Tribunal: TJMT
Processo: 1025885-53.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL ENTREGUE EM CONDIÇÕES INADEQUADAS DE HABITABILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE PELOS DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais. A sentença rescindiu o contrato de locação residencial por culpa das rés, determinou a devolução da caução, o pagamento da multa contratual, a indenização por danos materiais e morais, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. A apelante alegou, preliminarmente, ilegitimidade passiva e, no mérito, defendeu a improcedência dos pedidos, impugnando especialmente o valor fixado a título de danos materiais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a imobiliária, na qualidade de administradora do imóvel, possui legitimidade passiva para responder pela ação de rescisão contratual e indenização; (ii) estabelecer se os valores fixados a título de danos materiais e morais, bem como as demais condenações impostas na sentença, devem ser mantidos ou reformados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A imobiliária, na condição de administradora do imóvel, integra a cadeia de fornecimento de serviços e, por força do art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, possui legitimidade passiva para responder solidariamente pelos vícios da prestação, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça.
4. Os documentos constantes dos autos comprovam a participação ativa da apelante na administração do contrato de locação, na vistoria do imóvel e no recebimento dos valores locatícios, caracterizando sua responsabilidade objetiva nos termos do CDC.
5. O conjunto probatório evidencia que o imóvel foi entregue em condições precárias de habitabilidade, com problemas estruturais, hidráulicos e elétricos, obrigando a autora a realizar diversos reparos com recursos próprios, sem a devida solução pelas rés, caracterizando inadimplemento contratual.
6. O valor da indenização por danos materiais fixado na sentença excede o montante efetivamente comprovado nos autos, sendo cabível a redução da condenação nesse ponto.
7. A fixação da indenização por danos morais em R$ 10.000,00 observa os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, considerando a exposição da autora, pessoa idosa, a situação de insalubridade e insegurança, bem como a omissão das rés em solucionar os vícios do imóvel.
8. A devolução integral da caução e a imposição da multa contratual mostram-se devidas, em razão da culpa das rés pela rescisão do contrato de locação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A imobiliária administradora do imóvel possui legitimidade passiva para responder solidariamente por vícios do bem locado, em razão de sua integração à cadeia de fornecimento de serviços, nos termos do CDC.
2. A entrega de imóvel em condições inabitáveis configura inadimplemento contratual, ensejando a rescisão do contrato, a devolução da caução e a responsabilização por danos materiais e morais.
3. A fixação da indenização por danos materiais deve observar os valores efetivamente comprovados nos autos.
Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, art. 566; Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato), art. 22, I; CDC, arts. 6o, VI, e 7o, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 1768177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.05.2021, DJe 06.05.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025885-53.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Consignação de Chaves, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[HERMOGENA MARIA DOS REIS - CPF: 039.095.668-63 (APELADO), JANAINA CAROLINA DA SILVA CARVALHO - CPF: 358.736.858-94 (ADVOGADO), DENARDETE MICHELIN - CPF: 616.475.601-44 (APELANTE), MARIO GESSINGER VIANA DE OLIVEIRA - CPF: 054.585.451-25 (ADVOGADO), ROSENIL MARQUES CONCEICAO - CNPJ: 32.296.716/0001-74 (APELANTE), DENARDETE MICHELIN - CPF: 616.475.601-44 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL ENTREGUE EM CONDIÇÕES INADEQUADAS DE HABITABILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE PELOS DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais. A sentença rescindiu o contrato de locação residencial por culpa das rés, determinou a devolução da caução
,
o pagamento da multa contratual, a indenização por danos materiais e morais, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. A apelante alegou, preliminarmente, ilegitimidade passiva e, no mérito, defendeu a improcedência dos pedidos, impugnando especialmente o valor fixado a título de danos materiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a imobiliária, na qualidade de administradora do imóvel, possui legitimidade passiva para responder pela ação de rescisão contratual e indenização; (
ii
) estabelecer se os valores fixados a título de danos materiais e morais, bem como as demais condenações impostas na sentença, devem ser mantidos ou reformados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A imobiliária, na condição de administradora do imóvel, integra a cadeia de fornecimento de serviços e, por força do art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, possui legitimidade passiva para responder solidariamente pelos vícios da prestação, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça.

4.
Os documentos constantes dos autos comprovam a participação ativa da apelante na administração do contrato de locação, na vistoria do imóvel e no recebimento dos valores locatícios, caracterizando sua responsabilidade objetiva nos termos do CDC.

5.
O conjunto probatório evidencia que o imóvel foi entregue em condições precárias de habitabilidade, com problemas estruturais, hidráulicos e elétricos, obrigando a autora a realizar diversos reparos com recursos próprios, sem a devida solução pelas rés, caracterizando inadimplemento contratual.

6.
O valor da indenização por danos materiais fixado na sentença excede o montante efetivamente comprovado nos autos, sendo cabível a redução da condenação nesse ponto.

7.
A fixação da indenização por danos morais em R$ 10.000,00 observa os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, considerando a exposição da autora, pessoa idosa, a situação de insalubridade e insegurança, bem como a omissão das rés em solucionar os vícios do imóvel.

8.
A devolução integral da caução e a imposição da multa contratual mostram-se devidas, em razão da culpa das rés pela rescisão do contrato de locação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.
Recurso
parcialmente provido
.

Tese de julgamento
:

1.
A imobiliária administradora do imóvel possui legitimidade passiva para responder solidariamente por vícios do bem locado, em razão de sua integração à cadeia de fornecimento de serviços, nos termos do CDC.

2.
A entrega de imóvel em condições inabitáveis configura inadimplemento contratual, ensejando a rescisão do contrato, a devolução da caução e a responsabilização por danos materiais e morais.

3.
A fixação da indenização por danos materiais deve observar os valores efetivamente comprovados nos autos.

Dispositivos relevantes citados
:

CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, art. 566; Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato), art. 22, I; CDC,
arts
. 6o, VI, e 7o, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no
AREsp
1768177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.05.2021,
DJe
06.05.2021.

R E L A T Ó R I O

RAC
1025885-53.2024.8.11.0041

ROSENIL MARQUES CONCEICAO

X
HERMOGENA MARIA DOS REIS

Eminentes
P
ares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por ROSENIL MARQUES CONCEIÇÃO, com o fito de reformar a
sentença proferida pelo Juízo da
9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais n.o 1025885-53.2024.8.11.0041, proposta por HERMOGENA MARIA DOS REIS em face de DENARDETE MICHELIN e da própria apelante, julgou procedentes os pedidos iniciais
para
decretar a rescisão contratual por culpa das rés; determinar a devolução da caução no valor de R$ 4.650,00; condenar as rés ao pagamento da multa contratual; indenização por danos materiais no valor de R$ 8.350,00; e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação
(Id.
293490869
)
.

Inconformada, a parte apelante sustenta, em síntese, a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária, argumentando que, na qualidade de mera administradora do imóvel, não poderia ser responsabilizada por vícios estruturais ou pelas condições de entrega do bem. No mérito, defende a improcedência dos pedidos iniciais, alegando que a autora tinha plena ciência das condições do imóvel no momento da locação e que os reparos necessários foram devidamente realizados antes da entrega das chaves, conforme demonstrariam os documentos e fotografias anexados
aos autos
. Afirma ainda que o valor dos danos materiais deferido em sentença (R$ 8.350,00) estaria equivocado, sustentando que os comprovantes apresentados nos autos não ultrapassariam o montante de R$ 6.282,27
.
Por fim, requer
o provimento do recurso “
para reformar a r. decisão "a quo", reconhecendo a ilegitimidade da imobiliária para figurar no polo passivo da presente demanda, bem como, para afastar a condenação dos apelantes
” (Id. 293490870)

Contrarrazões apresentadas pela apelada,
pugnando
desprovimento do recurso
(Id. 293490874)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA

Eminentes
P
ares:

Antes de adentrar o exame do mérito, impõe-se a análise da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela apelante. Alega a recorrente que, na qualidade de mera administradora do imóvel, não possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, sustentando que sua atuação se limitou à intermediação da locação, sem qualquer responsabilidade pelos vícios estruturais ou pelas condições de entrega do bem.

Todavia, razão não assiste à apelante.

A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que busca a rescisão contratual, porquanto integra a cadeia de consumo, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Sobre o tema:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4. Agravo interno não provido
” (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1768177 SP 2020/0255157-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI,
Data de Julgamento: 03/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/05/2021).

No caso dos autos, os documentos comprovam que a apelante participou ativamente da relação jurídica locatícia, sendo responsável pela administração do contrato, pela vistoria do imóvel e pelo recebimento de valores locatícios, circunstâncias que evidenciam sua integração à cadeia de fornecimento de serviços, tornando aplicável a responsabilidade objetiva prevista no CDC.

Diante disso,
REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva.

VOTO

Eminentes
P
ares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a responsabilidade das rés pela entrega de imóvel em condições inabitáveis, com consequente decretação da rescisão contratual, devolução da caução, imposição de multa contratual e condenação ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais.

Como relatado, na origem, trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta por
Hermogena
Maria dos Reis em face de
Denardete
Michelin e da imobiliária
Rosenil
Marques Conceição, com fundamento na má condição de habitabilidade do imóvel objeto do contrato de locação residencial celebrado entre as partes. Na inicial, a autora narrou que
, celebrou
contrato de locação residencial referente ao imóvel situado na Rua Olavo Bilac, no 6, Quadra 60, Bairro Santa Cruz, Cuiabá/MT, com prazo de 12 meses e aluguel mensal de R$ 1.550,00, mediante caução de R$ 4.650,00. Sustent
ou
que o imóvel foi entregue em condições precárias de habitabilidade, apresentando problemas estruturais, hidráulicos, elétricos e de limpeza, que o tornaram inabitável, obrigando-a a realizar diversos reparos com recursos próprios, sem que as rés providenciassem solução, apesar das notificações enviadas.

Em razão disso, postulou a rescisão contratual por culpa das rés, a devolução da caução, o pagamento da multa contratual prevista no contrato, além de indenização por danos materiais no valor de R$ 8.350,00 e por danos morais no montante de R$ 10.000,00.

As rés, em contestação, limitaram-se a afirmar que a autora tinha ciência das condições do imóvel, sustentando que todas as melhorias acordadas teriam sido implementadas antes da entrega da posse. Além disso, alegaram que eventuais deficiências decorreram da própria conduta da locatária, que teria dificultado os reparos durante o curso da locação.

Sobreveio sentença, que julgou procedentes os pedidos iniciais para: decretar a rescisão contratual por culpa das rés; determinar a devolução da caução no valor de R$ 4.650,00; condenar as rés ao pagamento da multa contratual; indenização por danos materiais no valor de R$ 8.350,00; e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a parte
apelante
defende a improcedência dos pedidos, afirmando que a autora tinha ciência das condições do imóvel na locação, que os reparos foram feitos antes da entrega das chaves e que o valor dos danos materiais deferido (R$ 8.350,00) estaria em desacordo com a documentação dos autos, que apontaria para o montante de R$ 6.282,27. Requer ainda a exclusão dos danos morais, por entender tratar-se de mero aborrecimento, e a reforma da sentença quanto à devolução da caução e à multa contratual.

Pois bem.

Inicialmente, é importante ressaltar que, segundo o art. 22, inciso I, da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato),
“
locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina
”
. Tal dever de entrega em condições adequadas é reforçado pelo art. 566 do Código Civil, que
assim dispõe:

Art. 566.
“
O locador é obrigado:

I -
a
entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II -
a
garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa
”
.

O conjunto probatório produzido nos autos evidencia que, de fato, o imóvel foi entregue em estado insatisfatório, com diversos problemas estruturais, hidráulicos e elétricos, obrigando a autora a realizar reparos para torná-lo minimamente habitável
,

o que restou demonstrado por meio de fotografias, mensagens, notificações e comprovantes de pagamento
(Id. 293490373 ao 293490385).

Embora as rés tenham apresentado documentos que atestam a realização de alguns reparos antes da entrega da posse
(Id. 293490858)
, os vícios persistiram, não tendo as demandadas logrado êxito em comprovar a plena habitabilidade do imóvel à época da imissão da autora na posse.

Assim, denota-se que a sentença recorrida
acertadamente
reconheceu o inadimplemento contratual das rés, com base na violação ao dever de entrega do imóvel em condições de uso, nos termos do art. 566 do Código Civil e do art. 22 da Lei no 8.245/91.

Entretanto, razão parcial assiste à apelante no que tange ao valor arbitrado a título de danos materiais. Embora a sentença tenha fixado a condenação nesse ponto no montante de R$ 8.350,00, ao analisar os documentos apresentados pela autora no I
d.
293490385
, verifica-se que os
comprovantes de pagamento e notas fiscais ali constantes não ultrapassam o montante de R$ 6.282,27.

Diante desse contexto e considerando, inclusive, a referência feita pela parte apelante em suas razões recursais quanto a esse valor, entendo adequada a redução da condenação por danos materiais para R$ 6.282,27 (seis mil, duzentos e oitenta e dois reais e vinte e sete centavos), mantendo-se os critérios de correção monetária e de incidência de juros estabelecidos na sentença.

No tocante ao dano moral, a exposição da autora, pessoa idosa, a um ambiente insalubre e inseguro, aliada à omissão prolongada das rés na solução dos problemas, justifica a reparação.

No que diz respeito ao “quantum” indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

Nesse sentido, o doutrinador Flávio Tartuce assim assevera:

“
Na linha dos julgados, se, por um lado, deve-se entender que a indenização tem função pedagógica ou educativa para futuras condutas, por outro, não pode o valor pecuniário gerar o enriquecimento sem causa ou ruína do ofensor, devendo ser aplicado o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do quantum indenizatório
” (Manual de Direito Civil – Volume Único, 5a Edição, São Paulo: Ed. Método, 2015).

Desse modo, considerando o grau de culpa do ofensor, a gravidade e repercussão da ofensa e a situação econômica das partes, bem como respeitando os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, entendo que o valor arbitrado (R$
10
.000,00) é suficiente aos fins desejados, devendo ser mantido.

No que se refere à devolução da caução e à multa contratual, o reconhecimento da culpa das rés pela rescisão contratual torna inevitável a devolução integral da garantia locatícia e o pagamento da penalidade prevista no contrato.

Por fim, quanto ao argumento de que a autora teria dificultado os reparos durante a locação, inexiste nos autos qualquer elemento probatório que corrobore tal alegação. Pelo contrário, a documentação evidencia a tentativa da locatária de resolver a situação por seus próprios meios, arcando com custos que, por força da lei, competiam às rés.

Diante de todo o exposto,
DOU
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, apenas para reduzir o valor da condenação por danos materiais para R$ 6.282,27 (seis mil, duzentos e oitenta e dois reais e vinte e sete centavos), mantendo a sentença nos demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025