Tribunal: TJMT
Processo: 1037359-55.2023.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
Direito Civil. Apelação Cível. Rescisão De Contrato De Promessa De Compra E Venda De Imóvel. Inadimplemento Do Comprador. Relação De Consumo. Cláusulas Abusivas. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso em exame
1. Apelação em virtude de sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, por inadimplemento do comprador, com reintegração de posse em favor do vendedor e retenção de parte dos valores pagos.
2. Contrato firmado entre particular e consumidor, com intermediação de imobiliária, em que o comprador edificou residência no imóvel.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a caracterização da relação de consumo; (ii) a validade de cláusulas contratuais referentes a multa, honorários e taxa de fruição; e (iii) o direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.
III. Razões de decidir
4. Reconhecida a relação de consumo, por intermediação profissional da imobiliária, com aplicação do CDC ao contrato.
5. Cláusulas que preveem honorários contratuais de 20% e taxa de fruição sobre terreno nu são abusivas, ausente prova da prestação de serviços advocatícios e diante da falta de edificação no objeto original do contrato.
6. Admite-se a compensação de valor por benfeitorias substanciais realizadas de boa-fé, a ser apurada em liquidação de sentença, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "É abusiva a cláusula contratual que impõe ao consumidor, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a cobrança de honorários advocatícios sem prova de sua prestação e taxa de fruição sobre terreno nu, sendo devida indenização por benfeitorias substanciais edificadas de boa-fé, a ser apurada em liquidação."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 475, 884; CDC, arts. 6o, 47, 51, 53; CPC, art. 509, II; Lei 6.766/79, arts. 32 e 32-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1768177/SP; STJ, AgInt no AgInt no REsp 2.002.413/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037359-55.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[JOSE CARLOS DE ALMEIDA - CPF: 064.755.311-20 (APELADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), BARBOSA E RAMOS LTDA - EPP - CNPJ: 36.915.056/0001-13 (APELADO), CARLOS ROBERTO BARBOSA - CPF: 099.355.171-87 (APELADO), PAULO VITOR GHANEM SANTOS - CPF: 026.799.681-07 (APELANTE), SILVIO JORGE ZAMAR NETO - CPF: 046.794.301-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação Cível. Rescisão De Contrato De Promessa De Compra E Venda De Imóvel. Inadimplemento Do Comprador. Relação De Consumo. Cláusulas Abusivas.
Recurso Parcialmente Provido
.

I. Caso em exame

1.
Apelação
em virtude de
sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, por inadimplemento do comprador, com reintegração de posse em favor do vendedor e retenção de parte dos valores pagos.

2.
Contrato firmado entre particular e consumidor, com intermediação de imobiliária, em que o comprador edificou residência no imóvel.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a caracterização da relação de consumo; (
ii
) a validade de cláusulas contratuais referentes a multa, honorários e taxa de fruição; e (
iii
) o direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

III. Razões de decidir

4. Reconhecida a relação de consumo, por intermediação profissional da imobiliária, com aplicação do CDC ao contrato.

5. Cláusulas que preveem honorários contratuais de 20% e taxa de fruição sobre terreno nu são abusivas, ausente prova da prestação de
serviços advocatícios e diante da
falta
de edificação no objeto original do contrato.

6. Admite-se a compensação de valor por benfeitorias substanciais realizadas de boa-fé, a ser apurada em liquidação de sentença, sob pena de enriquecimento sem causa do
vendedor.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"É abusiva a cláusula contratual que impõe ao consumidor, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a cobrança de honorários advocatícios sem prova de sua prestação e taxa de fruição sobre terreno nu, sendo devida indenização por benfeitorias substanciais edificadas de boa-fé, a ser apurada em liquidação."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 422, 475, 884; CDC,
arts
. 6o, 47, 51, 53; CPC, art. 509, II; Lei 6.766/79,
arts
. 32 e 32-A.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no
AREsp
1768177/SP; STJ,
AgInt
no
AgInt
no REsp 2.002.413/SP.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1037359-55
.20
2
3
.8.11.00
41

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de
Recurso de Apelação interposto por
Paulo Vitor Ghanem Santos
em virtu
de da sentença proferida pela Juíza da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na
Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Reintegração de Posse ajuizada por
José Carlos de Almeida
e
pel
a
pessoa jurídica

Barbosa e Ramos Ltda
.
(imobiliária).

A Juíza de primeiro grau
resci
ndiu
o contrato de compromisso de compra e venda
,
firmado em 31
/
07
/
2017, referente ao lote 24, quadra 09, do loteamento São Tomé, situado em Cuiabá
/
MT, por inadimplemento
substancial do promitente adquirente/apelante.

De
conseguinte, certificado
o trânsito em julgado
, de
termin
ou
a reintegração
dos promitentes vendedores na
posse,
e concedeu
o
p
razo de 15 (quinze) dias úteis para desocupação voluntária, sob pena de despejo, faculta
da
a retirada de eventuais benfeitorias móveis que não integrem a estrutura do
bem.

Além disso, compeliu

os autores
/apelados
a restituírem ao réu
/apelante
o valor de R$ 12.606,97 (doze mil seiscentos e seis reais e noventa e sete centavos), correspondente às parcelas efetivamente pagas, acrescido dos encargos pactuados, autorizada a retenção de até 10% (dez por cento) a título de cláusula penal e até 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) ao mês sobre o valor do contrato
,
pela fruição do imóvel, além de tributos, encargos e despesas comprovadamente suportadas pelos autores
/apelados
, bem como de honorários contratuais
.

Por fim, compeliu o
réu
/apelante
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fix
ad
o
s
em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §2o, do CPC, observad
a a suspensão da exigibilidade por ser beneficiário da justiça gratuita
.

Inconformado, o Apelante
disse
que o imóvel adquirido
se
destinou à construção da residência onde vive com sua esposa e dois filhos menores, tratando-se de únic
a moradia
, circunstância que
, na sua visão,
atrai
a

regra d
a Lei no 8.009/1990.

Alegou que o
preço ajustado foi de R$ 79.712,40
(setenta e nove mil setecentos e doze reais e quarenta centavos)
, a ser quitado em 120 parcelas mensais de R$ 664,27
(seiscentos e sessenta e quatro reais e vinte e sete centavos)
, corrigidas anualmente pelo índice do
INCC.

Disse que
efetuou o pagamento de R$ 12.606,97
(doze
mil seiscentos e seis reais e noventa e sete centavos)
até setembro de 2018, acrescido da entrada e emolumentos
,
e enfrentou dificuldades financeiras
depois disso
.

Argumentou que sempre
buscou repactua
r
o débito. Todavia, afirma que o recorrido sempre impôs condições onerosas e juros abusivos, inviabilizando a regularização do contrato.

Alegou que, a
o reconhecer a plena validade das cláusulas contratuais,
a Juíza se equivocou porque
desconsiderou a natureza consumerista da relação estabelecida entre as partes.

Sustentou que
o contrato é de adesão, devendo ser interpretado à luz do Código de Defesa do Consumidor (
arts
. 6o, V e VIII; 51, IV; 53), de modo a permitir a revisão de cláusulas desproporcionais e a inversão do ônus da prova em favor do consumidor hipossuficiente.

No mérito, indic
ou
a
possível
abusividade de
03 (
três
)
cláusulas contratuais:

(i)
Cláusula 2a, §3o, que prevê cobrança de 20% de honorários em caso de mora, em patamar considerado leonino, postulando sua redução para 5%, além da exclusão de encargos excessivos
.

(
ii
)
Cláusula 10a, que afasta o direito de indenização pelas benfeitorias realizadas, violando os princípios da boa-fé objetiva
e da vedação ao enriquecimento sem causa, sobretudo porque o terreno transformou-se em residência habitada
, e
;

(
iii
)
Cláusula 4a, que determina a perda integral das prestações quando o comprador não houver quitado um terço do preço do imóvel, admitindo a retenção de 50% do valor pago.

D
efende
u
a nulidade da previsão e requer
eu
a restituição de 90% das quantias desembolsadas, com retenção limitada a 10%, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em casos de rescisão contratual por culpa do adquirente.

À luz d
a teoria da imprevisão e
d
a cláusula
rebus sic stantibus
, argument
ou
que a incidência de encargos e correções monetárias desequilibraram a equação contratual, impondo-lhe ônus excessivo e incompatível com sua renda familiar.

Forte nesses argumentos, pediu o reconhecimento da
inversão do ônus da prova em seu favor
, a fim de
declarar a nulidade das cláusulas abusivas, assegurar o direito à indenização integral pelas benfeitorias, caso mantida a rescisão contratual
,
determinar a restituição de 90% das quantias pagas, corrigidas e acrescidas de juros legais
e
condenar o recorrido ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais.

Contrarrazões no ID 305504369.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

José Carlos de Almeida
e a
pessoa jurídica

Barbosa e Ramos Ltda
. ajuizaram
Ação
d
e Rescisão
d
e Contrato
d
e Promessa
d
e Compra
e
Venda
cumulada com
Reintegração
d
e Posse
em desfavor de

Paulo Vitor Ghanem Santos
,
alegando
inadimplemento contratual.

O vendedor
José Carlos de Almeida

foi representado pel
a
pessoa jurídica

Barbosa e Ramos Ltda
.

(Carlos Barbosa Imóveis) e
celebr
ou com o Apelante
, em 31/07/2017, um contrato de
promessa de
compra e venda do lote 24
(terra nua)
, quadra 09, Loteamento São Tomé (Cuiabá/MT),
pel
o valor de R$ 79.712,40
(setenta e nove mil setecentos e doze reais e quarenta centavos)
, parcelado
s
em 120 vezes

de R$ 664,27
(seiscentos e sessenta e quatro reais e vinte e sete centavos)
, reajustáveis anualmente pelo índice do INCC.

O comprador foi imitido na posse
após a assinatura do contrato
e edificou casa residencial no local.

Segundo o vendedor e sua imobiliária, o comprador
se
tornou inadimplente desde 2018, com débito atualizado de R$ 70.231,22
(setenta mil duzentos e trinta e um reais e vinte e dois centavos)
até março de 2023.

Disse que
valor já
está
acrescido de juros
de mora
, multa e atualização monetária, além de honorários advocatícios
contratuais
previstos em 20%.

Relatou ter n
otificado
o Apelante
para regularizar o débito,
mas
não obteve
resposta
favorável
,
motivo pelo qual
consider
ou
rescindido o contrato por força do disposto no art. 32 da Lei 6.766/79.

Sustent
ou
, ainda, que a permanência do requerido
/apelante
no lote caracteriza esbulho possessório, cabendo-lhe o direito de reaver a posse, à luz do art. 1.210 do Código Civil e dos interditos possessórios previstos no CPC.

Argument
ou
que eventual restituição de valores deve
ria
observar o art. 32-A da Lei 6.766/79, com os devidos abatimentos decorrentes da fruição do imóvel, cláusula penal, encargos moratórios e tributos.

Pediu, ao final,
a rescisão do contrato e a consequente reintegração de posse do lote
. E
m caso de devolução de valores,
pugnou pel
a aplicação dos descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei 6.766/79
, além do recebimento dos honorários contratuais previstos no contrato.

Em sua defesa, o Apelante
confirmou a compra do lote
no valor informado na petição inicial e acrescentou
que
, c
om esforço próprio, construiu no lote a residência de sua família,
tratando-se de seu único imóvel e, portanto, de bem de família protegido constitucional e legalmente.

Pediu que o
contrato
fosse
interpretado à luz do Código de Defesa do Consumidor, por
se
tratar de típico contrato de adesão,
sendo
a parte hipossuficiente
, com a prerrogativa do
art. 6o, VIII, do CDC
que
autoriza a inversão do ônus da prova.

Em seguida, o
r
éu/apelante
apont
ou
cláusulas que configura
ria
m manifesta desvantagem exagerada, em afronta ao art. 51, IV e §1o, III, do CDC
.

São elas
:

Cláusula 2a, §3o
: estipula juros elevados, encargos moratórios e 20% de honorários advocatícios, extrajudiciais ou judiciais, valor que ultrapassa o limite legal e jurisprudencialmente aceito. Pleite
ou
a redução equitativa para 5%, nos termos do art. 413 do Código Civil.

Cláusula 10a
: exclui o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, ainda que essenciais e necessárias, o que implicaria em enriquecimento sem causa da vendedora, que retomar
á

o
imóvel substancialmente valorizado, transformado em residência. Ped
iu
sua nulidade e o reconhecimento do direito à indenização.

Cláusula 4a
: prevê a perda total das quantias pagas caso não quitado 1/3
(um terço)
do valor do contrato, permitindo retenção de até 50% do valor pago.
Disse que a
cláusula é

leonina
e
contrari
a
o art. 53 do CDC, que considera nulas disposições que imponham a perda integral das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóveis.

Fundamentou que
a
jurisprudência consolidada do STJ admite retenção entre 10% e 25% em caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador
. Com base nesse entendimento, pugnou
a devolução de 90% dos valores pagos, corrigidos e acrescidos de juros.

Mais adiante, afirmou ter
investi
do
na aquisição e no melhoramento do imóvel,
pois
constru
iu
sua residência.
E c
aso haja rescisão,
disse que os apelados
não pode
m
ser beneficiad
os
com a devolução de
imóvel
valorizado sem que indenize as benfeitorias.

Afirmou que a
restituição deve ocorrer de forma justa, assegurando o equilíbrio contratual
, a fim de
evita
r
o enriquecimento ilícito d
os
vendedor
es
.

Apresentada a Réplica, a instrução foi encerrada com a prolação antecipada da sentença
recorrida
.

A Juíza da causa
rescindiu o contrato ante a mora significativa não sanada pelo comprador
. A
utoriz
ou a reintegração do vendedor na posse do imóvel após o trânsito em julgado
,
uma vez que
a permanência após a resolução configura esbulho (art. 1.210 do CC).

Além disso, r
econhec
eu
o direito d
e
o comprador restitui
r
os valores pagos (R$ 12.606,97), mas autoriz
ou
a retenção de até 10% a título de cláusula penal e 0,75% ao mês
,
pela fruição do imóvel, além de encargos, tributos e honorários contratuais
, cujo percentual de

2
0% do valor da dívida
foi considerado válido
.

Quanto às benfeitorias, a Juíza concluiu pela
ausência de prova
e que
eventual análise
teria lugar
somente em liquidação de sentença.

Inconformado, o Apelante recorreu e, em resumo, devolveu toda a matéria para o segundo grau de revisão.

-
Preliminar de Não Conhecimento
:

Os Apelados suscitaram, nas contrarrazões, o
não conhecimento do recurso de apelação
por ofensa ao princípio da dialeticidade recursal
.

Sem embargo à ilação apresentada, e
mbora a peça recursal reproduza parte dos argumentos da contestação, foram apontados os fundamentos da insurgência, com destaque para a alegada onerosidade excessiva, a nulidade de cláusulas penais leoninas, a pretensão de indenização por benfeitorias realizadas em imóvel transformado em moradia
familiar
,
além d
o reconhecimento da aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Tais pontos impõem, ainda que de forma resumida, impugnação suficiente à sentença.

Sem delongas,
rejeito
a p
reliminar.

-
Mérito
:

Depois de examinar o
instrumento particular de promessa
de compra e venda, anexado no ID
305503011, dúvidas
não há que a
sentença deve ser parcialmente reformada, à luz da interpretação sistemática do contrato
à luz do
Código de Defesa do Consumidor e
d
a jurisprudência consolidada do STJ.

Com efeito,
a
inda que o contrato tenha sido firmado entre pessoa física (apelante) e o proprietário
José Carlos de Almeida
(apelado)
, é fato incontroverso que a intermediação contratual se deu por meio de pessoa jurídica do ramo imobiliário
, notadamente a

Barbosa e Ramos Ltda – EPP
, que representou o vendedor.

Importante destacar que
, embora
figure como
parte no processo,

a imobiliária
não
juntou
seu
contrato social
, muito menos
demonstrou qual era a sua relação com o imóvel ou com o proprietário
do lote
, tampouco se havia vínculo societário entre
a empresa
e o alienante.

Diante da
falta
de provas nesse sentido, presume-se que se trata de fornecedora intermediária profissional, ainda que o imóvel pertença a particular.

Nessas condições, a relação jurídica se caracteriza como consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC, com contrato de adesão, impondo-se a interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC) e o controle de cláusulas abusivas ou leoninas (
arts
. 6o, V; 51 e 53 do CDC).

A título de ilustração, trago jurisprudência:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE
IMOBILIÁRIA.

CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO
CDC.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS.
PRECEDENTES.

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas.

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a
corretora de imóveis é parte legítima para figurar
no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de
consumo
.
Precedentes.

3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

4.
Agravo interno não provido
.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1768177 SP 2020/0255157-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/05/2021)
(
s
em destaques no original).

Logo, reformo o capítulo da sentença que afastou a aplicação do CDC
e passo a enfrentar a questão à luz das regras consumeristas.

No caso, é incontroverso o inadimplemento significativo do
apelante
/comprador, que
reconhece
u
não
ter
realiza
do os
pagamentos
das parcelas
desde 2018,
com a
quita
ção de
cerca de R$ 12.606,97
(doze mil seiscentos e seis reais e noventa e sete centavos)
, valor que corresponde a menos de 16% do total contratado
(
R$ 79.712,40
)
.

A planilha de débitos apresentada indica dívida acumulada superior a R$ 70
.000,00 (setenta
mil
reais)
, o que corresponde a mais de 90% do contrato.

Trata-se de inadimplemento substancial que justifica a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil e do art. 32 da Lei 6.766/79.

Assim, não há como afastar a rescisão contratual e a reintegração de posse.

Entretanto, a forma de liquidação e compensação dos valores envolvidos deve observar os limites do CDC e da jurisprudência do STJ quanto à retenção proporcional,
além da
exclusão de cláusulas abusivas e indenização por benfeitorias
, sob pena de ficar configurado o enriquecimento em causa
.

Quanto às
c
láusulas impugnadas pelo comprador,
está a

Cláusula 2a, §3o
,

que versa sobre os
Honorários Contratuais de 20%
sobre o valor do débito,
cumulativamente com multa de 2% e juros de 1% ao mês.

Tal previsão, embora admitida em sede contratual, encontra limites no princípio do equilíbrio nas relações de consumo, conforme dispõe o art. 51, IV do CDC.

De acordo com a jurisprudência dominante, n
o tocante aos honorários advocatícios previstos
em
contrato
de adesão
, para a hipótese de resolução contratual por inadimplemento do
promitente comprador,
é imprescindível que haja prova da efetiva prestação dos serviços advocatícios
durante a vigência do contrato
.

Com efeito,
no caso,
não
h
ouve
comprovação de que foram
presta
dos
serviços advocatícios que justifique a dedução do montante a ser restituído aos autores
/apelados
. Apesar do inadimplemento atribuído ao consumidor, não há fundamento para a aplicação dessa cláusula.

Na espécie,
não há sequer notícia de que a negociação
para o desfazimento tenha sido
intermediada por advogado, tampouco há comprovação do desembolso do valor por parte da
vendedora
, sendo certo que não há ressarcimento sem a correspondente prova do dispêndio
.

Ora, a notificação encartada no ID 305503014 foi enviada diretamente pela Imobiliária Apelada ao Apelante, por meio do WhatsApp. Logo, não há razão para deduzir honorários contratuais à míngua de prova do efetivo serviço prestado.

Nesse sentido,
trago jurisprudência
:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA AUTORA. [...] 4. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE 20% DO VALOR DO IMÓVEL. MONTANTE INDEVIDO, PORQUANTO NÃO COMPROVADA A DESPESA POR
PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA. [...]
(Apelação Cível n. 0300532-03.2015.8.24.0010, de Braco do Norte, rel. Raulino Jacó Brüning, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 21-11-2019).

Re
viso
, portanto,
a Cláusula 2a, § 3
o, a fim de que sejam excluídos
os honorários contratuais
(20
%
) do valor do débito
,
ficando limitada a correção monetária, a multa de 2% e juros de 1% ao mês
.

No que tange à
Cláusula 4a
,

“a”
, o contrato prevê a p
erda de 100% das parcelas
o comprador não tiver
quitado
, pelo
menos
,
de 1/3 do valor do imóvel
.

Além disso, o item “c” da mencionada
cláusula prevê a retenção de 50% das quantias pagas
, deduzidas as parcelas pagas a título de conservação
, “
visto que os 50% restantes serão retidos a título de multa penal e fruição do imóvel pelo período que ficou na posse do imóvel”
.

Com o devido respeito, tal cláusula
é manifestamente abusiva e leonina, pois impõe penalidade desproporcional ao consumidor.

No ponto, convém confirmar o capítulo da sentença que
reconhec
eu
o direito do comprador
/apelante
à restituição dos
valores pagos (R$ 12.606,97), autorizada a retenção de até 10% a título de cláusula penal
.

Lado outro, não há razão para exigir taxa de fruição de
terreno não edificado, que foi o objeto da venda.

Em tese, a indenização
pelo usufruto do imóvel
poderia ser cumulável com a multa compensatória, conforme o artigo 416, parágrafo único, primeira parte, do CC
.
No entanto, o caso em questão trata da compra de
terra nua
, que está sendo devolvido
em
condições
melhores que a
origina
l, haja vista a construção de casa residencial
.

Nessas circunstâncias, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que

"não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado"

(
AgInt
no
AgInt
no REsp n. 2.002.413/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11-3-2024).

No mesmo sentido, trago posicionamento dos Tribunais do país:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTA COMPENSATÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
DESPESAS DE
DIVULGAÇÃO.

FRUIÇÃO DO IMÓVEL
. ENCARGOS DA POSSE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS. CORREÇÃO
MONETÁRIA.
JUROS DE MORA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

É válida a multa compensatória de 20% sobre os valores pagos pelo comprador, desde que expressamente pactuada. Os honorários advocatícios previstos contratualmente para casos de resolução do contrato não são devidos sem a comprovação efetiva da prestação de serviços
jurídicos.

A multa compensatória visa ressarcir possíveis prejuízos causados pela rescisão contratual, não cabendo indenização adicional por despesas de divulgação do imóvel, salvo previsão contratual específica.
No desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado, é incabível a fixação de taxa de fruição
.

Os encargos relativos à posse do imóvel, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), são de responsabilidade do promitente comprador até a efetiva desocupação do imóvel
. A devolução das
parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata, não se admitindo a restituição parcelada dos
valores.

A correção monetária sobre os valores a serem restituídos incide desde a data dos respectivos desembolsos. Os juros de mora fluem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução. Recurso conhecido e parcialmente provido
. (
TJ-SC - Apelação: 50072059020198240064
, Relator.: Giancarlo Bremer
Nones
, Data de Julgamento: 27/08/2024, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos)
.

Os débitos referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), vencidos desde a data da transmissão da posse ao
Apelante/comprador
até a efetiva desocupação, são de responsabilidade d
o próprio comprador
,
o que significa que o vendedor não pode exigir a dedução desse montante do valor a ser restituído
.

A responsabilidade do promitente comprador está relacionada aos efeitos da resolução do contrato e à vedação ao enriquecimento sem causa
do vendedor
,
o que significa que é
permiti
da a apuração da
s perdas e danos em fase
posterior,
como
é o caso das benfeitorias edificadas sobre o lote adquirido em 2017.

Portanto, impõe-se a compensação d
o
valor
pago pelo comprador/apelante com
os
10% a título de cláusula penal
,
além do valor da benfeitoria edificada sobre o lote,
que
deverá
ser apurad
a
em fase de liquidação de sentença, pelo procedimento comum, nos termos do art. 509, II, do Código de Processo Civil.

Nesse particular, impõe-se a revisão da
cláusula 10a
,

que
exclui qualquer indenização por benfeitorias não autorizadas expressamente pelo vendedor.

Ora, se
o apelante adquiriu um lote de terra nua e edificou
,
com recursos próprios
,
a residência familiar em que mora com sua esposa e filhos menores
, dúvidas não há que
se t
rata de benfeitoria substancial e permanente, agregadora de valor ao bem.

A exclusão total do direito à indenização, ainda que haja ocupação precária, viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa (
arts
. 422 e 884 do Código Civil), além de se mostrar incompatível com o art. 51, IV, do CDC.

Com efeito,
em caráter excepcional,
admite-se
a indenização parcial das benfeitorias, mesmo na
falta
de autorização
do vendedor
, quando:
(i) o
imóvel se transforma substancialmente (de terreno para residência);
(
ii
) o
comprador de boa-fé investe valores consideráveis
;
(
iii
) o
vendedor se beneficia do acréscimo sem ter suportado os custos.

Assim, d
etermino que a existência, natureza e valor das benfeitorias realizadas
pelo apelante
sejam apurados em fase de liquidação de sentença, com possibilidade de compensação no saldo devedor, nos termos da equidade.

Feitos esses esclarecimentos,

conheço do apelo e, no mérito,
dou parcial provimento
.

De conseguinte,
reformo, em parte, a sentença
.

Procedo
à
revisão do
contrato de
promessa de
compra e venda do lote 24
(terra nua)
, quadra 09, Loteamento São Tomé (Cuiabá/MT),
à luz do Código de Defesa do Consumidor
,
para:

excluir
os honorários contratuais de 20%
;

excluir a taxa de
fruição de terreno sem edificação
;

manter a
retenção em 10% dos valores pagos (R$ 12.606,97)
;

i
mpedir a inclusão de tributos não pagos na conta de compensação;

m
anter a reintegração de posse em favor do apelado
,
e
;

r
econhecer o direito à indenização por benfeitorias, a ser apurada em fase de
liquidação de sentença, mediante prova pericial e documental
.

Deixo de fixar h
onorários advocatícios
por não ter cabimento nos casos de parcial provimento de recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2025