Tribunal: TJMT
Processo: 1009920-96.2017.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-11
Data de publicação: 2025-03-25

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA E DESMEMBRAMENTO DE ÁREA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por Wellington Antônio Fagundes contra sentença que julgou procedente pedido de obrigação de fazer, condenando-o, solidariamente com a Associação de Moradores do Bairro Jardim X de Junho, a realizar o desmembramento de área e a outorga da escritura definitiva do imóvel ao recorrido.
II. Questão em discussão
2. Duas questões são analisadas: (i) se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova testemunhal e da alegação de desapropriação administrativa; e (ii) se o apelante possui legitimidade passiva para responder pela obrigação de desmembramento e outorga da escritura definitiva, considerando as relações negociais envolvidas.
III. Razões de decidir
3. O indeferimento da prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando os autos já contêm elementos probatórios suficientes à solução da controvérsia. A alegação de desapropriação não foi comprovada, pois o apelante não juntou o suposto processo administrativo que fundamentaria sua defesa.
4. O contrato firmado entre o apelante e a Associação estabelece que a obrigação de desmembramento e regularização do imóvel cabe exclusivamente à Associação de Moradores, não podendo ser imposta ao vendedor primitivo a formalização da transferência sem comprovação do pagamento integral do preço ajustado.
5. A ausência de quitação integral pela Associação inviabiliza a exigibilidade da obrigação do apelante, nos termos do art. 1.418 do CC/2002, que subordina a outorga da escritura definitiva ao adimplemento contratual.
6. A imposição da obrigação ao apelante, sem prova da quitação integral da dívida pela Associação, violaria o princípio da segurança jurídica, pois criaria obrigação inexistente em desfavor de terceiro estranho ao vínculo obrigacional entre a Associação e o recorrido.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida.
Tese de julgamento:
"1. A obrigação de outorga da escritura definitiva e de desmembramento de imóvel não pode ser imposta ao promitente vendedor primário quando demonstrado que a condição suspensiva do pagamento integral do contrato celebrado com a adquirente intermediária não foi satisfeita. 2. O promitente vendedor primário não responde solidariamente pela obrigação de outorga da escritura quando o contrato firmado entre adquirente intermediário e terceiro expressamente lhe exclui dessa responsabilidade. 3. A ilegitimidade passiva deve ser reconhecida quando não há vínculo jurídico direto entre o demandado e o autor da ação."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009920-96.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[VENANCIO FERREIRA DIAS NETO - CPF: 191.352.202-44 (APELADO), ASSOCIACAO DE MORADORES DO BAIRRO JARDIM X DE JUNHO - CNPJ: 07.840.696/0001-03 (APELANTE), WELLINGTON ANTONIO FAGUNDES - CPF: 230.190.931-04 (APELANTE), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), MARIENE DE ABREU FAGUNDES - CPF: 160.453.002-20 (APELANTE), ASSOCIACAO DE MORADORES DO BAIRRO JARDIM X DE JUNHO - CNPJ: 07.840.696/0001-03 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIENE DE ABREU FAGUNDES - CPF: 160.453.002-20 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO APARECIDO GUEDES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA E DESMEMBRAMENTO DE ÁREA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta por Wellington Antônio Fagundes contra sentença que julgou procedente pedido de obrigação de fazer, condenando-o, solidariamente com a Associação de Moradores do Bairro Jardim X de Junho, a realizar o desmembramento de área e a outorga da escritura definitiva do imóvel ao recorrido.

II. Questão em discussão

2. Duas questões são analisadas: (i) se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova testemunhal e da alegação de desapropriação administrativa; e (ii) se o apelante possui legitimidade passiva para responder pela obrigação de desmembramento e outorga da escritura definitiva, considerando as relações negociais envolvidas.

III. Razões de decidir

3. O indeferimento da prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando os autos já contêm elementos probatórios suficientes à solução da controvérsia. A alegação de desapropriação não foi comprovada, pois o apelante não juntou o suposto processo administrativo que fundamentaria sua defesa.

4. O contrato firmado entre o apelante e a Associação estabelece que a obrigação de desmembramento e regularização do imóvel cabe exclusivamente à Associação de Moradores, não podendo ser imposta ao vendedor primitivo a formalização da transferência sem comprovação do pagamento integral do preço ajustado.

5. A ausência de quitação integral pela Associação inviabiliza a exigibilidade da obrigação do apelante, nos termos do art. 1.418 do CC/2002, que subordina a outorga da escritura definitiva ao adimplemento contratual.

6. A imposição da obrigação ao apelante, sem prova da quitação integral da dívida pela Associação, violaria o princípio da segurança jurídica, pois criaria obrigação inexistente em desfavor de terceiro estranho ao vínculo obrigacional entre a Associação e o recorrido.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida.

Tese de julgamento:

"1. A obrigação de outorga da escritura definitiva e de desmembramento de imóvel não pode ser imposta ao promitente vendedor primário quando demonstrado que a condição suspensiva do pagamento integral do contrato celebrado com a adquirente intermediária não foi satisfeita. 2. O promitente vendedor primário não responde solidariamente pela obrigação de outorga da escritura quando o contrato firmado entre adquirente intermediário e terceiro expressamente lhe exclui dessa responsabilidade. 3. A ilegitimidade passiva deve ser reconhecida quando não há vínculo jurídico direto entre o demandado e o autor da ação."

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
WELLIGTON ANTÔNIO FAGUNES
contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer para outorga da escritura definitiva e desmembramento da área contra Associação de Moradores do Bairro Jardim X de Junho e Welligton Antônio Fagundes e esposa que julgou procedente o pedido para condenar os réus, solidariamente a promoverem “o desmembramento da área correspondente ao imóvel descrito no contrato do Num. 10968363, no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), que limito em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Condeno os réus, na forma solidária, a outorgarem a escritura definitiva de compra e venda do imóvel em favor do autor, livre de quaisquer ônus, no prazo de 30 (trinta) dias após o desmembramento, sob pena de adjudicação compulsória a ser promovida pelo juízo.

Ainda, condeno, também, os requeridos, na forma solidária, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do Fundo da Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, observando o que prevê o art. 85, § 2o, do CPC.”.

Explica o apelante que: “a referida área objeto da matrícula 87.755 do 1o Tabelionato de Notas e Privativo do Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis-MT, ainda não foi efetivamente loteada, ou seja, desmembrada, e conforme o registro competente, o imóvel é de propriedade do Sr. Wellington Antônio Fagundes (2o Réu, ora Apelante), que por sua vez celebrou compromisso de compra e venda com a Associação de Moradores do Bairro Jardim X de Junho (1o Réu), na data de 03/04/2006 (conforme contrato de Id. 43852318). Ocorre que, a Associação, até a presente data, não procedeu o pagamento integral dos valores ora pactuado em contrato com o Sr. Wellington.”.

Alega que não há falar na existência de relação contratual entre o Apelante e o Apelado, pois, em sede de contestação, a apelante trouxe aos autos provas claras e sucintas que demonstram a única e exclusiva relação contratual presente é entre o apelante Sr. Venâncio e Ré/Associação.

Após o resumo, invoca preliminar de cerceamento de defesa, ao argumento de que requereu produção de prova testemunhal, no qual iria comprovar sua ilegitimidade passiva, “Tendo em vista que a área objeto dos autos fora devidamente desapropriada pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis/MT, no Processo Administrativo de Legitimação Fundiária no 61.465/2021 (protesto pela juntada deste documento).” Também porque, no processo n. 1000875- 97.2019.8.11.0003, em tramite na 2o Vara Cível desta comarca, movido por Maria Socorro Lourdes de Souza em desfavor do Apelante e da Associação de Moradores do Bairro Jardim X de Junho, o presidente do Bairro confessou que o Presidente regularizou a área, fornecendo escritura para os moradores locais.

Reafirma a ilegitimidade passiva, ao argumento de que não possui relação jurídica entre o apelante e o apelado.

Requer seja extinto o processo sem julgamento do mérito.

No mérito, pontua que “o contrato celebrado entre o Sr. Venâncio e a Associação De Moradores Do Bairro Jardim X De Junho, não pode obrigar o Apelante a individualizar e escriturar os lotes, pois, esta responsabilidade se dará após o pagamento integral, firmado entre o Apelante e a Associação. De outro lado, no compromisso de compra e venda entabulado entre a Associação De Moradores Do Bairro Jardim X De Junho e o Sr. Venâncio Ferreira Dias Neto, em sua cláusula Sexta, aduz claramente que quem irá outorgar a escritura de compra e venda será a Associação, e não o Apelante, vide Id. 10968363 - Pág. 3.”.

Nestes termos, caso não acolhida a preliminar, requer seja julgada totalmente improcedente a ação.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Recurso de apelação cível interposto por
WELLIGTON ANTÔNIO FAGUNES
contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer para outorga da escritura definitiva e desmembramento da área contra Associação de Moradores do Bairro Jardim X de Junho e Welligton Antônio Fagundes e esposa que julgou procedente o pedido para condenar os réus, solidariamente a promoverem “o desmembramento da área correspondente ao imóvel descrito no contrato do Num. 10968363, no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), que limito em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Condeno os réus, na forma solidária, a outorgarem a escritura definitiva de compra e venda do imóvel em favor do autor, livre de quaisquer ônus, no prazo de 30 (trinta) dias após o desmembramento, sob pena de adjudicação compulsória a ser promovida pelo juízo.

Ainda, condeno, também, os requeridos, na forma solidária, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do Fundo da Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, observando o que prevê o art. 85, § 2o, do CPC.”.

PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA

O apelante sustenta a ocorrência de cerceamento de defesa, alegando que foi indeferida a produção de prova testemunhal destinada a comprovar sua ilegitimidade passiva. Argumenta, ainda, que o imóvel objeto da lide foi desapropriado pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis/MT no Processo Administrativo de Legitimação Fundiária no 61.465/2021, e que, em ação diversa (Processo n. 1000875-97.2019.8.11.0003), o presidente da associação teria confessado que a área foi regularizada e que já forneceu escritura para os moradores.

Inicialmente, é de se destacar que a prova testemunhal, por sua própria natureza, deve ser analisada em consonância com o conjunto probatório dos autos. O deferimento ou não de sua produção compete ao juiz da causa, conforme disposto no artigo 370 do Código de Processo Civil, desde que a prova seja necessária, útil e adequada ao deslinde do feito.

A alegação de desapropriação administrativa não restou comprovada nos autos, pois o documento referente ao suposto Processo Administrativo de Legitimação Fundiária no 61.465/2021 não foi juntado pelo recorrente, limitando-se à mera alegação de sua existência.

Ademais, a prova testemunhal requerida pelo apelante não se revela essencial para a solução da controvérsia, uma vez que a questão central dos autos envolve análise documental, em especial dos contratos de compra e venda firmados entre as partes. A instrução probatória já conta com elementos suficientes para o julgamento da demanda, e o próprio apelante trouxe aos autos os contratos celebrados, dos quais se extrai claramente a existência da relação negocial.

Diante do exposto, afasto a preliminar de cerceamento de defesa, uma vez que não houve cerceamento ao contraditório ou à ampla defesa, tampouco qualquer prejuízo concreto ao recorrente que justificasse a anulação da sentença.

II – PRELIMINAR ILEGITIMIDADE PASSIVA.

A ilegitimidade passiva deve ser analisada à luz da teoria da asserção, segundo a qual a pertinência subjetiva da demanda deve ser verificada com base nas alegações contidas na petição inicial, sem exame aprofundado do mérito. Nesse sentido, observa-se que o apelado fundamentou sua pretensão na cadeia negocial envolvendo os contratos sucessivos de compra e venda.

O contrato celebrado entre o apelante e a Associação (ID 43852318) estabelece expressamente a condição de pagamento integral para que o primeiro promova o desmembramento da área e a outorga da escritura. No entanto, não há nos autos comprovação de que a Associação tenha quitado integralmente o valor acordado com o apelante, o que reforça a tese de que a obrigação do apelante sequer se tornou exigível.

Além disso, o contrato firmado entre a Associação e o apelado (ID 10968363) atribui exclusivamente à Associação a responsabilidade pela outorga da escritura, não havendo qualquer menção ao apelante como garantidor dessa obrigação.

Assim, se a Associação se comprometeu a transferir o imóvel ao apelado, ela deveria ter providenciado os atos necessários para tanto, inclusive o desmembramento da área, conforme estabelecido na cláusula sexta do contrato. Não cabe, portanto, impor ao apelante ônus que não decorrem diretamente de sua relação contratual com o apelado, especialmente diante da ausência de prova do adimplemento integral da obrigação pela Associação.

No caso, a Associação é revel e, portanto, não quis comprovar a eventual quitação do terreno.

Desta feita, tenho que o vendedor do contrato primário, somente pode ser compelido a formalizar a transferência da propriedade se demonstrado pelo comprador o cumprimento das condições pactuadas.

No caso, o apelante sempre teve conhecimento das condições envolvendo o contrato primitivo entre, Welligton e a Associação, tanto que o compromisso de compra e venda de terreno a prazo, consta que a associação é legítima
possuidora
e não proprietária.

Consta ainda no contrato entre Welligton e a Associação na clausula sétima:

“A COMPRADORA poderá ceder ou transferir os direitos que lhes decorrem deste contrato independentemente de anuência do VENDEDOR, podendo negociar com terceiros, podendo utiliza-lo da forma que julgar mais adequada e conveniente, porém,
fica ciente de que é de sua inteira responsabilidade a regularização do imóvel perante os órgãos municipais, estaduais e federais, atendendo as exigências e especificação destes”.
(negritei)

Ademais, a sentença recorrida fundamentou a condenação do apelante no artigo 1.418 do Código Civil, que estabelece o seguinte:

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Contudo, embora o art. 1.418 do Código Civil reconheça o direito do promitente comprador de exigir a outorga da escritura definitiva, tal dispositivo pressupõe o cumprimento integral das obrigações assumidas no contrato preliminar, ou seja, a quitação do preço ajustado.

No caso dos autos, restou demonstrado que o contrato firmado entre o apelante (Wellington Antônio Fagundes) e a Associação de Moradores previa expressamente que a transferência da propriedade somente ocorreria após o pagamento integral do preço. No entanto, o apelante afirma que a Associação não quitou integralmente a obrigação, e o apelado celebrou contrato de compra e venda com a Associação sem que a condição contratual originária tivesse sido satisfeita.

Dessa forma, não há como impor ao apelante uma obrigação que sequer se tornou exigível em razão do inadimplemento da Associação, que, ao revender o lote ao apelado, transferiu uma posse precária sem cumprir os requisitos contratuais para formalizar a transação.

No caso dos autos, não há relação jurídica entre Wellington e Venâncio que autorize a condenação solidária do apelante ao desmembramento do lote e à outorga da escritura, pois a relação contratual direta existente é entre a Associação e o apelado. Exigir do apelante o cumprimento de uma obrigação que depende do adimplemento da Associação, sem que este tenha ocorrido, equivale a criar obrigação inexistente, violando o princípio da legalidade e da segurança jurídica.

Assim, o art. 1.418 do CC não pode ser aplicado indiscriminadamente, pois a existência de um compromisso de compra e venda não elimina as condições e requisitos previamente pactuados no contrato original.

Ante o exposto,
ACOLHO A PRELIMINAR
de ilegitimidade passiva do apelante e julgo extinto o processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Custas e honorários a cargo do autor/apelado, em face do princípio da causalidade. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, contudo, suspensa a exigibilidade por estar representado pela Defensoria Pública.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2025