Tribunal: TJMT
Processo: 1038958-29.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-03
Data de publicação: 2025-06-09

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL ORIGINARIAMENTE PREVISTA EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. RESPALDO NO TEMA 971 DO STJ. PROPORCIONALIDADE OBSERVADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença, que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, inversão da cláusula penal e danos morais, declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, condenou a construtora à devolução integral dos valores pagos, com atualização monetária e juros legais, além do pagamento de multa contratual de 50%, com base na cláusula penal originalmente estipulada em desfavor dos compradores. A sentença indeferiu o pedido de danos morais e condenou a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 15%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se é válida a inversão da cláusula penal prevista contratualmente apenas em desfavor dos consumidores, aplicada em face da construtora inadimplente, com base no Tema 971 do STJ, e se tal inversão observou os critérios de proporcionalidade exigidos pela jurisprudência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação contratual é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo objetiva a responsabilidade da construtora pela falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC.
4. Está comprovado nos autos que os autores adimpliram parte substancial do preço e que a construtora cancelou unilateralmente o empreendimento, sem restituir os valores no prazo legal de 30 dias, conforme exige o art. 36 da Lei 4.591/64.
5. A cláusula penal contratual, originalmente estipulada apenas em desfavor do consumidor, pode ser utilizada como parâmetro para arbitramento da indenização em desfavor da fornecedora, conforme entendimento firmado no Tema 971 do STJ.
6. A sentença recorrida observou os critérios de proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, ao aplicar multa de 50% exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelos autores, em consonância com o conteúdo da cláusula contratual e precedentes jurisprudenciais.
7. O argumento de que a inversão da cláusula penal geraria enriquecimento sem causa não se sustenta, pois a penalidade foi arbitrada com base no valor adimplido, sem cumulação com outras indenizações.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício deste, quando o inadimplemento contratual decorrer de culpa da construtora, conforme autoriza o Tema 971 do STJ.
2. O arbitramento judicial da penalidade deve respeitar os princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando os valores efetivamente pagos.
3. O inadimplemento da obrigação de fazer (entrega do imóvel) autoriza a conversão da penalidade em obrigação pecuniária, ainda que a cláusula penal tenha sido originariamente prevista apenas para a obrigação de pagar (consumidor).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038958-29.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[SILVANA PALMA RIBEIRO - CPF: 482.439.491-00 (APELADO), FLAVIO JORGE CAMPOS MIRANDA FERNANDES - CPF: 034.924.991-12 (ADVOGADO), CILLMAR ALONSO LEMES - CPF: 387.928.691-49 (APELADO), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0018-42 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), LAMARA AMADO SANTOS - CPF: 051.800.186-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL ORIGINARIAMENTE PREVISTA EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. RESPALDO NO TEMA 971 DO STJ. PROPORCIONALIDADE OBSERVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença, que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, inversão da cláusula penal e danos morais
, declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, condenou a construtora à devolução integral dos valores pagos, com atualização monetária e juros legais, além do pagamento de multa contratual de 50%, com base na cláusula penal originalmente estipulada em desfavor dos compradores. A sentença indeferiu o pedido de danos morais e condenou a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 15%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em definir se é válida a inversão da cláusula penal prevista contratualmente apenas em desfavor dos consumidores, aplicada em face da construtora inadimplente, com base
no Tema 971 do STJ, e se tal inversão observou os critérios de proporcionalidade exigidos pela jurisprudência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A relação contratual é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo objetiva a responsabilidade da construtora pela falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC.

4.
Está comprovado nos autos que os autores adimpliram parte substancial do preço e que a construtora cancelou unilateralmente o empreendimento, sem restituir os valores no prazo legal de 30 dias, conforme exige o art. 36 da Lei 4.591/64.

5.
A cláusula penal contratual, originalmente estipulada apenas em desfavor do consumidor, pode ser utilizada como parâmetro para arbitramento da indenização em desfavor da fornecedora, conforme entendimento firmado no Tema 971 do STJ.

6.
A sentença recorrida observou os critérios de proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, ao aplicar multa de 50% exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelos autores, em consonância com o conteúdo da cláusula contratual e precedentes jurisprudenciais.

7.
O argumento de que a inversão da cláusula penal geraria enriquecimento sem causa não se sustenta,
pois
a penalidade foi arbitrada com base no valor adimplido, sem cumulação com outras indenizações.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício deste, quando o inadimplemento contratual decorrer de culpa da construtora, conforme autoriza o Tema 971 do STJ.

2. O arbitramento judicial da penalidade deve respeitar os princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando os valores efetivamente pagos.

3. O inadimplemento da obrigação de fazer (entrega do imóvel) autoriza a conversão da penalidade em obrigação pecuniária, ainda que a cláusula penal tenha sido originariamente prevista apenas para a obrigação de pagar (consumidor).

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de
Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto
por

CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A

contra a r. sentença proferida pel
o
M
M
.
Ju
iz
de Direito da

8
a
Vara
Cível

da Comarca de
Cuiabá
/MT
, que nos autos da
ação
de
“
Rescisão Contratual, Indenização por Danos Materiais, Inversão d
a Cláusula Penal e Danos Morais
”

(Proc
.
no

1038958-29.2023.8.11.0041
)
, ajuizada
contra a

apela
nte

p
or

SILVANA PALMA RIBEIRO e CILLMAR ALONSO LEMES
, julgou
parcialmente procedentes
o
s
pedido
s

para “
DECLARAR rescindido o Contrato de Compra e Venda de Imóvel pactuado pelas partes envolvidas na
lide(
IDs
141648259 e 141648260);
CONDENAR a Construtora ré à devolução da integralidade das quantias pagas, conforme estabelecido no extrato de ID 141648261, corrigidas pelo INPC/IBGE, a partir de cada desembolso, acrescidas de juros de mora de 0,5% ao mês, a contar também de cada desembolso (Lei 4.591/64, Art. 36);
CONDENAR a Construtora ré ao pagamento da multa de 50% (cinquenta por cento) sobre o montante atualizado pago pelos autores (extrato de ID 141648261), nos moldes da cláusula 8.7 "A", que ora se inverte
”. A r. sentença ainda
condenou a Construtora ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o montante da condenação, nos termos do Art. 85, §2o, do CPC
(
cf. Id. no
267354271
).

A apelante

sustenta que a decisão merece reforma por contrariar entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971 de recurso repetitivo. Alega que a sentença se limitou a inverter a cláusula penal prevista em favor da construtora, aplicando o mesmo percentual de forma automática, sem observar a natureza distinta das obrigações contratuais — sendo a do comprador uma obrigação de pagar (dar) e a da vendedora, uma obrigação de entregar o imóvel (fazer).

Segundo a recorrente, essa simples inversão fere o equilíbrio contratual e pode gerar enriquecimento sem causa por parte dos compradores. Argumenta que, conforme o entendimento consolidado pelo STJ, a cláusula penal deve ser apenas um parâmetro para o arbitramento judicial de indenização proporcional ao descumprimento contratual, e não aplicada literalmente de forma simétrica.

A apelante defende, portanto, que o juízo deveria ter arbitrado um valor razoável a título de indenização, respeitando a peculiaridade da obrigação inadimplida, e propõe que esse valor seja limitado a 10% do total adimplido pelos autores, conforme precedentes jurisprudenciais. Por fim, requer o provimento do recurso para
“
reformar a decisão quanto à inversão da cláusula penal por força da tese firmada pelo E.STJ em que cabe ao juízo a quo realizar uma métrica de proporcionalidade ao invés de simplesmente inverter a aplicação da multa penal
”

(cf. Id. no
267354272
).

Contrarrazões apresentadas pelos apelados (Id. 267354275), com requerimento de manutenção integral da sentença e majoração da verba honorária.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Como relatado
, a controvérsia gira em torno da validade da inversão da cláusula penal contratual prevista originalmente apenas em desfavor dos promitentes compradores, diante do inadimplemento da construtora que cancelou unilateralmente a incorporação imobiliária.

Na origem, os autores alegaram ter adquirido da empresa apelante uma unidade autônoma no empreendimento “Residencial Mater Dei”, tendo adimplido o montante de R$ 19.745,12. Contudo, após o cancelamento da incorporação imobiliária pela construtora, ocorrido em junho de 2023, pleitearam a rescisão contratual, a devolução integral dos valores pagos, a aplicação da cláusula penal por inadimplemento e indenização por danos morais.

A sentença de primeiro grau (Id. 267354271) julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
declarar a rescisão
contratual;

condenar
a construtora à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso e juros de 0,5% ao mês (art. 36 da Lei 4.591/64); condenar ao pagamento da multa de 50% sobre o montante pago pelos autores, com base na cláusula 8.7 do contrato, ora invertida;
indeferir o pedido de danos morais.

Inconformada, a construtora interpôs recurso de apelação (Id.
267354272
), alegando, em síntese, que a inversão da cláusula penal em seu desfavor afrontaria o Tema 971 do STJ, por não ter havido arbitramento judicial proporcional, defendendo que a multa deve ser fixada em percentual inferior (10%).

Inicialmente, cumpre reconhecer que se trata de relação de consumo, nos termos dos
arts
. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor
, sendo objetiva a responsabilidade da fornecedora pelos danos decorrentes da falha na prestação do serviço (art. 14, CDC).

Está devidamente comprovado nos autos que os autores adimpliram parte do preço e que a construtora, dentro do prazo de carência, promoveu o cancelamento do empreendimento, nos termos do art. 34 da Lei 4.591/64. Todavia, descumpriu o dever legal de restituir os valores pagos no prazo de 30 dias previsto no art. 36 da mesma Lei
, configurando-se enriquecimento sem causa.

Quanto à cláusula penal, o ponto central da apelação consiste na alegação de que a simples inversão da multa contratual de 50% prevista em desfavor do consumidor seria indevida
, pois, segundo o Tema 971 do STJ, a cláusula penal deve ser utilizada apenas como parâmetro objetivo para arbitramento judicial proporcional da indenização.

A tese não merece acolhida.

Com efeito, o Tema 971/STJ
prevê que:

"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

No presente caso, ao contrário do que afirma a apelante, houve arbitramento judicial da penalidade com base nos valores efetivamente pagos pelos autores (R$ 19.745,12), e não sobre o valor total do contrato ou do imóvel
, o que demonstra respeito à proporcionalidade e à vedação ao enriquecimento sem causa. A aplicação da cláusula penal em 50% sobre o valor pago se mostrou equilibrada e respaldada na própria previsão contratual – cláusula 8.7 –, que previa penalidade em idêntico percentual ao consumidor.

Trata-se, pois, de reequilíbrio contratual autorizado pelo STJ e amplamente adotado pela jurisprudência desta Corte, conforme precedentes:

EMENTA: “
AGRAVO INTERNO – JULGAMENTO DE RECURSO ANTE A SISTEMÁTICA DE RECURSOS REPETITIVOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE - APLICAÇÃO – RECURSO REPETITIVO - PARADIGMA REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF (TEMA 971) – ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A TESE FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – ART. 1.030, I, a, § 2o, DO CPC – RECURSO NÃO PROVIDO. Havendo, nos contratos de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, de modo que as obrigações de fazer e de dar serão convertidas
em dinheiro, por arbitramento
judicial .
(
REsps

ns
. 1.614721/DF e 1.631485/DF - Tema 971) Hipótese em que a construtora deu causa ao inadimplemento contratual, uma vez que, por inobservância dos prazos estipulados para a entrega do imóvel, gerou a possibilidade da inversão da cláusula penal em favor do adquirente
comprador .
Incabível a manutenção da condenação sub judice sob o argumento de enriquecimento sem causa aos recorridos, quando a construtora foi condenada exclusivamente ao pagamento da cláusula penal constante no contrato, sem qualquer cumulação com lucros cessantes, eis que a inversão, por si só, é capaz de indenizar os prejuízos pelo atraso na entrega da unidade (Tema 971/STJ).
”

(TJ-MT 00404323320158110041 MT, Relator.: MARIA APARECIDA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/02/2022, Órgão Especial, Data de Publicação: 28/02/2022)

EMENTA: “
AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO À APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – TEMA 971/STJ – COBRANÇA DE TAXA DE REPASSE NA PLANTA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – ABUSIVIDADE – AUSÊNCIA DE NOVOS ELEMENTOS CAPAZES DE MODIFICAR A DECISÃO ATACADA – RECURSO DESPROVIDO. Estando devidamente fundamentada a decisão e não havendo novos elementos nos autos capazes de modificar o entendimento adotado, a manutenção da decisão proferida é medida que se impõe.
”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00311304820138110041, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 06/03/2024, Vice-Presidência, Data de Publicação: 11/03/2024)

EMENTA: “
AGRAVO INTERNO – JULGAMENTO DE RECURSO ANTE A SISTEMÁTICA DE RECURSO REPETITIVO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA CONTRUTORA - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE - APLICAÇÃO – RECURSO REPETITIVO - PARADIGMA RESP 1614721/DF e RESP 1631485/DF (TEMA 971) – ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A TESE FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – ART. 1.030, I, A, § 2o, DO CPC – RECURSO NÃO PROVIDO. Nos termos da tese fixada nos paradigmas Recursos Especiais no 1 .614721/DF e 1.631485/DF (Tema 971), nos contratos de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. No caso dos autos, a construtora deu causa ao inadimplemento contratual uma vez que, por inobservância dos prazos estipulados para a entrega do imóvel, gerou a possibilidade da inversão da cláusula penal em favor do adquirente
comprador .
Não se sustenta o argumento de que a manutenção da condenação sub judice implicaria enriquecimento sem causa aos recorridos, porque a construtora foi condenada exclusivamente ao pagamento da cláusula penal constante do item 6.0 do contrato, sem qualquer cumulação com lucros cessantes, tendo em vista que a inversão, por si só, foi capaz de indenizar os prejuízos que o atraso na entrega da unidade imobiliária trouxe aos recorridos, nos limites traçados pelo Tema 971/STJ.
”

(TJ-MT 00583161220148110041 MT, Relator.: MARIA APARECIDA RIBEIRO, Data de Julgamento: 19/05/2022, Órgão Especial, Data de Publicação: 31/05/2022)

A sentença impugnada também indeferiu o pedido de danos morais
, justamente por entender que o aborrecimento, ainda que presumível, não atingiu a esfera da dignidade da pessoa humana dos autores, mostrando-se coerente com a jurisprudência consolidada.

Assim, não se constata qualquer violação ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, tampouco à legislação aplicável.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo inalterados os termos da sentença recorrida; consequentemente, majoro os honorários advocatícios para 20
% sobre
o valor da condenação.

Custas pela
apelante
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/06/2025