Tribunal: TJMT
Processo: 1001029-17.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARCOS AURELIO DOS REIS FERREIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO ILÍCITO C/C DANOS MORAIS. IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AQUISIÇÃO POR CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE DIREITO REAL. ART. 1.245 DO CC. ART. 109 DO CPC. CITAÇÃO INDEVIDA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a citação de PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA, suposta adquirente de imóvel objeto da ação originária, a fim de oportunizar sua manifestação no feito.
II. Questão em discussão
2. O ponto em análise consiste em verificar se a adquirente do imóvel, por meio de contrato particular de compra e venda não registrado, possui legitimidade passiva para figurar na ação que discute a validade do título de propriedade e os registros vinculados ao bem.
III. Razões de decidir
3. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade de bem imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, não sendo o contrato particular desprovido de registro suficiente para conferir direito real.
4. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a aquisição de propriedade imobiliária somente se aperfeiçoa com o devido registro, sendo insuficiente a mera assinatura de contrato particular para atribuição de legitimidade passiva em demandas que discutem direitos reais (STJ, REsp 2094396/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18.6.2024, DJe 24.6.2024).
5. Ademais, o art. 109 do CPC dispõe que a transmissão da coisa litigiosa não impõe a formação de litisconsórcio necessário, sendo facultativo ao adquirente manifestar interesse em ingressar no feito como assistente litisconsorcial. Assim, a citação de PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA é desnecessária e indevida.
6. Ampliar o polo passivo com parte cuja legitimidade é contestável apenas retardaria a prestação jurisdicional, violando os princípios da eficiência e da racionalidade procedimental.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento: "A aquisição de imóvel por contrato particular não registrado não confere ao adquirente direito real de propriedade, sendo insuficiente para caracterizar legitimidade passiva em ações que discutem validade de título de propriedade e registros vinculados ao bem."
_______________________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245; CPC, art. 109, §3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2094396/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18.6.2024, DJe 24.6.2024; TJ-MG, AI 14159047220228130000, Rel. Des(a). Lílian Maciel, 20a Câmara Cível, j. 5.10.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1001029-17.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Acessão, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS AURELIO DOS REIS FERREIRA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO]

Parte(s):

[DANIELI FELBER - CPF: 998.128.601-00 (ADVOGADO), FRANCISCO FERREIRA DA SILVA - CPF: 352.478.861-00 (AGRAVANTE), FRANCIELE GONCALVES DE PAULO - CPF: 054.099.711-08 (AGRAVADO), MARIA ANTUNES MAXIMIANO - CPF: 549.075.439-72 (AGRAVANTE), YOUSSEF SAYAH EL ATYEH - CPF: 841.584.171-04 (ADVOGADO), PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA (AGRAVADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0020-07 (TERCEIRO INTERESSADO), INSTITUTO DE TERRAS DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.831.971/0001-71 (TERCEIRO INTERESSADO), SERGIO GONCALVES DA COSTA - CPF: 848.988.951-15 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR-CONVOCADO, DR. MARCOS AURÉLIO DOS REIS FERREIRA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO ILÍCITO C/C DANOS MORAIS. IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AQUISIÇÃO POR CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE DIREITO REAL. ART. 1.245 DO CC. ART. 109 DO CPC. CITAÇÃO INDEVIDA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a citação de PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA, suposta adquirente de imóvel objeto da ação originária, a fim de oportunizar sua manifestação no feito.

II. Questão em discussão

2. O ponto em análise consiste em verificar se a adquirente do imóvel, por meio de contrato particular de compra e venda não registrado, possui legitimidade passiva para figurar na ação que discute a validade do título de propriedade e os registros vinculados ao bem.

III. Razões de decidir

3. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade de bem imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, não sendo o contrato particular desprovido de registro suficiente para conferir direito real.

4. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a aquisição de propriedade imobiliária somente se aperfeiçoa com o devido registro, sendo insuficiente a mera assinatura de contrato particular para atribuição de legitimidade passiva em demandas que discutem direitos reais (STJ, REsp 2094396/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18.6.2024, DJe 24.6.2024).

5. Ademais, o art. 109 do CPC dispõe que a transmissão da coisa litigiosa não impõe a formação de litisconsórcio necessário, sendo facultativo ao adquirente manifestar interesse em ingressar no feito como assistente litisconsorcial. Assim, a citação de PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA é desnecessária e indevida.

6. Ampliar o polo passivo com parte cuja legitimidade é contestável apenas retardaria a prestação jurisdicional, violando os princípios da eficiência e da racionalidade procedimental.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: "A aquisição de imóvel por contrato particular não registrado não confere ao adquirente direito real de propriedade, sendo insuficiente para caracterizar legitimidade passiva em ações que discutem validade de título de propriedade e registros vinculados ao bem."

_______________________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245; CPC, art. 109, §3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2094396/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 18.6.2024, DJe 24.6.2024; TJ-MG, AI 14159047220228130000, Rel. Des(a). Lílian Maciel, 20a Câmara Cível, j. 5.10.2022.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

EGRÉGIA CÂMARA

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por FRANCISCO FERREIRA DA SILVA e MARIA ANTUNES MAXIMIANO contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Juína que, nos autos da Ação "Ab-Rogatória" de Ato Ilícito c/c Danos Morais no 0001310-61.2015.8.11.0025, ajuizada pelos agravantes em face do ESTADO DE MATO GROSSO e OUTROS, determinou a citação da compradora do imóvel objeto da ação originária, PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA, a fim de oportunizar a sua manifestação naquele processo.

Os agravantes alegam que a inclusão de Paloma contraria o artigo 1.245 do Código Civil, que exige registro formal para que contratos de compra e venda gerem efeitos perante terceiros.

Aduzem que a ausência de registro impede que Paloma seja legitimada para compor o polo passivo da ação principal.

Argumentam que o objeto da ação principal é a validade do título translativo da propriedade do imóvel, registrado no cartório, sendo irrelevantes as questões contratuais de compra e venda sem registro.

Asseveram que a inclusão de Paloma compromete a razoável duração do processo, contrariando os princípios constitucionais da eficiência processual e celeridade.

Pleiteiam a concessão de efeito suspensivo ao recurso; no mérito, o provimento do recurso, para reformar a decisão agravada, excluindo-se Paloma Patrícia de Souza do polo passivo.

O efeito suspensivo foi deferido (ID 263605298).

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 268051287).

A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pela ausência de interesse público que justifique a intervenção ministerial (ID 269436777).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão que
determinou a citação da compradora do imóvel objeto da ação originária, PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA, a fim de oportunizar a sua manifestação na ação originária
.

Para melhor compreensão dos fatos, se faz necessário um breve resumo dos andamentos do processo de origem.

Ressai do processo originário, que os agravantes moveram a
Ação "Ab-Rogatória" de Ato Ilícito c/c Danos Morais no 0001310-61.2015.8.11.0025
, em face do ESTADO DE MATO GROSSO, INTERMAT, SÉRGIO GONÇALVES DA COSTA e GUSTAVO HERNIQUE DIONISIO SILVA, alegando:

- que o INTERMAT, em
29/04/2008
, procedeu à expedição de um título dominial,
em favor dos autores
, de uma área urbana pertencente ao patrimônio público do Estado de Mato Grosso consistente no Lote 033, da Quadra 150, Setor “H”, Residencial Expansão, com área de 944,26 m2, localizado no município de Juína;

- que desde a aquisição passaram a exercer a posse do Lote e que por falta de recursos financeiros, não foi possível registrá-lo junto ao CRI de Juína;

- que quando puderam efetivamente proceder ao registro, foram informados pela Prefeitura Municipal acerca da impossibilidade da expedição da guia de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em nome dos autores, pois esta já havia sido expedida em favor do requerido Sérgio Gonçalves da Costa, em razão do Título Definitivo n. 12.822 de
05/06/2013
, expedido pelo INTERMAT, que fora registrado em 04/11/2013 sob o n. R-01 da matrícula 13.462;

- que não realizaram a venda do lote, e que o INTERMAT supostamente expediu outro título em
05/06/2013
, com número 12.822 em favor de Sérgio Gonçalves da Costa e que este se refere ao mesmo lote constante do Título Definitivo n. 0661, emitido em 29/04/2008, em favor dos autores;

- que em 19/09/2014, o requerido Sérgio Gonçalves da Costa vendeu o imóvel ao outro requerido, Gustavo Henrique Dionísio Silva, através de escritura pública registrada no CRI de Juína, sob o n. R-02, na matrícula 13.462;

Ao final, pleiteiam a declaração da nulidade do Título Definitivo n. 12.822 de 05/06/2013, emitido pelo Instituto de Terras de Mato Grosso INTERMAT em favor de Sérgio Gonçalves da Costa, e o consequente cancelamento dos registros R-01 e R-02 da matrícula n. 13.462 registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Juína/MT.

Ato contínuo, em 29/09/2022, os autores/agravantes pleitearam a inclusão de FRANCIELE GONÇALVES DE PAULO no polo passivo processual, em razão de esta última ter adquirido o imóvel em questão, por meio de escritura de compra e venda averbada à margem da matrícula junto ao CRI, no ano de 2015.

Citada, a requerida FRANCIELE GONÇALVES DE PAULO apresentou contestação, suscitando a sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que realizou a venda do imóvel no ano de 2022, para a pessoa de PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA,
por meio de contrato particular de compra e venda desprovido de registro
.

Em seguida, o Juízo
a quo
determinou a citação de PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA, a fim de lhe oportunizar a manifestação no processo.

A insurgência dos agravantes fundamenta-se na ausência de legitimidade passiva de PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA, ao argumento de que esta última, embora suposta adquirente do imóvel litigioso por contrato particular de compra e venda, não possui registro formal na matrícula do bem, elemento essencial para configurar sua legitimidade em demandas que discutem direitos reais.

O recurso deve ser provido
.

Com efeito, o artigo 1.245 do Código Civil estabelece que
“transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Assim, o contrato particular de compra e venda, desprovido de registro, não é suficiente para conferir ao adquirente o direito real de propriedade, restringindo-se a gerar efeitos obrigacionais inter partes.

“A jurisprudência do STJ converge quanto ao entendimento de que a transmissão da propriedade de imóvel somente se perfaz com o regular registro imobiliário. Assim, o direito real do promitente comprador somente se aperfeiçoa com o registro do contrato no tabelionato de imóveis. Precedentes. [...] (STJ - REsp: 2094396 DF 2022/0030168-2, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2024)”.

No caso, a ausência de registro impede que PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA figure como parte legítima na ação originária, que discute a validade de título de propriedade. A legitimidade passiva, nesse contexto, é restrita àquele que, formalmente, ostenta a titularidade do direito real controvertido, no caso, FRANCIELE GONÇALVES DE PAULO, que é a última proprietária constante na matrícula do imóvel.

Por outro lado, conforme disposto no artigo 109 do Código de Processo Civil, a transmissão da coisa litigiosa no curso do processo não impõe, de forma obrigatória, a formação de litisconsórcio necessário, tampouco invalida os atos processuais anteriormente praticados. A norma é clara ao permitir que o adquirente, caso assim deseje, manifeste interesse em ingressar na lide como assistente litisconsorcial, mas tal ingresso é facultativo e não decorre de imposição legal.

Ademais, o adquirente está sujeito aos efeitos da decisão judicial que envolve o bem adquirido (art. 109, §3o, do CPC), sendo dispensável a sua citação para integrar o polo passivo da lide.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ANULATÓRIA DE SENTENÇA - LIMINAR DEFERIDA NA ORIGEM - SUSPENSÃO ATOS EXECUTÓRIOS PRATICADOS EM AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE- NÃO PARTICIPAÇÃO DO AUTOR NA DEMANDA POSSESSÓRIA - TRANSMISSÃO DA COISA LITIGIOSA NO CURSO DA AÇÃO POSSESSÓRIA - DESNECESSIDADE DA FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO - ATUAÇÃO DO TRANSMITENTE COMO SUBSTITUTO PROCESSUAL - AUSÊNCIA DE VÍCIO DE NULIDADE NA AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - REVOGAÇÃO DA LIMINAR NA AÇÃO ANULATÓRIA - CONTINUIDADE DOS ATOS EXECUTÓRIOS DA DEMANDA POSSESSÓRIA - RECURSO AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO. -
A transmissão do direito controvertido na pendência da ação não impacta, de per si, na legitimação dos litigantes originários, já que a alteração subjetiva da lide demanda a anuência da parte contrária
-
Operando-se a transmissão a título particular do bem litigioso (posse do imóvel na demanda possessória), o que se verifica é que o alienante passará a atuar como um substituto processual do adquirente, defendendo, destarte, em nome próprio direito alheio
-
Com fulcro nesses fundamentos, não se vislumbra a indispensabilidade da presença do autor/agravado, na condição de réu ou de litisconsorte na ação de reintegração de posse, já que a sentença ali proferida estende os seus efeitos, sem qualquer óbice ao adquirente, independentemente da sua presença na lide, nada impedindo que intervenha como assistente litisconsorcial
- Recurso ao qual se dá provimento, para revogar a tutela liminar e possibilitar o prosseguimento dos atos executórios na ação possessória. (TJ-MG - AI: 14159047220228130000, Relator: Des.(a) Lílian Maciel, Data de Julgamento: 05/10/2022, 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/10/2022)” (Destaquei)

Ressalte-se que a ação originária tramita há quase uma década, enfrentando sucessivos entraves processuais decorrentes da dificuldade de localização e citação de todos os requeridos. Ampliar o polo passivo com inclusão de parte cuja legitimidade é contestável apenas retardaria a entrega da prestação jurisdicional, violando o princípio da eficiência e da racionalidade procedimental.

Por conseguinte, a revogação da decisão agravada é medida que se impõe, de modo a preservar o devido processo legal e a efetividade jurisdicional.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, para reformar a decisão agravada e determinar a exclusão de PALOMA PATRÍCIA DE SOUZA do polo passivo da ação originária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025