Tribunal: TJMT
Processo: 1021913-63.2022.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-30
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:
Direito Civil. Apelação. Adjudicação Compulsória. Falta De Quitação Integral Do Preço. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por possuidores de imóvel urbano situado em Rondonópolis/MT, com base em contrato de compra e venda celebrado em 1987, firmado com três dos quatro coproprietários.
2. Pretensão de reconhecimento do domínio com base na posse prolongada, pagamento parcial do preço e tentativa de depósito judicial relativo à fração ideal da coproprietária ausente.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar se o não pagamento integral do preço impede a adjudicação compulsória.
III. Razões de decidir
4. A adjudicação compulsória exige, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, a quitação integral do preço ajustado.
5. A posse prolongada e o cumprimento parcial do contrato não suprem o requisito legal objetivo da quitação, tampouco substituem a via própria da usucapião.
6. Reconhecimento tácito do inadimplemento pelos autores, ao requererem audiência de conciliação para negociar o saldo devedor com os coproprietários remanescentes.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "É incabível a adjudicação compulsória quando não comprovada a quitação integral do preço pactuado, nos termos do art. 1.418 do Código Civil."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1584461/GO.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021913-63.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Aquisição]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ILDEMAR SILVA ROSA - CPF: 057.824.901-44 (APELANTE), IRACI TEOFILO ROSA - CPF: 280.303.461-15 (ADVOGADO), IOLANDA SILVA ROSA - CPF: 016.381.198-99 (APELANTE), LUBIA APARECIDA DE MATOS - CPF: 037.760.236-19 (APELADO), GUSTAVO ANDRE DA MATA RIBEIRO - CPF: 625.854.447-91 (ADVOGADO), SILVIO PINTO DE MATOS (APELADO), HERMES BARROS DE MATOS - CPF: 759.795.271-68 (APELADO), THAYLA KAREN MORAES E SILVA - CPF: 065.357.511-47 (ADVOGADO), JOSEFINA PINTO DE MATOS - CPF: 273.999.401-00 (APELADO), RICHARDSON MARCELO FREDDO - CPF: 047.352.069-90 (ADVOGADO), NIVA PINTO DE MATOS - CPF: 274.633.111-04 (APELADO), ESPÓLIO DE SILVIO PINTO DE MATOS - CPF: 138.265.731-53 (APELADO), HERMES BARROS DE MATOS - CPF: 759.795.271-68 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ESPÓLIO DE SILVIO PINTO DE MATOS - CPF: 138.265.731-53 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE MARIA ZENIL DE MATOS (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação. Adjudicação Compulsória.
Falt
a De Quitação Integral Do Preço.
Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de
A
djudicação
C
ompulsória ajuizada por possuidores de imóvel urbano situado em Rondonópolis/MT, com base em contrato de compra e venda celebrado em 1987, firmado com três dos quatro coproprietários.

2.
Pretensão de reconhecimento do domínio com base na posse prolongada, pagamento parcial do preço e tentativa de depósito judicial relativo à fração ideal da coproprietária
ausente.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar

se o não pagamento integral do preço impede a adjudicação compulsória.

III. Razões de decidir

4. A adjudicação compulsória exige, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, a quitação integral do preço ajustado.

5. A posse prolongada e o cumprimento parcial do contrato não suprem o requisito legal objetivo da quitação, tampouco substituem a via própria da usucapião.

6. Reconhecimento tácito do inadimplemento pelos autores, ao requererem audiência de conciliação para negociar o saldo devedor com os coproprietários remanescentes.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"
É incabível a adjudicação compulsória quando não comprovada a quitação integral do preço pactuado, nos termos do art. 1.418 do Código Civil
."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Código Civil,
arts
. 1.417 e 1.418; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no REsp 1584461/GO.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1021913-63
.20
2
2
.8.11.00
03

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Cuida-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por
Ildemar
Silva Rosa
e
Iolanda Silva Rosa

em virtude d
a sentença proferida
pelo Juiz da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou improcedente o pedido formulado n
a
A
ção de
A
djudicação
C
ompulsória
ajuizada em desfavor de
Lúbia
Aparecida de Matos

(representando

Maria
Zenil
de Matos
)
, Espólio de Silvio Pinto de Matos

(representado por
Maria José Gomes da Silva Matos e
Hermes Barros de Matos
)
, Josefina Pinto de Matos
e
Niva Pinto de Matos
.

A demanda foi proposta com base em contrato particular
celebrado em
20/02/
1
.
987, por meio do qual os apelantes afirmam ter adquirido
uma casa residencial
situada na
Av. Floriano Peixoto, n° 981, no município de Rondonópolis/MT, registrado sob matrícula no 22.161
, pelo valor de
Cz
$
180.000,00 (cento e oitenta mil cruzados)
.

Expuseram que o
bem era copropriedade de
04 (
quatro
)
pessoas:
Sílvio Pinto de Matos, Josefina Pinto de Matos, Niva
Pinto de Matos e Maria
Zenil
de Matos
, esta última ausente desde a época da transação.

A
lega
ra
m que estão na posse do imóvel desde a aquisição,
e
que efetuaram o pagamento integral do preço,
e
que

a
falta
d
e
escritura se deu por dificuldades em localizar a coproprietária desaparecida
(Maria
Zenil
de Matos)
, posteriormente representada por sua filha
Lúbia
Aparecida de Matos
, com quem tentaram acordo.

Ao prolatar sentença, o Juiz

e
ntendeu que não
fi
ou demonstrada a quitação integral do preço,
sobretudo em
por
que a coproprietária
Josefina Pinto de Matos afirmou não ter recebido a totalidade do valor correspondente à sua fração ideal,
cuja assertiva não foi
impugnad
a

pelos adquirentes/apelantes
.

Inconformados, os Apelantes
requere
ram
a reforma da sentença ou,
em pedido
subsidi
ário
, a
sua
anulação para que o
Juiz
de origem se manifeste sobre as provas documentais juntadas.

Contrarrazões foram apresentadas
apenas
por Josefina Pinto de Matos, defendendo a manutenção da sentença por
falt
a de comprovação do cumprimento das obrigações contratuais pelos apelantes.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Ildemar
Silva Rosa
e
Iolanda Silva Rosa
ajuizaram
A
ção de
A
djudicação
C
ompulsória
, primeiramente, em face de
Lúbia
Aparecida de Matos
,

na condição de

representan
te de sua mãe

Maria
Zenil
de Matos
,

com

o objet
ivo de obter
a
titularidade
definitiva d
o imóvel urbano
situad
o
no
lote 10, quadra 58,
d
a
Av. Floriano Peixoto, n° 981, no município de Rondonópolis/MT
.

Narraram que est
ão
na posse no
bem
há mais de
37

(
trinta e sete
)
anos,
que é
caracterizado por uma casa
residencial
de aproximadamente 45 m2
,
edificada em terreno de 430 m2, matriculado sob o no 22.161, Livro 3-T, fl. 92, do Cartório de Registro de Imóveis local.

Alegaram que o bem é
composto por frações ideais de quatro coproprietários
:

Sílvio Pinto de Matos
(falecido)
, Josefina Pinto de Matos, Niva Pinto de Matos
e
Maria
Zenil
de Matos
,
esta última
em local incerto e não sabido desde 20/02/1987, data da celebração do contrato de compra e venda
(ID
311375378)
.

Explic
it
aram que, e
m 1
.
987, três
coproprietários (Silvio, Josefina e Niva)
venderam suas quotas-parte pelo preço de
Cz$ 180.000,00 (cento e oitenta mil cruzados)
, restando pendente apenas a fração ideal pertencente à Sra. Maria
Zenil
de Matos.

Disseram que,
na
época,
ficou
acord
ad
o que a parcela
cabível à coproprietária desaparecida
seria objeto de regularização judicial mediante alvará, o que não se concretizou por falta de impulso processual.

Argumentara
m
que
, r
ecentemente
(2022)
, a filha da coproprietária
desaparecida,

Lúbia
Aparecida de Matos
,
foi localizada e se mostrou disposta a solucionar a pendência. Todavia, por força do Código Civil, qualquer ato jurídico em nome da pessoa ausente depende de prévia declaração judicial, providência ainda não adotada.

Diante disso, os
Apelantes
requere
ra
m
a autorização judicial para promover
o depósito correspondente a 1⁄4 do valor do imóvel
, equivalente à importância atual de
R$ 26.250,00
(vinte e seis mil duzentos e cinquenta reais),
relativo à quota-parte da coproprietária desaparecida
.

Alegaram que, p
assada quase quatro décadas,
t
ê
m direito
ao título definitivo por adjudicação compulsória, uma vez
foi
quitado integralmente o preço ajustado e exerc
em
a posse de forma mansa, pacífica e contínua,
com a
realiza
ção de
benfeitorias
úteis e necessárias n
o imóvel.

F
orte n
os
arts
. 15 e 16 do Decreto-Lei no 58/1937, no art. 1.418 do Código Civil e nos
arts
. 466-A a 466-C do Código de Processo Civil, que conferem ao compromissário comprador o direito
de exigir a outorga da escritura definitiva e, em caso de recusa ou impossibilidade, requerer
am
a adjudicação judicial do imóvel
,
com expedição da respectiva carta apta a permitir o registro em seu
s
nome
s
junto ao cartório competente
.

O contrato de compra e venda está anexado no ID 311375378.

Quanto aos recibos de pagamento dos coproprietári
o
s não arrolados no polo passivo, os apelantes anexaram

apenas

a prova de pagamento de Cz$15.000,00 (quinze mil cruzados) para Josefina Matos de A
lmeida
(ID
311375393)
.

Em sede de emenda,
incluíram os demais coproprietários
no polo passiv
o
, sendo: Espólio de
Sílvio Pinto de Matos
,

representado por
Maria José Gomes da Silva Matos e
Hermes Barros de Matos
(viúva e filho do falecido)
,
Josefina Pinto de Matos, Niva Pinto de Matos
.

O pedido de
tutela de urgência para autorizar

o depósito judicial da quantia
incontroversa pendente
e para
averba
r
a ação na matrícula do imóvel
foi indeferido
.

Lúbia
Aparecida de Matos

mani
festou favoravelmente à celebração de acordo
, e não se opôs ao pedido inicial, mediante o recebimento da sua cota-parte (1/4 do total).

Maria José Gomes da Silva Matos
e Hermes Barros de Matos
, viúva
e filho
de
Silvio Pinto de Matos
,
fo
ram
citad
os
e manifest
aram
desinteresse n
o feito (Id. 117084034).

Niva Pinto de Matos
, também, não se opôs ao pleito autoral
.

De seu turno,
Josefina Pinto de Matos
contestou o pedido inicial.

Aduz
iu
que o negócio jurídico envolveu quatro vendedores, sendo o preço total de Cr$ 180.000,00 (cento e oitenta mil cruzados), o que correspondia à quota de Cr$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil cruzados) para cada vendedor. Contudo, conforme comprovam os recibos juntados aos autos,
disse que
recebeu apenas Cr$ 15.000,00 (quinze mil cruzados), remanescendo o saldo de Cr$ 30.000,00 (trinta mil cruzados), equivalente, segundo avaliação dos próprios autores
/apelantes
, a
importância de
R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais).

A
mpara
da
no art. 476 do Código Civil, segundo o qual, nos contratos bilaterais, nenhum contratante pode exigir o cumprimento da obrigação do outro antes de adimplir a sua própria, reforçando a natureza sinalagmática e recíproca das prestações
,
Josefina Pinto de Matos

fundamentou que há óbice intransponível à
adjudicação compulsória
, uma vez que o preço não foi
quitado integralmente.

Considerando que as coproprietárias
Josefina Pinto de Matos
e

Lúbia
Aparecida de Matos afirm
aram
não ter
em
sido paga
s
, embora estivesse
m
disposta
s
a negociar
, tentou-se a celebração de acordo em
audiência de conciliação
; no entanto, a sessão foi
infrutífera
.

Logo em seguida, encerrada a instrução, foi prolatada a sentença recorrida.

A
o analisar o mérito,
o Juiz
destacou que a ação de adjudicação compulsória tem requisitos estritos definidos nos
arts
. 1.417 e 1.418 do Código Civil, exigindo: (a) existência de promessa de compra e venda; (b) quitação integral do preço; (c) recusa do vendedor em outorgar a escritura; (d) perfeita identificação do bem
.

Enfatizou que
a quitação do preço é requisito indispensável para a adjudicação compulsória, sendo ônus dos autores
/apelantes
comprová-la. Como não o fizeram e, ao contrário, reconheceram implicitamente a pendência de pagamento ao requererem audiência de conciliação, julgou improcedente o pedido
.

Inconformados, os autores devolveram a questão
para o duplo grau
recurs
al
.

Depois de estudar este caso, adianto que a apelação não merece provimento.

C
omo ensina a doutrina de Sílvio de Salvo Venosa,
a
adjudicação compulsória é ação de natureza pessoal que busca compelir o promitente vendedor a outorgar a escritura definitiva do imóvel, quando há recusa ou inércia injustificada, desde que preenchidos os requisitos legais essenciais
,

Verbis
:

“
A adjudicação compulsória só será cabível quando houver contrato de promessa de compra e venda regularmente celebrado, quitação integral do preço e recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. A ausência de qualquer desses elementos descaracteriza o direito à adjudicação.”

(VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Contratos. 19. ed. São Paulo: Atlas, 2019, p. 390)
.

Esses requisitos encontram-se positivados nos
arts
. 1.417 e 1.418 do Código Civil, sendo o último o principal fundamento normativo da ação:

Art. 1.418, CC: "
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva
de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
."

No caso concreto, os apelantes não comprovaram a quitação total do valor avençado, sendo este pressuposto legal objetivo e indispensável ao acolhimento do pedido.

Tal qual o Juiz sentenciante
, há documentação clara nos autos (ID 134886947) indicando que a coproprietária Josefina Pinto de Matos não recebeu a integralidade do seu quinhão, fato não impugnado especificamente pelos autores que
,
ao invés disso
,
requereram audiência de conciliação para tentar acordo
, cuja
conduta implica reconhecimento tácito d
o
inadimplemento parcial.

Não bastasse isso, há falta de pagamento da cota-parte
de

Lúbia
Aparecida de Matos
, filha da coproprietária, em tese, desaparecida.

O fato de o
s

compradores
terem
a
posse contínua e mansa por mais de 37
(trinta e sete)
anos, aliada ao cumprimento de cláusulas do contrato relativas à entrega do bem,
não
são

suficiente
s
para suprir o requisito da quitação,
à míngua de
amparo jurídico.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido:

“A posse prolongada e incontestada, por si só, não legitima adjudicação compulsória, sendo
indispensável a comprovação da quitação do preço.”

(
AgInt
no REsp 1584461/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva,
DJe
21/05/2019)
.

Portanto
, não basta a posse prolongada
ou
a
falta
de oposição formal dos demais coproprietários.
Isso porque a
adjudicação compulsória exige, de forma cumulativa:
(
a) contrato válido;
(
b) quitação integral;
(
c) recusa na outorga de escritura
;
(
d) identificação perfeita do bem.

Inexistindo prova inequívoca do pagamento integral, especialmente da fração de

Lúbia
Aparecida de Matos
e parte da fração de

Josefina Pinto de Matos
, não se cumpre o requisito do art. 1.418 do Código Civil, cabendo ao
s Apelantes
o ônus da prova de fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), o que não foi feito.

A solução legal para situações em que o promitente comprador detém a posse há décadas, mas não consegue comprovar a quitação integral, é a
ação de

usucapião, e não a adjudicação compulsória, conforme também sinalizou corretamente
o Juiz

prolator d
a sentença.

Ademais, não ocorre
omissão relevante a justificar nulidade ou reabertura da instrução. O
Juiz singular
apreciou adequadamente os elementos
anexados ao
s autos e fundamentou com clareza os motivos da improcedência.

Feitos esses esclarecimentos,

nego provimento ao apelo
.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
para 16% do valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade por serem beneficiários da justiça gratuita
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/10/2025