Tribunal: TJMT
Processo: 1046210-83.2023.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PANDEMIA DE COVID-19. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Trata-se de recurso de apelação contra sentença que, em ação de indenização, condenou a construtora ao pagamento de lucros cessantes e danos morais em razão do atraso na entrega de unidade habitacional. Em contrarrazões, foi arguida preliminar de não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade.
II. Questão em discussão:
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o recurso deve ser conhecido, ante a alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade; (ii) saber se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso; (iii) saber se é devida a condenação em lucros cessantes, na modalidade de aluguel presumido; e (iv) saber se o atraso superior a um ano na entrega do imóvel configura mero inadimplemento contratual ou se enseja a reparação por danos morais.
III. Razões de decidir:
3. Rejeita-se a preliminar de ofensa à dialeticidade recursal quando, apesar da repetição de argumentos da contestação, as razões do recurso impugnam especificamente os fundamentos da sentença, atendendo ao disposto no art. 1.010, III, do CPC.
4. A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior para isentar a construtora de responsabilidade, pois se enquadra como fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil. Além disso, o contrato foi firmado durante o período pandêmico, sendo os seus efeitos já conhecidos, e a cláusula de tolerância de 180 dias já se destina a cobrir imprevistos da obra.
5. O atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar o comprador por lucros cessantes, correspondentes aos aluguéis que o adquirente poderia ter recebido ou deixado de pagar. Conforme o Tema 996 do STJ, o prejuízo do comprador é presumido, sendo desnecessária a comprovação de despesa efetiva com aluguel.
6. Não se aplica o Tema 970 do STJ, que veda a cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, pois não havia previsão de cláusula penal moratória em favor do adquirente no contrato em análise.
7. O atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel, ultrapassando em muito o prazo de tolerância, frustra a legítima expectativa do consumidor de usufruir de sua moradia própria, ultrapassando o mero dissabor e configurando dano moral indenizável, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
8. O valor de R$ 8.000,00, fixado a título de danos morais, mostra-se razoável e proporcional às particularidades do caso, atendendo à dupla finalidade da condenação: compensatória para a vítima e pedagógica para o ofensor.
IV. Dispositivo e tese:
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Não viola o princípio da dialeticidade o recurso que, embora reitere teses da contestação, impugna diretamente os fundamentos da decisão recorrida. 2. A pandemia de COVID-19 classifica-se como fortuito interno, inerente ao risco da atividade da construção civil, não constituindo excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega de imóvel. 3. O descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido (Tema 996/STJ). 4. O atraso excessivo na entrega de imóvel adquirido na planta ultrapassa o mero aborrecimento e gera dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 393 e 402; Código de Defesa do Consumidor, art. 14; Código de Processo Civil, art. 85, §11, e art. 1.010, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP); STJ, Tema Repetitivo 970; STJ, Tema 1059; STJ, AgInt no REsp 1.927.462/RJ; STJ, AgInt no REsp 1.817.304/SP; STJ, AgInt no AREsp 2.372.535/MT.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046210-83.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ALEXANDRE PADILHA DE AMORIM - CPF: 043.270.001-32 (APELADO), ANA PAULA SOUZA SANTOS - CPF: 017.174.151-05 (ADVOGADO), INDIANARA DOS ANJOS ROCHA DECHANTE - CPF: 018.968.041-52 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (APELANTE), RARYANA MARQUES CUNHA - CPF: 004.391.811-51 (ADVOGADO), IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME - CNPJ: 23.984.147/0001-69 (APELANTE), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 15.270.056/0001-33 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PANDEMIA DE COVID-19. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Trata-se de recurso de apelação contra sentença que, em ação de indenização, condenou a construtora ao pagamento de lucros cessantes e danos morais em razão do atraso na entrega de unidade habitacional. Em contrarrazões, foi arguida preliminar de não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade.

II. Questão em discussão:

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o recurso deve ser conhecido, ante a alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade; (ii) saber se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso; (iii) saber se é devida a condenação em lucros cessantes, na modalidade de aluguel presumido; e (iv) saber se o atraso superior a um ano na entrega do imóvel configura mero inadimplemento contratual ou se enseja a reparação por danos morais.

III. Razões de decidir:

3. Rejeita-se a preliminar de ofensa à dialeticidade recursal quando, apesar da repetição de argumentos da contestação, as razões do recurso impugnam especificamente os fundamentos da sentença, atendendo ao disposto no art. 1.010, III, do CPC.

4. A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior para isentar a construtora de responsabilidade, pois se enquadra como fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil. Além disso, o contrato foi firmado durante o período pandêmico, sendo os seus efeitos já conhecidos, e a cláusula de tolerância de 180 dias já se destina a cobrir imprevistos da obra.

5. O atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar o comprador por lucros cessantes, correspondentes aos aluguéis que o adquirente poderia ter recebido ou deixado de pagar. Conforme o Tema 996 do STJ, o prejuízo do comprador é presumido, sendo desnecessária a comprovação de despesa efetiva com aluguel.

6. Não se aplica o Tema 970 do STJ, que veda a cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, pois não havia previsão de cláusula penal moratória em favor do adquirente no contrato em análise.

7. O atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel, ultrapassando em muito o prazo de tolerância, frustra a legítima expectativa do consumidor de usufruir de sua moradia própria, ultrapassando o mero dissabor e configurando dano moral indenizável, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

8. O valor de R$ 8.000,00, fixado a título de danos morais, mostra-se razoável e proporcional às particularidades do caso, atendendo à dupla finalidade da condenação: compensatória para a vítima e pedagógica para o ofensor.

IV. Dispositivo e tese:

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Não viola o princípio da dialeticidade o recurso que, embora reitere teses da contestação, impugna diretamente os fundamentos da decisão recorrida. 2. A pandemia de COVID-19 classifica-se como fortuito interno, inerente ao risco da atividade da construção civil, não constituindo excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega de imóvel. 3. O descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido (Tema 996/STJ). 4. O atraso excessivo na entrega de imóvel adquirido na planta ultrapassa o mero aborrecimento e gera dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 393 e 402; Código de Defesa do Consumidor, art. 14; Código de Processo Civil, art. 85, §11, e art. 1.010, III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP); STJ, Tema Repetitivo 970; STJ, Tema 1059; STJ, AgInt no REsp 1.927.462/RJ; STJ, AgInt no REsp 1.817.304/SP; STJ, AgInt no AREsp 2.372.535/MT.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
IPM2-INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível de Cuiabá, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais, registrada sob o no
1046210-83.2023.8.11.041
, ajuizada por
ALEXANDRE PADILHA DE AMORIM
em desfavor da apelante e de
IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Na petição inicial (
ID. 308058869
), a parte autora expôs que, em 14 de janeiro de 2021, firmou contrato de compra e venda com a construtora requerida para a aquisição de uma unidade habitacional no empreendimento "Residencial Park Leste", no valor de R$ 151.242,00. Aduziu que o prazo para a entrega do imóvel era de 12 meses a contar da assinatura do contrato, contudo, a construtora não cumpriu com o prazo estipulado, o que lhe causou prejuízos materiais, como o pagamento de aluguéis, e danos morais. Postulou a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, lucros cessantes no montante de R$ 30.312,00, e a fixação de uma multa por descumprimento contratual no valor de R$ 15.156,00.

Em sua Contestação (
ID. 308059853
), a parte ré
IPM2-INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA ME
sustentou que o atraso na entrega da obra decorreu de caso fortuito e força maior, especificamente em razão da pandemia de COVID-19, que teria afetado a disponibilidade de insumos e a continuidade das atividades da construção civil. Afirmou a ausência de comprovação dos danos materiais e morais alegados, argumentando que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável. Requereu a improcedência dos pedidos.

Na Impugnação (
ID. 308059858
), a parte autora contrapôs a tese de caso fortuito, afirmando que a pandemia não poderia ser utilizada como justificativa para o descumprimento contratual, uma vez que a própria requerida informou que as obras continuaram durante o período. Aduziu que o atraso injustificado, que já ultrapassava o prazo de tolerância de 180 dias, causou angústia e abalo emocional, reforçando os pedidos de reparação por danos morais e materiais.

A sentença (
ID. 308059863
) acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da requerida
IDEALE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA.
, extinguindo o processo em relação a ela. No mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a requerida
IPM2-INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA ME
ao pagamento de indenização por lucros cessantes, a ser apurada em liquidação de sentença com base no valor de aluguel mensal desde agosto de 2022 até a efetiva entrega do imóvel, e ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais. Fundamentou que o atraso na entrega da obra restou configurado e que a pandemia não caracterizou caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno, inerente ao risco da atividade. Considerou nula a cláusula que vinculava a entrega do imóvel à obtenção de financiamento e reconheceu a validade do prazo de tolerância de 180 dias.

A parte
IPM2-INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME
interpôs recurso (
ID. 308059873
), alegando, em síntese, os mesmos fundamentos da contestação, notadamente a ocorrência de caso fortuito e força maior devido à pandemia de COVID-19 como excludente de sua responsabilidade pelo atraso. Sustentou a ausência de comprovação dos danos materiais, pugnando que a condenação se limitasse ao reembolso dos valores de aluguel efetivamente comprovados, e não em lucros cessantes presumidos. Defendeu, ainda, a inocorrência de dano moral, por se tratar de mero inadimplemento contratual, requerendo o afastamento da condenação ou, subsidiariamente, a sua redução.

Nas Contrarrazões (
ID. 308059877
), a parte
ALEXANDRE PADILHA DE AMORIM
defendeu, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade, afirmando que a apelante apenas reproduziu os argumentos da contestação sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença. No mérito, reafirmou que a pandemia da COVID-19 se classifica como fortuito interno, não afastando a responsabilidade da construtora. Defendeu a correção da sentença quanto à condenação por lucros cessantes, citando a jurisprudência do STJ sobre a presunção do prejuízo, e a manutenção da indenização por danos morais, argumentando que o atraso extrapolou o mero aborrecimento. Pugnou pela manutenção integral da decisão e pela majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por IPM2 – INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA ME em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados por ALEXANDRE PADILHA DE AMORIM na ação de indenização por danos materiais e morais, condenando a construtora ao pagamento de lucros cessantes a serem apurados em liquidação de sentença, correspondentes ao valor de aluguel mensal desde agosto de 2022 até a efetiva entrega do imóvel, além de indenização por danos morais fixada em R$ 8.000,00.

Alega a Apelante que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito e força maior em razão da pandemia de COVID-19, que teria impactado significativamente a cadeia produtiva da construção civil, com escassez de insumos e mão de obra qualificada. Sustenta que não há comprovação adequada dos danos materiais pleiteados, pugnando que eventual condenação deveria limitar-se ao reembolso dos valores de aluguel efetivamente comprovados, e não em lucros cessantes presumidos, conforme determinado na sentença. Defende ainda a inocorrência de dano moral, argumentando tratar-se de mero inadimplemento contratual, requerendo o afastamento da condenação ou, subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório. Pugna pela reforma da sentença.

Já o Apelado defende, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade, afirmando que a apelante apenas reproduziu os argumentos da contestação sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença. No mérito, reafirma que a pandemia da COVID-19 se classifica como fortuito interno, não afastando a responsabilidade da construtora, defendendo a correção da sentença quanto à condenação por lucros cessantes, citando a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a presunção do prejuízo. Sustenta a manutenção da indenização por danos morais, argumentando que o atraso injustificado ultrapassou o mero aborrecimento cotidiano, causando angústia e abalo emocional. Pleiteia a manutenção integral da decisão recorrida e a majoração dos honorários advocatícios.

Pois bem. O recurso não comporta provimento.

PRELIMINAR CONTRARRECURSAL - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

Aduz a parte apelada que a Apelante se limitou apenas em repetir exatamente os mesmos argumentos anteriormente apresentados, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença, razão pela qual o recurso de apelação estaria em desacordo com o princípio da dialeticidade.

É cediço que o sistema recursal civil se orienta por essa norma jurídica, que norteia o exercício do direito da parte em recorrer, de modo que o princípio da dialeticidade prescreve a necessidade de a parte recorrente impugnar expressamente as razões de decidir expostas na decisão objeto da insurgência, mostrando o suposto desacerto.

Contudo, entendo que a preliminar deve ser rejeitada. Isso porque as razões recursais, embora reproduzam em parte a argumentação defensiva, impugnam especificamente os fundamentos da sentença, inclusive apontando divergência quanto à aplicação de precedentes jurisprudenciais e à valoração probatória realizada pelo juízo de origem, atendendo ao requisito da dialeticidade recursal previsto no artigo 1.010, inciso III, do Código de Processo Civil..

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar de ofensa ao princípio da
dialeticidade e
conheço integralmente do recurso interposto.

MÉRITO

Adentrando ao exame meritório, observo que restou incontroverso nos autos que as partes firmaram em 14 de janeiro de 2021 Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda tendo por objeto unidade habitacional no empreendimento denominado "Residencial Park Leste", pelo valor de R$ 151.242,00, estabelecendo-se o prazo de 12 meses para a entrega do imóvel, acrescido de período de tolerância de 180 dias, totalizando julho de 2022 como termo final para a disponibilização do bem. Igualmente incontroverso que o imóvel não fora entregue na data prevista, nem após o transcurso do prazo adicional, configurando inequívoco inadimplemento contratual por parte da construtora.

A controvérsia cinge-se, essencialmente, à existência de excludente de responsabilidade civil em razão da pandemia de COVID-19, à forma de apuração dos danos materiais e à configuração de dano moral indenizável. Examino cada uma dessas questões de forma pormenorizada.

No que concerne à alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia, razão não assiste à Apelante. Embora seja inegável que a pandemia de COVID-19 representou evento extraordinário de repercussões sanitárias, sociais e econômicas em escala global, com reflexos diretos na cadeia produtiva da construção civil, tal circunstância não possui o condão de eximir a construtora de sua responsabilidade contratual pelo atraso na entrega da obra. A caracterização do caso fortuito ou força maior como excludente de responsabilidade civil exige, nos termos do artigo 393 do Código Civil, a presença de evento imprevisível, irresistível e estranho à vontade das partes, capaz de romper o nexo de causalidade entre a conduta e o dano.

Ocorre que a jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, inclusive deste Egrégio Tribunal de Justiça, tem reiteradamente afirmado que dificuldades inerentes à atividade empresarial da construção civil, ainda que agravadas por eventos externos, caracterizam fortuito interno, não se prestando a elidir a responsabilidade do fornecedor perante o consumidor. Nesse sentido, já decidi anteriormente, em caso similar, que “
a alegação de caso fortuito ou força maior, decorrente da pandemia, não se mostra aceitável, pois o fortuito interno decorre do risco da própria atividade da vendedora, não se vislumbrando, assim, embasamento para tanto. Também outras duas situações: i) o prazo de 180 dias previsto em contrato já leva em consideração todos os eventuais empecilhos e dificuldades da construção civil, não se admitindo lapso cronológico superior; e ii) a construção civil não sofreu paralisação durante a pandemia e não houve comprovação de que período as obras foram suspensas na pandemia
” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10258837120228110003, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 13/03/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2024).

A pandemia de COVID-19, conquanto tenha representado desafio extraordinário, não constitui evento absolutamente imprevisível para quem exerce profissionalmente a atividade de incorporação imobiliária, devendo a empresa suportar os riscos inerentes ao empreendimento econômico que desenvolve, em observância ao princípio da teoria do risco da atividade consagrado no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, observo que o contrato foi celebrado em 14 de janeiro de 2021, portanto em pleno período pandêmico, quando os efeitos da COVID-19 sobre a economia já eram amplamente conhecidos e mensuráveis. Se a construtora optou por assumir compromisso de entrega do imóvel em prazo determinado mesmo diante do cenário de incertezas então existente, não pode posteriormente invocar essa mesma circunstância como excludente de responsabilidade, sob pena de transferir ao consumidor riscos que são inerentes à própria atividade empresarial desenvolvida pela fornecedora. A cláusula de tolerância de 180 dias, expressamente prevista no contrato e reconhecida como válida pela jurisprudência, destina-se precisamente a contemplar imprevistos e intercorrências próprias da atividade construtiva, não se justificando elastecer ainda mais esse prazo mediante invocação genérica de dificuldades conjunturais.

Destarte, configurado o inadimplemento contratual pela inobservância do prazo pactuado, ainda que considerado o período de tolerância, impõe-se examinar as consequências patrimoniais e extrapatrimoniais dessa mora.

Quanto aos danos materiais, a sentença recorrida determinou o pagamento de indenização por lucros cessantes correspondente ao valor de aluguel mensal, a ser apurado em liquidação de sentença, desde agosto de 2022 até a efetiva entrega do imóvel. A Apelante insurge-se contra esse dispositivo, sustentando que não houve comprovação concreta dos danos materiais e que, tendo o autor apresentado comprovantes de aluguéis efetivamente pagos, eventual condenação deveria limitar-se ao reembolso desses valores comprovados, não se justificando a fixação de lucros cessantes presumidos. Subsidiariamente, invoca o Tema Repetitivo 970 do Superior Tribunal de Justiça para argumentar que seria vedada a cumulação de lucros cessantes com reembolso de valores de locação.

Essa argumentação não merece prosperar. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 1.729.593/SP, processado sob o rito dos recursos repetitivos e afetado como Tema 996, firmou entendimento cristalino de que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Esse entendimento vinculante reconhece que a privação do uso do imóvel, por si só, configura dano material
in re ipsa
, dispensando comprovação específica do prejuízo, ante a presunção de que o adquirente sofreu privação da utilidade econômica do bem.

A existência de comprovantes de pagamento de aluguéis pelo autor não desnatura a natureza jurídica da condenação estabelecida na sentença, tampouco impõe a limitação do ressarcimento aos valores comprovadamente desembolsados. Com efeito, a indenização por lucros cessantes fundamenta-se não apenas no que o credor efetivamente pagou a título de locação de outro imóvel, mas sim no que razoavelmente deixou de auferir ou de economizar em decorrência da privação do uso do bem adquirido. Ainda que o autor não tivesse comprovado o pagamento de aluguéis, subsistiria o direito à indenização, vez que a privação do imóvel poderia ter-lhe impedido de obter renda mediante locação a terceiros ou de economizar valores que despenderia com moradia própria. A presunção de dano estabelecida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ampara-se precisamente na perda da utilidade econômica do bem, independentemente da demonstração casuística de desembolsos específicos.

Por outro lado, não há que se falar em aplicação do Tema Repetitivo 970 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto. Esse precedente estabelece que a cláusula penal moratória, quando fixada em valor equivalente ao locativo, afasta a cumulação com lucros cessantes, ante a identidade de finalidades entre ambas as verbas. Ocorre que no contrato firmado entre as partes não há previsão de cláusula penal moratória aplicável em caso de descumprimento do prazo de entrega pela construtora, inexistindo, portanto, o pressuposto fático para aplicação daquela tese jurídica. O que se verifica nos autos é a condenação da Apelante ao pagamento de lucros cessantes como forma de reparação integral do dano causado ao consumidor, em observância ao artigo 402 do Código Civil, que define os lucros cessantes como aquilo que razoavelmente se deixou de lucrar.

Portanto, correta a sentença recorrida ao estabelecer a condenação por lucros cessantes presumidos, a serem apurados mediante arbitramento em liquidação de sentença com base no valor locatício de imóvel assemelhado na região, desde agosto de 2022 até a efetiva entrega do imóvel, em consonância com o entendimento consolidado no Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça.

No tocante aos danos morais, a controvérsia estabelece-se quanto à possibilidade de o mero inadimplemento contratual consubstanciado no atraso da entrega do imóvel ensejar reparação extrapatrimonial. A Apelante sustenta que não houve demonstração de abalo moral passível de indenização, tratando-se de mero dissabor cotidiano inerente às relações negociais. Contudo, essa tese não se sustenta diante das peculiaridades do caso concreto.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem efetivamente estabelecido que o simples inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que extrapolem o mero aborrecimento decorrente do descumprimento obrigacional. Entretanto, essa mesma jurisprudência reconhece que o atraso excessivo na entrega de imóvel pode configurar dano moral quando caracterizada situação de anormalidade apta a violar direitos da personalidade do adquirente, causando-lhe sofrimento, angústia ou frustração que ultrapassem os dissabores ordinários da vida em sociedade.

No caso dos autos, o atraso na entrega do imóvel ultrapassou muito mais de um ano em relação ao prazo contratualmente estabelecido, considerado o período de tolerância. Trata-se de lapso temporal manifestamente excessivo, que transcende o mero inadimplemento e alcança patamar de grave violação à confiança depositada pelo consumidor na palavra empenhada pela fornecedora. A aquisição da casa própria representa, para a generalidade das pessoas, projeto de vida de relevância ímpar, envolvendo planejamento financeiro de longo prazo, expectativas legítimas quanto à constituição ou manutenção do núcleo familiar em espaço adequado e estabilidade habitacional. A frustração prolongada dessas expectativas, mediante atraso injustificado que se estende por anos, configura induvidosamente lesão à esfera extrapatrimonial do consumidor.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido de forma reiterada o cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel, conforme se depreende de precedentes da Terceira e Quarta Turmas daquela Corte Superior. Em julgamento proferido pela Ministra Nancy Andrighi, restou consignado que o cabimento de compensação por danos morais decorre do longo atraso na entrega de imóvel, reconhecendo-se a lesão extrapatrimonial em tais circunstâncias (STJ, AgInt no REsp 1.927.462/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/05/2021). Do mesmo modo, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça afirmou que o atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis, consolidando esse entendimento na jurisprudência daquela Corte (STJ, AgInt no REsp 1.817.304/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 08/05/2023).

Ademais, o próprio Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que embora o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não seja capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, a hipótese em que a lesão extrapatrimonial fica caracterizada é precisamente aquela em que se verifica prazo excessivo para entrega do imóvel (STJ, AgInt no AREsp 2.372.535/MT, Relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023). No precedente citado, considerou-se excessivo o atraso de um ano. No caso dos autos, o atraso ultrapassou muito mais de um ano, caracterizando com ainda maior intensidade a lesão extrapatrimonial indenizável.

Portanto, restou devidamente caracterizada a ocorrência de dano moral indenizável, justificando-se plenamente a condenação imposta na sentença recorrida. Quanto ao valor fixado em R$ 8.000,00, observo que se mostra adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, atendendo aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade consagrados pela jurisprudência. A fixação da indenização por danos morais deve considerar a extensão do dano, a gravidade da culpa, a condição econômica das partes e o caráter pedagógico-punitivo da reparação, evitando-se tanto o enriquecimento sem causa do ofendido quanto a irrelevância econômica da condenação para o ofensor. No caso concreto, o montante arbitrado pelo juízo de origem atende satisfatoriamente a esses parâmetros, não se justificando qualquer redução.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
interposto por IPM2 – INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA ME para manter integralmente a sentença recorrida, que condenou a Apelante ao pagamento de indenização por lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença com base no valor de aluguel mensal desde agosto de 2022 até a efetiva entrega do imóvel, bem como ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais, com os consectários legais fixados na origem.

Considerando o que dispõe o Tema 1059 do STJ, para os fins do §11o, do artigo 85 do CPC, majoro para 15% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença.

Visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2025