Tribunal: TJMT
Processo: 1016370-28.2023.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-15

Ementa:
Direito Civil. Ação Declaratória De Nulidade De Leilão Extrajudicial C/C Obrigação De Fazer. Alienação Fiduciária De Imóvel. Garantidores Fiduciários. Intimação Para Leilão. Nulidade Parcial Do Procedimento. Recurso Provido em Parte.
I. Caso em exame
1. Ação ajuizada por garantidores fiduciários de contrato celebrado por sua filha, visando à declaração de nulidade de leilão extrajudicial de imóvel residencial dado em garantia fiduciária, sob a alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora e realização dos leilões.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária; (ii) a validade dos leilões extrajudiciais à luz da ausência de intimação pessoal dos garantidores fiduciários.
III. Razões de decidir
3. A consolidação da propriedade em favor do credor observou o art. 26 da Lei no 9.514/1997, com intimação prévia dos garantidores e decurso do prazo legal para purgação da mora.
4. A ausência de intimação pessoal dos garantidores fiduciários para os leilões subsequentes configura nulidade parcial do procedimento expropriatório, por violação ao art. 27 da Lei no 9.514/1997 e aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
5. O garantidor fiduciário, por ser titular registral do bem, deve ser intimado pessoalmente da realização dos leilões, ainda que não figure como devedor principal.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "É nulo o leilão extrajudicial realizado sem intimação pessoal do garantidor fiduciário, proprietário registral do imóvel, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 27.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.945.160/MG.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016370-28.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária, Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[BENEDITO IVAN DE MORAIS - CPF: 137.793.201-00 (APELANTE), EZEQUIEL DOS SANTOS PEREIRA REIS - CPF: 029.517.101-43 (ADVOGADO), MARCEMILA DOS SANTOS PEREIRA REIS - CPF: 036.020.421-03 (ADVOGADO), CECILIA DANELICHEN DE MORAIS - CPF: 142.224.501-20 (APELANTE), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (APELADO), NEI CALDERON - CPF: 040.039.678-52 (ADVOGADO), ANA CLAUDIA CAROLINA CAMPOS FRAZAO - CPF: 324.651.468-23 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Ação Declaratória De Nulidade De Leilão Extrajudicial C/C Obrigação De Fazer. Alienação Fiduciária De Imóvel. Garantidores Fiduciários. Intimação Para Leilão. Nulidade Parcial Do Procedimento
.
Recurso Provido em Parte.

I. Caso em exame

1.
Ação ajuizada por garantidores fiduciários de contrato celebrado por sua filha, visando à declaração de nulidade de leilão extrajudicial de imóvel residencial dado em garantia fiduciária, sob a alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora e realização dos leilões.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária; (
ii
) a validade dos leilões extrajudiciais à luz da ausência de intimação pessoal dos garantidores fiduciários.

III. Razões de decidir

3. A consolidação da propriedade em favor do credor observou o art. 26 da Lei no 9.514/1997, com intimação prévia dos garantidores e decurso do prazo legal para purgação da mora.

4. A ausência de intimação pessoal dos garantidores fiduciários para os leilões subsequentes configura nulidade parcial do procedimento
expropriatório, por violação ao art. 27 da Lei no 9.514/1997 e aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

5. O garantidor fiduciário, por ser titular registral do bem, deve ser intimado pessoalmente da realização dos leilões, ainda que não figure como devedor principal.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"
É nulo o leilão extrajudicial realizado sem intimação pessoal do garantidor fiduciário, proprietário registral do imóvel, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997
."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Lei no 9.514/1997,
arts
. 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no REsp 1.945.160/MG.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1016370-28
.20
2
3
.8.11.00
41

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de
Recurso de
Apelação interpost
o
por
Benedito Ivan de Morais
e
Cecília
Danelichen
de Morais

em virtude d
a sentença proferida pelo Ju
i
z da 3a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá, que julgou improcedentes os pedidos formulados na
A
ção
D
eclaratória de
N
ulidade de
L
eilão
E
xtrajudicial c/c
O
brigação de
F
azer, ajuizada em face de
Banco Santander (Brasil) S.A
. e
de
Ana Cláudia Carolina Campos Frazão
.

Ao final, compeliu os recorrentes a arcarem as custas, despesas processuais e os honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Inconformados, o
s apelantes sustenta
ra
m nulidades no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária e dos
respectivos
leilões
.

A
lega
ram falta
de notificação pessoal para purga
rem
a mora
e, também, f
alta de intimação dos leilões designados
.

Arguiram i
nobservância do direito de preferência legalmente previsto
e, por fim, v
iolação ao contraditório, especialmente por serem garantidores fiduciantes e idosos com baixa escolaridade.

Postula
ra
m, ao final, a anulação de todos os atos expropriatórios, com a reabertura do prazo para purgação da mora e
a
restituição do imóvel ao seu domínio.

Nas
contrarrazões,
o Banco Apelado
pugn
ou
pela manutenção integral da sentença, sob o fundamento de que todos os atos foram praticados com estrita observância da Lei no 9.514/1997 e das alterações promovidas pela Lei no 13.465/2017, destacando-se a notificação regular da devedora
principal.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Benedito Ivan de Morais
e
Cecília
Danelichen
de Morais

são os pais de
Stella
Danelichen
de Morais
,

e ajuizaram a
Ação Declaratória de Nulidade de Leilão Extrajudicial c/c Obrigação de Fazer em face do
Banco Santander S
.
A
.
e da leiloeira
Ana Cláudia Carolina Campos Frazão
.

Arguiram que
são pessoas simples,
aposentad
a
s e detentores de baixo grau de escolaridade, que se encontram à beira de perder o único imóvel residencial da família em razão de procedimento extrajudicial de execução de garantia fiduciária promovido pelo Banco, no qual figuram como garantidores fiduciantes de contrato de empréstimo celebrado por
Stella
Danelichen
de Morais
.

E
xplicaram que
visando
possibilitar a contratação da linha de crédito pela filha,
e
m 04
/03/
2021,
deram em alienação fiduciária a residência da família
, notadamente o
imóvel registrado sob a matrícula n.o 59.834 do 6o Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT
,
tornando-se responsáveis pela garantia.

Narraram que a
obrigação vinha sendo regularmente adimplida até que a devedora principal passou a enfrentar profunda crise financeira, decorrente de golpe de estelionatário
,
que subtraiu todas as suas economias,
fato que
compromete
u
as fontes de renda que asseguravam o cumprimento das prestações.

Sustentaram que, a
partir desse
episódio
, a
devedora
mergulhou em quadro de depressão
, pois deixou de ter
renda até mesmo para manutenção de sua subsistência básica.

Prosseguiram na narrativa dizendo que, d
iante da inadimplência superveniente, o
B
anco fiduciário iniciou o procedimento de consolidação da propriedade, alcançando o registro da consolidação em 27 de fevereiro de 2023.

S
egundo alegam, todo o trâmite subsequente fo
ra
conduzido em absoluta desconformidade com os ditames cogentes da Lei n.o 9.514/1997, que disciplina o regime jurídico da alienação fiduciária de imóveis,
em manifesta
viola
ção de
direitos essenciais dos garantidores.

A
firmam que jamais foram intimados para purgação da mora, como determina expressamente o art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei 9.514/97
, seja
pessoalmente, via oficial do registro de imóveis, carteiro ou registro de títulos e documentos
.

Disseram que, na condição de
proprietários registr
ais
do imóvel e sujeitos diret
os
pela perda patrimonial
,
receb
eram
uma única notificação
,
em agosto de 2022,
ou seja,
antes da consolidação
(27/02/2023)
,
cujo documento não
era claro quanto
às
consequências
ou
advertência de que o imóvel
poderia
ser levado à perda definitiva
caso a dívida não fosse
solvi
da
.

Seguiram a narrativa dizendo que, a
pós esse ato isolado, não teriam recebido qualquer outra comunicação,
seja sobre o desfecho do
procedimento,
seja sobre
a iminente consolidação da propriedade da garantia fiduciária.

E foi só isso. Arguiram
ilegalidade
após
a propriedade consolidada,
pois também não tiveram ciência das datas dos
1o e 2o leilões para os dias 10 e 12 de maio de 2023
, fato grave, pois não tiveram a chance de
exercer o direito de preferência
.

Segundo os autores
/recorrentes
, a única notificação existente foi dirigida exclusivamente à devedora principal, por
e-mail

de
28
/04/
2023, isto é,
13 (
treze
)
dias antes do certame
.

Defendem que era imprescindível a
ciência dos garantidores fiduciantes, proprietários formais do bem e, portanto, os maiores interessados e afetados pela expropriação.

Forte nesses argumentos, pediram
a declaração de nulidade do procedimento de leilão, com retorno do procedimento ao estado anterior, inclusive com abertura de prazo para purga
r
a mora, devidamente dirigida aos garantidores fiduciários.

Ped
ira
m,
por fim
, que o Banco
fosse
condenado a arcar os custos cartorários e tributários necessários para nova
regularização do imóvel, caso consolidada a nulidade, bem como às custas processuais e honorários advocatícios.

Em sua defesa, o Banco
suscit
ou, como questão
preliminar
, o
litisconsórcio ativo necessário, argumentando que o contrato de financiamento foi firmado por
Stella
Danelichen
de Morais
, cuja participação é indispensável porque a decisão repercutirá diretamente em sua esfera patrimonial
.

No mérito, refut
ou
a narrativa inicial, afirmando que a inadimplência é incontroversa e que todos os procedimentos legais para constituição em mora, purgação, consolidação da propriedade e realização dos leilões foram rigorosamente observados
.

Disse ter
encaminh
ad
o notificação extrajudicial ao endereço contratual dos autores
/recorrentes
, concedendo
-lhes
prazo de 15
(quinze)
dias para purgar a mora; diante da inércia, o cartório certificou o decurso do prazo e procedeu à averbação da consolidação.

A
firm
ou
que os
garantidores,
também
,
foram intimados das datas e horários dos leilões públicos, e que a jurisprudência do STJ dispensa a intimação pessoal formal quando comprovada ciência inequívoca, afastando-se alegações de nulidade.

Pediu, ao final, a improcedência dos pedidos.

Instruiu a defesa com as intimações
da devedora principal e dos garantidores apenas quanto à possibilidade purgação
da mora
, bem como a prova de intimação
pessoa
l

dos leilões
apenas da devedora principal (e-mail
, telegrama e edital).

A instrução foi encerrada de forma antecipada, com a prolação da sentença recorrida.

O Juiz refutou a
preliminar de litisconsórcio ativo necessário e, no mérito, julgou improcedentes os pedidos.

Fundamentou que
a
purgação da mora é possível até a consolidação da propriedade
e, no caso, como a
consolidação ocorreu em 27/02/2023, após o decurso
em branco
do prazo de 15
(quinze)
dias
,
os
garantidores
possuíam
apenas o
direito de preferência, e não mais o de purgar a mora.

Relativamente às intimações dos
leilões
,
considerou
comprovada a ciência inequívoca das datas (10 e 12/05/2023), pois
as n
otificações foram recebidas no endereço do imóvel e assinadas por
Stella
Danelichen
de Morais
, filha dos autores e devedora principal
.

Destacou que as i
ntimações foram entregues em 18/04, 26/04, 28/04 e 02/05/2023.
Além disso, disse que fic
ou comprovado que os editais foram publicados no Diário de Cuiabá em 25, 27 e 29 de abril de 2023, atendendo ao requisito legal de publicação em dias alternados.

Assim, considerando que o
s dois leilões foram negativos, ensej
ou
a incorporação do imóvel ao patrimônio do
B
anco,
nos termos do art. 27, §6o, da Lei 9.514/97
, razão pela qual não vislumbrou irregularidade no procedimento
.

Inconformados, os garantidores da dívida recorreram.

Depois de analisar os documentos que instruem a demanda, não tenho dúvidas em dar parcial provimento ao apelo.

De acordo com o contrato bancário anexado no ID 317583443,
o
s apelantes figuram não como simples fiadores, mas como garantidores fiduciários,
pois
alienaram fiduciariamente bem imóvel de sua titularidade em garantia à dívida de terceiro.

Essa distinção não é meramente técnica: enquanto o fiador presta garantia pessoal, obrigando-se pelo adimplemento da dívida alheia, o garantidor fiduciário oferece garantia real, gravando o seu patrimônio co
m
efeitos concretos e diretos.

Dessa forma, o garantidor fiduciário possui legítimo interesse jurídico não apenas para discutir a validade da garantia, mas também para acompanhar e controlar os atos que possam acarretar a perda de seu bem, inclusive os leilões extrajudiciais.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é
pacífica
ao afirmar que o fiador não possui legitimidade para discutir cláusulas do contrato principal, mas esse entendimento não se aplica
ao garantidor fiduciário, cuja situação jurídica se aproxima da do próprio devedor fiduciante:

“
O proprietário do imóvel dado em garantia fiduciária tem legitimidade para discutir a validade da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais, uma vez que o procedimento recai diretamente sobre bem de seu patrimônio.”
(STJ –
AgInt
no REsp 1.945.160/MG)
.

Por consequência
lógica
, os apelantes deveriam ter sido pessoalmente intimados
não só do procedimento d
a
consolidação
da propriedade fiduciária, como
das datas dos leilões que afetariam seu patrimônio, ainda que a dívida tenha sido contraída por terceira pessoa (sua filha).

Esclarecido esse ponto,
a
primeira controvérsia
, que
diz respeito à validade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor, com base na Lei no 9.514/1997, especialmente em sua redação alterada pela Lei no 13.465/2017
, não está maculada de irregularidade
.

Com efeito, o
contrato de mútuo com alienação fiduciária foi celebrado em 04/03/2021, sob a égide da referida alteração legislativa, que definiu rito claro para a consolidação da
propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, após o inadimplemento do devedor.

À luz
do art. 26 da Lei no 9.514/1997, vencida e não paga a dívida garantida por alienação fiduciária, o credor pode requerer ao Registro de Imóveis a intimação do devedor para purgar a mora no prazo de 15
(quinze)
dias. Transcorrido esse prazo
em branco
, a propriedade é consolidada em nome do fiduciário mediante averbação registral, extinguindo-se o direito de purgação (art. 26-A, §2o).

N
a espécie,
é incontroverso que, na condição de garantidores fiduciários,
os autores
/apelantes

foram notificados em agosto de 2022 para purgar a mora, mas permaneceram inadimplentes.
Portanto, dúvidas não há que
consolidação da propriedade
,
efetivada em 27/02/2023,
está em absoluta consonância com
o procedimento expropriatório.

A sentença deve ser confirmada nesse aspecto.

Lado outro, não há provas da intimação pessoal dos garantidores
quanto às datas dos leilões
, porquanto são igualmente devedores do débito.

O art. 27 da Lei no 9.514/1997 impõe como condição de validade dos leilões extrajudiciais a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca de sua realização, assegurando-lhe a oportunidade
de

exercer seu direito de preferência para aquisição do imóvel nos moldes legai
,
tomar providências para regularização da dívida
ou, ainda,
proteger seu direito de habitação, especialmente quando se trata de bem de família.

No
c
aso,
é
incontroverso que
as intimações para os leilões, agendados para 10 e 12/05/2023, foram dirigidas apenas à devedora principal (Stella), por
e-mail
,
WhatsApp
e
telegrama com
A
viso de
R
ecebimento
,
além das p
ublica
ções
em jornal nos dias 25, 27 e 29/04/2023.

Tal omissão contraria o escopo de proteção mínima conferido pelo ordenamento jurídico àquele que sofre restrição direta sobre seu patrimônio.

O princípio do contraditório e da ampla defesa, mesmo no âmbito extrajudicial, exige a cientificação formal e tempestiva daqueles contra os quais se voltam os efeitos patrimoniais dos atos expropriatórios.

Com o devido respeito, a falta
de intimação pessoal aos garantidores fiduciários para os leilões compromete a validade da hasta pública.

Em termos mais claro,
n
ão se trata de nulidade de todo o procedimento de consolidação da propriedade que, como visto, observou rigorosamente a legislação
,

mas apenas dos leilões extrajudiciais subsequentes
, que não respeitaram o dever de intimação pessoal aos recorrentes.

Dessa maneira, os atos leiloeiros devem ser anulados, com determinação de sua renovação, assegurando-se aos garantidores fiduciários:

a intimação pessoal prévia, por meio idôneo
, e
o exercício pleno do direito de preferência, previsto no art. 27, §2o-B da Lei no 9.514/97.

Feitos esses esclarecimentos,

dou provimento parcial ao recurso
para
reformar, em parte, a sentença.

Mante
nho
a validade da consolidação da propriedade fiduciária em favor do Banco Santander (Brasil) S.A., realizada em 27/02/2023
.

Anul
o
os leilões extrajudiciais realizados em 10 e 12/05/2023, por
falta
de intimação pessoal aos garantidores fiduciários

Benedito Ivan de Morais
e
Cecília
Danelichen
de Morais
.

Por conseguinte, d
etermin
o
que os leilões sejam renovados, mediante prévia intimação pessoal dos apelantes, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, assegurando-lhes o exercício do direito de preferência.

Diante da alteração do resultado da demanda, redistribuo o ônus
da
sucumbência em 50% para cada parte
, vedada da compensação. No mais, mantenho os h
onorários advocatícios
, e deixo de majorar por não ter cabimento
nas hipóteses
de parcial provimento
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025