Tribunal: TJMT
Processo: 1013476-70.2017.8.11.0015
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-11
Data de publicação: 2025-03-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS CARTORÁRIAS. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por Pissinatti Empreendimentos Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara da Comarca de Sinop/MT nos autos de ação de rescisão de contrato, que declarou rescindido o compromisso de compra e venda firmado entre as partes, determinou a reintegração de posse do imóvel à parte autora e fixou a restituição dos valores pagos pela parte ré com retenção de 20%. O juízo de origem indeferiu o pedido de reembolso das despesas cartorárias e condenou as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios na proporção de 70% para o réu e 30% para a autora.
2. A parte recorrente sustenta a validade da cláusula penal pactuada e requer a retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Pleiteia, ainda, o ressarcimento das despesas de notificação extrajudicial e cancelamento de protesto.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal estabelecida no contrato é válida ou abusiva; e (ii) estabelecer se as despesas cartorárias decorrentes da cobrança extrajudicial podem ser imputadas ao comprador inadimplente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A cláusula penal prevista no contrato se mostra abusiva, pois estabelece a multa com base no valor total do imóvel, impondo ônus excessivo ao devedor.
5. O STJ pacificou a jurisprudência no sentido de que, em hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é permitida a retenção de 25% dos valores pagos pelo vendedor, salvo circunstâncias excepcionais que justifiquem percentual inferior.
6. Quanto às despesas cartorárias, o devedor em mora deve arcar com os custos necessários à cobrança da dívida, nos termos dos artigos 395, 368 e 369 do Código Civil. O STJ reconhece a legitimidade da inclusão de tais despesas no montante a ser ressarcido pelo comprador inadimplente, evitando que o credor suporte os custos decorrentes da cobrança de seu crédito.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula penal que estabelece a retenção com base no valor total do imóvel é abusiva, devendo a retenção ser limitada a 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador inadimplente.
2. O comprador inadimplente deve arcar com as despesas cartorárias de notificação extrajudicial e cancelamento de protesto, uma vez que integram os custos da cobrança da dívida.
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 395, 368 e 369. Código de Processo Civil, arts. 523 e seguintes.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 907.856/DF, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 19/06/2008, DJe 01/07/2008; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1987552/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 27/06/2022, DJe 30/06/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013476-70.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[PISSINATTI EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 05.841.963/0001-31 (APELANTE), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), EDNEY LUIZ HEBERLE registrado(a) civilmente como EDNEY LUIZ HEBERLE - CPF: 872.362.491-49 (ADVOGADO), EDUARDO MARQUES CHAGAS - CPF: 010.741.671-98 (ADVOGADO), JORGE AUGUSTO BUZETTI SILVESTRE - CPF: 344.161.188-80 (ADVOGADO), MATHEUS DALL AGNOL PIRES - CPF: 057.680.451-71 (ADVOGADO), MARINA PESSOA BORGUETTE - CPF: 077.503.979-90 (ADVOGADO), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), JULIA DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 013.934.842-55 (ADVOGADO), MARCELO TADEU DE TOLEDO BARCA - CPF: 219.878.248-06 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS CARTORÁRIAS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por Pissinatti Empreendimentos Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara da Comarca de Sinop/MT nos autos de ação de rescisão de contrato, que declarou rescindido o compromisso de compra e venda firmado entre as partes, determinou a reintegração de posse do imóvel à parte autora e fixou a restituição dos valores pagos pela parte ré com retenção de 20%. O juízo de origem indeferiu o pedido de reembolso das despesas cartorárias e condenou as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios na proporção de 70% para o réu e 30% para a autora.

2.

A parte recorrente sustenta a validade da cláusula penal pactuada e requer a retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Pleiteia, ainda, o ressarcimento das despesas de notificação extrajudicial e cancelamento de protesto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal estabelecida no contrato é válida ou abusiva; e (ii) estabelecer se as despesas cartorárias decorrentes da cobrança extrajudicial podem ser imputadas ao comprador inadimplente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

A cláusula penal prevista no contrato se mostra abusiva, pois estabelece a multa com base no valor total do imóvel, impondo ônus excessivo ao devedor.

5.

O STJ pacificou a jurisprudência no sentido de que, em hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é permitida a retenção de 25% dos valores pagos pelo vendedor, salvo circunstâncias excepcionais que justifiquem percentual inferior.

6.

Quanto às despesas cartorárias, o devedor em mora deve arcar com os custos necessários à cobrança da dívida, nos termos dos artigos 395, 368 e 369 do Código Civil. O STJ reconhece a legitimidade da inclusão de tais despesas no montante a ser ressarcido pelo comprador inadimplente, evitando que o credor suporte os custos decorrentes da cobrança de seu crédito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1.

A cláusula penal que estabelece a retenção com base no valor total do imóvel é abusiva, devendo a retenção ser limitada a 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador inadimplente.

2.

O comprador inadimplente deve arcar com as despesas cartorárias de notificação extrajudicial e cancelamento de protesto, uma vez que integram os custos da cobrança da dívida.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 395, 368 e 369. Código de Processo Civil, arts. 523 e seguintes.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 907.856/DF, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 19/06/2008, DJe 01/07/2008; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1987552/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 27/06/2022, DJe 30/06/2022.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação interposto por
Pissinatti Empreendimentos LTDA
, contra a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara da Comarca de Sinop/MT, nos autos da ação de rescisão de contrato no 1013476-70.2017.8.11.0015, que julgou parcialmente procedente a ação para “
a) DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes (evento no 11090711), devendo as partes serem restituídas ao seu
‘status quo ante’;
e, por conseguinte,
DETERMINAR
a reintegração de posse, do imóvel descrito na inicial, em favor da parte autora;
b) DECLARAR
que, dos valores comprovadamente pagos pela requerida, deverá ocorrer a sua restituição, mediante retenção de 20%, a ser pago à requerida em parcela única, descontados os débitos de IPTU do imóvel (extratos de evento no 11090718), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.o do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002]. O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil.
c) INDEFERIR
os demais requerimentos;
d) DECLARAR
encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil/2015.” A sentença distribui o ônus da sucumbência devendo o requerido, com 70% das custas processuais e a empresa requerente com os demais 30% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil,
condenou
as partes no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor da condenação, observada a mesma proporção acima, e considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação (art. 85, § 14.o do Código de Processo Civil).

A parte recorrente requer a reforma de decisão argumentando que:
1)
a cláusula penal não se mostra abusiva e deve ser mantida, de forma sucessiva requer a retenção de 25% do valor pago;
2)
a parte apelada deve adimplir as despesas de cobrança extrajudicial;

Ao final requer a reforma da sentença para reconhecer “a legalidade da Cláusula 15a do contrato entabulado, autorizando a retenção de 20% do valor do contrato, uma vez que se mostra adequado para suprir todos os prejuízos que a Apelante teve diante do inadimplemento contratual do Apelado. Subsidiariamente, não sendo este o entendimento de Vossas Excelências, pugna pela reforma da sentença, para que, conforme precedente do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, autorize a retenção de 25% do valor pago, uma vez que a culpa da rescisão é do Apelado. Ato contínuo, deve a sentença ser reformada para autorizar a retenção de todas as despesas que a Apelante teve com notificação extrajudicial , no valor de R$ 144,73 (cento e quarenta e quatro reais e setenta e três centavos) e cancelamento de protesto, no valor de R$ 1.503,81 (mil quinhentos e três reais e oitenta e um centavos).”

Sem contrarrazões face a ausência de citação na origem.

É o relato do essencial.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de uma
ação de rescisão de contrato
movida por
Pissinatti Empreendimentos Ltda.
contra
Marcelo Tadeu de Toledo Barca
, conforme as qualificações constantes nos autos. A autora alegou que firmou com o requerido um contrato de compromisso de compra e venda referente ao imóvel descrito na petição inicial. No entanto, sustentou que o réu deixou de cumprir suas obrigações financeiras desde
setembro de 2017
, mesmo após ter sido
notificado extrajudicialmente
.

Diante disso, a autora pleiteou a
rescisão do contrato
, a
reintegração de posse
do imóvel, a
perda das benfeitorias irregulares
e a
devolução dos valores pagos pelo réu
, com um
desconto de 20% sobre as parcelas pagas
. Além disso, requereu a condenação do requerido ao pagamento das despesas com
notificação extrajudicial e protesto
,
IPTU
e
indenização pelo uso do bem
.

A
liminar de reintegração de posse
foi concedida e cumprida. O réu, devidamente citado,
não apresentou defesa dentro do prazo
, conforme certificado nos autos.

Após sobreveio a sentença combatida.

Pois bem.

A parte recorrente defende que a cláusula penal é válida, pois “as partes estabeleceram de forma livre e consciente que diante de resolução contratual por inadimplemento/desistência, como é o presente caso, seria devido multa compensatória alternativamente às perdas e danos, percebe-se que a cláusula obedece a todos os requisitos de validade dos negócios jurídicos, devendo então ser considerada lei entre os contratantes.” (Id. 243465705, pág. 9)

Malgrado os argumentos, entendo que a cláusula penal em questão é abusiva posto que fixada no valor do imóvel, o que no caso impõe ônus demasiado ao devedor.

Efetivamente, é entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor
"
(
REsp 907.856
⁄DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19⁄06⁄2008, DJe de 1o⁄07⁄2008).

Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor de 25% do total da quantia paga. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" - ( REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). 2. A
Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp no 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%. Precedentes
. 3. A jurisprudência desta Corte Superior é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide sobre cada desembolso. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1987552 RJ 2021/0301067-3, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2022)

Assim, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a sentença deve ser reformada para
reter 25% do valor pago, uma vez que a culpa da rescisão é do Apelado.

A parte apelante defende ainda que “com base nos artigos 395, 368 e 369 do Código Civil , pugnou fosse reconhecido que o devedor em mora responde por toda as despesas que der causa, inclusive despesas de notificação extrajudicial e de cancelamento dos protestos , contudo, o juízo não enfrentou suficientemente estes argumentos.” (Id. 243465705, pág. 18).

Assista razão à parte apelante, posto que os gastos cartorários integrem a dívida, mormente porque, se assim não fosse, assumiria o credor os prejuízos advindos da cobrança judicial de seus créditos.

A propósito

“mutatis mutandis”:

PROCESSO CIVIL. DIREITO CAMBIÁRIO. RECURSO ESPECIAL. DUPLICATA. NÃO OCORRÊNCIA DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CARTORÁRIAS. INCLUSÃO NO MONTANTE EXEQUENDO. ART.
19
DA LEI
9.492
/97.

[...]

3. As despesas cartorárias encontram-se insertas no montante exequendo, nos termos do art. 19 da Lei do Protesto (Lei
9.294
/97).

4. Recurso especial não provido. (
REsp 844.191/DF
, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2011, DJe 14/06/2011)

Pelo exposto,
DOU PROVIMENTO,
ao Recurso para:
1)

autorizar a retenção de 25% do valor pago;
2)

autorizar a retenção de todas as despesas que a Apelante teve com notificação extrajudicial , no valor de R$ 144,73 (cento e quarenta e quatro reais e setenta e três centavos) e cancelamento de protesto, no valor de R$ 1.503,81 (mil quinhentos e três reais e oitenta e um centavos).

Em razão do provimento do recurso para julgar procedente os pleitos, de rigor a redistribuição do ônus sucumbencial que deverá ser suportado integralmente pela parte apelada, assim condeno a parte apeladas nas custas e despesas processuais e fixo os honorários advocatícios em 12% (doze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2025