Tribunal: TJMT
Processo: 1012939-03.2023.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Rescisão Contratual de Compra e Venda de Imóvel. Desistência Imotivada pelo Comprador. Retenção de Valores Pagos. Comissão de Corretagem. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso em Exame
1. Recurso de Apelação interposto em virtude de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, ajuizada em razão da desistência do comprador de dois lotes urbanos adquiridos em empreendimento imobiliário, pleiteando a restituição de 90% dos valores pagos. A sentença determinou a devolução de 90% do total pago, com retenção de 10%, além da restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
II. Questão em Discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção incidente sobre os valores pagos pelo comprador desistente; (ii) estabelecer se os valores pagos a título de corretagem devem ser incluídos na restituição; (iii) analisar a validade da cláusula contratual que prevê a perda global dos valores pagos; (iv) definir a forma de devolução dos valores devidos; e (v) fixar o termo inicial dos juros de mora.
III. Razões de Decidir
3. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador que desiste imotivadamente do contrato é compatível com a jurisprudência do STJ, servindo como compensação por despesas administrativas e operacionais assumidas pela vendedora, além de coibir a banalização da resilição unilateral.
4. Os valores pagos a título de corretagem, repassados diretamente a terceiros (corretores e imobiliárias), mediante cláusula contratual destacada e com ciência do comprador, não integram o patrimônio da vendedora e não devem ser restituídos.
5. A cláusula que prevê a perda integral das parcelas pagas mostra-se abusiva, nos termos do CDC e da Súmula 543 do STJ, devendo ser substituída judicialmente por critério proporcional, sendo adequada a retenção de 25%.
6. A restituição do saldo remanescente deve ser realizada em parcela única, ausentes elementos que justifiquem o parcelamento, nos termos da boa-fé contratual e da jurisprudência do STJ.
7. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento fixado no Tema 1002/STJ para casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador.
IV. Dispositivo e Tese
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador que desiste imotivadamente do contrato é proporcional e compatível com a jurisprudência do STJ. 2. Os valores pagos a título de corretagem não devem ser restituídos quando pagos a terceiros mediante cláusula destacada e com ciência do comprador. 3. A cláusula que prevê a perda total dos valores pagos é abusiva, devendo ser substituída judicialmente por critério proporcional. 4. A restituição do saldo remanescente deve ocorrer em parcela única, salvo comprovada impossibilidade. 5. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando a rescisão contratual decorre de iniciativa do comprador.”
______________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 51, IV, §1o, e 53; CPC, art. 85, §§ 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2a Seção, j. 24.08.2016 (repetitivo); STJ, REsp 1.740.911/DF, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 12.12.2018 (Tema 1002); STJ, Verbete Sumular n. 543.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1012939-03.2023.8.11.0003

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO, INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL]

RELATOR:
DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), JOAO MARCOS MENESES CONTO - CPF: 051.525.921-77 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO registrado(a) civilmente como JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO - CPF: 052.429.061-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 1a VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA), EM DIFERENTES PONTOS DOS ADOTADOS PELO RELATOR, ACOMPANHADA PELA 2a VOGAL (DESA.
MARILSEN
ANDRADE
ADDARIO
), 3a VOGAL (DESA. MARIA HELENA
GARGAGLIONE
PÓVOAS) E 4a VOGAL (DRA. TATIANE COLOMBO), VENCIDO O RELATOR, QUE PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO EM OUTROS PONTOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA IMOTIVADA PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação interposto em virtude de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, ajuizada em razão da desistência do comprador de dois lotes urbanos adquiridos em empreendimento imobiliário, pleiteando a restituição de 90% dos valores pagos. A sentença determinou a devolução de 90% do total pago, com retenção de 10%, além da restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

II.
Questão em Discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção incidente sobre os valores pagos pelo comprador desistente; (
ii
) estabelecer se os valores pagos a título de corretagem devem ser incluídos na restituição; (
iii
) analisar a validade da cláusula contratual que prevê a perda global dos valores pagos; (
iv
) definir a forma de devolução dos valores devidos; e (v) fixar o termo inicial dos juros de mora.

III.
Razões de Decidir

3. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador que desiste imotivadamente do contrato é compatível com a jurisprudência do STJ, servindo como compensação por despesas administrativas e operacionais assumidas pela vendedora, além de coibir a banalização da resilição unilateral.

4. Os valores pagos a título de corretagem, repassados diretamente a terceiros (corretores e imobiliárias), mediante cláusula contratual destacada e com ciência do comprador, não integram o patrimônio da vendedora e não devem ser restituídos.

5. A cláusula que prevê a perda integral das parcelas pagas mostra-se abusiva, nos termos do CDC e da Súmula 543 do STJ, devendo ser substituída judicialmente por critério proporcional, sendo adequada a retenção de 25%.

6. A restituição do saldo remanescente deve ser realizada em parcela única, ausentes elementos que justifiquem o parcelamento, nos termos da boa-fé contratual e da jurisprudência do STJ.

7. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento fixado no Tema 1002/STJ para casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador.

IV.
Dispositivo e Tese

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: “1. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador que desiste imotivadamente do contrato é proporcional e compatível com a jurisprudência do STJ. 2. Os valores pagos a título de corretagem não devem ser restituídos quando pagos a terceiros mediante cláusula destacada e com ciência do comprador. 3. A cláusula que prevê a perda total dos valores pagos é abusiva, devendo ser substituída judicialmente por critério proporcional. 4. A restituição do saldo remanescente deve ocorrer em parcela única, salvo comprovada impossibilidade. 5. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando a rescisão contratual decorre de iniciativa do comprador.”

______________

Dispositivos relevantes citados
: CDC,
arts
. 51, IV, §1o, e 53; CPC, art. 85, §§ 2o e 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 2a Seção, j. 24.08.2016 (repetitivo); STJ, REsp 1.740.911/DF, rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, 2a Seção, j. 12.12.2018 (Tema 1002); STJ, Verbete Sumular n. 543.

R

E

L

A

T

O

R

I

O

EXMO. SR. DES.
SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS
(RELATOR):

Trata-se de Recurso de Apelação Cível (ID. Num. 275905934) interposto por
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MASTER
CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT que, nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga n. 1012939-03.2023.8.11.0003, movida por
JOÃO

MARCOS MENESES CONTO,

JULGOU
PARCIALMENTE

PROCEDENTES
os pedidos iniciais para:
DECLARAR a rescisão contratual
; bem como
CONDENARa requeridaà devolução
, em parcela única,do valordeR$ 15.823,83 (quinze mil, oitocentos e vinte e três reais e oitenta e três centavos),em favordo autor, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso. A sentença, ainda,
CONDENOU
a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85,

§§

2o e 3o do CPC.

Em síntese, os Apelantes sustentam a reforma da sentença, alegando direito de retenção em face à intermediação e corretagem, face aos dois lotes objetos do contrato firmado.

Aponta diferenciação entre cláusula penal e “taxa de retenção”, mencionando que o percentual fixado na sentença,
à
título de taxa de retenção (10%) é ínfimo e não faz frente às despesas administrativa e tributárias.

Defende a reforma da sentença para “(...) manter a validade da cláusula Décima Oitava, tendo como corolário a determinação de desconto de todas as rubricas previstas em tal cláusula em decorrência da resilição motivada a pedido da Apelada”. E, subsidiariamente, que seja retido 25% dos valores pagos,
à
título de cláusula penal e taxa de retenção, sem prejuízo de cobrança de taxa de fruição (espécie de aluguel cobrado do promitente-comprador pelo período em que ele permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação).

Insurge-se também quanto à forma de atualização das prestações.

Requer o provimento do apelo para “(...) a) Não constar um valor fixo a ser devolvido, mas sim a forma de atualização e percentual de
retenção, a fim de garantir a correta interpretação e aplicação dos encargos financeiros incidentes sobre os valores a serem restituídos
.;
b) Determinar a restituição dos valores pagos, em conformidade com a cláusula 18a; c) Subsidiariamente, aplicar a taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso; d) Determinar a retenção dos valores de IPTU pagos pela apelante (R$ 953,54 referente ao lote 28 e R$ 1.885,94. referente ao lote 29, comprovantes anexados nos
IDs
139705683 e 139706494) e que estiverem em aberto, referentes ao período em que a Apelada esteve na posse do imóvel; e) Determinar, expressamente, a validade da cobrança de taxa de fruição no importe de 1% sobre o valor atualizado do contrato, sendo importante ressaltar que a apelada
encontrase
em mora desde 20/05/2022. f) Determinar que o valor devido pela Apelada a título de taxa de fruição seja abatido no valor a ser devolvido; g) Seja aplicado o Tema 1002 do STJ para determinar a incidência de juros nos valores a serem devolvidos a partir do trânsito em julgado; h) Determinar o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, haja vista que, mesmo com o julgamento procedente do pedido de rescisão as Apelantes decaíram sobre parte mínima do pedido”.

Em contrarrazões, o Apelad
o
pugna, preliminarmente, pela afronta ao princípio da
dialeticidade
. E, no mérito, pelo desprovimento da apelação, com a majoração da verba honorária advocatícia fixada.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA
A
ADVOGAD
A JÉSSICA LORRANE LOPES SOBRINHO
, OAB/
GO

51931
.

V O T O (PRELIMINAR – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (RELATOR):

A preliminar suscitada não merece prosperar.

No caso, as razões recursais são suficientes ao confronto da fundamentação adotada pelo Juízo “a quo”, não podendo haver o afastamento deste Órgão no que diz respeito à análise e decisão, eis que os argumentos dispostos na apelação fazem trazem perfeita intelecção com o feito, os fatos e o direito envolvido.

Diante disso,
REJEITO
a preliminar.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (RELATOR):

O objeto deste recurso consiste em analisar e dirimir se está ou não correta
a
sentença que, nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga n. 1012939-03.2023.8.11.0003, movida por
JOÃO MARCOS MENESES CONTO
, em face de
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JULGOUPARCIALMENTEPROCEDENTES
os pedidos iniciais para:
DECLARAR a rescisão contratual;
bem como
CONDENARa requeridaà devolução,
em parcela única,do valordeR$ 15.823,83 (quinze mil, oitocentos e vinte e três reais e oitenta e três centavos),em favordo autor, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso. A sentença, ainda,
CONDENOU
a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários
advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85,

§§2o e 3o do CPC.

Objetivamente, os pontos de insurgência em relação à sentença são os seguintes:

-
reforma
da sentença, alegando direito de retenção em face à intermediação e corretagem, face aos dois lotes objetos do contrato firmado.

- Diferenciação entre cláusula penal e “taxa de retenção”, mencionando que o percentual fixado na sentença,
à
título de taxa de retenção (10%) é ínfimo e não faz frente às despesas administrativa e tributárias,de modo que incide também a cláusula penal.

-
reforma
da sentença para “(...) manter a validade da cláusula Décima Oitava, tendo como corolário a determinação de desconto de todas as rubricas previstas em tal cláusula em decorrência da resilição motivada a pedido da Apelada”. E, subsidiariamente, que seja retido 25% dos valores pagos,
à
título de cláusula penal e taxa de retenção, sem prejuízo de cobrança de taxa de fruição (espécie de aluguel cobrado do promitente-comprador pelo período em que ele permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação).

- Insurge-se também quanto à forma de atualização das prestações.

Direto ao ponto.

Primeiramente, impõe-se a aplicação do CDC ao caso, de modo que as cláusulas contratuais sejam interpretadas em condições mais favoráveis ao consumidor.

Vê-se que o Autor/Apelado buscou rescisão amigável em relação ao contrato firmado; todavia, não houve acatamento por parte da construtora e empreendedora imobiliária.

Portanto, não há, a meu viso, falar em viabilidade de cobrança da cláusula penal, eis que não havia inadimplemento, até o momento da tentativa frustrada da rescisão, cabendo ressaltar que ninguém está obrigado a permanecer
vinculado a contrato firmado, cabendo, neste caso, sopesar judicialmente o contrato firmado, buscando o equilíbrio entre as partes litigantes, à luz do princípio da função social do contrato.

- Direito de retenção de valores pagos.

Não há, a meu viso, disparidade na fixação de 10% a título de retenção.

Ora, tal percentual está dentro dos parâmetros adotados
.

A propósito:

“(...)
2
. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. Em suas razões recursais, o recorrente limitou-se a apontar a impropriedade de sua condenação à devolução dos valores pagos a título de taxa condominial e de decoração, sem, contudo, indicar o dispositivo legal que teria sido violado, acarretando a deficiência da fundamentação do apelo, circunstância esta que atrai a aplicação analógica da Súmula 284 do STF. 4. "A apreciação, na hipótese, do quantitativo em que as partes saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, e a fixação do respectivo quantum demandam a incursão no suporte fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7 deste Sodalício". (
AgRg
no
AREsp
562.130/ES, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma,
DJe
13/04/2016) 5. Agravo interno desprovido.” (
AgInt
no
AREsp
725.986/RJ, Rel.
Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017,
DJe
29/06/2017)”.

Com relação à taxa de fruição, não há qualquer alteração a ser feita, pois os lotes não eram edificados, e não havia qualquer proveito econômico em relação a eles, sendo descabido o pedido de pagamento
à
título de fruição, ressaltando-se que nem no que diz respeito a IPTU haveria qualquer retenção, eis que o imóvel voltaria às mãos da construtora/imobiliária. Assim, não
procede
retenção a título de IPTU, face à natureza “
propter
rem” da demanda.

Quanto à reforma em relação aos juros e correção monetária, considera-se plausível a reforma da sentença, no que tange aos juros moratórios, a teor do julgamento do
Resp
1740911/DF, agasalhado pelo rito de caráter repetitivo (Tema 1002), que se aplica ao caso, eis que a rescisão
se deu
por vontade do comprador. Todavia, no que tange à correção monetária,prevalece
a
sentença, que remunera o capital a partir do desembolso.

A propósito, colaciono julgados deste Tribun
a
l:

“RECURSO DE APELAÇÃO
– AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

4.
Ocorri
da a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante, o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter

rem
.

5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do
REsp
1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (N.U 1022011-48.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/06/2024,
Publicado
no DJE 26/06/2024)”.

“RECURSO DE APELAÇÃO
– AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCILAMENTE PROVIDO.

1. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

2. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante, o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter

rem
, somente quando comprovado a existência de débitos.

4. O princípio da causalidade para fins de atribuição do ônus
da
sucumbência pressupõe a
triangularização
da relação jurídica processual, o que não ocorreu nos autos.

5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do
REsp
1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (
N.U 1003295-07.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/03/2023,
Publicado
no DJE 04/03/2023)”
.

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – TERMO DE CESSÃO DE DIREITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DOS
VALORES PAGOS – REDUÇÃO PARA O PERCENTUAL MÍNIMO – 10% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – NÃO UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL - JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – ITPU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – DANO MORAL – NÃO DEMONSTRAÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO DE
AMBAS
PARTES PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da compradora, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi utilizado/habitado pela compradora) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que
inexiste
mora anterior do promitente vendedor”. (
REsp
1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy
Andrighi
, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017,
DJe
29.09.2017)

Tratando-se de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária sobre o valor a ser restituído em decorrência das parcelas adimplidas deve incidir a partir da data de cada desembolo.

Deve ser afastada a responsabilidade do promitente-comprador em relação ao pagamento do IPTU e à taxa de fruição, se não houve a efetiva utilização do bem.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles
as
despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/
15.
- (N.U 0007515-33.2019.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 18/08/2022,
Publicado
no DJE 1
8/08/2022)

No que diz respeito ao pedido de reforma da sentença, alegando-se que o percentual devolvido não faria frente às despesas administrativas e tributárias, considero a alegação descabida, eis que o empreendimento é de risco da parte empreendedora, salientando-se, também, que haverá a retomada dos lotes em favor da imobiliária e da construtora para futura negociação e venda posterior, com possibilidade, inclusive, de valorização.

Ressalte-se
, também, os pedidos de devolução de valores a título de corretagem não são plausíveis, eis que tal serviço constitui encargo dos vendedores e não devem ser suportados pelos compradores, em devolução, sobretudo porque não foram eles que buscaram tais serviços, mas sim a imobiliária.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO

parcial
ao recurso, apenas para que os juros de mora sejam fixados a partir do trânsito em julgado da decisão, ficando mantidos todos os demais tópicos da sentença.

Diante do provimento parcial, deixo de majorar a verba honorária advocatícia, salientando-se que deve ser mantido o percentual de
sucumbência fixado na sentença, sobretudo porque a parte Autora/Apelada sucumbiu na parte mínima do pedido em primeiro grau.

É como voto.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1a VOGAL):

Doutora Jéssica, o que diz o contrato sobre o IPTU?

SENHORA ADVOGADA JÉSSICA LORRANE LOPES SOBRINHO, OAB/GO 51931 (ADVOGADA DOS APELANTES):

Excelência, no contrato, ficou sob a responsabilidade do comprador o pagamento
dos

IPTU
s
.

A partir do momento em que ele
tivesse a
posse dos lotes, já
contrairia a respo
nsabilidade de
arcar com o pagamento d
o IPTU.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1a VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL):

Aguardo o
pedido de
vista
dos autos
.

SESSÃO DE 12 DE AGOSTO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1a VOGAL):

Egrégia Câmara:

O Recurso de Apelação foi interposto por
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.
, em virtude da sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Quantia Paga, ajuizada por
João Marcos Meneses Conto
.

Ao promover a demanda, o Apelado alegou que, por questões pessoais e financeiras, tornou-se impossibilitado de adimplir as obrigações assumidas nos contratos de promessa de compra e venda dos imóveis localizados no Residencial Parque dos Lírios, requerendo a rescisão contratual e a restituição de 90% dos valores pagos.

Durante a instrução processual, as partes manifestaram-se pelo julgamento antecipado da lide, tendo o Juiz de primeiro grau entendido como suficientes os elementos constantes nos autos, inclusive os comprovantes de pagamento e os termos contratuais.

Assim, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, com a declaração de rescisão dos contratos firmados entre as partes, condenação das Apelantes à restituição, em parcela única, do valor de R$ 15.823,83 (quinze mil, oitocentos e vinte e três reais e oitenta e três centavos), equivalente a 90% do total pago, com dedução de 10% a título de retenção, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar dos desembolsos.

As Apelantes foram também condenadas ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2o e 3o do Código de Processo Civil.

O Desembargador Sebastião Barbosa Farias deu parcial provimento ao Recurso apenas para que os juros de mora sejam fixados a partir do trânsito em julgado da decisão, ficando mantidos todos os demais tópicos da sentença.

Contudo, peço vênia para divergir do ilustre Relator no que tange à manutenção da sentença nos pontos relativos à retenção de apenas 10% dos valores pagos, à exclusão dos valores pagos a título de corretagem, e à invalidação contratual da cláusula que trata da perda global dos valores pagos, além da forma de apuração da restituição.

A controvérsia que se apresenta exige atenção à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e à interpretação sistemática do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no tocante à proporcionalidade da cláusula penal, à legitimidade da cobrança de corretagem e à restituição das quantias pagas.

Começo pela retenção de 10% dos valores pagos, percentual fixado na sentença sob o fundamento de que se encontraria dentro da margem considerada razoável pelos tribunais superiores. Todavia, com o devido respeito, tal fixação não reflete, no caso concreto, o equilíbrio contratual necessário entre as partes. Isso porque não se identificam nos autos peculiaridades que justifiquem a adoção do patamar mínimo de retenção.

Ao contrário, o contrato em questão refere-se à aquisição de dois lotes urbanos, objeto de operação imobiliária típica, com prestação de serviços administrativos e custos inerentes à organização do empreendimento.

A resilição partiu exclusivamente da iniciativa do promitente comprador, que, embora não inadimplente até o momento do pedido, também não demonstrou vício na formação contratual ou circunstância de urgência que justificasse uma proteção excepcional.

Nessas condições, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo que a retenção de 25% dos valores pagos mostra-se razoável e compatível com a equidade, justamente para compensar as despesas administrativas, tributos e encargos operacionais assumidos pelas empresas vendedoras, bem como para evitar a banalização da desistência imotivada de contratos firmados com seriedade.

O voto do relator, embora prudente, limita-se a reiterar que o percentual de 10% está “dentro dos parâmetros” adotados pelo STJ, o que é verdadeiro apenas no plano abstrato. No entanto, quando se analisa a jurisprudência da Segunda Seção do STJ, o patamar de 25% não apenas é aceito, como é reiteradamente aplicado como base referencial, salvo circunstâncias excepcionais de hipossuficiência ou abusividade contratual, o que não se configura nos autos.

Sendo assim, a fixação de 25% como percentual de retenção é medida que melhor atende à jurisprudência atual, à lógica negocial e à função reparatória da cláusula penal no âmbito da desistência unilateral.

Ademais, essa retenção não impede a restituição imediata do restante, de modo que se mantém o equilíbrio entre as partes e se resguarda o capital comprometido pela construtora até a desistência.

Passo agora à corretagem imobiliária, cuja devolução foi determinada pela sentença, ao entendimento de que se trata de encargo das vendedoras. A análise do contrato, contudo, revela que o pagamento da corretagem foi expressamente pactuado com destaque visual e cláusula destacada, constando de forma inequívoca que o comprador se responsabilizaria diretamente por tais valores, que inclusive foram pagos a terceiros (imobiliárias e corretores identificados).

A jurisprudência do STJ é firme ao admitir a validade da cláusula de transferência da corretagem ao comprador, desde que o pagamento a terceiros tenha sido destacado, conforme decidido no julgamento do
REsp 1.599.511/SP
, submetido ao rito dos repetitivos.

Em outros termos, a restituição dos valores de corretagem só é cabível quando houver omissão contratual, falta de destaque, ou repasse indevido dos valores aos próprios vendedores, o que manifestamente não se verifica neste caso.

Assim, a determinação de restituição desses valores incorre em violação da autonomia contratual e representa imputação de despesa que não foi suportada pelas Requeridas, o que implicaria enriquecimento sem causa por parte do comprador.

A correta interpretação, portanto, é a exclusão dos valores pagos a título de corretagem da base de restituição, pois tais quantias não ingressaram no patrimônio das vendedoras e foram assumidas voluntariamente pelo comprador, com ciência prévia e cláusula destacada.

No que se refere à cláusula 15a do contrato, a sentença corretamente a considerou abusiva, por impor ao consumidor retenção de valores sobre o montante total do contrato, e não sobre os valores efetivamente pagos. Tal disposição inviabiliza o exercício do direito à rescisão com restituição proporcional, contrariando diretamente os
arts
. 51, IV, §1o, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, bem como o Verbete Sumular 543 do STJ, que veda a perda integral das parcelas pagas mesmo quando a rescisão se der por culpa do comprador.

Porém, entendo que a simples declaração de nulidade da cláusula não basta. É necessário que o julgado substitua a cláusula nula por critério judicialmente adequado e proporcional, o que reforça a adoção do percentual de 25% como retenção compensatória.

Trata-se de providência de correção equitativa do contrato, para que se evite tanto o abuso como o desequilíbrio inverso, garantindo segurança às práticas contratuais.

Quanto à forma de restituição, mantenho a orientação já fixada na sentença, de que a devolução do saldo remanescente ocorra em parcela única, tendo em vista que não houve alegação ou comprovação de incapacidade financeira das Rés, tampouco previsão contratual de parcelamento compatível com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

Como destacado pela jurisprudência, notadamente no Enunciado 543 da Súmula do STJ, o parcelamento só é admitido se houver circunstância excepcional que o justifique. O pagamento único, neste caso, preserva a efetividade da tutela do consumidor e não representa ônus desproporcional às empresas apelantes, que inclusive reaverão os lotes para nova comercialização.

Por fim, quanto aos juros de mora, acompanho o voto do Relator, fixando-os a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do julgamento do REsp 1.740.911/DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1002), o qual definiu que, na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, não há mora do vendedor até que haja decisão judicial definitiva.

Diante dessas razões, com a devida
venia
, divirjo do ilustre Relator e
dou parcial provimento ao recurso
para: (a) autorizar a retenção de 25% dos valores pagos, em substituição ao percentual de 10% fixado na sentença; (b) excluir da base de restituição os valores pagos a título de corretagem, por se tratarem de valores repassados a terceiros mediante cláusula contratual destacada; (c) manter a nulidade da cláusula 15a, por configurada abusividade; (d) preservar a restituição do saldo em parcela única; e (e) acompanhar o Relator quanto ao termo inicial dos juros de mora, fixando-os a partir do trânsito em julgado da decisão.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL):

Com a devida vênia ao relator, acompanho o voto da divergência inaugur
a
da pela Desembargadora Clarice Claudino da Silva.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (PRESIDENTE):

Em razão da divergência, o julgamento prosseguirá com aplicação da técnica de ampliação do colegiado, prevista no art. 942 do CPC, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

SESSÃO DE 19
DE AGOSTO DE 2025
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (3a VOGAL CONVOCADA):

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de
Apelação Cível interposto por SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, em face da
sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT
, que julgou
parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga
, proposta por
JOÃO MARCOS MENESES CONTO
.

Na origem, a parte autora postulou a rescisão de dois contratos de promessa de compra e venda relativos a lotes urbanos situados no empreendimento “Residencial Parque dos Lírios”, com a consequente restituição de 90% dos valores pagos, justificando a desistência por razões pessoais e financeiras.

O juízo de primeiro grau acolheu parcialmente o pedido, declarando a rescisão contratual e determinando a devolução, em parcela única, do valor de
R$ 15.823,83
, equivalente a
90%
do montante pago, com
retenção de 10%
, fixando
juros de mora de 1% ao mês desde a citação
e
correção monetária pelo INPC desde o desembolso
.

As requeridas também foram condenadas ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

As empresas rés apelaram, pleiteando o reconhecimento da validade da cláusula contratual que prevê
retenção superior a 10%
, inclusive com possibilidade de perda integral dos valores pagos, a incidência de
taxa de fruição
, mesmo sem utilização efetiva dos lotes, o direito à
retenção de valores pagos a título de IPTU
, a exclusão do
valor fixo de restituição
e adoção de
critérios percentuais e formais de apuração
, o
reconhecimento da validade do repasse da taxa de corretagem ao comprador
, a
alteração do termo inicial dos juros de mora
para o
trânsito em julgado
, conforme Tema 1002 do STJ e o
redimensionamento da sucumbência
, por entender que decaiu em parte mínima do pedido.

O Relator,
Des. Sebastião Barbosa Farias
, deu
parcial provimento
ao recurso, apenas para
alterar o termo inicial dos juros moratórios
, fixando-os
a partir do trânsito em julgado
, nos termos da jurisprudência do STJ.

Entretanto, a
1a Vogal, Des. Clarice Claudino da Silva
, divergiu,
dando também parcial provimento
, mas com
amplitude maior
, fixando a
retenção contratual em 25%
,
excluindo da restituição os valores pagos a título de corretagem
,
reconhecendo a validade parcial das cláusulas contratuais ajustadas
, e
mantendo o pagamento do saldo remanescente em parcela única
.

Foi acompanhada pela 2a Vogal,
Desa.
Marilsen
Andrade
Addario
.

Com a formação de maioria divergente,
aplicou-se a técnica do art. 942 do CPC
, e o julgamento foi adiado para continuação em sessão ampliada.

Pois bem.

Ao exame dos autos e diante da fundamentação apresentada na divergência, tenho que
esta
melhor se coaduna com os princípios aplicáveis ao caso concreto.

Com efeito, embora o percentual de 10% fixado na sentença esteja formalmente dentro dos parâmetros aceitos pela jurisprudência, é certo que, no caso específico, a retenção em patamar mínimo não se revela suficiente para preservar o equilíbrio contratual.

Trata-se de aquisição de dois lotes urbanos, sem qualquer demonstração de hipossuficiência extraordinária por parte do comprador ou de abusividade na contratação.

Os custos inerentes ao desenvolvimento do empreendimento, inclusive administrativos e tributários, foram efetivamente suportados pelas empresas vendedoras, e a desistência partiu única e exclusivamente do promitente comprador, o qual, embora não inadimplente, não demonstrou vício de consentimento ou qualquer causa que justifique tratamento excepcional.

Assim, entendo, com a devida vênia ao relator, que a adoção do percentual de 25% mostra-se mais adequada ao caso concreto, resguardando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

No que se refere aos valores pagos a título de corretagem, consta do contrato cláusula específica, destacada e de leitura facilitada, atribuindo tal obrigação ao comprador.

Consta ainda que tais quantias foram pagas diretamente a corretores e imobiliárias, sem ingresso no patrimônio das apelantes.

Nesse contexto, aplica-se a orientação firmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.599.511/SP, que, sob o rito dos repetitivos, reconheceu a validade da transferência do encargo da corretagem ao comprador, desde que respeitados os requisitos de transparência e destaque contratual, como efetivamente ocorreu nos presentes autos.

Assim, é indevida a restituição dos valores pagos a título de corretagem, sob pena de enriquecimento sem causa.

Quanto à cláusula contratual que previa a perda total das parcelas pagas, é correta sua invalidação por violação ao art. 51, incisos IV e §1o, e art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, bem como à Súmula 543 do STJ.

Todavia, a nulidade da cláusula não afasta o dever de fixação judicial de um critério compensatório que assegure o ressarcimento das vendedoras pelas despesas inerentes ao contrato.

A substituição da cláusula nula por retenção de 25% se impõe, assim, como medida de equidade e preservação da função social do contrato.

No tocante à forma de devolução do valor remanescente, deve ser mantida a determinação de que a restituição ocorra em parcela única, não havendo prova de incapacidade econômica das vendedoras, tampouco cláusula contratual que imponha parcelamento em condições razoáveis.

O pagamento em parcela única preserva a efetividade da tutela jurisdicional e se alinha à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o parcelamento deve ser excepcional e devidamente justificado.

Por fim, quanto ao termo inicial dos juros moratórios, acompanho integralmente o voto do relator, fixando-os a partir do trânsito em julgado da decisão, em consonância com a orientação do STJ no Tema Repetitivo 1002.

Dispositivo.

Diante do exposto, com a devida vênia ao nobre Relator,
acompanho a divergência
inaugurada pela
Desa. Clarice Claudino da Silva
,
dando parcial provimento ao recurso de apelação para:
a) Fixar a
retenção de 25%
dos valores pagos pelo comprador; b)
Excluir os valores pagos a título de corretagem da base de restituição
; c) Manter a
nulidade da cláusula contratual que previa a perda integral das parcelas
; d) Determinar que a
restituição do saldo remanescente ocorra em parcela única
; e
e
) Fixar os
juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão
.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DRA. TATIANE
COLOMBO (
4a VOGAL - JUÍZA DE DIREITO CONVOCADA):

Peço vênia ao Excelentíssimo Senhor Relator. Meu voto é pelo provimento parcial do recurso, mas, em divergência com o Relator, acompanho o posicionamento da 1a Vogal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025