Tribunal: TJMT
Processo: 1040472-80.2024.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-05-23

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECUROS DE APELAÇÃO. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. INADIMPLEMENTO PARCIAL. PRELIMINAR. NULIDADE DA CITAÇÃO. REJEITADA. APLICAÇÃO DO ART. 248, §4o, DO CPC. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL RECONHECIDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM PERDA DO SINAL. DESCABIMENTO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. APELO PARCIALMENTE PROVIDO
I. Caso em exame
1. Trata-se de ação de rescisão contratual c.c perdas e danos e aplicação de cláusula penal, fundada em inadimplemento parcial do contrato de cessão de direitos possessórios firmado entre as partes.
II. Questões em discussão
2. (i) Saber se a citação realizada ao espólio foi válida, mesmo tendo sido recebida por terceiro no condomínio; (ii) saber se o inadimplemento parcial da obrigação autoriza a rescisão contratual com perda do sinal; (iii) saber se a cláusula penal de 10% sobre o valor integral do contrato é exigível em sua integralidade em caso de adimplemento substancial.
III. Razões de decidir
3. A preliminar de nulidade da citação não prospera, pois a correspondência foi entregue em condomínio edilício e recebida por pessoa autorizada, nos termos do art. 248, §4o, do CPC.
4. O inadimplemento remanescente não compromete a finalidade do contrato, configurando-se o adimplemento substancial, instituto que afasta a possibilidade de rescisão contratual e de perda das arras, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
5. Embora a autora tenha obrigações relativas à regularização fundiária, não há prova nos autos de que as tenha descumprido, sendo a discussão dependente de instrução probatória própria.
6. A cláusula penal estipulada em 10% sobre o valor total do negócio deve ser reduzida proporcionalmente à parte inadimplida da obrigação, nos termos do art. 413 do Código Civil, fixando-se a multa sobre o valor remanescente.
IV. Dispositivo e tese
7. Preliminar rejeitada. Recurso do autor desprovido. Recurso do espólio parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. É válida a citação recebida por preposto em condomínio com controle de acesso, nos termos do art. 248, §4o, do CPC. 2. A configuração de adimplemento substancial impede a rescisão do contrato e a perda do sinal. 3. A cláusula penal deve ser proporcionalmente reduzida em caso de cumprimento parcial da obrigação, conforme o art. 413 do CC."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040472-80.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE ROBERTO ZAMPIERI registrado(a) civilmente como ROBERTO ZAMPIERI - CPF: 091.384.438-13 (APELADO), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), INVENTARIANTE registrado(a) civilmente como ADRIANA RIBEIRO GARCIA BERNARDES ZAMPIERI - CPF: 760.946.421-04 (APELADO), IJOSINYR BASTOS DE MATOS - CPF: 502.385.901-00 (APELANTE), ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO), INVENTARIANTE registrado(a) civilmente como ADRIANA RIBEIRO GARCIA BERNARDES ZAMPIERI - CPF: 760.946.421-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE ROBERTO ZAMPIERI registrado(a) civilmente como ROBERTO ZAMPIERI - CPF: 091.384.438-13 (APELANTE), IJOSINYR BASTOS DE MATOS - CPF: 502.385.901-00 (APELADO), ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DO IJOSINYR BASTOS DE MATOS E PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO ESPÓLIO DE ROBERTO ZAMPIERI.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. RECUROS DE APELAÇÃO. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS.

INADIMPLEMENTO PARCIAL. PRELIMINAR. NULIDADE DA CITAÇÃO. REJEITADA. APLICAÇÃO DO ART. 248, §4o, DO CPC. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL RECONHECIDA.

RESCISÃO CONTRATUAL COM PERDA DO SINAL. DESCABIMENTO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. APELO PARCIALMENTE PROVIDO

I.

Caso em exame

1. Trata-se de ação de rescisão contratual c.c perdas e danos e aplicação de cláusula penal, fundada em inadimplemento parcial do contrato de cessão de direitos possessórios firmado entre as partes.

II.

Questões em discussão

2. (i) Saber se a citação realizada ao espólio foi válida, mesmo tendo sido recebida por terceiro no condomínio; (ii) saber se o inadimplemento parcial da obrigação autoriza a rescisão contratual com perda do sinal; (iii) saber se a cláusula penal de 10% sobre o valor integral do contrato é exigível em sua integralidade em caso de adimplemento substancial.

III.

Razões de decidir

3. A preliminar de nulidade da citação não prospera, pois a correspondência foi entregue em condomínio edilício e recebida por pessoa autorizada, nos termos do art. 248, §4o, do CPC.

4. O inadimplemento remanescente não compromete a finalidade do contrato, configurando-se o adimplemento substancial, instituto que afasta a possibilidade de rescisão contratual e de perda das arras, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

5. Embora a autora tenha obrigações relativas à regularização fundiária, não há prova nos autos de que as tenha descumprido, sendo a discussão dependente de instrução probatória própria.

6. A cláusula penal estipulada em 10% sobre o valor total do negócio deve ser reduzida proporcionalmente à parte inadimplida da obrigação, nos termos do art. 413 do Código Civil, fixando-se a multa sobre o valor remanescente.

IV.

Dispositivo e tese

7. Preliminar rejeitada. Recurso do autor desprovido. Recurso do espólio parcialmente provido.

Tese de julgamento
: "1. É válida a citação recebida por preposto em condomínio com controle de acesso, nos termos do art. 248, §4o, do CPC. 2. A configuração de adimplemento substancial impede a rescisão do contrato e a perda do sinal. 3. A cláusula penal deve ser proporcionalmente reduzida em caso de cumprimento parcial da obrigação, conforme o art. 413 do CC
."

R E L A T Ó R I O

Tratam-se de recursos de apelação cível interpostos, sucessivamente, por
Ijosinyr Bastos de Matos
e pelo
Espolio de Roberto Zampieri
, representado pela inventariante, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9a Vara Cível da Comarca da Capital, n
os autos da ação de rescisão contratual de cessão de direitos possessórios, que ju
lgou
parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial
para condenar o Espólio ao pagamento do valor remanescente do contrato, correspondente a R$ 106.667,00, corrigido monetariamente pela taxa SELIC desde o vencimento, assim também, impor o pagamento de multa

contratual estipulada na cláusula penal (10% sobre o valor total do negócio),

também corrigido pela SELIC,

e

condenar ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Inconformado, o
Espólio de Roberto Zampieri
interpôs recurso de apelação, aduzindo, em síntese, a nulidade da citação, por ter sido

recebida por terceiro estranho à lide, violando o disposto no art. 248, § 1o, do CPC, o que configuraria cerceamento de defesa e ensejaria a nulidade de todos os atos subsequentes.

No mérito, alega violação do art. 476 do Código Civil, sustentando a
exceptio non adimpleti contractus
, sob o argumento de que a parte autora não teria cumprido sua obrigação de regularizar a posse do imóvel junto ao INTERMAT, tampouco de dar andamento à ação de usucapião, conforme estipulado contratualmente.

Aduz, ainda, a impossibilidade de aplicação integral da cláusula penal, diante do cumprimento substancial do contrato pelo de cujus, que teria adimplido 88,14% do valor pactuado, pugnando, assim, pela reforma total da sentença, com a consequente improcedência dos pedidos iniciais
.

Por sua vez, o autor, igualmente inconformado com a sentença que lhe foi parcialmente desfavorável,

recorre, sustentando a

inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, ante a existência de cláusula contratual expressa prevendo

a rescisão em caso de inadimplemento parcial, com a perda das arras.

Defende a validade da cláusula penal contratada e possibilidade de sua aplicação integral, com fundamento nos princípios da autonomia privada e do
pacta sunt servanda
.

Alega, ainda, que a revelia do Espólio implica presunção de veracidade quanto à inadimplência e às suas consequências jurídicas, requerendo, ao final, a reforma da sentença para reconhecer a total procedência dos pedidos iniciais, com a rescisão contratual, perda das arras e condenação do Espólio ao pagamento integral da multa contratual, além de eventuais perdas e danos.

Em contrarrazões ao recurso do espólio (ID n. 273520853), o autor rebateu os argumentos recursais, pugnando pelo seu desprovimento.

Nas contrarrazões ao apelo do autor (ID n. 273520854), o Espólio postulou igualmente pelo desprovimento.

Por derradeiro,
defiro
os benefícios da gratuidade ao autor, nesta instancia, vez que comprovada hipossuficiência por meio dos documentos de ID n. 278573883.

É o relatório.

Cuiabá, 21 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de
ação de rescisão de contrato de cessão de direitos possessórios
proposta por
Ijosinyr Bastos de Matos
em desfavor do
Espólio de Roberto Zampieri
, representado pela inventariante.

O pacto objeto demanda consistiu em contrato particular de cessão de direitos possessórios sobre a Chácara 32, Recanto Vitória, com área de 1,4843 hectares, ajustado pelo montante de
R$ 900.000,00
, sendo
R$ 300.000,00 pagos à vista
e o saldo de
R$ 600.000,00 com vencimento em 25/02/2023
.

O cessionário falecido efetuou pagamentos que totalizaram
R$ 793.333,00
, remanescendo inadimplida a quantia de
R$ 106.667,00
. Alegando inadimplemento, a autora requereu: (i) a
rescisão do contrato
(ii) a
perda das arras
, e (iii) a
aplicação da cláusula penal
, equivalente a 10% do valor total do negócio.

Regularmente transcorrido o processo, o Juiz
a quo,
com fundamento no art. 355, II, do CPC, reconheceu a
revelia
do Espólio e julgou

parcialmente procedentes os pedidos iniciais,
indeferindo o pleito de rescisão contratual, ao reconhecer a aplicação do instituto do adimplemento substancial. Condenou o Espólio ao pagamento do saldo devedor de R$ 106.667,00, com correção monetária pela taxa SELIC desde o vencimento, além da multa contratual de R$ 90.000,00 (10% do valor ajustado), igualmente corrigida pela SELIC, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformadas com édito judicial, ambas as partes interpuseram recurso de apelação.

Inicialmente, cumpre analisar a
preliminar
de nulidade da citação suscitada pelo Espólio de Roberto Zampieri, sob o argumento de que o aviso de recebimento da carta citatória foi assinado por pessoa estranha à relação processual, em afronta ao disposto no art. 248, § 1o, do Código de Processo Civil.

Todavia, tal alegação não merece prosperar. A jurisprudência mais recente, em consonância com o disposto no § 4o do art. 248 do CPC, firmou entendimento no sentido de que, tratando-se de correspondência endereçada a unidade condominial dotada de portaria com controle de acesso — hipótese verificada nos presentes autos — a assinatura do aviso de recebimento por funcionário da portaria deve ser reputada válida e eficaz para fins de citação.

Tal entendimento é reforçado, sobretudo, pela ausência de qualquer manifestação nos autos quanto à recusa formal do recebimento ou à inexistência de ciência da parte destinatária no momento da entrega da correspondência.

Transcrevo, a propósito, o teor do dispositivo legal:

“
Art. 248, § 4o
– Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

Nesse sentido, transcrevo precedente desta Corte:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE USUCAPIÃO –
NULIDADE DA CITAÇÃO – AR RECEBIDO PELO PORTEIRO/ZELADOR – CONDOMÍNIO – VALIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 248, §4°, DO CPC
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Conforme art. 248, § 4o, do CPC, nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente, o que não é o caso dos autos, portanto, não há que falar em nulidade da citação”
. (RAI n.

1014829-49.2024.8.11.0000, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Desa

Maria Helena Gargaglione Povoas, J. 13.11.24 - negritei)

Assim, evidenciado pelo documento de ID n. 273520391, a citação do Espolio no endereço residencial indicado, sem qualquer recusa, mostra-se valido o ato, em prestígio ao princípio da instrumentalidade das formas e à segurança jurídica.

Desta forma,
rejeita-se
a preliminar

de nulidade da citação
.

Ultrapassada a questão prévia,
no mérito
, a
vexata quaestio
, diz respeito à interpretação do contrato de cessão de direitos possessórios celebrado entre as partes, tendo por objeto imóvel localizado na Chácara 32, Recanto Vitória, no valor global de R$ 900.000,00, dos quais R$ 793.333,00 foram quitados em vida por Roberto Zampieri, restando inadimplido o saldo de R$ 106.667,00.

O autor ajuizou a presente ação requerendo a rescisão contratual, com a perda das arras e a aplicação integral da cláusula penal, em razão do inadimplemento parcial da avença.

Todavia, conforme corretamente consignado na sentença de primeiro grau, o montante inadimplido equivale a 11,85% do valor total da obrigação, o que atrai, com precisão técnica, a aplicação da teoria do adimplemento substancial, consagrada no art. 422 do Código Civil, hipótese que, por sua natureza, obsta a rescisão do negócio jurídico.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. NÃO ENTREGA DA ESCRITURA PELOS VENDEDORES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL.
INEXISTÊNCIA DE DANO MATERIAL OU MORAL. MANUTENÇÃO DA MULTA DO ART. 334, § 8o, DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve inadimplemento contratual por parte da compradora; (ii) saber se é possível a rescisão contratual diante do adimplemento substancial; (iii) saber se são devidos lucros cessantes e multa contratual aos autores; e (iv) saber se cabe indenização por danos morais e se é devida a multa por ausência à audiência de conciliação.

III. Razões de decidir

O contrato previa expressamente que o valor remanescente seria pago na data da entrega da escritura de inventário, fato não comprovado pelos autores, os quais não apresentaram qualquer documento que demonstre a entrega do referido título.

Não caracterizado o inadimplemento por parte da compradora, não há que se falar em resolução contratual. Ainda que assim fosse, o adimplemento de cerca de 70% do valor ajustado torna abusiva a rescisão do negócio, por configurar adimplemento substancial.

Os pedidos de lucros cessantes e multa contratual carecem de prova idônea: não há comprovação de que o imóvel estivesse alugado ou com possibilidade concreta de locação no valor alegado, tampouco de que a multa contratual seria exigível sem a entrega da escritura.

(...)

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. É inexigível o cumprimento de obrigação contratual quando o credor não comprova o cumprimento da condição suspensiva prevista contratualmente. 2
. O adimplemento substancial impede a resolução contratual e a imposição de penalidades desproporcionais
. 3. Ausente prova concreta dos prejuízos materiais e do abalo moral, é incabível a indenização pleiteada. 4. A ausência injustificada de parte à audiência de conciliação enseja a aplicação da multa do art. 334, § 8o, do CPC."
(...) (RAC n. 1004877-25.2024.8.11.0007,

5a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, J. 22.04.25 - negritei)

Com efeito, a
rescisão contratual com perda do sinal
não se mostra cabível, sob pena de desproporcionalidade e desatendimento aos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva. A jurisprudência das Cortes Superiores, bem como deste Tribunal, é pacifica no sentido de que a resolução do contrato somente é admissível quando o inadimplemento for substancial e comprometer o equilíbrio do sinalagma contratual – o que não se verifica no caso em pauta.

Ademais, o reconhecimento do adimplemento substancial não exime a parte autora do cumprimento de suas próprias obrigações contratuais, especialmente aquela consubstanciada na regularização fundiária do imóvel perante o INTERMAT e na propositura da ação de usucapião, conforme previsto na avença.

Nesse ponto, o Espólio alega que a autora teria sido omissa no cumprimento dessas obrigações, o que, se devidamente comprovado, poderia configurar hipótese de extinção da pretensão ex adversa, com fulcro na
exceptio non adimpleti contractus
,
prevista no art. 476 do Código Civil.

Contudo, não há nos autos elementos probatórios robustos e suficientes que demonstrem, de forma inequívoca, o inadimplemento da autora no tocante à regularização fundiária/possessória do imóvel objeto do contrato de cessão de direitos possessórios.

Desse modo, embora pertinente a alegação, eventual descumprimento contratual por parte da autora quanto à mencionada obrigação deverá ser arguido e demonstrado em ação própria, não se prestando, na presente demanda, como causa autônoma apta a justificar o inadimplemento parcial ou a desconstituir a pretensão deduzida nos autos.

No que tange à
cláusula penal
, entendo que assiste razão ao Espólio de Roberto Zampieri ao requerer a
redução proporcional
da multa contratual pactuada, aplicando-se ao caso o
art. 413 do Código Civil
,
que assim dispõe:

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

A multa de 10% sobre o valor total do contrato (R$ 90.000,00) revela-se
excessiva
, considerando que o inadimplemento atingiu apenas uma fração mínima

do valor da avença, qual seja, 11,85%, de sorte que se mostra abusiva e desproporcional a aplicação da clausula penal sobre o valor integral do contrato.

Logo, em caso de adimplemento parcial, a cláusula penal deve incidir
apenas sobre o valor inadimplido
, e não sobre o valor total da obrigação.

Nesse sentido, é a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

“DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COMBUSTÍVEIS. EXCLUSIVIDADE . CONTRATO DE BANDEIRA. CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO. CLÁUSULA PENAL. ART . 413 DO CC. REDUÇÃO EQUITATIVA, ANTE O ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO DISSONANTE DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO . AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1
. A norma do art . 413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal, na hipótese de cumprimento parcial da obrigaçã
o. Precedentes. 2.
Entretanto, não há uma equivalência matemática entre a extensão do inadimplemento e a redução equitativa da penalidade, cabendo ao Magistrado sopesar o grau de culpa do devedor, a sua situação financeira, o montante adimplido, a utilidade do adimplemento parcial da obrigação para o credor, entre outros pressupostos a serem analisados concretamente
. Precedentes. 3. Na hipótese, o entendimento adotado no acórdão recorrido está dissonante da jurisprudência assente desta Corte Superior. 4 . Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial”.
(

AgInt no AREsp n. 1146231.2017/0190336-1, Rel. Min. Raul Araújo,

4a Turma, J. 02.05.24 - negritei) .

Na mesma toada, cito precedente desta Corte.

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL E OUTRAS AVENÇAS
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DO CONTRATO – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – CABIMENTO – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE
RESCISÃO CONTRATUAL – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA DO ENCARGO (CC, ART. 413)
– AUSÊNCIA DE DANO MORAL – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio.

Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

Quanto aos danos morais, no caso não estão presentes, visto que o mero descumprimento contratual sem maiores impactos na vida dos litigantes desautoriza a aludida condenação, razão pela qual também deve ser mantida a sucumbência recíproca, visto que ambas as partes saíram vencidas.”
(RAC n. 1042917-81.2018.8.11.0041, 2a Câm. Dir. Privado. Rel. Desa.

Maria Helena Gargaglione Povoas, J. 23.02.24 - negritei)

Dessa forma,
a multa contratual de 10% deve incidir sobre o valor inadimplido (R$ 106.667,00)
, e não sobre o valor global do contrato (R$ 900.000,00), reduzindo-se, assim, a penalidade aplicada.

Ante o exposto, impõe-se a parcial reforma da sentença, exclusivamente para limitar a incidência da multa contratual de 10% ao valor inadimplido, nos termos do art. 413 do Código Civil, mantendo-se inalterados os demais pontos.

Posto isso, conheço de ambos os recursos.
NEGO PROVIMENTO
à apelação interposta pelo autor, e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso do Espolio-réu.

Cuiabá, 21 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/05/2025