Tribunal: TJMT
Processo: 1021114-24.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-25

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS “PROPTER REM”. EFICÁCIA LIMITADA DA DECISÃO NO PROCESSO DE EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Cobrança no 0020526-23.2016.8.11.0041, que determinou a baixa de todos os débitos condominiais anteriores à arrematação do imóvel situado no edifício. O agravante sustenta que a decisão afeta indevidamente a exigibilidade de créditos reconhecidos em ação autônoma distinta (no 1027920-88.2021.8.11.0041), cujo objeto são débitos condominiais posteriores àqueles cobrados na execução que culminou com a arrematação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se a arrematação do imóvel, nos autos da ação de cobrança no 0020526-23.2016.8.11.0041, tem o efeito de extinguir a exigibilidade dos créditos condominiais reconhecidos em outra ação autônoma (no 1027920-88.2021.8.11.0041), relativos a período posterior ao da arrematação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As obrigações condominiais possuem natureza “propter rem” e transferem-se ao adquirente do imóvel, conforme o art. 1.345 do Código Civil, ressalvado o direito de regresso contra o devedor originário.
4. A arrematação em hasta pública constitui forma de aquisição originária da propriedade e, embora transfira ao arrematante as obrigações condominiais vencidas, essa responsabilidade só incide se os débitos estiverem expressamente indicados no edital de leilão.
5. Os débitos condominiais do período de 10/05/2017 a 10/01/2025, objeto da ação autônoma no 1027920-88.2021.8.11.0041, não constaram do edital da arrematação e, portanto, não podem ser exigidos do arrematante.
6. A obrigação pelos créditos remanescentes não satisfeitos com o valor da arrematação recai sobre os antigos proprietários, que continuam pessoalmente responsáveis pela quitação dos débitos.
7. A decisão agravada extrapolou os limites da execução em que foi proferida, ao atingir créditos já reconhecidos por sentença transitada em julgado em ação distinta, afetando indevidamente sua exigibilidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. A arrematação de imóvel em hasta pública não extingue a obrigação pessoal dos antigos proprietários quanto aos débitos condominiais não satisfeitos com o produto da alienação.
2. A eficácia da decisão proferida no processo de execução limita-se aos créditos ali discutidos, não podendo alcançar demandas autônomas relativas a períodos distintos.
3. Débitos condominiais de natureza “propter rem” somente podem ser exigidos do arrematante se constarem expressamente do edital da hasta pública.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; CPC, art. 908, § 1o. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.11.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021114-24.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Condomínio, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[NILTON CECILIO DE MESQUITA - CPF: 707.171.688-91 (ADVOGADO), CONDOMINIO DO EDIFICIO ILHAS DO SUL II - CNPJ: 36.910.248/0001-37 (AGRAVANTE), ANTONIO EDUARDO DE CARVALHO FREITAS - CPF: 060.219.308-78 (AGRAVADO), SONIA MARIA ASSAGRA FREITAS - CPF: 980.314.908-30 (AGRAVADO), FABIANA SEVERINO DA SILVA registrado(a) civilmente como FABIANA SEVERINO DA SILVA - CPF: 004.841.521-90 (ADVOGADO), FERNANDO EDUARDO ASSAGRA FREITAS - CPF: 723.819.651-49 (TERCEIRO INTERESSADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS “PROPTER REM”. EFICÁCIA LIMITADA DA DECISÃO NO PROCESSO DE EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Cobrança no 0020526-23.2016.8.11.0041, que determinou a baixa de todos os débitos condominiais anteriores à arrematação do imóvel situado no edifício. O agravante sustenta que a decisão afeta indevidamente a exigibilidade de créditos reconhecidos em ação autônoma distinta (no 1027920-88.2021.8.11.0041), cujo objeto são débitos condominiais posteriores àqueles cobrados na execução que culminou com a arrematação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a arrematação do imóvel, nos autos da ação de cobrança no 0020526-23.2016.8.11.0041, tem o efeito de extinguir a exigibilidade dos créditos condominiais reconhecidos em outra ação autônoma (no 1027920-88.2021.8.11.0041), relativos a período posterior ao da arrematação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As obrigações condominiais possuem natureza “propter rem” e transferem-se ao adquirente do imóvel, conforme o art. 1.345 do Código Civil, ressalvado o direito de regresso contra o devedor originário.

4. A arrematação em hasta pública constitui forma de aquisição originária da propriedade e, embora transfira ao arrematante as obrigações condominiais vencidas, essa responsabilidade só incide se os débitos estiverem expressamente indicados no edital de leilão.

5. Os débitos condominiais do período de 10/05/2017 a 10/01/2025, objeto da ação autônoma no 1027920-88.2021.8.11.0041, não constaram do edital da arrematação e, portanto, não podem ser exigidos do arrematante.

6. A obrigação pelos créditos remanescentes não satisfeitos com o valor da arrematação recai sobre os antigos proprietários, que continuam pessoalmente responsáveis pela quitação dos débitos.

7. A decisão agravada extrapolou os limites da execução em que foi proferida, ao atingir créditos já reconhecidos por sentença transitada em julgado em ação distinta, afetando indevidamente sua exigibilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A arrematação de imóvel em hasta pública não extingue a obrigação pessoal dos antigos proprietários quanto aos débitos condominiais não satisfeitos com o produto da alienação.

2. A eficácia da decisão proferida no processo de execução limita-se aos créditos ali discutidos, não podendo alcançar demandas autônomas relativas a períodos distintos.

3. Débitos condominiais de natureza “propter rem” somente podem ser exigidos do arrematante se constarem expressamente do edital da hasta pública.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; CPC, art. 908, § 1o. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.11.2015.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1021114-24.2025.8.11.0000.

CONDOMINIO DO EDIFICIO ILHAS DO SUL II X ANTONIO EDUARDO DE CARVALHO FREITAS e SONIA MARIA ASSAGRA FREITAS

Eminentes Pares:

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de tutela de urgência recursal, interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ILHAS DO SUL II, em face da decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Cobrança no 0020526-23.2016.8.11.0041, que determinou a baixa de todos os débitos condominiais anteriores à arrematação do imóvel localizado no Edifício Ilhas do Sul II.

Em suas razões recursais, o agravante sustenta, em síntese, que a decisão agravada extrapola os limites do processo de execução e repercute indevidamente sobre outra demanda autônoma, de no. 1027920-88.2021.8.11.0041, a qual trata de débitos referentes a período posterior àquele da execução que culminou na arrematação.

Afirma que, enquanto a ação em que ocorreu a arrematação visa a cobrança de débitos do período de 10/09/2013 a 10/04/2017, a outra ação, já julgada procedente e em fase de cumprimento de sentença, refere-se às taxas condominiais devidas de 10/05/2017 a 10/01/2025.

Argumenta que, embora a arrematação em hasta pública constitua forma de aquisição originária da propriedade, liberando o bem de ônus anteriores, isso não extingue a obrigação pessoal dos devedores originários, que continuam responsáveis pelo pagamento dos débitos não satisfeitos com o produto da arrematação.

Requer, ao final, a reforma da decisão agravada para permitir a continuidade do feito nos autos no 1027920-88.2021.8.11.0041 contra os réus Antônio Eduardo de Carvalho Freitas e Sonia Maria Assagra Freitas.

Em decisão inicial, foi indeferido o pedido de efeito suspensivo ao recurso.

Os agravados, devidamente intimados, não apresentaram contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

Eminentes Pares:

A controvérsia cinge-se em definir se a arrematação do imóvel ocorrida nos autos da ação de cobrança no. 0020526-23.2016.8.11.0041 tem o efeito de extinguir a exigibilidade dos débitos condominiais objeto de outra ação autônoma (no. 1027920-88.2021.8.11.0041), que se refere a período distinto.

De início, é importante destacar que as obrigações condominiais possuem natureza “propter rem”, ou seja, estão vinculadas à titularidade ou posse do bem imóvel.

Conforme dispõe o art. 1.345 do Código Civil, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

Da literalidade do dispositivo, extrai-se que a transmissão da obrigação ocorre “ipso facto”, ou seja, independentemente da vontade do alienante ou da concordância do adquirente, bastando a aquisição da unidade para que surja a responsabilidade pelo débito condominial.

No caso dos autos, a aquisição da unidade se deu por meio de arrematação em hasta pública, circunstância que, por si só, não afasta a incidência do art. 1.345 do CC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer que, tratando-se de dívida de natureza “propter rem”, o arrematante responde pelas cotas condominiais vencidas, desde que a existência de tais débitos esteja expressamente indicada no edital da hasta pública.

No caso, o edital fez constar os débitos condominiais oriundos da ação de cobrança no. 0020526-23.2016.8.11.0041, que visa a cobrança de débitos do período de 10/09/2013 a 10/04/2017, os quais, em tese, devem ser quitados com o valor obtido com a arrematação, conforme expressamente previsto no art. 908, § 1o, do CPC:

Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.

§ 1o No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

Todavia, a quitação não abrange os débitos referentes às taxas condominiais devidas de 10/05/2017 a 10/01/2025, discriminados na ação no. 1027920-88.2021.8.11.004, de maneira que tais débitos permanecem hígidos. No entanto, por não constarem do edital, não se pode transferir ao arrematante o ônus de satisfazê-los, sob pena de violação ao princípio da

boa-fé objetiva e à eficiência da tutela executiva, de modo que ficam os antigos proprietários responsáveis pelo pagamento/quitação.

Assim, se o valor obtido com a arrematação não for suficiente para quitar integralmente os débitos condominiais, o condomínio pode prosseguir com a execução contra o antigo proprietário, buscando outros bens para satisfação do crédito remanescente.

Com efeito, no caso em análise, verifica-se que existem duas ações de cobrança distintas, referentes a períodos diversos de inadimplência.

A ação no 0020526-23.2016.8.11.0041: refere-se aos débitos do período de 10/09/2013 a 10/04/2017, na qual ocorreu a arrematação do imóvel; e a ação no 1027920-88.2021.8.11.0041: refere-se aos débitos do período de 10/05/2017 a 10/01/2025, já julgada procedente e em fase de cumprimento de sentença.

Conforme esclarecido pelo agravante, até abril de 2017, o condômino assumia a inadimplência, mas, em virtude das dificuldades para manutenção do condomínio, foi contratada a empresa SERVIÇOS PRO CONDOMINO CUIABÁ LTDA para atuar como garantidora e realizar a cobrança das quotas inadimplidas, razão pela qual existiam as duas ações de cobrança relativas a períodos distintos de atraso.

Logo, como dito, a arrematação ocorrida na primeira ação tem o efeito de liberar o imóvel dos ônus anteriores, mas não extingue a obrigação pessoal dos devedores originários quanto aos débitos não satisfeitos com o produto da arrematação, tampouco afeta a exigibilidade dos créditos objeto da segunda ação, que já foi inclusive reconhecida por sentença transitada em julgado.

Portanto, a decisão agravada merece reforma, pois extrapola os limites do processo em que foi proferida, afetando indevidamente a exigibilidade de créditos reconhecidos em outra demanda autônoma, já transitada em julgado.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para reformar a decisão agravada e determinar que seja permitida a continuidade do feito nos autos no. 1027920-88.2021.8.11.0041 contra os réus ANTONIO EDUARDO DE CARVALHO FREITAS e SONIA MARIA ASSAGRA FREITAS, uma vez que a arrematação ocorrida nos autos da ação no. 0020526-23.2016.8.11.0041 não tem o condão de extinguir a exigibilidade dos créditos objeto daquela demanda.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/08/2025