Tribunal: TJMT
Processo: 1003153-83.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-22
Data de publicação: 2025-04-28

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C RECONVENÇÃO DE USUCAPIÃO. RELAÇÃO LOCATÍCIA COMPROVADA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Recurso de Apelação interposto por ocupante de imóvel contra sentença que julgou procedente a ação reivindicatória promovida pela proprietária e improcedente o pedido reconvencional de usucapião, determinando a desocupação do bem e a imissão da autora na posse.
II. Questão em discussão:
2. A questão em discussão consiste em saber se a posse exercida pela apelante, por mais de 16 anos, é apta a ensejar usucapião extraordinária, à luz do art. 1.238 do Código Civil, ou se restou configurada posse precária decorrente de relação locatícia.
III. Razões de decidir:
3. A usucapião extraordinária exige, cumulativamente, posse mansa, pacífica, ininterrupta, com animus domini, por mais de 15 anos.
4. A apelante reconheceu, em juízo, ter ocupado o imóvel inicialmente mediante autorização de terceiro e pagou aluguéis por mais de 15 anos.
5. A existência de relação locatícia descaracteriza o animus domini, inviabilizando a aquisição por usucapião.
6. Jurisprudência consolidada do STJ e dos Tribunais de Justiça estaduais reconhece que a posse exercida por locatário é precária e não conduz à prescrição aquisitiva.
IV. Dispositivo e tese:
7. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: “A existência de relação locatícia afasta a configuração do animus domini, sendo inviável o reconhecimento da usucapião extraordinária mesmo após longo período de posse.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228 e 1.238; CPC, art. 487, I; Lei no 8.245/1991, arts. 5o e 46.
Jurisprudência relevante citada: TJPR, AC 1696993-4; TJMG, AC 10382160013274001; TJSP, AC 0002927-50.2009.8.26.0445.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003153-83.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição, Acessão]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[RITA FERREIRA DE SOUSA - CPF: 453.359.581-20 (APELANTE), RAFAEL PAIVA MACHADO - CPF: 707.546.911-87 (ADVOGADO), PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 00.826.313/0001-01 (APELADO), GILBERTO RONDON BORGES - CPF: 345.718.921-87 (ADVOGADO), ZAPAZ ADMINISTRACAO JUDICIAL LTDA - EPP - CNPJ: 24.297.807/0001-04 (TERCEIRO INTERESSADO), LUIZ ALEXANDRE CRISTALDO - CPF: 662.767.641-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C RECONVENÇÃO DE USUCAPIÃO. RELAÇÃO LOCATÍCIA COMPROVADA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de Apelação interposto por ocupante de imóvel contra sentença que julgou procedente a ação reivindicatória promovida pela proprietária e improcedente o pedido reconvencional de usucapião, determinando a desocupação do bem e a imissão da autora na posse.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se a posse exercida pela apelante, por mais de 16 anos, é apta a ensejar usucapião extraordinária, à luz do art. 1.238 do Código Civil, ou se restou configurada posse precária decorrente de relação locatícia.

III. Razões de decidir:

3. A usucapião extraordinária exige, cumulativamente, posse mansa, pacífica, ininterrupta, com
animus domini
, por mais de 15 anos.

4. A apelante reconheceu, em juízo, ter ocupado o imóvel inicialmente mediante autorização de terceiro e pagou aluguéis por mais de 15 anos.

5. A existência de relação locatícia descaracteriza o
animus domini
, inviabilizando a aquisição por usucapião.

6. Jurisprudência consolidada do STJ e dos Tribunais de Justiça estaduais reconhece que a posse exercida por locatário é precária e não conduz à prescrição aquisitiva.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:
“A existência de relação locatícia afasta a configuração do
animus domini
, sendo inviável o reconhecimento da usucapião extraordinária mesmo após longo período de posse.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228 e 1.238; CPC, art. 487, I; Lei no 8.245/1991, arts. 5o e 46.

Jurisprudência relevante citada: TJPR, AC 1696993-4; TJMG, AC 10382160013274001; TJSP, AC 0002927-50.2009.8.26.0445.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
RITA FERREIRA DE SOUSA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da
3a VARA CÍVEL DA COMARCA DE CUIABÁ – MT
que, nos autos da
AÇÃO REIVINDICATÓRIA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS

no
1003153-83.2021.8.11.0041
, ajuizada por
PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA
, julgou procedentes os pedidos iniciais e improcedentes os pedidos da reconvenção nos seguintes termos: (destaques no original)

[...]

No caso dos autos, é incontroversa a propriedade da autora em relação ao imóvel litigioso, conforme documento de ID. 48224648, restando, portanto, comprovado um dos requisitos estabelecidos no art. 1.228, do Código Civil.

[...]

Em que pese a ré sustente posse mansa e pacífica, não restou demonstrada a origem lícita da ocupação, havendo, assim, posse inicial com vício de precariedade, que, por sua origem, não se transmuta em
ad usucapionem
.

Afinal, em seu depoimento pessoal a autora disse que outra pessoa autorizou o seu ingresso no imóvel e “ajeitou” para que ela o alugasse o bem. Menciono, ainda, que pagou aluguel do imóvel em litígio por aproximadamente quinze anos, portanto, não restou demonstrado a posse que autoriza a usucapião.

Nos termos do art. 1.238, do Código Civil, a usucapião extraordinária exige posse contínua, ininterrupta, com
animus domini
e pelo prazo legal. Todavia, embora o prazo de 17 (dezessete) anos de posse da ré sobre o imóvel seja incontroverso, a ocupação por sublocação irregular e a falta de comprovação de atos inequívocos de domínio pela ré afastam a configuração do
animus domini
, elemento essencial à usucapião.

[...]

Posto isto, nos termos do artigo 487, I do CPC,
JULGO PROCEDENTE
a ação reivindicatória ajuizada por
Primus Incorporação e Construção Ltda.
em desfavor de
Rita Ferreira de Souza
, para determinar que a ré desocupe o imóvel localizado na Rua Clarindo Epifânio da Silva, no 1.222, Apto. 103, Bloco A3, Condomínio Residencial Porto do Sol, em Cuiabá/MT, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de despejo forçado.

Condeno a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do mesmo códex, eis que beneficiária da justiça gratuita.

Em relação à reconvenção, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos e condeno a ré/reconvinte ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do mesmo
codex
.

Por fim, com fundamento no art. 356, do CPC,
determino a expedição de mandado de imissão da autora na posse
do imóvel, caso não a ré não cumpra voluntariamente a ordem de desocupação no prazo concedido.

[...]

A apelante defende o provimento do recurso de apelação e a consequente reforma da sentença aduzindo, em síntese, que:

1)
“
[...]Em sede defesa a recorrente destaca estar há mais de 17 anos morando no local de forma mansa e pacifica e em reconvenção requer seja reconhecida a usucapião extraordinária [...]
”;

2)
“
[...]em relação a coisa estar injustamente em poder da recorrente não prospera, pois estamos falando de um patrimonio sob poder de terceiro há quase 20 anos, sendo 17 quando da propositura da ação [...]”
;

3)
“
[...]a recorrente possui todos os requisitos necessários ao reconhecimento da usucapião extraordinária [...]
”; e

4)
“
[...]a posse mansa e pacifica está plenamente caracterizada pelo tempo e pelo modo como a recorrente a exerceu durante estes longos 16 anos, sendo público e notório que a recorrente é a proprietária legitima do imóvel, devendo assim ser reconhecido por este juizo [...]
”.

Assim, requer o provimento do recurso para o fim de se reformar a sentença recorrida, “
reconhecendo a usucapião extraordinária pelo exercício de posse direta há mais de 16 anos
”.

A parte Apelada apresentou Contrarrazões Recursais (ID. 265682364) pugnando pelo desprovimento do apelo e manutenção da sentença recorrida, asseverando que a Apelante não preenche os requisitos para a usucapião, posto que havia relação de locação do imóvel.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação em que a parte recorrente busca a reforma da sentença que julgou procedente a ação reivindicatória e improcedente seu pedido de reconhecimento da usucapião do imóvel.

Alega a parte Apelante que ocupa o imóvel de forma mansa e pacífica há mais de 16 anos, cumprindo assim com os requisitos da usucapião extraordinária.

A Apelada, por sua vez, defende que a Apelante não preenche os requisitos para a usucapião, posto que havia relação de locação do imóvel.

Pois bem.

O recurso não comporta acolhimento.

Conforme dispõe o art. 1.238 do Código Civil, “
Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença [...]
”.

Da leitura do aludido artigo, tem-se que a usucapião extraordinária, embora dispense a necessidade de título e de boa-fé, exige, como requisitos cumulativos para a sua configuração, a posse mansa em pacífica de imóvel, sem interrupção e nem oposição, com o “
animus domini
”.

No caso dos autos, embora a documentação acostada demonstre de forma inequívoca que a Apelante se encontra na posse do imóvel desde meados dos anos 2000, preenchendo os requisitos temporais, é possível constatar a inexistência do “
animus domini
”, o qual também é requisito essencial para a usucapião.

Isso porque, conforme se vê pelo seu próprio depoimento pessoal, durante a audiência de instrução, bem como dos documentos juntados por ela própria no ID. 265682350, a sua posse no imóvel decorre de vínculo locatício, tendo sido apresentados diversos recibos referentes a aluguéis mensais ao menos até o ano de 2012, sendo que a própria apelante afirma, em seu depoimento, que pagou aluguel por mais de 15 anos, o que desconfigura a intenção de ser dono.

A jurisprudência dos diversos tribunais pátrios é pacífica no entendimento de que o vínculo locatício exclui a existência do “
animus domini
” e que a posse exercida pelo locatário não possibilita a prescrição aquisitiva. Nesse sentido, transcrevo alguns julgados: (grifamos)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. ART. 1 .238 DO CÓDIGO CIVIL. POSSE DIRETA. ORIGEM.CONTRATO DE LOCAÇÃO . AUSÊNCIA DE "ANIMUS DOMINI".AUSÊNCIA REQUISITOS LEGAIS. USUCAPIÃO.IMPOSSIBILIDADE . SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1. A ação de usucapião caracteriza-se como modo de aquisição da propriedade pela posse contínua e duradoura . 2. Havendo contrato de locação avençado entre as partes, não há que se falar na intenção da apelante de ali viver como se dona fosse, uma vez que a posse exercida pelos locatários não possibilita a prescrição aquisitiva, pois é desprovida de animus domini. 3. Não havendo a comprovação dos requisitos legais da ação de usucapião, impõe-se a manutenção da sentença . (TJPR - 18a C.Cível - AC - 1696993-4 - Curitiba - Rel.: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea - Unânime - J. 09 .08.2017)

(TJ-PR - APL: 16969934 PR 1696993-4 (Acórdão), Relator.: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea, Data de Julgamento: 09/08/2017, 18a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2095 21/08/2017)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - REQUISITOS - AUSÊNCIA - CONTRATO DE ALUGUEL - POSSE PRECÁRIA. Uma vez demonstrada a posse precária do imóvel que se pretende usucapir, mediante a demonstração da existência de contrato de locação firmado entre as partes, deve ser afastada a pretensão autoral.

(TJ-MG - AC: 10382160013274001 Lavras, Relator.: Alexandre Victor de Carvalho, Data de Julgamento: 07/12/2022, Câmaras Especializadas Cíveis / 21a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 12/12/2022)

APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO, JULGADA IMPROCEDENTE. Inconformismo. Descabimento . Modo originário de aquisição da propriedade. Requisitos legais. Coisa hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, posse (possessio), decurso do tempo (tempus). Posse iniciada por força de contrato de locação e, portanto, do tipo precária . Autora que permaneceu no imóvel por longo período após deixar de pagar os aluguéis. Circunstância incompatível com a configuração da indispensável posse com animus domini. Ademais, em se tratando de locação, findo o prazo estipulado no contrato, escrito ou verbal, independentemente do pagamento dos aluguéis, a locação se protrai por tempo indeterminado, podendo o locador, a qualquer tempo, reaver o imóvel através da ação de despejo. Inteligência dos artigos 5o, 46 e 47 da Lei no 8 .245/91. Sentença mantida. Recurso desprovido.

(TJ-SP - AC: 00029275020098260445 SP 0002927-50 .2009.8.26.0445, Relator.: Coelho Mendes, Data de Julgamento: 15/09/2022, 10a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/09/2022)

Desse modo, a sentença recorrida não merece reforma, devendo ser mantida.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

Para os fins do §11o, do artigo 85 do CPC, majoro para 15% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, mantendo, contudo, suspensa a exigibilidade em razão do benefício da justiça gratuita.

Ao arremate, visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18.205/SP, Eminente Ministro Felix Fischer, DJ 08/05/2006, p. 240).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2025