Tribunal: TJMT
Processo: 1023216-61.2023.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE POR TERCEIROS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face do Condomínio, mantendo a cobrança de taxas condominiais inadimplidas referentes aos meses de fevereiro a abril de 2022 e maio de 2023, relativas ao apartamento 401.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se o apelante, na condição alegada de credor fiduciário não imitido na posse direta do imóvel, possui legitimidade passiva para responder pela cobrança de taxas condominiais; e (ii) se a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o proprietário registral ou sobre quem detém a posse direta do bem.
III. Razões de decidir
3. A obrigação pelo pagamento de despesas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se ao titular do direito real sobre o bem, independentemente de manifestação de vontade, conforme estabelece o art. 1.345 do Código Civil.
4. O apelante consta na matrícula do imóvel como adquirente desde 2003, não tendo comprovado sua alegada condição de credor fiduciário nem a ausência de imissão na posse direta do bem, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, II, do CPC.
5. Não havendo elementos probatórios suficientes que demonstrem a transferência de responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e a ciência inequívoca do condomínio a respeito, persiste o dever do proprietário registral de responder pelas despesas em questão.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:"1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o proprietário registral do imóvel, em razão da natureza propter rem da obrigação, quando não comprovada a imissão na posse por terceiros e a ciência inequívoca do condomínio. 2. Incumbe ao proprietário que alega não deter a posse direta do imóvel o ônus de comprovar tal fato, bem como a ciência do condomínio sobre essa circunstância."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.345, 1.368-B, parágrafo único; CPC, art. 373, II, 487, I; Lei no 9.514/1997, art. 27, § 8o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.345.331/RS (Tema Repetitivo n. 886); TJMT, N.U 1028307-60.2020.8.11.0002; TJMT, N.U 0010149-56.2017.8.11.0041.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023216-61.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Efeitos, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL DIPLOMATA - CNPJ: 26.563.056/0001-48 (APELADO), VITOR LIMA DE ARRUDA - CPF: 877.177.861-68 (ADVOGADO), LEANDRO AMORIM DA COSTA - CPF: 038.622.491-90 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE POR TERCEIROS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face do Condomínio, mantendo a cobrança de taxas condominiais inadimplidas referentes aos meses de fevereiro a abril de 2022 e maio de 2023, relativas ao apartamento 401.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se o apelante, na condição alegada de credor fiduciário não imitido na posse direta do imóvel, possui legitimidade passiva para responder pela cobrança de taxas condominiais; e (ii) se a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o proprietário registral ou sobre quem detém a posse direta do bem.

III. Razões de decidir

3. A obrigação pelo pagamento de despesas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se ao titular do direito real sobre o bem, independentemente de manifestação de vontade, conforme estabelece o art. 1.345 do Código Civil.

4. O apelante consta na matrícula do imóvel como adquirente desde 2003, não tendo comprovado sua alegada condição de credor fiduciário nem a ausência de imissão na posse direta do bem, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, II, do CPC.

5. Não havendo elementos probatórios suficientes que demonstrem a transferência de responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e a ciência inequívoca do condomínio a respeito, persiste o dever do proprietário registral de responder pelas despesas em questão.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o proprietário registral do imóvel, em razão da natureza propter rem da obrigação, quando não comprovada a imissão na posse por terceiros e a ciência inequívoca do condomínio. 2. Incumbe ao proprietário que alega não deter a posse direta do imóvel o ônus de comprovar tal fato, bem como a ciência do condomínio sobre essa circunstância."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.345, 1.368-B, parágrafo único; CPC, art. 373, II, 487, I; Lei no 9.514/1997, art. 27, § 8o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.345.331/RS (Tema Repetitivo n. 886); TJMT, N.U 1028307-60.2020.8.11.0002; TJMT, N.U 0010149-56.2017.8.11.0041.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
BANCO BRADESCO S.A.
com o objetivo de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos
Embargos à Execução no 1023216-61.2023.8.11.0041
, opostos em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DIPLOMATA
, julgou-os improcedentes e determinou a extinção com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condenou, ainda, o embargante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do débito.

Em suas razões recursais (ID 303507446), o apelante alega a ausência de responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, reiterando sua ilegitimidade passiva. Sustenta que, embora tenha adquirido o imóvel por adjudicação, não possuía a posse direta sobre o bem, e, portanto, não teria legitimidade para interferir no pagamento de cotas, despesas e verbas condominiais entre o recorrido e terceiro posseiro direto.

Relata que:
"Não há qualquer registro que demonstre que o Banco Apelante seria o responsável/possuidor do imóvel, consequentemente pelas despesas condominiais. Sendo assim, o Banco, credor fiduciário, adquiriu o imóvel por adjudicação, todavia NÃO POSSUIA A POSSE DIRETA SOBRE O IMÓVEL, não possuindo legitimidade para interferir no pagamento de cotas, despesas e verbas condominiais entre o Recorrido e terceiro posseiro direto."

Para reforçar sua alegação, argumenta que, no regime da alienação fiduciária instituído pela Lei no 9.514/1997, o credor fiduciário detém apenas a propriedade resolúvel sobre o bem objeto da garantia, enquanto o devedor fiduciante permanece na posse direta do imóvel. Invoca o art. 27, § 8o, da referida lei.

Sustenta ainda que essa norma encontra correspondência no art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, segundo o qual o credor fiduciário
"que se tornar proprietário pleno do bem (...) passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem".

Por fim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e a ausência de responsabilidade pela obrigação de pagar as despesas condominiais, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, e inversão do ônus sucumbencial.

Em contrarrazões (ID 303507449), o
Condomínio do Edifício Residencial Diplomata
pugna pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença recorrida, argumentando que a responsabilidade pelo pagamento do débito condominial é exclusivamente da parte recorrente, conforme documento juntado no ID 124181741, que comprova que, em 2003 o Banco Bradesco S.A. se tornou adquirente/proprietário do imóvel objeto da execução.

Afirma que o débito de condomínio constituiu uma obrigação “propter rem”, ou seja, está atrelada ao imóvel e, não depende da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real de propriedade.

Requer o desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença recorrida e a majoração dos honorários sucumbenciais em 20% do valor atualizado da causa.

Recolhimento do preparo no id. 304162392.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
BANCO BRADESCO S.A.
contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DIPLOMATA
.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal,
conheço
do recurso de apelação interposto.

O litígio originou-se de ação de execução de título extrajudicial (processo no 1018356-17.2023.8.11.0041) proposta pelo
Condomínio
em face do
Banco Bradesco S.A
., visando a cobrança de taxas condominiais inadimplidas referentes ao apartamento 401, localizado no Condomínio do Edifício Residencial Diplomata, no valor inicial de R$ 10.742,00 (dez mil, setecentos e quarenta e dois reais), relativas aos meses de fevereiro a abril de 2022 e maio de 2023.

Em sede de embargos à execução, o Banco Bradesco S.A. alegou, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sustentando que, apesar de figurar como credor fiduciário do imóvel, não detém a posse direta do bem, não podendo, portanto, ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais. No mérito, reiterou a ausência de responsabilidade pelo adimplemento das despesas condominiais, argumentando que estas constituem obrigação
propter rem
vinculada à posse direta do imóvel.

Os embargos foram recebidos com efeito suspensivo e, após regular processamento, sobreveio sentença que os julgou improcedentes.

A magistrada de primeiro grau fundamentou sua decisão no art. 1.345 do Código Civil, afirmando que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos anteriores, independentemente da posse, em virtude da natureza
propter rem
da obrigação.

Destacou ainda que o fato gerador da obrigação é a titularidade registral ou a posse qualificada, e que, no caso concreto, o Banco Bradesco S.A. consta como proprietário/adquirente do imóvel, subsistindo o dever de adimplir as cotas condominiais.

Transcrevo trecho pertinente:

“(...) Consoante se infere dos autos, a execução versa sobre as taxas não quitadas no período de 02 a 04/2022 e 05/2023, tendo a parte embargante arguido ausência de responsabilidade, em razão de não exercer a posse direta do bem, o que afastaria qualquer responsabilidade da empresa executada/embargante pelo pagamento das referidas taxas.

Em detida análise dos autos, observo que se trata de imóvel com alienação fiduciária (Id. 118312779 – autos de origem), regido pela Lei no 9.514/1997, e em seu artigo 22, caput, assim dispõe:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”

Dito isso, o fiduciante é o possuidor direto da coisa imóvel, enquanto o fiduciário é o possuidor indireto e somente se tornará possuidor direto do imóvel no caso do inadimplemento integral da dívida pelo devedor.

Entretanto, conforme disposto no art. 1.345 do Código Civil, o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos anteriores, independentemente da posse, em virtude da natureza
propter rem
da obrigação.

A tese de que a responsabilidade exigiria a posse direta não prospera, pois, o fato gerador da obrigação é a titularidade registral ou a posse qualificada. No caso concreto, como o Banco Bradesco S/A consta como proprietário/adquirente, subsiste o dever de adimplir as cotas condominiais.

(...)

Outrossim, compulsando os autos, observo que não há comprovação da alegada posse direta por terceiros, de modo que deve responder pelas cotas condominiais.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL 1. Julgamento sob a égide do CPC/15. 2. A obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo o proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das despesas. Súmula 568/STJ. 3. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no REsp: 1730607 SP 2018/0061332-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2018)

“EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Encargos condominiais – Acolhimento de embargos a ela opostos – Credor fiduciário que responde por estes encargos a partir da imissão de posse, mesmo em relação a débitos anteriores a ela, por se tratar de obrigação "propter rem" – Inteligência do art. 1.368-B do Código Civil e 27, § 8o, da Lei 9.514/97 – Precedentes do STJ, com destaque para o REsp. 1.696.038-SP - Sentença reformada – Recurso conhecido e provido
.” (TJ-SP - AC: 10845402320218260100 SP 1084540-23.2021.8.26.0100, Relator: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, Data de Julgamento: 02/03/2023, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/03/2023).

Outrossim, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações é a relação jurídica material com o imóvel.

Nesse sentido:

“
COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. O pagamento de taxa condominial traduz obrigação propter rem, vinculada ao imóvel, a significar que o proprietário responde pelos débitos, inclusive os vencidos em período anterior ao seu domínio, sem prejuízo do direito de regresso, no caso, contra a incorporadora. 2. O caso sub judice é distinto das teses firmadas no REsp. 1.345.331/RS, sob a sistemática dos repetitivos, uma vez que tem peculiaridades (mormente a titulação do imóvel, registrado em nome do réu) que o afastam do âmbito de incidência do referido precedente qualificado.”
(TJ-DF 07135437520198070007 DF 0713543-75.2019.8.07.0007, Relator: SÉRGIO ROCHA, Data de Julgamento: 11/03/2021, 4a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 07/05/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Por fim, resta pacificado o entendimento de que o juiz não precisa analisar todos os fundamentos da demanda, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, razão pela qual deixo de analisar os demais argumentos trazidos aos autos.

Ante as lições colimadas, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os Embargos à Execução
, com resolução do mérito,
nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

CONDENO
, ainda, o embargante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do débito, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

Com o trânsito em julgado, traslade-se cópia desta sentença aos autos de no 1018356-17.2023.8.11.0041.
(...)” (ID. 303507443).

Inconformado, o Banco Bradesco S.A. interpôs recurso de apelação, reiterando a preliminar de ilegitimidade passiva e argumentando que, na condição de credor fiduciário, não possui responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, uma vez que não foi imitido na posse direta do imóvel.

Sustenta que, conforme o art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, e o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, o credor fiduciário somente responde pelas despesas condominiais após sua imissão na posse direta do bem.

Pois bem.

A questão central deste recurso reside na análise da legitimidade passiva do Banco Bradesco S.A. para responder pela cobrança de taxas condominiais na condição de credor fiduciário que não detém a posse direta do imóvel.

Conforme se depreende dos autos, o Banco Bradesco S.A. consta na matrícula do imóvel como adquirente desde 2003, conforme documento juntado no ID 124181741. Contudo, o apelante sustenta que sua condição é de credor fiduciário, não tendo sido imitido na posse direta do bem, o que afastaria sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.

A preliminar de ilegitimidade passiva se confunde com o mérito da demanda, uma vez que a definição sobre quem deve responder pelas despesas condominiais depende da análise da relação jurídica material existente entre o apelante e o imóvel em questão. Assim, passo a analisar conjuntamente a preliminar e o mérito.

Quanto à definição da responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais no contexto de alienação fiduciária de bem imóvel, especificamente se o credor fiduciário que não detém a posse direta do imóvel pode ser responsabilizado por tais despesas, deve-se observar, primeiramente, a natureza jurídica das despesas condominiais.

É pacífico na doutrina e na jurisprudência que as despesas condominiais possuem natureza
propter rem,
ou seja, são obrigações que decorrem da relação jurídica material com o imóvel, acompanhando-o em suas mutações subjetivas.

Nesse sentido, o art. 1.345 do Código Civil estabelece que:
"o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".

A obrigação
propter rem
vincula-se ao titular do direito real sobre o bem, independentemente de manifestação de vontade.

Em contrapartida a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel é regida pela Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e estabelece um regime jurídico específico para essa modalidade de garantia real.

Nesse sistema, o devedor fiduciante transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, permanecendo na posse direta do bem até eventual inadimplemento da obrigação garantida.

O art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 dispõe que:

“Art. 27. (...)

§8o. responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.

De forma complementar, o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil estabelece que:

“Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
(Incluído pela Lei no 13.043, de 2014)

Sobre a matéria, pertinente apontar que o STJ, ao julgar o REsp n. 1.345.331/RS, firmou tese no sentido de que a atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido sobre o imóvel, ou seja, é a realidade fática que define com quem o condomínio mantém a relação de credor, a saber:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” (STJ, Tema Repetitivo n. 886).

No caso, como bem pontuado pela Magistrada de primeiro grau, o
Banco Bradesco S.A.
consta na matrícula do imóvel como
adquirente desde 2003
, conforme documento juntado no ID 124181741. Contudo, o apelante alega que sua condição é de credor fiduciário e que não foi imitido na posse direta do bem, o que afastaria sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.

A solução da controvérsia reside na verificação da efetiva condição do apelante em relação ao imóvel e, especialmente, se houve ou não sua imissão na posse direta do bem.

Analisando detidamente os autos, observo que não há elementos probatórios suficientes que demonstrem de forma inequívoca a condição de credor fiduciário do apelante. Embora o Banco Bradesco S.A. alegue tal condição, não trouxe aos autos o contrato de alienação fiduciária ou qualquer outro documento que comprove a existência dessa relação jurídica específica.

Por outro lado, o documento juntado no ID 124181741 indica que o apelante é o proprietário do imóvel desde 2003, sem qualquer menção à existência de alienação fiduciária. Esse documento, não impugnado especificamente pelo apelante, constitui prova robusta da titularidade do domínio pelo Banco Bradesco S.A.

Ademais, os documentos complementares juntados pelo apelado reforçam a condição do Banco Bradesco S.A. como proprietário e responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

Os boletos de cobrança das taxas condominiais (ID 303507435) foram emitidos em nome do Banco Bradesco S.A., constando expressamente como pagador: "BANCO BRADESCO S/A - CNPJ: 60746948000112 - EDIFICIO RESIDENCIAL DIPLOMATA - AP 00401", referentes aos meses de fevereiro, março e abril de 2022, além de maio de 2023, exatamente os períodos objeto da execução.

Esses boletos demonstram que o condomínio sempre considerou o Banco Bradesco S.A. como o responsável pelo pagamento das taxas condominiais, e não há nos autos qualquer evidência de que o apelante tenha contestado essa condição anteriormente ou informado ao condomínio sua suposta condição de mero credor fiduciário.

Além disso, a ata da assembleia geral ordinária do condomínio (ID 303507441), juntada pelo apelado, comprova a regularidade da constituição do título executivo extrajudicial, demonstrando a aprovação da previsão orçamentária e do valor das taxas condominiais, em conformidade com o art. 1.350 do Código Civil.

Mesmo que se considerasse a condição de credor fiduciário do apelante, seria necessário verificar se houve ou não sua imissão na posse direta do bem, fato determinante para a definição da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.

Nesse ponto, observo que o apelante limitou-se a alegar genericamente que não detém a posse direta do imóvel, sem apresentar qualquer prova nesse sentido. Não há nos autos documentos que demonstrem quem efetivamente exerce a posse direta do bem, como contrato de locação, termo de ocupação ou qualquer outro elemento probatório que corrobore a alegação do apelante.

Conforme o art. 373, II, do Código de Processo Civil, incumbe ao réu o ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

No caso, cabia a instituição financeira apelante comprovar sua condição de credor fiduciário e a ausência de imissão na posse direta do imóvel, ônus do qual não se desincumbiu satisfatoriamente, dada a ausência de elementos aptos a configurar o momento em que se operou a transferência de responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e a ciência inequívoca do condomínio a respeito, persistindo o seu dever de responder pelas despesas em comento.

A Quinta Câmara de Direito Privado deste Eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, já decidiu em caso análogo,
verbis:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL
. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO. DATA DE IMISSÃO NA POSSE PELOS PROMITENTES COMPRADORES E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO NÃO DEMONSTRADAS
. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Embargos à Execução, tão somente para excluir o valor de R$ 689,13 (seiscentos e oitenta e nove reais e treze centavos), relativo às taxas cartorárias, mantendo-se a cobrança nos seus demais termos. A recorrente pleiteia que seja reconhecida sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, extinguindo-se o feito sem resolução de mérito, sob a alegação de que não possui responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais de imóveis que não lhe pertencem, após a entrega das chaves. Ainda, indica o proprietário de unidade autônoma como parte legítima para responder pelas despesas das taxas condominiais dos meses de fevereiro, março e abril de 2020, dado que a entrega do bem se deu em 23/01/2020. No mérito, intenta a reforma da sentença objurgada, a fim de que sejam julgados procedentes os embargos à execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) a legitimidade da construtora em relação à cobrança das taxas condominiais; (ii) a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos; (iii) se há excesso na execução; e (iv) se é cabível exigir o pagamento integral das taxas condominiais de unidades sob a posse da construtora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. No caso, a construtora não demonstrou de maneira satisfatória a data em que os promitentes compradores foram, efetivamente, imitidos na posse dos imóveis, sendo as provas por ela apresentadas insuficientes para desconstituir o evidenciado pelo recorrido na execução, razão pela qual inviável afastar os débitos executados, permanecendo caracterizada a legitimidade da apelante para responder pelas obrigações condominiais.

4. A
obrigação de pagamento de taxas condominiais tem natureza propter rem, recaindo sobre o proprietário
enquanto não demonstrada a imissão na posse dos adquirentes e a ciência inequívoca do condomínio.

5. Não há excesso de execução na espécie, visto que houve o cumprimento parcial da obrigação de forma espontânea pela apelante, após o ajuizamento da demanda, devidamente reconhecida pelo Juízo a quo, e que a verba relativa aos honorários advocatícios contratuais não compõe o saldo devedor das planilhas de cálculos apresentadas pelo recorrido nos autos da execução.

6. A cláusula de redução condominial a 30% (trinta por cento) para unidades autônomas não comercializadas ou que estejam na posse da construtora é abusiva e deve ser declarada nula, por violar o princípio da isonomia e gerar enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido.

Teses de julgamento: “1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais subsiste à construtora até a entrega imissão na posse por parte do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio a respeito
; 2. Cláusulas convencionais que isentem ou reduzam a contribuição de unidades não comercializadas são nulas, por afronta à isonomia condominial.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, II e 85, § 11; CC, art. 1.334.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.345.331/RS (Tema Repetitivo n. 886) e REsp n. 1.816.039/MG; TJMT, N.U 1009906-88.2023.8.11.0040, N.U 1010004-35.2019.8.11.0001, N.U 1000353-19.2020.8.11.0041, N.U 1012151-97.2020.8.11.0001, N.U 1012190-94.2020.8.11.0001 e N.U 1012887-18.2020.8.11.0001.”

(N.U 1028307-60.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/12/2024, Publicado no DJE 27/12/2024). (grifo nosso)

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL -
EMBARGOS À EXECUÇÃO
- PRELIMINAR - NULIDADE DE CITAÇÃO - ENTREGA NO ENDEREÇO DOS DEVEDORES - REJEITADA - CERCEAMENTO DE DEFESA - PROVA DOCUMENTAL - DESNECESSIDADE - REJEITADA -
COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA
- OMISÕES E CONTRADIÇÕES NÃO VERIFICADAS - REDISCUSSÃO DA MATÉRIA - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO.

Os Embargos Declaratórios têm por finalidade a eliminação de obscuridade, contradição ou omissão, não se prestando ao reexame de questões já apreciadas e nem para eventual correção de erro de julgamento.”

(N.U 0010149-56.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/07/2025, Publicado no DJE 21/07/2025). (grifo nosso)

Assim, considerando que o apelante consta como proprietário do imóvel na matrícula, que os boletos de cobrança das taxas condominiais foram emitidos em seu nome, e que não comprovou sua alegada condição de credor fiduciário nem a ausência de imissão na posse direta do bem, deve prevalecer a regra geral de responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas condominiais, em razão da natureza
propter rem
da obrigação.

Ressalte-se que, mesmo nos casos de alienação fiduciária, a jurisprudência reconhece que o credor fiduciário que consolida a propriedade para si responde pelos débitos condominiais anteriores, em virtude da natureza propter rem da obrigação.

No caso em análise, não havendo prova da existência de contrato de alienação fiduciária nem da ausência de imissão na posse direta pelo apelante, deve-se aplicar a regra geral de responsabilidade do proprietário registral.

“(...)
O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes do STJ
.
(AgInt no AREsp 2016/0326583-3)”.

Portanto, não merece acolhimento a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo apelante, tampouco seus argumentos de mérito quanto à ausência de responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, sendo imperiosa a manutenção da sentença recorrida.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por BANCO BRADESCO S.A., mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante ao apelado para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado do débito, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025