Tribunal: TJMT
Processo: 1007558-94.2023.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO PÚBLICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMPROCEDÊNCIA. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação anulatória de registro público c.c indenização por danos morais, por ausência de prova do negócio jurídico e inexistência de ato registral a ser anulado.
II. Questão em discussão
Consiste em examinar: (i) se há prova válida, documental ou testemunhal, apta a demonstrar a existência do alegado negócio jurídico de compra e venda ou compensação por serviços de corretagem; (ii) se é possível anular registro público sem identificação da escritura ou do ato registral impugnado; (iii) se estão configuradas decadência (art. 178, II, CC) e prescrição (art. 206, §3o, V, CC); (iv) se há fundamento para a condenação da apelada em danos morais.
III. Razões de decidir
(i) Ausência absoluta de prova escrita do alegado negócio jurídico; (ii) inexistência da escritura cuja nulidade se pretende; (iii) inexistência de ato ilícito ensejador de dano moral, pois a apelada exerceu regularmente seu direito de propriedade, sem comprovação de má-fé.
IV. Dispositivo
Recurso desprovido.
Tese de julgamento. “1. Ausência de contrato, de prova de pagamento e de testemunho idôneo impede o reconhecimento de aquisição informal de imóvel. 2. É juridicamente inviável a anulação de registro público sem identificação do ato registral ou da escritura que se pretende invalidar”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007558-94.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), EMPRESA RURAL QUATRO IRMAOS LTDA - ME - CNPJ: 03.112.018/0001-73 (APELADO), ALEXANDRE MAZZER CARDOSO - CPF: 017.078.219-09 (ADVOGADO), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO PÚBLICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

IMPROCEDÊNCIA. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA.

DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO.

I.

Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação anulatória de registro público c.c indenização por danos morais, por ausência de prova do negócio jurídico e inexistência de ato registral a ser anulado.

II.

Questão em discussão

Consiste em examinar:
(i)
se há prova válida, documental ou testemunhal, apta a demonstrar a existência do alegado negócio jurídico de compra e venda ou compensação por serviços de corretagem;
(ii)

se é possível anular registro público sem identificação da escritura ou do ato registral impugnado;
(iii)
se estão configuradas decadência (art. 178, II, CC) e prescrição (art. 206, §3o, V, CC);
(iv)
se há fundamento para a condenação da apelada em danos morais.

III. Razões de decidir

(i) Ausência absoluta de prova escrita do alegado negócio jurídico; (ii) inexistência da escritura cuja nulidade se pretende; (iii) inexistência de ato ilícito ensejador de dano moral, pois a apelada exerceu regularmente seu direito de propriedade, sem comprovação de má-fé.

IV. Dispositivo

Recurso desprovido.

Tese de julgamento.
“
1. Ausência de contrato, de prova de pagamento e de testemunho idôneo impede o reconhecimento de aquisição informal de imóvel.

2. É juridicamente inviável a anulação de registro público sem identificação do ato registral ou da escritura que se pretende invalidar”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Valdir Ferreira da Motta
contra sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
ação anulatória de registro público c.c indenização por danos morais
, ajuizada em face da
Empresa Rural Quatro Irmãos Ltda – ME
.,

que julgou improcedentes os pedidos formulado na inicial,

condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa.

Nas razões recursais o autor alega, em síntese, que apresentou início razoável de prova material acerca da aquisição dos imóveis, com base em guias de ITBI, documentos de arrecadação municipal e declaração manuscrita emitida pela própria ré, o que deveria ter sido considerado como suficiente para elidir as conclusões da sentença.

Assevera que a ausência de escritura pública não afasta a possibilidade de reconhecimento da aquisição de direitos, em virtude da informalidade predominante à época da negociação.

Diz que houve violação à boa-fé objetiva e à confiança legítima, ensejando reparação autônoma por danos morais, independentemente da anulação do registro público.

Aduz que o documento manuscrito da ré, endereçado à tabeliã, revela reconhecimento do negócio jurídico celebrado, havendo, pois, vício no ato registral em razão da desconformidade com a realidade jurídica.

Forte em tais argumentos, requer o provimento do recurso, com a reforma integral da sentença para reconhecer a anulação do registro e a procedência do pedido indenizatório.

Contrarrazões foram apresentadas pela empresa apelada (Id. 323362964), sustentando, preliminarmente, a decadência da pretensão anulatória, à luz do artigo 178, inciso II, do Código Civil, bem como, a prescrição da pretensão indenizatória, fundada no artigo 206, §3o, inciso V, do mesmo diploma legal. No mérito, a apelada pede pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 10 de

dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação
anulatória de registro público c.c indenização por danos morais
proposta por Valdir Ferreira da Motta em face da Empresa Rural Quatro Irmãos Ltda. – ME, sob a alegação de que na década de 1980, adquiriu da empresa ré dois lotes urbanos situados no bairro Jardim Bom Clima, em Cuiabá/MT, os quais, segundo narra, permaneceram indevidamente registrados em nome da vendedora, que, décadas depois, teria revendido os imóveis a terceiros, mesmo após reconhecer a alienação anterior por meio de documento escrito.

Sustentou, ainda, ter sido vítima de fraude, tendo sido surpreendido pela manutenção da titularidade dos bens em nome da empresa, e postulou a anulação do registro imobiliário, bem como a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Decorrida regularmente a marcha processual, o juiz
a quo
proferiu sentença julgando
improcedentes os pedidos
, e condenou o autor no ônus de sucumbência.

Não concordando com o édito judicial, recorre o autor, ora apelante.

A controvérsia devolvida a exame deste Órgão Colegiado gravita em torno de pretensão deduzida pelo apelante no sentido de: (i) reconhecer a existência de negócio jurídico supostamente celebrado com a empresa apelada, ainda na década de 1980, relativo à aquisição dos lotes 13 e 14 da quadra 04, Bairro Jardim Bom Clima; (ii) declarar a nulidade do registro público correspondente, por alegado vício decorrente de má-fé da vendedora; e (iii) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

Após detido exame dos autos, não vislumbro razão jurídica apta a modificar o entendimento lançado na sentença.

Com efeito, incumbe ao autor, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, comprovar os fatos constitutivos de seu direito. O apelante, entretanto, não logrou êxito em demonstrar, sequer em início de prova, a alegada aquisição dos imóveis. Ausente contrato particular, inexistentes recibos de pagamento, inexistente qualquer documento idôneo que indique manifestação de vontade bilateral, não se pode admitir, para fins de reconhecimento de aquisição imobiliária, a juntada de simples guias de ITBI não quitadas ou bilhetes informais de autoria não reconhecida.

O cenário probatório restou agravado pelo teor da prova oral: a única testemunha arrolada pelo apelante afirmou não presenciar negociação alguma, limitando-se a relatar fatos que ouviu do próprio autor. Por sua vez, o depoimento pessoal do apelante divergiu frontalmente da narrativa inicial, passando a sustentar que teria recebido os imóveis como pagamento por serviços de corretagem — versão sem qualquer lastro documental ou mínimo elemento de corroboração.

A prova testemunhal, portanto,
não apenas deixou de comprovar o negócio jurídico, como evidenciou a inconsistência narrativa do apelante
, o que fragiliza ainda mais sua tese.

Além disso, não se encontra nos autos a escritura pública cuja anulação se pretende. A única escritura existente, devidamente identificada nas matrículas juntadas aos autos, refere-se à alienação realizada pela apelada em favor da empresa Engeart Engenharia no longínquo ano de 2006.

O apelante não direcionou o pedido anulatório contra tal ato, tampouco incluiu a adquirente no polo passivo, inviabilizando juridicamente a análise de eventual nulidade. É sabido que a ação anulatória de registro exige a identificação precisa do título ou ato registral impugnado, sob pena de inexistência do objeto litigioso e consequente falta de interesse processual.

Por outro lado, a legislação civil é clara ao estabelecer que a aquisição da propriedade imobiliária se opera pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (arts. 1.245, 1.227 e 1.225 do Código Civil). Não havendo título formal, tampouco registro em nome do autor,
não há como se reconhecer propriedade ou qualquer direito real
, sendo juridicamente inviável anular ato registral que jamais teve por base negócio jurídico celebrado com o apelante.

Nesse cenário, inexiste prova de ato ilícito praticado pela apelada. Ao revés: a empresa agiu nos limites de seu direito de propriedade, alienando bens que lhe pertenciam, por meio de escritura pública e registro regular. Inexiste má-fé, dolo ou fraude. A frustração subjetiva do apelante, fundada em expectativa não comprovada, não possui aptidão para gerar dano moral indenizável, conforme reiterada jurisprudência dos Tribunais pátrios.

Quanto à alegação nas contrarrazões de que a pretensão anulatória encontra óbice no prazo decadencial previsto no art. 178, inciso II, do Código Civil, que fixa em quatro anos o prazo para pleitear a anulação de negócio jurídico por erro, dolo, lesão ou fraude, ou na mesma linha, a arguição de que pretensão de reparação civil por danos morais encontra-se prescrita, nos termos do art. 206, §3o, V, do CC, os argumentos, em que pese robustos, dispensam a análise porque sequer foram ventilados na fase de conhecimento.

Por essas razões, não há elementos a alterar os fundamentos da sentença.

Nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil,
elevo os honorários advocatícios sucumbenciais devidos ao patrono da parte apelada para 17% sobre o valor atualizado da causa
, considerando o trabalho adicional em grau recursal.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 10 de

dezembro de 2025

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2025