Tribunal: TJMT
Processo: 1016571-75.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-30

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO EM DINHEIRO – VALOR CORRESPONDENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL – INADIMPLÊNCIA QUE ULTRAPASSA SEIS MESES DE LOCAÇÃO – DISPENSA OU RELATIVIZAÇÃO DA EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO – POSSIBILIDADE – DÉBITO CONSOLIDADO MUITO SUPERIOR AO VALOR DA CAUÇÃO – PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL – RECURSO PROVIDO.
1. É cabível a dispensa da exigência de caução prevista no art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, quando o débito do locatário ultrapassa significativamente o valor equivalente a três meses de aluguel, conforme pacífica jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça.
2. O condicionamento da eficácia da liminar de despejo à prestação de caução em dinheiro, sem a possibilidade de substituição por outra modalidade de garantia idônea, configura óbice à efetividade da tutela jurisdicional, especialmente quando comprovada a impossibilidade financeira do locador e o expressivo inadimplemento do locatário.
3. A finalidade da caução legal é resguardar eventual prejuízo do locatário em caso de improcedência da ação, não podendo tal requisito ser interpretado de maneira inflexível a ponto de inviabilizar o exercício do direito de propriedade e a percepção dos frutos civis do imóvel pelo legítimo proprietário.
4. Recurso provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016571-75.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[HELIO MACHADO DA COSTA JUNIOR - CPF: 779.969.921-34 (ADVOGADO), OMAR HUSSEIN HALLAK - CPF: 376.426.421-72 (AGRAVANTE), M&E ENGENHARIA, SERVICOS E CONSTRUCOES S A - CNPJ: 08.152.526/0001-07 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE
ALUGUEIS
– TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO EM DINHEIRO – VALOR CORRESPONDENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL – INADIMPLÊNCIA QUE ULTRAPASSA SEIS MESES DE LOCAÇÃO – DISPENSA OU RELATIVIZAÇÃO DA EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO – POSSIBILIDADE – DÉBITO CONSOLIDADO MUITO SUPERIOR AO VALOR DA CAUÇÃO – PRECEDENTES DES
TE TRIBUNAL – RECURSO PROVIDO.

1. É cabível a dispensa da exigência de caução prevista no art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, quando o débito do locatário ultrapassa significativamente o valor equivalente a três meses de aluguel, conforme pacífica jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça.

2. O condicionamento da eficácia da liminar de despejo à prestação de caução em dinheiro, sem a possibilidade de substituição por outra modalidade de garantia idônea, configura
óbice à efetividade da tutela jurisdicional, especialmente quando comprovada a impossibilidade financeira do locador e o expressivo inadimplemento do locatário.

3. A finalidade da caução legal é resguardar eventual prejuízo do locatário em caso de improcedência da ação, não podendo tal requisito ser interpretado de maneira inflexível a ponto de inviabilizar o exercício do direito de propriedade e a percepção dos frutos civis do imóvel pelo legítimo proprietário.

4. Recurso
provido
.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
OMAR HUSSEIN HALLAK
contra a decisão proferida na Ação de Despejo c/c Cobrança de
Alugueis
no 1027834-78.2025.8.11.0041 ajuizada em face
M&E ENGENHARIA, SERVICOS E CONSTRUCOES S/A
, que deferiu a tutela de urgência, condicionando sua eficácia à prestação de caução pelo autor/agravante, no valor correspondente a três (03) meses de aluguel, equivalente à quantia de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais).

Para cumprimento da determinação, o agravante ofereceu um automóvel de sua propriedade como caução, proposta que foi indeferida pela juíza de primeiro grau, sob o fundamento de que a garantia
deveria ser prestada exclusivamente mediante depósito judicial em dinheiro.

O agravante alega que a exigência do juízo de 1o Grau inviabiliza por completo a utilidade da medida de urgência deferida, visto que o agravante não dispõe de condições financeiras mínimas para caucionar qualquer quantia, por menor que seja. Diante disso, o agravante ofertou, de boa-fé, seu veículo automotor como caução, o qual possui valor significativamente superior ao montante exigido.

Afirma que o imóvel da agravante segue ocupado pela agravada, que se mantém inadimplente, sem efetuar qualquer pagamento e, embora a liminar tenha sido concedida, sua execução está completamente travada pela exigência de caução em dinheiro, exigência esta que o agravante está impossibilitado de cumprir.

Ressalta que permanece em evidente prejuízo, sem acesso à sua própria propriedade e sem qualquer contraprestação financeira.

Destaca que o valor exigido a título de caução de três aluguéis é inferior ao débito consolidado da agravada, o qual já atinge a quantia de R$71.981,99 (setenta e um mil, novecentos e oitenta e um reais e noventa e nove centavos), valor este correspondente aos aluguéis vencidos, multa contratual e demais encargos acessórios.

Aduz que os requisitos para a concessão da tutela de urgência estão presentes, haja vista que o locador/agravante
encontra-se
há seis meses sem receber qualquer valor a título de aluguéis e encargos locatícios, verbas que integram substancialmente sua fonte de subsistência, enquanto a empresa agravada permanece na posse do imóvel comercial,
usufruindo de sua utilidade sem efetuar qualquer pagamento, mesmo após ter sido regularmente notificada extrajudicialmente para purgar a mora.

A liminar recursal foi deferida (ID. 288957362).

Sem contrarrazões, uma vez não
houve
angularização
processual
nos autos
originário
s
.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, cumpre registrar que o artigo 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato), prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nos casos de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento.

A exigência de caução visa resguardar eventual prejuízo que possa ser causado ao locatário em caso de improcedência da ação, servindo como garantia para reparação de danos eventualmente sofridos pela desocupação prematura do imóvel.

No entanto, a jurisprudência, sensível às peculiaridades de cada caso concreto e atenta à finalidade social da norma, tem admitido a relativização ou até mesmo a dispensa da caução em determinadas
situações, especialmente quando o débito locatício supera expressivamente o valor da garantia exigida pela lei.

No caso em análise, verifica-se que a agravada
encontra-se
inadimplente com o pagamento dos aluguéis desde novembro de 2024, acumulando débito que já ultrapassa R$ 71.981,99 (setenta e um mil, novecentos e oitenta e um reais e noventa e nove centavos), valor quase quatro vezes superior ao montante exigido a título de caução (R$ 18.000,00).

Diante de tal cenário, exigir que o agravante, já significativamente prejudicado pela prolongada inadimplência da locatária, efetue depósito judicial em dinheiro no valor correspondente a três meses de aluguel, revela-se medida excessivamente onerosa e desproporcional, especialmente considerando que
o mesmo
comprovou não dispor de recursos financeiros para tanto, tendo oferecido como alternativa um bem móvel (veículo) de valor superior ao da caução exigida.

Este Tribunal de Justiça tem reiteradamente se posicionado no sentido de relativizar a exigência de caução prevista no art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, especialmente quando o débito locatício ultrapassa significativamente o valor equiv
alente a três meses de aluguel.

Nesse sentido, cito os seguintes precedentes:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO – PRORROGAÇÃO DE PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL INDEFERIDA - INADIMPLÊNCIA - ARTIGO 59, § 1o, INCISO IX, DA LEI 8.245/91 - DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL – CAUÇÃO
DISPENSADA – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO. Considerando que o locatário se encontra inadimplente com os aluguéis desde novembro/2021 e tais valores ultrapassam o equivalente a três meses de aluguel, não há falar em prorrogação de prazo para desocupação, bem como possível a dispensa de prestar caução legal a fim de determinar o despejo do agravante (§ 3o do art. 59 da Lei n. 8.245/91).- (N.U 1003399-37.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/03/2023, Publicado no DJE 10/04/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE
ALUGUEIS
E DEMAIS ENCARGOS – LIMINAR INDEFERIDA – LOCAÇÃO COMERCIAL – INADIMPLÊNCIA - ARTIGO 59, § 1o, INCISO IX, DA LEI 8.245/91 - DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL – CAUÇÃO DISPENSADA – POSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO. Considerando que os valores inadimplidos pelo locatário ultrapassam o equivalente a três meses de aluguel, possível a dispensa de prestar caução legal a fim de determinar o despejo liminar do agravado, constando do mandado a faculdade prevista no § 3o do art. 59 da Lei n. 8.245/1991.- (N.U 1012776-66.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/09/2022,
Publicado
no DJE 22/09/2022).

Cumpre salientar que a finalidade precípua da tutela jurisdicional é a efetiva proteção dos direitos substanciais. No caso concreto, a exigência inflexível de caução em dinheiro, sem a possibilidade de substituição por outra modalidade de garantia idônea, configura óbice à efetividade da tutela jurisdicional, pois impede que o agravante exerça seu legítimo direito de reaver o imóvel que se encontra ocupado por locatário inadimplente.

Ademais, a interpretação teleológica do art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91 indica que a caução tem por objetivo garantir eventual indenização ao locatário em caso de improcedência da ação. No entanto, quando o débito locatício já ultrapassa expressivamente o valor da caução, torna-se evidente o desequilíbrio na relação contratual, sendo razoável a dispensa da garantia para viabilizar a ef
etivação da liminar de despejo.

Ressalte-se, por fim, que a dispensa da caução no caso concreto não implica em prejuízo significativo à agravada, pois esta poderá exercer amplamente seu direito de defesa no curso do processo principal, inclusive com a possibilidade de evitar o despejo mediante a purgação da mora, nos termos do art. 59, § 3o, da Lei no 8.245/91.

Diante do exposto,
dou provimento
ao recurso para dispensar a exigência de caução para o cumprimento da liminar de despejo já deferida pelo juízo
a quo
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025