Tribunal: TJMT
Processo: 1011637-73.2022.8.11.0002
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-21
Data de publicação: 2025-01-28

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA DE COTA IMOBILIÁRIA EM SISTEMA DE MULTIPROPRIEDADE. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto por João Paulo da Rosa contra sentença que declarou rescindido contrato de compra de cota imobiliária em sistema de multipropriedade celebrado com WO Administradora de Bens S/A. A sentença determinou a devolução de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, e indeferiu o pedido de indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão:
(i) verificar a legalidade da retenção de 25% dos valores pagos no contrato rescindido;
(ii) analisar a existência de dano moral em razão de suposta falha na prestação de serviços contratados pela apelada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato celebrado configura típica relação de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor (CDC), sendo aplicáveis os princípios da boa-fé objetiva e da vulnerabilidade do consumidor.
4. A retenção de 25% dos valores pagos encontra amparo no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 1095, que permite percentual entre 10% e 25% nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, visando à cobertura de custos administrativos e evitando enriquecimento sem causa.
5. A cláusula contratual que estabelece a utilização de fração imobiliária em sistema de multipropriedade sujeita à disponibilidade de cronograma não se mostra abusiva ou desproporcional, sendo característica da modalidade de "time sharing".
6. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral, nos termos da Súmula 385 do STJ. Não foram apresentados elementos probatórios que demonstrassem abalo psíquico significativo ou violação à dignidade do consumidor.
7. Para a caracterização do dano moral, é necessária a presença concomitante de ato ilícito, dano e nexo causal, os quais não foram comprovados no caso em análise.
8. A dificuldade de agendamento alegada pelo apelante decorre das limitações inerentes ao sistema de multipropriedade, especialmente em períodos de alta demanda, não havendo evidência de violação contratual ou discriminação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel rescindidos por iniciativa do comprador é legítima, observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
2. O mero inadimplemento contratual, sem comprovação de ato ilícito ou abalo significativo à integridade psíquica do consumidor, não configura dano moral.
Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 51, IV; Código Civil, arts. 186 e 884.
Jurisprudência relevante citada:
· STJ, Tema 1095.
· STJ, AgInt no AREsp 1.976.776/RJ, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 25/4/2022.
· STJ, AgInt no REsp 1.961.589/SP, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 25/2/2022.
· STJ, AREsp 1.949.122/MG, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 26/11/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011637-73.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOAO PAULO DA ROSA - CPF: 055.152.401-46 (APELANTE), SILBENE DE SANTANA SILVA - CPF: 718.279.511-68 (ADVOGADO), WO ADMINISTRADORA DE BENS S/A - CNPJ: 19.596.769/0001-42 (APELADO), DANIEL MAYER DA SILVA - CPF: 003.818.820-12 (ADVOGADO), THEO FRANCISCO VON ATZINGEN SASSE - CPF: 020.569.969-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA DE COTA IMOBILIÁRIA EM SISTEMA DE MULTIPROPRIEDADE. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso de Apelação Cível interposto por João Paulo da Rosa contra sentença que declarou rescindido contrato de compra de cota imobiliária em sistema de multipropriedade celebrado com WO Administradora de Bens S/A. A sentença determinou a devolução de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, e indeferiu o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão:
(i) verificar a legalidade da retenção de 25% dos valores pagos no contrato rescindido;
(ii) analisar a existência de dano moral em razão de suposta falha na prestação de serviços contratados pela apelada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato celebrado configura típica relação de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor (CDC), sendo aplicáveis os princípios da boa-fé objetiva e da vulnerabilidade do consumidor.

4.

A retenção de 25% dos valores pagos encontra amparo no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 1095, que permite percentual entre 10% e 25% nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, visando à cobertura de custos administrativos e evitando enriquecimento sem causa.

5.

A cláusula contratual que estabelece a utilização de fração imobiliária em sistema de multipropriedade sujeita à disponibilidade de cronograma não se mostra abusiva ou desproporcional, sendo característica da modalidade de "time sharing".

6.

O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral, nos termos da Súmula 385 do STJ. Não foram apresentados elementos probatórios que demonstrassem abalo psíquico significativo ou violação à dignidade do consumidor.

7.

Para a caracterização do dano moral, é necessária a presença concomitante de ato ilícito, dano e nexo causal, os quais não foram comprovados no caso em análise.

8.

A dificuldade de agendamento alegada pelo apelante decorre das limitações inerentes ao sistema de multipropriedade, especialmente em períodos de alta demanda, não havendo evidência de violação contratual ou discriminação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel rescindidos por iniciativa do comprador é legítima, observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

2.

O mero inadimplemento contratual, sem comprovação de ato ilícito ou abalo significativo à integridade psíquica do consumidor, não configura dano moral.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 51, IV; Código Civil, arts. 186 e 884.

Jurisprudência relevante citada
:

·

STJ, Tema 1095.

·

STJ, AgInt no AREsp 1.976.776/RJ, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 25/4/2022.

·

STJ, AgInt no REsp 1.961.589/SP, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 25/2/2022.

·

STJ, AREsp 1.949.122/MG, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 26/11/2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por João Paulo da Rosa, contra a sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos do Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e indenização por danos morais, por ela promovida, julgou os pedidos procedentes, em parte, para declarar a rescindido o contrato e condenou a parte requerida a devolver os valores pagos, no importe de 75%, descontando-se a entrada, e indeferiu o pedido de danos morais.

A apelante aduz em seu recurso que a sentença deve ser reformada, eis que o julgador não considerou que a Apelada, além de descumprir o contrato, criou obstáculos para o uso da fração imobiliária adquirida, inviabilizando agendamentos e ignorando solicitações de cancelamento e devolução de valores, caracterizando, portanto, violação ao disposto no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Aduz que a negativa em cumprir o contrato impactou-o diretamente, causando-lhe frustrações, angústias e prejuízos que transcendem meros aborrecimentos, conforme reiterada jurisprudência.

Assevera que a parte apelada deve ser responsabilizada independentemente de culpa, conforme o art. 14 do CDC, diante da falha no cumprimento do contrato e do dever de informação e transparência com o consumidor.

Nesse sentido, requer a reforma da sentença, para reconhecer seu direito à indenização por danos morais.

As contrarrazões foram apresentadas, id. 253411707.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como visto no relatório, a apelante visa à reforma da sentença que julgou procedente, em parte os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato, bem como a devolução dos valores pagos, com os descontos permitidos legalmente, contudo, indeferiu o pedido de indenização por danos morais.

Do exame dos autos, verifica-se que João Paulo da Rosa, firmou, em 20 de fevereiro de 2020, um contrato de compra de cota imobiliária em sistema de multipropriedade com a empresa WO Administradora de Bens S/A. O imóvel seria utilizado como parte de um condomínio resort.

O contrato foi celebrado pelo valor total de R$ 49.501,95, (quarenta e nove mil quinhentos e um reais e noventa e cinco centavos), dividido em: entrada R$ 3.990,00 (três mil novecentos e noventa reais) e 72 parcelas mensais de R$ 630,03 (seiscentos e trinta reais três centavos), além de taxas de fidelização e condomínio.

O apelante consignou que nada obstante tenha cumprido todas as obrigações financeiras até dezembro de 2021, se deparou com dificuldades para agendar estadias no empreendimento.

Informou que apesar de repetidas tentativas por meio do site, telefone e e-mails, não conseguiu usufruir da unidade contratada. Diante da ausência de respostas da ré e da falha na prestação do serviço, buscou cancelar o contrato, interrompendo os pagamentos e registrando reclamações no PROCON, todas infrutíferas.

No processo inicial, a sentença declarou a rescisão contratual com devolução de 75% dos valores pagos, mas rejeitou o pedido de indenização por danos morais.

Inconformado, o autor interpôs recurso, pleiteando a reforma da decisão para incluir a indenização por danos morais.

De início, cumpre consignar que a relação contratual estabelecida entre as partes configura-se como uma típica relação de consumo, nos moldes dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

A parte apelante, WO Administradora de Bens S/A, insere-se na definição de fornecedor, enquanto o apelado, João Paulo da Rosa, enquadra-se na categoria de consumidor, por ser o destinatário final do serviço ofertado, qual seja, a cessão de direito de uso de imóvel em sistema de tempo compartilhado (
time sharing
).

Nesse contexto, o CDC aplica-se plenamente ao caso, tendo como objetivo resguardar o equilíbrio e a proporcionalidade nas relações contratuais entre fornecedor e consumidor.

Ademais, nos termos do artigo 3o, § 2o, do CDC, o serviço contratado — utilização de frações de tempo de propriedade imobiliária mediante pagamento antecipado — enquadra-se como prestação de serviço abrangida pelo diploma consumerista, devendo, portanto, observar seus preceitos e princípios norteadores, especialmente os de boa-fé objetiva e vulnerabilidade do consumidor.

No que concerne à devolução dos valores pagos, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição parcial e imediata das parcelas pagas, especialmente quando a rescisão decorre da iniciativa do consumidor.

Esse entendimento encontra amparo no Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece a possibilidade de retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos para cobertura de despesas administrativas e custos incorridos pelo fornecedor.

No caso concreto, foi determinada a retenção de 25% das quantias pagas, percentual que se mostra adequado e proporcional, considerando as especificidades do contrato, cuja natureza exige a manutenção de estrutura administrativa robusta e a gestão complexa de cronogramas de uso.

A retenção visa, sobretudo, evitar o enriquecimento sem causa, em conformidade com o disposto no artigo 884 do Código Civil, e respeita os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

Portanto, não há reparo a ser feito quanto à determinação de restituição de 75% dos valores pagos pelo apelado, uma vez que o percentual retido atende aos parâmetros jurisprudenciais e legais aplicáveis à matéria.

Em relação à pretensão indenizatória por dano moral, verifica-se que a sentença de primeiro grau analisou de forma criteriosa os elementos probatórios constantes nos autos, concluindo, com acerto, pela inexistência de ato ilícito apto a ensejar a reparação pleiteada.

Ora, o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, expresso na Súmula 385. Para que tal reparação seja devida, é imprescindível que haja comprovação de abalo psíquico significativo ou violação à dignidade da parte consumidora, elementos que não se encontram presentes na hipótese dos autos.

Com efeito, para a configuração do dever de indenizar por dano moral, é imprescindível a presença concomitante de três elementos: (i) a prática de um ato ilícito, nos termos do artigo 186 do Código Civil; (ii) a ocorrência de um dano; e (iii) o nexo de causalidade entre o ato ilícito e o dano sofrido.

No caso dos autos, nenhum desses elementos foi comprovado de maneira suficiente para justificar a reforma da decisão de primeiro grau.

Dessarte, a alegação de ato ilícito decorre da suposta falha na prestação do serviço pela apelada, caracterizada pela impossibilidade de agendamento de estadias no imóvel adquirido. Contudo, analisando os elementos constantes nos autos, observa-se que o contrato firmado entre as partes estipula expressamente que a utilização do imóvel em sistema de tempo compartilhado está sujeita à disponibilidade conforme cronograma de rodízio previamente definido.

Veja-se que essa previsão não é abusiva nem desproporcional, sendo característica inerente à modalidade contratual de
time sharing
. Essa forma de organização contratual visa atender à equidade na utilização das unidades por todos os condôminos, de modo a mitigar conflitos de agenda. Essa prática é amplamente aceita e prevista em contratos similares, não se configurando, por si só, como violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Nesse sentido, confere-se que o apelante não apresentou provas suficientes de que a indisponibilidade alegada tenha ocorrido em violação ao contrato ou de que o cronograma de utilização tenha sido aplicado de forma discriminatória ou arbitrária. Tampouco há indícios de que o contrato tenha imposto restrições abusivas ao seu direito de uso, nos moldes do artigo 51, inciso IV, do CDC. Assim, a ausência de comprovação de ato ilícito é evidente.

O dano moral, para ser reconhecido, deve extrapolar o simples aborrecimento cotidiano e configurar efetiva lesão a direitos da personalidade, como honra, dignidade ou integridade psíquica.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme ao afirmar que inexiste dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. (AgInt no AREsp n. 1.976.776/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 25/4/2022.); ( AgInt no REsp n. 1.961.589/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 25/2/2022.); (AgInt no REsp n. AREsp n. 1.949.122/MG, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 26/11/2021.).

No caso em apreço, o autor apenas descreveu a frustração decorrente da dificuldade em agendar estadias nos períodos desejados, fato que, embora indesejável, não ultrapassa o campo dos dissabores próprios da vida cotidiana.

Como já destacado, períodos de alta procura, como férias escolares e finais de ano, apresentam naturalmente uma demanda maior que a oferta, o que está amplamente reconhecido como uma limitação estrutural da modalidade de tempo compartilhado.

Ademais, é importante ressaltar que, na análise de dano moral, deve-se levar em conta a razoabilidade e a proporcionalidade, de modo a evitar o incentivo a pleitos indenizatórios baseados em meros incômodos ou insatisfações corriqueiras. Nesse sentido, Sérgio Cavalieri Filho
[1]
enfatiza que:

"Não é qualquer contrariedade ou aborrecimento que pode ser alçado ao nível de dano moral. Este pressupõe uma dor, uma humilhação ou constrangimento que cause efetivo desequilíbrio no bem-estar psicológico do indivíduo."

No presente caso, a ausência de prova documental ou testemunhal robusta de que a indisponibilidade contratual tenha acarretado prejuízo à integridade psíquica do autor ou comprometido seus direitos da personalidade, torna inviável o reconhecimento do dano moral.

Dessa feita, ainda que se cogitasse a existência de dano, o nexo causal entre a conduta da apelada e o alegado prejuízo do apelante não foi devidamente demonstrado. A dificuldade de agendamento poderia ser atribuída a múltiplos fatores externos, como alta demanda nos períodos escolhidos, e não necessariamente a falha imputável à apelada.

Por outro lado, o próprio autor não comprovou que tenha seguido os procedimentos exigidos pelo contrato para efetuar reservas ou que tenha encontrado obstáculos ilegítimos impostos pela apelada. A mera alegação de falha no serviço, sem provas concretas de irregularidades, não é suficiente para estabelecer o nexo de causalidade exigido para o reconhecimento do dano moral.

Diante do exposto, conclui-se que não há ato ilícito, dano efetivo ou nexo de causalidade capazes de fundamentar o pleito de indenização por danos morais. A relação contratual entre as partes foi conduzida dentro dos parâmetros previstos no contrato, com a observância das disposições legais aplicáveis. O caso versa, tão somente, sobre dissabores comuns a relações contratuais complexas, não atingindo a gravidade necessária para justificar a reparação pretendida.

Isto posto, o desprovimento do apelo de João Paulo da Rosa é medida impositiva.

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO.

É como voto.

[1]
CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. 7a ed. São Paulo: Atlas, 2007. p. 76).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2025