Tribunal: TJMT
Processo: 1000712-17.2023.8.11.0088
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA COM PERMUTA. ALIENAÇÃO A NON DOMINO. CIÊNCIA PRÉVIA DO ADQUIRENTE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão de contrato de compra e venda com permuta, cumulado com perdas e danos e lucros cessantes, no valor de R$ 550.000,00, onde o apelante vendeu imóvel urbano e deveria receber outro imóvel como parte do pagamento, além de R$ 150.000,00 em dinheiro.
II. Questão em discussão:
2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) configura-se nulidade absoluta do contrato por alienação a non domino quando o adquirente tinha plena ciência da situação jurídica irregular do imóvel; (ii) houve inadimplemento contratual por parte do vendedor que não transferiu a propriedade do imóvel prometido; e (iii) são devidos lucros cessantes pelos aluguéis não recebidos após o término do prazo contratual.
III. Razões de decidir:
3. A alienação a non domino não pode ser alegada por aquele que tinha plena ciência da situação jurídica irregular do imóvel no momento da contratação, configurando comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico.
4. O contrato expressamente consignava que o imóvel estava registrado em nome de terceiros e possuía embaraços para efetivação de matrícula, tendo o apelante concordado com tais condições.
5. Não houve inadimplemento contratual, pois o apelado cumpriu sua obrigação de repassar os aluguéis até março de 2022, conforme estabelecido no contrato, e as dificuldades posteriores decorreram de circunstâncias alheias à sua vontade.
6. O apelante foi devidamente comunicado sobre os impedimentos para repasse dos aluguéis e concordou expressamente com a continuidade do negócio, autorizando a renovação dos contratos de locação.
IV. Dispositivo e tese:
7. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento:
"1. Não pode alegar nulidade por alienação a non domino aquele que tinha plena ciência da situação jurídica irregular do imóvel no momento da contratação, sob pena de configurar comportamento contraditório. 2. Não configura inadimplemento contratual a impossibilidade superveniente de cumprimento de obrigação quando decorrente de circunstâncias alheias à vontade do devedor e do conhecimento do credor."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000712-17.2023.8.11.0088
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[MARIO GONCALVES DA SILVA - CPF: 562.729.608-91 (APELANTE), DIEGO PETERSEN LUZ RIBEIRO - CPF: 991.735.651-72 (ADVOGADO), ANACLETO BACHI - CPF: 001.013.131-01 (APELADO), RANMAR SANTYAGO ALVES AMORIM SANTOS - CPF: 024.917.851-61 (ADVOGADO), JOCASTA APARECIDA DA CRUZ MUNIZ (ASSISTENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA COM PERMUTA. ALIENAÇÃO A NON DOMINO. CIÊNCIA PRÉVIA DO ADQUIRENTE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão de contrato de compra e venda com permuta, cumulado com perdas e danos e lucros cessantes, no valor de R$ 550.000,00, onde o apelante vendeu imóvel urbano e deveria receber outro imóvel como parte do pagamento, além de R$ 150.000,00 em dinheiro.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) configura-se nulidade absoluta do contrato por alienação a non domino quando o adquirente tinha plena ciência da situação jurídica irregular do imóvel; (ii) houve inadimplemento contratual por parte do vendedor que não transferiu a propriedade do imóvel prometido; e (iii) são devidos lucros cessantes pelos aluguéis não recebidos após o término do prazo contratual.

III. Razões de decidir:

3. A alienação a non domino não pode ser alegada por aquele que tinha plena ciência da situação jurídica irregular do imóvel no momento da contratação, configurando comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico.

4. O contrato expressamente consignava que o imóvel estava registrado em nome de terceiros e possuía embaraços para efetivação de matrícula, tendo o apelante concordado com tais condições.

5. Não houve inadimplemento contratual, pois o apelado cumpriu sua obrigação de repassar os aluguéis até março de 2022, conforme estabelecido no contrato, e as dificuldades posteriores decorreram de circunstâncias alheias à sua vontade.

6. O apelante foi devidamente comunicado sobre os impedimentos para repasse dos aluguéis e concordou expressamente com a continuidade do negócio, autorizando a renovação dos contratos de locação.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Não pode alegar nulidade por alienação a non domino aquele que tinha plena ciência da situação jurídica irregular do imóvel no momento da contratação, sob pena de configurar comportamento contraditório. 2. Não configura inadimplemento contratual a impossibilidade superveniente de cumprimento de obrigação quando decorrente de circunstâncias alheias à vontade do devedor e do conhecimento do credor."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MARIO GONÇALVES DA SILVA
contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Aripuanã/MT, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos e lucros cessantes no. 1000255.30.2024.811.0094 que move contra ANACLETO BACHI.

Consta dos autos que as partes celebraram contrato de compra e venda em 06 de agosto de 2021, tendo por objeto imóvel urbano situado na Rua JP-02, Lote 15, Quadra 01, no 101, Jardim Planalto, no município de Aripuanã/MT, pelo valor de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais).

O pagamento seria realizado mediante: (i) a entrega de um lote urbano localizado na Quadra 03, no 07, Bairro Módulo 02, da planta cadastral da cidade de Aripuanã/MT, contendo dois imóveis de alvenaria com medidas de 130m2 e 100m2, respectivamente, no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais); e (ii) pagamento em dinheiro no valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), a ser quitado em três parcelas.

O autor alegou na inicial que o imóvel dado como forma de pagamento pelo réu ainda constava no Cartório de Registro de Imóveis em nome de terceiros (Luiz Carlos Leandro de Souza e Rosane Teresinha Hubner), os quais teriam vendido para Ademir Barbosa Muniz, que se encontra desaparecido. Sustentou que o imóvel estava locado para a Prefeitura Municipal de Aripuanã/MT pelo valor mensal de R$ 4.589,00 (quatro mil, quinhentos e oitenta e nove reais), sendo que o réu deveria repassar tais valores até março de 2022, quando se encerraria o contrato de locação.

Aduziu que, após o término do contrato de locação, procurou a Prefeitura Municipal e foi informado que o contrato era de responsabilidade de Jocasta Aparecida da Cruz Muniz, filha de Ademir Barbosa Muniz, a qual se apresentava como curadora dos bens do pai desaparecido. Alegou que Jocasta se negou a repassar os valores dos aluguéis, informando que sua conta bancária estava bloqueada e que o imóvel não poderia ser transferido até a conclusão do inventário.

Diante da situação, o autor enviou notificação extrajudicial ao réu pleiteando a rescisão do contrato, sem obter êxito. Assim, ajuizou a presente ação requerendo: (a) a rescisão do contrato de compra e venda; (b) o retorno ao status quo ante; (c) a condenação do réu ao pagamento de cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato; e (d) indenização por lucros cessantes no valor de R$ 54.490,84 (cinquenta e quatro mil, quatrocentos e noventa reais e oitenta e quatro centavos), referentes aos aluguéis não recebidos.

O réu apresentou contestação alegando preliminarmente a impugnação à gratuidade de justiça do autor e sua ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou a validade do negócio jurídico, afirmando que se tratava de contrato de direito possessório e que cumpriu com todas as suas obrigações contratuais. Argumentou que o autor tinha plena ciência da situação jurídica do imóvel no momento da celebração do contrato.

Após a tréplica, foi proferida decisão saneadora afastando as preliminares arguidas. Durante a instrução processual, foram ouvidas as partes e testemunhas, sendo colhidos depoimentos que esclareceram as circunstâncias da contratação e os fatos subsequentes.

A Prefeitura Municipal de Aripuanã/MT juntou aos autos os contratos de locação celebrados com Ademir Barbosa Muniz, representado por sua curadora judicial Jocasta Aparecida da Cruz Muniz, demonstrando a continuidade da locação do imóvel mesmo após março de 2022.

O MM. Juiz a quo julgou improcedente o pedido autoral, fundamentando sua decisão no fato de que o autor tinha plena ciência da situação jurídica do imóvel quando da celebração do contrato, não podendo alegar posteriormente a nulidade do negócio por alienação a non domino. Consignou ainda que não restou configurado inadimplemento contratual por parte do réu, uma vez que este cumpriu com sua obrigação de repassar os aluguéis até março de 2022, conforme estabelecido no contrato.

Irresignado, o autor interpôs o presente recurso de apelação, sustentando que a sentença merece reforma por ter desconsiderado o núcleo essencial da obrigação contratual. Alega que o contrato configura venda a non domino, caracterizando nulidade absoluta do negócio jurídico, e que houve inadimplemento contratual por parte do réu.

O apelado apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença recorrida, reiterando os argumentos expendidos na contestação e destacando que o apelante tinha pleno conhecimento das limitações jurídicas do imóvel objeto da permuta. (id. 289742410)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de recurso de apelação interposto por Mario Gonçalves da Silva contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual cumulada com perdas e danos e lucros cessantes, em ação movida contra Anacleto Bachi.

O apelante sustenta em suas razões recursais que a sentença merece reforma por ter desconsiderado o núcleo essencial da obrigação contratual, qual seja, a entrega da propriedade de bem certo e determinado. Alega que o contrato celebrado entre as partes configura venda a non domino, caracterizando nulidade absoluta do negócio jurídico, uma vez que o apelado vendeu imóvel que não era de sua propriedade. Argumenta ainda que houve inadimplemento contratual por parte do réu, que não cumpriu com sua obrigação de entregar o imóvel prometido nem repassou os valores dos aluguéis devidos.

O apelado, em suas contrarrazões, defende a manutenção da sentença, argumentando que o apelante tinha plena ciência da situação jurídica do imóvel no momento da celebração do contrato, não podendo alegar posteriormente a nulidade do negócio. Sustenta que não houve inadimplemento de sua parte e que cumpriu com todas as obrigações assumidas no contrato.

Pois bem

Analisando detidamente os autos e as razões apresentadas pelas partes, verifico que a sentença recorrida merece ser mantida por seus próprios fundamentos.

Com efeito, restou amplamente demonstrado nos autos que o apelante tinha pleno conhecimento da situação jurídica do imóvel objeto da permuta quando da celebração do contrato. A própria cláusula terceira do instrumento contratual específica claramente que o imóvel estava registrado em nome de terceiros (Luiz Carlos Leandro de Sousa e Rosane Teresinha Hubner), com escritura pública lavrada em favor de Ademir Barbosa Muniz. Mais ainda, a cláusula décima, parágrafo único, do mesmo contrato expressamente consigna que "as transferências por Escritura de Venda e Compra dos referidos imóveis fica resguardada para liberação documental privadas e públicas vez que ambos os imóveis possuem embaraço para efetivação de matrícula".

A prova oral colhida durante a instrução processual corrobora inequivocamente essa conclusão. O próprio apelado, em seu depoimento pessoal, confirmou que informou ao apelante sobre a impossibilidade de transferência imediata do imóvel, inclusive fazendo constar tal informação no contrato. A testemunha Jocasta Aparecida da Cruz Muniz foi categórica ao afirmar que explicou ao apelante a situação do imóvel, informando que estava em inventário e que a escritura somente poderia ser entregue após o encerramento do processo sucessório. Mais relevante ainda é o fato de que, mesmo ciente dessas limitações, o apelante concordou expressamente com a continuidade do negócio, autorizando inclusive a renovação dos contratos de locação com a Prefeitura Municipal.

Os áudios de WhatsApp juntados pelo próprio apelante confirmam que ele foi devidamente informado sobre os impedimentos para a transferência do imóvel, tendo a terceira Jocasta esclarecido que o bem estava sob inventário e que aguardava a declaração de morte presumida do antigo proprietário para posterior regularização.

Nesse contexto, embora seja tecnicamente correto afirmar que houve alienação a non domino, tal circunstância não pode ser invocada pelo apelante para pleitear a nulidade do contrato, uma vez que tinha plena ciência da situação jurídica do bem. A jurisprudência é pacífica no sentido de que aquele que contrata conhecendo os vícios ou limitações do objeto não pode posteriormente alegar nulidade com base nesses mesmos defeitos, sob pena de configurar comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), vedado pelo ordenamento jurídico.

Quanto ao alegado inadimplemento contratual, também não assiste razão ao apelante. O contrato estabelecia na cláusula quarta que o apelado deveria repassar os valores dos aluguéis do imóvel no montante de R$ 4.589,00 mensais apenas até março de 2022, quando venceria o contrato de locação com a Prefeitura Municipal. Restou incontroverso nos autos que o apelado cumpriu essa obrigação, repassando os valores devidos até o término do prazo estabelecido.

A partir de abril de 2022, quando se iniciaram as dificuldades para o repasse dos aluguéis em razão do bloqueio da conta bancária de Jocasta, o apelante foi devidamente comunicado da situação e, mesmo assim, optou por manter o contrato, concordando com a renovação da locação junto à Prefeitura Municipal. Tal conduta demonstra inequivocamente que o apelante anuiu com a continuidade do negócio, não podendo posteriormente alegar inadimplemento.

Ademais, as dificuldades para o repasse dos valores dos aluguéis decorreram de circunstâncias alheias à vontade do apelado, relacionadas ao bloqueio da conta bancária da terceira responsável pelo recebimento dos valores junto à Prefeitura. Não se pode imputar ao apelado responsabilidade por fatos que escapam ao seu controle, especialmente quando o apelante foi devidamente comunicado e concordou com a manutenção do contrato.

No que tange à alegação de que o apelante nunca teve a posse do imóvel, verifica-se que tal circunstância decorre da própria natureza do negócio celebrado, uma vez que o bem permaneceu locado à Prefeitura Municipal, gerando renda mensal que seria repassada ao apelante. A impossibilidade de ocupação física do imóvel era do conhecimento de ambas as partes e foi expressamente aceita pelo apelante.

Por fim, quanto aos pedidos de aplicação de cláusula penal e pagamento de lucros cessantes, tais pretensões não merecem acolhimento, uma vez que não restou configurado o inadimplemento contratual por parte do apelado. A cláusula penal somente é devida quando há efetivo descumprimento das obrigações contratuais, o que não se verificou no caso em análise. Da mesma forma, os lucros cessantes pressupõem a existência de prejuízo decorrente de ato ilícito ou inadimplemento contratual, circunstâncias não evidenciadas nos autos.

A sentença recorrida, ao julgar improcedente o pedido autoral, analisou corretamente as provas dos autos e aplicou adequadamente o direito à espécie, não merecendo qualquer reparo.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025