Tribunal: TJMT
Processo: 1003265-51.2023.8.11.0051
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. DISTRATO EM CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE COTAS IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50%. ABUSIVIDADE. REVISÃO JUDICIAL. LIMITAÇÃO A 20%. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta pelas empresas rés contra sentença que, em ação de restituição de valores ajuizada por consumidora, declarou abusiva cláusula do distrato que previa retenção de 50% dos valores pagos, limitando a cláusula penal a 20%, excluída a comissão de corretagem, e determinando a restituição imediata do saldo restante.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é válida cláusula contratual que impõe, em distrato de aquisição de cota imobiliária sob regime de multipropriedade, a retenção de 50% dos valores pagos pela consumidora, ainda que com a sua anuência expressa.
III. Razões de decidir
3. Embora a consumidora tenha aderido ao distrato, a cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos implica manifesta desvantagem e se revela abusiva à luz dos artigos 39, V, 51, IV e 53 do Código de Defesa do Consumidor.
4. A jurisprudência do STJ admite a revisão judicial de cláusulas penais em contratos de adesão, inclusive em distratos, com limitação entre 10% e 25% do valor pago.
5. A cláusula de retenção deve ser limitada a 20%, em conformidade com os precedentes do STJ e com o princípio do equilíbrio contratual.
6. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme o Enunciado 543 da Súmula do STJ.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso Desprovido. Majorados os honorários advocatícios em 4% (quatro por cento) sobre o valor da condenação.
Tese de julgamento: "1. É abusiva a cláusula de distrato que prevê retenção de 50% dos valores pagos pela consumidora em contrato de aquisição de cota imobiliária, ainda que consensual, quando em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
2. A cláusula penal deve ser limitada a percentual razoável, observada a jurisprudência do STJ, fixando-se em 20% do valor pago. 3. A restituição do saldo deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, nos termos da Súmula 543/STJ."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003265-51.2023.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Abatimento proporcional do preço, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[REFUGIO DAS LONTRAS POUSADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 41.402.028/0001-32 (APELANTE), WILSON SALES BELCHIOR - CPF: 629.286.943-15 (ADVOGADO), WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA - CNPJ: 17.919.649/0003-75 (APELANTE), REGINA LUCIA LEQUE BEZERRA - CPF: 469.183.611-04 (APELADO), EVANDRO NABI BEZERRA DE ALCANTARA - CPF: 734.684.101-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. DISTRATO EM CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE COTAS IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50%. ABUSIVIDADE. REVISÃO JUDICIAL. LIMITAÇÃO A 20%. RESTITUIÇÃO IMEDIATA.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta pelas empresas rés contra sentença que, em ação de restituição de valores ajuizada por consumidora, declarou abusiva cláusula do distrato que previa retenção de 50% dos valores pagos, limitando a cláusula penal a 20%, excluída a comissão de corretagem, e determinando a restituição imediata do saldo restante.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é válida cláusula contratual que impõe, em distrato de aquisição de cota imobiliária sob regime de multipropriedade, a retenção de 50% dos valores pagos pela consumidora, ainda que com a sua anuência expressa.

III. Razões de decidir

3. Embora a consumidora tenha aderido ao distrato, a cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos implica manifesta desvantagem e se revela abusiva à luz dos artigos 39, V, 51, IV e 53 do Código de Defesa do Consumidor.

4. A jurisprudência do STJ admite a revisão judicial de cláusulas penais em contratos de adesão, inclusive em distratos, com limitação entre 10% e 25% do valor pago.

5. A cláusula de retenção deve ser limitada a 20%, em conformidade com os precedentes do STJ e com o princípio do equilíbrio contratual.

6. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme o Enunciado 543 da Súmula do STJ.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso
Desprovido
.
Majorados
os honorários advocatícios em
4% (quatro por cento)
sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:
"1. É abusiva a cláusula de distrato que prevê retenção de 50% dos valores pagos pela consumidora em contrato de aquisição de cota imobiliária, ainda que consensual, quando em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

2. A cláusula penal deve ser limitada a percentual razoável, observada a jurisprudência do STJ, fixando-se em 20% do valor pago. 3. A restituição do saldo deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, nos termos da Súmula 543/STJ."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
REFÚGIO DAS LONTRAS POUSADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e
WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA
. contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Verde, nos autos da “Ação de Restituição de Valores” movida por
REGINA LÚCIA LEQUE BEZERRA
em face das oras recorrentes.

Prolatada a sentença (ID. 253612722):

“
IV – DISPOSITIVO
.

Diante do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil[8],
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais para
LIMITAR
a cláusula penal a
20% (vinte por cento)
do valor efetivamente pago pela parte autora e CONDENAR a parte requerida à
restituição, de forma imediata e em parcela única, do valor pago pela parte requerente, descontadas a retenção da comissão de corretagem e a cláusula penal retro delimitada
, devendo ser acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e corrigida monetariamente segundo o IPCA/IBGE a partir do efetivo desembolso, conforme contratualmente estabelecido.

Em vista da sucumbência recíproca,
CONDENO
a parte requerida ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ficando os 30% (trinta por cento) restantes a cargo da parte autora. Contudo,
SUSPENDO
a exigibilidade da cobrança da parte autora, pelo prazo de 05 (cinco) anos, com fulcro 98, § 3o, do citado Codex[9], dada a concessão da gratuidade de justiça em seu favor.
”

Em suas razões (ID. no 253612725), a apelante apresentou tese de reforma da sentença, sob a alegação que o juízo apesar de reconhecer a existência do Distrato firmado, porém o desconsidera o percentual pactuado à retenção dos valores.

Defende a validade do documento de distrato, por ser negócio jurídico perfeito, protegido constitucionalmente pelo art. 5o, inciso XXXVI, onde contém cláusula expressa de plena, geral e irrevogável quitação de todos os direitos decorrentes do compromisso anteriormente firmado.

Requer seja provido o recurso, para que seja reformada a sentença, e Julgar improcedente os pedidos da inicial.

Contrarrazões apresentadas (ID no 253612727).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de demanda intitulada “Ação de Restituição de Valores”, proposta por
Regina Lúcia Leque Bezerra
, com o objetivo de reaver valores pagos em virtude de contrato de aquisição de cotas imobiliárias, sob o regime de multipropriedade, referente à unidade localizada no Edifício Refúgio das Lontras Pousada.

A autora alega ter desembolsado o valor de R$ 4.294,90 a título de sinal, além de 15 (quinze) parcelas mensais de R$ 587,99, totalizando R$ 13.113,75.

O distrato contratual foi firmado em 12/06/2023, ocasião em que as requeridas —
Refúgio das Lontras Pousada Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e
WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda.
— retiveram 50% (cinquenta por cento) das parcelas pagas, sob a justificativa de “taxa de administração”, além da integralidade do valor pago a título de sinal. O saldo remanescente foi parcelado em 15 (quinze) vezes, conforme acordo entre as partes.

A autora requer a declaração de nulidade da cláusula penal de retenção por considerá-la abusiva, com fundamento nos princípios da boa-fé contratual e da proteção do consumidor. De forma subsidiária, pleiteia a redução da multa para 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago.

As requeridas apresentaram contestação, sustentando a validade dos termos firmados no distrato celebrado livremente entre as partes.

O juízo de origem
julgou parcialmente procedentes
os pedidos, limitando a cláusula penal a 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago pela autora, e condenou as requeridas à restituição, de forma imediata e em parcela única, dos valores pagos, descontando-se a comissão de corretagem e a cláusula penal fixada.

As requeridas interpuseram apelação, insurgindo-se contra a sentença, sob o argumento de que esta
desconsiderou os termos expressamente pactuados no distrato
.

É incontroverso nos autos o vínculo contratual estabelecido entre as partes, firmado em fevereiro de 2022, por meio do "
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária do Empreendimento Refúgio das Lontras Pousada no Regime de Multipropriedade
" (ID. 253612687), bem como a celebração posterior, em 12/06/2023, do “Termo de Distrato” (ID. 253612690), motivado por iniciativa da autora/compradora.

As requeridas, ora apelantes, não questionam a rescisão contratual em si, mas defendem a legitimidade da retenção de 50% dos valores pagos, com base nas cláusulas expressamente acordadas no distrato.

No caso, ainda que a autora tenha concordado com o distrato, os termos nele constantes, ao estabelecerem a devolução de apenas parte do valor pago (50%), resultaram em manifesta desvantagem para a consumidora, prática vedada pelo art. 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor.

Não resta dúvida que a compradora deve responder pelas despesas suportadas pela vendedora, que restaram ineficazes diante da rescisão contratual por culpa da promitente compradora.

Todavia, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, admite-se a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente que, por razões outras, não pode mais cumprir as obrigações assumidas, sendo vedada cláusula penal que imponha retenção excessiva de valores.

Assim, embora a rescisão tenha decorrido da vontade da compradora,
mostra-se abusiva a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos
, por afronta aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor. A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de revisão de cláusulas abusivas em contratos de adesão, inclusive nos distratos, admitindo a retenção razoável, limitada entre 10% e 25% do valor pago, a título de compensação.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL DEFICIENTE. AUSÊNCIA. ARTIGO VIOLADO. FALTA DE INDICAÇÃO. SÚMULA No 284/STJ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. NORMA CONSTITUCIONAL. VIOLAÇÃO. EXAME. NÃO CABIMENTO.

1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

2. É inadmissível o inconformismo por deficiência de fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar qual dispositivo legal teria sido violado ou objeto de interpretação divergente. Súmula no 284/STF.

3.
O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel em que exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

4. O exame de violação das normas constitucionais foge da competência do Superior Tribunal de Justiça, prevista no artigo 105 da Constituição Federal.

5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).

2. Segundo jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
"é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual"
(AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019).

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.270.033/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023.) (g.n.)

Como visto, mostra-se abusiva a citada "cláusula" do distrato, a qual prevê percentual de retenção pelo vendedor diversa da orientação do STJ.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) (Destaquei).

Dessa forma, revela-se adequada a fixação da cláusula penal em 20% (vinte por cento), conforme disposto na sentença, excluindo-se a comissão de corretagem, em conformidade com o art. 67-A, inciso II, da Lei n.o 4.591/1964.

A restituição deverá ser feita de forma imediata e em parcela única, nos moldes do enunciado 543 da Súmula do STJ: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Portanto, considerando que a sentença aplicou corretamente a legislação vigente, os precedentes do Superior Tribunal de Justiça e a jurisprudência consolidada, impõe-se a sua manutenção integral, ante a constatação da abusividade da cláusula contratual de retenção em desconformidade com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Isto posto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil,
majoro
os honorários advocatícios em desfavor da recorrente em
4% (quatro por cento)
sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2025