Tribunal: TJMT
Processo: 1006717-82.2024.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível e Recurso Adesivo. Compra e Venda de Imóvel. Atraso na Entrega de Infraestrutura de Condomínio. Rescisão Contratual. Cláusula Penal. Dano Moral. Prescrição da Comissão de Corretagem. Recurso Parcialmente Provido e Recurso Adesivo Desprovido.
I. Caso em Exame
1. Apelação Cível interposta por empresa vendedora e Recurso Adesivo manejado pela compradora em virtude da sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote em razão do inadimplemento contratual consistente no atraso na entrega da infraestrutura do loteamento. A sentença determinou a devolução dos valores pagos com acréscimo de multa contratual de 10% (dez por cento), excluiu a restituição da comissão de corretagem por prescrição trienal, e fixou indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais).
II. Questão em Discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso contratual na entrega da infraestrutura do loteamento justifica a condenação por danos morais; (ii) estabelecer se é devida a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, afastando-se a prescrição reconhecida na sentença.
III. Razões de Decidir
3. O atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, embora significativo, não configura por si só dano moral indenizável, à luz da jurisprudência consolidada do STJ e do TJMT, por não demonstrar abalo extrapatrimonial relevante ou violação à dignidade da parte autora.
4. Não existe qualquer vedação à cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais, porquanto tais verbas visam reparar lesões de natureza diversa.
5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem está sujeita ao prazo prescricional de três anos, nos termos do art. 206, § 3o, IV, do Código Civil, conforme tese fixada no Tema 938 do STJ, não sendo afastada pelo fato de o contrato ter permanecido em vigor até a propositura da ação.
IV. Dispositivo e Tese
6. Recurso parcialmente provido. Recurso adesivo desprovido.
Tese de julgamento: “1. O inadimplemento contratual decorrente de atraso na entrega da infraestrutura do loteamento não enseja, por si só, reparação por danos morais. 2. Não existe qualquer vedação à cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais, porquanto tais verbas visam reparar lesões de natureza diversa. 3. Aplica-se a prescrição trienal à pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do art. 206, § 3o, IV, do Código Civil.”
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 206, § 3o, IV, e 419.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.185.310/MA, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 12.05.2025, DJEN 16.05.2025; STJ, REsp 1.551.956/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06.09.2016 (Tema 938); TJMT, RAC 0018856-81.2015.8.11.0041, rel. Des. Tatiane Colombo, j. 19.03.2025; TJMT, RAC 1034416-02.2022.8.11.0041, rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 04.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006717-82.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MARIA DO CARMO CARDOSO PEREIRA - CPF: 273.988.031-68 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), MARIA DO CARMO CARDOSO PEREIRA - CPF: 273.988.031-68 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO PRINCIPAL E DESPROVEU O ADESIVO.

E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível e Recurso Adesivo. Compra e Venda de Imóvel. Atraso na Entrega de Infraestrutura de Condomínio. Rescisão Contratual. Cláusula Penal. Dano Moral. Prescrição da Comissão de Corretagem.
Recurso Parcialmente Provido e Recurso Adesivo Desprovido.

I.
Caso em Exame

1. Apelação Cível interposta por empresa vendedora e Recurso Adesivo manejado pela compradora em virtude da sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote em razão do inadimplemento contratual consistente no atraso na entrega da infraestrutura do loteamento. A sentença determinou a devolução dos valores pagos com acréscimo de multa contratual de 10% (dez por cento), excluiu a restituição da comissão de corretagem por prescrição trienal, e fixou indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

II.
Questão em Discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso contratual na entrega da infraestrutura do loteamento justifica a condenação por danos morais; (ii) estabelecer se é devida a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, afastando-se a prescrição reconhecida na sentença.

III.
Razões de Decidir

3. O atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, embora significativo, não configura por si só dano moral indenizável, à luz da jurisprudência consolidada do STJ e do TJMT, por não demonstrar abalo extrapatrimonial relevante ou violação à dignidade da parte autora.

4. N
ão existe qualquer vedação à cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais, porquanto tais verbas visam reparar lesões de natureza diversa
.

5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem está sujeita ao prazo prescricional de três anos, nos termos do art. 206, § 3o, IV, do Código Civil, conforme tese fixada no Tema 938 do STJ, não sendo afastada pelo fato de o contrato ter permanecido em vigor até a propositura da ação.

IV.
Dispositivo e Tese

6. Recurso parcialmente provido. Recurso adesivo desprovido.

Tese de julgamento
: “1. O inadimplemento contratual decorrente de atraso na entrega da infraestrutura do loteamento não enseja, por si só, reparação por danos morais. 2. Não existe qualquer vedação à cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais, porquanto tais verbas visam reparar lesões de natureza diversa. 3. Aplica-se a prescrição trienal à pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do art. 206, § 3o, IV, do Código Civil.”

_________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 206, § 3o, IV, e 419.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 2.185.310/MA, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 12.05.2025, DJEN 16.05.2025; STJ, REsp 1.551.956/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06.09.2016 (Tema 938); TJMT, RAC 0018856-81.2015.8.11.0041, rel. Des. Tatiane Colombo, j. 19.03.2025; TJMT, RAC 1034416-02.2022.8.11.0041, rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 04.12.2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1006717-82.2024.8.11.0003

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, bem como de Recurso Adesivo interposto por
Maria do Carmo Cardoso Pereira
, em virtude da sentença proferida pela Juíza da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais e Materiais.

A Juíza
a quo
concluiu ser parcialmente procedente o pedido inicial, decretou a rescisão do contrato de compra e venda do lote de terras localizado no Loteamento Parque Alta Vista, determinou a devolução dos valores pagos pela parte autora, com acréscimo de multa contratual de 10% (dez por cento), abatendo-se, todavia, a quantia paga a título de corretagem, por força do reconhecimento da prescrição trienal quanto a essa verba.

Além disso, condenou ainda a Requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescida de correção monetária e juros conforme parâmetros legais, além das custas e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação.

Em suas razões recursais, o Apelante
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.
sustenta que não houve comprovação de abalo moral que justifique a indenização imposta, tratando-se de mero inadimplemento contratual.

Aduz que o atraso na entrega do loteamento, ainda que existente, não configura dano extrapatrimonial e que a frustração de expectativa não enseja, por si só, compensação por danos morais.

Defende, ainda, que a condenação simultânea ao pagamento da cláusula penal contratual, da indenização por danos morais e da restituição das arras configura
bis in idem
, o que afronta o disposto no art. 419 do Código Civil.

Sob esses fundamentos, pugna pela reforma da sentença.

Contrarrazões no ID. 276683380.

Por sua vez, a Apelada
Maria do Carmo Cardoso Pereira
, pugna pela reforma parcial da sentença para que seja reconhecida a devolução integral de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, afastando-se a prescrição acolhida na sentença.

Alega que a prescrição trienal não deve incidir sobre valores pagos a título de corretagem, por se tratar de verba acessória ligada à prestação principal do contrato que se manteve em vigor até a propositura da ação.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso adesivo, a fim de que seja reconhecido o direito à restituição integral dos valores pagos, inclusive corretagem.

Contrarrazões no ID. 276683387.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Maria do Carmo Cardoso Pereira
ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Danos Morais e Materiais em face da empresa
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, sob alegação de inadimplemento contratual por parte da Requerida, decorrente da não entrega, no prazo avençado, da infraestrutura do loteamento denominado Parque Alta Vista, onde se situa o lote 09 da quadra 09, objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado em 27/07/2020.

A parte autora sustentou que a entrega da infraestrutura deveria ter ocorrido até junho de 2021, mas que, até a data da propositura da ação (março de 2024), nada havia sido efetivado pela loteadora, motivo pelo qual requereu a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos (R$ 33.913,35), a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e materiais, bem como a multa contratual estipulada.

A empresa requerida, em sede de contestação, defendeu não ser exclusivamente responsável pelo inadimplemento, apontando fatos impeditivos ao direito da autora. Alegou, ainda, a ocorrência de prescrição quanto à devolução da comissão de corretagem, com fundamento no art. 206, § 3o, IV, do Código Civil.

Encerrada a instrução probatória, a Juíza
a quo
declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes, determinou a restituição dos valores pagos (com abatimento da comissão de corretagem, em razão da prescrição), fixou indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais) e condenou a Requerida ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento), conforme estipulado contratualmente.

Irresignadas, ambas as partes interpuseram Recursos de Apelação: a Requerida, por meio de Apelação principal, visando à reforma da sentença, especialmente quanto à condenação por danos morais; a Autora, por Apelação adesiva, visando à ampliação da condenação.

DO RECURSO DE APELAÇÃO DO
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

O Apelante sustenta que não houve comprovação de abalo moral que justifique a indenização imposta, tratando-se de mero inadimplemento contratual.

Com razão o Recorrente.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o atraso na entrega de loteamento ou imóvel, por si só, não enseja reparação moral, salvo se demonstrado efetivo abalo de ordem extrapatrimonial, o que exige a presença de elementos concretos, tais como humilhação pública, exposição vexatória, sofrimento psíquico grave, comprometimento da subsistência ou lesão à dignidade pessoal (AgInt no REsp 2.185.310/MA, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025).

Na hipótese dos autos, observa-se que o contrato foi firmado em 27/07/2020, sendo a entrega da infraestrutura prevista para junho de 2021. A ação somente foi ajuizada em março de 2024, evidenciando atraso significativo no cumprimento da obrigação contratual.

Ainda que se reconheça o inadimplemento contratual por parte da Ré, não há nos autos qualquer elemento probatório concreto que comprove a ocorrência de dano extrapatrimonial qualificado, tal como humilhação pública, exposição vexatória, abalo psicológico documentado, comprometimento da subsistência, ruptura de vínculos familiares ou prejuízo relevante à dignidade da Autora.

As alegações constantes da inicial e da Apelação adesiva da parte autora cingem-se a expressões genéricas de frustração, angústia e decepção – reações emocionais compreensíveis em situações de inadimplemento, mas insuficientes, por si sós, para ensejar reparação moral, na forma delineada pela jurisprudência superior.

Nesse sentido, também é firme a posição deste Tribunal de Justiça:

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

(...) III. Razões de decidir

(...) 6. A jurisprudência do STJ pacificou o entendimento de que o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral. No caso concreto, o atraso de cinco meses não extrapola os limites do mero aborrecimento negocial. (...) (TJMT. RAC. N.U 0018856-81.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/03/2025, Publicado no DJE 20/03/2025).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE – IMÓVEL FINANCIADO – PROJETO MINHA CASA MINHA VIDA – DESTINAÇÃO EXCLUSIVA À MORADIA DO BENEFICIÁRIO – AUSÊNCIA DE PROVA DO EFETIVO DESEMBOLSO COM ALUGUEL – DANO MORAL – INEXISTENTE – PEQUENO ATRASO – MERO ABORRECIMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...) 4. A demora de 02 (dois) meses para a entrega das chaves ao comprador constitui mero inadimplemento contratual e não configura abalo à honra e/ou ofensa aos direitos de personalidade do autor/apelado passível de indenização por dano moral.

5. Recurso parcialmente provido. (TJMT. RAC. N.U 1034416-02.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2024, Publicado no DJE 11/12/2024).

Cumpre registrar que a Apelada não trouxe aos autos qualquer documentação, testemunho ou laudo que indicasse que o inadimplemento contratual a tenha submetido a situação de dor intensa, humilhação, constrangimento ou comprometimento de sua dignidade pessoal.

A frustração da expectativa de construir sobre o lote adquirido, embora real e legítima, não ultrapassa o âmbito dos efeitos patrimoniais da inadimplência contratual.

Ademais, a sentença recorrida já condenou a parte Ré à devolução integral dos valores pagos, com aplicação de multa contratual de 10% (dez por cento) do valor do contrato, sanção expressamente prevista na cláusula penal, que tem por função recompor os efeitos econômicos do inadimplemento.

Portanto, diante da ausência de comprovação de dano moral, da inexistência de circunstâncias extraordinárias nos autos e do entendimento pacificado nos Tribunais Superiores, impõe-se a reforma da sentença no ponto em que reconheceu a existência de dano moral.

Ressalte-se, ademais, por oportuno, que ainda que se admitisse a manutenção da condenação ao pagamento de indenização por danos morais, tal verba não se confundiria com a cláusula penal contratual já reconhecida na sentença.

Com efeito, a indenização por dano moral tem natureza extrapatrimonial, voltada à compensação por lesões aos direitos da personalidade, enquanto a cláusula penal possui função nitidamente patrimonial, operando como estipulação antecipada de perdas e danos por descumprimento contratual.

Assim, a cumulação dessas parcelas, quando presentes os respectivos pressupostos legais, é perfeitamente admissível, não configurando
bis in idem
, por se destinarem à reparação de danos de naturezas jurídicas distintas, conforme reiteradamente reconhecido pela jurisprudência dos Tribunais Superiores.

DO RECURSO ADESIVO INTERPOSTO POR
MARIA DO CARMO CARDOSO PEREIRA
:

Sustenta a Apelante que a prescrição trienal não deve incidir sobre valores pagos a título de corretagem, por se tratar de verba acessória ligada à prestação principal do contrato que se manteve em vigor até a propositura da ação.

A pretensão, contudo, não merece acolhida.

O prazo prescricional para a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem é de três anos, nos termos do art. 206, § 3o, IV, do Código Civil, por se tratar de pretensão fundada em enriquecimento sem causa.

Essa orientação, é importante frisar, não se encontra mais em discussão, pois foi definitivamente consolidada no âmbito da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial repetitivo, conforme Tema 938:

“Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).”
(
REsp 1.551.956/SP
, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06/09/2016).

Essa tese foi reafirmada por diversos julgados subsequentes do STJ, os quais reconhecem expressamente que, mesmo nas relações de consumo, o prazo trienal previsto no Código Civil é aplicável quando a pretensão se baseia na repetição de indébito decorrente de suposta cobrança indevida ou não informada de comissão de corretagem.

No caso concreto, verifica-se que o contrato foi firmado em 27 de julho de 2020, e a Ação foi ajuizada somente em março de 2024, ultrapassando, portanto, o prazo de três anos previsto legalmente.

A alegação da Autora de que apenas com o ajuizamento da demanda teve ciência da abusividade da cobrança não prospera, pois, tratando-se de valor pago de forma destacada no momento da contratação, os efeitos da cobrança são objetivos e imediatamente cognoscíveis, sendo irrelevante a alegada “descoberta posterior” de sua suposta ilegalidade.

Assim, a sentença, ao aplicar a prescrição trienal e excluir da condenação o valor pago a título de comissão de corretagem, atuou em consonância com a legislação civil, com a jurisprudência pacificada do STJ e com os precedentes desta Corte Estadual, não havendo reparo a ser feito nesse ponto.

Feitas essas considerações,
dou parcial provimento ao Recurso de Apelação
interposto pela empresa Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda., para o fim de afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, mantendo-se, no mais, a sentença tal como lançada.

Por outro lado,
nego provimento ao Recurso Adesivo
interposto por Maria Do Carmo Cardoso Pereira, mantendo-se o reconhecimento da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, conforme corretamente decidido em primeiro grau.

Nos termos do art. 85, § 11 do CPC, deixo de majorar os honorários advocatícios, pois a Autora/Recorrente não foi compelida ao pagamento dessa verba na instância de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2025