Tribunal: TJMT
Processo: 1000334-06.2025.8.11.0019
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-04
Data de publicação: 2025-11-10

Ementa:
APELANTE: JOILSON JUNIOR DE MELO
APELADOS: NOSLEN BONFIM JUNYOR
CELSO BONFIM SOBRINHO
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DEFESA E DECISÃO SURPRESA. PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PRELIMINAR NÃO ACOLHIDA. MÉRITO. EXECUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS. ÚLTIMA PARCELA INADIMPLIDA. EMBARGANTES QUE SUSTENTAM O NÃO CUMPRIMENTO DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA CONCERNENTE À REGULARIZAÇÃO AMBIENTAL MEDIANTE APRESENTAÇÃO DE CAR COM RESERVA LEGAL. CONDUTA DOS COMPRADORES QUE VIOLOU A BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL. CRIAÇÃO DE IMPEDIMENTO SUPERVENIENTE. COMPRADORES QUE CEDERAM O IMÓVEL PARA TERCEIRO. NEGATIVA DE OUTORGA DE PROCURAÇÃO AO VENDEDOR, PARA EFETIVAR O PROCEDIMENTO DO CAR. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por vendedor contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução opostos pelos compradores, reconhecendo a inexigibilidade da última parcela contratual sob a justificativa de descumprimento de condição suspensiva relativa à apresentação do CAR (Cadastro Ambiental Rural) aprovado com reserva legal da Gleba “C”.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se, em sede preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, diante do julgamento antecipado do feito, sem oportunizar ao apelante a produção de provas requeridas.
3. No mérito, examina-se se a parcela final é exigível, diante da tese de impossibilidade de cumprimento da cláusula contratual que condicionava o pagamento à apresentação do CAR aprovado, sob a alegação de que os próprios embargantes transferiram a propriedade do imóvel a terceiro (Sr. Osmir) sem, posteriormente, fornecer os meios para cumprimento da obrigação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Cerceamento de defesa e decisão surpresa. Afastamento da preliminar de nulidade com base no princípio da primazia do julgamento de mérito (arts. 4o, 6o, 282, § 2o, e 488 do Código de Processo Civil), diante da possibilidade de resolução da controvérsia com os elementos constantes dos autos.
5. Quanto ao mérito, a cláusula suspensiva relativa à apresentação do CAR foi obstada por conduta dos próprios embargantes, que, mesmo cientes da condição contratual, transferiram a Gleba “C” a terceiro sem preservar o direito do vendedor de cumprir a obrigação, uma vez que não outorgaram a procuração, para o procedimento do CAR, ao vendedor.
6. A ausência de outorga de procuração específica para o protocolo do CAR, requerida pelo comprador/embargado, três dias após o vencimento da parcela, inviabilizou o cumprimento da obrigação ambiental por fato imputável aos próprios embargantes, não podendo estes invocarem sua inadimplência para suspender o pagamento da parcela final.
7. Aplicação do art. 248 do Código Civil, reconhecendo a impossibilidade superveniente da obrigação, sem culpa do devedor, o que afasta a mora.
8. Vedação ao comportamento contraditório, com base nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do venire contra factum proprium (arts. 113, 421 e 422 do Código Civil).
9. Impossibilidade de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil, diante da tentativa dos compradores de se eximirem da obrigação de pagar com base em condição suspensiva cuja execução inviabilizaram.
10. Aplicação do art. 475 do Código Civil, permitindo à parte lesada optar pela exigência do cumprimento da obrigação.
IV. DISPOSITIVO E TESES DE JULGAMENTO
11. Recurso provido.
Teses de julgamento:
"Nos termos dos arts. 4o, 6o, 282, § 2o, e 488 do Código de Processo Civil, é cabível o julgamento direto do mérito quando este puder ser resolvido em favor da parte que se beneficiaria da acolhida de questão preliminar ou prejudicial, em observância ao princípio da primazia da resolução de mérito, com vistas a uma prestação jurisdicional justa, integral e efetiva."
“É exigível a obrigação de pagamento submetida à condição suspensiva não cumprida, postulada em ação de execução de contrato de compra e venda de imóvel, quando o comprador é o responsável pelo obstáculo à realização da condição, caracterizando impossibilidade superveniente e atraindo a incidência dos princípios da boa-fé objetiva, do venire contra factum proprium e da vedação ao enriquecimento sem causa, com fulcro nos arts. 113, § 1o, I e III; 248, 421, 422 e 884 do Código Civil.”
________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 113, §1o, I e III; 187; 248; 421; 422; 475; 884. Código de Processo Civil, arts. arts. 4o, 6o e 282, § 2o, do Código de Processo Civil.
Jurisprudência relevante citada: (STJ - AgInt no AREsp: 1981356 MG 2021/0284768-0, Data de Julgamento: 22/08/2022; TJ-SC - Apelação: 5000196-16 .2022.8.24.0018, Relator.: Sandro Jose Neis, Data de Julgamento: 05/03/2024; TJ-DF 0745812-83.2022.8 .07.0001 1836415, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 21/03/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000334-06.2025.8.11.0019
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[JOILSON JUNIOR DE MELO - CPF: 024.185.971-99 (APELANTE), RODRIGO DE FREITAS SARTORI - CPF: 058.915.229-77 (ADVOGADO), NOSLEN BONFIM JUNYOR - CPF: 871.325.321-20 (APELADO), ELCIO LIMA DO PRADO - CPF: 312.067.601-25 (ADVOGADO), CELSO BONFIM SOBRINHO - CPF: 007.476.521-39 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE
:

JOILSON JUNIOR DE MELO

APELADOS
:

NOSLEN BONFIM JUNYOR

CELSO BONFIM SOBRINHO

EMENTA
.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DEFESA E DECISÃO SURPRESA. PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PRELIMINAR NÃO ACOLHIDA. MÉRITO. EXECUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS. ÚLTIMA PARCELA INADIMPLIDA.
EMBARGANTES QUE SUSTENTAM O NÃO CUMPRIMENTO DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA CONCERNENTE À REGULARIZAÇÃO AMBIENTAL MEDIANTE APRESENTAÇÃO DE CAR COM RESERVA LEGAL.
CONDUTA DOS COMPRADORES QUE VIOLOU A BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL. CRIAÇÃO DE IMPEDIMENTO SUPERVENIENTE.
COMPRADORES QUE CEDERAM O IMÓVEL PARA TERCEIRO. NEGATIVA DE OUTORGA DE PROCURAÇÃO
AO VENDEDOR, PARA EFETIVAR O PROCEDIMENTO DO CAR. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por vendedor contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução opostos pelos compradores, reconhecendo a inexigibilidade da última parcela contratual sob a justificativa de descumprimento de condição suspensiva relativa à apresentação do CAR (Cadastro Ambiental Rural) aprovado com reserva legal da Gleba “C”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se, em sede preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, diante do julgamento antecipado do feito, sem oportunizar ao apelante a produção de provas requeridas.

3. No mérito, examina-se se a parcela final é exigível, diante da
tese
de impossibilidade de cumprimento da cláusula contratual que condicionava o
pagamento à apresentação do CAR aprovado,
sob a alegação de
que os próprios embargantes transferiram a propriedade do imóvel a terceiro (Sr. Osmir) sem
, posteriormente,
fornecer os meios para cumprimento da obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
C
erceamento de defesa
e decisão surpresa
.
Afastamento da preliminar de nulidade com base no princípio da primazia do julgamento de mérito (
arts
. 4o, 6o
, 282,
§ 2o, e 488 do Código de Processo Civil
), diante da possibilidade de resolução da controvérsia com os elementos constantes dos autos.

5. Quanto ao mérito, a cláusula suspensiva relativa à apresentação do CAR foi obstada por conduta dos próprios embargantes, que, mesmo cientes da condição contratual, transferiram a Gleba “C” a terceiro sem preservar o direito do vendedor de cumprir a obrigação
, uma vez que não outorgaram a procuração, para o procedimento do CAR
, ao vendedor.

6. A ausência de
outorga de
procuração específica para o protocolo do CAR, requerida
pelo comprador/embargado,
três dias após o vencimento da parcela, inviabilizou o cumprimento da obrigação
ambiental
por fato imputável aos próprios embargantes, não podendo estes invocarem sua inadimplência para suspender o pagamento da parcela final.

7. Aplicação do art. 248 do Código Civil, reconhecendo a impossibilidade superveniente da obrigação, sem culpa do devedor, o que afasta a mora.

8. Vedação ao comportamento contraditório, com base nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do
venire
contra
factum

proprium

(
arts
. 113, 421 e 422 do
Código Civil
)
.

9. Impossibilidade de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil, diante da tentativa d
os compradores de
se eximir
em
da obrigação de pagar com base em
condição suspensiva
cuja execução inviabilizaram.

10. Aplicação do art. 475 do Código Civil, permitindo à parte lesada optar pela exigência do cumprimento da obrigação.

IV. DISPOSITIVO E TESES DE JULGAMENTO

11. Recurso provido.

Tese
s
de julgamento:

"Nos termos dos
arts
.
4o, 6o,
282, § 2o, e 488 do
Código de Processo Civil
,
é cabível o julgamento direto do mérito quando este puder ser resolvido em favor da parte que se beneficiaria da acolhida de questão preliminar ou prejudicial, em observância ao princípio da primazia da resolução de mérito
, com vistas a uma prestação jurisdicional justa, integral e efetiva."

“É exigível a obrigação
de pagamento
submetida
à
condição suspensiva
não cumprida
,
postulada em
ação de
execução de contrato
de compra e venda de imóvel
,
quando
o comprador

é o responsável pelo obstáculo à realização da condição,
caracterizando impossibilidade superveniente e
atraindo a
incidência dos princípios da boa-fé objetiva,
do

venire
contra
factum

proprium
e da vedação ao enriquecimento sem causa
, com fulcro nos
arts
.
113, § 1o
, I e III;
248, 421, 422 e 884 do Código Civil
.”

________

Dispositivos relevantes citados: Código Civil,
arts
. 113, §1o, I e I
II
; 187; 248; 421; 422; 475; 884
.
Código de Processo Civil,
arts
.
arts
. 4o, 6o e
282, § 2o,
do Código de Processo Civil
.

Jurisprudência relevante citada:
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1981356 MG 2021/0284768-0, Data de Julgamento: 22/08/2022
;
TJ-SC - Apelação: 5000196-16 .2022.8.24.0018, Relator.: Sandro Jose Neis, Data de Julgamento: 05/03/2024
;
TJ-DF 0745812-83.2022.8 .07.0001 1836415, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 21/03/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
,

interposto

por
JOILSON JUNIOR DE MELO
, contra
sentença
proferida (ID.
319656853
) pelo Juízo da
Vara
Única da Comarca de Porto dos Gaúchos
/MT

que
,
nos autos
dos Embargos à Execução opostos por

NOSLEN BONFIM JUNYOR e CELSO BONFIM SOBRINHO
,

julgou procedentes os embargos para
reconhecer a inexigibilidade da parcela com vencimento em 01/03/2025, prevista no contrato originário, até que ocorra a apresentação do CAR aprovado com reserva legal, conforme cita-se:

[...]

Trata-se de Embargos à Execução opostos por
Noslen
Bonfim
Junyor
e Celso Bonfim Sobrinho em face de
Joilson
Júnior de Melo, qualificados nos autos.

Os Embargantes alegam que, em 07 de julho de 2021, celebraram com o embargado contrato particular de compra e venda de três imóveis rurais (Glebas A, B e C), pelo valor total de R$ 11.500.000,00, dos quais R$ 8.000.000,00 foram convertidos em 55 mil sacas de soja de 60 kg, a serem pagas em quatro parcelas anuais de 13.750 sacas, com vencimentos em 01/03/2022, 01/03/2023, 01/03/2024 e 01/03/2025.

Aduzem que o adimplemento das parcelas estava condicionado ao cumprimento de obrigações contratuais por parte do embargado, notadamente a outorga das escrituras públicas e a apresentação da regularização ambiental da Gleba C, mediante aprovação do Cadastro Ambiental Rural (CAR) com reserva legal.

A quarta e última parcela, com vencimento em 01/03/2025, não foi paga pelos embargantes, que sustentam o inadimplemento contratual do embargado, em razão da ausência de entrega do CAR aprovado
. Tal inadimplemento, segundo afirmam,
enseja a suspensão do pagamento da referida parcela, conforme previsão contratual, tornando-a, portanto, inexigível até a efetiva apresentação do CAR.

Alegam, ainda, que o embargado não possui título executivo, visto que o documento que instrui a ação executiva não pode ser considerado título executivo extrajudicial, por não atender ao requisito previsto no art. 784, inciso III, do CPC, haja vista conter apenas uma assinatura de testemunha, quando seriam exigidas duas.

Os embargantes também argumentam que a propriedade foi transferida, por meio de dação em pagamento, a terceiro (Osmir dos Santos), com cláusula expressa exigindo a entrega do CAR, razão pela qual a obrigação permanece com o embargado.

Diante disso, requerem o reconhecimento da inexistência de título executivo extrajudicial e da
inexigibilidade da obrigação até o cumprimento da condição contratual pelo embargado
, com a consequente condenação deste ao pagamento dos encargos sucumbenciais. Juntaram documentos.

A decisão de Id. 193787769 concedeu o parcelamento das custas processuais em seis parcelas mensais.

A decisão de Id. 194603540 recebeu a petição inicial com efeito suspensivo e determinou a intimação do embargado.

O embargado apresentou impugnação
no Id. 195400309. Em síntese, não suscitou preliminares e, no mérito, alegou que: o contrato possui validade como título executivo;
a obrigação de entrega do CAR perdeu eficácia, pois os embargantes não são mais proprietários do imóvel; a
cessão a Osmir não foi por ele anuída, não lhe impondo, portanto, qualquer dever; os embargantes já se beneficiaram do contrato, quitando três parcelas e transferindo a propriedade; e a cláusula G.5 do contrato de compra e venda foi indevidamente reproduzida em novo pacto com terceiro, em afronta ao princípio da relatividade dos contratos.
Requereu a improcedência dos embargos e a condenação dos embargantes ao pagamento de multa de 10% sobre o valor da causa, por litigância de má-fé. Anexou documentos.

É o relatório. Decido
.

Inicialmente, cumpre esclarecer que
o feito comporta julgamento antecipado
, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil,
c.c
art. 920, inc. II (primeira parte), do mesmo Diploma,
uma vez que não há necessidade de produção de outras provas além daquelas constantes dos autos
.

[...]

No caso em análise, os argumentos apresentados nos embargos referem-se a fatos relacionados à suposta violação de cláusulas contratuais e à interpretação de sua extensão. Trata-se, portanto, de insurgência restrita a matéria de direito
.

[...]

Os Embargos são
procedentes
.

[...]

No caso, há comprovação suficiente da existência e validade do negócio jurídico firmado entre as partes. Ademais, os embargantes não alegaram qualquer vício de consentimento na formação do contrato, tampouco falsidade. Assim, conforme a jurisprudência, a simples alegação de que o documento foi assinado por apenas uma testemunha não é suficiente para impedir a execução do título, especialmente quando não há dúvidas quanto à manifestação de vontade das partes.

Já em relação à tese deinexigibilidade da prestação, tem razão os embargantes
, vejamos.

Como exposto acima, é incontroverso nos autos que os embargantes e o embargado celebraram contrato de compra e venda de imóvel rural, estipulando, na
cláusula 3.1, item g.5, condição suspensiva para o pagamento da parcela com vencimento previsto em 01/03/2025, qual seja, a apresentação do CAR aprovado com reserva legal pelo órgão competente, por parte do vendedor (embargado).

Também é incontroverso que os embargantes transferiram o imóvel a terceiro por dação em pagamento, mantendo expressamente a cláusula que obrigava o embargado à apresentação do CAR
, conforme estipulado no contrato de compra e venda, e que o embargado não apresentou o referido documento. Como ele (embargado) alegou, a obrigação de entrega do CAR perdeu eficácia, uma vez que os embargantes não são mais proprietários do imóvel, tendo-o cedido a Osmir. Como não anuiu ao negócio celebrado entre Osmir e os embargantes, entende não lhe ser imputável qualquer obrigação decorrente desse ajuste.

Assim, percebe-se que a controvérsia consiste em saber se a dação em pagamento a Osmir afasta a eficácia da cláusula contratual original.

De fato, como alegado pelo embargado, como ele não participou do negócio jurídico envolvendo os embargantes e Osmir, o contrato estabelecido entre eles não pode produzir efeitos contra o embargado. Como sabido, os efeitos de um contrato, em regra, vinculam apenas as
partes que o celebraram.

No entanto, no caso em voga, o embargado em sua impugnação afirmou expressamente que adimpliu uma das condições do contrato originário (outorga de escritura pública) diretamente em nome de Osmir a pedido dos embargantes, ante o negócio existente entre eles.

Assim, a despeito de sua afirmação de que não anuiu expressamente com a dação em pagamento, o fez de forma tácita ao concluir os termos do contrato originário de compra e venda em nome de terceiro ante o novo negócio jurídico havido entre ele e os compradores originários (embargantes), convalidando-o em ato público.

Se não bastasse, não tem razão o embargado quando afirma que a alienação do imóvel pelos embargantes, neste caso específico, o desobriga da obrigação original.

Nos termos do art. 125, do Código Civil, a eficácia de negócio jurídico submetido a condição suspensiva somente se aperfeiçoa com o implemento da condição
. No caso em tela, a obrigação de pagamento da parcela estava condicionada à apresentação do CAR, o que não ocorreu, fato reconhecido, inclusive, pelo embargado.

A alegação de que a alienação do imóvel a terceiro teria tornado ineficaz a cláusula contratual não encontra respaldo jurídico
. A obrigação de apresentar o CAR foi livremente pactuada e a transferência do bem, como dito, não o exime de cumprir com a obrigação assumida, tampouco afasta a eficácia da condição suspensiva.

Isso porque, não existe no contrato originário cláusula resolutiva da obrigação caso ocorresse a alienação do imóvel a terceiro. Ao contrário, consta no contrato originário a cláusula n. 6.2, que estabelece que os termos do referido contrato vinculam não apenas as partes envolvidas, mas também seus herdeiros e sucessores a qualquer título.

Referida cláusula permite a conclusão de que, mesmo tendo sido dado em pagamento o imóvel, o embargado está obrigado ao cumprimento dos termos do referido contrato, até porque o seu adimplemento é condição para o recebimento da última parcela do valor avençado.

Assim sendo, é indubitável que sua obrigação decorre não do novo contrato (dação em pagamento), mas do contrato originário (compra e venda), cuja condição suspensiva permanece válida e eficaz, não tendo desaparecido pelo simples fato de ter havido a venda do bem a terceiro.

Ademais,
admitir a tese do embargado implicaria violação ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
), pois pretende receber valor cuja exigibilidade estava condicionada a
ato de sua própria responsabilidade, que deliberadamente deixou de cumprir
.

[...]

Também não prospera a tese de que não efetivou a entrega do CAR porque não lhe foi entregue a procuração para o mister, pois, como dito, era sua a obrigação de diligenciar o quanto necessário para conseguir a documentação, não havendo que atribuir a outro obrigação contratual que assumiu voluntariamente
, pelo que consta dos autos.

Assim sendo, não se deve prosseguir com a execução, pois nenhuma irregularidade foi constatada na suspensão do pagamento da parcela até que o embargado cumpra sua parte na obrigação assumida, apresentando
o CAR aprovado com reserva legal.

Ante o exposto,
julgo procedentesos Embargos à Execução para reconhecer a inexigibilidade da parcela com vencimento em 01/03/2025, prevista no contrato originário, até que ocorra a apresentação doCAR aprovado com reserva legal, nos termos do contrato,extinguindoo processo com resolução do mérito
,com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC.

Condeno o embargado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa
, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

[...] (ID.
319656853)
[grifo nisso]

Em suas razões recursais (ID.
319656864
),
o
apelante
sus
cita
a
seguinte
preliminar
:

Cerceamento de defesa e decisão surpresa

No mérito, o apelante sustenta as seguintes teses:

Exigibilidade da obrigação executada
e v
i
olação ao art. 787 do Código de Processo Civil

Os apelados, por sua vez, apresentaram contrarrazões (ID.
319656868) nas quais rebatem as alegações do apelante.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, conforme
certidão de ID. 319656865
,
e preparo
efetuado mediante
parcelamento, nos termos da decisão de ID.
321194391 e certidão de ID. 322862876.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE:
JOILSON JUNIOR DE MELO

APELADOS:
NOSLEN BONFIM JUNYOR

CELSO BONFIM SOBRINHO

VOT
O

PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de
Apelação Cível
, interposto

contra
sentença
proferida pelo Juízo da
Vara Única da Comarca de Porto dos Gaúchos/MT que, nos autos dos Embargos à Execução opostos
pelos ora apelados,
julgou procedentes os embargos para reconhecer a inexigibilidade da parcela
com
vencimento em 01/03/2025, prevista no contrato originário, até que ocorra a apresentação do CAR aprovado com reserva legal
, por se tratar de condição suspensiva
prevista expressamente na avença entre as partes.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que
a controvérsia versa sobre a exigibilidade da última parcela de contrato de compra e venda de imóvel rural, que, segundo a cláusula contratual (item g.5), estaria condicionada à apresentação do Cadastro Ambiental Rural (CAR) aprovado com reserva legal pelo vendedor.

Entendeu
que a obrigação de apresentação do CAR foi livremente pactuada como condição suspensiva, nos termos do art. 125 do Código Civil, e que tal condição não foi cumprida pelo embargado,
ora apelante,
razão pela qual a parcela permanece inexigível.

A sentença ainda destacou que, embora os embargantes tenham transferido a propriedade a terceiro, o embargado anuíra tacitamente ao negócio ao
outorgar escritura diretamente ao cessionário, não se eximindo, portanto, do cumprimento da cláusula contratual originária.

Concluiu, por fim, que admitir a exigência da parcela sem o cumprimento da obrigação assumida pelo vendedor violaria os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
).

A seguir, passo ao exame da tese preliminar suscitada pelo apelante.

1. Cerceamento de defesa e decisão surpresa

O apelante sustenta que a sentença foi proferida sem o devido saneamento do feito, impedindo a produção de provas essenciais ao deslinde da controvérsia, o que teria configurado cerceamento de defesa e decisão surpresa, em afronta aos princípios constitucionais e processuais.

Assevera que requereu a produção de provas, inclusive documentais e testemunhais, para comprovar que não deu causa à inadimplência contratual e que os embargantes, ora apelados, se recusaram a outorgar procuração, elemento indispensável para que ele regularizasse o imóvel junto ao órgão ambiental (CAR).

Sustenta que o juízo, ao julgar antecipadamente os embargos à execução, sem permitir a produção dessas provas, impossibilitou a ampla defesa e o contraditório, violando o devido processo legal.

A
ssevera
que a recusa dos apelados em colaborar com a outorga de procuração específica para a protocolização do CAR é fato impeditivo do direito dos embargantes, cuja comprovação requer instrução probatória adequada.

Assim, ressalta que o magistrado não proferiu decisão de saneamento nem intimou as partes para manifestação sobre a necessidade de provas, o que acarretou surpresa com a extinção da execução fundada em questão fática controversa — se a obrigação era ou não exigível – logo após a impugnação aos embargos.

Por conseguinte, o apelante requer, com fundamento na referida preliminar, o reconhecimento da nulidade da sentença, para que o feito retorne à origem com
reabertura da fase instrutória, viabilizando a produção de prova testemunhal e documental.

Os apelados, por sua vez,
sustentam que não houve cerceamento,
pois
a matéria é exclusivamente de direito e depende da análise do contrato, não sendo necessária produção de provas.

Ademais, alegam que o apelante teve mais de 2 anos desde a assinatura do contrato (07/07/2021) para cumprir a obrigação (protocolo do CAR), mas só requereu a referida procuração após o vencimento da parcela e, em sequência, ajuizou a execução dias depois, sem aguardar retorno.

Pois bem
.
Ressai dos autos da execução (autos no 1000227-59.2025.8.11.0019) que o título executivo extrajudicial se trata do “Instrumento Particular de Contrato, Irrevogável e Irretratável, de Venda e Compra de Imóveis Rurais” (ID. 188914502, autos no 1000227-59.2025.8.11.0019), firmado pelas partes em 07/07/2021, pelo qual o apelante/embargado alienou 03 (três) imóveis rurais denominados de
Gleba A, Gleba B e Gleba C, com áreas de 108,2946, 164,8705 e 144,1485 hectares
, respectivamente, remanescentes da área maior de 417,3136 ha, da Gleba Arinos, situados no Município e Comarca de Porto dos Gaúchos-MT, matricula anterior n.o 13.416, do 1o Oficio de Registro de Imóveis de Porto dos Gaúchos-MT.

Ocorre que
Verifica-se que o preço avençado entre as partes foi de R$ 11.500.000,00 (onze milhões e quinhentos mil reais), sendo que desse total R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais) foram convertidos em 55.000 (cinquenta e cinco mil) sacas de soja de 60 kg, tipo exportação, média do mercado praticado na cidade de Porto dos
Gauchos
-MT, a ser entregue em
04(quatro) parcelas anuais e sucessivas de 13.750 (treze mil, setecentos e cinquenta) sacas de soja de 60 kg
, vencendo a primeira em 01/03/2022, a segunda em 01/03/2023, a terceira em 01/03/2024 e a
quarta e última em 01/03/2025
.

Desse modo, o exequente/apelante postulou, em sua execução, pela condenação dos executados ao apagamento da última parcela contratual, nestes termos:

[...]

c) A condenação dos réus ao pagamento da última parcela do contrato de compra e venda,
13.750 SACAS DE SOJA
,
convertidas em valor
,
acrescida de juros, correção monetária e demais encargos legais, conforme contrato que totalizam 16.637,5+1% =16.803,8 sacos x R$ 105,00 = R$ 1.764.399,00 (
hum
milhão setecentos e sessenta e quatro mil e trezentos e noventa e nove reais)
;

[...] (ID. 188913035, p. 27, autos no 1000227-59.2025.8.11.0019)

Os embargantes, ora apelados, por sua vez, relataram na exordial dos embargos à execução que
o pagamento da última parcela do contrato, com vencimento em 01/03/202
5
, de 13.750 sacas de soja

de 60 kg
,
estava condicionad
o

à
outorga da Escritura Pública de Compra e Venda
,
a
qual deveria estar apta para registro no 1o Ofício de Registro de Porto dos
Gauchos
-MT
,
além da
apresentação,
pelo embargado/apelante,
do CAR aprovado, com reserva legal
, para o imóvel com área
de 143,62 hectares

(GLEBA “C”
)

ao apelado/embargante
Noslen
Bonfim
Junyor
, sob pena de suspensão do pagamento da parcela e das subsequentes, conforme se infere do
s

subite
ns
g.4
e g.5
, da cláusula terceira
, do contrato de compra e venda
em exame, nestes termos
:

[...]

g.4) para recebimento da parcela de 13.750 (treze mil, setecentos e cinquenta) sacas de soja de 60 Kg, com vencimento em 01/03/2024,
o vendedor já deverá ter outorgado ao comprador
Noslen
Bonfim
Junyor
a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel com área de 143,62 ha
e deverá estar apta para registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Porto dos Gaúchos-MT,
sob pena de suspensão do pagamento
desta parcela e da subsequente até que ocorra referida outorga e registro;

g.5) para recebimento da parcela de 13.750 (treze mil, setecentos e cinquenta) sacas de soja de 60 Kg. com vencimento em 01/03/2025,
o vendedor apresentará ao comprador
Noslen
Bonfim
Junyor
a legalização ambiental (CAR APROVADO), com a RESERVA LEGAL exigida no imóvel com área de 143,62 há
,
sob pena de suspensão do pagamento
desta parcela até que ocorra referida entrega do licenciamento ambiental deferido pela SEMA/MT;

[...] (Subitem g.4, da Cláusula Terceira do Contrato, ID. 319656376) [grifo nosso]

Verifica-se, porém,
nos autos da execução (1000227-59.2025.8.11.0019,
ID. 188916002), que um terceiro, denominado Sr. Osmir dos Santos, cedente, celebrou com os embargantes/apelados, cessionários, contrato pelo qual o Sr. Osmir cedeu e transferiu, aos ora recorridos, em caráter irrevogável e irretratável, imóvel rural denominado Fazenda Santo Antônio II, com área de 6.100,0355 ha, do Município de Comarca de Juara-MT, objeto da matrícula n
.
o 10.409 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Juara-MT,
em troca da dação em pagamento, no valor de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), dos 03 imóveis objeto do contrato entre os embargantes e o embargado (
Glebas A, B e C
)
, além de outras prestações em moeda corrente.

Constata-se que o apelante não participou, como parte, no referido contrato de cessão.

Outrossim,
quanto à Gleba C
, verifica-se que os embargantes/apelados estabeleceram, no contrato firmado com o Sr. Osmir, que a
matrícula 15.227
/CRI de Porto dos Gaúchos, no valor de R$ 1.627.763,00, seria outorgada ao cedente (Osmir) em 01/03/2024,
cuja outorga deverá ser feita pelo proprietário anterior, qual seja, Sr.
Joilson
Junior de Melo (apelante)
, diretamente em nome do cedente, ficando certo que “[...]
todas as despesas com outorgas das escrituras, impostos de transmissão, registros e outras necessárias para as transferências das propriedades, serão pagas pelo CEDENTE
. [...]” (1000227-59.2025.8.11.0019, ID. 188916002).

Conforme comprovado pelo apelante, Sr.
Joilson
,
a referida outorga, ao Sr. Osmir, foi concretizada pelo ora recorrente
(ID. 188916006, autos da execução no 1000227-59.2025.8.11.0019).

Porém, a justificar o não pagamento da última parcela
e a consequente inexigibilidade do título executivo,
os executados alegaram que a Gleba C estava pendente de apresentação do Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais (CAR)
, condição prevista no contrato entre as partes.

Todavia, o exequente/apelante sustenta que a pendência do CAR
, concernente ao imóvel rural já repassado a terceiro (Sr. Osmir) pelos próprios executados,
decorre da recusa dos executados em fornecer a procuração para que o apelante possa dar prosseguimento ao protocolo
, perante os órgãos ambientais competentes
.

Por outro lado, verifica-se que
os próprios embargantes/apelados afirmam que, em 06/03/2025, ou seja, três dias após o vencimento da última parcela de pagamento com condição suspensiva
, o embargado/apelante procedeu com o devido pedido de procuração, necessário para a formalização do CAR, em razão da transferência de propriedade já ter sido formalizada ao Sr. Osmir, pelos próprios embargantes.

Assim, e
m que pese
m
as alegações do apelante, verifica-se que a matéria, pelo
princípio da primazia do julgamento de mérito
, com fulcro
nos
arts
. 4o, 6o
,

282, § 2o
,
e 488
do C
ódigo de Processo Civil
,
já pode ser
examinada no mérito deste
V
oto,

em razão da conduta de ambas as partes, perante as dificuldades para a regularização ambiental mediante o CAR,
sustentadas pelo apelante e já respondidas pelos apelados.

A corroborar o entendimento, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA.
INSURGÊNCIA DA CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO PÚBLICO. 1)
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. TESE NÃO APRECIADA, DIANTE DA RESOLUÇÃO DO MÉRITO
EM FAVOR DA CONCESSIONÁRIA. EXEGESE DO
ART.
488 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. [...]
o exame das preliminares pelo julgador, em sentido amplo, a incluir as prejudiciais de mérito, é dispensável quando se puder decidir o mérito em favor da parte a quem aproveitaria o acolhimento daquelas, à luz dos
arts
. 282, § 2o, e 488 do Código de Processo Civil de 2015, em homenagem ao princípio da primazia do julgamento do mérito, de forma integral, justa e efetiva
. (TJSC, AC n. 0302245-18 .2017.8.24.0018, de Chapecó,
Rel
.
Des. Henry
Petry
Junior, j. 28-11-2017). 2) AVENTADA IMPOSSIBILIDADE DE FORNECIMENTO DO SERVIÇO PÚBLICO, EM RAZÃO DE O IMÓVEL ESTAR LOCALIZADO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO
PERMANENTE .
IMÓVEL IRREGULAR E SITUADO EM ÁREA RURAL. INAPLICABILIDADE DA LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL N. 659/2019. RECUSA LEGÍTIMA DA CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO
PÚBLICO .
SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

(TJ-SC - Apelação: 5000196-16 .2022.8.24.0018, Relator.: Sandro Jose Neis, Data de Julgamento: 05/03/2024, Terceira Câmara de Direito Público)
[grifo nosso]

Assim,
deixo de acolher a preliminar
de nulidade por cerceamento de
defesa neste momento, remetendo a análise da
controvérsia
ao exame de mérito
deste
recurso.

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

1. Exigibilidade da obrigação executada e violação ao art. 787 do Código de Processo Civil.

O apelante sustenta que a parcela com vencimento em 01/03/2025 é exigível, pois a obrigação de apresentar o CAR tornou-se impossível de ser cumprida por
fato superveniente imputável aos embargantes
(apelados).

Aduz que os próprios embargantes alienaram o imóvel rural (Gleba C) a terceiro (Sr. Osmir), antes do vencimento da última parcela.

Ressalta que a obrigação de apresentar o CAR
exige legitimidade jurídica e posse do imóvel, a qual foi retirada do apelante
.

Assevera que
os embargantes/apelados
se recusaram a fornecer procuração específica
que permitisse ao apelante formalizar o CAR junto à SEMA/MT.

Assim, argumenta que
a exigência contratual (cláusula g.5) tornou-se inviável por culpa exclusiva dos embargantes
, que retiraram do apelante os meios para dar cumprimento à obrigação.

Desse modo, o apelante assevera que não teve culpa na impossibilidade de cumprimento, e que a situação configura hipótese de impossibilidade superveniente da obrigação, nos termos do
art. 248 do Código Civil
.

Assim, argumenta que não se pode alegar inadimplemento quando a parte não tem mais condições jurídicas de cumprir a obrigação, por ato da outra parte.

Ressalta que a suspensão do pagamento da parcela prevista na cláusula g.5 somente pode ser invocada por quem age de boa-fé e não dá causa ao descumprimento.

No caso, aduz que a conduta dos embargantes viola o princípio do
venire
contra
factum

proprium
, pois, não podem exigir cumprimento da condição quando criaram o impedimento.

Subsidiariamente, o apelante requer que, mesmo se reconhecida a existência da obrigação de apresentar o CAR, o pagamento da parcela seja judicialmente depositado e o levantamento fique condicionado ao cumprimento da obrigação.

Isso porque, segundo o apelante, trata-se de obrigação recíproca: pagamento
versus
entrega do CAR.

Nesse sentido, sustenta que o Código de Processo Civil (art. 787,
parágrafo
único) permite ao devedor depositar judicialmente o valor da obrigação, condicionando o levantamento ao adimplemento da contraprestação.

Ressalta que essa medida subsidiária tem por objetivo e
vitar a extinção da execução e preservar a eficácia do contrato, mesmo diante de eventual controvérsia sobre o cumprimento da cláusula suspensiva.

Os apelados, por sua vez,
sustentam que
a alienação a terceiro não extingue a obrigação assumida no contrato original, conforme cláusula 6.2, que vincula herdeiros e sucessores a qualquer título.

Ressaltam que o apelante anuiu tacitamente à cessão (escritura pública em nome de Osmir) e que o recorrente, vendedor, teve cerca de 3 anos para cumprir a obrigação enquanto era ainda proprietário, o que reforça o comportamento contraditório.

Outrossim,
argumentam que o pedido de procuração para solicitar o CAR foi feito apenas após o vencimento da parcela
e dias antes do ajuizamento da execução, o que demonstraria a má-fé do apelante.

Quanto à tese de aplicação do art. 787 do CPC, alegam que não se
sustenta.

Isso porque,
ressalta que a norma aplicável é o caput do art. 787 do CPC: se o credor depende da contraprestação do devedor, deve antes comprová-la para poder executar.

Assim, aduzem que, como o apelante não cumpriu a contraprestação (apresentar o CAR), não há título exigível e não cabe exigir que os embargantes depositem a parcela judicialmente, pois isso inverteria a lógica contratual.

Pois bem
. Conforme acima asseverado na conclusão do Voto Preliminar, verifica-se que os apelados
não negam que o apelante solicitou procuração

para o andamento processual do CAR.

Inicialmente, destaca-se que, c
onsiderando que o vencimento da parcela ocorreu em
01/03/2025
, não se pode alegar que o apelante teria deixado de adotar providências quanto à regularização do CAR
por mais de quatro anos
, uma vez que
eventual mora somente poderia ser caracterizada a partir dessa data
.

Para comprovar suas alegações, o exequente, ora recorrente, nos autos da execução, juntou
prints
de conversa, pelo aplicativo de mensagens instantâneas “WhatsApp”, na qual solicitou a referida procuração aos executados (ID. 188913035, p. 08-09, autos no 1000227-59.2025.8.11.0019).

Sobre a
solicitação do vendedor/apelante
,
o
s próprios embargantes/apelados reconhecem que, em 06/03/2025 — ou seja, apenas três dias após o vencimento —, o apelante formulou
o
pedido de outorga de procuração, medida necessária à protocolização do CAR
, especialmente diante do fato de que a titularidade do imóvel já havia sido transferida ao Sr. Osmir
por iniciativa dos próprios embargantes
.

Todavia,
nem os apelados ou
o Sr. Osmir, até então,
providenciaram
a referida procuração aos embargantes/apelados
.

Ressalta-se que foram os próprios embargantes que, mesmo sabendo da “cláusula g.5”, supracitada, quanto à formalização do CAR, resolveram ceder, por
contrato oneroso, a Gleba C a terceiro (Sr. Osmir), o que resultaria, automaticamente, na necessidade de que esse terceiro, novo proprietário, também cedesse à procuração, ao vendedor, para o cumprimento da supracitada “cláusula g.5”
.

Desse modo,
não se pode admitir que os embargantes se beneficiem de situação que eles próprios criaram
, ao cederem, voluntariamente, os imóveis a terceiro (Sr. Osmir), mesmo cientes da existência da cláusula contratual
g.5
, que previa, de forma clara e objetiva, a obrigatoriedade de apresentação do
CAR aprovado
como condição para pagamento da última parcela.

Ainda que se alegue que o embargado/apelante deixou de protocolar o CAR no tempo desejável, o fato é que,
três dias após o vencimento da parcela
, o apelante requereu formalmente a
procuração necessária para dar início ao protocolo ambiental
, sendo que
essa providência restou inviabilizada exatamente pela ausência de cooperação dos próprios embargantes e do novo titular do imóvel
.

Assim, não se verifica culpa do apelante, mas sim
uma impossibilidade superveniente de cumprimento da obrigação por fato alheio à sua vontade
, nos termos do
art. 248 do Código Civil
, afastando-se qualquer caracterização de mora.

Ademais, o contrato em questão está submetido às disposições gerais da boa-fé contratual e da função social, expressamente previstas no Código Civil, quais sejam:

Art. 113, §1o, incisos I
e III
, que impõem a
interpretação do negócio jurídico conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração
;

Art. 187
, que define o
abuso de direito
como o exercício de prerrogativa contratual
em descompasso com os fins econômicos e sociais do contrato
ou com os princípios da boa-fé e equidade;

Art. 421
, que estabelece que
a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato
;

Art. 422
, que impõe a observância da
boa-fé objetiva e da lealdade
na
formação e na execução dos contratos
.

No caso concreto, a cláusula g.5 foi usada
não como instrumento de equilíbrio contratual
, mas sim como
pretexto, pelos embargantes/apelados, para inadimplir o pagamento da última parcela
,
após os próprios embargantes terem cedido o imóvel a terceiro
, criando uma barreira para o cumprimento da obrigação ambiental exigida contratualmente.

Essa conduta evidencia violação ao dever anexo de cooperação contratual, derivado da
boa-fé objetiva

(
arts
. 113 e 422 do CC
), o qual impõe a cada parte o dever de não criar embaraços ao adimplemento da obrigação da outra.

Permitir que os embargantes deixem de pagar a última parcela,
valendo-se de um impedimento criado por eles próprios
, representa
afronta ao princípio segundo o qual “
nemo

auditur

propriam

turpitudinem

allegans
” — ninguém pode se beneficiar da própria torpeza
. Trata-se de cláusula implícita em qualquer relação obrigacional,
que veda comportamento desleal ou contraditório
em prejuízo da parte que atuou diligente e de boa-fé.

Acrescente-se ainda a aplicação do
princípio do “
venire
contra
factum

proprium
”
, derivado da boa-fé objetiva, que
veda condutas contraditórias e a frustração das legítimas expectativas geradas no plano contratual
. No caso, ao mesmo tempo em que os embargantes transferiram o imóvel a terceiro (Osmir), sem garantir os meios para viabilizar o cumprimento da cláusula ambiental, passaram a se recusar a pagar a parcela final com base na
inexecução da mesma cláusula que eles próprios inviabilizaram
, o que também resulta em enriquecimento
sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil.

Por fim,
nem há que se falar que os embargantes não têm responsabilidade pela ausência da outorga da procuração ao apelante, sob o argumento de que tal medida caberia atualmente ao Sr. Osmir
, pois essa alegação, além de contraditória, revela total desconexão lógica e jurídica com a dinâmica da obrigação assumida no contrato.

Ora, se o próprio Sr. Osmir, atual titular do imóvel, está a dificultar a emissão da procuração necessária à formalização do CAR — documento este que, registre-se, é exigência legal indispensável à regularização ambiental da propriedade
—, não há como os embargantes se escudarem na ausência dessa providência para se eximirem do pagamento da última parcela.

Isso porque, ao transferirem voluntariamente a gleba C antes do vencimento da obrigação,
os embargantes perderam o controle sobre a própria condição suspensiva, tornando-a dependente da atuação de terceiro estranho à relação contratual originária
.

Desse modo, não podem agora invocar o inadimplemento de uma cláusula cuja execução foi inviabilizada por ato próprio, tampouco condicionar o pagamento a um fato que já não lhes compete assegurar.

Trata-se de evidente contradição comportamental, vedada pelo
já referido
princípio do
venire
contra
factum

proprium
, além de configurar tentativa de
enriquecimento sem causa
à custa de obrigação contratual inadimplida.

Assim, com razão também o apelante quanto à exigibilidade do título executivo, pois, nos termos do
art. 475 do Código Civil
, a parte lesada pelo inadimplemento contratual pode preferir exigir o seu cumprimento, no lugar da resolução do contrato, conforme cita-se:

Art. 475.
A parte lesada pelo inadimplemento pode
pedir a resolução do contrato, se não
preferir exigir-lhe o cumprimento
, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No caso, o inadimplemento decorreu de impedimento criado pelos embargantes, razão pela qual não podem invocar a cláusula suspensiva como escudo jurídico para deixar de adimplir a parcela final.

A corroborar o
s
entendimento
s acima
, cita-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SIMULAÇÃO. NULIDADE.
DOLO .
MÁ-FÉ. RECONHECIMENTO NA ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE.
PRIVILEGIAR .
COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. REVISÃO.
INCIDÊNCIA .
SÚMULA No 7/STJ. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA .
SÚMULA No 282/STF. 1. Recurso
especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ).
2 .
Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 3. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento.
4 .Tendo
o tribunal de origem afastado a possibilidade de declarar a nulidade do negócio jurídico em virtude do dolo praticado pelo recorrente, não há como acolher a pretensão recursal sem o revolvimento das circunstâncias fáticas dos autos, procedimento vedado devido ao óbice da Súmula no 7/STJ. 5.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme quanto à aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha a adotar comportamento posterior e contraditório
.
6 .
Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1981356 MG 2021/0284768-0, Data de Julgamento: 22/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
26/08/2022) [grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE
TRANSFERÊNCIA .
LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE EM FORMALIZAR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE
IMÓVEIS .
SUBSTABELECIMENTOS POSTERIORES. IRRELEVÂNCIA. DANO MORAL CONFIGURADO.
1 .
Segundo a teoria da asserção, apenas carece a legitimidade para a causa quando possível concluir, desde o início, a partir da petição inicial, que o processo não pode desenvolver-se com relação àquele que figura como autor ou como réu. 2. É juridicamente possível o pedido de regularização da cadeia dominial de imóvel no registro no Cartório de Imóveis.
3 .
Concluída a compra e venda é obrigação dos compradores providenciar o registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis. Trata-se de obrigação que decorre da lei, na ausência de pactuação diversa (art. 490, Código Civil). 3 .1.
A ocorrência de substabelecimentos não afasta a responsabilidade do adquirente originário em proceder à transferência do imóvel, tampouco em necessidade de demanda do último substabelecido do instrumento de mandato, visto que o contrato atinente à compra e venda do imóvel não se relaciona com os substabelecimentos, negociações feitas entre o adquirente e terceiros inoponíveis ao apelado
.
3.2 .
A inobservância da prescrição legal pelo adquirente, ao não registrar a transferência do imóvel para seu nome, impõe o ônus de responder pelas irregularidades futuras. 4. A cobrança judicial por dívida ocorrida por conduta negligente do adquirente acarreta dano de ordem extrapatrimonial passível de compensação.
5 .
Apelação conhecida e não provida.

(TJ-DF 0745812-83.2022.8 .07.0001 1836415, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 21/03/2024, 5a Turma Cível, Data de Publicação: 02/05/2024)
[grifo nosso]

Portanto, diante da análise sistemática do contrato, dos fatos incontroversos e da moldura legal aplicável, impõe-se
a reforma da sentença para o
reconhecimento da
exigibilidade da última parcela contratual
, com o consequente
prosseguimento da execução
, nos termos pleiteados pelo apelante, e improcedência dos embargos à execução.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença,
c
om o fim de julgar improcedentes os embargos à execução opostos pelos apelados, reconhecendo-se a exigibilidade da parcela contratual com vencimento em 01/03/2025, autorizando-se o regular prosseguimento da execução promovida pelo apelante.

Em razão do resultado do
julgamento, inverto a condenação em verbas sucumbenciais, com fulcro no art.
85,
caput
e § 2o, do Código
de Processo Civil, para condenar os apelados ao pagamento
das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa
.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2025