Tribunal: TJMT
Processo: 1029266-45.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-11
Data de publicação: 2025-03-17

Ementa:
Direito Civil. Recurso de Apelação Cível. Execução de Taxas Condominiais. Exceção de Pré-Executividade Acolhida. Ausência de Documentação Comprobatória. Extinção do Feito. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto em virtude de sentença que acolheu Exceção de Pré-Executividade e extinguiu a Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial, destinada à cobrança de taxas condominiais devidas pelos Apelados. O Apelante argumenta que os documentos apresentados na inicial — Convenção de Condomínio, Regimento Interno, Ata de Assembleia Geral, Matrícula do Imóvel e Planilha de Débitos — são suficientes para conferir certeza, liquidez e exigibilidade ao título executivo.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: i) verificar se os documentos apresentados pelo Apelante atendem aos requisitos legais para caracterizar título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível; ii) determinar se a falta de juntada de Atas de Assembleia contendo os valores cobrados impede a continuidade da Ação de Execução.
III. Razões de decidir
3. O artigo 784, inciso X, do CPC, estabelece que as contribuições condominiais podem ser objeto de Execução, desde que previstas na Convenção ou aprovadas em Assembleia Geral, e documentalmente comprovadas.
4. A doutrina majoritária ressalta que a falta de documentos específicos que comprovem os valores exatos das cotas condominiais inviabiliza a Execução, por faltar liquidez e exigibilidade ao título executivo.
5. No caso concreto, os documentos apresentados pelo Apelante — Convenção de Condomínio, Regimento Interno, Ata de Assembleia Geral, Matrícula do Imóvel e Planilha de Débitos — não demonstram de forma clara e suficiente os valores exatos aprovados para cobrança, pois limitam a prever reajustes e deveres gerais.
6. Precedentes jurisprudenciais destacam que boletos bancários ou planilhas isoladas não conferem ao título os atributos necessários para embasar execução de taxas condominiais.
7. Em vista da falta de provas documentais suficientes, a sentença que acolheu a Exceção de Pré-Executividade e extinguiu a Ação de Execução deve ser mantida.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A falta de Atas de Assembleia Geral que especifiquem os valores das taxas condominiais cobradas inviabiliza a Execução do Título Executivo Extrajudicial por falta de liquidez, certeza e exigibilidade. 2. A Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, desacompanhados de comprovação detalhada e documental dos valores devidos, não são suficientes para embasar a Execução de taxas condominiais.”
______________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 784, X; art. 487, II.
Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação n. 21924748720248130000; TJGO, Apelação Cível 5053127-69.2018.8.09.0174.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029266-45.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[EDIFICIO RESIDENCIAL KAYABI - CNPJ: 24.950.354/0001-65 (APELANTE), ALYNE D REVELLIN RODRIGUES - CPF: 005.734.361-69 (ADVOGADO), ANTONIO CEZAR DA SILVA COSTA - CPF: 667.796.261-04 (ADVOGADO), JULIO CESAR FERRAZ MUZZI - CPF: 081.047.431-04 (APELADO), EMERSON DE ALMEIDA DE SOUZA - CPF: 522.474.301-04 (ADVOGADO), MARIA CONCEICAO CAMPOS MUZZI - CPF: 078.238.431-53 (APELADO), CAROLINE MARIA CAMPOS MUZZI - CPF: 700.966.001-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO APARECIDO GUEDES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Recurso de Apelação Cível. Execução de Taxas Condominiais. Exceção de Pré-Executividade Acolhida. Ausência de Documentação Comprobatória. Extinção do Feito.
Recurso Desprovido.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto em virtude de sentença que acolheu Exceção de Pré-Executividade e extinguiu a Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial, destinada à cobrança de taxas condominiais devidas pelos Apelados. O Apelante argumenta que os documentos apresentados na inicial — Convenção de Condomínio, Regimento Interno, Ata de Assembleia Geral, Matrícula do Imóvel e Planilha de Débitos — são suficientes para conferir certeza, liquidez e exigibilidade ao título executivo.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: i) verificar se os documentos apresentados pelo Apelante atendem aos requisitos legais para caracterizar título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível; ii) determinar se a falta de juntada de Atas de Assembleia contendo os valores cobrados impede a continuidade da Ação de Execução.

III. Razões de decidir

3. O artigo 784, inciso X, do CPC, estabelece que as contribuições condominiais podem ser objeto de Execução, desde que previstas na Convenção ou aprovadas em Assembleia Geral, e documentalmente comprovadas.

4. A doutrina majoritária ressalta que a falta de documentos específicos que comprovem os valores exatos das cotas condominiais inviabiliza a Execução, por faltar liquidez e exigibilidade ao título executivo.

5. No caso concreto, os documentos apresentados pelo Apelante — Convenção de Condomínio, Regimento Interno, Ata de Assembleia Geral, Matrícula do Imóvel e Planilha de Débitos — não demonstram de forma clara e suficiente os valores exatos aprovados para cobrança, pois limitam a prever reajustes e deveres gerais.

6. Precedentes jurisprudenciais destacam que boletos bancários ou planilhas isoladas não conferem ao título os atributos necessários para embasar execução de taxas condominiais.

7. Em vista da falta de provas documentais suficientes, a sentença que acolheu a Exceção de Pré-Executividade e extinguiu a Ação de Execução deve ser mantida.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A falta de Atas de Assembleia Geral que especifiquem os valores das taxas condominiais cobradas inviabiliza a Execução do Título Executivo Extrajudicial por falta de liquidez, certeza e exigibilidade. 2. A Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, desacompanhados de comprovação detalhada e documental dos valores devidos, não são suficientes para embasar a Execução de taxas condominiais.”

______________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 784, X; art. 487, II.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Apelação n. 21924748720248130000; TJGO, Apelação Cível 5053127-69.2018.8.09.0174.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1029266-45.2019.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Edifício Residencial Kayabi
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 7.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que acolheu a Exceção de Pré-Executividade e julgou extinta a Execução de Título Executivo Extrajudicial ajuizada em face de
Júlio Cesar Ferraz Muzzi
e
Maria Conceiçao Campos Muzzi.

Em suas razões, o Apelante pugna pela reforma integral da sentença, sob o argumento de que a inicial foi devidamente instruída com os documentos necessários, incluindo a convenção de condomínio, ata de Assembleia Geral, Regimento Interno, matrícula do imóvel e planilha de débitos.

Argumenta que a taxa condominial está prevista no Regimento Interno, que também fixa vencimentos, juros e multas e, assim, é desnecessária a apresentação de atas específicas para comprovar o débito.

Defende que os documentos apresentados são idôneos para conferir certeza, liquidez e exigibilidade ao título executivo, conforme os requisitos do artigo 784, inciso X, do CPC.

Alega, ainda, que os Apelados agiram de má-fé ao questionar a Execução apenas após o deferimento da penhora do imóvel.

Requer o provimento do Recurso, com a ordem de retorno à origem para o regular prosseguimento do feito.

Contrarrazões no ID. 248531233.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Ressai do caderno processual que o Apelante Edifício Residencial Kayabi ingressou com Ação de Execução de Título Extrajudicial com o intuito de receber o valor de taxas condominiais devidas pelos Apelados, referentes aos períodos de julho a dezembro de 2016, janeiro a dezembro de 2017 e de 2018, e janeiro a maio de 2019, no valor total de R$ 122.528,07 (cento e vinte e dois mil quinhentos e vinte e oito reais e sete centavos).

Por sua vez, os Apelados apresentaram Exceção de Pré-Executividade, em que alegaram a falta de certeza, liquidez e exigibilidade do título, devido à inexistência de atas de assembleias gerais que aprovassem os valores cobrados.

O juiz de primeira instância acolheu a Objeção, reconheceu a nulidade do título e, consequentemente, extinguiu a Execução com fundamento no artigo 487, inciso II, do CPC.

Inconformado, o Exequente, ora Apelante, pugna pela reforma integral da sentença, sob o argumento de que a inicial foi devidamente instruída com os documentos necessários, incluindo a convenção de condomínio, ata de assembleia geral, regimento interno, matrícula do imóvel e planilha de débitos.

Argumenta que a taxa condominial está prevista no Regimento Interno, que também fixa vencimentos, juros e multas. Assim, segundo entende, é desnecessária a apresentação de atas específicas para comprovar o débito.

Defende que os documentos apresentados são idôneos para conferir certeza, liquidez e exigibilidade ao título executivo, conforme os requisitos do artigo 784, inciso X, do CPC.

Pois bem. De acordo com o referido artigo (784, X, CPC), são títulos executivos extrajudiciais os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Segundo a doutrina de Daniel Amorim Assumpção Neves:

A previsão do art. 784, X, do Novo CPC vem no sentido do art. 12, § 2o, da Lei 4.591/1964, que prevê que cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas. Em novidade evidentemente voltada à proteção dos condôminos adimplentes, que tem que se cotizar para cobrir o inadimplemento do condômino devedor, garantindo assim o pagamento dos funcionários do condomínio e de despesas como de água e luz, dentre outras, o inciso X do art. 784 cria título executivo que não dependerá da participação do devedor em sua elaboração e muito menos de sua assinatura. No caso ora analisado,
bastará ao condomínio edilício ingressar com processo de execução contra o condomínio devedor instruindo sua petição inicial com cópia da convenção condominial e da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais, ordinárias ou extraordinárias
". (Novo Código de Processo Civil, Daniel Amorim Assumpção Neves, p.1236). (sem destaque no original)

Da lição doutrinária conclui-se que compete ao Exequente instruir a Execução com cópia da convenção de condomínio ou da ata da assembleia que fixa os valores das taxas condominiais em cobrança, sem os quais a Execução não estará instruída com título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível.

Na hipótese, verifica-se que o condomínio Exequente/Apelante instruiu a inicial com cópia das Atas das Assembleias realizadas em 2018 (ID. 248530729), Convenção do Condomínio (ID. 248530732), Regimento Interno do Condomínio (ID. 248530735), e certidão de matricula do imóvel em nome dos Executados/Apelados (ID. 248530740), por meio das quais não se extrai qualquer informação a respeito dos valores a serem cobrados a título de taxa condominial, a não ser o percentual de reajuste das despesas condominiais.

Assim, não há, efetivamente, nada que permita entrever o valor real da taxa condominial objeto do litígio.

Ademais, na Convenção de Condomínio não existe qualquer informação a respeito de qual seria o valor do condomínio a ser pago pelos Apelados, pois ali somente há previsão de que "
são deveres dos condôminos contribuir para as despesas comuns do edifício na proporção das respectivas frações
".

Os valores executados pelo Apelante, consoante planilha anexada no ID. 248530741, começam em R$ 2.025,31 (dois mil, vinte e cinco reais e trinta e um centavos) referente ao dia 10/07/2016 e vão até R$ 2.030,01 (dois mil, e trinta reais e um centavos) em 10/05/2019, totalizando R$ 122.528,07 (cento e vinte e dois mil quinhentos e vinte e oito reais e sete centavos) já com o acréscimo de juros moratórios. Todavia, não há qualquer prova de que este montantes é, de fato, devido pelos Apelados.

Conforme afirmado acima, os valores executados não são comprovados pela Ata da Assembleia e tampouco pela Convenção de Condomínio e, portanto, não é possível precisar quais seriam os valores devidos para o período cobrado.

Desse modo, é de rigor reconhecer a inexigibilidade dos débitos discriminados na planilha que instruiu a exordial.

Sobre o tema, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. ATA DAS ASSEMBLEIAS. AUSÊNCIA. LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE AUSENTES. EXECUÇÃO EXTINTA. - O Código de Processo Civil, em seu artigo 784, inciso X, prevê a possibilidade de manejo da execução de título executivo extrajudicial, para a cobrança de cotas condominiais, desde que documentalmente comprovadas - Não sendo juntadas aos autos as atas das assembleias em que estabelecido o valor das cotas condominiais e constatando-se que a convenção apresentada não traz qualquer valor, não há falar em título dotado de exigibilidade, liquidez e certeza, sendo imperiosa a extinção da ação executiva. (TJMG – Apelação n. 21924748720248130000 1.0000.24.219246-6/001, Relator: Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 27/06/2024, 13a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/07/2024).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. EXCEÇÃO DE PRÉ EXECUTIVIDADE. TAXA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DOS VALORES EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E EM ATA DE ASSEMBLEIA. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. 1. De acordo com o art. 784, X, do CPC, são títulos executivos extrajudiciais os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 2. No caso concreto, a parte recorrente não apresentou a convenção de condomínio e nem a ata da assembleia geral em que houve a previsão do valor referente às despesas condominiais, ordinárias ou extraordinárias, rateadas no período reclamado, a fim de conferir liquidez, certeza e exigibilidade ao crédito perseguido, uma vez que simples boletos bancários, isoladamente, não são hábeis a embasar a ação executiva. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quinta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER DA APELAÇÃO CÍVEL E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. (TJGO - Apelação Cível: 5053127-69.2018.8.09.0174 SENADOR CANEDO, Relator: Des(a). Gustavo Dalul Faria, 4a Câmara Cível, Data de Publicação: 07/05/2024).

Feitas essas considerações,
nego provimento ao Recurso
e mantenho inalterada a sentença.

Por fim, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2025