Tribunal: TJMT
Processo: 1066293-12.2024.8.11.0001
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-07-21
Data de publicação: 2025-07-25

Ementa:
Recurso Inominado no 1066293-12.2024.8.11.0001.
Origem: Quarto Juizado Especial Cível de Cuiabá.
Recorrente: WALDECK DUARTE JUNIOR.
Recorrido: JACKSON KELWIN SANTOS CAMPANHA.
Data do Julgamento virtual: 21 a 24/07/2025.
E M E N T A
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ASSINADO POR DUAS TESTEMUNHAS. TÍTULO VÁLIDO. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO PRÉVIO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME.
1. Recurso inominado interposto contra sentença que indeferiu a petição inicial de execução de título extrajudicial, fundada em contrato particular de compra e venda de imóvel com cláusula de obrigação de fazer, sob o fundamento de ausência de comprovante de pagamento, extinguindo o feito sem resolução do mérito.
2. O recorrente busca a anulação da sentença, com retorno dos autos ao juízo de origem para regular prosseguimento da execução.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.
2. A questão em discussão consiste em definir se é admissível a execução de título extrajudicial fundado em contrato de compra e venda de imóvel, com obrigação de fazer, subscrito por duas testemunhas, independentemente da juntada de comprovante de pagamento do preço.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
3. O contrato particular de compra e venda de imóvel, assinado pelo devedor e por duas testemunhas, configura título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III, do Código de Processo Civil.
4. A cláusula contratual que impõe ao executado a obrigação de assinar documentos para transferência do imóvel caracteriza obrigação de fazer certa, líquida e exigível, nos moldes do art. 786 do CPC.
5. A exigência de prévia comprovação do pagamento para fins de admissibilidade da execução não encontra respaldo legal e representa indevida restrição ao direito de acesso à jurisdição executiva.
6. Eventual alegação de ausência de pagamento deve ser deduzida pelo executado por meio de embargos à execução, não podendo obstar, de plano, o prosseguimento da demanda executiva.
7. A jurisprudência é pacífica no reconhecimento da exequibilidade de contratos assinados por duas testemunhas, independentemente de prova de pagamento, especialmente quando se busca o cumprimento de obrigação de fazer.
IV. DISPOSITIVO E TESE.
8. Recurso provido.
Tese de julgamento: “O contrato particular de compra e venda de imóvel, subscrito pelo devedor e por duas testemunhas, constitui título executivo extrajudicial hábil para embasar execução de obrigação de fazer, nos termos do art. 784, III, do CPC.”
1. A ausência de comprovante de pagamento não impede o processamento da execução fundada em obrigação de fazer, cabendo ao executado alegar tal fato em sede de embargos à execução.
2. A exigência de comprovação de pagamento como condição de admissibilidade da execução representa restrição indevida aos requisitos legais da ação executiva.
______________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 784, III, e 786; Lei 9.099/1995, art. 55. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Recurso Inominado n. 1010086-59.2025.8.11.0000, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 16.06.2025; TJMT, Apelação Cível n. 1008069-21.2021.8.11.0055, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 25.06.2024; TJMG, Agravo de Instrumento n. 1063569-81.2024.8.13.0000, Rel. Des. Mônica Libânio, j. 22.05.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1066293-12.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[WALDECK DUARTE JUNIOR - CPF: 221.781.391-91 (RECORRENTE), PLINIO JOSE DE SIQUEIRA NETO - CPF: 483.715.301-10 (ADVOGADO), JACKSON KELWIN SANTOS CAMPANHA - CPF: 043.486.501-01 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

Recurso Inominado no
1066293-12.2024.8.11.0001.

Origem: Quarto
Juizado Especial Cível de Cuiabá.

Recorrente: WALDECK DUARTE JUNIOR.

Recorrido: JACKSON KELWIN SANTOS CAMPANHA.

Data do Julgamento virtual:
21 a 24/07/2025
.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ASSINADO POR DUAS TESTEMUNHAS. TÍTULO VÁLIDO. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO PRÉVIO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
.

1.

Recurso inominado interposto contra sentença que indeferiu a petição inicial de execução de título extrajudicial, fundada em contrato particular de compra e venda de imóvel com cláusula de obrigação de fazer, sob o fundamento de ausência de comprovante de pagamento, extinguindo o feito sem resolução do mérito.

2.

O recorrente busca a anulação da sentença, com retorno dos autos ao juízo de origem para regular prosseguimento da execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
.

2.

A questão em discussão consiste em definir se é admissível a execução de título extrajudicial fundado em contrato de compra e venda de imóvel, com obrigação de fazer, subscrito por duas testemunhas, independentemente da juntada de comprovante de pagamento do preço.

III. RAZÕES DE DECIDIR
.

3.

O contrato particular de compra e venda de imóvel,
assinado pelo devedor e por duas testemunhas, configura título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III, do Código de Processo Civil.

4.

A cláusula contratual que impõe ao executado a obrigação de assinar documentos para transferência do imóvel caracteriza obrigação de fazer certa, líquida e exigível, nos moldes do art. 786 do CPC.

5.

A exigência de prévia comprovação do pagamento para fins de admissibilidade da execução não encontra respaldo legal e representa indevida restrição ao direito de acesso à jurisdição executiva.

6.

Eventual alegação de ausência de pagamento deve ser deduzida pelo executado por meio de embargos à execução, não podendo obstar, de plano, o prosseguimento da demanda executiva.

7.

A jurisprudência é pacífica no reconhecimento da exequibilidade de contratos assinados por duas testemunhas, independentemente de prova de pagamento, especialmente quando se busca o cumprimento de obrigação de fazer.

IV. DISPOSITIVO E TESE
.

8.

Recurso provido.

Tese de julgamento:
“O contrato particular de compra e venda de imóvel, subscrito pelo devedor e por duas testemunhas, constitui título executivo extrajudicial hábil para embasar execução de obrigação de fazer, nos termos do art. 784, III, do CPC.”

1.

A ausência de comprovante de pagamento não impede o processamento da execução fundada em obrigação de fazer, cabendo ao executado alegar tal fato em sede de embargos à execução.

2.

A exigência de comprovação de pagamento como condição de admissibilidade da execução representa restrição indevida aos requisitos legais da ação executiva.

______________________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 784, III, e 786; Lei 9.099/1995, art. 55. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Recurso Inominado n. 1010086-59.2025.8.11.0000, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 16.06.2025; TJMT, Apelação Cível n. 1008069-21.2021.8.11.0055, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 25.06.2024; TJMG, Agravo de Instrumento n. 1063569-81.2024.8.13.0000, Rel. Des. Mônica Libânio, j. 22.05.2024.

Relatório.

Trata-se de recurso inominado interposto contra sentença que indeferiu a petição inicial de execução de título extrajudicial, sob o fundamento de ausência de comprovante de pagamento, extinguindo o feito sem resolução do mérito.

O recorrente requer a reforma da referida decisão, com a consequente anulação da sentença, a fim de que os autos sejam remetidos ao juízo de origem para o regular prosseguimento do feito.

O recorrido, embora intimado, deixou de apresentar contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

Após a análise dos autos, verifico que assiste razão ao reclamante.

A controvérsia dos autos cinge-se à possibilidade de propositura de execução de título extrajudicial fundada em contrato de compra e venda de imóvel, subscrito por duas testemunhas, com cláusula de obrigação de fazer, independentemente da juntada de comprovante de pagamento do preço avençado.

Nos termos do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, constitui título executivo extrajudicial o
“documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas”.

O contrato acostado aos autos (ID 293901390) atende aos requisitos legais,
porquanto firmado pelo devedor e por duas testemunhas, além de conter reconhecimento de firma em cartório,
circunstância que reforça sua autenticidade.

Ademais, o referido contrato estipula, de forma clara e objetiva, a obrigação do executado de assinar os documentos necessários à formalização da transferência do imóvel vendido, configurando obrigação de fazer certa, líquida e exigível, nos moldes do artigo 786 do Código de Processo Civil.

A exigência de comprovação do pagamento como condição de admissibilidade da execução
, em se tratando de obrigação de fazer fundada em título executivo extrajudicial formalmente válido,
mostra-se indevida
, representando indevida ampliação dos requisitos legais para propositura da ação executiva.

Com efeito, o pagamento do valor constitui fato constitutivo da obrigação do vendedor e, se impugnado, deve ser objeto de arguição em sede de embargos à execução, não podendo, por si só, obstar o regular processamento da demanda executiva.

A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de reconhecer como título executivo o contrato de compra e venda subscrito por duas testemunhas, independentemente de prova do pagamento, especialmente quando o exequente busca o cumprimento de obrigação de fazer dele decorrente, vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL –
CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – TÍTULO ASSINADO POR DUAS TESTEMUNHAS – INADIMPLEMENTO CONFESSO
– MORA EX RE – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO –
REQUISITOS DO ART. 784, III, DO CPC PRESENTES
– EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – IMPROPRIEDADE DA VIA ELEITA – MATÉRIA QUE DEMANDA DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

“(...)”

O contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel, quando subscrito por duas testemunhas, possui força executiva extrajudicial nos termos do art. 784, III, do CPC.

Configurado o inadimplemento da obrigação com vencimento certo, presume-se a constituição em mora (mora ex re), sendo desnecessária a notificação judicial ou extrajudicial para fins de cobrança.
(N.U 1010086-59.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/06/2025, Publicado no DJE 16/06/2025).”

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA –
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - ASSINATURA PELO DEVEDOR E POR TRÊS TESTEMUNHAS – TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – ARTIGO 784, III DO CPC
- MULTA CONTRATUAL –
PREVISÃO EM CONTRATO COMPROVAÇÃO DO INADIMPLEMENTO - EXEQUIBILIDAD
E – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “(...)”
Conforme estabelece o artigo 784, III do CPC, é título executivo extrajudicial o documento particular assinado pelo devedor e por 02 (duas) testemunhas e, demonstrado o inadimplemento contratual, é exequível a multa prevista contratualmente.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10080692120218110055, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024).”

“AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ASSINATURA PELO DEVEDOR E POR DUAS TESTEMUNHAS - FORÇA EXECUTIVA
- MULTA CONTRATUAL -
COMPROVAÇÃO DO INADIMPLEMENTO – EXEQUIBILIDADE
- PROMISSÁRIO COMPRADOR - LEGITIMIDADE PASSIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - RECONHECIMENTO.
Nos termos do art. 874, III, do CPC, o contrato de promessa de compra e venda assinado pelo devedor e por duas testemunhas é considerado título executivo extrajudicial.
Uma vez comprovado o inadimplemento contratual, a multa prevista contratualmente é plenamente exequível, podendo ser liquidada por simples cálculos aritméticos. Pela teoria da asserção, a verificação da legitimidade das partes é realizada in status assertionis, ou seja, de acordo com as assertivas deduzidas na inicial. Se da simples leitura da inicial é possível constatar a existência de relação jurídica material entre o exequente e o executado, deve-se reconhecer a legitimidade deste último para ocupar o polo passivo da execução.
(TJ-MG - Agravo de Instrumento: 1063569-81.2024 .8.13.0000 1.0000 .20.024858-1/002, Relator.: Des.(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 22/05/2024, 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/05/2024).”

Assim, determina-se a remessa dos autos ao juízo de origem para o regular prosseguimento do feito.

Ante o exposto, conheço do recurso inominado interposto, posto que tempestivo e
DOU-LHE PROVIMENTO
para desconstituir a sentença recorrida, devendo o feito retornar à origem para regular tramitação.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55, caput, da lei no 9.099/95.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/07/2025