Tribunal: TJMT
Processo: 1038833-95.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-30

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA –AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS – INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA – DESCUMPRIMENTO DE PROMESSAS ESSENCIAIS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – NULIDADE DA CLÁUSULA DE RESPONSABILIDADE PELO IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, tornando inaplicável o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1.835.598/SP).
2. Demonstrado o descumprimento de promessas essenciais que motivaram a contratação (construção de ponte e retirada de curtume da região), caracteriza-se a culpa exclusiva da vendedora, impondo-se a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.
3. É abusiva e nula de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC, a cláusula contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel.
4. A recusa injustificada em rescindir o contrato, com ameaça de perda integral dos valores pagos ao longo de anos, caracteriza conduta abusiva que extrapola o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável.
5. Se o valor fixado a título de danos morais revelar-se excessivo, dá-se parcial provimento ao recurso para reduzi-lo a montante que atenda aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as circunstâncias do caso concreto.
6. Recurso parcialmente provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038833-95.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), GORBACHEV JO BARROS OLIVEIRA - CPF: 021.081.391-17 (APELADO), ANDRE GONCALVES MELADO - CPF: 482.464.501-82 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇ
ÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –

PROCEDÊNCIA –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO
ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA –
AUSÊNCIA DE
REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS –
I
NAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC –
RESCISÃO CO
NTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA –
DESCUMP
RIMENTO DE PROMESSAS ESSENCIAIS –
DEVOL
UÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS –
NULIDADE DA CLÁUSULA DE RESPONSABILIDADE PELO
IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO
– REDUÇÃO NECESSÁRIA
–
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO
.

1.
A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, tornando inaplicável o procedimento previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei 9.514/97, conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1.835.598/SP).

2.
Demonstrado o descumprimento de promessas essenciais que motivaram a contratação (construção de ponte e retirada de curtume da região), caracteriza-se a culpa exclusiva da vendedora, impondo-se a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.

3.
É abusiva e nula de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC, a cláusula contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel.

4.
A recusa injustificada em rescindir o contrato, com ameaça de perda integral dos valores pagos ao longo de anos, caracteriza conduta abusiva que extrapola o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável.

5.
Se o valor fixado a título de danos morais revelar-se excessivo, dá-se parcial provimento ao recurso para reduzi-lo a montante que atenda
aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade,
considerando as circunstâncias do caso concreto
.

6.
Recurso
parcialmente
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
contra
a
sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por
GORBACHEV JO BARROS OLIVEIRA
, que julgou
procedentes os pedidos para: a) declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes; b) condenar a ré a restituir ao autor o valor de R$ 50.979,84, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, sem qualquer retenção; c) declarar a nulidade da cláusula contratual que impõe ao autor o pagamento do IPTU antes da imissão na posse; e d) condenar a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais, corrigido monetariamente desde a sentença e com juros de mora a contar da citação.

Em suas razões
recursais, a apelante
defende a
ausência de inadimplência,
sustentando que o empreendimento foi entregu
e dentro do prazo contratual.

Argumenta a
validade da cláusula que atribui ao comprador
a responsabilidade pelo IPTU
;
a
aplicabilidade da Lei 9.514/97 mesmo sem o registro do contrato, com base
em recente entendimento do STJ
; e a
inexistência de dano moral, por se tratar de
mero inadimplemento contratual.

Requer a reforma da sentença e
subsidiariamente,
caso seja mantida a rescisão contratual, a
retenção de 25% dos valores pagos, conf
orme jurisprudência do STJ e a
incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ.

Em contrarrazões, o apelado pugna pelo não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade e, no mérito, pelo seu desprovimento, com a manutenção integral da sentença.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Preliminarmente, afasto a alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade, pois, embora o

recurso repita argumentos da contestação, apresenta impugnação específica aos fundamentos da sentença, com indicação dos pontos que entende merecerem reforma.

No mérito, o recurso não merece provimento.

A controvérsia central reside na possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e seus efeitos jurídicos.

1. Da ausência de registro e inaplicabilidade da Lei 9.514/97

É incontroverso nos autos que o contrato celebrado entre as partes, embora contivesse cláusula de alienação fiduciária, não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

O art. 23 da Lei 9.514/97 é expresso ao estabelecer que "constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título".

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.835.598/SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, firmou entendimento de que "no regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem".

Embora a apelante mencione o julgamento dos Embargos de Divergência no REsp 1.866.844/SP, tal precedente não altera a conclusão de que, sem o registro, não se constitui a propriedade fiduciária. O que aquele julgado estabeleceu foi que a ausência de registro não retira a eficácia do contrato entre as partes, mas reconheceu expressamente que o registro "é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel".

Assim, não tendo sido constituída a propriedade fiduciária mediante o registro, não há como aplicar o procedimento específico previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei 9.514/97, devendo a relação ser regida pelas normas gerais do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

2. Da rescisão contratual e devolução integral dos valores

Quanto ao mérito da rescisão contratual, a sentença reconheceu que houve descumprimento de promessas essenciais por parte da vendedora, notadamente a construção de ponte de ligação e a retirada de curtume da região, cujo odor fétido prejudicava a fruição do bem.

A apelante alega que entregou o empreendimento dentro do prazo contratual, apresentando imagens de satélite que demonstram a conclusão das obras. Contudo, tais imagens não comprovam o cumprimento das promessas específicas que motivaram a contratação.

Ademais, o apelado jamais foi imitido na posse do imóvel, conforme reconhecido na própria sentença, o que reforça a conclusão de que não houve a efetiva entrega do bem nas condições prometidas.

Nesse contexto, restou c
onfigurada a culpa exclusiva da vendedora pelo desfazimento do negócio,
razão pela qual
aplica-se a Súmula 543 do STJ, que determina a "imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor".

Portanto, correta a sentença ao determinar a devolução integral dos valores pagos pelo apelado, sem qualquer retenção.

3. Da nulidade da cláusula de responsabilidade pelo IPTU

A cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel é manifestamente abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

O IPTU, como tributo de natureza
propter
rem
, deve ser suportado por quem efetivamente detém a posse do imóvel. Não tendo o apelado sido imitido na posse do bem, não pode ser responsabilizado pelo pagamento do imposto.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente" (
AgInt
no REsp 1697414/SP).

Assim, correta a sentença ao declarar a nulidade da cláusula que impunha ao apelado o pagamento do IPTU antes da imissão na posse.

4. Da configuração do dano moral

A apelante sustenta que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável. Contudo, no caso em análise, a conduta da vendedora extrapolou o simples descumprimento contratual.

Além de não cumprir as promessas essenciais que motivaram a contratação, a apelante recusou-se a rescindir o contrato administrativamente, ameaçando o apelado com a perda integral dos valores pagos ao longo de mais de seis anos.

Tal conduta caracteriza evidente abuso de direito e violação à boa-fé objetiva, causando ao apelado angústia e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano.

Quanto ao valor de
R$ 10.000,00 fixado a título de danos morais
, deveras, este se mostra excessivo se comparado aos
p
rincípios
de razoabilidade e proporcionalidade, considerando as circunstâncias do caso concreto e a jurisprudência em casos análogos.

Desta feita, há que ser reduzido para R$5.000,00 (cinco mil reais) a fim de adequá-lo
aos parâmetros utilizados para
casos semelhantes.

5. Dos pedidos subsidiários

Quanto ao pedido subsidiário de retenção de 25% dos valores pagos, tal pretensão só seria cabível se a rescisão decorresse de culpa exclusiva do comprador, o que não é o caso dos autos.

No que tange ao termo inicial dos juros de mora, o Tema 1002 do STJ ("Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão") aplica-se apenas aos casos em que a rescisão é pleiteada por iniciativa do comprador.

No presente caso, a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora, aplicando-se a regra geral do art. 405 do Código Civil, que determina a incidência dos juros de mora a partir da citação.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso,
para reformar a sentença apenas no tocante ao valor do dano mora, a fim de reduzi-lo para R$5.000,00
,
mant
idos os demais termos do ato sentencial
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025