Tribunal: TJMT
Processo: 1017745-64.2023.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
APELANTE(S): CARLINDO ALMEIDA DA SILVA e CLEBER OLIVEIRA ABREU
APELADO(S): CILCE DE ABREU
EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. INEXISTÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de apelação interposto por corretores de imóveis contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de comissão de corretagem, fundamentado em suposta intermediação de venda de imóvel rural não formalizada entre as partes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se se os autores fazem jus à comissão de corretagem em razão de tratativas para venda de imóvel, cuja proposta teria sido aceita verbalmente, mas não resultou em contrato formal ou escritura pública.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A corretagem constitui obrigação de resultado, sendo devida a comissão apenas quando há efetiva conclusão do negócio jurídico por intermédio do corretor, o que não ocorreu no caso.
4. Não houve prova de que o negócio entre a proprietária do imóvel e o comprador apresentado pelos autores tenha sido concluído, formalizado ou mesmo firmado verbalmente com todos os elementos essenciais.
5. A manifestação de aceitação via mensagens de aplicativo não caracteriza negócio perfeito e acabado, notadamente quando acompanhada de posterior retratação no prazo concedido para análise da proposta.
6. Inviabilidade de aplicação do art. 725 do Código Civil, ante a inexistência de contrato firmado e ausência de arrependimento posterior à conclusão do negócio.
7. Ausência de cerceamento de defesa, tendo sido oportunizada a produção de provas relevantes e realizada audiência de instrução, inclusive com oitiva de testemunha que acompanhou as tratativas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “A comissão de corretagem é devida apenas quando a intermediação resulta na efetiva conclusão do negócio jurídico; não configurado o resultado útil, é indevida a remuneração, ainda que tenha havido tratativas preliminares entre as partes.”
Dispositivo relevante citado: Código Civil, arts. 722 a 725.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2243705/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 16.10.2023; STJ, AgRg no AREsp 514317/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 25.08.2015; STJ, AgInt no AREsp 2150792/SP, Rel. Min. Humberto Martins, j. 26.02.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017745-64.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[CARLINDO ALMEIDA DA SILVA - CPF: 022.134.341-58 (APELANTE), MAXWELL LATORRACA DELGADO - CPF: 883.978.311-34 (ADVOGADO), CLEBER OLIVEIRA ABREU - CPF: 576.358.202-06 (APELANTE), CILCE DE ABREU - CPF: 064.793.591-00 (APELADO), ULYSSES RIBEIRO - CPF: 001.964.281-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

CARLINDO ALMEIDA DA SILVA
e
CLEBER OLIVEIRA ABREU

APELADO(S):

CILCE DE ABREU

EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. INEXISTÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por corretores de imóveis contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de comissão de corretagem, fundamentado em suposta intermediação de venda de imóvel rural não formalizada entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se os autores fazem jus à comissão de corretagem em razão de tratativas para venda de imóvel, cuja proposta teria sido aceita verbalmente, mas não resultou em contrato formal ou escritura pública.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A corretagem constitui obrigação de resultado, sendo devida a comissão apenas quando há efetiva conclusão do negócio jurídico por intermédio do corretor, o que não ocorreu no caso.

4. Não houve prova de que o negócio entre a proprietária do imóvel e o comprador apresentado pelos autores tenha sido concluído, formalizado ou mesmo firmado verbalmente com todos os elementos essenciais.

5. A manifestação de aceitação via mensagens de aplicativo não caracteriza negócio perfeito e acabado, notadamente quando acompanhada de posterior retratação no prazo concedido para análise da proposta.

6. Inviabilidade de aplicação do art. 725 do Código Civil, ante a inexistência de contrato firmado e ausência de arrependimento posterior à conclusão do negócio.

7. Ausência de cerceamento de defesa, tendo sido oportunizada a produção de provas relevantes e realizada audiência de instrução, inclusive com oitiva de testemunha que acompanhou as tratativas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “A comissão de corretagem é devida apenas quando a intermediação resulta na efetiva conclusão do negócio jurídico; não configurado o resultado útil, é indevida a remuneração, ainda que tenha havido tratativas preliminares entre as partes.”

Dispositivo relevante citado
: Código Civil,
arts
. 722 a 725.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
2243705/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 16.10.2023; STJ,
AgRg
no
AREsp
514317/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 25.08.2015; STJ,
AgInt
no
AREsp
2150792/SP, Rel. Min. Humberto Martins, j. 26.02.2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por Carlindo Almeida da Silva e Cleber Oliveira Abreu, contra sentença (ID. 315188423 – Autos de Origem no 1017745-64.2023.8.11.0041), proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que julgou improcedente o pedido formulado na Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem, sob os seguintes fundamentos:

“
Trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem, ajuizada por
Carlindo Almeida da Silva
e
Cleber Oliveira Abreu,
em desfavor de
Cilce
de Abreu,
na qual alegam que, no ano de 2021, a requerida pretendia vender um imóvel rural de sua propriedade, com área de 844 hectares, situado no município de Rosário Oeste-MT, matriculado sob o no 20441, e oferecia o pagamento de comissão de 5% sobre o valor da venda para quem intermediasse a negociação.

Narram que empenharam esforços para viabilizar a venda, tendo o primeiro autor (Carlindo) contatado o Sr. Geraldo Dal Pizzol, interessado no imóvel, realizando inclusive visita à propriedade. Posteriormente, em 03/06/2021, ocorreu uma reunião entre a requerida, o segundo autor (Cleber), o Sr. Geraldo e outra pessoa, na qual foi apresentada proposta de compra no valor de R$ 4.200.000,00, com entrada de R$ 1.000.000,00 em 15 dias e o restante em 4 parcelas anuais de R$ 800.000,00, estabelecendo-se também o valor de R$ 210.000,00 a título de comissão para os intermediadores. Afirmam que, no dia seguinte à reunião (04/06/2021), a requerida
aceitou expressamente a proposta via WhatsApp, mas posteriormente se arrependeu em razão de receber proposta mais vantajosa, vindo a concretizar a venda do imóvel para terceira pessoa em 30/06/2021.

Diante desses fatos, requerem a procedência da ação para condenar a requerida ao pagamento do montante de R$ 210.000,00, correspondente à comissão de corretagem, com acréscimo de juros de mora e correção monetária a partir do dia 19/06/2021, data em que se constituiu a obrigação, além da condenação em custas e honorários advocatícios.

Em sede de contestação, id. 126682119, a requerida apresenta, preliminarmente, impugnação à gratuidade de justiça quanto ao autor Cleber Oliveira Abreu. No mérito, sustenta a inexistência de intermediação de transação imobiliária, afirmando que sequer conhece o primeiro autor e nunca manteve contato com
o mesmo
, e que o segundo autor é seu sobrinho.

Alega que a conversa com o Sr. Geraldo Dal Pizzol se restringiu a uma proposta inicial de R$ 4.200.000,00, valor bem abaixo do pretendido, não tendo aceitado tal proposta, inexistindo formalização por escrito de qualquer negociação. Questiona a validade da ata notarial apresentada pelos autores e argumenta que, mesmo que houvesse promessa de compra e venda, sua desistência ocorreu dentro do prazo de análise de 7 dias mencionado na inicial.

Réplica à contestação no id. 131157117.

Instadas a especificarem as provas que pretendem produzir as partes se manifestaram por meio dos arquivos de ids. 141083381 e 141093843.

Foi proferida decisão de saneamento, id. 180543087, que rejeitou a preliminar apresentada, indeferiu o pedido de prova emprestada dos autos 1006134-17.2023.8.11.0041, distribuiu o ônus da prova, fixou os pontos controvertidos e deferiu o pedido de produção de prova oral.

Audiência de instrução realizada conforme termo de id. 188351453.

Ambas as partes apresentaram alegações finais, ids. 190002981 e 190197545.

É o relatório.

Decido.

Trata-se de demanda de menor complexidade, devidamente instruída, pelo que passo a julgá-la.

Sem delongas. A relação jurídica de corretagem é regida pelo Código Civil, em especial pelos artigos 722 a 729. Dispõe o art. 722 do CC: "
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
"

A questão central para o deslinde da presente demanda reside em verificar se houve efetivamente a concretização de negócio jurídico entre a requerida e o Sr.
Geraldo Dal Pizzol, intermediado pelos autores, que justificasse o pagamento da comissão pleiteada.

Analisando detidamente os elementos probatórios trazidos aos autos, constata-se que não há comprovação de que o negócio jurídico entre a requerida e o Sr. Geraldo Dal Pizzol tenha sido efetivamente concluído. Conforme depoimento da testemunha
Jademilson
Batista Feliciano, que acompanhou as tratativas, houve uma reunião entre as partes, mas nenhum documento foi assinado, tendo apenas o autor Cleber feito anotações sobre a negociação.

A mesma testemunha afirmou que havia um prazo para a requerida pensar sobre a proposta e que posteriormente soube, por meio do Sr. Geraldo, que "o negócio não deu certo", o que evidencia que, ainda que tenha havido tratativas preliminares, não se chegou à efetiva conclusão do negócio jurídico de compra e venda.

É cediço que para a configuração do direito à comissão de corretagem é necessário que o trabalho do corretor alcance um resultado útil, ou seja, que a intermediação resulte na aproximação eficaz das partes, levando à efetiva concretização do negócio. No caso dos autos, embora tenha havido aproximação das partes, não houve a formalização do negócio jurídico, seja por meio de escritura pública, contrato de promessa de compra e venda ou qualquer outro instrumento que comprovasse a efetiva conclusão da transação.

Ressalte-se que o art. 725 do Código Civil prevê o direito à comissão "
ainda que este
[o negócio]
não se efetive em virtude de arrependimento das partes
". Contudo, para a aplicação deste dispositivo, é necessário que tenha havido a conclusão do negócio jurídico, com a efetiva concordância das partes quanto aos seus elementos essenciais, e que posteriormente tenha ocorrido o arrependimento.

No caso em análise, o que se verifica é que não houve a conclusão formal do negócio, mas apenas tratativas preliminares. As mensagens contidas na ata notarial, ainda que indiquem uma possível intenção inicial da requerida em aceitar a proposta, não são suficientes para comprovar a conclusão definitiva do negócio jurídico de compra e venda, especialmente considerando a necessidade de forma específica para tal transação, conforme exigido pelo ordenamento jurídico.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de que a obrigação do corretor é de resultado. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABÍVEL COM RESULTADO ÚTIL DO CORRETOR.
REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 7/STJ. SÚMULA 5/STJ. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça).
2. A comissão de corretagem é devida, quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor.
3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2243705 SP 2022/0351683-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 16/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
20/10/2023)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. INEXISTÊNCIA
. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONFIRMAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel.
2. O Tribunal a quo afirmou que, embora o recorrente tenha iniciado as tratativas, não demonstrou a efetiva participação na conclusão do negócio por seu intermédio. [...]

(STJ -
AgRg
no
AREsp
: 514317 SP 2014/0105606-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 25/08/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
16/09/2015)

No presente caso, não há comprovação de que a intermediação dos autores tenha resultado na celebração efetiva do negócio entre a requerida e o Sr. Geraldo Dal Pizzol. Pelo contrário, o que se depreende é que as tratativas não evoluíram para a concretização formal da transação.

Ademais, ainda que se pudesse considerar que houve aceitação inicial da proposta pela requerida, como sugerem algumas das mensagens contidas na ata notarial, não se pode ignorar que estava previsto um prazo para a análise definitiva da proposta, conforme mencionado pela testemunha
Jademilson
e pelos próprios autores na inicial.

Nesse contexto, a desistência da requerida dentro do prazo estipulado para análise da proposta não configura arrependimento para fins do art. 725 do Código Civil, mas exercício regular do direito de avaliar a proposta e, eventualmente, não
aceitá-la
em definitivo.

Por fim, observo que a posterior venda do imóvel a terceiro pela requerida, em 30/06/2021, não gera automaticamente o direito à comissão aos autores, uma vez que não há elementos nos autos que comprovem que essa venda tenha decorrido da intermediação dos requerentes ou que
esteja
de alguma forma relacionada às tratativas anteriores com o Sr. Geraldo Dal Pizzol.

Assim, não tendo sido comprovada a efetiva conclusão do negócio jurídico entre a requerida e o Sr. Geraldo Dal Pizzol, nem a existência de arrependimento posterior à conclusão do negócio, não se configura o direito dos autores à comissão de corretagem pleiteada, sendo a improcedência do pedido medida que se impõe.

Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da
causa, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil, contudo, fica suspensa a exigibilidade, por ser beneficiária da gratuidade da justiça.
”

Em razões recursais (ID. 315188429), os apelantes sustentam, em síntese, as seguintes teses:

-
Preliminar de cerceamento de defesa: Alegam que a sentença foi prolatada sem a devida produção de todas as provas requeridas, especialmente a juntada de documentos e oitiva de testemunhas essenciais para demonstrar a efetiva intermediação e aceitação da proposta.

-
Configuração de negócio jurídico perfeito e acabado: Argumentam que a proposta de compra e venda foi formalmente aceita pela recorrida, com todos os elementos essenciais (preço, objeto e condições de pagamento), configurando contrato de corretagem com obrigação de resultado atingida.

-
Direito à comissão mesmo diante de arrependimento posterior: Sustentam que a requerida aceitou expressamente a proposta e, mesmo que não tenha formalizado a venda com o comprador inicialmente apresentado, o arrependimento posterior não exclui o direito dos corretores à remuneração, nos termos do art. 725 do CC.

-
Abuso de direito e má-fé: Defendem que a recorrida agiu com má-fé ao negociar com outro comprador após selar acordo verbal e expresso com o Sr. Geraldo Dal Pizzol, intermediado pelos autores.

A parte apelada apresenta contrarrazões (ID. 315188431), nas quais
r
ebate integralmente as alegações do recorrente, sustentando que não houve formalização do negócio, inexistiu atuação efetiva do primeiro apelante e que o segundo apelante era apenas seu sobrinho, sem vínculo contratual. Reitera que as tratativas foram preliminares, sem gerar qualquer obrigação à comissão.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, e preparo isento pela gratuidade da justiça – ID. 315188429.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

CARLINDO ALMEIDA DA SILVA
e
CLEBER OLIVEIRA ABREU

APELADO(S):

CILCE DE ABREU

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de apelação cível, interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que, na Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem, julgou improcedente o pedido formulado pelos autores Carlindo Almeida da Silva e Cleber Oliveira Abreu.

Em síntese, o Juízo a quo asseverou e concluiu que
a
prova dos autos não demonstrou a efetiva conclusão do negócio jurídico entre a requerida e o comprador apontado (Sr. Geraldo Dal Pizzol), tampouco a existência de contrato de corretagem ou de promessa de compra e venda
.

Passo ao exame das teses sustentadas pelo recorrente.

I -
Preliminar

C
erceamento de defesa

Os apelantes suscitam preliminar de nulidade da sentença, ao argumento de que o Juízo de origem teria cerceado seu direito de defesa, por não ter oportunizado a produção de todas as provas requeridas, em especial a oitiva de testemunhas que comprovariam a veracidade dos fatos alegados na petição inicial, sobretudo quanto à intermediação da proposta de compra e venda e à aceitação da requerida.

A preliminar, no entanto, não merece acolhimento.

De início, cumpre observar que o trâmite processual respeitou rigorosamente os princípios do contraditório e da ampla defesa, com oportunidade plena para a manifestação e instrução das partes.

Com efeito, por meio da decisão de ID. 315188385, o Juízo a quo determinou expressamente que as partes fossem intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir, nos seguintes termos:

“
[...]
Especificarem que provas pretendem produzir, estabelecendo relação clara e direta entre a prova pretendida e a questão de fato exposta na lide, de sorte a justificar sua adequação e pertinência (art. 357, II, CPC)

[...]
”

Em resposta, os ora apelantes apresentaram petição de ID. 315188387, na qual arrolaram testemunhas, justificando que:

“
[...]
As testemunhas acima arroladas visam à confirmação de toda a tratativa realizada entre os requerentes com a requerida, conforme já mencionados na exordial, sendo o Sr. Geraldo o pretenso comprador que recebeu o sinal positivo da requerida para a finalização de toda a negociata
.
[...]
”

Ou seja, os apelantes tiveram ciência do despacho saneador, indicaram de forma livre o conteúdo da prova que pretendiam produzir e justificaram sua pertinência em relação aos fatos controvertidos.

Na sequência, foi proferida a decisão de saneamento (ID. 315188395), que acolheu parcialmente os requerimentos probatórios, fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova oral, indeferindo apenas o pedido de prova emprestada por ausência de pertinência.

A audiência de instrução foi, de fato, realizada conforme termo de ID.
315188410
, tendo sido ouvidas as partes e testemunhas, inclusive
de testemunha
que
acompanhou as tratativas narradas na inicial. Não há nos autos qualquer indicativo de que o Juízo tenha cerceado a produção de provas relevantes, tampouco de que tenha havido protesto por prova não realizada ou cerceamento no curso da audiência.

Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que não configura cerceamento de defesa a negativa de provas consideradas irrelevantes, impertinentes ou protelatórias, cabendo ao magistrado conduzir o processo de acordo com seu poder instrutório (CPC, art. 370). Veja-se:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. OCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DO EXERCÍCIO DO DIREITO DE DEFESA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 2. Não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção da prova solicitada quando demonstrada a suficiência da prova existente nos autos (para a formação do convencimento do julgador) ou quando constatada a inutilidade da prova requerida. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1934190 MG 2021/0209277-3, Data de Julgamento: 08/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
12/08/2022)

No caso concreto, a prova testemunhal requerida foi deferida e efetivamente produzida, sem qualquer restrição indevida ou prejuízo processual às partes. A sentença foi proferida com base em todos os elementos constantes dos autos, incluindo a prova oral colhida, razão pela qual não se vislumbra violação ao devido processo legal.

Assim, ausente demonstração de prejuízo ou supressão de direito à prova, a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa deve ser rejeitada.

II - Mérito

Da inexistência de conclusão do negócio jurídico – ausência de resultado útil da mediação

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à verificação da efetiva conclusão, ou não, do negócio jurídico de compra e venda intermediado pelos autores, nos moldes delineados nos artigos 722 a 725 do Código Civil.

Sustentam os apelantes que a requerida, após negociação e intermediação promovida por ambos, especialmente por Cleber Oliveira Abreu, teria aceitado, de forma expressa, proposta de compra apresentada pelo Sr. Geraldo Dal Pizzol,
circunstância que, no seu entender, configura contrato de corretagem com resultado útil atingido, ensejando o direito à comissão pactuada no valor de R$ 210.000,00.

Aduzem que tal aceitação se deu mediante troca de mensagens eletrônicas, registradas em ata notarial (ID. 315188358), especialmente nas comunicações travadas via aplicativo WhatsApp, como se observa nas seguintes manifestações da requerida
.

No entanto, como bem pontuado na sentença, a prova dos autos não confirma a efetiva conclusão do negócio entre as partes inicialmente envolvidas (
apelada
e Sr. Geraldo Dal Pizzol). As mensagens eletrônicas, transcritas na ata notarial (ID. 315188358), denotam tratativas iniciais e manifestação de interesse, mas não se traduzem em contrato celebrado, com objeto e preço fixados por meio de instrumento hábil, tal como exigido para alienação de imóvel rural.

N
ão há nos autos nenhum contrato escrito, promessa de compra e venda, escritura pública ou documento firmado entre as partes, seja pela requerida, seja pelo comprador apresentado pelos autores, que comprove a conclusão da venda.

É oportuno registrar que
o art. 725 do Código Civil, que prevê o direito à comissão mesmo diante de arrependimento posterior, pressupõe que o negócio já esteja concretizado, com todos os seus elementos essenciais (preço, objeto, consentimento), o que
evidentemente
não ocorreu no presente caso.

Embora a mensagem “Acabei de fechar a venda” (04/06/2021, às 07h40) e demais declarações subsequentes indiquem uma intenção negocial, o contexto integral da comunicação revela dúvida, hesitação e posterior retratação, circunstâncias que impedem o reconhecimento da conclusão do negócio nos moldes exigidos pelo art. 725 do Código Civil.

Observe-se que, no mesmo dia 04/06/2021, poucas horas após a mensagem de “fechamento”, a apelada solicitou ao apelante Cleber que não divulgasse a informação da venda, até que ela fosse realmente concretizada (ID.
315188358 - Pág. 6
).

Além disso, o mesmo documento apresentado pelos próprios apelantes contém mensagens posteriores da
apelada
, demonstrando ausência de firmeza no compromisso e o exercício do direito de reflexão quanto à proposta recebida. Veja-se:

Em mensagem enviada pelo comprador (Sr. Geraldo Dal Pizzol), recebida em 05/06/2021, às 12h24, ele questiona:

“Boa tarde. O que está acontecendo com Dona
Cilce
que fechamos o negócio e agora me mandou mensagem para dar mais um tempo?”

Ao que
encaminha a seguinte mensagem d
a apelada
:

“Sr. Geraldo, peço ao Sr. uma semana para continuar o negócio, aconteceram algumas coisas, é preciso de tempo, depois
explico
melhor!”
(ID.
315188358 - Pág. 9
).

Nota-se, portanto, que a própria apelada comunicou ao suposto comprador a necessidade de reavaliar a proposta, deixando evidente que o negócio ainda não estava consolidado, tampouco formalizado.

Não obstante, a
testemunha ouvida em juízo, Sr.
Jademilson
Batista Feliciano, também corroborou esse entendimento ao afirmar que nenhum contrato foi assinado e que as anotações feitas sobre a negociação foram produzidas apenas pelo corretor Cleber, tendo ele próprio sido informado posteriormente de que “o negócio não deu certo”.

Com efeito, a posterior venda do imóvel a terceiro, concretizada em 30/06/2021, não altera o cenário fático-jurídico. Não há nos autos qualquer indício de que essa venda tenha decorrido dos esforços intermediadores dos autores ou se vinculado às tratativas anteriormente mantidas com o Sr. Geraldo.

Noutro diapasão
,
convém registrar que
os próprios autores, na petição inicial (ID. 315187895), admitem expressamente que foi estabelecido prazo de 7 (sete) dias para análise da proposta pela requerida. Confira-se:

“[...] estabeleceu-se e reduziu-se a termo também prazo para que a então vendedora pudesse analisar os termos e condições da proposta que lhe fora feita, qual seja, prazo de 07 (sete) dias para análise [...]” (Inicial – fl. 4/5)

Considerando que a proposta foi apresentada em 03/06/2021, o prazo para análise estendia-se até 10/06/2021. E, conforme se extrai da própria ata notarial, em 05/06/2021, ou seja, dentro do prazo estipulado, a apelada solicitou mais tempo para reflexão, evidenciando que a negociação ainda estava em fase de avaliação e que não havia sido consolidada qualquer aceitação definitiva da proposta.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a obrigação do corretor é de resultado, sendo imprescindível que a atuação intermediadora conduza à efetiva celebração do negócio entre as partes. O mero início de tratativas ou intenções de compra e venda não configura conclusão do negócio jurídico:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL. REVERSÃO DO JULGADO. SÚMULA N. 7/STJ. 1.
O posicionamento do Tribunal de origem não merece reparos, pois se alinha com reiterados julgados que afastam o cabimento da corretagem quando o negócio jurídico não se concretiza, alcançando resultado útil. 2. "Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil
. Precedentes. Incidência da Súmula 83 do STJ no caso em questão" (
AgInt
no
AREsp
n. 2.142.647/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma,
DJe
de 27/4/2023). 3. É inviável revisar as premissas fáticas fixadas no acórdão recorrido de que não houve resultado útil, devido à dificuldade na obtenção de financiamento dentro do prazo previsto no contrato, ante o teor da Súmula 7 do STJ, uma vez que as instâncias estaduais delinearam a controvérsia dentro do conjunto probatório dos
autos.Agravo
interno improvido. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2150792 SP 2022/0181807-7, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/02/2024)

Na mesma toada é a jurisprudências dos tribunais
nacionais
:

APELAÇÃO CÍVEL DAS PARTES – AÇÃO DE COBRANÇA –
COMISSÃO DE CORRETAGEM
– AUSÊNCIA DE PROVA DA AUTORIZAÇÃO DE VENDA -
APROXIMAÇÃO DAS PARTES SEM RESULTADO ÚTIL
– REMUNERAÇÃO INDEVIDA – VENDA EFETIVADA POR OUTRO PROFISSIONAL - IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - PROVA DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS - BENEFÍCIO REVOGADO - RECURSOS CONHECIDOS. APELO DO AUTOR DESPROVIDO E DOS RÉUS PROVIDO.
Não havendo prova da autorização para venda, tampouco obtendo êxito na conclusão do negócio, indevida a remuneração pretendida pelo autor, por ser obrigação de resultado
. No caso, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado julgou procedente a reclamação dos réus para imputar pena ao autor, pelo anúncio de venda do imóvel sem autorização dos proprietários. Além disso, o comprador confirmou que a conclusão do negócio foi intermediada por terceiros, em momento posterior, à recusa da proposta formalizada pelo autor, sendo indevida remuneração deste. Os
réu impugnantes
comprovaram as condições financeiras do autor para custear as despesas do processo, sendo devida a revogação da justiça gratuita anteriormente concedida. Recurso do autor não provido e dos réus provido, para revogação do benefício da justiça gratuita. (TJ-MS - Apelação Cível: 08376013320198120001 Campo Grande, Relator.:
Des .
Geraldo de Almeida Santiago, Data de Julgamento: 09/08/2024, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 12/08/2024)

RECURSO INOMINADO. MATÉRIA RESIDUAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C COBRANÇA DE
COMISSÃO DE CORRETAGEM
.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRAPOSTO. RECURSO DO RECLAMADO. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES AFASTADA - AUSÊNCIA DE COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA - DISPENSABILIDADE. MÉRITO - PLEITO DE REFORMA E IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL - POSSIBILIDADE - CONTRATO DE CORRETAGEM NÃO COMPROVADO –
MERA NEGOCIAÇÃO
COM OUTRO CORRETOR QUE NÃO RESPONSABILIZA O RECLAMADO PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.
NEGÓCIO NÃO EFETIVADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA
–
INEXISTÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL.
PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E JURISPRUDÊNCIA DAS C. TURMAS RECURSAIS DESTE E. TJPR. AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. PEDIDO CONTRAPOSTO. ARBITRAMENTO DE DANOS MORAIS - IMPOSSIBILIDADE - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. CONDENAÇÃO POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DAS CONDUTAS PREVISTAS NO ARTIGO 80 DO CPC. SENTENÇA REFORMA EM PARTE. RECURSO INOMINADO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PR 00317378920228160014 Londrina, Relator.: Maria Roseli
Guiessmann
, Data de Julgamento: 14/08/2023, 5a Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: 14/08/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. IMÓVEL. COMPRA E VENDA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL
.
A comissão de corretagem não é devida quando se deixa de alcançar o resultado útil, isto é, quando o negócio não é efetivado. Ausente a concretização do negócio, face à impossibilidade de obtenção do financiamento, é de direito
a
restituição do valor pago a título de corretagem
. (TJ-MG - AC: 10000200452043001 MG, Relator.: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 28/05/2020, Data de Publicação: 28/05/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. REMUNERAÇÃO PELO SERVIÇO. INDEVIDA. REQUISITOS LEGAIS NÃO CUMPRIDOS. AUSENCIA DE DILIGÊNCIA E PRUDENCIA POR PARTE DO AUTOR. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONTRATO CELEBRADO COM AUXÍLIO DE TERCEIROS. RECURSO IMPROVIDO. 1. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas? (art. 722 do Código Civil). 1 .1.
Para que seja reconhecida a completa formação do contrato de corretagem, mostra-se imprescindível o cumprimento de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis
. Durante esta atuação, compete-lhe executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio? (art. 723 do Código Civil). 1.2. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Precedente do STJ. 2. O contrato de corretagem não exige forma
específica, sendo possível a sua contratação verbal, competindo a parte autora demonstrar a sua existência pelos meios de prova legalmente admitidos. Precedentes desta Corte. 3.
O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de modo que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na concretização da venda do imóvel, ou seja, se sua atuação for capaz de produzir um resultado útil dos serviços de corretagem para as partes.
3.1. Na situação em exame, embora tenha sido comprovada a contratação do serviço de corretor, ficou evidenciado que este não auxiliou efetivamente as partes para a conclusão do contrato de compra e venda, sendo, assim, indevida a remuneração prevista no art. 725 do Código Civil. 4. Apelação conhecida, mas desprovida. (TJ-DF 07302628720188070001 DF 0730262-87 .2018.8.07.0001, Relator.: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 04/12/2019, 7a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
DJE :
19/12/
2019 .
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Portanto, conclui-se que
a
requerida não ultrapassou o prazo de 7 dias para análise da proposta, estipulado na reunião
– a
manifestação de dúvida e pedido de mais tempo ocorreu dentro desse prazo
–, e n
ão houve negócio jurídico perfeito e acabado, tampouco arrependimento posterior à sua conclusão.

Assim, ausente o resultado útil da intermediação e inexistente arrependimento de negócio já concluído, não há que se falar em direito à comissão de corretagem.

Dispos
i
tivo

Diante do exposto, conheço dos recursos e
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau
por seus próprios fundamentos
.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em
5
% (
cinco
por cento) sobre o valor anteriormente fixado, observada a suspensão da exigibilidade em relação ao apelante beneficiário da gratuidade da justiça.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025