Tribunal: TJMT
Processo: 1004008-49.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-05-29

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – DEFERIMENTO DE TUTELA LIMINAR PARA SUSTAR ATOS EXPROPRIATÓRIOS - IMÓVEL DADO EM GARANTIA – INADIMPLEMENTO – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – UNIÃO ESTÁVEL – GARANTIA DADA PELO CONVIVENTE SEM ANUÊNCIA DA COMPANHEIRA – DECLARAÇÃO DE ESTADO CIVIL DIVERSO DO REAL – PRINCÍPIO DA BOA–FÉ QUE DEVE PREVALECER NA CELEBRAÇÃO DOS CONTRATOS – ART. 422 DO CC – GARANTIA VÁLIDA – RECURSO PROVIDO.
1. A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual de financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, autorizando, por consequência, a realização do leilão para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito.
3. Conquanto o Código Civil seja expresso ao prever a necessidade de anuência do cônjuge para prestação de garantia real sobre bem imóvel (art. 1.647 do CC), referida obrigação não é prevista para os conviventes em união estável, tendo em vista se tratar de instituto diverso do casamento com regime jurídico específico.
4. Considerando que o princípio da boa-fé deve prevalecer na celebração dos contratos e se o devedor-fiduciário declarou expressamente situação de estado civil diverso do real, admite-se a constrição do imóvel dado como garantia de alienação fiduciária sem a anuência da convivente.
5. Recurso provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004008-49.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[NEI CALDERON - CPF: 040.039.678-52 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (AGRAVANTE), SCHEILA ROSANE STREG - CPF: 016.876.981-63 (AGRAVADO), CARLOS ALBERTO GOMES BATISTA - CPF: 855.735.661-72 (ADVOGADO), JOICE WOLF SCHOLL - CPF: 787.120.170-00 (ADVOGADO), ROZANGELA HIPOLITO DA LUZ - CPF: 972.118.931-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
–

DEFERIMENTO DE TUTELA LIMINAR PARA SUSTAR
ATOS EXPROPRIATÓRIOS -
IMÓVEL DADO EM GARANTIA
–
INADIMPLEMENTO
–
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA
–

UNIÃO ESTÁVEL –

GARANTIA
DADA PELO CONVIVENTE SEM ANUÊNCIA DA
COMPANHEIRA
– DECLARAÇÃO DE ESTADO CIVIL DIVERSO DO REAL –
PRINCÍPIO DA BOA–
FÉ QUE DEVE PREVALECER NA CELEBRAÇÃO
DOS CONTRATOS –
ART. 422 DO CC – GARANTIA VÁLIDA –
RECURSO PROVIDO.

1.
A
lei prevê expressamente que o descumprimento contratual
de financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel
,
o
casiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira,
autorizando, por consequência,
a realização do leilão para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito.

3.
Conquanto o Código Civil seja expresso ao prever a necessidade de anuência do cônjuge para prestação de garantia
real sobre bem imóvel (art. 1.647
do
CC), referida obrigação não é prevista para os conviventes em união estável, tendo em vista se
trata
r
de
instituto diverso do casamento
com regime jurídico específico.

4. Considerando que o princípio da boa-fé deve prevalecer na celebração dos contratos e
se
o devedor-fiduciário declarou
express
a
mente

situação de estado civil diverso do real, admit
e-se
a constrição do imóvel dado como garantia de alienação fiduciária sem a anuência da convivente.

5. Recurso
p
rovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento com pedido liminar interposto por
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

contra a decisão proferida na
Ação de Invalidade de Compra e Venda com Alienação Fiduciária
no
1015419-03.2024.8.11.0040
movida por
SCHEILA ROSANE STREG
,
que deferiu o pedido limi
nar
paraobstar a parte requerida em promover qualquer ato expropriatório no tocante ao Instrumento Particular com Eficácia de Escritura Pública com Alienação Fiduciária n°0010159056, sob pena de multa a ser fixada em caso de não cumprimento da presente decisão.

Alega
o banco recorrente
que
a parte devedora
foi devidamente intimada extrajudicialmente para purgar a mora, mas deixou transcorrer
in albis
o prazo legal, sem o devido pagamento, sendo CONSOLIDADA a propriedade em favor do banco, em 19/09/2024 conforme consta e comprova averbação na matr
í
cula do imóvel anexa, a qual tem fé pública.

Argumenta que
agiu no exercício regular de seu direito, pautado no contrato pactuado com o Sr.
Justimiano
, bem como na Lei 9.514/97, em seus artigos 26, 26-A e 27, bem como não se observa a necessidade de prévia notificação da agravada, que não figurou como compradora do imóvel no instrumento particular de compra e venda, sequer figurou como proprietária do bem na matrícula do imóvel, e o contratante declarou que não convivia em união estável.

Ressalta que
não pode o Banco Agravante ser impedido de executar os atos extrajudiciais formalizados no contrato de financiamento imobiliário formalizado e assinado, sendo o contratante, Sr.
Justimiano
, quem não cumpriu o disposto no contrato.

Com essas considerações
.
pugna pela concessão do efeito suspensivo ao presente recurso
e ao final, o provimento para reformar a decisão recorrida
.

A liminar foi indeferida.

A agravada não contrarrazoou.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Compulsando os autos, verif
ica-se que foi firmado “
INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFICÁCIA DE ESCRITURA PÚBLICA

–
LEIS
nos
4.380/1964 e 5.049/1966 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA - LEI no 9.514/1997 e LEI 13.465/2017
”
; tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária,
conforme afirmado na Cláusula 15 do contrato (id. 267980265
) e R.6 e R.7
da matrícula do imóvel (id. 267980273
).

Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei no
9.514
/97, a qual dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

De início
,
é de ressaltar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia.

Outrossim, a lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão para alienação do imóvel
,
a fim de possibilitar a quitação do débito.

Analisando a matrícula do i
móvel, consoante o teor do AV-11/20955 (id. 267980273
), nota-se que
houve a consolidação da propriedade
do imóvel em questão em nome do credor fiduciário Banco Santander (Brasil)
, porquanto decorreu o prazo legal sem o
que
devedor
fiduciante efetua
sse
a purgação da mora.

Sabe-se
que em 14/01/2021 celebraram
GILBERTO VIDOTTE

(vendedor
) e
JUSTIMIANO DA SILVA JUNIOR

(comprador) contrato de compra e venda de imóvel previamente financiado
ao
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
, consistente no

imóvel unifamiliar em
151,86 mais aumento de 114,15m2 de área construída em alvenaria. Lote urbano sob n.o 02 da quadra n.o 40, situado no Loteamento Recanto dos Pássaros, na cidade de Sorr
iso, Estado de Ma
to Grosso
, objeto da matrícula no
20.955 do 16o Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso/MT
,
alienado fiducia
riamente ao réu BANCO SANTANDER, conforme averbações na matrícula do imóvel:

Pelo que se vê dos autos originários, o comprador
Justimiano
, devedor fiduciante
,
incidi
u
em inadimplência e, não logrando purgar a mora, deu-se início ao procedimento de execução
extrajudicial da garantia.

A autora, ora
agravada
,
SCHEILA

ROSANE STREG
ajuizou

a
presente
ação declaratória de nulidade de compra e venda com alienação fiduciária
, autuada sob o no
1015419-03.2024.8.11.0040
, na qual
alega ser
ex-
companheira do
devedor
fiduciante

Justimiano
, buscando a anulação da consolidaç
ão da propriedade em nome do
banco réu, ora
agravante
, com pedido liminar de
suspensão dos atos expropriatórios
.

O pedido de
tutela de urgência
foi
deferido pelo magistrado de primeira instância.

Contudo,

o juízo de 1o Grau não agiu com o seu costumeiro acerto ao deferir a tutela antecipada
.

Isto porque, o
bserva-se que
Justimiano
, ao celeb
rar o negócio com o agravante
, expressamente declarou não co
nviver em união estável, vejamos:

Não tendo o devedor fiduciante comunicado ao credor fiduciário
a existência de união estável (tendo inclusive a negado
expressamente), pelo menos em cognição sumária
, há que se
concluir pela prevalência da boa-fé do agente financeiro.

Sabendo-se que a união estável não altera o estado civil dos companheiros, não haveria como se exigir do BANCO SANTANDER o conhecimento
prévio
acerca da
suposta
convivência
com a agravada
.

Daí ser inexigível a
outorga da
ex-
companheira
, ora
agravada
para a celebração do negócio, assim como sua notificação pessoal para purgação da mora
.

A
inexigibilidade da outorga de companheiro resulta da distinta eficácia perante terceiros
,
própria do
regime da união estável, haja vista que
essa relação consiste em situação de fato que não exige registro público, de modo que sua eficácia é limitada
apenas
entre os companheiros, ainda mais quando o contratante menciona
expressamente
a
in
existência da união
estável
ao celebrar avença que inclui cláusula de alienação fiduciária.

Dessa forma, ainda que
o
Código Civil
seja expresso ao prever a necessidade de anuência do cônjuge para prestação de garantia real sobre bem imóvel

(art. 1.647
do
CC
)
,
referida obrigação não é prevista para os conviventes em união estável, tendo em vista ser instituto diverso do casamento com regime jurídico específico.

O C. STJ compartilha do mesmo entendimento:

“... não é nula nem anulável a fiança prestada por fiador convivente em união estável sem a outorga uxória do outro companheiro. Não incidência da Súmula n.
332
/STJ à união estável". (
REsp 1299866/DF
, Rel. Ministro
Luis
Felipe Salomão, 4.a Turma, j. 25.2.14,
DJe
21.3.14)

Nesse sentido
:

Agravo de instrumento. Ação anulatória de consolidação de propriedade sobre bem imóvel. Compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia. Decisão que indeferiu tutela de urgência, requerida para que fossem sustados os leilões extrajudiciais já
designados .
Inconformismo da autora. Alegação de ser companheira do devedor fiduciário e não ter sido notificada pessoalmente para purgação da mora, tampouco da designação dos leilões, não tendo inclusive dado sua outorga na celebração do negócio. Invocação, ademais, de desconsideração de valorização e de benfeitorias no estabelecimento do preço mínimo pa
ra arrematação. Não acolhimento
.
Comprador devedor fiduciário que expressamente declarou, ao celebrar o negócio, a inexistência de união estável. Prevalência da boa-fé do agente financeiro. Inexigibilidade de outorga uxória ou de notificação pessoal.
Inexistência de indícios de descumprimento procedimental na consolidação de propriedade. Impugnação do preço que se deu com alegações genéricas. Não atendidos os requisitos concomitantes do art. 300 do CPC. Decisã
o
mantida .
Recurso não provido
(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22708979820248260000 São Paulo, Relator.: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 04/10/2024, 26a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/10/2024)
(grifei)

Finalmente,
anote-se a evidente boa-fé do
banco
agravante
, que, a rigor, não tinha ciência do estado civil do contratante, especialmente porque ele
declarou
não conviver em união estável
.

Na hipótese,
o
agravante individualizou o imóvel objeto da presente controvérsia e demonstrou
a regular

consolidação da sua
propriedade, não havendo qualquer ilegalidade na execução extrajudicial da garantia.

Por conseguinte, neste momento processual, diante do conteúdo probatório
,
não
se verifica
vícios no procedimento
extrajudicial,
sendo de rigor a reforma da decisão recorrida.

Diante do exposto,

dou provimento
ao recurso e revogo a
decisão recorrida para indeferir a tutela pretendida pela autora agravada.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/05/2025