Tribunal: TJMT
Processo: 1029834-90.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:
APELANTE(S):
RENITA AMALIA MILANI DE SOUZA
APELANTE(S):
SIDNEY SALVADOR DE SOUZA
APELADO(S):
PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INADMISSÃO DO RECURSO – REJEIÇÃO – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI N. 9.514/97 – TEMA 1.095 STJ – INAPLICABILIDADE DO CDC - APRESENTAÇÃO DOS ENCARGOS CONTRATUAIS DE FORMA DETALHADA - DESNECESSIDADE – CONTRATO COM INDICAÇÃO E DESTAQUE DAS TAXAS DE JUROS (MENSAIS E ANUAIS EFETIVAS) E DO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA (IGP-M) – CAPITALIZAÇÃO PERMITIDA - NÃO DEMONSTRAÇÃO DA VARIAÇÃO DESPROPORCIONAL DO VALOR DAS PARCELAS – RECURSO DESPROVIDO.
1. Ainda que as razões recursais não tenham sido redigidas na melhor técnica jurídico-processual, se da sua leitura é possível depreender logicamente o raciocínio, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico em relação à sentença que se visa desconstituir, a pretensão recursal há de ser analisada em seu mérito
2. Por força do Tema 1.095 do STJ, os contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária devem observar o regramento estabelecido na Lei n. 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, em regra, a aplicação do CDC, o que inclui os ditames do inciso III do seu art.6o e dos artigos 51 e 54.
3. Se o contrato havido entre as partes traz forma clara e destacada o valor do imóvel, indicando as taxas mensal e anual efetiva dos juros do financiamento – dentro dos limites percentuais do Decreto n. 22.262/33 – além da capitalização desses juros, conforme autorizado pelo art.5o, III, da Lei n. 9.514/97 – através do ajuste de taxa anual superior ao duodécuplo da mensal – assim como o índice de atualização monetária admitido pela jurisprudência do STJ para os contratos de financiamento imobiliário (IGP-M), escorreita a sentença que julga improcedente a ação revisional quando não demonstrada a ilegalidade e ou abusividade dos encargos de normalidade pactuados, tampouco a variação imprevisível e desproporcional do valor das parcelas liberalmente ajustadas.
4. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029834-90.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Financiamento de Produto, Dever de Informação, Práticas Abusivas, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[RENITA AMALIA MILANI DE SOUZA - CPF: 483.210.369-53 (APELANTE), FABIO RICARDO PALMEZAN RIBEIRO - CPF: 200.078.168-39 (ADVOGADO), FERNANDA ABREU MATTOS - CPF: 804.579.671-53 (ADVOGADO), SIDNEY SALVADOR DE SOUZA - CPF: 408.377.349-91 (APELANTE), PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 10.980.077/0001-29 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

RENITA AMALIA MILANI DE SOUZA

APELANTE(S):

SIDNEY SALVADOR DE SOUZA

APELADO(S):

PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INADMISSÃO DO RECURSO – REJEIÇÃO – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI N. 9.514/97 – TEMA 1.095 STJ – INAPLICABILIDADE DO CDC - APRESENTAÇÃO DOS ENCARGOS CONTRATUAIS DE FORMA DETALHADA - DESNECESSIDADE – CONTRATO COM INDICAÇÃO E DESTAQUE DAS TAXAS DE JUROS (MENSAIS E ANUAIS EFETIVAS) E DO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA (IGP-M) – CAPITALIZAÇÃO PERMITIDA - NÃO DEMONSTRAÇÃO DA VARIAÇÃO DESPROPORCIONAL DO VALOR DAS PARCELAS – RECURSO DESPROVIDO.

1. Ainda que as razões recursais não tenham sido redigidas na melhor técnica jurídico-processual, se da sua leitura é possível depreender logicamente o raciocínio, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico em relação à sentença que se visa desconstituir, a pretensão recursal há de ser analisada em seu mérito

2. Por força do
Tema 1.095 do STJ, os

contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária devem observar o regramento estabelecido na Lei n. 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, em regra, a aplicação do CDC, o que inclui os ditames do inciso III do seu art.6o e dos artigos 51 e 54.

3. Se o contrato havido entre as partes
traz forma clara e destacada o valor do imóvel, indicando as taxas mensal e anual efetiva dos juros do financiamento – dentro dos limites percentuais do Decreto n. 22.262/33 – além da capitalização desses juros, conforme autorizado pelo art.5o, III, da Lei n. 9.514/97 – através do ajuste de taxa anual superior ao duodécuplo da mensal – assim como o índice de atualização monetária admitido pela jurisprudência do STJ para os contratos de financiamento imobiliário (IGP-M), escorreita a sentença que julga improcedente a ação revisional quando não demonstrada a ilegalidade e ou abusividade dos encargos de normalidade pactuados, tampouco a variação imprevisível e desproporcional do valor das parcelas liberalmente ajustadas.

4. Recurso desprovido.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

RENITA AMALIA MILANI DE SOUZA

APELANTE(S):

SIDNEY SALVADOR DE SOUZA

APELADO(S):

PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
RENITA AMALIA MILANI DE SOUZA
e
SIDNEY SALVADOR DE SOUZA
contra a sentença proferida na
Ação Revisional de contrato imobiliário c/c tutela de urgência de consignação em pagamento
n. 1029834-90.2021.8.11.0041 ajuizada em face de
PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
, a qual julgou improcedentes os pedidos iniciais e, por consequência, condenou o autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Narram os apelantes que
adquiriram diretamente da requerida a unidade autônoma n. 14, da Quadra 18, com área total de 450m2, matriculada no CRI do 5o Ofício desta Capital sob o n. 94.816, situada no Condomínio
Primor das Torres
, localizado na Avenida das Torres, em frente à ETE Tijucal, Bairro São João Del Rey, em Cuiabá -MT, ao preço de R$450,00 por metro quadrado (m2), totalizando R$112.500,00, dos quais R$11.250,00 pagos de imediato a título de entrada e o restante
financiado pela própria empresa alienante,

prestações mensais de R$750,00 e outras 15 (quinze) anuais de R$5.292,08, ambas reajustáveis pelo IGP-M.

Registram que na
Cláusula 5a
do contrato haviam sido estipuladas condições complexas, sem que houvesse clareza quanto à forma do cálculo das parcelas e do saldo devedor, tendo sido aplicada capitalização dos juros, com a amortização do saldo devedor através da Tabela Price, o que seria absolutamente vedado à medida em que a recorrida não é instituição financeira, mas sim incorporadora/construtora.

Afirmam que a partir desses argumentos, foi requerida a declaração de nulidade das
cláusulas 5a
,
6a
e
12
do contrato, com o reconhecimento de que houve indevida capitalização mensal dos juros, anatocismo e aplicação da
Tabela Price
, a qual deve ser substituída pelo método de equivalência de juros simples para a amortização do saldo devedor do contrato e a devolução do valor pago a maior.

Anotam quem em sede de contestação, a incorporadora requerida sustentou os autores tiveram plena liberdade de contratação, nos termos do princípio da autonomia da vontade, e que a questão relativa à legalidade da utilização da capitalização dos juros foi superada com as Súmulas 539 e 541 do STJ.

Relatam que, impugnada a contestação, foi proferida a sentença que julgou improcedentes os pedidos, por entender o julgador singular que os recorrentes não demonstraram de forma satisfatória o direito requerido, pois as partes manifestaram livre e desimpedida vontade quando do aperfeiçoamento do negócio, inexistindo qualquer evidência de vício de consentimento ou da ocorrência de onerosidade excessiva que pudesse ensejar a nulidade do contrato.

Inconformados, alegam que o contrato havido entre as partes seria de adesão – porquanto redigido de forma unilateral, sem qualquer possibilidade de discussão prévia das cláusulas – e com afronta direta ao
princípio da transparência
, uma vez que o contrato não traz de forma clara, correta e precisa as informações suficientes quanto aquilo que se estipulou.

Asseveram que embora não neguem que o “crédito contraído” deva ser devolvido à alienante, tal pagamento deve se dar dentro dos limites da legislação consumerista e do quanto necessário para a exata manutenção do equilíbrio contratual, com exclusão das cláusulas abusivas e excessivamente onerosas.

Aduzem
que a onerosidade excessiva do contrato estaria claramente demonstrada, haja vista que a aplicação dos juros compostos, através da amortização das parcelas pela
Tabela Price
evidencia que a recorrida vem se enriquecendo ilicitamente às custas dos recorrentes.

Reforçam que as cláusulas 5a e 6a do contrato tratam sobre o financiamento de forma complexa, sem esclarecer como serão calculadas cada parcela e como será a amortização do saldo devedor, tal como exigido pelo inciso III do art. 6o do CDC, tendo apenas feito menção ao
Resumo das Condições Pactuadas
, se limitando a apontar o valor financiado, o prazo do financiamento, os juros mensais e anuais e o índice de correção, e que as parcelas mensais e anuais serão reajustadas.

Arguem que as cláusulas em questão trazem aos consumidores requerentes uma falsa impressão de que as parcelas permanecerão num patamar de adimplemento, visto que não possuem resguardo técnico para ao menos projetar os reajustes a longo prazo, ficando vulneráveis a arcar com prestações significativamente superiores àquelas aferidas na contratação do financiamento, sendo, pois, nulas na forma do inciso IV do art.51 do CDC.

Propalam que em contratos consumeristas, a capitalização de juros só é admissível quando expressamente pactuada e quando o instrumento contratual traz o sistema de amortização das parcelas no saldo devedor, o que não se deu no caso concreto.

Argumentam a orientação da Súmula 539 do STJ – que permite a contratação cobrança da capitalização somente é aplicável a instituições do
Sistema Financeiro Nacional
- SFN, como bancos, caixas econômicas e cooperativas de crédito, que não é o caso da requerida, que se trata de uma empresa incorporadora de empreendimentos imobiliários com atividade de compra e venda de imóveis próprios.

Ponderam, no mais, que por força do art.4o do Decreto n. 22.626/1933, do art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001 e Súmula 121 do STF, inadmissível a contratação e cobrança de juros de forma capitalizada por credores não integrantes do SFN, devendo, pois, ser reformada a sentença para a substituição do sistema de amortização do saldo devedor utilizado pela requerida – que, segundo perícia anexada à inicial, teria sido a
Tabela Price
– pelo
Método de Equivalência a Juros Simples
, a fim de dar maior equilíbrio ao contrato revisando.

Contrarrazões no ID. n. 268994782, pugnando pela inadmissão do recurso pela inobservância da dialeticidade recursal e, no mérito, pelo desprovimento.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Da alegada inadmissibilidade do apelo.

Em sua contraminuta, argui a empresa requerida inadmissibilidade do apelo dos autores, por afronta ao princípio da dialeticidade recursal, ante a ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença.

Todavia, referida preliminar deve ser rejeitada.

Isso porque, se da narrativa das razões recursais é possível depreender logicamente o raciocínio, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico em relação à sentença que se visa desconstituir, a pretensão recursal há de ser analisada em seu mérito.

Nesta senda, seria excesso de formalismo inadmitir o recurso pelo suposto descumprimento dos predicados do art.1.010, incisos II e III, do CPC/15 se, das razões, plenamente compreensível o que se busca com apelo.

A respeito do tema, confira-se o julgado abaixo:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – IMPROCEDENCIA – PRELIMINARES – AUSÊNCIA DE DIALITICIDADE RECURSAL - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO E ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS HERDEIROS E SUCESSORES – REJEIÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Ainda que as razões recursais não tenham sido redigidas na melhor técnica jurídico-processual, se da sua leitura é possível depreender logicamente o raciocínio, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico em relação à sentença que se visa desconstituir, a pretensão recursal há de ser analisada em seu mérito
. (TJ/MT- Segunda Câmara de Direito Privado - RAC N.U 0018216-54.2010.8.11.0041, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 08/06/2016, publ. no DJE 14/06/2016)

Com isso,
rejeito
a preliminar suscitada.-

Do mérito.

Imperioso consignar que, conquanto os apelantes tentem alicerçar as arguições de abusividade de encargos do contrato sob revisão na sujeição da causa aos ditames da legislação consumerista, certo é que, de acordo com o
Tema 1.095
do STJ, os

contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devem observar o regramento estabelecido na Lei n. 9.514/97, por se tratar de legislação específica,
afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o que inclui os inciso III do

art.6o e os artigos 51 e 54.

Importante também deixar claro desde o início que, ao contrário do que tentam fazer crer os autores apelantes, na linha do que prescreve o §1o do art. 22 da Lei n. 9.514/97, ainda que não integrem o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, as loteadoras e incorporadoras em geral podem firmar contratos de venda de unidade imobiliária mediante autofinanciamento, com pacto adjeto de alienação fiduciária, com fundamento na mencionada legislação.

Dessa feita, as ações revisionais desse tipo de contrato somente têm lugar nos casos em que há pactuação de encargo ilegal, ou flagrante e desproporcionalmente abusivo, ou que, em função do advento de causa superveniente, tenha tornado a obrigação desarrazoada ou excessivamente onerosa.

No caso, entretanto, como bem frisou a sentença,
“
a aplicação da atualização monetária pelo IGPM é legalmente permitida e não há excesso de juros, pré-fixados em 11,88% ao ano, de modo que não se verifica violação ou abusividade a ensejar a declaração de nulidade das cláusulas contratuais.”
(ID. n. 105806459 - Pág. 3).

A propósito, da análise do contrato, constata-se que este realmente traz de forma clara e até mesmo em destaque (negrito), todas as informações necessárias à compreensão mínima daquilo que se contratou, consignando que todas as parcelas serão atualizadas mensalmente pelo IGP-M e acrescidos de juros remuneratórios de 0,94% ao mês e 11,8818% ao ano. Vejamos:

De se frisar que a jurisprudência do STJ não impõe qualquer óbice à pactuação de atualização monetária dos financiamentos imobiliários pelo IGP-M. Nesse sentido:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INDEXAÇÃO PELO IGP-M. POSSIBILIDADE
. SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVOS TIDOS POR VIOLADOS. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE MATÉRIA DE FATO. SÚMULA 7/STJ.[...]
4. A livre pactuação do IGP-M como fator de correção monetária não viola o art. 6o, V, do CDC. Incidência da Súmula 83/STJ
. 5. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 165.318/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 19/03/2013, DJe 03/04/2013)

Consequentemente, a substituição de tal índice atualizador por outro somente seria admissível se o índice eleito tivesse sofrido uma variação imprevisível e draconiana de tal ordem que tornasse impossível o cumprimento da obrigação sob uma ótica racional de proporcionalidade e razoabilidade, o que não ocorreu.

No que respeita aos juros remuneratórios ajustados, o fato é que o percentual ajustado (11,8818% ao ano) está aquém dele fixado nos artigos 1o e 3o do Decreto n. 22.262/33.

Além disso, a pactuação e cobrança dos juros de forma capitalizada está expressamente autorizada pelo inciso III do art.5o da Lei n. 9.514/97.

Nesse viés, mesmo que a loteadora/incorporadora não integre o Sistema Financeiro Nacional, e que o contrato havido entre as partes não seja de natureza bancária, inexiste razão para alterar o padrão jurisprudencial para considerar da expressamente contratada a capitalização de juros (temas 246 e 247 do STJ), qual seja, a pactuação de juros anuais superior ao duodécuplo da taxa mensal contratada.

Ainda que assim não o fosse, diferentemente do que tentam fazer crer os recorrentes, também de acordo com a orientação das Cortes Superiores,
“a utilização do Sistema Francês de Amortização, Tabela Price, para o cálculo das prestações da casa própria não é ilegal e não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros. Precedentes.”
(AgInt no AREsp 751.655/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2020, DJe 31/03/2020)

Sendo assim, não demonstrado qualquer encargo contratual abusivo no contrato, descabe cogitar-se qualquer repetição de valores, muito menos de forma dobrada como pretenderam os autores apelantes.

Em suma, não demonstrado qualquer desacerto na sentença capaz de justificar sua alteração ou mesmo sua desconstituição.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao recurso e elevo e mais 2% os honorários advocatícios fixados na sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025