Tribunal: TJMT
Processo: 1013870-06.2023.8.11.0003
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago, as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com o apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013870-06.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato, Financiamento de Produto, Cláusulas Abusivas, Resolução de conflito]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 410 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.928/0001-17 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), ALEXANDER PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 038.732.151-95 (APELADO), ADONIAS BATISTA DA SILVA - CPF: 944.789.021-00 (ADVOGADO), DANIELLE KARINA CELLA - CPF: 021.680.011-03 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao
status quo
ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

A jurisprudência da Corte Superior “
tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago, as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com o apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 410 SPE LTDA, contra sentença de Id. 282165397, proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga no 1013870-06.2023.8.11.0003, proposta por ALEXANDER PEREIRA DOS SANTOS E DANIELLE KARINA CELLA, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes e determinar a restituição, em parcela única, dos valores pagos pelos autores, com retenção de até 25%, devidamente corrigidos pelo INPC a contar de cada pagamento, e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. A sentença ainda fixou honorários advocatícios no valor de R$1.500,00 a ser pago pela demandada, com base no § 8o do art. 85 do CPC.

Em suas razões de Id. 282165407, a apelante defende, em síntese, que houve equívoco na sentença quanto ao termo inicial dos juros de mora, os quais, segundo entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.002, devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, e não desde a citação.

Aduz, ainda, que deve ser reconhecida a validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, em conformidade com o Tema 938/STJ, uma vez que a cláusula 6.5 e o Quadro XI do contrato previam de forma expressa e destacada a obrigação do promitente comprador quanto ao pagamento da comissão.

Requer, ao final, a reforma da sentença para adequar o termo inicial dos juros moratórios e reconhecer a legalidade da cláusula que impõe ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, com a consequente inversão dos ônus sucumbenciais, dada a suposta sucumbência mínima da parte ré.

Em contrarrazões de Id. 282165413, os apelados refutam
in totum
os argumentos lançados em seu desfavor. Não há preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O presente feito versa sobre ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga, ajuizada pelos apelados em razão de dificuldades financeiras, postulando o distrato do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a Rodobens Incorporadora, referente à unidade 43, bloco B, etapa 01, pelo valor total de R$277.745,00, tendo sido pago até a data da propositura da ação o montante de R$14.569,87.

O Juízo
a quo
julgou procedente o pedido, determinando a rescisão contratual, com devolução de valores pagos, em parcela única, autorizando retenção de até 25% por parte da ré, com correção monetária pelo INPC desde os respectivos desembolsos e juros de 1% ao mês a partir da citação.

Inconformada, a apelação cível foi interposta pela ré, para que seja reformada a sentença quanto ao termo inicial da incidência dos juros de mora (sustenta que deve ser a data do trânsito em julgado, conforme Tema 1.002/STJ) e, acerca da validade da cláusula de transferência da comissão de corretagem ao comprador, conforme Tema 938/STJ, pugnando pela exclusão desse valor do montante a ser devolvido.

Pois bem.

De início, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Tornou-se incontroverso o fato reconhecido em sentença de que foram os autores (compradores) que deram causa à rescisão do contrato, impondo-se, portanto, como consequência da rescisão, a restituição parcial dos valores por ele despendidos.

Do termo inicial dos juros de mora – Tema 1.002/STJ

Razão assiste à apelante neste ponto.

No ponto, é imperioso observar que o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes tem data de 28 de janeiro de 2018, ou seja, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, que apenas entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.740.911/DF sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786 /2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(STJ, REsp 1.740.911/DF, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019))

Portanto, merece reforma parcial a sentença nesse aspecto, para se aplicar o Tema 1002/STJ para que os juros de mora incidam somente a partir do trânsito em julgado da decisão.

Da comissão de corretagem.

A apelante alega, com base no Tema 938/STJ, a validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, sustentando que tal valor deveria ser descontado da restituição ordenada pela sentença.

Contudo, os documentos contratuais trazidos aos autos não corroboram essa tese.

O contrato (quadro XI) apenas menciona que o comprador tem conhecimento de que parte dos valores pagos corresponde à comissão de corretagem paga pela vendedora à imobiliária, sem, contudo, transferir expressamente ao comprador a obrigação de arcar com tal encargo.

Além disso, a cláusula 6.5 do contrato prevê a retenção de 25% dos valores pagos, abrangendo expressamente: “
custos administrativos, além de despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela VENDEDORA, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo COMPRADOR.”

Ou seja, a comissão de corretagem já se encontra incorporada na cláusula penal de 25%.

A própria ré/apelante, em sua contestação (Id. 282165373), reconhece que tais valores incluem comissão de corretagem:

Dessa forma, autorizar nova retenção autônoma da corretagem para a mesma finalidade configura
bis in idem
, vedado pelo ordenamento jurídico.

Neste sentido é a jurisprudência:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA . CLÁUSULA PENAL. PLEITO DE MAJORAÇÃO. ACOLHIMENTO. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS . PERCENTUAL ADEQUADO PARA REPARAR OS PREJUÍZOS SUPORTADOS. ENTENDIMENTO DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
PLEITO PELA RETENÇÃO DE VALORES À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE . INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL, CLARA E ESPECÍFICA, PERMITINDO A COBRANÇA DA TAXA DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO No 1.599.511/SP . PLEITO PELA READEQUAÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. PERTINÊNCIA. REQUERENTES QUEM DERAM CAUSA À PROPOSITURA DA AÇÃO. PLEITO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES . AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUALQUER TENTATIVA DE RESOLUÇÃO E RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS EXTRAJUDICIALMENTE. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. APLICABILIDADE. INVIABILIDADE DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS . SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJ-PR 00020226920238160045 Arapongas, Relator.: substituta renata estorilho baganha, Data de Julgamento: 17/02/2025, 19a Câmara Cível, Data de Publicação: 17/02/2025).

Por fim, subsiste a condenação da apelante ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, observando-se o princípio da causalidade e o parcial decaimento mínimo dos autores.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
somente para alterar o termo inicial dos juros moratórios, que deverão incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, em conformidade com o Tema 1.002 do STJ.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2025