Tribunal: TJMT
Processo: 1020127-85.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. METODOLOGIA ADEQUADA. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA CONSISTENTE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou a impugnação ao laudo pericial e homologou a avaliação dos imóveis rurais penhorados em ação de execução por título extrajudicial.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar a validade técnica e jurídica do laudo de avaliação judicial impugnado pela Agravante.
III. Razões de decidir
3. O laudo pericial observou as normas técnicas da ABNT (NBR 14653), adotando o método comparativo direto com homogeneização por fatores, baseado na Teoria das Pequenas Amostras e no critério de Chauvenet, sendo elaborado por perito regularmente credenciado.
4. A vistoria in loco foi realizada e as peculiaridades dos imóveis, como a ocupação de mais de cem famílias e a ausência de regularidade fundiária das benfeitorias, justificaram a exclusão dessas construções da avaliação.
5. A amostragem utilizada para fixação do valor por hectare foi fundamentada em dados concretos da região, não havendo demonstração técnica de erro material ou vício de metodologia que ensejasse a realização de nova perícia.
6. A alegação de que as ocupações poderiam ser superadas com o uso da força pública não infirma a opção metodológica adotada, pautada na prudência e na realidade do local, com respaldo técnico e normativo.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A avaliação judicial de imóvel penhorado que adota metodologia reconhecida pelas normas técnicas da ABNT, com vistoria in loco e fundamentação coerente com a realidade do imóvel, deve ser prestigiada na ausência de vícios materiais ou técnicos.
2. A presença de ocupação consolidada em imóvel rural justifica a desconsideração de benfeitorias não registradas, não configurando irregularidade pericial.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 464, § 1o; 872, I; 873.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 22.11.2016; TJMT, AI no 1014074-15.2021.8.11.0000, Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 24.05.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1020127-85.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Alienação Judicial]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[RODOLFO COSTA MARQUES - CPF: 328.134.731-20 (ADVOGADO), SUELI APARECIDA GONCALVES SOARES - CPF: 594.580.031-72 (AGRAVANTE), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVADO), HERNANI ZANIN JUNIOR - CPF: 006.037.781-00 (ADVOGADO), AGROPECUARIA REZENDE LTDA - CNPJ: 00.724.438/0001-12 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE ABELARDO ANDRE REZENDE registrado(a) civilmente como ABELARDO ANDRE REZENDE - CPF: 436.235.818-87 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDRE LUIS REZENDE - CPF: 551.709.001-04 (TERCEIRO INTERESSADO), ANDREA MARIA REZENDE CARDINAL - CPF: 594.447.971-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. METODOLOGIA ADEQUADA. FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA CONSISTENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou a impugnação ao laudo pericial e homologou a avaliação dos imóveis rurais penhorados em ação de execução por título extrajudicial.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar a validade técnica e jurídica do laudo de avaliação judicial impugnado pela Agravante.

III. Razões de decidir

3. O laudo pericial observou as normas técnicas da ABNT (NBR 14653), adotando o método comparativo direto com homogeneização por fatores, baseado na Teoria das Pequenas Amostras e no critério de Chauvenet, sendo elaborado por perito regularmente credenciado.

4. A vistoria
in loco
foi realizada e as peculiaridades dos imóveis, como a ocupação de mais de cem famílias e a ausência de regularidade fundiária das benfeitorias, justificaram a exclusão dessas construções da avaliação.

5. A amostragem utilizada para fixação do valor por hectare foi fundamentada em dados concretos da região, não havendo demonstração técnica de erro material ou vício de metodologia que ensejasse a realização de nova perícia.

6. A alegação de que as ocupações poderiam ser superadas com o uso da força pública não infirma a opção metodológica adotada, pautada na prudência e na realidade do local, com respaldo técnico e normativo.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

“1. A avaliação judicial de imóvel penhorado que adota metodologia reconhecida pelas normas técnicas da ABNT, com vistoria
in loco
e fundamentação coerente com a realidade do imóvel, deve ser prestigiada na ausência de vícios materiais ou técnicos.

2. A presença de ocupação consolidada em imóvel rural justifica a desconsideração de benfeitorias não registradas, não configurando irregularidade pericial.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 464, § 1o; 872, I; 873.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 22.11.2016; TJMT, AI no 1014074-15.2021.8.11.0000, Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 24.05.2022.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1020127-85.2025.8.11.0000

AGRAVANTE: SUELI APARECIDA GONÇALVES SOARES

AGRAVADO: BANCO BRADESCO S.A.

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
SUELI APARECIDA GONÇALVES SOARES
, em desfavor do
BANCO BRADESCO S.A.
, contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Esp. em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Execução por Título Extrajudicial n. 0005530-45.2001.8.11.0041, que rejeitou a impugnação apresentada pela Agravante e homologou o laudo pericial, quanto ao valor de mercado dos imóveis penhorados.

A Agravante requer a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso, ao argumento de que a avaliação não reflete o real valor dos imóveis rurais, visto que não considerou as características e o estado em que se encontram os bens avaliados.

Assevera que há edificações não avaliadas, bem como o potencial da área para a agricultura não foi considerado.

Defende que o fato de haver em torno de 100 famílias assentadas no local não é pretexto para deixar de avaliar corretamente os imóveis, visto que poderia se utilizar de tecnologias e reforço policial.

Com isso, requer, no mérito, seja realizada nova perícia, de forma direta, nos termos do art. 872, I, do CPC.

Preparo recolhido, consoante ID. 295653851.

Tutela de urgência recursal indeferida, consoante ID. 296108378.

Contrarrazões ID. 301078852, pelo desprovimento.

É o relatório.

Cuiabá/MT, data do sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Como relatado, trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da Ação de Execução por Título Extrajudicial n. 0005530-45.2001.8.11.0041, que rejeitou a impugnação apresentada pela Agravante e homologou o laudo pericial, quanto ao valor de mercado dos imóveis penhorados.

A Agravante alega que a avaliação não reflete o real valor dos imóveis rurais, visto que não considerou as características e o estado em que se encontram os bens avaliados; assevera que há edificações não avaliadas, bem como o potencial da área para a agricultura não foi considerado.

Defende que o fato de haver em torno de 100 famílias assentadas no local não é pretexto para deixar de avaliar corretamente os imóveis, visto que poderia se utilizar de tecnologias e reforço policial.

Com isso, requer seja realizada nova perícia, de forma direta, nos termos do art. 872, I, do CPC.

O Recurso não comporta provimento.

O cerne da controvérsia recursal reside na impugnação ao laudo pericial de avaliação judicial de três imóveis rurais penhorados, sob o argumento de que os valores atribuídos estariam aquém do mercado e teriam sido apurados mediante metodologia inadequada ou deficiente.

Contudo, a análise detida do laudo técnico (ID. 294554354) revela que a perícia judicial atendeu de forma rigorosa às exigências legais e normativas.

O perito judicial,
Sr. MIGUEL JOSÉ KALIX FERRO
, é profissional credenciado no CNAI sob o no 00031, com selo COFECI no 095267, evidenciando formação técnica adequada (ID. 294554354). A metodologia aplicada foi o método comparativo direto com homogeneização por fatores, em conformidade com a NBR 14653, utilizando tratamento estatístico baseado na Teoria das Pequenas Amostras e o critério de Chauvenet para exclusão de outliers.

A vistoria
in loco
foi realizada em
20/03/2025
, tendo sido documentadas as peculiaridades dos imóveis, inclusive a ocupação por cerca de 100 famílias e a existência de litígio possessório, fatos que justificaram, com propriedade, a opção por desconsiderar benfeitorias e avaliar apenas a terra nua.

Ademais, o perito indicou cinco imóveis amostrais na mesma localidade, aplicando fatores de homogeneização referentes à oferta, localização, benfeitorias e terra nua. A média ponderada dos valores resultou em
R$ 5.284,91
/ha, compatível com o diagnóstico de mercado da região, caracterizado por baixa liquidez e reduzida absorção imobiliária.

As impugnações apresentadas nos autos baseiam-se em dados genéricos de VTN e relatórios de municípios diversos, sem identificação clara de imóveis paradigmas ou comprovação técnica de superioridade metodológica. Não apontam erro material, vício técnico ou dolo do perito, mas apenas discordância subjetiva quanto ao valor final.

Em que pese o art. 872, I, do CPC exigir a caracterização dos bens, não se vislumbra sua inobservância, pois o laudo descreve as áreas, matrículas, localização, ocupações, disputas possessórias e demais circunstâncias que interferem diretamente na valoração dos imóveis.

Conclui-se, pois, que o laudo técnico pericial preenche os requisitos legais e técnicos exigíveis, não se configurando razão jurídica para sua desconsideração ou substituição.

Assim, conforme se observa, o laudo pericial apresentado expôs de maneira adequada a metodologia empregada (método comparativo direto com homogeneização por fatores), como preconizado pela NBR 14653, tendo havido inclusive vistoria
in loco
dos três imóveis objeto da perícia, inexistindo ao caso propalada presunção para fixação dos valores, pois os valores encontrados pelo
expert
foram resultado do tratamento técnico dos dados de mercados pesquisados, utilizando a metodologia supramencionada.

Por último e não menos importante, no que concerne a irresignação de que houve inadequação da perícia pelo fato de que o perito encontrou dificuldades em adentrar no imóvel de matrícula n. 866 pelo fato de haver uma ocupação de 100 famílias a mais de trinta anos,
nota-se que se trata apenas de um imóvel dentre os três que foram periciados
, e que o mero fato de haver dificuldade na avaliação das benfeitorias de um imóvel não inviabiliza todo o trabalho técnico realizado pelo perito.

Outrossim, as edificações havidas no referido imóvel não são oriundas de propriedade registral, tendo sido edificadas pelas famílias que lá se encontram.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se incólume a decisão agravada que homologou o laudo pericial de avaliação dos imóveis penhorados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025