Tribunal: TJMT
Processo: 1013790-08.2024.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-08-02

Ementa:
Direito Civil. Processual Civil. Apelação Cível. Extinção De Condomínio. Bem Imóvel Indivisível. Alienação Judicial. Reconvenção. Posse Exclusiva. Cerceamento De Defesa. Parcial Provimento.
I. Caso em exame
1. Ação de extinção de condomínio cumulada com pedido de alienação judicial de imóvel indivisível situado em Rondonópolis/MT, proposta por 17 coproprietários contra coproprietária detentora de 12,5% do bem. Pedido de dissolução da comunhão, após tentativa frustrada de venda consensual e negativa da ré em exercer o direito de preferência.
2. A ré apresentou reconvenção pleiteando indenização por suposta posse exclusiva dos autores, com pagamento de aluguéis proporcionais e despesas ordinárias.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a validade do julgamento antecipado da reconvenção, ante alegação de posse exclusiva.
III. Razões de decidir
4. É cabível a extinção do condomínio sobre bem indivisível, com alienação judicial e partilha proporcional, conforme art. 1.322 do Código Civil, não havendo controvérsia entre as partes nesse ponto.
5. A condenação decorrente da reconvenção exige instrução probatória, ante controvérsia relevante sobre a posse exclusiva do imóvel.
6. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da reconvenção sem a devida produção de provas, violando o devido processo legal (CF, art. 5o, LV).
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido. Mantida a sentença quanto à extinção do condomínio e alienação judicial do imóvel. Anulado o capítulo da sentença relativo à reconvenção, com retorno dos autos para reabertura da fase instrutória.
Tese de julgamento: "É nula a sentença que julga reconvenção sobre indenização por posse exclusiva sem a devida instrução probatória quando há controvérsia relevante sobre os fatos."
____________________________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.322; CPC, arts. 355, I, e 373, II; CF, art. 5o, LV.
Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 00515442420158130144, Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 03/09/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013790-08.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ANTONIA CLEUSA DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 387.829.011-04 (APELANTE), ALINE BRILHANTE BRAGA DE OLIVEIRA - CPF: 024.818.031-24 (ADVOGADO), NERCY CANDIDA DE OLIVEIRA - CPF: 274.039.041-68 (APELANTE), MARIA LUCIA CANDIDA DE OLIVEIRA - CPF: 378.104.991-49 (APELANTE), MARIA MADALENA CANDIDA DE OLIVEIRA - CPF: 353.520.431-34 (APELANTE), APARECIDO BERNARDINO DE OLIVEIRA - CPF: 384.815.961-91 (APELANTE), SHEILA CRISTINA ARAUJO DE OLIVEIRA - CPF: 977.895.181-00 (APELANTE), SHIRLEY CRISTIANE ARAUJO DE OLIVEIRA - CPF: 017.313.401-76 (APELANTE), WESLLEY ANTONIO FILHO FERREIRA DE OLIVEIRA - CPF: 089.591.921-47 (APELANTE), JULIANO SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 913.500.001-59 (APELANTE), FLAVIO SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 895.572.711-91 (APELANTE), CARLOS EDUARDO SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 014.747.981-95 (APELANTE), CAROLINA SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 019.977.241-03 (APELANTE), DIEGO TAKAHASHI OLIVEIRA - CPF: 016.899.641-38 (APELANTE), DOUGLAS TAKAHASHI OLIVEIRA - CPF: 073.096.111-79 (APELANTE), VINICIUS FERNANDES RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 064.410.511-92 (APELANTE), APARECIDA FATIMA DE OLIVEIRA BARBOSA - CPF: 487.423.761-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Processual Civil. Apelação Cível. Extinção De Condomínio. Bem Imóvel Indivisível. Alienação Judicial. Reconvenção. Posse Exclusiva. Cerceamento De Defesa.
Parcial Provimento
.

I. Caso em exame

1.
Ação de extinção de condomínio cumulada com pedido de alienação judicial de imóvel indivisível situado em Rondonópolis/MT, proposta por 17 coproprietários contra coproprietária detentora de 12,5% do bem.

Pedido de dissolução da comunhão, após tentativa frustrada de venda consensual e negativa da ré em exercer o direito de preferência.

2.
A ré apresentou reconvenção pleiteando indenização por suposta posse exclusiva dos autores, com pagamento de aluguéis proporcionais e despesas
ordinárias.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
: (i)
a validade do julgamento antecipado da reconvenção, ante alegação de posse exclusiva.

III. Razões de decidir

4
. É cabível a extinção do condomínio sobre bem indivisível, com alienação judicial e partilha proporcional, conforme art. 1.322 do Código Civil, não havendo controvérsia entre as partes nesse ponto.

5
. A condenação decorrente da reconvenção exige instrução probatória, ante controvérsia relevante sobre a posse exclusiva do imóvel.

6
. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da reconvenção sem a devida produção de provas, violando o devido processo legal (CF, art. 5o, LV).

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso parcialmente provido. Mantida a sentença quanto à extinção do condomínio e alienação judicial do imóvel. Anulado o capítulo da sentença relativo à reconvenção, com retorno dos autos para reabertura da fase instrutória.

Tese de julgamento:
"
É nula a sentença que julga reconvenção sobre indenização por posse exclusiva sem a devida instrução probatória quando há controvérsia relevante sobre os fatos
."

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Código Civil, art. 1.322; CPC,
arts
. 355, I, e 373, II; CF, art. 5o, LV.

Jurisprudência relevante citada
:

TJMG, Apelação Cível 00515442420158130144, Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 03/09/2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1013790-08
.20
2
4
.8.11.00
03

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível interposto
por
Antô
nia Cleusa de Oliveira Santos e outros
em
virtude
da sentença proferida
pelo Juiz da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou procedente o pedido principal formulado na
Ação de Extinção de Condomínio, ajuizada por
Aparecida Fátima de Oliveira Barbosa

(coproprietária na fração ideal de 12,5% de bem indivisível)

e
,
também
,
acolheu o pedido formulado na Reconvenção
.

T
endo em vista a indivisibilidade do imóvel situado no Loteamento Fazenda
Porox
ó
, matrícula no 9.562, em Rondonópolis/MT e a inviabilidade da convivência condominial, além da falta de interesse da
Apelada
em adquirir a parte dos demais
herdeiros, o Juiz de 1o grau
julgou antecipadamente a lide, acolhe
u
tanto
o pedido principal
,
de extinção do condomínio
e autorização para vend
a judicial,
quanto
a
reconvenção.

S
obre a Reconvenção,
fixo
u

a
obrigação de
os Apelantes
paga
rem
aluguel
em favor da Apelada
,
proporcional à sua quota-parte,
além das despesas ordinárias do imóvel (IPTU, água e energia)
, desde a homologação da partilha
até a efetiva alienação do bem
, por considerar que a Apelada é preterida
no usufruto do imóvel, cujo valor do aluguel deve ser arbitrado na fase de liquidação
.

Irresignados com parte da sentença, os Apelantes
aduz
em
que houve cerceamento de defesa
quanto
ao julgamento antecipado da reconvenção
.

Disseram que não há evidência firmes de uso exclusivo do imóvel, como alega a Apelada, e que é preciso
produ
zir
prova
(
pericial, testemunhal ou inspeção judicial
)
, necessária para apurar a existência (ou não) d
o usufruto
exclusiv
o
do bem.

Pediram, em resumo, o retorno dos autos à origem apenas para instruir o pedido feito na Reconvenção.

Contrarrazões no ID 285914904.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Antônia Cleusa de Oliveira Santos e outros
(
no
total de 17 coproprietários)
propuseram A
çã
o

de

E
xtinção de
C
ondomínio
em face de
Aparecida Fátima de Oliveira Barbosa
,
com fundamento nos
arts
. 1.320 e seguintes do Código Civil, bem como nos
arts
. 725, IV, parágrafo único, 730 e 745 do Código de Processo Civil, visando à dissolução da copropriedade sobre bem imóvel indivisível
(
imóvel situado no Loteamento Faz
enda
Porox
ó
, matrícula no 9.562 do

1o Registro de Imóveis de
Rondonópolis/MT
)
, com a
posterior
alienação judicial e partilha dos valores.

De acordo com a inicial, o
imóvel foi adquirido por herança e
,
atualmente
, é
compartilhado entre os
Apelantes e a Apelada
, na seguinte proporção de quotas:

Seis coproprietários com 12,50% cada
, dos quais está a Apelada
;

Três
coproprietários com 4,16% cada;

Oito coproprietários com 1,78% cada.

Expuseram que foram feitas várias t
entativas extrajudiciais de venda do imóvel,
e que foi
oportunizad
o
à
Apelada
o exercício do direito de preferência, conforme o art. 1.322 do Código Civil. Entretanto, recusou tanto o recebimento de notificação postal
,

quanto a
realizada por meio do cartório
extrajudicial, tampouco
ofereceu
contranotificação
,
inviabilizando a
continuidade da comunhão.

Citada, a Apelada
concordou com a extinção do condomínio, desde que precedi
da de avaliação judicial do bem.

C
ontestou

apenas
o valor
atribuído ao imóvel, de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais)
, sustentando ser inferior ao valor de mercado. Pugn
ou
pela realização de perícia judicial para apuração do valor real, a fim de garantir que sua parte seja remunerada
corretamente
.

Além disso,
apresentou
R
econvenção
. A
leg
ou
que
tem sido
coagida pelos demais coproprietários, que a impedem de acessar o imóvel e de exercer seus direitos possessórios e econômicos.

Aduz
iu
que o imóvel está sendo ocupado ou
,
até mesmo
,
alugado pelos
Apelante
s, sem que perceba qualquer valor pela sua cota-parte
,
há mais de dois anos.

Por essa razão, pleiteou a condenação dos
Apelantes
ao pagamento de al
uguéis proporcionais à sua cota-
parte
(12,5%)
, além do rateio de despesas ordinárias (IPTU, água e energia)
, e de
condenação dos
Apelantes
à restituição da sua parte
ideal sobre os frutos do imóvel eventualmente l
ocado ou explorado pelos Apelantes
.

Os
Apelantes impugnaram a reconvenção e
nega
ram
a existência de posse exclusiva
. A
firmaram não haver elementos suficientes que demonstrassem tal condição.

E
ntendendo presentes os requisitos do artigo 355, inciso I, do CPC,
o Juiz de 1o grau
julgou antecipadamente o mérito, acolhe
u
o pedido de extinção do condomínio
sobre o imóvel indivisível.

Fundamentou que
,
ao caso,
se
aplica a inteligência do
art. 1.322 do Código Civil, que permite a extinção do condomínio sobre bem indivisível, com alienação judicial caso nenhum dos condôminos queira adjudicá-lo
com a
indeniza
ção d
os demais.
Assim, extinguiu o condomínio e d
etermin
ou a
alienação judicial, com divisão dos valores entre os coproprietários, proporcionalmente às suas cotas
-partes
.

O Juiz da primeira instância, também,
concluiu
que os argumentos formulados na R
econvenção
estavam satisfeitos. Isto é, com base na prova documental anexada no processo, concluiu que os Apelados
ocupam o imóvel de forma exclusiva, o que enseja
o dever de indenizar a
Apelada
pela privação do uso
correspondente à su
a fração ideal
(12,5%)
, desde a homologação da partilh
a até a efetiva
venda do imóvel,
em consonância com princípios que vedam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).

Definiu que o
valor do aluguel será apurado em liquidação de sentença, proporcional à fração da
Apelada
e aos valores de mercado.

E mais.
Responsabilizo
u
os
Apelantes
pelo pagamento de IPTU, água e energia elétrica do imóvel desde a homologação da partilha até a venda judicial, também a ser apurado na fase de liquidação.

Os Apelantes recorreram apenas do capítulo que em que foi julgada antecipadamente a Reconvenção, sob fundamento do cerceamento de defesa.

Pois bem.
É
incontroverso que
as partes concordam com
a
extinção do condomínio e alienação judicial do imóvel. A própria
Apelada
, inclusive, anuiu expressamente
à
pretensão
e
ressalvo
u
, apenas, a necessidade de avaliação prévia do bem.

Como é cediço, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil, tratando-se de bem indivisível, é cabível a extinção do condomínio, com a alienação judicial do bem e subsequente partilha dos valores apurados entre os condôminos, o que foi corretamente acolhido na sentença vergastada.

Portanto, mantenho o julgamento de mérito parcial quanto à extinção do condomínio e alienação judicial do imóvel, pois não há insurgência substancial das partes neste aspecto.

Por outro lad
o,
razão assiste aos
A
pelantes quanto à condenação decorrente da reconvenção.

Analisando detidamente o
processo
, verifica-se que a questão acerca da posse exclusiva do imóvel pelos
Apelantes
é objeto de controvérsia fática relevante.

Desde
a contestação da reconvenção,
os Apelantes
negam a utilização exclusiva do imóvel,
enquanto

a parte reconvinte
– Apelada –
não

logrou êxito em apresentar documentação que d
emonstre, de forma inequívoca,
que a ocupação é exclusiva.

Em que pese à
op
ção
pelo julgamento antecipado da reconvenção, funda
da
no art. 355, I, do CPC, sob o entendimento de que o conjunto probatório seria suficiente
, não há como chancelar tal posicionamento, uma vez que a
matéria envolve discussão eminentemente fática, cuja elucidação depende de in
strução
mediante produção de prova testemunhal, inspeção j
udicial
ou
,
até mesmo
,
perícia, se necessária.

Ademais, à luz do artigo 373, inciso II, do CPC, o ônus de comprovar os fatos constitutivos do direito alegado na reconvenção, como é o caso da posse exclusiva do imóvel, recai sobre a parte reconvinte
(A
pelada), o que não se verificou de maneira suficiente nos autos.

A supressão da fase instrutória, portanto, acarretou violação aos princípios do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal, previstos no artigo 5o, inciso LV, da Constituição Federal, configurando cerceamento.

A jurisprudência é firme no sentido de que, havendo controvérsia sobre fato relevante e ausência de elementos probatórios suficientes, é indispensável a reabertura da fase de instrução, sob pena de nulidade do julgamento antecipado.

Para ilustrar, trago jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVAS OPORTUNAMENTE FORMULADO - AUSÊNCIA DE ABERTURA DA FASE INSTRUTÓRIA DO FEITO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA - CONFIGURAÇÃO. 1. Embora o juiz deva ser alçado à condição de principal árbitro na questão da produção de
provas, mesmo porque é, por óbvio, o verdadeiro destinatário delas, podendo indeferir as que repute
inofensivas
ou protelatórias, o indeferimento de qualquer delas pressupõe decisão fundamentada.
2.
Resta caracterizado o cerceamento de defesa se o magistrado não concede à parte oportunidade de comprovar a ocorrência de fatos que poderiam influir na decisão recorrida, impondo-se a cassação da sentença
.

(
TJ-MG - Apelação Cível: 00515442420158130144
, Relator.: Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo, Data de Julgamento: 03/09/2024, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/09/2024)
.

Feitos esses esclarecimentos,
sem delongas,
dou parcial provimento
ao apelo.

M
antenho
a
sentença
parcial de mérito,
no que tange ao acolhimento do pedido de extinção do condomínio e alienação judicial do imóvel, nos termos do art. 1.322 do Código Civil;

A
nulo
o capítulo da s
entença no tocante ao julgamento da reconvenção, especificamente quanto à condenação dos
A
pelantes ao pagamento de aluguéis e despesas ordinárias (IPTU, água e energia),
e
determino o retorno dos autos à origem para reabertura da fase instrutória, com regular produção de provas
necessárias à elucidação da controvérsia sobre a existência (ou não) de posse exc
lusiva do imóvel por parte dos A
pelantes.

Deixo de fixar honorários recursais, uma vez que a parte da sentença anulada – Reconvenção – ensejou a reabertura da instrução.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025