Tribunal: TJMT
Processo: 1021504-19.2024.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:
Ementa: Direito do consumidor. Apelação cível. Contrato de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Ilegitimidade passiva do grupo econômico. Solidariedade. Nulidade de cláusula contratual. Força maior e caso fortuito. Não configuração. Dano moral e inversão da cláusula penal. Cabimento. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança de cláusula penal cumulada com indenização por danos morais, condenando as incorporadoras ao pagamento de indenização por danos materiais (inversão da cláusula penal de 25% do valor pago) e por danos morais (R$ 8.000,00), em virtude do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a empresa Echer Empreendimentos Ltda. possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, dada sua atuação no mesmo grupo econômico da incorporadora principal; (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel é justificável por caso fortuito ou força maior (pandemia de COVID-19 e atraso na concessão do "habite-se"), e se a cláusula de prazo de entrega vinculada ao financiamento é válida; e (iii) saber se são cabíveis a condenação por danos morais e a inversão da cláusula penal em favor do consumidor.
III. Razões de decidir
3. A preliminar de ilegitimidade passiva da Echer Empreendimentos Ltda. deve ser rejeitada, pois, integrando o mesmo grupo econômico e atuando na cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, sua responsabilidade é solidária, conforme o art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.
4. A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à concessão de financiamento é nula, à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 996), que estabelece a necessidade de prazo certo e inteligível.
5. O atraso na expedição do "habite-se" e a alegação de pandemia de COVID-19 não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade das incorporadoras, por serem riscos inerentes ao negócio ou por não ter sido comprovado o impacto direto e determinante na obra.
6. O atraso injustificado na entrega do imóvel, superior ao prazo de tolerância de 180 dias, causa danos morais presumidos, especialmente tratando-se de bem essencial como a moradia. O valor de R$ 8.000,00 fixado na sentença é razoável e proporcional.
7. A inversão da cláusula penal em favor do consumidor é cabível, em simetria e equilíbrio contratual, quando a multa é prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, conforme o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A empresa que integra o mesmo grupo econômico da incorporadora e participa da cadeia de fornecimento do empreendimento possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária por vícios na prestação do serviço. 2. É nula a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à concessão de financiamento bancário, devendo ser fixado prazo certo e determinado para a conclusão da obra. 3. Atrasos na expedição do 'habite-se' e a pandemia de COVID-19, por si só, não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. 4. O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta gera dano moral indenizável, que ultrapassa o mero dissabor. 5. É possível a inversão da cláusula penal moratória estipulada exclusivamente em favor do vendedor, para incidir em benefício do comprador em caso de inadimplemento da construtora."
_________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 7o, parágrafo único; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; STJ, Tema 996; TJMT, N.U 1032262-91.2023.8.11.0003; TJMT, N.U 1016252-35.2024.8.11.0003; TJMT, N.U 1042260-83.2023.8.11.0003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021504-19.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MICHELLY DA SILVA CARVALHO - CPF: 024.817.511-40 (APELADO), ANA CAROLINA ALVES LIBANO - CPF: 051.579.151-28 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito do consumidor. Apelação cível. Contrato de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Ilegitimidade passiva do grupo econômico. Solidariedade. Nulidade de cláusula contratual. Força maior e caso fortuito. Não configuração. Dano moral e inversão da cláusula penal. Cabimento. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança de cláusula penal cumulada com indenização por danos morais, condenando as incorporadoras ao pagamento de indenização por danos materiais (inversão da cláusula penal de 25% do valor pago) e por danos morais (R$ 8.000,00), em virtude do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.

II. Questão em discussão

2.
Há três questões em discussão: (i) saber se a empresa
Echer
Empreendimentos Ltda. possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, dada sua atuação no mesmo grupo econômico da incorporadora principal; (
ii
) saber se o atraso na entrega do imóvel é justificável por caso fortuito ou força maior (pandemia de COVID-19 e atraso na concessão do "habite-se"), e se a cláusula de prazo de entrega vinculada ao financiamento é válida; e (
iii
) saber se são cabíveis a condenação por danos morais e a inversão da cláusula penal em favor do consumidor.

III. Razões de decidir

3.
A preliminar de ilegitimidade passiva da
Echer
Empreendimentos Ltda. deve ser rejeitada, pois, integrando o mesmo grupo econômico e atuando na cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, sua responsabilidade é solidária, conforme o art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

4. A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à concessão de financiamento é nula, à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 996), que estabelece a necessidade de prazo certo e inteligível.

5. O atraso na expedição do "habite-se" e a alegação de pandemia de COVID-19 não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade das incorporadoras, por serem riscos inerentes ao negócio ou por não ter sido comprovado o impacto direto e determinante na obra.

6. O atraso injustificado na entrega do imóvel, superior ao prazo de tolerância de 180 dias, causa danos morais presumidos, especialmente tratando-se de bem essencial como a moradia. O valor de R$ 8.000,00 fixado na sentença é razoável e proporcional.

7. A inversão da cláusula penal em favor do consumidor é cabível, em simetria e equilíbrio contratual, quando a multa é prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, conforme o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"1. A empresa que integra o mesmo grupo econômico da incorporadora e participa da cadeia de fornecimento do empreendimento possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária por vícios na prestação do serviço. 2. É nula a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à concessão de financiamento bancário, devendo ser fixado prazo certo e determinado para a conclusão da obra. 3. Atrasos na expedição do 'habite-se' e a pandemia de COVID-19, por si só, não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. 4. O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta gera dano moral indenizável, que ultrapassa o mero dissabor. 5. É possível a inversão da cláusula penal moratória estipulada exclusivamente em favor do vendedor, para incidir em benefício do comprador em caso de inadimplemento da construtora."

_________

Dispositivos relevantes citados:

CDC, art. 7o, parágrafo único; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Tema 971; STJ, Tema 996; TJMT, N.U 1032262-91.2023.8.11.0003; TJMT, N.U 1016252-35.2024.8.11.0003; TJMT, N.U 1042260-83.2023.8.11.0003.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de
recurso de apelação cível interposto por
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA. e
ECHER
EMPREENDIMENTOS LTDA., contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da
3a Vara Cível de
Rondonópolis,
que nos autos da "ação de Cobrança de Cláusula Penal c/c Indenização por Danos Morais
",
ajuizada contra a
s
apelante
s
por
Michelly da Silva Carvalho, julgou
procedente o pedido inicial, condenando as requeridas solidariamente ao pagamento de indenização por danos materiais consistentes da inversão da cláusula penal existente no contrato firmado, correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago até a presente data, com correção monetária pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta decisão. Condenou as rés, na forma solidária, a pagarem a autora, a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causaram, o montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

As apelantes susci
tam a
preliminar de ilegitimidade passiva da
Echer
Empreendimentos Ltda., sustentando que apenas a empresa Rondonópolis 32 Incorporações SPE Ltda. celebrou contrato com a autora, inexistindo qualquer vínculo jurídico com a primeira apelante, o que, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, impõe a extinção do feito em relação à
Echer
Empreendimentos Ltda., sem resolução de mérito.

No mérito,
sustentam
a inexistência de atraso na entrega do imóvel,
pois o prazo final para a entrega do imóvel, conforme o contrato, era agosto de 2023, considerando a tolerância de 180 dias.

Enfatiza
m
que o "habite-se" foi expedido em setembro de 2023, apenas um mês após o prazo final, o qu
e
não configuraria atraso relevante.

Explica
m
que que a conclusão da obra é formalmente atestada pela expedição do "habite-se", e que a entrega das chaves é um procedimento posterior que depende de fatores alheios à construtora, como a quitação de valores pelo comprador e a formalização de documentos, não podendo ser considerada o marco para a conclusão da obra.

Dizem que
o suposto atraso de um mês (considerando o habite-se) se deu em razão de caso fortuito e força maior, especificamente a pandemia de Covid-19, que prejudicou o curso das obras, e que a prorrogação do prazo não configurou mora ou inadimplemento contratual.

Afirmam que a cláusula que vincula o prazo de entrega ao financiamento seria lícita e pactuada de forma clara, conforme jurisprudência e previsão contratual.

Enfatizam que não há que se falar em ato ilícito praticado pelas apelantes e, portanto, não caberia a condenação por danos morais, nem a aplicação da multa contratual (cláusula penal de 25%).

Frisam
que a condenação em danos morais seria igualmente indevida, pela inexistência de ilícito, de prova de abalo psicológico relevante ou de conduta dolosa por parte das rés, sustentando a tese da banalização do dano moral e a ausência de efetivo abalo extrapatrimonial.

Pedem a reforma integral da sentença, com a exclusão da
Echer
Empreendimentos Ltda. do polo passivo, e a total improcedência da demanda.

Intimada, a parte autora recorrida apresentou contrarrazões na peça Id. 276678856,
pelo desprovimento do recurso
.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Depreende-se que
Michelly da Silva Carvalho ajuizou a
ação de cobrança de cláusula penal c/c indenização por danos morais
contra
Rondonopolis
32
Incorporacoes

Spe
Ltda. e Grupo
Echer
,, aduz, em síntese, que
celebrou contrato

com as apelantes,

o contrato
de compra e venda de imóvel na planta ("Viva Rondonópolis") em 30/01/2021, com previsão de entrega final para 26/02/2023, considerando o prazo de 24 meses após a assinatura do financiamento (26/02/2021). Mesmo aplicando-se a tolerância de 180 dias, o imóvel deveria ter sido entregue até 25/08/2023, mas as chaves só foram disponibilizadas em 29/06/2024.

Diante do descumprimento contratual por parte das requeridas e dos dissabores e aborrecimentos decorrentes, pleiteia a procedência de sua demanda.

As apelantes sustentam,
preliminarmente, a ilegitimidade passiva da
Echer
Empreendimentos Ltda
., por não ter figurado como parte no contrato celebrado com a autora.

A
Echer
Empreendimentos Ltda. integra o mesmo grupo econômico da Rondonópolis 32 Incorporações SPE Ltda., atuando em conjunto na promoção e comercialização do empreendimento imobiliário. Essa atuação conjunta é inquestionável, conforme se depreende da documentação acostada aos autos e da própria identificação das apelantes, que se apresentam como "Grupo
Echer
" (
Id
’s
. 276678372
e
276678373
).

Dessa forma, aplica-se o disposto no parágrafo único do artigo 7o do Código de Defesa do Consumidor, que determina:

“Art. 7o. Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário.

Parágrafo único. Havendo mais de um autor do dano, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.
”

Com essas considerações, configurada inequívoca relação de consumo entre as partes e demonstrada à atuação da
Echer
no fornecimento do produto, é inequívoca a legitimidade da referida empresa para figurar no polo passivo da demanda, sendo correta a rejeição da preliminar pela sentença de origem.

No mérito,
sustentado que o atraso não ocorreu por culpa sua, mas sim por motivo de força maior, em razão do atraso na concessão do “habite-se” e em razão da pandemia.

Entretanto, essa interpretação afronta a jurisprudência consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o Tema 996, segundo o qual:

“1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.

2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

4) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

O atraso na entrega da obra é incontestável, observando-se, inclusive, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

A cláusula 9.2 do contrato, estabelece que
“fica ajustado que as obras do imóvel
objeto do presente instrumento contratual deverão

estar
concluídas,
e o objeto do presente contrato entregue, até o último dia do 24o (
vigésimo
quarto) mês após a assinatura do Contrato de Financiamento
, junto a instituição bancária, mesmo que o contrato com a instituição financeira constar prazo diferen
te do acima pautado”
.

O contrato com a Caixa Econômica foi assinado em 26.02.2021
, o
prazo máximo de entrega
com a prorrogação
finalizou-se em
agosto
/202
3
; e somente houve a entrega do imóvel em
29.06.2024
, ou seja,
após 10
meses do previsto.

Embora as apelantes

aduzam

que a
traso na

expedição do "habite-se"
, entendo
que
não configura a hipótese de caso fortuito ou força maior, tratando-se de fato previsível e inerente ao risco do negócio conduzido.

Afirmam, ainda, que o atraso também foi gerado em razão da pandemia de COVID-19
. Embora a pandemia tenha, de fato, gerado desafios em diversos setores, não houve demonstração inequívoca nos autos de que o atraso específico na entrega da unidade da apelada foi diretamente e exclusivamente causado por impedimentos imprevisíveis e inevitáveis decorrentes da pandemia, que não poderiam ter sido superados com a devida diligência e planejamento. A simples alegação da pandemia, sem a comprovação de seu impacto direto e determinante na obra em questão, não afasta a responsabilidade das apelantes.

Destaco a jurisprudência deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA EXTRA “ENXOVAL”. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos morais e lucros cessantes, para: (i) condenar a construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor correspondente a 0,5% do preço de compra do imóvel, atualizado, pelo período de junho de 2022 até a efetiva entrega das chaves, com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC; (ii) condenar a ré à restituição da quantia de R$ 88,39, paga a título de “taxa de enxoval”, com correção pelo INPC/IBGE desde o desembolso e juros moratórios desde a citação; e (iii) condenar ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de danos morais. A sentença também fixou custas, taxas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 configura causa excludente de responsabilidade civil pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para a condenação por danos morais e lucros cessantes; (iii) determinar se é devida a restituição da quantia cobrada como “taxa de enxoval”.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A construtora não comprova a existência de caso fortuito ou força maior, pois a atividade da construção civil foi considerada essencial no Estado do Mato Grosso, não havendo paralisação absoluta das obras que justifique o atraso de mais de 1 ano na entrega do imóvel.

Nos termos da jurisprudência do STJ (Tema 996), o atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar pelos lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do comprador, calculado com base no valor locatício mensal.

O dano moral é configurado pela mora superior a 1 ano na entrega do imóvel, ainda que se considere o prazo de tolerância contratual, sendo presumida a afetação dos direitos de personalidade do comprador (dano in re ipsa).

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 3.000,00, observa os critérios do art. 944 do CC e está em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência local.

A cobrança da denominada “taxa de enxoval”, paga antes da entrega do imóvel (conforme recibo nos autos), sem comprovação de aprovação em assembleia de condôminos, configura cobrança indevida, impondo-se sua restituição.

A majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação é devida em razão do não provimento do recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento:
A pandemia de COVID-19 não afasta, por si só, a responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega de imóvel, quando não demonstrada a absoluta impossibilidade de cumprimento da obrigação.
O atraso injustificado na entrega de imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, sendo o prejuízo presumido.
A mora prolongada na entrega do imóvel adquirido na planta configura dano moral presumido, passível de reparação.
A cobrança de taxa condominial extraordinária antes da entrega do imóvel, sem aprovação em assembleia, é indevida e enseja restituição.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393, 405 e 944; CPC, art. 85, §§2o e 11; Súmula 362 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, AgInt no AREsp 2393160/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 27.11.2023, DJe 30.11.2023; STJ, AgInt no AREsp 1205804/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 20.11.2023, DJe 24.11.2023; TJMT, AP 0016775-28.2016.8.11.0041, j. 22.06.2022, DJe 24.06.2022; TJMT, AP 1028618-48.2020.8.11.0003, j. 27.04.2022, DJe 27.04.2022.

(N.U 1032262-91.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 29/05/2025, Publicado no DJE 29/05/2025)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – NÃO CONFIGURAÇÃO – PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO – APLICAÇÃO DO CDC – CLÁUSULA DE PRAZO DE ENTREGA ATRELADA AO FINANCIAMENTO – NULIDADE – PRAZO FINAL FIXADO EM CONTRATO COLIGADO – DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO – LIQUIDAÇÃO POSTERIOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

Não se reconhece a ilegitimidade passiva de empresa que, embora não conste formalmente como contratante, atua na promoção, identificação visual e comercialização do empreendimento, integrando a cadeia de fornecimento, sendo aplicável a responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor.

A cláusula contratual que condiciona o início do prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento bancário é nula de pleno direito, à luz do Tema 996 do STJ.

O prazo contratual deve ter contagem objetiva a partir da assinatura do contrato de compra e venda, acrescido do prazo de tolerância, sendo inadmissível qualquer vinculação a eventos incertos e alheios à vontade do consumidor.

Verificada a existência de contrato coligado, celebrado por outros consumidores do mesmo empreendimento, com prazo de entrega fixado em 19/05/2022, deve-se aplicar esse marco como parâmetro de igualdade contratual, resguardando a boa-fé objetiva e a confiança legítima. Com a tolerância de 180 dias, o termo final para entrega seria 19/11/2022, sendo a entrega ocorrida somente em 25/07/2023, o que caracteriza mora.

A alegação de força maior em decorrência da pandemia de COVID-19 não subsiste, haja vista que a construção civil foi considerada atividade essencial e não sofreu paralisação legal, além de o contrato ter sido firmado já durante a vigência das restrições, com pleno conhecimento dos riscos.

O atraso substancial extrapola o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável. A indenização arbitrada em R$10.000,00 atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

A condenação em lucros cessantes é devida e será apurada em liquidação de sentença, nos termos do Tema 996 do STJ, em razão da presunção do prejuízo decorrente da injusta privação do uso do bem.

Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários recursais majorados.
(N.U 1016252-35.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 07/06/2025,
Publicado
no DJE 07/06/2025)

APELAÇÕES CÍVES – OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO - ATRASO INJUSTIFICADO DE ENTREGA DA OBRA ALÉM DO PERÍODO DE TOLERÂNCIA (180 DIAS) – EMPREENDIMENTO VIVA RONDONÓPOLIS – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO – PERÍODO DE PANDEMIA – AUSÊNCIA DE PROVA DA ALEGAÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA DO ARTIGO 393 e 480 DO CÓDIGO CIVIL - DANO MORAL CONFIRUGADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA MERO ABORRECIMENTO – VIABILIDADE DE MAJORAÇÃO DO VALOR – OBSERVÂNCIA AO CARÁTER PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO – VIABILIDADE DE INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO – MANUTENÇÃO PARCIAL DA SENTENÇA – DESPROVIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO PELA IMOBILIÁRIA E CONTRUTORA – PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE COMPRADORA.

É solidária a responsabilidade entre as empresas que fizeram parte do negócio envolvendo o contrato de compra e venda de imóvel, sendo responsáveis tanto a intermediadora (imobiliária) quanto a construtora, pois, à luz do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso, integram a mesma cadeia de consumo.

“(...) A alegação de que pretendem suspender a exigibilidade do contrato de compra e venda entabulado entre as partes, em virtude do caso fortuito ou força maior, qual seja a pandemia do Covid-19, não se justifica. Não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor”. Agravo de Instrumento n. 1012852-61.2020.8.11.0000 – julgado em 08/02/2021)”.

Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a extrapolação do prazo contratual, já computado o prazo de tolerância (de 06 meses), é viável a restituição de valores.

É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

Deve ser majorado o valor fixado a título de dano moral, observando-se os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como o caráter pedagógico da condenação.

“(...) O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício do vendedor. Demonstrado que há cláusula expressa no contrato firmado entre as partes para o atraso da vendedora na entrega do imóvel, cabe a condenação ao pagamento da referida multa contratual, a fim de prevalecer o estipulado no instrumento particular de promessa de compra e venda.

(N.U 1018228-36.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/06/2024,
Publicado
no DJE 23/06/2024)”
. (N.U 1042260-83.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 28/01/2025,
Publicado
no DJE 28/01/2025)

Noutra quadra recursal, as apelantes afirmam a inexistência de dano moral a ser indenizado e a improcedência da inversão da cláusula penal. No entanto, o atraso injustificado na entrega de imóvel, principalmente em se tratando de bem essencial como a moradia, causa notórios transtornos, angústias e frustrações que ultrapassam o mero dissabor
, conforme

observado na jurisprudência acima.

A expectativa de receber o imóvel no prazo contratado e a postergação indefinida geram desequilíbrio na vida do consumidor, justificando a reparação a título de danos morais. O valor arbitrado em R$ 8.000,00 (oito mil reais) encontra-se em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como com os parâmetros adotados por este Tribunal em casos semelhantes.

Por fim, quanto à aplicação da inversão da cláusula penal. Havendo previsão de multa para o caso de inadimplemento do comprador, é perfeitamente cabível, em simetria e equilíbrio contratual, a sua inversão em favor do consumidor quando a construtora é quem incorre em mora, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 971)
,
in
verbis
:

Tese firmada
- No
contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

O percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago, a título de indenização por danos materiais, se mostra adequado e justo, visando reequilibrar a relação contratual e penalizar o descumprimento por parte das apelantes.

Ante o exposto, nego provimento
ao Recurso de Apelação, mantendo-se
incólume
a r. sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Considerando o não provimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em favor da patrona da apelada para 18% (dezoito por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2025