Tribunal: TJMT
Processo: 1012771-39.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-25
Data de publicação: 2025-07-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de execução por dívida condominial, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da obrigação, afastando a alegação de impenhorabilidade por se tratar de bem de família.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em verificar se a penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel utilizado como residência familiar é admissível quando a dívida cobrada decorre de cotas condominiais inadimplidas, à luz das disposições da Lei no 8.009/1990.
III. Razões de decidir
A impenhorabilidade do bem de família não é absoluta, comportando exceção legal quando a dívida decorre de taxas condominiais, nos termos do art. 3o, IV, da Lei no 8.009/1990.
A penhora incide sobre os direitos aquisitivos do imóvel, não sobre a propriedade plena, o que não afasta a incidência da exceção legal à impenhorabilidade.
A jurisprudência do STJ admite a constrição dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda ou de alienação fiduciária quando a dívida possui natureza propter rem.
A execução não está devidamente garantida, tendo em vista que os depósitos mensais realizados pelos executados são ínfimos diante do montante atualizado da dívida, não afastando a necessidade da penhora.
IV. Dispositivo e tese
Recurso de agravo de instrumento desprovido.
Tese de julgamento: “1. É admissível a penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel utilizado como residência familiar quando a dívida decorre de taxas condominiais. 2. A impenhorabilidade prevista na Lei no 8.009/1990 não se aplica a obrigações de natureza propter rem, ainda que o imóvel seja o único bem da família.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6o; CC, art. 202, VI; CPC, arts. 789, 833, XII, e 835, XII; L. no 8.009/1990, art. 3o, IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.439.163/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a T., j. 11.11.2014; STJ, REsp 1.365.279/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a T., j. 23.06.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012771-39.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Direitos / Deveres do Condômino]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MAURO AUGUSTO LAURINDO DA SILVA - CPF: 828.398.321-00 (ADVOGADO), MARCOS FERREIRA GIRAO JUNIOR - CPF: 961.742.421-53 (AGRAVANTE), ALACANGE CHARLOTE FELSKY DOS ANJOS GIRAO - CPF: 012.385.541-13 (AGRAVANTE), CAMILA CARAM LAURINDO - CPF: 039.024.331-08 (ADVOGADO), CONDOMINIO EDIFICIO BREMEN - CNPJ: 15.072.382/0001-36 (AGRAVADO), MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA - CPF: 620.925.531-00 (ADVOGADO), LUCAS DASSAN VIEIRA - CPF: 046.686.271-78 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de execução por dívida condominial, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da obrigação, afastando a alegação de impenhorabilidade por se tratar de bem de família.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em verificar se a penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel utilizado como residência familiar é admissível quando a dívida cobrada decorre de cotas condominiais inadimplidas, à luz das disposições da Lei no 8.009/1990.

III. Razões de decidir

A impenhorabilidade do bem de família não é absoluta, comportando exceção legal quando a dívida decorre de taxas condominiais, nos termos do art. 3o, IV, da Lei no 8.009/1990.

A penhora incide sobre os direitos aquisitivos do imóvel, não sobre a propriedade plena, o que não afasta a incidência da exceção legal à impenhorabilidade.

A jurisprudência do STJ admite a constrição dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda ou de alienação fiduciária quando a dívida possui natureza propter rem.

A execução não está devidamente garantida, tendo em vista que os depósitos mensais realizados pelos executados são ínfimos diante do montante atualizado da dívida, não afastando a necessidade da penhora.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: “1. É admissível a penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel utilizado como residência familiar quando a dívida decorre de taxas condominiais. 2. A impenhorabilidade prevista na Lei no 8.009/1990 não se aplica a obrigações de natureza propter rem, ainda que o imóvel seja o único bem da família.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6o; CC, art. 202, VI; CPC, arts. 789, 833, XII, e 835, XII; L. no 8.009/1990, art. 3o, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.439.163/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a T., j. 11.11.2014; STJ, REsp 1.365.279/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a T., j. 23.06.2015.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de tutela antecipada recursal, interposto por Marcos Ferreira Girão Junior e outra, em face da decisão interlocutória proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da ação de execução de titulo extrajudicial, proposta pelo Condomínio Edifício Bremen, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador dos débitos condominiais, decorrentes do contrato de alienação fiduciária averbado em “R-15-22.196”, na certidão de imóvel matriculado sob n° 22.196 no 2° Serviço Notarial e Registral da comarca de Cuiabá, mantendo a decisão em sede integrativa.

Inconformados, insurgem-se os agravantes sustentando o equivoco da decisão recorrida, porque o imóvel penhorado constitui bem de família, garantido pela impenhorabilidade.

No ponto, afirmam que a probabilidade do direito, está caracterizada diante do fato de que a presente execução já está devidamente garantida, através da consignação mensal da quantia de R$ 1.000,00 (hum mil reais) feita pelos executados, ato que, por si só, inviabiliza a penhora do único bem imóvel destes, que serve para sua moradia, conforme demonstrado nos autos.

Aliado a isso, afirma que em sendo levado adiante a penhora, culminando em eventual hasta pública para possibilitar o leilão judicial do bem em questão, tem-se um perigo concreto de que as partes passem a não ter moradia própria, direito constitucional amplamente garantido com o advento da Constituição Cidadã, somado ao fato de estarem honrando com a consignação em pagamento avençada.

A par de tais argumentos, requerem a reforma da r. decisão.

O pleito de antecipação recursal foi indeferido (id. 282822897).

As informações foram prestadas (id. 283833425), mantendo a decisão.

A parte agravada apresentou contraminuta (id. 288257878), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 25 de junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de Ação de Execução de Titulo Extrajudicial – Taxas Condominiais, movida pelo Condomínio Edifício Bremen em face de Marcos Ferreira Girão Junior e
Alacange Charlote Feslky dos Anjos Girão, visando o recebimento do debito no valor de R$ 150.265,42 (cento e cinquenta mil, duzentos e sessenta e cinco reais e quarenta e dois centavos), referente às taxas de condomínio inadimplidas pelos executados, ora agravantes
.

O Magistrado de origem, considerando que o valor depositado pelo executado não é o bastante para amortizar a dívida, deferiu o pedido do exequente (id. 148149376/164702839), para a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador dos débitos condominiais, decorrentes do contrato de alienação fiduciária averbado em “R-15- 22.196”, na certidão de imóvel matriculado sob n° 22.196 no 2° Serviço Notarial e Registral da comarca de Cuiabá – MT.

A r. decisão agravada (id. 173792250 – autos de origem), fundamentou-se na insuficiência do valor ofertado e consignado mensalmente pelos executados para amortização da dívida, que já perfaz o valor atualizado de R$ 285.000,00, bem como no afastamento da alegada prescrição intercorrente, invocando a ausência de inércia do credor e o reconhecimento expresso da dívida pelos devedores, nos termos do art. 202, VI, do Código Civil.

Contra essa decisão, se insurgem os agravantes. Nas razões recursais, constantes do documento de id. 281961382, os agravantes alegam: (i) violação ao direito à moradia e à dignidade da pessoa humana, na medida em que a constrição recai sobre o único imóvel utilizado como residência da família; (ii) que a execução encontra-se garantida por depósitos mensais fixados judicialmente; (iii) que a constrição do bem é ilegal por configurar bem de família, amparado pela Lei no 8.009/90; e (iv) que há tratativas de acordo extrajudicial em curso, sendo desnecessária e desproporcional a penhora pretendida.

Em sede de contraminuta, o agravado Condomínio Edifício Bremen sustenta: (i) que a dívida possui natureza
propter rem
, o que afasta a impenhorabilidade do bem de família, conforme o art. 3o, IV, da Lei n.o 8.009/90; (ii) que a penhora recaiu apenas sobre os direitos aquisitivos do imóvel, e não sobre o imóvel em si; (iii) que os valores mensais ofertados são absolutamente insuficientes para garantir a execução; e (iv) que os agravantes têm se utilizado de expedientes recursais meramente protelatórios.

Pois bem. Após detida análise dos autos, tenho que a razão não acompanha os recorrentes. Explico.

A controvérsia cinge-se sobre a legalidade da penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel residencial dos agravantes, localizado no Condomínio Edifício Bremen, sob a alegação de se tratar de bem de família.

De plano, importa salientar que a proteção conferida pela
Lei no 8.009/90
, embora sólida e de inspiração constitucional (art. 6o da CF/88),
não é absoluta
, comportando exceções expressamente previstas em seu art. 3o. Dentre estas, destaca-se a prevista no inciso IV, que permite a penhora do bem de família
para cobrança de taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, veja
:
“
A impenhorabilidade não é oponível nas hipóteses de: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.”
(negritei)

A jurisprudência pátria, notadamente a do
Superior Tribunal de Justiça,
é pacífica no sentido de que
as taxas condominiais se enquadram como obrigação
propter rem
, sendo, portanto, exceção à regra da impenhorabilidade, ainda que o imóvel seja o único bem utilizado para residência da família,
verbis:

"É admissível a penhora de bem de família em razão de dívida relativa a taxas condominiais.
(REsp 1.439.163/SP, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, 4a T., j. 11.11.2014)"

Ademais, não procede o argumento de que a execução estaria garantida com os depósitos mensais de R$ 1.000,00, conforme pactuado judicialmente. Isso porque o montante da dívida, que atualmente supera o valor de R$ 285.000,00, continua a crescer em virtude da incidência de juros, correção e multa, sendo absolutamente desproporcional o valor depositado para fins de garantia integral da execução, tal como evidenciado na planilha anexada pelo recorrido.

A jurisprudência também reconhece que
a insuficiência da garantia ofertada pelo devedor autoriza o prosseguimento da execução com vistas à satisfação integral do crédito
, em consonância com os princípios da efetividade e da duração razoável do processo.

Por fim, a alegação de que a penhora recai sobre bem de família carece de respaldo legal, uma vez que a constrição recai sobre os
direitos aquisitivos
do imóvel, o que não exclui a aplicabilidade do art. 3o, IV, da Lei 8.009/90.

Nesse sentido, a Corte Superior já decidiu que:
"
A penhora sobre direitos aquisitivos de imóvel gravado com alienação fiduciária é válida, inclusive quando se trata de imóvel residencial, desde que a dívida tenha natureza propter rem
."

(REsp 1.365.279/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a T., j. 23.06.2015 – negritei e grifei)

No mesmo sentido, já proferi o seguinte julgado,
verbis
:

“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – AÇÃO MONITÓRIA – PEDIDO DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DE BEM IMÓVEL – INDEFERIDO – PLEITO QUE ENCONTRA AMPARO LEGAL NO ART. 833, INC. XII, CPC – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

No caso, embora o imóvel possua alienação fiduciária, o certo é que o art. 789, do CPC, é suficientemente claro ao dispor que “O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei”, assim como o art. 835, XII, do mesmo diploma processual civil, ao tratar dos bens passíveis de penhora, autoriza a constrição dos “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”, motivo pelo qual a penhora dos direitos aquisitivos do bem se mostra possível.
”
(3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria, j. 13.04.2022 – negritei).

À vista disso, cai por terra a pretensão dos executados, ora recorrentes, de impenhorabilidade do imóvel em questão.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. decisão está bem posta, devendo permanecer pelos seus próprios fundamentos
.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 25 de junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/06/2025