Tribunal: TJMT
Processo: 1015484-84.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-12
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Agravo de Instrumento. Rescisão Contratual. Tutela de Urgência Cautelar. Averbação da Ação na Matrícula de Imóveis. Presunção Relativa de Quitação em Escritura Pública. Decisão Mantida. Recurso Desprovido.
I. Caso em Exame
1. Agravo de Instrumento interposto em virtude de decisão proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c pedido de tutela cautelar antecedente, na qual foi deferida a averbação da existência da ação nas matrículas de onze lotes de terreno ainda registrados em nome da parte Ré.
II. Questão em Discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a quitação declarada em escritura pública, firmada com base em compromisso contratual anterior, é suficiente para afastar a tutela de urgência; (ii) verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a manutenção da averbação da existência da ação nas matrículas imobiliárias.
III. Razões De Decidir
3. A presunção de quitação derivada da escritura pública é relativa (juris tantum) e admite prova em contrário, especialmente quando o documento notarial cumpre função meramente formal, desvinculada do efetivo pagamento.
4. As cláusulas contratuais estabelecem que a lavratura das escrituras públicas tinha caráter instrumental, vinculada à obtenção de financiamento, e que o pagamento somente se realizaria após a quitação dos empréstimos, afastando a interpretação de quitação definitiva.
5. A inexistência de comprovação documental de pagamento e a falta de resposta à notificação extrajudicial configuram indícios suficientes de inadimplemento contratual, ensejando a plausibilidade do direito invocado.
6. A averbação determinada não representa constrição patrimonial, nem afeta a titularidade dos imóveis, tratando-se de medida de natureza informativa e cautelar, apta a resguardar a eficácia da futura prestação jurisdicional.
7. Estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC, dado o fundado receio de dano ou risco ao resultado útil do processo, diante da possibilidade de nova alienação ou oneração dos imóveis.
IV. Dispositivo e Tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “A presença de indícios de inadimplemento contratual e risco de alienação dos bens justifica a concessão de tutela de urgência nos termos do art. 300 do CPC.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC, art. 215.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.288.552/MT, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 24.11.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015484-84.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (AGRAVANTE), TERRASEL INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 04.649.790/0001-91 (AGRAVADO), ALESSANDRO TARCISIO ALMEIDA DA SILVA - CPF: 570.512.241-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil. Agravo de Instrumento. Rescisão Contratual. Tutela de Urgência Cautelar. Averbação da Ação na Matrícula de Imóveis. Presunção Relativa de Quitação em Escritura Pública. Decisão Mantida.
Recurso Desprovido
.

I.
Caso em Exame

1. Agravo de Instrumento interposto em virtude de decisão proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c pedido de tutela cautelar antecedente, na qual foi deferida a averbação da existência da ação nas matrículas de onze lotes de terreno ainda registrados em nome da parte Ré.

II.
Questão em Discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a quitação declarada em escritura pública, firmada com base em compromisso contratual anterior, é suficiente para afastar a tutela de urgência; (ii) verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a manutenção da averbação da existência da ação nas matrículas imobiliárias.

III.
Razões De Decidir

3. A presunção de quitação derivada da escritura pública é relativa (
juris tantum
) e admite prova em contrário, especialmente quando o documento notarial cumpre função meramente formal, desvinculada do efetivo pagamento.

4. As cláusulas contratuais estabelecem que a lavratura das escrituras públicas tinha caráter instrumental, vinculada à obtenção de financiamento, e que o pagamento somente se realizaria após a quitação dos empréstimos, afastando a interpretação de quitação definitiva.

5. A inexistência de comprovação documental de pagamento e a falta de resposta à notificação extrajudicial configuram indícios suficientes de inadimplemento contratual, ensejando a plausibilidade do direito invocado.

6. A averbação determinada não representa constrição patrimonial, nem afeta a titularidade dos imóveis, tratando-se de medida de natureza informativa e cautelar, apta a resguardar a eficácia da futura prestação jurisdicional.

7. Estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC, dado o fundado receio de dano ou risco ao resultado útil do processo, diante da possibilidade de nova alienação ou oneração dos imóveis.

IV.
Dispositivo e Tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “A presença de indícios de inadimplemento contratual e risco de alienação dos bens justifica a concessão de tutela de urgência nos termos do art. 300 do CPC.”

__________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; CC, art. 215.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.288.552/MT, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 24.11.2020.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1015484-84.2025.8.11.0000

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
CX Construções Ltda.
em virtude da decisão proferida pela Juíza da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos da Ação de Rescisão Contratual movida por
Terrasel Incorporadora Ltda.

A Juíza
a quo
deferiu a concessão da tutela de urgência requerida e determinou a averbação da existência do processo nas matrículas de diversos lotes de terrenos objeto do contrato firmado entre as partes (matrículas n. 82412, 82415, 82374, 82375, 82458, 82457, 82456, 82455, 82373, 82372 e 82414).

Em suas razões recursais, a Apelante sustenta que a decisão agravada está amparada em premissas fáticas equivocadas, visto que houve a lavratura de escritura pública com plena quitação do valor avençado, no montante de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), sem qualquer ressalva, conferindo ao negócio jurídico caráter definitivo, irrevogável e irretratável.

Afirma que a escritura pública é dotada de fé pública e presunção de veracidade, nos termos do art. 215 do Código Civil, sendo incabível discussão posterior sobre o contrato particular superado.

Alega que a decisão se baseou unicamente nas alegações da parte Autora, desconsiderando a quitação plena e a transferência formal da propriedade, que já se consumaram.

Sustenta que a tutela de urgência foi concedida sem que estivesse configurada a probabilidade do direito, tampouco o perigo de dano, conforme exigido pelo art. 300 do CPC.

Requer, assim, a revogação da tutela deferida e o cancelamento das averbações nas respectivas matrículas dos imóveis, com a consequente restauração da regularidade registral, por meio da expedição de ofício ao Cartório do 2o Ofício de Cuiabá/MT.

Não houve pedido liminar.

Contrarrazões no Id. 291866389.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que a Agravada
Terrasel Incorporadora Ltda.
ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Tutela Urgente Cautelar em Caráter Antecedente em face da Agravante
CX Construções Ltda.

Relatou em sua inicial que, em 07 de abril de 2015, firmou com a Requerida compromisso de compra e venda de cinquenta lotes de terreno, no valor individual de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), a serem pagos no prazo de trinta e seis meses, com vencimento final em 10 de abril de 2018.

Segundo a Autora, ficou expressamente convencionado entre as partes que as Escrituras Públicas de transferência seriam outorgadas à Requerida com o único fim de viabilizar a obtenção de empréstimos bancários, sendo que o pagamento pelos lotes se daria somente após a quitação de tais empréstimos. Ainda conforme o ajuste, as partes poderiam rescindir o negócio sem incidência de multa, retornando ao
status quo ante
.

Afirmou que notificou extrajudicialmente a Requerida, buscando esclarecimentos sobre a destinação dos imóveis, especialmente quanto à formalização e quitação dos empréstimos, e não obtendo qualquer resposta.

Sustentou que diligências posteriores revelaram que, dos 50 lotes:

·

30 foram dados em garantia de empréstimos junto ao Banco do Brasil (objeto de ação executiva);

·

9 foram vendidos a terceiros, em afronta ao contrato;

·

11 permanecem em nome da Requerida e são os únicos passíveis de retorno à esfera da Autora.

Aduziu que a Requerida não cumpriu sua obrigação de quitar os empréstimos, tampouco repassou valores à Autora, tornando-se inadimplente. Além disso, utilizou os bens para fins não acordados, tais como alienação a terceiros.

Com base nesses fundamentos, postulou a rescisão contratual apenas quanto aos onze lotes ainda registrados em nome da Requerida, com pedido liminar para averbação da existência da ação nas respectivas matrículas, a fim de evitar novas alienações ou constrições por débitos da parte adversa.

A Juíza
a quo
acolheu o pedido liminar.

Inconformada, CX Construções Ltda. interpôs este Agravo de Instrumento, alegando que a existência de Escrituras Públicas de compra e venda com cláusula de quitação plena extingue o vínculo obrigacional e torna incabível qualquer pedido de rescisão.

Sustenta que a decisão agravada foi baseada em premissas equivocadas e sem respaldo probatório suficiente, requerendo a revogação da tutela concedida.

Contudo, da análise dos autos, tem-se que os argumentos vertidos pela Agravante não são suficientes para reformar a decisão agravada.

De início, importa destacar que a quitação constante na escritura pública goza, de fato, de presunção de veracidade, conforme dispõe o artigo 215 do Código Civil. No entanto, essa presunção é relativa
(juris tantum)
, e pode ser elidida por prova em contrário, como tem reiteradamente reconhecido o Superior Tribunal de Justiça.

Não se trata, portanto, de presunção absoluta (
jure

et de jure
), como sustentado no agravo.

Nesse sentido, a jurisprudência da Corte Superior é uníssona ao admitir a superação da presunção de quitação, quando a declaração constante da escritura não é acompanhada de prova efetiva de pagamento e quando o título notarial tem função meramente instrumental ou formal, desvinculada do efetivo adimplemento da obrigação.

Transcrevo, a propósito, o seguinte julgado paradigmático:

“As declarações prestadas pelas partes ao notário, bem ainda o documento público por ele elaborado, possuem presunção relativa (juris tantum) de veracidade, admitindo-se prova em contrário. [...] A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada.”
(REsp 1.288.552/MT, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 24/11/2020).

No caso, as cláusulas contratuais constantes do instrumento particular firmado entre as partes, em especial a Cláusula Quarta, são claras ao estabelecer que a lavratura da escritura pública tinha como objetivo facultar à Requerida a obtenção de financiamento bancário, por meio da formalização da titularidade dos lotes. Ou seja, a outorga da escritura antecederia, por expressa previsão contratual, o efetivo pagamento das obrigações assumidas, o qual somente se aperfeiçoaria após a quitação dos empréstimos obtidos com base naquelas garantias.

Além disso, a Cláusula Quinta previa que, em caso de ainda estarem os lotes em garantia quando do vencimento da obrigação, as partes celebrariam aditivo contratual prorrogando o prazo para pagamento, até a quitação do financiamento.

Tais previsões afastam qualquer interpretação literal da escritura pública como prova inequívoca de quitação do contrato, e torna evidente que a escritura lavrada não é título autônomo e desvinculado, mas sim etapa instrumental prevista no próprio pacto inicial.

Ignorar essa circunstância seria suprimir o conteúdo obrigacional do contrato original, que permanece válido até sua extinção por adimplemento real, e não meramente documental.

Some-se a isso o fato de que a Agravante não juntou qualquer documento bancário que comprove a transferência de valores à Agravada ou a liquidação das parcelas contratuais. A invocada quitação é apenas declaratória e isolada, sem lastro probatório mínimo quanto ao efetivo cumprimento da obrigação pecuniária.

Do ponto de vista fático, é digno de nota que, conforme narrado na petição inicial e confirmado por documentos anexados aos autos principais, dos 50 lotes objeto do negócio jurídico, 30 foram dados em garantia ao Banco do Brasil, 9 foram vendidos a terceiros e 11 permanecem em nome da requerida, sendo exatamente estes últimos os que compõem o objeto da tutela ora combatida.

A Autora, ora Agravada, não postula a rescisão integral do negócio jurídico, mas sim a rescisão parcial, restrita aos 11 lotes ainda em nome da requerida, com o retorno ao
status quo
quanto a esses bens. Os demais lotes, já alienados ou onerados, serão objeto de ação autônoma de perdas e danos, conforme destacado na exordial.

Logo, o pedido tem foco delimitado, cautela justificada e escopo legítimo, devendo ser analisado sob a ótica dos requisitos da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC.

Neste ponto, constata-se que a decisão recorrida fundamentou adequadamente a presença do
fumus boni iuris
, a partir das cláusulas contratuais antes referidas e dos elementos indiciários de inadimplemento contratual por parte da Ré, inclusive pela ausência de resposta à notificação extrajudicial enviada pela autora.

Quanto ao
periculum in mora
, a Julgadora de primeiro grau agiu com acerto ao reconhecer o risco de prejuízo irreversível, uma vez que os imóveis ainda em nome da Agravante poderiam ser alienados, onerados ou penhorados, comprometendo o resultado útil do processo e frustrando eventual provimento jurisdicional de mérito.

Ressalte-se que a tutela deferida não acarreta constrição patrimonial, tampouco transfere domínio. Trata-se de averbação da existência da lide nas matrículas imobiliárias, medida meramente informativa, reversível e protetiva, amplamente aceita pela jurisprudência como forma de garantir a eficácia da prestação jurisdicional e preservar terceiros de boa-fé.

Portanto, não se verifica nos autos ilegalidade, abusividade ou desproporcionalidade na medida deferida pela Juíza
a quo
, que se encontra juridicamente amparada, bem fundamentada e revestida de cautela processual adequada à situação concreta.

Diante desse quadro, e ausente prova inequívoca de que a escritura pública reflete pagamento efetivo e extinção da obrigação, deve prevalecer a presunção de veracidade da narrativa inicial, até que, no curso do processo, sobrevenha dilação probatória capaz de infirmá-la.

Ante o exposto,
nego provimento ao Recurso.
Mantenho inalterada a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2025