Tribunal: TJMT
Processo: 1004536-83.2025.8.11.0000
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-22

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL PENHORADO. NOVA AVALIAÇÃO. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR DO BEM. TRANSCURSO DE TEMPO SUPERIOR A 04 (QUATRO) ANOS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de realização de nova avaliação de imóvel penhorado (matrícula 12.148, CRI de Água Boa/MT), no curso de execução de título extrajudicial.
Os Agravantes sustentam a necessidade de nova perícia diante do lapso temporal superior a quatro anos desde a última avaliação oficial e da existência de divergências relevantes entre os valores atribuídos ao bem por distintos profissionais e partes envolvidas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Questão em discussão: definir se é cabível a realização de nova avaliação do imóvel penhorado à luz do art. 873 do CPC, diante do tempo decorrido e da divergência nos valores estimados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 873 do CPC condiciona a repetição da avaliação à existência de erro ou dolo, depreciação do bem após a avaliação, ou fundada dúvida sobre o valor atribuído.
4. A avaliação judicial vigente foi realizada há mais de quatro anos (em 10/11/2020), o que compromete sua atualidade e fidedignidade, sobretudo diante da volatilidade do mercado imobiliário.
5. A resposta do perito ao quesito no 8 confirma a necessidade de nova avaliação para obtenção de valor atualizado, com base em parâmetros mercadológicos contemporâneos.
6. Há significativa divergência entre os valores atribuídos ao imóvel: R$ 747.683,00 no termo de confissão de dívida (datado de 2015), R$ 300.000,00 pela Oficial de Justiça, R$ 448.609,00 na perícia realizada em 2020, e R$ 822.245,13 e R$ 1.100.000,00 em laudos de avaliação particular apresentados pelos devedores em 2018 e 2023, respectivamente, evidenciando a existência de fundada dúvida quanto ao real valor do bem.
7. A jurisprudência reconhece a possibilidade de nova avaliação quando constatada variação significativa nos valores estimados ou transcorrido tempo relevante desde a última perícia, nos termos do art. 873 do CPC.
8. As custas da nova avaliação devem ser suportadas pelos Agravantes, que a requereram expressamente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. É cabível a realização de nova avaliação do bem penhorado quando transcorrido tempo relevante desde a última perícia judicial e constatada divergência substancial entre os valores atribuídos por diferentes avaliadores.
2. A existência de fundada dúvida sobre o valor do bem, nos termos do art. 873, III, do CPC, justifica a realização de nova avaliação para preservar a regularidade e eficácia da execução.
3. As custas da nova avaliação devem ser suportadas pela parte que a requereu.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004536-83.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Títulos de Crédito, Efeitos, Penhora / Depósito/ Avaliação, Liminar, Confissão/Composição de Dívida]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[WILSON MASSAIUKI SIO JUNIOR - CPF: 729.204.163-91 (ADVOGADO), DANYLLO SANTOS PEREIRA DA SILVA - CPF: 014.235.621-27 (AGRAVANTE), CASSIA RODRIGUES DOS SANTOS PEREIRA - CPF: 031.163.151-75 (AGRAVANTE), GRIMALDA SANTOS PEREIRA SILVA - CPF: 569.413.581-49 (AGRAVANTE), JOSE MARCIO SILVERIO DA SILVA - CPF: 303.214.251-20 (AGRAVANTE), SUELI VIEIRA DE SOUZA - CPF: 783.907.456-15 (ADVOGADO), CIFENSA COM E IND DE FERROS N S APARECIDA LTDA - CNPJ: 03.879.913/0001-18 (AGRAVADO), FAGNER JOSE DOMINGOS - CPF: 026.318.441-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL PENHORADO. NOVA AVALIAÇÃO. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR DO BEM. TRANSCURSO DE TEMPO SUPERIOR A 04 (QUATRO) ANOS. DECISÃO REFORMADA.
RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Trata-se de Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de realização de nova avaliação de imóvel penhorado (matrícula 12.148, CRI de Água Boa/MT), no curso de execução de título extrajudicial.

Os Agravantes sustentam a necessidade de nova perícia diante do lapso temporal superior a quatro anos desde a última avaliação oficial e da existência de divergências relevantes entre os valores atribuídos ao bem por distintos profissionais e partes envolvidas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Questão em discussão: definir se é cabível a realização de nova avaliação do imóvel penhorado à luz do art. 873 do CPC, diante do tempo decorrido e da divergência nos valores estimados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O art. 873 do CPC condiciona a repetição da avaliação à existência de erro ou dolo, depreciação do bem após a avaliação, ou fundada dúvida sobre o valor atribuído.

4.
A avaliação judicial vigente foi realizada há mais de quatro anos (em 10/11/2020), o que compromete sua atualidade e fidedignidade, sobretudo diante da volatilidade do mercado imobiliário.

5.

A resposta do perito ao quesito no 8 confirma a necessidade de nova avaliação para obtenção de valor atualizado, com base em parâmetros mercadológicos contemporâneos.

6.
Há significativa divergência entre os valores atribuídos ao imóvel: R$ 747.683,00 no termo de confissão de dívida (datado de 2015), R$ 300.000,00 pela Oficial de Justiça, R$ 448.609,00 na perícia realizada em 2020, e R$ 822.245,13 e R$ 1.100.000,00 em laudos de avaliação particular apresentados pelos devedores em 2018 e 2023, respectivamente, evidenciando a existência de fundada dúvida quanto ao real valor do bem.

7.

A jurisprudência reconhece a possibilidade de nova avaliação quando constatada variação significativa nos valores estimados ou transcorrido tempo relevante desde a última perícia, nos termos do art. 873 do CPC.

8.

As custas da nova avaliação devem ser suportadas pelos Agravantes, que a requereram expressamente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1.

É cabível a realização de nova avaliação do bem penhorado quando transcorrido tempo relevante desde a última perícia judicial e constatada divergência substancial entre os valores atribuídos por diferentes avaliadores.

2.

A existência de fundada dúvida sobre o valor do bem, nos termos do art. 873, III, do CPC, justifica a realização de nova avaliação para preservar a regularidade e eficácia da execução.

3.

As custas da nova avaliação devem ser suportadas pela parte que a requereu.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto
DANYLLO SANTOS PEREIRA DA SILVA
e
OUTROS
em face da decisão proferida pela 2a Vara Cível de Água Boa/MT nos autos da Execução n. 1001079-58.2017.8.11.0021, ajuizada pela ora agravada
CIFENSA COM E IND DE FERROS N S APARECIDA LTDA
.

Os Agravantes afirmam que a decisão agravada não considerou que o laudo pericial acostado aos autos foi concluído em 10/11/2020, sendo que na impugnação apresentada em primeiro grau foi abordado cada ponto do referido documento e apresentado uma avaliação mercadológica, não se tratando apenas de críticas formais.

Alegam que a Execução foi ajuizada em 2017, com base na Escritura Pública de Confissão de Dívida datada de 04/11/2015. Ainda no ano de 2015, o imóvel dado em garantia foi avaliado em R$ 747.683,00 (setecentos e quarenta e sete mil, seiscentos e oitenta e três reais).

Aduzem que durante a execução, o mesmo imóvel foi penhorado e avaliado por R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), sendo objeto de impugnação pelos Devedores. O Juízo
a quo,
acolheu a impugnação e determinou nova avaliação do bem, a qual apontou que o valor do imóvel perfaz R$ 448.609,00 (quatrocentos e quarenta e oito mil, seiscentos e nove reais).

Apontam que apresentaram nova impugnação, haja vista que o supracitado documento é extremamente simplificado, não tendo o
expert
respondidos os quesitos pontuados pelos Executados.

A impugnação foi rejeitada por meio da decisão recorrida, que homologou o laudo técnico e, de imediato, determinou a realização do leilão judicial.

Argumentam que o valor da avaliação está em dissonância daquele consignado em escritura pública, de modo que, nos termos do artigo 1.484 do Código Civil, tal avaliação não pode ser inferior a R$ 747.683,00 (setecentos e quarenta e sete mil, seiscentos e oitenta e três reais).

Pontuam que em resposta aos quesitos suscitados pelos Agravantes o perito relatou que se faz necessária a realização de uma nova avaliação, visto que a última foi realizada em 10/11/2020.

Mencionam que o Município de Água Boa/MT é uma das que mais prospera no Vale do Araguaia, não sendo plausível que ao longo de 09 (nove) anos, com área de 14.953,66 m2 (quatorze mil novecentos e cinquenta e três vírgula sessenta e seis metros quadrados) tenha depreciado de R$ 747.683,00 (setecentos e quarenta e sete mil seiscentos e oitenta e três reais) para R$ 448.609,00 (quatrocentos e quarenta e oito mil seiscentos e nove reais).

Sustentam que estão presentes os requisitos para concessão de efeito suspensivo, pois o leilão já foi designado para os dias 31/03/2025 e 23/04/2025.

Assim, requerem o deferimento do pedido efeito suspensivo, suspendendo a decisão recorrida até a análise da pretensão recursal.

No mérito, pugnam pelo provimento do recurso para reforma da decisão recorrida, determinando que seja realizada nova perícia ou, alternativamente, a aplicação do artigo 1.484 do Código Civil, atualizado desde 04/11/2015, com o cancelamento das praças.

O pedido de efeito suspensivo foi deferido (id. 269608277).

Não houve a apresentação de Contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O cerne da controvérsia diz respeito à possibilidade de reforma da decisão recorrida para que seja realizada nova perícia quanto ao imóvel penhorado (matrícula 12.148 CRI de Água Boa/MT), ou aplicação do artigo 1484 do Código Civil para considerar como valor do bem aquele registrado na matrícula quando o imóvel foi dado em garantia no negócio jurídico firmado entre as partes em 2015.

Nos termos dos incisos do artigo 873 do Código de Processo Civil, condiciona-se a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

Portanto, o dispositivo consagra um critério de razoabilidade, que busca assegurar que o valor fixado seja condizente com as circunstâncias reais, evitando prejuízo às partes ou à eficácia da execução.

Em que pese o entendimento expressado em primeiro grau, a decisão recorrida comporta reforma.

Conforme pontuei em sede de antecipação de tutela, a avaliação do imóvel em questão foi realizada pelo perito há mais de 04 (quatro) anos (10/11/2020 – id. 43224076 - origem), além de sequer terem sido respondidos, inicialmente, os quesitos apresentados pelos Agravantes.

Somente em 30/11/2022 (id. 105198110 – autos de primeiro grau),
ou seja, após 02 (dois) anos,
o
expert
a acostou a resposta aos quesitos das partes.

Registra-se que em resposta ao quesito 08 (oito), o perito deixou claro que para realizar um estudo científico e mercadológico considerando os parâmetros atuais de mercado seria necessária a realização de uma nova avalição, vejamos:

Ademais, ainda subsistem controvérsias relevantes sobre o valor da avaliação, pois as partes quando da realização do termo de confissão de dívida com garantia hipotecária (id. 16267585 – origem) avaliaram o imóvel no patamar de R$ 747.683,00 (setecentos e quarenta e sete mil, seiscentos e oitenta e três reais), a Oficial de Justiça que cumpriu a ordem de penhora e avaliação (id. 15928367) avaliou o bem em R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) e o
expert
nomeado pelo Juízo avaliou o imóvel ainda em 2020 no valor de R$ 448.609,00 (quatrocentos e quarenta e oito mil seiscentos e nove reais).

Os Executados, por sua vez, acostaram um laudo em 2018 elaborado por profissional habilitado (id. 16267584 – primeiro grau) apontando que o valor do bem era de R$ 822.245,13 (oitocentos e vinte e dois mil duzentos e quarenta e cinco reais e treze centavos) e outro de 2023 (id. 112513399 – origem) consignando que a avaliação mínima do imóvel era de R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais).

Assim, diante do lapso decorrido desde a avaliação (mais de 04 anos), bem como, as divergências constatadas acerca do valor do bem, mostra-se cabível a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, evitando-se eventual possibilidade de alienação do bem por preço abaixo do valor de mercado.

Nesse sentido:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO) – INDEFERIMENTO DE NOVA AVALIAÇÃO - IMÓVEL PENHORADO - ATUALIZAÇÃO DE SEU VALOR PELO LEILOEIRO – TRANSCURSO DE OITO ANOS DESDE A ÚLTIMA AVALIAÇÃO – VALORIZAÇÃO DOS BENS NO MERCADO IMOBILIÁRIO – REAVALIAÇÃO NECESSARIA - CUSTAS DA PARTE EXECUTADA - RECURSO PROVIDO.
1. À luz da jurisprudência do STJ e desta Corte, imperiosa realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, nos termos do inciso III do art.873 do CPC/15 quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver transcorrido 8 (oito) anos, e restar noticiado na mídia especializada uma valorização muito acima da média nacional, cuja oscilação não pode ser suprida pela mera atualização monetária, pelo leiloeiro, do valor indicado originalmente, a fim de evitar a caracterização de preço vil.
2. No entanto, as custas da renovação da avaliação deverão ser suportada pela parte executada que a requereu. 3. Recurso provido. (N.U 1031743-91.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/03/2025, Publicado no DJE 10/03/2025). (Destaquei).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA DE BENS IMÓVEIS - AVALIAÇÃO REALIZADA HÁ MAIS DE 07 ANOS – ADMISSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO EM VISTA DO TEMPO DECORRIDO E TAMBÉM CONSIDERANDO A EXISTÊNCIA DE DIVERGÊNCIA EXPRESSIVA ENTRE A AVALIAÇÃO REALIZADA PELO OFICIAL DE JUSTIÇA NO AUTO DE PENHORA E DEPÓSITO NO MONTANTE DE R$ 922.467,20 (NOVECENTOS E VINTE E DOIS MIL QUATROCENTOS E SESSENTA E SETE REAIS E VINTE CENTAVOS) E AQUELA REALIZADA POR PROFISSIONAL DA ÁREA IMOBILIÁRIA QUE ATRIBUIU AOS IMÓVEIS O VALOR DE R$ 3.425.018,24 (TRÊS MILHÕES QUATROCENTOS E VINTE E CINCO MIL DEZOITO REAIS E QUATRO CENTAVOS) - FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO BEM - NOVA AVALIAÇÃO – POSSIBILIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Diante do tempo já decorrido da avaliação dos imóveis penhorados é admissível que seja realizada nova avaliação ao invés de apenas atualizar o valor dos bens pelos índices legais, visto que a realidade fática atual pode não refletir mais aquele encontrada há 07 anos quando da sua realização. Diante da discrepância sobre o valor atribuído aos imóveis pelo Oficial de Justiça/Avaliador e o valor no montante de encontrado por profissional da área imobiliária apresentado pelo Executado é possível realizar-se nova avaliação, nos termos do artigo 873 do Código de Processo Civil para evitar que a parte seja prejudicada diante possibilidade de eventual alienação dos imóveis por preço significativamente abaixo do valor de mercado.
(N.U 1019702-92.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/08/2024, Publicado no DJE 03/09/2024). (Destaquei).

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – LEILÃO DE BEM PENHORADO – ARREMATAÇÃO CANCELADA POR INADIMPLENCIA DO ARREMATANTE – DETERMINAÇÃO DE NOVO PRACEAMENTO – PRETENSÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO – POSSBILIDADE – AVALIAÇÃO FEITA A MAIS DE UM ANO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
É possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão ou praceamento, dúvidas fundadas quanto ao real valor do imóvel, evitando-se, com isso, eventual enriquecimento sem causa por qualquer das partes. Ademais, referida medida encontra respaldo legal, nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil.
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1004734-57.2024.8.11 .0000, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 11/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2024). (Destaquei).

Por fim, acrescenta-se que as custas da nova avaliação deverão ser suportadas pelos Executados/Agravantes, uma vez que estes a pleitearam.

Ante o exposto, conheço e
DOU PROVIMENTO
ao recurso para determinar a suspensão definitiva do leilão designado na origem, devendo ser realizada nova avaliação, cujos honorários deverão ser suportados pelos Agravantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025