Tribunal: TJMT
Processo: 1010165-61.2023.8.11.0015
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-10-03

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação de adjudicação compulsória. Aquisição de imóvel por cadeia de contratos particulares. Propriedade ainda registrada em nome de terceiro (primitido proprietário) falecido. Homologação de acordo no curso do processo. Anuência dos herdeiros. Ao pedido de adjudicação compulsória. Possibilidade jurídica da adjudicação compulsória. Provimento do recurso.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por adquirente de imóvel contra sentença que homologou acordo (no curso da demanda), firmado com os herdeiros do proprietário registral falecido, mas condicionou a transferência do bem à lavratura de escritura pública de cessão de direitos hereditários, afastando a possibilidade de adjudicação compulsória.
2. O imóvel foi adquirido por sucessivas cadeias de contratos particulares, desde o titular registral, Sebastião José Canônico, até os Recorrentes. O bem permanece registrado em nome do alienante originário, já falecido.
II. Questão em discussão
3. A controvérsia reside em determinar:
(i) se é possível o deferimento de adjudicação compulsória em caso de sucessão de contratos particulares e falecimento do titular registral;
(ii) se a anuência expressa dos herdeiros supre a ausência da outorga da escritura pública e autoriza a expedição da carta de adjudicação com base na sentença judicial.
III. Razões de decidir
4. A adjudicação compulsória é cabível quando comprovada a existência de contrato válido, a quitação do preço e a recusa ou impossibilidade do promitente vendedor de outorgar a escritura definitiva, nos termos do art. 1.418 do CC.
5. A jurisprudência admite a adjudicação compulsória mesmo diante do falecimento do promitente vendedor, desde que a ação seja proposta contra o espólio ou os herdeiros, como na hipótese dos autos.
6. A homologação do acordo entre a autora e os herdeiros do proprietário falecido, com expressa anuência à transferência do imóvel, confere segurança jurídica suficiente para autorizar a adjudicação compulsória e expedição da carta para registro, suprindo a escritura pública.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido para reconhecer o direito à adjudicação compulsória e determinar a expedição da respectiva carta em favor dos recorrentes.
Tese de julgamento:
"1. É cabível a adjudicação compulsória em favor de adquirente de imóvel mediante contrato particular e quitação do preço, mesmo em caso de falecimento do titular registral, desde que a ação seja proposta contra o espólio ou herdeiros.
2. A homologação judicial de acordo com os herdeiros, com anuência expressa à transferência do bem, leva inclusive com maior segurança a admissibilidade do deferimento da Adjudicação Compulsória pleiteada pelos Autores.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.418; CPC/2015, art. 515, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.473.969/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a T., j. 27.04.2017; STJ, REsp 1.224.690/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a T., j. 27.06.2013.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1010165-61.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[PAMELA SUELEN PIEREZAN BARBOSA - CPF: 020.877.131-03 (APELANTE), ABNER HUGO APARECIDO LOPES - CPF: 055.619.481-05 (ADVOGADO), PEDRO HENRIQUE BARBOSA DE OLIVEIRA - CPF: 040.994.263-43 (ADVOGADO), VICTOR GOMES BARBOSA - CPF: 002.349.711-42 (APELANTE), ESPÓLIO DE SEBASTIAO JOSE CANONICO registrado(a) civilmente como SEBASTIAO JOSE CANONICO - CPF: 023.583.529-34 (APELADO), SANDRA MARA CHEQUIN CANONICO - CPF: 019.626.919-93 (ADVOGADO), LIDIANE CANONICO - CPF: 604.501.001-97 (APELADO), LUCIANO CANONICO - CPF: 804.603.309-00 (APELADO), LEANDRO CANONICO - CPF: 831.447.301-49 (APELADO), VICTOR GOMES BARBOSA - CPF: 002.349.711-42 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação de adjudicação compulsória.
Aquisição de imóvel por cadeia de contratos particulares
. Propriedade ainda registrada em nome de terceiro (primitido proprietário) falecido. Homologação de acordo no curso do processo. Anuência dos herdeiros. Ao pedido de adjudicação compulsória. Possibilidade jurídica da adjudicação compulsória. Provimento do recurso.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por adquirente de imóvel contra sentença que homologou acordo (no curso da demanda), firmado com os herdeiros do proprietário registral falecido, mas condicionou a transferência do bem à lavratura de escritura pública de cessão de direitos hereditários, afastando a possibilidade de adjudicação compulsória.

2.

O imóvel foi adquirido por sucessivas cadeias de contratos particulares, desde o titular registral, Sebastião José Canônico, até os Recorrentes. O bem permanece registrado em nome do alienante originário, já falecido.

II. Questão em discussão

3.

A controvérsia reside em determinar:
(i) se é possível o deferimento de adjudicação compulsória em caso de sucessão de contratos particulares e falecimento do titular registral;
(ii) se a anuência expressa dos herdeiros supre a ausência da outorga da escritura pública e autoriza a expedição da carta de adjudicação com base na sentença judicial.

III. Razões de decidir

4.

A adjudicação compulsória é cabível quando comprovada a existência de contrato válido, a quitação do preço e a recusa ou impossibilidade do promitente vendedor de outorgar a escritura definitiva, nos termos do art. 1.418 do CC.

5.

A jurisprudência admite a adjudicação compulsória mesmo diante do falecimento do promitente vendedor, desde que a ação seja proposta contra o espólio ou os herdeiros, como na hipótese dos autos.

6.

A homologação do acordo entre a autora e os herdeiros do proprietário falecido, com expressa anuência à transferência do imóvel, confere segurança jurídica suficiente para autorizar a adjudicação compulsória e expedição da carta para registro, suprindo a escritura pública.

IV. Dispositivo e tese

7.

Recurso provido para reconhecer o direito à adjudicação compulsória e determinar a expedição da respectiva carta em favor dos recorrentes.

Tese de julgamento:
"1. É cabível a adjudicação compulsória em favor de adquirente de imóvel mediante contrato particular e quitação do preço, mesmo em caso de falecimento do titular registral, desde que a ação seja proposta contra o espólio ou herdeiros.
2. A homologação judicial de acordo com os herdeiros, com anuência expressa à transferência do bem, leva inclusive com maior segurança a admissibilidade do deferimento da Adjudicação Compulsória pleiteada pelos Autores.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.418; CPC/2015, art. 515, § 1o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.473.969/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a T., j. 27.04.2017; STJ, REsp 1.224.690/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a T., j. 27.06.2013.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.
1010165-61-2023

APELANTE:
PAMELA SUELEN PIEREZAN BARBOSA E VICTOR GOMES BARBOSA

APELADO:
ESPÓLIO DE SEBASTIÃO JOSÉ CANÔNICO

RELATÓRIO:

Trata-se de Apelação Cível interposta por
Pamela Suelen Pierezan Barbosa
e
Victor Gomes Barbosa

em face da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que

homologou acordo firmado entre as partes na Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada pelos Apelantes
em face do Espólio
Sebastição José Canônico, representado por Lidiane Canonico, Luciano Canônico e Leandro Canônico, reconhecendo, no entanto, que
ante a
ausência de documento apto a transferir a propriedade do bem, não se trata de adjudicação compulsória, mas de obrigação de fazer de forma que a
homologação do acordo não dispensa
as partes de providenciarem a escritura pública de cessão de direitos hereditários
para a transferência da propriedade no cartório competente.

Nas razões recursais, os Apelantes sustentam que
trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória, ajuizada, em razão de terem adquirido o imóvel denominado
Lote no 13, da Quadra no 08, com área de

400,00m2 (quatrocentos metros quadrados), registrado no CRI de Sinop-MT, na matrícula no 21.325, em nome de Sebastião José Canônico.

Afirmam que as partes celebraram acordo durante o trâmite processual,
sendo que os
Apelados concordaram com o pedido de adjudicação compulsória dos Apelantes
que foi
homologado pelo Juízo
,
no entanto, ao proferir a sentença este fundamenta que a homologação do acordo não dispensa as partes de providenciarem a escritura pública de cessão de direitos hereditários para a transferência da propriedade no cartório competente.

Afirmam que o caso se afasta do campo do direito sucessório, de modo que muito embora não tenha ocorrido a transferência do imóvel,
o bem de fato já não integrava o patrimônio do espólio quando do óbito do vendedor
senhor Sebastião José Canônico,
acrescentando que a sentença merece ser reformada quanto a exigência de lavratura de escritura pública para cessão de direitos hereditários.

Assinalam que o art. 1.418, CC dispõe que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar,

e se houver recusa, requerer ao Juiz a adjudicação do imóvel.

Sustentam ser indene de dúvida o direito da parte Autora

de exigir a outorga de escritura para posterior registro do imóvel adquirido, sendo que, por força de disposição legal acima descrita, podem requerer a outorga de quem de direito.

Assinalam que embora tenha ocorrido o

falecimento do proprietário primitivo, conforme certidão de óbito anexa, e não tendo referido bem constado da partilha, os autores não tem qualquer possibilidade de receber a outorga pelos meios convencionais.

Verberam que é de rigor a expedição da carta de adjudicação compulsória em favor dos autores, ante a completa impossibilidade de os vendedores, assim como o proprietário primitivo realizar a escritura de compra e venda.

Afirmam a
necessidade de reforma da sentença para expedição da competente carta de adjudicação compulsória em favor dos Apelantes.

Nas contrarrazões embora a parte requerida tenha sido intimada para sua apresentação ID 307105364

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme visto, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que na Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada pelos Apelantes,
homologou acordo firmado entre as partes
no curso do processo reconhecendo, no entanto, que
não se trata de adjudicação compulsória, mas de obrigação de fazer e que a homologação do acordo não dispensa as partes de providenciarem a escritura pública de cessão de direitos hereditários
para a transferência da propriedade no cartório competente.

Os Autores ajuizaram a demanda na qual, alegam que

firmaram

contrato particular de compra e venda do imóvel urbano descrito nos Autos com o senhora
Nuceli Fuchs de Oliveira

em 07 de março de 2023,
por meio do qual adquiriram 01

imóvel urbano, denominado lote 13, da quadra 08, medindo 400 m2 (oitocentos metros quadrados), situado no Município de Sinop-MT, pelo valor de R4 20.000,00 (vinte mil reais),
cujo imóvel pertence a uma área maior denominada lote 121-A, localizada no Bairro Jussara, Gleba Celeste, no Munícipio de Sinop-MT.

Sustentam que a senhora
Nuceli Fuchs de Oliveira havia adquirido o imóvel

da senhora Sonia Aparecida Fuchs
que por sua vez havia adquirido de Sebastião José Canônico, proprietário primitivo do imóvel,

no entanto,
nenhum dos adquirentes realizaram escritura pública do imóvel de modo os Autores ajuizaram a adjudicação compulsória
visando obter uma sentença permitindo possam transferir o bem para seu nome.

Constata-se que no ID 307104938 há Certidão de Inteiro Teor emitida pelo 1o Ofício de Registro de Imóveis Títulos e Documentos da Comarca de Sinop/MT, em 15/04/2024
constando que o imóvel se encontra em nome de Sebastião José Canônico.

Verifica-se que foi juntado aos Autos o Compromisso de Compra e Venda de imóvel firmado entre Sonia Aparecida Vaz Fuchs e o senhor Sebastião José Canônico ID 307104909
;
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel entre Sonia Aparecida Vaz Fuchs e Neuceli Fuchs de Oliveira ID 307104910
e por fim o
Contrato de Compromisso de

Compra e venda do imóvel firmado entre Neuceli Fuchs de Oliveira e os Apelantes Pamela Suelen Pierezan Barbosa e Victor Gomes Barbosa ID 307104911.

Diante desse quadro, portanto, o primitivo proprietário havia alienado o imóvel por meio de contrato particular de compra e venda para
Sonia Aparecida Vaz Fuchs em 23/04/2006, que por sua vez também alienou Neuceli Fuchs de Oliveira em 15/01/2023, que alienou para os Apelantes, 07/03/2023,
sendo que o proprietário primitivo faleceu e o imóvel ainda se encontra em seu nome.

Os Apelantes pretendem o deferimento da adjudicação compulsória para que possam realizar a escritura do imóvel, ou seja,
regularizar a situação com a transferência do bem para seu nome
,

sendo que o Espólio representado pelos herdeiros de Sebastião José Canônico compareceu à Audiência de conciliação
e concorda

com o pedido de adjudicação compulsória realizado pelos Autores
,
não se opondo a transferência do imóvel aos mesmos
, tendo em vista que o imóvel foi vendido pelo genitor dos Requeridos, que faleceu em 23/08/2020.

O Juízo
a quo
homologou o acordo, no entanto,
fundamentaq que
o caso seria de obrigação de fazer e não adjudicação compulsória, reconhecendo que
a
homologação do acordo não dispensa as partes de providenciarem a escritura pública de cessão de direitos hereditários para a transferência da propriedade no cartório competente.

Cumpre anotar que a adjudicação compulsória encontra-se prevista no artigo
Art. 1.418, que dispõe o seguinte:

Art. 1418 – “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos , a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

No caso em análise constata-se que os Autores comprovam ter adquirido o imóvel por meio de contrato particular de compra e venda mediante pagamento à vista de R$ 20.000,00 (vinte mil reais),
comprovam que o primitivo proprietário havia alienado o imóvel para terceiro de quem os Apelantes adquiriram, sendo que aquele faleceu sem que as partes realizassem escritura pública.

Nesse contexto, necessário anotar que
é possível ingressar com ação de adjudicação compulsória mesmo com o falecimento do vendedor,
desde que o imóvel tenha sido integralmente quitado e que haja um contrato particular de promessa de compra e venda, devendo a ação ser movida contra o espólio os herdeiros.
A sentença judicial, neste caso, substituirá a escritura pública, permitindo o registro da propriedade no nome do comprador.

Portanto, para que a Ação de Adjudicação Compulsória seja viável há necessidade dos seguintes requisitos: c
ontrato escrito de promessa de compra e venda ou seja é
necessário um contrato válido, que
pode ser um instrumento particular ou escritura pública, que identifique o imóvel e não contenha cláusula de arrependimento,
que seja irrevogável e irretratável. A prova da q
uitação integral do preço bem como a recusa
ou inércia
do vendedor (ou herdeiros), ou seja, o vendedor

ou posteriormente seus herdeiros, se recusam ou ficam inertes em assinar a escritura definitiva de compra e venda.

No caso em análise, pelo visto os Apelantes comprovam a aquisição do imóvel o pagamento do preço, sendo que em razão do falecimento do primitivo vendedor e proprietário senhor Sebastião José Canônico ficaram impossibilitados de

realizar a escritura pública motivando o ajuizamento da ação contra os herdeiros, que acabaram anuindo ao direito pleiteado pelos Apelantes.

Neste contexto, tendo em vista que os herdeiros anuíram no curso da demanda ao pedido dos Autores
da presente Adjudicação no curso da demanda que foi devidamente homologado pelo Juízo, tenho que deve ser acolhido o pedido constante da Adjudicação Compulsória no sentido de determinar a lavratura da escritura definitiva em nome destes, tendo em vista que com
o
falecimento do vendedor torna os herdeiros parte legítima para a transferência do imóvel,
sendo que a concordância deles é fundamental para a obtenção da escritura.

No caso, o objetivo é a adjudicação do imóvel para os adquirentes, substituindo a escritura que não foi outorgada pelo vendedor e, tampouco pelos herdeiros, assim, garantindo que o comprador receba o imóvel diretamente.

Com efeito, a
adjudicação compulsória é utilizada para promover o registro imobiliário quando por razões diversas, como a morte do vendedor, não é possível concluir o negócio jurídico
com a lavratura da escritura definitiva.

Esta ação permite obter, por meio de sentença, uma carta de adjudicação
.
Com este documento é possível dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis para realizar a transferência do imóvel diretamente em sua matrícula
. Desta forma é possível realizar a regularização da documentação da escritura do imóvel e garantir a propriedade do imóvel ao comprador.

Diante desse quadro, tendo em vista a anuência dos requeridos/herdeiros, no caso em análise que concordaram com o pedido de adjudicação do imóvel aos Autores,

dou provimento ao recurso

para deferir

a Adjudicação Compulsória do imóvel descrito nos Autos para
Pamela Suelen Pierezan Barbosa e Victor Gomes Barbosa
(
01 imóvel urbano, denominado lote 13, da quadra 08, medindo 400 m2 (oitocentos metros quadrados), situado no Município de Sinop-MT, com os seguintes limites e confrontações: NORTE com 20,00 metros, confrontando com o Lote no 12; LESTE – com 20,00 metros confrontando com a Rua Mato Grosso; SUL com 20,00 metros, confrontando com o Lote no 14; OESTE – com 20,00 metros, confrontando com o Lote no 03, registrado em nome de

Sebastião José Canônico, no Cartório de Registro de Imóvel da Comarca de Sinop/MT,

valendo a presente decisão como meio hábil para que se procedam a escritura definitiva e a transferência do domínio do referido imóvel.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025