Tribunal: TJMT
Processo: 1020386-08.2024.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-25

Ementa:
Direito Civil E Do Consumidor. Apelação Cível. Ação De Rescisão Contratual C/C Indenização Por Danos Morais. Ilegitimidade Passiva Afastada. Atraso Na Entrega De Lote Urbano. Inadimplemento Do Vendedor. Restituição Integral De Valores Pagos. Responsabilidade Solidária Entre Empresas Do Grupo Econômico. Dano Moral Configurado. Recurso Desprovido.
I. Caso Em Exame
1. Apelação cível interposta em virtude da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, determinou a restituição integral dos valores pagos e condenou ao pagamento de indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega do imóvel.
II. Questão Em Discussão
2. Há quatro questões em discussão: i) saber se deve ser afastada a ilegitimidade passiva da empresa integrante do grupo econômico; ii) saber se o inadimplemento culposo do vendedor, consubstanciado no atraso injustificado na entrega do imóvel, autoriza a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem; iii) saber qual o prazo prescricional aplicável à restituição dos valores pagos; e v) saber se o atraso configura dano moral indenizável.
III. Razões De Decidir
3. A preliminar de ilegitimidade passiva é afastada diante da responsabilidade solidária das empresas do mesmo grupo econômico pela obrigação contratual, conforme art. 7o, p.u., do CDC e jurisprudência do STJ.
4. O inadimplemento culposo do vendedor, consistente no atraso injustificado na entrega do imóvel, autoriza a resolução do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, incluída a comissão de corretagem, nos termos do Verbete Sumular 543/STJ.
5. O prazo prescricional para a restituição dos valores pagos é decenal, iniciando-se a partir da resolução contratual, conforme entendimento consolidado do STJ.
6. O atraso injustificado na entrega do imóvel ultrapassa o mero aborrecimento, caracteriza dano moral indenizável e justifica a manutenção do valor fixado na sentença.
IV. Dispositivo E Tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A empresa integrante de grupo econômico responde solidariamente pelas obrigações do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. 2. O inadimplemento culposo do vendedor, consubstanciado no atraso injustificado na entrega do imóvel, autoriza a resolução do contrato e a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem. 3. O prazo prescricional para a restituição dos valores pagos é decenal, com início a partir da resolução contratual. 4. O atraso injustificado na entrega de imóvel configura dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, VI, 7o, p.u., e 14; CC, arts. 205 e 395; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.698.883/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 17.11.2020; STJ, AgInt no AREsp 1864106/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 14.12.2021; STJ, REsp 1.294.101/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 24.02.2015; STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 13.06.2023; Súmula 543/STJ; TJMT, Apelação 1021587-69.2023.8.11.0003, Rel.a Des.a Maria Helena Gargaglione Povoas, 2a Câmara de Direito Privado, DJE 17.10.2024; TJMT, Apelação 1001531-15.2023.8.11.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 3a Câmara de Direito Privado, DJE 29.09.2024; TJMT, Apelação 1011542-06.2023.8.11.0003, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, 5a Câmara de Direito Privado, DJE 08.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020386-08.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), DARLENE FERREIRA DA SILVA - CPF: 593.167.131-53 (APELADO), EDSON CORREA DA SILVA - CPF: 495.499.011-49 (ADVOGADO), GABRIEL GUIMARAES CORREA - CPF: 038.415.631-20 (ADVOGADO), VILMAR MICK - CPF: 946.954.740-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Do Consumidor. Apelação Cível. Ação De Rescisão Contratual C/C Indenização Por Danos Morais. Ilegitimidade Passiva Afastada. Atraso Na Entrega De Lote Urbano. Inadimplemento Do Vendedor. Restituição Integral De Valores Pagos. Responsabilidade Solidária Entre Empresas Do Grupo Econômico. Dano Moral Configurado.
Recurso Desprovido.

I.
Caso Em Exame

1.

Apelação cível interposta em virtude da sentença que julgou

parc
i
almente
procedentes os pedidos
formulados na inicial, d
eclarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, determinou a restituição integral dos valores pagos e condenou ao pagamento de indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega do imóvel.

II.
Questão Em Discussão

2.
Há
quatro
questões em discussão: i) saber se deve ser afastada a ilegitimidade passiva da empresa integrante do grupo econômico;
ii
)
saber se o inadimplemento culposo do vendedor, consubstanciado no atraso injustificado na entrega do imóvel, autoriza a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem
;
i
ii
) saber qual o prazo prescricional aplicável à restituição dos valores pagos;
e
v) saber se o atraso configura dano moral indenizável.

III.
Razões De Decidir

3.
A preliminar de ilegitimidade passiva é afastada diante da responsabilidade solidária das empresas do mesmo grupo econômico pela obrigação contratual, conforme art. 7o,
p.u
., do CDC e jurisprudência do STJ.

4.
O inadimplemento culposo do vendedor, consistente no atraso injustificado na entrega do imóvel, autoriza a resolução do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, incluída a comissão de corretagem, nos termos d
o Verbete Sumular
543/STJ.

5.
O prazo prescricional para a restituição dos valores pagos é decenal, iniciando-se a partir da resolução contratual, conforme entendimento consolidado do STJ.

6.
O atraso injustificado na entrega do imóvel ultrapassa o mero aborrecimento, caracteriza dano moral indenizável e justifica a manutenção do valor fixado na sentença.

IV.
Dispositivo E Tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“
1. A empresa integrante de grupo econômico responde solidariamente pelas obrigações do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. 2. O inadimplemento culposo do vendedor, consubstanciado no atraso injustificado na entrega do imóvel, autoriza a resolução do contrato e a restituição integral dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem. 3. O prazo prescricional para a
restituição dos valores pagos é decenal, com início a partir da resolução contratual. 4. O atraso injustificado na entrega de imóvel configura dano moral indenizável.
”

Dispositivos relevantes citados
:
CDC,
arts
. 6o, VI, 7o,
p.u
., e 14; CC,
arts
. 205 e 395; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ,
AgInt
no
AREsp
1.698.883/RS, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 4a Turma, j. 17.11.2020;

STJ,
AgInt
no
AREsp
1864106/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3a Turma, j. 14.12.2021;

STJ, REsp 1.294.101/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 24.02.2015;

STJ,
AgInt
no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 13.06.2023;

Súmula 543/STJ;

TJMT, Apelação 1021587-69.2023.8.11.0003, Rel.a Des.a Maria Helena
Gargaglione
Povoas, 2a Câmara de Direito Privado, DJE 17.10.2024;

TJMT, Apelação 1001531-15.2023.8.11.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 3a Câmara de Direito Privado, DJE 29.09.2024;

TJMT, Apelação 1011542-06.2023.8.11.0003, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, 5a Câmara de Direito Privado, DJE 08.09.2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
1020386-08.2024.8.11.0003

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e
BRDU Urbanismo S.A.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da

Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais
ajuizada por
Vilmar Mick
e
Darlene Ferreira da Silva.

O Juiz sentenciante
julgou
parcialmente

procedente os pedidos formulados na inicial, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, determinou a restituição, em parcela única, dos valores pagos pelos Autores, corrigidos pelo INPC a partir do desembolso e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e condenou as Rés ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais, corrigidos pelo INPC desde a decisão e juros de 1% ao mês a partir da citação, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais,
as Apelantes suscitam, em preliminar, a ilegitimidade passiva da BRDU
Urbanismo S
.
A
.
, defendendo sua exclusão do polo passivo ou, alternativamente, o reconhecimento de responsabilidade apenas subsidiária, em conformidade com o art. 28, §2o, do CDC.
Argumentam que o contrato foi assinado exclusivamente pela Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda., que possui autonomia patrimonial para responder pelas obrigações.

No mérito,
sustenta
m
, em síntese,
que
a sentença contrariou o Tema 938 do STJ ao determinar restituição da comissão de corretagem, pois o contrato trouxe cláusula expressa e destacada quanto a essa obrigação dos compradores, afastando o direito à devolução.
Sustentam também
que o prazo prescricional trienal para ressarcimento já transcorreu na data do ajuizamento.

Afirma
m que não houve prova de prejuízo extrapatrimonial, já que o simples inadimplemento contratual não enseja indenização, conforme jurisprudência do STJ. Destacam que a fundamentação utilizada na sentença é genérica e não individualizou
fatos concretos
.

Asseveram, ainda, necessidade de adequação do termo inicial dos juros de mora sobre a restituição, defendendo aplicação do Tema 1002 do STJ, que prevê incidência apenas a partir do trânsito em julgado, por se tratar de contrato firmado antes da Lei n. 13.786/2018. Apontam, por fim, impossibilidade de
inversão da cláusula penal ou, alternativamente, requerem sua redução diante da alegada inadimplência dos compradores.

Ao final, requer o provimento do Recurso e a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos, ou alternativamente, reduzir o valor da indenização a título de danos morais.

Nas contrarrazões apresentadas, os Apelados requerem o desprovimento do Recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMA.
SR.a

DES.a
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A
corré
BRDU Urbanismo S.A.

suscita preliminar de ilegitimidade passiva
,
ao argumento de que não integrou a relação contratual entabulada entre os
A
utores e a corré Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Todavia, tal argumento não merece prosperar.

A BRDU Urbanismo S
.
A
.
integra o grupo econômico responsável pelo empreendimento e participou diretamente da cadeia de fornecimento, atraindo a responsabilidade solidária prevista no art. 7o, parágrafo único, do CDC.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que empresas integrantes do mesmo grupo econômico são solidariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes da relação de consumo.

Nesse sentido:

[...]
4. "Tendo o Tribunal de origem concluído que as empresas pertencem ao mesmo conglomerado econômico, deve ser reconhecida a aplicação da Teoria da Aparência, a qual é amplamente aceita nesta Corte. Precedentes". (
AgInt
no REsp 1741835/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 23/09/2019,
DJe
27/09/2019) Incidência da Súmula n. 83/STJ.

5. No caso, o Tribunal a quo assentou que as empresas pertencem ao mesmo conglomerado econômico, motivo pelo qual reconheceu sua legitimidade passiva para a demanda. Para entender de modo contrário seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial ante a aplicação da Súmula n. 7/STJ. Precedentes.

6. Agravo interno a que se nega provimento.
(
STJ, Quarta Turma,
AgInt
no

AREsp
1.698.883/RS
,
relator
Ministro
Luis
Felipe Salomão,
publicado no DJE em
17/11/2020)
.

A propósito, e
m
situação idêntica a d
estes
autos, este Tribunal já decidiu sobre a legitimidade da apelante
BRDU Urbanismo S
.
A
.
:

“
A construtora/incorporadora compõem o mesmo grupo econômico, e por isso, respondem solidariamente pelas obrigações decorrentes doempreendimento, por força da teoria da aparência
.
”
(TJMT,
Terceira Câmara de Direito Privado,
Apelação
1035334-79.2017.8.11.0041,
relator Desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha
,
p
ublicado no DJE 08/06/2023
)
,
entendimento posteriormente reiterado em diversos julgados.

Portanto, correta a inclusão da BRDU Urbanismo S.A. no polo passivo da demanda
, pelo

rejeito
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO
(MÉRITO).

EXMA.
SR.a

DES.a
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Darlene Ferreira
e
Vilmar Mick

ajuizaram
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais
em face d
o

Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

e
Brdu
Urbanismo
S
.
A
.
, alegando que, em 14/12/2018, firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda para aquisição do lote 31, quadra 15, do loteamento Residencial Alta Vista Parque
,
em
Rondonópolis
, com área total de 200,00m2, pelo valor total de R$ 53.352,00
(cinquenta e três mil
e
trezentos e cinquenta e dois reais)
.

Declararam que pagaram R$ 37.318,65 à Requerid
a e c
onforme cláusula contratual, a entrega do
loteamento deveria ocorrer até dezembro de 2021, já considerada a prorrogação prevista.

Contudo, apesar do
prazo contratual, o imóvel não foi entregue até a propositura da ação.

Relataram que, diante do atraso, solicitaram a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, mas receberam como resposta a exigência de aplicação de descontos contratuais, os quais reputam indevidos. Asseveraram que a extinção do contrato decorre do inadimplemento da Requerida, motivo pelo qual não se admite a retenção pretendida.

Diante disso, pleitearam a declaração de rescisão do contrato, com a condenação da parte Requerida à restituição integral dos valores pagos,

a aplicação da cláusula penal em desfavor da Requerida, no valor correspondente a 10% do imóvel, conforme previsão contratual, além da condenação ao pagamento de indenização por danos morais, fixada em quantia não inferior a R$ 10.000,00.

O Juiz singular deferiu a tutela
provisória
de urgência
para suspender a cobrança das parcelas vencidas e vincendas do contrato discutido nos autos, bem como determinou que a parte ré se abstivesse de promover a inscrição do nome e CPF da parte autora nos cadastros de inadimplentes
.

Na
contestação, Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda. e BRDU Urbanismo S/A
sustentaram a regularidade do contrato firmado com os autores, com expressa previsão de possibilidade de prorrogação do prazo de entrega da obra. Afirmaram que a infraestrutura básica do loteamento foi implantada e que a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo contratualmente admitido, considerando a tolerância estipulada.

Sustentaram
que as obras de infraestrutura foram concluídas e vistoriadas pelo Município de Rondonópolis. Ressaltaram que não houve descumprimento contratual e que inexiste ato ilícito capaz de justificar indenização por danos morais ou a aplicação de cláusula penal.
Requereram
, ao final, a improcedência integral dos pedidos.

Encerrada a instrução processual, o Juiz
a quo

julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial,
declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, determinou a restituição, em parcela única, dos valores pagos pelos Autores, corrigidos pelo INPC a partir do desembolso e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e condenou as Rés ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais, corrigidos pelo INPC desde a decisão e juros de 1% ao mês a partir da citação, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada
s
, a
s
Ré
s
interp
useram
este
R
ecurso
de Apelação.

Inicialmente, registro que, quanto à insurgência
das Apelantes
contra a
condenação a
o pagamento de cláusula penal no valor correspondente a 10% do imóvel,
i
nexiste interesse recursal sobre
este
ponto,
uma vez que tal condenação não foi imposta no dispositivo na sentença.

A míngua de
R
ecurso dos Autores,
a questão transitou em julgado.

Prossigo.

Desde logo, anoto que o
s contratos de compra e venda firmados com incorporadoras, nos quais estas se obrigam à construção e entrega de unidades imobiliárias, submetem-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal.
”

(STJ, Terceira Turma,
AgRg
no
AREsp
no 120.905/SP, relator Ministro Ricardo Villas Boas
Cueva
, julgado em 06/05/2014).

A controvérsia gira em torno da caracterização ou não de inadimplemento contratual, apto a ensejar a resolução
do contrato
firmado entre as partes
e a devolução integral dos valores pagos
, bem como indenização por danos morais
.

No caso,
é incontroverso nos autos que,
as partes firmaram, em 14
/12/
2018, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda relativo ao lote urbano no 31, quadra 15, do Loteamento Residencial Alta Vista Parque, em Rondonópolis, com área total de 200m2
,
pelo valor total de R$ 53.352,00
(cinquenta e três mil e trezentos e cinquenta e dois reais)
, cuj
a
parte substancial já
foi
quitada pelos
A
utores até a data do ajuizamento
da demanda.

É de se registrar que
o contrato foi firmado em momento anterior à vigência da Lei no 13.786
, de 27 de dezembro de
2018

(
Lei do Distrato imobiliário
)
, razão pela qual suas disposições não se aplicam ao caso.

O contrato celebrado
previ
a
a entrega do lote até o mês de junho de 2021, já considerada a prorrogação contratual de seis meses
,
conforme cláusula expressa do ajuste, totalizando, assim, o prazo máximo para disponibilização do imóvel aos adquirentes
. Todavia, até o momento da propositura da ação,
em 14/08/2024,

o lote não foi colocado à disposição dos compradores, circunstância incontroversa nos autos.

As
R
és alegaram, em contestação, que cumpriram com as exigências do contrato e que inexistiria
inadimplemento, porém não comprovaram a efetiva conclusão das obras nem a entrega do lote objeto do compromisso

Com efeito, a
s Rés não trouxeram qualquer comprovação de causa legítima que justifique o descumprimento da obrigação de entrega do lote no prazo máximo ajustado.

Nesse contexto
, a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a mora pode ensejar o inadimplemento substancial da obrigação, autorizando a resolução do contrato quando a prestação se torna inútil ao credor em razão do atraso
:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 421. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 395. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

1. A regra do art. 395 do CC/2002 responsabiliza o devedor em mora e possibilita ao credor rejeitar a prestação que, devido à mora, tornou-se para si inútil, exigindo indenização. Na hipótese, a inutilidade da prestação consulta o interesse do credor, levando em conta
elementos objetivos, relacionados às normas contratuais e à natureza da prestação, e elementos subjetivos, relativos à necessidade do credor e sua legítima expectativa.

2. Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial. O v. acórdão recorrido fez a correta subsunção da norma inserta no art. 395, parágrafo único, do CC/2002 ao caso, entendendo que a mora ensejou o desfazimento do negócio, caracterizando inadimplemento definitivo, pois considerou que o objeto do contrato
se tornou
inútil aos recorridos.

3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (REsp n. 1.294.101/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/2/2015,
DJe
de 26/8/2015.)

Daí decorrente
,
a manutenção do vínculo contratual impõe ao consumidor ônus excessivo e desproporcional, em afronta aos princípios da confiança legítima e da proteção da parte vulnerável, que orientam a interpretação e aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor.

Na hipótese,

a paralisação das obras é de inteira responsabilidade da incorporadora, que não demonstrou qualquer causa legítima para o atraso, tampouco apresentou medidas efetivas para a retomada do empreendimento.

Nesse cenário, a devolução integral dos valores pagos pelo promitente comprador impõe-se como decorrência lógica da resolução contratual. O desfazimento do negócio tem efeito
ex

tunc
, impondo o retorno das partes ao status quo ante e a anulação dos efeitos econômicos do contrato. Tal restituição abrange todos os valores desembolsados, inclusive a comissão de corretagem, ainda que haja previsão contratual em sentido contrário. O inadimplemento do vendedor afasta a validade dessa cobrança, pois a remuneração do serviço de intermediação pressupõe a efetiva concretização e estabilidade do negócio.

A comissão de corretagem, em regra, remunera a intermediação para a celebração de contrato definitivo. Entretanto, quando o desfazimento ocorre por inadimplemento do vendedor, inexiste fundamento para transferir ao consumidor o ônus de encargos relativos a um contrato que não produziu os efeitos esperados. Dessa forma, o ressarcimento integral ao promitente comprador, incluindo o valor da corretagem, preserva o equilíbrio contratual e evita enriquecimento indevido do fornecedor.

Logo
, aplicável

ao caso,
o Verbete 568 da Súmula do STJ
que,

assim,
dispõe: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Quanto
ao prazo prescricional para restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, a jurisprudência do STJ é pacífica ao fixar o termo inicial da prescrição na data da resolução contratual, e não na assinatura do contrato. Enquanto o vínculo contratual permanece ativo, o comprador não tem ciência inequívoca do direito à devolução. Apenas a partir do rompimento do contrato, por inadimplemento do vendedor, nasce a pretensão restitutória.

De toda forma,
não se aplica o prazo trienal previsto no art. 206, § 3o, IV, do Código Civil, destinado às pretensões fundadas em enriquecimento sem causa. O que se discute é a recomposição patrimonial em virtude do desfazimento
de negócio jurídico
, hipótese para a qual prevalece a prescrição decenal prevista no art. 205 do Código Civil.

Esse entendimento está alinhado a jurisprudência do Superior Tribuna de
Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃOCONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NAENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃOINTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃODECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVODESPROVIDO.

1.
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes

ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ.

2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal"
(
AgInt
no
AREsp
1.864.106/RJ, Rel. Ministro
Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma
,
DJe
de 14/12/2021).

3.
Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3o, IV, do CC/2002. Precedentes.
Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ
, Quarta Turma
,
AgInt
no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator
Ministro Raul Araújo
,
publicado no

DJe
13/06/2023)
.
[sem negrito no original].

[...]
4. Na espécie, cabível a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem.

5. A

jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal.

6. Agravo interno não provido. (STJ
, Terceira Turma,
AgInt
no
AREsp
1864106
/
RJ, Relator Ministro
Ricardo Villas Bôas
Cueva
,
publicado no
DJ
E em
14/12/2021)
. [sem negrito no original].

Diante disso, a devolução integral determinada na sentença mostra-se plenamente compatível com a jurisprudência dominante e com os princípios que regem as relações de consumo.

Quanto
a indenização por danos morais,
o
atraso na entrega do lote, ultrapassando o prazo contratual
,
com termo final em junho de 2021,
já
computada
a prorrogação de seis meses,
caracteriza conduta ilícita por parte das
R
és e destoa do
padrão de tolerância normalmente admitido em contratos de compromisso de compra e venda de loteamento.

Constata-se que a frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel, somada ao desembolso de valor significativo por consumidores de reconhecida hipossuficiência econômica
, bem como à
falta

de informações claras por parte da incorporadora e à incerteza quanto à efetiva entrega do bem, gera situação de angústia e instabilidade que

ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano.
Logo, a questão configura dano moral indenizável.

Referente ao
valor fixado
na
sentença
a título de danos morais
no montante de
R$
8.000,00 (oito mil reais)
,
mostra-se razoável e proporcional,
pelo que deve
ser mantido.

De igual forma,
as Câmaras de Direito Privado
deste Tribunal, em causa com identidade fática e jurídica,
têm decidido:

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINARES – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADAS
–
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL URBANO –
DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA – ATRASO EXCESSIVO – INCIDÊNCIA DO CDC – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PARA OS PEDIDOS DE RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E CONDENAÇÃO EM DANO MORAL – SÚMULA 543 DO STJ – ABALO EMOCIONAL E PSÍQUICO EVIDENCIADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA “MEROS DISSABORES DO COTIDIANO” – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

O CDC estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, sendo evidente,
portanto,
a legitimidade da BRDU Urbanismo para responder pelas obrigações decorrentes.

Não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam especificamente as questões decididas na sentença e apresentam as razões da inconformidade.

Havendo rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora, que deixou de entregar o imóvel na data máxima aprazada,
deve
a mesma
proceder com a devolução imediata e integral das parcelas pagas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543/STJ.

O mero descumprimento contratual não enseja condenação em dano moral, todavia, se o caso concreto denota excessivo atraso na entrega do imóvel, surge fato suficiente a ensejar compensação por dano extrapatrimonial, pois ultrapassa a esfera dos “meros dissabores do cotidiano”.

Quanto à repetição de indébito, a jurisprudência do STJ pacificou o entendimento de que a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente somente tem procedência se caracterizada má-fé do fornecedor do serviço. (TJMT, Segunda Câmara de Direito Privado, Apelação 1021587-69.2023.8.11.0003, relatora Desembargadora Maria Helena
Gargaglione
Povoas,

publicado no DJE 17/10/2024).
[sem negrito no origina].

[...]
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O valor do dano moral deve atentar-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, impondo-se a manutenção do valor arbitrado na sentença, posto que adequado à realidade do caso concreto. (TJMT, Terceira Câmara de Direito Privado,

Apelação 1001531-15.2023.8.11.0003, relator Desembargador Carlos Alberto Alves Da Rocha, publicado no DJE 29/09/2024).

[...]
1. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas,
inclusive, com relação a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

2. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

3. Deve ser mantido o valor indenizatório que se apresenta em conformidade com a finalidade reparatória e pedagógica atinentes aos danos morais.

4. O promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento. (TJMT, Quinta Câmara de Direito Privado, Apelação 1011542-06.2023.8.11.0003, relator Desembargador Sebastião de Arruda Almeida, Julgado em 08/09/2024, publicado no DJE 08/09/2024)

Por fim,
e
m relação
a alegada
necessidade de adequação do termo inicial dos juros de mora sobre a restituição,
inaplicável, na hipótese,
a
tese firmada pelo STJ (Tema 1.002),
visto que e
mbora referido precedente
qualificado
estabeleça,
para contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, a incidência dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, tal orientação não se aplica às hipóteses de rescisão motivada por inadimplemento
do

vendedor
(em sentido amplo)
,
o que é o caso
dos autos
.

Dessa forma, a sentença recorrida não comporta qualquer reparo, haja vista que seus fundamentos permanecem sólidos e em perfeita consonância com a legislação aplicável e a jurisprudência sobre a matéria.

Com essas considerações,
nego provimento ao Recurso
e mantenho integralmente a sentença recorrida.

Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 1
2
% (
doze
por cento) do valor
da condenação
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025