Tribunal: TJMT
Processo: 1014350-06.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
Direito Civil. Ação De Cobrança. Cotas Condominiais. Legitimidade Do Espólio. Obrigação Propter Rem. Prescrição Afastada. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Condomínio ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais inadimplidas entre maio/2015 e março/2019, em face de titular registral falecido, com posterior substituição pelo espólio.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida consiste em Analisar: (i) se o espólio pode ser parte legítima após ação inicialmente proposta contra pessoa falecida; (ii) se há documentos suficientes à cobrança; e (iii) se incide prescrição sobre parte do débito.
III. Razões de decidir
3. A retificação do polo passivo com inclusão do espólio supre o vício inicial, sendo parte legítima para responder por dívidas do falecido, conforme arts. 75, VII, e 339, §1o do CPC e art. 1.997 do CC.
4. A obrigação condominial decorre da titularidade do imóvel e independe de anuência expressa, configurando obrigação propter rem (CC, art. 1.336, I). Documentação anexada comprova inadimplência e titularidade.
5. Não incide prescrição sobre as cotas cobradas, todas vencidas dentro do quinquênio anterior à propositura da ação (CC, art. 206, § 5o, I).
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "O espólio é parte legítima para responder por dívida condominial de titular registral falecido, sendo a obrigação propter rem exigível com base na titularidade do imóvel, sem necessidade de anuência expressa."
____________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I; 1.997; 206, § 5o, I; CPC, arts. 75, VII; 339, §1o; 373, II; 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: TJSP, AI 2194857-75.2024.8.26.0000; TJES, AI 5007387-16.2022.8.08.0000.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014350-06.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Administração, Despesas Condominiais, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE JEOVÁ BEZERRA - CPF: 003.831.201-87 (APELANTE), REINALDO BISPO DE ARAUJO FILHO - CPF: 016.856.811-07 (ADVOGADO), CONDOMINIO EDIFICIO RESIDENCIAL GLORIA - CNPJ: 33.053.133/0001-85 (APELADO), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), ANA PAULA DO VALLE BEZERRA MENDONCA - CPF: 762.446.601-53 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Ação De Cobrança. Cotas Condominiais. Legitimidade Do Espólio. Obrigação
Propter
Rem
. Prescrição Afastada.
Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Condomínio ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais inadimplidas entre maio/2015 e março/2019,
em face de
titular registral falecido, com posterior substituição pelo espólio.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em

Analisar: (i) se o espólio pode ser parte legítima após ação inicialmente proposta contra pessoa falecida; (
ii
) se há documentos suficientes à cobrança; e (
iii
) se incide prescrição sobre parte do débito.

III. Razões de decidir

3. A retificação do polo passivo com inclusão do espólio supre o vício inicial, sendo parte legítima para responder por dívidas do falecido, conforme
arts
. 75, VII, e 339, §1o do CPC e art. 1.997 do CC.

4. A obrigação condominial decorre da titularidade do imóvel e independe de anuência expressa, configurando obrigação
propter
rem (CC, art. 1.336, I). Documentação anexada comprova inadimplência e titularidade.

5. Não incide prescrição sobre as cotas cobradas, todas vencidas dentro do quinquênio anterior à propositura da ação (CC, art. 206, § 5o, I).

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido
.

Tese de julgamento:
"
O espólio é parte legítima para responder por dívida condominial de titular registral falecido, sendo a obrigação
propter
rem exigível com base na titularidade do imóvel, sem necessidade de anuência expressa
."

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:
CC,
arts
. 1.336, I; 1.997; 206, § 5o, I; CPC,
arts
. 75, VII; 339, §1o; 373, II; 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
:
TJSP, AI 2194857-75.2024.8.26.0000; TJES, AI 5007387-16.2022.8.08.0000.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1014350-06
.20
19
.8.11.00
41

Trata-se de
Recurso de
Apelação
interposto

por
Espólio de Jeová Bezerra
, representado por sua inventariante

Ana Paula do Valle Bezerra Mendo
nça
,
em virtude d
a sentença que julgou procedente
o pedido formulado n
a Ação de Cobrança ajuizada pelo
Condomínio Edifício Residencial Glória
,
e o
co
mpeliu
ao pagamento de cotas condominiais vencidas e vincendas, acrescidas de correção monetária e juros moratórios, além de custas e honorários advocatícios
, arbitrados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação
.

Inconformado, o Espólio suscitou, em preliminar, a inépcia da inicial em virtude da ilegitimidade passiva de pessoa falecida, uma vez que o titular do imóvel faleceu em 08/12/201
1
.

Sustent
ou
que não houve substituição proces
sual válida no momento oportuno, e que
inexist
em
documentos assinados pelo
falecido,
ou seus herdeiros
, que
demonstr
em
obrigação exigível.

No mérito, defende que não foram
juntadas atas de assembleia
,
com quórum qualificado
,
nem boletos acompanhados
de descrição clara dos valores cobrados
, fatos que
inviabilizam a cobrança, por ausência de liquidez, certeza e exigibilidade.

Em pedido alternativo, pugnou pelo reconhecimento da prescrição
das parcelas anteriores a cinco anos do ajuizamento da ação (06/04/2019), com base no artigo 206, § 5o, I, do Código Civil.

Contrarrazões anexadas no ID 267652808.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

O
Condomínio Edifício Residencial Glória
ajuizou
A
ção de
C
obrança de cotas condominiais
em face de
Jeová Bezerra
, titular registral do apartamento 603.

Alegou inadimplemento das obrigações condominiais referentes ao período de
maio de
2015 a
março de
2019
.
A dívida, segundo planilha de cálculo anexada à petição,
é correspondente a
o valor de
R$ 35.121,60
(trinta e cinco mil cento e vinte e um reais)
.

Narrou que, a
pesar das várias tentativas extrajudiciais de acordo, o inadimplemento persistiu,
o que
gero
u
prejuízos ao fundo comum do condomínio, cuja manutenção depende do adimplemento de todos os condôminos.

Disse que a cobrança judicial se tornou

o
únic
o meio
viável para satisfazer o crédito.

Forte
na Lei no 4.591/64 (Lei dos Condomínios) e nos artigos 1.336, §1o, 389, 395, 404 do Código Civil, além do art. 323 e 82, §2o, do CPC/2015
, e da dispensa de prova da cobrança prévia, pediu a condenação do Apelante ao pagamento das cotas condominiais atrasadas, acrescido de correção monetária pelo INPC, juros de 1% ao mês e multa de 2%, e das parcelas vincendas
.

A ação foi ajuizada em 06/04/2019.

A citação se deu após o falecimento do
condômino, cujo óbito ocorreu em 08/12/2011. A Inventariante, representando o Espólio, apresentou defesa.

Em sumo, arguiu as seguintes questões preliminares:
(i) inépcia,
por
que a ação foi
ajuizada contra pessoa falecida
, cujo
vício
seria insanável, (
ii
) ilegitimidade ativa e passiva, ao a
rgument
o de
que o condomínio não comprovou a existência de obrigação válida,
por falta de at
a de assembleia ou convenção condominial
,
com quórum suficiente,
ou outro
documento assinado
pelo falecido ou seus herdeiros.

No mérito, arguiu que n
ão estariam presentes os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade exigidos pelo art. 784, X, do CPC, que estabelece o título executivo extrajudicial para taxas condominiais.

Pediu a improcedência do pedido de cobrança e a condenação da Apelada por litigância de má-fé.

Apresentada a réplica, a Juíza encerrou a instrução.

Prolatou a sentença de total procedência do pedido inicial,
reconhece
u
a legitimidade do
E
spólio e a suficiência documental da cobrança condominial.

C
o
mpeliu
o Apelante

ao
pagamento de cotas condominiais no período apontado na inicial, devendo ser acrescido ao valor pretendido -
R$ 35.121,60
(trinta e cinco mil cento e vinte e um reais)
- a
correção monetária
pelo INPC
e
os
juros moratórios
de 1% ao mês a contar da citação.

Irresignado, o espólio apelou. E resumo, devolveu toda a matéria para o segundo grau de revisão. Isto é,
aleg
ou
ilegitimidade passiva
de pessoa falecida
, ausência de documentos hábeis à cobrança, e prescrição das cotas vencidas anteriormente à propositura da ação.

Depois de e
xam
inar o processo
, entendo que a sentença
não
merece reforma.

-
Preliminar de ilegitimidade passiva
.

A ação foi
,
inicialmente
,
ajuizada
em face de
pessoa falecida, mas houve posterior reconhecimento do
E
spólio como parte legítima, com retificação do polo passivo para “
Espólio de Jeová Bezerra
,
representado por
Ana Paula do Valle Bezerra Mendonça
”,
com plena ciência da parte, em conformidade com o art. 339, §1o do CPC.

Co
m efeito, o art. 1.796 do CC dispõe que
a herança responde pelas dívidas até partilha.
Já o
art. 1.997 do

mesmo código explica que
"
o espólio responde por todas as dívidas do falecido
", sendo representado em juízo, ativa ou passivamente, pelo inventariante, conforme art. 75, inciso VII do Código de Processo Civil.

Além disso,
a jurisprudência
consolidada
reconhece que, enquanto não ultimada a partilha, é o espólio quem responde pelas obrigações do
de cujus
, sendo inaplicável, nesse interregno, a responsabilização direta dos herdeiros.

Abaixo segue exemplo jurisprudencial:

PROCESSO CIVIL - Ilegitimidade passiva "ad causam" dos herdeiros do coexecutado – Admissibilidade - A legitimidade para responder pelas dívidas do falecido, depois de aberto o inventário, é do seu espólio e não de seus herdeiros ou inventariante, enquanto não realizada a partilha de bens - Espólio responde pelas dívidas do falecido nos termos do art. 1.997 do CC e do art. 796 do CPC - Precedentes deste TJSP e do STJ – Inexistência de desídia da atual inventariante e herdeira do coexecutado na condução do inventário – Reforma da decisão que indeferiu a exclusão dos herdeiros do coexecutado do polo passivo da relaç
ão processual – Recurso provido
.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento:
21948577520248260000 São Paulo, Relator.: Álvaro Torres Júnior, Data de Julgamento: 26/08/2024, 20a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/08/2024)

Portanto, ausente
qualquer
nulidade processual ou violação ao contraditório, mantenho o reconhecimento da legitimidade passiva do
E
spólio para responder p
or esta
demanda.

Rejeito, pois, a preliminar de ilegitimidade.

-
Mérito
.

O apelante sustenta
falta de
título executivo ou documento hábil a justificar a cobrança. Contudo,
tal
alegação igualmente não
procede
.

A jurisprudência e o art. 1.336 do CC reconhecem que o débito condominial decorre da titularidade do imóvel, sendo exigível independentemente da assinatura do proprietário falecido ou de seus herdeiros.

Em outras palavras,
em ação de cobrança de cotas condominiais, basta que o
credor
comprove
a
propriedade ou titularidade do imóvel por parte do
condômino, o que

foi

satisfeito com a
juntada da
matrícula de no
41.318 do Cartório do 6o Ofício da 3a Circ
unscrição Imobiliária de Cuiabá, a
existência de convenção condominial que fundamente a obrigação
,
presente no ID
267652292, e a
inadimplência efetiva das cotas
, que foram c
omprovada
s
pela planilha de débitos
(
ID
267652293
).

A obrigação do condômino, nes
t
e contexto, decorre do art. 1.336, inciso I do Código Civil, sendo obrigação “
propter
rem”, vinculada à unidade autônoma, independentemente da manifestação de vontade do proprietário
.

Abaixo, trago jurisprudência
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROTER REM. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. BANCO.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

1) Quanto à ilegitimidade passiva, afirma o recorrente, em suma, que não pode responder por despesas condominiais até a sua imissão na posse no imóvel objeto. Todavia, a jurisprudência encontra-se consolidada no sentido de que o adquirente, em adjudicação, responde pelas taxas condominiais vencidas antes e depois da adjudicação por se tratar de obrigação
propter
rem.

2) O proprietário, independente da posse direta, responde pelas despesas do condomínio em razão
do domínio da unidade que adjudicou, devendo responder, inclusive, pelas despesas não adimplidas pelos proprietários anteriores.
(...)

(TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5007387-16.2022 .8.08.0000, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 4a Câmara Cível)
.

Portanto,
em ações de cobrança condominial não se exige a juntada de atas de assembleia assinadas pelos condôminos, sendo suficientes os documentos que comprovem a inadimplência e a titularidade do bem.

Destarte, entendo adequadamente instruída a exordial, cabendo ao
Apelante o
ônus da prova de quitação (art. 373, II, do CPC), o que não se verificou nos autos.

No tocante à
prescrição
de parte de cotas condominiais, também, não prospera.

À luz do
art. 206, § 5o, inciso I do Código Civil, é quinquenal o prazo prescricional para a cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular, como é o caso das cotas condominiais.

Ora, se a
a
ção foi proposta em 06/04/2019, significa que
as cotas vencidas antes de 06/04/2014 estão inequivocamente prescritas.

Ocorre que, segundo
planilha de débito
,
juntada
na inicial, o Condomínio pretende receber
a
s
cotas vencidas entre
05/05/2015
e
05/03/2019
, o que está dentro do prazo quinquenal.

Logo, não há prescrição configurada quanto ao conteúdo exigido nesta ação.

Considerando que não houve insurgência quanto ao montante exigido, deixo de adentrar na questão.

Feitos esses esclarecimentos,

nego provimento
ao apelo e confirmo a sentença.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
para 16% (dezesseis por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2025