Tribunal: TJMT
Processo: 1032002-86.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-02-04

Ementa:
III) EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. IMÓVEL EM COPROPRIEDADE. USO EXCLUSIVO POR UM DOS CONDÔMINOS. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto por Renato Carlos Tibri contra decisão interlocutória proferida em Ação de Arbitramento de Aluguel ajuizada por Maria Sueli Tibri, na qual foi fixado o valor mensal de R$ 3.300,00 a título de aluguel pelo uso exclusivo, pelo agravante, de imóvel situado na Rua Araguaia, no 667, em Barra do Garças/MT. O agravante alega desproporcionalidade no arbitramento, afirmando que realizou pagamentos regulares à agravada e que teria desocupado o imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão:
(i) verificar se a fixação do aluguel no valor de R$ 3.300,00 é proporcional e adequada, considerando o uso exclusivo do imóvel pelo agravante;
(ii) apurar se a alegada desocupação do imóvel pelo agravante esvazia a controvérsia e justifica a revogação da obrigação de pagar aluguéis.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O herdeiro que ocupa com exclusividade imóvel de copropriedade está sujeito ao pagamento de aluguel aos demais coproprietários, conforme o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, que garante justa compensação pelo uso exclusivo do bem comum.
4. O valor do aluguel foi arbitrado com base em laudo de avaliação técnica, que indicou o valor de mercado do imóvel. Não se apresenta qualquer elemento probatório que demonstre desproporcionalidade ou desqualifique o laudo apresentado pela agravada.
5. Embora o agravante alegue ter desocupado o imóvel, há controvérsia sobre essa alegação, uma vez que a agravada afirma que a desocupação foi parcial, com a continuidade do uso do imóvel como oficina. A análise definitiva dessa questão exige instrução probatória.
6. A manutenção da decisão é necessária para preservar o direito da coproprietária, assegurando-lhe justa compensação enquanto não houver esclarecimento sobre a ocupação efetiva do imóvel.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O condômino que ocupa com exclusividade imóvel de copropriedade deve pagar aluguel aos demais coproprietários, salvo estipulação em contrário, nos termos do artigo 1.319 do Código Civil.
2. O arbitramento do aluguel deve observar laudo técnico e não pode ser alterado sem prova suficiente de sua desproporcionalidade.
3. A controvérsia sobre a desocupação de imóvel objeto de arbitramento de aluguel exige instrução probatória robusta para sua resolução.
Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.319, 1.326 e 1.791, parágrafo único. CPC, art. 100.
Jurisprudência relevante citada:
1. TJ-MG, AI no 02246283220238130000, Rel. Des. Marcelo Pereira da Silva, j. 03.05.2023.
2. TJ-MG, AC no 50099096720208130672, Rel. Des. José Américo Martins da Costa, j. 17.04.2023.
3. TJ-MS, AC no 08091612720198120001, Rel. Des. Eduardo Machado Rocha, j. 08.02.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032002-86.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CRISTIANE ANDRADE FARIA WIEZZER - CPF: 839.769.491-91 (ADVOGADO), RENATO CARLOS TIBRI - CPF: 012.185.421-36 (AGRAVANTE), MARIA SUELI TIBRI - CPF: 487.491.761-53 (AGRAVADO), ERIN LEONEL VILELA - CPF: 868.273.751-53 (ADVOGADO), ALVARO AUGUSTO CARVALHO JESUS PEREIRA - CPF: 069.301.167-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. IMÓVEL EM COPROPRIEDADE. USO EXCLUSIVO POR UM DOS CONDÔMINOS. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento interposto por Renato Carlos Tibri contra decisão interlocutória proferida em Ação de Arbitramento de Aluguel ajuizada por Maria Sueli Tibri, na qual foi fixado o valor mensal de R$ 3.300,00 a título de aluguel pelo uso exclusivo, pelo agravante, de imóvel situado na Rua Araguaia, no 667, em Barra do Garças/MT. O agravante alega desproporcionalidade no arbitramento, afirmando que realizou pagamentos regulares à agravada e que teria desocupado o imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão:
(i) verificar se a fixação do aluguel no valor de R$ 3.300,00 é proporcional e adequada, considerando o uso exclusivo do imóvel pelo agravante;
(ii) apurar se a alegada desocupação do imóvel pelo agravante esvazia a controvérsia e justifica a revogação da obrigação de pagar aluguéis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O herdeiro que ocupa com exclusividade imóvel de copropriedade está sujeito ao pagamento de aluguel aos demais coproprietários, conforme o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, que garante justa compensação pelo uso exclusivo do bem comum.

4.

O valor do aluguel foi arbitrado com base em laudo de avaliação técnica, que indicou o valor de mercado do imóvel. Não se apresenta qualquer elemento probatório que demonstre desproporcionalidade ou desqualifique o laudo apresentado pela agravada.

5.

Embora o agravante alegue ter desocupado o imóvel, há controvérsia sobre essa alegação, uma vez que a agravada afirma que a desocupação foi parcial, com a continuidade do uso do imóvel como oficina. A análise definitiva dessa questão exige instrução probatória.

6.

A manutenção da decisão é necessária para preservar o direito da coproprietária, assegurando-lhe justa compensação enquanto não houver esclarecimento sobre a ocupação efetiva do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

O condômino que ocupa com exclusividade imóvel de copropriedade deve pagar aluguel aos demais coproprietários, salvo estipulação em contrário, nos termos do artigo 1.319 do Código Civil.

2.

O arbitramento do aluguel deve observar laudo técnico e não pode ser alterado sem prova suficiente de sua desproporcionalidade.

3.

A controvérsia sobre a desocupação de imóvel objeto de arbitramento de aluguel exige instrução probatória robusta para sua resolução.

Dispositivos relevantes citados
:
CC, arts. 1.319, 1.326 e 1.791, parágrafo único. CPC, art. 100.

Jurisprudência relevante citada
:

1.

TJ-MG, AI no 02246283220238130000, Rel. Des. Marcelo Pereira da Silva, j. 03.05.2023.

2.

TJ-MG, AC no 50099096720208130672, Rel. Des. José Américo Martins da Costa, j. 17.04.2023.

3.

TJ-MS, AC no 08091612720198120001, Rel. Des. Eduardo Machado Rocha, j. 08.02.2023.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
RENATO CARLOS TIBRI
, com o fito de reformar a decisão que, nos autos da Ação de Arbitramento de Aluguel com Pedido de Tutela de Urgência de n. 1010286-88.2024.8.11.0004, ajuizada por
MARIA SUELI TIBRI,
fixou o valor de R$3.300,00 a título de aluguel mensal pelo uso exclusivo do imóvel de copropriedade das partes.

Para tanto, o agravante sustenta que o arbitramento do aluguel é desproporcional, alegando ter realizado pagamentos regulares à agravada como forma de compensação pelo uso do imóvel e que, inclusive, já teria desocupado integralmente a área que utilizava.

Requer a reforma da decisão para revogar o aluguel fixado.

O pedido liminar de efeito suspensivo foi indeferido (Id. 251954160).

Contraminuta pelo desprovimento do recurso (Id. 257048683).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

A controvérsia em análise decorre de decisão interlocutória que arbitrou aluguel mensal no valor de R$ 3.300,00 para o imóvel situado na Rua Araguaia, no 667, em Barra do Garças/MT.

Pois bem. É certo que, em casos de copropriedade, o herdeiro que utiliza com exclusividade o imóvel comum está sujeito ao pagamento de aluguéis aos demais coproprietários que não usufruem diretamente do bem. Tal orientação decorre do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, assegurando-se uma justa compensação pelo uso exclusivo do imóvel compartilhado.

Assim, o arbitramento de aluguel em situações similares visa equilibrar os direitos dos coproprietários, evitando que uma das partes seja prejudicada pelo uso exclusivo do bem por outra sem qualquer compensação.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS - USO EXCLUSIVO DO BEM COMUM POR UM DOS HERDEIROS - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - DESOCUPAÇÃO - INDEFERIMENTO - FIXAÇÃO DE ALUGUEL - PEDIDO ALTERNATIVO - POSSIBILIDADE - REQUISITOS ATENDIDOS. Nos termos do disposto no art. 100 do CPC, tendo sido a justiça gratuita concedida na origem, eventual impugnação deve ser manejada em sede de contestação. A apuração a ser empreendida para o deferimento do pedido de tutela de urgência corresponde a um juízo precário de probabilidade do direito da parte, no âmbito do qual também se faz necessária a averiguação concreta do risco de grave prejuízo na hipótese de se aguardar o provimento final do processo. Inviável se revela a ordem de desocupação do imóvel, haja vista a comunhão de direitos hereditários entre as partes.
Todavia, nos termos do artigo 1.319 do Código Civil, nas hipóteses em que um dos condôminos ocupa o bem comum, objeto de herança, de forma exclusiva, cabível se revela a estipulação de aluguel, como forma de indenização àquele que se encontra privado da fruição da coisa.
Preenchidos os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano, mostra-se devida a concessão da tutela provisória de urgência, pleiteada alternativamente ao pedido principal. (
TJ-MG - AI: 02246283220238130000, Relator: Des.(a) Marcelo Pereira da Silva, Data de Julgamento: 03/05/2023, Câmaras Cíveis / 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/05/2023)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONHECIMENTO - MINISTÉRIO?PÚBLICO?-?INTERVENÇÃO - AUSÊNCIA DE NULIDADE - ARBITRAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS - ESPÓLIO - BEM IMÓVEL - USO EXCLUSIVO POR UM DOS HERDEIROS - DEVER DE PAGAR ALUGUÉIS - DESPESAS COM MANUTENÇÃO DO BEM - OBRIGAÇÃO DAQUELE QUE USA O BEM COM EXCLUSIVIDADE. 1. Não há nulidade a ser declarada quando o Ministério Público, tanto em primeiro quanto em segundo grau de jurisdição, se manifesta nos autos consignando não ser necessária aintervenção. 2. Segundo o princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários, sendo deferida como um todo, ainda que sejam vários os herdeiros. 3. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio, inteligência do parágrafo único do artigo 1.791 do mesmo código. 4.
Restando configurado o condomínio de direitos em relação à herança e havendo uso exclusivo do bem por um dos herdeiros, é cabível o arbitramento de aluguéis, na proporção de seus quinhões, nos termos do artigo 1.326 do Código Civil. 5. O herdeiro que faz uso exclusivo do bem em condomínio deve arcar com as despesas de manutenção do imóvel.
(TJ-MG - AC: 50099096720208130672, Relator: Des.(a) José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 17/04/2023, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/04/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL – BEM COMUM – USO EXCLUSIVO DA COISA PELA REQUERIDA – ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS – POSSIBILIDADE – PAGAMENTO DO IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – RECURSO DESPROVIDO.
A condição de coproprietária não autoriza a ré a permanecer no imóvel, com uso exclusivo, sem qualquer contraprestação, razão pela qual mostra-se devido o pagamento de alugueis.
Em se tratando de bem comum, porém utilizado exclusivamente por apenas um condômino, possível a sua condenação ao pagamento do IPTU, tendo em vista que a responsabilidade decorre do uso da posse exclusiva da coisa.
(TJ-MS - AC: 08091612720198120001 Campo Grande, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 08/02/2023, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 09/02/2023)

No presente caso, a decisão recorrida arbitrou o valor de R$3.300,00 mensais a título de aluguel com base em laudo de avaliação técnica apresentado pela autora, que indicou o valor de mercado do imóvel. Além disso, considerou o uso exclusivo do bem pelo agravante, sem qualquer formalização contratual que regulasse a compensação financeira devida à coproprietária.

Da análise dos autos, entendo que se mostra prudente a manutenção da decisão agravada.

Em que pese o agravante alegar já teria desocupado o imóvel, esvaziando o objeto da controvérsia, verifica-se que a agravada informa que a desocupação mencionada correspondeu apenas a uma reorganização do espaço ou remoção parcial de maquinários, sem cessação efetiva da ocupação. Segundo a agravada, o agravante continua utilizando o imóvel como oficina, permanecendo a atividade em pleno funcionamento.

Diante dessas alegações divergentes, verifica-se que a controvérsia sobre a efetiva ocupação do imóvel e a destinação do espaço exige a produção de provas mais robustas. Somente em sede de instrução probatória será possível esclarecer se o agravante desocupou integralmente o imóvel e, em caso negativo, se o uso do bem justifica a continuidade da obrigação de pagamento de aluguéis.

Quanto ao valor arbitrado de R$ 3.300,00, este foi fixado com base no laudo de avaliação técnica, que se apresenta como elemento probatório objetivo e razoável. Não há, até o momento, qualquer elemento nos autos que indique desproporcionalidade no valor estabelecido ou que desqualifique o laudo apresentado pela agravada.

Assim, à luz das provas já produzidas, a decisão agravada se mostra prudente e bem fundamentada, assegurando os direitos da agravada em face da utilização do imóvel por parte do agravante, enquanto se aguarda o deslinde das questões controvertidas no curso da instrução.

Alterar a decisão, neste momento, seria prematuro, podendo acarretar prejuízo à parte que aguarda justa compensação pelo uso do bem comum.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/01/2025