Tribunal: TJMT
Processo: 1012579-95.2024.8.11.0015
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – IMÓVEL INDIVISÍVEL – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO – POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO JUDICIAL – POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Verificada a existência de copropriedade sobre bem imóvel indivisível, e demonstrada a impossibilidade de uso e gozo conjunto, seja por circunstâncias de fato ou por mero dissenso entre os condôminos, é plenamente viável a decretação da extinção do condomínio, nos termos dos artigos 1.320 a 1.322 do Código Civil.
Tratando-se de direito potestativo, o condômino não pode ser compelido a permanecer vinculado à relação condominial, sendo cabível a alienação judicial do bem, com repartição do produto da venda na proporção dos quinhões, conforme previsto na matrícula imobiliária.
É legítima a fixação de aluguéis em favor do condômino preterido a partir da citação, quando comprovado que o bem indivisível tem sido utilizado de forma exclusiva por outro coproprietário.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012579-95.2024.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Condomínio]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CLEOMAR VALIM - CPF: 829.984.691-91 (APELANTE), ANA CAROLINE VALENTIN DE SOUZA DO NASCIMENTO - CPF: 049.155.321-86 (ADVOGADO), NEIDE TOMAZ PINHEIRO - CPF: 650.189.741-68 (APELADO), LUCIA DE SOUZA - CPF: 571.420.091-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – IMÓVEL INDIVISÍVEL – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO – POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO JUDICIAL – POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Verificada a existência de copropriedade sobre bem imóvel indivisível, e demonstrada a impossibilidade de uso e gozo conjunto, seja por circunstâncias de fato ou por mero dissenso entre os condôminos, é plenamente viável a decretação da extinção do condomínio, nos termos dos artigos 1.320 a 1.322 do Código Civil.

Tratando-se de direito potestativo, o condômino não pode ser compelido a permanecer vinculado à relação condominial, sendo cabível a alienação judicial do bem, com repartição do produto da venda na proporção dos quinhões, conforme previsto na matrícula imobiliária.

É legítima a fixação de aluguéis em favor do condômino preterido a partir da citação, quando comprovado que o bem indivisível tem sido utilizado de forma exclusiva por outro coproprietário.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por CLEOMAR VALIM, visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara da Comarca de Sinop, que, nos autos da Ação de Extinção de Condomínio e Alienação Judicial c/c Fixação de Aluguéis no 1012579-95.2024.8.11.0015, movida em face de NEIDE TOMAZ PINHEIRO, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Em suas razões de Id. 293564441o apelante aduz que
“o Código Civil, nos artigos 1.320 e 1.322, assegura expressamente o direito de qualquer condômino de exigir a extinção do condomínio sobre coisa indivisível, seja por meio de adjudicação, seja por alienação judicial.”.

Expõe que
“no caso concreto, o imóvel objeto da lide já foi partilhado por decisão judicial transitada em julgado na ação de dissolução de união estável, sendo titularizado em partes iguais pelo Apelante e pela Apelada.”.

Argumenta que
“resta evidente o interesse processual do Apelante na presente demanda diante da viabilidade jurídica da extinção de condomínio mesmo quando o imóvel não se encontra plenamente quitado ou registrado em nome dos condôminos, seja pela adjudicação do bem a um dos coproprietários com a correspondente indenização, seja pela alienação judicial dos direitos aquisitivos sobre o imóvel.”.

Em suma, pede o provimento do recurso para reformar a sentença e julga procedente a ação, para reconhecer a extinção de condomínio e a adjudicação do bem, subsidiariamente, pede a indenização sobre o imóvel na proporção de 50% e pagamento de alugueis.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Inicialmente, cumpre assinalar que, uma vez constituída a copropriedade sobre determinado imóvel e estando demonstrada a sua indivisibilidade prática ou jurídica, é plenamente viável a extinção do condomínio, nos termos autorizados pelos artigos 1.320 a 1.322 do Código Civil, vejamos:

"Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1o. Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2o. Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3o. A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único: Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á a licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.".

Referido conjunto normativo disciplina, de forma clara, a possibilidade de qualquer condômino promover a dissolução da comunhão, assegurando-lhe o direito de ver-se desobrigado da relação condominial, sobretudo quando não mais subsistem razões que justifiquem sua manutenção. Trata-se de corolário do princípio da autonomia privada e da vedação ao
‘ius perpetuum
’ no domínio comum, assegurando-se o livre exercício do direito de propriedade.

Extrai-se, da interpretação sistemática dos dispositivos acima mencionados, que, na hipótese de impossibilidade do uso e gozo conjunto do bem indivisível, seja em razão de circunstâncias fáticas concretas ou da manifesta ausência de consenso entre os condôminos, assiste-lhes o direito de pôr fim ao estado de indivisão, mediante requerimento de alienação judicial do bem.

Tal prerrogativa decorre diretamente do escopo dos arts. 1.320 a 1.322 do Código Civil, os quais, como destacado, consagram a faculdade de dissolução do condomínio como meio legítimo de assegurar o pleno exercício do direito de propriedade e de evitar a perpetuação forçada de uma comunhão conflituosa ou inviável, como se verifica no caso sob análise.

Sobre o tema, o magistério de CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA esclarece:

"A comunhão não é a modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Beviláqua), muito freqüentemente gerador de rixas e desavenças, e fomentador de discórdias e litígios. Por isso mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a idéia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo. [...] é lícito aos condôminos acordarem em que a coisa fique indivisa [...]. Guardada essa ressalva, pode qualquer condômino a todo tempo exigir a divisão da coisa comum ( Código Civil, art. 629). [...] Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizados os outros, será vendida. Em tal caso, qualquer dos condôminos requererá a alienação com observância do disposto no Código de Processo Civil, sendo o bem vendido em hasta pública, na qual serão observadas as preferências gradativas: o condômino em condições iguais prefere ao estranho; [...] Praceado o bem, e deduzidas as despesas, o preço será repartido na proporção dos quinhões ou sortes."
("Instituições de Direito Civil". 11a ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001, pp. 134/135).

A propósito:

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. BEM PÚBLICO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. FRAÇÃO PERTENCENTE A MUNICÍPIO. POSSIBILIDADE. PRÉVIA AUTORIZAÇÃO LEGISLATIVA. PRESCINDIBILIDADE. É direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa ( CC/16, art. 632; CC/2002, art. 1322; CPC, art. 1.117, II)."
(STJ - REsp. no 655.787/MG, Relator o Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, Primeira Turma, julgado em 09/08/2005, DJ 05/09/2005)

No caso concreto, é plausível a procedência dos pedidos formulados na petição inicial, para determinar a extinção do condomínio, nos exatos termos do artigo 1.322 do Código Civil, de maneira autorizar a alienação judicial do imóvel pelo valor da avaliação constante dos autos, na forma da partilha do bem e venda entre os coproprietários, conforme registrado na respectiva matrícula do bem e na sentença de divórcio e partilha dos bens.

Nesse diapasão:

“APELAÇÃO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E INDENIZAÇÃO. Insurgência das requeridas contra sentença de procedência. Imóvel indivisível . Litígio entre condôminos. Alienação judicial determinada. Em casos de condomínio indivisível com litígio entre os condôminos e ausência de consenso, a extinção do condomínio com alienação judicial do bem é medida cabível, conforme previsto nos artigos 1.320 e 1 .322 do Código Civil. Benfeitorias. Discussão que na ausência de reconvenção demanda via própria. Fixação de aluguéis pela ocupação exclusiva, a partir da citação . É legítima a fixação de aluguéis a partir da citação quando um dos condôminos exerce uso exclusivo do bem, em conformidade com o artigo 1.319 do CC. Sentença mantida. Recurso improvido, na parte conhecida.”
(TJ-SP - Apelação Cível: 10123868920218260590 São Vicente, Relator.: Luis Fernando Cirillo, Data de Julgamento: 30/08/2024, 9a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2024)

"APELAÇÃO CÍVEL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - IMÓVEL DIVISÍVEL - DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO - ÔNUS DA PROVA - NÃO DESINCUMBIDO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - A extinção do condomínio geral é direito potestativo que pode ser exercido a qualquer tempo, independente da concordância dos outros condôminos, sendo o imóvel divisível ou não. - Cabe à parte requerida comprovar a alegação de impossibilidade de divisão cômoda do bem, nos termos do art. 375, II do CPC."
(TJMG - Apelação Cível no 1.0112.11.002639-3/002, Relator o Desembargador AMORIM SIQUEIRA, 9a Câmara Cível, julgamento em 04/08/2020, publicação da súmula em 14/ 08/ 2020).

"AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - PROVA DA COPROPRIEDADE - DIREITO POTESTATIVO - PROVA TESTEMUNHAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - GRATUIDADE DA JUSTIÇA. A extinção de condomínio é direito potestativo de coproprietário que não se sujeita a prescrição e oposição, e que cumpre o propósito social de divisão da coisa comum quando divisível, e alienação quando indivisível, com o repasse da quota parte pecuniária devida em razão da copropriedade desfeita. Provada a copropriedade, e vontade de dissolução por um dos condôminos, a tutela jurídica de extinção do condomínio não desafia censura técnica, porquanto precisa e legítima em relação à manifestação de vontade e norma civil de regência."
(TJMG - Apelação Cível no 1.0000.19.086447-0/001, Relator o Desembargador OCTÁVIO DE ALMEIDA NEVES, 12a Câmara Cível, julgamento em 05/09/2019, publicação da súmula em 09/ 09/ 2019).

“AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO DE BEM IMÓVEL. Autor que ajuizou a presente demanda visando a extinção do condomínio sobre bem imóvel que possui com a ré, com a consequente alienação judicial do bem. Sentença de procedência. Apelo da ré . 1. Valor da causa em extinção de condomínio. Valor venal do imóvel estimado oficialmente para lançamento do imposto. Aplicação do art . 292, IV, CPC/2015. 2. Tratando-se de bem indivisível, cabe pleito de partilha a qualquer tempo, nos termos dos art. 1 .320 e 1.322 do Código Civil. O autor não pode ter limitado seu direito de propriedade. É direito do condômino requerer a divisão de coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência . Precedentes. 3. Recurso provido em parte.”
(TJ-SP - APL: 10231461220178260405 SP 1023146-12 .2017.8.26.0405, Relator.: Mary Grün, Data de Julgamento: 11/10/2018, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/10/2018)

Portanto, a reforma da sentença de primeiro grau, é medida que se impõe, no sentido de declarar a extinção do condomínio e autorizar a alienação judicial do bem, a fim de garantir o direito de indenização no quinhão de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor, e a condenação da requerida ao pagamento de aluguéis desde a citação.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para declarar a extinção do condomínio e autorizar a alienação judicial do bem, afim de garantir o direito de indenização no quinhão de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor, e a condenação da requerida ao pagamento de aluguéis desde a citação.

Inverto o ônus sucumbencial, condenando a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025