Tribunal: TJMT
Processo: 1026311-65.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:
­APELAÇÃO CÍVEL n. 1026311-65.2024.8.11.0041.
APELANTE: BRDU SPE CUIABÁ LTDA.
APELADOS: BENEDITO NEUBE DA SILVA E CLEIZA ROSARIA DE MOURA E SILVA.
EMENTA:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelação interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. contra sentença proferida pela 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, ao julgar procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, determinou a devolução de 90% das quantias pagas, com correção pelo IPCA desde os desembolsos e juros SELIC a partir do trânsito em julgado, retendo 10% a título de cláusula penal.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir:
(i) se é aplicável à avença a disciplina da Lei no 9.514/1997, considerando a ausência de registro da alienação fiduciária;
(ii) se é legítima a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; e
(iii) se o percentual de retenção fixado em 10% encontra amparo na jurisprudência.
III. Razões de decidir
3. A ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afasta a constituição da propriedade fiduciária e, por consequência, a incidência dos procedimentos previstos na Lei no 9.514/1997.
4. A relação jurídica estabelecida atrai a aplicação do CDC, considerando-se a vulnerabilidade do adquirente e o não aperfeiçoamento da garantia fiduciária.
5. Diante da inexistência de posse, uso ou personalização do imóvel, a retenção de 10% revela-se proporcional e suficiente para ressarcir eventuais prejuízos ordinários sofridos pelo vendedor.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A ausência de registro da alienação fiduciária afasta a aplicação da Lei no 9.514/1997, sujeitando o contrato às regras gerais de direito obrigacional e ao Código de Defesa do Consumidor. 2. É legítima a fixação da cláusula penal em percentual reduzido, quando ausente a demonstração de prejuízos significativos pela parte vendedora, sendo adequada a retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 6o, III; CPC/2015, art. 85, § 11.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1026311-65.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), BENEDITO NEUBE DA SILVA - CPF: 080.250.101-04 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), CLEIZA ROSARIA DE MOURA E SILVA - CPF: 108.609.321-68 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1026311-65.2024.8.11.0041.

APELANTE:
BRDU SPE CUIABÁ LTDA.

APELADOS:
BENEDITO NEUBE DA SILVA E CLEIZA ROSARIA DE MOURA E SILVA
.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de apelação interposta por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. contra sentença proferida pela 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, ao julgar procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, determinou a devolução de 90% das quantias pagas, com correção pelo IPCA desde os desembolsos e juros SELIC a partir do trânsito em julgado, retendo 10% a título de cláusula penal.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir:
(i) se é aplicável à avença a disciplina da Lei no 9.514/1997, considerando a ausência de registro da alienação fiduciária;
(ii) se é legítima a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; e
(iii) se o percentual de retenção fixado em 10% encontra amparo na jurisprudência.

III. Razões de decidir

3. A ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afasta a constituição da propriedade fiduciária e, por consequência, a incidência dos procedimentos previstos na Lei no 9.514/1997.

4. A relação jurídica estabelecida atrai a aplicação do CDC, considerando-se a vulnerabilidade do adquirente e o não aperfeiçoamento da garantia fiduciária.

5. Diante da inexistência de posse, uso ou personalização do imóvel, a retenção de 10% revela-se proporcional e suficiente para ressarcir eventuais prejuízos ordinários sofridos pelo vendedor.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"1. A ausência de registro da alienação fiduciária afasta a aplicação da Lei no 9.514/1997, sujeitando o contrato às regras gerais de direito obrigacional e ao Código de Defesa do Consumidor. 2. É legítima a fixação da cláusula penal em percentual reduzido, quando ausente a demonstração de prejuízos significativos pela parte vendedora, sendo adequada a retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 6o, III; CPC/2015, art. 85, § 11.

R E L A T Ó R I O

­APELAÇÃO CÍVEL n. 1026311-65.2024.8.11.0041.

APELANTE:
BRDU SPE CUIABÁ LTDA.

APELADOS:
BENEDITO NEUBE DA SILVA E CLEIZA ROSARIA DE MOURA E SILVA
.

RELATÓRIO:

Vistos.

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
BRDU SPE CUIABÁ LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos de no 1023611-65.2024.8.11.0041, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato celebrado entres as partes, bem como condenar a parte requerida à devolução dos valores pagos pela parte autora, devendo ser retido o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso e acrescidos de juros de acordo com a taxa referencial da SELIC, a partir do trânsito em julgado, além da condenação da requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes, arbitrados em 15% (quinze por cento), nos termos do art. 85, § 2 do CPC.

Em suas razões de Id. 284925933 a parte apelante aduz, em síntese a
Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
, por se tratar de contrato com
pacto adjeto de alienação fiduciária
, o que atrairia a aplicação da
Lei no 9.514/97
.

Discorre que apesar de

não ter o registro do contrato, tal fato não impede a eficácia da alienação fiduciária entre as partes, bem como que eventual restituição somente é devida após a realização de leilão extrajudicial e apuração de saldo remanescente.

Subsidiariamente, pleiteou que a retenção seja fixada em 25%.

Contrarrazões no Id. 284925941, por meio das quais a parte adversa pugna pelo desprovimento do recurso interposto.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO:

Egrégia Câmara.

Cuidam os autos de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE Várzea Grande Ltda
. contra sentença proferida pelo juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, proposta por Benedito Neube da Silva e Cleiza Rosária de Moura e Silva, declarando a extinção do vínculo contratual e determinando à requerida a devolução de 90% dos valores efetivamente pagos, com correção pelo IPCA desde os desembolsos e aplicação da taxa SELIC a partir do trânsito em julgado, retendo-se 10% a título de cláusula penal.

Insurge-se a apelante, em síntese, contra a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica havida entre as partes, sustentando tratar-se de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido pela Lei no 9.514/97.

Aduz, ainda, que eventual devolução de valores somente seria possível após a consolidação da propriedade e realização de leilão, nos moldes legais, e que, subsidiariamente, o percentual de retenção deveria ser de 25%, conforme jurisprudência dominante.

A controvérsia cinge-se, portanto, à definição do regime jurídico aplicável à rescisão contratual e à legitimidade do percentual de retenção fixado na sentença recorrida.

A argumentação recursal, contudo, não merece acolhida.

Isso porque da análise dos autos revela, de forma incontroversa, a inexistência de registro do pacto no competente Cartório de Registro de Imóveis, condição legal indispensável para a constituição da propriedade fiduciária e para a incidência do procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

Sem o registro, o contrato permanece no plano obrigacional, sem que se possa invocar a eficácia real da garantia fiduciária.

Neste seguimento, é o entendimento desta Egrégia Câmara:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 – IMPROCEDENCIA - AVENÇA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA - RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO CDC - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 10% – SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1.002 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei no 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal à hipótese dos autos.

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.” (Súmula 543 do STJ)

“
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.” (Tema 1.002 do STJ, julgado em recurso repetitivo).”
Apelação Cível no 1005885-25.2019.8.11.0003, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 17.05.2021.

Não há dúvida, portanto, de que o contrato, tal como posto, não atrai a disciplina legal especial, devendo ser regido pelas normas gerais do direito contratual e, sobretudo, pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a natureza da relação entre as partes.

No que concerne ao pleito de retenção de 25% dos valores pagos, verifico que
os autores não tomaram posse do imóvel, tampouco há notícia de fruição ou ocupação.

Não houve execução de benfeitorias ou personalização do bem, tampouco dispêndios de comercialização além dos ordinários.

Assim, a retenção de 10% revela-se, justa e proporcional, especialmente diante da ausência de demonstração probatória de danos mais amplos.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso de apelação interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

No art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios de 15% para 16% sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025