Tribunal: TJMT
Processo: 1010928-66.2021.8.11.0004
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-30

Ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. MULTA CONTRATUAL. GARANTIA LEGAL DO ART. 618 DO CC. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Trata-se de ação ajuizada por consumidor em face de construtora, em razão do atraso na entrega de unidade habitacional localizada no Residencial Flor de Lis, em Barra do Garças/MT, e da presença de vícios construtivos, consistentes em infiltrações, rachaduras, desnivelamentos de piso e outros problemas de natureza técnica. A sentença julgou procedente o pedido, condenando a construtora ao pagamento de multa contratual, indenização por danos materiais e morais, além das custas e honorários advocatícios.
II. Questão em discussão
A presente controvérsia devolvida em grau recursal cinge-se a saber: (i) se há responsabilidade da construtora pelos vícios alegados, à luz dos prazos de garantia e das disposições contratuais; (ii) se estão configurados os requisitos para condenação por danos materiais, especialmente a desvalorização do imóvel; (iii) se é cabível a indenização por danos morais em hipóteses de inadimplemento contratual qualificado; e (iv) se é devida a multa contratual pelo atraso na entrega do bem.
III. Razões de decidir
A relação jurídica travada entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à inversão do ônus da prova (art. 6o, VIII, CDC).
O prazo de garantia da solidez e segurança da obra é de cinco anos, conforme o art. 618 do Código Civil, contado da data da emissão do “habite-se”. Entregue o imóvel em 30/05/2018 e ajuizada a ação em 23/11/2021, não se operou a decadência ou prescrição, estando plenamente hígido o direito do consumidor.
A responsabilidade do fornecedor é objetiva (art. 14, CDC), não se exigindo demonstração de culpa. Sendo os vícios comprovados documentalmente e não havendo prova de má utilização por parte do consumidor, impõe-se o dever de indenizar.
A indenização por desvalorização do imóvel, no valor de R$ 15.000,00, encontra respaldo na comprovação da perda patrimonial em razão dos vícios construtivos. Não há nos autos elementos técnicos que infirmem a perícia apresentada.
O dano moral restou configurado diante da entrega de imóvel em condições inferiores ao padrão esperado, em afronta à legítima expectativa do consumidor. A quantia de R$ 20.000,00 mostra-se razoável e proporcional à extensão do dano.
A cláusula contratual que prevê multa e juros pelo atraso foi corretamente aplicada, considerando-se o atraso de 49 dias apurado entre a data pactuada para entrega (11/04/2018) e a efetiva emissão do “habite-se” (30/05/2018).
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: O prazo de garantia legal previsto no art. 618 do Código Civil é de cinco anos, sendo objetiva a responsabilidade do construtor por vícios que comprometam a solidez e segurança da edificação.
A entrega de imóvel com vícios estruturais dentro do período de garantia enseja o dever de indenizar por danos materiais e morais, independentemente de prévia notificação extrajudicial. É devida a multa contratual por atraso na entrega do imóvel, nos exatos termos do pacto firmado entre as partes.
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 205 e 618; Código de Defesa do Consumidor, arts. 6o, 12, 14 e 26; Código de Processo Civil, arts. 373 e 489.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 495.031/RJ, Rel. Min. Lázaro Guimarães, DJe 26/06/2018;
STJ, AgInt no REsp 1760003/CE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 22/09/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010928-66.2021.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Vícios de Construção, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VALDEVINO PEREIRA DA TRINDADE - CPF: 015.943.811-00 (APELADO), ISABELA FREITAS RIBEIRO - CPF: 041.323.211-50 (ADVOGADO), CONCRELIFE ARTEFATOS DE CONCRETO LTDA - CNPJ: 17.371.653/0001-80 (APELANTE), ILDEVAN PIETRO GOMES LUZARDO PIZZA - CPF: 738.440.201-87 (ADVOGADO), JOSE PETAN TOLEDO PIZZA - CPF: 106.709.201-34 (ADVOGADO), DEIVISSON ALVES GONCALVES - CPF: 016.904.091-77 (APELADO), SERGIO DE SOUZA PORTO - CPF: 696.399.491-91 (ASSISTENTE), VERICIMO PUCHETA JUNIOR - CPF: 023.534.061-81 (ASSISTENTE), DEIVISSON ALVES GONCALVES - CPF: 016.904.091-77 (TERCEIRO INTERESSADO), LUIZ SEBASTIAO RODRIGUES - CPF: 917.846.389-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. MULTA CONTRATUAL. GARANTIA LEGAL DO ART. 618 DO CC. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de ação ajuizada por consumidor em face de construtora, em razão do atraso na entrega de unidade habitacional localizada no Residencial Flor de Lis, em Barra do Garças/MT, e da presença de vícios construtivos, consistentes em infiltrações, rachaduras, desnivelamentos de piso e outros problemas de natureza técnica. A sentença julgou procedente o pedido, condenando a construtora ao pagamento de multa contratual, indenização por danos materiais e morais, além das custas e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

A presente controvérsia devolvida em grau recursal cinge-se a saber: (i) se há responsabilidade da construtora pelos vícios alegados, à luz dos prazos de garantia e das disposições contratuais; (ii) se estão configurados os requisitos para condenação por danos materiais, especialmente a desvalorização do imóvel; (iii) se é cabível a indenização por danos morais em hipóteses de inadimplemento contratual qualificado; e (iv) se é devida a multa contratual pelo atraso na entrega do bem.

III. Razões de decidir

A relação jurídica travada entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à inversão do ônus da prova (art. 6o, VIII, CDC).

O prazo de garantia da solidez e segurança da obra é de cinco anos, conforme o art. 618 do Código Civil, contado da data da emissão do “habite-se”. Entregue o imóvel em 30/05/2018 e ajuizada a ação em 23/11/2021, não se operou a decadência ou prescrição, estando plenamente hígido o direito do consumidor.

A responsabilidade do fornecedor é objetiva (art. 14, CDC), não se exigindo demonstração de culpa. Sendo os vícios comprovados documentalmente e não havendo prova de má utilização por parte do consumidor, impõe-se o dever de indenizar.

A indenização por desvalorização do imóvel, no valor de R$ 15.000,00, encontra respaldo na comprovação da perda patrimonial em razão dos vícios construtivos. Não há nos autos elementos técnicos que infirmem a perícia apresentada.

O dano moral restou configurado diante da entrega de imóvel em condições inferiores ao padrão esperado, em afronta à legítima expectativa do consumidor. A quantia de R$ 20.000,00 mostra-se razoável e proporcional à extensão do dano.

A cláusula contratual que prevê multa e juros pelo atraso foi corretamente aplicada, considerando-se o atraso de 49 dias apurado entre a data pactuada para entrega (11/04/2018) e a efetiva emissão do “habite-se” (30/05/2018).

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: O prazo de garantia legal previsto no art. 618 do Código Civil é de cinco anos, sendo objetiva a responsabilidade do construtor por vícios que comprometam a solidez e segurança da edificação.

A entrega de imóvel com vícios estruturais dentro do período de garantia enseja o dever de indenizar por danos materiais e morais, independentemente de prévia notificação extrajudicial. É devida a multa contratual por atraso na entrega do imóvel, nos exatos termos do pacto firmado entre as partes.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 205 e 618; Código de Defesa do Consumidor, arts. 6o, 12, 14 e 26; Código de Processo Civil, arts. 373 e 489.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no AREsp 495.031/RJ, Rel. Min. Lázaro Guimarães, DJe 26/06/2018;

STJ, AgInt no REsp 1760003/CE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 22/09/2021.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Concrelife Artefatos de Concreto Ltda.,
em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de
Barra do Garças
, que nos autos da A
ção
de Obrigação de Fazer c.c Reparação por Dano Material e Moral,
ajuizada por
Valdevino Pereira da Trindade
, julgou procedente
a pretensão deduzida na inicial, para
condenar,
a
construtora
requerida ao pagamento das seguintes verbas
:
-

multa compensatória

na razão de 2%
(dois por cento) e
juros de mora

de 0,5%
(meio por cento) ao mês, sobre os valores já pagos pelo Autor/Comprador, até o dia 11.04.2018 - data final para entrega da obra,
considerando-se o atraso de 49 (quarenta e nove) dias, ressalvando que a multa compensatória e os juros de mora, conforme especificado acima, deverão incidir, tão somente, no período de 49 (quarenta e nove dias), a contar do dia 11.04.2018 (vencimento do prazo de entrega do imóvel) até o dia 30.05.2018 (data da entrega efetiva do imóvel);
- dano material, no valor total de R$ 15.000,00 (quinze mil reais),
consistentes no valor correspondente à desvalorização sofrida pelo imóvel em decorrência dos vícios e defeitos decorrentes da falha na prestação dos serviços pela Construtora Requerida. O termo inicial para a incidência de juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual, é a data da efetiva citação (art. 405, CC/2002) e a correção monetária deverá ser calculada a partir do efetivo prejuízo, qual seja, a data da entrega do imóvel (30.05.2018) (Súmula no. 43, STJ), com base nos índices do IPCA (Súmula no. 362, STJ);
-

dano moral, no valor de

R$ 20.000,00 (vinte mil reais)
. O termo inicial para a incidência de juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual, é a data da efetiva citação (art. 405, CC/2002) e a correção monetária deverá ser calculada a partir da publicação desta sentença, com base nos índices do IPCA (Súmula no. 362, STJ).

Por fim, tendo em vista a inexistência de provas capazes de embasar o pleito,
restaram prejudicados
os pedidos de condenação em Danos Materiais relativos ao pagamento de aluguéis despendidos no período de atraso da obra, bem como de ressarcimento dos valores gastos com o Engenheiro Civil que elaborou o parecer técnico apresentado pelo Autor, condenando, ainda, a Requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Inconformada, a requerida
Concrelife Artefatos de Concreto Ltda. recorre,
sustentando em síntese, a inaplicabilidade da garantia contratual aos vícios alegados, por já terem decorrido mais de cinco anos da entrega da obra; a ausência de prova de comunicação prévia dos vícios por parte do Apelado; a existência de manutenção e reparos efetivados no imóvel; a impropriedade da indenização por desvalorização do imóvel, tendo em vista a ausência de laudo imparcial e a não comprovação da alegada perda patrimonial. Por fim, impugna a condenação por danos morais, alegando a inexistência de conduta abusiva ou omissiva.

O apelado apresentou
contrarrazões no id. 286827430, pugnando pelo desprovimento do recurso interposto, sob o fundamento de que os vícios foram reclamados dentro do prazo legal de garantia previsto no art. 618 do Código Civil; a responsabilidade da construtora é objetiva e permanece durante o quinquênio, contado da emissão do "habite-se"; os danos alegados foram devidamente comprovados por laudo técnico e demais elementos dos autos e a indenização moral foi fixada de forma proporcional aos transtornos e à frustração do consumidor.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 23 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de
ação de obrigação de fazer c/c reparação por danos materiais e morais
, ajuizada por
Valdevino Pereira da Trindade
contra a
Concrelife Artefatos de Concreto Ltda.
, visando a realização de reparos no imóvel adquirido da requerida, bem como a reparação pelos danos materiais e morais sofridos pelo autor em razão do atraso na entrega do bem e da existência de vícios construtivos.

Narrou o autor, na exordial, que celebrou contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária locada sob o
lote no. 40, da quadra 518, no Residencial Flor de Lis, situado no Bairro Jardim Nova Barra
, na cidade de Barra do Garças/MT, com previsão de entrega do imóvel em 30/11/2017. No entanto, a entrega ocorreu apenas em 30/05/2018, após sete meses de atraso, obrigando-o a custear aluguel durante esse período (id no 70872972).

Alegou, ainda, que após a entrega do imóvel, constatou diversos vícios de construção, incluindo rachaduras em paredes e calçadas, vazamentos, desníveis no piso do banheiro, janelas emperradas, infiltrações e problemas na pia da cozinha.

Relatou que tentou, por diversas vezes, obter da requerida a realização dos reparos dentro do prazo de garantia de cinco anos previsto no contrato (id no 70872960), contudo, a empresa não tomou providências efetivas para solucionar os problemas.

Diante disso, o autor pleiteou a concessão de tutela antecipada para que a requerida fosse compelida a realizar os reparos necessários no imóvel, sob pena de multa diária, além de sua condenação ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 3.500,00, referente ao aluguel pago durante o atraso na entrega do imóvel, e por danos morais, no montante de R$ 40.000,00. (id no 70868988 – autos de origem).

Sustentou, ainda, que tais defeitos desvalorizam o imóvel e comprometem sua habitabilidade, requerendo indenização correspondente a 20% do valor da venda, equivalente a R$ 20.000,00, além do ressarcimento dos honorários do engenheiro que realizou a perícia técnica no imóvel.

Foi concedida medida liminar pelo juízo de origem,

determinando a realização dos reparos no imóvel pela requerida, consoante se vê da decisão publicada em 09/12/2021. Na mesma oportunidade, reconheceu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, e deferiu a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6o, VIII, do CDC (id no 71863746).

A requerida
Concrelife Artefatos de Concreto Ltda.
interpôs recurso de
Agravo de Instrumento
(id no 75527410) contra a decisão liminar que determinou a realização de reparos no imóvel objeto da lide, alegando que os vícios construtivos apontados pelo autor
Valdevino Pereira da Trindade
não estão cobertos pela garantia quinquenal e que a parte autora não notificou previamente a empresa para providenciar os consertos.

Sustentou a agravante que a decisão antecipatória viola o princípio da irreversibilidade da tutela provisória, pois os reparos exigem a execução de obras que podem não ser reversíveis caso a ação venha a ser julgada improcedente. Argumentou, ainda, que a concessão da tutela de urgência não observou os requisitos do art. 300 do CPC, pois o autor permaneceu no imóvel por mais de três anos antes de ajuizar a ação, sem comprovar o risco de dano iminente ou o perigo na demora. Por fim, requereu a revogação da liminar e a concessão de efeito suspensivo ao recurso para que os reparos não fossem executados antes da instrução probatória, a fim de apurar a real extensão dos vícios e sua cobertura pela garantia contratual.

O Recurso de Agravo de Instrumento n. 1002096-22.2022.8.11.0000 resultou desprovido pelo Colegiado, mantendo a decisão recorrida em todos os seus termos.

Ao mesmo tempo, a requerida apresentou
contestação
no id. 85378428, alegando que não houve atraso na entrega do imóvel, sustentando que todas as datas foram respeitadas e que eventuais equívocos na localização das unidades foram resolvidos em processo anterior, de no 1000666-28.2019.8.11.0004.

Quanto aos defeitos apontados pelo autor, a requerida sustentou que parte dos problemas não estão cobertos pela garantia contratual e que o autor não apresentou qualquer comprovação de solicitação de reparo antes de ajuizar a ação. Afirmou que o
Manual do Proprietário
, fornecido no momento da entrega do imóvel, estabeleceu prazos de garantia específicos para cada tipo de vício e que tais prazos já foram expirados (id no 85378437).

Alegou, ainda, que a perícia unilateral apresentada pelo autor não indicou a existência de danos que justificassem a concessão da tutela de urgência e que as fissuras e rachaduras mencionadas são normais em construções de concreto, decorrentes de variações térmicas e acomodação da estrutura. Sustentou que tais problemas não comprometeram a solidez do imóvel e que sua reparação não pode ser imposta à construtora.

Em relação ao pedido de danos morais, a requerida argumentou que não há comprovação de qualquer conduta abusiva ou lesiva por parte da empresa, tratando-se de uma tentativa do autor de enriquecimento sem causa. Requereu, ao final, a improcedência da ação e a condenação do autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Foi realizada
audiência de instrução e julgamento, consoante termo de
id. 168717113, na qual foram colhidos o
depoimento pessoal da parte requerida, bem como a oitiva de testemunhas de ambas as partes
, dispensando o depoimento da testemunha
Neusa dos Santos Silva
, ressalvando que a testemunha
Maria Mendes da Cruz
foi ouvida na condição de informante.

Logo após, o MM. Juiz declarou encerrada a instrução processual e determinou a
apresentação

de alegações finais por escrito no prazo de 15 dias
(id. 168717113). A parte autora apresentou
alegações finais
no id. 170840427, reiterando a responsabilidade da requerida pelo
atraso na entrega do imóvel e pelos vícios construtivos
, requerendo a
manutenção da tutela de urgência concedida e a sua condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais
.

Por sua vez, a parte requerida apresentou
memoriais finais
(id. 170692630), ratificando os termos da contestação e pleiteando a
improcedência da ação
, sustentando que
os defeitos alegados não estão cobertos pela garantia contratual e que o autor não teria realizado a manutenção necessária no imóvel
.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo

julgou procedente
a pretensão deduzida na inicial, para
condenar,
a
construtora
requerida ao pagamento das seguintes verbas
:
-

multa compensatória

na razão de 2%
(dois por cento) e
juros de mora

de 0,5%
(meio por cento) ao mês, sobre os valores já pagos pelo Autor/Comprador, até o dia 11.04.2018 - data final para entrega da obra,
considerando-se o atraso de 49 (quarenta e nove) dias, ressalvando que a multa compensatória e os juros de mora, conforme especificado acima, deverão incidir, tão somente, no período de 49 (quarenta e nove dias), a contar do dia 11.04.2018 (vencimento do prazo de entrega do imóvel) até o dia 30.05.2018 (data da entrega efetiva do imóvel);
- dano material, no valor total de R$ 15.000,00 (quinze mil reais),
consistentes no valor correspondente à desvalorização sofrida pelo imóvel em decorrência dos vícios e defeitos decorrentes da falha na prestação dos serviços pela Construtora Requerida. O termo inicial para a incidência de juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual, é a data da efetiva citação (art. 405, CC/2002) e a correção monetária deverá ser calculada a partir do efetivo prejuízo, qual seja, a data da entrega do imóvel (30.05.2018) (Súmula no. 43, STJ), com base nos índices do IPCA (Súmula no. 362, STJ);
-

dano moral, no valor de

R$ 20.000,00 (vinte mil reais)
. O termo inicial para a incidência de juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual, é a data da efetiva citação (art. 405, CC/2002) e a correção monetária deverá ser calculada a partir da publicação desta sentença, com base nos índices do IPCA (Súmula no. 362, STJ).

Por fim, tendo em vista a inexistência de provas capazes de embasar o pleito,
restaram prejudicados
os pedidos de condenação em Danos Materiais relativos ao pagamento de aluguéis despendidos no período de atraso da obra, bem como de ressarcimento dos valores gastos com o Engenheiro Civil que elaborou o parecer técnico apresentado pelo Autor, condenando, ainda, a Requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Inconformada, a requerida
Concrelife Artefatos de Concreto Ltda. recorre, sustentando em síntese, a inaplicabilidade da garantia contratual aos vícios alegados, por já terem decorrido mais de cinco anos da entrega da obra; a ausência de prova de comunicação prévia dos vícios por parte do Apelado; a existência de manutenção e reparos efetivados no imóvel; a impropriedade da indenização por desvalorização do imóvel, tendo em vista a ausência de laudo imparcial e a não comprovação da alegada perda patrimonial. Por fim, impugna a condenação por danos morais, alegando a inexistência de conduta abusiva ou omissiva.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, tenho que a questão é de simples elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que conforme a jurisprudência do c. STJ, quando a pretensão do autor é de natureza indenizatória, ou seja, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios na obra, não há incidência de prazo decadencial, sendo pertinente, portanto, a análise do pedido, confira:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. PRETENSÃO DE REEXECUÇÃO DO CONTRATO E DE REDIBIÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. APLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.

1.
Ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais e compensação de danos morais
.

2. Ação ajuizada em 19/07/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/01/2018. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência e prescrição em relação ao pedido de obrigação de fazer e de indenização decorrentes dos vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelo consumidor.

4.
É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do CDC).

5.
No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.

6.
Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.

7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra").

8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.”
(REsp n. 1.721.694/SP, 3a Turma, Rela. Mina. Nancy Andrighi, j. 03.09.2019 – grifei e negritei)

Superada essa questão,
mister
se faz constar que resta incontroverso nos autos o atraso na entrega do imóvel, que deveria ter ocorrido em 11.04.2018, considerando o período de tolerância de 240 (duzentos e quarenta) dias e acordo judicial firmado nos autos no. 1000666-28.2019.8.11.0004, consoante se extrai da sentença recorrida,
verbis:

“Em sua defesa, a Requerida informa a existência de um acordo homologado em Juízo no processo no. 1000666-28.2019.8.11.0004, que tramitou perante o Juizado Especial Cível e Criminal desta Comarca, no qual se retificou os ditames do Quadro VII, item 1, do Contrato para o “Término previsto” que passou a ser de 240 (duzentos e quarenta) dias, a contar do contrato assinado com a instituição financeira Caixa Econômica Federal (ID. 85380496).

Para a demonstração de sua tese defensiva trouxe aos autos cópia da planilha de evolução do financiamento, grifando o quadro “data escritura”, com data de 14.08.2017 (ID. 85380497).

Logo, temos que segundo acordado entre as partes o prazo final para a entrega do imóvel passou a ser dia “11.04.2018”. Portanto, considerando tais fatos temos que se passaram 289 (duzentos e oitenta e nove) dias, a partir da contratação (14.08.2017), até a entrega efetiva do bem (30.05.2018).

Frise
[1]
se, que o momento da conclusão tido pela data da expedição do “habite-se” (item 7.2, do Contrato), não foi alterado por ocasião do acordo judicial firmado nos autos no. 1000666-28.2019.8.11.0004.

Dito isso,
resta evidenciado que o atraso realmente verificado na entrega da obra foi de 49 (quarenta e nove) dias, relativo ao período de 11.04.2018 a 30.05.2018.

Logo, a despeito da tese defensiva e considerando as provas colhidas dos autos, é evidente a ocorrência de falha na prestação do serviço contratado, gerando ao Autor o direito às verbas compensatórias previstas em contrato, tais como a multa e os juros de mora, nos exatos termos do item 7.1 do Contrato de ID. 70872968 c/c com os termos do acordo homologado por sentença nos autos no. 1000666-28.2019.8.11.0004, que tramitou perante o Juizado Especial desta Comarca.

Assim,
os cálculos relativos às despesas com a Taxa de Obra, multa compensatória à razão de 2% (dois por cento) e os juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês, sobre os valores já pagos pelo Autor/Comprador
,
devem considerar o atraso de 49 (quarenta e nove) dias, relativo ao período de 11.04.2018 (vencimento do prazo de entrega do imóvel) a 30.05.2018 (data da entrega efetiva do imóvel).
”
(id. 286827425 - Pág. 6 – negritei e grifei)

À vista disso, tenho que a unidade habitacional foi entregue com atraso, restando
evidenciado o inadimplemento contratual.

Diante disso, a multa compensatória e os juros contratuais estão adequadamente delimitados, considerando-se o atraso de 49 dias, nos termos do item 7.1 do contrato firmado entre as partes (id no 70872968) e do acordo homologado nos autos no 1000666-28.2019.8.11.0004.

No que concerne ao prazo de garantia, segundo preleciona o artigo 618, do Código Civil/2002:
“o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”.
O mencionado prazo é necessário para se evitar a cobertura
“ad eternum”.

Assim, entende-se que qualquer defeito ou vício na obra ou construção detectado durante os 05 (cinco) primeiros anos, a partir da data da emissão do “habite-se”, deve ser garantido e devidamente reparado pelo Construtor.

Destarte, considerando que a entrega do imóvel se deu com a emissão do “habite-se” que se efetivou em 30.05.2018 e, tendo em vista o ajuizamento da ação em 23.11.2021, não há que se falar em perda da garantia, já que não transcorrido 05 (cinco) anos (prescrição) e, nem tampouco, em decadência do direito à indenização.

Com relação ao prazo decadencial, calha dizer que segundo prescreve o CDC, decai após 90 (noventa) dias tão somente o direito de pleitear da Construtora a reparação e saneamento dos vícios de construção e não o direito de indenização.

Assim, foi reconhecido na sentença recorrida, o prazo decadencial, tão somente, para eventuais reparos ainda não efetivados pela Construtora apelante.

Outrossim, decorrido o prazo de 05 (cinco) anos da emissão do “habite-se”, essa responsabilidade passa a ser subjetiva, devendo ser comprovada a culpa do Construtor (a) em eventual ação movida pelo proprietário para fins de indenização/reparação por vícios ou defeitos na obra, durante o prazo prescricional que passou a ser de 10 (dez) anos, nos termos do art. 205, do CC/2002.

No tocante a responsabilidade civil pelos vícios de construção, é cediço que o Contrato de Construção ou Empreitada não versa sobre simples obrigação atribuída à empresa Construtora ou ao Empreiteiro, mas uma obrigação qualificada pelo resultado, notadamente, pelos conhecimentos técnicos que se exige da parte Contratada para que atenda aos anseios e expectativas do Contratante, no que tange à segurança e qualidade dos serviços, sob pena de incorrer em descumprimento dos deveres do contrato e, consequentemente, na obrigação de indenizar.

Visto isso, verifico que na exordial o autor relatou a existência de inúmeros vícios no imóvel. Os documentos colacionados aos autos, especialmente o laudo técnico (id no 70872984), as fotografias do imóvel e o conteúdo do próprio Manual do Proprietário (id no 85378437), confirmam a existência de fissuras, infiltrações e desnivelamentos que, embora discutidos pela Apelante, não foram eficazmente refutados mediante prova técnica idônea.

Denota-se do Parecer técnico que ao concluir seu trabalho, o profissional signatário apontou a necessidade de reparação dos vícios apresentados na construção sob pena de “maior deterioração”. Tal conclusão deixa clarividente a situação do imóvel e assevera a imprescindibilidade e urgência de reparação dos vícios sob pena de comprometimento da qualidade de vida e funcionalidade da edificação, ou seja, reconhece expressamente a existência dos vícios e sua gravidade.

Ao discorrer sobre as fissuras observadas, relatou que foram causadas por dilatação/retração térmica decorrente de uso incorreto do material, como erro de traço de argamassa ou tempo de cura, bem como que, as infiltrações foram causadas por falta de impermeabilização das vigas baldrame e do contra piso, gerando percolação da água no fluxo ascendente ou, ainda, possível falha no assentamento do revestimento e na vedação com rejunte. Afirmou, também, que a qualidade do revestimento empregado não foi satisfatória gerando possíveis infiltrações por problemas hidro sanitários da pia e que a falta de inclinação ou caimento do piso impede que a água seja direcionada para o ralo. (id. 70872984).

Os termos acima levam à conclusão de que são infundadas tanto as alegações de mau uso ou de falta de manutenção adequada, quanto a tese que indica como causa dos defeitos, a construção de um anel viário próximo ao imóvel, arguidas pela apelante. Isso porque, o parecer técnico acostado pelo autor, que não foi refutado pela requerida, ora apekante, e nem contraditado por qualquer prova documental em sentido contrário, deixa claro que os defeitos apresentados no imóvel decorrem da má prestação dos serviços de construção combinados com a qualidade insatisfatória dos materiais utilizados.

Assim, não havendo prova capaz de afastar a responsabilidade da apelante pela má prestação dos serviços de construção para o qual foi contratada é evidente a obrigação de indenizar.

À vista disso,
atento aos predicados do ônus da prova, reafirmo que a rigor da divisão estabelecida pelo art. 373, inc. I e II, do diploma processual civil e a questão a ser tratada com base no Código de Defesa do Consumidor, no tocante a inversão do ônus da prova descrita no art. 6o, inc. VIII, do CDC, bem como para alforriar a ré/apelante, existe uma condição indispensável estabelecida no inc. II, do §3o, do art. 14, da mesma lei de regência, isto é, culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, situação que não restou demonstrada nos autos após regular instrução do feito em sede de primeiro grau de jurisdição
, razão pela qual a r. sentença merece ser mantida.

No que tange à indenização por danos materiais, entendo pela sua manutenção. A sentença reconheceu de forma escorreita o nexo causal entre os defeitos de construção e a desvalorização do imóvel, fixando, com razoabilidade, o valor de R$ 15.000,00, correspondente a aproximadamente 23,6% do valor da causa. Ainda que a perícia seja unilateral, seus termos não foram infirmados por prova técnica em contrário.

Quanto aos danos morais, é inquestionável que os transtornos sofridos pelo Apelado extrapolam o mero aborrecimento.

O inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel e na entrega com vícios de construção, ofende direitos da personalidade do consumidor, ensejando a reparação por dano moral.

Nesse sentido já se manifestou
esta Câmara
a
o analisar situação semelhante,
verbis
:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - EXTINÇÃO DO FEITO - RÉ EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CRÉDITO ILÍQUIDO - ART. 6o, §1o, DA LEI N. 11.101/2005 - PRELIMINAR REJEITADA - ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – ENTREGA REALIZADA DEPOIS DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS – PEDIDO DE MINORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE - VALOR FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – INDENIZAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inexistindo na espécie título judicial líquido, não cabe a suspensão ou a extinção do feito com base na recuperação judicial de uma das empresas rés (artigo 6o, §1o, da Lei n. 11.101/2005)

O STJ decidiu que, em casos de atraso na entrega do imóvel por fato atribuível à construtora, o promitente comprador poderá pleitear indenização correspondente aos prejuízos materiais pela não fruição do imóvel durante o período da mora.

O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, enseja a condenação à indenização pelo dano moral passível de reparação, em virtude do sofrimento mental experimentado pelo consumidor.

A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.”
(RAC n. 0037188-62.2016.8.11.0041, 3a Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 27.07.2022 - negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DAS CHAVES – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – DANOS MATERIAIS – REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel, enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves.

Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais.

O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) se impõe decotar da condenação a inversão da cláusula penal moratória.”
(RAC n. 0012496-33.2015.8.11.0041, 3a Câm. de Direito Privado, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 29.07.2020 - negritei)

Nesta ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito à vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido, coibindo a conduta negligente do agente causador.

Logo, considerando o grau de responsabilidade da apelante frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pelo consumidor, tenho que o
valor fixado na origem, de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), mostra-se compatível com os parâmetros da razoabilidade, considerando-se a gravidade dos fatos e a função pedagógica da indenização,
valor esse que cumprirá a finalidade de inibir a parte ré, ora apelante, na repetição da falha, considerando-se a sua capacidade econômica, bem como a imediata reparação do erro.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado não merece reforma, merecendo ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso interposto
e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 23 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025