Tribunal: TJMT
Processo: 1008542-23.2019.8.11.0040
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-25
Data de publicação: 2025-02-28

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DISTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA EM CARÁTER INCIDENTAL – SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – PRELIMINAR – DA NULIDADE PROCESSUAL - DECISÃO ULTRA PETITA – REJEITADA – MÉRITO - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS - TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANTIDOS – SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Caracterizado o provimento ultra petita, não é necessário anular a sentença, basta que seja decotada a parte na qual a decisão se excedeu.
Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato.
Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.
O fato de o promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.
No julgamento do RESP 1740911/DF o STJ fixou a seguinte tese para o tema 1002: "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."
Parte autora que decaiu em parte mínima de seu pedido. Condenação do réu, nos exatos termos do parágrafo único do artigo 86 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008542-23.2019.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[WERBETH GOMES DA SILVA BARROS - CPF: 043.213.061-67 (APELADO), LUCAS FELIPE DO NASCIMENTO MOURA - CPF: 006.999.121-99 (ADVOGADO), SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 18.578.795/0001-85 (APELANTE), EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA - CPF: 722.276.301-59 (ADVOGADO), MONICA ARAUJO E SILVA - CPF: 970.390.801-25 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DISTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA EM CARÁTER INCIDENTAL – SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – PRELIMINAR – DA NULIDADE PROCESSUAL - DECISÃO ULTRA PETITA – REJEITADA – MÉRITO - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS - TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANTIDOS – SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Caracterizado o provimento ultra petita, não é necessário anular a sentença, basta que seja decotada a parte na qual a decisão se excedeu.

Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato.

Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

O fato de o promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

No julgamento do
RESP 1740911/DF
o STJ fixou a seguinte tese para o tema 1002: "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei no
13.786
/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."

Parte autora que decaiu em parte mínima de seu pedido. Condenação do réu, nos exatos termos do parágrafo único do artigo 86 do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
contra
r.
sentença prolatada pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Sorriso-MT,
autos n.o

1008542-23.2019.8.11.0040 - AÇÃO DE DISTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA EM CARÁTER INCIDENTAL
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para reconhecer o distrato da promessa de compra e venda entabulada pelas partes acerca do imóvel referente ao contrato no 286, do lote localizado no Residencial Jardim dos Ipês, sendo devida a multa pela resolução contratual reconhecida, consistente na retenção das arras pagas pelo autor e ainda a porcentagem de 10% de multa sobre o valor total do contrato, excluindo-se apenas os valores referentes ao pagamento do IPTU do imóvel, valores estes que devem ser corrigidos monetariamente a partir do trânsito em julgado desta decisão, de acordo com o Tema 1002. Quanto a devolução de valores pagos ao promitente comprador, de acordo com a Súmula 543, STJ, deverá ser feita pela requerida em, no máximo, seis parcelas. Fixou que os juros de mora incidirão a partir da citação, nos termos dos artigos 397 e 405 do Código Civil; estabeleceu que quanto à correção monetária, o índice aplicado deverá ser o INPC, que refletirá, com maior propriedade, a perda inflacionária no período em que for aplicado; reconheceu a impossibilidade da sua cumulação com cláusula penal compensatória, em face do princípio do non bis in idem, excluindo-se a multa em decorrência da cláusula penal. Por consequência, julgou extinto o processo com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condenou, ainda, o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor da parte requerente, fixando-os em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, do Código de Processo Civil.

Inconformada, a parte apelante recorre do ato judicioso, pugnando pela reforma da sentença, sob os seguintes argumentos: 1) da nulidade processual - decisão ultra petita; 2) da necessária retenção da multa penal - entendimento remansoso do STJ; 3) da incidência e termo
a quo
dos juros de mora; 4) dos honorários e custas processuais - sucumbência recíproca.

Ao final, pugna pelo provimento da via recursal, para anular a r. sentença, ante o julgamento
ultra petita
, caso contrário, pela reforma nos termos da fundamentação.

A parte recorrida, intimada, apresentou contrarrazões (id. 238884764 - Pág. 1/11), pugnando pelo desprovimento da via recursal e pela majoração dos honorários advocatícios.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR -
DA NULIDADE PROCESSUAL - DECISÃO ULTRA PETITA.

A parte apelante arguiu, em sede de preliminar, nulidade processual por entender que a decisão é ultra petita por ter o autor requerido “exclusivamente a minoração da cláusula penal ao patamar de 10% do valor pago, e alternativamente, o percentual de 25%, destacando que o percentual de 25% é assentadado pela jurisprudência pátria. Quando ao sinal de negócio, nada falou o autor” (id. 238884760 - Pág. 3).

Alega que “ a requerida foi condenada a restituir INTEGRALMENTE os valores pagos, sendo condenado o Autor apenas à perda dos valores pagos a título de sinal de negócio, pois o magistrado considera que foram pagas a título de arras penitencias e não poderia sem cumulado com a cláusula. Com efeito, a condenação vergastada extrapolou sobremaneira a esfera a tutela processual satisfativa, enveredando-se na seara de ampla cognição pra modular, de acordo com a compreensão do E. Julgador, os termos do pacto celebrado entre as partes, culminando em arbitrando da rescisão diversa da forma firmado pelas partes com perda do sinal de negócio que em nenhum havia sido requerido. Portanto, não há que se falar em restituição integral dos valores com retenção apenas do “ARRAS” posto que reflexe em retenção inferior ao percentual pugnado pelo própria Autora, que REQUEREU EXPRESSAMENTE a restituição dos valores com aplicação da multa, de modo que, se o Juízo a quo , entende pelo não cabimento da cumulação de ambas, deve-se prevalecer a aplicação da cláusula penal com retenção de 25% do valor pago, conforme entendimento pacificado pelo SJT e reconhecido pelo próprio Autor” (id. 238884760 - Pág. 4).

É cediço que o autor fixa os limites da lide na petição inicial, devendo o juiz ficar adstrito aos pedidos formulados.

É defeso ao juiz proferir sentença de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado, conforme prevê o art. art. 492 do CPC 2015. Ademais, de acordo com o art. 141 do CPC 2015 o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

Sobre o princípio da congruência, cito a doutrina de Fredie Didier Jr., Paula Sarno Braga e Rafael Oliveira:

"Toda a atividade cognitiva do juiz tem por escopo acumular fundamento suficiente para que ele possa resolver uma demanda que lhe foi dirigida, seja ela uma demanda principal, incidente ou recursal. Daí se vê que a decisão guarda intrínseca relação com a demanda que lhe deu causa. Há entre elas um nexo de referibilidade, no sentido de que a decisão deve sempre ter como parâmetro a demanda e seus elementos. É por isso que já se disse que a petição inicial é um projeto da sentença que se pretende obter.

A regra da congruência é, também, uma consequência da garantia do contraditório; a parte tem o direito de manifestar-se sobre tudo o que possa interferir no conteúdo da decisão; assim, o magistrado deve ater-se ao que foi demandado exatamente porque, em relação a isso, as partes puderam manifestar-se." (Curso de Direito Processual Civil, Vol. II, 5a ed., Editora Podivm, p. 312).

Ocorre que ocorrendo julgamento "ultra petita" não se deve declarar a nulidade absoluta da decisão, mas apenas do excesso, do que extrapolou o que foi expressamente pleiteado na petição inicial, a fim de adequar a decisão aos limites da lide.

Nesse sentido leciona Fredie Didier Júnior:

"(...) Diz-se ultra petita a decisão que concede à parte mais do que ela pediu. (...) Quando uma decisão ultrapassa os limites do pedido, ela precisa ser invalidada, já que proferida com vício de procedimento (error in procedendo), mas a invalidação deve cingir-se à parte em que supera os limites do pedido." (Curso de Direito Processual Civil, Volume 2, Editora JusPodivm, 2016, 11a Edição, pg. 368/370)

Esse é o entendimento desse egrégio Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO BANCÁRIO COMBINADO COM CONVERSÃO EM AVENÇA DE MÚTUO CONSIGNADO, REPETIÇÃO DE INDÉBITO, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA QUE NÃO RETIRA DO AUTOR O DEVER DE FAZER PROVA MÍNIMA DE SUAS ALEGAÇÕES INICIAIS - CONTRATAÇÃO DE CARTÃO DE CRÉDITO CONSIGNADO E NÃO EMPRÉSTIMO CONSIGNADO - SAQUES REALIZADOS - TAXA DE JUROS ESTIPULADAS - NÃO COMPROVAÇÃO DA ABUSIVIDADE OU ONEROSIDADE EXCESSIVA - SENTENÇA ULTRA PETITA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

1. A garantia da inversão do ônus da prova ao consumidor previsto no Código de Defesa do Consumidor, não retira do consumidor o dever de comprovar minimamente os fatos constitutivos de seu direito.

2. Se restou e evidenciada a contratação de cartão de crédito consignado, visto que a instituição financeira acostou aos autos o contrato devidamente assinado pelo contratante, com informações claras e precisas sobre as características do negócio jurídico, bem como que a parte autora se beneficiou da referida contratação com a liberação do crédito em sua conta corrente e o uso do cartão em sua forma genuína, há de ser considerada válida esta modalidade contratada.

3. Não pode a parte se escusar de observar as cláusulas, condições e obrigações das quais, em contrato, concordou para todos os fins e efeitos, sem que haja comprovação da errônea aplicação de exorbitantes taxas de juros além da contratada. Assim, não há como reconhecer a contratação de cartão de crédito consignado pelo autor e aplicar ao negócio jurídico taxa de juros diversa do produto contratado.

4. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal de Justiça, para que seja reconhecida a alegada abusividade ou onerosidade excessiva, tal anomalia deve ser comprovada, o que não ocorreu no caso concreto.

5. Caracterizado o provimento ultra petita, não é necessário anular a sentença, basta que seja decotada a parte na qual a decisão se excedeu.

6. Sentença reformada.

7. Recurso provido”. (N.U 1003085-06.2021.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/05/2023, Publicado no DJE 24/05/2023)

Desta forma,
REJEITO
a preliminar em comento.

VOTO (MÉRITO)

Como já mencionado,
trata-se de recurso de apelação interposto por
SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
contra
r.
sentença prolatada pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Sorriso-MT,
autos n.o

1008542-23.2019.8.11.0040 - AÇÃO DE DISTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA EM CARÁTER INCIDENTAL
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para reconhecer o distrato da promessa de compra e venda entabulada pelas partes acerca do imóvel referente ao contrato no 286, do lote localizado no Residencial Jardim dos Ipês, sendo devida a multa pela resolução contratual reconhecida, consistente na retenção das arras pagas pelo autor e ainda a porcentagem de 10% de multa sobre o valor total do contrato, excluindo-se apenas os valores referentes ao pagamento do IPTU do imóvel, valores estes que devem ser corrigidos monetariamente a partir do trânsito em julgado desta decisão, de acordo com o Tema 1002. Quanto a devolução de valores pagos ao promitente comprador, de acordo com a Súmula 543, STJ, deverá ser feita pela requerida em, no máximo, seis parcelas. Fixou que os juros de mora incidirão a partir da citação, nos termos dos artigos 397 e 405 do Código Civil; estabeleceu que quanto à correção monetária, o índice aplicado deverá ser o INPC, que refletirá, com maior propriedade, a perda inflacionária no período em que for aplicado; reconheceu a impossibilidade da sua cumulação com cláusula penal compensatória, em face do princípio do non bis in idem, excluindo-se a multa em decorrência da cláusula penal. Por consequência, julgou extinto o processo com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condenou, ainda, o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor da parte requerente, fixando-os em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, do Código de Processo Civil.

Pois bem.

Sustenta o autor ter firmado em
03 de maio de 2017
contrato particular de compromisso de compra e venda de lote/terreno com a ré referente ao imóvel no Loteamento Jardim dos Ipês, Lote 06, Quadra no 06 sob matrícula n.o 44.468 registrado na Comarca de Sorriso-MT.

Cita que firmou compromisso para o pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 2.690,37, sinal de negócio/arras confirmatória no valor de R$ 4.035,56, e mais 156 parcelas mensais, sucessivas e reajustáveis no valor de R$ 819,18.

Menciona que por motivos de ordem financeira, não teve condições de continuar a adimplir com a obrigação assumida, motivo pelo qual ingressou o autor com a presente demanda, pugnando sejam declaradas nulas as cláusulas que entende por abusivas e a resolução/distrato do contrato, bem como seja a ré condenada a ressarci-lo pelos montantes pagos.

Contestando o que foi apresentado na exordial, a ré defende, em resumo, pugnou pela aplicação das penalidades contratuais, retenção do sinal/arras, multa penal de 10%, da retenção de 25% da quantia paga, da restituição parcelada, retenção de valor atinente ao IPTU pelo período do contrato, da inversão do ônus da prova, da correção e juros sobre o valor a ser restituído.

Sentenciando o feito, o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos autorais, motivo pelo qual, irresignada, interpôs a ré recurso de apelação.

Prefacialmente importa destacar que a relação existente entre as partes aqui em litígio é de consumo, devendo, ao caso, ser aplicada regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, conforme a Súmula n.o 297 do Superior Tribunal de Justiça, inclusive com a inversão do ônus da prova previsto no inciso VIII do artigo 6.o do código consumerista.

Ainda, cumpre esclarecer que, ao caso, não há como aplicar a Lei n.o 13.786 de 2018 - Lei do Distrato - eis que o contrato de compra e venda foi firmado entre as partes em
03 de maio de 2017
, sendo anterior à vigência da referida lei.

A corroborar o exposto acima, insta transcrever o entendimento jurisprudencial externado por este Tribunal de Justiça, conforme se depreende da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - PARCIAL PROCEDENCIA - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA - JULGAMENTO EXTRA PETITA - ACOLHIMENTO - ADEQUAÇÃO AOS LIMITES DO PEDIDO - PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA - REJEIÇÃO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES -
CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI No 13.786/2018
-
INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO
- PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA - ARRAS PENITENCIAIS - AUSÊNCIA DE PREVISÃO - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO - TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE SEM EDIFICIAÇÃO - DESCABIMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - VERIFICAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A sentença extra petita é nula, podendo ser reconhecida de ofício. Todavia, em observância ao princípio da economia processual, possível a desconstituição parcial da sentença, a qual deve ter excluída apenas na parte que extrapola o pedido. Deve ser rejeitada a preliminar de revogação da justiça gratuita, quando comprovada a situação de hipossuficiência da parte. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel.
Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato
. Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, devendo prevalecer o ato sentencial que fixou em 10% o percentual de retenção. Precedentes do STJ.
A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única
. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, tendo em vista que não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15”. (TJMT - N.U 1007298-73.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/08/2022, Publicado no DJE 01/09/2022).

No que tange à insatisfação da apelante acerca do percentual de retenção, este não merece prosperar, eis que em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga, estando, portanto, escorreita a sentença.

Ainda, cumpre mencionar que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora (TJMT - N.U 1025541-19.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/05/2022, Publicado no DJE 11/05/2022).

No tocante incidência e termo
a quo
dos juros de mora não há outro caminho a não ser o de prover o apelo, ou seja, de considerar como marco inicial dos juros o trânsito em julgado da decisão, sobretudo porque o contrato em questão é anterior à Lei n. 13.786/2018:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.
TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido”. (AgInt no REsp 1813490 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2019/0129572-2 Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 26/08/2019 Data da Publicação/Fonte DJe 28/08/2019)”.

No tocante ao ônus sucumbencial (forma de distribuição) fixado na sentença, destaco que não merece reprimendas a sentença, pois, apesar da parte Autora não ter o acolhimento total de seus pedidos, é fato que decaiu em parte mínima deles, o que se confirma pelos pedidos formulados em sede recursal e mantidos na quase totalidade.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO

PARCIAL
ao recurso de apelação, para fixar o dies
a quo
para a contagem dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro a verba honorária advocatícia para 18% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2025