Tribunal: TJMT
Processo: 1009563-36.2024.8.11.0015
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL INCIDENTE SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INVIABILIDADE EM TERRENO SEM BENFEITORIAS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. IPTU. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DÉBITO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta por Loteamento Alta Floresta I SPE Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c indenização ajuizada por Marcelo Rodrigues dos Santos, julgou parcialmente procedente o pedido para: (i) decretar a resolução do contrato de compra e venda firmado em 15/07/2019, com retorno ao status quo ante; (ii) determinar a restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de 10% a título de cláusula penal e comissão de corretagem; (iii) fixar correção monetária e juros; (iv) dividir custas e despesas processuais na proporção de 50% para cada parte, com suspensão da exigibilidade para o autor em razão da justiça gratuita.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal prevista em contrato firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018 pode incidir sobre o valor total do contrato; (ii) estabelecer se é cabível a retenção superior a 10% sobre os valores pagos; (iii) verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em terreno sem edificações; (iv) determinar a forma de restituição dos valores e a possibilidade de retenção do IPTU.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato foi firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018, mas suas disposições devem ser interpretadas em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas abusivas e a imposição de vantagem exagerada ao consumidor (CDC, art. 51, IV).
A cláusula penal que incide sobre o valor total do contrato é abusiva, devendo a retenção incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, conforme entendimento consolidado pelo STJ e pelo TJMT.
A fixação do percentual de retenção entre 10% e 25% deve considerar as circunstâncias do caso concreto; diante da curta duração do contrato e da possibilidade de revenda do imóvel, o percentual de 10% mostra-se razoável.
A taxa de fruição é incabível quando se trata de lote sem benfeitorias ou edificações, inexistindo efetiva utilização econômica pelo comprador.
A retenção de valores a título de IPTU exige comprovação de débitos pendentes, o que não ocorreu no caso.
A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme Súmula 543 do STJ, em prevalência à previsão legal de devolução parcelada da Lei no 13.786/2018, a fim de assegurar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados após a Lei no 13.786/2018 deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato.
O percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.
A taxa de fruição é incabível em terrenos sem edificações ou benfeitorias.
A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, em prevalência à devolução parcelada prevista na Lei no 13.786/2018, quando caracterizada relação de consumo.
A retenção de valores relativos ao IPTU exige comprovação da existência de débitos pendentes.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, art. 51, IV; Lei no 6.766/79, art. 32-A (incluído pela Lei no 13.786/2018).
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; TJMT, N.U 1019610-42.2023.8.11.0003, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, j. 26/06/2024; TJMT, N.U 1037554-11.2021.8.11.0041, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 28/04/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009563-36.2024.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GLOBALL IMOVEIS LTDA - CNPJ: 26.282.916/0001-75 (APELANTE), GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA I SPE LTDA - CNPJ: 30.388.974/0001-55 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), MARCO ANDRE FIGUEIRO E RESENDE - CPF: 924.715.521-53 (ADVOGADO), MARCELO RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 016.882.311-02 (APELADO), LUIS AUGUSTO CUISSI - CPF: 218.912.368-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL INCIDENTE SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INVIABILIDADE EM TERRENO SEM BENFEITORIAS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. IPTU. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DÉBITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por Loteamento Alta Floresta I SPE Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c indenização ajuizada por Marcelo Rodrigues dos Santos, julgou parcialmente procedente o pedido para: (i) decretar a resolução do contrato de compra e venda firmado em 15/07/2019, com retorno ao
status quo ante
; (
ii
) determinar a restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de 10% a título de cláusula penal e comissão de corretagem; (
iii
) fixar correção monetária e juros; (
iv
) dividir custas e despesas processuais na proporção de 50% para cada parte, com suspensão da exigibilidade para o autor em razão da justiça gratuita.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal prevista em contrato firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018 pode incidir sobre o valor total do contrato; (
ii
) estabelecer se é cabível a retenção superior a 10% sobre os valores pagos; (
iii
) verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em terreno sem edificações; (
iv
) determinar a forma de restituição dos valores e a possibilidade de retenção do IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato foi firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018, mas suas disposições devem ser interpretadas em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas abusivas e a imposição de vantagem exagerada ao consumidor (CDC, art. 51, IV).

A cláusula penal que incide sobre o valor total do contrato é abusiva, devendo a retenção incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, conforme entendimento consolidado pelo STJ e pelo TJMT.

A fixação do percentual de retenção entre 10% e 25% deve considerar as circunstâncias do caso concreto; diante da curta duração do contrato e da possibilidade de revenda do imóvel, o percentual de 10% mostra-se razoável.

A taxa de fruição é incabível quando se trata de lote sem benfeitorias ou edificações, inexistindo efetiva utilização econômica pelo comprador.

A retenção de valores a título de IPTU exige comprovação de débitos pendentes, o que não ocorreu no caso.

A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme Súmula 543 do STJ, em prevalência à previsão legal de devolução parcelada da Lei no 13.786/2018, a fim de assegurar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados após a Lei no 13.786/2018 deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato.

O percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.

A taxa de fruição é incabível em terrenos sem edificações ou benfeitorias.

A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, em prevalência à devolução parcelada prevista na Lei no 13.786/2018, quando caracterizada relação de consumo.

A retenção de valores relativos ao IPTU exige comprovação da existência de débitos pendentes.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, art. 51, IV; Lei no 6.766/79, art. 32-A (incluído pela Lei no 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; TJMT, N.U 1019610-42.2023.8.11.0003, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, j. 26/06/2024; TJMT, N.U 1037554-11.2021.8.11.0041, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, j. 28/04/2023.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No.
1009563-36.2024.8.11.0015

GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA I SPE LTDA XMARCELO RODRIGUES DOS SANTOS

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por LOTEAMENTO ALTA FLORESTA I SPE LTDA
. com o fito de reformar a sentença que, nos autos
Ação
d
e Rescisão Contratual
c/c
Indenização
p
or Danos Morais
no.
1009563-36.2024.8.11.0015
, ajuizada por
MARCELO RODRIGUES DOS SANTOS
,
julgou parcialmente procedente o pedido para
: a)

DETERMINAR
a resolução do contrato firmado entre as partes, com retorno ao
“
status quo ante
”
, mediante reintegração de posse da requerida no imóvel
, confirmando a tutela de urgência concedida; b)
DETERMINAR
a restituição dos valores pagos pelo autor, permitindo à requerida a retenção de 10% (dez por cento) das parcelas pagas a título de cláusula penal e comissão de corretagem, com correção monetária pelo IPCA desde a propositura da ação e juros pela taxa Selic, descontada a variação do IPCA, a partir da citação.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, na proporção de 50% cada uma.Em relação ao requerente, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa em razão dos benefícios da justiça gratuita
(ID
311693889
).

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que o contrato objeto dos autos foi celebrado em 15/07/2019, após a vigência da Lei no 13.786/2018, que alterou a Lei no 6.766/79, especialmente o art. 32-A, que trata da resolução contratual por inadimplemento do comprador.

Alega que a fundamentação e jurisprudências utilizadas pelo magistrado referem-se a contratos celebrados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, o que não se aplicaria ao presente caso.

Defende a validade das penalidades previstas na cláusula 5.5 do contrato, que estariam em conformidade com o art. 32-A da Lei no 6.766/79, incluído pela Lei no 13.786/2018.

Argumenta que a cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato, conforme previsto na legislação, e não sobre o montante efetivamente pago pelo apelado.

Sustenta, ainda, a possibilidade de retenção dos valores referentes ao IPTU, por se tratar de obrigação
“
propter
rem
”
, e que eventual devolução deve ser feita de forma parcelada, em 12 (doze) parcelas, conforme previsão contratual

(ID 311693890)
.

Em contrarrazões, o apelado refuta as alegações da apelante, defendendo a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos. Argumenta que a aplicação irrestrita da Lei no 13.786/2018 acarretaria desequilíbrio contratual em detrimento do consumidor. Sustenta que a cláusula que prevê a incidência da penalidade sobre o valor total do contrato é manifestamente abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada

(ID 311693899)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
MÉRTIO

Eminentes Pares:

A controvérsia cinge-se à aplicabilidade das disposições da Lei no 13.786/2018, que alterou a Lei no 6.766/79, ao contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes em 15/07/2019, especialmente quanto às penalidades previstas para o caso de resolução contratual por iniciativa do comprador.

Inicialmente, cumpre destacar que é incontroverso que o contrato foi celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, que entrou em vigor em 27/12/2018. Portanto, em tese, as disposições do art. 32-A da Lei no 6.766/79, incluído pela referida lei, seriam aplicáveis ao caso em análise.

Contudo, é necessário analisar se as cláusulas contratuais que estabelecem as penalidades para o caso de resolução do contrato estão em conformidade com os princípios que regem as relações de consumo, notadamente o equilíbrio contratual e a vedação de cláusulas abusivas.

No caso em apreço, a
C
láusula 5.5
,
alínea
“E”,
do contrato prevê, entre outras penalidades, a incidência de cláusula penal no importe de 10% (dez por cento) do valor total do contrato devidamente atualizado, exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 03 (três) meses
(ID
311693388
).

Embora o art. 32-A da Lei no 6.766/79 permita a estipulação de cláusula penal, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, mesmo após a vigência da Lei no 13.786/2018, a cláusula penal deve incidir sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de configurar vantagem exagerada para o vendedor, em violação ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso já se manifestou:

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR
TOTAL DO NEGÓCIO – ABUSIVIDADE – APLICAÇÃO DOS PRECEITOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – CORREÇÃO MONETÁRIA - DATA DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

O recurso não viola o princípio da dialeticidade quando suas razões se insurgem contra a matéria posta na sentença.

Ainda que o contrato tenha sido firmado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018 e o distrato tenha ocorrido por iniciativa do comprador,
há onerosidade excessiva e abusividade contratual na cláusula penal fixada com base no valor atualizado do contrato, devendo ser aplicada a regra inserida do Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV). Se o contrato não teve longa duração, mostra-se razoável a retenção do percentual de 25%
dos valores efetivamente pagos pelo autor
, a título de cláusula penal
.
[...].
(N.U 1019610-42.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Vice-Presidência, Julgado em 26/06/2024,
Publicado
no DJE 26/06/2024)

Portanto, mesmo considerando a aplicabilidade da Lei no 13.786/2018 ao contrato em questão, a cláusula que prevê a incidência da cláusula penal sobre o valor total do contrato deve ser considerada abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada.

Quanto ao percentual de retenção, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, a depender das circunstâncias do caso concreto.

No caso em análise, considerando que o contrato não teve longa duração e que o imóvel pode ser novamente comercializado pela apelante, entendo que o percentual de
10% fixado na sentença mostra-se razoável e adequado para compensar os prejuízos suportados
pela
vendedora.

No que se refere à taxa de fruição, prevista na
C
láusula 5.5, alínea "A", do contrato, no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor do contrato, embora encontre respaldo no art. 32-A, inciso I, da Lei no 6.766/79, não se mostra cabível no caso concreto, uma vez que o imóvel em questão
trata-se
de terreno sem qualquer edificação ou benfeitoria, não havendo que se falar em efetiva fruição pelo comprador.

Nesse sentido, já decidiu este Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORS PAGOS – PRECEDENTES RECENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
[...].
Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora
.

(N.U 1037554-11.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/04/2023,
Publicado
no DJE 28/04/2023)

Quanto à retenção dos valores referentes ao IPTU, embora seja possível a condenação do promissário comprador ao pagamento de impostos relativos ao período em que esteve na posse do imóvel, conforme previsão do art. 32-A, inciso IV, da Lei no 6.766/79, para exigir referidos valores, o promitente vendedor deve comprovar a existência de débitos pendentes, o que não ocorreu no caso em análise.

Por fim, no que tange à forma de restituição dos valores, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 543, estabelece que
"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Embora a Lei no 13.786/2018 tenha estabelecido a possibilidade de devolução parcelada dos valores, a jurisprudência tem entendido que, em se tratando de relação de consumo, deve prevalecer a restituição imediata, em parcela única, como forma de evitar o enriquecimento sem causa do vendedor e garantir o equilíbrio contratual.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/10/2025