Tribunal: TJMT
Processo: 0038962-40.2010.8.11.0041
Órgão julgador: DEOSDETE CRUZ JUNIOR
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADA. AUSÊNCIA DE BOA-FÉ OBJETIVA. IMPOSSIBILIDADE DE LEVANTAMENTO DO GRAVAME. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por empresa de fomento mercantil contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, opostos com a finalidade de levantar indisponibilidade judicial incidente sobre imóveis adquiridos por escritura pública não registrada. A medida constritiva foi decretada em ação civil pública por ato de improbidade administrativa.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a ausência de registro da escritura pública de compra e venda impede a proteção possessória contra a medida de indisponibilidade;
(ii) saber se a conduta da embargante, ao deixar de realizar diligências mínimas como a obtenção de certidões judiciais dos alienantes, afasta a presunção de boa-fé na aquisição dos imóveis.
III. Razões de decidir
3. A escritura pública não registrada não transfere a propriedade nem confere oponibilidade erga omnes, conforme art. 1.245 do CC/2002, impossibilitando a proteção possessória nos embargos de terceiro.
4. A ausência de registro da escritura antes da decretação da indisponibilidade compromete a pretensão da embargante.
5. A omissão quanto à obtenção de certidões judiciais dos alienantes evidencia falta de diligência mínima e afasta a presunção de boa-fé.
6. A existência de ação civil pública anterior à aquisição demonstra que a embargante assumiu o risco do negócio, sem comprovar posse qualificada ou direito incompatível com a constrição.
7. Não se comprovou a posse mansa, pacífica e anterior à constrição, tampouco o exercício da propriedade nos moldes legais, inviabilizando o levantamento do gravame.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: “1. A escritura pública de compra e venda não registrada não confere proteção possessória contra medida de indisponibilidade judicial. 2. A ausência de diligência mínima na verificação da situação judicial do bem afasta a presunção de boa-fé na aquisição, impedindo o levantamento da constrição judicial.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

0038962-40.2010.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeitos, Dano ao Erário]
Relator:
Des(a). DEOSDETE CRUZ JUNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO, DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA]

Parte(s):

[GUILHERME DA COSTA GARCIA - CPF: 001.706.071-00 (APELADO), MARIA DA GLORIA RIBEIRO GARCIA - CPF: 162.697.481-00 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (REPRESENTANTE), UNIVERSAL LOCACAO DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 03.454.194/0001-93 (APELANTE), LUIZ CARLOS RIBEIRO NEGRAO - CPF: 420.557.921-72 (ADVOGADO), VALDOMIRO DE MORAES SIQUEIRA - CPF: 340.075.391-20 (ADVOGADO), GERALDO LAURO - CPF: 201.139.351-53 (TERCEIRO INTERESSADO), GUILHERME DA COSTA GARCIA - CPF: 001.706.071-00 (TERCEIRO INTERESSADO), HUMBERTO MELO BOSAIPO - CPF: 094.169.601-44 (TERCEIRO INTERESSADO), JOEL QUIRINO PEREIRA - CPF: 544.553.591-68 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE GERALDO RIVA - CPF: 387.539.109-82 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE QUIRINO PEREIRA - CPF: 411.780.251-87 (TERCEIRO INTERESSADO), LUIZ EUGENIO DE GODOY - CPF: 367.284.469-15 (TERCEIRO INTERESSADO), NIVALDO DE ARAUJO - CPF: 042.675.241-49 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO O EXCELENTÍSSIMO SR. DES. RELATOR DEOSDETE CRUZ JÚNIOR, 1o VOGAL EXMO. SR. DES. MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA E 2a VOGAL EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADA. AUSÊNCIA DE BOA-FÉ OBJETIVA. IMPOSSIBILIDADE DE LEVANTAMENTO DO GRAVAME. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por empresa de fomento mercantil contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, opostos com a finalidade de levantar indisponibilidade judicial incidente sobre imóveis adquiridos por escritura pública não registrada. A medida constritiva foi decretada em ação civil pública por ato de improbidade administrativa.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão:

(i) saber se a ausência de registro da escritura pública de compra e venda impede a proteção possessória contra a medida de indisponibilidade;

(ii) saber se a conduta da embargante, ao deixar de realizar diligências mínimas como a obtenção de certidões judiciais dos alienantes, afasta a presunção de boa-fé na aquisição dos imóveis.

III. Razões de decidir

3. A escritura pública não registrada não transfere a propriedade nem confere oponibilidade erga omnes, conforme art. 1.245 do CC/2002, impossibilitando a proteção possessória nos embargos de terceiro.

4. A ausência de registro da escritura antes da decretação da indisponibilidade compromete a pretensão da embargante.

5. A omissão quanto à obtenção de certidões judiciais dos alienantes evidencia falta de diligência mínima e afasta a presunção de boa-fé.

6. A existência de ação civil pública anterior à aquisição demonstra que a embargante assumiu o risco do negócio, sem comprovar posse qualificada ou direito incompatível com a constrição.

7. Não se comprovou a posse mansa, pacífica e anterior à constrição, tampouco o exercício da propriedade nos moldes legais, inviabilizando o levantamento do gravame.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A escritura pública de compra e venda não registrada não confere proteção possessória contra medida de indisponibilidade judicial. 2. A ausência de diligência mínima na verificação da situação judicial do bem afasta a presunção de boa-fé na aquisição, impedindo o levantamento da constrição judicial.”

R E L A T Ó R I O

Na origem, trata-se de
Apelação Cível
interposta pela
Empresa de Fomento Mercantil Universal Ltda.
, nos autos dos
Embargos de Terceiro n.o 0038962-40.2010.8.11.0041
, opostos em face do
Ministério Público do Estado de Mato Grosso
, bem como de
Guilherme da Costa Garcia
e
Maria da Glória Ribeiro Garcia
, objetivando o
levantamento da restrição judicial
que recai sobre os imóveis denominados
Fazenda Tamanduá
(matrículas n.o 2541, 2542, 2543 e 2544) e
Fazenda Bainha de Baixo
(matrícula n.o 1748), todos registrados no Cartório de Registro de Imóveis de Santo Antônio do Leverger/MT. A medida constritiva decorre de decisão proferida nos autos da
Ação Civil Pública n.o 0003668-63.2006.8.11.0041
.

A embargante sustenta ter adquirido os referidos imóveis dos embargados, por meio de
Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 21/05/2008
, pelo valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), aduzindo que a restrição judicial apenas foi decretada em 13/11/2009 e averbada nas respectivas matrículas em 22/01/2010 (matrícula n.o 1748) e em 13/12/2010 (demais matrículas), motivo pelo qual pugna pelo reconhecimento da
boa-fé na aquisição dos bens
e consequente levantamento do gravame.

A sentença recorrida julgou
improcedentes os embargos
, ao argumento de que a embargante
não logrou comprovar a aquisição e posse efetiva dos imóveis
anteriormente à decretação da indisponibilidade, destacando-se, entre outros fundamentos, a ausência de registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Além disso, assinalou a ausência de diligência mínima por parte da embargante, que
dispensou a apresentação de certidões forenses
pelos alienantes à época do negócio jurídico, revelando, assim, indícios de
má-fé negocial
.

Inconformada, a embargante interpôs recurso de apelação, reiterando os argumentos já expostos na exordial e sustentando que a aquisição se deu anteriormente à decretação da indisponibilidade dos bens, inexistindo à época qualquer restrição registral ou ciência sobre a Ação Civil Pública subjacente.

Em sede de contrarrazões, o Ministério Público pugnou pela manutenção da sentença, enfatizando a
inexistência de prova inequívoca da boa-fé da embargante
, especialmente diante da inexistência de registro da escritura pública, da falta de comprovação efetiva da posse e da ausência de diligência quanto à verificação da regularidade dos bens adquiridos.

O parecer ministerial, emitido pela Procuradoria de Justiça Especializada na Defesa do Patrimônio Público e da Probidade, opinou
pelo desprovimento do recurso
, em consonância com os fundamentos da sentença de primeiro grau.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Empresa de Fomento Mercantil Universal Ltda. contra a sentença proferida pelo juízo da Vara Especializada em Ações Coletivas da Comarca de Cuiabá, que julgou improcedentes os embargos de terceiro ajuizados com o objetivo de levantar a indisponibilidade judicial que recaiu sobre os imóveis rurais denominados
Fazenda Tamanduá
(matrículas n.o 2541, 2542, 2543 e 2544) e
Fazenda Bainha de Baixo
(matrícula n.o 1748), todos registrados no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santo Antônio do Leverger/MT.

A embargante, ora apelante, alega que adquiriu os imóveis mencionados por meio de escritura pública de compra e venda datada de 21 de maio de 2008, e que, à época da aquisição, não havia qualquer restrição judicial ou registral, sendo a indisponibilidade objeto do litígio apenas decretada em 13 de novembro de 2009 e averbada nas matrículas no ano de 2010. Sustenta, assim, ter adquirido os bens de boa-fé, não sendo parte na ação civil pública que originou a medida constritiva, motivo pelo qual pugna pela procedência dos embargos.

Entretanto, em que pese o esforço argumentativo, entendo que a sentença merece ser mantida.

Inicialmente, cumpre observar que, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade de bem imóvel somente se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

A escritura pública de compra e venda, quando não registrada, não transfere o domínio nem confere oponibilidade
erga omnes
, restringindo-se à eficácia somente entre as partes. É a literalidade da norma:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2
o
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

No caso em tela, ainda que se trate de escritura pública, dotada de fé pública,
a ausência de registro impede o reconhecimento da propriedade plena e, por conseguinte, inviabiliza a proteção possessória ampla no âmbito dos embargos de terceiro
, nos moldes requeridos.

Dito isso, verifica-se que
a escritura de compra e venda apresentada pela empresa apelante não foi levada a registro antes da decretação da indisponibilidade
, o que compromete frontalmente a pretensão deduzida.

Curial ressaltar que a própria embargante reconhece que deixou de proceder ao registro, sob o argumento de que aguardava a certificação do georreferenciamento pelo INCRA, o que se prolongou por mais de dois anos.

Entretanto, a inércia administrativa ou contratual
não pode justificar a inobservância de um requisito legal essencial à transmissão da propriedade
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao assentar que
o terceiro adquirente de boa-fé deve comprovar que adotou todas as cautelas razoavelmente exigíveis
para aferir a inexistência de ônus sobre o bem, veja-se:

PROCESSO CIVIL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL LITIGIOSO. TERCEIRO ADQUIRENTE. EXTENSÃO DOS EFEITOS DA SENTENÇA. LIMITES.

1. A regra do art. 42, § 3o, do CPC, que estende ao terceiro adquirente os efeitos da coisa julgada, somente deve ser mitigada quando for evidenciado que a conduta daquele tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida. Há uma presunção relativa de ciência do terceiro adquirente acerca da litispendência, cumprindo a ele demonstrar que adotou todos os cuidados que dele se esperavam para a concretização do negócio, notadamente a verificação de que, sobre a coisa, não pendiam ônus judiciais ou extrajudiciais capazes de invalidar a alienação.

2. Na alienação de imóveis litigiosos, ainda que não haja averbação dessa circunstância na matrícula, subsiste a presunção relativa de ciência do terceiro adquirente acerca da litispendência, pois é impossível ignorar a publicidade do processo, gerada pelo seu registro e pela distribuição da petição inicial, nos termos dos arts. 251 e 263 do CPC. Diante dessa publicidade, o adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o comprador, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado.

3. Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art. 1.o, da Lei n.o 7.433/85, exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.

4. Recurso ordinário em mandado de segurança a que se nega provimento.

(RMS n. 27.358/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/10/2010, DJe de 25/10/2010.) (destaquei)

No presente caso, além de não registrar o título aquisitivo, a embargante
dispensou a apresentação de certidões forenses pelos alienantes
, conduta que
evidencia descuido e ausência de diligência mínima
, o que
milita contra a presunção de boa-fé
.

Convém anotar que a Ação Civil Pública tramitava desde 2006, ou seja, dois anos antes da celebração do contrato. Com isso em mente, ainda que a indisponibilidade tenha sido decretada posteriormente, a ciência ou ao menos a possibilidade de conhecimento da existência da ação deveria ter orientado a conduta do adquirente diligente, que buscaria certidões judiciais para garantir a higidez da aquisição. Não o tendo feito, a embargante assumiu o risco do negócio e deve arcar com suas consequências jurídicas.

Outrossim, não se vislumbra nos autos prova robusta da posse efetiva e anterior da embargante sobre os imóveis. Os contratos de arrendamento, as guias de ITR e os documentos de georreferenciamento juntados aos autos, além de posteriores à alegada aquisição, não têm força jurídica suficiente para infirmar o conteúdo registral nem para demonstrar inequívoca posse direta e mansa.

O art. 674 do CPC admite a oposição de embargos por quem demonstre posse legítima ou direito incompatível com o ato constritivo.

Contudo, ausente prova inequívoca da aquisição legítima e da posse qualificada,
não há como acolher o pleito da parte embargante.

Acertadamente, portanto, o juízo de origem
reconheceu a insuficiência da prova de propriedade e posse apta a afastar a constrição judicial
, mantendo hígida a decretação de indisponibilidade que visa à proteção do patrimônio público, dada a natureza dos atos imputados na Ação Civil Pública originária.

Diante do exposto,
nego provimento ao recurso de apelação
, mantendo
íntegra a sentença questionada que julgou improcedentes os embargos de terceiro
, nos termos do art. 487, I, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2025