Tribunal: TJMT
Processo: 1001474-05.2022.8.11.0044
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-05
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Ação de Cobrança. Arrendamento Rural. Inadimplemento Contratual. Subarrendamento não Autorizado. Cláusula Penal. Prova Emprestada. Sentença Mantida. Recurso Desprovido.
I. Caso em Exame
1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude de sentença que julgou procedente o pedido formulado na Ação de Cobrança ajuizada em decorrência de inadimplemento de contrato de arrendamento rural, decretou a rescisão contratual e condenou os Arrendatários ao pagamento dos aluguéis vencidos, cláusula penale honorários advocatícios.
II. Questão em Discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar a existência de inadimplemento contratual por parte dos arrendatários; (ii) aferir a validade de suposto acordo verbal de compensação de pagamento por serviços; (iii) analisar os efeitos da notificação extrajudicial quanto à extinção das obrigações contratuais; (iv) examinar a existência e os efeitos de eventual subarrendamento não autorizado; (v) avaliar a validade da cláusula penal e da prova emprestada oriunda de ação diversa.
III. Razões de Decidir
3. O inadimplemento contratual está caracterizado pela ausência de pagamento dos aluguéis devidos e pela subversão da finalidade do contrato de arrendamento rural.
4. O alegado acordo verbal de compensação de valores por serviços prestados não encontra respaldo em nenhuma prova documental ou testemunhal, sendo insuficiente para afastar a obrigação contratual expressa.
5. A cláusula resolutiva contratual não exime os devedores das consequências do inadimplemento ocorrido antes da notificação, nem das responsabilidades decorrentes de eventual ocupação do imóvel após a rescisão.
6. A ocupação da área por terceiro foi autorizada verbalmente pelos arrendatários, o que configura subarrendamento não autorizado e reforça o inadimplemento contratual.
7. A prova emprestada da Ação de Reintegração de Posse n. 1001798-29.2021.8.11.0044 é válida, por ser documental, pública e submetida ao contraditório, sendo legítima sua utilização como elemento de convencimento.
8. A cláusula penal de 20% (vinte por cento) do valor devido, pactuada expressamente no contrato, é proporcional e válida, considerando o inadimplemento total e a gravidade da conduta contratual.
IV. Dispositivo e Tese
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. O inadimplemento contratual justifica a rescisão do contrato de arrendamento rural, mesmo diante de notificação posterior. 2. A compensação verbal de obrigações em contrato escrito exige prova inequívoca. 3. A ocupação do imóvel por terceiro com anuência dos arrendatários configura subarrendamento não autorizado. 4. A prova emprestada é admissível quando submetida ao contraditório e extraída de processo judicial. 5. A cláusula penal contratualmente estipulada é exigível se observada a proporcionalidade e o inadimplemento grave.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408, 421, 475; CPC, art. 85, § 11.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001474-05.2022.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[RUY ALBERTO SCHMITT SALVADOR - CPF: 023.483.840-00 (APELANTE), MARCIO VIEIRA CASTELLO COSTA - CPF: 902.978.810-00 (ADVOGADO), ALBERTO ANDRE DANELUZ SALVADOR - CPF: 395.156.130-00 (APELANTE), EMIELI APARECIDA BALTIERI - CPF: 938.681.709-87 (APELADO), NELSON PEDROSO JUNIOR - CPF: 751.783.209-30 (ADVOGADO), JOAO PEDRO DE OLIVEIRA PEREIRA BARBOSA - CPF: 051.087.861-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil. Ação de Cobrança. Arrendamento Rural. Inadimplemento Contratual. Subarrendamento não Autorizado. Cláusula Penal. Prova Emprestada. Sentença Mantida.
Recurso Desprovido
.

I.
Caso em Exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude de sentença que julgou procedente o pedido formulado na Ação de Cobrança ajuizada em decorrência de inadimplemento de contrato de arrendamento rural, decretou a rescisão contratual e condenou os Arrendatários ao pagamento dos aluguéis vencidos, cláusula penale honorários advocatícios.

II.
Questão em Discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar a existência de inadimplemento contratual por parte dos arrendatários; (ii) aferir a validade de suposto acordo verbal de compensação de pagamento por serviços; (iii) analisar os efeitos da notificação extrajudicial quanto à extinção das obrigações contratuais; (iv) examinar a existência e os efeitos de eventual subarrendamento não autorizado; (v) avaliar a validade da cláusula penal e da prova emprestada oriunda de ação diversa.

III.
Razões de Decidir

3. O inadimplemento contratual está caracterizado pela ausência de pagamento dos aluguéis devidos e pela subversão da finalidade do contrato de arrendamento rural.

4. O alegado acordo verbal de compensação de valores por serviços prestados não encontra respaldo em nenhuma prova documental ou testemunhal, sendo insuficiente para afastar a obrigação contratual expressa.

5. A cláusula resolutiva contratual não exime os devedores das consequências do inadimplemento ocorrido antes da notificação, nem das responsabilidades decorrentes de eventual ocupação do imóvel após a rescisão.

6. A ocupação da área por terceiro foi autorizada verbalmente pelos arrendatários, o que configura subarrendamento não autorizado e reforça o inadimplemento contratual.

7. A prova emprestada da Ação de Reintegração de Posse n. 1001798-29.2021.8.11.0044 é válida, por ser documental, pública e submetida ao contraditório, sendo legítima sua utilização como elemento de convencimento.

8. A cláusula penal de 20% (vinte por cento) do valor devido, pactuada expressamente no contrato, é proporcional e válida, considerando o inadimplemento total e a gravidade da conduta contratual.

IV.
Dispositivo e Tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “1. O inadimplemento contratual justifica a rescisão do contrato de arrendamento rural, mesmo diante de notificação posterior. 2. A compensação verbal de obrigações em contrato escrito exige prova inequívoca. 3. A ocupação do imóvel por terceiro com anuência dos arrendatários configura subarrendamento não autorizado. 4. A prova emprestada é admissível quando submetida ao contraditório e extraída de processo judicial. 5. A cláusula penal contratualmente estipulada é exigível se observada a proporcionalidade e o inadimplemento grave.”

__________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 408, 421, 475; CPC, art. 85, § 11.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1001474-05.2022.8.11.0044

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Ruy Alberto Schmitt Salvador e Alberto André Daneluz Salvador
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 2a Vara da Comarca de Paranatinga nos autos da Ação de Cobrança movida por
Emieli Aparecida Baltieri.

A Juíza
a quo
julgou procedente o pedido inicial, declarou rescindido o contrato de arrendamento rural firmado entre as partes, condenou os Requeridos solidariamente ao pagamento dos valores correspondentes aos aluguéis vencidos desde a formalização do contrato até a efetiva desocupação, a ser apurado em liquidação de sentença, bem como ao pagamento da cláusula penal contratual equivalente a 20% (vinte por cento) do valor apurado, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do montante da condenação.

Em suas razões recursais, os Apelantes argumentam que a sentença desconsiderou a realidade dos fatos e provas produzidas, notadamente quanto à inexistência de inadimplemento contratual, afirmando que houve acordo verbal para compensação do valor da segunda safra com serviços de limpeza e retirada de cercas.

Sustentam que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa da Apelada em 2018, após notificação extrajudicial, o que afasta qualquer obrigação pelos anos subsequentes.

Asseveram que jamais subarrendaram a área, sendo o terceiro Edilson um invasor que se estabeleceu no imóvel após a desocupação pelos Apelantes.

Questionam a validade das provas oriundas da Ação de Reintegração de posse em que não figuram como partes, e que fundamentaram a decisão de primeiro grau.

Aduzem, ainda, que a existência de usufruto na matrícula do imóvel impediria a validade do contrato e o acesso a financiamentos, fato que deveria ser considerado como causa impeditiva do cumprimento das obrigações contratuais.

Sob tais argumentos, pugnam pelo provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando-se improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.

Contrarrazões no ID. 280981945.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que Emieli Aparecida Baltieri ajuizou Ação de Cobrança em face de Ruy Alberto Schmitt Salvador e Alberto André Daneluz Salvador, aduzindo que, em 10 de agosto de 2016, firmaram entre si contrato de arrendamento de imóvel rural para fins de exploração agrícola sobre a Fazenda Santa Maria, com área de 600 hectares, situada no município de Paranatinga/MT, com prazo de vigência de 10 anos e valores pactuados em sacas de soja por hectare conforme cronograma estipulado no contrato.

A Autora sustentou que, passados aproximadamente cinco anos da celebração do negócio, os Réus deixaram de cumprir suas obrigações contratuais, não fizeram qualquer pagamento, tampouco comunicação sobre eventual desistência, além de subarrendarem o imóvel a terceiro, o qual teria utilizado a área para criação de gado sem autorização da Arrendante.

Tais fatos, segundo a Autora, caracterizam inadimplemento contratual e subversão à finalidade do contrato, circunstâncias que motivaram a notificação extrajudicial datada de 13 de dezembro de 2018, culminando nesta demanda judicial de cobrança por perdas e danos, cláusula penal e lucros cessantes.

Na Contestação, os Requeridos argumentaram, em síntese, que houve acordo verbal com a Autora para compensação do valor devido pela segunda safra com serviços de limpeza e retirada de cercas na propriedade, no montante de R$ 71.500,00 (setenta e um mil e quinhentos reais).

Alegaram ainda que não obtiveram financiamento para cultivo em razão de averbação de usufruto existente na matrícula do imóvel, fato que inviabilizou a plena eficácia do contrato. Asseveram que aceitaram a rescisão imposta pela Autora em 2018, por meio de cláusula resolutiva expressa, não havendo, desde então, qualquer ocupação ou responsabilização pela área. Rechaçaram também a existência de subarrendamento, alegando que o terceiro na posse da área não possuía relação contratual com eles.

Após instrução probatória, a Juíza
a quo
julgou procedente o pedido inicial, reconheceu a rescisão contratual por inadimplemento dos Réus, determinou o pagamento de aluguéis correspondentes às safras de 2017 a 2021, além da cláusula penal prevista no contrato, condenando-os também ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Inconformados, os Requeridos interpuseram Recurso de Apelação, reiterando que houve acordo verbal com a autora para compensação do valor da segunda safra com serviços realizados na propriedade, e que a notificação de 2018 promoveu a rescisão contratual, extinguindo as obrigações a partir de então.

Asseveram que o terceiro Edilson não foi subarrendatário, mas sim um invasor que se estabeleceu no imóvel após sua desocupação voluntária. Impugnam a validade das provas oriundas da Ação de Reintegração de Posse, por não figurarem como partes naquele feito, e por se tratar de demanda distinta.

Por fim, sustentam que a existência de usufruto averbado nas matrículas impedia a validade e exequibilidade do contrato, devendo tal fato ser considerado como causa legítima impeditiva do cumprimento da obrigação.

Com efeito, a análise minuciosa dos autos revela que os argumentos expendidos pelos apelantes não resistem à confrontação com os elementos probatórios constantes dos autos, e tampouco infirmam os fundamentos centrais da sentença de primeiro grau.

Quanto ao suposto acordo verbal de compensação, constata-se que os Requeridos não produziram qualquer prova minimamente idônea para demonstrar a existência de tal avença.

A mera alegação de que serviços de limpeza e retirada de cercas foram executados, ainda que verdadeira, não equivale à demonstração de que tais serviços foram oferecidos como forma de pagamento substitutivo, tampouco que foram aceitos pela Autora como tal.

Nenhuma testemunha confirmou a existência desse acordo, nenhum recibo, orçamento, ordem de serviço ou sequer qualquer correspondência entre as partes foi juntada aos autos.

Em se tratando de contrato oneroso com obrigações claramente delineadas por escrito, a suposta compensação verbal exige comprovação inequívoca, o que não foi demonstrado.

No que tange à alegação de rescisão promovida pela Autora em 2018, convém lembrar que a cláusula 13a do contrato previa rescisão automática por inadimplemento mediante notificação. Contudo, o exercício da cláusula resolutiva não exime o devedor das consequências pretéritas do inadimplemento, nem tampouco da responsabilidade por eventuais prejuízos causados após a rescisão formal.

Neste ponto, a controvérsia essencial reside na efetiva devolução da posse. E aqui reside o maior obstáculo à tese defensiva dos Apelantes.

Os autos trazem elementos concretos, oriundos não apenas da narrativa da Autora, mas também da Ação de Reintegração de posse n. 1001798-29.2021.8.11.0044, ajuizada por Edilson Pereira dos Reis em face da própria Autora, em que este terceiro expressamente declarou que ocupava a fazenda por autorização dos Requeridos, com os quais havia firmado contrato verbal de arrendamento. Ademais, há registros de pagamentos, recibos, boletins de ocorrência e testemunhos que corroboram essa versão.

Não se trata, pois, de simples invasão aleatória, mas de ocupação decorrente de relação jurídica com os Arrendatários. E mesmo que se admitisse que tal ocupação se deu à revelia dos Apelantes, caberia a estes atuar para retomar a posse ou comunicar formalmente a Autora, o que não ocorreu. O silêncio e a inércia dos Recorrentes, nesse contexto, reforçam sua responsabilidade.

Quanto à impugnação da prova emprestada, não prospera a tese de nulidade ou desconsideração. As informações extraídas da Ação de Reintegração n. 1001798-29.2021.8.11.0044, foram apresentadas nos autos principais, deram ensejo a contraditório e foram submetidas ao crivo judicial.

A jurisprudência pacífica admite o uso de prova emprestada desde que seja respeitado o contraditório, o que se verificou. Trata-se, ademais, de prova documental pública e verossímil, não impugnada de forma técnica e consistente pelos Réus.

Em relação a alegação de que o usufruto averbado nas matrículas inviabilizaria a execução do contrato tampouco procede. O contrato foi celebrado com base em documentos que os Requeridos tiveram acesso, e que claramente indicavam a existência do usufruto. Nada foi ocultado.

A anuência ou omissão do usufrutuário não foi invocada como impeditivo no momento da assinatura do contrato, nem ao longo de sua vigência. E mesmo que houvesse dificuldade em obter financiamento, tal alegação jamais foi formalizada ou notificada à Arrendadora/Apelada, sendo, portanto, um argumento meramente defensivo e extemporâneo, carente de qualquer lastro probatório.

Por fim, não se verifica qualquer abusividade na aplicação da cláusula penal de 20% (vinte por cento), que foi contratada expressamente e encontra respaldo na jurisprudência e no art. 408 do Código Civil.

Nos contratos de longa duração e elevado valor, o percentual pactuado guarda coerência com a gravidade da infração contratual, especialmente quando há inadimplemento total e transferência ilícita da posse.

Portanto, a sentença recorrida se mostra tecnicamente correta, juridicamente coerente e amparada por um conjunto robusto de elementos de convicção.

As razões recursais não trazem elementos novos que permitam desconstituir seus fundamentos, limitando-se à repetição de teses já refutadas, sem provas que as sustentem.

Com essas considerações,
nego provimento ao Recurso
e mantenho intacta a sentença recorrida.

Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2025