Tribunal: TJMT
Processo: 0000613-60.2012.8.11.0020
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-25
Data de publicação: 2025-03-31

Ementa:
Ementa: Direito civil e agrário. Arrendamento rural. Rescisão contratual e despejo. Benfeitorias realizadas pela arrendatária. Cláusula contratual expressa afastando direito à indenização. Preparo do solo não configura como benfeitoria. Inexistência de direito à indenização ou retenção. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de recurso de Apelação interposta por arrendatária contra sentença que decretou a rescisão do contrato de arrendamento rural firmado entre as partes, determinando o despejo da arrendatária e condenando-a ao pagamento de parcelas vencidas, acrescidas de correção monetária e juros de mora.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia reside em verificar se a arrendatária tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel arrendado, bem como há possibilidade de compensação dessas benfeitorias com os valores devidos a título de locação.
III. Razões de decidir
3. O contrato de arrendamento celebrado entre as partes contém cláusula expressa estabelecendo que todas as benfeitorias realizadas pela arrendatária se incorporam ao imóvel, sem direito a qualquer indenização ou retenção.
4. O laudo pericial indicou que as melhorias realizadas pela arrendatária consistiram na abertura e preparo do solo, procedimento inerente à própria atividade agrícola e de responsabilidade do arrendatário, nos termos do art. 7o do Decreto no 59.566/66.
5. O Superior Tribunal de Justiça e a jurisprudência deste Tribunal têm entendimento consolidado no sentido de que as despesas com o preparo do solo não se equiparam a benfeitorias indenizáveis, uma vez que são custos normais da exploração agrícola.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. O preparo do solo para cultivo, sendo atividade inerente à exploração agrícola e de responsabilidade do arrendatário, não se configura como benfeitoria indenizável. 2. A cláusula contratual que exclui expressamente a indenização por benfeitorias realizadas pela arrendatária afasta o direito a qualquer compensação ou restituição."
_________
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 405 e 406, Decreto no 59.566/66, arts. 7o e 25, Lei no 4.504/64, art. 95, VIII
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 794.376/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, j. 13.12.2005; TJ-MT, APL 00041500920098110040, Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 26.09.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000613-60.2012.8.11.0020
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Arrendamento Rural, Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[AGROPECUARIA PONTAL R LTDA - CNPJ: 24.698.680/0001-27 (APELADO), VINICIUS MARTINS REZENDE - CPF: 856.807.021-34 (ADVOGADO), ANA FLAVIA MUSA GONCALVES - CPF: 037.761.981-76 (ADVOGADO), APARECIDO GONCALVES - CPF: 736.374.248-00 (ADVOGADO), AGRENCO BIOENERGIA IND. COM. OLEOS BIODISEL LTDA - EM RECUPERACAO JUDICIAL - CNPJ: 08.614.267/0001-80 (APELANTE), LUCIEN FABIO FIEL PAVONI - CPF: 630.569.091-04 (ADVOGADO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO), DELOITTE TOUCHE TOHMATSU CONSULTORES LTDA. - CNPJ: 02.189.924/0001-03 (APELANTE), LUIS AUGUSTO ROUX AZEVEDO - CPF: 171.460.068-83 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), MASSA FALIDA DE AGRENCO BIOENERGIA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE ÓLEOS E BIODIESEL LTDA. (TERCEIRO INTERESSADO), DELOITTE TOUCHE TOHMATSU CONSULTORES LTDA. - CNPJ: 02.189.924/0001-03 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e agrário. Arrendamento rural. Rescisão contratual e despejo. Benfeitorias realizadas pela arrendatária. Cláusula contratual expressa
afastando direito à indenização. Preparo do solo não configura como benfeitoria. Inexistência de direito à indenização ou retenção. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1.

Cuida-se de recurso de Apelação interposta por arrendatária contra sentença que decretou a rescisão do contrato de arrendamento rural firmado entre as partes, determinando o despejo da arrendatária e condenando-a ao pagamento de parcelas vencidas, acrescidas de correção monetária e juros de mora.

II. Questão em discussão

2.
A controvérsia reside em verificar se a arrendatária tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel arrendado, bem como há possibilidade de compensação dessas benfeitorias com os valores devidos a título de locação.

III. Razões de decidir

3.
O contrato de arrendamento celebrado entre as partes contém cláusula expressa estabelecendo que todas as benfeitorias realizadas pela arrendatária se incorporam ao imóvel, sem direito a qualquer indenização ou retenção.

4. O laudo pericial indicou que as melhorias realizadas pela arrendatária consistiram na abertura e preparo do solo, procedimento inerente à própria atividade agrícola e de responsabilidade do arrendatário, nos termos do art. 7o do Decreto no 59.566/66.

5. O Superior Tribunal de Justiça e a jurisprudência deste Tribunal têm entendimento consolidado no sentido de que as despesas com o preparo do solo não se equiparam a benfeitorias indenizáveis, uma vez que são custos normais da exploração agrícola.

IV. Dispositivo e tese

6
.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"1. O preparo do solo para cultivo, sendo atividade inerente à exploração agrícola e de responsabilidade do arrendatário, não se configura como benfeitoria indenizável. 2. A cláusula contratual que exclui expressamente a indenização por benfeitorias realizadas pela arrendatária afasta o direito a qualquer compensação ou restituição."

_________

Dispositivos relevantes citados:

CC/2002,
arts
. 405 e 406,
Decreto no 59.566/66,
arts
. 7o e 25,
Lei no 4.504/64, art. 95, VIII

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 794.376/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, j. 13.12.2005; TJ-MT, APL 00041500920098110040, Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 26.09.2017.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
AGRENCO BIOENERGIA IND. COM. OLEOS BIODISEL LTDA - EM RECUPERACAO JUDICIAL contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara de Alto Araguaia, que
nos autos da ação de “Despejo”
ajuizada por Agropecuária Pontal Ltda. em desfavor da apelante, julgou parcialmente procedente os pedidos, para
“(i) decretar a resolução do contrato de arrendamento rural firmado entre as partes e (
ii
) condenar a ré ao pagamento dos valores das parcelas vencidas em 30/04/2011 e em 30/04/2012, sobre os quais deverá incidir, desde a citação (art. 405, CC), a taxa Selic (art. 406, CC), que engloba juros de mora e correção monetária”
(Id.
231011192).

A apelante explica que firmou um contrato de arrendamento rural com a arrendadora/apelada, referente a uma área de 1.000 hectares, localizada no município de Alto Araguaia. O contrato tinha duração de 12 anos, com início em 30 de abril de 2007 e término em 30 de abril de 2019. O valor anual do arrendamento foi estabelecido em 4.000 sacas de soja em grãos.

Afirma que p
ara dar início das atividades

“
fez inúmeras benfeitorias no imóvel, devidamente constatadas no laudo pericial”

sem receber qualquer compensação da arrendadora. Essas benfeitorias foram essenciais para tornar a terra adequada para o plantio e resultaram em um aumento substancial no valor da área arrendada por hectare
(Id. 231011201 - Pág. 7).

Expõe que o contrato de arrendamento foi cumprido pela arrendatária até abril de 2010. No entanto, a arrendatária precisou entrar com pedido de recuperação judicial em setembro de 2008, o que foi concedido em junho de 2009. Devido à recuperação judicial, a arrendatária não conseguiu continuar as atividades na área arrendada, resultando em dívida com a arrendadora e levando à ação judicial.

Assevera que a legislação agrária, representada pelo Estatuto da Terra (Lei no 4.504/64) e pelo Decreto no 59.566/66, assegura o direito à indenização por benfeitorias necessárias realizadas em imóveis rurais. O Decreto no 59.566/66, em particular, detalha as cláusulas obrigatórias dos contratos agrários, visando a proteção dos arrendatários e a conservação dos recursos naturais.

Destaca que tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas, podendo inclusive exercer o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização, conforme o §1o do art. 25 do Decreto 59566/66.

Ressalta que, com base no laudo pericial, constatou-se que a arrendatária investiu aproximadamente R$ 895.720,54 em benfeitorias no imóvel, em abril de 2011. Atualizando esse valor pelo INPC e acrescendo juros de 1% ao mês, chega-se ao montante de R$ 4.854.834,00, valor este que a arrendatária tem direito a receber a título de indenização.

Com essas considerações, pugna pelo provimento do recurso, para
“condenar a Recorrida a restituir as benfeitorias realizadas pela Apelante no imóvel, sendo o valor investido atualizado até a data do integral pagamento”
(Id. 231011201 - Pág. 42).

A autora/apelada apresentou contrarrazões refutando os argumentos recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso
(Id. 231011209)
.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de ação de rescisão contratual de arrendamento rural proposta por Agropecuária Pontal Ltda. em face de Agrenco Bioenergia Indústria e Comércio de Óleos e Biodiesel Ltda., na qual a autora pleiteia a rescisão do contrato, o despejo da ré, o pagamento das rendas vencidas e vincendas, bem como indenização por perdas e danos.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora, declarando rescindido o contrato de arrendamento e condenando a ré ao pagamento das rendas vencidas, acrescidas de correção monetária e juros de mora. No entanto, rejeitou o pedido de indenização por perdas e danos, bem como o pedido de compensação das benfeitorias realizadas pela ré com os valores dos aluguéis.
Destaco trecho da sentença:

“[...] Delineado o panorama normativo que regula a hipótese, tem-se que na espécie é incontroversa a inadimplência da arrendatária quanto aos aluguéis vencidos em 30/04/2011 e 30/04/2012, vez que a dívida foi expressamente reconhecida na contestação. Desse modo, como a autora manifestou na ação a opção pela rescisão da avença, impõe-se o reconhecimento da procedência da pretensão nesse particular, sendo consectária lógica a confirmação da liminar de despejo, nos termos do artigo 32, III, do Decreto 59.599/1966. Outrossim, inexistindo cláusula resolutiva expressa pactuada no instrumento e tratando-se de obrigação ilíquida – o que, aliás, autorizou o trâmite desta ação após a decretação da falência da ré, conforme postulado pela autora, 59530609, pág. 171 – tem-se que os efeitos da inadimplência demandam a interpelação judicial, operada com a citação nestes autos (art. 474, CC), a partir de quando a dívida deverá ser atualizada com a incidência da Selic (que já engloba juros de mora e correção monetária), já que o contrato não dispõe sobre os índices dos encargos moratórios (
arts
. 405 e 406, CC).

[...] Por outro lado, descabe proferir sentença líquida com base nos cálculos trazidos supervenientemente pela autora, no id. id. 59530609, pág. 177, pois se trata de documentos produzidos unilateralmente.

Desse modo, os cálculos deverão ser apresentados por ocasião do cumprimento de sentença, portanto, após o trânsito em julgado, cabendo ressaltar, desde logo, a desnecessidade de liquidação por arbitramento ou artigo.

Em outra perspectiva, tenho que o pedido de indenização por perdas e danos alusivas aos supostos prejuízos causados pela ré no imóvel, tenho que é improcedente.
Isso porque a alegação carece de provas no processo, pelo que a autora não se desincumbiu do ônus que lhe recai na forma do artigo 373, I, do CPC quanto à demonstração dos fatos constitutivos do direito invocado, sendo certo que a parte, quando intimada a se manifestar sobre o interesse em provas, nada requereu, conforme certificado no id. 59530609, pág. 204.

Diversamente disso, observa-se que a perícia judicial, determinada a partir do deferimento de pedido da parte ré, comprovou a realização de diversas benfeitorias realizadas na área pela arrendatária, perfazendo valor que supera inclusive aquele postulado pela arrendadora a título de perdas e danos.

Nesse aspecto, cumpre ressaltar que o pedido subsidiário de compensação das benfeitorias, tal como formulado na contestação, restringiu-se a eventual hipótese de condenação por perdas e danos, o que, como visto, não é o caso dos autos, pelo que resta prejudicada a compensação.

Com efeito, descabe cogitar de compensação das benfeitorias com os valores dos aluguéis do arrendamento. Primeiro, porque não há pedido nesse sentido, de modo que determinar tal medida nesta sentença importaria em julgamento extra petita (art. 492, CPC).

Segundo, porque as eventuais benfeitorias na área, inexistindo pactuação expressa em sentido contrário, estão presumidamente contempladas na definição do preço do aluguel/arrendamento, notadamente quando inerentes e condicionantes da própria atividade produtiva da arrendatária, sem prejuízo de esta se valer das vias ordinárias para pleitear revisão com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva.

Conforme o laudo pericial, as benfeitorias se restringiram à abertura da área e ao preparo do solo, ou seja, despesas expressamente previstas no contrato, as quais não podem ser concebidas como benfeitorias necessárias ou úteis para os fins do artigo 25 do Decreto n. 59.566/1966. Nesse sentido: “Os investimentos realizados inicialmente na terra pelo arrendatário rural não traduzem benfeitorias por se tratar de gasto previsto no contrato” (TJGO-AI 04020687520138090000, Rel. Des. Amelia Martins de Araujo, 1a Câmara Cível, DJ 26/02/20114). Se não bastasse, a cláusula oitava do instrumento é clara ao consignar que “Fica ajustado que as benfeitorias feitas pela ARRENDATÁRIA se incorporarão ao imóvel, não ensejando a ARRENDATÁRIA o direito de pleitear qualquer indenização ou retenção pela sua execução”.

Logo, o caso é de parcial procedência da pretensão.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para, confirmando a liminar de despejo, (i) decretar a resolução do contrato de arrendamento rural firmado entre as partes e (
ii
) condenar a ré ao pagamento dos valores das parcelas vencidas em 30/04/2011 e em 30/04/2012, sobre os quais deverá incidir, desde a citação (art. 405, CC), a taxa Selic (art. 406, CC), que engloba juros de mora e correção monetária.

A questão central do presente recurso reside na análise do direito da arrendatária à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel arrendado.

Vislumbra-se que o Juízo
a quo
não analisou o pedido de indenização por benfeitorias formu
lado na
petição de contestação
, por entender que o pedido subsidiário de compensação das benfeitorias, formulado pela arrendatária em sua contestação, estava condicionado à eventual condenação por perdas e danos. Como tal condenação não ocorreu, resta prejudicada a compensação nos termos originalmente pleiteados.

Todavia, há entendimento no âmbito do STJ no sentido de que é cabível o pedido de indenização por benfeitorias na petição de contestação sem a necessidade de apresentação do pedido reconvencional, quando o pedido é baseado integralmente nos fatos trazidos na inicial, sendo decorrência lógica do desfazimento do negócio jurídico.

A propósito:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS. MOMENTO OPORTUNO. CONTESTAÇÃO. 1. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de ação de despejo, o exercício do direito de retenção ou pedido de indenização, pode ser exercido na contestação. 2. Agravo interno não provido.”

(STJ -
AgInt
no REsp: 2116374 PR 2023/0457753-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 27/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/05/2024)

Desse
modo, deve
ser analisado o pedido do apelante, o que passo a fazer.

Ficou incontroverso nos autos o atraso nas parcelas decorrentes de arrendamento rural, o que não foi negado pelo recorrente. No entanto, a questão discutida nos autos refere-se às benfeitorias úteis e necessárias no período em que o recorrente usou a terra

As benfeitorias são
todas
e qualquer obra e construção que exista na área que está sendo arrendada, e se dividem em voluptuárias, que não agregam valor ao imóvel; e, úteis, que precisam ser feitas e são necessárias, que visam conservar ou evitar degradação do imóvel.

No caso dos autos, o recorrente alega
, genericamente,
que efetuou benfeitorias úteis e necessárias no imóvel (Id. 231010295 - Pág. 135); porém, não
especifica quais foram elas.

Analisando o art. 95, VIII, da Lei 4.504/64, observa-se que há indicação de indenização para benfeitorias, porém, não indica a forma que as benfeitorias são indenizáveis.

O Laudo Pericial
,

c
om base em imagens de satélite, constatou-se que o imóvel, antes do despejo do
apelante
, possuía áreas preparadas para plantio, áreas abertas e áreas não preparadas, além de vegetação nativa, hidrografia e servidão administrativa, totalizando 2.082,1498 hectares. Foi identificada
a abertura de 109,7366 hectares e preparo de solo durante a posse do Requerido
. O custo estimado dessas benfeitorias, com base em estudos do IMEA, totalizou R$ 895.720,54 em abril de 2011, referentes a 1.020,49 hectares de áreas preparadas
(Id. 231011183)
.

As melhorias de "abertura e preparo do solo" beneficiaram diretamente o apelante, que utilizava o imóvel para cultivo agrícola, incluindo Capim Elefante, Milheto, Sorgo e outros produtos. Em outras palavras, o apelante apenas adaptou a propriedade para atender às necessidades de sua própria atividade.

Ademais,
a exploração da área foi realizada diretamente pelo arrendatário/apelante, o qual é responsável pelos custos e despesas necessários para preparar a área para o cultivo, conforme estabelecido
contrato celebrado entre as partes e

no artigo 7o do Decreto no 59.566/66.

*
Instrumento Particular de Arrendamento Rural:

CLÁUSULA SEGUNDA (DO PREPARO DO SOLO E PLANTIO): A ARRENDATÁRIA se obriga a realizar as operações de manutenção de terraços, plantio direto em
nivel
, aplicação de defensivos, tratos culturais e colheita de toda lavoura em parceria, bem como, realizar a adubação e correção necessária de acordo com a análise de solo. observando rigorosamente a boa técnica agrícola. Caberá a ARRENDANTE providenciar a licença junto ao órgão ambiental objetivando a limpeza da área a ser cultivada.

CLÁUSULA TERCEIRA (DO CONTROLE DE PRAGAS): A ARRENDATÁRIA se obriga a manter a cultura livre de pragas, doenças, devendo realizar para tal, e por sua conta, todas as operações que se fizerem necessárias.

* Decreto no 59.566/66

Art
7o Para os efeitos
dêste
Regulamento entende-se por exploração direta, aquela em que o beneficiário da exploração assume riscos do empreendimento, custeando despesas necessárias.

§ 1o Denomina-se Cultivador Direto
aquêle
que exerce atividade de exploração na forma
dêste
artigo.

§ 2o Os arrendatários serão sempre admitidos como cultivadores diretos.

A jurisprudência
tem se posicionado no sentido de que benfeitorias e preparos do solo, necessários ao cultivo, são conceitos distintos, conforme se observa nos seguintes julgados:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – ARRENDAMENTO RURAL – PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – “CALCAREAMENTO” DA ÁREA – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO ARRENDADOR – PROCEDIMENTO DE PREPARO DO SOLO PARA PLANTIO – MEDIDA QUE NÃO PODE SER REPUTADA BENFEITORIA ÚTIL – ARGUIÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA DECORRENTE DA FALTA DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL PARA DEMONSTRAR O EFETIVO CALCAREAMENTO DA ÁREA – PROVA DESNECESSÁRIA – CERCEAMENTO INOCORRENTE – PRELIMINAR REPELIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Não configura cerceamento de defesa a negativa de produção de prova pericial para perquirir a efetiva ocorrência e valores gastos com “
calcareamento
” da área se esta medida não pode ser considerada benfeitoria útil e, portanto, não deve ser indenizada, sendo, por consequência, irrelevante para a solução da controvérsia. 2. Nos termos do art. 95, VIII, da Lei no 4.504/1964 (Estatuto da Terra), serão obrigatoriamente indenizadas as benfeitorias necessárias e úteis, e somente serão indenizadas as voluptuárias “quando autorizadas pelo proprietário do solo”. Assim, se não houve expressa autorização do arrendador, e não são úteis ou necessárias, as benfeitorias realizadas no imóvel não devem ser indenizadas e, consequentemente, não geram direito à retenção do bem.
”

(TJ-MT - APL: 00041500920098110040 MT, Relator.: JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 26/09/2017, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 02/10/2017)

“
RECURSO ESPECIAL. ARRENDAMENTO RURAL. PREPARAÇÃO DO SOLO PARA PLANTIO. ÔNUS DO ARRENDATÁRIO. BENFEITORIA INDENIZÁVEL NÃO CARACTERIZADA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. FALTA DE
PROVA DO PAGAMENTO EM EXCESSO. INDENIZAÇÃO POR REVOGAÇÃO DE MEDIDA CAUTELAR EFETIVADA. FALTA DE PROVA DO DANO. ÔNUS DO REQUERENTE. INEXISTÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR.

1. Não é benfeitoria indenizável o preparo do solo para viabilizar o plantio, realizado pelo arrendatário na terra arrendada.

2. Sem prova do pagamento a maior, não há que se falar em repetição do indébito.

3. É dever do requerente provar o dano que alegou ter sofrido em virtude de efetivação de medida cautelar posteriormente revogada. Se não o faz, improcede sua pretensão indenizatória.
”

(STJ, REsp n. 794.376/SP, relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 13/12/2005, DJ de 13/3/2006, p. 323.)

Com essas considerações, conclui-se que o preparo do solo é atividade inerente à exploração agrícola e, portanto, não se equipara a benfeitorias. Benfeitorias, por sua vez, são melhorias que agregam valor ao imóvel, como construções e instalações.

Essa distinção é importante para determinar o direito à indenização, pois as benfeitorias úteis e necessárias são indenizáveis, enquanto os custos com o preparo do solo são de responsabilidade do arrendatário.

Não bastasse,
o Instrumento Particular de Arrendamento Rural, firmado entre as partes em 07/03/2007, contém cláusula expressa determinando que todas as benfeitorias realizadas pela arrendatária se incorporariam ao imóvel, sem direito a indenização ou
retenção,
conforme disposto na Cláusula Oitava do contrato:

“Fica ajustada que as benfeitorias feitas pela ARRENDATÁRIA se incorporam ao imóvel, não ensejando a ARRENDATÁRIA o direito de pleitear qualquer indenização ou retenção pela sua execução.”
(
Id.
231010295 - Pág. 19)

A cláusula referida reflete a autonomia da vontade das partes, que, no momento da celebração do contrato, pactuaram expressamente que a arrendatária não teria direito a qualquer indenização pelas benfeitorias celebradas
, ou seja,
o arrendante, no exercício da liberdade contratual, excluiu
o direito de indenização pelas benfeitorias incorporadas no imóvel, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL - PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL - NÃO VIOLAÇÃO - CONHECIMENTO DO RECURSO - ARRENDAMENTO RURAL - COMPRA E VENDA - DIREITO DE PREFERÊNCIA - PREÇO VIL - SIMULAÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA - PERDAS E DANOS INEXISTENTES - BENFEITORIAS - EXCLUSÃO CONTRATUAL - INDENIZAÇÃO - NÃO CABIMENTO.

- Atende ao princípio da dialeticidade o recurso cujas razões veiculam argumentos fáticos e jurídicos deduzidos com o propósito de combater os fundamentos da decisão recorrida.

- A pretensão de anulação de negócio jurídico pela existência de simulação deve ser comprovada pela parte que pretende a invalidade. Ausente a demonstração do conluio entre os contratantes em conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem ou transmitem, em declarar, confessar, impor condição ou apor cláusula não verdadeira ou, ainda, antedatar ou pós-datar os documentos, inexiste vício por simulação.

- Ausente qualquer vício que inquina o negócio jurídico impugnado, não há que se falar em resolução da obrigação em perdas e danos.

-
Incabível a indenização pelas benfeitorias realizadas durante o arrendamento rural regido por contrato com cláusula expressa que a exclui.

(TJMG
- Apelação

Cível 1.0000.24.216660
-1/001, Relator(a): Des.(a) Adriano de Mesquita
Carneiro,
21a Câmara Cível Especializada, julgamento em 30/10/2024, publicação da súmula em 05/11/2024)

Diante do exposto, nego provimento ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2025