Tribunal: TJMT
Processo: 1018286-55.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE NULIDADE DE ARREMATAÇÃO JUDICIAL. PREÇO VIL. REQUERIDA NOVA AVALIAÇÃO. INDEFERIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Diamantino/MT, nos autos de Ação Anulatória de Ato Jurídico (“Querela Nullitatis”), objetivando a anulação da arrematação judicial de 50% de imóvel, sob alegação de ocorrência de preço vil. O Juízo de origem indeferiu o pedido de nova avaliação do bem, ao fundamento de que o valor da arrematação superou 50% do valor atualizado da avaliação judicial, conforme previsão do art. 891, parágrafo único, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
A questão em discussão consiste em determinar se é cabível nova avaliação do imóvel arrematado judicialmente, com fundamento na alegação de preço vil, quando o valor da arrematação supera 50% da avaliação judicial atualizada.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
O art. 891, parágrafo único, do CPC estabelece que se considera vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação judicial, salvo se estipulado preço mínimo no edital.
A arrematação do imóvel ocorreu por valor superior a 50% da avaliação atualizada judicialmente, não configurando, portanto, hipótese de preço vil à luz da legislação aplicável.
O juízo de origem já havia determinado a atualização do valor do imóvel antes da realização do leilão, com ampla publicidade e intimação das partes, o que afasta a alegação de ausência de reavaliação.
Os agravantes não demonstraram erro técnico ou valorização superveniente do imóvel que justificasse nova avaliação, nos termos do art. 873 do CPC, limitando-se a alegações genéricas e desacompanhadas de prova.
A jurisprudência do TJMT e do STJ é pacífica no sentido de que não se configura preço vil quando o valor da arrematação supera 50% da avaliação, afastando-se, assim, a nulidade do ato expropriatório.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
Não configura preço vil a arrematação judicial realizada por valor superior a 50% do valor da avaliação judicial, devidamente atualizada.
Alegações genéricas desacompanhadas de prova concreta sobre valorização do imóvel não autorizam nova avaliação nos termos do art. 873 do CPC.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 873, I a III, e 891, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Ag. Inst. n.o 1007567-48.2024.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 12.06.2024; TJMT, Emb. de Exec. n.o 0000741-60.2015.8.11.0025, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 05.02.2020; STJ, AgRg no Ag 1357814/PR, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, 1a Turma, j. 05.02.2013; TJMG, AI n.o 1000022-17.2194.7001, Rel. Des. Valdez Leite Machado, j. 24.11.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018286-55.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[HUMBERTO NONATO DOS SANTOS - CPF: 465.277.297-15 (ADVOGADO), JOSE CARLOS RESINO - CPF: 037.546.768-81 (AGRAVANTE), ANTONIO REZINO NETO - CPF: 924.399.268-68 (AGRAVANTE), FABIO SOUZA PONCE - CPF: 714.955.501-25 (ADVOGADO), C.VALE - COOPERATIVA AGROINDUSTRIAL - CNPJ: 77.863.223/0001-07 (AGRAVADO), CARLOS ARAUZ FILHO - CPF: 014.673.769-57 (ADVOGADO), JAIR CAMILO DE SOUZA JUNIOR - CPF: 655.034.651-72 (AGRAVADO), RICARDO AUGUSTO SOARES DE SIQUEIRA - CPF: 012.218.421-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE NULIDADE DE
ARREMATAÇÃO JUDICIAL. PREÇO VIL.
REQUERIDA NOVA AVALIAÇÃO. INDEFERIMENTO
. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Diamantino/MT, nos autos de Ação Anulatória de Ato Jurídico (“Querela
Nullitatis
”), objetivando a anulação da arrematação judicial de 50% de imóvel,
sob alegação
de ocorrência de preço vil. O Juízo de origem indeferiu o pedido de nova avaliação do bem, ao fundamento de que o valor da arrematação superou 50% do valor atualizado da avaliação judicial, conforme previsão do art. 891, parágrafo único, do CPC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

A questão em discussão consiste em determinar se é cabível nova avaliação do imóvel arrematado judicialmente, com fundamento na alegação de preço vil, quando o valor da arrematação supera 50% da avaliação judicial atualizada.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

O art. 891, parágrafo único, do CPC estabelece que se
considera
vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação judicial, salvo se estipulado preço mínimo no edital.

A arrematação do imóvel ocorreu por valor superior a 50% da avaliação atualizada judicialmente, não configurando, portanto, hipótese de preço vil à luz da legislação aplicável.

O juízo de origem já havia determinado a atualização do valor do imóvel antes da realização do leilão, com ampla publicidade e intimação das partes, o que afasta a alegação de ausência de reavaliação.

Os agravantes não demonstraram erro técnico ou valorização superveniente do imóvel que justificasse nova avaliação, nos termos do art. 873 do CPC, limitando-se a alegações genéricas e desacompanhadas de prova.

A jurisprudência do TJMT e do STJ é pacífica no sentido de que não se configura preço vil quando o valor da arrematação supera 50% da avaliação, afastando-se, assim, a nulidade do ato expropriatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Não configura preço vil a arrematação judicial realizada por valor superior a 50% do valor da avaliação judicial, devidamente atualizada.

Alegações genéricas desacompanhadas de prova concreta sobre valorização do imóvel não autorizam nova avaliação nos termos do art. 873 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
.
873, I
a III, e 891, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
:

TJMT, Ag. Inst. n.o 1007567-48.2024.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 12.06.2024;

TJMT, Emb. de
Exec
.
n.o
0000741-60.2015.8.11.0025, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 05.02.2020;

STJ,
AgRg
no Ag 1357814/PR, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, 1a Turma, j. 05.02.2013;

TJMG, AI n.o 1000022-17.2194.7001, Rel. Des. Valdez Leite Machado, j. 24.11.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por JOSÉ CARLOS RESINO e
ANTÔNIO RESINO
NETO,

contra a decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Diamantino/MT,
Dr. André Luciano Costa
Gahyva
,
que, nos autos da
Ação Anulatória de Ato Jurídico (“Querela
Nullitatis
”)
,
Auto de Arrematação por Preço Vil c/ Pedido de Tutela de Urgência n.o 1003124-73.2023.8.11.0005
, ajuizada em face de C. VALE – COOPERATIVA AGROINDUSTRIAL e JAIR CAMILO DE SOUZA JUNIOR
,
indeferiu o pedido de nova avaliação do imóvel para verificação de preço vil, por entender que, como o imóvel foi arrematado por preço superior a 50% da avaliação, não se enquadraria no conceito disposto no parágrafo único do art. 891 do Código de Processo Civil.

Assevera o Agravante, em síntese, que entre a avaliação do imóvel e o leilão decorreram mais de 05 anos e, portanto, o imóvel realmente fora arrematado por preço vil.

Sustenta que a lei determina que um imóvel não
pode
ser leiloado por um valor excessivamente baixo, porque isso seria, entre outras razões, injusto com o credor, que não recebe o valor integral da dívida, bem como injusto com o devedor, que perde seu imóvel e ainda não consegue quitar o débito.

Realça que o pedido de anulação de arrematação encontra amparo na legislação vigente, conforme dispõe o art. 903, §1o, inciso I, e §5o, inciso II, do CPC, sendo esta possibilidade também prevista na jurisprudência.

Com essas considerações, requer a
concessão de efeito suspensivo
ao presente Agravo para que seja suspensa a ordem judicial de imissão de posse do arrematante, com a manutenção dos Agravantes na posse do imóvel até o pronunciamento definitivo dessa Corte, em razão da patente nulidade da arrematação do imóvel em comento, por falta de atualização e reavaliação do imóvel, ocasionando preço vil.

No mérito, pleiteia a desconstituição da penhora, da arrematação, da imissão de posse e dos lançamentos registrais já ordenados na matrícula do imóvel.

Preparo devidamente recolhido (ID 291338851).

O efeito suspensivo almejado

foi
indeferid
o
(ID
291793396
).

Devidamente intimado, o Agravado
apresentou contrarrazões requerendo o desprovimento do recurso (ID 296323356).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, trata-se de
Ação Anulatória de Ato Jurídico (“Querela
Nullitatis
”)
,
Auto de Arrematação por Preço Vil c/ Pedido de Tutela de Urgência
ajuizada por JOSÉ CARLOS RESINO e
ANTÔNIO RESINO
NETO e
m
desfavor de C. VALE – COOPERATIVA AGROINDUSTRIAL e JAIR CAMILO DE SOUZA JUNIOR, requerendo a anulação da arrematação da cota parte (50%) do imóvel matriculado sob o n.o 25.427, no 1o Serviço
Notarial e de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos desta Comarca de Diamantino/MT, sob a alegação de que a terra foi arrematada por preço vil.

Após serem intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, os Agravantes requereram nova avaliação do bem, o que foi
indeferido
pelo Magistrado de origem, nos seguintes termos:

“Vieram os autos conclusos.
Passo a decidir.

O artigo 891 do Código de Processo Civil, em seu parágrafo único, dispõe que:
“
Considera-se vil

o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
”

Nesse sentido, entendo ser desnecessária a realização de nova avaliação do imóvel para verificação de aquisição por preço vil, tendo em vista que, conforme bem salientado pela parte Requerida no id num. 189229029,
“
de acordo com o Edital de ID 184373142, o imóvel restou avaliado em
R$ 8.327.028,88 (
oito milhões, trezentos e vinte e
sete mil, vinte e oito reais e oitenta e oito centavos)
; por sua vez, conforme se extrai do auto de arrematação de ID 134602474, o bem foi arrematado por
R$ 4.164.520,00 (quatro milhões, cento e sessenta e quatro mil, quinhentos e vinte reais)
”
,
em suma, tendo o imóvel sido arrematado por valor superior a 50% do valor da avaliação, a produção de prova se mostra inócua.

(...) Ademais, ressalto que, nos autos em que houve a expropriação do bem, processo n.o 0000106-43.1995.8.11.0005, as partes Requerentes FORAM DEVIDAMENTE INTIMADAS DA AVALIAÇÃO

do bem, posteriormente este Juízo deferiu a ATUALIZAÇÃO

da mesma
, oportunidade em que as partes foram NOVAMENTE INTIMADAS
, e
PERMANECERÃO INERTES EM TODOS OS ATOS PROCESSUAIS
,
operando-se a
PRECLUSÃO
, o que impossibilita sua rediscussão nestes autos, como segue jurisprudência do TJMT também nesse sentido:

(...) Diante do exposto, indefiro o pedido de nova avaliação para verificação de preço vil, pois restou demonstrado que o imóvel foi arrematado por preço superior a 50% da avaliação, não se enquadrando no conceito disposto no parágrafo único do art. 891 do Código de Processo Civil.

No mais, considerando as provas já colacionadas nestes autos, a cognição deste Juízo resume-se à questão unicamente de direito, de modo que o processo se mostra pronto para a prolação de sentença, oportunidade em que as preliminares arguidas serão analisadas, se for o
caso.
”

Pois bem.

De proêmio, importa consignar que
em matéria de Agravo de Instrumento, a análise é
restrita ao acerto, ou desacerto, do ato recorrido
,
isto é, o recurso é
vinculado apenas ao que foi efetivamente decidido na decisão agravada
, não podendo ser conhecidas matérias que dela não fizeram parte,
sob pena
de supressão de instância.

Com efeito, admite-se o ajuizamento de ação autônoma com o objetivo de desconstituir a arrematação realizada por preço vil
. N
os termos do art. 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil, será considerado vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juízo e constante do edital, ou, na ausência de fixação de valor mínimo, aquele que corresponda a menos de cinquenta por cento do valor da avaliação judicial.

A
decisão impugnada foi devidamente baseada no fato de que o
imóvel foi arrematado por valor superior a 50% da avaliação
, avaliação esta da qual os Agravantes não se insurgiram a tempo e modo.

Embora os
recorrentes requeiram, neste momento,
nova avaliação do bem
, de acordo com o art. 873 do Código de Processo Civil, será admitida nova avaliação quando:

“
I -
qualquer
das partes
arguir
, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II -
se
verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
”

No caso em exame, os recorrentes não se desincumbiram do ônus de demonstrar eventual erro na avaliação judicial do bem, tampouco apresentaram elementos concretos aptos a comprovar a alegada valorização do imóvel.

Também não trouxeram aos autos qualquer indício de conhecimento técnico ou específico acerca das características do mercado local, tampouco de eventual instabilidade ou incremento da economia que justificasse a
realização de nova avaliação, limitando-se a alegações genéricas desprovidas de respaldo probatório.

Além disso, importa consignar que embora o imóvel tenha sido avaliado em 08 de abril de 2019 (ID 46228577, p. 106 dos autos n.o 0000106-43.1995.8.11.0005) no valor de R$6.408.072,80 (seis milhões, quatrocentos e oito mil, setenta e dois reais e oitenta centavos), o juízo
a quo
determinou, em 21/08/2023 a atualização do valor para que o imóvel fosse levado a leilão público judicial.

Portanto, o edital de leilão foi publicado com o valor devidamente atualizado em 20/10/2023 pelo INPC/IBGE, conforme consta do documento que deu publicidade ao edital:

“
Assim, em cumprimento ao decisório, o valor do imóvel objeto do presente leilão é de R$
8.327,028,
88 (cento e cinquenta dois milhões seiscentos e dez mil novecentos e cinco reais e seis centavos), conforme planilha de atualização abaixo (...)”

Logo
, considerando que a arrematação se deu por valor superior a 50% do valor atribuído ao imóvel em avaliação, nos termos do art. 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil, não há que se falar em caracterização de preço vil, razão pela qual deve ser mantida a
validade do ato expropriatório.

A propósito:

“
AGRAVO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – INDEFERIMENTO DE IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO – VENDA POR PREÇO VIL NÃO COMPROVADA – AGRAVO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.
Afasta-se a alegação de venda por preço vil se a arrematação do imóvel objeto da lide não foi inferior a 50% do valor da avaliação.
Se o valor obtido no leilão é substancial e próximo ao valor de mercado apurado no laudo de avaliação, não há que se falar em nulidade do ato processual realizado.
”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10075674820248110000, Relator
.:
GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 12/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2024)
(
g.n
.)

“A
PELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À ARREMATAÇÃO – PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO – NÃO DEMONSTRAÇÃO DE VALORIZAÇÃO DO BEM - ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS CAPAZES DE ANULAR A ARREMATAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1
. Embora seja vedado proceder-se à venda judicial do bem por preço vil, certo é que essa qualidade deve ser comprovada pelo executado, ônus do qual o executado/embargante/apelante não se desincumbiu, mormente porque não trouxe aos autos nenhuma avaliação acerca do preço de mercado do bem, que pudesse dar guarida à sua alegação.
2 .
Ademais
, o Superior Tribunal de Justiça tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem. No caso, a arrematação equivale aproximadamente a 86,21% (oitenta e seis vírgula vinte e um por cento) do valor da avaliação, não caracterizando, portanto, preço vil
.
”
(TJ-MT - EMBDECCV: 00007416020158110025 MT, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 05/02/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/02/2020)
(
g.n
.)

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO. PARCELAMENTO DE PARTE DO DÉBITO TRIBUTÁRIO. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DA PARCELA. INEXISTÊNCIA DE SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO. INADMISSIBILIDADE DA REVERSÃO DESSA CONCLUSÃO. SÚMULA 7/STJ. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (...)
2
.
Esta
egrégia Corte Superior tem entendido que a arrematação do bem por preço superior à metade do valor da avaliação, não evidencia a existência de preço vil.
3. Agravo Regimental desprovido
.
”
(
AgRg
no Ag 1357814/PR
, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 05/02/2013,
DJe
21/02/2013)
(
g.n
.)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO - PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO - PRECLUSÃO - PREÇO VIL NÃO CONGURADO - NULIDADE DA ARREMATAÇÃO AFASTADA. - Ainda que o artigo 873 do CPC não traga prazo para a busca de nova avaliação,
as partes foram regularmente intimadas tanto da avaliação, quando do próprio leilão, quedando-se a apelante silente em ambas as situações, somente vindo a se insurgir após a arrematação
, tornando preclusa a questão - O entendimento jurisprudencial é no sentido de que
somente caracteriza preço vil o arremate por 50% do valor do
imóvel praceado
.
”
(TJ-MG - AI: 10000221721947001 MG, Relator
.:
Valdez Leite Machado, Data de Julgamento: 24/11/2022, Câmaras Cíveis / 14a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/11/2022)
(
g.n
.)

Assim, a partir de todas essas considerações,
entendo que não há nenhum desacerto ou ilegalidade a permitir a reforma da decisão combatida.

Ante o exposto,
NEGO

PROVIMENTO
ao recurso interposto por
JOSÉ CARLOS RESINO
e OUTROS
, mantendo-se a decisão recorrida em todos os seus termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2025