Tribunal: TJMT
Processo: 1030538-69.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-06

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUERES E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO FORMALIZADO EM NOME DE TERCEIRA PARA VIABILIZAR OCUPAÇÃO POR OUTRA PESSOA. CONFIGURAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO RELATIVO. NULIDADE DO CONTRATO FORMAL EM RELAÇÃO À PESSOA QUE NÃO DETINHA A VONTADE REAL. RECONHECIMENTO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente Ação de Cobrança de Alugueres e Acessórios da Locação e Remoção de Bens, condenando solidariamente a apelante e a corré ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios referentes a contrato de locação firmado em 15/04/2019, afastando a alegação de nulidade do negócio jurídico.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há duas questões em discussão: (i) definir se há nulidade do contrato de locação celebrado em nome da apelante por configurar negócio jurídico simulado; (ii) subsidiariamente, estabelecer se a responsabilidade da apelante deve se limitar ao prazo contratual original, findo em 15/04/2020.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
O contrato de locação foi formalmente celebrado em nome da apelante, mas com a ciência e anuência da locadora de que a real ocupante do imóvel seria a corré Vanda Carolina da Silva Nascimento, dada sua impossibilidade documental para figurar como locatária.
A situação configura simulação relativa do negócio jurídico, nos termos do art. 167, §1o, I, do Código Civil, pois o contrato aparentou conferir direitos e deveres à apelante, quando na realidade esses pertenciam à corré Vanda, com concordância da locadora.
A nulidade do contrato em relação à apelante decorre da ausência de manifestação de vontade real, sendo o contrato apenas instrumento formal para encobrir a relação locatícia verdadeira entre a autora e Vanda.
Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a simulação é causa de nulidade absoluta do negócio jurídico e pode ser alegada pelas próprias partes, não se exigindo ação específica para seu reconhecimento.
O contrato simulado é nulo, e subsiste apenas o negócio dissimulado, desde que válido, conforme a segunda parte do art. 167 do Código Civil, sendo este o vínculo locatício de fato entre autora e Vanda.
Reconhecida a nulidade do contrato formal em relação à apelante, inexiste vínculo jurídico que a obrigue ao adimplemento das obrigações locatícias, tornando inexigíveis os valores cobrados na demanda em face de Patrícia.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso provido.
Tese de julgamento:
Configura-se negócio jurídico simulado quando o contrato de locação é formalizado em nome de terceiro que não detém a vontade real de contratar, com ciência das partes envolvidas.
A simulação relativa acarreta a nulidade do contrato simulado, subsistindo apenas o negócio jurídico dissimulado, desde que válido.
A nulidade por simulação pode ser reconhecida entre as próprias partes e independe de ação específica para sua declaração.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 167, §1o, I e §2o; CPC, art. 85, §2o e art. 98, §3o; Lei no 8.245/1991, arts. 23, III, e 47.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.388/PE, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, 1a Turma, j. 03.12.2019; STJ, REsp 1.501.640/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 27.11.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030538-69.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ALEXSANDRA PAULA ARAUJO E SILVA - CPF: 544.539.411-53 (APELADO), VANDA CAROLINA DA SILVA NASCIMENTO - CPF: 699.092.371-72 (APELANTE), PATRICIA DE ALMEIDA MATTOS DOS REIS - CPF: 691.921.971-91 (APELANTE), VANDA CAROLINA DA SILVA NASCIMENTO - CPF: 699.092.371-72 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUERES E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO FORMALIZADO EM NOME DE TERCEIRA PARA VIABILIZAR OCUPAÇÃO POR OUTRA PESSOA. CONFIGURAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO RELATIVO. NULIDADE DO CONTRATO FORMAL EM RELAÇÃO À PESSOA QUE NÃO DETINHA A VONTADE REAL. RECONHECIMENTO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente Ação de Cobrança de Alugueres e Acessórios da Locação e Remoção de Bens, condenando solidariamente a apelante e
a corré
ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios referentes a contrato de locação firmado em 15/04/2019, afastando a alegação de nulidade do negócio jurídico.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há duas questões em discussão:

(i) definir se há nulidade do contrato de locação celebrado em nome da apelante por configurar negócio jurídico simulado;

(
ii
) subsidiariamente, estabelecer se a responsabilidade da apelante deve se limitar ao prazo contratual original, findo em 15/04/2020.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

O contrato de locação foi formalmente celebrado em nome da apelante, mas com a ciência e anuência da locadora de que a real ocupante do imóvel seria a corré Vanda Carolina da Silva Nascimento, dada sua impossibilidade documental para figurar como locatária.

A situação configura simulação relativa do negócio jurídico, nos termos do art. 167, §1o, I, do Código Civil, pois o contrato aparentou conferir direitos e deveres à apelante, quando na realidade esses pertenciam à corré Vanda, com concordância da locadora.

A nulidade do contrato em relação à apelante decorre da ausência de manifestação de vontade real, sendo o contrato apenas instrumento formal para encobrir a relação locatícia verdadeira entre a autora e Vanda.

Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a simulação é causa de nulidade absoluta do negócio jurídico e pode ser alegada pelas próprias partes, não se exigindo ação específica para seu reconhecimento.

O contrato simulado é nulo, e subsiste apenas o negócio dissimulado, desde que válido, conforme a segunda parte do art. 167 do Código Civil, sendo este o vínculo locatício de fato entre autora e Vanda.

Reconhecida a nulidade do contrato formal em relação à apelante, inexiste vínculo jurídico que a obrigue ao adimplemento das obrigações locatícias, tornando inexigíveis os valores cobrados na demanda em face de Patrícia.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

Configura-se negócio jurídico simulado quando o contrato de locação é formalizado em nome de terceiro que não detém a vontade real de contratar, com ciência das partes envolvidas.

A simulação relativa acarreta a nulidade do contrato simulado, subsistindo apenas o negócio jurídico dissimulado, desde que válido.

A nulidade por simulação pode ser reconhecida entre as próprias partes e independe de ação específica para sua declaração.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 167, §1o, I e §2o; CPC, art. 85, §2o e art. 98, §3o; Lei no 8.245/1991,
arts
. 23, III, e 47.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.582.388/PE, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, 1a Turma, j. 03.12.2019; STJ, REsp 1.501.640/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 27.11.2018.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto

por
PATR
Í
CIA DE ALMEIDA MATTOS DOS REIS

cont
ra
sentença proferida
pelo MM. Juiz de Direito da
7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
/
MT,
que
,
nos autos da
Ação de Cobrança de Alugueres e Acessórios da Locação e Remoção de Bens

ajuizada
por
ALEXSANDRA PAULA ARA
Ú
JO E SILVA
em desfavor da apelante e de
VANDA CAROLINA DA SILVA NASCIMENTO
,
julgou procedentes os pedidos iniciais, condenando solidariamente as rés ao pagamento dos valores relativos aos aluguéis e encargos locatícios devidos em razão do contrato firmado entre as partes, afastando a alegação de nulidade do negócio jurídico e reconhecendo a responsabilidade da ora apelante até a efetiva desocupação do imóvel locado.

Inconformada, a ré
PATRÍCIA DE ALMEIDA MATTOS DOS REIS
sustenta,
em síntese, que a decisão de primeiro grau incorreu em
error
in
judicando
, porquanto desconsiderou a confissão expressa da própria autora acerca da simulação do contrato de locação, ao reconhecer que a verdadeira ocupante do imóvel sempre foi a Sra. Vanda Carolina da Silva Nascimento, e que o nome da apelante constou no instrumento apenas para viabilizar a celebração do negócio, diante de pendências documentais da real locatária.

Alega, com base no art. 167, §

1o, I, do Código Civil, que o negócio jurídico é nulo de pleno direito, pois aparentou conferir direitos e deveres a pessoa diversa daquela que realmente os assumiu, sendo matéria de ordem pública, insuscetível de convalidação.

Defende que não há boa-fé da locadora, uma vez que esta tinha pleno conhecimento e anuência com a simulação desde o início, razão pela qual não se pode falar em legítima expectativa ou proteção de terceiro de boa-fé
, salientando,
ainda, que a simulação pode ser arguida inclusive entre os próprios simuladores, acarretando a nulidade absoluta do negócio jurídico e a inexistência de quaisquer efeitos obrigacionais em relação à apelante
.

Subsidiariamente, caso não seja reconhecida a nulidade, requer a limitação de sua responsabilidade ao prazo determinado do contrato original, firmado em 15/04/2019, com término em 15/04/2020, sob o argumento de que não anuiu à prorrogação tácita da locação, não foi notificada da inadimplência e tampouco teve ciência da manutenção da posse pela real ocupante após o fim do prazo contratual.

Aduz que a sentença violou o princípio da relatividade dos contratos, da boa-fé objetiva e o
venire
contra
factum

proprium
, ao imputar-lhe obrigações decorrentes de prorrogação tácita realizada sem sua ciência ou consentimento, após período de inadimplemento prolongado. Assevera, assim, que eventual condenação deve
se
restringir aos débitos vencidos dentro do período de vigência do contrato original.

Com essas considerações, requer
o provimento integral do recurso para reformar a sentença, reconhecendo-se a nulidade do contrato de locação em relação à apelante e julgando-se improcedente a ação quanto a ela; subsidiariamente, que a condenação seja limitada aos aluguéis vencidos até 15/04/2020, com a readequação dos ônus sucumbenciais.

A apelante litiga sob o manto da justiça gratuita.

Devidamente intimada, a apelada apresentou contrarrazões requerendo o desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença combatida (ID. 320210405).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Cinge-se
dos autos que

ALEXSANDRA PAULA ARA
Ú
JO E SILVA

ajuizou
Ação de Cobrança de Alugueres e Acessórios da Locação e Remoção de Bens

em face de
PATR
Í
CIA DE ALMEIDA MATTOS DOS REIS
e
VANDA CAROLINA DA SILVA NASCIMENTO
,
narrando ter firmado contrato de locação
em 15/04/2019 para que Vanda Carolina residisse no imóvel com seu filho, embora o contrato tenha sido formalizado em nome de Patrícia de Almeida, pois Vanda alegava estar com documentação irregular.

O aluguel foi fixado em R$ 900,00 mensais, além das despesas de condomínio, IPTU, energia e água, com prazo de 12 meses. A autora afirm
ou
que, mesmo após o término do contrato, em 15/04/2020, a ocupante permaneceu no imóvel sem pagar os aluguéis, justificando
a
inadimplência por falta de comissões durante a pandemia.

Relat
ou também
que suas tentativas de cobrança foram infrutíferas, pois Vanda bloqueou seus contatos e abandonou o imóvel, deixando bens pessoais no local, o que imped
iu
nova locação e lhe caus
ou
prejuízo financeiro
por mais
de três anos.

Inicialmente, o Magistrado de origem deferiu
a
tutela de urgência
vindicada pela
r
equerente
, determinando
que as
requeridas
, no prazo de 30 (trinta) dias,
retirassem

todos os bens e pertences
deixados nas dependências
do imóvel objeto da locação firmada
,
sob pena de ficar caracterizado o abandono dos bens e ser declarada a perda da propriedade das
r
equeridas sobre eles
.

Após a devida instrução probatória, sobreveio sentença julgando integralmente procedente
os pedidos iniciais formulados
pela autora, ora apelada,
para
condenar
,solidariamente
,

a apelante
PATRÍCIA DE ALMEIDA MATTOS DOS REIS
e a corré
VANDA CAROLINA DA SILVA NASCIMENTO ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, bem como dos acessórios da locação(taxas condominiais, IPTU, faturas de energia elétrica e água, e demais encargos previstos contratualmente), desde maio de 2019 até 12 de julho de 2022, bem como, ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel em atraso,
conforme cláusula quinta, parágrafo único, do contrato de locação
.

Eis o teor da sentença combatida, no essencial:

“(...)
Cuida-se de
Ação de Cobrança dos
alugueis
e encargos decorrentes do “Contrato de Locação de sala comercial”, firmado em 15/04/2019 (ID. 92256575), tendo como objeto o apartamento com 65m2 localizado no 4o andar do Bloco D de um condomínio; pelo prazo de 01 (um) ano, iniciando-se em 15/04/2019, findando-se em 15/04/2020, mediante o pagamento de aluguel mensal no valor de R$ 900,00 (novecentos reais).

A parte autora alega que a requerida deixou de efetuar o pagamento dos aluguéis desde maio/2019.

A Requerida PATRÍCIA DE ALMEIDA MATTOS DOS REIS arguiu a nulidade do contrato de locação (ID 92256575) por simulação, com fundamento no artigo 167, §1o, incisos I e II, do Código Civil, alegando que apenas "cedeu" seu nome para a primeira Requerida, Vanda Carolina, e que nunca foi a real locatária do imóvel.

Contudo, a tese de simulação, tal como apresentada, não se sustenta para eximir a Requerida Patrícia de sua responsabilidade contratual perante a locadora. O contrato de locação é um negócio jurídico bilateral, que se aperfeiçoa com a manifestação de vontade das partes.

No caso em tela,
o instrumento contratual (ID 92256575) foi formalmente assinado pela Requerida Patrícia, que rubricou todas as folhas e teve sua firma reconhecida em cartório, conforme se verifica no próprio documento
.
Ao fazê-lo, a Requerida Patrícia assumiu, de forma expressa e inequívoca, a posição de locatária, vinculando-se a todas as cláusulas e condições ali estabelecidas
.

Ainda que a Autora tenha admitido que a intenção subjacente era que Vanda Carolina residisse no imóvel, e que Patrícia tenha "cedido" seu nome para contornar uma suposta dificuldade documental de Vanda, tal arranjo, de natureza interna entre as Requeridas, não pode ser oposto à locadora para desconstituir a validade e a eficácia do contrato formalmente celebrado.

A boa-fé objetiva, que permeia as relações contratuais, impõe que as partes ajam com lealdade e probidade desde a fase pré-contratual até a execução do contrato. A Requerida Patrícia, ao assinar o contrato, criou uma legítima expectativa na locadora de que seria a responsável pelas obrigações locatícias.

A simulação, para acarretar a nulidade do negócio jurídico e ser oponível a terceiros, exige que haja um conluio entre as partes contratantes para fraudar a lei ou prejudicar terceiros, com a intenção de mascarar a verdadeira vontade.

No presente caso,
a narrativa da própria Autora não indica que ela tenha participado ativamente de uma simulação com o intuito de prejudicar a si mesma ou a terceiros, mas sim que foi informada de uma dificuldade da real ocupante e aceitou a formalização com Patrícia.
A responsabilidade de Patrícia decorre da sua manifestação de vontade formalizada no contrato, que gerou efeitos jurídicos válidos perante a locadora. Se Patrícia e Vanda tinham um acordo particular, este não vincula a locadora que agiu com base na aparência e na formalidade do contrato.

A alegação de que Patrícia não anuiu ou teve conhecimento da prorrogação tácita do contrato, ou que não foi notificada da inadimplência, também não a exime da responsabilidade. Uma vez que o contrato foi validamente celebrado e Patrícia figurou como locatária, a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, nos termos do artigo 47 da Lei no 8.245/1991, opera-se pela simples permanência do locatário no imóvel após o término do prazo determinado, sem oposição do locador.

A Cláusula Segunda, Parágrafo Único, e a Cláusula Décima Quarta do contrato (ID 92256575) expressamente preveem a possibilidade de prorrogação tácita. A responsabilidade do locatário, e por extensão daquele que formalmente se obrigou como tal, perdura enquanto o imóvel não for efetivamente restituído ao locador, livre de pessoas e coisas.

Portanto,
a Requerida PATRÍCIA DE ALMEIDA MATTOS DOS REIS é parte legítima e responsável pelas obrigações decorrentes do contrato de locação que formalmente celebrou
.

A Requerida VANDA CAROLINA DA SILVA NASCIMENTO, embora não tenha figurado formalmente como locatária no contrato escrito, foi a real ocupante do imóvel, conforme admitido pela própria
Autora na petição inicial (ID 92207217) e corroborado pelo Boletim de Ocorrência (ID 92256569) e pelas imagens dos objetos deixados (ID 92256581). A relação locatícia de fato existia entre a Autora e Vanda Carolina, configurando uma locação verbal, que é plenamente válida no ordenamento jurídico brasileiro.

A revelia de Vanda Carolina, que ora decreto, implica a presunção de veracidade dos fatos alegados pela Autora em relação a ela, notadamente o inadimplemento das obrigações locatícias desde maio de 2019.

Considerando que Patrícia de Almeida Mattos dos Reis figurou como locatária formal no contrato escrito e Vanda Carolina da Silva Nascimento foi a locatária de fato e ocupante do imóvel, ambas possuem responsabilidade pelo adimplemento das obrigações locatícias.

A situação configura uma solidariedade passiva, ainda que não expressamente prevista no contrato para Vanda, mas decorrente da sua efetiva utilização do bem e do benefício direto da locação, em conjunto com a responsabilidade formal de Patrícia.

A solidariedade passiva, nos termos do artigo 265 do Código Civil, não se presume, resultando da lei ou da vontade das partes. No presente caso, a solidariedade decorre da natureza da obrigação e da participação de ambas as Requeridas na relação locatícia, uma formalmente e outra de fato, ambas se beneficiando da posse do imóvel e, portanto, devendo responder pelo inadimplemento
.

Uma vez pactuado contrato de locação de imóvel para o uso residencial entre as Partes, verificou-se que o Locatário não vinha honrando com os compromissos estipulados no aludido contrato quanto ao pagamento dos
alugueis
e encargos acessórios, encontrando-se inadimplente há vários meses.

Mais precisamente, encontram-se inadimplentes com os alugueres desde maio/2019, bem como, os
valores referente
as taxas condominiais, IPTU, faturas de energia elétrica e água, e demais encargos previstos contratualmente.

Ora, por se tratar de contrato de locação de imóvel, é dever das Partes cumprir cabalmente suas obrigações. No caso dos autos temos prova cabal de que o Locatário deixou de pagar os
alugueis
e acessórios indicadas na inicial, e que mesmo devidamente citado não comprovou o pagamento dos débitos, configurando-se clara situação de inadimplemento.

O contrato de locação é prova irretorquível de que o Requerido utilizou do imóvel, e em contrapartida deixou de pagar os
alugueis
e encargos pactuados no devido contrato.

Vejo, portanto, que a Autora cumpriu sua parte no contrato, liberando o imóvel, porém, o Requerido não cumpriu a sua, o que evidencia a quebra contratual na forma do art. 62 da Lei do Inquilinato, estando, também, presentes os demais requisitos legais para a propositura da ação de despejo, cumulada com a cobrança de aluguéis vencidos e vincendos, rescisão contratual, autorizando a cobrança de
alugueis
e demais verbas e multas contratuais.

No tocante a cobrança dos
alugueis
e acessórios da locação (encargos oriundos da rescisão forçada)
, relembro que a obrigação de pagar tais encargos deriva da própria Lei no 8.245/1991,in
verbis
:

(...)

Assim,
a conduta inadequada do Requerido enseja o reconhecimento judicial do descumprimento contratual imotivado
,
com a rescisão da avença e obrigação de pagamento dos
alugueis
atrasados, assessórios da locação, corrigidos nos termos contratados, inclusive com a incidência de multa na forma entabulada
,
até a efetiva desocupação do imóvel.

(...)

A par destas conclusões,
tenho que a prova documental acostada pela Autora demonstra satisfatoriamente a vigência da relação locatícia outrora celebrada entre as partes.

Os valores devidos incluem os aluguéis mensais, as taxas condominiais (conforme planilha de ID 94952200, que aponta um débito de R$ 14.139,86 até agosto de 2022), e demais encargos como IPTU, energia elétrica e água, conforme previsto na Cláusula Sétima do contrato (ID 92256575). A planilha de débitos apresentada pela Autora na inicial (ID 92207217) detalha os aluguéis vencidos até julho de 2022, totalizando R$ 54.007,50, já com juros e multa contratual de 10%.

A mora, no caso de obrigações líquidas e com termo certo, opera-se
ex

re
, ou seja, de pleno direito, a partir do vencimento de cada parcela, conforme artigo 397 do Código Civil. Assim, os juros de mora e a correção monetária devem incidir a partir de cada vencimento. A multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel em atraso está expressamente prevista na Cláusula Quinta, Parágrafo Único, do contrato de locação (ID 92256575).

Ademais, nos termos do art. 23, inc. III, da Lei 8.245/1991, finda a locação,
o locatário é obrigado a devolver o imóvel no estado em que recebeu
, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. A inobservância desse comando resulta no dever de ressarcimento das despesas realizadas para reformar o imóvel.
”

Contra essa sentença, a
apelante
PATRÍCIA DE ALMEIDA MATTOS DOS REIS
recorre
sustentando
que,
com base no art. 167,
§

1o, I, do Código Civil, o negócio jurídico é nulo de pleno direito, pois aparentou conferir direitos e deveres a pessoa diversa daquela que realmente os assumiu, sendo matéria de ordem pública, insuscetível de convalidação.

Pois bem.

A
nalisando detidamente o conteúdo integral do recurso e os elementos fáticos descritos no processo,
denota-se que

a
parte
autora/apelada reconhece textualmente que a real ocupante do imóvel era Vanda Carolina, e que Patrícia (apelante) foi inserida apenas para constar no contrato, pois Vanda “estava com a documentação desatualizada”
.

Sobre a simulação, o artigo 167, do Código Civil, dispõe o seguinte:

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1
o
Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I -
aparentarem
conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II -
contiverem
declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

§ 2
o
Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

A configuração da simulação exige a presença de três elementos essenciais: (i) a divergência consciente entre a vontade real das partes e a manifestação externa expressa no contrato; (
ii
) o acordo intencional entre os contratantes para criar aparência diversa da realidade; e (
iii
) a finalidade de enganar terceiros ou produzir efeitos jurídicos distintos dos efetivamente desejados.

Tal dissenso voluntário
se
distingue da chamada reserva mental, em que a divergência é apenas unilateral e, por isso, não tem o condão de invalidar o negócio jurídico.

A partir dessas considerações
,
verifica-se que o contexto fático
trazid
o
pela
própria autora em sua
peça inicial se amolda perfeitamente
ao tipo de simulação previsto no art. 167, §

1o, I
acima transcrito,
porque

o contrato
aparenta
conferir à apelante os direitos e deveres de locatária
, quando, na realidade,
tais direitos e deveres pertenciam à
corré
Vanda, com a
anuência da locadora
.

A simulação, p
or se tratar de hipótese de nulidade absoluta,
é
vício
que
pode ser reconhecido de ofício pelo julgador, independentemente de provocação da parte ou de ação específica.

Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, “
a nulidade absoluta é insanável e pode ser declarada de ofício; assim, sendo a simulação causa de nulidade do negócio jurídico, sua alegação prescinde de ação própria”
(STJ, 1a Turma, REsp 1.582.388/PE, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, julgado em 03/12/2019).

Ainda de acordo com o
STJ
, c
om a entrada em vigor do Código Civil de 2002, foi superada a regra do art. 104 do Código Civil de 1916, que impedia as partes de alegarem a própria simulação — antes considerada matéria que não poderia ser invocada pelos contratantes em litígio entre si.

O novo diploma passou a tratar a simulação como causa de
nulidade do negócio jurídico
, permitindo, portanto, que os próprios simuladores a invoquem reciprocamente.

Nesse sentido, o Enunciado no 294 da IV Jornada de Direito Civil do CJF consagrou que
“sendo a simulação causa de nulidade do negócio jurídico, pode ser alegada por uma das partes contra a outra”.

A propósito:

“
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE MÚTUO COM NECESSIDADE DE INVESTIMENTO DA QUANTIA

ASSIM OBTIDA EM DEBÊNTURE DE SOCIEDADE COLIGADA AO BANCO SANTOS. AÇÃO DESCONSTITUTIVA PRECEDIDA DE MEDIDA CAUTELAR E JULGADA SIMULTANEAMENTE COM EMBARGOS DO DEVEDOR. RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. 1. PREVENÇÃO POR CONEXÃO. SÚMULA No 235 DO STJ. 2. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. REFORMA DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. 3. CERCEAMENTO DE DEFESA. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7 DO STJ. 4. OFENSA A COISA JULGADA. NÃO OCORRÊNCIA. 5. ERRO E DOLO NÃO CARACTERIZADOS. 6.
SIMULAÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. A SIMULAÇÃO PODE SER ALEGADA POR UMA DAS PARTES CONTRA A OUTRA. 7. SIMULAÇÃO RELATIVA.
8. INOPONIBILIDADE DAS EXCEÇÕES PESSOAIS A ENDOSSATÁRIOS DE BOA-FÉ. NÃO-APLICAÇÃO. 9. MASSA FALIDA NÃO PODE SER CONSIDERADA TERCEIRA QUANTO AOS NEGÓCIOS CELEBRADOS PELA SOCIEDADE FALIDA. 10. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
(...)
6. Com o advento do CC/02 ficou superada a regra que constava do art. 104 do CC/1916, pela qual,
na simulação, os simuladores não poderiam alegar o vício um contra o outro, pois ninguém poderia se beneficiar da própria torpeza.

O art. 167 do CC/02 alçou a simulação como causa de nulidade do negócio jurídico. Sendo a simulação uma causa de nulidade do negócio jurídico, pode ser alegada por uma das partes contra a outra (Enunciado no 294/CJF da IV Jornada de Direito Civil).
Precedentes e Doutrina. 7. O negócio jurídico simulado é nulo e consequentemente ineficaz, ressalvado o que nele se dissimulou (art. 167, 2a parte, do CC/02). 8. O endosso do título transmitiu o vício que o inquinava, inclusive a possibilidade de declarar nulo o negócio simulado. No caso, não se cogita da vedação de opor exceções pessoais relativas ao emitente do título e ao endossante, mas, ao contrário, de vício na emissão do título, que o acompanha desde o nascedouro e não se convola com endossos sucessivos. 9. A inoponibilidade das exceções pessoais também não se aplica a massa falida, composta em seu aspecto objetivo pelo acervo patrimonial outrora pertencente a sociedade falida, uma vez que ela apenas sucede essa última nas relações jurídicas por ela

mantidas, não sendo possível considerá-la terceira em relação a negócios celebrados pela sociedade cuja quebra foi decretada. 10. Recurso especial provido.
”

(STJ - REsp: 1501640 SP 2014/0192308-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
REPDJe
07/12/2018
DJe
06/12/2018 RSTJ vol. 253 p. 423)
(
g.n
.)

Do mesmo modo, os ensinamentos de Flávio Tartuce são no sentido de que:

“
A simulação pode ser alegada por terceiros que não fazem parte do negócio,
mas também por uma parte contra a outra, conforme reconhece o Enunciado n. 294 do CJF/STJ,
aprovado na IV Jornada de Direito Civil, em 2006. Assim, fica superada a regra que constava do art. 104 do CC/1916, pela qual, na simulação, os simuladores não poderiam alegar o vício um contra o outro, pois ninguém poderia se beneficiar da própria torpeza. A regra não tem mais incidência,
pois a simulação, em qualquer modalidade, passou a gerar a nulidade do negócio jurídico, sendo questão de ordem pública; a prevalecer inclusive sobre eventual alegação da presença de um comportamento contraditório da parte que alega a simulação, mesmo tendo participado do ato.
”
(
TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. Volume único. 12a ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022, p. 263
)
(
g.n
.)

Assim, a
consequência é que, na
simulação absoluta
, em que se cria mera aparência de um negócio inexistente, o contrato é
nulo
, tornando
inexigíveis quaisquer obrigações dele decorrentes
. Já na
simulação relativa
, há dissimulação de outro negócio efetivamente querido pelas partes, o qual
subsiste
se preencher os requisitos legais de validade.

No caso em comento, como visto, a própria autora confessou a
simulação do negócio jurídico entre as partes, a qual, portanto, revela-se incontroversa.

Todavia,
a simulação verificada é relativa, pois o contrato formal de locação serviu apenas para ocultar a verdadeira relação jurídica existente entre a locadora e a real ocupante do imóvel,
a corré
Vanda Carolina
d
a Silva Nascimento
. Em outras palavras, o instrumento assinado em nome da apelante
Patrícia

encobriu o negócio efetivamente desejado pelas partes, que era a locação diretamente à Sra. Vanda, a quem caberia ocupar o bem e arcar com os encargos locatícios.

A aparência criada — de que Patrícia seria a locatária — não correspondia à realidade, uma vez que todos os envolvidos tinham plena ciência de que ela apenas emprestaria seu nome para viabilizar a contratação, em razão de pendências documentais da verdadeira moradora
, sendo
ocultado o
negócio real, consistente na locação verbal entre a autora e Vanda, e formalizado um contrato diverso, apenas aparente, em nome da apelante.

Desse modo, reconhecida a dissimulação, o negócio verdadeiro — a locação mantida entre a locadora e a real ocupante — é o único que subsiste e produz efeitos jurídicos, enquanto o contrato formal celebrado em nome da apelante é nulo de pleno direito, por não representar a vontade real das partes.

Nesse sentido,
eis os ensinamentos d
a doutrina
moderna:

“
Como já foi expresso, o art. 167 do CC/2002 reconhece a nulidade absoluta do negócio jurídico simulado, mas prevê que subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

O dispositivo trata da simulação relativa, aquela em que, na aparência, há um negócio; e na essência outro. Dessa maneira, percebe-se na simulação relativa dois negócios: um aparente (simulado) e um escondido (dissimulado). Eventualmente, esse negócio camuflado pode ser tido como válido, no caso de simulação relativa. Segundo o Enunciado n. 153 do CJF/STJ, também aprovado na III Jornada de Direito Civil, “na simulação relativa, o negócio simulado (aparente) é nulo, mas o dissimulado será válido se não ofender a lei nem causar prejuízo a terceiros”

(TARTUCE, Flávio. Direito Civil – Lei de Introdução e Parte Geral. Rio de Janeiro: Ed. Forense. 12a edição, 2015, p. 4
20)

Com essas considerações, diante da nulidade de contrato em relação à apelante,
impõe-se o reconhecimento de que não houve vínculo locatício válido
entre ela e a apelada
, razão pela qual
deve
subsisti
r
a procedência
da ação tão somente
quanto à corré Vanda, parte efetivamente beneficiária e responsável pelo uso do imóvel e pelos encargos decorrentes da locação.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto
e lhe

DOU
PROVIMENTO

para julgar
improcedente a
A
ção de
C
obrança de
Al
ugueres e
A
cessórios da
L
ocação
em face de
PATRÍCIA DE ALMEIDA MATTOS DOS REIS
, nos termos acima alinhados.

Em razão da improcedência da demanda em relação à apelante, fi
xo os honorários advocatícios em
seu
favor em
2
0% (
vinte

por cento)
sobre o valor
da condenação
, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §3o, do mesmo diploma, diante
da justiça gratuita deferida à apela
da.

Mantêm-se, por sua vez, os ônus sucumbenciais atribuídos à corré Vanda Carolina da Silva Nascimento, relativamente à procedência da ação em seu desfavor.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025