Tribunal: TJMT
Processo: 1002971-97.2024.8.11.0007
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA. RETENÇÃO DE VALORES. LIMITAÇÃO A 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de restituição de valores pagos, reconhecendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, por inadimplemento da vendedora, com condenação à restituição de 75% dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde o desembolso. A sentença também reconheceu a legalidade da cobrança de comissão de corretagem e indeferiu o pedido de restituição do IPTU. A apelante defende a aplicação integral do art. 32-A da Lei no 6.766/79 e da Lei no 13.786/2018, com retenção de 10% sobre o valor do contrato, cobrança de fruição e encargos, bem como a alteração do termo inicial dos juros de mora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de valores com base no valor total do contrato, mesmo após a vigência da Lei no 13.786/2018; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição dos valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação contratual entre as partes é de consumo, sendo aplicáveis os princípios protetivos do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto ao controle de abusividade das cláusulas contratuais.
4. A cláusula que prevê retenção de valores com base no valor total do contrato, e não nos valores efetivamente pagos, é abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC, ainda que o contrato tenha sido firmado sob a égide da Lei no 13.786/2018.
5. A jurisprudência do STJ, inclusive após a vigência da Lei no 13.786/2018, reconhece a possibilidade de revisão das cláusulas de retenção para garantir o equilíbrio contratual, admitindo limitação entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos.
6. A ausência de fruição plena da posse pelo comprador impede a cobrança de valores a esse título.
7. A restituição deve ocorrer em parcela única, conforme orientação da Súmula 543 do STJ, não havendo comprovação de necessidade excepcional de parcelamento.
8. Conforme o Tema 1002 do STJ, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, e não do desembolso.
9. Não há omissão quanto aos encargos tributários, sendo correta a imputação de responsabilidade ao comprador, que deteve a posse do bem.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula contratual que prevê retenção de valores com base no valor total do contrato é abusiva, devendo a retenção ser limitada a até 25% dos valores efetivamente pagos, mesmo sob a vigência da Lei no 13.786/2018.
2. Os juros de mora incidentes sobre a restituição de valores pagos em razão de rescisão contratual por iniciativa do comprador devem ter como termo inicial o trânsito em julgado da sentença.
3. A restituição deve ser feita em parcela única, salvo demonstração de necessidade excepcional de parcelamento, nos termos da Súmula 543 do STJ.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; Lei no 6.766/79, art. 32-A; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2596111/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 02.09.2024, DJe 04.09.2024; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.03.2023, DJe 29.03.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo no 1002.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002971-97.2024.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Sistema Financeiro da Habitação, Alienação Fiduciária, Compra e Venda, Compromisso, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução, Anulação, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FERNANDO LEITE DA SILVA - CPF: 061.426.201-10 (APELADO), LEONARDO MARIN - CPF: 052.275.291-83 (ADVOGADO), FERNANDO LEITE DA SILVA - CPF: 061.426.201-10 (ADVOGADO), GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA IV SPE LTDA - CNPJ: 30.682.442/0001-26 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), MARCO ANDRE FIGUEIRO E RESENDE - CPF: 924.715.521-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA. RETENÇÃO DE VALORES. LIMITAÇÃO A 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de restituição de valores pagos, reconhecendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, por inadimplemento da vendedora, com condenação à restituição de 75% dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde o desembolso. A sentença também reconheceu a legalidade da cobrança de comissão de corretagem e indeferiu o pedido de restituição do IPTU. A apelante defende a aplicação integral do art. 32-A da Lei no 6.766/79 e da Lei no 13.786/2018, com retenção de 10% sobre o valor do contrato, cobrança de fruição e encargos, bem como a alteração do termo inicial dos juros de mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de valores com base no valor total do contrato, mesmo após a vigência da Lei no 13.786/2018; (
ii
) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação contratual entre as partes é de consumo, sendo aplicáveis os princípios protetivos do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto ao controle de abusividade das cláusulas contratuais.

4. A cláusula que prevê retenção de valores com base no valor total do contrato, e não nos valores efetivamente pagos, é abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC, ainda que o contrato tenha sido firmado sob a égide da Lei no 13.786/2018.

5. A jurisprudência do STJ, inclusive após a vigência da Lei no 13.786/2018, reconhece a possibilidade de revisão das cláusulas de retenção para garantir o equilíbrio contratual, admitindo limitação entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos.

6. A ausência de fruição plena da posse pelo comprador impede a cobrança de valores a esse título.

7. A restituição deve ocorrer em parcela única, conforme orientação da Súmula 543 do STJ, não havendo comprovação de necessidade excepcional de parcelamento.

8. Conforme o Tema 1002 do STJ, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, e não do desembolso.

9. Não há omissão quanto aos encargos tributários, sendo correta a imputação de responsabilidade ao comprador, que deteve a posse do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A cláusula contratual que prevê retenção de valores com base no valor total do contrato é abusiva, devendo a retenção ser limitada a até 25% dos valores efetivamente pagos, mesmo sob a vigência da Lei no 13.786/2018.

2. Os juros de mora incidentes sobre a restituição de valores pagos em razão de rescisão contratual por iniciativa do comprador devem ter como termo inicial o trânsito em julgado da sentença.

3. A restituição deve ser feita em parcela única, salvo demonstração de necessidade excepcional de parcelamento, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; Lei no 6.766/79, art. 32-A; Lei no 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2596111/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 02.09.2024, DJe 04.09.2024; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.03.2023, DJe 29.03.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo no 1002.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1002971-97.2024.8.11.0007

GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA IV SPE LTDA. X FERNANDO LEITE DA SILVA

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA IV SPE LTDA., com o fito de reformar a r. sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Alta Floresta/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados nos autos da Ação de Restituição de Valores Pagos, proposta por FERNANDO LEITE DA SILVA em face da apelante, rescindindo o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, condenando a requerida à restituição de 75% dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros de 1% ao mês a contar do desembolso; bem como reconheceu a legalidade da cobrança da comissão de corretagem e indeferiu o pedido de restituição do IPTU.

Inconformada, a apelante, em suas razões recursais, sustenta, em síntese, que a sentença desconsiderou o artigo 32-A da Lei 6.766/79, o qual autoriza a retenção de 10% sobre o valor do contrato, a cobrança de fruição mensal de 0,75% e os descontos referentes a encargos moratórios e tributários. Alega indevida a aplicação de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, já superada pela Lei 13.786/2018, bem como aponta omissão quanto ao índice de correção monetária e aduz que os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado. Pugna, ao final, pela reforma da sentença, com a aplicação das penalidades previstas no contrato e na Lei 6.766/79 (Id. 293192866).

Em contrarrazões, o apelado defende a manutenção integral da sentença (Id. 293192869).

Preparo devidamente comprovado (Id. 294246385).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO MÉRITO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a legalidade da cláusula contratual que estabelece a retenção de valores em caso de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, bem como sobre o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a restituição das quantias pagas.

Trata-se de ação restituição de valores pagos em que o autor, promissário comprador, requer a rescisão do contrato por inadimplemento da loteadora, decorrente da não liberação do imóvel para construção no prazo prometido, com restituição de 75% dos valores pagos, além da devolução da comissão de corretagem e do IPTU, pleito este parcialmente acolhido na sentença.

Do exame dos autos, denota-se que a relação entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor (CDC), uma vez que o comprador figura como destinatário final do bem e a vendedora exerce atividade habitual no mercado imobiliário, caracterizando-se como fornecedora.

No caso em comento, quanto à validade da cláusula contratual que previa a retenção de 10% sobre o valor total do contrato e não apenas sobre os valores efetivamente pagos,
não há o que reparar
na sentença apelada
, por configurar cláusula abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

Embora o contrato tenha se firmado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, de modo que seria aplicável ao caso o regramento contido no art. 32-A da mencionada Lei, a retenção com base no valor total do contrato coloca o consumidor em manifesta desvantagem, violando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual (Id. 293192417).

Somado a isso, a prova constante nos autos não evidencia que o promitente comprador tenha usufruído da posse do imóvel de forma plena, o que compromete a exigibilidade de retenção a título de fruição.
O
inadimplemento da vendedora afasta a tese de culpa exclusiva do comprador.

Ademais, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, mesmo nos contratos regidos pela Lei no 13.786/2018, é imprescindível a análise do equilíbrio contratual e das peculiaridades do caso concreto, de maneira a coibir abusos e assegurar a restituição proporcional. Ressalta-se, inclusive, que a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos e não sobre o valor total do contrato,
nos limites de
10% e 25%.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13 .786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1 .
Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando,
às luz
das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018 .2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018 .3. Agravo interno improvido.”
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2596111 SP 2024/0085204-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
04/09/2024).

Com efeito, a limitação da retenção a 25% dos valores efetivamente pagos mostrou-se adequada e proporcional e a sentença merece ser mantida nesse ponto.

No tocante à restituição dos valores pagos, a jurisprudência do STJ é clara ao dispor, na Súmula 543

que
,
na hipótese de rescisão de contrato causada pelo vendedor, a devolução deve ocorrer de forma imediata e integral, salvo demonstração de excepcional necessidade de parcelamento, o que não foi comprovado nos autos. Isto é, a simples existência de cláusula contratual não basta para afastar a aplicação do entendimento sumulado.

Portanto, acertada a sentença ao determinar a restituição em parcela única, já que prestigiou os critérios de razoabilidade, de proporcionalidade e do equilíbrio contratual e afastou corretamente os dispositivos contratuais leoninos.

No que diz respeito aos juros de mora, neste ponto assiste razão à apelante.

Ainda que seja firme o entendimento de que, havendo culpa do promitente vendedor, os juros devem incidir a partir do desembolso, sendo o distrato motivado mutuamente ou atribuída ao comprador, a incidência deve ocorrer a partir do trânsito em julgado.

O Superior Tribunal e Justiça, no Tema Repetitivo 1002, firmou entendimento de que, na hipótese de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado e não do desembolso, como constou na sentença.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E
VENDA .
INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM
JULGADO .
DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal estadual decidiu, com amparo no entendimento desta Corte previsto no Tema
n .o
1.002, correndo os juros de mora a partir do trânsito em julgado no caso de rescisão contratual por inadimplência do promitente comprador. 2. Agravo interno não provido.”
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2103116 DF 2022/0100017-4, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/03/2023).

Na espécie, a rescisão foi pedida pelo comprador, justamente em razão do inadimplemento da vendedora, que não liberou o lote para construção no prazo, fato que não foi infirmado pela parte contrária. Por consequência, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado (Id. 293192442).

Por fim, no que diz respeito aos encargos tributários e outras despesas incidentes sobre o imóvel, tais obrigações recaem, em regra, sobre quem deteve a posse direta do bem. Nesse ponto, a sentença já indeferiu o pedido de restituição do IPTU e reconheceu, de forma implícita, a responsabilidade do autor, não havendo omissão a ser sanada.

Ante ao exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para alterar o termo inicial dos juros moratórios, que deverão incidir a partir do trânsito em julgado, mantendo-se, no mais, os termos da r. sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025