Tribunal: TJMT
Processo: 1034937-78.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. VENDA DE LOTE, MESMO COM EMBARAÇO JUDICIAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL CARACTERIZADO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que indeferiu pedido de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, fundado em aquisição de lote integrante de empreendimento objeto de ação civil pública.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se a existência de ação judicial envolvendo o empreendimento compromete o objeto do contrato e autoriza sua rescisão por culpa da imobiliária; (ii) se é devida a restituição integral dos valores pagos; (iii) se há configuração de dano moral indenizável.
III. Razões de decidir
3. A venda de lote integrante de empreendimento atingido por ação civil pública com restrição judicial, sem ciência do adquirente, configura inadimplemento contratual grave.
4. Caracterizada a culpa exclusiva da imobiliária, é cabível a resolução contratual com restituição integral das quantias pagas.
5. A frustração do negócio jurídico, com potencial lesivo à esfera existencial da parte autora, justifica a indenização por danos morais.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso provido.
Tese de julgamento:
"1. É devida a rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos, quando demonstrado que o lote objeto do contrato está vinculado a empreendimento atingido por ação civil pública, da qual a vendedora é litisconsorte.
2. A comercialização de lote com embaraço judicial, sem prévia ciência do adquirente, caracteriza dano moral indenizável."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 475 e 927.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034937-78.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ERIKA FERREIRA MARTINS - CPF: 736.824.381-49 (APELANTE), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO), IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME - CNPJ: 01.722.784/0001-24 (APELADO), WELLYNGTON JOSE CAVALCANTI - CPF: 016.255.821-02 (ADVOGADO), REJANE PADILHA DOS SANTOS - CPF: 941.701.421-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. VENDA DE LOTE, MESMO COM EMBARAÇO JUDICIAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL CARACTERIZADO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que indeferiu pedido de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, fundado em aquisição de lote integrante de empreendimento objeto de ação civil pública.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se a existência de ação judicial envolvendo o empreendimento compromete o objeto do contrato e autoriza sua rescisão por culpa da imobiliária; (ii) se é devida a restituição integral dos valores pagos; (iii) se há configuração de dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3. A venda de lote integrante de empreendimento atingido por ação civil pública com restrição judicial, sem ciência do adquirente, configura inadimplemento contratual grave.

4. Caracterizada a culpa exclusiva da imobiliária, é cabível a resolução contratual com restituição integral das quantias pagas.

5. A frustração do negócio jurídico, com potencial lesivo à esfera existencial da parte autora, justifica a indenização por danos morais.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido.

Tese de julgamento:

"1. É devida a rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos, quando demonstrado que o lote objeto do contrato está vinculado a empreendimento atingido por ação civil pública, da qual a vendedora é litisconsorte.

2. A comercialização de lote com embaraço judicial, sem prévia ciência do adquirente, caracteriza dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 475 e 927.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
ERIKA FERREIRA MARTINS,
contra sentença prolatada pelo Juízo da Oitava Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de resolução contratual com restituição de valores pagos com declaratória de nulidade de cláusulas com indenização por dano moral com pedido de tutela de urgência n. 1034937-78.2021.8.11.0041, proposta em face de
IMOBILIÁRIA IGUAÇU LTDA - ME
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PROCEDENTES
em parte os pedidos formulados na inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil para: 1)
DECLARAR
a rescisão do contrato constante do id. 67277474; 2)
DECLARAR
a nulidade dos parágrafos terceiro e sexto da Cláusula Quarta, da cláusula compromissória arbitral e das Cláusulas Quinta e Sexta por desvirtuamento da alienação fiduciária; 3)
CONDENAR
a requerida a restituir os valores efetivamente pagos pela requerente, descontados os 10% a título de custos administrativos, que deve incidir sobre todo valor pago, incidindo correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual;
CONFIRMOU
a liminar e; tendo em vista a sucumbência recíproca,
CONDENOU
as partes em igual proporção, ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação nos termos do artigo 86 do CPC, observado o disposto no artigo 98, §3o, do mesmo Código.

Em síntese, a parte apelante requer o provimento do recurso de apelação e a consequente reforma da sentença no que tange à retenção parcial de valores pagos; e, ainda, em face da condenação por sucumbência recíproca.

Assevera que a Apelada tinha ciência da irregularidade em relação ao empreendimento; que “(...) desde o ano de 2014 e em 2015 tomou conhecimento da existência da ACP, caracterizando inclusive a sua má-fé ao realizar a venda no lote em 2018”.

Diz que “(...) Houve motivo justo para a rescisão contratual, sendo indevido o percentual de retenção a título de multa de 10% em favor da apelada, DEVENDO SER REVERTIDA A APELANTE”; que “(...) necessário a reforma da sentença, para que seja declarada que a rescisão se deu em virtude de a apelada ter vendido o loteamento com embaraço, descumprindo o contrato de compra e venda, sendo devido o pagamento da multa de 10% em favor da apelante”.

Sustenta a ocorrência de dano moral, devendo a Apelada ser condenada em tal rubrica, no pagamento de R$ 15.000.00 a título de indenização.

Argumenta, portanto, que deve ser julgada totalmente procedente a ação, suportando a Apelada com o ônus total de sucumbência.

Pede “(...) a) O recebimento, conhecimento e acolhimento do presente recurso, em razão de ser o próprio tempestivo; b) Seja reformada sentença, para que seja declarada culpa do vendedor, por ter vendido o loteamento com embaraço, descumprindo o contrato de compra e venda, sendo revertido o pagamento da multa de 10% em favor da apelante. c) Seja condenada ao pagamento a título de indenização de R$15.000,00 (quinze mil reais), sem caracterizar enriquecimento ilícito. d) Seja o apelado condenado única e exclusivamente ao pagamento das custas e honorários advocatícios no percentual já fixado de 20% (vinte por cento)”.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em deliberar se está ou não correta a sentença recorrida, que nos autos da Ação de resolução contratual com restituição de valores pagos com declaratória de nulidade de cláusulas com indenização por dano moral com pedido de tutela de urgência n. 1034937-78.2021.8.11.0041, proposta por
ERIKA FERREIRA MARTINS
, em face de
IMOBILIARIA IGUAÇU LTDA - ME
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PROCEDENTES
em parte os pedidos formulados na inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil para: 1)
DECLARAR
a rescisão do contrato constante do id. 67277474; 2)
DECLARAR
a nulidade dos parágrafos terceiro e sexto da Cláusula Quarta, da cláusula compromissória arbitral e das Cláusulas Quinta e Sexta por desvirtuamento da alienação fiduciária; 3)
CONDENAR
a requerida a restituir os valores efetivamente pagos pela requerente, descontados os 10% a título de custos administrativos, que deve incidir sobre todo valor pago, incidindo correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual;
CONFIRMOU
a liminar e; tendo em vista a sucumbência recíproca,
CONDENOU
as partes em igual proporção, ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação nos termos do artigo 86 do CPC, observado o disposto no artigo 98, §3o, do mesmo Código.

Pois bem.

Infere-se dos autos terem as partes, em 2018, firmado contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto de alienação fiduciária, sendo a autora adquirente de um lote de 200 m2 (duzentos metros quadrados) localizado no loteamento Guirá – Primeira fase – Quadra 23 – Lote 04 – Fração 06, integrante do Loteamento Recanto Paiaguás.

Consta também no referido contrato que a compradora estaria livre de embaraços (de quaisquer ônus ou tributos) e que não existiam pendências judiciais sobre o imóvel ou sobre a vendedora (Imobiliária Iguaçu).

Ocorre que, apesar da Apelada/Vendedora alegar que o empreendimento não faz parte da Ação Civil Pública n. 0000258-53.2015.11.0082, constata-se que ela compõe a ação como litisconsorte.

Desse modo, é perfeitamente compreensível que ela tinha ciência dos embaraços do empreendimento; e, mesmo assim, comercializou o lote, anos depois.

Não há, portanto, como referendar as argumentações das contrarrazões, ainda que a referida ação civil pública não tenha seu desfecho.

Em face do exposto, nos termos do artigo 475, primeira parte do Código Civil, considero plausível a rescisão e a pretensão do apelo, a fim de que seja devolvido a totalidade dos valores pagos, sem qualquer retenção.

Nesse sentido, “mutatis mutandis”:

“Direito Contratual – Recurso de Apelação – Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Lote na planta – Atraso na entrega por culpa do vendedor – inquérito civil instaurado pelo ministério público ambiental – retorno ao estado anterior – Devolução do valor Integral – Danos Morais Não configurados – mero Dissabor – sentença reformada em parte – Recurso Parcialmente provido.

I. Caso em exame

1. Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda proposta por compradores em razão de atraso na entrega da obra. Pede a rescisão do negócio por culpa do vendedor e o reembolso dos valores pagos, além de serem reparados por danos à esfera extrapatrimonial.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em: (i) verificar se a culpa pela rescisão do negócio jurídico é do comprador ou do vendedor; (ii) apurar se o caso ensejou configuração de danos à esfera extrapatrimonial do comprador pelo atraso na entrega.

III. Razões de decidir

3. O Verbete de Súmula do STJ n. 543 dispõe sobre a necessidade de retorno ao estado anterior, quando o comprador não deu causa à rescisão.

4. A jurisprudência tem enfatizado que a frustração e o desconforto decorrentes do atraso são considerados normais e não geram, automaticamente, o direito à reparação por danos morais.

(...)

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido em parte.

Tese de julgamento: “1. Se é incontroversa a culpa do vendedor pela rescisão do contrato, em virtude da demora injustificada na sua conclusão, é devida a restituição integral dos valores pagos pelos compradores. (...)”.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Verbete de Súmula n. 543 e AgInt nos EDcl no AREsp: 676952 RJ 2015/0057346; TJMT, Apelação Cível no RAC 1000276-90.2021.8.11.0003. (N.U 1004620-54.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/04/2025, Publicado no DJE 02/04/2025)”.

Diante da situação posta, considero ocorrido o dano moral, notadamente porque a conduta da vendedora, imobiliária, não coaduna com mero aborrecimento causado à parte consumidora. Ao contrário, entendo que a conduta traz grande abalo e sensação de impotência e também afronta ao disposto no artigo 422 do Código Civil, quanto à probidade e boa-fé.

Diante disso, à luz do artigo 927 do C.C., julgo pertinente o pleito de condenação por dano moral, o qual fixo em R$ 8.000.00 (oito mil reais), incidindo correção monetária pelo INPC, a partir do arbitramento; e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.

A esse respeito já me manifestei anteriormente:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – DESNECESSIDADE DE PROVA TESTEMUNHAL - COMPRA E VENDA DE LOTE (PAQUE ROSA BORORO) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CULPA DA VENDEDORA PELO ATRASO NA OBRA – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INVIABILIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”) - DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – INVIABILIDADE EIS QUE A CULPA FOI EXCLUSIVA DA VENDEDORA DO LOTE – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.

Deve ser rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, quando presentes elementos de prova suficientes à formação do livre convencimento motivado o Magistrado sentenciante, mostrando-se desnecessária a produção de prova testemunhal requerida.

Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a data de encerramento do empreendimento e o contrato firmado, é viável a devolução dos valores pagos, sem qualquer retenção.

É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

“(...) 3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Os juros de mora em contrato rescindido por culpa exclusiva do vendedor devem incidir desde a citação, eis que o julgado do colendo Superior, no REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo (Tema 1002), diz respeito a rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador. (N.U 1016933-44.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/03/2025, Publicado no DJE 28/03/2025)”.

Posto isso,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto, para que a Requerida devolva a totalidade dos valores pagos e também para que seja condenada ao pagamento de indenização por dano moral.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2025