Tribunal: TJMT
Processo: 1012608-21.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-07-30

Ementa:
Ementa: Direito do consumidor. Direito civil. Apelações cíveis. Contrato de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Força maior e caso fortuito. Não configuração. Lucros cessantes. Presunção Dano moral. Configuração. Majoração da Indenização. Recurso dos autores provido em parte e da ré desprovido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória por danos materiais e morais. A decisão de primeira instância condenou a incorporadora a indenizar os autores pelos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel (0,5% do preço de compra atualizado, de julho de 2022 a junho de 2023) e a pagar R$ 3.000,00 a título de indenização por dano moral.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) se a pandemia de COVID-19 constitui caso fortuito ou força maior apto a excluir a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) se estão configurados os danos materiais (lucros cessantes) e morais alegados pelos compradores, e se o valor da indenização por danos morais fixado na sentença é adequado; e (iii) se é cabível a majoração dos lucros cessantes e dos honorários advocatícios sucumbenciais.
III. Razões de decidir
3. O prazo de entrega do imóvel, mesmo considerando a tolerância de 180 dias, encerrou-se em dezembro de 2021, com a efetiva entrega das chaves apenas em junho de 2023, configurando atraso injustificado.
4. A alegação de caso fortuito/força maior em razão da pandemia de COVID-19 não afasta a responsabilidade da incorporadora, uma vez que não houve demonstração inequívoca de que o atraso na entrega da unidade específica foi direta e exclusivamente causado por impedimentos imprevisíveis e inevitáveis decorrentes da pandemia, que não poderiam ter sido superados com diligência. A atividade da construção civil foi considerada essencial e não sofreu paralisação total no Estado de Mato Grosso.
5. Conforme o Tema 996 do STJ, o atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do uso do bem. O valor de 0,5% do preço de compra atualizado por mês de atraso é adequado para recompor os prejuízos materiais.
6. O atraso prolongado na entrega do imóvel (18 meses além do prazo máximo) ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável, presumindo-se a afetação dos direitos de personalidade dos compradores.
7. O valor da indenização por danos morais fixado em R$ 3.000,00 para o casal mostra-se módico e aquém dos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade em casos similares. A majoração para R$ 5.000,00 para cada um dos apelantes (totalizando R$ 10.000,00 para o casal) é mais condizente com a extensão do dano e o caráter compensatório e pedagógico da medida.
8. A pretensão de majoração dos lucros cessantes e dos honorários advocatícios sucumbenciais não se sustenta, pois os percentuais fixados na sentença estão em consonância com o entendimento consolidado e com o art. 85 do CPC.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso da incorporadora desprovido. Recurso dos compradores parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. A pandemia de COVID-19, por si só, não configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de imóvel, salvo comprovada a impossibilidade absoluta e inevitável de cumprimento da obrigação. 2. O atraso injustificado na entrega de imóvel, para além do prazo de tolerância, acarreta a presunção de lucros cessantes em favor do comprador. 3. A mora prolongada na entrega de imóvel adquirido na planta configura dano moral indenizável, por ultrapassar o mero aborrecimento e gerar frustração à expectativa legítima do consumidor."
_________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; CC, arts. 393, 405 e 944; CPC, art. 85.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; STJ, Tema 996; TJMT, N.U 1032262-91.2023.8.11.0003; TJMT, N.U 1016252-35.2024.8.11.0003; TJMT, N.U 1042260-83.2023.8.11.0003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012608-21.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Vícios de Construção, Empreitada, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[THIAGO PRADO VIOLA - CPF: 025.278.661-07 (APELANTE), VINICIUS SANTANA DA SILVA NEVES - CPF: 043.899.381-00 (ADVOGADO), LUIS HENRIQUE PAIM CREMONEZ - CPF: 029.078.561-89 (ADVOGADO), CAMILA BRANCO DE QUEIROZ VIOLA - CPF: 019.290.191-57 (APELANTE), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), THIAGO PRADO VIOLA - CPF: 025.278.661-07 (APELADO), VINICIUS SANTANA DA SILVA NEVES - CPF: 043.899.381-00 (ADVOGADO), LUIS HENRIQUE PAIM CREMONEZ - CPF: 029.078.561-89 (ADVOGADO), CAMILA BRANCO DE QUEIROZ VIOLA - CPF: 019.290.191-57 (APELADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO POR RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA E DEU PROVIMENTO AO RECURSO DE THIAGO PRADO VIOLA E CAMILA BRANCO DE QUEIROZ VIOLA.

E M E N T A

Ementa:

Direito do consumidor.
Direito civil.
Apelaç
ões
cíve
is
. Contrato de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega.

Força maior e caso fortuito. Não configuração.
Lucros cessantes. Presunção
Dano mora
l
.
Configuração. Majoração da Indenização.
Recurso
dos autores provido em parte e da ré
desprovido.

I. Caso em exame

1.
Trata-se de recurso de apelação interposto
contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória por danos materiais e morais. A decisão de primeira instância condenou a incorporadora a indenizar os autores pelos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel (0,5% do preço de compra atualizado, de julho de 2022 a junho de 2023) e a pagar R$ 3.000,00 a título de indenização por dano moral.

II. Questão em discussão

2.
Há três questões em discussão: (i) se a pandemia de COVID-19 constitui caso fortuito ou força maior apto a excluir a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do imóvel; (
ii
) se estão configurados os danos materiais (lucros cessantes) e morais alegados pelos compradores, e se o valor da indenização por danos morais fixado na sentença é adequado; e (
iii
) se é cabível a majoração dos lucros cessantes e dos honorários advocatícios sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3.
O prazo de entrega do imóvel, mesmo considerando a tolerância de 180 dias, encerrou-se em dezembro de 2021, com a efetiva entrega das chaves apenas em junho de 2023, configurando atraso injustificado.

4. A alegação de caso fortuito/força maior em razão da pandemia de COVID-19 não afasta a responsabilidade da incorporadora, uma vez que não houve demonstração inequívoca de que o atraso na entrega da unidade específica foi direta e exclusivamente causado por impedimentos imprevisíveis e inevitáveis decorrentes da pandemia, que não poderiam ter sido superados com diligência. A atividade da construção civil foi considerada essencial e não sofreu paralisação total no Estado de Mato Grosso.

5. Conforme o Tema 996 do STJ, o atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do uso do bem.
O valor de 0,5% do preço de compra atualizado por mês de atraso é adequado para recompor os prejuízos materiais.

6. O atraso prolongado na entrega do imóvel (18 meses além do prazo máximo) ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável, presumindo-se a afetação dos direitos de personalidade dos compradores.

7. O valor da indenização por danos morais fixado em R$ 3.000,00 para o casal mostra-se módico e aquém dos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade em casos similares. A majoração para R$ 5.000,00 para cada um dos apelantes (totalizando R$ 10.000,00 para o casal) é mais condizente com a extensão do dano e o caráter compensatório e pedagógico da medida.

8. A pretensão de majoração dos lucros cessantes e dos honorários advocatícios sucumbenciais não se sustenta, pois os percentuais fixados na sentença estão em consonância com o entendimento consolidado e com o art. 85 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

9
.
Recurso da incorporadora desprovido. Recurso dos compradores parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"1. A pandemia de COVID-19, por si só, não configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de imóvel, salvo comprovada a impossibilidade absoluta e inevitável de cumprimento da obrigação. 2. O atraso injustificado na entrega de imóvel, para além do prazo de tolerância, acarreta a presunção de lucros cessantes em favor do comprador. 3. A mora prolongada na entrega de imóvel adquirido na planta configura dano moral indenizável, por ultrapassar o mero aborrecimento e gerar frustração à expectativa legítima do consumidor."

_________

Dispositivos relevantes citados:

CDC, art. 14; CC,
arts
. 393, 405 e 944; CPC, art. 85.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Tema 971; STJ, Tema 996; TJMT, N.U 1032262-91.2023.8.11.0003; TJMT, N.U 1016252-35.2024.8.11.0003; TJMT, N.U 1042260-83.2023.8.11.0003.

R E L A T Ó R I O

Cuida
m
-se de recurso
s
de
recurso de apelação cível interposto por
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
,
e, também, por THIAGO PRADO VIOLA
e CAMILA BRANCO DE QUEIROZ VIOLA
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da
2
a Vara Cível de
Rondonópolis,
que nos autos da "ação
indenizatória por danos materiais e morais
",
ajuizada
por
Thiago Prado Viola e Camila Branco de Queiroz Viola em face de
Rondonópolis
32
Incorporações

Spe
Ltda.,
julgou
parcialmente

procedente o pedido inicial, condenando
a requerida: a indenizar os autores pelos prejuízos de ordem material, pelo período do atraso na entrega do imóvel (julho de 2022 até junho de 2023, data da efetiva entrega das chaves), no importe de 0,5% do preço de compra atualizado do imóvel; e, a pagar o montante de
R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de indenização por dano moral.

A apelante
Rondonópolis
32
Incorporações

Spe
Ltda
. alega
que não houve atraso na entrega do empreendimento por sua culpa, mas sim em decorrência de "caso fortuito/fortuito externo/força maior", pois a prorrogação do prazo de entrega se deu em razão da pandemia de COVID-19, como a ausência de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção e restrições sanitárias.

Enfatiza que as obras do empreendimento "Viva Rondonópolis" iniciaram no início de 2020, coincidindo com a crise sanitária, o que tornou inevitável a dilação do prazo.

Aduz que não “há nos autos qualquer prova concreta de prejuízo material sofridos pelos Apelados que justifique a condenação por lucros cessantes”
e que o atraso para a entrega do imóvel não é suficiente para presumir a existência de danos morais.

P
ede a reforma integral da sentença, com a exclusão da
Echer
Empreendimentos Ltda. do polo passivo, e a total improcedência da demanda.
Alternativamente, pede a redução da indenização por danos morais.

Os apelantes Thiago Prado Viola e Camila Branco de Queiroz Viola
sustentam a necessidade de majoração do valor arbitrado a título de danos morais
,
dos lucros cessantes
e dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Intimad
os
,
os autores
apresent
aram
contrarrazões na peça Id.
289409574 e a empresa/ré no
Id. 289409575
.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Depreende-se que

Thiago Prado Viola e Camila Branco de Queiroz Viola
ajuiz
aram
a
ação indeniza
tória
por danos
materias
e
morais
contra
Rondonópolis
32
Incorporações

Spe
Ltda.
, aduz
em
, em síntese, que
celebraram

com a apelante,

o
“Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, Financiamento Imobiliário
Acto
Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia”
("Viva Rondonópolis")
, considerando o prazo de 24 meses após a assinatura do financiamento (
30/12/2019
). Mesmo aplicando-se a tolerância de 180 dias, o imóvel deveria ter sido entregue até
dezembro de 2021
, mas
até a propositura da ação em abril de 2023 as
chaves

não haviam sido

entregues
aos
autores
.

Diante do descumprimento contratual por parte da requerida e dos dissabores e aborrecimentos decorrentes, pleiteia
m
a procedência de sua demanda.

A apelante
Rondonópolis 32 Incorporações
Spe
Ltda. alega
que o atraso na entrega do imóvel ocorreu
em razão da pandemia
da COVID 19.

Entretanto, essa interpretação afronta a jurisprudência consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o Tema 996, segundo o qual:

“1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

4) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

O atraso na entrega da obra é incontestável, observando-se, inclusive, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

A cláusula 9.2 do contrato, estabelece que
“fica ajustado que as obras do imóvel
objeto do presente instrumento contratual deverão

estar
concluídas,
e o objeto do presente contrato entregue, até o último dia do 24o (
vigésimo
quarto) mês após a assinatura do Contrato de Financiamento
, junto a instituição bancária, mesmo que o contrato com a instituição financeira constar prazo diferen
te do acima pautado”
.

O contrato com a Caixa Econômica foi assinado em
3
0
/12/20
19
, o
prazo máximo de entrega
com a prorrogação
finalizou-se em
dezembro
/202
1
; e somente houve a entrega do imóvel em
12.06.2023
, ou seja,
após 1
8
meses do previsto.

Embora as apelantes

aduzam

que a
traso
foi gerado em razão da pandemia de COVID-19
. Embora a pandemia tenha, de fato, gerado desafios em diversos setores, não houve demonstração inequívoca nos autos de que o atraso específico na entrega da unidade da apelada foi diretamente e exclusivamente causado por impedimentos imprevisíveis e inevitáveis decorrentes da pandemia, que não poderiam ter sido superados com a devida diligência e planejamento. A simples alegação da pandemia, sem a comprovação de seu impacto direto e determinante na obra em questão, não afasta a responsabilidade das apelantes.

Destaco a jurisprudência deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA EXTRA “ENXOVAL”. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos morais e lucros cessantes, para: (i) condenar a construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor correspondente a 0,5% do preço de compra do imóvel, atualizado, pelo período de junho de 2022 até a efetiva entrega das chaves, com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC; (
ii
) condenar a ré à restituição da quantia de R$ 88,39, paga a título de “taxa de enxoval”, com correção pelo INPC/IBGE desde o desembolso e juros moratórios desde a citação; e (
iii
) condenar ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de danos morais. A sentença também fixou custas, taxas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 configura causa excludente de responsabilidade civil pelo atraso na entrega do imóvel; (
ii
) estabelecer se estão presentes os requisitos para a condenação por danos morais e lucros cessantes; (
iii
) determinar se é devida a restituição da quantia cobrada como “taxa de enxoval”.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A construtora não comprova a existência de caso fortuito ou força maior, pois a atividade da construção civil foi considerada essencial no Estado do Mato Grosso, não havendo paralisação absoluta das obras que justifique o atraso de mais de 1 ano na entrega do imóvel.

Nos termos da jurisprudência do STJ (Tema 996), o atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar pelos lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do comprador, calculado com base no valor locatício mensal.

O dano moral é configurado pela mora superior a 1 ano na entrega do imóvel, ainda que se considere o prazo de tolerância contratual, sendo presumida a afetação dos direitos de personalidade do comprador (dano in
re

ipsa
).

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 3.000,00, observa os critérios do art. 944 do CC e está em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência local.

A cobrança da denominada “taxa de enxoval”, paga antes da entrega do imóvel (conforme recibo nos autos), sem comprovação de aprovação em assembleia de condôminos, configura cobrança indevida, impondo-se sua restituição.

A majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação é devida em razão do não provimento do recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento:
A pandemia de COVID-19 não afasta, por si só, a responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega de imóvel, quando não demonstrada a absoluta impossibilidade de cumprimento da obrigação.
O atraso injustificado na entrega de imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, sendo o prejuízo presumido.
A mora prolongada na entrega do imóvel adquirido na planta configura dano moral presumido, passível de reparação.
A cobrança de taxa condominial extraordinária antes da entrega do imóvel, sem aprovação em assembleia, é indevida e enseja restituição.

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 393, 405 e 944; CPC, art. 85, §§2o e 11; Súmula 362 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ,
AgInt
no
AREsp
2393160/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 27.11.2023,
DJe
30.11.2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
1205804/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 20.11.2023,
DJe
24.11.2023; TJMT, AP 0016775-28.2016.8.11.0041, j. 22.06.2022,
DJe
24.06.2022; TJMT, AP 1028618-48.2020.8.11.0003, j. 27.04.2022,
DJe
27.04.2022.

(N.U 1032262-91.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 29/05/2025,
Publicado
no DJE 29/05/2025)

APELAÇÕES CÍVES – OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO - ATRASO INJUSTIFICADO DE ENTREGA DA OBRA ALÉM DO PERÍODO DE TOLERÂNCIA (180 DIAS) – EMPREENDIMENTO VIVA RONDONÓPOLIS – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO – PERÍODO DE PANDEMIA – AUSÊNCIA DE PROVA DA ALEGAÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA DO ARTIGO 393 e 480 DO CÓDIGO CIVIL - DANO MORAL CONFIRUGADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA MERO ABORRECIMENTO – VIABILIDADE DE MAJORAÇÃO DO VALOR – OBSERVÂNCIA AO CARÁTER PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO – VIABILIDADE DE INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO – MANUTENÇÃO PARCIAL DA SENTENÇA – DESPROVIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO PELA IMOBILIÁRIA E CONTRUTORA – PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE COMPRADORA.

É solidária a responsabilidade entre as empresas que fizeram parte do negócio envolvendo o contrato de compra e venda de imóvel, sendo responsáveis tanto a intermediadora (imobiliária) quanto a construtora, pois, à luz do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso, integram a mesma cadeia de consumo.

“(...) A alegação de que pretendem suspender a exigibilidade do contrato de compra e venda entabulado entre as partes, em virtude do caso fortuito ou força maior, qual seja a pandemia do Covid-19, não se justifica. Não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor”. Agravo de Instrumento n. 1012852-61.2020.8.11.0000 – julgado em 08/02/2021)”.

Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a extrapolação do prazo contratual, já computado o prazo de tolerância (de 06 meses), é viável a restituição de valores.

É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

Deve ser majorado o valor fixado a título de dano moral, observando-se os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como o caráter pedagógico da condenação.

“(...) O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício do vendedor. Demonstrado que há cláusula expressa no contrato firmado entre as partes para o atraso da vendedora na entrega do imóvel, cabe a condenação ao pagamento da referida multa contratual, a fim de prevalecer o estipulado no instrumento particular de promessa de compra e venda.

(N.U 1018228-36.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/06/2024,
Publicado
no DJE 23/06/2024)”
. (N.U 1042260-83.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 28/01/2025,
Publicado
no DJE 28/01/2025)

Noutra quadra recursal, as apelantes afirmam a inexistência de dano moral a ser indenizado e a improcedência da inversão da cláusula penal. No entanto, o atraso injustificado na entrega de imóvel, principalmente em se tratando de bem essencial como a moradia, causa notórios transtornos, angústias e frustrações que ultrapassam o mero dissabor
, conforme

observado na jurisprudência acima.

A expectativa de receber o imóvel no prazo contratado e a postergação indefinida geram desequilíbrio na vida do consumidor, justificando a reparação a título de danos morais.

Os apelantes Thiago Prado Viola e Camila Branco de Queiroz Viola buscam a majoração do valor arbitrado a título de danos morais, bem como a majoração e alteração da forma de incidência dos lucros cessantes e dos honorários advocatícios sucumbenciais.

No tocante ao valor dos danos morais, a sentença fixou o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) para o casal. Em que pese o reconhecimento do abalo e angústia sofridos pelos adquirentes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, a quantia arbitrada pela origem revela-se módica e aquém dos parâmetros utilizados por esta Corte em situações similares. A dor moral causada pela frustração de um sonho como a aquisição da casa própria, acrescida da incerteza e dos transtornos inerentes à demora na entrega, merece uma compensação mais expressiva.

Considerando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a natureza compensatória e pedagógica da indenização por danos morais, entendo que a majoração para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos apelantes (totalizando R$ 10.000,00 para o casal) é mais condizente com a extensão do dano e a capacidade econômica da construtora, sem configurar enriquecimento sem causa.

Destaco a
jurisprudência
em caso semelhante:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – NÃO CONFIGURAÇÃO – PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO – APLICAÇÃO DO CDC – CLÁUSULA DE PRAZO DE ENTREGA ATRELADA AO FINANCIAMENTO – NULIDADE – PRAZO FINAL FIXADO EM CONTRATO COLIGADO – DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO – LIQUIDAÇÃO POSTERIOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

Não se reconhece a ilegitimidade passiva de empresa que, embora não conste formalmente como contratante, atua na promoção, identificação visual e comercialização do empreendimento, integrando a cadeia de fornecimento, sendo aplicável a responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor.

A cláusula contratual que condiciona o início do prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento bancário é nula de pleno direito, à luz do Tema 996 do STJ.

O prazo contratual deve ter contagem objetiva a partir da assinatura do contrato de compra e venda, acrescido do prazo de tolerância, sendo inadmissível qualquer vinculação a eventos incertos e alheios à vontade do consumidor.

Verificada a existência de contrato coligado, celebrado por outros consumidores do mesmo empreendimento, com prazo de entrega fixado em 19/05/2022, deve-se aplicar esse marco como parâmetro de igualdade contratual, resguardando a boa-fé objetiva e a confiança legítima. Com a tolerância de 180 dias, o termo final para entrega seria 19/11/2022, sendo a entrega ocorrida somente em 25/07/2023, o que caracteriza mora.

A alegação de força maior em decorrência da pandemia de COVID-19 não subsiste, haja vista que a construção civil foi considerada atividade essencial e não sofreu paralisação legal, além de o contrato ter sido firmado já durante a vigência das restrições, com pleno conhecimento dos riscos.

O atraso substancial extrapola o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável. A indenização arbitrada em R$10.000,00 atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

A condenação em lucros cessantes é devida e será apurada em liquidação de sentença, nos termos do Tema 996 do STJ, em razão da presunção do prejuízo decorrente da injusta privação do uso do bem.

Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários recursais majorados.
(N.U 1016252-35.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 07/06/2025,
Publicado
no DJE 07/06/2025)

Quanto à pretensão de majoração dos lucros cessantes, nos moldes em que postulada, carece de elementos probatórios robustos que justifiquem a alteração do percentual fixado na origem, que se mostra em consonância com o entendimento consolidado em casos análogos. A verba arbitrada pelo juízo a quo, no importe de 0,5% do valor do imóvel atualizado por mês de atraso, revela-se adequada para recompor os prejuízos materiais decorrentes da privação do uso do bem.

Concernente à majoração dos honorários advocatícios, entende-se que o percentual fixado na sentença (10% do valor da condenação) já se encontra em patamar adequado, considerando a complexidade da demanda e o trabalho desenvolvido pelos patronos, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.

Com essas considerações, conheço de ambos os recursos e:

a) Nego provimento ao recurso de apelação interposto por RONDONÓPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA., mantendo-se integralmente a condenação imposta na sentença.

b) Dou provimento ao recurso de apelação interposto por THIAGO PRADO VIOLA e CAMILA BRANCO DE QUEIROZ VIOLA, apenas para majorar o valor da indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos apelantes, mantendo-se a sentença em seus demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025