Tribunal: TJMT
Processo: 1026528-21.2018.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C COBRANÇAS DE ACESSÓRIOS E RESCISÃO DO CONTRATO – LOCAÇÃO COMERCIAL – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – SUSPEIÇÃO DE TESTEMUNHA NÃO COMPROVADA – REJEIÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL CONFIGURADA – MULTA DEVIDA – DANOS MATERIAIS DEVIDAMENTE COMPROVADOS – ENTREGA FORMAL DAS CHAVES NÃO EFETIVADA – ALUGUÉIS DEVIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A nulidade da sentença por suspeita de testemunha não se verifica quando não há prova concreta de que o depoimento possuía vínculo econômico ou interesse direto no desfecho da demanda, sendo insuficiente o simples fato de uma testemunha ser prestadora de serviços eventuais à parte vencedora.
Demonstrado o inadimplemento contratual por parte do locatário e a rescisão antecipada da contratação, é devida a aplicação da multa pactuada no contrato, nos termos da cláusula penal previamente estipulada.
A indenização por danos materiais é cabível quando há comprovação documental e fotográfica da manipulação do imóvel localizado, corroborada por laudos técnicos e demais elementos constantes dos autos.
Nos termos da jurisprudência consolidada, as obrigações de pagamento dos aluguéis persistem até a efetiva formalização da entrega das chaves, não sendo suficiente a mera alegação de intenção de devolução do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026528-21.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CUIABA LUZ SA - CNPJ: 26.742.571/0001-95 (APELANTE), HELDER MORONI CAMARA - CPF: 267.772.008-60 (ADVOGADO), ULISSES PENACHIO - CPF: 259.356.648-52 (ADVOGADO), MARCELO SOUZA DE CAMARGO RODRIGUES - CPF: 148.259.988-01 (APELANTE), B. F. CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA - ME - CNPJ: 03.956.292/0001-29 (APELADO), ODAIR APARECIDO BUSIQUIA - CPF: 387.270.809-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C COBRANÇAS DE ACESSÓRIOS E RESCISÃO DO CONTRATO – LOCAÇÃO COMERCIAL – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – SUSPEIÇÃO DE TESTEMUNHA NÃO COMPROVADA – REJEIÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL CONFIGURADA – MULTA DEVIDA – DANOS MATERIAIS DEVIDAMENTE COMPROVADOS – ENTREGA FORMAL DAS CHAVES NÃO EFETIVADA – ALUGUÉIS DEVIDOS – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A nulidade da sentença por suspeita de testemunha não se verifica quando não há prova concreta de que o depoimento possuía vínculo econômico ou interesse direto no desfecho da demanda, sendo insuficiente o simples fato de uma testemunha ser prestadora de serviços eventuais à parte vencedora.

Demonstrado o inadimplemento contratual por parte do locatário e a rescisão antecipada da contratação, é devida a aplicação da multa pactuada no contrato, nos termos da cláusula penal previamente estipulada.

A indenização por danos materiais é cabível quando há comprovação documental e fotográfica da manipulação do imóvel localizado, corroborada por laudos técnicos e demais elementos constantes dos autos.

Nos termos da jurisprudência consolidada, as obrigações de pagamento dos aluguéis persistem até a efetiva formalização da entrega das chaves, não sendo suficiente a mera alegação de intenção de devolução do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por MARCELO SOUZA DE CAMARGO RODRIGUES E OUTRA,

visando modificar a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C COBRANÇAS DE ACESSÓRIOS E RESCISÃO DO CONTRATO n. 1026528-21.2018.8.11.0041, ajuizada por B. F. CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA - ME, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de locação entabulado entre as partes e condenar os requeridos ao pagamento dos aluguéis vencidos, faturas de água e energia, e IPTU, no valor total de R$203.452,03 (duzentos e três mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e três centavos), que deverá ser atualizado monetariamente a partir da data em que cada parcela deveria ter sido paga, pelo INPC, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, além do pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Nas razões do recurso, em síntese, a parte recorrente sustenta a nulidade da sentença, sob o argumento de que a decisão de primeira instância baseou-se no depoimento de uma testemunha, a qual seria prestadora de serviços da parte apelada há mais de sete anos.

Esclarece que a testemunha em questão, condutor do veículo da apelada, não poderia ser considerada isenta, uma vez que mantém vínculo profissional direto com a parte vencedora.

Quanto ao mérito, discorre que não houve rescisão unilateral do contrato de contratação, mas sim prorrogação do prazo contratual, conforme previsto nos instrumentos celebrados entre as partes.

Aduz que a multa contratual aplicada na sentença não tem fundamento , uma vez que o contrato batido vigente foi cumprido em seus termos , sendo indevida a imputação de deliberações por suposto descumprimento.

Quanto às reclamações referentes à indenização por danos materiais , os apelantes contestam a ausência de comprovação efetiva dos prejuízos alegados pela parte autora, sob o fundamento de que não há provas suficientes de que os danos ao imóvel tenham sido causados durante a vigência da locação, bem como que os valores apresentados para despesas em peças de imóveis não foram demonstrados por meio de documentos idôneos, como notas fiscais ou contratos de prestação de serviços, além de que a sentença baseia-se apenas em recibos genéricos, os quais não possuem validade como prova inequívoca dos gastos suportados.

Forte nestes argumentos, pede o provimento do recurso para reconhecer a nulidade da decisão, com a consequente devolução dos autos à instância de origem para novo julgamento, sem a utilização do depoimento questionado ou, sucessivamente, almeja a improcedência da ação.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 249567723, por meio das quais a parte adversa pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Cuida-se de apelação interposta por CUIABÁ LUZ S. A. e MARCELO SOUZA DE CAMARGO RODRIGUES e BF CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA - ME em face da sentença que os condenam ao pagamento dos valores referentes a aluguéis vencidos, faturas de água e energia, IPTU, multa rescisória e indenização por danos materiais ao imóvel localizado.

A controvérsia recursal gira em torno de duas questões principais: (i) a alegação de nulidade da sentença por suspeição de testemunha e (ii) a suposta inexigibilidade das verbas cobradas , especialmente a multa rescisória e os aluguéis dos meses de maio e junho de 2018.

Pois bem.

Os apelantes alegam a nulidade da sentença, sob o fundamento de que teria sido proferido com base no depoimento de testemunha suspeita , qual seja, Rogério Cazaroti, sob o argumento de que este mantém vínculo com a parte apelada.

Entretanto, tal alegação não se sustenta diante das provas constantes nos autos.

Conforme bem demonstrado nas contrarrazões, a referida testemunha não possui vínculo empregatício com a apelada , tratando-se do proprietário da empresa que prestou serviços de reestruturação predial para a locadora. Não há nenhum elemento que demonstre exclusividade na prestação de serviços ou interesse econômico direto no estágio da lide.

Além disso, verifica-se que essa mesma testemunha já foi ouvida em outros processos correlatos , e sua idoneidade foi reconhecida por outros juízos de primeira instância e pelo próprio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, inclusive em embargos à execução anteriormente julgados improcedentes.

O Código de Processo Civil estabelece, no art. 447, §3o, I, que uma testemunha pode ser considerada suspeita se mantiver relação de interesse direto no feito. Contudo, para que se reconheça essa suspeita, é necessária prova inequívoca de que o depositante possuía vínculo pessoal ou econômico que comprometa sua imparcialidade, ou que não tenha sido demonstrado.

Sendo assim,
rejeito a preliminar
de nulidade da sentença, porquanto inexistem elementos concretos para afastar a idoneidade do depoimento da testemunha e, por conseguinte, para invalidar a decisão de primeira instância.

Quanto ao mérito propriamente dito, os apelantes defendem que o contrato de locação não foi rescindido antecipadamente, mas sim prorrogado, razão pela qual a multa aplicada não seria devida.

Contudo, como bem esclarecido na sentença, os autos demonstram que o contrato possui prazo de vigência de cinco anos, com término em 14.01.2022, bem como que houve inadimplência contratual por parte dos apelantes, culminando na rescisão antecipada do pacto, além de que a multa aplicada está prevista no contrato e se coaduna com o princípio da autonomia da vontade das partes, não havendo qualquer ilegalidade na sua incidência.

Sobre o tema, importante afirmar que a cláusula penal por rescisão contratual antecipada deve ser observada quando expressamente pactuada entre as partes (REsp 1.891.306/SP). Portanto, não há que se falar em inexigibilidade da multa contratual , devendo ser mantida a especificação imposta na sentença.

No que atine aos danos materiais, os apelantes alegaram que não há provas suficientes dos danos causados à propriedade, sustentando que a sentença teria sido baseada em provas frágeis.

Ocorreu que o imóvel foi entregue em condições precárias, com danos estruturais significativos e há provas fotográficas anexadas aos autos, evidenciando a entrega do imóvel após a saída dos locatários. Não fosse o bastante, a parte locadora apresentou laudos e documentos que comprovam os custos das reformas realizadas, demonstrando o prejuízo suportado.

Além disso, conforme dispõe o contrato de locação, os locatários tinham a obrigação de devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, o que não ocorreu. Dessa forma, a indenização imposta na sentença encontra amparo contratual e fático, razão pela qual deve ser mantida.

No que refere à cobrança de encargos dos meses de maio e junho de 2008, sustentam os apelantes que os aluguéis desses meses são indevidos, pois foram tentados devolver as chaves, sem sucesso, em razão da ausência da parte locadora.

Entretanto, bem salientou a sentença que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a simples desocupação do imóvel não exime o locatário de suas obrigações contratuais, enquanto não houver a entrega formal das chaves (AgInt no AREsp 1.596.870/SP).

A propósito:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ENTREGA DAS CHAVES - ALUGUÉIS E ENCARGOS DEVIDOS. O termo final do contrato de locação é a efetiva entrega das chaves, permanecendo o locatário responsável pelos pagamentos dos aluguéis e dos encargos locatícios até a mencionada data, uma vez que é o ato da entrega das chaves que coloca fim à obrigação de pagar aluguel”
(TJ-MG - AC: 10000191106624001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 26/11/2020, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/11/2020)

No caso concreto, verifica-se que os apelantes não realizaram a entrega formal das chaves e não há prova de que tenham sido tomadas medidas efetivas para cumprir tais obrigações, de modo que a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis permanece até a efetivação da devolução do imóvel.

Assim, não há qualquer ilegalidade na cobrança dos aluguéis referentes ao período em questão, pois a obrigação contratual dos locatários se encontra válida até a efetiva formalização da devolução do imóvel.

Em resumo, nesses termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Dispositivo

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro os horários sucumbenciais anteriormente fixados para 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025