Tribunal: TJMT
Processo: 1001922-09.2024.8.11.0011
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PROPOSTA TARDIA DE PAGAMENTO. MANUTENÇÃO DA POSSE INVIÁVEL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL REDUZIDA PARA 25%. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto por comprador de imóveis visando à reforma da sentença que declarou rescindidos os contratos de promessa de compra e venda de dois lotes urbanos, determinou a reintegração de posse em favor da promitente vendedora, e reduziu de ofício a cláusula penal estipulada de 50% para 25% sobre os valores pagos, com condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor do débito.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a proposta de pagamento integral feita pelo comprador após a configuração do inadimplemento tem o condão de afastar a rescisão contratual e autorizar a manutenção da posse dos imóveis; (ii) determinar se o percentual de retenção fixado na sentença (25%) deve ser reduzido para 5% ou 10%.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A proposta de pagamento integral apresentada pelo comprador não possui eficácia para afastar os efeitos jurídicos do inadimplemento, por se tratar de oferta tardia, sem formalização por meio de depósito judicial ou garantia real, e sem comprovação de aceitação pela vendedora.
4. A existência de mora do comprador está devidamente comprovada nos autos, inclusive com reconhecimento expresso de inadimplemento por dificuldades financeiras, o que autoriza a rescisão do contrato nos termos do art. 475 do Código Civil.
5. A recusa da vendedora à proposta de quitação, ainda que apresentada, não se mostra injustificada ou abusiva, inexistindo elementos que evidenciem violação à boa-fé objetiva, função social do contrato ou enriquecimento sem causa.
6. A cláusula penal de 25% sobre os valores pagos foi fixada com base em precedentes do STJ (REsp 1.723.519/SP) e encontra respaldo na Súmula 543/STJ, sendo percentual considerado adequado para recompor os prejuízos do fornecedor e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
7. A redução do percentual de retenção para patamares inferiores (5% ou 10%) carece de amparo legal e jurisprudencial, sobretudo diante da inexistência de circunstâncias específicas que justifiquem a sua diminuição, razão pela qual se mantém a proporcionalidade fixada pelo juízo de origem.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A proposta de pagamento integral feita pelo comprador após o ajuizamento da ação e a configuração da mora não afasta os efeitos jurídicos do inadimplemento contratual.
É válida a rescisão do contrato com reintegração de posse à vendedora quando demonstrado o inadimplemento do promitente comprador.
A cláusula penal estipulada em 50% pode ser reduzida de ofício para 25% sobre os valores pagos, conforme os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e os precedentes do STJ.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 421-A, 422, 475 e 884; CDC, arts. 6o, V, e 51, § 1o, II; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no AREsp 2.083.067/RJ; TJMT, Apelação Cível no 1015000-97.2020.8.11.0015, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 06.12.2023; TJMT, Apelação Cível no 1000090-52.2020.8.11.0084, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 22.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001922-09.2024.8.11.0011
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[RIVIERA IMOBILIARIA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 20.283.110/0001-15 (APELADO), DANILO CEZAR OCHIUTO - CPF: 697.752.301-87 (ADVOGADO), DARCI DORIVAL VALERIO - CPF: 177.890.871-34 (ADVOGADO), JEFFERSON LUIS FERNANDES BEATO - CPF: 044.441.348-01 (ADVOGADO), DAYSE MARIA TRAVAIN TEIXEIRA - CPF: 023.818.631-84 (ADVOGADO), CARLOS ANTONIO DOS REIS - CPF: 963.310.621-49 (APELANTE), ELISANGELA RODRIGUES DA SILVA - CPF: 944.981.801-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PROPOSTA TARDIA DE PAGAMENTO. MANUTENÇÃO DA POSSE INVIÁVEL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL REDUZIDA PARA 25%. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação Cível interposto por comprador de imóveis visando à reforma da sentença que declarou rescindidos os contratos de promessa de compra e venda d
e dois lotes urbanos
, determinou a reintegração de posse em favor da promitente vendedora, e reduziu de ofício a cláusula penal estipulada de 50% para 25% sobre os valores pagos, com condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor do débito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a proposta de pagamento integral feita pelo comprador após a configuração do inadimplemento tem o condão de afastar a rescisão contratual e autorizar a manutenção da posse dos imóveis; (
ii
) determinar se o percentual de retenção fixado na sentença
(
25%
)
deve ser reduzido para 5% ou 10%.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A proposta de pagamento integral apresentada pelo comprador não possui eficácia para afastar os efeitos jurídicos do inadimplemento, por se tratar de oferta tardia, sem formalização por meio de depósito judicial ou garantia real, e sem comprovação de aceitação pela vendedora.

4.
A existência de mora do comprador está devidamente comprovada nos autos, inclusive com reconhecimento expresso de inadimplemento por dificuldades financeiras, o que autoriza a rescisão do contrato nos termos do art. 475 do Código Civil.

5.
A recusa da vendedora à proposta de quitação, ainda que apresentada, não se mostra injustificada ou abusiva, inexistindo elementos que evidenciem violação à boa-fé objetiva, função social do contrato ou enriquecimento sem causa.

6.
A cláusula penal de 25% sobre os valores pagos foi fixada com base em precedentes do STJ (REsp 1.723.519/SP) e encontra respaldo na Súmula 543/STJ, sendo percentual considerado adequado para recompor os prejuízos do fornecedor e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

7.
A redução do percentual de retenção para patamares inferiores (5% ou 10%) carece de amparo legal e jurisprudencial, sobretudo diante da inexistência de circunstâncias específicas que justifiquem a sua diminuição, razão pela qual se mantém a proporcionalidade fixada pelo juízo de origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
des
provido.

Tese de julgamento
:

A proposta de pagamento integral feita pelo comprador após o ajuizamento da ação e a configuração da mora não afasta os efeitos jurídicos do inadimplemento contratual.

É válida a rescisão do contrato com reintegração de posse à vendedora quando demonstrado o inadimplemento do promitente comprador.

A cláusula penal estipulada em 50% pode ser reduzida de ofício para 25% sobre os valores pagos, conforme os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e os precedentes do STJ.

Dispositivos relevantes citados
:
CC,
arts
. 421, 421-A, 422, 475 e 884; CDC,
arts
. 6o, V, e 51, § 1o, II; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019,
DJe
02.10.2019; STJ,
AgInt
no
AREsp
2.083.067/RJ; TJMT, Apelação Cível no 1015000-97.2020.8.11.0015, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 06.12.2023; TJMT, Apelação Cível no 1000090-52.2020.8.11.0084, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 22.11.2023.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No
1001922-09.2024.8.11.0011

CARLOS ANTONIO DOS REIS

X
RIVIERA IMOBILIARIA E CONSTRUTORA LTDA

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por CARLOS ANTÔNIO DOS REIS, com o fito de reformar a sentença proferida
pelo Juízo da
2a Vara da Comarca de Mirassol D'Oeste
/MT, que,
nos autos da Ação de Res
olução
Contratual c/c Reintegração de Posse
(Proc.
no 1001922-09.2024.8.11.0011
)
, proposta por RIVIERA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA LTDA. em face do ora apelante
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda relativos aos Lotes no 03 e 04 da Quadra 29 do Loteamento Jardim Riviera, determinar a reintegração de posse dos imóveis em favor da autora e, ainda, reduzir de ofício a cláusula penal contratualmente estipulada de 50% para 25% sobre os valores pagos pelo requerido. Houve, ademais, condenação ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor do débito
(
Id. 325814366
).

Irresignado, o apelante interpôs Recurso de Apelação (Id. 325814367), alegando, em síntese, que empreendeu todos os esforços possíveis para adimplir o contrato, sustentando ter desembolsado mais de R$ 100.000,00 e, posteriormente, oferecido quitação integral do saldo mediante pagamento de R$ 110.000,00, proposta que teria sido injustificadamente recusada pela apelada. Afirma que tal recusa configuraria violação à boa-fé objetiva, à função social do contrato e enriquecimento sem causa, na forma dos
arts
. 421, 421-A, 422 e 884 do Código Civil. Defende que a solução justa e proporcional seria manter-se na posse dos imóveis mediante pagamento integral já ofertado, evitando que a vendedora se beneficie da valorização imobiliária posterior.

Subsidiariamente, sustenta que o percentual de retenção fixado pelo juízo de origem
-
25%
-
seria excessivo, requerendo sua redução para 5%, ou, no máximo, 10%, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Ao final, pleiteia a reforma integral da sentença ou, alternativamente, a redução da retenção.

Foram apresentadas contrarrazões sob o Id. 325814372, nas quais a apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
MÉRITO

Eminentes Pares:

Como relatado, trata-se de apelação interposta por comprador de imóveis que, após inadimplemento reconhecido nos autos, pretende a manutenção da posse mediante pagamento integral ofertado tardiamente ou, subsidiariamente, a redução do percentual de retenção aplicado pelo Juízo
a quo
.

Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, ajuizada pela promitente vendedora, sob alegação de inadimplemento reiterado das parcelas contratuais. O conjunto probatório demonstrou a mora do requerido, que, inclusive, reconheceu na contestação que deixou de cumprir suas obrigações em razão de dificuldades financeiras. Diante desse cenário, o magistrado de primeiro grau declarou rescindidos os contratos com fundamento no art. 475 do Código Civil, aplicou a Súmula 543/STJ e modulou a cláusula penal para 25%, dentro dos parâmetros admitidos pela Corte Superior, determinando a reintegração da posse à autora.

A tese recursal central consiste na pretensão de que a quitação integral supostamente ofertada pelo apelante (R$ 110.000,00) deveria afastar o inadimplemento, autorizando a continuidade do contrato e preservando a posse dos imóveis.

Tal argumento, contudo, não merece acolhimento.

A mora do apelante encontra-se amplamente comprovada nos autos, tanto pelas planilhas e notificações juntadas pela autora
,
elementos reconhecidos pelo próprio juízo sentenciante (Id. 325814366)
,
quanto pelo fato de o próprio requerido admitir expressamente seu inadimplemento, atribuindo-o a dificuldades financeiras; ademais, a alegada oferta de quitação integral não foi formalizada mediante depósito judicial, garantia real ou demonstração efetiva da disponibilidade dos valores, tampouco houve comprovação de aceitação pela vendedora, tratando-se de proposta tardia, apresentada somente após a propositura da ação e após a consolidação da mora, circunstâncias que não têm o condão de afastar os efeitos jurídicos decorrentes do inadimplemento contratual.

A sentença, portanto, agiu com acerto ao rejeitar a tese do apelante, pois não há demonstração concreta de que a autora teria agido com intuito de enriquecimento sem causa, nem tampouco que a recusa da proposta
,
se existente
,
tenha sido injustificada ou abusiva.

Assim, a manutenção da posse é inviável.

No tocante ao pedido subsidiário de redução da retenção para 5% ou 10%, também não assiste razão ao apelante.

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável à espécie, conforme expressamente reconhecido na sentença, e a Súmula 543/STJ estabelece a restituição integral ou parcial das parcelas pagas, a depender da responsabilidade pela rescisão. Quando o inadimplemento decorre do comprador
,
como no caso
,
a restituição deve ser parcial, com retenção destinada a recompor prejuízos do fornecedor.

Quanto ao percentual de retenção, é igualmente consolidado o entendimento do STJ de que a cláusula penal deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo 25% o limite frequentemente reputado como justo e adequado, conforme decidido no seguinte julgado:

“
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg
1 .138.183/PE,
DJe

4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF,
DJe
22.8 .2019). 4. Recurso especial parcialmente provido
.” (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
02/10/2019 RSTJ
vol
.
256 p. 496)

Em julgados recentes nesse sentido tem decidido esta Colenda Câmara, a propósito:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E IPTU– IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE. A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da
sua Súmula 543. A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem
” (TJMT, 1015000-97.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023,
Publicado
no DJE 12/12/2023).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – RETENÇÃO LIMITADA A 25% DO VALOR PAGO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA AO CONSUMIDOR – ORIENTAÇÕES DO STJ – JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA – ISENÇÃO DOS ÔNUS SUCUBENCIAIS – INVIABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador (...) deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente (...), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.083.067/RJ). (...)
” (TJMT, 1000090-52.2020.8.11.0084, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/11/2023,
Publicado
no DJE 27/11/2023).

A sentença, ao reduzir de ofício a cláusula penal contratual de 50% para 25%, alinhou-se integralmente ao patamar aceito pela Corte Superior, motivo pelo qual a pretensão de redução para 5% ou
10% carece
de respaldo jurisprudencial.

Ademais, a modulação da cláusula penal é casuística e exige avaliação das particularidades do contrato, não havendo nos autos elementos que indiquem desproporção no percentual aplicado pelo magistrado.

Portanto, a manutenção do percentual de 25% é medida que se impõe.

Ante o exposto
,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo-se
incólume
a sentença
recorrida.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados na origem, em favor dos patronos da apelada, para 12% sobre o valor da
condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025