Tribunal: TJMT
Processo: 1015770-28.2024.8.11.0055
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-06-23
Data de publicação: 2025-06-27

Ementa:
Órgão: GABINETE 1 - 1a TURMA RECURSAL
No Recurso: 1015770-28.2024.8.11.0055.
Origem: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE TANGARÁ DA SERRA.
Recorrente: NG20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
Recorrida: MARGARETH OZEIKA.
Relator: Juiz GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.
Data de julgamento: 23 A 26/06/2025 (PLENÁRIO VIRTUAL).
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. COMPRA DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL PELA FORNECEDORA SEM PRÉVIA COMUNICAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso inominado interposto contra sentença, que homologou projeto de sentença da juíza leiga e julgou procedente o pedido inicial para condenar a parte ré à restituição dos valores pagos, inclusive taxa de corretagem, e ao pagamento de indenização por danos morais. A parte recorrente alegou, em preliminar, ilegitimidade passiva e prescrição trienal quanto à taxa de corretagem; no mérito, pleiteou a exclusão dessa taxa do valor a ser restituído, a inexistência de danos morais e a redução do valor indenizatório.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há cinco questões em discussão: (i) definir se há ilegitimidade passiva da recorrente; (ii) verificar a incidência da prescrição trienal quanto à taxa de corretagem; (iii) analisar a possibilidade de exclusão da taxa de corretagem da restituição de valores; (iv) determinar a existência de dano moral indenizável; e (v) avaliar a necessidade de redução do valor arbitrado a título de danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato de multipropriedade firmado entre as partes caracteriza relação de consumo, devendo incidir a responsabilidade objetiva do fornecedor nos termos do art. 14 do CDC.
Documentos apresentados apenas em fase recursal não podem ser conhecidos, salvo nas hipóteses legais dos arts. 435 e 517 do CPC e art. 33 da Lei no 9.099/1995, conforme entendimento consolidado pela 1a Turma Recursal.
A pretensão de restituição da taxa de corretagem, fundada na rescisão contratual por inadimplemento do fornecedor, está sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil.
Não comprovada a iniciativa da rescisão contratual pela consumidora, e evidenciada a impossibilidade de usufruto da cota, é devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive a taxa de corretagem, conforme estabelece a Súmula 543 do STJ e o art. 67-A da Lei no 4.591/1964.
Os valores devidos devem ser atualizados monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros de mora conforme estipulado contratualmente, não havendo reformatio in pejus quando sua adequação ocorre de ofício.
O dano moral resta caracterizado diante da ausência de informação formal sobre o cancelamento contratual, da falha na prestação do serviço e da omissão em prestar esclarecimentos, sendo desnecessária a prova do prejuízo específico (dano in re ipsa), conforme entendimento consolidado na Conclusão no 1 da Turma Recursal.
O valor da indenização por dano moral deve ser fixado com base no método bifásico, considerando a jurisprudência dominante e as peculiaridades do caso concreto, com observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A restituição da comissão de corretagem, nos casos de rescisão contratual por inadimplemento do vendedor, sujeita-se ao prazo prescricional decenal.
A ausência de prova do pedido de cancelamento contratual pela consumidora configura falha na prestação do serviço e enseja a restituição integral das quantias pagas, incluindo a taxa de corretagem.
Ato de rescisão contratual unilateral, realizado sem comunicação formal e justificativa, aliado à omissão na prestação de esclarecimentos que impeça o usufruto do bem adquirido, enseja indenização por dano moral, cuja fixação deve observar os critérios da proporcionalidade e da razoabilidade.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, X; CDC, arts. 6o, III e VIII; 7o, parágrafo único; 14 e 25, § 1o; CC, arts. 205, 405 e 406; CPC, arts. 373, I e II; Lei no 4.591/1964, art. 67-A; Lei no 9.099/1995, art. 46.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, rel. Min. Raul Araújo, DJe 13.06.2023; STJ, REsp 1.152.541/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 21.09.2011; STJ, AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 14.12.2021; TJMT, Apelação Cível no 1026356-91.2021.8.11.0003, j. 12.02.2025; TJMT, Apelação Cível no 1005985-38.2023.8.11.0003, j. 08.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1015770-28.2024.8.11.0055
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI]

Parte(s):

[MARGARETH OZEIKA - CPF: 459.170.781-49 (RECORRENTE), MARGARETH OZEIKA - CPF: 459.170.781-49 (ADVOGADO), NG20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 19.829.219/0001-26 (RECORRIDO), LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO - CPF: 065.757.058-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão:
GABINETE 1 - 1a TURMA RECURSAL

No Recurso:
1015770-28.2024.8.11.0055.

Origem
: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE TANGARÁ DA SERRA.

Recorrente:
NG20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Recorrida:
MARGARETH OZEIKA.

Relator
:
Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.

Data de julgamento
: 23 A 26/06/2025 (PLENÁRIO VIRTUAL).

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. COMPRA DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL PELA FORNECEDORA SEM PRÉVIA COMUNICAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto contra sentença, que homologou projeto de sentença da juíza leiga e julgou procedente o pedido inicial para condenar a parte ré à restituição dos valores pagos, inclusive taxa de corretagem, e ao pagamento de indenização por danos morais. A parte recorrente alegou, em preliminar, ilegitimidade passiva e prescrição trienal quanto à taxa de corretagem; no mérito, pleiteou a exclusão dessa taxa do valor a ser restituído, a inexistência de danos morais e a redução do valor indenizatório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se há ilegitimidade passiva da recorrente; (ii) verificar a incidência da prescrição trienal quanto à taxa de corretagem; (iii) analisar a possibilidade de exclusão da taxa de corretagem da restituição de valores; (iv) determinar a existência de dano moral indenizável; e (v) avaliar a necessidade de redução do valor arbitrado a título de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de multipropriedade firmado entre as partes caracteriza relação de consumo, devendo incidir a responsabilidade objetiva do fornecedor nos termos do art. 14 do CDC.

Documentos apresentados apenas em fase recursal não podem ser conhecidos, salvo nas hipóteses legais dos arts. 435 e 517 do CPC e art. 33 da Lei no 9.099/1995, conforme entendimento consolidado pela 1a Turma Recursal.

A pretensão de restituição da taxa de corretagem, fundada na rescisão contratual por inadimplemento do fornecedor, está sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

Não comprovada a iniciativa da rescisão contratual pela consumidora, e evidenciada a impossibilidade de usufruto da cota, é devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive a taxa de corretagem, conforme estabelece a Súmula 543 do STJ e o art. 67-A da Lei no 4.591/1964.

Os valores devidos devem ser atualizados monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros de mora conforme estipulado contratualmente, não havendo
reformatio in pejus
quando sua adequação ocorre de ofício.

O dano moral resta caracterizado diante da ausência de informação formal sobre o cancelamento contratual, da falha na prestação do serviço e da omissão em prestar esclarecimentos, sendo desnecessária a prova do prejuízo específico (
dano in re ipsa
), conforme entendimento consolidado na Conclusão no 1 da Turma Recursal.

O valor da indenização por dano moral deve ser fixado com base no método bifásico, considerando a jurisprudência dominante e as peculiaridades do caso concreto, com observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A restituição da comissão de corretagem, nos casos de rescisão contratual por inadimplemento do vendedor, sujeita-se ao prazo prescricional decenal.

A ausência de prova do pedido de cancelamento contratual pela consumidora configura falha na prestação do serviço e enseja a restituição integral das quantias pagas, incluindo a taxa de corretagem.

Ato de rescisão contratual unilateral, realizado sem comunicação formal e justificativa, aliado à omissão na prestação de esclarecimentos que impeça o usufruto do bem adquirido, enseja indenização por dano moral, cuja fixação deve observar os critérios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, X; CDC, arts. 6o, III e VIII; 7o, parágrafo único; 14 e 25, § 1o; CC, arts. 205, 405 e 406; CPC, arts. 373, I e II; Lei no 4.591/1964, art. 67-A; Lei no 9.099/1995, art. 46.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, rel. Min. Raul Araújo, DJe 13.06.2023; STJ, REsp 1.152.541/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 21.09.2011; STJ, AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 14.12.2021; TJMT, Apelação Cível no 1026356-91.2021.8.11.0003, j. 12.02.2025; TJMT, Apelação Cível no 1005985-38.2023.8.11.0003, j. 08.10.2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

A reclamada pretende a reforma da decisão monocrática proferida no ID 288619956, que homologou o projeto de sentença elaborado pela juíza leiga e julgou
procedente
o pleito inicial, condenando-a a restituir à reclamante o valor de
R$ 19.637,68 (dezenove mil seiscentos e trinta e sete reais e sessenta e oito centavos)
, corrigido monetariamente pelo IPCA, a partir do pagamento de cada parcela, e acrescido de juros de mora pela taxa Selic, deduzido o IPCA, a contar da citação.

Além disso, a reclamada foi condenada ao pagamento de indenização por
danos morais
, no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, acrescido de juros de mora pela taxa Selic, a partir da citação.

Por fim, julgou
improcedente
o pedido de aplicação de multa contratual.

Em suas razões recursais, a recorrente alega:

1)
Preliminar
: Ilegitimidade passiva;

2)
Preliminar
: Prescrição trienal quanto à taxa de corretagem;

3)
Exclusão da taxa de corretagem do valor a ser restituído;

4)
Inexistência de danos morais;

5)
Necessidade de redução do
quantum
fixado.

Ao final, requer a reforma da sentença recorrida.

Em contrarrazões, preliminarmente, a recorrida impugna o pedido de justiça gratuita. No mérito, refuta os fundamentos constantes da peça recursal, pugnando pela manutenção da sentença singular.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O Senhor Juiz Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1a Turma Recursal:

Preliminares

Inicialmente,
afasta-se
a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça, suscitada pela reclamante, ante a comprovação do recolhimento do preparo (IDs 288619963 e 288619962).

Ainda, r
ejeita-se
a preliminar de ilegitimidade passiva da demandada, uma vez que a responsabilidade entre os fornecedores é solidária, nos termos do art. 7o, parágrafo único, e do art. 25, § 1o, do Código de Defesa do Consumidor. Ambas integram a mesma cadeia de fornecimento e contribuíram, ainda que em etapas distintas, para a formação da relação de consumo, sendo irrelevante, para a consumidora, eventual divisão interna de obrigações entre a incorporadora e a intermediadora.

Inclusive,
observa-se que a recorrente trouxe diversos documentos novos anexados ao recurso interposto, os quais deveriam ter sido juntados à contestação, conforme dispõe o art. 373, II, do CPC
.

Sob esse viés,
considerando a conclusão no 26 da 1a Turma Recursal
, será aceita a apresentação de documentos na fase recursal, somente nos termos do art. 435 e 517, ambos do CPC, e art. 33 da Lei no 9.099/1995,
o que
não
é o caso dos autos
. Nesse sentido:

CONCLUSÃO N.o 26
–
JUNTADA DE DOCUMENTO NA FASE RECURSAL. POSSIBILIDADE SOMENTE NOS TERMOS DO ARTIGO 435 E 517 CPC E ARTIGO 33 DA LEI N.o 9.099/95.

No que se refere à alegação de prescrição quanto à taxa de corretagem,
razão não assiste à recorrente
, uma vez que se trata de pretensão fundada na rescisão contratual por culpa do vendedor, sujeitando-se, portanto, ao prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que:

(...)
1.
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor
, é cabível a restituição das partes ao status quo ante,
com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
Incidência da Súmula 83 do STJ. 2.
"A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que
, em demandas objetivando a
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal"
(AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021) 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3o, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ – Quarta Turma, AgInt no REsp 2047767/SP, relator Ministro Raul Araújo, Dje 13/6/2023).

(grifei).

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
RELAÇÃO DE CONSUMO –
INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR
– INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE –
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR
–
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – TAXA DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DECENAL

– ART. 205 DO CC
– DANOS MORAIS – ATRASO SIGNIFICATIVO – CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL IN RE IPSA – VALOR FIXADO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – CLÁUSULA PENAL E DEVOLUÇÃO DAS ARRAS – BIS IN IDEM – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO – PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO CONSUMIDOR – HONORÁRIOS E DESPESAS INTEGRALMENTE A CARGO DA RÉ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Relação de consumo. O contrato de compra e venda de loteamento caracteriza relação de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente a teoria do risco do negócio. 2. Inadimplemento do vendedor. O não cumprimento da obrigação de entrega da infraestrutura do loteamento dentro do prazo contratual autoriza a rescisão do contrato, sendo devida a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros de mora desde a citação. 3. Prescrição decenal.
A pretensão de restituição da comissão de corretagem, em casos de rescisão contratual por culpa do vendedor, está sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal do artigo 206, § 3o, IV, do mesmo diploma legal.
(...) (N.U 1026356-91.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Vice-Presidência, Julgado em 12/02/2025, Publicado no DJE 12/02/2025). (grifei)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – LOGO DA EMPRESA EM TODOS OS DOCUMENTOS DE COMPRA E VENDA - LEGITIMIDADE PASSIVA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA -
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, §3o, IV, DO CC) – INAPLICABILIDADE – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR COMPROVADA
- DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – LONGO TEMPO DE ESPERA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – TEMA REPETITIVO N. 971 DO STJ – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO – RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. Se a logo da empresa está presente em todos os documentos de compra e venda do imóvel, é parte legítima para ser demandada, especialmente se a questão submetida ao Código de Defesa do Consumidor.
O prazo prescricional trienal (art. 206, § 3°, IV do CC) é inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor (AgInt no REsp 1853761/SP). Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. (Súmula 543/STJ).
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (Tema 971 do STJ).
(N.U 1005985-38.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 08/10/2024, Publicado no DJE 08/10/2024). (grifei)

Portanto, não há que se falar em prescrição da pretensão de restituição do valor pago a título de taxa de corretagem, motivo pelo qual
rejeito a preliminar suscitada e passo à apreciação do mérito da demanda
.

Segundo consta da petição inicial, em 03/12/2021, a reclamante firmou, junto à reclamada, instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, no regime de multipropriedade, relativo às cotas
L/403/14 e H/006/17
do empreendimento “Praias do Lago
Eco Resort
”, localizado em Caldas Novas-GO, no valor de R$ 43.692,84 (quarenta e três mil seiscentos e noventa e dois reais e oitenta e quatro centavos).

Informa que, em 27/12/2023, ajuizou ação de rescisão contratual, cumulada com pedido declaratório de nulidade contratual e devolução de valores, referente à cota
L/403/14, contrato no 05-L/403/14
(Processo no 1018194-77.2023.8.11.0055).

Contudo, embora não tenha mencionado, no processo citado, o
Contrato no 03-H/006/17
, referente à cota
H/006/17
, sustenta que deixou de receber os boletos de cobrança condominial relativos a essa cota remanescente. Após consulta ao aplicativo, constatou que a cota também havia sido cancelada, informação posteriormente confirmada por meio de mensagem via
Whatsapp
. Relata que tentou, sem êxito, obter esclarecimentos por e-mail quanto ao motivo do cancelamento.

Sustenta, ainda, que ficou impedida de utilizar o imóvel no período de 30/01/2025 a 06/02/2025, conforme cronograma de utilização, e que, em razão da ausência de comunicação formal sobre a rescisão, sofreu constrangimentos, além de não ter recebido o reembolso dos valores pagos referentes ao Contrato no
03-H/006/17
, apesar de estar adimplente.

A demandada, por sua vez, sustenta que a rescisão contratual se deu por iniciativa da própria reclamante, promitente compradora, que teria solicitado o cancelamento, sendo, portanto, devidas a retenção da taxa de corretagem, da cláusula penal e da taxa de fruição.

No caso, a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo ser aplicadas ao caso as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor.

O artigo 14, do Código de Defesa do Consumidor, dispõe:
“O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre fruição e riscos.”
.

Tal responsabilidade é afastada apenas quando comprovada que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (§ 3o, inc. I e II, do art. 14, do CDC).
No entanto, não tendo a prestadora do serviço se desincumbido do ônus da prova que lhe cabia, deve responder objetivamente pelos danos causados à parte autora em razão da falha na prestação de seu serviço.

Nesse contexto, observa-se que, embora a reclamada alegue que o cancelamento foi realizado por solicitação da compradora, não juntou aos autos qualquer documento apto a comprovar o suposto pedido de rescisão, seja em âmbito administrativo ou judicial, referente ao
Contrato no 03-H/006/17
.

A Lei no 4.591/1964, com a redação dada pela Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), por sua vez, passou a prever expressamente a possibilidade de retenção da taxa de corretagem,
quando o desfazimento do contrato se der por inadimplemento do adquirente
. Vejamos:

Art. 67-A.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador,
mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente,
este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

I - a integralidade da comissão de corretagem;

(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

§ 1o Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. (...)”
(grifei)

Destarte, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), elucida: “
Na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

(grifei).

Assim, diante da ausência de comprovação de que a rescisão contratual foi solicitada pela reclamante, e tendo sido comprovada a impossibilidade de usufruir da cota H/006/17 do empreendimento “Praias do Lago Eco Resort”, sendo ela cientificada acerca do cancelamento por meio de mensagem enviada via aplicativo, faz jus à restituição da taxa de corretagem e das parcelas quitadas até a data da rescisão unilateral do contrato (11/2024).

Logo, considerando os fundamentos expostos, a reclamada deverá restituir à reclamante os valores pagos, a título de parcelas (ID 288619925, págs. 15 e 16) e taxa de corretagem (ID 288619929, p. 1), cujo total perfaz o montante fixado na sentença: R$ 19.637,68 (dezenove mil seiscentos e trinta e sete reais e sessenta e oito centavos).

Importa consignar que a restituição dos valores deverá observar os consectários legais previstos contratualmente, quais sejam: atualização monetária pelo IPCA e aplicação de juros de 0,5% (meio por cento) ao mês,
pro rata die
.

Os juros de mora e correção monetária constituem matéria de ordem pública, razão pela qual sua fixação ou alteração, de ofício, não configura julgamento
extra petita
ou
reformatio in pejus
. A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA
. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONSECTÁRIOS LEGAIS. AUSÊNCIA DE VÍCIO NA DECISÃO. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1.
A correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser analisados até mesmo de ofício, de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a modificação de seu termo inicial, não configura julgamento extra petita nem reformatio in pejus
.

2. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.088.555/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023.) (Grifei)

Por outro lado, quanto aos danos morais, restaram caracterizados, eis que a recorrida foi submetida a transtornos e dissabores em razão do serviço deficiente prestado pela recorrente, enquanto
esta procedeu ao cancelamento do Contrato no 03-H/006/17 sem justificativa, deixando de prestar informações pertinentes ou de esclarecer à reclamante acerca da rescisão unilateral, tampouco efetuando o devido ressarcimento dos valores pagos
(ID 288619925, p. 9).

Conforme entendimento consolidado nesta Turma Recursal, que editou a Conclusão no
1
, segundo a qual:
“O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, POR SI SÓ, NÃO GERA DANO EXTRAPATRIMONIAL INDENIZÁVEL. CONTUDO, A COBRANÇA INDEVIDA OU
MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇO COM PRÉVIA TENTATIVA DE SOLUÇÃO ADMINISTRATIVA E, COMPROVADA DESÍDIA DA EMPRESA NA RESPOSTA E/OU RETARDO INJUSTIFICADO NA SOLUÇÃO AUTORIZA, NO CASO CONCRETO, A FIXAÇÃO DE DANO MORAL
.”

(destaquei).

Ressalte-se ser desnecessária a comprovação específica do prejuízo, pois o dano se extrai pela só verificação da conduta, ocorrendo o chamado dano
in re ipsa
.

Relativamente ao
quantum
indenizatório, o e. STJ já se posicionou no sentido de seguir o método bifásico para a definição do montante a ser pago a título de indenização por danos morais. “
Na primeira etapa, deve-se estabelecer um valor básico para a indenização, considerando o interesse jurídico lesado, com base em grupo de precedentes jurisprudenciais que apreciaram casos semelhantes. Na segunda etapa, devem ser consideradas as circunstâncias do caso, para fixação definitiva do valor da indenização, atendendo à determinação legal de arbitramento equitativo pelo juiz
” (REsp. 1.152.541, Terceira Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Dje 21/09/2011).

No caso, o montante de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, arbitrado na sentença a título de
danos morais
, deve ser
reduzido para R$ 6.000,00 (seis mil reais)
, a fim de adequá-lo aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, uma vez que a indenização deve atingir o fim pedagógico a que se destina, sem resultar em enriquecimento indevido
.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, por ser tempestivo, e
dou parcial provimento
para
reduzir
o montante indenizatório para o valor de
R$ 6.000,00 (seis mil reais)
, a título de
danos morais
, bem como para
determinar
, de ofício, que os valores referentes aos
danos materiais
sejam atualizados monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês,
pro rata die
, mantendo-se, no mais, a sentença, nos termos do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55, caput, da Lei no 9.099/95.

É como voto
.

Juiz

GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2025