Tribunal: TJMT
Processo: 1029007-66.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C.C COBRANÇA. RETOMADA DE IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REQUISITOS DO ART. 59, §1o, VIII, DA LEI 8.245/91 ATENDIDOS. INADIMPLEMENTO DEMONSTRADO. IMPOSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO POSSESSÓRIA FUNDADA EM CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que deferiu medida liminar de desocupação de imóvel não residencial, ajuizada com fundamento em denúncia cheia para uso próprio, nos moldes do art. 59, §1o, VIII, da Lei 8.245/91. A decisão agravada reconheceu a existência de posse injusta após a regular notificação do locatário e prestada a caução exigida em lei. Os agravantes impugnaram a decisão com fundamento diverso, centrando sua irresignação no adimplemento contratual e na alegação de aquisição parcial do bem imóvel.
II. Questões em discussão
A controvérsia apresenta duas questões jurídicas centrais: (i) saber se o recurso de agravo impugnou adequadamente os fundamentos da decisão agravada (princípio da dialeticidade); (ii) saber se estão presentes os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo por denúncia cheia, prevista no art. 59, §1o, VIII, da Lei do Inquilinato.
III. Razões de decidir
A impugnação recursal não enfrentou o fundamento da decisão agravada relativo à denúncia cheia para uso próprio, limitando-se a debater a suposta purgação da mora e a titularidade possessória fundada em contrato particular de compra e venda não registrado.
O princípio da dialeticidade (art. 1.010, II e III, do CPC) exige que o recurso enfrente diretamente os fundamentos da decisão impugnada. A ausência dessa impugnação específica inviabiliza o conhecimento do recurso.
A retomada do imóvel fundada em denúncia cheia prescinde da comprovação de inadimplemento e se ampara no exercício regular do direito de propriedade, desde que observados os requisitos legais: notificação válida, prestação de caução, propositura da ação no prazo legal e demonstração do interesse legítimo no uso próprio.
A alegação de aquisição de fração ideal do imóvel, desacompanhada de escritura pública e registro imobiliário (CC, art. 1.245, §1o), não constitui óbice à ordem de desocupação fundada em contrato verbal de locação com as proprietárias registradas.
IV. Dispositivo e tese
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. “A decisão judicial fundamentada em denúncia cheia, com pedido de retomada do imóvel para uso próprio, exige do recorrente a impugnação específica deste fundamento sob pena de inadmissibilidade do recurso, por violação ao princípio da dialeticidade.”
2. “A alegação de aquisição de fração ideal de imóvel não registrada em cartório de imóveis não obsta a concessão de liminar de despejo quando presentes os requisitos legais previstos na Lei do Inquilinato.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.010, II e III; CC, art. 1.245, §1o; Lei 8.245/91, arts. 5o, 47, 57 e 59, §1o, VIII.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.739.829/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 19.11.2018. TJMT, ApC 1025399-30.2020.8.11.0002, Rel. Des.a Nilza Maria P. de Carvalho, DJE 27/09/2023. TJMT, ApC 0032793-03.2011.8.11.0041, Rel. Des.a Clarice Claudino, DJE 16/08/2025. STJ, AgRg no AREsp 2.680.330/SC, Rel.a Min. Daniela Teixeira, DJE 05/11/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029007-66.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Acessão, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[REINALDO LEITE DE OLIVEIRA - CPF: 383.899.161-34 (ADVOGADO), RODRIGO RIBEIRO DE OLIVEIRA - CPF: 030.908.861-54 (AGRAVANTE), DAILTON RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 395.746.011-53 (AGRAVANTE), MARCIA MARISA OLIVEIRA DE LIMA BARROS - CPF: 627.475.841-00 (AGRAVADO), MAGALY OLIVEIRA LIMA - CPF: 000.700.341-25 (AGRAVADO), VINICIUS DE MORAIS OLIVEIRA - CPF: 011.662.181-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C.C COBRANÇA. RETOMADA DE IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REQUISITOS DO ART. 59, §1o, VIII, DA LEI 8.245/91 ATENDIDOS. INADIMPLEMENTO DEMONSTRADO. IMPOSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO POSSESSÓRIA FUNDADA EM CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que deferiu medida liminar de desocupação de imóvel não residencial, ajuizada com fundamento em denúncia cheia para uso próprio, nos moldes do art. 59, §1o, VIII, da Lei 8.245/91. A decisão agravada reconheceu a existência de posse injusta após a regular notificação do locatário e prestada a caução exigida em lei. Os agravantes impugnaram a decisão com fundamento diverso, centrando sua irresignação no adimplemento contratual e na alegação de aquisição parcial do bem imóvel.

II. Questões em discussão

A controvérsia apresenta duas questões jurídicas centrais: (i) saber se o recurso de agravo impugnou adequadamente os fundamentos da decisão agravada (princípio da dialeticidade); (ii) saber se estão presentes os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo por denúncia cheia, prevista no art. 59, §1o, VIII, da Lei do Inquilinato.

III. Razões de decidir

A impugnação recursal não enfrentou o fundamento da decisão agravada relativo à denúncia cheia para uso próprio, limitando-se a debater a suposta purgação da mora e a titularidade possessória fundada em contrato particular de compra e venda não registrado.

O princípio da dialeticidade (art. 1.010, II e III, do CPC) exige que o recurso enfrente diretamente os fundamentos da decisão impugnada. A ausência dessa impugnação específica inviabiliza o conhecimento do recurso.

A retomada do imóvel fundada em denúncia cheia prescinde da comprovação de inadimplemento e se ampara no exercício regular do direito de propriedade, desde que observados os requisitos legais: notificação válida, prestação de caução, propositura da ação no prazo legal e demonstração do interesse legítimo no uso próprio.

A alegação de aquisição de fração ideal do imóvel, desacompanhada de escritura pública e registro imobiliário (CC, art. 1.245, §1o), não constitui óbice à ordem de desocupação fundada em contrato verbal de locação com as proprietárias registradas.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. “A decisão judicial fundamentada em denúncia cheia, com pedido de retomada do imóvel para uso próprio, exige do recorrente a impugnação específica deste fundamento sob pena de inadmissibilidade do recurso, por violação ao princípio da dialeticidade.”

2. “A alegação de aquisição de fração ideal de imóvel não registrada em cartório de imóveis não obsta a concessão de liminar de despejo quando presentes os requisitos legais previstos na Lei do Inquilinato.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.010, II e III; CC, art. 1.245, §1o; Lei 8.245/91, arts. 5o, 47, 57 e 59, §1o, VIII.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.739.829/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 19.11.2018. TJMT, ApC 1025399-30.2020.8.11.0002, Rel. Des.a Nilza Maria P. de Carvalho, DJE 27/09/2023. TJMT, ApC 0032793-03.2011.8.11.0041, Rel. Des.a Clarice Claudino, DJE 16/08/2025. STJ, AgRg no AREsp 2.680.330/SC, Rel.a Min. Daniela Teixeira, DJE 05/11/2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por Dailton Rodrigues de Oliveira e Rodrigo Ribeiro de Oliveira contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, nos autos da Ação de Despejo por Inadimplemento cumulada com Cobrança de Aluguéis n.o 1007634-64.2025.8.11.0004, proposta por Márcia Marisa Oliveira de Lima Barros e Magaly Oliveira Lima.

Na origem, as autoras, na qualidade de locadoras, pleitearam liminar de despejo do imóvel comercial situado na Avenida Ministro João Alberto, Quadra 07, Lote 02, no município de Barra do Garças, com área de 773,45m2, registrado sob a matrícula n.o 54.411 do Cartório de Registro de Imóveis local, sob a alegação de inadimplemento contratual referente a aluguéis vencidos e não pagos, além da necessidade de retomada do bem para uso próprio.

A decisão agravada encontra-se lançada no id. 204297331 e fundamentou-se na conjugação de dois elementos: inadimplemento de aluguéis e intenção das autoras de retomarem o imóvel para uso próprio, isto é, uma denúncia cheia, conforme previsão do art. 5o, art. 57 e art. 59, §1o, VIII da Lei do Inquilinato, acrescida da comprovação do depósito da caução equivalente a três aluguéis.

Inconformados, os requeridos recorrem. Em suas razões recursais (id. 309767869), os Agravantes sustentam: (i) que possuem justo título de aquisição de fração ideal do imóvel, firmado com coproprietário (Selso da Costa Lima), o que lhes conferiria direito possessório e afastaria a legitimidade da medida; (ii) que os pagamentos dos aluguéis deixaram de ser realizados por dúvida fundada acerca do real credor, e que tais valores foram posteriormente consignados judicialmente; (iii) que o despejo determinado comprometeria a continuidade da atividade comercial desempenhada no local. Firme em seus argumentos, requerem a reforma da r. decisão.

O pleito de
efeito suspensivo
foi deferido (id.
310878359
).

Foram apresentadas as contrarrazões pelas Agravadas, Márcia Marisa Oliveira Lima Barros e Magaly Oliveira Lima (id. 316825852), nas quais sustentam: (i) a legalidade da retomada do imóvel por meio de denúncia cheia, independentemente de inadimplemento; (ii) que os Agravantes impugnaram fundamento diverso do adotado na decisão recorrida, incorrendo em violação ao princípio da dialeticidade; (iii) que não há comprovação válida da suposta aquisição do imóvel pelos Agravantes; (iv) que foram encaminhadas diversas notificações extrajudiciais aos ocupantes.

Por fim, pugnam pelo não conhecimento do recurso ou, subsidiariamente, pelo seu desprovimento.

É o relatório.

Cuiabá, 26 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis com pedido liminar, ajuizada por Márcia Marisa Oliveira Lima Lopes e Magaly Oliveira Lima em face de Dailton Rodrigues de Oliveira e Rodrigo Ribeiro de Oliveira.

Extrai-se da petição inicial, que as autoras alegaram ser proprietárias de um imóvel comercial situado na Avenida Ministro João Alberto, Quadra 07, Lote 02, no município de Barra do Garças, com área de 773,45 m2, registrado sob a matrícula no 54.411 do Cartório de Registro de Imóveis daquela Comarca.

Afirmaram que o imóvel foi objeto de contrato verbal de locação por prazo indeterminado, celebrado com o requerido Dailton Rodrigues de Oliveira, para fins comerciais, sendo fixado o valor mensal de R$ 3.036,00 (três mil e trinta e seis reais), com vencimento no dia 1o de cada mês.

Relataram que os pagamentos eram efetuados pelo próprio locatário ou por seu filho, Rodrigo Ribeiro de Oliveira.

Aduziram que, em 22/04/2025, tentaram formalizar a locação mediante novo contrato com valor reajustado, porém, houve recusa do requerido, que alegou ter adquirido parte do imóvel. Diante da alegação, as autoras enviaram notificação extrajudicial em 30/04/2025, solicitando apresentação de documento comprobatório da compra, contudo, sem resposta.

Posteriormente, em 21/05/2025, promoveram nova notificação para denunciar o contrato verbal, comunicando a intenção de retomada do imóvel para uso próprio, e concedendo prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Alegaram que, mesmo após o decurso do prazo, os requeridos permaneceram na posse do imóvel, deixando de efetuar os pagamentos dos aluguéis referentes aos meses de abril, maio, junho e julho de 2025, no total de R$ 12.144,00 (doze mil cento e quarenta e quatro reais).

Assim, requereram a concessão de tutela liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de expedição de ordem de despejo, em razão da denúncia na modalidade cheia para fins de retomada do imóvel (uso próprio) e da recusa de desocupação do imóvel. No mérito, pugnaram pela procedência dos pedidos para condenar os demandados ao pagamento dos aluguéis vencidos, referentes aos meses de abril, maio, junho e julho de 2025, no total de R$ 12.144,00 (doze mil cento e quarenta e quatro reais), e dos que vencerem no curso do processo até a efetiva desocupação; bem como a confirmação da liminar para que determine em definitivo a ordem de despejo.

Comprovante da caução prestada (id. 200368048).

Foi determinado que a parte autora comprovasse a relação locatícia entre as partes indicadas no polo passivo e o imóvel descrito na inicial (id. 200787641).

Houve manifestação da parte autora no id. 203558203.

Em decisão proferida no id. 204297331 – autos de origem, a Magistrada
a quo

deferiu o pedido de tutela de urgência, para determinar a desocupação do imóvel descrito na inicial, expedindo-se mandado de despejo, com prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, contados da intimação.

Contra essa decisão, se insurgem os requeridos.

Em suas razões recursais (id. 309767869), os Agravantes sustentam: que possuem justo título de aquisição de fração ideal do imóvel, firmado com co-proprietário (Selso da Costa Lima), o que lhes conferiria direito possessório e afastaria a legitimidade da medida; que os pagamentos dos aluguéis deixaram de ser realizados por dúvida fundada acerca do real credor, e que tais valores foram posteriormente consignados judicialmente, e, por fim, que o despejo determinado comprometeria a continuidade da atividade comercial desempenhada no local. Firme em seus argumentos, requerem a reforma da r. decisão.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

A controvérsia devolvida a este órgão fracionário cinge-se à legalidade da concessão de medida liminar de desocupação do imóvel, fundada em denúncia cheia para uso próprio; na inadimplência dos réus e na suposta ilegitimidade das autoras em face da alegação dos agravantes de aquisição de parte do imóvel locado.

Inicialmente, há que se observar que a decisão agravada concedeu a liminar de despejo com fulcro conjugado nos incisos VIII e IX do §1o do art. 59 da Lei 8.245/91, ou seja, tanto pelo inadimplemento contratual quanto pela denúncia cheia. Contudo, como bem sublinhado pelas agravadas, a denúncia cheia para uso próprio é fundamento autônomo e suficiente, desde que observados os requisitos legais para justificar a ordem liminar de desocupação.

A jurisprudência é sólida ao reconhecer que, tratando-se de denúncia cheia, o locador não precisa demonstrar inadimplemento ou descumprimento contratual. Basta comprovar o interesse legítimo e pessoal na retomada do imóvel. Assim, a retomada do imóvel locado para uso próprio, mediante denúncia cheia, encontra respaldo no art. 47, inciso III, da Lei 8.245/91. Não se exige, para tanto, a comprovação de inadimplemento, bastando a demonstração de necessidade legítima do locador.

Nesse sentido, impende destacar que os agravantes, ao impugnarem a decisão, concentraram sua irresignação na suposta regularidade do pagamento dos aluguéis e na alegada aquisição de fração do imóvel,
sem,
no entanto,
impugnarem de forma específica o fundamento jurídico da denúncia cheia, o que configura grave vício de dialeticidade recursal, conforme suscitado, preliminarmente, nas contrarrazões das agravadas.

Com feito, é cediço que

o princípio da dialeticidade impõe ao recorrente o dever de impugnar de forma específica os fundamentos da decisão recorrida, nos termos do art. 1.010, II e III, do CPC. Considerando a deficiência de impugnação específica quanto ao conteúdo do
decisum
, tenho que a preliminar contrarrecursal merece parcial acolhimento.

Por outro lado, quanto ao inadimplemento dos requeridos, ora recorrentes, entendo que a Magistrada de origem assim consignou,
verbis
:

“No caso em exame, o pedido de tutela de urgência fundamenta-se na inadimplência dos requeridos e no interesse das autoras em retomar o imóvel para uso próprio. Constata-se, de início, que foi prestada caução no valor correspondente a três meses de aluguel, atendendo ao requisito legal específico para a concessão da medida liminar em ações de despejo.

Além disso, observa-se, a partir dos documentos juntados aos autos, que os requeridos permanecem na posse do imóvel mesmo após o recebimento de notificação extrajudicial encaminhada pelas proprietárias, comunicando a necessidade de desocupação. Tal circunstância reforça a probabilidade do direito invocado. O perigo de dano, por sua vez, também se encontra caracterizado, pois a demora na desocupação impede que as autoras utilizem o bem para a finalidade pretendida.

O extrato bancário apresentado confirma a ausência de pagamento dos aluguéis desde abril de 2025, evidenciando a inadimplência. Soma-se a isso o fato de que o contrato de locação é verbal e não há qualquer indício de que esteja amparado por garantia locatícia.

Diante disso, defiro o pedido de tutela de urgência, para determinar a desocupação do imóvel descrito na inicial”.
(id. 309767873 - Pág. 2)

Diante disso, em que pesem as alegações dos agravantes, tenho que não são capazes de infirmar os fundamentos do
decisum
vergastado.

Acresço, ainda, por oportuno, que a alegação de aquisição de parte do imóvel mediante contrato particular com o co-proprietário Selso da Costa Lima, por mais que possa constituir indício de negócio jurídico, não produz efeitos imediatos perante terceiros, mormente sem registro na matrícula imobiliária (art. 1.245, §1o do Código Civil).

Ademais, eventual controvérsia sobre titularidade e demarcação de frações ideais deverá ser veiculada em ação própria, não sendo hábil a obstar a eficácia de ação de despejo por denúncia cheia.

Outrossim, foi cumprido o trâmite legal exigido pela Lei do Inquilinato, tais como: o envio de notificações extrajudiciais (três no total), observância do trintídio legal, e prestação de caução em valor correspondente a três meses de aluguel, requisito objetivo essencial à concessão da liminar.

Desse modo, não se vislumbra, em sede de cognição não exauriente, qualquer ilegalidade ou desvio de finalidade que justifique a reforma da decisão proferida pelo juízo de origem, devendo ser restabelecido os efeitos da decisão agravada que determinou a desocupação liminar do imóvel, com base na denúncia cheia para uso próprio, por se mostrar legítima, proporcional e juridicamente adequada.

Saliento, por fim, que o convencimento firmado neste estágio precoce do feito será devidamente confrontado com provas que forem colhidas ao longo da marcha processual, não vinculando o magistrado nem o mérito da causa.

Posto isso, conheço em parte do recurso e, nesta, lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 26 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2025