Tribunal: TJMT
Processo: 1009592-57.2022.8.11.0015
Órgão julgador: EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-08-04
Data de publicação: 2025-08-07

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL. PROPORCIONALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que negara provimento a Recurso Inominado, mantendo sentença que condenou a locatária ao pagamento integral da multa contratual por rescisão antecipada de contrato de locação residencial, além de saldo de aluguel e taxa de lixo. A insurgência da agravante sustenta que a rescisão se deu por culpa do locador, requer o reconhecimento da validade de provas digitais e, alternativamente, a aplicação proporcional da multa com base no tempo restante do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa do locador; (ii) estabelecer a validade e eficácia das provas digitais apresentadas; (iii) determinar se a multa contratual por rescisão antecipada deve ser aplicada de forma proporcional ao tempo restante do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A rescisão contratual é imputável à locatária, que não comprovou a existência de vícios no imóvel capazes de justificar a devolução antecipada sem ônus, sendo ônus seu a prova do fato impeditivo do direito do autor, conforme art. 373, II, do CPC.
As provas digitais apresentadas (capturas de tela de conversas) não possuem presunção de veracidade diante da impugnação específica do autor, nos termos do art. 411, III, do CPC, não tendo sido corroboradas por outros meios idôneos.
A multa contratual deve observar o princípio da proporcionalidade, nos termos do art. 4o da Lei no 8.245/91 e art. 413 do Código Civil, quando o contrato for cumprido parcialmente.
O pagamento integral da multa em caso de cumprimento de mais de 80% do contrato configura penalidade excessiva e possibilita enriquecimento sem causa do locador, violando os princípios da razoabilidade e da vedação ao bis in idem.
O valor da multa deve ser calculado proporcionalmente ao tempo restante do contrato, fixando-se em R$ 533,32, diante da entrega do imóvel restando aproximadamente dois meses para o término do prazo contratual.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento:
O ônus da prova quanto à alegação de vício no imóvel que justifique a rescisão contratual sem multa recai sobre a parte locatária.
Provas digitais unilateralmente produzidas e impugnadas pela parte contrária não possuem presunção de veracidade, devendo ser corroboradas por outros elementos.
A multa por rescisão antecipada de contrato de locação deve ser aplicada proporcionalmente ao tempo restante do contrato, nos termos do art. 4o da Lei no 8.245/91 e art. 413 do CC.
A penalidade contratual não pode ser utilizada como substituto para indenização por danos materiais não comprovados, sob pena de enriquecimento ilícito e violação à vedação ao bis in idem.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, art. 4o; CC, art. 413; CPC, arts. 373, I e II, e 411, III; Lei no 9.099/95, art. 55.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1009592-57.2022.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Turma Julgadora:

[DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[ANA LUCIA MIRANDA TOURINHO - CPF: 023.873.567-21 (RECORRENTE), LUCAS FERRACA CORREA - CPF: 035.026.631-06 (ADVOGADO), WILSON ISAC RIBEIRO - CPF: 612.147.879-91 (RECORRIDO), VOLMIR RUBIN - CPF: 678.817.000-25 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL. PROPORCIONALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que negara provimento
a
Recurso Inominado, mantendo sentença que condenou a locatária ao pagamento integral da multa contratual por rescisão antecipada de contrato de locação residencial, além de saldo de aluguel e taxa de lixo. A insurgência da agravante sustenta que a rescisão se deu por culpa do locador, requer o reconhecimento da validade de provas digitais e, alternativamente, a aplicação proporcional da multa com base no tempo restante do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa do locador; (
ii
) estabelecer a validade e eficácia das provas digitais apresentadas; (
iii
) determinar se a multa contratual por rescisão antecipada deve ser aplicada de forma proporcional ao tempo restante do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual é imputável à locatária, que não comprovou a existência de vícios no imóvel capazes de justificar a devolução antecipada sem ônus, sendo ônus seu a prova do fato impeditivo do direito do autor, conforme art. 373, II, do CPC.

As provas digitais apresentadas (capturas de tela de conversas) não possuem presunção de veracidade diante da impugnação específica do autor, nos termos do art. 411, III, do CPC, não tendo sido corroboradas por outros meios idôneos.

A multa contratual deve observar o princípio da proporcionalidade, nos termos do art. 4o da Lei no 8.245/91 e art. 413 do Código Civil, quando o contrato for cumprido parcialmente.

O pagamento integral da multa em caso de cumprimento de mais de 80% do contrato configura penalidade excessiva e possibilita enriquecimento sem causa do locador, violando os princípios da razoabilidade e da vedação ao bis in idem.

O valor da multa deve ser calculado proporcionalmente ao tempo restante do contrato, fixando-se em R$ 533,32, diante da entrega do imóvel restando aproximadamente dois meses para o término do prazo contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

O ônus da prova quanto à alegação de vício no imóvel que justifique a rescisão contratual sem multa recai sobre a parte locatária.

Provas digitais unilateralmente produzidas e impugnadas pela parte contrária não possuem presunção de veracidade, devendo ser corroboradas por outros elementos.

A multa por rescisão antecipada de contrato de locação deve ser aplicada proporcionalmente ao tempo restante do contrato, nos termos do art. 4o da Lei no 8.245/91 e art. 413 do CC.

A penalidade contratual não pode ser utilizada como substituto para indenização por danos materiais não comprovados, sob pena de enriquecimento ilícito e violação à vedação ao bis in idem.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, art. 4o; CC, art. 413; CPC,
arts
. 373, I e II, e 411, III; Lei no 9.099/95, art. 55.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se, na origem, de Ação de Cobrança ajuizada por
WILSON ISAC RIBEIRO
em face de
ANA LUCIA MIRANDA TOURINHO
, visando ao recebimento de valores decorrentes da rescisão de um contrato de locação de imóvel residencial. O autor pleiteou o pagamento de saldo de aluguel, despesas com reparos no imóvel, taxa de lixo e a multa contratual por rescisão antecipada.

A sentença proferida pelo 1o Juizado Especial Cível da Comarca de Sinop (ID 294394964) julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a então requerida, ora Agravante, ao pagamento de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais) a título de multa contratual integral, R$ 213,33 (duzentos e treze reais e trinta e três centavos) de saldo locatício, e R$ 30,81 (trinta reais e oitenta e um centavos) de taxa de lixo proporcional. Os pedidos de indenização por danos materiais (reparos e pintura) foram julgados improcedentes por ausência de laudos de vistoria.

Inconformada, a locatária interpôs Recurso Inominado (ID 294394966), o qual foi conhecido e desprovido por meio de decisão monocrática proferida pelo nobre Relator (ID 294506358), mantendo-se
incólume
o julgado de primeiro grau.

Contra esta decisão monocrática, a Recorrente interpõe o presente Agravo Interno (ID 296641886), insistindo, em suma, na tese de que a rescisão se deu por culpa do locador, na validade das provas digitais apresentadas e, subsidiariamente, na imperiosa necessidade de se aplicar a multa contratual de forma proporcional ao tempo restante do contrato.

O Agravado apresentou contrarrazões (ID 297643399), pugnando pela manutenção da decisão monocrática.

É o necessário a relatar. Passo ao voto.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O presente Agravo Interno preenche os requisitos de admissibilidade, sendo tempestivo e adequado à espécie, razão pela qual dele conheço.

Após detida e renovada análise do caderno processual, e com a devida vênia ao entendimento exarado pelo ilustre Juiz Relator na decisão monocrática agravada, entendo que a insurgência da Agravante merece parcial acolhimento, especificamente no que tange à proporcionalidade da multa rescisória.

I - Da Causa da Rescisão Contratual e da Valoração Probatória

Inicialmente, no que diz respeito à causa determinante para a rescisão do contrato e à valoração do conjunto probatório, alinho-me integralmente ao posicionamento adotado tanto na sentença quanto na decisão monocrática. O juízo de origem, pautado pelo princípio do livre convencimento motivado, analisou de forma criteriosa as provas produzidas, concluindo pela responsabilidade da locatária, ora Agravante, pela rescisão antecipada.

O autor, na qualidade de locador, cumpriu seu ônus probatório nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, ao demonstrar a existência da relação locatícia (contrato de ID 294394855) e a sua extinção prematura antes do termo final pactuado (18 de maio de 2022).

Por outro lado, a Agravante, ao arguir a existência de fato impeditivo do direito do autor – qual seja, a alegação de que o imóvel se tornou inabitável por vício de responsabilidade do locador (infiltrações), o que a autorizaria a resilir o pacto sem ônus –, atraiu para si o encargo de provar suas alegações, conforme o disposto no artigo 373, inciso II, do mesmo diploma legal. Contudo, desse ônus não se desincumbiu a contento.

A prova oral, colhida sob o crivo do contraditório em audiência de instrução e julgamento, revelou-se crucial para o deslinde da controvérsia. O depoimento da testemunha
Denilson
Pereira de Lima (ID 294394961), profissional contratado para averiguar as infiltrações, foi claro e consistente ao apontar que a causa primária do problema residia no entupimento das calhas por acúmulo de sujeira, decorrente da ausência de limpeza e manutenção periódica, obrigação esta que, pela natureza do uso contínuo, incumbia à locatária.

As provas digitais apresentadas pela Agravante, consistentes em capturas de tela de conversas em aplicativo de mensagens, foram especificamente impugnadas pelo Agravado (ID 294394953), o que, à luz do artigo 411, III, do CPC, afasta a sua presunção de autenticidade. Embora os Juizados Especiais sejam regidos pela informalidade, tal
princípio não autoriza a aceitação irrestrita de provas unilateralmente produzidas e cuja fidedignidade é posta em dúvida, cabendo à parte que as produziu o dever de, ao menos, buscar outros meios para corroborar seu conteúdo, o que não foi feito.

Portanto, a conclusão de que a rescisão contratual foi motivada por fato imputável à própria locatária está em harmonia com o material probatório carreado aos autos, devendo ser mantida a responsabilidade da Agravante pelo rompimento do pacto e, consequentemente, a sua sujeição à cláusula penal correspondente.

II - Da Necessária Proporcionalidade da Multa Rescisória

Neste ponto, contudo, reside a minha respeitosa divergência com o entendimento do eminente Relator. A decisão monocrática, ao manter a condenação da Agravante ao pagamento da multa contratual em seu valor integral de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais), afastou a regra da proporcionalidade sob o argumento de que a penalidade não visava apenas a compensar a desocupação antecipada, mas também a punir a infração ao dever de conservação do bem.

Entendo, todavia, que tal interpretação não se coaduna com a melhor doutrina e com a legislação aplicável à matéria, resultando em uma penalidade excessivamente onerosa e em potencial enriquecimento sem causa para o locador.

A matéria é regida, primordialmente, pelo artigo 4o da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que estabelece:

Art. 4o. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada,
proporcional ao período de cumprimento do contrato
, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

A norma é cogente e de ordem pública, visando a equilibrar a relação contratual e a mitigar os efeitos do princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
). A proporcionalidade não é uma faculdade do julgador ou das partes, mas um dever legal.

Corroborando tal dispositivo, o Código Civil, em sua parte geral sobre o inadimplemento das obrigações, prevê no artigo 413 o poder-dever do magistrado de reduzir equitativamente a penalidade:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

No caso dos autos, é incontroverso que a Agravante cumpriu a maior parte do contrato de locação. O pacto vigeria por 12 (doze) meses, de 18 de maio de 2021 a 18 de maio de 2022. A rescisão ocorreu com a entrega das chaves em 22 de março de 2022, quando já haviam transcorrido aproximadamente 10 (dez) dos 12 (doze) meses de vigência, restando menos de 2 (dois) meses para o seu termo final. O cumprimento de mais de 80% do contrato torna a exigência da multa em sua integralidade manifestamente excessiva e desproporcional.

O argumento de que a multa integral se justificaria por também punir a violação do dever de conservação não pode prosperar. Tal raciocínio acarreta uma indevida cumulação de sanções pela mesma base fática e, na prática, contorna a decisão judicial que julgou improcedente o pedido de indenização por danos materiais. Ora, o Agravado pleiteou em sua
exordial valores
específicos para os reparos que entendia necessários (pintura,
poda, etc.
), e tal pedido foi rechaçado pelo juízo de origem por ausência de prova (laudos de vistoria de entrada e saída). Permitir que a multa rescisória, cujo fato gerador é a
devolução antecipada do imóvel
, sirva como sucedâneo para compensar danos materiais não comprovados é legitimar uma dupla penalidade e o enriquecimento ilícito do locador.

A cláusula penal compensatória prevista para a rescisão antecipada tem como finalidade precípua prefixar as perdas e danos do locador pela quebra da expectativa de receber os aluguéis até o final do prazo contratado. Outros danos, como os decorrentes da má conservação do imóvel, devem ser objeto de pedido indenizatório autônomo e devidamente comprovados, como, de fato, tentou o Agravado, sem sucesso.

Dessa forma, a multa estipulada na Cláusula Nona do contrato deve ser interpretada em conformidade com o artigo 4o da Lei do Inquilinato e o artigo 413 do Código Civil, incidindo de forma proporcional ao tempo que restava para o cumprimento integral da avença.

Procedendo ao cálculo da proporcionalidade, temos que a multa integral pactuada foi de R$ 3.200,00 para um contrato de 12 meses. O valor da multa por mês de descumprimento seria de R$ 266,66 (R$ 3.200,00 / 12). Considerando que restavam aproximadamente 2 (dois) meses para o término do contrato (de 22/03/2022 a 18/05/2022), o valor devido a título de multa proporcional é de
R$ 533,32
(R$ 266,66
x
2).

A reforma da sentença e da decisão monocrática neste ponto específico é, portanto, medida de rigor, para adequar a condenação aos ditames legais e aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

III - Do Dispositivo

Ante o exposto, conheço do presente Agravo Interno e, com a devida vênia ao eminente Relator,
DOU-LHE PROVIMENTO
para, em juízo de retratação,
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO INOMINADO
interposto por ANA LUCIA MIRANDA TOURINHO.

Por conseguinte, reformo em parte a sentença de primeiro grau, exclusivamente para reduzir o valor da condenação a título de multa contratual para
R$ 533,32 (quinhentos e trinta e três reais e trinta e dois centavos)
, mantendo, no mais, os demais termos da condenação, a saber, o pagamento do saldo de locação no valor de R$ 213,33 e da taxa de lixo no importe de R$ 30,81. O valor da multa ora fixado deverá ser corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora nos mesmos termos definidos na sentença.

Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, ante o êxito parcial do recurso, nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95.

É como voto.

EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Juiz de Direito

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/08/2025