Tribunal: TJMT
Processo: 1027872-27.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-18
Data de publicação: 2025-02-25

Ementa:
APELANTE: MARCOS JOSE MARTINS FERNANDES e MARLENE ROSELI GERONDI FERNANDES
APELADO: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL. NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL DE QUINZE DIAS ENTRE OS LEILÕES. PUBLICIDADE OBSERVADA PELA CIÊNCIA DOS PRÓPRIOS APELANTES MANIFESTADA NA EXORDIAL. RECORRENTES QUE ATÉ ENTÃO NÃO EXERCERAM E NÃO MANIFESTAM INTERESSE QUANTO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA OU A PURGAÇÃO DA MORA. BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais na Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial, cumulada com pedido de Tutela Antecipada de Urgência, proposta pelos apelantes em desfavor da apelada, objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel por ausência de notificação pessoal para purga da mora e nulidade dos leilões pela não observância do prazo legal entre o 1o e o 2o leilão.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão é saber:
a) Se houve irregularidade na intimação dos apelantes por edital, para a purgação da mora;
b) Se o não cumprimento do prazo legal de quinze dias entre os leilões extrajudiciais justifica a nulidade do procedimento, da consolidação da propriedade e da livre disponibilidade do imóvel em benefício do credor fiduciário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A intimação pessoal para purga da mora foi devidamente tentada, por diversas vezes, pelo oficial registrador, no endereço constante do contrato, conforme exigido pelo art. 26, §3o, da Lei n.o 9.514/1997. Diante da impossibilidade de localização, foi realizada a intimação por edital, válida por estar em conformidade com o §4o do mesmo artigo.
4. Quanto ao prazo entre os leilões, embora o intervalo tenha sido inferior ao prazo de quinze dias exigido pelo §1o do art. 27 da Lei n.o 9.514/1997, os apelantes tinham ciência das datas, conforme relataram na exordial distribuída poucos dias antes do segundo leilão.
5. Ademais, os apelantes não exerceram e não manifestam pretensão de exercer o direito de preferência, tampouco houve manifestação para purga da mora, evidenciando a ausência de interesse na regularização da dívida. Inteligência dos princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa, bem como dos arts. 26, §7o, art. 27, §§ 1o, 2o, 2o-A, 2o-B e 5o, da Lei n.o 9.514/1997, e arts. 187, 401, I, 422 e 884, parágrafo único, do Código Civil.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027872-27.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MARCOS JOSE MARTINS FERNANDES - CPF: 472.026.029-20 (APELANTE), ROBSON GERALDO COSTA - CPF: 271.607.648-03 (ADVOGADO), MARLENE ROSELI GERONDI FERNANDES - CPF: 487.481.379-87 (APELANTE), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (APELADO), ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - CPF: 162.039.578-95 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AOS RECURSOS, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

E M E N T A

APELANTE:

MARCOS JOSE MARTINS FERNANDES
e
MARLENE ROSELI GERONDI FERNANDES

APELAD
O
:

BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

EMENTA
.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGA
ÇÃO
DA MORA. REGULARIDADE DA INTIMAÇÃO
POR EDITAL
. NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL
DE QUINZE DIAS
ENTRE OS LEILÕES.

PUBLICIDADE OBSERVADA PELA CIÊNCIA DOS PRÓPRIOS APELANTES MANIFESTADA NA EXORDIAL. RECORRENTES QUE ATÉ ENTÃO NÃO EXERCERAM E NÃO MANIFESTAM INTERESSE QUANTO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA
OU A PURGAÇÃO DA MORA
.
BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL
E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
.
DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais na Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial, cumulada com pedido de Tutela Antecipada de Urgência, proposta pelos apelantes em desfavor da apelada, objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel por ausência de notificação pessoal para purga da mora e nulidade dos leilões pela não observância do prazo legal entre o 1o e o 2o leilão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão é saber:

a
)
Se
houve irregularidade na intimação dos apelantes
por edital,
para a purga
ção
da mora;

b) Se o não cumprimento do prazo legal
de quinze dias
entre os leilões extrajudiciais justifica a nulidade do procedimento
, da consolidação da propriedade e da livre
disponibilidade do imóvel em benefício do credor
fiduciário
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3
.
A intimação pessoal para purga da mora foi devidamente tentada
, por diversas vezes,
pelo oficial registrador, no endereço constante do contrato, conforme exigido pelo art. 26, §3o, da Lei n.o 9.514/1997.
Diante d
a impossibilidade de localização, foi realizada a intimação por edital,
válida por estar
em conformidade com o §4o do mesmo artigo.

4
.
Quanto ao prazo entre os leilões, embora o intervalo tenha sido inferior ao
prazo de quinze dias
exigido pelo §1o do art. 27 da Lei n.o 9.514/1997, os apelantes tinham ciência das datas
, conforme relataram na exordial
distribuída
poucos
dias
antes do segundo leilão
.

5
.
Ademais,
os apelantes não exerceram e não manifestam pretensão de exercer o direito de preferência
, tampouco houve manifestação para purga

da mora, evidenciando a ausência de interesse na regularização da dívida.
Inteligência dos princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa, bem como dos
arts
. 26, §7o,
art. 27, §§ 1o, 2o, 2o-A, 2o-B e 5o, da Lei n.o 9.514/1997
, e
arts
. 187, 401, I, 422 e 884, parágrafo único, do Código Civil.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
,

interposto

por
MARCOS JOSE MARTINS FERNANDES
e
MARLENE ROSELI GERONDI FERNANDES
,
contra
sentença
(ID
2
57923703
)

proferida
pelo
Juízo
da

2
a
Vara

Especializada em Direito Bancário da
Comarca de
C
uiabá
-MT
que
,
nos autos d
a
Ação
Anulatória de Leilão cumulada com
Tutela Antecipada de Urgência
ajuizada
em desfavor de
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
,

julgou improcedentes os pedidos da inicial
, nestes termos:

“
[...]
Assim, NÃO HÁ que se falar em nulidade dos atos perpetrados pelo requerido, ora credor.

Portanto, poderá, apenas na forma da lei, ser-lhe pela instituição credora, ora requerida, a PREFERÊNCIA à parte autora, na compra do bem.

Diante do exposto e considerando o que mais consta nos autos,
Julgo
por Resolução de Mérito, a presenteAÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO C.C. TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA e
NÃO ACOLHO
o pedido inicial, com fulcro no que dispõe o artigo 487-I do Código de Processo Civil, pois nenhum ato narrado na inicial é capaz de gerar a nulidade da consolidação em posse do requerido.

Condeno a parte requerida nas custas e despesas processuais, bem como, nos honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) da causa, devidamente atualizada a partir do ajuizamento da ação.

[...]
”
[Grifos
nossos e do original]

Em suas razões recursais
(ID

2
57923704
),
o
s

apelante
s

apresentam
as seguintes teses:

Ausência de notificação pessoal para a purgação da mora
.

Ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões extrajudiciais
.

Da inobservância do prazo para designação das praças.

Do preço vil.

Recurso tempestivo
, conforme
certidão de ID
257923707
,
e preparo
recursal sendo recolhido de forma parcelada,
nos termos da certidão de ID
265773794
.

A parte Apelada apresent
ou
contrarrazões, rebatendo as alegações da parte
recorrente
, e defendendo o desprovimento recursal.
(ID.
257923711
).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE:
MARCOS JOSE MARTINS FERNANDES
e
MARLENE ROSELI GERONDI FERNANDES

APELADO:
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

VOTO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente,
trata
-se
de
Recurso de Apelação Cível tirado contra sentença proferida pelo Juízo da
2a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá-MT que, nos autos da Ação Anulatória de
Leilão Extrajudicial cumulada com Tutela Antecipada de Urgência ajuizada em desfavor d
o
ora apelad
o
, julgou improcedentes os pedidos
iniciais
que pretendiam
obter a declaração d
e
nulidade da consolidação da propriedade do imóvel
por ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora
;
bem como
a declaração de nulidade dos leilões
,
respectivo edital
, arrematação, adjudicação e registros
por ausência de intimação pessoal e pela não observância do prazo mínimo de 15 dias entre o 1o e o 2o leilão
.

Em síntese, o Juízo
a quo
entendeu que os procedimentos adotados pela apelada estavam em conformidade com a Lei no 9.514/97, especificamente quanto à notificação para purgação da mora e à realização dos leilões extrajudiciais.

A sentença destacou que a notificação foi encaminhada para o endereço dos apelantes, e, diante da ausência de localização, a intimação foi realizada de forma ficta, conforme permitido pela legislação.

Quanto à alegação de nulidade pelo intervalo de tempo entre o 1o e o 2o leilão, o Juízo Singular observou que, apesar de o lapso ter sido inferior ao
estipulado na lei, a parte autora tinha ciência das datas previstas e, mesmo assim, não agiu para evitar o leilão.

Ausência de notificação pessoal para a purgação da mora

Os apelantes sustentam que
a consolidação
da propriedade ao Banco
foi feita sem o cumprimento das formalidades legais, incluindo a ausência de notificação pessoal para purgar a mora, o que impossibilitou o exercício do direito de preferência na alienação do imóvel.

Argumentam que a notificação pessoal é exigida pelo art. 26, §3o da Lei 9.514/97, que determina que o fiduciante (devedor) deve ser intimado pessoalmente para constituir-se em mora e ter a oportunidade de purgar a dívida antes que a propriedade seja consolidada.

Embora a sentença tenha considerado válida a intimação ficta, realizada por edital, devido à "não localização" dos apelantes, os
recorrentes
sustentam que:

O endereço indicado ao cartório pelo apelada
estava incorreto
, tornando inválida a tentativa de intimação; e

a jurisprudência reconhece que, dado o caráter social do contrato de financiamento, a intimação pessoal do devedor é indispensável e que a ausência dessa intimação compromete a validade da consolidação.

Os apelantes apontam ainda que a decisão de primeira instância, ao exigir deles a prova do “não recebimento” da notificação, impôs uma prova negativa impossível, contrariando o princípio jurídico segundo o qual a prova negativa é de difícil produção e, portanto, não deve ser exigida da parte.

A apelada, por sua vez,
defende a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade, alegando que seguiu todas as exigências da Lei 9.514/97, especificamente os requisitos do art. 26.

Sustenta
que a intimação foi inicialmente tentada no endereço fornecido pelos apelantes no momento da contratação. Quando as tentativas falharam, seguiu-se o procedimento de intimação por edital em jornal de grande circulação, o que estaria em conformidade com
o §4o do art. 26

d
a Lei
n.o
9.514/97 e com os
arts
. 256 a 259 do CPC.

Argumenta que o Oficial do Registro de Imóveis emitiu uma certidão atestando as tentativas de intimação pessoal, dotada de fé pública, o que comprova
ria
a regularidade do procedimento.

Assim, afirma que o prazo para purga da mora foi disponibilizado aos apelantes, que, no entanto, não manifestaram interesse em quitá-lo.

Pois bem
.

É cediço
que a alienação fiduciária constitui um direito real de garantia onde o devedor, proprietário de uma coisa, aliena-a fiduciariamente ao credor, tornando-se depositário e possuidor direto do bem para que o credor, com a posse indireta e o domínio resolúvel, possa receber o crédito devido e após o seu integral adimplemento, possa transferir a coisa ao devedor.

Ou seja, configura um negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la
quando se verificar o adimplemento de determinada obrigação.

No caso em tela, analisando detidamente os autos, em especial o
Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel com Garantia de Alienação Fiduciária
(
ID
257923685
)
,
firmado em 2
7
/
11
/20
17
,
verifica-se
o seguinte endereço dos apelantes constante do contrato entre as partes:

“
[...]
Avenida Haiti2041

Apartamento no 1404 - Torre 01 - CondomínioBelle Vie
Résidence
, Jardim das Américas, Cuiabá/Mato Grosso, CEP: 78060618, devidamente descrita na matrícula imobiliária sob o no: 118.404, do 6o CRI CUIBÁ, pelo valor certo e ajustado de R$ 547.000,00
[...]
”

Contudo
, ressai dos autos que o Oficial
Registrador de Imóveis, primeiramente, realizou tentativas infrutíferas de intimação pessoal dos apelantes.

Inclusive
, a
s duas
primeira
s
tentativa
s
de intimação pessoal foram exatamente no supracitado endereço dos recorrentes indicado no contrato
, conforme ID
25792368
5.

A propósito:

Nesta senda, registre-se que foram efetuadas 2 (duas) tentativas de intimação pessoal em
outros
endereço
s
,
inclusive constante nos autos da petição inicial destes autos,
qual seja: “
Avenida Haiti
804 -
Apartamento no 1404 - Torre 01 - CondomínioBelle Vie
Résidence
, Jardim das Américas, Cuiabá/Mato Grosso, CEP: 78060618
”
. E ainda no endereço:

“
Avenida
Haiti, 805

Casa 13, Condomínio Village,
Jardim das Américas, Cuiabá/Mato Grosso, CEP: 78060618
”
, conforme telegrama
s
acostado
s
aos autos, ID no 2579236
9
1.

Desse modo, não há que se falar em nulidade da intimação pessoal por endereço
in
correto
, uma vez que, inicialmente, foi observado o teor do
art. 26, § 1o
e 3o
, da Lei n.o 9.514/1997
,
com a redação vigente antes da Lei n.o 14.711/2023,

in
verbis
:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o
Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado
, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 3o
A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante
, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído,
podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel
ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

[...] [grifo nosso]

Em sequência, diante
da impossibilidade da intimação pessoal, foi realizada a
intimação
ficta
pelo
Oficial do Cartório do
6
o Serviço Notarial e Registro de Imóve
is da
3
a Circunscrição Imobiliária
de Cuiabá
,
conforme ID 257923688 e seguintes,
sendo regularmente publicado no Jornal
Diário de Cuiabá
, nos dias
24, 25 e 28
/
05
/20
2
4

(
ID
s
no
257923692,
25792369
3,
25792369
4
),

cumprindo o disposto no artigo 26, § 4o da Lei no 9.514/97
, conforme
redação vigente à época, antes da entrada em vigor das alterações realizadas pela Lei n.o 14.711/2023,
in
verbis
:

[...]

§ 4o
Quando o fiduciante
, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador
encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local
ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local
não houver imprensa diária,
contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital
.

[...] [grifo nosso]

Assevera-se que, com fulcro no
art. 19, II, da CF/88
,
a certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de veracidade e legalidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzido prova ao contrário, o que não ocorreu
, conforme cita-se:

Art. 19.
É vedado
à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:

[...]

II -

recusar
fé aos documentos públicos
;

[...] [grifo nosso]

Logo, sendo válido e eficaz o ato que constituiu os devedores em mora, a
consolidação da propriedade
é medida que se impõe, conforme realizada na averbação no
AV-07-118.404
,
em
26
/04/2024
,
feita na matrícula do imóvel
em litígio, nos termos do
§ 7o, do art. 26 da Lei n.o 9.514/1997
,
in
verbis
:

[...]

§ 7o
Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário
, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão intervivos e, se for o caso, do laudêmio.

[...] [grifo nosso]

A corroborar o entendimento, cita-se:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA ANTECEDENTE ADITADA PARA AÇÃO
ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C PEDIDO DE DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA –
CONSTITUIÇÃO EM MORA – ENDEREÇOS NÃO ENCONTRADOS PARA INTIMAÇÃO PESSOAL - VALIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL – ARTIGO 36, § 4o, DA LEI 9.514/97 – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO
– CERTIDÃO EXPEDIDA POR OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E FÉ PÚBLICA – MUDANÇA DE ENDEREÇO OU INEXISTENTE – RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - INTIMAÇÃO PESSOAL - DESNECESSIDADE – ATO ANTERIOR À LEI 13.465/2017 – DANOS MORAIS – INOCORRÊNCIA – LEGALIDADE DA CONSTITUIÇÃO EM MORA, DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DO LEILÃO – DESPESAS CARTÓRAIS E EMOLUMENTOS – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

Quando o fiduciante, ou seu representante legal encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. Inteligência do § 4o do artigo 26 da Lei no 9.514/97.

A certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzida prova em contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Se o devedor fiduciário comunica, no momento da contratação, endereço inexistente ou deixa de promover a comunicação de eventual mudança de endereço, reputa-se válida a sua constituição em mora, quando a notificação é encaminhada para o endereço constante no contrato.

Sendo válido e eficaz o ato que constituiu os devedores em mora, a consolidação da propriedade é medida que se impõe.

Se o credor fiduciário tem em seu favor a consolidação da propriedade do imóvel no caso de não purgação da mora, é por esta razão que a Lei no 9.514/97 não impôs a necessidade de intimação do devedor fiduciante para o leilão do imóvel, exceto os leilões realizados a partir da vigência da Lei no 13.465/2017, que não é o caso.

Não há que se falar em danos morais, quando o procedimento extrajudicial da constituição em mora e da consolidação da propriedade em favor do credor e do leilão, deram-se dentro da legalidade, cumprindo à risca a legislação de regência.

As despesas cartorárias e emolumentos devem ser dispendidas por quem deu causa à discussão.

(N.U 1009868-83.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/11/2022,
Publicado
no DJE 30/11/2022) [grifo nosso]

Desta forma, não há que se falar em ilegalidade da medida ou nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da posse da propriedade do imóvel pela ausência de intimação dos devedores
, ora apelantes, ou por endereço incorreto
.

Ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões extrajudiciais
.

Os apelantes alegam que
a apelada também falhou em notificá-los pessoalmente sobre as datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais.

Asseveram que somente tomaram conhecimento das hastas (leilões) após a sua realização.

Aduzem que a sentença trouxe o fundamento de que a publicação do edital supria a necessidade de notificação, porém, os apelantes argumentam que a publicação por edital só seria válida caso todas as tentativas de intimação pessoal tivessem sido esgotadas.

Ressaltam que o endereço estava novamente incorreto e que a apelada não adotou outras diligências razoáveis, como o envio de notificações alternativas (e-mails, correspondência registrada) que poderiam assegurar a ciência inequívoca dos devedores
, ora apelantes.

Citam decisões do Superior Tribunal de Justiça para respaldar a necessidade de intimação pessoal do mutuário para os leilões, garantindo que ele tenha conhecimento do procedimento e oportunidade de participação.

Além disso, os apelantes argumentam que a falta de intimação viola o princípio da boa-fé objetiva e os deveres de diligência da instituição financeira,
principalmente porque o imóvel leiloado é a residência dos recorrentes e possui um impacto significativo em sua vida familiar.

A apelada, por sua vez,
sustenta que, após a consolidação da propriedade, notificou os apelantes das datas, horários e locais dos leilões, conforme
exige a
Lei 9.514/97, permitindo-lhes o direito de preferência.

Assevera que a notificação foi realizada tanto via edital quanto por correspondência (telegrama), seguindo as exigências legais para informar os devedores sobre os leilões.

Argumenta que a legislação não exige intimação pessoal para leilões, sendo permitido o uso de correspondência ou mensagem eletrônica, o que teria sido feito adequadamente.

Sustenta que cumpriu seu dever de diligência e atuou com base na boa-fé objetiva ao adotar as medidas necessárias para intimar os apelantes.

Por fim, aduz que os apelantes, ao questionarem o procedimento extrajudicial, tentam questionar um processo válido, pois todas as exigências da Lei 9.514/97 foram seguidas rigorosamente, incluindo a intimação para purgar a mora e a notificação dos leilões.

Pois bem
.

Ressai dos autos que as tentativas de leilões ocorreram nos dias
01/07/2024
e
03/
07/2024, pelo valor
certo
de
R$ 1.013.032,94

para o primeiro leilão e
R$ 491.318,92

para o segundo leilão, não restando arrematantes.

Os referidos
leilões foram efetuados em execução
a
o contrato de alienação fiduciária,
registrado sob o número 073113230011861
, firmado em 2
0
/0
2
/20
15
, e registrado em
17
/0
4
/20
15
, na matrícula
no: 118.404
, no
6
a Serviço Notarial
e
Registro de Imóveis da
3
a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT,
concernente
ao imóvel sito
à A
venida Haiti
804 -
Apartamento no
1404 - Torre 01 - Condomínio
Belle Vie
Résidence
, Jardim das Américas, Cuiabá/Mato Grosso, CEP: 78060618
.

Uma vez que
não se obteve sucesso com o 2o leilão
,
a instituição financeira poderá c
onsolidar em definitivo a propriedade em
seu
nome com a consequente extinção da dívida, nos termos do
art. 27, § 5o, da Lei n.o 9.514/1997
, com redação anterior à Lei n.o 14.711/2023,
in
verbis
:

[...]

§ 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2o,
considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4o
.

[...] [grifo nosso]

No que tange à intimação dos devedores, ora apelantes, quanto às datas, horários e locais dos leilões, cita-se a exigência do
art. 27, §§ 1o, 2o e 2o-A, da Lei n.o 9.514/2017
, com redação anterior à Lei n.o 14.711/2023,
in
verbis
:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei.

§ 1
o
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo,
as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
.

[...] [grifo nosso]

Quanto ao tema, r
essai dos autos que a apelada tentou
intimar
os apelantes
por
três
vezes
,
por meio de Telegrama
, para o endereço previsto no contrato firmado entre as partes,
porém, a intimação não obteve êxito
, conforme mencionado alhures.

Desse modo,
a apelada também procedeu à intimação por edital
, mediante publicações no Jornal Diário de Cuiabá, nas datas
de
24, 25 e 28/05/2024
.

Porém, verifica-se que o supracitado
prazo legal de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão
não foi
observado, uma vez que a primeira Praça data de
1
/
7
/2024
e a segunda tentativa
de leilão
data de
3
/7/2024
, apenas dez dias depois,
em contrariedade ao disposto no art. 27, §1o, da Lei n.o 9.514/1997.

Por outro lado,
nota-se
que a
referida l
ei
preleciona
que o segundo será
nos
15 (
quinze
)
dias seguintes
, podendo ser no dia subsequente ou até quinze
dias posteriores
,
sendo que a vedação é quanto

transpassar
o prazo de
15 (
quinze
)
dias
.

Outrossim,

assevera-se que a observância do prazo de 15 dias, entre o segundo leilão e o primeiro, tem por teleologia, obviamente,
garantir a publicidade
para o devedor
e conceder prazo suficiente
para que o devedor fiduciante possa
exercer o direito de preferência
previsto no
art. 27, § 2o-B, da Lei n.o 9.514/1997
,
in
verbis
:

[...]

§ 2o-B
Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos
, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão
inter
vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário,
e às despesas inerentes aos procedimentos de
cobrança e leilão
, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)

[...] [grifo nosso]

No que tange à publicidade
, verifica-se que os próprios apelantes, antes da realização do segundo leilão, externaram em sua exordial, a qual foi distribuída em 0
2
/07/2024, que
sabiam da data de realização do leilão, marcado para o dia 0
1
/07/2024
.

No
que se refere ao suposto preço vil na venda do imóvel, com a redação do artigo 27, § 2o, citado neste voto,
podemos verificar que não existe um valor mínimo para venda do imóvel em leilão
, limitando-se apenas ao valor do saldo devedor do contrato de financiamento realizado entre as partes.

Ademais,
assevera-se que os recorrentes não postulam pelo exercício do direito de preferência
, direito a ser exercido no citado prazo de 15 dias, e sequer apresentaram qualquer proposta neste sentido,
já tendo se
passado
quase
7 (sete)
meses após a realização do primeiro leilão
.

Também não postularam pela possibilidade de purgar a mora, nos termos do
art. 401 do Código Civil
,
in
verbis
:

Art. 401.
Purga-se a mora
:

I -
por
parte do devedor, oferecendo este a prestação mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta
;

[grifo nosso]

Assevera-se que
a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza
(
nemo

auditur

propriam

turpitudinem

allegans
), com fulcro no princípio da
boa-fé contratual extraída dos
arts
. 187 e 422 do Código Civil
, conforme cita-se:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social,
pela boa-fé
ou pelos bons costumes.

[...]

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e
boa-fé
.

[...]
[grifo nosso]

Assim, ao caso em tela, a conduta dos devedores,
ora apelantes,
ao alegarem a nulidade do procedimento de leilão extrajudicial, mas não demonstrarem interesse em purgar a mora ou exercer o direito de preferência,
revela a tentativa de se beneficiar de uma situação que decorre de sua própria inércia e inadimplemento contratual
.

Essa postura também encontra
óbice na vedação ao enriquecimento sem causa prevista
no
art. 884,
parágrafo único
, do Código Civil
, que dispõe:

Art. 884.
Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Parágrafo único.
Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a
restituí-la
, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.”

Portanto, não é cabível permitir que os apelantes obtenham vantagem indevida em detrimento da parte apelada, que seguiu os procedimentos legais para a consolidação da propriedade e livre disponibilidade do bem, observando os preceitos da Lei n.o 9.514/1997.

A corroborar o entendimento, cita-se:

RECURSO DE APELAÇÃO CIVIL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO AUTORAL DE RESCISÃO DE CONTRATO. INICIATIVA UNILATERAL.
INADIMPLEMENTO DE CONTRATO – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR
- DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/1997. SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, ocorrendo o inadimplemento de devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deverá observar a forma prevista nos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica.

2.
Havendo leilão extrajudicial do imóvel e sendo frustrado o segundo, deve a dívida ser compulsoriamente extinta e as partes contratantes exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário.

3. No caso dos autos, não restou demonstrada a verossimilhança do direito alegado pelo autor, tendo em vista que, em princípio, não é possível a devolução de parcelas pagas (Código de Defesa do Consumidor), com resilição contratual por sua vontade e sem a anuência da parte requerida, quando se trata de contrato fundado em escritura pública de compra e venda de imóvel urbano com alienação fiduciária.

4. Sentença mantida. Recurso conhecido e Desprovido.

(N.U 1033767-42.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023,
Publicado
no DJE 04/10/2023) [grifo nosso]

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se, na integralidade, a sentença fustigada.

Por fim, ante o resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência, fixados pelo Juízo de 1o Grau, em desfavor d
o
s recorrentes, para o importe de 1
3
% (
treze
por cento) sobre o valor
atualizado da causa
, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2025