Tribunal: TJMT
Processo: 1028390-09.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA INCIDENTE SOBRE A COTA PARTE CORRESPONDENTE A 1/5 DOS DIREITOS SOBRE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO PELO DEVEDOR/EXECUTADO EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DA IMPOSSIBILIDADE DA RESTRIÇÃO – AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE PARA O EXECUTADO – PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL - POSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO DA CONSTRIÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.
Conforme o CPC/2015 é autorizada a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda (art. 835, inciso XII), ou seja, a penhora pode recair sobre os direitos do devedor sobre um imóvel, como os direitos aquisitivos decorrentes de um contrato de promessa de compra e venda.
Referida constrição conforme entendimento jurisprudencial da Corte Superior recai sobre os direitos – com expressão econômica que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado.
A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe de ser transferida a propriedade do bem ao Executado e promitente comprador.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1028390-09.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[LEONARDO RANDAZZO NETO - CPF: 023.288.028-00 (ADVOGADO), VALNEI LUIZ GUENO - CPF: 456.260.579-00 (AGRAVANTE), DUILIO PIATO E ADVOGADOS ASSOCIADOS - EPP - CNPJ: 07.995.989/0001-60 (AGRAVADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA INCIDENTE SOBRE A COTA PARTE CORRESPONDENTE A 1/5 DOS DIREITOS SOBRE BEM IMÓVEL

ADQUIRIDO PELO DEVEDOR/EXECUTADO EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DA IMPOSSIBILIDADE DA RESTRIÇÃO – AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE PARA O EXECUTADO – PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL - POSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO DA CONSTRIÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

Conforme o CPC/2015 é autorizada
a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda (art. 835, inciso XII), ou seja, a
penhora pode recair sobre os direitos do devedor sobre um imóvel, como os direitos aquisitivos decorrentes de um contrato de promessa de compra e venda.

Referida constrição conforme entendimento jurisprudencial da Corte Superior recai sobre os direitos – com expressão econômica que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado.

A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda
independe de ser transferida a propriedade do bem ao Executado e promitente comprador.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
1028390-09-2025

AGRAVANTE:
VALNEI LUIZ GUENO

AGRAVADO:
DUILIO PIATO E ADVOGADOS ASSOCIADOS

RELATÓRIO:

Trata-se de
Agravo de Instrumento
interposto por Valnei Luiz Gueno, em face da decisão proferida pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT que
em sede de cumprimento de sentença
proposto pelo Recorrido
deferiu
a penhora sobre cota parte de 1/5 do imóvel matriculado sob o n.o 669 – CRI de Paranatinga-MT,
aduzindo o Recorrente que o bem ainda não foi transferido para o seu nome,
havendo apenas expectativa de direito em relação ao mesmo
.

Nas razões recursais o Agravante afirma que trata-se de

Cumprimento de Sentença no qual, em

21-10-2024,

o Recorrido recorrido promoveu a juntada de Cessão de Direitos Creditícios através da qual passou a integrar o polo ativo, dando continuidade na marcha processual executiva em face do ora Recorrente

Assevera que o Recorrido pretende a penhora sobre mera expectativa de direito do Agravante, tendo em vista a ausência de transferência do imóvel para o mesmo.

Assinala que

foi deferida a
penhora sobre cota parte de 1/5 do imóvel matriculado sob o n.o 669 – CRI de Paranatinga-MT, embora ele ainda não tenha sido transferido ao Recorrente e demais coproprietários, sendo desconsiderada a

discussão na demanda em que se demonstra que o imóvel constante da referida matrícula já não mais corresponde à realidade fática.

Sustenta que o Recorrente possui direitos decorrentes de Contrato de Compra e Venda registrado na Matrícula n.o 669 – CRI de ParanatingaMT, na quota-parte de 1/5 do imóvel, sendo que apesar de o contrato de compra e venda ter sido firmado em 29 de junho de 2006, ainda não houve transferência de propriedade em favor dos compradores, dentre os quais está o Executado/agravante, tendo em vista a pluralidade de ações entre os adquirentes e o vendedor Vanderlei Luiz Barbieri.

Sustenta que

as principais demandas que versaram sobre o supramencionado Contrato de Compra e Venda consistiram na “Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, com Pedido de Tutela Antecipada ‘Inaudita Altera Parte’” n.o 298/2008, Código 25176, numeração única 3123-89.2008.811.0051, e a Execução Provisória convertida em Execução de Título Judicial n.o 0002204-61.2012.8.11.0051, encontrando-se em trâmite apenas a última perante o r. Juízo e Escrivania da Primeira Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, em cujo bojo foi expedida a Carta Precatória n.o 1003231- 97.2023.8.11.0044 ao Juízo Deprecado da Primeira Vara Cível da para imissão dos compradores na posse, o que somente foi cumprido em parte.

Verbera que a transmissão de propriedade da área rural em destaque, em razão de ardil perpetrado pelo vendedor está sendo entregue com área substancialmente menor do que aquela mencionada na respectiva matrícula, o que está sendo discutido nos autos da Ação Estimatória com Pedido “Quanti Minoris” e Tutela de Urgência n.o 1003331- 94.2024.8.11.0051, em curso perante o Juízo e respectiva Escrivania da Primeira Vara de Feitos Gerais da Comarca de Campo Verde-MT.

Assinala que expediu-se a Carta Precatória n.o 1003231- 97.2023.8.11.0044, que tramitou perante a Primeira Vara de Feitos Gerais da Comarca de Paranatinga-MT, para o Agravante e outros fossem imitidos na posse da Fazenda Pasárgada matriculada sob o n.o 669, no entanto, durante o cumprimento ordem judicial, o Agravante tomou ciência que Vanderlei Luiz Barbieri promoveu fraudulento georreferenciamento sobre as Fazendas Pasárgada I e II, acrescentando parte da área matriculada sob o n.o 669 àquela matriculada sob o n.o 672, diminuindo, assim, a extensão do imóvel de matrícula 669 substancialmente para aumentar a extensão do imóvel de matrícula 672, de modo que a Fazenda Pasárgada de matrícula 669, que contava com 1.339,50 ha, passou a ter apenas 1.162,3439 ha, sendo essa a área sobre a qual ocorreu a prefalada imissão na posse.

Verbera que dessa forma, a matrícula em questão não retratada a área encontrada no plano fático, de modo que o documento possui anomalia criada por meio da conduta fraudulenta do vendedor ao longo das demandas instaladas entre as partes, não podendo ser, no momento, objeto de constrição e seguintes atos expropriatórios. Pugna pelo provimento do recurso e reforma da decisão agravada para que seja afastada a penhora questionada.

Nas
contrarrazões
o Agravado afirma que
quando da realização da constrição, em relação aos direitos do executado sobre o imóvel matriculado sob o n. 669 do RGI da Comarca de Paranatinga-MT, o executado não impugnou a penhora,
tendo apresentado a manifestação de id. 176486713 (processo de origem), protocolada em 25/11/2024, pugnando tão somente pela retificação do termo, para que a constrição recaísse sobre 1/5 do bem.

Verbera que posteriormente, em 09/06/2025, o Executado/agravante na tentativa de procrastinar o andamento do cumprimento de sentença de origem, requereu a suspensão do cumprimento de sentença, ocasião em que ensejou a decisão agravada que indeferiu tal pretensão motivando o presente Agravo de Instrumento.

Assinala que está correta a decisão prolatada pelo Juíz singular, não havendo que se falar em reforma, pois, o Código de Processo Civil, no artigo 857 estabelece que feita a penhora em direito, ficará o Exequente sub-rogado nos direitos do Executado até a concorrência de seu crédito, podendo ainda preferir em vez da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado.

Verbera que no caso,
o próprio Agravante confessa em sua peça recursal possuir direitos sobre o imóvel matriculado sob o n. 669 do RGI da Comarca de Paranatinga-MT
, decorrente de contrato de compra e venda, o qual consta averbado à margem da matricula supracitada.

Afirma que a
averbação da penhora à margem da matrícula se deu, em razão de que o contrato de compra e venda constava registrado à matricula, bem como, para dar publicidade a penhora, afim de não causar prejuízo a terceiros de boa-fé, assim como outras penhoras também averbadas face a outras dívidas que o executado/agravado possuí.

Assevera que diferentemente do que aduz o Agravante, a penhora não está condicionada à transferência da propriedade
, vez que o Código de Processo Civil assegura a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda conforme o Inciso XII do art. 835.

Verbera que o Exequente/agravante vier a entender que a penhora sobre os direitos do agravante em relação ao imóvel matriculado sob o n. 669 do RGI da Comarca de Paranatinga-MT seja inviável, poderá o mesmo, a qualquer tempo, sem qualquer anuência do agravante/executado requerer a desistência da medida executiva, conforme os termos do art. 775 do Código de Processo Civil. Alega a necessidade de condenação do Agravante por litigância de má fé, pugnando, ao final, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas.

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme ressai dos Autos trata-se de Agravo de Instrumento em face da decisão que em sede de cumprimento de sentença proposto pelo Agravado, indeferiu pedido de suspensão da Execução pleiteado pelo Agravante, ao argumento de que a cota parte concernente a 1/5 do imóvel que foi objeto de constrição ainda não foi objeto de transferência da propriedade para o Recorrente e ademais, litiga em face do vendedor cujas ações versaram sobre o supramencionado Contrato de Compra e Venda concernente a “Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, com Pedido de Tutela Antecipada ‘Inaudita Altera Parte’” n.o 298/2008, Código 25176, numeração única 3123-89.2008.811.0051, e a Execução Provisória convertida em Execução de Título Judicial n.o 0002204-61.2012.8.11.0051, encontrando-se em trâmite apenas a última perante o r. Juízo e Escrivania da Primeira Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, em cujo bojo foi expedida a Carta Precatória n.o 1003231- 97.2023.8.11.0044 ao Juízo Deprecado da Primeira Vara Cível da para imissão dos compradores na posse, o que somente foi cumprido em parte.

Necessário ressaltar que apesar dos argumentos elencados pelo Agravante o mesmo não nega que possui 1/5 do imóvel objeto da matrícula 669 do RGI da Comarca de Paranatinga-MT, sobre a qual recaiu a penhora tendo sido objeto de compra e venda de Luiz Vanderlei Barbieri.

Constata-se, ainda, que referida penhora efetivou-se em 05/11/2024, sendo que na oportunidade o Agravante não impugnou a sua ocorrência, antes ao contrário compareceu aos Autos em 25/11/2014 ID 176486713 (processo de origem), apenas para requerer que a constrição fosse delimitada à sua cota parte correspondente a 1/5 do imóvel, correspondente a sua cota parte, o que foi deferido pelo Juízo.

Dessa forma a penhora realizada sobre 1/5 do imóvel é matéria inclusive preclusa diante da ausência de impugnação e ainda da anuência do próprio Agravante que requereu a sua adequação para que ocorresse apenas sobre a sua cota parte com relação ao imóvel.

Ocorre que posteriormente o Agravante peticionou ao Juízo para suspensão da execução vindo a questionar a penhora sobre seus direitos em relação ao imóvel, pretensão que foi indeferida motivando o presente recurso
em que sustenta a impossibilidade da realização da penhoram porque ainda não ocorreu a transferência da propriedade do imóvel para sua nome e porque litiga contra o vendedor com relação a compra e venda do imóvel em questão.

Com efeito, apesar dos argumentos sustentados pelo Agravante necessário anotar que
a penhora pode recair sobre os direitos do devedor sobre um imóvel, como os direitos aquisitivos decorrentes de um contrato de promessa de compra e venda.
Essa medida está prevista no Código de Processo Civil e visa garantir a satisfação do crédito, permitindo que o devedor seja executado por meio de seus bens
e direitos, mesmo que a propriedade do bem não esteja formalmente registrada em seu nome.

Portanto, mesmo que se trate de
Contrato de promessa de compra e venda não registrado
na matrícula do imóvel, os direitos do comprador podem ser penhorados,
não há, em tese, restrição legal para a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda mesmo porque, a penhora incide sobre os direitos de cráter patrimonial decorrentes da relação obrigacional (promessa de compra e venda), e não sobre a propriedade do imóvel, valendo ressaltar que a penhora dos direitos aquisitivos do Executado , não tendo ele oferecido embargos ou impugnação ou sendo estes rejeitados o artigo 857 do CPC dispõe que o Exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência do seu crédito.

Nesse sentido precedente do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel. 3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos – com expressão econômica – que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte. 4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real – a depender da existência ou não do registro da avença. 5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, Documeestabelece o art. 857 do CPC/15 que, “feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito”. Nos termos do §1o, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado. 6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor. 7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos. 8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15). 9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum. 10. Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda. (Recurso Especialç 2.015.453-MG 2022/0226135-2, Relatora ministra Nancy Andrighi)”.

Cumpre ainda anotar

que consta na referida decisão o seguinte:
“
Quanto ao tema, é assente na jurisprudência desta Corte de Justiça que a celebração de compromisso de compra e venda, ainda que não tenha sido levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis (...) A
nte o exposto, não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda
, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, o caráter instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos, mas que com estes não se confunde (ASSIS, Araken de. Manual da execução [livro eletrônico]. 21. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2021). 31. Inclusive, esta 3a Turma já decidiu que “não há nulidade na penhora de bem prometido à venda. A questão é de palavras: a penhora não incide sobre a propriedade, mas os direitos relativos à promessa. A circunstância de a exequente ser proprietária do bem prometido à venda é irrelevante. A execução resolve-se com a sub-rogação, por efeito de confusão entre os promitentes” (REsp 860.763/PB, 3a Turma, DJe 1o/4/2008)” (...).

Como se vê não há impedimento quanto a

penhora de direito sobre eventual imóvel adquirido por promessa de compra e venda, se inexistentes ou rejeitados embargos/impugnação do Executado, ainda que a propriedade não tenha sido transferida para o executado, sendo que o Exequente sub-roga-se no direito à aquisição do imóvel, visto que a penhora não incide sobre a propriedade, mas sobre os direitos relativos à promessa, sendo que a circunstância de ser a parte proprietária do bem prometido à venda é irrelevante.

Por outro lado,
caso o Exequente entenda pela inviabilidade da referida penhora poderá requerer ao Juízo a sua desistência a qualquer tempo em conformidade com o artigo 775 do CPC,
que assegura ao mesmo
o direito de desistir de toda a execução ou de apenas alguma medida executiva.

Diante do quadro retratado nos Autos, apesar dos argumentos elencados pelo Agravante,
não há impedimento para que seja determinada a penhora dos direitos aquisitivos de promessa de compra e venda

de forma que, por não verificar a plausibilidade do direito sustentado e, tampouco, estar cabalmente demonstrada a possibilidade de prejuízo ao Recorrente
nego provimento ao Agravo de Instrumento.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025