Tribunal: TJMT
Processo: 1042841-57.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-07
Data de publicação: 2025-10-10

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Locação Comercial. Contrato Por Prazo Indeterminado. Despejo Por Denúncia Vazia. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de despejo ajuizada por locadora em desfavor de locatária de posto de combustíveis, com base em denúncia de contrato de locação por prazo indeterminado.
2. Pedido de rescisão contratual, desocupação do imóvel e condenação em custas. Contestação e reconvenção com alegação de inadimplemento contratual da locadora, pleito de indenização por benfeitorias, lucros cessantes e condenação por má-fé.
3. Primeira sentença anulada por impedimento do Juiz prolator. Nova sentença julgou procedente o pedido da ação e improcedente a reconvenção.
II. Questão em discussão
4. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a nulidade da nova sentença por ausência de reabertura da instrução; e (ii) definir a validade da denúncia do contrato e a procedência dos pedidos reconvencionais.
III. Razões de decidir
5. A nulidade anterior não contaminou os atos instrutórios válidos, conforme os arts. 147 e 281 do CPC, inexistindo prejuízo ao contraditório.
6. A denúncia do contrato encontra respaldo no art. 57 da Lei 8.245/91, por se tratar de contrato por prazo indeterminado, sendo direito potestativo da locadora, insuscetível de obstrução por exceção de contrato não cumprido.
7. A responsabilidade pela conservação e regularização do imóvel era da locatária, conforme contrato e art. 23 da Lei do Inquilinato, inexistindo omissão da locadora.
8. Cláusula contratual válida afastou direito à indenização e retenção por benfeitorias (Súmula 335/STJ). Não demonstrado nexo causal entre lucros cessantes e conduta da locadora.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "É válida a denúncia do contrato de locação por prazo indeterminado mediante notificação prévia, sendo inaplicável a exceção de contrato não cumprido à rescisão fundada em direito potestativo do locador."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, arts. 23 e 57; CPC, arts. 147, 281 e 85, § 11; CC, arts. 402, 422 e 476.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; TJMT, Apelação Cível 1013288-79.2018.8.11.0003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042841-57.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[VIBRA ENERGIA S.A - CNPJ: 34.274.233/0001-02 (APELANTE), MARIA LUCIA FERREIRA TEIXEIRA - CPF: 851.633.257-87 (ADVOGADO), AUTO POSTO ANAPOLINA LTDA - CNPJ: 01.683.629/0001-46 (APELANTE), NADSON JENEZERLAU SILVA SANTOS - CPF: 695.632.411-34 (ADVOGADO), AUTO POSTO ANAPOLINA LTDA - CNPJ: 01.683.629/0001-46 (APELADO), NADSON JENEZERLAU SILVA SANTOS - CPF: 695.632.411-34 (ADVOGADO), VIBRA ENERGIA S.A - CNPJ: 34.274.233/0001-02 (APELADO), MARIA LUCIA FERREIRA TEIXEIRA - CPF: 851.633.257-87 (ADVOGADO), VIBRA ENERGIA S/A (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil
e
Processual Civil. Apelação Cível. Locação Comercial. Contrato Por Prazo Indeterminado. Despejo Por Denúncia Vazia.
Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de despejo ajuizada por locadora
em desfavor de
locatária de posto de combustíveis, com base em denúncia de contrato de locação por prazo indeterminado.

2.
Pedido de rescisão contratual, desocupação do imóvel e condenação em custas. Contestação e reconvenção com alegação de inadimplemento contratual da locadora, pleito de indenização por benfeitorias, lucros cessantes e condenação por má-fé.

3.
Primeira sentença anulada por impedimento do Juiz prolator. Nova sentença julgou procedente o pedido da ação e improcedente a reconvenção.

II. Questão em discussão

4
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i)
a
nulidade da nova sentença por ausência de reabertura da instrução; e (
ii
) definir a validade da denúncia do contrato e a procedência dos pedidos reconvencionais.

III. Razões de decidir

5. A nulidade anterior não contaminou os atos instrutórios válidos, conforme os
arts
. 147 e 281 do CPC, inexistindo prejuízo ao contraditório.

6. A denúncia do contrato encontra respaldo no art. 57 da Lei 8.245/91, por se tratar de contrato por prazo indeterminado, sendo direito potestativo da locadora, insuscetível de obstrução por exceção de contrato não cumprido.

7. A responsabilidade pela conservação e regularização do imóvel era da locatária, conforme contrato e art. 23 da Lei do Inquilinato, inexistindo omissão da locadora.

8. Cláusula contratual válida afastou direito à indenização e retenção por benfeitorias (Súmula 335/STJ). Não demonstrado nexo causal entre lucros cessantes e conduta da
locadora.

IV. Dispositivo e tese

9
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"
É válida a denúncia do contrato de locação por prazo indeterminado mediante notificação prévia, sendo inaplicável a exceção de contrato não cumprido à rescisão fundada em direito potestativo do locador
."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Lei 8.245/91,
arts
. 23 e 57; CPC,
arts
. 147, 281 e 85, § 11; CC,
arts
. 402, 422 e 476.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 335; TJMT, Apelação Cível 1013288-79.2018.8.11.0003.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1042841-57
.20
18
.8.11.00
41

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Cuida-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por
Auto Posto
Anapolina Ltda.

em virtude d
a sentença proferida pelo Juiz da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedente
o pedido formulado n
a
A
ção de
D
espejo por
D
enúncia
V
azia movida por
Vibra Energia S
.A.
(sucessora d
a

Petrobras Distribuidora S
.
A
.
)
.

O Juiz de primeira instância
confirmo
u
a tutela de urgência
concernente à
imissão definitiva da
Apelada
na posse do
posto de combustível
.

Além disso,
rejeit
ou
os pedidos
feitos em
reconvenção
, na qual
o
A
pelante pleite
ou
: (i) indenização por benfeitorias; (
ii
) lucros cessantes; (
iii
) direito de retenção do imóvel; (
iv
) obrigação de fazer para que a
Apelada
promovesse a regularização do imóvel locado.
Ao final, c
onden
ou
a
Apelante
ao pagamento de custas e honorários de 10% sobre o valor da causa e
,
também, na reconvenção,
cujos
honorários
foram arbitrados em
10% sobre o valor atribuído
.

Em suas razões recursais, a apelante sus
citou a preliminar de nulidade da sentença
. Isso porque após a anulação da primeira sentença, em virtude
do impedimento do Juiz prolator em razão do seu grau de parentesco com a relatora do
recurso de
agravo de instrumento
, não houve a
reabertura da fase instrutória
.

No mérito, sustenta a ocorrência da exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do Código Civil.

Argument
ou
que o imóvel locado não atendia
mais
à finalidade para a qual foi destinado
(
posto de serviços e abastecimento de combustíveis
)
em virtude do descumprimento contratual da locadora.

Disse que a
A
pelada
não promoveu a substituição de tanques e bombas de abastecimento, tampouco providenciou a elaboração do diagnóstico ambiental necessário à obtenção da licença de operação junto ao órgão ambiental competente.

Afirmou que tais condutas
resultou no indeferimento do alvará ambiental e inviabilizou a exploração da atividade comercial, culminando na suspensão do pagamento de aluguéis e na paralisação dos serviços.

Ressalta-se que, após o despejo, o imóvel permaneceu fechado e anos depois foi objeto de reformas substanciais pela própria locadora, fato que confirma o mau estado em que se encontrava durante a locação.

A
lém disso,
formul
ou
pedidos indenizatórios
(Reconvenção)
, defendendo o direito ao ressarcimento por benfeitorias realizadas no imóvel, como construção de loja de conveniência, cozinha industrial, perfuração de poço tubular, além de outras melhorias estruturais, cujo valor total ultrapassaria R$ 500.000,00
(quinhentos mil reais)
.

Requer,
no mais
, a condenação da
Apelada
ao pagamento de lucros cessantes, fixados em R$ 25.000,00
(vinte e mil reais)
mensais, a contar de fevereiro de 2018
,
quando ocorreu a suspensão das atividades
,
até o julgamento do recurso, considerando que a paralisação decorreu da inexecução contratual da locadora.

Contrarrazões anexadas no ID
304912632.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Trata-se de
Ação
d
e Despejo
proposta pela
Petrobrás Distribuidora S
.
A
.
, sucessora de diversas companhias que anteriormente detinham a titularidade da relação locatícia,
atualmente
sucedida pela empresa
Vibra Energia S
.A.
,

em face do
Auto Posto
Anapolina Ltda.
, com fundamento no término do contrato de locação
,
firmado em 01 de abril de 1997, cujo prazo de vigência fora estabelecido de forma indeterminada.

No curso da relação contratual, sobrevieram ajustes complementares entre as partes, como o contrato de licença de uso de marca celebrado em 2007, e o contrato de comodato de equipamentos firmado em 2010
,
aditado em 2018.

A despeito da prorrogação do comodato
dos equipamentos,
em fevereiro de
2018
, a locatária notificou a
locadora
acerca da suspensão provisória das atividades de comércio de combustíveis, mantendo apenas a operação da loja de conveniência.

Narrou que, a
partir de 20 de maio de 2018, a
locatária/apelante
deixou de adimplir os aluguéis pactuados, situação que evidenciou a quebra do equilíbrio contratual e a
falt
a de interesse d
a
locador
a/apelada
na manutenção da avença.

Em consonância com a Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que assegura ao locador, no caso de contratos por prazo indeterminado, o direito de denunciar a relação locatícia mediante prévia notificação com antecedência mínima de trinta dias (artigos 6o e 57), em 18 de outubro de 2018, a
locadora/apelada
encaminhou comunicação formal concedendo o prazo legal
de 30 (trinta) dias
para a desocupação
voluntária
do imóvel.

Considerando que
o prazo concedido d
ecorr
eu sem que a locatária devolvesse a
posse do bem
,

a locadora pediu: (i) a rescisão contratual, (
ii
)
a restituição da posse do imóvel e dos equipamentos
;
(
iii
)
a
condenação ao pagamento das verbas de sucumbência.

A tutela de urgência foi concedida, permitindo a imissão provisória da
apelada
na posse do bem
, o que foi confirmado em sede d
e agravo de instrumento.

A locatária apresentou contestação e reconvenção
.

Asseverou que o
contrato

tinha por objeto a cessão de imóvel destinado a posto de serviço e abastecimento de combustíveis, compreendendo o espaço físico, tanques, bombas, rede elétrica e equipamentos indispensáveis à sua finalidade.

Afirmou que
, ao longo dos anos, especialmente a partir de 2013, tais estruturas se tornaram obsoletas e inviáveis, comprometendo a continuidade da atividade econômica.

Disse que
a inatividade do posto de combustíveis decorreu da
falta
de manutenção do imóvel pela locadora, que não substituiu tanques, bombas e não providenciou o diagnóstico ambiental necessário à renovação do alvará de funcionamento.

Afirmou que, d
iante da inércia da locadora
/apelada
, em fevereiro de 2018,
não encontrou alternativas senão
suspen
der
provis
o
ria
mente
o abastecimento, como medida de cautela diante de riscos elétricos, ambientais e jurídicos.

Aduziu que t
al conduta foi comunicada formalmente à
locadora
que
teria
distorc
ido
os fatos em juízo,
ao
sustenta
r que a locatária
pretendia operar
somente
a loja de conveniência quando
,
na realidade
,
se tratava de medida emergencial para evitar sanções administrativas e prejuízos maiores.

R
essalt
ou
sua postura de boa-fé objetiva (art. 422 do CC), demonstrada pelos investimentos superiores a meio milhão de reais realizados ao longo de duas décadas de relação contratual, incluindo construção de loja de conveniência, salão, cozinha industrial e perfuração de poço tubular, todos com ciência da locadora.

Na Reconvenção, a locatária arguiu exceção de contrato não cumprido.

Alegou
que a locadora/apelada deixou de promover a
substituição de tanques e bombas, à regularização da rede elétrica e à obtenção de licenciamento ambiental
, o que, na sua visão,
configura clara violação contratual
, e justifica a
suspen
são d
o pagamento dos aluguéis e as operações
(
art. 476 do Código Civil
)
.

Com suporte nesses argumentos, a locatária/apelante pediu
a condenação da locadora a
:
(i) o
brigação de fazer, consistente na regularização do imóvel, mediante substituição de tanques e bombas, instalação de nova rede elétrica e entrega do alvará ambiental
, (
ii
) i
ndenização por benfeitorias necessárias e úteis, com direito de retenção, nos termos do art. 35 da Lei do Inquilinato, em valor a ser apurado pericialmente, estimado em mais de R$ 500.000,00
(quinhentos mil reais) e (
iii
) indenização por l
ucros cessantes, correspondentes à perda da média mensal de R$ 25.000,00
(vinte e mil reais)
desde fevereiro de 2018, até que o imóvel seja restituído em condições adequadas ao exercício da atividade
.

E não foi só isso. A locatária,
também
,
requer
eu
a condenação da
locadora
por litigância de má-fé (
arts
. 79 a 81 do CPC), em razão da alegada alteração da verdade dos fatos e do uso do processo para alcançar objetivos ilegítimos, notadamente a ocultação de seu próprio descumprimento contratual.

A
decisão
liminar foi cumprida em 08/05/2019 (ID 170058686).

Realizou-se audiência de instrução
, conduzida pelo Juiz Jones
Gatass
Dias, cujo
s
relatório
s
de mídias est
ão
anexado
s
no
s
ID 170058718
e 170058740
.

Encerrada a instrução, a
primeira sentença (favorável à locadora) foi anulada por impedimento do juiz prolator,

Dr. Jorge Alexandre Martins Ferreira
,

uma vez que possui grau de
parente
sco com
a desembargadora

Nilza Maria Pôssas de Carvalho
, que havia
atua
do como relatora do
Instrumental
interposto
no curso do processo
.

Com base em precedentes do STJ, que qualificam o impedimento como matéria de ordem pública, de nulidade absoluta,
o Relator antecedente, Des. João Ferreira Filho, proferiu decisão unipessoal,
deu parcial provimento ao recurso apenas para declarar a nulidade da sentença, determinando o retorno dos autos para novo julgamento.

Retornados os autos, o Juiz

singular
facultou às partes a pugnarem o que de direito. A locatária pediu que fosse renovad
a a audiência de instrução para “nova oitiva das partes”. De seu turno, a locadora pediu o imediato julgamento por
J
uiz desimpedido.

Nova sentença foi proferida pelo
J
uiz competente
.

Expôs que
a nulidade ating
iu
apenas a sentença
e
não contamin
ou
a instrução
, à luz d
os
arts
. 147 e 281 do CPC e
d
os princípios da economia processual e instrumentalidade das formas
.

Con
siderou estarem con
figurados os requisitos do art. 57 da Lei do Inquilinato
e c
onfirm
ou
a procedência
do pedido principal n
a ação de despejo
;
lado outro,

julgou improcedentes todos os pedidos formulados n
a reconvenção.

Inconformado, a locatária recorreu.

-
Preliminar de nulidade da sentença
:

É incontroverso que a sentença anterior
foi
proferida por magistrado impedido
(
Dr. Jorge Alexandre Martins Ferreira
)
,
face ao grau de
parentesco com
a
desembargadora
Nilza Maria Pôssas de Carvalho
,

que atuou no processo (art. 147, CPC)
em análise de Recurso de Agravo de Instrumento
,
sendo essa a única causa para
anula
ção do ato sentencial.

Em termos mais claro, a
nulidade reconhecida atingiu exclusivamente a sentença e não contaminou os demais atos processuais, especialmente a instrução, que foi conduzida por juiz diverso e plenamente apto.

Na segunda sentença, o
juiz
prolator se
amparou no art. 281 do CPC,
segundo
o qual a nulidade dos atos processuais deve se restringir àqueles efetivamente viciados.

Ademais, aplicou corretamente os princípios da economia processual e da instrumentalidade das formas, consagrados pela doutrina e jurisprudência,
que ensinam que
não se anula ato processual válido e eficaz sem demonstração de prejuízo concreto ao contraditório ou à ampla defesa (CÂMARA, Alexandre Freitas. Lições de Direito Processual Civil, 2023).

Na espécie, depois de revisar o caderno processual eletrônico, verifica-se que a
instrução havia sido realizada de forma escorreita, com regular contraditório, produção de prova oral e oportunidade de manifestação das partes.

Portanto, a
usente
a
demonstração de prejuízo, não se justifica a reabertura da fase instrutória.

Posto isso,
r
ejeito

a
alegação
de nulidade
.

-
Mérito
:

A denúncia do contrato de locação formulada pela
locador
a encontra pleno respaldo legal e jurisprudencial.

Trata-se de contrato de locação comercial por prazo indeterminado, celebrado em 01/04/1997, cuja cláusula segunda estabelece
de modo
express
o
a possibilidade de denúncia unilateral, sem necessidade de justificativa.

Com efeito, n
os termos do art. 57 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em contratos por prazo indeterminado, é plenamente lícito ao locador promover a retomada do imóvel mediante simples notificação com antecedência mínima de 30
(trinta)
dias
, o que foi observado pela apelada
.

Trata-se de direito potestativo, que não exige motivação, sendo vedado ao locatário obstar seu exercício por meio da
exceção de contrato não cumprido
.

A jurisprudência é uníssona nesse sentido
, a exemplo do julgado desta Corte
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – CONTRATO VIGENTE HÁ MAIS DE VINTE ANOS – CIRCUNSTÂNCIA INCAPAZ DE AFASTAR A INCIDÊNCIA DO ART. 57 DA LEI 8245/1991 – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – INAPLICABILIDADE DO ART. 940 DO CÓDIGO CIVIL – AUSÊNCIA DE PROVA DO DOLO PROCESSUAL OU PREJUÍZO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO OCORRÊNCIA – HIPÓTESES DO ART. 80 DO CPC NÃO DEMONSTRADAS – RECURSO NÃO
PROVIDO.

É cabível julgamento antecipado da demanda se não foi demonstrado que a complementação probatória
poderia de alguma forma influenciar na alteração do resultado da lide.

O fato de a locatária estar instalada no imóvel há mais de vinte anos não afasta o direito de o locador formular denúncia vazia (art. 57 da Lei 8245/1991). Se não demonstrado o pagamento parcial e a má-fé na cobrança, é inviável a aplicação do
art.
940 do Código Civil.

A condenação em litigância de má-fé exige a prova de uma das situações descritas no art. 80 do CPC
.

(
TJ-MT 10132887920188110003 MT
, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 15/12/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/12/2021)
.

Logo, não se aplica ao caso a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil, por
se
tratar de hipótese que pressupõe inadimplemento recíproco, o que é incompatível com o exercício legítimo de direito potestativo e unilateral.

No tocante à responsabilidade pela con
serva
ção e licenciamento do imóvel, o
contrato celebrado entre as partes (ID
170055511
) atribui à locatária a responsabilidade pela conservação do imóvel, conforme cláusula primeira, §2o:

“
A locatária declara receber o imóvel em perfeito estado de conservação, obrigando-se a mantê-lo e devolvê-lo nas mesmas condições
.”

Portanto, qualquer alegação de vício estrutural deveria ter sido oportunamente sanada pela própria locatária
/apelante
, nos moldes do art. 23 da Lei 8.245/91.

Ademais, no que tange à licença ambiental, a apelante não logrou comprovar que a sua
falta
decorreu de omissão da locadora.

Pelo contrário, os autos demonstram que a elaboração do diagnóstico ambiental, imprescindível à renovação do alvará, dependia de iniciativa da própria locatária que, mesmo após duas notificações dirigidas à locadora (em 2016 e 2018), manteve-se inerte e suspendeu voluntariamente as atividades comerciais no posto de abastecimento.

Portanto, não há inadimplemento da locadora no tocante às obrigações ambientais ou de infraestrutura
, o que
também
enfraquece os pedidos feitos em Reconvenção
.

A pretensão indeniza
tória
por benfeitorias e de retenção do imóvel encontra óbice contratual e jurisprudencial.

A cláusula sexta, §2o, do contrato é clara
ao dispor o seguinte
:

“
A LOCATÁRIA não poderá fazer no imóvel quaisquer benfeitorias sem o consentimento da LOCADORA.
Todas as benfeitorias feitas, ainda que úteis ou necessárias, passarão à propriedade da LOCADORA, sem direito de indenização ou retenção
.”
(Sem destaques no original).

Trata-se de cláusula de renúncia expressa, cuja validade é reconhecida pela Súmula 335 do STJ:

“
É válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação
.”

No tocante aos lucros cessantes, a apelante não comprovou nexo causal entre a paralisação das atividades e eventual omissão da locadora.

Pelo contrário, como exposto, foi a própria locatária quem optou por suspender as operações, conforme notificação enviada em 06/02/2018, admitindo inviabilidade econômica.

Na
falta
de conduta culposa da locadora
/apelada
e de prova inequívoca do dano, não há como acolher o pedido indenizatório, sob pena de violação ao art. 402 do Código Civil.

Feitos esses esclarecimentos,

nego provimento
ao recurso e confirmo integralmente a sentença recorrida.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
da lide principal e na reconvenção em 12% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2025