Tribunal: TJMT
Processo: 1004570-42.2022.8.11.0007
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. ARGUIÇÃO INFUNDADA. PRELIMINAR REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10%. LEGALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução opostos pela recorrente, que questionava cláusulas contratuais de instrumento particular de promessa de compra e venda, especialmente a multa contratual de 10%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em determinar se a multa contratual de 10% prevista no contrato de promessa de compra e venda de lote urbano deve ser reduzida para 2%, conforme limitação do Código de Defesa do Consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A preliminar de ausência de dialeticidade é rejeitada, pois a autora expôs os fundamentos da impugnação recursal em conformidade com o art. 1.010, II, do CPC.
A Cláusula Quinta do contrato estabelece multa convencional de 10% sobre o valor da prestação em atraso, além de juros de 1% ao mês, com fundamento no art. 26, V, da Lei no 6.766/79.
Ausente abusividade ou desproporcionalidade na estipulação contratual, deve prevalecer a vontade das partes expressamente pactuada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
A cláusula penal estipulada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixando multa compensatória de 10% sobre o valor da prestação em atraso, é válida e não se submete ao limite de 2% previsto no art. 52, §1o, do CDC.
A impugnação recursal que enfrenta os fundamentos da sentença atende ao princípio da dialeticidade, nos termos do art. 1.010, II, do CPC.
Dispositivos relevantes citados: art. 1.010, II, do CPC, art. 52, §1o, do CDC, art. 85, §11, do CPC e art. 98, §3o, do CPC.
Jurisprudência relevante citada: TJMT 1013965-11.2022.8.11.0055, Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2025, Publicado no DJE 09/06/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004570-42.2022.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EUNICE GRISANT DE MELLO GUIMARAES - CPF: 021.928.911-56 (APELANTE), BEATRIZ ALVES DE FREITAS - CPF: 632.832.556-87 (APELADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), GVA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 18.387.245/0001-89 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO.
EMBARGOS À EXECUÇÃO.
VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE
.
ARGUIÇÃO INFUNDADA
.
PRELIMINAR REJEITADA
.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10%.
LEGALIDADE
.
RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução opostos pela recorrente, que questionava cláusulas contratuais de instrumento particular de promessa de compra e venda, especialmente a multa contratual de 10%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em determinar

se a multa contratual de 10% prevista no contrato de promessa de compra e venda de lote urbano deve ser reduzida para 2%, conforme limitação do Código de Defesa do Consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A preliminar de ausência de dialeticidade é rejeitada, pois a autora expôs os fundamentos da impugnação recursal em conformidade com o art. 1.010, II, do CPC.

A Cláusula Quinta do contrato estabelece multa convencional de 10% sobre o valor da prestação em atraso, além de juros de 1% ao mês, com fundamento no art. 26, V, da Lei no 6.766/79.

Ausente abusividade ou desproporcionalidade na estipulação contratual, deve prevalecer a vontade das partes expressamente pactuada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento:

A cláusula penal estipulada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixando multa compensatória de 10% sobre o valor da prestação em atraso, é válida e não se submete ao limite de 2% previsto no art. 52, §1o, do CDC.

A impugnação recursal que enfrenta os fundamentos da sentença atende ao princípio da dialeticidade, nos termos do art. 1.010, II, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: art. 1.010, II, do CPC, art. 52, §1o, do CDC, art. 85, §11, do CPC e art. 98, §3o, do CPC.

Jurisprudência relevante citada:

TJMT
1013965-11.2022.8.11.0055,
Serly
Marcondes Alves,
Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2025,
Publicado
no DJE 09/06/2025
.

R E L A T Ó R I O

Apelação em

Embargos à Execução

cuja sentença foi proferida nos seguintes termos
:

“FORTE EM TAIS FUNDAMENTOS JULGO IMPROCEDENTES, os pedidos formulados na inicial, o que faço para extinguir o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários sucumbenciais, os quais fixo no importe 10% do proveito econômico obtido, nos termos do art. 85 do CPC. Contudo, suspendo sua exigibilidade pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

Com o trânsito em julgado, certifique-se e translade-se cópia para os autos
n.o
1000093-73.2022.8.11.0007”.

A

apelante
afirma que o contrato configura típica relação de consumo, razão pela qual atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, sendo abusiva a cláusula que estipula multa moratória superior ao limite de 2% previsto no art. 52, §1o do CDC.

Destaca que o
juízo de origem
validou a cláusula de 10%, mas que tal entendimento contraria jurisprudência consolidada do STJ e do TJMT.

A
rgumenta que
o
artigo 52, §1o, do CDC limita expressamente a multa moratória a 2% do valor da prestação inadimplida
.

Relata que a
estipulação contratual de multa em 10% representa ônus desproporcional ao consumidor, configurando cláusula abusiva, vedada pelo CDC
.

Menciona que o
STJ, por meio da Súmula 285, consolidou o entendimento de que a multa moratória em contratos firmados após a vigência da Lei 9.298/96 deve ser limitada a 2%
.

Diz que há diversos precedentes do TJMT no mesmo sentido, que determinam a redução da multa de 10% para 2%, mesmo em contratos celebrados antes da vigência da referida lei.

Sustenta ainda que a readequação do débito executado deve ser determinada, de modo que a parte exequente refaça os cálculos da execução observando a multa legalmente admitida, sob pena de manter-se cobrança indevida.

Por fim, pede a reforma da sentença para
reconhecer a abusividade da cláusula contratual de multa de 10%, fixando-a em 2%, nos termos do art. 52, §1o do CDC
e que seja
determinada a readequação do débito em execução, com retificação dos cálculos pela parte exequente
.

Nas contrarrazõe
s
(Id
315306867
)
,
a apelada
suscita preliminar
de ausência de dialeticidade.
No mérito, pugna pelo não provimento
do
R
ecurso,
afirmando
que
a multa contratual de 10% está prevista expressamente na Cláusula Quinta do contrato, com base no art. 26, V, da Lei 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), sendo, portanto, cláusula penal compensatória, e não multa moratória.

Aduz que a
cláusula penal de até 10% é expressamente autorizada pela lei especial setorial, sendo exigível em caso de intervenção judicial ou mora superior a 3 meses — o que é o caso concreto, diante da existência da execução em curso
.

Registra que o
art. 52, §1o, do CDC, que limita a multa de mora a 2% sobre o valor da prestação, não se aplica, por tratar de instituto distinto e não prevalecer sobre a
lex

specialis
e que não
há qualquer comprovação de abuso ou desequilíbrio contratual que justifique a intervenção judicial para modificação da cláusula penal estipulada.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Preliminar – Ausência de Dialeticidade

O réu suscita a inadmissibilidade do Recurso
d
a
autor
a
por violação ao princípio da dialeticidade. Contudo, el
a
expôs os motivos pelos quais entende que a sentença deve ser alterada e impugnou satisfatoriamente os fundamentos utilizados, como exige o art. 1.010, II, do CPC.

Rejeito a preliminar.

Mérito

A apelante ajuizou
E
mbargos à
E
xecução contra a apelada, objetivando a revisão de cláusulas contratuais de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, especificamente quanto à correção monetária, juros e multa, bem como a descaracterização da mora.

Em sua inicial, alegou, em síntese: (i) a abusividade da cláusula de reajuste que prevê a utilização do INPC, quando deveria ser aplicado o índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, conforme art. 46 da Lei 10.931/04; (
ii
) a impossibilidade de cumulação de juros remuneratórios com INPC; (
iii
) a ausência de informação clara sobre os juros remuneratórios; (
iv
) a impossibilidade de cobrança de juros remuneratórios em contrato de compromisso de compra e venda de lote, ante a ausência de disposição de capital; (v) a descaracterização da mora em razão da abusividade dos encargos no período de normalidade; e (vi) a abusividade da multa moratória de 10%, que deveria ser limitada a 2%, conforme o CDC.

A embargada apresentou impugnação, defendendo a legalidade das cláusulas contratuais, especialmente quanto ao índice de correção monetária adotado (INPC) e à cumulação da correção monetária com a taxa de 6% ao ano, bem como a legalidade da multa de 10%, com fundamento no art. 26, V, da Lei 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo).

O juízo de
origem
julgou
improcedentes os pedidos formulados na inicial, fundamentando sua decisão em três pontos principais: (i) a embargante não indicou o valor incontroverso do débito sob execução, conforme exigido pelo art. 917, §3o, do CPC; (
ii
) é plenamente aplicável a incidência da correção monetária pelo INPC cumulativamente aos juros remuneratórios de 6% ao ano, por se tratarem de verbas distintas; e (
iii
) não houve violação ao dever de informação, uma vez que as cláusulas contratuais são claras e específicas.

Inconformada, a embargante interpôs Recurso, limitando-se a impugnar a sentença apenas quanto à multa moratória de 10%, pleiteando sua redução para 2%, com fundamento no art. 52, §1o, do CDC.

Analisando a Cláusula Quinta do contrato em questão, verifica-se que o instrumento prevê, em caso de inadimplemento, a incidência de
"juros de 1% ao mês, e da multa convencional de 10% obedecido o disposto no artigo 26, inciso V da Lei 6.766/79, encargos esses que incidirão sobre o valor da prestação em atraso”
(Id 315306857 – pág. 6).

Desse modo,

a
cláusula penal estipulada em 10%, além de contratualmente prevista encontra-se dentro dos limites da razoabilidade, não se aplicando, ao caso, a limitação do art. 52, §1o, do CDC, que trata de mora contratual, na medida em que se trata de cláusula penal compensatória.

Diante disso, não se constata qualquer abusividade, devendo ser mantida tal previsão, conforme pactuado entre as partes e em consonância com o entendimento jurisprudencial e legal vigente.

A propósito, desta Câmara:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. MORA DO DEVEDOR. IPTU E BENFEITORIAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, proposta por empresa do ramo imobiliário em face de comprador inadimplente. O juízo a quo declarou a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a restituição de 75% dos valores pagos, autorizando a reintegração na posse do imóvel, e condenando o requerido ao pagamento de taxa de fruição mensal, multa compensatória, tributos incidentes, além das custas e honorários. Reconheceu, ainda, o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, desde que regularizadas, e julgou extintos outros processos conexos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial contábil; (
ii
) definir a validade da cláusula de capitalização mensal de juros; (
iii
) examinar a legalidade da cláusula penal compensatória de 10%; (
iv
) analisar a legitimidade da taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês;
(v) apurar a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e pela indenização por benfeitorias; e (vi) avaliar a validade da cláusula de retenção de arras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O indeferimento da prova pericial contábil, diante da suficiência das provas documentais e da natureza eminentemente jurídica da controvérsia, não configura cerceamento de defesa, conforme o art. 370 do CPC e jurisprudência consolidada do STJ e do próprio Tribunal.

A cláusula de capitalização mensal de juros não se mostra válida por ausência de previsão expressa no contrato, sendo admitida apenas a capitalização anual, conforme entendimento jurisprudencial.

A cláusula penal compensatória de 10% sobre o saldo devedor é válida, pois pactuada contratualmente e compatível com os limites da razoabilidade, tratando-se de cláusula compensatória e não moratória.

A taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato é legítima, por compensar o uso indevido do imóvel pelo comprador inadimplente, sendo razoável e proporcional.

Não restou comprovada a alegada mora do credor, sendo o apelante o único responsável pelo inadimplemento contratual, evidenciado pela ausência de pagamentos e recusas às propostas de renegociação.

O apelante, na qualidade de possuidor do imóvel, é o sujeito passivo do IPTU, nos termos do art. 34 do CTN, devendo arcar com os tributos incidentes enquanto esteve na posse do bem.

Não foram comprovadas as benfeitorias alegadas, nem sua natureza útil ou necessária, sendo incabível a indenização pleiteada, conforme ônus da prova do art. 373, II, do CPC.

A cláusula de retenção de arras confirmatórias é válida e eficaz, tendo sido pactuada expressamente entre as
partes, nos termos do art. 418 do CC, não havendo abusividade ou violação à função social do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A ausência de prova pericial contábil não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é jurídica e os autos estão suficientemente instruídos.

É válida a cláusula penal compensatória de 10% quando pactuada expressamente, desde que proporcional e não abusiva.

A taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês é legítima como compensação pelo uso indevido do imóvel.

O possuidor do imóvel é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período de sua posse, conforme o art. 34 do CTN.

A indenização por benfeitorias úteis e necessárias depende de prova da sua realização e valor, ônus do possuidor de boa-fé.

A cláusula de retenção de arras confirmatórias é válida em caso de inadimplemento do comprador, quando ajustada contratualmente.

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 370 e 373, II; CC,
arts
. 418 e 1.219; CTN, art. 34; Lei no 9.514/1997, art. 5o, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.597.580/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 23.09.2024; TJMT, N.U 1009005-71.2022.8.11.0003, rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 29.01.2025; TJ-GO,
ApCiv
5620752-26.2022.8.09.0044, rel. Des.
Leobino
Valente Chaves, j. 08.05.2024; TJ-SP,
ApCiv
1009012-11.2022.8.26.0047, rel.
Rômolo
Russo, j. 15.04.2024
”.
(N.U 1013965-11.2022.8.11.0055,
Serly
Marcondes Alves
, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2025,
Publicado
no DJE 09/06/2025)

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso
. Diante do resultado do julgamento, majoro a verba honorária de 10% para 12% sobre o
valor do
proveito econômico obtido
(art. 85, §11, do CPC), com a ressalva do art. 98, §3o, do CPC.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025