Tribunal: TJMT
Processo: 1003551-38.2018.8.11.0040
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-29
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E ABATIMENTO NO PREÇO – ÁREA CONSTRUÍDA INFERIOR À PACTUADA – PROVA PERICIAL CONTUNDENTE – MORA DOS VENDEDORES NA OUTORGA DA ESCRITURA – CONFIGURAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA – ÔNUS SUCUMBENCIAL READEQUADO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Demonstrado o inadimplemento parcial dos compromissos contratuais por parte dos vendedores, no tocante à entrega da área edificada inferior àquela convencionada, bem como a mora na outorga da escritura definitiva, é de rigor o reconhecimento do direito ao abatimento proporcional do preço, além da incidência da multa contratual pactuada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003551-38.2018.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Abatimento proporcional do preço, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[NADIA MAIRA DA SILVA FRITZ - CPF: 034.039.901-50 (APELANTE), MARCELO FRAGA DE MELLO - CPF: 894.847.461-87 (ADVOGADO), DANIEL JORGE MASCHIO - CPF: 009.016.121-11 (APELADO), JORGE YASSUDA - CPF: 267.089.428-36 (ADVOGADO), MARCILENE PEZETTE - CPF: 917.638.001-72 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E ABATIMENTO NO PREÇO – ÁREA CONSTRUÍDA INFERIOR À PACTUADA – PROVA PERICIAL CONTUNDENTE – MORA DOS VENDEDORES NA OUTORGA DA ESCRITURA – CONFIGURAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA – ÔNUS SUCUMBENCIAL READEQUADO –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Demonstrado o inadimplemento parcial dos compromissos contratuais por parte dos vendedores, no tocante à entrega da área edificada inferior àquela convencionada, bem como a mora na outorga da escritura definitiva, é de rigor o reconhecimento do direito ao abatimento proporcional do preço, além da incidência da multa contratual pactuada.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação interposta contra sentença de ID 275612886 exarada nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E ABATIMENTO NO PREÇO no 1003551.38.2018.8.11.0040, que tramitou na 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso, que julgou improcedente o feito sob alguns fundamentos, dentre eles o de falta de provas constitutivas do direito da autora, NADIA MAÍRA DA SILVA FRITZ, ora apelante, e julgou procedente o pedido formulado na reconvenção apresentada pelos réus, ora apelados, DANIEL JORGE MASCHIO e MARCILENE PEZETTE, para condenar a recorrente a pagar aos recorridos o saldo remanescente relativo ao contrato de compra e venda de imóvel correspondente a mil reais.

A apelante foi condenada, também, ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais na quantia equivalente a 20% (vinte por cento) do valor da condenação, sendo suspensa a cobrança em razão do deferimento das benesses da assistência judiciária.

Em sua peça recursal de ID 275612887 a recorrente sustenta que a sentença de primeiro grau incorreu em equívoco ao julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial e ao acolher a reconvenção, deixando de reconhecer as provas documentais e periciais que demonstram o inadimplemento contratual por parte dos apelados.

Alega, em síntese, que (i) comprovou integralmente o pagamento do preço do imóvel ajustado no contrato, incluindo o abatimento de R$1.000,00 pela instalação do interfone, conforme aceitação expressa dos vendedores; (ii) demonstrou, por meio de laudo técnico idôneo e não impugnado, que a metragem da área construída entregue (82,07m2) é inferior à contratada (89,00m2), o que justifica o abatimento proporcional do valor pago; e (iii) restou configurada a mora dos apelados na obrigação de outorgar a escritura pública de compra e venda, vencida desde a data do pagamento (15/04/2016), o que atrai a aplicação da cláusula penal pactuada.

Ao final, requer o provimento do recurso para que sejam julgados procedentes os pedidos formulados na petição inicial, com a condenação dos apelados à lavratura da escritura definitiva do imóvel, ao pagamento de R$13.237,07 a título de abatimento proporcional do preço, à multa contratual de R$22.000,00 e à improcedência da reconvenção.

Em contrarrazões de ID 275612889 os apelados refutam,
in totum
, as alegações da apelante, protestando pela manutenção da decisão atacada.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Compulsando os autos verifico que cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com cobrança de multa contratual e abatimento no preço, proposta por Nádia Maira da Silva Fritz em desfavor de Daniel Jorge Maschio e Marcylene Pezette, visando à outorga da escritura definitiva de compra e venda, ao abatimento proporcional do preço pago em virtude de metragem inferior da área construída e à condenação ao pagamento de multa contratual.

Alega a autora que adquiriu dos requeridos o imóvel urbano situado na Rua das Aroeiras, no 144, Bairro Colinas, Sorriso-MT, pelo preço de R$220.000,00, sendo que a área edificada contratada seria de 89,00m2. Todavia, após aferição técnica, constatou-se que a área construída é de apenas 82,07m2, o que motivou o pedido de abatimento proporcional no valor de R$13.237,07. Requereu ainda o pagamento da multa contratual de 10% (R$22.000,00), prevista para o caso de inadimplemento contratual, especialmente pela não lavratura da escritura definitiva após o pagamento integral do preço.

Os réus apresentaram contestação e reconvenção sustentando inexistência de inadimplemento, e requereram a condenação da autora ao pagamento do valor de R$1.000,00, alegadamente inadimplido.

A sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Sorriso julgou improcedente os pedidos da autora e procedente a reconvenção, condenando-a ao pagamento do referido valor residual.

Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação, reiterando os pedidos da petição inicial, sustentando que restaram devidamente comprovadas a área construída inferior à contratada, bem como a mora dos apelados em lavrar a escritura definitiva, requerendo a reforma da sentença.

Pois bem.

Após detida análise do caso em apreço, tenho que o recurso de apelação cível merece prosperar.

A controvérsia exige análise da regularidade na execução do contrato firmado entre as partes, especialmente no que diz respeito à diferença de metragem na área construída e à mora na lavratura da escritura de compra e venda.

Conforme se depreende dos autos, o contrato firmado entre as partes prevê, na cláusula terceira, que a edificação possuiria 89,00m2. No entanto, conforme laudo técnico de medição, elaborado por profissional regularmente habilitada, restou demonstrado que a área efetivamente construída soma 82,07m2, o que corresponde a uma diferença de 6,93m2 ou 7,8% a menor do que o contratado.

Tal constatação, não impugnada tecnicamente pelos réus, evidencia inadimplemento parcial da obrigação, gerando direito à parte lesada ao abatimento proporcional do preço.

É de se invocar, para a solução da lide, o disposto no artigo 475 do Código Civil,
in verbis
:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

E ainda, conforme artigo 421 do mesmo diploma:

“A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.”

A aplicação da boa-fé objetiva, princípio norteador das relações obrigacionais, impõe que o cumprimento das obrigações seja fiel ao que foi estipulado, com equilíbrio e lealdade.

Comprovada a entrega de área construída inferior à contratada, assiste razão à apelante ao pleitear o abatimento proporcional do preço, o qual deve ser calculado sobre o valor correspondente à diferença de metragem.

Ademais, é incontroverso nos autos que, mesmo após o integral pagamento do valor pactuado, a escritura pública de compra e venda não foi outorgada pelos réus.

Trata-se, portanto, de mora evidente, que impõe o reconhecimento da incidência da cláusula penal contratual estipulada na cláusula sétima do pacto, no percentual de 10% sobre o valor do imóvel.

O artigo 408 do Código Civil dispõe o quanto segue:

“Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.”

E, nos termos do artigo 413:

“
A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
”

No presente caso, não há indícios de excesso ou adimplemento parcial que justifiquem a redução da penalidade pactuada, sobretudo porque a obrigação dos réus de lavrar a escritura era autônoma e independe da discussão sobre a metragem da edificação.

No que se refere à reconvenção, que resultou na condenação da parte apelante ao pagamento de R$1.000,00, verifica-se que referido valor foi abatido do total da negociação por expressa concordância das partes, em virtude da instalação do interfone, cujo comprovante foi juntado aos autos.

Assim, a reconvenção não se sustenta diante da prova documental e deve ser julgada improcedente.

Por fim, considerando os contornos do julgado, resta evidenciada a inversão do ônus sucumbencial, razão pela qual condeno o réu, ora apelado, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, que, nos termos do art. 85 e §§ do CPC, ante a situação posta, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso apresentado e
DOU-LHE PROVIMENTO
para:

(a) julgar procedente o feito e condenar os apelados a outorgarem a escritura definitiva de compra e venda do imóvel descrito no contrato, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de expedição do mandado judicial substitutivo (i); ao pagamento de R$13.237,07 (treze mil, duzentos e trinta e sete reais e sete centavos), a título de abatimento proporcional do preço, corrigido monetariamente pelo INPC desde 15/04/2016 e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação (ii); ao pagamento da multa contratual de R$22.000,00 (vinte e dois mil reais), com correção pelo INPC desde 15/04/2016 e juros de mora de 1% ao mês desde a citação (iii).

(b) julgar improcedente a reconvenção e;

(c) inverter os ônus sucumbenciais, condenando os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2025