Tribunal: TJMT
Processo: 1000827-97.2019.8.11.0049
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-13
Data de publicação: 2025-05-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA C/C CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO. COMPRA E VENDA ANTERIOR À PENHORA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 84 DO STJ. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de hipoteca e cancelamento de averbação de garantia real, sob o fundamento de que a compra e venda do imóvel não foi registrada antes da penhora.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia envolve: (i) saber se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (ii) a competência do juízo em razão da localização do imóvel; (iii) a validade da penhora em imóvel objeto de compra e venda não registrada, porém anterior à constrição judicial.
III. Razões de decidir
3. A sentença atacada apresentou fundamentação suficiente, adotando tese jurídica clara.
4. O foro competente é o da situação do imóvel, nos termos da legislação processual civil.
5. A ausência de registro da compra e venda não invalida a boa-fé do adquirente que firmou o negócio antes da penhora, devendo prevalecer a proteção do terceiro de boa-fé, nos termos da Súmula 84 do STJ.
6. O reconhecimento da validade da alienação anterior impede o enriquecimento sem causa por parte da vendedora do imóvel.
IV. Dispositivo e tese
7. Apelação provida.
Tese de julgamento: "1. É válida a alienação de imóvel realizada antes da penhora, ainda que não registrada, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente. 2. A ausência de registro não afasta a proteção ao terceiro de boa-fé, nos termos da Súmula 84 do STJ."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000827-97.2019.8.11.0049
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Hipoteca]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE NILVANY JUNQUEIRA DE QUEIROS - CPF: 284.408.111-87 (APELANTE), WELBERTH LACERDA NORONHA - CPF: 050.309.551-60 (ADVOGADO), ANA CLAUDIA MACCARI - CPF: 024.418.301-55 (ADVOGADO), LUIZA EMILIA GUIMARAES DE QUEIROS - CPF: 021.940.501-83 (ADVOGADO), ADRIANA DE PADUA MENDONCA - CPF: 080.745.976-36 (APELADO), MURILO THOMAS AIRES - CPF: 411.060.688-82 (ADVOGADO), RICARDO CESAR DOSSO - CPF: 250.186.268-60 (ADVOGADO), AMAGGI EXPORTACAO E IMPORTACAO LTDA - CNPJ: 77.294.254/0001-94 (APELADO), PATRICIA ALMEIDA CAMPOS BORGES - CPF: 705.879.571-15 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO TADEU GUILHEN - CPF: 796.588.818-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA C/C CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO. COMPRA E VENDA ANTERIOR À PENHORA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 84 DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de hipoteca e cancelamento de averbação de garantia real, sob o fundamento de que a compra e venda do imóvel não foi registrada antes da penhora.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia envolve: (i) saber se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (ii) a competência do juízo em razão da localização do imóvel; (iii) a validade da penhora em imóvel objeto de compra e venda não registrada, porém anterior à constrição judicial.

III. Razões de decidir

3. A sentença atacada apresentou fundamentação suficiente, adotando tese jurídica clara.

4. O foro competente é o da situação do imóvel, nos termos da legislação processual civil.

5. A ausência de registro da compra e venda não invalida a boa-fé do adquirente que firmou o negócio antes da penhora, devendo prevalecer a proteção do terceiro de boa-fé, nos termos da Súmula 84 do STJ.

6. O reconhecimento da validade da alienação anterior impede o enriquecimento sem causa por parte da vendedora do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

7. Apelação provida.

Tese de julgamento:
"1. É válida a alienação de imóvel realizada antes da penhora, ainda que não registrada, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente. 2. A ausência de registro não afasta a proteção ao terceiro de boa-fé, nos termos da Súmula 84 do STJ."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pelo
ESPÓLIO DE NILVANY JUNQUEIRA DE QUEIROS
, tendo como Apelados:
ADRIANA DE PADUA MENDONCA e AMAGGI EXPORTACAO E IMPORTACAO LTDA
, contra sentença prolatada pelo Juízo de Direito da Segunda Vara Cível da Comarca de Vila Rica/MT, que
JULGOU IMPROCEDENTES
os pedidos formulados nos autos de Ação de Anulação de Hipoteca e Cancelamento da Averbação da Garantia Real com Pedido de Tutela Antecipada no. 1000827-97.2019.8.11.0049. Por força da sucumbência, a sentença
CONDENOU
a parte autora, ora Apelante, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixadas em 10% sobre o valor da causa para cada um dos requeridos, devidamente corrigido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Em síntese, o Apelante suscita preliminar de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação. Diz que não foram analisados os pontos expostos pela parte Autora.

No mérito, diz que deve ser desconstituída a hipoteca, devendo haver a proteção do adquirente de boa-fé, conforme a Súmula n. 84 do STJ.

Questiona “(...) o entendimento exarado na r. sentença a respeito da regularidade da garantia hipotecária firmada. Entendeu o juízo a quo que, não havendo nenhuma prova de má-fé da apelada Amaggi, não deve ser desconstituída a hipoteca, uma vez que a escritura que atesta a compra do imóvel pela parte apelante não foi levada a registro. Contudo, como será demonstrado, é outro o posicionamento recorrentemente adotado nos tribunais pátrios e no Superior Tribunal de Justiça no que tange às constrições judiciais que atingem terceiros adquirentes de boa-fé, independentemente da existência de escritura pública registrada”.

Assevera que “(...) a hipoteca constitui-se em direito real de garantia que recai sobre bem imóvel, o qual permanece em poder do devedor ou terceiro, assegurando preferencialmente a dívida ao credor. Assim, o devedor hipotecante sofre restrições em seu direito de propriedade representado pelo ônus do pagamento da obrigação, conforme dispõe o artigo 1.425 do Código Civil. Considerando-se que a garantia foi constituída em momento posterior à lavratura do instrumento formal de aquisição do bem pela parte apelante, é imperioso que seja ela declarada ineficaz, uma vez que a compra e venda já havia se aperfeiçoado, de modo que o devedor hipotecante sequer detinha legitimidade para o ato”.

Afirma que não é admissível que o Apelante sofra prejuízo, sob risco de ter seu imóvel expropriado, caso seja mantida a garantia hipotecária que se busca desconstituir, tendo em vista que não contraiu nenhuma dívida, nem prestou qualquer garantia.

O Apelante argumenta que não teve ciência da garantia hipotecária que gravou o imóvel, sobretudo por sua constituição ter se dado em momento posterior à aquisição.

Assevera que a sentença “(...) tomou como absoluta a força probante dos registros públicos (...). No entanto, deve ser observado que o Código Civil brasileiro não adota a teoria da força probante absoluta, mas relativa, uma vez que admite a ulterior retificação do registro por provocação do interessado. Daí extrai-se a possibilidade de que erros registrarias sejam retificados mediante irregularidades posteriormente encontradas. Na mesma seara, afirma Silvio Venosa que eventuais vícios que contaminem garantias constituídas de forma equivocada, como é o caso dos autos - que não sejam meras retificações - podem ser removidos ou alterados, desde que por ação judicial”.

Menciona sobre a impossibilidade de se pleitear perdas e danos, conforme sugerido pela sentença, em relação à Recorrida, Adriana de Paula Mendonça, pois elas ainda não se concretizaram.

Requer o provimento do apelo para

“(...) julgar procedente o pedido, e, consequentemente: a) determinar a retificação do registro imobiliário da matrícula n. 667 do 1° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Vila Rica, estado de Mato Grosso, a fim de que passem a constar dele as informações oriundas da escritura de compra e venda anexa tornando explícito que o requerente é o atual proprietário do imóvel em questão, delimitando a cada qual a porcentagem de seu respectivo quinhão. b) que seja anulada a hipoteca que recai sobre o imóvel objeto desta ação, determinando-se o consequente cancelamento da averbação da garantia real no registro imobiliário pertinente à matrícula no 667 do 1° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Vila Rica, estado de Mato Grosso”.

Em contrarrazões, ambos os recorridos pugnam pelo desprovimento da apelação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

Sem delongas, não há falar em ausência de fundamentação da sentença, pois o Juízo sentenciante utilizou-se de tese respeitável para analisar e decidir acerca da demanda (de que a garantia registrada na matrícula do imóvel pela Requerida/Apelada, AMAGGI tem preferência em virtude de protocolo e registro anterior no Cartório de Registro de Imóveis).

Assim, ainda que por outros fundamentos, sentenciou o feito, após formar o seu livre convencimento motivado.

Diante do exposto,
REJEITO
a preliminar.

V O T O – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO SENTENCIANTE.

Não há que prosperar a alegação de incompetência do Juízo “a quo”, pois ele é o Juízo competente tendo em vista o local em que se situa o imóvel litigioso.

Ademais, o simples fato da AMAGGI alegar a existência de eleição de foro para a Comarca de Cuiabá, em razão de contrato firmado, envolvendo a área litigiosa, há que se destacar que ela (AMAGGI), e até mesmo a outra Apelada, possuem totais condições de acessar o feito também em Vila Rica/MT, não havendo qualquer hipossuficiência.

Desse modo, prevalece o foro do local da coisa litigiosa.

Diante do exposto,
REJEITO
a preliminar arguida.

V O T O – M É R I T O

O objeto de mérito deste apelo consiste em analisar e decidir se merece ou não reforma a sentença que, nos autos de autos de Ação de Anulação de Hipoteca e Cancelamento da Averbação da Garantia Real com Pedido de Tutela Antecipada no. 1000827-97.2019.8.11.0049, propostos pelo
ESPÓLIO DE NILVANY JUNQUEIRA DE QUEIROS,
tendo como Requeridos/Apelados:
ADRIANA DE PADUA MENDONCA e AMAGGI EXPORTACAO E IMPORTACAO LTDA
,
JULGOU IMPROCEDENTES
os pedidos formulados e
CONDENOU
a parte autora, ora Apelante, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixadas em 10% sobre o valor da causa para cada um dos requeridos, devidamente corrigido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Pois bem.

Verifica-se que em setembro de 2013, a parte Apelante firmou contrato de compra e venda com ADRIANA DE PÁDUA MENDONÇA, cujo objeto é um imóvel denominado “Fazenda Felicidade”, com área de 296,8306 ha, objeto da matrícula no 667 do RGI de Vila Rica/MT.

Ocorre que, por ocasião da aquisição, o comprador/autor/apelante não se desincumbiu em registrar a compra e venda em cartório.

Em 2019 veio a propor a ação em comento (Ação de Anulação de Hipoteca e Cancelamento de Averbação da Garantia Real, visando a desconstituição da hipoteca gravada no bem, sob a matrícula já mencionada).

Com a devida vênia, a meu viso, impõe-se o teor da Súmula n. 84 do STJ, pois a ausência de registro do contrato particular de compra e venda perante o Cartório de Registro de Imóveis não impede que o Apelante, comprador do imóvel, busque a proteção de seu patrimônio.

A esse respeito, “mutatis mutandis” há jurisprudências várias, inclusive deste Tribunal, no sentido de prevalência da tese de boa-fé:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL REJEITADA - EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – NULIDADE DA SENTENÇA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 515, § 3o, DO CPC – ANÁLISE DO MÉRITO PELO JUÍZO AD QUEM - PENHORA DE IMÓVEL EM FEITO EXECUTIVO – POSSE ADVINDA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS FIRMADO ANTERIORMENTE AO AJUIZAMENTO DO FEITO EXECUTIVO – ADMISSIBILIDADE – SÚMULA No 84 DO STJ - INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – ART. 20, CPC - RECURSO PROVIDO.

Deve-se considerar como termo inicial do prazo para a interposição do Apelo a data em que o causídico realizou a carga dos autos, porquanto enseja a ciência inequívoca da decisão que lhe foi adversa.

Com o indeferimento parcial da peça exordial, no tocante ao pedido de consignação em pagamento, cabia ao Magistrado a quo o julgamento do pleito subsistente, qual seja, a manutenção do Apelante na posse do imóvel objeto de constrição no feito executivo, com a consequente desconstituição da penhora.

O permissivo contido no art. 515, § 3o, do Código de Processo Civil, denominado princípio da causa madura, permite ao Juízo ad quem o julgamento do mérito da ação.

A ausência do registro do contrato particular de compra e venda perante o Cartório de Registro de Imóveis, não impede que o Apelante busque, mediante a oposição de embargos de terceiro, a tutela jurisdicional para proteção do seu patrimônio. Inteligência da Súmula no. 84, do Superior Tribunal de Justiça.

Deve ser invertido o ônus sucumbencial, com fulcro no artigo 20, do Código de Processo Civil para condenar os Apelados ao pagamento de custas e honorários advocatícios. (N.U 0002297-36.2010.8.11.0005, , CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/08/2013, Publicado no DJE 23/08/2013)”.

“RECURSO DE APELAÇÃO - EXECUÇÃO FISCAL – EMBARGOS DE TERCEIRO - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADO ANTES DA PENHORA - AUSÊNCIA DE TRANSCRIÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO – VALIDADE - PRESERVAÇÃO DO DIREITO DE POSSE DO TERCEIRO DE BOA-FÉ. – CONSTRIÇÃO DO BEM – DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA – LEGALIDADE – APELO DESPROVIDO.

A celebração do compromisso de compra e venda, ainda que não tenha sido levado à registro no Cartório de Registro de Imóveis, constitui meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel, discutido em execução fiscal, e impede a caracterização de fraude à execução”.

“(...) II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Definir se o apelado, embora não tenha registrado a transferência do
imóvel
, é o legítimo proprietário do bem objeto da penhora; Estabelecer se a alegação de fraude à execução apresentada pelo apelante deve ser considerada, mesmo sem ter sido arguida em primeira instância; Determinar se a impugnação à justiça gratuita do apelado deve ser acolhida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de que a propriedade do
imóvel
só se transfere com o
registro
no
cartório
não pode ser acolhida, pois o apelado apresentou contrato de
compra
e
venda
e comprovou a posse do
imóvel
, tendo seu direito resguardado conforme o artigo 678 do CPC, mesmo sem o
registro
formal.

A alegação de fraude à execução não pode ser analisada, pois constitui inovação recursal, não sendo possível a introdução de novos argumentos em sede de apelação, conforme o artigo 1.013, § 1o, do CPC.
A impugnação à justiça gratuita foi rejeitada, pois o apelante não apresentou provas suficientes de alteração da condição econômica do apelado que justifique a revogação do benefício.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.
Tese de julgamento:

A inovação recursal é vedada, sendo impossível a análise de questões não debatidas na instância inferior.

A impugnação à justiça gratuita deve ser acompanhada de provas de alteração na capacidade econômica do beneficiário, o que não foi demonstrado neste caso. (N.U 1046826-24.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/04/2025, Publicado no DJE 21/04/2025)

No mesmo entendimento, está o julgado do e. Tribunal de Justiça Paulista:

“APELAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – HIPOTECA FIRMADA SOBRE O IMÓVEL. Cognoscível a interposição de embargos de terceiro lastreados em instrumento particular de compra e venda, sem o devido registro – inteligência da Súmula n. 84 do Superior Tribunal de Justiça. – Negócio celebrado em data anterior ao registro da hipoteca judicial – comprovação de pagamento do preço – ausência de registro do contato de compromisso de compra e venda que não impede à defesa da propriedade. RECURSO PROVIDO.

(TJ-SP – AC 10026459420188260019 – SP, Relator: Desa. Maria Lucia Pizzoti, julgado e publicado em 19/05/2022)”.

Assim, é desnecessária a transcrição no registro imobiliário de imóvel para preservação do direito de terceiro adquirente de boa-fé, afigurando-se possível para comprovar a validade do negócio jurídico o contrato de compra e venda, ex vi da Súmula 84/STJ.

Vejamos:

“(...) III. Quanto à alegada ausência de oportuno registro do instrumento de compra e venda, não afasta o direito do terceiro adquirente, baseado na aquisição de boa-fé, conforme entendimento consolidado na Súmula 84/STJ. IV. Afastamento do gravame hipotecário pela incidência da Súmula 308/STJ, que dispõe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Agravo improvido. (STJ - AgRg no Ag 638821 / DF AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2004/0155527-6 Relator Ministro SIDNEI BENETI (1137) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 05/08/2008 Data da Publicação/Fonte DJe 22/08/2008)”.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao apelo, conforme vindicado.

Inverta-se o ônus de sucumbência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2025