Tribunal: TJMT
Processo: 1007445-14.2021.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. RISCOS INERENTES À ATIVIDADE COMERCIAL. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA. DOLO NÃO DEMONSTRADO. CONTRATO VÁLIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta pela autora contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de ponto comercial, julgou improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente a reconvenção.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se o conjunto probatório é suficiente para comprovar a ocorrência de vício de consentimento (erro substancial ou dolo) apto a invalidar o contrato de compra e venda de ponto comercial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A anulação de negócio jurídico por vício de consentimento exige prova robusta e inequívoca de defeitos na manifestação de vontade, cujo ônus probatório recai sobre a parte que alega, conforme o art. 373, I, do CPC.
A expectativa de obter lucro ou de alcançar êxito comercial constitui risco intrínseco e natural à condução de qualquer empreendimento, de modo que não se pode atribuir à parte vendedora responsabilidade por eventual insucesso posterior.
Não se pode responsabilizar o vendedor por valores de aluguel definidos por terceiro (locador) após a celebração do negócio, sobretudo quando o contrato de cessão atribui expressamente ao comprador a obrigação de firmar novo pacto locatício.
Ausente comprovação evidente de que tenha sido induzida a erro ou de que tenha ocorrido qualquer artifício doloso, não se configura vício de consentimento que autorize a rescisão do contrato.
IV. DISPOSITIVO
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007445-14.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DANIELE DOS SANTOS NEVES - CPF: 006.981.282-90 (APELANTE), CELSO ALVES PINHO - CPF: 695.703.961-72 (ADVOGADO), DENARDETE MICHELIN - CPF: 616.475.601-44 (APELADO), LEDI FIGUEIREDO BRIDI - CPF: 272.559.560-68 (ADVOGADO), ALEXSANDRO VIEIRA FURTADO - CPF: 570.034.401-72 (APELADO), ALEXSANDRO VIEIRA FURTADO - CPF: 570.034.401-72 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. RISCOS INERENTES À ATIVIDADE COMERCIAL. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA. DOLO NÃO DEMONSTRADO. CONTRATO VÁLIDO.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela autora contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de ponto comercial, julgou improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente a reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se o conjunto probatório é suficiente para comprovar a ocorrência de vício de consentimento (erro substancial ou dolo) apto a invalidar o contrato de compra e venda de ponto comercial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A anulação de negócio jurídico por vício de consentimento exige prova robusta e inequívoca de defeitos na manifestação de vontade, cujo ônus probatório recai sobre a parte que alega, conforme o art. 373, I, do CPC.

A expectativa de obter lucro ou de alcançar êxito comercial constitui risco intrínseco e natural à condução de qualquer empreendimento, de modo que não se pode atribuir à parte vendedora responsabilidade por eventual insucesso posterior.

Não se pode responsabilizar o vendedor por valores de aluguel definidos por terceiro (locador) após a celebração do negócio, sobretudo quando o contrato de cessão atribui expressamente ao comprador a obrigação de firmar novo pacto locatício.

Ausente comprovação evidente de que tenha sido induzida a erro ou de que tenha ocorrido qualquer artifício doloso, não se configura vício de consentimento que autorize a rescisão do contrato.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposta por DANIELE DOS SANTOS NEVES visando reformar a sentença prolatada pelo Juízo da Vara Única de Rosário Oeste que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Devolução de Imóvel e de Quantias Pagas e Pedido de Manutenção de Posse no 1007445-14.2021.8.11.0041, ajuizada em face de DENARDETE MICHELIN, julgou improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente a reconvenção para condenar a autora ao pagamento do saldo remanescente de R$ 4.200,00, acrescido de correção monetária desde a data do vencimento, pelo INPC até o dia 29/08/2024 e, após essa data, pelo índice IPCA apurado e divulgado pelo IBGE, e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação até 29/08/2024 e, após essa data, pela taxa Selic, observado o disposto nos parágrafos do art. 406 do Código Civil (CC), conforme redação dada pela Lei no 14.905/24.

Condenou, ainda, a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil (CPC), suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, §3°, do CPC.

Em suas razões, a apelante sustenta que adquiriu um ponto comercial (restaurante localizado no pátio do Posto Jangadão, na BR-364, em Jangada/MT) após ter sido convencida pela apelada, mediante informações falsas e omissas, de que o negócio seria lucrativo.

Aduz que, ao tomar posse do restaurante, percebeu que a realidade era distinta: o faturamento era muito baixo, os bens móveis estavam em péssimas condições, o telhado apresentava risco de desabamento e o imóvel necessitava de reformas urgentes. Além disso, descobriu que o valor do aluguel informado pela ré (R$ 800,00) era, na verdade, de R$ 3.400,00, conforme exigido por Alexsandro Vieira, proprietário do local.

Defende que a sentença ignorou provas documentais e testemunhais que evidenciariam o vício de consentimento, sobretudo porque houve omissão sobre as circunstâncias que envolviam o restaurante.

Afirma que o juízo de primeiro grau não enfrentou devidamente os fatos de que o faturamento real do estabelecimento era de apenas cinco refeições diárias, em contraste com as cinquenta prometidas, e que diversos equipamentos listados no contrato estavam deteriorados ou foram retirados por dívidas pretéritas da apelada, como os freezers da empresa Coca-Cola.

Argumenta que a prova testemunhal, em especial o depoimento da Sra. Nazaré, ex-funcionária da apelada, não foi devidamente valorada, pois esta confirmou que o restaurante já se encontrava em situação financeira precária antes da venda, que o movimento de clientes havia decaído drasticamente após o fechamento do posto de combustível adjacente e que os funcionários foram orientados a omitir a real situação para não frustrar a negociação.

Explica que a apelada omitiu um "passivo oculto", consistente na inviabilidade comercial do ponto, e que, se tivesse conhecimento da ausência de clientela e dos demais problemas, jamais teria celebrado o contrato, no qual entregou seu único imóvel como parte do pagamento.

Ao final, requer o total provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, declarando a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da apelada, com o consequente retorno das partes ao
status quo ante
, determinando-se a devolução do imóvel dado em pagamento e a restituição da quantia de R$ 35.700,00, devidamente corrigida.

A apelada DENARDETE MICHELIN apresentou suas contrarrazões no ID 316911956, nas quais pugna preliminarmente pelo não conhecimento do recurso com fundamento na ausência de dialeticidade, ou, caso superada a preliminar, pela manutenção da sentença de improcedência da demanda. Argumenta que a apelante estava assistida por advogado que redigiu o contrato, que a negociação do aluguel era de responsabilidade exclusiva da compradora conforme cláusula contratual e que o insucesso do negócio decorreu da má gestão da recorrente, conforme depoimentos testemunhais.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL

Egrégia Câmara

A apelada alega ausência de dialeticidade recursal, pois a apelante teria manifestado seu inconformismo de forma genérica, sem indicar quais provas não foram consideradas, o que não deve ser acolhido.

O princípio da dialeticidade impõe que o recorrente apresente fundamentos que demonstrem, de forma clara e objetiva, a inconformidade com a decisão recorrida, possibilitando ao órgão julgador o exame da controvérsia.

No caso, a apelante impugnou, ainda que de forma sucinta, os fundamentos da sentença.

Embora a apelação reitere teses já ventiladas na instância de origem, verifica-se que a recorrente se insurge diretamente contra a valoração da prova realizada pelo magistrado sentenciante.

Assim, verifico que foram atendidos os requisitos mínimos de motivação exigidos pelo art. 1.010, II e III, do CPC.

Dessa forma, rejeito a preliminar.

MÉRITO

Verifica-se que a controvérsia trazida à apreciação deste Tribunal cinge-se à alegação de que a apelante teria sido induzida a erro ao celebrar contrato de compra e venda para aquisição de ponto comercial, em razão de ter sido enganada sobre a lucratividade do restaurante, as condições físicas do imóvel e o valor do aluguel, o que, segundo sustenta, caracterizaria vício de consentimento apto a ensejar a anulação do contrato e a restituição do imóvel e dos valores pagos.

Entretanto, tais alegações não encontram amparo nos elementos constantes dos autos.

Os vícios de consentimento, por representarem exceção ao princípio da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), devem ser comprovados de maneira robusta e inequívoca pela parte que os alega, nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC. A mera alegação de engano ou insatisfação com o resultado do negócio não é suficiente para invalidá-lo.

Com efeito, o Código Civil assim dispõe, em seus artigos 138, 139 e 145:

“Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.

Art. 139. O erro é substancial quando:

I - interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais;

II - concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante;

III - sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for o motivo único ou principal do negócio jurídico.

Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.”

Embora a apelante alegue ter sido enganada sobre a lucratividade do restaurante, as condições físicas do imóvel e o valor do aluguel, não produziu qualquer elemento de prova robusto que comprove o vício de consentimento e o dolo inequívoco da apelada. Os
prints
de conversa e depoimentos de testemunhas não têm força probatória suficiente para infirmar a natureza e as cláusulas expressas do contrato escrito, o qual, aliás, é claro ao advertir que:

Frise-se que expectativa de obter lucro ou de alcançar êxito comercial constitui um risco intrínseco e natural à condução de qualquer empreendimento, de modo que não se pode atribuir à parte vendedora responsabilidade por eventual insucesso posterior do comprador.

O sucesso de um estabelecimento comercial depende de uma miríade de fatores, como a qualidade da gestão, estratégias de marketing, conjuntura econômica e, sobretudo, a experiência do empreendedor no ramo. Registre-se, ainda, que a venda do ponto comercial ocorreu em meio ao agravamento da pandemia de COVID-19.

No que tange à alegada deterioração dos bens móveis, a apelante não trouxe aos autos prova de natureza técnica ou pericial que atestasse tal fato, tampouco apresentou laudo que comprovasse a desvalorização/inutilidade dos equipamentos obtidos.

No tocante ao valor do aluguel, a apelante afirma que lhe foi prometida a quantia de R$ 800,00, mas foi surpreendida com a cobrança de R$ 3.400,00 pelo dono do imóvel. Ocorre que, por uma interpretação literal e sistemática do instrumento contratual, a responsabilidade por essa negociação era exclusivamente sua. A cláusula segunda do contrato é cristalina ao estabelecer que a compradora deveria providenciar um novo contrato de locação diretamente com o proprietário.

Cumpre salientar que o locador do imóvel, Alexsandro Vieira Furtado, figura como terceiro alheio à relação negocial estabelecida entre a apelante e a apelada. Destarte, não é cabível impor a esta última a responsabilidade por quaisquer valores fixados por terceiros após a regular formalização do contrato de cessão do ponto comercial, nos termos da cláusula segunda do referido contrato.

Corrobora a validade do negócio o fato, confessado em audiência, de que o contrato de compra e venda foi confeccionado pelo próprio advogado da apelante (Dr. Leonardo José Siqueira da Silva). Tal circunstância enfraquece a hipótese de hipossuficiência técnica ou de vulnerabilidade na negociação, pois se presume que a parte, devidamente assistida por profissional de sua confiança, teve plena ciência de todas as cláusulas e das obrigações que estava assumindo.

Ausente comprovação de que tenha sido induzida a erro ou de que tenha ocorrido qualquer artifício doloso, não se configura vício de consentimento que autorize a rescisão do contrato.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INSTRUMENTO PARTICULAR DE RESCISÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DOS AUTORES - DESCABIMENTO –
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE HOUVE NULIDADE POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO NA CELEBRAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS ENTABULADOS ENTRE AS PARTES A ENSEJAR SUA RESCISÃO, ÔNUS DO QUAL OS AUTORES NÃO SE DESINCUMBIRAM
– RECURSO DESPROVIDO.”
(TJSP, AP no 10031586520218260372, Relator.: José Aparício Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 25/06/2024, 10a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)

A sentença, portanto, analisou a questão com acerto e deve ser mantida.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Majoro os honorários advocatícios para 15% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, devendo ser observada a suspensão da sua exigibilidade, por ser a parte autora beneficiária da assistência judiciária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025