Tribunal: TJMT
Processo: 0002438-04.2018.8.11.0093
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO/RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C MANUTENÇÃO DE POSSE E REPARAÇÃO DE DANOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA VERBAL DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR NÃO COMPROVADO – PAGAMENTOS DAS PARCELAS REALIZADOS CONFORME O AJUSTADO – COMPROVANTES ANEXADOS AOS AUTOS – APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – TENTATIVA DE DUPLA VENDA PELA VENDEDORA – RECUSA INJUSTIFICADA NA OUTORGA DA ESCRITURA – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DEFERIDA EM PEDIDO CONTRAPOSTO – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.
A controvérsia cinge-se à aferição de quem deu causa à frustração do contrato de compromisso de compra e venda verbal de um imóvel.
A prova produzida no processo demonstra que os réus/apelados efetuaram o pagamento da entrada de R$15.000,00 em 28/08/2018 e um montante adicional de R$18.000,00 em 27/11/2018, totalizando R$33.000,00 do valor acordado de R$45.000,00. Restou pendente apenas a última parcela de R$12.000,00, cujo vencimento ocorreria somente em fevereiro de 2019.
Tal circunstância fragiliza a tese, aventada pela apelante, de inadimplemento dos apelados, pois os compradores se encontravam adimplentes quanto às parcelas vencidas. Além disso, aplica-se a Teoria do Adimplemento Substancial, dado o cumprimento expressivo do contrato, a boa-fé contratual dos apelados e a preservação do pacto celebrado.
As mensagens trocadas via WhatsApp, apresentadas pela apelante como prova de desistência do negócio, revelam incerteza momentânea e crise conjugal entre os compradores, mas também indicam tentativa de negociação.
As testemunhas ouvidas em juízo confirmaram que a autora alienou o bem a terceiro, mesmo após receber parte substancial do preço, o que compromete a conduta da vendedora/apelante e viola os princípios da confiança e da função social do contrato.
A alegada invasão do imóvel não foi comprovada de forma inequívoca, e o boletim de ocorrência constitui mero registro unilateral sem valor probatório autônomo. Por outro lado, a vizinha do imóvel confirmou que os apelados realizaram benfeitorias, o que corrobora a posse de boa-fé. O contrato previa a entrega do imóvel em dezembro de 2018, antes do vencimento da última parcela, o que amparava a posse dos apelados.
A adjudicação compulsória foi corretamente deferida, uma vez que todos os requisitos do art. 1.417 do Código Civil foram atendidos: existe contrato válido, os compradores adimpliram substancialmente a obrigação, a vendedora se recusou a outorgar a escritura, e o imóvel está registrado em nome da promitente vendedora. A recusa injustificada da autora em finalizar a transação e sua tentativa de vender o imóvel novamente configuram inadimplemento culposo, afastando seu direito à rescisão e indenização.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002438-04.2018.8.11.0093
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARCIA DE FATIMA VENDRUSCOLO - CPF: 588.679.969-91 (APELANTE), MARCOS DE MOURA HORTA - CPF: 181.476.498-43 (ADVOGADO), ANA PAULA BERTOLDO - CPF: 044.856.751-22 (APELADO), JULIANO BERTICELLI - CPF: 036.375.599-35 (ADVOGADO), MARCELO MORENO MARQUES - CPF: 021.701.381-37 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO/RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C MANUTENÇÃO DE POSSE E REPARAÇÃO DE DANOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA VERBAL DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR NÃO COMPROVADO – PAGAMENTOS DAS PARCELAS REALIZADOS CONFORME O AJUSTADO – COMPROVANTES ANEXADOS AOS AUTOS – APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – TENTATIVA DE DUPLA VENDA PELA VENDEDORA – RECUSA INJUSTIFICADA NA OUTORGA DA ESCRITURA – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DEFERIDA EM PEDIDO CONTRAPOSTO – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A controvérsia cinge-se à aferição de quem deu causa à frustração do contrato de compromisso de compra e venda verbal de um imóvel.

A prova produzida no processo demonstra que os réus/apelados efetuaram o pagamento da entrada de R$15.000,00 em 28/08/2018 e um montante adicional de R$18.000,00 em 27/11/2018, totalizando R$33.000,00 do valor acordado de R$45.000,00. Restou pendente apenas a última parcela de R$12.000,00, cujo vencimento ocorreria somente em fevereiro de 2019.

Tal circunstância fragiliza a tese, aventada pela apelante, de inadimplemento dos apelados, pois os compradores se encontravam adimplentes quanto às parcelas vencidas. Além disso, aplica-se a Teoria do Adimplemento Substancial, dado o cumprimento expressivo do contrato, a boa-fé contratual dos apelados e a preservação do pacto celebrado.

As mensagens trocadas via WhatsApp, apresentadas pela apelante como prova de desistência do negócio, revelam incerteza momentânea e crise conjugal entre os compradores, mas também indicam tentativa de negociação.

As testemunhas ouvidas em juízo confirmaram que a autora alienou o bem a terceiro, mesmo após receber parte substancial do preço, o que compromete a conduta da vendedora/apelante e viola os princípios da confiança e da função social do contrato.

A alegada invasão do imóvel não foi comprovada de forma inequívoca, e o boletim de ocorrência constitui mero registro unilateral sem valor probatório autônomo. Por outro lado, a vizinha do imóvel confirmou que os apelados realizaram benfeitorias, o que corrobora a posse de boa-fé. O contrato previa a entrega do imóvel em dezembro de 2018, antes do vencimento da última parcela, o que amparava a posse dos apelados.

A adjudicação compulsória foi corretamente deferida, uma vez que todos os requisitos do art. 1.417 do Código Civil foram atendidos: existe contrato válido, os compradores adimpliram substancialmente a obrigação, a vendedora se recusou a outorgar a escritura, e o imóvel está registrado em nome da promitente vendedora. A recusa injustificada da autora em finalizar a transação e sua tentativa de vender o imóvel novamente configuram inadimplemento culposo, afastando seu direito à rescisão e indenização.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
0002438-04.2018.8.11.0093

APELANTE:
MÁRCIA DE FÁTIMA VENDRUSCOLO

APELADOS: ANA PAULA BERTOLDO e outro

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MÁRCIA DE FÁTIMA VENDRUSCOLO

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da Vara Única da Comarca de Feliz Natal/MT,
Dr. Humberto Resende Costa
, lançada nos autos da
Ação Declaratória de Rescisão/Resilição Contratual c/c Manutenção de Posse e Reparação de Danos n. 0002438-04.2018.8.11.0093
ajuizada em face de
ANA PAULA BERTOLDO
e
outro
, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, acolhendo o pedido contraposto, determinando que
“[...]
Após o depósito judicial, pelos réus, da importância de R$12.000,00 (doze mil reais)
, a ser levantada em proveito da autora para a quitação do negócio jurídico em foco,
determina-se
a adjudicação compulsória do imóvel de matrícula n.o 030, fl. 01, livro 2, do RGI de Feliz Natal/MT (id 85849061) em proveito dos réus,
ANA PAULA BERTOLDO e MARCELO MORENO MARQUES
,
oficiando-se
o RGI competente para as providências pertinentes à transferência correlata, extinguindo-se o processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC”
(sic).

A apelante, em suas razões recursais, aduz que
“interpôs a presenta ação buscando rescisão do contrato verbal cumulado com reintegração de posse, e ainda, reparação de danos. Afirma, que em meados de julho de 2018, efetivou de forma verbal o compromisso de compra e venda com o Sr. Marcelo e Sra. Paula, de um imóvel urbano situado na Rua São Miguel Doeste, s.n., Centro, Feliz Natal-MT. O valor acordado na venda seria de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), segundo acordado e contrato não assinado, pagos da seguinte forma: (a) R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a serem pagos em 28/08/2018, deposito que seria efetuado na conta bancária da Autora; (b) R$ 10.000,00 (dez mil reais) com vencimento em 15/09/2018; (c) R$ 2.318,00 (dois mil trezentos e dezoito reais) com vencimento em 03/10/2018; (d) R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) com vencimento em 20/10/2018; (e) R$ 12.182,00 (doze mil cento e oitenta e dois reais) com vencimento em 20/02/2019”
(sic).

Sustenta que
“mesmo sem cumprir com os pagamentos, os requeridos requereram a Rescisão Contratual, também de forma verbal. Segundo, Marcelo e esposa, por meio de conversa em Whatssup, Gravação ID 62583445 (CONVERSA): afirmou que não tinham condições de pagar o valor. Também disse o Sr. Marcelo, vejamos a gravação ID 62583445: “(...) Vê ai Dona Marcia o que a Senhora pode fazer por nós ai por que nós não vai dar conta de pagar esse trem ai, ta muito enrolado, separei da mulher aqui, separamos tudim, e ela quer esse dinheiro de volta, se não vou ter que achar um comprador para esse terreno para tirar meu dinheiro...”. Mensagem passado pela esposa, Sra. Ana Paula Bertoldo: bom dia Dona Márcia... o marcelo falou com a senhora? a gente se separou e eu queria ver se a senhora Consegue desfazer o negócio do terreno. eu perco mil no negócio. -tó com Bebê pequeno e pra mim paga o restante e difícil. E ele até falo qui paga pra mim. Mas eu não confio mais nele...”
(sic).

Afiança que “
Apesar de terem efetivado a rescisão de forma verbal, uma vez que a Autora concordou com ele, somente não se chegou a um consenso nos valores a serem devolvidos; pois, o requerido queria a devolução integral do valor pago,sem abatimento dos prejuízos suportados pela Autora. O Requerido invadiu o imóvel que estava desocupado. Em sede de contestação os requeridos refutam a existência da rescisão contratual, e afirmam que por Mero Capricho, a autora não quis alienar mais o imóvel, uma vez que alienou o mesmo bem a terceiro”
(sic).

Diz que “
restou claro e cristalino através das provas (wathssupp), além de estarem corroboradas pelas testemunhas de que, inexoravelmente, o negócio com os requeridos já havia sido desfeito. Pois, conforme denotou a testemunha Tania Maria, “quando passei lá a casa tinha gente morando; dai eu não entendi mais nada... Entrei em contato com ela e ela falou NÃO! Eu não consegui mais fazer o negócio, foi desfeito.” 13 Fato que se concretiza com as declarações da própria testemunha dos requeridos, MIGUEL JÚLIO, quando denotou que Não havia ninguém na casa, e que inclusive deu sinal de negócio, e que em razão: “tava briga e eu acabei saindo fora”, “parece que tinha problema com uma pessoa que tinha comprado antes esse imóvel”.”
(sic).

Pondera que
“Não é crível que a Autora tenha vendido o imóvel já vendido anteriormente sem que tenha sido desfeito o negócio anterior. Isso, porque, primeiro: Os requeridos já tinham mandado diversos whatssupps requerendo a rescisão contratual; segundo, a briga estava em ressarcir o valor dado de entrada; terceiro, os requeridos não tiveram posse do imóvel uma vez que conforme sua própria testemunha, Miguel, posteriormente quando adquiriu o imóvel não haviam pessoas morando na casa; quarto, os pagamentos foram efetivados somente após a nova venda e após a propositura da ação. Aliás, os pagamentos não foram efetivados a contento por culpa exclusiva dos próprios requeridos, que, somente agora, mediante artifício ardil e má-fé, no ano de 2022, ou seja, 04 (quatro) anos depois da propositura da ação vêm distribuir ação de consignação em pagamento de valor, sem levar em consideração os danos sofridos pela Autora. RESSALTA-SE, OS VALORES FORAM DEPOSITADOS SOMENTE EM 2022, MEDIANTE AÇÃO DE PAGAMENTO EM CONSIGNAÇÃO, os valores estão depositados NESTE JUÍZO”
(sic).

Mensura que
“neste caso específico, que restam comprovados, inexoravelmente, a desistência do negócio. Também, a invasão dos requeridos ao imóvel, por meio da testemunha que disse ter avisado a Autora, boletim de ocorrência, além de indícios conclusivos. Outrossim, que as provas dos autos foram corroboradas pelas testemunhas, quando uma afirma que avisou a Autora de que havia gente na casa e que a autora afirmou que tinha desfeito o negócio. O boletim de Ocorrência. A própria ação com pedido de reintegração de posse. Tudo comprova o alegado! A 15 própria testemunha do requerido, Miguel, afirmou que quando foi verificar o imóvel não encontravam residentes, etc. Assim sendo, temos que a Autora comprovou os fatos constitutivos de seu direito, ou seja, que alienou, não recebeu e em comum acordo rescindiram o contrato e que o imóvel foi invadido; mas ao contrário, os requeridos não conseguiram e não apresentaram mínimas provas que possam provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora”
(sic).

A par destes argumentos pugna:
“
(a)
O conhecimento das Razões do Recurso de Apelação para reformar a r. sentença, para que seja dada a procedência da Ação de Rescisão de Contrato c.c. Manutenção de Posse e reparação de danos.
(b)
Seja totalmente PROVIDO o recurso”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas no Id. 289402918, pugnando pelo desprovimento do recurso de apelação e consequente manutenção da sentença de piso.

Preparo recursal recolhido conforme Id. 290138868.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
MÁRCIA DE FÁTIMA VENDRUSCOLO
, ajuizou
ação declaratória de rescisão/resilição contratual c/c manutenção de posse e reparação de danos
em desfavor de
ANA PAULA BERTOLDO
e
outro
, relatando, em síntese, que em meados de julho de 2018, formalizaram verbalmente um compromisso de compra e venda de um imóvel de 375m2.

O valor acordado para o imóvel foi de R$45.000,00, a serem pagos da seguinte forma:
“(a) R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a serem pagos em 28/08/2018, deposito que seria efetuado na conta bancária da Autora; (b) R$ 10.000,00 (dez mil reais) com vencimento em 15/09/2018; (c) R$ 2.318,00 (dois mil trezentos e dezoito reais) com vencimento em 03/10/2018; (d) R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) com vencimento em 20/10/2018; (e) R$ 12.182,00 (doze mil cento e oitenta e dois reais) com vencimento em 20/02/2019”
(sic).

Alega que os requeridos efetuaram o pagamento inicial de R$15.000,00, mas não cumpriram com as parcelas subsequentes. A autora tentou negociar o cumprimento do acordo ou a retenção do valor já pago como forma de compensação pelos prejuízos sofridos, como a perda de outras oportunidades de negócio e de aluguel do imóvel. No entanto, afirma que o requerido Marcelo invadiu o imóvel, passou a ameaçar a autora e tentou alienar o bem a terceiros para recuperar o valor da entrada.

Ao final da instrução processual, o Magistrado que conduziu julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, acolhendo o pedido contraposto, determinando que
“[...]
Após o depósito judicial, pelos réus, da importância de R$12.000,00 (doze mil reais)
, a ser levantada em proveito da autora para a quitação do negócio jurídico em foco,
determina-se
a adjudicação compulsória do imóvel de matrícula n.o 030, fl. 01, livro 2, do RGI de Feliz Natal/MT (id 85849061) em proveito dos réus,
ANA PAULA BERTOLDO e MARCELO MORENO MARQUES
,
oficiando-se
o RGI competente para as providências pertinentes à transferência correlata, extinguindo-se o processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC”
(sic).

Colaciono trecho da sentença proferida no juízo
a quo
, no que tange o mérito da questão:

“[...] Narra a autora, na exordial, que, em julho/2018, celebrou contrato verbal de compra e venda de um imóvel situado na Av. Xanxerê, s/n, no Centro de Feliz Natal/MT, com área de 375m2 (trezentos e setenta e cinco metros quadrados), matriculado sob n° 030, folhas 01, livro 02, do RGI de Feliz Natal/MT.

Esclarece que durante as tratativas ficou consumada a venda e foi entabulado instrumento particular de compromisso de compra e venda assinado pela autora, e levado pelo réu Marcelo, para que o mesmo pegasse a assinatura de sua esposa, a requerida Ana Paula Bertoldo. Pontua que nesse contrato restou ajustado, para pagamento do imóvel, o valor de R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), nos seguintes termos: (a) R$15.000,00 (quinze mil reais) a serem pagos em 28/08/2018, mediante depósito em conta bancária da autora; (b) R$10.000,00 (dez mil reais) com vencimento em 15/09/2018; (c) R$2.318,00 (dois mil trezentos e dezoito reais) com vencimento em 03/10/2018; (d) R$5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) com vencimento em 20/10/2018; e (e) R$12.182,00 (doze mil cento e oitenta e dois reais) com vencimento em 20/02/2019.

Enfatiza que a parte ré adimpliu apenas com o pagamento da primeira parcela, de R$15.000,00 (quinze mil reais). Ressalta que, após diversas tentativas de regularização do débito, a parte requerida requereu, verbalmente, a rescisão contratual e a devolução da entrada paga.

Narra que, não obtido ajuste entre as partes, os requeridos teriam invadido o imóvel, ameaçando a autora e tentando implementar a alienação a terceiro. Assim, requer a rescisão do instrumento particular de compromisso de compra e venda, com a condenação dos réus em indenização por danos materiais, que estima em R$10.000,00 (dez mil reais), porque deixou de vender o bem a terceiro e teve despesas pela inadimplência em apreço; além de danos morais, estimados também em R$10.000,00 (dez mil reais) – id 58797227 (fls. 04/12).

Na contestação (id 85849049), os réus reconhecem que ocorreu a negociação do imóvel, porém afirmam que pagaram quase que a integralidade do débito e que a parte autora se recusou a receber o montante final bem como se negou a efetivar a transferência perante o RGI, ao argumento de que teria realizado a venda em proveito de terceiro. Enfatiza que pagaram a primeira parcela de R$15.000,00 (quinze mil reais), mais o valor de R$18.000,00 (dezoito mil reais), restando pendente o “quantum” de R$12.000,00 (doze mil reais), que teria sido alvo da ação de consignação em pagamento n.o 1000152-94.2022.8.11.0093. Ocorre que referida demanda foi extinção sem resolução de mérito, por ausência de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo, já que não efetivada a citação da parte contrária. Nessa perspectiva, formulam pedido contraposto de adjudicação compulsória, oficiando-se o RGI local para que proceda a transferência do imóvel em seu favor.

Como cediço, se livremente negociado e aceito, o contrato faz lei entre as partes, devendo, por isso, prevalecer, sob pena de violação ao princípio do "pacta sunt servanda", que associado à boa-fé objetiva, exige que as partes cumpram os termos acordados, observando os deveres anexos de cooperação, informação e cuidado.

[...]

Outrossim, a pretensão de adjudicação compulsória destina-se a suprir a manifestação de vontade do promitente vendedor que se recusa ou se mantém inerte para outorgar escritura pública, desde que o imóvel esteja previamente matriculado e registrado no sistema imobiliário.

Com efeito, para que o comprador tenha direito à adjudicação compulsória, são necessários os seguintes requisitos: (i) a existência de contrato válido (compromisso de compra e venda ou equivalente); (ii) a quitação total do preço acordado ou cumprimento de todas as obrigações contratuais pelo comprador; (iii) a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva; e (iv) o imóvel estar registrado em nome do promitente vendedor.

“In casu”, ao longo da instrução, foram ouvidas, além do depoimento pessoal das partes, duas testemunhas arroladas pela autora (Tania Maria Corti Begnini e Silvestre Gamarra) e duas testemunhas arroladas pelos requeridos (Miguel Júlio Martins e Elizabete Nascimento May), sendo Letícia Moreno Marques ouvida apenas na condição de informante.

A autora, em seu depoimento pessoal, informou que vendeu o imóvel por R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), porém os requeridos não teriam devolvido o contrato assinado; que teria sido efetuado o pagamento da entrada de R$15.000,00 (quinze mil reais) e não se recorda de ter recebido mais nada; que logo após esse pagamento prévio os réus teriam informado que estavam se separando e que pretenderiam desfazer o negócio, porém a autora não concordou com a devolução da importância já recebida, por entender pelo direito de retenção, previsto no contrato; e que a parte ré teria invadido o imóvel.

O requerido, Marcelo, em seu depoimento pessoal, afirma que não teve a intenção de desfazer o negócio; que a autora teria vendido o imóvel a terceiro e por isso pediu seu dinheiro de volta; que pagou a entrada de R$15.000,00 (quinze mil reais) em 2018, e logo em seguida a segunda parcela de R$18.182,00 (dezoito mil cento e oitenta e dois reais), faltando apenas o restante de R$12.000,00 (doze mil reais), em razão de ter ocorrido a venda a terceiro e a vendedora se negar a outorgar a escritura de compra e venda; que a parcela pendente venceria apenas em fevereiro/2019; que comprou a casa e por isso no mês seguinte já entrou no imóvel; que tinha condição de quitar o contrato nos exatos moldes em que negociado; que tentou fazer o depósito judicial e não conseguiu efetivar, já que a ação de consignação em pagamento foi extinta terminativamente, por não implementação da citação da ora vendedora; e que a casa existente no imóvel era um barraco abandonado.

A requerida, Ana Paula, em seu depoimento pessoal, afirmou que a autora fez o negócio com eles, mas a autora vendeu o bem para terceiro e por isso pediram a devolução dos valores que tinham pago; que pagaram a entrada de R$15.000,00 (quinze mil reais) e um somatório de parcelas que totalizava R$18.182,00 (dezoito mil cento e oitenta e dois reais), faltando apenas a última parcela de R$12.000,00 (doze mil reais); e que a autora se negou a assinar o contrato.

A testemunha arrolada pela requerente, Tania Maria Corti Begnini, afirmou que conheceu a autora em 2005; que não sabe quando ela saiu de Feliz Natal; que cuidava da locação do imóvel em questão entre os anos de 2007 e 2008; que era uma casa de madeira, com quintal aberto; que não se recorda o nome da rua do imóvel; que a autora falou que havia vendido o imóvel e que depois desfizeram o negócio; que viu pessoas morando no bem e que informou a autora que havia gente na casa; que não sabe informar se os réus moram no imóvel, porque está com muro, não sendo possível visualizar se tem gente dentro; que a casa tinha porta e chave; que não era uma casa abandonada; que era uma casa com sala, cozinha, três quartos, banheiro; e que o alicerce era de alvenaria e o restante de madeira.

A outra testemunha arrolada pela autora, Silvestre Gamarra, afirmou que conhece a autora e o réu Marcelo; que passa bastante na rua do imóvel e viu o réu Marcelo morando no imóvel; que à época, antes da venda, era uma casa de madeira; que a autora contou a ele sobre o desfazimento da negociação, mas que não sabe o que realmente ocorreu; que passa pela casa e atualmente não vê ninguém morando lá; e que foi feito um muro na casa de 2m de altura.

A testemunha arrolada pelos réus, Miguel Júlio Martins, afirmou que comprou esse mesmo imóvel e soube que a autora havia vendido o mesmo bem para outra pessoa
; que desfizeram o negócio e os valores foram devolvidos; que foi ao imóvel; que era uma casinha de madeira, aparentando estar em reforma, não tendo boa aparência; e que seu interesse era no terreno, para fins de investimento.

A outra testemunha arrolada pelos requeridos, Elizabete Nascimento May, afirmou que é vizinha do imóvel em questão há 04 (quatro) anos; que os réus fizeram muro; que fizeram benfeitorias; que se recorda que a casa, antigamente, era bem humilde; e que atualmente não mora ninguém.

Portanto, as testemunhas arroladas pela autora relataram que souberam, pela requerente, que a negociação teria sido desfeita, ou seja, sabem dos fatos por ouvir dizer, não tendo presenciado nenhuma situação concreta nesse sentido.

Já a testemunha chamada Miguel, arrolada pelo réu, foi enfática em registrar que adquiriu o mesmo imóvel dos requeridos, junto a autora, e desfez do negócio, por ter tido ciência de que a postulante havia realizado a venda à duas pessoas diversas ao mesmo tempo.

Ademais, o acervo documental ratifica a tese defensiva, isso porque constam do id 85849068 os comprovantes de pagamento, feito pelos réus em favor da autora, em 28/08/2018, de R$15.000,00 (quinze mil reais); e em 07/11/2018, de R$18.000,00 (dezoito mil reais), correspondentes, respectivamente, à importância da entrada e do somatório da segunda até a quarta parcelas e mais R$182,00 (cento e oitenta e dois reais), atinente a parte da última parcela, restando pendente o valor de R$12.000,00 (doze mil reais), que só venceria em 20/02/2019, conforme cláusula segunda da avença anexada ao feito por ambas as partes (incontroversa).

O mesmo contrato prevê, em sua cláusula terceira, que a vendedora autora se comprometeu a entregar o imóvel livre e desembaraçado em dezembro/2018, ou seja, em data anterior ao vencimento da última parcela contratada, vencida apenas em fevereiro/2019. Portanto, não havia impeditivo para que os réus ingressassem na posse do imóvel, já que tinham adimplido as parcelas até então vencidas.

O e-mail juntado no id 85849055 retrata que os réus remeteram mensagem à autora, em 21/11/2018, realçando que a última parcela negociada, que ainda estava em aberto, só venceria em 20/02/2019 e que não sabiam como proceder, diante da informação que a autora havia passado de que vendeu o imóvel por duas vezes simultaneamente. De todo modo, realçaram que tinham o valor remanescente, de R$12.000,00 (doze mil reais) para a quitação, acaso persistisse a intenção na venda.

Por outro lado, falta a autora com a verdade ao afirmar em seu depoimento pessoal que recebeu apenas a entrada de R$15.000,00 (quinze mil reais).

Dessa forma, vê-se que a prova produzida neste caderno processual demonstra que os réus não deram causa à rescisão da negociação envolvendo o imóvel em apreço e sim a própria autora, que vendeu o bem a mais de um comprador.

Nesse sentido, em atenção aos princípios do “pacta sunt servanda” bem como da probidade e boa-fé objetiva ao longo da execução negocial, merece ser julgada improcedente a pretensão inicial e, por outro vértice, preservando-se o contrato nos moldes em que pactuado, acolhido o pedido contraposto de adjudicação do imóvel em favor dos requeridos, de maneira que possam promover a transferência do bem para os respectivos nomes,
desde que efetuem o depósito em juízo do valor pendente da última parcela, de R$12.000,00 (doze mil reais), que reverterá em favor da autora para fins de quitação do contrato
.

Diante do exposto, sendo despiciendas outras considerações, pelos fundamentos ora delineados,
JULGA-SE IMPROCEDENTE a pretensão inicial
. Outrossim, dada a regularidade do contrato de compra e venda em análise, cujos efeitos se preserva,
ACOLHE-SE o pedido contraposto
, de maneira que,
após o depósito judicial, pelos réus, da importância de R$12.000,00 (doze mil reais)
, a ser levantada em proveito da autora para a quitação do negócio jurídico em foco,
determina-se
a adjudicação compulsória do imóvel de matrícula n.o 030, fl. 01, livro 2, do RGI de Feliz Natal/MT (id 85849061) em proveito dos réus,
ANA PAULA BERTOLDO e MARCELO MORENO MARQUES
,
oficiando-se
o RGI competente para as providências pertinentes à transferência correlata, extinguindo-se o processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

Por conseguinte, condena-se a autora no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que se fixa em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado.

Intimem-se
os réus para que, no prazo de 15 (quinze) dias, depositem em juízo o valor de R$12.000,00 (doze mil reais), para a quitação do contrato em referência,
quando então a Secretaria deverá oficiar o RGI para a adjudicação compulsória do bem em proveito dos requeridos
. Em seguida,
intime-se
a autora para que, no prazo de cinco dias, indique seus dados bancários para a transferência desse “quantum” em seu benefício, o que deverá ser providenciado pela Serventia.”
(Id. 289402903)

Pois bem. A questão não é de difícil elucidação e, desde já, adianto que o Magistrado de piso deu a melhor solução à lide.

Inicialmente, cumpre observar que a controvérsia, sob o prisma constitucional e legal, impõe análise à luz dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e segurança jurídica, todos extraídos do artigo 5o, inciso XXXVI, da Constituição Federal, e positivados nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

O art. 421 dispõe que:

“
Art. 421.
A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.”

Enquanto o art. 422 estabelece que:

“
Art. 422.
Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Tais fundamentos embasam o núcleo principiológico aplicável aos contratos de natureza obrigacional, como no caso vertente.

Dito isso, a questão resume-se à aferição de quem deu causa à frustração do contrato: se os compradores, que teriam inadimplido e invadido o imóvel ou se a vendedora, que se recusou a concluir o negócio e promoveu a tentativa de dupla venda.

Neste ponto, importa destacar que a sentença prolatada apreciou detidamente a prova oral e documental produzida, concluindo, com acerto, que os réus/apelados comprovaram a realização do pagamento da entrada de R$15.000,00 em 28/08/2018 e do montante adicional de R$18.000,00 em 27/11/2018, valores devidamente demonstrados nos autos (Id. 289402880).

Portanto, até o mês de novembro de 2018, os compradores haviam adimplido todas as parcelas vencidas até então, restando pendente apenas a última, cujo vencimento ocorreria apenas em fevereiro de 2019.

Tal circunstância fragiliza a tese de inadimplemento defendida pela apelante, haja vista que, à época em que sobreveio o conflito, os apelados se encontravam adimplentes quanto às parcelas vencidas.

A esse respeito, o art. 475 do Código Civil prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, mas condiciona essa prerrogativa à existência de inadimplemento relevante, o que, no caso, não se verifica, pois os compradores já haviam quitado a maior parte do valor e demonstraram disposição em cumprir o restante.

Ademais, entendo que deve ser aplicada ao caso Teoria do Adimplemento Substancial, haja vista o cumprimento expressivo do contrato, a boa-fé contratual dos apelados e a preservação do pacto celebrado.

Colaciono jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no que concerne ao tema, vejamos:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO. PAGAMENTO EXTEMPORÂNEO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL NECESSÁRIA. OBRIGATORIEDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. DECISÃO MANTIDA.

1. A análise de suposta violação de dispositivos constitucionais é vedada em sede especial, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal.

2. É possível a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial nas relações de direito privado, notadamente se "constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (AgInt no REsp n. 1 .691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).

3. A norma do art. 413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2279914 RN 2023/0011038-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023)

No tocante à alegada desistência dos apelados, apoiada nas mensagens trocadas via
“WhatsApp”
, verifica-se que o conteúdo da conversa revela incerteza momentânea sobre a continuidade do negócio, associada a uma crise conjugal entre os compradores, mas também indica tentativa de negociação, inclusive com menção à possibilidade de quitação por terceiros.

Posteriormente, as testemunhas ouvidas em juízo confirmaram que a autora, mesmo após receber parte substancial do preço, teria alienado o bem a terceiro, no caso, Miguel Júlio Martins. Este último, em seu depoimento, declarou ter adquirido o mesmo imóvel objeto da demanda diretamente da autora, tendo, contudo, optado pela resolução do negócio ao tomar conhecimento de que a vendedora havia celebrado compromissos de venda simultâneos com dois adquirentes distintos.

Tal circunstância, por si, compromete a conduta da vendedora/apelante, que, ao pretender a revenda do bem adquirido pelos apelados a outrem (Miguel Júlio Martins), sem justificar formalmente a rescisão do negócio original, viola os princípios da confiança e da função social do contrato.

Ressalte-se que as testemunhas arroladas pela própria autora demonstraram não ter conhecimento direto dos fatos, limitando-se a reproduzir informações que lhes foram relatadas.

Nesse contexto, ganha relevo o depoimento da vizinha Elizabete Nascimento May, que confirmou que os apelados realizaram benfeitorias no imóvel, o que corrobora a posse de boa-fé.

Ademais, a suposta invasão do imóvel não restou demonstrada de forma inequívoca. O boletim de ocorrência, embora presente nos autos, constitui mero registro unilateral, sem valor probatório autônomo.

Nesse sentido, guardadas as particularidades de cada caso, colaciono precedente deste Sodalício:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REQUISITOS DO ART. 561 DO CPC. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE ANTERIOR E ESBULHO. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DA POSSE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por ELIS REGINA DA SILVA SILVERIO contra sentença da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que julgou improcedente a Ação de Reintegração de Posse ajuizada contra KEROLEM RODRIGUES DE MORAES e JOCIMAR LEITE DOS PASSOS. A Apelante alega, em preliminar, nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, e, no mérito, sustenta a posse anterior do imóvel com base em contrato de compra e venda de 1998, apontando esbulho pelos Apelados em 2016.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:

(i) definir se o julgamento antecipado da lide, realizado pelo Juízo de origem, configurou cerceamento de defesa;

(ii) verificar se estão comprovados os requisitos do art. 561 do CPC para o deferimento da reintegração de posse, especialmente a posse anterior da Apelante e o esbulho possessório pelos Apelados.

III. Razões de decidir

3. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado entende que o conjunto probatório é suficiente para formar seu convencimento, sendo desnecessária a produção de novas provas, conforme os arts. 355, I, e 370 do CPC. Na hipótese, o Juízo de origem fundamentou a desnecessidade de provas testemunhais em razão da suficiência do robusto conjunto documental existente.

4. A Apelante não demonstrou, de forma concreta, fatos controvertidos que necessitassem de prova testemunhal, limitando-se a alegações genéricas, o que reforça a prescindibilidade da instrução probatória complementar.

5. O art. 561 do CPC exige a comprovação cumulativa de posse anterior, esbulho, data do esbulho e perda da posse. Na hipótese, a Apelante fundamentou sua posse em contrato de compra e venda de 1998, mas não comprovou o exercício efetivo dos poderes possessórios, como ocupação, manutenção ou realização de atos materiais sobre o imóvel.

6. O conjunto probatório, incluindo imagens do "Google Maps", demonstrou o estado de abandono do imóvel desde 2011, evidenciando que a Apelante não exercia posse direta. A narrativa inicial, ao admitir o abandono do imóvel, corrobora a ausência de posse efetiva.

7. O Boletim de Ocorrência apresentado para comprovar o esbulho não possui força probatória suficiente por ser documento unilateral e não corroborado por outros elementos probatórios
, além de haver significativo intervalo de tempo entre o suposto esbulho e o ajuizamento da ação, caracterizando hipótese de posse velha.

8. Os Apelados comprovaram que ocuparam o imóvel abandonado, realizando benfeitorias e conferindo-lhe destinação habitável, em conformidade com o princípio da função social da posse (art. 5o, XXIII, da CF e art. 1.228, § 1o, do CC), o que reforça a improcedência da ação possessória.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando as provas constantes nos autos são suficientes para a formação do convencimento judicial, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do CPC.

2. Os requisitos do art. 561 do CPC, para fins de reintegração de posse, são cumulativos, e a ausência de comprovação de posse anterior e de esbulho implica a improcedência da ação.

3. A posse exercida em conformidade com o princípio da função social merece proteção jurídica quando a parte autora não comprova os requisitos para a tutela possessória.

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, XXIII; CC, arts. 1.196 e 1.228, § 1o; CPC, arts. 355, I, 370, 561 e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJ/MT, RAC 0002067-90.2018.8.11.0044, Rel. Des. Dirceu dos Santos, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 08.02.2023; TJ/MT, RAC 0001465-71.2004.8.11.0018, Rel. Desa. Clarice Claudino da Silva, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 08.02.2023.”
(N.U 1007676-03.2017.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/02/2025, Publicado no DJE 07/02/2025) (Destaquei)

Por outro lado, o contrato ajustado entre as partes (Id. 289402853 – Págs. 22 a 24) previa a entrega do imóvel em dezembro de 2018, antes mesmo do vencimento da última parcela. Assim, ao tempo em que os apelados tomaram posse, estavam em adimplemento e amparados contratualmente para tanto. Vejamos:

“CLÁUSULA TERCEIRA:
Que o PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar o imóvel livre e desembaraçado de todos os débitos até dezembro de 2018
, ficando daí a responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR.”
(Destaquei)

Por fim, quanto à adjudicação compulsória deferida na origem, observa-se que todos os requisitos previstos no art. 1.417 do Código Civil foram atendidos: há contrato válido; os compradores adimpliram substancialmente a obrigação; a vendedora se recusou a outorgar a escritura; e o imóvel encontra-se registrado em nome da promitente vendedora.

A recusa injustificada da autora em finalizar a transação, somada à sua tentativa de vender o imóvel novamente, configura inadimplemento culposo e afasta o seu direito à rescisão e à indenização.

Nesse sentido já decidiu esta Câmara de Direito Privado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –
VALIDADE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
– VENDA A NON DOMINO
– ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DEFERIDA
– RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c pedido de adjudicação compulsória.

A parte autora celebrou contrato de compra e venda de imóvel com a primeira apelada, cumprindo suas obrigações contratuais. Posteriormente, a vendedora firmou novo contrato de venda com terceira pessoa, motivando o ajuizamento da ação.

A sentença reconheceu validade do segundo contrato e indeferiu o pedido de adjudicação compulsória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pela não realização de prova testemunhal; (ii) saber se a sentença carece de fundamentação adequada, violando o art. 489 do CPC e o art. 93, IX, da CF/1988; e (iii) saber se é válida a venda a non domino realizada pela primeira apelada, autorizando a adjudicação compulsória do imóvel em favor da autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há cerceamento de defesa quando o juiz entende ser desnecessária a produção de prova testemunhal, diante da suficiência do conjunto probatório dos autos.

4. A sentença apresenta fundamentação mínima adequada e está em conformidade com o art. 489 do CPC e o art. 93, IX, da CF/1988.

5. Restou comprovado o cumprimento das obrigações contratuais pela apelante, bem como a ausência de distrato válido.

6. A segunda venda do imóvel caracteriza venda a non domino, sendo nula de pleno direito, independentemente da boa-fé da adquirente.

7. A adjudicação compulsória é medida cabível, nos termos do art. 1.417 do CC, diante da posse e do cumprimento contratual pela autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e parcialmente provido para reconhecer: (i) a validade do contrato firmado em outubro de 2022; (ii) a nulidade do segundo contrato; (iii) a procedência do pedido de adjudicação compulsória do imóvel em favor da apelante.

Tese de julgamento: "1.
A validade do contrato de compra e venda e o cumprimento de suas cláusulas autorizam a adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.417 do CC. 2. A celebração de segundo contrato de venda do mesmo bem com terceiro configura venda a non domino, nula de pleno direito.
"

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 85, 371 e 489; CC, art. 1.417.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1785665/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12.08.2019; STJ, AgInt no AREsp 1604351/MG, Rel. Min. Herman Benjamin, 2a Turma, j. 14.06.2022.”
(N.U 1005220-36.2024.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/05/2025, Publicado no DJE 09/05/2025)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –
EXISTÊNCIA DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTABULADO ENTRE OS LITIGANTES – EVIDENCIADO O ADIMPLEMENTO DO COMPRADOR E A RECUSA DOS VENDEDORES EM PROCEDER A OUTORGA DA ESCRITURA – REQUISITOS PREENCHIDOS –
SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A ação de adjudicação compulsória tem natureza constitutiva relacionada ao direito de propriedade de bem imóvel e tem como requisitos a prova do negócio realizado entre as partes, quitação das obrigações do comprador e resistência do vendedor em transferir a titularidade.

“O contrato de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa em cláusula de que conste que o pagamento do preço se deu à vista é documento escrito hábil a provar a quitação e viabilizar a adjudicação compulsória, ausente prova em contrário.
(TJ-MT - APL: 00094816120128110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 01/06/2016, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 03/06/2016).”
(N.U 1038985-51.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/07/2024, Publicado no DJE 15/07/2024) (Destaquei)

Dessa forma, ausentes elementos fáticos ou jurídicos novos capazes de infirmar a conclusão firmada na sentença de origem, impõe-se a sua manutenção por seus próprios fundamentos, que ora se incorporam ao presente voto.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença vergastada.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025