Tribunal: TJMT
Processo: 1019453-10.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
AGRAVANTE: HESA 114- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVADO: DANIEL LUIS PADILHA E SILVA
AUTOS DE ORIGEM: 1005375-19.2024.8.11.0041
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. IMÓVEL COMPRADO POR ADVOGADO PARA SER UTILIZADO COMO SALA COMERCIAL. DECISÃO DE SANEAMENTO QUE DETERMINOU A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INSURGÊNCIA DA RÉ. ALEGADA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR EM RAZÃO DA INCIDÊNCIA DA LEI No 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA QUE NÃO AFASTA A RELAÇÃO DE CONSUMO. TEORIA FINALISTA MITIGADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA AUTORIZADA PELO ART. 373, §1o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DECISÃO MANTIDA. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais e obrigação de fazer, proposta pelo agravado, em que se determinou a inversão do ônus da prova.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se a legalidade da inversão do ônus da prova em demanda que versa sobre vícios construtivos, alagamento e supostas irregularidades na alienação fiduciária de imóvel comercial, à luz da aplicação ou não do CDC e da vulnerabilidade técnica do consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A inversão do ônus da prova encontra respaldo tanto na norma consumerista (art. 6o, VIII, do CDC), aplicável pela teoria finalista mitigada diante da hipossuficiência técnica do agravado, quanto no art. 373, §1o, do CPC, independentemente da configuração de relação de consumo.
4. A matéria controvertida envolve elementos técnicos cuja produção probatória demanda conhecimentos especializados, não sendo possível exigir do consumidor, advogado, igual capacidade técnica probatória que a da incorporadora.
5. A decisão agravada encontra-se devidamente fundamentada, observando os princípios do contraditório, da cooperação e da igualdade material entre as partes no processo.
6. Inexistência de ilegalidade ou abuso na distribuição dinâmica do ônus probatório.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “É cabível a inversão do ônus da prova com base no art. 373, §1o, do CPC, quando demonstrada a superioridade técnica da parte ré para a produção da prova, em ações que tratem de vícios construtivos em imóvel adquirido por pessoa natural tecnicamente hipossuficiente, ainda que destinado à sala comercial.”
_________
Dispositivos legais citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6o, VIII; Código de Processo Civil, art. 373, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp: 1856105 RJ 2021/0073793-9, Data de Julgamento: 02/05/2022; TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10155437620198110002, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 19/06/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019453-10.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Acessão, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ROBERTA DE MATTOS CIUFFO - CPF: 331.455.758-21 (ADVOGADO), HESA 114- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.856.888/0001-48 (AGRAVANTE), DANIEL PADILHA registrado(a) civilmente como DANIEL LUIS PADILHA E SILVA - CPF: 704.154.391-91 (AGRAVADO), DANIEL PADILHA registrado(a) civilmente como DANIEL LUIS PADILHA E SILVA - CPF: 704.154.391-91 (ADVOGADO), JULIO NICOLAU FILHO - CPF: 075.823.918-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE:
HESA 114- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO:
DANIEL LUIS PADILHA E SILVA

AUTOS DE ORIGEM
:
1005375-19.2024.8.11.0041

EMENTA
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. IMÓVEL
COMPRADO
POR ADVOGADO
PARA SER UTILIZADO COMO SALA COMERCIAL
.
DECISÃO DE SANEAMENTO QUE DETERMINOU A INVERSÃO DO
ÔNUS DA PROVA. INSURGÊNCIA DA RÉ. ALEGADA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR EM RAZÃO DA INCIDÊNCIA DA LEI No 9.514/97
. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA QUE NÃO AFASTA A RELAÇÃO DE CONSUMO. TEORIA FINALISTA MITIGADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA AUTORIZADA PELO ART. 373, §1o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
. DECISÃO MANTIDA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais e obrigação de fazer, proposta pelo agravado, em que se determinou a inversão do ônus da prova.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se a legalidade da inversão do ônus da prova em demanda que versa sobre vícios construtivos, alagamento e supostas irregularidades na alienação fiduciária de imóvel comercial, à luz da aplicação
ou não
do CDC e da vulnerabilidade técnica do consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A inversão do ônus da prova encontra respaldo tanto na norma consumerista (art. 6o, VIII, do CDC), aplicável pela teoria finalista mitigada diante da hipossuficiência técnica do agravado, quanto no art. 373, §1o, do CPC, independentemente da configuração de relação de consumo.

4. A matéria controvertida envolve elementos técnicos cuja produção probatória demanda conhecimentos especializados, não sendo possível exigir do consumidor, advogado, igual capacidade técnica probatória que a
da incorporadora.

5. A decisão agravada encontra-se devidamente fundamentada, observando os princípios do contraditório, da cooperação e da
igualdade material entre as partes no processo.

6. Inexistência de ilegalidade ou abuso na distribuição dinâmica do ônus probatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“
É cabível a inversão do ônus da prova com base no art. 373, §1o, do CPC, quando demonstrada a superioridade técnica da parte ré para a produção da prova, em ações que tratem de vícios construtivos em imóvel adquirido por pessoa natural tecnicamente hipossuficiente, ainda que destinado
à sala comercial
.
”

_________

Dispositivos legais citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6o, VIII; Código de Processo Civil, art. 373, §1o.

Jurisprudência relevante citada:

STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1856105 RJ 2021/0073793-9, Data de Julgamento: 02/05/2022
;
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10155437620198110002, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 19/06/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA RECURSAL
,

interposto por

HESA 114- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
,
contra decisão interlocutória proferida (ID.
194887863
– autos de origem PJE No
1005375-19.2024.8.11.0041
) pelo Juízo da

7
a Vara Cível da Comarca de
Cuiabá
-
MT

que
, na Ação de Rescisão Contratual com pedido de Indenização por Danos Morais e Obrigação de Fazer movida por
DANIEL LUIS PADILHA E SILVA
,
determinou a inversão do ônus da prova com fundamento
no artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor
,
conforme cita-se
:

[...]

Da distribuição do ônus da prova (Art. 357, III, CPC)

Considerando a relação de consumo existente entre as partes, aplico o Código de Defesa do Consumidor ao caso, defiro a inversão do ônus da prova (Art. 6o, VIII, CDC) em favor do Requerente, por ser verossímil a alegação de vícios construtivos e falsificação de assinatura, bem como por sua hipossuficiência técnica
para produzir determinadas provas, especialmente no que tange aos procedimentos internos da construtora, detalhes técnicos da construção e informações sobre a execução da alienação fiduciária e eventual venda a terceiro.

Assim, caberá à Requerida o ônus de provar:

1)A inexistência dos vícios construtivos alegados ou que estes foram sanados tempestivamente.

2)Que o Requerente tomou posse efetiva do imóvel sem ressalvas ou que a impossibilidade de posse decorreu de culpa do Requerente.

3)As causas do alagamento e que não decorreram de falha na construção ou que foram devidamente reparadas.

4)A regularidade de todo o procedimento de execução da alienação fiduciária, incluindo a notificação válida do Requerente para purgação da mora, a correta consolidação da propriedade, a realização dos leilões (comprovação de datas, publicidade e resultados) e a destinação de eventual saldo remanescente, bem como a notificação do Requerente sobre os leilões.

5)As circunstâncias que justifiquem o preenchimento da ficha de atendimento de ordem de serviço com assinatura que não pertence ao Requerente, demonstrando a ausência de má-fé e o alegado "equívoco".

6) Que não houve venda direta do imóvel a terceiro ou, caso tenha havido, sua regularidade e as condições em que ocorreu.

7)Que o Requerente não autorizou a entrada para reparos na unidade, especificando datas e forma da negativa.

Caberá ao Requerente o ônus de provar:

Os valores efetivamente pagos e os danos morais que alega ter sofrido.

Das questões de direito relevantes para a decisão do mérito (Art. 357, IV, CPC).

1)Aplicação do Código de Defesa do Consumidor, notadamente quanto à responsabilidade do fornecedor por vícios do produto e do serviço, o direito à informação, a nulidade de cláusulas abusivas e a inversão do ônus da prova.

2)Aplicação da Lei no 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, e do Decreto-Lei no 70/66, no que couber, especialmente quanto aos requisitos para a execução extrajudicial da garantia e seus efeitos.

3)A responsabilidade civil contratual e extracontratual, incluindo os pressupostos para a caracterização do dever de indenizar (ato ilícito, dano e nexo de causalidade).

4)As consequências jurídicas do inadimplemento contratual de ambas as partes.

5)O direito à rescisão contratual e à devolução das quantias pagas, e os critérios para tal devolução (integral ou parcial, com eventuais retenções).

6)A validade dos negócios jurídicos e dos atos praticados (contratos,
notificações, consolidação da propriedade, leilões).

7)A configuração ou não de enriquecimento ilícito.

8)A ocorrência de esbulho possessório e o direito à reintegração de posse.

Instadas a especificarem as provas, a parte Requerida (id. 178382110) postulou pelo julgamento antecipado da lide e a parte Autora pela produção de prova testemunhal
(id. 179362803),
elaboração de auto de constatação para confirmar o verdadeiro possuidor do imóvel e a intimação do Condomínio Edifício
Helbor
,
por seu representante legal,
para apresentar solicitação do requerido para autorização reforma/alteração do imóvel, mudança, transporte de móveis ou qualquer outra solicitação, fornecendo os documentos necessários.

Reiterou o requerimento de intimação da empresa ATTENTO ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL LTDA, CNPJ: 13.336.494/0001-21, situada na rua João Carlos Pereira Leite, no 09 -
Consil
, Cuiabá - MT, 78048-438, para fornecer os dados do cadastro do requerido e o relatório de acessos
do mesmo
.

A par disso,
DEFIRO os pedidos de produção de provas postuladas pelo Autor.

[...]
[grifos nossos e do original]

A
a
gravante
, em sua minuta recursal (ID.
293319884
),
sustenta
as seguintes teses:

Prevalência da Lei no 9.514/1997 sobre o Código de Defesa do Consumidor
e impossibilidade de inversão do ônus da prova

A tutela de urgência recursal
foi indeferida, nos termos da decisão de ID.
293823879
.

O agravado, por sua vez, apresentou contraminuta recursal (ID.
300058895
) na qual rebate as alegações
da agravante.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo,
conforme aba de expedientes dos autos de origem (
d
ecisão
-
40375846)
,
e preparo efetuado, nos termos da certidão de ID.
293351852
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE:
HESA 114- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO:
DANIEL LUIS PADILHA E SILVA

AUTOS DE ORIGEM
:
1005375-19.2024.8.11.0041

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da

7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT que, na Ação de Rescisão Contratual com pedido de Indenização por Danos Morais e Obrigação de Fazer movida p
elo ora agravado,
determinou a inversão do ônus da prova com fundamento no artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor
.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que
,
diante da verossimilhança das alegações relativas à existência de vícios construtivos, falsificação de assinatura e da hipossuficiência técnica do autor, seria aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual se impunha a inversão do ônus da prova, atribuindo-se à parte requerida a incumbência de demonstrar a inexistência dos vícios, a regularidade da execução da alienação fiduciária, a ausência de venda direta a terceiro, entre outros pontos controvertidos, ao passo que incumbiria ao autor apenas a demonstração dos valores pagos e dos danos morais eventualmente sofridos.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pela parte agravante.

1.
Prevalência da Lei no 9.514/1997 sobre o Código de Defesa do Consumidor e impossibilidade de inversão do ônus da prova

A agravante sustenta que
o
contrato celebrado é de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, típico do Sistema de Financiamento Imobiliário, regulado por lei especial
, qual seja, a Lei no
9.514/1997
.

Desse modo, a
rgumenta
ser inaplicável o Código de Defesa do Consumidor.

Outrossim, assevera que
o
imóvel negociado é uma sala comercial situada em empreendimento corporativo de alto padrão (Edifício
Helbor
Dual Business Office e Corporate), destinado a atividades profissionais.

Nesse sentido, aduz que o
agravado
, apesar de pessoa física,
é advogado e teria celebrado o contrato visando exploração econômica,
não havendo destinação residencial ou pessoal
, o que descaracteriza a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor.

Ademais,
sustenta que não há que se falar em hipossuficiência técnica ou econômica, pois o
agravado é profissional da área jurídica e teve pleno acesso aos autos e aos documentos necessários.

Aduz que t
odos os documentos relevantes foram juntados com a contestação, incluindo:
t
ermo de entrega das chaves e posse
, r
egistros de assistência técnica sobre os vícios alegados
, n
otificações e documentos relativos à execução da alienação fiduciária
, j
ustificativas sobre a suposta falsificação de assinatura
e i
nformações sobre a alegada venda direta do imóvel
.

Outrossim, argumenta que não há verossimilhança, pois as
alegações do agravado (vícios construtivos, alagamento, falsificação de assinatura) carecem de prova prévia mínima.

Assim, sustenta que a
inversão do ônus da prova exige justificativa específica e individualizada, o que não ocorreu na decisão atacada.

Além disso, aduz que a
decisão agravada impôs unilateralmente à
agravante o custeio de eventual prova técnica, sem pedido da parte contrária ou qualquer fundamentação.

Por conseguinte,
postula pela reversão da decisão que inverteu o ônus da prova,
e também
, para
que a
prova técnica seja custeada pelo autor/agravado, que alega os vícios
ou, s
ubsidiariamente, que a despesa seja rateada entre as partes.

O agravado, por sua vez,
afirma que a relação é de consumo, pois
o recorrido
é pessoa física que adquiriu unidade imobiliária com vícios
.

Outrossim, assevera que n
ão exerce atividade profissional de compra e venda de imóveis.

Nesse sentido, aduz que a
jurisprudência reconhece a aplicação do CDC mesmo para compras com finalidade de investimento, quando não habituais.

Ademais,
alega que há
vulnerabilidade técnica do agravado em comparação à incorporadora
e que a
hipossuficiência não é apenas econômica, mas também informacional e técnica, conforme previsão do art. 6o, VIII, do CDC.

Quanto à inversão do ônus da prova, sustenta que
a
inversão do ônus é medida legítima, necessária e proporcional, considerando
que
:

o agravado alegou vícios construtivos, alagamento e não entrega adequada do imóvel;

o
agravado não teve acesso ao imóvel após a alienação a terceiros, o que limita sua possibilidade de produzir provas diretas
; e

a
agravante detém todos os documentos técnicos e informações internas sobre o imóvel.

Além disso, argumenta que
a
simples juntada de documentos pela agravante não elimina a desigualdade processual
e que a
agravante não comprovou que a inversão geraria prejuízo irreparável.

Ademais, destaca que a
inversão não impede a produção de provas pela agravante, apenas ajusta a dinâmica probatória à luz do CDC.

Sustenta, ainda, que a decisão objurgada atente ao princípio da cooperação processual
.

Pois bem
.

Ressai dos autos que o apelado ajuizou a Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Indenização por Danos Morais e Obrigação de Fazer
em razão de vícios construtivos no imóvel
,
objeto do
C
ontrato
de Compromisso de Venda e Compra

(ID.
141330748
, autos de origem
)
firmado

em 13/04/2018
,
tratando-se de
uma sala comercial
(unidade 1706 do Ed.
Helbor
Dual Business Office e Corporate), no valor ajustado de R$ 451.941,46.

Todavia, a agravante sustenta que o referido contrato foi substituído, integralmente, pelo
Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel

com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos
(ID.
172555339
, autos de origem)
e, portanto,
deve ser aplicada a Lei no 9.514/97 ao caso, e não o Código de Defesa do Consumidor.

Por outro lado, s
egundo o autor, ora
agravado
, a
pós vistoria realizada em 23/10/2018, foram constatados vícios construtivos (buracos na laje)

que deveriam ter sido reparados antes da entrega das chaves, o que não
teria ocorrido
.
O autor sustentou que, e
m 29/10/2018, recebeu e-mail da
a
gravante
comunicando a disponibilização das chaves, mas os reparos prometidos não haviam sido realizados.

Além disso,
o autor alegou que,
em julho de 2019, ocorreu alagamento na sala em virtude de
um vazamento
, ocasionando novos danos.

Porém, o autor sustentou que, p
osteriormente, a
a
gravante
teria
inform
ado
que a vistoria para apuração do problema teria sido realizada com "ciência do autor" e apresentou documento com assinatura que o autor alega ser falsificada.

Desde então,
o autor alegou que
apesar de sucessivos chamados e tentativas de solução amigável, os problemas não foram resolvidos.
Ademais, o autor sustentou que
jamais utilizou o imóvel, mas foi cobrado extrajudicialmente por parcelas do contrato, IPTU e condomínio.

Assim, o autor sustentou que d
esembolsou cerca de R$ 101.932,36 entre parcelas, ITBI, taxas de cartório, condomínio e IPTU.

Por conseguinte, o autor
sustentou
conduta abusiva, enriquecimento ilícito da
agravante
e
postulou pela
rescisão contratual, devolução dos valores pagos corrigidos e indenização por dano moral de R$ 20.000,00.

Sob este contexto, o agravado requereu
a inversão do ônus da
prova, em razão da relação de consumo
e também
por entender ser hipossuficiente quanto à produção das provas.

Após esta breve introdução,
ressalta-se que o fato
do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, firmado entre pessoa física e jurídica, ser gravado com alienação fiduciária, nos termos da Lei no 9.514/97, não afasta, por si só, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Isso porque,
a agravante se enquadra no conceito de fornecedora, nos termos do
art.
3o do Código de Defesa do Consumidor
,
in
verbis
:

Art. 3°
Fornecedor é
toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou
comercialização de produtos
ou prestação de serviços.

§ 1°
Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial
.

[...]

A corroborar o entendimento, cita-se ementa de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO INTEGRAL DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA- AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO COMPETENTE- GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA- VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM- DESNECESSIDADE -
INCIDÊNCIA DO CDC
- RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – PARCELA ÚNICA INCLUINDO O VALOR DESEMBOLSADO A TITULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 -
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora), ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei no 9.514 /97, submete-se às regras do Código de Defesa do
Consumidor ,
quando a rescisão é pleiteada pelo
contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora
.

2-O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, além disso, os fatores relacionados à alegada morosidade relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora .

3- É pacífica a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, como é o presente caso, porquanto as empresas requeridas se enquadram no conceito de fornecedores de produto (imóvel/lote) e a parte autora de consumidora (adquirente do imóvel).

4-Logo, a inaplicabilidade da Lei n. 6.766/79 é medida acertada, especialmente, friso, porque o presente caso não envolve “contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento
” .
E ainda que se cogitasse na compra e venda de loteamento, isso também não afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois tal relação negocial também envolve fornecedor de produto e consumidor, tal como dispõe a legislação consumerista.

5- Na hipótese em voga, rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1 .740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C.
Civil .

6-
vendedor
quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.7-Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica
esta
obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

8- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (
AgInt
no REsp
n .
1.697.414/
SP ,
Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
DJe
15/12/2017).

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10155437620198110002, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024) [grifo nosso]

Outrossim,
verifica-se
que o agravado, comprador, não exerce atividade imobiliári
a
com o fim de destinar o produto adquirido
para o
mercado de compra e venda de imóveis
, de hotelaria ou de locação para terceiros
.

Ademais, é
sabido que
a aplicação do CDC pode ser admitida pela ótica da teoria finalista mitigada
, especialmente quando demonstrada
vulnerabilidade técnica, econômica ou informacional da parte adquirente
, ainda que esta não se enquadre, em
tese, como destinatária final no sentido estrito.

Nesse sentido
, cita-se
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO. ÔNUS DA PROVA. REQUISITOS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PESSOA JURÍDICA. TEORIA FINALISTA. MITIGAÇÃO. VULNERABILIDADE. REEXAME DE PROVAS. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência doCódigo de Processo Civil de 2015(Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ).

2.
O Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento no sentido de que a teoria finalista deve ser mitigada nos casos em que a pessoa física ou jurídica, embora não se enquadre nas categorias de fornecedor ou destinatário final do produto, apresenta-se em estado de vulnerabilidade ou hipossuficiência técnica, autorizando a aplicação das normas previstas noCódigo de Defesa do Consumidor. Precedentes.

3. Na hipótese, rever o entendimento do tribunal de origem, que, com base nas provas carreadas aos autos, concluiu pela caracterização da vulnerabilidade do adquirente e pelo preenchimento dos requisitos para inversão do ônus da prova, demandaria o reexame de fatos e provas, procedimento inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula no7/STJ. 4. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1856105 RJ2021/0073793-9, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
05/05/2022)
[grifo nosso]

Além disso
, quanto à inversão do ônus da prova, destaca-se que sua admissibilidade decorre não apenas da incidência do Código de Defesa do Consumidor — seja sob a ótica da teoria finalista ou da teoria finalista mitigada —, mas também encontra
respaldo autônomo no art. 373, §1o, do Código de Processo Civil
, cuja aplicação independe da configuração de relação de consumo, conforme se extrai do próprio teor do dispositivo legal:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I -
ao
autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II -
ao
réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

§ 1o Nos casos previstos em lei
ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído
.

§ 2o A decisão prevista no § 1o deste artigo não pode gerar situação em que a
desincumbência
do encargo pela parte seja impossível ou excessivamente
difícil.

[...] [grifo nosso]

No caso em apreço, conforme asseverado, a parte autora, ora agravada, sustenta a existência de vícios construtivos no imóvel adquirido, bem como eventuais irregularidades na entrega do bem e posterior alagamento da unidade. Tais alegações envolvem matéria de natureza eminentemente técnica, cuja apuração exige conhecimento especializado que, nesta fase de cognição sumária, extrapola o domínio ordinário do profissional do direito, advogado, como é o caso do adquirente.

Nesse cenário, mostra-se legítima a facilitação da produção probatória, medida que visa equilibrar a relação processual diante da assimetria técnica existente entre as partes.

Assim, como bem consignado na decisão agravada, a inversão do ônus da prova foi determinada com fundamento na constatação da hipossuficiência técnica da parte autora em relação à parte requerida, empresa incorporadora responsável pela construção e comercialização do imóvel.

Por conseguinte, a inversão do ônus da prova não apenas encontra respaldo no art. 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, como também se harmoniza com a previsão contida no art. 373, §1o, do Código de Processo Civil, cuja aplicação independe da configuração de relação de consumo, desde que demonstrada a maior aptidão técnica de uma das partes para a produção da prova dos fatos controvertidos.

Assevera-se ainda, que no caso em tela, a agravada já vendeu o imóvel para terceira pessoa, o que
resultou em excessiva dificuldade para que o recorrido se desincumba do ônus probante quanto aos vícios estruturais do bem.

Trata-se, pois, de providência que visa assegurar a
igualdade material
no processo e viabilizar a efetividade do contraditório, em consonância com os princípios que regem o devido processo legal.

Diante do exposto, conheço do recurso, ratifico a liminar recursal e

NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Sem majoração dos honorários de sucumbência, pois não foram arbitrados
na decisão recorrida, sob a inteligência do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025