Tribunal: TJMT
Processo: 1009452-85.2024.8.11.0004
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-02

Ementa:
Recurso Inominado no 1009452-85.2024.8.11.0004.
Origem: Juizado Especial Cível de Barra do Garças.
Recorrente: DENEVALDO DIAS SOARES.
Recorrida: JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
Data do Julgamento virtual: 30/09 a 02/10/2025.
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE JUNTADA DO CONTRATO. FALTA DE PROVA DA ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS. INAPLICABILIDADE AUTOMÁTICA DO CDC. RETENÇÃO DE PERCENTUAL ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ (SÚMULA 543). IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso inominado interposto por adquirente de lote contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, proposta em face de JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O autor alegou ter quitado R$ 13.068,54 em contrato de R$ 31.339,20, não conseguindo prosseguir com os pagamentos em razão da pandemia de COVID-19, e requereu a rescisão com restituição de 90% dos valores pagos. O juízo de origem considerou não comprovada a abusividade contratual nem a incidência automática do CDC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se, diante da rescisão contratual por iniciativa do comprador inadimplente, é cabível a devolução de valores nos termos pretendidos (90%) ou a manutenção das disposições contratuais quanto às retenções.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O ônus de provar o fato constitutivo do direito incumbe ao autor (CPC, art. 373, I). A ausência de juntada do contrato impossibilita a análise concreta das cláusulas invocadas como abusivas.
A incidência do CDC não é automática, exigindo comprovação de que a vendedora atua habitualmente como fornecedora de imóveis, o que não foi demonstrado.
Ainda que aplicável o CDC, a jurisprudência consolidada (STJ, Súmula 543) admite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, percentual considerado razoável para cobrir despesas administrativas e evitar enriquecimento ilícito do vendedor.
A Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) reforça a legitimidade da retenção de valores em rescisões por iniciativa do adquirente, incluindo cláusula penal e despesas de fruição.
Alegações genéricas de onerosidade excessiva em razão da pandemia não demonstram, por si só, a imprevisibilidade ou impossibilidade do cumprimento contratual sem prova do impacto econômico direto.
Inexistindo demonstração de abusividade contratual ou de direito à restituição superior, mantém-se a improcedência da demanda.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A ausência de prova mínima, notadamente a juntada do contrato, inviabiliza o reconhecimento de abusividade de cláusulas em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores.
A incidência do CDC em contratos de compra e venda de imóvel depende da demonstração da habitualidade da fornecedora, não sendo automática.
Em rescisão por iniciativa ou inadimplemento do comprador, é legítima a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme entendimento consolidado do STJ (Súmula 543) e da Lei no 13.786/2018.
Alegações genéricas de onerosidade excessiva em razão da pandemia não autorizam revisão contratual sem prova concreta do impacto financeiro direto.
________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, e 487, I; Lei no 9.099/1995, art. 46; CF/1988, art. 5o, XXXV; CDC, art. 6o, VIII; STJ, Súmula 543; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJMT, Apelação Cível no 1002264-66.2020.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 17.02.2022, DJE 17.02.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1009452-85.2024.8.11.0004
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES]

Parte(s):

[DENEVALDO DIAS SOARES - CPF: 021.011.191-70 (RECORRENTE), JOSE COELHO BARROS NETO DA SILVA - CPF: 055.451.251-32 (ADVOGADO), MARIANA DE MELLO MANTOVANI - CPF: 711.992.411-72 (ADVOGADO), JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.803.534/0001-06 (RECORRIDO), MARILIA GOMES BRAGA - CPF: 009.863.061-00 (ADVOGADO), GRAZIELLA MARTINS DA SILVA - CPF: 050.716.781-36 (ADVOGADO), DIOGO MIGUEL DE SOUZA MOTA - CPF: 065.071.761-92 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Recurso Inominado no
1009452-85.2024.8.11.0004.

Origem: Juizado Especial Cível de Barra do Garças.

Recorrente: DENEVALDO DIAS SOARES.

Recorrida: JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Data do Julgamento virtual:
30/09 a 02/10/2025.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE JUNTADA DO CONTRATO. FALTA DE PROVA DA ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS. INAPLICABILIDADE AUTOMÁTICA DO CDC. RETENÇÃO DE PERCENTUAL ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ (SÚMULA 543). IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto por adquirente de lote contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, proposta em face de JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O autor alegou ter quitado R$ 13.068,54 em contrato de R$ 31.339,20, não conseguindo prosseguir com os pagamentos em razão da pandemia de COVID-19, e requereu a rescisão com restituição de 90% dos valores pagos. O juízo de origem considerou não comprovada a abusividade contratual nem a incidência automática do CDC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se, diante da rescisão contratual por iniciativa do comprador inadimplente, é cabível a devolução de valores nos termos pretendidos (90%) ou a manutenção das disposições contratuais quanto às retenções.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O ônus de provar o fato constitutivo do direito incumbe ao autor (CPC, art. 373, I). A ausência de juntada do contrato impossibilita a análise concreta das cláusulas invocadas como abusivas.

A incidência do CDC não é automática, exigindo comprovação de que a vendedora atua habitualmente como fornecedora de imóveis, o que não foi demonstrado.

Ainda que aplicável o CDC, a jurisprudência consolidada (STJ, Súmula 543) admite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, percentual considerado razoável para cobrir despesas administrativas e evitar enriquecimento ilícito do vendedor.

A Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) reforça a legitimidade da retenção de valores em rescisões por iniciativa do adquirente, incluindo cláusula penal e despesas de fruição.

Alegações genéricas de onerosidade excessiva em razão da pandemia não demonstram, por si só, a imprevisibilidade ou impossibilidade do cumprimento contratual sem prova do impacto econômico direto.

Inexistindo demonstração de abusividade contratual ou de direito à restituição superior, mantém-se a improcedência da demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A ausência de prova mínima, notadamente a juntada do contrato, inviabiliza o reconhecimento de abusividade de cláusulas em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores.

A incidência do CDC em contratos de compra e venda de imóvel depende da demonstração da habitualidade da fornecedora, não sendo automática.

Em rescisão por iniciativa ou inadimplemento do comprador, é legítima a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme entendimento consolidado do STJ (Súmula 543) e da Lei no 13.786/2018.

Alegações genéricas de onerosidade excessiva em razão da pandemia não autorizam revisão contratual sem prova concreta do impacto financeiro direto.

________________________________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, e 487, I; Lei no 9.099/1995, art. 46; CF/1988, art. 5o, XXXV; CDC, art. 6o, VIII; STJ, Súmula 543; Lei no 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJMT, Apelação Cível no 1002264-66.2020.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 17.02.2022, DJE 17.02.2022.

Relatório.

Trata-se de recurso inominado interposto contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais.

O recorrente requer a reforma da sentença, para que os pedidos iniciais sejam julgados procedentes.

A recorrida pugna pelo improvimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

Trata-se de recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada em face de JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

O processo teve origem em demanda na qual o recorrente alega ter adquirido, em 24/07/2014, um lote no Loteamento Residencial Cidade Jardim, pelo valor de R$ 31.339,20, a ser pago em 240 parcelas mensais de R$ 130,58. Sustenta que efetuou pagamentos até 30/11/2021, totalizando R$ 13.068,54, mas que, em razão da pandemia de COVID-19, não conseguiu continuar honrando as parcelas. Afirma que tentou regularizar os pagamentos, mas foi informado pela recorrida que não era possível reativar o contrato, tendo sido oferecida a devolução de valor que considera ínfimo. Requer a rescisão contratual com a devolução de 90% dos valores pagos.

A questão central consiste em verificar se é cabível a rescisão contratual com a devolução parcial dos valores pagos pelo recorrente, nos termos por ele pretendidos.

Os Juizados Especiais regem-se pelos princípios da simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, conforme estabelece a Lei no 9.099/95. Contudo, tais princípios não afastam a necessidade de comprovação mínima dos fatos constitutivos do direito do autor, conforme determina o art. 373, I, do Código de Processo Civil.

No caso em análise, observo que o recorrente não juntou aos autos o contrato de compra e venda firmado entre as partes, peça fundamental para a análise das cláusulas que alega serem abusivas. O único documento apresentado foi um demonstrativo de pagamentos, que por si só é insuficiente para comprovar as alegações iniciais.

A cláusula contratual mencionada na inicial e na contestação (Cláusula 16.1), que estabelece as penalidades em caso de rescisão por culpa do comprador, prevê: a) perda da posse precária e dos direitos aquisitivos do lote; b) perda da quantia paga referente ao sinal de negócio; c) multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato; d) perda de 20% do valor das parcelas pagas; e) indenização de 0,25% ao mês do valor atualizado do contrato a título de ressarcimento pela ocupação do lote.

Quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, embora o recorrente alegue que a relação é de consumo, não há nos autos elementos suficientes que demonstrem que a recorrida atua habitualmente no mercado imobiliário como fornecedora de produtos ou serviços, nos termos do art. 3o do CDC. A mera comercialização de um lote, sem outros elementos que caracterizem a habitualidade e profissionalismo na atividade, não é suficiente para configurar relação de consumo.

Mesmo que se considerasse aplicável o CDC, o recorrente não comprovou a abusividade das cláusulas contratuais.

A jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, tem admitido a retenção de percentuais entre 10% e 25% dos valores pagos em casos de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, conforme a Súmula 543 do STJ: "
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

O julgado citado na sentença (TJMT, Apelação no 1002264-66.2020.8.11.0041) corrobora esse entendimento ao afirmar que
"o fato do promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador."
,
verbis:

“E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR C/C DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato do promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador.

A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual.”
(N.U 1002264-66.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/02/2022, Publicado no DJE 17/02/2022).

No presente caso, não há elementos que permitam concluir que as penalidades previstas no contrato ultrapassam os limites da razoabilidade estabelecidos pela jurisprudência. Além disso, o recorrente não comprovou ter tentado resolver a questão administrativamente ou que a recorrida tenha se recusado a proceder à devolução dos valores pagos conforme o estabelecido contratualmente.

Quanto à alegação de que a pandemia de COVID-19 teria tornado o contrato excessivamente oneroso, caracterizando fato superveniente imprevisível que justificaria a revisão contratual, observo que o recorrente não trouxe aos autos elementos concretos que demonstrem o impacto direto da pandemia em sua situação financeira específica, limitando-se a alegações genéricas.

Ademais, a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, estabelece parâmetros para a resolução contratual por iniciativa do adquirente, prevendo a possibilidade de retenção de valores a título de fruição do imóvel, cláusula penal e despesas administrativas, o que reforça a validade das cláusulas contratuais mencionadas.

Assim, considerando a ausência de provas suficientes que demonstrem a abusividade das cláusulas contratuais e a aplicabilidade do CDC ao caso concreto, bem como a jurisprudência consolidada sobre o tema, entendo que a sentença deve ser mantida.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, posto que tempestivo e,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter na íntegra a sentença recorrida, nos termos do artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Arcará o recorrente com as custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ficando suspensa a exigibilidade de tais verbas, nos termos do art. 98, § 3o do CPC.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025