Tribunal: TJMT
Processo: 1030544-25.2024.8.11.0003
Órgão julgador: ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-07-18
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:
RECURSO INOMINADO No 1030544-25.2024.8.11.0003
ORIGEM: 1o JUIZADO ESPECIAL DE RONDONÓPOLIS
RECORRENTE: TMI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO: EDIFÍCIO SUNFLOWER
JUIZ RELATOR: ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA
DATA DO JULGAMENTO: 18/07/2025 (SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA)
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto por TMI Investimentos Imobiliários Ltda. contra sentença do 1o Juizado Especial de Rondonópolis/MT que julgou improcedentes embargos à execução opostos em face do Condomínio Edifício Sunflower, mantendo a execução integral das taxas condominiais, sob fundamento de que a dívida é propter rem e subsiste enquanto não houver registro da transferência de propriedade. A recorrente sustenta que o condomínio tinha ciência da alienação e da posse exercida pelo comprador, comprovadas por acordo extrajudicial e ata notarial, pleiteando sua exclusão da execução ou, subsidiariamente, a redução da multa para 2%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o promitente vendedor pode ser excluído da execução de taxas condominiais, mesmo sem registro da alienação, diante da posse exercida pelo comprador e da ciência inequívoca do condomínio; (ii) verificar a legalidade da cláusula que estipula multa superior a 2% prevista no art. 1.336, § 1o, do Código Civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação de adimplir as despesas condominiais decorre da natureza propter rem do débito, vinculando-se ao imóvel e ao proprietário registral, conforme arts. 1.315 do CC e 784, X, do CPC.
4. O STJ, no REsp 1345331/RS, admite a flexibilização dessa regra quando comprovados cumulativamente a posse do comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência da posse e da responsabilidade pelo adimplemento.
5. No caso concreto, o acordo extrajudicial celebrado com o comprador, subscrito pelo síndico, e a ata notarial comprovam que o condomínio tinha ciência inequívoca da alienação e da posse exercida pelo adquirente.
6. A existência de composição formal entre o condomínio e o novo possuidor demonstra o reconhecimento expresso da transferência, afastando a legitimidade passiva do promitente vendedor.
7. Diante do acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, torna-se prejudicada a análise do pedido subsidiário de redução da multa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido.
Tese de julgamento: "1. O promitente vendedor pode ser excluído da execução de taxas condominiais mesmo sem registro da alienação quando comprovados cumulativamente a posse do comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência e da responsabilidade pelo pagamento."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.315 e 1.336, § 1o; CPC, art. 784, X.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1345331/RS; STJ, REsp 1.895.919/PR, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 01.06.2021; TJMT, AI 10052293820238110000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 28.06.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1030544-25.2024.8.11.0003
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA

Turma Julgadora:

[DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[EDIFICIO SUNFLOWER - CNPJ: 31.678.861/0001-57 (RECORRIDO), ISADORA DO NASCIMENTO BARBOSA - CPF: 023.883.861-79 (ADVOGADO), TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 17.691.380/0001-50 (RECORRENTE), CRISTIANO ALENCAR SOARES DE OLIVEIRA - CPF: 710.515.201-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/07/2025