Tribunal: TJMT
Processo: 1003551-38.2018.8.11.0040
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E ABATIMENTO NO PREÇO – ÁREA CONSTRUÍDA INFERIOR À PACTUADA – PROVA PERICIAL CONTUNDENTE – MORA DOS VENDEDORES NA OUTORGA DA ESCRITURA – CONFIGURAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA – ÔNUS SUCUMBENCIAL READEQUADO – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – EMBARGOS REJEITADOS.
Demonstrado o inadimplemento parcial dos compromissos contratuais por parte dos vendedores, no tocante à entrega da área edificada inferior àquela convencionada, bem como a mora na outorga da escritura definitiva, é de rigor o reconhecimento do direito ao abatimento proporcional do preço, além da incidência da multa contratual pactuada.
Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias não evidenciadas no caso.
Ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento para viabilizar a abertura da via extraordinária, não podem ser acolhidos embargos quando inexistentes vícios que reclamem correção.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003551-38.2018.8.11.0040
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Abatimento proporcional do preço, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[NADIA MAIRA DA SILVA FRITZ - CPF: 034.039.901-50 (EMBARGADO), MARCELO FRAGA DE MELLO - CPF: 894.847.461-87 (ADVOGADO), DANIEL JORGE MASCHIO - CPF: 009.016.121-11 (EMBARGANTE), JORGE YASSUDA - CPF: 267.089.428-36 (ADVOGADO), MARCILENE PEZETTE - CPF: 917.638.001-72 (EMBARGANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS REJEITADOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E ABATIMENTO NO PREÇO – ÁREA CONSTRUÍDA INFERIOR À PACTUADA – PROVA PERICIAL CONTUNDENTE – MORA DOS VENDEDORES NA OUTORGA DA ESCRITURA – CONFIGURAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA – ÔNUS SUCUMBENCIAL READEQUADO – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL –
EMBARGOS REJEITADOS
.

Demonstrado o inadimplemento parcial dos compromissos contratuais por parte dos vendedores, no tocante à entrega da área edificada inferior àquela convencionada, bem como a mora na outorga da escritura definitiva, é de rigor o reconhecimento do direito ao abatimento proporcional do preço, além da incidência da multa contratual pactuada.

Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias não evidenciadas no caso.

Ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento para viabilizar a abertura da via extraordinária, não podem ser acolhidos embargos quando inexistentes vícios que reclamem correção.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por DANIEL JORGE MASCHIO E MARCILENE PEZETTE contra o acórdão de ID 283891878 proferido por esta e. Terceira Câmara de Direito Privado, que, à unanimidade, no julgamento do Recurso de Apelação Cível no 1003551-38.2018 proposta por NADIA MAÍRA DA SILVA FRITZ proveu o apelo para
“(a) julgar procedente o feito e condenar os apelados a outorgarem a escritura definitiva de compra e venda do imóvel descrito no contrato, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de expedição do mandado judicial substitutivo (i); ao pagamento de R$13.237,07 (treze mil, duzentos e trinta e sete reais e sete centavos), a título de abatimento proporcional do preço, corrigido monetariamente pelo INPC desde 15/04/2016 e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação (ii); ao pagamento da multa contratual de R$22.000,00 (vinte e dois mil reais), com correção pelo INPC desde 15/04/2016 e juros de mora de 1% ao mês desde a citação (iii); (b) julgar improcedente a reconvenção e; (c) inverter os ônus sucumbenciais, condenando os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.”

Em suas razões de ID 284305397 a parte embargante sustenta que o julgado apresenta vício de omissão com relação às suas três teses defensivas. Defende a ocorrência de contradição quanto ao valor não pago pela parte adversa e a determinação de expedição de escritura do imóvel.

Assim, requer o provimento do presente embargos para serem sanados os vícios elencados, com a reforma do acórdão, para ser julgada improcedente a pretensão recursal da parte adversa. Prequestiona a matéria de forma explícita.

Eis os relatos necessários.

Inclua-se em pauta.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Os embargos de declaração apresentam hipóteses de cabimento restritas ao teor do que dispõe o artigo 1.022 e incisos I, II e III do Código de Processo Civil, vale dizer, quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão.

Vê-se das razões recursais, que a embargante, na verdade, não infirma o julgado recorrido, mas apenas reagita questões já superadas, por não se conformar com o resultado obtido.

No caso, não procede a alegação de omissão do julgado com relação a todas as suas teses defensivas e contradição quanto ao valor não pago pela parte adversa e a determinação de expedição de escritura do imóvel.

Vale a transcrição dos trechos pertinentes, acerca do tema, em meu voto durante o julgamento do apelo,
in verbis
:

“Compulsando os autos verifico que cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com cobrança de multa contratual e abatimento no preço, proposta por Nádia Maira da Silva Fritz em desfavor de Daniel Jorge Maschio e Marcylene Pezette, visando à outorga da escritura definitiva de compra e venda, ao abatimento proporcional do preço pago em virtude de metragem inferior da área construída e à condenação ao pagamento de multa contratual.

Alega a autora que adquiriu dos requeridos o imóvel urbano situado na Rua das Aroeiras, no 144, Bairro Colinas, Sorriso-MT, pelo preço de R$220.000,00, sendo que a área edificada contratada seria de 89,00m2. Todavia, após aferição técnica, constatou-se que a área construída é de apenas 82,07m2, o que motivou o pedido de abatimento proporcional no valor de R$13.237,07. Requereu ainda o pagamento da multa contratual de 10% (R$22.000,00), prevista para o caso de inadimplemento contratual, especialmente pela não lavratura da escritura definitiva após o pagamento integral do preço.

Os réus apresentaram contestação e reconvenção sustentando inexistência de inadimplemento, e requereram a condenação da autora ao pagamento do valor de R$1.000,00, alegadamente inadimplido.

A sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Sorriso julgou improcedente os pedidos da autora e procedente a reconvenção, condenando-a ao pagamento do referido valor residual.

Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação, reiterando os pedidos da petição inicial, sustentando que restaram devidamente comprovadas a área construída inferior à contratada, bem como a mora dos apelados em lavrar a escritura definitiva, requerendo a reforma da sentença.

Pois bem.

Após detida análise do caso em apreço, tenho que o recurso de apelação cível merece prosperar.

A controvérsia exige análise da regularidade na execução do contrato firmado entre as partes, especialmente no que diz respeito à diferença de metragem na área construída e à mora na lavratura da escritura de compra e venda.

Conforme se depreende dos autos, o contrato firmado entre as partes prevê, na cláusula terceira, que a edificação possuiria 89,00m2. No entanto, conforme laudo técnico de medição, elaborado por profissional regularmente habilitada, restou demonstrado que a área efetivamente construída soma 82,07m2, o que corresponde a uma diferença de 6,93m2 ou 7,8% a menor do que o contratado.

Tal constatação, não impugnada tecnicamente pelos réus, evidencia inadimplemento parcial da obrigação, gerando direito à parte lesada ao abatimento proporcional do preço.

É de se invocar, para a solução da lide, o disposto no artigo 475 do Código Civil, in verbis:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

E ainda, conforme artigo 421 do mesmo diploma:

“A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.”

A aplicação da boa-fé objetiva, princípio norteador das relações obrigacionais, impõe que o cumprimento das obrigações seja fiel ao que foi estipulado, com equilíbrio e lealdade.

Comprovada a entrega de área construída inferior à contratada, assiste razão à apelante ao pleitear o abatimento proporcional do preço, o qual deve ser calculado sobre o valor correspondente à diferença de metragem.

Ademais, é incontroverso nos autos que, mesmo após o integral pagamento do valor pactuado, a escritura pública de compra e venda não foi outorgada pelos réus.

Trata-se, portanto, de mora evidente, que impõe o reconhecimento da incidência da cláusula penal contratual estipulada na cláusula sétima do pacto, no percentual de 10% sobre o valor do imóvel.

O artigo 408 do Código Civil dispõe o quanto segue:

“Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.”

E, nos termos do artigo 413:

“
A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
”

No presente caso, não há indícios de excesso ou adimplemento parcial que justifiquem a redução da penalidade pactuada, sobretudo porque a obrigação dos réus de lavrar a escritura era autônoma e independe da discussão sobre a metragem da edificação.

No que se refere à reconvenção, que resultou na condenação da parte apelante ao pagamento de R$1.000,00, verifica-se que referido valor foi abatido do total da negociação por expressa concordância das partes, em virtude da instalação do interfone, cujo comprovante foi juntado aos autos.

Assim, a reconvenção não se sustenta diante da prova documental e deve ser julgada improcedente.

Por fim, considerando os contornos do julgado, resta evidenciada a inversão do ônus sucumbencial, razão pela qual condeno o réu, ora apelado, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, que, nos termos do art. 85 e §§ do CPC, ante a situação posta, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.”

Assim, na ausência de vícios a serem sanados, os embargos de declaração devem ser rejeitados.

De outro lado, não cabe ao órgão julgador manifestar sobre a aplicabilidade ou incidência de todos os artigos de lei ou argumentos citados pela parte ao longo da lide, sendo necessário, apenas, que a decisão seja clara ao manifestar os motivos pelos quais restou adotada determinada solução.

Cabe reforçar que o Colegiado não está compelido a rebater todos os argumentos exarados pelas partes, inclusive quando resultam refutados de forma implícita por incompatibilidade com aqueles contidos na decisão hostilizada, os quais restaram considerados aptos e suficientes para a solução da demanda.

Veja a jurisprudência:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS EM RECURSO ESPECIAL. PRETENSÃO DE MERO PREQUESTIONAMENTO. INADMISSIBILIDADE, SE O ACÓRDÃO EMBARGADO NÃO ESTIVER EIVADO DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. I- Esta Corte já decidiu que não se prestam os embargos declaratórios para 'forçar' a admissibilidade de recurso extraordinário, desde que não se tenha constatado omissão na decisão embargada. II- Embargos declaratórios rejeitados.” (STJ. EARESP 728234/DF. Rel. Min. Felix Fischer. 5a Turma. J. em: 07.03.2006).

“PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. TESE NÃO SUBMETIDA À APRECIAÇÃO DA CORTE RECORRIDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO C. STF. ART. 138 DO CTN. ALEGAÇÃO DE RECOLHIMENTO PARCIAL. SÚMULA 07/STJ. I - A pretexto de supostas omissões no julgado, a Embargante pretende, em verdade, rediscutir questões que foram devidamente enfrentadas, sendo certo que os Embargos de Declaração não possuem tal finalidade. II - Restou assentado no aresto embargado que inexistiu, na hipótese, a alegada violação ao art. 535, II, do CPC, porquanto o extenso voto condutor do aresto recorrido cuidou de toda matéria pertinente à lide, apenas não o fazendo do modo como desejava a Recorrente, sendo certo que o mero inconformismo não gera ofensa ao referido dispositivo. III - Outrossim, a tese referente à prescrição não foi submetida à apreciação da Corte a quo, razão pela qual o recurso especial demonstra, no ponto, manifesta ausência de prequestionamento, a atrair a aplicação das Súmulas 282 e 356 do C. STF. IV – [...]. V - Embargos de Declaração rejeitados.” (STJ. EARESP 727410/SP. Rel. Min. Francisco Falcão. 1a Turma. J. em: 07.03.2006).

Outro não é o entendimento deste e. Tribunal,
in verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO NÃO VERIFICADA – PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA – EMBARGOS REJEITADOS. Se o acórdão confirma a decisão recorrida, enfrentando integralmente a temática recursal, não havendo obscuridade, omissão ou contradição sobre a matéria recursal (CPC, art. 535), merece rejeição os embargos de declaração interpostos para simples prequestionamento da matéria no interesse da estratégia recursal.” (TJMT. Embargos de Declaração no 83582/2013, Des. João Ferreira Filho. 1a Câmara Cível. J. em: 04.02.2014 – Dje: 10.02.2014).

Conclui-se, portanto, que a matéria foi apreciada na oportunidade do acórdão recorrido, permitindo à parte, se assim desejar, a interposição futura de recursos dirigidos às Cortes Superiores de Justiça.

Cumpre destacar, ainda, que a jurisprudência firmada no c. Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que os embargos declaratórios, ainda que opostos com o objetivo de prequestionamento para viabilizar a abertura da via extraordinária, não podem ser acolhidos quando inexistentes vícios que reclamem correção.

Por fim, considerando que a matéria alegada já foi alvo de análise nestes embargos e na apelação cível,
advirto a parte embargante de que nova reiteração da tese aqui tratada ensejará a aplicação das sanções previstas no Código de Processo Civil, referentes à protelação do feito e à litigância de má-fé
.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso de embargos de declaração apresentado, e o
REJEITO
, mantendo inalterada a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025