Tribunal: TJMT
Processo: 1025034-19.2021.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-04-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO, RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) – CONTRATO ANTERIOR À LEI No 13.786/2018 – RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO RETENÇÃO DE 23% – REDUÇÃO PARA 10% – INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA VENDEDORA – IMÓVEL NÃO USUFRUÍDO PELO COMPRADOR – PROPORCIONALIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002/STJ – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS.
A jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão decorre do inadimplemento do comprador. Contudo, o percentual deve ser fixado com observância aos princípios da razoabilidade, boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.
No caso concreto, ausente comprovação de danos que justifiquem a cláusula contratual, e tendo em vista que o imóvel não foi usufruído pela parte promitente compradora, impõe-se a redução do percentual para 10%.
A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso de cada parcela, por se tratar de mera recomposição do valor da moeda.
Nos termos do Tema 1002/STJ, os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, diante da ausência de mora do promitente vendedor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025034-19.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[VICTOR RODRIGUES BERTUCCI - CPF: 056.481.961-13 (APELANTE), LUIZ SERGIO RIBEIRO CORREA JUNIOR - CPF: 280.486.468-54 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO, RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) – CONTRATO ANTERIOR À LEI No 13.786/2018 – RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO RETENÇÃO DE 23% – REDUÇÃO PARA 10% – INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA VENDEDORA – IMÓVEL NÃO USUFRUÍDO PELO COMPRADOR – PROPORCIONALIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002/STJ – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS.

A jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão decorre do inadimplemento do comprador. Contudo, o percentual deve ser fixado com observância aos princípios da razoabilidade, boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

No caso concreto, ausente comprovação de danos que justifiquem a cláusula contratual, e tendo em vista que o imóvel não foi usufruído pela parte promitente compradora, impõe-se a redução do percentual para 10%.

A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso de cada parcela, por se tratar de mera recomposição do valor da moeda.

Nos termos do Tema 1002/STJ, os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, diante da ausência de mora do promitente vendedor.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por VICTOR RODRIGUES BERTUCCI e BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual, Repetição de Indébito, Ressarcimento de Perdas e Danos no 1025034-19.2021.8.11.0041, julgou parcialmente procedente o feito nos seguintes termos:

“Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil e, por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO, com resolução do mérito, para:

1) RATIFICAR A LIMINAR CONCEDIDA NOS AUTOS;

2) DECLARAR resilido o Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes;

3) CONDENAR a requerida a restituir o equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo requerente, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC desde a negativa do pedido de restituição.

Considerando que a autora de parte substancial do pedido, as custas e honorários advocatícios deverão ser rateadas em proporções iguais.

Condeno as partes ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico nos termos do artigo 86, §2o do CPC, observado o rateio fixado no parágrafo supra.”

Em suas razões de Id. 274204960 a parte apelante sustenta que a retenção no percentual de 25% mostra-se excessiva e requer a sua exclusão ou, subsidiariamente, a redução para 10%, nos termos da jurisprudência do STJ e do TJMT.

Alega que a correção monetária deverá incidir a partir de cada desembolso.

Já a parte requerida, 2o apelante, pugna pela reforma parcial da sentença para que os juros incidam somente a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ.

Contrarrazões em Id. 274204968 e Id. 274204972, pelo desprovimento do apelo interposto pela contraparte.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

Compulsando os autos, verifico que cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel descrito como LOTE 42, DA QUADRA 07, DO LOTEAMENTO DENOMINADO
“PARQUE DAS ÁGUAS”
, NA CIDADE DE VÁRZEA GRANDE – MT, MATRICULADO NO 1o SERVIÇO NOTARIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE VÁRZEA GRANDE – MT, na qual a parte autora postulou a devolução integral da quantia paga em razão de inadimplemento contratual.

A sentença de primeiro grau reconheceu a parcial procedência do pedido de rescisão, autorizando, contudo, a retenção de 25% dos valores pagos, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC desde a negativa do pedido de restituição.

A controvérsia, portanto, restringe-se a três pontos, quais sejam, o percentual
retenção, a data de incidência dos juros de mora e a correção monetária.

Pois bem.

A relação entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento pacificado pela jurisprudência do STJ . O contrato em análise é anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, sendo plenamente possível a sua resolução por iniciativa do consumidor.

Quanto à retenção, é
entendimento sedimentado no âmbito do c. Superior Tribunal de Justiça que, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, é cabível a retenção de parte dos valores pagos a título de compensação pelas despesas administrativas e pelos prejuízos eventualmente suportados pelo vendedor.

Entretanto, o percentual a ser retido deve ser fixado de acordo com os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Na hipótese em tela, ainda que o imóvel em questão, ao que tudo indica, não possua nenhuma edificação, a retenção é devida, pois se destina à composição dos prejuízos inerentes ao desfazimento do contrato, bem como diante do tempo em que a parte requerida ficou impossibilitada de fruir do bem, evitando, assim, o enriquecimento sem causa.

Não obstante a alegação da parte requerida de retenção de 25%, não há, nos autos, demonstração suficiente de que esse percentual corresponde, de fato, às despesas efetivamente incorridas pela parte ré/2o apelante.

Importante destacar que não houve fruição do bem pela parte autora/1o apelante, tampouco comprovação de que os custos administrativos tenham atingido tal proporção.

Desse modo, o patamar de 10% se mostra mais condizente com os precedentes deste Tribunal e do STJ em casos análogos, como já consta da própria fundamentação recursal:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OPÇÃO VOLUNTÁRIA DOS COMPRADORES PELA RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR DE NULIDADE REJEITADA – MÉRITO – RETENÇÃO – PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO – LOTE NÃO USUFRUÍDO PELOS COMPRADORES E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – TERMO INICIAL DOS JUROS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO – ALTERAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – No caso concreto, age em verdadeira em consonância como os princípios da celeridade e economia processual a Julgadora que admite a emenda à inicial para incluir a cônjuge no polo ativo por se tratar de direito real imobiliário, em verdadeiro espírito colaborativo, não havendo que falar em julgamento nulo. 2 – Apesar de a jurisprudência mais atual do STJ dispor sobre o “padrão indenizatório de 25% do valor pago” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); no caso concreto, não justifica a retenção desse percentual, sendo justa a retenção de apenas 10% do montante quitado, pois o imóvel se trata de imóvel sem benfeitorias, valorizado com o decorrer do tempo, e que a Construtora poderá revendê-lo pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo. 3 – O TEMA n.o 1.002 proferido pelo Superior Tribunal de Justiça dirimiu o termo inicial dos juros de mora nestes casos, no sentido de que conta-se a partir do trânsito em julgado, e não da citação. 4 – De acordo com o julgamento do Tema 1.076 pela Corte do STJ, apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo, cujas hipóteses não se amoldam ao caso em exame.” (N.U 1016014-89.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2023, Publicado no DJE 07/02/2023)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp no 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016).

Logo, embora se reconheça a possibilidade de retenção, a fixação do percentual em 25% extrapola os parâmetros razoáveis e deve ser reduzida para 10%, como forma de manter o equilíbrio contratual.

Por fim, quanto aos juros de mora e correção monetária, assiste razão a ambas as partes.

No âmbito do julgamento do Tema 1002, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, como se lê:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

No mesmo sentido já decidiu esta e. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO - DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA
– TEMA 1002 STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial. O direito do consumidor em promover a ação a fim de rescindir o contrato é reconhecido, já que o fato do contrato possuir alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede a sua resolução e tampouco a restituição dos valores pagos, a teor do disposto no artigo 53 do CDC. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 STJ).
”
(N.U 1009993-41.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024, Publicado no DJE 12/08/2024)

Do mesmo modo, a correção monetária, que visa apenas repor o valor real da moeda, deve incidir a partir do desembolso, a permitir a reposição do valor efetivamente despendido pelo contratante.

A propósito, eis o entendimento do STJ:

“O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso” ( AgInt no REsp n. 1.988.931/SP , Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 19/8/2022)

Com relação à s
ucumbência recíproca reconhecida na sentença de primeiro grau
, esta se revela acertada.

A pretensão principal da autora – rescisão contratual e restituição de valores – foi parcialmente acolhida, restando indeferia a pretensão da restituição da corretagem e demais taxas.

Nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil:

“Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.”.

Assim, a parte 1a apelante deve suportar a divisão dos honorários sucumbenciais, pois sucumbente na demanda.

Dispositivo.

Diante do exposto, CONHEÇO das apelações interpostas e
DOU-LHES PROVIMENTO

para reduzir o percentual de retenção contratual de 25% para 10%, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo no 1002/STJ
.

Inaplicável o §11o do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2025