Tribunal: TJMT
Processo: 1002940-97.2021.8.11.0002
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de valores pagos, declarando rescindido o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária e condenando a requerida a restituir 75% dos valores pagos pelos compradores. A decisão fundamentou-se na ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e na aplicação das normas consumeristas.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões centrais em discussão: (i) determinar o regime jurídico aplicável ao contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado, especificamente se incide a Lei n. 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor; e (ii) verificar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida pelo juízo de primeiro grau, considerando o decaimento parcial dos pedidos autorais.
III. Razões de decidir
3. A aplicação da Lei n. 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor exige o preenchimento cumulativo dos requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1.095, especialmente o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, requisito não demonstrado nos autos.
4. O registro do contrato na legislação especial possui natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfectibilizam, conforme orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta inequívoca natureza consumerista, enquadrando-se os autores no conceito de consumidor do art. 2o do CDC e a requerida na definição de fornecedora do art. 3o do mesmo diploma legal.
6. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, com devolução parcial dos valores pagos mediante retenção de 25% pela vendedora, mostra-se adequada aos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
7. A distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 60% para a requerida e 40% para os autores revela-se equânime e proporcional ao grau de decaimento de cada parte na demanda.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de Apelação Cível conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. Em contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei n. 9.514/97, sendo viável a rescisão contratual por iniciativa do comprador. 2. A retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa encontra-se dentro dos parâmetros jurisprudenciais consolidados."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/97, arts. 23 e 26, § 1o; CDC, arts. 2o, 3o e 53; CPC, arts. 85, §§ 8o, 11 e 14, e 86.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo n. 1.095 (REsp 1.891.498/SP); STJ, REsp n. 1.911.050/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 04.05.2021; STJ, Súmula 543; TJ-MT 10228807920208110003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1a Câmara de Direito Privado, j. 14.06.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002940-97.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), AGNALDO SOUZA DE ALMEIDA - CPF: 460.155.581-72 (APELADO), SERGIO ANTONIO GARCIA PEREIRA - CPF: 344.420.731-04 (ADVOGADO), SILVIA APARECIDA DE OLIVEIRA ALMEIDA - CPF: 594.137.001-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de valores pagos, declarando rescindido o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária e condenando a requerida a restituir 75% dos valores pagos pelos compradores. A decisão fundamentou-se na ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e na aplicação das normas consumeristas.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões centrais em discussão: (i) determinar o regime jurídico aplicável ao contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado, especificamente se incide a Lei n. 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor; e (ii) verificar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida pelo juízo de primeiro grau, considerando o decaimento parcial dos pedidos autorais.

III. Razões de decidir

3. A aplicação da Lei n. 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor exige o preenchimento cumulativo dos requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1.095, especialmente o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, requisito não demonstrado nos autos.

4. O registro do contrato na legislação especial possui natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfectibilizam, conforme orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

5. A relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta inequívoca natureza consumerista, enquadrando-se os autores no conceito de consumidor do art. 2o do CDC e a requerida na definição de fornecedora do art. 3o do mesmo diploma legal.

6. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, com devolução parcial dos valores pagos mediante retenção de 25% pela vendedora, mostra-se adequada aos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

7. A distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 60% para a requerida e 40% para os autores revela-se equânime e proporcional ao grau de decaimento de cada parte na demanda.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de Apelação Cível conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"
1. Em contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei n. 9.514/97, sendo viável a rescisão contratual por iniciativa do comprador. 2. A retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa encontra-se dentro dos parâmetros jurisprudenciais consolidados.
"

Dispositivos relevantes citados:
Lei n. 9.514/97, arts. 23 e 26, § 1o; CDC, arts. 2o, 3o e 53; CPC, arts. 85, §§ 8o, 11 e 14, e 86.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema Repetitivo n. 1.095 (REsp 1.891.498/SP); STJ, REsp n. 1.911.050/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 04.05.2021; STJ, Súmula 543; TJ-MT 10228807920208110003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1a Câmara de Direito Privado, j. 14.06.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Várzea Grande, na Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais c/c Pedido de Tutela Antecipada n. 1002940-97.2021.8.11.0002, ajuizada por
AGNALDO SOUZA DE ALMEIDA e SILVIA APARECIDA DE OLIVEIRA ALMEIDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para “
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então
”, além de condenar a parte requerida, ora apelante, a restituir aos autores, em parcela única, “
o valor equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos (prestações e arras/sinal)
” com o acréscimo dos consectários legais.

Houve, ainda, diante da sucumbência recíproca, a condenação da requerida ao pagamento de 60% (sessenta por cento) das custas processuais, cabendo à parte autora os 40% (quarenta por cento) restantes. Os honorários sucumbenciais foram fixados em desfavor dos autores no percentual de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, apurado a partir da diferença entre o montante pleiteado e o valor da condenação. Por sua vez, os honorários devidos pela requerida foram fixados no percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 8o e 14, c/c o art. 86, caput, todos do Código de Processo Civil.

O apelante alega, em síntese, que a sentença merece reforma integral por considerar que o contrato celebrado entre as partes é regido pela Lei n. 9.514/97, cuja aplicação não deve ser afastada mesmo ante a ausência de registro. Sustenta que a falta de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não retira sua eficácia entre os contratantes, permanecendo válido o pacto adjeto de alienação fiduciária, e que a parte recorrida agiu em contrariedade ao princípio da boa-fé objetiva ao descumprir a cláusula que previa sua obrigação de registrar o instrumento no prazo de 90 (noventa) dias, não podendo agora se beneficiar de sua própria omissão.

Argumenta, ainda, que por se tratar de legislação especial e posterior ao CDC, a Lei n. 9.514/97 deve prevalecer sobre as normas consumeristas, não sendo possível a rescisão do contrato por meio diverso daquele previsto na legislação específica. Por fim, questiona a distribuição do ônus sucumbencial, pleiteando sua redistribuição equitativa entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC, considerando que a parte autora teve decaimento parcial de seus pedidos, especialmente quanto à pretensão de indenização por danos morais.

Requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, determinando que o distrato seja realizado nos moldes da Lei n. 9.514/97, afastando a aplicação do CDC, bem como a revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais de forma proporcional aos pedidos acolhidos e rejeitados.

Contrarrazões apresentadas em id. 289491428.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Preambularmente, verifico que o recurso merece ser conhecido, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para “
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então
”, além de condenar a parte requerida, ora apelante, a restituir aos autores, em parcela única, “
o valor equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos (prestações e arras/sinal)
” com o acréscimo dos consectários legais.

Houve, ainda, diante da sucumbência recíproca, a condenação da requerida ao pagamento de 60% (sessenta por cento) das custas processuais, cabendo à parte autora os 40% (quarenta por cento) restantes. Os honorários sucumbenciais foram fixados em desfavor dos autores no percentual de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, apurado a partir da diferença entre o montante pleiteado e o valor da condenação. Por sua vez, os honorários devidos pela requerida foram fixados no percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 8o e 14, c/c o art. 86, caput, todos do Código de Processo Civil.

A controvérsia recursal centra-se em dois aspectos fundamentais: (i) definir a legislação aplicável ao contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária firmado entre as partes, notadamente se incide a Lei n. 9.514/97 ou o CDC; e (ii) verificar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais realizada pelo juízo
a quo
.

A questão principal para o deslinde da controvérsia reside na delimitação do regime jurídico aplicável ao contrato sub judice, notadamente se a relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser disciplinada pela Lei n. 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária em Garantia) ou pelo Código de Defesa do Consumidor.

Prima facie, é imperioso reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta natureza inequivocamente consumerista, porquanto os autores se enquadram perfeitamente no conceito de consumidor previsto no art. 2o do CDC, ao passo que a requerida se amolda à definição de fornecedora estabelecida no art. 3o do mesmo diploma legal.

Nesse contexto, impõe-se perquirir acerca da possibilidade de incidência concomitante da Lei n. 9.514/97 e do Código de Defesa do Consumidor, ou se a legislação específica afastaria por completo a aplicação das normas consumeristas.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo n. 1095 (REsp 1.891.498/SP), estabeleceu que "
em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor,
devidamente constituído em mora
, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
".

Contudo, o próprio STJ, na fundamentação do referido precedente qualificado, esclareceu que a aplicação da Lei n. 9.514/97 em detrimento do CDC está condicionada à presença cumulativa dos seguintes requisitos: (i)
registro do contrato no competente Registro de Imóveis
; (ii)
inadimplemento do devedor fiduciante
; e (iii)
constituição em mora do devedor fiduciante
, nos termos do art. 26, § 1o, da Lei n. 9.514/97.

Analisando meticulosamente os autos, constato que não há qualquer comprovação de que o contrato em questão tenha sido efetivamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. O ônus de comprovar o registro era da parte requerida/apelante, que não se desincumbiu a contento de tal encargo probatório.

Ademais, ainda que a cláusula décima sétima, parágrafo décimo quinto, do contrato previsse que o comprador deveria providenciar o registro no prazo de 90 (noventa) dias, a mesma disposição contratual estabelecia que, decorrido tal prazo sem que o registro fosse realizado, a vendedora poderia tomar tal providência. Vejamos:

“PARÁGRAFO DÉCIMO QUINTO - O(s) COMPRADOR(ES) se compromete(m) a providenciar o registro deste Instrumento, perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, no prazo de 90 (noventa) dias contados a partir desta data.
Decorrido o prazo ora estabelecido e não sendo realizado o registro pelo(s) COMPRADOR(ES), a VENDEDORA poderá tomar tal providência, cabendo ao(s) COMPRADOR(ES) reembolso de custas, emolumentos, diligências e pagamento de taxa de expediente.
Nestes termos o(s) COMPRADOR(ES) declara(m), na qualidade de transmitente(s) da propriedade resolúvel do imóvel, para a finalidade de registro do presente Instrumento junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, que não está(ão) obrigado(s) a apresentar as certidões negativas do INSS e da Secretaria da Receita Federal, nos termos da Lei 8.212/91, regulamentada pelo Decreto n° 3.048/99, modificado pelo Decreto 3.265/99” (destaquei).

Desse modo, a própria apelante tinha a prerrogativa contratual de promover o registro do instrumento, não o tendo feito, o que afasta a alegação de violação ao princípio da boa-fé objetiva pelos apelados.

Nesse diapasão, a jurisprudência consolidada do STJ é cristalina ao estabelecer que, na ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei n. 9.514/97, não se constitui a propriedade fiduciária, sendo inaplicável o procedimento de venda extrajudicial previsto na lei especial. Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel cumulada com pedido de devolução das quantias pagas. 2. Ação ajuizada em 22/03/2017. Recurso especial concluso ao gabinete em 14/12/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir i) se a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária enseja, quanto ao pleito de restituição de valores pagos, a necessidade de observância do procedimento previsto na Lei 9.514/97, ainda que ausente o registro do contrato; e ii) se a recorrente possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo comprador do imóvel. 4. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 5.
No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.
6.
Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.
7. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 8. Recurso especial conhecido e não provido, com majoração de honorários”. (STJ, REsp n. 1.911.050/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/5/2021, DJe de 14/5/2021 - destaquei).

Este entendimento encontra-se alinhado com recentes julgados deste egrégio Tribunal de Justiça, no qual restou assentado que:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. DEVEDOR NÃO CONSTITUIDO EM MORA. INAPLICABILIDADE (LEI N. 9.514/97)
. RESCISÃO DE CONTRATO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PREVISTOS CONTRATO. ARRAS RETENÇÃO. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE (LEI N. 13.786/18). HONORÁRIOS. ADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. Constatado erro material na sentença quanto aos dados do contrato objeto da ação, deve ser corrigido.
Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária, sem registro no Cartório Imobiliário e sem constituição em mora, inaplicabilidade do procedimento de venda extrajudicial (Lei. n. 9.514/97).
É possível a rescisão do contrato por vontade da parte contratante, com a restituição de valores pagos, abatidas as deduções contratuais. Não se aplica a Lei n. 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência. Indevida a retenção do valor das arras por não se enquadrar na hipótese do art. 418 do CC. Os honorários advocatícios devem ser firmados sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC”. (TJ-MT 10228807920208110003 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 14/06/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2022 - destaquei).

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA –
AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC
– LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, § 11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO.
A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.
(...)”. (TJ-MT - EMBDECCV: 10036923220228110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/03/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2023 - destaquei).

Destarte, comprovada a ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis, bem como a não constituição em mora dos devedores na forma prescrita pelo art. 26, § 1o, da Lei n. 9.514/97, impõe-se afastar a aplicação do procedimento específico previsto na lei especial, submetendo-se a relação jurídica entre as partes às normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse contexto, considerando a natureza consumerista da relação jurídica, é plenamente viável a rescisão do contrato por iniciativa do comprador, com a consequente devolução parcial dos valores pagos, nos termos do art. 53 do CDC, que veda a perda total das prestações pagas em benefício do credor.

A jurisprudência do STJ, consubstanciada na Súmula 543, estabelece que "
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
".

No caso em análise, considerando que a resolução contratual decorreu de iniciativa dos compradores, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, mostra-se adequada a retenção de percentual dos valores pagos em favor da vendedora, como forma de compensação pelos custos administrativos, operacionais e tributários suportados.

O percentual de retenção fixado pelo juízo
a quo
em 25% (vinte e cinco por cento) mostra-se razoável e proporcional, situando-se dentro dos parâmetros usualmente admitidos pela jurisprudência do STJ (entre 10% e 25%). Nesse sentido:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE.
SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2.
A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido”. (STJ, AgInt no REsp n. 1.822.638/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/11/2019, DJe de 20/11/2019 - destaquei).

Portanto, não merece reforma a sentença neste ponto.

A apelante questiona a distribuição dos ônus sucumbenciais, pleiteando sua redistribuição equitativa entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC, considerando que a parte autora teve decaimento parcial de seus pedidos, especialmente quanto à pretensão de indenização por danos morais.

Ao analisar minuciosamente a sentença recorrida, verifico que o juízo
a quo
procedeu à adequada ponderação dos níveis de sucumbência de cada parte, aplicando com precisão o princípio da causalidade e da proporcionalidade.

Com efeito, a condenação da requerida ao pagamento de 60% das custas processuais e da parte autora aos 40% restantes, bem como a fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido para o patrono da parte requerida e 15% sobre o valor da condenação para o advogado da parte autora, revela-se consentânea com o grau de êxito das partes na demanda.

Convém destacar que, embora os autores tenham decaído do pedido de indenização por danos morais, obtiveram procedência nos pleitos principais de rescisão contratual e devolução parcial dos valores pagos, que constituíam o cerne da pretensão deduzida em juízo. Por outro lado, a requerida, embora tenha logrado êxito na improcedência do pedido de indenização por danos morais e na fixação de percentual de retenção dos valores pagos, sucumbiu nos pedidos principais de rescisão contratual e devolução de parte significativa dos valores pagos.

Nesse contexto, a distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 60% para a requerida e 40% para os autores revela-se equânime e proporcional ao decaimento de cada parte, não merecendo qualquer reparo.

No caso em apreço, verifico que o juízo
a quo
promoveu a adequada ponderação dos níveis de sucumbência de cada parte, aplicando com precisão o princípio da proporcionalidade, razão pela qual não merece reforma a sentença também neste ponto.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos. Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante em 5% (cinco por cento), perfazendo o total de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025