Tribunal: TJMT
Processo: 1013065-12.2018.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-05-27

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL N. 1013065-12.2018.8.11.0041
APELANTES: ADARLÔ ALMEIDA MAIA E MARIA HELENA NAVES MAIA
APELADO: VALTONIR CABRAL DA SILVA
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE REJEITADA – GRATUIDADE DE JUSTIÇA –DEFERIDA POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E COM ANIMUS DOMINI – ART. 1.238 DO CÓDIGO CIVIL – JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ PRESCINDÍVEIS – CONTRATO INADIMPLIDO ENTRE TERCEIROS – IRRELEVÂNCIA – INÉRCIA DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS – CONSTITUIÇÃO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA – RECONHECIMENTO DO DOMÍNIO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade quando, ainda que com imprecisão técnica, as razões recursais confrontam materialmente os fundamentos da sentença, viabilizando o conhecimento do recurso.
Deferida a gratuidade da justiça à parte apelante, mediante comprovação documental da hipossuficiência financeira (art. 99, §2o, CPC).
A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige apenas a posse contínua, mansa, pacífica e com animus domini por prazo superior a 15 anos (ou 10 anos, na hipótese do paragrafo único), sendo desnecessária a comprovação de justo título e boa-fé.
A aquisição da posse de terceiro, mesmo derivada de contrato inadimplido (alienação a non domino), não obsta o reconhecimento da prescrição aquisitiva na modalidade extraordinária, sobretudo quando a posse se exerce de forma pública e ininterrupta, e os proprietários registrários permanecem inertes por longo período.
A omissão dos antigos titulares em promover a rescisão do contrato ou buscar judicialmente a retomada do bem impede a atribuição de má-fé ao atual possuidor, que jamais integrou a relação contratual primitiva.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013065-12.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VALTONIR CABRAL DA SILVA - CPF: 177.312.241-04 (APELADO), ADARLO ALMEIDA MAIA - CPF: 058.348.561-87 (APELANTE), HANNA DOLORES NASCIMENTO DA SILVA SANTOS - CPF: 088.428.024-17 (ADVOGADO), DANIELLY JORDANA SANTOS DE MEDEIROS - CPF: 095.767.724-35 (ADVOGADO), FERNANDA COSTA NORONHA ALBUQUERQUE - CPF: 051.307.764-29 (ADVOGADO), MARIA HELENA NAVES MAIA - CPF: 377.600.681-15 (APELANTE), Wilson Borges dos Santos (TERCEIRO INTERESSADO), Graciane Sales de Assis (TERCEIRO INTERESSADO), Dilma Iza Alves (TERCEIRO INTERESSADO), MUNICIPIO DE CUIABA - CNPJ: 33.052.531/0001-87 (TERCEIRO INTERESSADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0001-23 (TERCEIRO INTERESSADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), CLÁUDIO BORGES SILVA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE REJEITADA – GRATUIDADE DE JUSTIÇA –DEFERIDA POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E COM
ANIMUS DOMINI
– ART. 1.238 DO CÓDIGO CIVIL – JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ PRESCINDÍVEIS – CONTRATO INADIMPLIDO ENTRE TERCEIROS – IRRELEVÂNCIA – INÉRCIA DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS – CONSTITUIÇÃO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA – RECONHECIMENTO DO DOMÍNIO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

Não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade quando, ainda que com imprecisão técnica, as razões recursais confrontam materialmente os fundamentos da sentença, viabilizando o conhecimento do recurso.

Deferida a gratuidade da justiça à parte apelante, mediante comprovação documental da hipossuficiência financeira (art. 99, §2o, CPC).

A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige apenas a posse contínua, mansa, pacífica e com
animus domini
por prazo superior a 15 anos (ou 10 anos, na hipótese do paragrafo único), sendo desnecessária a comprovação de justo título e boa-fé.

A aquisição da posse de terceiro, mesmo derivada de contrato inadimplido (alienação a
non domino
), não obsta o reconhecimento da prescrição aquisitiva na modalidade extraordinária, sobretudo quando a posse se exerce de forma pública e ininterrupta, e os proprietários registrários permanecem inertes por longo período.

A omissão dos antigos titulares em promover a rescisão do contrato ou buscar judicialmente a retomada do bem impede a atribuição de má-fé ao atual possuidor, que jamais integrou a relação contratual primitiva.

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1013065-12.2018.8.11.0041

APELANTES:

ADARLÔ ALMEIDA MAIA E MARIA HELENA NAVES MAIA

APELADO:

VALTONIR CABRAL DA SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
ADARLÔ ALMEIDA MAIA
e
MARIA HELENA NAVES MAIA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Juiz de Direito
Jones Gattass Dias
, lançada nos autos da Ação Declaratória de Usucapião processo originário número 1013065-12.2018.8.11.0041, ajuizada pelo apelado
VALTONIR CABRAL DA SILVA
, na qual foi julgada procedente
“o pedido formulado na Ação de Usucapião proposta por Valtonir Cabral da Silva em face de Adarlo Almeida Maia e Maria Helena Naves Maia, e declaro, em favor do autor
,
o domínio, por usucapião extraordinária, do imóvel consistente no Lote 03, Quadra 08, Loteamento Jardim Mossoró, Cuiabá-MT desde 2009, de propriedade dos réus, conforme matrícula n. 51.910 do Cartório do 5o Ofício da Comarca de Cuiabá-MT, cujo detalhamento pode ser encontrado no memorial descritivo e nos demais documentos juntados com a peça inaugural dos autos”
, condenando
“os réus ao pagamento das despesas processuais, deixando de condená-los em honorários advocatícios, tendo em vista que a parte autora está representada pela Defensoria Pública”
, bem como extinguindo a demanda reconvencional e condenando os
“réus/reconvintes ao pagamento das despesas processuais referentes à lide secundária, deixando de condená-los em honorários advocatícios, tendo em vista que a parte autora/reconvinda está representada pela Defensoria Pública”
(sic).

Nas razões do apelo Id. 274200011, a parte requerida apelante aduz a incorreção da sentença recorrida, aos argumentos, em suma, de que: ausência de pressupostos legais para o reconhecimento da usucapião; o autor não preenchia os requisitos da usucapião ordinária, destacando a ausência de justo título e de boa-fé na aquisição do imóvel, uma vez que a pessoa da qual adquiriu a posse — José Benedito Santos Rezende — não era proprietário nem havia cumprido o contrato celebrado com Adarlô; se tratava de hipótese de alienação a
non domino
, insuscetível de gerar efeitos aquisitivos, mesmo na presença de eventual boa-fé do adquirente; o contrato firmado entre José Benedito e Adarlô não poderia produzir os efeitos pretendidos, sendo juridicamente ineficaz para amparar posse hábil a usucapir; inadimplemento contratual e resolução do contrato anterior de compra e venda; posse de má-fé do autor; ausência de posse ininterrupta.

Pedem que
“seja conhecido e provido o presente recurso e, quando de seu julgamento, lhe seja dado integral provimento para reformar a sentença recorrida, para julgar totalmente improcedente o pedido de usucapião, invertendo-se o ônus de sucumbência, diante as premissas expostas nas razões recursais”
(sic).

Nas contrarrazões Id. 274200015, o apelado sustentou, preliminarmente, que o recurso interposto deveria ser tido por inadmissível por violação ao princípio da dialeticidade, ao argumento de que os apelantes não enfrentaram os fundamentos da sentença.

No ponto, alega que a sentença reconheceu usucapião extraordinária, enquanto os recorrentes formularam impugnação com base nos requisitos da usucapião ordinária, o que, segundo defendeu, compromete a regularidade formal do apelo.

No mérito, defende o preenchimento dos requisitos da usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil, especialmente pela comprovação de posse contínua, pacífica, ininterrupta e com
animus domini
por período superior a quinze anos.

Reforça que os próprios apelantes confessaram ter firmado contrato com José Benedito em 2002 e que jamais intentaram ação judicial para retomada do bem, permanecendo inertes por mais de duas décadas.

Ao final, pugna pelo não conhecimento do recurso ou, subsidiariamente, pelo seu desprovimento, com a manutenção da sentença em todos os seus termos.

Intimada a comprovar que faz
jus
à gratuidade de justiça, a parte recorrente apresentou documentos anexos à peça Id. 278816374.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por ADARLÔ ALMEIDA MAIA e MARIA HELENA NAVES MAIA, contra sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedente a ação declaratória de usucapião extraordinária ajuizada por Valtonir Cabral da Silva, reconhecendo-lhe o domínio sobre o imóvel situado no Lote 03, Quadra 08, Loteamento Jardim Mossoró, em Cuiabá/MT. A sentença também extinguiu a reconvenção apresentada pelos réus.

Nas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, a inexistência dos pressupostos legais para a configuração da usucapião, argumentando que o autor não possui justo título nem boa-fé, tendo adquirido a posse de pessoa sem legitimidade e inadimplente em contrato anterior, configurando-se hipótese de alienação a non domino. Afirmam ainda a inexistência de posse mansa, contínua e ininterrupta, bem como defendem a ineficácia jurídica do contrato apresentado nos autos.

Ao final, requerem o provimento do recurso, com a reforma da sentença e improcedência da ação, além da inversão dos ônus sucumbenciais.

Eis o teor da sentença recorrida:

“
Processo n. 1013065-12.2018.8.11.0041

AUTOR(A): VALTONIR CABRAL DA SILVA

REU: ADARLO ALMEIDA MAIA, MARIA HELENA NAVES MAIA

VALTONIR CABRAL DA SILVA, devidamente qualificado nos autos, ingressou com
Ação Declaratória de Usucapião
em face de ADARLÔ ALMEIDA MAIA e de MARIA HELENA NAVES MAIA, pessoas físicas também qualificadas nos autos, por meio da qual alega, em síntese, exercer posse mansa, pacífica, ininterrupta, de boa-fé e com
animus domini
sobre o imóvel identificado como Lote 03, Quadra 08, Loteamento Jardim Mossoró, Cuiabá-MT desde 2009. Afirma ter adquirido o imóvel por meio de contrato de compra e venda com José Benedito Santos Rezende.

Sustenta, assim, o direito ao reconhecimento da usucapião ordinária, conforme art. 1.238 do Código Civil, e pede, ao final, a declaração de domínio do imóvel, com expedição de mandado ao 5o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá para o registro da sentença.

Os réus, em
contestação
, alegaram, em resumo, preliminarmente, a nulidade da citação inicial, o não cabimento de multa por não comparecimento à audiência de conciliação e a inépcia da petição inicial. No mérito, disseram que o autor adquiriu o imóvel de uma pessoa que não tinha posse legítima, mas apenas detenção, uma vez que o contrato de compra e venda firmado entre Adarlô e José Benedito não foi cumprido em razão da falta de pagamento.

Além disso, apresentaram
reconvenção
pleiteando a rescisão contratual.

Por meio da
impugnação à contestação
, o autor impugnou as questões preliminares dos réus, defendendo que os documentos necessários estavam devidamente anexados e que a posse foi comprovada por mais de 20 anos ao somar a posse do antecessor. Na
contestação à reconvenção
, suscitou a ilegitimidade passiva do autor para figurar como reconvindo e a prescrição da pretensão, reiterando o pedido inicial da usucapião.

Os reconvintes não impugnaram a contestação à reconvenção.

Por fim, após ter sido certificado o cumprimento das diligências ordenadas no despacho inicial, apenas com pendência na citação dos confinantes, o autor argumenta que as confinantes que faltavam, Graciane Sales de Assis e Dilma Iza Alves, declararam não se opor à ação e pede o julgamento antecipado do mérito ou o saneamento do feito.

É o relatório.

Decido.

O processo comporta o
julgamento antecipado do mérito
, com base no art. 355, I, do Código de Processo Civil, tendo em vista as provas produzidas e o teor da contestação apresentada, que, no mérito, alegou matéria unicamente de direito, consistente na alegação de que o autor não tinha posse legítima, mas mera detenção, já que o contrato de compra e venda firmado pelo suposto possuidor anterior não foi honrado em razão da falta de pagamento.

Das preliminares –

Antes do ingresso na análise do mérito da demanda, impõe-se o enfrentamento das questões preliminares arguidas nas contestações da lide principal e da lide secundária (reconvenção).

Da nulidade da citação inicial e da não aplicação de multa por ausência em audiência de conciliação –

Como bem anotou o autor, por intermédio da ilustrada Defensoria Pública e de seu combativo e atento Defensor Público, não cabe falar no caso em apreço em nulidade da citação inicial, uma vez que, exatamente por ter sido, a carta de citação, recebida por pessoa estranha ao processo, o ato citatório foi renovado, a pedido, aliás, do próprio autor, conforme Id 28928742.

Com efeito, não cabe aplicação da multa decorrente do não comparecimento à audiência de conciliação.

Desse modo, as matérias preliminares em exame resultam prejudicadas.

Da inépcia da petição inicial –

Quanto à questão preliminar de inépcia da petição inicial ao argumento de que não foram juntados os documentos necessários à pretensão, cabe assinalar, primeiramente, que a parte ré invoca relação de documentos exigidos para o reconhecimento "extrajudicial" da usucapião.

No mais, ao contrário do alegado, a peça primeira veio devidamente instruída com os documentos indispensáveis ao ajuizamento da ação, valendo destacar, entre os supostos ausentes, que a planta e o memorial descritivo são visualizados no Id 13203928, junto com a inicial, assim como os contratos de compra e venda (Id 132203915 e 13203921), capazes de caracterização como justo título, conforme se verá mais adiante.

Assim,
rejeito a matéria preliminar.

Das preliminares suscitadas na contestação à reconvenção (ilegitimidade passiva e prescrição) –

Os réus, reconvintes, argumentam que o autor, reconvindo, se ampara em contrato de compra e venda firmado com antigo detentor do imóvel usucapiendo e alegam que o negócio jurídico não se concluiu por ausência de pagamento. Pedem, assim, em reconvenção, a resolução do contrato por inadimplemento, com suporte no art. 389 do Código Civil.

No entanto, embora o argumento sirva de defesa para a tentativa de descaracterização da prescrição aquisitiva, não há como se conceber a pretensão de rescisão ou resolução contratual por inadimplemento dirigida à pessoa que não faz parte da relação jurídica contratual que se almeja extinguir. Além do mais, não há correlação de pedidos entre a usucapião e a resolução de um contrato firmado com outra pessoa, distinta da autora da demanda principal, muito menos de causa de pedir, pois nesta o pedido se fundamenta na posse e naquela o pleito se assenta no descumprimento da obrigação contratual.

Ora, não havendo identidade de partes, pedido ou causa de pedir não há conexão. Não havendo conexão, não há reconvenção, nos termos do art. 343,
caput,
do CPC.

No mais, o prazo prescricional para o ajuizamento da ação de resolução contratual por descumprimento é o geral, previsto no art. 205 do Código Civil, ou seja, a prescrição ocorre em dez anos, como compreende a jurisprudência, colacionada, de forma oportuna, pela parte autora, reconvinda.

Sendo assim e verificando-se que o “Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda” objeto da pretensa rescisão por suposto descumprimento foi celebrado em 6 de setembro de 2002, tem-se que a ação almejada deveria ter sido proposta até 6 de setembro de 2012, o que revela a ocorrência da prescrição, uma vez que a reconvenção foi apresentada em 23 de março de 2022.

Em suma, seja por ilegitimidade passiva do reconvindo ou pela ocorrência da prescrição da pretensão estampada na reconvenção, não há como se dar prosseguimento à lide, impondo-se a
extinção do feito reconvencional.

Do mérito da ação de usucapião –

A pretensão estampada na peça primeira, conhecida como usucapião extraordinária sobre o imóvel identificado como Lote 03, Quadra 08, Loteamento Jardim Mossoró, Cuiabá-MT desde 2009, de propriedade dos réus, conforme matrícula n. 51910 do Cartório do 5o Ofício da Comarca de Cuiabá-MT, conta com previsão no art. 1.238, do Código Civil, que assim dispõe:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Do conceito acima se extrai a necessidade de preenchimento dos seguintes requisitos para o êxito do pretendente à aquisição da propriedade pela via eleita: posse mansa e pacífica, ininterrupta, com
animus domini
e sem oposição por quinze anos, caindo para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, conforme se vê no parágrafo único do artigo acima reproduzido.

A marca de distinção desta forma de aquisição de imóvel – consistente em privilegiar a pessoa que demonstra uma ocupação útil do bem e atua como se fosse a sua proprietária, em detrimento daquela que, embora seja a dona, não age em conformidade com essa condição, deixando fluir o tempo sem se utilizar do seu bem – revela-se bastante evidente no caso em apreço.

Afinal, não se extrai da contestação juntada aos autos qualquer questionamento acerca do alegado tempo necessário à aquisição do bem imóvel, mas contrariedade específica e pontual em relação ao requisito do
animus domini
, fincado no argumento de que o autor adquiriu o imóvel de uma pessoa que não tinha a posse, pois era simples detentor e, assim, ocupava o bem por mera permissão ou tolerância, atos que não induzem posse, nos termos do art. 1.208 do Código Civil.

Os contestantes não negam, aliás, realçam que o imóvel foi objeto de compra e venda. Salientam, porém, que o autor o adentrou mesmo que o antigo detentor não tenha cumprido a obrigação contratual. Em outras palavras, os réus afirmam que havia entre eles e o antigo detentor uma relação jurídica contratual que não foi cumprida, de maneira que este não poderia ocupar o bem com
animus domini.

Convém repetir, como se vê acima, que os réus não negam a imediata ocupação do imóvel pelo comprador José Benedito Santos de Rezende, a partir da assinatura do “Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda”, em 6 de setembro de 2002, ou seja, mais de 22 anos atrás. Apenas argumentam que este não agiu com o ânimo de dono.

Observa-se, no entanto, inexistir no referido instrumento contratual qualquer alusão a algum período de tolerância ou permissão para a ocupação do imóvel que justifique tal argumento. Sendo assim, tendo havido a celebração do compromisso de compra e venda, com imediata ocupação do bem imóvel, outra não pode ser a intenção do comprador senão a de obter a propriedade, ou seja, a outorga final de documento apto à transferência do imóvel.

Tanto é assim que os contratantes avençaram a possibilidade de rescisão do contrato e de “perda do direito de posse sobre o imóvel” em caso de atraso no pagamento, conforme verificado no item 2.2 do instrumento, fato não denunciado em nenhum momento anterior, tão somente agora, em defesa da ação de usucapião, ou seja, 20 anos depois.

Não faz sentido falar em permissão ou tolerância, cuja diferença, de acordo com a doutrina, é a de que a primeira “se origina de autorização expressa do verdadeiro possuidor e a tolerância decorre de consentimento tácito”
[1]
, se houve a venda da propriedade e sua imediata ocupação física, pois neste caso quem comprou tinha o óbvio propósito de efetuar o registro imobiliário como dono, tanto que o descumprimento contratual poderia levar à resolução do contrato e à perda da posse, tornando-a, aí sim, precária.

Todavia, sem qualquer notícia nos autos ou comprovação de que o vendedor do imóvel fez valer a cláusula contratual de resolução em caso de atraso ou inadimplemento, é inquestionável que aquele que comprou e passou, imediatamente, a ocupar o imóvel não sofreu qualquer intervenção na sua postura e no seu intuito de dono.

O que se tem no caso em tela é a constatação de que os contratos de compra e venda ostentados pelo autor lhe conferem justo título na caracterização de usucapião, ainda que na hipótese do art. 1.238 este requisito nem é exigido.

Assim a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“(...) O contrato particular de cessão e transferência de direitos e obrigações de instrumento particular de compra e venda, o qual originou a longeva posse exercida pela ora recorrente, para efeito de comprovação da posse, deve ser reputado justo título" (REsp 652.449/SP, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, DJe 23/03/2010). No mesmo sentido, confira-se: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESERÇÃO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. RENOVAÇÃO DO PEDIDO. DESNECESSIDADE. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. [...] 4. O contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião. [...] 7. Agravo regimental parcialmente provido. (AgRg no AREsp n. 600.900/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 1/9/2015, DJe de 8/9/2015.)”

Concluindo-se, assim, que não se está aqui diante de permissão ou tolerância, mas de regular exercício da posse com o ânimo de dono, vez que o imóvel foi comprado com essa intenção e não houve oportuna rescisão contratual a justificar sua interrupção, e lembrando ter sido essa a única alegação de defesa, é inegável existir em favor do autor a indispensável posse mansa e ininterrupta por mais de 15 anos do imóvel urbano de propriedade dos réus, o que lhe confere o direito à usucapião, nos moldes do art. 1.238, do Código Civil, como pleiteado.

Ante todo o exposto,
julgo procedente
o pedido formulado na Ação de Usucapião proposta por Valtonir Cabral da Silva em face de Adarlo Almeida Maia e Maria Helena Naves Maia, e declaro, em favor do autor
,
o domínio, por usucapião extraordinária, do imóvel consistente no Lote 03, Quadra 08, Loteamento Jardim Mossoró, Cuiabá-MT desde 2009, de propriedade dos réus, conforme matrícula n. 51.910 do Cartório do 5o Ofício da Comarca de Cuiabá-MT, cujo detalhamento pode ser encontrado no memorial descritivo e nos demais documentos juntados com a peça inaugural dos autos.

Transitada em julgado, expeça-se o mandado para o referido CRI, a fim de proceder ao registro imobiliário, encaminhando cópia da sentença e dos documentos acima mencionados.

Condeno os réus ao pagamento das despesas processuais, deixando de condená-los em honorários advocatícios, tendo em vista que a parte autora está representada pela Defensoria Pública.

Declaro extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Declaro extinto, também, com resolução do mérito, o processo alusivo à lide secundária, reconvenção, com fundamento no art. 487, II, do CPC.

Condeno os réus/reconvintes ao pagamento das despesas processuais referentes à lide secundária, deixando de condená-los em honorários advocatícios, tendo em vista que a parte autora/reconvinda está representada pela Defensoria Pública.

Após, transitada em julgado a sentença e observado o prazo previsto no art. 242 da CNGC, cumprida a determinação de registro, arquive-se com as baixas e as anotações necessárias.

Publique-se.

Intime-se.

Data e assinatura, conforme registradas no sistema.”

Pois bem.

Primeiramente, no tocante à gratuidade da justiça,
DEFIRO
o pedido formulado pelos apelantes, nos termos do art. 99, § 2o, do Código de Processo Civil, porque comprovaram documentalmente a hipossuficiência financeira, revelando condição econômica incompatível com o pagamento das custas e despesas processuais, sem prejuízo de sua subsistência e de sua família.

De outro lado, não merece acolhimento a preliminar contrarrecursal de ofensa ao princípio da dialeticidade, na medida em que, ainda que de maneira pouco técnica e com certo desalinho argumentativo, verifica-se nas razões recursais impugnação direta aos fundamentos da sentença recorrida, particularmente quanto à configuração dos requisitos da usucapião extraordinária.

Neste contexto, as alegações, embora calcadas erroneamente nos pressupostos da usucapião ordinária, evidenciam inconformismo com a conclusão do juízo de origem e estabelecem linha de confronto material com os fundamentos do
decisum
.

Destarte,
REJEITO
a referida preliminar.

Portanto, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação interposto por Adarlô Almeida Maia e Maria Helena Naves Maia.

Passa-se ao exame do mérito recursal.

Nesta seara, a controvérsia cinge-se à discussão sobre o reconhecimento do domínio do imóvel situado no Lote 03, Quadra 08, do Loteamento Jardim Mossoró, nesta Capital, por meio de usucapião extraordinária, modalidade prevista no caput e parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil, que assim dispõe:

“Art. 1.238.
Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé
; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único.
O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
”

(destaquei)

Neste contexto, depreende-se que a sentença recorrida julgou procedente o pedido autoral, reconhecendo que Valtonir Cabral da Silva exerce posse qualificada sobre o imóvel desde o ano de 2009, de modo contínuo, manso, pacífico, sem qualquer contestação judicial e com inequívoco
animus domini
.

De fato, conforme corretamente delineado pelo juízo a quo, a configuração da usucapião extraordinária prescinde da demonstração de justo título ou boa-fé, sendo requisitos suficientes a posse prolongada, ininterrupta e exercida como se proprietário fosse, independentemente da origem da ocupação ou do vício eventualmente existente na cadeia dominial anterior.

Neste sentido, as razões recursais, conquanto extensas, revelam equívoco fundamental ao analisarem o caso à luz dos requisitos da usucapião ordinária (art. 1.242 do CC), que efetivamente exige justo título e boa-fé.

Todavia, não foi essa a modalidade pleiteada na inicial tampouco reconhecida na sentença.

Além disso, o acerto da via extraordinária mostra-se evidente diante das provas coligidas aos autos e da linha fática incontroversa: o autor ocupa o imóvel há mais de uma década, estabeleceu nele sua residência habitual, conforme declarado e não impugnado eficazmente pelos réus, e jamais teve sua posse perturbada até o ajuizamento da presente ação.

De outra feita, o argumento de que o autor adquiriu a posse de pessoa inadimplente — José Benedito Santos Rezende — não desnatura a realidade possessória consolidada no tempo, sendo que, se havia pendência contratual entre os réus e esse terceiro, incumbia aos ora apelantes adotar oportunamente as medidas cabíveis, tais como a rescisão contratual ou a cobrança do débito, com eventual retomada judicial da posse, de tal feita que, como não o fizeram, não é legítimo permitir que, após anos de inércia, lancem mão da alegada má-fé de terceiro como fundamento para desconstituir a posse alheia, o que, em verdade, é admitir que sua própria omissão sirva de escudo contra os efeitos da prescrição aquisitiva.

Além disso, ainda que se acolhesse a tese de que a posse do autor decorre de alienação a
non domino
, tal circunstância é absolutamente irrelevante para a usucapião extraordinária, destacando-se que a boa-fé e o justo título são exigências legais restritas à usucapião ordinária ou especial urbana e rural, sendo impertinentes à via extraordinária.

Esta, ao contrário, consagra o instituto da prescrição aquisitiva como sanção à desídia do titular registral que, durante longo tempo, deixa de exercer os poderes inerentes à propriedade, permitindo que outrem consolide sobre o bem posse efetiva, prolongada e incontestada.

De mais a mais, no presente caso, além de não haver prova de qualquer oposição à posse do autor, os apelantes confirmam, nas próprias razões recursais, que transferiram a posse do bem a José Benedito e, ainda assim, nada fizeram por quase duas décadas.

A situação descrita nos autos não apenas se amolda à hipótese legal prevista no art. 1.238 do Código Civil, como reforça a própria teleologia do instituto da usucapião extraordinária, voltado à pacificação das relações possessórias prolongadas e consolidadas pelo tempo.

Portanto, conclui-se que não há nos autos qualquer elemento apto a infirmar a conclusão a que chegou o magistrado sentenciante.

Ao contrário, as provas coligidas, a ausência de oposição e a inércia da parte ré colaboram para a robustez da fundamentação da sentença, sendo que os fundamentos deduzidos pelo apelado em contrarrazões apenas reforçam a lisura do édito recorrido, destacando a insubsistência das teses recursais e a impropriedade da tentativa de imputar má-fé ao autor, que jamais integrou a relação jurídica contratual original, tampouco foi destinatário direto das obrigações ali pactuadas.

A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS. POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E COM ANIMUS DOMINI.
RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de usucapião extraordinária. A sentença reconheceu o domínio dos autores sobre imóveis urbanos com base no art. 1.238 do Código Civil, considerando a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini por mais de 15 anos. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: i) verificar se os apelados comprovaram os requisitos da usucapião extraordinária; (ii) apurar se os atos de posse exercidos pelos apelados configuram animus domini ou mera tolerância. III. Razões de decidir A usucapião extraordinária exige posse contínua, sem oposição, e com animus domini, independentemente de justo título ou boa-fé, conforme art. 1.238 do Código Civil.
O conjunto probatório confirma que os apelados exercem posse sobre os imóveis desde 1993, com edificação de moradia, cercamento, limpeza e cultivo, demonstrando a intenção de domínio, sem interrupção ou oposição. Os depoimentos das testemunhas foram harmônicos ao corroborar que a posse foi exercida de forma exclusiva pelos apelados, afastando a alegação de mera tolerância. A ausência de contestação por décadas reforça o caráter inquestionável da posse ad usucapionem. A valoração da prova realizada pelo juízo de primeiro grau encontra amparo no princípio do livre convencimento motivado (art. 371, CPC), sendo plenamente fundamentada.
IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento:
“A usucapião extraordinária exige posse contínua, mansa, pacífica, ininterrupta, com animus domini e pelo prazo legal, dispensando justo título e boa-fé.
A ausência de contestação da posse pelos proprietários formais por período prolongado reforça a presunção de domínio por usucapião.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.238; Código de Processo Civil, art. 371, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAC n. 0004512-75.2016.8.11.0004, 3a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 24.05.2023.”
(N.U 0000891-77.2015.8.11.0110, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/01/2025, Publicado no DJE 29/01/2025)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – IMÓVEL RURAL – REQUISITOS LEGAIS – EXERCÍCIO DA POSSE DE FORMA ININTERRUPTA – ANIMUS DOMINI – LAPSO TEMPORAL – COMPROVAÇÃO – AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CC DEMONSTRADOS
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
A usucapião é uma das formas originárias de aquisição da propriedade imóvel pela qual o interessado poderá adquirir o domínio do bem quando cumpridos os requisitos legais estabelecidos pelo Código Civil Brasileiro. Para o reconhecimento da usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do CC, a posse deverá estender-se por quinze anos, ser ininterrupta e com intenção de dono ou dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, nos termos do parágrafo único do citado artigo. Demonstrados os requisitos essenciais à procedência da usucapião extraordinária, o pedido inicial deve ser julgado procedente
.”
(N.U 0000800-11.2003.8.11.0044, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/11/2024, Publicado no DJE 27/11/2024)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto e mantenho a sentença recorrida.

Deixo de majorar honorários, porque não fixados na origem e porque a Defensoria Pública não recorreu a respeito, sendo inviável a
reformatio in pejus
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/05/2025