Tribunal: TJMT
Processo: 1035933-97.2024.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DECISÃO LIMINAR DE DESPEJO. CONTROVÉRSIA SOBRE INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame:
Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu liminar em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, sob o fundamento de inadimplemento. O agravante alega controvérsia acerca da existência de repactuação verbal dos valores locatícios, bem como a inexistência de inadimplemento.
II. Questão em discussão:
A questão em discussão consiste em saber se é cabível a manutenção da decisão liminar de despejo em situação de controvérsia quanto ao inadimplemento locatício e existência de ajustes verbais entre as partes.
III. Razões de decidir:
A análise dos autos evidencia que a controvérsia sobre o inadimplemento demanda aprofundada instrução probatória, considerando indícios de quitação parcial dos débitos e alegações de repactuação verbal dos valores contratuais. A concessão de liminar de despejo, medida de natureza gravosa, exige prudência, especialmente diante da inexistência de comprovação inequívoca de descumprimento contratual, de modo a preservar os princípios do contraditório e da ampla defesa.
IV. Dispositivo e tese:
Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: “A concessão de liminar de despejo em ação locatícia exige a comprovação inequívoca do inadimplemento, sendo incabível quando há controvérsia relevante que demande dilação probatória.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035933-97.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Liminar, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOSE EDUARDO RODRIGUES FELISBINO NOGUEIRA - CPF: 000.423.921-01 (ADVOGADO), EPITACIO MARQUES SEVERINO - CPF: 759.907.501-10 (AGRAVADO), LUCENY RODRIGUES SEVERINO - CPF: 589.092.066-91 (ADVOGADO), OFICINA MECANICA MECANAUTO EIRELI - EPP - CNPJ: 03.162.986/0001-94 (AGRAVANTE), ESLANI SANDRA DA CONCEICAO MENDES - CPF: 029.253.861-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DECISÃO LIMINAR DE DESPEJO. CONTROVÉRSIA SOBRE INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO PROVIDO
.

I. Caso em exame:

Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu liminar em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, sob o fundamento de inadimplemento. O agravante alega controvérsia acerca da existência de repactuação verbal dos valores locatícios, bem como a inexistência de inadimplemento.

II. Questão em discussão:

A questão em discussão consiste em saber se é cabível a manutenção da decisão liminar de despejo em situação de controvérsia quanto ao inadimplemento locatício e existência de ajustes verbais entre as partes.

III. Razões de decidir:

A análise dos autos evidencia que a controvérsia sobre o inadimplemento demanda aprofundada instrução probatória, considerando indícios de quitação parcial dos débitos e alegações de repactuação verbal dos valores contratuais.

A concessão de liminar de despejo, medida de natureza gravosa, exige prudência, especialmente diante da inexistência de comprovação inequívoca de descumprimento contratual, de modo a preservar os princípios do contraditório e da ampla defesa.

IV. Dispositivo e tese:

Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
“A concessão de liminar de despejo em ação locatícia exige a comprovação inequívoca do inadimplemento, sendo incabível quando há controvérsia relevante que demande dilação probatória.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
Epitácio Marques Severino,
em face da decisão interlocutória proferida pelo MM Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Água Boa,
nos autos
da ação de despejo c.c cobrança de aluguéis, proposta por

Oficina Mecânica Mecanauto Eireli – EPP
, que deferiu a medida liminar de despejo do imóvel litigioso, determinando a desocupação em 15 (quinze) dias corridos.

Inconformado, o réu, ora agravante, interpôs o presente recurso. Nas razões recursais, narra que firmou sociedade com o cônjuge da representante da empresa autora, ora agravada, com a qual locaram o imóvel e constituíram a empresa Evolution Centro Automotivo, convencionando o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de aluguel, com vigência de 01/01/2021 a 01/05/2031.

Alega que, após 1 (um) ano, a sociedade foi dissolvida, tendo sido ajustada, verbalmente, a divisão das oficinas, atribuindo-se à agravada o barracão voltado para o setor industrial, enquanto o imóvel voltado para a Avenida Júlio Campos permaneceu com a empresa Evolution. Afirma, ainda, que houve repactuação verbal do aluguel, com redução do valor para R$ 4.000,00 (quatro mil reais), além de ausência de mora nos pagamentos.

O agravante sustenta que a decisão recorrida violou os princípios do contraditório e da ampla defesa, notadamente em razão do sigilo de documentos apresentados nos autos. Alega, também, que a ação principal foi manejada com litigância de má-fé e que os valores cobrados incluem meses já quitados, além de não refletirem os termos verbalmente ajustados.

Argumenta que a desocupação imediata do imóvel acarretará graves prejuízos à continuidade de sua atividade empresarial, notadamente pela perda do ponto comercial onde opera sua empresa, configurando-se o perigo de dano irreparável. Requer, assim, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a fim de impedir a execução da ordem de despejo até o julgamento definitivo do agravo.

Forte em tais argumentos, requer a reforma da decisão
a quo
, que determinou a desocupação do imóvel.

A tutela recursal foi
deferida
por meio da decisão de id n.

260063657, suspendendo-se os efeitos da decisão agravada. Contra o
decisum
a agravada interpôs agravo interno (id n. 262689753)

Sem informações.

Contraminuta pelo agravado no id n. 259247686, postulando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, 05 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento c.c cobrança de alugueis.
Consta que o juízo de primeiro grau, diante da reiteração do pedido de despejo, fundamentado no inadimplemento dos aluguéis pela empresa ré e no depósito prévio da caução ofertada pela autora, deferiu a medida liminar para determinar a desocupação do imóvel litigioso.

O agravante, por sua vez, insurge-se contra a decisão, argumentando a existência de controvérsias quanto ao inadimplemento locatício, em razão de uma alegada repactuação verbal dos valores contratuais, cuja análise demanda aprofundada instrução probatória e a observância do contraditório. Defende, ainda, que o cumprimento da ordem de despejo acarretará grave prejuízo à continuidade das atividades empresariais desenvolvidas no imóvel, configurando perigo de dano irreparável.

Nesse contexto, a questão controvertida submetida a este colegiado restringe-se à validade da decisão liminar que determinou o despejo do agravante do imóvel locado, sob o fundamento de inadimplemento dos aluguéis.

pós análise minuciosa dos autos, verifico que o inadimplemento alegado é objeto de controvérsia que requer aprofundada instrução probatória. O agravante aduziu a existência de uma repactuação verbal dos valores inicialmente ajustados, após a dissolução da sociedade empresarial que mantinha com o ex-marido da agravada, apresentando, inclusive, elementos indicativos de tratativas posteriores ao contrato original, com pagamentos efetuados com base nos valores repactuados. Tal circunstância, por si só, fragiliza a conclusão acerca da mora locatícia capaz de justificar a adoção da medida extrema de despejo, especialmente em sede liminar.

Embora a agravada tenha contestado a validade de parte dos recibos, a análise conclusiva dessa controvérsia depende da instrução processual, com a produção de provas suficientes para esclarecer os fatos alegados por ambas as partes. Dessa forma, qualquer decisão que antecipe o mérito do litígio, antes da necessária dilação probatória, revela-se inadequada e contrária aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

Ressalto que, em situações análogas, a jurisprudência pátria tem se posicionado pela necessidade de prudência na concessão de liminares de despejo em casos nos quais há controvérsia sobre o inadimplemento locatício, privilegiando-se a análise exauriente dos elementos de prova.

Nesse sentido
:

‘ RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – LIMINAR DE DESPEJO DEFERIDA – CONTROVERSIA A RESPEITO DO CONTRATO LOCATÍCIO – CONTRATO CELEBRADO ENTRE EX-COMPAHEIRO DA AGRAVANTE E SÓCIO ADMINISTRADOR DA EMPRESA AGRAVADA –
FUNDADAS DÚVIDAS ACERCA DA RELAÇÃO NEGOCIAL - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO.

No caso, se o contrato de locação foi firmado pelo ex companheiro da agravante e sócio administrador da empresa agravada, tal circunstância que insere fundadas dúvidas acerca da relação jurídica havida entre as partes supostamente contratantes (locadora e locatários).

Assim,
havendo dúvida razoável a respeito da situação fática, faz-se necessária a dilação probatória no curso da lide, na origem, a fim de dar maior segurança jurídica das partes, do direito material controvertido, e do processo
”-
( RAI n.

1022400-08.2023.8.11.0000, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Desa.

Marilsen Andrade Addario, J. 16.11.23 - negritei)

Logo, se afigura temerária a determinação de despejo liminar quando há controvérsia sobre o inadimplemento do locatário, sendo necessária a produção de provas para elucidar os fatos narrados pelas partes. Tal medida extrema deve ser analisada com cautela, evitando-se prejuízo irreparável à parte locatária, especialmente quando há indícios de quitação dos débitos apontados.

Ademais, a medida de despejo possui caráter gravoso e exige cautela em sua aplicação, especialmente quando há indícios de que a mora locatícia pode ter sido afastada em virtude de ajustes verbais entre as partes.

Nesse contexto, a manutenção da ordem de despejo em sede liminar implica risco de grave prejuízo ao agravante, inviabilizando o exercício de sua atividade empresarial sem que haja demonstração inequívoca de descumprimento contratual, sendo imperioso assegurar que a controvérsia seja dirimida mediante instrução probatória adequada.

Assim, deve ser reformada a decisão recorrida, com a consequente suspensão da ordem de despejo, determinando-se o regular prosseguimento do feito na origem, com a necessária produção de provas para esclarecimento das controvérsias levantadas pelas partes.

Posto isso, conheço do recurso de agravo de instrumento e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Por derradeiro
resta prejudicado
o julgamento do recurso de agravo interno de id n. 262689753

Cuiabá, 05 de

fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2025