Tribunal: TJMT
Processo: 1006700-97.2022.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMERISTA. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação interposto por BRDU SPE SO MATEUS LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação Rescisória de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição de Valor Pago e Indenização por Danos Morais ajuizada por ELIZANGELA CRISTINA MARQUES LUJES, na qual foi declarada a rescisão do contrato de compra e venda de lote no Loteamento Mirante do Parque, determinando-se a devolução dos valores pagos pela autora com retenção de 15% sobre os valores efetivamente adimplidos, corrigidos monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros pela taxa SELIC, tendo sido julgado improcedente o pedido de indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis; e (ii) estabelecer se a situação narrada pela autora - proposta de distrato com retenção de percentual considerado abusivo - configura dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Embora o contrato celebrado entre as partes contenha cláusula de alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei no 9.514/97, no caso concreto deve prevalecer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, pois não se trata de situação de inadimplemento seguida de execução forçada da garantia fiduciária, mas de manifestação expressa da autora no sentido de não mais prosseguir com o contrato, solicitando o distrato de forma amigável.
4. O procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97 destina-se a regular a execução da garantia fiduciária em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, após sua constituição em mora, tratando-se de procedimento executório que pressupõe o descumprimento da obrigação de pagamento, situação diversa da resilição unilateral por iniciativa do adquirente.
5. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1987389/SP, reconheceu que na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei no 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste.
6. O percentual de retenção fixado pela magistrada de primeiro grau (15%) mostra-se razoável e proporcional, situando-se dentro dos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que considera razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso.
7. A situação narrada pela autora - proposta de distrato com retenção de percentual considerado abusivo - não configura situação excepcional capaz de gerar dano moral indenizável, tratando-se de divergência contratual comum nas relações negociais, que não ultrapassa o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano, não havendo evidência de que a ré tenha agido com má-fé ou desídia na tentativa de solução do conflito.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recursos de Apelação e Adesivo desprovidos.
Tese de julgamento:
1. Em contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, quando o adquirente manifesta expressamente o desejo de não prosseguir com o contrato, solicitando o distrato de forma amigável, sem que haja inadimplemento e constituição em mora, não se aplica o procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, mas sim as normas do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.
2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, é razoável a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso.
3. A proposta de distrato com retenção de percentual considerado abusivo pelo consumidor, por si só, não configura dano moral indenizável, tratando-se de divergência contratual que não ultrapassa o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/97, arts. 23, 26 e 27; CDC, arts. 2o, 3o e 53; CC, arts. 473 e 475.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1987389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 30/08/2022, DJe 01/09/2022; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20/06/2017, DJe 29/06/2017; TJ-MT, Apelação Cível 10117112520218110015, Rel. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 22/01/2025, DJe 27/01/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006700-97.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ELIZANGELA CRISTINA MARQUES LUJES - CPF: 029.814.021-70 (APELANTE), ANTONIO ROBERTO GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 474.396.889-53 (ADVOGADO), BRDU SPE SAO MATEUS LTDA - CNPJ: 13.357.898/0001-00 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), BRDU SPE SAO MATEUS LTDA - CNPJ: 13.357.898/0001-00 (APELADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), ELIZANGELA CRISTINA MARQUES LUJES - CPF: 029.814.021-70 (APELADO), ANTONIO ROBERTO GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 474.396.889-53 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMERISTA. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação interposto por BRDU SPE SO MATEUS LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação Rescisória de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição de Valor Pago e Indenização por Danos Morais ajuizada por ELIZANGELA CRISTINA MARQUES LUJES, na qual foi declarada a rescisão do contrato de compra e venda de lote no Loteamento Mirante do Parque, determinando-se a devolução dos valores pagos pela autora com retenção de 15% sobre os valores efetivamente adimplidos, corrigidos monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros pela taxa SELIC, tendo sido julgado improcedente o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis; e (
ii
) estabelecer se a situação narrada pela autora - proposta de distrato com retenção de percentual considerado abusivo - configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Embora o contrato celebrado entre as partes contenha cláusula de alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei no 9.514/97, no caso concreto deve prevalecer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, pois não se trata de situação de inadimplemento seguida de execução forçada da garantia fiduciária, mas de manifestação expressa da autora no sentido de não mais prosseguir com o contrato, solicitando o distrato de forma amigável.

4.
O procedimento específico previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/97 destina-se a regular a execução da garantia fiduciária em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, após sua constituição em mora, tratando-se de procedimento executório que pressupõe o descumprimento da obrigação de pagamento, situação diversa da resilição unilateral por iniciativa do adquirente.

5.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1987389/SP, reconheceu que na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei no 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste.

6.
O percentual de retenção fixado pela magistrada de primeiro grau (15%) mostra-se razoável e proporcional, situando-se dentro dos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que considera razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso.

7.
A situação narrada pela autora - proposta de distrato com retenção de percentual considerado abusivo - não configura situação excepcional capaz de gerar dano moral indenizável, tratando-se de divergência contratual comum nas relações negociais, que não ultrapassa o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano, não havendo evidência de que a ré tenha agido com má-fé ou desídia na tentativa de solução do conflito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recursos de Apelação e Adesivo desprovidos.

Tese de julgamento
:

1.
Em contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, quando o adquirente manifesta expressamente o desejo de não prosseguir com o contrato, solicitando o distrato de forma amigável, sem que haja inadimplemento e constituição em mora, não se aplica o procedimento específico previsto n
os
a
rts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, mas sim as normas do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

2.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, é razoável a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso.

3.
A proposta de distrato com retenção de percentual considerado abusivo pelo consumidor, por si só, não configura dano moral indenizável, tratando-se de divergência contratual que não ultrapassa o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 9.514/97,
arts
. 23, 26 e 27; CDC,
arts
. 2o, 3o e 53; CC,
arts
. 473 e 475.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1987389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 30/08/2022,
DJe
01/09/2022; STJ, Súmula 543; STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 20/06/2017,
DJe
29/06/2017; TJ-MT, Apelação Cível 10117112520218110015, Rel.
Antonia
Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 22/01/2025,
DJe
27/01/2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se
de

Recurso
de
A
pelação

interposto
por
BRDU SPE SO MATEUS LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação Rescisória de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição de Valor Pago e Indenização por Danos Morais ajuizada por ELIZANGELA CRISTINA MARQUES LUJES.

A autora, ora apelada, adquiriu da ré um lote no Loteamento Mirante do Parque, em Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 60.978,00 (sessenta mil, novecentos e setenta e oito reais), tendo efetuado o pagamento de R$ 17.754,87 (dezessete mil, setecentos e cinquenta e quatro reais e oitenta e sete centavos). Diante de dificuldades financeiras, solicitou a rescisão contratual, sendo-lhe apresentado termo de distrato pela ré, no qual
esta
se propunha a restituir apenas R$ 7.218,35 (sete mil, duzentos e dezoito reais e trinta e cinco centavos), parcelados em 24 vezes, retendo aproximadamente 60% do valor pago.

Insatisfeita com a proposta, a autora ajuizou a presente ação, pleiteando a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos com retenção de apenas 10% e indenização por danos morais.

O magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; b) condenar a ré à devolução dos valores pagos pela autora, com retenção de 15% sobre os valores efetivamente adimplidos, corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso e acrescidos de juros pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado; c) condenar a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta que o contrato celebrado entre as partes possui pacto adjeto de alienação fiduciária, devendo ser aplicada a Lei no 9.514/97, que estabelece procedimento específico para a resolução contratual. Argumenta que, conforme entendimento consolidado pelo STJ no Tema 1095, a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não afasta a aplicação do regime jurídico da alienação fiduciária entre as partes. Alega, ainda, que a Súmula 543 do STJ não se aplica ao caso, por tratar de promessa de compra e venda simples, e não de contrato com alienação fiduciária.

A apelada apresentou contrarrazões defendendo a manutenção da sentença, argumentando que se trata de relação de consumo e que as cláusulas contratuais que estabelecem retenção excessiva são abusivas.

Adicionalmente, a apelada interpôs recurso adesivo pleiteando a reforma da sentença quanto ao indeferimento do pedido de indenização por danos morais, sustentando que sofreu constrangimentos e transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento, invocando a teoria do desvio produtivo do consumidor e a teoria do desestímulo.

A apelante apresentou contrarrazões ao recurso adesivo, defendendo a manutenção da sentença no ponto em que indeferiu o pedido de danos morais, argumentando que não houve qualquer conduta ilícita de sua parte capaz de gerar dano moral indenizável.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA

RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de
Recurso de Apelação
interpostos
interposto por
BRDU SPE SO MATEUS LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação Rescisória de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição de Valor Pago e Indenização por Danos Morais ajuizada por
ELIZANGELA CRISTINA MARQUES LUJES.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do
recurso
principal
e
d
o
recurso
adesivo.

A controvérsia central do recurso
é decidir s
e a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis.

A apelante sustenta que o contrato firmado entre as partes contém pacto adjeto de alienação fiduciária e, portanto, deve ser regido pela Lei no 9.514/97, que estabelece procedimento específico para a resolução contratual em caso de inadimplemento, com consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior leilão do bem.

Argumenta, ainda, que a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não afasta a aplicação do regime jurídico da alienação fiduciária entre as partes, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1095.

De fato, o contrato celebrado entre as partes contém cláusula de alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei no 9.514/97
,
contudo,
entendo que, no caso concreto,
deve prevalecer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil
, pelos fundamentos que passo a expor.

Primeiramente, é incontroverso que se trata de relação de consumo, uma vez que a autora adquiriu o imóvel como destinatária final, enquadrando-se no conceito de consumidora previsto no art. 2o do CDC, enquanto a ré, incorporadora e vendedora do imóvel, enquadra-se no conceito de fornecedora, nos termos do art. 3o do mesmo diploma legal.

Em segundo lugar, é fundamental destacar que, no caso em análise,
não estamos diante de uma situação de inadimplemento contratual seguida de execução forçada da garantia fiduciária
. O que ocorreu foi uma manifestação expressa da autora no sentido de não mais prosseguir com o contrato, solicitando o distrato de forma amigável, sem que houvesse constituição em mora.

Esta distinção é crucial para a definição do regime jurídico aplicável. O procedimento específico previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/97 destina-se a regular a execução da garantia fiduciária em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, após sua constituição em mora. Trata-se de um procedimento executório, que pressupõe o descumprimento da obrigação de pagamento e a consequente necessidade de
execução
da garantia.

No entanto, quando o adquirente, antes de se tornar inadimplente, manifesta seu desinteresse na continuidade do contrato e solicita o distrato, estamos diante de uma situação jurídica diversa, que se aproxima mais da
resilição unilateral prevista no Código Civil
do que da execução da garantia fiduciária regulada pela Lei no 9.514/97.

Há prova da resilição unilateral, conforme
Termo de Rescisão datado de 04/
02/2022,
juntado no ID 302601856.

Não houve inadimplência.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a distinção entre as situações de inadimplemento seguido de execução da garantia e de resilição unilateral por iniciativa do adquirente.

Colaciono o
REsp 1
987389
/
SP
, julgado em
30/08/2022
pela
Terceira Turma
:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI No 9 .514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/
1997 .
NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL .
SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. 1. Ação ajuizada em 21/10/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 01/09/2021 e concluso ao gabinete em 28/03/
2022 .
2. O propósito recursal é decidir se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei no 9 .514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei no 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se
perfazem.
5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei no 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos. 6. Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido -
tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no
art
. 27 da Lei no 9.514/1997.
7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1987389 SP 2022/0050671-4, Data de Julgamento: 30/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/09/2022).

Ademais, é importante ressaltar que o art. 53 do CDC estabelece que
"nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado".

Este dispositivo, que tem aplicação específica às alienações fiduciárias em garantia, demonstra a preocupação do legislador em evitar o enriquecimento sem causa do credor fiduciário e proteger o consumidor contra cláusulas abusivas, o que se alinha perfeitamente com a solução adotada pel
a
magistrad
a
de primeiro grau, que determinou a devolução parcial dos valores pagos pela autora, com retenção de 15% sobre os valores efetivamente adimplidos.

Quanto ao argumento da apelante de que a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não afasta a aplicação do regime jurídico da alienação fiduciária entre as partes, é importante contextualizar o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1095.

O referido tema trata especificamente da impossibilidade de o devedor fiduciante promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, em razão da ausência de registro. Contudo, este entendimento deve ser interpretado no contexto específico da execução da garantia fiduciária após o inadimplemento, e não como uma regra absoluta aplicável a qualquer situação envolvendo contratos com cláusula de alienação fiduciária.

No caso em análise, como já destacado, não estamos diante de uma situação de inadimplemento seguido de execução da garantia, mas de uma manifestação expressa da autora no sentido de não mais prosseguir com o contrato, solicitando o distrato de forma amigável, sem que houvesse constituição em mora.

Portan
to, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil mostra-se mais adequada à proteção dos interesses de ambas as partes, evitando o enriquecimento sem causa da ré e garantindo à autora a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de percentual razoável para compensar a ré pelos custos administrativos e pela eventual desvalorização do imóvel.

O percentual de retenção fixado pel
a
magistrad
a
de primeiro grau (15%) mostra-se razoável e proporcional, situando-se dentro dos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
. Vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No
543
DO STJ – RESERVA DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES

DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA– DESPESAS RELATIVAS AO TRIBUTO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso
, avaliando-se os prejuízos suportados”(STJ -
AgInt no AREsp n. 725.986/RJ
, Relator MinistroMARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

De igual modo nosso egrégio Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ –
RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE
–
PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025)

A autora
permanece
u
vinculad
a
ao contrato por aproximadamente
dois
anos
e meio
(desde
5 agost
o
de 20
19
até
04 de fevereiro

de 202
2
),
gerando legítima expectativa de recebimento integral pela vendedora
,
configurando solução equilibrada para o caso em análise
a manutenção da sentença.

Quanto ao formato da devolução dos valores,
a jurisprudência do
STJ
já consolidou entendimento no sentido de que a devolução deve ser imediata e em parcela única,
conforme
Súmula 543:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente
, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

A autora, em recurso adesivo, pleiteia a reforma da sentença quanto ao indeferimento do pedido de indenização por danos morais, sustentando que sofreu constrangimentos e transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento, invocando a teoria do desvio produtivo do consumidor e a teoria do desestímulo.

No caso em análise, a situação narrada pela autora - proposta de distrato com retenção de percentual que considera abusivo - não configura situação excepcional capaz de gerar dano moral indenizável. Trata-se de divergência contratual comum nas relações negociais, que não ultrapassa o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano.

O
dano moral exige a demonstração de ofensa significativa aos direitos da personalidade, o que não se verifica no presente caso.
Nesse sentido é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça:

“(...)"A jurisprudência desta Corte entende que, quando a situação experimentada não tem o condão de expor a parte a dor, vexame, sofrimento ou constrangimento perante terceiros, não há falar em dano moral, uma vez que se trata de mero aborrecimento ou dissabor, mormente quando a falha na prestação de serviços, embora tenha acarretado aborrecimentos, não gerou maiores danos ao recorrente, como ocorreu na presente hipótese" (
AgInt
no
AREsp
1.354 .773/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019,
DJe
de 24/04/2019). 4. Agravo interno desprovido. (STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 1948000 SP 2021/0210262-4, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/06/2022)”.

Quanto à teoria do desvio produtivo do consumidor, entendo que
também
não se aplica ao caso concreto. Essa teoria pressupõe que o fornecedor, por falha na prestação do serviço, cause ao consumidor um desvio de suas atividades cotidianas, obrigando-o a empregar seu tempo útil para resolver problemas criados pelo fornecedor.
N
ão há evidência de que a ré tenha agido com má-fé ou desídia na tentativa de solução do conflito.

Da mesma forma, não se aplica ao caso a teoria do desestímulo, que visa estabelecer indenizações em valor suficiente para desestimular o ofensor a praticar novamente a conduta lesiva. Isso porque, como já exposto, não vislumbro conduta ilícita da ré capaz de gerar dano moral indenizável.

Portanto, deve ser mantida a sentença no ponto em que indeferiu o pedido de indenização por danos morais.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao
R
ecurso de
A
pelação
interposto por
BRDU SPE SO MATEUS LTDA
e ao
R
ecurso
A
desivo
interposto por
ELIZANGELA CRISTINA MARQUES LUJES
, mantendo integralmente a sentença
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025