Tribunal: TJMT
Processo: 1033837-75.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - VÍCIOS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL OBJETO DE COMPRA E VENDA - DOCUMENTAÇÃO UNILATERAL APRESENTADA PELA AGRAVANTE CONCERNENTE A LAUDO TÉCNICO QUE EXPRESSAMENTE, AFIRMA QUE “A VISTORIA NÃO CONTEMPLA ANÁLISE ESTRUTURAL DA EDIFICAÇÃO” – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA ESCLARECIMENTO DOS FATOS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC - AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.
A tutela de urgência depende da demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300).
A documentação apresentada pela Agravante de per si não afasta a alegação de possíveis vícios estruturais no imóvel, conforme afirma a Autora, tendo em vista que o Laudo Técnico apresentado é unilateralmente produzido, sendo que a situação requer dilação probatória para que à luz do contraditório e ampla defesa a situação possa ser dirimida após o efetivo esclarecimento dos fatos.
Ademais, a decisão que concedeu antecipação de tutela em favor da Agravada não é irreversível porque na hipótese de a Agravante sair-se vencedora poderá cobrar as parcelas suspensas, com os consectários legais, em face da Agravada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1033837-75.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Acessão, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[MARIO JUNIOR DE ALMEIDA - CPF: 035.830.691-45 (ADVOGADO), CONSTRUTORA E INCORPORADORA MARAZUL LTDA - EPP - CNPJ: 24.825.216/0001-54 (AGRAVANTE), NATHALIA LOPES DA SILVA - CPF: 074.662.041-12 (AGRAVADO), BRUNA CRISTINA FAVERO - CPF: 064.577.611-43 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS -
VÍCIOS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL OBJETO DE COMPRA E VENDA
-

DOCUMENTAÇÃO UNILATERAL APRESENTADA PELA AGRAVANTE
CONCERNENTE A
LAUDO TÉCNICO

QUE EXPRESSAMENTE, AFIRMA QUE “A VISTORIA NÃO CONTEMPLA ANÁLISE ESTRUTURAL DA EDIFICAÇÃO
” –
NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA ESCLARECIMENTO DOS FATOS
–
AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300
DO CPC -
AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.

A tutela de urgência depende da demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300).

A documentação apresentada pela Agravante
de per si
não afasta a alegação de possíveis vícios estruturais no imóvel, conforme afirma a Autora, tendo em vista que o Laudo Técnico apresentado é unilateralmente produzido, sendo que a situação requer dilação probatória para que à luz do contraditório e ampla defesa a situação possa ser dirimida após o efetivo esclarecimento dos fatos.

Ademais, a decisão que concedeu antecipação de tutela em favor da Agravada não é irreversível
porque na hipótese de a Agravante sair-se vencedora poderá cobrar as parcelas suspensas, com os consectários legais, em face da Agravada.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
1033837-75-2025

AGRAVANTE:
CONSTRUTORA E INCORPORADORA MARAZUL LTDA EPP

AGRAVADA:
NATHALIA LOPES DA SILVA

RELATÓRIO

Trata-se de
Agravo de Instrumento
interposto por
Construtora e Incorporadora Marazul Ltda EPP
, em face da decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que na Ação de Rescisão de Contrato Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada pela Agravada
deferiu antecipação de tutela para determinar a suspensão do pagamento das parcelas referentes ao financiamento do imóvel adquirido pela Recorrida junto à Agravante, considerando problemas estruturais que teriam surgido no imóvel objeto dos Autos.

Nas razões recursais a Agravante alega que
trata-se de Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos com Pedido de Tutela de Urgência, sob o no 1014496-57.2025.8.11.0002, ajuizada por Nathalia Lopes da Silva em desfavor da empresa a Construtora Recorrente.

Alega que a demanda refere-se ao imóvel localizado na Rua José Paranhos da Silva, área 24B, Quadra 58, Loteamento Colinas Verdejantes, Bairro Simão, em Várzea End. Bairro Poção, AV. Desembargador Antônio Quirino de Araújo, no 1207, edifício Pantanal Office, sala 2, Cuiabá-MT, CEP: 78015-580. Grande-MT, conforme descrito na Matrícula no 135.387, do 1o Serviço de Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos da Comarca de Várzea Grande-MT.

Assevera que a Autora alegou na peça inicial que em 17 de outubro de 2024, celebrou Contrato de Venda e Compra de Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, com a Agravante por meio do qual, adquiriu

um lote de terreno urbano com área de 180,00 m2, com edificação residencial com 69,58 m2 de área construída, área 24B, quadra 58, loteamento Colinas Verdejantes, Bairro Simão, Várzea Grande-MT, matrícula no 135.387, pelo valor de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais) e que realizou pagamento de R$ 6.865,65 para a Construtora,

e pagou o total de R$ 5.134,56 para a Caixa Econômica Federal.

Sustentou que após a entrega do imóvel constou diversos problemas estruturais, com diversas rachaduras no chão e na parede e que solicitou diversas em várias oportunidades os devidos reparos pela Agravante
, sem sucesso e que o motivo principal da demanda é o fato de não poder instalar energia elétrica apesar de várias tentativas da Concessionária.

Alega a Agravante que em 6 de março de 2025, a Agravada enviou e-mail informando sobre o padrão de energia da unidade e em 14 de março de 2025, a Agravante pediu o número do protocolo da Energisa referente à suposta irregularidade, para que pudesse verificar a alegação, no entanto, a Agravada não encaminhou no e-mail qualquer evidência ou protocolo que comprovasse a irregularidade.

Argumenta que após tomar conhecimento das reclamações administrativas sobre supostos vícios no imóvel, a Agravante diligenciou até a propriedade e, após as verificações necessária
, providenciou a contratação de um profissional competente para a elaboração de um relatório técnico acerca do imóvel e dos serviços executados.

Alega que de acordo com o relatório emitido em 7 de maio de 2025, o Engenheiro Civil, portador do CREA no 157919/D
constatou que não foram identificadas rachaduras, fissuras, ou qualquer algo do tipo que impossibilite o uso da residência
ou que haja condenação da residência e que os problemas apresentados pela cliente já foram corrigidas, sendo conforme relatório de fotos pode-se visualizar que não existem mais, tais como rachadura em calçada, fissura em mureta de divisa e similares.

Alega que com relação a suposta irregularidade no padrão de luz, não foi verificada qualquer irregularidade técnica
e com a finalidade de auxiliar a Agravada na obtenção do serviço de energia elétrica em sua residência, a Agravante solicitou à concessionária a ligação da unidade em 5 de maio de 2025.

Afirma que a decisão agravada carece de fundamentação, acrescentando que se restringiu a analisar a probabilidade do direito, que, mesmo assim, foi justificada de maneira genérica, sendo

omissa quanto à análise do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, requisito indispensável para a concessão da tutela de urgência.

Verbera que

a documentação anexada pela Agravada, consubstanciada em
prints
de tela e imagens, revela-se manifestamente insuficiente e desprovida da força probatória necessária para fundamentar o deferimento da tutela de urgência e que a fragilidade desses documentos deriva de uma série de inconsistências e vícios que comprometem sua validade, acrescentando que o endereço constante no referido
print
é totalmente diverso do imóvel objeto da presente demanda, o que demonstra a inaptidão do documento para comprovar as alegações da parte Agravada.

Sustenta o Juízo embasa a decisão na probabilidade do direito da Requerente, amparado nos documentos apresentados que indicam vícios construtivos no imóvel, além da impossibilidade de utilização da unidade para fins de moradia, contudo,
após a Agravante tomar conhecimento das reclamações

administrativas sobre supostos vícios no imóvel, diligenciou até a propriedade e, após as verificações necessárias,

providenciou os reparos solicitados pela Requerente
de forma que não se faz presente a probabilidade do direito da Recorrida, sendo que os requisitos para deferimento da tutela de urgência restaram esvaziados. Pugna pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, pelo seu provimento.

Nas contrarrazões a Agravada sustenta que a decisão agravada não merece reforma uma vez que presentes os requisitos do artigo 300 do CPC.

Argumenta que a probabilidade do direito decorre de um conjunto robusto de elementos consistentes na
entrega de imóvel em condições precárias, com vícios construtivos evidentes,
e a impossibilidade de utilização da residência em razão da ausência de energia elétrica e de irregularidades no padrão elétrico.

Verbera que as fotografias, mensagens e e-mails trocados entre a consumidora e representantes da construtora comprovam que os problemas foram relatados desde a entrega das chaves, e que a autora buscou inúmeras vezes a solução extrajudicial, sem êxito, sendo que a Agravante

tenta afastar esses fatos com um “relatório técnico” produzido unilateralmente
, meses após a propositura da ação, sem acompanhamento da parte contrária e sem qualquer chancela judicial, sendo que o próprio texto do relatório reconhece que “não contempla análise estrutural da edificação”.

Argumenta que a tutela deferida não exige prova cabal do direito, mas apenas um juízo de plausibilidade, de acordo com a natureza preventiva da medida. A verossimilhança encontra respaldo, ademais, nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil, os quais impõem à construtora o dever de entregar um imóvel apto ao uso a que se destina, em conformidade com os padrões de segurança e qualidade prometidos.

Afirma que o perigo de dano foi corretamente reconhecido pelo juízo a quo, sendo a Agravada, impedida de utilizar o imóvel para moradia, permaneceu arcando com o pagamento das prestações do contrato, correndo o risco de ter o bem consolidado em nome do credor fiduciário, conforme previsto no artigo 26 da Lei no 9.514/97.

Acrescenta que a continuidade da cobrança das parcelas, nas circunstâncias apresentadas, representaria agravamento do prejuízo e ameaça concreta ao direito de propriedade da consumidora, o que justifica plenamente a suspensão da exigibilidade das prestações e dos efeitos da mora até o julgamento do mérito, sendo a medida deferida é proporcional, reversível e necessária, o juízo buscou apenas manter o equilíbrio entre as partes, e ademais, a revogação da tutela colocaria a autora em situação de extrema vulnerabilidade, sujeita à cobrança, negativação e possível perda do bem, o que configuraria dano de difícil reparação e frustraria a própria utilidade do processo.

Assevera a inexistência de fato novo capaz de revogar a decisão, sendo que o “relatório técnico” apresentado pela agravante não preenche tais requisitos. Trata-se de documento unilateral, confeccionado pela própria construtora sem a participação da parte adversa e sem qualquer fiscalização judicial.

Sustenta que as mensagens e e-mails trocados entre a autora e a própria construtora demonstram, de forma inequívoca, que a ré tinha plena ciência dos vícios construtivos e das irregularidades no padrão de energia, e mesmo assim deixou de adotar providências concretas para solucioná-los em tempo razoável, sendo válidas as provas apresentadas pela Autora.

Verbera que a construtora invoca cláusula contratual segundo a qual a ligação de energia seria de responsabilidade do comprador. Todavia, essa disposição não tem validade quando o padrão elétrico entregue não atende às exigências técnicas da concessionária. Pugna, ao final, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Como visto, trata-se de Agravo de Instrumento em face da decisão que deferiu tutela de urgência em favor da Agravada, “
para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas relativas ao contrato de financiamento realizado diretamente com a requerida Construtora e Incorporadora Marazul Ltda – EPP, bem como, os efeitos da mora, e para determinar que a requerida assuma o pagamento das parcelas vencidas e vincendas do financiamento contratado pela autora junto à Caixa Econômica Federal, até decisão final a ser proferida nestes autos, sob pena de sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais) limitada ao montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais)”,
considerando problemas estruturais que teriam surgido no imóvel objeto dos Autos.

Anoto que em sede de Agravo de Instrumento cumpre verificar apenas o acerto ou não da decisão agravada e não adentrar em questões de mérito que devem ser objeto de análise pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

É cediço, portanto, que cabe
ao relator apenas a análise dos requisitos contidos no artigo 300 do CPC, ou seja,
deve ser apreciada a
presença da probabilidade do direito invocado
e
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo,
conforme regra ditada pelo art. 300, caput, do CPC/15.

Sabe-se que a tutela, cujo efeito se antecipa, é aquela que, mesmo à luz de um exame sumário, mostra-se marcadamente vocacionada a se tornar definitiva por ocasião do exame da matéria pelo mérito.

Portanto, constitui ônus de quem a postula demonstrar os requisitos que lhe são próprios, ou seja, a probabilidade do direito e o perigo que resulta, se reservado seu exame apenas para o final. Assim, compreende-se que tem lugar a antecipação de tutela se e quando se visualizarem os elementos próprios que a autorizam.

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

No caso em análise,
ressai dos autos que a Autora ajuizou
Ação de Rescisão de Contrato Indenização por Danos Materiais e Morais
na qual,
afirmou ter firmado contrato de compra e venda de um imóvel

concernente em um lote de terreno urbano com área de 180,00 m2, com edificação residencial
com 69,58 m2 de área construída, área 24B, quadra 58, loteamento Colinas Verdejantes, Bairro Simão, Várzea Grande-MT, matrícula no 135.387, pelo valor de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais).

Sustentou que após a entrega do imóvel constatou diversos problemas estruturais
entre os quais,
rachaduras no chão e parede e apesar de solicitar os reparos não foi atendida
, alegando, ainda que encontra-se impossibilitada de instalação de energia no local o que motivou o ajuizamento da ação pretendendo a rescisão do contrato bem como indenização por danos materiais e morais.

O Juízo
quo
reconheceu a plausibilidade do direito alegado pela Agravada diante dos documentos apresentados
deferindo a liminar para que a mesma suspensa o pagamento das parcelas junto à Agravante bem como quanto ao financiamento do imóvel.

Verifica-se da prova carreada aos Autos que a Agravante afirma ter solucionado os problemas apresentados no imóvel as rachaduras, inclusive, havendo contratação de profissional que apresentou relatório confirmando que os problemas suscitados teriam sido solucionados, apresentando a seguinte conclusão:

”
Com a visita realizada in loco afim de identificar possíveis falhas construtivas ou acabamentos inadequados, não foram identificadas rachaduras, fissuras, ou qualquer algo do tipo que impossibilite o uso da residência ou que haja condenação da residência. A olho nu, conforme vistoria e registro fotográfico, a residência se encontra em bom estado de execução e uso”

As problemáticas apresentadas pela cliente, já foram corrigidas e conforme relatório de fotos pode-se visualizar que não existem mais, tais como: rachadura em calçada, fissura em mureta de divisa e similares.

A vistoria não contempla analise estrutural da edificação
. Concluo que a residência está apta a moradia, e que não há nada que condene ou impossibilite o uso da mesma.”. ID 318341388.

Diante desse quadro, em reanálise a questão posta em julgamento, primeiro é necessário registrar que referido Laudo Técnico consiste em documento produzido unilateralmente pela Agravante e, embora relata que teriam sido solucionados os problemas apresentado no imóvel, contudo, expressamente afirma taxativamente que: “
A vistoria não contempla analise estrutural da edificação
”.

Nesse contexto, cumpre ressaltar que a Autora relata exatamente falhas estruturais no imóvel em questão desde a entrega das chaves e que em diversas oportunidades buscou solução junto à Agravante sem sucesso, de forma que não há como reconhecer,
pelo menos nesta análise pela via estreita do Agravo de Instrumento que referido Laudo tenha demonstrado que ocorreu a solução dos problemas estruturais que teriam ocorrido no imóvel como alegado pela Recorrente,
restando evidente que
a situação requer dilação probatória
para esclarecimento dos fatos com maior Juízo de convicção.

No pertinente a instalação de energia elétrica afirma que teria solucionado referido problema

não mais existindo, portanto, os problemas que justificaram o deferimento da liminar em questão apresentando o documento ID 318341389, todavia, como já mencionado a Autora relata problemas de ordem estrutural no imóvel que o torna inviável para moradia, sendo que mesmo que tenha a Agravante solucionado o problema referente a Instalação de energia elétrica não se evidencia tenha solucionado problemas estruturais, já que o próprio

laudo apresentado não corrobora tal assertiva.

Com efeito, em razão da complexidade que a situação evidencia, conforme mencionado, há necessidade de dilação probatória, valendo anotar o entendimento jurisprudencial que corrobora referido entendimento:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONTRATUAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PERIGO DE DANO NÃO DEMONSTRADO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu antecipação dos efeitos da tutela provisória de urgência em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, fundamentada na ausência dos requisitos legais do artigo 300 do Código de Processo Civil.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, quais sejam: (i) a probabilidade do direito alegado pelo agravante quanto ao descumprimento contratual por parte da agravada; e (ii) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo diante das cobranças condominiais questionadas e da suposta ameaça de negativação.

III. Razões de decidir

3.
As alegações de descumprimento contratual quanto às especificações do imóvel, qualidade inferior da entrega e desconformidades estruturais

demandam necessariamente ampla dilação probatória, não sendo possível formar convicção segura acerca da verossimilhança das alegações apenas com base no material probatório unilateralmente produzido.

4. O juízo de cognição sumária, próprio da análise de tutelas provisórias, exige a demonstração evidente da probabilidade do direito invocado, requisito que não se verifica no caso em exame, considerando a complexidade das questões contratuais suscitadas.

5. O requisito do perigo de dano não restou demonstrado, uma vez que o agravante não comprovou a existência de fato contemporâneo que evidenciasse indícios concretos de protesto do débito ou de negativação de seu nome, tratando-se de alegação meramente hipotética, insuficiente para caracterizar o periculum in mora.

6. A suspensão unilateral do pagamento das taxas condominiais pelo agravante, fundamentada no suposto inadimplemento contratual da parte adversa, constitui questão meritória que demanda dilação probatória adequada.

7. A discussão sobre abusividade das taxas condominiais, onerosidade excessiva do contrato e violação dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato constituem o próprio mérito da ação principal, não podendo ser dirimidos em sede de cognição sumária.

IV. Dispositivo e tese

8. Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento: "
A concessão de tutela provisória de urgência em ações contratuais exige a demonstração inequívoca da probabilidade do direito e do perigo de dano, não sendo suficientes alegações que demandem dilação probatória ou fundadas em suposições hipotéticas de dano futuro
."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CDC, arts. 6o, V, 39, V e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Agravo de Instrumento no 10230208320248110000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, 3a Câmara de Direito Privado, j. 23.10.2024; TJ-SP, Agravo de Instrumento no 23777148920248260000, Rel. Des. João Batista Vilhena, 5a Câmara de Direito Privado, j. 24.03.2025.

(N.U 1028796-30.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/10/2025, Publicado no DJE 18/10/2025).

Portanto,

em reanálise da questão trazida à apreciação, anoto que apesar dos argumentos deduzidos pela Agravante, efetivamente, não se verifica a presença dos requisitos constantes do artigo 300 do CPC, que devem estar evidenciados, inclusive, conjuntamente situação não constatada.

Necessário, ainda, anotar que
a medida deferida em favor da Agravada não é irreversível
de forma que não se verifica a possibilidade de dano irreparável ou de difícil reparação mesmo porque na hipótese de a Agravante sair-se vencedora poderá, eventualmente, cobrar as parcelas suspensas com os consectários legais em face da Agravada.

Dessa forma, por não se constatar a os requisitos dispostos do CPC,
nego provimento ao Agravo

de Instrumento, para manter a decisão agravada em seus termos e, de consequência, revogo a liminar
concedida à Agravante.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025