Tribunal: TJMT
Processo: 0002405-48.2018.8.11.0017
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-07
Data de publicação: 2025-10-10

Ementa:
Direito Civil. Apelação. Ação De Oposição. Imóvel Rural. Ausência De Registro Imobiliário. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de Oposição ajuizada com fundamento em escritura pública de 1984 e procuração de 1972, visando o reconhecimento de propriedade de imóvel rural objeto de litígio em outra demanda.
2. Sentença de improcedência por falta de registro do título de propriedade.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar se a documentação apresentada pelo opoente/apelante é apta a comprovar domínio jurídico sobre o imóvel, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.
III. Razões de decidir
4. A procuração de 1972 não é título aquisitivo, sendo ineficaz para transferência de propriedade.
5. Escritura pública de compra e venda sem registro na matrícula do imóvel não transmite domínio, conforme art. 1.245 do CC.
6. Declarações fiscais e demais documentos juntados têm valor indiciário, mas não suprem a falta de registro público do imóvel.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "A falta de registro do título de aquisição na matrícula do imóvel impede o reconhecimento da propriedade, nos termos do art. 1.245 do Código Civil."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245; CPC, arts. 373, I, e 489, §1o.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível 1019024-37.2021.8.11.0015.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002405-48.2018.8.11.0017
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOAO BATISTA ROSA - CPF: 003.443.116-00 (APELANTE), JOAO BATISTA ROSA JUNIOR - CPF: 542.200.416-72 (ADVOGADO), Espolio de Guiomar Pimentel Martins (APELADO), MURILO SUDRE MIRANDA - CPF: 761.492.931-49 (ADVOGADO), ALOISIO FERREIRA CINTRA DO PRADO - CPF: 168.140.298-04 (APELADO), JOAO PAULO PETERSEN - CPF: 123.149.600-25 (APELADO), JOAO BATISTA ROSA JUNIOR - CPF: 542.200.416-72 (ADVOGADO), Arthur Pimentel (TERCEIRO INTERESSADO), Edelvina Souza Pimentel (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE GUIOMAR PIMENTEL MARTINS - CPF: 387.811.236-04 (APELADO), ARTHUR PIMENTEL (TERCEIRO INTERESSADO), EDELVINA SOUZA PIMENTEL (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil.
Apelação.
Ação De Oposição. Imóvel Rural. Ausência De Registro Imobiliário.
Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de
O
posição ajuizada com fundamento em escritura pública de 1984 e procuração de 1972, visando o reconhecimento de propriedade de imóvel rural objeto de litígio
em outra demanda
.

2.
Sentença de improcedência por
falt
a de registro do título de propriedade.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar

se a documentação apresentada pelo opoente/apelante é apta a comprovar domínio jurídico sobre o imóvel, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

III. Razões de decidir

4. A procuração de 1972 não é título aquisitivo, sendo ineficaz para transferência de propriedade.

5. Escritura pública de compra e venda sem registro na matrícula do imóvel não transmite domínio, conforme art. 1.245 do CC.

6. Declarações fiscais e demais documentos juntados têm valor indiciário, mas não suprem a
falt
a de registro público do
imóvel.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"
A
falt
a de registro do título de aquisição na matrícula do imóvel impede o reconhecimento da propriedade, nos termos do art. 1.245 do Código Civil
."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC, art. 1.245; CPC,
arts
. 373, I, e 489, §1o.

Jurisprudência relevante citada
:

TJMT, Apelação Cível 1019024-37.2021.8.11.0015.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

0002405-48
.20
18
.8.11.00
17

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de
Recurso de Apelação interposto por
João Batista Rosa
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da Vara Única da Comarca de São Félix do Araguaia, que julgou
improcedente o pedido formulado na Ação de Oposição manejada em desfavor do
Espólio de Guiomar Pimentel Martins
e
João Paulo Petersen
.

O Apelante
vis
ou
ao reconhecimento da propriedade do imóvel rural
denominado
“Campo Limpo”, com 1.913 hectares, situado no município de Barra do Garças/MT
, ao argumento de
ter justo título
,
derivado de procuração
pública
de 1
.
972 e escritura pública
lavrada em
1
.
984, além de apresentar declarações de I
mposto de
R
enda
, comprovantes de ITR, CAR e defesas administrativas para sustentar a posse e domínio.

A ação foi proposta como intervenção em processo principal
:

Ação A
nula
tória
de
A
to
Jurídico 0000588-32.2007.8.11.0017 (código 13753)
, no qual o
Espólio

de Guiomar Pimentel Martins

buscava a nulidade do negócio
firmado
com
João Paulo Petersen
.

O
Juiz da
primeir
a

instância

considerou a

falta
de prova inequívoca da propriedade, salientando que documentos
apresentados,
como procurações, declarações de IR e escritura
,
não
for
a
m
registrada
s em Cartório e, por isso,
não
houve
comprovação da transferência dominial
.

Ao final, compeliu o Apelante a arcar as verbas de sucumbência, cujos honorários foram arbitrados m10% sobre o valor atualizado da causa
.

Inconformado, o Apelante
argumento
u

erro de julgamento.

Disse que o Juiz
desconsiderou provas públicas e ignorou a
inexistência
de contraprova pelos Apelados.

R
essalt
ou ter apresentado
escritura pública de compra e venda, procuração outorgada em 1972, declarações de imposto de renda desde 1984, comprovantes de pagamento de ITR, documentos de cadastro ambiental rural (CAR), certidões da Receita Federal e manifestações em procedimentos administrativos relacionados ao mesmo imóvel, todos dotados de fé pública e,
segundo sua visão
, revestidos de presunção de autenticidade e veracidade.

Argumentou que o Juiz
reconheceu a existência desses documentos
e
,
de forma
contradit
ó
ria, concluiu que não havia
prova da propriedade, afirmando que a procuração por si só não conferia domínio e que não foi exibida escritura pública de registro da matrícula.

N
a ótica do apelante,
c
omo não houve produção de contraprova, a improcedência d
o pedido inicial
teria representado clara inversão das regras processuais
.

Requereu, com suporte nesses argumentos, o provimento do recurso, a fim de reverter o resultado da sentença em seu favor.

As contrarrazões estão anexadas no ID
305240388.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Trata-se de
A
ção de
O
posição ajuizada por
João Batista Rosa
em face do
Espólio de Guiomar Pimentel Martins
e
J
oão Paulo Petersen
, visando ao reconhecimento de suposta propriedade do imóvel rural denominado “Campo Limpo”, com área de 1.913 hectares, situado no Município de Barra do Garças/MT
, objeto da matrícula 14.645 do 1o Tabelionato de Registro de Imóveis da Comarca de São Félix do Araguaia
.

O apelante fundamenta sua pretensão em escritura pública de compra e venda
, lavrada em novembro de
1984

no 3o Cartório de Notas de Pouso Alegre/MG
, procuração
pública
outorgada
por
Guiomar Pimentel Martins
em
dezembro de
1972,
além de
documentos fiscais e administrativos, como declarações de imposto de renda e ITR, alegando ser suficiente para demonstrar justo título.

Requereu, por conseguinte, o reconhecimento judicial de seu domínio, com a consequente improcedência das pretensões deduzidas na demanda originária movida pelo
Espólio de Guiomar Pimentel Martins

em desfavor de

João Paulo Petersen
, que
buscava a anulação de contrato relativo ao mesmo imóvel
(Processo
0000588-32.2007.8.11.0017
- c
ódigo 13753)
.

O opoente
/apelante
sustent
ou
que eventual decisão proferida na ação principal poderia prejudicar seu direito de propriedade, razão pela qual sua intervenção se fazia necessária.

Em suas defesas, o
s opostos
/apelados arguiram, e
m sede preliminar,
falta de
interesse de agir
face à prolação de
sentença nos autos principais, o que inviabilizaria a oposição.

No mérito, questionaram a validade e a idoneidade dos documentos colacionados pelo opoente
/apelante
, ressaltando que a procuração de 1
.
972 não teria aptidão para transferir propriedade, que não havia escritura pública ou registro de transferência em 1
.
984 e que, ao longo de décadas, o suposto proprietário jamais promoveu a regularização dominial.

Ressaltaram, ainda, a fragilidade e ilegibilidade de alguns documentos apresentados, apontando inconsistências temporais e formais que enfraqueciam a pretensão.

Salienta-se que
, concitados a manifestarem a pretensão probatória, ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.

Ao prolatar sentença,
o Juiz expôs que o
opoente
/apelante
alegou ser o verdadeiro e legítimo proprietário do
imóvel discutido na ação principal (processo n.o 0000588-32.2007.8.11.0017)
.

Disse que
detinha justo título desde 1
.
984, em razão de negócio jurídico de compra e venda que teria suas raízes em procuração pública outorgada em 1
.
972
, outorgada
por
Guiomar Pimentel Martins
.
E
que, a partir desse negócio jurídico, sempre declarou o bem em seu imposto de renda, o que, a seu ver,
seria
suficiente para
corrobora
r
a titularidade dominial e demonstra
r
a exteriorização
seu posto
de proprietário.

Ao avaliar a documentação apresentada pelo Apelante/opoente,
concluiu que não houve
demonstração clara e inequívoca de direito próprio, autônomo e incompatível com a pretensão deduzida na ação principal.

Fundamentou que a
procuração
pública lavrada
de 1972 não é título aquisitivo, mas simples instrumento de mandato, incapaz de transferir a propriedade.

Frisou que
a
Escritura de

C
ompra e
V
enda
, lavrada em
1984,
não foi
registrada
à margem da matrícula do imóvel
, condição indispensável à transmissão da propriedade imobiliária (art. 1.245 do Código Civil)
com efeitos públic
os
contra terceiros (
erga omnes
)
.

D
estacou que
as declarações de imposto de renda, embora possuam valor indiciário e possam revelar a exteriorização de

situação fática, não têm eficácia para comprovar domínio jurídico de imóvel, tratando-se de elementos auxiliares, destituídos de força
dominial
para caracterizar título hábil à transferência.

O julgador
singular
registrou a pertinência das impugnações levantadas pelo espólio
Apelado
quanto
:

(i)
à incongruência temporal entre os documentos,
(
ii
)
à
falta
de regularização dominial por mais de 30
(trinta)
anos e
(
iii
)
à fragilidade das peças apresentadas
, as quais
não fo
ram
rebatida
s
pelo
Apelante
.

Diante desse panorama,
concluiu que a ação de oposição carecia de fundamento fático e jurídico para reconhecimento da propriedade
, razão
por que

julg
ou a pretensão
improcedente
e compeliu o Apelante a arcar
as verbas de sucumbência
.

Inconformado, o Apelante devolveu toda a matéria para o
segundo grau, alegando erro de julgamento.

Com efeito, à luz
do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária se transmite
apenas
com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

A jurisprudência é pacífica em exigir, como condição
sine

qua
non
para o reconhecimento da titularidade dominial, a
existência de matrícula do imóvel em nome do adquirente, o que não se verifica nos autos.

A título de ilustração, trago jurisprudência:

“(...) A
pesar de regularmente intimado para promover emenda à inicial juntando cópia da matrícula do bem imóvel objeto da demanda, demonstrando a necessária propriedade registral do bem (
arts
. 1.227, 1 .228 c/c 1.245 CC/02), não cumpriu a referida determinação, o que deu ensejo ao indeferimento da inicial e extinção do processo sem resolução de mérito.

Não prospera a intenção de comprovação da necessária titularidade do bem mediante escritura pública e procuração, isso porque, conforme determina a Lei, somente é juridicamente proprietário quem possui o devido registro do título translativo de propriedade na matrícula imobiliária do bem perante o Cartório de Registro de Imóveis
(art. 1 .245, § 1o do CC/02).
(...)

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1019024-37.2021.8.11 .0015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 24/04/2024, Terceira Câmara de
Direito Privado, Data de Publicação: 27/04/2024)
(Sem destaques no original).

É certo que documentos com fé pública, como
por exemplo,
escrituras e declarações fiscais, possuem relevante valor probatório. No entanto, tais elementos
não
substituem o registro imobiliário exigido pela legislação.

A escritura apresentada, não registrada, não opera efeitos translativos da propriedade
. S
erv
e
, no máximo, como início de prova de posse ou de relação obrigacional, mas jamais como instrumento hábil à constituição de direito real.

No que tange à alegada
falta
de impugnação formal dos documentos por parte dos Apelados, tal circunstância não é suficiente para suprir a ausência de registro.

A transmissão da propriedade é ato jurídico formal e objetivo, não sujeito à presunção nem à ficção jurídica pela inércia da parte contrária.

O ônus da prova, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, incumbia exclusivamente ao Apelante, que não se desincumbiu de demonstrar fato constitutivo do domínio, qual seja, o registro do imóvel em seu nome.

No tocante à alegação de
erro de julgamento
, igualmente não prospera.

A sentença recorrida
está muito bem
fundamentada, em estrita observância ao art. 489, §1o, do CPC, e em consonância com a jurisprudência consolidada.

Da análise da su
a motivação da decisão,
não se verifica
qualquer elemento subjetivo ou dissociado dos autos. Ao contrário, o
Juiz

a quo
procedeu à análise completa das provas constantes dos autos, valorizando-as sob o crivo do livre convencimento motivado (art. 371 do CPC).

É importante ressaltar que o
Juiz
de primeiro grau não está vinculado à aceitação de documentos com fé pública como prova plena e absoluta de domínio, sobretudo quando ausente o requisito essencial do registro.

Ademais, o fato de os Apelados não terem produzido contraprova documental não transfere ao Apelante direito que depende de formalidade essencial prevista em lei.

Por fim, inexiste qualquer nulidade processual apta a macular a sentença. A alegação de julgamento antecipado da lide, sem produção de prova oral ou pericial, não prospera, pois o próprio Apelante requereu o julgamento antecipado, conforme registrado nos autos, e os Opostos deixaram transcorrer
,

em branco,
o prazo para manifestação quanto à produção probatória.

Feitos esses esclarecimentos,
mantenho na íntegra da sentença recorrida, razão por que
nego provimento ao apelo
.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
para 12% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2025