Tribunal: TJMT
Processo: 1001398-70.2025.8.11.0045
Órgão julgador: EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-12-04
Data de publicação: 2025-12-10

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APLICAÇÃO. ERRO MATERIAL RECONHECIDO E SANADO. TEORIA DA CAUSA MADURA APLICÁVEL NO RITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. INEXIGIBILIDADE DE TAXAS ASSOCIATIVAS NA AUSÊNCIA DE ADESÃO EXPRESSA OU DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. TEMAS 492/STF E 882/STJ. EMBARGOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de Declaração opostos por Associação de Proprietários do Residencial Maria Olívia contra acórdão que, superando preliminar de incompetência por valor da causa, aplicou a teoria da causa madura, conheceu do recurso inominado dos autores e julgou procedentes pedidos para declarar inexigíveis cobranças de taxas associativas e determinar restituição de valores. A Embargante alega erro material no voto (confusão com processo relativo ao Loteamento Residencial Paris), omissão quanto à inaplicabilidade da teoria da causa madura no rito sumaríssimo, e omissão/contradição por não analisar tese de natureza propter rem das cobranças (alegação de convenção registrada) e outros elementos probatórios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) reconhecer e sanar eventual erro material na fundamentação do acórdão; (ii) verificar se foi cabível o julgamento do mérito com fundamento na teoria da causa madura no âmbito dos Juizados Especiais; (iii) estabelecer se houve omissão quanto à tese de natureza propter rem das cobranças em razão do registro da convenção de condomínio; (iv) verificar eventual omissão quanto a outros documentos e indícios de anuência dos autores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Verifica-se erro material na descrição fática do voto do Relator, que equivocadamente trouxe narrativa relativa a outro processo (Loteamento Residencial Paris/Sinop), o que exige correção do relatório, do voto e da ementa para consignar os fatos atinentes ao Residencial Maria Olívia, em Lucas do Rio Verde/MT, sem, contudo, afetar o dispositivo.
A aplicação da teoria da causa madura (art. 1.013, § 3o, CPC) foi adequada no rito dos Juizados Especiais, porque, superada a preliminar de competência, a controvérsia dependia de interpretação jurídica e de precedentes vinculantes, estando os autos aptos ao julgamento imediato, em observância aos princípios da celeridade e economia processual (Lei no 9.099/95, art. 2o).
A decisão enfrentou, implicitamente e em consonância com os Temas vinculantes, a alegação de natureza propter rem e a suposta adesão dos autores: os precedentes impõem que a cobrança compulsória de encargos relativos ao condomínio/associação só opere se comprovada adesão expressa do proprietário ou se a obrigação específica estiver averbada na matrícula do imóvel; ausentes tais requisitos, a cobrança revela-se inexigível.
A valoração pelo acórdão dos elementos probatórios acerca de suposta anuência tácita (participação em reuniões; nomenclatura dos boletos) consistiu em decidida apreciação do mérito, não configurando omissão ou contradição passível de integração via embargos declaratórios.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de Declaração parcialmente providos para sanar erro material, procedendo-se à retificação da descrição fática no Voto, Ementa e Acórdão, substituindo referência ao "Loteamento Residencial Paris, em Sinop/MT" pela correta indicação "Residencial Maria Olívia, em Lucas do Rio Verde/MT"; rejeitam-se, no mais, as alegações de omissão e contradição, mantendo-se o julgado em seus demais termos.
Tese de julgamento: 1. Erro material na fundamentação do acórdão deve ser corrigido quando comprovada a manifesta desconexão entre a narrativa do voto e os autos, sem, porém, alterar o decisum quando inofensivo ao resultado. 2. A teoria da causa madura é aplicável no âmbito dos Juizados Especiais quando, superada preliminar de competência, a controvérsia estiver apta ao julgamento imediato por depender, sobretudo, da aplicação de normas e precedentes vinculantes. 3. A cobrança de encargos a título de taxa condominial/associativa somente se mostra oponível a adquirentes não signatários se demonstrada adesão expressa ou se a obrigação específica estiver averbada na matrícula do imóvel (consequência das teses vinculantes do STF e do STJ). 4. A apreciação, pelo julgador, de elementos como participação em reuniões ou nomenclatura de boletos, quando considerados insuficientes para demonstrar adesão expressa, integra análise probatória de mérito e não configura omissão.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.099/1995, arts. 2o e 49; Código de Processo Civil, art. 1.013, § 3o; Constituição Federal, art. 5o, XX.
Jurisprudência relevante citada: STF — Tema 492; STJ — Tema 882; Enunciado no 39 e Enunciado no 85 do FONAJE (referências procedimentais).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1001398-70.2025.8.11.0045
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]
Relator:
Des(a).
EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Turma Julgadora:

[DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[CLAIRE TEREZINHA BRANDINI - CPF: 452.252.499-49 (RECORRENTE), THAIS CARINE PRADO - CPF: 034.926.341-84 (ADVOGADO), ALTAMIRO LEITE DE MIRANDA - CPF: 140.527.411-53 (RECORRENTE), ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO RESIDENCIAL MARIA OLIVIA - CNPJ: 27.451.423/0001-84 (RECORRIDO), ROGERIO HELAN DE PINHO FARIAS - CPF: 033.817.661-63 (ADVOGADO), SOLANGE SODALIA BENTO SARTORI - CPF: 627.708.021-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS E OS ACOLHEU.

E M E N T A

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APLICAÇÃO. ERRO MATERIAL RECONHECIDO E SANADO. TEORIA DA CAUSA MADURA APLICÁVEL NO RITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. INEXIGIBILIDADE DE TAXAS ASSOCIATIVAS NA AUSÊNCIA DE ADESÃO EXPRESSA OU DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. TEMAS 492/STF E 882/STJ. EMBARGOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos por Associação de Proprietários do Residencial Maria Olívia contra acórdão que, superando preliminar de incompetência por valor da causa, aplicou a teoria da causa madura, conheceu do recurso inominado dos autores e julgou procedentes pedidos para declarar inexigíveis cobranças de taxas associativas e determinar restituição de valores. A Embargante alega erro material no voto (confusão com processo relativo ao Loteamento Residencial Paris), omissão quanto à inaplicabilidade da teoria da causa madura no rito sumaríssimo, e omissão/contradição por não analisar tese de natureza
propter
rem das cobranças (alegação de convenção registrada) e outros elementos probatórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) reconhecer e sanar eventual erro material na fundamentação do acórdão; (
ii
) verificar se foi cabível o julgamento do mérito com fundamento na teoria da causa madura no âmbito dos Juizados Especiais; (
iii
) estabelecer se houve omissão quanto à tese de natureza
propter
rem das cobranças em razão do registro da convenção de condomínio; (
iv
) verificar eventual omissão quanto a outros documentos e indícios de anuência dos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Verifica-se erro material na descrição fática do voto do Relator, que equivocadamente trouxe narrativa relativa a outro processo (Loteamento Residencial Paris/Sinop), o que exige correção do relatório, do voto e da ementa para consignar os fatos atinentes ao Residencial Maria Olívia, em Lucas do Rio Verde/MT, sem, contudo, afetar o dispositivo.

A aplicação da teoria da causa madura (art. 1.013, § 3o, CPC) foi adequada no rito dos Juizados Especiais, porque, superada a preliminar de competência, a controvérsia dependia de interpretação jurídica e de precedentes vinculantes, estando os autos aptos ao julgamento imediato, em observância aos princípios da celeridade e economia processual (Lei no 9.099/95, art. 2o).

A decisão enfrentou, implicitamente e em consonância com os Temas vinculantes, a alegação de natureza
propter
rem e a suposta adesão dos autores: os precedentes impõem que a cobrança compulsória de encargos relativos ao condomínio/associação só opere se comprovada adesão expressa do proprietário ou se a obrigação específica estiver averbada na matrícula do imóvel; ausentes tais requisitos, a cobrança revela-se inexigível.

A valoração pelo acórdão dos elementos probatórios acerca de suposta anuência tácita (participação em reuniões; nomenclatura dos boletos) consistiu em decidida apreciação do mérito, não configurando omissão ou contradição passível de integração via embargos declaratórios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de Declaração parcialmente providos para sanar erro material, procedendo-se à retificação da descrição fática no Voto, Ementa e Acórdão, substituindo referência ao "Loteamento Residencial Paris, em Sinop/MT" pela correta indicação "Residencial Maria Olívia, em Lucas do Rio Verde/MT"; rejeitam-se, no mais, as alegações de omissão e contradição, mantendo-se o julgado em seus demais termos.

Tese de julgamento:
1.
Erro material na fundamentação do acórdão deve ser corrigido quando comprovada a manifesta desconexão entre a narrativa do voto e os autos, sem, porém, alterar o decisum quando inofensivo ao resultado.
2.
A teoria da causa madura é aplicável no âmbito dos Juizados Especiais quando, superada preliminar de competência, a controvérsia estiver apta ao julgamento imediato por depender, sobretudo, da aplicação de normas e precedentes vinculantes.
3.
A cobrança de encargos a título de taxa condominial/associativa somente se mostra oponível a adquirentes não signatários se demonstrada adesão expressa ou se a obrigação específica estiver averbada na matrícula do imóvel (consequência das teses vinculantes do STF e do STJ).
4.
A apreciação, pelo julgador, de elementos como participação em reuniões ou nomenclatura de boletos, quando considerados insuficientes para demonstrar adesão expressa, integra análise probatória de mérito e não configura omissão.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.099/1995,
arts
. 2o e 49; Código de Processo Civil, art. 1.013, § 3o; Constituição Federal, art. 5o, XX.

Jurisprudência relevante citada: STF — Tema 492; STJ — Tema 882; Enunciado no 39 e Enunciado no 85 do FONAJE (referências procedimentais).

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata
-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
opostos
pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL MARIA OLÍVIA (ID 321850399)
em
face do v.
Acórdão

proferido

por

esta
Colenda
Turma

Recursal
(ID 320122851),
que
, à
unanimidade
,
conheceu
e
deu

provimento

ao

Recurso

Inominado

interposto

por
ALTAMIRO LEITE DE MIRANDA e CLAIRE TEREZINHA BRANDINI, ora
Embargados
.

O
Acórdão

embargado

reformou
a
sentença
de
primeiro

grau
(ID 310691441), a qual
havia

julgado

extinto
o
processo
,
sem

resolução
de
mérito
,
por

incompetência

em

razão
do valor da causa.
Superada
a
preliminar
,
esta

Turma

Recursal
,
aplicando
a
teoria
da causa
madura
,
adentrou
o
mérito
da
demanda
para
julgar

procedentes

os

pedidos

iniciais
,
declarando

a

inexigibilidade
dos
débitos
a
título
de
taxas

associativas
e
determinando
a
restituição
de
valores

pagos

pelos

autores
.

Em
suas

razões
, a
Embargante

aduz

a

existência
de
vícios
no
julgado
,
que

mereceriam
ser
sanados
. O
primeiro

vício

apontado
é um
erro
material de
manifesta

evidência
,
localizado
no Voto do Relator (ID 319047865, p. 25).
Sustenta

que
a
fundamentação
do
Acórdão

descreveu
,
por

equívoco
, a
situação

fática
de um
processo

distinto
,
referente

ao
"
Loteamento
Residencial Paris,
em
Sinop/MT",
em

vez
de se
ater

aos

fatos
do
presente

feito
,
que

versam

sobre
o "Residencial Maria Olívia,
em
Lucas do Rio Verde/MT".

Aduz, ainda, a ocorrência de omissão e contradição no que diz respeito ao julgamento de mérito. Argumenta que, ao reformar a sentença meramente terminativa e julgar procedente a demanda, o Colegiado incorreu em supressão de instância, pois a causa não estaria madura para julgamento, cerceando seu direito à produção de provas em primeiro grau. Nesse ponto, sustenta a inaplicabilidade da teoria da causa madura, prevista no art. 1.013, § 3o, do Código de Processo Civil, ao rito dos Juizados Especiais.

Aponta
também

a

existência
de
omissão

quanto
à
tese
central de
sua

defesa
,
segundo
a qual as
cobranças

possuem

natureza
de "taxa de
condomínio
" de
caráter
propter rem, e
não
de
mera
"taxa
associativa
".
Afirma

que
a
Convenção
de
Condomínio
se
encontra

devidamente

registrada
(ID 310691374), o
que

tornaria

a

obrigação

oponível

erga
omnes,
afastando

a

incidência
dos Temas 492/STF e 882/STJ.

Por
fim
,
alega

que

o

julgado
se
omitiu

em

analisar

outras

provas

documentais

que
,
em

sua

visão
,
comprovariam

a

anuência
dos
Embargados

ao

sistema

condominial
,
como
a
participação

em

reuniões
e a
nomenclatura
dos
boletos

como
"taxa de
condomínio
" (ID 321850399, p. 22).

Ao final, pugna pelo recebimento e provimento dos presentes embargos para, atribuindo-lhes efeitos infringentes, sanar os vícios apontados, com a anulação do julgamento de mérito ou, subsidiariamente, a reforma do Acórdão para julgar improcedente a pretensão autoral.

Devidamente

intimada
(ID 322482881), a
parte

Embargada

não

apresentou

contrarrazões
,
conforme

certificado
no ID 325659859.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares,

Submetem-se a esta Turma Recursal os Embargos de Declaração opostos pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL MARIA OLÍVIA, em que se alegam a existência de erro material, omissão e contradição no Acórdão de ID 320122851.

Os

presentes
embargos
mostram
-se
tempestivos
,
uma

vez

que

interpostos
no
dia
13/10/2025 (ID 321850399),
dentro
do
prazo
legal de 05 (
cinco
)
dias
,
contado
da
publicação
do
Acórdão
,
ocorrida

em
06/10/2025,
em

conformidade
com o
artigo
49 da Lei no 9.099/95 e o
Enunciado
no 85 do FONAJE.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise dos vícios apontados.

I. Do Erro Material: A Correção da Premissa Fática do Julgado

Inicio
a
análise

pelo

ponto

que
, de
fato
,
merece

acolhimento
. A
Embargante

aponta
, com
razão
,
a

existência
de um manifesto
erro
material
na

fundamentação
do
voto

que

conduziu

ao

Acórdão

embargado
(ID 319047865, p. 25).

Ao proceder à análise do mérito da controvérsia, a fundamentação do julgado fez expressa referência a fatos e circunstâncias pertencentes a um processo diverso, qual seja, o de no 1016728-08.2022.8.11.0015, que tramitou perante o 1o Juizado Especial da Comarca de Sinop/MT e dizia respeito ao "Loteamento Residencial Paris". O trecho em questão narrou:

"No
presente

caso
o
autor

alega

que

em
22/03/2017,
adquiriu
um
terreno
,
localizado
no
Loteamento
Residencial Paris,
em
Sinop/MT,
conforme

contrato
. Sem
que

tivesse
se
associado

formalmente

ou

assinado

qualquer

termo
de
adesão
, o
autor
,
em
02/2021,
começou
a
receber

boletos

mensais
de R$ 112,15 (cento e doze reais e quinze centavos),
emitidos
pela
associação

recorrente
."

Verifico
, pois,
que

o

relatório

fático

que

serviu
de base para a
subsunção
da norma
ao

caso

concreto

está

flagrantemente

dissociado
da
realidade

destes
autos,
que

versam

sobre
a
cobrança
de
taxas

associativas
no "Residencial Maria Olívia",
localizado

na
Comarca de Lucas do Rio Verde/MT,
conforme

petição

inicial
(ID 310690887) e
demais

documentos

que

instruem
o
feito
.

Configura-se, assim, um clássico erro material, um vício extrínseco que não afeta o núcleo da fundamentação jurídica nem o dispositivo do julgado, mas que compromete a clareza e a precisão da decisão judicial. O dever de prestar uma tutela jurisdicional hígida e coerente impõe a correção de tais equívocos, ainda que não alterem o
resultado final
. A prestação jurisdicional deve retratar fielmente a lide que lhe foi submetida, sob pena de se tornar um ato processual divorciado de sua causa.

Portanto
,
acolho

os
embargos
neste

ponto

específico
para,
em
um
exercício
de
saneamento
e
integração
do
julgado
,
determinar
a
correção
do
relatório

fático

constante
do Voto (ID 319047865) e,
por

conseguinte
, da
Ementa
(ID 319047863) e do
Acórdão
(ID 320122851), para
que
,
onde
se
lê
a
descrição
dos
fatos

atinentes

ao

Loteamento
Residencial Paris, passe a
constar
a
narrativa

correta
dos
fatos

deste

processo
,
que
se
referem

ao
Residencial Maria Olívia
em
Lucas do Rio Verde/MT, e
às

cobranças

impugnadas

pelos

autores
ALTAMIRO LEITE DE MIRANDA e CLAIRE TEREZINHA BRANDINI,
relativas
a
taxas
de
manutenção
e
chamadas
de capital.

Ressalto, contudo, que tal providência não importa na atribuição de efeitos infringentes ao julgado. O fundamento jurídico central da decisão – a aplicação dos Temas 492 do STF e 882 do STJ para afastar a cobrança de taxas de proprietários não associados ou que não anuíram expressamente com o encargo – permanece íntegro e aplicável, independentemente do empreendimento em questão. A correção se limita a alinhar a premissa fática à realidade processual, sem modificar a conclusão de direito.

II. Da Inexistência dos Vícios de Omissão e Contradição

Superado o erro material, passo a analisar as demais alegações da Embargante, as quais, adianto, não merecem prosperar, por representarem, em sua essência, um nítido inconformismo com o mérito da decisão e uma tentativa de reabrir a discussão sobre matéria já exaustivamente apreciada por este Colegiado.

II.1. Da Ausência de Supressão de Instância e da Plena Aplicabilidade da Teoria da Causa Madura no Microssistema dos Juizados Especiais

A
Embargante
argumenta
que

esta

Turma

Recursal

não

poderia
ter
julgado
o
mérito
da causa
após

afastar

a

incompetência
do
juízo
de
primeiro

grau
,
sustentando

a

ocorrência
de
supressão
de
instância
e
a

inaplicabilidade
da
teoria
da causa
madura
(art. 1.013, § 3o, do CPC) no
âmbito
dos
Juizados

Especiais
. A
tese
é
infundada
.

Em
primeiro

lugar
, é
imperioso
registrar
que
a
sentença
de
piso
(ID 310691441)
não

adentrou
o
mérito
,
extinguindo
o
processo
com base
em

uma

equivocada

premissa

sobre
o valor da causa. O
juízo
singular
considerou

que
o valor da causa
deveria

corresponder

ao

montante
total do
Termo
de
Ajustamento
de
Conduta
(TAC)
firmado
pela
Associação
, no valor de R$ 397.100,68. Este
Colegiado
,
em

linha
com a
pacífica

orientação

pretoriana
,
materializada
no
Enunciado

no
39 do FONAJE ("Em
observância

ao
art. 2o da Lei 9.099/95, o valor da causa
corresponderá
à
pretensão

econômica

objeto
do
pedido
"),
reformou

tal

entendimento
. O
proveito

econômico

imediato

buscado

pelos

autores

não
era
a

anulação
do TAC, mas sim a
declaração
de
inexigibilidade
dos
débitos

que

lhes

eram

individualmente

cobrados
,
cuja
soma, à
época
da
propositura
da
ação
,
alcançava
R$ 4.500,00 (ID 310690887) — valor
manifestamente
inferior
ao

teto
de 40
salários

mínimos
.
Portanto
, a
competência
dos
Juizados

Especiais

foi

corretamente

firmada
.

Uma
vez

estabelecida
a
competência
, a
questão

que
se
coloca
é se o
feito

estava

em

condições
de
imediato

julgamento
. A
resposta
é
afirmativa
. A
controvérsia
central da
lide

cinge
-
se a

uma

questão

eminentemente
de
direito
: a
possibilidade
de
uma

associação
de
moradores

cobrar

taxas
de
manutenção
de
proprietários
de
lotes

que

não
se
associaram

nem

anuíram

expressamente
com
tal

cobrança
. Tal
matéria
é
objeto
de
teses

vinculantes

firmadas

pelo
Supremo Tribunal Federal (Tema 492) e
pelo
Superior Tribunal de Justiça (Tema 882),
cuja

aplicação

independe
de
dilação

probatória
para
a

apuração
de
fatos

complexos
. O
ônus
de
comprovar

a

adesão

expressa

ou
o
registro
da
obrigação

na

matrícula
,
nos

termos
dos
referidos

precedentes
, era da
Associação
,
que

não
se
desincumbiu
a
contento
,
limitando
-
se a

invocar

uma

suposta

adesão

tácita
.

Nesse
cenário
,
a

alegação
de
que
a causa
não

estava

madura
é
insubsistente
. Devolver
os
autos à
primeira

instância
para a
produção
de "
provas

testemunhais
,
oitiva
de
autores
e
documentos
" seria um
ato

inútil
e
contrário

aos

princípios
da
celeridade
e da
economia
processual
que

informam
o
microssistema
dos
Juizados

Especiais
(art. 2o da Lei no 9.099/95). A causa
estava
, sim,
madura
para
julgamento
, pois a
solução
da
lide

dependia

apenas
da
interpretação
do
direito
e da
aplicação
de
precedentes

obrigatórios

aos

fatos

incontroversos
e
documentalmente

comprovados
.
A

aplicação
do art. 1.013, § 3o, do CPC é
perfeitamente

compatível
e,
na

verdade
,
desejável
no
rito

sumaríssimo
,
maximizando

a

eficiência
da
prestação

jurisdicional
.
A

insurgência
da
Embargante
,
portanto
,
traduz

mero

inconformismo
com a
tese

jurídica

adotada
, o
que

não
se
confunde
com
omissão

ou

contradição
.

II.2. Da Inexistência de Omissão Quanto à Natureza '
Propter
Rem' da Dívida

A
Embargante

sustenta
,
ainda
,
que

o

Acórdão

foi

omisso

por

não
ter
enfrentado

sua

tese
central de
que
a
cobrança

teria

natureza
propter rem,
em

virtude
do
registro
da
Convenção
de
Condomínio
(ID 310691374)
na

matrícula
dos
imóveis
.
A

alegação
,
mais

uma

vez
,
confunde

omissão
com
rejeição

implícita
e
busca

rediscutir
o
mérito
do
julgado
.

O julgador não está obrigado a responder a todos os argumentos deduzidos pelas partes, mas apenas a expor os fundamentos suficientes para a resolução da controvérsia. Ao basear sua decisão na aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ, esta Turma Recursal implicitamente rechaçou a tese da natureza
propter
rem como autônoma e suficiente para obrigar os Embargados.

O
cerne
da
questão
,
conforme

pacificado

pelas
Cortes Superiores, é
que
a
obrigação
de
pagar

taxas

associativas
, para
adquirentes

que

não

participaram
do
ato
de
constituição
da
associação
,
só
se
torna

exigível
se
houver
: (
i
)
adesão

expressa
e
voluntária
do
proprietário
;
ou
(ii)
registro
da
obrigação

específica
no
Cartório
de Registro de
Imóveis
,
conferindo-lhe

publicidade
e
caráter
propter rem
oponível
a
terceiros
. A
mera

existência
de
uma

convenção
de
condomínio

registrada

não

supre
,
por

si

só
, a
necessidade
de
demonstração

desses

requisitos
para
os

novos

adquirentes
.

A
Embargante

não

logrou

comprovar

nos
autos
nem
a
filiação

expressa
dos
Embargados
,
nem

que

a

obrigação
de
concorrer
para as
despesas

estivesse

averbada
de modo
específico
e claro
nas

matrículas
dos
imóveis
(ID 310690889 e ID 310690898),
em

momento
anterior à
aquisição
,
como

exige
a
modulação

estabelecida

pelo
STF no Tema 492.
Portanto
, o
Acórdão
,
ao

aplicar

os

precedentes

vinculantes
,
considerou

que
as
condições
para a
cobrança

compulsória

não

estavam

preenchidas
.
Trata
-se de
uma

questão
de
mérito

já

decidida
, e
os
embargos de
declaração

não

são
a via
adequada
para o
seu

reexame
.

II.3. Da Irrelevância de Outros Elementos Probatórios e da Rejeição da Suposta Anuência Tácita

Por
fim
, a
Embargante

alega

omissão

quanto
à
análise
de outros
elementos
,
como
a
participação
dos
Embargados

em

reuniões
e a
nomenclatura
"taxa de
condomínio
"
nos

boletos
(ID 310691363),
os
quais,
em

sua

visão
,
comprovariam

a

aceitação
do
sistema
.

Tal
argumento

também

não

merece

acolhida
. A
jurisprudência

consolidada

sobre
o
tema
é
cristalina

ao

rechaçar

a

ideia
de "
associação

tácita
"
ou
"
compulsória
"
fundada

na

mera

fruição
de
serviços

ou

na

participação

esporádica

em

atos
da
vida

associativa
. O
direito
fundamental à
liberdade
de
associação
(art. 5o, XX, da CF)
exige

manifestação
de
vontade

inequívoca
, a qual
não

pode
ser
presumida
. A
participação

em

uma

assembleia

ou
o
recebimento
de
boletos
com
determinada

nomenclatura

não

têm
o
condão
de
suprir

a

exigência
legal e
jurisprudencial
de
adesão

expressa

ou
de
registro

imobiliário
da
obrigação
.

O Acórdão embargado, ao se pautar pelas teses vinculantes, considerou esses elementos fáticos como juridicamente irrelevantes para alterar a conclusão de que a cobrança era indevida, por ausência dos requisitos essenciais. Novamente, não se trata de omissão, mas de valoração da prova à luz do direito aplicável, o que é próprio do julgamento de mérito, insuscetível de reanálise em sede de embargos declaratórios.

Em suma, com exceção do notório erro material, as demais alegações da Embargante revelam-se como uma tentativa transversa de obter um novo julgamento da causa, em flagrante desvirtuamento da natureza integrativa dos embargos de declaração.

DISPOSITIVO

Ante o
exposto
,
conheço
dos embargos de
declaração

opostos
e, no
mérito
, DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO,
unicamente
para
sanar
o
erro
material
apontado
no item I
deste

voto
,
determinando

que
,
na

fundamentação
do
Acórdão
de ID 320122851 e
nos

documentos

correlatos
(Voto ID 319047865 e
Ementa
ID 319047863), a
descrição

fática
do
caso

seja

retificada
para
constar
"Residencial Maria Olívia,
em
Lucas do Rio Verde/MT",
em

lugar
de "
Loteamento
Residencial Paris,
em
Sinop/MT".

A presente correção, todavia, não implica alteração no resultado do julgamento, razão pela qual o faço sem atribuir efeitos infringentes ao recurso.

Rejeito, no mais, as alegações de omissão e contradição, mantendo o Acórdão embargado em todos os seus demais termos.

É como voto
.

EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/12/2025