Tribunal: TJMT
Processo: 1022856-63.2022.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-05-30

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICAÇÃO DO CDC. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 10%. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a possibilidade de rescisão contratual cumulada com restituição parcial dos valores pagos por comprador de lote urbano, afastando a incidência da Lei no 9.514/1997 e aplicando o Código de Defesa do Consumidor para determinar a restituição imediata de 90% do montante pago, com retenção de 10%.
II. Questão em discussão
Questões em discussão: (i) saber se é legítima a inclusão da BRDU Urbanismo S/A no polo passivo da ação, à luz da Teoria da Aparência e da responsabilidade solidária do CDC; (ii) saber se é aplicável a Lei no 9.514/1997 em contrato com cláusula de alienação fiduciária não registrada; e (iii) saber se é razoável a fixação da cláusula penal em 10% e a devolução imediata dos valores pagos.
III. Razões de decidir
A empresa recorrente integra o grupo econômico responsável pela comercialização do imóvel, justificando sua legitimidade com base na Teoria da Aparência e na responsabilidade solidária prevista nos arts. 7o e 25 do CDC.
A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis inviabilizou a incidência da Lei no 9.514/1997, devendo ser aplicado o CDC, conforme precedentes do STJ.
A devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade definidos na Súmula 543 do STJ e encontra respaldo na jurisprudência consolidada. A pretensão de parcelamento não foi amparada em provas de prejuízo financeiro.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. É legítima a inclusão no polo passivo da empresa que participa da cadeia de fornecimento e faz parte do mesmo grupo empresarial, nos termos do CDC. 2. A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei no 9.514/1997 e impõe a aplicação do CDC. 3. Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, é válida a retenção de 10% dos valores pagos, com devolução imediata do saldo remanescente.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7o e 25; CC, art. 421-A; Lei no 9.514/1997, art. 23.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.987.389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 30.08.2022; STJ, AgInt nos EDcl no REsp no 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3a Turma, j. 14.08.2023; TJMT, RAC no 1014779-31.2023.8.11.0041, Rel. Des. Márcio Vidal, 5a Câmara de Direito Privado, j. 01.04.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022856-63.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JAMIRE ABDALA DE QUEIROZ - CPF: 683.509.886-49 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), MURILO MAFIA MARTINS - CPF: 972.493.437-34 (APELADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICAÇÃO DO CDC. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 10%. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a possibilidade de rescisão contratual cumulada com restituição parcial dos valores pagos por comprador de lote urbano, afastando a incidência da Lei no 9.514/1997 e aplicando o Código de Defesa do Consumidor para determinar a restituição imediata de 90% do montante pago, com retenção de 10%.

II. Questão em discussão

Questões em discussão: (i) saber se é legítima a inclusão da BRDU Urbanismo S/A no polo passivo da ação, à luz da Teoria da Aparência e da responsabilidade solidária do CDC; (ii) saber se é aplicável a Lei no 9.514/1997 em contrato com cláusula de alienação fiduciária não registrada; e (iii) saber se é razoável a fixação da cláusula penal em 10% e a devolução imediata dos valores pagos.

III. Razões de decidir

A empresa recorrente integra o grupo econômico responsável pela comercialização do imóvel,

justificando sua legitimidade com base na Teoria da Aparência e na responsabilidade solidária prevista nos arts. 7o e 25 do CDC.

A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis inviabilizou a incidência da Lei no 9.514/1997, devendo ser aplicado o CDC, conforme precedentes do STJ.

A devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade definidos na Súmula 543 do STJ e encontra respaldo na jurisprudência consolidada. A pretensão de parcelamento não foi amparada em provas de prejuízo financeiro.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. É legítima a inclusão no polo passivo da empresa que participa da cadeia de fornecimento e faz parte do mesmo grupo empresarial, nos termos do CDC. 2. A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei no 9.514/1997 e impõe a aplicação do CDC. 3. Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, é válida a retenção de 10% dos valores pagos, com devolução imediata do saldo remanescente.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7o e 25; CC, art. 421-A; Lei no 9.514/1997, art. 23.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.987.389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 30.08.2022; STJ, AgInt nos EDcl no REsp no 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3a Turma, j. 14.08.2023; TJMT, RAC no 1014779-31.2023.8.11.0041, Rel. Des. Márcio Vidal, 5a Câmara de Direito Privado, j. 01.04.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por BRDU Urbanismo S.A., em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de rescisão contratual e restituição de quantias pagas c/c tutela de urgência, movida por Jamire Abdala de Queiroz e Murilo Máfia Martins, julgou procedente os pedidos iniciais, para declara a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando a ré a promover a restituição no valor de R$ 37.380,60 (trinta e sete mil trezentos e oitenta reais e sessenta centavos), devidamente corrigida, além do pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios fixado em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85,§2o do CPC.

Inconformado, o apelante suscita, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, alegando que o contrato foi firmado com BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda., e não com a BRDU Urbanismo S/A. No mérito, alega a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, argumentando que o contrato se encontra sob o regime da Lei 9.514/97 (alienação fiduciária), o que impediria a rescisão judicial e a restituição direta de valores. Não obstante, subsidiariamente, sustenta a desproporcionalidade na fixação da cláusula penal em 10%, pugnando pela majoração para 25%, conforme precedentes do STJ e o parcelamento da devolução dos valores em 12 vezes, como medida de equilíbrio financeiro e garantia da continuidade da atividade empresarial. Ao final, requer a reforma da sentença.

Os apelados apresentaram contrarrazões (id. 280522876), pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 28 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Jamire Abdala de Queiroz ajuizou ação de rescisão contratual c/c com restituição de quantias pagas e pedido de tutela de urgência, em face da empresa BRDU Urbanismo S/A, relatando que, em 05 de outubro de 2013, firmou com a requerida um Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, visando à aquisição do lote de terreno urbano no 39, quadra 06, no Loteamento Residencial Mirante do Parque, situado na cidade de Cuiabá/MT.

Afirma que o contrato previa o pagamento do preço no valor de R$ 27.985,65 (vinte e sete mil novecentos e oitenta e cinco reais e sessenta e cinco centavos), mediante sinal composto por 03 (três) parcelas de R$ 241,66, além de 144 (cento e quarenta e quatro) parcelas mensais no valor unitário de R$ 346,26, corrigidas anualmente pelo IGP-M.

Alega que efetuou o pagamento regular de 92 parcelas, o que, somado ao valor da entrada, perfaz o total de R$ 41.533,99.

Todavia, em razão da grave crise econômica advinda da pandemia da COVID-19 e do acentuado aumento inflacionário, sobretudo do IGP-M, passou a enfrentar severas dificuldades financeiras que inviabilizaram a continuidade do cumprimento do contrato. Aduz, inclusive, que tentou negociar amigavelmente a rescisão com a ré, mas a empresa se mostrou desinteressada em formalizar distrato ou proposta razoável de devolução dos valores pagos.

Diante disso, postulou pela concessão da tutela de urgência para a imediata suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, a exclusão ou abstenção de inscrição de seu nome nos órgãos de restrição ao crédito, bem como o impedimento de consolidação da propriedade do imóvel em nome da requerida. Ao final, requer a procedência da ação, com a rescisão do contrato, restituição de valores, condenação da requerida em custas e honorários, e a confirmação da tutela antecipada, por sentença definitiva.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
reconheceu que, embora o contrato celebrado entre as partes contivesse cláusula de alienação fiduciária, não houve registro no Cartório de Registro de Imóveis, o que impede a incidência da Lei no 9.514/1997 e autoriza a aplicação do CDC, considerando, ainda, que a parte autora manifestou desistência do contrato por motivos financeiros supervenientes, sem que se configurasse inadimplemento ou mora, Diante disso, afastou a aplicação do Tema 1095 do STJ e da sistemática da propriedade fiduciária, reconhecendo o direito à rescisão contratual com devolução imediata de 90% dos valores pagos, retendo-se 10% a título de cláusula penal, além da condenação da ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação (id. 280522864).

Inconformado, o apelante suscita, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, alegando que o contrato foi firmado com BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda., e não com a BRDU Urbanismo S/A.

No mérito, alega a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, argumentando que o contrato se encontra sob o regime da Lei 9.514/97 (alienação fiduciária), o que impediria a rescisão judicial e a restituição direta de valores.

Subsidiariamente, sustenta a desproporcionalidade na fixação da cláusula penal em 10%, pugnando pela majoração para 25%, conforme precedentes do STJ e o parcelamento da devolução dos valores em 12 vezes, como medida de equilíbrio financeiro e garantia da continuidade da atividade empresarial. Ao final, requer a reforma da sentença.

Pois bem. Inicialmente, quanto à tese de ilegitimidade passiva da BRDU Urbanismo S/A., adianto que não deve ser acolhida. Explico.

A questão, como bem analisada na decisão saneadora (id. 280522858), evidencia a inserção da empresa recorrente na cadeia de fornecimento, presumindo fazer parte do mesmo grupo econômico, conduzindo à legítima expectativa do consumidor quanto à vinculação da empresa à obrigação.

A propósito: “
A ilegitimidade passiva, realmente, a BrDU Urbanismo S/A não consta como promitente vendedora do imóvel. Ocorre que, consoante defende a Autora, a Requerida participou da cadeia de serviços, tanto é que sua logomarca aparece em quase todos os documentos juntados pela parte autora, o que faz presumir ser do mesmo grupo econômico, justificando a sua legitimidade, à luz da Teoria da Aparência, já que, ao contratar a aquisição do lote de terras, a parte autora foi induzida a crer que todas as empresas garantiam o negócio demonstrando mais confiança na entrega do bem.
” (id. 280522858).

Tal entendimento encontra amparo no ordenamento jurídico, especialmente nos artigos 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor, que consagram a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento, inclusive entre empresas do mesmo conglomerado, quando partícipes da relação de consumo.

Nesse sentido, em casos semelhantes, já decidiu este Tribunal:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO - DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.

(...)”
(RAC n.o 1009993-41.2023.8.11.0041, Terceira Câmara, Rel. Desa. Antonia Siqueira Goncalves, j. 07.08.2024 – destaquei).

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO. REJEIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INEFICÁCIA. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

"1. É legítima a inclusão de empresa pertencente ao mesmo grupo econômico no polo passivo da ação de rescisão contratual, nos termos do CDC.
(...).”
(RAC n.o 1014779-31.2023.8.11.0041, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 01.04.2025 – destaquei).

Assim,
afasto a preliminar
.

Superada essa questão, a
vexata quaestio
reside em averiguar qual legislação deve ser aplicada na lide, que visa a resolução do contrato firmado entre as partes, além do percentual de retenção.

Inicialmente, cumpre esclarecer que, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, a constituição da propriedade fiduciária de bem imóvel depende de registro no competente Cartório de Registro de Imóveis:

“
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”

§ 1o. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

Logo, evidente que o registro não possui apenas função publicitária. Trata-se de elemento constitutivo da garantia real fiduciária. Assim, na ausência do registro, não há constituição válida da propriedade fiduciária, o que afasta por completo o regime jurídico da Lei no 9.514/1997, inclusive os arts. 26 e 27, que tratam da consolidação da propriedade e do procedimento de leilão. Nesse sentido:

“
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI No 9.514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/1997. NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.

(...)

4. No regime especial da Lei no 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei no 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos.

6. Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido - tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no art. 27 da Lei no 9.514/1997. 7. Recurso especial conhecido e não provido.”
(REsp n.o 1.987.389/SP, Terceira Turma, relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 30.08.2022 – destaquei).

Embora haja nos autos notícia de notificação extrajudicial encaminhada pela própria parte ré à autora, tal comunicação, por si só, não é suficiente para ensejar os efeitos jurídicos próprios do regime da alienação fiduciária, nos moldes da Lei n.o 9.514/1997. Isso porque, além de não ter sido expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, como exige o §1o do art. 26 da referida norma, também não houve o prévio registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, conforme determina o seu art. 23.

Ausente, portanto, os requisitos legais, mostra-se inaplicável o rito da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, devendo prevalecer, no caso concreto, a disciplina do Código de Defesa do Consumidor.

In casu
, a parte autora é consumidora final de lote urbano para fins residenciais, enquanto a requerida figura como fornecedora de produto imobiliário, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC. A hipossuficiência técnica e econômica da parte autora é manifesta, impondo-se, portanto, a incidência do regime protetivo do consumidor.

A propósito, segue a jurisprudência, confira:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI No 9.514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE.

1. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei no 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor.

2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei no 9.514/1997.

3. Agravo interno não provido.”
(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.014.411/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 14.8.2023 – destaquei).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei no 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.
(...).”
(STJ, AgInt no AREsp: 2647833/SP, Terceira Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2024 - destaquei).

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA PRÓPRIA VENDEDORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. AFASTAMENTO DO TEMA 1095 DO STJ. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

Tese de julgamento:

1. Alienação fiduciária instituída em favor da própria vendedora em contrato de compra e venda direta de imóvel não se submete ao regime da Lei no 9.514/1997.

2. O Tema 1095 do STJ somente se aplica a contratos com típico financiamento imobiliário com terceiro mutuante e registro imobiliário prévio.

3. Em tais hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, permitindo a resolução contratual e a restituição das parcelas pagas, com retenção moderada
.
”
(RAC n.o 1033571-67.2022.8.11.0041, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 02.04.2025 – destaquei).

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

Tese de julgamento:

A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência da Lei no 9.514/97 e permitindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual razoável dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ, para evitar prejuízos ao vendedor.

Nos compromissos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei no 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
”
(RAC n.o 1027898-50.2021.8.11.0002, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 11.02.2025 - destaquei).

Diante da rescisão por vontade da própria parte autora, comprovada pela notificação extrajudicial id. 280521426, a jurisprudência inclina-se no sentido de que é lícita a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, e que a devolução dos valores pagos deve ser imediata, com retenção moderada, como forma de compensar a parte vendedora pelas despesas administrativas e eventuais perdas, conforme prescreve a Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Sendo assim, o c. STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador, confira,
verbis
:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.
” (AgRg no AREsp n. 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015 – negritei).

Nessa trilha, o d. magistrado agiu com o costumeiro acerto ao determinar a retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelos promissários compradores, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial pacificado pelo c. STJ, reafirmo, não havendo motivo plausível para sua majoração consoante pleiteado pelo recorrente.

Assim, a fixação da retenção em 10% do valor pago revela-se razoável, proporcional e em conformidade também com a jurisprudência deste Tribunal em caso semelhante, confira:

“
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO. REJEIÇÃO.
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO.
INEFICÁCIA. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

"1. É legítima a inclusão de empresa pertencente ao mesmo grupo econômico no polo passivo da ação de rescisão contratual, nos termos do CDC.

2. É válida a fixação do percentual de retenção em 10% dos valores pagos em rescisão contratual por iniciativa do comprador, quando não demonstrado prejuízo excepcional ao vendedor.

3. O pacto de alienação fiduciária é ineficaz sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.
"
(RAC n.o 1014779-31.2023.8.11.0041, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 01.04.2025 – destaquei).

Por outro lado, quanto à devolução em parcela única, inexiste justificativa plausível para o parcelamento em 12 vezes, como pretende o recorrente, especialmente diante da duração do contrato, do valor pago e da ausência de prova de que o ressarcimento integral comprometeria a saúde financeira da empresa requerida.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, deixo de majorar os honorários advocatícios (art. 85, §11), mormente porque já fixados no teto estabelecido no art. 85, § 2o, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
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Cuiabá, 28 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025