Tribunal: TJMT
Processo: 1002881-08.2023.8.11.0013
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-06

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1002881-08.2023.8.11.0013
APELANTE: CONSTRUTORA EMA LTDA - EPP.
APELADO: ELI DO NASCIMENTO SILVA.
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TEORIA DA APARÊNCIA. VALIDADE DOS PAGAMENTOS REALIZADOS A TERCEIRO. CLÁUSULA PENAL. LEGITIMIDADE DO PERCENTUAL DE 25%. PARCIAL PROVIMENTO.
I. Caso em exame
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta por adquirente de imóvel urbano contra construtora, em razão do inadimplemento contratual. Sentença de procedência, com reconhecimento de culpa da vendedora, devolução parcial dos valores pagos e retenção de 19% a título de cláusula penal. Recurso da empresa demandada pela improcedência do pedido, sob alegação de prescrição, ausência de relação jurídica, e pedido subsidiário de majoração da cláusula penal.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se incide a prescrição trienal prevista no art. 206, § 3o, IV, do CC/2002 em pedido de restituição de valores decorrente de rescisão contratual; (ii) saber se são válidos os pagamentos realizados a terceiro alheio ao quadro societário da construtora; e (iii) saber se é legítima a cláusula penal de 25% pactuada contratualmente.
III. Razões de decidir
3. O pedido de restituição decorre de inadimplemento contratual, não estando fundado em enriquecimento sem causa. Incide, portanto, o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC/2002.
4. Comprovado nos autos que o terceiro identificado como recebedor dos valores atuava de forma habitual nas tratativas da empresa, impõe-se a aplicação da teoria da aparência, inexistindo má-fé do comprador.
5. A cláusula penal de 25%, prevista no contrato e reconhecida na petição inicial pelo próprio autor, é válida, não havendo justificativa para sua redução judicial. Jurisprudência consolidada admite a legalidade do percentual em hipóteses de resolução por inadimplemento do comprador.
IV. Dispositivo e tese
6. Preliminar de prescrição rejeitada. Recurso parcialmente provido para majorar a cláusula penal de 19% para 25%, nos termos contratualmente pactuados.
Tese de julgamento:
“1. O prazo prescricional aplicável à ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores por inadimplemento é o decenal, nos termos do art. 205 do CC/2002.
2. É válida a cláusula penal de 25% prevista em contrato de promessa de compra e venda, salvo prova de abusividade.
3. A teoria da aparência justifica a validade dos pagamentos feitos a terceiro que, embora não investido formalmente de poderes, atuava com respaldo tácito da empresa vendedora.”
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 205 e 422; CPC/2015, art. 434.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.138.183/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 10.05.2012; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 19.02.2019; TJMT, N.U. 1000609-76.2024.8.11.0087, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3a Câmara de Direito Privado, j. 31.05.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1002881-08.2023.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[ELI DO NASCIMENTO SILVA - CPF: 014.747.691-79 (APELADO), MAX DELIS DE QUEIROZ - CPF: 890.705.421-53 (ADVOGADO), CONSTRUTORA EMA LTDA - EPP - CNPJ: 09.321.093/0001-20 (APELANTE), EDUARDO BORGES ALVES - CPF: 015.943.391-63 (ADVOGADO), GILBERTO SIQUEIRA ARANTES - CPF: 694.011.791-15 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No
1002881-08.2023.8.11.0013

APELANTE:
CONSTRUTORA EMA LTDA - EPP.

APELADO:
ELI DO NASCIMENTO SILVA.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TEORIA DA APARÊNCIA. VALIDADE DOS PAGAMENTOS REALIZADOS A TERCEIRO. CLÁUSULA PENAL. LEGITIMIDADE DO PERCENTUAL DE 25%. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta por adquirente de imóvel urbano contra construtora, em razão do inadimplemento contratual. Sentença de procedência, com reconhecimento de culpa da vendedora, devolução parcial dos valores pagos e retenção de 19% a título de cláusula penal. Recurso da empresa demandada pela improcedência do pedido, sob alegação de prescrição, ausência de relação jurídica, e pedido subsidiário de majoração da cláusula penal.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se incide a prescrição trienal prevista no art. 206, § 3o, IV, do CC/2002 em pedido de restituição de valores decorrente de rescisão contratual; (ii) saber se são válidos os pagamentos realizados a terceiro alheio ao quadro societário da construtora; e (iii) saber se é legítima a cláusula penal de 25% pactuada contratualmente.

III. Razões de decidir

3. O pedido de restituição decorre de inadimplemento contratual, não estando fundado em enriquecimento sem causa. Incide, portanto, o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC/2002.

4. Comprovado nos autos que o terceiro identificado como recebedor dos valores atuava de forma habitual nas tratativas da empresa, impõe-se a aplicação da teoria da aparência, inexistindo má-fé do comprador.

5. A cláusula penal de 25%, prevista no contrato e reconhecida na petição inicial pelo próprio autor, é válida, não havendo justificativa para sua redução judicial. Jurisprudência consolidada admite a legalidade do percentual em hipóteses de resolução por inadimplemento do comprador.

IV. Dispositivo e tese

6. Preliminar de prescrição rejeitada. Recurso parcialmente provido para majorar a cláusula penal de 19% para 25%, nos termos contratualmente pactuados.

Tese de julgamento:

“1. O prazo prescricional aplicável à ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores por inadimplemento é o decenal, nos termos do art. 205 do CC/2002.

2. É válida a cláusula penal de 25% prevista em contrato de promessa de compra e venda, salvo prova de abusividade.

3. A teoria da aparência justifica a validade dos pagamentos feitos a terceiro que, embora não investido formalmente de poderes, atuava com respaldo tácito da empresa vendedora.”

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 205 e 422; CPC/2015, art. 434.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.138.183/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 10.05.2012; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 19.02.2019; TJMT, N.U. 1000609-76.2024.8.11.0087, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3a Câmara de Direito Privado, j. 31.05.2025.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No
1002881-08.2023.8.11.0013

APELANTE:
CONSTRUTORA EMA LTDA - EPP.

APELADO:
ELI DO NASCIMENTO SILVA.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CONSTRUTORA EMA EIRELI
contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda/MT, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, ajuizada por
ELI DO NASCIMENTO SILVA
,
julgou procedente o pedido inicial para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, reconhecendo a culpa da requerida/apelante pela extinção contratual, e determinando a devolução dos valores pagos, com retenção de 19%, a título de cláusula penal.

Em suas razões recursais, a apelante, inicialmente, sustenta a ocorrência de prescrição trienal da pretensão do autor, sob o fundamento de que se trata de pretensão de restituição fundada no enriquecimento sem causa, nos termos do art. 206, §3o, IV, do Código Civil, argumentando que o último pagamento supostamente realizado ocorreu em 2013, e a presente demanda foi ajuizada apenas em 2023, ou seja, quase 10 anos depois.

No mérito, alega que os pagamentos não foram realizados à empresa, mas a terceiros absolutamente estranhos à relação contratual – um por transferência bancária (TED) ao Sr. Adalberto de Freitas Arantes, e outro por meio de saque bancário em espécie, sem qualquer vinculação objetiva com a construtora.

Defende que tais documentos foram apresentados de forma extemporânea, mais de quatro meses após a impugnação à contestação, atraindo a preclusão prevista no art. 434 do CPC.

Afirma, ainda, que o Sr. Adalberto jamais integrou o quadro societário da empresa e que não detinha poderes para receber valores, inexistindo elementos nos autos que justifiquem a aplicação da teoria da aparência.

Sustenta que a sentença desconsiderou cláusula contratual expressa que vedava a realização de pagamentos a terceiros não autorizados e que a testemunha ouvida é parcial e desprovida de isenção, o que comprometeria sua credibilidade.

Aduz, também, que o próprio autor reconheceu, na petição inicial, a existência de cláusula penal no percentual de 25%, de modo que a sentença, ao limitar a retenção em 19%, contrariou pedido expresso formulado na exordial. Ressalta que a jurisprudência do TJMT admite a legalidade da cláusula penal nesse patamar, em hipóteses de rescisão por inadimplemento do comprador.

Por fim, requer a reforma integral da sentença, com o acolhimento da prescrição, o reconhecimento da inexistência de pagamentos à apelante, ou, subsidiariamente, a declaração de culpa exclusiva do autor/apelado pela rescisão contratual, com a consequente majoração da retenção para 25% e inversão da sucumbência.

Contrarrazões foram apresentadas, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO

Inicialmente, verifica-se que a parte apelante sustenta a ocorrência de prescrição trienal da pretensão do autor, sob o fundamento de que se trata de pretensão de restituição fundada no enriquecimento sem causa, nos termos do art. 206, §3o, IV, do Código Civil, argumentando que o último pagamento supostamente realizado ocorreu em 2013, e a presente demanda foi ajuizada apenas em 2023, ou seja, quase 10 anos depois.

A preliminar de prescrição não merece acolhimento. Embora a apelante sustente que a pretensão do autor estaria fundada na vedação ao enriquecimento sem causa, atraindo o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, §3o, IV, do Código Civil, não é essa a natureza da presente demanda.

O autor formulou pedido de resolução do contrato e restituição dos valores pagos com fundamento no descumprimento da obrigação contratual pela vendedora, e não com base autônoma em enriquecimento ilícito.

Trata-se, portanto, de pretensão contratual de cunho pessoal, que se submete ao prazo prescricional decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

No caso concreto, a presente ação foi ajuizada em 22/05/2023 e o contrato em análise foi firmado em 2406/2013. Assim, não transcorreu o prazo de 10 anos previsto no art. 205 do Código Civil, sendo, portanto, tempestiva a propositura da ação.

Assim, rejeito a preliminar arguida.

VOTO - MÉRITO

Eminentes pares.

Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores, proposta por Eli do Nascimento Silva em face de Construtora Ema EIRELI, em razão do inadimplemento contratual relacionado à promessa de compra e venda de imóvel urbano.

Alega o autor que realizou três pagamentos em favor da empresa ré, os quais, todavia, foram efetuados por meio de transferências e saques repassados a terceiro que intermediava as tratativas, não tendo recebido o bem pactuado. Requereu, por isso, a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos, com aplicação de cláusula penal de 25%.

A empresa ré, ora apelante, impugnou a existência de relação jurídica com o autor, bem como a validade dos supostos pagamentos, alegando que foram feitos a pessoa alheia ao quadro societário e sem poderes de representação. Sustentou, ainda, a ocorrência de prescrição trienal, nos termos do art. 206, § 3o, IV, do Código Civil. Alternativamente, requereu a fixação da cláusula penal em 25% sobre os valores pagos, em caso de procedência do pedido.

A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo a rescisão contratual e determinando a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de 19% a título de cláusula penal. Inconformada, a empresa apelou, reiterando os fundamentos lançados na contestação e pleiteando a improcedência do pedido ou, subsidiariamente, a majoração da retenção para o percentual contratualmente pactuado de 25%.

No mérito, não merece reforma a r. sentença quanto à validade dos pagamentos realizados ao terceiro Adalberto de Freitas Arantes. A análise do conjunto probatório revela que referido agente era o responsável direto pelas tratativas comerciais, figurando como intermediador da venda e interlocutor da empresa junto ao comprador.

O autor logrou demonstrar que realizou a transferência de valores diretamente a esse indivíduo, inclusive com recibos e registros bancários contemporâneos à celebração do contrato.

A jurisprudência do STJ, inclusive, reconhece a incidência da teoria da aparência em hipóteses como a dos autos, desde que ausente má-fé do contratante que efetua o pagamento a terceiro que se apresenta como representante da empresa contratada.

Nos autos, não houve demonstração de má-fé ou dolo do autor, tampouco prova de que tivesse ciência da ausência de poderes do recebedor dos valores.

Ao revés, os elementos probatórios colacionados aos autos indicam que Adalberto exercia, com habitualidade, funções externas de negociação em nome da empresa, o que justifica a aplicação da teoria da aparência, conforme entendimento consolidado no âmbito da Terceira e Quarta Turmas do STJ.

Por outro lado, no tocante à cláusula penal, razão assiste à apelante. De fato, o próprio autor, na exordial, reconheceu sua inadimplência parcial e postulou expressamente a aplicação da cláusula penal no percentual de 25%, conforme previsão contratual.

A sentença, ao arbitrar a retenção em 19%, incorreu em equívoco, porquanto afastou a disposição contratual sem qualquer justificativa plausível, tampouco apontou abusividade ou onerosidade excessiva a justificar a minoração do percentual.

A jurisprudência tem se firmado no sentido da validade de cláusula penal no patamar de 25% em casos de resolução contratual por inadimplemento do comprador.

Nesse sentido:

“É legítima a retenção de 25% das parcelas pagas pelo promitente comprador nos casos de rescisão contratual por inadimplemento de sua iniciativa, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.138.183/PE e REsp 1.723.519/SP), sendo desnecessária a demonstração específica de prejuízos pela vendedora”
(TJMT, N.U. 1000609-76.2024.8.11.0087, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, julgado em 31/05/2025).

Logo, deve ser reformada a sentença apenas neste ponto, a fim de majorar o percentual de retenção da cláusula penal para 25%, nos termos do contrato e conforme requerido pelo próprio autor na inicial, afastando-se a ocorrência de reformatio in pejus.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para elevar o percentual de retenção dos valores pagos para 25% (vinte e cinco por cento), nos termos da cláusula penal prevista no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/10/2025