Tribunal: TJMT
Processo: 1020154-68.2025.8.11.0000
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA EM PRIMEIRO GRAU. PROPRIEDADE REGISTRAL COMPROVADA. POSSE DERIVADA DE “CONTRATO DE GAVETA”. INOPONIBILIDADE PERANTE TERCEIROS. ALEGAÇÃO DE FALECIMENTO DO VENDEDOR. AUSÊNCIA DE CERTIDÃO DE ÓBITO. PRESUNÇÃO DE VIDA COMPROVADA POR CERTIDÃO ATUALIZADA. DECISÕES FEDERAIS LIMITADAS A RELAÇÃO COM A CEF. PERIGO DE DANO PRESENTE PARA AMBAS AS PARTES. PONDERAÇÃO EM FAVOR DO TITULAR DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. DECISÃO A QUO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto por Maria Edite Moreira contra decisão da 5a Vara Cível de Cuiabá que, em ação de imissão na posse ajuizada por Jefferson Henrique Gomes Siqueira contra Gilberto dos Santos, deferiu tutela de urgência para imitir o autor na posse do imóvel registrado sob a matrícula no 78.150 do 6o CRI de Cuiabá, concedendo prazo de 15 dias para desocupação voluntária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão:
(i) definir se a Agravante, como terceira interessada, pode opor direito possessório derivado de procuração pública e contrato particular à propriedade formalmente registrada;
(ii) verificar se a alegação de falecimento do vendedor originário, Sr. Jorge Paulo Giehl, compromete a validade do título do Agravado;
(iii) estabelecer se as decisões judiciais obtidas pela Agravante na Justiça Federal afastam os efeitos da imissão provisória na posse deferida em favor do Agravado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O Agravado comprova a titularidade do domínio por meio de escritura pública de compra e venda devidamente registrada no cartório imobiliário, ato que gera presunção relativa de propriedade (CC, art. 1.245).
A posse da Agravante deriva de “contrato de gaveta” e procuração pública não registrada, negócio de eficácia obrigacional restrita às partes, inoponível a terceiros e insuficiente para prevalecer contra o direito de propriedade formalmente inscrito.
A alegação de óbito do vendedor originário não encontra respaldo em certidão de óbito válida, enquanto a certidão de nascimento atualizada e nova procuração outorgada em 2025 pelo próprio Jorge Paulo Giehl reforçam a presunção de que está vivo, afastando, em cognição sumária, a tese de nulidade do título.
As decisões proferidas pela Justiça Federal em demandas contra a Caixa Econômica Federal produzem efeitos apenas inter partes, não alcançando o Agravado, que não integrou tais processos (CPC, art. 506).
O perigo de dano existe para ambas as partes, mas a ponderação recai em favor do proprietário registral, pois a posse da Agravante, ainda que de boa-fé, não se sustenta juridicamente contra título translativo regularmente inscrito.
Questões relativas a eventual fraude, responsabilidade da CEF e indenização da Agravante demandam instrução probatória própria e não afastam, neste momento, a eficácia da imissão provisória na posse deferida ao Agravado.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
A propriedade imobiliária regularmente registrada prevalece sobre posse fundada em contrato particular sem registro.
A alegação de falecimento do vendedor originário deve ser comprovada por certidão de óbito formal, não bastando decisão em processo criminal ou documentos informais.
Decisões judiciais proferidas em ações contra a instituição financeira não vinculam terceiros adquirentes que não integraram a lide.
Em sede de tutela provisória de imissão na posse, a probabilidade do direito deve ser aferida em favor do proprietário registral, ainda que o possuidor alegue boa-fé.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020154-68.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Imissão, Liminar, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUDIMILA CAROLINE MOREIRA DA SILVA - CPF: 018.558.021-12 (ADVOGADO), MARIA EDITE MOREIRA - CPF: 559.518.301-25 (AGRAVANTE), JEFFERSON HENRIQUE GOMES SIQUEIRA - CPF: 033.572.041-26 (AGRAVADO), MARCELO DE SIQUEIRA LUZ - CPF: 932.060.381-20 (ADVOGADO), GILBERTO DOS SANTOS - CPF: 001.478.351-78 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA EM PRIMEIRO GRAU. PROPRIEDADE REGISTRAL COMPROVADA. POSSE DERIVADA DE “CONTRATO DE GAVETA”. INOPONIBILIDADE PERANTE TERCEIROS. ALEGAÇÃO DE FALECIMENTO DO VENDEDOR. AUSÊNCIA DE CERTIDÃO DE ÓBITO. PRESUNÇÃO DE VIDA COMPROVADA POR CERTIDÃO ATUALIZADA. DECISÕES FEDERAIS LIMITADAS A RELAÇÃO COM A CEF. PERIGO DE DANO PRESENTE PARA AMBAS AS PARTES. PONDERAÇÃO EM FAVOR DO TITULAR DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. DECISÃO
A QUO
MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por Maria Edite Moreira contra decisão da 5a Vara Cível de Cuiabá que, em ação de imissão na posse ajuizada por Jefferson Henrique Gomes Siqueira contra Gilberto dos Santos, deferiu tutela de urgência para imitir o autor na posse do imóvel registrado sob a matrícula no 78.150 do 6o CRI de Cuiabá, concedendo prazo de 15 dias para desocupação voluntária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) definir se a Agravante, como terceira interessada, pode opor direito possessório derivado de procuração pública e contrato particular à propriedade formalmente registrada;

(ii) verificar se a alegação de falecimento do vendedor originário, Sr. Jorge Paulo Giehl, compromete a validade do título do Agravado;

(iii) estabelecer se as decisões judiciais obtidas pela Agravante na Justiça Federal afastam os efeitos da imissão provisória na posse deferida em favor do Agravado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Agravado comprova a titularidade do domínio por meio de escritura pública de compra e venda devidamente registrada no cartório imobiliário, ato que gera presunção relativa de propriedade (CC, art. 1.245).

A posse da Agravante deriva de “contrato de gaveta” e procuração pública não registrada, negócio de eficácia obrigacional restrita às partes, inoponível a terceiros e insuficiente para prevalecer contra o direito de propriedade formalmente inscrito.

A alegação de óbito do vendedor originário não encontra respaldo em certidão de óbito válida, enquanto a certidão de nascimento atualizada e nova procuração outorgada em 2025 pelo próprio Jorge Paulo Giehl reforçam a presunção de que está vivo, afastando, em cognição sumária, a tese de nulidade do título.

As decisões proferidas pela Justiça Federal em demandas contra a Caixa Econômica Federal produzem efeitos apenas inter partes, não alcançando o Agravado, que não integrou tais processos (CPC, art. 506).

O perigo de dano existe para ambas as partes, mas a ponderação recai em favor do proprietário registral, pois a posse da Agravante, ainda que de boa-fé, não se sustenta juridicamente contra título translativo regularmente inscrito.

Questões relativas a eventual fraude, responsabilidade da CEF e indenização da Agravante demandam instrução probatória própria e não afastam, neste momento, a eficácia da imissão provisória na posse deferida ao Agravado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

A propriedade imobiliária regularmente registrada prevalece sobre posse fundada em contrato particular sem registro.

A alegação de falecimento do vendedor originário deve ser comprovada por certidão de óbito formal, não bastando decisão em processo criminal ou documentos informais.

Decisões judiciais proferidas em ações contra a instituição financeira não vinculam terceiros adquirentes que não integraram a lide.

Em sede de tutela provisória de imissão na posse, a probabilidade do direito deve ser aferida em favor do proprietário registral, ainda que o possuidor alegue boa-fé.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por MARIA EDITE MOREIRA contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Imissão na Posse no 1034637-77.2025.8.11.0041, ajuizada por JEFFERSON HENRIQUE GOMES SIQUEIRA em desfavor de GILBERTO DOS SANTOS.

O Juízo singular (ID 294582899) deferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor, ora Agravado, para determinar a sua imissão provisória na posse do imóvel localizado na Rua 33, Quadra A12, lote 09, bairro Santa Terezinha II, em Cuiabá, concedendo o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária pelo então réu, Sr. Gilberto dos Santos.

O magistrado singular fundamentou sua decisão na comprovação da titularidade do domínio pelo Agravado, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda devidamente registrada na matrícula do imóvel (no 78.150 do 6o CRI de Cuiabá), e na caracterização da posse do ocupante como injusta, por ausência de título oponível ao proprietário.

Inconformada, a Agravante, Sra. Maria Edite Moreira, que não figurava no polo passivo da ação originária, interpõe o presente recurso (ID 294582895), aduzindo, em suma, ser a legítima possuidora do bem desde junho de 2018.

Narra que adquiriu os direitos sobre o imóvel por meio de negócio jurídico formalizado por procuração pública outorgada pelo então mutuário, Sr. Jorge Paulo Giehl, assumindo desde então a responsabilidade por todos os encargos, inclusive as parcelas do financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF).

Afirma que o Sr. Gilberto dos Santos, réu na ação de origem, é seu inquilino.

Sustenta que, em meados de 2022, perdeu contato com o Sr. Jorge e, no final de 2023, a CEF bloqueou o acesso ao sistema para emissão dos boletos, impedindo o pagamento das prestações. Diante disso e da posterior descoberta do falecimento do Sr. Jorge Paulo Giehl – fato que alega ser comprovado por certidão de óbito juntada no processo criminal no 0038501-21.2017.8.11.0042 –, ajuizou ações na Justiça Federal (no 1017955-86.2024.4.01.3600 e no 1001509-71.2025.4.01.3600), obtendo decisões favoráveis, inclusive uma liminar para suspender o leilão extrajudicial do imóvel.

Assevera que, a despeito das ordens judiciais federais, a CEF procedeu com a alienação do bem, em um contexto que aponta como fraudulento, pois a arrematação teria sido feita em nome do próprio Sr. Jorge, já falecido, que subsequentemente o teria vendido ao Agravado.

Argumenta que a decisão agravada ignora seu direito de posse, a boa-fé, as decisões judiciais preexistentes e os fortes indícios de fraude, representando grave ameaça ao seu direito à moradia, por se tratar de seu único imóvel.

Pugna, ao final, pela concessão de efeito suspensivo ao recurso para sobrestar os efeitos da decisão de imissão de posse e, no mérito, pelo provimento do agravo para reformar integralmente a decisão, revogando a ordem liminar.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (ID 296428884).

Intimado, o Agravado apresentou contrarrazões (ID 302209442), refutando veementemente a alegação de falecimento do Sr. Jorge Paulo Giehl. Para tanto, juntou certidão de nascimento atualizada do outorgante, emitida em julho de 2025, sem qualquer averbação de óbito, além de uma nova procuração pública, datada de janeiro de 2025, na qual o Sr. Jorge lhe confere poderes.

Argumenta que a Agravante litiga de má-fé ao alterar a verdade dos fatos, utilizando-se de um mero "print" de tela de outro processo, que não constitui certidão de óbito formal. Defende a legalidade de sua aquisição e a justeza da decisão que lhe garantiu a imissão na posse, por ser o legítimo proprietário do bem.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O recurso é cabível, nos termos do artigo 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil, por se voltar contra decisão que versa sobre tutela provisória. A tempestividade e o preparo (dispensado pela concessão da gratuidade de justiça em sede recursal) foram devidamente observados.

A Agravante, embora não seja parte na ação originária, demonstra sua legitimidade e interesse recursal na condição de terceira juridicamente interessada, uma vez que a decisão de imissão na posse atinge diretamente sua esfera de direitos, na qualidade de possuidora e locadora do imóvel.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Da Controvérsia e da Análise dos Requisitos da Tutela de Urgência

A controvérsia central deste recurso consiste em verificar o acerto da decisão de primeiro grau que, em sede de Ação de Imissão na Posse, deferiu a tutela de urgência para imitir o Agravado na posse do imóvel litigioso.

A análise, portanto, perpassa a verificação dos requisitos autorizadores da medida, previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A Ação de Imissão na Posse, cumpre salientar, possui natureza petitória, e não possessória. Seu fundamento não é a posse em si, mas o direito à posse, decorrente da propriedade.

Para o sucesso da pretensão, inclusive em sede liminar, o autor deve demonstrar, de forma inequívoca, a titularidade do domínio sobre o bem, a sua correta individualização e a posse injusta exercida pela parte adversa.

Nesse contexto, a posse injusta, para fins de ação petitória, não se confunde com a posse de má-fé, violenta, clandestina ou precária, tratadas no âmbito das ações possessórias.

A posse injusta, aqui, é aquela que não encontra amparo em título de domínio oponível ao proprietário. Em outras palavras, é a posse que, embora possa ter sido adquirida de boa-fé, não se sustenta juridicamente perante o direito de propriedade do autor.

Feitas essas premissas, passo à análise do caso concreto.

Da Probabilidade do Direito: O Confronto entre o Título de Domínio e a Posse Derivada de "Contrato de Gaveta"

O Agravado, Sr. Jefferson Henrique Gomes Siqueira, fundamenta seu pleito em título que, em uma análise perfunctória, se revela robusto e formalmente perfeito: a Escritura Pública de Compra e Venda, devidamente levada a registro na matrícula do imóvel (ID 191271853, autos de origem).

Conforme o sistema jurídico brasileiro, a propriedade de bens imóveis se adquire pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme dispõe o artigo 1.245 do Código Civil. O registro confere publicidade, legalidade e segurança ao ato, gerando uma presunção relativa de propriedade em favor daquele em cujo nome o imóvel está registrado.

A Agravante, Sra. Maria Edite Moreira, por sua vez, opõe a essa titularidade registral um direito de posse que advém de um "contrato de gaveta", instrumentalizado por uma procuração pública e um substabelecimento. Tal modalidade de negócio, embora comum na prática social, gera efeitos primordialmente obrigacionais, ou seja, entre as partes contratantes (cedente e cessionária).

Perante terceiros, e especialmente para fins de oponibilidade ao direito de propriedade, sua eficácia é limitada, justamente por não ter sido levada a registro na matrícula do imóvel, ato que lhe conferiria a necessária publicidade e o efeito
erga omnes
.

O ponto nevrálgico da argumentação da Agravante, que buscaria macular de nulidade absoluta o título do Agravado, reside na alegação de que o vendedor originário, Sr. Jorge Paulo Giehl, teria falecido em 2023. Se comprovada, tal alegação teria o condão de invalidar não apenas a venda ao Agravado, mas também a própria arrematação do bem pela CEF em nome do falecido.

Contudo, a análise crítica das provas carreadas aos autos enfraquece sobremaneira essa tese. A Agravante baseia sua alegação em um extrato do sistema ANOREG e em uma sentença proferida em um processo criminal (ID 294586352 e 294586353), que declarou extinta a punibilidade do Sr. Jorge em razão de sua suposta morte. Todavia, tal decisão judicial, proferida em esfera distinta e com base em informação não corroborada por uma certidão de óbito formal, não possui força para declarar, com efeitos civis e *erga omnes*, o falecimento de um indivíduo.

Em contrapartida, o Agravado apresentou prova documental de maior força probante: uma certidão de nascimento do Sr. Jorge Paulo Giehl, emitida em julho de 2025, na qual não consta qualquer averbação de óbito (ID 302209443). Este documento, emanado do registro civil competente, goza de fé pública e constitui a prova legal do estado da pessoa, conforme o artigo 9o do Código Civil.

A ausência de averbação de óbito em certidão atualizada cria uma forte presunção de que o indivíduo está vivo. Tal presunção é corroborada pela procuração pública datada de 2025 (ID 302209446), na qual o Sr. Jorge, perante um tabelião, outorga poderes ao Agravado.

Dessa forma, em sede de cognição sumária, a prova produzida pelo Agravado se sobrepõe àquela apresentada pela Agravante, afastando, por ora, a probabilidade do direito fundado na nulidade do negócio jurídico por morte do vendedor.

As Decisões da Justiça Federal e a Limitação de seus Efeitos

A Agravante argumenta, com razão, que obteve decisões favoráveis na Justiça Federal. Uma delas, em Ação de Obrigação de Fazer (ID 294586371), reconheceu a validade da procuração que detinha para negociar o débito e determinou que a CEF emitisse os boletos para pagamento. Outra, em Ação Cautelar (ID 294586366), deferiu liminar para suspender o leilão do imóvel.

É imperativo reconhecer a importância de tais decisões. Elas demonstram a boa-fé da Agravante em sua tentativa de adimplir o contrato e manter sua posse. Contudo, é crucial delimitar o alcance subjetivo e objetivo dessas decisões.

Ambas foram proferidas em litígios entre a Sra. Maria Edite Moreira e a Caixa Econômica Federal. O Agravado, Sr. Jefferson Henrique Gomes Siqueira, não foi parte naqueles processos e, portanto, os efeitos da coisa julgada ou da litispendência não o atingem, nos termos do artigo 506 do CPC.

Ademais, a própria CEF, em sua contestação na Ação Cautelar (ID 294586362), informou que o imóvel não foi a leilão, mas sim alienado ao mutuário original, Sr. Jorge Paulo Giehl, em 14 de janeiro de 2025, no exercício de seu direito de preferência. Essa transação, se confirmada, ocorreu antes mesmo da prolação da liminar que suspendeu o leilão (23 de janeiro de 2025).

Assim, as decisões federais, embora relevantes para compor o complexo quadro fático, não têm o condão de, por si sós, anular o título de propriedade posteriormente adquirido pelo Agravado, que comprou o bem de quem, segundo o registro e as provas mais recentes, era o legítimo proprietário.

Do Perigo de Dano e da Ponderação de Interesses

O
periculum in mora
é evidente para ambas as partes. Para a Agravante, o risco é a perda de sua moradia e da posse que exerce há anos. Para o Agravado, o dano reside na impossibilidade de exercer os atributos inerentes ao seu direito de propriedade, como usar e gozar do bem que adquiriu e registrou em seu nome.

Em um juízo de ponderação, típico desta fase processual, a balança pende em favor do detentor do título de domínio formalmente válido. O direito de propriedade, com assento constitucional, confere ao seu titular uma prerrogativa jurídica robusta.

A posse da Agravante, embora longeva e exercida de boa-fé, é juridicamente mais frágil, pois deriva de um arranjo contratual que não foi publicizado e que se tornou inadimplente, dando causa à consolidação da propriedade pelo credor fiduciário e à subsequente cadeia de alienações.

A decisão agravada, ao determinar a imissão na posse, aplicou a regra geral do ordenamento jurídico, que privilegia o proprietário registral em detrimento do possuidor sem título oponível.

Manter a decisão, portanto, não significa ignorar o drama humano da Agravante, que, sem dúvida, enfrenta uma situação desafiadora, mas sim reconhecer, em sede de cognição sumária, a maior probabilidade do direito do Agravado.

É fundamental ressaltar que a análise preliminar realizada neste estágio processual se baseia em uma avaliação superficial dos elementos apresentados, não se aprofundando no mérito da questão de forma exauriente.

A complexidade do caso e a necessidade de uma instrução probatória mais robusta para dirimir as controvérsias de forma definitiva impedem que, neste momento, se altere a decisão recorrida sem que haja elementos contundentes que justifiquem tal modificação.

Friso que o prejuízo experimentado pela Agravante é de natureza estritamente financeira. Consiste, primordialmente, na privação dos rendimentos provenientes do aluguel do imóvel em questão, os quais deixará de auferir durante o período em que perdurar a situação que impede sua plena fruição.

Contudo, é fundamental ressaltar que tal situação não se configura como irreversível ou irreparável. Pelo contrário, existe uma possibilidade de remediação futura para este dano. Essa compensação poderá ocorrer de diversas formas e em diferentes momentos processuais.

Primeiramente, durante a própria instrução do feito principal, caso se comprove a ilicitude da conduta da parte contrária ou se reconheça o direito da Agravante.

Em seguida, a Agravante mantém a prerrogativa de buscar a reparação integral de seus prejuízos mediante um processo indenizatório autônomo.

Nesse último cenário, seria possível pleitear não apenas os valores referentes aos aluguéis não recebidos, mas também outros eventuais danos emergentes ou lucros cessantes que possam ser devidamente comprovados, garantindo assim a completa recomposição patrimonial.

A prudência judicial, aliada à observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa, impõe que a decisão seja mantida até que se possa proceder a uma análise mais aprofundada dos fatos e das provas, garantindo assim a segurança jurídica e a imparcialidade na solução do litígio.

Dessa feita, as questões relativas à eventual fraude, à responsabilidade da CEF pelo descumprimento das ordens judiciais e aos possíveis direitos da Agravante a perdas e danos deverão ser apuradas na instrução processual da ação principal ou em ações autônomas, mas não possuem, neste momento, força suficiente para suspender a eficácia do título de propriedade do Agravado.

Conclusão

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025