Tribunal: TJMT
Processo: 1002077-74.2022.8.11.0013
Órgão julgador: VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-17

Ementa:
DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. NULIDADE DO LAUDO PERICIAL. VÍCIOS METODOLÓGICOS. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos para (a) declarar desapropriado imóvel de 12.100,00 m2, adjudicando-o ao patrimônio público, e (b) fixar indenização em R$ 2.777.586,91, acrescida de correção monetária e juros moratórios. Apelantes pleiteiam: nulidade do laudo pericial, majoração da indenização e honorários advocatícios, restituição de honorários periciais pagos e levantamento de valores incontroversos depositados.
II. Questão em discussão
2. Os pontos controvertidos consistem em:
i) verificar a existência de nulidade no laudo pericial utilizado como base para a fixação da indenização;
ii) analisar os critérios metodológicos adotados pelo perito judicial e sua compatibilidade com a norma técnica aplicável (ABNT NBR 14.653-2:2011);
iii) determinar se o laudo apresenta elementos suficientes para refletir o valor justo do imóvel desapropriado.
III. Razões de decidir
3. O laudo pericial é essencial para garantir a justa indenização prevista no art. 5o, XXIV, da CF, sendo imprescindível que sua elaboração obedeça aos critérios técnicos e metodológicos exigidos pela legislação e normas aplicáveis.
4. Identificou-se que o perito utilizou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDM), com base na NBR 14.653-2:2011. Contudo, os dados amostrais foram insuficientes e desprovidos de validação no mercado local, comprometendo a representatividade exigida.
5. Observou-se ainda que o laudo desconsiderou características intrínsecas e extrínsecas do imóvel, como benfeitorias e infraestrutura, e apresentou inconsistências na aplicação do Método Involutivo, por ausência de estudo detalhado do potencial construtivo.
6. Diante das falhas apontadas, conclui-se pela nulidade do laudo, por não atender aos requisitos de fundamentação técnica e imparcialidade necessários para a fixação da justa indenização.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, com a realização de nova perícia técnica, observando os critérios da NBR 14.653-2:2011, a fim de assegurar o valor de mercado do imóvel desapropriado.
Tese de julgamento: "O laudo pericial elaborado com base em amostras insuficientes e metodologias inadequadas compromete a justa indenização em desapropriações, impondo a realização de nova perícia técnica para a regular fixação do valor devido."
___________________
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, XXIV; Decreto-Lei no 3.365/1941; ABNT NBR 14653-1:2001.
Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação n. 10037825120218260587, Relator: Jayme de Oliveira, j. 14/11/2024, 4a Câmara de Direito Público.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1002077-74.2022.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941]
Relator:
Des(a).
VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO

Turma Julgadora:

[DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO]

Parte(s):

[MUNICÍPIO DE PONTES E LACERDA - CNPJ: 15.023.989/0001-26 (APELADO), ASSOCIACAO DOS MORADORES DE BAIRRO DO JARDIM B VISTA - CNPJ: 24.757.007/0001-10 (APELANTE), LUIZ CARLOS BRANCHER - CPF: 140.242.921-53 (APELANTE), SYLVIO FEITOSA DE FREITAS - CPF: 016.895.101-02 (ADVOGADO), MARIA LUCIA BRANCHER - CPF: 801.991.861-20 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), ASSOCIACAO DOS MORADORES DE BAIRRO DO JARDIM B VISTA - CNPJ: 24.757.007/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA APARECIDA FERREIRA GOMES - CPF: 531.767.661-49 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), DOUGLAS HENRIQUE DOS SANTOS SILVA - CPF: 024.662.191-58 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA APARECIDA RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. NULIDADE DO LAUDO PERICIAL. VÍCIOS METODOLÓGICOS. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos para (a) declarar desapropriado imóvel de 12.100,00 m2, adjudicando-o ao patrimônio público, e (b) fixar indenização em R$ 2.777.586,91, acrescida de correção monetária e juros moratórios. Apelantes pleiteiam: nulidade do laudo pericial, majoração da indenização e honorários advocatícios, restituição de honorários periciais pagos e levantamento de valores incontroversos depositados.

II. Questão em discussão

2. Os pontos controvertidos consistem em:

i) verificar a existência de nulidade no laudo pericial utilizado como base para a fixação da indenização;

ii) analisar os critérios metodológicos adotados pelo perito judicial e sua compatibilidade com a norma técnica aplicável (ABNT NBR 14.653-2:2011);

iii) determinar se o laudo apresenta elementos suficientes para refletir o valor justo do imóvel desapropriado.

III. Razões de decidir

3. O laudo pericial é essencial para garantir a justa indenização prevista no art. 5o, XXIV, da CF, sendo imprescindível que sua elaboração obedeça aos critérios técnicos e metodológicos exigidos pela legislação e normas aplicáveis.

4. Identificou-se que o perito utilizou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDM), com base na NBR 14.653-2:2011. Contudo, os dados amostrais foram insuficientes e desprovidos de validação no mercado local, comprometendo a representatividade exigida.

5. Observou-se ainda que o laudo desconsiderou características intrínsecas e extrínsecas do imóvel, como benfeitorias e infraestrutura, e apresentou inconsistências na aplicação do Método Involutivo, por ausência de estudo detalhado do potencial construtivo.

6. Diante das falhas apontadas, conclui-se pela nulidade do laudo, por não atender aos requisitos de fundamentação técnica e imparcialidade necessários para a fixação da justa indenização.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, com a realização de nova perícia técnica, observando os critérios da NBR 14.653-2:2011, a fim de assegurar o valor de mercado do imóvel desapropriado.

Tese de julgamento: "O laudo pericial elaborado com base em amostras insuficientes e metodologias inadequadas compromete a justa indenização em desapropriações, impondo a realização de nova perícia técnica para a regular fixação do valor devido."

___________________

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, XXIV; Decreto-Lei no 3.365/1941; ABNT NBR 14653-1:2001.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação n. 10037825120218260587, Relator: Jayme de Oliveira, j. 14/11/2024, 4a Câmara de Direito Público.

RELATÓRIO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

EGRÉGIA CÂMARA

Trata-se de recurso de apelação interposto por L
UIZ CARLOS BRANCHER e MARIA LÚCIA BRANCHER
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda, que nos autos de ação de desapropriação por utilidade pública no 1002077-74.2022.8.11.0013, movida pelo MUNICÍPIO DE PONTES E LACERDA em face de ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DE BAIRRO DO JARDIM BELA VISTA e dos apelantes, julgou procedentes os pedidos iniciais para:

“a) DECLARAR desapropriado o imóvel objeto da presente ação, na metragem de 12.100,00m2, parte da Chácara no 39, adjudicando-o ao patrimônio público da expropriante e, em consequência;

b) FIXAR o valor da indenização a ser paga pelo Município, R$ 2.777.586,91, corrigido monetariamente pelo IPCA-E, a partir de 06/2022 até a data do efetivo pagamento, respeitada a forma de atualização do valor ofertado, conforme fundamentação. Incidirão juros moratórios de 0,5% ao mês (6% ao ano) contados a partir de 1o de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito (art. 15-B do Decreto 3.365/41). Não há incidência de juros compensatórios.”

Ainda, condenou o autor ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 0,5% sobre o valor da diferença encontrada entre o valor ofertado e o preço avaliado, na forma do art. 27, §1o, do Decreto-Lei no 3.365/41.

Em seguida, os requeridos/apelantes pleitearam a expedição e Alvará para levantamento de 80% do valor depositado, o que foi indeferido pelo Juízo singular, ao fundamento de que não foram comprovados os requisitos autorizadores do art. 34 do Decreto-Lei no 3.365/41.

Nas razões recursais, os apelantes alegam que adquiriram o imóvel expropriado diretamente da associação dos moradores requerida, antes da notificação de desapropriação, sendo, portanto transação legítima; que para a formação do negócio jurídico, foi firmado o contrato de permuta de imóveis, com fixação de obrigações, possuindo o objeto o valor de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), sendo esse, portanto, o valor do imóvel que merece ser recomposto, agora, com as atualizações provenientes do mercado.

Aduzem que os apelantes ainda detém a obrigação de realizar, em prol da associação dos moradores, a construção de estrutura esportiva completa com iluminação, campo de futebol gramado, vestiários, barracão de alvenaria com banheiros, poço artesiano com caixa d’água, fossa séptica, arquibancada e padrão de energia completa, o que implica num alto valor a ser desembolsado que, possivelmente, o valor da sentença não será apto para suportar, deixando os recorrentes em notório prejuízo, sem terreno e sem dinheiro.

Apontam a existência do seguinte vício pretérito à presente ação de desapropriação:
o município apelado não notificou os apelantes e sequer lhe propôs oferta de indenização, violando expressamente o art. 10-A do Decreto-Lei n. 3.365/41.

Argumentam que houve os seguintes vícios durante o trâmite processual: (i) não houve a comprovação de urgência para a imissão provisória na posse e, mesmo assim, o juízo singular deferiu a liminar; (ii) para imissão provisória na posse, o Município ofertou e depositou valor a menor que aquele que considera em sua base de cálculo para cobrança de imposto territorial, violando o princípio da
venire contra factum proprium
; (iii)
houve um desacerto na decisão de distribuição do ônus pelo pagamento dos honorários periciais, os quais devem ser atribuídos unicamente ao expropriante, aqui apelado, razão pela qual os apelantes/requeridos devem ser ressarcidos do importe de R$ 7.990,00; e (iv) o Juízo singular se equivocou ao indeferir o pedido de expedição do alvará para fins de levantamento do valor incontroverso – formulado antes da prolação da sentença –, pois todos os requisitos previstos no art. 34 do Decreto-Lei n. 3.365/41 estão cumpridos em sua integralidade.

Sustentam que o laudo pericial elaborado pela empresa Real Brasil está viciado, pois (i) o assistente técnico designado pelos requeridos foi impedido de acessar e acompanhar as diligências; (ii) houve atraso injustificado para a apresentação do laudo ao juízo; (iii) não foram realizados estudos técnicos e de visitação real e presencial em imóveis na municipalidade que detenham proximidade de características com o bem expropriado; (iv) a empresa responsável pela perícia agiu de forma contraditória com o que expôs (resposta ao quesito 13 dos requeridos) e utilizou elemento amostral irregular e imprestável para o fim esperado, eis que se baseou apenas em uma única pesquisa de internet e em site não confiável, colocando terrenos, que na verdade são apenas um, como referência para a formação de preço.

Afiançam que também houve erro grave na perícia quanto:
“I - ao tamanho do imóvel, eis que a empresa de perícia tentou diminuí-lo contrariando a formação do lote, a aquisição, o registro imobiliário, o interesse da gestão, o fim fixado para o terreno, e o decreto municipal de desapropriação; II - as reais benfeitorias públicas existentes (asfaltamento, água e energia); III - distância do imóvel para o centro do município; IV - e, a ausência total de estudo documental de todos os valores, contratos, registros de escriturações e avaliações de especialistas no mercado”
.

Afirmam que houve erro de cálculo no laudo pericial, já que,
“em sendo utilizada a média apurada pelos elementos amostrais utilizados nos esclarecimentos, ou novo laudo, o imóvel objeto da demanda alcançaria o valor de R$ 9.618.027,83 (nove milhões, seiscentos e dezoito mil, vinte e sete reais e oitenta e três centavos). Isso calculando 12.100,00 m2 multiplicados por R$ 794,87”
.

Asseveram que há nos autos elementos que legitimam a desconsideração total ou parcial do laudo pericial, configurando cerceamento de defesa o não saneamento das irregularidades e o consequente julgamento com base em atos viciados e maculados.

Alegam que, no tocante aos honorários advocatícios,
“a fixação no mínimo previsto é um desprestígio aos trabalhos executados, aos esforços utilizados e ao conhecimento técnico necessário para tornar mais fácil a compreensão dos fatos e fundamentos, além de ser um desrespeito ao tempo do profissional autônomo que dedicou arduamente para a localização de documentos e instrumentos hábeis a satisfazer a instrução processual”
.

Pugnam pelo provimento do recurso e a reforma da sentença, para (i) declarar a nulidade do laudo pericial; (ii) majorar o valor a título de justa indenização; (iii) majorar os honorários advocatícios; (iv) determinar a restituição de valores pagos a título de honorários periciais; e (v) determinar o levantamento imediato de valores incontroversos depositados.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 236742021).

A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pela ausência de interesse público que justifique a intervenção ministerial (ID 255668688).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. VANDYMARA G. R. PAIVA ZANOLO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para (a) declarar desapropriado o imóvel objeto da presente ação, na metragem de 12.100,00m2, adjudicando-o ao patrimônio público da expropriante/apelado; e (b) fixar o valor da indenização a ser paga pelo município apelado em R$ 2.777.586,91, acrescido de correção monetária pelo IPCA-E, a partir de 06/2022 até a data do efetivo pagamento, respeitada a forma de atualização do valor ofertado, além de juros moratórios de 0,5% ao mês (6% ao ano), contados a partir de 1o de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito (art. 15-B do Decreto 3.365/41).

Os apelantes pretendem, em suma, o provimento do recurso para (i) declarar a nulidade do laudo pericial; (ii) majorar o valor a título de justa indenização; (iii) majorar os honorários advocatícios; (iv) determinar a restituição de valores pagos a título de honorários periciais; e (v) determinar o levantamento imediato de valores incontroversos depositados.

Nulidade do laudo pericial

A avaliação do bem expropriado constitui elemento essencial para garantir a justa indenização prevista no art. 5o, inciso XXIV, da Constituição Federal. Nesse sentido, o Decreto-Lei no 3.365/1941 regula o procedimento de desapropriação, exigindo que a indenização reflita fielmente o valor do bem, incluindo todas as suas características e potencialidades.

O laudo pericial judicial assume especial relevância nesse contexto, funcionando como subsídio técnico indispensável para o magistrado. Tal instrumento deve observar os princípios da imparcialidade, da eficiência e da fundamentação técnica robusta, sob pena de nulidade.

No caso, razão assiste aos apelantes quanto à existência de vícios no tocante à metodologia empregada pela perícia, que comprometem a validade do laudo pericial como base técnica para a fixação da justa indenização devida aos expropriados.

Com efeito, o laudo pericial informou ter utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado (MCDM), que consiste na análise de transações imobiliárias semelhantes para definir o valor de mercado do imóvel avaliado.

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado utilizado pela expert consiste na escolha preferencial para fins de avaliação do valor de mercado do bem imóvel, conforme indicado pela própria ABNT NBR 14653-2:2011 – norma técnica aplicável às avaliações imobiliárias, a qual fornece um quadro normativo claro e rigoroso que assegura a qualidade e a confiabilidade dos laudos de avaliação de imóveis urbanos. Veja-se:

“8.1 Procedimentos Gerais

8.1.1 Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados do mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.”

Contudo, os elementos amostrais considerados pelo
expert
são manifestamente insuficientes, e não possuem confiabilidade das fontes ou da validação dos dados no mercado local, violando os critérios de representatividade exigidos pela referida NBR 14.653-2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), visto que o perito utilizou como referência apenas dados retirados de um site de imobiliárias, restringindo-se a imóveis de dimensões e localizações distintas, sem a devida correção estatística para ajustar as diferenças.

Essas falhas violam o dever do perito de considerar amostras compatíveis e amplas, comprometendo a precisão do valor atribuído ao imóvel.

Verifica-se, ainda, que os quesitos respondidos pelo perito demonstram inconsistências quanto à análise das benfeitorias e da infraestrutura do imóvel, pois o laudo afirma não haver benfeitorias relevantes, mas admite a existência de uma academia ao ar livre e de iluminação pública na área circundante, sem atribuir valor específico a essas melhorias.

Quanto à infraestrutura do entorno (asfalto, energia elétrica e abastecimento de água), o perito limitou-se a afirmar a ausência de determinadas melhorias sem realizar estudos comparativos com imóveis que possuem tais características, prejudicando a valoração adequada do bem.

Essa ausência de detalhamento técnico prejudica a análise da valorização do imóvel e descumpre a exigência de considerar todas as características intrínsecas e extrínsecas do bem para determinar seu valor de mercado.

O laudo também menciona a utilização do Método Involutivo, que estima o valor do imóvel com base no rendimento potencial de empreendimentos projetados para a área. Entretanto, a aplicação desse método não foi acompanhada de um estudo detalhado do potencial construtivo do terreno, nem de uma análise comparativa com outros imóveis da região.

A ausência de simulações claras e a falta de justificativas quanto às deduções aplicadas aos custos do empreendimento tornam o resultado obtido insuficientemente fundamentado, desconsiderando o impacto econômico real das possibilidades de uso do imóvel.

Assim, embora o laudo fixe o valor médio do metro quadrado do imóvel em R$ 184,48, há divergências significativas em relação aos valores praticados no mercado local, indicados pelos corretores de imóveis e pelo assistente técnico dos apelantes, conforme laudos e pareceres juntados nos autos; tais registros apontam valores muito superiores, inclusive em propriedades menores e menos bem localizadas.

Também merece consideração o fato de que, antes da notificação da desapropriação, o imóvel em questão foi objeto de um contrato de permuta de imóveis – celebrado entre os apelantes e a associação de moradores requerida –, com fixação de obrigações, possuindo o ajuste o valor de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), não havendo nenhum elemento ou fator relevante que indique a desvalorização do imóvel em questão à época da elaboração do laudo pericial.

Tais vícios apontados demonstram que o laudo pericial apresenta falhas metodológicas e técnicas, sendo incapaz de refletir o valor justo do imóvel desapropriado.

Logo, merece ser provido o recurso interposto pelos requeridos, todavia, não para considerar o valor indicado nos laudos e pareceres por eles juntados, mas sim, para anular a sentença, a fim de que a empresa nomeada como perita do juízo elabore um novo laudo pericial, utilizando elementos amostrais idôneos à demonstração do valor de mercado do imóvel objeto da desapropriação, de acordo com os critérios de representatividade exigidos pela NBR 14.653-2.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO – Desapropriação e servidão administrativa – Sentença de parcial procedência, com acolhimento a título de justa indenização dos valores do laudo pericial – Inconformismo da expropriante – Cabimento – Reexame necessário não conhecido – Expropriante pessoa jurídica de direito privado – Precedentes do E. STJ e desta C. 4a Câmara de Direito Público –
Laudo pericial elaborado em desconformidade às normas técnicas da ABNT/NBR 14653-2
e da CAJUFA – Avaliação por meio do Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, mas desacompanhada de no mínimo três elementos comparativos concretos – Precedentes deste E. Tribunal –
Necessidade de elaboração de novo laudo, à luz das normas técnicas pertinentes
– Sentença anulada – Recurso provido e reexame necessário não conhecido, com observação para se anotar a tramitação prioritária. (TJ-SP - Apelação: 10037825120218260587 São Sebastião, Relator: Jayme de Oliveira, Data de Julgamento: 14/11/2024, 4a Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 14/11/2024)”
(Destaquei)

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO ao recurso
, para
anular
a sentença recorrida, determinando o retorno dos autos ao Juízo de origem, a fim de que a empresa nomeada como perita (Real Brasil) elabore um novo laudo pericial, utilizando elementos amostrais idôneos à demonstração do valor de mercado do imóvel objeto da desapropriação, de acordo com os critérios de representatividade exigidos pela NBR 14.653-2.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2025