Tribunal: TJMT
Processo: 1017350-09.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-21
Data de publicação: 2025-01-28

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. VALIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, determinando a devolução de 90% (noventa por cento) do valor pago pela autora e permitindo a retenção de 10% (dez por cento) pela requerida.
2. A recorrente alega culpa exclusiva da apelada pelo desfazimento contratual, em razão da falta de informação prévia sobre a possibilidade de reavaliação financeira, pleiteando a devolução integral dos valores pagos e a indenização por danos morais.
3. A sentença afastou a alegação de abusividade da cláusula contratual que prevê a retenção parcial dos valores pagos e indeferiu o pedido de indenização por danos morais, fundamentando a validade contratual e a inexistência de comprovação de ilicitude ou má-fé por parte da requerida.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a cláusula contratual que prevê retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos é válida e aplicável ao caso concreto; e
(ii) verificar a existência de dano moral passível de indenização em razão das circunstâncias relatadas pela apelante.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A análise dos autos demonstra que a rescisão contratual decorreu de iniciativa da apelante, em razão da necessidade de complementação financeira imposta por reavaliação bancária, circunstância considerada prática usual no mercado imobiliário, especialmente em casos de atraso na formalização do financiamento.
6. A cláusula que prevê retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos encontra respaldo na Lei no 13.786/2018, sendo compatível com o ordenamento jurídico por garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa.
7. A necessidade de reavaliação bancária não constitui conduta abusiva ou omissiva da requerida, tampouco caracteriza violação contratual, visto que decorreu de fatores alheios à sua vontade e em conformidade com práticas usuais do mercado.
8. No tocante ao pedido de indenização por danos morais, não há comprovação de violação a direitos da personalidade da autora. A frustração decorrente de expectativas contratuais e dificuldades financeiras não configura, por si só, abalo psicológico relevante para ensejar indenização por danos extrapatrimoniais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido para manter a sentença recorrida que determinou a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela autora, com atualização monetária e juros, e afastou a condenação por danos morais.
Tese de julgamento:
"1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção parcial de valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, nos termos da Lei no 13.786/2018."
"2. A necessidade de reavaliação financeira em financiamento imobiliário, decorrente de atraso na formalização contratual, não caracteriza conduta abusiva ou ilícita por parte da vendedora."
"3. A frustração contratual não configura, por si só, dano moral passível de indenização, na ausência de comprovação de violação a direitos da personalidade."
Legislação relevante citada: Código Civil, art. 476; Lei no 13.786/2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017350-09.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SAMANTHA LUNA DA SILVA - CPF: 055.654.761-60 (APELANTE), MONICA CRISTINA PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 947.457.731-53 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELADO), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

EMENTA

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. VALIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, determinando a devolução de 90% (noventa por cento) do valor pago pela autora e permitindo a retenção de 10% (dez por cento) pela requerida.

2.

A recorrente alega culpa exclusiva da apelada pelo desfazimento contratual, em razão da falta de informação prévia sobre a possibilidade de reavaliação financeira, pleiteando a devolução integral dos valores pagos e a indenização por danos morais.

3.

A sentença afastou a alegação de abusividade da cláusula contratual que prevê a retenção parcial dos valores pagos e indeferiu o pedido de indenização por danos morais, fundamentando a validade contratual e a inexistência de comprovação de ilicitude ou má-fé por parte da requerida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.

Há duas questões em discussão:
(i) saber se a cláusula contratual que prevê retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos é válida e aplicável ao caso concreto; e
(ii) verificar a existência de dano moral passível de indenização em razão das circunstâncias relatadas pela apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.

A análise dos autos demonstra que a rescisão contratual decorreu de iniciativa da apelante, em razão da necessidade de complementação financeira imposta por reavaliação bancária, circunstância considerada prática usual no mercado imobiliário, especialmente em casos de atraso na formalização do financiamento.

6.

A cláusula que prevê retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos encontra respaldo na Lei no 13.786/2018, sendo compatível com o ordenamento jurídico por garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa.

7.

A necessidade de reavaliação bancária não constitui conduta abusiva ou omissiva da requerida, tampouco caracteriza violação contratual, visto que decorreu de fatores alheios à sua vontade e em conformidade com práticas usuais do mercado.

8.

No tocante ao pedido de indenização por danos morais, não há comprovação de violação a direitos da personalidade da autora. A frustração decorrente de expectativas contratuais e dificuldades financeiras não configura, por si só, abalo psicológico relevante para ensejar indenização por danos extrapatrimoniais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido para manter a sentença recorrida que determinou a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela autora, com atualização monetária e juros, e afastou a condenação por danos morais.

Tese de julgamento:

"1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção parcial de valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, nos termos da Lei no 13.786/2018."
"2. A necessidade de reavaliação financeira em financiamento imobiliário, decorrente de atraso na formalização contratual, não caracteriza conduta abusiva ou ilícita por parte da vendedora."

"3. A frustração contratual não configura, por si só, dano moral passível de indenização, na ausência de comprovação de violação a direitos da personalidade."

Legislação relevante citada:
Código Civil, art. 476; Lei no 13.786/2018.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Samantha Luna da Silva, em face da sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, apenas, para condenar a Requerida à devolução de 90% (noventa por cento) do valor pago pela autora, cabendo à retenção do percentual de 10% (dez por cento).

Irresignado, a Recorrente pretende a reforma da decisão, afirmando a culpa exclusiva da Apelada pelo desfazimento contratual, ao deixar de informar previamente sobre a possibilidade de reavaliação financeira.

Discorre sobre a abusividade da cláusula que permite a retenção parcial dos valores pagos.

Aduz, ainda, que está configurado a ocorrência de danos morais, em razão dos prejuízos suportados e das expectativas frustradas.

Com essas razões, requer o provimento do recurso, para o fim de reformar a sentença apelada e determinar a Apelada a devolução integral dos valores pagos e reconhecer o direito à indenização por danos morais.

A parte recorrida apresentou suas contrarrazões, no id. 253963663, rebatendo os argumentos do recurso e, ao final, pugna pelo seu desprovimento.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como visto no relatório, a parte apelante visa à reforma da sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c indenização por danos morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, apenas, para condenar a Requerida à devolução de 90% (noventa por cento) do valor pago pela autora, cabendo à retenção do percentual de 10% (dez por cento).

Do exame dos autos, verifica-se que a controvérsia envolve a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, referente ao apartamento no 501, Bloco 01, localizado no Residencial Chapada das Paineiras, pelo valor de R$ 164.900,00.

A Samantha Luna da Silva alegou na sua inicial da Ação de Rescisão Contratual c/c indenização por danos morais que, após aprovação inicial do financiamento, foi surpreendida por uma reavaliação bancária que impôs um acréscimo de R$ 15.658,46 ao valor inicialmente acordado, o que inviabilizou a continuidade do contrato.

Afirmou que tal situação decorreu de conduta omissiva e abusiva da apelada, que não prestou as informações necessárias sobre a possibilidade de reavaliação, frustrando sua legítima expectativa contratual.

O Juízo de Primeiro Grau, analisando os pedidos formulados na inicial, julgou-o, parcialmente, procedente para reconhecer a validade da cláusula contratual que prevê retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pela Apelante, determinando a devolução de 90% (noventa por cento) do montante, com atualização monetária e juros desde a citação. Contudo, afastou a condenação por danos morais.

Dessa decisão, recorre a parte autora, Samantha Luna da Silva, pretendendo a devolução integral dos valores pagos e reconhecer o direito à indenização por danos morais.

Analisando o caderno processual, verifica-se que a rescisão do contrato decorreu de iniciativa da apelante, em razão da impossibilidade de prosseguimento do financiamento bancário nas condições inicialmente aprovadas.

Assim, apesar da Apelante sustentar que a exigência de complementação financeira no valor de R$ 15.658,46 (quinze mil, seiscentos e cinquenta e oito reais e quarenta e seis centavos) teria sido motivada por conduta omissiva e abusiva da apelada, que não lhe informou, previamente, sobre a possibilidade de reavaliação do crédito imobiliário.

Contudo, tal alegação não se sustenta.

Conforme consta nos autos, o contrato foi firmado em março de 2020, e até julho do mesmo ano o financiamento não havia sido formalizado. Nesse contexto, a necessidade de reavaliação bancária não configura irregularidade, mas, sim, prática compatível com os procedimentos usuais do mercado imobiliário, especialmente quando verificada demora na efetivação do financiamento.

Logo, a exigência de reavaliação, portanto, decorreu de fatores alheios à vontade da Apelada, não havendo qualquer demonstração de que esta tenha agido com má-fé ou descumprido obrigações contratuais.

Ressalta-se que, nos termos do artigo 476 do Código Civil, os contratos bilaterais impõem obrigações recíprocas às partes, sendo inviável exigir-se o cumprimento integral por uma delas sem a contraprestação correspondente. Assim, a apelante, ao solicitar a rescisão contratual, atraiu para si as consequências previstas contratualmente, não podendo imputar à apelada a responsabilidade pelo insucesso do negócio.

No tocante à cláusula contratual que prevê a retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador, observa-se sua compatibilidade com a legislação vigente, especialmente a Lei no 13.786/2018, que disciplina a resolução de contratos imobiliários.

Referida norma autoriza a retenção de parte dos valores pagos para compensar despesas administrativas, tributárias e operacionais suportadas pela vendedora, bem como para preservar o equilíbrio econômico do contrato e evitar enriquecimento sem causa.

No caso dos autos, restou demonstrado que a rescisão foi motivada pela Apelante, que se viu incapaz de arcar com os custos decorrentes da reavaliação bancária. Assim, a aplicação da cláusula contratual que prevê a retenção de 10% (dez por cento) do montante pago não se revela abusiva, mas proporcional e juridicamente válida.

Com efeito, a sentença analisou adequadamente as circunstâncias do caso concreto e fixou a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com atualização monetária e incidência de juros moratórios, em consonância com o princípio da boa-fé objetiva e com o equilíbrio contratual.

Destaca-se, ainda, que a restituição integral pretendida pela apelante não encontra amparo no ordenamento jurídico, diante da inexistência de comprovação de conduta ilícita ou abusiva por parte da Apelada.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, não há elementos que justifiquem o acolhimento da pretensão.

O ordenamento jurídico exige, para a configuração do dano moral, a comprovação de violação a direitos da personalidade, o que não se verifica no presente caso.

A situação narrada nos autos se resume a frustrações de ordem contratual e financeira, não havendo demonstração de circunstâncias excepcionais aptas a ensejar abalo psicológico ou sofrimento íntimo de gravidade suficiente para caracterizar o dano extrapatrimonial.

Por tais considerações, o não provimento do Apelo é medida que se impõe.

Forte nessas razões,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível, interposto por
Samantha Luna da Silva
, mantendo inalterada a sentença recorrida.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2025