Tribunal: TJMT
Processo: 1042897-51.2022.8.11.0041
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. OBSTÁCULOS JURÍDICOS E FÁTICOS AO EXERCÍCIO DA POSSE CONTRATUAL. CONDUTA INCOMPATÍVEL COM A BOA-FÉ. CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO DEVIDAS. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos materiais, fundada em contrato de arrendamento rural que previa a cessão de imóvel para exploração agropecuária.
2.A parte autora alegou que, apesar do adimplemento parcial, foi impedida de exercer a posse sobre a área objeto do contrato, em razão de obstáculos jurídicos e fáticos atribuídos ao arrendador
3.A autora efetuou o pagamento parcial do valor ajustado e foi impedida de exercer plenamente a posse contratual em razão de ausência de regularização dominial da área e de obstáculos impostos pelo arrendador, como restrição de acesso e cessão do mesmo imóvel a terceiros.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4.Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de regularização dominial do imóvel, aliada a atos de turbação praticados pelo arrendador, justifica a rescisão contratual com devolução de valores e aplicação de cláusula penal; e (ii) saber se as benfeitorias realizadas e os prejuízos decorrentes da impossibilidade de exercer a atividade agropecuária ensejam indenização por danos materiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5.A negativa de inscrição estadual pelo INDEA/MT, essencial à atividade agropecuária, está comprovada documentalmente e decorre da copropriedade do imóvel com pessoa falecida, sem regularização sucessória.
6.O arrendador impediu o exercício da posse contratual ao restringir o acesso da autora, proibir reparos nas instalações e ceder o mesmo imóvel a terceiros, configurando turbação possessória e violação da boa-fé objetiva.
7.A cláusula penal de 30% foi reduzida para 10% sobre o valor proporcional ao período restante, conforme art. 413 do CC.
8.A prova das benfeitorias e dos prejuízos com a frustração da atividade agropecuária enseja indenização por danos materiais.
9.Correta a aplicação dos encargos legais conforme a Lei no 14.905/2024.
10.Majoração dos honorários recursais para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10.Apelação cível não provida.
Tese de julgamento: “1. A ausência de regularização dominial e os atos de turbação praticados pelo arrendador justificam a rescisão do contrato, com devolução dos valores pagos e aplicação proporcional da cláusula penal. 2. As benfeitorias realizadas e os prejuízos decorrentes da frustração da atividade contratada caracterizam danos materiais indenizáveis.”
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; CPC, art. 85, § 11; Lei no 14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: não consta.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042897-51.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Arrendamento Rural]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[TAVIS BATISTA SALVINO - CPF: 050.832.571-49 (APELANTE), CLAUDIA FELICIO GARCIA - CPF: 923.994.951-87 (ADVOGADO), ANIBAL FELICIO GARCIA NETO - CPF: 003.116.461-74 (ADVOGADO), CASSAO JURE FERREIRA SALES - CPF: 361.644.021-15 (ADVOGADO), JULIANNA CINTRA BARBOZA - CPF: 980.143.661-15 (APELADO), RAFAEL WILLIAN BATISTA - CPF: 027.470.351-31 (ADVOGADO), INSTITUTO DE DEFESA AGROPECUARIA DO ESTADO MATO GROSSO - CNPJ: 14.939.979/0001-72 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), LEIDINEIA KATIA BOSI - CPF: 964.046.209-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. OBSTÁCULOS JURÍDICOS E FÁTICOS AO EXERCÍCIO DA POSSE CONTRATUAL. CONDUTA INCOMPATÍVEL COM A BOA-FÉ. CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO DEVIDAS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos materiais, fundada em contrato de arrendamento rural que previa a cessão de imóvel para exploração agropecuária.

2.A parte autora alegou que, apesar do adimplemento parcial, foi impedida de exercer a posse sobre a área objeto do contrato, em razão de obstáculos jurídicos e fáticos atribuídos ao arrendador

3.A autora efetuou o pagamento parcial do valor ajustado e foi impedida de exercer plenamente a posse contratual em razão de ausência de regularização dominial da área e de obstáculos impostos pelo arrendador, como restrição de acesso e cessão do mesmo imóvel a terceiros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de regularização dominial do imóvel, aliada a atos de turbação praticados pelo arrendador, justifica a rescisão contratual com devolução de valores e aplicação de cláusula penal; e (ii) saber se as benfeitorias realizadas e os prejuízos decorrentes da impossibilidade de exercer a atividade agropecuária ensejam indenização por danos materiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.A negativa de inscrição estadual pelo INDEA/MT, essencial à atividade agropecuária, está comprovada documentalmente e decorre da copropriedade do imóvel com pessoa falecida, sem regularização sucessória.

6.O arrendador impediu o exercício da posse contratual ao restringir o acesso da autora, proibir reparos nas instalações e ceder o mesmo imóvel a terceiros, configurando turbação possessória e violação da boa-fé objetiva.

7.A cláusula penal de 30% foi reduzida para 10% sobre o valor proporcional ao período restante, conforme art. 413 do CC.

8.A prova das benfeitorias e dos prejuízos com a frustração da atividade agropecuária enseja indenização por danos materiais.

9.Correta a aplicação dos encargos legais conforme a Lei no 14.905/2024.

10.Majoração dos honorários recursais para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.Apelação cível não provida.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de regularização dominial e os atos de turbação praticados pelo arrendador justificam a rescisão do contrato, com devolução dos valores pagos e aplicação proporcional da cláusula penal. 2. As benfeitorias realizadas e os prejuízos decorrentes da frustração da atividade contratada caracterizam danos materiais indenizáveis.”

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; CPC, art. 85, § 11; Lei no 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada: não consta.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de apelação cível interposta por Tavis Batista Salvino em face da sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da ação de rescisão de contrato de arrendamento rural cumulada com pedido de perdas e danos, proposta por Julianna Cintra Barboza.

O juízo julgou parcialmente procedente a demanda da autora, reconhecendo o descumprimento substancial do contrato de arrendamento pelo réu, especialmente pela ausência de regularização dominial do imóvel, o que impediu a autora de obter inscrição estadual junto à SEFAZ/MT e, por conseguinte, de comercializar os animais.

Constatou, ainda, que o réu impôs obstáculos ao uso do imóvel, como cadeados, impedimento de reparos e arrendamento da área a terceiros. Em razão disso, foi decretada a rescisão contratual, com condenação do réu ao ressarcimento integral do valor pago (R$ 160.000,00), multa contratual de 10% sobre o período remanescente, indenização por perdas e danos (valores investidos e lucros cessantes), além de correção monetária e juros conforme a Selic até a vigência da Lei no 14.905/2024 e, após, com base no IPCA mais Selic.

O réu foi também condenado ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% da condenação.

O réu, em suas razões recursais (id. 291585933), alegou não haver inadimplemento contratual, pois teria providenciado a entrega da propriedade conforme pactuado. Sustentou que a autora tinha ciência da ausência de inventário da coproprietária falecida e que permaneceu na área por mais de 14 meses, negando impedimentos à atividade pecuária.

Alegou que os documentos são inconclusivos quanto à propriedade dos animais e aos prejuízos, além de apontar má-fé da autora por emitir notas fiscais em nome de terceiros. Requereu o reconhecimento da ausência de interesse processual, a redução ou exclusão da multa contratual, a improcedência da ação e a reforma da sentença.

Em contrarrazões, a apelada requereu o não provimento do recurso, sustentando a manutenção integral da sentença. Rebateu as alegações como meramente protelatórias e afirmou não ter conhecimento dos vícios da posse, especialmente da ausência de partilha formal, que inviabilizou a inscrição estadual.

Reiterou a má-fé do réu pelas ações de turbação e simulação fiscal, e defendeu a comprovação dos danos e lucros cessantes por meio documental e testemunhal, afirmando a proporcionalidade dos valores arbitrados.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

A controvérsia decorre de um contrato de arrendamento rural firmado em 25/02/2022, por meio do qual o requerido Tavis Batista Salvino, ora apelante, cedeu à parte autora Julianna Cintra Barboza, ora apelada, o uso de parte da propriedade rural de sua posse situada no município de Rosário Oeste/MT, correspondente a 288 hectares da Fazenda Pindaival, conforme descrição constante da matrícula no 261 do Cartório de Registro de Imóveis da respectiva Comarca, abaixo reproduzido:

O pacto obrigacional previu a exploração da área para atividade agropecuária, especialmente a criação de gado, mediante contraprestação no valor global de R$ 400.000,00, dos quais R$ 160.000,00 foram pagos à vista, e o restante, dividido em quatro parcelas anuais de R$ 60.000,00, conforme cláusula 4. do instrumento contratual, senão vejamos:

Conforme bem apontado pela magistrada da causa, desde o início da execução do contrato surgiram óbices de natureza jurídica e fática que impediram o regular exercício da posse agrária pela arrendatária.

O indeferimento da inscrição estadual pela autoridade sanitária (INDEA/MT), essencial à emissão de notas fiscais e à circulação legal de semoventes, encontra-se documentalmente comprovado (ID 1750354973786 – doc. 07), tendo como causa a ausência de regularização dominial da área objeto do contrato, registrada na matrícula no 261, que revela copropriedade com pessoa já falecida (Nadime Bejame Salvino), sem abertura de inventário ou partilha.

Não bastasse tal vício, a prova coligida demonstra comportamentos do apelante que obstaram materialmente o uso do imóvel, como a colocação de cadeados nas porteiras, a proibição de reparos nas instalações e, sobretudo, a cessão simultânea da área arrendada a terceiros.

Tais condutas configuram turbação possessória, incompatível com a boa-fé objetiva exigida nas relações obrigacionais. E, diante das restrições impostas, a autora precisou adotar medidas alternativas para mitigar os danos à sua atividade pecuária, como a emissão de notas fiscais em nome de terceiros, o que, longe de caracterizar má-fé, revela esforço para atenuar os efeitos do inadimplemento contratual.

Nesse cenário, não apenas se evidenciou a frustração do objeto contratual, como também se justificou a devolução dos valores pagos e a imposição de cláusula penal.

Registro que a penalidade, originalmente estipulada em 30%, foi moderadamente reduzida pelo juízo de origem a 10% sobre o valor proporcional ao período restante do contrato, em conformidade com os princípios da proporcionalidade e da equidade, previstos no art. 413 do Código Civil.

Com relação à indenização por perdas e danos, os autos revelam provas da realização de benfeitorias no imóvel, como construção de curral e cercas, além da inviabilização da venda do rebanho em condições de mercado, configurando-se, assim, danos materiais indenizáveis.

Por fim, entendo que a sentença aplicou corretamente os encargos legais de atualização e juros de mora, observando a recente orientação fixada na Lei no 14.905/2024, o que afasta qualquer necessidade de modificação do julgado.

Face ao exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.

Por conseguinte, com fundamento no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil,
majoro
os honorários advocatícios recursais para 12% sobre o valor da condenação, considerando o não acolhimento da apelação e a atuação eficaz da parte apelada nesta instância.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025