Tribunal: TJMT
Processo: 1033711-25.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALIENAÇÃO REGISTRADA SEM AVERBAÇÃO DE LITÍGIO. AQUISIÇÃO DE BOA-FÉ. SUSPENSÃO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela de urgência para suspender mandado de reintegração de posse em favor do agravante, no bojo de ação possessória ajuizada anteriormente. A medida foi determinada nos autos de embargos de terceiro, ajuizados por adquirente de imóvel registrado em seu nome, sob alegação de boa-fé e ausência de qualquer ônus ou litígio averbado na matrícula do bem.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber se: (i) é válida a suspensão da ordem de reintegração de posse deferida em ação possessória, quando há aquisição do imóvel por terceiro que registrou o título antes de qualquer averbação de litígio; e (ii) se a ausência de registro do contrato anterior do agravante impede a oponibilidade contra a adquirente de boa-fé.
III. Razões de decidir
A embargante demonstrou a aquisição do imóvel por escritura pública registrada, não havendo à época qualquer ônus ou litígio averbado na matrícula imobiliária.
Nos termos dos arts. 1.245, §1o, do CC, e 54 da Lei no 13.097/2015, o contrato não registrado celebrado pelo agravante é ineficaz perante terceiros de boa-fé, não podendo ser oposto à atual titular registral.
A legislação federal dispensa do adquirente diligências além das exigidas para lavratura e registro da escritura, não podendo ser presumida sua má-fé por não ter solicitado certidões forenses.
A existência de ocupação por pessoa ligada à embargante é suficiente para indicar posse derivada legítima.
Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, com probabilidade do direito e risco de dano irreparável, justifica-se a manutenção da tutela de urgência, nos termos do art. 678 do CPC.
IV. Dispositivo e tese
Agravo de instrumento conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A aquisição de imóvel registrada por terceiro de boa-fé não pode ser invalidada por contrato anterior não levado a registro. 2. A ausência de averbação de litígio na matrícula imobiliária impede a oponibilidade de ações possessórias contra o novo titular registral.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227 e 1.245, §1o; CPC, arts. 300 e 678; Lei no 13.097/2015, art. 54.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAC 0060359-19.2014.8.11.0041, 4a Câm. Direito Privado, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 03.05.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033711-25.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ADALBERTO ORTEGA FERREIRA - CPF: 026.913.521-96 (ADVOGADO), JAMIR BORTOLINI - CPF: 838.795.951-00 (AGRAVANTE), FERNANDA DARRYELLI CLARO GOMES - CPF: 025.014.431-01 (AGRAVADO), THAILA CAROLINE MENESES PRETTE - CPF: 022.515.971-66 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALIENAÇÃO REGISTRADA SEM AVERBAÇÃO DE LITÍGIO. AQUISIÇÃO DE BOA-FÉ. SUSPENSÃO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela de urgência para suspender mandado de reintegração de posse em favor do agravante, no bojo de ação possessória ajuizada anteriormente. A medida foi determinada nos autos de embargos de terceiro, ajuizados por adquirente de imóvel registrado em seu nome, sob alegação de boa-fé e ausência de qualquer ônus ou litígio averbado na matrícula do bem.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se: (i) é válida a suspensão da ordem de reintegração de posse deferida em ação possessória, quando há aquisição do imóvel por terceiro que registrou o título antes de qualquer averbação de litígio; e (ii) se a ausência de registro do contrato anterior do agravante impede a oponibilidade contra a adquirente de boa-fé.

III. Razões de decidir

A embargante demonstrou a aquisição do imóvel por escritura pública registrada, não havendo à época qualquer ônus ou litígio averbado na matrícula imobiliária.

Nos termos dos arts. 1.245, §1o, do CC, e 54 da Lei no 13.097/2015, o contrato não registrado celebrado pelo agravante é ineficaz perante terceiros de boa-fé, não podendo ser oposto à atual titular registral.

A legislação federal dispensa do adquirente diligências além das exigidas para lavratura e registro da escritura, não podendo ser presumida sua má-fé por não ter solicitado certidões forenses.

A existência de ocupação por pessoa ligada à embargante é suficiente para indicar posse derivada legítima.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, com probabilidade do direito e risco de dano irreparável, justifica-se a manutenção da tutela de urgência, nos termos do art. 678 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A aquisição de imóvel registrada por terceiro de boa-fé não pode ser invalidada por contrato anterior não levado a registro. 2. A ausência de averbação de litígio na matrícula imobiliária impede a oponibilidade de ações possessórias contra o novo titular registral.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.227 e 1.245, §1o; CPC, arts. 300 e 678; Lei no 13.097/2015, art. 54.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, RAC 0060359-19.2014.8.11.0041, 4a Câm. Direito Privado, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 03.05.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Jamir Bortolini contra a decisão proferida nos autos do processo n. 1020331-84.2025.8.11.0015, pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível de Sinop, que, nos embargos de terceiro ajuizados por Fernanda Darryelli Claro Gomes, deferiu tutela de urgência para suspender reintegração de posse sobre o imóvel matriculado sob o n. 17.940 do CRI de Sinop/MT.

Na origem, a agravada ajuizou embargos de terceiro alegando ter adquirido, em 05.03.2020, o referido bem imóvel de Carlos Simões Munhoz e Nair Simões Munhoz, invocando boa-fé na aquisição e inexistência de qualquer gravame ou litígio sobre a propriedade na ocasião do negócio.

O juízo de primeiro grau, considerando a documentação acostada aos autos, especialmente a escritura pública registrada e o mandado de reintegração expedido em ação a que a embargante não era parte, entendeu preenchidos os requisitos do art. 300 e art. 678 do CPC e deferiu a tutela antecipada para suspender as medidas constritivas e manter a autora na posse do bem.

Inconformado, o agravante sustenta, em síntese: (i) que celebrou compromisso de compra e venda do mesmo imóvel com Carlos Simões Munhoz ainda no ano de 2015, pagando parte do preço ajustado; (ii) que teve sua posse esbulhada e, por isso, propôs ação de reintegração de posse em 2016, obtendo sentença favorável, já transitada em julgado, cuja execução se encontra em andamento; (iii) que houve múltiplas alienações do mesmo imóvel pelo alienante comum, gerando vício de origem nos negócios subsequentes; (iv) que a agravada não teria exercido de fato a posse do bem, nem demonstrado boa-fé objetiva na aquisição, e que há fortes indícios de conluio ou ao menos negligência na verificação de certidões que demonstrariam a existência de litígios sobre o bem.

Requer, ao final, a revogação da liminar deferida na origem, para que se permita o prosseguimento do cumprimento da reintegração de posse determinada nos autos n. 0005302-26.2016.8.11.0015.

As informações foram juntadas no id. 319355367.

Nas contrarrazões de id.
320656893
, a parte agravada pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 19 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Fernanda Darryelli Claro Gomes
propôs
ação de embargos de terceiro com pedido de tutela de urgência
, autuada sob o n. 1020331-84.2025.8.11.0015, em face de
Jamir Bortolini
, alegando que adquiriu, por meio de
Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 02.06.2020
e
registrada em 08.07.2020
, o imóvel matriculado sob o no 17.940 do CRI de Sinop/MT, correspondente ao lote 07 da quadra 21 da zona 10, com área de 720 m2. Sustentou a embargante que efetuou a compra de boa-fé, após diligência prévia no registro imobiliário, do qual não constava, à época da aquisição,
qualquer averbação de litígio, ônus reais ou restrições judiciais
, sendo surpreendida, posteriormente, com a notícia da existência de
mandado de reintegração de posse
oriundo de ação possessória promovida por Jamir Bortolini em 2016.

O MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível de Sinop, ao analisar o requerimento liminar,
acolheu o pedido da embargante
e
determinou a suspensão das medidas constritivas relativas à posse do imóvel
, com base nos arts. 300 e 678 do CPC, reconhecendo a verossimilhança das alegações e o risco de dano irreparável à embargante, além de sua condição de terceira de boa-fé.

Irresignado, Jamir Bortolini interpôs o presente
agravo de instrumento
, sustentando, em síntese: (i) que celebrou contrato de compra e venda em 2015, exercendo a posse até ser esbulhado em 2016; (ii) que obteve decisão judicial transitada em julgado determinando sua reintegração de posse, cuja eficácia estaria sendo obstada por manobra processual da embargante; (iii) que a embargante não teria comprovado a posse efetiva do imóvel, tampouco a cadeia dominial ou a boa-fé na aquisição; e (iv) que o imóvel teria sido objeto de sucessivas vendas fraudulentas por Carlos Simões Munhoz, o que deveria anular o negócio jurídico posterior.

Pois bem. A controvérsia devolvida a esta Câmara reside em examinar a juridicidade da
decisão liminar que reconheceu, em sede de cognição sumária, a plausibilidade do direito possessório e dominial da embargante/agravada, determinando a suspensão de medida de reintegração de posse deferida em ação ajuizada pelo agravante
.

A embargante, com efeito, acostou aos autos originários cópia da matrícula do imóvel
datada de 2020 (id.

200603212)
, ou seja,
à época da celebração do negócio jurídico
, ocasião em que não constava
nenhuma anotação referente à ação possessória movida por Jamir Bortolini
, tampouco qualquer menção a litígios pendentes ou restrições reais incidentes sobre o imóvel. Tal fato é relevante, pois
demonstra que, à luz do sistema registral brasileiro, a alienação foi efetuada em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da fé pública dos registros públicos
.

A embargante apresentou, ainda,
nova certidão atualizada da matrícula
, na qual passou a constar
averbação realizada em 2023
, alusiva à existência de ação judicial promovida
por Gilceia da Costa Pinheiro Pessoa (id. 200603217)
. Essa averbação tardia, contudo,
não guarda qualquer relação com a posse ou o direito alegado por Jamir Bortolini
e, ademais,
não retroage para afetar a boa-fé da adquirente à época da transação de 2020
, sendo, portanto, juridicamente irrelevante para infirmar a presunção de legitimidade do título apresentado pela embargante.

Ressalta-se que, embora o agravante sustente ter sido o legítimo possuidor do imóvel e titular de direito decorrente de contrato de compra e venda firmado em 2015, o negócio por ele entabulado
jamais foi levado a registro
, razão pela qual
não produziu efeitos perante terceiros
, conforme prescreve o art. 1.245, §1o, do Código Civil:

“Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Ora, nos termos do art. 54 da Lei no 13.097/2015, são ineficazes, em relação a terceiros de boa-fé, os atos jurídicos que não estejam regularmente registrados ou averbados na matrícula do imóvel, sendo certo que não se pode opor ao adquirente de boa-fé uma situação jurídica que não constava do fólio real no momento da aquisição, confira:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

[...]

§ 1o § 1o Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

§ 2o Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2o do art. 1o da Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985;

II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.”

Assim, não se pode imputar à embargante a obrigação de diligenciar além do que prevê a legislação federal, nem tampouco presumir má-fé de sua parte pelo simples fato de não ter solicitado certidões forenses ou consultado ações judiciais não averbadas, exigências estas explicitamente dispensadas pelo § 2o do art. 54 da Lei no 13.097/2015.

Ademais, é imperioso assentar que a aquisição pela embargante foi formalizada por escritura pública de compra e venda, instrumento idôneo para transmissão da propriedade, e posteriormente registrada na matrícula imobiliária, operando-se, assim, a transferência da titularidade real nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

Tal registro, inexistindo qualquer restrição lançada na matrícula até então, torna ineficaz, frente à adquirente de boa-fé, o contrato anterior celebrado por Jamir Bortolini, o qual nunca foi levado a registro, o que o torna inoponível em relação à titular registral.

Além disso, a alegação de que a embargante não exercia posse sobre o imóvel
não encontra amparo nos autos
, pois a certidão lavrada por oficial de justiça no cumprimento do mandado de reintegração atesta que o imóvel estava ocupado por inquilina vinculada à família da embargante (sua genitora, Sra. Marislei), o que configura, ainda que de forma indireta,
posse derivada legítima e compatível com o exercício do domínio
.

Nesse ponto, é relevante consignar que
o vício da posse exercida pelo anterior alienante, se existente, não contamina a posse da adquirente de boa-fé
, principalmente quando esta firma o negócio por escritura pública, promove o registro competente, apresenta certidões negativas e não encontra qualquer anotação impeditiva no fólio real.

Sobre o tema, este Tribunal já teve a oportunidade de decidir no sentido de que a ausência de registro na matrícula do imóvel torna o direito em questão inoponível contra terceiro de boa-fé, confira:

“EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO . PENHORA SOBRE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. BOA-FÉ DO EXEQUENTE. INVERSÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA . RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Goiabeiras Participações Ltda. – EPP contra sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro opostos por Rosenil Judite da Silva, determinando a baixa da penhora sobre apartamento localizado em Cuiabá/MT, matriculado sob no 106 .204, e condenando a embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A recorrente sustenta que a embargante não possui título registrado que comprove a aquisição da propriedade, e que, por confiar nos dados da matrícula imobiliária, atuou com boa-fé ao promover a penhora. Requer a improcedência dos embargos e a inversão dos ônus sucumbenciais, com fundamento no princípio da causalidade.

II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro imobiliário da alegada aquisição do imóvel pela embargante impede a oposição da posse a terceiro de boa-fé;
(ii) estabelecer se a responsabilidade pelos ônus de sucumbência deve ser atribuída à parte que deu causa ao ajuizamento dos embargos de terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O sistema registral brasileiro atribui presunção de veracidade aos assentos constantes no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 1 .227 do Código Civil, sendo inoponível a terceiros de boa-fé qualquer negócio jurídico não registrado.

A posse exercida pela embargante, embora prolongada, não foi formalizada nem publicizada por meio de registro, impedindo o reconhecimento de sua oponibilidade a terceiros que atuaram com base na matrícula vigente.

A penhora promovida pela apelante recaiu sobre imóvel cuja titularidade constava, nos registros públicos, em nome da devedora da ação executiva, inexistindo elementos que exigissem maior diligência investigativa quanto à situação possessória alegada.

A análise da cadeia de procurações revela ausência de poderes expressos para alienação do imóvel, o que reforça a inexistência de título hábil a transferir a propriedade ou conferir oponibilidade da posse .

Reconhecida a boa-fé da embargada, aplica-se o princípio da causalidade, devendo responder pelos ônus processuais a parte que deu causa à lide, no caso, a embargante, por não ter providenciado o registro de sua suposta aquisição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:
O negócio jurídico de aquisição de imóvel sem registro público é inoponível a terceiros de boa-fé, nos termos do art . 1.227 do Código Civil.
A constrição judicial baseada na matrícula vigente do imóvel presume-se legítima e não configura má-fé do exequente. Aplica-se o princípio da causalidade para imputar os ônus sucumbenciais à parte que, por sua inércia em regularizar a situação dominial, deu causa ao ajuizamento dos embargos de terceiro.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.227; CPC, art. 85, § 2o .

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 303.”
(TJMT, RAC 00603591920148110041, 4a Câm. Direito Privado, Rel. Serly Marcondes Alves, j. 03.05.2025 – negritei)

Acrescente-se que o deferimento da tutela de urgência encontra sólida base legal no art. 678 do CPC, que autoriza a suspensão de medidas constritivas sempre que demonstrado o domínio ou posse do embargante, bem como nos requisitos cumulativos do art. 300 do CPC:
probabilidade do direito e perigo de dano irreversível
. Ambos estão cabalmente presentes na hipótese em exame.

Assim, à luz dos fundamentos acima, concluo que a decisão agravada encontra-se escorreita e amparada não apenas pela legislação processual civil, como também pelos princípios estruturantes do sistema registral imobiliário brasileiro. A sua revogação implicaria severa violação à segurança jurídica, em detrimento de terceiro adquirente que confiou no registro público, e permitiria a preponderância de direitos pessoais não publicizados sobre direitos reais regularmente inscritos, situação que o ordenamento jurídico não tolera.

Diante de todo o exposto, tenho que deve ser mantida

integralmente a decisão agravada
, que suspendeu as medidas constritivas sobre o imóvel de matrícula no 17.940 do CRI de Sinop/MT, por ser juridicamente correta e em consonância com os princípios da boa-fé, da publicidade e da proteção ao terceiro de boa-fé adquirente.

Pelo exposto, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 19 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025