Tribunal: TJMT
Processo: 1003311-39.2024.8.11.0040
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-09-26
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
Recurso Inominado no 1003311-39.2024.8.11.0040.
Origem: Juizado Especial de Sorriso.
Recorrentes: JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES UNIPESSOAL LTDA.
Recorridos: SEBASTIÃO BINO CORREA e BIANCA RAMOS ROSA.
Data do Julgamento: 26/09/2025.
EMENTA:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. MARKETING AGRESSIVO. PRÁTICA COMERCIAL ABUSIVA. NULIDADE DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto por empresa vendedora de cota de multipropriedade em empreendimento turístico contra sentença que declarou a nulidade do contrato em razão de vício de consentimento, determinou a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e condenou ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00 aos consumidores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a Lei de Incorporações Imobiliárias afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se é cabível a retenção de percentual sobre os valores pagos e a cobrança da comissão de corretagem; (iii) determinar se a condenação por danos morais deve ser mantida.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de multipropriedade firmado por consumidores finais enquadra-se como relação de consumo, razão pela qual incide o Código de Defesa do Consumidor, que prevalece sobre a Lei de Incorporações Imobiliárias.
4. A contratação decorreu de marketing agressivo e práticas abusivas de venda, com pressão psicológica, ambiente inadequado e omissão de informações essenciais, o que comprometeu a manifestação livre de vontade e configurou vício de consentimento.
5. A devolução integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, é devida, pois a taxa foi imposta sem informação prévia e destacada, em afronta ao direito básico de informação do consumidor (Tema 938 do STJ).
6. A prática comercial abusiva e enganosa configura dano moral in re ipsa, não sendo necessária a prova do prejuízo concreto, sendo adequada a indenização arbitrada em R$ 2.000,00, suficiente para compensar os consumidores e exercer função pedagógica.
7. Os juros de mora e a correção monetária incidem desde o desembolso, em conformidade com a Súmula 43 do STJ, pois o prejuízo ao consumidor se verifica desde a retenção indevida dos valores.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de multipropriedade firmados por consumidores finais.
2. A utilização de técnicas agressivas de venda e omissão de informações essenciais configura vício de consentimento e nulidade contratual.
3. É devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, quando não houver informação prévia e destacada.
4. O dano moral decorrente de prática comercial abusiva caracteriza-se como in re ipsa e enseja indenização.
5. Os juros de mora e a correção monetária incidem desde o desembolso dos valores indevidamente retidos.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, art. 422; CDC, arts. 4o, III, 6o, III, 39 e 51, IV; Lei no 13.777/2018; Lei no 9.099/1995, arts. 46 e 55.Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; STJ, Súmula 43; TJ-DF, Apelação no 0702132-42.2022.8.07.0003, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 25.01.2023, DJe 07.02.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1003311-39.2024.8.11.0040
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[SEBASTIAO BINO CORREA - CPF: 035.493.851-70 (RECORRENTE), BRUNA FERREIRA DA SILVA ALMEIDA - CPF: 433.343.878-01 (ADVOGADO), BIANCA RAMOS ROSA - CPF: 045.684.951-30 (RECORRENTE), JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 33.578.977/0001-40 (RECORRIDO), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES UNIPESSOAL LTDA - CNPJ: 43.250.297/0001-56 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso Inominado no
1003311-39.2024.8.11.0040.

Origem: Juizado Especial de Sorriso.

Recorrentes: JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES UNIPESSOAL LTDA
.

Recorridos: SEBASTIÃO BINO CORREA e BIANCA RAMOS ROSA
.

Data do Julgamento:
26/09/2025.

EMENTA
:

DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. MARKETING AGRESSIVO. PRÁTICA COMERCIAL ABUSIVA. NULIDADE DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto por empresa vendedora de cota de multipropriedade em empreendimento turístico contra sentença que declarou a nulidade do contrato em razão de vício de consentimento, determinou a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e condenou ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00 aos consumidores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a Lei de Incorporações Imobiliárias afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se é cabível a retenção de percentual sobre os valores pagos e a cobrança da comissão de corretagem; (iii) determinar se a condenação por danos morais deve ser mantida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de multipropriedade firmado por consumidores finais enquadra-se como relação de consumo, razão pela qual incide o Código de Defesa do Consumidor, que prevalece sobre a Lei de Incorporações Imobiliárias.

4.

A contratação decorreu de marketing agressivo e práticas abusivas de venda, com pressão psicológica, ambiente inadequado e omissão de informações essenciais, o que comprometeu a manifestação livre de vontade e configurou vício de consentimento.

5.

A devolução integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, é devida, pois a taxa foi imposta sem informação prévia e destacada, em afronta ao direito básico de informação do consumidor (Tema 938 do STJ).

6.

A prática comercial abusiva e enganosa configura dano moral in re ipsa, não sendo necessária a prova do prejuízo concreto, sendo adequada a indenização arbitrada em R$ 2.000,00, suficiente para compensar os consumidores e exercer função pedagógica.

7.

Os juros de mora e a correção monetária incidem desde o desembolso, em conformidade com a Súmula 43 do STJ, pois o prejuízo ao consumidor se verifica desde a retenção indevida dos valores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

O Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de multipropriedade firmados por consumidores finais.

2.

A utilização de técnicas agressivas de venda e omissão de informações essenciais configura vício de consentimento e nulidade contratual.

3.

É devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, quando não houver informação prévia e destacada.

4.

O dano moral decorrente de prática comercial abusiva caracteriza-se como in re ipsa e enseja indenização.

5.

Os juros de mora e a correção monetária incidem desde o desembolso dos valores indevidamente retidos.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, art. 422; CDC, arts. 4o, III, 6o, III, 39 e 51, IV; Lei no 13.777/2018; Lei no 9.099/1995, arts. 46 e 55.Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; STJ, Súmula 43; TJ-DF, Apelação no 0702132-42.2022.8.07.0003, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 25.01.2023, DJe 07.02.2023.

Relatório.

Trata-se de recurso inominado interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para
declarar a nulidade do contrato entabulado entre as partes em razão do vício de consentimento, determinando às Requeridas a restituição integral do montante adimplido pelos Requerentes, monetariamente atualizado pelo INPC desde o desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação e, por fim, condeno ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) aos autores, acrescido de correção monetária pelo INPC desde o arbitramento e juros de mora desde a citação.

As reclamadas requerem a parcial reforma da sentença, a fim de que seja aplicada a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei n. 4.591/64); que seja aplicado o percentual de 50% (cinquenta por cento) e, subsidiariamente, de pelo menos, 25% (vinte e cinco por cento), a título de multa pela rescisão do contrato; que o valor pago a título de corretagem seja considerado como válido; que não haja aplicação de juros de mora e, por fim, que a condenação a título de danos morais seja afastada.

Os reclamantes pugnam pelo improvimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

Trata-se de ação de anulação de contrato c/c restituição de valores e danos morais, na qual os reclamantes alegam que em
5/06/2023, durante a primeira vez viajando para fora do Estado de origem, nas férias por Jericoacoara/CE, os Requerentes foram abordados por um vendedor das Requeridas, por volta das 15 horas, que lhes ofereceu um jantar de cortesia caso aceitassem participar de uma breve apresentação sobre um empreendimento.

Assim, assinaram Proposta de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Autônoma Fracionada em Regime de Multipropriedade adquirindo uma cota no empreendimento JERI 01. Qual seja: Empreendimento Jeriquiá Lagoa Resort, Cota no 16, BL01, Ap. 324, foi adquirida pelo valor de R$ 47.876,75. A comissão de corretagem restou acordada no valor de R$ 3.990,00, e a título de sinal de negócio o valor de R$ 2.393,83. Por fim, o saldo restante foi dividido em 68 parcelas mensais e reajustáveis. Assim, a requerente realizou o pagamento de R$ 7.148,23 pela cota adquirida.

Relatam que na própria viagem ficaram preocupados pois se sentiram ludibriados e, ao tentar agendar uma viagem foram enviados alguns pacotes de viagens normais sem desconto algum, tendo a certeza que as Requeridas não foram transparentes na hora da venda, omitindo fatos importantes.

Pugnam pela restituição dos valores pagos, anulação do negócio jurídico e indenização de cunho moral.

Da análise dos autos, entendo que a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos. Assim para melhor compreensão dos fatos, transcrevo parte da r. sentença:

(...) Nesse ponto, incumbe consignar que a lide versada nestes autos subsume-se à insurgência da parte requerente quanto ao contrato pactuado com a requerida, o qual consiste na COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

Afirma a requerente que fora vítima de um “marketing agressivo” praticado pelas requeridas, quando passava férias com a Jericoacoara/CE, e, em determinado momento, foi interpelado em via pública por preposto da Requerida que, de forma insistente e constrangedora, passou a lhe divulgar o empreendimento denominado Jeriquiá Lagoa Resort.

Sustenta que o contrato integral somente foi disponibilizado após ter sido vítima do engodo e, ao ler as condições, constatou divergência com as informações e abusividades existentes na contratação.

Pugna pela restituição dos valores já adimplidos, a rescisão do contrato, e indenização de cunho moral.

Pois bem. A tese autoral é corroborada pelas reclamações contra a ré no site reclame aqui, dando conta do modus operandi da mesma para obter vantagem ilícita após engodo criado para recebimento de valores, veja:

(...)

Note-se que, a Ré se utiliza de pressão psicológica, jogo de marketing com envolvimento emocional e interfere na manifestação de vontade do consumidor.

Nesse sentido, o TJMT já se manifestou:

(...)

Ademais, o suposto distrato encaminhado pela Ré, acaba deixando o consumidor em extrema desvantagem, pois, não restitui os valores pagos, utilizando-se de manobra para reter praticamente todo valor obtido mediante vício de consentimento.

Logo, tenho como imperioso reconhecer que houve abuso da ré na oferta do serviço/produto, passível de rescisão contratual sem ônus à consumidora, bem como, com a devolução dos valores pagos.

No mais, trata-se da hipótese que configura ato suscetível de reparação por dano moral in re ipsa, ou seja, prejuízo verificável pela própria ocorrência do evento e que, por isso, não necessita de demonstração específica.

Em tais casos, a concepção atual da doutrina orienta-se no sentido de que a responsabilização do agente causador do dano moral opera-se por força do simples fato da violação (dano in re ipsa). Verificado o evento danoso, surge a necessidade da reparação, não havendo que se cogitar da prova do prejuízo, se presentes os pressupostos legais, para que haja a responsabilidade civil (nexo de causalidade).

No tocante ao valor da condenação por dano moral, é baseado no prudente arbítrio judicial. Não existe um critério matemático ou uma tabela para a recompensa do dano sofrido, mas a paga deve representar para a vítima uma satisfação, capaz de amenizar ou suavizar o mal sofrido. E, de outro lado, de significar para o ofensor um efeito pedagógico no sentido de inibir reiteração de fatos como esse no futuro.

Destarte, considerando todas as circunstâncias que envolveram os fatos, tenho que a condenação no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) aos autores, se não consegue reverter à situação da requerente ao “status quo ante”, pelo menos lhe proporciona uma compensação pela dor sofrida. (...)”

Pois bem. De início, c
abe mencionar, que embora a multipropriedade imobiliária seja regida pela Lei no 13.777/2018, ela
não exclui a incidência do CDC
, pois
aquisição de direitos sobre unidade imobiliária por consumidores finais
, enquadra-se no conceito de fornecimento de produtos e serviços, o que atrai a incidência da lei consumerista.

Portanto, o código de defesa do consumidor deve prevalecer ao presente caso, impondo as fornecedoras o dever de informação, transparência e respeito à boa-fé objetiva.

As reclamadas defendem que a possibilidade de
retenção de percentual
sobre os valores pagos, especialmente quando o distrato ocorre por iniciativa do comprador. Contudo, no presente caso, o distrato

ocorreu por conduta abusiva das rés
, e não por mera desistência dos consumidores.

A comercialização do contrato
violou o dever de informação
, pois não foram esclarecidos pontos essenciais,

sobre encargos e obrigações contratuais
, o que configura
nulidade das cláusulas abusivas
, conforme o art. 51, IV, do CDC.

Bem assim, a forma de abordagem utilizada pelas reclamadas, com técnicas de venda agressivas, ambiente ruidoso e oferta de bebidas alcoólicas, configura prática comercial abusiva, vedada pelo art. 39 do CDC. Tal conduta compromete significativamente a manifestação livre e consciente de vontade do consumidor, violando o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações de consumo (art. 4o, III, CDC).

Com isso, o juízo
a quo
agiu com acerto ao
determinar a devolução integral dos valores pagos
, pois o contrato
foi firmado sem que os consumidores tivessem plena ciência dos ônus e riscos envolvidos
, configurando vício de consentimento.

Ainda, entendo que a devolução da comissão de corretagem foi determinada corretamente pelo juízo de origem, pois
não houve informação prévia e destacada sobre a cobrança dessa taxa
.

O Superior Tribunal de Justiça, por meio do
Tema 938
, firmou entendimento de que
a comissão de corretagem só pode ser cobrada se houver informação clara e destacada antes da contratação
.

No caso,
a cobrança foi imposta sem a anuência expressa dos consumidores
, caracterizando prática abusiva. Assim, correta a devolução integral do valor, pois a cobrança violou o
direito à informação clara e adequada
(art. 6o, III, do CDC).

A condenação por danos morais se mostra justa, uma vez que decorreu da
prática comercial abusiva na venda do contrato
, caracterizada por
uso de técnicas agressivas de venda
, com insistência e pressão psicológica;
falta de clareza nas informações
, induzindo a consumidora ao erro;
descumprimento do dever de boa-fé objetiva
, conforme previsto no
art. 422 do Código Civil
e no
art. 4o, III, do CDC
, o que caracteriza-se o dano moral
in re ipsa
passível de indenização.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE SERVIÇO HOTELEIRO NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
PRÁTICA AGRESSIVA DE VENDA. ABUSO. DIREITO À INFORMAÇÃO PRÉVIA DO CONTÚDO DO CONTRATO. NÃO CUMPRIMENTO. EXTINÇÃO EM VIRTUDE DA CONDUTA DO FORNECEDOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO
. 1. Submete-se ao Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem entre si contrato de adesão à em regime de multipropriedade em complexo turístico-hoteleiro, porquanto as figuras do aderente e do estipulante abrangem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor. 2. É dever do fornecedor prestar informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e garantir que o consumidor tenha pleno discernimento do pactuado. 3 O art. 37, caput, do Código de Defesa do Consumidor condena a publicidade enganosa que veicula informação capaz de induzir em erro o consumidor. O uso de técnicas agressiva viola a boa-fé do consumidor e relativiza o princípio da força obrigatória do contrato. 4 O legislador assegurou, com a intenção de resguardar o consumidor de táticas agressivas de venda, o direito de arrependimento para possibilitar a reflexão adequada e preservar sua vontade livre e racional
. 5. O uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva e, portanto, ilícita que viola os seus direitos e são suficientes para inferir a ofensa aos direitos da personalidade.
6. O art. 46, caput, primeira parte, do Código de Defesa do Consumidor afasta qualquer efeito obrigacional ao contrato de consumo que não demonstra oportunidade prévia do conteúdo contratual ao consumidor. Proteção legal de prática abusiva em sede contratual. Acolhimento do pedido de extinção do contrato de consumo e condenação à devolução simples da quantia paga a título de sinal ou aceite. 7. Dano moral fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), consideradas as peculiaridades do caso concreto. 8. Apelação provida.
(TJ-DF 07021324220228070003 1655662, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 25/01/2023, 2a Turma Cível, Data de Publicação: 07/02/2023) grifo nosso.

Relativamente ao
quantum
indenizatório a título de danos morais, tenho que a quantia de
R$ 2.000,00 (dois mil reais)
, arbitrada na sentença deve ser mantida, pois se mostra adequada ao caso concreto, estando em conformidade com os parâmetros da proporcionalidade e da razoabilidade, servindo para compensar os autores pelos transtornos sofridos, sem lhes causar enriquecimento ilícito.

No que se refere ao pedido de não incidência de juros de mora, menciona-se que o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento por meio da Súmula 43, nos seguintes termos:
“Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo.”.

Portanto,
desde o momento em que ocorreu o pagamento indevido, houve prejuízo ao credor, pois o requerido reteve valores que não lhe pertenciam. Dessa forma,
a mora se configura a partir da data do desembolso
, e não havendo que se falar em sua incidência a partir da entrega do empreendimento.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, posto que tempestivo e,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter na íntegra a sentença recorrida, nos termos do artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Condeno as recorrentes ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/09/2025