Tribunal: TJMT
Processo: 1017031-24.2023.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. CLÁUSULA PENAL. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, proposta por comprador cessionário de lote em empreendimento imobiliário, em face das empresas responsáveis pelo loteamento. Sentença julgou procedente o pedido para rescindir o contrato de compra e venda e condenar solidariamente as rés à restituição dos valores pagos, com retenção de até 25%, além de fixar indenização por danos morais em R$ 6.000,00. Apelações interpostas pelo autor, buscando a devolução integral das parcelas, afastamento da retenção de corretagem e majoração da indenização moral, e pelas rés, requerendo modificação no termo inicial dos juros, possibilidade de retenções e parcelamento da restituição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se é devida a devolução integral das parcelas pagas pelo comprador diante do inadimplemento contratual das rés; (ii) estabelecer se é cabível a retenção de valores a título de comissão de corretagem; (iii) determinar a possibilidade de aplicação da cláusula penal prevista no contrato em favor do comprador; (iv) analisar o cabimento da dedução de valores referentes a IPTU e fruição do imóvel; (v) definir o termo inicial de correção monetária e juros sobre os valores restituíveis.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O descumprimento contratual por parte das rés, consubstanciado no não fornecimento da infraestrutura essencial do loteamento, configura inadimplemento que autoriza a resolução do contrato, nos termos da jurisprudência do STJ e dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.
4. Reconhecida a culpa exclusiva das rés, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, conforme preceitua a Súmula 543 do STJ, afastando-se a retenção de qualquer percentual, inclusive de valores relativos à comissão de corretagem, diante da ausência de contratação direta entre o cessionário e os intermediadores.
5. A cláusula penal prevista unicamente para o inadimplemento do adquirente deve ser aplicada, por equidade, também em favor do consumidor, como parâmetro de indenização pelo inadimplemento do fornecedor, em respeito à boa-fé objetiva, função social do contrato e art. 47 do CDC.
6. Caracterizado o dano moral decorrente da frustração do objeto contratual, revela-se adequado majorar a indenização para R$ 10.000,00, observando critérios de proporcionalidade e razoabilidade.
7. É indevida a dedução de valores pagos a título de IPTU e fruição do imóvel, uma vez que o autor não exerceu posse útil em virtude da ausência de infraestrutura, não configurando uso econômico do bem.
8. A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo inaplicável a pretensão de parcelamento, conforme Súmula 543 do STJ.
9. A correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela, e os juros legais de 1% ao mês também devem incidir a partir do desembolso, conforme jurisprudência consolidada do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recursos parcialmente providos.
Tese de julgamento:
1. O inadimplemento contratual por parte da vendedora, consistente na não entrega da infraestrutura do loteamento, autoriza a rescisão do contrato e a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.
2. A cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor pode ser aplicada em seu favor, como parâmetro indenizatório, quando caracterizado o inadimplemento da fornecedora.
3. Não é cabível a retenção de valores a título de corretagem, IPTU ou fruição, quando o comprador não exerceu posse útil do imóvel por culpa da vendedora.
4. A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, com correção monetária e juros legais desde os respectivos desembolsos.
5. A indenização por danos morais deve observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, podendo ser majorada quando aquém dos parâmetros jurisprudenciais.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, V e XXXII; CC, arts. 421, 421-A, § 1o, 422, 405 e 1.228, §1o; CDC, arts. 4o, III, 6o, VI, 47 e 51, IV; CPC, art. 292, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543, Segunda Seção, j. 26.08.2015, DJe 31.08.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017031-24.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHEL DE JESUS BORGES - CPF: 039.664.301-93 (APELADO), MURILO SAMORANO MEDINA - CPF: 041.801.851-05 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), MICHEL DE JESUS BORGES - CPF: 039.664.301-93 (APELANTE), MURILO SAMORANO MEDINA - CPF: 041.801.851-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. CLÁUSULA PENAL. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, proposta por comprador cessionário de lote em empreendimento imobiliário, em face das empresas responsáveis pelo loteamento. Sentença julgou procedente o pedido para rescindir o contrato de compra e venda e condenar solidariamente as rés à restituição dos valores pagos, com retenção de até 25%, além de fixar indenização por danos morais em R$ 6.000,00. Apelações interpostas pelo autor, buscando a devolução integral das parcelas, afastamento da retenção de corretagem e majoração da indenização moral, e pelas rés, requerendo modificação no termo inicial dos juros, possibilidade de retenções e parcelamento da restituição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se é devida a devolução integral das parcelas pagas pelo comprador diante do inadimplemento contratual das rés; (ii) estabelecer se é cabível a retenção de valores a título de comissão de corretagem; (iii) determinar a possibilidade de aplicação da cláusula penal prevista no contrato em favor do comprador; (iv) analisar o cabimento da dedução de valores referentes a IPTU e fruição do imóvel; (v) definir o termo inicial de correção monetária e juros sobre os valores restituíveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O descumprimento contratual por parte das rés, consubstanciado no não fornecimento da infraestrutura essencial do loteamento, configura inadimplemento que autoriza a resolução do contrato, nos termos da jurisprudência do STJ e dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

4. Reconhecida a culpa exclusiva das rés, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, conforme preceitua a Súmula 543 do STJ, afastando-se a retenção de qualquer percentual, inclusive de valores relativos à comissão de corretagem, diante da ausência de contratação direta entre o cessionário e os intermediadores.

5. A cláusula penal prevista unicamente para o inadimplemento do adquirente deve ser aplicada, por equidade, também em favor do consumidor, como parâmetro de indenização pelo inadimplemento do fornecedor, em respeito à boa-fé objetiva, função social do contrato e art. 47 do CDC.

6. Caracterizado o dano moral decorrente da frustração do objeto contratual, revela-se adequado majorar a indenização para R$ 10.000,00, observando critérios de proporcionalidade e razoabilidade.

7. É indevida a dedução de valores pagos a título de IPTU e fruição do imóvel, uma vez que o autor não exerceu posse útil em virtude da ausência de infraestrutura, não configurando uso econômico do bem.

8. A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo inaplicável a pretensão de parcelamento, conforme Súmula 543 do STJ.

9. A correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela, e os juros legais de 1% ao mês também devem incidir a partir do desembolso, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:

1. O inadimplemento contratual por parte da vendedora, consistente na não entrega da infraestrutura do loteamento, autoriza a rescisão do contrato e a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.

2. A cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor pode ser aplicada em seu favor, como parâmetro indenizatório, quando caracterizado o inadimplemento da fornecedora.

3. Não é cabível a retenção de valores a título de corretagem, IPTU ou fruição, quando o comprador não exerceu posse útil do imóvel por culpa da vendedora.

4. A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, com correção monetária e juros legais desde os respectivos desembolsos.

5. A indenização por danos morais deve observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, podendo ser majorada quando aquém dos parâmetros jurisprudenciais.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, V e XXXII; CC, arts. 421, 421-A, § 1o, 422, 405 e 1.228, §1o; CDC, arts. 4o, III, 6o, VI, 47 e 51, IV; CPC, art. 292, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543, Segunda Seção, j. 26.08.2015, DJe 31.08.2015.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 1017031-24.2023.8.11.0003.

Apelante(s):MICHEL DE JESUS BORGES.

SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.E OUTROS

Apelante(s): SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

E OUTROS.

Apelado(s): MICHEL DE JESUS BORGES.

I) RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Tratam-se de dois Recursos de Apelação Cível, interpostos por MICHEL DE JESUS BORGES e SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantias Pagas n.o 1017031-24.2023.8.11.0003, julgou procedente o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 16/10/2015, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido pelo INPC, a contar do pagamento de cada parcela e juros de 1% ao mês a partir da citação, excetuando-se o valor da corretagem. Por fim, condenou a empresa ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação (ID 271318376 – fls. 410/423).

Irresignado, o autor aduz que não há que se falar em alteração do valor dado à causa, tendo em vista que ele deve refletir o valor das parcelas pagas.

Sustenta que, mesmo sabendo dos inúmeros problemas decorrentes do loteamento, as apeladas continuaram negociando lotes, assumindo todos os riscos e causando atraso de anos na entrega do empreendimento, por pura irresponsabilidade e culpa exclusiva destas, de modo que não há que se falar em retenção de qualquer valor.

Defende que, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Afirma que não foi o comprador “originário” do lote em comento, e sim, cessionário através do “Termo de Cessão do Instrumento de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Residencial Parque dos Lírios”, não havendo que se falar, portanto, em retenção do valor de corretagem.

Diz que a condenação a título de danos morais deve ser majorada para o valor equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais) (ID 271318379 – fls. 448/476).

As rés apresentaram contrarrazões ao recurso, pugnando pelo seu desprovimento (ID 281092354 – fls. 516/543).

Por sua vez, as rés Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda, JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. mencionam que o termo inicial para a incidência de juros é a data do trânsito em julgado da ação, uma vez que a rescisão está sendo pleiteada pela parte compradora/autora.

Enfatiza que a correção monetária deve ser computada da data do efetivo pagamento (data do desembolso) e não a data do vencimento das prestações.

Destaca que, dos valores restituíveis ao apelado, deve ser descontado o IPTU atinente ao imóvel durante o tempo em que o apelado teve sua posse.

Alega que a fruição é devida pelo proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos.

Assevera que a devolução dos valores apurados deverá se dar em 12 (doze) parcelas mensais após esgotado o prazo de carência de 12 (doze) meses, por se tratar de loteamento com obras entregues (ID 271318386 – fls. 491/498).

Embora intimado, o autor/apelado deixou de apresentar contrarrazões ao recurso, conforme manifestação lançada nos autos (ID 271318390 – fls. 509/510).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

II)
VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

Inicialmente, importa salientar que,
quanto ao valor da causa
, de acordo com o disposto no art. 292, inciso II, do Código de Processo Civil, o valor da causa nas ações que visam à restituição de valores deve corresponder à quantia efetivamente pretendida:

Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:

[...];

II - na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida;

No presente caso, o autor pretende a devolução das parcelas pagas, as quais totalizavam na data do ajuizamento da ação a quantia de R$67.555,20 (sessenta e sete mil quinhentos e cinquenta e cinco reais e vinte centavos).

No entanto, o autor também pugna pela fixação de danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), bem como a aplicação da multa contratual a seu favor no montante de R$5.957,72 (cinco mil novecentos e cinquenta e sete reais e setenta e dois centavos), sendo esses os bens jurídicos de natureza econômica objeto da demanda, de maneira que devem integrar o valor da causa.

Assim, diferentemente do que entendeu o Juízo de origem, não há fundamento para modificação do valor atribuído à causa, uma vez que o montante inicialmente atribuído mostra-se condizente com os limites objetivos da pretensão deduzida em juízo.

Logo, deve ser mantido o valor atribuído à causa na inicial.

Superada essa questão,
no tocante à rescisão contratual
, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, nas relações de consumo envolvendo aquisição de imóvel, o inadimplemento ou atraso na entrega da infraestrutura essencial do loteamento (elemento indispensável à fruição do bem) configura descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão do pacto, por culpa exclusiva do promitente vendedor.

No caso concreto, restou cabalmente demonstrado nos autos que as requeridas não providenciaram a conclusão da infraestrutura no prazo ajustado, o qual se encerraria, nos termos contratuais, três anos após o início das obras.

Com efeito, a parte autora juntou imagens, ofícios de órgãos públicos, relatórios e certidões (ID 271317870 – fls. 69/71 e ID 271317896 – fls. 357/381) que evidenciam a precariedade da infraestrutura à época da entrega prometida, além da ausência de regularidade urbanística, o que inviabilizou inclusive o financiamento da construção da residência pretendida.

Tal inadimplemento contratual afronta os princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e da função social do contrato (art. 421 e art. 421-A, §1o, do CC), justificando a resolução contratual pretendida pelo consumidor, tal como definiu o sentenciante.

Portanto, correta a sentença ao declarar a rescisão contratual, ante o descumprimento do contrato pela parte ré.

Nesse contexto, restando evidenciada a mora exclusiva das rés quanto à obrigação de entrega da infraestrutura do loteamento, o consumidor faz “jus” à devolução integral dos valores pagos, afastando-se a retenção de qualquer percentual sob pena de enriquecimento sem causa, segundo o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543. “Verbis”:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente
, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Sendo assim, reconhecido o inadimplemento contratual das vendedoras, impõe-se a condenação solidária à restituição integral das parcelas pagas pelo autor, devidamente corrigidas e acrescidas de juros legais desde os respectivos desembolsos.

No que diz respeito à retenção do valor pago a título de corretagem, esta é irrelevante no caso concreto.

Isso porque, extrai-se dos autos que o autor
não foi o comprador originário do lote em questão
, mas sim cessionário, conforme demonstra o "Termo de Cessão do Instrumento de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Residencial Parque dos Lírios", regularmente acostado aos autos (ID 271317864 – fls. 43/46).

Dessa forma, não se revela cabível qualquer retenção a título de comissão de corretagem, haja vista a ausência de contratação direta pelo cessionário com o corretor ou empresa intermediadora. A jurisprudência tem reconhecido que a cobrança de corretagem pressupõe a participação do adquirente originário na contratação do serviço, o que não se verifica na hipótese em apreço.

Portanto, eventual cláusula contratual que imponha tal encargo ao cessionário mostra-se inaplicável e abusiva, em afronta ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser desconsiderada.

No que tange à cláusula penal prevista contratualmente
, cumpre salientar que o pacto firmado entre as partes previu penalidade apenas para o inadimplemento do adquirente.

No entanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já sedimentou o entendimento de que a cláusula penal, ainda que estipulada unilateralmente contra o consumidor, pode e deve ser utilizada como parâmetro de equidade para fixação da indenização devida em caso de inadimplemento do fornecedor, mormente quando configurada a culpa exclusiva deste no descumprimento do contrato.

A lógica jurídica que sustenta essa conclusão decorre da aplicação dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, os quais impõem simetria e reciprocidade nas consequências do inadimplemento, além da interpretação mais favorável ao consumidor em contratos de adesão, como preconiza o art. 47 do Código de Defesa do Consumidor. “Verbis”:

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor
.

Assim, a cláusula penal estipulada unicamente em desfavor do consumidor, prevendo penalidade apenas para o caso de inadimplemento do promitente comprador, deve ser considerada como parâmetro de indenização pelo inadimplemento do promitente vendedor, sob pena de desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa.

Ademais, ao se observar que a parte ré, ora apelada, deu causa à rescisão contratual por não entregar a infraestrutura do loteamento no prazo ajustado, revela-se razoável a aplicação, por analogia, da cláusula penal prevista contratualmente como critério indenizatório. Essa medida impede o desequilíbrio contratual e desestimula práticas abusivas, promovendo a efetividade do sistema protetivo consumerista.

Assim, embora o contrato preveja cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, impõe-se sua aplicação por equidade e reciprocidade também em favor deste, diante da mora exclusiva da vendedora.

Por sua vez, restando caracterizado o ato ilícito e o dever de indenizar, importa aferir se o “quantum” indenizatório deve ser majorado.

E, nesse ponto, razão assiste ao autor, porquanto,
é pacífico o entendimento no sentido de que não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico inerente à medida.

Nesse sentido, o doutrinador Flávio Tartuce assim assevera:

“Na linha dos julgados, se, por um lado, deve-se entender que a indenização tem função pedagógica ou educativa para futuras condutas, por outro, não pode o valor pecuniário gerar o enriquecimento sem causa ou ruína do ofensor, devendo ser aplicado o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do quantum indenizatório”
(Manual de Direito Civil – Volume Único, 5a Edição, São Paulo: Ed. Método, 2015).

Desse modo, considerando a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitando os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, entendo que a verba indenizatória arbitrada em R$ 6.000,00 (seis mil reais) deve ser majorada, porque está aquém daquele
usualmente fixado em casos análogos.

Logo, entendo por majorar os danos morais para a quantia de
R$ 10.000,00 (dez mil reais),
acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, a teor do que dispõe o art. 405 do CC
,
e correção monetária a partir do arbitramento.

De outro lado, impõe-se afastar a tese das rés quanto à dedução do valor referente ao IPTU incidente sobre o imóvel durante o período em que o autor deteve sua posse.

A despeito da alegação de que tal encargo deveria ser suportado pelo comprador, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda foi rescindido por culpa exclusiva das vendedoras, em razão do inadimplemento contratual consubstanciado na não entrega da infraestrutura básica do loteamento, impedindo o pleno exercício da posse qualificada pelo promitente comprador, como o início de construção da moradia ou a obtenção de financiamento.

Em casos como o presente, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem rechaçado a possibilidade de dedução de valores referentes a encargos acessórios, como o IPTU, quando evidenciada a frustração do objeto contratual por fato imputável ao promitente vendedor. É que, sem a fruição plena do bem, não há que se falar em transferência dos ônus da propriedade ou em proveito do bem por parte do adquirente.

Nesse contexto, é indevida a dedução de valores a título de IPTU e taxa de condomínio, quando demonstrado que o promitente comprador não exerceu a posse útil do imóvel em razão do inadimplemento da vendedora.

Dessa forma, não é legítima a dedução dos valores pagos a título de IPTU, uma vez que a posse exercida pelo autor foi meramente formal e desprovida da utilidade econômica prometida pelas rés, em flagrante descumprimento contratual.

Na mesma linha de raciocínio, não é cabível a cobrança de qualquer valor a título de fruição do imóvel, como pretendem as rés.

A fruição, na forma prevista no art. 1.228, §1o, do Código Civil, pressupõe o uso e aproveitamento da coisa, com extração de seus frutos ou utilização econômica.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1
o
O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas
.

No caso, o autor, embora formalmente na posse do lote, não pôde exercer os atributos da posse plena, pois estava impedido de construir, financiar ou utilizar efetivamente o imóvel em razão da ausência de infraestrutura mínima e da irregularidade do loteamento, fatos incontroversos e imputáveis exclusivamente às rés.

Assim, não havendo fruição ou utilidade econômica efetiva do bem pelo promitente comprador, revela-se descabida a pretensão de compensação por suposta ocupação ou uso, sob pena de enriquecimento sem causa por parte das rés, as quais descumpriram as obrigações assumidas contratualmente.

Logo, não é cabível a dedução de valores a título de fruição do imóvel quando o comprador, por culpa do vendedor, não pôde exercer a posse com todas as suas faculdades inerentes.

Por fim,
quanto à forma de devolução dos valores
, a Súmula 543 do STJ prevê expressamente que, em casos de rescisão contratual por culpa da incorporadora, a devolução deve ser feita de forma imediata e integral, tal como definido na sentença.

A propósito:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Dessa forma, não há reparos a serem feitos quanto à determinação de restituição integral dos valores pagos pelos apelados, em parcela única.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso apresentado pelo autor, a fim de reformar parcialmente a sentença, para: a) declarar devido o valor atribuído à causa na inicial, devendo, portanto, ser afastada a retificação proclamada no ato sentencial; b) determinar a restituição integral das parcelas pagas pelo autor, isso é, sem retenção de valores a qualquer título; c) majorar os danos morais para a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais),
acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, a teor do que dispõe o art. 405 do CC
,
e correção monetária a partir do arbitramento. E,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo interposto pelas rés, apenas para determinar que a restituição das parcelas quitadas seja
corrigida e acrescida de juros legais a partir dos respectivos desembolsos, e não do vencimento das parcelas como determinou o juízo de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025