Tribunal: TJMT
Processo: 1000464-46.2022.8.11.0004
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
Ementa: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Multa compensatória. Retenção de 25% do total dos valores pagos em razão do contrato. Base de cálculo. Valor atualizado a ser restituído ao promitente comprador. Sucumbência recíproca. Distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto pela ré/promitente vendedora contra sentença que acolheu em parte o pedido do autor/promitente comprador para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide, em razão de culpa do autor/comprador, e a abusividade, e, portanto, nulidade, da cláusula penal, fixando o direito de retenção em 25% dos valores a serem restituídos, e condenou a ré/vendedora à imediata devolução das prestações pagas em razão da relação contratual.
II. Questão em discussão
2. O mérito recursal envolve a discussão sobre (i) a base de cálculo para a apuração da cláusula/multa penal fixada em 25% dos valores pagos, isto é, se o percentual deve incidir sobre os valores atualizados ou sobre os valores históricos pagos; e (ii) saber se é devida a redistribuição dos ônus sucumbenciais, considerando a alegada culpa exclusiva do promitente comprador à resolução contratual.
III. Razões de decidir
3. Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor/compromissário comprador, é devida a imediata restituição das parcelas pagas em razão do contrato, admitindo-se apenas a retenção de percentual do valor total a título de multa compensatória. Inteligência da Súmula no 543 do STJ.
4. Considerando que o direito de retenção deve ser exercido no momento da restituição dos valores pagos em razão do contrato, estes que necessariamente deverão ser corrigidos monetariamente desde a data de cada desembolso, a base de cálculo à quantificação da multa compensatória é o valor atualizado da restituição devida ao consumidor/compromissário comprador.
5. Conforme literalidade do art. 86, caput, do CPC, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
IV. Dispositivo
6. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000464-46.2022.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CLEOMAR ARAUJO MOTA - CPF: 240.273.671-20 (APELADO), LEANDRO PIRES DE ARAUJO - CPF: 289.150.398-82 (ADVOGADO), ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.466.371/0001-80 (APELANTE), SIDARTA STACIARINI ROCHA - CPF: 830.976.511-87 (ADVOGADO), MARIANA ALMEIDA E SILVA STACIARINI - CPF: 901.223.801-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO APARECIDO GUEDES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas.
Contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel. Multa compensatória. Retenção de 25% do total dos valores pagos em razão do contrato. Base de cálculo. Valor atualizado a ser restituído ao promitente comprador. Sucumbência recíproca. Distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.
recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto pela ré/promitente vendedora contra sentença que acolheu em parte o pedido do autor/promitente comprador para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide, em razão de culpa do autor/comprador, e a abusividade, e, portanto, nulidade, da cláusula penal, fixando o direito de retenção em 25% dos valores a serem restituídos, e condenou a ré/vendedora à imediata devolução das prestações pagas em razão da relação contratual.

II. Questão em discussão

2. O mérito recursal envolve a discussão sobre (i) a base de cálculo para a apuração da cláusula/multa penal fixada em 25% dos valores pagos, isto é, se o percentual deve incidir sobre os valores atualizados ou sobre os valores históricos pagos; e (ii) saber se é devida a redistribuição dos ônus sucumbenciais, considerando a alegada culpa exclusiva do promitente comprador à resolução contratual.

III. Razões de decidir

3. Na hipótese de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor/compromissário comprador, é devida a imediata restituição das parcelas pagas em razão do contrato, admitindo-se apenas a retenção de percentual do valor total a título de multa compensatória. Inteligência da Súmula no 543 do STJ.

4. Considerando que o direito de retenção deve ser exercido no momento da restituição dos valores pagos em razão do contrato, estes que necessariamente deverão ser corrigidos monetariamente desde a data de cada desembolso, a base de cálculo à quantificação da multa compensatória é o valor atualizado da restituição devida ao consumidor/compromissário comprador.

5. Conforme literalidade do art. 86,
caput
, do CPC, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

IV. Dispositivo

6. Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA contra a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Pedido de Repetição de Parcelas Pagas
” (Proc. no 1000464-46.2022.8.11.0004), ajuizada contra a apelante por CLEOMAR ARAÚJO MOTA, julgou o pedido parcialmente procedente para “
declarar rescindido o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel (contrato no 292/2013)
” e “
condenar a requerida a restituir ao autor, de forma imediata e em parcela única, as quantias efetivamente pagas pelo imóvel, delas deduzido a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de multa e os valores de IPTU até a propositura da presente ação, acrescidos de correção monetária pelo IGPM desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado
” (cf. Id. no 269371291).

A apelante afirma que interpôs o presente recurso para ver “
a reforma parcial da sentença exarada, especificamente nos seguintes pontos: a) esclarecimento sobre o quantum sobre o qual incidirá a retenção para fins de liquidação dos cálculos; b) pretensão de aplicação do princípio da causalidade, com a imposição dos ônus sucumbenciais integralmente em desfavor do recorrido ou, eventualmente, da aplicação de sucumbência recíproca
”.

Alega que, em relação ao 1o ponto, “
a sentença de origem determinou que a taxa de retenção na razão de 25% sobre as quantias efetivamente pagas pelo apelado,
(...)
, todavia, não restou claro se a retenção fixada em 25% dos valores efetivamente pagos incidiria sobre o valor ao tempo de seu pagamento ou sobre os valores atualizados de cada parcela
”, e, sob essa perspectiva, sustenta que, “
prevenindo-se o enriquecimento ilícito, bem como a onerosidade excessiva,
(...)
, deve-se promover o desconto de 25% dos valores efetivamente pagos sobre o montante atualizado de cada parcela paga,
(até porque)
entendimento contrário contrariaria os Princípios da Boa-Fé Objetiva, da Equidade e da Função Social do Contrato (artigos 421 e 422 do CC)
”.

Diz, quanto ao 2o tópico, que, “
em razão da culpa exclusiva da parte apelada quanto ao desfazimento da avença, ante o
(princípio causalidade)
aliado ao caso concreto,
(...)
não deve ser condenada ao pagamento de qualquer ônus, haja vista que foi o apelado o único e exclusivo causador da demanda
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que a “
sentença seja reformada para que a multa de 25% das parcelas pagas pelo imóvel incida sobre o valor atualizado das parcelas respectivas
” e a inversão dos ônus sucumbenciais (cf. Id. no 269371293).

O apelado ofertou contrarrazões junto ao Id. no 269371296, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Como já relatado, cuida-se de ação de “
Rescisão Contratual c/c Pedido de Repetição de Parcelas Pagas
” ajuizada pelo autor/apelado Cleomar Araujo Mota contra a ré/apelante Administrabem Participações Ltda, objetivando a declaração de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre eles celebrado e da nulidade da cláusula penal ajustada contratualmente, com a consequente condenação da ré/promitente vendedora a restituir, “
com o desconto, a título de cláusula penal, de, no máximo, 10%
”, os valores que pagou em razão do contrato, que, nos seus cálculos, corresponde ao valor R$ 23.706,19.

A r. sentença apelada deu pela parcial procedência do pedido sob os seguintes fundamentos:

“Da análise do contrato juntado com a petição inicial, verifico que foi celebrado em 11 de novembro de 2013 (id 74135730), de modo que deixo de aplicar-lhe as disposições contidas na Lei no 13.786/2018, consoante precedentes do STJ, que ilustro com a seguinte ementa:

(...)

Não há dúvidas que, no presente caso, quem deu causa à resilição do contrato celebrado entre as partes, vez que manifestou sua vontade de não mais continuar com a avença.

Deve-se observar, portanto, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça para a solução da lide.

Nos casos em que há desistência imotivada do promitente comprador, a restituição deverá ser parcial, devendo ser realizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), com correção dos valores a partir de cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado.

(...)

No caso em análise, as partes pactuaram a responsabilidade do pagamento do IPTU ao promitente comprador, conforme cláusula 8a.

Assim, devida é a retenção do valor referente ao IPTU em período anterior ao ajuizamento da presente ação. Já no que tange à retenção da taxa de fruição, verifico que razão não assiste à requerida.

(...)

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, e DECLARO EXTINTO o processo com resolução de mérito (CPC, art. 487, I), para:

I) DECLARAR rescindido o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel (contrato no 292/2013), juntado com a exordial;

II) CONDENAR a requerida a restituir ao autor, de forma imediata e em parcela única, as quantias efetivamente pagas pelo imóvel, delas deduzido a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de multa e os valores de IPTU até a propositura da presente ação, acrescidos de correção monetária pelo IGPM desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado.

CONDENO a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que FIXO em 10% (dez por cento) sobre os valores a serem devolvidos (CPC, art. 85, §2o).”

Em relação à queixa recursal da ré/apelante de que “
não restou claro se a retenção fixada em 25% dos valores efetivamente pagos incidiria sobre o valor ao tempo de seu pagamento ou sobre os valores atualizados de cada parcela
”, é cabível acolher o apelo para sanar a dúvida, não apenas para garantir e prestigiar a necessária segurança jurídica, mas também porque a estrutura do texto do dispositivo sentencial, ao intercalar as orações, de fato, gerou uma ambiguidade sobre qual é a base sobre a qual incide a retenção de 25%, assim, considerando que, no caso, a multa refere-se ao “direito de retenção” a ser exercido no momento da restituição dos valores pagos em razão do contrato, os quais devem ser corrigidos monetariamente desde a data de cada desembolso, a base de cálculo à quantificação da multa é o valor atualizado da restituição devida ao autor/apelado, ou seja, nos termos da sentença, “
as quantias efetivamente pagas pelo imóvel
(...)
, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso
”.

Em outras palavras, a condenação é para que a ré restitua 75% (setenta e cinco por cento) do total pago pelo autor em razão do contrato objeto da lide,
quantum
que deve ser corrigido monetariamente desde o desembolso até a data do pagamento, o qual, nos termos da sentença, poderá ser objeto de desconto de débitos relativos ao IPTU.

Já no que se refere à distribuição dos ônus sucumbenciais,
uma vez que, desde o início,

o
autor/apelado admitiu a culpa pela rescisão do contrato, de modo que esse aspecto não foi objeto de controvérsia, e que a pretensão aqui deduzida, na realidade, objetiva a declaração de nulidade da cláusula penal prevista contratualmente e a imediata restituição dos valores, cuja recusa e resistência da ré/apelante está bem evidenciada na contestação, onde, inclusive, chegou a afirmar que, “
considerando a quantia paga e realizada as retenções contratuais cabíveis, não existem valores a serem restituídos
”,
e que, quanto a isso, o autor obteve êxito de forma substancial, sucumbindo somente em relação ao montante de
redução da multa/cláusula penal pleiteado na inicial (10% dos valores pagos) e no que toca ao desconto do IPTU, definitivamente
não se pode dizer que ele deu causa à ação, muito menos que a ré sucumbiu em parte ínfima do pedido.

Todavia, diante das circunstâncias delineadas, também não é justo impor somente à ré/apelante os
ônus
de
sucumbência
, daí porque é devida a reformada da sentença nesse ponto, a fim de que haja a distribuição proporcional.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
a
o apelo, para retificar o dispositivo da sentença, a fim de assentar a condenação da ré Administrabem Participações Ltda a restituir, de forma imediata e em parcela única, as quantias pagas em razão do contrato resolvido, acrescidos de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, parágrafo único) desde cada desembolso, e, após a data do trânsito em julgado, de juros legais, nos moldes do art. 406, § 1o, do CC, reconhecendo o direito da ré de reter 25% (vinte e cinco por cento) do valor total a ser restituído, além dos descontos de débitos relativos ao IPTU até a propositura da presente ação, e redistribuo os ônus sucumbenciais, inclusive os honorários advocatícios, os quais mantendo em 10% do valor da condenação, na proporção de 80% à ré/apelante e 20% ao autor/apelado, lembrando que a exigibilidade do pagamento permanece suspensa em relação a este em razão da concessão do benefício da AJG.

Custas recursais
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025