Tribunal: TJMT
Processo: 1051563-12.2020.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-18

Ementa:
APELANTE(S):
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO ÁGUAS DA SERRA
APELADO(S):
NIVERSINA CARVALHO FERREIRA
TERCEIRO INTERESSADO:
SHALLON CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA - ME
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA - TERRENO DA AUTORA ENCRAVADO SEM ACESSO À PARTE INTERNA DO CONDOMÍNIO – AÇÃO MOVIDA CONTRA A CONSTRUTORA E A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ASSOCIAÇÃO – REJEIÇÃO – MÉRITO: INAPLICABILIDADE DO CDC EM RELAÇÃO À ASSOCIAÇÃO APELANTE – INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA (ART.265 DO CC/2002) – RESPONSABILIDADE DA ASSOCIAÇÃO RESTRITA AO EMBARAÇO IMPOSTO À SOLUÇÃO DO PROBLEMA – CONDENAÇÕES QUE DEVEM SE RESTRINGIR À CONSTRUTORA – RECURSO PROVIDO EM PARTE
1. Segundo a teoria da asserção ou da prospettazione, o exame da legitimidade ad causam deve ser realizado in statu assertionis, ou seja, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida. (REsp 1678681/SP)
2. Se associação de moradores inserida no polo passivo da demanda em que se busca a solução de vícios no projeto de loteamento (encravamento do terreno adquirido pela autora, que ficou sem acesso pela parte interna do condomínio) não se amolda ao conceito de fornecedor previsto no art. 3o, nem mesmo por equiparação (art.29, do CDC), descabida a aplicação da legislação consumerista em relação à essa requerida, não sendo possível presumir a responsabilização solidária entre as demandadas (art. 265 do CC/2002).
3. Nesses casos, ainda que ambas as corrés tenham contribuído para a ocorrência dos fatos em que se funda a demanda, a responsabilização de cada agente deve se dar de acordo com o seu grau de culpabilidade.
4. Se a conduta da associação apelante se limitou à imposição de embaraços à solução do problema do encravamento do terreno, sem apresentar alternativas plausíveis, sua responsabilidade deve se restringir aos danos morais experimentados pela condômina privada do exercício pleno da propriedade (ilícito extracontratual), e à abstenção da cobrança de taxas condominiais da unidade da requerente, não podendo, contudo, ser corresponsabilizada pelos encargos (multa e honorários contratuais) convencionados no contrato de compra e venda do qual não foi signatária ou anuente, tampouco pelos possíveis prejuízos experimentados pela autora em função de eventual supressão de metragem.
5. Recurso parcialmente provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1051563-12.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[NIVERSINA CARVALHO FERREIRA - CPF: 115.583.378-30 (APELADO), ROBSON CARVALHO FERREIRA - CPF: 723.109.011-72 (ADVOGADO), SHALLON IMOBILIARIA E INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 09.204.006/0001-55 (APELANTE), RONAN FEGURI - CPF: 023.083.181-80 (ADVOGADO), LUCIANA MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 002.927.741-84 (ADVOGADO), ASSOCIACAO DE MORADORES DO CONDOMINIO AGUAS DA SERRA - CNPJ: 31.608.739/0001-04 (APELANTE), LAELCO CAVALCANTI JUNIOR - CPF: 021.263.671-50 (ADVOGADO), SHALLON IMOBILIARIA E INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 09.204.006/0001-55 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELANTE(S):

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO ÁGUAS DA SERRA

APELADO(S):

NIVERSINA CARVALHO FERREIRA

TERCEIRO INTERESSADO:

SHALLON CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA - ME

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA - TERRENO DA AUTORA ENCRAVADO

SEM ACESSO À PARTE INTERNA DO CONDOMÍNIO –

AÇÃO MOVIDA CONTRA A CONSTRUTORA E A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ASSOCIAÇÃO – REJEIÇÃO – MÉRITO:

INAPLICABILIDADE DO CDC EM RELAÇÃO À ASSOCIAÇÃO APELANTE – INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA (ART.265 DO CC/2002) – RESPONSABILIDADE DA ASSOCIAÇÃO RESTRITA AO EMBARAÇO IMPOSTO À SOLUÇÃO DO PROBLEMA –

CONDENAÇÕES QUE DEVEM SE RESTRINGIR À CONSTRUTORA – RECURSO PROVIDO EM PARTE

1. Segundo a teoria da asserção ou da
prospettazione
, o

exame da legitimidade
ad causam
deve ser realizado
in statu assertionis
, ou seja, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida
.
(REsp 1678681/SP)

2. Se associação de moradores inserida no polo passivo da demanda em que se busca a solução de vícios no projeto de loteamento (encravamento do terreno adquirido pela autora, que ficou sem acesso pela parte interna do condomínio) não se amolda ao conceito de fornecedor previsto no art. 3o, nem mesmo por equiparação (art.29, do CDC),

descabida a aplicação da legislação consumerista em relação à essa requerida, não sendo possível presumir a responsabilização solidária entre as demandadas (art. 265 do CC/2002).

3. Nesses casos, ainda que ambas as corrés tenham contribuído para a ocorrência dos fatos em que se funda a demanda, a responsabilização de cada agente deve se dar de acordo com o seu grau de culpabilidade.

4. Se a conduta da associação apelante se limitou à imposição de embaraços à solução do problema do encravamento do terreno, sem apresentar alternativas plausíveis, sua responsabilidade deve se restringir aos danos morais experimentados pela condômina privada do exercício pleno da propriedade (ilícito extracontratual), e à abstenção da cobrança de taxas condominiais da unidade da requerente, não podendo, contudo, ser corresponsabilizada pelos encargos (multa e honorários contratuais) convencionados no contrato de compra e venda do qual não foi signatária ou anuente, tampouco pelos possíveis prejuízos experimentados pela autora em função de eventual supressão de metragem.

5. Recurso parcialmente provido.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO ÁGUAS DA SERRA

APELADO(S):

NIVERSINA CARVALHO FERREIRA

TERCEIRO INTERESSADO:

SHALLON CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA - ME

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO ÁGUAS DA SERRA
contra a sentença proferida na
Ação de Obrigação de fazer c/c Indenização por danos materiais e morais
n. 1051563-12.2020.8.11.0041 movida por
NIVERSINA CARVALHO FERREIRA
em face da apelante e de
SHALLON CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA - ME
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar solidariamente as requeridas ao pagamento (a) de multa contratual mensal, prevista na
cláusula 11.2.4
do contrato, no valor de duas parcelas mensais corrigidas, desde a data da entrega do lote até a efetiva imissão da autora na posse do bem; (b) de honorários advocatícios contratuais, de 20% (vinte por cento) sobre o valor do imóvel, conforme pactuado; (c) de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros legais desde a citação; (d) afastar a cobrança de taxas condominiais anteriores a
maio de 2023
; e (e) reconhecer o direito da autora à apuração de eventual prejuízo decorrente de supressão de metragem do Lote 01, a ser realizada em fase de cumprimento de sentença, mediante prova pericial técnica.

A sentença ainda condenou solidariamente as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor da condenação.

Inconformada, suscita preliminarmente a associação de moradores corré a sua ilegitimidade para responder à presente demanda ao argumento de que, conforme se pode extrair da
Ata de Assembleia e Estatuto Social
anexos (ID. n. 54840687), foi constituída apenas na data de 15/04/2018, muito tempo depois da compra do imóvel pela autora que, de acordo com
Contrato de compra e venda
anexo (ID. n. 42394255) ocorreu em 10/11/2015 e, ainda assim, com a finalidade
restrita à gestão e manutenção das áreas comuns existentes do loteamento, não possuindo nenhuma ingerência sobre a concepção urbanística original ou sobre os atos de comercialização das unidades, tampouco

qualquer vínculo contratual, responsabilidade derivada ou nexo de causalidade que possa justificar sua inclusão no polo passivo da demanda.

Aduz que a responsabilidade solidária não se presume, incidindo apenas quando expressamente prevista em lei ou em convenção, nos termos do art. 265 do CC/2002.

Aduz que o vício urbanístico apontado – a ausência de acesso regular ao lote da autora – é consequência direta de projeto concebido e executado exclusivamente pela construtora, sem qualquer participação da apelante, cuja existência sequer se verificava à época dos fatos.

Pontua que a tentativa da apelante de manter a ordem e o controle interno do condomínio, mediante observância de seu regimento e estatuto, não pode ser interpretada como fato gerador de responsabilidade civil por vício originado em momento anterior à sua constituição, pois jamais praticou nenhuma conduta ilícita ou omissiva, tampouco frustrou qualquer obrigação contratual assumida por terceiros, de modo que a ação deve ser extinta em relação a si, sem resolução de mérito, nos termos do inciso VI do ar. 485 do CPC/15.

Defende, no mérito, a inaplicabilidade do CDC – e, portanto, da responsabilidade objetiva – ao caso concreto, uma vez que a relação existente entre a associação e a autora não é de consumo, tratando-se, ademais, de pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos, que não se amolda ao conceito do art.3o do CDC.

Afirma que, no caso, uma eventual responsabilização da recorrente somente poderia ser cogitada de forma subjetiva e individual, condicionada à comprovação de conduta própria e concreta, apta a ensejar o dano, a partir de uma análise pautada na causalidade e na aferição do grau de envolvimento do agente, em respeito ao devido processo legal e à individualização das condutas.

Pontua, em relação à alegada supressão de metragem do terreno adquirido pela autora, que a implantação física dos lotes e a delimitação das áreas privadas foram integralmente realizadas pela construtora corré, antes mesmo da própria constituição da associação apelante, que, desse modo, não pode ser responsabilizada sobre um traçado que sequer participou.

Subsidiariamente, sustenta que diante da baixa complexidade da causa e da inocorrência de instrução, a verba honorária seja reduzida a 10%.

Contrarrazões da autora no ID. n. 285746964, pelo desprovimento do apelo.

Sem contrarrazões da parte da corré
SHALLON CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA – ME
.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo dos autos consta, em 10.11.2015 as partes firmaram o
Instrumento Particular de Compra e Venda
de ID. n. 74857470 - Pág. 3/11 através do qual a apelante
adquiriu o Lote n. 01 do Condomínio de “Recreio Águas da Serra”, mas que, por ocasião da quitação, verificou que o condomínio réu procedeu a construção de um muro de alvenaria em frente ao seu imóvel, deixando-o totalmente encravado e sem condição de acesso.

Na inicial, a autora relata que em 19/12/2017, contatou a construtora corré por meio de sua advogada, requerendo providências quanto ao óbice de fruição sobre a coisa, ocasião em que foi informada que a problemática em questão havia sido encaminhada para o setor administrativo, com previsão de solução em 10 (dez dias). No entanto, até a data do ajuizamento da ação, as tentativas de solução administrativa junto ao condomínio quedaram-se infrutíferas.

Registra que mais recentemente, quando da necessidade de construção de uma edificação (casa) no lote de terras em questão, a situação se agravou visto que, depois de providenciar o necessário para o início das obras, tais como a contratação de projeto da construção; materiais de construção; construtora para executar o projeto, devidamente comprovado nos documentos anexos, viu-se impedida de dar prosseguimento à obra visto que a associação de moradores que representa o condomínio não autoriza a retirada do muro da guarita para o início da obra.

Ajuizada a
ação contra a construtora alienante do terreno e também contra a associação de moradores do condomínio, ora apelante, foi requerido pela autora que lhe fosse
garantido o acesso ao seu terreno, sendo, no entanto, indeferido o pedido de tutela provisória de urgência, ao que a ora apelada interpôs o
Agravo de Instrumento n. 1025168-09.2020.8.11.0000
, o qual foi provido para determinar que,
no prazo de 15 (quinze) dias, ambas as requeridas garantissem à autora, então agravante, e às demais pessoas por ela autorizadas, o pleno acesso ao seu terreno.

No curso da ação, as preliminares de inépcia suscitada pela construtora ré, e de ilegitimidade passiva, arguida por ambas as demandadas foram rejeitadas pela decisão e ID. n. 285746929, a qual também indeferiu a produção de prova pericial.

Na sequência, adveio a sentença de procedência da demanda, contra a qual se insurgiu apenas a associação de moradores condôminos pelas razões expostas no relato.

Pois bem.

Da preliminar de ilegitimidade passiva

Consoante relatado, suscita a associação de moradores a sua ilegitimidade passiva para responder à presente demanda, arrimando-a na arguição de inaplicabilidade do CDC em relação a si, e da inocorrência de responsabilidade solidária.

Conforme cediço, prevalece no âmbito das Cortes Superiores a chamada teoria da asserção ou da
prospettazione
, segundo a qual
o
exame da legitimidade
ad causam
deve ser realizado
in statu assertionis
, ou seja, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida
.
(REsp 1678681/SP)

Sob essa lógica processual,
“deve o juiz raciocinar admitindo, provisoriamente, e por hipótese, que todas as afirmações do autor são verdadeiras, para que se possa verificar se estão presentes as condições da ação.”
(CÂMARA, Alexandre Freitas.
in

LIÇÕES DE DIREITO PROCESSUAL CIVIL
– Vol.1, 9a ed. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2002, p.127)

Por isso, em casos tais,
“o que importa é a afirmação do autor, e não a correspondência entre a afirmação e a realidade que já seria problema de mérito.”
(MARINONI, Luiz Guilherme.
in

NOVAS LINHAS DO PROCESSO CIVIL
. 3. ed. São Paulo: Malheiros Editores, p. 212)

Ora, no caso, segundo a inicial, a responsabilização da apelante se deve ao fato de que, buscada pela autora para tentar resolver o problema do acesso ao seu lote, a associação recorrente rejeitou em assembleia, por deliberação dos associados, a proposta da construtora para a corré que, para evitar a necessidade de demolição e reconstrução da guarita de entrada do condomínio, sugeria a abertura um portão externo com acesso diretamente ao terreno da apelada.

Essa é a causa de pedir externada pela parte autora para vincular a apelante aos fatos e fundamentos jurídicos do pedido. Porém, o fato dessa narrativa corresponder à realidade dos acontecimentos, ou de não ser suficiente para à sua responsabilização é uma questão relacionada ao mérito da ação, a demandar um juízo de procedência, parcial procedência ou improcedência da demanda em relação à tal demandada.

Eventual discussão relativa à aplicabilidade ou não da legislação consumerista ao caso dos autos, assim como a natureza da eventual responsabilização (solidária, objetiva ou subjetiva) constituem matéria do mérito recursal, devendo nesta seara serem analisadas.

DO MÉRITO.

No tocante à alegada (in)sujeição da causa à legislação consumerista e à natureza da responsabilização da associação de moradores, ora recorrente, o apelo está merecer parte da guarida vindicada.

Na hipótese, não resta dúvidas de que a relação estabelecida entre a autora apelada e a construtora corré é claramente consumerista, vez que esta adquiriu daquela o terreno que, por vícios do projeto construtivo, ficou encravado, sem acesso pela parte interna do loteamento.

Por outro lado, não tendo a associação de moradores recorrente praticado qualquer ato ou conduta descrita nos verbos relacionados no art. 3o da lei consumerista, não é possível cogitar, nem mesmo a partir de uma interpretação extremamente extensiva, qualquer relação consumerista entre ela a parte autora.

Logo, não se amoldando a associação de moradores apelante ao conceito legal de fornecedor, nem mesmo por equiparação (art.29 do CDC) – esta não se sujeita à corresponsabilização solidária de que trata o art.18 e o parágrafo único do art.25, ambos do mesmo
Codex
.

Mas não é só.

Importante também lembrar que, de acordo com o art. 265 do CC/2005,
“a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.”

Assim, não sendo possível vislumbrar a hipótese legal ou contratual de solidariedade entre as demandadas, não há se falar em responsabilidade solidária, o que, na hipótese, não significa dizer que a corré apelante não tenha nenhuma responsabilidade pelos danos e dissabores experimentados pela parte autora.

O fato, porém, é que ainda que possa haver uma concorrência de culpas – de maior ou menor grau – entre os vários agentes causadores do dano, cada um deverá ser responsabilizado nos limites de sua responsabilidade e grau de culpa, na forma do parágrafo único do art. 944 do CC/2002.

Nesse viés, como bem frisou o juízo de origem, submetido o problema da autora (indevido encravamento de seu lote) à associação de moradores, ora apelantes, esta não apenas rejeitou em assembleia dos associados a proposta da construtora corré para a garantia de acesso à apelada, como deixou de apresentar, naquele concílio, alternativas capazes de solucionar o problema, sem comprometer a segurança do residencial, a despeito do alerta do patrono da autora de que em caso de não resolução do problema, seria buscada a via judicial. É o que se pode depreender da Ata daquela reunião. Vejamos (ID. n. 285746876 - Pág. 1/2):

De se destacar, aqui, que a imagem de ID. n. 285746857 - Pág. 3 fala mais alto que qualquer debate argumentativo aqui travado. Vejamos:

Na imagem, o terreno adquirido pela autora é o destacado pela linha amarela e nominado como “
Lote 01
”.

Conforme é perceptível
ictu oculi
, fica evidente que todo o imbróglio que deu azo à demanda se deveu a uma gritante falha no projeto do empreendimento que, ao alocar a guarita de entrada do condomínio de forma recuada, e não rente à estrada de acesso, acabou encravando o lote da autora, deixando-o sem acesso interno.

Esse fato, porém, não dá à associação de moradores um salvo-conduto para criar embaraços ao exercício do direito da autora, que é o de ter acesso ao seu imóvel, seja qual fosse a melhor solução a ser adotada.

Por essa razão, em relação ao dano moral decorrente dos dissabores decorrentes na demora da garantia de acesso à autora ao interior de seu terreno, a responsabilidade da apelante – que é extracontratual – é equiparável à da construtora corré – contratual –, devendo cada uma delas arcar com 50% da indenização por danos morais assinalada.

Por outro lado, em relação
(i)
aos honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o valor do imóvel (
cláusula 11.2.3
), e
(ii)
à multa mensal no equivalente a duas parcelas mensais corrigidas, desde a data da entrega do lote até a efetiva imissão da autora na posse do bem (
cláusula 11.2.4
), a condenação não pode ser estendia à associação apelante haja vista que tais encargos decorrem de ajustes convencionados no
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CONFISSÃO DE DÍVIDA E OUTRAS AVENÇAS DO CONDOMÍNIO
de ID. n. 285746385, havido exclusivamente ente a autora e a construtora alienante, do qual a associação de moradores apelante não foi signatária ou anuente.

De igual maneira, a ré apelante não pode ser responsabilizada pelo eventual prejuízo decorrente de uma possível supressão de metragem do terreno adquirido pela autora, à medida em que não tem nenhuma ingerência sobre o projeto e loteamento (divisão dos terrenos) do empreendimento.

Com essas considerações, a sentença deve ser reformada para afastar a incidência da legislação consumerista e a responsabilização solidária em relação à corré apelante, ficando condenação ao pagamento
de multa contratual mensal, prevista na
cláusula 11.2.4
, dos honorários advocatícios contratuais de 20% do valor do imóvel previstos na
cláusula 11.2.3
, e à reparação de danos por eventual supressão de metragem do
Lote 01
, imposta exclusivamente à construtora corré, ficando a associação apelante responsável apenas por 50% do valor da indenização a título de danos morais e por se abster de efetuar a cobrança das taxas condominiais vencidas até
maio de 2023
.

Forte nessas razões,
dou parcial provimento
ao presente apelo para

(a)

afastar a incidência da legislação consumerista e à responsabilização solidária em relação à corré apelante;

(b)
determinar que a
condenação ao pagamento (b.1)
de multa contratual mensal, prevista na
cláusula 11.2.4
, (b.2) dos honorários advocatícios contratuais de 20% do valor do imóvel previstos na
cláusula 11.2.3
, e (b.3) da possível reparação de danos eventual supressão de metragem do
Lote 01
seja suportada exclusivamente pela construtora corré
SHALLON CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA – ME
;

(c)
limitar a responsabilidade da apelante a 50% dos danos morais fixados na sentença;

(d
) redistribuir o ônus de sucumbência para que, em relação à corré apelante, sejam os honorários fixados pela sentença (em 20%) calculados sobre metade do valor da condenação a título de indenização por danos morais.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025