Tribunal: TJMT
Processo: 1000309-46.2022.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-14

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. INTERMEDIAÇÃO DE CONTRATO DE PERMUTA. INADIMPLEMENTO DECORRENTE DE NÃO CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA E JULGAMENTO EXTRA PETITA AFASTADOS. COMISSÃO DEVIDA. OBRIGAÇÃO DO CORRETOR DE MEIO E NÃO DE RESULTADO. CONDIÇÃO CONTRATUAL ABUSIVA. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por RESECOM CONSTRUTORA LTDA. contra sentença que, nos autos de Ação de Cobrança proposta por EURIPEDES DE PAULA FREITAS, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a ré ao pagamento de comissão de corretagem convertida em perdas e danos, com valor a ser apurado em liquidação de sentença, além de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação. A apelante alega cerceamento de defesa, nulidade por julgamento extra petita e, no mérito, impugna a obrigação de pagamento, sustentando a existência de condição suspensiva não implementada, força maior, ausência de contrato específico, excesso no valor pleiteado e necessidade de rateio da comissão entre outros corretores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova oral; (ii) estabelecer se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao declarar a nulidade de cláusula contratual; (iii) determinar se é devida a comissão de corretagem mesmo diante da não concretização do empreendimento e quais os critérios para quantificação da indenização.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O indeferimento da prova oral requerida pela apelante não configura cerceamento de defesa, pois as questões centrais da lide são eminentemente jurídicas e estão suficientemente comprovadas por prova documental, especialmente pelo contrato de permuta que reconhece a atuação do corretor e pactua a forma de pagamento da comissão.
Não há julgamento extra petita, uma vez que a análise da validade da cláusula contratual que condicionava o pagamento da comissão à conclusão do empreendimento decorre diretamente da causa de pedir e constitui fundamento jurídico necessário à solução da controvérsia.
A obrigação do corretor é de meio, não de resultado, sendo suficiente para gerar o direito à comissão a aproximação útil das partes e a efetiva celebração do contrato de permuta, ainda que o empreendimento não tenha sido concretizado posteriormente.
A cláusula que condicionava o pagamento da comissão à entrega de unidade habitacional vinculada à conclusão do empreendimento revela-se abusiva, por transferir ao corretor risco que é próprio da atividade empresarial da contratante, em contrariedade ao artigo 725 do Código Civil.
A alegação de força maior não prospera, pois a não aprovação do projeto pela Prefeitura de Rondonópolis decorre de riscos ordinários da atividade empresarial, não se caracterizando como fato imprevisível ou inevitável.
A comissão pactuada corresponde à entrega de uma unidade habitacional, sendo inadequada a aplicação automática do percentual de 5% da tabela do CRECI, que possui caráter meramente orientativo quando as partes convencionam forma diversa de remuneração.
A definição do valor da indenização deve ocorrer em liquidação por arbitramento, considerando o valor de mercado da unidade habitacional prometida, levando em conta suas características (localização, área, padrão construtivo).
A alegação de que outros corretores também teriam direito à comissão não encontra respaldo nos autos, sendo questão que deverá ser discutida em demandas próprias, sem prejuízo do direito do autor à integralidade da comissão pactuada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é eminentemente jurídica e baseada em prova documental suficiente.
Não há julgamento extra petita quando a declaração de abusividade de cláusula contratual constitui fundamento necessário à solução da lide nos exatos limites da causa de pedir.
A comissão de corretagem é devida ao corretor pela aproximação útil das partes e celebração do contrato intermediado, independentemente da efetiva execução do empreendimento objeto do negócio.
A cláusula que condiciona o pagamento da comissão à entrega de unidade habitacional vinculada à conclusão de empreendimento revela-se abusiva por transferir ao corretor risco empresarial alheio à sua atividade.
A definição do valor da comissão convertida em perdas e danos deve ocorrer por liquidação por arbitramento, considerando o valor de mercado da unidade prometida, e não se limita à aplicação de percentuais de tabelas referenciais do CRECI.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV; CC, arts. 125, 393, 478, 725; CPC, arts. 141 e 370.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EREsp 1.735.017/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 15.02.2022, DJe 21.02.2022; TJMT, Apelação Cível no 1002518-47.2017.8.11.0040, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 15.02.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000309-46.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[RESECOM CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 04.401.250/0001-94 (APELANTE), JOSE ROBERTO CAJADO DE MENEZES - CPF: 225.140.235-72 (ADVOGADO), EURIPEDES DE PAULA FREITAS - CPF: 384.772.541-68 (APELADO), ROBERTA SILVA BEZERRA PERRI - CPF: 014.859.131-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. INTERMEDIAÇÃO DE CONTRATO DE PERMUTA. INADIMPLEMENTO DECORRENTE DE NÃO CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA E JULGAMENTO EXTRA PETITA AFASTADOS. COMISSÃO DEVIDA. OBRIGAÇÃO DO CORRETOR DE MEIO E NÃO DE RESULTADO. CONDIÇÃO CONTRATUAL ABUSIVA. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS. LIQUIDAÇÃO POR
ARBITRAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por RESECOM CONSTRUTORA LTDA. contra sentença que, nos autos de Ação de Cobrança proposta por EURIPEDES DE PAULA FREITAS, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a ré ao pagamento de comissão de corretagem convertida em perdas e danos, com valor a ser apurado em liquidação de sentença, além de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação. A apelante alega cerceamento de defesa, nulidade por julgamento
extra petita
e, no mérito, impugna a obrigação de pagamento, sustentando a existência de condição suspensiva não implementada, força maior, ausência de contrato específico, excesso no valor pleiteado e necessidade de rateio da comissão entre outros corretores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova oral; (
ii
) estabelecer se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao declarar a nulidade de cláusula contratual; (
iii
) determinar se é devida a comissão de corretagem mesmo diante da não concretização do empreendimento e quais os critérios para quantificação da indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O indeferimento da prova oral requerida pela apelante não configura cerceamento de defesa, pois as questões centrais da lide são eminentemente jurídicas e estão suficientemente comprovadas por prova documental, especialmente pelo contrato de permuta que reconhece a atuação do corretor e pactua a forma de pagamento da comissão.

Não há julgamento
extra petita
, uma vez que a análise da validade da cláusula contratual que condicionava o pagamento da comissão à conclusão do
empreendimento decorre diretamente da causa de pedir e constitui fundamento jurídico necessário à solução da controvérsia.

A obrigação do corretor é de meio, não de resultado, sendo suficiente para gerar o direito à comissão a aproximação útil das partes e a efetiva celebração do contrato de permuta, ainda que o empreendimento não tenha sido concretizado posteriormente.

A cláusula que condicionava o pagamento da comissão à entrega de unidade habitacional vinculada à conclusão do empreendimento revela-se abusiva, por transferir ao corretor risco que é próprio da atividade empresarial da contratante, em contrariedade ao artigo 725 do Código Civil.

A alegação de força maior não prospera, pois a não aprovação do projeto pela Prefeitura de Rondonópolis decorre de riscos ordinários da atividade empresarial, não se caracterizando como fato imprevisível ou inevitável.

A comissão pactuada corresponde à entrega de uma unidade habitacional, sendo inadequada a aplicação automática do percentual de 5% da tabela do CRECI, que possui caráter meramente
orientativo
quando as partes convencionam forma diversa de remuneração.

A definição do valor da indenização deve ocorrer em liquidação por arbitramento, considerando o valor de mercado da unidade habitacional prometida, levando em conta suas características (localização, área, padrão construtivo).

A alegação de que outros corretores também teriam direito à comissão não encontra respaldo nos autos, sendo questão que deverá ser discutida em demandas próprias, sem prejuízo do direito do autor à integralidade da comissão pactuada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é eminentemente jurídica e baseada em prova documental suficiente.

Não há julgamento
extra petita
quando a declaração de abusividade de cláusula contratual constitui fundamento necessário à solução da lide nos exatos limites da causa de pedir.

A comissão de corretagem é devida ao corretor pela aproximação útil das partes e celebração do contrato intermediado, independentemente da efetiva execução do empreendimento objeto do negócio.

A cláusula que condiciona o pagamento da comissão à entrega de unidade habitacional vinculada à conclusão de empreendimento revela-se abusiva por transferir ao corretor risco empresarial alheio à sua atividade.

A definição do valor da comissão convertida em perdas e danos deve ocorrer por liquidação por arbitramento, con
siderando o valor de mercado da unidade prometida, e não se limita à aplicação de percentuais de tabelas referenciais do CRECI.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, LV;
CC,
arts
. 125, 393, 478, 725; CPC,
arts
. 141 e 370.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
nos
EREsp
1.735.017/PR, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Segunda Seção, j. 15.02.2022,
DJe
21.02.2022; TJMT, Apelação Cível no 1002518-47.2017.8.11.0040, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 15.02.2023.

R E L A T Ó R

A
P

1000309-46.2022.8.11.0003

RESECOM CONSTRUTORA LTDA X EURIPEDES DE PAULA FREITAS

Eminentes pares:

Trata-se de recurso
de apelação interposto por
RESECOM CONSTRUTORA LTDA
,
com o fito de reformar a sentença que, nos autos da

Ação de Cobrança de comissão de Corretagem Imobiliária
proposta por
EURIPEDES DE PAULA FREITAS
,
julgou
parcialmente
procedente a ação
, para condenar a parte requerida ao pagamento da comissão de corretagem devida ao autor, convertida em perdas e danos, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença e ao pagamento d
as custas processuais e de honorários advocatícios, que fixou em 20% sobre o valor da condenação.

Em
suas razões, a apelante
suscita preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alegando que requereu expressamente a produção de prova oral, consistente na oitiva de testemunhas e no depoimento pessoal do apelado e, apesar de inicialmente deferida, a realização da audiência foi prejudicada em razão de declaração de suspeição do magistrado que presidia o feito. Posteriormente, o novo magistrado revogou a decisão anterior e determinou o encerramento da instrução, sem oportunizar a realização da prova requerida pela apelante. Argumenta que a medida violou o contraditório e a ampla defesa, princípios assegurados pelo art. 5o, LV, da
Constituição Federal.

Suscita, ainda, a nulidade da sentença por ser
extra petita
, pois o magistrado decretou a nulidade da cláusula contratual que estabeleceu condição suspensiva para o início do prazo de pagamento da comissão de corretagem, conhecendo de questão não suscitada pelas partes, em violação ao art. 141 do CPC.

No mérito, a
rgumenta que não existe contrato escrito entre a apelante e o apelado, sendo a estipulação de comissão de corretagem determinada no Instrumento Particular de Permuta Física entre a apelante e a empresa ADRIANO VINÍCIUS CAVALCANTE E F A. DE ALMEIDA MARTINS LTDA. Sustenta que o pagamento da comissão foi vinculado à entrega futura de um imóvel, cuja construção somente ocorreria após a aprovação do projeto de loteamento junto ao Município de Rondonópolis, caracterizando uma condição suspensiva expressa, cuja ocorrência é incerta e futura, conforme o art. 125 do Código Civil. Defende que o princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) foi desrespeitado pela sentença.

Alega que a sentença ignorou a ocorrência de caso fortuito/força maior, expressamente previsto no contrato como excludente de responsabilidade, conforme Cláusula 7-B do Instrumento Particular de Permuta Física. Sustenta que a não aprovação do projeto pela Prefeitura de Rondonópolis configura evento de força maior, alheio à vontade da apelante, conforme previsto no art. 393 do Código Civil.

Afirma que a sentença incorre em equívoco ao interpretar o princípio da boa-fé objetiva, imputando
à
apelante um inadimplemento inexistente. Defende que cumpriu todas as obrigações e diligências necessárias para a viabilização do empreendimento, sendo a paralisação do projeto decorrente exclusivamente de entraves administrativos e burocráticos impostos pelo município.

Aduz
que a sentença aplicou de forma equivocada o entendimento jurisprudencial sobre a natureza da obrigação
do corretor, ignorando as peculiaridades do caso concreto, que trata de um projeto de desenvolvimento imobiliário complexo, que envolve múltiplas etapas e aprovações.

Entende
que o valor a ser arbitrado para o pagamento da comissão de corretagem deve observar as normas estabelecidas pelo conselho profissional da categoria. Argumenta que o CRECI da 19a Região estabelece percentual de 5% sobre o valor da transação para cobrança de comissões. Considerando que o valor da transação foi de R$770.000,00, a comissão devida seria de R$38.500,00, valor muito inferior aos R$360.000,00 pretendidos pelo apelado, o que representa aproximadamente 47% do valor da transação, percentual manifestamente abusivo. Invoca a Resolução COFECI no 326/92, que veda ao corretor de imóveis
promover
a intermediação com cobrança de "
over-
price
".

Diz
que existem múltiplos corretores que atuaram na intermediação do mesmo negócio jurídico e que ajuizaram ações individuais pleiteando, cada um, o recebimento integral da comissão de corretagem. Menciona que o Sr. ALYSON LEMES DO PRADO também ajuizou ação de cobrança de comissão de corretagem contra a apelante (processo no 1000308-61.2022.8.11.0003), pleiteando o recebimento de duas casas e um terreno, no valor total de R$890.000,00. Sustenta que o valor da comissão deve ser rateado entre os corretores que comprovadamente atuaram na intermediação.

Assevera
que a conversão da obrigação de entrega de uma casa em perdas e danos representa onerosidade excessiva à apelante, em violação ao princípio do equilíbrio contratual previsto no art. 478 do Código Civil. Ademais, alega que a sentença, ao determinar que o valor da comissão seja apurado em liquidação de sentença, sem estabelecer parâmetros claros para tal apuração, viola o princípio da segurança jurídica.

Requer seja reconhecida a
nulidade da sentença ante o c
erceamento do direito de defesa e por julgamento
extra petita
ou, caso superadas as preliminares, pugna pela
reforma da sentença para julgar totalmente im
procedentes os pedidos autorais.
Subsidiariamente,
requer sejam fixados
parâmetros claros para a liquidação, determinando que a comissão seja arbitrada com base no valor do contrato (R$770.000,00), aplicando-se o percentual de 5% previsto na Tabela de
Referência do CRECI-MT, o que corresponde a R$38.500,00, a ser rateado entre todos os corretores que comprovadament
e participaram da intermediação.

Contrarrazões pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR (CERCEAMENTO DE DEFESA)

Eminentes
pares:

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de cerceamento de defesa suscitada pela parte apelante.

A parte apelante sustenta, em suas razões recursais, ter havido cerceamento de seu direito de defesa, em razão da revogação da decisão que havia deferido a produção de prova oral (oitiva de testemunhas e depoimento pessoal do autor), após a substituição do magistrado originário por outro, em razão de declaração de suspeição. Argumenta, em síntese, que a produção da prova oral seria essencial para demonstrar a inexistência de vínculo contratual entre as partes que pudesse justificar o pagamento da comissão de corretagem nos moldes deferidos pela
sentença.

Do exame, extrai-se que
a prova oral requerida pela apelante foi tempestivamente solicitada por ocasião da fas
e de especificação de provas
, havendo manifestação expressa quanto ao interesse na tomada do depoimento pessoal das partes e oitiva de testemunhas
e t
al prova, inicialmente deferida pelo magistrado então condutor do feito, foi posteriormente indeferida pelo novo juiz designado, que determinou o encerramento da instrução e o julgamento antecipado da lide.

Para verificar se tal indeferimento configurou efetivo cerceamento de defesa, impõe-se analisar se a prova oral pretendida seria potencialmente relevante para o deslinde da causa, considerando a natureza da controvérsia e os elementos probatórios já constantes dos autos.

O cerne da controvérsia reside, essencialmente, em definir se a comissão de corretagem pactuada entre as partes - que seria paga mediante a entrega de uma unidade habitacional em empreendimento imobiliário que acabou não sendo construído - é devida e, em caso positivo, como deve ser quantificada a indenização correspondente.

Da análise, verifica-se que as questões centrais debatidas no processo são predominantemente de direito ou baseiam-se em prova documental já produzida. O próprio magistrado sentenciante reconheceu, expressamente, não haver controvérsia quanto a dois fatos fundamentais: (i) que o autor intermediou o negócio celebrado entre a requerida e terceira pessoa; e (
ii
) que foi ajustado o pagamento da corretagem mediante a entrega de uma das casas do condomínio a ser construído pela requerida.

O ponto controvertido principal - se a não concretização do empreendimento exime a ré do pagamento da comissão - configura questão eminentemente jurídica, relacionada à interpretação e aplicação dos dispositivos legais pertinentes à corretagem imobiliária,
notadamente o artigo 725 do Código Civil, que dispõe sobre a remuneração devida ao corretor independentemente da efetivação do negócio jurídico objeto da mediação.

Ademais, a existência de contrato escrito entre as partes (Instrumento Particular de Permuta Física) contendo cláusula expressa sobre o pagamento da comissão de corretagem reduz significativamente a relevância da prova testemunhal para o esclarecimento dos termos do acordo, uma vez que a prova documental já produzida nos autos é suficiente para demonstrar a existência e o conteúdo da avença.

Nesse contexto, o indeferimento da prova oral pelo magistrado de primeiro grau não configura cerceamento de defesa, mas legítimo exercício do poder-dever de conduzir o processo de modo a evitar diligências inúteis ou protelatórias, em consonância com os princípios da celeridade e da economia processual.

Cumpre observar, ainda, que a mera substituição do magistrado condutor do feito não impede a revisão de decisões anteriores relativas à instrução probatória, desde que devidamente fundamentadas, em respeito ao princípio da motivação das decisões judiciais. No caso em apreço, o novo magistrado, ao revogar a decisão que deferiu a prova testemunhal, fundamentou adequadamente seu entendimento quanto à suficiência da prova documental para o deslinde da causa.

Ante o exposto, REJEITO
a preliminar de cerceamento de defesa.

É como voto.

VOTO PRELIMINAR (
EXTRA PETITA
)

Eminentes pares:

Passo agora
a examinar a segunda preliminar suscitada pela parte apelante, concernente à alegada ocorrência de julgamento
extra petita
na sentença recorrida.

A parte recorrente argui, em síntese, que o magistrado ultrapassou os limites da lide ao decretar, de ofício, a nulidade da cláusula contratual que estabelecia condição suspensiva para o pagamento da comissão de corretagem, matéria que não fora objeto de impugnação específica pelo autor da demanda. Sustenta que tal proceder viola frontalmente o princípio da adstrição ou congruência, insculpido no artigo 141 do Código de Processo Civil, segundo o qual o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito
a
lei exige iniciativa da parte.

Certo é que o
julgamento
extra petita
configura-se quando a decisão judicial extrapola os limites objetivos da demanda, concedendo à parte providência jurisdicional distinta daquela pleiteada ou fundamentando o acolhimento da pretensão em causa de pedir diversa daquela invocada pela parte autora. Trata-se, pois, de uma violação ao princípio da congruência ou adstrição, pelo qual o magistrado deve decidir a lide nos exatos limites em que foi proposta, não podendo conceder tutela jurisdicional qualitativamente diversa da demandada nem
fundamentá-la

em causa de pedir não invocada pelo autor.

No caso, para verificar se houve ou não julgamento
extra petita
, é imperativo examinar, com minúcia, o conteúdo da petição inicial e confrontá-lo com os termos da sentença proferida.

D
a análise da petição inicial
, observa-se que o autor fundamentou seu pedido de condenação da ré ao pagamento da comissão de corretagem na alegação de que, não obstante o empreendimento imobiliário objeto do contrato de intermediação não tenha sido concretizado, o serviço de corretagem foi efetivamente prestado, gerando o direito à remuneração pactuada. Nesse sentido, destacam-se os seguintes excertos da exordial:

"Entretanto, mesmo que o contrato não tenha sido finalizado pela requerida, o trabalho de corretagem fora realizado e por isso deve ser quitado."

"No caso da presente peça, é cediço que o autor teve pleno e exclusivo êxito na intermediação, negociação e conclusão do negócio
jurídico. A
ssim, é inconteste o seu direito ao recebimento da taxa de comissão, consistente na remuneração de trabalho do corretor."

O autor invocou, ainda, o disposto no artigo 725 do Código Civil, que estabelece:
"A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
.
"

Diante desse quadro fático-processual, verifica-se que a questão central debatida nos autos - e que constituiu objeto de decisão pelo magistrado - foi precisamente se a comissão de corretagem seria devida no caso de não concretização do empreendimento imobiliário objeto da intermediação. O autor sustentou que sim, com base no artigo 725 do Código Civil e na natureza da obrigação do corretor. A ré, por sua vez, defendeu que não, alegando que o pagamento estaria condicionado à prévia conclusão do empreendimento.

Ao decidir a controvérsia, o magistrado acolheu a tese jurídica defendida pelo autor, reconhecendo seu direito à comissão de corretagem independentemente da efetiva construção do empreendimento. Para tanto, qualificou como abusiva a condição contratual que vinculava o pagamento da comissão à prévia conclusão e aprovação do empreendimento, por considerá-la contrária à natureza jurídica da obrigação do corretor.

Tal pronunciamento judicial não extrapolou os limites objetivos da demanda, pois a qualificação jurídica da condição contratual como abusiva constituiu mero fundamento utilizado pelo magistrado para acolher a pretensão deduzida pelo autor, qual seja, o reconhecimento do direito à comissão de corretagem independentemente da conclusão do empreendimento. Não se tratou, portanto, de acolhimento de pedido não formulado pelo autor, tampouco de fundamentação em causa de pedir não deduzida na petição inicial.

Ante
o exposto, REJEITO a preliminar.

É como voto.

VOTO

(
MÉRITO)

Eminentes
pares:

A controvérsia central reside em definir se a comissão de corretagem pactuada entre as partes - que seria paga mediante a entrega de uma unidade habitacional em empreendimento imobiliário que acabou não sendo construído - é devida e, em caso positivo, como deve ser quantificada a indenização correspondente.

Inicialmente, impende estabelecer que o contrato de corretagem
constitui
negócio jurídico bilateral por meio do qual uma pessoa, não vinculada a outra por relação de mandato, prestação de serviços ou dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

E, vale ressaltar, a natureza da obrigação do corretor é de meio e não de resultado, porque a obrigação do corretor consiste na aproximação útil das partes, colocando-as em contato para a realização do negócio, e não na garantia da efetiva conclusão ou execução do contrato principal.

No sistema jurídico brasileiro, tal entendimento encontra respaldo no artigo 725 do Código Civil, que dispõe:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Assim, o serviço do corretor está consumado quando se obtém a aproximação eficaz das partes, independentemente da posterior sorte do negócio jurídico por elas celebrado.

No caso, é incontroverso que o autor, ora apelado, intermediou o negócio jurídico celebrado entre a empresa apelante e a empresa A. VINÍCIUS P. CAVALCANTE E F. A. DE ALMEIDA MARTINS LTDA., tendo as partes firmado o "Instrumento Particular de Promessa de Permuta Física" (Id. 289684850), que previa expressamente o pagamento da comissão de corretagem mediante a entrega de uma unidade habitacional no empreendimento que seria construído. É igualmente incontroverso que o empreendimento acabou não sendo construído, em razão de entraves burocráticos junto à Prefeitura Municipal de Rondonópolis.

Aqui, ressalta-se que o fato de o empreendimento não ter sido concluído, por razões diversas, não tem o condão de afastar o direito do corretor à remuneração pelos serviços efetivamente prestados. Isso porque, como já demonstrado, a obrigação do corretor consiste na aproximação útil das partes, e não na garantia da efetiva execução do contrato principal.
Uma vez obtida essa aproximação, com a celebração do negócio jurídico intermediado, nasce o direito do corretor à remuneração pactuada, independentemente da posterior sorte do negócio.

Interpretar a cláusula contratual de modo a condicionar o pagamento da comissão de corretagem à efetiva construção do empreendimento significaria, na prática, transferir ao corretor o risco do negócio, em flagrante
contradição com a natureza jurídica do contrato de corretagem e com o disposto no artigo 725 do Código Civil.

Nesse sentido, é a jurisprudência do STJ:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - CABIMENTO - APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES - ACÓRDÃO ATACADO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE - SÚMULA 168/STJ - INSURGÊNCIA DOS AGRAVANTES.
1
. Afigura-se inviável os embargos de divergência interpostos contra acórdão que se posicionou no mesmo sentido da jurisprudência dominante na Corte, nos termos da Súmula n.o 168/STJ. 2.1. A jurisprudência do STJ caminha no sentido de ser devida a comissão a título de corretagem, nos casos em que o trabalho de aproximação entre as partes contratantes, realizado pelo corretor, resulte no negócio imobiliário pretendido, ainda que este não seja levado a termo, em razão de posterior arrependimento imotivado das partes. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido” (STJ -
AgInt
nos
EREsp
: 1735017 PR 2017/0245897-0, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 15/02/2022, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
21/02/2022)

Assim também é a jurisprudência desta e. Corte:

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM SOBRE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL- SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - COMPROVAÇÃO DE RELAÇÃO JURÍDICA FIRMADA ENTRE AS PARTES – PROPOSTA DE COMPRA E VENDA
ASSINADA – COMPRADOR QUE SE RESPONSABILIZOU PELO PAGAMENTO
– POSTERIOR ARREPENDIMENTO DO NEGÓCIO PELO VENDEDOR -
COMISSÃO DEVIDA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 725 DO CC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Pare autora que logrou comprovar que, com o seu trabalho, aproximou as partes (vendedor e comprador) com a assinatura da proposta de compra e venda, inclusive com pagamento de sinal por parte do comprador, de modo que se a corretora intermediou o negócio imobiliário, eventual e posterior arrependimento/desistência do negócio, não implica no seu direito ao recebimento pelo serviço de corretagem prestado. Aquele que realiza trabalho de corretagem tem direito à comissão pela intermediação do negócio, ainda que posteriormente ocorra o arrependimento por qualquer dos contratantes. Acerto da sentença que julga procedente o pedido para condenar o requerido ao pagamento da corretagem devidamente prevista na proposta assinada” (TJ-MT 10025184720178110040 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 15/02/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2023)

Assim, considerando a natureza jurídica do contrato de corretagem, a extensão da obrigação do corretor e os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, conclui-se que o direito do apelado à comissão de corretagem subsiste, independentemente da não conclusão do empreendimento imobiliário.

A apelante sustenta, ainda, que a não conclusão do empreendimento decorreu de circunstância alheia à sua vontade, consistente
na
não aprovação do projeto pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis, o que configuraria hipótese de força maior, a eximi-la de qualquer responsabilidade pelo inadimplemento.

Conforme se depreende da documentação juntada e dos argumentos expostos pelas partes, a não aprovação do projeto pela Prefeitura decorreu de inconformidades do empreendimento com as normas urbanísticas locais, notadamente quanto à configuração do condomínio (que previa casas e lotes, quando a legislação municipal aparentemente só permitiria a construção de casas). Tal circunstância, longe de configurar evento imprevisível e inevitável, insere-se nos riscos ordinários da atividade empresarial desenvolvida pela apelante.

Nesse contexto, não se pode considerar a não aprovação do projeto pela Prefeitura como evento imprevisível e inevitável, capaz de configurar força maior. Ao contrário, trata-se
de circunstância que se insere no risco empresarial assumido pela apelante, não podendo ser invocada como excludente de sua responsabilidade pelo inadimplemento da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao apelado.

Ultrapassadas as questões, resta analisar a possibilidade e os parâmetros da conversão da obrigação específica (entrega de unidade habitacional) em indenização por perdas e danos.

O inadimplemento da obrigação de dar coisa certa (no caso, uma unidade habitacional), quando não mais possível o cumprimento específico da prestação (seja pela deterioração ou perecimento da coisa, seja pela impossibilidade jurídica de entregá-la), resolve-se em perdas e danos, conforme disciplina o Código Civil.

No caso dos autos, é incontroversa a impossibilidade de cumprimento específico da obrigação de entregar uma unidade habitacional no empreendimento, uma vez que este não foi construído. Diante dessa impossibilidade, a conversão da obrigação em perdas e danos não apenas é juridicamente adequada como representa a única forma de preservar o direito do apelado à remuneração pelos serviços prestados.

A apelante, no entanto, questiona os parâmetros para a fixação do valor da indenização, sustentando que, na hipótese de procedência da demanda, o montante deve observar os critérios estabelecidos pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Mato Grosso (CRECI-MT), que prevê percentual de 5% sobre o valor da transação. Argumenta, ainda, que o valor de
R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais), pretendido
pelo apelado, seria manifestamente desproporcional ao valor da transação intermediada.

De fato, a fixação do valor da indenização, nesse caso, envolve considerável grau de indeterminação, uma vez que se refere a bem que não chegou a existir materialmente. No entanto, isso não impede que se estabeleçam critérios objetivos para a quantificação do dano, com base em elementos concretos extraíveis dos autos ou em parâmetros razoáveis de mercado.

Nota-se que a sentença recorrida determinou que o valor da comissão de corretagem, convertida em perdas e danos, deverá ser apurado em liquidação de sentença. Tal solução mostra-se adequada diante da complexidade da matéria e da necessidade de instrução probatória específica para a quantificação precisa do dano.

É importante observar que a liquidação de sentença, em casos como este, não se limita à mera aplicação de índices de atualização monetária ou de juros moratórios, envolvendo verdadeira fixação do
quantum
debeatur
com base em elementos concretos a serem produzidos naquela fase processual. Trata-se, portanto, de liquidação por arbitramento, na qual o juiz definirá o valor da indenização com base em avaliação técnica especializada.

A sentença recorrida, ao determinar a liquidação por arbitramento, adotou solução tecnicamente correta e processualmente adequada, permitindo que a quantificação do dano seja realizada com base em critérios objetivos e em cognição específica sobre o valor de mercado da unidade habitacional prometida como pagamento da comissão de corretagem.

É importante observar, ainda, que a sugestão da apelante de aplicar o percentual de 5% sobre o valor da transação intermediada (R$ 770.000,00), conforme previsto na tabela do CRECI-MT, desconsidera a natureza específica da avença firmada entre as partes. O contrato celebrado não previu o pagamento da comissão em percentual sobre o valor da transação, mas sim mediante a entrega de uma unidade habitacional específica no empreendimento. Trata-se, portanto, de obrigação individualizada, cujo valor deve corresponder ao da unidade habitacional prometida, e não a percentual sobre o valor da transação.

Ademais, a tabela do CRECI-MT constitui mera referência para a fixação de honorários de corretagem, não possuindo caráter vinculante quando as partes expressamente pactuam forma e valor diversos para a remuneração. No caso dos autos, não há dúvida de que as partes convencionaram o pagamento da comissão mediante a entrega de uma unidade habitacional, o que afasta a aplicação automática do percentual sugerido pela tabela do conselho profissional.

Assim, mantém-se a determinação de liquidação por arbitramento para apuração do valor correspondente à unidade habitacional prometida como pagamento da comissão de corretagem, devendo essa apuração considerar as características específicas do bem (localização, área, padrão construtivo) e os valores praticados no mercado imobiliário local para imóveis similares.

A apelante suscita, ainda, a existência de múltiplos corretores que teriam atuado na intermediação do mesmo negócio jurídico, mencionando especificamente o processo no 1000308-61.2022.8.11.0003, no qual o Sr. ALYSON LEMES DO PRADO teria ajuizado ação de cobrança de comissão de corretagem contra a apelante, pleiteando o recebimento de duas casas e um terreno, no valor total de R$ 890.000,00. Argumenta que, nesse caso, o valor da comissão deveria ser rateado entre os corretores que comprovadamente atuaram na intermediação.

A alegação, contudo, não encontra respaldo nos elementos constantes dos autos. O contrato de permuta celebrado entre a apelante e a empresa A. VINÍCIUS P. CAVALCANTE E F. A. DE ALMEIDA MARTINS LTDA. expressamente menciona o apelado como corretor responsável pela intermediação, prevendo o pagamento de sua comissão mediante a entrega de uma unidade habitacional.

Não há nos autos qualquer elemento que indique a atuação conjunta ou colaborativa do apelado com outros corretores na intermediação do mesmo negócio. A mera existência de outra ação, ajuizada por pessoa diversa, pleiteando também o pagamento de comissão de corretagem, não é suficiente para caracterizar a pluralidade de corretores atuantes na mesma intermediação.

Nessas circunstâncias, não se justifica a determinação de rateio da comissão entre o apelado e terceiros que eventualmente aleguem também ter atuado como corretores no mesmo negócio. Eventual controvérsia sobre a legitimidade de terceiros para receber comissão de corretagem pelo mesmo negócio deve ser resolvida em ações próprias, não podendo prejudicar o direito do apelado à remuneração pelos serviços comprovadamente prestados.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
mantendo-se integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025