Tribunal: TJMT
Processo: 1037598-76.2023.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA PELO IPTU. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta por Valdenir Garcia Ferreira contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada em face de Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda, com devolução dos valores pagos, autorizada a retenção de 20% a título de cláusula penal, e indeferiu os pedidos de indenização por danos morais e de exclusão da obrigação de pagamento do IPTU. O apelante sustenta que houve abalo moral indenizável, requer a redução do percentual de retenção para 10%, a exclusão da obrigação de arcar com o IPTU e a majoração dos honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a conduta da apelada enseja indenização por danos morais; (ii) estabelecer se o percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos é excessivo; (iii) determinar se é devida a responsabilidade do apelante pelo pagamento do IPTU; e (iv) avaliar a adequação dos honorários advocatícios fixados na sentença.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, sendo necessária a comprovação de abalo à esfera íntima do contratante, o que não se verifica no caso concreto, conforme entendimento consolidado do STJ (AgRg no AREsp 678.783/SP).
O percentual de retenção de 20% mostra-se razoável diante da iniciativa do apelante em rescindir o contrato por dificuldades financeiras, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo (REsp 1.300.418/SC – Tema 938), que admite variação entre 10% e 25%.
A jurisprudência admite a exclusão da obrigação de pagamento do IPTU quando não comprovada a posse direta ou a fruição do imóvel pelo compromissário comprador, o que se aplica ao caso concreto, em que o lote urbano não foi ocupado nem edificado.
Os honorários advocatícios devem ser fixados de acordo com a complexidade da causa e o trabalho desenvolvido, sendo razoável a fixação em 10% sobre o valor da condenação, diante da ausência de audiência de instrução e da simplicidade das questões discutidas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A configuração de dano moral exige demonstração de sofrimento que ultrapasse o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual.
O percentual de retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos é admissível quando a rescisão do contrato decorre por iniciativa do comprador, devendo ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto.
A responsabilidade pelo pagamento do IPTU somente incide sobre o compromissário comprador quando comprovada a posse direta ou fruição econômica do imóvel.
Os honorários advocatícios devem ser fixados com base na complexidade da demanda e no trabalho efetivamente realizado pelo advogado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037598-76.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[VALDENIR GARCIA FERREIRA - CPF: 984.780.951-87 (APELANTE), MARIA EDUARDA DOS REIS - CPF: 054.138.491-09 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA PELO IPTU. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Valdenir Garcia Ferreira contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada em face de Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda, com devolução dos valores pagos, autorizada a retenção de 20% a título de cláusula penal, e indeferiu os pedidos de indenização por danos morais e de exclusão da obrigação de pagamento do IPTU. O apelante sustenta que houve abalo moral indenizável, requer a redução do percentual de retenção para 10%, a exclusão da obrigação de arcar com o IPTU e a majoração dos honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a conduta da apelada enseja indenização por danos morais; (ii) estabelecer se o percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos é excessivo; (iii) determinar se é devida a responsabilidade do apelante pelo pagamento do IPTU; e (iv) avaliar a adequação dos honorários advocatícios fixados na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, sendo necessária a comprovação de abalo à esfera íntima do contratante, o que não se verifica no caso concreto, conforme entendimento consolidado do STJ (AgRg no AREsp 678.783/SP).

O percentual de retenção de 20% mostra-se razoável diante da iniciativa do apelante em rescindir o contrato por dificuldades financeiras, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo (REsp 1.300.418/SC – Tema 938), que admite variação entre 10% e 25%.

A jurisprudência admite a exclusão da obrigação de pagamento do IPTU quando não comprovada a posse direta ou a fruição do imóvel pelo compromissário comprador, o que se aplica ao caso concreto, em que o lote urbano não foi ocupado nem edificado.

Os honorários advocatícios devem ser fixados de acordo com a complexidade da causa e o trabalho desenvolvido, sendo razoável a fixação em 10% sobre o valor da condenação, diante da ausência de audiência de instrução e da simplicidade das questões discutidas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A configuração de dano moral exige demonstração de sofrimento que ultrapasse o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual.

O percentual de retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos é admissível quando a rescisão do contrato decorre por iniciativa do comprador, devendo ser fixado conforme as circunstâncias do caso concreto.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU somente incide sobre o compromissário comprador quando comprovada a posse direta ou fruição econômica do imóvel.

Os honorários advocatícios devem ser fixados com base na complexidade da demanda e no trabalho efetivamente realizado pelo advogado.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por VALDENIR GARCIA FERREIRA contra sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais, ajuizada pela própria parte recorrente em face de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, que tramita perante a 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT.

O magistrado
a quo
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Valdenir Garcia Ferreira, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, com devolução dos valores pagos pelo autor, autorizada a retenção de 20% a título de cláusula penal, negando, contudo, os pedidos de indenização por danos morais e de exclusão da obrigação de pagamento do IPTU.

O apelante, em suas razões sustenta que a conduta da apelada extrapolou os limites do mero aborrecimento, justificando a condenação por danos morais.

Alega que a retenção de 20% dos valores pagos é excessiva, devendo ser reduzida para 10%, conforme jurisprudência consolidada do STJ, bem como afastada a obrigação de arcar com o pagamento do IPTU, tendo em vista que não houve posse direta ou fruição do bem, sendo indevida sua responsabilidade tributária.

Requer, ao final, a reforma parcial da sentença, e a manutenção dos efeitos da gratuidade da justiça, a majoração dos honorários advocatícios e a concessão dos demais pedidos formulados na petição inicial.

Contrarrazões ausentes nos autos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O recurso visa à reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial.

Consta dos autos, que o Apelante celebrou contrato de compra e venda, para aquisição de um lote de terras (Quadra 30, Lote 04), no Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, mas, por dificuldades financeiras, deixou de pagar as parcelas e, de consequência rescindiu o contrato, requerendo a devolução das parcelas.

Contudo, o magistrado deixou de reconhecer a ocorrência de dano moral; reduziu a devolução ao patamar de 10%, bem como determinou o pagamento do IPTU.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é restritiva quanto à caracterização de danos morais em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente comprador.

Veja-se:

“O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral passível de indenização. Para a caracterização do dano moral é necessária a demonstração de que o inadimplemento ultrapassou o mero dissabor cotidiano, causando efetivo abalo à esfera íntima do contratante.”(STJ, AgRg no AREsp 678.783/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 18/06/2015).

No presente caso, embora a proposta de restituição feita pela apelada possa ser considerada desproporcional (R$ 5.000,00, frente a pagamentos de R$ 17.846,53), não há nos autos elementos concretos que demonstrem ter a conduta da requerida causado humilhação, vexame ou sofrimento que extrapole o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento e da natural frustração do negócio.

Desse modo, mantém-se a sentença no ponto em que rejeitou o pedido de indenização por danos morais.

Em relação ao pedido de redução, denota-se que a sentença autorizou a retenção de 20% dos valores pagos pelo apelante, sob o fundamento de que o desfazimento do contrato ocorreu por sua iniciativa.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp 1.300.418/SC – Tema 938), consolidou o entendimento de que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador: – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor; parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção de parte das parcelas pagas, a fim de evitar o enriquecimento ilícito do promitente vendedor.”

O percentual de retenção deve ser arbitrado conforme as peculiaridades do caso concreto, respeitando-se os princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, devendo ser fixado em percentual entre 10% e 25%.

Assim, mostra-se razoável o percentual fixado pelo Juízo monocrático, notadamente, porque é incontroverso que a rescisão do contrato decorreu de desistência da parte compradora, motivada por insuficiência de recursos financeiros, o que inviabilizou a continuidade do negócio jurídico. Assim, não há elementos que indiquem conduta culposa da parte ré na extinção da relação obrigacional, estando à sentença em consonância com diversos precedentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE . SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga
. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. (omissis).
4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. ( AgInt no REsp 1.791.907/SP , Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021).

Assim, escorreita a sentença, em relação devolução do montante restante corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros moratórios a partir do trânsito em julgado, conforme orientação firmada no Tema 1002 do STJ (REsp 1.740.911/DF), aplicável ao caso em apreço, eis que o contrato foi celebrado em 28/5/2019 (id.294873946).

Quanto ao pedido de exclusão da obrigação de arcar com o IPTU incidente sobre o imóvel, ao argumento de que nunca exerceu posse ou obteve fruição econômica do bem.

Portanto, não há se falar em pagamento do imposto de IPTU, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

A propósito:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de restituição de quantia paga – Pretensão de restituição dos valores pagos de IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013 – Alegação de que o loteamento somente foi entregue a partir de 6 de março de 2013 – Improcedência – Cláusula contratual que estipula responsabilidade dos promitentes compradores a partir do pagamento do sinal, ainda que na posse precária do bem – Abusividade caracterizada –
Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título), tal tributo só é devido pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária – Precedentes
– Restituição devida de forma simples, pois ausente má-fé do promissário vendedor na cobrança – Ação parcialmente procedente – Decaimento recíproco – Adequação dos ônus - Sentença substituída – Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP - AC: 10055106720168260114 SP 1005510-67.2016.8.26.0114, Relator: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto, Data de Julgamento: 11/02/2020, 37a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2020)

No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência do adquirente, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2. O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que,
em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes
. 3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.” (STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018).

E ainda:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3.
'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor'
(REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017). Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido" (STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018).

Assim, a sentença não merece qualquer retoque.

Por fim, no que diz respeito aos honorários sucumbenciais, cumpre salientar que os honorários advocatícios devem ser arbitrados atendendo-se às circunstâncias do caso, tais como: a relevância da ação e o valor da causa, a complexidade e a dificuldade das matérias discutidas, o trabalho e o tempo despendido pelo profissional, o local da realização do serviço, entre outros.

No caso, denota-se que a presente demanda não apresentou grau de complexidade elevado, nem demandou excessivo gasto de tempo, isto porque, não houve designação de audiência de instrução por tratar-se de matéria restrita a direito, limitando-se ao exame das provas documentais.

Assim, diante de todo contexto processual, os honorários advocatícios merecem ser reduzidos para 10% sobre o valor da condenação, haja vista que referido valor se mostra razoável e guarda compatibilidade com a natureza da causa e o tempo exigido para o desenvolvimento dos trabalhos do causídico.

Modifica-se a sentença a reduzir o percentual em honorários advocatícios.

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
, para afastar
o pagamento dos débitos referentes ao IPTU e
reduzir os honorários advocatícios para 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025