Tribunal: TJMT
Processo: 1003176-09.2022.8.11.0004
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-11
Data de publicação: 2025-03-18

Ementa:
Ementa. Direito Civil e Processual Civil. Contrato de corretagem. Apelação cível. Comissão de corretagem. Inexistência de comprovação de efetiva intermediação ou de condições pactuadas para pagamentos. Improcedência do pedido.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação contra sentença que julgou ação improcedente de cobrança de comissão de corretagem, sob o fundamento de ausência de comprovação de intermediação eficaz por parte do autor na conclusão do negócio jurídico (venda de imóvel rural).
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em examinar (i) se o autor intermediou de forma eficaz o negócio jurídico, reunindo os requisitos necessários à coleta de comissão de corretagem; (ii) se houve nulidade por simulação do contrato entre as partes com o propósito de excluir o autor do negócio; (iii) se é cabível a redistribuição da comissão de corretagem em caso de reconhecimento da participação de outros corretores.
III. Razões de decidir
3. A corretagem é serviço condicionado ao resultado útil da intermediação, dependendo da efetivação da concretização do negócio com a atuação determinante do corretor (art. 725 do CC).
4. Não restou comprovado nos autos que o apelante tenha preenchido os requisitos indispensáveis à remuneração pela corretagem, como intermediação eficaz ou atuação determinante na conclusão do negócio.
5. A contratação foi exclusivamente verbal, sem a formalização de condições claras, sendo legítimo que as partes pactuem condições suspensivas para o pagamento da comissão, as quais não se implementaram no caso.
6. As alegações de simulação não foram respaldadas por elementos probatórios suficientes, e é integralmente do autor o ônus de comprovação de sua tese, nos termos do art. 373, I, do CPC.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “A ausência de prova da atuação determinante do corretor na conclusão do negócio inviabiliza o reconhecimento do seu direito às remunerações.”
__________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 722, 725 e 727; Código de Processo Civil, arts. 85, §11, e 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.000.978/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21/03/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003176-09.2022.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Compromisso]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GILSON PEREIRA DA SILVA - CPF: 460.765.061-72 (APELANTE), CLAUDIVINA CAMPOS VASCONCELOS - CPF: 005.875.561-61 (ADVOGADO), JOAO KENEDY DOMINGUES - CPF: 374.998.581-20 (APELADO), TIAGO FERREIRA PASSOS - CPF: 089.875.466-67 (ADVOGADO), ALCENI ALVES DE FREITAS - CPF: 233.905.651-91 (APELADO), ARIDAQUE LUIZ NETO - CPF: 255.859.671-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO APARECIDO GUEDES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa
.
Direito Civil e Processual Civil. Contrato de corretagem. Apelação cível. Comissão de corretagem. Inexistência de comprovação de efetiva intermediação ou de condições pactuadas para pagamentos. Improcedência do pedido.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação contra sentença que julgou ação improcedente de cobrança de comissão de corretagem, sob o fundamento de ausência de comprovação de intermediação eficaz por parte do autor na conclusão do negócio jurídico (venda de imóvel rural).

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal consiste em examinar (i) se o autor intermediou de forma eficaz o negócio jurídico, reunindo os requisitos necessários à coleta de comissão de corretagem; (ii) se houve nulidade por simulação do contrato entre as partes com o propósito de excluir o autor do negócio; (iii) se é cabível a redistribuição da comissão de corretagem em caso de reconhecimento da participação de outros corretores.

III. Razões de decidir

3. A corretagem é serviço condicionado ao resultado útil da intermediação, dependendo da efetivação da concretização do negócio com a atuação determinante do corretor (art. 725 do CC).

4. Não restou comprovado nos autos que o apelante tenha preenchido os requisitos indispensáveis à remuneração pela corretagem, como intermediação eficaz ou atuação determinante na conclusão do negócio.

5. A contratação foi exclusivamente verbal, sem a formalização de condições claras, sendo legítimo que as partes pactuem condições suspensivas para o pagamento da comissão, as quais não se implementaram no caso.

6. As alegações de simulação não foram respaldadas por elementos probatórios suficientes, e é integralmente do autor o ônus de comprovação de sua tese, nos termos do art. 373, I, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “A ausência de prova da atuação determinante do corretor na conclusão do negócio inviabiliza o reconhecimento do seu direito às remunerações.”

__________

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 722, 725 e 727; Código de Processo Civil, arts. 85, §11, e 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.000.978/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21/03/2023.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por GILSON PEREIRA DA SILVA, contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que nos autos da ação de “
Cobrança de Comissão de Corretagem
”

(Proc. no
1003176-09.2022.8.11.0004
),
ajuizada pelo apelante contra JOAO KENEDY DOMINGUES e ALCENI ALVES DE FREITAS, rejeitou o pedido inicial,
porque, na visão da julgadora, o apelante/autor “
realizou aproximação dos requeridos (comprador/vendedor) e tampouco contribuiu para a conclusão do negócio firmado (venda do imóvel), sendo ambos requisitos indispensáveis para que se veja no direito ao recebimento da comissão e corretagem
”
; a r. sentença condenou o autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a exigibilidade suspensa conferida pela concessão dos benefícios da justiça gratuita (cf. Id. no 235773719)
.

O apelante, depois de discorrer sobre a linha cronológica dos fatos e sobre as condições que teriam envolvido o negócio jurídico, insiste em que restou comprovado o fato de ter sido contratado pelos apelados Joao Kenedy e Alceni Alves para que intermediasse a venda da Fazenda Três Irmãos, sucedeu, porém, que, “
foi ludibriado e os réus decidiram por excluir o Autor ao final das negociações, na fase de fechamento/pagamentos, por má fé, no intento de extinguir o valor de corretagem e, assim, diminuir o valor final do imóvel
”. Insistem em que, “
com a vinda da petição inicial, pura e simples, e da contestação, recheada de fatos e documentos dúbios, restou incontroverso
”, além disso, assevera que a Magistrada singular “
não observou os indícios de fraude, os claros desencontros nas falas das partes rés e desconsiderou, TOTALMENTE, o trabalho desempenhado pelo AUTOR e, erroneamente, entendeu que a intermediação do Autor não produziu resultado útil, que intermediação não se concluiu e tampouco contribuiu para finalização do negócio, quando o AUTOR não esteve no final da negociata por ter sido, conscientemente, excluído pelos réus
”; destaca, nesse sentido, especialmente, os áudios trocados com o réu Alceni o depoimento do mesmo réu coletado em audiência de instrução e julgamento, enfatizando que “
não há como não identificar a falta de verdade nos depoimentos do Réu Sr. ALCENI na Audiência de instrução. Toda o seu depoimento é carregado de inverdades e pensado para se esquivar das tratativas antes feita com o AUTOR
”. Por tudo isso, defende que ficou “
demonstrado que
(...)
atuou na busca do resultado útil da compra e venda, exercendo com êxito o múnus a ele conferido pelo vendedor
(e, portanto)
, cabível a cobrança da comissão de corretagem
” (cf. Id. no 235773722).

Pede, pois, o provimento do apelo, para que seja reformada a sentença, “
para que o Autor seja reconhecido como corretor pelos préstimos estabelecido nesta relação, que seja admitido como único corretor da venda em questão, haja vista que, foi o único que, de fato, estabeleceu e empregou a função de corretor nesta negociata
”, além de que seja verificada “
a nulidade pelo negócio jurídico simulado para excluir os valores devidos a título corretagem ao AUTOR e TODOS os supostos corretores apresentados pelo Sr. ALCENI na venda em comento sejam excluídos da venda
”, bem como “
seja determinada toda negociação dos Réus com outros SUPOSTOS corretores ILEGÍTIMA verificado a ausência de registro no CRECI
”, subsidiariamente, “
entendendo, Vossa Excelência, pela concreta participação de outros corretores na compra e venda em comento, seja então redistribuídos os valores de corretagem para o que é de direito do Autor o alcance, visto que, este sim, intermediou todo o processo de compra e venda
” (cf. Id. no 235773722).

Nas contrarrazões, os apelados/réus refutam os argumentos recursais e torcem pelo desprovimento do Apelo (cf. Ids. no 235773726 e 235773727).

É o relatório.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A r. sentença julgou improcedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

“
Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais de existência e desenvolvimento válidos desta relação processual, passo à análise do mérito.

Como se sabe, com a vigência do Código Civil de 2002, a matéria relativa à comissão de corretagem, sem exclusão da aplicação de outras normas definidas em legislação especial, passou a possuir regras próprias e gerais, conforme arts. 722 a 729.

Nesse viés, é cediço que a corretagem é um serviço de aproximação entre negociadores condicionada ao êxito da negociação.

Em outras palavras, como bem explanado pelo juízo sentenciante, “o contrato de mediação ou corretagem é aleatório, dependendo o corretor do resultado do seu trabalho para fazer jus à remuneração. Esta só se torna exigível se houver a consumação do negócio por força da atuação daquele que pretende receber a comissão”.

Dispõe o artigo 722 do Código Civil que:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Conforme ensina Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery:

Corretagem. É o negócio jurídico bilateral, consensual, pelo qual o corretor, instruído pelo comitente, em favor de quem atua, para a realização de determinada incumbência não habitual e sem nenhum outro vínculo de mandato, locação ou dependência, dirige em favor desse a sua obra, prudentemente, para que seja obtido um efeito útil, qual seja o de tornar possível a conclusão de um ou mais negócios jurídicos, e, para tanto, age para buscar aproximar as partes que desejem realizá-lo, ensejando-lhes a oportunidade de conhecer as pretensões negociais de cada qual, informando, esclarecendo, aconselhando, prevenindo, superando dificuldades que surjam nas tratativas preliminares e esforçando-se para que as partes superem divergências, até que consigam, efetivamente, realizar o negócio almejado, negócio esse de que, por fim, o corretor não participa. ( Código Civil Comentado. 8.ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011.p. 709)

Vê-se, pois, que o contrato de corretagem, embora de caráter informal, caracteriza-se pelo trabalho do intermediário, no sentido de aproximar as partes para a realização de determinado negócio, dependendo a sua concretude apenas da troca de vontades entre os interessados e da efetivação do negócio. Para desempenhar tal mister, recebe o corretor, a título de pagamento, uma comissão, que será devida se restar evidenciada a intermediação útil para a concretização do negócio.

Impende observar que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do comitente, ou seja, daquele que efetivamente celebrou o contrato de corretagem:
(...)

Em tema de corretagem de negócio imobiliário, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que a comissão somente é devida se a intermediação produziu resultado útil; não provado o êxito do negócio, ou seja, a venda do bem objeto do contrato de corretagem, o corretor não tem direito à comissão, visto que este é remunerado em razão da efetivação do negócio, por se tratar a intermediação de contrato de risco.

A mediação tem caráter acessório; a sua existência está atrelada a um contrato, que deverá ser obrigatoriamente concluído para, só então, surgir o direito à remuneração do corretor. E um contrato aleatório. O crédito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um fato futuro e incerto.

Remunera-se o resultado obtido pelo corretor na realização do negócio e não o seu serviço ou esforço. Se o negócio intermediado não se concretiza por qualquer motivo, a comissão de corretagem é indevida, por ser obrigação de fim e não de meio.

No espécie, tem-se contrato verbal de corretagem, em que o autor aduz o direito ao recebimento da respectiva comissão de 3% (três por cento) sobre o valor auferido na venda do imóvel.

Quanto ao contrato verbal em questão, eis o seguinte julgado:
(...)

Analisando os autos, observa-se que o requerido JOAO KENEDY DOMINGUES confirme ter oferecia a comissão de 3% (três por cento) ao autor se ele conseguisse vender a fazenda e, da mesma forma, o requerido ALCENI ALVES DE FREITAS afirma que se o autor conseguisse reduzir o valor do imóvel, estaria repassando ao autor uma participação da corretagem.

Contudo, no mais que consta nos autos e pela oitiva da testemunha e depoimentos pessoais, verifico que de fato o autor não realizou aproximação dos requeridos (comprador/vendedor) e tampouco contribuiu para a conclusão do negócio firmado (venda do imóvel), sendo ambos requisitos indispensáveis para que se veja no direito ao recebimento da comissão e corretagem.

Assim, julgo não estar comprovada a contratação dos serviços dos autores, no percentual aduzido pelos requerentes. Destarte, ante a ausência de provas da celebração do contrato verbal de corretagem, no percentual alegado pelos postulantes, torna-se impossível reconhecer o direito dos autores à remuneração pleiteada na exordial:
(...)

A Constituição Federal, em seu artigo 5o, inciso X, dispõe que: “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurando o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.

De igual modo, o Código Civil agasalha a reparabilidade pela prática de danos morais. O artigo 186 trata da reparação do dano causado por ação ou omissão do agente: “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Com isso, o legislador material definiu o que se entende por ato ilícito, deixando, entretanto, de disciplinar o dever de indenizar, ou seja, a responsabilidade civil, matéria tratada no artigo 927 do mesmo Diploma, que por sua vez dispõe: “aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Nesse ponto, mister ressaltar que a personalidade do ser humano é formada por um conjunto de valores que compõem o seu patrimônio moral, podendo ser objeto de lesões, em decorrência de atos ilícitos, ensejando a necessidade de sua reparação.

Com efeito, existem circunstâncias em que o ato lesivo afeta a personalidade do indivíduo, sua honra, sua integridade psíquica, seu bem-estar íntimo, suas virtudes, enfim, causando-lhe mal-estar ou indisposição de natureza espiritual.

Sobre o dano moral, o jurista YUSSEF SAID CAHALI elucida que:

“A expressão dano moral deve ser reservada exclusivamente para designar o agravo que não produz qualquer efeito patrimonial. Se há consequências de ordem patrimonial, ainda que mediante repercussão, o dano deixa de ser extrapatrimonial. Se, porém, abstrairmos o caráter estritamente econômico do patrimônio, para (segundo as concepções mais modernas) dilargar o seu conteúdo de modo a compreender valores imateriais, inclusive de natureza ética, veremos que o critério distintivo à base da exclusão revela-se insatisfatório. Parece mais razoável, assim, caracterizar o dano moral pelos seus próprios elementos; portanto, “como a privação ou diminuição daqueles bens que têm um valor precípuo na vida do homem e que são a paz, tranquilidade de espírito, a liberdade individual, a integridade individual, a integridade física, a honra e os demais sagrados afetos”; classificando-se, desse modo, em dano que afeta a “parte social do patrimônio moral” (honra, reputação etc.) e dano que molesta a “parte afetiva do patrimônio moral” (dor, tristeza, saudade etc.); dano moral que provoca direta e indiretamente dano patrimonial (cicatriz deformante etc.) e dano moral puro (dor, tristeza etc.)”.

Outrossim, é importante salientar que não é qualquer contrariedade a direitos e interesses da pessoa que enseja a reparação. Apenas as efetivamente graves, que, fugindo à normalidade causem sofrimento, vexame, dor ou humilhação, alterando o equilíbrio psicológico do ofendido, são passíveis de indenização.

No caso, não se vislumbra ofensa direta à personalidade do autor, sobretudo porque não restou caracterizado que a demanda lhe causou danos psicológicos, bem como não prestou os serviços para o recebimento da comissão e corretagem na venda do imóvel para que ensejasse o direito ao recebimento, impondo-se a improcedência do pleito autoral de indenização por dano moral.

Em resumo: “sendo o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de simples inadimplemento contratual inserido no cotidiano das relações comerciais, há que se reconhecer a ausência de lesão à honra ou violação da dignidade humana capaz de subsidiar o pleito indenizatório” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0022800-81.2016.8.09.0051, Rel. Des (a). DESEMBARGADORA MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, 9a Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023).

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos formulados na inicial e, por consequência, DECLARO EXTINTO o feito com resolução de mérito (CPC, art. 487, I).

CONDENO o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que FIXO em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, §2o), suspensa a exigibilidade ante a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita (CPC, art. 98, §3o)
”.

O apelante alega má valoração das provas pela douta julgadora, contudo, mera leitura da sentença mostra que a análise criteriosa do caso envolveu a integralidade de todos os elementos do conjunto probatório, com destaque, inclusive, para os depoimentos prestados pelas partes quando da realização da audiência de instrução e julgamento.

A inicial afirma que a contratação dos serviços de corretagem, com a fixação da comissão em 3% sobre o valor do imóvel, ocorreu de forma exclusivamente verbal, e tudo se passou apenas entre o autor/apelante, o apelado/vendedor Joao Kenedy e o apelado/comprador Alceni Alves, de modo que teria o comprador manifestado a intenção de adquirir um imóvel rural na região, quando então o apelante teria mostrado ao comprador Alceni o imóvel de propriedade do vendedor João Kenedy, a saber, a Fazenda Três Irmãos.

O autor afirma ainda que os réus, buscando fugir do pagamento da corretagem, excluíram o autor do negócio, firmando negócio jurídico simulado, com o abatimento no valor total da comissão de corretagem correspondente ao seu serviço.

Em sua defesa, o comprador afirmou que já vinha realizando tratativa com o vendedor, de modo que pediu auxílio ao autor somente para que ele conseguisse uma redução no valor da venda, bem como, a divisão do pagamento em duas parcelas, de modo que, caso lograsse êxito, seria pago a ele importe referente à comissão de corretagem.

Pois bem.

Ao tratar da corretagem, o art. 725 do Código Civil estabelece:

“A remuneração é

devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Gustavo Tepedino ensina que “
a doutrina identifica três condições para que o corretor tenha direito à remuneração: (I) relação contratual entre o corretor e uma das partes (ou as duas partes) interessadas, (II) conclusão do negócio mediado, e (III) contribuição do corretor, com sua atividade, para a conclusão do negócio mediado
”
(in
Comentários ao novo código civil. Coordenador Sálvio de Figueiredo Teixeira. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2008. Volume X, página 420).

No caso, cada parte possui narrativa própria, de modo que o único ponto incontroverso entre os litigantes é justamente a completa informalidade pela qual se deu o negócio jurídico, porquanto não houve a formalização de contrato escrito, que demonstrasse a contratação do serviço de intermediação ou a pactuação da respectiva comissão, o que causa estranheza, sobretudo quando se considera a alta expressão econômica do negócio, envolvendo a venda/aquisição de imóvel de quase de R$ 5 milhões, aspecto que por si só exigia um mínimo de registro mais consistente do que a mera e dispersiva combinação verbal.

Estando em completa dissonância a narrativa do autor com a dos réus e, considerando que competia à parte autora produzir prova demonstrando que seu serviço de corretagem produziu efeito determinante no negócio firmado entre Alceni e João Kenedy, deve o julgador nortear-se pelo que ficou patentemente demonstrado nos autos.

Neste sentido, os apelados não negam que conhecem o apelante e que teriam pedido sua ajuda para a concretização da compra e venda da fazenda Três Irmãos, porém, o requerido/vendedor João Kenedy afirma haver condicionado o pagamento da comissão ao autor caso ele conseguisse vender a fazenda e o requerido/comprador afirma haver condicionado o pagamento do serviço de corretagem ao conseguimento, pelo autor, da redução do valor pedido pelo vendedor, o que, de forma alguma teria acontecido.

As supraditas condições foram inclusive confirmadas pelo autor quando da sua oitiva em audiência de instrução e julgamento, realizada em 11/09/2023, que, quando questionado da sua efetiva participação no negócio jurídico, afirmou que “
a minha negociação entre os dois foi em valores, que o Alceni queria saber o valor da fazenda, eu falei “ô Alceni, essa fazendinha ela é de 81 alqueires e o valor dela é 60 mil por alqueire, só
(...)
que a opção de venda dessa fazenda é 50% de entrada o valor e 50% com um ano pra poder pagar, serve pra você Alceni?” ele falou bem assim “serve irmão, mas vê se ele abaixa um pouquin”, aí eu entrei em contato com o João Kenedy “
(...)
o Alceni me procurou e eu passei as características da sua fazenda e ele interessou e gostou, só que esse valor que você passou aí, ele queria que você abaixasse um pouquin” ele
(João Kenedy)
disse “não Gilson, eu não abaixo mais, esse valor já tá muito baixo, é 60 mil por alqueire
(...)
, 50% de entrada, 50% com um ano pra poder pagar”
” (sic - cf. Id. no 235773704 – 03:32 a 04:25).

Tratando-se de direito disponível, perfeitamente possível que as partes estabeleçam condições para o pagamento da comissão, como o que houve no presente caso, inclusive confessado pelo autor na audiência instrutória, de modo que, como não ocorreu a condição pactuada livre e expressamente pelas partes, o autor/apelante não adquiriu o direito à comissão de corretagem.

Este é, inclusive, o entendimento professado pela Corte Cidadã em julgado recente:

“
EMENTA
: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. PRAZO PARA OFERECER CONTESTAÇÃO E PROPOR RECONVENÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO INFRUTÍFERA. CONTAGEM. EXCLUSÃO DO DIA DO COMEÇO E INCLUSÃO DO DIA DO VENCIMENTO. INTEMPESTIVIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. PAGAMENTO DE COMISSÃO. RESULTADO ÚTIL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESNECESSIDADE, EM REGRA. PACTUAÇÃO DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA. POSSIBILIDADE. DIREITO DISPONÍVEL. AUTONOMIA DA VONTADE E LIBERDADE DE CONTRATAR. PREVALÊNICA NO DIREITO PRIVADO (...). Trata-se, no particular, da análise da implementação ou não das condições suspensivas expressamente pactuadas pelas partes no contrato de corretagem, na forma dos arts. 121 e 125 do CC/2002. 7. No direito civil brasileiro, predomina a autonomia privada, de modo que se confere, em regra, total liberdade negocial aos sujeitos da relação obrigacional. Em contratos típicos, além das regras gerais, as disposições legais específicas devem ser observadas, sob pena de nulidade, salvo quando se tratar de direito disponível. 8. O direito do corretor de ser remunerado pela mediação realizada (art. 725 do CC/2002) é um direito disponível. Portanto,
em um determinado contrato de corretagem, as partes podem optar por condicionar o pagamento da comissão a evento futuro e incerto
- como à aprovação de determinado órgão, ou à efetivação de registro imobiliário -, respeitados os limites legais, notadamente, os arts. 121 a 130 do CC/2002. 9. Hipótese em que (I) a audiência de conciliação ocorreu no dia 6/11/2018, ficando esse dia, portanto, excluído, iniciando-se a efetiva contagem a partir do dia 7/11/2018, de modo que foi tempestivo o protocolo da contestação e da reconvenção no dia 3/12/2018, último dia do prazo, considerando os 4 dias em que houve a suspensão do expediente forense e dos prazos processuais; e, (II) considerando que não se implementou a condição suspensiva (registro imobiliário) livre e expressamente pactuada pelas partes no contrato de corretagem, a recorrente não adquiriu o direito à remuneração nele previsto, nos termos do art. 125 do CC/2002. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.000.978/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023.)”

Fosse pouco, também é incontroverso nos autos que o autor/apelante sequer participou fisicamente das tratativas, não tendo acompanhado o comprador até o imóvel pretendido, o que costuma ser praxe nas negociações desta natureza, inclusive nas despidas de qualquer laivo de formalidade, como a vista no presente caso.

Assim, não diviso o desacerto técnico da conclusão sentencial recorrida, porquanto o serviço de corretagem aqui debatido não atingiu as condições estabelecidas previamente entre as partes, em verdade, sequer produziu qualquer efeito determinante para o desfecho da negociação, sobretudo, pois, o autor/corretor não acompanhou a visita ao imóvel, tampouco conseguiu o desconto requerido pelo comprador.

Quanto à alegação de nulidade do negócio jurídico por simulação, consigno apenas que o autor/apelante tentou enquadrar o referido vício a partir de ilações unilaterais, olvidando-se de respaldar as afirmativas com qualquer início de prova, afinal, realizada a oitiva de testemunhas, não trouxe um depoimento a corroborar com sua tese de que o comprador/requerido/apelado Alceni não dispunha de outros corretores, mesmo sendo integralmente seu o ônus probatório (artigo 373, I, do CPC).

Pelo exposto,
nego provimento
ao recur
so.

Considerando o regramento do artigo 85, §11o, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa, observada a exigibilidade suspensa em razão da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita
.

Custas recursais pela parte apelante,
observada a exigibilidade suspensa em razão da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita
.

Advirto, desde logo, que a oposição de embargos meramente protelatórios ensejará a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2o, do CPC e advirto, também, que o recurso de embargos de declaração não se presta à rediscussão da matéria julgada, nem à impugnação da justiça da decisão, de modo que sua oposição é cabível somente nos estreitos limites previstos no art. 1.022 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2025