Tribunal: TJMT
Processo: 1026117-53.2022.8.11.0003
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO LOTE – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO DEVIDA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR – CLÁUSULA PENAL – CUMULAÇÃO COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL – IMPOSSIBILIDADE – BIS IN IDEM – ASTREINTES – FIXAÇÃO EM SENTENÇA – POSSIBILIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do promitente vendedor enseja a restituição integral das parcelas pagas, inclusive da comissão de corretagem, cuja manutenção somente é admitida em casos de resolução imputável ao comprador.
É indevida a cumulação da cláusula penal compensatória com a restituição integral dos valores pagos, por configurar penalização em duplicidade pelo mesmo fato gerador, em afronta ao disposto no art. 416, parágrafo único, do Código Civil e ao princípio do non bis in idem.
A multa diária (astreintes), fixada na sentença como meio de compelir o cumprimento da obrigação de fazer, encontra amparo no art. 536, §1o, do CPC, sendo medida legítima e compatível com o caso concreto.
Evidenciada a frustração da legítima expectativa da parte autora quanto à aquisição do imóvel, o atraso injustificado, a ausência de entrega e a falha na solução administrativa caracterizam dano moral indenizável, não se tratando de mero aborrecimento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026117-53.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), GABRIELA TEIXEIRA SANTOS - CPF: 060.478.491-05 (APELADO), ALINE LUCIANA DA SILVA - CPF: 024.943.581-08 (ADVOGADO), CARLOS AURELIO NOGUEIRA DO NASCIMENTO - CPF: 038.324.661-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO LOTE – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO DEVIDA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR – CLÁUSULA PENAL – CUMULAÇÃO COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL – IMPOSSIBILIDADE –
BIS IN IDEM
– ASTREINTES – FIXAÇÃO EM SENTENÇA – POSSIBILIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do promitente vendedor enseja a restituição integral das parcelas pagas, inclusive da comissão de corretagem, cuja manutenção somente é admitida em casos de resolução imputável ao comprador.

É indevida a cumulação da cláusula penal compensatória com a restituição integral dos valores pagos, por configurar penalização em duplicidade pelo mesmo fato gerador, em afronta ao disposto no art. 416, parágrafo único, do Código Civil e ao princípio do
non bis in idem
.

A multa diária (astreintes), fixada na sentença como meio de compelir o cumprimento da obrigação de fazer, encontra amparo no art. 536, §1o, do CPC, sendo medida legítima e compatível com o caso concreto.

Evidenciada a frustração da legítima expectativa da parte autora quanto à aquisição do imóvel, o atraso injustificado, a ausência de entrega e a falha na solução administrativa caracterizam dano moral indenizável, não se tratando de mero aborrecimento.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra a sentença proferida na AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS no1026117-53.2022.8.110003, que, tramitou perante o Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis movida por
GABRIELA TEIXEIRA SANTOS,
na qual o Juízo
a quo
, em decisão de ID 280433462 julgou a demanda nos seguintes termos:

“Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos contidos na exordial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para:

01) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda do terreno descrito na inicial;

02) CONDENAR a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (CC, 406) e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato; e

03) CONDENAR a requerida no pagamento de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ);

Em decorrência do princípio da causalidade, CONDENO a parte requerida no pagamento das custas e taxas judiciárias, bem como em honorários advocatícios no montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2°, incisos I a IV, do CPC.”

A empresa recorrente, em suas razões de ID 280433470 alega, em síntese, a ilegalidade da imposição da multa diária, por entender que a obrigação de pagar quantia certa deve seguir o procedimento do art. 523 do CPC, sendo indevida a cominação de astreintes. Sustenta, ainda, que é indevida a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, pois contratualmente ajustada e destacada. Defende a inexistência de dano moral indenizável, argumentando que a hipótese não extrapola os limites do mero inadimplemento contratual. Por fim, argui a ocorrência de
bis in idem
, em razão da cumulação da cláusula penal com a restituição integral das parcelas pagas, pleiteando a reforma parcial da sentença.

Requer, desta feita, o provimento do seu recurso para o feito ser julgado improcedente.

Sem contrarrazões recursais, conforme ID 280433474.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

Compulsando os autos, verifico que a parte autora, ora apelada, alegou, na exordial, que firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a ré, ora apelante, concernente a lote urbano localizado no empreendimento “Alta Vista Parque”, no município de Rondonópolis/MT, pelo valor de R$ 53.822,00. Aduziu que efetuou o pagamento de entrada e de diversas parcelas mensais, totalizando R$ 7.207,61, incluindo o valor da comissão de corretagem, sem, contudo, obter a entrega do loteamento ou a conclusão da infraestrutura básica prevista contratualmente.

Afirmou, ainda, que buscou solução extrajudicial junto à requerida e perante o PROCON local, sem obter êxito, e que a situação lhe causou frustração, insegurança jurídica e prejuízos financeiros e emocionais, postulando, ao final, a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Processado o feito, sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; condenar a ré à restituição integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde os respectivos desembolsos, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, determinando-se que a devolução ocorra em parcela única, no prazo de trinta dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00; condenar ao pagamento de R$ 2.000,00 a título de danos morais; e, ainda, aplicar a multa contratual prevista na cláusula penal. Por fim, fixou a verba honorária em 10% sobre o valor da condenação e condenou a ré ao pagamento das custas processuais.

Inconformada, a ré interpôs o presente recurso de apelação, contestando, em síntese, a imposição de multa diária, a condenação à restituição da comissão de corretagem, a condenação por dano moral, e a cumulação da cláusula penal com a devolução integral dos valores pagos.

Pois bem.

O recurso merece prosperar em parte.

Quanto à comissão de corretagem, a responsabilidade pela sua devolução é da parte apelante.

Está demonstrado nos autos que a apelada quitou valores, inclusive a taxa de corretagem, e não obteve o imóvel contratado.

Em que pese o contrato tenha sido firmado quando já vigorava a Lei no. 13.786/2018, que autoriza a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, tem-se que ao presente não se aplica, haja vista que a rescisão ocorreu por culpa da vendedora que atrasou a entrega do empreendimento, cujo atraso é inconteste e sequer questionado no presente recurso.

Portanto, como a rescisão decorreu exclusivamente por inadimplemento da vendedora, é incabível que esta retenha qualquer montante pago pela adquirente, incluindo comissão de corretagem.

Neste sentido, é o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543/STJ. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 5 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. 2.
De acordo com a jurisprudência desta Corte, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência do STJ, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ. 4. Ademais, a pretensão de modificar o entendimento firmado acerca da responsabilidade das agravantes, no tocante ao atraso da obra e à culpa exclusiva da rescisão contratual, gerando dever de indenizar, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ. 5. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp 1900822/AC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 29/04/2021) (grifo nosso)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador,
o que inclui a comissão de corretagem.

Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021) (grifo nosso)

A jurisprudência desta Corte é pacífica neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAIS E MATERIAIS – QUESTÕES DECIDIDAS EM JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DE MÉRITO (ART. 356, II, DO CPC) – OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACLARATÓRIOS DECIDIDOS EM CONJUNTO COM A SENTENÇA DE MÉRITO – INTERRUPÇÃO DO PRAZO PARA RECURSO – PRECLUSÃO NÃO CONFIGURADA –
RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
– JUROS DEVIDOS A PARTIR DA CITAÇÃO VÁLIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL – HONORÁRIOS CONTRATUAIS DO ADVOGADO PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO – INCLUSÃO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – INVIABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – TERMO FINAL DA INCIDÊNCIA –TAXA CONDOMINIAL – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Opostos Embargos de Declaração, estes interrompem os prazos para a interposição dos demais recursos, por qualquer das partes (art. 1.026 do CPC, caput, segunda parte). Em razão do julgamento dos Embargos de Declaração na mesma sentença que decidiu as demais questões de mérito remanescentes, inclusive com atribuição de efeito integrativo, é cabível o recurso de Apelação para analisar também as questões que foram decididas na anterior decisão de julgamento antecipado parcial de mérito (art. 356, II, do CPC). A Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.
Nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos
, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938 do STJ. (Precedentes) Incide a cláusula penal moratória, que tem por finalidade indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, no caso em que houve atraso na entrega da obra pelo fornecedor. Os custos decorrentes da contratação de advogado para ajuizamento de ação, por si só, não constituem ilícito capaz de ensejar danos materiais indenizáveis. Precedentes do STJ. O promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. Precedentes do STJ. (TJ-MT 10194902620168110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 02/06/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/06/2021) (grifo nosso)

Logo, mantém-se a restituição integral dos valores, incluindo a taxa de corretagem.

Com relação à cláusula penal, a sentença impôs à apelante o pagamento desta, que estava prevista no contrato, cumulando-a com a devolução integral das parcelas pagas.

Ocorre que, conforme precedentes desta Câmara, não se admite a cumulação da cláusula penal compensatória com a devolução integral das quantias pagas, sob pena de violação ao princípio do
non bis in idem
e do disposto no art. 416, parágrafo único, do Código Civil.

“Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem.” (TJMT – RAC 1017614-43.2022, rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves)

Ademais, não houve pedido expresso da parte autora quanto à aplicação da cláusula penal, o que torna a condenação
ultra petita.

Dessa forma, a cláusula penal deve ser excluída da condenação.

Quanto à diária (astreintes), a sua imposição para compelir o cumprimento da obrigação de restituição em 30 dias encontra respaldo no art. 536, §1o, do CPC,
in verbis
:

“§ 1o Para atender ao disposto no caput , o juiz poderá determinar, entre outras medidas, a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo, caso necessário, requisitar o auxílio de força policial.”

Não se trata de substituição da multa do art. 523, §1o, mas sim de instrumento de coerção à obrigação de fazer (devolver em prazo fixado), sendo legítima sua cominação desde a sentença.

Ademais, o valor fixado em R$ 500,00 por dia mostra-se moderado e adequado à natureza da obrigação.

Quanto ao dano moral, a parte recorrente defende que não houve prova do abalo moral. No entanto, está evidenciado nos autos o prolongado inadimplemento da obrigação principal, a tentativa frustrada de solução via PROCON e a privação da autora quanto ao uso e fruição do imóvel prometido.

Observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da parte compradora foi atingido pela conduta ilícita da vendedora, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do imóvel. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

A jurisprudência desta e. Câmara reconhece que situações como essa excedem o mero dissabor contratual:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
– APLICABILIDADE DO CDC –
DANO MORAL DEVIDO
– SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. No caso,
há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.” (TJ-MT 10048919220188110015 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 25/01/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2023) (grifo nosso)

Assim, mantém-se o valor de R$ 2.000,00, arbitrado segundo os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

Desta feita, verifico que está equivocada em parte a decisão de primeiro grau, devendo ser reformada parcialmente apenas no tocante à cláusula penal contratual.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do apelo apresentado e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO

para reformar parcialmente a sentença combatida, excluindo a condenação relativa à cláusula penal contratual
, mantendo os demais capítulos da decisão.

Com relação ao ônus sucumbencial (custas e honorários), mantenho este no mesmo patamar fixado pelo Juízo
a quo
em razão da sucumbência mínima da parte autora, ora apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025