Tribunal: TJMT
Processo: 0002234-61.2014.8.11.0040
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-18
Data de publicação: 2025-02-25

Ementa:
APELANTE(S): LAERCIO CHORRO DE ARAUJO ESTRELA e OUTROS.
APELADO(S): VALTER MERGUIDES FERNANDES e OUTRO.
EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. MÉRITO. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE PROVAS DO RESULTADO ÚTIL. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando os apelantes ao pagamento da comissão devida aos apelados, no importe de R$ 98.000,00 (noventa e oito mil reais), em razão do efetivo cumprimento de aproximação entre compradores e vendedores, reconhecendo a ocorrência do resultado útil da mediação operada pelos apelados.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
1. A questão em discussão consiste em saber se houve a conclusão do negócio de compra e venda do imóvel, de modo a justificar o pagamento da comissão de corretagem aos apelados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
2. A preliminar de nulidade de sentença por cerceamento de defesa foi rejeitada, pois os elementos probatórios apresentados são suficientes para análise da controvérsia, inexistindo necessidade de oitiva das testemunhas arroladas pelos apelantes.
3. No mérito, não restou comprovado nos autos a ciência dos apelantes da existência de sócios na aquisição pela sra. Andrea Resende Santos de Melo Fonseca, bem como da identidade dos sócios.
4. Não se visualiza o alcance do resultado útil da operação, notadamente, na ausência de assinaturas no contrato carreado aos autos, não havendo vinculação das partes que efetivasse o direito dos corretores apelados ao recebimento da respectiva comissão.
5. Não é devida a comissão de corretagem quando o negócio não se concretiza, alcançando resultado útil. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso provido.
Tese de julgamento: “Não é devida a comissão de corretagem quando o negócio de compra e venda não se concretiza e/ou não alcançando resultado útil.”
Dispositivo relevante citado: Código Civil, art. 726. Código de Processo Civil, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2150792 SP, Rel. Min. Humberto Martins, j. 26.02.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002234-61.2014.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[LAERCIO CHORRO DE ARAUJO ESTRELA - CPF: 303.738.591-04 (APELANTE), ALEX SANDRO MONARIN - CPF: 014.705.199-17 (ADVOGADO), INEZ NEGRI - CPF: 567.526.871-53 (APELANTE), MELITA PEROZZO - CPF: 295.399.009-72 (APELANTE), VALTER MERGUIDES FERNANDES - CPF: 790.667.631-91 (APELADO), GILSON ANTONIO DE BONA - CPF: 383.706.891-91 (ADVOGADO), JOSELITO SOUZA SANTANA - CPF: 313.174.801-04 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

E M E N T A

APELANTE(S):

LAERCIO CHORRO DE ARAUJO ESTRELA e OUTROS.

APELADO(S):
VALTER MERGUIDES FERNANDES e OUTRO.

EMENTA.
DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO.
PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. MÉRITO.
COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE CONCLUSÃO DO NEGÓCIO.
AUSÊNCIA
DE PROVAS DO RESULTADO ÚTIL.
RECURSO PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando os apelantes ao pagamento da comissão devida aos apelados, no importe de R$ 98.000,00
(noventa e oito mil reais)
, em razão do efetivo cumprimento de aproximação entre comprado
res
e vendedor
es
, reconhecendo a ocorrência do resultado útil da mediação operada pelos apelados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1.
A questão em discussão consiste em saber se houve a conclusão do negócio de compra e venda do imóvel, de modo a justificar o pagamento da comissão de corretagem aos apelados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

2.
A preliminar de nulidade de sentença por cerceamento de defesa foi rejeitada, pois os elementos probatórios apresentados são suficientes para análise da controvérsia, inexistindo necessidade de oitiva das testemunhas arroladas pelos apelantes.

3.
No mérito, não restou comprovado nos autos a ciência dos apelantes da existência de sócios na aquisição pela sra. Andrea Resende Santos de Melo Fonseca, bem como da identidade dos sócios.

4.
Não se visualiza o alcance do resultado útil da operação, notadamente, na ausência de assinaturas no contrato carreado aos autos, não havendo vinculação das partes que efetivasse o direito dos corretores apelados ao recebimento da respectiva comissão.

5.
N
ão é devida a comissão de corretagem quando o negócio não se concretiza, alcançando resultado útil.
Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6.
Recurso provido.

Tese de julgamento: “Não é devida a comissão de corretagem quando o negócio de compra e venda não se concretiza
e/ou
não alcançando resultado útil.”

Dispositivo relevante citado: Código Civil, art. 726.
Código de Processo Civil
, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
2150792 SP, Rel. Min. Humberto Martins, j. 26.02.2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso Apelação Cível interposto contra sentença proferida pelo juízo da
2
a Vara Cível da Comarca de
Sorriso
, que julgou procedentes o pedido formulado na inicial,
condenando os apelantes
ao pagamento da comissão devida ao
s
apelado
s
, no importe de R$ 98.000,00
(noventa e oito mil reais)
, em razão
efetivo cumprimento
de aproximação
entre
comprador e vendedor, reconhecendo a ocorrência do resultado útil da mediação
operada pelos apelados
.

Em suas razões recursais, a parte recorrente invoca os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1. Preliminar.

1.1. Da nulidade de sentença por cerceamento de defesa.

2. Mérito.

2.1. Da inexistência
de conclusão da venda
do imóvel

à
promitente-compradora, apresentad
a
pelo corretor apelado – Desistência da compradora
.

2.
2. Da
venda posterior
realizada
de forma direta
.

2.
3. D
ocumentos unilaterais apresentados pelo apelado
.

2.
4.
Do c
ombate
ao percentual utilizado para cobrança
.

A parte apelada apresentou suas contrarrazões (ID.
262972265
), rebatendo as alegações da parte recorrente, defendendo a manutenção da r. sentença recorrida.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

LAERCIO CHORRO DE ARAUJO ESTRELA e OUTROS.

APELADO(S):
VALTER MERGUIDES FERNANDES e OUTRO.

VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que se trata de Recurso de
Apelação Cível interposto contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sorriso, que julgou procedente

o pedido formulado na inicial, condenando os apelantes ao pagamento da comissão devida aos apelados, no importe de
R$ 98.000,00 (noventa e oito mil reais)
, em razão efetivo cumprimento de aproximação entre comprador e vendedor, reconhecendo a ocorrência do resultado útil da mediação operada pelos apelados.

VOTO-PRELIMINAR

1. Preliminar arguida pela parte apelante.

1.1. Da nulidade de sentença por cerceamento de defesa.

A Apelante argui a preliminar de cerceamento de defesa, uma vez que o juízo originário afastou a necessidade de realização audiência de instrução e julgamento para oitiva das partes e eventual testemunha que, segundo afirma, seria essencial para comprovar os fatos narrados.

Ademais, afirma que o cerceamento de defesa se mostra presente também pelo fato
da
sentença ter se utilizado da falta de provas para afastar o direito pleiteado, por isso, necessário que a sentença seja anulada para reabrir a instrução processual.

Analisando os autos, tenho que esta preliminar não merece garrida.

Isso porque, ao que se verifica, os elementos probatórios já apresentados pelos litigantes mostram-se, a meu ver, suficientes para análise da controvérsia, inexistindo necessidade
de oitiva das testemunhas arroladas pelos apelantes
, tal como requerido.

Por sua justificativa, a oitiva das
testemunhas
esclareceria com exatidão a realidade dos fatos alegados no processo, entretanto, como mencionado anteriormente, o caso posto em exame é eminentemente documental, fazendo-se desnecessário invocar as partes para a realização de uma audiência para reproduzir os mesmos argumentos já incluído nos autos.

De mais a mais, sabe-se que de acordo com o artigo 355, caput e inciso I, do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas.

Segundo o princípio do livre convencimento motivado, o juiz é livre na pesquisa da prova, podendo, dentro da linha de seu raciocínio, emprestar o valor que entender devido a cada uma das provas produzidas, desde que o faça motivadamente, demonstrando as razões de seu convencimento.

Dessa forma, cabe-lhe determinar as provas necessárias à instrução do feito, "
indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias
" (art. 370, parágrafo único, do CPC).

Sobre o tema, Marinoni,
Arenhart
e
Mitidiero
ensinam que:

"Diligências inúteis são aquelas que nada podem adiantar a quem as requereu. Meramente protelatórias são as diligências que têm por único fito atrasar o desenvolvimento do processo. Umas e outras podem ser indeferidas pelo juiz. (...) A prova é inadmissível tão somente se impertinente, irrelevante ou incontroversa a alegação de fato a provar." (In: Código de Processo Civil comentado. 5 ed.
Ver.,atualizada
e
ampl
. - São Paulo: Thomson Reuters, 2019, p. 500).

Anota-se que é firme o entendimento quanto à desnecessidade de produção de novas provas ou alegações em juízo, quando as já juntadas aos
autos se mostram suficientes para o convencimento do prolator da sentença. Só ao Juiz diretor do processo cabe avaliar a necessidade ou não de novas provas, não configurando, portanto, cerceamento de defesa a sua não produção.

Desta forma, compete ao juiz decidir antecipadamente a lide sempre que entender presentes as provas necessárias para formar seu convencimento, mormente quando o processo tenha sido instruído com documentos suficientes para embasá-lo.

O Superior Tribunal de Justiça já resolveu neste sentido:

“
Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador,
inocorre
cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia
.” (STJ – 4a Turma – Agravo 14.952-DF-AgRg – Relator
MinistroSálvio
de Figueiredo)

Descabe, ainda, afirmar que a sentença é contraditória, uma vez que, ao examinar o conjunto probatório, entendeu suficientes para basear o seu livre convencimento e realizar a análise do direito, ainda que as provas produzidas nos autos não se mostrem suficientes para comprovar a ilegalidade requerida na exordial.

Portanto,
rejeito
a preliminar cerceamento de defesa.

É como voto.

VOTO-MÉRITO

2.1. Da inexistência de conclusão da venda do imóvel à promitente-compradora, apresentada pelo corretor apelado – Desistência da compradora.

Cinge
a controvérsia
acerca do dever
pagamento da comissão relativo aos serviços de corretagem realizado pelos apelados e se de
fato
houve a realização
de atos de corretagem que resulte na obrigação do adimplemento pelos apelantes.

Sustentam
os apelados
que em meados de maio de 2013, fizeram a aproximação para a venda do imóvel, para a sra. Andrea Resende Santos de Melo Fonseca e seus sócios, referente ao imóvel
, assim descrito:

Imóvel a venda: Lote Rural no 91-A, situado no loteamento Gleba Sorriso, no município de Sorriso-MT, com área total de 7,26 ha, dentro das seguintes características e confrontações: Norte: Lote Rural 91-C; Sul: Lote Rural 91-B; Leste: Lote Rural 91-C; Oeste: Estrada P, o qual está devidamente matriculado sob o no 23.649 no CRI de Sorriso-MT

Com a evolução da negociação “
a venda havia sido fechada por R$ 1.610.000,00
(um milhão, seiscentos e dez mil reais), de forma parcelada
”.

Narra ainda
os apelados que “
em meados de junho de 2013, a sra. Andrea desistiu do negócio, alegando que não iria mais ficar na cidade e seus sócios então estavam desistindo da negociação
”.

Contudo:
“Em fevereiro de 2014 os requerentes ficaram surpresos ao saber que os requeridos efetivaram a venda do imóvel para "umas pessoas de Cuiabá".

Diligenciaram junto ao 2o ofício Extrajudicial de Sorriso-MT, e descobriram que os requeridos efetuaram a venda do imóvel para os srs.
Andre
Luiz Oliveira Teixeira, Carolina Oliveira Teixeira e Michelle Dayrell Lanha Teixeira (sócios da Andrea).”.

Por outro lado,
argumentam os apelantes que
"
d
urante o período de apresentação e desistência do negócio (60 - dias). Não foram apresentados ou informados sobre demais interessados, bem como, não foi apresentado qualquer documento ou pré-contrato para negociação. Apenas foi solicitado cópia de documentos pessoais a pedido de Andreia, para averiguações de praxe. Portanto, os requeridos desconhecem o conteúdo dos contratos
apresentados nos autos, bem como desconhecem a troca de e-mails"
. (ID. 262970782 - p. 193)
.

E ainda:
"
REPITO, no caso em tela, não existiu proposta de compra formalizada, ou opção de venda. O interesse foi manifestado apenas de forma verbal, bem como, a desistência por parte da compradora (Andreia), foi de forma espontânea e diretamente a requerida INEZ
.
[...]
Passado o ocorrido, em meados de novembro de 2013 os requerido
s
foram procurados, por terceiro. O qual posteriormente se apresentou pessoalmente identificando-se como ANDRE LUIZ OLIVEIRA TEIXEIRA. Após identificação, constatou-se que
o mesmo
teria manifestado interesse na aquisição da propriedade no ano de 2011 diretamente a pessoa ADAIR NEGRI (irmão da requerida). Entretanto, na oportunidade, não logrou êxito
". (ID. 262970782 - p. 197).

Pois bem.

Após detido exame dos autos, chego à conclusão de que a sentença guerreada deve ser reformada
, isto porque,
não restou comprovado nos autos
a ciência dos apelantes da existência de sócios na aquisição
pela sra.
Andrea Resende Santos de Melo Fonseca
, bem como, da identidade
dos sócios.

Além disso, não se visualiza
o alcance do resultado útil da operação,
notadamente, no que tange a ausência de assinaturas no contrato carreado aos autos pelos apelados em ID.
262970782 – p. 121-123
, ou seja, não houve vinculação da
s partes que
efetivasse o direito
dos
corretores apelados
ao recebimento da
respectiva comissão
, pois,
o negócio
não transpôs a fase das tratativas.

Nesse sentido colhe-se o recente julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL. REVERSÃO DO JULGADO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. O posicionamento do Tribunal de origem não merece reparos, pois se alinha com reiterados julgados que afastam o cabimento da corretagem quando o negócio jurídico não se concretiza, alcançando resultado útil.
2. "Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi
concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil.
Precedentes.

Incidência da Súmula 83 do STJ no caso em questão" (
AgInt
no
AREsp
n. 2.142.647/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma,
DJe
de 27/4/2023). 3. É inviável revisar as premissas fáticas fixadas no acórdão recorrido de que não houve resultado útil, devido à dificuldade na obtenção de financiamento dentro do prazo previsto no contrato, ante o teor da Súmula 7 do STJ, uma vez que as instâncias estaduais delinearam a controvérsia dentro do conjunto probatório dos
autos.Agravo
interno improvido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2150792 SP 2022/0181807-7, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/02/
2024)(
g.n
.)

Ademais,
carece de provas
as alegações dos apelados quanto

a
o

exercício de aproximação entre
os compradores
André Luiz Oliveira Teixeira, Carolina Oliveira Teixeira e Michelle Dayrell Lanha Teixeira
e
os vendedores
Laercio
Chorro
de Araujo Estrela
,
Inez Negri e

Melita

Perozzo
, ora apelantes
.

Assim, importa trazer à baila
, texto do art. 726 do Código Civil:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor
; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. (
g.n
.)

Na hipótese
em comento, consoante
dicção
do artigo alhures

não há que se falar na obrigação de pagamento da comissão
.

Desse modo, entendo que deve ser acolhido a tese recursal
dos apelantes
, pois, o
s
apelado
s
não trouxe
ram
aos autos provas aptas a corroborar com os fatos alegados
,
“
Allegare

nihil
et
allegatum
non
probare
paria sunt
”
, nada alegar e não provar o alegado são coisas iguais
, ônus do qual não se desincumbiu, a teor do disposto no inciso I, do artigo 373, do Código de Processo Civil, senão vejamos:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I -
ao
autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

Por isso, sem qualquer embargo pessoal ao respeitável entendimento exposto pelo Ilustre Juiz prolator da sentença fustigada, todavia, no caso em testilha, entendo que deve ser acolhido o recurso
em exame
, para a reforma da sentença, pois
não restou comprovado

alcance do resultado útil
dos serviços de corretagem
, motivo pelo qual,
não há que se falar na obrigação de pagamento da comissão
.

Conclusão

Por essas razões, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO,
para julgar improcedentes os pedidos iniciais da parte autora.

Em face do êxito recursal, inverto o ônus sucumbencial, e o fixo em 1
5
% (
quinze
por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§2o e 3o, I, do CPC, devendo a parte apelada arcar com a totalidade das verbas sucumbenciais.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2025