Tribunal: TJMT
Processo: 1008874-19.2021.8.11.0040
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-05
Data de publicação: 2025-03-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1008874-19.2021.8.11.0040
APELANTE: KATIANA OLIVEIRA DA SILVA
APELANTE: FREDISON GALINDO DIAS
APELANTE: CLOVIS HETZEL
APELADOS: KATIANA OLIVEIRA DA SILVA e FREDISON GALINDO DIAS
APELADO: CLOVIS HETZEL
EMENTA
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES DE INÉPCIA DA INICIAL, ILEGITIMIDADE PASSIVA E IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – CONFUSÃO COM O MÉRITO – PRESCRIÇÃO – REJEIÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO – PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 56 DA LEI No 8.245/91 – GARANTIAS ESTENDIDAS – LEGITIMIDADE DA FIADORA – PREVISÃO CONTRATUAL DE ACRÉSCIMO AO VALOR DO ALUGUEL PELA PERMANÊNCIA DO LOCATÁRIO NO IMÓVEL APÓS O PRAZO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO – CORREÇÃO DO VALOR DEVIDO PELO INPC – INCIDÊNCIA DE MAIS DE UMA MULTA CONTRATUAL NO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – BIS IN IDEM –RECURSOS DESPROVIDOS.
1. Diante da interrupção do prazo prescricional pelo protocolo de reclamação pré-processual (tentativa de conciliação) durante o prazo trienal previsto no artigo 206, § 3o, inciso I, do CPC/15, não há falar-se em prescrição.
2. Se o autor permaneceu no imóvel por anos após o fim do prazo estipulado, tem-se que houve a renovação automática e por prazo indeterminado do contrato de locação, na forma do parágrafo único do Lei no 8.245/91.
3. Diante prorrogação da vigência do contrato de forma automática, pela permanência do locatário no imóvel, não há falar-se em inépcia da petição inicial por ausência de instrumento de renovação contratual.
4. Da mesma forma, não prospera a alegação de ilegitimidade passiva da fiadora, por supostamente não poder responder pelos encargos contratuais após o período de vigência do contrato, sobretudo porque de acordo com o artigo 39 da Lei 8.245/91, “as garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.”
5. Não prospera o argumento de que cobrança de aluguel em valor a maior se o contrato de locação prevê expressamente que a permanência do locatário no imóvel após o vencimento do período de vigência do contrato o obriga ao pagamento de acréscimo de 12% de multa, acrescida desde a primeira parcela, com pagamento mensal. Além disso, o valor do aluguel sofre atualização monetária ao longo do tempo, de modo a preservar o poder econômico diante da inflação.
6. Diferentemente do requerido pelo autor no recurso adesivo, os valores devem ser corrigidos pelo INPC, índice que melhor reflete a inflação nos contratos de aluguel, sobretudo se não consta do instrumento contratual a previsão de outro índice.
7. Inviável a incidência das duas multas previstas no contrato por configurar penalização bis in idem.
8. Recursos desprovidos.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008874-19.2021.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[FREDISON GALINDO DIAS - CPF: 817.091.961-49 (APELANTE), TATIANE DE BARROS RAMALHO - CPF: 874.071.161-72 (ADVOGADO), KATIANA OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 922.260.941-72 (APELANTE), ANDREIA CRISTINA NOITE IZABEL - CPF: 831.011.601-20 (ADVOGADO), CLOVIS HETZEL - CPF: 163.036.100-30 (APELADO), FERNANDO BRUGNEROTTO - CPF: 038.548.109-89 (ADVOGADO), DIEGO ALVES MADRUGA - CPF: 806.901.570-53 (ADVOGADO), SAULO CORDEIRO DE PAULA - CPF: 001.364.200-60 (ADVOGADO), ANDREIA CRISTINA NOITE IZABEL - CPF: 831.011.601-20 (ADVOGADO), FREDISON GALINDO DIAS - CPF: 817.091.961-49 (APELADO), KATIANA OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 922.260.941-72 (APELADO), TATIANE DE BARROS RAMALHO - CPF: 874.071.161-72 (ADVOGADO), CLOVIS HETZEL - CPF: 163.036.100-30 (APELANTE), DIEGO ALVES MADRUGA - CPF: 806.901.570-53 (ADVOGADO), FERNANDO BRUGNEROTTO - CPF: 038.548.109-89 (ADVOGADO), SAULO CORDEIRO DE PAULA - CPF: 001.364.200-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No
1008874-19.2021.8.11.0040

APELANTE:
KATIANA OLIVEIRA DA SILVA

APELANTE:
FREDISON GALINDO DIAS

APELANTE:
CLOVIS HETZEL

APELADOS:
KATIANA OLIVEIRA DA SILVA

e
FREDISON GALINDO DIAS

APELADO:
CLOVIS HETZEL

EMENTA

RECURSO
S
DE
APELAÇÃO CÍVEL
E ADESIVO
–
AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS

–

PROCEDÊNCIA
–
PRELIMINAR
ES
DE INÉPCIA DA INICIAL
, ILEGITIMIDADE PASSIVA E IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – CONFUSÃO COM O MÉRITO – PRESCRIÇÃO – REJEIÇÃO –
CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO – PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 56 DA LEI No
8.245/91

–
GARANTIAS ESTENDIDAS –
LEGITIMIDADE DA FIADORA –
PREVISÃO CONTRATUAL DE ACRÉSCIMO AO VALOR DO ALUGUEL PELA PERMANÊNCIA DO LOCATÁRIO NO IMÓVEL APÓS O PRAZO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO –
CORREÇÃO DO VALOR DEVIDO PELO INPC –
INCIDÊNCIA DE MAIS DE UMA MULTA CONTRATUAL NO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE
–
BIS IN IDEM
–RECURSOS DESPROVIDOS
.

1.

D
iante da interrupção do prazo prescricional pelo protocolo de reclamação

pré
-processual
(tentativa de conciliação) durante o prazo
trienal previsto no artigo 206, § 3o, inciso I, do CPC/15, não há falar-se em prescrição.

2.
Se o autor
permaneceu no imóvel por anos após o fim do prazo estipulado, tem-se que
houve
a renovação automática e por prazo indeterminado do contrato de locação, na forma do
parágrafo único do
Lei no 8.245/91
.

3
.
Diante prorrogação da vigência do contrato de forma automática, pela permanência do locatário no imóvel, não há falar-se em inépcia da petição inicial por ausência de instrumento de renovação contratual.

4. Da mesma forma, não prospera a alegação de ilegitimidade passiva da fiadora, por supostamente não poder responder pelos encargos contratuais após o período de vigência do contrato
, sobretudo porque
de acordo com o artigo 39 da Lei 8.245/91,
“
as garantias da locação se estende
até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado
.”

5
.
Não prospera o argumento de que
cobrança de aluguel em valor a maior s
e o
contrato de locação prevê expressamente que a permanência do locatário no imóvel após o vencimento do período de vigência do contrato o obriga ao pagamento
de
acréscimo de 12% de multa
, acrescida desde a primeira parcela, com pagamento mensal.

Além disso
,
o valor do aluguel sofre atualização monetári
a
ao longo do tempo, de modo a preservar o poder econômico diante da inflação.

6
.
D
iferentemente do requerido pelo autor no recurso adesivo, os valores devem ser corrigidos pelo INPC, índice que melhor reflete a inflação nos contratos de aluguel, sobretudo se não consta do instrumento contratual a previsão de outro índice.

7
.
Inviável a incidência d
as duas multas previstas no contrato por configurar
penalização
bis in idem
.

8. Recursos
desprovidos.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso
s
de Apelação Cível interposto
s
p
or

KATIANA OLIVEIRA DA SILVA
e

por

FREDISON GALINDO DIAS
e Recurso Adesivo
interposto
por
CLOVIS HETZEL

n
a

Ação de Cobrança de Aluguéis
ajuizada
p
elo último apelante em face dos primeiros, c
ontra
a
sentença que
julgou
procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial e condenou os requeridos de forma solidária ao pagamento dos aluguéis inadimplidos desde 05/05/2018 até o abandono do imóvel ocorrido em 05/09/2020, todos com incidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos. E ainda, condenou os demandados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor atualizado da condenação
.

A requerida
KATIANA OLIVEIRA DA SILVA
suscita em seu recurso a
sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda,
ao argumento de que
não é devedora solidária dos aluguéis, encargos locatícios e multa contratual, pois desconhece qualquer prorrogação do contrato de aluguel do qual era fiadora, bem como não anuiu com a sua renovação
, sendo sua responsabilidade
adstrita
ao período de vigência, ou seja, até dezembro de 2012
.

A demandada e o requerido
FREDISON GALINDO DIAS
alegam inépcia da petição inicial
ao argumento de que o autor deixou de apresentar documentos indispensáveis à propositura da ação, pois não juntou o instrumento de renovação contratual firmado entre as partes após dezembro/2012 e o comunicado de alteração do valor do aluguel
.

Ambos
os

requeridos alegam ainda a prescrição do direito do autor em relação aos aluguéis anteriores a
outubro de 2018, uma vez que
o prazo
prescricional para cobrança de aluguéis é de três anos, nos termos do artigo 206, §3o, inciso I, do CPC/15,
e
o protocolo da ação ocorreu somente em 14/09
/2021.

Ainda em sede preliminar
,
insurgem-se quanto ao valor da causa,
sob o argumento de que o autor cobrou como valor do aluguel R$ 2.610,97 (dois mil seiscentos e dez reais e noventa e sete centavos), contudo
,
o
contrato de locação firmado entre as partes o valor é de R$ 1.866,00 (mil oitocentos e sessenta e seis reais).

No mérito,
sustentam que o único contrato firmado entre as partes teve vigência no período de 02/03
/2013 a 31/12/2012, cujo valor pactuado do aluguel era de R$ 1.866,00, inexistindo
renovação contratual ou aumento do valor do aluguel.

Sob tais argumentos, pugna
m
pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID
259885828
).

Por sua vez,
o autor

CLOVIS HETZEL

recorre adesivamente para que seja aplicada a multa contratual de 10% prevista na cláusula
décima primeira, bem como para que nos cálculos que instruíram o feito também
incida reajuste anual pelo IGP-M.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento
(ID
259885832
)
.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que o autor locou ao requerido FREDISON
, em 02 de março de 2012, o imóvel comercial situado à Av. Otavio de Souza Cruz, n.o 962, bairro Centro,
Sorriso-MT
, tendo a segunda
requerida
KATIANA
figurado como fiadora.

Segundo o demandante,
foi estabelecido
o valor inicial do aluguel no importe
de R$ 1.866,00 (mil, oitocentos e sessenta e seis reais)
e
prazo de duração
do contrato de locação
até 31 de dezembro de 2012,
o qual poderia ser renovado
que poderia ser renovado (cláusula sétima).

Narra que
a partir do ano de 2015,
o locatário
passou a quitar os valores
de forma espaçada, deixando o imóvel em meados de outubro/2020 com valores em aberto.

Relata que o imóvel foi entregue com seu estado de conservação desgastado, o que
lhe
causou ainda mais prejuízos.

Diante do desinteresse em cumprir as obrigações assumidas, o autor intentou mediação através de reclamação
pré
-processual, em 02/10/2020, que tramitou sob o n.o 1007432-52.2020.8.11.0040 a qual restou inexitosa e foi encerrada em 11/02/2021.

Por esses motivos, ajuizou a presente ação.

Pois bem.

PRELIMINAR
ES DE INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL E IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA
E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA FIADORA
.

Consoante relatado,
os requeridos alegam inépcia da petição inicial ao argumento de que o autor deixou de apresentar documentos
indispensáveis à propositura da ação, pois não juntou o instrumento de renovação contratual firmado entre as partes após dezembro/2012 e o comunicado de alteração do valor do aluguel.

I
nsurgem-se quanto ao valor da causa, sob o argumento de que o autor cobrou como valor do aluguel R$ 2.610,97 (dois mil seiscentos e dez reais e noventa e sete centavos), contudo o contrato de locação firmado entre as partes o valor é de R$ 1.866,00 (mil oitocentos e sessenta e seis reais).

E ainda, a
demandada KATIANA
argui ser parte ilegítima para
figurar no polo passivo da demanda, ao argumento de que não é devedora solidária dos aluguéis, encargos locatícios e multa contratual, pois desconhece qualquer prorrogação do contrato de aluguel do qual era fiadora, bem como não anuiu com a sua renovação.

Contudo
,
tais questões confundem-se com o mérito do recurso e com ele serão analisados.

PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO
.

Os requeridos alegam a prescrição do direito do autor em relação aos aluguéis anteriores a outubro de 2018, uma vez que o prazo prescricional para cobrança de aluguéis é de três anos, nos termos do artigo 206, §3o, inciso I, do CPC/15, e o protocolo da ação ocorreu somente em 14/09/2021.

Ocorre que em 02/10/2020
o autor protocolou junto ao CEJUSC tentativa de conciliação, que
tramitou sob o n.o 1007432-52.2020.8.11.0040
e restou inexitosa, cuja decisão foi publicada em 11/02/2021, conforme se verifica do andamento processual daquele feito pelo
Pje
no endereço eletrônico
https://pje.tjmt.jus.br/pje/Processo/ConsultaProcesso/
.

Assim, diante da interrupção do prazo prescricional pelo protocolo de reclamação (tentativa de conciliação) durante o prazo trienal previsto no artigo 206, § 3o, inciso I, do CPC/15, não há falar-se em prescrição.

Desta feita,
rejeito
a preliminar
suscitada.
-

MÉRITO.

Consoante se verifica dos autos, o autor cobra os
aluguéis
vencidos e não pagos relativos ao período de
05/05/2018 a 05/09/2020, no valor total de
151.623,22
.

Os demandados
, entretanto,
sustentam que o único contrato firmado entre as partes teve vigência no período de 02/03/201
2
a 31/12/201
2
, cujo valor pactuado do aluguel era de R$ 1.866,00, inexistindo renovação contratual ou aumento do valor do aluguel.

Para melhor compreensão
do caso, impõe-se a análise do contrato firmado entre as partes (ID
259885773
).

Com efeito, conforme se verifica acima, o prazo de vigência do contrato era até dezembro/2012 (cláusula sétima) e a sua renovação depende de acordo entre as partes para adequação do valor do aluguel.

A despeito disso, o parágrafo único da cláusula terceira, prevê expressamente que a permanência do locatário no imóvel após o vencimento do período de vigência do contrato o obriga ao pagamento da locação
com acréscimo de 12% de multa, acrescida desde a primeira parcela, com pagamento mensal.

Além disso, dispõe o artigo 56, parágrafo único, da Lei no
8.245/91, que se ao fim do prazo estipulado o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação, nas condições ajustadas, por prazo indeterminado.

“
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único
. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado
.
”

Portanto, considerando que no caso o autor permaneceu no imóvel por anos após o fim do prazo estipulado, tem-se que
houve
a renovação automática e por prazo indeterminado do contrato de locação, na forma do citado dispositivo.

Destarte
, diante prorrogação da vigência do contrato
de forma automática, pela permanência do locatário no imóvel
, não há falar-se em inépcia da petição inicial por ausência de instrumento de renovação contratual
.

Da mesma forma, não prospera a alegação
de ilegitimidade passiva da fiadora, por
supostamente
não poder responder pelos encargos contratuais
após o
período de vigência do contrato
.

Até porque, de acordo com o artigo 39 da Lei 8.245/91,
“
as garantias da locação se estendem
até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado
.”

Desta feita, há de ser mantida a sentença nesse ponto.

No tocante ao valor dos
aluguéis
cobrados, alegam os demandados que foi ajustado a quantia mensal de R$ 1.866,00, inexistindo
renovação contratual com adequação de tal valor que justificasse o importe cobrado pelo autor de R$ 2.610,97.

Ocorre que, conforme acima exposto, o parágrafo único da cláusula terceira do contrato de locação, prevê expressamente que a permanência do locatário no imóvel após o vencimento do período de vigência do contrato o obriga ao pagamento da locação
com acréscimo de 12% de multa
, acrescida desde a primeira parcela, com pagamento mensal.

Assim, o acréscimo no valor do aluguel foi devidamente contratado pelos requeridos
.

Além disso, não se pode olvidar que o
valor do aluguel sofre atualização monetári
a
ao longo do tempo, de modo a preservar o poder econômico diante da inflaç
ão.

Logo, afigura-se inviável que o valor ajustado entre as partes em 2012 mantenha-se o mesmo depois de mais de dez anos.

Por essa razão, não se verifica ilegalidade no valor
a maior do aluguel cobrado.

Por outro lado, diferentemente do requerido pelo autor

no recurso adesivo
, os valores devem ser corrigidos pelo INPC,
índice que melhor reflete a inflação nos contratos de aluguel, sobretudo se não consta do instrumento contratual a previsão de outro índice.

Desta feita, o aluguel devidamente ajustado entre as partes, no valor original de R$ 1.866,00 deve ser corrigido monetariamente pelo
INPC e acrescido da multa de 12%
, conforme
previs
ão
no parágrafo único da cláusula terceira.

Por fim,
melhor sorte não socorre o au
t
or
no tocante ao pedido
para que sobre o valor devido
ainda
incida a multa contratual de 10%
,
prevista na
cláusula décima primeira,
uma vez que a cumulação de duas multas
configura
penalização
bis in idem
.

Ante o exposto,
nego provimento a todos os recursos
e majoro os honorários recursais em relação aos requeridos para 20% sobre o valor da causa, observando-se a suspensão da exigibilidade prevista no artigo
98, § 3o, do CPC/15.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/03/2025