Tribunal: TJMT
Processo: 1011470-65.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA PARCIAL – COMPRA E VENDA DE LOTE URBANIZADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – APLICAÇÃO DO CDC – INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97 POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS – MAJORAÇÃO DE 15% PARA 25% – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS VALORES – RECURSOS CONHECIDOS – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável o rito especial da Lei no 9.514/97, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 1095.
2. Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, a retenção de percentual deve se dar em 25% dos valores pagos, considerando a longa duração do contrato, os custos suportados pela vendedora e o entendimento consolidado pelo STJ no REsp no 1.723.519/SP.
3. O mero descumprimento contratual por parte do comprador não enseja danos morais indenizáveis.
4. A restituição dos valores deve ser imediata, em parcela única, conforme preconiza a Súmula 543 do STJ.
5. Recurso do autor desprovido. Recurso da requerida parcialmente provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011470-65.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[INACIO GERONIMO DA CUNHA - CPF: 346.682.331-53 (APELANTE), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), INACIO GERONIMO DA CUNHA - CPF: 346.682.331-53 (APELADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL
–

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS
–

PROCEDÊNCIA PARCIAL –
COMPRA E VENDA DE LOTE URBANIZADO
–

RELAÇÃO DE CONSUMO
–

APLICAÇÃO DO CDC
–

INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97 POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
–

RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR
–

RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS
–

MAJORAÇÃO DE 15% PARA 25%
–

DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS
–

DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS VALORES
–

RECURSOS CONHECIDOS
–

RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO
–

RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável o rito especial da Lei no 9.514/97, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 1095.

2.
Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, a retenção de percentual
deve se dar em
25% dos valores pagos
,
considerando a longa duração do contrato, os custos suportados
pela
vendedora e o entendimento consolidado pelo STJ no REsp no 1.723.519/SP.

3.
O mero descumprimento contratual
por parte do comprador
não enseja danos morais indenizáveis
.

4.
A restituição dos valores deve ser imediata, em parcela única, conforme preconiza a Súmula 543 do STJ
.

5.
Recurso do autor desprovido. Recurso da requerida parcialmente
provido
.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA e INÁCIO GERONIMO DA CUNHA
contra
a
sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Dano Moral
, que julgou
parcialmente procedentes os pedidos para: a) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; b) condenar a requerida à devolução dos valores pagos pelo autor, com retenção de 15% sobre os valores efetivamente adimplidos, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso e acrescido de juros de acordo com a taxa referencial do SELIC a partir do trânsito em julgado; c)
condenar a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a requerida BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA interpôs recurso de apelação, alegando a aplicabilidade da Lei no 9.514/97 em detrimento do CDC, com base no princípio do
pacta sunt servanda
e no entendimento do STJ no
EREsp
1.866.844-SP
.

Requer,
subsidiariamente, a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ
e
que a restituição dos valores, se mantida, ocorra de forma parcelada.

Por sua vez, o autor INÁCIO GERONIMO DA CUNHA também recorreu, pleiteando

a redução do percentual de retenção de 15% para 10% dos valores pagos
.

Requer
a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais
.

Por fim, requer
que seja considerado para fins de cálculo da restituição o valor total de R$ 58.029,27, correspondente a todas as parcelas pagas.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões, refutando os argumentos recursais e pugnando pelo desprovimento dos recursos adversários.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Eminentes
p
ares

Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, sendo o autor adquirente de lote para uso próprio (consumidor) e a requerida incorporadora/loteadora que comercializa unidades imobiliárias como atividade empresarial (fornecedora), atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

1. D
a
in
aplicabilidade do
CDC
e da
incidência da

Le
i no 9.514/97

A requerida/apelante sustenta a aplicabilidade da Lei no 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária) em detrimento do CDC, com base no princípio do
pacta sunt servanda
e no entendimento do STJ no
EREsp
1.866.844-SP.

Deveras, o
Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1095, firmou a seguinte tese:
"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."

Note-se que o próprio STJ estabeleceu como requisito para a aplicação da Lei no 9.514/97 o registro do contrato em cartório, o que não ocorreu no caso em análise. Não havendo registro da propriedade fiduciária no competente Cartório de Registro de Imóveis, não se constitui o direito real de propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da própria Lei no 9.514/97, mantendo-se a relação no âmbito obrigacional.

Portanto, não sendo possível aplicar o rito especial da Lei no 9.514/97 por ausência do requisito registral, deve-se necessariamente adotar o regime do CDC, garantindo-se ao consumidor a devolução proporcional dos valores pagos e afastando-se qualquer pretensão de execução extrajudicial ou retenção desmedida.

2. D
o percentual de retenção dos valores pagos

Ambos os recursos questionam o percentual de retenção fixado na sentença: a requerida pretende sua majoração para 25%, enquanto o autor pleiteia sua redução para 10%.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada na Súmula 543, estabelece que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

No caso de rescisão por iniciativa do comprador, o STJ tem considerado razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto, conforme se extrai do
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ (Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 20/6/2017).

Analisando detidamente o caso em questão, o percentual de retenção deve ser majorado para 25%,
em atenção à orientação
jurisprudencial
recente
do STJ

A
liás, a
Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp no 1.723.519/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal – retenção de 25% dos valores pagos – nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel;

No caso em análise, a rescisão contratual decorreu exclusivamente de iniciativa do autor, que alegou dificuldades financeiras para continuar adimplindo as parcelas, situação que não configura culpa da construtora
, mormente porque
demonstrou que suportou diversos custos com a comercialização do imóvel, incluindo despesas administrativas, publicidade, corretagem, manutenção e infraestrutura do loteamento;

O contrato teve duração considerável, com o adimplemento de 92 parcelas (74 iniciais mais 18 após o aditivo), o que representa um longo período em que o imóvel ficou indisponível para nova comercialização
.

Por outro lado, a
requerida comprovou ter realizado aditivo contratual a pedido do autor, substituindo o índice de correção de IGPM para IPCA, demonstrando boa-fé e disposição para manter o vínculo contratual
.

No entanto, com o
atual cenário econômico do mercado imobiliário, com estagnação de vendas e aumento de pedidos de rescisão, justifica
-se
a aplicação do percentual máximo para desestimular o rompimento unilateral dos contratos.

Nesse sentido, colaciono precedentes deste Tribunal que corroboram a aplicação do percentual de 25% em casos semelhantes:

"AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES STJ – RESTITUIÇÃO DO IPTU PAGO PELA PARTE AUTORA APÓS DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA – IRRETROATIVIDADE DA LEI N.o 13.786/2018 E SEUS CONSECTÁRIOS LEGAIS – PAGAMENTO PELA FRUIÇÃO – INDEVIDO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1009523-93.2020.8.11.0015, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023)

"APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO NEGÓCIO – ABUSIVIDADE – APLICAÇÃO DOS PRECEITOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -
RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – CORREÇÃO MONETÁRIA - DATA DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS." (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10196104220238110003, Relator: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Data de Julgamento: 18/06/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)

Portanto,
deve ser reformada
a sentença neste ponto para majorar o percentual de retenção de 15% para 25% dos valores pagos pelo autor.

3. D
os danos morais

O autor/apelante pleiteia a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, alegando que o desgaste e o desvio produtivo percebidos ao tentar, de várias formas, inclusive via judicial, receber os valores que lhe são devidos, extrapolam a esfera do mero aborrecimento.

Contudo, é entendimento consolidado na jurisprudência que o mero descumprimento contratual, por si só, não enseja danos morais indenizáveis, sendo necessária a comprovação de situação excepcional que ultrapasse o mero aborrecimento.

No caso em análise, não há elementos que demonstrem que a conduta da requerida tenha causado abalo anímico ou sofrimento psíquico ao autor. A situação narrada configura típico caso de rescisão
contratual por iniciativa do comprador, cujos efeitos patrimoniais já foram equacionados pela sentença.

Não se vislumbra, portanto, situação excepcional que justifique a condenação por danos morais, razão pela qual mantenho a improcedência desse pedido.

4. D
a forma de restituição dos valores

A requerida/apelante pretende que a devolução das parcelas pagas pelo autor ocorra de forma parcelada. Contudo, tal pretensão afronta diretamente a Súmula 543 do STJ, que determina a "imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador".

A devolução imediata decorre do próprio princípio da reparação integral (art. 6o, VI, CDC), segundo o qual a recomposição patrimonial do consumidor deve ser feita de modo a colocá-lo, o quanto possível, no estado anterior ao dano, evitando que o prejuízo se prolongue no tempo.

Assim, a devolução deve ser feita de forma imediata, em parcela única, conforme determinado na sentença.

5. D
o valor a ser restituído

Quanto ao valor a ser restituído, o autor/apelante pleiteia que seja considerado o montante total de R$ 58.029,27, correspondente a todas as parcelas pagas, incluindo as 18 parcelas adimplidas após o aditivo contratual.

Neste ponto, assiste razão ao autor. A sentença determinou a devolução "dos valores pagos pela parte autora, com retenção
de 15% sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, até a data da solicitação da rescisão contratual".

Considerando que o autor comprovou o pagamento do montante total de R$ 58.029,27, conforme documentação juntada aos autos, este deve ser o valor base para o cálculo da restituição, com a retenção de 25%, conforme fundamentação acima.

Ante o exposto,
dou parcial provimento

ao recurso da requerida BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA para majorar o percentual de retenção de 15% para 25% dos valores pagos pelo autor, e
nego provimento

ao recurso do autor INÁCIO GERONIMO DA CUNHA, mantendo os demais termos da sentença, apenas esclarecendo que o valor a ser restituído deve considerar o montante total de R$ 58.029,27 comprovadamente pago pelo autor.

Em razão da sucumbência recursal e da reforma parcial da sentença em favor da requerida, mantenho os honorários advocatícios fixados na sentença em 15% sobre o valor da condenação.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025