Tribunal: TJMT
Processo: 1041748-03.2023.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA POR DUPLICIDADE. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE OFICIAL DE REGISTRO. REJEIÇÃO. DESNECESSIDADE DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE. TEORIA DA ACTIO NATA E NULIDADE ABSOLUTA DE REGISTRO. DUPLICIDADE DE MATRÍCULAS. PRINCÍPIOS DA UNITARIEDADE MATRICIAL E DA PRIORIDADE REGISTRAL. NULIDADE DA MATRÍCULA POSTERIOR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Apelação interposto pelo ESPÓLIO DE JUPIA DE OLIVEIRA MESTRE contra sentença proferida pela 2a Vara Cível de Rondonópolis que, nos autos da Ação Anulatória de Matrícula de Imóvel por Duplicidade ajuizada por HENRIQUE KOPS ZAHNER, julgou procedentes os pedidos para declarar nula a Matrícula n. 58.644, preservando a validade da Matrícula n. 4.602.
O Apelante alegou prescrição, nulidade processual por ausência de citação do Oficial Registrador, cerceamento de defesa e ausência de provas quanto à duplicidade de registros.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão:
(i) definir se a ausência de citação do Oficial do Registro de Imóveis acarreta nulidade processual por litisconsórcio passivo necessário;
(ii) verificar se o julgamento antecipado da lide caracterizou cerceamento de defesa;
(iii) analisar se a pretensão anulatória estaria fulminada pela prescrição; e
(iv) examinar se há duplicidade de matrículas e qual delas deve prevalecer à luz dos princípios registrais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O Oficial do Registro de Imóveis não é parte legítima para integrar o polo passivo em ação que visa apenas declarar a nulidade de matrícula por duplicidade, pois sua atuação limita-se ao cumprimento da ordem judicial, não havendo reflexos diretos em sua esfera jurídica pessoal (CPC, art. 114).
A ausência de citação do registrador não acarreta nulidade, uma vez que ele não praticou ato ilícito, sendo mero executor do comando jurisdicional.
O julgamento antecipado do mérito (CPC, art. 355, I) não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é unicamente jurídica e a prova documental é suficiente ao deslinde da causa.
A perícia técnica pretendida é desnecessária quando a duplicidade de matrículas é reconhecida pelo próprio cartório e comprovada documentalmente, por meio da Nota Devolutiva e das certidões de registro que identificam o mesmo lote sob dois números distintos.
A prescrição não incide sobre a pretensão de declarar a nulidade de registro público, pois atos nulos são imprescritíveis; de todo modo, o prazo prescricional só se iniciaria com a ciência inequívoca da lesão, conforme a teoria da actio nata (CC, art. 189).
A duplicidade de matrículas viola o princípio da unitariedade matricial (Lei no 6.015/73, art. 176, § 1o, I), que impõe a existência de uma única matrícula para cada imóvel.
Deve prevalecer o registro mais antigo e hígido, em consonância com o princípio da prioridade registral (Lei no 6.015/73, art. 186).
A Matrícula n. 4.602, com cadeia dominial contínua e regularmente constituída, prevalece sobre a Matrícula n. 58.644, aberta posteriormente de forma indevida.
A sentença que anulou a matrícula viciada e preservou a mais antiga aplicou corretamente o direito à espécie, não havendo reparos a fazer.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido. Majorado os honorários de sucumbência para 15% sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 11), suspensa a exigibilidade devido à gratuidade de justiça concedida à Apelante.
Tese de julgamento:
O Oficial de Registro de Imóveis não é litisconsorte passivo necessário em ação anulatória de matrícula por duplicidade, salvo se questionado ato ilícito de sua autoria.
O julgamento antecipado não caracteriza cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para demonstrar a duplicidade registral.
A pretensão de anular matrícula imobiliária por nulidade absoluta é imprescritível; subsidiariamente, o prazo conta-se da ciência inequívoca do vício, segundo a teoria da actio nata.
Em caso de duplicidade de matrículas, prevalece o registro mais antigo, em respeito aos princípios da unitariedade matricial e da prioridade registral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041748-03.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Bloqueio de Matrícula]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE JUPIA DE OLIVEIRA MESTRE registrado(a) civilmente como JUPIA DE OLIVEIRA MESTRE - CPF: 023.005.911-20 (APELANTE), VINICIUS BIGNARDI - CPF: 017.859.911-59 (ADVOGADO), MARIA ROSILENE MESTRE MEDEIROS - CPF: 265.875.801-49 (APELANTE), HENRIQUE KOPS ZAHNER - CPF: 012.058.051-92 (APELADO), RICARDO ALVES ATHAIDE - CPF: 630.387.141-00 (ADVOGADO), MARIA ROSILENE MESTRE MEDEIROS - CPF: 265.875.801-49 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA POR DUPLICIDADE. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE OFICIAL DE REGISTRO. REJEIÇÃO. DESNECESSIDADE DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE. TEORIA DA
ACTIO NATA
E NULIDADE ABSOLUTA DE REGISTRO. DUPLICIDADE DE MATRÍCULAS. PRINCÍPIOS DA UNITARIEDADE MATRICIAL E DA PRIORIDADE REGISTRAL. NULIDADE DA MATRÍCULA POSTERIOR. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto pelo ESPÓLIO DE JUPIA DE OLIVEIRA MESTRE contra sentença proferida pela 2a Vara Cível de Rondonópolis que, nos autos da Ação Anulatória de Matrícula de Imóvel por Duplicidade ajuizada por HENRIQUE KOPS ZAHNER, julgou procedentes os pedidos para declarar nula a Matrícula n. 58.644, preservando a validade da Matrícula n. 4.602.

O Apelante alegou prescrição, nulidade processual por ausência de citação do Oficial Registrador, cerceamento de defesa e ausência de provas quanto à duplicidade de registros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão:

(i) definir se a ausência de citação do Oficial do Registro de Imóveis acarreta nulidade processual por litisconsórcio passivo necessário;

(ii) verificar se o julgamento antecipado da lide caracterizou cerceamento de defesa;

(iii) analisar se a pretensão anulatória estaria fulminada pela prescrição; e

(iv) examinar se há duplicidade de matrículas e qual delas deve prevalecer à luz dos princípios registrais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Oficial do Registro de Imóveis não é parte legítima para integrar o polo passivo em ação que visa apenas declarar a nulidade de matrícula por duplicidade, pois sua atuação limita-se ao cumprimento da ordem judicial, não havendo reflexos diretos em sua esfera jurídica pessoal (CPC, art. 114).

A ausência de citação do registrador não acarreta nulidade, uma vez que ele não praticou ato ilícito, sendo mero executor do comando jurisdicional.

O julgamento antecipado do mérito (CPC, art. 355, I) não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é unicamente jurídica e a prova documental é suficiente ao deslinde da causa.

A perícia técnica pretendida é desnecessária quando a duplicidade de matrículas é reconhecida pelo próprio cartório e comprovada documentalmente, por meio da Nota Devolutiva e das certidões de registro que identificam o mesmo lote sob dois números distintos.

A prescrição não incide sobre a pretensão de declarar a nulidade de registro público, pois atos nulos são imprescritíveis; de todo modo, o prazo prescricional só se iniciaria com a ciência inequívoca da lesão, conforme a teoria da
actio nata
(CC, art. 189).

A duplicidade de matrículas viola o princípio da unitariedade matricial (Lei no 6.015/73, art. 176, § 1o, I), que impõe a existência de uma única matrícula para cada imóvel.

Deve prevalecer o registro mais antigo e hígido, em consonância com o princípio da prioridade registral (Lei no 6.015/73, art. 186).

A Matrícula n. 4.602, com cadeia dominial contínua e regularmente constituída, prevalece sobre a Matrícula n. 58.644, aberta posteriormente de forma indevida.

A sentença que anulou a matrícula viciada e preservou a mais antiga aplicou corretamente o direito à espécie, não havendo reparos a fazer.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Majorado os honorários de sucumbência para 15% sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 11), suspensa a exigibilidade devido à gratuidade de justiça concedida à Apelante.

Tese de julgamento:

O Oficial de Registro de Imóveis não é litisconsorte passivo necessário em ação anulatória de matrícula por duplicidade, salvo se questionado ato ilícito de sua autoria.

O julgamento antecipado não caracteriza cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para demonstrar a duplicidade registral.

A pretensão de anular matrícula imobiliária por nulidade absoluta é imprescritível; subsidiariamente, o prazo conta-se da ciência inequívoca do vício, segundo a teoria da
actio nata
.

Em caso de duplicidade de matrículas, prevalece o registro mais antigo, em respeito aos princípios da unitariedade matricial e da prioridade registral.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pelo ESPÓLIO DE JUPIA DE OLIVEIRA MESTRE, doravante Apelante, em face da r. sentença proferida pelo douto Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis (ID 295145920), que, nos autos da Ação Anulatória de Matrícula de Imóvel por Duplicidade ajuizada por HENRIQUE KOPS ZAHNER, ora Apelado, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial.

Em sua petição inicial (ID 295145864), o Apelado narrou ser o legítimo proprietário do imóvel urbano identificado como Lote n. 08, Quadra n. 02, da Vila Birigui, em Rondonópolis, objeto da Matrícula n. 4.602 do 1o Serviço de Registro de Imóveis daquela comarca.

Sustentou que adquiriu o bem em 26 de setembro de 2011, por meio de escritura pública devidamente registrada, e que a sua titularidade decorre de uma cadeia dominial hígida e ininterrupta, originada do desmembramento de uma área maior, a "Gleba de terras Santo Antônio do Rio Vermelho", que pertenceu a José Salmen Hanze, falecido esposo de Jupia de Oliveira Mestre.

Aduziu que, ao tentar promover a atualização da descrição do imóvel, foi surpreendido com a informação, prestada pelo Oficial Registrador por meio da Nota Devolutiva n. 62.992 (ID 295145878), de que o mesmo imóvel encontrava-se registrado em duplicidade sob a Matrícula n. 58.644, em nome da falecida Sra. Jupia de Oliveira Mestre.

A referida nota esclareceu que a sobreposição de registros decorreu de um erro histórico, atribuído ao antigo proprietário, Sr. José Salmen Hanze, que, após alienar diversas parcelas da gleba original, promoveu o registro de um loteamento ("Vila Birigui") sem informar ao cartório as áreas já vendidas, o que resultou na criação de novas matrículas para imóveis já titulados por terceiros.

Diante disso, e considerando que a Matrícula n. 58.644 foi indevidamente arrolada nos autos do inventário da Sra. Jupia (Processo n. 1021492-10.2021.8.11.0003), o Apelado requereu, inclusive em sede de tutela de urgência, a anulação da matrícula mais recente (n. 58.644), a fim de preservar a higidez do registro mais antigo (n. 4.602) e o seu direito de propriedade.

O Juízo
a quo
, em decisão interlocutória (ID 295145890), deferiu a tutela de urgência para determinar a averbação da existência da presente lide nas matrículas em conflito e a comunicação ao juízo do inventário.

Devidamente citado, o Apelante apresentou contestação (ID 295145913), na qual arguiu, em sede preliminar, a ocorrência de prescrição decenal, ao argumento de que a pretensão anulatória teria nascido com a aquisição do imóvel pelo Apelado, em 2011.

No mérito, defendeu a improcedência do pedido por suposta ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação e pela necessidade de perícia técnica para comprovar a sobreposição das áreas.

Após a apresentação de impugnação à contestação pelo Apelado (ID 295145918), o magistrado sentenciante, entendendo que a matéria controvertida era eminentemente de direito e que as provas documentais eram suficientes para o deslinde da causa, procedeu ao julgamento antecipado da lide.

O Juízo singular rejeitou a prejudicial de prescrição, com fundamento na teoria da
actio nata
, fixando o termo inicial da contagem do prazo na data em que o Apelado teve ciência inequívoca da duplicidade registral (05 de julho de 2023).

No mérito, julgou procedente o pedido para declarar a nulidade da Matrícula n. 58.644, com base nos princípios da unitariedade matricial e da prioridade registral, condenando o Apelante ao pagamento dos ônus sucumbenciais.

O Apelante opôs Embargos de Declaração (ID 295145921), alegando omissão e contradição no julgado, os quais foram rejeitados (ID 295145926).

Irresignado, o Apelante interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 295145927).

Em suas razões, reitera a tese de prescrição da pretensão autoral.

Argui, outrossim, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, decorrente do julgamento antecipado que impediu a produção de prova pericial, a seu ver indispensável.

Em manifesta inovação recursal, suscita a nulidade absoluta do processo por ausência de citação do Oficial do Registro de Imóveis, que defende ser litisconsorte passivo necessário.

Pugna, ao final, pela reforma integral da sentença para que a ação seja julgada improcedente ou, subsidiariamente, pela anulação do processo. Requereu, ainda, a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

O Apelado apresentou contrarrazões (ID 295145946), arguindo, preliminarmente, a deserção do recurso e a preclusão da matéria relativa ao litisconsórcio.

No mérito, pugnou pelo desprovimento do apelo e pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O Apelante suscita duas questões de índole processual que, se acolhidas, poderiam obstar a análise do mérito da causa: a nulidade do processo por ausência de citação de litisconsorte passivo necessário e a ocorrência de cerceamento de defesa.

Passo a examiná-las na ordem de prejudicialidade.

Da Alegada Nulidade por Ausência de Citação do Oficial de Registro de Imóveis

O Apelante inova em sede recursal ao arguir a nulidade do processo desde a sua origem, sob o fundamento de que o Oficial do 1o Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis deveria ter integrado o polo passivo da demanda na condição de litisconsorte necessário.

Embora a matéria atinente ao litisconsórcio necessário seja de ordem pública e, portanto, cognoscível a qualquer tempo e grau de jurisdição, a tese recursal não merece prosperar.

O litisconsórcio passivo necessário, nos termos do artigo 114 do Código de Processo Civil, impõe-se por disposição legal ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.

A presente demanda tem por objeto a declaração de nulidade de um registro imobiliário em razão de sua duplicidade, visando restabelecer a unicidade matricial de um mesmo imóvel.

A controvérsia, portanto, cinge-se à validade e à prevalência de um título de propriedade sobre o outro.

A relação jurídica de direito material é estabelecida exclusivamente entre os titulares dos registros conflitantes, no caso, o Apelado e o Apelante.

A intervenção do Oficial Registrador como parte no processo somente se justificaria se lhe fosse imputada a prática de um ato ilícito, doloso ou culposo, que tivesse dado causa ao dano, ou se a decisão judicial pudesse afetar diretamente sua esfera jurídica pessoal.

Não é o que se verifica nos autos. Pelo contrário, a prova documental demonstra que o atual corpo técnico do serviço registral, ao identificar a anomalia histórica, agiu com a devida cautela, comunicando o fato ao interessado (Apelado) e ao Juízo Corregedor Permanente, em estrito cumprimento de seus deveres funcionais.

A origem do vício, conforme apontado pelo próprio cartório, remonta a uma omissão do antigo proprietário, décadas atrás, e não a uma falha na prestação do serviço registral contemporâneo.

A sentença que anula um registro imobiliário por duplicidade possui natureza declaratória e constitutiva negativa, e seu cumprimento pelo Oficial de Registro é um ato de ofício, decorrente de sua subordinação ao Poder Judiciário.

Ele não é parte na relação de direito material, mas sim o executor da ordem judicial que visa restaurar a legalidade e a segurança jurídica do sistema registral. Sua ausência no polo passivo não acarreta, portanto, qualquer nulidade.

Destarte,
rejeito
a preliminar de nulidade processual.

Do Suposto Cerceamento de Defesa

O Apelante sustenta que o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de seu direito de defesa, porquanto o impediu de produzir prova pericial, que considera essencial para a comprovação da inexistência de sobreposição entre as áreas.

A argumentação, contudo, não se sustenta.

O julgamento antecipado do mérito, previsto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, não constitui uma faculdade, mas um dever do magistrado quando a questão controvertida for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir outras provas.

O juiz, como destinatário final da prova, tem o poder-dever de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, em observância aos princípios da celeridade e da economia processual.

No caso em tela, a controvérsia não reside em uma complexa demarcação de limites ou na identificação georreferenciada de polígonos, mas sim na análise jurídica de documentos públicos que apontam para a existência de dois registros para um único e mesmo imóvel.

A identidade do bem é incontroversa, sendo confirmada não apenas pelas descrições constantes nas matrículas, mas, de forma cabal, pela própria manifestação oficial do Serviço de Registro de Imóveis.

A Nota Devolutiva n. 62.992 e o expediente encaminhado ao Juiz Diretor do Foro (ID’s 295145878 e 295145879) são categóricos ao afirmar que a Matrícula n. 4.602 e a Matrícula n. 58.644 se referem ao mesmo "lote n. 08 da quadra n. 02 da Vila Birigui".

A realização de uma perícia técnica para atestar o que já está documentalmente provado e reconhecido pela autoridade registral seria uma diligência absolutamente inócua e protelatória.

O Apelante, em sua contestação, não apresentou qualquer elemento de prova – como um levantamento topográfico divergente ou um parecer técnico preliminar – que pudesse, minimamente, lançar dúvida sobre a identidade fática do imóvel. Sua defesa limitou-se a alegações genéricas, sem desconstituir a robusta prova documental produzida pelo Apelado.

Assim, agiu com acerto o magistrado de primeiro grau ao concluir pela suficiência do acervo probatório e proceder ao julgamento da causa, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

Por tais razões,
rejeito
a preliminar de cerceamento de defesa.

Da Prejudicial de Mérito: Prescrição

O Apelante insiste na tese de que a pretensão do Apelado estaria fulminada pela prescrição, aplicando-se o prazo decenal do artigo 205 do Código Civil, contado a partir da data de aquisição do imóvel, em 2011.

A questão foi corretamente dirimida pelo Juízo singular.

A contagem do prazo prescricional é regida pelo princípio da
actio nata
, consagrado no artigo 189 do Código Civil, segundo o qual a pretensão nasce para o titular com a violação do direito.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em uma interpretação teleológica deste dispositivo, consolidou o entendimento de que o termo inicial do prazo prescricional não é, necessariamente, a data da ocorrência do fato lesivo, mas sim a data em que o titular do direito violado toma ciência inequívoca da lesão e de sua extensão.

No caso dos autos, o Apelado adquiriu o imóvel em 2011, recebendo um título de propriedade que, em sua aparência, era hígido e regular. Não havia qualquer elemento que pudesse levá-lo a suspeitar da existência de um registro duplicado.

A violação a seu direito de propriedade, em sua plenitude, apenas se tornou manifesta e cognoscível quando, ao buscar a atualização do registro em 2023, foi impedido de fazê-lo em razão da anomalia registral.

Foi nesse momento, com o recebimento da Nota Devolutiva do cartório, que nasceu sua pretensão de anular o registro espúrio.

Portanto, o termo inicial do prazo prescricional é, de fato, 05 de julho de 2023. Tendo a ação sido ajuizada em 15 de dezembro de 2023, é evidente que não há prescrição a ser declarada.

Adicionalmente, e com maior razão, cumpre assentar que a existência de duas matrículas para o mesmo imóvel representa uma nulidade de pleno direito, que atenta contra os princípios basilares do sistema de registro público, notadamente o da unitariedade matricial (art. 176, § 1o, I, da Lei n. 6.015/73).

Atos nulos não são suscetíveis de convalidação pelo decurso do tempo e, por conseguinte, a pretensão declaratória de sua nulidade é imprescritível.

O que se busca não é a anulação de um negócio jurídico anulável, sujeito a prazo decadencial, mas o reconhecimento de uma nulidade absoluta que vicia o ato registral em sua origem.

Dessa forma, seja pela correta aplicação da teoria da
actio nata
, seja pela natureza imprescritível da pretensão declaratória de nulidade de registro público, a prejudicial de mérito deve ser rechaçada.

Afasto
, pois, a prejudicial de mérito da prescrição.

Do Mérito Recursa
l

Superadas as questões preliminares e a prejudicial de mérito, a análise da questão de fundo revela o acerto da decisão de primeiro grau.

O sistema registral imobiliário brasileiro é pautado por princípios que visam garantir a segurança jurídica, a publicidade e a eficácia dos direitos reais.

Dentre eles, destacam-se o princípio da unitariedade matricial, que determina que cada imóvel deve corresponder a uma única matrícula, e o princípio da prioridade, que confere preferência ao direito real primeiramente registrado (art. 186 da Lei n. 6.015/73).

Conforme fartamente documentado nos autos, estamos diante de um caso clássico de duplicidade de matrículas para um mesmo e único imóvel.

A Matrícula n. 4.602, titularizada pelo Apelado, ostenta uma cadeia dominial lógica e cronologicamente coerente, que remonta à alienação original feita por José Salmen Hanze em 1977, devidamente registrada e desmembrada da matrícula-mãe (n. 4.436).

Todos os atos translativos subsequentes foram regularmente levados a registro, culminando na aquisição pelo Apelado.

Por outro lado, a Matrícula n. 58.644, em nome do Apelante, foi aberta em 2002, de forma evidentemente equivocada, como resultado da regularização de um loteamento que não levou em conta as alienações parciais previamente realizadas e registradas.

Trata-se de um registro posterior e que não corresponde a nenhuma transação imobiliária válida que pudesse sobrepor-se ao direito anteriormente constituído e publicizado.

A prova dos autos é robusta e unívoca.

As escrituras públicas, as certidões de matrícula, o Boletim de Cadastro Imobiliário da Prefeitura e, principalmente, as informações prestadas pelo próprio Serviço Registral, que goza de fé pública, convergem para a mesma conclusão: a Matrícula n. 58.644 é nula, pois representa um segundo registro para um imóvel que já possuía matrícula própria e válida.

O Apelante, em sua defesa, não logrou êxito em apresentar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Apelado.

Não contestou a autenticidade da cadeia dominial que ampara o título do Apelado, nem apresentou qualquer justificativa plausível para a existência da segunda matrícula, limitando-se a tecer alegações processuais que, como visto, não se sustentam.

A manutenção de ambas as matrículas atenta gravemente contra a segurança jurídica e o bom funcionamento do sistema de registros públicos.

A solução para tal anomalia, em conformidade com a lei e a pacífica jurisprudência, é o cancelamento do registro mais recente e viciado, preservando-se aquele que primeiro e validamente publicizou o direito de propriedade.

O Juízo
a quo,
portanto, aplicou corretamente o direito à espécie, e não merece qualquer reparo.

Conclusão

Ante o exposto, em consonância com os fundamentos ora delineados, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter inalterada a r. sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão de sua exigibilidade, em razão da gratuidade da justiça deferida à Apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025