Tribunal: TJMT
Processo: 1005804-30.2017.8.11.0041
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. VÍCIOS CONFIGURADOS. PROVA DOCUMENTAL DEMONSTRANDO A AUSÊNCIA DE ENTREGA DA POSSE DO IMÓVEL. INEFICÁCIA DO CONTRATO LOCATÍCIO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 22, I E II, DA LEI No 8.245/91. ACOLHIMENTO COM EFEITOS INFRINGENTES. REFORMA DO JULGADO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. EMBARGOS ACOLHIDOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de Declaração opostos por Gerson de Abreu e Paulo Henrique de Oliveira Abreu contra o acórdão que negara provimento à apelação, mantendo a sentença que julgara procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos, proposta por Aretuza Vilela Grisolia Haddad.
Sustentam os embargantes a existência de omissões, contradições e obscuridades, especialmente quanto à ausência de posse do imóvel, fato que inviabilizaria a eficácia do contrato locatício e, por conseguinte, a exigibilidade de aluguéis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Discute-se se o acórdão embargado deixou de apreciar de forma adequada as provas documentais que demonstrariam a inexistência de imissão dos locatários na posse do imóvel locado, configurando vícios de contradição e obscuridade aptos a justificar a modificação do julgado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Embora os embargos de declaração não constituam via própria para rediscutir o mérito, admite-se a atribuição de efeitos infringentes quando a correção de vício no julgado altera o resultado da decisão (CPC, art. 1.022).
No caso, a análise detida dos autos evidencia contradição e obscuridade no acórdão recorrido, que reconheceu a validade do contrato de locação e impôs aos locatários o pagamento dos aluguéis, sem considerar as provas inequívocas de que nunca tiveram posse do imóvel.
O Auto de Despejo (ID 174407353) certifica que o bem estava ocupado por terceiro estranho ao contrato, identificado como Juan Otavio Santana Grisolia, vinculado à empresa CGB Comércio de Combustíveis Ltda., antiga locatária do imóvel.
Outros documentos — contratos, cupons fiscais, certidões da JUCEMAT e autos de ações conexas — comprovam que a CGB permaneceu na posse e exploração do imóvel até 2018, impedindo que os embargantes exercessem qualquer direito possessório.
Assim, restou configurado que a locadora não cumpriu sua obrigação essencial de entregar o imóvel em condições de uso e garantir o gozo pacífico, conforme impõem os arts. 22, I e II, da Lei no 8.245/1991.
A ausência de entrega da posse impede o aperfeiçoamento do contrato de locação, tornando-o ineficaz quanto às obrigações de pagamento, pois o locatário não pode ser compelido a pagar por bem que jamais utilizou.
A conclusão do acórdão embargado, ao reconhecer a existência de sublocação irregular pelos locatários, revela-se contraditória com as provas dos autos, que apontam justamente o contrário – a permanência indevida da antiga locatária (CGB) como ocupante do imóvel.
Diante da contradição e da obscuridade verificadas, impõe-se o acolhimento dos embargos de declaração, com efeitos modificativos, para adequar o julgamento à realidade fática e jurídica dos autos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de Declaração conhecidos e acolhidos, com efeitos infringentes, para:
I – tornar sem efeito o acórdão de ID 308914384;
II – dar provimento à Apelação de Gerson de Abreu e Paulo Henrique de Oliveira Abreu, reformando a sentença para julgar improcedente a Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios;
III – inverter os ônus sucumbenciais, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerada a majoração recursal (CPC, art. 85, §§ 2o e 11).
Tese de julgamento:
A ausência de imissão na posse do imóvel impede o aperfeiçoamento e a eficácia do contrato de locação, exonerando o locatário das obrigações de pagamento.
Configuram-se contradição e obscuridade quando o acórdão impõe obrigações contratuais dissociadas da realidade fática demonstrada pelas provas.
É cabível o acolhimento de embargos de declaração com efeitos infringentes para adequar o julgado à prova dos autos e aos deveres de boa-fé e cooperação contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005804-30.2017.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Efeitos, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SILVIO DO AMARANTE - CPF: 812.922.521-20 (TERCEIRO INTERESSADO), NILVA AQUINA DA SILVA - CPF: 176.055.801-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ARETUZA VILELA GRISOLIA HADDAD - CPF: 691.781.941-72 (EMBARGADO), MELLISA CURY HADDAD DUAILIBI - CPF: 569.164.261-87 (ADVOGADO), LUCIANO LUIS BRESCOVICI - CPF: 758.114.809-20 (ADVOGADO), SILVIO DO AMARANTE - CPF: 812.922.521-20 (EMBARGANTE), GERSON DE ABREU - CPF: 563.073.908-59 (EMBARGANTE), RAPHAEL NAVES DIAS - CPF: 964.064.371-87 (ADVOGADO), NILVA AQUINA DA SILVA - CPF: 176.055.801-00 (EMBARGANTE), JULIANO FABRICIO DE SOUZA - CPF: 759.801.181-87 (EMBARGANTE), JULIANO FABRICIO DE SOUZA - CPF: 759.801.181-87 (ADVOGADO), ANA FRANCISCA DE OLIVEIRA ABREU SOUZA - CPF: 823.102.461-15 (EMBARGANTE), PAULO HENRIQUE DE OLIVEIRA ABREU - CPF: 811.101.201-25 (EMBARGANTE), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (TERCEIRO INTERESSADO), THIAGO CUNHA BRESCOVICI - CPF: 735.939.901-72 (ADVOGADO), JULIANO FABRICIO DE SOUZA - CPF: 759.801.181-87 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA FRANCISCA DE OLIVEIRA ABREU SOUZA - CPF: 823.102.461-15 (TERCEIRO INTERESSADO), FABIO DIAS FERREIRA - CPF: 703.946.101-30 (ADVOGADO), RODRIGO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 042.585.711-56 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. VÍCIOS CONFIGURADOS. PROVA DOCUMENTAL DEMONSTRANDO A AUSÊNCIA DE ENTREGA DA POSSE DO IMÓVEL. INEFICÁCIA DO CONTRATO LOCATÍCIO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 22, I E II, DA LEI No 8.245/91. ACOLHIMENTO COM EFEITOS INFRINGENTES. REFORMA DO JULGADO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA.
EMBARGOS ACOLHIDOS
.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos por Gerson de Abreu e Paulo Henrique de Oliveira Abreu contra o acórdão que negara provimento à apelação, mantendo a sentença que julgara procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos, proposta por Aretuza Vilela Grisolia Haddad.

Sustentam os embargantes a existência de omissões, contradições e obscuridades, especialmente quanto à ausência de posse do imóvel, fato que inviabilizaria a eficácia do contrato locatício e, por conseguinte, a exigibilidade de aluguéis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se se o acórdão embargado deixou de apreciar de forma adequada as provas documentais que demonstrariam a inexistência de imissão dos locatários na posse do imóvel locado, configurando vícios de contradição e obscuridade aptos a justificar a modificação do julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Embora os embargos de declaração não constituam via própria para rediscutir o mérito, admite-se a atribuição de efeitos infringentes quando a correção de vício no julgado altera o resultado da decisão (CPC, art. 1.022).

No caso, a análise detida dos autos evidencia contradição e obscuridade no acórdão recorrido, que reconheceu a validade do contrato de locação e impôs aos locatários o pagamento dos aluguéis, sem considerar as provas inequívocas de que nunca tiveram posse do imóvel.

O Auto de Despejo (ID 174407353) certifica que o bem estava ocupado por terceiro estranho ao contrato, identificado como Juan Otavio Santana Grisolia, vinculado à empresa CGB Comércio de Combustíveis Ltda., antiga locatária do imóvel.

Outros documentos — contratos, cupons fiscais, certidões da JUCEMAT e autos de ações conexas — comprovam que a CGB permaneceu na posse e exploração do imóvel até 2018, impedindo que os embargantes exercessem qualquer direito possessório.

Assim, restou configurado que a locadora não cumpriu sua obrigação essencial de entregar o imóvel em condições de uso e garantir o gozo pacífico, conforme impõem os arts. 22, I e II, da Lei no 8.245/1991.

A ausência de entrega da posse impede o aperfeiçoamento do contrato de locação, tornando-o ineficaz quanto às obrigações de pagamento, pois o locatário não pode ser compelido a pagar por bem que jamais utilizou.

A conclusão do acórdão embargado, ao reconhecer a existência de sublocação irregular pelos locatários, revela-se contraditória com as provas dos autos, que apontam justamente o contrário – a permanência indevida da antiga locatária (CGB) como ocupante do imóvel.

Diante da contradição e da obscuridade verificadas, impõe-se o acolhimento dos embargos de declaração, com efeitos modificativos, para adequar o julgamento à realidade fática e jurídica dos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de Declaração conhecidos e acolhidos, com efeitos infringentes, para:

I – tornar sem efeito o acórdão de ID 308914384;

II – dar provimento à Apelação de Gerson de Abreu e Paulo Henrique de Oliveira Abreu, reformando a sentença para julgar improcedente a Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios;

III – inverter os ônus sucumbenciais, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerada a majoração recursal (CPC, art. 85, §§ 2o e 11).

Tese de julgamento:

A ausência de imissão na posse do imóvel impede o aperfeiçoamento e a eficácia do contrato de locação, exonerando o locatário das obrigações de pagamento.

Configuram-se contradição e obscuridade quando o acórdão impõe obrigações contratuais dissociadas da realidade fática demonstrada pelas provas.

É cabível o acolhimento de embargos de declaração com efeitos infringentes para adequar o julgado à prova dos autos e aos deveres de boa-fé e cooperação contratual.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por GERSON DE ABREU e PAULO HENRIQUE DE OLIVEIRA ABREU em face do v. Acórdão de ID 308914384, proferido por esta colenda 2a Câmara, que, à unanimidade, negou provimento ao Recurso de Apelação por eles interposto, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau que julgou procedente a Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios ajuizada por ARETUZA VILELA GRISOLIA HADDAD.

Em suas razões recursais, os embargantes sustentam, em síntese, a existência de vícios de omissão, contradição e obscuridade no julgado.

Alegam, primordialmente, que o acórdão padeceu de grave omissão ao não analisar de forma pormenorizada o conjunto probatório documental que, segundo defendem, comprovaria a ausência de posse efetiva do imóvel locado.

Apontam, especificamente, a falta de enfrentamento de documentos como o Auto de Despejo, que certificou a ocupação do bem por terceiro, e contratos que indicariam que a antiga locatária, CGB Comércio de Combustíveis Ltda., continuou a exercer a posse e a dispor do imóvel.

Aduzem, ainda, omissão quanto à análise de um fato superveniente, consubstanciado em uma Ata Notarial trazida aos autos, e quanto à tese de cerceamento de defesa, decorrente do indeferimento da produção de prova testemunhal na origem.

Suscitam, também, a omissão do julgado em relação a nulidades absolutas que maculariam o processo desde o seu nascedouro, notadamente vícios no procedimento de citação por edital e a impossibilidade jurídica do objeto do contrato de locação.

Por fim, apontam a existência de contradição e obscuridade entre a fundamentação do acórdão, que lhes atribuiu responsabilidade contratual, e as provas dos autos, que indicariam a posse por terceiros.

Requerem, ao final, o acolhimento dos embargos, com a concessão de efeitos infringentes para reformar o julgado e, subsidiariamente, o prequestionamento explícito de diversos dispositivos legais e constitucionais.

Devidamente intimada, a embargada apresentou contrarrazões (ID 316091889), pugnando pela rejeição dos embargos, por entender que se trata de mero inconformismo e tentativa de rediscussão do mérito.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Embora o recurso de embargos de declaração, em regra, não se preste à rediscussão do mérito da causa, sua função precípua é a de aperfeiçoar a prestação jurisdicional, sanando vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material que maculem o julgado.

Em situações excepcionais, a correção de tais vícios pode, por consequência lógica, implicar a alteração do resultado do julgamento, conferindo-lhes os chamados efeitos infringentes.

Após uma reanálise mais aprofundada dos autos, instigado pelos argumentos trazidos pelos embargantes, constato que o v. Acórdão embargado, de fato, incorreu em contradição e obscuridade ao valorar o conjunto probatório, o que resultou em uma conclusão dissociada da realidade fática que emerge dos documentos carreados ao processo.

Da Contradição e Obscuridade na Valoração da Prova – A Ausência de Aperfeiçoamento do Contrato de Locação

O ponto nevrálgico da controvérsia, reiteradamente suscitado pelos embargantes desde a sua defesa inicial, reside na tese de que o contrato de locação jamais se aperfeiçoou, porquanto a obrigação primordial da locadora – a entrega da posse mansa e pacífica do imóvel – nunca foi efetivamente cumprida.

O contrato de locação, embora de natureza consensual, tem como pressuposto a entrega do bem ao locatário para que este possa exercer o uso e gozo pactuados. Conforme dispõe o artigo 22, inciso I, da Lei no 8.245/91, é dever do locador "
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina
". Sem a imissão na posse, o contrato, ainda que formalmente válido, torna-se ineficaz, não gerando para o locatário a obrigação de pagar os aluguéis e demais encargos.

O v. Acórdão embargado fundamentou a responsabilidade dos embargantes na validade formal do instrumento contratual e na cláusula que previa a transmissão da posse.

Contudo, ao assim proceder, deixou de enfrentar adequadamente as robustas provas documentais que contradizem frontalmente a presunção de que a posse foi, de fato, exercida pelos locatários.

Reside aí a contradição: o julgado reconheceu a exigibilidade de obrigações decorrentes de um contrato cuja execução material, no que tange à sua principal contraprestação (a entrega da posse), é veementemente negada por provas concretas.

A obscuridade, por sua vez, manifesta-se na ausência de uma justificativa plausível no acórdão sobre como superou tais evidências. A decisão afirma que os embargantes sublocaram o imóvel, mas não esclarece como chegou a essa conclusão diante de documentos que apontam em sentido diametralmente oposto.

Com efeito, os autos contêm elementos probatórios de alta força conviccional que foram desconsiderados.

Destaco, primeiramente, o Auto de Despejo (ID 174407353). Este documento, lavrado por Oficial de Justiça e, portanto, dotado de fé pública, certifica que, no momento do cumprimento da ordem judicial, quem ocupava o imóvel era o "Lava Jato Sr. Juan Otavio Santana Grisolia e funcionários", confira-se:

Tal certidão é prova cabal de que os embargantes não estavam na posse do bem.

A questão que se impõe, e que o acórdão não respondeu, é: como e por quem o Sr. Juan Otavio foi autorizado a ocupar o imóvel?

A resposta está no documento de ID 174407423, consistente no Contrato de Locação firmado entre a antiga locatária, CGB Comércio de Combustíveis Ltda., e o referido Sr. Juan Otavio, confira-se:

Tais instrumentos demonstram, de forma inequívoca, que era a CGB, e não os embargantes, quem exercia os poderes de fato sobre o imóvel, a ponto de sublocá-lo a um terceiro.

Outro documento mencionado no Recurso de Apelação para comprovar a posse indevida da CGB COMÉRCIO, antiga locatária, sobre o imóvel em questão, é a cópia da Ação Cautelar de Exibição de Documentos (autos no 34952-74.2015.811.0041).

A ação, ajuizada em julho de 2015, indica o imóvel objeto da ação de despejo como endereço da sede da CGB COMÉRCIO, o que reforça a alegação de que a empresa ainda exercia a posse sobre o bem.

Os Cupons Fiscais anexados pela própria Autora\Apelada (ID 4964173 - Págs. 2 e 3), com datas de junho e setembro de 2016, demonstram que a CGB COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA. ainda detinha a posse do imóvel em questão, confira-se:

A Certidão da JUCEMAT, emitida em junho de 2016 e anexada pela Autora\Apelada (ID 4964177), demonstra que a CGB COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA. ainda tinha sua sede no imóvel em questão, confira-se:

Essa situação confirma a alegação dos Réus\Apelantes, uma vez que tal impedimento os impossibilitava de registrar a nova empresa, dada a inviabilidade de duas empresas compartilharem o mesmo endereço.

Além disso, o próprio contrato de locação em questão (ID. 174406279), assinado em 01/08/2014, comprova essa circunstância. Conforme destacado no Recurso de Apelação (ID. 262203286, p. 14), as cláusulas décima sétima e décima nona do contrato mencionam o antigo locatário, Sr. Efrain Barcellos, que representava a "CGB COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA.". Apesar da previsão contratual de que a posse do imóvel deveria ser entregue aos embargantes, com a anuência do Sr. Efrain, e o imóvel livre de qualquer ônus, a CGB COMÉRCIO só desocupou a propriedade em meados de 2018.

Em vista disso, comprova-se que os Réus\Apelantes jamais puderam tomar posse do imóvel. A ocupação contínua da empresa CGB COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA. no local, durante todo o período contratual, impediu qualquer modificação da situação fática preexistente ao contrato.

Dessa forma, fica evidente que o Contrato de Locação (ID 4964146) jamais se efetivou entre as partes.

Isso porque a Autora/Apelada não cumpriu com suas obrigações de entregar o imóvel em condições de uso e de garantir a posse pacífica ao locatário, conforme preceituam os incisos I e II do Art. 22 da Lei n.o 8.245/1991:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

Como se vê, a previsão posta na Lei de Locação é no sentido de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, tem a finalidade de que a pessoa que aluga deve
garantir que o imóvel
possa ser usado para a finalidade prevista no contrato de locação.

Ainda sobre o tema, extrai-se da doutrina de Nelson Rosenvald:

"O princípio da boa-fé objetiva indica que não é suficiente a entrega da coisa, mas sim o dever instrumental de cooperação com o locatário, aqui traduzido na necessidade de entregar a coisa em condições de cumprir perfeitamente a sua destinação, resguardando-se as legítimas expectativas do possuidor direto" (in Código Civil Comentado, Coordenação Ministro Cezar Peluso, Barueri: Manole, 2007, p. 447).

A interpretação adotada pelo acórdão, de que teria havido uma sublocação irregular por parte dos embargantes, constitui uma presunção que não encontra amparo nos autos. Ao contrário, a prova documental aponta que a CGB jamais desocupou o imóvel, mantendo o controle fático sobre ele e continuando a explorá-lo economicamente.

A documentação acostada, composta por diversos IDs como 174407396, 174407397, 174407398, entre outros, e referente a outros processos judiciais e administrativos, oferece evidências substanciais que corroboram de forma inequívoca a contínua e litigiosa presença da CGB no local.

Tais documentos demonstram não apenas a permanência física, mas também o envolvimento constante da CGB em disputas e ações legais relacionadas à área em questão, reforçando a natureza contenciosa de sua atuação.

Dessa forma, a conclusão do acórdão está em rota de colisão com a premissa fática que emerge das provas documentais não impugnadas.

A manutenção da condenação dos embargantes com base em um contrato que nunca lhes gerou o principal direito – o de possuir o imóvel – representa uma violação ao princípio da boa-fé objetiva e à própria estrutura sinalagmática do negócio jurídico locatício.

Acolher os presentes embargos para sanar essa contradição é, portanto, medida de rigor, a fim de alinhar a prestação jurisdicional à verdade dos fatos comprovada nos autos.

Conclusão

Ante o exposto, conheço dos presentes Embargos de Declaração e,
ACOLHO-OS COM EFEITOS INFRINGENTES
para, sanando a contradição e a obscuridade apontadas:

I-)
tornar sem efeito o v. Acórdão de ID 308914384;

II-)
Em novo julgamento,
DAR PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por GERSON DE ABREU e PAULO HENRIQUE DE OLIVEIRA ABREU para reformar a sentença de primeiro grau e, por conseguinte,
julgar improcedente
a Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios;

III-)
inverter os ônus sucumbenciais, condenando a autora, ora embargada, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerada a majoração recursal, nos termos do artigo 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

EMBARGANTES:
GERSON DE ABREU

PAULO HENRIQUE DE OLIVEIRA ABREU

EMBARGADA
: ARETUZA VILELA GRISOLIA HADDAD

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Rememoro que se trata de Embargos de Declaração, opostos por
GERSON DE ABREU
e
PAULO HENRIQUE DE OLIVEIRA ABREU
, contra Acórdão (ID. 308914384) desta colenda Segunda Câmara de Direito Privado que
desproveu
a
Apelação Cível
interposta contra a sentença de ID. 262203279, proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Despejo com Cobrança de Aluguéis e Encargos de Locação movida por
ARETUZA VILELA GRISOLIA HADDAD
, julgou procedente o pedido inicial para:

declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes;

condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios;

condenar os réus ao pagamento da dívida assumida no valor de R$ 97.300,00;

condenar os réus, solidariamente, ao pagamento dos débitos de IPTU durante o tempo em que permaneceram no imóvel, no valor de R$ 47.177,06 e

condenar os réus ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor da causa.

Nas razões recursais dos Embargos de Declaração em exame (ID. 311593893), os embargantes sustentam as seguintes teses omissão, contradição, obscuridade e fato superveniente.

Em sequência, os embargantes apresentaram manifestações (IDs. 315259398 e 315263350) nos autos asseverando que a requerida, Nilva Aquina da Silva, peticionou, após a publicação do Acórdão embargado, para sustentar nulidade absoluta da citação por edital, em razão da ausência de esgotamento das tentativas de citação pessoal da mesma, com consequente declaração de nulidade absoluta da sentença (ID. 310628882).

A embargada, por outro lado, apresentou contrarrazões (ID. 316091889) na qual rebate as alegações dos embargantes.

Quanto à alegada omissão e contradição, verifica-se que os embargantes sustentam que o acórdão não enfrentou documentos cruciais, citado no Recurso de Apelação, que comprovariam que os ora recorrentes jamais exerceram posse sobre o imóvel, sendo este ocupado indevidamente, durante todo o período contratual, pela locatária anterior, qual seja, a empresa CGB Comércio de Combustíveis Ltda..

Desse modo, asseveram que o contrato de locação não se aperfeiçoou porque os locatários (embargantes) jamais exerceram a posse do imóvel, pois permaneceu todo o tempo com a referida empresa CGB Comércio de Combustíveis Ltda.

Sustentam que a CGB mantinha o controle de fato sobre o imóvel, inclusive sublocando-o para terceiros (Ex: Lava Jato Sr. Juan Otavio Grisolia).

Ressaltam que essa tese foi sustentada desde a contestação e reiterada em todas as fases.

Citam os seguintes documentos, asseverados no Recurso de Apelação, mas não enfrentados pelo Acórdão: Auto de Despejo (ID 174407353), Contrato de Locação e Aditivo da CGB (IDs 174407423 e 174408663), além de diversos documentos judiciais e até cupons fiscais (IDs 174407396 a 174407429).

A embargada, por sua vez, argumenta que o acórdão analisou adequadamente o conjunto probatório, embora tenha atribuído valoração desfavorável à tese dos embargantes.

Assim, assevera que o fato de o resultado ser desfavorável não significa omissão.

Aduz que os documentos apontados pelos embargantes foram considerados e rejeitados como insuficientes para desconstituir a relação locatícia válida.

A Exma. Relatora, Dra. Tatiane Colombo, por sua vez, votou por acolher os Embargos de Declaração, com efeitos infringentes, com o fim de tornar sem efeito o v. Acórdão embargado e, em novo julgamento, dar provimento ao Recurso de Apelação interposto pelos ora embargantes, com o fim de:

julgar improcedente a Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios; e

inverter os ônus sucumbenciais, condenando a autora, ora embargada, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerada a majoração recursal, nos termos do artigo 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil.

Em síntese, a ilustre Relatora asseverou e concluiu que o v. acórdão embargado incorreu em contradição e obscuridade ao reconhecer a validade do contrato de locação e impor obrigações pecuniárias aos embargantes, sem considerar provas documentais robustas que demonstram a ausência de posse do imóvel por parte destes.

Destacou que os embargantes jamais exerceram a posse direta do bem locado, pois este permaneceu ocupado pela empresa CGB Comércio de Combustíveis Ltda., antiga locatária, a qual, inclusive, sublocou o imóvel a terceiros, conforme comprovado por documentos como o Auto de Despejo, contratos de sublocação, cupons fiscais e certidões da JUCEMAT.

Sustentou que, à luz do art. 22, incisos I e II, da Lei no 8.245/91, a ausência de imissão na posse inviabilizou o aperfeiçoamento do contrato de locação, tornando inexigível o pagamento de aluguéis e encargos. Enfatizou que o acórdão embargado desconsiderou tais elementos, incorrendo em erro material e afastando-se da realidade fática dos autos.

Assim, reconhecendo a contradição e a obscuridade apontadas, votou pelo acolhimento dos embargos de declaração, com efeitos infringentes, para tornar sem efeito o acórdão embargado e, em novo julgamento, dar provimento ao recurso de apelação, julgando improcedente a ação de despejo cumulada com cobrança, e invertendo os ônus sucumbenciais.

Acompanhando integralmente o voto da eminente Relatora e trago, a seguir, breves considerações complementares, com o propósito de reforçar os fundamentos já expostos.

Ressai dos autos de origem que a autora, ora embargada, sustentou que a ocupação do imóvel por terceiro, qual seja, a empresa “CGB Comércio de Combustíveis Ltda.”, seria decorrente de
sublocação
pelos réus,
não autorizada
pela requerente, uma vez que o contrato de locação era entre a ora recorrida e os réus/embargantes.

Porém, os embargantes sustentam que a afirmação não seria verdadeira, pois a referida empresa CGB Comércio de Combustíveis Ltda., quando da assinatura do contrato de locação entre as partes, já ocupava o aludido imóvel e teria se negado a desocupá-lo, mesmo após a assinatura do mencionado contrato, que determinava a saída da CGB.

Nesse sentido, alegam que a prova desta circunstância estaria no próprio contrato de locação em litígio (ID. 174406279),
firmado em 01/08/2014
, nos termos das
cláusulas décima sétima e décima nona
, conforme asseverado no Recurso de Apelação (ID. 262203286, p. 14), pois estas cláusulas mencionam o antigo locatário, Sr. Efrain Barcellos, que seria o representante da “CGB COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA.”, sendo que, apesar da previsão contratual de que a posse do imóvel deveria ser entregue aos embargantes, com anuência do Sr. Efrain, a CGB COMÉRCIO, desembaraçada e livre de qualquer ônus, a CGB só teria desocupado o imóvel em
meados do ano de 2018
.

Outro documento citado no Recurso de Apelação, que demonstraria que a CGB COMÉRCIO, antiga locatária, teria continuado indevidamente a exercer a posse sobre o imóvel do litígio, seria a cópia dos autos de Ação Cautelar de Exibição de Documentos (autos no 34952-74.2015.811.0041), ajuizada em julho de 2015, na qual a CGB COMÉRCIO indica, como endereço de sua sede, o imóvel objeto da ação de despejo, o que demonstraria que ainda se encontrava exercendo a posse sobre o bem.

Citam, ainda, cópia do Boletim de Ocorrência, mencionado no Recurso de Apelação (ID. 262203286, p. 16), datado de 26/04/2018, no qual a empresa CGB COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA. relata o mesmo endereço do imóvel, objeto da lide, como seu endereço empresarial.

Mencionam, ainda, o contrato de locação com terceiro “Lava Jato”, firmando apenas entre a CGB COMÉRCIO DE COMBUTÍVEIS LTDA. e o referido terceiro, além de aditivo, ambos asseverados na Apelação Cível (ID. 262203286, p. 17-18), com vigência entre 2017 a 2018, nos quais, além de constar o mesmo endereço do imóvel objeto da lide, o Sr. Efrain Barcelos Gonçalves aparece como representante da CGB.

Nesse sentido, haveria também cupons fiscais, juntados pela própria autora, ora embargada (ID. 4964173, autos de origem), que comprovariam que a posse sobre o imóvel era exercida pela CGB COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA., entre junho e setembro de 2016 (ID. 262203286, p. 18).

Citam, também, o Auto de Despejo, datado de 12/12/2018, destacado no Recurso de Apelação, no qual constou, expressamente, que parte do imóvel (Lava Jato) era ocupado pelo Sr. Ruan Otávio Santana Grisolina, primo da autora, ora embargada (ID. 262203286, p. 20).

Desse modo, sustentam a omissão do julgado no que concerne ao exame dos referidos documentos comprobatórios expressamente sustentados no Recurso de Apelação Cível.

Para elucidar a questão, cita-se os seguintes trechos do Acórdão embargado:

[...]

No mérito, apresenta tese de reforma da sentença, sob a alegação de que nunca tomou posse do imóvel.

Afirma que a empresa CGB COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA, locatária anterior, permaneceu explorando a atividade econômica de revenda de combustível por todo o período contratual sub judice.

[...]

Combate os fato como inverídicos a questão de sublocação a empresa CGB Comércio de Combustíveis.

[...]

Verifica-se que a existência da relação locatícia foi adequadamente reconhecida pelo juízo a quo com base em documentação idônea, especialmente o contrato de locação firmado em 01/08/2014 (ID 174406279), entre a autora e os requeridos Paulo e Sílvio, com fiança prestada por Gerson de Abreu, Nilva Aquina da Silva e Juliano Fabrício.

As cláusulas contratuais são claras quanto à obrigação de pagamento de aluguel mensal de R$ 6.000,00 e encargos acessórios, bem como a assunção da dívida anterior.

[...]

Consta da Cláusula Décima Nona do contrato que a posse do imóvel foi transmitida livre de ônus, com anuência do antigo locatário, o que corrobora a tese de que os locatários mantiveram relações com Efraim Barcelos e assumiram o ponto comercial com continuidade da atividade de revenda de combustível
.

[...]

Tal circunstância corrobora a versão da autora de que, os Locatários, no interesse de manter o negócio no ponto comercial, a revenda de combustível, mantiveram relação comercial com o antigo locatário Efraim Barcelos (C.G.B. COMERCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA), visto que além de assumirem as dívidas contraídas por este, determinou a desistência da ação judicial movida em cobrança da dívida pela Locadora.

Assim em que pese os argumentos dos apelantes de que não possuíram o imóvel, os fatos e documentos dos autos demonstram claramente o inverso, já que
da relação negocial mantida entre os atuais locatários, ora requeridos, e o antigo locatário, consubstanciou na continuidade do ponto comercial
– revenda de combustível,
a comprovar na efetiva e imediata imissão a posse do imóvel
. Além é claro de que,
após a posse, sublocaram o imóvel a terceiro, ao comércio de lava jato.

Logo, diante da ausência de comprovação de pagamento dos aluguéis no período reclamado, e do inadimplemento da dívida assumida, é legítima a condenação nos moldes da sentença.

Por conseguinte, tendo o juízo de origem bem resolvido a controvérsia, impõe-se a manutenção integral da sentença, reconhecendo-se o dever dos réus de pagar os aluguéis vencidos desde março de 2015 até dezembro de 2018, bem como a dívida assumida e os débitos de IPTU.

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LE PROVIMENTO.

Majoro
os honorários advocatícios devidos ao advogado da parte autora recorrente para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos que dispõe o §11, do artigo 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.

[...] (ID. 308914384) [grifos nossos e do original]

Assim, verifica-se, além da omissão quanto aos documentos expressamente destacados pelos ora embargantes no Recurso de Apelação Cível, o erro de premissa fática.

Isso porque, ao asseverar que os documentos constantes dos autos “demonstram claramente” que os embargantes exerceram a posse do imóvel e dele se imiscuíram para dar continuidade ao negócio anterior (revenda de combustíveis), o v. acórdão embargado parte de presunção
não comprovada nos autos
e sem enfrentamento direto e específico das provas apontadas, no Recurso de Apelação Cível, como excludentes da posse.

Com efeito, os documentos indicados pelos embargantes, e aqui reiteradamente trazidos à baila, não foram efetivamente enfrentados pelo acórdão, pois reproduz trechos do contrato, com presunção de continuidade do negócio,
sem examinar
:

a) o
Auto de Despejo
(ID 174407353), lavrado por Oficial de Justiça, que
atestou a ocupação do imóvel por terceiro alheio à relação locatícia
, notadamente o Sr. Ruan Otávio Grisolia, parente da autora;

b) os
contratos firmados pela CGB COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA. com terceiros
, inclusive o contrato de sublocação e seu aditivo, com vigência durante o período do contrato principal, em clara demonstração de que os ora embargantes
não exerceram a posse direta ou indireta sobre o bem
;

c) os documentos oriundos de
outros processos judiciais e administrativos
(IDs 174407396 a 174407429), que indicam a permanência da CGB no imóvel até, pelo menos, 2018, contrariando a tese de imissão de posse dos embargantes;

d) e ainda, os
cupons fiscais
, boletim de ocorrência e demais evidências de uso do endereço pela CGB, como sede da empresa, durante o período contratual, sem qualquer demonstração de interrupção da posse.

Outrossim, nenhum dos documentos denota que a desobediência da antiga locatária, em entregar a posse do imóvel aos embargantes, resulta em comprovação de que havia sublocação não autorizada entre a CGB e os embargantes, o que acarreta, também, em erro de premissa fática do v. Acórdão embargado.

Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte e dos Tribunais Superiores é pacífica ao exigir, para efeitos de reconhecimento de posse locatícia,
a efetiva entrega da posse do imóvel
, nos termos do
art. 22, I, da Lei no 8.245/91
, in verbis:

Art. 22.
O locador é obrigado a
:

I -
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina
;

[...]

[grifo nosso]

Assim, a mera assinatura de contrato, desacompanhada da tradição da coisa,
não configura início da relação locatícia plena
, tampouco legitima a cobrança de aluguéis e encargos, principalmente pela expressa menção, no contrato, da presença da antiga locatária que, em cotejo com a documentação apresentada pelos réus, com datas posteriores ao contrato, documentação esta ora enfrentada e analisada, denotam a indevida continuidade da posse da locatária anterior no imóvel objeto da lide.

Ou seja, a própria cláusula contratual invocada (Cláusula 19a do contrato de ID 174406279) estabelece a obrigação da locadora de entregar o imóvel “livre de pessoas e coisas”, com anuência do antigo locatário. Contudo, essa condição
jamais se aperfeiçoou
, uma vez que a CGB
permaneceu ininterruptamente no imóvel
, como atestado pelo oficial de justiça e pelos documentos colacionados, ora examinados nestes Embargos.

O simples texto contratual, portanto, não tem o condão de infirmar a realidade fática documentada nos autos.

Assim, ao desconsiderar tais provas documentais
sem declinar fundamentação analítica
, o v. acórdão incorreu em omissão relevante nos termos do art. 1.022, II, do CPC, além de destoar do dever de fundamentação previsto no art. 489, §1o, IV, do mesmo diploma, configurando vício sanável pela via dos embargos de declaração

Dessa forma, a análise do v. acórdão deixou de enfrentar
argumentos centrais, capazes de infirmar a conclusão adotada
, incorrendo não apenas em omissão quanto à apreciação das provas, mas também em
erro de premissa fática
, ao presumir imissão de posse onde os documentos apontam justamente o oposto.

Por tais razões, entendo por
acompanhar integralmente
o entendimento esposado pela eminente Relatora.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025