Tribunal: TJMT
Processo: 0014438-28.2008.8.11.0015
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-18
Data de publicação: 2025-02-25

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS. INEXISTÊNCIA DE DOMÍNIO REGISTRAL PELO VENDEDOR. CIÊNCIA PRÉVIA PELO COMPRADOR. DESCUMPRIMENTOS CONTRATUAIS RECÍPROCOS. AÇÃO PRINCIPAL E RECONVENÇÃO JULGADAS IMPROCEDENTES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de Apelação interpostos pelo (autor) e pelo (réu/reconvinte) contra sentença da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que julgou improcedentes os pedidos da Ação Declaratória e da reconvenção, reconhecendo descumprimentos contratuais por ambas as partes. O autor foi condenado ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
2. O autor requer a manutenção do contrato, a conversão de seu objeto e preço, a condenação do réu ao pagamento de valores equivalentes ao excesso do preço da posse e a reparação por perdas e danos. O réu/reconvinte busca a reforma da sentença para que seja declarada a rescisão do contrato, a reintegração na posse dos imóveis e a compensação por prejuízos decorrentes da inadimplência do autor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há duas questões em discussão:
(i) saber se o autor tinha ciência prévia de que o réu não possuía o domínio registral dos imóveis e se a conduta do réu configurou fraude ou má-fé na celebração do contrato;
(ii) verificar se os descumprimentos contratuais mútuos ensejam a rescisão do contrato, com retorno ao status quo ante, ou se se mantém a improcedência da reconvenção, conforme decidido pelo juízo de origem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Em relação ao recurso do autor, restou demonstrado que ele possuía plena ciência de que o réu não detinha o domínio registral dos imóveis objeto da transação, conforme evidenciado por provas documentais e testemunhais, incluindo o próprio depoimento do autor. O negócio foi realizado com base em confiança pessoal, sem a adoção de cautelas mínimas exigidas pela boa-fé objetiva, configurando assunção do risco.
5. Não foi comprovado que o preço pago pelo autor ultrapassava o valor da posse dos imóveis, tampouco que houve erro, dolo ou lesão aptos a justificar a conversão do contrato ou a devolução de valores. Assim, mantém-se a improcedência dos pedidos iniciais.
6. Quanto ao recurso do réu/reconvinte, ficou evidenciado que ambas as partes descumpriram obrigações contratuais recíprocas. O autor retomou empresas envolvidas no pagamento, enquanto o réu não providenciou a regularização registral dos imóveis. A conduta recíproca inviabiliza a rescisão do contrato, com fundamento nos arts. 476 e 477 do Código Civil, que preveem a exceção do contrato não cumprido.
7. Ademais, considerando o longo período de consolidação da situação contratual (mais de vinte anos), a rescisão acarretaria ônus desproporcional e violação aos princípios da função social do contrato, equilíbrio contratual e vedação ao enriquecimento sem causa.
8. Não se verifica irregularidade na fixação dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, em conformidade com o art. 85, § 2o, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recursos desprovidos. Sentença mantida na íntegra. Custas e honorários recursais, no valor de 2% sobre o valor da causa, fixados em desfavor de ambas as partes, na proporção de suas sucumbências recursais.
Tese de julgamento:
"1. A ciência prévia sobre a ausência de domínio registral por parte do vendedor configura assunção do risco pelo comprador, afastando a boa-fé objetiva.
2. O descumprimento recíproco de obrigações contratuais impede a rescisão contratual com retorno ao status quo ante, conforme os arts. 476 e 477 do Código Civil.
3. O longo período de consolidação de uma situação jurídica inviabiliza a rescisão contratual em atenção aos princípios da função social do contrato, equilíbrio contratual e vedação ao enriquecimento sem causa."
Legislação relevante citada: CF/1988, art. 5o, inc. XXXVI; Código Civil, arts. 476 e 477; CPC, arts. 85, § 2o, e 487, inc. I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 655000/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23/08/2007.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014438-28.2008.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Ato / Negócio Jurídico]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[PAULO ROBERTO BACINELLO - CPF: 359.127.159-49 (APELANTE), MARCELO AUGUSTO SELLA - CPF: 034.542.109-41 (ADVOGADO), ROBERTO WYPYCH JUNIOR - CPF: 252.484.649-00 (ADVOGADO), LUIZ ANTONIO GIROLDO - CPF: 242.437.019-20 (APELANTE), EMILIA PERES GIROLDO - CPF: 763.748.829-20 (ADVOGADO), LUIZ ANTONIO GIROLDO - CPF: 242.437.019-20 (APELADO), EMILIA PERES GIROLDO - CPF: 763.748.829-20 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO BACINELLO - CPF: 359.127.159-49 (APELADO), ROBERTO WYPYCH JUNIOR - CPF: 252.484.649-00 (ADVOGADO), MARCELO AUGUSTO SELLA - CPF: 034.542.109-41 (ADVOGADO), MARIANA PERES GIROLDO - CPF: 015.494.731-82 (ADVOGADO), MARIANA PERES GIROLDO - CPF: 015.494.731-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AOS RECURSOS, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS. INEXISTÊNCIA DE DOMÍNIO REGISTRAL PELO VENDEDOR. CIÊNCIA PRÉVIA PELO COMPRADOR. DESCUMPRIMENTOS CONTRATUAIS RECÍPROCOS. AÇÃO PRINCIPAL E RECONVENÇÃO JULGADAS IMPROCEDENTES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Recursos de Apelação interpostos pelo (autor) e pelo (réu/reconvinte) contra sentença da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que julgou improcedentes os pedidos da Ação Declaratória e da reconvenção, reconhecendo descumprimentos contratuais por ambas as partes. O autor foi condenado ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

2.

O autor requer a manutenção do contrato, a conversão de seu objeto e preço, a condenação do réu ao pagamento de valores equivalentes ao excesso do preço da posse e a reparação por perdas e danos. O réu/reconvinte busca a reforma da sentença para que seja declarada a rescisão do contrato, a reintegração na posse dos imóveis e a compensação por prejuízos decorrentes da inadimplência do autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há duas questões em discussão:
(i) saber se o autor tinha ciência prévia de que o réu não possuía o domínio registral dos imóveis e se a conduta do réu configurou fraude ou má-fé na celebração do contrato;
(ii) verificar se os descumprimentos contratuais mútuos ensejam a rescisão do contrato, com retorno ao status quo ante, ou se se mantém a improcedência da reconvenção, conforme decidido pelo juízo de origem.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Em relação ao recurso do autor, restou demonstrado que ele possuía plena ciência de que o réu não detinha o domínio registral dos imóveis objeto da transação, conforme evidenciado por provas documentais e testemunhais, incluindo o próprio depoimento do autor. O negócio foi realizado com base em confiança pessoal, sem a adoção de cautelas mínimas exigidas pela boa-fé objetiva, configurando assunção do risco.
5. Não foi comprovado que o preço pago pelo autor ultrapassava o valor da posse dos imóveis, tampouco que houve erro, dolo ou lesão aptos a justificar a conversão do contrato ou a devolução de valores. Assim, mantém-se a improcedência dos pedidos iniciais.
6. Quanto ao recurso do réu/reconvinte, ficou evidenciado que ambas as partes descumpriram obrigações contratuais recíprocas. O autor retomou empresas envolvidas no pagamento, enquanto o réu não providenciou a regularização registral dos imóveis. A conduta recíproca inviabiliza a rescisão do contrato, com fundamento nos arts. 476 e 477 do Código Civil, que preveem a exceção do contrato não cumprido.
7. Ademais, considerando o longo período de consolidação da situação contratual (mais de vinte anos), a rescisão acarretaria ônus desproporcional e violação aos princípios da função social do contrato, equilíbrio contratual e vedação ao enriquecimento sem causa.
8. Não se verifica irregularidade na fixação dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, em conformidade com o art. 85, § 2o, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recursos desprovidos. Sentença mantida na íntegra. Custas e honorários recursais, no valor de 2% sobre o valor da causa, fixados em desfavor de ambas as partes, na proporção de suas sucumbências recursais.

Tese de julgamento:
"1. A ciência prévia sobre a ausência de domínio registral por parte do vendedor configura assunção do risco pelo comprador, afastando a boa-fé objetiva.
2. O descumprimento recíproco de obrigações contratuais impede a rescisão contratual com retorno ao status quo ante, conforme os arts. 476 e 477 do Código Civil.
3. O longo período de consolidação de uma situação jurídica inviabiliza a rescisão contratual em atenção aos princípios da função social do contrato, equilíbrio contratual e vedação ao enriquecimento sem causa."

Legislação relevante citada:
CF/1988, art. 5o, inc. XXXVI; Código Civil, arts. 476 e 477; CPC, arts. 85, § 2o, e 487, inc. I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 655000/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23/08/2007.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Apelações Cíveis, interposto por Paulo Roberto Bacinello (autor) e outro por Luiz Antônio Giroldo (réu/reconvinte)
,
contra a sentença proferida pela Juízo da a 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que, nos autos da Ação Declaratória,
julgou improcedentes tanto os pedidos formulados na inicial quanto na reconvenção, reconhecendo descumprimentos contratuais por ambas as partes. Determinou, ainda, a condenação do autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

O Autor Paulo Roberto Bacinello apela, no id.
258352687,
alegando, em síntese, que o juízo de piso equivocou ao entender que ele assumiu o risco do negócio, argumentando que a ciência prévia sobre a ausência de registro dos imóveis em nome do Requerido não elide a prática de atos fraudulentos ou desleais por parte deste.

Salienta que o Apelado vendeu o domínio/propriedade antes mesmo de ter, ele próprio, formalizado transações que lhe assegurassem o direito sobre o domínio dos imóveis mesmo a despeito da formalização dos documentos pertinente.

Assevera que desconhecia que o Apelado não detinha o domínio das Fazendas transacionadas.

Com essas razões, requer o provimento do recurso, para declarar a manutenção do contrato e a conversão de seu objeto e preço, e condenar o Réu/Apelado ao pagamento do valor equivalente ao excesso do preço da posse, bem como em perdas e danos em relação às empresas e, de consequência, imputar ao Recorrido a integralidade dos ônus sucumbenciais da ação principal.

No id. 258352695, Luiz Antônio Giroldo, apresenta suas contrarrazões ao Apelo do Autor, pugnando pelo seu desprovimento.

Apelou, também, o Réu/Reconvinte, Luiz Antônio Giroldo
,
no id. 258352690, pretendendo a reforma do ato sentencial, no que tange a improcedência dos pedidos formulado na reconvenção apresentada nestes autos, já que a sentença apelada desconsiderou provas que demonstram o inadimplemento contratual do Autor, o que ensejaria a rescisão do contrato e a reintegração de posse das 02 (duas) Fazendas (Fazenda São Paulo e Fazenda Santa Rita.

Afirma que além de não efetuar o pagamento, em espécie, na sua integralidade, o Apelado ainda ‘tomou de volta’ as empresas que haviam sido passadas ao Apelante como parte do pagamento, ficando sem posse das fazendas e sem receber o total dos valores pactuados no contrato firmado entre as partes.

Aduz, ainda, que deve ao menos, ser ressarcido, pelos prejuízos experimentados com o recebimento dos valores pendentes de pagamento.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Como explicitado no relatório, trata-se de Recursos de Apelações Cíveis, interposto por Paulo Roberto Bacinello (autor) e outro por Luiz Antônio Giroldo (réu/reconvinte)
,
contra a sentença proferida pela Juízo da a 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que, nos autos da Ação Declaratória,
julgou improcedentes tanto os pedidos formulados na inicial quanto na reconvenção, reconhecendo descumprimentos contratuais por ambas as partes. Determinou, ainda, a condenação do autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Rememorando o caderno processual do Recurso de Apelação Cível, tem-se que na petição inicial, Paulo Roberto Bacinello sustentou ter celebrado contrato particular de compra e venda com Luiz Antônio Giroldo em 06 de março de 2003, pelo valor total de R$ 1.870.000,00, abrangendo valores monetários, cotas de empresas, e gado bovino como forma de pagamento.

Afirmou que, embora tenha assumido a posse dos imóveis, não lhe foi transferida a propriedade formal, uma vez que o requerido/reconvinte não detinha o domínio registral das áreas transacionadas.

Por essa razão, requereu a conversão da obrigação contratual para refletir apenas a posse e a devolução de valores pagos em excesso, acrescidos de perdas e danos.

Em reconvenção, Luiz Antônio Giroldo alegou descumprimento contratual por parte do autor, destacando o não pagamento integral das obrigações pactuadas, bem como a retomada irregular de empresas envolvidas no pagamento.

Pleiteou, assim, a rescisão do contrato, a reintegração na posse das fazendas e a compensação de valores em função das perdas alegadas.

Após regular instrução processual, que incluiu produção de provas documentais e testemunhais, o juízo de origem proferiu sentença em que julgou improcedentes tanto os pedidos formulados na inicial quanto na reconvenção, reconhecendo descumprimentos contratuais por ambas as partes, ficando assim a parte dispositiva:

Do dispositivo. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Paulo Roberto Bacinello e, por conseguinte, declaro extinta a ação principal, com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o requerente/reconvindo ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, § 2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil. Ato contínuo, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos reconvencionais formulados por Luiz Antonio Giroldo e julgo extinta a reconvenção, com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o requerido/reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da reconvenção, com fulcro no artigo 85, § 2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil.

(Sic. id.

258352686 - pág. 19).

Contra a sentença se insurgem as partes.

Infere-se, do teor do relatório, que há dois recursos, um Recurso de Apelação, interposto pela Paulo Roberto Bacinello (autor) e outro por Luiz Antônio Giroldo (réu/reconvinte)
.

Assim, passo, ao exame do apelo do Autor Paulo Roberto Bacinello.

Do Recurso de Apelação

do Autor Paulo Roberto Bacinello.

Como visto, controvérsia versa sobre à transação de compra e venda de imóveis rurais – Fazenda São Paulo (2.005,30 hectares) e Fazenda Santa Rita (532,40 hectares) – localizados no Estado do Mato Grosso.

O Autor Paulo Roberto Bacinello, sustenta que o requerido/reconvinte, Luiz Antônio Giroldo, celebrou contrato de compra e venda com base em promessa de transferência de domínio dos imóveis, mesmo sem deter o registro de propriedade, limitando-se à posse.

Entrementes, restou demonstrado que o autor possuía plena ciência de que Luiz Antônio Giroldo não detinha o domínio dos imóveis. Esse fato foi corroborado por prova documental e testemunhal, incluindo depoimento do próprio autor, que admitiu ter realizado o negócio com base em confiança pessoal, sem averiguações sobre a regularidade registral.

Assim, o Autor não logrou êxito ao comprovar o fato constitutivo de seu direito, que pudesse confirmar, de forma robusta, que ele não tinha conhecimento de que o requerido não detinha o domínio registral dos imóveis, não tendo demonstrado qualquer erro, dolo ou lesão.

Ademais, quanto questionado pelo juízo se não se preocupou em verificar a matrícula quando da aquisição, respondeu que fez o negócio baseado na confiança e que acreditou que estava “tudo legal”.

Frisa-se, a boa-fé objetiva exige que o adquirente de imóveis adote as cautelas mínimas para verificar a situação registral antes de firmar o negócio, já que a negligência em tomar tais precauções configura assunção do risco pelo contratante.

Nesse sentido é entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, “só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição” (STJ – REsp: 655000 SP 2004/0050454-3, Min. NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 23/08/2007, DJ 27/02/2008 p. 189).

Não houve comprovação inequívoca de que o preço pactuado ultrapassava o valor da posse. Ainda que se alegue que o valor de mercado da posse seria inferior ao valor pago, tal assertiva carece de suporte probatório nos autos.

Por conseguinte, é incabível a conversão do contrato e a devolução dos valores pretendidos, não havendo razão para a reforma da sentença neste ponto, impondo a manutenção da improcedência dos pedidos da ação principal.

Do Recurso de Apelação do
requerido/reconvinte
Luiz Antônio Giroldo

O Apelante,

pretendem a reforma do ato sentencial, que julgou improcedentes o pedido formulado na sua reconvenção.

Pleiteia, assim, a
rescisão do contrato, alegando descumprimento de obrigações por parte do autor, notadamente a retomada irregular das empresas envolvidas no pagamento e a inadimplência em relação a obrigações tributárias e trabalhistas.

Do cotejo fático verifica-se que é incontroverso que ambas as partes incorreram em condutas que dificultaram a execução do contrato. O autor retomou a administração das empresas em razão de alegados passivos criados pelo Requerido, ora Apelante, enquanto este se limitou à posse dos imóveis, sem providenciar as medidas necessárias à regularização registral.

As cláusulas contratuais previram obrigações recíprocas para os contratantes, no entanto, restou demonstrado nos autos que nenhum deles logrou êxito em comprovar o adimplemento integral de suas respectivas obrigações.

A conduta recíproca de descumprimento contratual inviabiliza a pretensão de rescisão e retorno ao
status quo ante
.

Ademais, não há elementos que justifiquem o reconhecimento de prejuízo exclusivo de uma das partes, sendo imperioso aplicar o princípio da igualdade entre os contratantes.

Logo, diante desse cenário, não se mostra razoável a rescisão do contrato pelo inadimplemento contratual postulado pela parte que também não cumpriu com a integralidade de sua obrigação, por força no disposto nos artigos 476 e 477 do Código Civil, que preconiza que nos contratos bilaterais, cujas obrigações são recíprocas e independentes, nenhum dos contratantes pode, antes de cumprir a sua, exigir o adimplemento da obrigação assumida pelo outro

Desse modo, conforme decidido pelo juízo
a quo
, a aplicação dos artigos 476 e 477 do Código Civil, que tratam da exceção do contrato não cumprido, foi correta, considerando que o adimplemento substancial de parte das obrigações impede a resolução do contrato.

Ressalto, ainda, que deve se levar em conta, também, as peculiaridades do caso, tratando-se de situação consolidada há mais de vinte anos, a concessão da rescisão ocasionaria a imposição de ônus desproporcional e excessivo, em violação aos princípios do equilíbrio contratual, da função social dos contratos e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Quanto à fixação dos honorários advocatícios, não se verifica qualquer irregularidade na aplicação do percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC. Ainda que o valor possa parecer elevado, este decorre diretamente da alta expressividade econômica do litígio e atende à lógica proporcional exigida pela legislação processual.

Por tais considerações, o não provimento do Apelo do Requerido é medida que se impõe.

Com essas considerações, nenhum reparo há que ser feito na sentença proferida pelo Juízo
a quo
.

Forte nessas razões,
NEGO PROVIMENTO
aos Apelos interpostos
por Paulo Roberto Bacinello (autor) e por Luiz Antônio Giroldo (réu/reconvinte)
,
para manter inalterado o ato sentencial
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2025