Tribunal: TJMT
Processo: 1009162-32.2019.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-03

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. PERMANÊNCIA DE BARRACÃO NO IMÓVEL. POSSE DIRETA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE CONTRANOTIFICAÇÃO. PROVA TESTEMUNHAL. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança, por entender inexistente contrato verbal de locação após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se, após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, subsistiu relação locatícia verbal entre as partes que justificasse a posse pelo requerido e a cobrança de aluguéis e encargos.
III. Razões de decidir
3. A notificação extrajudicial enviada ao requerido em 25/10/2018, cobrando valores referentes a aluguéis vencidos desde 10/02/2017 até 23/10/2018, constitui prova robusta da existência do contrato verbal de locação, especialmente considerando a ausência de contranotificação contestando os valores cobrados.
4. O depoimento da testemunha confirma que o requerido continuava a utilizar o imóvel após a entrega das chaves, tendo inclusive cedido espaço no galpão para armazenamento de máquinas gráficas, demonstrando o exercício de poderes inerentes à propriedade, característicos da posse direta.
5. A alegação do requerido de que a autora teria se comprometido a pagar-lhe pela permanência do galpão não encontra respaldo nos elementos probatórios constantes dos autos, sendo ilógica a premissa de que a proprietária do imóvel pagaria pelo uso de estrutura erigida em seu próprio terreno.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso de Apelação provido.
Tese de julgamento: "1. A notificação extrajudicial não contestada pelo destinatário constitui elemento probatório relevante para demonstrar a existência de contrato verbal de locação. 2. A permanência de edificação no imóvel, com manutenção do controle de acesso e utilização econômica pelo antigo locatário, caracteriza continuidade da posse direta, ensejando obrigação de pagar aluguéis e encargos, mesmo após a entrega formal das chaves."
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.196; Lei no 8.245/91, arts. 22, VIII, 23, I, e 47; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: não houve citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009162-32.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RUTH HERCIA DA SILVA DUTRA - CPF: 411.812.631-15 (APELANTE), LUDMILLA DE MOURA BOURET - CPF: 395.487.911-53 (ADVOGADO), BERNARDO ZILIO - CPF: 478.336.029-49 (APELADO), ISABELLA TETILLA MOREIRA GEWEHR - CPF: 036.289.691-74 (ADVOGADO), MARISVALDO PAIVA DE MENEZES - CPF: 545.468.341-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. PERMANÊNCIA DE BARRACÃO NO IMÓVEL. POSSE DIRETA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE CONTRANOTIFICAÇÃO. PROVA TESTEMUNHAL. RECURSO PROVIDO
.

I.

Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança, por entender inexistente contrato verbal de locação após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se, após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, subsistiu relação locatícia verbal entre as partes que justificasse a posse pelo requerido e a cobrança de aluguéis e encargos.

III. Razões de decidir

3. A notificação extrajudicial enviada ao requerido em 25/10/2018, cobrando valores referentes a aluguéis vencidos desde 10/02/2017 até 23/10/2018, constitui prova robusta da existência do contrato verbal de locação, especialmente considerando a ausência de contranotificação contestando os valores cobrados.

4. O depoimento da testemunha confirma que o requerido continuava a utilizar o imóvel após a entrega das chaves, tendo inclusive cedido espaço no galpão para armazenamento de máquinas gráficas, demonstrando o exercício de poderes inerentes à propriedade, característicos da posse direta.

5. A alegação do requerido de que a autora teria se comprometido a pagar-lhe pela permanência do galpão não encontra respaldo nos elementos probatórios constantes dos autos, sendo ilógica a premissa de que a proprietária do imóvel pagaria pelo uso de estrutura erigida em seu próprio terreno.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Apelação provido.

Tese de julgamento: "1. A notificação extrajudicial não contestada pelo destinatário constitui elemento probatório relevante para demonstrar a existência de contrato verbal de locação. 2. A permanência de edificação no imóvel, com manutenção do controle de acesso e utilização econômica pelo antigo locatário, caracteriza continuidade da posse direta, ensejando obrigação de pagar aluguéis e encargos, mesmo após a entrega formal das chaves."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.196; Lei no 8.245/91, arts. 22, VIII, 23, I, e 47; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: não houve citação.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta
por Ruth Hercia da Silva Dutra contra sentença proferida pela 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Despejo c/c Ação de Cobrança (Processo no 1009162-32.2019.8.11.0041), ajuizada por ela contra Bernardo Zilio
.

A sentença julgou improcedentes os pedidos da autora, reconhecendo que não subsistiu relação locatícia verbal após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

A ação de despejo e cobrança foi julgada em conjunto com a ação ordinária de cobrança c/c pedido de antecipação de tutela e danos morais (Processo no 1007158-22.2019.8.11.0041), ajuizada por Bernardo Zilio.

Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação, alegando que o apelado manteve a posse direta do imóvel, principalmente porque o barracão por ele construído não foi retirado do local, o que impediu que ela utilizasse o imóvel.

Sustenta que a sentença desprezou o conjunto probatório existente no processo quanto à inexistência do contrato verbal de locação após a devolução das chaves em 09/02/2017, principalmente o depoimento da testemunha Emerson e as mensagens no aplicativo de mensagens whatsapp e que o ônus da prova deveria ter sido invertido.

Requereu a reforma da sentença para reconhecer a existência do contrato verbal ou, ao menos, a ocupação indevida do imóvel pelo réu, com consequente procedência do pedido de despejo e cobrança dos aluguéis e encargos.

Em contrarrazões, o apelado Bernardo Zilio defendeu a manutenção da sentença.

É o relatório.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara
:

Apelação Cível interposta
por Ruth Hercia da Silva Dutra (autora/apelante) contra sentença proferida pela 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Despejo c/c Ação de Cobrança (Processo no 1009162-32.2019.8.11.0041), ajuizada por ela contra Bernardo Zilio (réu)
.

A sentença julgou improcedentes os pedidos da autora, reconhecendo que não subsistiu relação locatícia verbal após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, condenando-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Conforme consta dos autos, a autora alegou que havia celebrado contrato de locação com o réu, com vigência de 15/09/2013 a 14/09/2016, referente a um terreno urbano situado na Avenida João Eugênio Gonçalves Pinheiro, no 06 e 07, bairro Areão, em Cuiabá-MT.

Durante a locação, o réu construiu um galpão no terreno, com concordância da autora, ficando pactuado que poderia retirá-lo ao término do contrato. Após prorrogação por mais um ano, o réu decidiu encerrar o contrato em 09/02/2017, alegando dificuldades financeiras.

A autora sustenta que, após a devolução das chaves o réu pediu para continuar no imóvel, dando origem a novo contrato verbal de locação, dessa vez diretamente com a autora, pelo qual pagaria aluguel mensal, bem como os IPTUs.

Em contestação, o réu alegou que não houve contrato verbal de locação e que a autora pediu para ele deixar no local o galpão que ele havia construído e, posteriormente, utilizou o espaço para armazenar equipamentos de propriedade de seu filho, razão pela qual propôs a ação conexa para ser indenizado pelo uso exclusivo do bem.

A controvérsia central do presente recurso consiste em definir se, após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, subsistiu relação locatícia verbal entre as partes que justificasse a cobrança de aluguéis e encargos pela apelante.

A apelante sustenta que o apelado manteve a posse direta do imóvel após fevereiro de 2017, impedindo-a de usufruir do bem, e que existiu contrato verbal de locação, com obrigação de pagar aluguéis e IPTU. Por outro lado, o apelado defende que, após a entrega do imóvel em janeiro de 2017, não mais teve acesso ao local, restando apenas a questão da retirada do galpão, que ficou aguardando definição da apelante quanto à venda do imóvel.

A controvérsia central do presente recurso reside em definir se, após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, subsistiu ou não relação locatícia verbal entre as partes que justificasse a posse pelo requerido e a cobrança de aluguéis e encargos, ou se a posse da autora, decorrente da permanência do barracão, ensejou obrigação de indenizar pela utilização exclusiva do bem alheio.

Da Existência de Contrato Verbal de Locação

Após detida análise dos elementos probatórios constantes dos autos, verifico que assiste razão à apelante quanto à existência de contrato verbal de locação após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017.

Embora seja incontroverso que o termo de entrega do imóvel foi firmado em 09/02/2017, conforme documento carreado pelo próprio requerido e pela autora, o que denota a extinção formal do contrato escrito, há elementos suficientes nos autos que indicam a continuidade da relação locatícia, agora sob a forma verbal.

O principal elemento probatório que corrobora a tese da apelante é a notificação extrajudicial enviada ao requerido em 25/10/2018, cobrando valores referentes a aluguéis vencidos desde 10/02/2017 até 23/10/2018, no valor de R$ 1.200,00 cada, totalizando R$ 25.200,00, além de IPTU de 2017 e 2018 no valor de R$ 7.250,47. Esta notificação, enviada antes da propositura da presente ação, constitui prova robusta da existência do contrato verbal de locação, especialmente considerando que o requerido não apresentou contranotificação contestando os valores cobrados ou a própria existência da relação locatícia.

O silêncio do requerido diante da notificação, conforme a máxima "quem cala consente", pode ser interpretado como reconhecimento tácito da existência da obrigação. Ademais, o depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto, embora não tenha sido explícito quanto à existência do contrato verbal de locação, trouxe elementos que corroboram a tese da apelante.

A testemunha afirmou que deixou máquinas no galpão ocupado pelo requerido até ser informado por ele de que a construção seria derrubada, o que indica que o requerido mantinha controle sobre o acesso ao local e exercia poderes inerentes à propriedade, característicos da posse direta. A testemunha relatou que foi apresentada ao requerido pelo filho da autora, cuja participação limitou-se a essa apresentação, e que o requerido cedeu espaço no galpão para armazenamento de máquinas gráficas.

Tal fato demonstra que o requerido continuava a utilizar o imóvel e a dispor dele como se fosse possuidor direto, o que é incompatível com a alegação de que havia apenas deixado o galpão no local por mera anuência da autora.

O arti. 47 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) dispõe que o contrato de locação não residencial pode ser celebrado verbalmente ou por escrito, sendo ambas as formas igualmente eficazes para gerar obrigações entre locador e locatário. Assim, a ausência de contrato escrito não impede o reconhecimento da relação locatícia, desde que haja elementos suficientes para comprovar sua existência.

No caso em análise, além da notificação extrajudicial e do depoimento da testemunha, há outros elementos que indicam a continuidade da relação locatícia. O próprio requerido admite que o galpão permaneceu no local após a entrega das chaves, o que, por si só, já seria suficiente para caracterizar a ocupação parcial do imóvel.

A alegação do requerido de que a autora teria se comprometido a pagar-lhe R$ 500,00 mensais pela permanência do galpão não encontra respaldo nos elementos probatórios constantes dos autos. Não há qualquer documento ou testemunho que corrobore tal versão, sendo que a única prova documental existente é a notificação extrajudicial enviada pela autora, cobrando aluguéis no valor de R$ 1.200,00 mensais.

Ademais, causa estranheza a alegação do requerido de que a autora, proprietária do imóvel, teria se comprometido a pagar-lhe pela permanência do galpão, quando o mais lógico seria o contrário, ou seja, o requerido pagar à autora pela ocupação parcial do imóvel com seu galpão.

Assim, considerando os elementos probatórios constantes dos autos, especialmente a notificação extrajudicial enviada antes da propositura da presente ação e não contestada pelo requerido, bem como o depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto, entendo comprovada a existência de contrato verbal de locação entre as partes após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017.

Da Posse Direta do Imóvel pelo Requerido

Quanto à alegação da apelante de que o requerido manteve a posse direta do imóvel após a entrega formal, impedindo-a de usufruir e explorar economicamente o bem, entendo que também merece acolhimento.

A posse, nos termos do art. 1.196 do Código Civil, é exercida por aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. No caso em análise, há elementos suficientes para concluir que o requerido continuou a exercer poderes inerentes à propriedade sobre o imóvel após a entrega formal.

O depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto indica que o requerido continuava a utilizar o imóvel após a entrega das chaves, tendo inclusive cedido espaço no galpão para armazenamento de máquinas gráficas. A testemunha afirmou que foi atendida pelo requerido no local e que este lhe permitiu deixar equipamentos guardados no barracão, o que demonstra que o requerido mantinha controle sobre o acesso ao local e exercia poderes inerentes à propriedade.

Ressalte-se, inclusive, que o autor apresentou com a petição inicial fotos do barracão e do terreno, tiradas do lado interno do imóvel (ID 308042351), onde se pode ver as máquinas da testemunha Emerson. Tal fato, certamente, demonstra que o autor tinha livre acesso ao local.

Ademais, a testemunha relatou que só retirou suas máquinas do local quando foi informada pelo requerido de que a construção seria derrubada, o que indica que o requerido continuava a exercer controle sobre o imóvel e a dispor dele como se fosse possuidor direto.

A jurisprudência possui entendimento consolidado no sentido de que a posse não se define apenas pelo ingresso ou pela saída física do imóvel, mas pela presença de atos materiais ou jurídicos que demonstrem o exercício do domínio ou sua destinação econômica. No caso em análise, os atos praticados pelo requerido, como permitir que terceiros utilizassem o espaço para armazenamento de máquinas, demonstram o exercício de poderes inerentes à propriedade, característicos da posse direta.

Assim, entendo comprovado que o requerido manteve a posse direta do imóvel após a entrega formal em 09/02/2017, havendo, portanto, fundamento para a cobrança de aluguéis e encargos referentes ao período posterior a essa data.

Da Obrigação de Pagar Aluguéis e IPTU

Reconhecida a existência de contrato verbal de locação e a manutenção da posse direta do imóvel pelo requerido após a entrega formal, resta analisar a obrigação de pagar aluguéis e IPTU.

Nos termos do artigo 23, inciso I, da Lei 8.245/91, é obrigação do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

No caso em análise, a notificação extrajudicial enviada pela autora ao requerido em 25/10/2018 cobra aluguéis no valor de R$ 1.200,00 mensais, referentes ao período de 10/02/2017 a 23/10/2018, além de IPTU de 2017 e 2018 no valor de R$ 7.250,47.

Considerando que o requerido não apresentou contranotificação contestando os valores cobrados ou a própria existência da relação locatícia, e que há elementos suficientes nos autos que indicam a continuidade da relação locatícia após a entrega formal do imóvel, entendo devidos os valores cobrados na notificação extrajudicial.

Quanto ao IPTU, o art. 22, inciso VIII, da Lei 8.245/91 estabelece que é obrigação do locador pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Contudo, é comum em contratos de locação, especialmente não residenciais, que as partes convencionem que o locatário arcará com o pagamento do IPTU.

No caso em análise, observa-se que o contrato de locação formal prevê expressamente em sua cláusula quinta que o locatário arcaria com os encargos tributários, inclusive com o IPTU entre outros (ID 308042350 – Pág. 2), não há razão para crer que isso teria sido pactuado de forma diversa no contrato verbal. Considerando ainda que a notificação extrajudicial cobra do autor o pagamento do IPTU e que este não apresentou contranotificação contestando tal cobrança, entendo que houve convenção entre as partes no sentido de que o autor arcaria com o pagamento do referido imposto.

Assim, entendo devidos pelo requerido os valores cobrados na notificação extrajudicial, referentes a aluguéis e IPTU, desde 10/02/2017 até a efetiva desocupação do imóvel.

Da Inversão do Ônus da Prova

A apelante alega que a sentença incorreu em clara inversão da lógica processual ao atribuir exclusivamente a ela o encargo de comprovar a existência do contrato verbal de locação e a posse de natureza locatícia exercida pelo requerido no imóvel.

De fato, o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil estabelece caber ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito. Contudo, conforme já exposto, a apelante se desincumbiu satisfatoriamente desse ônus, apresentando elementos probatórios suficientes para comprovar a existência do contrato verbal de locação e a manutenção da posse direta do imóvel pelo requerido após a entrega formal.

A notificação extrajudicial enviada antes da propositura da presente ação e não contestada pelo requerido, bem como o depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto, constituem provas robustas da existência do contrato verbal de locação e da manutenção da posse direta do imóvel pelo requerido.

Assim, entendo que
a sentença recorrida incorreu em erro ao não valorar adequadamente as provas produzidas pela apelante
, que se desincumbiu satisfatoriamente do ônus de comprovar a existência do contrato verbal de locação e a manutenção da posse direta do imóvel pelo requerido após a entrega formal.

Do Acordo para Aquisição do Galpão

O requerido alega que houve acordo com a autora para que o galpão permanecesse no imóvel, comprometendo-se esta a pagar-lhe R$ 500,00 mensais pela permanência do galpão e manutenção periódica do local, com a possibilidade de futura aquisição. Contudo, não há nos autos elementos probatórios suficientes para comprovar a existência de tal acordo.

Não há qualquer documento ou testemunho que corrobore a versão apresentada pelo requerido, sendo que a única prova documental existente é a notificação extrajudicial enviada pela autora, cobrando aluguéis no valor de R$ 1.200,00 mensais.

Ademais, conforme já exposto, causa estranheza a alegação do requerido de que a autora, proprietária do imóvel, teria se comprometido a pagar-lhe pela permanência do galpão, quando o mais lógico seria o contrário, ou seja, o requerido pagar à autora pela ocupação parcial do imóvel com seu galpão.

Assim, entendo
não comprovada a existência do alegado acordo para aquisição do galpão nos termos apresentados pelo requerido
.

Em síntese, analisando detidamente os elementos probatórios constantes dos autos, verifico que a apelante logrou comprovar a existência de contrato verbal de locação após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, bem como a manutenção da posse direta do imóvel pelo requerido após essa data.

A notificação extrajudicial enviada pela autora ao requerido em 25/10/2018, cobrando valores referentes a aluguéis e IPTU, constitui prova robusta da existência do contrato verbal de locação, especialmente considerando que o requerido não apresentou contranotificação contestando os valores cobrados ou a própria existência da relação locatícia.

Ademais, o depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto corrobora a tese da apelante, ao indicar que o requerido continuava a utilizar o imóvel após a entrega das chaves, tendo inclusive cedido espaço no galpão para armazenamento de máquinas gráficas.

Assim, entendo que
a sentença recorrida merece reforma, para reconhecer a existência de contrato verbal de locação entre as partes após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, bem como a obrigação do requerido de pagar os aluguéis e encargos referentes ao período posterior a essa data
.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO AO RECURSO PARA REFORMAR A SENTENÇA E JULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA
, reconhecendo a existência de contrato verbal de locação entre as partes após a entrega formal do imóvel em 09/02/2017, conforme demonstrado pela notificação extrajudicial enviada antes da propositura da presente ação e pelo depoimento da testemunha Emerson Luís de Mesquita Calcanhoto, que esclareceu ter deixado máquinas no galpão ocupado pelo requerido até ser informado por ele de que a construção seria derrubada.

Condeno o requerido ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos desde 10/02/2017 até a efetiva desocupação do imóvel, no valor mensal de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), além do IPTU de 2017 e 2018, no valor de R$ 7.250,47 (sete mil, duzentos e cinquenta reais e quarenta e sete centavos), conforme discriminado na notificação extrajudicial, acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/10/2025