Tribunal: TJMT
Processo: 1014612-58.2024.8.11.0015
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-02

Ementa:
Ementa DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIVERGÊNCIA DE METRAGEM. DECADÊNCIA AFASTADA. PROPAGANDA ENGANOSA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais decorrentes da diferença entre a metragem anunciada (464,79m2) e a efetivamente entregue (370,44m2) de lote urbano, sob fundamento de decadência do direito de reclamar o abatimento proporcional do preço.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se ocorreu a decadência do direito de pleitear abatimento proporcional do preço pela diferença de metragem do imóvel, considerando o prazo de um ano previsto no art. 501 do Código Civil; e (ii) verificar se a conduta da loteadora caracteriza propaganda enganosa ao anunciar imóvel com metragem superior à efetivamente vendida.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 501 do Código Civil estabelece expressamente que o prazo decadencial de um ano para reclamar abatimento proporcional do preço tem como termo inicial o registro do título e não a data da assinatura do contrato.
3. O registro do imóvel ocorreu apenas em 15/03/2024 e a ação foi ajuizada em 12/06/2024, antes do decurso do prazo decadencial de um ano, afastando-se a decadência reconhecida na sentença.
4. A loteadora anunciou o imóvel com metragem de 464,79m2, mas no contrato constou área de 370,44m2, caracterizando propaganda enganosa que induziu o consumidor a erro quanto à característica essencial do produto, violando o art. 37, §1° do CDC.
5. Nos termos do art. 500 do Código Civil, quando a área do imóvel não corresponde às dimensões anunciadas, o comprador tem direito ao abatimento proporcional do preço, calculado em R$ 36.596,71, correspondente à multiplicação do valor por m2 (R$ 387,88) pela quantidade a menor (94,35m2).
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso provido.
Tese de julgamento: "1. O prazo decadencial de um ano para pleitear abatimento proporcional do preço pela diferença de metragem em imóvel, previsto no art. 501 do Código Civil, tem como termo inicial o registro do título, e não a data da assinatura do contrato. 2. Caracteriza propaganda enganosa, nos termos do art. 37, §1° do CDC, a oferta de imóvel com metragem superior à efetivamente entregue, ensejando o direito ao abatimento proporcional do preço, conforme art. 500 do Código Civil."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 500 e 501; CDC, art. 37, §1°.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1006633-85.2023.8.11.0013, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, Terceira Turma Recursal, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025; TJMT, N.U 1006405-15.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 30/09/2024, Publicado no DJE 03/10/2024; TJMT, N.U 1006150-76.2023.8.11.0006, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 13/05/2024, publicado no DJE 16/05/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1014612-58.2024.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Práticas Abusivas, Oferta e Publicidade]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[VALDECIR GAZZIERO - CPF: 621.581.551-91 (RECORRENTE), DANIEL WINTER - CPF: 718.292.881-72 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (RECORRIDO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIVERGÊNCIA DE METRAGEM. DECADÊNCIA AFASTADA. PROPAGANDA ENGANOSA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais decorrentes da diferença entre a metragem anunciada (464,79m2) e a efetivamente entregue (370,44m2) de lote urbano, sob fundamento de decadência do direito de reclamar o abatimento proporcional do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se ocorreu a decadência do direito de pleitear abatimento proporcional do preço pela diferença de metragem do imóvel, considerando o prazo de um ano previsto no art. 501 do Código Civil; e (
ii
) verificar se a conduta da loteadora caracteriza propaganda enganosa ao anunciar imóvel com metragem superior à efetivamente vendida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 501 do Código Civil estabelece expressamente que o prazo decadencial de um ano para reclamar abatimento proporcional do preço tem como termo inicial o registro do título e não a data da assinatura do contrato.

3. O registro do imóvel ocorreu apenas em 15/03/2024 e a ação foi ajuizada em 12/06/2024,
antes do decurso do
prazo decadencial de um ano, afastando-se a decadência reconhecida na sentença.

4. A loteadora anunciou o imóvel com metragem de 464,79m2, mas no contrato constou área de 370,44m2, caracterizando propaganda enganosa que induziu o consumidor a erro quanto à característica essencial do produto, violando o art. 37, §1° do CDC.

5. Nos termos do art. 500 do Código Civil, quando a área do imóvel não corresponde às dimensões anunciadas, o comprador tem direito ao abatimento proporcional do preço, calculado em R$ 36.596,71, correspondente à multiplicação do valor por m2 (R$ 387,88) pela quantidade a menor (94,35m2).

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: "1. O prazo decadencial de um ano para pleitear abatimento proporcional do preço pela diferença de metragem em imóvel, previsto no art. 501 do Código Civil, tem como termo inicial o registro do título, e não a data da assinatura do contrato. 2. Caracteriza propaganda enganosa, nos termos do art. 37, §1° do CDC, a oferta de imóvel com metragem superior à efetivamente entregue, ensejando o direito ao abatimento proporcional do preço, conforme art. 500 do Código Civil."

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 500 e 501; CDC, art. 37, §1°.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1006633-85.2023.8.11.0013, TURMA RECURSAL CÍVEL, VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, Terceira Turma Recursal, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025; TJMT, N.U 1006405-15.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 30/09/2024, Publicado no DJE 03/10/2024; TJMT, N.U 1006150-76.2023.8.11.0006, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 13/05/2024, publicado no DJE 16/05/2024.

R E L A T Ó R I O

Recurso

Inominado
:
1014612-58.2024.8.11.0015

Origem
:
2o JUIZADO ESPECIAL DE SINOP

Recorrente
:
VALDECIR GAZZIERO

Recorrido
:
LOTEADORA ASSAÍ S.S. LTDA.

RELATÓRIO

Egrégia

Turma
.

VALDECIR GAZZIERO

ajuizou

reclamação

em
face de
LOTEADORA ASSAÍ S.S. LTDA.
Noticiou
que: a)
adquiriu
da
parte

reclamada
o Lote no 06 da Quadra no 01 do
Loteamento
Jardim Portinari,
em
Sinop/MT; b) o
imóvel

foi

anunciado
com
metragem
de 464,79 m2,
conforme
material
publicitário
,
pelo
valor de R$ 180.283,89; c) no
contrato

celebrado

em
11/6/2014,
constou

metragem
inferior (370,44 m2),
sem
que
percebesse
a
diferença
; d)
em

março
de 2024, a
parte

reclamada

desmembrou
o
imóvel
,
constando

na

matrícula
a
área
de 370,45 m2,
quando

teve

ciência
da
conduta

abusiva
.
Requereu

indenização

por

danos

materiais
no valor de R$ 36.596,71,
correspondente
à
diferença
de
metragem
do
imóvel

anunciado
com
aquele

efetivamente

vendido
.

O juízo singular proferiu
sentença
de improcedência. Concluiu que: a) o prazo decadencial para reclamar o ajuste é de 1 ano a contar do registro do título, conforme art. 501 do Código Civil; b) desde a celebração do contrato em 11/06/2014, o autor já estava ciente da divergência da metragem do imóvel, pois no instrumento de compra e venda constava metragem diversa da anunciada; c) o direito do autor em exigir o reembolso da diferença decaiu; d) a pretensão também estaria prescrita, seja à luz do art. 206, §3o, incisos IV ou V do CC/2002, ou do art. 27 do CDC.

O
Recurso

Inominado

foi

interposto
pela
parte

reclamante
,

sustentando
que: a) o
prazo

decadencial
do art. 501 do Código Civil
tem

início
com o
registro
do
título
, que
ocorreu

em
15/3/2024; b) o
juízo

ignorou
a
previsão
legal e
concluiu
que o
marco

inicial
seria a data da
celebração
do
contrato
; c)
segundo
a
teoria
da
actio
nata
, a
prescrição

só

tem

início

quando
o titular
toma

ciência

inequívoca
do
fato

lesivo
e
suas

consequências
, o que
ocorreu

em
2024; d)
não

percebeu
a
divergência

na

metragem

quando
da
assinatura
do
contrato
; e) o ITBI
foi

recolhido

em
2023
sobre
a
metragem
de 464,79 m2; f) a
ciência

inequívoca

sobre
a
divergência

só

surgiu

em

março
de 2024,
quando
o
imóvel

foi

transferido
com
área
de 370,45 m2.
Requereu
o
provimento
do
recurso
para: a)
afastar
a
decadência
e a
prescrição
; b)
declarar
a
procedência
da
ação
,
condenando
a
parte

reclamada

ao

abatimento

proporcional
pela
diferença
de
metragem
; c)
subsidiariamente
, o
retorno
dos autos
ao

juízo
singular para
dilação

probatória
.

Contrarrazões

foram

apresentadas

visando

manter
a
sentença
.

É a
síntese
.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR.

Colendos pares.

Passo à análise das matérias devolvidas à apreciação do Poder Judiciário.

Decadência.

A decadência é a perda do direito potestativo pelo decurso do
prazo
legal. Extingue o direito material quando não exercido no prazo, garantindo segurança jurídica e estabilidade às relações sociais.

Nas vendas de imóvel por medida de extensão, o
prazo para
exigir o complemento da área
ou postular a resolução do contrato, ou
o abatimento proporcional do preço
(art. 500 do CC),
é de um ano a contar do respectivo registro, conforme art. 501 do Código Civil.

“
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.

Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
”

No caso em análise, a sentença reconheceu a decadência do direito do autor em exigir o reembolso da diferença de metragem do imóvel, considerando como termo inicial a data da celebração do contrato (11/06/2014).

Contudo, o próprio dispositivo legal invocado pelo juízo de origem (art. 501 do CC) estabelece expressamente que o prazo decadencial de um ano tem como termo inicial o
registro do título
e não a data da assinatura do contrato.

Conforme documentação acostada aos autos, o registro do imóvel ocorreu apenas em 15/03/2024 (ID
/PJe2

294804362
), quando a requerida desmembrou o imóvel inicialmente matriculado sob o no 54282,
constando
na Matrícula no 123452 do CRI do 1o Ofício de Sinop/MT
a
área total de 370,45m2.

Considerando que a presente ação foi ajuizada em 12/06/2024, ou seja,
antes do decurs
o
do
prazo decadencial de um
ano,
contado do registro do título, não há que se falar em decadência do direito do autor.

Portanto, afasto a decadência reconhecida na sentença.

Propaganda enganosa.

A publicidade enganosa proporciona uma distorção no processo decisório dos consumidores, levando-os ao erro no que concerne às verdadeiras características do produto ou serviço veiculado, ou dos requisitos de contratação, seja pela inexatidão ou falsidade das afirmações veiculadas, seja pela omissão de dados relevantes total ou parcialmente.

Neste sentido,
o Código de Defesa do Consumidor prevê
em seu art. 37, § 1°:

"Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços
”
.

Sobre o tem
a
,
a Turma Recursal
assim já se manifestou
:

"DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. INSTITUIÇÃO DE ENSINO. COBRANÇA INDEVIDA. FALHA NA INFORMAÇÃO SOBRE PROGRAMA DE DILUIÇÃO SOLIDÁRIA (DIS). PROPAGANDA ENGANOSA. RECLAMAÇÃO ADMINISTRATIVA FRUSTRADA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação entre as partes é de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que impõem ao fornecedor o dever de prestar informações claras e adequadas sobre os produtos e serviços ofertados (CDC, art. 6o, III). 4. O material publicitário e as informações disponibilizadas ao consumidor não esclareceram de maneira transparente a existência do programa DIS, tampouco os efeitos da adesão automática, caracterizando prática abusiva e propaganda enganosa (CDC, art. 37, §1o). 5. A recorrente tentou solucionar administrativamente a questão, registrando reclamações diretamente na instituição de ensino e em plataformas de defesa do consumidor, sem sucesso, evidenciando o descaso da requerida e impondo à autora o ônus de buscar a tutela jurisdicional. 6. A falha na prestação do serviço, aliada à cobrança indevida e à frustração na tentativa de resolução extrajudicial, extrapola o mero dissabor cotidiano, violando direitos básicos do consumidor e ensejando indenização por danos morais. 7. O valor da indenização por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando os precedentes desta Turma para casos análogos. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ausência de informação clara e adequada sobre a adesão automática ao Programa de Diluição Solidária (DIS) caracteriza prática abusiva e propaganda enganosa, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. 2. A cobrança indevida de valores não previamente informados ao consumidor, aliada à frustração na tentativa de solução administrativa, configura dano moral indenizável. (N.U 1006633-85.2023.8.11.0013, TURMA RECURSAL CÍVEL//, VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, Terceira Turma Recursal, Julgado em 10/02/2025,
Publicado
no DJE 14/02/2025)"

"AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DANO MORAL. EMPRÉSTIMO CONSIGNADO. PROPAGANDA ENGANOSA. RESCISÃO QUE CONTEMPLA A DEVOLUÇÃO DO VALOR DEPOSITADO AO CONSUMIDOR. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. FIXAÇÃO PROPORCIONAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Constatado que a oferta era de compra de contrato de empréstimo consignado que na manobra não alteraria o valor das parcelas descontadas, o descumprimento é suficiente para a rescisão contratual.2. Sofre danos morais a pessoa que foi induzida a erro, contratando produto diverso do que desejava por meio de propaganda enganosa.3. A fixação do valor da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.4. A rescisão contempla o dever da parte consumidora de restituir o valor depositado em razão da contratação rescindida.5. Recurso parcialmente provido. (N.U 1006405-15.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL//, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 30/09/2024,
Publicado
no DJE 03/10/2024)"

"(...) PROPAGANDA ENGANOSA. VEICULAÇÃO QUE ENSEJOU A CONTRATAÇÃO PELO CONSUMIDORCOMPROVADA. CONDUTA ILÍCITA CARACTERIZADA. COBRANÇA DE VALORES EM DESACORDO COM A OFERTA PUBLICADA. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CONSIDERAÇÃO DA CAPACIDADE ECONÔMICA DA VÍTIMA E DO OFENSOR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...) 5. Propaganda enganosa. A publicidade enganosa enseja conduta ilícita, pois proporciona uma distorção no processo decisório dos consumidores, levando-os ao erro no que concerne às verdadeiras características do produto ou serviço veiculado, ou dos requisitos de contratação, seja pela inexatidão ou falsidade das afirmações veiculadas, seja pela omissão de dados relevantes total ou parcialmente (art. 37, § 1°, do CDC). Sendo comprovada a veiculação de propaganda enganosa, fica caracterizada a falha na prestação de serviços, devendo ela, ainda, ser vinculada ao contrato. (N.U 1006150-76.2023.8.11.0006, TURMA RECURSAL CÍVEL//, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 13/05/2024,
publicado
no DJE 16/05/2024)"

No caso em análise, verifica-se que a loteadora requerida ofereceu ao requerente o Lote n° 06 da Quadra n° 01 do Loteamento Jardim Portinari, localizado em Sinop/MT, com metragem de 464,79m2, pelo valor de R$ 180.283,89, conforme material publicitário apresentado no ID/PJe2 294804357.

O
autor manifestou seu interesse em concretizar o negócio de compra e venda, sendo que as partes celebraram o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Urbano em Loteamento no dia 11/06/2014.

Contudo, no contrato celebrado, constou a metragem do lote com significativa diferença da oferta realizada inicialmente pela requerida, totalizando 94,35m2 a menos que o anunciado (370,44m2 ao invés de 464,79m2), sem que o autor percebesse
a
divergência.

A expectativa do autor de estar adquirindo um imóvel com 464,79m2 é corroborada pelo fato de que, em outubro de 2023, ao emitir a Guia de Informação de ITBI junto ao Município de Sinop/MT, constatou-se a cobrança do imposto sobre área de 464,79m2.

Além disso,
n
a Matrícula n° 54282 do Cartório de Registro de Imóveis do 1° Ofício de Sinop/MT também constava que o Lote n° 06 da Quadra 01 do Loteamento denominado Jardim Portinari apresentava 464,79m2, exatamente a mesma medida anunciada ao requerente pela loteadora requerida.

Todos esses documentos, quando analisados em conjunto, demonstram que a requerida anunciou o referido imóvel em metragem superior ao que constou no contrato efetivamente celebrado com o requerente, induzindo-o em erro ao reduzir
a dimensão
do terreno apenas quando da celebração da avença.

Esta
conduta caracteriza propaganda enganosa
, por induzir
o consumidor a erro quanto à característica essencial do produto (metragem do imóvel), violando o disposto no art. 37, §1° do CDC.

Nos termos do art. 500 do Código Civil,
"se na venda de um imóvel se estipular o preço por medida de extensão ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço".

No presente caso, considerando que não é possível o complemento da área e que o autor não postulou a resolução do contrato, mas sim o abatimento proporcional ao preço, deve ser acolhido o pedido de indenização por danos materiais.

Para
chegar ao montante devido
,
basta
multiplica
r
o valor por m2 constante na oferta publicitária (R$ 387,88) pela quantidade de m2
não entregues
(94,35)
,

o que
corresponde ao valor indenizável de R$ 36.596,71 (trinta e seis mil, quinhentos e noventa e seis reais e setenta e um centavos).

Portanto, caracterizada a propaganda enganosa e o consequente direito ao abatimento proporcional do preço, deve ser julgado procedente o pedido de indenização por danos materiais.

Dispositivo.

Posto isso,
conheço
do recurso e
dou-lhe
provimento para reformar a sentença objurgada
e, afastando a decadência,
julgar procedente
o pedido formulado na petição inicial, para condenar a parte reclamada, ao pagamento, em favor da parte reclamante, da quantia de R$ 36.596,71 (trinta e seis mil, quinhentos e noventa e seis reais e setenta e um centavos), a título de danos materiais, atualizada apenas pelo IPCA desde o efetivo prejuízo até a citação e, depois deste marco, incidindo apenas a Taxa Selic (STJ Súmulas 43 e 54 e
AgInt
no
AREsp
n. 2.059.743/RJ).

Nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95 e diante do provimento do recurso,
deixo
de condenar a parte recorrente em custas e honorários advocatícios.

É como voto.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025