Tribunal: TJMT
Processo: 1011285-35.2021.8.11.0040
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-10

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA PELA TAXA SELIC – ADEQUAÇÃO – RECOMPOSIÇÃO INTEGRAL DO PODER DE COMPRA DA MOEDA E JUROS DE MORA – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR – ÔNUS INTEGRAL À PARTE REQUERIDA – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.
A relação jurídica estabelecida entre as partes em contrato de promessa de compra e venda de imóvel configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor.
Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que é razoável a retenção de valores entre 10% e 25% das parcelas pagas, a depender das peculiaridades do caso concreto (Súmula 543 do STJ). A fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos coaduna-se com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não se mostrando abusiva.
A Taxa SELIC é o índice adequado para a correção monetária e juros de mora a serem aplicados sobre os valores a serem restituídos, porquanto visa à recomposição integral do poder de compra da moeda, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
O artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, dispõe que, se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá por inteiro pelas despesas e honorários. Verificada a sucumbência mínima do autor, as custas processuais e honorários advocatícios devem ser integralmente suportados pela parte ré.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011285-35.2021.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[HELENO CARDOSO DE PAULA - CPF: 273.402.988-00 (APELADO), RAFAEL ESTEVES STELLATO - CPF: 994.804.091-00 (ADVOGADO), DIOGO LUIZ BIONDO DE SOUZA - CPF: 001.923.881-93 (ADVOGADO), JARDIM IMIGRANTES LOTEAMENTO URBANO LTDA - SPE - CNPJ: 19.244.575/0001-88 (APELANTE), LARISSA INA GRAMKOW MESQUITA - CPF: 881.355.861-91 (ADVOGADO), AYESKA BIFON - CPF: 047.357.041-67 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA PELA TAXA SELIC – ADEQUAÇÃO – RECOMPOSIÇÃO INTEGRAL DO PODER DE COMPRA DA MOEDA E JUROS DE MORA – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR – ÔNUS INTEGRAL À PARTE REQUERIDA – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A relação jurídica estabelecida entre as partes em contrato de promessa de compra e venda de imóvel configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que é razoável a retenção de valores entre 10% e 25% das parcelas pagas, a depender das peculiaridades do caso concreto (Súmula 543 do STJ). A fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos coaduna-se com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não se mostrando abusiva.

A Taxa SELIC é o índice adequado para a correção monetária e juros de mora a serem aplicados sobre os valores a serem restituídos, porquanto visa à recomposição integral do poder de compra da moeda, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.

O artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, dispõe que, se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá por inteiro pelas despesas e honorários. Verificada a sucumbência mínima do autor, as custas processuais e honorários advocatícios devem ser integralmente suportados pela parte ré.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1011285-35.2021.8.11.0040

APELANTE: JARDIM IMIGRANTES LOTEAMENTO URBANO LTDA - SPE

APELADO: HELENO CARDOSO DE PAULA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JARDIM IMIGRANTES LOTEAMENTO URBANO LTDA - SPE
,

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 3a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT,
Dr. Valter Fabricio Simioni da Silva
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Pedido de Tutela de Urgência n.o 1011285-35.2021.8.11.0040, ajuizada por
HELENO CARDOSO DE PAULA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, declarando rescindido o contrato entre as partes, autorizando a empresa apelante à retenção de 10% dos valores pagos pelo apelado,
“[...] corrigidos pelo índice SELIC, desde a data da citação válida, autorizada também a dedução dos valores devidos pelo requerente a título de IPTU do imóvel em questão”
(sic).

Por fim, condenou a empresa apelante ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Houve oposição de embargos de declaração em Id. 283938384, pela ora apelante, sendo, estes, providos em Id. 283938389, restando modificada a sentença no seguinte ponto:

“Pelo exposto, com fundamento no art. 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil,
dou PROVIMENTO
aos embargos de declaração (id. 176027606), para
MODIFICAR
a decisão de id. 141514337 para que conste na sentença: “Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir ao requerente os valores pagos, em parcela única, com dedução de 10%, corrigidos pelo índice SELIC, desde a data da citação válida, bem como a aplicação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado desta sentença, autorizada também a dedução dos valores devidos pelo requerente a título de IPTU do imóvel em questão.”, mantendo-se a íntegra das demais previsões.”

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
[...] Trata-se de Ação de rescisão contatual c/c restituição de quantias pagas decorrentes da celebração contratual entre o apelante e a apelado. Alega o apelado que adquiriu um terreno da requerida, nos termos da cláusula primeira do compromisso de compra e venda no 60/2015 do lote 107 da Quadra 06, com área de 480,00m2 (quatrocentos e oitenta metros quadrados), situado em uma área denominada de Lote Urbano n° 37U, da Gleba Sorriso, matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso, sob o n° 47.644, juntado aos autos
” (sic).

Afirma que
“Quanto às condições de pagamento o preço acordado foi o valor de R$ 177.600,00 (cento e setenta e sete mil e seiscentos reais) pelo terreno. A entrada se deu por R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e o restante do saldo devedor de R$ 162.600,00 (cento e sessenta e dois mil e seiscentos reais), sendo parcelado em 100 meses, com incidência anual dos acumulados do índice do IGP-M e acrescido de taxa de 8,0% (oito por cento), representado por boletos bancários com vencimento iniciado em 20/03/2015”
(sic).

Salienta que
“O requerente afirma que não possui condições financeiras para permanecer com a contratação em decorrência do aumento do valor das prestações, alegando ter o contrato cláusulas abusivas, bem como, não terem as partes chegado à um acordo extrajudicial quanto aos valores a serem devolvidos. Deste modo, pleiteiam pela rescisão contratual. Apresentada contestação rebateu-se os argumentos lançados na exordial especificamente em relação à ausência de abusividades, pleiteando pelo abatimento de cláusula penal de 25% do valor pago e impostos inerentes ao imóvel”
(sic).

Defende que
“Em que pese a r. sentença ter aplicado o montante de 10% sobre o valor pago a título de retenção, no concernente a multa contratual, necessário se faz destacar quanto a celebração contratual e a segurança jurídica, pois, firmado o compromisso de compra e venda, as partes estão em posição horizontal, devendo agir com boa-fé objetiva, cooperação, honestidade e lealdade. Por falar em boa-fé, considera-se que a apelante, confiou o objeto da promessa de compra e venda junto à apelada e por este motivo houve a celebração”
(sic).

Sustenta que
“Contudo, por se tratar de um contrato regido por princípios, temse que entre aqueles que norteiam tal relação destacam-se 2 (dois) de maior valia a esta demanda, como a autonomia de vontade que trata da liberdade das partes para estipular o que melhor lhes convier. E o consensualíssimo, uma vez que ambas as partes detinham liberdade para chegar ao consenso. Deste modo, deve-se prevalecer a obrigatoriedade, “pacta sunt servanda” onde diz que o contrato é um mútuo acordo, devendo-se fazer valer. Estando as partes cientes das obrigações, inclusive, ciente da incidência de juros e correções monetárias quanto ao parcelamento prolongado, condições quanto ao ajuste anual de parcelas, por ser item expresso em contrato, não havendo nenhuma novidade quanto a isso”
(sic).

Afiança que “
Ora, o apelado esteve na posse do imóvel durante aproximadamente 7 (sete) anos e após, será dissolvido o contrato de compra e venda, lhe sendo descontado apenas 10% (dez por cento) do valor pago devidamente corrigido. DESTARTE, tal situação lhe gera mais benefícios que manter dinheiro em conta poupança. Como se constata, mesmo com o abatimento da cláusula penal fixada pela r. sentença, a apelante devolverá ao apelado valor superior ao montante recebido parceladamente durante anos, em parcela única, acrescidos de honorários de sucumbência no mesmo patamar que a própria cláusula penal. Assim, em que pese a igualdade contratual entre as partes, as obrigações se tornam totalmente desproporcionais e prejudiciais à apelante, pois dessa forma, ao final do cálculo, nenhum custo será reposto à apelante”
(sic).

Diz que “
requer a majoração do importe a ser retido para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, uma vez que, a retenção de apenas 10% quando a culpa é exclusiva do comprador é ínfima, de modo que, deve ser aplicado ao presente caso o percentual de 25%, consoante definido pela Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti. Aliás, foi reafirmada a adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% do montante adimplido - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, se não existirem outras circunstâncias que justifiquem a fixação abaixo desse percentual”
(sic).

Pondera que
“A Correção Monetária é a recomposição do valor que foi corroído pela inflação e que não tem função de gerar um aumento no valor, apenas o reequilíbrio econômico e financeiro, fazendo com que o valor não seja consumido pelo sistema inflacionário vigente. A aplicação da correção monetária ocorrerá com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel (art. 32-A, caput da Lei de no 6.766/79 e art. 67- A, § 8o, da Lei de no 4.591/64), essa é a previsão expressa na nova Lei dos Distratos (Lei de no 13.786/2018), aplicável aos contratos firmados após 28/12/2018 e, também aos que foram feitos anteriormente, visto que a essa nova lei trouxe apenas a confirmação do que sempre foi previsto pela justiça”
(sic).

Mensura que
“, como o contrato previa a correção das parcelas pelo INPC, na devolução dos valores, a correção também deverá ser efetuada pelo mesmo índice. Neste sentido, a Taxa SELIC apenas será admitida nos casos em que for omisso o negócio jurídico entabulado entre as partes, não sendo esta a situação dos autos, mormente porque o contrato de promessa de compra e venda prevê a correção pelo INPC”
(sic).

Discorre que
“Dessa forma, cabível o rateio proporcional das verbas sucumbenciais fixadas, haja vista, diferentemente do que consta na r. sentença, terem sido ambas as partes vencida e vencedora, pois fora deferida a rescisão contratual, acerca da qual não se opôs a apelante e não fora reconhecida a abusividade pleiteada pelo apelado. Outrossim, com o provimento do presente recurso, majorando o percentual de retenção em razão do pedido de rescisão imotivado pelo apelado esta apelante saíra vencedora novamente. Assim, requer seja realizado o rateio proporcional entre as partes da verba sucumbencial fixada”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para
“[...] reformar a sentença determinando a retenção de 25% dos valores pagos, fixar como índice de correção monetária o INPC previsto contratualmente e ratear proporcionalmente as verbas sucumbenciais”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas no Id. 283938396, pugnando pelo desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença.

Preparo recursal recolhido conforme Id. 285071850

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
HELENO CARDOSO DE PAULA
, ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Pedido de Tutela de Urgência em desfavor da
JARDIM IMIGRANTES LOTEAMENTO URBANO LTDA - SPE
, relatando, em síntese, que firmou um Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel em 18 de dezembro de 2014, para aquisição do lote 107 da Quadra 06, no valor de R$ 177.600,00. Foi acordado um pagamento inicial de R$ 15.000,00 e o restante em 100 parcelas mensais, atualizáveis pelo IGP-M com taxa de 8% ao ano sobre o saldo devedor. Afirma que adimpliu a entrada e 58 parcelas, totalizando R$ 124.186,70, não estando inadimplente.

Sustenta que as cláusulas contratuais, especialmente as correções e juros compostos, tornaram o imóvel impagável, levando-o a buscar a rescisão do contrato.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, declarando rescindido o contrato entre as partes, autorizando a empresa apelante à retenção de 10% dos valores pagos pelo apelado,
“[...] corrigidos pelo índice SELIC, desde a data da citação válida, autorizada também a dedução dos valores devidos pelo requerente a título de IPTU do imóvel em questão”
(sic).

Por fim, condenou a empresa apelante ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] O pedido inicial prospera.

Sem dúvida alguma, o autor se enquadra na conceituação prevista no Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 2o do CDC que afirma: “Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire produto ou serviço como destinatário final.”. Aplicável, portanto, à presente lide o CDC.

Verifica-se que o requerente pretende a rescisão contratual em razão da dificuldade na quitação do contrato, por conta de alegadas abusividades nas cláusulas contratuais. Nesse contexto, resta incontroverso que a rescisão do contrato objeto do litígio se deu por iniciativa do requerente, sem culpa imputável à parte requerida, sendo certo que oportunizada a produção de provas, requereu o julgamento antecipado da lide.

Como se sabe, é possível a resolução do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa de qualquer dos contratantes, devendo ocorrer a devolução das parcelas pagas pelo comprador. Nesse sentido, vejamos o disposto na Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Assim, havendo iniciativa do comprador no descumprimento do contrato de compra e venda de imóvel admite-se, além da rescisão contratual, o direito de retenção pelo vendedor de determinado percentual sobre o valor pago, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos.

Conforme entendimento jurisprudencial, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa/culpa do comprador (dificuldades financeiras), tem-se admitido a retenção pelo vendedor de 10% do total da quantia paga.

[...]

Logo, medida que se impõe é a rescisão contratual em face do negócio jurídico entabulado entre os sujeitos.

[...]

De rigor, portanto, a procedência dos pedidos.

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir ao requerente os valores pagos, em parcela única, com dedução de 10%, corrigidos pelo índice SELIC, desde a data da citação válida, autorizada também a dedução dos valores devidos pelo requerente a título de IPTU do imóvel em questão.

Por consequência,
JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO
, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do requerente que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.”
(Id. 283938370)

Como sobredito, houve oposição de embargos de declaração em Id. 283938384, pela ora apelante, sendo, estes, providos em Id. 283938389, restando modificada a sentença no seguinte ponto:

“Pelo exposto, com fundamento no art. 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil,
dou PROVIMENTO
aos embargos de declaração (id. 176027606), para
MODIFICAR
a decisão de id. 141514337 para que conste na sentença: “Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir ao requerente os valores pagos, em parcela única, com dedução de 10%, corrigidos pelo índice SELIC, desde a data da citação válida, bem como a aplicação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado desta sentença, autorizada também a dedução dos valores devidos pelo requerente a título de IPTU do imóvel em questão.”, mantendo-se a íntegra das demais previsões.”

De início, salienta-se que a controvérsia recursal gira em torno do percentual de retenção em razão da rescisão realizada por culpa do comprador, de modo que o apelante entende por necessária a reforma do julgado para que o percentual de retenção seja majorado para 25% (vinte e cinco por cento) do valor a ser restituído, enquanto o juiz de piso fixou tal percentual em 10% (dez por cento).

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC,
in verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Faz-se mister colacionar, ainda, o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

No caso dos autos, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

Nesse sentido, trago à lume o entendimento desta E. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS
- SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos
.”

(N.U 1014386-92.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/11/2024, Publicado no DJE 11/11/2024) (Destaquei)

“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICAÇÃO DO CDC. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 10%.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a possibilidade de rescisão contratual cumulada com restituição parcial dos valores pagos por comprador de lote urbano, afastando a incidência da Lei no 9.514/1997 e aplicando o Código de Defesa do Consumidor para determinar a restituição imediata de 90% do montante pago, com retenção de 10%.

II. Questão em discussão

Questões em discussão: (i) saber se é legítima a inclusão da BRDU Urbanismo S/A no polo passivo da ação, à luz da Teoria da Aparência e da responsabilidade solidária do CDC; (ii) saber se é aplicável a Lei no 9.514/1997 em contrato com cláusula de alienação fiduciária não registrada; e (iii) saber se é razoável a fixação da cláusula penal em 10% e a devolução imediata dos valores pagos.

III. Razões de decidir

A empresa recorrente integra o grupo econômico responsável pela comercialização do imóvel, justificando sua legitimidade com base na Teoria da Aparência e na responsabilidade solidária prevista nos arts. 7o e 25 do CDC.

A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis inviabilizou a incidência da Lei no 9.514/1997, devendo ser aplicado o CDC, conforme precedentes do STJ.

A devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade definidos na Súmula 543 do STJ e encontra respaldo na jurisprudência consolidada. A pretensão de parcelamento não foi amparada em provas de prejuízo financeiro.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. É legítima a inclusão no polo passivo da empresa que participa da cadeia de fornecimento e faz parte do mesmo grupo empresarial, nos termos do CDC. 2. A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei no 9.514/1997 e impõe a aplicação do CDC. 3.
Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, é válida a retenção de 10% dos valores pagos, com devolução imediata do saldo remanescente
.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7o e 25; CC, art. 421-A; Lei no 9.514/1997, art. 23.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.987.389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 30.08.2022; STJ, AgInt nos EDcl no REsp no 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3a Turma, j. 14.08.2023; TJMT, RAC no 1014779-31.2023.8.11.0041, Rel. Des. Márcio Vidal, 5a Câmara de Direito Privado, j. 01.04.2025.”

(N.U 1022856-63.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/05/2025, Publicado no DJE 28/05/2025) (Destaquei)

O apelante requer ainda que a correção monetária dos valores a serem restituídos ao apelado se dê pelo índice INPC, aduzindo que tal índice foi pactuado em contrato, enquanto que na sentença o Magistrado determinou que o índice a ser utilizado será a SELIC.

A publicação da Lei no 14.905/2024 promoveu alterações significativas em dispositivos do Código Civil, estabelecendo a aplicação do IPCA como índice de correção monetária e a Taxa SELIC como índice de juros moratórios (arts. 389 e 406 CC).

Assim, a partir de 30 de agosto de 2024 (60 dias após sua publicação, conforme o art. 5o, II), o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) passa a ser o indexador oficial de correção monetária.

A nova redação do art. 389 do Código Civil estabelece:

"Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.

Parágrafo único. Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo."

Com relação aos juros, o art. 406 do Código Civil também foi alterado para dispor que:

“Art. 406. Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.

§ 1o A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.

§ 2o A metodologia de cálculo da taxa legal e sua forma de aplicação serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil.

§ 3o Caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência.”

Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.

Assim, tomando por base a regra transitória fixada pela Corte Superior sob o Tema Repetitivo 176, o Provimento no 13/1995 - que estabelecia a correção pelo INPC e os juros de 1% ao mês - permanece aplicável até 29 de agosto de 2024, um dia antes da entrada em vigor das modificações introduzidas pela Lei no 14.905/2024.

A partir de 30 de agosto de 2024, a taxa Selic, deduzido o IPCA, será aplicada em substituição dos juros moratórios de 1%, conforme o art. 406, § 1o, do Código Civil.

Em casos semelhantes:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. INADMISSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. LEI 14.905/2024. ACOLHIMENTO PARCIAL.

I. Caso em exame

1. Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão que reconheceu o direito do embargado ao recebimento de honorários advocatícios contratuais em decorrência da rescisão unilateral do contrato de prestação de serviços jurídicos.

II. Questão em discussão

2. A embargante sustenta a existência de omissões, contradições e obscuridades no acórdão, notadamente quanto à fundamentação utilizada para a fixação dos honorários e à aplicação da correção monetária.

III. Razões de decidir

3. O acórdão recorrido apreciou de forma clara e fundamentada todas as questões suscitadas, inexistindo qualquer omissão, contradição ou obscuridade que justifique a oposição dos embargos declaratórios. A pretensão da embargante revela, em verdade, mero inconformismo com o julgado, buscando rediscutir a matéria, o que não se coaduna com a finalidade dos embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do CPC.

4. Contudo, em relação à correção monetária, verifica-se que, com a promulgação da Lei 14.905/2024, houve alteração na sistemática de atualização monetária das obrigações civis, passando a ser aplicável a Taxa Selic a partir de 30 de agosto de 2024. Assim, para adequação do julgado à nova legislação, os embargos devem ser acolhidos em parte para determinar a aplicação da Taxa Selic na atualização da condenação.

IV. Dispositivo e tese

5. Embargos de declaração acolhidos em parte, exclusivamente para determinar a aplicação da Taxa Selic na atualização dos valores devidos, nos termos da Lei 14.905/2024.

Tese de julgamento: "1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão embargada. 2.
A correção monetária das obrigações civis deve observar a sistemática introduzida pela Lei 14.905/2024, aplicando-se a Taxa Selic a partir de 30 de agosto de 2024.
"

(N.U 1003599-52.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2025, Publicado no DJE 14/04/2025) (Destaquei)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS INTRODUZIDAS PELA LEI 14.905/2024. OMISSÃO NO ACÓRDÃO. VÍCIO SANADO. APLICAÇÃO IMEDIATA DAS NOVAS REGRAS. PROVIMENTO DOS EMBARGOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos, contra acórdão que deu provimento ao recurso de apelação da autora, declarando a nulidade da cobrança de seguro prestamista, com devolução dos valores pagos, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC. O embargante sustenta omissão e contradição no julgado, argumentando que a decisão deixou de observar a alteração promovida pela Lei 14.905/2024, que estabelece novos critérios para correção monetária (IPCA) e juros de mora (taxa SELIC deduzido o IPCA), requerendo a reforma do acórdão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão embargado foi omisso ao não aplicar as novas disposições da Lei 14.905/2024, relativas à correção monetária e juros de mora; (ii) determinar se tais alterações legais são de aplicação imediata às relações jurídicas pendentes de liquidação e execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração são cabíveis para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, conforme disposto no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

4. A Lei 14.905/2024 alterou os arts. 389 e 406 do Código Civil, estabelecendo o IPCA como índice de correção monetária e determinando que os juros moratórios sejam calculados pela taxa SELIC, deduzido o impacto do IPCA.

5. A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal reconhece a aplicação imediata de normas de ordem pública, como aquelas que versam sobre correção monetária e juros de mora, às situações jurídicas pendentes.

6. O acórdão embargado não se manifestou expressamente sobre a aplicação da Lei 14.905/2024, configurando omissão, ainda que não contradição, uma vez que o silêncio sobre a matéria não implica desarmonia no raciocínio lógico da decisão.

7. Reconhecida a omissão, integra-se o julgado para determinar a aplicação imediata da Lei 14.905/2024 aos critérios de atualização dos valores devidos no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Embargos de declaração providos.

Tese de julgamento:

1. Normas de ordem pública que alteram os critérios de correção monetária e juros de mora, como as introduzidas pela Lei 14.905/2024, são de aplicação imediata às relações jurídicas pendentes de liquidação e execução.

2. A correção monetária deve observar o IPCA, e os juros de mora devem ser calculados pela taxa SELIC, deduzido o impacto do IPCA, conforme os arts. 389, parágrafo único, e 406, §1o, do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CC, arts. 389, parágrafo único, e 406, §1o (com redação da Lei 14.905/2024).

Jurisprudência relevante citada: STF, ADI no 5.348, Rel. Min. Luís Roberto Barroso, Plenário, j. 23.06.2021; STF, RE no 870.947, Rel. Min. Luiz Fux, Plenário, j. 20.09.2017.”

(N.U 1030286-95.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/01/2025, Publicado no DJE 01/02/2025) (Destaquei)

Dessa forma, a aplicação da SELIC,
in casu
, está de acordo com o que preceitua o ordenamento jurídico.

Por fim, a tese da Apelante acerca do rateio proporcional das verbas sucumbenciais não merece acolhimento.

No caso em apreço, a pretensão principal do Apelado, qual seja, a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, foi acolhida quase em sua totalidade pela sentença.

A sucumbência do Apelado foi mínima, haja vista que a decisão judicial apenas promoveu a retenção de um percentual módico dos valores pagos, o que é admitido pela jurisprudência.

A aplicação do princípio da causalidade e da sucumbência, positivado no artigo 86 do CPC, nos leva a concluir que, se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá por inteiro pelas despesas e honorários.

Nesse sentido é o entendimento desta Câmara de Direito Privado,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTES – AFASTAMENTO DA TAXA DE ABERTURA DE CONTRATO (TAC) QUE IMPORTA EM REDUÇÃO MÍNIMA DO QUANTUM EM EXECUÇÃO – CONDENAÇÃO DO BANCO À SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – IMPOSSIBILIDADE –
DECAIMENTO MÍNIMO EVIDENCIADO – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – ENCARGO QUE DEVE SER SUPORTADO INTEGRALMENTE PELA EMBARGANTE/APELADA ANTE O DECAIMENTO MÍNIMO DO EMBARGADO/APELANTE
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários, nos termos do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil
.”

(N.U 1001190-56.2018.8.11.0005, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/12/2024, Publicado no DJE 16/12/2024) (Destaquei)

Assim, a distribuição da sucumbência operada na sentença é coerente com o resultado do julgamento e com os princípios que regem a matéria.

Em arremate, observa-se que a sentença proferida pelo juízo de primeira instância se encontra em perfeita sintonia com a legislação consumerista, a jurisprudência dominante dos tribunais superiores e os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025