Tribunal: TJMT
Processo: 1031812-26.2024.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-07

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. NOTIFICAÇÃO. REGULARIDADE CONTROVERSA. NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL DE 30 DIAS PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO APÓS A SUPOSTA NOTIFICAÇÃO. ARTIGO 59, §1o, INCISO VIII, DA LEI DO INQUILINATO. INDEFERIMENTO DA LIMINAR. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu liminar de despejo em ação de despejo cumulada com cobrança, fundada na inadimplência de aluguéis e na rescisão de contrato de locação não residencial. A agravada alegou que a locatária (ora agravante) permaneceu no imóvel mesmo após distrato firmado pelas partes, desconsiderando o prazo acordado para desocupação, além de não realizar os pagamentos devidos, que totalizam R$51.497,08. Informou ter notificado a locatária para desocupação amigável em 02/08/2024, sem êxito. A ação de despejo foi ajuizada em 04/10/2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão:
(i) definir se a notificação realizada pela agravada é válida e eficaz considerando o prazo legal previsto no art. 59, § 1o, VIII, da Lei no 8.245/91;
(ii) verificar se o ajuizamento da ação ocorreu dentro do prazo de 30 dias contados do cumprimento da notificação de desocupação, conforme exige a legislação de regência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A validade da notificação é questionada devido à ausência de comprovação de que o contato telefônico utilizado pertence à agravante, o que fragiliza a garantia de que a comunicação foi efetivamente recebida.
Ainda que se considere válida a notificação, o art. 59, § 1o, VIII, da Lei no 8.245/91 exige que a ação seja ajuizada em até 30 dias contados do termo final da notificação comunicando o intento de retomada do imóvel pelo locador. No caso, a notificação teria ocorrido em 02/08/2024 e a ação foi ajuizada apenas em 04/10/2024, extrapolando o prazo legal.
A jurisprudência citada reafirma que o não acatamento do prazo de 30 dias inviabiliza a concessão de liminar para desocupação do imóvel, mesmo que os demais requisitos estejam presentes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento:
A validade da notificação depende de comprovação inequívoca de sua efetividade, não bastando alegações genéricas ou contatos informais sem suporte documental.
Nos termos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei no 8.245/91, a ação de despejo por término de locação não residencial deve ser ajuizada em até 30 dias contados do término do prazo dado na notificação, sob pena de indeferimento do pedido liminar.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031812-26.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Liminar]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CRISTHIAN ANTHONY DE CARVALHO TONSIC - CPF: 801.471.191-20 (ADVOGADO), R DE SOUZA LIMA - CNPJ: 10.676.323/0001-53 (AGRAVANTE), GISELE CREPALDI - CPF: 571.407.821-72 (AGRAVADO), EDUARDO HENRIQUE DE SOUZA - CPF: 958.574.191-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO
C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. NOTIFICAÇÃO. REGULARIDADE CONTROVERSA.

NÃO OBSERVÂNCIA
DO PRAZO LEGAL DE 30 DIAS PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO APÓS A
SUPOSTA
NOTIFICAÇÃO.
ARTIGO 59, §1o, INCISO VIII, DA LEI DO INQUILINATO.
INDEFERIMENTO
DA LIMINAR
.
RECURSO PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu liminar de despejo em ação de despejo cumulada com cobrança, fundada na inadimplência de aluguéis e na rescisão de contrato de locação não residencial.
A agravada alegou que a locatária (ora agravante) permaneceu no imóvel mesmo após distrato firmado pelas partes,
desconsiderando
o prazo acordado para desocupação, além de não realizar os pagamentos devidos, que totalizam R$51.497,08. Informou ter notificado a locatária para desocupação amigável em 02/08/2024, sem êxito. A ação de despejo foi ajuizada em 04/10/2024.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) definir se a notificação realizada pela agravada é válida e eficaz
considerando o
prazo legal previsto no art. 59, § 1o, VIII, da Lei no 8.245/91;

(
ii
) verificar se o ajuizamento da ação ocorreu dentro do prazo de 30 dias contados do cumprimento da notificação de desocupação, conforme exige a legislação de regência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A validade da notificação é questionada devido à ausência de comprovação de que o contato telefônico utilizado pertence à agravante, o que fragiliza a garantia de que a comunicação foi efetivamente recebida.

Ainda que se considere válida a notificação, o art. 59, § 1o, VIII, da Lei no 8.245/91 exige que a ação seja ajuizada em até 30 dias contados d
o

termo final
da notificação comunicando o intento de retomada do imóvel pelo locador. No caso, a notificação teria ocorrido em 02/08/2024 e a ação foi ajuizada apenas em 04/10/2024, extrapolando o prazo legal.

A jurisprudência citada reafirma que o
não acatamento do
prazo de 30 dias inviabiliza a concessão de
liminar para desocupação do imóvel, mesmo que os demais requisitos estejam presentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A validade da notificação depende de comprovação inequívoca de sua efetividade, não bastando alegações genéricas ou contatos informais sem suporte documental.

Nos termos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei no 8.245/91, a ação de despejo por término de locação não residencial deve ser ajuizada em até 30 dias contados do
término do prazo dado na
notificação, sob pena de indeferimento do pedido liminar.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1031812-26.2024.8.11.0000 de decisão da 4a Vara Cível da comarca de Rondonópolis que deferiu a liminar em Ação de Despejo.

A agravante alega que não foi notificada nos termos exigidos pelo art
igo
57 da Lei do Inquilinato porque esse ato ocorreu em nome de terceiro alheio à relação contratual
e
que não tem poder de representá-la.

Aduz que não foi constituída em mora, pois não houve a formalização por meio de correspondência informa
tiva

d
o suposto débito.

Afirma que o feito foi ajuizado após os 30 dias da notificação, a qual teria ocorrido em 02-08-2024 e a interposição da
A
ção ocorreu em 04-10-2024.

E
feito suspensivo
deferido (Id 253055173)
.

Em contraminuta, a agravada pugna pelo não provimento do Recurso (Id 258951695).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A agravada ajuizou o feito alegando que locou à ora agravante um imóvel comercial e, em 30 de maio de 2023, após diversas tentativas de
satisfação
do Contrato, especialmente o pagamento dos aluguéis, as partes decidiram que a melhor solução, seria a rescisão por mútuo acordo, momento em que houve a formulação do distrato.

Aduz que ficou estabelecido que a desocupação seria em 30-11-2023, porém, no dia aprazado ela não saiu e nem pagou os aluguéis, que totalizam R$51.497,08.

Afirma que a notificou em 02-08-2024 para que desocupasse amigavelmente o imóvel, mas não houve manifestação.

Verifica-se primeiramente que há controvérsia sobre a validade da notificação supostamente realizada pela agravada, uma vez que a
alegação de que tal ato foi efetivado por meio
de contato telefônico, cujo número é o mesmo que consta em consulta ao site Google
,
é frágil
, visto que não se pode atestar que o número de telefone utilizad
o
pertence ao agravante, o
que impede a
g
arant
ia

d
a regularidade da comunicação do agravante.

Ainda que a notificação seja considerada válida, o
inciso VIII, do § 1o, do artigo 59 da Lei 8245/91 estabelece que a liminar poderá ser concedida quando tiver ocorrido
o término do prazo da locação não residencial,
tendo sido proposta a ação em até 30
(trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada
.

Portanto, a
A
ção deve ser ajuizada em até 30 dias do
prazo constante na
notificação em que o locador
informo
u
a intenção
de rea
ver
do imóvel ao locatário.

No caso, embora tenha havido o distrato, a locatária permaneceu no imóvel. A notificação foi
supostamente
efetivada em 0
2
-08-2024, e o ajuizamento d
a lide
ocorreu em 04-10-2024, portanto,
pelo que tudo indica,
extrapolou o trintídio legal para propositura da
A
ção.

Sobre a matéria:

“Locação. Despejo fundado no descumprimento de prazo de desocupação previsto em distrato (art. 9o, I, da Lei no 8.245/91). Ajuizamento dez meses após a data prevista. Sentença que deu pela carência de ação, por falta de interesse de agir, pela necessidade nesse caso de notificação premonitória de modo a romper a locação, tacitamente renovada. Hipótese de falsa carência. Julgamento que, na verdade, foi de improcedência. Interesse de agir presente, nos termos em que proposta a demanda. Locador que, na hipótese de retomada por mútuo acordo, não fica sujeito ao prazo peremptório de trinta dias do art. 56, parágrafo único, da Lei no 8.245/91, não havendo que se falar aí em prorrogação por prazo indeterminado de locação já inexoravelmente extinta. Prova documental indicativa por outro lado de que os próprios locadores propuseram à ocupante do imóvel o estabelecimento de nova locação, por
mais dois anos, tendo em vista mudança dos planos deles, autores, quanto ao destino a ser dado ao imóvel. Oferta aceita em termos inequívocos pela locatária. Locação que, nessas condições, se renovou, por escrito, ainda que não tenham as partes, na sequência das negociações, chegado a um acordo quanto a novo aluguel. Prevalecimento, nas circunstâncias, das condições do contrato findo. Pedido de retomada que foi feito ainda na vigência desse novo prazo. Descabimento. Sentença de improcedência mantida, por fundamento diverso. Litigância de má-fé dos autores reconhecida, pela ocultação na petição inicial dessas tratativas. Aplicação de sanção. Apelação da ré acolhida para tal fim. Sentença reformada apenas quanto a esse particular. Apelação dos autores desprovida, com alteração do fundamento. Apelação da ré provida.

(
TJSP; Apelação
Cível 1108516-06.2014.8.26.0100; Relator (a): Fabio Tabosa; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 43a Vara
CÍvel
; Data do Julgamento: 27/02/2019; Data de Registro: 27/02/2019)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUBLOCAÇÃO. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. Decisão que indeferiu, inaudita altera parte, a liminar pleiteada para desocupação do imóvel. DESPEJO LIMINAR. Não cabimento. Em exame superficial, identifica-se que não houve a necessária observância do trintídio entre a recepção da notificação premonitória para desocupação do imóvel e o ajuizamento da contenda, previsto no art. 59, § 1o, inciso VIII, da Lei do Inquilinato como pressuposto para obtenção da liminar. Réu ainda não citado na lide originária. Decisão mantida, ainda que por fundamento diverso. RECURSO NÃO PROVIDO.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2123223-19.2024.8.26.0000;
Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/08/2024; Data de Registro: 07/08/2024).

Deste Tribunal,
mutatis mutandis
confira-se:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – TÉRMINO DA LOCAÇÃO – INDEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO – NOTIFICAÇÃO DAS LOCATÁRIAS QUE TEM O MESMO REPRESENTANTE LEGAL – VALIDADE - AJUIZAMENTO DA AÇÃO NO PRAZO LEGAL - PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 59, § 1.o, INCISO VIII, DA LEI No 8.245/91 PARA CONCESSÃO DA LIMINAR – AJUIZAMENTO DE AÇÃO RENOVATÓRIA E ANULATÓRIA – FRAGILIDADE - DECISÃO REFORMADA– RECURSO PROVIDO. Para ser feita a denúncia do contrato a lei não exige forma especial para o ato, nem o seu recebimento pessoal pelo locatário, bastando a sua entrega no endereço do imóvel objeto da locação. O que importa é a finalidade ser atingida para informar ao locatário sobre a vontade do locador de reaver o imóvel, muito mais ainda quando o próprio representante legal das locatárias recebe a notificação. Nos termos do art. 59, § 1o, VIII, da Lei n. 8.245/91, nas ações que tiverem por fundamento o término do prazo de locação não residencial, será concedida a medida liminar para desocupação do imóvel, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel e se a ação tiver sido proposta em até 30 (trinta) dias do decurso do prazo da notificação enviada ao locatário do intento da retomada do imóvel, o que ocorreu no caso. Na hipótese,
preenchidos os requisitos necessários para a concessão da liminar pretendida, há que ser reformada a decisão recorrida, sendo insuficiente a alegação das agravadas de que ajuizaram ação renovatória e anulatória, cujo sucesso é pouco provável diante da fragilidade dos argumentos, maculado a sua probabilidade do direito.”
(N.U 1005459-80.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/07/2023,
Publicado
no DJE 31/07/2023).

Assim,
não
cumpridas todas as condições estabelecidas na legislação de regência, deve ser
in
deferido o pedido
liminar
de despejo.

Pelo exposto,
d
o
u
provimento ao Recurso
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2025