Tribunal: TJMT
Processo: 1008180-34.2023.8.11.0055
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL – CONSTRUÇÃO INACABADA – ABANDONO DA OBRA PELA CONSTRUTORA – INTERMEDIAÇÃO DA IMOBILIÁRIA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE CONSUMO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO – RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO.
1. A imobiliária que indica construtora para realização de obra, celebrando contrato de prestação de serviços na modalidade "chaves na mão", participa efetivamente da cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.
2. A negligência da imobiliária na verificação da idoneidade da construtora por ela indicada, confessada em audiência de instrução, atrai sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual, caracterizando falha na prestação do serviço.
3. O abandono da obra após a construção apenas dos alicerces, deixando o consumidor sem moradia própria por aproximadamente 3 anos, configura dano moral passível de indenização, superando o mero dissabor cotidiano.
4. É dever da imobiliária, que se responsabilizou pela entrega do imóvel "com chaves na mão", providenciar a conclusão da obra, especialmente quando a construtora indicada abandonou o local e foi declarada revel no processo.
5. Recurso de Apelação parcialmente provido e Recurso Adesivo provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008180-34.2023.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Juros de Mora - Legais / Contratuais, Empreitada]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[NOECY DELFINO DE SOUZA - CPF: 866.428.801-10 (APELANTE), NATALIA CARGNIN QUATRIN - CPF: 032.986.271-51 (ADVOGADO), LUIZ QUATRIN - CPF: 225.517.190-20 (ADVOGADO), UAS CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 42.843.099/0001-33 (APELADO), AB NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.271.578/0001-52 (APELADO), DAYANE BARATELLI TRINDADE - CPF: 049.971.411-35 (ADVOGADO), NOECY DELFINO DE SOUZA - CPF: 866.428.801-10 (APELADO), LUIZ QUATRIN - CPF: 225.517.190-20 (ADVOGADO), NATALIA CARGNIN QUATRIN - CPF: 032.986.271-51 (ADVOGADO), UAS CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 42.843.099/0001-33 (APELANTE), AB NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 21.271.578/0001-52 (APELANTE), DAYANE BARATELLI TRINDADE - CPF: 049.971.411-35 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DA AUTORA PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER –

PARCIAL
PROCEDENCIA
–

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL – CONSTRUÇÃO INACABADA – ABANDONO DA OBRA PELA CONSTRUTORA – INTERMEDIAÇÃO DA IMOBILIÁRIA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE CONSUMO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO – RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROV
IDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO.

1. A imobiliária que indica construtora para realização de obra, celebrando contrato de prestação de serviços na modalidade "chaves na mão", participa efetivamente da cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

2. A negligência da imobiliária na verificação da idoneidade da construtora por ela indicada, confessada em audiência de instrução, atrai sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual, caracterizando falha na prestação do serviço.

3. O abandono da obra após a construção apenas dos alicerces, deixando o consumidor sem moradia própria por aproximadamente 3 anos, configura dano moral passível de indenização, superando o mero dissabor cotidiano.

4. É dever da imobiliária, que se responsabilizou pela entrega do imóvel "com chaves na mão", providenciar a conclusão da obra, especialmente quando a construtora indicada abandonou o local e foi declarada revel no processo.

5. Recurso de Apelação parcialmente provido e Recurso Adesivo
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e Recurso Adesivo interposto por
NOECY DELFINO DE SOUZA
contra sentença
que julgou parcialmente procedente
a
Ação de Obrigação de Fazer

proposta em face

AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
UAS CONSTRUTORA LTDA

para: a) Ratificar a tutela de urgência, determinando a retomada da obra pela UAS CONSTRUTORA LTDA; b) Condenar a requerida AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS ao pagamento da quantia de 10% de R$168.000,00 pelo descumprimento da obrigação contratual; c) Condenar as requeridas ao pagamento de R$6.000,00 a título de dano moral.

Condenar
os requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, cada qual responsável pelo pagamento de 50% da sucumbência.

Em suas razões recursais
(ID. 289901487)
, a apelante AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA alega erro de premissa fática na sentença, defendendo que somente intermediou as negociações com base nos termos aprovados pelas partes.

Sustenta que não figurou como vendedora no negócio, mas apenas como intermediadora, não podendo ser responsabilizada pelo inadimplemento contratual da construtora.

Argumenta ainda que não possui qualquer poder de ingerência sobre a obra e que seguiu os precedentes do STJ que afastam a responsabilidade da corretora
de imóveis em casos similares.

Subsidiariamente, requer a limitação da multa ao valor expressamente requerido pela apelada de R$13.200,00, sem incidência de juros de mora.

Por sua vez, a recorrente adesiva
(ID. 289901492)
NOECY DELFINO DE SOUZA requer a reforma parcial da sentença para que seja determinado que a empresa AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA seja compelida a retomar e finalizar a obra objeto da lide, argumentando que a empresa UAS CONSTRUTORA LTDA é inidônea, não compareceu aos atos processuais e foi declarada revel.

Destaca que foi a imobiliária quem indicou a construtora como idônea, atraindo para si a responsabilidade pela construção, especialmente porque promoveu a venda na modalidade "chaves na mão".

Invoca a aplicação do CDC, o princípio da boa-fé contratual e o princípio da função social do contrato.

Contrarrazões apresentadas pela AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA impugnando o recurso adesivo.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Ambos os recursos serão analisados conjuntamente.

A
requerida AB NEGOCIOS IMOBILIARIOS
LTDA
sustenta
que atuou apenas como intermediadora na relação negocial, não sendo titular dos direitos e obrigações oriundos do contrato de construção do imóvel. Contudo, tal alegação não merece prosperar.

No caso em apreço, não estamos diante de mera prestação de serviços de corretagem imobiliária. Conforme se depreende dos autos, a apelante teve participação ativa e determinante na relação jurídica estabelecida, atuando na escolha e indicação da construtora UAS, apresentando-a à autora como empresa idônea e apta para realizar a obra preten
dida, conforme demonstrado no contrato de prestação de serviços e outras avenças, ID.
289901405
, vejamos:

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, de fato, orienta que a corretora de imóveis não responde solidariamente com a construtora pelo atraso na entrega da obra, salvo nas hipóteses de falha na prestação do serviço de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de construção. E é exatamente esta a situação dos autos.

Observ
a
-se
que houve falha na prestação do serviço de intermediação, uma vez que a apelante indicou à consumidora uma construtora que não tinha idoneidade financeira e técnica para concluir a obra contratada, fato demonstrado pelo abandono da construção e pela revelia da construtora no processo, não comparecendo aos atos processuais mesmo após ter sido devidamente citada.

Não obstante a apelante alegue que não poderia prever que a construtora UAS abandonaria a obra, a diligência esperada de um profissional de corretagem inclui a verificação prévia da idoneidade e capacidade técnico-financeira daqueles que são indicados aos seus clientes, mormente quando a indicação é feita com garantias de qualidade, como ocorreu no presente caso.

Aplica-se, no caso concreto, o Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que a relação estabelecida entre a autora e a apelante é inegavelmente de consumo, sendo a autora destinatária final dos serviços prestados pela corretora de imóveis.

Nesse contexto, a responsabilidade da apelante é objetiva, nos termos do art. 14 do CDC:

"Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos."

O serviço prestado pela corretora mostrou-se defeituoso, pois não ofereceu a segurança que dele legitimamente se esperava, ocasionando danos à consumidora. A indicação de empresa inidônea para a construção do imóvel
com garantia de entrega das chaves
constituiu falha no dever de informação adequada e clara sobre o serviço a ser prestado, violando o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais.

Ademais, o art. 7o, parágrafo único, do CDC estabelece a solidariedade entre os fornecedores que participam da cadeia de fornecimento:

"Art. 7o. Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo."

Nesse contexto, a apelante, como integrante da cadeia de fornecimento do serviço que resultou no dano à consumidora, responde solidariamente pelos prejuízos causados.

Vale ressaltar que o depoimento do sócio da apelante em audiência de instrução não a exime de responsabilidade, pelo contrário, confirma que a indicação da construtora foi feita com base em referências insuficientes, o que demonstra negligência no exercício de sua atividade profissional:

"Emerson: Inclusive eu tive indicação de um amigo particular que o
Uesley
havia construído duas casas para aluguel para mim dele já naquele momento e entregue, então para nós naquele momento uma referência de mercado era alguém que estava, que já sabia fazer o que estava fazendo e já havia
entregue
, então a gente tinha essa referência do mercado, inclusive tinham outras imobiliárias que trabalhavam com ele."

A referência obtida por meio de "um amigo particular" e o fato de "outras imobiliárias trabalharem com ele" não são parâmetros profissionais adequados para garantir a idoneidade de uma empresa construtora, especialmente quando se está lidando com valores expressivos e com o sonho da casa própria de uma consumidora.

Nesse contexto, o
recurso adesivo interposto por NOECY DELFINO DE SOUZA merece acolhimento.

A recorrente adesiva busca a reforma parcial da sentença para que seja determinado que a imobiliária AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA seja compelida a retomar e finalizar a obra objeto da lide, argumentando que a construtora UAS CONSTRUTORA LTDA
, além de
inidônea, foi declarada revel e não possui condições de concluir a obra.

Com efeito, verifica-se que a UAS CONSTRUTORA LTDA abandonou a obra após a construção apenas dos alicerces, foi declarada revel no processo e, segundo consta em certidão do oficial de justiça, seu representante legal possivelmente "fugiu do país ou para outro Estado".

Nesse contexto, manter a determinação para que a construtora retome a obra equivale a negar a efetiva prestação jurisdicional, uma vez que se mostra inviável o cumprimento dessa obrigação por uma empresa que sequer foi localizada e não demonstrou qualquer interesse na lide.

Por outro lado, a imobiliária AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, como já fundamentado na análise do recurso de apelação, participou ativamente da cadeia de fornecimento, prometendo à consumidora a entrega do imóvel na modalidade "chaves na mão"
, conforme imagem, (ID. 289901404)
e indicando construtora que se mostrou inidônea.

A responsabilidade da imobiliária decorre não apenas da aplicação do CDC, mas também dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, consagrados nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

O princípio da boa-fé objetiva impõe aos contratantes o dever de lealdade e cooperação mútua, exigindo que as partes atuem de forma a não frustrar a legítima expectativa da outra. No caso, a imobiliária criou na consumidora a legítima expectativa de que teria sua casa construída conforme o contratado, o que não se concretizou devido à má escolha da construtora indicada.

No caso em análise, a consumidora, pessoa de condição econômica modesta, contraiu empréstimo junto à Caixa Econômica Federal para a construção de sua moradia, e após quase três anos, continua sem sua casa, pagando aluguel e os juros do financiamento. Permitir que essa situação perdure sob o argumento de que a imobiliária não tem responsabilidade pela conclusão da obra violaria frontalmente o princípio da função social do contrato.

Ressalte-se que, diferentemente do que alega a imobiliária em suas contrarrazões, não se trata de decisão
extra petita
, uma vez que o pedido principal da autora na inicial foi justamente a retomada e conclusão da obra (item "i" dos pedidos, conforme relatório da sentença)
.

Assim, considerando que a construtora indicada pela imobiliária foi declarada revel e não foi localizada, e que a imobiliária foi
considerada solidariamente responsável pelos danos causados à autora, ante sua

negligen
cia
na escolha da construtora e
em virtude da promessa
à autora
d
a entrega do imóvel na modalidade "chaves na mão",
não há dúvida de que d
eve ser determinado que a AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA providencie
a conclusão da obra contratada.

Da multa contra
tual

Quanto à alegação de que a sentença seria
ultra petita
por fixar valor superior ao pedido na inicial, também não merece acolhimento.

A sentença condenou a apelante ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor do imóvel (R$ 168.000,00), resultando no montante de R$ 16.800,00. De fato, na petição inicial, a autora pleiteou o valor de R$ 13.200,00 a título de multa contratual.

Contudo, verifi
c
a-se
que se trata de mero erro material na petição inicial, pois o percentual de 10% sobre o valor do imóvel de R$ 168.000,00 resulta matematicamente em R$ 16.800,00 e não em R$ 13.200,00 como constou na inicial.

O juiz sentenciante, ao aplicar corretamente o percentual previsto contratualmente sobre o valor do imóvel, apenas corrigiu esse equívoco aritmético, não incorrendo em julgamento
extra
petita
. Não obstante, em homenagem ao princípio da congruência e para evitar qualquer alegação de nulidade, considero razoável adequar o valor da condenação àquele expressamente requerido na inicial.

Dos danos mo
rais

No tocante à condenação por danos morais, a sentença também não merece reparo
s
.

O atraso de quase 3 (três) anos na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor cotidiano, configurando dano moral indenizável. A frustração da legítima expectativa da autora de ter sua casa própria construída no prazo contratado, somada aos transtornos de ter que arcar com aluguel durante todo esse período, caracteriza abalo moral passível de compensação.

O valor arbitrado em R$ 6.000,00 (seis mil reais) mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, atendendo ao caráter compensatório e pedagógico da indenização por danos morais.

Ante o exposto,
dou
provimento
em parte
ao Recurso de Apelação interposto pela AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, para fixar

o valor de R$ 13.200,00 a título de multa contratual
.

D
ou provimento
ao Recurso Adesivo interposto por NOECY DELFINO DE SOUZA para determinar que a imobiliária AB NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA providencie a retomada e conclusão da obra contratada, conforme as especificações previstas no contrato, no prazo de
6
0
(
sessenta
) dias, a contar do trânsito em julgado dest
e acórdão
, sob pena de multa diária de R$500,00 (quinhentos reais), limitada a R$
100
.000,00 (
cem mil
reais)
, cujo término da obra deverá ocorrer no prazo máximo
de 180 dias a contar da data máxi
ma fixada para início das obras, igualmente sob pena da mesma multa diária
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/08/2025