Tribunal: TJMT
Processo: 1011623-90.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-05-29

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA – ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/15 DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1. A antecipação da tutela se justifica diante da probabilidade do direito do promitente comprador, que quitou parcela substancial do preço e tem a propriedade registrada em seu nome, bem como em razão de dano de difícil reparação, ante a necessidade de arcar com aluguel e financiamento habitacional, enquanto é privado da posse do imóvel concluído.
2. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011623-90.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Imissão]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[PRISCILA ZANUNCIO - CPF: 230.632.828-55 (ADVOGADO), S F B CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 22.859.527/0001-09 (AGRAVANTE), SERGIO APARECIDO FERREIRA DE CIQUEIRA - CPF: 003.424.471-90 (AGRAVADO), NAYRA RINALDI BENTO - CPF: 030.908.981-60 (ADVOGADO), LEONARDO ANDRADE ZUCHETTI - CPF: 013.088.541-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO
DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
–

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA –

ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL
– REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/15 DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.

A antecipação da tutela se justifica diante da probabilidade do direito do promitente comprador, que quitou parcela substancial do preço e tem a propriedade registrada em seu nome, bem como em razão de dano de difícil reparação, ante a necessidade de arcar com aluguel e financiamento habitacional, enquanto é privado da posse do imóvel concluído.

2. Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto
S F B CONSTRUTORA LTDA
contra a decisão proferi
d
a na
Ação de
Obrigação de Fazer
no
1000438-14.2025.8.11.0046
proposta por
SERGIO APARECIDO FERREIRA DE CIQUEIRA
,
que
deferiu
o pedido de tutela antecipada, determinando a imediata entrega das chaves do imóvel objeto da lide ao agravado, sob pena de multa diária
, fixada em R$ 500,00, limitada a R$ 10.000,00.

Sustenta
a recorrente
que celebrou com o agravado contrato de compra e venda do imóvel identificado como lote no 01, da quadra 21, do loteamento “Residencial Reserva Park”, matrícula no 15.017 do CRI de Comodoro/MT, pelo valor de R$ 252.600,00.

Alega que o imóvel foi concluído em 21/11/2024, sendo notificado o agravado acerca do saldo remanescente a ser pago, nos termos pactuados.

Afirma que o agravado busca desconsiderar obrigação contratual livremente pactuada, não demonstrando qualquer abuso na cobrança.

Aduz que o contrato previa expressamente, em sua cláusula 4, a aplicação do INCC para reajuste do preço total do imóvel até a conclusão da obra, sendo devido o pagamento desse reajuste na entrega das chaves.

Narra que não há comprovação dos requisitos autorizadores da tutela antecipada, faltando a demonstração de perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.

Pugna pela concessão de efeito suspensivo para obstar a imediata entrega das chaves.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da decisão agravada.

A liminar recursal foi indeferida no ID no
280632366
.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no
281871362
, pelo desprovimento do recurso.

Sem informações pelo juízo
a quo.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Da análise dos autos, verifica-se que

SERGIO APARECIDO FERREIRA DE CIQUEIRA
ajuizou
Ação de Obrigação de Fazer no
1000438-14.2025.8.11.0046
em face de
S
FB CONSTRUTORA EIRELI,
alegando, em síntese, que celebrou contrato de compra de um imóvel residencial com a requerida em agosto de 2023, pelo valor de R$ 252.600,00, sendo R$ 31.612,64 parcelados em 69 vezes, vencível a primeira parcela
30 dias após a entrega das chaves, e o restante (R$ 220.987,36) já financiado e quitado por instituição financeira (Caixa Econômica Federal).

Afirmou que, embora o imóvel esteja concluído desde 16/09/2024 e registrado em seu nome desde fevereiro de 2024, a requerida se recusa a entregar as chaves sob alegação de existência de saldo devedor, cobrando supostos reajustes sobre valores já pagos e obras extraordinárias não acordadas contratualmente.

Relatou a ilegalidade dessas cobranças, sustentan
do abusividade e onerosidade excessiva, além do adimplemento substancial do contrato.

Destacou estar sofrendo prejuízos materiais, devido ao pagamento continuado de aluguel no valor de
R
$ 1.100,00 mensais, e danos morais decorrentes da frustração e angústia causados pela retenção indevida das chaves.

Postulou pela
concessão de tutela antecipada para entrega imediata das chaves com imissão na posse.

Ao decidir, o i. magistrado Dr. Vinicius Paiva Galhardo
concedeu a antecipação da tutela para determinar
a requerida a imediata entrega
das chaves do imóvel em favor do autor, sob pena de multa diária, conforme relatado.

Dessa decisão, insurge-se a parte requerida.

Pois bem.

Com efeito, a tutela provisória de urgência depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC/15,
in
verbis
:

“
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1
o
Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
”.

In
casu
,
verifica-se presente a probabilidade do direito
do autor/agravado
, haja vista
ter demonstrado relação jurídica entre as partes, através de

(i)

“
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel”
, firmado em
21/08/2023, referente a um imóvel
, localizado no Lote 01, da Quadra 21, do Loteamento Residencial Reserva Park
, na cidade de Comodoro/MT, pelo preço total de R$
252.600,00, a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas
mensais
e financiamento bancário (ID no
183834662
)
;

(
ii
)

quitou substancial parte do preço avençado mediante financiamento
do imóvel junto à Caixa Econômica Federal, a importância de R$ 220.987,36, conforme ID no 183
834649
;

(
iii
)
enquanto o saldo
residual de R$ 31.612,64 seria pago em 69 parcelas, vencível a primeira após 30 dias da entrega das chaves, conforme cláusula
3 do contrato
(ID no
183834662
– Pág. 2). Vejamos:

Além disso, a propriedade em questão já se encontra devidamente registrada em nome do promitente comprador desde fevereiro de 2024, conforme matrícula de ID no 18
3834656.

Nesse sentido, a jurisprudência tem firmado entendimento de que o adimplemento substancial da obrigação pelo adquirente justifica a imediata imissão na posse do imóvel
.
Vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. Contrato de compra e venda de apartamento. Decisão agravada que indeferiu o pedido de imissão liminar do autor na posse do imóvel. Insurgência da parte. Pleito de aplicação da teoria do adimplemento substancial. Cabimento. Negócio celebrado entre as
partes que condiciona a entrega das chaves ao cumprimento das obrigações previstas em contrato.
Imóvel que foi financiado perante a Caixa Econômica Federal, inclusive com a transferência da propriedade resolúvel na matrícula do bem à instituição financeira já perfectibilizada. Montante financiado que já foi liberado à vendedora. Inadimplemento que não é significativo se comparado com a quantia já disponibilizada à vendedora. Abusividade na retenção das chaves. Circunstâncias fáticas que autorizam a aplicação da teoria do adimplemento substancial, diante da presença dos requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça
. Precedentes deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Decisão guerreada reformada para deferir a medida liminar de imissão do autor na posse do imóvel. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

(TJ-PR - AI: 00305716420228160000 Araucária 0030571-64 .2022.8.16.0000 (Acórdão), Relator.: Rogerio Ribas, Data de Julgamento: 10/10/2022, 17a Câmara Cível, Data de Publicação: 10/10/2022)
destaquei

“AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - TUTELA PROVISÓRIA - REQUISITOS PRESENTES - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - APLICABILIDADE
- RETENÇÃO INJUSTA DAS CHAVES DO IMÓVEL - REFORMA DA DECISÃO. - Diante do cumprimento de parcela significativa das obrigações e sendo insignificante o inadimplemento do devedor, a retenção das chaves do imóvel adquirido revela-se desarrazoada, restando ao credor apenas a
possibilidade de obtenção da quantia devida, através do ajuizamento de ação de cobrança. Diante das peculiaridades do caso concreto e em atenção aos postulados da boa-fé objetiva e da função social dos contratos, deve ser deferida a tutela de urgência postulada na inicial, a fim de determinar que a ré proceda à entrega das chaves da unidade imobiliária adquirida pela parte autora.

(TJ-MG - AI: 10000190154898001 MG, Relator.: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 13/08/2019, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2019) destaquei

Por outro lado, o perigo de dano de difícil reparação a justificar a imediata imissão na posse se mostra presente, visto que o imóvel
encontra-se
pronto desde setembro de 2024 e o agravado
segue arcando com despesas mensais de aluguel
(ID no 183834653) e financiamento habitacional
, enquanto é privado injustamente do uso do bem.

Registre-se que tal medida não importa em prejuízo irreversível à agravante, podendo a questão referente ao saldo devedor ser discutida e solucionada no decorrer da instrução processual.

Portanto, presentes dos requisitos autorizadores da tutela antecipada, quais sejam, a probabilidade do direito
e o perigo de dano de difícil reparação, não merece reparos a decisão recorrida.

Ante o exposto,
nego

provimento
ao recurso.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/05/2025