Tribunal: TJMT
Processo: 1034417-42.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-25

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL DO PROMITENTE VENDEDOR. POSSE PRECÁRIA. INDEFERIMENTO DE TUTELA PROVISÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto por adquirente de imóvel que busca reformar decisão que indeferiu tutela provisória em embargos de terceiro, pleiteando a suspensão da reintegração de posse deferida em favor da empresa vendedora, após rescisão contratual do promitente vendedor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em determinar se a posse do agravante, adquirente do imóvel por contrato de compra e venda firmado com o promitente vendedor, pode ser protegida por embargos de terceiro, impedindo a reintegração de posse da vendedora original após a rescisão contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Os embargos de terceiro visam proteger a posse ou propriedade de quem não participou da lide, desde que comprovada a ilicitude da constrição judicial sobre o bem, conforme o art. 674 do CPC.
O agravante adquiriu o imóvel mediante contrato de compra e venda firmado com o promitente vendedor, cujo compromisso anterior foi rescindido judicialmente por inadimplemento, o que, ao que tudo indica, torna sua posse precária.
A boa-fé na aquisição, ainda que presumida, não tem o condão de validar a posse contra a real proprietária quando ausente prova de diligências para assegurar a regularidade da transação e evitar o risco de evicção.
Precedentes jurisprudenciais confirmam que a posse precária não gera proteção por embargos de terceiro, sendo inviável impedir a reintegração de posse da legítima proprietária.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A posse derivada de contrato de compra e venda firmado com promitente vendedor cujo compromisso já foi rescindido judicialmente não é protegida por embargos de terceiro.
A mera presunção de boa-fé na aquisição não afasta a precariedade da posse, sendo necessária a comprovação de diligências para garantir a regularidade da transação.
A reintegração de posse determinada em favor da proprietária original não caracteriza constrição judicial ilícita apta a justificar a concessão de tutela provisória nos embargos de terceiro.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674 e 678.
Jurisprudência relevante citada:
TJSP, Apelação Cível 1010483-26.2016.8.26.0224, Rel. Des. José Aparício Coelho Prado Neto, 9a Câmara de Direito Privado, j. 31.08.2021.
TJSP, Apelação Cível 1000960-58.2014.8.26.0224, Rel. Des. J.B. Paula Lima, 10a Câmara de Direito Privado, j. 16.08.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034417-42.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Aquisição]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[HENEI RODRIGO BERTI CASAGRANDE - CPF: 259.115.318-36 (ADVOGADO), MAURY MAXIMINO TONIAL - CPF: 468.350.839-72 (AGRAVANTE), ENCORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.092.044/0001-54 (AGRAVADO), TIAGO DIOLINDO ALMEIDA - CPF: 031.284.031-47 (TERCEIRO INTERESSADO), ADALBERTO ORTEGA FERREIRA - CPF: 026.913.521-96 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL DO PROMITENTE VENDEDOR. POSSE PRECÁRIA. INDEFERIMENTO DE TUTELA PROVISÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por adquirente de imóvel que busca reformar decisão que indeferiu tutela provisória em embargos de terceiro, pleiteando a suspensão da reintegração de posse deferida em favor da empresa vendedora, após rescisão contratual do promitente vendedor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em determinar se a posse do agravante, adquirente do imóvel por contrato de compra e venda firmado com o promitente vendedor, pode ser protegida por embargos de terceiro, impedindo a reintegração de posse da vendedora original após a rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de terceiro visam proteger a posse ou propriedade de quem não participou da lide, desde que comprovada a ilicitude da constrição judicial sobre o bem, conforme o art. 674 do CPC.

O agravante adquiriu o imóvel mediante contrato de compra e venda firmado com o promitente vendedor, cujo compromisso anterior foi rescindido judicialmente por inadimplemento, o que
, ao que tudo indica,
torna sua posse precária.

A boa-fé na aquisição, ainda que presumida, não tem o condão de validar a posse contra a real proprietária quando ausente prova de diligências para assegurar a regularidade da transação e evitar o risco de evicção.

Precedentes jurisprudenciais confirmam que a posse precária não gera proteção por embargos de terceiro, sendo inviável impedir a reintegração de posse da legítima proprietária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A posse derivada de contrato de compra e venda firmado com promitente vendedor cujo compromisso já foi rescindido judicialmente não é protegida por embargos de terceiro.

A mera presunção de boa-fé na aquisição não afasta a precariedade da posse, sendo necessária a comprovação de diligências para garantir a regularidade da transação.

A reintegração de posse determinada em favor da proprietária original não caracteriza constrição judicial ilícita apta a justificar a concessão de tutela provisória nos embargos de terceiro.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 674 e 678.

Jurisprudência relevante citada
:

TJSP, Apelação Cível 1010483-26.2016.8.26.0224, Rel. Des. José Aparício Coelho Prado Neto, 9a Câmara de Direito Privado, j. 31.08.2021.

TJSP, Apelação Cível 1000960-58.2014.8.26.0224, Rel. Des. J.B. Paula Lima, 10a Câmara de Direito Privado, j. 16.08.2016.

R E L A T Ó R I O

Eminente
s
pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
MAURY MAXIMINO TONIAL
,

com o fito de reformar a decisão que, nos autos dos Embargos de Terceiro n. 1023073-53.2023.8.11.0015,

manejados em face de
ENCORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,
indeferiu o pedido

liminar com que pretendia a suspensão da reintegração de posse deferida em favor da autora, ora agravada,

nos autos de n. 1014849-68.
2019.8.11.0015.

Para tanto,
o
agravante alega que
adquiriu a sala comercial no 608 do Edifício Classic Center Empresarial de Tiago
Diolindo
Almeida
.

Afirma que quitou integralmente o preço pactuado e que a transação ocorreu com anuência da Associação de Proprietários do Edifício, o que reforçaria a sua boa-fé e a legitimidade da posse exercida.

Aduz
que v
inha utilizando regularmente o imóvel, firmando contratos de locação e arcando com despesas condominiais e tributos

Sustenta que sua posse é legítima, respaldada por contrato de compra e venda, e que não poderia ser atingido pela decisão que declarou a rescisão contratual de Tiago.

O pedido liminar recursal foi
in
deferido
(Id.

258393663
).

C
ontraminuta
pelo desprovimento do recurso (Id.

265335774
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

A controvérsia decorre da rescisão contratual entre a agravada (Encore Empreendimentos Imobiliários Ltda.) e Tiago
Diolindo
Almeida, adquirente original do imóvel. O contrato foi rescindido judicialmente no processo 1014849-68.2019.8.11.0015, e a Encore obteve a reintegração na posse da unidade comercial.

O agravante sustenta que adquiriu o imóvel de Tiago antes da rescisão contratual, em 31
.
07
.
2019, pelo valor de R$ 200.000,00, e que exerceu posse mansa e pacífica, inclusive alugando a unidade comercial.

Pede a reforma da decisão para que seja concedida a tutela provisória de manutenção de posse até o julgamento final dos embargos de terceiro.

Pois bem.
Como cediço, os Embargos de Terceiro constituem o meio de defesa daquele que, embora não tenha participado da lide, veja seus bens constritos por obrigações devidas por outrem, conforme o disposto no artigo 674 do Código de Processo Civil,
in
verbis
:

Art. 674
. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

Nesse passo, para o deferimento da liminar em sede de embargos de terceiro, deve o embargante demonstrar, em última análise, a ilicitude da constrição judicial do patrimônio próprio.

A propósito, o escólio de Luiz Guilherme Marinoni:

“
A decisão liminar nos embargos de terceiro tem natureza de tutela de urgência satisfativa antecipatória – há execução para segurança. A decisão visa a satisfazer desde logo o embargante. Trata-se de tutela antecipada contra a ilícita constrição judicial (art. 678, CPC). Não é necessária a alegação de dano irreparável ou de difícil reparação para sua concessão (art. 300, CPC). A tutela é contra o ilícito. A antecipação de tutela nos embargos de terceiros independe da alegação de urgência. O legislador
infraconstitucional presume a urgência na sua concessão. Perceba-se que o art. 678, CPC, não exige que o embargante alegue a prove receio de ineficácia do provimento final para concessão de tutela antecipatória. Basta a verossimilhança das alegações – para suficiente da propriedade ou da posse. A tutela é contra o ilícito e é tomada com base na aparência. A tutela é da aparência do direito
”

(Novo Código de Processo Civil comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 770).

Na espécie, consoante registrado desde o exame liminar deste agravo, não se verifica prova capaz de justificar
a concessão da
tutela provisória de manutenção de posse
.

Da análise dos autos, verifica-se que o embargante
adquiriu a sala comercial no 608 do Edifício Classic Center Empresarial de Tiago
Diolindo
Almeida
,
o qual, por sua vez, teve seu contrato
de compromisso de compra e venda
rescindido judicialmente em ação movida pela agravada Encore Empreendimentos Imobiliários Ltda (processo no 1014849-68.2019.8.11.0015)
, em razão do inadimplemento.

Assim, ao que tudo indica,
a posse d
o
embargante
se trata de uma posse precária
,
pois não se origina de um compromisso de compra e venda firmado com a anuência da proprietária original.

O agravante
não apresentou documentos que demonstrem que sua posse sobre o imóvel é legítima, nem comprovou ter tomado as devidas precauções para assegurar a regularidade da transação antes de adquiri-lo, o que, em princípio, poderia ter prevenido
o risco de evicção.

Além disso, ainda que se considere a possibilidade de sua boa-fé na aquisição, isso não basta para validar sua posse ou o direito invocado, uma vez que o vendedor
não tinha o poder de disposição sobre o imóvel.

Nesse sentido:

APELAÇÃO – Embargos de Terceiro – Pretensão de afastamento de medida
reintegratória
decretada em ação de rescisão contratual em razão de posse de boa-fé que enseja o reconhecimento de usucapião – Sentença de procedência – Inconformismo da embargada, alegando que a embargante tinha plena ciência da ação de rescisão contratual que ensejou a medida
reintegratória
, não havendo se falar prescrição aquisitiva. Alega, ainda, que os presentes embargos de terceiro foram opostos após o
decurso do interregno aludido no artigo 675 do Código de Processo Civil. Afirma, também, que não há se falar em reconhecimento de usucapião, uma vez que não restou comprovado o exercício de posse mansa e pacífica do imóvel "sub judice – Cabimento
– Caso em que restou incontroverso que a posse da embargante não conta com qualquer proteção jurídica, pois não decorre do negócio de promessa de compra e venda celebrado com a anuência da vendedora originária, o que torna imperioso concluir que a posse da embargante é precária, insuscetível de convalescimento, pois a precariedade não cessa nunca –
Embargante que manteve a clandestinidade de sua posse, jamais tentando regularizar a sua condição, assumindo a condição de promitente compradora do imóvel junto à imobiliária embargada, mas apenas locupletou-se do abandono do negócio pelo adquirente originário, o que não caracteriza posse com ânimo de dona e com boa-fé – Existência de ação de usucapião ajuizada pela embargante que constitui mera expectativa de direito, uma vez que sequer foi sentenciada – Recurso provido para julgar improcedentes os embargos de terceiro e restabelecer a medida
reintegratória
.

(
TJSP; Apelação
Cível 1010483-26.2016.8.26.0224; Relator (a):José
Aparicio
Coelho Prado Neto; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos -10a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/08/2021; Data de Registro: 02/09/2021)

Embargos de Terceiro - Imóvel adquirido pelo embargante, por meio de instrumento particular de cessão e transferência de direitos e obrigações -
Compromisso de compra e venda celebrado entre as embargadas rescindido por inadimplemento da compradora - Esta, por sua vez, detentora da posse precária do bem, não podia dele dispor a terceiros, sem a anuência da vendedora - Cessão de direitos viciadas, diante da precariedade da posse - Embargante que não ostenta posse digna de proteção judicial - Recurso provido, invertida a sucumbência.

(TJ-SP - APL: 10009605820148260224 SP 1000960-58.2014.8 .26.0224, Relator.: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 16/08/2016, 10a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/08/2016)

Sob esse prisma,
não há que se falar em ilegalidade da
determinação
, bem como na possibilidade de impedir
a reintegração de posse da agravada.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025