Tribunal: TJMT
Processo: 1029238-93.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR TÉRMINO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POSTERIOR À TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. PRAZO DETERMINADO DE 90 DIAS. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA E CAUÇÃO. REQUISITOS DO ART. 59, §1o, VIII, DA L. 8.245/1991. NOVAÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu liminar de despejo em ação fundada no término de contrato de locação comercial por prazo determinado. O imóvel havia sido adquirido pelo agravado, que firmou novo contrato de 90 dias com os agravantes, posteriormente ajuizando ação de despejo.
II. Questão em discussão:
2. A questão em discussão consiste em saber se estão preenchidos os requisitos para a concessão da liminar de despejo prevista no art. 59, §1o, VIII, da L. 8.245/1991, em especial diante da alegação dos agravantes de que existiria direito à renovação compulsória do contrato de locação, nos termos do art. 51 da mesma lei.
III. Razões de decidir:
3. A liminar de despejo pode ser concedida quando o fundamento da ação for o término do prazo da locação não residencial, desde que a ação tenha sido proposta em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada, nos termos do art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/91.
4. A existência de contrato anterior com cláusula de renovação automática não afasta os efeitos do novo pacto, celebrado voluntariamente entre as partes, não havendo demonstração de vício de consentimento.
5. A discussão sobre eventual direito à renovação compulsória deve ser veiculada na ação renovatória própria, não impedindo o deferimento da liminar de despejo quando satisfeitos os requisitos legais.
6. O oferecimento do próprio imóvel como caução pelo locador constitui garantia suficiente para eventual indenização por danos decorrentes da desocupação, atendendo ao requisito legal para concessão da liminar.
IV. Dispositivo e tese:
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A celebração de novo contrato de locação por prazo determinado, posterior à aquisição do imóvel, constitui nova relação jurídica, sendo cabível a liminar de despejo prevista no art. 59, §1o, VIII, da L. 8.245/1991, desde que proposta a ação dentro do prazo legal e prestada a caução exigida.” 2. A discussão sobre renovação compulsória de contrato deve ser promovida na ação renovatória, não impedindo o deferimento de liminar de despejo quando ausente vício no novo pacto celebrado entre as partes.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 170, IX; L. 8.245/1991, arts. 51 e 59, §1o, VIII.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AI no 0850479-87.2024.8.13.0000, Rel. Des. Lílian Maciel, 20a Câmara Cível, j. 17.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029238-93.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LUIZ CAMILO RAMOS NUNES - CPF: 060.622.341-08 (ADVOGADO), CONVENIENCIA BARAO LTDA - CNPJ: 58.837.431/0001-97 (AGRAVANTE), WELISON JUNIOR DE OLIVEIRA - CPF: 022.229.951-75 (AGRAVANTE), CARLOS BENTO DE OLIVEIRA - CPF: 274.436.981-00 (AGRAVANTE), CHRISLAYNE KARINE FERREIRA LOPES - CPF: 043.467.281-54 (ADVOGADO), VAGNER DE LIMA SOBRAL - CPF: 003.078.371-22 (AGRAVADO), RICARDO AMBROSIO CURVO FILHO - CPF: 050.473.611-60 (ADVOGADO), JULIANA SALES PAVINI - CPF: 041.367.011-28 (ADVOGADO), LEDSON GLAUCO MONTEIRO CATELAN - CPF: 890.907.721-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR TÉRMINO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POSTERIOR À TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. PRAZO DETERMINADO DE 90 DIAS. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA E CAUÇÃO. REQUISITOS DO ART. 59, §1o, VIII, DA L. 8.245/1991. NOVAÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu liminar de despejo em ação fundada no término de contrato de locação comercial por prazo determinado. O imóvel havia sido adquirido pelo agravado, que firmou novo contrato de 90 dias com os agravantes, posteriormente ajuizando ação de despejo.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se estão preenchidos os requisitos para a concessão da liminar de despejo prevista no art. 59, §1o, VIII, da L. 8.245/1991, em especial diante da alegação dos agravantes de que existiria direito à renovação compulsória do contrato de locação, nos termos do art. 51 da mesma lei.

III. Razões de decidir:

3. A liminar de despejo pode ser concedida quando o fundamento da ação for o término do prazo da locação não residencial, desde que a ação tenha sido proposta em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada, nos termos do art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/91.

4. A existência de contrato anterior com cláusula de renovação automática não afasta os efeitos do novo pacto, celebrado voluntariamente entre as partes, não havendo demonstração de vício de consentimento.

5. A discussão sobre eventual direito à renovação compulsória deve ser veiculada na ação renovatória própria, não impedindo o deferimento da liminar de despejo quando satisfeitos os requisitos legais.

6. O oferecimento do próprio imóvel como caução pelo locador constitui garantia suficiente para eventual indenização por danos decorrentes da desocupação, atendendo ao requisito legal para concessão da liminar.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A celebração de novo contrato de locação por prazo determinado, posterior à aquisição do imóvel, constitui nova relação jurídica, sendo cabível a liminar de despejo prevista no art. 59, §1o, VIII, da L. 8.245/1991, desde que proposta a ação dentro do prazo legal e prestada a caução exigida.” 2. A discussão sobre renovação compulsória de contrato deve ser promovida na ação renovatória, não impedindo o deferimento de liminar de despejo quando ausente vício no novo pacto celebrado entre as partes.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 170, IX; L. 8.245/1991, arts. 51 e 59, §1o, VIII.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MG, AI no 0850479-87.2024.8.13.0000, Rel. Des. Lílian Maciel, 20a Câmara Cível, j. 17.06.2024.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por CONVENIENCIA BARAO LTDA, WELISON JUNIOR DE OLIVEIRA e CARLOS BENTO DE OLIVEIRA, contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Cáceres/MT, que nos autos da “
ação de despejo por término de contrato de locação com pedido de liminar
” (Número Único: 1006747-74.2025.8.11.0006), ajuizada pelo agravado VAGNER DE LIMA SOBRA, agravante em desfavor de IVANIR FERLIN e OUTROS, deferiu tutela provisória de urgência para determinar o despejo dos agravantes do imóvel comercial situado na Rua Coronel Faria, no 787, Centro, Cáceres/MT (cf. id. n.o 310181359).

Nas razões recursais, os agravantes alegam que firmaram contrato de locação comercial com o antigo proprietário do imóvel em 07/03/2020, com cláusula de renovação automática por igual período, que foi observada sucessivamente nos anos seguintes. Apontam que o novo proprietário, agravado, adquiriu o imóvel em 27/03/2025, apresentando novo contrato de locação de apenas 90 dias, cuja validade é questionada, tendo em vista que os locatários jamais foram formalmente notificados sobre a intenção de não renovação pelo antigo locador.

Sustentam que preenchem todos os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91 para fins de renovação compulsória do contrato de locação, destacando a continuidade da atividade comercial no mesmo ramo e endereço há mais de cinco anos. Apontam, ainda, a existência de contrato comercial com cláusula penal em caso de mudança de endereço, bem como os prejuízos operacionais e financeiros advindos do despejo iminente.

Argumentam que o juízo de origem desconsiderou a proteção constitucional conferida às microempresas, prevista no art. 170, IX, da Constituição Federal, e deferiu medida liminar sem a devida demonstração do perigo de dano irreparável ao agravado, embora este esteja recebendo os aluguéis regularmente.

Pugnam pela concessão de efeito suspensivo à decisão agravada, a fim de garantir a permanência dos agravantes no imóvel locado até o julgamento final da ação renovatória de aluguel (cf. id. n° 310174384).

O pedido de efeito suspensivo foi deferido (cf. id. 310546420).

Devidamente intimada, a parte agravada não apresentou contrarrazões, conforme certidão de decurso de prazo (cf. id. 316599857).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

A questão central do presente recurso consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo, nos termos do art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/91, que assim dispõe:

"Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada."

O recurso não merece provimento.

Da análise dos autos, verifica-se que em 01/04/2025 foi celebrado contrato de locação entre as partes, com prazo determinado de 90 dias e término expressamente fixado para 30/06/2025 (cf. id. no 310181357). O referido contrato foi firmado pelo representante da empresa agravante, Sr. Welison Junior de Oliveira, com firma reconhecida em cartório, estabelecendo novas condições para a relação locatícia.

Consta ainda que o agravado adquiriu o imóvel em 27/03/2025, conforme contrato de compromisso de compra e venda juntado aos autos (cf. id. no 310181364), tendo notificado extrajudicialmente os agravantes sobre o desinteresse na continuidade da locação após o término do prazo contratual.

A ação de despejo foi ajuizada em 14/07/2025, dentro do prazo de 30 dias previsto no art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/91, tendo o agravado oferecido como caução o próprio imóvel objeto da lide, garantia suficiente para eventual indenização por danos decorrentes da desocupação.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO - IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA E CAUÇÃO PRESTADA - REQUISITOS ATENDIDOS PARA CONCESSÃO DA MEDIDA LIMINAR - RECURSO NÃO PROVIDO. - A concessão da liminar de despejo está condicionada ao regramento previsto na Lei 8.245/1991, a depender da natureza do contrato, prazo de duração e o motivo invocado pelo locador para a retomada do imóvel - Tratando-se de contrato de locação por prazo determinado, que recai sobre imóvel de uso não residencial, a medida liminar de despejo pode ser concedida desde que tenha havido a prévia notificação ao locatário e prestada a caução equivalente a 03 (três) meses do lacativo - A ação renovatória de locação ajuizada pela locatária foi julgada improcedente, por decisão judicial transitada em julgado, não se admitindo qualquer discussão sobre o fato de que o contrato de locação outrora mantido entre as partes, firmado por prazo determinado, já atingiu seu termo final - Presentes os requisitos legais, a medida liminar de desejo deferida na origem deve ser mantida - Recurso ao qual se nega provimento.”

(TJ-MG - Agravo de Instrumento: 0850479-87 .2024.8.13.0000 1 .0000.24.085046-1/001, Relator.: Des.(a) Lílian Maciel, Data de Julgamento: 17/06/2024, 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/06/2024)

Os agravantes argumentam que o contrato original, firmado com o antigo proprietário em 07/03/2020 (cf. id. no 310181355), continha cláusula de renovação automática por igual período, que teria sido observada sucessivamente nos anos seguintes, conferindo-lhes direito à renovação compulsória nos termos do art. 51 da Lei do Inquilinato.

Ocorre que, independentemente da validade e eficácia do contrato anterior, as partes celebraram novo contrato de locação em 01/04/2025, após a aquisição do imóvel pelo agravado, com prazo determinado de 90 dias e cláusula expressa de desocupação ao término. Este novo contrato, livremente pactuado entre as partes, constitui nova relação jurídica, afastando eventuais direitos decorrentes de contratos anteriores.

A cláusula segunda do novo contrato é clara ao estabelecer:
"O prazo da presente locação é de 90 dias, tendo início em 01/04/2025 e término em 30/06/2025. Parágrafo Primeiro: Findo a presente locação, o LOCATÁRIO deverá entregar o prédio ao LOCADOR"
(cf. id. no 310181357).

Não há nos autos qualquer elemento que indique vício de consentimento na celebração deste novo contrato, tendo o representante da empresa agravante firmado o instrumento com plena ciência de suas cláusulas, inclusive quanto ao prazo determinado e à obrigação de desocupação ao término.

Quanto à alegação de que os agravantes preenchem os requisitos do art. 51 da Lei no 8.245/91 para fins de renovação compulsória, tal matéria deve ser discutida na ação renovatória já em curso (processo no 1004259-49.2025.8.11.0006), não sendo óbice à concessão da liminar de despejo quando presentes seus requisitos específicos.

Ademais, conforme se verifica dos comprovantes juntados aos autos (cf. id. no 310181363), os agravantes vêm depositando os aluguéis mensalmente, o que demonstra o reconhecimento da relação locatícia nos termos do novo contrato celebrado em 01/04/2025.

No que tange à proteção constitucional conferida às microempresas, prevista no art. 170, IX, da Constituição Federal, tal princípio não afasta a aplicação das normas específicas que regem as relações locatícias, nem confere ao locatário o direito de permanecer no imóvel após o término do prazo contratual quando não preenchidos os requisitos legais para a renovação compulsória.

Por fim, quanto aos alegados prejuízos decorrentes da desocupação, incluindo eventual multa contratual com fornecedores, tais questões podem ser objeto de reparação civil em ação própria, não constituindo óbice à concessão da liminar de despejo quando presentes seus requisitos legais, especialmente considerando que o agravado ofereceu como caução o próprio imóvel, garantia suficiente para eventual indenização.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso, mantendo integralmente a decisão agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025