Tribunal: TJMT
Processo: 1022548-90.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-11

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DO VALOR RETIDO INDEVIDAMENTE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO – REJEIÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – CLÁUSULA PENAL DE 50% DO VALOR PAGO – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO PARA 25% - COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DEVIDA – RECURSO PROVIDO.
1. Embora o recurso não contenha a qualificação completa das partes, tal formalidade pode ser suprida pelos elementos constantes dos autos, em atenção ao princípio da instrumentalidade das formas. Assim, não há se falar em preliminar de ausência dos requisitos de admissibilidade recursal.
2. Ainda que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva, pois em descompasso com a legislação consumerista.
3. Dessa forma, tem-se que a retenção de 25% sobre o valor pago pelos apelados se mostra suficiente para compensar a incorporadora recorrente pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além do que, não acarretará enriquecimento ilícito.
4. É devida a retenção da comissão de corretagem paga pelo promissário comprador quando previamente informado no contrato, devendo ser deduzida cumulativamente à cláusula penal, conforme art. 67-A, I e II, da Lei no 4.591/1964.
5. Recurso provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022548-90.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 78.638.061/0003-38 (APELANTE), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), GUILHERME MATOS ROSA - CPF: 040.498.741-99 (APELADO), ANDREIA FELIX DA SILVA - CPF: 011.663.131-74 (ADVOGADO), KETHRIN CAROLINE VARELA PEREIRA - CPF: 046.546.601-00 (APELADO), MARLI APARECIDA DA COSTA - CPF: 826.547.861-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DECLARAÇÃO
DE
NULIDADE
DE
CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DO VALOR RETIDO INDEVIDAMENTE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE
INADMISSIBILIDADE DO RECURSO
– REJEIÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO –
INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018
–
CLÁUSULA PENAL
DE 50%
DO VALOR PAGO
– ABUSIVIDADE – REDUÇÃO PARA 25%

- COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DEVIDA – RECURSO PROVIDO.

1.

Embora o recurso não contenha a qualificação completa das partes, tal formalidade pode ser suprida pelos elementos constantes dos autos, em atenção ao princípio da instrumentalidade das formas.

Assim, não há se falar em
preliminar
de ausência dos requisitos de admissibilidade recursal
.

2.
Ainda que o
contrato de compra e venda
tenha
sido
celebrado
após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, a
cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva,
pois em descompasso com a legislação consumerista.

3.
Dessa forma, tem-se que a retenção de 25% sobre o valor pago pelos apelados se mostra suficiente para compensar a incorporadora recorrente pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além do que, não acarretará enriquecimento ilícito.

4. É devida a retenção da comissão de corretagem paga pelo promissário comprador quando previamente informado no contrato, devendo ser deduzida
cumulativamente à cláusula penal, conforme art. 67-A, I e II, da Lei no 4.591/1964.

5. Recurso
provido.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cíve
l interposto por
PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA
contra a sentença que
julgou parcialmente procedente a
Ação de Declaração
de
Nulidade Cláusula Contratual c/c Restituição do Valor Retido Indevidamente c/c Indenização por Danos Morais
ajuizada por
GUILHERME MATOS ROSA e KETHRIN CAROLINE VARELA ROSA,

para:

-
declarar
a nulidade parcial da cláusula pena estipulada na cláusula 2a, § 1o do Contrato de Distrato, limitando a retenção ao percentual de 15% sobre o montante de R$ 182.084,34, ou seja, R$ 27.312,65;

-
condenar
a requerida a restituir os autores a quantia indevidamente retida, consistente na diferença entre os valores pagos e a retenção de 15%, com atualização monetária pelo IPCA desde a data do distrato (17/10/2022) e juros legais de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (conforme
AREsp
1.082
.169/STJ);

-
indeferir
o pedido de
indenização por danos morais;

-
diante

da
sucumbência recíproca, fixou os honorários advocatícios de sucumbência nos termos do
art. 85, § 2o e 14, do CPC, arbitrados em 10% do valor da condenação, sendo 50% devidos pelos autores e 50% pela requerida, observada a gratuidade de justiça deferida aos autores.

-
custas
na mesma proporção, observada a concessão da gratuidade judiciária aos autores.

Em suas razões recursais,
alega em síntese, que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, devidamente averbado na matrícula do imóvel.

Aduz que a Lei no
13.786/2018 (Lei do Distrato) autoriza expressamente a retenção de até 50%
dos valores pagos em empreendimentos sob tal regime.

Argumenta que a sentença aplicou erroneamente precedentes do STJ anteriores à Lei do Distrato
, e que
há contradição entre a fundamentação da sentença e seu dispositivo quanto à retenção da comissão de corretagem.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para julgar improcedente a ação, reconhecendo-se a validade e eficácia da cláusula contratual que estabelece retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente. Subs
idiariamente, requer seja majorado o percentual de retenção, de 15% para 25%, em observância ao limite superior
da faixa reconhecida pelo STJ e, qualquer das hipóteses, seja sanada a contradição entre a fundamentação e o dispositivo da sentença, para que conste expressamente que a dedução da comissão de corretagem no valor de R$ 41.995,00 deve ocorrer previamente ao cálculo do percentual de retenção a título de cláusula penal
, ajustando-se consequentemente os valores a serem restituídos.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no
297055429
, alegando, preliminar
de inadmissibilidade do recurso, por ausência de qualificação das partes. No mérito
,
pugnou pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO
– PRELIMINAR DE
INADMISSIBILIDADE DO RECURSO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Os apelados sustentam que o recurso não deve ser conhecido,
sob o argumento de ausência de qualificação completa das partes.

Embora o recurso não contenha a qualificação completa das partes, tal formalidade po
de
ser suprida
pelos elementos constantes dos autos, em atenção ao princípio da instrumentalidade das formas.

Ademais, não se verifica qualquer prejuízo
tanto para análise da causa por esta
r
elatora, quanto para a defesa dos apelados,
considerando que as partes
já estão qualificadas nos autos.

Desse modo,

rejeito
a preliminar
arguida.
-

VOTO (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
GUILHERME MATOS ROSA e KETHRIN CAROLINE VARELA ROSA
ajuizaram
Ação de Declaração
de
Nulidade Cláusula Contratual c/c Restituição do Valor Retido Indevidamente c/c Indenização por Danos Morais
em face de
PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA,
alegando que, em 09/12/2021 celebraram Contrato Particular de Compra e Venda como a requerida, cujo objeto do imóvel era: a unidade 2203, Ed.
Bravie
, localizado
na Av. Cássio
Cab
e
rlin
, 138, Jardim Aclimação, Cuiabá/MT, no valor de R$ 839.900,00
sendo feita a opção para pagamento de forma parcelada em 38 vezes.

Informaram que os requerentes deram como valor de entrada R$
20.000,00, sendo ajustado em 10 parcelas mensais de R$ 3.500,00, a partir de 10/01/2022
; parcela intermediária de R$ 159.000,00, com vencimento em 10/07/2022; uma parcela de conclusão R$ 605.500,00, com vencimento para data da conclusão da obra,
31/10/2022; uma parcela de conclusão de R$ 18.000,00 para 31/10/2022. E, por fim, 24 parcelas de R$
100.000,00, com primeiro vencimento para dia 10/11/2022.

Aduziram que no contrato constou como comissão da corretagem no importe de R$ 41.995,00 a ser pago pela INCORPORADORA.

Relataram ter realizado, em 01/07/2022, o pagamento de R$ 50.000,00 e em 04/07/2022 mais R$ 80.000,00
ambos via transferência bancária, no total de R$ 120.000,00.

Narraram que houve uma crise financ
eira familiar dos requerentes e em virtude do excesso dos juros e atualizações das parcelas ficou
impagável o contrato, sendo
este
rescindido em 17/10/2022, sendo restituídos
dos valores pagos tão somente R$ 70.000,00.

Afirmaram que consta na cláusula segunda expressamente a cobrança do desconto da corretagem de forma integral R$
41.995,00 (que é obrigação da INCORPORADORA e nunca dos requerentes) e mais uma pena de multa de 50%, ou seja, houve o pagamento de R$ 182.084,00, abateu-se R$ 41.995,00 e houve o pagamento apenas de R$ 70.044,67.

Sustentaram que do valor total pago deveria ser abatido apenas a porcentagem de 10%, ou seja, R$ 18.208,40, sendo correto o valor a ser pago
de R$ 164.595,60, contudo uma vez que foi devolvido apenas R$ 70.044,67 há o valor retido de forma indevida de R$ 93.832,00, desde a data da rescisão, ou seja, 17/10/2022, devendo tal valor
ser corrigido até a data do pagamento/restituição, sendo o montante atualizado de R$ 105.228,66.

Ao final
,
requereu a procedência da ação para
declarar nula a cláusula da rescisão contratual, ajustando o percentual pago atualizado e corrigido; a condenação da requerida em reembolsar aos autores a quantia indevidamente retida, acrescido de juros e correção monetária; danos morais no valor de R$ 10.000,00
.

Citada
,
a requerida ofertou contestação no ID no
297055387
,
alegando que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva dos autores
; que a promessa de compra e venda foi celebrada sob a égide da Lei no 13.786/2019
. Ao final requereu a improcedência da ação.

Impugnação à contestação no ID no
297055406
.

Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora requereu a produção de prova testemunhal e documental (ID no
297055410
), enquanto a parte requerida pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID no
297055414
).

Ao sentenciar, a i. magistrada Dra. Ana Cristina Silva Mendes julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Contra essa sentença, recorre a parte requerida.

Pois bem.

Cinge-se o presente recurso verificar a validade da cláusula penal
estabelecida no contrato de compra e venda celebrado entre as partes, que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa dos adquirentes.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram
em
09/12/2021, Promessa de Compra e Venda
de Unidade Imobiliária em Construção, referente à unidade
no 2203, no Empreendimento
Bravie
, localizado na
Av. Cassio
Caberlin
, 138, Jardim Aclimação, Cuiabá/MT, pelo valor de R$
839.000,00, a ser pago através de entrada, parcelas mensais, parcela intermed
i
ária e parc
ela de conclusão, conforme ID no
297055388
.

Ocorre que os autores
, ora apelados,
após
efetuarem o pagamento de R$
182.
084,34,
por
dificuldades financeiras solicitaram
a rescisão contratual, tendo sido realizado o distrato entre as partes no ID no
297055390
.

No caso,
o contrato foi celebrado em
09/12/2021, após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), e o empreendimento estava submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme averbação na matrícula d
atada de 02/04/2020
(ID no
297055393
)
.

Por sua vez,
o contrato firmado entre a partes, foi enquadrado no regime de afetação
e quanto à pena convencional, pr
evê que operada a rescisão por culpa do adquirente, a retenção será de 50% do valor pago
(
cláusula
9.
4.1
) Confira
(ID no

297055388
– Pág. 14)
:

Com efeito, o art. 67-A, § 5o da Lei no 4.591/1964, incluído
pela Lei no 13.786/2018, autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de resolução por inadimplemento do adquirente quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação,
in
verbis
:

“Art. 67-A.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(
Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

I -
a
integralidade da comissão de
corretagem;

(
Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

II -
a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

(...)

§ 5
o Quando
a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os
arts
. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo­se
, nessa hipótese, que a
pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
”

No entanto, a
jurisprudência do STJ é pacífica quanto à possibilidade de revisão do percentual de retenção na hipótese dos autos, mesmo se tratando de contratos firmados sob a égide da Lei 13.786/2018, quando os valores a serem retidos resultarem em desvantagem exagerada para o consumidor (art. 51, § 1o, IV, do CDC)
.

Nes
se contexto, constata-se que a cláusula contratual que estabeleceu a pena convencional em 50% do valor pago pelo promissário comprador se mostra abusiva, pois em descompasso com a legislação consumerista.

Aliás, nesse sentido, colaciono recente julgado de minha relatoria:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25% – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
O contrato de compra e venda foi celebrado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, contudo, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva, uma vez que o empreendimento já foi concluído e a sua finalidade alcançada.
Assim, com a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos compradores, a retenção dos valore pagos deve observar o máximo de 25% do montante pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei no 13.786/2018).

2. Fixado os honorários advocatícios em valor proporcional e razoável, levando em consideração a natureza da demanda, a atuação dos causídicos, o tempo de tramitação do processo e a importância da causa, não há que se falar em
redução.-

(N.U 1001479-63.2023.8.11.0053, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/04/2025,
Publicado
no DJE 29/04/2025)
destaquei

Dessa forma, tem-se que
a
retenção de 25% sobre o valor pago pelos apelados se mostra suficiente para compensar a incorporadora recorrente pelos prejuízos
/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além do que, não acarretará enriquecimento ilícito.

Quanto à
comissão de corretagem,
verifica-se que a sentença reconheceu sua validade,
afirmando expressamente que
“a retenção da despesa de corretagem deve ser mantida, não merece
ndo procedência do pedido inicial nesse ponto”.

Contudo
,
ao determinar o cálculo do valor a ser restituído no dispositivo, considerou apenas a retenção de 15% sobre o valor pago
, sem mencionar a dedução da comissão de corretagem no valor de R$ 41.995,00.

O art. 67-A, da Lei no 4.591/1964 é claro ao estabelecer que, em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente, serão deduzidas cumulativamente: I – a integralidade da comissão de corretagem; e II –
a pena convencional.

No caso, restou comprovado que os adquirentes
tinham pleno conhecimento da comissão de corretagem, conforme previsto expressamente na cláusula 9.4.1 da Promessa de Compra e Venda, onde informa a responsabilidade dos adquirentes pelo seu pagamento
e,
do seu valor
(R$ 41.995,00)
conforme destacado do valor total do imóvel no ID no
297055388
– Pág. 22.

Dessa forma,
devida
a sua
retenção
.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar parcialmente a sentença
, no sentido de fixar o percentual de retenção em 25%
sobre o valor de R$ 182.084,34
, além da comissão de corretagem no valor de R$ 41.995,00, mantidos os demais termos da sentença.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2025