Tribunal: TJMT
Processo: 0003209-44.2007.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. SUB-ROGAÇÃO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DO PROCESSO EM RAZÃO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO. DESPEJO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Cobrança de Aluguéis, julgou procedente o pedido do locador, determinando a desocupação do imóvel e o pagamento dos valores em atraso, nos termos da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91).
O juízo de origem condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, com a ressalva da suspensão da exigibilidade caso litigasse sob o benefício da gratuidade da justiça.
A parte apelante sustenta a impossibilidade da rescisão do contrato de locação, alegando pagamentos efetuados e eventual nulidade processual, além de invocar a posse para fins de usucapião.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão:
(i) verificar se a apelante quitou integralmente os débitos locatícios de modo a afastar a rescisão contratual e o despejo;
(ii) analisar a alegação de nulidade processual por suposta inobservância de provas documentais;
(iii) avaliar a possibilidade de suspensão do feito em razão do ajuizamento de ação de usucapião.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O artigo 9o, III, da Lei do Inquilinato autoriza a rescisão da locação e o despejo do inquilino inadimplente. No caso concreto, a apelante não comprovou a quitação integral dos débitos locatícios dentro do prazo legal previsto no artigo 62 da mesma lei, inviabilizando a manutenção da posse do imóvel.
A alegação de nulidade processual não se sustenta, pois a sentença se fundamentou em provas documentais suficientes, incluindo contrato de locação e demonstrativos de inadimplência.
A sub-rogação da apelante no contrato de locação decorre da sua permanência no imóvel após a dissolução da união estável, nos termos do artigo 12 da Lei no 8.245/91, impondo-lhe o dever de adimplir regularmente o aluguel.
A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o não pagamento dos aluguéis autoriza o despejo, sendo ônus do locatário demonstrar a quitação tempestiva, o que não ocorreu nos autos.
A existência de ação de usucapião não impede o prosseguimento da ação de despejo, pois ambas possuem causas de pedir distintas: enquanto a primeira discute a aquisição da propriedade por posse prolongada, a segunda trata do inadimplemento contratual e da obrigação de desocupação do imóvel. Precedentes do STJ afastam a conexão entre tais ações.
A posse exercida sob contrato de locação descaracteriza o animus domini necessário à usucapião, inviabilizando o reconhecimento da aquisição originária da propriedade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
O inadimplemento dos aluguéis e encargos locatícios autoriza a rescisão contratual e o despejo do locatário, nos termos dos artigos 9o, III, e 62 da Lei no 8.245/91.
A sub-rogação no contrato de locação ocorre quando o ex-companheiro permanece no imóvel após a dissolução da união estável, assumindo a obrigação de adimplir os aluguéis.
A ação de despejo e a ação de usucapião possuem causas de pedir distintas, inexistindo conexão entre elas.
A posse exercida sob contrato de locação não gera animus domini e impede o reconhecimento da usucapião.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003209-44.2007.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Efeitos, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[SILVERIO TEIXEIRA FILHO - CPF: 288.274.571-00 (APELADO), FLAVIA ALMIRAO DOS SANTOS ESPANGA - CPF: 882.680.981-04 (ADVOGADO), DUCILELIA DE PAULA SOARES - CPF: 981.915.941-53 (APELANTE), ELINEIA SCAGLION TEIXEIRA (APELADO), ELINEA SCAGLION TEIXEIRA - CPF: 569.536.151-68 (APELADO), ELCIA MARTINS SOARES - CPF: 172.424.011-00 (ADVOGADO), ROGERIO SALES FERNANDES GIONGO - CPF: 940.876.791-87 (ADVOGADO), WILSON LOPES - CPF: 445.897.601-00 (ADVOGADO), ANA BARBARA DE PAULA SOARES - CPF: 035.415.891-08 (TERCEIRO INTERESSADO), JOANA D ARCK SOARES CORDOBA - CPF: 703.089.441-35 (TERCEIRO INTERESSADO), CARLOS ROBERTO GAMA FILHO - CPF: 654.687.161-00 (ADVOGADO), EDMILSON BENEDITO RONDON - CPF: 345.491.101-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. SUB-ROGAÇÃO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DO PROCESSO EM RAZÃO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO. DESPEJO MANTIDO.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Cobrança de Aluguéis, julgou procedente o pedido do locador, determinando a desocupação do imóvel e o pagamento dos valores em atraso, nos termos da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91).

O juízo de origem condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, com a ressalva da suspensão da exigibilidade caso litigasse sob o benefício da gratuidade da justiça.

A parte apelante sustenta a impossibilidade da rescisão do contrato de locação, alegando pagamentos efetuados e eventual nulidade processual, além de invocar a posse para fins de usucapião.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) verificar se a apelante quitou integralmente os débitos locatícios de modo a afastar a rescisão contratual e o despejo;
(ii) analisar a alegação de nulidade processual por suposta inobservância de provas documentais;
(iii) avaliar a possibilidade de suspensão do feito em razão do ajuizamento de ação de usucapião.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O artigo 9o, III, da Lei do Inquilinato autoriza a rescisão da locação e o despejo do inquilino inadimplente. No caso concreto, a apelante não comprovou a quitação integral dos débitos locatícios dentro do prazo legal previsto no artigo 62 da mesma lei, inviabilizando a manutenção da posse do imóvel.

A alegação de nulidade processual não se sustenta, pois a sentença se fundamentou em provas documentais suficientes, incluindo contrato de locação e demonstrativos de inadimplência.

A sub-rogação da apelante no contrato de locação decorre da sua permanência no imóvel após a dissolução da união estável, nos termos do artigo 12 da Lei no 8.245/91, impondo-lhe o dever de adimplir regularmente o aluguel.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o não pagamento dos aluguéis autoriza o despejo, sendo ônus do locatário demonstrar a quitação tempestiva, o que não ocorreu nos autos.

A existência de ação de usucapião não impede o prosseguimento da ação de despejo, pois ambas possuem causas de pedir distintas: enquanto a primeira discute a aquisição da propriedade por posse prolongada, a segunda trata do inadimplemento contratual e da obrigação de desocupação do imóvel. Precedentes do STJ afastam a conexão entre tais ações.

A posse exercida sob contrato de locação descaracteriza o
animus domini
necessário à usucapião, inviabilizando o reconhecimento da aquisição originária da propriedade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O inadimplemento dos aluguéis e encargos locatícios autoriza a rescisão contratual e o despejo do locatário, nos termos dos artigos 9o, III, e 62 da Lei no 8.245/91.

A sub-rogação no contrato de locação ocorre quando o ex-companheiro permanece no imóvel após a dissolução da união estável, assumindo a obrigação de adimplir os aluguéis.

A ação de despejo e a ação de usucapião possuem causas de pedir distintas, inexistindo conexão entre elas.

A posse exercida sob contrato de locação não gera
animus domin
i e impede o reconhecimento da usucapião.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Apelação Cível interposta por
DUCILELIA DE PAULA SOARES,
contra sentença proferida pelo Juízo
4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis,
nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Cobrança de Aluguéis, que julgou procedente o pedido do locador, determinando a desocupação do imóvel e o pagamento dos valores em atraso, nos termos da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91).

Houve ainda, condenação da parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85,§2o, CPC, condenação essa suspensa, se se tratar de parte que litiga sob o manto da gratuidade, na forma do artigo 98, § 3o, do CPC.

A parte apelante busca a reforma da decisão que determinou o despejo do imóvel situado na Rua 26, no 332, Quadra 15, Residencial Marechal Rondon, alegando, a impossibilidade da rescisão do contrato de locação, diante de supostos pagamentos efetuados e de eventual nulidade processual.

Sustenta que não foram observadas as provas documentais, que comprovam a usucapião.

Ao final, requer o provimento do recurso, para afastar o despejo.

Os apelados sustentam que o recurso de apelação não apresenta argumentos específicos que demonstrem o erro da decisão recorrida, trazendo razões genéricas e desconexas do conteúdo da sentença. Dessa forma, requerem o não conhecimento do recurso por ausência de fundamentação adequada, nos termos do artigo 514, II, do CPC.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A preliminar de violação ao princípio da dialeticidade arguida pelos Apelados, não merece acolhimento.

Embora as razões recursais não apresentem a melhor técnica processual, verifica-se que a parte apelante se insurge diretamente contra a sentença que determinou o seu despejo, apontando supostas irregularidades na decisão e questionando a validade do contrato de locação.

Nos termos da jurisprudência consolidada, para que se reconheça a inépcia do recurso por ausência de dialeticidade, é necessário que as razões recursais sejam totalmente dissociadas da decisão impugnada, o que não se verifica no presente caso.

A peça recursal, ainda que de forma genérica, busca demonstrar a insatisfação da parte com a decisão que lhe foi desfavorável, o que é suficiente para afastar o argumento de inépcia recursal.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que:

“O princípio da dialeticidade impõe que o recorrente exponha os fundamentos jurídicos que sustentam seu pedido de reforma da decisão recorrida. No entanto, não se exige sofisticação técnica, bastando que haja impugnação mínima dos fundamentos da decisão” (STJ, AgInt no AREsp 1.736.841/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 17/02/2021).

Assim, constatando-se que a parte apelante se voltou contra a decisão que lhe impôs o despejo, ainda que de maneira sintética,
REJEITO
a preliminar, garantindo-se a apreciação do mérito recursal.

O recurso visa à reforma da sentença proferida em 22/06/2021, que julgou procedente a pretensão deduzida na inicial e, por conseguinte:

i)

DECLARO rescindido o contrato de aluguel celebrado entre as partes; ii) CONDENO a requerida no pagamento do valor correspondente aos aluguéis vencidos até a data da efetiva desocupação do bem, bem como demais encargos locatícios (água, luz, IPTU) e multa contratual, equivalente a 03 (três) meses de aluguel, montante total que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC, incidindo juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar da data de vencimento de cada aluguel/prestação, tendo em vista tratar-se de mora “ex re” (art. 397, CC/2002); EXPEÇA-SE mandado de despejo para desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 63, §1o, “a” e “b” da Lei no. 8.245/91. (id.194031221).

Irresignada com o desfecho da lide, alega a Apelante que a sentença não merece prosperar.

Consta dos autos, que SILVÉRIO TEIXEIRA FILHO e ELINÉIA SCAGLION TEIXEIRA ingressaram com ação de despejo por falta de pagamento e cobrança de aluguéis visando o recebimento de alugueres atrasado e despejo do imóvel de suas propeiedades, em desfavor de Dulcilelia de Paulo Soares ora Apelante.

Inicialmente, insta salientar que o pedido de decretação do despejo é fundado na assertiva da falta de pagamento de aluguéis, alusivos à locação do imóvel localizado no lote 01, quadra 15, situado na Rua 26, no 332, Residencial Marechal Rondon, na cidade de Rondonópolis, comprovada por meio do contrato de aluguel.

Denota-se ainda, que a Apelante após

a dissolução da união estável, permaneceu no imóvel. Dessa forma, resta evidente a sub-rogação da ré no contrato anteriormente firmado por seu ex-companheiro, nos termos do
art. 12 da Lei 8.245/91
, especialmente por se tratar de um contrato celebrado em benefício da família, incumbindo àqueles que permaneceram no imóvel a obrigação de adimplir regularmente o aluguel.

Assim, a controvérsia recursal restringe-se à verificação da legalidade da ordem de despejo e à eventual quitação dos débitos locatícios, à luz da
Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91)
.

O artigo 9o da referida legislação estabelece as hipóteses em que o locador pode retomar o imóvel, incluindo o inadimplemento:

Art. 9o. A locação somente poderá ser desfeita:
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e encargos;

Além disso, o artigo 62 da Lei do Inquilinato prevê que o locatário pode evitar o despejo realizando o pagamento integral do débito no prazo legal:

Art. 62.
No caso de ação de despejo fundada na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, o locatário poderá evitar a rescisão do contrato se, até a audiência inicial, efetuar o pagamento integral do débito atualizado.

No caso em apreço, a parte apelante não demonstrou nos autos a quitação integral dos valores devidos dentro do prazo legal.

Nessa linha de intelecção, ainda que tenha alegado pagamentos parciais, não há comprovação de quitação integral do débito, o que inviabiliza a manutenção da posse do imóvel.

Ademais, a jurisprudência pátria tem entendimento consolidado de que a ausência do pagamento do aluguel constitui fundamento legítimo para a decretação do despejo, sendo ônus do locatário comprovar eventual quitação tempestiva, o que
in casu
inocorreu.

Conforme precedente do colendo Superior Tribunal de Justiça, é possível o deferimento da tutela de urgência de natureza antecipada em ação de despejo, ainda que não se trate das hipóteses previstas no art. 59, § 1o, da Lei no. 8.245/91, haja vista não se tratar de rol taxativo as hipóteses elencadas na Lei de Locação, desde que comprovados os requisitos legais do art. 300 do CPC/15 (REsp nos. 1.207161/AL e 595.172/SP).

A jurisprudência desta Corte caminha no mesmo sentido, quanto à possibilidade de despejo, quando ausente o pagamento dos alugueis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS – LIMINAR DE DESPEJO CONCEDIDA NA ORIGEM – REQUISITOS PRESENTES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A legislação vigente assegura ao locador o direito de obter liminar em ação de despejo por falta de pagamento, quando comprovada a mora e a ausência de garantia
.(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1000027-46.2024 .8.11.0000, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 02/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/05/2024)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LIMINAR DEFERIDA – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES REAJUSTADOS E ACESSÓRIOS – SEGURO FIANÇA VENCIDO – AUSÊNCIA DE GARANTIA - PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA CONCESSÃO DO DESPEJO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Segundo o art. 59, § 1o, IX da Lei de Locações, é possível a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da referida lei.
O recorrente não efetuou o pagamento dos alugueres reajustados, tampouco dos débitos acessórios, conforme previsto no contrato, além de não renovar o seguro finança, mesmo notificado para regularizar a respectiva pendência, razão pela qual é de rigor a manutenção da ordem liminar de despejo deferida pelo magistrado de primeiro grau.”
(N.U 1023888-32.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023).

Não obstante alegue que efetuou alguns pagamentos, não há provas nos autos do pagamento integral dos alugueres atrasados não se desincumbiu do ônus de afastar o seu dever de desocupar o imóvel, na forma do art. 373, II, do CPC.

No tocante, ao pedido de suspensão do presente feito em face do ajuizamento de nova ação de usucapião, não prospera.

Isso porque, na ação de usucapião, a causa de pedir é a posse mansa e pacífica, pelos prazos estabelecidos na lei, e o pedido funda-se na prescrição aquisitiva. Ou seja, o exercício da posse não é decorrência ou objeto do pedido, mas pressuposto fático para o reconhecimento da aquisição da propriedade.

Já na ação de despejo cumulada com cobrança, a causa de pedir baseia-se em contrato de locação e no alegado inadimplemento de obrigação de natureza pessoal, gerando a cobrança de determinados valores.

Confira-se precedente do STJ aplicável por analogia:

"LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÕES DE DESPEJO E USUCAPIÃO. CONEXÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IDENTIDADE DE PEDIDO OU DE CAUSA DEPEDIR. 1.
Não há conexão entre ação de despejo e de usucapião, uma vez que, enquanto a primeira tem como objeto a desocupação do imóvel locado, a segunda visa o reconhecimento do domínio/propriedade sobreo referido imóvel em razão do exercício da posse" ad usucapionem".
(REsp 844.438/MT, de relatoria do Exmo. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, publicado em 22/10/2007). 2. Recurso especial conhecido e provido". (REsp no REsp 853452 / MT. Rel. Min. Laurita Vaz,j. 10/08/2010).

Realço que tampouco no caso, se verifica risco de decisões contraditórias, pois o objeto da prova em ambas às ações e os comandos daí decorrentes são de naturezas distintas. Logo desnecessário a suspensão do presente feito.

Por fim, não há de se falar em usucapião do bem, pois o exercício da posse indireta em razão de contrato de locação descaracteriza o
animus domini
e impede a aquisição originária da propriedade.

À luz dessas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
, mantendo incólume a sentença que determinou o despejo e a cobrança dos valores inadimplidos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025