Tribunal: TJMT
Processo: 1014150-40.2024.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO SEM INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE PARCIAL. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença proferida em Ação Anulatória de Execução Extrajudicial de Leilão de Imóvel com Pedido de Liminar, que julgou procedente o pedido inicial para declarar a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor, bem como dos atos subsequentes, especialmente o leilão extrajudicial, restabelecendo a propriedade do imóvel à autora e condenando o requerido ao pagamento de custas e honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve regular intimação pessoal da devedora para fins de purgação da mora, conforme exige o art. 26 da Lei no 9.514/1997; e (ii) estabelecer se o leilão extrajudicial do imóvel pode ser considerado válido diante da ausência de comprovação de intimação pessoal da devedora quanto à sua realização, nos termos do art. 27, §2o-A, da mesma lei.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária é considerado válido, uma vez que restou comprovada a regular notificação pessoal da devedora para purgação da mora, mediante certidão de notificação cartorária com fé pública, nos termos do art. 3o da Lei no 8.935/1994.
A ausência de intimação pessoal da devedora acerca da data e local de realização dos leilões compromete a validade do certame, nos termos do art. 27, §2o-A da Lei no 9.514/1997, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
Os documentos dos autos demonstram que os telegramas enviados não foram entregues à devedora ou a pessoa identificada, não sendo possível presumir sua ciência inequívoca, o que acarreta a nulidade do leilão realizado, com prejuízo ao exercício do direito de preferência.
A irregularidade na intimação dos leilões viola os princípios do contraditório e da ampla defesa, ensejando a necessidade de repetição do ato com observância da forma legal.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A notificação cartorária para fins de purgação da mora goza de presunção de veracidade e legitima a consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997.
A realização de leilão extrajudicial sem a intimação pessoal do devedor quanto à sua data, horário e local configura nulidade do ato, por ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
A nulidade do leilão não contamina a consolidação da propriedade fiduciária regularmente constituída, sendo possível sua repetição desde que respeitados os requisitos legais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014150-40.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE), CLAUDIO KAZUYOSHI KAWASAKI - CPF: 112.086.028-88 (ADVOGADO), NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - CPF: 668.018.009-06 (ADVOGADO), NEUZERI MORAES PAIVA - CPF: 468.917.811-91 (APELADO), ELISIANE MORAES PORTELA - CPF: 021.131.531-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO SEM INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE PARCIAL. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida em Ação Anulatória de Execução Extrajudicial de Leilão de Imóvel com Pedido de Liminar, que julgou procedente o pedido inicial para declarar a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor, bem como dos atos subsequentes, especialmente o leilão extrajudicial, restabelecendo a propriedade do imóvel à autora e condenando o requerido ao pagamento de custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve regular intimação pessoal da devedora para fins de purgação da mora, conforme exige o art. 26 da Lei no 9.514/1997; e (ii) estabelecer se o leilão extrajudicial do imóvel pode ser considerado válido diante da ausência de comprovação de intimação pessoal da devedora quanto à sua realização, nos termos do art. 27, §2o-A, da mesma lei.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária é considerado válido, uma vez que restou comprovada a regular notificação pessoal da devedora para purgação da mora, mediante certidão de notificação cartorária com fé pública, nos termos do art. 3o da Lei no 8.935/1994.

A ausência de intimação pessoal da devedora acerca da data e local de realização dos leilões compromete a validade do certame, nos termos do art. 27, §2o-A da Lei no 9.514/1997, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Os documentos dos autos demonstram que os telegramas enviados não foram entregues à devedora ou a pessoa identificada, não sendo possível presumir sua ciência inequívoca, o que acarreta a nulidade do leilão realizado, com prejuízo ao exercício do direito de preferência.

A irregularidade na intimação dos leilões viola os princípios do contraditório e da ampla defesa, ensejando a necessidade de repetição do ato com observância da forma legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A notificação cartorária para fins de purgação da mora goza de presunção de veracidade e legitima a consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997.

A realização de leilão extrajudicial sem a intimação pessoal do devedor quanto à sua data, horário e local configura nulidade do ato, por ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

A nulidade do leilão não contamina a consolidação da propriedade fiduciária regularmente con
stituída, sendo possível sua repetição desde que respeitados os requisitos legais.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível de sentença proferida nos autos da Ação Anulatória de Execução Extrajudicial de Leilão de Imóvel com Pedido de Liminar, julgada procedente
nos seguintes termos:

a) DECLARAR A NULIDADE da consolidação da propriedade fiduciária em favor do requerido e dos atos posteriores, especialmente o leilão extrajudicial do imóvel objeto da matrícula no 131949;

b) DETERMINAR o restabelecimento da propriedade do imóvel à parte autora, com a devida averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, às expensas do requerido;

c) CONDENAR o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

MANTENHO a tutela de urgência concedida no ID 158740322 até o trânsito em julgado da presente sentença.

O apelante defende a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, argumentando que a apelada foi devidamente notificada para purgar a mora, conforme certidão com fé pública emitida pelo cartório competente.

Alega que a apelada reconheceu a inadimplência e não demonstrou interesse em purgar a mora, e sustenta a regularidade dos leilões realizados, mencionando que a devedora foi notificada por diversos meios, incluindo telegrama, e-mail e WhatsApp.

A apelada, intimada, não apresentou contrarrazões (id
301861875).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

As partes firmaram contrato de financiamento para aquisição de imóvel, com cláusula de alienação fiduciária, celebrado em 1o de julho de 2022, com prazo de pagamento estipulado em 321 meses (ID 301861397 – pág. 2).

Conforme narra a apelada na inicial, dificuldades financeiras a impediram de adimplir integralmente as parcelas contratadas, o que motivou a instauração do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária,
do qual, segundo afirma, não teve ciência, sendo surpreendida com a informação, por terceiros, de que seu imóvel seria objeto de leilão
.

A sentença reconheceu a procedência da ação com base na ausência de intimação pessoal da parte autora quanto aos atos essenciais do procedimento, conforme exigência prevista na Lei no 9.514/97.

O art. 26-A,
caput
e parágrafos, da Lei n. 9.514/1997, estabelece que haverá a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário quando, vencida e não paga a dívida, no todo ou parcialmente, e constituído em mora o fiduciante, ele não quita o débito em 15 dias a partir da sua notificação pessoal.

A partir da averbação da consolidação da propriedade do imóvel na respectiva matrícula, o

credor fiduciário
possui 60 dias para realizar o
leilão público
que trata o art. 27 da lei
.

Portanto,
a comunicação ao devedor deverá ser feita mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive e-mail (art. 27, §2o-A, da Lei 9.514/97),
sendo assegurado ao devedor, até a data do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas previstas nos §§2o e 2o-B do art. 27 da Lei 9.514/97.

A análise dos documentos acostados aos autos revela que, diferentemente do alegado pela apela
da

na inicial
, houve efetiva notificação pessoal
para purgação da mora,
conforme

certidão de notificação de ID 301861386, pág. 2
, o qual
comprova que, em 18 de dezembro de 2023, às 18h52min, foi realizada diligência no endereço residencial da devedora, situado na Rua Abel Adriano Ferreira, no 572
. Confira-se:

Referido documento, por se tratar de ato notarial com fé pública, possui presunção de veracidade, nos termos do art. 3o da Lei no 8.935/94, não tendo a parte autora produzido prova capaz de infirmar seu conteúdo.

Mutatis mutandis:

APELAÇÃO – AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
PROTESTO – RECUSA NO RECEBIMENTO – DOCUMENTO COM FÉ PÚBLICA –
NOTIFICAÇÃO POR EDITAL – OBSERVÂNCIA AO ART. 15 DA LEI N. 9 .492/97 – LEGALIDADE – COMUNICAÇÃO PREVISTA NO ART. 43, § 2o, DO CDC – DESNECESSIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO. É ônus do autor do ônus provar a inobservância aos requisitos elencados no artigo 15 da Lei n. 9 .492/97 (envio da ordem de protesto ao endereço informado e publicação de editais), sobretudo quando requereu o julgamento antecipado da lide e renunciou à produção de provas.
Os registros públicos são dotados de autenticidade, segurança e eficácia (artigo 15 da Lei n. 9.492/97)
, e, quando decorrem de protesto de título, é dispensável a comunicação a que alude o artigo 43, § 2o, do CDC, porquanto o protesto já possui ampla publicidade em razão dos assentos cartorários .

(TJ-MT - AC: 10042172420168110003 MT, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 04/12/2019, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2020)

Entretanto, o mesmo não se pode afirmar quanto à cientificação da devedora acerca da realização dos leilões.

A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, mesmo após a consolidação da propriedade, é imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data, horário e local dos leilões, nos termos do art. 27, §2o-A da Lei no 9.514/1997.
Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AUSÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA No 7/STJ. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. EQUIDADE. FIXAÇÃO. NÃO CABIMENTO. VALOR ATRIBUÍDO À CAUSA. ART. 85, § 2o, DO CPC. REGRA GERAL.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no tocante à necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997.

2. No caso concreto, rever a conclusão do tribunal de origem, que atestou a falta de intimação da parte devedora na data do leilão do imóvel demandaria o reexame de matéria fática, atraindo o óbice da Súmula no 7/STJ.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório ou (b) o valor da causa for muito baixo.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 2.029.859/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023.)

No presente caso, os documentos juntados aos autos revelam que os telegramas enviados para comunicar a realização dos leilões não foram entregues à destinatária, sendo
doi
s deles devolvidos
(ids 301861395 - Págs. 2 e 4) e
um supostamente entregue a pessoa não identificada
(id 301861395 - Pág. 6)
, sem qualquer confirmação de que a apelada tenha, de fato, tomado ciência do certame. Tal irregularidade compromete a publicidade e a regularidade do ato, impedindo inclusive o exercício do direito de preferência assegurado pelo §2o-B do art. 27 da Lei 9.514/97.

Portanto, ainda que válida a consolidação da propriedade fiduciária, é nulo o leilão realizado sem a devida intimação pessoal da devedora, em afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

Diante do exposto,
dou parcial provimento à apelação
para reformar parcialmente a sentença e declarar a validade da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/1997, mantendo, contudo, a nulidade do leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal da apelada quanto à sua realização.

Determino, por conseguinte, que novo leilão seja realizado, observando-se rigorosamente a intimação pessoal da devedora, nos termos da legislação vigente.

Em razão da sucumbência recíproca, redistribuo as custas e honorários advocatícios em 50% para cada parte, nos moldes do art. 86, caput, do CPC/2015, observando-se, quanto à parte autora, a suspensão da exigibilidade, nos termos do §3o do art. 98 do CPC.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025