Tribunal: TJMT
Processo: 1032969-34.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-25

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1032969-34.2024.8.11.0000
AGRAVANTE: ALINE VALVERDE ARROTEIA E GUSTAVO GARCIA DO AMARAL
AGRAVADO: CASA GOLD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – INDEFERIMENTO DO EFEITO SUSPENSIVO – ARTIGO 919, § 1o, DO CPC/15 – FUNDAMENTAÇÃO RELEVANTE – DISPENSA EXCEPCIONAL DA GARANTIA DO JUÍZO – ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AOS EMBARGOS – POSSIBILIDADE – AGRAVO PROVIDO.
1. Excepcionalmente, em havendo relevante fundamentação jurídica, admite-se a dispensa da garantia do juízo, prevista no art. 919, § 1o, parte final, do CPC/2015, na concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução.
2. Agravo Provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032969-34.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[GUILHERME DANZER NETO - CPF: 060.510.049-71 (ADVOGADO), GUSTAVO GARCIA DO AMARAL - CPF: 861.510.961-34 (AGRAVANTE), ALINE VALVERDE ARROTEIA - CPF: 002.662.681-02 (AGRAVANTE), CARLOS EDUARDO VANIN - CPF: 017.208.242-07 (ADVOGADO), CASA GOLD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 44.822.420/0001-29 (AGRAVADO), THIAGO JUNIOR TREVISOL - CPF: 021.191.501-76 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1032969-34.2024.8.11.0000

AGRAVANTE: ALINE VALVERDE ARROTEIA E GUSTAVO GARCIA DO AMARAL

AGRAVADO: CASA GOLD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – INDEFERIMENTO DO EFEITO SUSPENSIVO – ARTIGO 919, § 1o, DO CPC/15 – FUNDAMENTAÇÃO RELEVANTE – DISPENSA EXCEPCIONAL DA GARANTIA DO JUÍZO – ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AOS EMBARGOS – POSSIBILIDADE – AGRAVO PROVIDO.

1. Excepcionalmente, em havendo relevante fundamentação jurídica, admite-se a dispensa da garantia do juízo, prevista no art. 919, § 1o, parte final, do CPC/2015, na concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução.

2. Agravo Provido.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
ALINE VALVERDE ARROTEIA E GUSTAVO GARCIA DO AMARAL
contra decisão proferida nos
Embargos à Execução n.o 1025035-77.2024.8.11.0015
ajuizados em face de
CASA GOLD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,
a qual indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo à execução, a vez que o Juízo não se encontra seguro por penhora, depósito ou caução suficiente, tampouco restou comprovado nos autos os requisitos autorizadores para concessão da tutela provisória.

Em síntese, sustentam os agravantes que o
fumus boni iuris
está claramente vislumbrado nos autos, uma vez que os documentos juntados indicam que a agravada agiu em desacordo com suas obrigações de imobiliária intermediadora, bem como: a) o proprietário do imóvel não entregou o imóvel livre e desocupado no dia 18/03/2024, conforme obrigação expressa contratualmente; b) após a notificação extrajudicial emitida pela imobiliária CASA GOLD, no dia 15/05/2024, os autores contra notificaram no dia 17/05/2024 afirmando que o veículo e o terreno só não tinham sido entregues porque estavam aguardando a entrega das chaves; c) na contra notificação do dia 17/05/2024, os autores se propuseram realizar a vistoria no imóvel dia 20/05/2024 para concretizar a negociação, a qual sequer foi respondida e tanto o Réu quanto a imobiliária CASA GOLD não compareceram no imóvel.

Alegam que a imobiliária intermediadora imputa a culpa do desfazimento contratual unicamente aos agravantes, cobrando-lhes integralmente a comissão de corretagem, sendo que a responsabilidade pelo descumprimento contratual é justamente o objeto discutido na
ação de rescisão contratual
, sendo que o resultado útil daquela demanda implicará efetivamente no resultado desta.

Afirmam que nenhum prejuízo terá a agravada, pois a tutela antecipatória deverá apenas manter a situação fática atual, impossibilitando que a agravada prossiga com a execução e atinja os bens dos agravantes.

Sob tais argumentos, pugnam pelo provimento do recurso.

A liminar recursal foi
deferida
para conceder a tutela de urgência para suspensão da execução no 1015739-31.2024.8.11.0015 (ID 253866654).

Contraminuta pelo desprovimento (ID 259863165).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a parte agravada ajuizou
Execução de Título Extrajudicial por Quantia Certa no 1015739-31.2024.8.11.0015
em face dos agravantes, referente aos
honorários de corretagem
, em razão do suposto descumprimento de um Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado em 18/03/2024 com o vendedor RAFAELLO BRENNER STEFANELLO de um imóvel situado na Rua D, lote 65, quadra 04, Riviera Suíça, Sinop/MT, pelo valor de R$ 1.220.000,00 (um milhão e duzentos e vinte mil reais). localizado na Rodovia do Peixe, Rua José Gustavo Lonardoni, quadra 05 Bloco 04, Apto. 102, em Rondonópolis/MT.

Por sua vez, os agravantes ajuizaram em 16/09/2024
Ação de Resolução Contratual c/c Indenização Por Danos Materiais no 1022230-54.2024.8.11.0015
em face da agravada, assim como interpuseram
Embargos à Execução com Efeito Suspensivo no 1025035-77.2024.8.11.001.

Pois bem.

É cediço que para a concessão do efeito suspensivo aos embargos à execução, faz-se necessária a verificação dos requisitos da tutela provisória, bem como se a execução já se encontra garantida por penhora, depósito ou caução suficientes.

Sobre o tema, dispõe o artigo 919 do CPC/15:

“
Art. 919. Os embargos à execução não terão efeito suspensivo.

§ 1o O juiz poderá, a requerimento do embargante, atribuir efeito suspensivo aos embargos quando verificados os requisitos para a concessão da tutela provisória e desde que a execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficientes.

§ 2o Cessando as circunstâncias que a motivaram, a decisão relativa aos efeitos dos embargos poderá, a requerimento da parte, ser modificada ou revogada a qualquer tempo, em decisão fundamentada.

§ 3o Quando o efeito suspensivo atribuído aos embargos disser respeito apenas a parte do objeto da execução, esta prosseguirá quanto à parte restante.

§ 4o A concessão de efeito suspensivo aos embargos oferecidos por um dos executados não suspenderá a execução contra os que não embargaram quando o respectivo fundamento disser respeito exclusivamente ao embargante.

§ 5o A concessão de efeito suspensivo não impedirá a efetivação dos atos de substituição, de reforço ou de redução da penhora e de avaliação dos bens
.”

Portanto, excepcionalmente, em havendo relevante fundamentação jurídica, admite-se a dispensa da garantia do juízo prevista no art. 919, § 1o, parte final, do CPC/2015, na concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução.

Nesse sentido:

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONTRATO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EMBARGOS À EXECUÇÃO FUNDAMENTAÇÃO RELEVANTE DISPENSA EXCEPCIONAL DA GARANTIA DO JUÍZO ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AOS EMBARGOS POSSIBILIDADE. AGRAVO PROVIDO
(TJSP; Agravo de Instrumento 2253198-70.2019.8.26.0000; Relator (a): Andrade Neto; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 6a. Vara Cível; Data do Julgamento: 12/02/2020; Data de Registro: 18/02/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Insurgência contra decisão que indeferiu pedido de suspensão da execução, sob o fundamento de que a mesma não se encontra garantida por penhora, depósito ou caução suficientes. Agravantes que alegam não serem mais fiadores da locação, pois a execução diz respeito à locação e encargos referentes a período muito posterior à notificação da exoneração de fiança. Prosseguimento da execução que poderá causar incontroverso dano de difícil reparação aos agravantes, uma vez que o feito ainda reclama instrução probatória. Embargos à execução deverão ser excepcionalmente recebidos no efeito suspensivo, sem a prestação de garantia. Dispensa de garantia que é provisória, podendo o d. Magistrado de primeiro grau, depois de analisado o conjunto probatório, manter ou não a dispensa da garantia do Juízo. RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. (
TJSP; Agravo de Instrumento 2060132-62.2018.8.26.0000; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 11a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/07/2018; Data de Registro: 06/07/2018)

In casu
, verifica-se que no Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado em 18/03/2024, ficou acordado que os embargantes, ora agravantes, pagariam o valor através da entrega 1 (um) veículo e 1 (um) terreno como permuta, mais R$ 720.000,00 (setecentos e vinte mil reais) mediante financiamento bancário.

Vejamos a cláusula que especifica tal pagamento (ID. 160372680 dos autos executórios):

“CLÁUSULA 2a - DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO

2.1. Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito o (s) PROMITENTE (S) VENDEDOR (ES), prometem vender, como de fato vendido ao (s) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), por sua vez prometem comprar o imóvel acima descrito na Cláusula antecedente pelo preço certo, total e previamente ajustado de R$ 1.220.000,00 (Um milhão e duzentos e vinte mil reais), nas seguintes condições:

2.1.1. R$ 220.000,00 (Duzentos e vinte mil reais) representado por 01 (um) veículo marca/modelo I/RAM 2500 LARAMIE, COR PRETA, PLACA EHG2C88, CHASSI 3C6UD5FL7CG149758, em nome de RICARDO MONTENEGRO DE LIMA. O veículo será entregue no ato da assinatura do contrato diretamente ao (s) PROMITENTE (S) VENDEDOR (ES) que dará quitação do item 2.1.1 do presente contrato.

2.1.2. R$ 300.000,00 (Trezentos mil reais), representado por 01 (um) terreno de 1.020m2 no Loteamento JAMARI o qual poderá ser escolhido (quadra e lote) pelo (s) PROMITENTE (S) VENDEDOR (ES), o qual está apenas com contrato de Cessão de Direito junto a Julio Cesar T. Dias Imóveis Ltda, CNPJ: 01.456.910/0001-46, no ato da assinatura do presente contrato.

Parágrafo Único: Fica convencionado que O (s) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) terão o prazo máximo de 45 (Quarenta e cinco) dias após a assinatura do presente contrato, para outorgar a CESSÃO DE DIREITO junto a Julio Cesar T. Dias Imóveis Ltda, CNPJ: 01.456.910/0001-46, do imóvel mencionado no item 2.1.2, em nome do (s) PROMITENTE (S) VENDEDOR (ES), totalmente livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames de qualquer natureza.

2.1.3. R$ 720.000,00 (Setecentos e vinte mil reais), que será pago via transferência bancária, para o Banco Sicoob, cooperativa agência 4598, conta corrente no 11566-5 em nome de RAFAELLO BRENNER STEFANELLO, CPF/MF No 036.121.181-37, mediante aprovação de financiamento adquirido em nome do (s) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), na Instituição financeira.

Parágrafo Primeiro: O (s) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) realizará (ão) um adiantamento de R$ 30.000,00 (Trinta mil reais), no ato da assinatura do presente contrato, via transferência bancária, para o Banco Sicoob, cooperativa agência 4598, conta corrente no 11566-5 em nome de RAFAELLO BRENNER STEFANELLO, CPF/MF No 036.121.181-37, relativo às custas de “REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL PARA FINS DE FINANCIAMENTO” valor esse que deverá ser devolvido 02 (dois) dias após o recebimento do item 2.1.3 do presente contrato pelo (s) PROMITENTE (S) VENDEDOR (ES).

Parágrafo Segundo: Fica acordado entre as partes, que 02 (dois) dias após o recebimento do item 2.1.3 do presente contrato o (s) PROMITENTE (S) VENDEDOR (ES), deverá devolver ainda ao PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), a quantia de R$ 20.000,00 (Vinte mil reais) que está sendo financiada a maior, para fins de “TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL ORA ADQUIRIDO”.
[...]”

O vendedor Rafaello, juntamente com a imobiliária embargada/agravada, comprometeram-se a entregar as chaves do imóvel na data da assinatura do contrato, ou seja,
dia 18/03/2024
, conforme cláusula 6.1 do aludido contrato, o que não ocorreu e não foi cumprido.

CLÁUSULA 6a - DA POSSE 6.1. O (s) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) a posse precária do imóvel, no ato da assinatura do presente contrato, e a posse definitiva, somente se aperfeiçoará tornando-se definitiva após confirmação de todos os pagamentos integralizados estabelecidos na Cláusula 2a e itens deste Contrato de Compromisso de Compra e Venda.

Após a assinatura do contrato e o pagamento do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) (ID. 173130841 dos autos principais), pelos agravantes, como adiantamento, conforme prevê o Parágrafo 1o da cláusula 2.1.3, a corretora de imóveis da embargada, Sra. Sara informou que o inquilino não tinha desocupado do imóvel e só seria liberado após o dia
15/04/24
, e que após a desocupação precisaria do prazo de 2 (dois) dias para arrumar e pintar a casa, o que fora aceito pelos agravantes (áudios WhatsApp – ID.

173123021, 173123022 e 173123023 dos autos principais)

Restabelecerem os prazos contratuais para dia 25/04, ou seja, mais de 30 (trinta) dias após o previamente combinado no contrato, o imóvel ainda não estava liberado para entrega aos autores.

No dia 15/05/2024, os agravantes foram notificados pela imobiliária Embargada, informando que o veículo e o terreno não haviam sido entregues em permuta e que haveria a aplicação da multa e juros de mora em razão do inadimplemento.

Em 20/05/2024 os agravantes compareceram no imóvel no horário combinado com a corretora de imóveis e ninguém compareceu para o encontro, estando o imóvel nas mesmas condições, sem os concertos e pintura constantes no contrato (vídeo constante no ID. 173123025 e 173123026 dos autos principais).

Diante deste contexto, a parte agravada ajuizou em 26/06/2024 a
Execução de Título Extrajudicial por Quantia Certa no 1015739-31.2024.8.11.0015
em face dos agravantes, referente aos honorários de corretagem, em razão do suposto descumprimento de um Contrato de Compromisso de Compra e Venda.

Por sua vez, os agravantes ajuizaram em 16/09/2024
Ação de Resolução Contratual c/c Indenização Por Danos Materiais no 1022230-54.2024.8.11.0015
em face da agravada, assim como interpuseram
Embargos à Execução com Efeito Suspensivo no 1025035-77.2024.8.11.001.

Portanto, ao que tudo indica, no caso concreto, a imobiliária embargada executa dos embargantes, ora agravantes, valores referentes aos honorários de corretagem, o que, contudo, depende da discussão travada na
Ação de Resolução Contratual c/c Indenização Por Danos Materiais no 1022230-54.2024.8.11.0015
onde discute-se suposto inadimplemento contratual pela parte exequente/embargada, ora agravada.

Portanto, diante de evidente verossimilhança das alegações deduzidas pelos executados, possível atribuir efeito suspensivo aos seus embargos à execução, dispensando-se, excepcionalmente, o oferecimento de garantia.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
a fim de atribuir efeito suspensivo aos embargos à execução opostos pelos agravantes.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025