Tribunal: TJMT
Processo: 1020376-36.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-05
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
AUTOS DE ORIGEM: 0018161-84.2002.8.11.0041
AGRAVANTE(S): RAIMAR ABILIO BOTTEGA
LUIZ SGANZELLA LOPES
AGRAVADO(S): ARY FERREIRA DE SOUZA ENGENHARIA E AGROPECUÁRIA LTDA.
ARY MONTEIRO FERREIRA DE SOUZA
EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DO BEM E AO AUTO DE PENHORA DOS OFICIAIS DE JUSTIÇA. ERRO MATERIAL NA ESPECIFICAÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL RURAL E FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO BEM. PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação ao laudo de avaliação e ao auto de penhora lavrados no cumprimento de sentença, nos autos de origem n. 0018161-84.2002.8.11.0041, em trâmite na 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia reside em definir se o laudo de avaliação e o auto de penhora preenchem os requisitos legais de validade, notadamente quanto à correta descrição do imóvel e à confiabilidade do valor atribuído, à luz dos artigos 872, 873 e 838 do Código de Processo Civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O laudo de avaliação e o auto de penhora descrevem o imóvel como tendo área de 1.834 hectares, enquanto a matrícula atualizada indica área de 1.683,9678 hectares, gerando vício na descrição e dúvida fundada sobre a exatidão do valor fixado. Inteligência do art. 872, I e II e 873, I e III, do Código de Processo Civil.
4. A vistoria do imóvel não foi anexada juntamente ao laudo de avaliação, exigência prevista no art. 872, caput, do Código de Processo Civil.
5. A ausência de especificação precisa das características do bem e a utilização de dados em desconformidade com a matrícula indicam erro na avaliação e justificam a realização de nova perícia.
6. A discrepância de valor em relação a avaliações anteriores e mais recentes também reforça a incerteza sobre a correção do laudo, nos termos do art. 873, incisos I e III, do CPC.
7. Também se verificou nulidade no auto de penhora posterior, por erro na descrição do bem, violando o art. 838, III, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido.
Teses de julgamento:
Havendo erro material relevante na descrição do imóvel avaliado, ou ausência de elementos técnicos exigidos pelo art. 872 do CPC, como a vistoria, a especificação das características do bem ou, ainda, existindo fundada dúvida sobre o valor atribuído, a exemplo da discrepância entre laudos de avaliação por Oficiais de Justiça, impõe-se a renovação da avaliação, nos termos do art. 873, incisos I e III, do Código de Processo Civil.
É nulo o auto de penhora que descreve o imóvel de forma divergente da matrícula e dos dados constantes nos autos, por violação ao disposto no art. 838, III, do Código de Processo Civil.
___________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 872, 873, I e III, 838, III.
Jurisprudência relevante citada: TJ-PR 00204954420238160000 Guaratuba, Relator.: José Sebastião Fagundes Cunha, Data de Julgamento: 10/07/2023; TJ-RJ - AI: 00615770820228190000 202200284200, Relator.: Des(a). CUSTÓDIO DE BARROS TOSTES, Data de Julgamento: 04/07/2023; TJMT, AI 1012126-14.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2025; TJ-SC - Agravo de Instrumento: 4009205-78.2019.8.24 .0000, Relator: Carlos Adilson Silva, Data de Julgamento: 05/03/2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020376-36.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Títulos de Crédito, Penhora / Depósito/ Avaliação, Causas Supervenientes à Sentença]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[RAIMAR ABILIO BOTTEGA - CPF: 105.527.661-00 (ADVOGADO), RAIMAR ABILIO BOTTEGA - CPF: 105.527.661-00 (AGRAVANTE), LUIZ SGANZELLA LOPES - CPF: 066.265.728-49 (AGRAVANTE), ARY MONTEIRO FERREIRA DE SOUZA - CPF: 186.474.568-15 (AGRAVADO), ARY FERREIRA DE SOUZA ENGENHARIA E AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 03.487.113/0001-51 (AGRAVADO), LUCIEN FABIO FIEL PAVONI - CPF: 630.569.091-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AUTOS DE ORIGEM:

0018161-84.2002.8.11.0041

AGRAVANTE(S):
RAIMAR ABILIO BOTTEGA

LUIZ SGANZELLA LOPES

AGRAVADO(S):

ARY FERREIRA DE SOUZA ENGENHARIA E AGROPECU
Á
RIA LTDA
.

ARY MONTEIRO FERREIRA DE SOUZA

EMENTA
. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
.
DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DO BEM
E AO AUTO DE PENHORA
DOS OFICIAIS DE JUSTIÇA
. ERRO MATERIAL NA ESPECIFICAÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL RURAL
E
FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO
BEM
.
PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação ao laudo de avaliação e ao auto de penhora lavrados no cumprimento de sentença, nos autos de origem n. 0018161-84.2002.8.11.0041, em trâmite na 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia reside em definir se o laudo de avaliação e o auto de penhora preenchem os requisitos legais de validade, notadamente quanto à correta descrição do imóvel e à confiabilidade do valor atribuído, à luz dos artigos 872, 873 e 838 do Código de Processo Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O laudo de avaliação e o auto de penhora descrevem o imóvel como tendo área de 1.834 hectares, enquanto a matrícula atualizada indica área de 1.683,9678 hectares, gerando vício na descrição e dúvida fundada sobre a exatidão do valor fixado.
Inteligência do art. 87
2, I e II e 873, I e III, do Código de Processo Civil.

4.
A vistoria do imóvel não foi anexada juntamente ao laudo de avaliação,
exigência prevista no art. 872,
caput
, do Código de Processo Civil.

5. A ausência de especificação precisa das características do bem e a utilização de dados em desconformidade com a matrícula indicam erro na avaliação e justificam a realização de nova perícia.

6. A discrepância de valor em relação a avaliações anteriores
e mais recentes também
reforça a incerteza sobre a correção do laudo, nos termos do art. 873, incisos I e III, do CPC.

7. Também se verificou nulidade no auto de penhora posterior, por erro na descrição do bem, violando o art. 838, III, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese
s
de julgamento:

Havendo erro material relevante na descrição do imóvel
avaliado
,

ou
ausência de elementos técnicos exigidos pelo art. 872 do CPC, como
a
vistoria
,

a
especificação das características do bem
ou,
ainda
, existindo fundada dúvida sobre o valor atribuído
,
a exemplo da discrepância
entre
l
audos de
a
valiação por Oficiais de Justiça,
impõe-se a renovação da avaliação, nos termos do art. 873, incisos I e III, do Código de Processo Civil.

É nulo o auto de penhora que descreve o imóvel de forma divergente da matrícula e dos dados constantes nos autos, por violação ao disposto no art. 838, III, do Código de Processo Civil.

___________

Dispositivos relevantes citados:

CPC,
arts
. 872, 873, I e III, 838, III.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-PR 00204954420238160000 Guaratuba, Relator.: José Sebastião Fagundes Cunha, Data de Julgamento: 10/07/2023
;
TJ-RJ - AI: 00615770820228190000 202200284200, Relator.: Des(a
).
CUSTÓDIO DE BARROS TOSTES, Data de Julgamento: 04/07/2023
;
TJM
T
, AI 1012126-14.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2025
;
TJ-SC - Agravo de Instrumento: 4009205-78.2019.8.24 .0000, Relator: Carlos Adilson Silva, Data de Julgamento: 05/03/2020
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR
. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por

RAIMAR ABILIO BOTTEGA
e
LUIZ SGANZELLA LOPES
, contra decisão interlocutória proferida (ID.
195268531, a
utos de
or
igem

no
0018161-84.2002.8.11.0041
) pelo Juízo da
6
a
Vara Cível da Comarca de
Cuiabá/
MT

que
,
nos autos do Cumprimento de Sentença instaurado
em desfavor de
ARY FERREIRA DE SOUZA ENGENHARIA E AGROPECUÁRIA LTDA.
e
ARY MONTEIRO FERREIRA DE SOUZA
,

rejeitou a
impugnação ao
laudo de avaliação e ao auto de penhora,
sob os seguintes fundamentos:

[...]

Cuida-se de cumprimento de sentença
em que
Raimar
Abílio
Bottega
e Luiz
Sganzella
Lopes buscam a satisfação do crédito reconhecido em favor de Luiz
Sganzella
Lopes e dos honorários advocatícios devidos a
Raimar
Abílio
Bottega
, em face de Ary Ferreira de Souza – Engenharia e Agropecuária Ltda. e Ary Monteiro Ferreira de Souza.

Os exequentes requereram e obtiveram a penhora de imóvel rural matriculado sob no 6.487 no Cartório de Registro de Imóveis de Poconé/MT, com área total de 1.834 hectares, conforme decisão de ID 111368732.

Foi realizado auto de penhora (ID 118454542) e laudo de avaliação (ID 118454545), que avaliou o bem em R$ 16.395.000,00.

Os exequentes apresentaram impugnação formal ao laudo de avaliação e ao auto de penhora
, alegando duplicidade, vícios e irregularidades, bem como reiteraram seus pleitos em petições posteriores, pugnando pelo prosseguimento do feito e satisfação integral do
crédito.
Foi
comprovada a intimação do credor hipotecário Banco Bradesco via sistema, bem como a expedição de cartas de intimação para os executados Ary Monteiro Ferreira de Souza e Elisabeth
Interlandi
Ferreira de Souza.

É o relatório. Decido.

Da alegada duplicidade do auto de penhora

Os exequentes alegaram duplicidade entre o auto de penhora de ID 118454542 e termo anterior de ID 113566417. Contudo, analisando os autos,
verifica-se que ambos os documentos
referem-se
ao mesmo ato constritivo sobre a matrícula no 6.487, não havendo efetiva duplicidade
que comprometa a validade do ato.

O auto de penhora de ID 118454542 constitui registro complementar do ato constritivo
, detalhando as características do bem penhorado,
o que não configura vício processual
, mas sim aperfeiçoamento da descrição da constrição já efetivada.

Da impugnação ao laudo de avaliação

Examinando detidamente o laudo de avaliação de ID 118454545 e confrontando-o com a certidão da matrícula no 6.487, verifica-se que
o avaliador identificou corretamente a área total do imóvel em 1.834 hectares, correspondente exatamente à descrição registral
: "duas partes de terras pastais e lavradias com área total de 1.834 hectares, sendo 1.481 hectares e 4.000 m2 da sesmaria denominada
Paratudo
e 352 hectares e 6.000 m2 da sesmaria denominada Mutum".

Nesse caso,
o artigo 872 do Código de Processo Civil estabelece que o laudo de avaliação deve conter descrição do bem e fundamentação do respectivo valor. O laudo apresentado atende a tais exigências
, pois descreve adequadamente o imóvel, identificando sua localização, área total
e características principais, em conformidade com o registro imobiliário.

Utiliza metodologia reconhecida (método comparativo de mercado), com base em consultas a profissionais e conhecedores do mercado imobiliário local. Apresenta fundamentação suficiente para a fixação do valor, considerando as peculiaridades do bem avaliado.

Do ônus probatório

Nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, compete à parte que alega vício em
ato processual demonstrar concretamente os defeitos apontados.
As alegações dos exequentes são genéricas e não apontam elementos técnicos específicos que comprometam a validade do laudo de
avaliação.
A
simples discordância quanto
ao valor ou metodologia utilizada não constitui, por si só, vício que justifique a anulação do ato avaliatório, especialmente quando este observa os parâmetros legais mínimos
.

[...]

Do dispositivo

Rejeito as impugnações apresentadas pelos exequentes, por ausência de comprovação dos vícios alegados
.

Determino o prosseguimento regular do cumprimento de sentença
devendo os exequentes indicarem o endereço de Elisabeth
Interlandi
Ferreira de Souza a fim de que possa ser intimada acerca da penhora efetivada, nos termos do artigo 842, do Código de Processo Civil, ato imprescindível para a validade da constrição.

Mantenho a penhora do imóvel matriculado sob no 6.487, que
permanece constrita até a satisfação integral do débito, com base na avaliação de R$ 16.395.000,00
.

[...]

[grifo
s
nosso
s e do original
]

Os agravantes apresenta
ra
m minuta recursal
(ID
.

294898873) na qual sustentam
as seguintes teses:

Nulidade, invalidez e ineficácia do Laudo de Avaliação do imóvel
e do Auto de Penhora

Não há pedido de tutela de urgência recursal.

Os agravados, apesar de intimados,
deixaram transcorrer o prazo de defesa e não apresentaram contrarrazões, conforme certidão de ID.
301031384.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (
decisão-40493336
), e preparo efetuado, nos termos da certidão de ID
.

294922855
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

AUTOS DE ORIGEM:
0018161-84.2002.8.11.0041

AGRAVANTE(S):
RAIMAR ABILIO BOTTEGA

LUIZ SGANZELLA LOPES

AGRAVADO(S):
ARY FERREIRA DE SOUZA ENGENHARIA E AGROPECU
Á
RIA LTDA
.

ARY MONTEIRO FERREIRA DE SOUZA

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo
da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos do Cumprimento de Sentença instaurado em desfavor
dos ora agravados,
rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação e ao auto de penhora
.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que

ambos os autos de penhora (ID
.
113566417 e ID
.
118454542) referem-se ao mesmo ato constritivo sobre o imóvel matriculado sob no 6.487, sendo o segundo apenas um registro complementar que detalha características do bem, não havendo vício ou duplicidade apta a comprometer a validade do ato.

No tocante à impugnação ao laudo de avaliação (ID 118454545), entendeu que o avaliador identificou corretamente a área total do imóvel (1.834 hectares), em conformidade com o registro imobiliário, utilizando metodologia reconhecida – o método comparativo de mercado – e apresentando fundamentação suficiente.

Registrou que a mera discordância quanto ao valor atribuído ou à metodologia não caracteriza vício, sendo ônus dos exequentes comprovar
concretamente os defeitos, o que não se verificou.

Assim, rejeitou as impugnações e determinou o prosseguimento do cumprimento de sentença, com manutenção da penhora e do valor de avaliação fixado.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pe
los agravantes.

1.
Nulidade, invalidez e ineficácia do Laudo de Avaliação do imóvel
e do Auto de Penhora

Os agravantes sustentam que o
laudo de avaliação judicial é nulo, inválido ou ineficaz por não observar os requisitos legais do art. 872, I, do CPC e apresentar vícios materiais relevantes.

Quanto ao erro material relevante, asseveram que
o laudo avalia o imóvel como se tivesse 1.834 hectares, enquanto
a área penhorada e constante da matrícula (AV-22/6.487) é de 1.683,9678 hectares
, o que impacta diretamente no valor estimado do bem.

Outrossim, alegam a a
usência de requisitos do art. 872, I, do CPC
, em razão d
o laudo
não informar dados essenciais
,
tais como:

l
ocalização precisa do imóvel;

d
istância da sede da Comarca;

c
ondições de acesso;

e
xistência de benfeitorias (casa sede, currais, armazéns, lavouras,
energia, etc.
);

e
stado de conservação;
e

r
egistro fotográfico.

Ressaltam a f
alta de diligência técnica mínima
, pois
o perito não realizou vistoria presencial nem examinou visualmente o imóvel.

Destacam que o v
alor
é
incompatível com a realidade rural local
, pois se trata de montante (
R$ 16.395.000,00
)
considerado exorbitante, sem qualquer
ancoragem técnica na média do mercado de terras na região de Capão Verde (zona rural de Poconé-MT).

Asseveram a a
usência de comparativos
, pois
não foram juntadas certidões de valor venal, escrituras, anúncios imobiliários, nem dados oficiais (VTN/INCRA) para embasar o valor atribuído.

Citam dados do
website
oficial da Receita Federal do Brasil,
que contém os
Valor da Terra Nua (VTN) do ano de 2022
e de 2023
, de referência para o Município de Poconé-
MT, demonstrando enorme discrepância em relação ao valor apontado No Laudo de Avaliação
.

Também citaram comparações com preços de imóveis
em websites de anúncios de vendas, do ano de 2023, que demonstrariam
discrepância, além de avaliação do mesmo imóvel em outro processo em trâmite
perante o mesmo Juízo de origem, que resultou em montante significativamente menor.

Asseveram a c
ontradição com avaliaç
ões anteriores em outros dois cumprimentos de sentença
, uma de 2019, que avaliou o imóvel penhorado em R$ 6.000,00 por hectare, e outra de
202
5
,
que avaliou o mesmo imóvel
em R$ 5.000,00 por hectare,
valores
muito inferior
es
ao
atribuído pelo
Laudo de Avaliação ora impugnado
.

Desse modo, postulam pela reforma da decisão para que seja reconhecida
a nulidade
,
invalidade
ou
ineficácia do laudo pericial de avaliação, com a consequente realização de nova avaliação judicial, observando-se os requisitos legais e os dados corretos da matrícula.

Quanto ao Auto de Penhora, sustentam que
é nulo, inválido ou ineficaz por ter sido lavrado em duplicidade, uma vez que a penhora já havia sido formalizada anteriormente e regularmente averbada.

Asseveram que
a penhora
anteriormente formalizada (ID 113566417)
foi
devidamente averbada na matrícula (AV-34/6.487).

Assim, sustenta
m
v
iolação ao princípio da instrumentalidade das formas e da economia processual
, pois
o novo auto
de penhora
não cumpre função processual
válida, pois o ato já havia sido regularmente realizado.

Ademais, asseveram que não há nova
ordem judicial autorizando a nova penhora
e que a situação resulta em p
rejuízo processual
em razão
duplicação de atos
gerar
insegurança jurídica.

Por conseguinte, também postulam pela reforma da decisão para que se reconheça
a nulidade
,
invalidade
ou
ineficácia do auto de penhora de ID
.
118454543, com prevalência da penhora anteriormente averbada (ID
.
113566417).

Pois bem
.
Ressai dos autos do Cumprimento de Sentença que, em 22/05/2023 foi apresentado
o Laudo de Avaliação do imóvel penhorado ao ID.
118454545
.

Como é cediço, nos termos do
art. 872 do Código de Processo Civil
, caso a avaliação do imóvel seja realizada pelo próprio Oficial de Justiça,
constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora
e
com as seguintes especificações obrigatórias:

Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça
constará de vistoria e de laudo
anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz
, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar
:

I -
os
bens, com as suas características, e o estado em que se encontram
;

II -
o
valor dos bens
.

§ 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.

§ 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.

Do Laudo de Avaliação em exame,
lavrado por dois Oficiais de Justiça, destaca-se:

[...]

Aos 13 (treze) dias do mês de maio de 2023, nesta Comarca de Poconé – MT, em cumprimento ao R. Mandado de Penhora, Avaliação e Intimação,
expedido nos Autos acima epigrafados,
nós, Oficiais de Justiça,
infraassinado
, nos termos do Art. 872 do Código de Processo Civil, realizamos a avaliação do bem a seguir descrito
, objeto deste Laudo de Avaliação.

PRELIMINARMENTE

Faz-se necessário esclarecer, inicialmente, que
a pesquisa e a apuração do valor imobiliário contido ao final deste laudo
obedeceu
aos critérios de transação à vista, na presente data;
Ainda
acerca do método para esta avaliação, utilizou-se o direto comparativo de dados de mercado, atualizado e à luz da realidade do mercado imobiliário local
,
respeitando os valores de negociações realizadas nesta praça
.

LOCALIZAÇÃO, CARACTERÍSTICAS E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Matrícula n. 6.487 “Duas partes de terras pastais e lavradias com a área total de 1.834
(Hum mil, oitocentos e trinta e quatro) hectares, sendo: 1.481
has
e 4.000 m
2

da sesmaria denominada
Paratudo
e 352
has
e 6.000
m2 da sesmaria denominada Mutum, ambas neste município, cujas terras limitam-se com quem de direito.

Proprietária: Serafina Galhardo
Galege
. Título Aquisitivo: Registro n. 01/4.423 – Livro n. 02. Poconé – MT, 11 de outubro de 1.984 O Oficial.

...

AV – 30/6.487 – 04 de agosto de 2022. Título: Certidão premonitória. Mediante certidão proferida nos Autos de n. 0018162-69.2002.8.11.0041, promove-se esta averbação Premonitória para constar a existência de ação. Classe: Execução de título extrajudicial; Assuntos: Espécies de títulos de crédito; Última distribuição: 06/06/2002; Exequente:
Raimar
Abilio
Bottega
; Executados: Ary Ferreira de Souza Engenharia e Agropecuária Ltda. Protocolo: Título apontado sob n. 54573 em 19/07/2022. Emolumentos: R$ 16,50 (dezesseis reais e cinquenta centavos). Selo Digital: BTN 37815 (Emolumentos cobrados de acordo com o Provimento n. 45/2021 da Corregedoria-Geral do Estado de Mato Grosso). Dou fé, Eu, Elisangela Mendes A. e Silva, Escrevente que a fez digitar, conferi e assino. Poconé – MT, 04 de agosto de 2022.”

AVALIAÇÃO

Por todos os itens expostos, localização do imóvel, bem como pesquisas levadas a efeito na região junto a corretores de imóveis e pessoas de conhecimento sobre transações para tomadas de preços e de imóveis semelhantes, avalio o imóvel, objeto da matrícula n. 6.487, no valor de R$ 16.395.000,00 (dezesseis milhões, trezentos e noventa e cinco mil reais), considerando todas as descrições/peculiaridades do imóvel.

Por fim, certificamos que não foi possível procedemos à intimação do polo passivo, Ary Ferreira de Souza Engenharia e
Agropecuaria
Ltda acerca também desta avaliação, ora realizada, nos termos da Determinação Judicial, em virtude
deste
não habitar/residir no endereço informado.

Poconé – MT, 22 de maio de 2023.

[...]
(ID.

118454545
)
[grifo nosso]

Do
Auto de Penhora
constante do ID.
118454543
, por sua vez
, cita-se:

[...]

Certificamos e damos fé que,

em
cumprimento
ao Mandado de Penhora,
Avaliação

intimação
expedido dos Autos acima epigrafados, no dia 13 de maio
de
2023 dirigimo-nos ao endereço informado, e lá,
às
13h25', procedemos com as formalidades legais à penhora de 01 (um)
imóvel
;
Polo
passivo, Ary Ferreira de Souza Engenharia e Agropecuária Ltda (Matrícula n. 6.487), conforme descrição a seguir:

M
atrícula n. 6.487 "Duas partes de terras pastais e lavradias
com a área total

de 1.834 (Hum mil, oitocentos e trinta e quatro) hectares
, sendo: 1.481
has
e 4.000 m
2
da sesmaria denominada
Paratudo
e 352
has
e 6.000 m
2
da sesmaria denominada

Mutum, ambas neste município, cujas terras limitam-se

com quem de direito.

Proprietária:
Serafina
Galhardo
Galege
. Título Aquisitivo: Registro n. 01/4.423
–
Livro

n. 02. Poconé - MT, 11 de outubro de 1.984 O Oficial. AV - 30/6.487 - 04 de agosto de 2022: Título: Certidão
premonitória Mediante
certidão proferida nos Autos
de
n. 0018162-69.2002.8.11.0041, promove
-se
esta averbação Premonitória para constar a existência de ação: Classe: -
Execução de
título extrajudicial; Assuntos: Espécies de títulos de crédito; Última distribuição: 06/06/20
0
2; Exequente:
Raimar
Abílio
Bottega
; Executados: Ary Ferreira de Souza

Engenharia e. Agropecuária Ltda. Protocolo: Título apontado sob · n. 54573 em

19/
0
7/2022. E
molu
m
en
tos: R$ 16,50 (dezesseis reais e cinquenta
centavos
). Selo

Digital: BTN 37815 (Emolumentos cobrados de acordo com

o Provimento n. 45/2
0
21

da Corregedoria-Geral

do Estado d
e
Mato Grosso). Dou fé, Eu,
Elisangela Mendes A. e Silva, Escrevente que a fez digitar, conferir e assino. Poconé-MT, 04 de agosto de 2022.
”

Certificamos que não foi possível procedermos à intimação do polo passivo, Ary Ferreira de Souza

Engenharia e
Agropecuaria
Ltda acerca da

penhora
,
ora realizada, nos termos da Determinação Judicial, em virtude
deste
não

habitar/residir no endereç
o
informado.

Certificamos mais que procedemos com as formalidades legais ao registro

da penhora do imóvel, vide anexo.

Poconé - MT, 22 de maio de 2023.

[...] (ID. 118454543, autos de origem)

Por outro lado, para nova avaliação do bem, o
art. 873
do Código de
de
Processo Civil
elenca as seguintes hipóteses:

Art. 873.
É admitida nova avaliação quando
:

I -
qualquer
das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador
;

II -
se
verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem
;

III -
o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação
.

Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.

[grifo nosso]

Pois bem.
Conforme consta
na
AV
.
22.6.847 da matrícula do imóvel (ID
.

113511629, págs.5/6)
, o bem

penhorado tem uma superfície de
1.683,9678 hectares
.

Porém, verifica-se que tanto o
novo
Auto de Penhora quanto o Laudo de Avaliação fazem referência a imóvel com área total de
1.834 h
ectares
.

Assim, e
ssa informação equivocada
não cumpriu com o dever de especificar as características do bem avaliado
, nos termos do supracitado art. 872, inciso I, do Código de Processo Civil
,
além de destoar da especificação do valor do imóvel
,
exigência do inciso II do mesmo artigo,
pois
para a estipulação do valor foi considerada
área maior do que a descrita na matrícula
do imóvel
.

Outrossim, verifica-se que não foi juntado aos autos,

juntamente com o Laudo de Avaliação
,
conforme exige o
supracitado

art.
872,
caput
, do Código de Processo Civil
,
a Vistoria da avaliação
in loco
, especialmente em se tratando de bem imóvel
rural
.

A ausência desta vistoria resulta, nos termos do citado
art. 873, III,
do CPC,
fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem
.

Desse modo,
na situação em análise
,
de fato há
erro na avaliação do bem, quanto a
s
suas características (extensão em hectares), além de
fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, mormente sobre as circunstâncias e parâmetros contidos no laudo do Oficial para atribuição do referido valor
e a ausência d
a juntada da
Vistoria
in loco
.

Ademais, conforme asseverado pelos agravantes, verifica-
se discrepância com outros Laudos de Avaliação quanto ao mesmo imóvel, emitidos, respectivamente,
em outros
cumprimentos de sentença
de autos no
0000178-48.2001.8.11.0028
e no
0018162-69.2002.8.11.0041
, o que também
reforça a dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

Outrossim, a
discrepância
da extensão de área
constatada no Auto de Penhora
também

impõe
o reconhecimento de sua
nulidade
,
pois
viola a exigência do
art. 838, III, do Código de Processo Civil
,
in
verbis
:

Art. 838.
A penhora será realizada mediante auto ou termo, que conterá
:

I -
a
indicação do dia, do mês, do ano e do lugar em que foi feita;

II -
os
nomes do exequente e do executado;

III -
a descrição dos bens penhorados, com as suas características
;

IV -
a
nomeação do depositário dos bens.

[grifo nosso]

A corroborar o entendimento acima,
cita-se
ementas de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça e de outros Tribunais pátrios
:

EMENTA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DO BEM.
POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. INSURGÊNCIA. NOS TERMOS DO ARTIGO 873 DO CPC. LAUDO REALIZADO DE FORMA GENÉRICA, SEM MAIORES ESPECIFICAÇÕES ACERCA DO BEM AVALIADO.NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO IN LOCO
. DOCUMENTOS QUE DEMONSTRAM A DISCREPÂNCIA DO CONTEÚDO DO LAUDO PRODUZIDO DE MANEIRA GENÉRICA, AINDA, LAPSO TEMPORAL DESDE A ÚLTIMA
AVALIAÇÃO .
NECESSIDADE DE SE AVERIGUAR O REAL E ATUAL ESTADO DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DO INCISO II DO ARTIGO 873 DO CPC.RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

(TJ-PR 00204954420238160000 Guaratuba, Relator.: José Sebastião Fagundes Cunha, Data de Julgamento: 10/07/2023, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: 11/07/2023)
[grifo nosso]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, MÚTUO COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA.
DECISÃO QUE INDEFERIU IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO E HOMOLOGOU LAUDO DE AVALIAÇÃO E IMÓVEL
. INSURGÊNCIA DO EXECUTADO. ALEGADA NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO. VERIFICAÇÃO. LAUDO HOMOLOGADO QUE NÃO RESPEITA OS REQUISITOS MÍNIMOS DO
ART.
473 DO CPC. AUSÊNCIA DE EXPOSIÇÃO DO OBJETO DA PERÍCIA, DADOS OU INFORMAÇÕES DE COMO O VALOR FOI ENCONTRADO.
LAUDO REALIZADO SEM VISTORIA AO IMÓVEL. VIOLAÇÃO AO
ART .
872 DO CPC. INDÍCIOS DE ERRO NA AVALIAÇÃO
. PROVIMENTO. DECISÃO
REFORMADA.
AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.

(TJ-PR 00484398420248160000 Curitiba, Relator.: Rosana
Andriguetto
de Carvalho, Data de Julgamento: 25/10/2024, 13a Câmara Cível, Data de Publicação: 25/10/2024)
[grifo nosso]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.DECISÃO HOMOLOGANDO A
AVALIAÇÃO INDIRETA DE IMÓVEL
PARA FINS DE EXPROPRIAÇÃO E SATISFAÇÃO DO CRÉDITO EXEQUENDO.
AUSÊNCIA DE ANÁLISE DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL. ART. 872 DO CPC. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA, COM VISTORIA DO BEM, A FIM DE ESPECIFICAR AS CARACTERÍSTICAS E O ESTADO EM QUE SE ENCONTRA O IMÓVEL
. AVALIAÇÃO INDIRETA SOMENTE ADMITIDA EM CASOS
EXCEPCIONAIS. INOCORRÊNCIA.
NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO, A SER REALIZADA DE FORMA DIRETA, A FIM DE EVITAR PREJUÍZO PARA A PARTE
. PROVIMENTO DO RECURSO.

(TJ-RJ - AI: 00615770820228190000 202200284200, Relator.: Des(a
).
CUSTÓDIO DE BARROS TOSTES, Data de Julgamento: 04/07/2023, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/07/2023)
[grifo nosso]

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL.
DISCREPÂNCIA DE VALORES. FUNDADA DÚVIDA
. NOVA PERÍCIA. VIABILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de nova avaliação de imóvel penhorado. O agravante sustenta que o laudo judicial desconsiderou características relevantes do bem, omitiu benfeitorias, apresentou metodologia obscura e diverge significativamente de laudo técnico particular e do valor venal fornecido pela municipalidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se a divergência substancial entre o valor fixado na avaliação judicial e os valores constantes de laudo técnico particular e certidão do valor venal configura fundada dúvida a justificar a realização de nova avaliação, nos termos do art. 873, III, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A legislação processual admite nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação (CPC, art. 873, III).

4. A significativa discrepância entre os valores apresentados — judicial (R$ 2.916.300,30), particular (R$ 7.099.898,21) e venal (R$ 7.868.183,40) — configura, por si só, elemento suficiente para gerar fundada dúvida quanto à adequação da avaliação realizada.

5. A jurisprudência reconhece que, em tais hipóteses, é necessária nova perícia técnica para garantir justa valoração do bem, sobretudo quando há indícios de subavaliação e ausência de critérios claros na elaboração do laudo.

6.
O valor venal fornecido pela Prefeitura corrobora a alegação de subavaliação e reforça a necessidade de nova perícia, especialmente diante da ausência de análise de benfeitorias e outras características do imóvel
.

7. A realização de nova avaliação por profissional distinto e tecnicamente qualificado assegura a efetividade do processo executivo e a preservação do patrimônio do executado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A discrepância relevante entre a avaliação judicial e os valores constantes de laudo técnico particular e certidão de valor venal municipal configura fundada dúvida apta a justificar nova avaliação, nos termos do art. 873, III, do CPC.

2. A avaliação de imóvel que exige conhecimento técnico específico deve ser realizada por perito habilitado, e não por Oficial de Justiça, quando evidenciada dúvida quanto à correção da avaliação inicial.

3. A garantia do executado à justa avaliação do bem penhorado decorre do princípio da legalidade e da efetividade da execução.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 873, incisos I e III; art. 480.

Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI no 55450029620228090115, Rel. Des. Alan Sebastião de Sena Conceição, j. (s/data), 5a Câmara Cível; TJ-MG, AI no 10000211660055001, Rel. Des. José de Carvalho Barbosa, j. 17.02.2022, 13a Câmara Cível; TJ-SP, AI no 2278877-04.2021.8.26.0000, Rel. Des. Rebello Pinho, j. 22.02.2022, 20a Câmara de Direito Privado.

(
TJM
T
, AI
1012126-14.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2025,
Publicado
no DJE 07/06/2025)
[grifo nosso]

AGRAVO POR INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE ÁREA RURAL COM 189.855,02M
2 .
IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO REJEITADA. INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA. PRELIMINARES EM CONTRARRAZÕES. (A) INOVAÇÃO
RECURSAL .
INOCORRÊNCIA. (B) ARGUIÇÃO DE COMPETÊNCIA DO JUÍZO DEPRECADO PARA ANALISAR EVENTUAIS VÍCIOS NO AUTO DE PENHORA E AVALIAÇÃO. TESE AFASTADA. CASO CONCRETO QUE NÃO SE AMOLDA À HIPÓTESE EXCEPCIONADA NO § 2o DO ART. 914 DO CPC/2015. ORDEM DEPRECADA ESPECÍFICA. COMPETÊNCIA DO JUÍZO DEPRECANTE CONFIRMADA [...] MÉRITO RECURSAL. PEDIDO DE NULIDADE DO AUTO DE PENHORA E DE AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO E DE DESCRIÇÃO DA ÁREA PENHORADA (189.855,02 M2), QUE SE ENCONTRA DENTRO DE UM IMÓVEL COM SUPERFÍCIE TOTAL DE 3.780,270,55M2. CIRCUNSTÂNCIA EVIDENCIADA.
AFRONTA AO ART. 838, III, DO CPC/2015.
NECESSIDADE, ADEMAIS, DE DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ACERCA DAS BENFEITORIAS E, OU DAS ACEPÇÕES NATURAIS EXISTENTES SOBRE
O MESMO
, ALÉM DA ESPECIFICAÇÃO DA. METODOLOGIA DE AFERIÇÃO DO
VALOR.

AUTO DE PENHORA E AVALIAÇÃO DESACOMPANHADO DE VISTORIA E LAUDO. INOBSERVÂNCIA AO DISPOSTO NO ART. 872, CAPUT E INC. I, DO CPC/
2015 .
OFICIAL DE JUSTIÇA, ADEMAIS, QUE NÃO CONFRONTOU A AVALIAÇÃO PROCEDIDA COM OUTROS IMÓVEIS LIMÍTROFES, DE SIMILARES CARACTERÍSTICAS. DÚVIDA, DEMAIS DISSO, SOBRE O VALOR DA AVALIAÇÃO
. PARÂMETROS RAZOÁVEIS APRESENTADOS PELO EXECUTADO.
POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. DICÇÃO DO ART. 873, I E III, DO CPC/2015. NULIDADE DO AUTO DE PENHORA E AVALIAÇÃO QUE SE IMPÕEM
. RECURSO CONHECIDO E
PROVIDO.

(TJ-SC - Agravo de Instrumento: 4009205-78.2019.8.24 .0000, Relator: Carlos Adilson Silva, Data de Julgamento: 05/03/2020, Primeira Câmara de Direito Comercial)

Diante do exposto, conheço do recurso

e
DOU
-LHE PROVIMENTO
para
reformar a decisão objurgada com o fim d
e
reconhecer e declarar a nulidade do Laudo de Avaliação de ID.
118454546
(autos de origem), com
determina
ção de
realização de nova avaliação do
i
móvel
p
enhorado
, bem como
reconhecer e declarar a nulidade do Auto de Penhora de ID.
118454543
(autos de origem), mantendo-se o
Termo
de Penhora anterior (ID.
113566417
, autos de origem) e a respectiva averbação já
realizada à margem da matrícula do imóvel em
questão
.

Sem majoração dos honorários de sucumbência, pois não foram arbitrados na decisão recorrida, sob a inteligência do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2025