Tribunal: TJMT
Processo: 1036227-26.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-16
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. FORTUITO INTERNO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Apelação Cível interposta por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S/A contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a rescisão dos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária de números A219020 e A219021, por culpa exclusiva da requerida; (ii) determinar a restituição integral dos valores pagos (R$ 139.221,92), em parcela única; e (iii) fixar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão submetido ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se o regime de multipropriedade afasta a aplicação do CDC; (iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o prazo de tolerância, configura inadimplemento contratual; (iv) avaliar se a pandemia de COVID-19 constitui caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da vendedora; e (v) verificar se estão presentes os requisitos para a condenação em danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão, celebrado no contexto de relação de consumo, é nula de pleno direito quando impõe ônus excessivo ao consumidor, devendo prevalecer o foro de seu domicílio, nos termos do art. 101, I, do CDC.
O regime jurídico da multipropriedade, ainda que disciplinado pela Lei no 13.777/2018, não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, desde que o adquirente figure como destinatário final do bem, o que se verifica no caso concreto.
O atraso superior a um ano e meio após o término do prazo contratual e da cláusula de tolerância, sem entrega do imóvel e sem justificativa concreta e individualizada, configura inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa exclusiva da vendedora.
A pandemia de COVID-19, por já ser fato público e notório à época da celebração do contrato, configura fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, não sendo apta a afastar a responsabilidade da promitente vendedora pelo descumprimento do prazo de entrega.
A restituição integral e imediata dos valores pagos é devida nos termos da Súmula 543 do STJ, quando o inadimplemento decorre exclusivamente de culpa da construtora.
O atraso desproporcional na entrega do imóvel, frustrando expectativa legítima do consumidor e exigindo intervenção judicial, configura abalo moral indenizável, superando o mero aborrecimento contratual.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é inaplicável quando afronta o direito do consumidor de demandar em seu domicílio, conforme o art. 101, I, do CDC.
Os contratos de multipropriedade submetem-se ao regime do Código de Defesa do Consumidor quando o adquirente figura como destinatário final do bem.
A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega do imóvel firmado após o início da crise sanitária.
A restituição integral e em parcela única das quantias pagas é devida quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento exclusivo do fornecedor.
O atraso desarrazoado na entrega de imóvel em contrato de multipropriedade enseja indenização por danos morais, diante da frustração da legítima expectativa do consumidor e do abalo extrapatrimonial decorrente.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 389, 406, §1o; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII, 35, III, 101, I; CPC, arts. 85, §2o e §11; Lei no 13.777/2018; Lei no 4.591/64, arts. 43-A e 67-A.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543.
STJ, REsp 2.004.322/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 20.09.2022.
TJ-SP, AI 2061759-62.2022.8.26.0000, Rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 21.07.2022.
TJ-RS, AI 53849887720238217000, Rel. Des. Dilso Domingos Pereira, j. 27.03.2024.
TJ-RJ, Apelação 0018207-65.2021.8.19.0209, Rel. Des. Benedicto Abicair, j. 31.07.2025.
TJ-SP, Apelação 1008047-94.2023.8.26.0565, Rel. Des. Ana Luiza Villa Nova, j. 10.01.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036227-26.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. - CNPJ: 24.241.659/0001-06 (APELANTE), MARIANA DIAS DA SILVA - CPF: 621.440.303-91 (ADVOGADO), GRHEGORY PAIVA PIRES MOREIRA MAIA - CPF: 992.554.131-04 (APELADO), OLAVIO JOSE DA SILVA - CPF: 173.994.831-91 (ADVOGADO), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA - CPF: 004.935.571-64 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. FORTUITO INTERNO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. RESCISÃO
CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação Cível interposta por HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S/A contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a rescisão dos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária de números A219020 e A219021, por culpa exclusiva da requerida; (
ii
) determinar a restituição integral dos valores pagos (R$ 139.221,92), em parcela única; e (
iii
) fixar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão submetido ao Código de Defesa do Consumidor; (
ii
) estabelecer se o regime de multipropriedade afasta a aplicação do CDC; (
iii
) determinar se o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o prazo de tolerância, configura inadimplemento contratual; (
iv
) avaliar se a pandemia de COVID-19 constitui caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da vendedora; e (v) verificar se estão presentes os requisitos para a condenação em danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão, celebrado no contexto de relação de consumo, é nula de pleno direito quando impõe ônus excessivo ao consumidor, devendo prevalecer o foro de seu domicílio, nos termos do art. 101, I, do CDC.

O regime jurídico da multipropriedade, ainda que disciplinado pela Lei no 13.777/2018, não afasta a incidência do
Código de Defesa do Consumidor, desde que o adquirente figure como destinatário final do bem, o que se verifica no caso concreto.

O atraso superior a um ano e meio após o término do prazo contratual e da cláusula de tolerância, sem entrega do imóvel e sem justificativa concreta e individualizada, configura inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa exclusiva da vendedora.

A pandemia de COVID-19, por já ser fato público e notório à época da celebração do contrato, configura fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, não sendo apta a afastar a responsabilidade da promitente vendedora pelo descumprimento do prazo de entrega.

A restituição integral e imediata dos valores pagos é devida nos termos da Súmula 543 do STJ, quando o inadimplemento decorre exclusivamente de culpa da construtora.

O atraso desproporcional na entrega do imóvel, frustrando expectativa legítima do consumidor e exigindo intervenção judicial, configura abalo moral indenizável, superando o mero aborrecimento contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é inaplicável quando afronta o direito do consumidor de demandar em seu domicílio, conforme o art. 101, I, do CDC.

Os contratos de multipropriedade submetem-se ao regime do Código de Defesa do Consumidor quando o adquirente figura como destinatário final do bem.

A pandemia de COVID-19 não configura caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil da construtora
pelo atraso na entrega do imóvel firmado após o início da crise sanitária.

A restituição integral e em parcela única das quantias pagas é devida quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento exclusivo do fornecedor.

O atraso desarrazoado na entrega de imóvel em contrato de multipropriedade enseja indenização por danos morais, diante da frustração da legítima expectativa do consumidor e do abalo extrapatrimonial decorrente.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC,
arts
. 389, 406, §1o; CDC,
arts
. 2o, 3o, 6o, VIII, 35, III, 101, I; CPC,
arts
. 85, §2o e §11; Lei no 13.777/2018; Lei no 4.591/64,
arts
. 43-A e 67-A.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543.

STJ, REsp 2.004.322/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
,
DJe
20.09.2022.

TJ-SP, AI 2061759-62.2022.8.26.0000, Rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 21.07.2022.

TJ-RS, AI 53849887720238217000, Rel. Des.
Dilso
Domingos Pereira, j. 27.03.2024.

TJ-RJ, Apelação 0018207-65.2021.8.19.0209, Rel. Des. Benedicto
Abicair
, j. 31.07.2025.

TJ-SP, Apelação 1008047-94.2023.8.26.0565, Rel. Des. Ana Luiza Villa Nova, j. 10.01.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por

HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S
/
A
, cont
ra
sentença proferida
pel
a

MM.a Juíza da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dr.a
Sinii
Savana Saboia Ribeiro
/MT
,
que
,
nos autos da
A
ção de
R
escisão de
C
ontrato
c/c

R
estituição de
V
alores e
I
ndenização por
Danos Morais

ajuizada por
GRHEGORY PAIVA PIRES MOREIRA MAIA
,

julgou
parcialmente

procedente a ação
para
declarar
a rescisão dos Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária de números A219020 e A219021, por culpa exclusiva da requerida
; determinar a restituição,
em parcela única,
d
a integralidade dos valores pagos, no montante de R$ 139.221,92 (cento e trinta e nove mil, duzentos e vinte e um reais e noventa e dois centavos)
, bem como
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais)
.

O

a
pelante
sustenta,
preliminarmente, a
incompetência do foro, defendendo a validade da cláusula de eleição
.

No mérito, sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de multipropriedade, afirmando inexistir vulnerabilidade técnica, informacional ou econômica do adquirente
, salientando
que o regime jurídico aplicável é o estabelecido pelo Código Civil e pela Lei no 13.777/2018.

Alega também que a sentença não considerou as severas consequências da pandemia, que impossibilitaram o regular andamento das obras, configurando caso fortuito externo apto a afastar eventual responsabilidade civil.

No tocante à restituição de valores, defende que não seria possível a devolução imediata em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ, e que eventual devolução deve observar o art. 67-A da Lei no 4.591/64, com as deduções legais (pena convencional e comissão de corretagem), bem como o prazo de até 60 dias previsto no art. 43-A do mesmo diploma legal.

Por fim, requer o afastamento da condenação por danos morais, sustentando a inexistência de abalo extrapatrimonial e afirmando que o mero atraso contratual não enseja reparação moral.

Preparo devidamente recolhido (ID
. 331030873
).

Devidamente intimad
o
,
o apelado apresentou contrarrazões requerendo o desprovimento do recurso (ID. 331030875).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O

–

PRELIMINAR (INCOMPETÊNCIA DO FORO):

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O apelante sustenta, em preliminar, a incompetência do foro, defendendo a plena validade da cláusula de eleição pactuada no instrumento contratual.

Na origem, verifica-se que o autor firmou com
o apelante
, em 09/05/2021, dois Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária referentes ao empreendimento “
Residence
Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza
”, registrados sob os números A219020 e A219021. As
cotas imobiliárias adquiridas totalizam o valor de R$ 205.127,20, dos quais o autor afirma ter desembolsado, parcialmente, R$ 139.221,92.

Aduz que a entrega das unidades estava prevista para 30/06/2022, acrescida do prazo de tolerância contratual de 180 dias; contudo, mesmo após o decurso desse período, o empreendimento não foi concluído, persistindo o atraso até o presente momento.

Por essa razão, ingressou com a presente ação buscando a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos e a condenação d
o
requerid
o
ao pagamento de indenização por danos morais.

De início, observa-se que o contrato celebrado entre as partes se insere na modalidade de multipropriedade (
time
sharing
), caracterizado pela utilização compartilhada de bem imóvel e serviços turísticos, concedendo ao adquirente o direito de uso exclusivo durante períodos determinados.

Embora a destinação econômica do empreendimento também envolva locação ou fruição turística, o adquirente, no caso concreto, figura como destinatário final do bem, o que revela que a relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta natureza tipicamente consumerista.

O instrumento contratual apresenta inequívoca natureza de contrato de adesão, cujas cláusulas foram previamente estipuladas pela requerida, incluindo a cláusula de eleição de foro, restando ao consumidor apenas aceitar ou rejeitar o pacto em sua integralidade.

Em se tratando de relação de consumo, a disciplina legal é expressa: nos termos do art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor, é
competente para o processamento da demanda o foro do domicílio do consumidor
, regra destinada a assegurar a facilitação da defesa de seus direitos e a efetividade do acesso à justiça.

Cumpre acrescentar que tal prerrogativa visa resguardar o equilíbrio contratual, reconhecendo a hipossuficiência do consumidor e garantindo-lhe condições mais equânimes de litígio, conforme previsto no art. 6o, VIII, do CDC.

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – SISTEMA DE MULTIPROPRIEDADE – CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO – Relação consumerista caracterizada – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor – Nulidade da cláusula de eleição de foro, que dificulta sobremaneira a defesa do contratante – Reformada a decisão que acolheu a preliminar de incompetência e determinou a remessa dos autos para a Comarca de Olímpia – Mantida a competência da Comarca de São Paulo – Recurso provido.
”

(TJ-SP - AI: 20617596220228260000 SP 2061759-62.2022.8 .26.0000, Relator.: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 21/07/2022, 25a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2022)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. AÇÃO DE RESCISÃO. CONTRATO DE ADESÃO. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ESTANDO OS SERVIÇOS EM QUESTÃO SUBMETIDOS ÀS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, CABÍVEL A FIXAÇÃO DA COMPETÊNCIA PARA JULGAMENTO DO PROCESSO NO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR, A DESPEITO DE EXISTIR CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO NO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. OBSERVÂNCIA, AINDA, DO DISPOSTO NO ART. 6o, VIII, DO MICROSSISTEMA CONSUMERISTA. AGRAVO PROVIDO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento, No 53849887720238217000, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.:
Dilso
Domingos Pereira, Julgado em: 27-03-2024)
”

(TJ-RS - Agravo de Instrumento: 53849887720238217000 OUTRA, Relator:
Dilso
Domingos Pereira, Data de Julgamento: 27/03/2024, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 01/04/2024)

Assim, correta a sentença
ao afastar a cláusula de eleição de foro da Comarca de Fortaleza/CE, razão pela qual
REJEITO a preliminar aventada
.

É como voto.

V O T O

- MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

T
rata-se
de
A
ção de
R
escisão de
C
ontrato
c/c

R
estituição de
V
alores e
I
ndenização por
Danos Morais

ajuizada por
GRHEGORY PAIVA PIRES MOREIRA MAIA

em desfavor de
HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S
/
A
, requerendo a rescisão dos
Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária do empreendimento denominado “
Residence
Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza”, mediante os números A219020 e A219021.

Sustentou
que as cotas imobiliárias foram

adquiridas no valor total de R$ 205.127,20, tendo efetuado o pagamento parcial de R$ 139.221,92
.
Afirm
ou
que o prazo contratual para entrega do empreendimento se encerraria em 30/06/2022, prorrogável por mais 180 dias, nos termos da cláusula de tolerância; contudo
,
mesmo após o decurso integral desse prazo, o empreendimento permanece inacabado.

Após a devida instrução processual, a Magistrada de origem julgou parcialmente procedente a ação, nos seguintes termos:

“
(...)
Trata-se de matéria de menor complexidade, com prioridade processual, e não tendo as partes interesse na produção de outras provas, consoante os princípios da economia e celeridade processual, impõe-se o julgamento do feito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Inicialmente, quanto à preliminar de incompetência territorial, não merece acolhida. Isso porque, tratando-se de relação de consumo, aplica-se o disposto no artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, que faculta ao consumidor propor a ação no foro de seu domicílio. Assim,
rejeito
a preliminar.

Pois bem. Ao caso em tela, aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo a autora consumidora e a requerida fornecedora, nos termos dos artigos 2o e 3o do referido diploma legal. Nesse contexto, é cabível a inversão do ônus da prova em favor da consumidora, conforme dispõe o art. 6o, VIII, do CDC, diante de sua hipossuficiência
técnica e informacional frente à requerida, situação já delimitada na decisão inicial.

O cerne da controvérsia reside em verificar a ocorrência de inadimplemento contratual por parte da requerida, apto a ensejar a rescisão dos contratos, e as consequências jurídicas daí decorrentes.

Conforme se extrai dos contratos juntados aos autos (ids. 169322830 e 169322831), a data prevista para a entrega do imóvel era 30 de junho de 2022 (Campo 7). O mesmo instrumento prevê um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que prorrogaria o termo final para 31 de dezembro de 2022.

É fato incontroverso que, até a data do ajuizamento da presente ação, em agosto de 2024, as unidades imobiliárias não haviam sido entregues, ultrapassando em mais de um ano e meio o prazo final, já computada a tolerância.

A requerida, em sua defesa, invoca a ocorrência de caso fortuito e força maior, notadamente a pandemia de COVID-19 e suas consequências econômicas, como a alta de insumos e a escassez de mão de obra, para justificar o atraso. Aponta a Cláusula Vigésima Segunda, Parágrafo Terceiro, que prevê a prorrogação do prazo em tais hipóteses.

Contudo, a alegação de caso fortuito ou força maior, para afastar a responsabilidade da construtora, exige prova cabal do nexo de causalidade entre o evento imprevisível e o atraso específico da obra, o que não ocorreu nos autos. Os documentos juntados pela ré (ids. 181641056 a 181641075) demonstram um cenário macroeconômico adverso para o setor da construção civil, mas não comprovam, de forma específica e individualizada, como tais fatores impactaram o cronograma do empreendimento “Hard Rock Hotel Fortaleza” a ponto de justificar um atraso tão expressivo.

In
casu
, a pandemia e suas consequências econômicas configuram-se como fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial de construção civil, cujos efeitos já são, em tese, abarcados pelo prazo de tolerância de 180 dias, o qual se destina justamente a cobrir imprevistos dessa natureza. A requerida não demonstrou que o impacto em sua obra foi extraordinário a ponto de
tornar
o prazo de tolerância insuficiente.

Ademais, cumpre ressaltar que os contratos foram firmados em 09 de maio de 2021, quando a pandemia de COVID-19 já era um fato público e notório há mais de um ano. Dessa forma, seus potenciais impactos na cadeia de suprimentos e na disponibilidade de mão de obra não mais se caracterizavam como evento imprevisível, mas sim como um risco inerente à atividade empresarial, que deveria ter sido sopesado pela construtora ao estipular o cronograma da obra.

O prazo de tolerância de 180 dias, por sua natureza, já se destina a absorver imprevistos dessa ordem. Ainda que se considerasse, por mera liberalidade, algum impacto residual da crise sanitária, o atraso que se estende por mais de um ano e meio após o esgotamento do prazo de tolerância mostra-se manifestamente desproporcional e injustificado, não tendo a requerida logrado êxito em comprovar que as paralisações ou dificuldades enfrentadas perduraram por todo esse período a ponto de legitimar a mora.

Portanto, resta incontroverso o inadimplemento da requerida quanto ao prazo de entrega das unidades imobiliárias. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, a rescisão dos contratos é medida que se impõe, devendo as partes retornarem ao status quo ante.

Nesse sentido, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é clara ao dispor que, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser integral e imediata.

Assim, a requerida deverá restituir à parte autora a totalidade dos valores pagos, que, conforme extratos de pagamento (id. 166032221), somam a quantia de R$ 139.221,92 (cento e trinta e nove mil, duzentos e vinte e um reais e noventa e dois centavos).

Quanto ao pedido de lucros cessantes, este não prospera. A pretensão de rescisão contratual com retorno ao estado anterior é incompatível com a indenização por lucros cessantes, que pressupõe a manutenção do contrato e a reparação pela privação do uso do bem durante o período de mora. Acolhido o pedido principal de desfazimento do negócio com a devolução integral dos valores, acrescidos de juros e correção, a reparação pelo inadimplemento já se perfaz, sendo o pleito de lucros cessantes um bis in idem.

No que tange ao dano moral, este se mostra configurado. O atraso de mais de um ano e meio na entrega de um imóvel, frustrando a legítima expectativa do consumidor de usufruir de um bem adquirido com planejamento e investimento financeiro, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano. A situação de incerteza e a necessidade de buscar o Poder Judiciário para resolver a questão geram angústia e abalo psicológico que merecem reparação.

Para a fixação do quantum indenizatório, devem ser considerados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como o caráter compensatório e pedagógico da medida. Considerando as circunstâncias do caso, a condição econômica das partes e a extensão do dano, entendo por razoável fixar a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, o que corresponde a R$ 5.000,00 para cada contrato).

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para
confirmar
a tutela de urgência deferida e
declarar
a rescisão dos Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária de números A219020 e A219021, por culpa exclusiva da requerida.

Condeno
a requerida a restituir à parte autora, em parcela única, a integralidade dos valores pagos, no montante de R$ 139.221,92 (cento e trinta e nove mil, duzentos e vinte e um reais e noventa e dois centavos), com correção monetária pelo INCC desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação – índice e juros estabelecidos contratualmente.

Condeno
a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais),sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1o, do CC), a partir da citação, e correção monetária pelo IPCA (art. 389, § único, do CC), a partir do arbitramento (sentença).

Considerando que sucumbiu na maior parte,
condeno
a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.
”

Pois bem.

Na hipótese,

conforme já esclarecido no tópico preliminar, a relação contratual firmada entre as partes se submete ao Código de Defesa do Consumidor.

A multipropriedade imobiliária, embora regulada pela Lei no
13.777
/2018,não exclui a incidência do
CDC
, uma vez que envolve aquisição de direitos sobre unidade imobiliária por consumidores finais, enquadrando-se no conceito de fornecimento de produtos e serviços.

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça possui orientação firmada no sentido de que os contratos de multipropriedade — ou
time
sharing
— submetem-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, aplicadas de forma conjunta com o Código Civil, de modo a assegurar a proteção do adquirente, prestigiar a boa-fé objetiva, a função social do contrato e coibir
práticas ou cláusulas abusivas. Tal entendimento foi reiterado no REsp n.o 2.004.322/MG (2022/0152589-1).

Portanto, as normas consumeristas
prevalecem

na hipótese
, impondo
a
o fornecedor
o dever de informação, transparência e respeito à boa-fé objetiva.

No caso
em comento
, incontroverso que até o ajuizamento da ação,
o autor já havia pagado
o valor
de R$ 139.221,92
, bem como que o empreendimento ainda não havia sido entregue, mesmo considerando a prorrogação do prazo
por mais 180 dias, nos termos da cláusula de tolerância
.

O apelante alega que a sentença não considerou as severas consequências da pandemia, que impossibilitaram o regular andamento das obrigas, configurando caso fortuito externo apto a afastar eventual responsabilidade civil.

Contudo, n
ão merece acolhida a argumentação recursal. A sentença analisou de forma adequada a tese defensiva e, corretamente, afastou a ocorrência de fortuito externo como causa excludente de responsabilidade.

O contrato de promessa de compra e venda foi firmado em
maio de 2021
, período em que os efeitos da pandemia — inclusive suas repercussões no setor da construção civil e no mercado imobiliário — já eram amplamente conhecidos e previsíveis.

Nessa conjuntura, competia
ao apelante
avaliar tais impactos e prestar ao consumidor informações claras e precisas acerca do prazo necessário à conclusão do empreendimento, em observância aos deveres de transparência, boa-fé objetiva e lealdade contratual. Todavia, mesmo ciente desse cenário, assumiu contratualmente a obrigação de entregar o imóvel até 31/12/2022.

Assim, os fatos invocados pel
o
apelante não se caracterizam como caso fortuito ou força maior, mas constituem riscos inerentes à própria atividade econômica exercida, enquadrando-se como fortuito interno, o que impede o afastamento de sua responsabilidade.

As justificativas apresentadas pel
o
requerid
o
, no sentido de atribuir o atraso das obras aos efeitos da pandemia de Covid-19 e de afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento, foram devidamente examinadas pelo juízo de origem e, com acerto, rejeitadas.

A resolução contratual decorre do descumprimento da obrigação assumida pel
o
própri
o
ré
u
, sendo incontroverso nos autos que o empreendimento não foi concluído no prazo previsto.

Sobre o tema:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. AUTOR ADQUIRIU UNIDADE IMOBILIÁRIA EM MULTIPROPRIEDADE, DO EMPREENDIMENTO DENOMINADO "RESIDENCIAL CLUB AT THE HARD ROCK HOTEL FORTALEZA, ATRASO NA ENTREGA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ. 1. Rejeição da preliminar de incompetência do juízo. Aplica-se o CDC ao contrato de aquisição de cota em regime de multipropriedade, consoante dispõe o artigo 1 .358-B do Código Civil. Possibilidade de ajuizar a ação do domicílio do autor, em facilitação a sua defesa, nos termos do artigo 6o do CDC. 2. Afasta a preliminar de cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário das provas e tem o poder de indeferir as que considerar inúteis ao deslinde do mérito. Artigo 370 do CPC. 3. Impugnação à gratuidade de justiça concedida deferida. Autor que adquiriu uma unidade no valor total de R$ R$ 66.405,00 (sessenta e seis mil quatrocentos e cinco reais) em 18 parcelas de R$ 1.176,01 (
hum
mil cento e setenta e seis reais e um centavo) e uma entrada de R$ 9.960,75 (nove mil novecentos e sessenta reais e setenta e cinco centavos) via boleto. 4. In
casu
,
restou caracterizado o atraso na entrega da unidade, e, por conseguinte, a inadimplência da ré.
A data para entrega era 31/12/2020, somado o prazo de tolerância, findava em 29/06/2021.
A pandemia covid-19, por si só, não justifica o descumprimento contratual
.
O contrato foi firmado em 31/12/2019 e passados mais de três anos não foi cumprido
. Precedentes deste E. TJRJ 5. Restituição imediata dos valores, nos termos da Súmula 543 do STJ. Multa contratual devida. Tema 971 STJ. Súmula no 335 do TJRJ. 5. Dano moral caracterizado. Verba indenizatória reduzida de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 6.000,00 (seis mil reais). RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO.
”

(TJ-RJ - APELAÇÃO: 00182076520218190209, Relator.: Des(a). BENEDICTO ULTRA ABICAIR, Data de Julgamento: 31/07/2025, DECIMA TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 22a CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 05/08/2025)
(
g.n
.)

“
RECURSO DE APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – MATÉRIA PRELIMINAR
(...)
RECURSO DE APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (MULTIPROPRIEDADE) – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – MATÉRIA PRELIMINAR – MÉRITO – Compromisso de compra e venda - Relação negocial incontroversa - Atraso na entrega da obra bem configurado -
Multipropriedade não entregue ao compromissário comprador, mesmo quando considerado o prazo de tolerância avençado - Alegação de impossibilidade de rescisão contratual que não se sustenta - Não há que se falar em justificativa de atraso diante das restrições impostas pela pandemia de Covid-19 "in
casu
"
- Ré que não mencionou ter sido compelida a paralisar as construções ou reduzir o número de trabalhadores - Rescisão do compromisso de compra e venda que ocorreu por culpa exclusiva da apelante, promitente vendedora, que deixou de concluir a obra –
Caso fortuito ou força maior não configurados – Restituição imediata e integral do montante quitado (parcelas, arras/sinal e corretagem) - Exegese da Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça
- Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça - Aplicabilidade, também, da multa contratual livremente avençada - Ação julgada procedente - Sentença integralmente mantida - Recurso não provido.
”
(TJ-SP - Apelação Cível: 10080479420238260565 São Caetano do Sul, Relator.: Ana Luiza Villa Nova, Data de Julgamento: 10/01/2025, 25a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/01/2025)
(
g.n
.)

Com efeito,
o empreendimento não foi entregue nem mesmo dentro do prazo prorrogado contratualmente, circunstância que legitimou a resolução do contrato, na forma do art. 35, III, do Código de Defesa do Consumidor.

Trata-se, ademais, de fato amplamente reconhecido, já que o atraso na execução do empreendimento permanece até a presente data, inclusive com ampla divulgação em veículos de imprensa, evidenciando a notoriedade da situação.

Nos termos do art. 389 do Código Civil, reconhecida a resolução por inadimplemento imputável exclusivamente ao fornecedor, impõe-se o restabelecimento das partes ao
status quo ante
, assegurando
ao
adquirente a restituição integral dos valores desembolsados.

A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido, consolidada no Enunciado da Súmula 543, segundo o qual, em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel,
deve ser devolvida integralmente a quantia paga quando o desfazimento decorre de culpa do promitente vendedor ou construtor
, sendo parcial apenas quando atribuída ao comprador a responsabilidade pelo rompimento do vínculo obrigacional.

Dessa forma, mostra-se acertada a sentença ao determinar que
o apelante
restitua ao autor a totalidade dos valores por ele desembolsados em razão do contrato, sem qualquer abatimento, assegurando-se a
devolução integral e em parcela única.

Por fim,
o recorrente pleiteia
o afastamento da
condenação por danos morais
, sustentando a inexistência de abalo extrapatrimonial e afirmando que o mero atraso contratual não enseja reparação moral.

Inobstante os argumentos ventilados pelo apelante, entendo que subsiste o dever de indenização por danos morais,
pois o atraso significativo na entrega do imóvel rompe a confiança depositada pelo consumidor, acarretando angústia, insegurança quanto aos valores investidos e frustração da legítima expectativa de ver concretizada a aquisição da unidade.

Tais circunstâncias ultrapassam o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual e atingem a esfera extrapatrimonial do adquirente
, sobretudo ao se ter em vista que o
autor
havia quitado

aproximadamente 67,87%
do valor total
dos imóveis.

Esse conjunto de circunstâncias revela abalo moral efetivo, atingindo a esfera íntima
do consumidor
e frustrando legítimas expectativas, o que impõe a devida reparação.

Sobre o
quantum
, é
cediço que a lei não estabelece parâmetros objetivos para a quantificação do valor da indenização por danos morais, devendo o Juízo, no exercício do poder discricionário, ao analisar o caso concreto, ficar atento à proporcionalidade e à razoabilidade.

Dessa forma, recomenda-se que o julgador se paute pelo juízo da equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, devendo o
quantum
da indenização corresponder à lesão, mas não ser estritamente equivalente a ela, porquanto impossível, materialmente, nesta seara, alcançar essa sintonia, já que o ressarcimento pelo dano moral decorrente de ato ilícito é uma forma de compensar o mal causado, não devendo ser usado como fonte de enriquecimento ou abusos.

Portanto, deve ser considerado no valor a ser fixado a
dupla finalidade
do instituto, cujos objetivos são: por um lado, a punição do ofensor como forma de coibir a sua reincidência na prática delituosa e, por outro, a compensação da vítima pela dor e sofrimento vivenciados.

A partir dessas considerações
, concluo que a importância a título de danos morais arbitrada pelo Juízo (R$ 5.000
,00
para cada imóvel, totalizando R$ 10.000,00
) se mostra justo e razoável, devendo, portanto, ser mantido.

Ante o exposto,
NEGO
PROVIMENTO
ao apelo interposto
por HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S/A, mantendo
a sentença em seus demais termos.

Por fim, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios
para 15% do valor da condenação,
atendendo ao que dispõe o art. 85, §

11,
do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2025