Tribunal: TJMT
Processo: 1049599-76.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente Ação de Indenização por Danos Materiais, Morais e Cobrança de Multa por Rescisão Antecipada do Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Locação, com condenação da autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) há nulidade da sentença por cerceamento de defesa e ausência de fundamentação da sentença; e (ii) a rescisão contratual configurou inadimplemento e enseja dever de indenizar por danos materiais e morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Afastada a preliminar de nulidade da sentença, ante a suficiência da prova documental constante dos autos e fundamentação adequada da decisão.
4. O contrato aditado entre as partes previu cláusula resolutiva expressa, condicionando a aquisição do imóvel ao pagamento do valor total até 31/08/2023, com desocupação imediata em caso de inadimplemento, independentemente de notificação.
5. A autora não quitou a obrigação no prazo fixado, ainda que tenha alegado depender da liberação de valores oriundos de inventário, o que não afasta a exigibilidade da obrigação.
6. A exigência de desocupação do imóvel pela ré constituiu exercício legítimo de direito, não caracterizando ato ilícito.
7. Os danos materiais invocados, oriundos de benfeitorias e custos com mudança, decorreram de liberalidade da autora, não autorizadas contratualmente e realizadas por sua conta e risco.
8. Inexistência de ilicitude, abuso ou conduta ofensiva apta a configurar dano moral.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Teses de julgamento: “1. Não há nulidade por cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide está suficientemente instruído por prova documental e devidamente fundamentado. 2. Configurado o inadimplemento contratual por parte da compradora, opera-se de pleno direito a cláusula resolutiva expressa, sendo legítima a exigência de desocupação do imóvel pela vendedora. 3. A realização de benfeitorias não autorizadas em imóvel alheio, sem previsão contratual, não gera dever de indenização. 4. O mero inadimplemento contratual não enseja reparação por dano moral quando ausente conduta ofensiva ou vexatória.”
Dispositivos relevantes citados: CR, art. 93, IX; CPC, arts. 85, § 11, 355, I, 371, e 489; CC, art. 474.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AREsp n. 2.912.412/RS e EDcl no AgRg no RMS n. 59.570/SP; TJMT, N.U 0000375-50.2016.8.11.0004.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1049599-76.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[REGINA MARIA SILVA RODRIGUES - CPF: 346.686.911-00 (APELANTE), ANTONIA WERLANE DA PAZ TORRES BISPO - CPF: 973.109.642-68 (ADVOGADO), LORENA VARJAO ALVES - CPF: 836.342.661-04 (APELADO), JOAO GABRIEL SILVA TIRAPELLE - CPF: 883.287.671-04 (ADVOGADO), MONALIZA MARTINS RACHIK - CPF: 013.847.681-06 (ADVOGADO), LORENA VARJAO ALVES - CPF: 836.342.661-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelaç
ão
cíve
l
interposta
contra se
ntença que julgou improcedente

Ação de Indenização por Danos Materiais, Morais e Cobrança de Multa por Rescisão Antecipada do Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Locação
,
com
condena
ção d
a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em
verificar
se
: (i)
h
á nulidade da sentença por
cerceamento de defesa
e ausência de fundamentação da sentença
; e (
ii
)
a rescisão contratual
configurou inadimplemento e enseja dever de indenizar por danos materiais e morais
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Afastada a preliminar de nulidade da sentença, ante a suficiência da prova documental constante dos autos e fundamentação adequada da decisão.

4. O contrato aditado entre as partes previu cláusula resolutiva expressa, condicionando a aquisição do imóvel ao pagamento do valor total até 31/08/2023, com desocupação imediata em caso de inadimplemento, independentemente de notificação.

5. A autora não quitou a obrigação no prazo fixado, ainda que tenha alegado depender da liberação de valores oriundos de inventário, o que não afasta a exigibilidade da obrigação.

6. A exigência de desocupação do imóvel pela ré constituiu exercício legítimo de direito, não caracterizando ato ilícito.

7. Os danos materiais invocados, oriundos de benfeitorias e custos com mudança, decorreram de liberalidade da autora, não autorizadas contratualmente e realizadas por sua conta e risco.

8. Inexistência de ilicitude, abuso ou conduta ofensiva apta a configurar dano moral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese
s
de julgamento: “
1. Não há nulidade por cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide está suficientemente instruído por prova documental e devidamente fundamentado.
2
. Configurado o inadimplemento contratual por parte da compradora, opera-se de pleno direito a cláusula resolutiva expressa, sendo legítima a exigência de desocupação do imóvel pela vendedora. 3. A realização de benfeitorias não autorizadas em imóvel alheio, sem previsão contratual, não gera dever de indenização. 4. O mero inadimplemento contratual não enseja reparação por dano moral quando ausente conduta ofensiva ou vexatória.
”

Dispositivos relevantes citados:

CR, art. 93, IX; CPC,
arts
. 85, §
11, 355, I, 371, e 489; CC, art. 474.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:
STJ,
AREsp
n. 2.912.412/RS e
EDcl
no
AgRg
no RMS n. 59.570/SP; TJMT, N.U 0000375-50.2016.8.11.0004.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Cuida
-se de recurso de apelação interposto por
REGINA MARIA SILVA RODRIGUES
contra sentença proferida pelo Juiz de Direito Gilberto Lopes
Bussiki
, da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos d
a
Ação
d
e Indenização
p
or Danos Materiais, Morais e Cobrança de Multa por Rescisão Antecipada do Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Locação
movida em desfavor de
LORENA VARJÃO ALVES
,
julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a autora ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa
(id.
288695378
).

Nas razões recursais, a apelante sustenta
, preliminarmente,
a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob o argumento de que

a prova testemunhal requerida se

mostra essencial para dirimir a co
ntrovérsia fática e demonstrar seu
direito
.

Assevera que, subsistindo
questões
de natureza
factual
e
havendo
pedido
de

produção d
e provas
,
descabe o julgamento

antecipado da lide,
ressalvada hipótese de expressa e fundamentada

rejeição do pedido para a instrução probatória, o que
, a seu ver,
não ocorreu no caso.

Quanto ao mérito,
alega que
as partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel em 29/05/2023, salientando que para a aquisição do bem dependia da
liberação de valores que lhe cabiam da cota
-
parte de herança objeto de

inventário
(autos n.
1006079-42.2018.8.11.0041
), fato que
era de conhecimento

da corretora de imóveis que intermediou a transação e
d
a
a
pelada
.

Aduz que
foi firmado aditivo ao referido instrumento em junho/2023,

com o objetivo de alterar/ajustar as cláusulas

referentes ao objeto e prazo para pagamento
da avença, oportunidade em que restou convencionado que ingressaria no imóvel, em um primeiro momento, na condição de locatária, para após adquiri-lo.

Defende que a recorrida, em desrespeito ao
convencionado
no
termo aditivo,
promoveu a rescisão unilateral do contrato
ao exigir a devolução do imóvel
,
em violação aos princípios da boa-fé objetiva
,

do
pacta sunt servanda
,
e à função social do contrato,
causando-lhe prejuízos materiais e morais, na medida em que estava totalmente adimplente com as obrigações contraídas.

Menciona que a apelada tinha plena ciência da existência da locação e dos termos do ajuste, tanto que
exigiu o pagamento

antecipado
do valor correspondente a
três
aluguéi
s
.

Ressalta que a
resolução
foi realizada em 28/08/2023, oito dias antes do término do contrato, tendo
a recorrida
rescindido
até mesmo o
compromisso de compra e venda, posto que antes do

prazo final para paga
mento
exigiu a desocupação do imóvel.

Afirma que tão logo desocupou o imóvel a pedido da apelada, esta manejou ação de execução
da
multa acessória em razão de suposto inadimplemento
, pontuando que tal circunstância não impede a tramitação da presente, dada a inexistência de
coisa julgada sobre a relação

contratual
ora
discutida
.

Entende
caracterizado o
dano moral, tendo em vista que a apelada lhe atribuiu o furto de móveis que supostamente pertenciam ao imóvel e a “
vergonha perante a vizinha que presenciaram o ataque verbal e conduta criminosa
”
, intentando que
a demandada
seja compelida ao pagamento de indenização na quantia equivalente a
R$

5.000,00 (cinco mil
reais).

Aponta a existência de danos materiais

no importe de
R
$ 27.230,00
(vinte e
sete
mil
,

duzentos
e trinta reais)
,
decorrentes de
benfeitorias
úteis

consistentes
na instalação de móveis planejados
e
de
gastos com
mudança oriundos da rescisão contratual abrupta efetivada pela recorrida
.

Prequestiona
os
art
s
.
355, 373, 489,

§ 1o, I
e
IV
,
todos do CPC
,
e
art
.
5o, LV
,
da C
R,
vindicando
a manifestação expressa acerca de cada um dos dispositivos.

Com essas considerações, requer
a reforma da sentença para que sejam julgados totalmente procedentes os
pedidos in
iciais. Subsidiariamente,
postula a anulaç
ão da sentença.

Recurso tempestivo e devidamente preparado (id.
296654359
).

A apelada apresentou contrarrazões,
pugnando pelo desprovimento do recurso
(id.
288695382
).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR)
-

NULIDADE DA SENTENÇA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Em que pese a apelante ter suscitado a nulidade da sentença como pedido subsidiário, a matéria deve ser tratada em sede preliminar, uma vez que as alegações de cerceamento de defesa e ausência de fundamentação configuram vícios processuais que comprometem a validade da decisão e, se acolhidas, tornariam prejudicada a análise meritória, constituindo questões de ordem pública que antecedem o exame do mérito recursal.

Superado esse ponto, pertinente mencionar que a recorrente aventa a existência de
cerceamento de defesa
sob o
argumento de que houve indevido julgamento antecipado da lide, sem a devida apreciação do seu pedido de produção de provas, notadamente prova testemunhal e reprodução
cinematográfica, tempestivamente requeridas e
tidas como
essenciais para o esclarecimento de controvérsias fáticas relevantes
.

Sustenta
, ainda, que a sentença incorreu em vício de ausência de fundamentação, ao deixar de enfrentar argumentos capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada, limitando-se a afirmar, genericamente, que a matéria era de direito e contratual, sem justificar a desnecessidade da instrução probatória, em afronta ao contraditório, à ampla defesa e ao devido processo legal.

Razão não lhe assiste.

Quanto ao cerceamento de defesa, vale destacar q
ue, na solução do caso concreto
pela aplicação do direito objetivo, cabe ao Juiz, nos termos do art. 371 do CPC, mediante livre apreciação racional dos elementos probatórios coligidos aos autos, confrontá-los com as alegações formuladas.

Efetivamente,
“
o princípio do livre convencimento motivado do juiz lhe confere a possibilidade de julgar a lide antecipadamente quando entender que as provas constantes nos autos são suficientes
” (TJMT, N.U 0000375-50.2016.8.11.0004, Rubens De Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado,
j
ulgado em 23/09/2021,
p
ublicado no DJE 23/09/2021)
.

No caso em exame, tendo o Magistrado verificado ser dispensável a oitiva de testemunhas, devidamente amparado na norma posta no art. 355, I, do CPC, procedeu ao julgamento da demanda.

De fato, o contrato original (id. 288694354), o aditivo (id. 288694355) e os demais elementos existentes no feito são suficientes para o deslinde da controvérsia, estando o feito
suficientemente
instruído.

Assim, formado

o
convencimento sem necessidade de as partes produzirem outras modalidades de prova para demonstrar a realidade dos fatos, não há que se falar em cerceamento de defesa
.

A propósito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “
não implica cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, sem a dilação probatória requerida pela parte, notadamente quando as provas já produzidas são suficientes para a resolução da lide
”
(
STJ,
AREsp
n. 2.912.412/RS, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025)
.

Em relação à
alegada ausência de fundamentação, v
islumbra-se
que

a conclusão do julgamento
restou
devidamente justificada com base na efetiva apreciação das provas já produzidas
, estando
a
sentença
suficientemente fundamentada
.

De fato, a
decisão
analisou

de forma adequada
a situação posta,
demonstrando o
iter
lógico-jurídico que conduziu à improcedência dos pedidos
, motivo pelo qual
a sentença atende plenamente aos requisitos do art. 489, §

1o, do CPC
.

Ressalte-se que o
art. 93, IX, da Constituição da República, assim como o art. 489 do Código de Processo Civil,
exigem
que a decisão judicial seja fundamentada, mas não impõem ao julgador o dever de apreciar exaustivamente cada documento ou argumento apresentado pelas partes, bastando que exponha, de forma clara e suficiente, as razões de seu convencimento.

Na espécie, constata-se que
o Magistrado enfrent
ou
adequadamente
os pontos essenciais à re
solução da controvérsia
, analisando o contrato original, o aditivo posterior e suas consequências jurídicas, bem como os elementos da responsabilidade civil invocados.

A motivação da sentença expressa
a
convicção do julgador frente à preponderância da prova e à aplicação do direito que entende pertinente à resolução da controvérsia. Na hipótese, o julgado contemplou o conjunto de argumentos jurídicos cabíveis ao âmbito da discussão e conferiu adequada solução ao litígio, sendo certo que o Juízo
a quo
examinou as alegações necessárias, decidindo de forma fundamentada.

Dessa forma,
inexiste qualquer
deficiência capaz de ensejar nulidade do
decisum
, razão pela qual
REJEIT
O
a preliminar
arguida
.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
REGINA MARIA SILVA RODRIGUES

ajuizou
Ação de Indenização

p
or Danos Materiais, Morais e Cobrança de Multa por Rescis
ão Antecipada do Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Locação

em desfavor d
e
LORENA VARJÃO ALVES
,

pretendendo
a
condenação da
r
equerida ao pagamento da quantia

de
R$ 49.000,00 (quarenta e nove mil
r
eais)
,
decorrente
da cláusula penal prevista n
o contrato particular de

compromisso de compra e venda d
e

imóvel
firmado
entre as partes,
em virtude d
o
alegado
descumprimento

imotivado e antecipado
da avença
p
el
a
r
equerida
, bem como de
R$ 27.230,00 (
vinte e sete mil,
duzentos e trinta

reais)
a título de danos materiais e de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por danos morais (id.
288694352
).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que julgou
im
procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...)

A questão posta é de direito e contratual, de modo que dispensável a oitiva de testemunhas, que só contrariaria a razoável duração do processo.

Numa ação de cunho indenizatório, além da ação ou omissão, há que se apurar se houve ou não dolo ou culpa do agente no evento danoso, bem como se houve relação de causalidade entre o ato do agente e o prejuízo sofrido pela vítima. Concorrendo tais requisitos, surge o dever de indenizar.

Prelecionam os artigos 186 e 927 do Código Civil:
(...
)

A respeito da responsabilidade civil o Professor SILVIO RODRIGUES nos ensina que os pressupostos dessa responsabilidade são:
a) ação ou omissão do agente, b) relação de causalidade; c) existência do dano e d) dolo ou culpa do agente.
(
in

Direito Civil, Ed. Saraiva, v. 1, pág. 30). (destaquei).

A Culpa é representação abstrata, ideal, subjetiva. É a determinação jurídico-psicológica do agente. Psicológica, porque se passa no seu foro íntimo. Jurídica, em virtude de ser, muitas vezes, a lei
quem
estabelece a censurabilidade da determinação
,
mesmo que o agente não esteja pensando sequer
em causar danos ou prejuízo
, como ocorre nas hipóteses típicas de culpa

stricto sensu
.

Para que essa responsabilidade emerja, continua o mestre, necessário se faz:
(...)

que haja uma ação ou omissão da parte do agente, que
a mesma
seja causa do prejuízo experimentado pela vítima; que haja ocorrido efetivamente um prejuízo; e que o agente tenha agido com dolo ou culpa.
Inocorrendo
um desses pressupostos não
aparece,
em regra geral, o dever de indenizar.

(
in

"Direito Civil", Ed. Saraiva, v. 1, p. 30). (negritei).

A presente
demanda tem por fundamento a alegação da parte autora de que teria sido compelida a desocupar, de forma abrupta e injustificada, o imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda celebrado com a requerida, o qual foi posteriormente aditado para incluir cláusulas de locação por prazo determinado, em razão da pendência de liberação de valores oriundos de inventário. A autora pleiteia indenização por danos materiais (decorrentes da instalação de móveis planejados e mudança), danos morais e multa contratual, sob o argumento de que a rescisão do negócio jurídico teria sido promovida pela requerida, de forma antecipada e imotivada.

Contudo, a análise detida dos autos, em especial da prova documental produzida, das alegações da contestação e, sobretudo, da sentença proferida no processo no 1048549-38.2023.8.11.0001, revela que os fundamentos da autora colidem com elementos objetivos já analisados e julgados por decisão com trânsito em julgado, proferida no juízo do 5o Juizado Especial Cível de Cuiabá.

Naquela ação, movida pela ora requerida Lorena Varjão Alves, reconheceu-se que o título executado (cláusula penal contratual) era líquido, certo e exigível, e que a inadimplência partiu da ora autora, que não efetuou o pagamento da parcela pactuada até o prazo final de 31/08/2023, conforme
expressamente previsto no contrato e prorrogado por aditivo (ID 137809991).

A alegação de que o pagamento estava condicionado à liberação de valores em ação de inventário foi rejeitada, pois se tratava apenas de justificativa para prorrogação de prazo, e não de cláusula de condição suspensiva. Essa circunstância foi expressamente declarada na sentença do juízo do Juizado Especial, que consignou:

“(...) existia valor a receber na ação de inventário, e justamente por este motivo, houve prorrogação de prazo para pagamento (até 31/08) e não condicionante de pagamento.”

Assim, restou judicialmente reconhecido que a rescisão contratual foi consequência direta da inadimplência da autora, e não de qualquer ato voluntário da requerida. A autora teve ciência do prazo de pagamento e optou por não
adimpli-lo
, mesmo tendo usufruído do imóvel durante os meses de junho a setembro de 2023. Ainda que os aluguéis tenham sido pagos antecipadamente, não houve o adimplemento da parcela relativa à compra do imóvel, motivo pelo qual a relação contratual foi rompida.

Cumpre destacar que, no contrato entabulado (ID 137809490), foram previstas cláusulas claras sobre as obrigações das partes, bem como penalidades em caso de descumprimento. A cláusula penal de 10% do valor do imóvel foi reconhecida como devida em favor da requerida no processo de execução acima citado. Logo, não há como reconhecer, neste feito, qualquer obrigação de pagamento da mesma multa em favor da autora,
sob pena
de evidente contradição com decisão anterior com força de coisa julgada.

Ademais, quanto aos danos materiais alegados (móveis planejados no valor de R$ 25.730,00 e mudança no valor de R$ 1.500,00), não restou comprovado nos autos que a requerida tenha autorizado
a
instalação de tais móveis ou assumido qualquer obrigação de indenização pela sua permanência no
imóvel, até porque houve desocupação desse. O contrato não prevê cláusula de reembolso por benfeitorias e tampouco há prova de que tais melhorias fossem necessárias ou revertessem em favor da locadora. Em verdade, a iniciativa partiu da autora, por sua conta e risco, assumindo ela os encargos e riscos da personalização do imóvel antes da quitação contratual.

Em relação aos danos morais, também não há elementos nos autos que indiquem a existência de conduta ilícita, abuso de direito ou qualquer prática vexatória por parte da ré. A exigência de cumprimento contratual, ou a consequência natural da inadimplência (desocupação do imóvel), não
configuram,
por si sós, violação à esfera íntima da autora. Ainda que o episódio tenha gerado desconforto ou frustração, tais efeitos não extrapolam o mero dissabor oriundo de uma relação contratual frustrada por inadimplemento.

O abalo moral indenizável exige prova de efetiva ofensa à dignidade, o que não se verifica no caso concreto. Ao contrário, restou demonstrado que a autora descumpriu obrigação contratual e desocupou o imóvel após o prazo estabelecido, o que afasta qualquer reparação por
dano
extrapatrimonial.

(...)

Dessa forma, não há elementos fáticos ou jurídicos que autorizem a responsabilização da ré pelos prejuízos invocados pela autora, razão pela qual os pedidos iniciais devem ser integralmente julgados improcedentes.

Diante do exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados por Regina Maria Silva Rodrigues na presente ação, com fundamento no art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios,
os quais fixo
em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

(
...)”
.
(id.
288695376
).

Irresignad
a
,
a apelante interpôs o presente recurso, por meio do qual visa
a
procedência dos pleitos iniciais.

Pois bem.

O recurso não merece acolhimento.

As partes firmaram em
29/05/2023 “
Contrato Particular de
Compromisso de Compra e Venda de Imóvel
”
no qual a autora/apelante figurou como compradora e a ré/apelada como vendedora, tendo como objeto a Casa 15 do Residencial Villas Boas, situado nesta Capital, com preço estipulado em R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais), sendo metade do valor de e
ntrada
para pagamento
até o dia 02/06/2023
e a outra metade na data da assinatura da escritura de compra e venda (id.
288694354
).

Posteriormente, em 22/06/2023, celebraram aditivo ao instrumento,
condicionando a aquisição definitiva do imóvel ao pagamento integral da

importância de
R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil

reais) até
o dia
31/08/2023

(id.
288694355
)
.

No referido aditivo também ajustaram
a locaç
ão do imóvel
pelo prazo de 03 (três) meses,
mediante pagamento antecipado de todo o período,
com início em 05/06/2023 e término em 05/09/2023
, “
quando a COMPRADORA/LOCATÁRIA, caso não ocorra o pagamento do

imóvel,
(...)
deverá restituir o imóvel e as

respectivas chaves, completamente desocupado, livre de coisas e pessoas,

independentemente de qualquer notificação, interpelação ou notificação judicial ou

extrajudicial,
sob pena
de caracterizar infração contratual, e a

VENDEDORA/LOCADORA poderá rescindir unilateralmente e interpor ação judicial

com medida liminar de reintegração de posse
”
.

Nesse sentir, tem-se que a cláusula resolutiva inserida no aditivo possui natureza expressa e automática, operando seus efeitos pelo simples transcurso do prazo sem a satisfação da prestação devida. Tal modalidade de resolução contratual encontra amparo no art. 474 do Código Civil,
segundo o qual “
a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial
”.

No caso, o

aditivo estabeleceu novo marco temporal e consequências jurídicas específicas, revogando tacitamente o cronograma originário e criando mecanismo híbrido que combinava elementos de locação temporária com opção de compra subordinada ao pagamento tempestivo da integralidade do preço.

Em verdade, a
o aderir voluntariamente aos termos modificativos e efetuar o pagamento antecipado dos valores locatícios, a apelante demonstrou inequívoca aquiescência com a nova sistemática contratual, inclusive quanto às consequências do eventual inadimplemento.

Logo, a
questão central reside na verificação do cumprimento da obrigação principal
, qual
seja,

o pagamento de R$ 490.000,00 até 31/08/2023. Sob esse aspecto, o inadimplemento é manifesto e confessado pela própria recorrente, que alega apenas a pendência de liberação judicial dos recursos oriundos de inventário.
Essa
justificativa, conquanto compreensível, não possui força liberatória da obrigação assumida, tratando-se de risco ínsito à contratação que foi conscientemente assumid
a
pela devedora.

Nesse cenário, a conduta da apelada em exigir a desocupação do imóvel não
representa ato
ilícito
,
mas legítimo exercício
de direito
contratual
.

I
nsta salientar que
, na espécie,
a
data relevante para análise é 31/08/2023
,
prazo estabelecido para pagamento
e
que não foi observado pela devedora,
o que fez com que se operasse
automaticamente a resolução contratual prevista no aditivo.

Não se trata, portanto, de rescisão antecipada ou unilateral, mas de resolução por
implemento
de condição resolutiva
expressa validamente pactuada.
O aditivo estabeleceu de forma cristalina que o não pagamento até 31/08/2023 acarretaria, independentemente de qualquer notificação
, ou mesmo do término do prazo da locação
, a obrigação de restituir o imóvel. Essa previsão constitui condição resolutiva que se
implementa
pelo simples inadimplemento, prescindindo de qualquer ato volitivo adicional da credora.

Vale mencionar, também, que o
adimplemento das
prestações

locatícias
não supre a obrigação principal de pagamento do preço da compra e venda, que constitui o núcleo essencial do negócio jurídico.

Além disso, o
s princípios da boa-fé objetiva e do
pacta sunt servanda
militam em favor da apelada. A boa-fé contratual exige o cumprimento pontual das obrigações assumidas, pressuposto descumprido pela recorrente, enquanto o
pacta sunt servanda
determina o respeito aos ajustes validamente celebrados, incluindo as cláusulas resolutivas expressas. A função social do contrato não autoriza o inadimplemento nem pode ser utilizada como subterfúgio para exonerar o devedor de suas responsabilidades legítimas.

De igual modo, no que tange
aos pleitos indenizatórios, não prosperam as pretensões da apelante.

Os valores despendidos com benfeitorias no imóvel resultaram de decisão da locatária, que conhecia a precariedade de sua situação e a dependência da conclusão da compra para a consolidação de sua permanência no bem.

Assim
, a
realização de melhorias sem a garantia do adimplemento da obrigação principal caracteriza liberalidade que não gera direito a ressarcimento quando frustrada a aquisição por culpa do próprio interessado.

Os gastos com mudança, por sua vez, decorrem naturalmente da não efetivação do negócio jurídico por responsabilidade exclusiva da adquirente
, constituindo c
onsequência previsível e inerente ao risco assumido pela contratante
,
que não conseguiu honrar seus compromissos no prazo estabelecido.

Quanto aos alegados
danos extrapatrimoniais, inexiste
substrato fático-jurídico para sua configuração. A cobrança do cumprimento contratual e a aplicação de cláusula resolutiva validamente pactuada enquadram-se no exercício regular de direito, não caracterizando conduta antijurídica passível de reparação moral. O eventual desconforto ou transtorno experimentado pela apelante constitui mero dissabor inerente ao inadimplemento de suas próprias obrigações.

Deveras, a
invocação dos princípios contratuais da boa-fé e função social não altera o panorama jurídico delineado. Referidos postulados não autorizam o inadimplemento nem impedem a aplicação das consequências previamente estabelecidas para tal hipótese. A boa-fé contratual reclama, primordialmente, o cumprimento pontual das prestações assumidas, pressuposto não observado pela recorrente.

Por
derradeiro
, insta evidenciar ser prescindível a manifestação expressa acerca dos pontos tidos como controvertidos pelo recurso, já que os preceitos normativos foram observados e integrados à fundamentação do presente.

A respeito
, “
o julgador não é obrigado a se manifestar sobre todas as teses expostas no recurso, ainda que para fins de prequestionamento, desde que demonstre os fundamentos e os motivos totalmente suficientes que justificaram suas razões de decidir. Precedentes
” (STJ,
EDcl
no
AgRg
no RMS n. 59.570/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 16/5/2019,
DJe
de 22/5/2019).

Destarte, considere-se
prequestionada
toda a matéria ventilada nos autos.

Em face do exposto, conheço e
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso

de apelação interposto por
REGINA MARIA SILVA RODRIGUES
,

mantendo
incólume
a sentença vergastada
.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por
cento) sobre o valor
atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025