Tribunal: TJMT
Processo: 1019440-07.2022.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROGRAMA “MINHA CASA, MINHA VIDA”. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL FINANCIADO. BANCO DO BRASIL. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO NA CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S/A contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Reparação por Danos Materiais e Morais, condenando a instituição financeira à correção dos vícios construtivos em imóvel adquirido pelo programa “Minha Casa, Minha Vida” e ao pagamento de indenização por dano moral.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se o Banco do Brasil S/A possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em imóvel adquirido mediante contrato de compra e venda financiado no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”.
III. Razões de decidir
3. O contrato firmado entre as partes evidencia que a instituição financeira limitou-se à concessão do crédito habitacional, atuando exclusivamente como agente financiador da aquisição do imóvel, sem qualquer participação na construção, fiscalização ou gestão da obra.
4. A responsabilidade por vícios construtivos incumbe à construtora ou ao vendedor do imóvel, não alcançando o agente financeiro que apenas viabiliza o financiamento da compra.
5. A jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal reconhece a ilegitimidade passiva das instituições financeiras quando sua atuação se restringe à de mero agente financeiro, sem envolvimento direto na execução do empreendimento.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso de apelação cível provido para reconhecer a ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S/A e extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC/2015.
Tese de julgamento:
1. O agente financeiro que atua apenas como financiador da aquisição de imóvel, sem participação na execução, planejamento ou fiscalização da obra, é parte ilegítima para responder por vícios construtivos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019440-07.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[LINDOMAR BISPO DOS SANTOS - CPF: 957.006.091-34 (APELADO), AURELIO DIAS DOS SANTOS - CPF: 037.526.131-14 (ADVOGADO), WALEF CAIK CALIXTO FEITOSA - CPF: 036.005.781-03 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELANTE), NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - CPF: 668.018.009-06 (ADVOGADO), MILENA PIRAGINE - CPF: 295.235.348-40 (ADVOGADO), FLAVIO RAMOS PEDROZA - CPF: 937.487.795-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROGRAMA “MINHA CASA, MINHA VIDA”. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL FINANCIADO. BANCO DO BRASIL. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO NA CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S/A contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Reparação por Danos Materiais e Morais, condenando a instituição financeira à correção dos vícios construtivos em imóvel adquirido pelo programa “Minha Casa, Minha Vida” e ao pagamento de indenização por dano moral.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se o Banco do Brasil S/A possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em imóvel adquirido mediante contrato de compra e venda financiado no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”.

III. Razões de decidir

3. O contrato firmado entre as partes evidencia que a instituição financeira limitou-se à concessão do crédito habitacional, atuando exclusivamente como agente financiador da aquisição do imóvel, sem qualquer participação na construção, fiscalização ou gestão da obra.

4. A responsabilidade por vícios construtivos incumbe à construtora ou ao vendedor do imóvel, não alcançando o agente financeiro que apenas viabiliza o financiamento da compra.

5. A jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal reconhece a ilegitimidade passiva das instituições financeiras quando sua atuação se restringe à de mero agente financeiro, sem envolvimento direto na execução do empreendimento.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de apelação cível provido para reconhecer a ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S/A e extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC/2015.

Tese de julgamento:

1. O agente financeiro que atua apenas como financiador da aquisição de imóvel, sem participação na execução, planejamento ou fiscalização da obra, é parte ilegítima para responder por vícios construtivos.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
BANCO DO BRASIL S/A
contra os termos da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível de Rondonópolis/MT aos autos da
Ação de Reparação por Danos Materiais e Morais n. 1019440-07.2022.8.11.0003
, que
LINDOMAR BISPO DOS SANTOS
ajuizou em seu desfavor.

A sentença (ID. 307092399) julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial para condenar a instituição requerida nos seguintes termos:

“CONDENAR o requerido na reparação dos vícios construtivos encontrados no imóvel da parte autora, conforme apontados no laudo pericial de id. 158380780, assinalo que a obrigação de fazer (obra para correção e reparação dos danos) deve ser iniciada no prazo de 30 dias a partir do trânsito em julgado e concluída em no máximo 30 dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00, limitada por ora ao teto de R$ 30.000,00, a incidir a partir do trigésimo dia;

CONDENAR o requerido a compensar a autora por dano moral no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), cujo valor deverá ser atualizado monetariamente pelo INPC a partir da prolação da sentença (súmula 362, STJ) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, incidentes até a data do efetivo pagamento.”

Condenou-a, ainda, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em razões recursais (ID. 307092400), a apelante sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que atuou apenas como agente financeiro, limitando-se a conceder o financiamento habitacional, sem qualquer participação no planejamento e execução da obra.

No mérito, defende a ausência de culpa ou inadimplemento contratual, afirmando que a condenação se baseou em fato de terceiro, requerendo ainda o afastamento dos danos morais por inexistência de abalo extrapatrimonial indenizável.

Subsidiariamente, pleiteia a redução do quantum indenizatório e a substituição da obrigação de fazer por indenização pecuniária equivalente ao custo dos reparos.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID. 307092404).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Consta dos autos que, em 12/04/2016, as partes firmaram contrato de compra e venda com financiamento de imóvel situado na Rua 03, Lote 10, Quadra D, Loteamento Sítios e Recreios Recanto Maria Flávia, em Rondonópolis/MT (matrícula n. 109.934), conforme as normas do programa Minha Casa, Minha Vida (ID. 307091976).

Pelo contrato, o autor adquiriu o imóvel da Sra. Rafaela Chaban Pereira, financiando junto ao Banco do Brasil o valor de R$ 83.440,00 (oitenta e três mil, quatrocentos e quarenta reais).

Insta salientar que o imóvel em questão pertencia originalmente à Construtora MXM Projetos e Construções LTDA - ME (CNPJ n. 16.801.556/0001-17), tendo sido adquirido pela Sra. Rafaela em 13/05/2015, conforme se depreende da escritura pública de compra e venda juntada sob ID. 307092357.

Após a entrega do bem, o autor constatou diversos vícios construtivos, como rachaduras em paredes e estruturas, falhas elétricas e hidráulicas, portas emperradas e ausência de rede de esgoto, de abastecimento de água potável e de pavimentação asfáltica.

Relata que os condôminos, de forma coletiva, realizaram adaptações para suprir parte das deficiências, como a instalação de bomba de água para o abastecimento das residências, conforme descrito no Laudo de Vistoria n. 307091977.

Diante disso, ajuizou a presente ação, pleiteando a condenação da requerida ao pagamento dos valores necessários ao reparo dos danos físicos e ao ressarcimento das despesas já arcadas, além de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais.

O feito foi regularmente processado. Em contestação, a instituição financeira alegou ilegitimidade passiva, sustentando ter atuado apenas como agente financeiro, e impugnou a existência de danos materiais e morais indenizáveis (ID. 307092353).

Posteriormente, sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a ré à obrigação de fazer consistente na reparação dos vícios construtivos apontados no laudo pericial, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.

Inconformada, recorre a instituição requerida.

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço
do recurso.

Preliminarmente, a apelante suscita a sua ilegitimidade passiva. Assiste razão à recorrente.

Isto porque, em que pese a argumentação autoral, verifica-se da análise do contrato de compra, venda e financiamento (ID. 307091976) que a instituição financeira atuou unicamente como agente financiador, limitando-se à concessão do crédito habitacional ao autor/apelado.

Importa destacar que, embora o instrumento contratual seja uno, ele abrange duas relações jurídicas distintas: a compra e venda do imóvel, firmada entre o autor (adquirente) e Rafaela Chaban Pereira (alienante), e o financiamento concedido pelo Banco do Brasil para viabilizar a aquisição.

Ressalta-se, ainda, que não há nos autos qualquer elemento que demonstre participação direta da instituição no planejamento, execução ou fiscalização da obra, tampouco indícios de vícios no contrato de financiamento.

Com efeito, destaca-se que a própria compra e venda foi realizada entre pessoas físicas, o que reforça a condição do Banco do Brasil como mero financiador, afastando sua responsabilidade pelos vícios construtivos posteriormente identificados.

Neste sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA -
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - AGENTE FINANCIADOR – ILEGITIMIDADE PASSIVA
– SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Restando comprovada a hipossuficiência econômica da parte, o deferimento da assistência judiciária é medida que se impõe.
A instituição financeira que atua apenas como mero agente financeiro, não é responsável por eventuais vícios na construção, por não ter participação direta na construção, motivo pelo qual deve ser reconhecida a sua ilegitimidade passiva.
”
(N.U 1019430-60.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Vice-Presidência, Julgado em 13/08/2024, Publicado no DJE 13/08/2024) – destaquei.

Em igual sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a responsabilidade do agente financeiro em empreendimentos habitacionais somente se verifica quando este atua além da função de financiador, assumindo papel de promotor, construtor ou gestor da obra:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO.
REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ.
1. O STJ firmou entendimento de que a legitimidade passiva da CEF nas ações contra vícios de construção ou atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que atua além dos poderes de mero agente financiador da obra, ou seja, quando promove o empreendimento, elabora o projeto com todas as especificações, escolhe a construtora e negocia diretamente em programa de habitação popular
. 2. Por conseguinte, a natureza da atuação da CEF é definida pela interpretação das cláusulas contratuais e o exame das provas dos autos, cuja revisão é inviável na sede do recurso especial por incidência dos óbices das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ. 3. Ilegitimidade da CEF que se baseou em inconteste análise fático-contratual, com expressa conclusão de que "a atuação da Caixa Econômica Federal foi a de mero agente financiador do empreendimento". Agravo interno improvido.”
(AgInt no REsp n. 2.047.298/AL, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/02/2024.) – destaquei.

Portanto, restando demonstrado que o Banco do Brasil atuou exclusivamente como agente financeiro, impõe-se o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para ao recurso para reconhecer a ilegitimidade passiva do Banco do Brasil e, por conseguinte,
julgo
extinto o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC/2015.

Em razão da reforma da sentença,
redistribuo
os ônus sucumbenciais, condenando a parte autora ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, cuja exigibilidade resta suspensa, diante da gratuidade de justiça que lhe foi deferida.

É como voto.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025