Tribunal: TJMT
Processo: 1002458-95.2021.8.11.0020
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. CONTRATAÇÃO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO NO NEGÓCIO COMPROVADA. IMÓVEL RURAL DE ALTO VALOR. RESPONSABILIDADE DOS VENDEDORES. REMUNERAÇÃO SEGUNDO OS USOS DO MERCADO. PAGAMENTO PARCIAL NÃO COMPROVADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por vendedores de imóvel rural contra sentença que julgou procedente ação de cobrança proposta por corretores de imóveis, reconhecendo contrato verbal de corretagem e fixando comissão de 5% sobre o valor do negócio.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se é devida a comissão de corretagem, considerando: (i) a existência de contrato verbal e a atuação dos autores na aproximação das partes e conclusão do negócio; (ii) a validade da cláusula contratual que atribuiu ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão; (iii) a alegação de quitação parcial da comissão mediante pagamento antecipado; (iv) a razoabilidade do percentual de 5% fixado judicialmente com base nos usos locais.
III. Razões de decidir
3. A prova testemunhal confirmou que os autores foram diretamente procurados pelos réus para intermediar a venda, com apoio do corretor local, em atuação conjunta.
4. A atuação conjunta entre os autores e o corretor local foi determinante para o êxito da venda, nos termos do art. 725 do CC/2002.
5. A cláusula do contrato de compra e venda celebrado com o adquirente não exclui a obrigação dos vendedores, que pactuaram verbalmente com os autores.
6. O pagamento antecipado de valores não configura quitação da comissão, tratando-se de empréstimo particular concedido por terceiro.
7. O percentual de 5% é usual e compatível com os valores praticados em transações rurais de grande porte, conforme previsto no art. 724 do CC/2002.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A comissão de corretagem é devida ao profissional que, contratado verbalmente, demonstra ter contribuído de forma relevante e eficaz para a conclusão do negócio. 2. A estipulação contratual firmada entre vendedor e comprador acerca da corretagem não tem o condão de excluir a obrigação assumida diretamente com o corretor. 3. É válida a fixação da remuneração com base nos usos e costumes do mercado imobiliário local, na ausência de estipulação escrita.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 722, 724, 725, 727 e 728; CPC, art. 85, §§ 2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.288.450/AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3a Turma, j. 24.02.2015; TJMT, Apelação Cível no 1000357-84.2021.8.11.0085, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 30.07.2025; TJMT, Apelação Cível no 1003133-85.2016.8.11.0003, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, 2a Câmara de Direito Privado, j. 21.07.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002458-95.2021.8.11.0020
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Corretagem]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOAO AFRANIO MAIA NUNES - CPF: 459.354.751-20 (APELADO), DANIEL BROETO MAIA NUNES - CPF: 064.197.953-38 (ADVOGADO), JESUS ANTONIO DA SILVA - CPF: 315.373.838-68 (ADVOGADO), EDVALDO GOMES FERREIRA - CPF: 213.023.698-73 (APELADO), MARCELO EZIDIO DA SILVA - CPF: 258.170.448-97 (APELADO), PAULO ROGERIO GENOVA - CPF: 089.650.398-43 (APELADO), EDIVALDO ORESTE VERONI - CPF: 153.912.138-00 (APELANTE), DANIELA RAGAZZO COSENZA - CPF: 151.895.128-78 (ADVOGADO), SANDRA MARTINS DA SILVA VERONI - CPF: 510.655.336-91 (APELANTE), JOSE DO CARMO FERREIRA ROCHA - CPF: 795.086.428-15 (ASSISTENTE), JOSÉ RODRIGUES DA SILVA (ASSISTENTE), SEVERINO DOS SANTOS FILHO - CPF: 015.971.398-66 (ASSISTENTE), OTÁVIO ALEXANDRE FERREIRA (ASSISTENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. CONTRATAÇÃO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO NO NEGÓCIO COMPROVADA. IMÓVEL RURAL DE ALTO VALOR. RESPONSABILIDADE DOS VENDEDORES. REMUNERAÇÃO SEGUNDO OS USOS DO MERCADO. PAGAMENTO PARCIAL NÃO COMPROVADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por vendedores de imóvel rural contra sentença que julgou procedente ação de cobrança proposta por corretores de imóveis, reconhecendo contrato verbal de corretagem e fixando comissão de 5% sobre o valor do negócio.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se é devida a comissão de corretagem, considerando: (i) a existência de contrato verbal e a atuação dos autores na aproximação das partes e conclusão do negócio; (ii) a validade da cláusula contratual que atribuiu ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão; (iii) a alegação de quitação parcial da comissão mediante pagamento antecipado; (iv) a razoabilidade do percentual de 5% fixado judicialmente com base nos usos locais.

III. Razões de decidir

3. A prova testemunhal confirmou que os autores foram diretamente procurados pelos réus para intermediar a venda, com apoio do corretor local, em atuação conjunta.

4. A atuação conjunta entre os autores e o corretor local foi determinante para o êxito da venda, nos termos do art. 725 do CC/2002.

5. A cláusula do contrato de compra e venda celebrado com o adquirente não exclui a obrigação dos vendedores, que pactuaram verbalmente com os autores.

6. O pagamento antecipado de valores não configura quitação da comissão, tratando-se de empréstimo particular concedido por terceiro.

7. O percentual de 5% é usual e compatível com os valores praticados em transações rurais de grande porte, conforme previsto no art. 724 do CC/2002.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A comissão de corretagem é devida ao profissional que, contratado verbalmente, demonstra ter contribuído de forma relevante e eficaz para a conclusão do negócio. 2. A estipulação contratual firmada entre vendedor e comprador acerca da corretagem não tem o condão de excluir a obrigação assumida diretamente com o corretor. 3. É válida a fixação da remuneração com base nos usos e costumes do mercado imobiliário local, na ausência de estipulação escrita.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 722, 724, 725, 727 e 728; CPC, art. 85, §§ 2o e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.288.450/AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3a Turma, j. 24.02.2015; TJMT, Apelação Cível no 1000357-84.2021.8.11.0085, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 30.07.2025; TJMT, Apelação Cível no 1003133-85.2016.8.11.0003, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, 2a Câmara de Direito Privado, j. 21.07.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Tr
ata-se de apelação cível interposta por Edivaldo Oreste Veroni e Sandra Martins da Silva Veroni contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Alto Araguaia/MT que julgou procedente os pedidos formulados nos autos da Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem Imobiliária c/c Pedido de Liminar, ajuizada por João Afranio Maia Nunes, Edvaldo Gomes Ferreira, Marcelo Ezidio da Silva e Paulo Rogério Genova.

Na origem, os autores narraram que foram contratados verbalmente pelos réus, no início de 2021, para intermediar a venda da Fazenda Esperança, matrícula no 6.258, situada no município de Alto Araguaia/MT, ajustando-se a comissão de 5% sobre o valor do negócio. Alegaram que, em decorrência de sua atuação, em parceria com o corretor local José do Carmo Ferreira Rocha, a propriedade foi alienada, em maio de 2021, pelo valor de R$ 7.000.000,00, à Eder Bonfante Tenório. Entretanto, os réus se recusaram a pagar a comissão pactuada, ensejando a propositura da demanda.

O juízo
a quo
rejeitou preliminares reconheceu a existência de contrato verbal e a efetiva participação dos autores na concretização do negócio, condenando os réus, solidariamente, ao pagamento de R$ 350.000,00, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir da data da venda e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Condenou-os, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformados, os réus interpuseram apelação, sustentando, em síntese, que não restou comprovada a intermediação dos apelados na conclusão do negócio, afirmando que a venda se deu exclusivamente por intermédio do corretor José do Carmo Ferreira Rocha, chamado por eles após frustrada tentativa anterior de venda. Defendem que o contrato de compra e venda estabeleceu de forma expressa que a comissão seria de responsabilidade do comprador, o qual quitou a quantia de R$ 300.000,00.

Alegam, ainda, que os apelados já receberam parte do valor da corretagem, não havendo obrigação remanescente. Invocam, por fim, jurisprudência no sentido de que a mera aproximação inicial, desacompanhada da efetiva intermediação, não enseja direito à comissão. Ao final, requerem a reforma da sentença e a improcedência da ação.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (id. 307344909).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal cinge-se a definir se é devida a comissão de corretagem pleiteada pelos autores, ora apelados, decorrente de contrato verbal de intermediação imobiliária, cuja atuação teria resultado na venda da Fazenda Esperança, situada no município de Alto Araguaia/MT, pelo valor de R$ 7.000.000,00.

Os apelantes sustentam que a intermediação foi exclusivamente conduzida por outro corretor, José do Carmo Ferreira Rocha, e que o contrato de compra e venda atribuiu expressamente ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão, a qual teria sido integralmente quitada no montante de R$ 300.000,00. Alegam ainda que os autores receberam previamente parte do valor a título de comissão, razão pela qual não fariam jus a qualquer quantia adicional.

A teor do art. 722 do Código Civil:
“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”
. Nessa linha, os artigos subsequentes assim também dispõem:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Na hipótese, após a instrução processual, restou incontroverso que os autores foram procurados diretamente pelo réu Edivaldo Oreste Veroni, no início de 2021, para intermediar a venda da propriedade rural denominada “Fazenda Esperança”. O acordo, embora não formalizado por escrito, teria ajustado o pagamento de comissão no percentual de 5% sobre o valor da venda, a ser pago pelos vendedores. Confirme consignado na sentença, em depoimento pessoal, o requerido:

“[...] confirma que foram os corretores autores que lhe informaram que o Sr. Rocha havia encontrado um comprador, tanto na primeira tentativa de negócio quanto na segunda, que se concretizou. Em suas palavras:
"pensei que eram tudo sócio no ramo de negócio"
(ID 192305377 - gravação de audiência). Esta percepção do próprio réu corrobora a tese autoral de uma atuação conjunta e em parceria.”

A partir desse marco inicial de tratativas, a dinâmica da negociação se desenvolveu com a colaboração do corretor local, o Sr. José do Carmo Ferreira Rocha, que teria sido trazido à negociação pelos próprios autores, conforme seus depoimentos. Tal circunstância foi robustamente confirmada pelo próprio Sr. Rocha, ouvido como informante do juízo, quando afirmou que a oportunidade de intermediação lhe foi oferecida pelo autor João Afrânio Maia Nunes, com quem havia vínculo de confiança e parceria. Declarou, inclusive, que havia um entendimento entre as partes de que a comissão dele (Sr. Rocha) seria paga pelo comprador, enquanto a dos autores seria devida pelos vendedores. Transcreve-se também da sentença:

“[...] O depoimento do Sr. José do Carmo Ferreira Rocha, ouvido como informante do juízo, é a peça-chave que elucida a dinâmica da negociação. Ele confirmou de maneira inequívoca que a oportunidade de negócio lhe chegou por meio dos autores, especificamente do Sr. João Afrânio. Afirmou que o acordo verbal estabelecido entre todos era de que ele, Sr. Rocha, receberia sua comissão do comprador, enquanto os autores receberiam a comissão dos vendedores, ora réus. Em suas palavras:
"Eu recebi o imóvel deles, a oportunidade me chegou através deles, e com tanto empenho, tanto trabalho, deslocamento, despesa que eles tiveram pra ir até Mato Grosso, enfim, e junto em controlar os donos do imóvel, então tava tudo bem entendido."
(ID 192305377 - gravação de audiência).”

Dessa construção fática, depreende-se que os autores contribuíram de maneira direta e eficaz para a conclusão do negócio. O negócio jurídico somente se efetivou em razão de uma cadeia de atos de intermediação, com origem nos apelados, cuja atuação inicial foi causa eficiente do resultado.

Cabe destacar que o entendimento desta eg. Câmara é o de que
“[...] A comissão de corretagem é devida a quem demonstra participação relevante na aproximação entre as partes e na concretização do negócio, nos termos do art. 727 do CC.”
(N.U 1000357-84.2021.8.11.0085, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2025, Publicado no DJE 30/07/2025).

A tentativa dos apelantes de isentar-se da obrigação contratual com base na cláusula do contrato de compra e venda firmado com o comprador não encontra respaldo jurídico. A cláusula 13a do referido contrato, que atribui ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão, não afasta a existência de uma avença autônoma, ainda que verbal, entre os réus e os autores. Como já delineado pelo STJ:

DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DO COMITENTE. CONTRATAÇÃO DO CORRETOR PELO COMPRADOR. 1. Contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas. 2. A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor. 3. É o comitente que busca o auxílio do corretor, visando à aproximação com outrem cuja pretensão, naquele momento, esteja em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou como vendedor. 4. Recurso especial desprovido.

(STJ - REsp: 1288450 AM 2011/0251967-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 24/02/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/02/2015)

Quanto aos valores de R$ 25.000,00 pagos a cada autor, a alegação dos apelantes de que tal quantia quitaria a comissão contratada não resiste à análise do conjunto probatório. O próprio Sr. Rocha declarou no depoimento pessoal que os pagamentos partiram dele como empréstimo pessoal, dada a situação de inadimplemento dos réus e a situação financeira delicada dos autores.
In verbis
(id. 307344901):

“[...] Nas palavras do Sr. Rocha:
"Ah sim, positivo, esse valor trata-se de um valor que eles me solicitaram como empréstimo em razão de que estavam tendo dificuldade de receber do Sr. Edivaldo... Eu emprestei a esses quatro colegas 25 mil reais, que eu pedi pra compra passar pra eles. Isso foi um empréstimo..."
(ID 192305377 - gravação de audiência).

Por fim, quanto ao percentual da comissão de 5%, deve-se destacar que se trata de valor usual para transações imobiliárias rurais de alto valor, como é o caso da Fazenda Esperança, avaliada e vendida por R$ 7.000.000,00. O artigo 724 do Código Civil prevê que, na ausência de estipulação legal ou contratual escrita, a remuneração do corretor será arbitrada conforme os usos locais, sendo razoável o montante reconhecido na sentença. De igual forma, é como tem decidido esta eg. Corte:

“[...] Deve ser mantida a sentença que se utilizou da Taxa Referencial de Comissões e Serviços Imobiliários, para fixar a remuneração do corretor em 5% (cinco por cento), sendo a natureza do negócio e os usos locais, em atenção ao princípio da razoabilidade. Inteligência do artigo 724 do Código Civil. Diante do que prevê o § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, a apelada faz jus à majoração do valor dos honorários advocatícios, haja vista o trabalho adicional realizado em grau recursal.

(TJ-MT 10031338520168110003 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 21/07/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2021)”

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Majoro os honorários advocatícios em 2% sobre o valor já fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 2o e § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2025