Tribunal: TJMT
Processo: 1003231-76.2023.8.11.0051
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. REVISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA ESCORREITA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Ação revisional contratual proposta com a finalidade de revisar cláusulas de compromisso de compra e venda de imóvel. A autora questiona a validade de cláusulas contratuais relativas à resolução automática do contrato, cobrança por fruição de imóvel não edificado, majoração do valor do imóvel e a forma de devolução dos valores pagos.
II. Questões em discussão
A questão em discussão consiste em saber: (i) se as cláusulas que tratam da majoração do preço do imóvel e a devolução parcelada dos valores pagos são legais e válidas.
III. Razões de decidir
A majoração do valor do imóvel e os critérios de reajuste aplicados estão em conformidade com a Lei no 13.786/2018 e foram analisados à luz da autonomia privada, sendo considerada válida.
A forma de devolução parcelada dos valores pagos está em consonância com a legislação aplicável, especialmente o artigo 32-A da Lei no 6.766/79, que permite a devolução parcelada em até 12 vezes em caso de rescisão.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A cláusula de resolução automática do contrato sem a devida notificação formal é abusiva e deve ser declarada inválida. 2. A cláusula que prevê a cobrança de fruição sobre imóvel não edificado é inválida. 3. A majoração do valor do imóvel e os critérios de reajuste contratual são válidos, conforme a legislação aplicável. 4. A devolução parcelada dos valores pagos é legal, conforme a Lei no 13.786/2018."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.766/79, arts. 32 e 32-A; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.529/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 28.08.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003231-76.2023.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CRISTIANE BARBOSA DE ARAUJO - CPF: 732.990.571-20 (APELANTE), BRUNA SUELEN SCHWINN - CPF: 058.107.089-51 (ADVOGADO), ALINE KELLE VIEIRA MEDRADO - CPF: 061.283.231-70 (ADVOGADO), LELIANE REAMI - CPF: 024.852.361-94 (ADVOGADO), VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (APELADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), LANÇA CAMPO VERDE SPE LTDA., atual denominação da sociedade EL SHADAI CAMPO VERDE SPE LTDA (TERCEIRO INTERESSADO), CRISTIANE BARBOSA DE ARAUJO - CPF: 732.990.571-20 (APELADO), LELIANE REAMI - CPF: 024.852.361-94 (ADVOGADO), ALINE KELLE VIEIRA MEDRADO - CPF: 061.283.231-70 (ADVOGADO), BRUNA SUELEN SCHWINN - CPF: 058.107.089-51 (ADVOGADO), VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. REVISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA ESCORREITA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Ação revisional contratual proposta com a finalidade de revisar cláusulas de compromisso de compra e venda de imóvel. A autora questiona a validade de cláusulas contratuais relativas à resolução automática do contrato, cobrança por fruição de imóvel não edificado, majoração do valor do imóvel e a forma de devolução dos valores pagos.

II. Questões em discussão

A questão em discussão consiste em saber: (i) se as cláusulas que tratam da majoração do preço do imóvel e a devolução parcelada dos valores pagos são legais e válidas.

III. Razões de decidir

A majoração do valor do imóvel e os critérios de reajuste aplicados estão em conformidade com a Lei no 13.786/2018 e foram analisados à luz da autonomia privada, sendo considerada válida.

A forma de devolução parcelada dos valores pagos está em consonância com a legislação aplicável, especialmente o artigo 32-A da Lei no 6.766/79, que permite a devolução parcelada em até 12 vezes em caso de rescisão.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. A cláusula de resolução automática do contrato sem a devida notificação formal é abusiva e deve ser declarada inválida. 2. A cláusula que prevê a cobrança de fruição sobre imóvel não edificado é inválida. 3. A majoração do valor do imóvel e os critérios de reajuste contratual são válidos, conforme a legislação aplicável. 4. A devolução parcelada dos valores pagos é legal, conforme a Lei no 13.786/2018."

Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.766/79, arts. 32 e 32-A; Lei no 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.529/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 28.08.2018.

R E L A T Ó R I O

Tratam-se de recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes, Cristiane Barbosa de Araújo e Lança Campo Verde SPE Ltda. (antiga El Shadai Campo Verde SPE Ltda.), contra a r. sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Revisão Contratual, que tramitou perante a 1a Vara Cível da Comarca de Campo Verde (Id. 310332033), a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora, declarando a invalidade de cláusulas contratuais constantes em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano.

A sentença vergastada reconheceu a nulidade da cláusula de resolução automática do contrato, ao fundamento de afronta ao art. 32 e § 1o da Lei n. 6.766/79; a ineficácia da cláusula de fruição quanto à cobrança pela posse de lote não edificado e, por fim, repartiu proporcionalmente o ônus da sucumbência, fixando os honorários advocatícios em R$ 10.364,55 para cada parte, com suspensão de exigibilidade em relação à autora, beneficiária da justiça gratuita.

Em suas razões recursais (id. 310332041), Cristiane Barbosa de Araújo sustentou, em síntese: (i) a existência de “decisão surpresa” e vício de congruência; (ii) a abusividade da cláusula de reajuste do valor contratual que majorou expressivamente o preço original do imóvel; (iii) a nulidade da cláusula que previa dupla atualização; e (iv) a abusividade da cláusula que permite o parcelamento da restituição das parcelas pagas, em caso de rescisão. Pugna, ao final, pela reforma da sentença com a procedência total dos pedidos iniciais.

Por seu turno, a empresa Lança Campo Verde SPE Ltda. também apelou (id. 310332045), argumentando: (i) a ocorrência de perda superveniente do objeto da demanda, ante a rescisão extrajudicial anterior à propositura da ação, com base em cláusula resolutiva expressa; (ii) a inexistência de nulidade nas cláusulas de rescisão e fruição do lote, por ausência de prejuízo demonstrado; (iii) a legalidade dos critérios de reajuste aplicados e da cláusula que previa a retenção de valores. Ao final, pleiteia a reforma integral da sentença para o fim de julgar improcedentes os pedidos da autora.

Contrarrazões apresentada pela empresa Lança Campo Verde SPE Ltda. (id. 310332049), pugnando pelo desprovimento do recurso interposto pela parte contrária.

É o relatório.

Cuiabá, 19 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de a
ção de revisão contratual interposta por
Cristiane Barbosa de Araújo em face de El Shadai Campo Verde Spe Ltda., visando o reconhecimento judicial de invalidade de cláusulas contratuais lançadas em compromisso de compra e venda de imóvel urbano.

A autora, na exordial, questionou as cláusulas contratuais referentes: i) à dupla incidência de critérios de atualização e majoração do preço do imóvel; ii) à resolução automática do contrato, sem notificação extrajudicial; iii) à indenização pela fruição do bem até sua restituição e; iv) à forma de devolução dos valores (parcelada) em caso de resolução
.

A Requerida ofereceu contestação (id. 133495699). Em sua resposta, preliminarmente, aduziu a impertinência do benefício da gratuidade da Justiça e alegou a perda superveniente do objeto da ação. No mérito, confirmou a celebração do negócio e defendeu a legalidade dos encargos nele ajustados. Afirmou a resolução do contrato em razão da mora da requerente desde agosto de 2020. Quanto aos efeitos da resolução, afirmou a incidência da regra do art. 32-A da Lei 6.766/79, alterada pela Lei 13.786/18, assim a conferir validade ao que se ajustou. Defendeu, ainda, a legalidade da cláusula em que se previu a indenização pela fruição do imóvel.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo

julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar a invalidade das cláusulas contratuais que autorizam a resolução expressa do contrato de maneira diversa daquela prevista no art. 32 e § 1o da lei 6.766/79, mantendo com a requerida o dever de proceder à notificação do devedor em caso de mora. Declarou, ainda, a ineficácia da cláusula que admite a fruição por lote não edificado. Ao final, ante a sucumbência parcial, condenou cada uma das partes ao pagamento de metade das custas, bem como ao pagamento dos honorários da contraparte, arbitrados em R$ 10.364,55, conforme Tabela IX da tabela de honorários da OAB/MT, nos termos do art. 85, §§ 8o e 8o-A, do CPC.

Inconformadas, ambas as partes recorrem.

Em suas razões recursais (id. 310332041), Cristiane Barbosa de Araújo sustentou, em síntese: (i) a existência de “decisão surpresa” e vício de congruência; (ii) a abusividade da cláusula de reajuste do valor contratual que majorou expressivamente o preço original do imóvel; (iii) a nulidade da cláusula que previa dupla atualização; e (iv) a abusividade da cláusula que permite o parcelamento da restituição das parcelas pagas, em caso de rescisão. Pugna, ao final, pela reforma da sentença com a procedência total dos pedidos iniciais.

Por seu turno, a empresa Lança Campo Verde SPE Ltda. também apelou (id. 310332045), argumentando: (i) a ocorrência de perda superveniente do objeto da demanda, ante a rescisão extrajudicial anterior à propositura da ação, com base em cláusula resolutiva expressa; (ii) a inexistência de nulidade nas cláusulas de rescisão e fruição do lote, por ausência de prejuízo demonstrado; (iii) a legalidade dos critérios de reajuste aplicados, da cláusula que prevê a retenção de valores e devolução parcelada do montante devido, em caso de rescisão. Ao final, pleiteia a reforma integral da sentença para o fim de julgar improcedentes os pedidos da autora.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que a controvérsia trazida à apreciação deste Colegiado gira em torno da validade de cláusulas contratuais firmadas no contexto de contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária urbana, em loteamento situado no Município de Campo Verde/MT, objeto da Ação Revisional proposta por Cristiane Barbosa de Araújo em face da empresa Lança Campo Verde SPE Ltda., sucessora da El Shadai Campo Verde SPE Ltda.

Como já mencionado, a sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora, reconhecendo a invalidade de duas cláusulas contratuais: a que autorizava a resolução automática do contrato em desconformidade com o art. 32 da Lei 6.766/79, e a cláusula que previa indenização por fruição de lote não edificado. Rejeitou, contudo, os demais pedidos de revisão, mantendo as disposições sobre o preço final e a forma de reajuste do contrato, bem como a cláusula de retenção e restituição dos valores pagos em caso de resilição.

Dito isso, passo a análise do apelo interposto pela requerida, por questão logico-jurídica.

Quanto à preliminar de ausência de interesse processual arguida pela ré/apelante Lança Campo Verde SPE Ltda., sob o argumento de que o contrato foi resolvido extrajudicialmente antes do ajuizamento da ação, tenho que não assiste razão à recorrente.

A cláusula contratual que prevê a resolução automática do contrato por inadimplemento, sem a prévia notificação formal, mostra-se abusiva à luz do art. 51, inciso XV, do Código de Defesa do Consumidor, que veda estipulações que imponham a renúncia de direitos inerentes à natureza da relação contratual de consumo.

Com efeito, o entendimento jurisprudencial já está consolidado no sentido de que a extinção do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplemento do promitente comprador, deve ser precedida de notificação formal, conferindo-lhe prazo razoável para purgação da mora. É o que estabelece o art. 32,
caput
e §1o da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.786/18, aplicável ao caso concreto por se tratar de contrato firmado em sua vigência, veja: “
Em caso de inadimplemento do compromisso de compra e venda, o compromissário comprador será notificado para purgar a mora no prazo mínimo de 30 dias, sob pena de resolução do contrato.”

Dessa forma, não há que se falar em perda do objeto da ação, tampouco em ausência de interesse de agir da autora, uma vez que a eficácia da resolução contratual, operada unilateralmente e sem a devida notificação formal, foi corretamente afastada pela sentença, reconhecendo a invalidade da cláusula resolutiva automática.

Quanto à cláusula que previa a cobrança por fruição do lote não edificado, igualmente reputo acertada a sentença ao declarar sua ineficácia. A indenização pela suposta
“utilização”
de um bem imóvel sem edificação ou estrutura que proporcione uso concreto, revela-se desprovida de causa jurídica legítima, notadamente quando não demonstrada a posse ou vantagem material auferida pela compromissária compradora.

Tal entendimento é chancelado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, como se vê
: “É indevida a cobrança de taxa de fruição sobre imóvel não edificado, se não há prova da posse ou uso do bem pelo comprador.”
(STJ - REsp 1.723.529/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 28.08.2018).

Superada essa questão, passo, agora, à análise conjunta dos apelos, tendo em vista a insurgência realizada por ambas as partes acerca das matérias.

Alega a autora que houve majoração injustificada do valor do imóvel, partindo-se do preço anunciado de R$ 90.000,00 para um montante final de R$ 149.100,60, exclusivamente em razão da forma de parcelamento adotada (240 parcelas). Sustenta, ainda, a abusividade da dupla incidência de encargos: atualização monetária pelo IPCA e juros remuneratórios de 0,5% ao mês, o que configuraria cumulatividade onerosa indevida e violação ao equilíbrio contratual. Alega, por fim, a abusividade da cláusula que permite o parcelamento da restituição das parcelas pagas, em caso de rescisão.

Em relação à incidência de juros remuneratórios, a autora, ora apelante, alega que o juiz extrapolou os limites da lide ao reconhecer a majoração do preço do imóvel com base em tal encargo, que, inclusive, não foi suscitado por nenhuma parte. No entanto, analisando detidamente o édito sentencial, verifico que o juiz fundamentou sua decisão na análise das cláusulas do contrato, que previam claramente a incidência de encargos sobre o valor do imóvel, não se limitando aos juros remuneratórios.

Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que não há afronta ao princípio da não surpresa quando o juiz decide antecipadamente a lide, com base em elementos apresentados pelas partes, que se reputa necessários e suficientes ao seu convencimento.

Dito isso, em análise do contrato e da jurisprudência aplicável, em especial a Lei no 13.786/2018, confirma a possibilidade de revisão das cláusulas que contrariam a função social do contrato e a boa-fé objetiva, tal como realizada pelo Magistrado de origem.

Nesse sentido, convém mencionar trecho da r. sentença quanto a matéria em debate, posto que analisada de forma clara e minuciosa,
verbis
:

“No tópico V do quadro-resumo (id. 126811253, p. 3), consignou-se a incidência de novos encargos sobre as parcelas, a cada doze meses de vigência do contrato. A cada ano, então, as prestações seriam majoradas por juros remuneratórios de 0,5% ao mês e atualizadas monetariamente pelo IPCA.

A isto se resumem as críticas feitas pelo Requerente: se as parcelas já haveriam de ser atualizadas pelo IPCA e, ainda, se haveriam de merecer acréscimo de 0,5% a título de juros remuneratórios, não se teria nenhuma justificativa legítima para a majoração inicial, que fez o preço sair de R$ 90.000,00 para R$ 149.100,60.

Impõe-se, então, a análise desse expediente em particular, a fim de verificar se o ajuste celebrado pelas Partes poderia apenas revelar mero exercício da autonomia privada que têm os contratantes ou se, diferentemente, haveria de acusar ilicitude a justificar a alteração do acordo de vontades.

Passa-se, então, à análise dos efeitos da cláusula questionada pela Requerente.

Ainda que não se compute a atualização promovida pelo IPCA – porque, evidentemente, não se tem o índice por todo o período de vigência do contrato, até 2040 –, o expediente consignado no contrato haverá de fazer acrescer aquele valor de R$ 149.100,60 o correspondente a 6% ao ano, capitalizando-se, então, os juros.

Nesse contexto, a ser considerado só o acréscimo referente aos juros remuneratórios, de 0,5% ao mês, ou 6% ao ano, as doze primeiras parcelas, de R$ 606,60, passariam a R$ 642,47, totalizando R$ 7.709,59 no ano, e assim sucessivamente. Mediante cálculos simples, acrescendo-se ao ano anterior a mesma taxa de 6% durante todo o período do parcelamento, o valor total do contrato passaria a R$ 267.548,96, e isso sem a incidência da correção monetária.

Embora, de fato, o valor da remuneração tenha triplicado o preço ao longo dos vinte anos de vigência, fato é que a suposta irregularidade denunciada pela Requerente – qual seja, a de proceder-se à majoração do preço e, depois, à incidência de juros remuneratórios sobre esse preço majorado – não elevou os encargos a patamares inadmitidos pelo ordenamento jurídico.

Isso porque, a considerar o acréscimo total lançado ao preço do imóvel, fazendo-o atingir R$ 267.548,96 a partir de R$ 90.000,00, os juros cobrados, ao final, seriam apenas os de 0,8220% ao mês. Fossem compostos os juros, a taxa seria significativamente inferior.

O que ocorreu, então, foi que o valor acrescido à primeira etapa, saindo de R$ 90.000,00 para R$ 149.100,60, corresponde a juros que, ao final, seriam distribuídos pelos outros 240 meses de vigência do contrato, assim a reduzir a taxa mensal para patamar inferior a 1% ao mês.

Sem que se ultrapasse, a título de remuneração, o teto legal, previsto na conhecida Lei da Usura (Decreto 22.626/33), não se tem motivo para a modificação do que resultado do acordo de vontade das Partes.

Assim, bem demonstrado o preço no quadro resumo, com a concordância expressa da Requerente, presume-se válida a obrigação assumida pela Parte, na condição de promitente compradora
”
(id.

310332032 – negritei e grifei)

À vista disso, não merece retoque a sentença debatida, especialmente no que se refere à validade das cláusulas do contrato que foram analisadas à luz da legislação aplicável, tal como declarada no
decisum
.

Quanto a ilegalidade da cláusula que prevê a devolução dos valores pagos de forma parcelada, tenho que está de acordo com a norma legal e não apresenta vícios que justifiquem sua nulidade.

Com efeito, a devolução das parcelas pagas deve ser feita de acordo com as disposições da Lei no 13.786/2018, que permite no artigo 32-A, a devolução parcelada em até 12 vezes em caso de rescisão do contrato, o que foi corretamente mantido pela sentença.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser mantida,
posto que a majoração do valor do imóvel, bem como a forma de devolução (parcelada) dos valores pagos, embora questionadas, encontra respaldo no que foi acordado pelas partes e na legislação aplicável ao tema.

Posto isso, conheço ambos os recursos, e
lhes
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 19 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025