Tribunal: TJMT
Processo: 1029165-58.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-04
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. MEDIDA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual de Arrendamento Rural c/c Despejo por Falta de Pagamento, que indeferiu pedido de gratuidade processual e concedeu tutela de urgência determinando a desocupação compulsória do imóvel rural.
2. O agravante alega adimplemento parcial do contrato por meio de benfeitorias e discorda da interpretação dada às cláusulas contratuais, além de argumentar que não estão presentes os requisitos para o despejo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
1. A controvérsia envolve: (i) a validade da cláusula contratual que permite a compensação de valores devidos com benfeitorias realizadas; (ii) a comprovação do adimplemento das obrigações contratuais pelo arrendatário; e (iii) a legalidade da concessão da medida liminar de despejo por falta de pagamento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
1. O contrato firmado entre as partes permite compensação parcial das benfeitorias realizadas com os valores devidos a título de aluguel, sem excluir a obrigação principal de pagamento, conforme interpretação literal e principiológica dos artigos 112 e 113 do Código Civil.
2. O montante alegado como crédito pelas benfeitorias não é suficiente para suprir o valor devido a título de aluguel, configurando inadimplência contratual por parte do agravante.
3. A ausência de comprovação robusta do adimplemento das obrigações contratuais reforça a legitimidade do despejo e a tutela provisória concedida.
4. A manutenção da posse do imóvel pelo agravante, em situação de inadimplência, implica prejuízo aos agravados, justificada a concessão da medida liminar para proteção dos direitos de propriedade e mitigação de danos.
5. A jurisprudência reconhece a possibilidade de despejo liminar em contratos de arrendamento rural na hipótese de inadimplência, dispensada a notificação prévia nos termos do Decreto-Lei no 59.566/1966.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso desprovido para manutenção da decisão agravada que determinou a desocupação do imóvel e indeferiu a gratuidade processual.
Tese de julgamento:
"1. A cláusula contratual que admite compensação de benfeitorias não exclui a obrigação principal de pagamento do aluguel, sendo imprescindível comprovação inequívoca do adimplemento das obrigações contratuais para afastar a inadimplência; 2. A tutela provisória de urgência pode ser concedida em ação de despejo por inadimplemento, dispensada notificação prévia em contratos de arrendamento rural."
Legislação relevante citada: Código Civil, arts. 112 e 113; Código de Processo Civil, arts. 319 e 373, II; Decreto-Lei no 59.566/1966.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AI 1009187-32.2023.8.11.0000, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 26/07/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029165-58.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Indenização por Dano Material, Assistência Judiciária Gratuita, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CARLOS EDUARDO FURIM - CPF: 616.784.901-30 (ADVOGADO), MIGUEL FRANCISCO DE COL - CPF: 460.493.631-53 (AGRAVANTE), NILZA DE ALMEIDA MARTINS - CPF: 460.994.509-63 (AGRAVADO), ALINE VEZENTIN - CPF: 025.830.171-60 (AGRAVADO), DOUGLAS VEZENTIN - CPF: 039.316.781-05 (AGRAVADO), TAIANA VEZENTIN - CPF: 026.017.731-89 (AGRAVADO), ESPÓLIO DE ALTEMIR VEZENTIN (TERCEIRO INTERESSADO), ELISABETE APARECIDA DA SILVEIRA ARAUJO DA SILVA - CPF: 557.446.131-53 (ADVOGADO), ALINE ARAUJO DA SILVA - CPF: 004.836.261-12 (ADVOGADO), ELISABETE APARECIDA DA SILVEIRA ARAUJO DA SILVA - CPF: 557.446.131-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. MEDIDA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual de Arrendamento Rural c/c Despejo por Falta de Pagamento, que indeferiu pedido de gratuidade processual e concedeu tutela de urgência determinando a desocupação compulsória do imóvel rural.

2.

O agravante alega adimplemento parcial do contrato por meio de benfeitorias e discorda da interpretação dada às cláusulas contratuais, além de argumentar que não estão presentes os requisitos para o despejo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1.

A controvérsia envolve: (i) a validade da cláusula contratual que permite a compensação de valores devidos com benfeitorias realizadas; (ii) a comprovação do adimplemento das obrigações contratuais pelo arrendatário; e (iii) a legalidade da concessão da medida liminar de despejo por falta de pagamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

O contrato firmado entre as partes permite compensação parcial das benfeitorias realizadas com os valores devidos a título de aluguel, sem excluir a obrigação principal de pagamento, conforme interpretação literal e principiológica dos artigos 112 e 113 do Código Civil.

2.

O montante alegado como crédito pelas benfeitorias não é suficiente para suprir o valor devido a título de aluguel, configurando inadimplência contratual por parte do agravante.

3.

A ausência de comprovação robusta do adimplemento das obrigações contratuais reforça a legitimidade do despejo e a tutela provisória concedida.

4.

A manutenção da posse do imóvel pelo agravante, em situação de inadimplência, implica prejuízo aos agravados, justificada a concessão da medida liminar para proteção dos direitos de propriedade e mitigação de danos.

5.

A jurisprudência reconhece a possibilidade de despejo liminar em contratos de arrendamento rural na hipótese de inadimplência, dispensada a notificação prévia nos termos do Decreto-Lei no 59.566/1966.

IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso desprovido para manutenção da decisão agravada que determinou a desocupação do imóvel e indeferiu a gratuidade processual.

Tese de julgamento:
"1. A cláusula contratual que admite compensação de benfeitorias não exclui a obrigação principal de pagamento do aluguel, sendo imprescindível comprovação inequívoca do adimplemento das obrigações contratuais para afastar a inadimplência; 2. A tutela provisória de urgência pode ser concedida em ação de despejo por inadimplemento, dispensada notificação prévia em contratos de arrendamento rural."

Legislação relevante citada:
Código Civil, arts. 112 e 113; Código de Processo Civil, arts. 319 e 373, II; Decreto-Lei no 59.566/1966.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, AI 1009187-32.2023.8.11.0000, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 26/07/2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por Miguel Francisco de Col, contra a decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Alta Floresta, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual de Arrendamento Rural c/c Despejo por Falta de Pagamento n. 1001477-03.2024.8.11.0007, indeferiu o pedido de gratuidade processual e, concedeu a tutela provisória de urgência que determinou a desocupação compulsória do imóvel denominado "Fazenda Marajó I".

Irresignado, o Recorrente pretende a reforma da decisão, afirmando a necessidade do deferimento dos benefícios da justiça gratuita, haja vista que apresentou contestação com pedido de reconvenção, na ação de base, e Juízo singular indeferiu a gratuidade processual em face do elevado valor das custas processuais.

Assevera que as partes pactuaram livremente, contrato de arrendamento rural, e teve estabelecido o pagamento alternativo pelas partes por benfeitorias, pois a área não tinha estrutura mínima para ser explorada.

Salienta
que contrato prevê formas alternativas de pagamento, incluindo benfeitorias, as quais foram realizadas, havendo divergência quanto à apuração dos valores devidos e que, as
benfeitorias deveriam ser recebidas como forma de pagamento de aluguel a partir do 5o mês é porque pagou os primeiros meses à vista.

Discorre sobre a necessidade de utilizar o princípio da boa-fé na interpretação das cláusulas contratuais, devendo ter uma análise mais aprofundada, considerando as especificidades do contrato e os prejuízos decorrentes de benfeitorias realizadas.

Aduz, ainda, que não estão presentes o requisito para despejar o Agravante, conforme a matéria trazida na reconvenção.

Com essas razões,
requerem o provimento do Recurso, para reformar a decisão agravada, e de consequência, indeferir a tutela provisória de urgência
, revogando
a liminar de despejo
.

O efeito ativo foi indeferido e nesta instância foi concedido o direito do Agravante parcelar o valor das custas, consoante a decisão de
Id.
246237168.

Os Agravados deixaram de
apresentar a contraminuta.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Como explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Agravo de Instrumento,
por Miguel Francisco de Col, contra a decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Alta Floresta, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual de Arrendamento Rural c/c Despejo por Falta de Pagamento n. 1001477-03.2024.8.11.0007, concedeu a tutela provisória de urgência que determinou a desocupação compulsória do imóvel denominado "Fazenda Marajó I".

Denota-se dos autos que controvérsia principal recai sobre a interpretação das cláusulas do contrato de arrendamento, a alegação de adimplemento parcial mediante benfeitorias e a validade da concessão da medida liminar.

Analisando, detidamente, os documentos e demais fundamentos apresentados, contato que o contrato de arrendamento rural firmado entre as partes estabelece, no §3o da cláusula quinta, que valores correspondentes às benfeitorias realizadas poderiam ser descontados do aluguel a partir do quinto mês da vigência do contrato. Todavia, o montante devido pelos agravados, na ordem de R$ 1.424.521,56, supera substancialmente o valor apontado pelo agravante como crédito pelas benfeitorias, que é de R$ 564.486,40.

Assim, a cláusula não configura uma prestação alternativa de pagamento, mas tão somente admite a compensação parcial mediante benfeitorias, o que não descaracteriza a obrigação do arrendatário de efetuar o pagamento regular do aluguel. Esse entendimento foi corretamente observado pelo Juízo singular, que analisou o texto contratual em conformidade com o disposto nos artigos 112 e 113 do Código Civil, interpretando o contrato conforme sua literalidade e a boa-fé objetiva.

Além disso, o Agravante não trouxe elementos probatórios robustos que demonstrem a quitação dos aluguéis devidos, recaindo sobre ele o ônus de comprovar o adimplemento, na forma dos artigos 319 e 373, inciso II, do Código de Processo Civil. A ausência de tal comprovação reforça a probabilidade do direito dos agravados ao despejo do imóvel.

No tocante ao requisito do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, está evidenciado que a manutenção da posse do imóvel pelo Agravante, enquanto perdura a inadimplência, gera prejuízos irreparáveis aos agravados, que permanecem privados do exercício pleno de seus direitos de propriedade e do recebimento de valores que lhes são devidos.

A jurisprudência tem reconhecido que, no âmbito de contratos de arrendamento rural, a inadimplência autoriza o despejo com base no Decreto-Lei no 59.566/1966, sendo desnecessária a notificação prévia quando configurado o inadimplemento. Nesse sentido, colaciono o julgado do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, que, em situação análoga, concluiu pela possibilidade de concessão da tutela de urgência para determinar a desocupação do imóvel rural. Veja-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – DECRETO no 59.566/1966 – DESOCUPAÇÃO – DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA – POSSIBILIDADE – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – DESNECESSIDADE – ALEGAÇÃO DE VÍCIO NA CONSTITUIÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO E DE DESNATURAÇÃO DA TRATATIVA, POR SE REFERIR À COMODATO VERBAL – MATÉRIA DE DEFESA QUE DEMANDA DILAÇÃO PROBATÓRIA, A SER APRECIADA NA ORIGEM – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

É possível o deferimento da tutela de urgência, com a decretação de despejo do arrendatário, em caso de não pagamento dos aluguéis avençados. No arrendamento rural, conforme o Estatuto da Terra, a notificação prévia para retomada do imóvel é desnecessária tratando-se de inadimplemento por parte do arrendatário. (TJ-MT, AI 1009187-32.2023.8.11.0000, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 26/07/2023)

Desse modo, a situação fática evidencia o risco de agravamento dos danos aos agravados, seja pela ocupação contínua do imóvel sem contraprestação, seja pela eventual deterioração da propriedade em decorrência da manutenção inadequada.

Não bastasse isso, o Agravante não demonstrou, neste momento processual, que tenha direito de retenção em razão das benfeitorias realizadas. O
quantum
alegado como indenizável não encontra suporte nos documentos apresentados, sendo insuficiente para descaracterizar a inadimplência quanto à obrigação principal de pagamento do aluguel. A retenção por benfeitorias somente é admitida quando há comprovação inequívoca do cumprimento integral das obrigações contratuais, o que não se verifica no caso em apreço.

Sendo assim, a manutenção da decisão agravada se impõe.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
a
o Recurso de Agravo de Instrumento, interposto

por Miguel Francisco de Col, mantendo inalterada a decisão recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2025