Tribunal: TJMT
Processo: 1035496-56.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-12

Ementa:
E M E N T A:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C/C PEDIDO ALTERNATIVO DE RESSARCIMENTO – INDEFERIMENTO DE TUTELA LIMINAR - RETENÇÃO PROVISÓRIA DAS ÁREAS OBJETO DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DAS EMPRESAS COAGRAVANTES – NÃO CONHECIMENTO - MÉRITO: LOCAÇÃO DE TRÊS ÁREAS DE IMÓVEL COMERCIAL – ALEGAÇÃO DE INVESTIMENTOS APÓS PROMESSA DE PRORROGAÇÃO DOS CONTRATOS – ALEGAÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA – OFERTA DIVERSA À DO PROPONENTE À AQUISIÇÃO – RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – DESACOLHIMENTO – RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO – PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO –INOCORRÊNCIA – RECURSO DESPROVIDO.
1. Em sendo o Agravo de Instrumento espécie recursal de devolutividade restrita, não pode este juízo ad quem conhecer e julgar questões não enfrentadas pela decisão impugnada, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.
2. Não se admite que o locatário pretenda exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, se dispondo a adquirir apenas uma fração do imóvel, quase 10 (dez) vezes menor do que a área colocada à venda a terceiro ofertante, pretendendo pagar o mesmo valor por metro quadrado, haja vista que, neste caso, sua oferta não se deu nas mesmas condições, tal como exigido pela art.27 da Lei de Inquilinato.
3. Havendo expressa previsão contratual de renúncia ao direito de indenização de retenção do imóvel pelo locatário que, além disso, assumiu contratualmente a obrigação de desocupar o imóvel no prazo de trinta dias em caso de alienação do bem locado, não pode, em princípio, pretender manter-se na posse do imóvel sob a justificativa de que fez grandes investimentos na ampliação do negócio, sob a suposta promessa verbal de prorrogação do pacto locatício.
4. O locatário que, devidamente intimado para a desocupação do imóvel nos exatos termos do contrato, oferece resistência à pretensão do locador, retendo-o em sua posse, ficará responsável pelos alugueres que forem se vencendo na sequência, até a efetiva desocupação, de modo que a cobrança efetivada desses alugueis pelo locador, após o escoamento do prazo para a restituição do imóvel, não constitui prorrogação automática do contrato de locação.
5. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035496-56.2024.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Benfeitorias, Direito de Preferência]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[VAGNER SOARES SULAS - CPF: 299.480.688-66 (ADVOGADO), MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA - CNPJ: 36.677.439/0001-09 (EMBARGANTE), COMERCIO DE ALIMENTOS MAGNO LTDA - CNPJ: 47.288.314/0001-03 (EMBARGANTE), ROBSON SOARES DOS SANTOS - CPF: 729.502.341-00 (EMBARGANTE), CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME - CNPJ: 15.496.680/0001-53 (EMBARGADO), LEANDRO ALVES DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 691.622.201-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DECLARATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C/C PEDIDO ALTERNATIVO DE RESSARCIMENTO
–
INDEFERIMENTO DE TUTELA LIMINAR
-

RETENÇÃO
PROVISÓRIA DAS ÁREAS OBJETO DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO

– PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DAS EMPRESAS COAGRAVANTES –
NÃO CONHECIMENTO -
MÉRITO: LOCAÇÃO DE TRÊS ÁREAS DE IMÓVEL COMERCIAL – ALEGAÇÃO DE INVESTIMENTOS APÓS PROMESSA DE PRORROGAÇÃO DOS CONTRATOS – ALEGAÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA – OFERTA DIVERSA À DO PROPONENTE À AQUISIÇÃO – RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – DESACOLHIMENTO – RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO – PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO –
INOCORRÊNCIA –
RECURSO DESPROVIDO
.

1.
Em s
endo o Agravo de Instrumento espécie recursal de
devolutividade
restrita, não pode este juízo
ad quem
conhecer e julgar questões não enfrentad
a
s pela decisão impugnada, sob pena de supressão de instância e violação ao
princípio do duplo grau de jurisdição
.

2.
Não se admite que o locatário pretenda exercer o
direito de preferência
na aquisição do imóvel
,
se dispondo a adquirir apenas uma fração do imóvel, quase 10 (dez) vezes menor do que a área
colocada à venda a
terceiro ofertante, pretendendo pagar o mesmo valor por metro quadrado, haja vista que, nes
t
e caso, sua oferta não se deu nas mesmas condições, tal como exigido pela
art.27 da Lei de Inquilinato.

3.
Havendo expressa previsão contratual de
renúncia ao direito de indenização de retenção do imóvel pelo locatário que, além disso, assumiu contratualmente a obrigação de desocupar o imóvel no prazo de trinta dias em caso de alienação do bem locado, não pode, em princípio,
pretender manter
-se
na posse d
o imóvel sob a justificativa de que fez grandes investimentos na ampliação do negócio, sob a suposta promessa verbal de prorrogação do pacto locatício.

4. O locatário que, devidamente intimado para a desocupação do imóvel nos exatos termos do contrato, oferece resistência à pretensão do locador, retendo-o em sua posse, ficará responsável pelos alugueres que forem se vencendo na sequência, até a efetiva desocupação, de modo que a cobrança efetivada
desses
alugueis
pelo locador,
a
pós o escoamento do prazo para a restituição do imóvel
,
não constitui prorrogação automática do contrato de locação.

5. Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA
E OUTRO(S)
contra a decisão
proferida
na
Ação Declaratória de
o
brigação de
f
azer e
n
ão
f
azer c/c Pedido
a
lternativo de
r
essarcimento

n
.

1030212-41.2024.8.11.0041
ajuizada
em face da

CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME
,

a qual indeferiu o pedido de antecipação da tutela
que objetivava
a declaração
do seu direito de retenção
das áreas objeto de contratos de locação entre as partes –
um
Escritório comercial com 09
(nove)
salas e 03
(três)
banheiros, com aproximadamente 150m2
, e do
estacionamento da frente
–

e que a construtora requerida e os terceiros a ela vinculados se abstivessem de destruir os espaços do imóvel locado aos recorrentes, bem como de efetivar qualquer obra no local, inclusive limpeza, destruição de edificações, colocação de tapumes, e/ou retirar os ocupantes agravantes, sob pena de multa diária.

Narram
os recorrentes
que
em
16/07/2024
ajuizaram a
a
ção
d
eclaratória

originária
em desfavor da construtora agravada demonstrando
que

são locatários de 3
(três)
espaços na mesma área,
sendo (i) o
primeiro
espaço destinado ao ramo de supermercado e lojas
; (
ii
) o
segundo
a
estacionamento
;
e
(
iii
) o
terceiro
destinado
à
construção de
uma
quadra e
um
campo de futebol
, tendo instruído a inicial com
as cópias d
os contratos mantidos com a
locadora
,
sendo

o primeiro deles
,
relativo à área
onde funciona o
SUPERMERCADO FAVORITO
,

com término
previsto para
31/07/2024, e
os outros dois espaços
com vencimento em 31/01/2027
.

Explicam que, em 2022, logo após a pandemia, os
contra
tantes

firmaram
um aditivo ao contrato locatício com prazo final para 31/01/202
7
,
motivo pelo qual

os locatários decidira
m
ampliar o imóvel no qual está instalado o supermercado,
sendo que
no início de 2023
receberam
um
a oferta da construtora recorrida para a locação dos outros dois espaços, a se vencer no ano de 2027,
com a promessa de renovação da locação do
espaço do
supermercado também para o mesmo período
,
assim que vencesse o prazo do contrato
inicialmente ajustado para
31/07/2024.

Relatam que, no entanto, em
janeiro
de
2024

os locatários recorrentes
foram
surpreendidos
com uma notificação promovida
pela
locadora
agravada,
sob a alegação de
que o
Grupo
COMPER
desejava comprar
uma porção de
15.000 m
2
,
de
ntro de uma
área
maior, de 111.000 m2
,
sem especificar o local desse perímetro,
de modo que além de lhes
informa
r
do
direito de preferência sobre o espaço locado, oferta
m-
lhes

à
venda
apenas
dos espaços
objeto
do
s 3
(três)
contratos
de locação
.

Registram
que
,

levando em consideração
todos os gastos já
despendidos
com a ampliação do supermercado e
com
o início da construção do campo de futebol,
os locatários, ora agrava
nte
s,
deram
aceite à
proposta
,

através de
contranotificação, deixando expressamente claro a metragem
sobre a qual pretendiam exercer
o dire
i
to de
preferência, pelo mesmo valor do metro quadrado ofertado pelo
G
rupo
COMPER
(R$833,33/m2) para a aquisição da área maior.

Anotam que, todavia, como
forma de recusar a proposta
dos agravantes – até
porque já havia feito a venda e omitido tal fato dos
locatários
, em nítido ato de má-fé
–

a locadora agravada
asseverou que a proposta dos
recorrentes
não
se deu
nos mesmos termos da oferta do
Grupo PEREIRA-COMPER
e, logo em seguida, deu início
às

medições de área
,
sem qualquer aviso
prévio
, tendo ainda

iniciado a
destruição do campo que estava sendo construído no espaço locado, cujo contrato t
inha
duração até 2027.

Alegam que a
s fotos
anexadas
provam as construções

edificadas após o aditivo contratual
, ao passo

que
imagem extraída do GOOGLE não deixa margem a dúvidas quanto
à
s acessões
promovidas
.

Pontuam que,
diante
das promessas
de prorrogação e
dos investimentos
a serem indenizados, depois da confecção de
vários
Boletins de Ocorrência
, os locatários
agravantes
ajuizaram
a
Ação Declaratória

originária
para buscar a garantia de seu direito

de
preferência,
à reparação dos gastos que tiveram com as
benfeitorias
implementa
das

e, ainda, a
o direito de retenção
do imóvel, tendo o juízo
da 4a Vara Cível da Capital
, entretanto, indeferido
pedido de liminar por entender que os contratos de locação juntados não estavam assinados
.

Consignam que

opuseram

embargos de declaração
em 27/08/2024 pugnando pelo
deferimento da liminar
diante das inúmeras provas e da urgência que o caso
estaria a demandar
,
sobretudo
porque mesmo sem qualquer licença, o
G
rupo
COMPER

já estaria
edificando um
hipermercado no local
,
aproveitando-se de todo o seu poderio econômico na certeza de que os
agravantes
não lograriam êxito na
demanda
e nas denúncias
à
s autoridades competentes
.

Esclarecem que, paralelamente, enquanto
a
guardavam o julgamento dos
declaratórios, a locadora
continuou enviando os boletos para recebimento dos aluguéis, mesmo com a destruição do campo
de futebol na área locada
e
,
em relação ao espaço onde funciona o
SUPERMERCADO
FAVORITO
e
duas
lojas, enviou o último boleto em
agosto
de
2024
–
ou seja, após o prazo
inicial
de locação
,
que era até 31/07/2024,
abarc
ando
,
assim
,
não só os próximos 30
(trinta)
dias de locação, como também pressupondo que o contrato foi automaticamente
renovado
pelo mesmo período do anterior,
nos termos da
CLÁUSULA 5a
do aditivo contratual assinado em 2022
.

Assevera
m
que, com o pagamento do aludido boleto vencido em agosto de 2024, o locatário
SUPERMERCADO FAVORIDO
teria, na pior das hipóteses, o direito de
permanecer
no imóvel locado ao menos
até 10/09/2024
.

Afirma
m
que, nesse
interregno, apoiada em mentiras
,
a locadora agravada ajuizou
Ação de Despejo
,

distribuída ao juízo da
8a Vara Cível
da Capital na data de
26/08/2024, pugnando pela liminar de despejo sob a alegação de que o prazo do contrato
de locação
do espaço do SUPERMERCADO havia vencido em 31/07/2024 e que não houve renovação,
tampouco
pagamento
,

tendo o referido juízo deferido a liminar de
despejo
em 28/08/2024
.

Apontam que
assim que citad
o
,
o
agravante apresentou contestação
na qual pugnou pel
a
incompetência do juízo da 8a Vara Cível
bem como pela
remessa dos autos para o
juízo
da 4a Vara Cível,
postul
ando
,
assim
,
pel
o reconhecimento de dependência das ações, mormente porque na ação declaratória se buscava liminar de direito de retenção e paralisação das obras pelo
G
rupo COMPER
, em colisão com a liminar de despejo.

Registram que

o ju
ízo da 8a Vara Cível se declar
ou
incompetente e o processo de despejo
ser
encaminhado para a 4a Vara Cível em 26/09/2024,
onde pendia de apreciação os
embargos de declaração
que havia
m
sido oposto
s
contra o indeferimento da liminar da ação declaratória,
a
os quais
não foram concedidos efeitos modificativos
.

Anotam que, na mesma ocasião, o juízo da
4a Vara Cível
manteve a liminar de despejo, com a imediata expedição de
mandado de desocupação coercitiva
, o que foi providenciado pela secretaria do juízo antes mesmo de publicada a decisão.

Inconformados, sustentam
nessa via recursal
:

(
a
)

a renovação
automática
do contrato de locação pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses
, nos termos da respectiva
Cláusula 5a
,
a partir do momento em que
, depois de já vencido o prazo de locação previsto no primeiro aditivo contratual (31/07/2024), a locadora enviou aos locatários o boleto no mês de
agosto de 2024
, o qual foi devidamente pago;

(
b
)
que
a notificação enviada pela locadora oportuniza aos locatários o exercício do direito de preferência especificamente em relação à
área objeto dos contratos de locação havidos entre as partes
;

(
c
)
o efetivo exercício d
o direito de preferência pelos locatários agravantes
, mediante contranotificação à locadora, dando conta do aceite da proposta de aquisição da fração específica da área locada pelo mesmo preço do metro quadrado ofertado pelo
Grupo COMPER
;
e

(
d
)
a má-fé da locadora que, após investimentos que foram feitos na ampliação do local e na construção de campo de futebol sintético, assim como na fixação de um ponto comercial no local destinado a supermercados e lojas pelos agravantes, sorrateiramente alienou a área de 15.000m2 – dentro da qual se insere a fração locada – a uma outra empresa do mesmo ramo
.

Ressaltam que, a
lém

de
o supermercado agravante
se trata
r
de um estabelecimento comercial com inúmeros produtos perecíveis, instalações elétricas, freezer, balcões, gôndolas, etc., que demandam mais de 30
(trinta)
dias para
s
er desocu
pado, a
s
decis
ões
liminar
es
proferida
s em ambas das ações, mais
especialmente na de despejo
,
praticamente fulmina o direito dos locatários recorrentes à medida em que, com a
sua saída do local,
o
prédio
s
erá

derrubado
, impedindo assim as perícias
necessárias para a demonstração das
ampliações
(benfeitorias) implementadas

no imóvel
, a serem indenizadas
.

Com tais argumentos, pugnam pela concessão
da tutela recursal de urgência

a fim de que seja imediatamente
suspens
a
toda e qualquer obra no local, inclusive limpeza, destruição de edificações, colocação de tapumes, etc.
, bem como para que a locadora requerida
e/ou sua sucessora (terceira adquirente
da área total
)

se abstenham de
retirá-los
do espaço locado,
sob pena de multa diária
,
como forma de assegurar o resultado do provimento
final do recurso
, com posterior confirmação da tutela por ocasião do julgamento de mérito do recurso
.

A liminar recursal foi deferida na decisão de ID. n.
258934670
para suspender
toda e qualquer obra no local, inclusive limpeza, destruição de edificações, colocação de
tapumes, etc.
, nas frações do imóvel que
foram objeto de contrato de locação entre as partes, bem como para que a locadora requerida e/ou sua sucessora (terceira adquirente da área total)

se abstenham de
retir
ar os recorrentes

do espaço locado.

Informações do juízo de origem no ID. n.
260092247
.

Contrarrazões no ID. n.
265055259
, pugnando, preliminarmente, pela ilegitimidade a
tiva das empresas recorrentes e, no mérito, pelo desprovimento do recurso.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Da ilegitimidade ativa das empresas
coagravantes

Suscita a construtora locadora, em suas contrarrazões, a ilegitimidade ativa das empresas
coagravantes
, uma vez que os contratos de locação objeto da discussão judicializada foram firmados exclusivamente com a pessoa física de
Robson Soares dos Santos
.

A despeito disso, tal questão não pode ser conhecida.

Isso porque, tratando-se o Agravo de Instrumento de espécie recursal de
devolutividade
restrita, não pode este juízo
ad quem
conhecer e
julgar
originalmente questões e requerimentos não enfrentados pela decisão impugnada,
ainda que constitua matéria de ordem pública,
sob pena de supressão de instância e violação ao
princípio do
duplo grau de jurisdição
.

Logo, não tendo a preliminar de ilegitimidade ativa das empresas coautoras sido enfrentada pelo
decisum
ora agravado, tal questão não pode ser devolvida e enfrentada por esta superior
instância.
-

Do mérito recursal

Segundo dos autos consta,
houve
entre as partes pactos de locação sobre três áreas destacadas de uma área maior, que foram detalhados da seguinte maneira:

(
A
)

aluguel de
prédio/escritório comercial com 9
(nove)
salas e 3
(três)
banheiros, de aproximadamente 150m2 e também
d
o estacionamento da frente, localizado na Rua Rouxinol esquina com a Rua Seis, n
.
10, Bairro Recanto dos Pássaros, CEP 79075-210, Cuiabá – MT,

assinado em 28/01/2020
, com término previsto inicialmente para
31/01/2022, consoante do
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
de ID. n.
181612908
dos autos de origem, mas que foi aditivado/renovado
em 17/08/2022,
por meio do
TERMO ADITIVO E RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
de ID. n.
181612912
dos autos de origem, por meio do qual prorrogaram o
termo final do prazo
contratual para 31/01/2024;

(
B
)

aluguel de uma f
ração de terreno
,

com área
de 900m2
,
sendo 33
m
x

27,27
m, localizados no
fundo do escritório começando da divisa do escritório, no terreno localizado na Rua Rouxinol, n
.
100, Recanto dos Pássaros, Cuiabá – MT, CEP 78075-210
, através do
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
de ID. n.
181612923
, firmado em 08/02/2023, com prazo final previsto para 31/01/2027, em cujo espaço viria a ser construídas
quadras de areia e/ou grama para locação recreativa
;

(
C
)

aluguel de uma f
ração de 500m2
,
sendo 20
m
x

25
m
, começando da área locada ao espetinho em direção a divisa do escritório/construção em direção
à
Rua Vereador Juca do
Guaraná, área
em que será feito estacionamento e acesso no terreno localizado na Rua Rouxinol, n
.
100, Recanto dos Pássaros, Cuiabá – MT, CEP 78075-210,
para fins de estacionamento, conforme
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
de ID. n.
181612920
, firmado em 08/02/2023, com prazo final previsto para 31/01/2027
.

Segundo os autores agravantes, os contratos mais recentes (itens “
(
B
)
” e “
(
C
)
”) somente teriam sido assinados após uma possível promessa verbal da locadora agravada de posterior prorrogação do primeiro contrato (item “
(
A
)
”), como termo final do prazo postergado para 31/01/2027
, em razão do que, inclusive, o locatário agravante procedeu
a ampliação da área
do onde
edificadas as salas nas quais funciona o supermercado e a construção de uma quadra e areia e um campo sintético de futebol
.

Ainda conforme
narrado na inicial
,
em janeiro de 2024,
no curso de tais contratos, o primeiro agravante foi notificado pela locadora
acerca do recebimento, por parte da proprietária, de uma oferta R$12.500.000,00, por
uma área de 15.000m2, destacada da área total do imóvel, e que englobava as três áreas menores objeto dos aludidos pactos de locação, a serem pagos em 12 (doze) prestações mensais iguais
.

Referida notificação tinha a finalidade de instar o locatário acerca do exercício do direito de preferência no prazo de 30 (trinta), ficando consignado no referido documento admonitório que o silêncio do notificando seria entendido como desinteresse no exercício do aludido direito.

O agravante, por sua vez, providenciou a contranotificação da locadora
agravada (ID. n.
258142666
)

para manifestar o seu interesse em exercer o
direito de preferência
apenas sobre a área do objeto dos três contratos de locação havido entre as partes – que, somados, corresponderiam a 1.550m2, ao mesmo preço de R$833,33 por m2
da oferta noticiada

–
tendo ainda
instado a locadora a fazer
cessar as medições que
estariam
sendo feitas no local
por prepostos/contratados do
grupo PEREIRA
, ao qual
teria adquirido a área maior, de 15.000m2, antes mesmo de garantido o exercício do direito de preferência ao referido locatário, com vistas à instalação de um

Supermercado
COMPER
,
com lojas
,

exatamente onde já havia sido formado o
ponto comercial
do mercado
Favorito
, o que deveria garantir ao
contranotificante
, ora agravante,
o direito à renovação dos pactos locatícios
.

Não tendo as partes chegado a um consenso,
o
s agravantes ajuizaram a ação
declaratória originária

postulando:

(1) a declaração d
o direito
dos agravantes
preferência
na aquisição do imóvel
e a obrigação de venda dos espaços locados aos
r
equerentes;

(2)

a condenação subsidiária da requerida
ao pagamento
de indenização pelas
benfeitorias realizadas no local,
pelo
ponto comercial
constituído na área locada
e
por todos
os danos
pretensamente
sofridos, sejam em relação aos custos de mudança e desinstalação de
equipamentos, sejam em relação aos produtos que vier a perder e ainda nos lucros cessantes, tudo a ser apurado oportunamente em liquidação de sentença;
e, por fim,

(3)

a declaração do
direito
à
retenção do imóvel até que
pagas todas as verbas reparatórias supostamente
devid
as
aos
agravantes.

Em sede de antecipação da tutela de urgência, pugnaram pelo reconhecimento
o direito de retenção e, independentemente disso, determinar que
a locadora requerida
e os terceiros
pretendentes à
aquisição do imóvel
se abstenham de efetivar qualquer obra no local
,
inclusive limpeza, destruição de edificações, colocação de
tapumes, etc
.
, sob pena de multa.

A tutela provisória de urgência postulada foi indeferida pelo juízo de origem, pelo que os ora agravantes opuseram embargos de declaração, em função de possíveis omissões do
decisum
primeiro.

Ao julgar os referidos
aclaratórios
, o juízo singular os acolheu em parte tão somente para sanar as omissões constatadas, sem, no entanto, conceder efeito modificativo.

Inconformados, autores interpuseram o presente recurso pelas razões expostas no relato
.

Pois bem.

A primeira tese recursal se ass
e
nta na alegação de que
, tal como redigida, a notificação enviada pela locadora agravada ao locatário admitir o exercício do direito de preferência com base na área objeto dos três contratos de locação (total de 1.550m2), em metragem quase inferior àquela que o terceiro ofertante se propôs a adquirir definiu como objeto
da potencial
aquisição (de 15.000 m2).

Nesse viés, assim consignou a referida notificação
(ID. n.
258142664
)
:

Nesse viés, como já observado por ocasião do exame da liminar recursal, é
bem verdade
a redação d
a peça notificatória não
atendeu
melhor té
c
nic
a encetando uma certa dubiedade que abriu uma margem para que o locatário pudesse invocar uma interpretação do texto da notificação que, convenientemente, lhe era muito mais interessante.

No entanto
,
assim prescreve o art.27 da Lei n. 8.245/1991:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento,
o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado
,
em igualdade de condições com terceiros
, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único.
A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço
,
a forma de pagamento
, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

E
a interpretação lógica do art.27 da Lei n. 8.245/1991
, a partir dos deveres de honestidade e razoabilidade (bom senso) que são anexos à boa-fé objetiva – que deve informar todas as relações obrigacionais em geral – nos impele concluir que, para que
direito de preferência
na aquisição da coisa locada prevaleça, as condições de compra (tanto no que respeita ao objeto, como em relação ao valor e forma pagamento) devem ser exatamente a mesma.

Nesse viés, aliás, já definiu o STJ que
“
O exercício do direito de preferência pelo locatário pressupõe a
aceitação integral

da proposta formulada por terceiro
(não há sentido em falar em preferência se as condições negociais são distintas), por isso que o oferecimento de contraproposta, ainda que mais vantajosa, descaracteriza o instituto.
”

(
STJ -
Terceira Turma,

REsp n. 1.463.482/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 26/4/2016,
DJe
de 29/4/2016.)

Exatamente por essa razão,
não se admite que o locatário pretenda exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel se dispondo a adquirir apenas uma fração do imóvel (1.550m2) quase 10 (dez) vezes menor do que a área
objeto da
proposta de compra por terceiro (15.000m2), pretendendo pagar o mesmo valor por metro quadrado (R$833,33/m2).

Isso não seria igualdade de condições com o terceiro proponente, tal como previsto no art.27 da Lei de Inquilinato.

Com isso, não há se falar em exercício legítimo e exitoso do direito de preferência por parte do locatário,
coagravante
.

Os agravantes sustentam, também, o direito de retenção
do
imóvel
por benfeitorias e/ou acessões edificadas/promovidas na área objeto dos três instrumentos de locação havidos entre as partes
.

Todavia, também aqui razão não assiste aos recorrentes.

Isso porque,
a partir do advento da Lei n
.
13.874/2019, que institui a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, e inseriu o parágrafo único do art.421 e o art.421-A, ambos do CC/2002, segundo os quais,
“nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”
e que os contratos civis
“presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção.”

Com efeito, na hipótese dos autos
, em relação ao
primeiro contrato
– relativo
ao

prédio/escritório comercial com 9
(nove)
salas e 3
(três)
banheiros, de aproximadamente 150m2 e também
d
o estacionamento da frente
–
além de o
Parágrafo Único
da
CLÁUSULA 11a
pre
ver a vedação a qualquer alteração física no espaço locado sem prévia autorização por escrito da locadora,
n
a
CLÁUSULA 19a
do referido instrumento, o locatário renuncia expressamente ao direito à indenização por benfeitoria não autorizada expressamente pela locadora, ainda que necessária, a qual ficará automaticamente incorporada ao imóvel, assim como ao direito de retenção de tal imóvel. Senão, vejamos
(ID. n.
181612908 - Pág. 2
dos autos de origem
:

Note-se que, de acordo com a
CLÁUSULA 19a
, o locatário
abre mão da
reparação e do direito de retenção inclusive quanto às benfeitorias autorizadas pelo locador.

Já na
CLÁUSUA 13a
do mesmo pacto, as partes convencionaram que na hipótese de alienação da área locada, o locatário providenciaria a desocupação do imóvel no prazo de até 30 (trinta) dias contados de sua cientificação. Vejamos:

Assim, pelo menos em uma primeira análise, é de se inferir que, ao pactua
r
espontaneamente ou de forma consentida com tais cláusulas, o locatário se
predispôs
a absorver
eventuais
prejuízo
s em
caso de alienação do imóvel, na hipótese de não conseguir exercer adequadamente o direito de preferência.

Além disso, e
ssas mesmas cláusulas
foram replicadas nos
contratos de aluguel de ID. n.
181612923
dos autos de origem – da
área
de 900m2
,
sendo 33
m
x

27,27
m, em cujo espaço
seriam
construídas
quadras de areia e/ou grama para locação recreativa
– e ID. n.
181612920
dos
autos de origem – da área de
500m2
,
sendo 20
m
x

25
m
destinada ao
estacionamento
do comércio
,
ambos firmados
em 08/02/2023, com prazo final previsto para 31/01/2027.

A
liás,
a Súmula 335 do STJ,
orienta a validade da
renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção em contratos de locação
.

Ademais,
na eventualidade de se
reconhecer o direito do
locatário à indenização por benfeitorias e/ou acessões, o fato é que, como bem afirmaram os agravantes, as alterações efetuadas nas áreas locadas são verificáveis via imagens de satélite, de modo que não haverá maiores dificuldades na quantificação da eventual verba reparatória.

Por
f
im,
igualmente não se sustenta o
alegado
direito
do locatário
à prorrogação automática do
s
contrato
s
em razão de a locadora ter enviado boleto de aluguel referente ao mês de
agosto de 2024
, posterior
mente ao
prazo previsto para o t
érmino do primeiro contato aditado (31/07/2024)
.

Isso porque, consoante
pacificado na jurisprudência pátria, o a locatário que, devidamente intimado para a desocupação do imóvel nos exatos termos do contrato, oferece resistência à pretensão do locador, retendo-o em sua posse, ficará responsável pelos alugueres que forem se vencendo na sequência, até a efetiva desocupação. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DESOCUPAÇÃO SOLICITADA PELO LOCADOR - ALUGUÉIS - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO LIMITADA AO PERÍODO DE EFETIVA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DESOCUPAÇÃO EM DATA ANTERIOR À INDICADA NA INICIAL - COMPROVAÇÃO.
Em relação jurídica decorrente de contrato de locação, sendo solicitado o imóvel pelo proprietário/locador, permanece o locatário responsável pelo pagamento dos aluguéis até a efetiva desocupação do bem
.
[...]
(
TJ
/
MG-

18a Câmara Cível
–
Apelação
Cível 1.0024.11.178721
-4/002, Relator(a): Des.(a) Arnaldo Maciel
,
.
em 12/09/2017,
publ
.
em 15/09/2017)

Assim, o simples fato de o locador efetivar a cobrança desses alugueres que forem se vencendo no período de resistência do locatário, a cada mês, não acarreta a presunção de prorrogação do contrato.

Com essas considerações,
por qualquer ângulo que se
observe, não há como acolher as teses recursais.

Por outro lado, considerando que a
desocupação de espaço com o tamanho da área locada não se faz um dia para outro, em especial diante do ramo comercial econômico explorado pelos locatários, que comercializam, dentre outras coisas, produtos perecíveis, demandando assim, uma logística de transporte e alocação especial, com refrigeração e outros cuidados, fica concedido o prazo de
60
(
sessenta
) dias para a desocupação voluntária
.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao presente recurso,
e, por consequência, revogo a
decisão de ID. n.
258934670
, ficando, porém, concedido ao locatário o prazo de
60
(
sessenta
) dias para a desocupação voluntária.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2025