Tribunal: TJMT
Processo: 1044641-36.2024.8.11.0001
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-09-01
Data de publicação: 2025-09-05

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSOS INOMINADOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CAUÇÃO. CARTA FIANÇA. TRANSFERÊNCIA DE LOCAL DE TRABALHO. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL. DESERÇÃO DE UM RECURSO E NÃO PROVIMENTO DO OUTRO.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados contra sentença que condenou os reclamados a devolverem caução prestada em contrato de locação e julgou parcialmente procedente o pedido contraposto para condenar o reclamante ao pagamento de IPTU proporcional e fornecimento de gás.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar se o recurso interposto pela reclamada Adriana Carulina da Silva preenche os requisitos de admissibilidade; (ii) analisar se o reclamante comprovou adequadamente sua transferência de trabalho para fins de isenção da multa por rescisão antecipada do contrato; e (iii) examinar se o reclamante causou danos ao imóvel que justifiquem a retenção da caução e aplicação da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O recurso interposto pela reclamada Adriana Carulina da Silva é deserto, pois a parte não é beneficiária da assistência judiciária gratuita, tendo a benesse sido revogada, e mesmo intimada para recolher e comprovar o preparo, não o fez.
4. O reclamante comprovou adequadamente sua transferência por motivo de trabalho, apresentando autorizações de viagem que demonstram sua condição de servidor público federal com atuação itinerante, tendo sido designado para atuar em Brasília/DF e posteriormente em Florianópolis/SC.
5. O art. 4o, parágrafo único, da Lei 8.245/91 dispensa o locatário do pagamento de multa quando a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo empregador, desde que notifique por escrito o locador com antecedência mínima de trinta dias, requisito cumprido pelo reclamante.
6. A vistoria inicial não veio acompanhada de fotos, limitando-se a informar "bom estado" para a maioria dos itens, sem detalhamento fotográfico, enquanto a vistoria de saída foi realizada unilateralmente pela imobiliária, sem a presença do locatário, comprometendo sua validade como prova dos danos alegados.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso não conhecido quanto à recorrente Adriana Carulina da Silva, por deserção, e não provido quanto aos demais recorrentes.
Tese de julgamento: "1. É deserto o recurso inominado quando a parte recorrente não é beneficiária da assistência judiciária gratuita e não recolhe o preparo recursal, mesmo após intimação específica. 2. A transferência de local de trabalho, devidamente comprovada e notificada ao locador com antecedência mínima de 30 dias, isenta o locatário do pagamento de multa por rescisão antecipada do contrato de locação, nos termos do art. 4o, parágrafo único, da Lei 8.245/91. 3. A ausência de vistoria inicial detalhada e a realização de vistoria de saída unilateral, sem a presença do locatário, impossibilitam a verificação de danos ao imóvel que excedam o desgaste natural pelo uso."
Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, arts. 42, § 1o, e 54, parágrafo único; Lei 8.245/91, arts. 4o, parágrafo único, e 23, III; CC, arts. 408 e 413.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1005938-50.2023.8.11.0040, TURMA RECURSAL CÍVEL, ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Segunda Turma Recursal, Julgado em 16/05/2024, publicado no DJE 17/05/2024; TJMT, N.U 1025367-54.2022.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 20/05/2024, publicado no DJE 23/05/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1044641-36.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Fiança, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[KLAUS NERY TEIXEIRA - CPF: 006.283.190-96 (RECORRENTE), JANE STELLE BECA SANTOS - CPF: 034.508.071-88 (ADVOGADO), REINALDO SERRA MAGALHAES - ME - CNPJ: 26.002.151/0001-72 (RECORRIDO), VINICIUS FALCAO DE ARRUDA - CPF: 018.796.571-47 (ADVOGADO), REINALDO SERRA MAGALHAES - CPF: 044.947.741-03 (RECORRIDO), ADRIANA CARULINA DA SILVA - CPF: 955.257.931-72 (RECORRIDO), RAFAELLA LORY DA SILVA E SILVA - CPF: 707.084.281-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL. RECURSOS INOMINADOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CAUÇÃO. CARTA FIANÇA. TRANSFERÊNCIA DE LOCAL DE TRABALHO. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL. DESERÇÃO DE UM RECURSO E NÃO PROVIMENTO DO OUTRO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recursos

inominados
contra
sentença
que
condenou

os

reclamados
a
devolverem

caução

prestada

em

contrato
de
locação
e
julgou

parcialmente

procedente
o
pedido

contraposto
para
condenar
o
reclamante

ao

pagamento
de IPTU
proporcional
e
fornecimento
de
gás
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há

três

questões

em

discussão
: (
i
)
verificar
se o
recurso

interposto
pela
reclamada
Adriana
Carulina
da Silva
preenche

os

requisitos
de
admissibilidade
; (
ii
)
analisar
se o
reclamante

comprovou

adequadamente

sua

transferência
de
trabalho
para fins de
isenção
da
multa

por

rescisão

antecipada
do
contrato
; e (
iii
)
examinar
se o
reclamante

causou

danos

ao

imóvel
que
justifiquem
a
retenção
da
caução
e
aplicação
da
cláusula
penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O
recurso

interposto
pela
recl
amada
Adriana
Carulina
da Silva é
deserto
, pois a
parte

não
é
beneficiária
da
assistência

judiciária

gratuita
, tendo a
benesse

sido

revogada
, e
mesmo

intimada
para
recolher
e
comprovar
o
preparo
,
não
o fez.

4. O
reclamante

comprovou

adequadamente

sua

trans
ferência

por

motivo
de
trabalho
,
apresentando

autorizações
de
viagem
que
demonstram

sua

condição
de
servidor

público
federal com
atuação

itinerante
, tendo
sido

designado
para
atuar

em
Brasília/DF e
posteriormente

em
Florianópolis/SC.

5. O art. 4o,
parágrafo

único
, da Lei 8.245/91
dispensa
o
locatário
do
pagamento
de
multa

quando
a
devolução
do
imóvel

decorrer
de
transferência

pelo

empregador
,
desde
que
notifique

por

escrito
o
locador
com
antecedência

mínima
de
trinta

dias
,
requisito

cumprido

pelo

re
clamante
.

6. A
vistoria

inicial

não

veio

acompanhada
de
fotos
,
limitando
-se
a

informar
"
bom

estado
" para a
maioria
dos
itens
,
sem

detalhamento

fotográfico
,
enquanto
a
vistoria
de
saída

foi

realizada

unilateralmente
pela
imobiliária
,
sem
a
presença
do
locat
ário
,
comprometendo

sua

validade

como

prova
dos
danos

alegados
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso

não

conhecido

quanto
à
recorrente
Adriana
Carulina
da Silva,
por

deserção
, e
não

provido

quanto

aos

demais

recorrentes
.

Tese
de
julgamento
: "1. É
deserto
o
re
curso

inominado

quando
a
parte

recorrente

não
é
beneficiária
da
assistência

judiciária

gratuita
e
não

recolhe
o
preparo

recursal
,
mesmo

após

intimação

específica
. 2. A
transferência
de local de
trabalho
,
devidamente

comprovada
e
notificada

ao

locador
com
a
ntecedência

mínima
de 30
dias
,
isenta
o
locatário
do
pagamento
de
multa

por

rescisão

antecipada
do
contrato
de
locação
,
nos

termos
do art. 4o,
parágrafo

único
, da Lei 8.245/91. 3.
A

ausência
de
vistoria

inicial

detalhada
e a
realização
de
vistoria
de
saída
unilateral,
sem
a
presença
do
locatário
,
impossibilitam
a
verificação
de
danos

ao

imóvel
que
excedam
o
desgaste
natural
pelo

uso
."

Dispositivos

relevantes

citados
: Lei 9.099/95,
arts
. 42, § 1o, e 54,
parágrafo

único
; Lei 8.245/91,
arts
. 4o,
parágrafo

únic
o
, e 23, III; CC,
arts
. 408 e 413.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, N.U 1005938-50.2023.8.11.0040, TURMA RECURSAL CÍVEL, ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Segunda Turma Recursal, Julgado em 16/05/2024,
publicado
no DJE 17/05/2024; TJMT, N.U 1025367-54.20
22.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 20/05/2024, publicado no DJE 23/05/2024.

R E L A T Ó R I O

Recurso

Inominado
:
1044641-36.2024.8.11.0001

Origem
:
7o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

Recorrentes
:
ADRIANA CARULINA DA SILVA e CARULINA DA SILVA / REINALDO SERRA MAGALHAES / REINALDO SERRA MAGALHAES - ME

Recorrido
:
KLAUS NERY TEIXEIRA

RELATÓRIO

Egrégia

Turma
.

KLAUS NERY TEIXEIRA
ajuizou

reclamação

em
face de ADRIANA CARULINA DA SILVA / REINALDO SERRA MAGALHAES / REINALDO SERRA MAGALHAES - ME.
Noticiou
que: a)
celebrou

contrato
de
locação
de
imóvel
com
os

reclamados
; b)
prestou

caução
n
o valor de R$ 6.700,00; c)
posteriormente
,
apresentou
carta
fiança

emitida
pela
Associação
dos
Peritos

Criminais

Federais
; d)
em
01/02/2023,
informou
que
entregaria
o
imóvel
no
mês

seguinte

por

motivo
de
transferência
de
trabalho
; e)
os

reclamados
se
recus
aram
a
devolver
a
caução

prestada
.
Requereu
: a) a
devolução
da
caução
no valor de R$ 6.700,00; b) a
condenação
dos
reclamados

ao

pagamento
da
cláusula
penal no valor de R$ 6.900,00; c)
indenização

por

danos

morais
no valor de R$ 20.000,00.

O
juízo
singular

proferiu

sentença

e
concluiu
que
: que: a) o
contrato

possuía

vigência
original de 24 meses, tendo
início

em
10/08/2022
pelo
valor do
aluguel
de R$ 2.300,00; b)
houve

prestação
de
caução
no valor de R$ 6.700,00
em
04/08/2022; c) a carta de
fiança

foi

assin
ada

em
24/08/2022; d) o
locatário

avisou

sobre
a
desocupação

em
01/02/2023 e
entregou
as
chaves

em
06/03/2023; e)
não

cabe
a
incidência
de
multa

por

rescisão

antecipada
, pois o
autor

comprovou
a
transferência

por

motivo
de
trabalho
; f) a
devolução
da
cauçã
o

deveria

ocorrer

após
a
entrega
do
imóvel
; g)
não

houve

dano
moral,
apenas

descumprimento

contratual
; h)
os

valores

indicados
para
manutenção

do
imóvel

estavam

acima
do
praticado
no mercado.
Condenou

os

reclamados

solidariamente
a
restituírem
a
caução

pre
stada
no valor de R$ 6.700,00,
corrigida

pelo

índice
IGPM a
contar
do
pagamento
(04/08/2022).
Julgou

parcialmente

procedente
o
pedido

contraposto
para
condenar
o
reclamante

ao

pagamento
de IPTU
proporcional
(7 meses) no valor de R$ 1.142,17 e
fornecimento

de
gás
no valor de R$ 63,38.

As partes
reclamadas

interpuseram

Recursos

Inominados
.

As partes
requeridas
IMOBILIARIA RESIDENCE LTDA ME e REINALDO SERRA MAGALHÃES,
sustentaram
que: a) a
sentença

está

em

descompasso
com as
provas
dos autos; b) o
recorrido

nã
o

comprovou

adequadamente

sua

transferência
de
trabalho
,
apresentando

apenas

autorizações
de
viagem

temporária
; c)
os

documentos

apresentados

não

comprovam

transferência

definitiva
de
domicílio
; d) o
recorrido

causou

danos

ao

imóvel
que
não

foram

reparados
; e) a
vistoria

inicial

foi

assinada

pelo

recorrido
e
deve
ser
considerada

válida
; f) o
recorrido

descumpriu
as
cláusulas
56 e 57 do
contrato
, que
previam
a
devolução
do
imóvel

nas

mesmas

condições
; e g)
os

valores
dos
reparos

são

justos
e
comprovados

por

orçamentos
.
Requereram
o
provimento
do
recurso
para: a)
reformar
a
sentença
; b)
condenar
o
recorrido

ao

pagamento
da
cláusula
penal no valor de R$ 6.900,00; c)
condenar
o
recorrido

ao

pagamento
dos
danos

causados

ao

imóvel
no valor de R$ 5.496,53; d)
conde
nar
o
recorrido

ao

pagamento
da
multa

por

rescisão

antecipada
no valor de R$ 4.887,50.

As
contrarrazões

foram

apresentadas

visando

manter
a
sentença
.

Quanto
ao

recurso
da
reclamada
ADRIANA CARULINA DA SILVA,
foi

determinado

por

este

juízo

sua

intimação
par
a
comprovar
a
hipossuficiência

financeira
(ID 269331790/PJe2), tendo
ela

oposto
embargos de
declaração

em
face do
referido

despacho
(ID 270264375/PJe2).

Os declaratórios
não foram conhecidos, em razão de sua inadmissibilidade e, no mesmo
decisum
, foi revoga
da a gratuidade da justiça anteriormente concedida e determinado o recolhimento do preparo do recurso (ID 271206862/PJe2).

Após
, a
referida

reclamada

opôs

novos
embargos
declaratórios
(ID 272490360/PJe2),
os
quais
foram

rejeitados

por

meio
da
decisão

profe
rida
no ID 278172894/PJe2.

É a
síntese
.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR

Colendos
Pares.

Passo à
análise
das
teses

recursais

devolvidas
à
apreciação
do Poder
Judiciár
io
.

Análise
do
preparo
.

De
acordo
com
os

artigos
42, § 1o e 54,
parágrafo

único
, da Lei no 9.099/95,
devidamente

regulamentados

pelos

artigos
949 e
seguintes
da CNGC/MT (2016, 4a
edição
), a
parte

recorrente

deve

efetuar
o
preparo
do
recurso
, com o
pagam
ento
de
custas

judiciais
,
custas

recursais
e taxa
judiciária
,
ressalvada
a
hipótese
de
assistência

judiciária

gratuita
.

Nesse
sentido
:

RECURSO INOMINADO. COMPROVAÇÃO INTEMPESTIVA DO PREPARO. PRIMEIRA PARCELA. DESERÇÃO. PRAZO EM HORAS. ART. 132, §4o, CÓDIGO
CIVIL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS PARCELAS SUBSEQUENTES. SÚMULA 8 DESTA TURMA RECURSAL E ENUNCIADO 80 DO FONAJE. RECURSO NÃO CONHECIDO.1. No sistema dos juizados especiais, o preparo do recurso inominado deve ser efetuado e comprovado nos autos nas 48
horas seguintes à interposição, sob pena de deserção, tal qual a intimação realizada na origem.2. Hipótese em que a parte realizou a juntada do comprovante de forma extemporânea, nos termos do art. 132, §4o, do Código Civil, bem ainda deixou de efetuar
o pagamento das parcelas subsequentes. 3. Recurso não conhecido. (N.U 1005938-50.2023.8.11.0040, TURMA RECURSAL CÍVEL, ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, Segunda Turma Recursal, Julgado em 16/05/2024,
publicado
no DJE 17/05/2024)

RECURSO INOMINADO. JUÍZO DE ADM
ISSIBILIDADE. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA NÃO CONCEDIDA. IRREGULARIDADE NO RECOLHIMENTO DO PREPARO RECURSAL. DESERÇÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. A parte recorrente deve efetuar o preparo do recurso, exceto se for beneficiária da assistência judiciária
gratuita. Indeferida a
gratuidade da justiça, deve ser recolhido o preparo recursal. Havendo irregularidade no pagamento do preparo, impõe-se o reconhecimento da deserção do recurso interposto, porquanto inaplicável o art. 1.007 do CPC aos Juizados Especia
is por força do Enunciado 168 do FONAJE.2. Recurso não conhecido. 3. Custas processuais e honorários advocatícios, pelas partes recorrentes (art. 55 da Lei n. 9.099/95).(N.U 1006677-23.2023.8.11.0040, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES,
Terceira Turma Recursal, Julgado em 13/05/2024,
publicado
no DJE 16/05/2024)

Em
exame
dos autos, nota-se que a
parte

recorrente

não
é
beneficiária
da
assistência

judiciária

gratuita
, visto que a
benesse

foi

revogada
e,
mesmo

intimada
para
recolher
e
compr
ovar
o
preparo
(ID 271206862/PJe2),
não
o fez.

Portanto
, o
recurso

interposto
pela
reclamada
Adriana
Carulna
da Silvaé
deserto
e
não

deve
ser
conhecido
.

Extinção
do
contrato
.

A

extinção
regular dos
contratos

ocorre
com o
cumprimento
das
prestações

aven
çadas

ou
,
ainda
, com o
termo
final
nos

contratos
de
trato

sucessivo
.
Todavia
, o
contrato

pode
ser
extinto

antecipadamente
, antes do
cumprimento
integral das
obrigações
,
por

diversos

motivos

jurídicos
:
resolução
,
resilição
e
rescisão
.

No
caso

em

análise
, o
contrato
de
locação

foi

celebrado

por

prazo

determinado
de 24 meses, com
início

em
10/08/2022 e
término

em
09/08/2024 (ID 254312162/PJe2).
Contudo
, o
reclamante

comunicou

em
01/02/2023
sua

intenção
de
entregar
o
imóvel
no
mês

seguinte
,
em

razão
de
transfer
ência
de local de
trabalho
, tendo
efetivamente

entregue
as
chaves

em
06/03/2023 (ID 254312196/PJe2).

O art. 4o,
parágrafo

único
, da Lei 8.245/91
dispensa
o
locatário
do
pagamento
de
multa

quando
a
devolução
do
imóvel

decorrer
de
transferência

pelo

empregad
or
para
prestar

serviços

em

localidades

diversas
,
desde
que
notifique

por

escrito
o
locador
com
prazo
de, no
mínimo
,
trinta

dias
de
antecedência
.

No
caso

em

tela
, o
reclamante

comprovou

adequadamente

sua

transferência

por

motivo
de
trabalho
,
apresentando

a
utorizações
de
viagem
(ID 254312190/PJe2 e ID 254312191/PJe2) que
demonstram

sua

condição
de
servidor

público
federal com
atuação

itinerante
. Conforme
documentos

apresentados
, o
recorrido

foi

designado
para
atuar

em
Brasília/DF (29/03/2023 a 28/04/2023) e
posteriormente

em
Florianópolis/SC (02/05/2023 a 30/06/2023).

O
recorrido

notificou

a

imobiliária
com
antecedência
(01/02/2023),
conforme

mencionado

na

petição

inicial
(ID 254312159/PJe2), o que, a
propósito
,
restou

incontroverso
,
cumprindo
o
requisito
leg
al.

A

alegação
dos
recorrentes
de que
os

documentos

apresentados

não

comprovam

transferência

definitiva

não

prospera
,
pois
a lei
não

exige
que a
transferência

seja

definitiva
,
apenas
que
seja
para
prestar

serviços

em

localidade

diversa
, o que
foi

devidamen
te

comprovado
.

Ademais
, vale
frisar
que,
somente

nos

dois

deslocamentos

acima

mencionados
, o
autor

permaneceu
fora (
deixando
o
imóvel

desocupado
)
por

aproximadamente
90 (
noventa
)
dias
,
não

sendo

crível

obrigá
-lo a
permanecer

contratado
,
realizando
o
pagame
nto
mensal dos
alugueres
,
quando

sequer

estava

residindo
no
imóvel
.

Foi

devidamente

fundamentado

pelo

juízo
singular que:

"
(...)
em

observância
à
própria

atividade
do
autor
e
formatação
de
transferência
(
várias

localidades
) indica que
ele

não

poderia

apres
entar

mais

documentos

uma

vez
que
os

mesmos

inexistiam
.
Acresça
-se que
atualmente
o
autor
reside
em
Brasília/DF, o que
corrobora

ainda

mais
a
transferência
.
"

Portanto
,
não

há
que se
falar

em

aplicação
de
multa

por

rescisão

antecipada
do
contrato
,
uma

vez
q
ue
o

reclamante
se
enquadra

na

hipótese
legal de
isenção

prevista
no art. 4o,
parágrafo

único
, da Lei 8.245/91.

Estado do
imóvel
no
momento
da
desocupação
.

Ao
findar
a
locação
, o
locatário
é
obrigado
a
restituir
o
imóvel
no
estado

em
que
o

recebeu
, salvo
as
deteriorações

decorrentes
do
seu

uso
normal (art. 23, III, da Lei 8.245/91).

Para
verificar
o
estado
do
imóvel
dado
em

locação
, é
recomendável

confeccionar
um
laudo
de
vistoria
no
início
e no
término
do
contrato
.
Alternativamente
,
pode
-se
elaborar
um
d
ocumento
de
vistoria
do
bem
, com
a

expressa

concordância
de ambas as partes
sobre
as
condições

em
que
o

imóvel
se
encontra
.

Destaca
-se que,
na

ausência
de
provas
que
permitam

constatar
a
diferença
no
estado
do
imóvel
entre o
início
e o final da
locação
,
não
é
possível

verificar
eventual
deterioração
do
bem
e,
consequentemente
,
exigir
a
reparação
de
danos
.

Esse é o
entendimento
da
Turma

Recursal
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ALEGADA RENOVAÇÃO VERBAL DO
CONTRATO. ÔNUS DA PROVA DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA PRORROGAÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE EXIGE ADITAMENTO FORMAL. AUSÊNCIA DE PROVAS SOBRE DANOS AO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.(...) II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há
duas
q
uestões

em

discussão
: (
i
)
determinar
se
houve
a
renovação
verbal do
contrato
de
locação

após
o
término
da
vigência

estipulada
no
instrumento

escrito
; e (
ii
)
verificar
a
responsabilidade
dos
reclamados

pelo

pagamento
dos
aluguéis

em

atraso
,
contas
de
consum
o
e
eventuais

danos

ao

imóvel
.III. RAZÕES DE DECIDIR (...) A
ausência
de
provas

documentais
, tais
como

laudos
de
vistoria

ou

registros

fotográficos
, impede o
reconhecimento
de
deterioração
do
imóvel

causada

pelos

locatários
.Diante da
ausência
de
comprova
ção
dos
fatos

alegados
pela
reclamante
,
a

improcedência
do
pedido

deve
ser
mantida
.IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso

desprovido
.
Tese
de
julgamento
: (...) A
ausência
de
provas

materiais

sobre

deterioração
do
imóvel
impede a
responsabilização
dos
locatários

p
or

eventuais

danos
.(N.U 1004010-47.2024.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO,
Primeira

Turma

Recursal
,
Julgado

em
10/03/2025,
publicado
no DJE 14/03/2025)

RECURSO INOMINADO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA IM
PUGNADOS ESPECIFICAMENTE. PRELIMINAR REJEITADA. AUSÊNCIA DE PROVA DO ESTADO DO IMÓVEL NO MOMENTO DA DESOCUPAÇÃO. ÔNUS DO CREDOR. PROVA DO PAGAMENTO. ÔNUS DO DEVEDOR. DOCUMENTO IDÔNEO DE QUITAÇÃO DOS ALUGUÉIS. COBRANÇA DE DÍVIDA QUITADA. CONDUTA ILÍCITA. RE
CURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...) 6. Estado do
imóvel
no
momento
da
desocupação
. O
locatário
é
obrigado
a
restituir
o
imóvel
,
finda
a
locação
, no
estado

em
que
o

recebeu
, salvo as
deteriorações

decorrentes
do
seu

uso
normal (art. 23, III, da Lei 8.245/9
1
).O

laudo
de
vistoria
no
início
da
locação
e
na

desocupação
do
imóvel
é
recomendado
para
detectar

eventuais

deteriorações

pelo

uso
irregular do
imóvel

ao

longo
da
vigência
do
contrato
.
Não

havendo

elementos
de
provas
que
possam

indicar
a
diferença
do
esta
do
do
imóvel
no
início
e o no final da
locação
,
não

há

como
se
falar

em

reparação
de
danos
(N.U 1005764-77.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de
Direito
Privado,
Julgado

em
01/02/2023,
publi
cado
no DJE 10/02/2023 e N.U 1029887-42.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO,
Primeira
Câmara de
Direito
Privado,
Julgado

em
24/01/2023,
publicado
no DJE 30/01/2023). Na
sentença
,
ficou

consignado
"que
na
exordial a
reclamante

alega

a

existência
de
débitos
de pintura,
mão
de
obra
,
conserto

fechadura
, entre outros,
diante
da
vistoria
de
saída
,
porém
, a
referida

vistoria

não

está

devidamente

assinada
,
pelo

locatário
,
não

possuindo

validade
, se
tratando
de
prova
unilateral." (...) (N.U 1025367-54.2022.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira
Turma

Recursal
,
Julgado

em
20/05/2024,
publicado
no DJE 23/05/2024)

RECURSO INOMINADO – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – ESTADO PRECÁRIO DO
IMÓVEL - INSUFICIÊNCIA DE PROVAS - AUSÊNCIA DE LAUDO DE
VISTORIA FINAL - DANOS MATERIAIS - NÃO CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Diante da
ausência
do
laudo
de
vistoria

realizado

quando
da
desocupação
do
imóvel
,
não
se
pode

exigir
d
o
locatário
o
pagamento
de
valores

relativos
a
reparos
no
imóvel

locado
,
eis
que
sem
a
existência
de
termo
de
vistoria
no
imóvel
e
demais

provas
de amparo,
não

há

como

concluir
que a
requerida

tivesse

devolvido
o
imóvel

em

estado

pior
do que
já
se
encontra
va
no
momento
da
locação
. 2.
Recurso

conhecido
e
não

provido
. 3.
Sentença

mantida

pelos

próprios

fundamentos
. (N.U 1003216-97.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, Segunda
Turma

Recursal
,
Julgado

em
25/09/2023,
publicado
no DJE 29/09/2023)

No caso em análise, a vistoria inicial (ID 254312195/PJe2) não veio acompanhada de fotos, limitando-se a informar "bom estado" para a maioria dos itens, sem detalhamento fotográfico. Já no próprio laudo de vistoria inicial, constatou-se
que vários equipamentos já apresentavam defeitos, como o aparador que "CONTEM RISCOS E MANCHAS" e o
ar-condicionado
que "NÃO ESTAVA 100% QUANDO DA ENTREGA DO IMÓVEL".

Ademais
, a
vistoria
de
saída
(ID 254312196/PJe2)
foi

realizada

unilateralmente
pela
imob
iliária
,
sem
a
presença
do
locatário
, o que
compromete

sua

validade

como

prova
dos
danos

alegados
.

A
propósito
:

(...) As
fotografias
e
orçamentos

apresentados

são

documentos

unilaterais
, que
não

podem

embasar

pedido

indenizatório
.
Inexistência
de
laudos
co
njuntos de
vistoria

inicial
e final que
impossibilita
a
constatação
do real
estado
do
imóvel

finda
a
locação
.
Ressalte
-se,
ademais
, que
o

locatário

não

tem
a
obrigação
de
devolver
o
imóvel

totalmente
livre de
deteriorações

decorrentes
do
uso
normal do
imóv
el

locado
(
artigo
23, III, da Lei 8.245/9),
razão
pela qual
revela
-se
imprescindível
que a
alegação
de
existência
de
danos
no
imóvel

não

decorrente
do
uso
normal
seja

devidamente

aferida

em

vistoria

conjunta

ou

por

perícia
judicial.
Ônus
da
prova
que compe
te
ao

locador
,
nos

termos
do
artigo
373, I, do CPC. Simples
vistoria

produzida

unilateralmente

pelo

locador
,
sem

a

observância
do
contraditório
,
não
serve para
amparar

pretensão

indenizatória

por

danos

ao

imóvel

locado
.
Precedentes
do STJ e
deste
Tribunal
de Justiça.
Multa

contratual

indevida
.
Infrações

contratuais

não

verificadas
. (...) Na
sentença
,
ficou

consignado
"que
na
exordial a
reclamante

alega

a

existência
de
débitos
de pintura,
mão
de
obra
,
conserto

fechadura
, entre outros,
diante
da
vistoria
de
s
aída
,
porém
, a
referida

vistoria

não

está

devidamente

assinada
,
pelo

locatário
,
não

possuindo

validade
, se
tratando
de
prova
unilateral." (...) (N.U 1025367-54.2022.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira
Turma

Recursal
,
Jul
gado

em
23/05/2024,
publicado
no DJE 23/05/2024)

Ressalte-se ainda que inexistem provas de que efetivamente foram despendidos valores para os serviços de manutenção, como a limpeza de estofados, cortina,
ar-condicionado
e móveis planejados.

A

instância
de
origem

observou

corretamente
que:

"
(...) a
vistoria

inicial

não

veio

acompanhada
de
fotos
,
bem

como
no
próprio

laudo

constatou
-se que
vários

equipamentos
,
portas

estavam

inoperantes
, com
alguma

deficiência

ou
com
marcas
de
uso
. No
mais
,
observa
-se que a
vi
storia

inicial
se
limitou
a
informar
“
bom

estado
”
sem

qualquer

detalhamento

fotográfico
(
oposto

ao

laudo
de
saída
),
sendo
que
especificamente

em

relação

aos

aparelhos
de
ar-condicionado
, estofado,
cortina
e
aparador
,
não

houve
a
comprovação
de
limpeza

real
izada

nessa

formatação

tampouco

comprovação
de
pagamento
a
esse

título

quando

na

entrega
do
bem
e a
ponto
de se
exigir

estes

aspectos

na

devolução
.

(...)

Noutro

turno
,
não

há

pactuação

prévia

relacionada
a
necessidade
de
manutenção

nos

estritos

moldes

indi
cados

pelos

locadores

após

a

entrega
das
chaves
e
diversas

cobranças
para
devolução
da
caução
,
sendo

imperioso

apenas
que
o

imóvel

seja

restituído
no
estado

em
que
o

locatário

recebeu
, RESSALVADA AS DETERIORAÇÕES DO SEU USO NORMAL,
nos

termos
do art. 23, I
II da Lei 8.245/91.
"

Portanto
,
inexistindo

evidências

sobre
o
estado

em
que
o

imóvel
se
encontrava
no
início
e no
término
de
sua

locação
,
não
é
possível

imputar
a
responsabilidade
pela
sua

deterioração
à
parte

locatária
.

Cláusula
penal.

Incide
a
cláusula
penal
quando

uma
das partes,
culposamente
,
deixa
de
cumprir

a

obrigação

contratual
.

A
multa

pode
ser
reduzida

equitativamente
se
a

obrigação

tiver

sido

cumprida

parcialmente

ou
a
penalidade
se
manifestar

excessiva

diante
da
natureza
do
negócio
.

Estas

são
as
regras

previstas

nos

arts
. 408 e 413 do Código Civil:

Art. 408.
Incorre
de pleno
direito
o
devedor

na

cláusula
penal,
desde
que,
culposamente
,
deixe
de
cumprir

a

obrigação

ou
se
constitua

em
mora.(...)

Art. 413. A
penalidade

deve
ser
reduzida

equitativamente

pelo

juiz

se

a

obrigação
principal
tiver

sido

cumprida

em

parte
,
ou
se o
montante
da
penalidade
for
manifestamente

excessivo
, tendo-se
em
vista a
natureza
e a
finalidade
do
negócio
.

A
cláusula
penal
prevista
no item 10.1
do

contrato
(ID 254
312162)
estabelece

multa
de 3
aluguéis
para a
parte
que
descumprir

quaisquer

condições

legais

ou

contratuais
. No
entanto
,
não

ficou

demonstrado

descumprimento

contratual

por

parte
do
reclamante
, que
notificou

previamente

sobre

sua

saída
e
entregou
o
imóvel

em

condições

compatíveis
com o
uso
normal,
conforme
art. 23, III, da Lei 8.245/91.

Conforme
já

fundamentado
, o
reclamante

cumpriu

os

requisitos

legais
para
a

isenção
da
multa

por

rescisão

antecipada
,
além
do que,
não

restou

devidamente

comprovado
que, de
fato
,
devolveu
o
imóvel

em

estado

diverso

daquele

em
que
o

recebeu
,
considerando
o
desgaste
natural
pelo

uso
.

Portanto
,
não

há
que se
falar

em

aplicação
da
cláusula
penal,
devendo
a
sentença
ser
mantida

em

seus

termos
.

Dispositivo
.

Posto
isso
: a)
não

con
heço

do
recurso

interposto

por
ADRIANA CARULINA DA SILVA; e b)

conheço

do
recurso

interposto

por
IMOBILIARIA RESIDENCE LTDA ME e REINALDO SERRA MAGALHÃES, mas
nego-lhe

provimento
.

Nos
termos
do
artigo
55 da Lei
no
9.099/95 e
diante
do
resultado
do
julgamen
to
dos
recursos
,
condeno
as partes
recorrentes

ao

pagamento
das
custas

processuais
e
honorários

advocatícios
,
estes

fixados

em
15%
sobre
o valor da
condenação
.

É
como

voto
.

Cuiabá/MT, data
registrada
no
sistema
.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de
Direito
- Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/09/2025