Tribunal: TJMT
Processo: 1032960-35.2025.8.11.0001
Órgão julgador: EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-10-16
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PRIMEIRA TURMA RECURSAL
GABINETE 4
RECURSO INOMINADO N. 1032960-35.2025.8.11.0001
Recurso Cível Inominado n. 1032960-35.2025.8.11.0001
Recorrente: Imobiliária Residence Ltda ME
Recorrida: Laise Schwarz Capistrano Ferreira
EMENTA
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CAUÇÃO LOCATÍCIA. LEGITIMIDADE DA RETENÇÃO PARCIAL. LAUDO DE VISTORIA SEM ASSINATURA DO LOCATÁRIO. MULTA COMPENSATÓRIA POR RESCISÃO ANTECIPADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto por Imobiliária contra sentença proferida em ação de restituição de valores cumulada com indenização por dano moral, que condenou solidariamente os requeridos à restituição integral da caução locatícia.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é legítima a retenção integral da caução locatícia diante da alegação de danos ao imóvel e rescisão antecipada do contrato; (ii) estabelecer se a autora faz jus à restituição parcial da caução, com desconto da multa por rescisão contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de assinatura da locatária nos laudos de vistoria de entrada e saída compromete sua validade como meio de prova, por se tratar de documento unilateral sem concordância expressa da parte adversa.
4. A vistoria do imóvel constitui ato bilateral que exige a participação das partes, sendo ônus do locador comprovar a existência de danos além do desgaste natural, conforme previsto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.
5. A simples alegação de danos não acompanhada de prova documental idônea não autoriza a retenção da caução, especialmente diante da entrega das chaves e da ausência de impugnação formalmente comprovada.
6. O contrato previa multa proporcional por rescisão antecipada, e restou incontroverso que o imóvel foi desocupado antes do término contratual, justificando a retenção parcial da caução no valor de quatro mil reais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. Laudo de vistoria desacompanhado de assinatura do locatário não possui eficácia probatória para justificar a retenção da caução.
2. O locador deve restituir a caução locatícia integralmente, salvo nos casos em que comprovadamente haja previsão contratual de multa por rescisão antecipada e esta se configure.
3. A multa proporcional por rescisão contratual é devida quando o locatário desocupa o imóvel antes do prazo pactuado, desde que prevista no contrato de forma clara e objetiva.
Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, artigo 373, inciso II; Código Civil, artigos 405 e 406; Lei no 9.099 de 1995, artigo 55; Lei no 8.245 de 1991, artigos 4o e 37, inciso I.
Jurisprudências relevantes citadas: Turma Recursal Cível, N.U 1009735-20.2024.8.11.0001, Relator Gonçalo Antunes de Barros Neto, julgado em 04/07/2025; Turma Recursal Cível, N.U 1013197-48.2025.8.11.0001, Relator Aristeu Dias Batista Vilella, julgado em 28/08/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

Número Único
:

1032960-35.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI

Turma Julgadora:

[DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[LAISE SCHWARZ CAPISTRANO FERREIRA - CPF: 021.000.061-93 (RECORRENTE), JOAO HENRIQUE SILVA MIRANDA DE SOUZA GOMES - CPF: 050.009.461-62 (ADVOGADO), ROZANE DE FATIMA MONTANA SILVA - CPF: 616.374.671-68 (RECORRIDO), ALAN ALMEIDA SANTOS - CPF: 057.257.421-56 (ADVOGADO), REINALDO SERRA MAGALHAES - ME - CNPJ: 26.002.151/0001-72 (RECORRIDO), REINALDO SERRA MAGALHAES - CPF: 044.947.741-03 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.
1032960-35.2025.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.
1032960-35.2025.8.11.0001

Recorrente:
Imobiliária Residence Ltda ME

Recorrida
:
Laise Schwarz Capistrano Ferreira

EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CAUÇÃO LOCATÍCIA. LEGITIMIDADE DA RETENÇÃO PARCIAL. LAUDO DE VISTORIA SEM ASSINATURA DO LOCATÁRIO. MULTA COMPENSATÓRIA POR RESCISÃO ANTECIPADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto por Imobiliária contra sentença proferida em ação de restituição de valores cumulada com indenização por dano moral, que condenou solidariamente os requeridos à restituição integral da caução locatícia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é legítima a retenção integral da caução locatícia diante da alegação de danos ao imóvel e rescisão antecipada do contrato; (ii) estabelecer se a autora faz jus à restituição parcial da caução, com desconto da multa por rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A ausência de assinatura da locatária nos laudos de vistoria de entrada e saída compromete sua validade como meio de prova, por se tratar de documento unilateral sem concordância expressa da parte adversa.

4.

A vistoria do imóvel constitui ato bilateral que exige a participação das partes, sendo ônus do locador comprovar a existência de danos além do desgaste natural, conforme previsto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

5.

A simples alegação de danos não acompanhada de prova documental idônea não autoriza a retenção da caução, especialmente diante da entrega das chaves e da ausência de impugnação formalmente comprovada.

6.

O contrato previa multa proporcional por rescisão antecipada, e restou incontroverso que o imóvel foi desocupado antes do término contratual, justificando a retenção parcial da caução no valor de quatro mil reais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

Laudo de vistoria desacompanhado de assinatura do locatário não possui eficácia probatória para justificar a retenção da caução.

2.

O locador deve restituir a caução locatícia integralmente, salvo nos casos em que comprovadamente haja previsão contratual de multa por rescisão antecipada e esta se configure.

3.

A multa proporcional por rescisão contratual é devida quando o locatário desocupa o imóvel antes do prazo pactuado, desde que prevista no contrato de forma clara e objetiva.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, artigo 373, inciso II; Código Civil, artigos 405 e 406; Lei no 9.099 de 1995, artigo 55; Lei no 8.245 de 1991, artigos 4o e 37, inciso I.

Jurisprudências relevantes citadas
: Turma Recursal Cível, N.U 1009735-20.2024.8.11.0001, Relator Gonçalo Antunes de Barros Neto, julgado em 04/07/2025; Turma Recursal Cível, N.U 1013197-48.2025.8.11.0001, Relator Aristeu Dias Batista Vilella, julgado em 28/08/2025.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.
1032960-35.2025.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.
1032960-35.2025.8.11.0001

Recorrente:
Imobiliária Residence Ltda ME

Recorrida
:
Laise Schwarz Capistrano Ferreira

RELATÓRIO

Recurso Inominado Cível de

Imobiliária Residence Ltda ME.

Ação:
de Restituição de Valores Cumulada com Indenização por Dano Moral.

Origem:
5o Juizado Especial Cível de Cuiabá.

Sentença
(Id. 314751391)
:
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenou os requeridos, solidariamente, a restituírem a caução no valor de R$24.000,00(vinte e quatro mil reais).

Recurso Cível Inominado
(Id.

314751392
): requer a reforma da sentença a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, acolhendo o pedido contraposto para autorizar a retenção do valor da caução, bem como condenar a autora ao pagamento de R$10.525,92(dez mil quinhentos e vinte e cinco reais e noventa e dois centavos) pelos danos materiais.

Contrarrazões
(Id. 314751399): requer o desprovimento do recurso interposto.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

GABINETE 4

RECURSO INOMINADO N.
1032960-35.2025.8.11.0001

Recurso Cível Inominado n.
1032960-35.2025.8.11.0001

Recorrente:
Imobiliária Residence Ltda ME

Recorrida
:
Laise Schwarz Capistrano Ferreira

VOTO

Eminentes Pares
;

Cuida-se de recurso inominado interposto por Imobiliária Redidence Ltda ME contra sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, ajuizada por
Laise Schwarz Capistrano Ferreira
em face da empresa recorrente e de Rozane de Fátima Montana Silva.

Da narrativa inicial, extrai-se que as partes celebraram contrato de locação residencial em 28/04/2022, tendo como objeto o imóvel situado na Rua Miguel Serror, no 1531, bairro Santa Rosa, Cuiabá-MT. Foi pactuada caução no valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), equivalente a três meses de aluguel. Posteriormente, o contrato foi aditado, prorrogando-se a locação até 01/05/2025, com valor mensal de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Verifica-se que a autora desocupou o imóvel em 05/03/2025, entregando as chaves ao representante da imobiliária, conforme mensagens de
WhatsApp
, sendo que, após a desocupação, os requeridos se recusaram a devolver a caução, alegando danos ao imóvel e rescisão antecipada do contrato, o que motivou o ajuizamento da presente ação.

A controvérsia cinge-se à legitimidade da retenção da caução locatícia no valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) pelos recorrentes, em razão de alegados danos ao imóvel e da rescisão antecipada do contrato de locação.

Em relação aos alegados danos ao imóvel, à sentença está correta ao reconhecer que os laudos de vistoria apresentados pelos recorrentes não possuem eficácia probatória suficiente para justificar a retenção da caução. Isso porque, tais documentos não contêm a assinatura da locatária, caracterizando-se como documentos unilaterais.

A vistoria, por sua natureza, é ato bilateral que exige a participação e concordância de ambas as partes, justamente para assegurar a fidedignidade do registro das condições do imóvel. A ausência de assinatura da locatária nos laudos de vistoria, tanto de entrada quanto de saída, compromete significativamente seu valor probatório.

Ademais, caberia ao locador o ônus de provar, mediante documentos idôneos, a deterioração do imóvel além do desgaste natural, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. No caso em tela, os recorrentes não se desincumbiram satisfatoriamente desse ônus.

Contudo, no que se refere à multa por rescisão antecipada do contrato, entendo que assiste razão parcial ao recorrente. O contrato de locação previa expressamente, em sua cláusula 11.1, multa compensatória equivalente a 3 (três) aluguéis vigentes, de forma proporcional, em caso de rescisão antecipada.

Restou incontroverso nos autos que a autora desocupou o imóvel em 05/03/2025, quando o contrato tinha previsão de término em 01/05/2025, ou seja, aproximadamente dois meses antes.

Nesse sentido:

”DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO INDEVIDA DE CAUÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso interposto pelo reclamado contra decisão monocrática, que homologou o projeto de sentença elaborado por juiz leigo e julgou parcialmente procedente o pedido na ação de restituição de caução cumulada com pedido de indenização por danos morais, proposta pelo locatário contra o locador. O contrato de locação foi firmado em 03/08/2023, com vigência de 36 meses (01/09/2023 a 01/09/2026), mediante caução no valor de R$ 10.600,00. O locatário alega que o imóvel não foi entregue em condições adequadas de uso, razão pela qual solicitou a rescisão contratual e a restituição integral da caução, além de multa equivalente a três aluguéis e indenização por danos morais. Na sequência, o locador impugna as alegações, sustenta a inexistência de vícios e defende a retenção da caução para compensar a multa rescisória. A sentença determinou a restituição da caução, condenou ao pagamento da multa e indeferiu os danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o locatário comprovou vícios no imóvel que justificassem a rescisão contratual sem penalidade; (ii) estabelecer se é devida a multa contratual em favor do locatário; (iii) determinar se é legítima a retenção da caução pelo locador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O ônus da prova acerca do fato constitutivo do direito ao desfazimento do contrato sem penalidade cabe ao locatário, conforme art. 373, inciso I, do CPC, não tendo sido demonstrados vícios no imóvel por meio de provas técnicas ou documentos idôneos. 4. A devolução antecipada do imóvel por iniciativa do locatário, sem justa causa comprovada, impõe o pagamento de multa rescisória proporcional, nos termos do art. 4o da Lei no 8.245/1991, não sendo devida qualquer multa em favor do locatário. 5. A Cláusula Décima Primeira do contrato não autoriza a retenção da caução como forma de compensação pela multa rescisória, determinando sua restituição integral após a entrega das chaves e a vistoria final, nos termos do art. 37, inciso I, da Lei no 8.245/1991. 6. A restituição da caução deve ser acrescida de juros legais a contar da citação (arts. 405 e 406 do CC) e correção monetária pelo INPC a partir da data de desocupação do imóvel, ante a ausência de previsão contratual, por se tratar de consectários legais. 7. A simples inadimplência contratual não configura dano moral, inexistindo prova de lesão extrapatrimonial indenizável, conforme entendimento consolidado do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O locatário deve comprovar os vícios ou defeitos do imóvel que inviabilizem seu uso regular para se eximir da multa rescisória. 2. O contrato de locação não autoriza a retenção da caução como compensação de multa rescisória, devendo ela ser restituída integralmente após a entrega das chaves e vistoria final. 3. A restituição da caução deve ser acrescida de juros legais a contar da citação e correção monetária a partir da desocupação do imóvel. 4. O simples descumprimento contratual não gera, por si só, direito à indenização por danos morais. (...) (N.U 1009735-20.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Primeira Turma Recursal, Julgado em 04/07/2025, Publicado no DJE 04/07/2025)”.

“DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS INADIMPLIDOS E MULTA RESCISÓRIA. CUMULAÇÃO DE OBRIGAÇÕES DE NATUREZA DISTINTA. LEGALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso inominado interposto por Edjane Arjona de Matos contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por João Vitor Martins Rocha em ação de rescisão contratual e cobrança, condenando a recorrente ao pagamento dos aluguéis referentes aos meses de novembro e dezembro de 2024, bem como ao pagamento da multa contratual de três vezes o valor do último aluguel pactuado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida apenas a multa rescisória ou também os aluguéis inadimplidos relativos ao período de ocupação; (ii) estabelecer se a cumulação entre aluguéis vencidos e multa por rescisão antecipada configura duplicidade de cobrança. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O não pagamento dos aluguéis referentes aos meses de novembro e dezembro de 2024 constitui inadimplemento incontroverso, cabendo ao locatário o ônus de comprovar eventual quitação, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu. 4. A multa rescisória prevista contratualmente tem fundamento autônomo em relação aos aluguéis, destinando-se a indenizar o locador pela rescisão antecipada do contrato, conforme previsão expressa dos arts. 408 e 416 do Código Civil e art. 4o da Lei no 8.245/1991. 5. Não há configuração de bis in idem, pois os créditos possuem natureza jurídica diversa: obrigação periódica de pagamento dos aluguéis durante a ocupação do imóvel e penalidade compensatória pela ruptura antecipada do contrato. 6. A cláusula penal prevista em contrato é legítima, protege o equilíbrio contratual e encontra respaldo legal e jurisprudencial consolidada, inexistindo ilegalidade na sua aplicação cumulada com a cobrança dos aluguéis inadimplidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O inadimplemento dos aluguéis durante o período de ocupação do imóvel gera obrigação autônoma de pagamento, independentemente da rescisão contratual. 2. A multa rescisória prevista contratualmente é devida em caso de devolução antecipada do imóvel, nos termos do art. 4o da Lei no 8.245/1991. 3. É legítima a cumulação da cobrança dos aluguéis inadimplidos com a multa rescisória, por se tratarem de obrigações de natureza distinta.” (...) (N.U 1013197-48.2025.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 28/08/2025, Publicado no DJE 28/08/2025)”.

Portanto, considerando que a autora cumpriu substancialmente o contrato, restando apenas dois meses para seu término regular, resta devida a cobrança da multa por rescisão contratual no valor de R$4.000,00(quatro mil reais), conforme cláusula 11.1 do contrato.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença, determinando que do valor da caução a ser restituído (R$ 24.000,00) seja abatido o montante de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) referente à multa por rescisão antecipada do contrato, devendo os recorrentes restituírem à recorrida o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), mantendo nos demais termos a sentença de 1° grau.

Em face do êxito recursal, deixo de fixar honorários sucumbenciais nos termos do artigo 55,
caput
da Lei n.° 9.099/1995.

Na hipótese de interposição de embargos de declaração com caráter meramente protelatórios, aplicar-se-á a multa prevista no artigo 1.026, § 2o, do Código de Processo Civil.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juizado de origem.

É como voto.

Eulice Jaqueline da Costa Silva Cherulli

Juíza de Direito Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/10/2025