Tribunal: TJMT
Processo: 1000966-22.2021.8.11.0100
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA E ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL - CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA - DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS - ALIENAÇÃO A TERCEIRO SEM ANUÊNCIA – INEFICÁCIA – ADJUDICAÇÃO – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por Kezio Maximiano Lima e Elizandra Gado contra sentença que julgou procedente a ação anulatória de negócio jurídico, com reconhecimento do direito de preferência dos autores, Edilson Góis e Jailson Góis, determinando a adjudicação do imóvel objeto da controvérsia.
II. Questão em discussão
2. Duas questões centrais: (i) se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; e (ii) se o direito de preferência dos condôminos foi violado pela venda do imóvel a terceiros sem a prévia notificação dos apelados.
III. Razões de decidir
3. O juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe aferir a necessidade de produção probatória. No caso, a controvérsia é eminentemente jurídica e os elementos constantes dos autos são suficientes para o julgamento, afastando-se a alegação de cerceamento de defesa.
4. O art. 504 do Código Civil garante ao condômino preterido a possibilidade de adjudicação da parte ideal do imóvel alienada a terceiro sem sua anuência, desde que o valor da venda seja depositado no prazo legal.
5. A formalização do negócio por instrumento particular não afasta o direito de preferência do condômino, sendo suficiente a existência do contrato de compra e venda para o exercício da prerrogativa legal.
6. Não há incompatibilidade entre a anulação do negócio jurídico e o pedido de adjudicação, pois a nulidade decorre da preterição do direito de preferência, sendo a adjudicação sua consequência legal.
7. O valor a ser depositado pelo condômino preterido corresponde ao preço pago pelo adquirente originário, sem acréscimos de juros ou correção monetária, conforme pacífico entendimento jurisprudencial.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. O direito de preferência do condômino se aperfeiçoa com a alienação do bem, independentemente da formalização definitiva por escritura pública. 2. A ausência de notificação prévia ao condômino preterido configura violação ao direito de preferência, ensejando a adjudicação do imóvel nos moldes do negócio realizado.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1000966-22.2021.8.11.0100

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[DEFEITO, NULIDADE OU ANULAÇÃO, CONDOMÍNIO]

RELATORA:
EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS

Turma Julgadora:
[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DRA. TATIANE COLOMBO (JUÍZA DE DIREITO CONVOCADA
),

DES
(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
e
DES(A). DIRCEU DOS
SANTOS]

Parte(s):

[KEZIO MAXIMIANO LIMA - CPF: 689.453.101-34 (APELANTE), BRENO DE ALMEIDA CORREA - CPF: 022.479.241-58 (ADVOGADO), BRUNO DEVESA CINTRA - CPF: 974.012.421-68 (ADVOGADO), ELIZANDRA GADO - CPF: 020.247.571-97 (APELANTE), EDILSON GOIS - CPF: 604.594.179-91 (APELADO), HELIO PASSADORE - CPF: 861.515.251-91 (ADVOGADO), DANIELLA MAIA DUTRA - CPF: 005.113.101-37 (ADVOGADO), ROSANGELA PASSADORE DOS SANTOS - CPF: 630.607.601-87 (ADVOGADO), HUGNEI SANTOS MORAES - CPF: 050.420.811-00 (ADVOGADO), JAILSON GOIS - CPF: 682.371.039-04 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE ADAO NAITZEL - CPF: 047.451.858-20 (TERCEIRO INTERESSADO), ROSA MONICA BRITO NAITZEL - CPF: 206.408.738-98 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA E ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL -
CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA
- DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS - ALIENAÇÃO A TERCEIRO SEM ANUÊNCIA – INEFICÁCIA – ADJUDICAÇÃO – POSSIBILIDADE –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta por
Kezio
Maximiano Lima e Elizandra Gado contra sentença que julgou procedente a ação anulatória de negócio jurídico, com reconhecimento do direito de preferência dos autores, Edilson Góis e
Jailson
Góis, determinando a adjudicação do imóvel objeto da controvérsia.

II. Questão em discussão

2. Duas questões centrais: (i) se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; e (
ii
) se o direito de preferência dos condôminos foi violado pela venda do imóvel a terceiros sem a prévia notificação dos apelados.

III. Razões de decidir

3. O juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe aferir a necessidade de produção probatória. No caso, a controvérsia é eminentemente jurídica e os elementos constantes dos autos são suficientes para o julgamento, afastando-se a alegação de cerceamento de defesa.

4. O art. 504 do Código Civil garante ao condômino preterido a possibilidade de adjudicação da parte ideal do imóvel alienada a terceiro sem sua anuência, desde que o valor da venda seja depositado no prazo legal.

5. A formalização do negócio por instrumento particular não afasta o direito de preferência do condômino, sendo suficiente a existência do contrato de compra e venda para o exercício da prerrogativa legal.

6. Não há incompatibilidade entre a anulação do negócio jurídico e o pedido de adjudicação, pois a nulidade decorre da preterição do direito de preferência, sendo a adjudicação sua consequência legal.

7. O valor a ser depositado pelo condômino preterido corresponde ao preço pago pelo adquirente originário, sem acréscimos de juros ou correção monetária, conforme pacífico entendimento jurisprudencial.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“
1.

O direito de preferência do condômino se aperfeiçoa com a alienação do bem, independentemente da formalização definitiva por escritura pública.

2. A ausência de notificação prévia ao condômino preterido configura violação ao direito de preferência, ensejando a adjudicação do imóvel nos moldes do negócio realizado.”

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
(RELATORA):

Trata-se de
RECURSO DE APELAÇÃO
interposto por
KEZIO MAXIMIANO LIMA e ELIZANDRA GADO
contra
EDILSON GOIS e JAILSON GOIS
, em face da sentença que julgou procedente a ação anulatória de negócio jurídico cumulada com exercício de direito de preferência e adjudicação de imóvel, declarando nulo o
negócio
jurídico entre José Adão e
Kexio
Maximiano Lima e, “
ADJUDICAR
a fração ideal de 50% (cinquenta por cento) do imóvel descrito na inicial pertencente a José Adão
Naitzel
, sob a matrícula no 2951, do CRI de Brasnorte, em favor do requerente”.
Por fim, condenou os apelantes ao pagamento d das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

A parte autora da ação originária alegou que era condômina de fração ideal do imóvel objeto da lide e que teria sido preterida no seu direito de preferência antes da alienação do bem para terceiros. Dessa forma, requereu a anulação do negócio e a adjudicação da fração ideal mediante pagamento equivalente ao valor da venda.

Em seu recurso, os apelantes sustentam, em síntese:

Inexistência de preterição do direito de preferência
– Argumentam que o direito de preferência (art. 504 do Código Civil) só pode ser exercido sobre negócios jurídicos válidos e eficazes, o que não ocorreria no caso, pois a venda da fração ideal foi realizada por instrumento particular, sem a lavratura de escritura pública, contrariando o art. 108 do CC. Defendem que, se o negócio jurídico era inválido, não há como se falar em direito de preferência;

Cerceamento de defesa
– Alegam nulidade da sentença por cerceamento de defesa, pois o juízo indeferiu a produção de prova oral e, ao mesmo tempo, afastou a tese de decadência por ausência de provas da ciência inequívoca da parte autora sobre o negócio jurídico, o que prejudicou a defesa dos apelantes;

Imprecisão do valor da causa
– Sustentam que o valor da causa deveria considerar não apenas o montante nominal do contrato, mas também juros e correção monetária, refletindo o valor real da obrigação;

Inépcia da petição inicial
– Argumentam que a parte autora alegou que o contrato era simulado, o que o tornaria nulo. No entanto, se o contrato é nulo, não poderia produzir efeitos, incluindo o exercício do direito de preferência. Assim, sustentam que a inicial deveria ter sido considerada inepta;

Correção do valor a ser pago pela adjudicação
– Caso seja mantida a sentença, pedem que os valores sejam corrigidos e acrescidos de juros desde a data do vencimento de cada parcela, considerando que o contrato original previa pagamentos parcelados;

Com essas considerações, pugna pela reforma da sentença para julgar improcedente a ação, com base na invalidade do negócio jurídico firmado sem escritura pública, subsidiariamente a anulação da sentença por cerceamento de defesa.

Preparo recolhido – Id. 269296288.

Foram apresentadas as contrarrazões ao recurso, em síntese, pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE P
Ó
VOAS (RELATORA):

Eminentes pares
,

Argui a recorrente nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o fato
do
juízo
a quo
ter indeferido a realização de prova oral.

Contudo, a
preliminar não prospera.

O julgador é o destinatário final da prova, assim, respeitando os limites previstos no Código de Processo Civil, é ele quem deve avaliar a efetiva conveniência e necessidade de deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento.

No caso, o magistrado singular, entendendo haver elementos suficientes para o julgamento do mérito em razão da matéria e dos documentos juntados, não há falar em cerceamento defesa, mormente no caso em apreço em que a controvérsia se cinge à matéria eminentemente de direito (compra e venda) pelo que desnecessário a realização prova oral.

O Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. MÉRITO ADMINISTRATIVO. INSTÂNCIA REVISORA PELO JUDICIÁRIO.
DESCABIMENTO.
CONDUÇÃO DE PROVAS E JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. JUIZ COMO DESTINATÁRIO DA PROVA. ERRO MATERIAL INCAPAZ DE FORMAR NULIDADE.

VI
- No que diz respeito à condução da produção de provas, assim como
à
hipótese de julgamento antecipado da lide, sabe-se que, em atenção ao princípio do livre convencimento motivado, cabe ao juiz, destinatário da prova, a apreciação da adequação da produção probatória ao caso dos autos.
VII - O erro material ocorrido no decorrer do processo que constituiu o título executivo (acórdão do TCU) não se mostra capaz de anular o procedimento, mormente porque, como ressaltou o magistrado, houve a correta indicação do CNPJ da empresa e de sua representante legal, dados suficientes para dirimir qualquer dúvida acerca da possibilidade de "Construtora Castro & Nunes Construções LTDA" não se tratar da executada, a empresa "Castro & Nunes Construções LTDA" VIII - Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido
.(STJ - REsp: 1812922 CE 2019/0130051-9, Relator: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 19/04/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação:
DJe
22/04/2022)
. – Grifei.

Nesse sentido, entendimento da Segunda Câmara de Direito Privado desta Egrégia Corte.
In
verbis
:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – PEDIDO DE RESSARCIMENTO DA SEGURADORA CONTRA A CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA – OSCILAÇÃO DE ENERGIA
ELÉTRICA NA UNIDADE CONSUMIDORA DO SEGURADO – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – PAGAMENTO REFERENTE À PERDA DE EQUIPAMENTOS ELETRÔNICOS – COMPROVAÇÃO POR LAUDO TÉCNICO – SUB-ROGAÇÃO – POSSIBILIDADE – SÚMULA No 188 DO STF – OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Descabe a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, sem a produção de provas, eis que o juiz é o destinatário da prova, cabendo a ele aferir sobre a necessidade ou não de produção de provas
.
No caso concreto, os documentos juntados aos autos são suficientes para embasar o convencimento, especialmente considerando os laudos que demonstram a causa dos danos nos bens segurados. (N.U 1050175-74.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/12/2022,
Publicado
no DJE 20/12/2022).
– Destaquei.

Rejeitada a preliminar
e
adentro ao mérito.

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
Kezio
Maximiano Lima e Elizandra Gado
contra sentença proferida nos autos da ação anulatória de negócio jurídico c/c exercício de direito de preferência e adjudicação de imóvel, ajuizada por
Edilson Góis e
Jailson
Góis
.

A alegação dos apelantes de que não houve preterição do direito de preferência porque o negócio jurídico seria inválido, por não ter sido formalizado por escritura pública.

O recurso não comporta provimento.

Isso porque, o direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil garante ao condômino a possibilidade de adjudicar para si a parte ideal do imóvel vendida a terceiro sem sua anuência, desde que deposite o valor da venda dentro do prazo legal. No caso em tela, a venda do imóvel a terceiros ocorreu sem que os apelados fossem previamente notificados, caracterizando a preterição do direito de preferência.

Ademais, o próprio negócio jurídico celebrado pelos recorrentes demonstra a intenção de transferência de propriedade, sendo irrelevante a ausência de escritura pública para efeitos do exercício do direito de preempção.

A jurisprudência é firme no sentido de que o direito de preferência surge com a alienação do bem, independentemente de sua formalização definitiva por escritura pública, bastando à existência do contrato de compra e venda para que o condômino preterido possa exercer sua prerrogativa legal.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS NA VENDA DE COISA INDIVISÍVEL. IMÓVEL EM ESTADO DE INDIVISÃO, MAS PASSÍVEL DE DIVISÃO. MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO EXARADO PELA SEGUNDA SEÇÃO TOMADO À LUZ DO ART. 1.139 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916.
1. O condômino que desejar alhear a fração ideal de bem em estado de indivisão, seja ele divisível ou indivisível, deverá dar preferência ao comunheiro da sua aquisição. Interpretação do art. 504 do CC/2002 em consonância com o precedente da Segunda Seção do STJ (REsp n. 489.860/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi), exarado ainda sob a égide do CC/1916. 2.
De fato, a comparação do art. 504 do CC/2002 com o antigo art. 1.139 do CC/1916 permite esclarecer que a única alteração substancial foi a relativa ao prazo decadencial, que - de seis meses - passou a ser de cento e oitenta dias e, como sabido, a contagem em meses e em dias ocorre de forma diversa; sendo que o STJ, como Corte responsável pela uniformização da interpretação da lei federal,
um vez definida
tese sobre determinada matéria, deve prestigiá-la, mantendo sua coesão. 3. Ademais, ao conceder o direito de preferência aos demais condôminos, pretendeu o legislador conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo. 4. Deve-se levar em conta, ainda, o sistema jurídico como um todo, notadamente o parágrafo único do art. 1.314 do CC/2002, que veda ao condômino, sem prévia aquiescência dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (que são um
minus
em relação à transferência de propriedade), somado ao art. 504 do mesmo diploma, que proíbe que o condômino em coisa indivisível venda a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. 5. Não se pode olvidar que, muitas vezes, na prática, mostra-se extremamente difícil a prova da indivisibilidade. Precedente: REsp 9.934/SP, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma. 6. Na hipótese, como o próprio acórdão reconhece que o imóvel sub judice se encontra em estado de indivisão, apesar de ser ele divisível, há de se reconhecer o direito de preferência do condômino que pretenda adquirir o quinhão do comunheiro, uma vez preenchidos os demais requisitos legais. 7. Recurso especial
provido”
(REsp n. 1.207.129/MG, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/6/2015,
DJe
de 26/6/2015).

Quanto ao valor da causa, o art. 292, II, do Código de Processo Civil, dispõe que o valor será
“na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida”
.

No presente caso, a discussão do Instrumento Particular de Confissão de Dívida com Compra e Venda de Bem Imóvel firmado no valor certo de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), conforme constatasse da inicial. Desse modo, o valor da causa se encontra estritamente em observância ao art. 292, II, do CPC.

Outrossim, sobre a inépcia da inicial, ao argumento de que “
o contrato de compra e venda seria simulado, ao mesmo tempo em que buscaram adjudicar o imóvel”.

No entanto, não há qualquer incompatibilidade entre os pedidos. A nulidade do contrato decorre da violação ao direito de preferência, e a adjudicação é a consequência legal da anulação do negócio jurídico celebrado sem a anuência do condômino preterido. A parte autora apenas busca o reconhecimento de seu direito e a efetivação da adjudicação conforme previsto na legislação vigente.

Destarte:

“AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO CONTÁBIL, APURAÇÃO DE HAVERES, C/C DISSOLUÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONTRA DESPACHO SANEADOR. ILEGITIMIDADE ATIVA. ART. 335, 5, DO CÓD. COMERCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356
DO STF. ALTERAÇÃO CONTRATUAL. REVISÃO DA CONCLUSÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. SÚMULA 7/STJ. ALEGAÇÃO DE INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL, POR INCOMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. ART. 295, PARÁGRAFO ÚNICO, IV, DO CPC. POSSIBILIDADE, EM SE TRATANDO DE CUMULAÇÃO IMPRÓPRIA ALTERNATIVA. DISSOLUÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE. RITO ORDINÁRIO. CABIMENTO. (...)
3.
Na cumulação imprópria subsidiária ou alternativa, é possível a existência de pedidos incompatíveis entre si, não acarretando, pois, a inépcia da petição inicial prevista no art. 295, parágrafo único, IV, do CPC. Precedente.
(...)
”
(STJ -
AgRg
no REsp: 1149871 MG 2009/0189124-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/08/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
26/08/2014

Ao arremate, no tocante ao pedido subsidiário dos apelantes para que os valores devidos pelos apelados sejam corrigidos e acrescidos de juros desde a data do vencimento das parcelas do contrato original, verifica-se que a sentença recorrida corretamente determinou que o valor a ser depositado corresponde ao valor pago pelo adquirente originário, sem qualquer acréscimo.

Nos termos do artigo 504 do Código Civil e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o condômino preterido deve assumir o contrato exatamente nos moldes em que foi celebrado, sem alterações unilaterais nos valores pactuados.

Assim, não há justificativa para a aplicação de correção monetária ou juros além daqueles originalmente estipulados no contrato.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Por força do art. 85, §11° do CPC, majoro a sucumbência de 10% (dez por cento) para o novo importe de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL):

Peço vista dos autos
para melhor análise da matéria
.

V O T O

EXMA. SRA. DRA. TATIANE COLOMBO
(
2
a
VOGAL – CONVOCAD
A
):

Aguardo o
pedido de vista
.

SESSÃO DE 18 DE JUNHO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL):

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
KEZIO MAXIMIANO LIMA e ELIZANDRA GADO
contra a sentença que julgou procedente a ação anulatória de negócio jurídico c/c exercício de direito de preferência e adjudicação de imóvel, movida por
EDILSON GOIS
em desfavor dos apelantes e de
JOSÉ ADÃO NAITZEL.

A sentença declarou nulo o negócio jurídico de compra e venda de fração ideal de imóvel firmado entre JOÃO ADÃO NAITZEL e KEZIO MAXIMIANO LIMA, bem como adjudicou a fração ideal de 50% do imóvel pertencente a JOSÉ ADÃO em favor do autor EDILSON GOIS, por exercício do direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil. Condenou, ainda, os requeridos ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários sucumbenciais.

Inconformados, os requeridos KEZIO e ELIZANDRA apelaram, alegando, em síntese:
a)
inexistência de preterição ao direito de preferência, ante a ineficácia do instrumento particular de compra e venda por não preencher os requisitos legais;
b)
nulidade da sentença por cerceamento de defesa, tendo sido indeferida a produção de prova oral e, posteriormente, afastada a alegação de decadência;
c)
incorreção do valor da causa, por não ter considerado a incidência de juros e correção monetária;
d)
inépcia da inicial por incompatibilidade entre a alegação de simulação do contrato e o pedido de adjudicação;
e)
necessidade de aplicação de juros e correção monetária em caso de manutenção do direito de preferência.

A presente apelação foi incluída na pauta de julgamento do dia 16/04/2025, em que a eminente Relatora, Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, negou provimento ao recurso.

Para melhor análise da matéria, pedi vista dos autos.

Pois bem.

Dispõe o art. 504 do Código Civil:
“Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.”.

Extrai-se dos autos que o autor EDILSON GOIS é proprietário de 50% do imóvel lote no 105-A, da Gleba Vale do Rio Sangue, em Brasnorte/MT, sendo condômino do requerido JOSÉ ADÃO NAITZEL, conforme matrícula do imóvel de ID no 268510896. Vejamos:

Denota-se que o autor firmou contrato de locação de sua propriedade com o requerido KESIO MAXIMIANO LIMA e, em razão de infrações contratuais, propôs Ação de Despejo no 1001207-30.2020.8.11.0100, conforme contrato anexo no ID no 268511832.

Ocorre que houve alienação da fração ideal do imóvel pertencente ao Sr. JOSÉ ADÃO ANITZEL a terceiro estranho à relação condominial (KEZIO MAXIMIANO LIMA), sem que o autor/apelado fosse previamente notificado, conforme demonstra o Instrumento Particular de Confissão de Dívida com Compra e Venda de Bem Imóvel acostado no ID no 268510893. Confira:

Nesse contexto, efetivada a venda por instrumento particular de compra e venda,
sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis
competente, o prazo decadencial de 180 dias conta-se a partir da ciência da venda.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA POR FRAUDE AO DIREITO DE PREFERÊNCIA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO. PRELIMINAR DE DECADÊNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA REJEITADA. PRELIMINARES CONTRARRECURSAIS DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO REJEITADA, POR SE TRATAR DE DECISÃO PARCIAL DE MÉRITO, PREVISTA NO INCISO II, DO ARTIGO 1.015, DO CPC, BEM COMO PORQUE A PREVISÃO CONSTANTE NO ARTIGO 1.005, DO CPC, NÃO OBSTA O INGRESSO DE RECURSO PELO OUTRO LITISCONSORTE. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELO OUTRO LITISCONSORTE CONTRA A MESMA DECISÃO DESPROVIDO. PRAZO PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA QUE PASSA A CONTAR DA DATA DA CIÊNCIA ACERCA DA VENDA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. Preliminares de não conhecimento do recurso afastadas. Diante do julgamento do Agravo de Instrumento n. 70080005986 interposto pelos outros litisconsortes, no qual foi aplicada Teoria da
actio
nata, vê-se que
o termo inicial da prescrição e da decadência deve ser contado a partir da ciência do ato impugnado, e, não, simplesmente da data do registro junto à matrícula do imóvel
. Decisão que rejeitou a preliminar de decadência mantida. PRELIMINARES CONTRARRECURSAIS REJEITADAS. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. UNÂNIME.

(Agravo de Instrumento, No 70080175359, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em: 23-05-2019)

No caso, a ciência inequívoca do autor acerca da venda firmada entre os requeridos ocorreu quando da intimação da contestação apresentada por KEZIO MAXIMIANO LIMA, nos autos no 1001207-30.2020.8.11.0100 (Ação de Despejo), cuja publicação se deu em 15/03/2021, de modo que se operaria a decadência do direito em 13/09/2021.

Tendo a presente ação sido proposta em 09/09/2021, não há se falar em decadência do direito do autor.

Ademais, é fato incontroverso que o autor exerceu tempestivamente seu direito de preferência, mediante o depósito judicial do preço avençado no instrumento particular de compra e venda.

Conforme denota-se do contrato de compra e venda firmado entre os requeridos (ID no 268510893), foi estabelecido o preço de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), a ser realizado em 12 (doze) meses, em parcelas fixas.

E, no caso, o depósito judicial dos valores se deu exatamente nos termos ajustados no negócio jurídico, no valor equivalente a 12 (doze) parcelas de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), tendo o autor comprovado o pagamento integral do preço, conforme se verifica da comprovação do pagamento da última parcela no ID no 268511885.

Por outro lado, é consabido que a correção monetária não é um plus que se agrega à dívida, mas visa apenas a manutenção do valor aquisitivo da moeda, restabelecendo eventual perda inflacionária.

Nesse sentido:

“Duplicata - Correção monetária — Incidência a partir do vencimento dos títulos, sob pena de enriquecimento sem causa do devedor, na medida em que se trata de mera atualização do poder de compra da moeda - Apelação improvida.” (TJSP; Apelação Com Revisão 0068811-52.1999.8.26.0000; Relator (a): Afonso Celso da Silva; Órgão Julgador: 13a Câmara de Direito Privado A; N/A - N/A; Data do Julgamento: 28/09/2005; Data de Registro: 04/10/2005,
g.n
.)

Assim, merece reforma a sentença neste ponto a fim de que sobre as parcelas devidas, sejam aplicados os consectários legais, juros e correção monetária, a contar do vencimento de cada parcela.

Ante o exposto, peço vênia à eminente Relatora e
dou parcial provimento
ao recurso apenas para reformar a sentença recorrida no que tange às parcelas devidas, para que sejam aplicadas os consectários legais, juros e correção monetária, a contar do vencimento de cada parcela, conforme os critérios da Lei no 14.905/2024, utilizando-se a Taxa SELIC a partir da citação, sem cumulação com outros índices, e a correção monetária pelo IPCA, conforme previsão do art. 389, parágrafo único, do Código Civil.

É como
voto.-

V O T O

EXMA. SRA. DRA. TATIANE COLOMBO (2a VOGAL – CONVOCADA):

Egrégia Câmara,

Peço respeitosa vênia à eminente 1a Vogal, Desa Marilsen Andrade
Addario
, para acompanhar integralmente o voto da ilustre Relatora, Desa Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, pelas razões que passo a expor.

I. Da inexistência de cerceamento de defesa

Comungo do entendimento de que não há nulidade na sentença por julgamento antecipado da lide.

O Juízo singular, no uso legítimo de sua prerrogativa de destinatário da prova, reconheceu a suficiência do conjunto probatório documental constante nos autos, notadamente quanto à existência do contrato de compra e venda, à comprovação da ausência de notificação ao condômino preterido e à configuração da copropriedade indivisa.

Conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, o julgamento antecipado do mérito, quando a matéria for eminentemente de direito ou estiver suficientemente instruída, não configura cerceamento de defesa, sobretudo quando devidamente fundamentado, como no presente caso.

Assim,
rejeito
a preliminar arguida e passo ao exame do mérito.

II. Do direito de preferência e da validade do negócio jurídico

A controvérsia central reside na possibilidade de exercício do direito de preferência com base em instrumento particular de compra e venda, não lavrado por escritura pública.

Entendo, assim como a eminente Relatora, que a formalização do negócio por instrumento particular não afasta o exercício do direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil.

Este dispositivo legal não exige a existência de escritura pública como pressuposto de validade para o surgimento do direito de preempção, mas apenas que haja negócio jurídico tendente à alienação da fração ideal do imóvel a terceiro estranho ao condomínio.

O que se exige, para a configuração da preterição, é:

- A existência de condomínio pro indiviso;

- A celebração de negócio jurídico de alienação onerosa com terceiro;

- A ausência de notificação prévia ao condômino preterido.

Tais requisitos se encontram cabalmente demonstrados nos autos.

A tentativa dos apelantes de desconstituir a própria validade do negócio que celebraram, agora sob o argumento de que não teria havido transferência válida por falta de escritura pública, caracteriza comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
) e não pode ser admitida pelo ordenamento jurídico, como corretamente pontuado pela Relatora.

III. Da adjudicação como consequência legal

A declaração de nulidade do negócio jurídico por preterição ao direito de preferência não exclui, mas antes impõe, a adjudicação da fração ao condômino preterido, nas mesmas condições oferecidas ao terceiro.

Tal providência é consequência lógica e legal do reconhecimento da violação ao art. 504 do Código Civil, e encontra respaldo em vasta jurisprudência, inclusive no julgamento do REsp 1628478 MG 2016/0252768-1, (STJ - Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 03/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/11/2020).

IV. Conclusão

Diante do exposto, com a devida vênia

à divergência,
acompanho integralmente
o voto da ilustre Relatora, para
negar provimento ao recurso de apelação
, mantendo na íntegra a sentença que declarou nulo o negócio jurídico celebrado entre os réus e adjudicou a fração ideal do imóvel ao condômino preterido, Sr. Edilson Gois, nas condições pactuadas originariamente.

É como voto.

SESSÃO DE 09 DE JULHO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3o VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto da Relatora.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (4o VOGAL – CONVOCADO):

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por KEZIO MAXIMIANO LIMA e ELIZANDRA GADO contra EDILSON GOIS e JAILSON GOIS, em face da sentença que julgou procedente a ação anulatória de negócio jurídico cumulada com exercício de direito de preferência e adjudicação de imóvel, declarando nulo o negócio jurídico entre José Adão e
Kezio
Maximiano Lima e, “ADJUDICAR a fração ideal de 50% (cinquenta por cento) do imóvel descrito na inicial pertencente a José Adão
Naitzel
, sob a matrícula no 2951, do CRI de Brasnorte, em favor do requerente”. Por fim, condenou os apelantes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

A parte autora da ação originária alegou que era condômina de fração ideal do imóvel objeto da lide e que teria sido preterida no seu direito de preferência antes da alienação do bem para terceiros. Dessa forma, requereu a anulação do negócio e a adjudicação da fração ideal mediante pagamento equivalente ao valor da venda.

Os apelantes, sustentam, em síntese: inexistência de preterição do direito de preferência, cerceamento de defesa, imprecisão do valor da causa, inépcia da petição. Com essas considerações, pugna pela reforma da sentença para julgar improcedente a ação, com base na invalidade do negócio jurídico firmado sem escritura pública, subsidiariamente a anulação da sentença por cerceamento de defesa.

A Relatora, Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, negou provimento ao recurso e majorou a sucumbência para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa. Foi acompanhada pela 2a Vogal, Dra. Tatiane Colombo.

A 1a Vogal, Desa. Marilsen Andrade
Addario
, por sua vez, deu parcial provimento ao recurso apenas parar reformar a sentença no que tange às parcelas devidas, para que sejam aplicados os consectários legais, juros e correção monetária, a contar do vencimento de cada parcela, utilizando a taxa Selic, a partir da citação, sem cumulação com outros índices, e correção pelo IPCA.

Pois bem. O direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil garante ao condômino a possibilidade de adjudicar para si a parte ideal do imóvel vendida a terceiro sem sua anuência, desde que deposite o valor da venda dentro do prazo legal. No caso em tela, a venda do imóvel a terceiros ocorreu sem que os apelados fossem previamente notificados, caracterizando a preterição do direito de preferência, matéria incontroversa neste julgamento.

A divergência consiste apenas para reformar a sentença no que tange às parcelas devidas, para que sejam aplicados os consectários legais, juros e correção monetária.

Peço vênia à divergência, mas
voto com a Relatora
, uma vez a adjudicação deve ser feita nos exatos moldes do contrato celebrado, não sendo cabível a imposição de correção monetária ou juros adicionais além do valor pactuado.

A manutenção do valor nominal pactuado respeita o equilíbrio do contrato originário, sendo a atualização monetária apenas cabível quando expressamente prevista ou quando há mora, o que não se verifica neste caso, dado que o autor cumpriu integralmente os termos de pagamento em juízo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025