Tribunal: TJMT
Processo: 1043972-57.2024.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSSE ANTERIOR À CONSTRIÇÃO. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro opostos pelo adquirente de fração ideal de imóvel (0,95%), que foi objeto de penhora em execução movida contra a vendedora, sob fundamento de fraude à execução por ter sido a alienação posterior à citação da executada.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em verificar se a penhora deve ser mantida sobre a fração ideal do imóvel adquirida pelo embargante, considerando sua posse anterior à constrição, a ausência de registro da penhora à época da aquisição e a inexistência de prova de má-fé do adquirente ou de insolvência da devedora.
III. Razões de decidir
3. A posse do embargante sobre o imóvel desde 2016, anterior à própria distribuição da ação executiva (2018), onde edificou sua residência, é elemento que corrobora sua boa-fé, sendo aplicável a Súmula 84 do STJ.
4. À época da formalização do compromisso de compra e venda (01/09/2020), não havia qualquer registro de penhora ou indisponibilidade na matrícula do imóvel, sendo que a indisponibilidade só foi averbada em 18/01/2024 e a penhora em 02/08/2024.
5. O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula 375/STJ), não sendo suficiente a mera existência de citação anterior à alienação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado, quando comprovada a boa-fé do adquirente.
A caracterização da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, não bastando à mera citação anterior à alienação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043972-57.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Aquisição, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOAO LEMES DE OLIVEIRA - CPF: 762.646.881-34 (APELANTE), FABIO DIAS FERREIRA - CPF: 703.946.101-30 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), SERV BRASILEIRO DE APOIO AS MICRO E PEQUENAS EMPRESAS - CNPJ: 00.330.845/0001-45 (APELADO), POLIACO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 37.463.726/0001-70 (APELADO), MURILO CASTANON LEOBET - CPF: 052.145.351-80 (ADVOGADO), ALINE RODRIGUES BARBOSA DE OLIVEIRA - CPF: 039.464.331-38 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSSE ANTERIOR À CONSTRIÇÃO. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de
terceiro opostos
pelo adquirente de fração ideal de imóvel (0,95%), que foi objeto de penhora em execução movida contra a vendedora,
sob fundamento
de fraude à execução por ter sido a alienação posterior à citação da executada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se a penhora deve ser mantida sobre a fração ideal do imóvel
adquirida pelo embargante, considerando sua posse anterior à constrição, a ausência de registro da penhora à época da aquisição e a inexistência de prova de má-fé do adquirente ou de insolvência da devedora.

III. Razões de decidir

3. A posse do embargante sobre o imóvel desde 2016, anterior à própria distribuição da ação executiva (2018), onde edificou sua residência, é elemento que corrobora sua boa-fé, send
o aplicável a Súmula 84 do STJ.

4. À época da formalização do compromisso de compra e venda (01/09/2020), não havia qualquer registro de penhora ou indisponibilidade na matrícula do imóvel, sendo que a indisponibilidade só foi averbada em 18/01/
2024 e a penhora em 02/08/2024.

5. O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula 375/STJ), não sendo suficiente a mera existência d
e citação anterior à alienação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

É admissível a oposição de embargos de terceiro
fundados
em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado, quando comprovada a boa-fé do adquirente.

A caracterização da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, não bastando à mera citação anterior à alienação.

R E L A T Ó R I O

Apelação em

Embargos de Terceiro julgado improcedente nos termos do art. 487, inciso I do CPC.

O
apelante alega que
ocupa o referido imóvel desde o ano de 2016, onde construiu sua residência, investindo aproximadament
e R$100.000,00 em benfeitorias e que em 01/09/
2020, firmou minuta de compromisso de compra e venda da fração ideal com os proprietários do imóvel, incluindo a executada Alin
e Rodrigues Barbosa de Oliveira.

Aduz
que
à época da celebração do acordo, a matrícula do imóvel não apresentava qualquer ônus ou restrição
.

Sustenta que
a penhora foi deferida apenas posteriormente, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 1009671-94.2018.8.11.0041, e averbada na matrícula apenas em 02/08/2024, enquanto a indisponibilidade foi lançada em 18/01/2024.

Argumenta
que
a boa-fé do adquirente deve ser presumida quando não há registro da penhora à época da aquisição, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, inclus
ive com base na Súmula 375.

Relata também que
a posse preexistente desde 2016 reforça a inexistência de má-fé e a validade do compromisso firmado
.

Diz que
a sentença
equivocou-se
ao considerar configurada fraude à execução apenas com base na anterioridade da citação da executada, ignorando a inexistência de registro da penhora e de prova de má-fé do terceiro.

Menciona ainda que
não há demonstração de insolvência da executada Aline, uma vez que há outros bens penhorados em execução capazes de satisfazer o crédito;

Informa que
o imóvel objeto da penhora é a residência do Apelante, cumprindo sua função social e representando medida desproporcional ao atingir bem de terceiro que age de boa-fé.

Por fim, pede que
seja julgado procedente o pedido nos Embargos de Terceiro, desconstituindo-se a penhora sobre a
f
ração ideal de 0,95% do imóvel e a condenação dos apelados ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
.

Nas contrarrazões o Banco do Brasil afirma que
a penhora recaiu apenas sobre a fração ideal pertencente à executada
Aline
(12,5% do imóvel), não atin
gindo a propriedade do apelante e que ele
não registrou o contrato de compra e venda na matrícula do imóvel, o que impossibilitou o conhecimento da transação.

Devidamente intimados os apelados (
Serv
Brasileiro
de
Apoio às Micro
e
Pequenas Empresas,
Poliaco
Engenharia
e
Construções
Ltda

e
Aline Rodrigues Barbosa
de
Oliveira
)
não apresentaram contrarrazões
conforme certificado no Id
298168902.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A controvérsia central reside em determinar se a penhora realizada nos autos da Execução de Título Extrajudicial no 1009671-94.2018.8.11.0041 deve ser mantida sobre a fração ideal do imóvel matriculado sob no 50.029 no CRI do 5o Ofício de Cuiabá/MT, que o apelante alega ter adquirido mediante compromisso de compra e venda firmado em 01/09/2020.

Incon
formado, o embargante interpôs R
ecurso, alegando, em síntese: (i) que sua posse sobre o imóvel remonta a 2016, sendo anterior à própria distribuição da ação executiva (2018); (
ii
) que à época da aquisição (setembro de 2020), a matrícula do imóvel estava completamente livre de quaisquer ônus ou registros de indisponibilidade/penhora; (
iii
) que não houve fraude à execução, pois não foi demonstrada a insolvência da devedora, que possui outros bens penhorados no processo executivo; (
iv
) que a manutenção da penhora sobre a fração ideal do imóvel representa medida excessivamente onerosa e desnecessária, considerando que o imóvel é sua residência e cumpre função social.

O ponto crucial para o deslinde da controvérsia, e que não foi devidamente considerado na sentença recorrida, é a comprovação da posse do apelante sobre o imóvel desde 2016, conforme reconhecido inclusive pelos próprios executados POLIAÇO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. e ALINE RODRIGUES BARBOSA DE OLIVEIRA em sua manifestação nos autos.

Conforme se depreende dos documentos acostados aos autos, o apelante ocupava o imóvel desde 2016, tendo ed
ificado sua residência no local
. A formalização da aquisição por meio do
contrato de compromisso de compra e venda em 01/09/2020 apenas consolidou uma situação fática preexistente.

Nesse contexto, é imperioso reconhecer a aplicabilidade da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece:
"
É admissível
a
oposição de embargos de terceiro
fundados
em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro
"
.

Ademais, é incontroverso nos autos que, à época da formalização do compromisso de compra e venda (01/09/2020), não havia qualquer registro de penhora ou indisponibilidade na matrícula do imóvel.

A sentença recorrida fundamentou a improcedência dos embargos na configuração de fraude à execução, considerando que a executada ALINE foi citada na ação executiva em 04/07/2018, antes da formalização da venda em 01/09/2020.

Contudo, tal entendimento não se coaduna com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça sobre os requisitos para a caracterização da fraude à execução, cristalizada na Súmula 375:
"
O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente
"
.

Para a configuração da fraude à execução,
r
eferido instituto, previsto nos
arts
. 158 a 165 do Código Civil exige a comprovação do estado de insolvência do devedor e do consilium fraudis (intenção de prejudicar credores), enquanto a fraude à execução, regulada pelo art. 792 do CPC, pressupõe, em regra, a existência de demanda em curso quando da alienação do bem.

No caso em análise, não há nos autos qualquer prova de que a alienação da fração ideal de 0,95% do imóvel tenha reduzido a executada ALINE à insolvência. Ao contrário, conforme alegado pelo apelante e não refutado pelo apelado, a executada possui outros bens penhorados no processo executivo, o que afasta a
tese de que a alienação da fração ideal ao apelante a teria reduzido à insolvência.

Ademais, não há qualquer prova de má-fé do apelante. A alegação de "negligência" por não ter exigido certidões negativas da vendedora não se confunde com má-fé.

Desse modo,
tendo sido comprovada a posse do
apelante sobre o imóvel
, decorrente de negócio jurídico celebrado antes da propositura da execução
, não restou configurada
nenhuma das situações que caracterizam a fraude à execução ou a fraude contra credores
.

Outro aspecto relevante a ser considerado é a função social da propriedade, princípio constitucional previsto no art. 5o, XXIII, da Constituição Federal. O imóvel em questão é utilizado como residência do apelante e sua família desde 2016, cumprindo, portanto, sua função social.

O apelado
Banco d
o Brasil S.A. argumenta que a penhora recaiu apenas sobre a fração ideal pertencente à executada ALINE (12,5% do imóvel), não atingindo a fração do apelante (0,95%).

Contudo, tal argumento não se sustenta diante da realidade fática demonstrada nos autos. A fração ideal de 0,95% adquirida pelo apelante está contida dentro dos 12,5% pertencentes à executada ALINE, conforme se depreende do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes.

Ao penhorar a integralidade dos 12,5% pertencentes à executada, sem respeitar a alienação prévia de 0,95% ao apelante, a constrição judicial acabou por atingir direito de terceiro de boa-fé, o que justifica a oposição dos embargos.

Os
próprios executados POLIAÇO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. e ALINE RODRIGUES BARBOSA DE OLIVEIRA reconheceram a legitimidade da posse e da aquisição do apelante, não se opondo aos embargos de terceiro.

Sobre a matéria:

“
APELAÇÃO CÍVEL
– EMBARGOS DE TERCEIRO PROCEDENTES – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – PRELIMINAR REJEITADA - INDISPONIBILIDADE JUDICIAL – POSSE - COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO - BOA-FÉ DO ADQUIRENTE - IMÓVEL COMPRADO ANTES DA DECISÃO QUE MANTEVE A RESTRIÇÃO DOS BENS SITUADOS EM RONDÔNIA – CANCELAMENTO DA CONSTRIÇÃO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA MANTIDO –
RECURSO NÃO PROVIDO.

“Os princípios da livre admissibilidade da prova e da persuasão racional autorizam o julgador a determinar as provas que repute necessárias ao deslinde da controvérsia, e a indeferir aquelas consideradas prescindíveis ou meramente protelatórias.” (
AgInt
no
AREsp
n. 1.457. .765/SP).

“É admissível
a
oposição de embargos de terceiro fundado em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovida d
o registro”. (
Súmula 84 do STJ)”
.
(N.U 1000315-02.2023.8.11.0041
, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/09/2024,
Publicado
no DJE 20/09/2024)

No que se refere aos ônus sucumbenciais, o apelante sustenta a aplicação do princípio da causalidade para afastar sua condenação, sob o argumento de que não deu causa à propositura da demanda.

Embora a Súmula 303 do STJ estabeleça que
"em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios"
, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que a resistência
injustificada do embargado transfere a ele os ônus
da
sucumbência, situação ocorrida nos autos, em que o apelante ainda defende a validade da penhora.

Além disso,
o bem em referência foi indicado à penhora pelo exequente, e não pelos executados, que inclusive, na primeira oportunidade nestes autos, manifestaram-se favoravelmente ao provimento dos Embargos de Terceiro.

Desse modo, nos termos do art. 677, §4o, do CPC,
os apelados
(
Poliaço
Engenharia e Construções
Ltda
e Aline Rodrigues Barbosa de Oliveira)
não possuem legitimidade passiva para esta demanda, uma vez que não se enquadra no dispositivo legal citado
,
razão pela qual não podem ser condenados ao pagame
nto de honorários advocatícios
.

Nesse sentido:

“
APELAÇÕES EM EMBARGOS DE TERCEIRO.
PENHORA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS DEVEDORES. PRELIMINAR ACOLHIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRETENSÃO RESISTIDA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 303 DO STJ.
RECURSO DA ALINE RODRIGUES BARBOSA DE OLIVEIRA E POLIACO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA PROVIDO E DO BANCO DO BRASIL S.A. NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedentes os embargos de
terceiro opostos
por ocupantes de imóvel objeto de constrição judicial, reconhecendo sua posse legítima sobre os lotes integrantes da matrícula no 50.029 do 5o CRI de Cuiabá/MT, adquiridos antes da penhora e com edificações residenciais consolidadas. A decisão declarou sem efeito os atos constritivos em relação aos embargantes, confirmou a tutela de urgência e
condenou solidariamente os embargados — Banco do Brasil S.A.,
Poliaço
Engenharia e Construções Ltda. e Aline Rodrigues Barbosa de Oliveira — ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco do Brasil S.A. pode ser responsabilizado pelo pagamento de honorários advocatícios diante da ausência de registro da propriedade pelos embargantes; (
ii
) estabelecer se é possível a redução dos honorários com fundamento na suposta baixa complexidade da demanda; e (
iii
) determinar se os executados
Poliaço
Engenharia e Aline Rodrigues possuem legitimidade passiva nos embargos de terceiro e, em caso negativo, se são responsáveis pelas verbas sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A insistência do Banco do Brasil S.A. na manutenção da penhora mesmo após a constatação pericial da ocupação do imóvel por cerca de 70 famílias e sua oposição expressa à desconstituição da constrição
configuram
pretensão resistida, afastando a aplicação da Súmula 303 do STJ e autorizando a condenação em honorários.

A jurisprudência do STJ (Tema 1076) veda o arbitramento de honorários por equidade quando o valor da causa ou o proveito econômico for elevado, como no caso concreto, inviabilizando a fixação em percentual inferior
sob alegação
de baixa complexidade.

O art. 677, §4o, do CPC, estabelece que a legitimidade passiva nos embargos de terceiro restringe-se ao sujeito que se beneficiou da constrição ou que indicou o bem à penhora. Como
Poliaço
Engenharia e Aline Rodrigues não praticaram nenhum desses atos e
manifestaram concordância com os embargos, sua ilegitimidade passiva deve ser reconhecida.

Reconhecida a ilegitimidade passiva dos executados, a inversão da sucumbência em seu favor impõe-se, transferindo aos embargantes
o ônus pelas custas e honorários advocatícios
a eles referentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do Banco do Brasil S.A. não provido. Recurso de
Poliaço
Engenharia e Construções Ltda. e Aline Rodrigues Barbosa de Oliveira provido.

Tese de julgamento:

A oposição à desconstituição da penhora por parte do exequente caracteriza pretensão resistida, legitimando a condenação em honorários advocatícios, ainda que o bem não estivesse registrado em nome dos embargantes.

É incabível a fixação equitativa dos honorários advocatícios quando o valor da causa ou o benefício econômico for elevado, conforme entendimento do STJ no Tema 1076.

Somente integra o polo passivo nos embargos de terceiro quem for beneficiado pela constrição ou a tenha requerido, nos termos do art. 677, §4o, do CPC.

Reconhecida a ilegitimidade passiva, inverte-se a sucumbência em favor da parte indev
idamente incluída no processo”
.
(N.U 1046211-34.2024.8.11.0041
, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/06/2025,
Publicado
no DJE 13/06/2025)

Pelo exposto,
dou
parcial
provimento ao Recurso
para
reformar a sentença
e julgar procedentes os Embargos de T
erceiro, determinando a desconstituição da penhora que recaiu sobre a fração ideal de 0,95% (correspondente a 190m
2
) do imóvel matriculado sob o no 50.029 no CRI do 5o Ofício de Cuiabá/MT
.

Em consequência, condeno
o apelado
(
Banco do Brasil S.A)

arcar com
as custas
e os
honorários advocatícios que fixo em
10% sob
re o valor atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2025