Tribunal: TJMT
Processo: 1014446-94.2022.8.11.0015
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI No 13.786/2018. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE ATÉ 25% DOS VALORES PAGOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 67-A, DA LEI No 4.591/64. PRAZO PARA RESTITUIÇÃO DOS VALORES. APLICAÇÃO DA NORMA ESPECIAL. ATÉ 30 DIAS APÓS A EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Apelação Cível interposto por Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença proferida pela 3a Vara Cível de Sinop que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Denitz Souza Auler e Karina Jussara Dias Rodrigues, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária do empreendimento “Golden Gramado Resort Laghetto”, determinando a devolução das parcelas pagas com retenção de 10% a título de multa, além da comissão de corretagem e taxa de fruição de 0,5% ao mês, e impondo restituição imediata em parcela única.
A Apelante sustenta a aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), com base no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e a restituição após o “habite-se”.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão:
(i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, em contrato firmado sob o regime de patrimônio de afetação e sob a égide da Lei no 13.786/2018;
(ii) estabelecer o prazo e a forma de restituição dos valores pagos pelos compradores desistentes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato foi firmado em agosto de 2019, sob a vigência da Lei no 13.786/2018, que regula a resolução contratual de promessa de compra e venda de imóveis, devendo suas disposições prevalecer sobre a jurisprudência anterior fundada no CDC.
O art. 67-A, II, da Lei no 4.591/64, com redação dada pela Lei no 13.786/2018, autoriza a retenção de até 25% das quantias pagas; apenas nos casos de incorporação submetida a patrimônio de afetação, devidamente comprovado por averbação no Registro de Imóveis, é possível a retenção de até 50% (§ 5o).
A apelante não comprovou a averbação do patrimônio de afetação, limitando-se a alegar sua existência. A mera menção contratual é insuficiente para caracterizar o regime jurídico especial.
Diante da ausência de comprovação, aplica-se a regra geral do art. 67-A, II, fixando-se a retenção em 25% dos valores pagos, percentual razoável e compatível com a legislação vigente e com a jurisprudência consolidada do STJ.
Quanto à restituição, a sentença determinou devolução imediata, com base na Súmula 543/STJ, elaborada antes da vigência da Lei do Distrato. Todavia, a nova lei estabelece, no § 5o do art. 67-A, que o prazo máximo para restituição é de 30 dias após a expedição do “habite-se”, norma especial que deve prevalecer.
Reformada parcialmente a sentença, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, reconhecendo-se sucumbência recíproca, com divisão igualitária de custas e honorários advocatícios entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido. Readequado a sucumbência, condenando ambas as partes, pro rata (50% cada), ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação (proveito econômico dos autores), conforme art. 85, § 2o, do CPC, vedada a compensação.
Tese de julgamento:
A retenção de 50% dos valores pagos somente é admitida se comprovada, por averbação na matrícula do imóvel, a submissão da incorporação ao regime de patrimônio de afetação.
Na ausência de comprovação do patrimônio de afetação, aplica-se o limite geral de 25% previsto no art. 67-A, II, da Lei no 4.591/64.
A restituição dos valores remanescentes deve ocorrer no prazo de até 30 dias após a expedição do “habite-se”, conforme art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64.
A reforma parcial da sentença enseja a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014446-94.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[DENITZ SOUZA AULER - CPF: 820.778.862-34 (APELADO), SAMUEL DOS SANTOS GONCALVES - CPF: 312.792.028-82 (ADVOGADO), KARINA JUSSARA DIAS RODRIGUES AULER - CPF: 040.178.021-09 (APELADO), GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 23.585.934/0001-38 (APELANTE), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL - CPF: 015.065.131-74 (ADVOGADO), ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS - CPF: 666.988.559-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI No 13.786/2018. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE ATÉ 25% DOS VALORES PAGOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 67-A, DA LEI No 4.591/64. PRAZO PARA RESTITUIÇÃO DOS VALORES. APLICAÇÃO DA NORMA ESPECIAL. ATÉ 30 DIAS APÓS A EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença proferida pela 3a Vara Cível de Sinop que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Denitz Souza Auler e Karina Jussara Dias Rodrigues, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária do empreendimento “Golden Gramado Resort Laghetto”, determinando a devolução das parcelas pagas com retenção de 10% a título de multa, além da comissão de corretagem e taxa de fruição de 0,5% ao mês, e impondo restituição imediata em parcela única.

A Apelante sustenta a aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), com base no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e a restituição após o “habite-se”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, em contrato firmado sob o regime de patrimônio de afetação e sob a égide da Lei no 13.786/2018;

(ii) estabelecer o prazo e a forma de restituição dos valores pagos pelos compradores desistentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato foi firmado em agosto de 2019, sob a vigência da Lei no 13.786/2018, que regula a resolução contratual de promessa de compra e venda de imóveis, devendo suas disposições prevalecer sobre a jurisprudência anterior fundada no CDC.

O art. 67-A, II, da Lei no 4.591/64, com redação dada pela Lei no 13.786/2018, autoriza a retenção de até 25% das quantias pagas; apenas nos casos de incorporação submetida a patrimônio de afetação, devidamente comprovado por averbação no Registro de Imóveis, é possível a retenção de até 50% (§ 5o).

A apelante não comprovou a averbação do patrimônio de afetação, limitando-se a alegar sua existência. A mera menção contratual é insuficiente para caracterizar o regime jurídico especial.

Diante da ausência de comprovação, aplica-se a regra geral do art. 67-A, II, fixando-se a retenção em 25% dos valores pagos, percentual razoável e compatível com a legislação vigente e com a jurisprudência consolidada do STJ.

Quanto à restituição, a sentença determinou devolução imediata, com base na Súmula 543/STJ, elaborada antes da vigência da Lei do Distrato. Todavia, a nova lei estabelece, no § 5o do art. 67-A, que o prazo máximo para restituição é de 30 dias após a expedição do “habite-se”, norma especial que deve prevalecer.

Reformada parcialmente a sentença, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, reconhecendo-se sucumbência recíproca, com divisão igualitária de custas e honorários advocatícios entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido. Readequado a sucumbência, condenando ambas as partes,
pro rata
(50% cada), ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação (proveito econômico dos autores), conforme art. 85, § 2o, do CPC, vedada a compensação.

Tese de julgamento:

A retenção de 50% dos valores pagos somente é admitida se comprovada, por averbação na matrícula do imóvel, a submissão da incorporação ao regime de patrimônio de afetação.

Na ausência de comprovação do patrimônio de afetação, aplica-se o limite geral de 25% previsto no art. 67-A, II, da Lei no 4.591/64.

A restituição dos valores remanescentes deve ocorrer no prazo de até 30 dias após a expedição do “habite-se”, conforme art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64.

A reforma parcial da sentença enseja a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86 do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop (Dr. Cristiano dos Santos Fialho, ID 303924889), nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por DENITZ SOUZA AULER e KARINA JUSSARA DIAS RODRIGUES.

Na origem, os autores, ora Apelados, ajuizaram a demanda almejando a rescisão do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade" (ID 303924858), firmado com a ré em 13 de agosto de 2019, para aquisição de uma cota/fração do empreendimento "Golden Gramado Resort Laghetto".

Alegaram que, por dificuldades financeiras, não possuíam mais interesse na manutenção do pacto e que as cláusulas rescisórias impostas pela vendedora eram abusivas, notadamente a que previa a retenção de 50% dos valores pagos, além da comissão de corretagem e taxa de fruição. Pleitearam, assim, a devolução de 90% das quantias adimplidas, em parcela única.

O Juízo
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido para:

a-) declarar rescindido o contrato;

b-) condenar a ré à devolução dos valores pagos, autorizando a retenção de:

b.1) 10% do total pago a título de cláusula penal;

b.2) R$ 3.900,00 a título de comissão de corretagem; e

b.3) taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a assinatura até a publicação da sentença.

Determinou, ainda, que a restituição do saldo remanescente fosse realizada em parcela única, com juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Por fim, em razão da sucumbência mínima dos autores, condenou a ré ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Irresignada, a ré interpôs o presente apelo (ID 303925850).

Em suas razões, sustenta, em síntese, a necessidade de reforma da sentença, argumentando que o contrato foi celebrado sob a égide da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) e que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Defende, com base no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, a legalidade da cláusula contratual que estabelece a retenção de 50% dos valores pagos a título de cláusula penal.

Aduz, ainda, que a devolução do saldo remanescente não deve ser imediata, mas sim ocorrer no prazo de 30 dias após a expedição do "habite-se", conforme a mesma legislação.

Pugna, ao final, pelo provimento do recurso para que a sentença seja reformada nesses pontos.

Devidamente intimados, os Apelados não apresentaram contrarrazões, conforme certidão de decurso de prazo (ID 303925855).

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A controvérsia devolvida a esta Corte cinge-se à análise da legalidade das cláusulas rescisórias previstas no contrato de promessa de compra e venda, especificamente no que tange ao percentual de retenção a título de cláusula penal e ao prazo para a devolução dos valores pagos ao comprador desistente.

A Apelante defende a aplicação integral das disposições contratuais, que estariam em conformidade com a Lei no 13.786/2018, ao passo que a sentença recorrida, embora tenha reconhecido a culpa dos compradores pela rescisão, reduziu a penalidade para 10% dos valores pagos e determinou a restituição imediata.

A análise da questão exige, como premissa fundamental, a correta delimitação da norma aplicável ao caso concreto.

O contrato foi firmado em 13 de agosto de 2019 (ID 303924858), ou seja, quando já se encontrava em pleno vigor a Lei no 13.786, de 27 de dezembro de 2018, conhecida como "Lei do Distrato", que introduziu importantes alterações na Lei no 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e na Lei no 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano).

Dessa forma, a resolução do presente contrato por iniciativa dos adquirentes deve ser regida não apenas pelas normas gerais do Código de Defesa do Consumidor, mas, precipuamente, pelas disposições específicas e posteriores da legislação mencionada, em respeito ao princípio da especialidade.

Da Cláusula Penal e da Aplicação da Lei no 13.786/2018

O ponto central do inconformismo da Apelante reside na redução, pelo juízo de primeiro grau, da cláusula penal de 50% para 10% sobre os valores pagos.

A O Juízo singular fundamentou tal redução na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que, para contratos anteriores à Lei do Distrato, fixava como razoável um percentual de retenção entre 10% e 25%.

Para a correta resolução da lide, é imperativo estabelecer, de início, o marco legal aplicável.

O contrato em questão foi firmado em 13 de agosto de 2019, ou seja, sob a plena vigência da Lei no 13.786, de 27 de dezembro de 2018, conhecida como "Lei do Distrato", que alterou as Leis no 4.591/64 e no 6.766/79 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária.

A referida legislação, ao inserir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei no 4.591/64), estabeleceu os parâmetros para as deduções em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente.

A regra geral, disposta no inciso II do referido artigo, autoriza a retenção da "pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga".

Contudo, a Apelante fundamenta sua pretensão na exceção prevista no § 5o do mesmo artigo, que dispõe:

§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, (...) admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

O silogismo proposto pela Apelante é claro: se o empreendimento possui patrimônio de afetação, a retenção de 50% é legal.

Ocorre que a premissa maior de seu argumento – a existência do patrimônio de afetação – não pode ser presumida; deve ser cabalmente demonstrada.

O patrimônio de afetação é um regime jurídico especial que segrega os bens e direitos vinculados a uma incorporação específica do patrimônio geral da incorporadora, conferindo maior segurança aos adquirentes.

Sua constituição, conforme o art. 31-B da Lei no 4.591/64, se dá por meio de averbação no competente Registro de Imóveis.

Trata-se, portanto, de um fato constitutivo do direito da Apelante à retenção majorada, cujo ônus probatório lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

Compulsando detidamente os autos, verifica-se que a Apelante, em sua contestação e no presente apelo, limitou-se a alegar a existência do regime de afetação, sem, contudo, colacionar aos autos a certidão da matrícula do imóvel que comprovasse a referida averbação.

A mera menção no quadro resumo do contrato (Doc. 303924857) é insuficiente para tal fim, pois não substitui o ato registral exigido por lei.

Dessa forma, não tendo a Apelante se desincumbido de seu ônus probatório, a aplicação da penalidade excepcional de 50% é indevida, devendo a questão ser dirimida pela regra geral do inciso II do art. 67-A, que limita a retenção a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Nesse contexto, embora a sentença tenha agido corretamente ao afastar a cláusula de 50%, a fixação do percentual de retenção em apenas 10% (dez por cento) mostra-se, com a devida vênia, aquém do razoável para compensar a vendedora pelas despesas administrativas, de publicidade e de comercialização inerentes ao negócio desfeito.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, mesmo antes da Lei do Distrato, já havia consolidado o entendimento de que a retenção em patamares entre 10% e 25% seria adequada.

Com a nova legislação, o percentual de 25% foi positivado como teto ordinário, o que reforça sua razoabilidade.

Portanto, a sentença merece reforma neste ponto específico, para majorar o percentual de retenção de 10% para 25% (vinte e cinco por cento) sobre as quantias pagas pelos Apelados, patamar que se afigura justo e suficiente para indenizar a Apelante pelos prejuízos decorrentes da rescisão, sem implicar enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

Do Termo Inicial para a Restituição dos Valores

Como consequência lógica da aplicação da norma especial, o prazo para a devolução do saldo remanescente aos compradores também deve seguir a regra específica prevista no mesmo dispositivo legal.

A sentença determinou a restituição em parcela única e de forma imediata, com base na Súmula 543 do STJ.

Ocorre que, tal como a baliza de retenção, o referido enunciado sumular foi consolidado com base na análise de contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, representando a jurisprudência que vigorava na ausência de norma legal específica.

Com o advento da Lei do Distrato, o já citado § 5o do art. 67-A da Lei no 4.591/64 passou a regular expressamente o momento da restituição para os casos de incorporação com patrimônio de afetação, estabelecendo que esta ocorrerá "no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente".

A finalidade da norma é, novamente, proteger a higidez financeira do empreendimento, evitando que a incorporadora seja obrigada a descapitalizar-se para restituir imediatamente os desistentes, o que poderia comprometer o andamento da obra e prejudicar os demais adquirentes que permanecem adimplentes.

Dessa forma, a sentença deve ser reformada também neste aspecto, para adequar o prazo de restituição à previsão legal específica, afastando-se a determinação de pagamento imediato.

Dos Ônus Sucumbenciais

A reforma da sentença implica uma reanálise da distribuição dos ônus da sucumbência.

O juízo de origem considerou que os autores decaíram de parte mínima do pedido. Contudo, com o provimento deste recurso, o cenário se altera substancialmente.

Os autores pleitearam a retenção de 10% a 20%, mas a retenção válida é de 50%. Pleitearam a restituição imediata, mas esta ocorrerá somente após o "habite-se".

Embora tenham obtido a rescisão do contrato, sucumbiram em partes economicamente relevantes de seus pedidos.

Configura-se, pois, a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86,
caput
, do Código de Processo Civil.

Assim, as custas processuais e os honorários advocatícios devem ser distribuídos proporcionalmente entre as partes.

Considerando o resultado final da demanda, entendo como justa e razoável a distribuição
pro rata
, cabendo a cada parte arcar com 50% das custas e dos honorários advocatícios da parte adversa.

Conclusão

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para o fim de reformar a r. sentença a fim de:

I-)
autorizar o percentual de retenção a título de cláusula penal de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelos Apelados, nos termos da Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo, do contrato e do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64;

II-)
determinar que a restituição do saldo remanescente, apurado após as deduções já reconhecidas na sentença e a majoração da cláusula penal aqui definida, ocorra no prazo de até 30 (trinta) dias após a expedição do "habite-se" do empreendimento, mantida a forma de correção monetária e o termo inicial dos juros de mora (trânsito em julgado) fixados na origem.

Em virtude da reforma e do resultado do julgamento, readequo os ônus da sucumbência para condenar ambas as partes, de forma
pro rata
(50% para cada), ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que mantenho em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido pelos autores), nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, vedada a compensação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025