Tribunal: TJMT
Processo: 1032177-25.2022.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – INADIMPLEMENTO – ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL – NOVAÇÃO NÃO COMPROVADA – COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS – IMPOSSIBILIDADE – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – TAXA SELIC E MULTA CONTRATUAL – MANUTENÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Não comprovada novação contratual ou aditamento expresso, prevalece o valor do aluguel estipulado no contrato escrito.
É incabível a compensação de despesas suportadas pelos locatários, sem demonstração de vínculo contratual ou autorização para tal.
A exceção do contrato não cumprido exige prova robusta de inadimplemento relevante do credor, não suprida por alegações genéricas ou documentos unilaterais.
A aplicação da taxa Selic como juros legais é compatível com a multa contratual, diante da ausência de cláusula específica quanto ao percentual de juros moratórios.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032177-25.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[SELMA OLIVEIRA NOGUEIRA GOMES - CPF: 805.279.571-00 (APELANTE), MAITE CAROLINE OLIVEIRA DE MELLO - CPF: 012.008.371-00 (ADVOGADO), JOANICE AUXILIADORA DE SIQUEIRA LEITE - CPF: 327.511.091-87 (APELANTE), CELSO DE OLIVEIRA NOGUEIRA - CPF: 384.363.291-04 (APELANTE), VALMIR GOULARTE - CPF: 361.270.279-34 (APELADO), NADIELLY GARBIN FEITOSA - CPF: 013.654.671-47 (ADVOGADO), DIANA GYSELE RODRIGUES FRANCO - CPF: 023.389.741-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – INADIMPLEMENTO – ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL – NOVAÇÃO NÃO COMPROVADA – COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS – IMPOSSIBILIDADE – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – TAXA SELIC E MULTA CONTRATUAL – MANUTENÇÃO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Não comprovada novação contratual ou aditamento expresso, prevalece o valor do aluguel estipulado no contrato escrito.

É incabível a compensação de despesas suportadas pelos locatários, sem demonstração de vínculo contratual ou autorização para tal.

A exceção do contrato não cumprido exige prova robusta de inadimplemento relevante do credor, não suprida por alegações genéricas ou documentos unilaterais.

A aplicação da taxa Selic como juros legais é compatível com a multa contratual, diante da ausência de cláusula específica quanto ao percentual de juros moratórios.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1032177-25.2022.8.11.0041

APELANTES:

SELMA OLIVEIRA NOGUEIRA GOMES, JOANICE AUXILIADORA DE SIQUEIRA LEITE, CELSO DE OLIVEIRA NOGUEIRA

APELADO:

VALMIR GOULARTE

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CELSO DE OLIVEIRA NOGUEIRA
,
JOANICE AUXILIADORA DE SIQUEIRA LEITE
e
SELMA OLIVEIRA NOGUEIRA GOMES
, contra r. sentença proferida pela MMa Juíza
Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança por Falta de Pagamento c/c Rescisão Contratual c/c Pedido Liminar no. 1032177-25.2022.8.11.0041, ajuizada por
VALMIR GOULARTE
, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato, e, por consequência, confirmou a desocupação, condenando solidariamente os réus ao pagamento da diferença de R$3.000,00 (três mil reais) referente a junho/2022 e dos aluguéis integrais de julho a setembro/2022 (R$10.000,00 cada), totalizando R$33.000,00 (trinta e três mil reais), com juros pela taxa SELIC a partir do vencimento de cada parcela e multa contratual de 2%, reconhecendo ainda sucumbência recíproca com custas e honorários fixados em 10% sobre a condenação, na proporção de 70% para os réus e 30% para o autor, observada a gratuidade de justiça concedida às partes; rejeitou, ademais, o pedido de danos materiais por ausência de prova e deixa de conhecer pleito superveniente relativo a “aluguéis de ferramentas” por inexistir pedido na inicial.

Nas razões de apelação, os recorrentes sustentam, inicialmente, erro de julgamento quanto ao valor do aluguel e à validade de acordo verbal. Para tanto, afirmam ter havido renegociação para R$7.000,00 (sete mil reais) mensais a partir de junho/2022; apontam boleto de maio/2022 no valor de R$7.000,00 (sete mil reais) e comprovantes de pagamento de junho/2022 nessa monta, aduzindo aceitação tácita pelo locador — por força da boa-fé objetiva e vedação ao comportamento contraditório — e impugnando a conclusão sentencial de inexistência de anuência do autor.

Em seguida, afirmam haver compensação legal de créditos (art. 368 do CC), por terem arcado com custos que imputam ao autor (Simples Nacional, honorários de contador e seguros), totalizando a quantia de R$23.886,42 (vinte e três mil, oitocentos e oitenta e seis reais e quarenta e dois centavos), pleiteando a dedução desses valores do débito locatício e reputando enriquecimento sem causa a negativa judicial.

Ademais, esclarecem também que a sentença viola o contrato ao impor juros pela taxa SELIC cumulados com multa contratual de 2%, o que configuraria bis in idem. Ressaltam que a cláusula contratual estipula apenas juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%, de modo que a decisão não poderia substituir o pactuado pelas regras subsidiárias do Código Civil.

Por derradeiro, invocam a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), narrando supostas perturbações do locador à posse e à atividade comercial como causa direta das dificuldades de adimplemento.

Ao final, requerem o provimento integral da apelação, para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a exceção do contrato não cumprido. Subsidiariamente, pedem o reconhecimento da compensação de créditos; a fixação do aluguel em R$7.000,00 (sete mil reais), nos meses de junho a setembro de 2022; e a limitação dos encargos moratórios aos juros de 1% ao mês e multa de 2%. Requerem, ainda, a inversão dos ônus sucumbenciais (Id. 303477464).

Apresentadas as contrarrazões, o apelado defende a manutenção integral da sentença, destacando a literalidade do contrato escrito quanto ao aluguel de R$10.000,00 (dez mil reais) após o período de desconto e a necessidade de prova robusta para afastar cláusula expressa, reputando insuficiente a invocação de “aceitação tácita” por emissão de boleto ou recebimento de valor inferior sem quitação integral.

Afirma, ainda, que a compensação não se viabiliza por ausência de demonstração de que as despesas alegadas integram obrigações do locador ou tenham sido pactuadas/autorizadas para compensação, reiterando a correção do decisum ao indeferi-la.

Invoca o art. 368 do Código Civil, explicando que não houve reciprocidade de obrigações líquidas e exigíveis, e ainda ressalta que parte dos comprovantes sequer guarda relação com o contrato de locação, mencionando inclusive despesas alheias (empresa da filha do locador e venda de celular).

Diante disso, afirma que admitir a compensação seria permitir enriquecimento sem causa dos apelantes.

Quanto aos encargos moratórios, defende que a cláusula contratual apenas prevê genericamente juros de mora, sem especificação, legitimando a aplicação do art. 406 do Código Civil, que admite a adoção da SELIC como taxa legal.

Explica que a multa contratual possui caráter punitivo, enquanto a SELIC corresponde a juros legais, possuindo naturezas distintas, não configurando duplicidade.

Reforça que a limitação de juros a 1% ao mês carece de fundamento contratual e jurídico.

Sobre o argumento da exceção do contrato não cumprido, o apelado rebate afirmando inexistirem provas idôneas dessa alegação, salientando que não foram produzidos boletins de ocorrência, notificações formais ou testemunhos que comprovassem os fatos.

Ressalta que fotografias e prints juntados são inábeis a demonstrar descumprimento contratual, e que o imóvel foi entregue em condições plenas para uso.

Destaca, outrossim, que dificuldades empresariais decorreram da má gestão dos locatários, não sendo possível justificar a inadimplência com base na exceção do contrato não cumprido.

Assim sendo, requer a total improcedência do recurso de apelação, com manutenção integral da sentença de primeiro grau. Pede ainda a condenação dos apelantes ao pagamento dos honorários sucumbenciais fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, em razão do trabalho adicional na instância recursal (Id. 303477467).

Os apelantes são beneficiários da assistência judiciária, consoante certificado nos autos (Id. 304152374).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A ação foi proposta por
VALMIR GOULARTE
em face de
CELSO DE OLIVEIRA NOGUEIRA
,
JOANICE AUXILIADORA DE SIQUEIRA LEITE
e
SELMA OLIVEIRA NOGUEIRA GOMES
, visando o despejo por falta de pagamento, rescisão contratual e cobrança de aluguéis, relativos a contrato de locação de imóvel comercial (galpão/oficina mecânica) firmado em 01/03/2022, pelo prazo de 24 meses, com aluguel inicial de R$10.000,00 (dez mil reais).

O autor alegou inadimplemento a partir de junho/2022, notificou extrajudicialmente os réus e requereu, além da rescisão, indenização por danos no imóvel e valores relativos à locação de ferramentas.

Os réus, por sua vez, alegaram que o contrato foi permeado por interferências do locador, que os aluguéis foram pagos parcialmente mediante acordo verbal (R$7.000,00), e que houve compensação com valores pagos em nome do autor, além de pedirem a improcedência e condenação por litigância de má-fé.

A magistrada, após análise dos argumentos contrapostos, reconheceu a rescisão contratual (pedido incontroverso); condenou os réus ao pagamento da quantia de R$33.000,00 (trinta e três mil reais), assim distribuídos: R$3.000,00 (três mil reais) relativos à diferença do aluguel de junho/2022; R$30.000,00 (trinta mil reais) referentes aos aluguéis integrais de julho, agosto e setembro/2022 (R$10.000,00 por mês), com incidência de juros de mora pela taxa Selic e multa contratual de 2%; rejeitou o pedido de indenização por danos materiais no imóvel, por ausência de laudo de vistoria inicial que comprovasse o estado anterior; não conheceu do pedido relativo ao contrato de ferramentas por ausência de formulação específica na inicial (evitando julgamento
extra petita
). Além disso, concedeu justiça gratuita às partes requeridas.

Por fim, determinou a sucumbência recíproca, fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para os réus e 30% para o autor, sendo que ambos os pagamentos restaram suspenso, por força da previsão contida no art. 98, §3o, do CPC.

Verifica-se que a insurgência recursal concentra-se em quatro pontos centrais: i) o reconhecimento de suposto acordo verbal que teria reduzido o valor do aluguel mensal de R$10.000,00 (dez mil reais) para R$7.000,00 (sete mil reais) a partir de junho/2022; ii) a possibilidade de compensação de créditos alegadamente suportados em favor do locador, como pagamento de guias do Simples Nacional, honorários de contador e seguros, no montante de R$23.886,42 (vinte e três mil, oitocentos e oitenta e seis reais e quarenta e dois centavos); iii) a legalidade da fixação dos encargos moratórios pela sentença, que aplicou a taxa SELIC cumulada com multa de 2%, em detrimento da pretensão dos apelantes de limitar os juros a 1% ao mês mais a multa contratual; e iv) a invocação da exceção do contrato não cumprido, sustentando que perturbações atribuídas ao locador inviabilizaram a regularidade do adimplemento.

Pois bem. Quanto ao alegado
acordo verbal
para reduzir o aluguel para a importância de R$7.000,00 (sete mil reais) a partir de junho/2022, o conjunto probatório
não
autoriza afastar o valor contratual de R$10.000,00 (dez mil reais) após o período de desconto.

Consta da sentença que houve pagamento parcial no mês de junho/2022 no montante total de R$7.000,00 (sete mil reais), mas que “
não há prova da anuência do autor para que o pagamento continuasse neste valor reduzido após o período com previsão contratual de desconto
” (sic).

Literalmente, assentou-se: “
os réus comprovaram o pagamento parcial quanto ao mês de junho, [...] totalizam R$ 7.000,00. Contudo, não há prova da anuência do autor para que o pagamento continuasse neste valor reduzido após o período com previsão contratual de desconto
” (sic).

Assim, à luz do art. 373, II, do CPC, incumbia aos ora apelantes comprovar, de modo robusto, a existência de aditamento ou novação objetiva quanto ao preço, o que não ocorreu.

E, sob a disciplina do direito das obrigações, a novação “
não se presume; deve resultar de declaração expressa, ou de ato inequívoco
” (art. 361 do CC), não bastando, por si só, um pagamento isolado em valor inferior ou a emissão de documento equívoco em mês ainda abrangido por desconto contratual.

Nessa linha, permanece íntegro o valor locatício de R$10.000,00 (dez mil reais) após os três primeiros meses, tal como reconhecido na origem e assentado na própria narrativa inicial: “
locado aos réus [...] com valor mensal de R$ 10.000,00, sendo os três primeiros meses com desconto de 60%
”.

Sobre o tema, faço menção ao seguinte precedente desta Casa:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL
– CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO –
NOVAÇÃO – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC
– SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.
Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu
. O art. 9o, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora, per si, é suficiente para autorizar o despejo.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1001530-95.2019.8.11.0059, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/03/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2024)

Ademais, no tópico da
compensação
, também não assiste razão aos apelantes.

É incontroverso que alegam terem suportado despesas como guias do Simples Nacional, honorários contábeis e seguros, o que lhes daria, segundo sustentam, créditos compensáveis com os aluguéis, nos termos do art. 368 do CC.

Todavia, a sentença foi explícita ao rechaçar a pretensão por ausência de prova de que “
tais pagamentos foram efetivamente realizados em benefício do autor
” ou de que “
houve acordo expresso para compensação desses valores com os aluguéis devidos
”, enfatizando-se, inclusive, o ônus probatório dos réus por se tratar de fato extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC).

Denota-se que parte dos comprovantes apresentados possuem
valores incompatíveis
com o montante alegado pelos apelantes, e outros sequer guardam relação com os meses de inadimplemento dos aluguéis.

Desse modo, à míngua de vínculo contratual e de liquidez/reciprocidade, a compensação não se aperfeiçoa e sua admissão, como bem pontuado pelo recorrido, redundaria em indevido enriquecimento sem causa, vedado pelos arts. 422 e 884 do CC.

Esta colenda Casa de Justiça, igualmente, tem proclamado:

“AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – DESNECESSIDADE – REALIZAÇÃO DE OBRAS –
ABATIMENTO DO MONTANTE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC
– SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO. O art. 9o, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora, per si, é suficiente para autorizar o despejo. Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1004280-73.2021.8.11.0003, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 12/04/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/04/2023)

De outro lado, no que tange à
exceção do contrato não cumprido
(art. 476 do CC), a tese defensiva não encontra arrimo nas provas coligidas. Embora os apelantes asseverem supostos embaraços à posse e “invasões” praticadas pelo locador, não logram apresentar boletins de ocorrência, notificações formais, depoimentos testemunhais idôneos ou qualquer prova minimamente robusta que demonstre a violação do dever do art. 22, II, da Lei no. 8.245/91.

À luz do art. 373, II, do CPC, incumbia aos réus comprovar o fato impeditivo de sua obrigação; e, não o fazendo, não se viabiliza a
exceptio non adimpleti contractus
, que exige inadimplemento antecedente e relevante do credor, o que não se demonstrou.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM – VALOR EXECUTADO RELATIVO A ALUGUÉIS – ESPAÇO LOCADO EM SHOPPIN CENTER PARA LAVAGEM DE CARRO – INEXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO – ALEGADO DESCUMPRIMENTO DO ARTIGO 22, I A III DA LEI 8.245/91 –
EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA
– ALEGADO PAGAMENTO DE FEVEREIRO A NOVEMBRO DE 2015 - NÃO COMPROVAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO. Se a embargante não comprovou o pagamento da locação relativo aos meses de fevereiro a novembro de 2015, como alegou, descabe alegar exceção de contrato não cumprido. Em razão de impedir, modificar ou extinguir o direito de outro, a exceção do contrato não cumprido atrai o ônus da prova para aquele que a invoca.”
(TJ-MT 00150532220178110041 MT, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 01/03/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2023)

Outrossim, no que concerne aos encargos moratórios, a sentença determinou “
juros de mora pela Selic, nos termos do art. 406 do Código Civil, [...] e multa contratual de 2% sobre o valor do aluguel
”, ao passo que os apelantes defendem a limitação a juros de 1% a.m., sob o argumento de que a cláusula contratual já disporia sobre juros e multa e que a cumulação de SELIC com multa configuraria
bis in idem
.

Entretanto, consta que a Cláusula Quarta do contrato prevê genericamente a aplicação de juros de mora e multa de 2%,
sem indicar de forma clara o percentual dos juros
, de modo que, diante dessa omissão, é plenamente cabível a aplicação do artigo 406 do Código Civil, o qual autoriza a adoção da taxa SELIC como critério legal de juros moratórios.

Sob perspectiva dogmática, a SELIC incide como juros de mora legais quando o contrato não estipula, com precisão, a taxa aplicável, e sua cumulação com multa moratória de 2% não configura duplicidade, porque a multa tem natureza punitiva/convencional, enquanto os juros indenizam a mora (distinção de natureza e de função obrigacional).

Logo, são institutos distintos, com finalidades diferentes, inexistindo excesso na solução adotada.

Assim, prevalece à complementação legal do art. 406 do CC, sem violação ao pacto, e sem cumulação indevida de parcelas homogêneas (ressalvado, por evidente, que a utilização da SELIC afasta eventual correção monetária autônoma no mesmo período, aspecto já observado na origem, pois não se cumulou índice de correção diverso).

É o entendimento já consagrado neste Eg. Tribunal:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO BANCÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. ENCARGOS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC NOS TERMOS DA LEI N. 14.905/2024. RECURSO DESPROVIDO. (...) “
Os encargos contratuais incidem até o efetivo pagamento do débito, salvo previsão contratual em contrário. Em contratos civis sem convenção sobre atualização monetária e juros, aplicam-se o IPCA para correção monetária e a taxa Selic para juros, conforme a Lei n. 14.905/2024
. (...).”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10130624720248110041, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 12/02/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2025)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
majoro
os honorários em favor do patrono do recorrido em 2 (dois) pontos percentuais, passando o total a 12% sobre a base já definida na sentença, mantida a mesma proporção de distribuição e suspensa a exigibilidade em relação às partes beneficiárias da justiça gratuita (art. 98, § 3o, CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2025