Tribunal: TJMT
Processo: 1046068-45.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-17

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – MÉRITO – RESCISÃO CONTRATUAL INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – TEMA 971/STJ – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.
É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.
Nos termos do entendimento firmado pelo STJ em julgamento de recurso repetitivo, a cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por simetria (Tema 971).
O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente, notadamente no caso em tela, em que próximo do prazo de entrega, as obras sequer haviam sido iniciadas.
Os danos morais arbitrados em R$ 5.000,00 se mostram adequados e proporcionais ao caso em tela, não carecendo de minoração.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1046068-45.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[EGNALDO ALVES DA SILVA - CPF: 039.670.721-18 (APELADO), MARIA EDUARDA DA SILVA SCEDRZYK - CPF: 034.405.471-32 (ADVOGADO), PAULO HENRIQUE DE CAMPOS BARROS - CPF: 024.941.111-37 (ADVOGADO), PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 35.905.977/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELANTE), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – MÉRITO – RESCISÃO CONTRATUAL INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – TEMA 971/STJ – DANOS MORAIS CONFIGURADOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.

Nos termos do entendimento firmado pelo STJ em julgamento de recurso repetitivo, a cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por simetria (Tema 971).

O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente, notadamente no caso em tela, em que próximo do prazo de entrega, as obras sequer haviam sido iniciadas.

Os danos morais arbitrados em R$ 5.000,00 se mostram adequados e proporcionais ao caso em tela, não carecendo de minoração.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1046068-45.2024.8.11.0041

APELANTES:
PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA, ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADO:

EGNALDO ALVES DA SILVA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por PEDRA 90 INCORPORAÇÕES SPE LTDA. e ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca da Capital que,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Pedido de Devolução das Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
ajuizada por EGNALDO ALVES DA SILVA (proc. n. 1046068-45.2024.8.11.0041), julgou procedente o pedido para: “
I - DECRETAR a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente, II - CONDENAR a parte requerida a restituir 100% dos valores adimplidos pelo autor. Os valores a serem ressarcidos deverão ser corrigidos pelo pelo IPCA, a partir do pagamento realizado, até a citação. Após a citação, juros de mora pela SELIC que abrange juros e correção. III - CONDENO a ré à indenização por danos morais, no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), fixando, desde já, juros de mora mediante taxa SELIC, cuja incidência deverá ser feita a partir da citação, deduzido o IPCA. A partir da prolação da sentença, deve-se aplicar a SELIC que abrange os juros e correção; IV - CONDENO a requerida ao pagamento previsto na clausula 8.2, II, A, estipulada no contrato de compra e venda. Devendo o percentual ser fixado em 25%; V - CONDENO, ainda, a parte Requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, esta arbitrada em 10% sobre o valor da condenação, em favor da Requerente, na forma prevista no artigo 85, §§ 2o e 8.°, do CPC
”.

Em suas razões, aduzem, preliminarmente, a ilegitimidade da Apelante Echer Empreendimentos Ltda., uma vez que “
quem firmou o contrato de compra e venda de imóvel com o consumidor ora Apelado foi a primeira Apelante PEDRA 90 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
.”.

Afirmam, no mérito,

a insubsistência da condenação da ao pagamento de multa de 25%, visto que, nos termos do contrato, a penalidade é devida somente na hipótese de mora do comprador.

Asseveram a inexistência de danos morais, considerando que “
o simples inadimplemento contratual, sem qualquer circunstância excepcional, não gera abalo moral indenizável
”, bem como a exorbitância do valor fixado a título de indenização.

Pugnam pelo provimento do recurso com a reforma da sentença nos termos acima indicados.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 294986396).

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

v

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de
Apelação interposta por PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA. e ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Pedido de Devolução das Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
ajuizada por EGNALDO ALVES DA SILVA (proc. n. 1046068-45.2024.8.11.0041), julgou procedente o pedido para: (i) decretar a rescisão do contrato; (ii) condenar as empresas à restituição dos valores pagos; (iii) condenar as empresas ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00, bem como ao pagamento da cláusula penal prevista no contrato.

Segundo consta dos autos, o Autor/Apelante, em 17/09/2022, firmou com contrato de promessa de compra e venda com as demandadas à aquisição de imóvel localizado no empreendimento Viva Esmeralda, em Cuiabá/MT, com entrega prevista para dezembro de 2024, cujas obras, contudo, outubro de 2024, quando do ajuizamento da ação, sequer haviam sido iniciadas.

Pois bem.

Rejeito, de início, a alegação de ilegitimidade passiva da empresa ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA., ao argumento de que o contrato de compra e venda foi firmado somente com a outra Apelante.

Isso porquê, pelo que se infere dos autos, as demandadas pertencem a um mesmo grupo econômico, respondendo todas empresas solidariamente pela obrigação oriunda da demanda.

Como indicado em contrarrazões, a empresa ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA. age como divulgadora dos empreendimentos postos à venda, como se verifica de seu sítio eletrônico, que disponibiliza informações relativas aos imóveis apresentados, bem como contato direto com os corretores.

Inobstante, consta a assinatura da empresa ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA. no contrato celebrado entre as partes (Id. 294985879), de forma que se encontra diretamente vinculada à transação imobiliária em questão.

Assim, considerando que a empresa em referência integrou a cadeia de fornecimento do produto (imóvel), e diante da relação de consumo entre as partes, é evidente sua legitimidade passiva para responder pelas obrigações decorrentes do contrato firmado.

A propósito:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.
Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.
Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade. A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ. É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938). A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos. O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização. (N.U 1001588262017811004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/06/2021, Publicado no DJE 08/06/2021)
(destaquei)

Superada tal questão, melhor sorte não assiste às Recorrentes do ponto de vista meritório.

Com efeito, a alegação de que a multa contratual lhes seria inaplicável por ser a penalidade prevista no contrato somente em caso de mora do comprador, contraria o entendimento firmado pelo Superior Tribunal Justiça em julgamento de recurso repetitivo, onde restou fixada a tese no sentido de que: “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
” (
Tema 971
).

Sobre o tema, colaciono recente julgado desta Câmara:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ÔNUS JUDICIAIS. PENHORA EXISTENTE NO REGISTRO. CULPA DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS NOS TERMOS CONTRATUAIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame 1. Apelação interposta pela vendedora contra sentença que declarou a rescisão contratual de compra e venda de imóvel por existência de penhoras judiciais sobre o bem e a condenou à restituição das parcelas pagas pelo comprador, além de multa contratual. II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a existência de penhora judicial no imóvel adquirido configura descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa da vendedora; (ii) saber se a cláusula penal prevista exclusivamente para o comprador pode ser revertida em desfavor da vendedora inadimplente, à luz do Tema 971 do STJ; (iii) saber se incidem juros de mora sobre a multa contratual devida pela vendedora, conforme previsão expressa no contrato, em observância ao equilíbrio contratual; (iv) saber se é possível a retenção de valores por fruição do bem, e se é cabível o parcelamento da restituição. III. Razões de decidir

3. Restou demonstrado que a venda de imóvel objeto de penhoras configura inadimplemento contratual por parte da vendedora, legitimando o pleito de resolução contratual com base no art. 475 do CC/2002 e nos princípios da boa-fé e função social do contrato.
4. A cláusula penal prevista contratualmente apenas para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada também à vendedora, por simetria e equilíbrio contratual, nos termos do Tema 971 do STJ.
5. A multa contratual devida pela vendedora sujeita-se à incidência de juros de mora conforme previsão contratual expressa, assegurando tratamento isonômico e equilibrado entre as partes, à luz dos artigos 4o, III, e 6o, II, do Código de Defesa do Consumidor. 6. É incabível a retenção de valores sob o argumento de fruição do imóvel, uma vez reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução contratual. 7. A restituição das quantias pagas pelo consumidor deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível o parcelamento. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e desprovido. Majorados

os honorários advocatícios em desfavor da apelante em 2%.
Tese de julgamento:
"1. A existência de penhora judicial sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda caracteriza inadimplemento da vendedora, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva. 2.
A cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador pode ser aplicada ao vendedor inadimplente, por simetria e equilíbrio contratual, com base no Tema 971 do STJ
.
3. A multa contratual revertida contra a vendedora sujeita-se à incidência de juros moratórios nos termos do contrato, observando-se os princípios da isonomia e da boa-fé objetiva nas relações de consumo. 4. A restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, vedada a retenção ou o parcelamento, nos termos da Súmula 543 do STJ." . (N.U 1007691-24.2021.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/06/2025, Publicado no DJE 12/06/2025)
(destaquei)

Outrossim,
não há como se olvidar que o atraso na entrega do imóvel, notadamente no caso em tela, em que próximo ao prazo de entrega as obras sequer haviam sido iniciadas, ultrapassa a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, de modo que o reconhecimento de indenização a título de danos morais não carece de reforma.

A propósito:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA DE ATRASO DE ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO – PRAZO DECENAL – REJEIÇÃO – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – RESTITUIÇÃO AO ADQUIRENTE DOS VALORES PAGOS SOB A RUBRICA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – DANO MATERIAL – DESPESAS COM ALUGUEL – COMPROVAÇÃO – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (...)
O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, é prova suficiente do dano moral causado ao contratante
.- (N.U 1030889-47.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2022, Publicado no DJE 21/11/2022)
(destaquei)

A seu turno, a
cerca do
quantum
indenizatório, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor devido, certo é que o montante deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como ao duplo objetivo das ações desta natureza, qual seja, proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido e punir o ofensor, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, entendo que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se mostra adequado ao caso concreto, não carecendo de minoração.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença tal qual lançada.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025