Tribunal: TJMT
Processo: 1045843-88.2025.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. SENTENÇA CONTRADITÓRIA. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. BOA-FÉ NÃO EVIDENCIADA. DANO MATERIAL E MORAL CONFIGURADOS. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
O recurso. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, e improcedente a reconvenção.
Fato relevante. A autora/apelada pagou à ré/apelante a quantia de R$ 39.000,00 por cessão de direitos sobre imóvel, não reconhecida nem regularizada junto à construtora, resultando em nova contratação direta pela autora com a empresa loteadora, sem compensação dos valores.
A decisão recorrida. A sentença determinou a devolução integral dos valores pagos, com correção e juros legais, além de indenização por dano moral no valor de R$ 20.000,00, rejeitando a reconvenção.
II. Questão em discussão
4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há nulidade da sentença por contradição entre julgamento parcial e improcedente; (ii) saber se há ausência de fundamentação e omissão quanto à validade da cessão de direitos e documentos apresentados; (iii) saber se houve cerceamento de defesa pela não oitiva de testemunhas; e (iv) saber se estão presentes os requisitos para devolução de valores pagos e indenização por danos morais.
III. Razões de decidir
5. A sentença não apresenta contradição material, mas erro material sanável, ao não explicitar que os pedidos improcedentes se referem à reconvenção.
6. A decisão analisou os principais documentos e argumentos das partes, especialmente os comprovantes de pagamento e ausência de validade da cessão perante a construtora.
7. Inexistiu cerceamento de defesa, pois a causa foi suficientemente instruída por documentos e a matéria é essencialmente jurídica.
8. A apelante não possuía legitimidade contratual para a cessão do imóvel e recebeu valores sem prestar a contraprestação, ensejando a devolução integral e responsabilidade por dano moral.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e desprovido. Mantida a condenação à devolução dos valores pagos e à indenização por dano moral.
Tese de julgamento: “1. É nula a cessão de direitos aquisitivos sobre imóvel não formalizada perante a construtora. 2. A ausência de entrega de prestação prometida configura enriquecimento sem causa. 3. A frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel autoriza a indenização por dano moral.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, II; 186; 927; CPC, arts. 85, §§ 2o e 8o; 489, § 1o, IV.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1045843-88.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDNALVA BARBOSA GOMES - CPF: 953.567.971-68 (APELADO), MARCOS GONCALVES PEREIRA DE SOUZA - CPF: 059.396.201-08 (ADVOGADO), VICTOR HUGO ALVES DE SOUZA GONCALVES - CPF: 012.083.461-80 (ADVOGADO), PAULOSALEM PEREIRA GONCALVES - CPF: 361.961.931-04 (ADVOGADO), DEBORAH MOREIRA LIMA VERDE TEIXEIRA - CPF: 004.278.921-47 (APELANTE), JOSE HERCULANO DA SILVA - CPF: 415.339.921-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES.
SENTENÇA CONTRADITÓRIA. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELI
MINARES REJEITADAS. BOA-FÉ NÃO EVIDENCIADA.
DANO M
ATERIAL E
MORAL CONFIGURADO
S
. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. Caso em exame

O recurso. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, e improcedente a reconvenção.

Fato relevante. A autora/apelada pagou à ré/apelante a quantia de R$ 39.000,00 por cessão de direitos sobre imóvel, não reconhecida nem regularizada junto à construtora, resultando em nova contratação direta pela autora com a empresa loteadora, sem compensação dos valores.

A decisão recorrida. A sentença determinou a devolução integral dos valores pagos, com correção e juros legais, além de indenização por dano moral no valor de R$ 20.000,00, rejeitando a reconvenção.

II. Questão em discussão

4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há nulidade da sentença por contradição entre julgamento parcial e improcedente; (
ii
) saber se há ausência de fundamentação e omissão quanto à validade da cessão de direitos e documentos apresentados; (
iii
) saber se houve cerceamento de defesa pela não oitiva de testemunhas; e (
iv
) saber se estão presentes os requisitos para devolução de valores pagos e indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

5. A sentença não apresenta contradição material, mas erro material sanável, ao não explicitar que os pedidos improcedentes
se referem
à reconvenção.

6. A decisão analisou os principais documentos e argumentos das partes, especialmente os comprovantes de pagamento e ausência de validade da cessão perante a construtora.

7. Inexistiu cerceamento de defesa, pois a causa foi suficientemente instruída por documentos e a matéria é essencialmente jurídica.

8. A apelante não possuía legitimidade contratual para a cessão do imóvel e recebeu valores sem prestar a contraprestação, ensejando a devolução integral e responsabilidade por dano moral.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso conhecido e desprovido. Mantida a condenação à devolução dos valores pagos e à indenização por dano moral.

Tese de julgamento: “1. É nula a cessão de direitos aquisitivos sobre imóvel não formalizada perante a construtora. 2. A ausência de entrega de prestação prometida configura enriquecimento sem causa. 3. A frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel autoriza a indenização por dano moral.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, II; 186; 927; CPC, arts. 85, §§ 2o e 8o; 489, § 1o, IV.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão
de Contrato com Indenização por danos Morais julgada
nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para condenar a requerida a restituir à autora a quantia de R$ 39.000,00 sendo R$ 1.000,00 corrigidos pelo IPCA desde 13 de novembro de 2024, R$ 18.000,00 corrigidos pelo IPCA desde 7 de dezembro de 2024 e R$ 20.000,00 corrigidos pelo IPCA desde 05 de
Novembro
de 2024 e com incidência de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, a partir da citação válida da requerida registrada nos autos.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes igualmente (50% para cada) ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que fixo em 15% sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2o, do CPC. Diante da gratuidade da justiça, a cota parte das custas e honorários em desfavor da autora
ters

Diante do exposto, enfrentadas as questões trazidas
a
baila e capazes a influir à conclusão, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido inicial.

CONDENO
a parte reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como arcar com a verba honorária, esta arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa para o (a) reconvindo (a), na forma prevista no artigo 85, §§ 2° e 8°, do CPC.

A
apelante suscita preliminar
es de
nulidade da sentença por arguindo ser
absolutamente contraditória, pois simultaneamente julga parcialmente procedentes os pedidos e, logo em seguida, improcedente o pedido inicial
o que causa dúvida
inviabilizando o cumprimento da sentença
.

Sustenta
que também é nula
por ausência de fundamentação e violação ao art. 489, §1o, IV, do CPC
, já que deixou de apreciar
a validade do “Contrato de Cessão de Direitos”
e
sobre 12 provas documentais centrais.

Defende cerceamento de defesa, pois o juízo indeferiu a oitiva de testemunhas fundamentais, apesar de terem sido requeridas oportunamente.

No mérito, afirma inexistir qualquer golpe ou ilicitude, pois apenas transferiu um direito já adquirido anteriormente, e que a própria autora firmou novo contrato diretamente com a Imobiliária Elmo, o que afastaria qualquer responsabilidade ressarcitória.

Pede

que a sentença seja cassada
ou anulada ante o cerceamento de defesa e demais vícios ou que seja provido o Recurso para
julgar improcedente a Ação Principal e procedente a Reconvenção, além de condenar a apelada em litigância de má-fé,
danos materiais e morais.

Intimada, a apelada não apresentou contrarrazões (Id n.
324652878
).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A Ação trata de
negócio
jurídico
envolvendo a aquisição de direitos aquisitivos sobre o lote Quadra 21, Lote 08, Bairro Planejado Tropical
Ville
, em Cuiabá.

Consta do Extrato Financeiro da Imobiliária ELMO (Id
n.
324652862) que a titular originária do imóvel era Stephanie Xavier da Fonseca,
que adquiriu o imóvel da construtora em
31/01/2019,
por
R$ 100.641,60,
para pagamento em
parcelas mensais sucessivas.

A ré
/apelante
firmou com
a primeira compradora, o
Contrato de Cessão de Direitos (Id
n.
324652861), documento que apresentou como título jurídico apto a lhe conferir legitimidade para, posteriormente, negociar com a autora
/apelada
.

A autora, por
sua vez
, afirma que tal cessão jamais foi apresentada ou regularizada perante a Imobiliária, motivo pelo qual não foi possível o abatimento dos valores por ela pagos na operação subsequente.

Em um
segundo momento, em novembro de 2024, as partes
(apelante e apelada)
iniciaram tratativas diretas para aquisição dos direitos sobre o lote.

A ré afirma que vend
eu
o ágio pelo valor de R$38.000,00, enquanto a autora sustenta ter
pago
R$39.000,00, valor este reconhecido pela sentença como efetivamente quitado em três parcelas: R$ 1.000,00, R$ 18.000,00 e R$ 20.000,00, conforme comprovantes de pagamento juntados e termo de quitação (Id
n.
324652865).

No curso das negociações, a autora firmou com a Imobiliária a Proposta de Compra em 11/11/2024 (Id
n.
324652863) e, na mesma oportunidade, celebrou com o corretor Emerson Telles de Oliveira o Contrato de Intermediação Imobiliária (Id
n.
324652864), cujo pagamento da comissão encontra-se documentado
no
Id 324652866).

A autora
/apelada
também recebeu da ré o extrato financeiro atualizado do imóvel, contendo informações sobre o saldo devedor de R$ 43.954,50 já quitado p
ela compradora originária
e valores ainda pendentes (Id
n.
324652862).

Posteriormente, diante do procedimento adotado pelo corretor e da ausência de formalização da suposta cessão de direitos perante a construtora, a autora foi orientada a assinar diretamente com a
Imobiliária o
Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária (Id
n.
324652870)
em que o
ajust
ou-se o valor
para R$ 135.412,32, a ser pago em 96 parcelas de R$ 1.363,67, com atualização mensal pelo IGP-M, iniciando-se a primeira parcela em 15/01/2025
, reconhecendo-se, ainda que
a comissão de corretagem já integrava o valor global do negócio.

Em síntese, o ponto central da demanda reside no fato de que os R$ 39.000,00 pagos pela autora
/apelada
à ré
/apelante
não foram abatidos do contrato definitivo firmado com a
Imobiliária
, pois a cessão
, segundo arguiu a
ré
/apelante
não foi processada pela construtora, impedindo o aproveitamento do ágio.

A autora
/apelada
afirma ter sido levada a assinar novo contrato em condições mais onerosas, enquanto a ré
/apelante
sustenta que agiu de boa-fé, apresentando contrato de cessão anterior e detalhando
tod
o procedimento
.

PRELIMINARES

NULIDADE
DA SENTENÇA POR
CONTRADIÇÃO INTERNA

Alega-se que a sentença seria contraditória ao reconhecer que a autora firmou contrato com a imobiliária e, simultaneamente, condenar a apelante à devolução dos valores pagos.

Contudo, não há contradição lógica ou material. A sentença reconheceu, com base em provas documentais e narrativas coerentes, que a apelante recebeu valores indevidamente, sob promessa de cessão de direitos que não possuía, o que justifica a condenação, independentemente da posterior assinatura de novo contrato com a verdadeira titular do bem.

O que há é apenas constar que que
se refere à Reconvenção, desse modo, os pedidos da autora foram parcialmente procedentes
com sucumbência recíproca (50% para cada) e honorários de 15% sobre o valor atualizado da causa e,
como a Reconvenção foi julgada improcedente, a ré/reconvinte/apelante, foi condenada
nas despesas processuais e verba honorária de 10% sobre o valor da causa.

Como se vê não há contradição ou
confusão, apenas a ausência de se referir que os pedidos julgados improcedentes se referem, repete-se à Reconvenção, ou seja, mero erro material
que não tem alcance para anular a sentença.

Rejeito a preliminar.

AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO

Alega que a
sentença seria genérica e baseada apenas na narrativa da autora, sem fundamentação suficiente para atribuir responsabilidade à ré, ignorando os documentos por ela apresentados.

A decisão está devidamente fundamentada, com identificação clara dos elementos de fato (comprovantes de pagamento, áudios, conversas) e de direito (arts. 186, 927, 104 e 481 do CC), demonstrando a ilicitude da conduta da apelante.

Não há violação ao art. 489 do CPC/2015, pois a sentença enfrentou os argumentos relevantes das partes e indicou os fundamentos jurídicos que embasaram a condenação.

Preliminar rejeitada.

OMISSÃO SOBRE PONTO PREJUDICIAL CENTRAL

A
apelante defende que
sentença teria deixado de analisar se a autora agiu com culpa exclusiva ao celebrar o contrato com a ré, mesmo sem consultar a imobiliária, e se houve enriquecimento ilícito ao assinar novo contrato sem compensar os valores pagos anteriormente.

Contudo, não houve omissão
quanto aos argumentos de eventual culpa da autora ou enriquecimento ilícito. Ao contrário, reconheceu que a autora apenas celebrou novo contrato para evitar a perda do imóvel, diante da ausência de entrega dos documentos prometidos pela ré, o que afasta a tese de compensação ou conduta dolosa da autora.

Preliminar rejeitada.

CERCEAMENTO DE DEFESA

A
apelante
sustenta que houve cerceamento de defesa porque a sentença foi proferida sem produção de prova testemunhal ou oitiva da autora, o que
teria impossibilitado
o contraditório sobre os fatos controvertidos.

Não se verifica qualquer violação ao contraditório ou à ampla defesa. O processo contou com
c
itação válida
, a
udiência designada
, p
rodução de provas documentais por ambas as partes.

Ademais, a
matéria discutida é eminentemente documental e jurídica, não havendo necessidade de produção de outras provas. O julgamento antecipado da lide é, portanto, legítimo.

Preliminar rejeitada.

MÉRITO

No mérito a apelante argui
a
ausência de dolo ou má-fé
já que
teria a autora teria ciência das condições do negócio e livremente contratado com a imobiliária
e
que não estaria demonstrado o nexo causal entre sua conduta e o dano alegado
. S
ubsidiariamente, pleiteia a redução do valor arbitrado a título de dano moral.

A instrução probatória demonstrou
de forma clara e documental que a apelante ofertou à autora a cessão de supostos direitos sobre
o
lote 08 da Rua 06, Quadra 21, do Loteamento Parque Residencial Tropical
Ville
, p
or
R$ 39.000,00, quantia que foi efetivamente paga pela autora mediante transferências via Pix

quitados em três pagamentos: R$ 1.000,00; R$ 18.000,00; e R$ 20.000,00
(Ids n.

324652425
,
324652426
e
324652433
).

Os pagamentos foram realizados na expectativa de que o valor seria compensado na transferência do imóvel, por meio de contrato firmado junto à empresa ELMO Engenharia, titular do loteamento.

Todavia, conforme
se vê
nos autos, a apelante não detinha qualquer relação contratual com a imobiliária, tampouco figurava como detentora de direitos sobre o referido lote, cuja última relação jurídica registrada estava em nome de terceira pessoa (Stephanie Xavier da Fonseca), que havia formalizado pedido de desistência. Ou seja, a apelante prometeu ceder direitos que não possuía, impossibilitando juridicamente o cumprimento da obrigação assumida.

O que se extrai do conjunto probatório é que a
autora
/apelada
assinou, em 11/11/2024, a Proposta de Compra (Id
n.
324652863) e, em seguida, o Contrato de Intermediação com o corretor (Id
n.
324652864). Após tais tratativas, foi formalizado o Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária (Id
n.
324652870),
em que
o valor total do imóvel foi reajustado para R$ 135.412,32, a ser pago em 96 parcelas de R$ 1.363,67, sem qualquer abatimento dos R$ 39.000,00 pagos à
apelante.

O contrato definitivo não faz menção a cessão anterior, tampouco registra crédito em favor da autora decorrente do ágio pago, o que mostra que a ré recebeu valores que não se refletiram na relação jurídica principal, gerando manifesto enriquecimento sem causa.

Desse modo, a
alegação de boa-fé baseada no argumento de que teria apenas intermediado o procedimento orientado pelo corretor, não
foi demonstrado já que não há provas de que
detinha qualquer posição jurídica regular perante a construtora
e, a
inda que existisse contrato particular de cessão entre ela e Stephanie, sua eficácia perante a ELMO é inexistente sem a homologação formal, requisito indispensável para a transmissibilidade de direitos aquisitivos.

A
apelada
somente tomou ciência da inexistência de cessão válida quando buscou esclarecimentos diretamente na ELMO, ocasião em que verificou que a ré não figurava nos registros internos como titular ou cessionária. Nessas circunstâncias, não há como imputar à autora o risco da irregularidade documental da ré.

Assim, a declaração de
nulidade do negócio jurídico
se impõe, nos termos do a
rt. 104, inciso II, do Código Civil, por se tratar de contrato com objeto impossível
. Já a responsabilidade civil da
apelante, evidencia-se pel
o próprio ajuste nulo
, conforme disciplinam os arts.
186 e 927 do mesmo diploma legal.

Por outro lado, a arguição de que
a autora
/apelada
teria assumido os riscos do negócio

não coadunam com a
boa-fé objetiva
que
exige conduta leal e transparente entre as partes, o que manifestamente não ocorreu.

A avença firmada entre os litigantes
não é explícito ao ponto de ser possível identificar uma
inexistência de vínculo jurídico com a titular do lote
, portanto, a apelante
apropriou-se de valor considerável, sem oferecer qualquer contrapartida efetiva.

Não se trata, pois, de inadimplemento contratual simples, mas sim de conduta dolosa com indícios de fraude civil, apta a ensejar a responsabilização por danos materiais e morais.

Quanto aos danos materiais, a prova documental revela o pagamento de R$ 39.000,00 por parte da autora à apelante, sem que qualquer valor tenha sido reconhecido ou abatido pela empresa loteadora, obrigando a autora a firmar novo contrato com a
Imobiliária
, assumindo
a
obrigação integral pela aquisição do
bem
, o que
configura enriquecimento sem causa por parte da apelante
e
reforça o dever de devolução integral da quantia recebida, com correção monetária e juros legais.

No tocante ao dano moral,
a apelada
além de ter suportado relevante prejuízo patrimonial, foi submetida a situação de abalo emocional, tendo que refazer o negócio em condições mais onerosas e sob o risco de perder a posse do imóvel, já iniciada a construção.

Assim, os
R$20.000,00,
arbitrados na origem
revela
m
-se adequado
s
à extensão do dano e aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a gravidade da conduta, a repercussão dos fatos e o caráter pedagógico da indenização.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2025