Tribunal: TJMT
Processo: 1000373-90.2021.8.11.0100
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-21
Data de publicação: 2025-02-06

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E CONTRATUAL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR DE QUITAR DÉBITOS DE IPTU VENCIDOS ATÉ A DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA EXPRESSA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que condenou o vendedor ao pagamento de débitos de IPTU do imóvel urbano, vencidos até a data da celebração do contrato de compra e venda.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) a existência de cerceamento de defesa pela não realização de prova testemunhal; e (ii) a responsabilidade contratual do vendedor pelos débitos de IPTU anteriores à celebração do contrato.
III. Razões de decidir
3. O cerceamento de defesa foi afastado, uma vez que o julgamento antecipado foi fundamentado em provas documentais suficientes para resolver a controvérsia, conforme autoriza o art. 355, I, do CPC.
4. O contrato firmado entre as partes estabeleceu expressamente a obrigação do vendedor de transferir o imóvel livre de quaisquer ônus, conforme o art. 502 do CC/2002, aplicando-se a regra de que o vendedor responde pelos débitos existentes até a tradição do imóvel.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado é fundamentado em provas documentais suficientes.
2. O vendedor é responsável pelos débitos de IPTU vencidos até a data da celebração do contrato, quando assim disposto em cláusula contratual.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000373-90.2021.8.11.0100
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[FRANCISCO JOAO MENDES SEABRA - CPF: 414.574.209-53 (APELANTE), SANTO RODRIGUES - CPF: 615.524.299-20 (APELADO), DANIELLA MAIA DUTRA - CPF: 005.113.101-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

EMENTA

DIREITO CIVIL E CONTRATUAL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR DE QUITAR DÉBITOS DE IPTU VENCIDOS ATÉ A DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA EXPRESSA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que condenou o vendedor ao pagamento de débitos de IPTU do imóvel urbano, vencidos até a data da celebração do contrato de compra e venda.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) a existência de cerceamento de defesa pela não realização de prova testemunhal; e (ii) a responsabilidade contratual do vendedor pelos débitos de IPTU anteriores à celebração do contrato.

III. Razões de decidir

3. O cerceamento de defesa foi afastado, uma vez que o julgamento antecipado foi fundamentado em provas documentais suficientes para resolver a controvérsia, conforme autoriza o art. 355, I, do CPC.

4. O contrato firmado entre as partes estabeleceu expressamente a obrigação do vendedor de transferir o imóvel livre de quaisquer ônus, conforme o art. 502 do CC/2002, aplicando-se a regra de que o vendedor responde pelos débitos existentes até a tradição do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado é fundamentado em provas documentais suficientes.

2. O vendedor é responsável pelos débitos de IPTU vencidos até a data da celebração do contrato, quando assim disposto em cláusula contratual.”

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Francisco João Mendes Seabra
, contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da comarca de Brasnorte, que, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora, condenando o Requerido a arcar com os débitos de IPTU do imóvel urbano, Lote n. 12, Quadra 19, situado na Avenida General Osório, n. 1147, Nosso Lar, Brasnorte/MT, vencidos até a data de celebração do negócio jurídico (08/05/2018), sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada ao montante de R$ 5.000,00. Em razão da sucumbência recíproca, o Juízo condenou as partes ao pagamento das custas processuais, bem como fixou honorários advocatícios recíprocos de 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade foi suspensa em virtude do benefício da assistência judiciária gratuita concedido a ambas as partes, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

Em suas razões recursais, o Apelante sustenta, inicialmente, o cerceamento de defesa, sob o argumento de que a produção de prova testemunhal era essencial para corroborar a quitação dos débitos e esclarecer eventuais lacunas nos documentos apresentados.

Sustenta que o Juízo não analisou adequadamente a impugnação ao benefício de gratuidade concedido ao autor.

Pleiteia a redistribuição da sucumbência, com a atribuição integral das custas processuais ao Autor, ora Recorrido, sob o fundamento de que este deu causa à ação.

As contrarrazões foram apresentadas (id. 252081694).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Apelação Cível interposto por
Francisco João Mendes Seabra
, contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da comarca de Brasnorte, que, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora, condenando o Requerido a arcar com os débitos de IPTU do imóvel urbano, Lote n. 12, Quadra 19, situado na Avenida General Osório, n. 1147, Nosso Lar, Brasnorte/MT, vencidos até a data de celebração do negócio jurídico (08/05/2018), sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada ao montante de R$ 5.000,00. Em razão da sucumbência recíproca, o Juízo condenou as partes ao pagamento das custas processuais, bem como fixou honorários advocatícios recíprocos de 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade foi suspensa em virtude do benefício da assistência judiciária gratuita concedido a ambas as partes, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

Denota-se da inicial que
Santo Rodrigues

manejou a sobredita ação relatando que, em 8 de maio de 2018, adquiriu do requerido um imóvel localizado na Avenida General Osório, n. 1147, no Município de Brasnorte/MT. Após tomar posse do bem, constatou a interrupção do fornecimento de água e, ao buscar esclarecimentos junto à prefeitura, foi informado da existência de débitos pendentes, sendo R$ 7.247,32 relativos ao IPTU e R$ 7.504,68 referentes ao fornecimento de água e esgoto.

Argumentou que o contrato previa que o vendedor deveria transferir o imóvel livre de quaisquer ônus e que somente as despesas posteriores à transferência seriam de responsabilidade do comprador.

Ressaltou que, embora tenha realizado diversas tentativas de resolver a situação diretamente com o Requerido, incluindo promessas deste de quitação dos valores devidos, o inadimplemento perdurou por mais de dois anos, obrigando-o a depender do auxílio de vizinhos para obter acesso ao fornecimento de água.

Com estas razões, formulou os seguintes pedidos:

“[...] I) que seja o Requerido compelido a realizar a quitação das despesas com Agua e IPTU anteriores a realização do Instrumento de Compra e Venda do Imóvel;

II) seja o Requerido condenada a indenizar a Requerente a título de danos morais na ordem de R$ 11.000,00 (onze mil reais), devidamente atualizado até a data do respectivo pagamento; [...]”.

Após regular trâmite do feito, o Magistrado de Primeiro Grau prolatou sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos vertidos na inicial, nos seguintes termos:

“[...] II - FUNDAMENTAÇÃO

II.1 – Da justiça gratuita

O requerido pediu a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita em seu favor.

Como cediço, o Código de Processo Civil, com o escopo de materializar o direito constitucional de acesso ao Poder Judiciário por toda a população, garante que a gratuidade da justiça será concedida à pessoa natural o jurídica, que não tenha recursos financeiros para arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, conforme dispõe o art. 98, do Códice:

[...]

Ocorre que o próprio legislador, visando obstar o desvirtuamento do instituto jurídico, dispôs, no art. 99, § 2o, do CPC, que “O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos”.

Não se ignora, ademais, que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 2.055.899/MG, firmou o entendimento de que a presunção de insuficiência de recursos é relativa, podendo o magistrado indeferi-lo com base em elementos constantes nos autos, dissonantes das alegações da parte, quando concretamente houver elementos que apontem para a existência de patrimônio para arcar com as custas e despesas processuais.

Cita-se a ementa do referido julgado:

[...]

No presente caso, foi juntada cópia da CTPS do requerido e, ainda, o mesmo se encontra representado por defensor dativo, não havendo nenhum indício contrário à alegada insuficiência de recursos, razão pela qual se mostra adequado o deferimento do pedido, conforme é a jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

[...]

Desse modo, DEFIRO o pedido de assistência judiciária gratuita formulado pela parte requerida, devendo ela ser advertida de que a exigibilidade de tal crédito ficará suspensa pelo prazo de 5 anos, mas poderá, nesse período, ser novamente executada se deixar de existir a situação de insuficiência de recursos, conforme determina o art. 98, §3o, CPC.

II.2 – Da impugnação à justiça gratuita

Em sede de contestação, o requerido impugnou o pedido de justiça gratuita formulado pelo autor.

No presente caso, houve o deferimento da benesse ao autor (ID 53816593), com base nos documentos apresentados (ID 53748801).

O requerido, contudo, impugnou o pedido sem trazer qualquer prova apta a afastar a presunção de hipossuficiência da parte autora, sendo incabível a revogação da justiça gratuita com base em fundamentos genéricos.

E, ainda, registre-se, o ônus da prova é do impugnante, conforme a jurisprudência do TJMT:

[...]

Isso posto, REJEITO a impugnação.

II.3 – Do pedido de reconhecimento da quitação

O requerido, subsidiariamente, pede o reconhecimento da quitação do débito, tendo juntado documentos que alega demonstrarem o pagamento das dívidas.

Tal pedido, contudo, não comporta análise, porque ao réu é lícito formular pretensão própria, mediante a propositura de reconvenção (art. 343, do CPC).

O pedido de reconhecimento da quitação caracteriza a formulação de pretensão declaratória, que deveria se dar por meio da propositura de reconvenção, não sendo possível fazê-lo na contestação.

Acerca do tema, ensina a doutrina especializada:

“Há, porém, profunda diferença entre a ação do autor e a contestação do réu. Na ação, o autor formula uma pretensão, faz um pedido. Diversamente, na defesa, não se contém nenhuma pretensão, mas resistência à pretensão e ao pedido do autor.

O contestante, na realidade, ao usar o direito abstrato de defesa, busca tão somente libertar-se do processo em que o autor o envolveu” (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de direito processual civil, volume I / Humberto Theodoro Júnior. 64. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023, p. 746).

Conforme se verifica, a contestação simples somente materializa o direito de o réu se contrapor à pretensão do autor, de modo que não há como se apreciar o pedido formulado.

II.4 – Do julgamento antecipado

O Código de Processo Civil dispõe sobre a possibilidade de julgamento antecipado da lide, dispensando-se a fase instrutória e diretamente passando o magistrado à fase decisória, na hipótese, “e. g.”, em que “não houver necessidade de produção de outras provas” (art. 355, I, do CPC).

Nesse sentido, ensina a doutrina especializada:

“A primeira hipótese de julgamento antecipado de mérito justifica-se quando não há necessidade de produção de outras provas (art. 355, I).

As ‘outras provas’ mencionadas pelo dispositivo são provas não documentais, além daquelas que o autor, com sua petição inicial (arts. 320 e 434), e o réu, com sua contestação (art. 434), já terão apresentado. Se se tratar de documentos novos, cabe ao interessado justificar por que o são e, consequentemente, por que podem ainda ser produzidas, o que deve fazer com fundamento no art. 435. Deferido o pedido de apresentação dos novos documentos, está afastada a juridicidade do julgamento antecipado do mérito.

(...)

Esse equilíbrio entre desnecessidade de outras provas e realização do julgamento antecipado do mérito e necessidade de outras provas e sua vedação é uma constante a ser observada pelo magistrado em cada caso concreto. É na desnecessidade de fase instrutória, porque suficientes as provas já produzidas na fase postulatória, viabilizando que o processo ingresse, de imediato, na fase decisória, que reside a razão de ser do instituto” (BUENO, Cassio Scarpinella. Curso Sistematizado de Direito Processual Civil – v. 2: Procedimento Comum, Processos nos Tribunais e Recursos. 11. ed. São Paulo : SaraivaJur, 2022, p. 90).

Embora as partes tenham requerido a produção de prova oral, não especificaram o que exatamente pretendem comprovar com o meio de prova, que é desnecessário para o deslinde da controvérsia.

É que o feito se encontra suficientemente instruído por meio das provas documentais já produzidas e, ainda, a matéria discutida nos autos independe da prova de fatos, porque, em seu cerne, cinge-se em torno da responsabilidade pelos débitos do imóvel objeto da negociação.

Na mesma direção, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso é firme quanto à possibilidade de julgamento antecipado da lide quando o magistrado entender suficientes as provas já produzidas.

A propósito:

[...]

Desse modo, ante a desnecessidade de produção de novas provas, com espeque no art. 355, inciso I, do CPC, julgo antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito.

II.5 – Da responsabilidade contratual

Infere-se que, em 08/05/2018, as partes firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, tendo ficado consignado na cláusula terceira que:

“O VENDEDOR transfere neste ato a posse do imóvel ao Comprador, para que possa fazer uso e dispor da maneira que melhor lhe aprouver livre de todo e qualquer ônus e desde já convencionado que os documentos definitivos ficam devidamente em nome do Outorgante COMPRADOR, assim que a mesma solicitar junto ao Vendedor.

PARÁGRAFO Primeiro – As futuras despesas com IPTU, água e energia a partir da data deste instrumento são de inteira responsabilidade do COMPRADOR” (ID 53748827).

Apesar disso, os extratos de débitos (IDs 53748830 e 53748831) demonstram que o imóvel se encontrava com débitos de Água e Esgoto de 2014 até a data da celebração do negócio jurídico, assim como de IPTU, desde o exercício fiscal de 2007.

Pois bem.

O Código Civil, em seu art. 502, dispõe que “O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição”.

Quando do registro do título aquisitivo, ocasião na qual há a transferência da propriedade sobre bens imóveis, por se tratar de forma derivada de aquisição da propriedade, as dívidas que recaem sobre a coisa são de responsabilidade do novo proprietário, por se tratar de obrigação “propter rem”.

Mas o legislador garantiu que, no caso dos contratos de compra e venda, como é na hipótese, o vendedor responda por todos os débitos existentes até o momento da tradição.

A propósito, ensina Flávio Tartuce:

[...]

No presente caso, além de haver presunção legal de que o vendedor responde pelas dívidas da coisa, há expressa previsão contratual de que o bem seria entregue livre de ônus, razão pela qual a procedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe.

Nesse sentido:

[...]

Contudo, somente assiste razão ao autor quanto à pretensão relativa aos débitos tributários de IPTU, que representam uma obrigação “propter rem” e, portanto, acompanham a coisa, caracterizando ônus.

Os débitos de Água e Esgoto não caracterizam obrigação “propter rem”, mas pessoal, conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça:

[...]

O que se conclui, então, é que a obrigação do vendedor entregar o imóvel livre de qualquer ônus somente abrange, na hipótese, os débitos de IPTU, porque as dívidas de Água e Esgoto não são do imóvel, mas do próprio vendedor.

Por fim, destaca-se que o requerido somente responde pelos débitos de IPTU existentes até a data da celebração do contrato, qual seja, 08/05/2018, em razão do que ficou estipulado na “CLÁUSULA TERCEIRA, PARÁGRAFO Primeiro”, a qual dispõe que “As futuras despesas com IPTU, água e energia a partir da data deste instrumento são de inteira responsabilidade do COMPRADOR” (ID 53748827).

II.6 – Dos danos morais

Aduz o requerente que a inércia do requerido quanto ao pagamento das despesas de Água e IPTU fez com que o fornecimento de água fosse interrompido e, desde então, vem o autor se humilhando perante seus vizinhos para ter água potável em casa.

Quanto ao dano moral, segundo Sérgio Cavalieri Filho, pode ser considerado “uma agressão a um bem ou atributo da personalidade” (CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 90), ou seja, uma lesão aos bens mais essenciais e elementares do indivíduo, de sua personalidade, como a sua imagem, honra, conceito próprio, pode ser considerado dano moral.

Ensina Pontes de Miranda:

[...]

No presente caso, embora seja incontroverso que o imóvel adquirido tinha débitos de Água e Esgoto e IPTU, não há nexo de causalidade entre a conduta do requerido e o suposto dano sofrido.

Explico.

É que, em análise dos documentos juntados nos IDs 53748830 e 53748831, verifica-se que havia débitos de Água e Esgoto, vencidos desde 24/02/2014, e IPTU, com vencimento desde 30/03/2017.

Contudo, mesmo depois da celebração do negócio jurídico, que se deu em 08/05/2018, o adquirente não pagou os débitos posteriores, que eram de sua responsabilidade, já que os extratos demonstram a existência de dívidas de Água e Esgoto desde 29/06/2018 até 31/07/2019 e, ainda, de IPTU desde 2018 até 2020.

De mais a mais, não se pode ignorar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que “o débito tanto de água como de energia elétrica é de natureza pessoal, não se vinculando ao imóvel. A obrigação não é propter rem” (REsp no 890.572, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 13/04/2010).

Assim, poderia o adquirente ter comprovado a aquisição do imóvel à Prefeitura de Brasnorte, requerido a transferência do cadastro e reativação do serviço de fornecimento de água.

Desse modo, se por um lado houve inércia do vendedor, o adquirente também nada fez para sanar a situação, posto que não pagou os débitos posteriores, tampouco diligenciou perante o fornecedor de água para requerer a transferência de titularidade e reativação do serviço, razão pela qual não há falar em nexo de causalidade e, por conseguinte, em dano moral.

III - DISPOSITIVO

Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

CONDENAR o requerido na obrigação de fazer consubstanciada em pagar os débitos de IPTU do Imóvel Urbano, Lote no 12, Quadra 19, localizado na Avenida General Osório, no 1147, Nosso Lar, Brasnorte/MT, existentes até a data da celebração do negócio jurídico, qual seja, 08/05/2018, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao valor global de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Ante a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86, do CPC, CONDENO as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) cada.

CONDENO o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do requerido, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

CONDENO o requerido ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do autor, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

CONSIGNO que a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência fica suspensa, com fulcro no art. 98, § 3o, do CPC, ante o deferimento do benefício da assistência judiciária gratuita em favor de ambas as partes.

Em razão da atuação do defensor dativo, Dr. LUCAS MOREIRA MILHOMEM, OAB/MT no 21907-O, fixo em seu favor honorários no valor de 2URH, que, no corrente ano, perfaz o importe de R$ 2.470,82 (dois mil, quatrocentos e setenta reais e oitenta e dois centavos), considerada a qualidade do trabalho e a simplicidade da demanda.

Caso requeira o defensor, EXPEÇA-SE certidão para fins de cobrança dos honorários fixados. [...]”. (id. 252081684).

Contra a sentença,
Francisco João Mendes Seabra
interpôs o presente Apelo.

Da análise da Prejudicial de Mérito de Cerceamento de Defesa

aventada pelo Recorrente

O
Apelante sustenta que, no caso, está a ocorrer o cerceamento de defesa, sob o argumento de que o Juízo de Primeira Instância não oportunizou a produção de prova testemunhal, que, no seu entender, era essencial para corroborar a quitação dos débitos e esclarecer eventuais lacunas nos documentos apresentados.

Sabe-se que, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil (CPC), cabe ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Ademais, o julgador tem liberdade para apreciar as provas e formar sua convicção, conforme o princípio do livre convencimento justificado, previsto no artigo 371 do mesmo diploma legal.

Na hipótese, o Juízo Singular entendeu ser o caso de julgamento antecipado da lide, porque as provas acostadas aos autos se mostravam suficientes para a formação do seu convencimento, incluindo: o Contrato de Compra e Venda, no qual consta expressamente que o imóvel seria entregue livre de quaisquer ônus; e os extratos de débitos, demonstrando a existência de pendências relacionadas ao IPTU desde 2007 e ao fornecimento de água e esgoto desde 2014.

Essas provas documentais foram consideradas suficientes para o deslinde da controvérsia, uma vez que a discussão central cinge-se à responsabilidade do vendedor pelos débitos existentes até a celebração do negócio jurídico, o que independe de prova testemunhal.

Deste modo, sendo o Juiz o destinatário das provas, quando informa que aquelas acostadas aos autos são suficientes para formação do seu convencimento, não há que se falar em cerceamento de defesa e, por isso,
AFASTO
a prejudicial de mérito suscitada.

Do mérito

Conforme preconiza o artigo 502 do Código Civil, "
o vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição
". Tal regra foi reforçada pela cláusula terceira do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, que dispõe expressamente que:

"O VENDEDOR transfere neste ato a posse do imóvel ao Comprador, para que possa fazer uso e dispor da maneira que melhor lhe aprouver,
livre de todo e qualquer ônus
."

Além disso, o parágrafo primeiro da referida cláusula estabelece que:

"As futuras despesas com IPTU, água e energia, a partir da data deste instrumento, são de inteira responsabilidade do COMPRADOR."

Ocorre que, os documentos acostados aos autos evidenciam que o imóvel possuía débitos de IPTU desde 2007 e de água e esgoto desde 2014, ou seja, pendências anteriores à celebração do negócio jurídico, em 08/05/2018, circunstância que, por si só, viola a obrigação contratual assumida pelo apelante de entregar o imóvel livre de quaisquer ônus.

Por fim, é de se registrar que, nada obstante a alegação do Apelante de que todas as dívidas foram quitadas em 2021, fato é que os comprovantes juntados aos autos (ids. 89892169, 89892170 e 89892172) demonstram que as pendências relativas ao IPTU foram regularizadas apenas em 21/10/2021, ou seja, meses após a distribuição da ação (19/04/2021) e apenas após a sua citação. Tal conduta evidencia que o Recorrente permaneceu inerte durante período considerável, descumprindo a obrigação assumida no contrato.

Assim sendo, impõem-se a manutenção da sentença em sua integralidade.

Forte nessas razões,
AFASTO
a prejudicial de cerceamento de defesa e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível interposto por
Francisco João Mendes Seabra, mantendo inalterada a sentença recorrida
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2025