Tribunal: TJMT
Processo: 1008768-41.2023.8.11.0055
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA ATUAÇÃO EFETIVA NA CONCRETIZAÇÃO DA VENDA. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO POR OUTRO CORRETOR. AUSÊNCIA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária ajuizada por corretor que alega ter intermediado a venda de imóvel rural, cuja comissão foi paga a terceiro. Sentença de improcedência dos pedidos, ao fundamento de inexistência de demonstração da atuação efetiva e causal do autor na conclusão do negócio.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se a atuação do autor foi suficiente para configurar a intermediação útil que justifique o pagamento da comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do CC/2002, ou se a venda foi efetivamente intermediada por outro corretor.
III. Razões de decidir
3. A comissão de corretagem somente é devida quando o corretor demonstra que sua atuação foi eficaz e determinante para a conclusão do negócio jurídico.
4. A prova oral colhida demonstra que o autor limitou-se a apresentar documentação do imóvel ao comprador, sem ter realizado visitas ao imóvel ou participado das tratativas negociais.
5. Restou demonstrado que a negociação foi conduzida integralmente por outro corretor, identificado no contrato e que efetivamente acompanhou as partes durante todo o processo de compra e venda.
6. Áudios juntados pelo autor indicam contato inicial, mas não comprovam a existência de vínculo direto entre sua atuação e o resultado útil da venda.
7. Na ausência de exclusividade contratual e de demonstração de intermediação efetiva, inexiste direito à comissão de corretagem.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Honorários sucumbenciais majorados para 17% sobre o valor atualizado da causa.
Tese de julgamento:
“1. A comissão de corretagem somente é devida ao corretor que demonstrar, de forma inequívoca, que sua atuação foi eficaz e determinante para a conclusão do negócio jurídico. 2. A simples apresentação do imóvel ou fornecimento de informações ao comprador não configura, por si, intermediação útil a justificar o pagamento da comissão.”
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 725 e 727; CPC/2015, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 465.043/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, T3, j. 08/05/2014; TJMT, Apelação Cível no 1003645-80.2021.8.11.0007, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 13/12/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008768-41.2023.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[LUCIO MARCOS VACCARI NOGUEIRA - CPF: 018.992.128-50 (APELANTE), DICKSON DIEGO CAMPOS DEBESA - CPF: 001.916.301-01 (ADVOGADO), NELIO JARBAS SPOLTI - CPF: 029.585.499-50 (ADVOGADO), ADILSON CASTELO BRANCO - CPF: 018.806.409-53 (APELADO), SAMUEL FRANCISCO - CPF: 110.779.188-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA ATUAÇÃO EFETIVA NA CONCRETIZAÇÃO DA VENDA. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO POR OUTRO CORRETOR. AUSÊNCIA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária ajuizada por corretor que alega ter intermediado a venda de imóvel rural, cuja comissão foi paga a terceiro. Sentença de improcedência dos pedidos, ao fundamento de inexistência de demonstração da atuação efetiva e causal do autor na conclusão do negócio.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se a atuação do autor foi suficiente para configurar a intermediação útil que justifique o pagamento da comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do CC/2002, ou se a venda foi efetivamente intermediada por outro corretor.

III. Razões de decidir

3. A comissão de corretagem somente é devida quando o corretor demonstra que sua atuação foi eficaz e determinante para a conclusão do negócio jurídico.

4. A prova oral colhida demonstra que o autor limitou-se a apresentar documentação do imóvel ao comprador, sem ter realizado visitas ao imóvel ou participado das tratativas negociais.

5. Restou demonstrado que a negociação foi conduzida integralmente por outro corretor, identificado no contrato e que efetivamente acompanhou as partes durante todo o processo de compra e venda.

6. Áudios juntados pelo autor indicam contato inicial, mas não comprovam a existência de vínculo direto entre sua atuação e o resultado útil da venda.

7. Na ausência de exclusividade contratual e de demonstração de intermediação efetiva, inexiste direito à comissão de corretagem.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Honorários sucumbenciais majorados para 17% sobre o valor atualizado da causa.

Tese de julgamento:

“1. A comissão de corretagem somente é devida ao corretor que demonstrar, de forma inequívoca, que sua atuação foi eficaz e determinante para a conclusão do negócio jurídico. 2. A simples apresentação do imóvel ou fornecimento de informações ao comprador não configura, por si, intermediação útil a justificar o pagamento da comissão.”

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 725 e 727; CPC/2015, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgRg no AREsp 465.043/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, T3, j. 08/05/2014; TJMT, Apelação Cível no 1003645-80.2021.8.11.0007, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 13/12/2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
LUCIO MARCOS VACCARI NOGUEIRA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária ajuizada em face de
ADILSON CASTELO BRANCO
, cujo dispositivo transcrevo abaixo:

“Ante o exposto,
julgo improcedentes
os pedidos formulados na inicial e
condeno
a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da causa, com fundamento no art. 85, parágrafo 2o, do Código de Processo Civil, ficando esta condenação com a exigibilidade suspensa, nos termos do art. 98, § 5o, do Código de Processo Civil, em razão da concessão da gratuidade de justiça, conforme decisão de Id. n.o 118408044. Por fim,
julgo extinto o processo
, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sendo que os presentes já saem intimados para fins recursais. P. R. I. C.” (Sic – original com destaques)

Na origem (petição inicial – ID 285902872), o autor, ora apelante, ajuizou Ação de Cobrança sustentando, em síntese, que intermediou a venda de um imóvel rural denominado "Fazenda Castelo Branco", localizado no município de Barra do Bugres/MT, de propriedade do requerido e seu irmão.

Alegou que, após realizar todo o trabalho de intermediação, aproximando o comprador (Sr. João Alberto dos Santos Almeida, conhecido como "João Kumbuca") do vendedor, foi preterido na conclusão do negócio, tendo as partes indicado outro corretor (Sr. Antônio Rodrigues Lemes, conhecido como "Toninho Canivete") no contrato de compra e venda, o qual recebeu sozinho a comissão de corretagem no valor de R$ 570.000,00 (quinhentos e setenta mil reais).

Aduziu que manteve contato com o comprador, apresentou-lhe o imóvel, forneceu documentação e o número de telefone do vendedor, além de ter agendado visita ao local, a qual não se concretizou por motivos particulares do comprador.

Sustentou que, após todo esse trabalho, foi surpreendido com a notícia de que o negócio havia sido concretizado sem sua participação, tendo sido indicado outro corretor no contrato.

Em sua defesa (contestação – ID 285903386), o requerido, ora apelado, alegou preliminarmente a incompetência territorial, incorreção do valor da causa e ilegitimidade ativa.

No mérito, sustentou que o autor não foi o responsável pela intermediação do negócio, afirmando que quem efetivamente aproximou as partes e concretizou a venda foi o corretor Antônio Rodrigues Lemes, o qual recebeu a comissão devida. Argumentou que o autor apenas ofereceu o imóvel ao comprador, assim como outros corretores o fizeram, mas não participou das tratativas que culminaram na efetivação do negócio.

Após regular instrução processual, com o depoimento pessoal das partes e de seis testemunhas (três arroladas pelo autor e três pelo réu), alegações finais orais, o magistrado de primeiro grau proferiu sentença oral julgando improcedentes os pedidos, entendendo que o autor não logrou êxito em demonstrar que foi o efetivo intermediador da compra e venda, concluindo que o corretor responsável pela intermediação foi o Sr. Antônio Rodrigues Lemes (áudios/vídeos - ID 285903422 e termo de audiência - ID 285903423).

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação em ID 285903430, sustentando, em síntese, que:

- O magistrado a quo não valorou adequadamente as provas documentais (áudios) juntadas aos autos, dando excessivo valor às provas orais colhidas na audiência de instrução;

- Restou demonstrado que foi ele quem aproximou as partes, apresentando o comprador ao vendedor e fornecendo toda a documentação necessária;

- O resultado útil da intermediação decorreu de sua atuação, sendo irrelevante o fato de ter sido afastado na fase final da negociação; e,

- O enredo apresentado pelo requerido e suas testemunhas na audiência contradiz os áudios gravados à época da negociação.

Em contrarrazões de ID 285903434, o apelado pugnou pelo desprovimento do recurso, reiterando que o autor não foi o responsável pela intermediação do negócio e que a comissão foi devidamente paga ao corretor que efetivamente realizou o trabalho.

É o relatório do essencial.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Inicialmente, observo em ID 285903435 que foi certificada a intempestividade das contrarrazões. Advindo manifestação da parte apelada em ID 285903436 e do apelante em ID 285903437.

Como bem explanado pelo Apelado, não há o que se falar na intempestividade das contrarrazões, isso porque a publicação da intimação para apresentação das contrarrazões ocorreu no dia 26/03/25, portanto, o início do prazo recursal se deu em 27/03/25 e, considerando que no dia 17/04/25 foi ponto facultativo e nos dias 18 e 21/04/25 foi feriado, o término ocorreu no dia 22/04/25.

Assim,
torno sem efeito
à certidão acostada em ID 285903435 e, inexistindo preliminares a serem analisadas, passo ao julgamento do mérito recursal.

Como relatado, cuidam os autos de recurso de apelação interposto por Lúcio Marcos Vaccari Nogueira, inconformado com a sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem, sob o fundamento de que não restou comprovada sua participação efetiva na intermediação da venda da “Fazenda Castelo Branco”, situada em Barra do Bugres/MT, ao comprador João Alberto dos Santos Almeida, conhecido como “João Kumbuca”.

Após detida análise dos autos, entendo que
o recurso não comporta provimento
.

A controvérsia gira em torno da exigência de demonstração da mediação eficaz e causal para a concretização do negócio, requisito essencial à percepção da comissão, conforme prevê o art. 725 e art. 727, ambos do Código Civil:

“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

“Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”

Nesse contexto, tem-se como devida a comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel.

Assim, não é suficiente que o corretor apenas indique ou apresente o comprador ao vendedor; é indispensável que a concretização do negócio jurídico decorra diretamente de sua atuação efetiva.

Nessa linha, para que se reconheça o direito à comissão de corretagem, impõem-se os seguintes requisitos cumulativos: (a) existência de autorização para intermediar a compra e venda; (b) efetiva aproximação entre as partes interessadas; e (c) demonstração de que a conclusão do negócio resultou da atuação substancial do corretor.

Desse modo, incumbe ao autor, em demanda destinada ao recebimento da referida comissão, comprovar de forma contundente que a celebração da compra e venda somente se concretizou em virtude de sua intermediação, atuação e condução negocial, tendo sido alcançado o resultado útil, ou seja, a efetiva alienação do bem, conforme preconiza o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

A propósito, esse é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

"DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS A ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA . COMISSÃO DEVIDA. 1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 2. Agravo regimental desprovido. (STJ - AgRg no AREsp: 465043 SP 2014/0012746-2, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 08/05/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/05/2014).

Feitos as necessárias elucidações acerca da corretagem, no caso dos autos, a prova oral colhida em audiência de instrução é decisiva para a elucidação da causa, revelando a ausência de nexo causal entre a atuação do autor e a venda efetivada.

Da análise acurada dos elementos fático-probatórios carreados aos autos, verifica-se que o apelante apenas participou do início das tratativas, limitando-se a apresentar a documentação da fazenda ao comprador e fornecer-lhe o telefone do proprietário, sem, contudo, realizar visita ao imóvel ou participar das negociações efetivas que culminaram na concretização do negócio.

Tal conclusão encontra respaldo nos depoimentos colhidos durante a instrução processual, por ocasião da realização de audiência de instrução e julgamento (áudios/vídeos - ID 285903422 e termo de audiência - ID 285903423).

O próprio apelante, em seu depoimento pessoal, admitiu que não participou das tratativas efetivas de negociação da fazenda, conforme se depreende do seguinte trecho:

"O senhor chegou a participar dessas tratativas efetivas de negociação? O senhor chegou a participar ou não dessa fazenda, dessa fazenda?

Não, não participei junto com o João Kumbuca, nem com o seu Adilson. Eu fiquei sabendo depois que ele tinha negociado."

Ademais, o apelante reconheceu que não chegou a levar o comprador para conhecer o imóvel, limitando-se a fornecer documentação e contatos:

"O senhor levou ou não levou o senhor João lá?

Não, eu não cheguei a levar o senhor João.

Certo, mas então esse outro áudio que fala que andaram porque não gostou muito? Do que se referiria?

As imagens que eu fiz na fazenda, eu levei para ele pessoalmente. Ah, tá. Então, na verdade ele pediu para mim ir lá fazer um vídeo da fazenda para ver se ele vai.

O fato é que no dia que ele de fato teve lá, não foi o senhor que levou ele lá? Não."

O Sr. João Batista Neves Magalhães, caseiro da fazenda e testemunha arrolada pelo próprio apelante, afirmou categoricamente que o apelante nunca levou o Sr. João Kumbuca à propriedade, e que quem efetivamente o fez foi o Sr. Antônio Rodrigues Lemes:

"O senhor conhece o senhor Lucas? Desculpa, senhor Lúcio, que é o corretor que depois tá tentando cobrar aqui a comissão? O senhor conheceu ele?

Conheci lá quando pôs uma fazenda à venda, ele foi o corretor que começou a andar lá pra vender.

E ele levou bastante gente lá?

Levou.

Esse foi é o João Kumbuca. Ele chegou a levar lá?

Não, do meu conhecimento não."

E ainda:

"E o João e o Toninho canivete? Ele foi várias vezes também, ou foi só com esse João Cumbuca que ele foi?

Ele foi só com o João Cumbuca.

E na primeira vez que o João Cumbuca foi aí ver a fazenda, o Toninho canivete estava junto com ele?

Isso estava.

Entendi, entendi. O senhor tem certeza que a primeira vez que ele foi ali, o Toninho canivete estava junto com o João Cumbuca?

A primeira vez foi com o que eu vi foi com o João Cumbuca foi com o Toninho canivete."

O Sr. João Alberto dos Santos Almeida (João Kumbuca), comprador do imóvel, foi enfático ao afirmar que quem efetivamente intermediou a compra e venda foi o Sr. Antônio Rodrigues Lemes, tendo o apelante apenas oferecido o imóvel por mensagem, sem qualquer participação efetiva nas negociações:

"O senhor se recorda de ter comprado essa fazenda do senhor Adilson? Como que foi a negociação? Através de quem que o senhor ficou sabendo que essa fazenda estava à venda? Foi qual corretor que me apresentou? Conta para nós, por favor.

Esse quem me apresentou foi o Toninho, foi esse corretor que me levou na fazenda.

Ele foi o primeiro corretor que falou pro senhor? O primeiro corretor que me levou..."

E ainda:

"E o seu Toninho, ele participou de toda a negociação?

Ele porque, compra de fazenda, geralmente tem aquele negócio, demanda proposta, proposta, não aceita, manda outra, combina prazo.

Quem que foi a pessoa que fez isso tudo, que intermediou isso tudo?

Tudo o Toninho canivete.

O seu Lúcio, ele simplesmente mandou para o senhor uma mensagem no celular. Nenhuma vez foi vista com ele."

O Sr. Antônio Rodrigues Lemes, corretor que efetivamente recebeu a comissão, descreveu detalhadamente sua atuação na intermediação do negócio:

"Eu queria que o senhor me explicasse como é que foi que o senhor intermediou essa compra e venda? Como é que o senhor ficou sabendo que a fazenda tava à venda? Como é que o senhor tomou conhecimento que o comprador queria comprar? Conte para nós, por favor.

Bruno castelo, filho do seu Adilson, me falou, e aí começou tudo por aí, certo? E aí a gente começou uma negociação e eu com um amigo, com João Cumbuca, com o filho do João Cumbuca, e o negócio começou por aí. Aí eu levei o seu João lá, levei o seu João, a esposa dele, o sogro e o filho. Fomos 2 vezes na fazenda e a negociação foi foi, foi, demorou um pouco, né, mas acabou concretizando tudo."

E ainda:

"Na verdade foi o primeiro dia que o senhor falou, né?

Eu vim aqui em Tangará no escritório do seu João, na máquina de arroz, ali no comércio de arroz dele.

O senhor ofereceu a fazenda para ele?

Mostrei as fotos, trouxe tudo, acompanhei a documentação, corria atrás de gel, secar, fizemos todo, todo o processo de documentação, corri atrás de tudo, cartório, inclusive eu tenho cópia de tudo lá em casa, no meu escritório. Tudo que o senhor pedir de documento eu tenho lá."

O Sr. Roni Cezar Claro, advogado responsável pela elaboração do contrato de compra e venda, também confirmou que o corretor que intermediou o negócio foi o Sr. Antônio Rodrigues Lemes:

"O senhor sabe me dizer quem que foi o corretor responsável? O senhor chegou a ter contato com o corretor, o senhor ficou sabendo?

Sim, eu dei o ok pro senhor João, o senhor João me passou o telefone do Bruno, o Bruno salve engano é filho do seu Adilson Castelo Branco, eu sobrinho do seu Adilson castelo branco, não tô lembrado, deu certo. Eu entrei em contato com o Bruno castelo branco, ele falou bom doutor, é entra em contato com o meu corretor e passou o telefone pra mim do corretor que era o seu Antônio e pedi os documentos, e assim foi feito. Entrei em contato com seu Antônio, o seu Antônio falou olha, eu estou indo pra Tangará amanhã cedo e já passo no escritório do senhor, deixo a matrícula atualizada, deixo o cópia do CAR e o ITR. Eu falei perfeito e assim foi feito. De lá pra cá sempre foi seu Antônio, inclusive nós escrituramos a área agora em dezembro. E foi só o Antônio que veio pegar escritura e levar para registrar no cartão da barra. Então é do período que eu tive conhecimento, que é 2021, junho, julho, 2021 para cá, era seu Antônio, tá?"

Diante desse robusto conjunto probatório, conforme bem pontuado na sentença, resta evidente que o apelante não foi o responsável pela intermediação efetiva do negócio, tendo sua participação se limitado a apresentar a documentação da fazenda ao comprador e fornecer-lhe o telefone do proprietário, sem realizar visita ao imóvel ou participar das tratativas que culminaram na concretização da compra e venda.

Conforme já mencionado, é entendimento consolidado da jurisprudência que, na ausência de contrato de exclusividade, faz
jus
à comissão o corretor que comprovar de forma inequívoca que sua atuação foi eficaz e determinante para a concretização do negócio.

Nesse sentido, essa e. Câmara já decidiu em casos semelhantes:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM C/C DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO COMPROVAÇÃO – IMÓVEL VENDIDO POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR – NEGÓCIO ALCANÇADO SEM A SUA PARTICIPAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.

No caso, não restou demonstrado nos autos que o autor realizou, de fato, a intermediação para a venda do imóvel, ou seja, que atuou na venda da Fazenda MACAJU, sendo o negócio alcançado sem a sua participação, portanto, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de corretagem.

(N.U 1003645-80.2021.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/12/2023, Publicado no DJE 22/01/2024).

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – VENDA DE ÁREA RURAL – INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, a comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação.

O conjunto probatório formado nos autos não evidencia a tese de intermediador/corretor de imóveis, tampouco a promessa feita pelo Apelado concernente ao pagamento da comissão de corretagem, de modo que a sentença deve ser mantida, pois o Apelante não se desincumbiu do ônus que lhe impõe o art. 373, I, do CPC.

(N.U 1015060-60.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/02/2023, Publicado no DJE 23/02/2023).

No caso em apreço, tal comprovação não foi realizada pelo apelante, ao contrário, restou demonstrado que quem efetivamente intermediou o negócio foi o Sr. Antônio Rodrigues Lemes, que levou o comprador para conhecer o imóvel, participou de todas as tratativas, acompanhou a documentação e esteve presente em todas as etapas da negociação, desde a apresentação inicial até a conclusão do negócio.

Impende consignar que o contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de modo que a mera apresentação inicial ou o fornecimento de informações básicas sobre o imóvel não são suficientes para caracterizar a intermediação eficaz que enseja o direito à comissão.

No que tange aos áudios juntados pelo apelante com a petição inicial, embora demonstrem que houve contato entre ele e o comprador, bem como entre ele e o vendedor, tais elementos não são suficientes para comprovar que sua atuação foi determinante para a concretização do negócio, especialmente diante dos depoimentos categóricos colhidos durante a instrução processual.

Ademais, o próprio comprador, Sr. João Alberto dos Santos Almeida, afirmou em seu depoimento que já havia sido apresentado à fazenda pelo Sr. Antônio Rodrigues Lemes antes mesmo de receber a mensagem do apelante, o que enfraquece ainda mais a tese de que teria sido o apelante o responsável pela aproximação das partes.

Não obstante, é digno de nota que o apelante não possuía contrato de exclusividade para a venda do imóvel, o que permitia que outros corretores também oferecessem a propriedade a potenciais compradores, como de fato ocorreu.

Nesse contexto, considerando que o apelante não logrou êxito em comprovar que sua atuação foi eficaz e determinante para a concretização do negócio, não há que se falar em direito ao recebimento da comissão de corretagem pela intermediação na venda do imóvel rural denominado "Fazenda Castelo Branco".

Ante o exposto, conheço do recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença recorrida que julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Majoro
os honorários advocatícios devidos pelo apelante ao apelado para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida ao apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2025