Tribunal: TJMT
Processo: 1001893-31.2021.8.11.0021
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-07-24

Ementa:
APELANTE(S): ESPÓLIO DE WELTON LOPES DA COSTA E OUTRO.
APELADO(S): ARI GOSS OLIVEIRA E OUTROS.
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. PRIMEIRO CONTATO COM GERENTE DA FAZENDA DO COMPRADOR, NÃO COMPRADOR EM SI. AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE E DE INTERMEDIAÇÃO EFICAZ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta por Espólio de Welton Lopes da Costa e outro contra sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem, na qual também foi arguida preliminar de nulidade por desentranhamento indevido de vídeo. A sentença julgou improcedente o pedido autoral ao reconhecer a ausência de contrato de exclusividade e de prova de intermediação eficaz dos apelantes na venda do imóvel rural denominado Fazenda Espírito Santo, localizada em Água Boa/MT, pelo valor de R$ 160.000.000,00. Os autores alegam ter iniciado tratativas com Leandro Tartari — gerente da fazenda do comprador, não o comprador em si —, e sustentam que tal contato teria dado início à negociação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença em razão do desentranhamento de vídeo apresentado após a instrução; (ii) definir se os autores/apelantes atuaram de forma eficaz como intermediadores do negócio jurídico; (iii) estabelecer se há direito à comissão de corretagem mesmo na ausência de cláusula de exclusividade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A juntada de prova após a fase instrutória está condicionada à demonstração de pertinência e de prejuízo processual, nos termos do art. 435 do CPC. No caso, o vídeo desentranhado não configura fato novo e não comprova, por si só, a atuação eficaz dos autores na negociação, inexistindo prejuízo que justifique a nulidade da sentença.
O contrato de corretagem exige atuação diligente e eficaz do corretor, com a aproximação útil das partes e contribuição determinante para a concretização do negócio, conforme previsão dos arts. 722 e 725 do CC. Os autores não comprovaram que participaram das negociações de modo ativo ou que promoveram a aproximação entre os vendedores e o comprador.
O suposto contato inicial dos apelantes não foi realizado com o comprador efetivo do imóvel, mas com seu preposto o gerente da fazenda, Leandro Tartari, o que, por si só, não comprova intermediação útil nem demonstra relação causal entre esse contato e a efetivação da venda.
A existência de autorização para ofertar o imóvel, desacompanhada de cláusula de exclusividade, não gera, por si só, o direito à comissão. A jurisprudência pacífica do STJ e dos tribunais estaduais exige prova da mediação efetiva e da relação de causalidade entre a atuação do corretor e a conclusão do negócio, o que não foi demonstrado no caso.
As provas testemunhais e documentais indicam que a negociação foi conduzida exclusivamente por terceiro (Reinaldo Mariotto), em quem o comprador depositava confiança, sem qualquer intervenção relevante dos autores. Assim, não se configurou o nexo necessário entre a atuação dos apelantes e a realização do contrato de compra e venda.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A simples autorização para intermediação sem cláusula de exclusividade não confere direito à comissão de corretagem se ausente atuação eficaz do corretor na conclusão do negócio.
O direito à comissão de corretagem exige prova da mediação efetiva e da relação de causalidade entre a atuação do corretor e a celebração do contrato.
O primeiro contato com preposto do comprador, por si só, não configura intermediação útil nem gera direito à comissão quando não demonstrada participação determinante na conclusão do negócio.
O desentranhamento de documento apresentado tardiamente não enseja nulidade da sentença quando ausente demonstração de prejuízo processual concreto.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 722, 725 e 726; CPC, arts. 373, I, 435 e 487, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 2.542.202/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 17.02.2025, DJe 20.02.2025; TJMS, AC no 0801189-20.2020.8.12.0006, Rel. Des. Luiz Antônio Cavassa de Almeida, j. 17.03.2023; TJMT, AC no 1034484-25.2017.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 08.02.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001893-31.2021.8.11.0021
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE WELTON LOPES DA COSTA - CPF: 708.484.401-53 (APELANTE), SELIO SOARES DE QUEIROZ - CPF: 457.268.846-04 (ADVOGADO), JOSE AFONSO RAMALHO QUEIROZ - CPF: 033.719.451-38 (ADVOGADO), RAFAEL AMARAL FERREIRA - CPF: 037.899.991-56 (ADVOGADO), BRUNA RUFF REBELATTO - CPF: 050.092.791-00 (ADVOGADO), LUIZ ANTONIO DE ALMEIDA FERNANDES - CPF: 616.552.601-20 (APELANTE), ARI GOSS OLIVEIRA - CPF: 126.500.051-49 (APELADO), MELCHIOR FULBER CAUMO - CPF: 890.075.221-91 (ADVOGADO), ANTONIO CARLOS DE SOUZA - CPF: 386.688.580-68 (ADVOGADO), TILDA MACHADO OLIVEIRA - CPF: 926.270.991-91 (APELADO), VANESSA MACHADO OLIVEIRA SIMONINI - CPF: 993.403.211-20 (APELADO), FELIPE SIMONINI - CPF: 699.131.371-87 (APELADO), VERUSKA MACHADO DE OLIVEIRA - CPF: 487.514.721-04 (APELADO), RICARDO MACHADO DE OLIVEIRA (APELADO), LEANDRO TARTARI - CPF: 001.339.530-09 (APELADO), REINALDO JESUS MARIOTTO - CPF: 075.025.068-29 (APELADO), RICARDO MACHADO OLIVEIRA - CPF: 651.203.881-91 (APELADO), HENRIQUE LUIZ DE SOUZA CARVALHO DOMINGUES - CPF: 999.631.321-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):
ESPÓLIO DE WELTON LOPES DA COSTA
E OUTRO.

APELADO(S):
ARI GOSS OLIVEIRA
E OUTROS
.

EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. PRIMEIRO CONTATO COM GERENTE DA FAZENDA DO COMPRADOR, NÃO COMPRADOR
EM SI
. AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE E DE INTERMEDIAÇÃO EFICAZ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Espólio de
Welton
Lopes da Costa e outro contra sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem, na qual também foi arguida preliminar de nulidade por desentranhamento indevido de vídeo. A sentença julgou improcedente o pedido autoral ao reconhecer a ausência de contrato de exclusividade e de prova de intermediação eficaz dos apelantes na venda do imóvel rural denominado Fazenda Espírito Santo, localizada em Água Boa/MT, pelo valor de R$ 160.000.000,00. Os autores alegam ter iniciado tratativas com Leandro Tartari — gerente da fazenda do comprador, não o comprador em si —, e sustentam que tal contato teria dado início à negociação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença em razão do desentranhamento de vídeo apresentado após a instrução; (
ii
)
definir se os autores/apelantes atuaram de forma eficaz como intermediadores do negócio jurídico; (
iii
) estabelecer se há direito à comissão de corretagem mesmo na ausência de cláusula de exclusividade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A juntada de prova após a fase instrutória está condicionada à demonstração de pertinência e de prejuízo processual, nos termos do art. 435 do CPC. No caso, o vídeo desentranhado não configura fato
novo e não comprova, por si só, a atuação eficaz dos autores na negociação, inexistindo prejuízo que justifique a nulidade da sentença.

O contrato de corretagem exige atuação diligente e eficaz do corretor, com a aproximação útil das partes e contribuição determinante para a concretização do negócio, conforme previsão dos
arts
. 722 e 725 do CC. Os autores não comprovaram que participaram das negociações de modo ativo ou que promoveram a aproximação entre os vendedores e o comprador.

O suposto contato inicial dos apelantes não foi realizado com o comprador efetivo do imóvel, mas com seu preposto o gerente da fazenda, Leandro Tartari, o que, por si só, não comprova intermediação útil nem demonstra relação causal entre esse contato e a efetivação da venda.

A existência de autorização para ofertar o imóvel, desacompanhada de cláusula de exclusividade, não gera, por si só, o direito à comissão. A jurisprudência pacífica do STJ e dos tribunais estaduais exige prova da mediação efetiva e da relação de causalidade entre a atuação do corretor e a conclusão do negócio, o que não foi demonstrado no caso.

As provas testemunhais e documentais indicam que a negociação foi conduzida exclusivamente por terceiro (Reinaldo Mariotto), em quem o comprador depositava confiança, sem qualquer intervenção relevante dos autores. Assim, não se configurou o nexo necessário entre a atuação dos apelantes e a realização do contrato de compra e venda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A simples autorização para intermediação sem cláusula de exclusividade não confere direito à comissão de corretagem se ausente atuação eficaz do corretor na conclusão do negócio.

O direito à comissão de corretagem exige prova da mediação efetiva e da relação de causalidade entre a atuação do corretor e a celebração do contrato.

O primeiro contato com preposto do comprador, por si só, não configura intermediação útil nem gera direito à comissão quando não demonstrada participação determinante na conclusão do negócio.

O desentranhamento de documento apresentado tardiamente não enseja nulidade da sentença quando ausente demonstração de prejuízo processual concreto.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 722, 725 e 726; CPC,
arts
. 373, I, 435 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
no 2.542.202/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 17.02.2025,
DJe
20.02.2025; TJMS, AC no 0801189-20.2020.8.12.0006, Rel. Des. Luiz Antônio
Cavassa
de Almeida, j. 17.03.2023; TJMT, AC no 1034484-25.2017.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 08.02.2023.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
JEFERSON DE SOUSA FREITAS
, contra sentença (ID. 289433957 – Autos de Origem no 0029935-23.2016.8.11.0041), proferida pelo Juízo da 4a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá-MT, que reconheceu a legitimidade do avalista, converteu em penhora o bloqueio realizado via SISBAJUD no valor de R$ 7.090,96 e determinou o desbloqueio do valor excedente, extinguindo a execução com base no art. 924, II, do CPC, nos autos da Ação de Cumprimento de Sentença, sob os seguintes fundamentos:

[...] “
O processo está em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas ou a serem reconhecidas de ofício. Todos os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do processo se fazem presentes, assim como as condições da ação, estando o feito apto a receber julgamento com resolução de mérito.

- Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva requerida pelo réu Ricardo Machado de Oliveira

Conforme já elucidado na decisão
saeneadora
, para
analise
da ilegitimidade passiva é aplicado a Teoria da Asserção, segundo a qual a verificação das condições da ação deve ser realizada com base no que consta na petição inicial, abstratamente.

Desse modo, da análise da inicial, verifico que os autores informam que todos requeridos permitiram a que estes ofertassem o imóvel para pretensos compradores, e que por meio de sua intermediação, o bem foi alienado ao Sr. Edson, não havendo ressalvas quanto à permissão do requerido Ricardo Machado de Oliveira, de modo que este é parte legítima na presente ação, eis que há pertinência subjetiva nos fatos narrados.

Inclusive, ressalto que na matrícula no 13.000, de id. 58748587, consta o réu Ricardo como proprietário.

Desse modo, REJEITO a preliminar levantada.

- Do documento juntado pelos autores ao id. 163547025.

Ab
initio
, tenho por bem indeferir a juntada do vídeo colacionado ao id. 163547025, eis que a fase instrutória, no qual há a possibilidade de produção probatória, já foi encerrada, não sendo a fase de memoriais finais, o momento adequado para juntada de novos documentos.

Assim, DETERMINO o desentranhamento da petição de id. 163547025 dos autos.

- Do Mérito

Da análise dos autos, bem como dos documentos acostados a ele, verifica-se que o direito milita em favor da parte requerida.

A solução do litígio não demanda muito esforço, mormente pela regra do Código de Processo Civil que estabelece que compete ao autor provar o fato constitutivo do seu direito e ao réu fato modificativo, impeditivo ou extintivo do referido direito (art. 373, do CPC).

No caso dos autos, a parte autora alega ter intermediado a venda do imóvel denominado Fazenda
Espirito
Santo, localizado no Município de Água Boa/MT, alienada pelo montante de R$ 160.000.000,00 (cento e sessenta milhões), sob o argumento de que forneceram informações do imóvel ao requerido Leandro
Tartatari
, funcionário do
comprador. Sustentam que o réu Reinaldo figurou como “laranja” do negócio jurídico, e que, por isso, fazem jus ao pagamento da corretagem.

Pois bem.

Sobre a matéria, o artigo 722 do Código Civil dispõe o seguinte:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

O artigo 726 prevê que:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

A atividade de corretagem e de intermediação consiste na aproximação das partes para facilitar a concretização de negócio de compra e venda, prestando todos os esclarecimentos necessários, inclusive quanto à documentação, ao registro e à análise de pendências eventuais sobre o imóvel.

Assim, não basta a mera apresentação do imóvel ao pretenso comprador ou deste às partes, compete ao corretor diligenciar efetivamente na busca do resultado útil do negócio, de modo a demonstrar eficácia em seu ofício.

Isto posto, tem-se que a comissão de corretagem é devida quando existir prova de intermediação e for concretizado o negócio jurídico, de modo que o ônus da prova é da parte que requer o pagamento, isto é, do autor, na forma do artigo 373, inciso I do CPC.

A questão de fundo a ser solucionada neste feito é os réus LEANDRO TARTARI e REINALDO JESUS MARIOTTO se valendo das informações trazidas pelos autores teriam atravessado o negócio e realizado a venda do imóvel para obter a comissão de corretagem, bem como perquirir se os demais réus proprietários-vendedores cientes deste negócio, mesmo assim chancelaram.

Da análise dos autos, observo que os autores não se desincumbiram do seu ônus probatório, isso porque, não fizeram prova da atuação efetiva na concretização do negócio, bem como que os
réus LEANDRO
TARTARI, REINALDO JESUS MARIOTTO, teriam se aproveitado das informações dos autores e atravessaram na venda do bem a fim de ficar com a corretagem.

Dos documentos juntados na inicial, vislumbro apenas a Ata Notarial de id. 58749147, no qual consta registro de conversas com o autor e a requerida Vanessa Oliveira, a qual repassa dados sobre o imóvel dos autos.

Além disso, no id. 58749152 foi juntado Ata Notarial de transcrição de conversas entre o autor
Welton
e o requerido Leandro, no qual observo apenas troca de informações quanto ao preço do bem, na data de 24 de novembro de 2020, sendo que a próxima conversa se deu apenas em 27 de janeiro de 2021, quando o imóvel já tinha sido alienado pelo requerido Reinaldo, vulgo “paulistão”.

Da contranotificação juntada ao id. 58749156, também não observo qualquer indicação de exclusividade de oferta pelos autores, mas apenas que foram autorizados a ofertar o imóvel, o que, por si só, não impede que outros corretores anunciem em concomitância.

Por outro lado, em sede de audiência de instrução, id. 135521366, todos os requeridos, em depoimento pessoal, foram unânimes em afirmar que conheceram o comprador através do requerido Reinaldo e não pelo autor
Welton
.

Ressalto que o réu Ricardo de Oliveira afirma em seu depoimento que acompanhou uma tentativa de negociação entre o
Welton
e outro comprador para a área, denominado Scania, e que quando não houve interesse deste, sendo que a negociação com o
Welton
teria se findado.

Em ato contínuo, narra que somente após a venda do imóvel para o Sr. Edson, o autor
Welton
foi até sua residência para mostrar as imagens que tinha ofertado para o requerido Leandro (01:04:33 min).

Ademais, o comprador da área, Sr. Edson Vanzella, ouvido como informante, sustentou que não conhece o autor
Welton
e que a única pessoa de confiança dele para realizar a negociação é o requerido Reinaldo, sendo este que tomou conhecimento da fazenda. Alega que pediu para o Leandro ir ao imóvel para conferir com as impressões que teve (01:31:40 min).

Assim, tenho que com relação aos réus Leandro e Reinaldo, não há nenhuma prova nos autos de que estes repassaram os dados da fazenda para o comprador a partir informações prestadas pelos autores.

Em verdade, há no feito apenas mera conversa entre o requerido Leandro e o autor
Welton
, no qual este repassa informações sobre a fazenda, inexistindo qualquer tipo de negociação entre as partes (id. 58749152).

Deste modo, a jurisprudência é
pacifica
de que a mera aproximação entre as partes para que se inicie o processo de negociação, não enseja o pagamento da comissão de corretagem, sequer quando só houve apenas o recebimento de imagens ou de valores do imóvel, sem qualquer tipo de ajuste.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – AUTOR QUE APENAS PROMOVEU APROXIMAÇÃO INEFICAZ ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR – NEGÓCIO JURÍDICO QUE SOMENTE FOI CONCRETIZADO POR MEIO DE OUTRO CORRETOR – AUTOR QUE NÃO É CORRETOR DE IMÓVEIS – INEXISTÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE – COMISSÃO NÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Nos termos do art. 723 do CC e da jurisprudência do STJ, o recebimento da comissão de corretagem exige que o corretor execute a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio, intermediando, no que necessário for, para a sua concretização. Nesse liame, a mera aproximação das partes para que se inicie o processo de negociação, não justifica, por si só, o pagamento de comissão de corretagem. Destarte, não se tratando o apelante de corretor de imóvel e inexistindo entre ele e o vendedor qualquer contrato de exclusividade, aliado ao fato de que a aproximação por ele intermediada foi totalmente ineficaz, sendo que o negócio somente se concretizou por intermédio de outro corretor, não lhe é devida a comissão de corretagem. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-MS - AC: 08011892020218120006 Camapuã, Relator: Des. Luiz Antônio
Cavassa
de Almeida, Data de Julgamento: 17/03/2023, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2023) (sem grifos no original)

Ademais, segundo precedentes do Superior Tribunal de Justiça, “o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel” (STJ -
AgRg
no
AREsp
: 514317 SP 2014/0105606-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 25/08/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
16/09/2015).

Com efeito, a atividade de aproximação das partes na fase pré-contratual não garante o recebimento da corretagem. É necessária a conclusão efetiva do negócio entre as partes, em decorrência do trabalho de aproximação, realizado pelo corretor.

O trabalho do corretor de imóveis que justifica a cobrança da comissão de corretagem não se limita ao início das tratativas, muito menos à apresentação ao comprador ao vendedor, tampouco do imóvel ao pretendente.

A intermediação efetiva do negócio de compra e venda envolve a discussão do preço, das condições de pagamento, a busca de documentos e, por fim, a obtenção do resultado útil com a assinatura do contrato de compra e venda, o que não ocorreu no
caso em apreço, uma vez que os requeridos, anteriores proprietários, concluíram o negócio com o comprador através da intermediação do réu Reinaldo.

Faço constar que, in
casu
, sequer ficou comprovado nos autos que houve a efetiva aproximação das partes. Isso porque, conforme já mencionado, o próprio comprador afirmou que não conhece os autores e que somente tomou ciência da venda do imóvel dos autos através do requerido Reinaldo, pessoa de sua confiança.

Desse modo, na forma do artigo 725 do Código Civil, a remuneração de corretagem somente é devida ao corretor que tenha conseguido o resultado através da mediação entre o vendedor e o comprador.

Além disso, dispõe o artigo 726 do mesmo Diploma, que se a negociação é iniciada e concluída diretamente entre as partes, não há que se falar em remuneração.

Por fim, com relação aos demais réus proprietários-vendedores não há na inicial qualquer alegação de ato ilícito eu quebra dos deveres contratuais, bem assim, sequer informa a peça de ingresso que estes teriam conhecimento acerca da alegada intermediação "atravessa", mas penas que teriam sido notificados a suspender o pagamento da corretagem.

Isso porque restou incontroverso nos autos inexistir clausula de exclusividade entre estes e os autores, de modo que, havendo comprador indicado por outro corretor, não há que se falar em suspensão do negócio.

Nesse passo, tenho que não restou comprovado pelos autores o que lhes competia, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

- Dispositivo

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos iniciais, o que faço COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.
[...]”

(ID.
291833008
)

Em razões recursais (ID.
2
918330
), a parte apelante sustenta as seguintes teses:

1. Preliminar.

1.1.

Preliminar de nulidade da sentença por desentranhamento indevido de prova (vídeo);

2. Mérito.

2.1.
Reconhecimento da atuação efetiva dos autores como responsáveis pela aproximação entre as partes na negociação do imóvel;

2.2.
Existência de autorização para intermediação, ainda que não exclusiva;

2.3.
Reforma da sentença para o reconhecimento do direito à comissão de corretagem de 5% sobre o valor da venda.

Os apelados
REINALDO JESUS MARIOTTO
,
ESPÓLIO DE ARI GOSS OLIVEIRA
,
TILDA MACHADO OLIVEIRA
,
VERUSKA MACHADO DE OLIVEIRA
,
VANESSA MACHADO DE OLIVEIRA SIMONINI
,
FELIPE SIMONINI

apresent
aram
contrarrazões (ID
.
291833020
) nas quais rebate
m
as alegações do apelante, defendendo a manutenção da sentença.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, e preparo
efetuado por meio de
parcelament
o.

É o relatório.

S
ebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
ESPÓLIO DE WELTON LOPES DA COSTA
E OUTRO.

APELADO(S):
ARI GOSS OLIVEIRA
E OUTROS.

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se
trata de recurso de Apelação Cível, interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Água Boa-MT, que, na Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem, julgou improcedente o pedido autoral, sob o fundamento de ausência de prova da intermediação eficaz e inexistência de contrato de exclusividade.

Em síntese, o Juízo a quo asseverou e concluiu que:

“A comissão de corretagem é devida quando existir prova de intermediação e for concretizado o negócio jurídico, de modo que o ônus da prova é da parte que requer o
pagamento, isto é, do autor, na forma do artigo 373, inciso I do CPC. [...] Os autores não se desincumbiram do seu ônus probatório [...] não há nenhuma prova nos autos de que os réus Reinaldo e Leandro teriam se aproveitado das informações dos autores para realizar a venda.”

(ID. 291832979)
.

A controvérsia gira em torno do suposto direito dos autores à comissão de corretagem pela intermediação da venda do imóvel rural denominado Fazenda Espírito Santo, localizada em Água Boa/MT, pelo valor de R$ 160.000.000,00.

Os autores sustentam que receberam autorização verbal para oferta do imóvel e que, em razão de contatos e envio de informações ao
co-réu
Leandro Tartari (gerente do comprador), deram início à aproximação entre as partes. Alegam que houve posterior “atravessamento” do negócio pelo réu Reinaldo Mariotto, que teria recebido a comissão indevidamente.

Passo ao exame das teses sustentadas pelo
apelante
.

1. Preliminar.

1.1. Preliminar de nulidade da sentença por desentranhamento indevido de prova (vídeo);

Os apelantes sustentam nulidade da sentença em razão do desentranhamento de vídeo apresentado após a instrução, o qual, segundo alegam, comprovaria a presença do autor
Welton
Lopes da Costa na Fazenda Espírito Santo e sua relação com os proprietários, contrariando depoimentos prestados em juízo e reiterados nas alegações finais dos recorridos.

De fato, o art. 435 do CPC permite a juntada de documento superveniente ou destinado a contrapor alegações trazidas em momento posterior pela parte contrária. Contudo, o mesmo dispositivo exige a oitiva da parte adversa e análise da pertinência do material à elucidação do objeto litigioso.

No caso, o juízo de primeiro grau entendeu que o vídeo não se referia a fato novo, tampouco infirmava de maneira substancial as provas produzidas. Ademais, o conteúdo do vídeo, ainda que retrate eventual visita do autor à propriedade, não é,
por si só, suficiente para comprovar a intermediação do negócio nem a eficácia da atuação do autor na concretização da venda.

Não demonstrado o prejuízo processual efetivo, não se configura cerceamento de defesa, inexistindo nulidade a ser reconhecida. Precedentes jurisprudenciais exigem prova de prejuízo concreto para invalidar o ato judicial (CPC, art. 282, §1o).

Rejeito, portanto, a preliminar.

É como voto.

2. Mérito.

2.1. Reconhecimento da atuação efetiva dos autores como responsáveis pela aproximação entre as partes na negociação do imóvel;

Os apelantes afirmam que iniciaram as tratativas com o
co-réu
Leandro Tartari, gerente do grupo comprador, tendo repassado a ele informações e material descritivo da Fazenda Espírito Santo.

Alegam que esta atuação inicial foi o ponto de partida para a negociação que resultou na venda do imóvel por meio do
co-réu
Reinaldo Mariotto.

Contudo, a prova dos autos não corrobora essa narrativa.

Nos termos do artigo 722 do Código Civil, a corretagem é um contrato em que uma pessoa, de forma autônoma e sem vínculo de representação ou subordinação, se compromete a buscar, segundo instruções recebidas, a realização de negócios em favor de outrem.

Complementarmente, o artigo 726 estabelece que, salvo estipulação contratual com exclusividade formalizada por escrito, a remuneração ao corretor somente será devida se demonstrada sua participação ativa na celebração do negócio.

Nessa perspectiva, a atuação do corretor deve se estender para além da mera sugestão de venda ou apresentação de uma das partes envolvidas.

Exige-se postura proativa, com diligência efetiva, acompanhamento das tratativas, orientação quanto aos aspectos legais e negociais, e suporte necessário para garantir a concretização da transação com segurança jurídica e eficácia.

Portanto, é imprescindível que o autor da ação, na condição de corretor, comprove que seu trabalho foi o fator determinante para a conclusão do contrato de compra e venda.

Essa incumbência probatória, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, é do próprio autor da demanda.

As conversas apresentadas nas atas notariais revelam apenas trocas iniciais de informações com o requerido Leandro, sem qualquer sequência negocial que permita concluir pela existência de intermediação eficaz. Vejamos:

Não há prova de que o autor tenha promovido o encontro entre comprador e vendedor, tampouco de que tenha acompanhado ou influenciado o desdobramento das negociações.

O próprio comprador, Sr. Edson
Vanzela
Pereira de Souza, ouvido como informante, foi categórico ao afirmar que nunca manteve qualquer contato com o autor
Welton
, declarando que a negociação foi conduzida exclusivamente por Reinaldo
Marioto
, profissional que já atuara em outras cinco aquisições realizadas por seu grupo econômico:

“Eu estou na região de Canarana desde 2014, pelas mãos do Reinaldo
Marioto
, que acabou se tornando um grande
amigo pessoal
meu [...] já se vão aí cinco fazendas que a gente negocia com ele na região. Então trata-se de uma pessoa de estrita confiança minha.”

“E aí eu evoluí o negócio nas mãos do Reinaldo
Marioto
e aí foi feita a concretização da compra junto com o Reinaldo [...] nunca tive nenhum contato com ninguém [demais autores].”

(
minuto 35:43 da audiência
)

O depoimento das testemunhas foi igualmente uníssono ao atribuir a intermediação exclusivamente a Reinaldo Mariotto. Vejamos:

Anderson dos Santos
– vizinho/relacionado à fazenda; confirmou ter visto “Paulista” (Reinaldo) e Leandro na propriedade em duas ocasiões.

Plínio Rodrigues -
advogado ligado ao Grupo
Vanzela
; relatou ter acompanhado a negociação e confirmado que o corretor reconhecido pelo grupo foi Reinaldo
Marioto
; mencionou inclusive previsão contratual para pagamento da comissão a
Marioto
(“Paulista”).

A própria versão dos réus converge nesse sentido.

Tilda Machado de Oliveira
, viúva de Ari Goss Oliveira, declarou que diversos corretores se apresentaram interessados em vender a fazenda, mas não havia contrato de exclusividade com nenhum deles. Afirmou que era seu falecido marido quem centralizava as tratativas e que, ao final, quem concretizou a venda foi Reinaldo
Marioto
.

Vanessa e Veruska
ressaltaram que a venda foi conduzida integralmente por Reinaldo
Marioto
, o qual já havia intermediado negócios anteriores da família.

Já o réu
Ricardo Machado de Oliveira
, embora tenha reconhecido que autorizou
Welton
a oferecer sua parte da fazenda, admitiu que Reinaldo
Marioto
foi o responsável pela conclusão da venda. Disse que
Welton
teria repassado material de divulgação ao Sr. Leandro Tartari, mas não presenciou ou acompanhou qualquer reunião, tampouco o efetivo desdobramento das tratativas.

O coautor
Luiz Antônio de Almeida Fernandes
, por sua vez, afirmou que atuou em parceria com
Welton
e que havia combinado uma comissão de 5% sobre o valor do negócio. Contudo, não teve contato com os compradores nem participou da conclusão da venda, confirmando que foi
Welton
quem prosseguiu com a divulgação da fazenda.

O próprio autor
Welton
Lopes da Costa declarou que teria recebido autorização verbal de Ricardo, Veruska e Vanessa para divulgar a propriedade, e que elaborou um book com fotos e dados encaminhados por Vanessa via WhatsApp. Todavia, não demonstrou ter realizado qualquer diligência concreta que efetivamente tenha resultado na aproximação com o comprador, limitando-se a afirmar que encaminhou o material ao Sr. Leandro Tartari.

Segundo o entendimento consolidado do STJ, o corretor faz jus à comissão apenas quando demonstra participação efetiva e determinante para o fechamento do negócio, não bastando a mera aproximação informal das partes
.

À propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. APROXIMAÇÃO INEFICAZ. CONCRETIZAÇÃO EFETIVA POR CORRETOR DIVERSO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.

1. A premissa da Corte
a quo
de que não basta a aproximação, mas o efetivo empenho do corretor para a concretização do negócio se coaduna com a jurisprudência do STJ, destacada no sentido de que
"o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável" (REsp n. 1.272.932/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma,
DJe
de 2/10/2017).

2. O Tribunal de origem, com base no acervo fático dos autos, firmou entendimento de que não houve efetiva prestação do serviço de intermediação apta a ensejar a obrigatoriedade de pagamento da comissão de corretagem pleiteada pela autora. Concluindo a Corte de origem que a aproximação realizada pela recorrente com os compradores foi irrelevante, visto que o efetivo esforço foi promovido por outro corretor, a reversão do julgado demandaria reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ.

Agravo interno improvido.

(
AgInt
no
AREsp
n. 2.542.202/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)

Não comprovada a alegada atuação decisiva dos autores,
não há que se falar em reconhecimento do
direito à comissão.

2.2. Existência de autorização para intermediação, ainda que não exclusiva;

Os apelantes também alegam que receberam autorização verbal dos vendedores para intermediar a venda da fazenda, sendo desnecessária cláusula de exclusividade para que surja o direito à comissão, desde que demonstrada a atuação útil na intermediação.

De fato, a jurisprudência admite o direito à comissão mesmo na ausência de exclusividade, desde que a atuação do corretor tenha sido o fator determinante para o fechamento do negócio.

No entanto, no caso em análise, os próprios apelantes reconhecem que havia outros corretores autorizados a atuar na venda do imóvel, inclusive o requerido Reinaldo, que de fato conduziu a negociação e apresentou o comprador, conforme confirmado por todos os depoimentos colhidos nos autos.

Nesse sentido é a
jurisprudência:

APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM
– IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – REJEITADA-
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM
– IMEDIAÇÃO NÃO IMPLEMENTADA
-
AUSÊNCIA
DE
EXCLUSIVIDADE
–
COMISSÃO
INDEVIDA - ATUAÇÃO DE OUTRO CORRETOR
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O simples fato de o interessado comprador ter conhecido o imóvel por meio de uma determinada corretora e posteriormente adquiri-lo mediante a intermediação de outra corretora, não acarreta o direito ao recebimento da
comissão
de
corretagem
pela primeira corretora, especialmente no presente caso, porque não demonstrada a má-fé dos vendedores e tampouco atuação exclusiva da autora como intermediadora da venda do imóvel, o que afasta o disposto no art. 727 do CC.

(N.U 1034484-25.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/02/2023,
Publicado
no DJE 08/02/2023)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM
–
CORRETOR QUE QUE APENAS ACOMPANHOU UMA VISITAÇÃO COM O DO
FUTURO COMPRADOR - VISITA INICIAL QUE NÃO TROUXE RESULTADO - ABSOLUTA
AUSÊNCIA
DE COMPROVAÇÃO DE EFETIVA NEGOCIAÇÃO ENVOLVENDO A AUTORA - COMPRADOR QUE CONCRETIZOU O NEGÓCIO POSTERIORMENTE POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR - AUSENTE CONTRATO DE
EXCLUSIVIDADE
-
COMISSÃO
DEVIDA APENAS AO CORRETOR QUE EFETIVAMENTE CONCLUIU O NEGÓCIO
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I - O direito do corretor ao recebimento da
comissão
de
corretagem
, surge
no momento em que
este promove a aproximação entre o comprador e o vendedor, obtendo resultado útil.

II - No caso dos autos, parte apelante não comprovou ter sido o responsável pela conclusão do negócio envolvendo o imóvel dos apelados, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I.

(N.U 0003506-70.2012.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2019,
Publicado
no DJE 22/03/2019)

Assim, embora tenha havido autorização para oferta do imóvel, não há vínculo obrigacional que garanta o pagamento da comissão diante da ausência de eficácia na mediação promovida pelos autores, conforme exigido pelo art. 725 do Código Civil e pela jurisprudência dominante.

2.3. Reforma da sentença para o reconhecimento do direito à comissão de corretagem de 5% sobre o valor da venda.

Os apelantes requerem a reforma da sentença, para que seja reconhecido o direito à comissão de 5% sobre o valor da venda do imóvel rural, alegando ter ocorrido a intermediação por parte do autor
Welton
.

Contudo, como analisado, não há comprovação de que o negócio foi celebrado em decorrência da atuação dos autores.

As provas produzidas, tanto documentais quanto testemunhais, indicam que o comprador foi apresentado exclusivamente por Reinaldo Mariotto e que a atuação dos autores
limitou-se
a tratativas preliminares e genéricas com terceiro que sequer participou diretamente da transação.

O direito à comissão de corretagem depende de resultado útil, ou seja, do nexo causal entre a intermediação e a concretização do negócio
, sendo que i
nexistente tal vínculo, não se configura o direito pleiteado.

A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, diante da ausência de comprovação da mediação eficaz e da inexistência de cláusula de exclusividade ou vínculo negocial formal.

Conclusão

Com essas considerações,
CONHEÇO DO RECURSO
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025