Tribunal: TJMT
Processo: 1022620-14.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-12
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA. COMPRA E VENDA QUITADA. CLÁUSULA SUSPENSIVA INEFICAZ PERANTE TERCEIROS DE BOA-FÉ. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À LEI 4.864/1965. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo Interno interposto pelo Banco do Brasil S.A. contra decisão monocrática que manteve sentença de procedência em ação de adjudicação compulsória, reconhecendo o domínio dos autores sobre unidade habitacional quitada junto à construtora, não obstante a existência de hipoteca em favor do banco.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar:
(i) se a existência de cláusula contratual de condição suspensiva impede a adjudicação compulsória do imóvel;
(ii) se a hipoteca pode ser oposta ao adquirente que tinha ciência de litígio entre o banco e a construtora;
(iii) se houve efetiva quitação do imóvel por parte dos autores; e
(iv) se há violação ao art. 22 da L. 4.864/1965 pela ausência de pagamento ao credor hipotecário.
III. Razões de decidir
3. A cláusula suspensiva contratual, ao vincular a transferência da propriedade ao desfecho de litígio judicial entre a construtora e a instituição financeira, não afasta o direito do adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel.
4. A jurisprudência consolidada do STJ, por meio da Súmula 308, protege o adquirente de unidade habitacional quitada, impedindo que hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro produza efeitos contra ele.
5. A ciência da existência de demanda judicial entre o banco e a construtora, por si só, não descaracteriza a boa-fé dos adquirentes, especialmente diante da demonstração da quitação e da anuência da construtora à adjudicação.
6. A aplicação do art. 22 da L. 4.864/1965 não se sobrepõe à proteção conferida ao promitente comprador que cumpriu sua obrigação contratual, sendo legítima a adjudicação compulsória nos moldes do art. 1.418 do CC.
7. A própria construtora reconheceu em juízo a quitação do imóvel e não se opôs à transferência da propriedade, o que corrobora a inexistência de inadimplemento contratual por parte dos autores.
IV. Dispositivo e tese
8. Agravo Interno desprovido.
Tese de julgamento:
"1. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ.
2. Cláusula contratual que condiciona a transferência do imóvel ao desfecho de litígio entre construtora e banco não afasta o direito à adjudicação compulsória do promitente comprador adimplente.
3. O pagamento do preço à construtora, com sua anuência à adjudicação, legitima a transferência da propriedade, mesmo em face de hipoteca registrada em favor de terceiro."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022620-14.2022.8.11.0041
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Adjudicação Compulsória, Aquisição]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (AGRAVANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVANTE), NELSON FEITOSA JUNIOR - CPF: 903.673.671-49 (ADVOGADO), JOEMI BENEDITO DE ALMEIDA - CPF: 207.420.881-20 (AGRAVADO), IVANETE FATIMA DO AMARAL - CPF: 405.923.081-20 (ADVOGADO), THOMPSON JOSE DE OLIVEIRA - CPF: 513.074.721-68 (ADVOGADO), ERLI TEREZINHA DE ALMEIDA - CPF: 164.619.831-04 (AGRAVADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA. COMPRA E VENDA QUITADA. CLÁUSULA SUSPENSIVA INEFICAZ PERANTE TERCEIROS DE BOA-FÉ. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À LEI 4.864/1965. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo Interno interposto pelo Banco do Brasil S.A. contra decisão monocrática que manteve sentença de procedência em ação de adjudicação compulsória, reconhecendo o domínio dos autores sobre unidade habitacional quitada junto à construtora, não obstante a existência de hipoteca em favor do banco.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar:

(i) se a existência de cláusula contratual de condição suspensiva impede a adjudicação compulsória do imóvel;

(ii) se a hipoteca pode ser oposta ao adquirente que tinha ciência de litígio entre o banco e a construtora;

(iii) se houve efetiva quitação do imóvel por parte dos autores; e

(iv) se há violação ao art. 22 da L. 4.864/1965 pela ausência de pagamento ao credor hipotecário.

III. Razões de decidir

3. A cláusula suspensiva contratual, ao vincular a transferência da propriedade ao desfecho de litígio judicial entre a construtora e a instituição financeira, não afasta o direito do adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel.

4. A jurisprudência consolidada do STJ, por meio da Súmula 308, protege o adquirente de unidade habitacional quitada, impedindo que hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro produza efeitos contra ele.

5. A ciência da existência de demanda judicial entre o banco e a construtora, por si só, não descaracteriza a boa-fé dos adquirentes, especialmente diante da demonstração da quitação e da anuência da construtora à adjudicação.

6. A aplicação do art. 22 da L. 4.864/1965 não se sobrepõe à proteção conferida ao promitente comprador que cumpriu sua obrigação contratual, sendo legítima a adjudicação compulsória nos moldes do art. 1.418 do CC.

7. A própria construtora reconheceu em juízo a quitação do imóvel e não se opôs à transferência da propriedade, o que corrobora a inexistência de inadimplemento contratual por parte dos autores.

IV. Dispositivo e tese

8. Agravo Interno desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ.

2. Cláusula contratual que condiciona a transferência do imóvel ao desfecho de litígio entre construtora e banco não afasta o direito à adjudicação compulsória do promitente comprador adimplente.

3. O pagamento do preço à construtora, com sua anuência à adjudicação, legitima a transferência da propriedade, mesmo em face de hipoteca registrada em favor de terceiro."

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de Agravo Interno interposto pelo BANCO DO BRASIL S.A., contra decisão monocrática vinculada ao Id. 294215352, que negou provimento ao Recurso de Apelação Cível n. 1022620-14.2022.8.11.0041, interposto pelo agravante e manteve a sentença que, para “declarar o domínio dos autores sobre o imóvel urbano Unidade Apartamento 902 – situado no 9° pavimento, do Edifício Verdes Matas, Matrícula no. 106.400 - LIVRO n° 2 – Ficha n° 01F, Cartório 2° Serviço Notarial e registral da circunscrição Imobiliária de Cuiabá-MT. Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as partes, sendo 80% para os réus e 20% para os autores, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil, suspensa a exigibilidade destes últimos em razão dos benefícios da justiça gratuita deferida.” (cf. Id. no 274794898).

Em suas razões, o agravante sustenta a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, diante da ciência prévia dos agravados quanto à existência de litígio entre a construtora (Carajás) e o Banco do Brasil, circunstância que afastaria a sua alegada boa-fé.

Afirma a existência de cláusula de condição suspensiva, pactuada contratualmente, estabelecendo que a transferência da propriedade somente ocorreria após o desfecho da demanda judicial em curso (proc. no 0012478-07.2018.8.11.0041).

Defende a ausência de comprovação de quitação integral do imóvel, elemento imprescindível para adjudicação compulsória, bem assim que o pagamento do preço do imóvel efetuado em sua integralidade diretamente à construtora, e não ao credor hipotecário está em desacordo com o art. 22 da Lei 4.864/65.

Ao final, requer a concessão do juízo de retratação ou, caso não acolhido, o encaminhamento do recurso ao órgão colegiado, para reforma da decisão agravada, para julgar improcedentes os pedidos formulados na ação originária, inclusive com a condenação dos autores/agravados ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios (cf. Id. no 299545390).

Nas contrarrazões, os agravados refutam os argumentos recursais e pugnam pelo desprovimento do Agravo Interno (cf. Id. no 300050856).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A insurgência recursal veiculada pelo BANCO DO BRASIL S.A. em sede de agravo interno volta-se contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação interposto pela instituição financeira e manteve a sentença que declarou o domínio dos autores/agravados sobre o imóvel objeto da lide.

A controvérsia origina-se da ação ordinária de adjudicação compulsória na qual os autores/agravados pleitearam a transferência da propriedade do imóvel apartamento 902, situado no 9o pavimento do Edifício Verdes Matas, Matrícula no 106.400, alegando ter quitado integralmente o preço pactuado junto à Construtora Carajás, não obstante a existência de hipoteca registrada em favor do Banco requerido.

A sentença acolheu o pedido com fundamento na Súmula 308 do STJ, reconhecendo que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

O Banco do Brasil interpôs recurso de apelação sustentando a existência de cláusula suspensiva no contrato que condicionava a transferência ao desfecho de litígio judicial, a inexistência de adquirentes de boa-fé, tendo em vista o conhecimento do litígio, a violação ao art. 22 da Lei 4.864/65 e a ausência de comprovação da quitação integral.

A decisão agravada negou provimento ao apelo, aplicando a Súmula 308 do STJ e reconhecendo a quitação do imóvel pela própria construtora vendedora.

No presente agravo interno, o Banco reitera os argumentos recursais, postulando a reforma da decisão para julgar improcedente o pedido de adjudicação compulsória.

Com efeito, conforme se extrai do documento acostado aos autos, há cláusula contratual expressa estabelecendo que “
a VENDEDORA obrigada a apresentar todos documentos necessários para transferência da unidade, a partir do momento em que a mesma estiver livremente desembaraçada da demanda judicial, acionada pela Empresa Carajás Construtora e Incorporadora Ltda em desfavor do Banco do Brasil S.A., que tramita na 1o Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá, sob o no 1027614-61.2017.8.11.0041
.”

Contudo, tal disposição contratual não tem o condão de afastar a aplicação da Súmula 308 do STJ. O entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça visa justamente proteger o terceiro adquirente de boa-fé, impedindo que seja prejudicado por relações jurídicas estabelecidas entre a construtora e a instituição financeira, das quais não participou diretamente.

A instituição financeira sustenta que os adquirentes não podem ser considerados de boa-fé, uma vez que tinham ciência da existência do litígio entre o Banco e a Construtora. No entanto, o mero conhecimento da existência de uma demanda judicial não descaracteriza a boa-fé dos compradores, especialmente quando demonstrado que cumpriram sua parte no contrato, efetuando o pagamento integral do preço ajustado.

A Súmula 308 do STJ foi editada justamente para proteger os adquirentes de unidades habitacionais que, depois de pagarem integralmente o preço do imóvel à construtora, se veem ameaçados de perder o bem em razão de execução hipotecária movida pelo agente financeiro contra a construtora inadimplente.

No caso em análise, os elementos constantes dos autos demonstram que houve o pagamento do preço acordado entre os autores/agravados e a construtora. A própria construtora ré, em sua contestação, manifestou expressa concordância com o pedido de adjudicação e apresentou autorização para que os autores promovessem a escritura definitiva do imóvel, o que corrobora a quitação integral do preço. Senão vejamos:

“
No mérito, a procedência do pedido do autor de adjudicação compulsória, posto que a requerida não se opõe, e confirma a quitação do referido imóvel e forneceu autorização para escrituração do imóvel em comento, ainda mediante a determinação do credor hipotecário para que proceda a respectiva baixa da restrição hipotecaria, com fundamento na sumula 308 do STJ, afastando-se a condenação da requerida

em custas e honorários advocatícios pois não se opõe à adjudicação compulsória, conforme jurisprudência consolidada
;” (Id. 274794874)

Nesse sentido:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA E DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA INDEFERIDA – PREPARO RECURSAL – AUSÊNCIA – DESERÇÃO – BAIXA DE HIPOTECA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADO – SÚMULA 308 DO STJ – DEVER DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA – APELO DA AUTORA NÃO CONHECIDO – APELO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1. Consoante o disposto no art. 1.007 do Código de Processo Civil, norma de caráter cogente, o preparo recursal deve ser comprovado no ato de interposição do recurso. Não efetivado o pagamento do preparo, não se conhece do recurso de apelação, em virtude de inquestionável deserção.

3. No caso, demonstrada a relação contratual por promessa de compra e venda, e comprovada a quitação integral do imóvel, é indevida a recusa da outorga da escritura pública. Ademais, a hipoteca firmada entre a Construtora e o Agente Financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda do imóvel totalmente quitado, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ.

4. Recurso da autora deserto. Recurso do banco requerido desprovido. (N.U 1048918-09.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/05/2025, Publicado no DJE 20/05/2025)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DO GRAVAME. DEVIDA. CONTRATO ENTRE O BANCO E A CONSTRUTORA. INEFICÁCIA. SÚMULA 308 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S.A. contra sentença que determinou a baixa de hipoteca e a outorga de escritura pública de imóvel quitado por Natalício Ligoski, adquirido da Construtora Carajás, com pedido de adjudicação compulsória. O autor não conseguiu registrar a escritura do imóvel em razão de hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em determinar se a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro pode ser oposta ao adquirente de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé. Inteligência da Sumula 308 do STJ.

4. O recurso não merece provimento, pois restou comprovada a quitação do imóvel e a anuência da construtora para a transferência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula 308 do STJ.” (N.U 1023758-16.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/10/2024, Publicado no DJE 13/10/2024)

Quanto à alegada violação ao art. 22 da Lei 4.864/65, que dispõe sobre a possibilidade de cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de compra e venda, cumpre destacar que essa disposição legal não afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ. Mesmo nos casos em que haja cessão fiduciária dos créditos decorrentes das promessas de compra e venda, prevalece o entendimento de que a hipoteca não é oponível aos adquirentes de boa-fé que quitaram o preço do imóvel.

No caso em tela, restou demonstrado que os autores/agravados adquiriram o imóvel com a anuência expressa da Construtora, havendo termo de quitação do preço ajustado. A própria Construtora requerida reconheceu em juízo o direito dos autores/agravados à adjudicação do imóvel, não havendo, portanto, resistência à pretensão por parte daquela que seria a legitimada a opor-se ao pedido.

A condicionante contratual invocada pelo agravante, que vincula a transferência do imóvel ao desfecho de demanda judicial entre a Construtora e o Banco, não pode prevalecer em face do direito dos adquirentes, sob pena de perpetuar situação de insegurança jurídica e permitir que terceiros de boa-fé sejam prejudicados por litígios dos quais não participaram e sobre os quais não têm qualquer controle.

O art. 1.418 do Código Civil estabelece que “
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
”. Na hipótese dos autos, comprovada a existência do compromisso de compra e venda e havendo elementos suficientes para demonstrar o pagamento do preço, mostra-se cabível a adjudicação compulsória.

A própria Construtora, que seria a principal interessada em contestar o pagamento do preço, reconheceu o direito dos autores/agravados e não se opôs à adjudicação, o que corrobora a tese de que houve adimplemento integral da obrigação.

Assim, a sentença

Assim, considerando que a sentença, mantida na decisão agravada, aplicou corretamente o direito à espécie, reconhecendo o direito dos autores/agravados à adjudicação do imóvel, deve permanecer incólume.

Ante o exposto,
nego provimento
ao Agravo Interno, mantendo-se, por seus próprios fundamentos, a decisão agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2025