Tribunal: TJMT
Processo: 1001539-52.2023.8.11.0080
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-05-19
Data de publicação: 2025-05-23

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPETÊNCIA TERRITORIAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REDUÇÃO DE CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DEVOLUÇÃO DE ARRAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto por GAV Gramado Empreendimento Imobiliário SPE Ltda contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de RUAN MARCOS CUOCHINSKI, determinando a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, com retenção de 25%. A sentença reconheceu a relação de consumo e afastou a cláusula de foro de eleição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) a competência territorial do Juizado Especial; (ii) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) à relação contratual; (iii) a validade e a proporcionalidade da cláusula penal; (iv) a retenção de valores pagos a título de comissão de corretagem e arras.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A competência territorial foi corretamente fixada no Juizado Especial Cível do Estado de Mato Grosso, conforme o artigo 4o da Lei dos Juizados Especiais.
4. O CDC é aplicável, pois o reclamante é parte hipossuficiente e a relação é de consumo, conforme artigos 2o e 3o do CDC e a Teoria Finalista Mitigada.
5. A cláusula penal de 50% é considerada abusiva, sendo razoável a retenção de 25% do valor pago, conforme precedentes do STJ e artigos 408 e 413 do Código Civil.
6. A comissão de corretagem é devida, pois foi previamente informada e aceita pelo consumidor, conforme artigos 723 e 725 do Código Civil.
7. As arras são confirmatórias e não devem ser retidas, por integrarem o preço do imóvel.
8. Os juros de mora incidem a partir da citação, conforme jurisprudência do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. Em contratos de consumo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor quando evidenciada a vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica do consumidor, permitindo a mitigação da Teoria Finalista. 2. Cláusulas penais que estipulam percentuais excessivos sobre o valor total do contrato devem ser reduzidas para um patamar razoável, como 25% do valor efetivamente pago, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. 3. A competência territorial dos Juizados Especiais deve ser definida de forma a não prejudicar o direito de defesa, respeitando-se a escolha do foro que não cause ônus excessivo às partes. 4. A comissão de corretagem, quando previamente informada e aceita pelo consumidor, é válida e não integra o montante a ser restituído, desde que respeitados os deveres de informação e transparência. 5. As arras confirmatórias, quando pagas como adiantamento do preço do imóvel, não são passíveis de retenção, devendo integrar o montante a ser restituído, salvo disposição em contrário que estipule arras penitenciais.
Dispositivos relevantes citados: Artigos 2o, 3o do CDC; Artigos 4o da Lei dos Juizados Especiais; Artigos 408, 413, 723, 725 do Código Civil.
Jurisprudência relevante citada: STJ AgInt no AREsp 2289498/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, julgado em 23/10/2023; STJ REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 17/05/2011.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1001539-52.2023.8.11.0080
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Práticas Abusivas]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[GAV GRAMADO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 45.042.537/0001-52 (RECORRENTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), RUAN MARCOS CUOCHINSKI - CPF: 026.855.730-62 (RECORRIDO), JULIANA KOCH FLORIANO - CPF: 028.026.640-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Emen
ta
:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPETÊNCIA TERRITORIAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REDUÇÃO DE CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DEVOLUÇÃO DE ARRAS. RECU
RSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso

Inominado

interposto

por
GAV Gramado
Empreendimento

Imobiliário
SPE
Ltda
contra
sentença
que
julgou

parcialmente

procedente
a
ação
de RUAN MARCOS CUOCHINSKI,
determinando
a
rescisão

contratual
e a
devol
ução
dos
valores

pagos
, com
retenção
de 25%. A
sentença

reconheceu
a
relação
de
consumo
e
afastou
a
cláusula
de
foro
de
eleição
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há

quatro

questões

em

discussão
: (
i
) a
competência
territorial do
Juizado
Especial; (
ii
)
a

aplicaçã
o
do Código de
Defesa
do
Consumidor
(CDC) à
relação

contratual
; (
iii
) a
validade
e a
proporcionalidade
da
cláusula
penal; (
iv
) a
retenção
de
valores

pagos
a
título
de
comissão
de
corretagem
e arras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A
competência
territorial
foi

c
orretamente

fixada
no
Juizado
Especial
Cível
do Estado de Mato Grosso,
conforme
o
artigo
4o da Lei dos
Juizados

Especiais
.

4. O CDC é
aplicável
, pois o
reclamante
é
parte

hipossuficiente
e a
relação
é de
consumo
,
conforme

artigos
2o e 3o do CDC e a Teoria
Finalista

Mitigada
.

5. A
cláusula
penal de 50% é
considerada

abusiva
,
sendo

razoável
a
retenção
de 25% do valor
pago
,
conforme

precedentes
do STJ e
artigos
408 e 413 do Código Civil.

6. A
comissão
de
corretagem
é
devida
, pois
foi

previamente

informada
e
ac
eita

pelo

consumidor
,
conforme

artigos
723 e 725 do Código Civil.

7. As arras
são

confirmatórias
e
não

devem
ser
retidas
, por integrarem
o
preço
do
imóvel
.

8.
Os

juros
de mora
incidem
a
partir
da
citação
,
conforme

jurisprudência
do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TE
SE

9.
Recurso

parcialmente

provido
.

Tese
de
julgamento
:

1. Em
contratos
de
consumo
,
aplica
-se o Código de
Defesa
do
Consumidor

quando

evidenciada
a
vulnerabilidade

técnica
,
jurídica

ou

econômica
do
consumidor
,
permitindo
a
mitigação
da Teoria
Finalista
.

2.
Cláusulas

penais
que
estipulam

percentuais

excessivos

sobre
o valor total
do

contrato

devem
ser
reduzidas
para um patamar
razoável
,
como
25% do valor
efetivamente

pago
,
em

observância

aos

princípios
da
proporcionalidade
e
razoabilidade
.

3. A
competência
territorial dos
Juizados

Especiais

deve
ser
definida
de forma a
não

prejudicar
o
direito
de
defesa
,
respeitando
-se
a

escolha
do
foro
que
não
cause
ônus

excessivo

às

partes.

4. A
comissão
de
corretagem
,
quando

previamente

informada
e
aceita

pelo

consumidor
, é
válida
e
não
integra o
montante
a ser
restituído
,
desde
que
respeitados

os

deveres
de
informação
e
transparência
.

5. As arras
confirmatórias
,
quando

pagas

como

ad
iantamento
do
preço
do
imóvel
,
não

são

passíveis
de
retenção
,
devendo

integrar
o
montante
a ser
restituído
, salvo
disposição

em

contrário
que
estipule
arras
penitenciais
.

Dispositivos

relevantes

citados
: Artigos 2o, 3o do CDC; Artigos 4o da Lei dos
Juizad
os

Especiais
; Artigos 408, 413, 723, 725 do Código Civil.

Jurisprudência

relevante

citada
: STJ
AgInt
no
AREsp
2289498/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS,
julgado

em
23/10/2023; STJ
REsp
838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
julgado

em
17/05/2011.

R E L A T Ó R I O

Recurso

Inominado
:
1001539-52.2023.8.11.0080

Origem
:
NÚCLEO DE JUSTIÇA DIGITAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recorrente
:
GAV GRAMADO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

Recorrido
:
RUAN MARCOS CUOCHINSKI

RELATÓRIO

Egrégia

Turma
.

RUAN MARCOS
CUOCHINSKI
ajuizou

reclamação

em
face de GAV GRAMADO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA.

O
juízo
singular
proferiu

sentença

e
concluiu
que: a) a
relação

contratual
entre as partes é de
consumo
,
devendo
ser
afastada
a
cláusula
de
foro
de
eleição
; b)
é

poss
ível
a
rescisão

contratual
e o
pedido
de
devolução
dos
valores

pagos
; e c) a
aplicação
de
cláusulas

penais
e de
retenção

são

consideradas

abusivas

quando

fixarem
o percentual com base no valor total no
contrato
, e
não

sobre
o valor
efetivamente

pago
.
Julgo
u

parcialmente

procedente
a
ação
para
rescindir
o
contrato

firmado
entre as partes,
bem

como

determinar
a
devolução
dos
valores

adimplidos

pelo

reclamante
,
deduzindo
25% da
quantia

já

paga
,
acrescidos
de
juros
de 1%
ao

mês

desde
a
citação
.

O
Recurso

Inomin
ado

foi

interposto
pela
parte

reclamada
.
Arguiu

preliminar
de
incompetência

territorial,
alegando
que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) não se aplica ao presente caso e que as partes elegeram, como foro competente, a Comarca onde o empreendimento está situado.
No
mérito
,
em
breve
resumo
,
sustentou
que: a) o
reclamante

tinha
plena
ciência
do
tipo
de
contratação
e
respectivas

cláusulas

contratuais
,
inexistindo

qualquer

abusividade

cometida
; b) a
parte

reclamada

seguiu

corretamente
com
todos

os

termos

pactuados
,
sendo
a
rescisão

solicitada

po
r

iniciativa

exclusiva
do comprador; c) é
devida
a
retenção
dos
valores

pagos
a
título
de
comissão
de
corretagem
e
sinal
,
não

havendo

valores

a
serem

restituído
s

ao

reclamante
; d)
não

foi

exercido
o
direito
de
arrependimento

no

prazo
legal; e
e
)
os
juros
de mora de eventual valor a ser
restituído

deve
m

incidir
a
partir
do
trânsito

em

julgado
.
Requereu
a
reforma
da
sentença
para
julgar

improcedente
a
ação
.

Contrarrazões

foram

apresentadas

visando

manter
a
sentença
.

É a
síntese
.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR

Colendos
Pares.

Passo à
análise
das
teses

recursais

devolvidas
à
apreciação
do Poder
Judiciário
.

Relação
de
consumo
.

Nos
termos
dos
artigos
2o e 3o do CDC,
há

relação
de
consumo

quando
o
fornecedor

presta

serviço

ou

vende

produto

ao

d
estinatário
final, com o
intuito
de
auferir

lucro
.

Em
regra
, a
caracterização
da
relação
de
consumo
é
feita

mediante

a

aplicação
da Teoria
Finalista
.
Todavia
,
em

situações

excepcionais
,
essa

teoria

pode
ser
mitigada
, para
autorizar

a

incidência
do CDC
nas

hipóteses

em
que a
parte
,
embora

não

seja
a
destinatária
final do
produto

ou

serviço
,
apresenta
-se
em

situação
de
vulnerabilidade

técnica
,
jurídica

ou

financeira
,
aplicando
-se,
então
, a Teoria
Finalista

Mitigada
.

Neste
sentido
:

(...) 1. A
jurisprudência

desta
Corte é no
sentido
de que o Código de
Defesa
do
Consumidor

não
se
aplica
no
caso

em
que
o

produto

ou

serviço
é
contratado
para
implementação
de
atividade

econômica
,
já
que
não

estaria

configurado
o
destinatário
final da
relação
de
consumo
,
podendo
n
o
entanto
ser
mitigada
a
aplicação
da
teoria

finalista

quando

ficar

comprovada
a
condição
de
hipossuficiência

técnica
,
jurídica

ou

econômica
da
pessoa

jurídica
(...) (STJ
AgInt
no
AREsp
2289498/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA,
julgado

em
23/10/2023,
DJe
25/10/2023).

Em
análise
do
caso

concreto
,
constata
-se que
o

reclamante
é

parte

hipossuficiente

na

relação

contratual
e a
parte

reclamada

possui

intuito

lucrativo
,
caracterizando
a
relação
de
consumo
.

Portanto
,
devem
ser
aplicadas
,
no
caso

concreto
, as
regras

protetivas
do Código de
Defesa
do
Consumidor
.

Incompetência

em

razão
do local.

A
competência
territorial dos
Juizados

Especiais
,

em

caso
de
ação
de
reparação
de
dano
de
qualquer

natureza
,
é definida,
a
critério
do
autor
, entre
o
domicílio
do
réu
, o
domicílio
do
autor

ou
do local do
ato

ou

fato
,
conforme

preconiza
o
artigo
4o
da Lei n. 9.099/95
:

Art. 4o É
competente
, para as
causas

previstas

nesta
Lei, o
Juizado
do
foro
: I - do
domicílio
do
réu

ou
, a
critério
do
autor
, do
local
onde

aquele

exerça

atividades

profissionais

ou

econômicas

ou

mantenha

estabelecimento
, filial,
agência
,
sucursal

ou

escritório
;
(...) ;
III - do
domicílio
do
autor

ou
do local do
ato

ou

fato
,
nas

ações
para
reparação
de
dano
de
qualquer

natureza
.
Pa
rágrafo

único
. Em
qualquer

hipótese
,
poderá
a
ação
ser
proposta
no
foro

previsto
no
inciso
I
deste

artigo
.

No
presente

caso
,
considerando
que
a

escolha

deste

juízo

não

ocasionou

nenhum

prejuízo

ao

direito
de
defesa
da
parte

reclamada
, o
Juizado
Especial
Cível
do Estado de Mato Grosso é
competente
para
processar
e
julgar
a
presente

demanda
.

Cláusula
penal.

Incide
a
cláusula
penal
quando

uma
das partes,
culposamente
,
deixa
de
cumprir

a

obrigação

contratual
.

A
multa

pode
ser
reduzida

equitativamente
se
a

o
brigação

tiver

sido

cumprida

parcialmente

ou
a
penalidade
se
manifestar

excessiva

diante
da
natureza
do
negócio
.

Estas

são
as
regras

previstas

nos

artigos
408 e 413 do Código Civil:

Art. 408.
Incorre
de pleno
direito
o
devedor

na

cláusula
penal,
desde
que,

culposamente
,
deixe
de
cumprir

a

obrigação

ou
se
constitua

em
mora.(...)

Art. 413. A
penalidade

deve
ser
reduzida

equitativamente

pelo

juiz

se

a

obrigação
principal
tiver

sido

cumprida

em

parte
,
ou
se o
montante
da
penalidade
for
manifestamente

excessivo
, tendo-se
em
vista a
natureza
e a
finalidade
do
negócio
.

Em
relação
à
proporcionalidade
da
multa
, o STJ
já
se
manifestou
,

entendendo
ser
razoável
o percentual de
até
25% do valor

pago
.

Confiram
-se:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE
FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO. (...) 2. A
desistência
do
pro
mitente
comprador,
embora

admitida

por

esta
Corte,
rende

ao

promitente

vendedor
o
direito
de
reter

até
25% (
vinte
e
cinco

por
cento) dos
valores

por

aquele

pagos
a
qualquer

título
,
desde
que
não

supere
o
contratualmente

estipulado
. 3. "Na
hipótese
de
resol
ução

contratual
do
compromisso
de
compra
e
venda

por
simples
desistência
dos
adquirentes
,
em
que
postulada
,
pelos

autores
, a
restituição
das
parcelas

pagas
de forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada
,
os

juros

moratórios

sobre

as
mesmas

serão

computad
os
a
partir
do
trânsito

em

julgado
da
decisão
." (
REsp
1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado

em
26/03/2008,
DJe
03/09/2008). 4.
Agravo
regimental a que se
dá

parcial

provimento
. (STJ
AgRg
no
REsp
927.433/DF, Rel.
Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA,
julgado

em
14/02/2012,
DJe
28/02/2012)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO D
O VENDEDOR. ALUGUÉIS PELO USO DO IMÓVEL. TERMO A QUO. SÚMULA 7. 1. O
entendimento

firmado
no
âmbito
da Segunda
Seção
é no
sentido
de ser
possível
a
resilição
do
compromisso
de
compra
e
venda
,
por

parte
do
promitente
comprador,
quando
se
lhe

afigurar

econom
icamente

insuportável
o
adimplemento

contratual
. 2. Nesse
caso
, o
distrato

rende

ao

promissário
comprador o
direito
de
restituição
das
parcelas

pagas
, mas
não

na

sua

totalidade
,
sendo

devida
a
retenção
de percentual
razoável
a
título
de
indenização
,
entend
ido

como

tal
25% do valor
pago
.
(...)4
.
Recurso
especial
parcialmente

conhecido
e,
na

extensão
,
parcialmente

provido
. (STJ
REsp
838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado

em
17/05/2011,
DJe
26/05/2011)

No
mesmo

sentido

já

decidi
u
a
Turma

Recursal
do TJMT:

RECURSO INOMINADO CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RELAÇÃO REGIDA PELA LEI 13.786/18. ENTREGA DO IMÓVEL. FIM DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
. CLÁUSULA PENAL. PLEITO DE RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 50%. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO MONTANTE PAGO NA FORMA DO ART. 67-A, II, DA LEI
N.o
13.786/2018. PRECEDENTES DO STJ.COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESS
A. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE UTILIZAÇÃO PELO COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL A PARTIR DA CITAÇÃO.
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(N.U 1028606-90.2023.8.11.0015, TURMA RECURSAL CÍVEL, WALTER PEREIRA DE SOUZA,
Prime
ira

Turma

Recursal
,
Julgado

em
11/11/2024,
publicado
no DJE 18/11/2024)

E
m

exame
do
contrato

firmado
(ID 269063286/PJe2)
,

constata
-se que
,
no
item i.1
da
alínea
G
, sob o título
"
G) DO DESFAZIMENTO DESTE CONTRATO
" (
fls
. 06/07), a
cláusula
penal
foi

estabelecida em
50%do valor
pago

para o

caso
de
rescisão

motivada

pelo
comprador
,
percentual
considerado

abusivo
, se
comparado
com o
entendimento

pacificado

pelo
STJ.

Desta forma, a
parte

reclamante

tem
o
direito

à
redução
do percentual da
multa
para 25%, que
incidirá

sobre
o valor total
adimplido
,
tal

como

fixado

na

sentença

recorrida
.

Destaca
-se,
que
,

ocorrendo
a
rescisão

por
culpa do comprador, a
devolução
de
valores

passa
a ser
parcial
, com a
reten
ção
de
multa
,
tal

como

dispõe
a
Súmula
543 do STJ:

"
Na
hipótese
de
resolução
de
contrato
de
promessa
de
compra
e
venda
de
imóvel

submetido

ao
Código de
Defesa
do
Consumidor
,
deve

ocorrer

a

imediata

restituição
das
parcelas

pagas

pelo

promitente
comprador –

integralmente
,
em

caso
de culpa
exclusiva
do
promitente

vendedor
/
construtor
,
ou

parcialmente
,
caso

tenha

sido
o comprador
quem

deu
causa
ao

desfazimento
.
"

Portanto, correta a sentença, nesse ponto.

Direito
à
corretagem

na

compra
e
venda
.

O
corretor
de
imóveis

tem

direito
a
comissão

quando

os

ser
viços

prestados
de
intermediação
de
compra
e
venda

result
am

na

efetiva

celebração
do
contrato
,
mesmo
que
haja

arrependimento
posterior, visto que se
trata
de
serviço
de
resultado
e
não

de
meio
, salvo
na

hipótese

de

falha
no
serviço
de
corretagem
,
quando

não

f
orem

prestadas

todas
as
informações

relevantes
para
assegurar
a
celebração
de um
negócio

equânime

e
justo
.

Esta é
a

exegese

extraída
dos
artigos
723 e 725 do Código
Civil
:

Art. 723. O
corretor
é
obrigado

a

executar
a
mediação
com
diligência
e
prudência
, e
a
prestar

ao

cliente
,
espontaneamente
,
todas
as
informações

sobre
o
andamento
do
negócio
.

Parágrafo

único
. Sob
pena
de responder
por

perdas
e
danos
, o
corretor

prestará

ao

cliente

todos

os

esclarecimentos

acerca
da
segurança

ou
do
risco
do
negócio
, das
alterações
de
valores
e de outros
fatores
que
possam

influir

nos

resultados
da
incumbência
.

(...)

Art. 725. A
remuneração
é
devida

ao

corretor

uma

vez
que
tenha

conseguido
o
resultado

previsto
no
contrato
de
mediação
,
ou

ainda
que
este

não
se
efetive

em

virtude
de
arrependimento
das partes.

Assim se
manifest
ou
o STJ
sobre o tema
:

(...) 5. O art. 725 do CC,
ao

estabelecer
que a
remuneração
é
devida

ao

corretor

uma

vez
que
tenha

conseguido
o
resultado

previsto
no
contrato
de
mediação
,
ou

ainda
que
este

não
se
efetive

em

virtude
de
arrependimento
das partes,
demanda

harmonização
com
os

arts
. 723 do Diploma
civi
lista
; 6o, III, IV e VI, do CDC; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978. Com
efeito
,
em

caso
de
desistência
do
negócio
antes da
assinatura
da
escritura
, é
possível

fazer

recair

sobre

aquele
que
voluntariosamente

rompeu
o
compromisso
de
compra
e
venda

a

obrig
ação
de
pagar
a
comissão
,
não

incidindo
,
todavia
,
nas

hipóteses

em
que
o

arrependimento
é
motivado
. (...)(STJ
AgInt
no
AREsp
n. 1.930.993/SP, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Quarta
Turma
,
julgado

em
26/4/2022,
DJe
de 29/4/2022.)

Em
uma

relação
de
co
nsumo
,
embora
o
construtor
/
incorporador

geralmente
contrate
os

corretores
para a
venda
dos
imóveis
, é
válida
a
cláusula

contratual
que
transfere

ao

consumidor

a

obrigação
de
pagar
a
comissão
de
corretagem
,
desde
que
essa

cláusula

seja

clara
e o valor da
co
missão

esteja

destacado
.

Neste
sentido
, inclusive, é o
entendimento

sedimentado
no STJ
por

meio
de
Recurso

Repetitivo
:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade
da
cláus
ula

contratual
que
transfere

ao

promitente
-comprador
a

obrigação
de
pagar
a
comissão
de
corretagem

nos

contratos
de
promessa
de
compra
e
venda
de
unidade

autônoma

em
regime de
incorporação

imobiliária
,
desde
que
previamente

informado
o
preço
total da
aquis
ição
da
unidade

autônoma
, com o
destaque
do valor da
comissão
de
corretagem
. (...)
(Tema 938 do
Recurso

Repetitivo
. STJ
REsp
1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado

em
24/08/2016,
DJe
06/09/2016)

No
concreto
, com base n
o
contrato

celebrado
entre as partes (ID 269063286/PJe2),
verifica
-se
ter

sido

expressamente

informado
que
o

pagamento
da
comissão
de
corretagem
seria
suportado
pela
parte

reclamante
, no

valor seria de R$
3.990,00
(
três
mil
novecentos
e
noventa
reais),
conforme
o
quadro

resumo

constante

na

primeira

página
,
o item
iii
da
alínea
"
E.1)
Preço
total,
certo
e
ajustado
da
Fração
de Tempo
"
,
e
o
quadro
da
alínea
"
E.2) Valor e
condição
de
pagamento
da
Comissão
de
Corretagem
" (
fls
. 04/05 do
contrato
).

A
demais
,
houve

a

efetiva

prestação
do
serviço
de
intermediação
,
evidenciada

pelo

contrato
de
promessa
de
compra
e
venda

firmado
entre as partes,
mostrando
-se
devido
o
pagamento
da
comissão

pelo

consumidor
.

Confira-se
:

EMENTA: APELA
ÇÕES - AÇÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - PROMESAS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS - RESILIÇÃO - CULPA DO COMPRADOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM - ILEGITIMIDADE PASSIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - INVESTIDOR IMOBILIÁRIO NÃO PROFISSIONAL - APL
ICAÇÃO DO CDC - MULTA - REVISÃO
- RETENÇÃO DOS VALORES DE CORRETAGEM ESPECIFICADOS - POSSIBILIDADE - JUROS DE MORA - FORMA DE INCIDÊNCIA - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. (...) A
multa

prevista
no
contrato
para a
hipótese
de
rescisão
de
compra
e
venda
de
imóvel

por
culpa da
compradora

deve
ser
revisada

quando

não

observa
dos
princípios
da
proporcionalidade
e
razoabilidade
. De
acordo
com o
colendo
Superior Tribunal de Justiça,
pode
ser
retido
pela
vendedora
o percentual
variável
entre 10% e 25%
sobre
o valor das
p
restações

pagas
. É
possível
a
retenção
do valor
correspondente
à
comissão
de
corretagem
se
nos

contratos

constou
, de forma
detalhada
e
em

separado
, o valor dessa verba, com
atribuição
da
responsabilidade

pelo

seu

pagamento
à
compradora
. (...)(TJ-MG - AC:
10000190769547001 MG, Relator.: Octávio de Almeida Neves, Data de
Julgamento
: 29/10/2021,
Câmaras

Cíveis
/ 15a CÂMARA CÍVEL, Data de
Publicação
: 11/11/2021)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE OU TIME SHARING. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REST
ITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS.
Sentença
de
parcial

procedência
. Apelo do
autor
. Autor que
desistiu
da
aquisição
das
unidades

após

cerca
de 3
anos
.
Pretensão
à
redução
do percentual
fixado
a
título
de
retenção
(20%
sobre

os

valores

pagos
).
Contrato

celebrado

na

vigência
da Lei
no
13.786/2018 ("Lei do
Distrato
").
Previsão

contratual

em

consonância
com a lei
vigente
e
entendimento

jurisprudencial
anterior
a

ela
.
Redução

incabível
.
Retenção
da
comissão
de
corretagem
.
Possibilidade
.
Matéria

pacificada

em

julgamento

de
recurso
especial
repetitivo
(1.599.511/SP).
Contrato
que
previu

expressamente
que o valor
pago
a
título
de
sinal
/entrada
referia
-se à
comissão
de
corretagem
. Quantia
cuja

devolução

foi

pleiteada

na

inicial
,
não
obstante a
negativa
posterior do
autor
.
Cl
áusula
que é
válida
.
Retenção

devida
.
Sentença

mantida
. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP;
Apelação

Cível
1027728-85.2021.8.26.0576; Relator (a): Alfredo
Attié
;
Órgão

Julgador
: 27a Câmara de
Direito
Privado;
Foro
de São José do Rio Preto - 6a Vara
Cível
; Data do
Julgamento
: 29/11/2022; Data de
Registro
: 29/11/2022)

Portanto
, é
legítima
a
cobrança da
comissão
de
corretagem

paga
pela
parte

reclamante
,
razão
pela qual
o valor
respectivo

deve
ser
destacado

do

montante
a ser
restituído
pela
parte

reclamada
.

Retenção
das arras.

No caso em análise, as
arras
pagas
no
início
do
contrato

são

confirmatórias
e
não

penitenciais
,
uma

vez
que o valor
foi
dado
como
entrada/
princípio
de
pagamento
/
sinal
do
montante
total
ajustado
pela
venda
e
compra
da
fração

imobiliária
.
Representam
,
portanto
,
adiantamento
de
parte

do

preço
do
negócio

entabulado
,
não

havendo
que se
falar

em

retenção

desse
valor,
já
que
tal

quantia
se
refere

ao

adiantamento
do
preço
do
imóvel
para
confirmação
do
negócio

jurídico
,
integrando
o
preço
do
bem
.

Ademais
, a
punição

prevista
no art. 418
do Código Civil
somente
é
aplicável

quando
as arras
são

penitenciais
, o que
não
é o
caso
dos autos. Dessa forma,
não

há
que se
falar

em

retenção
, pela
parte

reclamada
, do valor das arras
pag
o

pelo

consumidor
.

A
propósito
:

Bem imóvel. Ação declaratória de
rescisão contratual
c.c
. restituição de quantia paga com pedido de tutela provisória. Promessa de venda e compra. Desistência do comprador. Cláusula penal reputada abusiva. Ação julgada parcialmente procedente, determinada a restituição ao autor de 80% dos
valores pagos. Apelação da ré. Preliminar de impugnação ao valor dado à causa. Não acolhida. Valor da causa que deve corresponder ao valor do negócio jurídico rescindendo (art. 292, II, do CPC). Renovação dos argumentos anteriores. Alegada validade da clá
usula penal prevista no contrato firmado entre as partes. Cláusula que prevê a retenção de sinal ou arras, multa contratual, despesas de corretagem, impostos, indenização pela ocupação e outros valores. Abusividade reconhecida. Exegese do art. 51, do CDC.
Retenção de 20% que está de acordo com os precedentes desta Câmara e do STJ. Percentual que se revela suficiente para compensar a ré. Comissão de corretagem já inclusa no percentual a ser retido pela ré.
AS ARRAS OU SINAL

deverão ser inseridos na obrigação
de
devolução pela ré, pois a quantia paga foi um adiantamento do preço do imóvel para confirmação do negócio jurídico, de modo que, ao integrar o preço do bem, mostra-se abusiva a retenção integral pela requerida.
INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO BEM. INDEVIDA.
Na hipótese, do lote adquirido pelo autor, não se vislumbra efetiva fruição nem mesmo aproveitamento com construção de edificação, o que afasta a pretendida taxa de ocupação de 0,75% pela ré. Sentença mantida. Recurso improvido. (
TJSP;Apelação
Cível 100
3730-86.2020.8.26.0297; Relator (a): Francisco
Occhiuto
Júnior; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro de Jales - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/07/2022; Data de Registro: 23/08/2021)

Vale
ressaltar
,
aliás
, que no
próprio

instrumento

co
ntratual

consta

expressamente
que o "
sinal
do
negócio
e
princípio
de
pagamento
"
integram
o
preço

ajustado

pelo

imóvel
(
conf.
subitem ii.2 do item
ii
da
alínea
"
E.1)
Preço
total,
certo
e
ajustado
da
Fração
de Tempo
").

Portanto
, é
devida
a
restituição
do valor
pag
o
a
título
de arras,
assim

como
dos
demais

valores

pagos
(à
exceção
da
corretagem
), com a
retenção
do percentual da
multa

aplicável
(25%)
.

Termo
inicial
dos
juros
de mora.

O termo inicial para incidência dos juros de mora em indenização por danos materiais já
se trata de matéria sedimentada
no Egrégio Superior Tribunal de Justiça
.

Conforme a
pacífica

jurisprudência
do STJ,
na

indenização

por

danos

materiais

decorrente
de
ato

ilícito
de
natureza

eminentemente

contratual
,
os

juros
de mora
devidos

têm

fluência
a
p
artir
da
citação
.
Precedentes
(
AgInt

nos

EDcl
no
REsp
1.982.034/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado

em
23/06/2022,
DJe
28/06/2022;
AgInt
no
AREsp
1476719/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado

em
30/08/2021,
DJe
01/1
0/2021; e
AgRg
no
REsp
1104340/MT, Rel. Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), TERCEIRA TURMA,
julgado

em
22/09/2009,
DJe
07/10/2009).

Vale
destacar
que o Tema
Repetitivo
1002 do STJ se
aplica

aos

compromissos
de
compra
e
venda
de
unida
des

imobiliárias

anteriores
à Lei no 13.786/2018, no
entanto
, o
contrato

ora

discutido

foi

firmado

em

novembro
/2022,
razão
pela qual o
termo

inicial
dos
juros
de mora
permanece
a
partir
da
citação
.

Dispositivo
.

Posto
isso
,
conheço

do
Recurso

Inominado
e
dou-lhe

parcial

provimento
,
tão

somente
para: a)
deferir
a
retenção

pela reclamada
do
montante
de R$ 3.990,00 (
três
mil
novecentos
e
noventa
reais),
pago
a
título
de
comissão
de
corretagem
; e b)
determinar

a
restituição
do valor
remanescente
,
pago

pelo

consumidor
, com
a

incidência
de
multa
de 25%. No
mais
,
mantém
-se
inalterada
a
sentença

recorrida
.

Nos
termos
do
artigo
55 da Lei
no
9.099/95 e
diante
do
provimento

parcial
do
recurso
,
deixo

de
condenar
a
parte

recorrente

em

custas
e
honorários

advocatícios
.

É
como

voto
.

Cui
abá/MT, data
registrada
no
sistema
.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de
Direito
- Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2025