Tribunal: TJMT
Processo: 1021843-92.2023.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível. Compra e Venda de Imóvel. Atraso na Entrega. Rescisão Contratual. Inversão da Cláusula Penal. Dano Moral Afastado. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso em Exame
1. Apelação cível interposta em virtude de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. A Juíza de primeiro grau declarou a nulidade de cláusula contratual que vinculava o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, rescindiu o contrato, condenou à devolução integral dos valores pagos (entrada, taxa de corretagem e taxa de obra), à multa contratual de 25% (vinte e cinco por cento), ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais e às custas processuais e honorários advocatícios.
II. Questão em Discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a aplicação da cláusula penal originalmente estipulada contra o comprador como parâmetro para a indenização em favor deste, em razão do inadimplemento da construtora; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável.
III. Razões de Decidir
3. A cláusula penal estipulada para o consumidor inadimplente pode ser utilizada como referência para fixação da indenização por inadimplemento do fornecedor, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 971, desde que em valor razoável e proporcional.
4. O percentual de 25% (vinte e cinco por cento) aplicado como penalidade à construtora encontra respaldo nos parâmetros da jurisprudência consolidada, não representando desequilíbrio contratual ou enriquecimento ilícito.
5. A falta de arbitramento judicial em sentido estrito não compromete a validade da fixação da penalidade, quando esta se fundamenta em cláusula contratual preexistente e em parâmetros objetivos e equitativos.
6. O atraso de aproximadamente nove meses na entrega do imóvel, embora relevante, não se mostrou excessivo ou apto a configurar lesão aos direitos da personalidade, na ausência de prova de abalo moral grave ou repercussões extraordinárias.
7. O mero inadimplemento contratual, desacompanhado de elementos objetivos que evidenciem sofrimento ou humilhação, não gera direito à indenização por danos morais.
IV. Dispositivo e Tese
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. É válida a utilização do percentual estipulado em cláusula penal em face do consumidor inadimplente como parâmetro para indenização em favor deste, quando o inadimplemento é da construtora, desde que observado o princípio da proporcionalidade. 2. O atraso na entrega de imóvel, por si só, não configura dano moral indenizável, exigindo-se demonstração de repercussões extrapatrimoniais relevantes.”
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 475; CDC, art. 6o, VI.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.631.485/DF, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22.11.2017 (Tema 971); STJ, AgInt no REsp 2.185.310/MA, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 12.05.2025; TJMT, RAC 0018856-81.2015.8.11.0041, rel. Des.a Tatiane Colombo, j. 19.03.2025; TJMT, RAC 1034416-02.2022.8.11.0041, rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 04.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021843-92.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[DANIEL MIRANDA DE ANDRADE SANTOS - CPF: 145.936.216-07 (APELADO), STEPHANIE PAULA DA SILVA - CPF: 052.387.751-05 (ADVOGADO), CONSTRUTORA CASSIO E ADRIANO S/A - CNPJ: 03.567.677/0001-02 (APELANTE), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), CASSIO CORDEIRO - CPF: 609.798.796-04 (APELANTE), CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CNPJ: 00.360.305/0001-04 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível. Compra e Venda de Imóvel. Atraso na Entrega. Rescisão Contratual. Inversão da Cláusula Penal. Dano Moral Afastado.
Recurso Parcialmente Provido
.

I.
Caso em Exame

1. Apelação cível interposta em virtude de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. A Juíza de primeiro grau declarou a nulidade de cláusula contratual que vinculava o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, rescindiu o contrato, condenou à devolução integral dos valores pagos (entrada, taxa de corretagem e taxa de obra), à multa contratual de 25% (vinte e cinco por cento), ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais e às custas processuais e honorários advocatícios.

II.
Questão em Discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a aplicação da cláusula penal originalmente estipulada contra o comprador como parâmetro para a indenização em favor deste, em razão do inadimplemento da construtora; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável.

III.
Razões de Decidir

3. A cláusula penal estipulada para o consumidor inadimplente pode ser utilizada como referência para fixação da indenização por inadimplemento do fornecedor, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 971, desde que em valor razoável e proporcional.

4. O percentual de 25% (vinte e cinco por cento) aplicado como penalidade à construtora encontra respaldo nos parâmetros da jurisprudência consolidada, não representando desequilíbrio contratual ou enriquecimento ilícito.

5. A falta de arbitramento judicial em sentido estrito não compromete a validade da fixação da penalidade, quando esta se fundamenta em cláusula contratual preexistente e em parâmetros objetivos e equitativos.

6. O atraso de aproximadamente nove meses na entrega do imóvel, embora relevante, não se mostrou excessivo ou apto a configurar lesão aos direitos da personalidade, na ausência de prova de abalo moral grave ou repercussões extraordinárias.

7. O mero inadimplemento contratual, desacompanhado de elementos objetivos que evidenciem sofrimento ou humilhação, não gera direito à indenização por danos morais.

IV.
Dispositivo e Tese

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: “1. É válida a utilização do percentual estipulado em cláusula penal em face do consumidor inadimplente como parâmetro para indenização em favor deste, quando o inadimplemento é da construtora, desde que observado o princípio da proporcionalidade. 2. O atraso na entrega de imóvel, por si só, não configura dano moral indenizável, exigindo-se demonstração de repercussões extrapatrimoniais relevantes.”

_________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 421, 422 e 475; CDC, art. 6o, VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.631.485/DF, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22.11.2017 (Tema 971); STJ, AgInt no REsp 2.185.310/MA, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 12.05.2025; TJMT, RAC 0018856-81.2015.8.11.0041, rel. Des.a Tatiane Colombo, j. 19.03.2025; TJMT, RAC 1034416-02.2022.8.11.0041, rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 04.12.2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1021843-92.2023.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Construtora Cássio e Adriano S/A
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais movida por
Daniel Miranda de Andrade Santos
.

A Juíza
a quo
concluiu ser parcialmente procedente o pedido inicial, declarou nula a cláusula contratual que vinculava o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento com a instituição financeira, bem como rescindiu o contrato de compra e venda celebrado entre as partes.

Condenou, ainda, a Requerida à devolução integral dos valores pagos (entrada, taxa de corretagem e taxa de obra), devidamente corrigidos pelo IGP-M desde o desembolso, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação; ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigidos e com juros legais; à multa contratual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela Autora; e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Em suas razões, a Apelante contesta a condenação ao pagamento de multa contratual correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela
Autora.

Sustenta que a Julgadora de primeiro grau inverteu os percentuais previstos na cláusula penal estipulada para o inadimplemento do comprador, aplicando-os à Construtora, sem promover o necessário arbitramento judicial.

Ressalta que tal procedimento viola a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971 dos Recursos Especiais Repetitivos, a qual determina que, mesmo sendo possível utilizar a cláusula penal estipulada em favor do fornecedor como parâmetro para a indenização do consumidor, a quantia devida deve ser fixada judicialmente, de forma fundamentada, levando-se em conta a natureza das obrigações descumpridas.

Refuta, ainda, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, sob o argumento de que o mero atraso na entrega do imóvel não caracteriza lesão à personalidade capaz de justificar a indenização por dano moral. De forma subsidiária, pleiteia a redução do valor arbitrado, por considerá-lo excessivo frente às peculiaridades do caso concreto.

Contrarrazões no ID. 273083361.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Consta dos autos que
Daniel Miranda de Andrade Santos
ingressou com Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais e Pedido de Tutela de Urgência Antecipada, em face de
Construtora Cássio e Adriano Ltda.

Na inicial, o Autor alegou que firmou, em 09/09/2019, contrato de promessa de compra e venda do imóvel localizado no Condomínio Residencial Novo Tempo – CEA Park Sul, em Cuiabá-MT, pelo valor de R$ 140.500,00 (cento e quarenta mil e quinhentos reais), sendo R$ 35.163,00 (trinta e cinco mil, cento e sessenta e três reais) pagos a título de entrada e R$ 105.337,00 (cento e cinco mil, trezentos e trinta e sete reais) financiados pela Caixa Econômica Federal.

Aduziu ter pago ainda a quantia de R$ 5.540,00 (cinco mil, quinhentos e quarenta reais) a título de taxa de corretagem, além de R$ 13.488,82 (treze mil, quatrocentos e oitenta e oito reais e oitenta e dois centavos) de taxa de obra e R$ 4.739,77 (quatro mil, setecentos e trinta e nove reais e setenta e sete centavos) referentes a melhorias no imóvel, totalizando R$ 58.931,59 (cinquenta e oito mil, novecentos e trinta e um reais e cinquenta e nove centavos).

Asseverou que o prazo contratual para entrega do imóvel expirou em setembro de 2022, já considerado a carência de 180 dias, sem a entrega da unidade.

Afirmou que, embora a Construtora alegue que a casa está finalizada, a falta de regularização documental junto à Prefeitura impossibilita a posse do bem.

Sustentou que permaneceu aguardando a entrega, mas, diante do prolongado atraso e da frustração das expectativas, decidiu postular a rescisão contratual.

Narrou que suportou custos com mudança de escola da filha e compromissos financeiros mensais que inviabilizam a continuidade do vínculo.

Apontou que o inadimplemento das Requeridas autoriza a resolução contratual, com base no CDC e no art. 395 do Código Civil, e pleiteou a restituição integral e imediata dos valores pagos.

Requereu, liminarmente, a suspensão da exigibilidade das obrigações contratuais e a abstenção de inclusão de seu nome nos cadastros de inadimplentes, sob pena de multa.

Pleiteou, ao final, a rescisão do contrato por culpa exclusiva da Requerida, com a restituição dos valores pagos corrigidos e acrescidos de juros, bem como a condenação por danos morais e materiais.

Na Contestação, a Requerida arguiu, em

preliminar, a perda do objeto da demanda e a ausência de interesse de agir, sob o argumento de que teria cumprido integralmente suas obrigações contratuais, sendo o imóvel disponibilizado ao Autor em janeiro de 2023. Afirmou que a obra foi concluída em outubro de 2022, e o “Habite-se” foi expedido em janeiro de 2023, após atrasos decorrentes exclusivamente da morosidade administrativa da Prefeitura de Cuiabá.

No mérito, defendeu que respeitou o prazo contratual de entrega, inclusive, a cláusula de tolerância de 180 dias, e que não praticou qualquer ato ilícito que ensejasse reparação por danos materiais ou morais.

Após a instrução processual, a Juíza sentenciante concluiu ser parcialmente procedente o pedido formulado na inicial, declarou nula a cláusula contratual que vinculava o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento com a instituição financeira, bem como rescindiu o contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Ainda condenou a Requerida à devolução integral dos valores pagos (entrada, taxa de corretagem e taxa de obra), devidamente corrigidos pelo IGP-M desde o desembolso, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação; ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigidos e com juros legais; à multa contratual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela Autora; e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Irresignada, a Construtora Requerida interpôs este Recurso de Apelação, no qual sustenta que a Julgadora de primeiro grau inverteu os percentuais previstos na cláusula penal estipulada para o inadimplemento do comprador, aplicando-os à construtora sem promover o necessário arbitramento judicial, em desacordo com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971 dos Recursos Especiais Repetitivos.

Pois bem.

Ao contrário do alegado pela Apelante,

entendo que a sentença se harmoniza com os contornos normativos e jurisprudenciais fixados pelo Superior Tribunal de Justiça, especialmente no julgamento do REsp 1.631.485/DF, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 971).

De fato, a Corte Superior assentou a seguinte tese:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

A sentença recorrida, embora não tenha promovido arbitramento judicial em sentido estrito, fez uso do próprio percentual estabelecido contratualmente para o consumidor inadimplente como parâmetro objetivo para quantificar a indenização devida pela Construtora, em razão de seu inadimplemento na entrega do imóvel.

É importante observar que o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) aplicado não destoa dos parâmetros fixados na jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal, que reconhecem como razoáveis e proporcionais percentuais de cláusula penal situados entre 10% e 25%, especialmente quando a cláusula originária já previa tal quantia e não foi demonstrado excesso manifesto ou desequilíbrio contratual no caso concreto.

Ademais, não se trata de aplicação mecânica ou automática da cláusula penal, mas sim de utilização ponderada do parâmetro contratual existente, com suporte na própria
ratio decidendi
do Tema 971, que preconiza a função equitativa e compensatória da penalidade invertida, visando a simetria contratual e a preservação do equilíbrio das obrigações pactuadas.

Vale destacar, ainda, que não houve cumulação indevida com lucros cessantes, ou acréscimos paralelos que majorassem artificialmente o valor da indenização, o que reforça a adequação e proporcionalidade da condenação.

Deste modo, a manutenção da cláusula penal tal como estabelecida na sentença não apenas se alinha ao Tema 971 do STJ, como também observa os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio das prestações, consagrados nos arts. 421, 422 e 475 do Código Civil.

Por outro lado, em relação aos danos morais, é sabido que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que “
o mero atraso na entrega de obra não caracteriza, por si só, danos morais ao adquirente, sendo cabível, todavia, indenização a esse título em caso de atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante
.” (AgInt no REsp n. 2.185.310/MA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025).

No caso, não se pode olvidar que o atraso na entrega da unidade imobiliária foi de, aproximadamente, nove meses além do prazo contratual, considerando o limite de tolerância.

Ainda que se trate de prazo significativo, não há nos autos qualquer elemento probatório concreto que comprove a ocorrência de abalo moral grave, humilhação pública, exposição vexatória, comprometimento da subsistência ou qualquer outra lesão aos direitos da personalidade do autor.

As alegações do Apelado limitam-se a narrativas genéricas de frustração, angústia e decepção – elementos, estes, que embora legítimos sob a ótica subjetiva do consumidor, não são suficientes, à luz da jurisprudência consolidada, para ensejar reparação por dano moral, notadamente quando não acompanhados de comprovação objetiva da repercussão extraordinária dos efeitos do inadimplemento.

Nesse sentido, também é firme a posição deste Tribunal de Justiça:

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

(...) III. Razões de decidir

(...) 6. A jurisprudência do STJ pacificou o entendimento de que o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral. No caso concreto, o atraso de cinco meses não extrapola os limites do mero aborrecimento negocial. (...) (TJMT. RAC. N.U 0018856-81.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/03/2025, Publicado no DJE 20/03/2025).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE – IMÓVEL FINANCIADO – PROJETO MINHA CASA MINHA VIDA – DESTINAÇÃO EXCLUSIVA À MORADIA DO BENEFICIÁRIO – AUSÊNCIA DE PROVA DO EFETIVO DESEMBOLSO COM ALUGUEL – DANO MORAL – INEXISTENTE – PEQUENO ATRASO – MERO ABORRECIMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...) 4. A demora de 02 (dois) meses para a entrega das chaves ao comprador constitui mero inadimplemento contratual e não configura abalo à honra e/ou ofensa aos direitos de personalidade do autor/apelado passível de indenização por dano moral.

5. Recurso parcialmente provido. (TJMT. RAC. N.U 1034416-02.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2024, Publicado no DJE 11/12/2024).

Cumpre assinalar que o Apelado não juntou qualquer prova de que a mora contratual tenha causado danos à sua dignidade, honra, imagem, saúde psíquica ou relações sociais, tampouco que tenha sofrido qualquer tipo de constrangimento ou prejuízo pessoal de ordem extrapatrimonial que excedesse o mero inadimplemento.

Portanto, diante da ausência de prova do dano moral qualificado, da inexistência de circunstâncias extraordinárias e do entendimento pacificado nos Tribunais Superiores, é impositiva a reforma da sentença nesse ponto, para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, mantendo-se inalterados os demais capítulos da decisão.

Diante do exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso de Apelação e
afasto a condenação ao pagamento de indenização por danos morais
.

Diante do provimento parcial do Recurso, não há falar em honorários recursais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025