Tribunal: TJMT
Processo: 1016078-77.2022.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
direito civil e do consumidor. apelação cível. compra e venda de imóvel não concretizada por negativa de financiamento. retenção parcial dos valores pagos. multa contratual. danos morais indevidos. recurso desprovido.
I. caso em exame
1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença de parcial procedência proferida nos autos de Ação de Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais e Materiais. A sentença declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel por culpa da Autora, determinou a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de 25% a título de multa contratual, com exclusão da comissão de corretagem da base de cálculo. Indeferidos os pedidos de restituição integral e indenização por danos morais.
II. questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da Apelada, diante de suposta simulação fraudulenta de financiamento; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos, com base na alegada falha na prestação do serviço; (iii) determinar se é cabível a indenização por danos morais em razão da frustração contratual.
III. razões de decidir
3. A responsabilidade pela obtenção do financiamento foi assumida expressamente pela Apelante no contrato, eximindo a empresas vendedora da obrigação de garantir a aprovação do crédito.
4. A Apelante não comprovou ausência de restrições em seu nome nem apresentou certidão negativa de débito, ônus que lhe competia segundo o art. 373, I, do CPC, sendo legítima a tese de negativa de financiamento por instituição bancária.
5. A cláusula penal de 25% (vinte e cinco) incide apenas sobre o valor destinado à aquisição do imóvel (R$ 4.000,00), excluindo-se da base de cálculo a comissão de corretagem (R$ 10.500,00), conforme previsão contratual.
6. Não há evidências de conduta ilícita, fraude ou má-fé por parte da Apelada, tampouco demonstração de ato que extrapole os limites do exercício regular de direito, afastando-se a aplicação do art. 51, IV, do CDC e a caracterização de dano extrapatrimonial.
7. A frustração do negócio, por si só, não configura violação a direito da personalidade nem gera dever de indenizar por danos morais.
IV. dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A responsabilidade pela obtenção de financiamento, quando atribuída contratualmente ao comprador, afasta a imputação de culpa à vendedora em caso de negativa de crédito. 2. É válida a cláusula penal que estabelece retenção de percentual sobre o valor pago, com o decote da comissão de corretagem da base de cálculo. 3. A frustração contratual decorrente de inadimplemento do comprador, sem demonstração de conduta abusiva da vendedora, não gera direito à indenização por danos morais.”
_____________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 418, 422 e 722; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2403988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11.03.2024, DJe 14.03.2024; STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016078-77.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MIRIAM RONDON DO PRADO - CPF: 441.803.651-20 (APELANTE), ISABELA REGINA RONDON DE SOUZA - CPF: 031.996.931-21 (ADVOGADO), JEAN KARLO DE ALMEIDA CASTRO - CPF: 025.947.121-67 (ADVOGADO), CONFIANCA NEGOCIOS IMOBILIARIOS EIRELI - CNPJ: 28.258.528/0001-84 (APELADO), LEONARDO MENDES VILAS BOAS - CPF: 690.370.511-20 (ADVOGADO), BRUNA OLIVIA ARTMANN - CPF: 004.048.571-40 (ADVOGADO), KONSTRUBEN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 24.388.460/0001-05 (APELADO), KONSTRUBEN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 24.388.460/0001-05 (TERCEIRO INTERESSADO), RUI EDUARDO SANO LAURINDO - CPF: 931.725.241-91 (ADVOGADO), ANDRESSA CRISTINY CARDOSO DE OLIVEIRA - CPF: 051.339.941-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

direito civil e do consumidor. apelação cível. compra e venda de imóvel não concretizada por negativa de financiamento. retenção parcial dos valores pagos. multa contratual. danos morais indevidos.
recurso desprovido.

I. caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença de parcial procedência proferida nos autos de Ação de Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais e Materiais. A sentença declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel por culpa da Autora, determinou a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de 25% a título de multa contratual, com exclusão da comissão de corretagem da base de cálculo. Indeferidos os pedidos de restituição integral e indenização por danos morais.

II. questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da Apelada, diante de suposta simulação fraudulenta de financiamento; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos, com base na alegada falha na prestação do serviço; (iii) determinar se é cabível a indenização por danos morais em razão da frustração contratual.

III. razões de decidir

3. A responsabilidade pela obtenção do financiamento foi assumida expressamente pela Apelante no contrato, eximindo a empresas vendedora da obrigação de garantir a aprovação do crédito.

4. A Apelante não comprovou ausência de restrições em seu nome nem apresentou certidão negativa de débito, ônus que lhe competia segundo o art. 373, I, do CPC, sendo legítima a tese de negativa de financiamento por instituição bancária.

5. A cláusula penal de 25% (vinte e cinco) incide apenas sobre o valor destinado à aquisição do imóvel (R$ 4.000,00), excluindo-se da base de cálculo a comissão de corretagem (R$ 10.500,00), conforme previsão contratual.

6. Não há evidências de conduta ilícita, fraude ou má-fé por parte da Apelada, tampouco demonstração de ato que extrapole os limites do exercício regular de direito, afastando-se a aplicação do art. 51, IV, do CDC e a caracterização de dano extrapatrimonial.

7. A frustração do negócio, por si só, não configura violação a direito da personalidade nem gera dever de indenizar por danos morais.

IV. dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A responsabilidade pela obtenção de financiamento, quando atribuída contratualmente ao comprador, afasta a imputação de culpa à vendedora em caso de negativa de crédito. 2. É válida a cláusula penal que estabelece retenção de percentual sobre o valor pago, com o decote da comissão de corretagem da base de cálculo. 3. A frustração contratual decorrente de inadimplemento do comprador, sem demonstração de conduta abusiva da vendedora, não gera direito à indenização por danos morais.”

_____________________

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts.
389, 402, 418, 422 e 722; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2403988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11.03.2024, DJe 14.03.2024; STJ, Súmula 543.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1016078-77.2022.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Mirian Rondon do Prado
em virtude da sentença de parcial procedência proferida pelo Juiz da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos da Ação de Restituição de Valores c/c Danos Morais e Materiais ajuizada em face de
Confiança Negócios Imobiliários.

O Juiz do feito declarou a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, por culpa da Autora, e condenou a Requerida a devolver o valor efetivamente pago pela Autora, sem a taxa de corretagem, devendo reter a título de multa contratual a quantia de 25% (vinte e cinco por cento), acrescido de correção monetária pelo IGPM, desde a data do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Por fim, considerando o decaimento de maior parte, condenou a Autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, cuja exigibilidade suspendeu por ser beneficiária da justiça gratuita.

Neste Apelo, Mirian Rondon do Prado sustenta que a ruptura contratual decorre de culpa exclusiva da Apelada, a qual teria promovido simulação fraudulenta de financiamento imobiliário, em afronta ao dever de boa-fé objetiva consagrado no art. 422 do Código Civil.

Aduz que houve inequívoca falha na prestação do serviço, haja vista o pagamento de valores com base em falsas promessas de viabilização futura de financiamento, frustrando legítima expectativa contratual.

Afirma ser indevida e abusiva a retenção de qualquer percentual sobre os valores pagos, pois contraria o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Questiona a legalidade da retenção de 25% (vinte e cinco por cento) da taxa de corretagem, sob o argumento de que a rescisão contratual não se deu por culpa da compradora. Logo, faz jus à restituição integral dos valores despendidos.

Defende que a conduta da Apelada, ao apresentar simulação de financiamento sabidamente inviável, comprometeu de forma decisiva a concretização do sonho da casa própria, ocasionando-lhe abalo moral relevante, passível de indenização.

Por fim, destaca que a sanção administrativa imposta pelo CRECI/MT à Apelada fortalece suas alegações e corrobora os fundamentos da inicial, o que impõe a necessária reforma da sentença, por não ter o Juiz
a quo
atentado devidamente aos fatos e às provas constantes nos autos.

Embora intimada, a Apelada não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Miriam Rondon do Prado
ajuizou Ação de Restituição de Valores c/c Danos Morais e Materiais em face de
Confiança Negócios Imobiliários e Konstruben Engenharia Eireli.

A Autora explicitou que, em março de 2021, firmou contrato de compra e venda com a empresa Confiança Negócios Imobiliários para aquisição de imóvel ainda em construção, pelo valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais). Pagou R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de sinal e mais R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais) parcelados em sete prestações de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), totalizando R$ 14.500,00 (catorze mil e quinhentos reais).

Relatou que, antes da formalização do contrato, a primeira Requerida (Confiança) simulou financiamento junto à Caixa Econômica Federal em nome da Autora e informou que este fora aprovado. A Autora, então, cumpriu com todas as obrigações pactuadas, conforme demonstrado nos comprovantes de pagamento.

Após o pagamento integral da entrada, a primeira Requerida voltou a contatar a Caixa Econômica Federal para concluir o financiamento, momento em que a Autora foi informada de que o crédito havia sido negado, sob alegação de débito interno em seu nome.

Em razão disso, a primeira Requerida rescindiu unilateralmente o contrato e notificou a Autora em 27/11/2021, com a comunicação de que lhe devolveria apenas R$ 6.000,00 (seis mil reais), haja vista a retenção de 5% sobre o valor total do imóvel a título de comissão de corretagem (R$ 8.500,00).

A Autora alegou que a retenção foi abusiva e não observou os termos do Enunciado Sumular 543 do STJ, pois a corretagem somente seria devida com a efetiva concretização do contrato, o que não ocorreu.

Acrescentou que foi colocada em situação de desvantagem excessiva, tendo suportado danos materiais e morais.

Informou ter denunciado o caso ao CRECI/MT em 14/12/2021, o qual promoveu audiência de conciliação em fevereiro de 2022, sem êxito.

Alegou, ainda, que as Requeridas não restituíram sequer os R$ 6.000,00 (seis mil reais) mencionados na notificação, revelando má-fé no desfazimento do contrato.

Diante disso, pugnou pela restituição integral da quantia de R$ 14.500,00 (catorze mil reais) e a reparação por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Na contestação, a empresa Confiança Negócios Imobiliários sustentou que o negócio não se concretizou devido a restrições financeiras supervenientes em nome da Autora. Alegou, por essa razão, faz jus à retenção dos valores pagos e à aplicação de multa contratual, nos termos das Cláusulas Oitava e Nona do contrato firmado, além dos artigos 389, 402, 418 e 722 do Código Civil e do Enunciado da Súmula 543 do STJ. Impugnou o pedido de indenização por danos morais e requereu a total improcedência dos pedidos iniciais.

Impugnação no Id. 277824850.

Konstruben Engenharia Ltda. alegou que jamais efetuou qualquer tipo de contrato com a Requerente. Ao ensejo rechaçou as teses autorais. Requereu, pois, sua exclusão do polo passivo e a improcedência dos pedidos iniciais.

Em reconvenção proposta em desfavor da Confiança Negócios Imobiliários, afirmou que a Reconvinda efetuou todos os trâmites de venda sem ao menos comunicar a Reconvinte de que o imóvel estava para ser vendido. Tampouco foi repassado para a Reconvinte qualquer valor referente a suposta entrada paga pela Autora. Requereu, pois, a condenação da Reconvinda ao pagamento de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) a título de indenização por dano moral.

Na sequência, a Autora requereu a desistência da demanda referente a segunda Requerida (Konstruben Engenharia Eireli), eis que não possui relação jurídica com o contrato de compra e venda
sub judice
. Manifestou, também, pelo julgamento antecipado da lide.

Após concordância da segunda Requerida, o Juiz homologou o pedido de desistência e intimou as partes para especificarem as provas pretendidas.

A Autora afirmou que não tem provas a produzir. Já a Requerida pugnou pela prova testemunhal, além da documental.

Em seguida, o Juiz proferiu sentença de procedência parcial. Rescindiu o contrato de compra e venda firmado entre as partes, por culpa da Autora, e condenou a Requerida a devolver o valor efetivamente pago pela Autora, sem a taxa de corretagem, devendo reter a título de multa contratual a quantia de 25% (vinte e cinco por cento), acrescido de correção monetária pelo IGPM, desde a data do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Por fim, considerando o decaimento de maior parte, condenou a Autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, cuja exigibilidade suspendeu por ser beneficiária da justiça gratuita.

Neste Apelo, Mirian Rondon do Prado sustenta que a ruptura contratual decorre de culpa exclusiva da Apelada, a qual teria promovido simulação fraudulenta de financiamento imobiliário, em afronta ao dever de boa-fé objetiva consagrado no art. 422 do Código Civil.

Aduz que houve inequívoca falha na prestação do serviço, o que a levou ao pagamento de valores com base em falsas promessas de viabilização futura de financiamento, frustrando legítima expectativa contratual.

Afirma ser indevida e abusiva a retenção de qualquer percentual sobre os valores pagos, pois contraria o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Questiona a legalidade da retenção de 25% (vinte e cinco por cento) da taxa de corretagem, sob o argumento de que a rescisão contratual não se deu por culpa da compradora. Logo, faz a restituição integral dos valores despendidos.

Defende que a conduta da Apelada, ao apresentar simulação de financiamento sabidamente inviável, comprometeu de forma decisiva a concretização do sonho da casa própria, ocasionando-lhe abalo moral relevante, passível de indenização.

Por fim, destaca que a sanção administrativa imposta pelo CRECI/MT à Apelada fortalece suas alegações e corrobora os fundamentos da inicial, o que impõe a necessária reforma da sentença, por não ter o Juiz
a quo
atentado devidamente aos fatos e às provas constantes nos autos.

Melhor sorte, todavia, não lhe assiste.

O contrato firmado entre as partes, encartado no Id. 277822418, revela que o imóvel foi prometido à venda pelo valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), tendo a Apelante desembolsado R$ 14.500,00 (quatorze mil e quinhentos reais), sendo R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de sinal e R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais) a título de comissão de corretagem referente a comissão de corretagem prevista na clausula 10.1 do instrumento particular.

O instrumento particular é claro ao dispor, em sua Cláusula 9, parágrafos 6o ao 11o, que a responsabilidade pela obtenção de financiamento é exclusiva da compradora, eximindo a vendedora de qualquer responsabilidade pela eventual negativa do crédito:

9) DA RESCISÃO CONTRATUAL e DISTRATO

Parágrafo sexto - Será considerado quebra de contrato caso o COMPRADOR fique desempregado ou se negue na entrega de algum documento necessário para a finalização do financiamento, que permaneça com o nome/CPF nos cadastros de inadimplentes,
ou outro qualquer banco de dados que restrinja o crédito ou aprovação do financiamento
, ou por fim outras situações não especificadas no presente contrato, que influencie na aprovação pelo banco financiador ou que provoque danos materiais ou morais, contra o VENDEDOR.

Parágrafo oitavo – é de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR, promover, acompanhar a aprovação do crédito junto as instituições financeiras, não podendo atribuir a outrem a responsabilidade pela negativa ou ainda a redução do valor do crédito previamente liberado.

Parágrafo nono – Caso a instituição financeira negue o crédito ou reduza o montante liberado a título de financiamento o COMPRADOR devera buscar outras formas de financiamento para complementar a proposta de pagamento.

Parágrafo décimo – A negativa ou redução do crédito, pelas instituições financeiras, é de responsabilidade do COMPRADOR e NÃO o isenta das multas e previsões contratuais.

Parágrafo décimo primeiro –
A construtora e a intermediadora (imobiliária) NÃO são responsáveis pela redução ou negativa do crédito pelas instituições financeiras, destacando que no momento da assinatura do presente contrato o COMPRADOR assume o compromisso de pagamento da proposta.
(sem destaques no original)

Tais disposições contratualmente pactuadas revelam, com nitidez, que a negativa do financiamento é consequência de situação imputável à própria Apelante, que não demonstrou possuir o nome livre de restrições.

Com efeito, as mensagens de WhatsApp juntadas aos autos pela Apelada (Id. 277822447) revelam que a própria Apelante admitiu, em 28/09/2021, que
“foi constatado um empréstimo no ano de 1992”
, em seu nome, situação que estava sendo apurada junto à instituição bancária.

Lado outro, a Apelante não apresentou qualquer documento capaz de comprovar a inexistência de restrição e disponibilidade para o financiamento imobiliário, tampouco juntou certidão negativa de débitos, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC.

Dessa forma, a rescisão contratual se consolidou pela inadimplência da Apelante quanto à aptidão de crédito, requisito essencial à viabilidade da compra por meio de financiamento. Em se tratando de fato cujo risco foi assumido contratualmente pela Apelante, não se pode imputar à Apelada a responsabilidade pela frustração do negócio.

Posto isso, é de rigor a aplicação da Cláusula 8.1 do instrumento particular que prevê a aplicação da multa de 25% (vinte e cinco por cento) em desfavor da Apelante, com a ressalva de que tal percentual não incide sobre a comissão de corretagem. Veja:

Cláusula 8 – Cláusula Penal

81. – Fica estabelecida uma multa de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago para a parte que violar qualquer cláusula deste contrato independentemente de perdas e danos.

Parágrafo único: o valor pago a título de comissão de corretagem não será levado em consideração para incidência do percentual definido no caput.

Nesse ponto, importante esclarecer que o Juiz singular não determinou a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) da comissão de corretagem, como entendeu a Apelante. O percentual aplicado se refere à multa decorrente da rescisão contratual, cujo valor referente a comissão de corretagem (R$ 10.500,00) não compõe a base de cálculo para a aplicação do percentual.

Em outras palavras, a base de cálculo da cláusula penal é apenas o valor efetivamente destinado à aquisição do imóvel, ou seja, R$ 4.000,00 (quatro mil reais), sendo excluído o montante relativo à corretagem (R$ 10.500,00), em absoluto respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO. REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador,
admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2024) (sem destaque no original)

Diante desse cenário, não há qualquer afronta ao dever de boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, tampouco se constata falha na prestação dos serviços por parte da Apelada.

E mais: a análise dos elementos constantes dos autos revela que a relação contratual transcorreu dentro dos limites da legalidade e da autonomia privada, não havendo qualquer cláusula que possa ser tida como nula de pleno direito.

Por fim, constata-se que o alegado abalo moral decorre de mera frustração negocial, fato que, por si só, não configura violação a direito da personalidade. Não há provas de qualquer conduta da Apelada que tenha ultrapassado os limites da boa-fé objetiva, tampouco exposição vexatória, publicidade ou dolo. Ao contrário, os documentos coligidos aos autos evidenciam que o obstáculo ao financiamento foi de origem pessoal e exclusiva da Apelante, fator plenamente previsto contratualmente como causa de rescisão com aplicação de penalidade.

Feitas essas considerações,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, cuja exigibilidade mantem-se suspensa por ser beneficiária da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2025