Tribunal: TJMT
Processo: 1018331-59.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-25

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EM BEM INDIVISÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. DECADÊNCIA CONFIGURADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da Ação Declaratória de Direito cumulada com Obrigação de Fazer e Inibitória, que reconheceu a decadência do direito de preferência da agravante com base no art. 504 do Código Civil, extinguindo parcialmente o feito com resolução de mérito. A agravante alegou ausência de alienação válida, ausência de notificação regular e incerteza quanto ao valor da transação, defendendo não haver elementos que legitimassem a exigência do depósito para exercício do direito.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se se operou a decadência do direito de preferência da agravante, nos termos do art. 504 do Código Civil, em razão da ausência de depósito do valor do negócio jurídico no prazo legal de 180 dias a contar da ciência da alienação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O exercício do direito de preferência do condômino exige, cumulativamente: (i) indivisibilidade do bem, (ii) ciência da alienação a estranho e (iii) depósito do preço no prazo de 180 dias, sob pena de decadência.
A agravante teve ciência inequívoca da venda em 10/07/2023, data em que juntou aos autos a escritura pública de compra e venda celebrada entre os réus, iniciando-se, a partir daí, o prazo decadencial.
A ausência de qualquer depósito, mesmo do valor constante da escritura pública (R$ 1.000.000,00), evidencia a inércia da parte agravante e atrai a incidência da decadência prevista no art. 504 do Código Civil.
A alegada pluralidade de valores atribuídos ao imóvel não exime a agravante da obrigação de efetuar o depósito, ao menos no valor conhecido, cabendo-lhe eventual discussão posterior sobre a quantia real.
A discussão sobre a validade da escritura de desmembramento será objeto de instrução no juízo de origem, não afetando a decadência do direito de preferência, cuja análise se limita ao aspecto formal do não exercício tempestivo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
O condômino que pretende exercer o direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil deve realizar o depósito do valor da alienação no prazo decadencial de 180 dias a contar da ciência da venda.
A inércia no cumprimento desse requisito, ainda que diante de alegada incerteza quanto ao valor, configura decadência do direito.
A discussão sobre a validade do negócio jurídico não suspende nem interrompe o prazo decadencial previsto no art. 504 do Código Civil.
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 504.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2308634/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 29.04.2024, DJe 02.05.2024; TJ-PR, Apelação Cível no 0001006-55.2016.8.16.0068, Rel. Des. Rogério Ribas, j. 09.04.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018331-59.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ANA MARIA HOISSA BENTO - CPF: 546.226.469-00 (ADVOGADO), DAIANA FERREIRA DE ALMADA - CPF: 027.119.493-62 (ADVOGADO), WESLEY RODRIGUES ARANTES - CPF: 028.871.176-96 (ADVOGADO), WILIAN ZENDRINI BUZINGNANI - CPF: 017.552.359-25 (ADVOGADO), RIR AGROPECUARIA E ADMINISTRACAO LTDA - CNPJ: 12.099.101/0001-40 (AGRAVANTE), JOSE DOMARESKA - CPF: 008.409.389-77 (AGRAVADO), DECIO PACHECO DE ALMEIDA PRADO NETTO - CPF: 213.557.188-13 (AGRAVADO), EDGAR LUIZ DO COUTO - CPF: 300.179.938-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EM BEM INDIVISÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. DECADÊNCIA CONFIGURADA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da Ação Declaratória de Direito cumulada com Obrigação de Fazer e Inibitória, que reconheceu a decadência do direito de preferência da agravante com base no art. 504 do Código Civil, extinguindo parcialmente o feito com resolução de mérito. A agravante alegou ausência de alienação válida, ausência de notificação regular e incerteza quanto ao valor da transação, defendendo não haver elementos que legitimassem a exigência do depósito para exercício do direito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se se operou a decadência do direito de preferência da agravante, nos termos do art. 504 do Código Civil, em razão da ausência de depósito do valor do negócio jurídico no prazo legal de 180 dias a contar da ciência da alienação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O exercício do direito de preferência do condômino exige, cumulativamente: (i) indivisibilidade do bem, (
ii
) ciência da alienação a estranho e (
iii
) depósito do preço no prazo de 180 dias, sob pena de decadência.

A agravante teve ciência inequívoca da venda em 10/07/2023, data em que juntou aos autos a escritura pública de compra e venda celebrada entre os réus, iniciando-se, a partir daí, o prazo decadencial.

A ausência de qualquer depósito, mesmo do valor constante da escritura pública (R$ 1.000.000,00), evidencia a inércia da parte agravante e atrai a incidência da decadência prevista no art. 504 do Código Civil.

A alegada pluralidade de valores atribuídos ao imóvel não exime a agravante da obrigação de efetuar o depósito, ao menos no valor conhecido, cabendo-lhe eventual discussão posterior sobre a quantia real.

A discussão sobre a validade da escritura de desmembramento será objeto de instrução no juízo de origem, não afetando a decadência do direito de preferência, cuja análise se limita ao aspecto formal do não exercício tempestivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O condômino que pretende exercer o direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil deve realizar o depósito do valor da alienação no prazo decadencial de 180 dias a contar da ciência da venda.

A inércia no cumprimento desse requisito, ainda que diante de alegada incerteza quanto ao valor, configura decadência do direito.

A discussão sobre a validade do negócio jurídico não suspende nem interrompe o prazo decadencial previsto no art. 504 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 504.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
2308634/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 29.04.2024,
DJe
02.05.2024; TJ-PR, Apelação Cível no 0001006-55.2016.8.16.0068, Rel. Des. Rogério Ribas, j. 09.04.2019.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE
AGRAVO DE INSTRUMENTO 1018331-59.2025.8.11.0000

RIR AGROPECUÁRIA E ADMINISTRAÇÃO LTDA x JOSÉ DOMARESKA e outros.

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interpostopeloRIR AGROPECU
Á
RIA E ADMINISTRA
ÇÃ
O LTDA, com o fito de suspender a decisão que, nos autosda Ação Declaratória de Direito C/C de Obrigação de Fazer C/C Inibitória no1000165-02.2022.8.11.0091, ajuizada em face de DECIO PACHECO DE ALMEIDA PRADO NETTO, JOS
É
DOMARESKA, reconheceu a decadência do direito de preferência da agravante com base noart
igo
504 do Código Civil, extinguindo parcialmente o feito com resolução de mérito.

Para tanto,
sustenta a agravante, em síntese, que não teria havido alienação válida da fração ideal do imóvel litigioso, tampouco notificação regular para exercício do direito de preferência, de modo que não se poderia exigir o depósito do valor pactuado na transação, máxime diante da suposta nulidade da escritura pública de desmembramento e da alegada simulação entre os agravados quanto à venda da fração do bem comum.

Alega, ainda, haver pluralidade de valores atribuídos ao imóvel nos autos, o que inviabilizaria a adoção de valor certo para o depósito.

O pedido liminar recursal de efeito suspensivo foi indeferido.

Os agravados apresentaram contrarrazões (ids 294555390 e 295437897), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO - MÉRITO

Eminentes pares:

Como relatado, o cerne da questão posta a julgamento consiste em verificar se houve acerto na decisão que reconheceu a decadência do direito de preferência da agravante, considerando a ausência de depósito do preço no prazo legal de 180 dias, conforme exigido pelo art. 504 do Código Civil.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que a decisão recorrida não merece reparos.

Direto ao ponto, o artigo 504 do Código Civil estabelece:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Da leitura do dispositivo legal, depreende-se que para o exercício do direito de preferência é necessário o preenchimento de três condições: (i) reclamação no prazo legal; (
ii
) depósito do preço; e (
iii
) indivisibilidade do imóvel.

No caso em análise, resta insofismável que a agravante tomou conhecimento da alienação em 10/07/2023, data em que ela própria juntou aos autos as escrituras públicas de compra e venda realizadas entre os réus, conforme informado pela própria autora nos autos de origem, no id n. 122841455).

Ressalte-se,
ainda
, que a própria decisão
recorrida
evidencia a existência de duas oportunidades distintas em que à parte autora foi conferida a possibilidade de exercer regularmente o direito de preferência mediante o depósito do valor correspondente. Conforme consignado de forma expressa no decisum:
"Na espécie, verifica-se que desde o ajuizamento da ação em 04/03/2022 até a presente data não ocorreu o depósito nos autos, de modo que o prazo decadencial de 180 dias já transcorreu."
Assim, desde o momento inaugural da demanda — ocasião em que já era ventilada a suposta preterição —, a parte autora poderia ter adotado a providência legal exigida, o que não fez.

A partir desse conhecimento, a agravante tinha o prazo decadencial de 180 dias para efetuar o depósito do preço correspondente à venda, o que não ocorreu até a data da decisão impugnada, operando-se, assim, a decadência do seu direito.

A alegação da agravante de que não realizou o depósito em razão da necessidade de verificar o valor devido não se sustenta, pois o ajuizamento da ação por si só não tem o condão de suspender ou interromper o prazo decadencial previsto no art. 504 do Código Civil.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NULIDADE PROCESSUAL. PRECLUSÃO. SÚMULA 283/STF. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRESCINDIBILIDADE DE MEIO PROBATÓRIO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DECADÊNCIA. DEPÓSITO INTEGRAL NÃO REALIZADO. SÚMULA 283/STF. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 2
. Para o exercício do direito de preferência previsto no artigo 504 do Código Civil o condômino preterido deve ajuizar a demanda e realizar o depósito integral do preço no prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias.
3. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter a conclusão do acórdão recorrido inviabiliza o conhecimento do recurso especial, atraindo a aplicação do óbice da Súmula 283/STF. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2308634 MG 2023/0055835-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/05/2024)

Ainda:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PREFERÊNCIA PROPOSTA POR HERDEIRO CONDÔMINO DE IMÓVEL RURAL FAMILIAR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. VENDA DE PARTE IDEAL DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO, FEITA PELO IRMÃO DO AUTOR/APELANTE A TERCEIRO. CONDOMÍNIO PRO DIVISO. IMÓVEL EM “ESTADO DE INDIVISÃO” FORMAL, MAS COM DIVISÃO AMIGÁVEL ENTRE OS FAMILIARES HÁ MUITOS ANOS. POSSIBILIDADE DE VENDA. PRECEDENTE DO STJ
. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO ARTIGO 504 DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL. EFETIVO CONHECIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO COM ESTRANHOS, QUE NO CASO CONCRETO SE DEU COM NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL REMETIDA AO APELANTE
PARA DESOCUPAÇÃO DA ÁREA E NÃO COM A CITAÇÃO DA AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE PROPOSTA PELO COMPRADOR EM FACE DO RECORRENTE. DECADÊNCIA DO DIREITO DO REQUERENTE VERIFICADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ POR PARTE DO AUTOR. ALTERAÇÃO DA VERDADE DOS FATOS. OCORRÊNCIA. CONDENAÇÃO MANTIDA A ESSE TÍTULO. SENTENÇA ESCORREITA. RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-PR 0001006-55 .2016.8.16.0068 Chopinzinho, Relator.: Rogerio Ribas, Data de Julgamento: 09/04/2019, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 22/04/2019)

No mais, no que tange à alegação de incerteza quanto ao valor ajustado na transação não socorre a parte agravante.

Como efeito, a pluralidade de valores mencionados ao longo do processo - (i) R$ 2.500.000,00, na oferta extrajudicial; (
ii
) R$ 7.535.500,00, na atribuição unilateral nos autos; e (
iii
) R$ 1.000.000,00, no valor constante da escritura pública - não afasta a exigência legal do depósito prévio.

É que tendo a agravante conhecimento do valor constante da escritura pública (R$ 1.000.000,00), deveria ter efetuado o depósito desse montante no prazo legal, ainda que sob reserva ou protesto quanto à eventual discussão futura acerca do valor real do imóvel. A inércia em realizar qualquer depósito configura a decadência do direito.

Por fim, no que toca à tese de nulidade da escritura de desmembramento, registre-se que essa questão será objeto de regular instrução e julgamento no juízo de origem, já que a demanda prossegue quanto ao pedido de anulação da extinção do condomínio
pro
diviso
. A controvérsia ora devolvida à apreciação desta instância recursal limita-se ao reconhecimento da decadência do direito de preferência, aspecto este que restou corretamente decidido pelo magistrado singular.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/08/2025