Tribunal: TJMT
Processo: 1000316-88.2022.8.11.0051
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA – IGP-M – LEGALIDADE DESDE QUE DEMONSTRADA A ONEROSIDADE EXCESSIVA – READEQUAÇÃO NO PERÍODO DA PANDEMIA – TABELA PRICE – IMPOSSIBILIDADE – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – IMPOSSIBILIDADE – APELAÇÃO DESPROVIDA.
O Índice Geral de Preços do Mercado – IGP-M constitui índice idôneo de correção monetária, usualmente adotado nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, não havendo ilegalidade em sua estipulação, desde que previamente pactuado, e demonstrada a ausência de onerosidade excessiva.
A utilização da Tabela Price, por si só, não configura anatocismo, sendo admitida pelo Superior Tribunal de Justiça, desde que o contrato seja transparente quanto à forma de cálculo e evolução do saldo devedor.
A construtora/incorporadora não se equipara a instituição financeira, razão pela qual é vedada a capitalização de juros em seus contratos de financiamento direto com o consumidor.
Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1000316-88.2022.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (APELANTE), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), ELIAS DA SILVA XIMENES - CPF: 019.034.101-77 (APELADO), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA – IGP-M – LEGALIDADE DESDE QUE DEMONSTRADA A ONEROSIDADE EXCESSIVA – READEQUAÇÃO NO PERÍODO DA PANDEMIA

– TABELA PRICE – IMPOSSIBILIDADE – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – IMPOSSIBILIDADE – APELAÇÃO DESPROVIDA.

O Índice Geral de Preços do Mercado – IGP-M constitui índice idôneo de correção monetária,

usualmente adotado nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, não havendo ilegalidade em sua estipulação, desde que previamente pactuado, e demonstrada a ausência de onerosidade excessiva.

A utilização da
Tabela Price
, por si só, não configura anatocismo, sendo admitida pelo Superior Tribunal de Justiça, desde que o contrato seja transparente quanto à forma de cálculo e evolução do saldo devedor.

A construtora/incorporadora não se equipara a instituição financeira, razão pela qual é vedada a capitalização de juros em seus contratos de financiamento direto com o consumidor.

Sentença mantida. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL (198) N. 1000316-88.2022.8.11.0051

APELANTE: CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A

APELADO: ELIAS DA SILVA XIMENES

RELATÓRIO

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível

interposto por
CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
em face de sentença proferida nos autos da Ação Revisional de Cláusulas Contratuais com Pedido Antecipada de Urgência c/c Perdas e Danos e Danos Morais n. 1000316-88.2022.8.11.0051, da 2a Vara Cível de Primavera do Leste/MT, nos seguintes termos
“Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Elias da Silva Ximenes em face de Carisma Investimentos e Participações para o fim de revisar as cláusulas contratuais do ‘Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos’ firmado entre as partes e: i) AFASTO a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela Price, admitindo a capitalização anual; ii) DETERMINO que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019); iii) DECLARO a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1. Por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 56% para a parte autora e 44% para a parte requerida. Fixo a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, notadamente pelo tempo de duração da demanda e natureza da causa (complexidade da ação), nos moldes do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.”.

A apelante suscita
“A MM. juíza sentenciante considerou equivocadamente, data venia, que o percentual de desconto concedido por ela ao Apelado, no índice de correção monetária das parcelas dos contratos de financiamento objeto do litígio, não teria sido suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual, quando a prova pericial produzida nos autos, bem como os documentos acostados pela Apelante, notadamente a análise da sua assistente técnica, em manifestação quanto ao laudo pericial, comprovaram exatamente o contrário, o que, lamentavelmente, não foi considerado pelo douto Juízo sentenciante.”

Sustenta que a sentença não esclareceu de forma fundamentada o motivo pelo qual afastou a aplicação da
Tabela Price
, quando já pacificada sua legalidade.

Argui que no período em que foi alterado o índice de correção houve também aumento dos insumos próprios da sua atividade comercial, ocasionados pela pandemia
“É importante reafirmar, que o fato da magistrada sentenciante não ter sequer considerado o aumento significativo de preços dos insumos decorrentes da atividade comercial desenvolvida pela Apelante, em razão da Pandemia da Covid-19, por si só evidencia a injustiça constante da sentença, que acabou promovendo desequilíbrio contratual em detrimento da Apelante, além de ter violado o princípio do pacta sunt servanda, data venia, haja vista que, antes de assinar o contrato de financiamento sub judice, o Apelado analisou as suas cláusulas contratuais, tendo concordado com todas elas, sem ressalvas.”

Assevera que o IGP-M é o mais utilizado para a atualização monetária das avenças,

tendo o Apelado anuído com o mesmo quando da contratação.

Sobre a verba sucumbencial
“Conforme se verifica da sentença ora recorrida, diversos pedidos formulados pela Apelada não foram acolhidos. Assim, impõese a redução do percentual fixado a título de honorários, bem como a condenação da Apelada, ao pagamento da verba sucumbencial, na medida em que restou vencida na maior parte de suas pretensões, como a sentença determinou quanto as custas processuais, com a revogação da justiça gratuita que lhe fora concedida pela instância singela, visto não fazer jus aos seus benefícios.”.

Requer
“a incidência da capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela Price, admitida a capitalização anual; a correção monetária pelo IGP-M, na forma expressamente pactuada entre as partes, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda;

Consequentemente, requer-se seja julgada totalmente improcedente a demanda promovida pelo Apelado, com a inversão dos ônus sucumbenciais;

c) subsidiariamente, caso não seja este o entendimento de Vossas Excelências, requer-se a redução do percentual arbitrado a título de honorários de sucumbência, com a condenação do Apelado ao pagamento proporcional da verba sucumbencial, nos termos do art. 85, §§ 1o e 11, do CPC.”.

Contrarrazões em ID n. 205499481.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
em face de sentença proferida nos autos da Ação Revisional de Cláusulas Contratuais com Pedido Antecipada de Urgência c/c Perdas e Danos e Danos Morais n. 1000316-88.2022.8.11.0051, da 2a Vara Cível de Primavera do Leste/MT, nos seguintes termos
“Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Elias da Silva Ximenes em face de Carisma Investimentos e Participações para o fim de revisar as cláusulas contratuais do ‘Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos’ firmado entre as partes e: i) AFASTO a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela Price, admitindo a capitalização anual; ii) DETERMINO que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019); iii) DECLARO a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1. Por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 56% para a parte autora e 44% para a parte requerida. Fixo a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, notadamente pelo tempo de duração da demanda e natureza da causa (complexidade da ação), nos moldes do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.”.

Sustenta a Apelante a possibilidade de manutenção do índice convencionado (IGP-M), bem como da capitalização e utilização da Tabela Price.

Pois bem. É incontroverso nos autos que as partes, de forma livre e consciente, estipularam o IGP-M como fator de correção das prestações contratuais, em consonância com a autonomia privada (art. 421 do Código Civil) e a força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
).

De início, relembra-se que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a eleição do IGP-M como índice de atualização monetária é, em regra, válida e eficaz, não se configurando abusividade pelo simples fato de se adotar tal parâmetro.

Entretanto, também é sabido que, durante a pandemia da COVID-19, o IGP-M apresentou variações atípicas e muito superiores aos demais índices de inflação de consumo, situação que suscitou a discussão acerca da possibilidade de readequação do contrato, à luz da função social (art. 421-A do Código Civil), da boa-fé objetiva e da teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do Código Civil).

Com efeito, o art. 317 do Código Civil estabelece que,
"Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.".

Não se trata, portanto, de invalidar a cláusula contratual em si, mas de admitir que, diante de circunstância excepcional e imprevisível, a manutenção do índice eleito redundaria em onerosidade excessiva para uma das partes, hipótese que autoriza a intervenção judicial moderada, a fim de restabelecer a equidade e a função social do contrato.

Por consequência, a revisão determinada pelo Juízo de origem, com utilização da média do IGP-M dos últimos

três anos anteriores à pandemia, com o recálculo das parcelas nesse intervalo de tempo, está em consonância com a legislação citada.

Nesse sentido:

“AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – IMOVEL URBANO - SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELO IPCA – ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA – FATORES EXTRAORDINÁRIOS SUPERVENIENTES – PANDEMIA – ELEVAÇÃO DESPROPORCIONAL DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO IMOBILIARIO – ALTERAÇÃO OBJETIVA DA BASE DO CONTRATO – EVENTO SUPERVENIENTE, IMPREVISÍVEL E INEVITÁVEL – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Demonstrada a ocorrência de evento superveniente, inevitável e imprevisível, consistente na situação de pandemia, que acarretou elevação excessiva na prestação do mútuo habitacional, possível a substituição do índice IGPM pelo IPCA, como índice de correção monetária da prestação do contrato de compromisso de compra e venda durante o período excepcional.

Recurso parcialmente provido”. (TJMT, N.U 1015627-33.2022.8.11.0015, relator Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, julgamento em 18-10-2023, DJE de 20-10-2023).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E RESTITUIÇÃO INDÉBITO EM DOBRO – JUROS ACRESCIDOS AO IGP-M - FINALIDADE DO REFERIDO ENCARGO NÃO ESPECIFICADA – NULIDADE DA CLÁUSULA MANTIDA - SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DO IGP-M PELO IPC-A – POSSIBILIDADE – ONEROSIDADE EXCESSIVA PROVOCADA POR EVENTO EXTRAORDINÁRIO E IMPREVISÍVEL - PERÍODO DE PANDEMIA A SER CONSIDERADO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

2. Em razão do contexto extraordinário da pandemia (COVID - 19), os Tribunais Pátrios têm consolidado entendimento de que o reajuste pelo IGP-M tornou-se excessivamente oneroso em razão da variação desproporcional, de modo que, a fim de se manter o reestabelecimento do equilíbrio contratual, perfeitamente cabível a substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPC-A, tal como definido na sentença, tendo em vista que este último reflete a realidade econômica atual”. (TJMT, N.U 1005609-09.2021.8.11.0040, relatora Desa. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 22-2-2023, DJE de 27-2-2023).

Com relação à Capitalização de Juros e Tabela price, cumpre consignar que, nos termos do entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, a capitalização de juros somente é admitida em hipóteses legalmente autorizadas, tais como nas operações regidas por legislação específica (ex. instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central – Súmula 539/STJ e Súmula 541/STJ).

A construtora, ao comercializar unidades imobiliárias, não se equipara a instituição financeira, inexistindo respaldo legal para cobrança de juros capitalizados. Assim, mostra-se abusiva a cláusula que prevê a capitalização, devendo ser mantida a sentença que determinou a exclusão de tal prática.

No que tange à utilização da
Tabela Price
, ressalta-se que, embora não seja ilegal sua mera utilização, no caso em análise, o contrato não prevê de forma clara e transparente a metodologia empregada, comprometendo o dever de informação do consumidor (art. 6o, III, CDC), pode-se reconhecer a abusividade da cláusula, não pela adoção da Tabela Price em si, mas pela ausência de clareza e equilíbrio contratual.

Portanto, correta a sentença ao afastar a
capitalização de juros e a aplicação da Tabela Price
, impondo-se a manutenção da decisão recorrida.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso, majorando os Honorários Advocatícios de

15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido para

16% (dezesseis por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025