Tribunal: TJMT
Processo: 1008443-25.2023.8.11.0004
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. RELAÇÃO LOCATÍCIA COMPROVADA ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DAS CHAVES. ADESÃO TÁCITA AOS ADITIVOS CONTRATUAIS. DANOS MATERIAIS AO IMÓVEL E AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DA CAUÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo por falta de pagamento, reconhecendo a prorrogação tácita do contrato de locação, condenando a empresa ao pagamento dos aluguéis de janeiro a dezembro de 2023, indenização por danos materiais ao imóvel locado no valor de R$ 2.850,63, e afastando a alegação de compensação de valor a título de caução.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em debate consistem em: i) verificar se houve prorrogação da relação locatícia até dezembro de 2023, mesmo sem assinatura formal de aditivos; ii) avaliar a existência de danos materiais ao imóvel e a responsabilidade da locatária por sua reparação; iii) apurar eventual excesso de cobrança por ausência de abatimento de caução não comprovada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A prorrogação contratual restou caracterizada pela permanência da apelante no imóvel após o vencimento do contrato original, sem oposição do locador, configurando relação locatícia por prazo indeterminado, nos termos do art. 46, § 1o, da Lei no 8.245/91.
4. A devolução das chaves somente ocorreu em 28/12/2023, conforme termo assinado por ambas as partes, sendo esta a data final da responsabilidade da locatária pelos encargos.
5. A responsabilidade pelos danos materiais foi demonstrada por meio de fotografias comparativas e orçamentos idôneos, indicando deteriorações além do uso normal, não infirmadas por prova em contrário pela apelante.
6. A alegação de pagamento de caução não se sustenta diante da ausência de qualquer comprovante nos autos, recaindo sobre a apelante o ônus probatório, nos termos do art. 373, II, do CPC.
7. Correta a sentença ao julgar parcialmente procedente o pedido, reconhecendo o inadimplemento contratual, condenando a locatária ao pagamento dos aluguéis vencidos e dos danos apurados, e afastando a compensação indevida.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento: “1. A prorrogação da locação por prazo indeterminado se caracteriza pela permanência do locatário no imóvel após o término do contrato, nos termos do art. 46, § 1o, da Lei no 8.245/91. 2. O locatário responde por danos causados ao imóvel que ultrapassem o desgaste natural, sendo suficiente a prova documental do estado anterior e posterior do bem. 3. A compensação por caução depende da efetiva comprovação do depósito, não bastando a mera previsão contratual.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, arts. 23, III, e 46, § 1o; CPC/2015, art. 373, II.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC n.o 5001946-49.2019.8.13.0702, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, j. 11/04/2023; STJ, AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 21/11/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008443-25.2023.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[WAGNER SILVA DE SOUSA - CPF: 029.351.098-99 (APELADO), DANIELLE OLIVEIRA TEIXEIRA - CPF: 087.131.186-09 (ADVOGADO), ELISA REIS SOUSA - CPF: 032.823.791-45 (ADVOGADO), TCE ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 76.436.146/0001-46 (APELANTE), LUCAS KAINA FERREIRA DA SILVA - CPF: 060.880.689-73 (ADVOGADO), LUIZA CUNHA ROCHA - CPF: 116.442.466-19 (ADVOGADO), GUILHERME PORTELLA BASSANI VAZ - CPF: 082.811.509-55 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. RELAÇÃO LOCATÍCIA COMPROVADA ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DAS CHAVES. ADESÃO TÁCITA AOS ADITIVOS CONTRATUAIS. DANOS MATERIAIS AO IMÓVEL E AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DA CAUÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1.

Trata-se de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo por falta de pagamento, reconhecendo a prorrogação tácita do contrato de locação, condenando a empresa ao pagamento dos aluguéis de janeiro a dezembro de 2023, indenização por danos materiais ao imóvel locado no valor de R$ 2.850,63, e afastando a alegação de compensação de valor a título de caução.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. As questões em debate consistem em: i) verificar se houve prorrogação da relação locatícia até dezembro de 2023, mesmo sem assinatura formal de aditivos; ii) avaliar a existência de danos materiais ao imóvel e a responsabilidade da locatária por sua reparação; iii) apurar eventual excesso de cobrança por ausência de abatimento de caução não comprovada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prorrogação contratual restou caracterizada pela permanência da apelante no imóvel após o vencimento do contrato original, sem oposição do locador, configurando relação locatícia por prazo indeterminado, nos termos do art. 46, § 1o, da Lei no 8.245/91.

4. A devolução das chaves somente ocorreu em 28/12/2023, conforme termo assinado por ambas as partes, sendo esta a data final da responsabilidade da locatária pelos encargos.

5. A responsabilidade pelos danos materiais foi demonstrada por meio de fotografias comparativas e orçamentos idôneos, indicando deteriorações além do uso normal, não infirmadas por prova em contrário pela apelante.
6. A alegação de pagamento de caução não se sustenta diante da ausência de qualquer comprovante nos autos, recaindo sobre a apelante o ônus probatório, nos termos do art. 373, II, do CPC.

7. Correta a sentença ao julgar parcialmente procedente o pedido, reconhecendo o inadimplemento contratual, condenando a locatária ao pagamento dos aluguéis vencidos e dos danos apurados, e afastando a compensação indevida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento: “1. A prorrogação da locação por prazo indeterminado se caracteriza pela permanência do locatário no imóvel após o término do contrato, nos termos do art. 46, § 1o, da Lei no 8.245/91. 2. O locatário responde por danos causados ao imóvel que ultrapassem o desgaste natural, sendo suficiente a prova documental do estado anterior e posterior do bem. 3. A compensação por caução depende da efetiva comprovação do depósito, não bastando a mera previsão contratual.”

Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, arts. 23, III, e 46, § 1o; CPC/2015, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC n.o 5001946-49.2019.8.13.0702, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, j. 11/04/2023; STJ, AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 21/11/2019.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
TCE ENGENHARIA LTDA.
, em face de sentença prolatada pelo juízo da
1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT
, que
julgou parcialmente procedente
o pedido contido nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento com Pedido Liminar
,

movida por
WAGNER SILVA DE SOUSA
.

Inconformada, a empresa Apelante se insurge sustentando, preliminarmente, a ilegitimidade ativa do autor, por não ser parte do contrato original pactuado e tampouco restar comprovada a propriedade ou posse do imóvel. No mérito, aduz a ausência de provas válidas quanto a existência de relação contratual no período cobrado, apontando que os aditivos contratuais não estariam assinados, além de defender a invalidade dos
prints
e documentos unilateralmente produzidos, e a inexistência de responsabilidade por danos materiais, com a necessidade de abatimento do valor pago a título de caução. (ID. 295708954)

Em
contrarrazões
, o autor/apelado sustenta a tempestividade da impugnação, a validade dos documentos apresentados, a comprovação da relação contratual por meio de contrato e comunicação entre as partes, bem como a procedência da pretensão indenizatória diante dos danos materiais verificados na vistoria final. (ID. 295708958)

Custas devidamente recolhida.

É o relatório.

Em pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de
ilegitimidade ativa
suscitada pela apelante, segundo a qual o autor
não seria parte legítima
para propor a ação, uma vez que o contrato original teria sido firmado com
Cristiane Mendes Santos
como locadora.

A legitimidade
ad causam
, como condição da ação, consiste na
pertinência subjetiva
da demanda, ou seja, na
correspondência entre os sujeitos da relação jurídica material controvertida e os sujeitos da relação jurídica processual
; isso quer dizer que
“legitimados ao processo são os sujeitos da lide, ou seja, os titulares do direito material em conflito, cabendo a legitimação ativa ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva, ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão.”.
(TJ-MG - AC: 51121453820198130024, Relator.: Des.(a) Edilson Olímpio Fernandes, Data de Julgamento: 29/03/2022, 6a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/04/2022)

No caso em análise, verifica-se que o segundo termo aditivo ao contrato de locação
, anexado em ID. 295708900, em seu item
“I.A”
,
estabeleceu expressamente
que o locador passaria a ser o
Sr. Wagner Silva de Sousa
, representado pela
Sra. Cristiane Mendes Santos
. Além disso, o termo de devolução das chaves, datado de 28/12/2023, foi assinado pelo autor na condição de locador, com o
reconhecimento expresso da ré
, conforme se vê de documento anexado em ID. 295708946.

Ademais, para as ações fundadas em contrato de locação, é
dispensável
a comprovação da propriedade do imóvel, sendo suficiente a demonstração da qualidade de locador, conforme pacífica jurisprudência:

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. DESNECESSIDADE DE PROVA DA PROPRIEDADE. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR COMPROVADA. RECURSO IMPROVIDO. Afora os casos previstos no art. 60, da Lei no 8.245/91, nas ações de despejo a prova da propriedade é desnecessária. A relação jurídica "ex-locato" é de direito pessoal e, por isso, dispensa a prova da propriedade do imóvel dado em locação, sendo suficiente que o locador tenha a posse direta e a transmita ao locatário.
(TJ-SP - AC: 10121944420208260477 SP 1012194-44.2020 .8.26.0477, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 06/10/2022, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2022)

Portanto,
REJEITO
a preliminar de ilegitimidade ativa.

É como VOTO.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Trata-se, na origem, de
Ação de Despejo por Falta de Pagamento com Pedido Liminar
,

movida por
WAGNER SILVA DE SOUSA
,

em face de
TCE ENGENHARIA LTDA
,
em razão do inadimplemento de contrato de locação celebrado entre as partes, cujo objeto era o imóvel situado na
Travessa Um, no 102, Centro, Barra do Garças/MT
, destinado ao atendimento da obra pública denominada
“Contorno Rodoviário de Barra do Garças – Rodovia BR-070”
.

A inicial relata que o contrato foi firmado em 26/07/2021, tendo sido posteriormente aditado duas vezes, com previsão de reajuste de valor e prorrogação da vigência. Segundo o autor, a locatária deixou de cumprir com suas obrigações contratuais, não pagando os aluguéis a partir de janeiro de 2023 até a data da efetiva devolução das chaves, em 28/12/2023, além de ter causado danos materiais ao imóvel. Alegou ainda tentativa frustrada de devolução amigável das chaves, por exigência de assinatura de termo com data retroativa, razão pela qual ajuizou a demanda.

Após a instrução processual, o juízo singular assim sentenciou o processo:

“(...)DA RELAÇÃO CONTRATUAL.

18. Pelas assertivas propostas na petição inicial, constata-se que as partes firmaram contrato de locação do imóvel situado na Travessa Um, no 102, Centro, na cidade de Barra do Garças/MT, inicialmente no valor mensal de R$ 1.500,00, posteriormente reajustado para R$ 1.700,00 conforme o segundo termo aditivo. O inadimplemento contratual, ocorrido a partir de janeiro de 2023, é o fundamento central da pretensão da parte autora, que busca a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis vencidos, encargos locatícios e indenização por danos causados ao imóvel.

19. A parte requerida sustentou, em síntese, quatro teses principais:
(i)
ausência de validade dos aditivos contratuais por falta de assinatura;
(ii)
excesso de cobrança em razão da necessidade de abatimento de caução no valor de R$ 1.500,00;
(iii)
ausência de prova quanto ao débito de consumo de água; e
(iv)
inexistência de danos materiais no imóvel ao tempo da devolução.

20. Passa-se à análise da primeira tese defensiva, no sentido de que os aditivos contratuais não teriam validade jurídica por ausência de assinatura das partes, especialmente no segundo termo aditivo, utilizado pela parte autora para embasar a prorrogação da relação locatícia e a cobrança dos aluguéis relativos ao período de julho a dezembro de 2023. Tal alegação, contudo, não se sustenta.

21. Inicialmente, cumpre observar que a própria requerida permaneceu no imóvel após o término do prazo contratual originalmente ajustado, continuando a usufruir do bem sem oposição da parte autora. Tal conduta enseja a aplicação direta do artigo 46, § 1o, da Lei no 8.245/1991.

22. Portanto, ainda que não houvesse o segundo aditivo, a simples manutenção da posse pela requerida implicaria na prorrogação da locação por prazo indeterminado, com pleno amparo legal. Sendo assim, o dever da locatária de pagar os aluguéis e encargos locatícios persiste até a efetiva devolução do imóvel, o que somente ocorreu em
28/12/2023
, conforme termo de devolução de chaves assinado por ambas as partes.

23. Acrescente-se que a autora instruiu os autos com provas documentais que demonstram a anuência da locatária quanto aos termos do segundo aditivo, por meio de comunicações eletrônicas enviadas por e-mail entre representantes da empresa ré e da administradora do imóvel, revelando ciência, chancela interna pelo setor jurídico da locatária e tratativas para assinatura formal. Tais elementos são suficientes para caracterizar comportamento concludente e aceitação tácita do aditivo contratual. Ainda, não há exigência legal de que aditivos contratuais contenham a assinatura de testemunhas como condição de validade.

24. Desse modo, a ausência da assinatura física no segundo aditivo contratual não afasta a responsabilidade da locatária pelos aluguéis vencidos, pois, além de se verificar a prorrogação automática da locação por prazo indeterminado, houve aceitação tácita e execução contratual contínua, evidenciada tanto pela posse do imóvel quanto pelas tratativas negociais mantidas ao longo do período.

25. Por essas razões não merece acolhimento a alegação de invalidade do aditivo contratual e, por conseguinte, a pretensão da parte requerida em se eximir do pagamento dos aluguéis até a efetiva entrega do imóvel, em dezembro de 2023.

DA ALEGAÇÃO DE NECESSÁRIO ABATIMENTO DA CAUÇÃO – SUPOSTA COBRANÇA EXCESSIVA.

26. A segunda tese defensiva apresentada pela requerida versa sobre a alegação de excesso na cobrança promovida pela parte autora, sob o argumento de que o valor da caução paga, no montante de R$ 1.500,00, deveria ser compensado.

27. No entanto, a ré não apresentou qualquer comprovante bancário ou documento idôneo apto a demonstrar que o referido depósito foi efetivamente realizado. Diante disso, não se desincumbiu do ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Assim, mostra-se inviável o abatimento pretendido, razão pela qual não há que se falar em excesso de cobrança.

DA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATURAS DE FORNECIMENTO DE ÁGUA EM ABERTO.

28. A parte autora pleiteia, dentre os encargos locatícios, o ressarcimento de valores supostamente referentes a contas de fornecimento de água relativas, conforme discriminado na planilha de cálculo anexada aos autos. No entanto, não há qualquer documento hábil que comprove a existência dos débitos alegados.

29. A autora não juntou faturas emitidas pela concessionária de água (Águas de Barra do Garças), tampouco apresentou comprovantes de pagamento, boletos vencidos, notificações de inadimplemento, ou qualquer outro documento que demonstre a efetiva existência ou exigibilidade dos valores indicados na planilha. Limitou-se a inserir os valores na planilha, sem a devida comprovação.

30. Ressalte-se que incumbia à parte autora o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, não sendo admissível a transferência da obrigação probatória à parte ré quanto a débito que sequer foi documentalmente demonstrado.

31. Dessa forma, inexistindo prova nos autos da existência dos débitos de água alegados, impõe-se a improcedência do pedido de cobrança desses valores específicos.

DA RESPONSABILIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS NO IMÓVEL.

32. A parte autora requer indenização por danos materiais no valor de R$ 2.850,63, sustentando que, ao final da locação, o imóvel foi devolvido com avarias que extrapolam o desgaste natural, o que justificaria a reparação. A ré nega os danos e impugna o pedido.

33. Inicialmente, observa-se que o contrato firmado entre as partes — e também o termo de devolução de chaves — prevê a obrigação do locatário de restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo deteriorações resultantes do uso normal (art. 23, III, da Lei no 8.245/91).

34. Nos autos, a parte autora trouxe registro fotográfico, juntado no aditamento à inicial, retratando o estado do imóvel antes da ocupação pela ré, além de comparações visuais com as condições do bem no momento da devolução. As imagens revelam alterações físicas e danos estruturais, tais como: cerâmicas quebradas, interfone inoperante, portas substituídas, buracos em paredes, armários danificados, entre outros. Esses danos não se confundem com o simples desgaste pelo uso.

35. Colacionam-se algumas imagens que ilustram os danos identificados no imóvel:

36. Ademais, foram juntados orçamentos detalhados, referentes aos serviços de pedreiro, materiais de construção e serviços elétricos, totalizando R$ 2.850,63. Os documentos trazem descrição minuciosa dos reparos, com preços compatíveis com o mercado e identificação dos profissionais e fornecedores locais, conferindo-lhes validade e suficiência probatória.

37. Diante do conjunto probatório — especialmente das fotografias comparativas e dos orçamentos detalhados — verifica-se que os danos efetivamente existiram, decorrem da má conservação do bem e são de responsabilidade da locatária, nos termos do contrato e da legislação aplicável.

38. Assim, é procedente o pedido de condenação da requerida ao pagamento de R$ 2.850,63, a título de indenização por danos materiais ao imóvel locado.

DISPOSITIVO:

39. Diante do exposto e tudo mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial e, por conseguinte:

a)
DECLARO
a rescisão do contrato de locação de imóvel no 463.00.0045/2021, celebrado entre as partes para o imóvel situado na Travessa Um, no 102, Centro, na cidade de Barra do Garças/MT.

b)
CONDENO
a requerida
ao pagamento dos aluguéis vencidos e não quitados durante a vigência contratual,
no valor mensal de R$ 1.700,00, correspondentes ao período de janeiro de 2023 até a efetiva desocupação do imóvel, ocorrida em 28/12/2023, com acréscimo de multa equivalente a 01 mês de aluguel, nos termos da cláusula 16a do contrato, além de juros de mora conforme pactuado na cláusula 15a e correção monetária pelo IPCA;

c)
CONDENO
a requerida ao pagamento da quantia de
R$ 2.850,63
(dois mil, oitocentos e cinquenta reais e sessenta e três centavos), a título de indenização pelos
danos materiais
provocados no imóvel locado e apurados no momento de sua devolução. Sobre o valor incidirão juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação e correção monetária pelo IPCA a contar desembolso;

d)
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido de ressarcimento relativo ao fornecimento de água, diante da ausência de comprovação mínima nos autos quanto à existência e exigibilidade dos supostos débitos indicados na planilha apresentada pela parte autora.

40. Por conseguinte,
JULGO EXTINTO
o processo, com resolução do mérito, nos termos do art.487, I, do Código de Processo Civil.

41. Em razão da sucumbência mínima da parte autora
, CONDENO
a parte requerida no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 10% sobre o valor da condenação, com fundamento no art.85, §2o, CPC.(...)”. (ID. 295708952)

Da sentença, apresentou recurso de apelação, visando a sua reforma, vez que não há provas de existência de relação contratual do período cobrado ou, ainda o excesso de cobrança e a existência de caução a possibilitar a compensação dos débitos apurados.

Pois bem.

A Empresa Apelante sustenta que não restou comprovada a relação locatícia no período cobrado (janeiro a dezembro de 2023), argumentando que os aditivos contratuais
não contêm assinaturas e que a entrega das chaves em dezembro de 2023 não significa que o imóvel estava ocupado até aquela data.

A tese recursal
não merece prosperar.

Primeiramente, é incontroverso que as partes celebraram contrato de locação tendo como objeto o imóvel situado na
Travessa Um, no 102, Centro, Barra do Garças/MT
. A própria
apelante reconhece a existência do contrato original
, questionando apenas sua
prorrogação por meio dos aditivos
.

Quanto aos aditivos contratuais, ainda que
não contenham
assinaturas físicas das partes, há nos autos elementos suficientes para comprovar a anuência tácita da locatária quanto aos seus termos. Conforme destacado na sentença, foram
juntadas comunicações eletrônicas entre representantes da empresa ré e da administradora do imóvel
(ID. 295708901/02), revelando
ciência, chancela interna
pelo setor jurídico da locatária e tratativas para
assinatura formal dos aditivos
.

Além disso, a
permanência da locatária no imóvel após o término do prazo contratual originalmente ajustado
, sem oposição da parte locadora, enseja a aplicação direta do
art. 46, § 1o, da Lei no 8.245/91
, que dispõe:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1o Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir
-
se
-
á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Portanto, ainda que não houvesse o segundo aditivo, a
simples manutenção da posse
pela apelante implicaria na
prorrogação da locação por prazo indeterminado
, com pleno amparo legal.

Quanto ao período de ocupação do imóvel, a apelante alega que teria desocupado o imóvel antes de dezembro de 2023, mas
não apresentou qualquer prova nesse sentido
. Ao contrário, o termo de devolução das chaves de ID. 295708946, datado de
28/12/2023
e
assinado por ambas as partes
, comprova que a
relação locatícia perdurou até aquela data
.

É entendimento consolidado na jurisprudência que a obrigação de pagar aluguéis
persiste até a efetiva devolução das chaves
, independentemente da desocupação física do imóvel:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. ATRASO NO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS . SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DE AMBAS AS PARTES. I - CASO EM EXAME (...)11.
Assim, não havendo a demonstração de efetiva devolução das chaves, permanece o vínculo da locação, respondendo o locatário pelas obrigações contratuais até a data do mandado de verificação e imissão na posse do imóvel, visto que não houve acautelamento das chaves em juízo .
(...) III - DISPOSITIVO E TESE 17
. Não havendo a demonstração de efetiva devolução das chaves, permanece o vínculo da locação, respondendo o locatário pelas obrigações contratuais até a data do mandado de verificação e imissão na posse do imóvel, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença com o desconto dos valores já pagos.
18. RECURSOS DESPROVIDOS. Artigos relevantes citados: Artigo 884, CPC; artigo 85 do CPC . Jurisprudência relevante citada: 0815872-27.2022.8.19 .0202 - APELAÇÃO. Des (a). MARIA HELENA PINTO MACHADO - Julgamento: 06/02/2025 - DECIMA SEXTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4a CÂMARA CÍVEL 0006940-40.2022 .8.19.0087 - APELAÇÃO - Des (a). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA - Julgamento: 19/08/2024 - SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3a CÂMARA CÍVEL 0283684-35 .2017.8.19.0001 - APELAÇÃO - Des (a) . CHERUBIN HELCIAS SCHWARTZ JÚNIOR - Julgamento: 13/08/2024 - SÉTIMA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 12a CÂMARA CÍVEL) (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00269103120208190011 2024001133611, Relator.: Des(a). HUMBERTO DALLA BERNARDINA DE PINHO, Data de Julgamento: 26/03/2025, QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24a CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 01/04/2025) Destaquei

Assim, Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que
“a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção.”
(
AgInt no REsp 1423281/AM
, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019), cabendo à locatária o ônus de comprovar eventual desocupação anterior, o que não ocorreu no caso em análise.

Portanto, correta a sentença ao
reconhecer a existência da relação locatícia até 28/12/2023
, data da efetiva devolução das chaves, e
condenar a apelante ao pagamento dos aluguéis correspondentes a esse período
.

II. A empresa apelante contesta a condenação ao pagamento de
indenização por danos materiais no valor de R$ 2.850,63
, alegando que as fotos juntadas são provas unilaterais e que não foi realizada vistoria inicial do imóvel.

A argumentação
não merece acolhimento
.

O contrato de locação firmado entre as partes prevê
expressamente
, em suas cláusulas
“Terceira”
e
“Quarta”
, a obrigação do locatário
de restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu
, salvo deteriorações resultantes do uso normal, em consonância com o
art. 23, III, da Lei no 8.245/91.

Sobre o tema trago o seguinte excerto:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL RESIDENCIAL . ALUGUÉIS E ENCARGOS ACESSÓRIOS. ENTREGA DO IMÓVEL EM CONDIÇÕES DIVERSAS DO RECEBIMENTO. CONSTATAÇÃO DE AVARIAS E NECESSIDADE DE REPAROS. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO . PAGAMENTO DEVIDO. RECURSO NÃO PROVIDO.
- O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, e deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, I e III, da Lei 8 .245/91)-

Devolvido o imóvel locado em condições diversas do recebimento, incumbe ao locatário reembolsar ao locador os valores despendidos com a restauração do bem, comprovados mediante vistoria final e recibos fornecidos pelo prestador dos serviços. A entrega do imóvel somente se aperfeiçoa após a realização dos reparos indicados na vistoria, quando cessa a responsabilidade do locatário
. (TJ-MG - AC: 50019464920198130702, Relator.: Des.(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 11/04/2023, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/04/2023)

No caso em análise, o apelado juntou aos autos registro fotográfico comparativo do estado do imóvel antes da ocupação pela ré e após sua devolução (ID. 295708931). As imagens revelam
alterações físicas e danos estruturais
que
não se confundem
com o simples desgaste pelo uso, tais como:
cerâmicas quebradas
,
interfone inoperante
,
portas substituídas
,
buracos em paredes
,
armários danificados
,
vidros quebrados
,
entre outros
.

Além disso, foram apresentados orçamentos detalhados, referentes aos
serviços de pedreiro
,
materiais de construção
e
serviços elétricos
, totalizando
R$ 2.850,63
(ID. 295708932/3/4). Os documentos trazem
descrição minuciosa dos reparos necessários
, com
preços compatíveis com o mercado e identificação dos profissionais e fornecedores locais.

A alegação de que não foi realizada vistoria inicial não se sustenta, pois há nos autos elementos suficientes para demonstrar o estado do imóvel antes da locação, por meio das fotografias comparativas (ID. 295708904). Ademais, o termo de devolução das chaves, assinado por ambas as partes,
prevê expressamente
a possibilidade de indenização por perdas e danos em caso de
deterioração anormal do bem locado
.

Ressalte-se que a apelante não apresentou qualquer prova em sentido contrário, limitando-se a negar genericamente a existência dos danos,
sem demonstrar
que o imóvel foi devolvido
nas mesmas condições em que foi recebido
, ônus que lhe incumbia, nos termos do
art. 373, II, do CPC
.

Portanto, mantenho a sentença que condenou a empresa apelante ao pagamento de indenização pelos danos materiais causados ao imóvel.

III. Por fim, a apelante alega que haveria
excesso na cobrança promovida pelo autor
, pois o valor da caução paga, no montante de R$ 1.500,00, deveria ser compensado.

A tese
não merece acolhimento.

Conforme bem destacado na sentença, a apelante
não apresentou qualquer comprovante bancário ou documento idôneo apto a demonstrar que o referido depósito foi efetivamente realizado
. Não se desincumbiu, portanto, do ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do
art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

A mera previsão contratual da caução
não é suficiente
para comprovar seu efetivo pagamento, sendo necessária a
apresentação de comprovante de depósito ou outro documento que ateste a transferência dos valores
, o que não ocorreu no caso em análise.

Ademais, o apelado afirma categoricamente em suas contrarrazões que
nunca recebeu o valor da caução
, o que reforça a conclusão de que tal pagamento não foi realizado.

Portanto,
não há
que se falar em excesso de cobrança ou necessidade de abatimento de valores.

Diante disso,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por
TCE ENGENHARIA LTDA
, para manter intacta a sentença prolatada.

Por conseguinte, desprovido o apelo, majoro a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% (doze por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025