Tribunal: TJMT
Processo: 1009427-50.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-30
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ARRENDAMENTO RURAL C/C MANUTENÇÃO DE POSSE. EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PERDA DA CONFIANÇA ENTRE AS PARTES. SUSPENSÃO PARCIAL DA TUTELA DE URGÊNCIA. POSSE TEMPORÁRIA ATÉ A CONCLUSÃO DA SAFRINHA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto contra decisão da 1a Vara Cível da Comarca de Diamantino-MT que, na Ação Renovatória de Arrendamento Rural c/c Manutenção de Posse, deferiu tutela de urgência para garantir a posse do agravado no imóvel arrendado, autorizando o plantio da safrinha 2025/2025 e o depósito judicial de sacas de soja referentes à safra 2024/2025, sob pena de multa diária. A agravante alega descumprimento contratual pelo agravado e irregularidades na comprovação do depósito judicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se o agravado faz jus à manutenção da posse e à renovação do contrato de arrendamento rural diante das arguições de descumprimento da avença, e se é válida a autorização para o depósito judicial da prestação devida relativa à safra 2024/2025.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A concessão da tutela de urgência exige demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano, conforme art. 300 do CPC.
O direito de preferência à renovação do contrato de arrendamento, previsto no art. 95, IV, do Estatuto da Terra, está condicionado ao adimplemento das obrigações contratuais (§ 6o do art. 92 do mesmo diploma).
Os argumentos da agravante sobre o descumprimento da avença pelo agravado — como inadimplemento de safras anteriores, ausência de prova de investimentos, uso de produtos proibidos e envolvimento em ilícitos penais — comprometem a confiança mútua necessária para a renovação do arrendamento.
O depósito judicial autorizado não está adequadamente comprovado, pois faltam os documentos fiscais exigidos, o que compromete a segurança jurídica da obrigação.
O estágio avançado da safrinha 2025/2025 e o risco de dano grave justificam a manutenção provisória da posse do agravado até a colheita, com base no art. 28 do Decreto n. 59.566/1966.
A quebra da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) impede a continuidade forçada da relação contratual após a conclusão da safra em curso.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
O direito de preferência à renovação do arrendamento rural depende do adimplemento das obrigações contratuais e da preservação da confiança entre as partes.
A ausência de comprovação fiscal regular do depósito de produtos arrendados impede o reconhecimento da quitação da obrigação contratual.
Em caso de resolução ou extinção do contrato de arrendamento, é assegurado ao arrendatário o direito de permanecer na posse do imóvel até a conclusão da colheita em andamento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009427-50.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ADRIANA PAULA TANSSINI RODRIGUES SILVA - CPF: 427.968.571-15 (ADVOGADO), TRES LAGOAS AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 19.927.499/0001-05 (AGRAVANTE), YWAO MIYAMOTO - CPF: 130.926.939-49 (AGRAVANTE), TOMOAKI MIYAMOTO - CPF: 069.641.339-68 (AGRAVANTE), GERVAZIO SINOPOLI - CPF: 771.904.329-49 (AGRAVADO), YWAO MIYAMOTO - CPF: 130.926.939-49 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), TOMOAKI MIYAMOTO - CPF: 069.641.339-68 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), PERSIO OLIVEIRA LANDIM - CPF: 710.893.811-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ARRENDAMENTO RURAL C/C MANUTENÇÃO DE POSSE. EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PERDA DA CONFIANÇA ENTRE AS PARTES. SUSPENSÃO PARCIAL DA TUTELA DE URGÊNCIA. POSSE TEMPORÁRIA ATÉ A CONCLUSÃO DA SAFRINHA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão da 1a Vara Cível da Comarca de Diamantino-MT que, na Ação Renovatória de Arrendamento Rural c/c Manutenção de Posse, deferiu tutela de urgência para garantir a posse do agravado no imóvel
arrendado, autorizando o plantio da safrinha 2025/2025 e o depósito judicial de sacas de soja referentes à safra 2024/2025, sob pena de multa diária. A agravante alega descumprimento contratual pelo agravado e irregularidades na comprovação do depósito judicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Definir se o agravado faz jus à manutenção da posse e à renovação do contrato de arrendamento rural diante das arguições de descumprimento da avença, e se é válida a autorização para o depósito judicial da prestação devida relativa à safra 2024/2025.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão da tutela de urgência exige demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano, conforme art. 300 do CPC.

O direito de preferência à renovação do contrato de arrendamento, previsto no art. 95, IV, do Estatuto da Terra, está condicionado ao adimplemento das obrigações contratuais (§ 6o do art. 92 do mesmo diploma).

Os argumentos da agravante sobre o descumprimento da avença pelo agravado — como inadimplemento de safras anteriores, ausência de prova de investimentos, uso de produtos proibidos e envolvimento em ilícitos penais — comprometem a confiança mútua necessária para a renovação do arrendamento.

O depósito judicial autorizado não está adequadamente comprovado, pois faltam os documentos fiscais exigidos, o que compromete a segurança jurídica da obrigação.

O estágio avançado da safrinha 2025/2025 e o risco de dano grave justificam a manutenção provisória da posse do agravado até a colheita, com base no art. 28 do Decreto n. 59.566/1966.

A quebra da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) impede a continuidade forçada da relação contratual após a conclusão da safra em curso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O direito de preferência à renovação do arrendamento rural depende do adimplemento das obrigações contratuais e da preservação da confiança entre as partes.

A ausência de comprovação fiscal regular do depósito de produtos arrendados impede o reconhecimento da quitação da obrigação contratual.

Em caso de resolução ou extinção do contrato de arrendamento, é assegurado ao arrendatário o direito de permanecer na posse do imóvel até a conclusão da colheita em andamento.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento n. 1009427-50.2025.8.11.0000, interposto contra decisão do Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Diamantino-MT que, na Ação Renovatória de Arrendamento Rural c/c Manutenção de Posse n. 1000346-62.2025.8.11.0005, concedeu a tutela de urgência para assegurar a permanência do agravado na posse do imóvel objeto do Contrato de Arrendamento, vedando à agravante a prática de atos que impeçam ou perturbem essa posse, com fundamento no exercício tempestivo do direito de preferência, nos termos do art. 95, IV, do Estatuto da Terra, até o julgamento definitivo da demanda originária.

Destacou também a importância da continuidade das atividades agrícolas e a comprovação da aquisição prévia dos insumos necessários à produção.

Ademais, autorizou o agravado a dar prosseguimento aos cultivos subsequentes, especialmente à safrinha de milho 2025/2025, a fim de evitar prejuízos irreversíveis e garantir o uso produtivo da propriedade. Foi fixada multa diária de R$5.000,00, limitada inicialmente a R$150.000,00, sem prejuízo de possível majoração futura.

Além disso, permitiu ao arrendatário (agravado) depositar em juízo 15.263 sacas de soja, de 60 kg cada, referentes à safra 2024/2025, com vencimento em 28-2-2025, no Armazém TB Indústria e Comércio de Cereais Ltda., ou em outro que o Juízo considere apropriado.

A agravante sustenta que o agravado, por meio de seu genitor (administrador dos negócios e avalista do contrato), já havia manifestado desistência do arrendamento, além de reiteradamente descumprir as obrigações contratuais.

Destaca que a área arrendada compreende 953,96ha, correspondentes aos lotes 03, 04, 06 e 07, desmembrados de um total de 7.719,9363ha da Fazenda Três Lagoas, matrícula n.
39.863 do RGI de Diamantino-MT, e que, diferentemente do agravado, tem honrado integralmente os compromissos pactuados.

Informa que, em observância ao art. 95 da Lei n. 4.504/64 (Estatuto da Terra) e ao art. 22 do Decreto n. 59.566/66, notificou o agravado por e-mail, WhatsApp e via Cartório, dentro do prazo legal, sem obter resposta.

Quanto ao depósito judicial relativo à safra 2024/2025, afirma ser injustificável o seu deferimento, por destoar da pretensão de renovação do contrato.

Acrescenta não haver controvérsia sobre o valor, a quantidade, o vencimento, o pagamento, a recusa pela credora ou o próprio contrato objeto da renovação pretendida.

Diz que o depósito determinado não foi comprovado, por inexistência de documento fiscal que ateste a entrega no armazém indicado. O comprovante apresentado pelo agravado, conforme constou na decisão proferida na Medida Cautelar anteriormente deferida em favor da agravante, não tem eficácia, diante da ausência da nota fiscal.

Ressalta que o agravado afirmou desconhecer o paradeiro desse documento, o que evidencia que o depósito não havia sido efetivado à época da interposição do presente Recurso.

Reitera que o agravado descumpriu cláusulas contratuais relativas à utilização adequada da terra e ao cumprimento de sua função social; à entrega espontânea dos grãos da safra 2021/2022, o que exigiu a contratação de advogados e resultou em atrasos superiores a 50 dias nas obrigações da agravante perante as
tradings
com as quais negociou os produtos; e à comprovação da origem lícita dos insumos utilizados. Tal situação é corroborada pela existência de processo criminal por receptação e falsificação de documentos, decorrente da suposta aquisição de objetos furtados em Campo Novo do Parecis-MT, incluindo a suposta falsificação de reconhecimentos de firma em Cartório,

Argui que na ocasião foram presos a mulher e um sobrinho do agravado, sendo a primeira também arrendatária do imóvel.

Assinala que o episódio envolveu, inclusive, a nota fiscal de aquisição dos produtos, circunstância que revela a quebra da fidúcia contratual e legitima a resolução da avença, principalmente pelo término da vigência.

Contraminuta no Id 277494354.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O agravado propôs Ação Renovatória de Contrato de Arrendamento c/c Manutenção da Posse, alegando que as partes celebraram contrato de arrendamento em 13-9-2021, referente a quatro lotes da Fazenda Três Lagoas, matrícula n. 39.863 do CRI de Diamantino-MT, para as safras 2022/2023, 2023/2024 e 2024/2025, com o pagamento estabelecido em três Cédulas de Produto Rural, com vencimentos em 28-2-2023, 28-2-2024 e 28-2-2025.

Argumentou ter manifestado, dentro do prazo, seu interesse na renovação da avença, após ser notificado sobre uma proposta de terceiros em 26-9-2024.

Disse, ainda, ter direito de preferência e que fez investimentos na propriedade.

O Juízo de primeiro grau deferiu a tutela de urgência para garantir a manutenção da posse do agravado, autorizar o plantio da safrinha 2025/2025 e determinar o depósito judicial da prestação relativa à safra 2024/2025.

A concessão de tutela de urgência exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC).

O direito à renovação do arrendamento está previsto no art. 95, IV, do Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/1964), que garante ao arrendatário a preferência em igualdade de condições com terceiros. Contudo, o § 6o do art. 92 dessa mesma lei condiciona tal direito ao adimplemento das obrigações contratuais. Confira-se:

“
Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

IV -
em
igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente
renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;

Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária,
agro-industrial
e extrativa, nos termos desta Lei.

§ 6o
O inadimplemento das obrigações assumidas por qualquer das partes dará lugar, facultativamente, à rescisão do contrato de arrendamento ou de parceria. observado o disposto em lei
”.

Assim, o direito à renovação não é absoluto, sendo condicionado à satisfação das obrigações e à manutenção da confiança mútua entre as partes, elemento fundamental nas relações agrárias.

A agravante assinala que o agravado descumpriu reiteradamente as condições contratuais, dentre os quais se destacam o não pagamento referente à safra 2021/2022, a não comprovação dos investimentos agronômicos exigidos, o uso de produtos de origem ilícita e a suposta participação em processo criminal relacionado a furto e falsificação de documentos.

As arguições da agravante são graves e, durante a instrução processual, com a observância do contraditório, serão minuciosamente analisadas.

Porém, nesta fase de cognição sumária, o fato de o agravado estar respondendo a ação penal por
suposta
prática dos crimes de receptação de produtos agrícolas oriundos de furto, falsificação de documento público e transporte irregular de produtos da flora, dentre outros (Id 277218371 - p. 23), comprometeu
substancialmente a relação de confiança indispensável para justificar a continuidade da exploração da propriedade.

Além disso, o contrato de arrendamento, em seus itens 5.5 e 13.15, prevê a possibilidade de rescisão em caso de descumprimento das cláusulas, impondo às partes o dever de manter a idoneidade moral e financeira durante sua vigência. Confira-se (Id 277209397 - p. 29):

No mais, não foi apresentada justificativa plausível para que o agravado efetuasse o pagamento do arrendamento, com vencimento em 28-2-2025, nestes autos.

Não havia controvérsia quanto ao valor devido ou ao credor, de modo que o pagamento deveria ter sido realizado diretamente à agravante, consoante pactuado.

E há dúvida sobre o depósito feito nos autos. Segundo as informações prestadas pelo juízo no Agravo de Instrumento n. 1006667-31.2025.8.11.0000, e anexadas nesta demanda no Id 277218364 - p. 2, ainda não há prova cabal da entrega do produto.

Os documentos juntados na lide carecem de respaldo fiscal idôneo, como notas fiscais de transporte e armazenamento. Essa fragilidade foi reconhecida em certidão circunstanciada emitida por oficial de justiça, o que compromete a segurança jurídica no cumprimento das obrigações assumidas pelo agravado.

A propósito, segue transcrito trecho das informações do juízo:

“
Sobrevindo manifestação da parte Agravante acerca da demanda da Ação Renovatória, noticiando que houve o depósito dos grãos, apresentando um recibo de depósito elaborado via word, sem qualquer apresentação de documento fiscal ou qualquer documento indene de comprovação da efetiva entrega e do depósito dos referidos grãos.

Diante do acima exposto, objetivando melhor elucidação dos fatos e melhor análise dos pedidos constantes nos ids. 186199439 e 186071112, este Juízo determinou que se realizasse constatação in loco, pelos Oficiais de Justiça, a fim de verificar a efetiva localização e armazenamento dos grãos objeto da lide, bem como se a quantia indicada, de fato, encontra-se depositada no Armazém TB ARMAZÉNS GERAIS, no prazo de 48h.

Na mesma decisão, considerando a ausência de comprovação fiscal do depósito junto a Ação Renovatória, este Juízo reafirmou a validade da tutela de urgência deferida. Determinou ainda a proibição, pela parte Agravada, da comercialização dos grãos até ulterior decisão.

E por fim, determinou-se a intimação da Agravante para juntar a emissão da nota fiscal, bem como dos documentos fiscais de entrega e depósito do produto soja, junto ao armazém TB.

Os atos processuais subsequentes
à
este despacho id.186274711 são: i) manifestação da parte Agravada
noticiando a obstrução, pelo Agravante, do cumprimento da medida liminar, postulando por reforço policial e medidas concernentes ao poder geral de cautela;
ii
) petição de manifestação do armazém TB Armazéns, noticiando o recebimento dos grãos e depósitos destes sem qualquer comprovação fiscal; e
iii
) decisão superior determinando a suspensão da medida liminar.

E, considerando que a decisão proferida por este E. tribunal suspendeu a medida liminar de arresto baseado em um suposto depósito, sobre o qual pende a comprovação fiscal da sua existência, determinei que o oficial de justiça efetuasse a verificação da efetiva localização e armazenamento dos grãos objeto da lide, exigindo, para tanto, a apresentação das respectivas notas fiscais.

Cumprida a diligência pelo meirinho, foi emitida a certidão circunstanciada onde não restou comprovado o depósito através de documentos fiscais, nos termos determinados por este Juízo
”.

Tais condutas ferem o dever contratual de boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) e comprometem a confiança mútua entre arrendador e arrendatário, tornando inviável a renovação da avença sem o interesse do arrendante.

Por outro lado, uma vez que a atividade agrícola relacionada à safrinha de milho 2025/2025 já se encontra em estágio avançado, há risco de danos graves e de difícil reparação ao agravado, caso a posse seja retirada antes da colheita.

Nessa situação, aplica-se o artigo 28 do Decreto-Lei n. 59.566/1966, que enuncia:

“
Quando se verificar a resolução ou extinção do direito do arrendador sobre o imóvel rural, fica garantido ao arrendatário permanecer nele até o término dos trabalhos que forem necessários à colheita
”.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao Recurso, para revogar em parte a decisão e, no entanto, manter o agravado na posse da área em discussão até a conclusão da safrinha de milho 2025/2025. Fica vedado o preparo da área para a safra subsequente.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/04/2025