Tribunal: TJMT
Processo: 1018908-33.2022.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI No 13.786/2018. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação e determinou a rescisão contratual, a devolução de 50% dos valores pagos e o pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 devido à inscrição indevida do nome do autor em cadastros de inadimplentes.
II. Questão em discussão
A controvérsia reside em saber se a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, prevista em contrato e respaldada pelo art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, configura cláusula abusiva e se há fundamento para a condenação.
III. Razões de decidir
O contrato foi celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não se configurando abusividade.
A jurisprudência do STJ reconhece a validade dessa cláusula, desde que observados os limites legais e contratuais.
IV. Dispositivo e tese
Apelação cível conhecida e desprovida.
Tese de julgamento: "A cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao regime de patrimônio de afetação é válida, conforme o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964. A inscrição indevida em cadastros restritivos de crédito gera direito à indenização por dano moral."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 4.591/1964, art. 67-A, § 5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 29.04.2024; TJMT, RAC n.o 1000159-95.2022.8.11.0090, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 26.06.2024; TJMT, RAC n.o 1029443-67.2023.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 27.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018908-33.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MATHEUS FELIPE SODRE SOARES SIMIONI - CPF: 060.746.021-07 (APELANTE), EMERSON ALVES DE FREITAS - CPF: 006.232.131-50 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 413 SPE LTDA. - CNPJ: 21.203.755/0001-63 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI No 13.786/2018. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação e determinou a rescisão contratual, a devolução de 50% dos valores pagos e o pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 devido à inscrição indevida do nome do autor em cadastros de inadimplentes.

II. Questão em discussão

A controvérsia reside em saber se a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, prevista em contrato e respaldada pelo art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, configura cláusula abusiva e se há fundamento para a condenação.

III. Razões de decidir

O contrato foi celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não se configurando abusividade.

A jurisprudência do STJ reconhece a validade dessa cláusula, desde que observados os limites legais e contratuais.

IV. Dispositivo e tese

Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: "A cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao regime de patrimônio de afetação é válida, conforme o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964. A inscrição indevida em cadastros restritivos de crédito gera direito à indenização por dano moral."

Dispositivos relevantes citados: Lei no 4.591/1964, art. 67-A, § 5o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 29.04.2024; TJMT, RAC n.o 1000159-95.2022.8.11.0090, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 26.06.2024; TJMT, RAC n.o 1029443-67.2023.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 27.11.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Matheus Felipe Sodré Soares Simioni visando reformar a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que na ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por dano moral, movida em desfavor de Rodobens Incorporadora Imobiliária 413 - SPE Ltda., julgou parcialmente procedente a ação, determinando a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a devolução dos valores pagos pelo autor, limitando-se a retenção a 50% do montante pago, nos termos do contrato e da Lei no 13.786/2018, bem como a condenação da ré ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária e juros de mora, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformado, o apelante alega, em síntese, que a rescisão contratual decorreu da não aprovação do financiamento bancário, fator alheio à sua vontade, de modo que não poderia ser aplicada a retenção de 50% dos valores pagos, conforme estabelecido na cláusula contratual. Sustenta que diante da ausência de inadimplência e considerando que solicitou a rescisão antes do vencimento das parcelas, deveria haver a devolução integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, a aplicação de retenção limitada a 10%, conforme entendimento jurisprudencial do STJ. Argumenta, ainda, que a inscrição indevida de seu nome ocorreu indevidamente e por erro da própria ré, o que leva a crer que o autor não estava inadimplente com a apelada no momento da negativação.

Ao final, pretende afastar a retenção de 50% dos valores pagos, em razão da ausência de culpa do apelante ou, alternativamente, que seja limitada a retenção de 10% dos valores pagos, bem como seja considerado erro confessado pela ré em relação à negativação, afastando qualquer alegação de inadimplência pelo autor. Pugna pela reforma da sentença.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 268668305).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 19 de março de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Matheus Felipe Sodré Soares Simioni
move ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por dano moral contra Rodobens Incorporadora Imobiliária 413 - SPE Ltda., aduzindo que em 31.12.2021, firmou contrato de compromisso de compra e venda para aquisição de uma unidade residencial no Condomínio RNI Moradas Clube Vicente Bissoni, no valor de R$ 181.500,00, cuja forma de pagamento estava condicionada à obtenção de financiamento.

Afirma que realizou pagamentos iniciais totalizando R$ 5.411,00, mas teve seu financiamento negado pela Caixa Econômica Federal. Diante da impossibilidade de arcar com os pagamentos, em março de 2022, solicitou administrativamente a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, sem obter resposta concreta da ré. Apesar disso, a incorporadora continuou a cobrar valores indevidos e negativou o nome do autor nos cadastros de inadimplentes, mesmo após o pedido de rescisão, fato que teria sido causado por um erro de sistema, conforme reconhecido pela própria empresa.

Diante disso, ajuíza a ação visando a rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos, ou a retenção máxima de 10% para cobrir eventuais custos administrativos, sem dedução de IPTU ou taxa condominial. Ainda, indenização por dano moral de R$ 15.000,00, em razão da inscrição indevida em cadastros de inadimplentes.

Após a regular instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente a ação, determinando a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a devolução dos valores pagos pelo autor (R$ 5.411,21), limitando-se a retenção a 50% do montante pago, nos termos do contrato e da Lei no 13.786/2018, bem como a condenação da ré ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária e juros de mora, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (id. 268668294).

Inconformado, o apelante alega que a rescisão contratual decorreu da não aprovação do financiamento bancário, fator alheio à sua vontade, de modo que não poderia ser aplicada a retenção de 50% dos valores pagos, conforme estabelecido na cláusula contratual.

Sustenta que diante da ausência de inadimplência e considerando que solicitou a rescisão antes do vencimento das parcelas, deveria haver a devolução integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, a aplicação de retenção limitada a 10%, conforme entendimento jurisprudencial do STJ. Argumenta, ainda, que a inscrição indevida de seu nome ocorreu indevidamente e por erro da própria ré, o que leva a crer que o autor não estava inadimplente com a apelada no momento da negativação. Ao final, requer reforma da sentença.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente, observo que o próprio autor/apelante reconhece que a rescisão contratual ocorreu devido à não aprovação do financiamento bancário. No entanto, alega que essa circunstância escapava ao seu controle, razão pela qual considera excessiva a retenção de 50% dos valores pagos. Diante disso, o recorrente pleiteia a restituição integral das quantias pagas ou, subsidiariamente, a aplicação de uma retenção limitada a 10%, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

Ocorre, com a devida vênia, que a sentença recorrida encontra-se em perfeita consonância com a atual legislação aplicável e com a jurisprudência dominante sobre a matéria.

Digo isso, porque é incontroverso que as partes firmaram contrato em
31.12.2021
(id. 268666323), com previsão expressa de retenção de 50% dos valores pagos no caso de rescisão por iniciativa do comprador.

Além disso, restou devidamente comprovado que o empreendimento se encontra sob o
regime de patrimônio de afetação
, circunstância que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, conforme art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, com redação dada pela Lei no 13.786/2018:

“
Art. 67-A.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador
, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (...)

(...)

II - a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(...)

§5o
Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente
, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga
”
.

Note que o entendimento antes firmado pelo STJ, por ocasião do REsp 1.723.519/SP é no sentido de que, na rescisão de contrato por desistência do comprador, anterior à Lei n.o 13.786/2018,

deve prevalecer o percentual de retenção pactuado desde que dentro do limite de até 25%, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor.

Ocorre que no caso vertente, tal entendimento deve ser afastado, haja vista que o contrato em análise é
posterior à Lei n.o 13.786/2018
, considerando que foi entabulado entre as partes em 31.12.2021.

Logo, e sem mais delonga, agiu com o costumeiro acerto o douto magistrado, uma vez, havendo pedido de rescisão pelo autor, deve ser aplicada a regra acima entabulada, reconhecendo o direito do apelado na retenção de 50% dos valores pagos, nos termos contratados, eis que a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, averbada na matrícula do imóvel (id. 268666343) e o percentual está dentro dos parâmetros fixados pela lei, não havendo falar em abusividade.

A propósito, precedentes do c. STJ reconhecendo como válida a cláusula que versa sobre o direito de retenção de até 50%, como no caso dos autos, em que a incorporação é submetida ao regime de patrimônio de afetação,
in

verbis
:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE.
1."Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art . 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2 .110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.).
2 . Agravo interno desprovido.”
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2145090/SP, Quarta Turma, Relator Ministro Marco Buzzi, j. 07/10/2024 - destaquei).

“
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.o 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO.
1 . Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018.2 . Agravo interno a que se nega provimento
.”
(STJ - AgInt no REsp: 2110077/SP, Quarta Turma, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, j.

29.04.2024 - destaquei).

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO
. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...)

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, §5o, da Lei n. 4.591/1964.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio.

5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial.

IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.”
(AgInt no AREsp n. 2.733.052/RJ, Terceira Turma, Relator Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), j. 17.02.2025 - destaquei).

Dessa forma, tendo em vista a existência de cláusula contratual expressa e a previsão legal que ampara a retenção, não há que se falar em abusividade na retenção de 50% ou na sua redução para 10%, conforme pleiteado pelo recorrente.

Nesse mesmo sentido, julgados desta Terceira Câmara,
verbis
:

“
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE 50% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI N.o 13.786/2018 – ART. 67-A, §5o DA LEI 4.591/1967 – PARÂMETRO LEGAL - SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorreu no caso.

Não há abusividade na cláusula que estipula pena convencional equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando o contrato foi firmado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, permitindo, a retenção prevista para os empreendimentos com regime de afetação, no montante de 50% do saldo dos valores pagos. Precedentes.
(...)”
(RAC n.o 1000159-95.2022.8.11.0090, 3a Câmara de Direito Privado, minha relatoria, j. 26.06.2024 – destaquei).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – ART. 67-A, §5o, DA LEI 4.591/1967 – ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO NA FORMA DO ARTIGO 86 DO CPC – DECAIMENTO MÍNIMO DA PARTE DEMANDADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Segundo esposado pelo c. STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorreu no caso.

Não há abusividade na cláusula que estipula pena convencional equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando o contrato foi firmado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, permitindo, a retenção prevista para os empreendimentos com regime de afetação, no montante de 50% do saldo dos valores pagos. Precedentes.

Se a parte demandada decaiu em parte mínima do pedido, não há que se falar em ocorrência de sucumbência recíproca.”
(RAC n.o 1029443-67.2023.8.11.0041,

3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 27.11.2024 – destaquei).

O recorrente alega ter sido indevidamente negativado pela recorrida, mesmo após solicitar, por via administrativa, a rescisão do contrato, o que demonstraria sua ausência de inadimplência. Além disso, sustenta que a própria recorrida reconheceu a ocorrência de um erro sistêmico.

No entanto, é importante esclarecer que a rescisão contratual foi requerida pelo próprio autor em razão da não aprovação do financiamento, circunstância que não pode ser imputada à recorrida. Ademais, da análise dos autos, verifica-se que o recorrido não negou ter mantido a cobrança indevida, culminando na negativação do nome do autor mesmo após a solicitação de rescisão do contrato. Por esse motivo, o magistrado de primeira instância condenou a incorporadora ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00, montante fixado de forma proporcional e razoável, considerando os transtornos suportados pelo apelante.

Nesse aspecto, bem pontuou o douto magistrado: “
Quanto à condenação indenizatória, a empresa ré sequer nega que continuou realizando cobranças e que negativou o nome do autor por débito posterior à solicitação de distrato. Portanto, a negativação é indevida
.” (id. 268668295).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

De outra banda, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 12% (doze por cento) atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC, restando a exigibilidade suspensa (art. 98, §3o, do CPC)..

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 19 de março de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025