Tribunal: TJMT
Processo: 1021115-09.2025.8.11.0000
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS - LIMINAR DE DESPEJO CONCEDIDA - ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE GARANTIA CONTRATUAL - FIANÇA PRESTADA PELO PRÓPRIO LOCATÁRIO - INEFICÁCIA DA GARANTIA - BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL - CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO - AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA PARA REFORMAS - INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA - REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA PRESENTES - DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão da 5a Vara Cível de Cuiabá/MT que deferiu liminar de desocupação de imóvel, no prazo de 15 dias, em ação de despejo proposta por inadimplemento contratual, com base no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/1991. O agravante alegou a existência de garantia locatícia (fiança), a realização de benfeitorias/acessões no imóvel com anuência tácita da locadora, e o risco de dano irreparável em razão da desocupação.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão:
(i) saber se o contrato de sublocação está amparado por garantia locatícia idônea a afastar a liminar de despejo;
(ii) saber se as benfeitorias realizadas pelo locatário constituem acessões indenizáveis aptas a justificar a manutenção da posse;
(iii) saber se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela de urgência.
III. Razões de decidir
3. A fiança prestada pelo próprio sublocatário não constitui garantia locatícia válida, por inexistir terceiro garantidor, frustrando a finalidade do instituto.
4. As obras realizadas no imóvel constituem benfeitorias úteis ou necessárias, feitas sem autorização contratual expressa, em descumprimento de cláusula que veda modificações não autorizadas.
5. A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, prevista no contrato, é válida e eficaz.
6. A liminar foi corretamente fundamentada na inadimplência incontroversa e na ausência de garantia, caracterizando a probabilidade do direito, bem como no perigo de dano decorrente da retenção indevida do imóvel e prejuízo ao locador.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. É válida a cláusula contratual que afasta o direito à indenização por benfeitorias e ao exercício da retenção pelo locatário.
2. A ausência de terceiro como fiador descaracteriza a garantia locatícia, autorizando a concessão de liminar de despejo nos termos do art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/1991.
3. A concessão de tutela de urgência em ação de despejo fundada em inadimplemento prescinde da discussão sobre eventuais benfeitorias, que devem ser apuradas em ação própria.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021115-09.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RENATO WIECZOREK - CPF: 766.964.211-49 (ADVOGADO), RENILSON FERNANDES DE BRITO - CPF: 354.070.931-20 (AGRAVANTE), THOR COMERCIO DE COMBUSTIVEIS E ACESSORIOS LTDA - CNPJ: 37.487.717/0003-81 (AGRAVADO), TARCISIO DA SILVA FELIX - CPF: 891.446.781-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS - LIMINAR DE DESPEJO CONCEDIDA - ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE GARANTIA CONTRATUAL - FIANÇA PRESTADA PELO PRÓPRIO LOCATÁRIO - INEFICÁCIA DA GARANTIA - BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL - CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO - AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA PARA REFORMAS - INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA - REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA PRESENTES - DECISÃO MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão da 5a Vara Cível de Cuiabá/MT que deferiu liminar de desocupação de imóvel, no prazo de 15 dias, em ação de despejo proposta por inadimplemento contratual, com base no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/1991. O agravante alegou a existência de garantia locatícia (fiança), a realização de benfeitorias/acessões no imóvel com anuência tácita da locadora, e o risco de dano irreparável em razão da desocupação.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão:

(i) saber se o contrato de sublocação está amparado por garantia locatícia idônea a afastar a liminar de despejo;

(ii) saber se as benfeitorias realizadas pelo locatário constituem acessões indenizáveis aptas a justificar a manutenção da posse;

(iii) saber se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela de urgência.

III. Razões de decidir

3. A fiança prestada pelo próprio sublocatário não constitui garantia locatícia válida, por inexistir terceiro garantidor, frustrando a finalidade do instituto.

4. As obras realizadas no imóvel constituem benfeitorias úteis ou necessárias, feitas sem autorização contratual expressa, em descumprimento de cláusula que veda modificações não autorizadas.

5. A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, prevista no contrato, é válida e eficaz.

6. A liminar foi corretamente fundamentada na inadimplência incontroversa e na ausência de garantia, caracterizando a probabilidade do direito, bem como no perigo de dano decorrente da retenção indevida do imóvel e prejuízo ao locador.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. É válida a cláusula contratual que afasta o direito à indenização por benfeitorias e ao exercício da retenção pelo locatário.

2. A ausência de terceiro como fiador descaracteriza a garantia locatícia, autorizando a concessão de liminar de despejo nos termos do art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/1991.

3. A concessão de tutela de urgência em ação de despejo fundada em inadimplemento prescinde da discussão sobre eventuais benfeitorias, que devem ser apuradas em ação própria.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
RENILSON FERNANDES DE BRITO
contra decisão proferida nos Ids 197214757 e 198841912 pelo Juízo da 5a Vara Cível de Cuiabá - MT, nos autos da Ação de Despejo n. 1054010-94.2025.8.11.0041, ajuizada por
THOR COMERCIO DE COMBUSTIVEIS E ACESSORIOS LTDA
.

A decisão agravada deferiu liminarmente a desocupação do imóvel locado, no prazo de 15 dias, com fundamento no art. 59, §1o, IX, da Lei 8.245/91, c/c art. 300 do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais de ID 296036871, o agravante sustenta, em síntese, que a liminar foi indevidamente concedida, pois o contrato de sublocação firmado entre as partes possui garantia locatícia válida (fiador), o que afastaria a aplicação do dispositivo legal que autoriza o despejo liminar.

Alega, ainda, que realizou investimentos vultosos no imóvel, avaliados em mais de R$ 1.299.000,00 (um milhão duzentos e noventa e nove mil reais), com ciência e anuência tácita da Agravada, o que justificaria a preservação da posse até a apuração de eventual direito à indenização pelas acessões realizadas.

Afirmam que agiu de boa-fé durante todo o vínculo contratual e que a liminar concedida viola os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Aduz, por fim, que o periculum in mora está invertido, sendo ele quem corre risco de sofrer dano irreparável, diante da perda do investimento realizado, sem a devida compensação.

Assim, requer a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso, a fim de suspender os efeitos da ordem de desocupação até o julgamento definitivo do agravo. No mérito, pugna pelo provimento do recurso com a reforma da decisão agravada, revogando a liminar de despejo.

Em ID 296679385 o pedido de efeito suspensivo foi indeferido.

Em contrarrazões de ID 296978398, a agravada defende a manutenção da decisão recorrida, por consequência, requer o desprovimento do recurso.

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A controvérsia central do presente recurso gravita em torno da legitimidade da concessão de liminar de despejo em ação fundada na falta de pagamento de aluguéis, considerando as peculiaridades fáticas do caso concreto, notadamente:

- A existência de suposta garantia contratual;

- A realização de benfeitorias/acessões pelo locatário no imóvel sublocado; e,

- A presença ou não dos requisitos autorizadores da tutela de urgência.

No que concerne à possibilidade de concessão de liminar nas ações de despejo, o ordenamento jurídico pátrio estabelece hipóteses específicas, dentre as quais se destaca aquela prevista no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91, que autoriza a medida quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mesma lei, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela.

In casu
, verifica-se que o contrato de sublocação firmado entre as partes indica como fiador o próprio sublocatário, ora agravante, conforme se depreende do item "03" do quadro resumo contratual, veja (ID 296052885):

Tal circunstância, a toda evidência, desnatura a própria essência do instituto da fiança, que consiste justamente na garantia prestada por terceiro, que se obriga perante o credor a satisfazer a obrigação, caso o devedor não a cumpra.

Com efeito, a fiança, enquanto garantia fidejussória, pressupõe a existência de três sujeitos distintos: o credor (no caso, o locador), o devedor principal (locatário) e o fiador (terceiro garantidor). A confusão entre as figuras do devedor principal e do garantidor esvazia por completo a finalidade do instituto, tornando a garantia absolutamente ineficaz.

Nesse contexto, forçoso reconhecer que o contrato em análise encontra-se, na prática, desprovido de garantia locatícia idônea, o que, em tese, autorizaria a concessão da liminar de despejo com fundamento no dispositivo legal supracitado.

Adentrando ao exame da segunda questão controvertida, concernente às benfeitorias/acessões realizadas pelo agravante no imóvel sublocado, impende estabelecer, preliminarmente, a distinção conceitual entre os institutos jurídicos em comento.

As benfeitorias consistem em obras ou despesas realizadas na coisa com o propósito de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la, classificando-se em necessárias, úteis ou voluptuárias, conforme a finalidade a que se destinam.

Por seu turno, as acessões caracterizam-se como modo de aquisição da propriedade imobiliária, mediante a incorporação de coisa nova à coisa principal, abrangendo as hipóteses de formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo, plantações e construções.

A distinção entre os institutos revela-se fundamental para a correta solução da controvérsia, porquanto o regime jurídico aplicável a cada um deles apresenta significativas diferenças, notadamente no que concerne ao direito de indenização e retenção.

No caso em análise, o agravante sustenta que as edificações por ele realizadas no imóvel sublocado constituiriam acessões, e não meras benfeitorias, o que lhe asseguraria o direito à indenização, nos termos do art. 1.255 do Código Civil, independentemente de previsão contratual em sentido contrário.

Ocorre que, conforme bem pontuado pelo magistrado de primeiro grau, as intervenções realizadas pelo agravante no imóvel, consistentes na construção de estrutura física para funcionamento comercial, possuem nítido caráter de benfeitorias necessárias ou úteis, voltadas exclusivamente à funcionalização do espaço locado para o exercício de sua atividade empresarial, e não para valorização autônoma do imóvel em favor do locador.

Ademais, impende consignar que o contrato de sublocação firmado entre as partes contém cláusula expressa (Parágrafo Único da Cláusula Oitava) estabelecendo que (ID 296052885):

A validade de cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção em contratos de locação encontra-se pacificada na jurisprudência pátria, sendo certo que tal estipulação, livremente pactuada entre as partes, vincula os contratantes, em observância ao princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
).

Outrossim, cumpre destacar que, nos termos da Cláusula Sétima do contrato, o agravante somente poderia "
realizar reformas no prédio mediante
expressa
autorização da SUBLOCADORA
", não havendo nos autos comprovação de que tal autorização tenha sido concedida para as edificações realizadas.

Desse modo, ainda que se admitisse,
ad argumentandum tantum
, a caracterização das intervenções como acessões, e não como benfeitorias, tal circunstância, por si só, não constituiria óbice automático à concessão da liminar de despejo, porquanto eventual direito à indenização poderia ser discutido e apurado em sede própria, não justificando a manutenção da posse do imóvel pelo agravante, mormente considerando a inadimplência contratual por ele perpetrada.

Logo, o direito do locador à retomada do imóvel em virtude do inadimplemento do locatário subsiste de forma independente da discussão acerca do direito à indenização por benfeitorias ou acessões, não havendo relação de prejudicialidade entre tais pretensões que justifique o condicionamento do despejo ao prévio ressarcimento dos valores investidos no bem.

No que tange à terceira questão controvertida, referente à presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, verifica-se que o magistrado de primeiro grau, ao conceder a liminar pleiteada, fundamentou adequadamente sua decisão na probabilidade do direito invocado pela parte autora, ora agravada, consubstanciada na comprovação da relação jurídica locatícia travada entre as partes e da inadimplência do agravante, bem como no perigo de dano, evidenciado pelo prejuízo decorrente da privação dos frutos civis do imóvel e do incremento progressivo do débito.

O agravante, por sua vez, sustenta que não estariam presentes os requisitos do art. 300 do CPC, alegando que a inadimplência seria controvertida e que os valores cobrados (R$ 178.552,84) seriam muito inferiores ao valor das construções existentes no local (R$ 1.299.408,00), o que afastaria a urgência da medida.

Ocorre que, conforme já explicitado, eventual direito à indenização por benfeitorias ou acessões não constitui óbice ao despejo fundado na falta de pagamento de aluguéis, tratando-se de pretensões autônomas e independentes.

Ademais, a inadimplência do agravante restou incontroversa nos autos, tendo ele próprio admitido, em sua contranotificação, vejamos (ID 296052886):

Nesse contexto, a alegação de que o valor das construções superaria o montante do débito locatício não tem o condão de afastar a urgência da medida, porquanto o prejuízo experimentado pela agravada decorre não apenas do valor nominal da dívida, mas também da privação do uso e fruição do imóvel, bem como da impossibilidade de destiná-lo a nova locação, com a consequente percepção dos respectivos frutos civis.

Assim, é patente a presença dos requisitos de perigo de dano e também do risco ao resultado útil do processo.

Por fim, no que concerne à alegação de que o agravante manifestou expressamente interesse em acordo, o que afastaria a necessidade de medida extrema como o despejo liminar, cumpre destacar que tal circunstância, por si só, não constitui óbice à concessão da tutela de urgência, mormente considerando que a própria decisão agravada determinou a remessa dos autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania da Capital (CEJUSC) para designação de audiência de conciliação, oportunizando as partes a composição amigável da controvérsia.

Ante o exposto,
conheço
do recurso, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se integralmente a decisão agravada por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025