Tribunal: TJMT
Processo: 1030404-97.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-25

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO 1030404-97.2024.8.11.0000 – COMARCA DE SORRISO-MT
AGRAVANTE: AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
AGRAVADO: ANDERSON MARTINS
AGRAVADA: AMANDA MARTINS
AGRAVADA: IZELDE TEREZINHA NESPOLO
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE COMPRA E VENDA COM CANCELAMENTO DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ACORDO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE – DESCUMPRIMENTO – MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.
1 - Demonstrado que o acordo firmado pelas partes previu a incidência de multa em caso de descumprimento (transferência da posse imediata dos imóveis), não há óbice à manutenção da multa.
2 – Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030404-97.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cláusula Penal, Causas Supervenientes à Sentença]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 20.594.543/0001-91 (AGRAVANTE), IZELDE TEREZINHA NESPOLO - CPF: 580.920.139-34 (AGRAVADO), AMANDA MARTINS - CPF: 047.336.631-29 (AGRAVADO), ANDERSON MARTINS - CPF: 047.336.641-09 (AGRAVADO), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO), CINTIA RAQUEL DA CRUZ DOMINGO - CPF: 048.172.431-12 (ADVOGADO), EUSIMARA RIBEIRO SILVA - CPF: 000.074.651-73 (ADVOGADO), FRANCIELLY BATISTA CARDOSO - CPF: 021.509.471-96 (ADVOGADO), SORRISO CAPITAL AGENCIA IMOBILIARIA EIRELI - ME - CNPJ: 27.140.838/0001-37 (TERCEIRO INTERESSADO), DOUGLAS JACKSON IZOLANI PETTENA - CPF: 012.750.301-30 (TERCEIRO INTERESSADO), REK COMERCIO DE COMBUSTIVEIS LTDA - CNPJ: 26.124.551/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO), BASE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 19.410.162/0001-26 (TERCEIRO INTERESSADO), SOLANGE FAVARETTO - CPF: 503.195.821-91 (TERCEIRO INTERESSADO), WELLYSON BRAGA MENDES - CPF: 041.903.051-46 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO 1030404-97.2024.8.11.0000 – COMARCA DE SORRISO-MT

AGRAVANTE: AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

AGRAVADO: ANDERSON MARTINS

AGRAVADA: AMANDA MARTINS

AGRAVADA: IZELDE TEREZINHA NESPOLO

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE COMPRA E VENDA COM CANCELAMENTO DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ACORDO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE – DESCUMPRIMENTO – MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

1 - Demonstrado que o acordo firmado pelas partes previu a incidência de multa em caso de descumprimento (transferência da posse imediata dos imóveis), não há óbice à manutenção da multa.

2 – Recurso desprovido.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
no cumprimento de sentença da
AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE COMPRA E VENDA COM CANCELAMENTO DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA no 1006715-74.2019.8.11.0040
ajuizada por
ANDERSON MARTINS E OUTROS
, que rejeitou a impugnação, pois demonstrado o descuido do acordo pela parte executada/impugnada, portanto, legítima a cobrança da multa, bem como determinou a intimação da exequente para apresentar o valor atualizado do débito (multa), e após, a intimação da executada para efetuar o pagamento do valor, no prazo de cinco dias.

Em síntese, sustenta o agravante que as partes firmaram acordo judicial em 03/04/2024, em que se comprometeu em realizar o pagamento de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) em 06 (seis) parcelas de R$ 10.000,00 (dez mil reais), bem como a previsão da transferência de dois imóveis, denominado Condomínio Recanto das Águas, quadra 10, chácaras 05 e 06.

Alega que vem realizando o pagamento das parcelas, bem como não se negou em realizar a transferência da posse dos imóveis para os agravados, mas devido a problemas externos, houve o adiamento do cumprimento, motivo pelo qual os agravados executaram o acordo.

Salienta que houve a regularização da transferência dos imóveis para os agravados de forma espontânea, porém, o juízo a quo aplicou multa pecuniária, conforme previsto no acordo judicial homologado.

Aduz que o acordo homologado foi celebrado dentro dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e tem sido cumprido de forma tempestiva, mostrando-se desarrazoada a pretensão dos agravados/exequentes de postularem a incidência de penalidades.

Assevera que no acordo consta o prazo de 2 (dois) anos para cumprimento da outorga da escritura pública definitiva, porém, no que se refere à posse, apenas consta que deveria ser “imediata”, deixando o termo bastante vago quanto ao tempo de cumprimento.

Argumenta que não houve o descumprimento capaz de gerar a aplicação da multa, pois (i) no acordo não ocorreu estipulação de prazo para cumprimento, (ii) a transferência foi devidamente realizada.

Por fim, pugna pela concessão da tutela de urgência para o fim de se determinar, de imediato, a inexistência da aplicação da multa, diante da ausência de descumprimento. No mérito, requer o provimento do recurso para afastar a aplicação da multa.

A liminar recursal foi indeferida (ID 250016187).

Contraminuta (ID 255546176), pelo desprovimento.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se da petição inicial (ID 24206123) que parte autora IZELDE TEREZINHA NESPOLO, AMANDA MARTINS e ANDERSON MARTINS ajuizaram a
Ação Anulatória de Escrituras Públicas de Compra e Venda com Cancelamento de Registros Imobiliários c/c Reintegração de Posse em Fase de Cumprimento de Sentença no 1006715-74.2019.8.11.0040
em face de
DOUGLAS JACKSON IZOLANI PETTENÁ e SORRISO CAPITAL INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA – EIRELI
, aduzindo que são proprietários do imóvel Lote B, destacado do Lote n° 87 do Loteamento Gleba Sorriso, com área de 30.751 m2 (trinta mil setecentos e cinquenta e um metros quadrados), matriculado sob o n° 34.807, Fl. 01 do Livro 02, do Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso – MT.

Alegam que no referido imóvel reside o Sr. Pedro Paulo Martins, ex-cônjuge da primeira requerente e genitor dos demais autores, o qual utiliza o imóvel para produção e comercialização de leite.

Sustentam que no ano de 2017 foram procurados pelo requerido Douglas Jackson Izolani Pettená, o qual lhes ofertou, naquela oportunidade, seus serviços de corretor de imóveis representando a empresa SORRISO CAPITAL INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA – EIRELI, apresentando proposta de compra da área descrita acima, no valor de R$ 2.350.000,00 (dois milhões e trezentos e cinquenta mil reais).

Relatam que, interessados na proposta apresentada, firmaram em 06/03/2017, instrumento particular de contrato de intermediação imobiliária com responsabilidade de resultado mediante entrega de bens a prazo determinado com os requeridos, bem como outorgaram procuração pública ao requerido Douglas com poderes específicos para venda do imóvel.

Afirmam que foi estipulado no contrato que o pagamento relativo à venda do imóvel se daria através de dação em pagamento de diversos imóveis (casas, apartamentos, terrenos), além da quantia de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) em dinheiro.

Asseveram que com exceção da posse de dois sobrados dados em pagamento, não receberam qualquer outro valor ou bens referentes à negociação, portanto, visando o pagamento oriundo da venda do imóvel, entabularam retificação do referido contrato em 27/11/2017, a qual concedeu poderes ao requerido para escriturar e desmembrar o imóvel que pertencia aos autores e alterou a forma de pagamento.

Destacam que, posteriormente, tiveram ciência de que o requerido Douglas passou a receber bens que seriam direcionados aos requerentes e, de forma ilícita, incorporá-los em seu patrimônio.

Aduzem que o requerido, imbuído dos poderes que lhe foram outorgados, desmembrou o imóvel principal em 03 (três) partes, sendo 8.984,00m2 para o Sr. Marcos Calza, 15.935,00m2 para a empresa Base Empreendimentos Imobiliários LTDA e 1.812,00m2 para Solange Favaretto, restando da área desmembrada e supostamente vendida, o total de 4.020,00m2. E, em caráter liminar, pleitearam a reintegração na posse do imóvel alienado pelos autores, bem como o bloqueio e indisponibilidade do imóvel matriculado sob o no 34.807 e todos dele decorrentes, além da expedição de certidão para averbação premonitória junto aos imóveis de propriedade do requerido.

Ao decidir, a magistrada Dra. Paula S. B. M. M. Casagrande, DEFIRIU PARCIALMENTE a concessão da tutela de urgência, determinando a expedição de mandado de averbação para constar a existência da presente ação junto a matrícula no 34.807 e todas delas decorrentes junto ao CRI de Sorriso/MT, nos termos do art. 167, I, 21, LRP. Ainda foi designada audiência de conciliação/mediação, bem como determinada a citação dos requeridos.

Após, diante dos fatos novos relatados, a parte autora requereu o cancelamento da averbação junto à matrícula no 64.558, do CRI de Sorriso/MT, bem como a manutenção da averbação nas matrículas nos 64.556, 64.557, 64.559 e 645.60, todos do CRI de Sorriso/MT, que juntas somam 17.886,776m2. Requereu ainda, a homologação do acordo firmado entre os autores e a BASE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Em seguida, os requeridos comparecem espontaneamente aos autos para o fim de concordar com os termos do acordo acima referido, requerendo a sua homologação judicial por sentença. O acordo foi homologado por sentença
.

Os autores apresentaram pedido de reconsideração para que fosse averbada a existência da presente ação às margens das matrículas dos imóveis especificados na petição de ID 25333803, pedido este acolhido pela decisão de ID. 25611018.

Os requeridos DOUGLAS JACKSON IZOLANI PETTENÁ e SORRISO CAPITAL INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA – EIRELI apresentam contestação e documentos (ID 29596352).

Na audiência de instrução e julgamento, as partes realizaram acordo, o qual foi homologado pela magistrada (ID 149501735 – autos de origem).

A parte autora apresentou pedido de cumprimento de sentença no ID 159775435 – autos de origem.

No ID 161735513, diante da expressa concordância manifestada pela parte autora, a magistrada determinou:
“a expedição do competente ofício para baixa da averbação premonitória constante das matrículas no 56.238, 56.136 e 56.137 (apartamento no 902 e vagas de garagem, Edifício Murano), conforme requerido.

No tocante à requerida/acordante Aigner Empreendimentos Imobiliários S/A, representada pelo seu sócioproprietário Marcos Calza, diante da notícia de descumprimento do acordo firmado e homologado por sentença, determinou o seguinte:

Quantos às obrigações de entregar discriminadas nos itens “a” e “b” da petição de Id., nos termos do art. 536 e ss do CPC, intime-se a executada para, no prazo de 15 (quinze) dias, realizar a entrega da posse dos bens imóveis, sem qualquer custo adicional aos exequentes, sob pena de incorrer na multa diária que fixo em R$ 3.000,00 (mil reais) por dia de descumprimento.

Já quanto à obrigação de pagar discriminada no item “c” da mesma petição, nos termos do art. 523 do CPC, intime-se a executada para, no prazo de quinze (15) dias, efetuar o pagamento dos valores indicados pelos credores, sob pena de incidência da multa de dez por cento (10%) sobre o valor do débito e honorários advocatícios, consoante disposto no art. 523, §1o, do CPC. Se decorrido o prazo sem que notícia de pagamento, certifique-se e intime-se a parte credora para trazer aos autos, planilha de cálculo devidamente atualizada, acrescendo a multa legal de dez por cento (10%), bem como os honorários advocatícios de dez por cento (10%).

Em sendo efetuado pagamento parcial no prazo consignado, a multa e os honorários previstos incidirão sobre o restante (§2o, art. 523, CPC).

Não sendo efetuado tempestivamente o pagamento e, apresentada a planilha de cálculo atualizada, EXPEÇA-SE o necessário à penhora de bens da parte executada (§3o, art. 523, CPC). Havendo pedido de penhora online, façam-me os autos CONCLUSOS para as deliberações pertinentes.”

No ID 162449819, AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., apresentou impugnação ao Cumprimento de Sentença.

Os autores opuseram embargos de declaração em face da decisão que determinou a intimação da executada AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS para que efetuasse a entrega dos imóveis, conforme acordado, bem como o cumprimento da obrigação de pagar quantia, todavia, deixou de analisar o pedido de condenação da executada ao pagamento da cláusula penal estabelecida no acordo, diante do descumprimento do pactuado.

Salientou que no referido pacto, ficou estabelecido que a então ré, AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, se obrigava a entregar IMEDIATAMENTE e SEM QUALQUER CUSTO ADICIONAL, o imóvel Chácara 05 e 06, quadra 10, do Condomínio Recanto das Águas, localizado no município de Sinop/MT, porém, após a assinatura e homologação do acordo, a parte impôs como condição para a assinatura dos termos de cessão da posse dos imóveis, o pagamento de taxa no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a qual, em tese, teria sido cobrada por terceiro, estranho à lide.

Alegou que passaram-se os meses de abril, maio e junho, sem qualquer resolução pela executada, mesmo após diversas tentativas de composição amigável da questão pelos exequentes e apenas após ser intimada da decisão, a executada, em 16/07/2024, ou seja, mais de três meses depois da assinatura do acordo, juntou aos autos os referidos termos de cessão assinados por ela, os quais, em nítida má-fé, constam como assinados no mês de maio, informando o pagamento da referida taxa.

Ocorre que, até então, a obrigação de entregar a posse dos imóveis sem qualquer custo adicional fora descumprida, ensejando a aplicação da cláusula penal estabelecida pelas partes no acordo pactuado.

Assim, requereu o acolhimento dos embargos para sanar os vícios apontados (ID 162884432 – autos de origem).

Ao decidir os embargos, a magistrada consignou que restou demonstrado o descumprido do acordo pela executada/impugnada, motivo pelo qual legítima a cobrança da multa, rejeitando a impugnação ao cumprimento de sentença, bem como determinou a intimação da exequente para apresentar o valor atualizado do débito (multa), e após, a intimação da executada para efetuar o pagamento do valor, no prazo de cinco dias.

No ID 171745247, os autores apresentaram cálculo atualizado da cláusula penal por descumprimento do acordo.

Dessa decisão, recorre a requerida AIGNER EMPREENDIMENTOS.

Pois bem.

No caso em tela, verifica-se que as partes pactuaram o seguinte acordo:

Observa-se que o acordo foi homologado judicialmente, sendo estipulado que a parte requerida se comprometia a promover a transferência imediata da posse dos imóveis localizados na Quadra 10, Chácara 05 e 06 do Condomínio Recanto das Águas, na cidade de Sinop/MT, e no caso de descumprimento seria aplicada multa de 20% sobre o valor da obrigação (ID 154023954).

No entanto, na impugnação ao cumprimento de sentença ID 248243181, a parte agravante reconheceu o descumprimento do acordo,
verbis:

“[...] está realizando o pagamento das parcelas, conforme os termos do acordo. Nesse mesmo sentido, a Agravante nunca se negou em realizar a transferência da posse dos imóveis para os agravados, entretanto devido a problemas externos houve o adiamento do cumprimento, razão pela qual o acordo foi executado pelos Agravado”. (sic)

Assim, em havendo estipulação de multa negocial para a hipótese de descumprimento do acordo firmado, não há óbice ao prosseguimento do feito, a fim de que seja executada a multa pactuada.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESCUMPRIMENTO DE ACORDO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. MULTA PREVISTA. CLÁUSULA PENAL. ENTENDIMENTO DO STJ. MULTA DEVIDAMENTE APLICADA. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Insurge-se o agravante/executado contra decisão que determinou a aplicação da multa no valor de 20% sobre o valor em atraso, bem como dos honorários. 2. Verificado o descumprimento do acordo, o magistrado originário determinou o encaminhamento dos autos para a COJUN para atualização do débito com a incidência de multa no valor de 20% (vinte por cento) sobre o valor em atraso e honorários, conforme previsto no termo homologado judicialmente. 3. O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do RESP No 1.999.836 - MG, da Relatoria da e. Ministra Nancy Andrighi, manifestou-se no sentido de que "a transação, mesmo quando homologada judicialmente, é um contrato típico (arts. 840 e 842 do CC/2002) e a fixação de multa em contratos é expressamente regulamentada pelo Código Civil, que prevê a possibilidade de se estipular cláusula penal conjuntamente com a obrigação ou em ato posterior, referindo-se à inexecução completa desta, à alguma cláusula especial ou à mora (art. 409). 5. A multa prevista em transação homologada judicialmente tem natureza jurídica de multa contratual (cláusula penal) e não de astreinte, porquanto esta tem caráter processual e decorre de imposição pelo Judiciário e aquela configura instituto de direito material e tem origem na vontade das partes". 4. Assim, agiu o magistrado de primeiro grau com a devida observância aos termos alinhavados entre as partes no acordo, ao aplicar a multa de descumprimento. 5. Recurso conhecido e não provido”
(TJ-TO - AI: 00005034220238272700, Relator: PEDRO NELSON DE MIRANDA COUTINHO, Data de Julgamento: 19/04/2023, TURMAS DAS CAMARAS CIVEIS)

Com essas considerações,
nego provimento
ao recurso.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025