Tribunal: TJMT
Processo: 1009919-70.2020.8.11.0015
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA RECÍPROCA. AUSÊNCIA DE PROVA DE CUMPRIMENTO INTEGRAL DAS OBRIGAÇÕES. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta por Ana Renata Franchini de Macedo Alves, coautora da Ação de Resolução Contratual combinada com Indenizatória por Danos Materiais e Morais, movida em face das empresas Carandá Locações Ltda. e MCK Empreendimentos Imobiliários Ltda., buscando a reforma da sentença que decretou a rescisão do contrato de locação por culpa recíproca, afastando penalidades contratuais e indeferindo os pedidos indenizatórios. A apelante sustenta que os danos materiais, lucros cessantes e morais decorreram exclusivamente da conduta das apeladas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) verificar se a rescisão do contrato de locação deve ser atribuída exclusivamente à culpa das apeladas; (ii) analisar a possibilidade de indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais em razão da conduta das rés.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A culpa exclusiva das rés não se comprova, uma vez que restou incontroversa a inadimplência contratual por parte da autora, ora apelante, que não realizou os pagamentos nos prazos pactuados, confessando a mora sob alegações não corroboradas por prova suficiente.
O simples depósito extrajudicial parcial, sem notificação da parte contrária e sem a integralidade dos valores, não afasta a inadimplência, conforme entendimento consolidado deste Tribunal.
Por outro lado, restou evidenciado o descumprimento contratual também por parte das locadoras, que não comprovaram a prestação adequada de contas e o fornecimento das informações de encargos, conforme exigido no contrato, caracterizando inadimplemento recíproco.
A constatação de culpa concorrente afasta a aplicação de cláusula penal, bem como a condenação por danos morais e materiais, nos termos do entendimento jurisprudencial do TJMT, impondo-se o retorno das partes ao estado anterior à contratação, sem imposição de penalidades.
Aplicável o princípio da reciprocidade nos contratos bilaterais, previsto no art. 476 do Código Civil, segundo o qual nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra se não cumprir a sua.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: A inadimplência parcial e não justificada do locatário, aliada à ausência de prestação de contas pelo locador, caracteriza culpa recíproca, autorizando a rescisão contratual sem imposição de penalidades.
A existência de culpa concorrente afasta a responsabilização exclusiva e impede o acolhimento de pedidos indenizatórios por danos materiais, morais ou lucros cessantes.
O depósito extrajudicial parcial, sem notificação da parte contrária e sem quitação integral, não afasta a mora contratual.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475 e 476; CPC, arts. 85, §11, e 98, §3o.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível no 1002111-62.2022.8.11.0041, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 26.04.2023, DJE 28.04.2023. TJMT, Apelação Cível no 0000759-19.2013.8.11.0036, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 19.09.2018, DJE 25.09.2018. TJMT, Apelação Cível no 0054029-06.2014.8.11.0041, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 05.05.2020, DJE 12.05.2020. STJ, REsp 1108058/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.10.2014 (Recurso Repetitivo).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009919-70.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[C E A COMERCIO DE ACAI LTDA - CNPJ: 30.943.256/0001-01 (APELANTE), ANA RENATA FRANCHINI DE MACEDO ALVES - CPF: 037.240.191-06 (ADVOGADO), VALTER VINICIUS PINHEIRO ALENCAR - CPF: 040.493.781-08 (ADVOGADO), ANA CAROLINA DE SOUZA CORDEIRO - CPF: 033.206.711-46 (APELANTE), ANA RENATA FRANCHINI DE MACEDO ALVES - CPF: 037.240.191-06 (APELANTE), GILSENILDO ALVES DOS SANTOS - CPF: 029.857.351-22 (APELANTE), CARANDA LOCACOES LTDA - CNPJ: 30.896.275/0001-16 (APELADO), LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO), M C K EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 02.177.696/0001-51 (APELADO), C E A COMERCIO DE ACAI LTDA - CNPJ: 30.943.256/0001-01 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA CAROLINA DE SOUZA CORDEIRO - CPF: 033.206.711-46 (TERCEIRO INTERESSADO), GILSENILDO ALVES DOS SANTOS - CPF: 029.857.351-22 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA RECÍPROCA. AUSÊNCIA DE PROVA DE CUMPRIMENTO INTEGRAL DAS OBRIGAÇÕES. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Ana Renata Franchini de Macedo Alves, coautora da Ação de Resolução Contratual combinada com Indenizatória por Danos Materiais e Morais, movida em face das empresas Carandá Locações Ltda. e MCK Empreendimentos Imobiliários Ltda., buscando a reforma da sentença que decretou a rescisão do contrato de locação por culpa recíproca, afastando penalidades contratuais e indeferindo os pedidos indenizatórios. A apelante sustenta que os danos materiais, lucros cessantes e morais decorreram exclusivamente da conduta das apeladas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a rescisão do contrato de locação deve ser atribuída exclusivamente à culpa das apeladas; (
ii
) analisar a possibilidade de indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais em razão da conduta das rés.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A culpa exclusiva das rés não se comprova, uma vez que restou incontroversa a inadimplência contratual por parte da autora, ora apelante, que não realizou os pagamentos nos prazos pactuados, confessando a mora sob alegações não corroboradas por prova suficiente.

O simples depósito extrajudicial parcial, sem notificação da parte contrária e sem a integralidade dos valores, não afasta a inadimplência, conforme entendimento consolidado deste Tribunal.

Por outro lado, restou evidenciado o descumprimento contratual também por parte das locadoras, que não comprovaram a prestação adequada de contas e o fornecimento das informações de encargos, conforme exigido no contrato, caracterizando inadimplemento recíproco.

A constatação de culpa concorrente afasta a aplicação de cláusula penal, bem como a condenação por danos morais e materiais, nos termos do entendimento jurisprudencial do TJMT, impondo-se o retorno das partes ao estado anterior à contratação, sem imposição de penalidades.

Aplicável o princípio da reciprocidade nos contratos bilaterais, previsto no art. 476 do Código Civil, segundo o qual nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra se não cumprir a sua.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: A inadimplência parcial e não justificada do locatário, aliada à ausência de prestação de contas pelo locador, caracteriza culpa recíproca, autorizando a rescisão contratual sem imposição de penalidades.

A existência de culpa concorrente afasta a responsabilização exclusiva e impede o acolhimento de pedidos indenizatórios por danos materiais, morais ou lucros cessantes.

O depósito extrajudicial parcial, sem notificação da parte contrária e sem quitação integral, não afasta a mora contratual.

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 475 e 476; CPC,
arts
. 85, §11, e 98, §3o.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível no 1002111-62.2022.8.11.0041, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 26.04.2023, DJE 28.04.2023. TJMT, Apelação Cível no 0000759-19.2013.8.11.0036, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 19.09.2018, DJE 25.09.2018. TJMT, Apelação Cível no 0054029-06.2014.8.11.0041, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 05.05.2020, DJE 12.05.2020. STJ, REsp 1108058/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.10.2014 (Recurso Repetitivo).

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 1009919-70.2020.8.11.0015

APELANTE: ANA RENATA FRANCHINI DE MACEDO ALVES

APELADO: CARANDA LOCACOES LTDA E MCK EMPREENDIMENTOS

IMOBILIARIOS LTDA

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Apelação Cível interposta por ANA RENATA FRANCHINI DE MACEDO ALVES, nos autos de Ação de Resolução Contratual combinada com Indenizatória por Danos Materiais e Morais com pedido de Tutela Antecipada proposta por C E A COMÉRCIO DE AÇAÍ LTDA., ANA CAROLINA DE SOUZA CORDEIRO, ANA RENATA FRANCHINI DE MACEDO ALVES E GILSENILDO ALVES DOS SANTOS
contra CARANDÁ LOCAÇÕES LTDA. e MCK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA com o fito de reformar
a r. sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial para decretar a rescisão do contrato de locação por culpa recíproca das partes, afastando a imposição de penalidades contratuais, bem como indeferindo os pleitos indenizatórios e da reconvenção. (Id. 279132898).

Irresignada, a apelante pugna pelo deferimento de justiça gratuita, também para que seja declarada a rescisão contratual por culpa exclusiva das apeladas, a restituição dos valores pagos
, além de
indenização por lucros cessantes, emergentes e morais, sob a justificativa de que os prejuízos decorreram exclusivamente da conduta das apeladas. (Id. 279132900).

A recorrente alega que celebrou contrato de locação de sala comercial no “Carandá Shopping”, com prazo de dez anos, porém enfrentou desde o início cobranças irregulares e abusivas de condomínio pelas apeladas.

Igualmente, aduz que estas não prestavam contas, descumpriram cláusulas contratuais, permitiram a ocupação do imóvel por terceiros e,
ainda
,
o
venderam
clandestinamente,
fica
ndo privada da posse e dos rendimentos.

Em contrarrazões, os apelados defendem a
higidez d
a decisão
apelada
e
p
ugnam pelo
des
provimento do recurso. (Id. 279132909).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares:

A controvérsia versa em definir a existência ou não da culpa concorrente das partes
em relação a
o contrato de locação de imóvel comercial.

Na origem, ressai dos autos que o Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, na Ação de Resolução Contratual c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão contratual por culpa concorrente, afastar as penalidades contratuais, bem como indeferir os pleitos indenizatórios e da reconvenção.

Em suas razões recursais, a apelante aduz, em síntese, que os requeridos foram exclusivamente responsáveis pelo inadimplemento contratual, consubstanciado no fato de terem descumprido cláusulas contratuais referentes à administração do shopping, falta de prestação de contas e alienação do bem locado a terceiros, sem prévia ciência ou autorização da

apelante.

Depreende-se das cláusulas 5a e 7a do contrato de locação de imóvel comercial, localizado no Shopping André Maggi, pactuado entre a locadora MCK Empreendimentos Imobiliários Ltda. e os locatários
Gilsenildo
Alves dos Santos e a esposa Ana Renata Franchini de Macedo Alves, ora apelante, que estes últimos se comprometeram a pagar R$

9.900,00 (nove mil e novecentos reais) aos locadores, bem como que ele seria rescindido de forma automática após 60 (sessenta) dias do inadimplemento. (Id. 279132385).

No caso
, não há prova de que a parte autora, ora apelante, teria adimplido com os pagamentos nos prazos contratuais. Não só, há confissão expressa da inadimplência dos alugu
é
is e encargos condominiais pactuados, sob a justificativa de suposta irregularidade na administração do shopping. Sendo, portanto, incontroversa a inadimplência (Id. 279132385 e 7538971).

Ademais, nota-se que apelante realizou depósito extrajudicial, no valor menor que o devido, sem a notificação da parte contrária, o que não possui o condão de afastar a mora

(Id. 279132852).

Isso, porque é imprescindível a consignação integral da quantia a ser paga para afastar a inadimplência, em razão de que a consignação parcial não afasta a mora.

Não é outro o entendimento deste Tribunal, que segue:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – NÃO CONSTITUIÇÃO EM MORA – RESCISÃO UNILATERAL DO VENDEDOR – IMPOSSIBILIDADE – DEPÓSITO PARCELADO DAS PARCELAS VENCIDAS – NÃO CABÍVEL – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO EM PARTE PROVIDO.

Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente e o vendedor não interpelou a compradora sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, não cabe a resolução unilateral do pacto.

Conforme a orientação do STJ, lançada em sede de Recurso Repetitivo, a consignação parcial não afasta a mora (REsp 1108058/DF).

Para o pagamento parcelado é necessária a concordância do credor.

Não há falar em condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime porque a simples rescisão contratual faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana.”

(N.U 1002111-62.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/04/2023,
Publicado
no DJE 28/04/2023).

Com efeito, incontroversa a inadimplência contratual por parte da autora, ora apelante.

Por outro lado, a cláusula 6.3 do contrato de locação firmado entre a locadora Carandá Locações Ltda. e as locatárias CEA Comércio de Açaí Ltda., representada pela sócia Ana Renata Franchini de Macedo Alves e, como anuentes MCK Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
Gilsenildo
Alves dos Santos, impunha à locadora o dever de apresentar à locatária os encargos decorrentes da locação.

Contudo, os requeridos, ainda que tenham
disponibilizado
orçamento
s
, como alegam,
não comprovaram o cumprimento dessa obrigação, o que evidencia a reciprocidade do inadimplemento, consubstanciando a culpa recíproca. (Id. 279132386).

P
rincipalmente, quando se trata de contratos bilaterais, em que há reciprocidade de prestações e equilíbrio de obrigações, nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra sem que tenha previamente cumprido a sua, conforme preconiza o art. 476 do Código Civil, que assim disciplina:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

A propósito, o entendimento desta Corte:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - VENDA DE IMÓVEL RURAL – CULPA RECÍPROCA DAS PARTES – DEVOLUÇÃO DAS ARRAS PAGAS – INDENIZAÇÃO E MULTA – NÃO CABIMENTO – RETORNO DO STATUS QUO ANTE- JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO A PARTIR DO DESEMBOLSO – HONORÁRIOS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Agindo as partes em contrariedade aos princípios que regem a relação contratual, em específico, o princípio da boa-fé não se pode exigir uma da outra multa por descumprimento, já que ambas deram causa a rescisão. Não perfectibilizada a venda nos moldes do contratado havendo inadimplemento pelos compradores e ônus no imóvel adquirido que pode inviabilizar sua fruição, já que há obrigações contratuais não há se falar em multas, indenizações, devendo retornar as partes ao que era antes. Verificado o descumprimento contratual por ambas as partes, deve ser reconhecida a culpa recíproca pela rescisão contratual, impedindo a condenação de comprador ou vendedor na multa prevista no contrato celebrado. Retornando as partes ao estado em que se encontravam antes da celebração do contrato, deve o promitente vendedor devolver o recebimento de valor a título de arras.

Quanto ao pleito de reforma para que os encargos (juros e correção) sobre o valor a ser restituído, sejam devidos a partir da sentença, não prospera haja vista se tratar de responsabilidade contratual, nos termos do entendimento do STJ.

No que tange aos honorários, a condenação deve ser mantida na forma recíproca, devendo cada um arcar com as despesas em 50%, bem como os honorários arbitrados em 10% para seus respectivos advogados, vedada a compensação.”

(N.U 0054029-06.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/05/2020,
Publicado
no DJE 12/05/2020).

Assim, reconhecida a inadimplência de ambas as partes, impõe-se a manutenção da rescisão contratual com fundamento na culpa recíproca, afastando-se a responsabilização exclusiva de qualquer d
elas.

Desse modo, quando há culpa concorrente para a rescisão contratual, como restou evidenciado nos autos, não há o que se falar em condenação por danos materiais ou morais.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
.

Destarte, considerando o trabalho adicional em grau recursal, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §11, do CPC. Porém, mantenho a
suspensividade
da obrigação, em razão de a parte litigante litigar sob o pálio da gratuidade judiciária, nos termos do artigo 98, §3o do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025