Tribunal: TJMT
Processo: 1035604-06.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ALEGAÇÕES DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA. RECURSO REJEITADO.
I. Caso em exame
Embargos de Declaração opostos contra acórdão que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sob alegação de omissão, contradição e obscuridade, notadamente quanto à interpretação da cláusula contratual referente à quitação da "Parcela B", à restituição dos valores pagos, à fixação dos aluguéis devidos, à base de cálculo dos honorários e à ausência de prévia avaliação do imóvel.
II. Questão em discussão
Há três questões em discussão: (i) verificar se o acórdão incorreu em omissão, contradição ou obscuridade ao interpretar cláusula contratual relativa ao pagamento do saldo devedor do financiamento imobiliário; (ii) definir se houve falha na análise da restituição e compensação dos valores pagos pela compradora; (iii) estabelecer se é cabível a fixação de aluguéis retroativos desde 2013 e se houve obscuridade na fixação dos honorários advocatícios.
III. Razões de decidir
A contradição passível de embargos de declaração deve estar presente entre os fundamentos e a conclusão da própria decisão judicial, e não entre esta e os argumentos das partes ou provas dos autos, o que não ocorreu no caso.
A alegação de omissão quanto ao direito de restituição foi devidamente enfrentada no acórdão, que reconheceu o direito da compradora à devolução de 90% dos valores pagos, autorizando compensação com as parcelas adimplidas junto à Caixa Econômica Federal, a serem apuradas em liquidação de sentença.
A obscuridade alegada quanto à base de cálculo dos honorários advocatícios não se verifica, pois foi fixado o percentual de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, a ser apurado em fase de cumprimento de sentença.
A fixação de aluguéis retroativos a partir da ocupação do imóvel em 2013 está fundamentada na jurisprudência do STJ, sendo desnecessária notificação para configuração da mora, pois esta é objetiva e decorre do inadimplemento contratual.
O pedido de retenção do imóvel até a devolução dos valores pagos é incabível, pois a reintegração de posse decorre do inadimplemento e da ausência de risco irreparável à parte ocupante.
O recurso revela mera tentativa de rediscutir o mérito da causa, não se prestando os embargos de declaração a tal finalidade, conforme o art. 1.022 do CPC.
IV. Dispositivo e tese
Recurso rejeitado.
Tese de julgamento: “A interpretação da cláusula contratual referente à “Parcela B” permite concluir pela obrigação de quitação integral do saldo devedor pela compradora. A ausência de omissão quanto à restituição e compensação dos valores pagos impede a atribuição de efeitos infringentes aos embargos. A fixação de aluguéis retroativos e honorários advocatícios encontra-se devidamente fundamentada, não configurando obscuridade. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo incabíveis na ausência dos vícios do art. 1.022 do CPC.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 113, 397, 422, 475 e 1.210; CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.026, 81, 85, § 2o e 509.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 928075/PE, Rel. Min. Castro Meira, 2a Turma, j. 04.09.2007; STJ, AgInt nos EDcl no REsp no 1.909.532/CE, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 29.11.2021; STJ, AgRg no AREsp no 600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 19.05.2015; STJ, AgRg no AREsp no 418.513/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 28.04.2015; STJ, AgRg no AREsp no 77069/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 06.02.2014.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035604-06.2017.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[AURENE SAWARIS - CPF: 460.990.181-15 (EMBARGADO), JAMES LEONARDO PARENTE DE AVILA - CPF: 655.189.001-63 (ADVOGADO), RUBIANE KELI MASSONI - CPF: 926.984.921-04 (ADVOGADO), VANESSA PELEGRINI - CPF: 882.472.521-04 (ADVOGADO), JONAS COELHO DA SILVA - CPF: 759.308.111-72 (ADVOGADO), IDALICE ALVES COSTA SCHERER - CPF: 831.385.871-00 (EMBARGANTE), EDEMILSON LUIZ LEITE SACARO - CPF: 077.958.258-69 (ADVOGADO), ANDRE VENERO DA SILVA - CPF: 843.223.571-72 (ADVOGADO), PAULO ROGERIO DE OLIVEIRA - CPF: 788.525.281-72 (ADVOGADO), ALESSANDRO CASTRO DA SILVA - CPF: 023.436.831-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS REJEITADOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ALEGAÇÕES DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA. RECURSO REJEITADO.

I. Caso em exame

Embargos de Declaração opostos contra acórdão que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sob alegação de omissão, contradição e obscuridade, notadamente quanto à interpretação da cláusula contratual referente à quitação da "Parcela B", à restituição dos valores pagos, à fixação dos aluguéis devidos, à base de cálculo dos honorários e à ausência de prévia avaliação do imóvel.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) verificar se o acórdão incorreu em omissão, contradição ou obscuridade ao interpretar cláusula contratual relativa ao pagamento do saldo devedor do financiamento imobiliário; (ii) definir se houve falha na análise da restituição e compensação dos valores pagos pela compradora; (iii) estabelecer se é cabível a fixação de aluguéis retroativos desde 2013 e se houve obscuridade na fixação dos honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

A contradição passível de embargos de declaração deve estar presente entre os fundamentos e a conclusão da própria decisão judicial, e não entre esta e os argumentos das partes ou provas dos autos, o que não ocorreu no caso.

A alegação de omissão quanto ao direito de restituição foi devidamente enfrentada no acórdão, que reconheceu o direito da compradora à devolução de 90% dos valores pagos, autorizando compensação com as parcelas adimplidas junto à Caixa Econômica Federal, a serem apuradas em liquidação de sentença.

A obscuridade alegada quanto à base de cálculo dos honorários advocatícios não se verifica, pois foi fixado o percentual de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, a ser apurado em fase de cumprimento de sentença.

A fixação de aluguéis retroativos a partir da ocupação do imóvel em 2013 está fundamentada na jurisprudência do STJ, sendo desnecessária notificação para configuração da mora, pois esta é objetiva e decorre do inadimplemento contratual.

O pedido de retenção do imóvel até a devolução dos valores pagos é incabível, pois a reintegração de posse decorre do inadimplemento e da ausência de risco irreparável à parte ocupante.

O recurso revela mera tentativa de rediscutir o mérito da causa, não se prestando os embargos de declaração a tal finalidade, conforme o art. 1.022 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Recurso rejeitado.

Tese de julgamento: “A interpretação da cláusula contratual referente à “Parcela B” permite concluir pela obrigação de quitação integral do saldo devedor pela compradora. A ausência de omissão quanto à restituição e compensação dos valores pagos impede a atribuição de efeitos infringentes aos embargos. A fixação de aluguéis retroativos e honorários advocatícios encontra-se devidamente fundamentada, não configurando obscuridade. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo incabíveis na ausência dos vícios do art. 1.022 do CPC.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 113, 397, 422, 475 e 1.210; CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.026, 81, 85, § 2o e 509.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 928075/PE, Rel. Min. Castro Meira, 2a Turma, j. 04.09.2007; STJ, AgInt nos EDcl no REsp no 1.909.532/CE, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 29.11.2021; STJ, AgRg no AREsp no 600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 19.05.2015; STJ, AgRg no AREsp no 418.513/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 28.04.2015; STJ, AgRg no AREsp no 77069/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 06.02.2014.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração interposto por Idalice Alves Costa Scherer, em face do v. acórdão proferido no recurso de apelação n. 1035604-06.2017.8.11.0041 apreciado por esta Câmara, sob o argumento de estar eivado de omissão, contradição e obscuridade.

Inconformada, a embargante
sustenta que o v. acórdão incorreu em contradição ao reconhecer a inexistência de estipulação contratual quanto à necessidade de quitação integral da Cláusula B do contrato e, simultaneamente, declarar a rescisão do pacto por inadimplemento da mesma obrigação, sem explicitar fundamento jurídico claro para exigir pagamento à vista.

Alega que o v. acórdão é omisso quanto à análise dos efeitos patrimoniais da rescisão, deixando de se pronunciar sobre o seu direito à retenção do imóvel e à compensação dos valores pagos, discriminando-se os montantes referentes à entrada (R$ 30.000,00), ao pagamento das parcelas do financiamento (R$ 72.000,00) e às benfeitorias realizadas (R$ 242.952,66), totalizando R$ 344.952,66.

Defende que há obscuridade no que se refere à restituição e compensação desses valores, inclusive no que toca à aplicação de correção monetária e juros, considerando a valorização do imóvel e o tempo decorrido.

Argumenta que o v. acórdão lhe impôs a obrigação de pagamento de aluguel retroativo, sem considerar a posse legítima decorrente do contrato e sem especificar o marco inicial da eventual mora, sugerindo que, se existente, somente poderia ter início a partir de notificação extrajudicial datada de julho de 2017 e não de 2013.

Aduz que o v. acórdão é omisso e contraditório quanto à necessidade de prévia avaliação do imóvel para aferição de eventual enriquecimento indevido da parte adversa, bem como a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) carece de base de cálculo determinada, gerando insegurança jurídica e falta de transparência.

Por fim, pleiteia o acolhimento dos embargos, sanando os vícios apontados, suscitando ainda, o prequestionamento da matéria para efeito de eventual interposição de recurso a instância superior.

A parte embargada apresentou manifestação (id. 276153362), pugnando pela rejeição do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Pois bem. Apesar da embargante alegar a ocorrência de omissão, contradição e obscuridade no v. acórdão, faz-se necessário destacar que a sua real intenção é ter o mérito da questão reapreciado, o que não se enquadra nas hipóteses de interposição de embargos de declaração.

De acordo com o art. 1.022, do CPC, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

“I -
esclarecer obscuridade ou eliminar contradição
;

II -
suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento
;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único.
Considera-se omissa a decisão que
:

I –
deixe de se manifestar sobre teses firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento
;

II –
incorra em qualquer das condutas descritas no
art. 489, §1o
.
”
(negritei e grifei).

Já o referido art. 489, §1o, do CPC, assim dispõe:

“§1o. Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.”

Não obstante, a contradição apenas ocorre dentro da própria decisão e não quanto aos argumentos ou provas apresentadas pelas partes.

Nesse sentido, é a jurisprudência pacífica do STJ, confira,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

[...]

2. A contradição permissiva da oposição de embargos de declaração é a que se faz presente dentro da própria decisão, e não quanto aos argumentos ou provas apresentadas pelas partes.
[...]”
(REsp n.
928075
/PE, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j. 04.09.2007 – negritei).

Já a obscuridade se detecta no texto da decisão, no tocante a sua falta de clareza, sem possuir relação com a análise das provas dos autos.

Nesse sentido, é a jurisprudência pacífica do STJ, confira,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGADA VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES DE CABIMENTO. CERTIDÃO DE DÍVIDA ATIVA. PRESUNÇÃO DE CERTEZA E LIQUIDEZ NÃO ELIDIDA NA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO FUNDAMENTADA NA PROVA DOS AUTOS.

[...]

3.

A obscuridade passível de correção é a que se detecta no texto da decisão, referente à falta de clareza, sem relação com a análise das provas dos autos
.

4. Ausência de violação do art. 535 do Código de Processo Civil. Decisões proferidas com base nas provas dos autos.

5. Recurso especial não provido.”
(REsp n.
928075
/PE, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j. 04.09.2007 – negritei).

Assim, nenhuma das hipóteses acima elencadas quanto à omissão, contradição e obscuridade estão configuradas no acórdão embargado.

Na verdade, as matérias articuladas no apelo e nas contrarrazões foram apreciadas e bem fundamentadas, a teor do que dispõe o art. 93, inc. IX, da CF, porém, esta Câmara chegou à conclusão diversa da pretendida pela embargante, justificando assim a interposição do presente recurso.

Ademais, toda a matéria debatida neste declaratório foi amplamente analisada no v. acórdão, demonstrando que seu real interesse é a reapreciação da celeuma.

Para que não paire qualquer dúvida, colaciono parte do v. acórdão em que consta a matéria julgada,
verbis
:

“
In casu, a principal controvérsia dos autos reside na interpretação da cláusula contratual que trata do pagamento do saldo devedor do financiamento do imóvel junto à Caixa Econômica Federal (Parcela B) e se sua não quitação integral pela compradora configura ou não inadimplemento contratual.

Sendo assim, a cláusula 2a estabelece que “a VENDEDORA, vende o imóvel mencionado acima à COMPRADORA, todos os direitos que lhe cabe, referente ao IMÓVEL, pelo preço certo e ajustado de R$ 165.000,00 (CENTO E SESSENTA E CINCO MIL REAIS), que serão pagos da seguinte forma:” (id. 148664164).

Já o item b e b.1 estipularam que “b) SALDO DEVEDOR JUNTO A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

a ser quitado pela aqui denominada COMPRADORA, que na data da assinatura deste contrato é de R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais), a ser pago da seguinte forma: b.1) se na data da quitação o saldo for maior que os R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais), o pagamento da diferença a maior será de obrigação da COMPRADORA junto a Caixa Econômica Federal.” (id. 148664164).

À vista disso, com a devida vênia da fundamentação posta na r. sentença, o certo é que a obrigação assumida pela compradora, ora apelada, era a de quitar integralmente o saldo do financiamento, e não apenas continuar com os pagamentos das parcelas mensais.

Digo isso, porque a expressão “data da quitação” indica um momento único de pagamento, e não um compromisso de longo prazo, consoante afirmado pela ré, ora recorrida.

Ora, o art. 113, do C. Civil, estabelece que “Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”

Além disso, o art. 422, do mesmo codex prevê-se que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Desse modo, a interpretação mais coerente, alinhada à lógica da negociação contratual, indica que o pagamento do saldo devedor deveria ser realizado integralmente para que a compradora, ora apelada, consolidasse sua posição como proprietária legítima do imóvel.

Se assim não fosse, o risco permaneceria sobre a vendedora, ora apelante, que continuaria vinculada ao financiamento perante a instituição financeira, mesmo após a posse do imóvel ter sido transferida à compradora, ora recorrida.

Dessa forma, houve equívoco na r. sentença em considerar que o contrato não estabelecia expressamente a quitação integral da Parcela b, pois a redação contratual conduz a essa interpretação.

Por conseguinte, restou demonstrado que a ré, ora apelada, não quitou integralmente a Parcela b, limitando-se a continuar pagando as parcelas do financiamento, restando evidente que essa conduta não corresponde ao que foi pactuado contratualmente, pois a obrigação assumida era de quitação total do saldo remanescente e não de mera continuidade dos pagamentos.

Destarte, o art. 475, do C. Civil dispõe que “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

No caso, reafirmo que a autora, ora recorrente, demonstrou cabalmente que, apesar de tentativas de renegociação, a ré, ora apelada, não adimpliu o saldo devedor (id. 148664174), permanecendo nos imóveis sem realizar os pagamentos devidos, razão pela qual a rescisão contratual é medida necessária para restabelecer o equilíbrio jurídico entre as partes.

Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica ao admitir a resolução do contrato de compra e venda de imóvel pelo inadimplemento do comprador, determinando o retorno das partes ao status quo ante, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR- RESCISÃO - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - NECESSIDADE - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - RETENÇÃO - CLÁUSULA PENAL E FRUIÇÃO - RESTRIÇÃO DA INCIDÊNCIA SOMENTE SOBRE A QUANTIA JÁ PAGA - ADEQUAÇÃO - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA -CUMULAÇÃO DA RETENÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS COM CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE - MESMA NATUREZA JURÍDICA DE AMBOS OS INSTITUTOS.

1. Conforme disposto no art. 475 do Código Civil, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

2. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo inadimplemento do promitente-comprador, dá ao promitente-vendedor o direito de reaver o imóvel e o retorno ao status quo ante, devendo as parcelas pagas pelo consumidor serem a ele devolvidas, sob pena de enriquecimento ilícito.

3. Com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos, a título de multa contratual, sendo razoável que a retenção, no caso, seja no percentual de 10% do montante pago.

4. Incontroversa a mora do réu e verificada a fruição do imóvel por este, tem direito a apelante de receber o percentual justo pelo tempo que o comprador/apelado utilizou-se do imóvel.

5. Assim, considerando o valor pago pelo comprador se mostra demasiadamente irrisório (três parcelas) e considerando o tempo de utilização do imóvel pelo comprador (cinco anos), razoável a fixação da fruição em quantia certa, proporcional ao valor do imóvel/contrato, sob pena de enriquecimento sem causa.

6. A cumulação da retenção do sinal (arras confirmatórias) com a retenção de valores a título d e cláusula penal é vedada pelo STJ, porquanto ambas possuem a mesma natureza jurídica, sendo a cobrança dúplice manifesto bis in idem ao promissário comprador.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.” (TJMG, RAC n. 10000210147377001, 11a Câm. Cív., Rela. Desa. Shirley Fenzi Bertão, j. 12.05.2021 – negritei).

Quanto à reintegração de posse, o artigo 1.210, do Código Civil assegura ao proprietário o direito de reaver o bem injustamente retido por outrem.

Na espécie, a posse da ré, ora apelada, encontra-se vinculada ao contrato, cuja condição de adimplemento não foi cumprida, de modo que deve ser compelida a desocupar o imóvel.

Não obstante, a ré, ora recorrida, usufrui do bem desde 2013, causando prejuízo à autora, ora apelante, que foi privada do uso de sua propriedade.

A jurisprudência do STJ é clara ao reconhecer o direito à indenização pela ocupação indevida de imóvel:

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE.

1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes.

2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão.

3. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.909.532/CE, 4a Turma, Rela. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 29.11.2021 - negritei).

Dessa forma, é devido o pagamento de aluguel mensal, desde a data de entrada no imóvel em 2013 até a efetiva desocupação.

Avançando na elucidação da celeuma, quanto ao IPTU, nos termos do art. 32, do Código Tributário Nacional, o possuidor do imóvel é responsável pelo pagamento do referido tributo.

Assim, a ré, ora recorrida, também deve arcar com os valores devidos a título de IPTU desde a posse até a desocupação, além de contas de energia elétrica, água e condomínio, se houver.

Quanto ao valor pago pela ré, ora apelada, a título de entrada, o c. STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa do promissário comprador
, confira, verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp n. 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015 – negritei).

Logo, é perfeitamente justo e razoável que a compradora, ora apelante, retenha 10% (dez por cento) da quantia paga pela ré, ora recorrida, como entrada da compra do imóvel.

Além disso, também deve ser levado em consideração as parcelas pagas pela ré, ora apelada, no financiamento junto a Caixa Econômica Federal, que poderão ser compensadas com os valores as serem pagos à autora, ora apelante, após apuração em sede de liquidação de sentença.

No tocante a pretensão do dano moral, tenho que este não deve prosperar, pois em que pese o aborrecimento causado a autora, ora recorrente, em razão do descumprimento contratual pela ré, ora apelada, entendo que tal fato por si só é insuficiente para justificar a indenização por dano moral.

Destaco que a jurisprudência é pacífica em reconhecer que o mero descumprimento contratual não gera dano moral, sendo necessária a demonstração de abalo íntimo sofrido pela parte. Confira:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA E DE PERDAS E DANOS. PERDA DE VEÍCULO AUTOMOTOR. PREJUÍZOS REFERENTES A ALUGUÉIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS. VULNERAÇÃO DA COISA JULGADA. NÃO OCORRÊNCIA. [...] 2. Pela moldura fática desenhada nas instâncias ordinárias, não se está a exigir da recorrente prova de fato negativo, mas tão somente a prova do fato constitutivo de seu direito, qual seja: que a recusa do pagamento do seguro do veículo teria lhe obrigado a vender o imóvel em que residia e morar de aluguel. 3.
Em linha de princípio, o mero descumprimento de ajuste contratual não é, por si só, apto a gerar dano moral. No caso em exame, não ficou reconhecida pelas instâncias locais nenhuma circunstância particular que extrapolasse o mero aborrecimento e ingressasse na seara do dano moral, razão pela qual a negativa do pedido, nesse ponto, se mostrava de rigor
. 4. Tendo a decisão posterior feito expressa ressalva quanto aos honorários já arbitrados em decisão pretérita, não há se falar em ofensa à coisa julgada. 5. Agravo regimental não provido.” (STJ, AgRg no AREsp n. 418513/SP, 4a Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 28.04.2015 – negritei).

“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ARTIGO 544 DO CPC) – DEMANDA POSTULANDO O PAGAMENTO DE SEGURO DE VEÍCULO FURTADO C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTIDA A INADMISSÃO DO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA SEGURADA. 1. Pretensão da segurada voltada à condenação da seguradora ao pagamento de indenização por dano moral decorrente do atraso no embolso do seguro de veículo furtado.
Nos termos da jurisprudência do STJ, o mero dissabor ou aborrecimento, experimentado em razão de inadimplemento contratual, não configura, em regra, prejuízo extrapatrimonial indenizável
. Incidência da Súmula 83/STJ...”. (STJ, AgRg no AREsp n. 77069/SP, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 06.02.2014 – negritei).

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SEGURO DE VEÍCULO. COBERTURA. INSTALAÇÃO DE KIT GÁS. AGRAVAMENTO DO RISCO DE ROUBO. DANO MORAL. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPROVIMENTO. ... 2.
Como regra, o descumprimento de contrato, ao não pagar a seguradora o valor do seguro contratado, não enseja reparação a título de dano moral, salvo em situações excepcionais, que transcendam no indivíduo, a esfera psicológica e emocional do mero aborrecimento ou dissabor, próprio das relações humanas, circunstância essa que não se faz presente nos autos
...”. (STJ, AgRg no AREsp n. 200514/RJ, 3a Turma, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 28.05.2013 – negritei).

Ressalto que não há qualquer documento nos autos que demonstre uma situação de grave sofrimento causado a autora, ora recorrente, capaz de abalar a sua esfera psicológica em grau relevante, ultrapassando o aborrecimento do cotidiano.

Nesse sentido, tenho que não há aprofundamento suficiente para ser imposta a obrigação de indenizar, de modo que o pedido de indenização não pode ser acolhido.

Por fim, não há comprovação nos autos de benfeitorias realizadas pela ré, ora recorrida, contudo, caso existam, deverão ser analisadas em liquidação de sentença, mediante prova documental.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser reformada para julgar a ação parcialmente procedente, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, à fim de declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, determinar a reintegração de posse do imóvel à autora, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação forçada, bem como para condenar a ré ao pagamento de indenização por perdas e danos, incluindo lucros cessantes, equivalentes aos aluguéis correspondentes ao período de ocupação indevida do imóvel, acrescido de correção monetária e juros de mora pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, danos emergentes, relativos a tributos e encargos assumidos (IPTU, energia elétrica, água e condomínio), a ser apurado em sede de liquidação de sentença, com a devida compensação do montante pago pelo financiamento do bem, devendo a demandante restituir, após a devida compensação, caso houver saldo, 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela compradora, acrescido de correção monetária e juros de mora pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA.
”
(id. 270850363 – negritei e grifei).

Visto isso, em que pese às alegações da recorrente, não há contradição no v. acórdão quanto a alegada contradição em torno da cláusula contratual que trata da "Parcela B" foi expressamente enfrentada.

Isso porque, o voto consignou, com base na interpretação sistemática do contrato à luz dos arts. 113 e 422, ambos do Código Civil, que a cláusula que prevê o pagamento do saldo devedor junto à Caixa Econômica Federal impunha à compradora a obrigação de quitação integral, e não mera assunção das parcelas mensais.

A expressão “data da quitação”, conforme asseverado no julgado, traduz, com clareza e unicidade, a obrigação de saldar o montante de uma só vez, e não parceladamente, como sustentado pela embargante.

Logo, não há contradição entre a conclusão do voto e os fundamentos nele expostos, pois constatado o inadimplemento substancial da obrigação de quitação, restou corretamente decretada a rescisão contratual com a consequente reintegração de posse à vendedora, tudo em conformidade com o art. 475, do C, Civil e a jurisprudência consolidada, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (v.g., AgRg no AREsp 600.887/PE e AgInt nos EDcl no REsp 1.909.532/CE).

No que se refere à alegada omissão quanto ao direito à restituição dos valores pagos, igualmente não prospera a insurgência.

O voto condutor foi taxativo ao reconhecer à embargante o direito à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos a título de entrada, bem como à compensação das quantias adimplidas junto à Caixa Econômica Federal.

Assinalou-se, ademais, que a apuração de eventuais benfeitorias seria objeto de liquidação de sentença, na forma processual adequada, conforme o art. 509, do CPC.

Logo, não há omissão, mas sim adequado regramento à fase de cumprimento da sentença.

Além disso, a pretensão de reter a posse do imóvel até integral devolução dos valores pagos, invocando-se o direito de retenção, igualmente carece de guarida.

Como assentado na jurisprudência do c. STJ (AgInt no REsp 1.909.532/CE), a ocupação do imóvel por parte inadimplente enseja, em regra, a obrigação de indenizar a parte contrária, sobretudo quando há reintegração de posse judicialmente reconhecida.

A retenção, como exceção à regra geral da reintegração, somente se justifica quando se demonstra risco irreparável à parte ocupante, o que não se verifica na hipótese.

Quanto à condenação ao pagamento de aluguéis retroativos, também se infere ausência de vício.

O voto embargado foi explícito ao indicar que a ocupação indevida do bem desde 2013, sem o adimplemento da obrigação principal, enseja obrigação de indenizar pelo uso do imóvel.

O termo inicial da mora não depende, neste caso, de notificação específica, pois o inadimplemento restou configurado desde o descumprimento contratual, como reiteradamente decidido pela jurisprudência pátria (v.g., STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.909.532/CE).

Ainda que a notificação extrajudicial tenha sido realizada em 2017, a mora é objetiva, decorrente do inadimplemento, nos termos do art. 397, do Código Civil.

Avançando na elucidação da celeuma, no tocante à alegação de ausência de clareza quanto à base de cálculo dos honorários sucumbenciais, não há que se falar em obscuridade.

A fixação do percentual de 10% (dez por cento) do valor da condenação, conforme previsto no art. 85, §2o do CPC, foi expressamente determinada, estando a base de cálculo vinculada ao valor final a ser apurado em liquidação de sentença.

Inexistente, pois, omissão ou imprecisão.

Assim, não se verifica qualquer omissão, contradição ou obscuridade apta a ensejar a modificação do julgado, razão pela qual, igualmente, não se justifica a atribuição de efeitos infringentes aos presentes embargos.

Na verdade, com a devida vênia, as alegações da embargante demonstram manifesta vontade em tumultuar o feito, atitude que beira a má-fé, diga-se de passagem, ficando a mesma advertida desde já das penalidades previstas nos arts. 1.026 e 81, ambos do CPC.

Portanto, se com tal conclusão a parte discorda, não é em sede de embargos de declaração que deve manifestar seu inconformismo, porque este recurso não se presta a tal finalidade.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Ademais, há casos em que o melhor consolo não é o recurso.

Posto isso,
REJEITO
os embargos de declaração.

Cuiabá, 26 de março de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025