Tribunal: TJMT
Processo: 1018591-18.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-09
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. JULGAMENTO ANTECIPADO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. INTERDIÇÃO DO IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS COMUNS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta por condômina contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança, condenando-a ao pagamento de cotas condominiais vencidas e vincendas, no valor inicial de R$ 7.544,76, acrescido de encargos legais.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia envolve: (i) verificar se o indeferimento da prova testemunhal e do depoimento pessoal do síndico caracteriza cerceamento de defesa; e (ii) definir se a interdição do imóvel pela Defesa Civil exonera a proprietária do pagamento das cotas condominiais.
III. Razões de decidir
3. O magistrado é o destinatário da prova e pode indeferir aquelas que considerar desnecessárias, conforme art. 370, p.u., do CPC. Existiam elementos suficientes nos autos, notadamente laudo pericial e decisão judicial em demanda correlata, o que autoriza o julgamento antecipado.
4. As cotas condominiais configuram obrigação propter rem (CC, art. 1.336, I), não dependendo da utilização efetiva do imóvel, subsistindo mesmo diante da interdição do bem. A responsabilidade do condômino é objetiva e solidária entre os demais proprietários.
5. Eventual pretensão de indenização por danos estruturais decorrentes de obras vizinhas deve ser deduzida em ação própria, sem prejuízo da obrigação de adimplir as despesas condominiais.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. O indeferimento de provas reputadas desnecessárias pelo magistrado não configura cerceamento de defesa quando os elementos constantes dos autos são suficientes ao julgamento do mérito. 2. A interdição do imóvel não afasta o dever do condômino de contribuir com as cotas condominiais, obrigação de natureza propter rem.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018591-18.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Condomínio, Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I - CNPJ: 12.109.656/0001-26 (APELADO), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), JIENIFFER PEREIRA CARDOSO (APELANTE), JIENIFFER PEREIRA CARDOSO - CPF: 019.244.641-01 (APELANTE), RENAN JAUDY PEDROSO DIAS - CPF: 011.503.281-93 (ADVOGADO), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. JULGAMENTO ANTECIPADO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. INTERDIÇÃO DO IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS COMUNS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por condômina contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança, condenando-a ao pagamento de cotas condominiais vencidas e vincendas, no valor inicial de R$ 7.544,76, acrescido de encargos legais.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia envolve: (i) verificar se o indeferimento da prova testemunhal e do depoimento pessoal do síndico caracteriza cerceamento de defesa; e (ii) definir se a interdição do imóvel pela Defesa Civil exonera a proprietária do pagamento das cotas condominiais.

III. Razões de decidir

3. O magistrado é o destinatário da prova e pode indeferir aquelas que considerar desnecessárias, conforme art. 370, p.u., do CPC. Existiam elementos suficientes nos autos, notadamente laudo pericial e decisão judicial em demanda correlata, o que autoriza o julgamento antecipado.

4. As cotas condominiais configuram obrigação
propter rem
(CC, art. 1.336, I), não dependendo da utilização efetiva do imóvel, subsistindo mesmo diante da interdição do bem. A responsabilidade do condômino é objetiva e solidária entre os demais proprietários.

5. Eventual pretensão de indenização por danos estruturais decorrentes de obras vizinhas deve ser deduzida em ação própria, sem prejuízo da obrigação de adimplir as despesas condominiais.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. O indeferimento de provas reputadas desnecessárias pelo magistrado não configura cerceamento de defesa quando os elementos constantes dos autos são suficientes ao julgamento do mérito. 2. A interdição do imóvel não afasta o dever do condômino de contribuir com as cotas condominiais, obrigação de natureza
propter rem
.”

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por JIENIFFER PEREIRA CARDOSO contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de “Cobrança” (Proc. no 1018591-18.2022.8.11.0041), ajuizada contra a apelante pelo CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I, julgou parcialmente procedente o pedido autoral, para condenar a réu ao pagamento das cotas condominiais vencidas entre 10/10/2020 a 10/05/2022, no valor de R$ 7.544,76 (sete mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e setenta e seis centavos), bem como ao pagamento das cotas condominiais vincendas até a efetiva quitação; custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil, suspendendo-se a cobrança enquanto perdurar a condição legal de beneficiário da gratuidade de justiça, nos termos do artigo 98, §3o, do Código de Processo Civil (cf. Id. no 305221399).

Em suas razões recursais, apelante argui, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, diante do indeferimento da prova testemunhal e do depoimento do síndico do condomínio a impediu de demonstrar a omissão culposa do condomínio em seu dever de fiscalização, nexo causal indispensável para a sua tese defensiva.

No mérito, defende a impossibilidade de cobrança das cotas condominiais, porquanto o imóvel encontra-se interditado pela Defesa Civil em razão de danos estruturais oriundos de obras irregulares de vizinhos, cuja fiscalização competia ao condomínio.

Defende a responsabilidade civil do recorrido por omissão, invoca a boa-fé objetiva, a função social da propriedade, exceção do contrato não cumprido e requer, subsidiariamente, a suspensão da exigibilidade das cotas.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença apelada, seja reconhecida a improcedência da cobrança (cf. Id. no 305221401).

Nas contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do Apelo (cf. Id. no 305221404).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A ação originária foi proposta pelo condomínio apelado, visando à cobrança de cotas condominiais inadimplidas pela apelante, relativas ao período de outubro de 2020 a maio de 2022, que totalizavam, à época do ajuizamento, o montante de R$ 7.544,76 (sete mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e setenta e seis centavos), acrescidas das parcelas vincendas.

O Juízo sentenciante, entendeu pela desnecessidade de dilação probatória, indeferiu os pleitos de produção de prova e procedeu ao julgamento antecipado do mérito. Na sentença vergastada, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, condenando a apelante ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas. Fundamentou sua decisão na natureza
propter rem
da obrigação condominial, que independe do uso efetivo do bem, e na ausência de prova da responsabilidade do condomínio pelos danos estruturais, citando, para tanto, laudo pericial e sentença proferida em outro processo (no 1017788-60.2019.8.11.0002), que atribuíram a causa dos problemas a ampliações irregulares realizadas por vizinhos.

A apelante sustenta nulidade da sentença pelo indeferimento da prova testemunhal e do depoimento do síndico.

Não lhe assiste razão. O art. 370, parágrafo único, do CPC confere ao magistrado o poder de indeferir diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias. No caso, havia nos autos elementos suficientes ao deslinde da controvérsia, notadamente o laudo pericial e decisão judicial proferida em demanda correlata, que concluíram pela inexistência de responsabilidade do condomínio pelos danos estruturais do imóvel.

Com efeito, o Juízo
a quo
entendeu que os elementos probatórios constantes dos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia, o que autoriza o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inciso II, do Código de Processo Civil.

No caso, os documentos que instruem os autos, especialmente a notificação da Defesa Civil e o laudo pericial produzido em processo anterior, são suficientes à compreensão dos fatos. Não se vislumbra, portanto, prejuízo concreto à defesa que justifique a anulação do julgado.

Nesse sentido:

“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. MAGISTRADO COMO DESTINATÁRIO DAS PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. (...). 2. O nosso sistema processual civil é orientado pelo princípio do livre convencimento motivado, cabendo ao julgador determinar as provas que entender necessárias à instrução do processo, bem como indeferir aquelas que considerar inúteis ou protelatórias. 3. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp 281.230/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe 17/08/2015).

Rejeito, portanto, a preliminar de cerceamento de defesa.

Quanto a exigibilidade das cotas condominiais. É incontroverso que a apelante é proprietária da unidade autônoma e deixou de adimplir as cotas condominiais no período indicado, ao argumento de que diante da interdição do imóvel pela Defesa Civil, estaria exonerada do pagamento.

As taxas condominiais constituem obrigações
propter rem
, ou seja, que acompanham o bem, recaindo sobre aquele que detém a posse e o usufruto do imóvel e, consequentemente, dos serviços prestados pelo condomínio.

Nesse sentido:

“Direito Civil. Ação De Cobrança. Cotas Condominiais. Legitimidade Do Espólio. Obrigação
Propter Rem
. Prescrição Afastada. Recurso Desprovido.

I. Caso em exame

1. Condomínio ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais inadimplidas entre maio/2015 e março/2019, em face de titular registral falecido, com posterior substituição pelo espólio.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em Analisar: (i) se o espólio pode ser parte legítima após ação inicialmente proposta contra pessoa falecida; (ii) se há documentos suficientes à cobrança; e (iii) se incide prescrição sobre parte do débito.

III. Razões de decidir

3. A retificação do polo passivo com inclusão do espólio supre o vício inicial, sendo parte legítima para responder por dívidas do falecido, conforme arts. 75, VII, e 339, §1o do CPC e art. 1.997 do CC.

4. A obrigação condominial decorre da titularidade do imóvel e independe de anuência expressa, configurando obrigação
propter rem
(CC, art. 1.336, I). Documentação anexada comprova inadimplência e titularidade.

5. Não incide prescrição sobre as cotas cobradas, todas vencidas dentro do quinquênio anterior à propositura da ação (CC, art. 206, § 5o, I).

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "O espólio é parte legítima para responder por dívida condominial de titular registral falecido, sendo a obrigação propter rem exigível com base na titularidade do imóvel, sem necessidade de anuência expressa."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I; 1.997; 206, § 5o, I; CPC, arts. 75, VII; 339, §1o; 373, II; 85, §11. Jurisprudência relevante citada: TJSP, AI 2194857-75.2024.8.26.0000; TJES, AI 5007387-16.2022.8.08.0000.” (N.U 1014350-06.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/07/2025, Publicado no DJE 12/07/2025)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que, rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva, julgou procedente a Ação de Cobrança, condenando a apelante ao pagamento das cotas condominiais vencidas no valor de R$ 68.549,10, acrescidas de encargos moratórios e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia cinge-se a duas questões: (i) se a apelante pode ser eximida do pagamento das taxas condominiais em razão da alienação do imóvel a terceiros, sem o correspondente registro imobiliário; e (ii) se houve irregularidade na fixação das despesas condominiais por ausência de aprovação em Assembleia Geral Ordinária.

III. Razões de decidir

3. As cotas condominiais constituem obrigação propter rem, vinculando o proprietário registral ao pagamento, independentemente da posse do imóvel por terceiros, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. 4. O contrato particular de compra e venda, sem o devido registro no Cartório de Imóveis, não transfere a propriedade, sendo irrelevante para a responsabilização perante o condomínio, conforme dispõe o art. 1.245, §1o, do Código Civil.

5. A apelante não comprovou que a administração condominial foi formalmente comunicada da alienação do imóvel e da transferência da obrigação ao adquirente. 6. A realização de Assembleia Geral Extraordinária para a aprovação das taxas condominiais atendeu às exigências legais e convencionais, inexistindo comprovação de qualquer irregularidade procedimental. 7. A recorrente, como proprietária registral, pode exercer eventual direito de regresso contra os adquirentes do imóvel, sem que tal fato afaste sua responsabilidade perante o condomínio.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de Apelação Cível desprovido.

Tese de julgamento:

"1. O débito condominial constitui obrigação propter rem, vinculando o proprietário registral ao pagamento das taxas, independentemente da posse do imóvel por terceiros. 2. A alienação do imóvel, sem o devido registro imobiliário, não afasta a responsabilidade do vendedor pelas despesas condominiais vencidas até a formalização da transferência. 3. A aprovação das despesas condominiais em Assembleia Geral Extraordinária é válida, desde que respeitadas as disposições convencionais e legais aplicáveis."

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.245, §1o e 1.345; Lei no 4.591/1964.” (N.U 1010847-06.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025)

Nesse contexto, ainda que a unidade esteja interditada, subsiste o dever de contribuir para as despesas comuns, sob pena de violação ao princípio da isonomia entre condôminos e de oneração indevida dos adimplentes.

O art. 1.336, I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de “
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção
”.

Por outro lado, as alegações da apelante sobre omissão do condomínio não podem ser analisadas nos presentes autos. Assim, mesmo que se cogitasse eventual falha de fiscalização, tal circunstância não afastaria a obrigação de pagar as cotas. O caminho adequado, seria o manejo de ação indenizatória própria contra os responsáveis.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação, mantendo-se incólume a sentença recorrida. Considerando a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento) sobre o valor já arbitrado na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/09/2025