Tribunal: TJMT
Processo: 1000771-08.2021.8.11.0045
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Direito Civil. Apelação Cível. Rescisão De Contrato De Locação. Vícios De Habitabilidade. Inexistência De Inadimplemento Grave. Dano Moral Não Configurado. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Locatários ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, alegando vícios ocultos e habitabilidade em imóvel locado, com destaque para infiltrações e alagamentos.
2. Pleitearam a rescisão sem multa, indenização contratual e indenização por dano moral decorrente de contranotificação considerada ofensiva.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida consiste em verificar (i) se os vícios do imóvel autorizam a rescisão contratual sem multa por inadimplemento do locador; (ii) se há dano moral decorrente da comunicação extrajudicial enviada pela imobiliária.
III. Razões de decidir
4. Não demonstrada a inabitabilidade do imóvel, pois os vícios foram pontuais e objeto de providências pela imobiliária, não se configura inadimplemento contratual grave.
5. A contranotificação enviada, embora enérgica, não ultrapassou os limites da civilidade, inexistindo lesão à dignidade que justifique reparação por danos morais.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "Vícios pontuais no imóvel que não comprometem sua habitabilidade nem revelam inércia do locador não autorizam a rescisão contratual sem multa nem ensejam dano moral".
____________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, arts. 4o, 9o e 22; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível 1017130-36.2024.8.26.0554.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000771-08.2021.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[NILSON NUNES SOARES - CPF: 707.063.791-87 (APELANTE), GILBERTO CRISTOFOLINI - CPF: 000.518.681-13 (ADVOGADO), CRISTIANY DUTRA ESPINDOLA - CPF: 983.075.921-00 (ADVOGADO), ELAINE PELISSARO GOMES - CPF: 719.959.271-04 (APELANTE), DOMUS IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 14.053.907/0001-23 (APELADO), SERGIO LUIS DALTO DE MORAES - CPF: 280.841.468-40 (ADVOGADO), EDMAR JOAQUIM RODRIGUES JUNIOR - CPF: 732.987.866-91 (ADVOGADO), LUCIANO POLIPPO - CPF: 743.686.560-91 (APELADO), EMERSON UDSON LEITE XAVIER - CPF: 055.900.581-47 (ADVOGADO), EDNILSON ZANARDINI MENEZES - CPF: 785.325.901-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação Cível. Rescisão De Contrato De Locação. Vícios De Habitabilidade. Inexistência De Inadimplemento Grave. Dano Moral Não Configurado.
Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Locatários ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, alegando vícios ocultos e habitabilidade em imóvel locado, com destaque para infiltrações e alagamentos.

2.
Pleitearam a rescisão sem multa, indenização contratual e
indenização por dano
moral decorrente de contranotificação considerada ofensiva.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em
verificar (
i) se os vícios do imóvel autorizam a rescisão contratual sem multa por inadimplemento do locador; (
ii
) se há dano moral decorrente da comunicação extrajudicial enviada pela imobiliária.

III. Razões de decidir

4. Não demonstrada a inabitabilidade do imóvel, pois os vícios foram pontuais e objeto de providências pela imobiliária, não se configura inadimplemento contratual grave.

5. A contranotificação enviada, embora enérgica, não ultrapassou os limites da civilidade, inexistindo lesão à dignidade que justifique reparação por danos morais.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"
Vícios pontuais no imóvel que não comprometem sua habitabilidade nem revelam inércia do locador não autorizam a rescisão contratual sem multa nem ensejam dano moral
"
.

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:
Lei 8.245/1991,
arts
. 4o, 9o e 22; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
:
TJ-SP, Apelação Cível 1017130-36.2024.8.26.0554.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1000771-08
.20
2
1
.8.11.00
4
5

Trata-se de

Recurso de Apelação interposto por
Nilson Nunes Soares
e
Elaine Pelissaro Gomes

em virtude da sentença proferida pelo Juiz da
1a Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão de Contrato de Locação
(sem pagamento da multa) cumulada com Indenização por Danos Morais ajuizada em face do locador
Luciano
Polippo
e da
Imobiliária Domus
Eireli
.

O Juiz

singular entendeu
que os vícios não comprometeram a habitabilidade, e que
os Recorridos
agiram com diligência razoável para solução dos problemas.

Julgou improcedente o pedido indenizatório por danos morais por falta de provas da ofensa à esfera extrapatrimonial.

Ao final, co
ndeno
u os Recorrente
s

ao pagamento d
o ônus
da
sucumbência e fixou os honorários em
1
0 % (dez por cento)
d
o valor atualizado da causa,
cuja
exigibilidade
f
icou
suspensa por serem beneficiários da justiça gratuita.

Inconformados, o
s
Recorrentes

alegaram ter
loca
d
o
imóvel
por intermédio
da Imob
iliária demandada
,
e
após
a
ocupação
, enfrentaram problemas sérios de alagamento e infiltrações
que
torna
ram
o imóvel inabitável.

Afirmaram ter
t
enta
do
resolver a situação extrajudicialmente
,
inclusive por intermédio do PROCON,
sem êxito.
Diante da inércia dos
A
pelados, desocuparam o imóvel e, em reação, foram notificados para pagamento d
a
multa rescisória.

Sustenta
ram que os
vícios estruturais graves

comprometeram a finalidade do contrato,
e constitui
violação ao art. 22, IV, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Destaca
ram que
a
C
láusula 8.3
previa
que os vícios não detectáveis na vistoria seriam
de
responsabilidade do locador.

Disseram ter a
presenta
do
provas documentais (fotos, vídeos, laudo técnico) e testemunhais
que corroboram a tese de que o imóvel não tinha condições de ser habitado
, as quais
foram
desconsideradas pelo
J
ulgador
.

Aponta
ram
falha na prestação do serviço da administradora do imóvel
,
objetivamente
responsável
pelos vícios na intermediação da locação
(art. 14, CDC)
, em especial
porque,
embora ciente das irregularidades, não providenciou a solução efetiva dos defeitos.

Defende
ram
o direito à indenização por danos morais diante da frustração da legítima expectativa
de

viver em ambiente
digno e seguro
, bem com o que
a jurisprudência entende ser presumível o dano
extrapatrimonial
em casos de violação aos direitos da personalidade, especialmente
nas
relações de consumo.

Contrarrazões anexadas no ID
273637136.
Suscitaram, como preliminar,
o não conhecimento por ofensa
ao princípio da
dialeticidade. No mérito,
pediram
o desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Nilson Nunes Soares e Elaine
Pelissaro
Gomes

ajuizaram a
Ação de Rescisão de Contrato de Locação cumulada com Indenização por Danos Morais ajuizada em face do locador
Luciano
Polippo
e da
Imobiliária Domus
Eireli
,
sob alegação de
inadimplemento contratual
decorrente de
vícios ocultos
que
comprometiam
a
habitabilidade do imóvel
.

Alegaram ter f
irma
do C
ontrato de
L
ocação residencial
,

por intermédio da
Imobiliária, referente ao imóvel situado
na Rua Guaíra, n. 1616-E, Cidade Nova,
em Lucas do Rio Verde/MT, com vigência de 12
(doze)
meses
-
agosto/2020 a agosto/2021
-

cujo
aluguel mensal
era
de R$ 1.800,00
(um mil e oitocentos reais)
.

Disseram que d
urante o período de chuvas, o imóvel revelou problemas graves de habitabilidade
, tais como
: goteiras no forro, alagamentos na edícula (onde se localizava a cozinha) e ausência de escoamento de águas pluviais,
o que
compromete
u
o uso
regular
da lavanderia e da área externa.

Argumentaram que os vícios não foram identificados no momento da vistoria, e se referem
a construção, que comprometem a correta captação
e escoamento
das águas da chuva
.

Sustentaram que, embora

as
reiteradas solicitações
de reparos
e tentativa
s
de resolução extrajudicial via PROCON, os
Recorridos
se omitiram quanto à adoção de providências concretas.

Diante disso, os
Recorrentes
notificaram a desocupação do imóvel
(10/02/2021)
e foram surpreendidos com recusa de recebimento das chaves, sob a condição de pagamento da multa rescisória contratual
, no montante de
R$ 5.400,00
(cinco mil e quatrocentos reais
).

Argumentaram que a
situação foi agravada
pelo teor da contranotificação extrajudicial enviada pelos Recorridos, cujo conteúdo, segundo os Recorrentes, depreciava sua capacidade de compreensão, utilizando expressões consideradas
vezatórias
e discriminatórias.

Alegaram i
nfringência à cláusula contratual que impõe ao locador a obrigação de reparos estruturais ocultos não identificáveis na vistoria (cláusula 8.3)
, e a a
plicação da regra do art. 22, I e IV, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que impõe ao locador a entrega do imóvel em
capacidade de
uso
regular
.

Forte nesses argumentos, pediram a
rescisão contratual sem multa
,
por culpa do locador,
a c
ondenação
dos Recorridos
ao pagamento da multa contratual (R$ 5.400,00)

e
a

i
ndenização por danos morais
,
no valor de R$ 10.000,00
(dez mil reais),
advindos da má prestação do serviço.

Instruíram a inicial com documentos
pessoais, o contrato de locação, conversas em aplicativo de mensagens, fotografias e vídeos da residência, registro de reclamação no Procon
e um parecer técnico particular, que apontou a existência de vícios de construção para o correto funcionamento
de captação de águas pluviais do imóvel.

Na contestação,
a Imobiliária suscitou sua ilegitimidade, por
ser mera mandatária do locador
.

No mérito, suscitou a inaplicabilidade do CDC, inexistência de responsabilidade civil
e a improcedência dos pedidos inaugurais. Juntou c
omprov
ante d
e contratação de mão-de-obra para solucionar o problema
,
e
conversas
com
o proprietário de que
estavam sendo
adotadas
as
providências
cabíveis
.

O
locador
alegou, primeiro,
que
os locatários
deixaram de pagar os aluguéis
de
janeiro e fevereiro
/2
021,
o que, por si só,
configura
ria
inadimplemento contratual
com o direito de exigir a multa contratual
.

Quanto ao
cerne da demanda, a
duz
iu
que todas as reivindicações quanto aos vícios do imóvel foram atendidas, com demonstração de providências para solucionar os problemas.

E
sclarece
u
que reside em São Paulo
/SP
e delegou integralmente à Imobiliária a gestão do imóvel, incluindo vistorias e atendimento aos locatários. Nesse contexto, aleg
ou
não ter responsabilidade direta pelas ações ou omissões da
A
dministradora
, inclusive quanto à redação e envio da
contra
notificação extrajudicial, sendo lavra
da
exclusiv
amente p
or tal prestadora de serviços
.

A
firm
ou
que não houve situação apta a configurar dano moral, pois os dissabores vivenciados pelos
locatários
não extrapola
ra
m os limites do cotidiano.

Em pedido alternativo, na hipótese de ser fixada multa em seu desfavor,
pediu para que fosse
proporcional ao tempo restante do contrato, conforme prevê o art. 4o da Lei 8.245/1991, devendo ser reduzida para R$ 2.700,00
(dois mil e setecentos reais)
,
considerando a previsão integral
(
R$ 5.400,00
)
e o cumprimento de metade do prazo contratual (12 meses).

Pediu, por fim, a condenação dos Recorrente
s
em litigância de má-fé, bem como a improcedência dos pedidos iniciais.

Realizou-se audiência de instrução, com a
oitiva de
Wilson Fernandes de Araújo
, que foi a pessoa que
procedeu aos reparos

de escoamento da água no piso e o conserto
da calçada
,
cujos serviços
foram confirmados pela Recorrente
Elaine Pelissaro Gomes
por meio de conversas
em aplicativo de mensagens (ID 273637059).

Encerrada a instrução, prolat
ou-se
a sentença recorrida.

O
Juiz de
1o grau julgou improcedentes os pedidos iniciais. C
oncluiu que
a
s
prova
s

produzidas
indic
aram
que
os Recorridos
não permaneceram inertes,
e
busca
ram resolver o problema oculto
de escoamento das águas pluviais
.

De
stacou a ausência de prova cabal de inabitabilidade absoluta,
uma vez que
os problemas narrados (infiltrações pontuais
e
alagamentos localizados)
são
insuficientes para caracterizar inviabilidade de permanência.

Enfatizou-se que a rescisão unilateral por parte dos
locatários
, mesmo diante de problemas existentes, não se deu por inadimplemento exclusivo do locador, mas sim diante da possibilidade de resolução consensual
,
que foi recusada pelos locatários.

Obtemperou que a
conduta da
I
mobiliária
, que
sugeri
u a
contratação de profissional particular
,
com posterior reembolso
,
revela boa-fé e tentativa de preservação do contrato.

No mais, concluiu
que os fatos narrados não extrapolaram o mero dissabor contratual
, e que a
linguagem firme da contranotificação não
é
ofensiva a ponto de ensejar reparação extrapatrimonial, pois não houve ofensa à dignidade ou violação aos direitos da personalidade.

Inconformados, os locatários recorreram.

Em resumo, repetiram os argumentos inaugurais.

-
Preliminar de Não Conhecimento por Ofensa à Dialeticidade.

Sem delongas, n
ão há violação ao princípio da dialeticidade, quando a parte recorrente, a despeito de repetir os argumentos já formulados no processo, impugna os fundamentos adotados na decisão recorrida.

Dito isso, rejeito a preliminar e conheço do apelo.

-
Mérito
.

Há dois
ponto
s
noda
is

nest
a lide
.

O
primeiro

diz respeito as
falhas
estruturais
no imóvel locado,
que
provocaram
infiltrações e problemas de escoamento de águas pluviais
que não teriam sido resolvidos a contento, a ponto de classificar o imóvel como inabitável
.

Já o
segundo
concerne a

suposto
constrangimento
moral
por notificação extrajudicial com conteúdo considerado ofensivo pelos
locatários
.

Com efeito, o a
rt. 22
da
Lei 8.245/91 impõe ao locador a obrigação de entregar o imóvel em condições de uso.
Já o
art. 9o prevê a possibilidade de rescisão em caso de vício ou infração contratual, mas exige demonstração de gravidade.

A jurisprudência estabelece que apenas vícios que tornem o imóvel inabitável autorizam rescisão sem ônus
para o locatário, a exemplo do julgado abaixo:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. (...).

III. Razões de Decidir.

1. A alegação de inabitabilidade do imóvel por barulho excessivo não foi comprovada. (...)

2. Conforme o contrato de locação e o termo de vistoria, a apelante teve oportunidade de avaliar as condições do imóvel antes de firmar o contrato de locação. Ainda, ao que se colhe das mensagens trocadas entre a imobiliária e a apelante, o locador não se quedou inerte frente às reclamações da locatária. Muito ao contrário, sempre foi prestativo em realizar os reparos necessários, arcando com os custos. E a apelante não conseguiu comprovar que os reparos realizados não foram suficientes para solucionar os problemas por ela reportados. Nesse contexto, não havendo provas consistentes do descumprimento das obrigações estabelecidas no art. 22 da Lei 8.245/91, inexiste fundamento para
declarar a rescisão do contrato por culpa do locador, condená-lo à multa contratual e eximir a locatária da multa pelo término antecipado do contrato.

IV. Dispositivo. Recurso desprovido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10171303620248260554 Santo André, Relator.: Issa Ahmed, Data de Julgamento: 14/04/2025, 34a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/04/2025)
.

No caso, conforme relatado,
os
Recorrentes
sustentam que o imóvel locado apresentava graves problemas estruturais, como alagamentos e infiltrações, especialmente durante o período chuvoso
, e que tais fatores ensejaram a impossibilidade absoluta de habitação
.

Sem embargo à insatisfação dos Recorrentes quanto ao
estrago provocado pelas águas pluviais, sobretudo na região da cozinha
e da área externa,

não há elementos firmes que corroborem a tese de inabita
bilidade.

Consta dos autos que as infiltrações e alagamentos foram pontuais,
pois
afet
aram

parte d
a
edícula e alguns pontos do forro, conforme laudo e registros fotográficos juntados
pelos próprios Recorrentes
.
Vale dizer, n
ão se demonstrou, de modo cabal, que tais
situações comprometeram a possibilidade de permanência no imóvel, nos termos do art. 373, I, do CPC.

A jurisprudência do STJ e dos Tribunais de Justiça
Es
taduais é
firme
no sentido de que a mera existência de desconfortos ou vícios
de natureza
moderad
a
não
são, por si sós, suficientes para caracterizar
inadimplemento contratual grave do locador. É necessário que
fique
evidenciado vício que inviabilize o uso essencial do imóvel, o que não se verifica neste caso.

Em verdade,
observa-se
o esforço da imobiliária em resolver os problemas, inclusive com orientação para que os próprios locatários contratassem reparos com reembolso posterior
, cuja
conduta
deve ser
vista como razoável à luz do princípio da boa-fé objetiva (art. 421, CC).

A
meu ver
, houve diligência da imobiliária
, com a supervisão direta do locador/proprietário,
na tentativa de solu
cionar
os problemas
, conforme
corroborado pela prova oral da pessoa que
realiz
ou as
obras corretivas na área externa para drenagem
(
Wilson Fernandes de Araújo
)
.

Assim
sendo
, não há como reconhecer a existência de vício apto a justificar a rescisão contratual
por parte dos locatários,
sem o pagamento da multa contratual, a qual encontra respaldo na cláusula expressa do contrato e no art. 4o, parágrafo único, da Lei 8.245/91.

Os
Recorrentes,
também
,
sustentam que a imobiliária deve responder solidariamente pelos danos, com fundamento no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

A relação jurídica entre locador e locatário é, como regra, regulada pela Lei do Inquilinato.
E a
inda que se admita a aplicação subsidiária do CDC, a responsabilização da
A
dministradora
recorrida
requer a demonstração de falha na prestação do serviço, o que, no caso concreto,
insisto,
não
fic
ou caracterizado.

A
I
mobiliária agiu dentro do limite de suas atribuições, encaminh
ou
as demandas, comunico
u
o locador e adoto
u
providências razoáveis para minimizar os efeitos dos vícios relatados.
Portanto, não há falar em
omissão injustificada
, tampouco
recusa ao dever de colaboração contratual.

O pleito de indenização por danos morais
,
também
,
não merece acolhida.

Para que se configure dano moral, é necessário que haja lesão a direito da personalidade, o que demanda gravidade suficiente para ultrapassar os meros aborrecimentos ou frustrações decorrentes da execução do contrato.

A correspondência
redigida e enviada pela Imobiliária aos Recorrentes,
ainda que enérgica
quanto à necessidade
de este solicitarem ajuda ao profissional do direito para a correta interpretação do contrato
, não extrapola
os
limites da civilidade.

De mais a mais, n
ão se identifica
qualquer outra
situação que p
udesse
ser considerada ofensiva à honra, imagem ou dignidade dos
Recorrentes
. Inexiste, portanto, o pressuposto fático necessário à configuração do dano moral.

Sobre danos morais, o juízo entendeu que o desconforto e a frustração não ultrapassaram o limiar necessário para configurar lesão à personalidade, destacando que a contranotificação, embora firme, não foi ofensiva em grau suficiente para justificar indenização.

Feitos esses esclarecimentos,

conheço
do apelo e, no mérito,
nego provimento
,
mantendo integralmente a sentença de improcedência
dos pedidos
.

De conseguinte, majoro os
honorários advocatícios para 12%
(doze por cento)
sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade da verba, ante a concessão da gratuidade de justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025