Tribunal: TJMT
Processo: 1011347-50.2025.8.11.0003
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2025-12-05

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA. MULTA RESCISÓRIA INEXIGÍVEL. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de multa rescisória no valor de R$18.000,00, decorrente de suposta rescisão antecipada de contrato de locação comercial. A sentença entendeu que o contrato não chegou a produzir efeitos, pois estava submetido à condição suspensiva (assinatura da fiadora) que não se implementou.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se houve cerceamento de defesa por ausência de intimação da parte recorrente para manifestação sobre a contestação e documentos; e (ii) verificar se é exigível a multa rescisória quando o contrato de locação não produziu efeitos plenos por falta de assinatura da fiadora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há cerceamento de defesa, pois a parte recorrente foi cientificada na audiência de conciliação sobre a possibilidade de impugnar a contestação e documentos apresentados, tendo permanecido inerte.
4. O contrato de locação previa expressamente a participação de fiadora como garantidora das obrigações, condição que a própria recorrente, na qualidade de locadora, considerou essencial para a eficácia do contrato, recusando-se a prosseguir com a locação quando não obteve a assinatura da garantidora.
5. As mensagens de WhatsApp juntadas aos autos demonstram que até 18/12/2024 as partes ainda tentavam obter a assinatura da fiadora, e que o recorrido sequer chegou a receber as chaves ou ocupar o imóvel, evidenciando que o contrato não produziu efeitos plenos.
6. A exigência da multa rescisória configura comportamento contraditório, violando o princípio da boa-fé objetiva, pois foi a própria recorrente quem condicionou a eficácia do contrato à assinatura da fiadora e, posteriormente, recusou-se a prosseguir com a locação diante da ausência dessa garantia.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso não provido.
Tese de julgamento: "1. Não é exigível multa rescisória quando o contrato de locação não produziu efeitos plenos por falta de implementação de condição suspensiva. 2. Configura exceção de contrato não cumprido a exigência de multa rescisória quando a própria parte exigente condicionou a eficácia do contrato a assinatura do garantidor, situação que não se concretizou."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476; CPC, arts. 276, 277, 278, 283 e 355.
Jurisprudência relevante citada: TJ-RS, Apelação: 50012719120208210132, Rel. Roberto José Ludwig, Décima Quinta Câmara Cível, j. 14/02/2024; STJ, AgRg no HC 508.987/SP, Rel. Min. Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, j. 05/09/2019; STJ, REsp 1838279/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 22/10/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1011347-50.2025.8.11.0003
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[CINIRA TEODORO ANICESIO - CPF: 109.776.431-15 (RECORRENTE), FRANCIELE DOS REIS MACHADO SANTOS - CPF: 024.710.311-02 (ADVOGADO), CLEITON APARECIDO BRITES - CPF: 016.578.741-41 (RECORRIDO), VERGINIA CHINELATO - CPF: 310.596.498-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA. MULTA RESCISÓRIA INEXIGÍVEL. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de multa rescisória no valor de R$18.000,00, decorrente de suposta rescisão antecipada de contrato de locação comercial. A sentença entendeu que o contrato não chegou a produzir efeitos, pois estava submetido à condição suspensiva (assinatura da fiadora) que não se implementou.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se houve cerceamento de defesa por ausência de intimação da parte recorrente para manifestação sobre a contestação e documentos; e (
ii
) verificar se é exigível a multa rescisória quando o contrato de locação não produziu efeitos plenos por falta de assinatura da fiadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há cerceamento de defesa, pois a parte recorrente foi cientificada na audiência de conciliação sobre a possibilidade de impugnar a contestação e documentos apresentados, tendo permanecido inerte.

4. O contrato de locação previa expressamente a participação de fiadora como garantidora das obrigações, condição que a própria recorrente, na qualidade de locadora, considerou essencial para a eficácia do contrato, recusando-se a prosseguir com a locação quando não obteve a assinatura da garantidora.

5. As mensagens de WhatsApp juntadas aos autos demonstram que até 18/12/2024 as partes ainda tentavam obter a assinatura da fiadora, e que o recorrido sequer chegou a receber as chaves ou ocupar o imóvel, evidenciando que o contrato não produziu efeitos plenos.

6. A exigência da multa rescisória configura comportamento contraditório, violando o princípio da boa-fé objetiva, pois foi a própria recorrente quem condicionou a eficácia do contrato à assinatura da fiadora e, posteriormente, recusou-se a prosseguir com a locação diante da ausência dessa garantia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso não provido.

Tese de julgamento: "1. Não é exigível multa rescisória quando o contrato de locação não produziu efeitos plenos por falta de implementação de condição suspensiva. 2. Configura exceção de contrato não cumprido a exigência de multa rescisória quando a própria parte exigente condicionou a eficácia do contrato a
assinatura do garantidor, situação
que não se concretizou."

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 476; CPC,
arts
. 276, 277, 278, 283 e 355.

Jurisprudência relevante citada: TJ-RS, Apelação: 50012719120208210132, Rel. Roberto José Ludwig, Décima Quinta Câmara Cível, j. 14/02/2024; STJ,
AgRg
no HC 508.987/SP, Rel. Min. Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, j. 05/09/2019; STJ, REsp 1838279/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, Terceira Turma, j. 22/10/2019.

R E L A T Ó R I O

Recurso Inominado
: 1011347-50.2025.8.11.0003

Origem
: 2o Juizado Especial Cível de Rondonópolis

Recorrente
: Cinira Teodoro
Anicesio

Recorrido
: Cleiton Aparecido Brites

RELATÓRIO

Egrégia Turma.

Cinira Teodoro
Anicesio
ajuizou reclamação em face de Cleiton Aparecido Brites. Noticiou que: a) celebrou contrato de locação de imóvel comercial com o reclamado em 06/11/2024, com prazo de 60 meses; b) o valor do aluguel foi fixado em R$ 6.000,00 mensais; c) o reclamado rescindiu o contrato antecipadamente sem justificativa; d) conforme cláusula contratual, a rescisão antecipada gera multa equivalente a três aluguéis vigentes. Requereu a condenação do reclamado ao pagamento da multa rescisória no valor de R$ 18.000,00.

O juízo singular proferiu
sentença
de improcedência. Concluiu que: a) embora a autora tenha afirmado que o contrato foi celebrado em 06/11/2024, o réu assinou o instrumento apenas em 02/12/2024, e a autora e o corretor responsável somente em 30/12/2024; b) as conversas por aplicativo de mensagens evidenciam que até 18/12/2024 as partes ainda tentavam viabilizar a assinatura da fiadora; c) com a recusa da fiadora indicada, não foi dado prosseguimento à locação; d) não houve efetiva formação e eficácia plena do contrato, tratando-se de negócio jurídico submetido a condição suspensiva; e) não há evidência de que o réu tenha ocupado o imóvel ou usufruído dele de qualquer forma; f) a autora permaneceu silente diante da contestação e documentos anexados, não impugnando os fatos apresentados pelo réu.

O
Recurso Inominado
foi interposto pela parte reclamante. Sustentou que: a) houve cerceamento de defesa, pois não foi intimada da apresentação da contestação e documentos pelo réu; b) a sentença não analisou adequadamente as provas e documentos acostados aos autos com a petição inicial; c) o magistrado deixou de oportunizar à recorrente a produção de outras provas necessárias à elucidação dos fatos; d) o contrato de locação firmado entre as partes possui natureza formal e bilateral, com objeto lícito e determinado; e) a ausência de assinatura da fiadora não compromete a eficácia do contrato entre as partes principais; f) o réu reconheceu a existência da relação obrigacional ao praticar atos inequívocos de execução contratual; g) a ausência de efetiva ocupação do imóvel não descaracteriza a perfeição do contrato de locação. Requereu o provimento do recurso para: a) reconhecer a nulidade da sentença por cerceamento de defesa; b) subsidiariamente, reformar a sentença para reconhecer a validade do contrato e condenar o réu ao pagamento da multa rescisória.

Embora a parte recorrida tenha sido intimada (ID 321076876), não foram apresentadas as contrarrazões.

É a síntese.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR

Colendos pares.

Passo à análise das matérias devolvidas à apreciação do Poder Judiciário.

Cerceamento de defesa e nulidade processual.

Nos termos do artigo 355 do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido, dispensando a fase instrutória, quando: (a) não houver necessidade de produção de provas em audiência de instrução; ou (b) forem aplicados os efeitos da revelia e não houver requerimento de provas.

Ademais, s
egundo as regras processuais de nulidade, previstas no CPC, será declarada a nulidade apenas quando: (a) não for observada a forma do ato processual impugnado (art. 277, 1a parte); (b) não for alegada pela parte que lhe deu causa (art. 276); (c) o ato não alcançar sua finalidade (art. 277, 2a parte); (d) for alegada na primeira oportunidade (art. 278); (e) ocasionar efetivo prejuízo a uma das partes (art. 283, parágrafo único).

No caso em análise, embora a parte recorrente alegue cerceamento de defesa por não ter sido intimada para se manifestar sobre a contestação e documentos apresentados pelo recorrido, verifica-se que ela saiu devidamente intimada da audiência de conciliação realizada em 01/07/2025 (ID 321076857/PJe2), conforme termo de audiência que registra expressamente:
"Apresentada a defesa e documentos a ela acostados, sai o reclamante ciente que poderá promover a impugnação destes dentro do prazo de 05 cinco dias a partir do término do prazo de apresentação da defesa da parte reclamada, independente de nova intimação conforme preconiza o Art. 9.26 da CNGC-MT"
.

A decretação da nulidade processual, ainda que absoluta, depende da demonstração do efetivo prejuízo, conforme entendimento jurisprudencial:

"AGRAVO REGIMENTAL NO HABEAS CORPUS. POSSIBILIDADE DE DECISÃO MONOCRÁTICA. PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE. AUSÊNCIA DE NULIDADE. FALTA DE INTIMAÇÃO DA SESSÃO DE JULGAMENTO DA APELAÇÃO. PRECLUSÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. RECURSO DESPROVIDO. (...) 2. A jurisprudência desta Corte é reiterada no sentido de que a decretação da nulidade processual, ainda que absoluta, depende da demonstração do efetivo prejuízo por aplicação do princípio do
pas
de
nullité

sans

grief
. (...) (STJ //
AgRg
no HC 508.987/SP, Rel. Ministro JOEL ILAN PACIORNIK, QUINTA TURMA, julgado em 05/09/2019,
DJe
17/09/2019)."

Ademais, o vício relativo à ausência de intimação constitui nulidade relativa, devendo ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte se manifestar nos autos, sob pena de preclusão, conforme entendimento do STJ:

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. (...) 5. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, o vício relativo à ausência de intimação constitui nulidade relativa, devendo ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte se manifestar nos autos, sob pena de preclusão, o que
inocorreu
na espécie. (STJ// REsp 1838279/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/10/2019,
DJe
28/10/2019)"

No presente caso, não se verifica qualquer prejuízo à parte recorrente, uma vez que ela foi devidamente cientificada na audiência de conciliação sobre a possibilidade de impugnar a contestação e os documentos apresentados, tendo permanecido inerte. Além disso, os documentos juntados pelo recorrido apenas confirmam fatos que já podiam ser extraídos do próprio contrato juntado com a inicial.

Portanto, não há que se falar em cerceamento de defesa ou nulidade processual, devendo ser rejeitada a preliminar arguida.

Exceção de contrato não cumprido.

A exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC) constitui defesa substancial em contratos bilaterais, impedindo que uma parte exija o adimplemento alheio sem antes cumprir sua própria obrigação, em estrita observância à boa-fé objetiva e à vedação do comportamento contraditório.

Para sua incidência, exigem-se a simultaneidade das prestações e a proporcionalidade da recusa, operando o instituto como causa suspensiva da exigibilidade até que o demandante regularize a prestação a seu cargo.

Nesse sentido:

"APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO POR INICIATIVA DO LOCATÁRIO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO: Por força do art. 476 do Código Civil, não pode exigir o cumprimento da obrigação quem está em mora com a sua própria obrigação. No caso, ficou demonstrado que a casa não tinha condições de habitabilidade, o que confirma que o locador não cumpriu com a obrigação legal prevista no art. 22, I, da Lei de Locações. Assim, não é exigível a multa rescisória, pois a rescisão antecipada do contrato por iniciativa da locatária se deu em razão da condição do imóvel, que impediu a continuidade da locação. EXCESSO NA EXECUÇÃO: Indevida a cobrança de valores referentes a pinturas e reparos a respeito dos quais não houve qualquer comprovação ou fundamentação que obrigasse a locatária a adimpli-los. Do mesmo modo, a locatária comprovou que não há locativos pendentes em relação aos meses que ocupou o
imóvel.RECURSO

PROVIDO.
SENTENÇA REFORMADA. EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS PROCEDENTES. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. (TJ-RS// - Apelação: 50012719120208210132 OUTRA, Relator: Roberto José Ludwig, Data de Julgamento: 14/02/2024, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 22/02/2024)"

No caso em análise, verifica-se que o contrato de locação comercial firmado entre as partes previa expressamente a participação de uma fiadora, Sra. Amanda Brites da Silva, como garantidora das obrigações assumidas pelo locatário. Esta condição era essencial para a eficácia plena do contrato, tanto que a própria recorrente, na qualidade de locadora, não deu prosseguimento à relação locatícia quando constatou a impossibilidade de obtenção da assinatura da fiadora.

Conforme se depreende das mensagens de
WhatsApp
juntadas aos autos (ID
/PJe2
321076861), as partes mantiveram tratativas até o dia 18/12/2024 na tentativa de obter a assinatura da fiadora indicada. Após essa data, diante da recusa expressa da fiadora em participar do contrato, a própria recorrente manifestou que não poderia prosseguir com a locação sem a assinatura da garantidora.

Ademais, restou demonstrado que o recorrido sequer chegou a ocupar o imóvel ou realizar qualquer ato que caracterizasse a efetiva posse do bem, o que corrobora a tese de que o contrato não chegou a produzir efeitos plenos entre as partes.

Neste contexto, a exigência da multa rescisória pela recorrente configura comportamento contraditório, pois foi ela própria quem condicionou a eficácia do contrato à assinatura da fiadora e, posteriormente, recusou-se a prosseguir com a locação diante da ausência dessa garantia. Tal conduta viola o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que não se pode exigir o cumprimento de uma obrigação quando a própria parte exigente não cumpriu com seu dever contratual. No caso, a recorrente não proporcionou as condições necessárias para a efetiva implementação do contrato, uma vez que condicionou sua eficácia à assinatura da fiadora, elemento que não se concretizou.

Portanto, aplicando-se o instituto da exceção de contrato não cumprido, não há como acolher a pretensão da recorrente quanto ao pagamento da multa rescisória, pois o contrato não chegou a produzir efeitos plenos entre as partes, não havendo que se falar em rescisão antecipada pelo locatário.

Dispositivo.

Posto isso,
conheço
do recurso, mas
nego-lhe
provimento.

Nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95 e diante do não provimento do recurso,
condeno
a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. Por ser a parte recorrente beneficiária da Justiça Gratuita (ID 321076442),
observe-se
o disposto no art. 98, §§ 2o e 3o, do CPC, se for o caso.

É como voto.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2025