Tribunal: TJMT
Processo: 1009773-48.2020.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:
Direito Civil. Direito Do Consumidor. Apelação. Rescisão Contratual. Atraso Na Entrega De Imóvel. Empreendimento Paralisado. Devolução Integral Dos Valores Pagos. Dano Moral Configurado. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada por compradores de imóvel na planta em razão de atraso na entrega e paralisação das obras do empreendimento Verana Várzea Grande I.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a validade da rescisão contratual por inadimplemento das vendedoras; (ii) a possibilidade de retenção de valores, incluindo comissão de corretagem; e (iii) a configuração de dano moral.
III. Razões de decidir
3. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais, mesmo em contratos com cláusula de alienação fiduciária, conforme jurisprudência do STJ.
4. Comprovado o inadimplemento absoluto das vendedoras, que não concluíram as obras dentro do prazo contratual, autorizando a rescisão com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.
5. Inadmissível a retenção de qualquer valor, inclusive comissão de corretagem, dado o inadimplemento das rés.
6. Configurado o dano moral em razão da frustração do projeto de vida dos autores, do abandono do empreendimento e da ausência de respostas das rés, sendo devida a indenização fixada.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "É devida a rescisão contratual, com devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e indenização por danos morais, quando caracterizado o inadimplemento absoluto do vendedor pela paralisação das obras e atraso na entrega de imóvel".
____________________________
Dispositivos relevantes citados CDC, arts. 2o, 3o e 35; CC, arts. 205 e 475.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; AgInt no REsp 2.047.767/SP; REsp 1.635.428/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009773-48.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), PEDRO OSVALDO FRATTA - CPF: 208.512.949-87 (APELADO), DAVID CELSON FERREIRA DE LIMA - CPF: 344.410.691-20 (ADVOGADO), VIVIANA KARINE DELBEN FERREIRA DE LIMA - CPF: 875.527.791-87 (ADVOGADO), RAIZA RAFAELLA DELBEN FERREIRA DE LIMA - CPF: 009.201.361-92 (ADVOGADO), MARIA DE FATIMA STAEL FERREIRA FRATTA - CPF: 350.585.879-04 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Direito Do Consumidor. Apelação. Rescisão Contratual. Atraso Na Entrega De Imóvel. Empreendimento Paralisado. Devolução Integral Dos Valores Pagos. Dano Moral Configurado.
Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada por compradores de imóvel na planta em razão de atraso na entrega e paralisação das obras do empreendimento Verana Várzea Grande I.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a validade da rescisão contratual por inadimplemento das vendedoras; (
ii
) a possibilidade de retenção de valores, incluindo comissão de corretagem; e (
iii
) a configuração de dano moral.

III. Razões de decidir

3. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais, mesmo em contratos com cláusula de alienação fiduciária, conforme jurisprudência do STJ.

4. Comprovado o inadimplemento absoluto das vendedoras, que não concluíram as obras dentro do prazo contratual, autorizando a
rescisão com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.

5. Inadmissível a retenção de qualquer valor, inclusive comissão de corretagem, dado o inadimplemento das rés.

6. Configurado o dano moral em razão da frustração do projeto de vida dos autores, do abandono do empreendimento e da ausência de respostas das rés, sendo devida a indenização fixada.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "
É devida a rescisão contratual, com devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e indenização por danos morais, quando caracterizado o inadimplemento absoluto do vendedor pela paralisação das obras e atraso na entrega de imóvel
"
.

____________________________

Dispositivos relevantes citados

CDC,
arts
. 2o, 3o e 35; CC,
arts
. 205 e 475.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543;
AgInt
no REsp 2.047.767/SP; REsp 1.635.428/SP.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1009773-48
.20
2
0
.8.11.00
41

Trata-se de
Recurso de Apelação interposto por
Orleans Empreendimentos Ltda
. e
Cipasa
Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
em
virtude
da sentença
proferida pelo Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados
na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Val
o
res e Indenização por Danos Morais, ajuizada por
Pedro Osvaldo Fratta
e
Maria de Fátima
Stael
Ferreira Fratta
.

O Juiz
resci
ndiu
o
contrato de promessa de compra e venda da unidade no 04, quadra 17, no Condomínio Urbanístico
Verana
Várzea Grande I,
(
matrícula no 101.340
)
e condenou

as Apelantes
à

devolução integral dos valores pagos, no montante de R$ 72.798,63
(setenta e dois mil setecentos e noventa e oito reais e sessenta e três centavos)
,
acrescido de
correção monetária
pelo INPC desde cada desembolso e
juros
moratórios de 1% ao mês a contar da citação

Condenou-as
, ainda,
ao pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00
(cinco
mil reais)
para cada
Apelado
, acrescido de consectários legais e,
também
, a arcar
as custas
processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Inconformadas, as Apelantes

suscitaram a prejudicial de p
rescrição da
c
omissão de
c
orretagem
.
Invoca
ra
m
o artigo 206, §3o, IV do Código Civil e o entendimento do STJ (REsp 1.551.956/SP), segundo o qual a pretensão de devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em
03 (
três
)
anos, contados da assinatura do contrato (ocorrido em 18/10/2016).

C
omo a
ação foi ajuizada em 04/03/2020, alega
ra
m
prescrição dess
a pretensão ressarcitória
.

Defende
ra
m a
inaplicabilidade do CDC
e
culpa exclusiva dos Apelados,
que
deixaram de pagar as parcelas a partir de 25/06/2016
.

Sustentaram
que as obras foram concluídas dentro do prazo legal de quatro anos, prorrogáveis por mais quatro (art. 18, V, da Lei no 6.766/79)
, e que os Apelados
são responsáveis pelo pagamento de encargos como IPTU, taxas condominiais, tarifas, ITBI e emolumentos, por força de cláusula contratual.

Pugnaram pela
não restituição do valor da corretagem,
ped
ira
m a exclusão dos danos morais e, em pedido alternativo, a redução do valor.

Requere
ra
m, ao final, que a correção monetária incida a partir do ajuizamento da ação, que
os juros de mora sejam
contado
s
somente com o
trânsito em julgado e que os honorários de sucumbência sejam redistribuídos.

Contrarrazões no ID
282800441.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Pedro Osvaldo Fratta
e
Maria de Fátima
Stael
Ferreira Fratta

ajuizaram a Ação de Rescisão de Contrato de imóvel na planta
em face de
Orleans Empreendimentos Ltda
. e
Cipasa
Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

sob o argumento central de atraso na entrega do imóvel por culpa dos vendedores.

O imóvel versa sobre a
unidade
no 04, quadra 17,
no Condomínio Urbanístico
Verana
Várzea Grande I, no valor de R$134.524,92 (cento e trinta e quatro mil quinhentos e vinte e quatro reais e noventa e dois centavos).

O contrato foi
firmado em 18/10/2016,

cuja unidade foi
previs
t
a
para ser
entreg
ue em
setembro de 2018
(item 1.6)
, com tolerância contratual de 180
(cento e oitenta)
dias.

Narraram que, ap
esar d
as
pa
rcela
s adimplid
a
s, as
Apelantes
não entregaram o imóvel no prazo
, já incluída a
tolerância
(março de 2019)
.

Disseram que
as obras
se
encontram paralisadas e o empreendimento em visível estado de abandono, com execução física de apenas 61,44%, sem
sinais de que, ao menos, as
áreas comuns prometidas (piscina, quadra, academia, churrasqueira, entre outros)
estivessem sendo construídas
.

A
legaram que a
pós inúmeras tentativas de resolução administrativa, incluindo notificações extrajudiciais, e diante do total descaso das
Apelantes
, suspenderam os pagamentos e ajuizaram
esta
demanda
em
busca
da r
escisão contratual por culpa exclusiva das
Apelantes, a restituição
integral dos valores pagos
(
R$ 72.798,63
(setenta e dois mil setecentos e noventa e oito reais e sessenta e três centavos)
,
incluindo a comissão de corretagem,
e
a reparação i
ndeniza
tória
por danos morais, em razão da frustração do sonho da casa própria.

Na contestação, as Apelantes arguiram, em síntese, preliminares (incompetência territorial, impugnação do valor da causa, indeferimento justiça gratuita e não aplicabilidade do CDC) e, no mérito,
alegaram que o
empreendimento foi entregue dentro do prazo contratual,
uma vez que
o Alvará de Funcionamento expedido em 26/10/2017

teria respeitado
o
cronograma de obras
, que

foi
aprovado e cumprido.

Alegaram que a rescisão tem causa na desistência dos Apelados, que incorreram em mora a partir de junho/2019.

Sustentaram que, nos termos da
Cláusula 5.6,
fazem jus à
retenção de 30% sobre os valores pagos,
pois incluem
despesas administrativas, comerciais, de publicidade, tributos e taxas associativas.
Pediram, ainda, a retenção da comissão de corretagem
e, em pedido alternativo, o reconhecimento da prescrição trienal
.

Alega
ra
m
a
inexistência de ato ilícito, dano e nexo de causalidade,
sob a tese de
que eventual inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável.
No mais, caso seja acolhida a condenação, pediram que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.

Logo em seguida à réplica, a instrução foi encerrada.

Ao prolatar sentença, o Juiz singular r
econhec
eu a aplicação
do CDC
e, por corolário,
inver
teu
o ônus da prova.

Co
nsiderou co
mprovado
o
inadimplemento
da

construtora e vendedora
, que tinha o
prazo contratual
até

março de 2019
para concluir e entregar a obra, já incluíd
o
o prazo d
e tolerância
(180 dias)
.

À luz d
os artigos 475 do Código Civil e 43, II, da Lei no 4.591/64
, considerou
culpa exclusiva das
Apelantes e
resol
veu o c
ontrat
o
.

De
terminou a de
volução
, em parcela única,
do

valor
global
de R$ 72.798,63
(setenta e dois mil setecentos e noventa e oito reais e sessenta e três centavos)
, atualizado
s
pelo INPC desde cada desembolso e
acrescidos de
juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Reconhec
eu
a nulidade das cláusulas que previam:
r
etenção de 30% dos valores pagos
, d
escontos de taxas, tributos e percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel
e, ainda,
a d
evolução parcelada dos valores.

Fundamentou que o
inadimplemento gerou frustração, insegurança e angústia aos
Apelados e compeliu as Apelantes ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada
Apelado
, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC
, ambos desde a sentença (Súmula 362 do STJ)
.

Inconformadas, as Apelantes devolveram toda a matéria para o segundo grau de revisão,
o qual passo a enfrentar por tópicos.

- PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM.

A
alegação de
prescrição trienal sobre a devolução da comissão de corretagem não
prospera
.

Em verdade, esta
tese
se
confunde
com
a natureza da pretensão.
Isto é, q
uando se discute
a
restituição de comissão de corretagem no bojo de rescisão contratual fundada em inadimplemento do fornecedor, a jurisprudência é cons
olidada no
sentido de que não se aplica a prescrição trienal, mas sim o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil, pois não se trata de enriquecimento sem causa, mas de efeito reflexo da resolução contratual.

O STJ já sedimentou esse entendimento
, conforme exemplo abaixo
:

(...)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução,
sendo inaplicável o prazo prescricional trienal
. 6. Agravo interno não provido
.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1864106 RJ 2021/0089496-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 06/12/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
14/12/2021)
– Sem destaques no original.

Rejeito
, pois, a prejudicial de prescrição da comissão de corretagem.

- MÉRITO.

A tese recursal de que
a
o contrato
de promessa de compra e venda de imóvel na planta

não se
aplica o Código de Defesa
do Consumidor,
por estar regido pela Lei no 9.514/97 (alienação fiduciária), não prospera.

O Superior Tribunal de Justiça é pacífico em reconhecer que a existência de cláusula de alienação fiduciária não afasta a relação de consumo, tampouco impede a incidência do CDC na análise de vícios na prestação dos serviços.

O que se delimita é que o procedimento de execução da garantia (mora, consolidação e leilão) segue os ditames específicos da Lei no 9.514/97, mas isso não exclui a aplicação do CDC no controle de cláusulas abusivas
, tampouco
no exame de inadimplemento do fornecedor.

Conforme leciona Flávio Tartuce
, “
o Código de Defesa do Consumidor é plenamente aplicável às relações de consumo envolvendo contratos de aquisição de imóveis, mesmo naqueles celebrados com garantia de alienação fiduciária, sobretudo quando se discute inadimplemento do fornecedor. O rito específico da Lei no 9.514/97 não se aplica quando é o fornecedor quem descumpre o contrato
”
.
(TARTUCE, Flávio. Contratos. 14. ed. São Paulo: Método, 2022, p. 905).

N
o me
s
mo
sentido
está a
jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CDC. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. É aplicável o Código de Defesa do Consumidor na relação estabelecida entre empresa incorporadora imobiliária e adquirente de unidade imobiliária (
art
.
3o, § 1o, CDC).

2. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente se aplica aos contratos firmados após a sua vigência, em atenção ao princípio da irretroatividade das leis.
3
. Constatada culpa exclusiva da incorporadora na rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrado sob a égide do CDC, decorrente do atraso na entrega da obra, é devida a restituição imediata e integral quantia paga pelos promitentes compradores, nos termos da Súmula
543 do STJ.

4. Sendo a promitente vendedora responsável pela rescisão do contrato, os juros moratórios são devidos a partir da data da citação.

5. É possível a inversão da cláusula penal, para que seja aplicada em desfavor da promitente
vendadora
inadimplente, conforme o entendimento firmado no
Resp
no 1.631.485/DF, Tema 971, do STJ.

6. Inexistindo cláusula contratual que transfira ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, com informação do preço total da aquisição e o destaque do valor da comissão de corretagem, é impossível sua retenção pelo promitente vendedor, de acordo com o entendimento fixado no REsp 1.599.511/SP, Tema 938, do STJ. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

(
TJ-GO - AC: 56206113820208090024
CALDAS NOVAS, Relator.: Des(a). Jose Carlos Duarte, 11a Câmara Cível)
.

Quanto ao pedido de rescisão contratual por culpa dos vendedores, ficou
demonstrado que as
Apelantes
não entregaram o imóvel no prazo contratual
(março/2019 com o acréscimo da tolerância)
. Pior, o empreendimento foi abandonado, com obras
paralisadas e execução incompleta de aproximadamente 61% até julho de 2019
, cujas imagens trazidas pelos Apelados não deixam margem para dúvidas
.

Com efeito, o
inadimplemento da
s
vendedora
s
autoriza a resolução do contrato, com o consequente retorno das partes ao
status quo ante
, conforme inteligência
dos
arts
. 35 do CDC e 475 do Código Civil
.

Aqui, o inadimplemento é do credor fiduciário (o vendedor), o que atrai a incidência direta do CDC e da jurisprudência sedimentada no STJ.
Portanto, n
ão se aplica o rito dos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, que se destinam ao inadimplemento do devedor fiduciante.

Portanto, n
os termos da Súmula do STJ
n.
543, resolvido o contrato por inadimplemento do vendedor, os valores pagos devem ser integralmente restituídos, corrigidos e com juros, independentemente de cláusula contratual em sentido contrário.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente vendedor, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, devidamente atualizados
.

Logo, é in
admi
ssível a
retenção de qualquer valor
, incluindo a comissão de corretagem
.
Isso significa que a
sentença seguiu exatamente a melhor jurisprudência e orientação da Corte Superior

ao determinar a devolução d
os
R$ 72.798,63
(setenta e dois mil setecentos e noventa e oito reais e sessenta e três centavos), acrescido de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação
.

Nesse rumo, trago jurisprudência:

Havendo inadimplemento absoluto do vendedor, consistente no não cumprimento da obrigação de entrega do imóvel, é cabível a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos,
inclusive a título de comissão de corretagem
, aplicando-se a Súmula 543 do STJ.

(STJ –
AgInt
no REsp 2.047.767/SP,
Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 05/06/2023,
DJe
13/06/2023)
(sem destaques no original)
.

Quanto à condenação
em danos morais, a meu ver, o
inadimplemento
dos vendedores é
qualificado,
pois além de ficar evidente o
descumprimento contratual prolongado
(prazo de entrega
marcado para março/2019)
,
não foi desconstituída a alegação de
abandono do empreendimento,
isso sem contar na
ausência de
respostas e frustração legítima do projeto de vida dos consumidores
quanto à casa própria.

Todos esses fatores
extrapola
m
o mero aborrecimento
e conduz à
reparação moral
.

Nesse contexto, correta a fixação de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00
(cinco mil reais)
para cada
Apelado, pois reflete
valor proporcional, moderado e adequado à extensão do dano, considerando os parâmetros adotados por esta Câmara e pelo STJ.

O atraso expressivo na entrega de imóvel, associado à ausência de justificativas plausíveis e à frustração da legítima expectativa do consumidor, caracteriza dano moral indenizável, pois não se trata de mero dissabor cotidiano, mas de lesão à esfera psíquica e existencial
.
(STJ – REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 10/04/2018,
DJe
16/04/2018).

No que se refere ao termo inicial
dos juros de mora incidentes sobre a indenização por danos morais,
a
jurisprudência do STJ distingue duas situações:

(i)
a primeira, q
uando o ilícito é extracontratual (ato ilícito puro), os juros fluem desde o evento danoso (Súmula 54/STJ)
e a (
ii
) segunda, q
uando o ilícito é contratual,
como n
este
caso, os juros fluem desde a citação, conforme regra geral do art. 405 do Código Civil.

Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem a partir da citação, e não do evento danoso
.
(
AgInt
no
AREsp
1.829.225/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 07/02/2022,
DJe
09/02/2022).

No caso, as Apelantes pedem para que seja a partir do trânsito em julgado, o que não é permitido.

Ocorre que o Juiz
da causa
fixou o termo inicial
dos juros moratórios de 1% ao mês
a contar da sentença,
quando o correto seria da citação. Assim,
para evitar “
reformatio in pejus
”, deixo de alterar o termo inicial imposto na decisão
, e mantenho como está
.

Feitos esses esclarecimentos,

nego provimento
ao apelo e confirmo integralmente a sentença.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
para 12% (doze por cento) do valor da condenação
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025