Tribunal: TJMT
Processo: 1021285-38.2022.8.11.0015
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÕES CÍVEIS No 1021285-38.2022.8.11.0015
APELANTES: CIENTEC – CENTRO INTEGRADO DE ENSINO TÉCNICO EIRELI – ME e MARCOS CARRASCO JUNIOR; VALDEMIR ANTÔNIO BERTI e ESPÓLIO DE CÉLIA MARIA MOREIRA LIMA BERTI
APELADOS: OS MESMOS
EMENTA
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E REAJUSTE – ALTERAÇÃO ESTRUTURAL SEM ANUÊNCIA DO PROPRIETÁRIO – VEDAÇÃO CONSTANTE EM CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – IMPOSIÇÃO DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA – INADMISSIBILIDADE – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO E DOS REQUERIDOS PARCIALMENTE PROVIDO.
A controvérsia recursal diz respeito à renovação compulsória de contrato de locação não residencial, bem como à cobrança de diferenças de aluguel decorrentes do reajuste não pago.
O locatário não comprovou a autorização formal para a realização de benfeitorias no imóvel, violando cláusula contratual que exige prévia autorização para alterações significativas. Além disso, o pagamento do aluguel reajustado com base no IGPM a partir de 01/01/2021 não foi integralmente cumprido.
O pedido de renovação compulsória é indevido, pois o locatário não atendeu aos requisitos legais para sua manutenção, especialmente no tocante ao cumprimento integral das obrigações contratuais, comprometendo a boa-fé objetiva.
A apuração do valor devido a título de diferenças de aluguel será realizada na fase de liquidação de sentença, considerando as cláusulas contratuais relativas a reajustes, juros e multa.
Recurso dos autores desprovido. Recurso dos requeridos parcialmente provido para reformar a sentença, julgando improcedente o pedido da demanda principal de renovação compulsória do contrato de locação e determinando a desocupação do imóvel em 30 dias após o trânsito em julgado, invertendo-se o ônus sucumbencial. Em relação à reconvenção, determinada a liquidação do julgado para apuração do valor devido, com base nas disposições contratuais, acrescido de honorários de 10% sobre o valor a ser quantificado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021285-38.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CIENTEC - CENTRO INTEGRADO DE ENSINO TECNICO EIRELI - ME - CNPJ: 07.170.216/0001-44 (APELANTE), ALANA HAUBERT SANTOLIN ANDRADE - CPF: 023.125.241-20 (ADVOGADO), MARCOS CARRASCO JUNIOR - CPF: 650.682.111-68 (APELANTE), VALDEMIR ANTONIO BERTI - CPF: 444.284.809-20 (APELADO), DOUGLAS ALEXANDRE VILAR BORGES - CPF: 979.768.571-34 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE CELIA MARIA MOREIRA LIMA BERTI - CPF: 817.140.098-15 (APELADO), JULIANA MOREIRA LIMA BERTI LABATE - CPF: 011.311.481-85 (APELADO), ALINE STEPHANIE MOREIRA LIMA BERTI - CPF: 377.764.238-07 (APELADO), JULIANA MOREIRA LIMA BERTI LABATE - CPF: 011.311.481-85 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ALINE STEPHANIE MOREIRA LIMA BERTI - CPF: 377.764.238-07 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), CELIA MARIA MOREIRA LIMA BERTI - CPF: 817.140.098-15 (APELANTE), DOUGLAS ALEXANDRE VILAR BORGES - CPF: 979.768.571-34 (ADVOGADO), VALDEMIR ANTONIO BERTI - CPF: 444.284.809-20 (APELANTE), ALANA HAUBERT SANTOLIN ANDRADE - CPF: 023.125.241-20 (ADVOGADO), CIENTEC - CENTRO INTEGRADO DE ENSINO TECNICO EIRELI - ME - CNPJ: 07.170.216/0001-44 (APELADO), MARCOS CARRASCO JUNIOR - CPF: 650.682.111-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO.

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E REAJUSTE – ALTERAÇÃO ESTRUTURAL SEM ANUÊNCIA DO PROPRIETÁRIO – VEDAÇÃO CONSTANTE EM CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – IMPOSIÇÃO DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA – INADMISSIBILIDADE – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO E DOS REQUERIDOS PARCIALMENTE PROVIDO
.

A controvérsia recursal diz respeito à renovação compulsória de contrato de locação não residencial, bem como à cobrança de diferenças de aluguel decorrentes do reajuste não pago.

O locatário não comprovou a autorização formal para a realização de benfeitorias no imóvel, violando cláusula contratual que exige prévia autorização para alterações significativas. Além disso, o pagamento do aluguel reajustado com base no IGPM a partir de 01/01/2021 não foi integralmente cumprido.

O pedido de renovação compulsória é indevido, pois o locatário não atendeu aos requisitos legais para sua manutenção, especialmente no tocante ao cumprimento integral das obrigações contratuais, comprometendo a boa-fé objetiva.

A apuração do valor devido a título de diferenças de aluguel será realizada na fase de liquidação de sentença, considerando as cláusulas contratuais relativas a reajustes, juros e multa.

Recurso dos autores desprovido. Recurso dos requeridos parcialmente provido para reformar a sentença, julgando improcedente o pedido da demanda principal de renovação compulsória do contrato de locação e determinando a desocupação do imóvel em 30 dias após o trânsito em julgado, invertendo-se o ônus sucumbencial. Em relação à reconvenção, determinada a liquidação do julgado para apuração do valor devido, com base nas disposições contratuais, acrescido de honorários de 10% sobre o valor a ser quantificado.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES CÍVEIS No
1021285-38.2022.8.11.0015

APELANTES:

CIENTEC – CENTRO INTEGRADO DE ENSINO TÉCNICO EIRELI – ME e MARCOS CARRASCO JUNIOR; VALDEMIR ANTÔNIO BERTI e ESPÓLIO DE CÉLIA MARIA MOREIRA LIMA BERTI

APELADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois recursos de apelação interpostos reciprocamente pelos apelantes em epígrafe, nos autos da Ação Renovatória de Locação Não Residencial processo originário número 1021285-38.2022.8.11.0015, ajuizada por
CIENTEC – CENTRO INTEGRADO DE ENSINO TÉCNICO EIRELI – ME
e
MARCOS CARRASCO JUNIOR
, em face de
VALDEMIR ANTÔNIO BERTI
e do
ESPÓLIO DE CÉLIA MARIA MOREIRA LIMA BERTI
, na qual o Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop, Juiz de Direito
Cristiano dos Santos Fialho
, julgou procedente
“o pedido vertido na peça inicial da ação de renovatória de contrato de locação não residencial ajuizada por Cientec Centro Integrado de Ensino Técnico Eireli e Marcos Carrasco Junior contra Valdemir Antonio Berti e Outros, para o fim de:
a)

Decretar

a imposição da renovação do contrato de locação não residencial firmado entre as partes, pelo mesmo período (05 anos), a contar de seu vencimento (01/07/2023);
b) Declarar

encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil”,
bem como, pelo princípio da sucumbência,
condenar

“
a parte requerida no pagamento das custas processuais e no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado da causa, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou”
; além de julgar parcialmente procedente
“o pedido cobrança formulado pela reconvinte, em sede de reconvenção, para o fim de: a) Condenar a reconvinda ao pagamento da quantia de R$ 24.944,72 (vinte e quatro mil e novecentos e quarenta e quatro reais e setenta e dois centavos), atualizados a partir da data do cálculo (novembro de 2024 até o efetivo pagamento) pela taxa Selic, que já é composta por correção monetária e juros moratórios concomitantemente [alterações recentes trazidas pela Lei n.o 14.905/2024, que alterou o art. 406, § 1o do Código Civil]; b) Declarar encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil”
, bem como, pelo princípio da sucumbência, condenar
“a parte reconvinda no pagamento das custas processuais e no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor da condenação, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou”
(sic).

Nas razões do apelo Id. 273079409, autores apelantes CIENTEC – CENTRO INTEGRADO DE ENSINO TÉCNICO EIRELI – ME e MARCOS CARRASCO JUNIOR, sustentam, em síntese, que: a sentença incorreu em erro de interpretação contratual ao determinar o início do reajuste do valor do aluguel a partir de 01/01/2021, contrariando, segundo os recorrentes, o disposto na cláusula décima primeira, item 4, do contrato, que apenas fixou o valor inicial de R$5.000,00 a vigorar a partir dessa data, e não autorizou reajuste no mesmo exercício; o reajuste anual, nos termos da cláusula décima terceira, apenas deveria ser aplicado a partir de janeiro de 2022, sob pena de violação à lógica contratual e aos princípios de razoabilidade e segurança jurídica; reconheceram a dívida referente às diferenças locatícias, procedendo ao pagamento do valor apurado, mas que este não poderia ser cobrado com os encargos calculados sobre um reajuste aplicado em momento indevido;
“tendo em vista que já houve o pagamento nos autos do valor realmente devido, restam cumpridas na integralidade as obrigações dos Apelantes com relação ao contrato de aluguel objeto da ação, reconhecendo que o primeiro reajuste do aluguel deveria ter ocorrido apenas em 2022, e não em 2021, conforme estipulado no contrato”
(sic).

Pedem que seja o recurso recebido e provido,
“para que a sentença prolatada seja reformada somente quanto a obrigatoriedade do pagamento de R$24.944,72 (vinte e quatro mil, novecentos e quarenta e quatro reais e setenta e dois centavos), tendo em vista que o reajuste não deve ser realizado em 2021 e sim em 2022”
(sic).

Nas razões do apelo Id. 273079414, VALDEMIR ANTÔNIO BERTI, ALINE STEPHANIE MOREIRA LIMA BERTI LABATE e JULIANA MOREIRA LIMA BERTI LABATE aduzem, em suma, que: deve ser revista a concessão da renovação compulsória do contrato de locação, ao argumento de que não foram preenchidos todos os requisitos legais previstos nos arts. 51 e 71 da Lei do Inquilinato; os locatários permaneceram inadimplentes durante longo período, realizando pagamentos inferiores ao valor contratual reajustado, o que configuraria inadimplemento contratual impeditivo do direito à renovação compulsória; os locatários realizaram benfeitorias substanciais no imóvel sem prévia autorização, contrariando a cláusula sexta do contrato, que veda expressamente quaisquer edificações ou modificações estruturais, sendo que tais benfeitorias teriam alterado a destinação do imóvel, comprometendo sua locabilidade e valorização, o que também constituiria fator impeditivo da renovação judicial; no que tange à multa moratória, a r. sentença violou a cláusula penal contratual, ao determinar a aplicação da multa de 10% apenas sobre a diferença não paga, quando o contrato exige que a multa incida sobre o valor integral do aluguel;
“embora tenha reconhecido corretamente que os aluguéis deveriam ter sido reajustados desde 01/01/2021, não determinou a integral quitação do saldo remanescente que ainda se encontra pendente”
;
“cláusula Décima Terceira do contrato determinou de forma expressa a aplicação do IGPM como índice de correção dos aluguéis, e sua não observância representa inadimplência contratual passível de cobrança retroativa”
(sic).

Pedem que seja: negada a renovação compulsória da locação comercial; aplicada a multa de 10% sobre o valor integral do aluguel; haja
“determinação aos reajustes no período de 01/01/2021 a 01/08/2023, nos termos da cláusula décima terceira do contrato e do art. 18 da Lei 8.245/91”
, bem como
“aplicação dos reajustes futuros conforme o IGPM, enquanto vigente o contrato”
(sic); condenada a parte autora ao pagamento dos encargos contratuais e legais; seja condenada a parte adversa nos ônus sucumbenciais.

Certidão de tempestividade dos apelos no Id. 273079417, atestando-se também a regularidade do recolhimento do preparo recursal.

Contrarrazões da apelada CIENTEC E MARCOS CARRASCO JUNIOR na peça Id. 273079420, defendendo a manutenção da sentença quanto à aplicação do reajuste a partir de janeiro de 2021, por estar em estrita conformidade com a cláusula contratual aplicável. Argumentam que o valor fixado em R$5.000,00 já representava uma nova base de cálculo, e que a atualização pelo IGPM era expressamente prevista a partir de 01/01/2021, sem necessidade de decurso de doze meses. Reforçam que a tentativa de rediscussão contratual pelos locatários revela inadimplemento reiterado, justificador da condenação à diferença de aluguéis.

Contrarrazões dos apelados VALDEMIR ANTÔNIO BERTI, ALINE STEPHANIE MOREIRA LIMA BERTI LABATE e JULIANA MOREIRA LIMA BERTI LABATE na peça Id. 273079421 aduzindo, em suma, que:
“a decisão de primeiro grau foi acertada ao reconhecer que os apelantes permaneceram inadimplentes ao longo do período e que a cobrança da diferença dos aluguéis, conforme os critérios estipulados no contrato, é absolutamente legítima”
; a
“interpretação dada pelos apelantes ao contrato, tentando excluir a obrigação de reajuste no primeiro ano, não encontra respaldo na legislação vigente e contraria frontalmente a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça”
; no que toca ao reajuste das parcelas, a
“tese dos apelantes não pode ser acolhida, pois busca criar uma modificação contratual unilateral e desprovida de fundamento legal”
; os
“apelantes, ao efetuarem pagamentos inferiores ao devido, violaram as disposições contratuais e legais, devendo responder integralmente pelo saldo remanescente, conforme estabelecido na sentença”
(sic). Veiculam diversos pedidos.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preparados, adequados e tempestivos,
RECEBO
os recursos de apelação interpostos.

Consoante relatado, trata-se de dois recursos de apelação interpostos reciprocamente nos autos da ação renovatória de locação não residencial, ajuizada por CIENTEC – CENTRO INTEGRADO DE ENSINO TÉCNICO EIRELI – ME e MARCOS CARRASCO JUNIOR em face de VALDEMIR ANTÔNIO BERTI e do ESPÓLIO DE CÉLIA MARIA MOREIRA LIMA BERTI, perante o juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop.

Apelam, em primeiro lugar, CIENTEC e MARCOS CARRASCO JUNIOR, sustentando erro de interpretação contratual, ao se determinar o reajuste do aluguel a partir de 01/01/2021. Alegam que a cláusula contratual apenas fixou novo valor para essa data, sendo o reajuste cabível apenas em 2022. Reconhecem a dívida e o pagamento, mas impugnam os encargos incidentes sobre valor supostamente indevido. Requerem a reforma parcial da sentença para afastar a obrigação de pagar os R$24.944,72, diante da ilegalidade do reajuste em 2021.

Na sequência, apelam VALDEMIR ANTÔNIO BERTI, ALINE STEPHANIE MOREIRA LIMA BERTI LABATE e JULIANA MOREIRA LIMA BERTI LABATE, requerendo a reforma da sentença quanto à renovação compulsória, sob o argumento de que os locatários não cumpriram os requisitos legais, especialmente em razão da inadimplência contratual e da realização de benfeitorias não autorizadas no imóvel. Impugnam também a limitação da multa moratória à diferença de aluguel, defendendo a incidência sobre o valor integral. Requerem, entre outros pontos, a negativa da renovação, o reconhecimento de inadimplência com base no IGPM a partir de 2021, e a imposição da cláusula penal em sua integralidade.

Pois bem. Cinge-se a controvérsia recursal à análise da correção da sentença que deferiu a renovação compulsória de contrato de locação não residencial, reconheceu parcialmente o pedido reconvencional dos réus e acolheu parcialmente a tese dos autores quanto aos pagamentos locatícios efetuados.

Para tanto, o magistrado condutor do feito entendeu, em suma, que “
o autor comprovou o cumprimento dos requisitos previstos no art. 51, incisos I a III da Lei de Locações, vez que, o negócio jurídico foi entabulado por meio de contrato escrito, com prazo de 05 anos, cujo local a requerente explora a mesma atividade (cursos técnicos) por período superior a 03 (três anos), conforme se depreende por meio dos documentos arquivados aos eventos no 106717148, 106717143 106717142 e da prova oral produzida em audiência de instrução e julgamento, em que se confirma que a empresa requerente é locatária no imóvel por quase 20 (vinte) anos”
(sic).

Entretanto, após detida análise dos autos, depreende-se que a sentença deve ser reformada no que toca à imposição da renovação compulsória, uma vez que não restaram atendidos, de forma plena, os requisitos legais previstos nos arts. 51 e 71 da Lei no. 8.245/91, que regem a ação renovatória.

Além dos requisitos acima, a Lei no. 8.245/91, em seu art. 53, estabelece regras específicas para os contratos de locação de imóveis utilizados por instituições de ensino fiscalizadas pelo Poder Público, como é o caso dos autos. Referido dispositivo prevê que tais contratos somente poderão ser rescindidos nas hipóteses do art. 9o do mesmo diploma legal. Vejamos as redações legais,
in verbis
:

“Art. 9o
A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti
-
las.

(...)

Art. 53 -
Nas locações de imóveis utilizados por
hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público
, bem como por entidades religiosas devidamente registradas,
o contrato somente poderá ser rescindido
.
(Redação dada pela Lei no 9.256, de 9.1.1996)

I -
nas hipóteses do art. 9o
;

II -
se o proprietário
, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário,
pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil
.”

Portanto, a desconstituição da relação contratual locatícia pode ser empreendida, nos moldes legais (art. 9o e 53 da Lei no. 8.245/91), nas seguintes hipóteses: (i) por mútuo acordo; (ii) em razão de infração legal ou contratual; (iii) por falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (iv) para realização de obras determinadas pelo Poder Público; (v) também poderá haver rescisão caso o proprietário comprove a necessidade de demolição, reconstrução licenciada ou reforma que resulte em aumento de área útil superior a 50%.

Entretanto, a proteção conferida pelo art. 53 não tem caráter absoluto.

Ainda que se trate de escola regularmente autorizada, a renovação compulsória não é admitida quando demonstrado descumprimento contratual relevante por parte do locatário, pois tal comportamento compromete a boa-fé objetiva e a higidez da relação jurídica. Nos termos dos arts. 51 e 71 da Lei no. 8.245/1991, a renovação compulsória do contrato de locação não residencial está condicionada ao preenchimento cumulativo de três requisitos essenciais. Confira-se:

“Art. 51.
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

(...)

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no
art. 282 do Código de Processo Civil,
a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
(Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”

Com efeito, tais condições visam garantir um mínimo de estabilidade ao exercício da atividade empresarial, preservando o chamado "ponto comercial", bem como o fundo de comércio constituído ao longo da relação locatícia.

Importante destacar que a comprovação desses requisitos incumbe exclusivamente ao locatário, que deverá demonstrá-los de forma objetiva, documental e indene de dúvidas, sendo que a ausência de qualquer desses elementos obsta a procedência do pedido de renovação.

No caso em análise, depreende-se que, embora a parte autora comprove, de maneira documental e testemunhal, que explora a atividade educacional há mais de três anos no imóvel objeto da demanda e que celebrou contrato por prazo igual ou superior a cinco anos, a renovação pretendida encontra óbice relevante no descumprimento contratual apurado nos autos.

É que, a análise detida dos autos, revela que
os locatários realizaram efetivamente ampliações significativas no imóvel – inclusive mediante a construção de novas salas e anexos –, sem que haja qualquer prova de autorização formal e escrita por parte dos locadores, conforme exigido na cláusula contratual específica
.

No ponto, veja-se o teor das disposições contratuais livremente firmadas entre as partes (Id. Num. 273078930 - Pág. 2):

Neste contexto, não se ignora que a relação locatícia perdura há longo tempo. No entanto, no caso em exame, há cláusula expressa, clara e objetiva, que exige autorização formal e prévia para qualquer intervenção estrutural.

Ora, diante de tal previsão, não se pode admitir a prevalência de mera aquiescência tácita como meio de revogar disposição contratual escrita, sobretudo em se tratando de benfeitorias de grande impacto e proporção.

De fato, a realização de modificações estruturais em imóvel alheio sem anuência prévia configura infração contratual relevante, incompatível com a manutenção do vínculo locatício por meio de imposição judicial, ainda que o locatário alegue interesse na continuidade da exploração da atividade comercial.

A boa-fé objetiva e o princípio da função social do contrato exigem que ambas as partes se comportem conforme os deveres anexos de lealdade, cooperação e confiança. Neste caso, a conduta dos locatários destoa desses parâmetros, revelando-se apta a impedir o acolhimento do pedido renovatório.

Outrossim, o parágrafo único da cláusula segunda do contrato de locação, expressamente dispõe

que poderá ser renovado o contrato por igual prazo e condições,
salvo se umas das partes manifestar de forma diversa mediante notificação com prazo mínimo de seis meses, ressalva que foi empreendida pelos requeridos (vide notificação Id. Num. 273079350 - Pág. 1)
, nos termos do contrato, e, portanto, impõe o desfazimento do ajuste locatício. Veja-se:

Portanto, diante da expressa manifestação de retomada do imóvel nos moldes do contrato, impõe-se assim proceder.

Ademais, depreende-se que também seria devido, a partir de 01/01/2021, o pagamento do valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), somado do reajuste anual e índice legal (cláusula 11a, item 4), reforçando tal ilação a expressa e clara redação da cláusula 13a, no sentido de que a partir de 01/01/2021 o valor será reajustado anualmente, tendo como base, os índices previstos e acumulados no período anual do IGPM, sendo tal reajuste automático. Veja-se a disposição contratual:

Entretanto, do teor da réplica à contestação Id. Num. 273079367 - Pág. 4, verifica-se que a parte autora nega, de forma indevida, o pagamento do valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), acrescido do IGPM acumulado no ano anterior, a partir de 01/01/2021, denotando evidente descumprimento contratual até mesmo com as parcelas mensais do aluguel, mesmo porque confessa que não pagou o valor reajustado nos anos de 2022 e 2023.

Portanto, diante do inadimplemento contratual pela parte autora locadora, impõe-se a negativa da pretensão de renovação compulsória contratual, julgando-se improcedente o pedido veiculado na inicial.

A propósito, o entendimento dos Tribunais pátrios, inclusive deste Sodalício, é uníssono ao vedar a renovação pretendida em caso de comprovação da inadimplência da locadora. Veja:

“APELAÇÃO –
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL
– CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADO –
RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO CONDICIONADA AO NÃO CUMPRIMENTO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS – DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS DEMONSTRADO
– APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA.
O descumprimento de cláusula contratual obsta a pretensão de renovação da locação, máxime se pactuada cláusula neste sentido
.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1035500-09.2020 .8.11.0041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/06/2024)

“
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA.
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA.
1) DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DEVIDAMENTE COMPROVADO NOS AUTOS POR IRREGULARIDADE NAS OBRAS REALIZADAS NO IMÓVEL, PELA LOCATÁRIA, PERANTE O PODER PÚBLICO E FALTA DE COMUNICAÇÃO DE TAIS FATOS AOS LOCADORES, EM CONJUNTO COM INEGÁVEL INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS. REQUISITO PREVISO NO ART. 71, II, DA LEI 8.245/91 NÃO ATENDIDO. IMPROCEDÊNCIA DA RENOVATÓRIA QUE ERA DE RIGOR.
SENTENÇA MANTIDA. 2) PRETENSÃO DE FIXAÇÃO DO ALUGUEL PELO PERÍODO ENTRE O ENCERRAMENTO DO CONTRATO E A DATA DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO, EIS QUE AUSENTE PEDIDO NESTE SENTIDO PELO LOCADOR EM CONTESTAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. Recurso improvido.”
(TJ-SP - Apelação Cível: 1066301-08.2020 .8.26.0002 São Paulo, Relator.: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 13/02/2023, 34a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2023)

“APELAÇÃO.
LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. INADIMPLEMENTO QUE OBSTA SUA RENOVAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 71, II, DA LEI No 8.245/91
.
SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DAS RÉS PROVIDO. As exigências imprescindíveis ao manejo de ação renovatória de locação não se limitam aos reclamos do art. 51 da Lei no 8.245/91, mas, também, ao que preconiza o seu art. 71. O descumprimento do contrato de locação em curso constitui infração contratual e óbice à sua renovação, nos termos do art. 71, II, da Lei no 8.245/91. Logo, é de rigor a improcedência do pedido renovatório.”
(TJ-SP - AC: 01158502420088260002 SP 0115850-24.2008.8.26.0002, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 16/02/2021, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2021)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO COMERCIAL - REQUISITOS LEGAIS - CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO - INOBSERVÂNCIA - IMPROCEDÊNICA DO PEDIDO
- RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A Lei das Locações (no 8.245/91) faculta ao locatário a possibilidade de ajuizar ação renovatória do contrato de locação, com o fim de preservar a continuidade do aluguel de imóvel comercial, mas desde que comprove os requisitos legais previstos em seus artigos 51 e 71, dentre os quais a apresentação de "prova do exato cumprimento do contrato em curso". 2. Verificando-se que a autora não juntou prova do cumprimento do contrato de locação em curso (art. 71, II, da Lei no 8.245/91), sendo, ao contrário, comprovado o inadimplemento contratual nos autos conexos de ação de despejo, impõe-se a manutenção da sentença de indeferimento do pedido objeto desta ação renovatória.”
(TJ-MG - AC: 10000210242350001 MG, Relator.: Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 29/09/2021, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/10/2021)

De mais a mais, no que atine ao montante de aluguel que é devido aos locatários requeridos, impõe-se remeter tal questão para a liquidação do julgado, já que as divergências entre as partes neste aspecto serão melhor dirimidas nesta seara, dependendo ainda da desocupação efetiva do imóvel, em 30 dias do trânsito em julgado, como efeito prático da negativa de renovação do contrato locatício.

Por fim, sobre os valores devidos de aluguel a serem objeto de liquidação, deverão incidir ainda juros de mora de 2% ao mês, correção monetária pelos índices legais do CC, e multa pecuniária de 10% sobre tal montante devido, conforme expressamente ajustado na cláusula 15a do contrato:

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo dos autores apelantes, e
PROVEJO EM PARTE
o apelo dos requeridos apelantes para reformar a sentença recorrida no sentido de:

1) Na demanda principal,
JULGAR IMPROCEDENTE
o pedido de renovação compulsória de contrato de aluguel firmado entre as partes, determinando, como efeito prático disso, a desocupação do imóvel em 30 dias a contar do trânsito em julgado, independentemente de nova intimação para tal desiderato, invertendo os ônus sucumbenciais para o sentido de
CONDENAR
os autores apelantes ao pagamento das custas do processo e honorários fixados em 12% do valor atualizado da causa;

2) Na demanda reconvencional,
DETERMINAR
que o feito seja remetido à seara de liquidação do julgado, pelo procedimento comum, a fim de se quantificar seguramente o montante total dos aluguéis devidos aos locatários requeridos reconvintes, abatendo-se o que já se encontra pago e considerando que
a partir de 01/01/2021 o pagamento do valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) será somado do reajuste anual dos índices previstos e acumulados no período anual do IGPM, sendo tal reajuste automático, devendo
ainda incidir juros de mora de 2% ao mês, correção monetária pelos índices legais do CC, e multa pecuniária de 10% sobre tal montante devido, conforme expressamente ajustado na cláusula 15a do contrato,
CONDENANDO
ainda a parte autora reconvinda nas custas da reconvenção e em honorários fixados em 10% do valor a ser apurado em seara de liquidação do julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025