Tribunal: TJMT
Processo: 1035356-85.2025.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-25
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO REGISTRAL IMOBILIÁRIO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA. BLOQUEIO DE MATRÍCULA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADO E POSSE EXERCIDA DESDE 2018. POSTERIOR CONSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. MANUTENÇÃO DA MEDIDA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto por instituições financeiras contra decisão proferida no âmbito da Ação Anulatória de Ato Registral Imobiliário c/c Adjudicação Compulsória e Indenização por Danos Morais ajuizada por adquirente de imóvel, a qual concedeu tutela de urgência para determinar o bloqueio da matrícula do imóvel objeto da controvérsia.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia gira em torno da legitimidade da concessão de tutela de urgência, com determinação de bloqueio da matrícula do imóvel, diante da alegação de anterior promessa de compra e venda quitada e não registrada, ante o registro posterior de alienação fiduciária celebrado com terceiro de boa-fé.
4. Há duas questões principais em debate: (i) saber se a ausência de registro da promessa de compra e venda inviabiliza a proteção possessória e a tutela do direito à adjudicação compulsória; (ii) saber se o registro da alienação fiduciária possui força absoluta frente a situação fática consolidada de posse e quitação do imóvel.
III. Razões de decidir
5. A concessão da medida liminar pelo juízo de origem encontra respaldo no art. 300 do CPC, que exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
6. A posse duradoura do imóvel pelos agravados, aliada à comprovação da quitação integral do preço e da ausência de oposição por anos, constitui situação jurídica consolidada e merecedora de tutela, mesmo diante da ausência de registro do compromisso de compra e venda, nos termos da Súmula no 239 do STJ.
7. A constituição posterior da alienação fiduciária sobre bem já alienado e quitado extrai a aparência de boa-fé dos agentes financeiros, que têm o dever de diligência prévia, inclusive quanto à situação de fato do bem dado em garantia.
8. A fé pública registral não prevalece de forma absoluta sobre situações fáticas consolidadas em benefício de terceiros de boa-fé, especialmente quando comprovado o exercício da posse e a quitação do imóvel.
9. O bloqueio da matrícula, à luz do art. 214, § 3o, da L. no 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), constitui medida adequada para resguardar a utilidade do processo e evitar danos irreparáveis, não impondo gravame desproporcional aos agravantes, uma vez que tem caráter provisório e reversível.
10. A exclusão de partes na fase inicial do processo demanda dilação probatória, especialmente quando envolvidas na cadeia negocial da garantia fiduciária objeto de discussão.
IV. Dispositivo e tese
11. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. É cabível o bloqueio da matrícula do imóvel como medida de urgência para garantir a utilidade de ação anulatória e de adjudicação compulsória, ainda que ausente o registro do compromisso de compra e venda, quando comprovadas a quitação integral e a posse contínua do imóvel pelo adquirente. 2. A alienação fiduciária posteriormente registrada não prevalece de forma absoluta contra a situação jurídica consolidada do adquirente quitante e possuidor, especialmente diante da demonstração de inércia do incorporador e ausência de diligência dos agentes fiduciários."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 297; CC, art. 166, II; L. no 6.015/1973, art. 214, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: Súmula no 239/STJ; TJ-MT, AI 1016855-25.2021.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 26.01.2022; TJ-MT, AI 1004012-91.2022.8.11.0000, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 04.05.2022; TJ-PA, AI 0807157-24.2023.8.14.0000, Rel. Des. Célia Regina de Lima Pinheiro, j. 11.03.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035356-85.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CARLOS MARCIO RISSI MACEDO - CPF: 828.138.841-20 (ADVOGADO), VERT COMPANHIA SECURITIZADORA - CNPJ: 25.005.683/0001-09 (AGRAVANTE), QI SOCIEDADE DE CREDITO DIRETO S.A. - CNPJ: 32.402.502/0001-35 (AGRAVANTE), AYRTON BRESOLIN - CPF: 348.300.650-87 (AGRAVADO), CLECI SALETE BERARDI BRESOLIN - CPF: 468.342.490-87 (AGRAVADO), TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 17.691.380/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO), FABIANO JOAQUIM QUINEBRE - CPF: 872.939.861-49 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO REGISTRAL IMOBILIÁRIO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA. BLOQUEIO DE MATRÍCULA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADO E POSSE EXERCIDA DESDE 2018. POSTERIOR CONSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. MANUTENÇÃO DA MEDIDA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto por instituições financeiras contra decisão proferida no âmbito da Ação Anulatória de Ato Registral Imobiliário c/c Adjudicação Compulsória e Indenização por Danos Morais ajuizada por adquirente de imóvel, a qual concedeu tutela de urgência para determinar o bloqueio da matrícula do imóvel objeto da controvérsia.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia gira em torno da legitimidade da concessão de tutela de urgência, com determinação de bloqueio da matrícula do imóvel, diante da alegação de anterior promessa de compra e venda quitada e não registrada, ante o registro posterior de alienação fiduciária celebrado com terceiro de boa-fé.

4. Há duas questões principais em debate: (i) saber se a ausência de registro da promessa de compra e venda inviabiliza a proteção possessória e a tutela do direito à adjudicação compulsória; (ii) saber se o registro da alienação fiduciária possui força absoluta frente a situação fática consolidada de posse e quitação do imóvel.

III. Razões de decidir

5. A concessão da medida liminar pelo juízo de origem encontra respaldo no art. 300 do CPC, que exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

6. A posse duradoura do imóvel pelos agravados, aliada à comprovação da quitação integral do preço e da ausência de oposição por anos, constitui situação jurídica consolidada e merecedora de tutela, mesmo diante da ausência de registro do compromisso de compra e venda, nos termos da Súmula no 239 do STJ.

7. A constituição posterior da alienação fiduciária sobre bem já alienado e quitado extrai a aparência de boa-fé dos agentes financeiros, que têm o dever de diligência prévia, inclusive quanto à situação de fato do bem dado em garantia.

8. A fé pública registral não prevalece de forma absoluta sobre situações fáticas consolidadas em benefício de terceiros de boa-fé, especialmente quando comprovado o exercício da posse e a quitação do imóvel.

9. O bloqueio da matrícula, à luz do art. 214, § 3o, da L. no 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), constitui medida adequada para resguardar a utilidade do processo e evitar danos irreparáveis, não impondo gravame desproporcional aos agravantes, uma vez que tem caráter provisório e reversível.

10. A exclusão de partes na fase inicial do processo demanda dilação probatória, especialmente quando envolvidas na cadeia negocial da garantia fiduciária objeto de discussão.

IV. Dispositivo e tese

11.

Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"1. É cabível o bloqueio da matrícula do imóvel como medida de urgência para garantir a utilidade de ação anulatória e de adjudicação compulsória, ainda que ausente o registro do compromisso de compra e venda, quando comprovadas a quitação integral e a posse contínua do imóvel pelo adquirente. 2. A alienação fiduciária posteriormente registrada não prevalece de forma absoluta contra a situação jurídica consolidada do adquirente quitante e possuidor, especialmente diante da demonstração de inércia do incorporador e ausência de diligência dos agentes fiduciários."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 300 e 297; CC, art. 166, II; L. no 6.015/1973, art. 214, § 3o.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula no 239/STJ; TJ-MT, AI 1016855-25.2021.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 26.01.2022; TJ-MT, AI 1004012-91.2022.8.11.0000, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 04.05.2022; TJ-PA, AI 0807157-24.2023.8.14.0000, Rel. Des. Célia Regina de Lima Pinheiro, j. 11.03.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
VERT COMPANHIA SECURITIZADORA
e
QI SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETA S.A.
contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, no bojo da Ação Anulatória de Ato Registral Imobiliário c/c Adjudicação Compulsória e Indenização por Danos Morais (Processo no 1022424-56.2025.8.11.0003) movida por
AYRTON BRESOLIN
, que concedeu tutela de urgência determinando o bloqueio da matrícula do imóvel objeto da lide.

A decisão agravada deferiu o pedido liminar formulado pelos agravados para ordenar a expedição de ofício ao cartório de registro imobiliário, a fim de obstar qualquer averbação ou alteração na matrícula no 123256 do imóvel localizado no Edifício Grand Aurora Residence, unidade no 402, situado na cidade de Rondonópolis-MT.

Na petição recursal, os agravantes argumentam, em suma, que a decisão de primeiro grau se baseia em alegações unilaterais desprovidas de lastro probatório mínimo, havendo, inclusive, risco de prejuízos irreparáveis à regular execução das garantias fiduciárias e ao exercício de direitos creditórios legítimos.

Relatam que o contrato de alienação fiduciária foi formalizado entre a empresa
TMI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e a
QI SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A
. em setembro de 2024, por meio de instrumento particular com força de escritura pública, tendo sido observados todos os requisitos legais. Posteriormente, os créditos foram cedidos à
VERT COMPANHIA SECURITIZADORA
, ora agravante, sem que houvesse qualquer impedimento registral à época da formalização.

Pontuam que a matrícula do imóvel estava livre e desimpedida, sem qualquer registro de promessa de compra e venda, penhora, indisponibilidade ou ônus que desautorizasse a constituição da garantia fiduciária. Os agravados, por sua vez, apenas em 2025 buscaram formalizar o registro da suposta compra e venda realizada ainda em 2016, tendo permanecido por anos sem promover a averbação do contrato, o que denota negligência e inércia.

Aduzem ainda que inexiste relação de consumo entre os agravados e as instituições financeiras agravantes, o que inviabiliza a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, por consequência, a inversão do ônus da prova. As operações, defendem, foram realizadas de maneira pública, transparente e de boa-fé, com respaldo em informações constantes no registro imobiliário oficial, amparadas nos princípios da publicidade e da fé pública registral.

Insistem que a responsabilidade por eventual evicção do bem recairia exclusivamente sobre a incorporadora-vendedora,
TMI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, primeira ré da ação originária, por ser esta a legítima alienante, à qual incumbia garantir a propriedade plena e a posse mansa e pacífica do imóvel.

Asseveram que a decisão liminar agrava ainda mais a situação da agravante
VERT COMPANHIA SECURITIZADORA
, ao impedir-lhe o exercício de atos legítimos como consolidação da propriedade fiduciária e eventual leilão, o que compromete sua função econômica e securitária, causando prejuízos à cadeia de investimentos e à segurança dos negócios jurídicos.

Dessa forma, requerem, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo à presente insurgência recursal, nos moldes do art. 1.019, I, do CPC, para que seja revertida a decisão agravada e, por consequência, cancelado o bloqueio da matrícula no 123256, restaurando-se o direito ao uso e fruição das garantias pela credora fiduciária.

No mérito, pugnam pelo provimento definitivo do agravo, com a reforma da decisão combatida, nos termos dos fundamentos expendidos (Id. 320723858).

O recurso foi recebido em 10 de outubro de 2025, ocasião em que foi indeferido o pedido de concessão de tutela recursal (Id. 320977383).

Por sua vez, a parte agravada apresentou contrarrazões, manifestando pelo desprovimento do recurso de agravo de instrumento (Id. 326086855).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
VERT COMPANHIA SECURITIZADORA
e
QI SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETA S.A.
contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, no bojo da Ação Anulatória de Ato Registral Imobiliário c/c Adjudicação Compulsória e Indenização por Danos Morais (Processo no 1022424-56.2025.8.11.0003) movida por
AYRTON BRESOLIN
, que concedeu tutela de urgência determinando o bloqueio da matrícula do imóvel objeto da lide.

O requerente, ora, agravado, ajuizou a ação de origem, alegando que, em 10 de novembro de 2016 adquiriu um imóvel da
empresa TMI INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA,
e, após a quitação, ao solicitar a transferência do imóvel tomou conhecimento que a propriedade havia sido alienada fiduciariamente a empresa
QI SOCIEDADE FIDUCIÁRIA DE CRÉDITO DIRETO S/A.
Por tais motivos, requereu na origem a tutela provisória de urgência, para que seja determinado o bloqueio da matrícula do imóvel, impedindo que seja efetuado qualquer outro ato registral ou averbação a margem da matrícula do imóvel sem determinação do juízo.

O Juízo de Origem concedeu a medida liminar pleiteada, determinando o bloqueio do imóvel, vejamos (Id. 207234370 - ação de origem):

“Vistos, etc.

AYRTON BRESOLIN e CLECI SALETE BERARDI BRESOLIN
, ambos devidamente qualificados,

via seu bastante procurador, ingressaram neste Juízo com a presente “Ação Anulatória de Ato Registral Imobiliário c/c Adjudicação Compulsória e Indenização por Dano Moral”, em desfavor de
TMI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, QI SOCIEDADE FIDUCIÁRIA DE CRÉDITO DIRETO S/A e VERT COMPANHIA SECURITIZADORA
, pessoas jurídicas de direito privado, pelos fatos elencados na inicial, sobreveio o pedido liminar, vindo-me conclusos.

D E C I D O:

Preambularmente,
registre-se que cabe ao advogado cadastrar-se/habilitar-se junto ao Sistema PJe, nos termos do artigo 21, da Resolução no03/2018/TP/TJMT
; incorrendo a parte no disposto no §1o do referido artigo, desde já autorizo a Senhora Gestora a proceder a intimação da parte para regularizar a representação processual, no prazo de (5) cinco dias, sob as penas da lei.

Lado outro, o artigo 294, do Código de Processo Civil, estabelece que a tutela provisória pode fundar-se em urgência (
cautelar
ou
antecipada satisfativa
) ou evidência, sendo requisito necessário à concessão das mesmas a verossimilhança da alegação, bem como, para aquela que haja juízo ligado à urgência.

Ressalte-se que verossimilhança da alegação é
a confrontação entre a verdade das afirmações contidas na petição inicial (narrativa dos fatos) e os demais elementos carreados aos autos (provas).

De forma que, a tutela jurisdicional provisória pode ser exprimida antes do trânsito em julgado, quando a decisão jurisdicional produzir efeitos concretos, satisfazendo provisoriamente o direito invocado.

Sobre a questão, eis a jurisprudência:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE MATRÍCULA CUMULADA COM TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE . ART. 214, § 3o DA LEI No 6.015/73. RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO . 1- Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da Ação de Cancelamento de Matrícula, deferiu a medida liminar requerida de bloqueio da matrícula do imóvel; 2- O art. 214, § 3o da Lei 6.015/73 ( Lei de Registros Publicos) autoriza o bloqueio da matrícula do imóvel na hipótese de o juiz entender que a superveniência de novos registros é suscetível de causar danos de difícil reparação à parte que busca a retificação ou a anulação da escritura de um imóvel; 3- Mostra-se acertada a decisão de bloqueio da matrícula do imóvel até que seja solucionada a questão judicial, com o fim de preservar a higidez registral e evitar novas alienações do bem - que podem trazer prejuízos de difícil reparação à parte ou a terceiros; 4- O agravante não se desincumbiu da demonstração de que os efeitos da decisão agravada possam tornar inútil a pretensão almejada ou lhe causar dano gravíssimo, irreversível ou irremediável; 5- Agravo de instrumento conhecido e desprovido; prejudicado o Agravo Interno. Vistos, relatados e discutidos os autos . Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 1a Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 7a Sessão Ordinária do seu Plenário Virtual decorrida no período de 11 a 18/03/2024, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento, restando prejudicado agravo interno, nos termos da fundamentação. Desembargadora CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO Relatora”
(TJ-PA - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08071572420238140000 18604670, Relator.: CELIA REGINA DE LIMA PINHEIRO, Data de Julgamento: 11/03/2024, 1a Turma de Direito Público) (grifo nosso).

“EMENTA: PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA- TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR - BLOQUEIO DE MATRÍCULA DE IMÓVEL - PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA O DEFERIMENTO. 1. Com relação aos pressupostos das tutelas de urgência, segue existindo uma dúplice exigência concomitante de i) um juízo razoavelmente consistente sobre a factibilidade do direito inicialmente invocado e ii) a necessidade que o direito judicializado seja colocado em imediata fruição do autor, a título provisório, em razão de perigo de dano (desaparecimento do próprio direito ou do sujeito), ou de prejuízo ao resultado pretendido no processo. 2 . E como no caso dos autos, em que a parte autora pretendeu cautelarmente, para assegurar o resultado útil do processo, o bloqueio da matrícula do imóvel objeto da lide para que ele não seja alienado pelos réus, e nos termos do art. 301 do Código de Processo Civil: "A tutela de urgência de natureza cautelar pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra medida idônea para asseguração do direito". 3. Acrescente-se que o art . 214, § 3o da Lei 6.015/73 ( Lei de Registros Publicos) autoriza o bloqueio da matrícula do imóvel na hipótese de o juiz entender que a superveniência de novos registros é suscetível de causar danos de difícil reparação à parte que busca a retificação ou a anulação da escritura de um imóvel”
(TJ-MG - AI: 10000180638744003 MG, Relator.: Otávio Portes, Data de Julgamento: 03/03/2021, Câmaras Cíveis / 16a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/03/2021) (grifo nosso).

Desta feita, resta demonstrado, no caso vertente, que existem os requisitos da probabilidade, no sentido de restarem presentes motivos preponderantes e convergentes à aceitação de que são verossímeis as alegações da parte autora, como também a possibilidade de ocorrência de dano irreparável ou de difícil reparação, decorrente do não uso do direito desde logo (art.300, CPC).

Por outro lado, o deferimento do pedido, prejuízo algum acarretará à parte ré, a qual poderá realizar transações, junto a matrícula do imóvel, se revogada, durante a instrução processual, a presente tutela concedida.

Assim, hei por bem em
deferir
o pedido liminar formulado na exordial (Id.205389199, pág.19 -
item '2'
) e, via de consequência, determino o
imediato
bloqueio do imóvel descrito e caracterizado nos autos: Apartamento “
tipo padrão
” de no402, situado no Residencial Grand Aurora Residence - Matrícula no123.256, até ulteriores deliberações deste Juízo (art.297, CPC).

Expeça-se,
imediatamente
, ofício ao Cartório de Registro de Imóveis, a fim de que cumpra esta ordem judicial emanada, vedando-se quaisquer anotações, cessão, transferência da propriedade e registro na matrícula do imóvel, mediante as cautelas de estilo (art.297, CPC).

Considerando a natureza e as circunstâncias da ação, bem como que a praxe evidencia ser infrutífera a realização de acordo nesta fase processual,
deixo
de designar a audiência de conciliação prevista no art. 334 do Código de Processo Civil, em atenção ao princípio da razoável duração do processo e celeridade processual (art.5o, LXXVIII, CF).

Insta ressaltar que, em havendo interesse das partes na audiência conciliatória, poderão manifestar nos autos, para designação do ato pelo magistrado, em consonância com o disposto no artigo 139, inciso V do Código de Processo Civil.

Citem-se, observando-se os termos do artigo 246 do Código de Processo Civil.

Constem no mandado as advertências dos artigos 231, 335 e 344 do Código de Processo Civil.

Ofertadas as contestações, certifiquem-se a tempestividade e vista dos autos à parte autora para impugnar, querendo.

Cumpridas as determinações supra, intimem-se as partes, para que, no prazo de (5) cinco dias, especifiquem as provas que efetivamente pretendem produzir, justificando à necessidade, após conclusos.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Rondonópolis-MT, 08 de setembro de 2.025.
Dr. Luiz Antonio Sari
,

Juiz de Direito da 1
a
Vara Cível.”

A controvérsia restringe-se no acerto ou desacerto da “
decisum
” que concedeu a tutela provisória de urgência na origem.

Analisando o conjunto probatório e jurídico que embasa a controvérsia, reputo que a decisão agravada se encontra em harmonia com os preceitos legais e com a jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte, sendo medida prudente e juridicamente justificada à luz do poder geral de cautela.

O deferimento da tutela de urgência encontra fundamento no art. 300 do Código de Processo Civil, o qual exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Cito:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

Na hipótese sob análise, tais requisitos estão inequivocamente preenchidos. Os agravados demonstram, de forma documentalmente sustentada, que celebraram contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora ainda em novembro de 2016, tendo quitado integralmente o preço do imóvel até junho de 2018 e tomado posse do bem em dezembro do mesmo ano, de forma pacífica e contínua (Id. 205389216 – ação de origem).

Essa realidade fática indica a consolidação de uma situação jurídica estável, que, embora não registrada à época, deve ser tutelada com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. A ausência de registro não desconstitui, por si só, a eficácia obrigacional da promessa de compra e venda e tampouco afasta o direito à adjudicação compulsória, conforme já consolidado pela Súmula 239 do STJ, vejamos:

“
Súmula no 239 – STJ -
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Importa destacar, ainda, que a alienação fiduciária foi constituída posteriormente, em setembro de 2024, por parte da TMI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., sobre bem que, àquela altura, já não integrava mais seu patrimônio de forma plena, uma vez que havia sido totalmente quitado pelos agravados.

A conduta da incorporadora, ao oferecer em garantia fiduciária um bem já alienado, embora sem registro, mostra-se à primeira vista ilícita, por contrariar o disposto no art. 166, inciso II, do Código Civil, que considera nulo o negócio jurídico cujo objeto for juridicamente impossível ou ilícito.

“Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando

(...)

II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;”

Ainda que os agravantes tenham registrado a garantia fiduciária em momento anterior ao ajuizamento da presente demanda, o fato é que a posse inequívoca e a quitação integral do imóvel pelos agravados indicam, ao menos em sede de cognição sumária, que houve quebra do dever de diligência por parte das instituições financeiras. É de se esperar de agentes financeiros com atuação especializada no mercado imobiliário que realizem diligência não apenas documental, mas também fática, inclusive quanto à posse e à situação do bem ofertado em garantia.

Em outras palavras, o princípio da fé pública registral, embora relevante, não pode prevalecer de forma absoluta contra a realidade jurídica consolidada na esfera do adquirente quitante e possuidor, sob pena de fragilização dos direitos fundamentais à moradia e à segurança jurídica.

Quanto ao alegado “
periculum in mora
” inverso sustentado pelas agravantes, entendo que este não se sobrepõe ao risco de dano concreto enfrentado pelos agravados. A manutenção do bloqueio da matrícula visa impedir a consolidação da propriedade fiduciária e o leilão extrajudicial do imóvel, eventos que, se consumados, poderão privar os agravados de bem quitado há anos, sem o devido contraditório e ampla defesa, contrariando frontalmente os princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e da função social da moradia.

Ademais, o bloqueio determinado pelo Juízo de Origem não configura prejuízo irreversível aos agravantes, pois visa tão somente congelar o estado jurídico do bem até o deslinde da demanda principal, garantindo a efetividade do provimento jurisdicional e resguardando a utilidade da futura decisão de mérito.

No que tange à alegação de ilegitimidade passiva da QI SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A., entendo que a exclusão da parte deve ser afastada neste momento processual. Ainda que tenha havido cessão do crédito fiduciário à VERT COMPANHIA SECURITIZADORA, persiste a possibilidade de responsabilização solidária em razão da participação na constituição da garantia questionada, sendo precipitado qualquer juízo excludente nesta fase processual.

Ressalto que a responsabilidade civil por evicção, bem como eventual reparação por dano moral, são matérias que exigem instrução probatória adequada, não se mostrando possível, de forma prematura, afastar a legitimidade das instituições financeiras envolvidas na cadeia negocial, sob pena de indevido cerceamento de defesa.

Nesse sentido, vejamos como este e. Tribunal de Justiça tem decidido em casos análogos, “
in verbis
”:

“E M E N T A AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO C/C PERDAS E DANOS – BLOQUEIO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – PODER GERAL DE CAUTELA – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSSO DESPROVIDO
.
O deferimento de medidas protetivas da jurisdição, com a finalidade de resguardar direitos das partes e de terceiros de boa-fé, insere-se no poder geral de cautela do juiz, de modo que a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe
.” (TJ-MT 10168552520218110000 MT, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022) (destaquei)

“E M E N T A RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO – TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA DEFERIDA - AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO À MARGEM DA MATRÍCULA E ANOTAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS - NECESSIDADE DE PRECAVER TERCEIROS POTENCIAIS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ DO IMÓVEL – ART. 167, I, ‘21’ E II, ‘12’, DA LEI No 6.015/73 – RECURSO DESPROVIDO.
O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo . Restando preenchido os requisitos legais, correta a concessão de tutela antecipada a fim de se determinar a averbação junto à matrícula do imóvel quando da existência de ação e da anotação de indisponibilidade de bem, principalmente em se tratando de feito de anulação de negócio jurídico, cuja medida é de necessidade absoluta para a preservação do bem em relação a terceiros eventualmente interessados em sua aquisição
.” (TJ-MT 10040129120228110000 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 04/05/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2022) (destaquei)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - “AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO” - BANCÁRIO - ALEGAÇÃO DE FRAUDE CONTRATUAL - IMÓVEL DADO EM GARANTIA - INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL OBJETO DA DEMANDA - PODER GERAL DE CAUTELA - TERCEIRO INTERESSADO - ADMISSIBILIDADE - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos do artigo 996 do Código de Processo Civil, o terceiro prejudicado deve demonstrar a existência de interesse recursal a partir da indicação da possibilidade de a decisão recorrida atingir direito do qual se afirme titular ou que possa discutir em juízo como substituto processual. 2 .
Considerando a alegação a autora que defendem que o bem foi dado em garantia em favor da instituição bancária mediante a falsificação de sua assinatura, mostra-se presente a probabilidade do direito invocado para permitir a indisponibilidade do imóvel objeto da demanda, bem como o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
. 3.
Prudente a suspensão da edificação até o julgamento da ação em exame, a qual está em fase de especificação de provas, para que não gere mais prejuízos às partes envolvidas
. 4 . Decisão mantida. 5. Recurso desprovido.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1002253-24 .2024.8.11.0000, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 11/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2024) (destaquei)

Concluo, pois, que a decisão agravada encontra-se devidamente fundamentada, com os princípios que informam o processo civil contemporâneo, notadamente a efetividade da tutela jurisdicional, a prevenção de danos e a proteção da confiança legítima das partes.

Ante ao exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento, mantendo incólume a decisão objurgada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2025