Tribunal: TJMT
Processo: 1046440-62.2022.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-10

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL E REGULAMENTO INTERNO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER – CONVENÇÃO REGISTRADA PELA INCORPORADORA – LEGITIMIDADE DA INSTITUIÇÃO – CLÁUSULA CONTRATUAL DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA – ARTS. 1.333 DO CÓDIGO CIVIL E 32, §1o, DA LEI N. 4.591/64 – REGULAMENTO INTERNO INTEGRANTE DA CONVENÇÃO – EFICÁCIA E VALIDADE PRESUMIDAS – ADVERTÊNCIAS APLICADAS COM BASE EM NORMA VIGENTE – INEXISTÊNCIA DE ABUSO OU SANÇÃO PATRIMONIAL – CONTRATAÇÃO DE ADVOCACIA POR SÍNDICO – AUSÊNCIA DE PROVA DE ILEGALIDADE OU CONFLITO DE INTERESSES – NEGATIVA DE ACESSO A DOCUMENTOS NÃO DEMONSTRADA – INEXISTÊNCIA DE DANO MATERIAL OU MORAL – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – ART. 85, §11, CPC – RECURSO DESPROVIDO.
É válida e eficaz a convenção condominial registrada pela incorporadora no momento da instituição do condomínio, mormente quando subscrita nos termos da autorização contratual conferida pelos adquirentes das unidades, nos moldes do art. 1.333 do Código Civil e do art. 32, §1o, da Lei n. 4.591/64.
A convenção condominial regularmente registrada goza de presunção de legitimidade, não sendo infirmada por ausência de posterior deliberação assemblear quando elaborada conforme autorização contratual específica.
O regulamento interno integra obrigatoriamente a convenção (art. 1.334, V, do CC) e tem validade presumida, sendo legítima a aplicação de advertência administrativa quando fundada em cláusula expressa do regimento e ausente qualquer penalidade de cunho patrimonial ou medida vexatória.
A contratação de escritório de advocacia pelo condomínio é ato de administração ordinária, inserido na competência legal do síndico (art. 1.348 do CC), e não é vedada pelo simples fato de um dos sócios ser também condômino, ausente prova de favorecimento, ilegalidade ou deliberação irregular.
A suposta negativa de acesso a documentos administrativos carece de demonstração mínima, sendo ônus da parte autora provar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), o que não ocorreu.
Inexistindo prova de cobrança indevida, prejuízo financeiro ou lesão à honra dos autores, não se configura hipótese de repetição de indébito nem de responsabilidade civil por dano moral.
Recurso desprovido. Mantida a improcedência da demanda, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para o dobro do valor fixado na origem, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046440-62.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[GABRIEL DE MATOS RODRIGUES - CPF: 084.298.274-47 (APELANTE), GABRIEL DE MATOS RODRIGUES - CPF: 084.298.274-47 (ADVOGADO), ISADORA CORTEZ LUSTOZA - CPF: 001.669.002-81 (APELANTE), ISADORA CORTEZ LUSTOZA - CPF: 001.669.002-81 (ADVOGADO), CONDOMINIO NYC JARDIM DAS AMERICAS - CNPJ: 28.841.957/0001-80 (APELADO), FERNANDA VAUCHER DE OLIVEIRA KLEIM - CPF: 007.471.911-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL E REGULAMENTO INTERNO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER – CONVENÇÃO REGISTRADA PELA INCORPORADORA – LEGITIMIDADE DA INSTITUIÇÃO – CLÁUSULA CONTRATUAL DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA – ARTS. 1.333 DO CÓDIGO CIVIL E 32, §1o, DA LEI N. 4.591/64 – REGULAMENTO INTERNO INTEGRANTE DA CONVENÇÃO – EFICÁCIA E VALIDADE PRESUMIDAS – ADVERTÊNCIAS APLICADAS COM BASE EM NORMA VIGENTE – INEXISTÊNCIA DE ABUSO OU SANÇÃO PATRIMONIAL – CONTRATAÇÃO DE ADVOCACIA POR SÍNDICO – AUSÊNCIA DE PROVA DE ILEGALIDADE OU CONFLITO DE INTERESSES – NEGATIVA DE ACESSO A DOCUMENTOS NÃO DEMONSTRADA – INEXISTÊNCIA DE DANO MATERIAL OU MORAL – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – ART. 85, §11, CPC –
RECURSO DESPROVIDO
.

É válida e eficaz a convenção condominial registrada pela incorporadora no momento da instituição do condomínio, mormente quando subscrita nos termos da autorização contratual conferida pelos adquirentes das unidades, nos moldes do art. 1.333 do Código Civil e do art. 32, §1o, da Lei n. 4.591/64.

A convenção condominial regularmente registrada goza de presunção de legitimidade, não sendo infirmada por ausência de posterior deliberação assemblear quando elaborada conforme autorização contratual específica.

O regulamento interno integra obrigatoriamente a convenção (art. 1.334, V, do CC) e tem validade presumida, sendo legítima a aplicação de advertência administrativa quando fundada em cláusula expressa do regimento e ausente qualquer penalidade de cunho patrimonial ou medida vexatória.

A contratação de escritório de advocacia pelo condomínio é ato de administração ordinária, inserido na competência legal do síndico (art. 1.348 do CC), e não é vedada pelo simples fato de um dos sócios ser também condômino, ausente prova de favorecimento, ilegalidade ou deliberação irregular.

A suposta negativa de acesso a documentos administrativos carece de demonstração mínima, sendo ônus da parte autora provar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), o que não ocorreu.

Inexistindo prova de cobrança indevida, prejuízo financeiro ou lesão à honra dos autores, não se configura hipótese de repetição de indébito nem de responsabilidade civil por dano moral.

Recurso desprovido. Mantida a improcedência da demanda, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para o dobro do valor fixado na origem, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1046440-62.2022.8.11.0041

APELANTES: GABRIEL DE MATOS RODRIGUES e ISADORA CORTEZ LUSTOZA

APELADO: CONDOMÍNIO NYC JARDIM DAS AMÉRICAS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
GABRIEL DE MATOS RODRIGUES
e
ISADORA CORTEZ LUSTOZA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, subscrita pela Juíza de Direito
Olinda de Quadros Altomare
, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Convenção Condominial e Regulamento Interno c/c Obrigação de Fazer e Não Fazer, processo no 1046440-62.2022.8.11.0041, por meio da qual foram julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial, com condenação dos autores ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios arbitrados em R$3.000,00, nos termos do art. 85, §§ 2o e 8o, do Código de Processo Civil.

Nas razões recursais de Id. 310833869, os apelantes sustentam que a sentença merece reforma integral, porquanto não analisou adequadamente os pedidos e fundamentos apresentados.

Alegam que a convenção condominial vigente no Condomínio NYC Jardim das Américas, datada de 2014, não foi aprovada na forma exigida pelo art. 1.333 do Código Civil, já que não obteve a subscrição de ao menos dois terços dos titulares das frações ideais, sendo nula e ineficaz.

Argumentam que a referida convenção foi elaborada unilateralmente pela incorporadora Brookfield Incorporações S/A, não tendo havido posterior deliberação e aprovação em assembleia de condôminos.

Ressaltam que a própria assembleia geral extraordinária de 30/12/2020 reconheceu que a convenção e o regulamento interno precisavam ser atualizados.

Sustentam que, mesmo diante do reconhecimento da irregularidade, o condomínio continuou utilizando indevidamente os instrumentos impugnados.

Afirmam que sofreram notificações e sanções baseadas na convenção e regulamento supostamente inválidos, em razão do uso do espaço denominado “Wine Bar”, sem que houvesse violação efetiva das normas internas, o que demonstraria abuso de poder e aplicação de penalidades injustificadas.

Reiteram que houve contratação indevida de escritório de advocacia cujo sócio é condômino do edifício, havendo aparente conflito de interesses e ausência de aprovação em assembleia para a contratação.

Alegam, ainda, negativa de acesso a documentos e informações administrativas, inclusive relatórios financeiros e contratos, em afronta ao direito à transparência na gestão condominial.

Defendem a impossibilidade de pagamento de valores com base em norma inválida e reiteraram a necessidade de devolução dos valores cobrados indevidamente, além de indenização por danos morais. Aduziram que é desproporcional os honorários sucumbenciais fixados.

Ao final, requerem o provimento do recurso para
“reforma integral da sentença, com o reconhecimento da nulidade da convenção e do regimento interno, declarando sua ineficácia frente aos apelantes”
, bem como
“a readequação dos honorários sucumbenciais nos termos do art. 85, §§2o e 8o, do CPC”
.

Contrarrazões na peça Id. 310833874, apresentada pelo recorrido Condomínio NYC Jardim das Américas, que sustenta, preliminarmente, que a convenção condominial de 2014 foi regularmente registrada no cartório competente e é plenamente válida e eficaz, com fundamento no art. 32, §1o, da Lei no 4.591/64, tendo sido instituída pela incorporadora com base em autorização constante do instrumento particular de compromisso de compra e venda assinado pelos próprios apelantes.

Alega que a convenção e o regulamento interno foram anexados ao processo com todos os elementos exigidos em lei, produzindo efeitos desde então.

Defende que a assembleia de 30/12/2020 não declarou a nulidade da convenção ou do regulamento, mas apenas deliberou pela futura atualização dos documentos, o que não implica reconhecimento de invalidade.

Afirma que os apelantes foram apenas advertidos, e não punidos, por uso indevido do espaço comum Wine Bar, havendo previsão expressa para esse tipo de sanção no regulamento interno, o qual não foi impugnado por via judicial adequada nem está suspenso por decisão judicial.

Destaca que os documentos administrativos e contábeis solicitados pelos autores estão disponíveis para consulta por todos os condôminos junto à administradora contratada, conforme informado em diversas assembleias e circulares internas.

Em relação à contratação de escritório de advocacia, defendeu a legalidade do procedimento e ausência de impedimento legal quanto à participação de condômino na prestação de serviços ao condomínio. Requer, ao final, o não provimento do recurso e a manutenção integral da sentença de improcedência.

Custas de preparo recolhidas.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por Gabriel de Matos Rodrigues e Isadora Cortez Lustoza contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Convenção Condominial e Regulamento Interno c/c Obrigação de Fazer e Não Fazer, ajuizada em desfavor do Condomínio NYC Jardim das Américas, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando os autores ao pagamento das custas e de honorários advocatícios no valor de R$3.000,00, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Pretendem os apelantes, em síntese, a reforma integral da sentença sob a alegação de nulidade da convenção condominial registrada em 2014, por ausência do quórum qualificado de dois terços dos titulares das frações ideais, conforme exigência do artigo 1.333 do Código Civil. Defendem que a convenção teria sido instituída de maneira unilateral pela incorporadora Brookfield Incorporações S/A, sem a devida deliberação assemblear dos condôminos. Sustentam ainda que o regulamento interno de 2019 é derivado da referida convenção inválida e, portanto, também carece de eficácia jurídica. Apontam que as notificações que lhes foram dirigidas, em razão da utilização do espaço Wine Bar, seriam desprovidas de fundamento legal, porquanto lastreadas em normas supostamente inválidas. Aduzem irregularidade na contratação de escritório de advocacia cujo sócio é condômino, sem deliberação em assembleia, e a negativa de acesso a documentos administrativos e financeiros. Ao final, pugnam pela procedência dos pedidos formulados na inicial, inclusive com restituição de valores eventualmente pagos a título de multas e compensação por danos morais.

A fim de ilustrar a controvérsia, oportuno colacionar o teor da sentença recorrida proferida, no ponto de interesse ao deslinde da controvérsia:

“(...) Trata-se de
ação declaratória de nulidade de convenção condominial e regulamento interno c/c com obrigação de fazer e não fazer
ajuizada por
Gabriel de Matos Rodrigues
e
Isadora Cortez Lustoza
em desfavor do
Condomínio NYC Jardim das Américas
, todos devidamente qualificados nos autos, por meio da qual buscam a declaração de nulidade da convenção condominial e do regulamento interno atualmente vigentes no condomínio requerido, sob o fundamento de que tais instrumentos não teriam sido validamente aprovados pelo quórum qualificado de dois terços das frações ideais, nem registrados de forma válida, razão pela qual requerem, ainda, a obrigação de o requerido se abster de aplicar notificações e sanções com base nesses documentos, a apresentação de informações e documentos específicos relacionados à administração condominial, inclusive quanto à contratação de prestadores de serviços e à gestão financeira do condomínio, bem como a condenação à repetição de indébito, caso comprovado o pagamento de multas indevidas fundadas em normas reputadas inválidas.

Profiro o julgamento antecipado da lide (artigo 355, I, do Código de Processo Civil), porque a matéria prescinde de outras provas, sendo suficientes para o deslinde da causa as provas documentais contidas nos autos, que permitem a formação do convencimento do juiz, conforme regra do artigo 370, do CPC.

Do pedido de inversão do ônus da prova

Durante a marcha processual, os autores defenderam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação condominial, alegando a hipossuficiência informacional dos moradores em face da administração, todavia, tal alegação não encontra amparo no ordenamento jurídico brasileiro. Explica-se.

A relação entre condôminos e condomínio não é de consumo, mas de natureza civil, regida pelas normas do direito das coisas e da convivência condominial previstas no Código Civil.

O Superior Tribunal de Justiça é pacífico ao afirmar que:

“CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - COTAS CONDOMINIAIS - OFENSA AO ART. 535, II, DO CPC - INOCORRÊNCIA - PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO - ADMISSIBILIDADE - MULTA CONDOMINIAL DE 20% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ARTIGO 12, § 3o, DA LEI 4.591/64 -
CDC - INAPLICABILIDADE
- REDUÇÃO PARA 2% QUANTO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVOGAÇÃO PELO ESTATUTO MATERIAL DE 2002 DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO POR INCOMPATIBILIDADE - JUROS DE MORA - NÃO PACTUADO - APLICAÇÃO DA TAXA LEGAL - COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA - PRESTAÇÃO PERIÓDICA - INCLUSÃO DA PARCELAS VINCENDAS ENQUANTO DURAR A OBRIGAÇÃO.

1 - Inexiste afronta ao art. 535, II, do CPC quando o v. acórdão recorrido, a par de não mencionar expressamente os dispositivos legais, apreciou a matéria inserta nos mesmos, configurando, pois, o chamado prequestionamento implícito, admitido por esta Corte.

2 - A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas existentes entre condomínio e condôminos
.[...]” (REsp no 679.019/SP, 4a Turma, Rel. Min. Jorge Scartezzini, j. 02.06.2005 – negrite e grifei).

Por essa razão, não se admite a inversão do ônus da prova, tampouco a aplicação de responsabilidade objetiva nos termos do artigo 14 do CDC, em hipóteses como a presente, salvo quando evidenciada prática abusiva ou prestação defeituosa de serviço essencial, o que não se verifica neste feito.

Assim,
indefiro
o pedido de inversão do ônus da prova pleiteado pelos autores.

Passo, então, a decidir a causa.

Pois bem. A controvérsia da demanda reside na validade jurídica da convenção condominial e do regulamento interno utilizados pelo Condomínio NYC Jardim das Américas.

Assim, a questão jurídica central da lide consiste em saber se tais documentos foram validamente instituídos, com observância do quórum legal previsto no artigo 1.333, do Código Civil e devidamente registrados, a fim de produzirem efeitos jurídicos perante os condôminos.

Inicialmente,
mister
se faz constar que o art. 373, inc. I e II, do CPC, preceitua que cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, determinando ser ônus do réu apresentar provas hábeis a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito por aquele postulado,
verbis
:

(...)

In casu
, o núcleo central da pretensão formulada pelos autores reside na alegada inexistência de validade formal e substancial da convenção condominial e do regulamento interno do Condomínio NYC Jardim das Américas, argumentando-se que tais instrumentos não teriam sido subscritos por dois terços dos titulares das frações ideais, como exige o artigo 1.333 do Código Civil, nem teriam sido validamente registrados.

De plano, impõe-se o enfrentamento da questão com rigor técnico.

O artigo 1.333, do Código Civil dispõe, com clareza e imperatividade, que:

“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

No caso concreto, consta dos autos a convenção condominial datada de 31.10.2014 (id. 105649638), devidamente registrada em cartório de registro de imóveis, o que satisfaz o requisito formal exigido para sua eficácia
erga omnes
.

À vista disso, a alegação dos autores no sentido de que se trata de “minuta” desprovida de eficácia jurídica não se sustenta, pois é preciso reconhecer que a convenção foi regularmente registrada no cartório competente, estando vigente desde a instituição do condomínio, com eficácia plena perante os condôminos e terceiros.

Ademais, verifica-se que a própria convenção é oriunda da atuação legítima da incorporadora, que detinha, à época, a titularidade de todas ou da maioria das unidades autônomas, fato esse expressamente reconhecido pelos autores no contrato de promessa de compra e venda da unidade (id. 117527196), em sua cláusula 8.6, no qual outorgaram à construtora poderes amplos para instituir o condomínio, aprovar a convenção e promover o respectivo registro.

Esse modelo, amplamente admitido pela doutrina e jurisprudência nacional, observa o disposto no artigo 32, §1o, da Lei no 4.591/64:

“Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: (Redação dada pela Lei no 14.382, de 2022)

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão; (Redação dada pela Lei no 14.382, de 2022)

j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
(Redação dada pela Lei no 14.382, de 2022)

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1o do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) (revogada); (Redação dada pela Lei no 14.382, de 2022)

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei no 4.864, de 29.11.1965)

§1o
A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro
.” (negritei).

Na verdade, a súmula 260 do STJ é esclarecedora e resolve a questão ao dispor que “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
. OPONÍVEL APENAS A TERCEIROS. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CONSONÂNCIA COM A SÚMULA 260/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. O Tribunal de origem consignou que a circunstância de o condomínio autor não ser regular não retira sua legitimidade para pleitear a cobrança de taxas condominiais (através da chamada personalidade judiciária), ressaltando que a finalidade do registro da convenção foi conferir-lhe validade perante terceiros, não constituindo requisito inter partes. Desse modo, a alteração da conclusão adotada pelas instâncias ordinárias, à luz das provas contidas nos autos, que levaram à procedência da ação de cobrança das taxas de condomínio, demandaria a incursão na seara fático-probatória dos autos, providência que, na via estreita do recurso especial, encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a validade das convenções condominiais, mesmo que não registradas, em consonância com a Súmula 260/STJ: "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos"
.

3. Agravo interno improvido.” (STJ, AgInt no AREsp no 1.550.993/RJ, 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 01.06.2020 – negritei e grifei).

Dessa forma, não há nulidade formal ou material a ser reconhecida quanto à convenção condominial em debate, tampouco há elementos probatórios que sustentem a tese de que o quórum mínimo de dois terços das frações ideais não teria sido observado.

Com a devida vênia, a ausência de impugnação anterior ao registro e a vigência ininterrupta da convenção por mais de uma década conferem-lhe, inclusive, estabilidade jurídica e presunção de legitimidade e eficácia.

Com relação ao regulamento interno, cumpre registrar que sua validade decorre do próprio artigo 1.334, inciso V, do Código Civil, que o insere como cláusula obrigatória da convenção:

“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

V - o regimento interno.;”

Nesse contexto, o regimento datado de 07.10.2019 (id. 105649637), ao que se vê dos autos, foi elaborado nos moldes estatutários, sem vício de forma ou conteúdo, e desde então vem sendo utilizado de forma pacífica na regulação da convivência condominial.

Na verdade, a oposição ao regimento se mostra, nesta altura, tardia e desprovida de respaldo probatório relevante, não havendo, tampouco, qualquer elemento que aponte sua aplicação de maneira desigual, discriminatória ou sem observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Por outro lado, a narrativa dos autores repousa também sobre o recebimento de duas notificações condominiais datadas de 02.12.2022, referentes ao uso do espaço gourmet denominado “Wine Bar”. A primeira notificação versava sobre a utilização do espaço para a realização de curso de culinária; a segunda, sobre a devolução das chaves em desacordo com o prazo previsto no regimento interno.

Entretanto, ainda os autores aleguem que tais notificações são contraditórias, pois uma indicaria devolução no dia 10.11.2022 e outra indicaria ausência de devolução, é fato incontroverso, confessado pelos mesmos, que a devolução das chaves ocorreu apenas no dia 12.11.2022.

Tal circunstância encontra respaldo no artigo 23, §10, do regimento interno, que impõe a devolução das chaves do espaço comum até as 05h00 do dia seguinte à utilização.

Desse modo, a extrapolação desse prazo justifica a advertência aplicada, que, registre-se, não evoluiu para imposição de multa ou qualquer medida punitiva de maior gravidade.

Nesse diapasão, as notificações administrativas foram legítimas, dentro da discricionariedade da gestão condominial e respaldadas no regimento vigente, inexistindo qualquer ofensa a direito líquido e certo dos autores, tampouco há prova de aplicação de penalidade injusta, vexatória ou ilegal.

A propósito:

“APELAÇÃO -
DECLARATÓRIA - NULIDADE DE MULTAS APLICADAS PELO CONDOMÍNIO - INFRAÇÃO ÀS NORMAS REGIMENTAIS PELO CONDÔMINO - OBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA
- OBSERVÂNCIA DAS NORMAS PARA APLICAÇÃO DA PENALIDADE - VALIDADE.
Havendo observância do contraditório e da ampla defesa, e sendo cumpridas as normas legais e regimentais, não é cabível a declaração de nulidade das multas aplicadas ao condômino pela infração reiterada das normas regimentais
.” (TJMG, RAC no 5001383-76.2022.8.13.0079, 14a Câm. Cív., Rela. Desa. Evangelina Castilho Duarte, j. 16.05.2024 – negritei).

Avançando na elucidação da celeuma, no tocante a tese de que o contrato firmado entre o condomínio e o escritório Vaucher Alvares Sociedade de Advogados é nulo por suposto conflito de interesses, em razão de um dos sócios ser morador do condomínio, não possui amparo legal.

Isso porque, o artigo 1.348, do Código Civil, ao dispor sobre as competências do síndico, confere-lhe poderes para contratar serviços em nome do condomínio, inclusive advocatícios, desde que observados os limites orçamentários e a deliberação assemblear, de modo que não há norma impeditiva à contratação de condômino, desde que haja transparência e deliberação regular.

Destarte, a impugnação de eventual nulidade ou ilegalidade desses contratos deve ser proposta por ação própria, com base em elementos objetivos e provas concretas, o que não foi trazido aos autos.

Por fim, a pretensão de condenar o requerido à repetição de indébito ou indenização por multas indevidas está desprovida de qualquer elemento probatório mínimo, tendo em vista que não houve comprovação de multa aplicada, de valor pago ou de dano moral ou patrimonial sofrido.

Consoante já fundamentado, o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil impõe ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, razão pela qual a ausência de qualquer prova nesse sentido inviabiliza o acolhimento do pedido, sob pena de afronta ao devido processo legal e ao princípio da segurança jurídica.

Conclui-se, portanto, pela total inexistência de irregularidade formal ou material na convenção condominial, no regulamento interno ou nas notificações expedidas, bem como pela inexistência de danos, vícios ou ilegalidades comprovadas que justifiquem a procedência de qualquer dos pedidos formulados.

A ação revela-se, neste contexto, manifestamente improcedente, devendo ser julgada como tal.

Deixo de enfrentar os demais argumentos deduzidos no processo, porque desnecessários para diminuir a autoridade desta sentença, conforme art. 489, § 1o, IV do CPC, agindo, este Juízo, em obediência também ao comando Constitucional do art. 5o, LXXVIII.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO IMPROCEDENTE
os pedidos formulados na
ação declaratória de nulidade de convenção condominial e regulamento interno c/c com obrigação de fazer e não fazer
ajuizada por
Gabriel de Matos Rodrigues
e
Isadora Cortez Lustoza
em desfavor do
Condomínio NYC Jardim das Américas
.

Condeno
os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 3.000,00 (três mil reais), nos termos do art. 85, §§2o e 8o, do Código de Processo Civil.

Transitado em julgado,
remetam-se os autos imediatamente ao arquivo
, mediante as anotações necessárias.

P. I. C.

Olinda de Quadros Altomare

Juíza de Direito”

Pois bem.

A apelação, no entanto, não comporta provimento.

A convenção condominial impugnada pelos autores encontra-se regularmente registrada no cartório competente, sendo que tal registro confere eficácia
erga omnes
, nos termos do parágrafo único do artigo 1.333 do Código Civil, cuja literalidade é a seguinte:

"Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único.
Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis
."

Além do registro, consta nos autos que os próprios apelantes, quando da aquisição da unidade condominial, outorgaram poderes expressos à incorporadora para instituir o condomínio e aprovar os documentos normativos, conforme cláusula 8.6 do contrato de promessa de compra e venda juntado ao feito.

Assim, a convenção foi aprovada de acordo com os parâmetros legais, observando ainda o disposto no §1o do artigo 32 da Lei no 4.591/1964, cuja redação também deve ser transcrita para melhor compreensão:

“Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação.

(...)

j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário; (Redação dada pela Lei no 14.382, de 2022)

(...)

§1o A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.”

Vale lembrar que a minuta de futura convenção fez parte integrante do processo de incorporação imobiliária, que se encontra registrado junto à matrícula do imóvel.

Portanto, todos aqueles que adquiriram unidades do condomínio o fizeram, por certo, conhecendo as regras ali contidas. E mais, desconsiderar simplesmente a eficácia do documento é, de certa forma, esvaziar os ditames do art. 32, alínea j, da Lei federal no 4.591/64, que estabelece, como requisito para a negociação das unidades autônomas, seu arquivamento.

É dizer, se há a necessidade de confecção e depósito de tal normativa junto ao registro imobiliário antes mesmo das negociações das unidades, é porque essa minuta regulamentará a vida condominial e servirá como modelo para a futura convenção definitiva, permitidas, por óbvio, eventuais alterações.

Dessa forma, até que se aprove, em definitivo, a convenção condominial, nos moldes do artigo 1.333 do Código Civil, a relação jurídica ali estabelecida é regulamentada pela minuta de convenção do condomínio.

Desta feita, até que aprovada a convenção de condomínio na forma do artigo 1.333 do Código Civil, plenamente válida e eficaz a minuta de futura convenção estipulada pela incorporadora de acordo com o artigo 32, alínea 'j', da Lei federal no 4.591/1964.

A propósito:

“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA. MINUTA DE FUTURA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE. TAXA DE CONDOMÍNIO. FRAÇÃO IDEAL. PREVISÃO EXPRESSA. 1. Até que aprovada a convenção de condomínio na forma do artigo 1.333 do Código Civil, plenamente válida e eficaz a minuta de futura convenção estipulada pela incorporadora de acordo com o artigo 32, alínea 'j', da Lei federal no 4.591/1964. 2. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção". 3. Consoante a jurisprudência deste TJ e do STJ, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando a forma de cobrança eleita é justamente aquela prevista como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação. 4. A correta interpretação do princípio da isonomia leva à certeza de que, no caso em deslinde, os condôminos que possuam imóveis de tamanhos diferenciados devem arcar com despesas condominiais em montante proporcional à área maior. 5. Não havendo cobrança ou pagamento indevido, não há que se falar em restituição ou ressarcimento de prejuízos. 1a APELAÇÃO DESPROVIDA. 2a APELAÇÃO PROVIDA.”
(TJ-GO - Apelação (CPC): 03299479720168090051, Relator.: SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/08/2018, 4a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 10/08/2018)

“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. MINUTA DE CONVENÇÃO FUTURA QUE PERMITE O USO DE ÁREA COMUM, POR CONDÔMINO ADQUIRENTE DE DETERMINADAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. (...) Mérito. - Os termos da minuta de futura convenção de condomínio, devidamente registrada no ofício imobiliário pelo incorporador por obrigação prevista no art. 32, j, da Lei no 4.591/64, enquanto não modificada por convenção definitiva, deve ser observada se não houver violação legal. - (...) PRELIMINAR REJEITADA. APELO DESPROVIDO. POR MAIORIA.”
(TJRS, Apelação Cível No 70070717889, Décima Sétima Câmara Cível, Relator Des. Gelson Rolim Stocker, Julgado em 15/12/2016)

De outra feita, ainda que se admitisse controvérsia sobre a participação de dois terços das frações ideais na aprovação do instrumento, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula n.o 260, pacificou o entendimento de que “
a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”
, sendo que, no caso dos autos, a convenção não apenas foi aprovada, como também registrada, situação que reforça sua presunção de legitimidade e eficácia.

No que se refere ao regulamento interno, este integra obrigatoriamente a convenção condominial, nos termos do inciso V do artigo 1.334 do Código Civil:

"Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

(...)

V - o regimento interno."

Verifica-se que o regimento interno, datado de 07/10/2019, foi editado e aplicado de forma pacífica, sem demonstração de vícios formais ou de conteúdo, tampouco de desrespeito aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade ou isonomia.

Outrossim, a oposição ao seu conteúdo sobreveio apenas após a aplicação das notificações, o que por si só não basta para infirmar sua validade.

De outro giro, a controvérsia quanto às advertências aplicadas aos apelantes Gabriel de Matos Rodrigues e Isadora Cortez Lustoza diz respeito ao uso do espaço comum denominado “Wine Bar” no Condomínio NYC Jardim das Américas. Os autores sustentam, no apelo, que foram indevidamente notificados pela administração condominial, sob a acusação de uso irregular do espaço e da devolução tardia das chaves, apontando contradições nos documentos expedidos e, principalmente, a invalidade jurídica do regulamento interno que fundamentou tais advertências.

Entretanto, a análise dos autos demonstra que as advertências foram aplicadas com respaldo em norma condominial vigente e eficaz.

O regulamento interno, datado de 07/10/2019, integra formalmente a convenção condominial registrada e, por isso, possui presunção de legitimidade.

Como sobredito, nos termos do artigo 1.334, inciso V, do Código Civil, o regimento interno é cláusula obrigatória da convenção condominial, sendo sua adoção um desdobramento normativo regular da autogestão condominial, tratando-se de instrumento destinado à regulamentação da convivência no âmbito das áreas comuns, com previsões específicas quanto ao uso, reserva e devolução dos espaços.

Consta expressamente no regimento interno que as chaves dos espaços de uso comum devem ser devolvidas até as 5h da manhã do dia subsequente à utilização, conforme artigo 23, §10. Os próprios apelantes reconhecem que a devolução ocorreu em 12/11/2022, após a reserva para os dias 10, 11 e 12.11.2022.

Assim, ainda que houvesse divergência quanto ao horário exato, a devolução no mesmo dia da última reserva não afasta o descumprimento do prazo estabelecido internamente, o que legitimou a advertência.

Importa sublinhar que, conforme consignado na sentença, as notificações expedidas não implicaram aplicação de multa, protesto ou qualquer sanção de natureza patrimonial, tampouco houve imputação de infração grave ou medida vexatória, frisando-se que a mera advertência é uma providência administrativa de cunho pedagógico, prevista em regimentos condominiais como forma de preservação da disciplina coletiva e prevenção de reincidências, não exigindo contraditório prévio, salvo disposição expressa em sentido contrário, o que não se verifica no presente caso.

De outra feita, a respeito da alegada contratação irregular de escritório de advocacia, cuja sociedade possuiria sócio condômino, não se vislumbra qualquer patente conflito de interesse e/ou vedação legal expressa.

Nesta senda, o artigo 1.348 do Código Civil estabelece as atribuições do síndico e lhe confere poderes para representar o condomínio ativa e passivamente, bem como para contratar os serviços necessários à administração, respeitados os limites da convenção e das deliberações da assembleia.

Eis a redação do dispositivo:

"Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...)

II - representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele;

III -
dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio
;

IV
- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno
e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1
o
Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2
o
O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção
.”

No caso, o síndico, como representante legal do condomínio, pode celebrar contratos com profissionais ou empresas de sua escolha, desde que observados os limites orçamentários aprovados em assembleia e os princípios da transparência e da boa administração. No caso concreto, não há nos autos qualquer elemento que comprove desrespeito a tais limites, tampouco a ausência de ciência ou aprovação da assembleia quanto à contratação.

Os apelantes alegam conflito de interesses pelo fato de um dos sócios do escritório contratado ser também condômino.

Contudo, a mera condição de condômino não configura, por si só, impedimento legal para a contratação de serviços pelo condomínio, desde que inexistam provas de favorecimento indevido, ausência de deliberação ou desvio de finalidade.

O ordenamento jurídico brasileiro e a convenção condominial não veda a contratação de condômino como prestador de serviço, e eventual alegação de vício deve ser demonstrada de forma objetiva e concreta, o que não se verificou no presente caso.

Conforme destacado na sentença, a contratação questionada não foi acompanhada de qualquer prova de ilegalidade, prejuízo ao erário condominial, superfaturamento, ausência de deliberação prévia, ausência de prestação de contas ou mesmo de vício formal.

Ademais, a questão foi ventilada de forma incidental e genérica na petição inicial, sem o ajuizamento de ação própria de prestação de contas, de anulação de deliberação assemblear ou de responsabilização por gestão temerária.

Aliás, as contrarrazões foram firmes ao refutar a tese dos apelantes, pontuando que a contratação se deu de forma transparente, com ciência dos condôminos, dentro dos limites legais, sem qualquer ilicitude aparente, além de que, nada foi demonstrado em sentido contrário, de tal feita que alegações genéricas de
“possível conflito de interesses”
não têm o condão de infirmar a validade de contrato regularmente firmado entre o condomínio e escritório de advocacia que efetivamente prestou serviços de interesse coletivo.

Do ponto de vista jurídico, a nulidade de um contrato administrativo ou condominial exige a presença de vício objetivo e comprovado, conforme exige o princípio da legalidade e da boa-fé objetiva, sendo que, no caso, ausência de comprovação de dano, vício de forma, ausência de deliberação ou de desvio de finalidade torna inviável o reconhecimento da nulidade postulada.

Conclui-se, portanto, que a contratação do escritório de advocacia pelo condomínio não afrontou qualquer dispositivo legal, não havendo nos autos nenhum indício sério de irregularidade ou lesão aos interesses coletivos, depreendendo-se que a alegação de conflito de interesses não passa de conjectura desprovida de base fática, não podendo ser acolhida para fins de invalidação do contrato ou de condenação do recorrido, mesmo porque eventuais inconformismos administrativos ou divergências políticas internas devem ser dirimidos em sede própria de reunião assemblear, respeitado o devido processo legal e os princípios que regem a vida condominial.

Também carece de respaldo a tese de negativa de acesso a documentos administrativos e contábeis na medida em que não há comprovação de requerimentos administrativos formais indeferidos ou omitidos, tampouco qualquer elemento que indique recusa expressa por parte da administração condominial.

Ao contrário, as contrarrazões esclarecem que os documentos se encontram disponíveis junto à administradora contratada, conforme deliberações assembleares previamente comunicadas aos condôminos.

Por fim, no tocante ao pedido de devolução de valores eventualmente pagos e à indenização por danos morais, não há qualquer elemento probatório a demonstrar cobrança indevida, pagamento de multa, ou violação à dignidade ou intimidade dos autores. O artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil impõe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito. Sua literalidade é a seguinte:

"Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor."

Dessa forma, a ausência de prova efetiva de dano material ou moral, decorrente de conduta ilícita, impede o acolhimento de qualquer pedido indenizatório, sob pena de violação aos princípios do devido processo legal e da segurança jurídica.

Por fim, no que tange à alegação de desproporcionalidade dos honorários advocatícios fixados na sentença de origem, tal argumento não merece acolhida, isso porque a verba foi arbitrada no valor de R$3.000,00, em observância aos critérios estabelecidos no artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil, que determina a fixação dos honorários com base no grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

No caso concreto, trata-se de demanda cujo valor da causa é de apenas R$1.000,00, sendo o montante fixado na sentença absolutamente razoável diante do conteúdo dos autos e da improcedência integral dos pedidos formulados, de modo que a pretendida redução, além de destituída de base normativa ou fática concreta, implicaria violação ao caráter remuneratório da verba honorária e ao próprio princípio da causalidade.

Em suma, todos os fundamentos recursais encontram-se devidamente analisados na sentença proferida, a qual se mostra bem estruturada, técnica e em consonância com o ordenamento jurídico vigente. Os argumentos apresentados em sede de apelação não infirmam as conclusões adotadas na origem, sendo certo que o conjunto probatório e jurídico conduz, com segurança, à manutenção do julgamento de improcedência da demanda.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo-se a r. sentença por seus próprios fundamentos.

Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência, nos termos do artigo 85, §11, do CPC, para o dobro do valor fixado na origem, elevando-se para R$6.000,00 (seis mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025