Tribunal: TJMT
Processo: 1000609-76.2024.8.11.0087
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS – VALIDADE – CLÁUSULA PENAL COMPATÍVEL COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA CONTRATUAL EXPRESSA E COM DESTAQUE – TEMA 938/STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
É legítima a retenção de 25% das parcelas pagas pelo promitente comprador nos casos de rescisão contratual por inadimplemento de sua iniciativa, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.138.183/PE e REsp 1.723.519/SP), sendo desnecessária a demonstração específica de prejuízos pela vendedora.
A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem é válida, desde que haja prévia informação clara e destaque do valor no contrato, nos termos do Tema 938 do STJ (REsp 1.599.511/SP).
A simples alegação de ausência de contato pessoal com corretor não descaracteriza a intermediação imobiliária realizada por estrutura vinculada à incorporadora.
Inexistindo abusividade ou vício de consentimento nas cláusulas pactuadas, deve ser mantida a sentença que reconheceu a validade da cláusula penal e da corretagem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000609-76.2024.8.11.0087
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MAICON IANCOVITH - CPF: 026.941.762-16 (APELANTE), NAYANE ASSUNCAO FRANCO registrado(a) civilmente como NAYANE ASSUNCAO FRANCO - CPF: 065.088.756-55 (ADVOGADO), ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 19.510.749/0001-07 (APELADO), VITOR ARTHUR PASTRE - CPF: 718.851.451-87 (ADVOGADO), SAO BENTO INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 07.333.683/0001-48 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS – VALIDADE – CLÁUSULA PENAL COMPATÍVEL COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA CONTRATUAL EXPRESSA E COM DESTAQUE – TEMA 938/STJ – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

É legítima a retenção de 25% das parcelas pagas pelo promitente comprador nos casos de rescisão contratual por inadimplemento de sua iniciativa, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.138.183/PE e REsp 1.723.519/SP), sendo desnecessária a demonstração específica de prejuízos pela vendedora.

A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem é válida, desde que haja prévia informação clara e destaque do valor no contrato, nos termos do Tema 938 do STJ (REsp 1.599.511/SP).

A simples alegação de ausência de contato pessoal com corretor não descaracteriza a intermediação imobiliária realizada por estrutura vinculada à incorporadora.

Inexistindo abusividade ou vício de consentimento nas cláusulas pactuadas, deve ser mantida a sentença que reconheceu a validade da cláusula penal e da corretagem.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por MAICON IANCOVITH, contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Danos Morais no 1000609-76.2024.8.11.0087, ajuizada em face de ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA. E OUTRA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão contratual entre as partes, condenar a parte ré à restituição de R$9.982,46 ao autor, corrigidos pelo IGP-M desde o desembolso e acrescidos de juros de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado, e o autor à restituição de R$10.549,64 à ré, a título de corretagem. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, observada a assistência judiciária.

Em suas razões recursais, o recorrente relata que firmou contrato de compra e venda de lote urbano com as empresas rés, tornando-se inadimplente em virtude de dificuldades financeiras acentuadas pela crise sanitária e econômica decorrente da pandemia. Diante disso, o contrato foi desfeito pelas rés, que exigiram, segundo alega, valores indevidos a título de distrato.

Sustenta que a retenção de 25% das parcelas pagas, conforme decidido, é excessiva e abusiva, devendo ser reduzida a um limite razoável de 10%, especialmente por tratar-se de lote não edificado e de rescisão motivada por dificuldades financeiras relevantes. Argumenta que o art. 53 do CDC proíbe cláusulas que importem em perda integral dos valores pagos e que a retenção deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, visando evitar o enriquecimento sem causa da vendedora.

Cita a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência dominante, segundo a qual o valor retido deve ser adequado aos custos efetivos da operação, não se justificando percentual superior a 10% nos casos em que não houve fruição econômica do imóvel.

Aduz que a comissão de corretagem não deve ser imposta ao apelante nos moldes em que determinada, por inexistência de intermediação efetiva por profissional habilitado. As rés teriam imposto a cobrança de corretagem como condição para a celebração do contrato, o que caracteriza venda casada (art. 39, I, do CDC) e violação ao princípio da transparência contratual.

Alega ainda que se trata de contrato de adesão, sem margem de negociação, e que sequer houve contato com corretor ou corretora de imóveis, configurando simulação contratual, nos termos do art. 167 do Código Civil. A cobrança, portanto, seria nula de pleno direito.

Forte nestes argumentos, pede o provimento do recurso para reduzir a retenção do valor pago ao percentual de 10%, com restituição de 90% ao consumidor, bem como reconhecimento da nulidade da cláusula que impõe a cobrança da comissão de corretagem, com devolução integral do valor.

As contrarrazões foram apresentadas, no id. 280979467, por meio das quais a parte adversa pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara

A presente apelação versa sobre ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, ajuizada por Maicon Iancovith contra as empresas Eco Park Incorporadora SPE Ltda e São Bento Incorporadora Ltda. O Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, reconhecendo a rescisão do contrato por inadimplemento do comprador, determinando a restituição de 75% dos valores pagos, com a retenção de 25% a título de cláusula penal, e reconhecendo a validade da cláusula de corretagem. Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação.

A controvérsia recursal reside, primordialmente, na alegação do apelante quanto à abusividade da cláusula penal que previu a retenção de 25% das quantias pagas, pretendendo sua redução ao patamar de 10%.

Contudo, razão não lhe assiste.

Como bem decidido pelo juízo
a quo
, e conforme reconhecido na própria inicial, o inadimplemento contratual decorreu de impossibilidade financeira superveniente do próprio apelante, o que resultou na rescisão unilateral do pacto. Nessa hipótese, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, a título de compensação pelos custos administrativos da contratada. [STJ - AgRg no AREsp: 803290 DF 2015/0270209-1, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/06/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2017].

Na mesma linha, este Egrégio Tribunal de Justiça também entende lícita a retenção pela construtora de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga em caso de rescisão contratual causada pelo promitente comprador:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DA LEI No 13. 786/2018 – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ATRIBUIÇÃO DA VENDEDORA – PREVISÃO CONTRATUAL – DANO MORAL INDENIZÁVEL NÃO CONFIGURADO – PREQUESTIONAMENTO – ANÁLISE PREJUDICADA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1 – Incontroverso, pois, que o distrato foi motivado por conduta exclusiva da compradora, em especial porque não pagou as prestações na forma ajustada. 2 – “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021). (Sem grifos no original) 3 – A 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Temas 970 e 971 dos recursos repetitivos definiu que a Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não se aplica aos contratos firmados antes da sua vigência. 4 – Extrai-se do contrato celebrado que a cláusula 14.1 prevê expressamente que a responsabilidade pelos custos com Comissão de Corretagem cabe à Construtora. 5 – Não há falar em dano moral, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar o comprador, em face da sua inadimplência contratual. 6 - A exigência de prequestionar com o escopo de se interpor Recurso Especial ou Extraordinário deve ser cumprida pela parte e não pelo julgador, que não necessita apontar expressamente se restaram ou não violados dispositivos legais ou constitucionais apresentados”
(TJ-MT 10391174520188110041 MT, Relator: DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 16/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2022).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores”
(TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/10/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2020).

Além disso, o próprio contrato firmado entre as partes previa a penalidade no referido percentual,
inexistindo qualquer abusividade ou desproporcionalidade que justifique intervenção judicial para sua redução
.

O apelante sustenta também a nulidade da cláusula que prevê a cobrança da comissão de corretagem, sob a alegação de que não houve efetiva intermediação, configurando venda casada. De igual modo, sem razão.

O contrato firmado entre as partes contém cláusula expressa prevendo a responsabilidade do comprador pelo pagamento da corretagem, com o devido destaque do valor no quadro resumo, em atenção ao princípio da transparência. A cláusula, portanto, encontra respaldo no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, que assentou:

“É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

Na hipótese, não há qualquer demonstração de ausência de intermediação ou de má-fé na estipulação contratual. A alegação genérica de que não houve contato direto com corretor não descaracteriza a existência da atividade de intermediação imobiliária prestada pela incorporadora por meio de estrutura própria.

Inexistindo vício de consentimento, cláusula leonina ou ausência de transparência, é legítima a cobrança da corretagem, conforme estabelecido contratualmente e reconhecido pelo juízo sentenciante.

Por fim, afastada a pretensão recursal quanto à redução da cláusula penal e à devolução da corretagem, não há que se falar em redistribuição da sucumbência, que, conforme fixada na sentença, respeitou a sucumbência recíproca entre as partes.

Em resumo, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o julgado está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

Dispositivo

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro exclusivamente os honorários advocatícios devidos pela parte recorrente para 15% sobre o valor da condenação, observada assistência judiciária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025