Tribunal: TJMT
Processo: 1001030-16.2023.8.11.0018
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÕES EM MOMENTOS DISTINTOS. HIPOTECA AVERBADA ENTRE DUAS AQUISIÇÕES. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. USUCAPIÃO INCIDENTAL. AÇÃO ESPECÍFICA EM CURSO. IMPOSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO PARCIAL DA POSSE. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos de terceiro para manter o autor na posse de parcela de imóvel adquirida antes de constrição judicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar se: (i) há nulidade processual diante da juntada extemporânea de contrato de compra e venda considerado essencial para o julgamento da demanda; (ii) resta configurada inovação recursal; (iii) é cabível o reconhecimento da usucapião no caso concreto; e (iv) a posse exercida pelo embargante sobre 420 hectares do imóvel deve ser protegida, à luz da aquisição realizada antes da averbação da hipoteca que ensejou a penhora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A juntada extemporânea do contrato de compra e venda foi admitida pelo juízo com base na flexibilização do art. 435 do CPC, diante da relevância do documento e da ausência de má-fé ou prejuízo às partes.
4. A alegação de inovação recursal não subsiste, pois a usucapião foi mencionada já na petição inicial, não configurando inovação, mas mera ampliação argumentativa.
5. A existência de ação de usucapião em curso inviabiliza o reconhecimento incidental da prescrição aquisitiva no bojo dos embargos de terceiro.
6. A proteção possessória foi corretamente reconhecida quanto aos 420 ha adquiridos antes da averbação da hipoteca (2003), em razão da presunção de boa-fé e da ausência de comprovação de má-fé pelo embargado.
7. A posse de 372 ha, adquiridos em 2006, não foi protegida, pois à época já incidia gravame hipotecário na matrícula do imóvel, oponível ao terceiro adquirente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recursos de apelação desprovidos.
Teses de julgamento: “1. A aquisição de imóvel anteriormente à averbação de hipoteca autoriza a proteção possessória em embargos de terceiro, salvo prova de má-fé do adquirente. 2. A pretensão de reconhecimento de usucapião não deve ser acolhida incidentalmente quando já ajuizada ação própria com o mesmo objeto.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11 e 435; CC, art. 1.201, parágrafo único.
Jurisprudências relevantes citadas: Súmula n. 237 do STF; Súmula n. 84 do STJ; STJ, EDcl no AgRg no RMS n. 59.570/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001030-16.2023.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[OSNI DELLA GIUSTINA - CPF: 252.350.529-00 (APELANTE), EDSON VIEIRA NOIA JUNIOR - CPF: 037.142.161-62 (ADVOGADO), HELIO DOMINGOS - CPF: 209.138.009-10 (APELANTE), FERNANDO DO NASCIMENTO MELO - CPF: 933.166.151-72 (ADVOGADO), TOBIAS PIVA - CPF: 025.015.751-99 (ADVOGADO), ROSA MOREIRA DOMINGOS - CPF: 363.057.661-34 (APELANTE), HELIO DOMINGOS - CPF: 209.138.009-10 (APELADO), FERNANDO DO NASCIMENTO MELO - CPF: 933.166.151-72 (ADVOGADO), TOBIAS PIVA - CPF: 025.015.751-99 (ADVOGADO), ROSA MOREIRA DOMINGOS - CPF: 363.057.661-34 (APELADO), OSNI DELLA GIUSTINA - CPF: 252.350.529-00 (APELADO), EDSON VIEIRA NOIA JUNIOR - CPF: 037.142.161-62 (ADVOGADO), MARINALVA GONCALVES AUED - CPF: 452.559.381-49 (TERCEIRO INTERESSADO), NADIR AUED - CPF: 023.209.329-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÕES EM MOMENTOS DISTINTOS. HIPOTECA AVERBADA ENTRE DUAS AQUISIÇÕES. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. USUCAPIÃO INCIDENTAL. AÇÃO ESPECÍFICA EM CURSO. IMPOSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO PARCIAL DA POSSE. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.
Apela
ções
cíve
is
interposta
s
contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos de terceiro para
manter o
autor
na
posse d
e
parcela de imóvel adquirida antes de constrição judicial
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em
verificar se
: (i)

há nulidade processual diante da
juntada extemporânea d
e
contrato de compra e venda considerad
o
essencial para o julgamento da demanda;
(
ii
) resta configurada inovação recursal; (
iii
)
é cabível o reconhecimento d
a
usucapião
no caso concreto
; e (
iv
)
a posse exercida pelo embargante sobre 420 hectares do imóvel deve ser protegida, à luz da aquisição realizada antes da averbação da hipoteca que ensejou a penhora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A juntada extemporânea do contrato de compra e venda foi admitida pelo juízo com base na
flexibilização
do art. 435 do CPC, diante da relevância do documento e da ausência de má-fé ou prejuízo às partes.

4. A alegação de inovação recursal não subsiste,
pois
a usucapião foi mencionada já na petição inicial, não configurando inovação, mas mera ampliação argumentativa.

5
. A existência de ação de usucapião em curso inviabiliza o reconhecimento incidental da prescrição aquisitiva no bojo dos embargos de terceiro.

6
. A proteção possessória foi corretamente reconhecida quanto aos 420
ha
adquiridos antes da averbação da hipoteca (2003), em razão da presunção de boa-fé e da ausência de comprovação de má-fé pelo embargado.

7
. A posse de 372 ha, adquiridos em 2006, não foi
protegida
, pois à época já incidia gravame hipotecário na matrícula do imóvel, oponível ao terceiro adquirente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos de apelação desprovidos.

Tese
s
de julgamento:
“
1. A aquisição de imóvel anteriormente à averbação de hipoteca autoriza a proteção possessória em embargos de terceiro, salvo prova de má-fé do adquirente.

2
. A pretensão de reconhecimento de usucapião não deve ser acolhida incidentalmente quando já ajuizada ação própria com o mesmo objeto.
”

Dispositivo
s
relevante
s
citado
s
:
CPC,
arts
. 85, § 11 e 435;
CC, art. 1.201, parágrafo
único.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
:

Súmula n. 237 do STF;
Súmula n. 84 do STJ; STJ,
EDcl
no
AgRg
no RMS n. 59.570/SP
.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de apelações

interpost
a
s por
OSNI DELLA
GIUSTINA
,

HÉLIO
DOMINGOS
e
ROSA MOREIRA DOMINGOS

contra
s
entença proferida pelo Ju
iz de Direito Substituto
Laio
Portes
Sthel
,
da
1a Vara Cível da Comarca de
Juara, que nos autos dos Embargos de Terceiro opostos pelo primeiro
recorrente
em face dos
demais
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais,
para
manter o embargante na

posse de 420 hectares da matrícula n
.
2.882 do CRI de Juara
, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido, limitado ao valor da dívida (ids.
292810459
e
292810462
)
.

Em suas
razões
recursais,
OSNI DELLA
GIUSTINA
almeja
a reforma da sentença para que seja
reconheci
da
su
a posse com fundamento na usucapião
, com a consequente
liberação da
constrição judicial
incidente
sobre o imóvel objeto do
litígio
.

S
ustenta
que não há impedimento para
a declaração

incidental
da usucapião em sede de embargos de terceiro, e que demonstrou preencher
todos os

requisitos necessários
à
prescrição aquisitiva
, por
ser legítimo
possuidor da
denominada “Fazenda

Nossa Senhora de Aparecida”
,
situada na Comarca de Juara
, com área de 2.093,15
ha,
desmembrad
a
da
s

m
atrícula
s

n.
2.882 e
n. 2.208
.

Aduz que exerce a posse sobre o imóvel há mais de 19 anos

de forma

mansa
,
pac
í
fica
, contínua
e com
animus
domini
,

sendo responsável pela realização de
benfeitorias,
pagamento de tributos e manutenção do bem.

I
nforma que ajuizou ação de usucapião ordinária
em
2017 (autos n.
0005404-05.2017.8.11.0018
)

para reconhecimento de su
a posse
e
aquisição da propriedade do imóvel
em
comento
.

Já
HÉLIO
DOMINGOS
e
ROSA MOREIRA DOMINGOS
pretendem a reforma da sentença
para
rejeitar

totalmente os
e
mbargos
,
com a exclusão
dos autos e
desconsideração d
o contrato firmado
pelo recorrido
em 22/08/2003,
dando
prosseguimento
à execução n. 0003376-11.2010.8.11.0018
mediante a
penhora sobre o bem de

matrícula
n.
2882 do CRI de Juara
.

Afirma
m
, preliminarmente,

que
o instrumento datado de 2003

foi juntado ao processo pelo embargante quando da impugnação à contestação, tendo sido recebido pelo juízo
somente
na sentença, sem observância do contraditório e da ampla defesa, motivo pelo qual deve ser
desentranhado
do processo. Esclarecem que tal contrato
constitui
documento essencial, utilizado como fundamento no
decisum
,
d
o qual
tiveram conhecimento
somente
após o encerramento da instrução processual, quando das alegações finais.

Defendem
que o
documento possui fortes traços

de falsificação, não
lhes
s
endo oportunizada a realização de provas, exames ou perícias.

Apontam que o contrato deveria ter sido juntado no momento da propositura da ação, e que a justificativa
oferecida
para

posterior
apresentação

(
descuido
)
não se amolda às exceções previstas no art. 435 do CPC.
Assim, por ter sido
acostado
extemporaneamente,
caracterizando
preclusão
,
requer
em que seja proferida nova decisão
de mérito para julgar totalmente

improcedente
s
os embargos
,
excluindo
dos
autos o documento em questão.
De forma alternativa
,
postulam o retorno do feito à origem, p
ara nov
o julgamento.

No mérito,
alegam

que o embargante exercia
a
posse
d
o imóvel na condição de arrendatário
,
inexistindo
,
portanto,
animus
domini
.

Asseveram
que o apelado,
quando da

lavratura de escritura pública de compra e venda
, em 2013
,
teve

ciência de que o imóvel possuía gravame desde 2005,
afastando
a presunção de
sua
boa-fé
, e que mesmo

considera
nd
o o instrumento
tardiamente acostado aos autos
, este é inidôneo se comparado com as demais provas existentes.

Consignam
que

o comprador possui o ônus
de obter certidões dos distribuidores cível,

fiscal e trabalhista das comarcas de residência do vendedor

e de situação do imóvel

para se certificar que não se trata

de uma aquisição em fraude à execução
, cautela mínima
exigível
sob pena
de descaracterizar a

boa-fé.

Entendem

que
todos os documentos

carreados
ao feito
pelo
embargante
são recentes,

confeccionados muito tempo após o gravam
e

n
a

matrícula do imóvel
, e que o
apelado sequer
comprovou o
pagamento
da parcela

relativa a
o contrato de compra e venda
.

Expõem que as declarações de reconhecimento de limites da área, firmadas
por técnicos credenciados pelo

INCRA
, evidenciam que
de 18
/03/2014 a
19
/12/
2017 a posse e

propriedade do imóvel penhorado não pertencia ao
a
pelado
.

Narram que na escritura pública de compra e venda o adquirente dispensou as certidões de gravame, assumindo o risco do negócio,
de modo a descaracteriz
á-lo como
terceiro de boa-fé
.

Citam a existência de fraude à execução e r
essalta
m
que o ITR do imóvel penhorado foi lançado em nome do devedor
NADIR AUED
até 2017,
passando
recente
mente à
titularidade

do apelado
, circunst
ância
que
indicaria que somente a partir da lavratura da escritura pública, em 2013, é que este possivelmente
passou a exercer a posse da área rural ou, ao menos,
cedeu
seus dados para que o devedor
os
utilizasse com a finalidade de causar prejuízo a credores
, inexistindo
documento
co
ntemporâneo que
demonstre

a

boa-fé
do embargante
.

Subsidiariamente,
vindicam o desentranhamento dos documentos apresentados com a impugnação à contestação
,
por não preencherem os requisitos legais, determinando-se o retorno do feito à origem para nova decisão.

Por fim, intentam que haja manifestação sobre todas as matérias ventiladas no recurso para fins de prequestionamento, bem como a majoração dos honorários de sucumbência para o importe de 14% sobre o valor atualizado da causa.

Em sede de contrarrazões, as partes pugnaram pela rejeição dos apelos adversos, tendo

HÉLIO
DOMINGOS
e
ROSA MOREIRA DOMINGOS

arguido i
novação recursal
e
pleitea
do a majoração da verba honorária de sucumbência
(ids.
292810466
e
292810467
)
.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) –
NULIDADE PROCESSUAL

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Os apelantes
HÉLIO

DOMINGOS
e
ROSA MOREIRA DOMINGOS

objetivam o desentranhamento dos autos do “Compromisso de Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural” datado de 22/08/2003 (id.
292810366
), no qual o recorrido figura como comprador, bem como sua desconsideração, sob o argumento de que
foi apresentado na impugnação à contestação, sendo recebido pelo juízo
na
sentença,
em violação a
o contraditório e
à
ampla defesa.

Salientam
que tal peça constitui elemento essencial, do qual
tiveram
ciência somente
após
encerrada a instrução, nas alegações finais
, e que o
documento apresenta indícios de falsificação,
sem que tivessem oportunidade de requerer sua verificação por meio de prova pericial.

Destacam
que o instrumento
deveria ter acompanhado a inicial e que a justificativa de
“
descuido
”
não se enquadra nas exceções do art. 435 do CPC, caracterizando preclusão temporal.

Dessa forma,
requerem
que seja proferida
nova decisão
para
rejeita
r
integralmente os embargos, com exclusão d
o documento
do processo
e
,
alternativamente
,
o
retorno à origem para novo julgamento.

De início,
em que pese não tratada no apelo como tal, tem-se que
a insurgência constitui preliminar de nulidade processual por juntada extemporânea de documento
,
em alegada ofensa ao contraditório e à ampla defesa.

Sem razão
, contudo
.

O
M
agistrado de primeiro grau enfrentou adequadamente a questão
n
a sentença, aplicando a
flexibilização
jurisprudencial
da regra
do art. 435 do CPC. O julgador fundamentou que o documento era indispensável para a formação d
e
seu
convencimento,
que
não houve má-fé comprovada na juntada extemporânea, e
que
o contraditório foi preservado mediante manifestação dos embargados nas alegações finais.

De fato, no caso concreto, o documento foi
essencial
para o
deslinde da controvérsia, sendo sua exclusão prejudicial à adequada prestação jurisdicional.

Ademais,
embora a justificativa do embargante (“descuido”) não constitua causa legal expressa, sua apresentação tardia não comprometeu o exercício do contraditório nem gerou cerceamento de defesa,
considerando-se a relevância da prova documental e a plena oportunidade de manifestação conferida nos autos.

Quanto aos alegados indícios de falsificação, verifica-se que os apelantes

não requereram, no momento processual oportuno, a
realização
de prova pericial para apurar
eventual
vício.

Por certo
,
os recorrentes se
limitaram a
indicar a necessidade de produção de
prova testemunhal, depoimento pessoal
do embargante
e expedição de ofícios
ao INDEA e à SEFAZ (id.
292810385
)
, o que afasta a alegação de cerceamento de defesa por ausência de contradita técnica do documento.

Deveras, à
luz do princípio da instrumentalidade das formas, e ausente demonstração de prejuízo concreto, não se justifica a de
cretação de nulidade processual, sendo certo que a
mera inobservância da ordem cronológica ideal para a juntada do documento não comprometeu a ampla defesa nem maculou o contraditório.

Logo,
REJEITO
a preliminar de nulidade processual.

VOTO (PRELIMINAR) – INOVAÇÃO RECURSAL

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Em sede de contrarrazões,

HÉLIO
DOMINGOS
e
ROSA MOREIRA DOMINGOS
suscitaram a ocorrência de inovação recursal
na tese do embargante
,
na medida em que a inicial se funda
em instrumento de contratação particular e escritura pública para comprovação da aquisição da propriedade
,

e que
,
na apelação
, busca o reconhecimento da posse com fundamento na usucapião.

A preliminar não merece acolhimento.

Da análise da petição inicial
(id. 292809873)
,
constata
-se que o embargante não se limitou a invocar apenas a aquisição negocial como
base
de sua pretensão. Ao contrário, desde
então
o recorrente já
articulava
expressamente a usucapião como fundamento alternativo.

Com efeito, o autor
sustentou
que a
prescrição aquisitiva
era medida cabível na hipótese, mencionando a aplicação da Súmula n. 237 do STF, segundo a qual
“
o usucapião
pode ser arguido em defesa
”
e citando jurisprudência específica sobre o reconhecimento d
e tal instituto
em sede de embargos de terceiro.

Além disso, o embargante já descr
evia na inicial o exercício de “
posse mansa e pacífica, contínua, sem oposição e com
‘
animus
domini
’
”
, elementos caracterizadores da
usucapião
,
aduzindo
ainda a existência de ação de
sta natureza
em curso (processo n.
0005404-05.2017.8.11.0018).

O
pedido de reconhecimento da usucapião em sede recursal constitui, portanto, desenvolvimento e aprofundamento da argumentação originária, não configurando inovação propriamente dita, mas sim explicitação de
instituto
já expressamente
empregado
nos embargos.

Dessa forma, não há que se falar em inovação recursal
na espécie
, motivo pelo qual
REJEITO
a preliminar aventada.

VOTO
(MÉRITO)

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que

OSNI DELLA GIUSTINA
opôs

Embargos de Terceiro
em
desfavor
d
e
HÉLIO DOMINGOS
e
ROSA MOREIRA DOMINGOS
,
em razão d
e
penhora efetuada no
C
umprimento de
S
entença n.
0003376-11.2010.8.11.0018
,
que estes movem contra
NADIR AUED
e
MARINALVA GONÇALVES AUED
,

pretendendo a manutenção da posse de
2.093,15 hectares

do imóvel constante das matrículas n
.
2.882 e
n.
2.208 do CRI de Juara
,
tidos como
adquirido
s
em
22/08/2003 e 17/11/2006

(id. 292809873)
.

Após a instrução processual, foi
proferida sentença que julgou
parcialmente
procedente
s

o
s
pedido
s

formulados na
inicia
l
,
nos seguintes termos:

“(...)

2
. Da juntada extemporânea de documentos.

2.1. Em sede de Impugnação à Contestação, a parte autora pugnou pela juntada do Contrato de Compra e
Venda,
celebrado em 22/08/2023, sob o argumento de que teria deixado de juntá-lo por descuido.

2.2. Tal juntada foi impugnada pelo embargando, em suas alegações finais.

2.3. O Código de Processo Civil prevê, em seu Art. 435, parágrafo único, a possibilidade de juntada extemporânea de documentos quando se tratar de documentos formados após a petição inicial ou contestação, ou que tenham se
tornado conhecidos, acessíveis ou disponíveis após estes atos
.

2.4. Não obstante, a jurisprudência tem caminhado no sentido de
flexibilização
de tal regra, excepcionalmente, quando a juntada do referido documento for relevante para a formação do livre convencimento motivado do Juízo, desde que não haja má-fé na juntada extemporânea. Vejamos: (...)

2.5. No caso em comento, o referido documento é indispensável para a formação da convicção do juízo, não tendo sido comprovada a má-fé por parte da embargante, que, conforme alegado, deixou de juntá-lo no momento oportuno por mero descuido.

2.6. Ainda, respeitou-se o contraditório e a ampla defesa, motivo pelo qual deve ser deferida a sua juntada, em atenção ao princípio da busca da verdade real.

2.7. Diante disso,
defiro a juntada
extemporânea

do documento de Id. 131405344.

3. Do mérito.

3.1. Não havendo matéria de ordem processual a enfrentar, passa-se à análise do mérito da causa.

4. Da individualização da área penhorada.

4.1. Acerca da área penhorada, verifica-se que a matrícula 2.882 (Id. 128330420) possuía averbação de hipoteca em favor de Hélio Domingos e Rosa Moreira Domingos, gravadas em
20/12/2005
, que ensejou a penhora sobre
1.617,50 ha
do imóvel para garantia da própria dívida, nos autos de Cumprimento de Sentença, em trâmite nesta comarca sob o no 0003376-11.2010.8.11.0018.

4.2. Diante disso, o que se tem é que, embora a petição inicial mencione área de 2.093,15 ha, constante das matrículas 2.882 e 2.208 do CRI de Juara, e
tenha
sido juntado dois contratos de compra e venda, a penhora ocorrida nos autos em apenso
incidiu apenas sobre a

matrícula 2.882
, da qual o embargante adquiriu parte da área, por força do contrato de compra e venda realizado em 17/11/2006 (Id. 117187844).

5. Da área adquirida da matrícula 2.882 pelo embargante.

5.1. Nos presentes autos, aduz a parte embargante ter adquirido o imóvel, sobre o qual incidiu a penhora nos autos principais, dos antigos proprietários Nadir
Aued
e sua esposa, e de
Nadilson
Gonçalves
Aued
, nas datas de 22/08/2003 e 17/11/2006, respectivamente.

5.2. Relata que o referido imóvel possui área territorial de 2.093,15 ha, desmembrado de área maior, das matrículas 2.882 e 2.208, do CRI de Juara.

5.3. A fim de comprovar o alegado, juntou aos autos Contrato Particular de Compra e
Venda,
celebrado entre si e
Nadilson
Gonçalves
Aued
, em
17/11/2006
, referente a 372 ha da matrícula no 2.882 (Id. 117187844), e contrato celebrado com Nadir
Aued
e sua esposa, Marinalva Gonçalves
Aued
, em
22/08/2003
, referente a 1.349,15 ha das matrículas 2.208 e 2.882 (Id. 131405344).

5.4. Verifica-se, portanto, que a soma das áreas adquiridas das matrículas 2.882 e 2.208, por meio dos contratos de compra e venda, totaliza 1.721,15 ha, e não 2.093,15, conforme alegado pelo autor.

5.5. Em análise dos autos, observa-se que o equívoco quanto ao tamanho da área se origina do contrato de Id. 117187844, o qual consta, em sua cláusula segunda, o seguinte:

“CLAUSULA SEGUNDA – Desta área descrita acima, o vendedor vende de fato têm vendido ao comprador,
da
matricula
2.882, 372,0 (trezentos e setenta e dois hectares)
da
matricula
2.135 e 2.205, 372 (trezentos e setenta e dois hectares) [...]” (sic
)

5.6. Embora traga outras informações, é evidente que, da matrícula 2.882, o embargante adquiriu apenas os primeiros 372 hectares, tendo o restante sido adquiridos das matrículas 2.135 e 2.205.

5.7. Observa-se, desse modo, que o autor inclui na área que adquiriu das matrículas 2.882 e 2.208 a quantia de 372 ha, oriundos das matrículas 2.135 e 2.205, estranhas aos autos.

5.8. Embora a área total não seja o tópico central da presente ação, é importante tecer tais considerações, eis que o embargante, em sede de impugnação à contestação, aduz que os contratos de compra e
venda trazem
o tamanho real do imóvel, sendo as escrituras públicas defeituosas (Id. 131403636).

5.9. Partindo desse princípio, há de se consignar que o embargante adquiriu, em 17/11/2006, apenas 372 hectares da matrícula 2.882, sobre a qual incidiu a penhora nos autos principais.

5.10. Não obstante, o embargante já teria adquirido anteriormente, em contrato celebrado em 22/08/2003, o total de 1.349,15 ha, desmembrado das matrículas 2.208 e 2.882,
contudo, não foi especificado no contrato o quanto da área competia à matrícula 2.882.

5.11. Desta forma, em que pese o autor argumente que as escrituras públicas de compra e venda são defeituosas, verifica-se dos autos que o contrato de compra e venda celebrado em 22/08/2003 também é omisso quanto à discriminação da área adquirida de cada matrícula.

5.12. Sendo assim, não tendo havido requerimento de perícia ou qualquer elemento de prova que especificasse o quanto da matrícula 2.882 foi adquirida pelo embargante, devem ser consideras as escrituras públicas para fins de obter tal discriminação, eis que se encontram devidamente assinadas pelas partes e, até o momento, não há informação de anulação.

5.13. Portanto, tendo em vista que a área total, objeto dos presentes embargos, é de 1.721,15 ha, retirando-se a área de 939,08 ha, adquirida da matrícula 2.208, por meio da escritura pública de compra e venda de Id. 117187851, utilizada como critério para aferição do tamanho da área, chega-se ao total de
792 hectares
, que compreendem, portanto, a área adquirida da matrícula 2.882, sobre a qual recaiu a penhora.

6. Do contrato celebrado em 17/11/2006.

6.1. O embargante pretende a manutenção na posse de toda a área objeto de penhora nos autos principais, contudo, por meio dos documentos acostados aos autos (contratos de compra e venda e escrituras públicas), verifica-se que
o mesmo
adquiriu apenas 792 hectares da referida matrícula, em duas oportunidades distintas.

6.2. Desse montante, verifica-se que 372 hectares foram adquiridos pelo embargante, de
Nadilson
Gonçalves
Aued
, em 17/11/2006, conforme contrato de compra e venda juntado
à
Id. 117187844.

6.3. Tal informação é corroborada pelo próprio Sr.
Nadilson
que, perguntado em audiência de instrução em que ano o Sr. Osni adquiriu a propriedade, declarou o seguinte:
“a do meu pai em 2003 e a minha em 2006.
Era
duas matrículas, era
duas fazenda
junto, 50% meu, 50% do meu pai. [...]”

6.4. Para que haja acolhimento da pretensão exordial, faz-se necessário que o embargante demonstre ser possuidor ou proprietário do bem que é atingido pela decisão judicial, qual seja; a penhora, nos termos do artigo 674 do Código de Processo Civil: (...
)

6.5. O Enunciado da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, em sentido similar, dispõe que
“É admissível
a
oposição de embargo de terceiros
fundados
em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.

6.6. O sentido da anotação da súmula supracitada é preservar o direito do terceiro adquirente de boa-fé, ainda que o compromisso de compra e venda não tenha sido
registrado
.

6.7. Não obstante, estando o bem já gravado com hipoteca ao tempo da compra e venda, não pode o embargante alegar sua boa-fé na aquisição, eis que a hipoteca se trata de direito real oponível a terceiros, não podendo ser prejudicada por negócio jurídico posteriormente celebrado pelo devedor hipotecário.

6.8. Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça de Mato Grosso: (...
)

6.9. No caso em comento, verifica-se que a penhora que incidiu sobre a matrícula 2.882, originou-se de hipoteca gravada na referida matrícula em 20/12/2005, quase um ano antes do contrato de compra e venda firmado entre Osni Della
Giustina
e
Nadilson
Gonçalves
Aued
, que ocorreu 17/11/2006.

6.10. Diante disso, considerando que a hipoteca constitui garantia real, que confere ao credor o direito de sequela, bem como que, na data da alienação, esta já estava averbada na matrícula do imóvel, dando publicidade do direito real ali garantido, tem-se que
deve
prevalecer
a
hipoteca, independente de quem esteja em posse do bem.

6.11. Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial: (...
)

6.12. Portanto, verifica-se que o pedido de manutenção na posse não merece acolhimento no que tange ao contrato celebrado em 17/11/2006, eis que, à época da aquisição dos 372 hectares objetos da matrícula 2.882, a hipoteca já havia sido
averbada, motivo pelo qual a constrição se mostra perfeitamente legal.

7. Do contrato celebrado em 22/08/2003.

7.1. Partindo da premissa de que o requerente é possuidor de
792 hectares
da matrícula 2.882, bem como que 372 hectares destes foram adquiridos pelo contrato celebrado em 17/11/2006, conforme disposto acima, presume-se que a área da matrícula adquirida primeiramente, por meio de contrato celebrado entre Nadir
Aued
, sua esposa e Osni Della
Giustina
(ID. 64084947),
é
de 420 hectares, adquiridos em 22/08/2003.

7.2. Argumenta o embargante que exerce a posse de boa-fé sobre a área, desde a aquisição, há mais de 20 anos.

7.3. Acerca da boa-fé, o Código Civil Brasileiro dispõe, em seu Art. 1.201 e parágrafo único, o seguinte: (...
)

7.4. Diante disso, verifica-se que a posse do embargante sobre os 420 hectares adquiridos por meio do contrato de compra e venda celebrado em 22/08/2003 goza da presunção de boa-fé, visto que a aquisição ocorreu em data anterior à averbação da hipoteca na
matricula
do 2.882, que deu origem à penhora nos autos principais.

7.5. Neste caso, possuindo o embargante justo título, caberia ao embargado comprovar a má-fé do terceiro adquirente, por meio das provas produzidas nos autos.

7.6. Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial: (...
)

7.7. No caso em comento, a fim de descaracterizar a posse de boa-fé do embargante, quando da averbação da hipoteca na matrícula 2.882, a embargada alega que sua posse era oriunda de contrato de arrendamento de pastagens, pactuado com os executados e vendedores.

7.8. Utilizou para amparar tais alegações, a juntada da resposta ao ofício expedido à SEFAZ, a qual trouxe cópia de contrato de arrendamento,
firmado
entre Nadir
Aued
e Marinalva
Aued
, na qualidade de proprietários; e Osni Della
Giustina
como arrendatário, celebrado em 31/05/2004 – ID. 155472698, fls. 02.

7.9. Contudo, embora o contrato de arrendamento tenha sido realizado posteriormente à aquisição de
420
hectares, em
22/08/2003
,
o mesmo
não tem força, por si só, para descreditar o contrato de compra e venda celebrado, uma vez que, em audiência de instrução e julgamento, o embargante afirmou ter realizado o contrato de arrendamento com a finalidade de abrir inscrição estadual junto aos órgãos competentes.

7.10. Tal alegação também foi ratificada pelo Sr.
Nadilson
Gonçalves
Aued
que, ouvido na qualidade de testemunha em audiência de instrução, confirmou que seu pai vendeu parte da terra para o embargante, e que este realizou o contrato de arrendamento para fins de abrir a inscrição estadual. Confira-se:

“[...] E aí até ele fez um contrato de arrendamento pra tirar o gado assim né, pra vacinar e tal, aí precisou fazer um contrato de arrendamento lá pra ele botar o gado e tirar, porque não tinha passado a fazenda
pro nome
dele ainda.”

7.11. Desta forma, ainda que seja possível a abertura da referida inscrição apenas com o contrato de compra e
venda,
tal questão não se encontra em discussão nestes autos, visto ser impossível precisar se o embargante tinha ou não conhecimento deste fato, na época da celebração do contrato de arrendamento.

7.12. Diante disso, verifica-se que a embargada não logrou êxito em comprovar, por meio dos elementos constantes nos autos, a má-fé do embargante ao realizar o contrato de arrendamento sobre área que já detinha a posse, por força do negócio jurídico realizado em 22/08/2003, devendo prevalecer, portanto, a presunção de boa-fé, prevista no Art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil.

7.13. Ademais, a posse exercida pelo embargante, como se proprietário fosse, foi corroborada pelo depoimento das testemunhas ouvidas em audiência de instrução, como
por exemplo
o Sr. Osmar
Vitalino
, que afirmou trabalhar com o senhor Osni desde junho de 2005, e que desde que chegou na fazenda o embargante é dono da área.

7.14. Tais elementos, aliados ao contrato de compra e venda carreado aos autos, são suficientes para comprovar a posse exercida pelo embargante sobre 420 hectares do referido imóvel, bem como a sua data, qual seja, 22/08/2003.

7.15. É importante consignar que, a juntada de documentos que comprovam que o
Sr.
Nadir
Aued
exercia atividade agropecuária na Fazenda Nossa Senhora Aparecida não são hábeis para descaracterizar a posse do embargante, visto que, conforme matrícula juntada à Id. 128330420,
o tamanho total matrícula 2.882
é de 2.000
ha
, tendo apenas uma parcela desta sido vendida ao embargante.

7.16. Ainda, é necessário mencionar que a Fazenda Nossa Senhora Aparecida também é composta pela matrícula 2.208, que possui área total de 1.305
ha
, dos quais apenas 939
ha
foram vendidos ao embargante, conforme escritura pública de compra e venda de Id. 64084950.

7.17. Sendo assim, os relatórios que atestam a entrada e saída de semoventes de propriedade do
Sr.
Nadir
Aued
na área em questão, juntados à Id. 157400039, por si só, não possuem relevância significativa, visto ser incontroverso que a área da Fazenda Nossa Senhora excede, em muito, a área vendida ao embargante.

7.18. Em suma, verifica-se dos autos, em especial do contrato de compra e venda juntado
à
Id. 131405344 e do depoimento das testemunhas ouvidas em Juízo, que o embargante adquiriu, de fato, cerca de 420 hectares da matrícula no 2.882 do CRI de Juara, em 22/08/2003 e, desde então, tomou posse da referida área.

7.19. Sendo assim, é de rigor que tal área de 420 hectares, adquirida em 22/08/2003, seja mantida em posse do embargante, visto que foi adquirida anteriormente à averbação da hipoteca, não estando comprovada, portanto, a má-fé do adquirente.

7.20. No mesmo sentido é o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, bem como Tribunal de Justiça de Mato Grosso: (...
)

7.21. Não obstante, os 372 hectares da matrícula 2.882, adquiridos por meio do contrato celebrado em 17/11/2006 (Id. 117187844),
foram
adquiridos posteriormente a averbação da hipoteca, presumindo-se, portanto, a ciência do embargante acerca da garantia real registrada na matrícula do imóvel, devendo ser afastada, por tanto, a manutenção da posse desta área.

8. Dos honorários advocatícios.

8.1. Acerca da distribuição do ônus de sucumbência, ganha incidência a Súmula do STJ,
in
verbis
: (...
)

8.2. Analisando os autos e todo conteúdo probatório, bem como os próprios argumentos constantes na peça exordial, verifica-se que o embargante adquiriu o imóvel, objeto dos presentes Embargos de Terceiro, em 22/08/2003 e 17/11/2006, por meio de compromisso particular de compra e venda (Id. 131405344 e 117187844), lavrando Escritura Pública de Compra e Venda em 11/04/2013, contudo não promoveu o registro na matrícula do imóvel.

8.3. Diante disso, observa-se que o Embargante deu causa à constrição indevida, eis que cabia a este, como adquirente, registrar a escritura de compra e venda na
matricula
do imóvel, a fim de garantir a publicidade do ato, evitando constrições judiciais indevidas.

8.4. Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: (...
)

8.5. Sendo assim, conclui-se que a constrição só ocorreu pela ausência de registro da alienação do imóvel na respectiva matrícula, ato que era de incumbência do Embargante/Adquirente, motivo pelo qual deve suportar o ônus sucumbencial, em atenção ao princípio da causalidade.

8.6. Ademais, deverá ser
utilizada, como base de cálculo dos honorários advocatícios, o proveito econômico obtido na presente ação, limitado ao valor da dívida que ensejou a penhora do imóvel
. Vejamos: (...)

8.7. Dessa forma, o reconhecimento da procedência parcial dos pedidos, com a condenação do embargante ao pagamento dos ônus sucumbenciais, é
a
medida que se impõe.

9. Dispositivo.

9.1. Ante o exposto, e por tudo o que consta dos autos,
JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais, para fim de manter o embargante na posse de 420 hectares da matrícula no 2.882 do CRI de Juara, adquiridos em 22/08/2003, por meio do contrato de compra e venda juntado à Id. 64084947.

9.2. Por consequência,
JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO,
com fulcro no artigo 487, inciso I do CPC.

9.3.

Por ter dado causa à constrição indevida,
CONDENO
a parte autora, nos termos da Súmula 303 do STJ, ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios,
os quais fixo
em 10% sobre o proveito econômico obtido, limitado ao valor da dívida, atualizado até a data do ajuizamento dos Embargos de Terceiro.
(
...)”
.

(id.

292810445
).

Em face da
retrocitada
sentença
os litigantes
opuseram embargos de declaração (ids. 292810450 e
292810451), os quais foram rejeitados (id. 292810457).

Irresignadas, ambas as partes
manejaram
recurso de apelação.

OSNI DELLA
GIUSTINA

postula o reconhecimento de sua posse por usucapião,
com a consequente desconstituição da penhora
.
HÉLIO
DOMINGOS
e
ROSA MOREIRA DOMINGOS
, por sua vez,

requerem a improcedência dos embargos, prosseguindo-se a execução dos autos n.
0003376-11.2010.8.11.0018
.

Pois bem.

- DO RECURSO DE
OSNI DELLA GIUSTINA

Após detida análise, vislumbra-se que o apelo não comporta provimento.

Conforme demonstrado nos autos, o embargante ajuizou ação específica de usucapião ordinária em 2017 (processo n. 0005404-05.2017.8.11.0018),
em trâmite
perante a
1a
Vara
Cível
da Comarca de Juara
,
pleiteando o reconhecimento da prescrição aquisitiva sobre a mesma área objeto dos presentes embargos
, qual
seja,
o imóvel
denominad
o
“Fazenda Nossa Senhora de

Aparecida”,
de
2.093,15 h
a
, desmembrado de área maior da
s

m
atrícula
s

n.
2.882 e
n.
2.208.

Sobre

o assunto, pertinente dizer que a
usucapião possui rito processual próprio e complexo, com citação de todos os confrontantes, intimação das Fazendas Públicas e do Ministério Público, produção de prova técnica específica e análise aprofundada dos requisitos da prescrição aquisitiva.

Assim, o reconhecimento incidental em sede de embargos de terceiro, ainda que não seja juridicamente inviável em tese, revela-se inadequado no caso concreto, ante a pendência de ação própria com o mesmo objeto,
cuja instrução está em curso, competindo
a

cognição exauriente, co
m prioridade, ao Juízo de origem.

Efetivamente, permitir o julgamento da matéria por este Tribunal implicaria indevida antecipação
do exame

de mérito
da ação de usucapião, em prejuízo da adequada tramitação do feito específico, o que caracteriza
ria
também
afronta ao duplo grau de jurisdição, uma vez que a sentença
objurgada
não enfrentou especificamente a
pretensão
de usucapião.

Para mais
, a superposição de julgados sobre a mesma posse
-
um incidental, outro principal
-
representa risco à segurança jurídica, à estabilidade das decisões e à lógica do devido processo legal
,
suscetível de ocasionar
decisões conflitantes sobre o mesmo objeto
.

Ainda
,
tem-se que
os embargos de terceiro possuem escopo mais restrito, destinando-se precipuamente à defesa da posse ou propriedade contra atos constritivos indevidos,
não sendo a via apropriada,
na espécie
, para a declaração originária de domínio por usucapião,
sob pena
de esvaziamento da demanda autônoma e desprestígio ao procedimento previsto em lei.

Por tais fundamentos,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso do embargante
.

- DO RECURSO DE HÉLIO DOMINGOS e ROSA MOREIRA DOMINGOS

Igualmente, o recurso de apelação de
HÉLIO DOMINGOS
e
ROSA MOREIRA DOMINGOS

não
merece prosperar.

Isso porque, a sentença recorrida analisou adequadamente todas as questões suscitadas pelos embargados, procedendo
a
criteriosa separação entre as duas aquisições realizadas pelo
autor
em momentos distintos.

Em verdade
, o Magistrado de primeiro grau reconheceu que o embargante adquiriu o imóvel
de matrícula n. 2882
em duas oportunidades: 420 hectares em 22/08/2003
(id.
292810366
)
e 372 hectares em 17/11/2006
(id.
292809878
)
, e
tendo em vista
que a garantia hipotecária foi averbada em 20/12/2005
(
id.

292810357
)
, aplicou corretamente o regime jurídico diferenciado para cada situação.

Quanto aos 420 hectares adquiridos em 2003, a decisão acertadamente manteve o embargante na posse, por ter
a aquisição ocorrido antes da averbação do gravame,
havendo
, portanto, a presunção de boa-fé prevista no art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil.

A alegação dos embargados de que o recorrido exercia posse na condição de arrendatário não
restou devidamente demonstrada
, tendo o juízo esclarecido que o contrato de arrendamento posterior (2004) foi celebrado apenas para fins de abertura de inscrição estadual, conforme depoimento do vendedor em audiência
,
não representando alteração da natureza da posse exercida pelo embargante
.

Quanto aos 372 hectares adquiridos em 2006, a sentença corretamente afastou a proteção possessória, por ter
a aquisição ocorrido após a averbação da hipoteca, presumindo-se a ciência do embargante acerca do gravame
.

A prova documental e testemunhal produzida nos autos foi suficientemente analisada pelo juízo, que concluiu pela legitimidade da posse sobre a área adquirida antes do gravame, sem que os embargados lograssem
evidenciar
má-fé específica do
autor
quan
to àquela aquisição.

Outrossim
, a ausência de registro da aquisição não invalida a proteção possessória em embargos de terceiro, conforme Súmula
n.
84 do STJ
, segundo a qual “
é
admissível a oposição de embargos de terceiro
fundados
em alegação

de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que

desprovido do registro
”
.

À vista disso, a
pretensão de improcedência total dos embargos não se sustenta, uma vez que restou comprovada a aquisição anterior ao gravame de parte da área (420 hectares), merecendo proteção jurídica.

Por
derradeiro
, insta evidenciar ser prescindível a manifestação expressa acerca dos pontos tidos como controvertidos pelo recurso, já que os preceitos normativos foram observados e integrados à fundamentação do presente.

A respeito
, “
o julgador não é obrigado a se manifestar sobre todas as teses expostas no recurso, ainda que para fins de prequestionamento, desde que demonstre os fundamentos e os motivos totalmente suficientes que justificaram suas razões de decidir. Precedentes
” (STJ,
EDcl
no
AgRg
no RMS n. 59.570/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 16/5/2019,
DJe
de 22/5/2019).

Destarte, considere-se
prequestionada
toda a matéria ventilada
nos autos.

Em face do exposto, conheço e
NEGO

PROVIMENTO
ao
s
recurso
s
de apelação interposto
s

por
OSNI DELLA GIUSTINA
,
HÉLIO DOMINGOS
e
ROSA MOREIRA DOMINGOS
,
mantendo
incólume
a sentença vergastada.

Por conseguinte, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro a condenação
do embargante
OSNI DELLA GIUSTINA

em honorários advocatícios
,
de 10% (dez por cento) para 1
2
% (
doze
por cento) sobre o proveito econômico
por ele
obtido, limitado ao valor da dívida
, mantendo inalterada a condenação em
relação aos embargados,
uma vez que condicionados à prévia fixação
na
origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025