Tribunal: TJMT
Processo: 1022620-14.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-09
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OMISSÃO INEXISTENTE. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. CIÊNCIA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO PELO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. EMBARGOS REJEITADOS.
I. Caso em exame
Embargos de declaração opostos contra acórdão que, ao negar provimento a agravo interno, manteve decisão confirmatória de sentença que declarou o domínio dos autores sobre unidade habitacional quitada e determinou a baixa da hipoteca.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado foi omisso ao não analisar a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ diante da alegada ciência inequívoca da hipoteca pelo adquirente.
III. Razões de decidir
3. O acórdão recorrido examinou expressamente a boa-fé dos adquirentes, reconhecendo que o pagamento integral do preço e a anuência da construtora impedem a oponibilidade da hipoteca, nos termos da Súmula 308 do STJ.
4. O conhecimento da existência do gravame hipotecário não afasta a boa-fé do adquirente que quitou o preço e obteve anuência da construtora, consoante jurisprudência consolidada do STJ.
5. O que se verifica é mera irresignação da instituição financeira com os fundamentos adotados, sem a presença de omissão, contradição, obscuridade ou erro material aptos a ensejar embargos de declaração (CPC, art. 1.022).
IV. Dispositivo e tese
6. Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: "1. O mero conhecimento do gravame hipotecário não afasta a boa-fé do adquirente que quitou o preço da unidade habitacional. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula 308 do STJ."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022620-14.2022.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Adjudicação Compulsória, Aquisição]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (EMBARGANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (EMBARGANTE), NELSON FEITOSA JUNIOR - CPF: 903.673.671-49 (ADVOGADO), JOEMI BENEDITO DE ALMEIDA - CPF: 207.420.881-20 (EMBARGADO), IVANETE FATIMA DO AMARAL - CPF: 405.923.081-20 (ADVOGADO), THOMPSON JOSE DE OLIVEIRA - CPF: 513.074.721-68 (ADVOGADO), ERLI TEREZINHA DE ALMEIDA - CPF: 164.619.831-04 (EMBARGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OMISSÃO INEXISTENTE. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. CIÊNCIA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO PELO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos contra acórdão que, ao negar provimento a agravo interno, manteve decisão confirmatória de sentença que declarou o domínio dos autores sobre unidade habitacional quitada e determinou a baixa da hipoteca.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado foi omisso ao não analisar a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ diante da alegada ciência inequívoca da hipoteca pelo adquirente.

III. Razões de decidir

3. O acórdão recorrido examinou expressamente a boa-fé dos adquirentes, reconhecendo que o pagamento integral do preço e a anuência da construtora impedem a oponibilidade da hipoteca, nos termos da Súmula 308 do STJ.

4. O conhecimento da existência do gravame hipotecário não afasta a boa-fé do adquirente que quitou o preço e obteve anuência da construtora, consoante jurisprudência consolidada do STJ.

5. O que se verifica é mera irresignação da instituição financeira com os fundamentos adotados, sem a presença de omissão, contradição, obscuridade ou erro material aptos a ensejar embargos de declaração (CPC, art. 1.022).

IV. Dispositivo e tese

6. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: "1. O mero conhecimento do gravame hipotecário não afasta a boa-fé do adquirente que quitou o preço da unidade habitacional. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula 308 do STJ."

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO interposto pelo BANCO DO BRASIL S.A. contra o v. acórdão da 1a Câmara de Direito Privado, que nos autos do recurso de Agravo Interno, à unanimidade, negou provimento ao recurso interposto pelo ora embargante, mantendo inalterada a decisão monocrática que manteve a sentença para “
declarar o domínio dos autores sobre o imóvel urbano Unidade Apartamento 902 – situado no 9° pavimento, do Edifício Verdes Matas, Matrícula no. 106.400 - LIVRO n° 2 – Ficha n° 01F, Cartório 2° Serviço Notarial e registral da circunscrição Imobiliária de Cuiabá-MT
.” (cf. Id. no 307217364).

Em suas razões recursais, a instituição financeira alega omissão no acórdão quanto à inaplicabilidade da Súmula 308/STJ, sustentando que houve ciência inequívoca da hipoteca pelo adquirente, circunstância que afastaria a presunção de boa-fé. Invoca ainda violação ao art. 54 da Lei no 13.097/2015, postulando o acolhimento dos embargos com efeito infringente (cf. Id. no 309113376).

Nas contrarrazões, os embargados refutam os argumentos recursais e pugnam pela rejeição dos embargos (cf. Id. no 309324375).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O art. 1.022, do CPC esclarece que os embargos de declaração são cabíveis contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento e para corrigir erro material.

A omissão representa a falta de manifestação expressa sobre algum ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento. Como deixa claro o próprio parágrafo único do art. 1.022, o conceito de omissão relevante para fins de embargos declaratórios é dado pelo direito ao contraditório (arts. 5°, LV, da CF, 7°, 9° e 10) e pelo dever de fundamentação analítica (arts. 93, IX, da CF, 11 e 489, §§ 1° e 2°).

A contradição, à semelhança do que ocorre com a obscuridade, também gera dúvida quanto ao raciocínio do magistrado. Mas essa falta de clareza não decorre da inadequada expressão da ideia, mas sim da justaposição de fundamentos antagônicos, seja com outros fundamentos, seja com a conclusão, seja com o relatório, seja ainda, no caso de julgamentos de tribunais, com a ementa da decisão (STJ, Corte Especial, EREsp 40.468/CE, rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJU 03.04.2000).

Obscuridade significa falta de clareza no desenvolvimento das ideias que norteiam a fundamentação da decisão. Representa hipótese em que a concatenação do raciocínio e a fluidez das ideias vêm comprometidas, porque expostas de maneira confusa, lacônica ou ainda porque a redação foi malfeita, com erros gramaticais, de sintaxe, concordância ou outros capazes de prejudicar a sua interpretação.

Por fim, cabem embargos declaração para correção de erro material, assim entendidos os erros de cálculo e as inexatidões materiais. Erro de cálculo consiste no erro aritmético (não se confunde, porém, com o erro quanto a critério de cálculo ou elementos do cálculo, que constituem erros de julgamento a respeito do cálculo). Inexatidão material constitui erro na redação da decisão – e não no julgamento nela exprimido.

Nas lições de Luiz Guilherme Marinoni “
é necessário que a tutela jurisdicional seja prestada de forma completa e clara
”. Exatamente com o objetivo de esclarecer, complementar e aperfeiçoar as decisões judiciais existe o recurso de embargos de declaração. Esse recurso não tem a função de viabilizar a revisão ou a anulação das decisões judiciais, como acontece com os demais recursos. Sua finalidade é corrigir defeitos, quais sejam, omissão, contradição, obscuridade e erros materiais, do ato judicial, os quais podem comprometer sua utilidade.

Conforme relatado, no caso em tela, o embargante alega que o acórdão foi omisso ao não enfrentar adequadamente a questão da ciência inequívoca da hipoteca pelo adquirente, circunstância que, segundo alega, afastaria a presunção de boa-fé e inviabilizaria a aplicação da Súmula 308 do STJ. Argumenta que o Sr. Joemi adquiriu o imóvel após o registro da hipoteca e com informação sobre o gravame, conforme demonstram o Contrato de Compra e Venda e o Termo de Anuência.

Contudo, a alegada omissão não se verifica. O acórdão embargado enfrentou especificamente a questão da boa-fé dos adquirentes, consignando expressamente que "
o mero conhecimento da existência de uma demanda judicial não descaracteriza a boa-fé dos compradores, especialmente quando demonstrado que cumpriram sua parte no contrato, efetuando o pagamento integral do preço ajustado
".

O acórdão embargado analisou detidamente os elementos constantes dos autos, reconhecendo que houve o pagamento do preço acordado entre os autores-embargados e a construtora, sendo que a própria construtora ré, em sua contestação, manifestou expressa concordância com o pedido de adjudicação e apresentou autorização para que os autores promovessem a escritura definitiva do imóvel, corroborando a quitação integral do preço.

O acórdão fundamentou adequadamente que a Súmula 308 do STJ foi editada justamente para proteger os adquirentes de unidades habitacionais que, depois de pagarem integralmente o preço do imóvel à construtora, se veem ameaçados de perder o bem em razão de execução hipotecária movida pelo agente financeiro contra a construtora inadimplente.

A distinção pretendida pelo embargante entre o conhecimento de demanda judicial e a ciência da hipoteca não encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. A Súmula 308 do STJ protege o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, independentemente do conhecimento da existência de gravame hipotecário registrado anteriormente.

No caso em análise, os elementos constantes dos autos demonstram que houve o pagamento do preço acordado entre os autores/agravados e a construtora. A própria construtora ré, em sua contestação, manifestou expressa concordância com o pedido de adjudicação e apresentou autorização para que os autores promovessem a escritura definitiva do imóvel, o que corrobora a quitação integral do preço. Senão vejamos:

“
No mérito, a procedência do pedido do autor de adjudicação compulsória, posto que a requerida não se opõe, e confirma a quitação do referido imóvel e forneceu autorização para escrituração do imóvel em comento, ainda mediante a determinação do credor hipotecário para que proceda a respectiva baixa da restrição hipotecaria, com fundamento na sumula 308 do STJ, afastando-se a condenação da requerida

em custas e honorários advocatícios pois não se opõe à adjudicação compulsória, conforme jurisprudência consolidada
;” (Id. 274794874)

Nesse sentido:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA E DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA INDEFERIDA – PREPARO RECURSAL – AUSÊNCIA – DESERÇÃO – BAIXA DE HIPOTECA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADO – SÚMULA 308 DO STJ – DEVER DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA – APELO DA AUTORA NÃO CONHECIDO – APELO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1. Consoante o disposto no art. 1.007 do Código de Processo Civil, norma de caráter cogente, o preparo recursal deve ser comprovado no ato de interposição do recurso. Não efetivado o pagamento do preparo, não se conhece do recurso de apelação, em virtude de inquestionável deserção.

3. No caso, demonstrada a relação contratual por promessa de compra e venda, e comprovada a quitação integral do imóvel, é indevida a recusa da outorga da escritura pública. Ademais, a hipoteca firmada entre a Construtora e o Agente Financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda do imóvel totalmente quitado, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ.

4. Recurso da autora deserto. Recurso do banco requerido desprovido. (N.U 1048918-09.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/05/2025, Publicado no DJE 20/05/2025)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DO GRAVAME. DEVIDA. CONTRATO ENTRE O BANCO E A CONSTRUTORA. INEFICÁCIA. SÚMULA 308 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S.A. contra sentença que determinou a baixa de hipoteca e a outorga de escritura pública de imóvel quitado por Natalício Ligoski, adquirido da Construtora Carajás, com pedido de adjudicação compulsória. O autor não conseguiu registrar a escritura do imóvel em razão de hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em determinar se a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro pode ser oposta ao adquirente de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé. Inteligência da Sumula 308 do STJ.

4. O recurso não merece provimento, pois restou comprovada a quitação do imóvel e a anuência da construtora para a transferência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula 308 do STJ.” (N.U 1023758-16.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/10/2024, Publicado no DJE 13/10/2024)

Assim, não se verifica qualquer vício no julgado, mas sim mera discordância do Banco embargante com os fundamentos adotados, o que não autoriza a oposição de embargos de declaração.

Diante do exposto,
REJEITO
os Embargos de Declaração.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/09/2025