Tribunal: TJMT
Processo: 1011312-27.2024.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA CUMULADA COM DEMOLITÓRIA. CONSTRUÇÃO IRREGULAR EM ÁREA COMUM E FACHADA DE CONDOMÍNIO. INÉRCIA PROLONGADA. CONDUTA CONTRADITÓRIA. SUPPRESSIO. BOA-FÉ OBJETIVA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por condomínio residencial contra sentença que julgou improcedente pedido de demolição de construções realizadas por condôminos em área comum e fachada de unidade autônoma, ao fundamento de existência de tratamento desigual frente a outras edificações semelhantes já toleradas.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se o condomínio pode exigir a demolição de construções realizadas em área comum e na fachada externa por determinados condôminos, apesar de a administração condominial ter tolerado alterações análogas por outros moradores, sem oposição formal ao longo do tempo.
III. Razões de decidir
3. A tolerância reiterada da administração condominial a construções similares em outras unidades caracteriza aceitação tácita e consolidação fática da situação, afastando a legitimidade da pretensão de exclusão direcionada exclusivamente aos recorridos.
4. O exercício tardio do direito de exigir a demolição revela conduta contraditória, vedada pelo princípio da boa-fé objetiva, nos termos da teoria do venire contra factum proprium.
5. A prolongada inércia do condomínio em coibir condutas semelhantes autoriza a aplicação do instituto da suppressio, que reconhece a perda da pretensão pelo não exercício reiterado e a consequente proteção da confiança legítima dos condôminos.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e desprovido. Majorados os honorários advocatícios.
Tese de julgamento:
“1. A omissão prolongada do condomínio em coibir modificações irregulares em áreas comuns e fachadas externas, praticadas por diversos condôminos, caracteriza aceitação tácita da situação consolidada.
2. É vedada, por violar os princípios da boa-fé objetiva e da isonomia, a exigência de demolição de edificações apenas em relação a determinados condôminos, quando houver tolerância generalizada a condutas análogas.
3. O instituto da suppressio aplica-se quando a inação prolongada gera no destinatário do direito a legítima expectativa de sua não exigência.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011312-27.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE), CLAUDIO KAZUYOSHI KAWASAKI - CPF: 112.086.028-88 (ADVOGADO), MARCOS SANTANA DOS SANTOS - CPF: 010.314.101-47 (APELADO), GUILHERME TONIAZZO RUAS - CPF: 004.673.270-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA CUMULADA COM DEMOLITÓRIA. CONSTRUÇÃO IRREGULAR EM ÁREA COMUM E FACHADA DE CONDOMÍNIO. INÉRCIA PROLONGADA. CONDUTA CONTRADITÓRIA.
SUPPRESSIO
. BOA-FÉ OBJETIVA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por condomínio residencial contra sentença que julgou improcedente pedido de demolição de construções realizadas por condôminos em área comum e fachada de unidade autônoma, ao fundamento de existência de tratamento desigual frente a outras edificações semelhantes já toleradas.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o condomínio pode exigir a demolição de construções realizadas em área comum e na fachada externa por determinados condôminos, apesar de a administração condominial ter tolerado alterações análogas por outros moradores, sem oposição formal ao longo do tempo.

III. Razões de decidir

3. A tolerância reiterada da administração condominial a construções similares em outras unidades caracteriza aceitação tácita e consolidação fática da situação, afastando a legitimidade da pretensão de exclusão direcionada exclusivamente aos recorridos.

4. O exercício tardio do direito de exigir a demolição revela conduta contraditória, vedada pelo princípio da boa-fé objetiva, nos termos da teoria do
venire contra factum proprium
.

5. A prolongada inércia do condomínio em coibir condutas semelhantes autoriza a aplicação do instituto da
suppressio
, que reconhece a perda da pretensão pelo não exercício reiterado e a consequente proteção da confiança legítima dos condôminos.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido. Majorados os honorários advocatícios.

Tese de julgamento:

“1. A omissão prolongada do condomínio em coibir modificações irregulares em áreas comuns e fachadas externas, praticadas por diversos condôminos, caracteriza aceitação tácita da situação consolidada.

2. É vedada, por violar os princípios da boa-fé objetiva e da isonomia, a exigência de demolição de edificações apenas em relação a determinados condôminos, quando houver tolerância generalizada a condutas análogas.

3. O instituto da
suppressio
aplica-se quando a inação prolongada gera no destinatário do direito a legítima expectativa de sua não exigência.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CONDOMINIO RESIDENCIAL CANACHUE
contra a sentença proferida pelo juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, MT, nos autos da “Ação Reivindicatória de Reintegração de Posse c/c Desfazimento de Construção e Cobrança”, movida pelo ora recorrente em desfavor de
ELIZIO LEMES DE FIGUEIREDO, SIMONE MARIA LOPES DE FIGUEIREDO, PAULO CESAR SERANTE, ANA ANGELICA MARQUETTI FRANCISCO SERANTE
e
KAYAN FRANCISCO SERANTE
.

Sentença prolatada (ID. 290346898) nos termos:

“
DISPOSITIVO

17. Forte nos fundamentos acima,
JULGO IMPROCEDENTE
os pedidos iniciais e extingo o feito com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

18.
CONDENO
a parte requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo, com fundamento no art. 85 do CPC, em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.”

Em suas razões recursais (ID. 290347351), Condomínio Residencial Canachue
apresenta tese de reforma da sentença sob o argumento de que comprovado nos autos as construções efetivadas pelos requeridos afrontam o pactuado pelo regimento do condomínio.

Sustenta que os requeridos foram advertidos extrajudicialmente pelas construções nas fachadas dos apartamentos.

Aduz ocorrer esbulho da calçada em frente ao sobrado 296, área comum do condomínio.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, e julgar procedentes os pedidos iniciais.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de ação reivindicatória cumulada com ação demolitória, proposta pelo
Condomínio Residencial Canachuê
em face de
Elizio Lemes De Feigueiredo
e
Outros
.

Narra o condomínio autor que, na área sobrada denominado de n.o 296, foram construídos e instalados um aquário, em prejuízo da posse comum do condomínio, além de edificar na fachada dos apartamentos, uma churrasqueira e forno a lenha, ambos em alvenaria, o que descaracterizou de forma significativa a fachada original.

Sustenta que as referidas construções comprometeram substancialmente a uniformidade estética da edificação, alterando de maneira ostensiva a aparência externa originalmente prevista no projeto arquitetônico.

Alega, ainda, que as obras realizadas pelos requeridos contrariam o disposto no regimento interno do condomínio, o qual prevê, de forma expressa, que qualquer modificação na fachada externa das unidades autônomas depende de autorização prévia e unânime dos demais condôminos. Para tanto, acostou à inicial ata de assembleia condominial que comprova a rejeição unânime dos demais condôminos às alterações promovidas.

Diante disso, requereu a condenação dos requeridos à imediata demolição das edificações irregulares, tendo em vista a vedação expressa prevista no estatuto condominial.

Em sentença, o juízo
a quo
julgou improcedente a ação, ao fundamento de que eventual condenação nos presentes autos configuraria evidente tratamento desigual aos demandados, especialmente porque construções similares realizadas por outros moradores já foram aceitas pela administração condominial, sem qualquer oposição efetiva.

Insurge-se o
Condomínio Residencial Canachuê
contra a sentença, sob a alegação de que comprovou as irregulares construções dos requeridos, em afrontam o pactuado pelo regimento do condomínio.

Ao compulsar os autos, verifica-se que as construções em áreas comuns, ainda que em desacordo com o regimento, não constituem prática isolada,
mas vêm sendo reiteradamente toleradas pela administração condominial ao longo dos anos (idos de 2010)
, sem qualquer providência concreta voltada à sua repressão.

Essa inércia prolongada caracteriza aceitação tácita das modificações, atraindo a incidência do princípio do
venire contra factum proprium
, que veda conduta contraditória do titular de direito em prejuízo de terceiros. Permitir que apenas os réus sejam compelidos a desfazer obras semelhantes àquelas mantidas por outros condôminos, importaria violação aos princípios da isonomia, da boa-fé objetiva e da segurança jurídica. Senão vejamos laudo pericial (ID. 162327452):

Sendo esse o quadro, tem-se por perfeitamente aplicável ao presente caso o instituto da
suppressio
.

Conforme bem elucida Luiz Rodrigues Wambier, em artigo publicado na Revista dos Tribunais 915/280, janeiro de 2012: "
A suppressio significa o desaparecimento de um direito, não exercido por lapso de tempo, de modo a gerar no outro contratante ou naquele que se encontra no outro polo da relação jurídica a expectativa de que não seja mais exercido. Pode-se dizer que o que perdeu o direito teria abusado do direito de se omitir, mantendo comportamento reiteradamente omissivo, seguido de um surpreendente ato comissivo, com que já legitimamente não contava a outra parte
".

Assim, temos, pela via do instituto da
suppressio
, a possibilidade jurídica de considerar suprimida uma obrigação, na hipótese em que o não exercício do direito correspondente pelo credor gere, no devedor, a justa expectativa de que esse exercício não mais ocorrerá. Há, pois, a supressão, por renúncia tácita, de um direito pelo seu não exercício com o passar do tempo.

Acresça-se, a respeito, por sua precisa pertinência temática, a lição de Luciano de Camargo Penteado, mencionado por ocasião do julgamento da Apelação Cível n.o 460.980-41/1-00 - TJSP, Relator Desembargador Guimarães e Souza:

"A suppressio verifica-se de tal modo que o tempo implica a perda de uma situação jurídica subjetiva em hipóteses não subsumíveis nem à prescrição, nem à decadência. Trata-se de uma caducidade que tem por causa a inação prolongada em segmento temporal significativo. (...) Um exemplo típico é o uso de área comum por condômino em regime de exclusividade por período de tempo considerável, que implica a supressão da pretensão de reintegração por parte do condomínio como um todo. (...) A tutela da confiança, desta forma, imporia a necessidade de vedação ao comportamento contraditório. Verifica-se uma proximidade entre a situação de suppressio e a do venire, sendo o fato próprio, aqui, a não atuação, ou seja, um comportamento omissivo, que implica a perda do direito ao exercício da pretensão, de modo legítimo".

Indisputável, portanto, que o caso sob exame, autoriza plenamente a invocação do instituto da suppressio, razão pela qual não há como se dar guarida à pretensão demolitória/reparatória deduzida pelo condomínio.

Nesse sentido:

“CONDOMÍNIO – CONSTRUÇÃO ERIGIDA NA ÁREA ORIGINALMENTE DESTINADA AO TERRAÇO DESCOBERTO DO APARTAMENTO DE No 51, BEM COMO NA LAJE DE COBERTURA DO EDIFÍCIO – PRETENSÃO DEMOLITÓRIA – DESCABIMENTO – ÁREA DE ACESSO RESTRITO AOS PROPRIETÁRIOS DA UNIDADE DE No 51, CUJO USO EXCLUSIVO FOI ACEITO E TOLERADO PELOS DEMAIS CONDÔMINOS SEM QUALQUER OPOSIÇÃO – SITUAÇÃO CONSOLIDADA PELO TEMPO – PERDA DO DIREITO EM RAZÃO DE OMISSÃO DE SEU EXERCÍCIO POR LONGO TEMPO, GERANDO NO OUTRO EXPECTATIVA LEGÍTIMA DE QUE O DIREITO NÃO SERIA MAIS ATUADO – APLICAÇÃO DO INSTITUTO DA SUPPRESSIO – INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DA BOA -FÉ OBJETIVA – SENTENÇA MODIFICADA PARA JULGAR A AÇÃO IMPROCEDENTE Não obstante não ocorrente a prescrição, há que se reconhecer ter o condomínio perdido o direito à retomada da área e demolição da respectiva construção face à inatividade no exercício da pretensão por período significativamente longo, o que tornou legítima, considerado o princípio da boa-fé objetiva, a construção erigida no apartamento de propriedade dos réus. APELAÇÃO PROVIDA (TJ-SP - AC: 10003546220168260223 SP 1000354-62.2016.8 .26.0223, Relator.: Andrade Neto, Data de Julgamento: 14/07/2021, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2021)”

Na hipótese, ainda que não se cogite de prescrição, há que se reconhecer que o condomínio autor perdeu o direito à retomada da área e à demolição das respectivas construções, diante da prolongada inércia no exercício da pretensão, o que, à luz do princípio da boa-fé objetiva, legitimou a ocupação e mudança de fachada promovida pelos réus.

Diante disso, considerando a aceitação tácita reiterada das construções pela administração condominial, a inexistência de medidas efetivas para coibir condutas idênticas, o acordo firmado em processo anterior de mesmo objeto e a aplicação dos princípios da segurança jurídica, da isonomia, da boa-fé objetiva, impõe-se a manutenção incólume da sentença de primeiro grau.

Isto posto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro
os honorários advocatícios devidos ao patrono da parte apelada para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025