Tribunal: TJMT
Processo: 1003178-04.2018.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-21
Data de publicação: 2025-01-28

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C REPARAÇÃO POR DANO MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERDA DO VALOR INTEGRAL DADO COMO SINAL/ENTRADA. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DO MONTANTE PAGO. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSIO EM JULGADO. TEMA 1.002 DO STJ. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
Recursos de Apelação interpostos em face da sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca da Capital, que julgou parcialmente procedentes os pedidos na ação de restituição de valores pagos cumulada com reparação por danos morais. A sentença declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, a nulidade da cláusula 6.5, a restituição de 90% dos valores pagos pelos compradores e a inexistência de débitos relativos às taxas condominiais.
II. Questão em discussão
As questões analisadas são: (i) a inclusão do valor pago a título de entrada/sinal, qualificado como arras confirmatórias, no cálculo para devolução parcial; (ii) a validade da cláusula contratual que estipula retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador; (iii) o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído; e (iv) e a configuração de danos morais.
III. Razões de decidir
É válida a cláusula contratual que prevê retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o percentual de 25% é justo e suficiente para cobrir despesas administrativas, operacionais e possíveis prejuízos decorrentes do rompimento contratual, sem configurar enriquecimento sem causa, conforme julgamento do REsp 1.723.519/SP.
O valor pago como entrada integra o preço do imóvel e não configura arras penitenciais na ausência de previsão contratual expressa, devendo, portanto, ser incluído no montante restituível.
A incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído deve se dar a partir do trânsito em julgado da decisão, em consonância com o entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 1.002.
A retenção indevida de valores pagos não gera, por si só, dano moral, pois não ficou demonstrado abalo à honra ou violação de direitos da personalidade dos compradores.
IV. Dispositivo e tese
6. Recursos parcialmente providos.
Tese de julgamento:
" 1. É válida a cláusula que prevê a retenção de 25% dos valores pagos em contratos de compra e venda de imóvel, em casos de rescisão por iniciativa do comprador, com inclusão do montante pago a título de entrada/sinal no cálculo para devolução parcial.
2. O percentual de retenção de 25% nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018 é justo e suficiente para indenizar o promitente vendedor, sem configurar enriquecimento sem causa.
3. O termo inicial para incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído é o trânsito em julgado da decisão judicial, conforme Tema Repetitivo 1.002 do STJ.
4. A retenção indevida de valores, por si só, não configura dano moral.".

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003178-04.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[THIAGO LUCIANO RIBEIRO DE OLIVEIRA - CPF: 016.632.981-90 (APELADO), DIOGO DE OLIVEIRA DA CRUZ - CPF: 013.000.791-93 (ADVOGADO), VIVIANE KAROLINA VIVI OLIVEIRA - CPF: 011.443.061-67 (APELADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), GOLDEN GREEN RESIDENCE - CNPJ: 28.638.482/0001-29 (APELANTE), ALE ARFUX JUNIOR - CPF: 841.001.921-34 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), ALE ARFUX JUNIOR - CPF: 841.001.921-34 (ADVOGADO), GOLDEN GREEN RESIDENCE - CNPJ: 28.638.482/0001-29 (APELADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (APELADO), DIOGO DE OLIVEIRA DA CRUZ - CPF: 013.000.791-93 (ADVOGADO), THIAGO LUCIANO RIBEIRO DE OLIVEIRA - CPF: 016.632.981-90 (APELANTE), VIVIANE KAROLINA VIVI OLIVEIRA - CPF: 011.443.061-67 (APELANTE), GOLDEN GREEN RESIDENCE - CNPJ: 28.638.482/0001-29 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MÁRCIO VIDAL.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C REPARAÇÃO POR DANO MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERDA DO VALOR INTEGRAL DADO COMO SINAL/ENTRADA. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DO MONTANTE PAGO. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSIO EM JULGADO. TEMA 1.002 DO STJ. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO.
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS
.

I. Caso em exame

Recursos de Apelação interpostos em face da sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca da Capital, que julgou parcialmente procedentes os pedidos na ação de restituição de valores pagos cumulada com reparação por danos morais. A sentença declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, a nulidade da cláusula 6.5, a restituição de 90% dos valores pagos pelos compradores e a inexistência de débitos relativos às taxas condominiais.

II. Questão em discussão

As questões analisadas são:
(i)
a inclusão do valor pago a título de entrada/sinal, qualificado como arras confirmatórias, no cálculo para devolução parcial;
(ii)
a validade da cláusula contratual que estipula retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador;
(iii)
o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído; e
(iv)
e a configuração de danos morais.

III. Razões de decidir

É válida a cláusula contratual que prevê retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o percentual de 25% é justo e suficiente para cobrir despesas administrativas, operacionais e possíveis prejuízos decorrentes do rompimento contratual, sem configurar enriquecimento sem causa, conforme julgamento do REsp 1.723.519/SP.

O valor pago como entrada integra o preço do imóvel e não configura arras penitenciais na ausência de previsão contratual expressa, devendo, portanto, ser incluído no montante restituível.

A incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído deve se dar a partir do trânsito em julgado da decisão, em consonância com o entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 1.002.

A retenção indevida de valores pagos não gera, por si só, dano moral, pois não ficou demonstrado abalo à honra ou violação de direitos da personalidade dos compradores.

IV. Dispositivo e tese

6. Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:

"

1. É válida a cláusula que prevê a retenção de 25% dos valores pagos em contratos de compra e venda de imóvel, em casos de rescisão por iniciativa do comprador, com inclusão do montante pago a título de entrada/sinal no cálculo para devolução parcial.

2. O percentual de retenção de 25% nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018 é justo e suficiente para indenizar o promitente vendedor, sem configurar enriquecimento sem causa.

3. O termo inicial para incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído é o trânsito em julgado da decisão judicial, conforme Tema Repetitivo 1.002 do STJ.

4. A retenção indevida de valores, por si só, não configura dano moral.".

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Apelação Cível, interpostos por Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira, Viviane Karolina Vivi Oliveira e Rodobens Incorporadora Imobiliária - SPE Ltda., contra a sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca da Capital, que, nos autos da
Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Reparação por Dano Moral
, julgou parcialmente procedentes os pedidos, para:
i)
declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes;
ii)
declarar nula a cláusula 6.5 do contrato;
iii)
condenar a requerida à restituição de 90% (noventa por cento) do valor das parcelas pagas pela parte autora;
iv)
declarar a inexistência de débitos relativos à taxa condominial e determinar a restituição do valor de R$ 3.566,10 (três mil, quinhentos e sessenta e seis reais e dez centavos), em sua forma simples. Condenou, ainda, a parte requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 3o, do CPC.

Rodobens Incorporadora Imobiliária Ltda., em seu apelo, aduz que não se opõe ao pedido de distrato formulado pelos Apelados, com a devolução parcial dos valores por eles pagos, desde que essa devolução seja realizada em conformidade com os termos ajustados no contrato firmado entre as partes e em observância ao entendimento jurisprudencial consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça em situações análogas.

Afirma que não se justifica a nulidade da cláusula 6.5 do contrato, a qual prevê a retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores em caso de rescisão, uma vez que está em consonância com a jurisprudência do STJ, que reconhece como legítima e razoável a retenção desse percentual para cobertura de despesas administrativas e operacionais.

Pontua que os valores relativos às taxas condominiais já foram devidamente restituídos aos Apelados, inexistindo fundamento para que seja imposta nova condenação a esse respeito.

Afiança que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento fixado pelo STJ no julgamento do Tema 1002.

Os Recorridos apresentaram as contrarrazões ao Recurso, levantando a preliminar de não conhecimento do Apelo, por ausência de dialeticidade e, no mérito, pugnaram pelo seu desprovimento (id. 247922231).

Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira e Viviane Karolina Vivi Oliveira também interpuseram Recurso de Apelação, salientando que a sentença proferida em Primeiro Grau apresenta equívoco ao determinar a restituição parcial dos valores pagos a título de parcelas, deixando, contudo, de incluir o montante pago como entrada, pois o contrato de compra e venda firmado entre as partes não prevê a retenção do referido valor, o que evidencia o desacerto da decisão recorrida.

Requerem a condenação da Apelada ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da retenção indevida dos valores pagos.

Apresentadas as contrarrazões (id. 247922229).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme consta no relatório, trata-se de Recursos de Apelação Cível, interpostos por Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira, Viviane Karolina Vivi Oliveira e Rodobens Incorporadora Imobiliária - SPE Ltda., contra a sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca da Capital, que, nos autos da
Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Reparação por Dano Moral
, julgou parcialmente procedentes os pedidos, para:
i)
declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes;
ii)
declarar nula a cláusula 6.5 do contrato;
iii)
condenar a requerida à restituição de 90% (noventa por cento) do valor das parcelas pagas pela parte autora;
iv)
declarar a inexistência de débitos relativos à taxa condominial e determinar a restituição do valor de R$ 3.566,10 (três mil, quinhentos e sessenta e seis reais e dez centavos), em sua forma simples. Condenou, ainda, a parte requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 3o, do CPC.

Denota-se da inicial que, em
16 de Dezembro de 2016
, Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira e Viviane Karolina Vivi Oliveira celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda, tendo como objeto a unidade imobiliária n. 84, Bloco 02, localizada no empreendimento denominado Golden Green Residence, pelo valor total de R$ 415.126,00 (quatrocentos e quinze mil cento e vinte e seis reais).

Relataram que foi realizado o pagamento do montante de R$ 27.267,82 (vinte e sete mil duzentos e sessenta e sete reais e oitenta e dois centavos), compreendendo R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de sinal, oito parcelas de R$ 1.000,00 (mil reais) cada, e o valor de R$ 3.566,10 (três mil quinhentos e sessenta e seis reais e dez centavos) referente à taxa condominial.

Alegaram que jamais tiveram acesso às chaves do imóvel em razão de entraves burocráticos que imputam à empresa requerida, no entanto, foram compelidos ao pagamento de taxas condominiais, mesmo sem usufruir do imóvel.

Pontuaram que, em razão da alteração na situação financeira do casal, buscaram a empresa Ré com o objetivo de formalizar o distrato do contrato, diante da impossibilidade de adimplir o saldo remanescente das parcelas pactuadas.

Enfatizaram que a notificação de rescisão contratual foi devidamente formalizada em 26 de setembro de 2017, contudo, até a data do ajuizamento da ação, em 13 de fevereiro de 2018, os valores pagos ainda não haviam sido restituídos.

Com essas razões, formularam os seguintes pedidos:

“[...] I- Que seja CONCEDIDA A LIMINAR pleiteada, para que a Requerida deposite nos autos todo o valor desembolsado pelos Autores de forma corrigida, incluindo das despesas condominiais, sob pena de multa a ser arbitrada que sugerimos em R$ 1.000,00 por dia descumprido;

II – Requer a procedência da ação, condenando a Requerida na restituição integral dos valores pagos pelos Autores, qual seja, R$ 23.701,72 (Vinte e três mil setecentos um reais e setenta e dois centavos), corrigidos monetariamente e com juros legais, na data de casa desembolso, devido ao descumprimento contratual da cláusula 6.5.2, e súmula 543 do STJ;

III – Requer que as restituições dos valores sejam feitas na forma da cláusula 6.13 do contrato, devido ao descumprimento contratual pela Ré;

IV – Requer que seja declara nula de pleno direito a Cláusula 6.5 do contrato, por restar abusiva, colocando os Autores em desvantagem exagerada, bem como, que a retenção a título de custos administrativos, não excedam 10% do valor pago pelos Autores, conforme jurisprudência pacifica quanto ao tema;

V – Requer a condenação das Requeridas na restituição dos valores pagos a título de taxa condominial, qual seja, R$ 3.566,10 (Três mil quinhentos e sessenta e seis reais e dez centavos), em dobro na forma do art. 42, § único, devido à má-fé das Rés, e da cobrança indevida, sem que os Autores estivessem em posse do imóvel;

VI - Requer a condenação da Requerida no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de DANO MORAL cometido aos Requerentes, ou outro valor a ser arbitrado por esse Douto Juiz (a), pela retenção indevida dos valores pagos, pela má prestação do serviço e pela cobrança ilegal de valores a título de taxa de condomínio; [...]”.

Após regular trâmite do feito, o Magistrado singular prolatou sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos vertidos na inicial, nos seguintes termos:

“[...] Trata-se de Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Reparação por Dano Moral ajuizada por
Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira
e
Viviane Karolina Vivi Oliveira
em face de
Rodobens Incorporadora Imobiliária 348 - SPE Ltda
. e
Golden Green Residence
, devidamente qualificados nos autos.

[...] Desde já esclareço que o autor pretende a devolução dos valores pagos, ao que efetuou menção na inicial ao sinal quitado no montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme extrato de id. 11738072.

Nesse sentido, o art. 418 do CC estabelece:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; (...).

Com efeito,

(...) I) É cabível a retenção do sinal pago a título de arras se a promissária-compradora foi quem deu causa à rescisão contratual, tornando-se inadimplente. II) Recurso conhecido, mas improvido". (AC 0126906-81.207.8.12.001 – TJMS – 4a Câmara Cível – Rel. Des. Dorival Renato Pavan – j. 2/02/2014).

(...) 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1224921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).

O aludido entendimento é pacífico no STJ e consta, atualmente, expresso em enunciado sumular, segundo o qual, "
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
." (enunciado n. 543 da Súmula do STJ).

Na espécie, o contrato não possui cláusula de arrependimento, devendo o sinal e princípio de pagamento ser tido como arras confirmatórias do negócio entabulado entre as partes, e nesse sentido o STF já assentou o seguinte,
in verbis
:

Arras (para compromisso de venda e compra de imóvel). São confirmatórias e não penitenciais, quando não haja cláusula de arrependimento (artigos 1.094, 1.095 e 1.097 do código civil). Nesse caso, ocorrendo culpa do que as prestou, perde ele a arras e ainda reponde por perdas e danos (artigos 1.097, 1.092, parágrafo único, 1.094 e 1056). Sentença e acórdão, que julgarem nesse sentido. Recurso extraordinário, com alegação de negativa de vigência dos artigos 1.088 e 1.097 do Código Civil e de dissídio com a súmula n. 412 do Supremo Tribunal Federal. Não conhecimento
. (RE 100091/RJ, Relator (a): Min. SYDNEY SANCHES, DJ 21.03.1986).

Não há, assim, direito à devolução do sinal apontado na inicial.

Nesse passo, a controvérsia estabelecida nos autos cinge-se acerca do percentual que deve ser devolvido ao promissário comprador, haja vista que a cláusula contratual dispõe que o devedor não terá direito restituição dos valores pagos.

A meu ver, apesar da rescisão contratual ser oriunda a pedido da parte reclamante, a mesma possui o direito a devolução das parcelas por ela já pagas, pois, caso contrário, haveria o enriquecimento ilícito da parte requerida, que, além de ter o bem, objeto do contrato, acabaria por reter o valor das prestações efetivamente pagas.

Dispõe o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis e imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado
.

Como se infere do artigo acima, na rescisão contratual, mesmo no caso de inadimplência dos consumidores, têm eles direito ao recebimento do que pagaram.

No entanto, a legislação permite a dedução do valor pago pela requerente para fins de abatimento para cobrir as despesas administrativas e de venda e publicidade.

Com efeito, quando o fornecedor estipula cláusula penal pelo inadimplemento do contrato, deverá ter como base os princípios da equidade e da boa-fé nas relações de consumo, previstos no art. 4o e inciso III, do Código, bem como do equilíbrio contratual, previsto no art. 52, IV, do Código.

Além disso, caso o contrato deixe o consumidor em excessiva desvantagem, deve ser revisto e modificado, nos termos do art. 6o, V, combinado com o artigo 51, II, ambos do Código.

Desta forma, a cláusula contratual 6.5 que determina a devolução de somente 75% (setenta e cinco por cento) do que foi pago, mostra-se abusiva, isto porque, não pode determinada cláusula gerar enriquecimento sem causa ao fornecedor.

O correto é a retenção de apenas parte das parcelas que foram pagas, para fins de cobrir as despesas administrativas, mas não o equivalente ao estipulado no contrato.

Nesse sentido, entendo perfeitamente razoável o percentual de retenção no importe de 10% (dez por cento) sobre o montante total efetivamente pago pelo requerente, considerando, ainda, o retorno do imóvel ao patrimônio da ré, com certeza valorizado pelo com o decorrer do tempo.

A propósito, nesse sentido, eis o seguinte precedente:

A retenção de 10% do valor das parcelas pagas, lado outro, é suficiente à remuneração das perdas e das despesas do contrato, pois não é ônus do comprador - consumidor responder por despesas de divulgação do empreendimento, perda de lucro da vendedora que é própria do risco do negócio, além de prejuízo ou perda de lucro algum acarretar a rescisão em questão, porquanto a outro comprador será oferecido o imóvel, e cobrados os mesmo custos de propaganda, próprios do negócio da apelante. Ressalva-se, todavia, eventual direito da apelante de, em ação própria, cobrar quantia que foi devida pelo uso do imóvel. (TJMG, 9a Câmara Cível, AC No 447.470-0, relatora: Juíza Márcia De Paoli Balbino, data do julgamento: 7/5/2004).

Logo, considerando que o autor efetuou o pagamento no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a ré deverá restituir o montante de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais), já deduzido o percentual de 10%.

Concernente às taxas condominiais, as taxas condominiais foram mencionadas no documento da inicial, é certo que estas se tornam devidas com a efetiva entrega das chaves do imóvel ao proprietário.

Nesse sentido:

(...) 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. (RESP No 489.647 - RJ (2003/0107545-3); RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO; DJE 15/12/2009).

(...) – A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. (REsp 851542/RS – Relator: Ministra Nancy Andrighi – Terceira Turma STJ – Julgamento 06/09/2011).

(...) 4.
Cobrança de taxa condominial relativo a período que antecedeu a entrega das chaves do imóvel se mostra abusiva
e dá ensejo, a restituição em dobro, do valor pago indevidamente. 5 (...). (Recurso Inominado no 0039459-09.2012.811.0001 – Turma Recursal Única – Relator: Valmir Alaércio dos Santos – Data de julgamento 01-07.2014).

Assim, a responsabilidade para o pagamento das cotas condominiais só são devidas pela requerente quando receber as chaves do imóvel, o que não aconteceu ante o requerimento da rescisão contratual em sede administrativa.

Portanto, se a parte autora não estava na posse do imóvel à mesma não pode ser responsabilizada ao adimplemento das taxas condominiais.

Deste modo, a Taxa Condominial cobrada antes da imissão na posse é de responsabilidade de pagamento da requerida construtora, devendo ser reconhecida a inexistência dos débitos.

Por fim, sem maiores digressões, também não prospera o pedido de danos morais, porquanto não houve inadimplemento contratual da parte requerida. Aliás, é sedimentado que o mero descumprimento contratual não enseja a indenização por danos morais.

O fato narrado não se traduziu em sentimento lesivo a intimidade e personalidade do requerente, capaz de gerar atingir sua moral.

Insta registrar que, a vida em sociedade gera pequenas perdas que devem ser absorvidas e suportadas pela pessoa humana, pois ao revés, chegaríamos à total impossibilidade de convivência social.

Pequenos aborrecimentos, transtornos e dissabores fazem parte do cotidiano nas relações comerciais, devendo ser suportados. Nesse contexto, colaciono os seguintes julgados do STJ:

CIVIL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1. Ação de revisão contratual cumulada com indenização por dano material e compensação por dano moral ajuizada em 03.07.2012. Agravo em Recurso especial concluso ao gabinete em 21.09.2016. Julgamento: CPC/73.2. Cinge-se a controvérsia a definir se o atraso da recorrida em entregar unidade imobiliária gerou danos materiais e morais aos recorridos. 6. O não cumprimento do contrato pelo promitente-vendedor causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres, que deixariam de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido, se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a unidade imobiliária tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73).Precedentes. 7. A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira acertada, para permitir que se observe o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da presunção de existência de danos morais indenizáveis. 8. A compensação por dano moral por atraso em entrega de unidade imobiliária só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos, o que não restou configurado. 9. Recurso especial de INTERLAKES EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. parcialmente conhecido, e nessa parte, provido. 10. Recurso especial adesivo de MARCELO PEDRO e LILIANE SIMÕES CARNEIRO PEDRO não conhecido. (REsp 1641037/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/12/2016, DJe 19/12/2016).

Ante o exposto, considerando toda a fundamentação fática e jurídica acima exposta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para (a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; (b) declarar nula a cláusula 6.5 por constituir cláusula penal excessiva, que dá azo a enriquecimento ilícito da parte requerida; (c) condenar a parte requerida a restituir à parte autora o montante equivalente aos 90% (noventa por cento) do valor pago por esta de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais) devendo sobre o valor a ser restituído, juros de mora a partir do arbitramento, sendo devida a retenção pela parte requerida, promissária-vendedora, do montante equivalente a somente 10% (dez por cento) do valor pago; (d) declarar a inexistência dos débitos a título de taxa condominial devendo a requerida restituir a quantia paga no valor

de R$ 3.566,10 (três mil quinhentos e sessenta e seis reais e dez centavos), em sua forma simples, devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.

Condeno ainda a parte Requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, esta fixada em 10% (dez por cento) sob o valor da condenação, na forma prevista no artigo 85, § 3°, do CPC, considerando, neste aspecto a natureza da demanda e a complexidade da causa.

Decorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado, arquivando-se os autos com as anotações e baixas de estilo. [...]”. (id. 247922209).

Contra a sentença, as partes opuseram embargos de declaração.

Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira e Viviane Karolina Vivi Oliveira defenderam que a sentença foi omissa, porquanto não abordou a questão acerca da restituição do montante pago a título de entrada.

Rodobens Incorporadora Imobiliária Ltda. apontou omissão na sentença, argumentando que o Magistrado Singular deixou de considerar que os valores relativos às taxas condominiais já foram devidamente restituídos e expressamente aceitos pelos Autores.

Contestou a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 25% dos valores pagos, sustentando que a mencionada cláusula é válida e está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Golden Green Residence, por sua vez, destacou que a sentença incorreu em erro ao determinar a devolução de valores concernentes às taxas condominiais que já haviam sido quitados, requerendo, assim, a devida adequação do dispositivo sentencial.

Ao analisar os recursos, o Magistrado de Primeiro Grau proferiu a seguinte decisão:

“Vistos.

Embargos de declaração opostos por ambas as partes em face da decisão nesses autos. Sustenta que a decisão embargada está eivada de omissão, contradição e obscuridade. Pede, com isso, a modificação da sentença.

A parte embargada foi intimada a apresentar contrarrazões, onde refutou as alegações.

Relatei. Decido.

Como se sabe, cabem embargos de declaração contra a decisão que for omissa, contraditória ou obscura, ou ainda quando houver erro material, segundo a regra do art. 1.022, do CPC.

No caso dos autos, não há nenhuma omissão, contradição e obscuridade, nem mesmo erro material a ser corrigido. O que a parte embargante pretende, na verdade, é rediscutir a matéria, o que é vedado por lei através da via eleita.

O juiz é o destinatário da prova e não está obrigado a responder a todos as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, segundo já decidiu o Superior Tribunal de Justiça nos Dcl no MS 21.315-DF.

Ausentes, portanto, quaisquer dos pressupostos do art. 1.022 do CPC, rejeito os embargos.

P. R. I.” (id. 247922220).

Inconformados com essa decisão, Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira, Viviane Karolina Vivi Oliveira e Rodobens Incorporadora Imobiliária Ltda. interpuseram os Recursos de Apelação Cível.

Do Recurso da Rodobens Incorporadora Imobiliária Ltda.

A Apelante defende, em síntese: i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores em caso de rescisão, argumentando sua conformidade com a legislação vigente e jurisprudência aplicável; ii) que os valores relativos às taxas condominiais já foram devidamente restituídos aos Apelados, não havendo fundamento para nova condenação nesse sentido; e, iii) que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem ser aplicados exclusivamente a partir do trânsito em julgado da decisão, de acordo com o entendimento jurisprudencial consolidado.

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de não conhecimento do Apelo, por ausência de dialeticidade, suscitada pelos Recorridos
.

Da Preliminar de Nulidade Não Conhecimento do Apelo, por Ausência de Dialeticidade

Os Recorridos,
Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira e Viviane Karolina Vivi Oliveira
, nas contrarrazões, defendem o não conhecimento do Apelo manejado pela Rodobens Incorporadora Imobiliária Ltda., sob o fundamento de que a Recorrente não impugna de forma específica os fundamentos da sentença, limitando-se a reiterar alegações já devidamente analisadas e apreciadas em Primeira Instância.

É cediço que, em matéria de recursos, vige o princípio da dialeticidade, ou congruência, segundo o qual o recurso deve ser discursivo, ou seja, deve declinar as razões da reforma da decisão impugnada.

Se o apelante não ataca, especificamente, os fundamentos da sentença que deseja rebater, descumpre o disposto no artigo 1.010, inciso II, do CPC, o que constitui óbice ao seu conhecimento.

Nesse sentido, trago o seguinte precedente do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULA No 284/STF. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INOBSERVÂNCIA. 1. (...).

3. Embora a mera reprodução dos argumentos expostos na defesa não afronte, por si só, o princípio da dialeticidade, não há como conhecer da apelação se a parte não impugna os fundamentos da sentença.

4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1776084/GO, Terceira Turma, Relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 14/03/2022, publicado em 18/03/2022).

No caso em apreço, ao confrontar a peça recursal com a contestação anteriormente apresentada, verifica-se que, embora os argumentos apresentados sejam semelhantes, a Apelante efetivamente impugna os fundamentos da sentença, sustentando, entre outros pontos, que os valores relativos às taxas condominiais já foram integralmente restituídos aos Apelados, razão pela qual não haveria amparo jurídico para a imposição de nova condenação nesse aspecto.

Aduz, ainda, que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento fixado pelo STJ no julgamento do Tema 1002.

Desse modo, é certo que a preliminar deve ser rejeitada.

Sendo assim, rejeito a preliminar de não conhecimento do Apelo, por ausência de dialeticidade.

Do Mérito

A partir da análise da relação jurídica estabelecida entre as partes, à luz do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), constata-se que a Apelante se enquadra no conceito de fornecedora de produtos e serviços, conforme disposto no artigo 3o do referido diploma legal, que assim define:

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Os Apelados, por sua vez, caracterizam-se como destinatários finais, enquadrando-se na definição de consumidores prevista no artigo 2o do CDC.

Dessa forma, não subsiste a alegação de impossibilidade de revisão contratual com base no princípio do
pacta sunt servanda
, na ausência de fato superveniente que torne excessivamente oneroso o cumprimento do contrato ou na autonomia da vontade das partes. Isso porque a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor autoriza a intervenção judicial em relações contratuais particulares, com vistas a afastar eventuais abusividades, mitigando a rigidez do princípio do
pacta sunt servanda
e garantindo o equilíbrio contratual.

Pois bem. Em 16 de Dezembro de 2016, Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira e Viviane Karolina Vivi Oliveira celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda, tendo como objeto a unidade imobiliária n. 84, Bloco 02, localizada no empreendimento denominado Golden Green Residence, pelo valor total de R$ 415.126,00 (quatrocentos e quinze mil cento e vinte e seis reais).

Após o pagamento do montante referente à entrada e de algumas parcelas subsequentes, os Apelados, alegando impossibilidade financeira de continuar adimplindo as prestações do financiamento, bem como apontando supostas irregularidades na relação contratual, formalizaram o pedido de rescisão do contrato.

O contrato de compra e venda celebrado entre as partes estipula, em sua cláusula 6.5, as condições aplicáveis nos casos de rescisão contratual motivada por inadimplência ou solicitação do comprador, mesmo que este se encontre adimplente. A redação contratual estabelece que:

6.5 - No caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do COMPRADOR, ainda que adimplente, será apurada a quantia paga pelo COMPRADOR, devidamente atualizada pelo índice previsto neste contrato, e dela será descontado o percentual equivalente a 25% (vinte e cinco por cento), referente aos custos administrativos, além de despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela VENDEDORA, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo COMPRADOR (não se consideram nos descontos eventuais encargos decorrentes da inadimplência). (id. 247921671, p. 13).

À luz dessa disposição, verifica-se que, embora a rescisão contratual por iniciativa dos Apelados seja juridicamente viável, a restituição das parcelas por eles adimplidas deve ocorrer de forma parcial.

Com efeito, a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça assim dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”.

Tal entendimento visa assegurar o equilíbrio contratual, em consonância com os princípios norteadores do Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência consolidada do STJ.

No tocante ao percentual a ser aplicado em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, há muito se reconhecia na jurisprudência a possibilidade de retenção de valores entre 10% e 25% dos montantes pagos, a título de compensação pelas despesas administrativas e operacionais.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, em situações de resolução unilateral promovida pelo promissário comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento). Esse índice foi considerado justo e suficiente para indenizar o promitente vendedor pelas despesas gerais decorrentes do rompimento contratual, sem configurar enriquecimento sem causa. Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.

[...]

3. Segundo a orientação da Segunda Seção,
nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas
, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 5. Agravo interno no recurso especial não provido.” (STJ. AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, Re. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 10/10/2022, DJe 13/10/2022). [negritei]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. PENALIDADE. ART. 1.026, § 2o, DO NCPC. SÚMULA 98/STJ AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

[...]

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ.

[...]

5. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

7. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial.” (STJ, AgInt no AREsp n. 1.889.730/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 10/10/2022, DJe 21/10/2022).

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

Sobre o tema, cito julgados deste Sodalício:

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RESCISÃO DA AVENÇA A PEDIDO DO COMPRADOR - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018 - MAJORAÇÃO PARA 25% - PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSIO EM JULGADO - TEMA 1.002 DO STJ - RECURSO PROVIDO.

1.
Segundo a orientação mais recente do STJ, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta
(REsp n. 1820330/SP).

2. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema n. 1.002 do STJ).

3. Recurso provido. (N.U 1002857-61.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/08/2024, Publicado no DJE 15/08/2024). [negritei]

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO. “Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida
nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente
,
conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato
”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ). Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP).”(N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023). [negritei]

No presente caso, o percentual de retenção fixado na cláusula 6.5 do contrato de compra e venda correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago pelos compradores; logo, em consonância com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Dessa forma, diferentemente do que entendeu o Magistrado de Primeiro Grau ao declarar a nulidade da cláusula 6.5, reputa-se que tal disposição contratual é válida, pois está em conformidade com os preceitos do Código de Defesa do Consumidor e com a jurisprudência consolidada.

Portanto, considerando que a cláusula 6.5 do contrato prevê retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), e que este percentual está alinhado com os parâmetros jurisprudenciais aplicáveis na espécie, impõe-se o reconhecimento de sua validade, com o consequente afastamento da declaração de nulidade proferida em Primeira Instância.

No tocante aos juros de mora, a orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento do Tema Repetitivo n. 1.002, estabelece que, nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis firmados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, quando a resolução contratual é pleiteada por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.

Em casos análogos já decidiu este Tribunal de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA - PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO - TEMA REPETITIVO 1002/STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.

2. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal e Justiça tem considerado válida a retenção de 25% do montante adimplido pelo comprador.

3.
No âmbito do julgamento do Tema 1002, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que “
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”. (N.U 1000195-77.2024.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024, Publicado no DJE 29/09/2024). [negritei]

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786 DE 2018 - EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS POR CULPA DO CONSUMIDOR - PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS - ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

[...]

2-Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

3- No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, razão pela qual deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pela autora, conforme entendimento recente do STJ.

4- Conforme entendimento jurisprudencial externado pelo Superior Tribunal de Justiça, “nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta” (REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020).

5-“
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
” (Tema 1002 STJ). (N.U 1000261-28.2022.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/07/2024, Publicado no DJE 07/08/2024). [negritei]

Assim, no que concerne aos juros de mora, a sentença merece reforma, uma vez que determinou a incidência de 1% ao mês a partir do arbitramento, em desconformidade com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo n. 1002.

No que diz respeito às taxas condominiais, embora a Recorrente Rodobens tenha argumentado que “
não há que se falar em restituição de taxas de condomínio, uma vez que o Condomínio já realizou a restituição dos valores
”, tal alegação não merece prosperar. Isso porque o valor foi depositado em Juízo, conforme comprovado nos autos, o que evidencia que o objeto da controvérsia não foi, de fato, integralmente satisfeito.

Ademais, verifica-se que a restituição dos valores pagos pelos Recorridos a título de taxa condominial foi obtida apenas em razão do ajuizamento da presente ação, uma vez que os Apelados foram compelidos a pagar tais quantias indevidamente, mesmo sem terem recebido as chaves do imóvel ou usufruído de sua posse.

Nessa perspectiva, mostra-se imprescindível o reconhecimento da inexistência de débito referente às mencionadas taxas, de modo a evitar novas cobranças indevidas e a garantir a proteção dos direitos dos consumidores.

Ainda, é necessário reafirmar que a declaração de inexistência dos débitos condominiais não só se faz adequada, como indispensável, diante da inexistência de qualquer obrigação jurídica por parte dos Apelados em relação às taxas condominiais antes da entrega do imóvel.

Dessa forma, conclui-se que a sentença deve ser mantida quanto à declaração de inexistência dos débitos relativos às taxas condominiais, sendo inviável o acolhimento das razões recursais apresentadas pela Recorrente Rodobens neste ponto.

Do Apelo dos Autores, Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira, Viviane Karolina Vivi Oliveira

Os Apelantes sustentam, resumidamente, que a sentença de Primeiro Grau incorreu em equívoco ao determinar a restituição parcial apenas dos valores pagos a título de parcelas, deixando de contemplar o montante pago a título de entrada.

Sustentam que o contrato de compra e venda celebrado entre as partes não prevê qualquer retenção em relação a esse valor, o que evidencia o desacerto da decisão recorrida.

Além disso, pleiteiam a condenação da Apelada ao pagamento de indenização por danos morais, argumentando que a retenção indevida dos valores pagos configura conduta abusiva e passível de reparação.

Pois bem. Depreende-se dos autos que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, não havendo qualquer previsão contratual que atribua ao valor pago como entrada a natureza de arras penitenciais, as quais, nos termos do artigo 418 do Código Civil, dependem de expressa convenção entre os contratantes.

Com efeito, na ausência de cláusula específica, o sinal pago assume a natureza de arras confirmatórias, cuja principal função é confirmar a celebração do negócio jurídico, garantindo sua seriedade e eficácia.

Nesse sentido, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, quando se trata de arras confirmatórias, o valor pago constitui início de pagamento, integrando o preço total do imóvel, e, por isso, deve ser incluído no montante a ser restituído ao comprador na hipótese de rescisão contratual.

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO DE RETENÇÃO. ARRAS. SUPRESSÃO DE OMISSÃO. EMBARGOS ACOLHIDOS. RESULTADO DO JULGAMENTO MANTIDO.

1. Os embargos de declaração têm como objetivo sanar eventual existência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (CPC/2015, art. 1.022).

2.
O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador
" (AgInt no AgRg no REsp 1.197.860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 12/12/2017).

3. Embargos de declaração acolhidos para sanar omissão, sem efeitos modificativos.

(EDcl no AgInt no AREsp n. 1.860.381/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/10/2022, DJe de 17/11/2022). [negritei]

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel cumulada com pedido de devolução das quantias pagas.

2. Ação ajuizada em 22/03/2017. Recurso especial concluso ao gabinete em 14/12/2020. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal é definir i) se a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária enseja, quanto ao pleito de restituição de valores pagos, a necessidade de observância do procedimento previsto na Lei 9.514/97, ainda que ausente o registro do contrato; e ii) se a recorrente possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo comprador do imóvel.

4. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.

5. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.

6. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.

7. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes.

8. Recurso especial conhecido e não provido, com majoração de honorários.

(REsp n. 1.911.050/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/5/2021, DJe de 14/5/2021). [negritei]

No mesmo compasso, também a jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DOS REQUERIDOS/VENDEDORES – DESCABIMENTO – DESISTÊNCIA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – RETENÇÃO DO VALOR DADO COMO SINAL – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

1. Não prospera a argumentação do demandante no sentido de que o negócio não foi finalizado por culpa dos requeridos, que não forneceram a documentação necessária ao agente financiador no prazo estabelecido, uma vez que as provas juntadas aos autos e a própria narrativa do autor na petição inicial demonstram que foi ele quem desistiu da compra nas duas negociações iniciadas com os demandados, ambas após o pagamento do sinal.

2.
É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, se não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais
.

3. Recurso provido parcialmente. (N.U 0010076-21.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/11/2024, Publicado no DJE 13/11/2024). [negritei]

APELAÇÃO CÍVEL - DECLARATÓRIA DE VALIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO – CONTRATO VERBAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SINAL – PRINCÍPIO DE PAGAMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – DIREITO DE RETENÇÃO – INDEVIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O valor pago a título de entrada não se configura arras ou sinal, se não houve convenção expressa nesse sentido, pois serve como garantia do negócio e se caracteriza como início de pagamento, razão pela qual não pode ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP). (N.U 1007444-03.2019.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/05/2024, Publicado no DJE 08/05/2024).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E IPTU– IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias
.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
. (N.U 1015000-97.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023, Publicado no DJE 12/12/2023). [negritei]

Em suma, considerando que o sinal dado constitui adiantamento de parte do preço do imóvel, não se reveste de natureza penitencial, o que afasta a possibilidade de sua perda como penalidade, devendo, assim, ser incluído no cálculo do montante a ser restituído.

No que tange ao pedido de indenização por dano moral formulado pelos Apelantes, Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira e Viviane Karolina Vivi Oliveira, razão não lhes assiste. Isso porque não há nos autos elementos que demonstrem a prática de ato ilícito pela Apelada que possa configurar a violação aos direitos de personalidade dos Recorrentes.

A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda foi motivada pela desistência dos próprios Apelantes, razão pela qual não há como imputar culpa à Apelada pelo desfazimento do negócio jurídico.

Nos termos da responsabilidade civil objetiva aplicável à espécie, exige-se a comprovação de três requisitos cumulativos para a caracterização do dever de reparação: o evento danoso, o prejuízo experimentado e o nexo de causalidade entre ambos. No caso em exame, a ausência de conduta ilícita atribuível à Apelada afasta a possibilidade de reconhecimento do ato ilícito, pressuposto essencial à responsabilização.

A propósito:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE ATIVA – REJEIÇÃO – INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIARIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE 25% - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1.002 DO STJ –
DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – CRITÉRIO DE ARBITRAMENTO – SENTENÇA CONDENATÓRIA – SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO (ART. 85, §2o, DO CPC) – RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO EM PARTE E RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO.

Rejeita-se a preliminar de legitimidade passiva da requerida GINCO URBANISMO LTDA, se esta não participou do negócio jurídico.

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não concordar com os valores informados pela requerida, em razão da divergência sobre o abatimento do saldo devedor. Logo, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Se o contrato não previu nenhuma cláusula de retenção para o caso de rescisão por culpa exclusiva do comprador, não prospera a pretensão recursal da requerida de retenção de 25% sobre o valor pago pelo comprador.

O STJ firmou o entendimento, no RESP 1740911/DF, julgado pelo rito repetitivo – Tema 1002 – de que o termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda por desistência do comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Não há se falar em danos morais, se o autor não logrou êxito em comprovar abalo ou ato ilícito capaz de ensejar a reparação por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação à dignidade da pessoa humana
.

Na sentença condenatória, os honorários advocatícios devem ser arbitrados sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC/15.

(N.U 1007982-98.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/09/2024, Publicado no DJE 30/09/2024).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR – PRELIMINARES DE DIALETICIDADE RECURSAL (DO APELADO) E CERCEAMENTO DE DEFESA (DO APELANTE) – AMBAS REJEITADAS – MÉRITO – DEMANDA AJUIZADA APÓS A EFETIVA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – MOTIVAÇÃO DA RESCISÃO QUE NÃO DECORRE DO ATRASO ANTERIOR DA OBRA – AUSÊNCIA DE TRATATIVAS ANTERIORES – CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 STJ – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL – INAPLICABILIDADE –
DANO MORAL NÃO CAONFIGURADO
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade.

A ausência de instrução do feito, por ser desnecessária ao julgamento da lide, não enseja a nulidade da sentença, haja vista que os elementos necessários à formação do convencimento do julgador estão presentes nos documentos carreados aos autos.

Embora haja indícios quanto ao atraso da entrega do empreendimento imobiliário objeto do litígio, tal constatação se mostra inócua no caso concreto, haja vista que a ação foi ajuizada após dois anos da efetiva entrega do empreendimento, o que leva concluir que houve desistência imotivada do comprador. Logo, não há razões para considerar que a rescisão ocorreu por culpa da promitente vendedora, mormente considerando a falta de tratativas contemporâneas ao atraso alegado.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora.

O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ.

A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a reintegração de posse pela vendedora.

Registra-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da cláusula penal/multa contratual, sob pena de configurar bis in idem.

Reconhecida a culpa do promitente comprador pelo término da avença, descabe falar em pagamento de indenização por danos morais
. (N.U 1011295-59.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024, Publicado no DJE 29/09/2024).

Neste contexto, inexistindo abalo à honra, à imagem ou à dignidade dos Recorrentes, e considerando a ausência de ilícito praticado pela Apelada, o pedido de indenização por danos morais deve ser rejeitado, mantendo-se a sentença recorrida neste ponto.

Forte nessas razões,
DOU PROVIMENTO
,
EM PARTE
ao apelo interposto pela Rodobens Incorporadora Imobiliária Ltda., para majorar o percentual de retenção dos valores pagos pelos Apelados de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento), nos termos previstos na cláusula 6.5 do contrato, considerando a sua validade e a consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Fixo, ainda, como termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído, a data do trânsito em julgado da presente decisão, conforme estabelecido no Tema Repetitivo n. 1.002 do STJ.

Outrossim,
PROVEJO PARCIALMENTE
o Recurso de Apelação interposto por
Thiago Luciano Ribeiro de Oliveira, Viviane Karolina Vivi Oliveira
, apenas para determinar que o montante pago a título de entrada/sinal seja incluído no cálculo do valor a ser restituído, reconhecendo sua natureza de arras confirmatórias.

Por fim, considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas judiciais e despesas processuais, permanecendo inalterado o percentual de honorários advocatícios fixado na sentença, os quais deverão ser rateados proporcionalmente entre os litigantes, observado deferimento da gratuidade da justiça aos Autores.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/01/2025