Tribunal: TJMT
Processo: 1025428-13.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. FÉ PÚBLICA. AUSÊNCIA DE FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de nova avaliação de imóvel penhorado e homologou o valor atribuído por oficial de justiça em execução promovida por instituição financeira.O agravante sustenta que a avaliação estaria dissociada do valor de mercado, por ausência de critérios técnico-periciais adequados e deficiências metodológicas, requerendo a realização de nova perícia.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos legais para a determinação de nova avaliação de bem imóvel penhorado, nos termos do art. 873 do CPC.
.III. Razões de decidir.
O laudo de avaliação elaborado pelo oficial de justiça apresenta descrição da metodologia utilizada e critérios objetivos para a fixação do valor do imóvel, conferindo-lhe presunção de veracidade. Não foram apresentados elementos concretos que infirmem a validade da avaliação judicial, tampouco documentos técnicos que justifiquem a alegada divergência de valores. A mera insatisfação da parte agravante, desacompanhada de prova técnica idônea ou fundada dúvida reconhecida pelo juízo, não autoriza a realização de nova avaliação.
IV. Dispositivo e tese.
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “A avaliação de bem imóvel realizada por oficial de justiça, nos termos legais, possui presunção de veracidade e pode ser homologada quando ausentes provas de erro ou dolo. A simples discordância da parte, desacompanhada de elementos técnicos e objetivos, não justifica a realização de nova avaliação”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 473 e 873.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Rai n.1003565-98.2025.8.11.0000, Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j.14.04.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025428-13.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Contratos Bancários, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - CPF: 135.207.888-02 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVANTE), ROGEL ANTONIO LUNARDI MOTTA - CPF: 567.419.280-49 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. FÉ PÚBLICA. AUSÊNCIA DE FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de nova avaliação de imóvel penhorado e homologou o valor atribuído por oficial de justiça em execução promovida por instituição financeira.O agravante sustenta que a avaliação estaria dissociada do valor de mercado, por ausência de critérios técnico-periciais adequados e deficiências metodológicas, requerendo a realização de nova perícia.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos legais para a determinação de nova avaliação de bem imóvel penhorado, nos termos do art. 873 do CPC.

.
III. Razões de decidir.

O laudo de avaliação elaborado pelo oficial de justiça apresenta descrição da metodologia utilizada e critérios objetivos para a fixação do valor do imóvel, conferindo-lhe presunção de veracidade. Não foram apresentados elementos concretos que infirmem a validade da avaliação judicial, tampouco documentos técnicos que justifiquem a alegada divergência de valores. A mera insatisfação da parte agravante, desacompanhada de prova técnica idônea ou fundada dúvida reconhecida pelo juízo, não autoriza a realização de nova avaliação.

IV. Dispositivo e tese.

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “A avaliação de bem imóvel realizada por oficial de justiça, nos termos legais, possui presunção de veracidade e pode ser homologada quando ausentes provas de erro ou dolo. A simples discordância da parte, desacompanhada de elementos técnicos e objetivos, não justifica a realização de nova avaliação”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 473 e 873.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, Rai n.1003565-98.2025.8.11.0000, Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j.14.04.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de antecipação recursal, interposto por Banco do Brasil S.A. em face da r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Sorriso, que nos autos da ação de execução movido contra Rogel Antônio Lunardi Motta, indeferiu o pedido de nova avaliação e homologou a avaliação obtida pelo Oficial de Justiça (id. 166500975 – autos de origem).

Inconformado, o agravante alega, em síntese, que a decisão impugnada homologou avaliação comprovada desconectada do valor de mercado, pois foi planejada como classificações de mensuração o preço da saca de soja, sem base técnico-pericial adequada.

Aduz que o laudo do Oficial de Justiça não descreve as características do imóvel, sendo deficiente quanto à metodologia, assim como houve impugnação fundamentada e tempestiva, conforme autorização do art. 873, I e III do CPC.

Aponta órgão jurisdicional do TJMT e de outros Tribunais sobre as previsões de nova avaliação diante de dúvida fundada e avaliação incompatível com valores mercadológicos e existência de laudo técnico particular que estimou o imóvel em R$ 5.319.817,98, valor significativamente inferior ao homologado.

Argui a ocorrência de risco de dano grave, na hipótese de leilão com base em avaliação presumivelmente superestimada, requerendo, assim, a concessão de efeito suspensivo.

A antecipação da tutela recursal foi indeferida (id. 303904377).

Comunicação entre instâncias (id. 305999397).

Sem contraminuta.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 15 de outubro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, Banco do Brasil S.A. ajuizou ação de execução contra Rogel Antônio Lunardi Motta.

O douto magistrado
a quo
, indeferiu o pedido de nova avaliação e homologou a avaliação obtida pelo Oficial de Justiça (id. 166500975 – autos de origem).

Inconformado, o agravante alega, em síntese, que a decisão impugnada homologou avaliação comprovada desconectada do valor de mercado, pois foi planejada como classificações de mensuração o preço da saca de soja, sem base técnico-pericial adequada.

Aduz que o laudo do Oficial de Justiça não descreve as características do imóvel, sendo deficiente quanto à metodologia, assim como houve impugnação fundamentada e tempestiva, conforme autorização do art. 873, I e III do CPC.

Aponta órgão jurisdicional do TJMT e de outros Tribunais sobre as previsões de nova avaliação diante de dúvida fundada e avaliação incompatível com valores mercadológicos e existência de laudo técnico particular que estimou o imóvel em R$ 5.319.817,98, valor significativamente inferior ao homologado.

Argui a ocorrência de risco de dano grave, na hipótese de leilão com base em avaliação presumivelmente superestimada, requerendo, assim, a concessão de efeito suspensivo.

Pois bem. O agravo de instrumento constitui recurso
secundum eventum litis,
devendo limitar-se a atacar o que restou decidido pelo ato agravado, cabendo ao relator analisar, unicamente, o acerto ou desacerto da decisão agravada.

A controvérsia recursal gira em torno da validade do laudo de avaliação apresentado pelo Oficial de Justiça.

Analisando detidamente o caso, conforme se infere dos autos, o Juízo
a quo
determinou a penhora e avaliação do bem do imóvel denominado “Fazenda Nossa Senhora Aparecida, situada no município de Vera-MT, Estado de Mato Grosso, com área de 121 ha (cento e vinte e um hectares), matrícula n. 759 do CRI de Vera-MT.

O auto de avaliação do imóvel e benfeitorias foi apresentado no id. 166500975 – autos de origem.

Instado a manifestar-se quanto ao laudo, o exequente impugnou o valor da avaliação, que foi de R$ 8.968.000,00.

É cediço, que o artigo 873, do CPC, dispõe acerca dos requisitos para a admissão de nova avaliação,
verbis
:

“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.”

Revisitando os autos, verifico que andou bem o Magistrado de origem ao rechaçar a impugnação interposta, sob o seguinte fundamento,
verbis
:

“Considerada a impugnação perpetrada pela parte exequente, não há argumentos suficientes para justificar nova avaliação do bem, uma vez que foi descrita a metodologia utilizada pelo Oficial de Justiça Avaliador, que se utilizou de corretos mecanismos, conforme previsto em lei, para obter o valor final apresentado.

A mera discordância sem base argumentativa não tem o condão de anular aquela que foi realizada pelo Oficial de Justiça, sendo exigido que se comprove erro ou dolo na avaliação, considerando ainda a fé pública do servidor e seu papel de auxílio ao juízo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE BEM. OFICIAL DE JUSTIÇA. FÉ PÚBLICA. NOVA AVALIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. I - Conforme o disposto no art. 873 do CPC,
para que seja determinada nova avaliação é imprescindível que a parte demonstre cabalmente ter ocorrido erro na avaliação do imóvel penhorado, não sendo suficiente a mera alegação de falha na avaliação porque outros imóveis possuem valores superiores.

II - Ausente a demonstração de erro na avaliação ou dolo do avaliador, prevalece a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, que possui fé pública e se pautou em critérios objetivos do mercado.
III - Agravo de instrumento desprovido.

(TJ-DF 07269977520218070000 DF 0726997-75.2021.8.07.0000, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/10/2021, 6a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/11/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. NOVA AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL. AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. FÉ PÚBLICA. DECISÃO DO JUÍZO A QUO MANTIDA. 1.
O oficial de justiça tem fé pública, e sua avaliação sobre bens imóveis se dá conforme o valor de mercado e com base nos preços praticados na localidade, benfeitorias e etc., prevalecendo sobre laudo particular, inclusive, por atuar como auxiliar do juízo.
2. Recurso conhecido e não provido.

(TJ-RO - AI: 08017022720218220000 RO 0801702-27.2021.822.0000, Data de Julgamento: 12/11/2021)

Verifica-se que o exequente sequer apresenta outras avaliações para contestar o valor obtido pelo Oficial de Justiça, demonstrando apenas sua insatisfação quanto ao valor obtido.

Por todo exposto,

INDEFIRO o pedido de nova avaliação e HOMOLOGO a avaliação de id.166500975.”
(id. 186269849 – autos de origem).

À vista disso, em que pese às ilações trazidas pelo agravante, não foram apresentados elementos técnicos ou provas concretas que infirmassem o valor apurado pelo Oficial de Justiça.

Observa-se, que o laudo produzido apresenta fundamentação clara e detalhada sobre os critérios técnicos utilizados, com observância do que dispõe o art. 473 do CPC.

Especificamente sobre o método de cálculo do valor do hectare rural com base na quantidade de "sacas de soja", verifico que o expert analisou tal paradigma, mas ponderou outros fatores técnicos relevantes para a aferição mais acurada do valor de mercado do patrimônio imobiliário, lançando fundamentação idônea no corpo do laudo.

Cumpre ponderar que a avaliação de bens envolve conhecimento técnico especializado (prova científica) e, no caso, não se vislumbra ilegalidade, abuso ou arbitrariedade na conduta do perito.

Outrossim, a mera alegação de incongruência, desacompanhada de provas concretas que demonstrem erro substancial, não é suficiente para desconstituir a avaliação homologada.

Por outro lado, embora o agravante defenda a discrepância entre o valor atribuído na avaliação realizada pelo oficial de Justiça e a realizada por perito contratado, unilateralmente, não juntou nenhum documento apto a comprovar suas alegações.

Ademais, destaco que a nova avaliação de bens deve ser admitida apenas quando demonstrada fundada dúvida sobre o valor atribuído (art. 873, CPC), o que não se verifica no presente caso.

Já tive a oportunidade de votar nesse sentido,
verbis
:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. INEXISTÊNCIA DE FUNDADA DÚVIDA OU ERRO NA AVALIAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da ação de execução promovida pela instituição financeira, rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado, homologando o valor apurado por oficial de justiça.

O agravante alegou nulidades processuais em razão da suposta incapacidade civil do executado, ausência do Ministério Público e necessidade de nova avaliação por perito habilitado.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) definir se há nulidades processuais capazes de macular os atos da execução, inclusive quanto à avaliação do bem; (ii) estabelecer se a avaliação realizada por oficial de justiça deve ser desconstituída diante da discordância do executado e de laudo particular apresentado.

III. Razões de decidir

A alegação de nulidade por incapacidade processual do executado foi objeto de decisão anterior que reconheceu a regular citação na pessoa de curador e deferiu o pedido de sucessão processual, sem interposição de recurso à época, o que acarreta a preclusão da matéria.

A avaliação judicial realizada por oficial de justiça possui presunção de veracidade e fé pública, não sendo suficiente a simples discordância da parte executada para ensejar nova avaliação.

O laudo particular apresentado pela parte executada não possui força probatória bastante para infirmar a avaliação judicial, especialmente diante da ausência de elementos técnicos que demonstrem erro ou dolo na atuação do oficial de justiça.

O artigo 873 do CPC estabelece que nova avaliação somente é cabível diante de erro, dolo ou fundada dúvida sobre o valor atribuído, o que não se verifica no caso concreto, tampouco foi demonstrada discrepância relevante entre os laudos apresentados.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: A preclusão impede a rediscussão de nulidade processual não impugnada oportunamente.

A avaliação realizada por oficial de justiça possui presunção de veracidade e somente pode ser desconstituída por prova técnica de erro, dolo ou fundada dúvida, nos termos do art. 873 do CPC.

A mera discordância do executado, acompanhada de laudo particular unilateral, não constitui motivo suficiente para a realização de nova avaliação judicial do bem penhorado.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 76, 283, 313, I, 480, 870, 873.”
(Rai n.1003565-98.2025.8.11.0000, minha relatoria, Terceira Câmara de Direito Privado, j.14.04.2025).

Dessa forma, com a devida vênia, não há elementos que justifiquem a reforma da decisão agravada.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado está bem posto, devendo ser mantido por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 15 de outubro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025