Tribunal: TJMT
Processo: 0001413-44.2018.8.11.0096
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
Ementa: Direito civil. Processo civil. Embargos de terceiro. Compra e venda de imóvel. Negócio jurídico anterior nulo. Proteção ao adquirente de boa-fé. Impossibilidade. Coisa julgada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de recurso de apelação interposto por terceiro adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro. O apelante celebrou contrato de compra e venda com a Sra. Patrícia da Rosa, que, por sua vez, havia adquirido o terreno mediante negócio jurídico nulo por dolo, conforme sentença judicial anterior. O mandado de reintegração de posse em favor da primeira proprietária foi expedido após a transação do apelante.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia cinge-se em saber se a boa-fé do terceiro adquirente, aliada à ausência de averbação da ação anulatória na matrícula do imóvel, é suficiente para afastar a nulidade do negócio jurídico que envolveu as partes anteriores, validando a compra e venda posterior e garantindo a posse ao apelante.
III. Razões de decidir
3. O contrato de compra e venda firmado pelo apelante é posterior à sentença que declarou a nulidade do negócio jurídico que transferiu o imóvel à Sra. Patrícia da Rosa. A vendedora, portanto, não era proprietária do bem no momento da transação.
4. Conforme o artigo 1.268, § 2o, do Código Civil, a tradição não transfere a propriedade quando o título é um negócio jurídico nulo. A nulidade absoluta retroage à data da celebração (efeito ex tunc), desconstituindo todos os atos subsequentes.
5. A ausência de publicidade do litígio na matrícula do imóvel não tem o condão de convalidar um negócio jurídico que decorre de um ato anulado judicialmente por dolo e má-fé. A proteção ao adquirente de boa-fé não pode se sobrepor à autoridade da coisa julgada.
6. A segurança jurídica exige a proteção daquele que teve seu patrimônio esbulhado por dolo, conforme reconhecido em sentença transitada em julgado.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “A proteção ao terceiro de boa-fé não se aplica quando o negócio jurídico de aquisição do imóvel é subsequente à sentença que declara a nulidade, por dolo e má-fé, do negócio jurídico anterior, pois a nulidade absoluta do ato original, com efeito ex tunc, impede a alienação válida do bem.”
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, 1.268, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: TJ-SC - AC: 20130301809; TJ-GO - Apelação Cível: 5671729-98.2022.8.09.0051.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001413-44.2018.8.11.0096
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[EDILSON DINIZ SOARES - CPF: 082.647.428-40 (APELANTE), SAMUEL FERREIRA VASCONCELOS - CPF: 019.947.911-95 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE LOURDES TRINDADE VAZ ZAGANSKI - CPF: 793.254.671-00 (APELADO), PATRICIA DA ROSA - CPF: 043.515.011-11 (APELADO), NEUSA APARECIDA FERREIRA DE ANDRADE - CPF: 894.524.881-15 (APELADO), ENI DE FATIMA ZAGANSKI - CPF: 776.962.631-53 (APELADO), JUVINO FERREIRA DE ANDRADE - CPF: 395.200.131-72 (APELADO), JOSEMAR PEREIRA DA SILVA - CPF: 866.355.901-10 (APELADO), EDELI MIGUEL ZAGANSKI - CPF: 797.928.801-78 (APELADO), LORENI TEREZINHA ZAGANSKI VILELA - CPF: 611.949.642-49 (APELADO), NIVALDO ZAGANSKI - CPF: 318.617.411-20 (APELADO), JOSELIA APARECIDA ZAGANSKI - CPF: 797.984.891-87 (APELADO), JOSE ZAGANSKI - CPF: 458.660.231-72 (APELADO), CLEANICE ZAGANSKI - CPF: 777.689.571-72 (APELADO), NEUSA APARECIDA FERREIRA DE ANDRADE - CPF: 894.524.881-15 (TERCEIRO INTERESSADO), LOURDES TRINDADE VAZ ZAGANSKI - CPF: 793.254.671-00 (TERCEIRO INTERESSADO), PATRICIA DA ROSA - CPF: 043.515.011-11 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil. Processo civil. Embargos de terceiro. Compra e venda de imóvel. Negócio jurídico anterior nulo. Proteção ao adquirente de boa-fé. Impossibilidade. Coisa julgada.

I. Caso em exame

1.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por terceiro adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro. O apelante celebrou contrato de compra e venda com a Sra. Patrícia da Rosa, que, por sua vez, havia adquirido o terreno mediante negócio jurídico nulo por dolo, conforme sentença judicial anterior. O mandado de reintegração de posse em favor da primeira proprietária foi expedido após a transação do apelante.

II. Questão em discussão

2.
A controvérsia cinge-se em saber se a boa-fé do terceiro adquirente, aliada à ausência de averbação da ação anulatória na matrícula do imóvel, é suficiente para afastar a nulidade do negócio jurídico que envolveu as partes anteriores, validando a compra e venda posterior e garantindo a posse ao apelante.

III. Razões de decidir

3.
O contrato de compra e venda firmado pelo apelante é posterior à sentença que declarou a nulidade do negócio jurídico que transferiu o imóvel à Sra. Patrícia da Rosa. A vendedora, portanto, não era proprietária do bem no momento da transação.

4. Conforme o artigo 1.268, § 2o, do Código Civil, a tradição não transfere a propriedade quando o título é um negócio jurídico nulo. A nulidade absoluta retroage à data da celebração (efeito
ex

tunc
), desconstituindo todos os atos subsequentes.

5. A ausência de publicidade do litígio na matrícula do imóvel não tem o condão de convalidar um negócio jurídico que decorre de um ato anulado judicialmente por dolo e má-fé. A proteção ao adquirente de boa-fé não pode se sobrepor à autoridade da coisa julgada.

6. A segurança jurídica exige a proteção daquele que teve seu patrimônio esbulhado por dolo, conforme reconhecido em sentença transitada em julgado.

IV. Dispositivo e tese

7
.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“A proteção ao terceiro de boa-fé não se aplica quando o negócio jurídico de aquisição do imóvel é subsequente à sentença que declara a nulidade, por dolo e má-fé, do negócio jurídico anterior, pois a nulidade absoluta do ato original, com efeito
ex

tunc
, impede a alienação válida do bem.”

_________

Dispositivos relevantes citados:

CC,
arts
. 166, 1.268, § 2o.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SC - AC: 20130301809; TJ-GO - Apelação Cível: 5671729-98.2022.8.09.0051.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por EDILSON DINIZ SOARES, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da
Vara Única da Comarca de
Itaúba,
que nos autos da ação de
Embargos de Terceiro
,
ajuizada pelo apelante contra
LOURDES DA TRINDADE VAZ ZAGANSKI e
PATRICIA DA ROSA
,
julgou
improcedente os embargos de
terceiro,
por entender que a aquisição se deu sobre um contrato anterior considerado nulo, além de condenar a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios
em 10% sobre o valor da causa.

O apelante
explic
a que celebrou, em 20 de setembro de 2017, o contrato de compra e venda
com a apelada
Patricia
da Rosa
s
, s
ob
a presunção de boa-fé, tendo a legítima expectativa de que o terreno estava livre de quaisquer ônus ou litígios, uma vez que não havia qualquer averbação na matrícula do imóvel que indicasse a existência de um processo judicial na data da transação.

Expõe que foi surpreendido com a alegação de nulidade do contrato anterior, que envolvia a vendedora Patrícia e uma terceira pessoa,
a apelada
Lurdes da Trindade Vaz
Zaganski
. Um mandado de restituição de posse foi emitido para Lurdes, que havia alienado o terreno a Patrícia antes de sua transferência ao apelante.

Assevera que a ausência de publicidade do litígio na matrícula do imóvel foi um fator determinante para a sua aquisição, sem conhecimento prévio de pendências judiciais
.

Aduz que agiu de forma diligente e de boa-fé ao adquirir o imóvel, investindo recursos financeiros significativos na construção de uma residência, e não poderia prever qualquer irregularidade
.

Enfatiza que a decisão do juízo
a quo
, ao desconsiderar a boa-fé objetiva do apelante e a ausência de publicidade do litígio na matrícula do imóvel, gerou um sentimento de injustiça e insegurança jurídica
.

Defende que, diante da ausência de publicidade do litígio na matrícula do imóvel, a aquisição de boa-fé do apelante deve ser protegida, conforme o princípio da boa-fé objetiva previsto no Código Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
.

Pede, pois, a reforma da sentença para que seja reconhecida a sua posição de adquirente de boa-fé, com a proteção de seus direitos possessórios e a suspensão das medidas constritivas sobre o terreno. Pleiteia a sua manutenção ou reintegração provisória na posse do bem
.

Os herdeiros de Lourdes da Trindade Vaz
Zaganski
(
ENI DE FATIMA ZAGANSKI, LORENI TEREZINHA ZAGANSKI VILELA e NEUSA APARECIDA FERREIRA DE ANDRADE)
apresentaram
contrarrazões refutando os argumentos recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso
.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Trata-se de recurso de apelação interposto por EDILSON DINIZ SOARES em face da sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro por ele opostos.

Cinge-se a controvérsia em definir se o apelante, na condição de terceiro adquirente, pode ser considerado de boa-fé, a ponto de afastar a nulidade do negócio jurídico que envolveu a alienante PATRÍCIA DA ROSA e a embargada LURDES DA TRINDADE VAZ ZAGANSKI.

O histórico processual revela que, em 20/09/2017, o embargante celebrou contrato de compra e venda de um terreno com a Sra. Patrícia da Rosa, no valor de R$ 10.000,00, sobre o qual iniciou a construção de uma residência. Posteriormente, tomou conhecimento de um mandado de reintegração de posse que beneficiaria a Sra. Lourdes da Trindade Vaz
Zaganski
, em virtude de uma ação declaratória de nulidade de negócio jurídico (n. 0000956-17.2015.811.0096).

A referida ação anulatória, ajuizada por LOURDES contra PATRÍCIA, teve como fundamento o dolo empregado pela ré para que a autora assinasse um novo contrato de compra e venda do imóvel, fazendo-a crer que se tratava de uma reedição de contrato de prestação de serviços advocatícios. A sentença proferida nessa ação, datada de 03 de maio de 2017, confirmou a má-fé e o dolo de Patrícia da Rosa, declarando a invalidade do negócio jurídico e determinando o retorno das partes ao status quo ante
, com a reintegração de posse em favor de Lourdes.

Pois bem.

A tese do apelante, centrada na presunção de sua boa-fé e na ausência de publicidade do litígio na matrícula do imóvel, não se sustenta diante das peculiaridades do caso. Embora o ordenamento jurídico proteja o terceiro de boa-fé, é imperativo que tal condição seja analisada sob o prisma de todos os elementos fáticos e jurídicos disponíveis.

O contrato de compra e venda firmado entre o apelante e Patrícia da Rosa é posterior à sentença que declarou a nulidade do negócio jurídico entre esta e Lourdes. A decisão judicial, proferida em 03 de maio de 2017, já havia determinado a invalidade da aquisição de Patrícia. A transação do apelante, por sua vez, ocorreu em 20 de setembro de 2017.

Conforme o artigo 1.268 do Código Civil, a tradição não aliena a propriedade quando realizada por quem não seja proprietário, sendo a venda a
non domino
considerada nula de pleno direito. A nulidade absoluta do negócio jurídico é um ponto central, pois, segundo o artigo 166 do Código Civil, é nulo o negócio jurídico quando for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto.

Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.

§ 1o Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.

§ 2o Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I -
celebrado
por pessoa absolutamente incapaz;

II -
for
ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV -
não
revestir a forma prescrita em lei;

V -
for
preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

VI -
tiver
por objetivo fraudar lei imperativa;

VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Nesse contexto, a aquisição do imóvel pelo apelante se deu sobre um objeto já eivado de nulidade absoluta, sendo a sentença da ação anulatória um fato público e processualmente consolidado. O princípio da boa-fé do terceiro adquirente não pode ser invocado para chancelar um negócio jurídico que decorre diretamente de um ato anulado judicialmente por dolo e má-fé.

Nesse contexto:

EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. SIMULAÇÃO COMPROVADA. NULIDADE
ABSOLUTA.
EFEITOS EX TUNC. BOA-FÉ DO POSTERIOR ADQUIRENTE IRRELEVANTE. ASSEGURADO A ESTE, APENAS, O DIREITO DE REGRESSO. EXEGESE DO ARTIGO 167, § 2o DO CÓDIGO
CIVIL.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. "Reconhecida e proclamada a nulidade de ato ou de negócio jurídico, esse reconhecimento tem eficácia declaratória porque afirma a existência de uma circunstância preexistente, razão pela qual essa decisão retroage à data em que foi celebrado o ato ou negócio nulo. A eficácia da declaração de nulidade é
ex

tunc
"
(Código
Civil Comentado. 10a
Edição .
Editora Revista dos Tribunais. São Paulo 2012, p. 442). Ao adquirente prejudicado é ressalvado o direito de buscar indenização em ação regressiva contra aquele que lhe vendeu o bem, conforme disposto no § 2o do artigo 167 do Código Civil, a seguir "ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado".
(TJ-SC - AC: 20130301809 Biguaçu 2013.030180-9, Relator.: Saul
Steil
, Data de Julgamento: 07/04/2016, Primeira Câmara de Direito Civil)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIROS. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO MEDIANTE FRAUDE. RETORNO AO STATUS QUO
ANTE.
IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO DOS ATOS SUBSEQUENTES. EFEITO SUSPENSIVO. EFICÁCIA RESTRITA.
1.
Os negócios jurídicos celebrados mediante fraude são passíveis de anulação, eis que a fraude constitui vício de consentimento e compromete a validade do ato. 2. O reconhecimento judicial da nulidade absoluta, tal qual ocorreu no caso em tela, afeta a existência do negócio jurídico, razão pela qual, a eficácia retroativa da anulação alcança os atos e as consequências que emanaram do contrato desconstituído.
3.
O efeito suspensivo atribuído aos presentes embargos de terceiros limitou-se às medidas constritivas, razão pela qual não há óbice ao regular processamento dos autos principais, que não tiveram sua marcha suspensa por determinação judicial. 4
.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO,

PORÉM
DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
(TJ-GO - Apelação Cível: 5671729-98 .2022.8.09.0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a
).
DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

A inexistência de averbação da ação ou da sentença na matrícula do imóvel, embora seja um ponto relevante para a caracterização da boa-fé, não é suficiente para convalidar um negócio subsequente à declaração de sua nulidade.

A nulidade do negócio jurídico, por vício de dolo, retroage à data de sua celebração (
ex

tunc
), desconstituindo todos os atos subsequentes que dele derivaram. A aquisição de Patrícia foi declarada nula, o que a impede de alienar validamente o bem a terceiros, ainda que estes não tenham conhecimento direto da sentença.

A proteção ao adquirente de boa-fé não pode servir de escudo para legitimar um negócio jurídico que tem como pressuposto um ato judicialmente desconstituído. Permitir o provimento do recurso seria o mesmo que desconsiderar a autoridade da coisa julgada e conferir validade a um ato que, na origem, é nulo. A segurança jurídica, nesse caso, exige que se priorize a proteção daquele que teve seu patrimônio esbulhado por dolo, conforme reconhecido em sentença transitada em julgado.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo inalterada a r. sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro.

Majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, totalizando 12% (doze por cento), com fulcro no art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025