Tribunal: TJMT
Processo: 0053433-85.2015.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CHAVES NÃO ENTREGUES AO ADQUIRENTE. LUCROS CESSANTES. INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação interposta por construtora visando ao ressarcimento de despesas condominiais pagas entre dezembro/2013 e julho/2015 e à indenização por lucros cessantes, em razão da impossibilidade de uso do imóvel objeto de contrato de compra e venda rescindido judicialmente.
II. Questão em discussão
2. Três questões em discussão:
(i) admissibilidade do recurso à luz do art. 1.010 do CPC/2015, diante da alegação de ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença;
(ii) qual das partes é a responsável pelo pagamento das taxas condominiais;
(iii) necessidade de prova concreta para configuração de lucros cessantes.
III. Razões de decidir
3. A apelação enfrenta diretamente os fundamentos da sentença, afastando a preliminar de ausência de dialeticidade.
4. A jurisprudência do STJ estabelece que a obrigação pelo pagamento de encargos condominiais se inicia com a entrega das chaves, o que não ocorreu no caso.
5. A pretensão de lucros cessantes exige demonstração objetiva da perda patrimonial, o que não foi comprovado, sendo incabível a presunção de prejuízo.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso não provido.
Tese de julgamento:
“1. Não se configura ausência de dialeticidade quando a apelação impugna de forma direta os fundamentos da sentença.
2. A responsabilidade por taxas condominiais surge com a imissão na posse, formalizada pela entrega das chaves.
3. A indenização por lucros cessantes exige demonstração objetiva de perda patrimonial.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §2o, e 1.010; CC, arts. 402 e 403.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1937252/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 14.02.2022; STJ, AgInt no REsp 1818710/RO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 22.06.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0053433-85.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Condomínio, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[WBM - INCORPORACAO E CONSTRUCAO EIRELI - CNPJ: 09.675.024/0001-15 (APELANTE), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO), ELIZEU ORELIO WOBETO CAMILOTTI - CPF: 820.354.901-20 (APELANTE), ANTONIO JOSE DIAS - CPF: 271.815.101-34 (APELADO), ELSON DUQUES DOS SANTOS - CPF: 459.382.701-97 (ADVOGADO), VALERIA CASTILHO MUNHOZ VIVAN - CPF: 361.770.671-15 (ADVOGADO), WALDECIR JOSE WOBETO - CPF: 177.237.879-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CHAVES NÃO
ENTREGUES AO ADQUIRENTE
. LUCROS CESSANTES. INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO.
NÃO
PROVIDO
.

I. Caso em exame

Apelação interposta por construtora visando ao ressarcimento de despesas condominiais pagas entre dezembro/2013 e julho/2015 e à indenização por lucros cessantes, em razão da impossibilidade de uso do imóvel objeto de contrato de compra e venda rescindido judicialmente.

II. Questão em discussão

2. Três questões em discussão:

(i) admissibilidade do recurso à luz do art. 1.010 do CPC/2015, diante da alegação de ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença;

(
ii
)
qual das partes é a responsável pelo pagamento das
taxas condominiais;

(
iii
) necessidade de prova concreta para configuração de lucros cessantes.

III. Razões de decidir

3. A apelação enfrenta diretamente os fundamentos da sentença, afastando a preliminar de ausência de dialeticidade.

4. A jurisprudência do STJ estabelece que a obrigação pelo pagamento de encargos condominiais se inicia com a entrega das chaves,
o que não ocorreu no caso
.

5. A pretensão de lucros cessantes exige demonstração objetiva da perda patrimonial, o que não foi comprovado, sendo incabível a presunção de prejuízo
.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso
não
provido.

Tese de julgamento:

“1. Não se configura ausência de dialeticidade quando a apelação impugna de forma direta os fundamentos da sentença.

2. A responsabilidade por taxas condominiais surge com a imissão na posse, formalizada pela entrega das chaves.

3. A indenização por lucros cessantes exige demonstração objetiva de perda patrimonial
.
”

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 85, §2o, e 1.010; CC,
arts
. 402 e 403.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
1937252/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 14.02.2022; STJ,
AgInt
no REsp 1818710/RO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 22.06.2020.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação em
Ação de Cobrança julgada nos seguintes termos:

Posto isto, por tudo mais que consta nos autos, nos termos art. 487, inciso I do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a ação de cobrança proposta por WBM - INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO EIRELI em face de ANTÔNIO JOSÉ DIAS; outrossim, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção apresentada no teor da contestação de págs. 56/74 do ID 42711867, com idêntico fundamento.

Por derradeiro, em atenção ao princípio da causalidade, com base no art. 85, § 2o, do CPC, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa no que compete à ação principal; outrossim, condeno, ainda, o reconvinte/requerido à sucumbência da ação reconvencional, nos mesmos termos.

A apelante
sustenta que o inadimplemento do apelado impediu a imissão na posse do imóvel, mas que a responsabilidade pelas taxas condominiais não depende da entrega formal da posse,
mas
sim da transferência da titularidade da unidade e da expectativa legítima de uso.

Quanto aos lucros cessantes, argumenta que a sentença exige prova documental de contrato de locação frustrado, desconsiderando a doutrina e jurisprudência que admitem a presunção de lucros cessantes em casos como
este
.

Nas contrarrazões o apelado suscita preliminar de não conhecimento do Recurso por ausência de dialeticidade. No mérito, pugna pelo não provimento (Id.
311453914
).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O apelado sustenta
que
o recurso não deve ser conhecido por ausência de dialeticidade, uma vez que não combate os fundamentos da sentença.

Todavia, a
apelante impugnou especificamente os fundamentos da sentença, apresentando argumentos que, em tese, poderiam levar à sua reforma
, como exige o art.
1.010 do CPC.

Rejeito a preliminar.

A apelante ajuizou a demanda relatando que em 23-03-2010 firmou com o réu contrato de compra e venda de

um
apartamento
. Contudo, diante do inadimplemento,
ingressou com
ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse (n. 18276-90.2011.8.11.0041 - Código 722721), que foi julgada procedente
.

Narrou que
em virtude do atraso no pagamento das parcelas
,
não entregou as chaves do imóvel quando
ocorreu a
conclusão da construção.

Contudo,
com a instituição d
o condomínio
,
iniciaram-se as cobranças das taxas
respectivas
, que nunca foram pagas pelo apelado,
e com as quais teve de arcar
(dezembro/2013 a julho/2015).

Aleg
ou
ainda que em decorrência do vínculo contratual ficou impossibilitada de locar o imóvel para terceiros, fazendo jus aos lucros cessantes pela impossibilidade de exploração econômica do bem.

Com isso
, ajuizou a presente demanda,
visando o ressarcimento de valores despendidos com o pagamento de taxas condominiais em atraso, além de lucros cessantes pela impossibilidade de locação do imóvel
.

C
onforme dispõe o art. 402 do
CC, os lucros cessantes
correspondem àquilo que o credor razoavelmente deixou de lucrar em decorrência do inadimplemento da obrigação. Vejamos:

Já o art.
403 do mesmo diploma legal estabelece
que “
Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual
”
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que
“
Os lucros cessantes devem ser efetivamente comprovados, não se admitindo lucros presumidos ou hipotéticos. Precedentes
”
. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1937252 RJ 2021/0214441-6, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/02/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/02/2022)

Neste caso não há qualquer comprovação nesse sentido, visto que a apelante baseou sua pretensão em mera possibilidade de
locação do imóvel,
sem apresentar elementos
concretos que demonstrassem a efetiva perda de um ganho esperado,
o que não é suficiente para embasar a condenação requerida.

Quanto às taxas condominiais, sustenta que o apelado seria responsável pelo pagamento
n
o período de dezembro/2013 a julho/2015, mesmo não tendo recebido as chaves do imóvel.

Segundo entendimento do STJ,
o adquirente passa a ser responsável por esse pagamento a partir do momento em que tem a posse do imóvel, o que ocorre com a entrega das chaves.

Como neste caso isso não ocorreu, a obrigação permanece
u sendo d
a construtora.

A propósito:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO
NCPC .
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
AÇÃO DE COBRANÇA. ARTS. 489 E 1 .022 DO NCPC. NULIDADE DO ACÓRDÃO. OMISSÃO NO JULGADO.
INOCORRÊNCIA .
DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL, QUE SE DÁ COM A ENTREGA DAS
CHAVES .
ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 568 DO STJ.
1 .
Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Não há falar em violação dos
arts
. 489 e 1 .022 do NCPC quando o julgador adota fundamentação clara, objetiva e suficiente para embasar a sua decisão.
3. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da efetiva entrega das chaves, tendo em vista ser este o momento em que tem a posse do imóvel.

Precedentes .
4. Quanto ao dissídio jurisprudencial, estando o acórdão recorrido em consonância com o entendimento firmado nesta Corte, incide, no ponto, a Súmula no 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 5. Agravo interno não
provido .

(STJ
–

AgInt
no
R
e
sp
: 1818710 RO 2019/0160398-9, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento:
22/06/2020, T3
–
TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
D
j
e
24/06/2020)

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso.

Em razão do resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025