Tribunal: TJMT
Processo: 0003229-59.2009.8.11.0037
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-05
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
Direito Civil E Processual Civil. Apelação. Promessa De Compra E Venda Com Condição Suspensiva. Falta De Interesse Processual. Extinção Sem Resolução Do Mérito. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de rescisão contratual proposta pelos promitentes vendedores em razão de inadimplemento e supostos atos ilícitos dos compradores relativos à promessa de venda de imóvel rural de 1.956,28 ha, condicionada ao trânsito em julgado de ação demarcatória.
2. Sentença extinguiu o feito, sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual, ante a pendência da condição suspensiva.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar se há interesse processual para discutir a rescisão contratual antes da verificação da condição suspensiva pactuada.
III. Razões de decidir
4. Enquanto não implementada a condição suspensiva (trânsito em julgado da ação demarcatória), não há direito adquirido nem obrigação exigível.
5. A ineficácia do contrato impede o reconhecimento de inadimplemento e torna inadequada a via judicial eleita para denunciar o pacto.
6. Correta a extinção do processo nos termos do art. 485, VI, do CPC, por ausência de pretensão resistida sobre direito atual.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "A pendência de condição suspensiva afasta o interesse processual para ação de rescisão contratual por inadimplemento."
____________________________
Dispositivos relevantes citados: C/2002, art. 125; CPC/2015, art. 485, VI.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003229-59.2009.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE DOHER BARBOSA NICOLAU - CPF: 000.430.879-49 (APELANTE), NEMO ELOY VIDAL NETO - CPF: 709.429.949-49 (ADVOGADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), MATHIEU BERTRAND STRUCK - CPF: 025.517.799-28 (ADVOGADO), FAGNER FRANCISCO CASTILHO - CPF: 044.154.379-07 (ADVOGADO), EDUARDO ANGELO DOMINGUES - CPF: 068.476.549-70 (ADVOGADO), FELIPE EMANUEL DA ROCHA DIAS - CPF: 058.299.279-69 (ADVOGADO), MARIA DO ROCIO NATAL NICOLAU - CPF: 031.086.289-25 (APELANTE), GABRIEL ANTONIO NATAL NICOLAU - CPF: 764.046.339-49 (APELANTE), ESPÓLIO DE JOSÉ LISO SEGUNDO - CPF: 041.222.408-91 (APELADO), MARCELO BERTOLDO BARCHET - CPF: 632.601.311-91 (ADVOGADO), ANA CAROLINA NAVES DIAS BARCHET - CPF: 690.540.701-10 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE CACILDA LISO LONGO - CPF: 202.699.158-85 (APELADO), RUI CARLOS LISO - CPF: 609.047.638-20 (APELADO), JOSE ALBERTO LISO - CPF: 736.393.118-68 (APELADO), ELISABETE LISO - CPF: 028.431.518-48 (APELADO), MILTON LISO - CPF: 039.145.968-64 (APELADO), MILTON LISO - CPF: 039.145.968-64 (TERCEIRO INTERESSADO), ELISABETE LISO - CPF: 028.431.518-48 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE ALBERTO LISO - CPF: 736.393.118-68 (TERCEIRO INTERESSADO), RUI CARLOS LISO - CPF: 609.047.638-20 (TERCEIRO INTERESSADO), GABRIEL ANTONIO NATAL NICOLAU - CPF: 764.046.339-49 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil. Apelação. Promessa De Compra E Venda Com Condição Suspensiva. Falta De Interesse Processual. Extinção Sem Resolução Do Mérito.
Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Ação de rescisão contratual proposta pelos promitentes vendedores em razão de inadimplemento e supostos atos ilícitos dos compradores relativos à promessa de venda de imóvel rural de 1.956,28 ha, condicionada ao trânsito em julgado de ação demarcatória.

2.
Sentença extinguiu o feito
,
sem resolução do mérito
,
por ausência de interesse processual, ante a pendência da condição suspensiva.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar

se há interesse processual para discutir a rescisão contratual antes da verificação da condição suspensiva pactuada.

III. Razões de decidir

4. Enquanto não implementada a condição suspensiva (trânsito em julgado da ação demarcatória), não há direito adquirido nem obrigação exigível.

5. A ineficácia do contrato impede o reconhecimento de inadimplemento e torna inadequada a via judicial eleita para denunciar o pacto.

6. Correta a extinção do processo nos termos do art. 485, VI, do CPC, por ausência de pretensão resistida sobre direito atual.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"
A pendência de condição suspensiva afasta o interesse processual para ação de rescisão contratual por inadimplemento
."

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:

C/2002, art. 125; CPC/2015, art. 485, VI.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

0003229-59
.20
09
.8.11.00
37

Trata-se de
Recurso de A
pelação interpost
o
por
Espólio de
Doher
Barbosa Nicolau
e
Maria do Rocio Natal Nicolau

em virtude da
sentença proferida pel
a
Juíz
a
da 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, que extinguiu
,
sem resolução de mérito, a
A
ção de
R
escisão de
C
ontrato ajuizada em desfavor do
Espólio de José Liso Segundo
e
Cacilda
Longo
L
is
o
, em razão da ausência de interesse
processual.

A controvérsia versa sobre promessa de compra e venda de parte de uma gleba rural com 1.956,28 hectares, formalizada em 12/04/1990, regida por cláusula suspensiva
, consistente
n
o trânsito em julgado d
e
ação demarcatória
,
proposta pelos promitentes vendedores
,
e à efetiva imissão de posse da área em favor dos promitentes compradores
(Recorr
idos
)
.
Ao final, co
ndenou
os Recorrentes a arcar as custas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Inconformado
s
,
os Recorrente
s sustenta
ra
m que
h
ouve inadimplemento contratual grave, em razão de condutas dos
Recorridos
perante o INCRA e
à
Justiça Federal, que teriam comprometido o resultado da ação demarcatória
.

Aduziram que o
contrato pode ser rescindido unilateralmente, por ter sido firmado por instrumento particular e não conter cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, nos termos do art. 1.088 do Código Civil de 1916.

Defende
ra
m,
em pedido
subsidi
ário
, a revisão do valor pactuado no contrato, sob a
tese
de lesão e enriquecimento sem causa.

Diante desses
argumentos, pediram a reforma da sentença recorrida, com a retomada da marcha processual.

Contrarrazões anexadas no ID
295227909.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Maria do Rocio Natal Nicolau
e o
Doher
Barbosa Nicolau

(substituído por seu
Espólio
)

prop
useram
a Ação de Rescisão de Contrato em desfavor de

Cacilda Longo Liso
e
José Liso
Segundo
(substituído por seu
Espólio
)

ao argumento de que
, em
12/04/1990,
firmaram

02 (
dois
)
negócios jurídicos distintos,
que
deriva
m
de um único empreendimento envolvendo uma gleba rural denominada “Taquara”
com área de 6.565,46 hectares
,
localizada
no Município de Primavera do Leste.

Expuseram
ter vendido para os Recorridos a área
total
,

cuj
o negócio consisti
u
no seguinte:

1a parte: transferência imediata
,
por escritura pública
,

da
Fazenda Agropecuária Flor do Campo
, com extensão
de 4.609,18
há (matrícula 2.096 do CRI de Primavera do Leste)
.

2a parte: promessa de venda de 1.956,28
h
a
,

que não estava na posse dos Recorrentes, mas de pessoas apontadas como invasoras
. Em vista disso, esta parte foi
regida por contrato particular com condição suspensiva: trânsito em julgado da
A
ção
D
emarcatória no 517/1998
(n. 0000001-29.1979.8.11.0037)
,
proposta
pelos Recorrentes
em 1979
, ainda em trâmite
.

Conforme
o
contrato
da 2a parte,
metade da área seria paga com o custeio da ação demarcatória
, e
a outra metade teria o preço a ser fixado após o êxito na ação e com a imissão da posse pelo
s
comprador
es (Recorr
idos
)
, e que
eventuais acordos ou despesas posteriores exigiam consentimento do
s
comprador
es
.

De acordo com a narrativa inicial, os 1.956,28 hectares são compostos
, atualmente, pelas Fazendas São Paulo, Boa Esperança e Santa
Narateh
, cujos mapas constantes da demarcatória deixam claro que a
demarcação é controvertida.

A despeito de a 1a parte ter sido satisfeita,
disseram que o segundo contrato não foi honrado pelos Recorridos.

Em vista disso,
em 2009, os
Recorrentes
ajuizaram
esta
ação
e
pedi
ram
a rescisão
do ajuste, ao argumento de que os Ré
us omitiram o pagamento dos honorários advocatícios pactuados
,
emiti
ra
m
declarações falsas ao INCRA
, pois teriam
dito
, em âmbito judicial e administrativo, que não havia litígio ou conflito na área pretendida.

Arguiram que o contrato (2a parte) é revogável, à míngua de cláusulas de irretratabilidade ou irrevogabilidade, o que permiti
ria a
denúncia
unilateral, à luz
do art. 1.088 do C
ódigo
C
ivil de
1916
.

Invocaram
,
ainda
,
o instituto da lesão (
arts
. 157
do
CC/2002 e 1.088
do
CC/1916) e do enriquecimento sem causa, como fundamentos jurídicos para a rescisão.

Pediram, ao final, a
rescisão do contrato de promessa de compra e venda dos 1.956,28 hectares por arrependimento
posterior e pela prática de atos coimados de graves por parte dos Recorridos
(inadimplemento contratual)
.

Em pedido alternativo, pleitearam a revisão do valor contratado para adequá-lo ao valor de mercado.

Na contestação
(ID
295227851)
, os Recorridos suscitaram como matéria p
reliminar
a
ausência de interesse processual,
uma vez que o
contrato estava submetido a cláusula suspensiva, pois a eficácia estava condicionada ao trânsito em julgado da ação demarcatória.

Afirmaram que a
área objeto da demarcatória (ainda em litígio) seria distinta daquela já titulada pelos réus (Fazenda Flor do Campo), com matrícula própria, e sem qualquer conflito possessório.

Negaram
o
inadimplemento,
uma vez que teriam
contrata
do
e
quitado
os honorários ao advogado Dr. João Manoel, conforme cláusula contratual.

Sustent
aram que a valorização imobiliária posterior ao litígio teria motivado a iniciativa da ação pelos
Recorrentes
,
pois estariam insatisfeitos
com os termos originalmente pactuados.

No mais, i
nvocaram o art. 2.035 do Código Civil de 2002 como fundamento para afastar a aplicação do art. 1.088 do Código Civil de 1916.

Apresentada a Réplica,
a Juíza determinou que fosse certificada a fase processual da Ação Demarcatória
517/1998, uma vez que a primeira
sentença foi anulada
, em 08/11/2011,
para cita
r
todos os confinantes da área demarcanda.

Sobreveio a Certidão anexada no ID 295227889, informando que a segunda apelação
da Demarcatória
no
00000
1-29.1979.8.11.0037 - cód. 8494 - foi autuada no Tribunal de Justiça de Mato Grosso sob o no 0039859-60.2011.8.11.0000, cujo
acórdão negou provimento ao
recurs
o; todavia, no REsp
no 2039640/MT (2022/0365959-0)
,
o STJ
anul
ou
o acórdão que julgou os embargos de declaração

e determin
ou
que
fosse
pronunci
ada
, na esteira do devido processo legal, a respeito dos fundamentos
aponta
dos por omissos
.

Logo em seguida, a instrução foi encerrada.

Ao prolatar sentença, a Juíza de 1o grau
acolheu a preliminar de ausência de interesse processual, com base
na existência da c
ondição suspensiva
, uma vez que a
própria petição inicial
reconhece que o contrato trata de bem futuro e incerto (área
que foi
demarcada), cuja eficácia estava subordinada à procedência da ação demarcatória.

Fundamentou, forte n
o art. 125 do Código Civil
, que e
nquanto não implementada a condição suspensiva, não se adquire o direito pretendido, havendo apenas expectativa
, não
pode
ndo
falar em inadimplemento contratual
,
tampouco em revisão de cláusulas de precificação.

Em síntese, a Juíza
concluiu que a
existência de processo pendente de definição sobre a área demarcada torna prematura qualquer discussão judicial sobre rescisão ou revisão contratual.
Ao final, extinguiu o feito sem resolução do mérito e compeliu os Recorrentes a arcarem o ônus
da
sucumbência.

Inconformados, os Recorrentes a
pelara
m
.
E, desde
logo
, adianto que o apelo não encontra guarida.

Nos termos do art. 125 do Código Civil:

“
s
ubordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto
esta
se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa
”
.

No caso em exame, a própria promessa de compra e venda firmada pelas partes condiciona sua eficácia à ocorrência de evento futuro e incerto: o trânsito em julgado da
A
ção
D
emarcatória
no
00000
1-29.1979.8.11.0037
(substituída pelo
no 0039859-60.2011.8.11.0000
)

e a consequente transferência da posse da área litigiosa ao
s
promitente
s
comprador
es
. Trata-se de típica cláusula de condição suspensiva, conforme define a doutrina:

A condição suspensiva é aquela que subordina a aquisição do direito a um evento futuro e incerto. Enquanto a condição não se verifica, o negócio jurídico não produz efeitos jurídicos, embora possa gerar uma expectativa de direito
.
(VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Parte Geral. Atlas, 2023, p. 418).

No processo civil, a ausência de verificação da condição suspensiva implica na inexistência de interesse de agir, elemento essencial à constituição válida da relação processual. Segundo Humberto Theodoro Júnior:

O interesse processual decorre da necessidade e da adequação da tutela jurisdicional. Se não há utilidade jurídica imediata na atuação do Judiciário, porque o direito material ainda não se tornou exigível, falta o interesse de agir
. (Curso de Direito Processual Civil, vol. I, 2024, p. 269).

A pretensão dos
Recorrentes
, consistente na
rescisão contratual por inadimplemento
,
pressupõe a exigibilidade das obrigações
previstas no contrato, o que está condicionado à verificação da cláusula suspensiva. Enquanto esta não se concretizar, não há inadimplemento possível, porque não há obrigação exigível.

O inadimplemento contratual invocado pelos
A
pelantes está fundado em comportamentos que, em sua ótica, teriam violado os deveres de lealdade e cooperação contratual. Contudo, tais alegações não superam o óbice processual, já que
n
ão há como cogitar descumprimento de cláusulas cuja eficácia está suspensa
, e o
contrato não produziu efeitos jurídicos principais (transferência de posse
aos Recorridos
e obrigação de escritura
imobiliária
), razão pela qual os deveres instrumentais e acessórios
,
ainda
,
se encontram em estado latente.

Em outras palavras, não há como pretender a rescisão de contrato que não surtiu efeitos vinculativos plenos.

Reforça-se, a
propósito
, a lição de Caio Mário da Silva Pereira:

“
A promessa de compra e venda, subordinada a condição suspensiva, não cria obrigações exigíveis enquanto esta não se verificar. É um contrato que permanece em estado de ineficácia latente, e não pode ser descumprido antes da verificação da condição
.” (Instituições de Direito Civil, v. III, p. 240).

A tese subsidiária de que o contrato poderia ser denunciado com base no art. 1.088 do Código Civil de 1
.
916, por se
tratar de promessa celebrada por instrumento particular sem cláusula de irrevogabilidade, é juridicamente viável em tese, mas não encontra amparo processual no caso.

É que o direito de arrependimento, mesmo quando reconhecido, não autoriza ajuizamento de ação de rescisão por inadimplemento, como ocorreu
na hipótese
.

A denúncia unilateral se efetiva por simples declaração de vontade, bastando eventual discussão posterior sobre perdas e danos. Pretender a resolução judicial com base em inadimplemento, quando o direito invocado é potestativo, traduz inadequação da via eleita, o que também compromete o interesse de agir.

A partir do contexto fático apresentado neste processo, não há retoques a serem feitos na sentença. A Juíza
agiu com precisão
técnica
ao reconhecer a ausência de interesse processual, pois não há pretensão resistida sobre direito atual,
e incontroverso
.

Isto é, o
processo foi corretamente extinto nos termos do art. 485, VI, do CPC
,
sobretudo pela
necessidade de respeitar a
duração razoável
,
pois tramita há
mais
16 (dezesseis) anos sob o prisma da mera expectativa
de concretizar a compra e venda de área rural litigiosa
.

De toda sorte, e
ventuais prejuízos, lesões ou enriquecimentos indevidos devem ser ventilados após a verificação da condição suspensiva, em momento adequado, se persistirem.

Feitos
todos
esses esclarecimentos,

nego provimento ao apelo
.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
para 12% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2025