Tribunal: TJMT
Processo: 1038417-51.2025.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE FUNDADA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE QUESTIONADA EM JUÍZO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA CONFIGURADA. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL PENDENTE. SUSPENSÃO NECESSÁRIA. INTIMAÇÃO IRREGULAR. PLAUSIBILIDADE JURÍDICA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pela 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que deferiu liminar de reintegração de posse, determinando a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 60 dias, com autorização para arrombamento e reforço policial. 2. Os agravantes ajuizaram ação anulatória de leilão extrajudicial no 1000594-34.2025.8.11.0003, questionando a validade do procedimento de intimação para purgação da mora e para realização do leilão, especialmente pela alegada ausência de intimação pessoal adequada.
II. Questão em discussão
3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a existência de ação anulatória de leilão extrajudicial que questiona a validade da consolidação da propriedade configura prejudicialidade externa capaz de suspender a ação de reintegração de posse; e (ii) saber se a plausibilidade jurídica das alegações de nulidade do procedimento extrajudicial, fundadas na irregularidade das intimações, é suficiente para afastar a concessão da liminar possessória.
III. Razões de decidir
4. A decisão de mérito na ação anulatória constitui prejudicialidade externa nos termos do artigo 313, inciso V, alínea 'a', do Código de Processo Civil, uma vez que o julgamento da ação de reintegração de posse depende da declaração de validade ou invalidade da consolidação da propriedade objeto de processo pendente.
5. A tese de nulidade do procedimento extrajudicial apresenta considerável plausibilidade jurídica, fundamentada na alegação de que não foram esgotados os meios para localização pessoal dos devedores antes da intimação por edital, em contrariedade ao rigor exigido pelo artigo 26 da Lei no 9.514/97.
6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a intimação por edital para fins de purgação da mora e para realização do leilão extrajudicial pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor, sendo a intimação pessoal regra imperativa.
7. A concessão da liminar de desocupação revela-se precipitada e desproporcional, considerando que a retirada dos agravantes do imóvel onde residem pode causar dano irreparável, enquanto a permanência provisória gera à agravada apenas prejuízo patrimonial passível de compensação futura.
8. A existência de dúvida razoável e juridicamente fundamentada quanto à validade do título de propriedade da agravada enfraquece a plausibilidade de seu direito à reintegração liminar, exigindo maior cautela judicial até a solução definitiva das questões pendentes.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e provido para reformar a decisão agravada, revogando a ordem de reintegração de posse e determinando a manutenção dos agravantes na posse do imóvel até o julgamento de mérito da ação anulatória.
Tese de julgamento: "1. Configura prejudicialidade externa a existência de ação anulatória de leilão extrajudicial que questiona a validade da consolidação da propriedade fiduciária, impondo a suspensão da ação de reintegração de posse até solução definitiva da controvérsia. 2. A concessão de liminar de reintegração de posse em alienação fiduciária deve ser precedida de análise criteriosa da regularidade do procedimento extrajudicial, sendo vedada quando presente plausibilidade jurídica de nulidade das intimações exigidas pela Lei no 9.514/97."
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 313, V, 'a'; Lei no 9.514/97, arts. 26, 27, § 2o-A, e 30; Decreto-Lei no 70/66, art. 34.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2276046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 19.06.2023; TJ-MT, Ap. Cível 10414127920238110041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3a Câmara de Direito Privado, j. 07.08.2024; TJ-MT, Ap. Cível 10437709020188110041, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, 3a Câmara de Direito Privado, j. 10.11.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038417-51.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Liminar, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[HIGHOR DJAMILER MENDES SANTOS - CPF: 023.883.841-25 (ADVOGADO), JEFERSON MARTINOVSKI - CPF: 799.456.191-87 (AGRAVANTE), KATIANA ROCHA MATOS MARTINOVSKI - CPF: 799.486.501-15 (AGRAVANTE), TRAVESSIA SECURITIZADORA DE CREDITOS FINANCEIROS VIII S.A. - CNPJ: 36.699.663/0001-93 (AGRAVADO), CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR - CPF: 221.436.208-88 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE FUNDADA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE QUESTIONADA EM JUÍZO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA CONFIGURADA. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL PENDENTE. SUSPENSÃO NECESSÁRIA. INTIMAÇÃO IRREGULAR. PLAUSIBILIDADE JURÍDICA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pela 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que deferiu liminar de reintegração de posse, determinando a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 60 dias, com autorização para arrombamento e reforço policial. 2. Os agravantes ajuizaram ação anulatória de leilão extrajudicial no 1000594-34.2025.8.11.0003, questionando a validade do procedimento de intimação para purgação da mora e para realização do leilão, especialmente pela alegada ausência de intimação pessoal adequada.

II. Questão em discussão

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a existência de ação anulatória de leilão extrajudicial que questiona a validade da consolidação da propriedade configura prejudicialidade externa capaz de suspender a ação de reintegração de posse; e (ii) saber se a plausibilidade jurídica das alegações de nulidade do procedimento extrajudicial, fundadas na irregularidade das intimações, é suficiente para afastar a concessão da liminar possessória.

III. Razões de decidir

4. A decisão de mérito na ação anulatória constitui prejudicialidade externa nos termos do artigo 313, inciso V, alínea 'a', do Código de Processo Civil, uma vez que o julgamento da ação de reintegração de posse depende da declaração de validade ou invalidade da consolidação da propriedade objeto de processo pendente.

5. A tese de nulidade do procedimento extrajudicial apresenta considerável plausibilidade jurídica, fundamentada na alegação de que não foram esgotados os meios para localização pessoal dos devedores antes da intimação por edital, em contrariedade ao rigor exigido pelo artigo 26 da Lei no 9.514/97.

6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a intimação por edital para fins de purgação da mora e para realização do leilão extrajudicial pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor, sendo a intimação pessoal regra imperativa.

7. A concessão da liminar de desocupação revela-se precipitada e desproporcional, considerando que a retirada dos agravantes do imóvel onde residem pode causar dano irreparável, enquanto a permanência provisória gera à agravada apenas prejuízo patrimonial passível de compensação futura.

8. A existência de dúvida razoável e juridicamente fundamentada quanto à validade do título de propriedade da agravada enfraquece a plausibilidade de seu direito à reintegração liminar, exigindo maior cautela judicial até a solução definitiva das questões pendentes.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso conhecido e provido para reformar a decisão agravada, revogando a ordem de reintegração de posse e determinando a manutenção dos agravantes na posse do imóvel até o julgamento de mérito da ação anulatória.

Tese de julgamento:

"1. Configura prejudicialidade externa a existência de ação anulatória de leilão extrajudicial que questiona a validade da consolidação da propriedade fiduciária, impondo a suspensão da ação de reintegração de posse até solução definitiva da controvérsia. 2. A concessão de liminar de reintegração de posse em alienação fiduciária deve ser precedida de análise criteriosa da regularidade do procedimento extrajudicial, sendo vedada quando presente plausibilidade jurídica de nulidade das intimações exigidas pela Lei no 9.514/97."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 313, V, 'a'; Lei no 9.514/97, arts. 26, 27, § 2o-A, e 30; Decreto-Lei no 70/66, art. 34.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2276046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 19.06.2023; TJ-MT, Ap. Cível 10414127920238110041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3a Câmara de Direito Privado, j. 07.08.2024; TJ-MT, Ap. Cível 10437709020188110041, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, 3a Câmara de Direito Privado, j. 10.11.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
agravo de instrumento, com pedido de tutela de urgência,
interposto por
JEFERSON MARTINOVSKI
e
KATIANA ROCHA MATOS MARTINOVSKI
contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, que nos autos da
ação de reintegração de posse n. 1013662-51.2025.8.11.0003
, ajuizada por
TRAVESSIA SECURITIZADORA DE CRÉDITOS FINANCEIROS VIII S.A.
, deferiu o pedido liminar formulado na exordial (Id.195318729, pág.12 – item ‘b’) e, por consequência, determinou a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias, bem como a reintegração imediata da parte autora, ora agravada, na posse do bem, com autorização para arrombamento e requisição de reforço policial, se necessário.

Informam os agravantes que ajuizaram duas ações paralelas relativas ao mesmo imóvel:
(i) ação revisional
, na qual se discute o valor real da dívida, acompanhada de laudos periciais que indicariam supostas cobranças indevidas; e
(ii) ação anulatória
do leilão extrajudicial e dos atos expropriatórios, alegando-se a nulidade do procedimento de intimação para purgação da mora, especialmente pela ausência de intimação pessoal.

Alegam que a concessão da liminar de reintegração de posse se deu sem a devida consideração sobre a prejudicialidade das ações revisional e anulatória em curso, o que, segundo sustentam, afeta diretamente a validade da consolidação da propriedade em favor da agravada.

Destacam que, caso os laudos periciais da ação revisional confirmem cobranças indevidas, o montante da dívida poderá ser revisto, o que comprometeria a higidez do procedimento de consolidação da propriedade.

Do mesmo modo, a ação anulatória, ao questionar a legalidade do leilão extrajudicial com base na ausência de intimação válida, pode ensejar a anulação do leilão e, por conseguinte, a desconstituição do domínio em favor da agravada.

Pontuam, ainda, que a concessão da liminar é precipitada, uma vez que ignora a possibilidade de reversão da situação jurídica do imóvel, podendo ocasionar dano irreparável aos agravantes, diante da perda iminente da posse.

Ao final, requerem a concessão de efeito suspensivo para suspender os efeitos da decisão agravada, especificamente a ordem de reintegração de posse e o prazo de desocupação do imóvel. No mérito, pleiteiam o provimento do recurso, com a consequente reforma da decisão agravada.

Justiça gratuita concedida. Deferido o pedido de antecipação da tutela de urgência recursal para suspender os efeitos da decisão agravada (Id. 326104873).

Contrarrazões apresentadas por Travessia Securitizadora de Créditos Financeiros VIII S.A., impugnando a concessão da justiça gratuita concedida aos agravantes, alegando que estes não apresentaram documentos idôneos que comprovem a alegada hipossuficiência financeira. Destaca que a assistência por advogado particular é um indício de capacidade econômica.

Refuta a tese de conexão ou prejudicialidade externa com a Ação Anulatória de Consolidação da Propriedade e Leilão Extrajudicial (no 1000594-34.2025.8.11.0003). Argumenta que, apesar da identidade de partes, as causas de pedir e os ritos processuais são distintos e incompatíveis, sendo a presente demanda uma ação de imissão na posse fundamentada no art. 30 da Lei no 9.514/97. Salienta que a regularidade da consolidação da propriedade é inquestionável, atestada pela matrícula imobiliária, e que o pedido liminar na ação anulatória foi indeferido em primeiro grau e mantido em sede recursal, não havendo óbice ao prosseguimento da demanda possessória.

Defende, ainda, a validade do procedimento extrajudicial, afirmando que foram realizadas diversas tentativas de intimação pessoal dos agravantes no endereço indicado no contrato, para purgar a mora, sem êxito, sendo regular a intimação via edital.

Por fim, requer o desprovimento do agravo de instrumento, com a consequente manutenção integral da decisão agravada (Id. 329744854).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R
EXMO DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de
agravo de instrumento, com pedido de tutela de urgência,
interposto por
JEFERSON MARTINOVSKI
e
KATIANA ROCHA MATOS MARTINOVSKI
contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da
ação de reintegração de posse n. 1013662-51.2025.8.11.0003
, ajuizada por
TRAVESSIA SECURITIZADORA DE CRÉDITOS FINANCEIROS VIII S.A.
, deferiu o pedido liminar formulado na exordial (Id.195318729, pág.12 – item ‘b’) e, por consequência, determinou a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias, bem como a reintegração imediata da parte autora, ora agravada, na posse do bem, com autorização para arrombamento e requisição de reforço policial, se necessário.

A parte agravada,
Travessia Securitizadora de Créditos Financeiros VIII S.A,
insurge-se contra a concessão dos benefícios da justiça gratuita aos agravantes,
Jeferson Martinovski
e
Katiana Rocha Matos Martinovski
, argumentando que a contratação de advogado particular seria incompatível com a alegação de hipossuficiência e que não haveria prova robusta da insuficiência de recursos.

A preliminar, contudo,
não merece acolhida.

No caso dos autos, os agravantes instruíram seu pedido com cópias de suas Carteiras de Trabalho e Previdência Social (CTPS), documentos que, embora não sejam uma fotografia exata da situação financeira atual, constituem indícios de sua condição socioeconômica.

Além disso, em observância aos documentos anexados na
Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial e da Consolidação do Imóvel n. 1000594-34.2025.8.11.0003
, consta Declaração de Imposto de Renda 2024-2023 das partes agravantes, que comprovam a presença dos requisitos para a concessão da justiça gratuita.

A agravada, por sua vez, limitou-se a alegações genéricas, sem trazer aos autos qualquer prova capaz de infirmar a presunção de hipossuficiência.

Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a contratação de advogado particular não impede, por si só, a concessão da gratuidade de justiça, conforme se extrai do disposto no artigo 99, § 4o, do CPC.

Dessa forma, ausentes elementos que contradigam a declaração de pobreza firmada pelos agravantes, a manutenção do benefício é medida que se impõe.

Portanto,
rejeito
a preliminar.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento.

Cinge-se a controvérsia a analisar a correção da decisão do juízo de 1o grau que, em sede de
ação de reintegração de posse n. 1013662-51.2025.8.11.0003,
fundada na Lei no 9.514/97, deferiu a liminar para desocupação do imóvel, a despeito da existência de ações conexas que questionam a validade do procedimento de consolidação da propriedade.

Depreende-se dos autos de origem que
Jeferson Martinovski
e
Katiana Rocha Matos Martinovski,
são devedores fiduciantes por meio do Instrumento Particular de Financiamento com Constituição de Alienação Fiduciária em Garantia, Emissão de Cédula de Crédito Imobiliário e Outras Avenças, firmado em 29/04/2016, cujo objeto é o imóvel sob a matrícula no 44.433, localizado em Rondonópolis/MT, com valor financiado de R$ 74.986,30.

A
Travessia Securitizadora de Créditos Financeiros VIII S.A.
, na condição de credora fiduciária, obteve a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor após alegado inadimplemento dos agravantes, e ajuizou ação de reintegração de posse, obtendo liminar favorável.

O Magistrado de Primeiro Grau ao deferir a liminar de reintegração na posse baseou-se no entendimento de que, estando
comprovada a consolidação da propriedade
do imóvel em nome da autora (Travessia Securitizadora, na Matrícula no 44.433 - Av.23/44.433), o credor fiduciário tem o direito de ser reintegrado na posse, conforme previsto no Art. 30 da Lei no 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária).

O Juízo de origem entendeu que, no caso em questão, estavam demonstrados os requisitos da
probabilidade
(devido à consolidação) e a
possibilidade de ocorrência de dano irreparável
decorrente do não uso do direito pelo credor.

Transcrevo trecho da decisão agravada, id. 206631117 – autos de origem:

“(...)

Noutro trilho, a lei exige, para a outorga da proteção possessória, a coexistência de requisitos, que são os taxativamente enunciados no artigo 561, do Código de Processo Civil, ou seja, a posse; a turbação ou esbulho praticado pelos réus e a data da turbação ou do esbulho e a continuação da posse, embora turbada na ação de manutenção ou a perda desta, na de reintegração.

Lado outro, o artigo 294, do Código de Processo Civil, estabelece que a tutela provisória pode fundar-se em urgência (cautelar ou antecipada satisfativa) ou evidência, sendo requisito necessário à concessão das mesmas a verossimilhança da alegação, bem como, para aquela que haja juízo ligado à urgência.

Ressalte-se que verossimilhança da alegação é a confrontação entre a verdade das afirmações contidas na petição inicial (narrativa dos fatos) e os demais elementos carreados aos autos (provas).

De forma que, a tutela jurisdicional provisória pode ser exprimida antes do trânsito em julgado, quando a decisão jurisdicional produzir efeitos concretos, satisfazendo provisoriamente o direito invocado.

(...)

Desta feita, resta demonstrado, no caso vertente, que existem os requisitos da probabilidade, no sentido de restarem presentes motivos preponderantes e convergentes à aceitação de que são verossímeis as alegações da parte autora, como também a possibilidade de ocorrência de dano irreparável ou de difícil reparação, decorrente do não uso do direito desde logo (art.300, CPC).

No mesmo norte, vê-se que a parte ré ajuizara ‘Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial e da Consolidação do Imóvel - PJe no1000594-34.2025.8.11.0003’, sendo a medida liminar suplicada naquela demanda (suspensão dos atos expropriatórios), indeferida por este Juízo, em conformidade com a decisão proferida no (Id.195320503), confirmada pelo Juízo ad quem, conforme v. decisão superior de (Id.195320504).

Assim, considerando que a propriedade do imóvel objeto desta demanda se consolidara em favor da parte autora (Av.23/44.433 - Id.195320492), hei por bem em deferir o pedido liminar formulado na exordial (Id.195318729, pág.12 – item ‘b’) e, via de consequência, assinalo o prazo de (60) sessenta dias (art.30, da Lei no9.514/97), para desocupação voluntário do imóvel, após, determino que a parte autora seja imediatamente reintegrada na posse do imóvel descrito e caracterizado nos autos -Matrícula no44.433, registrada junto ao RGI desta Urbe-, até ulteriores deliberações deste Juízo (art.297, CPC).

Consignando-se, desde já, que em caso de necessidade, defiro ordem de arrombamento e reforço policial, desde que devidamente constatada e certificada a impossibilidade do cumprimento da medida liminar pelo Oficial de Justiça, devendo ser redigido termo circunstanciado das ocorrências de referido ato (artigo 782, §2o, do Código de Processo Civil). (...)”

Pois bem. A decisão agravada fundamentou-se, essencialmente, na literalidade do artigo 30 da Lei no 9.514/97, que assegura ao credor fiduciário, uma vez consolidada a propriedade em seu nome, a reintegração liminar na posse do imóvel. De fato, a averbação da consolidação na matrícula do imóvel (Av.23/44.433) confere, em princípio, a probabilidade do direito alegado pela agravada.

Contudo, a interpretação meramente literal do dispositivo legal não pode se sobrepor a uma análise sistemática do ordenamento jurídico, que exige a consideração de todo o contexto fático-processual. No caso concreto, a validade do próprio ato de consolidação da propriedade, que é a premissa maior do silogismo que levaria à reintegração de posse, está sendo vigorosamente questionada em juízo.

Os agravantes ajuizaram
ação anulatória n. 1000594-34.2025.8.11.0003
, cujo objeto é anular a perda da propriedade e o leilão subsequente, focando na falha da parte agravada, Travessia Securitizadora de Créditos Financeiros VIII S.A, em esgotar as tentativas de intimação pessoal dos devedores, procedendo de forma irregular à intimação via
edital
nos dias 23, 26 e 27 de fevereiro de 2024.

A existência de duas demandas configura uma clássica hipótese de prejudicialidade externa, nos termos do artigo 313, inciso V, alínea 'a', do Código de Processo Civil.

“Art. 313.
Suspende-se o processo:

(...)

V - quando a sentença de mérito:

a)
depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente
;

(...)” (negritei)

A decisão de mérito a ser proferida na referida ação anulatória tem o condão de impactar diretamente o desfecho da ação de reintegração de posse. Se, ao final, for reconhecida a nulidade do procedimento de consolidação, o título em que se ampara a agravada para pleitear a posse será
desconstituído
, esvaziando por completo o seu direito.

A concessão da liminar de desocupação mostra-se precipitada e desproporcional, pois a retirada dos agravantes do imóvel onde residem pode causar dano irreparável, caso suas alegações sejam acolhidas nas ações conexas. Em contrapartida, a permanência provisória no imóvel gera à agravada apenas prejuízo patrimonial, passível de compensação futura. Por cautela e segurança jurídica, recomenda-se aguardar a solução das questões pendentes antes de adotar medida tão drástica.

Ademais, o indeferimento da liminar na ação anulatória, por ter sido proferido em juízo sumário, não vincula o presente julgamento.

Para além da questão da prejudicialidade, a própria tese de nulidade aventada pelos Agravantes ostenta, em uma análise perfunctória, considerável plausibilidade jurídica (
fumus boni iuris
).

A Lei no 9.514/97, em seu artigo 26, estabelece um rito rigoroso para a constituição em mora do devedor fiduciante, exigindo sua intimação pessoal, a ser realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis. A intimação por edital, prevista no § 4o do mesmo artigo, é medida excepcional, cabível apenas quando o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, fato que deve ser devidamente certificado pelo serventuário.

Os agravantes alegam que não foram esgotados todos os meios para sua localização, apontando a ausência de tentativa de notificação por via postal com aviso de recebimento. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se consolidado no sentido de que a intimação por edital somente é válida após o esgotamento das tentativas de localização pessoal do devedor, sob pena de nulidade do procedimento.

Com efeito,

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.
NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA.
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3.
A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora
. Precedentes. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2023). (grifo nosso)

Nesse sentido, é o julgado deste Eg. Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA –
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2o-A, DA LEI No 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI No 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA
– PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – DANOS MORAIS INEXISTENTES – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO . Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997.
Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66.
Recurso provido em parte. (TJ-MT 10437709020188110041 MT, RELATORA: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, DATA DE JULGAMENTO: 10/11/2021, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 13/11/2021). A irregularidade na intimação para o leilão extrajudicial, por si só, não foi suficiente para ofender os direitos de personalidade da apelante a lhe causar dano, sendo dissabores normais da vida cotidiana.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10414127920238110041, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 07/08/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/08/2024). (grifo nosso)

Conforme se extrai dos autos de origem, a agravada instruiu a ação possessória com documentos que indicam a tentativa de intimação por oficial de cartório, seguida da publicação de editais (Ids. 195320495, 195320496, 195320497 e 195320498). Contudo, a controvérsia sobre o esgotamento efetivo dos meios de localização pessoal é matéria que demanda dilação probatória, a ser aprofundada no bojo da ação anulatória, principalmente quanto a intimação pessoal quanto a realização do leilão.

Nesse cenário, deve ser considerado que a regularidade da notificação tanto para purgação da mora como para a data de realização do leilão, exige análise mais aprofundada, não sendo possível aferi-la, de plano, nesta fase processual, bem como pelo fato da
ação anulatória de leilão extrajudicial n.1000594-34.2025.8.11.0003
(em fase de especificação de provas), possui potencial para alterar o contexto jurídico da posse do imóvel em litígio.

A existência de dúvida razoável e juridicamente fundamentada quanto à validade do título de propriedade da agravada enfraquece a plausibilidade de seu direito à reintegração liminar, exigindo maior cautela judicial.

A decisão agravada não considerou adequadamente o risco de dano irreparável aos agravantes nem a relevância das ações em curso que contestam a propriedade. Assim, manter os agravantes na posse do imóvel até o julgamento definitivo revela-se mais compatível com os princípios da prudência, da segurança jurídica e da efetividade da tutela.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso lhe
DOU PROVIMENTO
, para reformar a decisão agravada e, por conseguinte, revogar a ordem de reintegração de posse, determinando a manutenção dos agravantes na posse do imóvel até o julgamento de mérito da ação anulatória no 1000594-34.2025.8.11.0003 e, ou ulterior deliberação do juízo de origem, restando confirmada a tutela de urgência recursal anteriormente deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2025