Tribunal: TJMT
Processo: 1008024-25.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-30

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGADO ATRASO DE OBRA – CULPA DOS ADQUIRENTES PELA RESCISÃO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – ADEQUAÇÃO – DANOS MORAIS – AFASTAMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É cediço que a qualquer tempo é possível a rescisão do contrato de compra do imóvel, devendo, no entanto, serem sopesadas as consequências financeiras dependendo da culpa de cada parte no rompimento obrigacional.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador admite-se a retenção pelo vendedor de percentual compreendido entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Ausentes indícios de qualquer conduta da Apelante que tenha ultrapassado os limites da boa-fé objetiva ou provocado exposição dos Apelados, a frustração contratual não configura, por si só, dano moral passível de indenização, notadamente quando ocorrida por culpa dos próprios adquirentes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1008024-25.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[CONSTRUTORA PELLISSARI LTDA - ME - CNPJ: 10.701.279/0001-94 (APELANTE), GILBERTO CRISTOFOLINI - CPF: 000.518.681-13 (ADVOGADO), EDMAR CUSTODIO DE CASTRO - CPF: 060.732.973-43 (APELADO), LORRAINE ALVES RIBEIRO - CPF: 023.736.341-04 (ADVOGADO), TATILA FELIX PEREIRA DE BRITO CASTRO - CPF: 061.597.461-97 (APELADO), CRISTIANY DUTRA ESPINDOLA - CPF: 983.075.921-00 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGADO ATRASO DE OBRA – CULPA DOS ADQUIRENTES PELA RESCISÃO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – ADEQUAÇÃO – DANOS MORAIS – AFASTAMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É cediço que a qualquer tempo é possível a rescisão do contrato de compra do imóvel, devendo, no entanto, serem sopesadas as consequências financeiras dependendo da culpa de cada parte no rompimento obrigacional.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador admite-se a retenção pelo vendedor de percentual compreendido entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Ausentes indícios de qualquer conduta da Apelante que tenha ultrapassado os limites da boa-fé objetiva ou provocado exposição dos Apelados, a frustração contratual não configura, por si só, dano moral passível de indenização, notadamente quando ocorrida por culpa dos próprios adquirentes.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N.
1008024-25.2022.8.11.0041

APELANTE:
CONSTRUTORA PELLISSARI LTDA

APELADOS:

EDMAR CUSTODIO DE CASTRO, TATILA FELIX PEREIRA DE BRITO CASTRO

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de recurso de Apelação Cível interposto pela CONSTRUTORA PELLISSARI LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Resolução Contratual por Atraso de Obra com Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais
ajuizada por EDMAR CUSTODIO DE CASTRO e TATILA FELIX PEREIRA DE BRITO CASTRO (proc. n. 1008024-25.2022.8.11.0041), julgou procedente o pedido para:

“
a)
DECLARAR
a nulidade da cláusula 13a do Instrumento Particular de Contrato de Empreitada, que vincula o prazo de entrega da obra à assinatura do contrato de financiamento, bem como do Parágrafo Primeiro da Cláusula 11a, que estabelece multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato;

b)
DECLARAR
a rescisão do Instrumento Particular de Contrato de Empreitada para Construção de Imóvel Habitacional na Planta firmado entre as partes e, consequentemente, a inexigibilidade das obrigações provenientes;

c)
CONDENAR
a parte ré à restituição do valor de R R$ 16.294,68 (dezesseis mil duzentos e noventa e quatro reais e sessenta e oito centavos), correspondente a 80% dos valores pagos (R$ 20.368,35) em favor dos autores, com correção monetária contratualmente estabelecida ou prevista em lei específica e, na sua omissão, pelo índice IPCA/IBGE (art. 389, parágrafo único do CC) a partir da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ) e juros de mora calculado pela taxa SELIC, deduzido o índice de correção monetária (art. 406, § 1o do CC), desde o vencimento (art. 397 do CC);

d)
CONDENAR
a parte ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) à parte autora, a título de danos morais, com correção monetária contratualmente estabelecida ou prevista em lei específica e, na sua omissão, pelo índice IPCA/IBGE (art. 389, parágrafo único do CC) desde o arbitramento (Súmula no 362 do STJ) e juros de mora calculado pela taxa SELIC, deduzido o índice de correção monetária (art. 406, § 1o do CC), desde a citação (art. 405 do CC);

d)
CONDENAR
a parte ré ao pagamento da totalidade das despesas judiciais e honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação nos termos do art. 85, §2o do Código de Processo Civil”
.

Em suas razões, aduz a ocorrência de
error in judicando
diante da contradição da sentença ao reconhecer a prova da culpa dos Apelados pela rescisão contratual e, ainda assim, condenar a Apelante ao pagamento de danos morais.

Afirma a ausência de atraso na obra e, consequentemente, de mora da Apelante que justifique a conclusão da sentença, bem como validade da Cláusula 13a do contrato, que estabelecia o início da contagem do prazo de 10 meses para a execução da obra a partir da assinatura do contrato junto ao agente financeiro.

Cita que os depoimentos prestados pelos próprios Apelados na audiência de instrução, revelam que o atraso alegado na entrega do imóvel decorreu de questões relacionadas ao financiamento bancário de responsabilidades deles próprios.

Reitera a inexistência de dano moral indenizável, haja vista que a rescisão partiu dos próprios Apelados, que desistiram do negócio.

Pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença, para que seja julgado totalmente improcedente o pleito autoral. Subsidiariamente, requer o afastamento da condenação por danos morais e a majoração do percentual de retenção.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 312560915).

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de Apelação interposta pela CONSTRUTORA PELLISSARI LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Resolução Contratual por Atraso de Obra com Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais
ajuizada por EDMAR CUSTODIO DE CASTRO e TATILA FELIX PEREIRA DE BRITO CASTRO (proc. n. 1008024-25.2022.8.11.0041), julgou procedente o pedido para
decretar a rescisão do contrato e condenar a Apelante à restituição de 80% dos valores pagos, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00.

A lide tem por objeto a restituição de contrato de empreitada para construção de imóvel na planta firmado pelas partes.

Pois bem.

A despeito das alegações de ausência de atraso na obra, ausência de mora da construtora e validade da cláusula que condiciona o início do prazo de execução da obra à assinatura do contrato de financiamento, é cediço que a qualquer tempo é possível a rescisão do contrato de compra do imóvel, devendo, no entanto, serem sopesadas as consequências financeiras dependendo da culpa de cada parte no rompimento obrigacional.

No caso em tela, verifica-se da sentença que o Juízo
a quo
já reconheceu a culpa dos Autores/Apelados pela rescisão contratual, autorizando, pois, a retenção de 20% dos valores por eles pagos em favor da Apelante.

Destarte, já reconhecida que a culpa dos Autores/Apelados, e ausente interposição recursal da parte deles, deve-se o debate recursal cingir-se ao percentual de retenção dos valores pagos e ao direito a indenização por danos morais pleiteados.

Sobre o primeiro ponto, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador admite-se a retenção

pelo vendedor de percentual compreendido entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, senão vejamos:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2.
É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes
. 3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula no 7/STJ. 4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.687.999/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)
(destaquei)

Logo, considerando que o percentual de retenção fixado pelo julgador singular encontra-se em consonância com os parâmetros estabelecidos pela Corte Superior, nenhum reparo deve ser feito na sentença.

Lado outro, afigura-se, de fato, contraditório reconhecer a culpa dos Autores/Apelados pela rescisão contratual e, ao mesmo tempo, reconhecer em favor deles indenização por danos morais em virtude da frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel.

Com efeito, ausentes indícios de qualquer conduta da Apelante que tenha ultrapassado os limites da boa-fé objetiva ou provocado exposição dos Apelados, a frustração contratual não configura, por si só, dano moral passível de indenização, notadamente quando ocorrida

por culpa dos próprios adquirentes.

A propósito, colaciono jurisprudência deste Sodalício:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO A 25%. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME: Apelação Cível interposta por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Revisão de Cláusulas e Pedido de Devolução de Valores Pagos c/c Danos Morais, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando os réus na restituição dos valores pagos, com retenção de 10%, além de danos morais no valor de R$2.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há quatro questões em discussão: (i) definir se a empresa SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. é parte legítima para compor o polo passivo da demanda; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção dos valores pagos pela compradora em razão da rescisão contratual; (iii) determinar o termo inicial da incidência dos juros moratórios; e (iv) verificar se há fundamento para a condenação dos réus ao pagamento de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR: A empresa SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. integra a cadeia de fornecimento e consta nos documentos de cobrança e comunicação, configurando sua responsabilidade solidária nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC, e da teoria da aparência. O percentual de retenção deve observar a jurisprudência do STJ, que estabelece o limite entre 10% e 25% do montante efetivamente pago pelo comprador, considerando os custos administrativos suportados pelos vendedores. Nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção de 25% é adequada. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do Tema 1002 (REsp 1740911/DF). A condenação por danos morais deve ser afastada, pois não restou configurada conduta ilícita dos réus apta a ensejar reparação extrapatrimonial, sendo a rescisão contratual decorrente da inadimplência da compradora. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A empresa que integra a cadeia de fornecimento e participa da relação contratual responde solidariamente pelo cumprimento das obrigações, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC. Nos contratos de promessa de compra e venda firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção pelo vendedor, nos casos de rescisão por culpa do comprador, deve observar o limite de 25% do valor efetivamente pago. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução dos valores ao comprador.
A rescisão contratual por culpa do comprador, por si só, não configura dano moral indenizável.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7o, parágrafo único, 51, IV; CC, art. 406. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1740911/DF (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 2.020.138/SP; TJMT, AC no 1033447-89.2019.8.11.0041; TJMT, AC no 10052573120228110003. (N.U 1022026-80.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2025, Publicado no DJE 14/03/2025)
(destaquei)

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. VALIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, determinando a devolução de 90% (noventa por cento) do valor pago pela autora e permitindo a retenção de 10% (dez por cento) pela requerida. 2. A recorrente alega culpa exclusiva da apelada pelo desfazimento contratual, em razão da falta de informação prévia sobre a possibilidade de reavaliação financeira, pleiteando a devolução integral dos valores pagos e a indenização por danos morais. 3. A sentença afastou a alegação de abusividade da cláusula contratual que prevê a retenção parcial dos valores pagos e indeferiu o pedido de indenização por danos morais, fundamentando a validade contratual e a inexistência de comprovação de ilicitude ou má-fé por parte da requerida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a cláusula contratual que prevê retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos é válida e aplicável ao caso concreto; e (ii) verificar a existência de dano moral passível de indenização em razão das circunstâncias relatadas pela apelante. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A análise dos autos demonstra que a rescisão contratual decorreu de iniciativa da apelante, em razão da necessidade de complementação financeira imposta por reavaliação bancária, circunstância considerada prática usual no mercado imobiliário, especialmente em casos de atraso na formalização do financiamento. 6. A cláusula que prevê retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos encontra respaldo na Lei no 13.786/2018, sendo compatível com o ordenamento jurídico por garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa. 7. A necessidade de reavaliação bancária não constitui conduta abusiva ou omissiva da requerida, tampouco caracteriza violação contratual, visto que decorreu de fatores alheios à sua vontade e em conformidade com práticas usuais do mercado. 8. No tocante ao pedido de indenização por danos morais, não há comprovação de violação a direitos da personalidade da autora. A frustração decorrente de expectativas contratuais e dificuldades financeiras não configura, por si só, abalo psicológico relevante para ensejar indenização por danos extrapatrimoniais. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido para manter a sentença recorrida que determinou a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela autora, com atualização monetária e juros, e afastou a condenação por danos morais. Tese de julgamento: "1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção parcial de valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, nos termos da Lei no 13.786/2018." "2. A necessidade de reavaliação financeira em financiamento imobiliário, decorrente de atraso na formalização contratual, não caracteriza conduta abusiva ou ilícita por parte da vendedora." "
3. A frustração contratual não configura, por si só, dano moral passível de indenização, na ausência de comprovação de violação a direitos da personalidade."
Legislação relevante citada: Código Civil, art. 476; Lei no 13.786/2018. (N.U 1017350-09.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/01/2025, Publicado no DJE 26/01/2025)
(destaquei)

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMEMTO ao recurso apenas para afastar a indenização fixada a título de danos morais.

Diante do resultado da lide e da sucumbência recíproca, determino que o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios seja realizado na proporção de 50% para cada litigante, observada a gratuidade da justiça deferida aos Apelados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025