Tribunal: TJMT
Processo: 1042231-89.2018.8.11.0041
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-19
Data de publicação: 2025-02-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – APELAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – NÃO OCORRÊNCIA – CULPA DO AUTOR, QUE NÃO SE ENCONTRAVA EM DIA COM AS PRESTAÇÕES PACTUADAS - DIREITO DE RETENÇÃO DA VENDEDORA – RECURSO DE VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS CONHECIDO E PROVIDO – RECURSO DE JOSÉ LEITE DE BARROS NETO PREJUDICADO.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta por empresa vendedora em face de sentença que reconheceu atraso na entrega de imóvel e condenou a apelante ao pagamento de indenização ao comprador. A construtora sustenta que o atraso não ocorreu por sua culpa, mas em razão do inadimplemento do adquirente, que não quitou as prestações pactuadas, justificando o exercício do direito de retenção do bem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel imputável à vendedora; e (ii) estabelecer se a inadimplência do comprador justifica o direito de retenção pela vendedora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O atraso na entrega do imóvel não pode ser imputado à vendedora quando o comprador não cumpre regularmente suas obrigações contratuais, especialmente o pagamento das prestações pactuadas.
O direito de retenção é admitido quando o adquirente não adimplente os pagamentos devidos, impedindo a transmissão da posse e afastando a alegação de mora da vendedora.
Não há direito à indenização por atraso na entrega quando o próprio comprador deu causa à impossibilidade de finalização do contrato, em razão de sua inadimplência.
IV. DISPOSITIVO E TESE
O atraso na entrega de imóvel não pode ser atribuído à vendedora quando decorre da inadimplência do comprador.
O direito de retenção é legítimo quando o comprador não cumpre as obrigações contratuais essenciais, especialmente o pagamento das prestações.
O inadimplemento do adquirente afasta a obrigação de indenização por atraso na entrega do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042231-89.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer, Atraso na Entrega do Imóvel, Atraso na Entrega do Imóvel]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[JOSE LEITE DE BARROS NETO - CPF: 031.287.481-28 (APELADO), LEMIR FEGURI - CPF: 182.017.171-04 (ADVOGADO), FABIAN FEGURI - CPF: 035.898.121-25 (ADVOGADO), VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 08.029.323/0001-10 (APELANTE), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 08.029.323/0001-10 (APELADO), FABIAN FEGURI - CPF: 035.898.121-25 (ADVOGADO), JOSE LEITE DE BARROS NETO - CPF: 031.287.481-28 (APELANTE), LEMIR FEGURI - CPF: 182.017.171-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – APELAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – NÃO OCORRÊNCIA – CULPA DO AUTOR, QUE NÃO SE ENCONTRAVA EM DIA COM AS PRESTAÇÕES PACTUADAS - DIREITO DE RETENÇÃO DA VENDEDORA –
RECURSO DE VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS CONHECIDO E PROVIDO
–
RECURSO DE JOSÉ LEITE DE BARROS NETO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por empresa vendedora em face de sentença que reconheceu atraso na entrega de imóvel e condenou a apelante ao pagamento de indenização ao comprador. A construtora sustenta que o atraso não ocorreu por sua culpa, mas em razão do inadimplemento do adquirente, que não quitou as prestações pactuadas, justificando o exercício do direito de retenção do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel imputável à vendedora; e (ii) estabelecer se a inadimplência do comprador justifica o direito de retenção pela vendedora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso na entrega do imóvel não pode ser imputado à vendedora quando o comprador não cumpre regularmente suas obrigações contratuais, especialmente o pagamento das prestações pactuadas.

O direito de retenção é admitido quando o adquirente não adimplente os pagamentos devidos, impedindo a transmissão da posse e afastando a alegação de mora da vendedora.

Não há direito à indenização por atraso na entrega quando o próprio comprador deu causa à impossibilidade de finalização do contrato, em razão de sua inadimplência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

O atraso na entrega de imóvel não pode ser atribuído à vendedora quando decorre da inadimplência do comprador.

O direito de retenção é legítimo quando o comprador não cumpre as obrigações contratuais essenciais, especialmente o pagamento das prestações.

O inadimplemento do adquirente afasta a obrigação de indenização por atraso na entrega do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por ambas as partes, contra sentença prolatada pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá (Dra. Edna Ederli Coutinho), que, nos autos da Ação de Reparação por Danos Materiais e Morais no 1042231-89.2018.8.11.0041, movida pelo autor JOSÉ LEITE DE BARROS NETO,
julgou parcialmente procedente

o pleito exordial, para:

I-)
declarar o mês de dezembro de 2015 o prazo final previsto contratualmente para a entrega do imóvel em debate;

II-)
condenar a construtora a indenizar a parte autora ao pagamento da cláusula penal moratória (2% do valor do contrato), pelo período do atraso na entrega do imóvel (de Dezembro de 2015 até Março de 2016), no importe mensal de R$4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento; e

III-)
condenar a construtora ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, esta arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma prevista no artigo 85, § 2°, do CPC.

Irresignada, a empresa Vanguard Home Empreendimentos Imobiliários aduz que:

- não houve atraso na entrega da obra a ensejar aplicação de multa contratual;

- as obras do empreendimento foram concluídas dentro do prazo estabelecido em contrato. Se algum atraso houve na entrega do apartamento, este se deu em razão de o apelado possuir, na época, saldo devedor para quitação do imóvel;

- o Juízo singular deixou de observar que o contrato objeto da lide possui cláusula penal moratória estabelecida em desfavor da construtora e em favor do consumidor, sendo descabida, portanto, a inversão de cláusula penal.

Desse modo, requer o provimento do recurso, a fim de reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos da petição inicial.

Sem contrarrazões.

Por sua vez, o autor, em seu recurso, alega que:

- o único ponto que merece ser revisto na sentença é quanto ao congelamento da última parcela, no valor de R$158.200,00 (cento e cinquenta e oito mil e duzentos reais) e o ressarcimento dos juros e correção monetária indevidos, visto que o motivo para não honrar com esta parcela foi o atraso na entrega do “
habite-se”
, que o impossibilitou de conseguir o empréstimo.

Desse modo, requer a reforma da sentença para que seja determinado o congelamento da parcela no 46, no valor de R$158.200,00 (cento e cinquenta e oito mil e duzentos reais), em razão do erro exclusivo da construtora, decorrente do atraso na entrega do “
habite-se
”, o que impossibilitou a obtenção do financiamento imobiliário, bem como, a condenação da empresa, no ressarcimento do valor referente aos juros e correção monetária desse valor.

Contrarrazões no id. 217467530. Sem preliminar.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de ação indenizatória movida por José Leite de Barros Neto contra a empresa Vanguard Home em razão de suposto atraso na entrega de imóvel adquirido no empreendimento Garden Monte Líbano.

O cerne da questão diz respeito à ocorrência de atraso na entrega do imóvel e às consequências sofridas por estes, oriundas do alegado atraso.

Do recurso da empresa Vanguard Home Empreendimentos Imobiliários.

O Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção n° 23996 (id. 217470296), celebrado pelas partes em data de 13.05.2014, dispõe que “
a

conclusão

da

obra

objeto

deste

contrato

está

prevista

para

30.06.2015
” (cláusula 7 - 7.1 e 7.2) e em seguida estabelece que “
fica

definido

de

comum

acordo

o

prazo

de

carência

de

06

(seis)

meses

para

a

conclusão

da

obra,

a

contar

da

data

referida

no

item

anterior
” (cláusula 7.2), confira-se:

Conforme ofício encaminhado ao autor e por ele recebido na data de 17.07.2015 (id. 217470297) a construtora informou que utilizaria o prazo de carência (seis meses) para concluir o empreendimento na data de 30.12.2015 e, consequentemente, postergando-se a quitação do saldo devedor, confira-se:

Percebe-se que não existiu abusividade ou nulidade, pois a cláusula beneficiou ambas as partes. O prazo de conclusão foi prorrogado e o vencimento do saldo devedor, da mesma forma.

O Auto de Conclusão “
Habite-se
”, expedido pela Prefeitura de Cuiabá, comprova que o edifício foi concluído no prazo contratual, na data de
17.12.2015
(id. 217470298).

Conforme mencionado pelo autor em sua exordial, ele recebeu as chaves somente em Março de 2016, e isto porque quitou o saldo devedor do contrato no mesmo mês (16.03.2016), segundo o extrato de pagamento (id. 217470271):

O autor, em sua exordial, confirma a sua inadimplência, pois: “
até o mês de novembro de 2015 deu quitação regular às parcelas avençadas, entretanto,
observando que o imóvel não ficaria pronto dentro do prazo de carência fixado, e
por desarranjos financeiros
,
acabou por não mais dar quitação a partir de Dezembro de 2015
, já que a cobrança estava fora do disposto nas cláusulas contratuais. A parcela no valor citado só seria devida com a efetiva conclusão da obra, o que não ocorreu
”.

De acordo com a cláusula 9.1.5.1 do contrato, a entrega das chaves só ocorreria mediante a quitação do saldo devedor, confira-se:

Como se vê, os documentos constantes dos autos comprovam que, alguns dias após a quitação do saldo devedor, foi realizada a entrega das chaves do imóvel ao autor (id. 217467500), de modo que não há como se imputar à construtora a culpa pelo atraso na entrega do imóvel.

Além disso, o Juízo
a quo
deixou de observar que o contrato objeto da lide possui cláusula penal moratória estabelecida em desfavor da construtora e em favor do consumidor, sendo descabida, portanto, a inversão de cláusula penal.

Trata-se da cláusula 9.2.3, que previa o pagamento de multa pela construtora caso esta incorresse em mora, confira-se:

Saliente-se que a referida cláusula está em consonância com o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria, consolidado em sede de recursos repetitivos (Tema 970), no sentido de que em contratos desta natureza, em regra, a cláusula penal moratória é estabelecida em valor equivalente ao locativo.

Desse modo, como o contrato tinha previsão de cláusula penal em caso de mora ou inadimplemento da construtora, não há que se falar em inversão de cláusula penal, sob pena da incidência de condenação
bis in idem.

Ante o exposto, conheço do recurso e a ele
DOU PROVIMENTO
para reformar a sentença e
julgar improcedente
o pleito exordial.

Fica prejudicado o recurso do autor José Leite de Barros Neto.

Inverto o ônus sucumbencial arbitrado pelo Juízo singular.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/02/2025