Tribunal: TJMT
Processo: 1011613-46.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C.C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FALTA DE GARANTIA LOCATÍCIA EFETIVA. MORA EX RE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual, determinou liminarmente a desocupação do imóvel em 15 dias, mediante caução, sob pena de despejo compulsório. O imóvel objeto da locação é comercial, situado em shopping, e o débito alcança o montante de R$ 55.895,43, referente a aluguéis e encargos vencidos a partir de agosto de 2024.
II. Questão em discussão
Há duas questões em discussão: (i) saber se o inadimplemento contratual enseja a concessão de tutela de urgência para desocupação liminar do imóvel, mesmo diante da alegada quitação de débitos anteriores e da inexistência de notificação válida quanto a novos encargos; (ii) saber se a existência de fiança contratual ineficaz impede o reconhecimento da ausência de garantia efetiva, autorizando a medida liminar prevista no art. 59, §1o, IX, da L. 8.245/1991.
III. Razões de decidir
A análise do agravo restringe-se à verificação da presença dos requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência.
A tutela foi concedida com base na ausência de garantia locatícia efetiva e na inadimplência comprovada por documentos idôneos, sendo a mora caracterizada pelo simples vencimento das obrigações, independentemente de notificação prévia.
A fiança contratual revelou-se inócua, e os comprovantes de pagamento apresentados não abrangem os débitos locatícios atuais.
A jurisprudência do STJ admite a concessão de liminar para despejo mesmo quando o contrato prevê garantia formalmente, mas esta não se mostra eficaz.
Não há violação aos princípios da função social da empresa ou ao contraditório, pois a medida está fundada em direito líquido e certo do locador à tutela possessória e contratual.
IV. Dispositivo e tese
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Configurado o inadimplemento locatício e a ausência de garantia contratual eficaz, é cabível a concessão de tutela provisória de urgência para desocupação liminar do imóvel, nos termos do art. 59, §1o, IX, da L. 8.245/1991. 2. A mora locatícia é ex re e não depende de notificação prévia quando o contrato estipula prazo certo para pagamento.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC/2002, art. 397; L. 8.245/1991, arts. 9o e 59, §1o, IX.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp 1.199.124/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a T., j. 14.10.2014; STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a T., j. 27.06.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011613-46.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[]
Relator:
Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ANDRE LUIS AUGUSTO MARTINS - CPF: 028.473.811-55 (ADVOGADO), D. DOS R. MELO & CIA LTDA - CNPJ: 46.353.444/0001-01 (AGRAVANTE), VARZEA GRANDE EMPREENDIMENTOS S/A - CNPJ: 14.949.159/0001-61 (AGRAVADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), LARISSA ALEXANDRE REDES - CPF: 039.634.861-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C.C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FALTA DE GARANTIA LOCATÍCIA EFETIVA. MORA
EX RE
. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual, determinou liminarmente a desocupação do imóvel em 15 dias, mediante caução, sob pena de despejo compulsório. O imóvel objeto da locação é comercial, situado em shopping, e o débito alcança o montante de R$ 55.895,43, referente a aluguéis e encargos vencidos a partir de agosto de 2024.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se o inadimplemento contratual enseja a concessão de tutela de urgência para desocupação liminar do imóvel, mesmo diante da alegada quitação de débitos anteriores e da inexistência de notificação válida quanto a novos encargos; (ii) saber se a existência de fiança contratual ineficaz impede o reconhecimento da ausência de garantia efetiva, autorizando a medida liminar prevista no art. 59, §1o, IX, da L. 8.245/1991.

III. Razões de decidir

A análise do agravo restringe-se à verificação da presença dos requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência.

A tutela foi concedida com base na ausência de garantia locatícia efetiva e na inadimplência comprovada por documentos idôneos, sendo a mora caracterizada pelo simples vencimento das obrigações, independentemente de notificação prévia.

A fiança contratual revelou-se inócua, e os comprovantes de pagamento apresentados não abrangem os débitos locatícios atuais.

A jurisprudência do STJ admite a concessão de liminar para despejo mesmo quando o contrato prevê garantia formalmente, mas esta não se mostra eficaz.

Não há violação aos princípios da função social da empresa ou ao contraditório, pois a medida está fundada em direito líquido e certo do locador à tutela possessória e contratual.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. Configurado o inadimplemento locatício e a ausência de garantia contratual eficaz, é cabível a concessão de tutela provisória de urgência para desocupação liminar do imóvel, nos termos do art. 59, §1o, IX, da L. 8.245/1991. 2. A mora locatícia é ex re e não depende de notificação prévia quando o contrato estipula prazo certo para pagamento.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC/2002, art. 397; L. 8.245/1991, arts. 9o e 59, §1o, IX.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp 1.199.124/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a T., j. 14.10.2014; STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a T., j. 27.06.2017.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de tutela provisória recursal interposto por D. Dos R. Melo & Cia Ltda., em face da decisão interlocutória proferida pela MMa Juíza de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual, movida por Várzea Grande Empreendimentos S.A., deferiu a tutela provisória de urgência, para determinar que o requerido desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.

Irresignada, a agravante alega que: 1) Quitou integralmente a dívida anteriormente confessada em dezembro de 2024; 2) Pagou integralmente os débitos de energia e água notificados extrajudicialmente; 3) Os valores cobrados na presente ação não foram objeto de notificação válida, consistindo em encargos controversos (fundo de promoção, cotas extras, entre outros); 4) Não houve constituição válida em mora quanto à nova cobrança; 5) A decisão agravada desconsiderou sua boa-fé objetiva e disposição de regularização; 6) A medida liminar compromete a continuidade da atividade empresarial e afronta os princípios constitucionais da função social da empresa e do contraditório.
Por fim, requer a reforma da r. decisão.

O pleito de antecipação recursal foi deferido (id.
281132874
).

Contra essa decisão, a parte Agravada manejou agravo interno (id.
286030359).

Sem informações
.

A parte agravada apresentou contraminuta (id.
286030354
), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 11 de junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de ação de despejo por falta de pagamento c/c rescisão de contrato ajuizada por
Várzea Grande Empreendimentos S.A. contra D. dos R. Melo & Cia Ltda.,
aduzindo a parte autora que é

proprietária do espaço comercial S014/S015, localizado no Piso G1, do Várzea Grande Shopping, objeto do contrato de locação firmado com o requerido em 29/06/2023, pelo prazo de 60 meses.

Alegou que, desde agosto de 2024, o locatário deixou de cumprir sua obrigação de pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, acumulando um débito no valor de R$ 55.895,43 (cinquenta e cinco mil oitocentos e noventa e cinco reais e quarenta e três centavos).

Sustentou que o requerente notificou extrajudicialmente o locatário para regularizar a situação, contudo, sem êxito, razão pela qual pleiteia a desocupação imediata do imóvel, com fundamento no artigo 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, em razão da ausência de garantia contratual efetiva.

Por fim, pleiteou, em sede de tutela provisória de urgência, a desocupação liminar do imóvel comercial ocupado pelo requerido, sob a alegação de inadimplência nos pagamentos dos aluguéis e encargos contratuais.

A douta magistrada
a quo
, sob o fundamento de estarem presentes os requisitos ensejadores,
deferiu a tutela provisória de urgência, para determinar que o requerido desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório. Dito isso, para a efetivação da ordem e por tratar-se de medida
inaudita altera pars
, condicionou a expedição do mandado à prestação do caução, em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel (Lei n.o 8.245/91, art. 59, § 1o), mediante depósito judicial na Conta Única do TJMT.

Contra essa decisão se insurge a agravante, sustentando
que: 1) Quitou integralmente a dívida anteriormente confessada em dezembro de 2024; 2) Pagou integralmente os débitos de energia e água notificados extrajudicialmente; 3) Os valores cobrados na presente ação não foram objeto de notificação válida, consistindo em encargos controversos (fundo de promoção, cotas extras, entre outros); 4) Não houve constituição válida em mora quanto à nova cobrança; 5) A decisão agravada desconsiderou sua boa-fé objetiva e disposição de regularização; 6) A medida liminar compromete a continuidade da atividade empresarial e afronta os princípios constitucionais da função social da empresa e do contraditório. Por fim, requer a reforma da r. decisão.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que, ante a devolutividade restrita do agravo de instrumento, o recurso deve ser analisado apenas sob o aspecto da presença ou não dos requisitos autorizadores da antecipação da tutela de urgência, descritos no art. 300, do CPC.

Logo, o recurso deve ser analisado tão somente sob o aspecto da decisão que deferiu a tutela de urgência pleiteada, nos termos do art. 300, do CPC c/c art. 59, §1o, da Lei n. 8.245/1991, para determinar que o réu desocupe o imóvel objeto da demanda, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório
(id. 218089663 – pág. 131/134).

Superada essa questão, quanto à concessão da liminar de desocupação, nos termos do art. 300 do CPC, convém destacar
que a tutela de urgência é medida que defere
ab initio
, total ou parcialmente, o pedido inicial, observando-se preambularmente a possibilidade do acolhimento do mérito da ação e por isso deve ser analisada com cautela, consubstanciando em provas irretorquíveis.

Nesse diapasão, o magistrado deve estar convencido dos requisitos legais impostos para sua concessão e previstos no art. 300, do CPC, quais sejam,
a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito é fundada em prova preexistente, não necessariamente documental, porém, há de ser clara e evidente, portadora de grau de convencimento tal, que, a seu respeito, não se possa levantar dúvida razoável.

É cediço que o exame sobre a possibilidade de concessão da tutela não exige análise sobre a existência ou inexistência do direito posto em causa. No entanto, para fins de exame da tutela de urgência, os documentos juntados ao processo devem ser de tal ordem que permitam a configuração de um elevado grau de probabilidade de acolhimento da pretensão posta em Juízo.

A insurgência recursal sustenta, em síntese, que a decisão agravada é prematura e desproporcional, pois desconsiderou pagamentos já realizados pela agravante, inclusive oriundos de acordo anterior quitado em dezembro de 2024. Argumenta também ausência de notificação válida e específica quanto aos encargos utilizados como base para a nova ação, o que, segundo a recorrente, impede a caracterização de mora e, por consequência, o despejo liminar. Invoca ainda os princípios da função social da empresa e do contrato, bem como a ausência de contraditório e ampla defesa.

Analisando o conjunto probatório constante dos autos, constata-se que, de fato, houve pagamento da dívida objeto de confissão formalizada entre as partes anteriormente ao ajuizamento da presente ação. Entretanto, conforme asseverado pela agravada em contrarrazões, a dívida perseguida na presente ação refere-se a valores posteriores àquele acordo, acumulados desde agosto de 2024, totalizando R$ 55.895,43, os quais não foram abrangidos pela avença anterior.

Ademais, verifica-se que a tutela antecipada foi concedida com base na ausência de garantia locatícia efetiva e na constatação da inadimplência mediante análise dos documentos contratuais e da planilha de débito, conforme decisão agravada. O juízo
a quo
destacou que, ainda que o contrato previsse fiança, tal garantia mostrou-se inócua diante da frustração dos pagamentos.

Com efeito, ressalte-se que o art. 59, §1o, IX, da Lei do Inquilinato autoriza a concessão de liminar para desocupação em quinze dias quando o contrato não estiver garantido por qualquer das formas do art. 37 da referida lei.

No caso concreto, embora prevista a fiança, a sua ineficácia prática permite, com fundamento no art. 300 do CPC, a concessão de tutela provisória, conforme entendimento do STJ.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, em contratos de locação, a mora é
ex re
, nos termos do art. 397 do Código Civil, sendo desnecessária notificação prévia quando há inadimplemento de obrigação líquida e exigível no termo pactuado. Ademais, os comprovantes trazidos aos autos pela agravante referem-se a obrigações pretéritas ou específicas (energia e água), não abrangendo integralmente os débitos locatícios vencidos apontados na planilha apresentada pelo locador.

No mesmo sentido, o art. 9o, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora, per si, é suficiente para autorizar o despejo, sendo inaplicável no caso vertente o art. 47 da mencionada norma legal.

Assim, insta consignar que, consoante bem observado pela condutora do feito, a hipótese versa de mora ex re, independe de prévia interpelação do locatário, restando configurada pelo simples vencimento do prazo para pagamento das obrigações pecuniárias previstas no contrato de locação.

Diante disso, a ausência de purgação integral da mora, somada à ausência de garantia eficaz, autoriza a concessão da medida de urgência, nos moldes da jurisprudência consolidada. Assim, a atuação da agravada encontra amparo legal e não se evidencia conduta desproporcional ou ofensiva à função social do contrato. Não se pode perder de vista que o locador também se submete à preservação de sua fonte de renda e à manutenção do equilíbrio contratual, sendo certo que, conforme os autos, arca com encargos comuns do shopping sem a devida contraprestação por parte da locatária, causando prejuízo financeiro, configurando abuso de direito e enriquecimento ilícito.

À vista disso, preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC – probabilidade do direito e perigo de dano – e diante do inadimplemento incontroverso de valores representativos da locação, a decisão agravada deve ser mantida. A pretensão da agravante de debater os encargos de forma administrativa ou de renegociar a dívida poderá ser examinada no curso do processo de origem, mas não obsta a concessão da tutela de urgência nos moldes deferidos.

Por conseguinte, tenho que a questão em tela, por sua própria natureza e da forma como trazida à baila, conduz a evidente conclusão de que se fazem presentes, de plano, os pressupostos consignados no instituto da tutela provisória de urgência.

Saliento, por fim, que o convencimento firmado neste estágio precoce do feito será devidamente confrontado com provas que forem colhidas ao longo da marcha processual, não vinculando o magistrado nem o mérito da causa.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Ante ao julgamento de mérito do presente recurso,
julgo prejudicado
o Agravo Interno interposto.

Cuiabá, 11 de junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2025