Tribunal: TJMT
Processo: 1012939-03.2023.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-18
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
Direito Civil e Processual Civil. Embargos de Declaração em Apelação Cível. Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Desistência do Comprador. Retenção de Valores. Comissão de Corretagem. IPTU. Ônus Sucumbenciais. Inexistência de Vícios No Acórdão. Embargos Rejeitados.
I. Caso em Exame
1. Trata-se de Embargos de Declaração opostos em desfavor acórdão que deu parcial provimento ao Recurso de Apelação interposto pelas Rés em Ação de Rescisão Contratual c/c devolução de quantia paga. O acórdão embargado autorizou retenção de 25% dos valores pagos, excluiu a comissão de corretagem da restituição e fixou os juros de mora a partir do trânsito em julgado, mantendo, contudo, a condenação das Requeridas ao pagamento das custas e honorários. Os Embargos visam sanar supostas omissões e contradições quanto ao abatimento do IPTU, à distribuição da sucumbência, à taxa de retenção e à devolução da comissão de corretagem.
II. Questão em Discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se houve omissão quanto ao abatimento do valor do IPTU pago pelas rés; (ii) examinar eventual contradição na fixação dos ônus sucumbenciais; (iii) analisar a adequação do percentual de retenção fixado; e (iv) averiguar suposta omissão na análise da comissão de corretagem.
III. Razões de Decidir
3. O acórdão analisou expressamente a questão do IPTU, concluindo que, por se tratar de tributo propter rem e não havendo posse pelo comprador, a responsabilidade permanece com as vendedoras, afastando a alegação de omissão.
4. A fixação da sucumbência considerou corretamente o princípio da causalidade, pois, embora as Rés tenham obtido êxito parcial, a parte Autora teve acolhida sua pretensão principal, justificando a condenação dessas nas custas e honorários.
5. A manutenção da retenção em 25% foi devidamente fundamentada com base em precedentes do STJ, considerando os custos operacionais e administrativos suportados pelas vendedoras, mesmo diante da ausência de posse do imóvel.
6. A análise sobre a comissão de corretagem também foi realizada, com fundamento na existência de cláusula contratual destacada e ciência do comprador, inexistindo omissão relevante ou contrariedade ao CDC.
IV. Dispositivo e Tese
7. Ambos os Embargos rejeitados.
Tese de julgamento: “1. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o titular do domínio útil, salvo prova de posse pelo comprador, não se admitindo compensação se inexistente fruição do imóvel. 2. A sucumbência deve observar o princípio da causalidade e não se limita à análise matemática do êxito recursal. 3. É válida a retenção de até 25% dos valores pagos por comprador desistente, desde que justificada por custos efetivos e respaldada em jurisprudência consolidada. 4. A cláusula contratual de repasse da comissão de corretagem é válida quando redigida de forma destacada e de conhecimento do consumidor.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2o e 3o, e 1.022; CTN, art. 34; CDC, arts. 47, 51 e 53.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012939-03.2023.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (EMBARGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (EMBARGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (EMBARGADO), JOAO MARCOS MENESES CONTO - CPF: 051.525.921-77 (EMBARGANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO registrado(a) civilmente como JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO - CPF: 052.429.061-03 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (EMBARGANTE), JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO registrado(a) civilmente como JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO - CPF: 052.429.061-03 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (EMBARGANTE), JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO registrado(a) civilmente como JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO - CPF: 052.429.061-03 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (EMBARGANTE), JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO registrado(a) civilmente como JESSICA LORRANE LOPES SOBRINHO - CPF: 052.429.061-03 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), JOAO MARCOS MENESES CONTO - CPF: 051.525.921-77 (EMBARGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU AMBOS OS EMBARGOS.

E M E N T A

Direito Civil e Processual Civil. Embargos de Declaração em Apelação Cível. Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Desistência do Comprador. Retenção de Valores. Comissão de Corretagem. IPTU. Ônus Sucumbenciais. Inexistência de Vícios No Acórdão.
Embargos Rejeitados
.

I.
Caso em Exame

1. Trata-se de Embargos de Declaração opostos em desfavor acórdão que deu parcial provimento ao Recurso de Apelação interposto pelas Rés em Ação de Rescisão Contratual c/c devolução de quantia paga. O acórdão embargado autorizou retenção de 25% dos valores pagos, excluiu a comissão de corretagem da restituição e fixou os juros de mora a partir do trânsito em julgado, mantendo, contudo, a condenação das Requeridas ao pagamento das custas e honorários. Os Embargos visam sanar supostas omissões e contradições quanto ao abatimento do IPTU, à distribuição da sucumbência, à taxa de retenção e à devolução da comissão de corretagem.

II.
Questão em Discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se houve omissão quanto ao abatimento do valor do IPTU pago pelas rés; (ii) examinar eventual contradição na fixação dos ônus sucumbenciais; (iii) analisar a adequação do percentual de retenção fixado; e (iv) averiguar suposta omissão na análise da comissão de corretagem.

III.
Razões de Decidir

3. O acórdão analisou expressamente a questão do IPTU, concluindo que, por se tratar de tributo
propter rem
e não havendo posse pelo comprador, a responsabilidade permanece com as vendedoras, afastando a alegação de omissão.

4. A fixação da sucumbência considerou corretamente o princípio da causalidade, pois, embora as Rés tenham obtido êxito parcial, a parte Autora teve acolhida sua pretensão principal, justificando a condenação dessas nas custas e honorários.

5. A manutenção da retenção em 25% foi devidamente fundamentada com base em precedentes do STJ, considerando os custos operacionais e administrativos suportados pelas vendedoras, mesmo diante da ausência de posse do imóvel.

6. A análise sobre a comissão de corretagem também foi realizada, com fundamento na existência de cláusula contratual destacada e ciência do comprador, inexistindo omissão relevante ou contrariedade ao CDC.

IV.
Dispositivo e Tese

7. Ambos os Embargos rejeitados.

Tese de julgamento
: “1. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o titular do domínio útil, salvo prova de posse pelo comprador, não se admitindo compensação se inexistente fruição do imóvel. 2. A sucumbência deve observar o princípio da causalidade e não se limita à análise matemática do êxito recursal. 3. É válida a retenção de até 25% dos valores pagos por comprador desistente, desde que justificada por custos efetivos e respaldada em jurisprudência consolidada. 4. A cláusula contratual de repasse da comissão de corretagem é válida quando redigida de forma destacada e de conhecimento do consumidor.”

__________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, §§ 2o e 3o, e 1.022; CTN, art. 34; CDC, arts. 47, 51 e 53.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO N. 1012939-03.2023.8.11.0003

Trata-se de Recursos de Embargos de Declaração opostos por
JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. e Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, bem como por
João Marcos Meneses Conto
em virtude de Acórdão proferido pela Primeira Câmara de Direito Privado que deu parcial provimento ao Recurso de Apelação interposto pelas empresas Apelantes.

Nos Embargos de Declaração opostos por
JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. e Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, as Embargantes sustentam omissão quanto ao abatimento dos valores pagos a título de IPTU, defendendo que o encargo tributário incumbe ao promitente comprador durante o período em que o imóvel esteve à sua disposição, motivo pelo qual deve ser ressarcido à vendedora.

Sustentam, ainda, que o acórdão foi contraditório na fixação dos ônus sucumbenciais, uma vez que as empresas descaíram apenas em parte mínima dos pedidos, sendo indevida a imposição integral das custas e honorários advocatícios.

Sob tais argumentos, pugnam pelo acolhimento dos embargos, com efeitos modificativos, para que sejam sanadas as omissões e contradições apontadas, autorizando a dedução do IPTU e o redimensionamento da sucumbência em conformidade com o artigo 86, parágrafo único, do CPC.

Por sua vez, o embargante João Marcos Meneses Conto também opôs Embargos de Declaração em face do mesmo acórdão, no qual sustenta existir contradição quanto ao percentual de retenção, pois, embora o acórdão tenha reconhecido a inaplicabilidade da taxa de fruição e a ausência de posse do imóvel, manteve a retenção de 25% sobre os valores pagos, sem demonstração de prejuízo pelas empresas vendedoras.

Requer, assim, a redução do percentual de retenção para 10%, em consonância com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ, que limitam a retenção ao patamar razoável e proporcional aos custos efetivos.

Alega, ainda, omissão quanto à análise da comissão de corretagem, afirmando que os intermediadores atuaram no interesse exclusivo das loteadoras, o que impõe a devolução integral dos valores pagos a esse título, sob pena de enriquecimento ilícito das empresas rés.

Nesses termos, pugna pelo acolhimento dos embargos, a fim de que seja reduzido o percentual de retenção para 10% (dez por cento) sobre as parcelas pagas, bem como determinada a devolução integral dos valores despendidos a título de comissão de corretagem.

Contrarrazões nos Id. 312665378 e 313529859.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que as requeridas
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.
interpuseram Recurso de Apelação Cível em virtude da sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Quantia Paga, ajuizada por
João Marcos Meneses Conto
.

O Juiz
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, com a declaração de rescisão dos contratos firmados entre as partes, condenação das Apelantes à restituição, em parcela única, do valor de R$ 15.823,83 (quinze mil, oitocentos e vinte e três reais e oitenta e três centavos), equivalente a 90% do total pago, com dedução de 10% a título de retenção, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar dos desembolsos.

As Rés foram também condenadas ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2o e 3o do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, as Apelantes, ora Embargantes, pugnaram pela reforma da sentença por entenderem que a devolução integral dos valores pagos é indevida, especialmente porque parte dos valores foi paga diretamente a empresas intermediadoras (Lírios Negócios Imobiliários e M. Borges Nogueira) a título de corretagem.

Defenderam, ainda, que a cláusula contratual que estabelece a retenção deve ser mantida, e, subsidiariamente, caso considerada abusiva, requerem a aplicação da taxa de retenção de 25% sobre os valores pagos, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no EREsp 59.870/SP e outros precedentes citados.

Pleitearam também que a devolução dos valores pagos fosse feita com a devida compensação da taxa de fruição, correspondente a 1% do valor do contrato, desde a data da inadimplência (20/05/2023) até a efetiva devolução do imóvel, e que tal valor fosse abatido diretamente da quantia a ser restituída ao Apelado, em razão da utilização do bem durante o período de inadimplemento.

Além disso, requereram que a atualização monetária das parcelas devolvidas se dê desde o desembolso, enquanto os juros moratórios apenas incidam a partir do trânsito em julgado, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

Por fim, as Apelantes sustentaram o direito ao abatimento de valores pagos a título de IPTU, sob a alegação de que a obrigação pelo pagamento do imposto recaía sobre o promitente comprador enquanto na posse do imóvel, nos termos do art. 34 do CTN e da cláusula contratual pertinente.

Após análise das razões e contrarrazões recursais, o Recurso de Apelação interposto foi parcialmente provido para: (a) autorizar a retenção de 25% dos valores pagos, em substituição ao percentual de 10% fixado na sentença; (b) excluir da base de restituição os valores pagos a título de corretagem, por se tratarem de valores repassados a terceiros mediante cláusula contratual destacada; (c) manter a nulidade da cláusula 15a, por configurada abusividade; (d) preservar a restituição do saldo em parcela única; e (e) acompanhar o Relator quanto ao termo inicial dos juros de mora, fixando-os a partir do trânsito em julgado da decisão.

Inconformados, ambas as partes alegam, cada qual a seu modo, a existência de vícios no julgado, de modo que passo a analisá-los de forma individualizada.

Quanto aos Embargos de JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. e Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda.:

As Embargantes sustentam, em síntese, que o acórdão teria incorrido em omissão quanto ao abatimento de valores pagos a título de IPTU, bem como contradição no tocante à fixação dos ônus sucumbenciais, já que, a seu ver, teriam decaído de parte mínima do pedido.

Sustentam, ainda, que deveriam ser ressarcidas pelas quantias despendidas com o tributo, pois o imóvel teria estado à disposição do promitente comprador.

Todavia, razão não lhes assistem.

A alegada omissão quanto ao abatimento do IPTU não encontra respaldo, visto que o acórdão impugnado analisou expressamente a questão e a resolveu com base na sua natureza jurídica e na interpretação sistemática da obrigação tributária.

A decisão colegiada considerou, com acerto, que o IPTU é tributo de natureza
propter rem
, cuja exigibilidade recai sobre o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, sendo, pois, a responsabilidade das vendedoras enquanto detentoras do domínio dos imóveis.

Ademais, a própria decisão destacou que não houve prova de que o promitente comprador usufruiu do imóvel, razão pela qual se tornou inócua qualquer pretensão de transferência da obrigação tributária.

Não se pode olvidar que a jurisprudência sedimentada é pacífica no sentido de que, na hipótese de rescisão contratual e retorno do imóvel ao patrimônio da vendedora, sem uso efetivo pelo comprador, não há que se falar em transferência da responsabilidade pelo pagamento de IPTU ou sua compensação.

O ponto foi, portanto, suficientemente enfrentado pelo colegiado, ainda que de maneira sintética, o que afasta a alegação de omissão, porquanto a fundamentação adotada foi clara e consentânea com o ordenamento jurídico e com os elementos constantes dos autos.

No que tange à suposta contradição na fixação da sucumbência, tampouco prospera a insurgência. A distribuição dos ônus sucumbenciais é matéria afeta à análise do êxito e da extensão da derrota de cada parte.

No caso em apreço, embora as Rés tenham obtido êxito em alguns tópicos pontuais do Recurso, como a majoração da taxa de retenção e a exclusão da corretagem, certo é que a pretensão central do Apelado foi acolhida: a rescisão do contrato com restituição significativa dos valores pagos.

O acórdão, ao manter a condenação das Rés ao pagamento das custas e honorários, operou em consonância com o princípio da causalidade e com a orientação do art. 85 do CPC.

Com efeito, não se pode considerar que houve sucumbência mínima das vendedoras, como sustentam, quando sua pretensão era, originalmente, obstar a devolução dos valores ou, alternativamente, impor perdas financeiras substanciais ao consumidor.

A lógica do acórdão foi a de prestigiar o equilíbrio contratual e a boa-fé, valores que conduzem à preservação da responsabilidade das requeridas quanto à sucumbência, sendo esta decisão perfeitamente coerente com os fundamentos adotados e com os limites objetivos do recurso.

Quanto aos Embargos de Declaração opostos por João Marcos Meneses Conto:

O Autor alega, de sua parte, que a decisão colegiada teria incorrido em contradição ao manter a retenção de 25% dos valores pagos, mesmo reconhecendo a ausência de posse do imóvel, a inaplicabilidade da taxa de fruição e a inexistência de prejuízo concreto às Rés.

Aduz, ainda, omissão quanto à análise das circunstâncias que demonstrariam que a comissão de corretagem foi arcada por ele indevidamente, pois as intermediadoras teriam atuado exclusivamente no interesse das vendedoras.

Também nesse ponto os embargos não merecem prosperar.

A respeito da retenção de 25%, a decisão embargada fundamentou-se amplamente na jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo comprador desistente, a depender das circunstâncias do caso.

No julgamento da Apelação, reconheceu-se que, embora não tenha havido posse direta pelo comprador, os custos administrativos, operacionais e contratuais incorridos pela vendedora justificariam a fixação do percentual de 25%.

Assim, não há contradição entre o reconhecimento da ausência de fruição do bem e a fixação do percentual, uma vez que a decisão ponderou os diversos elementos da relação jurídica contratual, inclusive o desinteresse do comprador na continuidade do contrato.

De igual modo, não há falar em omissão quanto à comissão de corretagem. O acórdão abordou expressamente a natureza da despesa com intermediação e concluiu pela sua legitimidade, diante da existência de cláusula contratual destacada e da ciência do consumidor.

A alegação de que as corretoras teriam atuado em benefício exclusivo das vendedoras, por estarem supostamente vinculadas a estas, não foi acompanhada de comprovação robusta, sendo, portanto, insuficiente para infirmar a presunção de validade do contrato.

Além disso, mesmo que se alegue omissão no enfrentamento de dispositivos específicos do Código de Defesa do Consumidor, como os arts. 47 e 51, verifica-se que o acórdão analisou a matéria à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio contratual.

Portanto, ainda que não tenha reproduzido nominalmente cada dispositivo legal citado, o Tribunal enfrentou a tese de forma suficiente para a formação do juízo de convencimento, o que afasta qualquer mácula de omissão relevante.

Cumpre destacar, por fim, que os Embargos de Declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa ou à reforma do julgado, quando a parte apenas manifesta inconformismo com a solução adotada.

Os vícios que autorizam o acolhimento do recurso, nos termos do art. 1.022 do CPC, são restritos a obscuridade, contradição, omissão ou erro material, e não se confundem com o mero dissenso interpretativo da parte em relação à decisão proferida.

É, pois, o caso de rejeição de ambos os Aclaratórios, por não se constatar qualquer omissão, obscuridade, contradição ou erro material apto a justificar a excepcional medida de aclaramento.

Ante o exposto, rejeito os Embargos de Declaração opostos por
JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. e Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, bem como àqueles opostos por
João Marcos Meneses Conto
, por inexistência de qualquer dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/11/2025