Tribunal: TJMT
Processo: 1026311-65.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
­Embargos de Declaração n. 1026311-65.2024.8.11.0041.
EMBARGANTE: BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.
EMBARGADOS: BENEDITO NEUBE DA SILVA E CLEIZA ROSARIA DE MOURA E SILVA.
EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. EFICÁCIA OBRIGACIONAL. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL FIXADO CONFORME PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. EMBARGOS REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos com fundamento no art. 1.022, II, do CPC/2015, em face de acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado que negou provimento ao recurso de apelação da embargante, sob alegação de omissão quanto (i) à validade da cláusula de alienação fiduciária sem registro e (ii) à possibilidade de retenção de até 25% dos valores pagos, conforme precedentes do STJ.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se há omissão quanto à validade da cláusula de alienação fiduciária sem o devido registro em cartório; (ii) saber se há omissão quanto à fixação do percentual de retenção em valor inferior ao limite jurisprudencial de 25%.
III. Razões de decidir
3. O acórdão embargado enfrentou adequadamente as matérias levantadas, ao consignar que a ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, inviabilizando a execução extrajudicial nos termos dos arts. 26 e 27 da L. 9.514/1997.
4. A decisão observou o entendimento consolidado do STJ no Tema 1095, segundo o qual, sem o registro, o contrato permanece no plano obrigacional, afastando a eficácia erga omnes dos mecanismos de execução fiduciária.
5. Quanto à cláusula penal, o acórdão fundamentou a fixação em 10% sobre os valores pagos na ausência de prejuízo relevante e de fruição do imóvel, em conformidade com a Súmula 543/STJ, que admite percentuais inferiores a 25% conforme o caso concreto.
6. Ausentes os vícios previstos no art. 1.022 do CPC/2015, os embargos não se prestam à rediscussão do mérito. Não se vislumbra intuito protelatório a justificar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2o, do CPC/2015.
IV. Dispositivo e tese
7. Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: “1. A ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária e afasta a incidência do procedimento de execução extrajudicial da L. 9.514/1997. 2. É legítima a fixação de cláusula penal em percentual inferior a 25% sobre os valores pagos, à luz da Súmula 543 do STJ, quando ausentes prova de prejuízo relevante ou fruição do bem.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1026311-65.2024.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (EMBARGANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), BENEDITO NEUBE DA SILVA - CPF: 080.250.101-04 (EMBARGADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), CLEIZA ROSARIA DE MOURA E SILVA - CPF: 108.609.321-68 (EMBARGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.
E M E N T A

­Embargos de Declaração n. 1026311-65.2024.8.11.0041.

EMBARGANTE:
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.

EMBARGADOS:
BENEDITO NEUBE DA SILVA E CLEIZA ROSARIA DE MOURA E SILVA.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. EFICÁCIA OBRIGACIONAL. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL FIXADO CONFORME PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
EMBARGOS REJEITADOS
.

I. Caso em exame

1.

Embargos de declaração opostos com fundamento no art. 1.022, II, do CPC/2015, em face de acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado que negou provimento ao recurso de apelação da embargante, sob alegação de omissão quanto (i) à validade da cláusula de alienação fiduciária sem registro e (ii) à possibilidade de retenção de até 25% dos valores pagos, conforme precedentes do STJ.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se há omissão quanto à validade da cláusula de alienação fiduciária sem o devido registro em cartório; (ii) saber se há omissão quanto à fixação do percentual de retenção em valor inferior ao limite jurisprudencial de 25%.

III. Razões de decidir

3. O acórdão embargado enfrentou adequadamente as matérias levantadas, ao consignar que a ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, inviabilizando a execução extrajudicial nos termos dos arts. 26 e 27 da L. 9.514/1997.

4. A decisão observou o entendimento consolidado do STJ no Tema 1095, segundo o qual, sem o registro, o contrato permanece no plano obrigacional, afastando a eficácia
erga

omnes
dos mecanismos de execução fiduciária.

5. Quanto à cláusula penal, o acórdão fundamentou a fixação em 10% sobre os valores pagos na ausência de prejuízo relevante e de fruição do imóvel, em conformidade com a Súmula 543/STJ, que admite percentuais inferiores a 25% conforme o caso concreto.

6. Ausentes os vícios previstos no art. 1.022 do CPC/2015, os embargos não se prestam à rediscussão do mérito. Não se vislumbra intuito protelatório a justificar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2o, do CPC/2015.

IV. Dispositivo e tese

7. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária e afasta a incidência do procedimento de execução extrajudicial da L. 9.514/1997. 2. É legítima a fixação de cláusula penal em percentual inferior a 25% sobre os valores pagos, à luz da Súmula 543 do STJ, quando ausentes prova de prejuízo relevante ou fruição do bem.”

R E L A T Ó R I O

­Embargos de Declaração n. 1026311-65.2024.8.11.0041.

EMBARGANTE:
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.

EMBARGADOS:
BENEDITO NEUBE DA SILVA E CLEIZA ROSARIA DE MOURA E SILVA.

RELATÓRIO

Trata-se de
embargos de declaração
opostos por
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.
contra o acórdão proferido pela Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal, que, à unanimidade,
negou provimento ao recurso de apelação
interposto pela ora embargante, mantendo a sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos.

O acórdão embargado entendeu que, diante da
ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis
, não se aplicam os procedimentos extrajudiciais da Lei no 9.514/1997, subsistindo a relação contratual no plano meramente obrigacional e atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Além disso, considerou legítima a
retenção de 10% dos valores pagos
, a título de cláusula penal, diante da ausência de fruição do imóvel e da inexistência de prejuízos relevantes por parte da vendedora.

Em suas razões, a embargante alega, em síntese,
omissão
do acórdão quanto: (i) à aplicação da
tese firmada pelo STJ no EREsp 1.866.844/SP
, que reconhece a eficácia da cláusula de alienação fiduciária entre as partes contratantes, ainda que ausente o registro; e (ii) à possibilidade de
retenção de 25% dos valores pagos
, nos moldes do REsp 1.723.519/SP, invocando também a necessidade de uniformização da jurisprudência, à luz do art. 926 do CPC.

Os embargados, por sua vez, apresentaram
contrarrazões
, sustentando que não há omissão a ser sanada, tendo o acórdão se pronunciado de forma expressa e fundamentada sobre todas as matérias, razão pela qual pugnam pelo desprovimento dos embargos.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO:

Egrégia Câmara.

Os presentes embargos de declaração foram opostos com fulcro no art. 1.022, II, do CPC, sob a alegação de omissão no v. acórdão proferido pela Segunda Câmara de Direito Privado, que negou provimento ao recurso de apelação manejado pela embargante.

Sustenta-se, em síntese, que o julgado deixou de se manifestar sobre (i) a validade e eficácia da cláusula de alienação fiduciária mesmo sem registro do contrato no cartório de imóveis, nos termos da tese fixada no EREsp 1.866.844/SP, e (ii) a possibilidade de retenção de até 25% dos valores pagos, conforme precedente do STJ (REsp 1.723.519/SP).

Entretanto, razão não assiste à embargante.

Com efeito, o acórdão embargado enfrentou de forma clara e suficiente as matérias suscitadas, tendo reconhecido que a ausência de registro da alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária e, por consequência, inviabiliza a incidência dos procedimentos extrajudiciais previstos nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997.

Ressalte-se que o próprio Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
Tema 1095
, pacificou entendimento no sentido de que, sem o registro, o contrato permanece no plano obrigacional, sendo inaplicável o procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/1997.

A eficácia obrigacional do contrato entre as partes não implica, por si só, a validade dos mecanismos de execução fiduciária previstos na legislação especial, os quais dependem de registro para sua eficácia erga omnes.

Quanto ao percentual de retenção, o acórdão embargado observou as peculiaridades do caso concreto, especialmente a ausência de prova de prejuízos relevantes e a inexistência de fruição do imóvel, fixando, com base em jurisprudência consolidada do STJ, a cláusula penal em 10% sobre os valores pagos.

Tal decisão encontra respaldo na
Súmula 543 do STJ
, que admite a fixação de percentual inferior a 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto, afastando, assim, qualquer omissão.

Logo, os embargos de declaração não se prestam a rediscutir fundamentos já enfrentados e decididos com clareza.

A mera insatisfação da parte com o resultado do julgamento não autoriza a rediscussão da causa por esta via recursal restrita.

Por outro lado, embora os embargos revelem inconformismo com o conteúdo decisório,
não se identifica, de forma evidente, intuito protelatório ou má-fé processual
, motivo pelo qual entendo incabível a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC.

Dispositivo.

Desse modo, ausentes os vícios elencados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil,
NEGO PROVIMENTO aos embargos de declaração
, mantendo-se incólume o acórdão embargado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025