Tribunal: TJMT
Processo: 1014569-29.2021.8.11.0015
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-12
Data de publicação: 2025-03-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1014569-29.2021.8.11.0015
APELANTE: CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA, IVANILDO R VIEIRA, IVANILDO RAMOS VIEIRA
APELADO: FRANCIVALDO ALVES DOS SANTOS
Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO ACÓRDÃO. INTUITO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de Declaração opostos ao acórdão que, por unanimidade, negou provimento à Apelação dos embargantes e manteve a sentença que considerou abusiva a cobrança de taxa de condomínio e manutenção, condenando os réus ao pagamento de R$1.804,60 por danos materiais e R$8.000,00 por danos morais. Os embargantes apontam omissão, contradição e obscuridade no aresto.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia consiste em analisar se há no acórdão os vícios alegados pelos embargantes e fundamento jurídico para a exigibilidade da taxa condominial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Câmara julgadora examinou detalhadamente todos os elementos apresentados e concluiu que o loteamento não possui registro formal de parcelamento do solo, conforme exigido pela Lei n. 6.766/79, e que essa irregularidade foi reconhecida em Ação Civil Pública ajuizada pelo MP, inviabilizando a cobrança em discussão nos autos.
4. A regularização posterior do imóvel não impõe obrigação ao adquirente, pois inexiste respaldo jurídico para a exigência dessas taxas, especialmente quando os serviços contratados não foram efetivamente prestados.
5. O argumento de jurisprudência favorável à cobrança em casos semelhantes não se sustenta, pois não há decisão vinculante que imponha entendimento diverso ao adotado na presente demanda.
6. A existência da Associação desde 1993 não é fator determinante para a cobrança da taxa, uma vez que a irregularidade do loteamento e a ausência de infraestrutura adequada foram os elementos centrais para afastar a exigibilidade da contribuição.
7. Não há contradição ou obscuridade no aresto, visto que foi expressamente consignado que o imóvel não possui registro formal nem características próprias de um loteamento fechado, assemelhando-se a um bairro comum.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso não provido.
Tese de julgamento:
1. A cobrança de taxa de condomínio ou manutenção em loteamento irregular, sem registro formal de parcelamento do solo, não possui amparo jurídico.
2. A regularização posterior da área não impõe obrigação retroativa ao adquirente para pagamento de taxas condominiais.
3. A existência de Associação de moradores e a prestação de serviços sem anuência do adquirente não configuram obrigação jurídica para a cobrança da taxa.
4. Os Embargos de Declaração não se prestam à rediscussão do mérito quando não constatada omissão, contradição ou obscuridade no acórdão.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/79, arts. 1o e 2o; CPC, art. 1.022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014569-29.2021.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Promessa de Compra e Venda, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Protesto Indevido de Título, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FRANCIVALDO ALVES DOS SANTOS - CPF: 025.543.351-41 (APELANTE), ROSECLER DA ROSA - CPF: 014.591.231-07 (ADVOGADO), IVANILDO RAMOS VIEIRA - CPF: 206.046.881-72 (APELADO), MICHELLE PLINIO MUETZENBERG - CPF: 049.616.131-85 (ADVOGADO), CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA - CNPJ: 12.667.971/0001-79 (APELADO), IVANILDO R VIEIRA - CNPJ: 00.955.104/0001-50 (APELADO), FRANCIVALDO ALVES DOS SANTOS - CPF: 025.543.351-41 (APELADO), ROSECLER DA ROSA - CPF: 014.591.231-07 (ADVOGADO), CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA - CNPJ: 12.667.971/0001-79 (APELANTE), IVANILDO R VIEIRA - CNPJ: 00.955.104/0001-50 (APELANTE), IVANILDO RAMOS VIEIRA - CPF: 206.046.881-72 (APELANTE), MICHELLE PLINIO MUETZENBERG - CPF: 049.616.131-85 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO ACÓRDÃO. INTUITO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de Declaração opostos ao acórdão que, por unanimidade, negou provimento à Apelação dos embargantes e manteve a sentença que considerou abusiva a cobrança de taxa de condomínio e manutenção, condenando os réus ao pagamento de R$1.804,60 por danos materiais e R$8.000,00 por danos morais. Os embargantes apontam omissão, contradição e obscuridade no aresto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em analisar se há no acórdão os vícios alegados pelos embargantes e fundamento jurídico para a exigibilidade da taxa condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Câmara julgadora examinou detalhadamente todos os elementos apresentados e concluiu que o loteamento não possui registro formal de parcelamento do solo, conforme exigido pela Lei n. 6.766/79, e que essa irregularidade foi reconhecida em Ação Civil Pública ajuizada pelo MP, inviabilizando a cobrança em discussão nos autos.

4. A regularização posterior do imóvel não impõe obrigação ao adquirente, pois inexiste respaldo jurídico para a exigência dessas taxas, especialmente quando os serviços contratados não foram efetivamente prestados.

5. O argumento de jurisprudência favorável à cobrança em casos semelhantes não se sustenta, pois não há decisão vinculante que imponha entendimento diverso ao adotado na presente demanda.

6. A existência da Associação desde 1993 não é fator determinante para a cobrança da taxa, uma vez que a irregularidade do loteamento e a ausência de infraestrutura adequada foram os elementos centrais para afastar a exigibilidade da contribuição.

7. Não há contradição ou obscuridade no aresto, visto que foi expressamente consignado que o imóvel não possui registro formal nem características próprias de um loteamento fechado, assemelhando-se a um bairro comum.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso não provido.

Tese de julgamento:

1. A cobrança de taxa de condomínio ou manutenção em loteamento irregular, sem registro formal de parcelamento do solo, não possui amparo jurídico.

2. A regularização posterior da área não impõe obrigação retroativa ao adquirente para pagamento de taxas condominiais.

3. A existência de Associação de moradores e a prestação de serviços sem anuência do adquirente não configuram obrigação jurídica para a cobrança da taxa.

4. Os Embargos de Declaração não se prestam à rediscussão do mérito quando não constatada omissão, contradição ou obscuridade no acórdão.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/79, arts. 1o e 2o; CPC, art. 1.022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Embargos de Declaração opostos ao acórdão que, por unanimidade, negou provimento ao Apelo dos ora embargantes.

Estes alegam omissão da Câmara julgadora quanto à regularização posterior do loteamento; à jurisprudência favorável à cobrança da taxa de condomínio em casos semelhantes e ao fato de que a Associação existe desde 30-05-1993, portanto o autor, ao adquirir o imóvel em 2014, aderiu às regras.

Sustentam, ainda, que há contradição no aresto a respeito do reconhecimento de um “condomínio de fato”, bem como obscuridade quanto à natureza jurídica do loteamento, que ora é tratado como bairro comum, ora como loteamento fechado.

Requerem o provimento dos Embargos, com efeitos infringentes, para reformar o julgado, declarar a legalidade da cobrança das taxas condominiais e afastar a condenação que lhes foi imposta.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Embargos de Declaração opostos ao acórdão que, por unanimidade, negou provimento à Apelação dos ora embargantes e manteve a sentença que considerou abusiva a cobrança de taxa de condomínio e manutenção. Os réus foram condenados ao pagamento de R$1.804,60 pelos prejuízos materiais comprovados, e R$8.000,00 pelos danos morais.

Os embargantes alegam omissão da Câmara julgadora quanto à regularização posterior do loteamento, à jurisprudência favorável à cobrança da taxa de condomínio em casos semelhantes e ao fato de que a Associação existe desde 30-5-1993, de modo que o autor, ao adquirir o imóvel em 2014, teria aderido às suas normas.

No entanto, todos os elementos apresentados pelos apelantes foram detidamente examinados, chegando-se à conclusão de que o loteamento, denominado condomínio, não possui registro formal de parcelamento do solo, conforme exigido pela Lei n. 6.766/79. Essa irregularidade foi devidamente comprovada nos autos e reconhecida em Ação Civil Pública ajuizada pelo MP, o que inviabiliza a exigibilidade de taxas condominiais.

Quanto à regularização posterior do loteamento, ficou expressamente esclarecido que essa circunstância não impõe obrigação ao adquirente, uma vez que não há respaldo jurídico para a cobrança dessas taxas, sobretudo quando os serviços contratados — como manutenção de áreas comuns, segurança e infraestrutura — não foram efetivamente prestados.

E não se sustenta o argumento de que existem deliberações favoráveis à mencionada cobrança em casos semelhantes, pois não há decisão vinculante que imponha entendimento diverso ao adotado nesta demanda.

Os embargantes apontam também omissão quanto ao fato de a Associação estar constituída desde 30-5-1993, e, por consequência, o autor teria aderido às suas regras ao adquirir o imóvel em 2014.

Todavia, a Associação não foi o fator determinante para afastar a obrigatoriedade da taxa, mas sim a ausência de um loteamento efetivo e de infraestrutura adequada ou prestação de serviços que justificassem a referida cobrança.

Assim, não há omissão a ser sanada nesses pontos, uma vez que tais questões foram satisfatoriamente enfrentadas pelo órgão colegiado.

Os embargantes afirmam, ainda, que há contradição no acórdão, pois não teria considerado a existência de um “condomínio de fato”, além de obscuridade quanto à natureza do loteamento, ora tratado como bairro comum, ora como loteamento fechado.

Como já mencionado, não havia o registro de condomínio imposto pela Lei n. 6.766/79, tampouco as características próprias de um loteamento fechado. Constou com clareza no acórdão que, “Conforme amplamente demonstrado nos autos, o chamado “Condomínio Residencial Camping Club Portal da Amazônia” não possui registro formal de parcelamento do solo como loteamento fechado, conforme exigido pela Lei no 6.766/79, conforme descrito na Ação Civil Pública que o Ministério Público move contra os réus, nos autos n. 1007558-51.2018.8.11.0015, (ID n. 237026226), em que reforça a irregularidade do loteamento e diz que ele mais se assemelha a um bairro comum” (grifos nossos - Id 265389298 - Pág. 4).

Posto isso, é manifesto o intuito de rediscutir o mérito, sendo esta via processual inadequada para tal finalidade.

Importante destacar que “o julgador não está obrigado a se manifestar sobre cada uma das alegações das partes, tampouco a enfrentar todas as teses expendidas em suas manifestações, respondendo, um a um, os argumentos nelas deduzidos, quando a decisão está suficientemente fundamentada” (AgRg no REsp 1181273/PB).

Mesmo para fins de prequestionamento, é indispensável que esteja configurado algum dos vícios previstos no artigo 1.022 do CPC, ausentes neste caso.

Pelo exposto,
nego provimento
aos Embargos de Declaração.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/03/2025