Tribunal: TJMT
Processo: 0000209-31.2016.8.11.0032
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-09
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. GEORREFERENCIAMENTO NÃO REALIZADO PELO VENDEDOR. SUSPENSÃO LEGÍTIMA DA ENTREGA DE CALCÁRIO PELO COMPRADOR. INTERVENÇÃO DE TERCEIRO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. QUESTÕES SOBRE NULIDADE DO CONTRATO. AÇÃO PRÓPRIA. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de apelação interpostos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, ajuizada visando a entrega de saldo remanescente de 1.015,160 toneladas de calcário decorrente de contrato de compra e venda de imóvel rural.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a vendedora pode exigir da compradora o cumprimento da obrigação de entregar o saldo remanescente de calcário, mesmo não tendo providenciado o georreferenciamento e a escritura definitiva do imóvel no prazo contratualmente estipulado; (ii) estabelecer se a Stilco Agropecuária Ltda. deveria ter sido admitida como litisconsorte necessária no processo, por alegar ser proprietária do imóvel objeto da lide.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato celebrado entre as partes possui natureza sinalagmática, caracterizando-se pela reciprocidade e interdependência das obrigações, de modo que o inadimplemento de uma das obrigações autoriza a parte prejudicada a suspender o cumprimento da obrigação que lhe compete, conforme o princípio da exceção de contrato não cumprido.
4. A vendedora assumiu contratualmente a responsabilidade pela medição, desmembramento e georreferenciamento da área vendida, estabelecendo-se o prazo de 31/12/2013 para a entrega dos respectivos documentos, com a ressalva de que tal prazo estaria condicionado à liberação do georreferenciamento pelo INCRA.
5. Embora a vendedora alegue que a demora na entrega do georreferenciamento decorreu exclusivamente de morosidade do INCRA, não há nos autos elementos probatórios suficientes que demonstrem as diligências efetivamente realizadas por ela junto ao órgão para a obtenção do documento, não se desincumbindo do ônus probatório que lhe competia, nos termos do artigo 373, I, do CPC.
6. A eventual morosidade do INCRA na emissão do certificado de georreferenciamento não configura caso fortuito ou força maior, nos termos do artigo 393 do Código Civil, pois não se trata de evento imprevisível e inevitável, especialmente porque as partes, ao celebrarem o contrato, já previram essa possibilidade.
7. O litisconsórcio necessário, nos termos do art. 114 do CPC, ocorre por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes, hipótese não configurada no caso em análise.
8. O fato de o imóvel objeto do contrato estar supostamente caucionado em outro processo não torna a segunda apelante litisconsorte necessária na presente demanda, pois a eficácia da sentença proferida nestes autos não depende de sua participação.
9. A declaração de nulidade do contrato celebrado entre as partes originárias não foi objeto da ação originária, tampouco foi requerida em reconvenção pela parte requerida. Eventual pleito neste sentido deve ser buscado em ação própria.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recursos desprovidos.
Tese de julgamento: 1. Nos contratos bilaterais, o inadimplemento de uma das partes autoriza a outra a invocar a exceção de contrato não cumprido, suspendendo o cumprimento de sua obrigação até que a parte inadimplente cumpra a que lhe compete. 2. A mera alegação de que a demora no cumprimento da obrigação decorreu de fatores alheios à vontade da parte, sem a devida comprovação, não é suficiente para afastar sua responsabilidade contratual. 3. O fato de um imóvel estar caucionado em outro processo não torna o beneficiário da caução litisconsorte necessário em ação que versa sobre cumprimento de obrigações contratuais entre as partes originárias do contrato.
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393 e 476; CPC, arts. 80, 114 e 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10003877220218110036, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/06/2024; TJ-RS - AC: 70083913426 VACARIA, Relator.: Maria Isabel de Azevedo Souza, Data de Julgamento: 27/07/2023; STJ - AgInt no AREsp: 1430896 SP 2019/0011376-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/08/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000209-31.2016.8.11.0032
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[AGROPECUARIA SANTA LUCIA LTDA - ME - CNPJ: 00.433.700/0001-70 (APELANTE), DEBORA BRIZZOLLA FERREIRA DA SILVA - CPF: 821.497.200-00 (ADVOGADO), HAMILTON FERREIRA DA SILVA JUNIOR - CPF: 886.111.591-87 (ADVOGADO), ALINE BALDO BUIM - CPF: 259.408.588-05 (ADVOGADO), IMPERIO MINERACOES LIMITADA - CNPJ: 03.534.260/0001-35 (APELADO), LUCAS KENJI RESENDE MURATA - CPF: 020.156.031-31 (ADVOGADO), STILCO AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 01.250.586/0001-05 (TERCEIRO INTERESSADO), CLAUDINEI JOSE FIORI TEIXEIRA - CPF: 047.196.958-33 (ADVOGADO), STILCO AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 01.250.586/0001-05 (APELANTE), EMERSON GIACHETO LUCHESI - CPF: 070.514.518-20 (ADVOGADO), AGROPECUARIA SANTA LUCIA LTDA - ME - CNPJ: 00.433.700/0001-70 (APELADO), HAMILTON FERREIRA DA SILVA JUNIOR - CPF: 886.111.591-87 (ADVOGADO), DEBORA BRIZZOLLA FERREIRA DA SILVA - CPF: 821.497.200-00 (ADVOGADO), IMPERIO MINERACOES LIMITADA - CNPJ: 03.534.260/0001-35 (APELANTE), LUCAS KENJI RESENDE MURATA - CPF: 020.156.031-31 (ADVOGADO), STILCO AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 01.250.586/0001-05 (APELADO), EMERSON GIACHETO LUCHESI - CPF: 070.514.518-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. GEORREFERENCIAMENTO NÃO REALIZADO PELO VENDEDOR. SUSPENSÃO LEGÍTIMA DA ENTREGA DE CALCÁRIO PELO COMPRADOR. INTERVENÇÃO DE TERCEIRO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. QUESTÕES SOBRE NULIDADE DO CONTRATO. AÇÃO PRÓPRIA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação interpostos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, ajuizada visando a entrega de saldo remanescente de 1.015,160 toneladas de calcário decorrente de contrato de compra e venda de imóvel rural.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a vendedora pode exigir da compradora o cumprimento da obrigação de entregar o saldo remanescente de calcário, mesmo não tendo providenciado o georreferenciamento e a escritura definitiva do imóvel no prazo contratualmente estipulado; (ii) estabelecer se a Stilco Agropecuária Ltda. deveria ter sido admitida como litisconsorte necessária no processo, por alegar ser proprietária do imóvel objeto da lide.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato celebrado entre as partes possui natureza sinalagmática, caracterizando-se pela reciprocidade e interdependência das obrigações, de modo que o inadimplemento de uma das obrigações autoriza a parte prejudicada a suspender o cumprimento da obrigação que lhe compete, conforme o princípio da exceção de contrato não cumprido.

4. A vendedora assumiu contratualmente a responsabilidade pela medição, desmembramento e georreferenciamento da área vendida, estabelecendo-se o prazo de 31/12/2013 para a entrega dos respectivos documentos, com a ressalva de que tal prazo estaria condicionado à liberação do georreferenciamento pelo INCRA.

5. Embora a vendedora alegue que a demora na entrega do georreferenciamento decorreu exclusivamente de morosidade do INCRA, não há nos autos elementos probatórios suficientes que demonstrem as diligências efetivamente realizadas por ela junto ao órgão para a obtenção do documento, não se desincumbindo do ônus probatório que lhe competia, nos termos do artigo 373, I, do CPC.

6. A eventual morosidade do INCRA na emissão do certificado de georreferenciamento não configura caso fortuito ou força maior, nos termos do artigo 393 do Código Civil, pois não se trata de evento imprevisível e inevitável, especialmente porque as partes, ao celebrarem o contrato, já previram essa possibilidade.

7. O litisconsórcio necessário, nos termos do art. 114 do CPC, ocorre por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes, hipótese não configurada no caso em análise.

8. O fato de o imóvel objeto do contrato estar supostamente caucionado em outro processo não torna a segunda apelante litisconsorte necessária na presente demanda, pois a eficácia da sentença proferida nestes autos não depende de sua participação.

9. A declaração de nulidade do contrato celebrado entre as partes originárias não foi objeto da ação originária, tampouco foi requerida em reconvenção pela parte requerida. Eventual pleito neste sentido deve ser buscado em ação própria.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
: 1. Nos contratos bilaterais, o inadimplemento de uma das partes autoriza a outra a invocar a exceção de contrato não cumprido, suspendendo o cumprimento de sua obrigação até que a parte inadimplente cumpra a que lhe compete. 2. A mera alegação de que a demora no cumprimento da obrigação decorreu de fatores alheios à vontade da parte, sem a devida comprovação, não é suficiente para afastar sua responsabilidade contratual. 3. O fato de um imóvel estar caucionado em outro processo não torna o beneficiário da caução litisconsorte necessário em ação que versa sobre cumprimento de obrigações contratuais entre as partes originárias do contrato.

_________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 393 e 476; CPC, arts. 80, 114 e 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10003877220218110036, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/06/2024; TJ-RS - AC: 70083913426 VACARIA, Relator.: Maria Isabel de Azevedo Souza, Data de Julgamento: 27/07/2023; STJ - AgInt no AREsp: 1430896 SP 2019/0011376-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/08/2019.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES CÍVEIS 0000209-31.2016.8.11.0032

RECORRENTES: AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA

STILCO AGROPECUÁRIA LTDA

RECORRIDOS: IMPÉRIO MINERAÇÕES LIMITADA

AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de recursos de apelação interpostos por
AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA e STILCO AGROPECUÁRIA LTDA
. contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Rosário Oeste/MT, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais com pedido de antecipação de tutela ajuizada em face de IMPÉRIO MINERAÇÕES LTDA, bem como não reconheceu a condição de terceira da STILCO AGROPECUÁRIA LTDA.

Em suas razões recursais, a apelante AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA alega, em síntese: (i) que a sentença desconsiderou a cláusula quinta, parágrafo único, do contrato, que a isentaria de responsabilidade pela mora na entrega do georreferenciamento quando esta decorresse de fatores externos, como a demora do INCRA; (ii) que agiu de boa-fé ao tomar todas as medidas necessárias para obtenção da documentação; (iii) que a impossibilidade de obter o certificado de georreferenciamento junto ao INCRA configura caso fortuito ou força maior; (iv) que a sentença padece de nulidade por ausência de fundamentação adequada; e (v) que há contradição entre a decisão liminar, que reconheceu que a demora na entrega do georreferenciamento não se deu por culpa da apelante, e a sentença final.

Pede o provimento do recurso e a procedência dos pedidos (id. 235824675).

A STILCO AGROPECUÁRIA LTDA também interpôs recurso de apelação, alegando: (i) preliminarmente, que deveria ter sido admitida como litisconsorte necessária, uma vez que o imóvel objeto da lide está caucionado desde 2005 nos autos da Medida Cautelar no 0001557-70.2005.8.11.0032, na qual figura como parte; (ii) no mérito, sustenta que a alienação objeto dos autos é nula de pleno direito, pois o imóvel estava caucionado judicialmente desde 2005, não podendo a AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA ter efetuado qualquer ato de disposição em relação às matrículas componentes da Fazenda Santa Lúcia; (iii) alega que a AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA atuou com litigância de má-fé desde a celebração do contrato, pois tinha plena ciência de que não poderia alienar o imóvel sem autorização judicial.

Requer a reforma parcial da sentença para que seja declarada a nulidade do contrato e escritura celebrados entre AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA e IMPÉRIO MINERAÇÕES LTDA, com a devolução dos valores pagos, bem como a condenação da AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA ao pagamento de multa por litigância de má-fé (id. 286063892).

Foram apresentadas contrarrazões nos ids. 286063876 e 294215853.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de recursos de apelação interpostos por
AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA e STILCO AGROPECUÁRIA LTDA
. contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Rosário Oeste/MT, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais com pedido de antecipação de tutela ajuizada em face de IMPÉRIO MINERAÇÕES LTDA, bem como não reconheceu a condição de terceira da STILCO AGROPECUÁRIA LTDA.

- Do recurso da AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA

A controvérsia central do recurso da
AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA
reside em determinar se a apelante, na condição de vendedora, pode exigir da apelada, compradora, o cumprimento da obrigação de entregar o saldo remanescente de calcário, mesmo não tendo providenciado o georreferenciamento e a escritura definitiva do imóvel no prazo contratualmente estipulado.

A apelante sustenta que a demora na entrega do georreferenciamento não ocorreu por sua culpa, mas por fatores alheios à sua vontade, especificamente por morosidade do INCRA, e que tal situação estaria prevista no parágrafo único da cláusula quinta do contrato, que a isentaria de responsabilidade nessa hipótese.

Inicialmente, cumpre analisar o conteúdo da cláusula quinta do contrato celebrado entre as partes, que assim dispõe:

"Cláusula Quinta: A VENDEDORA é responsável pela medição, desmembramento e georreferenciamento da área vendida e comprada, arcando com todos os custos inerentes.

Parágrafo único: O prazo para entrega dos respectivos documentos é 31/12/2013, observando a liberação do georreferenciamento pelo INCRA."

Da leitura do dispositivo contratual, verifica-se que a apelante assumiu a responsabilidade pela medição, desmembramento e georreferenciamento da área vendida, estabelecendo-se o prazo de 31/12/2013 para a entrega dos respectivos documentos, com a ressalva de que tal prazo estaria condicionado à liberação do georreferenciamento pelo INCRA.

A interpretação adequada dessa cláusula, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos, indica que as partes previram a possibilidade de atraso na liberação do georreferenciamento pelo INCRA, estabelecendo uma condição que poderia flexibilizar o prazo inicialmente estipulado.

Contudo, essa previsão contratual não pode ser interpretada como uma isenção perpétua de responsabilidade da vendedora, permitindo-lhe postergar indefinidamente o cumprimento de sua obrigação. A cláusula deve ser compreendida como uma tolerância temporária, que não afasta o dever da vendedora de envidar todos os esforços necessários para a obtenção do documento junto ao órgão competente.

No caso em análise, observa-se que o contrato foi celebrado em 03/10/2012, estabelecendo-se o prazo de 31/12/2013 para a entrega dos documentos. A presente ação foi ajuizada em 03/02/2016, ou seja, mais de dois anos após o término do prazo inicialmente previsto, sem que a apelante tenha logrado êxito em obter o georreferenciamento e providenciar a escritura definitiva do imóvel. Já estamos em 2025 e, até o momento, não se tem notícias do cumprimento de uma obrigação assumida há 13 anos.

Embora a apelante alegue que a demora decorreu exclusivamente de morosidade do INCRA, não há nos autos elementos probatórios suficientes que demonstrem as diligências efetivamente realizadas pela vendedora junto ao órgão para a obtenção do documento. Não foram apresentados protocolos, requerimentos, ofícios ou quaisquer outros documentos que comprovem a atuação diligente da apelante no sentido de cumprir sua obrigação contratual no decorrer destes anos.

A mera alegação de que a demora decorreu de fatores alheios à sua vontade, sem a devida comprovação, não é suficiente para afastar sua responsabilidade contratual. Conforme o disposto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, ônus do qual a apelante não se desincumbiu satisfatoriamente. Inclusive, pediu o julgamento antecipado da lide (id. 235824670).

Ademais, é importante ressaltar que o contrato celebrado entre as partes possui natureza sinalagmática, caracterizando-se pela reciprocidade e interdependência das obrigações. Nesse tipo de contrato, a prestação de uma parte corresponde à contraprestação da outra, de modo que o inadimplemento de uma das obrigações autoriza a parte prejudicada a suspender o cumprimento da obrigação que lhe compete, conforme o princípio da exceção de contrato não cumprido, previsto no artigo 476 do Código Civil.

O referido dispositivo legal estabelece que "
nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
". Trata-se de mecanismo de defesa que visa preservar o equilíbrio contratual, impedindo que uma das partes exija o cumprimento da obrigação da outra sem que tenha cumprido a sua própria.

No caso em tela, a apelada, ao verificar que a apelante não cumpriu sua obrigação de providenciar o georreferenciamento e a escritura definitiva do imóvel no prazo estipulado, valeu-se legitimamente da exceção de contrato não cumprido para suspender a entrega do saldo remanescente de calcário.

A apelante argumenta que a impossibilidade de obter o certificado de georreferenciamento junto ao INCRA configuraria caso fortuito ou força maior, nos termos do artigo 393 do Código Civil, eximindo-a de responsabilidade pelo atraso. Contudo, tal argumento não prospera, pois o caso fortuito ou força maior pressupõe a ocorrência de evento imprevisível e inevitável, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

A eventual morosidade do INCRA na emissão do certificado de georreferenciamento não pode ser considerada evento imprevisível, especialmente porque as partes, ao celebrarem o contrato, já previram essa possibilidade, tanto que incluíram ressalva específica no parágrafo único da cláusula quinta. Além disso, não se trata de evento inevitável, pois existem mecanismos administrativos e judiciais que poderiam ser utilizados pela apelante para agilizar a obtenção do documento, como requerimentos administrativos com pedido de urgência, mandado de segurança ou ação de obrigação de fazer contra o INCRA.

Neste sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA - IMPROCEDÊNCIA - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – PARTE AUTORA QUE NÃO CUMPRIU COM SUAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS – OUTORGA AUTORIZAÇÃO JUDICIAL ESCRITURA PÚBLICA – PAGAMENTO DO PREÇO – RETENÇÃO – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.
A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas . A regra pode ser aplicada para justificar a suspensão do pagamento de prestações vincendas, quando prevista como causa justificante no contrato, notadamente à mingua do implemento da obrigação da outra contratante , nos termos do que preconiza o artigo 476 do Código Civil.
Recurso desprovido.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10003877220218110036, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/06/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. PAGAMENTO PARCELADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. 1. Não é de se conhecer do recurso de apelação na parte em que veicula matéria não deduzida na contestação por se tratar de inovação recursal. 2 . A certidão do Oficial de Justiça goza de fé pública. Hipótese em que não há prova de que não houve a realização do ato de citação. 3. Tratando-se de relação obrigacional, não há litisconsórcio necessário entre o titular do direito e o seu cônjuge . 4. Não é nula a decisão que aprecia as razões invocadas pelas partes. A nulidade somente alcança decisões destituídas de motivação. 5 . A apreciação das provas, na sentença, em conformidade com os pedidos das partes, não caracteriza decisão surpresa. 6.
No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em caráter irretratável, a ser pago em parcelas, o inadimplemento pela promitente vendedora da prestação de outorgar a escritura pública, no prazo estipulado, autoriza a suspensão do pagamento das prestações vincendas pelo promitente comprador. Art . 476 do CC. 7. A promitente vendedora que não cumpre a prestação de outorgar a escritura pública, no prazo fixado no contrato, não pode pedir a resolução do contrato, alegando inadimplemento superveniente dos promitentes compradores. Hipótese em que a promitente vendedora, na data aprazada para a outorga da escritura pública e do ajuizamento da ação, sequer era proprietária do imóvel objeto do contrato
. Recurso dos Réus provido. Recurso Adesivo prejudicado.” (TJ-RS - AC: 70083913426 VACARIA, Relator.: Maria Isabel de Azevedo Souza, Data de Julgamento: 27/07/2023, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 10/08/2023)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PRAZO PARA CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO . NOTIFICAÇÃO DO INADIMPLEMENTO. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE PROVAS E DO INSTRUMENTO CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1.
A exceção do contrato não cumprido, derivada do disposto no artigo 476 do CC/2002, incide no caso dos autos, não sendo possível ao agravante exigir o cumprimento das obrigações impostas aos agravados, sem que ela própria tenha cumprido as suas.
2. O acórdão estadual examinou a matéria fática para concluir pela incidência da exceção de contrato não cumprido . Dessa forma, inviável alterar tal conclusão em recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1430896 SP 2019/0011376-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/08/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2019)

Quanto à alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação adequada, não assiste razão à apelante. O magistrado de primeiro grau analisou detidamente as cláusulas contratuais e as provas produzidas nos autos, concluindo, de forma fundamentada, pela aplicação do princípio da exceção de contrato não cumprido. O fato de a decisão não ter acolhido a tese defendida pela apelante não significa que careça de fundamentação.

No que se refere à suposta contradição entre a decisão liminar, que reconheceu que a demora na entrega do georreferenciamento não se deu por culpa da apelante, e a sentença final, cumpre esclarecer que as decisões proferidas em sede de cognição sumária, como é o caso da tutela antecipada, são baseadas em um juízo de probabilidade e podem ser revistas após a instrução processual, quando o magistrado tem acesso a um conjunto probatório mais amplo e aprofundado.

No caso em análise, após a instrução processual, o magistrado concluiu que não havia elementos suficientes para comprovar que a apelante envidou todos os esforços necessários para a obtenção do georreferenciamento junto ao INCRA, razão pela qual aplicou corretamente o princípio da exceção de contrato não cumprido.

Por fim, cabe destacar que a intervenção do terceiro interessado, Stilco Agropecuária LTDA, que alega ser a verdadeira proprietária do imóvel objeto da lide, reforça a necessidade de regularização da documentação do imóvel antes da exigência do cumprimento integral do contrato pela apelada.

Diante do exposto, conclui-se que a sentença recorrida não merece reparos, pois aplicou corretamente o princípio da exceção de contrato não cumprido, considerando que a apelante não comprovou ter cumprido sua obrigação de providenciar o georreferenciamento e a escritura definitiva do imóvel no prazo estipulado, nem demonstrou que a demora decorreu exclusivamente de fatores alheios à sua vontade.

- Do recurso da STILCO AGROPECUÁRIA LTDA

A apelante STILCO AGROPECUÁRIA LTDA sustenta que deveria ter sido admitida como litisconsorte necessária, uma vez que o imóvel objeto da lide está caucionado desde 2005 nos autos da Medida Cautelar no 0001557-70.2005.8.11.0032, na qual figura como parte.

Sem razão, contudo.

O litisconsórcio necessário, nos termos do art. 114 do CPC, ocorre por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.

No caso em análise, não há disposição legal que determine a formação de litisconsórcio necessário na hipótese dos autos, tampouco a natureza da relação jurídica controvertida exige a participação da apelante para que a sentença produza efeitos.

A presente demanda versa sobre o cumprimento de obrigações contratuais entre AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA e IMPÉRIO MINERAÇÕES LTDA, decorrentes de contrato de compra e venda firmado entre estas partes, não havendo participação direta da apelante STILCO AGROPECUÁRIA LTDA nesta relação jurídica específica.

O fato de o imóvel objeto do contrato estar supostamente caucionado em outro processo não torna a apelante litisconsorte necessária na presente demanda, pois a eficácia da sentença proferida nestes autos não depende de sua participação.

Ademais, o próprio juízo de primeiro grau, ciente da existência de discussão sobre a propriedade do imóvel em outros autos, determinou a extração de cópia da sentença para o processo no 0000161-87.2007.8.11.0032, dando ciência da caução efetuada nestes autos, o que resguarda os interesses da apelante naquele feito.

Ressalte-se que a apelante teve oportunidade de manifestar-se nos autos como terceira interessada, tendo inclusive apresentado o presente recurso, o que demonstra que seus interesses foram devidamente resguardados.

Portanto, não merece alegar que é litisconsorte necessária.

No mérito, a apelante sustenta que a alienação objeto dos autos é nula de pleno direito, pois o imóvel estava caucionado judicialmente desde 2005, não podendo a AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA ter efetuado qualquer ato de disposição em relação às matrículas componentes da Fazenda Santa Lúcia.

Sem razão, contudo.

Inicialmente, cumpre destacar que a sentença recorrida julgou improcedente a ação de obrigação de fazer ajuizada por AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA em face de IMPÉRIO MINERAÇÕES LTDA, reconhecendo que a autora não cumpriu com suas obrigações contratuais, o que autorizou a requerida a invocar a exceção de contrato não cumprido.

A apelante STILCO AGROPECUÁRIA LTDA, na condição de terceira interessada, pretende a reforma parcial da sentença para que seja declarada a nulidade do contrato celebrado entre AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA e IMPÉRIO MINERAÇÕES LTDA.

Ocorre que a declaração de nulidade do contrato não foi objeto da ação originária, tampouco foi requerida em reconvenção pela parte ré, eventualmente interessada. Assim, vedada a análise, uma vez que amplia os limites da lide estabelecidos na petição inicial e na contestação.

Ressalte-se que a discussão sobre a propriedade do imóvel e a validade da caução deve ser travada nos autos próprios (Processo no 0000161-87.2007.8.11.0032), não cabendo, nesta demanda, que versa sobre cumprimento de obrigações contratuais específicas, a declaração incidental de nulidade do contrato por motivo alheio à relação jurídica estabelecida entre as partes originárias.

Quanto à alegação de litigância de má-fé por parte da AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA, também não merece acolhimento. A litigância de má-fé, nos termos do art. 80 do CPC, pressupõe a prática de atos processuais com dolo ou culpa grave, o que não restou demonstrado nos autos.

O fato de a autora ter ajuizado ação para exigir o cumprimento de contrato que a apelante entende ser nulo não configura, por si só, litigância de má-fé, especialmente considerando que a questão da validade do contrato em razão da suposta caução não foi objeto de discussão na ação originária.

Portanto, não há elementos nos autos que justifiquem a reforma da sentença para declarar a nulidade do contrato ou para condenar a AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA por litigância de má-fé.

- Dispositivo.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO a ambos os recursos.

Majoro os honorários recursais contra a AGROPECUÁRIA SANTA LÚCIA LTDA em mais 2%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/09/2025