Tribunal: TJMT
Processo: 1035944-91.2022.8.11.0002
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-26
Data de publicação: 2025-03-07

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. DIREITO DO LOCADOR À RETOMADA DO IMÓVEL. JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Apelação Cível interposto por HARD CENTRO DE TREINAMENTO LTDA contra sentença que julgou procedente a “Ação de Despejo, C.C. Pedido de Liminar e Pagamento de Acessórios” ajuizada por SYLVIO PIVA, determinando a desocupação do imóvel locado. O apelante alega julgamento extra petita, pois a sentença teria alterado a fundamentação da ação de despejo, baseando-se em denúncia vazia em vez de denúncia cheia, sem que essa fosse a causa de pedir do autor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve julgamento extra petita ao decidir com base em denúncia vazia, quando a ação teria sido fundamentada em inadimplência (denúncia cheia); e (ii) estabelecer se a retomada do imóvel pelo locador é legítima diante da prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato de locação, inicialmente firmado por prazo determinado, foi prorrogado por prazo indeterminado após seu vencimento, permitindo a retomada do imóvel pelo locador mediante simples notificação, nos termos dos arts. 46 e 57 da Lei no 8.245/91.
A retomada do imóvel pelo locador independe de justificativa quando o contrato está prorrogado por prazo indeterminado, configurando-se a denominada denúncia vazia.
O fundamento jurídico para o despejo decorre da natureza do contrato, não importando se a inicial mencionou inadimplência como justificativa. Assim, a sentença não configura julgamento extra petita, pois apenas aplicou a norma correta ao caso concreto.
A jurisprudência dominante reconhece que, havendo prorrogação do contrato por prazo indeterminado, o locador pode retomar o imóvel a qualquer tempo, mediante notificação prévia, sem necessidade de demonstrar inadimplência ou outra justificativa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado pode ser rescindido unilateralmente pelo locador mediante notificação prévia, independentemente de justificativa, conforme previsto nos arts. 46 e 57 da Lei no 8.245/91.
2. A decisão que reconhece o direito do locador à retomada do imóvel com base na legislação vigente não configura julgamento extra petita, ainda que a inicial tenha fundamentado o pedido em inadimplência.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035944-91.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[SYLVIO PIVA - CPF: 106.686.081-53 (APELADO), APARECIDA DE CASTRO MARTINS - CPF: 103.811.121-87 (ADVOGADO), HARD CENTRO DE TREINAMENTO LTDA - CNPJ: 17.306.120/0001-14 (APELANTE), JATABAIRU FRANCISCO NUNES - CPF: 958.632.148-72 (ADVOGADO), ADAIANE TONHA GALVAO - CPF: 692.562.091-87 (ADVOGADO), VIVIANE DE SOUZA MIRANDA - CPF: 697.171.091-68 (APELANTE), ROGER MINORU IWASAKI - CPF: 878.568.671-91 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. DIREITO DO LOCADOR À RETOMADA DO IMÓVEL. JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por HARD CENTRO DE TREINAMENTO LTDA contra sentença que julgou procedente a “Ação de Despejo, C.C. Pedido de Liminar e Pagamento de Acessórios” ajuizada por SYLVIO PIVA, determinando a desocupação do imóvel locado. O apelante alega julgamento extra petita, pois a sentença teria alterado a fundamentação da ação de despejo, baseando-se em denúncia vazia em vez de denúncia cheia, sem que essa fosse a causa de pedir do autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve julgamento extra petita ao decidir com base em denúncia vazia, quando a ação teria sido fundamentada em inadimplência (denúncia cheia); e (ii) estabelecer se a retomada do imóvel pelo locador é legítima diante da prorrogação do contrato por prazo indeterminado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de locação, inicialmente firmado por prazo determinado, foi prorrogado por prazo indeterminado após seu vencimento, permitindo a retomada do imóvel pelo locador mediante simples notificação, nos termos dos arts. 46 e 57 da Lei no 8.245/91.

A retomada do imóvel pelo locador independe de justificativa quando o contrato está prorrogado por prazo indeterminado, configurando-se a denominada denúncia vazia.

O fundamento jurídico para o despejo decorre da natureza do contrato, não importando se a inicial mencionou inadimplência como justificativa. Assim, a sentença não configura julgamento extra petita, pois apenas aplicou a norma correta ao caso concreto.

A jurisprudência dominante reconhece que, havendo prorrogação do contrato por prazo indeterminado, o locador pode retomar o imóvel a qualquer tempo, mediante notificação prévia, sem necessidade de demonstrar inadimplência ou outra justificativa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado pode ser rescindido unilateralmente pelo locador mediante notificação prévia, independentemente de justificativa, conforme previsto nos arts. 46 e 57 da Lei no 8.245/91.

2. A decisão que reconhece o direito do locador à retomada do imóvel com base na legislação vigente não configura julgamento extra petita, ainda que a inicial tenha fundamentado o pedido em inadimplência.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de
Apelação Cível
interposto por
HARD CENTRO DE TREINAMENTO LTDA
contra sentença proferida na “Ação de Despejo, C.C. Pedido de Liminar e Pagamento de Acessórios” ajuizada por
SYLVIO PIVA
, que tramita perante a 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande - MT.

O magistrado
a quo
,
em sentença
, (ID.

239961179),

julgou improcedentes os pedidos iniciais
formulados pela autora. Condenou a autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

O apelante em suas razões
(ID.

239961193) alega que a sentença que determinou o despejo fundamentou-se na tese de inadimplência, porém, conforme consignado, não há débitos pendentes. O juízo de primeiro grau, ao proferir a decisão final, teria alterado a motivação da ação, decidindo com base em "denúncia vazia" (despejo sem justificativa) em vez de "denúncia cheia" (despejo por inadimplência).

Aduz que a sentença teria incorrido em julgamento extra petita, ao decidir por fundamento diverso do que foi pleiteado pelo autor, o que violaria os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, devendo ser reconhecida a contradição da fundamentação e, consequentemente, anulada a sentença por violação aos princípios da congruência e fundamentação adequada.

Requer provimento, devido à contradição evidente, diante do julgamento extra petita, ante a inadequação da demanda eleita e comprovação de adimplência consignada na r. sentença, devendo ser julgada a presente ação improcedente, sob pena de violação inclusive ao artigo 489, 141 e 492, todos do CPC, que desde já se prequestiona.

Contrarrazões sob ID. 239961213

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem trata-se de ação de despejo cumulada com pedido de liminar e pagamento de acessórios, proposta por SYLVIO PIVA contra HARD TRAINING ACADEMIA DE GINÁSTICA E MUSCULAÇÃO LTDA. - ME, com o objetivo de obter a desocupação do imóvel locado, a rescisão contratual e o pagamento dos aluguéis vencidos e encargos.

A parte autora afirmou que a requerida descumpriu obrigações contratuais, incluindo inadimplência de aluguéis e IPTU, falta de manutenção, alterações não autorizadas e ausência de fiador. Acrescenta que, nos últimos quatro anos, a requerida dificultou a renovação, usou áreas não contratadas e não depositou os aluguéis antecipadamente. Informa que o contrato encerrou-se em 09/11/2022, sem renovação expressa, por falta de fiador, motivo pelo qual notificou a requerida, com 90 dias de antecedência, para desocupação.

Diante disso, pleiteou a rescisão contratual, a desocupação do imóvel, pagamento dos aluguéis vencidos até a entrega das chaves e quitação do IPTU de 2022.
Por conseguinte, foi determinada a suspensão do feito até a análise da ação renovatória proposta pela requerida, ora apelante, (processo n.o 1017261-06.2022.8.11.0002), que foi julgada improcedente.

O magistrado de primeiro grau sentenciou o presente feito, fundamentando que o contrato de locação em voga estava encerrado e que a notificação extrajudicial comprovava o interesse do locador em reaver o imóvel. Tratando-se de denúncia vazia, sem necessidade de justificativa, foi reconhecido seu direito à retomada do bem, nos termos do artigo 57 da Lei n.o 8.245/91.

Irresignada, a parte autora interpôs Recurso de Apelação fundamentado na ocorrência de julgamento extra petita, ante a inadequação da demanda eleita (despejo por denuncia cheia) e comprovação de adimplência, devendo ser julgada a presente ação improcedente.

Nesse contexto, a diferença entre despejo por denúncia vazia e despejo por denúncia cheia está relacionada aos motivos que justificam a retomada do imóvel pelo locador.

A denúncia vazia ocorre quando o locador decide não renovar o contrato de locação sem precisar justificar um motivo específico. Esse tipo de rescisão contratual só é possível em contratos por prazo determinado, desde que o locador respeite os prazos legais para notificação do locatário.

Preleciona a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes:

“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1o Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2o Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

(...)

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

Como o presente contrato estendeu-se por mais de 30 meses, vez que após o vencimento, continuou automaticamente (prorrogação por prazo indeterminado), o locador pode reaver o imóvel sem precisar apresentar justificativa. Basta que notifique o locatário com 30 dias de antecedência, conforme preceitua o art. 46 da Lei do Inquilinato, o que foi obedecido conforme notificação anexada sob ID. 239960665.

Uma vez findo o prazo expresso de locação, operando-se a renovação automática do contrato, a retomada do imóvel pelo locador não está condicionada à inadimplência do locatário, mas sim à natureza jurídica do vínculo contratual. Ainda que o locador tenha nominado a demanda como “Ação de Despejo, C.C. Pedido de Liminar e Pagamento de Acessórios” e tenha motivado seu pedido, o ponto determinante para a procedência da ação não é a existência de mora, mas sim a qualificação do contrato como de prazo determinado ou indeterminado.

No caso concreto, diante da improcedência da ação renovatória e da consolidação do contrato em prazo indeterminado, impõe-se a restituição do bem ao locador, independentemente da nomenclatura dada à ação ou da regularidade dos pagamentos efetuados pelo locatário, sendo o despejo medida que se revela juridicamente adequada.

Este sodalício corrobora:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – CONTRATO VIGENTE HÁ MAIS DE VINTE ANOS – CIRCUNSTÂNCIA INCAPAZ DE AFASTAR A INCIDÊNCIA DO ART. 57 DA LEI 8245/1991 – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – INAPLICABILIDADE DO ART. 940 DO CÓDIGO CIVIL – AUSÊNCIA DE PROVA DO DOLO PROCESSUAL OU PREJUÍZO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO OCORRÊNCIA – HIPÓTESES DO ART. 80 DO CPC NÃO DEMONSTRADAS – RECURSO NÃO PROVIDO. (...)
O fato de a locatária estar instalada no imóvel há mais de vinte anos não afasta o direito de o locador formular denúncia vazia (art. 57 da Lei 8245/1991).
(...).” (TJ-MT 10132887920188110003 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 15/12/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/12/2021) (g.n).

A jurisprudência nacional trilha no mesmo caminho:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. INDEFERIMENTO DE PEÇA INICIAL. ARTIGO 51, DA LEI FEDERAL N.o 8.245/1991. RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA, QUE NÃO SE CONFUNDE COM PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE PROVAS SOBRE RESISTÊNCIA EM RENOVAR. FALTA INTERESSE DE AGIR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I- A renovação automática depende de uma cláusula específica, de modo a trazer previsibilidade para ambas as partes. Ademais, não há limite para a vontade das partes em renovar o contrato, podendo fazer quantas vezes visualizarem pertinente. O que sofre limitação é o interregno de cada renovação, que deve ser de até cinco anos.
II - Por outro lado, a prorrogação por prazo indeterminado viabiliza o desfazimento da locação, a qualquer tempo e por qualquer das partes, com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel, conforme previsão legal (artigos 56, parágrafo único e 57 da Lei no 8.245/91).
III – (...). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 54584294020238090044, Relator: FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO - (DESEMBARGADOR), 6a Câmara Cível, Data de Publicação: 15/08/2024) (g.n).

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - CERCEAMENTO DE DEFESA - PROVA TESTEMUNHAL - DESNECESSIDADE - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO - ART. 57 DA LEI N.o 8.245/91.
Nos termos do art. 57 da Lei do Inquilinato, o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
(TJ-MG - AC: 60013363720148130024, Relator: Des.(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 04/10/2017, 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/10/2017) (g.n).

Dessa forma, consolidada a relação locatícia por prazo indeterminado, a prerrogativa do locador de reaver o imóvel decorre diretamente da legislação aplicável, sendo irrelevante a adimplência do locatário ou eventual denominação dada a petição inicial.

O direito de retomada, nesse contexto, não exige motivação específica, bastando a mera manifestação do locador em exercer sua faculdade legal de encerrar a locação.

Com essas considerações,
CONHEÇO
do
RECURSO
, e
NEGO PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2025