Tribunal: TJMT
Processo: 1011638-24.2023.8.11.0002
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS INDEVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta por empresas rés contra sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, condenou à devolução de 75% dos valores pagos, declarou a ineficácia da cláusula de alienação fiduciária por ausência de registro e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro do pacto de alienação fiduciária impede sua eficácia entre as partes; (ii) estabelecer se a relação jurídica se submete à Lei no 9.514/1997 ou ao Código de Defesa do Consumidor; (iii) verificar a legalidade da devolução parcial dos valores pagos com retenção de 25%; e (iv) determinar a existência de dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária e atrai a aplicação do CDC à relação contratual, conforme art. 23 da Lei no 9.514/1997 e jurisprudência consolidada do STJ.
É cabível a rescisão contratual pela via judicial quando ausente o registro do pacto fiduciário, com devolução parcial dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.
A fixação da retenção em 25% dos valores pagos está em consonância com a orientação majoritária do STJ, que admite esse percentual como razoável para compensar despesas do vendedor.
Os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do Tema Repetitivo no 1.002/STJ.
A frustração contratual decorrente de inadimplemento por dificuldades financeiras não configura, por si só, violação a direito da personalidade, sendo indevido o reconhecimento de danos morais.
IV. DISPOSITIVO
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011638-24.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Abatimento proporcional do preço, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), MARCELO KENDI MAEDA - CPF: 954.114.701-10 (APELADO), EDSON JORGE BASILIO DE OLIVEIRA - CPF: 011.551.151-20 (ADVOGADO), MICHELLE GONCALVES TOBIAS MAEDA - CPF: 011.168.171-52 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS INDEVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por empresas rés contra sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, condenou à devolução de 75% dos valores pagos, declarou a ineficácia da cláusula de alienação fiduciária por ausência de registro e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro do pacto de alienação fiduciária impede sua eficácia entre as partes; (ii) estabelecer se a relação jurídica se submete à Lei no 9.514/1997 ou ao Código de Defesa do Consumidor; (iii) verificar a legalidade da devolução parcial dos valores pagos com retenção de 25%; e (iv) determinar a existência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária e atrai a aplicação do CDC à relação contratual, conforme art. 23 da Lei no 9.514/1997 e jurisprudência consolidada do STJ.

É cabível a rescisão contratual pela via judicial quando ausente o registro do pacto fiduciário, com devolução parcial dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A fixação da retenção em 25% dos valores pagos está em consonância com a orientação majoritária do STJ, que admite esse percentual como razoável para compensar despesas do vendedor.

Os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do Tema Repetitivo no 1.002/STJ.

A frustração contratual decorrente de inadimplemento por dificuldades financeiras não configura, por si só, violação a direito da personalidade, sendo indevido o reconhecimento de danos morais.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Rescisão Unilateral de Contrato c/c Declaração de Nulidade de Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária c/c Indenização por Danos Morais n. 1011638-24.2023.8.11.0002, movida por MICHELLE GONÇALVES TOBIAS MAEDA E OUTRO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:
“a) Declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes; b) Condenar solidariamente as requeridas a restituírem aos autores 75% dos valores efetivamente pagos, que, segundo o extrato juntado, totalizam R$ 107.515,60. O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença; c) Julgar improcedente o pedido de nulidade da cláusula de alienação fiduciária, mas, por falta de registro no Cartório de Imóveis, declarar sua ineficácia para a resolução do contrato; d) Julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as requeridas ao pagamento de 75% das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC. Os autores, por serem beneficiários da justiça gratuita, ficam isentos do pagamento da parcela remanescente das custas (25%) e da verba sucumbencial, nos termos do art. 98, §3o, do CPC, devendo a exigibilidade dessas verbas fica suspensa”
.

Em suas razões, a apelante impugna a fundamentação da sentença que afastou a aplicação da Lei no 9.514/1997, defendendo a validade e eficácia da cláusula de alienação fiduciária, mesmo sem o registro na matrícula do imóvel. Sustenta que a falta de registro não descaracteriza a natureza fiduciária da relação, tampouco autoriza a aplicação subsidiária do Código de Defesa do Consumidor (CDC), como fez o juízo
a quo
.

Relata que no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 1.866.844/SP (STJ – 2023), consolidou-se o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis não retira sua eficácia entre as partes contratantes, embora o torne inoponível a terceiros.

Discorre que a eficácia
inter partes
se mantém, inclusive quanto à cláusula que prevê a alienação extrajudicial, ao passo que a decisão reconhece que o registro é imprescindível apenas para deflagrar o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/97.

Reforça que o registro é requisito para a consolidação da propriedade, mas não é condição de validade do contrato entre credor e devedor fiduciário, bem como que as cláusulas contratuais, inclusive a que prevê leilão extrajudicial, não perdem eficácia entre as partes por ausência de registro.

Defende que a cláusula fiduciária permanece válida entre as partes, e a sentença violou entendimento consolidado do STJ ao declará-la ineficaz, bem como que A ausência de registro não autoriza o desfazimento do contrato fora do rito legal, tampouco legitima a restituição direta dos valores pagos.

Por fim, diz que o contrato deve ser rescindido por meio do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, com consolidação da propriedade e realização de leilão do imóvel, sendo devidos aos autores apenas eventual saldo residual;

Forte nestes argumentos, pede o provimento do recurso e a improcedência total da ação. Sucessivamente, requer a retenção de percentual superior a 25% dos valores pagos, com base na análise casuística de prejuízos efetivos.

Contrarrazões, no Id. 317324403, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Trata-se de apelação cível interposta por BRDU URBANISMO S/A e BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA. contra a sentença proferida pelo juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que julgou parcialmente procedente a ação de restituição de valores pagos c/c rescisão contratual unilateral, declaração de nulidade de pacto adjeto de alienação fiduciária e indenização por danos morais, proposta por Marcelo Kendi Maeda e Michelle Gonçalves Tobias Maeda.

A sentença rejeitou, com acerto, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida em relação à empresa BRDU URBANISMO S/A, com base na teoria da aparência, na prova da atuação conjunta na relação contratual e na aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Comprovou-se nos autos que a referida empresa participou da cadeia de fornecimento, inclusive emitindo comunicações de cobrança diretamente aos autores, além de constar como sócia da empresa vendedora, conforme registrado no Quadro de Sócios e Administradores (QSA) da BRDU SPE Várzea Grande Ltda.

A incidência do art. 7o, parágrafo único, do CDC é inequívoca, ao dispor que:
"Havendo mais de um responsável pela ofensa ao direito do consumidor, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo."

Por consequência, correta a rejeição da preliminar, devendo ser mantida.

No mérito, a controvérsia reside na definição do regime jurídico aplicável ao contrato firmado entre as partes, notadamente quanto à eficácia da cláusula de alienação fiduciária não registrada.

A apelante sustenta que a ausência de registro do pacto fiduciário não retira sua eficácia entre as partes contratantes, defendendo a aplicação integral da Lei no 9.514/1997.

Todavia, com acerto, a sentença afastou a incidência da legislação especial e declarou a ineficácia da cláusula fiduciária, com base em interpretação sistemática da legislação e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, dispõe o art. 23 da Lei no 9.514/1997:
“A propriedade fiduciária de coisa imóvel transmite-se ao fiduciário com o registro do contrato respectivo no competente Cartório de Registro de Imóveis.”

A matrícula do imóvel, acostada aos autos, não ostenta qualquer averbação da alienação fiduciária, não tendo havido, portanto, a constituição da garantia real.

Nesse contexto, é pacífica a jurisprudência do STJ no sentido de que a ausência de registro do pacto de alienação fiduciária retira-lhe a eficácia, tornando inaplicável o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97, notadamente a via extrajudicial de consolidação da propriedade e leilão público.

A sentença foi explícita ao adotar esse entendimento, inclusive com transcrição expressa da jurisprudência superior, que ora reproduzo, nos exatos termos:

“A própria Lei n.o 9.514/97 é cristalina ao dispor que a propriedade fiduciária sobre bem imóvel somente se constitui mediante o registro do contrato no competente Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula do imóvel, carreada aos autos, é de 10 de março de 2023 e não tem qualquer averbação da alienação fiduciária. Portanto, a garantia não se aperfeiçoou. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a ausência de registro do pacto adjeto de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis retira sua validade e eficácia para terceiros, fazendo com que a relação se submeta às regras do Código de Defesa do Consumidor, em especial para a resolução do contrato”.

Portanto, não há como reconhecer a eficácia da cláusula fiduciária, tampouco sua aptidão para atrair o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e leilão, como pretendem as recorrentes.

Reconhecida a ineficácia da cláusula de alienação fiduciária, aplica-se ao caso o regime do Código de Defesa do Consumidor, notadamente a Súmula 543 do STJ, que estabelece:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa do comprador, é válida a cláusula que estabelece a retenção de parte das prestações pagas, a fim de remunerar os gastos do promitente vendedor, desde que não se revela abusiva.”

A sentença, adotando entendimento predominante no Superior Tribunal de Justiça, fixou o percentual de retenção em 25%, o que se revela razoável e proporcional, diante da ausência de prova de abuso ou onerosidade excessiva.

Também correta a determinação de que o montante restante (75%) seja restituído em parcela única, conforme jurisprudência amplamente acolhida nos tribunais estaduais e no próprio STJ.

Quanto à incidência de juros moratórios, a sentença observou o que foi decidido no Tema Repetitivo no 1002/STJ, que firmou a seguinte tese:

“Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente comprador, os juros moratórios sobre as parcelas a serem restituídas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.”

Com isso, não há mora da vendedora até a formação definitiva do título executivo judicial, razão pela qual a sentença agiu com correção ao determinar a incidência de correção monetária desde o desembolso e juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

Em resumo, a sentença recorrida se revela tecnicamente escorreita, alinhada à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, bem fundamentada e proporcional aos elementos probatórios dos autos, não havendo motivos justos para reforma.

Dispositivo

Com tais considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE

PROVIMENTO
.

Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos exclusivamente pela parte requerida para 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025