Tribunal: TJMT
Processo: 1005180-22.2022.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-25
Data de publicação: 2025-07-01

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSE PRECÁRIA – CLÁUSULA DE DEVOLUÇÃO EM ESTADO ORIGINAL – OMISSÃO – PARCIAL ACOLHIMENTO – APURAÇÃO DE DANOS NA LIQUIDAÇÃO – EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.
A devolução do imóvel objeto de contrato rescindido deve observar o estado original de entrega, conforme cláusula contratual expressa, cujos danos devem ser apurados em liquidação de sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005180-22.2022.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Liminar, Indenização do Prejuízo]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[FLORESTA PARK HOTEL LTDA - CNPJ: 14.345.146/0001-83 (EMBARGANTE), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), JUDY TEREZINHA CERQUEIRA - CPF: 560.979.058-15 (EMBARGANTE), ODAIR BUFALO - CPF: 622.726.328-15 (APELADO), MAURI CARLOS ALVES DE ALMEIDA FILHO - CPF: 277.341.348-23 (ADVOGADO), KADMO MARTINS FERREIRA LIMA - CPF: 667.044.131-20 (ADVOGADO), ALENCAR LIBANO DE PAULA - CPF: 496.621.981-72 (ADVOGADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), JUDY TEREZINHA CERQUEIRA - CPF: 560.979.058-15 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSINALDO ANTONIO FIGUEIREDO DA SILVA - CPF: 708.416.081-72 (ADVOGADO), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSE PRECÁRIA – CLÁUSULA DE DEVOLUÇÃO EM ESTADO ORIGINAL – OMISSÃO – PARCIAL ACOLHIMENTO – APURAÇÃO DE DANOS NA LIQUIDAÇÃO –
EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS
.

A devolução do imóvel objeto de contrato rescindido deve observar o estado original de entrega, conforme cláusula contratual expressa, cujos danos devem ser apurados em liquidação de sentença.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No 1005180-22.2022.8.11.0003

EMBARGANTE:

FLORESTA PARK HOTEL LTDA

EMBARGADO:

ODAIR BUFALO

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração, com pedido de efeito infringente, opostos por
FLORESTA PARK HOTEL LTDA
,

em face do v. acórdão desta Câmara que, por unanimidade, desproveu o recurso de apelação aviado por ela, por sua vez interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido reconvencional e parcialmente procedente o pedido principal, para decretar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes; determinando a reintegração de posse dos respectivos imóveis; além de condenar a ré ao pagamento da multa contratual (cláusula penal). Ao final, ainda condenou a requerida/reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação e 10% (dez por cento) sobre o valor do valor atualizado da reconvenção.

Alega a embargante que o acórdão é omisso sobre a alegada anuência tácita do recorrido em receber a outorga da escritura dos imóveis descritos na Cláusula Segunda, §1o, itens “a” e “b” do contrato de compra e venda, em data posterior à inicialmente estipulada.

Aponta que o
decisum
reconheceu que a baixa das restrições das matrículas da Fazenda Rancho Alegre foi realizada fora do prazo contratual (maio/junho de 2021), o que, em seu entender, configuraria inadimplemento por parte do recorrido, devendo ser reconhecida sua responsabilidade pela rescisão contratual.

Afirma também que o julgado é contraditório ao consignar que a posse e a escritura do hotel (matrículas no. 39.881 e no. 39.882 do RGI de Três Lagoas/MS) deveriam ter sido transmitidas até 03/06/2020, quando, na realidade, a cláusula contratual prevê a transmissão da posse no ato da assinatura do contrato (dezembro de 2019), fato também confirmado por testemunha em audiência de instrução.

Aduz que o acórdão deixou de observar que a lavratura da escritura estava condicionada ao recebimento da escritura da Fazenda, estipulada para 05/01/2021, conforme segundo aditivo contratual.

Impugna, ainda, o reconhecimento de inadimplemento contratual baseado em débitos de energia elétrica relativos ao prédio do hotel, por se tratar, segundo a embargante, de obrigação de caráter pessoal e não real.

Defende, ademais, que o acórdão é contraditório ao determinar o retorno das partes ao
status quo ante
sem impor ao recorrido a devolução do imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, conforme previsão contratual expressa na Cláusula Quarta, §2o, e Cláusula Terceira do segundo aditivo.

Por fim, requer o acolhimento dos embargos para sanar os vícios acima apontados, com atribuição de efeitos modificativos, a fim de reformar o acórdão, dando provimento ao recurso de apelação da embargante para julgar improcedente a ação de rescisão contratual; subsidiariamente, anular o julgado para retorno dos autos à origem, com realização de perícia para apuração dos danos no prédio do hotel; alternativamente, determinar de forma expressa que o recorrido deverá devolver o imóvel nas condições em que o recebeu, com apuração dos danos em fase de liquidação de sentença; e, para fins de prequestionamento, indicar os arts. 369, 1.022, I e II, do CPC, bem como os arts. 111 e 475 do Código Civil, além do art. 105, III, “a” e “c” da CF/88 (Id. 291132866).

O embargado, embora intimado (Id. 291198398), não se manifestou.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Os presentes embargos de declaração objetivam sanar eventual vício do acórdão desta Câmara, assim ementado:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CESSÃO DE DIREITOS DE BENS IMÓVEIS – PERMUTA – INADIMPLEMENTO – POSSE PRECÁRIA – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial cuja matéria de fato não é essencial à solução da controvérsia contratual.

Caracterizado o inadimplemento contratual relevante, consistente na ausência de transferência da titularidade e na entrega precária da posse dos imóveis dados em pagamento, impõe-se a rescisão do contrato com fundamento na cláusula resolutiva expressa.”

A embargante sustenta, em síntese, que o acórdão seria omisso e contraditório, notadamente por: (i) não apreciar alegação de anuência tácita do recorrido em receber a outorga da escritura dos imóveis urbanos em data posterior; (ii) apresentar suposta contradição ao afirmar que a posse do hotel deveria ter sido entregue até 03/06/2020, quando, segundo a embargante, a posse foi transmitida em dezembro/2019; (iii) ignorar previsão contratual de devolução do imóvel em perfeito estado; e (iv) deixar de determinar a realização de perícia técnica para apuração de eventuais danos ao imóvel dado em pagamento.

Ocorre que, apenas parte dos argumentos apontados, de fato, configura vício sanável por meio de embargos de declaração.

O acórdão embargado enfrentou expressamente a tese da suposta anuência tácita, asseverando, com base na ausência de prova inequívoca, que a mera omissão nos aditivos contratuais não caracteriza renúncia de direito, tampouco concordância tácita do recorrido quanto à postergação da escritura.

O julgado também destacou que a propositura da ação pelo autor evidencia resistência à alegada postergação, afastando a pretensão da embargante com fundamentação clara.

Quanto à alegada contradição sobre a posse, o voto condutor diferenciou adequadamente a posse formal da posse útil ou econômica, salientando que, embora a posse tenha sido transmitida formalmente, o bem foi entregue em condições precárias, sem fornecimento regular de energia elétrica e sem viabilidade de exploração comercial — elementos que inviabilizaram a fruição integral do imóvel. Tal análise afasta qualquer incoerência interna no julgado, tratando-se, na verdade, de avaliação jurídica do inadimplemento substancial.

Por outro lado, no tocante à suposta omissão relativa à devolução do imóvel em perfeito estado, a decisão embargada registrou que a reconvenção limitou-se a postular a outorga de escritura ou, subsidiariamente, a improcedência da demanda, sem formulação de pedido específico de reparação.

A parte embargante sustenta que, apesar de o acórdão ter reconhecido a rescisão do contrato, deixou de explicitar a obrigatoriedade de devolução do imóvel nas mesmas condições em que foi entregue, conforme expressamente pactuado pelas partes no instrumento contratual.

De fato, a Cláusula Quarta, § 2o, do contrato de compra e venda, constante no Id. 281267852, estabelece, de forma clara que, em caso de rescisão, o imóvel deverá ser restituído à vendedora (embargante), em condições de perfeito uso, gozo e fruição, incluindo a integridade de mobiliários, eletrodomésticos, pintura e demais acessórios, como se encontravam no momento da entrega.

Trata-se, portanto, de obrigação contratual expressa, cuja observância se impõe por força dos princípios da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) e da boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil).

Ademais, trata-se de desdobramento lógico da reintegração das partes ao
status quo ante
, consequência natural da rescisão contratual, consoante entendimento doutrinário consolidado e jurisprudência dominante:

“APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – REINTEGRAÇÃO DO AUTOR/ALIENANTE NA POSSE DO IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONDENAÇÃO DO COMPRADOR AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO – PRETENSÃO DO VENDEDOR EM FICAR TAMBÉM COM O IMÓVEL QUE O COMPRADOR HAVIA DADO COMO ENTRADA NO NEGÓCIO JURÍDICO – NÃO ACOLHIMENTO –
RESCISÃO DO CONTRATO – CONSEQUENCIA LÓGICA RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE
– PRETENSÃO QUE SEJA RECONHECIDA A INVALIDADE DA VENDA DO IMÓVEL QUE O COMPRADOR HAVIA DADO COMO ENTRADA NO NEGÓCIO JURÍDICO – NÃO ACOLHIMENTO – PRETENSÃO DO APELANTE VENDEDOR EM FICAR COM REFERIDO BEM A TÍTULO DE RESSARCIMENTO POR PERDAS E DANOS – NÃO ACOLHIMENTO - RESSARCIMENTO JÁ DETERMINADO NA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO.
Em se tratando de ação de rescisão de contrato de compra e venda c/c reintegração de posse e perdas e danos ocorrendo a rescisão do negócio jurídico as partes
devem retornar ao status quo ante cabendo ao vendedor ser reintegrado na posse do imóvel alienado ao comprador bem como a este obter de volta o imóvel que havia dado como parte de pagamento no negócio jurídico
.
Se o contrato já estabelece a multa para eventual inadimplemento de uma das partes e uma vez condenada a parte ao pagamento da multa contratual tal situação não autoriza o vendedor a ficar com o imóvel dado como entrada no negócio jurídico pelo comprador, sob pena de enriquecimento já que estaria sendo ressarcido duas vezes por eventuais danos sofridos em verdadeiro bis in idem.”
(TJ-MT - AC: 10032509120188110040, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 11/10/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/10/2023)

“APELAÇÃO – PRELIMINARES – CERCEAMENTO DE DEFESA – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – EXAMINADAS NO MÉRITO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS E OUTRAS AVENÇAS – CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES – TERMO ADITIVO – ADIANTAMENTO PAGAMENTO – INADIMPLEMENTO – CONDIÇÃO SUSPENSIVA – AUSÊNCIA – RESCISÃO DO CONTRATO –
RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO – RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL
– PAGAMENTO DE ALUGUEL PELA FRUIÇÃO – INDEVIDO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES – ARRAS – AUSÊNCIA DE PEDIDO INICIAL – MULTA – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - AFASTADA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A parcela do pagamento prometida não se encontra atrelada a qualquer condicionante, o que afasta a premissa quanto à condição suspensiva para o pagamento do preço.
Não comprovado o pagamento do preço, mostra-se devida à rescisão do contrato cuja consequência natural é o restabelecimento das partes ao status quo, é dizer, ao autor restitui-se o imóvel objeto do pacto,
enquanto que aos requeridos há que se lhes restituir o adimplido por conta do negócio rescindido
. Não procede a retenção por parte da vendedora do valor pago a título de antecipação do preço, nem mesmo do percentual pago pela cessão de direitos, se não consta pedido e os contratos nada dispõem quanto à cláusula penal. A prova documental se apresentou eficiente para o deslinde do feito, de sorte que a pretensão de abertura de instrução se fez desnecessária. Não procede a condenação em multa por litigância de má-fé da embargante apelante se agiu nos limites do seu direito de defesa. A litigância de má-fé pressupõe demonstração inequívoca de deslealdade processual, o que não se visualiza na espécie.”
(TJ-MT 10015418620218110049 MT, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 16/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/11/2022)

Nesse sentido, verifica-se que o acórdão, ao manter a sentença de procedência da ação rescisória, não enfrentou adequadamente o pedido de devolução do imóvel no estado original, gerando contradição interna, que deve ser sanada nos presentes embargos.

Por conseguinte, os danos eventualmente existentes no imóvel deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, assegurando-se contraditório e ampla defesa, com base no art. 509, inciso I, do Código de Processo Civil, sendo este o meio adequado para quantificação do prejuízo e eventual compensação pecuniária.

Diante do exposto,
ACOLHO PARCIALMENTE
os embargos de declaração, para sanar a contradição verificada no acórdão embargado, a fim de explicitar que, em razão da rescisão contratual reconhecida, as partes deverão ser restituídas ao
status quo ante
, com devolução do imóvel objeto do contrato nas mesmas condições em que foi entregue, nos termos do contrato celebrado entre as partes, ficando a apuração de eventuais danos materiais ao imóvel reservada à fase de liquidação de sentença.

No mais, mantenho íntegros os demais termos do acórdão embargado, rejeitando-se os demais pontos suscitados, por ausência de vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/06/2025