Tribunal: TJMT
Processo: 1015495-83.2020.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-06
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO DECORRENTE DE ATRASO NA ENTREGA DE DOCUMENTOS À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. DANOS MORAIS INDEVIDOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DA CONSUMIDORA E DESPROVIMENTO DO RECURSO DA CONSTRUTORA.
I. CASO EM EXAME
Apelações interpostas, de um lado, por MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA e, de outro, por ROSENIL ROSA MACHADO contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais. A sentença condenou a construtora à devolução simples de R$ 5.799,48, valor pago indevidamente pela autora, mas rejeitou os pedidos de devolução em dobro e de reparação por danos morais. A construtora alegou julgamento extra petita e legalidade da cobrança de “diferença de financiamento”, enquanto a consumidora requereu a devolução em dobro do valor cobrado indevidamente e indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença foi extra petita ao reconhecer rescisão contratual e aplicar cláusula penal não postulada na inicial; (ii) estabelecer se houve falha na prestação de serviços pela construtora ao cobrar valor adicional decorrente de atraso na intermediação do financiamento, autorizando a devolução em dobro e eventual indenização por dano moral.
III. RAZÕES DE DECIDIR
1. A sentença incorre em julgamento extra petita ao reconhecer, sem pedido expresso da parte autora, a existência de rescisão contratual e aplicar cláusula penal, razão pela qual essa parte da decisão é anulada de ofício.
2. A cobrança da chamada “diferença de financiamento”, decorrente da valorização do imóvel durante o período de tramitação do contrato com a CEF, revela-se indevida, pois resultou exclusivamente da demora da construtora na entrega da documentação à instituição financeira, serviço pelo qual fora expressamente remunerada.
3. Restando comprovado que a consumidora não deu causa ao atraso e tendo a construtora assumido contratualmente a obrigação de intermediar o financiamento, incide a responsabilidade objetiva nos termos do art. 14 do CDC.
4. A cobrança indevida, sem justificativa plausível, autoriza a repetição do indébito em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.
5. A simples frustração contratual decorrente da cobrança indevida não configura, por si só, dano moral indenizável, pois não demonstradas circunstâncias excepcionalmente graves aptas a comprometer a dignidade da consumidora.
6. Os honorários advocatícios fixados na sentença se revelam adequados à complexidade da demanda, sendo majorados para 20% quanto ao recurso desprovido da construtora, conforme § 11 do art. 85 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso da consumidora ROSENIL ROSA MACHADO parcialmente provido. Recurso da construtora MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA desprovido.
Tese de julgamento:
1. A sentença que reconhece rescisão contratual e aplica cláusula penal sem pedido da parte autora é extra petita e deve ser anulada quanto a esse ponto.
2. A cobrança de “diferença de financiamento” decorrente de falha exclusiva da construtora na entrega de documentação à instituição financeira configura cobrança indevida.
3. A repetição do indébito deve ocorrer em dobro quando ausente justificativa plausível para a cobrança, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.
4. O descumprimento contratual que não acarreta consequências excepcionalmente graves não enseja indenização por danos morais.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CDC, arts. 2o, 3o, 14, 42, parágrafo único; CPC, arts. 1.010, 1.023, § 4o, 373, 489, § 1o, IV, e 85, §§ 2o e 11; CC, arts. 389, parágrafo único, e 406.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação no 1034433-51.2016.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, DJE 15/06/2017.
TJMT, Apelação no 1030069-93.2017.8.11.0002, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, DJE 26/04/2018.
TJMT, Apelação Cível no 1021022-93.2020.8.11.0041, Rel. Des. Márcio Aparecido Guedes, DJE 24/03/2025.
TJMT, Apelação Cível no 1021189-13.2020.8.11.0041, Rel.a Des.a Tatiane Colombo, DJE 30/10/2024.
STJ, AgInt no AREsp 2054188/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, DJe 22/09/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015495-83.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ROSENIL ROSA MACHADO - CPF: 976.350.061-34 (APELADO), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.567/0001-35 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ROSENIL ROSA MACHADO - CPF: 976.350.061-34 (APELANTE), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.567/0001-35 (APELADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO INTERPOSTO POR ROSENIL ROSA MACHADO E NEGOU PROVIMENTO AO APELO DE MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO DECORRENTE DE ATRASO NA ENTREGA DE DOCUMENTOS À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. DANOS MORAIS INDEVIDOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DA CONSUMIDORA E DESPROVIMENTO DO RECURSO DA CONSTRUTORA.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas, de um lado, por MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA e, de outro, por ROSENIL ROSA MACHADO contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais. A sentença condenou a construtora à devolução simples de R$ 5.799,48, valor pago indevidamente pela autora, mas rejeitou os pedidos de devolução em dobro e de reparação por danos morais. A construtora alegou julgamento
extra petita
e legalidade da cobrança de “diferença de financiamento”, enquanto a consumidora requereu a devolução em dobro do valor cobrado indevidamente e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença foi
extra petita
ao reconhecer rescisão contratual e aplicar cláusula penal não postulada na inicial; (
ii
) estabelecer se houve falha na prestação de serviços pela construtora ao cobrar valor adicional decorrente de atraso na intermediação do financiamento, autorizando a devolução em dobro e eventual indenização por dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A sentença incorre em julgamento
extra petita
ao reconhecer, sem pedido expresso da parte autora, a existência de rescisão contratual e aplicar cláusula penal, razão pela qual essa parte da decisão é anulada de ofício.

2.
A cobrança da chamada “diferença de financiamento”, decorrente da valorização do imóvel durante o período de tramitação do contrato com a CEF, revela-se indevida, pois resultou exclusivamente da demora da construtora na entrega da documentação à instituição financeira, serviço pelo qual fora expressamente remunerada.

3.
Restando comprovado que a consumidora não deu causa ao atraso e tendo a construtora assumido contratualmente a obrigação de intermediar o financiamento, incide a responsabilidade objetiva nos termos do art. 14 do CDC.

4.
A cobrança indevida, sem justificativa plausível, autoriza a repetição do indébito em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

5.
A simples frustração contratual decorrente da cobrança indevida não configura, por si só, dano moral indenizável, pois não demonstradas circunstâncias excepcionalmente graves aptas a comprometer a dignidade da consumidora.

6.
Os honorários advocatícios fixados na sentença
se
revelam adequados à complexidade da demanda, sendo majorados para 20% quanto ao recurso desprovido da construtora, conforme § 11 do art. 85 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da consumidora ROSENIL ROSA MACHADO parcialmente provido. Recurso da construtora MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA desprovido.

Tese de julgamento:

1. A sentença que reconhece rescisão contratual e aplica cláusula penal sem pedido da parte autora é
extra petita
e deve ser anulada quanto a esse ponto.

2.
A cobrança de “diferença de financiamento” decorrente de falha exclusiva da construtora na entrega de documentação à instituição financeira configura cobrança indevida.

3.
A repetição do indébito deve ocorrer em dobro quando ausente justificativa plausível para a cobrança, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

4.
O descumprimento contratual que não acarreta consequências excepcionalmente graves não enseja indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 5o, XXXV; CDC,
arts
. 2o, 3o, 14, 42, parágrafo único; CPC,
arts
. 1.010, 1.023, § 4o, 373, 489, § 1o, IV, e 85, §§ 2o e 11; CC,
arts
. 389, parágrafo único, e 406.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Apelação no 1034433-51.2016.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, DJE 15/06/2017.

TJMT, Apelação no 1030069-93.2017.8.11.0002, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, DJE 26/04/2018.

TJMT, Apelação Cível no 1021022-93.2020.8.11.0041, Rel. Des. Márcio Aparecido Guedes, DJE 24/03/2025.

TJMT, Apelação Cível no 1021189-13.2020.8.11.0041, Rel.a Des.a Tatiane Colombo, DJE 30/10/2024.

STJ,
AgInt
no
AREsp
2054188/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4,
DJe
22/09/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA
e
ROSENIL ROSA MACHADO
, individualmente, em face da sentença contida no ID 280052888, não modificada pelo julgamento dos embargos de declaração de ID 280052402, proferida pela Juíza de Direito da 1a Vara Cível de Várzea Grande, Dra. Ester
Belem
Nunes, que, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para condenar a requerida à devolução de R$ 5.799,48, julgando improcedentes os pedidos de devolução em dobro dos valores e de pagamento de danos morais.

Em suas razões recursais (ID 280052405), o apelante
MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA
sustenta que a sentença incorreu em vício, uma vez que foi
extra petita
ao reconhecer a existência de rescisão contratual e aplicar cláusula penal, quando não houve pedido nesse sentido e o contrato foi integralmente cumprido, com a autora na posse do imóvel.

Aduz que a parte autora apenas pleiteou a devolução dos valores pagos a título de “diferença de financiamento” (parcelas DF), no valor de R$ 3.866,32, os quais não foram pagos a título de sinal ou entrada do imóvel, mas decorrem de ajuste contratual previsto expressamente em contrato e termo aditivo, em razão da variação monetária entre a assinatura do contrato de compra e venda e o contrato de financiamento.

Afirma que não houve qualquer ilicitude na cobrança dos valores, pois estavam devidamente previstos contratualmente e foram aceitos pela autora.

Defende que os trâmites da entrega de documentos à CEF não podem ser imputados exclusivamente à empresa, sendo variáveis e dependentes do agente financeiro.

Com essas considerações, pleiteia a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos da inicial. Subsidiariamente, caso mantida a condenação, pugna pela aplicação da Lei no 14.905/24, para que os juros de mora sejam calculados unicamente com base na taxa SELIC, de forma simples, sem cumulação com outros índices.

Em suas contrarrazões (ID 280052410), a apelada se manifestou pelo desprovimento do recurso.

A segunda apelante,
ROSENIL ROSA MACHADO
(ID 280052414), afirma que a sentença se equivocou ao descontar multa contratual, vez que não houve rescisão no presente caso.

Assevera que a cobrança da denominada “diferença de financiamento” foi feita de forma unilateral e sem respaldo contratual, não tendo sido apresentada justificativa pela apelada nos autos.

Ressalta que houve falha na prestação do serviço, consistente na demora excessiva (cinco meses) na entrega de documentos à CEF, ocasionando prejuízos materiais que devem ser ressarcidos em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

Defende o reconhecimento dos danos morais, considerando o abalo emocional, sentimento de impotência e desvio produtivo do consumidor, invocando a função punitivo-pedagógica da indenização.

Ao final, requer a reforma da sentença para que seja reconhecida a devolução integral, em dobro, dos valores cobrados indevidamente, bem como a condenação da construtora apelada ao pagamento de danos morais. Além disso, pugna pela fixação dos honorários advocatícios em 20%, nos termos do art. 85 do CPC.

Em suas contrarrazões (ID 280052418), a construtora apelada sustentou, preliminarmente, que o recurso não deve ser conhecido por violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

Os recursos são tempestivos. O recurso de
MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA
está devidamente preparado
(ID 281053497)
. Já o recurso de
ROSENIL ROSA MACHADO
é isento de preparo, em razão de ser beneficiária da justiça gratuita.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINAR) –
OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Augusta Câmara:

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Arguiu
a construtora

MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA
em suas contrarrazões recusais de ID
280052418
, que o recurso interposto pela apelante
ROSENIL ROSA MACHADO

não deve ser conhecido, pois não há nas razões da apelação a impugnação aos fundamentos da sentença.

É cediço que a apelação deve atacar os fundamentos da sentença, em atendimento aos requisitos dispostos no artigo 1.010 do Código de Processo Civil.

Nos termos do artigo supracitado, tem-se que a motivação constitui um dos pressupostos do recurso, devendo constar a fundamentação na qual a parte recorrente baseia seu pedido de reforma da sentença. Tal fundamentação é responsável por limitar a matéria que será devolvida ao juízo de segundo grau.

Extrai-se do ensinamento acima a evidência de que a parte apelante

deve atacar, especificamente, os fundamentos da sentença que deseja rebater.

Sobre o tema, o seguinte julgado:

“
[...]
não há falar-se em ofensa ao princípio da dialeticidade se constatado que o recorrente ataca especificamente todos os pontos da sentença objurgada, apontando inclusive supostos equívocos cometidos pelo julgador singular.
[...]"(TJMT, 2a Câmara Cível, apelação no 63258/2012, relatora Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addario
,
Dje
12/12/2012).

No caso em exame, denota-se das razões recursais que a parte recorrente atendeu ao princípio da dialeticidade e aos requisitos previstos no artigo 1.010, III, do Código de Processo Civil, pois apresentou as razões de seu pedido de reforma, com os fundamentos de fato e de direito, e expresso pedido de que a sentença merece ser reformada.

Além disso, a reiteração de algumas das razões expostas na Primeira Instância, por si só, não impede o conhecimento do recurso, desde que, pela leitura do apelo, seja possível identificar claramente os motivos pelos quais se requer a reforma da sentença.

Deste modo,
rejeito
a preliminar suscitada.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Superada a preliminar e presentes os pressupostos de admissibilidade, adentro no mérito do recurso.

Colhe-se dos autos que
ROSENIL ROSA MACHADO
adquiriu um apartamento no Condomínio Parque Chapada do Mirante, da construtora
MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA
. No ato da assinatura da compra, também foi assinado um termo aditivo, no qual a empresa cobrava R$ 700,00 (setecentos reais) para encaminhar os documentos da autora ao banco, com a finalidade de finalização e assinatura do financiamento.

Entretanto, somente após cinco meses da assinatura do contrato, a correspondente bancária entrou em contato para que a autora comparecesse para assinar o contrato de financiamento. No momento da assinatura, a autora verificou que havia sido incluída uma cobrança de “diferença de financiamento”, no valor de
R$ 3.866,32.

Por conseguinte, ao entrar em contato com a construtora, foi informada de que o referido valor se referia à valorização do imóvel entre a data da assinatura do contrato com a MRV e a data da assinatura do contrato com a instituição financeira.

Sendo assim, a autora ressaltou que esse período até a assinatura do financiamento decorreu da demora por parte da construtora em entregar os documentos à instituição financeira, o que lhe gerou grandes prejuízos.

Ressaltou, ainda, que, se soubesse que tal fato poderia ocorrer em decorrência de um serviço mal prestado pela requerida, ela mesma teria buscado o financiamento e não teria adimplido a taxa de R$ 700,00 (setecentos reais) pela realização do referido serviço.

Após o devido processo legal, a d. Magistrada singular julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, nos seguintes termos (ID 280052888):

“
(...
)
Da Devolução dos Valores em Dobro

O autor requer a devolução em dobro de valores que alega ter
pago
indevidamente, com base no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Entretanto, para que a devolução em dobro seja aplicada, é necessário que fique comprovada a má-fé da parte requerida na cobrança indevida, o que não foi demonstrado nos autos.

A cobrança de valores a título de reajuste foi prevista no contrato firmado entre as partes, que expressamente indicava a possibilidade de reajuste das parcelas conforme índices econômicos.

Não houve comprovação de que a requerida tenha agido com dolo ou má-fé ao aplicar tais reajustes. Assim, a devolução de valores em dobro não encontra respaldo jurídico no presente caso.

·TJMT, Apelação no 1034433-51.2016.8.11.0041:

"A devolução em dobro dos valores pagos indevidamente só é cabível quando há demonstração de má-fé na cobrança, o que não se verifica quando a cobrança está fundamentada em cláusula contratual válida."

(Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, DJE 15/06/2017).

Dessa forma, julgo improcedente o pedido de devolução em dobro dos valores.

Da Devolução Simples dos Valores Pagos

Conforme comprovado nos autos, o contrato firmado entre as partes prevê, em caso de rescisão, a retenção de 25% do valor pago a título de multa rescisória. A aplicação dessa cláusula é legítima, uma vez que foi pactuada livremente entre as partes e não configura abuso de direito.

Portanto, condeno a requerida a devolver75% do valor pago pelo autor, correspondente a R$ 5.799,48, já que o autor pagou o total de R$ 7.732,64.

A devolução deverá ser feita de forma simples, corrigida monetariamente desde a data do pagamento.

Dos Danos Morais

O autor pleiteia indenização por danos morais, alegando que sofreu abalo emocional em razão da conduta da requerida. No entanto, o simples descumprimento contratual, por si só, não gera o direito à indenização por danos morais, salvo quando acompanhado de circunstâncias excepcionais que causem efetivo dano à personalidade do contratante, o que não restou comprovado no presente caso.

Conforme jurisprudência consolidada, o mero inadimplemento contratual não é capaz de ensejar danos morais, configurando, no máximo, um mero aborrecimento.

·TJMT, Apelação no 1030069-93.2017.8.11.0002:

"O mero descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral, salvo quando o inadimplemento estiver acompanhado de circunstâncias que causem abalo à personalidade do contratante."

(Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, DJE 26/04/2018).

Dessa forma, julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Diante do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido inicial para:

1.
Condenar a requerida
à devolução de
R$ 5.799,48
(equivalente a 75% do valor pago pelo autor), corrigidos monetariamente desde a data do pagamento;

2.
Julgar improcedente
o pedido de devolução em dobro dos valores;

3.
Julgar improcedente
o pedido de indenização por danos morais.

Para fins de cumprimento da sentença, sobre os valores devidos deverão ser aplicados o INPC desde a citação e juros de mora desde o trânsito em julgado, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça.

Pelo princípio da sucumbência, arbitro o ganho de causa em favor do autor em 30% e em favor das rés em 70%, o que norteará o pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios, os quais fixo em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do NCPC. Por ser a autora beneficiária da assistência judiciária gratuita suspendo a exigibilidade de pagamento das custas e honorários.”

Inconformados, os apelantes pugnam pela reforma da sentença.

Inicialmente, cumpre destacar que as matérias suscitadas nos recursos de apelação interpostos são complementares, não havendo, portanto, qualquer óbice à análise e julgamento conjunto dos referidos apelos, nos termos do princípio da economia processual.

Denota-se que a r. sentença foi
extra petita
, visto que julgou além dos pedidos da inicial, ao considerar rescindido o contrato, sendo que esse não foi o objeto da lide, ou seja, utilizou fundamentos estranhos ao objeto da ação.

Deste modo,
de ofício
, anulo parcialmente a sentença, exclusivamente no tocante à fundamentação de rescisão contratual e à aplicação da cláusula penal de retenção. Contudo, considerando que a causa já está madura, contendo os elementos necessários para a justa solução da controvérsia, e dispensando o retorno dos autos à origem, nos termos do art. 1.023, § 4o, do CPC, passo ao julgamento de mérito.

Pois bem.

A controvérsia versa sobre falha na prestação de serviço de intermediação de financiamento imobiliário, imputada à empresa requerida, e sobre a ilegalidade da cobrança de valores denominados “diferença de financiamento”, decorrente da valorização do imóvel após demorada tramitação documental perante a Caixa Econômica Federal.

Do exame dos autos, conclui-se que há uma clara relação de consumo, com a autora sendo caracterizada como consumidora, conforme o art. 2o da Lei 8.078/90, e a ré como fornecedora de serviços, segundo o art. 3o do CDC. Assim, aplicam-se as regras e os princípios do CDC, especialmente a responsabilidade objetiva da parte ré, prevista no art. 14 do mesmo diploma legal.

Dessa maneira, à consumidora cabe apenas comprovar o dano e o nexo de causalidade, sendo dispensada a análise de dolo ou culpa. Por outro lado, incumbe ao fornecedor afastar sua responsabilidade, demonstrando alguma das hipóteses excludentes previstas no § 3o do mesmo dispositivo.

Posto isto, analisando o contrato de promessa de compra e venda (ID 280051897), observa-se que, em 05/12/2014, a parte autora adquiriu o apartamento 102, bloco 04, no Parque Chapada do Mirante, em Cuiabá-MT, pelo valor de R$ 140.400,00, dos quais R$ 113.641,05 seriam financiados.

Na mesma data, as partes assinaram um termo aditivo ao contrato (ID 280052368), estabelecendo que a construtora, mediante pagamento do valor de R$ 700,00 (setecentos reais), prestaria os seguintes serviços:

“
a) Fornecer os esclarecimentos necessários para a obtenção do financiamento junto ao Agente Financeiro;

b) Manter o(a) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) informado sobre o seu processo junto ao
A
gente Financeiro;

c) Montar a pasta do processo conforme modelo da respectiva Instituição Financeira, com os documentos fornecidos pelo(a)
P
ROMITENTE VENDEDORA;

d) Providenciar a guia do ITBI junto às respectivas prefeituras após a assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro;

e) Promover o Registro do Contrato de Financiamento.”

Isto posto, embora o contrato previsse que as parcelas com vencimento até a emissão do habite-se seriam corrigidas pelo INCC, ocorreu um lapso injustificável de cinco meses até a obtenção do financiamento, em 28/05/2015.

Friso que a construtora não conseguiu comprovar a data em que encaminhou a documentação da adquirente ao agente financeiro.

Dessa forma, nos termos do art. 373, incisos I e II, do CPC, cabia à parte autora demonstrar seu direito, enquanto à construtora requerida incumbia apresentar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte adversa.

Logo, o atraso na liberação do financiamento bancário não pode ser atribuído à autora, pois a análise pela instituição financeira dependia da documentação que deveria ter sido entregue pela construtora,
contratada para esse propósito.

A propósito:

“
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO PARA FINANCIAMENTO. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...) III. Razões de decidir

3. O contrato de financiamento abrangeu a totalidade do valor devido pela autora, sendo indevida a cobrança adicional sob a justificativa de valorização do imóvel.

4. A demora na entrega da documentação necessária ao banco financiador é imputável à construtora, não podendo a consumidora suportar os encargos resultantes dessa mora.

5. O parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor prevê a repetição do indébito em dobro na hipótese de cobrança indevida não justificada, aplicável ao caso em exame.

6. A ausência de consequências excepcionalmente graves decorrentes da falha contratual afasta a condenação por danos morais.

IV. Dispositivo

7. Recurso parcialmente provido para condenar a construtora ao reembolso do valor cobrado a título de “diferença de financiamento”, na forma dobrada, acrescido de juros e correção monetária desde os descontos indevidos.
(N.U 1021022-93.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/03/2025,
Publicado
no DJE 24/03/2025) (
g.n
)

“
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL - ATRASO DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL - DESÍDIA NA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO POR PARTE DA CONSTRUTORA/VENDEDORA - CULPA EXCLUSIVA – SENTENÇA CONDENATÓRIA – INSURGÊNCIA RECURSAL - DANOS MATERIAIS DEVIDOS - DANOS MORAIS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO.

A Construtora apelante pactuou e recebeu pelo serviço de assessoria e intermediação do financiamento bancário, atraindo para si a responsabilidade não só de assessorar o autor, como também providenciar junto à respectiva instituição financeira a montagem da pasta do processo com os documentos fornecidos.

Restou evidente o descaso e a culpa da construtora resultante em um lapso temporal injustificável de 09 (nove) meses até a obtenção do financiamento.

O atraso na liberação do financiamento bancário não pode ser atribuído ao autor/apelado, pois a análise pela instituição financeira dependia da documentação que foi entregue à construtora contratada para esse propósito.

À vista disso, a cobrança da correção contratual do saldo devedor (diferença de financiamento), que considerou, entre outros fatores, o valor do financiamento bancário, deve ser anulada, restituindo-se ao consumidor a quantia adimplida a maior, em virtude da falha na prestação de serviços da Apelante.

Nesse contexto, a cobrança da “diferença de financiamento”, decorrente da falha da construtora no cumprimento de suas obrigações contratuais (atraso da entrega da documentação), é considerada indevida, pois o consumidor não pode ser prejudicado por uma diferença de valores que não deu causa.

Quanto à incidência do dano moral, “em se tratando de atraso na entrega de documentação para financiamento de unidade habitacional, a demora não pode ser tida como mero dissabor, mas sim como fator suficiente à causação do dano extrapatrimonial. (TJGO, 1a CÂMARA CÍVEL, RAC 0173570-86.2016.8.09.0051, RELATOR: LUIZ EDUARDO DE SOUSA, JULGADO EM 11/10/2019)”.

Assim, demonstrados os pressupostos ensejadores da reparação civil, a obrigação de indenizar imposta na sentença a quo é medida que se impõe.

Recurso Desprovido.
(N.U 1021189-13.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/10/2024,
Publicado
no DJE 30/10/2024) (
g.n
)

Portanto, a construtora deverá reembolsar à autora o valor pago a título de “diferença de financiamento”, uma vez que referido montante somente foi cobrado em razão de falha exclusiva da própria construtora.

Dessa forma, impõe-se a restituição integral da quantia desembolsada, devidamente corrigida e acrescida de juros legais, garantindo-se o ressarcimento do prejuízo indevidamente suportado pela autora.

No que diz respeito à forma da restituição dos valores, o parágrafo único do art. 42 do CDC prevê que “
o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável
”.

No presente caso, como não há que se cogitar erro justificável, uma vez que a cobrança decorre de falha na prestação do serviço, a repetição do valor efetivamente pago pela apelante deve, de fato, ocorrer de forma dobrada.

Ademais, quanto ao dano moral, não há que se falar em presunção de sua ocorrência em decorrência de falha na prestação de serviço, pois, em regra, o dissabor inerente à expectativa frustrada se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra nem violação da dignidade humana. Sob esse enfoque, a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que forem demonstradas consequências excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento contratual, o que não ocorreu no presente caso.

Nesse contexto, segue entendimento do STJ:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E
VENDA .
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL .

1. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos.
2. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, a fim de afastar o pagamento de indenização por danos morais.”
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2054188 SP 2022/0011092-0, Data de Julgamento: 12/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
22/09/2022) (
g.n
)

Além do mais, considero adequados os honorários sucumbenciais fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, pois o percentual é compatível com a complexidade da demanda, na forma do art. 85, § 2o, incisos I a IV, do CPC.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
ROSENIL ROSA MACHADO
, apenas para condenar a construtora requerida a restituir o valor de R$ 3.866,32 (três mil, oitocentos e sessenta e seis reais e trinta e dois centavos), em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, conforme fundamentação supra, valor que deverá ser acrescido de correção monetária pelo INPC, a partir do arbitramento, e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, calculados até que a Lei no 14.905/2024 passe a produzir efeitos, momento a partir do qual o cálculo da correção monetária e dos juros de mora deverá observar os índices previstos nos
arts
. 389, parágrafo único, 406 e respectivos parágrafos do Código Civil.

Ainda,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo de
MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA
.

Diante do desprovimento do recurso de
MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORAÇÕES SPE LTDA
, majoro os honorários recursais com relação a ele de 15% (quinze por cento) para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2025