Tribunal: TJMT
Processo: 1042610-25.2021.8.11.0041
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. ÔNUS DA PROVA. INEXISTÊNCIA DE CONTRATAÇÃO PELO REQUERIDO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a ação de cobrança de comissão de corretagem, sob o fundamento de ausência de comprovação da contratação dos serviços de intermediação pelos Autores. Alegam os Apelantes que foram verbalmente contratados pelo Requerido para promover a venda de imóvel, enquanto este sustenta que não os contratou.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em determinar se os Autores comprovaram a existência de contrato verbal de corretagem firmado com o Requerido, apto a justificar a cobrança da comissão.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação de pagar a comissão de corretagem recai sobre aquele que efetivamente contrata o corretor, conforme previsto no art. 722 do Código Civil e entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
4. O ônus da prova quanto à existência do contrato verbal de corretagem compete aos Autores, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.
5. O conjunto probatório não demonstra que o Requerido tenha contratado os Autores para a intermediação da venda do imóvel, mas sim que o corretor Alexandre foi o responsável pela aproximação das partes e pelo fechamento do negócio.
6. A ausência de prova robusta quanto à contratação impede o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, conforme jurisprudência consolidada dos tribunais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O pagamento da comissão de corretagem é devido por quem efetivamente contrata o corretor, nos termos do art. 722 do Código Civil.
2. Cabe ao autor demonstrar, de forma robusta, a existência de contrato de corretagem e sua efetiva participação na intermediação do negócio.
3. A ausência de comprovação da contratação impede a exigibilidade da comissão de corretagem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042610-25.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[GILBERTO BARBOSA JUNIOR - CPF: 017.561.621-31 (APELANTE), DENILSON POST - CPF: 837.789.001-10 (ADVOGADO), MARCELO OLIVEIRA KIESQUI - CPF: 027.855.551-98 (ADVOGADO), MIKE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 030.160.901-20 (ADVOGADO), ROBERTO GONCALVES DA SILVA - CPF: 930.751.381-34 (APELANTE), DIOGO IAFELICE DOS SANTOS - CPF: 965.757.511-72 (APELADO), DIOGO FERNANDO PECORA DE AMORIM - CPF: 034.019.341-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. ÔNUS DA PROVA. INEXISTÊNCIA DE CONTRATAÇÃO PELO REQUERIDO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a ação de cobrança de comissão de corretagem, sob o fundamento de ausência de comprovação da contratação dos serviços de intermediação pelos Autores. Alegam os Apelantes que foram verbalmente contratados pelo Requerido para promover a venda de imóvel, enquanto este sustenta que não os contratou.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em determinar se os Autores comprovaram a existência de contrato verbal de corretagem firmado com o Requerido, apto a justificar a cobrança da comissão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A obrigação de pagar a comissão de corretagem recai sobre aquele que efetivamente contrata o corretor, conforme previsto no art. 722 do Código Civil e entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

4.

O ônus da prova quanto à existência do contrato verbal de corretagem compete aos Autores, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

5.

O conjunto probatório não demonstra que o Requerido tenha contratado os Autores para a intermediação da venda do imóvel, mas sim que o corretor Alexandre foi o responsável pela aproximação das partes e pelo fechamento do negócio.

6.

A ausência de prova robusta quanto à contratação impede o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, conforme jurisprudência consolidada dos tribunais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

O pagamento da comissão de corretagem é devido por quem efetivamente contrata o corretor, nos termos do art. 722 do Código Civil.

2.

Cabe ao autor demonstrar, de forma robusta, a existência de contrato de corretagem e sua efetiva participação na intermediação do negócio.

3.

A ausência de comprovação da contratação impede a exigibilidade da comissão de corretagem.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pela
Gilberto Barbosa Junior
e
Roberto Gonçalves da Silva
em face da sentença proferida pelo juízo da 3a Vara Cível da comarca de Cuiabá, MT, nos autos dos “
Ação de Conhecimento pelo Procedimento Ordinário para a Cobrança de Valores e Reparação por Danos Morais
movida pelos ora recorrentes em face de
Diogo Iafelice dos Santos
.

Prolatada a Sentença (ID. 224686218):

“
Por todo o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo improcedentes os pedidos desta ação de conhecimento pelo procedimento ordinário para a cobrança de valores e reparação por danos morais ajuizada por Gilberto Barbosa Junior e Roberto Gonçalves da Silva em desfavor de Diogo Iafelice dos Santos.

Custas pelos autores, bem como honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da causa (art. 85, § 2o do CPC).
”

Em suas razões recursais (ID. 241943178), em síntese, apresentam tese de reforma da sentença, sob alegação de que os apelados contrataram Alexandre Gonçalves Dias em 2019 para intermediar a venda de imóvel de alto padrão.

Sustentam que em julho de 2020, o Sr. Alexandre, por meio de seus parceiros Sr. Gilberto Barbosa Junior e Sr. Roberto Gonçalves da Silva, ora Apelantes, encontraram comprador do imóvel.

Complementa que não contratou os serviços do corretor, e, portanto o pagamento do mesmo era de obrigação única e exclusiva do vendedor e não do Apelante – por questão contratual e legal.

Afirmam que o comprador foi apresentado pelos apelantes, parceiros de negócios do Alexandre a Márcia, mãe do apelado e responsável pelas tratativas da venda do imóvel.

Assevera que a proposta foi aceita pelo vendedor e comprador.

Contudo, o vendedor não pagou a comissão aos apelados, e o Alexandre preferiu não seguir com processo a cobrança da taxa.

Aduz que o descumprimento de contrato verbal, configura ato ilícito passíveis de reparação por danos morais.

Requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, e julgar procedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões apresentadas (ID 224686229), suscita preliminar de ilegitimidade ativa, sob o argumento de que a relação jurídica estabelecida, não incluem os Apelantes como partes legítimas para pleitear qualquer comissão de corretagem.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O apelado suscita preliminar de ilegitimidade ativa
ad causam
.

Em via da arguição de preliminar se confundir com o mérito recursal, será com este analisado conjuntamente.

A obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem é, via de regra, do vendedor, conforme a praxe comercial e o disposto no art. 490 do Código Civil.

Assim, estando presente o ajuste entre os contratantes no sentido de que a comissão deve ser paga pelo comprador, incumbe a este a responsabilidade pelo adimplemento da comissão de corretagem.

A pretensão inicial, de cobrança de comissão de corretagem, funda-se na alegação de terem os Autores, ora Apelantes, intermediado a realização de negócio de compra e venda de imóvel pertencente ao Requerido, uma vez, para tanto, contratados verbalmente por ele e sua mãe, responsável também pelas tratativas do negócio.

Assim a controvérsia se estabeleceu no tocante à obrigação, atribuída à parte Ré, de efetuar o pagamento da comissão de corretagem, pois ele recusa o pagamento, sob o argumento de que, na realidade, não foi ele quem contratou os serviços de intermediação dos Autores.

Destarte, a obrigação de pagar a comissão de corretagem recai sobre o comitente - ou dono do negócio - ou seja, sobre quem tenha efetivamente contratado o serviço de intermediação do corretor.

Nesse sentido o Superior Tribunal de Justiça:

"DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DO COMITENTE. CONTRATAÇÃO DO CORRETOR PELO COMPRADOR. 1. Contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas.
2. A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor.
3. É o comitente que busca o auxílio do corretor, visando à aproximação com outrem cuja pretensão, naquele momento, esteja em conformidade, seja como comprador ou como vendedor. 4. Recurso Especial desprovido. ( REsp 1288450/AM, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. em 24/2/2015, com publicação no DJe de 27/02/2015). (g.n.)

Na forma do art. 722 do Código Civil, o contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas. Essa relação não pode existir em virtude de mandato, de prestação de serviços ou de qualquer relação de dependência.

A partir do momento em que o corretor é chamado para ingressar na relação entre comprador e devedor, passa a ser devida a sua comissão.

O encargo, pois, do pagamento da remuneração desse trabalho depende, em muito, da situação fática contratual objeto da negociação, devendo ser considerado quem propõe ao corretor nela intervir.

Na situação dos autos, alegam os Autores que, em
julho de 2020
, foram verbalmente contratados pelo Requerido para promover a venda do imóvel descrito na inicial, ajustando as partes que deveria ser feito o pagamento de comissão de corretagem correspondente a 4,5% (quatro e meio por cento) do valor da transação.

De seu turno, defende-se o requerido, sustentando que não contratou os apelados.

A solução do litígio, então, depende da verificação da existência de contrato verbal de corretagem entre as partes, afirmado pelos Autores e negado pela Ré.

De acordo com o disposto no artigo 373, inciso I, do vigente Código de Processo, incumbe ao autor o ônus da prova em relação ao fato constitutivo de seu direito.

Ao réu, nos termos do previsto no inciso II do artigo 373 do Código de Processo Civil, cabe a prova dos fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito alegado pelo autor.

Cuidando-se de fato constitutivo do direito alegado na inicial, incumbia aos Autores, fazer prova de sua alegação de existência de contrato verbal de intermediação, estabelecido com o Réu.

Assim, analisando de forma detida o conjunto probatório existente nos autos, verifica-se que os Autores não se desincumbiram do ônus de prova a constituição de sua pretensão.

Pelos depoimentos das testemunhas ouvidas durante a instrução processual, demonstram que houve tratativa de fato entre o requerido e o corretor Alexandre, que na busca de compradores, negociou com os autores uma “parceria” para concretizar o negócio de compra e venda do imóvel, como bem ressaltou o Alexandre em audiência de instrução (ID. 224686211).

Destarte, da mesma forma como entendeu o juízo sentenciante, extrai-se em conclusão da inexistência de contrato verbal de intermediação entre as partes litigantes, de modo que a obrigação só poderia ser reclamada pelo Alexandre, reconhecidamente por todos como de fato contratado para o serviço da corretagem.

Restou suficientemente demonstrada nos autos a existência da contratação do Alexandre para intermediar a compra e venda do imóvel, bem como a efetiva aproximação das partes e a demonstração de que o ajuste se realizou em decorrência da atuação do referido corretor, conforme se colhe do conjunto probatório.

Prova alguma existe nos autos no sentido de ter o requerido, como alegado na inicial, contratado verbalmente os serviços de corretagem dos Autores.

Ao contrário, prova existe, nos autos, de ter sido o negócio realizado mediante intermediação, pelo pagamento da corretagem, à pessoa de Alexandre Dias.

Não se provou, todavia, ter sido o requerido, como alegado na inicial, quem contratou o serviço de intermediação dos Autores, ônus que sobre eles recaia e do qual não se desincumbiram.

Nesse sentido esta c. Câmara:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM C/C DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO COMPROVAÇÃO – IMÓVEL VENDIDO POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR – NEGÓCIO ALCANÇADO SEM A SUA PARTICIPAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.

No caso, não restou demonstrado nos autos que o autor realizou, de fato, a intermediação para a venda do imóvel, ou seja, que atuou na venda da Fazenda MACAJU, sendo o negócio alcançado sem a sua participação, portanto, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de corretagem. (N.U 1003645-80.2021.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/12/2023, Publicado no DJE 22/01/2024)

Em tal sentido, assim já decidiu este Tribunal:

“COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR – AUSÊNCIA – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAL – CABIMENTO – ART. 85, §11, CPC/15 – TEMPO E TRABALHO ADICIONAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O contrato de corretagem, voltado a intermediação de negociação imobiliária, pode ser verbalmente tratado, devendo, contudo, sua existência ser provada de forma cabal, com a demonstração de três requisitos: vontade de contratar (autorização para mediar), prestação de serviços (aproximação das partes) e utilidade da gestão para os contratantes (resultado útil). Inexistindo contrato formal, deve a prestação do serviço ser provada com tal robustez que permita ao magistrado solidificar com segurança a efetiva intervenção do corretor na negociação, de modo a conferir que a participação tenha se revelado útil e eficaz para a concretização do negócio. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado dos apelados, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC/15.” (N.U 0000474-33.2011.8.11.0024, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/09/2017, Publicado no DJE 03/10/2017)

Portanto, não tendo os Autores, pois, logrado comprovar sua alegação de haverem sido contratados pelo Requerido para o serviço de intermediação para a venda do imóvel, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de corretagem.

Isto posto, conheço do recurso e
NEGO PROVIMENTO
.

Majoro
os honorários sucumbenciais para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025