Tribunal: TJMT
Processo: 1035320-51.2024.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Ação anulatória ajuizada pela devedora fiduciante com o objetivo de declarar a nulidade da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel situado na Rua Jacarandá Rosa, no 20, Cuiabá/MT, oferecido em garantia fiduciária em contrato firmado com o banco apelante. A autora alegou que, embora tenha enfrentado dificuldades financeiras em razão do desemprego, o banco iniciou a execução extrajudicial sem observância das formalidades legais, especialmente no que se refere à ausência de notificação pessoal para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões designados para agosto de 2024. A sentença julgou procedentes os pedidos, declarando a nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões realizados, com condenação do banco ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) verificar se foi regularmente realizada a intimação da devedora fiduciante para purgar a mora; (ii) apurar se houve regular intimação pessoal da devedora para ciência das datas dos leilões extrajudiciais, como condição de validade do procedimento expropriatório.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóvel, regulada pela Lei no 9.514/1997, exige a observância rigorosa das etapas previstas nos arts. 26 e 27, especialmente quanto à intimação pessoal do devedor para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, sob pena de nulidade do procedimento.
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a intimação pessoal do fiduciante para ciência das datas dos leilões é requisito essencial e autônomo, ainda que já tenha havido intimação válida para purgar a mora, conforme decidido no AgInt no AREsp 2276046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi.
A ausência de intimação pessoal da devedora para ciência das datas dos leilões compromete a higidez do procedimento expropriatório, impondo a nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões subsequentes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
A validade do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóvel depende da intimação pessoal do devedor fiduciante para ciência das datas dos leilões, independentemente da regularidade da intimação para purgação da mora.
A intimação por edital somente é válida quando esgotadas as tentativas de localização do devedor e comprovada a suspeita fundamentada de ocultação, nos termos do § 3o-A do art. 26 da Lei no 9.514/97.
A ausência de intimação pessoal para ciência das datas dos leilões acarreta a nulidade da consolidação da propriedade e do procedimento expropriatório.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26 e 27, especialmente § 3o-A; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: AgInt no AREsp n. 1.876.057/CE, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 17-10-2023, DJe de 6-11-2023.
N.U 1023850-96.2019.8.11.0041, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024, Publicado no DJE 07/08/2024.
N.U 1000494-66.2024.8.11.0051, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/05/2025, Publicado no DJE 15/05/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035320-51.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária, Bancários]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE), ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO - CPF: 261.067.088-51 (ADVOGADO), MICHELAINE DIAS DA COSTA - CPF: 071.610.981-65 (APELADO), DANIEL TADEU ROCHA - CPF: 075.662.938-18 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO NÃO PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Ação anulatória ajuizada pela devedora fiduciante com o objetivo de declarar a nulidade da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel situado na Rua Jacarandá Rosa, no 20, Cuiabá/MT, oferecido em garantia fiduciária em contrato firmado com o banco apelante. A autora alegou que, embora tenha enfrentado dificuldades financeiras em razão do desemprego, o banco iniciou a execução extrajudicial sem observância das formalidades legais, especialmente no que se refere à ausência de notificação pessoal para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões designados para agosto de 2024. A sentença julgou procedentes os pedidos, declarando a
nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões realizados, com condenação do banco ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se foi regularmente realizada a intimação da devedora fiduciante para purgar a mora; (
ii
) apurar se houve regular intimação pessoal da devedora para ciência das datas dos leilões extrajudiciais, como condição de validade do procedimento expropriatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóvel, regulada pela Lei no 9.514/1997, exige a observância rigorosa das etapas previstas nos
arts
. 26 e 27, especialmente quanto à intimação pessoal do devedor para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, sob pena de nulidade do procedimento.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a intimação pessoal do fiduciante para ciência das datas dos leilões é requisito essencial e autônomo, ainda que já tenha havido intimação válida para purgar a mora, conforme decidido no
AgInt
no
AREsp
2276046/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi.

A ausência de intimação pessoal da devedora para ciência das datas dos leilões compromete a higidez do procedimento expropriatório, impondo a nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões subsequentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento:

A validade do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóvel depende da intimação pessoal do devedor fiduciante para ciência das datas dos leilões, independentemente da regularidade da intimação para purgação da mora.

A intimação por edital somente é válida quando esgotadas as tentativas de localização do devedor e comprovada a suspeita fundamentada de ocultação, nos termos do § 3o-A do art. 26 da Lei no 9.514/97.

A ausência de intimação pessoal para ciência das datas dos leilões acarreta a nulidade da consolidação da propriedade e do procedimento expropriatório.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997,
arts
. 26 e 27, especialmente § 3o-A; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
AgInt
no
AREsp
n. 1.876.057/CE, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 17-10-2023,
DJe
de 6-11-2023.

N.U 1023850-96.2019.8.11.0041, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024,
Publicado
no DJE 07/08/2024
.

N.U 1000494-66.2024.8.11.0051, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/05/2025,
Publicado
no DJE 15/05/2025
.

R E L A T Ó R I O

Apelação em

Ação Anulatória de Procedimento de Execução Extrajudicial c/c Pedido de Liminar para Suspensão de Leilão
cuja sentença foi proferida nos seguintes termos:

“
Posto isso, e, por tudo mais que dos autos constam,
JULGO PROCEDENTE
os pedidos, nos termos do artigo 487, I, do CPC, para
DECLARAR
a nulidade da consolidação da posse à ré, bem como o leilão
extrajudicial referente ao imóvel matriculado sob no 34.355 do 5° Serviço Notarial e Registral de Cuiabá-MT.

Condeno a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10 % (dez por cento) sobre o valor da causa (CPC, art. 85, § 2o).

Transitada em julgado, não havendo qualquer manifestação, ordeno sejam os autos remetidos ao ARQUIVO, com as baixas de estilo
”
.

O apelante
sustenta
que
houve a intimação pessoal da parte autora para purgar a mora, nos termos do artigo 26 da Lei no 9.514/97, sendo o procedimento de consolidação legal e amparado pelo contrato celebrado entre as partes.

Argumenta que a
autora está inadimplente desde 20.05.2023, o que motivou o início do procedimento extrajudicial com requerimento de intimação no Registro de Imóveis.

Relata que a
intimação pessoal foi efetivada em 26.12.2023, sem que a parte autora efetuasse o pagamento do débito dentro do prazo legal de 15 dias.

Diz que a
consolidação da propriedade em nome do banco ocorreu em 20.03.2024, ou seja, cinco meses antes do ajuizamento da ação, em 15.08.2024.

Informa que a
pós a consolidação, foram realizados os leilões obrigatórios, inclusive com notificações enviadas ao endereço constante do contrato, por e-mail, WhatsApp e edital, em cumprimento ao artigo 27 da Lei no 9.514/97.

Afirma
que não há possibilidade de purga da mora após a consolidação da propriedade, sendo possível apenas o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel pelo valor da dívida entre a consolidação e o segundo leilão, conforme disposto no artigo 27, §2o-B da mesma Lei.

Defende que n
ão houve qualquer irregularidade no procedimento de intimação, consolidação ou designação dos leilões;

Menciona que a
autora, mesmo após ciente do procedimento, não efetuou qualquer depósito judicial ou pagamento para exercer direito de preferência
e que o
imóvel foi arrematado por terceiro de boa-fé após dois leilões negativos, e a dívida foi quitada nos termos da lei.

Por fim,
pede
que o recurso seja provido, reformando-se a sentença para julgar improcedente a ação anulatória, reconhecendo a validade do procedimento de consolidação e dos leilões realizados, e afastando qualquer nulidade apontada pela parte autora.

Nas contrarrazões
(Id
315067927
),
a apelada reafirma a nulidade do procedimento extrajudicial por falta de notificação pessoal quanto às datas dos leilões. Sustenta que o banco não apresentou aviso de recebimento positivo da notificação e que as tentativas realizadas não foram suficientes para autorizar a intimação por edital. Requer a manutenção da sentença, com a anulação do procedimento e o retorno do imóvel ao status quo ante.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A autora, ora apelada, ajuizou ação anulatória alegando que, em 2022, firmou contrato com garantia de alienação fiduciária com o banco réu, oferecendo como garantia o imóvel localizado na Rua Jacarandá Rosa, no 20, Cuiabá/MT, registrado sob a Matrícula no 34.355 do 5° Registro de Imóveis. Sustentou que, após manter os pagamentos regulares, enfrentou dificuldades financeiras inesperadas devido ao desemprego, comprometendo sua capacidade de adimplência. Afirmou que o banco iniciou procedimento de execução extrajudicial sem observar as exigências da Lei no 9.514/97, especialmente quanto à notificação para purgar a mora e o aviso sobre os leilões designados para 15/08/2024 (1a Praça) e 19/08/2024 (2a Praça).

O juízo de
origem
julgou procedentes os pedidos para declarar a nulidade da consolidação da posse à ré, bem como do leilão extrajudicial referente ao imóvel matriculado sob no 34.355 do 5° Serviço Notarial e Registral de Cuiabá-MT, condenando a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais, o banco apelante alega que a apelada foi pessoalmente intimada para purgar a mora em 26/12/2023, mas ajuizou a presente ação apenas em 15/08/2024, sem ter efetuado qualquer depósito nos autos. Sustenta que, após a consolidação da propriedade, caberia à apelada apenas o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel pelo valor da dívida, conforme previsto no art. 27, §2o-B da Lei 9.514/97. Afirma que os leilões foram realizados conforme a legislação, com tentativas de
notificação por diversos meios, incluindo WhatsApp, telegramas e edital. Informa que o imóvel foi arrematado por terceiro de boa-fé.

A controvérsia central deste recurso reside na validade do procedimento de execução extrajudicial realizado pelo banco apelante, especificamente quanto à regularidade das notificações para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões extrajudiciais.

Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pela Lei no 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel. Trata-se de contrato com garantia de alienação fiduciária, pelo qual a apelada ofereceu como garantia o imóvel localizado na Rua Jacarandá Rosa, no 20, Cuiabá/MT, registrado sob a Matrícula no 34.355 do 5° Registro de Imóveis.

O leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente tem procedimento próprio previsto nos
arts
. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, o qual deve ser estritamente observado sob pena de nulidade da venda, e tem esta sequência:

Constatação de atraso no pagamento das prestações;

Intimação do fiduciante (seu representante legal ou procurador constituído) pelo oficial do Registro de Imóveis, para que, em 15 dias, pague a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento;

Após o prazo de carência estabelecido no contrato, nova intimação deverá ser expedida ao fiduciante (seu representante legal ou procurador constituído), pelo oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos da comarca de situação do imóvel ou domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento;

Se em local ignorado, incerto ou acessível essa intimação, certificada a situação, deverá ser realizada por edital publicado por 3 dias em jornais de grande circulação local;

Purgada a mora, o contrato prevalece. Decorrido prazo sem a quitação do débito, esse fato será certificado e averbado, consolidando-se a propriedade em nome do fiduciário;

No caso de não pagamento, a propriedade será consolidada em nome do fiduciário que, no prazo de trinta dias contados da data do registro, poderá promover o leilão público para a alienação do imóvel;

Não vendido no primeiro leilão, poderá ser arrematado no segundo leilão pelo maior lance, desde que igual ou superior ao valor da dívida, despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais.

A jurisprudência consolidada do STJ exige que o devedor fiduciante seja intimado pessoalmente da data do leilão.

Para ilustrar:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA FIDUCIANTE. NULIDADE. OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997"
(
AgInt
no
AREsp
1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
DJe
de 09/03/2021).

2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial”.
(
AgInt
no
AREsp
n. 1.876.057/CE, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 17-10-2023,
DJe
de 6-11-2023).

Desse modo, em síntese, são necessárias 3 intimações do devedor fiduciário - para efetuar o pagamento em 15 dias, para constituição em mora e para conhecimento das datas do leilão.

No caso concreto, a discussão está na arguição de ausência de intimação do leilão.

O
banco apelante afirma ter realizado tentativas de notificação da apelada por diversos meios, incluindo WhatsApp, telegramas e edital
(Id
315067896
).
As mensagens enviadas por WhatsApp, não apresentam confirmação de recebimento pela destinatária. Os telegramas enviados, conforme o mesmo identificador, resultaram negativos. Na sequência, o banco apelante procedeu diretamente à publicação de editais, sem demonstrar outras tentativas de localização da devedora.

É importante ressaltar que a intimação por edital, no âmbito extrajudicial, só é admissível quando restar comprovada a intenção de ocultação do devedor ou quando esgotados todos os meios disponíveis para sua localização, o que não se verificou na situação em análise.

O § 3o-A do art. 26 da Lei no 9.514/97 estabelece que
:
“
§ 3
o
-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil
imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos
arts
. 252, 253 e 254 da Lei n
o
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil)
”.

No caso em tela, não há evidências de que o banco apelante tenha seguido esse procedimento antes de recorrer à notificação por edital. Não há nos autos comprovação de que foram realizadas duas tentativas de localização da devedora por oficial de registro ou serventuário credenciado, nem de que houve suspeita motivada de ocultação.

Sobre a matéria, a Min. Nancy Andrighi consignou o seguinte no
AgInt
no
AREsp
2276046/RJ:

“No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora”.

Além disso, a
jurisprudência dos tribunais pátrios é pacífica no sentido de que a ausência de notificação pessoal do devedor
sobre
as datas dos leilões, quando não esgotados todos os meios para sua localização, acarreta a nulidade do procedimento expropriatório.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E ARREMATAÇÃO - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE – NULIDADE – OCORRÊNCIA – RECURSO PROVIDO.

“No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora” (
AgInt
no
AREsp
2276046/RJ)
”.
(N.U 1023850-96.2019.8.11.0041, Quarta Câmara de
Direito Privado, Julgado em 07/08/2024,
Publicado
no DJE 07/08/2024)

“
Direito civil e processual civil. apelação cível. ação anulatória de leilão extrajudicial. alienação fiduciária de imóvel. ausência de intimação pessoal dos devedores fiduciantes para os leilões. art. 27, § 2o-a, da lei no 9.514/97. mera expedição de correspondência sem comprovação de recebimento. insuficiência. nulidade do leilão e atos subsequentes. precedentes do
stj
. recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Cuida-se de recurso de Apelação Cível contra sentença que declarou a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel, em razão da ausência de notificação pessoal dos devedores acerca das datas dos leilões. O banco alega a regularidade da notificação por telegrama e e-mail, conforme o art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/97, e a ciência inequívoca dos devedores pelo ajuizamento da ação anulatória.

II. Questão em discussão

2. A questão jurídica central a ser dirimida consiste em definir se a forma de comunicação das datas dos leilões extrajudiciais realizada pelo banco apelante aos devedores fiduciantes, mediante envio de telegrama não entregue no endereço correto e e-mail, cumpre a exigência legal de notificação, conforme o art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/97, e se o ajuizamento de ação anulatória na data do segundo leilão configura ciência inequívoca capaz de sanar eventual vício na intimação.

III. Razões de decidir

3. A mera expedição de correspondência (telegrama e e-mail) para os endereços contratuais, sem a comprovação do efetivo recebimento e ciência pelos devedores, é insuficiente para a regular intimação acerca das datas
dos leilões extrajudiciais, conforme interpretação do art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/97, em consonância com os princípios da segurança jurídica e da informação.

4. A jurisprudência do STJ exige a intimação do devedor fiduciante acerca da designação de data do leilão extrajudicial, admitindo a intimação por edital somente após o esgotamento das tentativas de localização pessoal.

5. No caso, o telegrama foi enviado para endereço incorreto e não entregue, o e-mail não foi aberto, e a publicação de edital ocorreu antes da última tentativa de intimação postal.

6. A ciência inequívoca dos devedores, manifestada pelo ajuizamento da ação anulatória na data do segundo leilão, não convalida a nulidade da intimação, que deve ser prévia aos atos expropriatórios.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/97, art. 27, § 2o-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ – 3a Turma – REsp n. 1.906.475/AM; STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.276.046/RJ; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp n. 1.931.921/SP
”.
(N.U 1000494-66.2024.8.11.0051, MARCIO APARECIDO GUEDES,
Primeira Câmara de Direito Privado
, Julgado em 15/05/2025,
Publicado
no DJE 15/05/2025)

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso
e, com amparo no
art. 85, § 11, do CPC
, majoro os honorários sucumbenciais de 10% para
15
% sobre o valor da
causa
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025