Tribunal: TJMT
Processo: 1000330-14.2020.8.11.0093
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-15
Data de publicação: 2025-04-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR SEM REGISTRO. ALIENAÇÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ. PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE REGISTRAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA. POSSE NÃO CONFIGURADA COMO USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de registros públicos de escritura de compra e venda, fundado em contrato particular anterior não registrado e suposta má-fé dos adquirentes subsequentes.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se contrato particular de compra e venda não registrado pode obstar a alienação do imóvel a terceiros; (ii) saber se há prova suficiente da má-fé dos adquirentes subsequentes; (iii) saber se a cláusula resolutiva contratual operou a rescisão do negócio anterior; e (iv) saber se o exercício de posse alegado pelo autor caracteriza usucapião, mesmo que incidentalmente alegado em ação anulatória.
III. Razões de decidir
3. A ausência de registro do contrato particular firmado com a suposta proprietária impede a oponibilidade do direito à terceiros, nos termos do art. 1.245, caput e § 1o, do CC.
4. Não houve comprovação da má-fé dos adquirentes, sendo inafastável a presunção de boa-fé, reforçada pela inexistência de publicidade de eventual litígio sobre o bem.
5. A cláusula resolutiva expressa permitia a revenda do imóvel em caso de inadimplemento, o que foi corroborado por depoimento prestado nos autos e ausência de prova de quitação pelo apelante.
6. A alegação de usucapião não é compatível com a via processual eleita, além de carecer de prova robusta acerca da posse qualificada pelo animus domini.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: “1. O contrato particular de compra e venda sem registro não é oponível a terceiros adquirentes de boa-fé. 2. A prova da má-fé dos adquirentes posteriores incumbe ao autor e não pode ser presumida da simples ocupação do imóvel. 3. A existência de cláusula resolutiva operada por inadimplemento legitima a alienação subsequente pelo promitente vendedor. 4. O reconhecimento da usucapião demanda ação própria e prova inequívoca da posse ad usucapionem.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227, 1.245, § 1o, e 473; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TJES, ApCív 0007537-92.2017.8.08.0021, Rel. Desa. Débora Maria Correa da Silva, j. 21.11.2024; TJSP, ApCív 0038595-76.2003.8.26.0224, Rel. Des. Wilson Lisboa Ribeiro, j. 01.10.2024; TJDFT, RAC 0707455-07.2022.8.07.0010, Rel. Desa. Ana Maria Ferreira, j. 30.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000330-14.2020.8.11.0093
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Bloqueio de Matrícula]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CLAUDIO DA SILVA - CPF: 542.114.681-20 (APELANTE), ALCIR FERNANDO CESA - CPF: 033.079.231-88 (ADVOGADO), JIANCARLO LEOBET - CPF: 929.963.371-15 (ADVOGADO), DARI LEOBET JUNIOR - CPF: 011.120.021-03 (ADVOGADO), ROSEMAR TADEU PERUZATTO - CPF: 452.360.200-00 (APELADO), MARCOS DE MOURA HORTA - CPF: 181.476.498-43 (ADVOGADO), LUCI JANETE MICHALSKI PERUZATTO - CPF: 474.680.410-91 (APELADO), CLEMILDA CASARINI DOS SANTOS - CPF: 651.530.061-15 (APELADO), JULIANO BERTICELLI - CPF: 036.375.599-35 (ADVOGADO), ELIAS LEITE DOS SANTOS - CPF: 512.998.019-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR SEM REGISTRO. ALIENAÇÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ. PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE REGISTRAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA. POSSE NÃO CONFIGURADA COMO USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de registros públicos de escritura de compra e venda, fundado em contrato particular anterior não registrado e suposta má-fé dos adquirentes subsequentes.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se contrato particular de compra e venda não registrado pode obstar a alienação do imóvel a terceiros; (
ii
) saber se há prova suficiente da má-fé dos adquirentes subsequentes; (
iii
) saber se a cláusula resolutiva contratual operou a rescisão do negócio anterior; e (
iv
) saber se o exercício de posse alegado pelo autor caracteriza usucapião, mesmo que incidentalmente alegado em ação anulatória.

III. Razões de decidir

3. A ausência de registro do contrato particular firmado com a suposta proprietária impede a oponibilidade do direito
à
terceiros, nos termos do art. 1.245, caput e § 1o, do CC.

4. Não houve comprovação da má-fé dos adquirentes, sendo inafastável a presunção de boa-fé, reforçada pela inexistência de publicidade de eventual litígio sobre o bem.

5. A cláusula resolutiva expressa permitia a revenda do imóvel em caso de inadimplemento, o que foi corroborado por depoimento prestado nos autos e ausência de prova de quitação pelo apelante.

6. A alegação de usucapião não é compatível com a via processual eleita, além de carecer de prova robusta acerca da posse qualificada pelo
animus
domini
.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: “1. O contrato particular de compra e venda sem registro não é oponível a terceiros adquirentes de boa-fé.
2
. A prova da má-fé dos adquirentes posteriores incumbe ao autor e não pode ser presumida da simples ocupação do imóvel. 3. A existência de cláusula resolutiva operada por inadimplemento legitima a alienação subsequente pelo promitente vendedor. 4. O reconhecimento da usucapião demanda ação própria e prova inequívoca da posse ad
usucapionem
.”

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 1.227, 1.245, § 1o, e 473; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada: TJES,
ApCív
0007537-92.2017.8.08.0021, Rel.
Desa
. Débora Maria Correa da Silva, j. 21.11.2024; TJSP,
ApCív
0038595-76.2003.8.26.0224, Rel. Des. Wilson Lisboa Ribeiro, j. 01.10.2024; TJDFT, RAC 0707455-07.2022.8.07.0010, Rel.
Desa
. Ana Maria Ferreira, j. 30.10.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
CL
Á
UDIO DA SILVA
contra a sentença proferida pelo Dr. Humberto Resende Costa, Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Feliz Natal, que, nos autos da Ação Anulatória de Registro Imobiliário com Pedido de Tutela de Urgência n. 1000330-14.2020.8.11.0093, ajuizada em face de
ROSEMAR TADEU PERUZATTO, LUCI JANETE MICHALSKI PERUZATTO
,
CLEMILDA CASARINI DOS SANTOS
e
ELIAS LEITE DOS SANTOS
, julgou improcedente a pretensão deduzida na inicial, ao fundamento de que a aquisição da propriedade de bem imóvel depende do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, inexistente no caso concreto, afastando também a alegada má-f
é dos adquirentes subsequentes
(ID. 272356453).

Em suas razões recursais (ID. 272356455), o Apelante alega, em síntese, que é o legítimo proprietário e possuidor do imóvel objeto da lide, tendo adquirido a área em 22/05/2007 através de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado com Ana Garcia
Bragato
, sustentando que os Apelados tinham conhecimento da litigiosidade do bem e agiram de má-fé ao adquiri-lo posteriormente, bem como que as provas testemunhais produzidas comprovam seu direito sobre o imóvel e que o juízo
a quo
não as considerou adequadamente.

Com tais argumentos, pugna pela reforma da sentença para que seja declarada a nulidade das Escrituras Públicas de Compra e Venda averbadas na matrícula do imóvel
.

CLEMILDA CASARINI DOS SANTOS
e
ELIAS LEITE DOS SANTOS
apresentaram suas contrarrazões (ID. 272356458), sustentando que as escrituras públicas foram lavradas regularmente, com base em cadeia sucessória legítima e devidamente registrada, reforçando a ausência de má-fé e o caráter inválido do contrato particular não registrado, cuja cláusula resolutiva expressa teria se operado em razão da inadimplência do apelante, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença.

ROSEMAR TADEU PERUZATTO
e
LUCI JANETE MICHALSKI PERUZATTO

também
apresentaram contrarrazões no ID. 272356459, alegando

a ausência de comprovação de má-fé por parte dos adquirentes e defendendo a validade dos registros realizados, com fundamento
no art. 1.245 do Código Civil, defendendo
que o
A
pelante jamais registrou o compromisso de compra e venda alegado e que não demonstrou a quitação contratual, sendo legítima a posterior alienação do im
óvel pela vendedora originária, ressaltando
,
por fim
,
a inexistência de óbices registrais
ou publicidade impeditiva no momento da aquisição.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo e
isento de preparo (ID. 272713379).

É o relatório.

Inclua-se em pauta
.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
CLÁUDIO DA SILVA
pretende a reforma da sentença para declarar a nulidade e o cancelamento das Escrituras Públicas de Compra e Venda registradas sob os números R-04 e R-05 da Matrícula n
.
2.712, argumentando ser o legítimo possuidor e proprietário do imóvel, destacando ainda a má-fé dos Apelados e a irregularidade na interpretação das provas quanto ao seu alegado inadimplemento contratual.

Em que pese os argumentos vertidos no apelo
e nas contrarrazões
, tenho que o recurso
não
comporta provimento. Vejamos.

Constou da
sentença recorrida
, no que
pertine
:

“(...)

Narra o autor, na exordial, que é empresário e atua no ramo madeireiro há vários anos, exercendo suas atividades na região médio-norte do Estado do Mato Grosso.
Esclarece que em 2006 se associou à Ana Garcia
Bragato
, para constituir a empresa
Madeambra
Indústria e Comércio de Madeiras
Ltda
, quando adquiriram um imóvel rural, denominado Chácara 91, com área total de 15.000m2 (quinze mil metros quadrados)
-
matrícula 2.712, do RGI de Feliz Natal/MT.

Na ocasião, a aquisição se deu na proporção de 10% (dez por cento) para o autor e 90% (noventa por cento) para Ana Garcia
Bragato
, de maneira que ambos passaram a exercer a posse sobre o imóvel e a administrar o negócio (
Madeambra
).

Enfatiza que, em meados de 2007, com o enfraquecimento do setor florestal, Ana Garcia
Bragato
optou por deixar a sociedade empresária, sendo substituída por Cristiana Taborda dos Santos. Assim, esclarece que em 22/05/2007 foi formalizado o instrumento particular de compromisso de compra e venda, por meio do qual houve a transferência de 90% (noventa por cento) do imóvel exclusivamente em favor do autor, de sorte que passou a ser o possuidor e o proprietário da integralidade do bem.

Ressalta que em 2014 arrendou o imóvel para a pessoa jurídica
Mazoni
Beneficiamento e Comércio de Madeira
Ltda
, estabelecida na propriedade vizinha (Chácara 90), pertencente
à
Miguel
Julio
Martins, pelo prazo de 01 (um) ano. Registra que retomou a posse direta sobre o imóvel em outubro/2015.

Pontua que após pequena paralisação das atividades empresariais, fez a retomada do empreendimento em 2017, reiniciando a madeireira, o que faz até o momento.

Enfatiza que em 06/02/2017 o requerido
Rosemar
Tadeu
Peruzatto
compareceu no imóvel dizendo-se legítimo proprietário, o que ensejou o ajuizamento pelo ora autor do interdito proibitório n.o 0000530-43.2017.8.11.0093)
e da ação de reintegração de posse n.o 0000496-68.2017.8.11.0093 pelo mencionado réu. Verificando o andamento processual dessas demandas, nota-se que interdito proibitório n.o 0000530-43.2017.8.11.0093 foi extinto sem resolução de mérito, por litispendência com a
reintegratória
, decisão alvo de confirmação em grau de recurso pelo TJMT, estando pendente de análise de agravo em recurso especial perante o Colendo Superior Tribunal de Justiça. Por outro lado, a reintegração de posse n.o 0000496-68.2017.8.11.0093, está na fase de saneadora.

Enfim, afirma que exerce a posse sobre o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 10 (dez) anos, porém os réus teriam lavrado escrituras de compra e venda de forma indevida, com registro no RGI. Pontua que a sucessão documental dos réus teve início no ano de 2009 através de venda realizada por Ana Garcia
Bragato
, que já havia transferido o bem para o autor desde 2007, o que importaria má-fé nas negociações envolvendo os réus.

Assim, requer, em definitivo, a declaração de nulidade das escrituras pública de compra e venda averbadas sob os registros
n.os
R-04 e R-05 da matrícula n.o 2.712, do RGI de Feliz Natal/MT, de modo a viabilizar a liberação do título para transferência em favor do autor.

Pois bem, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, o registro do título translativo no Registro Geral de Imóveis competente
é condição indispensável à transferência da propriedade, que não se realiza somente pela celebração de contrato de compra e venda de imóvel
.

Em outras palavras, o domínio de bem imóvel fundado em escritura de compra e venda não levada
a registro
no RGI
não constitui fundamento para a anulação de negociações levadas a efeito com terceiros de boa-fé
, porquanto a omissão desse comprador impede que seu direito seja oponível a terceiros de boa-fé que, alheios aos fatos, adquiriram o bem de quem ostentava a condição de legítimo proprietário perante o RGI competente
.

Enfim, “[...] em se tratando de bem imóvel, para a aquisição de direito de propriedade não basta
a
existência de título, sendo imprescindível o respectivo registro na matrícula do imóvel. A ausência de registro do título em Cartório de Imóveis não compromete a tutela da posse advinda de tal título, sendo, contudo, empecilho intransponível ao acolhimento de pretensão que se funda exclusivamente em suposta propriedade quanto ao bem [....]. O inadimplemento de promessa de compra e venda destituída de eficácia real possui o condão apenas de desfazer o negócio, com a indenização por perdas e danos, não sendo oponível ao terceiro que adquiriu a propriedade do imóvel
[...]” (
TJMG, Apelação Cível n.o 1.0024.13.097579-0/001, Relator: Des. Pedro Bernardes de
Oliveira ,
9a Câmara Cível, J 06/09/2017, DJ 15/09/2017).

Afinal, “[...] uma escritura pública [ou um contrato de compra e venda], ainda que também seja formalmente válida, não possui a força necessária para anular o registro de outra escritura referente ao mesmo imóvel, por não ser esta a via apropriada para tanto. Não tendo a parte autora trazido ao feito documentação suficiente à anulação do registro realizado pelos réus, formalmente válido, impossível autorizar o registro da escritura de compra e venda da parte autora” (TJMG, Apelação Cível n.o 1.0456.06.040105-0/001, Relatora: Desa Ângela de Lourdes Rodrigues, 8a Câmara Cível, J 16/02/2017, DJ 03/03/2017). Sobre o tema, seguem outros julgados:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DUPLA VENDA DE IMÓVEL. IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE PROVA DA MÁ-FÉ DO ÚLTIMO ADQUIRENTE. RECURSO DESPROVIDO [...]. 3. A presunção de boa-fé do segundo comprador é princípio universalmente
aceito, aplicável ao caso, pois o primeiro contrato de compra e venda não foi
averbado
na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que impediu a
publicização
do ato perante terceiros. 4. A má-fé do comprador posterior deve ser comprovada por aquele que a alega, conforme dispõe o art. 373, I, do CPC, e, no presente caso, o autor não apresentou provas suficientes para demonstrar que a última compradora tinha ciência da venda anterior [...]. 6. A jurisprudência estabelece que o proprietário/vendedor que vende o mesmo imóvel a diferentes compradores, ciente de contrato anterior, pode ser responsabilizado, mas o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado. Eventual reparação deve ser buscada contra o vendedor.
lV
. Dispositivo e tese. 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento:
1
. A presunção de boa-fé é aplicável ao segundo comprador de imóvel quando o primeiro contrato de compra e venda não foi devidamente registrado. 2. A má-fé do adquirente posterior deve ser comprovada por quem a alega, e a ausência do devido registro inviabiliza o pedido de anulação da venda [...] (TJES; Apelação n.o 0007537-92.2017.8.08.0021; Relatora: Desa Débora Maria Ambos Corrêa da Silva; Terceira Câmara Cível; J 21/11/2024).

[...] O contrato de compra e venda do imóvel, sem o respectivo registro, não transfere a propriedade nem gera a anulação da alienação posterior, se realizada de boa-fé [...] (TJCE; AC 0202474-80.2021.8.06.0001; Fortaleza; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Juiz Paulo de Tarso Pires Nogueira; DJCE 07/11/2024).

“
[...]

Segundo
a norma disposta no art. 1.417 do Código Civil, o registro em escritura pública do contrato de promessa de compra e venda de imóvel é apto a conferir ao adquirente direito real de propriedade sobre o bem. Nos termos do art. 1.245, §1o, do Código Civil, ‘enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel’. Na mesma linha, consigna o art. 186 da Lei de Registros Públicos que ‘o número de ordem determinará a prioridade do título, e
esta
a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente’ [...]. No caso em apreço, analisando-se a documentação referente aos registros imobiliários dos
terrenos [...]
, verifica-se que
o único título de propriedade existente sobre os ditos
terrenos apontam
que o direito real pertence, de fato, à agravante. Não há duplicidade de registros imobiliários, apesar de possíveis indícios da ocorrência de duplicidade de venda sobre o mesmo bem. A documentação apresentada [...] no feito originário consubstancia-se em documentos particulares, os quais, como se sabe, não são aptos a transferir a propriedade, apesar de lastrearem direito ao ressarcimento de eventuais danos. [...] Não se discute a probabilidade de ocorrência de fraude por parte da proprietária anterior, consistente na alienação em duplicidade do mesmo imóvel [...]. A situação narrada confere à agravante pleno direito de propriedade sobre os terrenos em comento, não devendo ser prejudicada por uma possível fraude cometida à sua revelia. Em casos de alienação de imóvel em duplicidade, aquele que primeiro levou o título a registro é o legítimo proprietário, ainda que o tenha adquirido posteriormente, se o fez de boa-fé. [...] A ausência de registro pelo primeiro adquirente revela a existência de mero direito pessoal na contenda, não se observando direito real oponível contra terceiro de boa-fé [...]. Vale recordar que, nos termos do art. 1.228 do Código Civil, ‘o
proprietário
tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha’ [...] (TJCE; AI 0620935-67.2023.8.06.0000; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio; DJCE 16/06/2023).

“In
casu
”, o autor apresenta contrato particular de compra e venda do imóvel objeto desta controvérsia judicial (Chácara 91), firmado em 22/05/2007 com Ana Garcia
Bragato
, representada pelo filho na condição de procurador (Paulo Sérgio
Bragato
), sem registro perante o RGI (id 32038924) e pretende questionar os registros imobiliários devidamente registrados no RGI pelos réus (ids 32039791 e 32039792), que presumivelmente ostentam a condição de terceiros de boa-fé.

Não restou demonstrada, ao longo da instrução processual, eventual má-fé por parte dos requeridos, ônus que incumbiria ao postulante, o que impõe a improcedência da pretensão inicial anulatória, apresentada pelo autor na condição de adquirente que ostenta apenas contrato particular de compra e venda sem registro imobiliário.

As provas documental e testemunhal produzidas neste caderno processual permitem identificar que de fato o autor firmou o contrato particular de compra e venda com Ana Garcia
Bragato
, por meio de procurador, seu filho, Paulo Sérgio
Bragato
. E que, como
visto,
esse título não ostentou registro no RGI. O próprio Paulo Sérgio
Bragato
, ouvido na condição de informante, ressalta que foi desfeita a sociedade que sua família possuía com o autor atinente à madeireira
Madeambra
e, na época, foi firmada a compra e venda da madeireira e da Chácara pelo autor, entretanto, diante da existência de cláusula resolutiva expressa e da inadimplência do requerente, em princípio, a negociação se resolveu, viabilizando a venda para terceiros, o que reforça a improcedência do pleito inaugural.

De fato, analisando o contrato em referência, constante no id 32038924, a cláusula nona prevê cláusula resolutiva explícita, segundo a qual “na hipótese
do
imóvel não ser integralmente quitado dentro do prazo previsto e depois de considerada uma tolerância de 120 (cento e vinte) dias, poderão os vendedores dar por rescindido o contrato, proceder
a
venda do imóvel a terceiros [...]”.

Alerte-se que a prova do pagamento é ônus do devedor, tratando-se de regra de direito das obrigações, segundo a qual cabe ao devedor provar o pagamento (RESP 1084745/MG). “In
casu
”, para fins de afastamento da cláusula resolutiva expressa do contrato firmado entre o autor e Ana Garcia
Bragato
, seria necessário que o autor comprovasse a quitação, o que também não se
implementou
.

Essa circunstância legitima, em princípio, eventual renegociação do imóvel junto a terceiros, por Ana Garcia
Bragato
, na medida em que, a prova testemunhal produzida, sinaliza que o autor restou inadimplente quanto à compra e venda do imóvel feita, por meio de contrato particular sem registro no RGI, com Ana Garcia
Bragato
, o que viabilizaria a incidência da cláusula resolutiva explícita do negócio jurídico e permitiria a venda do bem a terceiros.

Por fim, assento que na fundamentação jurídica o autor traz como causa de pedir alternativa
o usucapião
, por exercício da posse de forma mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 10 (dez) anos, o que não se mostra compatível com o rito da demanda anulatória, por serem trâmites
processuais absolutamente diversos. Como se não bastasse, por óbvio, não há pedido autoral pelo reconhecimento
do usucapião
, mas, repita-se, apenas fundamentação jurídica de reforço. Tese impertinente de ser apreciada no rito da demanda ordinária anulatória.

Diante do exposto, pelos fundamentos ora delineados,
JULGA-SE IMPROCEDENTE a pretensão inicial, extinguindo-se o feito com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC
.

Outrossim
, condena-se o autor no pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência que se fixa em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido atualizado (consistente no valor do imóvel negociado), “pro rata” entre os réus, suspendendo-se a exigibilidade do respectivo crédito por ser o requerente beneficiário da gratuidade de justiça, na forma do art. 98, §3o, do CPC.
(
...)”
(ID.
272356453
)

Pois bem.

Como viso,
a controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de anulação de escrituras públicas de compra e venda com base em contrato particular anterior não levado
a registro
, considerando alegações de posse prolongada e má-fé dos adquirentes.

Como bem fundamentado pelo magistrado sentenciante, o art. 1.245 do Código Civil estabelece de forma inequívoca que
“
transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
”
, complementando o parágrafo primeiro do referido artigo que
“
enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel
”
.

Esta disposição legal consagra o princípio da publicidade registral no sistema jurídico brasileiro, conferindo segurança e estabilidade às relações jurídicas imobiliárias, sendo que o registro gera presunção
juris tantum
de propriedade e torna o direito oponível
erga omnes
.

No caso em exame, o Apelante apresentou apenas contrato particular de compra e venda firmado em 22/05/2007 com Ana Garcia
Bragato
, sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Embora alegue que solicitou o registro, conforme documento juntado aos autos, não há comprovação de que este procedimento tenha sido efetivamente concluído.

Como corretamente consignou o magistrado
a quo
, esse contrato particular, ainda que
existente e válido entre as partes, não
tem o condão de transferir a propriedade nem de invalidar negócios jurídicos posteriores realizados com terceiros de boa-fé. Isto porque, perante o sistema jurídico, Ana Garcia
Bragato
continuava figurando como proprietária no registro imobiliário, mantendo a legitimidade para dispor do bem.

Assim, p
ara que se pudesse cogitar a anulação dos registros posteriores, seria imprescindível a comprovação cabal da má-fé dos adquirentes, ônus que incumbia ao apelante, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Todavia, a
nalisando detidamente o conjunto probatório, não se verifica qualquer elemento que indique a ciência inequívoca dos apelados acerca da existência do contrato particular firmado entre o
apelante e Ana Garcia
Bragato
.

O fato de o
A
pelante exercer alguma atividade no local não é suficiente para presumir o conhecimento dos apelados sobre seus alegados direitos sobre o imóvel, especialmente quando inexistente qualquer registro ou averbação que pudesse dar publicidade a esses direitos.

A propósito:

“
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DUPLA VENDA DE
IMÓVEL .
IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE PROVA DA MÁ-FÉ DO ÚLTIMO ADQUIRENTE. RECURSO
DESPROVIDO.
(...)

III. RAZÕES DE DECIDIR
3 .

A presunção de boa-fé do segundo comprador é princípio universalmente aceito, aplicável ao caso, pois o primeiro contrato de
compra e venda não foi averbado na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que impediu a
publicização
do ato perante terceiros
. 4. A má-fé do comprador posterior deve ser comprovada por aquele que a alega, conforme dispõe o art. 373, I, do CPC, e, no presente caso,
o autor não apresentou provas suficientes para demonstrar que a última compradora tinha ciência da venda
anterior
.

(...)
” (TJES.
Apelação Cível
n. 0007537-92.2017.8.08.0021,
3a Câmara Cível,
Rel.
Desa
. Debora Maria Ambos Correa
d
a Silva,
p. 21/11/2024
)
(
g.n
.)

Não bastasse isso
, o
s depoimentos testemunhais apresentados pelo
A
pelante, embora confirmem que ele mantinha alguma atividade no local, não comprovam que os apelados tinham conhecimento de seus direitos sobre o imóvel.

Pelo contrário, as provas produzidas pelos apelados, incluindo o próprio depoimento do informante Paulo Sérgio
Bragato
(filho de Ana Garcia
Bragato
), corroboram a versão de que os adquirentes agiram de boa-fé nas negociações realizadas.

Outro a
specto relevante que não pode ser ignorado é a existência de cláusula resolutiva expressa no contrato particular firmado entre o
A
pelante e Ana Garcia
Bragat
o
, uma vez que a cláusula nona previa que
“
na hipótese
do
imóvel não ser integralmente quitado dentro do prazo previsto e depois de considerada uma tolerância de 120 (cento e vinte) dias, poderão os vendedores dar por rescindido o contrato, proceder
a
venda do imóvel
a terceiros
(...)”
.

Nesse contexto, o
próprio Paulo Sérgio
Bragato
, ouvido como informante, declarou que o
A
pelante não honrou com os pagamentos devidos, o que teria ensejado a resolução do contrato, legitimando a
posterior alienação do imóvel, c
onforme seu depoimento transcrito nas contrarrazões:
“
eu vendi a madeireira pro Claudio, ele não me pagou, isso eu tenho certeza e nós na composição de acerto tá, eu peguei os títulos dele de volta no contrato com senhor Paulo Zampieri, devolvi pra ele tá, e fize
mos um acerto, ficou tudo certo
”
.

Por outro lado, o

A
pelante não se desincumbiu do ônus de comprovar a quitação do contrato, prova
esta
que lhe incumbia
por expressa disposição legal, uma vez que, c
onforme destacado na sentença recorrida, a prova do pagamento é ônus do devedor, tratando-se de regra de direito das obrigações.

Ainda que se pudesse questionar a credibilidade do depoimento do informante Paulo Sérgio
Bragato
por seu interesse no desfecho da causa, fato é que o
A
pelante não apresentou qualquer recibo ou comprovante de quitação do contrato, o que fragiliza substancialmente sua tese.

O A
pelante também fundamenta seu recurso na alegação de que exerceu posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 10 anos, o que configuraria usucapião. Contudo, como acertadamente pontuou o magistrado
a quo
, tal fundamento não se mostra compatível com o rito da demanda anulatória, por serem trâmites processuais absolutamente diversos.

Ocorre que a
ação de usucapião possui procedimento específico previsto nos
arts
.

246 e seguintes do CPC, com requisitos próprios, inclusive a citação de confinantes e eve
ntuais interessados por edital, n
ão
sendo
possível, portanto, o reconhecimento incidental
do usucapião
em ação anulatória de registro imobiliário.

Ademais, ainda que fosse possível a análise da matéria, os elementos probatórios não permitem concluir que o apelante exerceu posse mansa, pacífica e ininterrupta com
animus
domini
pel
o prazo necessário à usucapião, até porque as
próprias testemunhas indicam períodos de inatividade no local, além do fato de que, conforme mencionado pelo apelante na inicial, em 2014 teria arrendado o imóvel para a empresa
Mazoni
Beneficiamento e Comércio de Madeira
Ltda
, retomando a posse direta apenas em outubro/2015.

Por fim, quanto à alegação de nulidade do negócio jurídico por caracterizar venda a
non domino
, tal tese
não prospera no caso concreto, já que tal modalidade de alienação
pressupõe que o alienante não era proprietário do bem vendido. No entanto, sob a ótica registral, Ana Garcia
Bragato
continuava sendo a
legítima proprietária do imóvel, uma vez que o contrato particular firmado com o apelante não foi levado
a registro
.

Conforme lição doutrinária, a venda a
non domino
é ineficaz em relação ao verdadeiro proprietário, mas essa proteção pressupõe que haja publicidade registral desse direito. No caso em tela, não havia no registro imobiliário qualquer indicação de que Ana Garcia
Bragato
não era mais proprietária do imóvel, prevalecendo, portanto, a presunção de veracidade do registro público.

A jurisprudência citada pelo próprio magistrado
sentenciante na fundamentação
é esclarecedora, merecendo destaque o
seguinte
trecho:

“
Em casos de alienação de imóvel em duplicidade, aquele que primeiro levou o título a registro é o legítimo proprietário, ainda que o tenha adquirido posteriormente, se o fez de boa-fé
. [...]

A ausência de registro pelo primeiro adquirente revela a existência de mero direito pessoal na contenda, não se observando direito real oponível contra terceiro de boa-fé
" (TJCE
,
AI
n.
0620935-67.2023.8.06.0000).

A propósito, em casos análogos já decidiram outros Tribunais Pátrios:

“APELAÇÃO CÍVEL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONCEDIDA EM ACÓRDÃO QUE RESOLVEU OS AGRAVOS. IMPUGNAÇÃO EM CONTRARRAZÕES. MATÉRIA PRECLUSA.
IMPOSSIBILIDADE. DUPLICIDADE DE ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. PRESERVAÇÃO DA QUE OBSERVOU OS REGRAMENTOS DE
REGISTRO .
DIREITO DO ADQUIRENTE TERCEIRO DE BOA-FÉ
. HONORÁRIOS MAJORADOS. SENTENÇA MANTIDA.
1 .
As contrarrazões não consubstanciam meio idôneo a devolver a essa instância matéria resolvida em
definitividade
no transcurso da lide, apesar da previsão do artigo 100 do CPC quanto a possibilidade de impugnação da gratuidade em contrarrazões. Pedido não conhecido. 2.
A alienação de imóvel deve observar o regramento estabelecido no Código Civil, artigos 1245, § 1o, e 1417, quanto a necessidade de se registrar o ato no cartório competente e na matrícula do imóvel e a não observância da formalidade legal enseja a sua validade
apenas entre as partes que entabularam o ajuste, não sendo oponível a terceiros
. 3
.
Na duplicidade de alienação, apesar da ilicitude da conduta do alienante, deve preservar a que observou o regramento legal e privilegiar o terceiro de boa-fé, ressalvando a possibilidade
do
adquirente prejudicado buscar sua reparação em face do alienante
. 4. Negou-se provimento ao apelo.” (TJDF. RAC n. 0707455-07.2022.8.07.0010,
3a Turma Cível,
Rel.
Desa
. Ana Maria Ferreira da Silva, j. 30/10/2024, p. 21/11/2024) (
g.n
.)

“COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA DE COMPRA E VENDA.
VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEL
. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. Apelo interposto pelos corréus. Contrato de compra e venda das unidades residenciais,
localizadas na parte superior do prédio e celebrado entre os autores e os primeiros corréus, não registrado
. Posterior escritura pública de compra e venda do prédio comercial e respectivo terreno, celebrada entre os primeiros e segundos corréus, devidamente registrada na matrícu
la do imóvel. Ausência de vício
.
Prevalência do direito do adquirente que efetuou o registro da escritura de venda e compra. Inteligência dos artigos 1.227 e 1.245, ambos do Código Civil
. Prejuízo experimentado pelos autores que deve se resolver em perdas e danos contra aquele que alienou em duplicidade. RECURSO PROVIDO.” (TJSP. Apelação Cível n. 00385957620038260224, 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Wilson Lisboa Ribeiro, j. 01/10/2024, p. 01/10/2024) (
g.n
.)

Outro não é o entendimento deste Sodalício:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL - AGRAVANTES PLEITEIAM A DETERMINAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DO BEM IMÓVEL SUB JUDICE - IMPOSSIBILIDADE - MEDIDA EXCEPCIONAL -
PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL SE OPERA COM O REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - ARTIGO 1.245 DO CC
- EMPRESA AGRAVADA DETENTORA DO DOMÍNIO DO IMÓVEL, CONFORME MATRÍCULA ACOSTADA AOS AUTOS - MANUTENÇÃO
DA DECISÃO - RECURSO DESPROVIDO (
...)
Os
direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (
arts
. 1.245 a 1.247 do CC)
.” (TJMT. N.U 1008551-32.2024.8.11.0000, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel.
Desa
.
Antonia
Siqueira Gon
ç
alves, 3a Câmara de Direito Privado, j. 10/07/2024,
DJe
14/07/2024) (
g.n
.)

Diante disso, a ausência de registro do contrato particular de compra e venda, a não comprovação da má-fé dos adquirentes, a existência de cláusula resolutiva e a não demonstração de sua quitação constituem elementos suficientes para manter a improcedência dos pedidos iniciais, não merecendo qualquer reparo a sentença recorrida.

Com tais considerações
, verifica-se que o
A
pelante não logrou êxito em demonstrar qualqu
er vício na sentença recorrida, mas a
o contrário, os fundamentos adotados pelo magistrado
a quo
mostram-se adequados e consonantes com a legislação e a jurisprudência aplicáveis ao caso.

Diante do
exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação de
CLÁUDIO DA SILVA
, mantendo
incólume
a sentença recorrida,
por
estes e por
seus próprios fundamentos.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
majoro
a condenação em honorários advocatícios de 10% para
15% (quinze por cento)
, mantida a suspensão da exigibilidade, tendo em vista a gratuidade da justiça deferida (art. 98, §3o, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/04/2025