Tribunal: TJMT
Processo: 1024847-40.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2025-12-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE. BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por Aguinaira da Silva Borges e Marco Antônio Magalhães dos Santos contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento dos réus, com restituição do bem aos autores, condenação ao pagamento de multa contratual e indenização por taxa de ocupação, além da devolução de quantia paga pelos réus e fixação de honorários advocatícios.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão são: (i) saber se a rescisão contratual decorreu de culpa dos vendedores pela ausência de regularização documental; (ii) saber se é aplicável a teoria do adimplemento substancial; (iii) saber se é legítima a cumulação da multa contratual com a indenização por fruição do imóvel; e (iv) saber se há direito à indenização e retenção por benfeitorias supostamente realizadas no imóvel.
III. Razões de decidir
3. Inadimplemento dos recorrentes é confesso e não justificado por eventual omissão dos vendedores quanto à regularização documental, conforme previsão contratual que fixava datas certas para pagamento das parcelas.
4. A cláusula penal e a taxa de fruição possuem naturezas jurídicas diversas - compensatória e indenizatória - sendo possível sua cumulação, segundo pacífica jurisprudência do STJ.
5. A multa contratual de 10% mostra-se proporcional e adequada à função reparatória das perdas e danos previstas no contrato.
6. Não comprovadas as benfeitorias alegadas, tampouco seu caráter necessário, tampouco há direito à retenção ou indenização, considerando a configuração de má-fé dos possuidores inadimplentes.
7. Prequestionamento implícito satisfeito pela análise das teses suscitadas, sendo desnecessária menção expressa aos dispositivos legais.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: “1. É válida a rescisão contratual por inadimplemento de comprador que, mesmo sem regularização documental do imóvel, assumiu obrigação de pagar parcelas em datas certas e não o fez. 2. Admite-se a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição quando configuradas obrigações contratuais autônomas e de natureza distinta. 3. A ausência de comprovação de benfeitorias necessárias e a má-fé do possuidor inadimplente afastam o direito à indenização e à retenção.”
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 413, 475, 476, 884 e 1.220; CPC/2015, arts. 98, § 3o, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 4.3.2024; STJ, AgInt no AREsp 2.294.101/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 30.10.2023; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, j. 28.8.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024847-40.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Correção Monetária, Perdas e Danos, Juros de Mora - Legais / Contratuais, Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARCO ANTONIO MAGALHAES DOS SANTOS - CPF: 284.754.371-68 (APELANTE), MARCO ANTONIO MAGALHAES DOS SANTOS - CPF: 284.754.371-68 (ADVOGADO), AGUINAIRA DA SILVA BORGES - CPF: 834.498.331-20 (APELANTE), LENIRA MARIA DA SILVA SOUZA - CPF: 544.387.131-53 (APELADO), PAULO HENRIQUE GAIVA MUZZI - CPF: 904.312.601-25 (ADVOGADO), DERGAN HENRIQUE LOPES DE SOUZA - CPF: 961.541.361-53 (APELADO), JEFFERSON LOPES DE SOUZA - CPF: 886.567.301-00 (APELADO), THELMA CARVALHO DE MENDONCA LOPES - CPF: 968.197.151-53 (APELADO), VIVIANE DOMINGOS LOPES DE SOUZA - CPF: 012.281.031-78 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE. BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação interposta por
Aguinaira
da Silva Borges e Marco Antônio Magalhães dos Santos contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento dos réus, com restituição do bem aos autores, condenação ao pagamento de multa contratual e indenização por taxa de ocupação, além da devolução de quantia paga pelos réus e fixação de honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão são:

(i) saber se a rescisão contratual decorreu de culpa dos vendedores pela ausência de regularização documental;

(
ii
) saber se é aplicável a teoria do adimplemento substancial;

(
iii
) saber se é legítima a cumulação da multa contratual com a indenização por fruição do imóvel; e

(
iv
) saber se há direito à indenização e retenção por benfeitorias supostamente realizadas no imóvel.

III. Razões de decidir

3. Inadimplemento dos recorrentes é confesso e não justificado por eventual omissão dos vendedores quanto à regularização documental, conforme previsão contratual que fixava datas certas para pagamento das parcelas.

4. A cláusula penal e a taxa de fruição possuem naturezas jurídicas diversas
-
compensatória e indenizatória
-
sendo possível sua cumulação, segundo pacífica jurisprudência do STJ.

5. A multa contratual de 10% mostra-se proporcional e adequada à função reparatória das perdas e danos previstas no contrato.

6. Não comprovadas as benfeitorias alegadas, tampouco seu caráter necessário, tampouco há direito à retenção ou indenização, considerando a configuração de má-fé dos possuidores inadimplentes.

7. Prequestionamento implícito satisfeito pela análise das teses suscitadas, sendo desnecessária menção expressa aos dispositivos legais.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

“1. É válida a rescisão contratual por inadimplemento de comprador que, mesmo sem regularização documental do imóvel, assumiu obrigação de pagar parcelas em datas certas e não o fez.

2. Admite-se a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição quando configuradas obrigações contratuais autônomas e de natureza distinta.

3. A ausência de comprovação de benfeitorias necessárias e a má-fé do possuidor inadimplente afastam o direito à indenização e à retenção.”

Dispositivos relevantes citados: CC/2002,
arts
. 413, 475, 476, 884 e 1.220; CPC/2015,
arts
. 98, § 3o, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 4.3.2024; STJ,
AgInt
no
AREsp
2.294.101/SC, Rel. Min. Marco
Buzzi
, 4a Turma, j. 30.10.2023; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, j. 28.8.2019.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de
recurso de apelação cível interposto por
AGUINAIRA DA SILVA BORGES
e
MARCO ANTÔNIO MAGALHÃES DOS SANTOS
contra a sentença proferida pela Dra.
Sinii
Savana Bosse Saboia Ribeiro
,
MM.
Juíza de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos n. 1024847-40.2023.8.11.0041, ajuizada por
LENIRA MARIA DA SILVA SOUZA, THELMA CARVALHO DE MENDONÇA LOPES, DERGAN HENRIQUE LOPES DE SOUZA, JEFFERSON LOPES DE SOUZA
e
VIVIANE DOMINGOS LOPES DE SOUZA
, que julgou
parcialmente procedente
a pretensão deduzida na inicial, declarando
rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes por culpa dos réus,
com a
restituição do imóvel aos autores
, c
onden
ando
os réus ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 29.000,00,
e
à indenização
a título de
taxa de ocupação/aluguel pelo período em que permaneceram no imóvel,
a ser apurado em liquidação de sentença, além da
restitu
ição
aos réus o valor de R$ 90.000,00, relativo ao veículo entregue como parte do pagamento,
fixando
honorários advocatícios

em 10% sobre o valor da condenação
(ID.
326841459
, integrada pelos embargos de declaração ID.
326841466
).

Em suas razões (ID
.
326841468), os Apelantes alegam, em síntese, que não deram causa ao inadimplemento contratual, sustentando que a ausência de regularização documental do imóvel pelos Apelados inviabilizou o pagamento das parcelas e a obtenção de financiamento
,
argumenta
ndo
que houve vícios no imóvel e que tais circunstâncias afastariam sua responsabilidade
. A
firma
m, ainda,
que a multa contratual de 10% é abusiva e deve ser reduzida ou afastada
,
defende
ndo
a impossibilidade de cobrança de taxa de ocupação por entenderem que o valor pago inicialmente equivaleria a título de caução
,
sustenta
ndo
que a reintegração de posse seria indevida ou prematura
,
prequestiona
ndo

dispositivos legais e constitucionais.

Os Apelados apresentaram contrarrazões
intempestivamente no
ID. 326841472,
pugnando, em síntese,
pelo desprovimento do recurso
e
manutenção da sentença
, com
majoração dos honorários sucumbenciais.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo
e
os
Recorrente
s
postula
m
a gratuidade da justiça para o conhecimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO
. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
os réus/apelantes
AGUINAIRA DA SILVA BORGES e MARCO ANTÔNIO MAGALHÃES DOS SANTOS

pretendem a reforma da sentença para que seja reconhecida a culpa dos Apelados pela rescisão contratual, em razão da não regularização da documentação do imóvel, ou, subsidiariamente, que seja reconhecido o adimplemento substancial do contrato
, afastada a
cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição e o reconheci
do
o direito à indenização e retenção pelas benfeitorias realizadas.

De início, entendo que
os
Recorrente
s fazem jus
à gratuidade da justiça para efeitos do preparo recursal, com fulcro no art. 98 e ss. do CPC,
tendo em vista a documentação juntada nesta instância (IRPF no ID.

326841469
e ID.
326841470
)
.

Do cotejo dos autos, contudo, constato
que o recurso não comporta provimento
.
Vejamos
.

Constou da sentença recorrida
, integrada pelos embargos de declaração
, no que
pertine
:

“(...)

Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato com Pedido de Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos ajuizada por
Lenira Maria da Silva Souza, Jefferson Lopes de Souza, Thelma Carvalho de Mendonça Lopes,
Dergan
Henrique Lopes de Souza
e
Viviane Domingos Lopes de Souza
em desfavor de
Marco Antônio Magalhães dos Santos
e

Aguinaira
da Silva Borges
, todos qualificados nos autos, ao argumento de que firmaram um “Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Pagamento Parcelados”, na qual os réus adquiriram o imóvel de matrícula n.o 58.173 junto ao Cartório do 6o Ofício da Capital. Narra que o contrato previa o pagamento de R$90.000,00 através
da entrega de um veículo, 2 (duas) parcelas de R$65.000,00, e 1 (uma) parcela de R$70.000,00.

Afirmam que os réus entregaram o veículo, mas deixaram de pagar as demais parcelas, motivo pelo qual foram notificados extrajudicialmente por duas vezes, mas permaneceram inertes, pelo que pleiteiam a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel, o pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato (R$ 290.000,00), além de indenização por perdas e danos mediante o pagamento de aluguéis no valor mensal de R$ 3.200,00, pelo período em que os réus permaneceram na posse do bem.

Decisão interlocutória, id. 124642182, que indeferiu a antecipação de tutela.

Em sede de contestação, id. 132294233, os réus afirmam que o imóvel apresentava problemas estruturais sérios e instalações elétricas com irregularidades funcionais. Alegam que ofereceram aos autores um Jipe Diesel 2013/2013 da marca Land Rover, no valor de R$98.000,00, para quitar parte do débito, mas a oferta não foi aceita. Impugnam o valor de aluguel pretendido pelos autores, afirmando ser superior ao praticado no mercado local.

Argumentam que o contrato prevê duas formas de pagamento: R$370.000,00 através de financiamento bancário ou R$290.000,00 em parcelas. Sustentam que os autores ainda têm a incumbência de regularizar a documentação do imóvel para possibilitar o financiamento, razão pela qual não podem ser considerados inadimplentes. Contestam o pedido de reintegração de posse, alegando que já pagaram R$90.000,00 de entrada e investiram valores em obras e serviços no imóvel.

Réplica à contestação, id. 139191040.

Decisão de saneamento, id. 181628330, que fixou o ônus da prova nos termos do art. 373, do CPC, bem como os pontos controvertidos, e designou audiência de instrução e julgamento.

Audiência realizada conforme termo de id. 189155848.

Ambas as partes apresentaram alegações finais, ids. 190723533 e 190845534.

É o relatório.

Decido.

Trata-se de demanda de menor complexidade, com prioridade de tramitação, devidamente instruída, pelo que passo a julgá-la.

Compulsando os autos, verifica-se que
os réus confessam o inadimplemento quanto ao pagamento das parcelas avençadas em contrato
, cingindo-se à possibilidade de rescisão contratual, em razão do não pagamento, assim como sobre o direito à reintegração de posse, pagamento de multa contratual e indenização por perdas e danos
.

Conforme evidenciado na documentação acostada aos autos, as partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Pagamento Parcelado em 18/08/2022 (ID 122599646), tendo como objeto o imóvel situado no “Lote 16-A, da quadra 02, da Villa Boa Esperança, Coxipó da Ponte”, pelo valor de R$ 290.000,00, a ser pago com a entrega de um veículo
e 3 parcelas, nos valores de R$ 65.000,00, R$ 65.000,00 e R$ 70.000,00, com vencimentos em 30/10/2022, 15/11/2022 e 30/01/2023, respectivamente.

É incontroverso que os réus efetuaram a entrega do veículo Nissan
Kicks
, e deixaram de pagar as demais prestações.

A própria ré
Aguinaira
, em seu depoimento pessoal colhido em audiência (ID 189165464), confirmou a inadimplência em relação às demais parcelas do contrato
.

Os réus justificam o não pagamento das parcelas ao argumentar que, conforme cláusula 3.1 do contrato, haveria duas formas alternativas de pagamento: R$ 370.000,00 através de financiamento bancário ou R$ 290.000,00 em parcelas, e que optaram pelo financiamento, cabendo aos autores a regularização da documentação do imóvel para viabilizar essa modalidade.

Essa alegação não encontra respaldo no contrato, uma vez que a cláusula 3.1 dispõe que o valor original do imóvel seria de R$ 370.000,00, mas que, "por problemas de documentação junto ao Cartório", convencionou-se o preço de R$ 290.000,00, "
até que se possa solucionar tal quesito quanto à documentação ou até que o presente quite todas as prestações referentes a tal contrato
".

Ademais,
não há no contrato qualquer cláusula que imponha aos autores a obrigação de regularizar a documentação do imóvel para viabilizar financiamento bancário, tampouco que condicione o pagamento das parcelas avençadas à obtenção de financiamento
.

No que se refere às alegações dos réus quanto ao
estado de conservação do imóvel, que apresentaria supostos problemas estruturais e instalações elétricas deficientes,
tais questões não foram demonstradas de forma satisfatória
.

Embora as testemunhas ouvidas em juízo tenham mencionado pequenas infiltrações que afetaram os rodapés e a necessidade de ajustes na tampa da caixa d'água, tais ocorrências não configuram vícios estruturais graves que comprometam a habitabilidade do imóvel ou justifiquem o inadimplemento contratual.

Ademais, é importante destacar que os réus não apresentaram qualquer reclamação formal sobre o estado do imóvel na fase
pré
-processual, mesmo após terem sido notificados extrajudicialmente por duas vezes em razão da inadimplência. Ressalte-se que a alegação de problemas estruturais somente foi apresentada na contestação. Além disso, verifica-se na documentação acostada aos autos a presença de fotografias do imóvel em perfeito estado de conservação, as quais não foram impugnadas pelos réus.

Dispõe o art. 475 do CC/02 que (...).

O princípio da boa-fé, segundo o qual os contratantes devem comportar-se, com lealdade em suas relações recíprocas, bem como a transparência, não foram efetivamente respeitados pela parte requerida, o que leva à possibilidade de rescisão do contrato.

Assim, é inconcebível que se perdure um contrato se houve descumprimento por uma das partes, já que em todo contrato bilateral, por força da interdependência das obrigações, o descumprimento culposo por uma das partes deve constituir justa causa para resolução do contrato, uma vez que, se um é causa de outro, deixando-se de cumprir o primeiro, perderia o sentido o cumprimento do segundo.

Havendo o descumprimento da obrigação contratual por parte do promitente compradora, opera-se a rescisão do contrato, consequentemente, as partes retornam à situação anterior, como se não tivesse existido o contrato, sendo, desfeita, portanto, a relação contratual, voltando à posse do bem para a parte autora, devendo os autores procederem a devolução da quantia paga pelos réus de R$90.000,00 (noventa mil reais) referente ao valor fixado em contrato do veículo entregue como pagamento, obstando o enriquecimento sem causa, vez que poderão renegociar o bem imóvel.

Quanto a correção do valor a ser restituído aos réus, a jurisprudência emanada do colendo STJ (
AgRg
no
AREsp
478.627/RJ) é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, vez que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade. No que se refere aos juros moratórios, por ser o comprador/réu quem deu causa à rescisão do contrato, a mora dos autores somente ocorrerá após o trânsito em julgado da sentença, quando ocorrerá a inadimplência desta em restituir os valores a serem pagos.

No que tange ao pedido de pagamento de multa contratual, observa-se que o contrato firmado entre as partes prevê, em sua cláusula 4.4, a incidência de multa de 10% sobre o valor do contrato em caso de inadimplemento. Assim, deve ser acolhido o pedido dos autores para condenar os réus ao pagamento da multa neste percentual.

No mais, a reparação das perdas e danos é corolário da rescisão do pacto (art. 475, CC/02), e no caso, há de se registrar que o imóvel foi ocupado pela parte ré por muito tempo, desfrutando-o de maneira completa e irrestrita, e sem a devida contraprestação. Assim, não há como negar que a parte autora sofreu um grave prejuízo, e para evitar o enriquecimento ilícito da parte ré, é justo o pagamento para a parte autora de indenização de fruição do bem, que deverá ser mensurado como se um aluguel fosse, desde a imissão até a sua efetiva devolução, a ser apurado por arbitramento na fase de liquidação.

Nesse sentido:

(...) (STJ,
AgInt
no REsp n. 1.996.109/SP, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 8/8/2022,
DJe
de 10/8/2022). Negritei.

(...) (STJ, REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023,
DJe
de 10/3/2023). Negritei.

Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na
inicial para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes por culpa da ré, devendo restituir o imóvel para os autores
, no prazo de 15 (quinze) dias, a partir do trânsito em julgado;

Condeno
os réus ao pagamento
da multa contratual pelo inadimplemento do contrato, no valor de R$29.000,00

(vinte e nove mil reais)
, sendo que juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1o, do CC), a partir da constituição da mora e correção monetária pelo IPCA (art. 389, § único, do CC), a partir da citação;

Condeno
os réus ao
pagamento de indenização a título de taxa de ocupação/aluguel
, no período que utilizou o imóvel desde a imissão até a sua efetiva devolução, no valor correspondente a locação mensal do imóvel, sobre os quais os juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1o, do CC) e correção monetária pelo IPCA, ambos a partir do vencimento de cada prestação;

Determino
que os autores procedam à
restituição aos réus do valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), correspondente ao veículo entregue como pagamento
, sobre os quais os juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1o, do CC) a contar do trânsito em julgado da sentença e correção monetária pelo IPCA, a partir da entrega do veículo;

Condeno
os réus ao pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios
, este que arbitro em
10% sobre o valor da condenação
, conforme disposto no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

(...)” (ID.
326841459
) (
g.n
.)

Embargos de declaração

“(...)
Assim, sem delongas, acolho parcialmente os embargos de declaração

apenas para acrescentar no disposto a referida apuração nos seguintes termos:

[
...].

Condeno
os réus ao
pagamento de indenização a título de taxa de

ocupação/aluguel, no período que utilizou o imóvel desde a imissão até a sua

efetiva devolução, no valor correspondente a locação mensal à época do

evento,
a ser apurado em fase de liquidação de sentença por

arbitramento
, sobre os quais os juros de mora se darão pela aplicação da

SELIC (art. 406, §1o, do CC) e correção monetária pelo IPCA, ambos a partir

do vencimento de cada prestação;

(...)” (ID. 326841466) (
g.n
.)

Como visto, o recurso cinge-se à
análise da culpa pela rescisão do contrato de

compra e venda,
da
aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial,
d
a legalidade

da cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição e
d
o direito à indenização e retenção

por benfeitorias
.

Pois bem.

De proêmio, é preciso assentar que a
tese central dos Apelantes, baseada na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), não encontra respaldo fático-jurídico, sendo devidamente refutada pela prova dos autos e pelo teor da sentença
vergastada.

Isso porque o
s Apelantes buscam justificar o não pagamento das parcelas de
o
utubro/2022,
n
ovembro/2022 e
j
aneiro/2023 com base na omissão dos Apelados em regularizar a documentação para viabilizar o financiamento bancário de R$ 370.000,00, invocando a
exceptio
non
adimpleti

contractus
(exceção do contrato não cumprido).

Contudo, esta tese é insustentável
, pois não encontra respaldo fato-jurídico no caso concreto
sub judice
.

Em primeiro lugar porque
a inadimplência dos Apelantes é confessa, tendo sido confirmada pela própria
a
pelante
AGUINAIRA

em audiência de instrução,
que não foram pagas as
três parcelas subsequentes à entrega do veículo, totalizando R
$
200.000,00

de

um
co
ntrato

de

R
$
290.000,00
,
restando
incontroverso
que as parcelas líquidas e certas do contrato não foram
quitadas
.

Em segundo lugar
, a defesa dos Apelantes se baseia em uma obrigação alternativa
, alegando
que não puderam quitar o saldo devedor por meio do financiamento, devido à pendência documental dos vendedores
, n
a tentativa de imputar a mora aos Apelados,
distorcendo
o teor da Cláusula 3.1 do contrato
(ID.
326839976
, p. 5), onde consta que:

Ora,
a

interpretação
da cláusula 3.1 do contrato,
seja gramatical ou
teleológic
a
, evidencia de forma inequívoca que as parcelas pactuadas tinham vencimentos previamente fixado

(30/10/2022, 15/11/2022 e 30/01/2023), e não estava condicionado à regularização documental
.

Logo, a
sentença foi precisa ao destacar que a redução do preço original de R$ 370.000,00 para R$ 290.000,00 decorreu exclusivamente dos
“
problemas de documentação junto ao Cartório
”
, tendo as partes convencionado esse valor até que a pendência documental fosse solucionada ou até que o comprador quitasse integralmente todas as prestações
, concluindo,
acertada
mente,
que

“
não há no contrato qualquer cláusula que imponha aos autores a obrigação de regularizar a documentação do imóvel para viabilizar financiamento bancário, tampouco que condicione o pagamento das parcelas avençadas à obtenção de financiamento
”.

Ademais, a
inexecução de obrigações acessórias ou pendências (como IPTU ou a transferência do veículo dado como entrada) pelos Apelados não justifica o inadimplemento da obrigação principal de pagar o preço por mais de três anos.

O princípio da
exceptio
non
adimpleti

contractus
exige que a parte que a invoca comprove que seu descumprimento decorre de mora anterior da outra parte
, sendo que, n
o caso, o inadimplemento dos Apelantes é anterior e de maior
monta
, razão pela qual
a resolução do contrato
se torna
direito subjetivo do credor, nos termos do
s

art
s
. 475
e 476
do Código Civil
, que assim dispõem:

“
Art. 475.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato
, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

(...)

Art. 476. Nos contratos bilaterais,
nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
.
”

Diante disso
,
não encontro motivos para modificar
a sentença que reconheceu a rescisão contratual por culpa exclusiva dos Apelantes
, neste ponto.

Os Apelantes alegam
, ainda, a ocorrência de
bis in idem
na cumulação da multa contratual de 10% com a indenização pela fruição do imóvel (aluguéis).

Entretanto, ao contrário do alegado, o
entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria está pacificado no sentido de que essa cumulação é plenamente possível
, uma vez que a
s duas verbas possuem naturezas jurídicas distintas e fatos geradores autônomos.

Ou seja, enquanto a
cláusula penal compensatória (10% sobre o valor do contrato) visa prefixar as perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio e dos custos operacionais/administrativos do vendedor
, a
taxa de fruição (aluguéis)
, por sua vez,
visa indenizar o vendedor pelo uso e gozo do imóvel pelo comprador inadimplente durante o período de ocupação, evitando o enriquecimento sem causa (
a
rt. 884, CC).

Nesse sentido
:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA.
CUMULAÇÃO COM A MULTA
PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.
POSSIBILIDADE
. NÃO PROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe
2/10/2019).

2.
É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
. Incidência da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.
”
(
STJ.
AgInt
no REsp n. 2.063.082/SP, rel
.
Min
.
Maria Isabel Gallotti,
4a
Turma,
j.
4/3/2024,
DJe
7/3/2024
) (
g.n
.)

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE ADVERSA
.
INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RÉUS.

1. "
A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes
,
o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
.
(...)
" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023,
DJe
de 10/3/2023.).

2. Agravo interno desprovido.
”
(
STJ.
AgInt
no
AREsp
n. 2.294.101/SC, rel
.
Min
.
Marco
Buzzi
,
4a
Turma,
j.
30/10/2023,
DJe
3/11/2023
) (
g.n
.)

Portanto, a sentença, ao condenar cumulativamente os Apelantes ao pagamento da multa contratual
prevista no a
rt. 4.4 do contrato e à indenização pela fruição do bem, agiu em perfeita consonância com a jurisprudência
dominante sobre a matéria
.

A propósito, também não se vislumbra
abusividade
na referida
multa de 10%,
uma vez que
este percentual está dentro da razoabilidade e do patamar aceito pela jurisprudência para a prefixação de perdas e danos, não havendo manifesta excessividade a justificar a intervenção judicial de ofício (
a
rt. 413
do
CC).

Em sua pretensão subsidiária, o
s Apelantes buscam
,
ainda
, a
indenização

das
benfeitorias, alegando terem investido em obras obrigatórias e adequações
no valor de R$ 25.000,00
no imóvel em questão.

Contudo, u
ma vez que a rescisão se deu por culpa exclusiva dos compradores/Apelantes, estes se tornaram possuidores de má-fé a partir de sua constituição em mora
, sendo certo que o
regime de indenização ao possuidor de má-fé é severo e está previsto no
a
rt. 1.220 do Código Civil
, segundo o qual:

“
Art. 1.220.
Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de
levantar
as voluptuárias
.
”

Não bastasse isso,
a sentença
também foi precisa ao
consign
ar
que as alegações
quanto ao estado de conservação
do imóvel
“
não
foram demonstradas de forma satisfatória
”
, sendo certo que a

mera
afirmação
ou a menção de pequenas infiltrações sanadas, sem a devida comprovação por meio de notas fiscais ou laudo técnico, é insuficiente para gerar o direito à indenização.

A jurisprudência é firme no sentido de que o direito à indenização por benfeitorias exige a

prova cabal de sua existência e valor, ônus que incumbia aos Apelantes e do qual não se

desincumbiram
, conforme se vê:

“
APELAÇÃO CÍVEL
-
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
-
ALEGADA NULIDADE DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DO IMÓVEL
-
INOVAÇÃO RECURSAL
-
MATÉRIA ALHEIA À LIDE
-
DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO
-
FATO INCONTROVERSO
-
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO
-

INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS
-
AUSÊNCIA DE PROVAS DE SUA EFETIVA REALIZAÇÃO

-
IMÓVEL NÃO AVALIADO
-
ÔNUS DO RÉU
-
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
-
INOCORRÊNCIA
-
SENTENÇA MANTIDA
-
RECURSO DESPROVIDO. 1. O réu deve deduzir toda a matéria de defesa quando da contestação, não lhe sendo lícito trazer inovações defensivas em sede recursal. 2. Sendo incontroverso o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, a procedência do pedido de rescisão contratual é medida que se impõe. 3.
A falta de demonstração da realização de benfeitorias no imóvel e da sua avaliação impede o deferimento do pedido de indenização correspondente
. 4. A notificação à Ordem dos Advogados do Brasil sobre suposta transgressão disciplinar deve ser realizada pela parte interessada, e não pelo julgado, principalmente quando este não verifica a alegada litigância de má-fé.
”
(
TJMT.
N.U 0009737-31.2006.8.11.0003,
rel. Des. João Ferreira Filho, 1a Câmara de Direito Privado
,
j.
25/11/2014,
DJ
e
01/12/2014)
(
g.n
.)

Dessa forma, o pedido de indenização e retenção por benfeitorias deve ser integralmente

refutado, mantendo-se a sentença
também neste ponto
.

Por fim, resta
prequestionada
a matéria que foi objeto de análise
do presente recurso
, sendo, pois, despicienda a referência expressa
aos
dispositivo
s

mencionados
(prequestionamento explícito)
, b
asta
ndo
que a questão jurídica tenha sido efetivamente decidida (prequestionamento implícito)
, conforme jurisprudência remansosa do STJ sobre a questão (
AgRg
no
AREsp
2717611/PA
).

Com tais considerações, tenho que o conjunto documental dos autos comprova a validade do contrato, o adimplemento das obrigações iniciais pelos Apelados e o inadimplemento confessado dos Apelantes, inexistindo fundamento capaz de justificar a reforma do julgado, que deve ser mantido na íntegra, tal como proferido.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
AGUINAIRA DA SILVA BORGES
e
MARCO ANTÔNIO MAGALHÃES DOS SANTOS
, mantendo
incólume
a sentença recorrida, por estes e por seus próprios fundamentos.

Preenchidos os requisitos dos
arts
. 98 e ss. do CPC,
DEFIRO
o pedido de gratuidade da justiça, tão somente para fins recursais.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
majoro
a condenação em honorários advocatícios de 10% para
15% (quinze por cento)
, restando suspensa, contudo, a exigibilidade
deste acréscimo
,
nos termos do art. 98, § 3o, do CPC
, tendo em vista que a
concessão de justiça gratuita em grau recursal não possui efeitos retroativos para suspender
os
honorários fixados
na
sentença

(STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.253.727/SP
)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2025