Tribunal: TJMT
Processo: 1031491-88.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Seção de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-16
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:
RECLAMAÇÃO No 1031491-88.2024.8.11.0000
RECLAMANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARAKANA.
RECLAMADA: TURMA RECURSAL ÚNICA DOS JUIZADOS ESPECIAIS DE MATO GROSSO.
DIREITO CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL CIVIL. RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL. AGRAVO INTERNO. LEGITIMIDADE PASSIVA EM EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. ESPÓLIO NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRECEDENTE QUALIFICADO DO STJ. VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.
I. Caso em exame
Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que indeferiu a petição inicial de reclamação constitucional, sob fundamento de ausência de cabimento. Reanálise do juízo de admissibilidade revela presença dos requisitos do art. 988, IV, do CPC, tendo em vista a afronta a precedentes qualificados do STJ (Tema 866 e REsp 1.910.280/PR).
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar:
(i) se a decisão da Turma Recursal, ao afastar a responsabilidade do espólio possuidor por dívidas condominiais, contrariou os precedentes do STJ acerca da natureza propter rem da obrigação e da legitimidade passiva do possuidor direto;
(ii) se a exclusão do espólio do polo passivo da execução viola coisa julgada formada em decisões anteriores que rejeitaram exceção de pré-executividade.
III. Razões de decidir
3. O STJ firmou entendimento no Tema 866 e no REsp 1.910.280/PR de que o possuidor direto responde pelas cotas condominiais, independentemente de registro ou participação na fase de conhecimento.
4. O espólio de Clóvis Leite ocupa o imóvel desde 2016, com ciência do condomínio, o que caracteriza posse direta e atrai a incidência da responsabilidade propter rem.
5. A exclusão do espólio, após trânsito em julgado de decisões que reconheceram sua legitimidade passiva, representa violação à coisa julgada, pois as decisões anteriores formaram título judicial hábil à execução, não podendo ser superadas sem a via rescisória.
6. A decisão da Turma Recursal contraria jurisprudência obrigatória e esvazia a autoridade de julgados anteriores, em ofensa ao art. 927 do CPC.
IV. Dispositivo e tese
7. Agravo Interno provido. Reclamação julgada procedente.
Tese de julgamento:
"1. É legítima a inclusão do possuidor direto, com ciência do condomínio, no polo passivo de execução de cotas condominiais, ainda que não tenha figurado na fase de conhecimento, quando se tratar de obrigação propter rem.
2. Viola a coisa julgada a decisão que exclui parte reconhecida como legítima por decisões transitadas em julgado, sem o devido ajuizamento de ação rescisória."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 988, IV, e 927.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 866; STJ, REsp 1.910.280/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, j. 03.04.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO:
1031491-88.2024.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)

ASSUNTO:
[DESPESAS CONDOMINIAIS]

RELATOR
A
:
EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS

Turma Julgadora:
[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ATHOS BOLETA GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 041.101.431-52 (ADVOGADO), CONDOMINIO RESIDENCIAL PARAKANA - CNPJ: 33.003.997/0001-92 (AGRAVANTE), CLOVIS LEITE JUNIOR - CPF: 986.867.551-00 (AGRAVADO), CLOVIS LEITE JUNIOR - CPF: 986.867.551-00 (TERCEIRO INTERESSADO), JUIZO DA 2a TURMA RECURSAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO (AGRAVADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), ELIDA SYLBENE LAURINDO DA SILVA - CPF: 075.236.157-08 (ADVOGADO), CAMILA CARAM LAURINDO - CPF: 039.024.331-08 (ADVOGADO), ARIOVALDO GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 062.456.683-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO, POR MAIORIA, RECLAMAÇÃO PROCEDENTE NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA. VENCIDOS O 1o E O 13o VOGAL, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA E DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUE VOTARAM PELO NÃO PROVIMENTO.

E M E N T A

DIREITO CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL CIVIL. RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL. AGRAVO INTERNO. LEGITIMIDADE PASSIVA EM EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. ESPÓLIO NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRECEDENTE QUALIFICADO DO STJ. VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.

I. Caso em exame

Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que indeferiu a petição inicial de reclamação constitucional, sob fundamento de ausência de cabimento. Reanálise do juízo de admissibilidade revela presença dos requisitos do art. 988, IV, do CPC, tendo em vista a afronta a precedentes qualificados do STJ (Tema 866 e REsp 1.910.280/PR).

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar:

(i) se a decisão da Turma Recursal, ao afastar a responsabilidade do espólio possuidor por dívidas condominiais, contrariou os precedentes do STJ acerca da natureza
propter
rem da obrigação e da legitimidade passiva do possuidor direto;

(
ii
) se a exclusão do espólio do polo passivo da execução viola coisa julgada formada em decisões anteriores que rejeitaram exceção de
pré
-executividade.

III. Razões de decidir

3. O STJ firmou entendimento no Tema 866 e no REsp 1.910.280/PR de que o possuidor direto responde pelas cotas condominiais, independentemente de registro ou participação na fase de conhecimento.

4. O espólio de Clóvis Leite ocupa o imóvel desde 2016, com ciência do condomínio, o que caracteriza posse direta e atrai a incidência da responsabilidade
propter
rem.

5. A exclusão do espólio, após trânsito em julgado de decisões que reconheceram sua legitimidade passiva, representa violação à coisa julgada, pois as decisões anteriores formaram título judicial hábil à execução, não podendo ser superadas sem a via rescisória.

6. A decisão da Turma Recursal contraria jurisprudência obrigatória e esvazia a autoridade de julgados anteriores, em ofensa ao art. 927 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

7. Agravo Interno provido. Reclamação julgada procedente.

Tese de julgamento:

"1. É legítima a inclusão do possuidor direto, com ciência do condomínio, no polo passivo de execução de cotas condominiais, ainda que não tenha figurado na fase de conhecimento, quando se tratar de obrigação
propter
rem.

2. Viola a coisa julgada a decisão que exclui parte reconhecida como legítima por decisões transitadas em julgado, sem o devido ajuizamento de ação rescisória."

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 988, IV, e 927.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 866; STJ, REsp 1.910.280/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2a Seção, j. 03.04.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS (RELATORA):

Vistos, etc.

Trata-se de Agravo Interno interposto por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARAKANÃ
contra decisão monocrática que indeferiu liminarmente a petição inicial da Reclamação Constitucional n.o 1031491-88.2024.8.11.0000, ao argumento de ausência de cabimento, por não se vislumbrar ofensa a precedente obrigatório nem à autoridade de decisão judicial com trânsito em julgado.

O agravante sustenta que a decisão da 2a Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso contrariou os precedentes obrigatórios firmados pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 866 do STJ e no REsp 1.910.280/PR, ao afastar a responsabilidade do Espólio de Clóvis Leite por débitos condominiais da unidade 602 do Edifício Residencial Parakanã, a despeito da posse direta e notória exercida por esse, desde 2016, com ciência inequívoca do condomínio.

Aduz ainda que, no curso do cumprimento de sentença, foram opostas pelo espólio diversas exceções de
pré
-executividade nas quais foi reiteradamente reconhecida sua legitimidade passiva. Não tendo havido recurso, tais decisões transitaram em julgado, formando coisa julgada material sobre a legitimidade do espólio.

A nova decisão da magistrada de origem, ao julgar extinto o cumprimento de sentença por ilegitimidade passiva, contrariou esse entendimento consolidado sem a instauração de ação rescisória, violando a coisa julgada, além de ofender a jurisprudência obrigatória do STJ.

Diante disso, requer o provimento do Agravo Interno para reformar a decisão monocrática e, via de consequência, julgar de procedente o pedido da Reclamação Constitucional, para cassar o acórdão da Turma Recursal e restaurar a eficácia da decisão que reconheceu a legitimidade do espólio.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO ARIOVALDO GOMES
DE OLIVEIRA, OAB/MT 3546/B.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
(RELATORA):

Egrégia Câmara,

Cuida-se de Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que indeferiu liminarmente a petição inicial da presente Reclamação Constitucional, sob o fundamento de ausência de cabimento, por não se vislumbrar, à época, afronta a precedente qualificado nem a decisão judicial transitada em julgado.

Todavia, reexaminando detidamente os elementos fáticos e jurídicos constantes dos autos, entendo que assiste razão ao agravante.

Nos termos do artigo 1.021 do Código de Processo Civil, é cabível Agravo Interno contra decisão monocrática proferida por Relator, o qual, exercendo juízo de retratação, pode reformar a decisão recorrida ou submetê-la à apreciação do órgão colegiado. Tal mecanismo visa resguardar a colegialidade e o contraditório, pilares do sistema recursal pátrio.

No caso dos autos, a decisão monocrática impugnada afastou, de forma prematura, o processamento da Reclamação, desconsiderando a plausibilidade das alegações de violação a precedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça – notadamente o Tema 866 e o REsp 1.910.280/PR, ambos de observância obrigatória nos termos do art. 927 do CPC –, bem como o apontamento de violação à coisa julgada, matéria
esta
de índole constitucional e processual relevante.

Desse modo, verificada a presença dos requisitos do art. 988, IV, do Código de Processo Civil, impõe-se o provimento do Agravo Interno para afastar o indeferimento liminar da petição inicial e possibilitar a análise do mérito da Reclamação.

Passo a análise do mérito da reclamação.

Inicialmente, faz-se necessário um breve introito histórico dos fatos da ação que tramitou perante a Turma Recursal.

Observa-se dos autos que a parte exequente ingressou com a ação de cobrança de no 0039171-66.2009.8.11.0001 em face de IVAN GIL SERRA, objetivando o recebimento de valores a título de taxas condominiais.

Conforme consta dos autos, as partes celebraram acordo em audiência de conciliação, o qual restou homologado judicialmente (id. 250384154).

Ocorre que, diante do inadimplemento da avença, foi requerida a execução do título judicial, com pedido de intimação das atuais ocupantes e proprietárias da unidade condominial: JULIANA BORGES MOURA PEREIRA LIMA e LEILA BORGES DE LACERDA, conforme requerido em 2013.

Posteriormente, no ano de 2018, o exequente requereu a inclusão do Sr. CLÓVIS LEITE no polo passivo da demanda, alegando ser ele o então proprietário e morador da unidade 602 do Edifício Residencial Parakanã, requerendo também a penhora e avaliação do imóvel, pleito que foi acolhido à época.

Citado, o Sr. Clóvis Leite apresentou exceção de
pré
-executividade, sustentando sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de não ser o proprietário do imóvel. Tal exceção foi rejeitada, ao fundamento de que as alegações demandavam dilação probatória.

Mais adiante, já após o falecimento do Sr. Clóvis, o seu respectivo espólio apresentou nova exceção de
pré
-executividade alegando ilegitimidade passiva. Em razão disso, o feito foi chamado à ordem para reconhecer a ilegitimidade passiva do espólio, ao argumento de que sua inclusão se deu apenas na fase executiva, e que não havia participado da fase de conhecimento. Constou, ainda, que a anterior decisão interlocutória que rejeitara a exceção não teria o condão de formar coisa julgada.

Apresentado o recurso inominado, a Turma Recursal negou provimento ao referido recurso, mantendo a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da parte ora Reclamada.

Pois bem.

Verifica-se dos autos que o cerne da controvérsia, portanto, reside na responsabilização do Espólio de Clóvis Leite pelas cotas condominiais da unidade 602 do Edifício Residencial Parakanã, cuja posse direta é exercida desde 2016, com ciência do condomínio, conforme comprovação documental constante dos autos.

O Superior Tribunal de Justiça é firme ao estabelecer firmou a tese no Tema 866, que:”

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c)
Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (
ii
) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

Tal orientação foi reforçada no julgamento do REsp 1.910.280/PR, que consagrou a teoria da dualidade passiva, reconhecendo a responsabilidade tanto do proprietário registral quanto do possuidor direto.

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. ART. 1245 CÓDIGO CIVIL. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER REM. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-VENDEDOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL OU AOS LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. INTERPRETAÇÃO DAS TESES ADOTADAS NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS. PRECEDENTES.

1. Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora.

2. Distinção entre débito - imputável ao promitente-comprador imitido na posse - e responsabilidade - concorrente entre o proprietário e o possuidor direto - à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional (REsp n. 1.442.840/PR, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, Terceira Turma,
DJe
de 21/8/2015).

3. Em razão da natureza
propter
rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.

4. Sendo a dívida de condomínio de obrigação
propter
rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes.

5. Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição nos autos de origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma.

6. Recurso especial a que se nega provimento.”
(REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025.)

Nesse mesmo sentido quando do julgamento do REsp no 1.829.663/SP a Ministra Nancy Andrighi, explicou que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza
propter
rem
, ou seja, é obrigação "própria da coisa", caracterizada pela particularidade de o devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade.

Noutro giro, é importante ressaltar que não se ignora que há decisões do STJ que exigem que o responsável por dívida
propter
rem
tenha participado da fase de conhecimento para que possa ser incluído no polo passivo da execução. Exemplo disso é o julgamento do
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1.828.313/SP, que assentou que
“o redirecionamento da execução contra o novo proprietário requer que tenha integrado a lide durante o processo de conhecimento”
.

Todavia, essa linha de entendimento aplica-se a situações em que o título judicial possui natureza estritamente pessoal ou quando o redirecionamento visa substituir o devedor originário sem respaldo na obrigação real.

No caso concreto, a obrigação exequenda possui natureza
propter
rem
, decorrente de despesas condominiais vinculadas ao imóvel, cuja posse é exercida pelo espólio com ciência do condomínio.

Neste contexto, predomina na jurisprudência do STJ a orientação segundo a qual, sendo a dívida condominial uma obrigação
propter
rem
, é válida a inclusão do possuidor direto no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha figurado na fase de conhecimento.

Logo, a decisão da 2a Turma Recursal contraria esse entendimento qualificado, ao condicionar a legitimidade passiva do Espólio de Clóvis Leite à sua citação no processo de conhecimento, exigência não prevista na tese firmada no Tema 866/STJ e desconsiderando a realidade material dos autos.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO
para reformar a decisão monocrática que indeferiu a inicial da Reclamação e, no mérito,
JULGO PROCEDENTE
o pedido da Reclamação Constitucional, para cassar o acórdão proferido pela 2a Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso, restabelecendo os efeitos das decisões que reconheceram a legitimidade do Espólio de Clóvis Leite para responder pelas dívidas condominiais relativas à unidade 602 do Edifício Residencial Parakanã.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (1o VOGAL):

Desembargadora Maria Helena,

E
m termos de justiça,
não há controvérsia
.
Contudo, a presente situação aponta a culpa para os julgadores do Juizado Especial, o que, a meu ver, não reflete a realidade.
A culpa é da própria parte que propôs a ação contra uma pessoa
diversa
, f
irmou
acordo com o locatário e,
passados
cerca de dezesseis anos, viu quem era o novo proprietário e o incluiu na execução.
buscou incluir o novo proprietário na execução. Ocorre que este novo proprietário não participou do processo.

O
voto do relator do
acórdão da
T
urma
R
ecursal é esclarecedor:

“
Com efeito, os débitos condominiais constituem obrigação
propter
rem
,
ou seja, acompanham o imóvel independentemente da vontade do comprador, para quem
se transfere
a responsabilidade de arcar com os débitos. A dívida está ligada à coisa, e não à pessoa que a detém. Contudo, embora seja possível a responsabilização do adquirente do imóvel pelas despesas referentes às taxas condominiais,
a inclusão no polo passivo na fase de cumprimento de sentença da execução só é admitida se o atual possuidor
/
proprietário tiver integrado o polo durante o processo de conhecimento
”
.

Ainda, o acórdão cita um julgado do
Superior Tribunal de Justiça (
STJ
)
e um julgado da Primeira Câmara do nosso Tribunal
,
de 14 de maio de 2024, que diz:

“Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não obstante seja possível a responsabili
zação
do adquirente do imóvel pelas despesas referentes às taxas condominiais, o redirecionamento da execução contra o novo proprietário requer que tenha integrado
a lide
durante o processo de conhecimento instaurado para formação do título executivo judicial”.

O julgado do STJ é de 2019.
“
No caso, não resta dúvida de que o terceiro adquirente não participou da fase de conhecimento, sendo, portanto, inviável sua inclusão no polo passivo da demanda
.”

Então,
eis o
problema. Ninguém está
questionando
a natureza da
dívida

(
propter
rem
);

é lógica e inconteste.
A questão é que se buscou incluir quem está na posse do bem hoje, após realizar
um acordo
judicial prévio apenas
com o terceiro locatário.
A
juíza
corretamente alertou que se está executando alguém que, mesmo por dívida
propter
rem
, não participou do processo.

A parte insiste que ele não deve participar do processo.
Por isso, no início, eu alertei sobre a citação
deles.
A
Desa.
Maria Helena
informou
que fo
ram
citado
s
.
No entanto, ao analisar os autos, não encontrei a comprovação dessa citação na fase de conhecimento, mas apenas a informação do Juiz Presidente da Turma Recursal.
Alertei para que se procedesse à citação, pois se o problema de não ser parte já está gerando controvérsia no Juizado Especial, a questão seria agravada nesta instância, independentemente do resultado.

Por tudo o que foi exposto, com a devida
vênia
à douta Relatora,
nego provimento ao Agravo Interno
, mantendo a decisão monocrática, por entender que a decisão que julga extinta a execução contra o novo proprietário está correta.

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS (RELATORA):

Antes de colher o voto da eminente Desembargadora Clarice Claudino, cumpre-me apenas um esclarecimento.

A condição

para a aquisição e a transferência de um imóvel é, justamente, a comprovação da quitação dos débitos a ele inerentes. O adquirente é quem possui o ônus de requerer a quitação das taxas condominiais referentes ao bem.

Conforme bem salientou o douto advogado: o adquirente, na prática,
comprou coisa litigiosa
.

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (1o VOGAL):

Des
embargadora
. Maria Helena,

É
que o

adquirente
não participou d
o process
o em momento algum.

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS (RELATORA):

Mas o adquirente procedeu à aquisição do imóvel sem realizar a consulta processual devida! E mais, e
ssa
ação é antiga
.

Agora, seremos obrigados a
retornar à estaca zero
. E se amanhã o adquirente alienar o imóvel a um terceiro? O processo terá de
recomeçar novamente
.

É justamente por essa razão que a dívida possui natureza
propter
rem
: ela é
inerente à coisa
e
independe de quem esteja na titularidade
do bem. A obrigação emerge do imóvel, e não da pessoa do proprietário.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (2a VOGAL):

Eminentes Pares,

Trata-se de uma situação realmente

intrigante
e
inusitada
.

Neste dilema que se apresenta entre o justo e o legal,
o
pto pelo justo
.

Portanto, por entender que o posicionamento adotado melhor se harmoniza com os valores e princípios, acompanho integralmente o
voto
da eminente
relatora
.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (3o VOGAL):

Eminentes Pares,

F
iquei com dúvida com relação a essa
situação
.

Reconheço que a obrigação é, de fato,
propter
rem
, de modo que o próprio bem deve satisfazer o débito, independentemente de quem ocupe a
titularidade
ou quem integre o polo passivo do processo.

Por essa razão,
peço
vista
dos autos para melhor análise da matéria
.

V O T O

EXMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (4o VOGAL – JUIZ DE DIREITO CONVOCADO):

Acompanho
o voto da

R
elatora.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (5a VOGAL):

Acompanho, sem dúvida
n
enhuma,
o voto d
a douta relatora
.

O fundamento reside na
necessidade de eficácia jurisdicional
, pois, se a cada ano o imóvel for transferido para um terceiro adquirente, o condomínio jamais conseguirá efetivar a cobrança dessa dívida.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (7o VOGAL):

Eminentes Pares,

Acompanho o entendimento
esposado
pela eminente Desembargadora Clarice Claudino da Silva.

Por conseguinte, acompanho integralmente o voto da eminente relatora.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA (8o VOGAL):

Aguardo o pedido de vista.

V O T O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (9o VOGAL):

Eminentes Pares,

Embora minha inclinação pessoal seja por sempre prestigiar o lado mais justo, entendo ser imprescindível ouvir e analisar os argumentos técnicos do eminente Desembargador Dirceu dos Santos.

Portanto,
aguardo o pedido de vista
dos autos.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (10a VOGAL):

A
guard
o
o pedido de vista.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (11o VOGAL):

Aguardo
o pedido de vista
.

V O T O

EXMA. SRA. TATIANE COLOMBO (12a VOGAL - JUÍZA DE DIREITO CONVOCADA):

A
guardo
o pedido de vista
.

EM
18 DE SETEMBRO DE 2025:

JULGAMENTO ADIADO ANTE O PEDIDO DE VISTA DO
EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (
3o VOGAL
)
. A RELATORA VOTOU PELO PROVIMENTO
, SENDO
ACOMPANHADA PELA
EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (
2a VOGAL
);
PELO EXMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (4o VOGAL); EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (5a VOGAL); EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (7
o VOGAL)
.

O 1o VOGAL (EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA) VOTOU PELO NÃO PROVIMENTO.

AGUARDAM O PEDIDO DE VISTA
:
O EXMO. SR. DES.
SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA (8o VOGAL); EXMO. SR. DE
S. MARCOS REGENOLD FERNANDES (9o VOGAL); EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (10a VOGAL); EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
(11o VOGAL); EXMA. SRA. DRA. TATIANE COLOMBO (12a VOGAL).

SESSÃO DE 16 DE OUTUBRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (3o VOGAL):

Egrégia Câmara.

Trata-se de Agravo Interno interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARAKANÃ contra decisão monocrática que indeferiu liminarmente a petição inicial da Reclamação Constitucional n.o 1031491-88.2024.8.11.0000, ao argumento de ausência de cabimento, por não se vislumbrar ofensa a precedente obrigatório nem à autoridade de decisão judicial com trânsito em julgado.

O agravante sustenta que a decisão da 2a Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso contrariou os precedentes obrigatórios firmados pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 866 do STJ e no REsp 1.910.280/PR, ao afastar a responsabilidade do Espólio de Clóvis Leite por débitos condominiais da unidade 602 do Edifício Residencial Parakanã, a despeito da posse direta e notória exercida por esse, desde 2016, com ciência inequívoca do condomínio.

Aduz ainda que, no curso do cumprimento de sentença, foram opostas pelo espólio diversas exceções de
pré
-executividade nas quais foi reiteradamente reconhecida

sua legitimidade passiva. Não tendo havido recurso, tais decisões transitaram em julgado, formando coisa julgada material sobre a legitimidade do espólio.

A nova decisão da magistrada de origem, ao julgar extinto o cumprimento de sentença por ilegitimidade passiva, contrariou esse entendimento consolidado sem a instauração de ação rescisória, violando a coisa julgada, além de ofender a jurisprudência obrigatória do STJ.

Diante disso, requer o provimento do Agravo Interno para reformar a decisão monocrática e, via de consequência, julgar de procedente o pedido da Reclamação Constitucional, para cassar o acórdão da Turma Recursal e restaurar a eficácia da decisão que reconheceu a legitimidade do espólio.

A Relatora, Exma. Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas deu provimento ao agravo interno para reformar a decisão monocrática que indeferiu a inicial da Reclamação
e,
no mérito, julgar procedente o pedido da reclamação constitucional para cassar o acórdão proferido pela 2a Turma Recursal Cível do Juizado Especial do Estado de Mato Grosso, restabelecendo os efeitos da decisão que reconheceu a legitimidade do agravado para responder pelas dívidas condominiais relativas
à
unidade 602 do
Edificio
Residencial Parakanã.

Foi acompanhada pelos Exmos. Desa. Clarice Claudino da Silva, Des. Márcio Aparecido Guedes, Desa. Marilsen Andrade
Addário
e Des. Sebastião Barbosa Farias.

O Exmo. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha negou provimento ao agravo interno, mantendo a decisão monocrática por entender que a decisão que julgou extinto o feito está
correta
, levando em consideração
que o agravado não foi citado e não participou da fase de conhecimento do processo.

Pedi vista para analisar o caso.

Todavia, após o devido estudo dos autos, estou de acordo com todos os fundamentos do voto da Relatora, razão pela qual a acompanho,
explico
.

É cediço que a obrigação de pagar cotas condominiais possui natureza
propter
rem, nos termos dos artigos 1.334, §2o, e 1.345 do Código Civil, vinculando-se diretamente ao imóvel, independentemente da titularidade formal do domínio.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 866, firmou a tese de que:

"Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. Se restar comprovado que o comprador foi imitido na posse, e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade do promitente vendedor."

No mesmo sentido, o REsp 1.910.280/PR, julgado em 03/04/2025 pela 2a Seção do STJ, consagrou a teoria da legitimidade passiva concorrente, reconhecendo que tanto o proprietário registral quanto o possuidor direto respondem pela dívida condominial, ante sua natureza real.

No caso concreto, é incontroverso que o Espólio de Clóvis Leite detém a posse direta e contínua do imóvel desde 2016, com ciência inequívoca do condomínio, tendo sido, inclusive, incluído no polo passivo da execução mediante decisão judicial transitada em julgado.

Com a devida vênia do 1o Vogal, Exmo. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, verifiquei que o Sr. Clóvis solicitou extratos de débitos
condominiais e assinou o recebimento dos mesmos em 03/03/2017, onde
constavam
os números dos processos ajuizados no Juizado Especial Cível, bem como os valores da dívida (Id. 76738990).

Em 23/07
/2019,
o Sr. Clóvis apresentou exceção de
pré
-executividade, onde informa que foi citado do processo em 22/07/2019, conforme Id. 76739172, dessa forma é evidente que ele tomou conhecimento e participou do processo.

Além do mais, a jurisprudência atual do STJ, inclusive em casos envolvendo a execução de obrigações
propter
rem, tem reiteradamente reconhecido a possibilidade de responsabilização do possuidor direto, mesmo que não tenha participado da fase de conhecimento, desde que presente a posse direta com ciência do condomínio — elementos que, no presente caso, estão devidamente comprovados nos autos.

Vejamos os precedentes:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS

CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO
PARTE.
POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Embargos de
terceiro opostos
pela proprietária do imóvel, por meio dos quais se insurge contra a penhora do bem, realizada nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais, já em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em face da
locatária.
2. Ação ajuizada em 22/03/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 30/06/2016. Julgamento: CPC/
73 .
3. O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. 4. Em se tratando a dívida de
condomínio de obrigação
propter
rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo
passivo .
5. A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença.
6.
Em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum. 7. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ - REsp: 1829663 SP 2016/0174058-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/11/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/11/2019)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU

COMO
PARTE.
POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SÚMULA 568/STJ.
1.
Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação
propter
rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase
de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento.
3 .
Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no
art
. 109, § 3o, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. Precedentes. 4. Agravo interno não provido.” (STJ -
AgInt
no REsp: 1851742 PR 2019/0361646-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/07/2020)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. DÍVIDA
CONDOMINIAL.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR. PROMITENTE
VENDEDOR.
EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER
REM.
PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. 1. A dívida condominial tem natureza de obrigação
propter
rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de
regresso.
Precedentes.

AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (STJ -
AgInt
no REsp: 1962085 PR 2021/0306945-8, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO

SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/03/2023)

Por todo o exposto, peço vênia à divergência, mas voto com a relatora para julgar procedente a reclamação constitucional.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA (8o VOGAL):

Eminentes Pares,
a
companho o voto da relatora.

V O T O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (9o VOGAL):

Eminentes Pares,
a
companho o voto da relatora.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (10a VOGAL):

Eminentes Pares,
a
companho o voto da relatora.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (11o VOGAL):

Eminentes Pares,
a
companho o voto divergente do Exmo. Sr. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha.

V O T O

EXMA. SRA.
DRA.
TATIANE COLOMBO (12a VOGAL - JUÍZA DE DIREITO CONVOCADA):

Eminentes Pares,
a
companho o voto da relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/10/2025