Tribunal: TJMT
Processo: 1035483-02.2022.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-30

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E ABANDONO DO IMÓVEL C/C COBRANÇA DE ALUGUERES. LOCAÇÃO COMERCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO SÓCIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DECORRENTE DO CONTRATO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. REAJUSTE PELO IGP-M. PANDEMIA DE COVID-19. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Abandono do Imóvel c/c Cobrança de Alugueres que, rescindiu o contrato de locação e condenou solidariamente os requeridos ao pagamento de R$ 205.245,30, acrescidos de correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% a.m. desde a citação, além de custas e honorários. O apelante sustenta ilegitimidade passiva, ausência de responsabilidade pessoal, excesso de cobrança e onerosidade excessiva do índice aplicado, requerendo sua exclusão do polo passivo ou, subsidiariamente, a limitação da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o apelante possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelas obrigações contratuais; (ii) estabelecer se é cabível a limitação da cobrança de aluguéis até agosto de 2022, em razão de suposta desocupação do imóvel antes da efetiva imissão na posse; (iii) determinar se o índice de correção monetária IGP-M pode ser substituído em razão de onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de locação qualifica expressamente o apelante como locatário, sem qualquer ressalva quanto à atuação exclusivamente como representante legal da pessoa jurídica, o que atrai a responsabilidade solidária pelo cumprimento das obrigações contratuais, nos termos do art. 265 do Código Civil.
4. A cobrança de aluguéis até a data da efetiva imissão na posse do imóvel é legítima, pois não houve entrega formal das chaves e o imóvel foi retomado apenas mediante cumprimento de liminar judicial, nos termos do art. 569, IV, do Código Civil e do art. 23, III, da Lei 8.245/91.
5. O contrato prevê reajuste anual com base em índice oficial de correção de aluguéis, sem especificar qual. Diante da omissão, o juízo aplicou o IGP-M, índice usualmente adotado em locações comerciais. A alegação de onerosidade excessiva pela variação do IGP-M durante a pandemia não foi acompanhada de provas concretas de desequilíbrio econômico-financeiro, não autorizando sua substituição judicial, conforme orientação do STJ no REsp 1.998.206/DF.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
O sócio que figura expressamente como locatário no contrato responde solidariamente pelas obrigações locatícias, independentemente de desconsideração da personalidade jurídica.
Os aluguéis e encargos são devidos até a efetiva entrega das chaves ou imissão do locador na posse do imóvel.
Diante de cláusula contratual genérica que prevê reajuste com base em “índice oficial de correção de aluguéis”, é legítima a adoção do IGP-M como parâmetro usual do mercado imobiliário, desde que não demonstrado desequilíbrio econômico-financeiro concreto.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 265 e 569, IV; CPC, art. 485, VI, e art. 85, § 11; Lei 8.245/91, art. 23, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.998.206/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 14.06.2022, DJe 04.08.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035483-02.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE ROLF HANS WERNER DEGENHARD - CPF: 543.536.708-59 (APELADO), BLANCA ANALIA SEIJAS MARQUEZ - CPF: 041.641.651-97 (ADVOGADO), MIKE ARTUR RIBEIRO VIANNA QUINTO - CPF: 008.316.021-39 (ADVOGADO), RAFAEL DALL AGNOL - CPF: 007.952.631-47 (ADVOGADO), MARCEL RIBEIRO DA ROCHA - CPF: 010.569.741-92 (ADVOGADO), MARIA BEATRIZ DE LIMA ROSA - CPF: 043.775.271-26 (ADVOGADO), DEODATA BERTOGNA DEGENHARD - CPF: 511.782.228-53 (APELADO), JOSE DERLI ROSA - CPF: 353.277.071-72 (APELANTE), ROBSON WESLEY NASCIMENTO DE OLIVEIRA - CPF: 024.654.301-90 (ADVOGADO), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (APELANTE), DEODATA BERTOGNA DEGENHARD - CPF: 511.782.228-53 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), AVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A - CNPJ: 09.001.183/0001-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E ABANDONO DO IMÓVEL C/C COBRANÇA DE ALUGUERES. LOCAÇÃO COMERCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO SÓCIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DECORRENTE DO CONTRATO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. REAJUSTE PELO IGP-M. PANDEMIA DE COVID-19. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Abandono do Imóvel c/c Cobrança de Alugueres
que,
rescindiu o contrato de locação e condenou solidariamente os requeridos ao pagamento de R$ 205.245,30, acrescidos de correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% a.m. desde a citação, além de custas e honorários. O apelante sustenta ilegitimidade passiva, ausência de responsabilidade pessoal, excesso de cobrança e onerosidade excessiva do índice aplicado, requerendo sua exclusão do polo passivo ou, subsidiariamente, a limitação da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se o apelante possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelas obrigações contratuais; (
ii
) estabelecer se é cabível a limitação da cobrança de aluguéis até agosto de 2022, em razão de suposta desocupação do imóvel antes da efetiva imissão na posse; (
iii
) determinar se o índice de correção monetária IGP-M pode ser substituído em razão de onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de locação qualifica expressamente o apelante como locatário, sem qualquer ressalva quanto à atuação exclusivamente como representante legal da pessoa jurídica, o que atrai a responsabilidade solidária pelo cumprimento das obrigações contratuais, nos termos do art. 265 do Código Civil.

4.
A cobrança de aluguéis até a data da efetiva imissão na posse do imóvel é legítima, pois não houve entrega formal das chaves e o imóvel foi retomado apenas mediante cumprimento de liminar judicial, nos termos do art. 569, IV, do Código Civil e do art. 23, III, da Lei 8.245/91.

5.
O contrato prevê reajuste anual com base em índice oficial de correção de aluguéis, sem especificar qual. Diante da omissão, o juízo aplicou o IGP-M, índice usualmente adotado em locações comerciais. A alegação de onerosidade excessiva pela variação do IGP-M durante a pandemia não foi acompanhada de provas concretas de desequilíbrio econômico-financeiro, não autorizando sua substituição judicial, conforme orientação do STJ no REsp 1.998.206/DF.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6
. Recurso
des
provido
.

Tese de julgamento
:

O sócio que figura expressamente como locatário no contrato responde solidariamente pelas obrigações locatícias, independentemente de desconsideração da personalidade jurídica.

Os aluguéis e encargos são devidos até a efetiva entrega das chaves ou imissão do locador na posse do imóvel.

Diante de cláusula contratual genérica que prevê reajuste com base em “índice oficial de correção de aluguéis”, é legítima a adoção do IGP-M como parâmetro usual do mercado imobiliário, desde que não demonstrado desequilíbrio econômico-financeiro concreto.

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 265 e 569, IV; CPC, art. 485, VI, e art. 85, § 11; Lei 8.245/91, art. 23, III.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.998.206/DF, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 14.06.2022,
DJe
04.08.2022.

R E L A T Ó R I O

RAC
1035483-02.2022.8.11.0041

JOSE DERLI ROSA

X
ESPÓLIO
DE ROLF HANS WERNER DEGENHARD

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por JOSÉ DERLI ROSA, com o fito de reformar a sentença proferida
pelo juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, quem
nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Abandono do Imóvel c/c Cobrança de Alugueres
(Proc. no
1035483-02.2022.8.11.0041
)
ajuizada pelo ESPÓLIO DE ROLF HANS WERNER DEGENHARD em face de ÀVIDA CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e do ora apelante
,
julgou procedentes os pedidos, para o fim de
“
A) RESCINDIR o contrato de aluguel entre as partes, conforme previsão na cláusula 12o; B) CONDENAR a parte requerida, de forma solidária, a obrigação de fazer consistente em pagar a quantia de R$ 205.245,30 (duzentos e cinco mil, duzentos e quarenta e cinco reais e trinta centavos) à parte requerente, em decorrência da relação contratual
”,
com
correção pelo IGP-M desde os vencimentos
e
juros de 1% a.m. desde a citação
, além de
custas
e
honorários fixados em 10%
sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões
(Id. 306551877)
, o apelante sustenta que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que não foi parte do contrato de locação firmado com o recorrido, tendo participado das tratativas apenas como sócio da empresa corré Ávida, verdadeira locatária. Defende que a sentença incorreu em equívoco ao reconhecer sua responsabilidade solidária, visto que os contratos não mencionam pluralidade de locatários nem sua responsabilidade pessoal, e que sua inclusão na demanda teve o único propósito de alcançar patrimônio pessoal para garantir futura condenação, sem que tenha havido pedido de desconsideração da personalidade jurídica. Cita jurisprudência no sentido de que os sócios não respondem pessoalmente por obrigações da sociedade sem a prévia desconsideração da personalidade jurídica, requerendo, assim, a extinção do feito em relação a si, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.

Ainda, impugna a sentença de procedência sob o argumento de que o juízo singular deixou de considerar a situação fática que demonstra a gravidade da crise financeira enfrentada pela empresa corré, agravada pelos efeitos da pandemia de covid-19, que provocou elevação
significativa dos custos da construção civil e culminou no pedido de recuperação judicial. Afirma que, diante dessa excepcionalidade, deveria ter sido aplicado índice de reajuste menos oneroso ou promovida a recomposição do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, de modo a evitar enriquecimento sem causa do recorrido. Postula, subsidiariamente, que eventual condenação seja limitada ao período de maio a agosto de 2022, no valor mensal de R$ 7.300,00.

Foram apresentadas contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do apelo
(Id. 306551881
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINA
R
(DA
ILEGITIMIDADE PASSIVA)

Eminentes pares:

Como relatado, o apelante sustenta a sua ilegitimidade passiva, afirmando que teria firmado o contrato de locação apenas na qualidade de sócio da corré Ávida Construtora e Incorporadora S/A, sem se obrigar pessoalmente. A sentença rejeitou a preliminar, reconhecendo que o contrato expressamente o qualifica como locatário, sem qualquer ressalva, razão pela qual concluiu pela sua responsabilidade solidária.

De fato,
os
instrumentos contratuais juntados
aos autos (Id.
306550916
e
30655091
7
) qualifica
m
José Derli Rosa como LOCATÁRIO, ao lado da pessoa jurídica, sem qualquer menção de que sua assinatura se desse exclusivamente na qualidade de representante legal.
Ainda, n
ão há cláusula que exclua sua responsabilidade ou que limite sua atuação a mandatário.

Nessa hipótese, a vontade das partes está clara em atribuir-lhe, juntamente com a sociedade, a obrigação direta pelo pagamento dos alugueres e encargos, o que atrai a aplicação do art. 265 do Código Civil, que admite solidariedade quando decorrente de convenção.

É certo que os boletos emitidos para cobrança das parcelas locatícias estão em nome da empresa corré

(Id.
306550924
pág. 2/5
) e
que algumas notificações extrajudiciais foram endereçadas apenas à pessoa jurídica. Todavia, tais elementos não têm força para infirmar a obrigação pessoal assumida no contrato, uma vez que se trata de atos unilaterais do locador que não alteram a relação obrigacional previamente constituída.

Ademais, existe notificaç
ão
que menciona expressamente o apelante
(Id.

306550924
pág.
1
)
, corroborando que ele era tratado como responsável pelo vínculo, ainda que a cobrança formal tenha sido direcionada principalmente à empresa.

Portanto, não há falar em necessidade de desconsideração da personalidade jurídica da sociedade empresária para alcançar o patrimônio do apelante, pois sua responsabilidade decorre diretamente do contrato, do qual é parte signatária, sem reservas.

Dessa forma, a preliminar de ilegitimidade passiva não merece acolhimento, impondo-se a sua rejeição, mantendo-se o apelante no polo passivo da demanda.

REJEITO
, pois, a
preliminar.

VOTO
MÉRITO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a extensão do débito locatício cobrado
e
a possibilidade de revisão do índice de atualização monetária em razão da pandemia
.

Na origem, trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Abandono de Imóvel c/c Cobrança de Alugueres, ajuizada pelo Espólio de Rolf Hans Werner
Degenhard
em face de
Àvida
Construtora e Incorporadora S/A e de José Derli Rosa, visando à rescisão contratual, à imissão na posse do imóvel e ao recebimento dos valores locatícios inadimplidos desde maio de 2022, acrescidos de encargos contratuais. Concedida liminar de despejo (Id.
306550934
), a imissão na posse foi efetivada em 13/10/2022
(Id. 306550943)
. Após contestação em que se alegou ilegitimidade passiva do ora apelante e excesso de cobrança, o juízo de origem proferiu sentença de procedência (Id. 306551875), rescindindo o contrato, confirmando a liminar e condenando solidariamente os requeridos ao pagamento de R$ 205.245,30, corrigidos pelo IGP-M desde os vencimentos e acrescidos de juros de 1% a.m. desde a citação, além de custas e honorários fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

O apelante pleiteia a limitação da cobrança aos meses de maio a agosto de 2022, alegando que teria ocorrido desocupação do imóvel antes do despejo judicial.

Contudo, os autos revelam que o imóvel foi abandonado sem entrega formal das chaves, o que levou o autor a requerer e obter liminar de despejo, cumprida em 13/10/2022
(Id. 306550943)
.

Nos termos do
art. 569, IV, do Código Civil
e
art. 23, III, Lei 8.245/91
“
o
locatário é obrigado
a restituir
o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
”, de modo que,
os alugueres e encargos são devidos até a efetiva entrega das chaves ou imissão do locador na posse
.
Como no caso a entrega somente se consumou com o cumprimento da ordem judicial, não há falar em limitação do débito à data indicada pelo apelante.

Portanto, mantém-se a condenação pelos valores apurados até a imissão na posse, conforme planilhas apresentadas (Ids.

306550923
,
306550924
e
306550912
), não impugnadas de forma específica.

Defende o apelante a substituição do índice de reajuste utilizado pelo juízo de origem, sob o argumento de que a aplicação do IGP-M seria excessivamente onerosa, em razão da alta registrada no período da pandemia de COVID-19.

O contrato de locação prevê reajuste anual de acordo com índice oficial de reajuste de aluguéis, sem especificar um indexador determinado. Na ausência de indicação expressa, o magistrado de origem adotou o IGP-M, que é o índice usualmente aplicado nos contratos de locação comercial e que serve como parâmetro de mercado para atualização dos valores, atendendo ao princípio da razoabilidade.

A mera alegação genérica de onerosidade excessiva, sem a demonstração de desequilíbrio econômico-financeiro efetivo, não autoriza a substituição do indexador adotado na sentença.

Nos termos da jurisprudência do STJ,
“
a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor. 4. Os princípios da função social e da boa-fé contratual devem ser sopesados nesses casos com especial rigor a fim de bem delimitar as hipóteses em que a onerosidade sobressai como fator estrutural do negócio - condição que deve ser reequilibrada tanto pelo Poder Judiciário quanto pelos envolvidos, - e aquelas que evidenciam ônus moderado ou mesmo situação de oportunismo para uma das partes
”
(REsp1.998.206/DF
,
Relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022,
DJe
de 4/8/2022).

Assim, deve ser mantido o IGP-M como indexador, conforme fixado na sentença.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso de apelação

e, em consequência, m
ajoro os honorários de sucumbência para

12% do valor atualizado da condenação
com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal
.

Custas recursais pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025