Tribunal: TJMT
Processo: 1016520-58.2025.8.11.0002
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-11-13
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:
Órgão: GABINETE 1 - 1a TURMA RECURSAL.
RECURSO No: 1016520-58.2025.8.11.0002.
ORIGEM: JUIZADO ESPECIAL CRIMINAL E FAZENDÁRIO DE VÁRZEA GRANDE.
RECORRENTE: MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE.
RECORRIDOS: MÁRCIA LUCIANE LANGE SILVEIRA E CÉSAR AUGUSTO SILVEIRA.
Relator: Juiz GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.
DATA DE JULGAMENTO: 13 A 17/11/2025 (PLENÁRIO VIRTUAL).
Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALOR DO MAIOR LANCE. ILEGALIDADE DE ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO MUNICÍPIO. TEMA 1113 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso interposto pelo reclamado contra decisão monocrática, que homologou o projeto de sentença elaborado por juíza leiga e julgou procedente o pedido de repetição de indébito tributário, reconhecendo a ilegalidade da cobrança de ITBI calculado com base em valor venal de referência superior ao valor da arrematação em leilão extrajudicial e determinando a restituição dos valores pagos a maior.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo do ITBI, em caso de arrematação em leilão extrajudicial, deve corresponder ao valor venal do imóvel constante do cadastro municipal ou ao valor efetivo da arrematação; e (ii) estabelecer se o Município pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo do tributo sem a prévia instauração de processo administrativo.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo no 1113 (REsp 1.937.821/SP), fixou as teses de que: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU; (b) o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, afastável apenas mediante regular processo administrativo (CTN, art. 148); e (c) é vedado ao município arbitrar previamente valor de referência para fins de tributação.
4. No caso concreto, o município de Várzea Grande/MT utilizou o valor venal de R$ 170.000,00, constante do cadastro imobiliário, em vez do valor de R$ 100.741,08, correspondente ao preço da arrematação do imóvel em leilão extrajudicial, sem instaurar processo administrativo para apurar eventual divergência.
5. A Lei Municipal no 1.178/1991, em seu art. 42, expressamente dispõe que, nas arrematações, o valor de referência para cálculo do ITBI é o preço do maior lance, o que confirma a ilegalidade do arbitramento unilateral pelo fisco municipal.
6. O arbitramento prévio do valor da transação, sem observância do contraditório e da ampla defesa, viola o art. 148 do CTN e os princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da legalidade tributária, razão pela qual deve prevalecer o valor efetivo da arrematação como base de cálculo do ITBI.
7. Mantém-se, portanto, a sentença que reconheceu a ilegalidade da cobrança e determinou a restituição dos valores pagos indevidamente, com atualização monetária, sob pena de enriquecimento sem causa da Administração Pública.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A base de cálculo do ITBI, em casos de arrematação em leilão extrajudicial, corresponde ao valor do maior lance alcançado no certame.
2. O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante instauração de processo administrativo regular, nos termos do art. 148 do CTN.
3. É vedado ao ente municipal arbitrar previamente valor de referência para o ITBI, sob pena de violação ao devido processo legal e à legalidade tributária.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CTN, arts. 38 e 148; Lei no 9.099/1995, art. 46; Lei Municipal no 1.178/1991, art. 42.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022 (Tema 1113); TJMT, N.U 1036650-09.2024.8.11.0001, Rel. Hildebrando da Costa Marques, Terceira Turma Recursal, j. 14.02.2025; TJMT, N.U 1031707-23.2024.8.11.0041, Rel. Márcio Vidal, j. 30.07.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1016520-58.2025.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Repetição de indébito]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI]

Parte(s):

[MARCIA LUCIANE LANGE SILVEIRA - CPF: 833.554.489-15 (RECORRIDO), NAGEM GEORGES ABDUL AHAD ZACARIAS - CPF: 047.088.791-56 (ADVOGADO), CESAR AUGUSTO SILVEIRA - CPF: 712.734.769-72 (RECORRIDO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (RECORRENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão:
GABINETE 1 - 1a TURMA RECURSAL.

RECURSO No:
1016520-58.2025.8.11.0002.

ORIGEM:
JUIZADO ESPECIAL CRIMINAL E FAZENDÁRIO DE VÁRZEA GRANDE.

RECORRENTE:
MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE.

RECORRIDOS:
MÁRCIA LUCIANE LANGE SILVEIRA E CÉSAR AUGUSTO SILVEIRA.

Relator
:
Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.

DATA DE JULGAMENTO:
13 A 17/11/2025 (PLENÁRIO VIRTUAL).

Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VALOR DO MAIOR LANCE. ILEGALIDADE DE ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO MUNICÍPIO. TEMA 1113 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso interposto pelo reclamado contra decisão monocrática, que homologou o projeto de sentença elaborado por juíza leiga e julgou procedente o pedido de repetição de indébito tributário, reconhecendo a ilegalidade da cobrança de ITBI calculado com base em valor venal de referência superior ao valor da arrematação em leilão extrajudicial e determinando a restituição dos valores pagos a maior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo do ITBI, em caso de arrematação em leilão extrajudicial, deve corresponder ao valor venal do imóvel constante do cadastro municipal ou ao valor efetivo da arrematação; e (ii) estabelecer se o Município pode arbitrar unilateralmente a base de cálculo do tributo sem a prévia instauração de processo administrativo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo no 1113 (REsp 1.937.821/SP), fixou as teses de que: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU; (b) o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, afastável apenas mediante regular processo administrativo (CTN, art. 148); e (c) é vedado ao município arbitrar previamente valor de referência para fins de tributação.

4.

No caso concreto, o município de Várzea Grande/MT utilizou o valor venal de R$ 170.000,00, constante do cadastro imobiliário, em vez do valor de R$ 100.741,08, correspondente ao preço da arrematação do imóvel em leilão extrajudicial, sem instaurar processo administrativo para apurar eventual divergência.

5.

A Lei Municipal no 1.178/1991, em seu art. 42, expressamente dispõe que, nas arrematações, o valor de referência para cálculo do ITBI é o preço do maior lance, o que confirma a ilegalidade do arbitramento unilateral pelo fisco municipal.

6.

O arbitramento prévio do valor da transação, sem observância do contraditório e da ampla defesa, viola o art. 148 do CTN e os princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da legalidade tributária, razão pela qual deve prevalecer o valor efetivo da arrematação como base de cálculo do ITBI.

7.

Mantém-se, portanto, a sentença que reconheceu a ilegalidade da cobrança e determinou a restituição dos valores pagos indevidamente, com atualização monetária, sob pena de enriquecimento sem causa da Administração Pública.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.

A base de cálculo do ITBI, em casos de arrematação em leilão extrajudicial, corresponde ao valor do maior lance alcançado no certame.

2.

O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante instauração de processo administrativo regular, nos termos do art. 148 do CTN.

3.

É vedado ao ente municipal arbitrar previamente valor de referência para o ITBI, sob pena de violação ao devido processo legal e à legalidade tributária.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CTN, arts. 38 e 148; Lei no 9.099/1995, art. 46; Lei Municipal no 1.178/1991, art. 42.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022 (Tema 1113); TJMT, N.U 1036650-09.2024.8.11.0001, Rel. Hildebrando da Costa Marques, Terceira Turma Recursal, j. 14.02.2025; TJMT, N.U 1031707-23.2024.8.11.0041, Rel. Márcio Vidal, j. 30.07.2025.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso interposto pelo reclamado contra a decisão monocrática (ID 320556886) que homologou o projeto de sentença elaborado por juíza leiga e julgou parcialmente procedente o pedido, para condenar o município de Várzea Grande a restituir o valor de R$ 1.385,18 (mil, trezentos e oitenta e cinco reais e dezoito centavos), correspondente ao montante pago a maior a título de ITBI, referente à compra do bem imóvel localizado na Rua França (antiga Rua “C”), no 825, matrícula no 108.859 do Registro de Imóveis do Município de Várzea Grande-MT.

O Juízo singular determinou, ainda, que o valor seja atualizado monetariamente pelo IPCA-E e acrescido de juros de mora equivalentes à remuneração oficial da caderneta de poupança, desde o evento danoso. A partir de dezembro de 2021, deverá incidir exclusivamente a taxa SELIC sobre os encargos moratórios (correção e juros), nos termos do Tema 810 do STF, Tema 905 do STJ, Súmula 54 do STJ e Emenda Constitucional no 113/2021.

Em suas razões recursais, o recorrente alega:

a) Preliminar – Incompetência absoluta dos Juizados Especiais, em razão do valor da causa ser superior a sessenta salários-mínimos;

b) Competência e legalidade do procedimento administrativo do ITBI;

c) Legalidade da identificação e fixação da base de cálculo do ITBI pela Municipalidade;

d) Leilão extrajudicial – valor vil na transação;

e) Transmissão do imóvel objeto da exação pelo valor correspondente à quitação da dívida;

f) Presunção de veracidade e legitimidade do ato administrativo;

g) Princípio da legalidade.

Ao final, requer o provimento do recurso com a condenação dos recorridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Em contrarrazões, os recorridos sustentam, preliminarmente, violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, refutam os fundamentos apresentados nas razões recursais, pugnando pela manutenção da sentença singular.

O Ministério Público, por meio do Ofício no 87/2017-CPC/NFDTIPI, informou que irá manifestar apenas nos processos que envolvam interesse público capaz de justificar tal intervenção, seja em razão da matéria (saúde) ou em razão das partes (menores e incapazes),
o que não é o caso dos autos
, razão pela qual não houve a sua remessa para manifestação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O Senhor Juiz Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1a Turma Recursal:

Inicialmente,
rejeito
a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade arguida pela parte
recorrida
, visto que as razões recursais não estão dissociadas da decisão proferida nos autos.

A preliminar de incompetência absoluta dos Juizados Especiais, suscitada pelo recorrente sob o argumento de que o valor da causa ultrapassa sessenta salários mínimos não encontra amparo.

Isso porque a controvérsia dos autos não versa sobre o valor do imóvel objeto da arrematação judicial, mas, sim, acerca do montante do ITBI cobrado pelo ente público, apurado sobre o valor venal atribuído ao bem na transação.

Assim, considerando que o proveito econômico pretendido pelos autores se limita à restituição do valor pago a maior a título de ITBI, o valor da causa mantém-se dentro dos limites de alçada previstos pela Lei no 9.099/95, motivo pelo qual
rejeito a preliminar de incompetência
.

Conforme narrado na petição inicial, os reclamantes adquiriram, em 28/2/2025, por meio de leilão extrajudicial, o imóvel localizado na Rua França (antiga Rua “C”), no 825, devidamente descrito na matrícula no 108.859 do Registro de Imóveis do município de Várzea Grande-MT, pelo valor de R$ 100.741,08.

Desse montante, R$ 5.037,06 foram pagos com recursos próprios, e o saldo de R$ 95.704,02 foi quitado mediante financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal (CEF).

Caberia aos demandantes o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em favor do município réu, o qual foi adimplido em 2/04/2025, mediante o pagamento de R$ 1.964,44 (um mil, novecentos e sessenta e quatro reais e quarenta e quatro centavos), considerando-se a alíquota de 2% sobre o valor pago com recursos próprios e de 0,5% sobre a parcela financiada.

Afirmam que o município, para o cálculo do tributo, utilizou como base de cálculo o valor venal de R$ 170.000,00, constante do cadastro imobiliário, quando o correto seria adotar o valor da operação, isto é, o valor da arrematação em leilão extrajudicial.

Sustentam, assim, a ilegalidade da incidência do ITBI sobre valores que não correspondem ao efetivo valor de transmissão do imóvel arrematado em leilão extrajudicial. Requerem, portanto, o reconhecimento da base de cálculo do imposto com base no valor de arrematação, bem como o direito à restituição dos valores indevidamente recolhidos.

Pois bem, diante do contexto fático-probatório, verifica-se que a sentença de primeiro grau
não
merece reforma.

No caso concreto, restou incontroverso que os autores adquiriram o imóvel, matrícula no 108.859, pelo valor de R$ 100.741,08. Todavia, o município adotou, para fins de cobrança do ITBI, o valor venal de R$ 170.000,00, com base em arbitramento unilateral.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao apreciar o
Tema Repetitivo no 1113
, firmou as seguintes teses:

a)

a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b)

o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c)

o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Portanto, é pacífico o entendimento de que o arbitramento do valor da transação pelo ente tributante,
sem a observância do devido processo legal
, configura violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, além de contrariar orientação vinculante firmada pelo STJ.

Nesse mesmo sentido, a jurisprudência consolidada no âmbito do TJMT estabelece que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor mercadológico do imóvel transmitido, prevalecendo o valor declarado na escritura pública de compra e venda, que possui presunção relativa de veracidade.

Essa presunção somente pode ser afastada mediante instauração de regular procedimento administrativo, com avaliação técnica adequada e criteriosa, sendo incabível o arbitramento unilateral do fisco, fundado exclusivamente em valores de referência ou em simples amostras de ofertas sem a devida análise comparativa.

A propósito:

DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. ITBI. BASE DE CÁLCULO.
VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA EM FACE DA FAZENDA PÚBLICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de repetição de indébito tributário, condenando o Município a restituir valores pagos a maior a título de ITBI, em razão de arbitramento unilateral da base de cálculo do imposto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado pelo contribuinte ou o valor arbitrado unilateralmente pelo Município; e (ii) estabelecer os critérios de atualização monetária e juros de mora aplicáveis às condenações em face da Fazenda Pública.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Conforme o Tema 1113 do STJ, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo próprio.

4. No caso concreto, o Município arbitrou unilateralmente o valor venal do imóvel em R$ 452.323,44, sem instaurar procedimento administrativo específico para afastar a presunção de veracidade do valor declarado pela contribuinte (R$ 297.000,00).

5. Quanto aos consectários legais, a EC 113/2021 determina que, a partir de 09/12/2021, deve incidir apenas a taxa SELIC nas condenações em face da Fazenda Pública, para fins de atualização monetária e juros de mora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: "1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo próprio. 2. Nas condenações em face da Fazenda Pública, deve-se aplicar: (i) correção monetária pelo IPCA-E e juros de mora pela caderneta de poupança até 08/12/2021; e (ii) taxa SELIC, a partir de 09/12/2021, para fins de atualização monetária e juros de mora."

Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 148; EC 113/2021, art. 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/2/2022 (Tema 1113); STF, RE 870.947/SE (Tema 810); STJ, AgInt na PET na ExeMS n. 12.401/DF, Rel. Min. Ribeiro Dantas, Terceira Seção, j. 9/8/2023; TJMT, N.U 1036650-09.2024.8.11.0001, Rel. Hildebrando da Costa Marques, Terceira Turma Recursal, j. 14/02/2025.

(N.U 1001083-48.2023.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 12/09/2025, Publicado no DJE 12/09/2025). (grifei)

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA.
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PRÉVIO PELA ADMINISTRAÇÃO MUNICIPAL. AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO.
MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível e Remessa Necessária contra sentença que concedeu mandado de segurança para determinar a emissão de guia de ITBI com base no valor declarado da transação, afastando o valor venal previamente arbitrado pela Administração Municipal.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir: (i) se a base de cálculo do ITBI pode ser fixada com base em valor venal de referência estabelecido unilateralmente pelo Município; e (ii) se a ausência de instauração de procedimento administrativo específico inviabiliza a adoção de valor distinto do declarado pelo contribuinte.

III. Razões de decidir

3. O valor declarado na transação pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, conforme entendimento pacificado no STJ (Tema n. 1113), sendo vedado ao Fisco arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência, salvo por meio de processo administrativo nos moldes do art. 148, do CTN.

4. Não comprovada a instauração de procedimento administrativo próprio para apurar eventual discrepância entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel, restando evidenciada a ilegalidade do lançamento com base em critério unilateral.

5. A jurisprudência local acompanha esse entendimento, exigindo procedimento administrativo para a desconsideração do valor declarado pelo contribuinte na apuração do ITBI.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de Apelação Cível desprovido. Sentença ratificada em sede de Remessa Necessária.

Tese de julgamento:
“1. É vedado ao Município fixar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateralmente estabelecido. 2. O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante instauração de procedimento administrativo nos termos do art. 148 do CTN.”

Dispositivos relevantes citados: CRFB/1988, art. 5o, LXIX; CTN, arts. 38 e 148.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.937.821/SP, Tema n. 1113, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022; TJMT, Ap. Cív. n. 1003055-20.2020.8.11.0046, Rela. Des.a Vandymara Galvão Ramos Paiva Zanolo, j. 11.02.2025; Ap. Cív. n. 1000570-86.2024.8.11.0020, Rel. Des. Mário Roberto Kono de Oliveira, j. 28.04.2025.

(N.U 1031707-23.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, MARCIO VIDAL, Vice-Presidência, Julgado em 30/07/2025, Publicado no DJE 30/07/2025). (grifei)

DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO.
REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO. TEMA 1113 DO STJ. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO MUNICÍPIO.
RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto contra sentença de improcedência em ação de repetição de indébito tributário, na qual se discute a base de cálculo do ITBI, tendo o município utilizado o valor de R$1.777.480,00 (avaliação unilateral) em vez do valor de R$800.000,00 (declarado na escritura pública de compra e venda).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado na escritura pública de compra e venda ou o valor arbitrado unilateralmente pelo fisco municipal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP), fixou entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.

4. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio, sendo vedado o arbitramento prévio unilateral pelo município.

5. No caso concreto, o processo administrativo apresentado pelo município é insuficiente para afastar a presunção de veracidade do valor declarado na escritura pública, por não apresentar laudo técnico adequado, por utilizar apenas amostras de imóveis ofertados (não negociados) e por carecer de elementos objetivos que justifiquem o valor atribuído pela administração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso provido.

Tese de julgamento: 1.
A base de cálculo do ITBI é o valor mercadológico do imóvel transmitido, prevalecendo o valor declarado na escritura pública de compra e venda, que goza de presunção relativa de veracidade. 2. A presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte somente pode ser afastada mediante procedimento administrativo regular, com avaliação técnica mercadológica adequada, sendo insuficiente o arbitramento baseado apenas em amostras de ofertas sem análise comparativa adequada.

Dispositivos relevantes citados: Art. 148 do Código Tributário Nacional.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Recurso Repetitivo, Tema 1113, REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022; Turma Recursal, N.U 1036650-09.2024.8.11.0001, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 14/02/2025; TJMT, N.U 1000564-28.2024.8.11.0037, DEOSDETE CRUZ JUNIOR, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 13/06/2025.

(N.U 1005061-87.2024.8.11.0004, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 25/07/2025, Publicado no DJE 25/07/2025). (grifei)

Assim, ao utilizar valor venal de referência do cadastro municipal,
sem a devida instauração de processo administrativo
, o reclamado procedeu de forma ilegal, impondo ao contribuinte ônus tributário superior ao devido.

Ademais, a Lei Municipal no 1.178/1991 (Código Tributário do município de Várzea Grande) é expressa ao dispor, em seu artigo 42, que:
“Nas arrematações, o valor será correspondente ao preço do maior lance e, nas adjudicações e remições, o correspondente ao maior lance ou à avaliação, nos termos do processo, conforme o caso”.

Tal dispositivo deixa claro que
, nas hipóteses de arrematação em leilão, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor efetivamente alcançado no certame
, ou seja,
ao preço do maior lance
.

Não há, portanto, respaldo legal para que o município adote, de forma unilateral, o valor venal constante do cadastro imobiliário como parâmetro para a incidência do tributo, uma vez que esse critério não reflete o valor real da transação nem guarda relação com o preço pago na transmissão do bem.

Assim, a própria legislação municipal confirma que,
nos casos de alienação por leilão, o valor da arrematação é o único parâmetro legítimo para a fixação da base de cálculo do ITBI
,
devendo ser afastado qualquer arbitramento administrativo que desconsidere o montante efetivamente pago na operação
.

Diante disso, deve ser mantida a procedência da demanda, reconhecendo-se a ilegalidade da cobrança do ITBI em valores superiores aos declarados na escritura pública e determinando-se a restituição das quantias pagas indevidamente, com a devida atualização, sob pena de configurar enriquecimento sem causa da Administração Pública.

Por fim, deixo de condenar as recorridas em custas processuais e honorários advocatícios, tendo em vista que em segundo grau,
somente o recorrente vencido pagará as custas e os honorários de advogado
, conforme dispõe o art. 55,
caput
, da Lei no 9.099/1995.

Diante do exposto, conheço do recurso interposto, pois tempestivo, e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
,
mantendo a r. sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/1995.

Deixo de condenar o recorrente nas custas e despesas processuais por ser isento nos termos do art. 236 da CNGC/MT. No entanto, condeno-o ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95.

É como voto.

Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/11/2025