Tribunal: TJMT
Processo: 1022674-09.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCURAÇÃO COM PODERES ESPECÍFICOS. COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO. RECUSA INJUSTIFICADA DO PROMITENTE VENDEDOR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por promitentes vendedores em face de sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória formulado por compradora de imóvel, reconhecendo a validade da procuração outorgada a terceiro para a venda, a quitação do preço e a existência de recusa injustificada na outorga da escritura definitiva. Os apelantes suscitaram preliminares de justiça gratuita e ausência de interesse de agir, ambas rejeitadas. Postularam, no mérito, a nulidade do negócio por vício na representação e ausência de pagamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se os apelantes fazem jus à concessão da gratuidade de justiça; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos do interesse de agir na ação de adjudicação compulsória; e (iii) determinar se é válida a procuração utilizada na venda, se houve quitação do preço e se há recusa injustificada na outorga da escritura definitiva.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A concessão da justiça gratuita é devida quando comprovada a hipossuficiência da parte natural, presumida por declaração e corroborada por renda mensal modesta, conforme arts. 98 e 99, §3o, do CPC, bem como pelo art. 5o, LXXIV, da CF/1988.
O interesse processual na adjudicação compulsória decorre da resistência à outorga da escritura, da utilidade do provimento jurisdicional e da adequação da via eleita, conforme o art. 1.418 do CC.
A ausência de notificação formal não afasta a presença de resistência dos apelantes, evidenciada por mensagens condicionando a escritura a pagamento extra não previsto em contrato, o que afasta a preliminar de ausência de interesse.
A procuração pública substabelecida confere poderes específicos para alienar o imóvel (“ceder ou transferir”), satisfazendo o requisito do art. 661, §1o, do CC; não há prova de revogação ou má-fé da compradora.
A posse mansa e pacífica por cinco anos, o pagamento de tributos e a ausência de oposição indicam a efetiva quitação do preço, corroborada por extrato bancário de saque no valor integral do contrato.
Eventuais controvérsias entre mandante e mandatário quanto ao repasse do valor devem ser dirimidas em ação própria e não comprometem a validade da compra e venda perante terceiro de boa-fé.
A recusa dos apelantes em outorgar a escritura, condicionada ao pagamento adicional de R$ 3.500,00, sem previsão contratual, configura abuso de direito e afronta à boa-fé objetiva, nos termos dos arts. 187 e 422 do CC.
A adjudicação compulsória é cabível quando comprovado o adimplemento do promitente comprador e a recusa injustificada do vendedor, conforme art. 1.418 do CC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A presunção legal de hipossuficiência do art. 99, §3o, do CPC autoriza a concessão da gratuidade da justiça à pessoa natural com renda modesta, especialmente quando corroborada por documentos.
O interesse de agir na ação de adjudicação compulsória está presente quando há resistência do promitente vendedor, ainda que sem notificação formal, desde que demonstrada por outros meios.
A procuração pública que autoriza a “cessão ou transferência” do imóvel confere poderes específicos suficientes para a venda, nos termos do art. 661, §1o, do CC.
A quitação do preço pode ser comprovada por conjunto probatório que inclua posse prolongada, ausência de oposição e evidência de pagamento.
A recusa em outorgar escritura definitiva com base em exigência de pagamento não pactuado configura abuso de direito e autoriza a adjudicação compulsória.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LXXIV; CC, arts. 187, 422, 661, §1o, 668, 686, 689, 1.418; CPC, arts. 98, 99, §3o, 373, I, 85, §11.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022674-09.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[BERNADETE AUXILIADORA DE OLIVEIRA - CPF: 535.576.701-04 (APELADO), APARECIDA DE CASTRO MARTINS - CPF: 103.811.121-87 (ADVOGADO), RODRIGO DE BARROS FIGUEIREDO - CPF: 003.156.631-62 (APELANTE), THIAGO AFFONSO DIEL - CPF: 032.550.891-74 (ADVOGADO), CLARISSA DA LUZ SALGADO FIGUEIREDO - CPF: 010.321.211-65 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA CONCEDIDA. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCURAÇÃO COM PODERES ESPECÍFICOS. COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO. RECUSA INJUSTIFICADA DO PROMITENTE VENDEDOR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por promitentes vendedores em face de sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória formulado por compradora de imóvel, reconhecendo a validade da procuração outorgada a terceiro para a venda, a quitação do preço e a existência de recusa injustificada na outorga da escritura definitiva. Os apelantes suscitaram preliminares de justiça gratuita e ausência de interesse de agir, ambas rejeitadas. Postularam, no mérito, a nulidade do negócio por vício na representação e ausência de pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se os apelantes fazem jus à concessão da gratuidade de justiça; (
ii
) estabelecer se estão presentes os requisitos do interesse de agir na ação de adjudicação compulsória; e (
iii
) determinar se é válida a procuração utilizada na venda, se houve quitação do preço e se há recusa injustificada na outorga da escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão da justiça gratuita é devida quando comprovada a hipossuficiência da parte natural, presumida por declaração e corroborada por renda mensal modesta, conforme
arts
. 98 e 99, §3o, do CPC, bem como pelo art. 5o, LXXIV, da CF/1988.

O interesse processual na adjudicação compulsória decorre da resistência à outorga da escritura, da utilidade do provimento jurisdicional e da adequação da via eleita, conforme o art. 1.418 do CC.

A ausência de notificação formal não afasta a presença de resistência dos apelantes, evidenciada por mensagens condicionando a escritura a pagamento extra não previsto em contrato, o que afasta a preliminar de ausência de interesse.

A procuração pública substabelecida confere poderes específicos para alienar o imóvel (“ceder ou transferir”), satisfazendo o requisito do art. 661, §1o, do CC; não há prova de revogação ou má-fé da compradora.

A posse mansa e pacífica por cinco anos, o pagamento de tributos e a ausência de oposição indicam a efetiva quitação do preço, corroborada por extrato bancário de saque no valor integral do contrato.

Eventuais controvérsias entre mandante e mandatário quanto ao repasse do valor devem ser dirimidas em ação própria e não comprometem a validade da compra e venda perante terceiro de boa-fé.

A recusa dos apelantes em outorgar a escritura, condicionada ao pagamento adicional de R$ 3.500,00, sem previsão contratual, configura abuso de direito e afronta à boa-fé objetiva, nos termos dos
arts
. 187 e 422 do CC.

A adjudicação compulsória é cabível quando comprovado o adimplemento do promitente comprador e a recusa injustificada do vendedor, conforme art. 1.418 do CC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A presunção legal de hipossuficiência do art. 99, §3o, do CPC autoriza a concessão da gratuidade da justiça à pessoa natural com renda modesta, especialmente quando corroborada por documentos.

O interesse de agir na ação de adjudicação compulsória está presente quando há resistência do promitente vendedor, ainda que sem notificação formal, desde que demonstrada por outros meios.

A procuração pública que autoriza a “cessão ou transferência” do imóvel confere poderes específicos suficientes para a venda, nos termos do art. 661, §1o, do CC.

A quitação do preço pode ser comprovada por conjunto probatório que inclua posse prolongada, ausência de oposição e evidência de pagamento.

A recusa em outorgar escritura definitiva com base em exigência de pagamento não pactuado configura abuso de direito e autoriza a adjudicação compulsória.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, LXXIV; CC,
arts
. 187, 422, 661, §1o, 668, 686, 689, 1.418; CPC,
arts
. 98, 99, §3o, 373, I, 85, §11.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL 1022674-09.2024.8.11.0041

RODRIGO DE BARROS FIGUEIREDO, CLARISSA DA LUZ SALGADO FIGUEIREDO x BERNADETE AUXILIADORA DE OLIVEIRA

Eminentes Pares,

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por RODRIGO DE BARROS FIGUEIREDO e CLARISSA DA LUZ SALGADO FIGUEIREDO em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória no 1022674-09.2024.8.11.0041, ajuizada por BERNADETE AUXILIADORA OLIVEIRA MELO, que julgou procedentes os pedidos para decretar a adjudicação judicial do imóvel situado na Rua C, apartamento 103, bloco 25, do Residencial Santa Inês, em Cuiabá/MT, matriculado sob o no 94.822, livro 087, do 6o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, em favor da autora.

Na petição inicial, a autora/apelada alegou ter adquirido o imóvel objeto da lide em outubro de 2019, pelo valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), através de contrato firmado com o Sr. Marcelo Marques da Silva, que atuava como procurador dos requeridos/apelantes.

Afirmou
ter quitado integralmente o preço, adentrado na posse do imóvel e pago os tributos e despesas condominiais desde então, porém, ao buscar a lavratura da escritura definitiva, encontrou resistência dos requeridos, que condicionaram a outorga ao pagamento adicional de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), valor não previsto no contrato original.

No presente apelo, em

síntese, os requeridos/apelantes
reitera
m
a preliminar de ausência de interesse de agir e a invalidade do negócio jurídico por ausência de poderes específicos do procurador para alienar o imóvel.

Argumentam que não há nos autos prova da quitação do preço pactuado e que não houve recusa formal em outorgar a escritura definitiva, mas apenas cobrança de valores pendentes da negociação realizada com o Sr. Marcelo Marques da Silva. Requerem, assim, a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de adjudicação compulsória.

Em contrarrazões, a autora/apelada pugn
a
pelo desprovimento do recurso, reafirmando a validade do negócio jurídico mediante procuração pública, a quitação integral do preço e a recusa injustificada dos réus em outorgar a escritura definitiva do imóvel
(id 293605916).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
-
DA PRELIMINAR DO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA

Eminentes Pares,

Os apelantes requerem a concessão da gratuidade judiciária, juntando aos autos a declaração de imposto de renda do primeiro apelante (ID 293605912), que demonstra rendimentos tributáveis anuais de R$ 30.427,44 (trinta mil, quatrocentos e vinte e sete reais e quarenta e quatro centavos), o que corresponde a uma renda mensal média de R$ 2.535,62 (dois mil, quinhentos e trinta e cinco reais e sessenta e dois centavos).

O artigo 98 do Código de Processo Civil dispõe que:

"
Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios
tem
direito à gratuidade da justiça, na forma da lei."

Por sua vez, o §3o do artigo 99 do mesmo diploma legal estabelece que
"§3o Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural."

No caso em análise, considerando que os apelantes são pessoas naturais e que o documento juntado aos autos (declaração de imposto de renda) demonstra renda mensal modesta, insuficiente para arcar com as despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio e da família, entendo preenchidos os requisitos legais para a concessão do benefício.

Ressalte-se que o deferimento da gratuidade judiciária encontra amparo não apenas nas disposições do CPC, mas também no princípio constitucional do acesso à justiça, previsto no art. 5o, LXXIV, da Constituição Federal.

Assim,
defiro o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita aos apelantes.

É como voto.

VOTO
-
DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR

Eminentes Pares,

O interesse processual configura-se pelo trinômio necessidade-utilidade-adequação.

No caso em análise, a necessidade está demonstrada pela resistência oposta pelos apelantes à pretensão da apelada para obter a escritura definitiva, o que torna a tutela jurisdicional necessária para a satisfação do direito.

A utilidade revela-se na aptidão do provimento jurisdicional para proporcionar o resultado pretendido, qual seja, a transferência da propriedade do imóvel.

Por fim, a adequação é evidente, uma vez que a ação de adjudicação compulsória é o instrumento processual idôneo para obter a declaração judicial que supra a vontade do promitente vendedor recalcitrante.

O artigo 1.418 do Código Civil dispõe:

"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."

No caso em exame, verifica-se que, embora não tenha havido notificação formal prévia, há elementos suficientes que demonstram a resistência dos apelantes em outorgar a escritura definitiva.

As próprias mensagens de WhatsApp trocadas entre as partes, juntadas pelos próprios apelantes, evidenciam a exigência do pagamento adicional de R$ 3.500,00 como condição para a outorga da escritura, valor este não previsto no contrato original firmado entre a apelada e o procurador dos apelantes.

Quanto à necessidade de prévia constituição em mora, a jurisprudência tem entendido que esta não é condição indispensável para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória quando há outros elementos que demonstrem a resistência do promitente vendedor, como ocorre no presente caso.

Assim,
rejeito a preliminar suscitada.

É como voto.

VOTO -
DO MÉRITO

Eminentes Pares,

A controvérsia central do recurso reside em três pontos principais: (1) a validade da procuração outorgada ao Sr. Marcelo Marques da Silva para vender o imóvel; (2) a comprovação da quitação do preço; e (3) a existência de recusa injustificada dos apelantes em outorgar a escritura definitiva.

Os apelantes alegam que a procuração outorgada ao Sr. Marcelo Marques da Silva não lhe conferia poderes específicos para vender o imóvel a terceiros, o que tornaria nulo o negócio jurídico firmado com a apelada.

O artigo 661, §1o, do Código Civil estabelece:

"Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§1o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos."

V
erifica-se que a procuração outorgada ao Sr. Marcelo Marques da Silva foi lavrada em instrumento público, perante tabelião, o que lhe confere maior segurança jurídica e presunção de veracidade e legalidade.

Quanto ao conteúdo específico da procuração, o primeiro apelante outorgou ao Sr. Marcelo procuração para representá-lo junto à Caixa Econômica Federal em assuntos relacionados ao imóvel, enquanto a segunda apelante outorgou procuração ao seu então esposo, que por sua vez substabeleceu ao Sr. Marcelo, com poderes para
"ceder ou transferir o imóvel".

A expressão "ceder ou transferir o imóvel", constante na procuração substabelecida, confere poderes suficientemente específicos para a alienação do bem, satisfazendo a exigência do art. 661, §1o, do Código Civil.

Ademais, sendo a procuração um instrumento público, que goza de presunção de veracidade, e não havendo nos autos qualquer prova de sua revogação anterior à celebração do contrato de compra e venda, deve-se reconhecer sua plena eficácia para legitimar o negócio jurídico.

Ressalte-se que, conforme o art. 686 do Código Civil, "
a revogação do mandato será ineficaz em relação a terceiros que, ignorando-a, de boa-fé, com o mandatário trataram
", e o art. 689 determina que "
são válidos, a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este ignorar a morte daquele ou a extinção do mandato, por qualquer outra causa".

No caso em análise, não há qualquer indício de má-fé por parte da apelada, que adquiriu o imóvel confiando na validade e eficácia da procuração pública apresentada pelo Sr. Marcelo, tendo inclusive entrado na posse do imóvel e permanecido nela por aproximadamente cinco anos, sem qualquer oposição dos apelantes.

Portanto, reconheço a validade da procuração e, consequentemente, do negócio jurídico firmado entre a apelada e o procurador dos apelantes.

Os apelantes sustentam que não há nos autos prova da quitação integral do preço pactuado, sendo o extrato bancário apresentado pela apelada insuficiente para demonstrar o pagamento.

O artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil estabelece que incumbe ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito.

No caso, tratando-se de ação de adjudicação compulsória, é necessário que a promitente compradora comprove ter quitado integralmente o preço pactuado para fazer jus à outorga da escritura definitiva.

A apelada juntou aos autos extrato bancário demonstrando saque no valor de R$ 90.000,00, valor este que corresponde exatamente ao preço pactuado no contrato de compra e venda. Embora não haja comprovante específico de transferência para a conta do procurador ou dos apelantes, o conjunto probatório dos autos indica fortemente a quitação do preço.

Considera-se, para tanto, os seguintes elementos: (1) a posse mansa e pacífica exercida pela apelada por aproximadamente cinco anos; (2) o pagamento de impostos e taxas condominiais relativas ao imóvel; (3) a ausência de qualquer cobrança ou questionamento por parte dos apelantes durante todo esse período; e (4) o fato de que os próprios apelantes não negam a existência da venda, mas apenas questionam a falta de repasse do valor pelo procurador.

Ressalte-se que eventuais divergências entre mandante e mandatário quanto ao repasse dos valores recebidos por este em razão do mandato constituem matéria a ser discutida em ação própria entre eles, não podendo prejudicar terceiro de boa-fé que confiou na regularidade da representação e efetuou o pagamento ao procurador.

Nesse sentido, o art. 668 do Código Civil dispõe que
"o mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja"
.

Assim, eventual falha do procurador em repassar os valores recebidos aos apelantes constitui inadimplemento da relação mandato-mandatário, não afetando a validade e eficácia do pagamento realizado pela apelada ao procurador legitimamente constituído.

Os apelantes alegam que não houve recusa formal em outorgar a escritura definitiva, e que apenas condicionaram a assinatura ao pagamento do saldo remanescente de R$ 3.500,00 da negociação realizada com o Sr. Marcelo.

Ocorre que, conforme já mencionado, o negócio jurídico celebrado pela apelada foi com o procurador dos apelantes, no valor de R$ 90.000,00, conforme contrato de compra e venda. Não há, nos autos, qualquer documento que vincule a apelada ao pagamento adicional de R$ 3.500,00, valor este que, segundo os próprios apelantes, seria devido pelo Sr. Marcelo, decorrente da negociação particular entre eles.

As mensagens trocadas entre as partes, juntadas aos autos, evidenciam que os apelantes de fato condicionaram a outorga da escritura ao pagamento desse valor adicional pela apelada, configurando recusa injustificada, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, uma vez que a exigência desse pagamento não encontra amparo no contrato de compra e venda firmado com a apelada.

Vale ressaltar que tal exigência, além de injustificada, vai de encontro ao princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, segundo o qual
"os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé".

Ademais, a conduta dos apelantes, ao condicionar a outorga da escritura ao pagamento de valor não pactuado com a apelada, viola também o disposto no art. 187 do Código Civil, constituindo abuso de direito, ao exceder manifestamente os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes.

Ressalte-se, ainda, que a ação de adjudicação compulsória visa justamente suprir a vontade do promitente vendedor que, injustificadamente, recusa-se a outorgar a escritura definitiva, após o cumprimento das obrigações pelo promitente comprador.

Diante do exposto, entendo configurada a recusa injustificada dos apelantes em outorgar a escritura definitiva, o que autoriza o deferimento do pedido de adjudicação compulsória.
De modo
que a sentença recorrida analisou corretamente as questões postas nos autos, aplicando adequadamente o direito à espécie.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação,
mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelos apelantes à apelada para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11 do Código de Processo Civil
, observada a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, §3o, do CPC, em virtude da concessão da gratuidade da justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025