Tribunal: TJMT
Processo: 1020226-63.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-09
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:
APELANTE(S): ELMO ENGENHARIA LTDA.
APELADO(S): LT COMERCIO E SERVICOS LTDA.
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PESSOA JURÍDICA COMO CONSUMIDORA FINAL. MITIGAÇÃO DA TEORIA FINALISTA. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DESCABIDA. MANUTENÇÃO DA TAXA APENAS POR VEDAÇÃO A REFORMATIO IN PEJUS. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão contratual e determinou a restituição dos valores pagos pela autora, com retenção de 10% a título de cláusula penal, IPTU proporcional e taxa de fruição limitada às parcelas pagas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia envolve:
(i) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à pessoa jurídica adquirente do imóvel;
(ii) a base de cálculo da cláusula penal nos termos da Lei 13.786/2018;
(iii) a exigência de taxa de fruição sobre o valor atualizado do contrato mesmo sem comprovação de ocupação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A pessoa jurídica apelada se enquadra como consumidora final, sendo aplicável o CDC à relação contratual diante de sua vulnerabilidade técnica e econômica.
4. A cláusula penal deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, pois a aplicação sobre o valor total do contrato se revela abusiva e desproporcional, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
5. A cobrança de taxa de fruição exige a comprovação da efetiva ocupação do imóvel pelo promitente comprador, o que não foi demonstrado, sendo indevida a sua retenção.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. É admissível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais firmadas por pessoa jurídica, quando demonstrada sua condição de destinatária final e vulnerabilidade técnica frente ao fornecedor.
2. A cláusula penal por rescisão contratual deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa e abusividade.
3. A retenção de taxa de fruição exige demonstração inequívoca de ocupação ou uso do imóvel pelo comprador, sendo indevida sua cobrança no caso de lote não edificado.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 39, V, e 6o, VIII; CC, arts. 413 e 884; Lei n. 13.786/2018, art. 32-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 05/06/2023, DJe 09/06/2023; STJ, AgInt no AREsp 1856105/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 02/05/2022, DJe 05/05/2022; TJSP, Ap. Cív. 1067375-89.2023.8.26.0100, Rel. João Pazine Neto, j. 10/05/2024; TJMT, Ap. Cív. 1016624-45.2016.8.11.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 18/10/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020226-63.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELANTE), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), LT COMERCIO E SERVICOS LTDA - CNPJ: 46.558.757/0001-04 (APELADO), FERNANDO RIBEIRO TEIXEIRA - CPF: 999.911.281-15 (ADVOGADO), LUDMILA FORNANCIARI WOLSKI TEIXEIRA - CPF: 016.440.781-20 (TERCEIRO INTERESSADO), GUILHERME DE REZENDE PINHEIRO - CPF: 520.372.901-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

ELMO ENGENHARIA LTDA
.

APELADO(S):

LT COMERCIO E SERVICOS LTDA
.

EMENTA.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PESSOA JURÍDICA COMO CONSUMIDORA FINAL. MITIGAÇÃO DA TEORIA FINALISTA. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA.
INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE.
TAXA DE FRUIÇÃO DESCABIDA.

MANUTENÇÃO DA TAXA APENAS POR VEDAÇÃO A
REFORMATIO IN PEJUS
.
SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão contratual e determinou a restituição dos valores pagos pela autora, com retenção de 10% a título de cláusula penal, IPTU proporcional e taxa de fruição limitada às parcelas pagas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia envolve
:

(i) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à pessoa jurídica adquirente do imóvel;

(
ii
) a base de cálculo da cláusula penal nos termos da Lei 13.786/2018;

(
iii
) a exigência de taxa de fruição sobre o valor atualizado do contrato mesmo sem comprovação de ocupação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A pessoa jurídica apelada se enquadra como consumidora final, sendo aplicável o CDC à relação contratual diante de sua vulnerabilidade técnica e econômica.

4. A cláusula penal deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, pois a aplicação sobre o valor total do contrato se revela abusiva e desproporcional, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

5. A cobrança de taxa de fruição exige a comprovação da efetiva ocupação do imóvel pelo promitente comprador, o que não foi demonstrado, sendo indevida a sua retenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. É admissível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais firmadas por pessoa jurídica, quando demonstrada sua condição de destinatária final e vulnerabilidade técnica frente ao fornecedor.

2. A cláusula penal por rescisão contratual deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa e abusividade.

3. A retenção de taxa de fruição exige demonstração inequívoca de ocupação ou uso do imóvel pelo comprador, sendo indevida sua cobrança no caso de lote não edificado.”

Dispositivos relevantes citados: CDC,
arts
. 2o, 39, V, e 6o, VIII; CC,
arts
. 413 e 884; Lei n. 13.786/2018, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, j. 05/06/2023,
DJe
09/06/2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
1856105/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, j. 02/05/2022,
DJe
05/05/2022; TJSP, Ap.
Cív
. 1067375-89.2023.8.26.0100, Rel. João
Pazine
Neto, j. 10/05/2024; TJMT, Ap.
Cív
. 1016624-45.2016.8.11.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 18/10/2022.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível tirado contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de
Cuiabá
que nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes moldes:

“
[...]

é certo que a cláusula penal no caso em questão se mostra demasiadamente abusiva, eis que estipulada com base no valor atualizado do contrato,
enquanto que
este perdurou entre as partes por poucos meses, de maneira que apenas duas parcelas de cada contrato foram efetivamente pagas.

De acordo com o atual entendimento adotado pelos Tribunais, inclusive do TJMT, em casos como este é possível a retenção entre 10%
a
25% das parcelas pagas, e não sobre o valor atualizado do contrato.

Posto isto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedentes os pedidos formulados por LT COMÉRCIO E SERVIÇOS LTDA contra ELMO ENGENHARIA LTDA
para confirmar a
liminar,
declarar a rescisão dos contratos firmados entre as partes em 31/10/2023 e condenar a ré à restituição da quantia recebida da autora, ressalvada a retenção do valor equivalente à multa penal de 10% (dez por cento) sobre as parcelas pagas, taxa de fruição também calculada sobre as parcelas pagas e IPTU proporcional ao tempo de vigência do contrato.
O valor deverá ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença (Tema 1002, STJ) e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data de desembolso de cada valor efetivamente pago.
” (grifo nosso)

Em suas razões recursais os apelantes invocam os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2.
Da
aplicação da Lei 13.786
/2018 (Lei d
o
Distrato
Imobiliário
)
na rescisão contratual
.

3
.
Pleiteia
a incidência da cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato
– Art. 32-A, II, da Lei d
o
Distrato
Imobiliário
.

4
. Da possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição
no importe de 0,75%
(setenta e cinco centésimos por cento)
sobre o valor atualizado
do contrato
.

A partes apelada apresentou suas contrarrazões (ID.
278285387
), rebatendo as alegações da apelante, e defendendo o desprovimento recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
ELMO ENGENHARIA LTDA.

APELADO(S):
LT COMERCIO E SERVICOS LTDA.

VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que se trata de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido inicial para reconhecer a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a restituição das quantias pagas, com autorização para retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago, bem como o desconto correspondente à taxa de fruição calculada sobre as parcelas pagas e ao IPTU proporcional ao período de vigência do contrato.

1. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor
.

No caso em apreço, observa-se que a parte adquirente do imóvel é pessoa jurídica, o que, por si só, não afasta de plano a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, o art. 2o do CDC define consumidor como sendo a pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Assim, mesmo sendo pessoa jurídica, o adquirente pode ser considerado consumidor
.

No presente feito, não há indícios de que a autora-apelada tenha adquirido o imóvel como parte de sua cadeia produtiva ou para fins de revenda
no exercício habitual de atividade econômica, o que permite o reconhecimento da sua condição de destinatária final do bem, nos termos do art. 2o do CDC.

Além disso, a hipossuficiência técnica e informacional da parte autora frente à incorporadora ré pode ser aferida pela desproporcionalidade contratual, pela padronização das cláusulas e pela ausência de negociação individualizada, características que justificam a aplicação da legislação consumerista com vistas à proteção do contratante mais vulnerável.

Assim, a interpretação sistemática e finalística do ordenamento jurídico conduz à conclusão de que o CDC pode e deve ser aplicado às relações contratuais regidas pela Lei no 13.786/2018, sempre que houver desequilíbrio entre as partes e caracterização de destinatário final, mesmo que o adquirente seja pessoa jurídica.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência caseira:

RAI No 1019483-16.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: CIELO S/A

AGRAVADOS: BARRAVISION SEGURANCA ELETRONICA E INFORMATICA LTDA

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C DANO MORAL E MATERIAL – MÁQUINA DE CARTÃO DE DÉBITO E CRÉDITO – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – PESSOA JURÍDICA – VULNERABILIDADE TÉCNICA – ART. 6°, VIII, DO CDC – TEORIA FINALISTA – MITIGAÇÃO INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – TEORIA DA DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS DA PROVA – POSSIBILIDADE – COMPETÊNCIA – CLÁUSULA ELEIÇÃO DE FORO – DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR – CDC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do STJ tem mitigado os rigores da teoria finalista, autorizando a incidência do CDC nas hipóteses em que a parte, embora não seja propriamente a destinatária final do produto ou serviço, se apresente em situação de vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica.

É possível a aplicação da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova, segundo a qual fica encarregada de provar determinado fato a parte que tem melhores condições de produzi-la, independentemente de sua posição processual e da natureza dos fatos a serem provados, de modo a permitir uma avaliação absoluta e justa dos fatos pelo juiz da causa.

Em se tratando de relação de consumo, é competente o foro do local em que o consumidor possa melhor proceder a defesa dos seus direitos, lhe
sendo autorizado escolher entre o foro do seu domicílio, o foro do domicílio do réu, do cumprimento da obrigação ou de eleição contratual.

(N.U 1019483-16.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/10/2023,
Publicado
no DJE 31/10/2023) (grifo nosso)

Sob a mesma perspectiva
é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO. ÔNUS DA PROVA. REQUISITOS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PESSOA JURÍDICA. TEORIA FINALISTA. MITIGAÇÃO. VULNERABILIDADE. REEXAME DE PROVAS. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ).
2. O Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento no sentido de que a teoria finalista deve ser mitigada nos casos em que a pessoa física ou jurídica, embora não se enquadre nas categorias de fornecedor ou destinatário final do produto, apresenta-se em estado de vulnerabilidade ou hipossuficiência técnica, autorizando a aplicação das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor. Precedentes
. 3. Na hipótese, rever o entendimento do tribunal de origem, que, com base nas provas carreadas aos autos, concluiu pela caracterização da vulnerabilidade do adquirente e pelo preenchimento dos requisitos para inversão do ônus da prova, demandaria o reexame de fatos e provas, procedimento inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula no 7 /STJ. 4. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1856105 RJ 2021/0073793-9, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
05/05/2022) (grifo nosso)

Ademais, observa-se que a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) faz referência expressa ao Código de Defesa do Consumidor ao tratar do desfazimento contratual, atraindo, por conseguinte, a hermenêutica própria das relações de consumo.

Dessa forma, a interpretação sistemática e teleológica do ordenamento jurídico conduz à conclusão de que o CDC pode — e deve — ser aplicado às relações contratuais regidas pela Lei no 13.786/2018, sempre que se verificar desequilíbrio entre as partes e a caracterização do adquirente como destinatário final, ainda que este seja pessoa jurídica.

Portanto, r
eputo aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso em
exame
.

2
.
Da aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) na rescisão contratual.

A insurgência da
apelante
se funda, na
aplicação
literal do art. 32-A
, II,
da Lei no 6.766/79, com
nova redação dada pela Lei no. 13.786/2018,
que autoriza, nas hipóteses de distrato por iniciativa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
, senão vejamos:

Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente
, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

I -
os
valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

II -
o
montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

(
g.n
)

Assim p
retende a
parte apelante
, no entanto, fazer incidir tal percentual não sobre o valor efetivamente pago, mas sobre o valor integral do contrato, o que resultaria na retenção de aproximadamente R$ 192.000,00
(cento e noventa e dois mil reais)
, valor este que corresponde a quase quatro vezes o montante efetivamente pago pela autora, de R$ 57.642,62
(cinquenta e sete mil, seiscentos e quarenta e dois reais e sessenta e dois centavos)
.

Tal pretensão não merece guarida, pois, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, não se vislumbra fundamento que ampare a pretensão
recursal, uma vez que restou evidenciada, conforme os fatos constantes dos autos, a existência de vantagem manifestamente abusiva na incidência da cláusula penal, nos moldes pactuados, nos termos do art. 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor,
in
verbis
:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

[...]

V -
exigir
do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
(
g.n
.)

Outrossim, ainda que se considerasse inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, a rescisão contratual,
na forma pleiteada
pela parte apelante, revela-se manifestamente desproporcional, por afrontar o princípio da proporcionalidade, consagrado no ordenamento jurídico brasileiro como vetor interpretativo das normas e dos contratos.
M
ostra-se
, portanto,
incompatível com os postulados da boa-fé objetiva, da função social do contrato e, sobretudo, com a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do Código Civil.

N
esse sentido se manifesta a jurisprudência hodierna:

Rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. Contrato de compra e venda de lote. Desistência do comprador. Rescisão que é
incontroversa .
Contrato firmado já sob a égide da Lei no 13.786/18.
Incidência do art. 32-A da Lei no 6 .766/79 mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da Ré
, considerada ainda a incongruência com o disposto no artigo 67-A, II, da Lei 4.591/64, introduzido igualmente pela Lei no 13.786/18. Valor pago que corresponde à quase totalidade ao quanto disposto na cláusula penal (
pág
. 146).
Rescisão que não deve gerar dívida ao comprador.
Lote que será novamente comercializado. Cláusula penal afastada, por ser
abusiva .
Ré que será indenizada pelo percentual de retenção ora determinado em 20% dos valores pagos, com a exceção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, taxa de conservação, Clube
Slim
e IPTU. Juros de mora que fluem a partir do trânsito em julgado (Enunciado 38.14 desta Câmara e Tema 1002 do STJ) e correção monetária a partir dos desembolsos. Taxa de fruição que não pode ser admitida, uma vez se tratar de lote de terreno, sem indicação de efetiva
ocupação .
Sentença reformada, atribuída a sucumbência agora como prevalente à Ré. Recurso do Autor parcialmente provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1067375-89.2023 .8.26.0100 São Paulo, Relator.: João
Pazine
Neto, Data de Julgamento: 10/05/2024, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2024)
(
g.n
.)

Imperioso destacar que o referido lote será
reintegrado ao patrimônio da parte apelante, podendo ser
novamente comercializado pelo valor atualizado, de modo que não há que se falar em prejuízo suportado pela parte apelante.

Ademais,
a literalidade da norma, quando aplicada de maneira dissociada dos fundamentos constitucionais e infraconstitucionais que compõem o ordenamento jurídico, acaba por conduzir a resultado
excessivamente oneroso
, e que, em última análise, aniquila o equilíbrio contratual que deve imperar nas relações privadas.

Não se trata de desprezar a força obrigatória dos contratos, mas de conferir-lhe interpretação razoável, que respeite os limites impostos pela função social do pacto e pela necessidade de preservar
equilíbrio das
relações
.

Saliento que, quando pertinente e necessário, é admissível a revisão judicial das condições pactuadas no negócio jurídico, em observância aos princípios anteriormente mencionados, nos termos do art. 413 do Código Civil. Senão, vejamos:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Portanto, o percentual a ser retido deve incidir sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor atualizado do contrato.

Diante dessas considerações,
rejeito o presente pleito recursal
, porquanto se mostra razoável a retenção, a título de multa, no importe de 10%
(dez por cento) sobre o valor pago pelo apelado, razão pela qual deve ser mantida a r. sentença.

3
.
Da possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição no importe de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

No que tange
a
possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição
, entendo que não merece acolhimento, eis que a retenção de valores
a tal título
somente é admissível mediante comprovação inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, circunstância que,
in
casu
, não restou demonstrada pela apelante, a quem incumbia o ônus da prova.

Outrossim, não foi comprovado qualquer proveito econômico obtido pelo promitente comprador decorrente da posse do terreno não edificado. Assim, não há que se falar em incidência de taxa de fruição.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.
2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
09/06/2023) (grifo nosso)

O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT) na mesma perspectiva:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante, o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022) (grifo nosso)

Desse modo, diante da ausência de demonstração inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, bem como da inexistência de edificação no terreno, não há valores a serem compensados a título de taxa de
fruição, razão pela qual a sentença deve ser mantida, apenas por vedação à
reformatio in pejus
.

Conclusão

Com essas considerações, conheço e recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter na integralidade a r. sentença objurgada.

Em observância ao disposto no art. 85, §11o, do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa
.

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/05/2025