Tribunal: TJMT
Processo: 1019801-53.2024.8.11.0003
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO/NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E DE JULGAMENTO EXTRA PETITA – REJEIÇÃO – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – MANUTENÇÃO – MÉRITO – CLÁUSULAS CONTRATUAIS – COBRANÇA DE PARCELA A TÍTULO DE “DESPESA DE TRANSFERÊNCIA” ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – ART. 490 DO CC INADIMPLEMENTO POR PARTE DO CONSUMIDOR – NEGATIVAÇÃO DE NOME NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO – EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO – INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL (1% AO MÊS SOBRE VALORES PAGOS) – IMPOSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO E CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES – MULTA POR EMBARGOS DECLARATÓRIOS PROTELATÓRIOS – AFASTAMENTO – READEQUAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RATEIO NA PROPORÇÃO DE 70% PARA A AUTORA E 30% PARA AS RÉS – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Não se verifica nulidade da sentença por ausência de fundamentação quando o magistrado expõe de forma clara e coerente as razões do seu convencimento, ainda que contrárias ao interesse da parte (CF, art. 93, IX; CPC, art. 489).
Inexiste julgamento extra petita quando o magistrado, ao declarar a inexigibilidade de determinado débito, analisa a validade da cláusula que lhe deu origem, sem extrapolação do pedido inicial.
Mantida a assistência judiciária gratuita em primeiro grau, ante a ausência de prova robusta de modificação da situação econômica da parte beneficiária.
São válidas as cláusulas contratuais que preveem o pagamento de despesas de transferência e de parcelas a vencerem independentemente do andamento da obra, em conformidade com o art. 490 do Código Civil e com os princípios da transparência e informação (art. 6o, III, CDC).
Configura exercício regular de direito (CC, art. 188, I) a inscrição do nome do comprador inadimplente em cadastros restritivos, não gerando dano moral quando a dívida é hígida e não for paga até o vencimento.
O atraso na entrega do imóvel enseja indenização, devendo prevalecer a cláusula penal compensatória pactuada, afastando-se a condenação em lucros cessantes.
A multa por embargos de declaração protelatórios deve ser afastada quando os aclaratórios guardam pertinência com a controvérsia, ainda que rejeitados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019801-53.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Resolução de conflito]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[PRISCILA PEREIRA DE SOUSA MATOS - CPF: 034.810.101-50 (APELADO), JOSE KROMINSKI - CPF: 539.869.709-91 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 1 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA - CNPJ: 31.092.477/0001-78 (APELANTE), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO/NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E DE JULGAMENTO
EXTRA PETITA
– REJEIÇÃO – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – MANUTENÇÃO – MÉRITO – CLÁUSULAS CONTRATUAIS – COBRANÇA DE PARCELA A TÍTULO DE “DESPESA DE TRANSFERÊNCIA” ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – ART. 490 DO CC INADIMPLEMENTO POR PARTE DO CONSUMIDOR – NEGATIVAÇÃO DE NOME NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO – EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO – INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL (1% AO MÊS SOBRE VALORES PAGOS) – IMPOSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO E CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES – MULTA POR EMBARGOS DECLARATÓRIOS PROTELATÓRIOS – AFASTAMENTO – READEQUAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RATEIO NA PROPORÇÃO DE 70% PARA A AUTORA E 30% PARA AS RÉS –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

Não se verifica nulidade da sentença por ausência de fundamentação quando o magistrado expõe de forma clara e coerente as razões do seu convencimento, ainda que contrárias ao interesse da parte (CF, art. 93, IX; CPC, art. 489).

Inexiste julgamento
extra petita
quando o magistrado, ao declarar a inexigibilidade de determinado débito, analisa a validade da cláusula que lhe deu origem, sem extrapolação do pedido inicial.

Mantida a assistência judiciária gratuita em primeiro grau, ante a ausência de prova robusta de modificação da situação econômica da parte beneficiária.

São válidas as cláusulas contratuais que preveem o pagamento de despesas de transferência e de parcelas a vencerem independentemente do andamento da obra, em conformidade com o art. 490 do Código Civil e com os princípios da transparência e informação (art. 6o, III, CDC).

Configura exercício regular de direito (CC, art. 188, I) a inscrição do nome do comprador inadimplente em cadastros restritivos, não gerando dano moral quando a dívida é hígida e não for paga até o vencimento.

O atraso na entrega do imóvel enseja indenização, devendo prevalecer a cláusula penal compensatória pactuada, afastando-se a condenação em lucros cessantes.

A multa por embargos de declaração protelatórios deve ser afastada quando os aclaratórios guardam pertinência com a controvérsia, ainda que rejeitados.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por VIASUL ENGENHARIA LTDA e RONDONÓPOLIS 1 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA, contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Materiais e Morais n. 1019801-53.2024.8.11.0003, manejada por PRISCILA PEREIRA DE SOUSA MATOS julgou procedentes os pedidos iniciais, nestes termos:

“Ex positis,
julgo procedente
o pedido inicial. Declaro inexistente o débito no importe de R$9.000,00 (Id. 165040216), e determino que a requerida promova a suspensão dos efeitos da negativação do nome da autora de seus bancos de dados referente ao título descrito na inicial, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa diária no importe de R$500,00 (quinhentos reais), limitando-se ao valor de R$12.000,00 (doze mil reais).

Observando o critério de razoabilidade, condição econômica da parte demandada, bem como da parte requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno as requeridas, a pagarem à autora, a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o valor de R$10.000,00 (dez mil reais), na forma solidária.

A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. No que se refere ao lucro cessante, este deverá ser apurado em liquidação de sentença, devendo a autora trazer aos autos os valores discriminados, com a devida correção monetária.

Condeno, ainda, as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.”

Posteriormente, foi proferida decisão que rejeitou os embargos de declaração das rés, com multa de 2% por caráter protelatório (art. 1.026, §2o, CPC).

Em suas razões de Id. 299711370, as apelantes suscitam, em síntese, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional, com violação aos arts. 93, IX, CF; 5o, XXXV, LIV e LV, CF; e art. 1.022, CPC, bem como indevida multa por embargos supostamente protelatórios.

Aduz, ainda, que houve julgamento
extra petita
, por ter o Juízo declarado inexistente o débito e reputado abusiva a cláusula 6.2 sem pedido expresso de nulidade na inicial.

Em seguida, impugna a assistência judiciária conferida à autora e requer a revogação do benefício, por suposta capacidade econômica.

No mérito, protesta pelo reconhecimento de que não houve atraso na obra, de que a cláusula 6.2 (encargos e despesas) é válida, que a cobrança é legítima e que, de todo modo, devem ser afastados os danos morais. Sucessivamente, pugna pela redução do
quantum
indenizatório.

As contrarrazões foram ofertadas, no Id. 299711374, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por Rondonópolis 1 Incorporação Imobiliária SPE Ltda. e Via Sul Engenharia Ltda., insurgindo-se contra sentença que julgou procedente a ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, declarando inexigível o débito de R$9.000,00, determinando a suspensão da negativação, condenando ao pagamento de lucros cessantes e fixando indenização por dano moral em R$10.000,00. Nos embargos de declaração opostos, sobreveio ainda a condenação das apelantes ao pagamento de multa de 2% por alegado caráter protelatório.

Em síntese, as rés alegam nulidade da sentença por julgamento
extra petita
e ausência de fundamentação, além de impugnarem a concessão da assistência judiciária gratuita. No mérito, insurgem-se contra o reconhecimento da inexigibilidade do débito, a declaração de abusividade da cláusula contratual invocada, bem como contra a condenação ao pagamento de indenização pela negativação de nome e atraso na entrega do imóvel.

Da nulidade da sentença por ausência de fundamentação/negativa de prestação jurisdicional.

As apelantes sustentam a nulidade da sentença e dos embargos de declaração, alegando ofensa aos arts. 93, IX, da Constituição Federal, 5o, XXXV, LIV e LV, da CF, e ao art. 1.022 do CPC, sob o argumento de que não teria havido fundamentação suficiente.

A preliminar, entretanto, não merece prosperar.

A sentença originária examinou detidamente a relação contratual, aplicou a legislação consumerista, distinguiu as obrigações válidas daquelas abusivas e fixou com clareza as consequências jurídicas, inclusive fundamentando a condenação em danos morais e lucros cessantes. Houve exposição coerente dos motivos de convencimento do magistrado, o que atende ao dever constitucional de motivação das decisões judiciais (art. 93, IX, CF).

Na sequência, os embargos de declaração foram igualmente enfrentados, ocasião em que o juízo destacou a ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC e apontou que os embargos visavam apenas à rediscussão do mérito já decidido.

Portanto, não há nulidade da sentença nem violação ao dever de fundamentação. O que existe é mero inconformismo das rés com o resultado desfavorável.

Do julgamento
extra petita.

Sustentam as apelantes que a sentença incorreu em julgamento
extra petita
, ao declarar a inexistência do débito de R$9.000,00 e reconhecer a abusividade da cláusula contratual indicada como 6.2, sem que houvesse pedido expresso de nulidade.

Também aqui a preliminar não procede.

A petição inicial formulou pedido expresso de declaração de inexistência do débito que originou a negativação, justamente a quantia de R$9.000,00 referente às “despesas de transferência e serviços”. Para apreciar a pretensão, o magistrado analisou a cláusula contratual que previa tais encargos. Houve apenas um equívoco numérico na identificação (referiu-se à cláusula 6.2, quando na realidade se tratava da cláusula 3.2), sem qualquer alteração do objeto litigioso.

Além disso, ao declarar a inexigibilidade de determinado débito, o julgador reconheceu a abusividade da cláusula que lhe deu origem, por se tratar de questão intrinsecamente ligada à causa de pedir. Não há
extra petita
quando a decisão se mantém nos limites da relação jurídica deduzida em juízo e dos pedidos formulados pelo autor.

Assim, a sentença limitou-se a apreciar exatamente o que fora requerido – declaração de inexistência do débito – e, para tanto, enfrentou a validade da cláusula contratual que lhe servia de fundamento.

Da impugnação à assistência judiciária.

O Juízo de origem manteve a assistência judiciária à autora, pela ausência de prova idônea de alteração de sua situação econômica.

As apelantes insistem na revogação, mas não demonstram de forma robusta a capacidade financeira da autora, razão pela qual deve prevalecer a concessão do benefício, em linha com a fundamentação sentencial.

Superadas as preliminares, passa-se ao exame do mérito recursal.

Do mérito.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal concentra-se em três pontos principais: (i) a validade das cláusulas contratuais que preveem o pagamento das chamadas “despesas de transferência e serviços” no valor de R$9.000,00, bem como das parcelas ajustadas a vencerem independentemente do andamento da obra; (ii) a legitimidade da inscrição do nome da autora nos cadastros restritivos de crédito em razão do inadimplemento dessas obrigações; e (iii) a indenização devida em virtude do atraso na entrega do imóvel, especialmente quanto à possibilidade de fixação dos lucros cessantes.

Tais questões demandam análise conjugada do contrato firmado entre as partes, dos dispositivos legais incidentes e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte Estadual.

Atinente o ônus da prova, a comprovação de regularidade da dívida compete ao fornecedor, a teor do disposto no art. 14, § 3o, I e II, do CDC,
in verbis
:

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. (...)

§ 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar:

I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste;

II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.”

Por sua vez, ainda que se reconheça a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica, e se admita a inversão do ônus da prova, tal circunstância não exime a parte autora do dever de demonstrar minimamente os fatos constitutivos de seu direito, conforme prevê o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC).

Da análise dos autos, extrai-se que a autora reconhece a existência de relação jurídica com a parte ré, resultante da aquisição do imóvel, mas questiona a validade da cobrança de R$9.000,00 a título de despesas de transferência e serviços, sob o argumento de que o encargo seria abusivo e estaria sendo exigido de forma antecipada, antes mesmo da conclusão e entrega da unidade.

Sustenta, ainda, a irregularidade da negativação de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, em razão da inadimplência dessa parcela, e pleiteia indenização por danos morais.

Da validade das cláusulas contratuais.

Cumpre esclarecer, inicialmente, que a Cláusula 6.2 das Normas Gerais do contrato não guarda relação com a cobrança de R$9.000,00 discutida nestes autos, pois limita-se a atribuir à incorporadora a responsabilidade pelos tributos e encargos incidentes até a expedição do “Habite-se” ou entrega das chaves, transferindo-os ao comprador a partir de então.

A cobrança questionada decorre, em verdade, do item 3.2 do Quadro Resumo, que estabelece o pagamento a título de “despesas de transferência e serviços”. Confira-se:

De igual modo, a Cláusula quarta do contrato dispõe que o preço estipulado deverá ser adimplido pelo comprador na forma e condições previstas, independentemente do andamento das obras.

No caso, o pagamento da referida despesa ficou acordado para a data de 13/09/2023, ou seja, para antes da data de entrega estimada - 30/11/2023, como pode ser observado no quadro de resumo:

Ao contrário do entendido pelo Julgador
a quo,
não vislumbro qualquer abusividade nesse ajuste, uma vez que o art. 490 do Código Civil expressamente prevê serem de responsabilidade do comprador as despesas de escritura e registro, salvo estipulação em contrário.

Assim, eventual antecipação do pagamento, por sua vez, decorre da autonomia da vontade das partes, sendo usual em contratos dessa natureza a fixação de parcelas em cronogramas independentes do estágio físico da obra.

A ausência de abusividade também se verifica à luz do Código de Defesa do Consumidor.

É certo que a relação jurídica em exame se enquadra no conceito de relação de consumo, atraindo a incidência do microssistema protetivo (arts. 2o e 3o do CDC). No entanto, a proteção legal não se confunde com a possibilidade de afastar obrigações livremente pactuadas, desde que não impliquem desequilíbrio contratual ou ofensa aos direitos básicos do consumidor.

O art. 51, IV, do CDC, considera nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. No presente caso, contudo, a estipulação do item 3.2 – cobrança de despesas de transferência e serviços – não impõe encargo aleatório ou desproporcional, mas apenas transfere ao adquirente o custo inerente à sua própria obrigação de registrar a transmissão da propriedade.

Da mesma forma, a Cláusula Quarta, ao prever a exigibilidade das parcelas na forma ajustada, independentemente do andamento das obras, não configura prática abusiva, pois mantém o equilíbrio da equação econômica do contrato.

Além do mais, o consumidor tinha plena ciência do cronograma financeiro estabelecido, constando expressamente do Quadro Resumo, em atenção ao princípio da informação adequada (art. 6o, III, do CDC).

Nessa linha, não há abusividade na cláusula que prevê a exigibilidade das parcelas contratadas em data anterior à entrega da obra, pois o pagamento decorre de ajuste livremente pactuado, desde que observados os deveres de informação e transparência.

De outro norte, restando incontroverso que a autora não realizou o pagamento na data aprazada, não pode exigir a exclusão da negativação com fundamento em cláusula contratual que deixou de cumprir. Importa frisar que, na data do vencimento da parcela (13/09/2023), ainda não havia atraso na entrega do imóvel, cujo prazo de conclusão estava estimado para 30/11/2023. Assim, não há como se imputar à incorporadora a pecha de inadimplente ou reconhecer abusividade na cobrança que deu ensejo à negativação.

A inscrição do nome da autora no rol de inadimplentes, nesse cenário, configura exercício regular de direito (art. 188, I, do Código Civil), não havendo que se falar em ilicitude.

Por sua vez, também não prospera o pedido de declaração de inexistência de débito, uma vez que a obrigação contratual se mantém hígida e não foi adimplida pela compradora na data do vencimento.

Via de consequência, a sentença deve ser reformada, para reconhecer a validade do débito e a regularidade da inscrição em cadastros de restrição ao crédito, afastando-se, com isso, a indenização por dano moral.

Nesse sentido:

EMENTA: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA - ADIMPLEMENTO NÃO DEMONSTRADO - EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO DO FORNECEDOR DE SERVIÇOS PÚBLICOS - OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR - INEXISTÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. - A teor do disposto no artigo 188, inciso I, do Código Civil, os atos praticados em legítima defesa ou no exercício regular de direito não caracterizam ilícito - Se o credor promove cobranças fundadas em dívida comprovadamente vencida e não quitada, age no exercício regular de seu direito, pelo que não há falar-se em obrigação de indenizar.”
(TJ-MG - Apelação Cível: 50952035720218130024 1.0000 .24.193905-7/001, Relator.: Des.(a) Márcio Idalmo Santos Miranda, Data de Julgamento: 16/07/2024, 1a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/07/2024)

“APELAÇÃO - NEGATIVAÇÃO DEVIDA- RELAÇÃO DE CONSUMO- ÔNUS DA PROVA - CONSUMIDOR- DANO MORAL- NÃO OCORRÊNCIA - – Relação de Consumo - Responsabilidade do autor - Não afastamento - Fato constitutivo do seu direito - Prova cabe ao autor- Inteligência do artigo 373, inc. I, do CPC/2015: -
Ônus da prova eventualmente imputado ao réu, segundo a legislação consumerista, não afasta a responsabilidade da parte autora de demonstrar seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil/2015
. DANO MORAL – Inclusão devida do nome do consumidor nos cadastros de restrição de crédito – Indenização – Não cabimento – Exercício regular de direito: – A inclusão devida do nome do consumidor nos cadastros de restrição de crédito não gera o dever de indenizar por danos morais, constituindo exercício regular do direito do credor em face da inadimplência do devedor. RECURSO ADESIVO DA AUTORA NÃO PROVIDO RECURSO DE APELAÇÃO DO RÉU PROVIDO . (TJ-SP - Apelação Cível: 1015512-62.2021.8.26 .0004 São Paulo, Relator.: Nelson Jorge Júnior, Data de Julgamento: 24/11/2023, 13a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/11/2023)

Dos lucros cessantes.

Resta incontroverso nos autos que a entrega da unidade não ocorreu dentro do prazo contratual acrescido do período de tolerância. Assim, configurado o atraso, surge o dever de indenizar o comprador.

O contrato firmado entre as partes prevê, em sua Cláusula 5, que, ultrapassado o prazo contratual de entrega da obra, o comprador poderá optar entre (i) a resolução do contrato, com restituição integral dos valores pagos, corrigidos e no prazo de 60 dias, ou (ii) a manutenção do contrato, hipótese em que fará jus à indenização equivalente a 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora,
pro rata die
, corrigido monetariamente:

Tal estipulação é compatível com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, em caso de mora da incorporadora, são devidos lucros cessantes em favor do adquirente, em regra presumidos no montante do aluguel de imóvel equivalente (Tema 996 e 970, REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF), sendo vedada a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal estipulada para a hipótese de mora da construtora
.

Logo, a cláusula penal que estabelece indenização prévia em favor do consumidor não se mostra abusiva, ao contrário, reforça o equilíbrio contratual, pois confere ao comprador compensação automática pelo atraso.

Outrossim, admite a jurisprudência que a cláusula penal, quando estipulada, sirva como piso indenizatório, devendo o julgador aferir, no caso concreto, se é inferior ao valor de mercado do aluguel, hipótese em que se admite a complementação.

Todavia, no caso em apreço, o autor não se desincumbiu do ônus de demonstrar que a indenização contratual de 1% ao mês sobre os valores pagos se mostraria menos favorável que a média locatícia de mercado.

Assim, não havendo prova nesse sentido, impõe-se aplicar a cláusula na forma como pactuada, de sorte que a indenização devida pelo atraso na entrega do imóvel corresponde ao percentual de 1% ao mês sobre o montante efetivamente pago pelo comprador, acrescido de correção monetária a partir da data em que deveria ser entregue o imóvel e juros de mora desde a citação.

Da multa por embargos de declaração protelatórios.

A sentença aplicou multa por considerar que os embargos de declaração opostos pela parte ré teriam caráter manifestamente protelatório.

Entretanto, razão assiste às apelantes.

Os embargos de declaração constituem meio legítimo de integração da decisão judicial, previstos no art. 1.022 do CPC, não se podendo presumir sua interposição como manobra de natureza meramente procrastinatória. No caso concreto, verifica-se que os aclaratórios buscaram sanar alegada omissão quanto à análise de cláusula contratual específica, questão esta de relevância para a solução da controvérsia.

Desse modo, ainda que rejeitados os embargos, não se pode qualificá-los como protelatórios, pois guardavam pertinência com a matéria discutida e foram manejados dentro das balizas legais.

Assim, impõe-se a reforma da sentença também para afastar a multa aplicada com fundamento no art. 1.026, § 2o, do CPC.

Da readequação do ônus sucumbencial.

Considerando o parcial provimento do recurso, com a manutenção da condenação da incorporadora apenas quanto à cláusula penal decorrente do atraso na entrega da unidade, e o reconhecimento da validade das cláusulas 3.2 e 4.1, bem como da regularidade da inscrição do nome da autora em cadastros restritivos e o afastamento do dano moral e da multa por embargos declaratórios, constata-se que a sucumbência da autora é significativamente maior que a da ré.

Nos termos do art. 86 do CPC, as despesas processuais e os honorários advocatícios devem ser rateados de forma proporcional à derrota de cada litigante. Assim, considerando o êxito parcial de ambas as partes, fixa-se a sucumbência na proporção de 70% para a autora e 30% para a ré.

Assim, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em 10% sobre o valor da causa, a serem suportados nessa proporção (de 70% para a autora e 30% para a ré), observada, em relação à autora, a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, § 3o, do CPC.

Dispositivo.

Com tais fundamentos,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

a) reconhecer a validade das Cláusulas 3.2 do Quadro Resumo e 4.1 do contrato, afastando a declaração de abusividade e, por conseguinte, a inexigibilidade do débito de R$9.000,00;

b) reconhecer a regularidade da inscrição do nome da autora em cadastros de inadimplentes, afastando, por consequência, a indenização por dano moral decorrente da negativação;

c) afastar a multa por embargos de declaração protelatórios aplicada na sentença;

d) manter, quanto ao atraso na entrega da obra, a condenação das demandadas, de forma solidária, limitando a indenização à cláusula penal contratualmente pactuada (1% ao mês sobre os valores efetivamente pagos,
pro rata die
, com correção monetária e juros), em substituição à condenação em lucros cessantes;

e) readequar o ônus da sucumbência, fixando-o na proporção de 70% a ser arcado pela autora e 30% para as rés, arbitrados os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, respeitada, quanto à autora, a suspensão da exigibilidade, na forma do art. 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025