Tribunal: TJMT
Processo: 1046124-54.2019.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-04
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESIDENCIAL NOVO TEMPO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM. NULIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CADEIA DE FORNECEDORES. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Recursos de apelação interpostos por EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA., KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA. e IPM2 – INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais proposta por ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS, referente à aquisição de imóvel na planta no empreendimento "Residencial Novo Tempo".
2. A sentença reconheceu a aplicação do CDC, afastou a cláusula compromissória de arbitragem, rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e condenou solidariamente as requeridas à restituição integral de R$ 8.803,99 e ao pagamento de R$ 8.000,00 por danos morais.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a cláusula compromissória de arbitragem em contrato de consumo afasta a jurisdição estatal quando imposta de forma compulsória; (ii) verificar se as empresas EFRAIM IMOBILIÁRIA, KASUAL e IPM2 possuem legitimidade passiva para responder solidariamente pelos danos causados à consumidora; (iii) determinar se houve inadimplemento contratual por parte das requeridas, considerando a alegação de que o prazo de entrega estaria condicionado à assinatura de contrato de financiamento pela compradora; (iv) avaliar se o atraso na entrega do imóvel e a frustração do negócio configuram danos morais indenizáveis.
III. Razões de decidir
4. A cláusula compromissória de arbitragem em relações de consumo é nula de pleno direito quando determina a utilização obrigatória da arbitragem, conforme art. 51, VII, do CDC, sendo válida apenas se o consumidor optar expressamente pela via arbitral no momento da controvérsia.
5. Todas as requeridas integram a cadeia de fornecimento e respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos dos artigos 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC, aplicando-se também a teoria da aparência, pois se apresentaram como corresponsáveis pelo empreendimento.
6. O inadimplemento contratual restou configurado pela não entrega do imóvel no prazo ajustado, sendo que o financiamento habitacional não foi viabilizado e as requeridas alteraram unilateralmente as condições contratuais, em violação ao art. 51, IV, do CDC.
7. A rescisão contratual por culpa exclusiva das requeridas impõe a devolução integral dos valores pagos, conforme Súmula 543 do STJ, sem parcelamento ou retenção abusiva.
8. O dano moral ficou caracterizado pela frustração da expectativa legítima da consumidora na aquisição da casa própria, pela retenção indevida de valores por longo período e pela conduta desleal das requeridas, que ultrapassou o mero dissabor contratual.
IV. Dispositivo e tese
9. Recursos de apelação conhecidos e desprovidos. Justiça gratuita deferida à apelante EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA.
Tese de julgamento: "1. É nula de pleno direito a cláusula compromissória de arbitragem imposta compulsoriamente em contratos de consumo, ressalvada a opção expressa do consumidor no momento da controvérsia. 2. As empresas que integram a cadeia de fornecimento na comercialização de imóveis respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, independentemente da divisão interna de responsabilidades. 3. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, aliado à frustração da legítima expectativa do consumidor e à retenção indevida de valores, configura dano moral indenizável."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 1o, III; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III e VI, 7o, parágrafo único, 14, 25, §1o, 30-35, 51, IV e VII; CC, arts. 189 e 927; CPC, art. 85, §§ 2o, 3o e 11.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; Súmula 568/STJ; Tema 970/STJ; Tema 996/STJ; STJ, REsp 1358513 RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, T4, j. 12/05/2020; STJ, AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 22/03/2021; TJ-MT, AC 10057868120218110004, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1a Câm. Dir. Priv., j. 12/09/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046124-54.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (APELANTE), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), GABRIELA DE SOUZA CORREIA - CPF: 974.957.431-15 (ADVOGADO), IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME - CNPJ: 23.984.147/0001-69 (APELANTE), EFRAIM IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 30.657.790/0001-43 (APELADO), MILLENIUM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS (APELADO), MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 03.857.138/0001-08 (APELADO), ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS - CPF: 839.137.931-00 (APELADO), CAIO CALISTRO FERNANDES - CPF: 719.644.521-04 (ADVOGADO), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (APELADO), GABRIELA DE SOUZA CORREIA - CPF: 974.957.431-15 (ADVOGADO), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), IPM2 - INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME - CNPJ: 23.984.147/0001-69 (APELADO), GABRIELA DE SOUZA CORREIA - CPF: 974.957.431-15 (ADVOGADO), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), EFRAIM IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 30.657.790/0001-43 (APELANTE), MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 03.857.138/0001-08 (APELANTE), ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS - CPF: 839.137.931-00 (APELANTE), CAIO CALISTRO FERNANDES - CPF: 719.644.521-04 (ADVOGADO), MILLENIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 03.857.138/0001-08 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESIDENCIAL NOVO TEMPO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM. NULIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CADEIA DE FORNECEDORES. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1.

Recursos de apelação interpostos por EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA., KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA. e IPM2 – INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais proposta por ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS, referente à aquisição de imóvel na planta no empreendimento "Residencial Novo Tempo".

2.

A sentença reconheceu a aplicação do CDC, afastou a cláusula compromissória de arbitragem, rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e condenou solidariamente as requeridas à restituição integral de R$ 8.803,99 e ao pagamento de R$ 8.000,00 por danos morais.

II. Questão em discussão

3. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a cláusula compromissória de arbitragem em contrato de consumo afasta a jurisdição estatal quando imposta de forma compulsória; (ii) verificar se as empresas EFRAIM IMOBILIÁRIA, KASUAL e IPM2 possuem legitimidade passiva para responder solidariamente pelos danos causados à consumidora; (iii) determinar se houve inadimplemento contratual por parte das requeridas, considerando a alegação de que o prazo de entrega estaria condicionado à assinatura de contrato de financiamento pela compradora; (iv) avaliar se o atraso na entrega do imóvel e a frustração do negócio configuram danos morais indenizáveis.

III. Razões de decidir

4. A cláusula compromissória de arbitragem em relações de consumo é nula de pleno direito quando determina a utilização obrigatória da arbitragem, conforme art. 51, VII, do CDC, sendo válida apenas se o consumidor optar expressamente pela via arbitral no momento da controvérsia.

5. Todas as requeridas integram a cadeia de fornecimento e respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos dos artigos 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC, aplicando-se também a teoria da aparência, pois se apresentaram como corresponsáveis pelo empreendimento.

6. O inadimplemento contratual restou configurado pela não entrega do imóvel no prazo ajustado, sendo que o financiamento habitacional não foi viabilizado e as requeridas alteraram unilateralmente as condições contratuais, em violação ao art. 51, IV, do CDC.

7. A rescisão contratual por culpa exclusiva das requeridas impõe a devolução integral dos valores pagos, conforme Súmula 543 do STJ, sem parcelamento ou retenção abusiva.

8. O dano moral ficou caracterizado pela frustração da expectativa legítima da consumidora na aquisição da casa própria, pela retenção indevida de valores por longo período e pela conduta desleal das requeridas, que ultrapassou o mero dissabor contratual.

IV. Dispositivo e tese

9. Recursos de apelação conhecidos e desprovidos. Justiça gratuita deferida à apelante EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA.

Tese de julgamento:

"1. É nula de pleno direito a cláusula compromissória de arbitragem imposta compulsoriamente em contratos de consumo, ressalvada a opção expressa do consumidor no momento da controvérsia. 2. As empresas que integram a cadeia de fornecimento na comercialização de imóveis respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, independentemente da divisão interna de responsabilidades. 3. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, aliado à frustração da legítima expectativa do consumidor e à retenção indevida de valores, configura dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, arts. 1o, III; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III e VI, 7o, parágrafo único, 14, 25, §1o, 30-35, 51, IV e VII; CC, arts. 189 e 927; CPC, art. 85, §§ 2o, 3o e 11.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 543/STJ; Súmula 568/STJ; Tema 970/STJ; Tema 996/STJ; STJ, REsp 1358513 RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, T4, j. 12/05/2020; STJ, AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 22/03/2021; TJ-MT, AC 10057868120218110004, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1a Câm. Dir. Priv., j. 12/09/2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. DR. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
apelações cíveis
interpostas por
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA.,
assistida pela Defensoria Pública do Estado
,
e por
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA. e IPM2 – INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
, contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e ressarcimento de perdas e danos proposta por
ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS
, decorrente de aquisição de imóvel na planta no empreendimento “Residencial Novo Tempo”.

A Magistrada de primeiro grau reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, afastou a cláusula compromissória de arbitragem, rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e, no mérito, declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva das requeridas, condenando-as solidariamente as empresas
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA., KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA., IPM2 – INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e MILLENIUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
à restituição integral das parcelas pagas (com correção desde cada desembolso e juros de 1% a.m. a partir da citação) e ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais; julgou improcedente o pedido de ressarcimento de honorários contratuais e fixou honorários sucumbenciais em 10% sobre a condenação.

A requerida
MILLENIUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, apesar de citada não apresentou contestação, motivo pelo qual houve revelia decretada (Id. 184913735).

A apelante
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA
(Id.

191340085), pela Defensoria Pública, suscita preliminares de extinção do feito sem resolução do mérito por convenção de arbitragem e de ilegitimidade passiva, sustentando que sua atuação se limitou à intermediação e que a cláusula compromissória deveria afastar a jurisdição estatal; no mérito, pugna pela reforma integral da sentença.

As apelantes
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA
e
IPM2 – INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
(Id. 319519461),

afirmam inexistir inadimplemento, porque o prazo de entrega estaria condicionado à assinatura de contrato de financiamento com a CEF pela compradora, imputando à autora a não formalização do ajuste; concluem pela improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, pela limitação da restituição aos valores por elas efetivamente recebidos.

As apeladas
ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS
(Id. 319519467) e
EFRAIM IMOBILIARIA LTDA
(Id. 319519470) apresentaram contrarrazões pugnando, em síntese, pelo desprovimentos dos respectivos recursos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. DR. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de
apelações cíveis
interpostas por
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA.,
assistida pela Defensoria Pública do Estado
,
e por
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA. e IPM2 – INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
, contra sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e ressarcimento de perdas e danos proposta por
ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS
, decorrente de aquisição de imóvel na planta no empreendimento “Residencial Novo Tempo”.

A Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, ao se habilitar nos autos em assistência à EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA., desde a contestação, mencionou a juntada da declaração de hipossuficiência jurídica e documentos pessoais da representante da empresa (Sra. Gabrielle Rosália Nazário Araújo) e solicitou o deferimento da assistência jurídica gratuita.

A Defensoria registra que o procedimento formal obrigatório na instituição concluiu pela hipossuficiência financeira da empresa, e que a declaração de hipossuficiência financeira está anexa aos autos sob o ID 98342100.

Preliminarmente,
acolho
o pedido de justiça gratuita.

Conheço
dos recursos, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

I. DAS QUESTÕES PRELIMINARES

A apelante
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA
, representada pela Defensoria Pública, argui preliminares de
incompetência do juízo em razão da cláusula compromissória de arbitragem
e de
ilegitimidade passiva
, sustentando, no mérito, que apenas intermediou o negócio e não integrou a relação contratual principal.

A cláusula compromissória de arbitragem não subsiste em relações de consumo quando impõe, de forma compulsória, a via arbitral. A própria sentença já bem destacou a nulidade de pleno direito de cláusula que determine a utilização obrigatória da arbitragem (art. 51, VII, do CDC), ressalvada a opção expressa do consumidor no momento da controvérsia — o que não ocorreu na espécie.

Com efeito,

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM - CONTRATO IMOBILIÁRIO - RELAÇÃO DE CONSUMO - CLÁUSULA ARBITRAL - ABUSIVIDADE - POSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO DIRETO DA CLÁUSULA PELO PODER JUDICIÁRIO - SENTENÇA CASSADA. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o ajuizamento da demanda pelo consumidor evidencia a sua discordância em submeter-se ao procedimento arbitral, afastando a eficácia da cláusula que impõe a sua utilização, visto ter-se dado de forma compulsória (vide REsp n. 1.785 .783/GO). Ante a especialidade da norma consumerista - em face da Lei de Arbitragem (Lei 9.307/96)-, não se aplica a previsão legal de que a validade da cláusula deve ser submetida previamente ao escrutínio do árbitro. (TJ-MG - Apelação Cível: 51941752820228130024, Relator.: Des .(a) Marcelo Pereira da Silva, Data de Julgamento: 22/05/2024, Câmaras Cíveis / 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/05/2024)

RECURSO INOMINADO – Locação de imóvel residencial – Discussão dos autos que não envolve locador e locatário, mas sim o locatário e imobiliária - Relação jurídica entre locatário e imobiliária que é de consumo – Nulidade da imposição de cláusula compromissória de arbitragem – Precedente do STJ – Apelante que é parte passiva para figurar no presente feito, pois responsável pela negativação indevida - Dano moral configurado (in re ipsa) – Sentença mantida por seus próprios fundamentos – RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 10117292620218260016 São Paulo, Relator.: Maria Priscilla Ernandes Veiga Oliveira, Data de Julgamento: 12/08/2022, Oitava Turma Cível, Data de Publicação: 12/08/2022)

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INCOMPETÊNCIA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA . RELAÇÃO DE CONSUMO. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. REQUISITOS FORMAIS. NÃO CONFIGURADOS . PRÁTICA ABUSIVA. RELAÇÃO DE CONSUMO. AJUIZAMENTO DA AÇÃO PELO CONSUMIDOR. AFASTAMENTO DA JURISDIÇÃO ARBITRAL . DECISÃO MANTIDA. 1.O art. 3o da Lei 9 .307/1996 (Lei da Arbitragem) estabelece que as partes poderão dirimir os seus litígios diante do Juízo Arbitral, mediante de convenção de arbitragem. 2. O artigo 4o, § 2o, do referido diploma legal, dispõe: ?Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.? 3 . No caso, a cláusula compromissória não está em negrito nem sublinhada. Também, não consta aposição das assinaturas de ambas as partes. Em outras palavras, não houve a estrita observância do dispositivo legal. 4 . Nos termos do art. 51, VII do Código de Defesa do Consumidor ( CDC), são nulas as cláusulas contratuais que "determinem a utilização compulsória da arbitragem." 5. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) prestigia a arbitragem desde que fique claro que sua instituição, no caso concreto, esta em consonância com a vontade real e autonomia do consumidor . Veda-se, nas relações de consumo, cláusula que institui previamente a arbitragem. Todavia, após o surgimento do conflito, o consumidor pode optar ou, de algum modo, confirmar essa forma extrajudicial de solução dos conflitos. 6. O ajuizamento de ação do consumidor, após o conflito, evidencia discordância com a cláusula instituída previamente . 7. Recurso conhecido e não provido.
(TJ-DF 0739989-97.2023 .8.07.0000 1793140, Relator.: LEONARDO ROSCOE BESSA, Data de Julgamento: 06/12/2023, 6a Turma Cível, Data de Publicação: 18/12/2023)

Assim,
rejeita-se
a alegação de incompetência do juízo.

No que toca à
ilegitimidade passiva
, também alegada pelas demais apelantes
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA e IPM2 – INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
, da simples análise das cláusulas contratuais constato a necessidade de manutenção da sentença, inexistindo razão para excluir da lide as empresas requeridas.

Impende transcrever a análise feita pela magistrada de primeiro grau:

“(...)As requeridas Efraim Imobiliária Ltda., Kasual Incorporadora e Construtora Ltda. e IPM2 Investimentos e Participações Ltda. sustentam a preliminar de ilegitimidade passiva, argumentando, em síntese, que não possuem responsabilidade direta pelos fatos narrados na inicial. Alegam que suas atuações foram distintas e que não há fundamento para que sejam incluídas na relação processual.

As requeridas
Kasual Incorporadora e Construtora Ltda. e IPM2
Investimentos e Participações Ltda.
figuram no contrato de compra e venda (id. 24920567) como promitentes vendedores
, evidenciando sua participação direta na alienação do imóvel e na obrigação de entrega da unidade habitacional à parte autora. Sendo assim, não há dúvidas quanto à sua legitimidade passiva, uma vez que assumiram expressamente obrigações contratuais perante a consumidora.

A requerida
Efraim Imobiliária Ltda. consta no contrato de intermediação imobiliária (id. 24839561)
como contratada, tendo atuado na captação da autora como cliente, promovendo a venda do imóvel e repassando informações sobre o empreendimento. Sua participação foi essencial para a concretização do contrato, influenciando diretamente a decisão da consumidora, razão pela qual deve responder solidariamente pelos prejuízos suportados pela autora.

A requerida
Millenium Empreendimentos Imobiliários Ltda., por meio de seu sócio Luis Marlo Faria, atuava como correspondente da Caixa Econômica Federal, sendo o responsável por intermediar a obtenção do financiamento habitacional, condição essencial para a continuidade do contrato.
No entanto, restou demonstrado nos autos que o financiamento não foi viabilizado, e o próprio representante da empresa reconheceu que os consumidores foram induzidos a erro quanto às informações prestadas, admitindo que as imobiliárias e clientes foram ludibriados pela construtora. Dessa forma, a Millenium, por meio de seu representante, contribuiu para a frustração do contrato, integrando a cadeia de fornecedores, o que a torna igualmente responsável pelos prejuízos experimentados pela parte autora.

Nos termos do artigo 7o, parágrafo único, e do artigo 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor (CDC),
todos aqueles que participam da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos vícios do produto ou serviço, não sendo relevante, sob a ótica consumerista, a divisão interna de responsabilidades entre os fornecedores. Além disso, aplica-se ao caso a teoria da aparência, segundo a qual todas as empresas envolvidas no negócio se apresentavam aos consumidores como corresponsáveis pelo empreendimento, reforçando a legitimidade passiva de todas as requeridas.

Além disso,
a teoria da aparência reforça a solidariedade entre as partes demandadas, uma vez que, para o consumidor, todas as requeridas se apresentavam como responsáveis pelo empreendimento, sem que houvesse distinção clara entre os papéis de cada uma na relação negocial.
O consumidor, ao firmar o contrato, confiou na idoneidade do empreendimento e na segurança do negócio, sendo irrelevante, sob o ponto de vista consumerista, a divisão interna de funções entre as empresas.

Diante disso, as argumentações das requeridas não afastam sua responsabilidade solidária, tampouco justificam a exclusão de qualquer uma delas do polo passivo da demanda. Todos os agentes envolvidos na relação de consumo devem responder solidariamente pelos eventuais danos causados ao consumidor, independentemente de quem tenha recebido diretamente os valores pagos ou de quem tenha formalizado o contrato principal.

Assim, rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas por Efraim Imobiliária Ltda., Kasual Incorporadora e Construtora Ltda. e IPM2 Investimentos e Participações Ltda.(...)”(Destaquei)

A fundamentação da magistrada encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça “
fundamenta-se na existência da relação jurídica de consumo, não importando ser a relação contratual (responsabilidade contratual) ou o fato ilícito (responsabilidade extracontratual). 2. É objetiva a responsabilidade do fornecedor (fabricante, o produtor, o construtor e o importador)”
.

O REsp: 1358513 RS 2012/0264861-3, da relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO nos fornece uma aula sobre a evolução da responsabilidade civil na seara consumerista, “
pois passou a alcançar não apenas o fornecedor diretamente ligado ao evento danoso, mas toda a cadeia de produção envolvida na atividade de risco por ora prestada”
.

Assim colaciono:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. FUNDAMENTO.
RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. SOLIDARIEDADE ENTRE OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRODUTOS OU SERVIÇOS. PRINCÍPIO DA APARÊNCIA. BOA-FÉ. LEALDADE. CONFIANÇA. SEGURANÇA JURÍDICA.
ATROPELAMENTO DURANTE A ENTREGA DO PRODUTO CAUSANDO A MORTE DO CONSUMIDOR. DEFEITO NO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A ENTREGADORA DO BOTIJÃO DE GÁS E A FABRICANTE. PENSÃO MENSAL POR MORTE. EMBARGOS INFRINGENTES INCABÍVEIS. NÃO SUSPENSÃO NEM INTERRUPÇÃO DO PRAZO PARA INTERPOSIÇÃO.
1. No âmbito do direito consumerista, a teoria do risco estabelece que a base da responsabilidade civil do fornecedor fundamenta-se na existência da relação jurídica de consumo, não importando ser a relação contratual (responsabilidade contratual) ou o fato ilícito (responsabilidade extracontratual). 2. É objetiva a responsabilidade do fornecedor (fabricante, o produtor, o construtor e o importador) na hipótese de defeito na prestação do serviço, e, desde que demonstrado o nexo causal entre o defeito do serviço e o acidente de consumo ou fato do serviço, nascerá o dever reparatório, cuja isenção apenas será possível nos casos em que constatada a culpa exclusiva do consumidor ou uma das causas excludentes de responsabilidade genérica - força maior ou caso fortuito externo.
3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser solidária a responsabilidade entre os fornecedores integrantes da mesma cadeia de produtos ou serviços que dela se beneficiam pelo descumprimento dos deveres de boa-fé, transparência, informação e confiança, independentemente de vínculo trabalhista ou de subordinação.
4. A boa-fé nos contratos, a lealdade nas relações sociais e a confiança que devem inspirar as declarações de vontade e os comportamentos fundamentam a proteção a uma situação aparente, tomada como verdadeira, a fim de imprimir segurança nas relações jurídicas (Princípio da Aparência).
5. No caso dos autos, a primeira ré, entregadora do botijão de gás de cozinha - GLP, é responsável pelo dano, uma vez que o evento fora causado por atropelamento por caminhão de sua propriedade, no momento em que prestava o serviço de entrega (serviço defeituoso, portanto). 6. Ainda, em relação à segunda ré (ULTRAGAZ), fabricante do produto entregue, sua responsabilidade apoia-se na teoria da aparência, haja vista tratar-se de situação em que o serviço identifica-se com o próprio produto. É que não interessa ao consumidor saber qual a empresa efetivamente entrega o botijão de gás em sua residência, importando, sobremaneira, o fato de o GLP ser "produzido" pela ULTRAGÁS. Essa marca é que, aos olhos do consumidor, confere identidade ao produto e ao mesmo tempo ao serviço a ele diretamente ligado. 7. Como regra, a pensão mensal devida aos pais pela morte do filho deve ser estimada em 2/3 do salário mínimo a partir da data em que a vítima completaria 14 anos até os seus 25 anos de idade, e, após, reduzida para 1/3, haja vista a presunção de que a vítima constituiria seu próprio núcleo familiar, até a data em que o de cujus completaria 65 anos. 8. É entendimento pacífico desta Corte que os embargos infringentes, quando não conhecidos por serem incabíveis, não suspendem nem interrompem o prazo para a apresentação do recurso, que é contado a partir da data da publicação do acórdão embargado. 9. Recurso especial de COMPANHIA ULTRAGÁZ S.A. parcialmente provido, apenas no que se refere ao pensionamento. Agravo em recurso especial de W. BIANCHI COMÉRCIO DE GÁS LTDA. a que se nega provimento. (STJ - REsp: 1358513 RS 2012/0264861-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 12/05/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/08/2020).

As empresas requeridas assumiram relação direta pela entrega da unidade. Desta forma, integram a cadeia de a cadeia de fornecimento como intermediadora, influenciando a formação da vontade da consumidora. Até mesmo a requerida Millenium Empreendimentos Imobiliários Ltda., por meio de seu sócio Luis Marlo Faria, atuava como correspondente da Caixa Econômica Federal, sendo o responsável por intermediar a obtenção do financiamento habitacional, condição essencial para a continuidade do contrato.

Sobre o tema, o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso entende pela necessidade de reconhecimento da responsabilidade solidária entre a construtora e a incorporadora para fins de indenização pelos danos causados ao consumidor pelo contrato firmado de compra e venda de imóvel.

Colaciono o julgado:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REJEITADA - PRESCRIÇÃO DA PARCELA REFERENTE À CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA COMPRADORA - PREVISÃO CONTRATUAL DE RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS -RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA QUE INTEGRAM A CADEIA DE CONSUMO -SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. Inexiste ofensa ao princípio da dialeticidade, se as apelantes atacam o pronunciamento judicial e fica evidente que os argumentos apresentados nas razões do recurso estão intrinsecamente ligados com o que ficou decidido na sentença. Carece de interesse recursal a pretensão de reconhecimento de prescrição das parcelas de comissão de corretagem, se a autora não se insurgiu contra essa retenção pelas rés/apelantes, nem ao menos as cobrou. À luz da jurisprudência e da legislação consumerista, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
a intermediadora (imobiliária) e a construtora, por integrarem a mesma cadeia de consum
o, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.
(TJ-MT - AC: 10057868120218110004, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023) (g.n.)

A relação firmada entre as requeridas entre as partes caracteriza-se como "terceirização" das atividades exploradas comercialmente na construção civil, portanto permanecem responsáveis solidariamente, tornaram-se beneficiárias economicamente da atividade desenvolvida, portanto assumem os riscos dela decorrente, logo, possuem legitimidade passiva para responder a pretensão da requerente.

Por fim, a legislação consumerista regulamenta claramente que, no contexto de relação de consumo, todos os fornecedores respondem solidariamente pelos danos decorrentes da falha na prestação do serviço, razão pela qual se
mantém no polo passivo tal como fixado na origem,
nos termos do artigo 7o, parágrafo único, e do artigo 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

II. DO MÉRITO

A controvérsia recursal cinge-se à responsabilidade civil das empresas
EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA., KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA., IPM2 INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
e
MILLENIUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

pelo fato do serviço (artigo 14 do CDC) prestado à apelada
ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS
, pelo inadimplemento da entrega do imóvel denominado empreendimento “Residencial Novo Tempo”.

De início, impõe-se reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre partes se caracteriza como relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. A parte autora
ROSIMEIRE APARECIDA DOS SANTOS
, na qualidade de pessoa física que adquiriu serviços de construção para uso próprio como destinatária final, enquadra-se perfeitamente no conceito de consumidor previsto no art. 2o do CDC. Por outro lado, as requeridas, como prestadoras de serviços de construção civil no mercado de consumo, configuram-se como fornecedoras, conforme dispõe o art. 3o do mesmo diploma legal.

Nesse sentido é o entendimento desta corte:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA INDEFERIDA PELO JUÍZO A QUO –
CONTRATO DE EMPREITADA - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Como as partes firmaram contrato de empreitada, contrato típico da construção civil, onde um dos contratantes (empreiteiro) se obriga a realizar, pessoalmente ou por meio de terceiro, determinada obra para o proprietário do imóvel, com material próprio ou fornecido por este, tal atividade se insere no conceito de fornecedor, previsto no artigo 3o do CDC. (
TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10040284020258110000, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 28/04/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2025). (Destaquei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REDIBITÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. COMPRA DE VEÍCULO. VÍCIO OCULTO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.
HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DO CONSUMIDOR.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
A relação estabelecida entre as partes é de consumo, e nos autos há hipossuficiência técnica por parte da agravada, de modo que a inversão do ônus é plenamente possível.
Com isso, não se está a tratar de prova diabólica, pois a pretensão é de saber ou não sobre a existência do vício oculto, portanto a probabilidade do direito e o risco de prejuízo não estão demonstrados. (TJ-MT - AI: 10186742620238110000, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 03/10/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/10/2023). (Destaquei)

A situação fática delineada nos autos revela clara relação de consumo, com incidência do CDC (arts. 6o, III e VI, 14 e 30/35) e responsabilidade objetiva das fornecedoras pela falha na prestação do serviço. É uma particular hipótese de responsabilidade civil, cujo cerne conceitual se hospeda na ideia geral de" indenizar um dano ", mas um dano novo, nascido de um descumprimento de obrigações preexistentes (contratual ou legal).

A autora alega que firmou contrato para aquisição do bem mediante intermediação das requeridas, tendo efetuado pagamentos iniciais (R$ 8.803,99) e cumprido todas as obrigações a seu cargo, mas, transcorrido o prazo ajustado, não obteve a entrega do imóvel nem qualquer garantia concreta de que o contrato seria honrado. Os documentos que acompanharam a petição inicial comprovam suas alegações: 1. Contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária para venda de imóvel (Id. 319518446); 2. Contrato particular de promessa de compra e venda (Id.

319518446); 3. Comprovante de pagamento no valor de R$ 6.710,00 (Id. 319518447); 4. Contrato de Locação de Imóvel residencial (Id. 319518448); 5. Fotos do empreendimento (Id. 319519351) e Propagandas (Id.

3195193550; 5. Termo de Distrato Consensual e Acordo (Id. 319519353).

Colaciono parte do contrato pactuado em 30/08/2018 (Id. 319518446):

2.0 – OBEJTO DO CONTRATO. O objeto do presente contrato é uma (01) Unidade Habitacional Multifamiliar (45,86m2) - Quadra 20Q – LOTE 06L, com TAMANHO - 200m2, com inscrição cadastral individual N° 04.4.34.016.0100.001, composta de uma sala de estar/jantar (integradas), Uma varanda, 2 Dormitórios, Um WC, Uma Cozinha, localizado no loteamento NOVO TEMPO na Avenida Doutor Meirelles, no bairro e Distrito do Coxipó, área urbana do Distrito do Coxipó no Município de Cuiabá, Mato Grosso, matriculado sob o no 94.541, Fls. 01, Livro no 02, em 01/03/2016, registrada na 5° Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá-MT, inscrita no cadastro imobiliário da Prefeitura Municipal de Cuiabá-MT, sob o no 04.4.34.003.2369.001.

3.1- PREÇO TOTAL DO IMÓVEL: RS$122.000,00 (cento e vinte e dois mil reais). 3.2-ENTRADA: R$2.000,00 (dois mil reais).

3.3-FINANCIAMENTO DIRETO: R$5.888,57 (cinco mil, oitocentos e oitenta oito reais e cinquenta e sete centavos). 3.4- RECURSO SAQUE DO FGTS: R$10.907,84 (dez mil, novecentos e sete reais e oitenta e quatro centavos) 3.5-FINANCIAMENTO LÍQUIDO BANCÁRIO: R$78.258,69 (setenta e oito mil, duzentos e cinquenta e oito reais e sessenta e nove centavos). 3.6- SUBSÍDIO DO GOVERNO: R$20.234,90 (vinte mil, duzentos e trinta e quatro reais e noventa centavos).4. CONDIÇÕES DE PAGAMENTO. 4.1 – DO IMÓVEL: 4.1.1. - ENTRADA PAGTO A VISTA: R$2.000,00 (dois mil reais). Pago através de transferência bancário a título de sinal de negócio, do qual a PROMITENTE VENDEDORA dá a mais plena, geral e irrevogável quitação. 4.1.2 – FINANCIAMENTO DIRETO, R$5.888,57 (cinco mil, oitocentos e oitenta e oito reais e cinquenta e sete centavos), a serem pagos direto a PROMITENTE VENDEDORA, da seguinte forma: A- Através de boletos bancários, em 20 parcelas de R$294,43 (duzentos e noventa e quatro reais e quarenta e três centavos). 4.1.3 - FINANCIAMENTO BANCÁRIO.: R$78.258,69 (setenta e oito mil, duzentos e cinquenta e oito reais e sessenta e nove centavos), pagos através de Financiamento Habitacional contraído pelo PROMITENTE COMPRADOR (A) em operação realizada junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF (agente financeiro).5. ENTREGA DO IMÓVEL
.

5.1- DA CONCLUSÃO DA OBRA: Entrega: 24(vinte e quatro) meses a partir da data da assinatura do contrato definitivo com a CEF -
O que o PROMITENTE COMPRADOR (A) declara ter conhecimento de que a data da entrega das chaves do imóvel é estimativa e que poderá variar de acordo com a data da assinatura do Contrato de Financiamento junto a CEF. Prevalecerá como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de direito, após a assinatura do referido contrato junto a CEF e a efetiva Liberação de Recurso Financeiro. 5.2 – DA ENTREGA DAS CHAVES E IMISSÃO DE POSSE: A entrega das chaves e a imissão de posse dar-se-á segundo a Cláusula Quinta adiante do presente instrumento.

O Termo de Distrato Consensual foi pactuado um ano depois, em 19/07/2019 (Id. 319519353):

“(...) Cláusula 3a) As condições para a presente rescisão são as seguintes: 1 - O imóvel ora citado neste instrumento será considerado vago de imediato.

2- A devolução do valor já gasto pelo PROMITENTE COMPRADOR(A), R$ 6.710,00 (seis mil e setecentos e dez reais), referentes ao contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária, realizado pela Efraim Imobiliária LTDA, assinado dia 23/07/2018. 3 - Devolução de R$ 2.093,99 (dois mil e noventa e três reais e noventa e nove centavos), valor referente ao PRO-SOLUTO que o PROMITENTE COMPRADOR(A) já pagou aos VENDEDORES, valor especificado no contrato particular de promessa de compra e venda, explicito na "cláusula 4 - CONDIÇÕES DE PAGAMENTO” do referido contrato. Parágrafo Primeiro: O pagamento dos valores descritos no item 2 e 3 da cláusula 3a deste presente termo ocorrerá da seguinte forma;

1 - R$ 6.710,00 (seis mil e setecentos e dez reais)
será pago em 3 parcelas de R$ 2.236,67
(dois mil e duzentos e trinta e seis reais e sessenta e sete centavos, sendo o vencimento da primeira parcela dia 12/09/2019, a da segunda dia 08/10/2019 e a terceira dia 08/11/2019. 2 -
R$ 2.093,99 (dois mil e noventa e três reais e noventa e nove centavos) será pago em uma única parcela dia 03/12/2019
. Parágrafo Segundo: O pagamento será feito pelos VENDEDORES através de depósito bancário, no Banco Santander, agência 3113, conta 010840593, conta pertencente a Sra. Rosimeire Aparecida dos Santos. (...)”

A tese recursal da
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA e IPM2 INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
— de que não houve inadimplemento porque o prazo de entrega dependeria de financiamento a ser providenciado pela compradora — não se sustenta ante o regime protetivo do consumo e a própria narrativa recursal.

O Distrato comprova que houve inadimplência, revelando, ainda, que a autora permaneceu na expectativa da casa própria por um ano.

O financiamento habitacional, condição essencial para a continuidade do contrato, não foi viabilizado, sendo que as requeridas tinham
plena ciência das dificuldades na formalização do crédito
, mas continuaram a comercializar o empreendimento, sem prestar informações claras e transparentes à consumidora, por um ano até o distrato.

A construtora tentou alterar unilateralmente as condições contratuais em maio de 2019 numa reunião (Id.

319519352), impondo à autora um novo contrato, com modificação do nome do empreendimento, da localização dos lotes e do valor do imóvel, sem que houvesse sua anuência, em afronta ao artigo 51, inciso IV, do CDC, que proíbe a modificação unilateral de contratos de consumo em prejuízo do consumidor.

As mensagens trocadas entre a autora e o representante das requeridas evidenciam que os consumidores foram induzidos a erro, recebendo informações inverídicas sobre o andamento do empreendimento e a concretização do financiamento. As mensagens foram transcritas na petição inicial e os áudios foram juntados aos autos (Id.

319518449, 319519350 e 319519352).

A Autora alega que não solicitou o distrato e a devolução dos valores pagos, mas as requeridas propuseram parcelar a devolução sem correção monetária, o que foi recusado.

Alega que não houve qualquer ressarcimento até o momento do protocolo da ação, o que lhe gerou grandes prejuízos financeiros e emocionais.

Durante toda a tramitação processual, as requeridas não comprovaram a entrega do imóvel. As cláusulas do distrato possuem condições desvantajosas, em flagrante abuso de direito e prática lesiva ao consumidor.

Ocorre que neste momento, não mais há dúvida da inadimplência contratual, que é patente,
tornando o pedido de rescisão contratual da autora totalmente procedente, por culpa exclusiva das requeridas.

O inadimplemento contratual, de responsabilidade exclusiva das requeridas, impõe a rescisão do contrato, com a devolução imediata dos valores pagos pela autora, nos termos da Súmula 543 do STJ, sem parcelamento ou retenção abusiva.

Mantém-se, pois, a resolução contratual por culpa das rés e o retorno das partes ao status quo ante,
com devolução integral das parcelas desembolsadas, tal como decidido.

No mais, não se presta a viabilizar tão somente a rescisão contratual pelo inadimplemento. Visto que
com o inadimplemento contratual, nasce fato novo
, e quanto a esse, não há que se falar em obrigação de fazer ou não fazer,
mas o dever de indenizar
. Passo a análise dos danos morais.

Nesse particular, Pontes de Miranda, citado por Aguiar Dias, expõe com precisão que a responsabilidade civil - o dever de indenizar, recompor o dano causado -, é obrigação nova, que não se confunde com a obrigação (contratual ou legal) anteriormente violada:

É preciso, para ser ato ilícito (no sentido restrito do capítulo), que produza obrigação independente, isto é, invada a esfera dos direitos que de modo geral competem ao titular. O ato ilícito estabelece de si e originariamente o vínculo de obrigação. Quer dizer: exclui-se da matéria, que devemos versar, tudo quanto não produzir aquela obrigação independente, oriunda da invasão da esfera jurídica de outrem. Assim, o conceito de ato ilícito não pode ser equiparado ao de violação de direito (sentido geral), de que nascem todas as ações e exceções, não pode ser assimilável ao de certas perdas de direitos, impostas como conseqüência de se haver infringido a lei, nem tampouco com as penas em geral: não poderia confundir-se com modificação ou rechaço (digamos assim) de relações obrigacionais já existentes (
Apud.
DIAS, José de Aguiar.
Da responsabilidade civil
. 11. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 563)

A responsabilidade civil pelo fato do produto e do serviço consiste, assim, na imputação ao fornecedor do dever de indenizar em razão dos danos decorrentes do defeito na concepção ou fornecimento de produto ou de serviço.

A sentença arbitrou a quantia de R$ 8.000,00, reputando configurado o abalo pela frustração séria do projeto habitacional e pela retenção indevida de valores.

Assim, agiu acertadamente a magistrada, ao condenar solidariamente as empresas requeridas em danos morais:

“(...) Do que consta dos autos, fica claro, muito claro, que a parte autora foi levianamente enganada pelo vendedor, que induziu-a a erro, fazendo-a acreditar que não haveria qualquer empecilho para a obtenção do financiamento imobiliário e que tal serviço estaria incluso na compra do imóvel, criando a falsa promessa de que a transação seria finalizada sem entraves.

Os requeridos violaram, pois, o princípio máximo orientador do Código de Defesa do Consumidor, que fundamenta toda a conduta contratual e impõe a cooperação, o respeito e a fidelidade nas relações contratuais. O CDC não se limita a disciplinar relações de mercado, mas busca garantir equilíbrio e justiça na relação entre fornecedores e consumidores, impondo deveres de transparência, boa-fé e informação adequada, os quais foram claramente desrespeitados pelos réus. Além disso, violaram o princípio da transparência, insculpido no artigo 4o do CDC, que assegura ao consumidor o direito a informações claras, corretas e verdadeiras sobre o produto ou serviço oferecido. A transparência não se limita ao texto contratual, mas impõe ao fornecedor um dever de lealdade e respeito desde a fase précontratual, como bem esclarece a doutrina de Cláudia Lima Marques, citada por João Batista de Almeida: "Informação clara e correta sobre o produto a ser vendido, sobre o contrato a ser firmado, significa lealdade e respeito nas relações entre fornecedor e consumidor, mesmo na fase pré-contratual, isto é, na fase negocial dos contratos de consumo" (Manual de Direito do Consumidor; Saraiva; 2003; pág. 139). Não há dúvidas de que os requeridos sonegaram informações essenciais à consumidora, omitindo aspectos fundamentais do contrato, frustrando sua legítima expectativa e desrespeitando o dever de transparência e boa-fé objetiva. Violaram, mais, o princípio da confiança, que traduz a credibilidade que o consumidor deposita no produto ou contrato, esperando que o negócio seja cumprido conforme prometido. A autora confiou nas garantias oferecidas pelos réus, especialmente no que se refere à viabilidade do financiamento e à entrega do imóvel, confiando de boa-fé que todas as condições anunciadas seriam integralmente cumpridas. No entanto, essa confiança foi negligenciada, pois as rés tinham conhecimento dos riscos e dificuldades inerentes ao contrato e, ainda assim, continuaram comercializando o empreendimento como se não houvesse qualquer entrave. O Código de Defesa do Consumidor não tolera práticas negociais desleais, razão pela qual exige boa-fé dos contratantes, entendendo o contrato não como uma oposição de interesses, mas como um instrumento de cooperação entre as partes. Nas palavras de Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva: (...). Ao meu aviso, tal situação não se configura como um simples aborrecimento, mas sim como uma violação da dignidade do consumidor, que confiou na boa-fé dos fornecedores e viu sua legítima expectativa ser frustrada por condutas ardilosas e desleais. A incerteza quanto à realização do negócio, a necessidade de arcar com custos imprevistos, a instabilidade emocional decorrente da insegurança jurídica e financeira e a busca incessante por uma solução que não foi espontaneamente oferecida pelos réus configuram, de maneira clara, o dano moral indenizável.(...)

Ora, como bem reconhecido pela moderna doutrina consumerista, a perda de tempo útil também constitui um abuso, sendo amplamente discutida sob a ótica da Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor, que reconhece que o tempo do consumidor tem valor e não pode ser desperdiçado em razão de falhas do fornecedor. Essa teoria tem sido amplamente acolhida pelos Tribunais Superiores, especialmente em casos como o presente, nos quais o consumidor é compelido a percorrer um verdadeiro calvário para reaver valores que jamais deveriam ter sido retidos pelo fornecedor.(...)

O longo período de espera, a retenção indevida dos valores pagos e a necessidade de recorrer ao Judiciário para buscar a restituição de seu dinheiro e a reparação pelos danos sofridos agravam a conduta das requeridas, impondo a fixação de uma indenização que efetivamente recomponha o abalo extrapatrimonial e desestimule novas práticas abusivas por parte das fornecedoras.
(...)
Dessa forma, considerando a gravidade do dano suportado, a reprovabilidade da conduta das requeridas e os parâmetros adotados pela jurisprudência em casos semelhantes, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais),
quantia que se mostra adequada para reparar o prejuízo sofrido pela parte autora e, ao mesmo tempo, coibir a reiteração de práticas comerciais abusivas no mercado imobiliário.(...)”

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos

189

e

927, ambos do

C
ó
digo Civil, revelado,

in casu
, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora. Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.
Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.- (N.U

0014339-33.2015.8.11.0041, C
Â
MARAS ISOLADAS C
Í
VEIS DE DIREITO PRIVADO,

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda C
â
mara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020). (Destaquei)

EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto. Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue. No entanto, para não incorrer em reformando in pejus, deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019. O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento . No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ. O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996). A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel.
O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.-
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10183670820198110002, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)

No mesmo sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.

1.

Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.

2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.

3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro

PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 26/03/2021). (Destaquei)

À luz desse norte e do conjunto probatório constante dos autos, o montante fixado mostra-se proporcional e suficiente aos fins punitivo-pedagógicos, não comportando redução ou majoração.

Ressalvo, por fim, que permanecem hígidos os demais capítulos da sentença não impugnados com eficácia devolutiva específica, inclusive a improcedência do pedido de ressarcimento de honorários contratuais da parte autora, por se tratar de relação interna entre advogado e cliente, sem transferência ao sucumbente.

Diante do exposto,
CONHEÇO
dos recursos e, no mérito,
NEGO-LHES PROVIMENTO
, para manter integralmente a sentença. Defiro a gratuidade da justiça à apelante EFRAIM IMOBILIÁRIA LTDA., nos termos acima.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante em 5% (cinco por cento), nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites estabelecidos nos §§ 2o e 3o do mesmo artigo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2025