Tribunal: TJMT
Processo: 1033093-42.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-25
Data de publicação: 2025-04-03

Ementa:
Ementa: Apelação Cível. Rescisão Contratual. Devolução De Quantia Paga. Contrato De Promessa De Compra E Venda. Desistência Por Iniciativa Do Promitente Comprador. Retenção. Observância Ao Limite De 25% Do Valor Pago. Comissão De Corretagem. Ausência De Especificação No Contrato. Recurso Conhecido e Desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por sentença proferida que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e determinou a restituição dos valores pagos, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão é determinar a legalidade da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato e a devolução parcelada dos valores pagos, bem como a validade da dedução a título de intermediação imobiliária.
III. Razões de decidir
3. A Lei no 13.786/2018 estabelece, no artigo 67-A, inciso II, que a retenção máxima permitida é de 25% sobre as quantias pagas em casos de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, e não 10%. A devolução deve ser imediata, conforme o entendimento do Tema 577 do STJ, e não parcelada.
4. A ausência de individualização dos valores cobrados a título de intermediação da venda no contrato celebrado entre as partes, inviabiliza o pleito de devolução. Precedentes STJ.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: A retenção de valores em caso de rescisão contratual deve respeitar o limite de 25% estabelecido pela Lei no 13.786/2018, e a devolução dos valores pagos deve ser imediata.
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 13.786/2018, art. 67-A, inciso II.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033093-42.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), LEANDRO JACOB NETO - CPF: 845.042.931-53 (ADVOGADO), NANCY FERREIRA DE MELO - CPF: 515.558.752-20 (APELADO), JELIANE DE ALMEIDA FERRAZ - CPF: 044.255.871-62 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELANTE), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), RAQUEL MARTINS GARCIA - CPF: 556.401.921-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
Apelação Cível. Rescisão Contratual. Devolução De Quantia Paga. Contrato De Promessa De Compra E Venda. Desistência Por Iniciativa Do Promitente Comprador. Retenção. Observância Ao Limite De 25% Do Valor Pago. Comissão De Corretagem. Ausência De Especificação No Contrato. Recurso Conhecido e
Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta por sentença proferida que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e determinou a restituição dos valores pagos, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão é determinar a legalidade da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato e a devolução parcelada dos valores pagos, bem como a validade da dedução a título de intermediação imobiliária.

III. Razões de decidir

3.
A Lei no 13.786/2018 estabelece, no artigo 67-A, inciso II, que a retenção máxima permitida é de 25% sobre as quantias pagas em casos de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, e não 10%. A devolução deve ser imediata, conforme o entendimento do Tema 577 do STJ, e não parcelada.

4. A ausência de individualização dos valores cobrados a título de intermediação da venda no contrato celebrado entre as partes, inviabiliza o pleito de devolução. Precedentes STJ.

IV. Dispositivo e tese

5
.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
A retenção de valores em caso de rescisão contratual deve respeitar o limite de 25% estabelecido pela Lei no 13.786/2018, e a devolução dos valores pagos deve ser imediata.

_________

Dispositivos relevantes citados:

Lei no 13.786/2018, art. 67-A, inciso II.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de Apelação Cível interposto por HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença proferida
pelo juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT,
que
nos autos da ação de
r
escisão contratual c/c devolução de quantias pagas
ajuizada por NANCY FERREIRA DE
MELO em
face da apelante,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial, determinando: a)
a
confirmação da tutela de urgência anteriormente concedida
, suspendendo a cobrança referente às parcelas vencidas e vincendas; b) a r
escisão do contrato de compra e venda em questão
; c) a a
nulação da cláusula que permitia a cobrança cumulativa de retenção de valores pagos, multa e taxa de fruição
; d) a r
estituição de 80% dos valores pagos pelo comprador (incluindo sinal e parcelas), com correção monetária pelo INPC desde cada pagamento e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado
. Por fim,
conden
ou
a apelante
a pagar as custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre a diferença entre o valor retido e o valor a ser restituído ao comprador.

A apelante, nas suas razões recursais, argumenta que o contrato é válido e que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da compradora.

Aduz que a sentença aplicou a Lei no 4.591/64, que trata de incorporações imobiliárias, quando deveria ter aplicado a Lei no 6.766/79, que trata de parcelamento de solo, e a Lei do Distrato

Declara que a retenção de 20% dos valores pagos é indevida. A Lei no 6.766/79 permite a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato.

Frisa que a comissão de corretagem foi paga diretamente ao corretor, portanto, não deve ser devolvida pela vendedora.

Descreve que a
devolução dos valores pagos deve ser feita de forma parcelada, conforme previsto na Lei do Distrato, e não em parcela única como determinado na sentença.

O apelado apesar de intimado não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Os autos relatam
qu
e

as partes litigantes celebraram um contrato de promessa de compra e venda de
um lote de no 3 da Quadra 04 do Loteamento Residencial Porto Ferreira Rondonópolis/MT, no valor total de R$ 149.183,16 (cento e quarenta e nove mil e cento e oitenta e três reais e dezesseis centavos).
Contudo,
a
Apelad
a
, alegando dificuldades financeiras, solicitou a rescisão do contrato.

Na sentença foi julgado parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda, firmado entre as partes, com a restituição dos valores pagos pelo apelado, em parcela única, com decote máximo de 25% do valor pago, devidamente corrigido.

A Apelante, por sua vez, argumenta que a rescisão deve ser regida pela Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei no 6.766/79), especificamente o artigo 32-A, que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, a devolução parcelada dos valores pagos e o abatimento da taxa de intermediação imobiliária. Com base nesses argumentos, a Apelante busca a reforma da sentença.

A questão central a ser analisada é a aplicação da Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei no 6.766/79) em detrimento da Lei no 13.786/2018, bem como a legalidade da retenção de 10% do valor atualizado do contrato, a devolução parcelada dos valores pagos e o abatimento da taxa de intermediação imobiliária.

Ocorrendo a rescisão por culpa do promitente comprador, mostra-se cabível a retenção, pela vendedora, de parte dos valores pagos, como forma de compensação dos gastos por ela efetuados com o empreendimento.

Como é cediço, o artigo 67-A, inciso II, da Lei no 13.786/2018 é aplicável tanto a contratos de incorporação imobiliária quanto a contratos de loteamento e trata das condições de restituição de valores pagos, em caso de desfazimento do contrato firmado sob a sua vigência, caso do contrato objeto dos autos.

Dessa forma, especificamente, o inciso II estabelece que, em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, este terá direito à restituição das quantias pagas ao incorporador, atualizadas monetariamente, deduzidas a pena convencional, que não poderá exceder a 25% do valor pago, in
verbis
:

"Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I -
a
integralidade da comissão de corretagem;

II -
a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
"

Não há falar, portanto, em aplicação de 10% sobre o valor atualizado do contrato conforme pleiteado pela Apelante. A propósito, nesse sentido trago à colação julgado deste Sodalício. Vejamos:

AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- ADQUIRENTE INADIMPLENTE – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N.o 13.786 DE 2018 – MULTA CONTRATAUAL QUE EXTRAPOLA OS 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS PERMITIDA PELA LEI DO DISTRATO- ABUSIDADE RECONHECIDA- ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ- EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR - AGRAVO INTERNOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

O §2o do art. 1021 do CPC confere ao julgador, após oitiva da parte contrária, a possibilidade de retratação do seu posicionamento.

É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do artigo 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 13.786/2018. Retenção que deverá ser então de 25% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato.

É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel na hipótese de lote não edificado que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato.

(N.U 1027787-29.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024,
Publicado
no DJE 22/03/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA AO LIMITE DE 25% DO VALOR PAGO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO NO CONTRATO. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por sentença proferida que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e determinou a restituição dos valores pagos, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, atualização de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão é determinar a legalidade da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato e a devolução parcelada dos valores pagos, bem como a validade da dedução a título de intermediação imobiliária, e a definição do termo inicial dos juros moratórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei no 13.786/2018 estabelece, no artigo 67-A, inciso II, que a retenção máxima permitida é de 25% sobre as quantias pagas em casos de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, e não 10%. A devolução deve ser imediata, conforme o entendimento do Tema 577 do STJ, e não parcelada.

A ausência de individualização dos valores cobrados a título de intermediação da venda no contrato celebrado entre as partes, inviabiliza o pleito de devolução. Precedentes STJ.

O termo inicial dos juros de mora é a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ no Tema 1002.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido para determinar que os juros moratórios incidirão a partir do trânsito em julgado da decisão, mantendo-se, no mais, a sentença em todos os seus termos.

Tese de julgamento: “A retenção de valores em caso de rescisão contratual deve respeitar o limite de 25% estabelecido pela Lei no 13.786/2018, e a devolução dos valores pagos deve ser imediata.”
(N.U 1026612-97.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO,
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
,
Quinta
Câmara de Direito Privado, Julgado em 1
7
/0
9
/2024,
Publicado
no DJE
19/09
/2024)

Outrossim, não há que se falar em restituição parcelada dos valores pagos, ante a sua abusividade, conforme tese firmada no julgamento do Tema 577 do STJ:

"Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes."

Com efeito, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de forma imediata, conforme estabelecido na r. Sentença.

Nesse
sentido :

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR. TEMA 577 - STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. - À luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – Tema 577 –, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - Sentença mantida - Recurso conhecido e não provido.
(TJ-AM - AC: 06088740720188040001 AM 0608874-07.2018.8.04.0001, Relator: Anselmo
Chíxaro
, Data de Julgamento: 29/04/2021, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 29/04/2021)

A apelante pretende, também, a dedução de valores a título de intermediação imobiliária, contudo,
verifica-se que o contrato transfere ao Apelado a obrigação de pagar a comissão, e estabelece que o valor seria pago diretamente ao corretor, inexistindo sinais de que os valores referentes ao contrato tenham relação com eventuais valores pagos a título de intermediação,
in
verbis
:

Item 9 - COMISSÃO: O COMPRADOR pagará a imobiliária LPX EMPREENDIMENTOS IMOBI
LIARIOS LTDA, (...) o valor de R$3.951,00 (três mil, novecentos e cinq
uenta e um reais), em 4 parcelas, a título de prestação de serviços de intermediação imobiliária.

Dessa forma, ante a ausência de comprovação de individualização dos valores cobrados a título de intermediação da venda, não há que se falar em inviabilidade de devolução de valores de eventual cobrança de intermediação.

Diante da ausência de individualização clara e inequívoca dos valores relativos à intermediação da venda no contrato, torna-se inviável o abatimento de tais valores do montante a ser restituído ao
Apelado.

A propósito:

APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS – CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO DO VALOR EM CONTRATO – DEVER DE RESSARCIMENTO – DIREITO DE INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PREPOSTOS QUE ENTRARAM NO LOCAL COM RETIRADA DE MIOLO DE FECHADURA – CHAVES JÁ ENTREGUES AOS AUTORES – BENS PERTENCENTES AOS AUTORES NO INTERIOR DO IMÓVEL – DANO MORAL CONFIGURADO – JUROS – RELAÇÃO CONTRATUAL – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

1- “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,
DJe
06/09/2016).

2- Atraso na entrega do imóvel somada com fato de prepostos terem adentrado no local sem consentimento dos adquirentes, que já haviam recebido chaves e tinham bens dentro da unidade. Fatos que não podem ser enfrentados como mero aborrecimento ou descumprimento contratual, pois ultrapassam os dissabores do
dia-a-dia
.

3- “A indenização por danos morais possui tríplice função, a compensatória, para mitigar os danos sofridos pela vítima; a punitiva, para condenar o autor da prática do ato ilícito lesivo, e a preventiva, para dissuadir o cometimento de novos atos ilícitos. Ainda, o valor da indenização deverá ser fixado de forma compatível com a gravidade e a lesividade do ato ilícito e as circunstâncias pessoais dos envolvidos. (...)” (REsp 1440721/GO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 11/10/2016,
DJe
11/11/2016-destaquei).

4- “O termo inicial dos juros de mora, na responsabilidade contratual, é a data da citação, nos termos do art. 405 do CCB.”

(
AgRg
no REsp 1537273/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2015,
DJe
01/12/2015).

(N.U 0018594-34.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/07/2024,
Publicado
no DJE 03/07/2024)

Assim, não há fundamento para a retenção dessa quantia no caso concreto.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença objurgada.

Na hipótese, tendo sido fixados os honorários advocatícios, na origem, em 20% sobre o valor do proveito econômico
obtido
, é inviável a majoração em grau recursal

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2025