Tribunal: TJMT
Processo: 0015025-45.2015.8.11.0002
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. BENFEITORIAS. POSSE PRECÁRIA. DIREITO À INDENIZAÇÃO LIMITADO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta contra sentença que decretou a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente comprador e determinou a reintegração de posse em favor da vendedora, condicionando-a ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença. A controvérsia recursal envolve a natureza da posse exercida pelo requerido, o direito à indenização e retenção pelas benfeitorias, a possibilidade de reintegração imediata e a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir se o requerido tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto de contrato rescindido; (ii) estabelecer se há direito à retenção em razão dessas benfeitorias; (iii) determinar se é cabível a imediata reintegração de posse do imóvel à parte autora; (iv) averiguar a possibilidade de fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel durante o inadimplemento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A cláusula contratual firmada entre as partes qualifica a posse exercida pelo promitente comprador como precária, subordinando o direito à indenização pelas benfeitorias à estrita observância das exigências legais.
A posse inicialmente exercida de boa-fé passou a ser de má-fé a partir do inadimplemento contratual, afastando, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o direito à retenção.
O art. 34 da Lei no 6.766/79 assegura o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias em caso de rescisão por inadimplemento, desde que realizadas em conformidade com o contrato e a legislação.
Não há prova da regularidade das benfeitorias realizadas, como licenciamento junto aos órgãos públicos, tampouco demonstração de sua utilidade ou necessidade, o que impede o reconhecimento genérico do direito à indenização.
A sentença, ao condicionar a reintegração de posse ao pagamento de indenização sem delimitação legal ou contratual, conferiu ao requerido vantagem indevida, contrariando os princípios do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.
A fixação de taxa de fruição é cabível como compensação pelo uso do imóvel durante a mora contratual, devendo ser apurada em liquidação de sentença com base em critérios objetivos, como valor de mercado do aluguel e encargos não pagos.
Apesar da má-fé da posse, é razoável conceder prazo para desocupação voluntária, em atenção ao direito fundamental à moradia e aos impactos sociais da reintegração imediata.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A posse inicialmente exercida de boa-fé pelo promitente comprador torna-se de má-fé com o inadimplemento contratual, afastando o direito à retenção por benfeitorias.
A indenização pelas benfeitorias em imóvel objeto de contrato rescindido deve limitar-se às úteis e necessárias, realizadas em conformidade com a lei e o contrato.
A reintegração de posse pode ser imediata, com concessão de prazo razoável para desocupação voluntária em atenção ao direito à moradia.
É cabível a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação sem adimplemento contratual, compensável com eventual indenização pelas benfeitorias.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.219 e 1.220; CF/1988, art. 6o; Lei no 6.766/79, arts. 34 e 37.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0015025-45.2015.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[BARBOSA E RAMOS LTDA - EPP - CNPJ: 36.915.056/0001-13 (APELANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), MARCOS SILVA - CPF: 694.466.791-68 (APELADO), ELDER KENNIDY DE ALMEIDA SANTOS - CPF: 005.994.601-64 (ADVOGADO), CARLOS ROBERTO BARBOSA - CPF: 099.355.171-87 (TERCEIRO INTERESSADO), GRAZIELLA FERNANDA NOVAIS LUCANO - CPF: 018.152.741-31 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. BENFEITORIAS. POSSE PRECÁRIA. DIREITO À INDENIZAÇÃO LIMITADO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que decretou a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente comprador e determinou a reintegração de posse em favor da vendedora, condicionando-a ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença. A controvérsia recursal envolve a natureza da posse exercida pelo requerido, o direito à indenização e retenção pelas benfeitorias, a possibilidade de reintegração imediata e a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o requerido tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto de contrato rescindido; (
ii
) estabelecer se há direito à retenção em razão dessas benfeitorias; (
iii
) determinar se é cabível a imediata reintegração de posse do imóvel à parte autora; (
iv
) averiguar a possibilidade de fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel durante o inadimplemento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual firmada entre as partes qualifica a posse exercida pelo promitente comprador como precária, subordinando o direito à indenização pelas benfeitorias à estrita observância das exigências legais.

A posse inicialmente exercida de boa-fé passou a ser de má-fé a partir do inadimplemento contratual, afastando, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o direito à retenção.

O art. 34 da Lei no 6.766/79 assegura o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias em caso de rescisão por inadimplemento, desde que realizadas em conformidade com o contrato e a legislação.

Não há prova da regularidade das benfeitorias realizadas, como licenciamento junto aos órgãos públicos, tampouco demonstração de sua utilidade ou necessidade, o que impede o reconhecimento genérico do direito à indenização.

A sentença, ao condicionar a reintegração de posse ao pagamento de indenização sem delimitação legal ou contratual, conferiu ao requerido vantagem indevida, contrariando os princípios do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A fixação de taxa de fruição é cabível como compensação pelo uso do imóvel durante a mora contratual, devendo ser apurada em liquidação de sentença com base em critérios objetivos, como valor de mercado do aluguel e encargos não pagos.

Apesar da má-fé da posse, é razoável conceder prazo para desocupação voluntária, em atenção ao direito fundamental à moradia e aos impactos sociais da reintegração imediata.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A posse inicialmente exercida de boa-fé pelo promitente comprador torna-se de má-fé com o inadimplemento contratual, afastando o direito à retenção por benfeitorias.

A indenização pelas benfeitorias em imóvel objeto de contrato rescindido deve limitar-se às úteis e necessárias, realizadas em conformidade com a lei e o contrato.

A reintegração de posse pode ser imediata, com concessão de prazo razoável para desocupação voluntária em atenção ao direito à moradia.

É cabível a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação sem adimplemento contratual, compensável com eventual indenização pelas benfeitorias.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 1.219 e 1.220; CF/1988, art. 6o; Lei no 6.766/79,
arts
. 34 e 37.

R E L A T Ó R I O

ApCiv
0015025-45.2015.8.11.0002

BARBOSA
E RAMOS LTDA - EPP X MARCOS SILVA

RELATÓRIO

Eminentes Pares,

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por BARBOSA E RAMOS LTDA em face de sentença proferida
nos autos da
Ação
de Rescisão
de Compromisso de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse
no 0015025-45.2015.8.11.0002,
ajuizada em desfavor de MARCOS SILVA
,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos

para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e o retorno das partes ao status quo ante; determinar a reintegração da posse do imóvel à parte requerente em razão da rescisão contratual;
r
econhecer o direito do requerido à indenização e retenção pelas benfeitorias e acessões, podendo permanecer com a posse até que a parte autora pague a indenização a ser apurada em liquidação de sentença, determinando a suspensão da reintegração na posse até então
.

Ainda,
em razão da sucumbência recíproca,
determinou que
cada parte ar
que
com as custas e despesas processuais, na proporção de 70% para o réu e 30% para a autora, bem como com os honorários de advogado da parte adversa, calculados os devidos pela autora em 10% e os devidos pela parte requerida em 15%, ambos com base no valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em relação ao requerido em razão da gratuidade judiciária deferida.

Irresignada, a parte autora interpõe o presente recurso de apelação, argumentando, em síntese, que não cabe indenização por benfeitorias porque o contrato expressamente estabelece que a posse transferida ao apelado era precária e provisória, havendo cláusula específica no sentido de que, não cumpridas integralmente as obrigações contratuais, não haveria direito a indenização ou retenção em decorrência das benfeitorias
.

Afirma que
eventual benfeitoria
realizada pelo requerido e
st
á
em desconformidade com o contrato e com a lei, não havendo comprovação de alvará, projeto aprovado ou habite-se
e
a partir do momento em que houve inadimplemento contratual, a posse passou a ser de má-fé, o que exclui qualquer obrigação de ressarcimento de benfeitoria
.

Reclama que n
ão há comprovação das benfeitorias alegadas
e, além disso,
há enriquecimento ilícito por parte do apelado, que reside no imóvel há mais de 10 (dez) anos sem pagar as parcelas devidas e o IPTU
.

Sustenta que
se mantida a necessidade de indenização por benfeitoria, a reintegração de posse não pode ficar condicionada à apuração, sob pena de o apelado continuar a residir gratuitamente
, caso em que
deve ser fixada taxa de fruição ou aluguel pelo período em que o apelado ocupou o imóvel; e caso mantido o entendimento pela indenização, esta deve se limitar às benfeitorias necessárias, devidamente comprovadas.

Apesar de devidamente intimado, conforme certidão constante dos autos, o apelado não apresentou contrarrazões ao recurso de apelação
(id 287961545).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares,

A controvérsia em exame gira
em torno, essencialmente, da possibilidade ou não de indenização pelas benfeitorias realizadas pelo apelado no imóvel objeto da lide, da natureza e comprovação dessas benfeitorias, da possibilidade de imediata reintegração de posse e
v
a
necessidade de fixação de taxa de fruição ou aluguel pelo período de ocupação do imóvel.

Das provas, em razão
do contrato de compromisso de compra e venda
firmado
entre as partes e o inadimplemento pelo requerido, ora apelado, a sentença acabou por decretar a rescisão contratual e determinar a reintegração de posse em favor da parte autora
, sendo certo que
a reintegração restou condicionada ao pagamento de indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas pelo requerido no imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença.

O cerne da controvérsia recursal, portanto, diz respeito à existência ou não de direito do requerido à indenização e retenção pelas benfeitorias alegadamente realizadas no imóvel objeto do contrato rescindido.

Nesse contexto, é imperioso analisar a natureza da posse exercida pelo requerido, bem como as disposições contratuais pertinentes e a legislação aplicável à espécie.

No que tange à natureza da posse, a apelante sustenta que a posse transferida ao apelado era precária, conforme expressamente previsto na cláusula 7a do contrato
(id287961518 - pág. 10).

De fato, da análise do
contrato,
verifica-se que a referida cláusula estabelece que:
"Ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A)(ES), neste ato transmitida a POSSE PROVISÓRIA E PRECÁRIA DO IMÓVEL, a qual exercera(
ão
) em nome do(a)(s) PROMITENTE(S) VENDEDOR(A)(
S)(
ES) até que sejam integralmente cumpridas as obrigações aqui previstas".

O mesmo dispositivo contratual prevê ainda que o promitente comprador poderia edificar benfeitorias que desejasse no imóvel, "desde que com estrita observância das determinações legais, sejam municipais, estaduais ou federais sob pena de, não observando tais exigências, não ter(em) direito a indenização ou retenção em decorrência das benfeitorias".

A questão que se coloca, então, é se a natureza precária da posse e a previsão contratual acima mencionada são suficientes para afastar o direito à indenização pelas benfeitorias e o consequente direito de retenção reconhecidos na sentença.

Nesse ponto, é necessário distinguir o tratamento dado pela lei às benfeitorias conforme a natureza da posse.

Nos termos do artigo 1.219 do Código Civil,
"o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis".

Por outro lado, o artigo 1.220 do mesmo diploma legal dispõe que "ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de
levantar
as voluptuárias".

A boa-fé ou má-fé da posse está intimamente ligada à ciência ou não, pelo possuidor, de eventuais vícios ou obstáculos que impeçam a aquisição da coisa.

No caso em análise, inicialmente, a posse era exercida de boa-fé pelo requerido, uma vez que amparada em contrato validamente celebrado entre as partes, não obstante a sua natureza precária.

No entanto, a partir do momento em que o requerido deixou de cumprir com sua obrigação de pagamento das parcelas avençadas, a posse passou a ser exercida de má-fé
.

Ademais, não se pode olvidar que o artigo 34 da Lei no 6.766/79, que trata especificamente dos loteamentos urbanos, estabelece que "em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário", ressalvando, no parágrafo único, que "não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei".

Diante dessas considerações normativas, é preciso avaliar se as benfeitorias alegadamente realizadas pelo requerido no imóvel se enquadram na categoria das necessárias, úteis ou voluptuárias, bem como se foram feitas em conformidade com o contrato e a lei.

Da análise dos depoimentos das testemunhas ouvidas em audiência, constata-se que o requerido efetivamente construiu uma residência no imóvel, onde passou a habitar com sua família desde, aparentemente, 2005, conforme relato de uma das testemunhas. Não há, contudo, documentação nos autos que comprove a regularidade dessa construção perante os órgãos competentes, como alvará de construção, projeto aprovado ou habite-se.

A Lei no 6.766/79 estabelece, em seu artigo 37, que "é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado".

No caso dos autos, não ficou demonstrado que o loteamento em questão estaria devidamente registrado e regularizado, o que poderia, em tese, impactar na análise da legalidade das benfeitorias realizadas.

Ademais, a própria cláusula contratual que autorizava o promitente comprador a edificar benfeitorias condicionava esse direito à "estrita observância das determinações legais", sob pena de não ter direito à indenização ou retenção.

Nesse cenário, considerando a ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias realizadas, bem como a natureza precária da posse e a previsão contratual expressa no sentido de que não haveria indenização ou retenção em caso de descumprimento das exigências legais, afigura-se questionável o reconhecimento, pela sentença, do direito à indenização e retenção pelas benfeitorias.

Outrossim, é importante considerar que o requerido permaneceu no imóvel por longo período sem adimplir com sua obrigação de pagamento das parcelas avençadas, o que configura enriquecimento sem causa à custa da apelante.

Por outro lado, não se pode também ignorar que a construção realizada no imóvel representa valorização significativa, que, caso incorporada definitivamente ao patrimônio da apelante sem qualquer contrapartida, poderia igualmente configurar enriquecimento sem causa.

Nesse contexto, a solução mais consentânea com os princípios da boa-fé objetiva, da vedação ao enriquecimento sem causa e da função social dos contratos parece ser aquela que busque um equilíbrio entre os interesses contrapostos das partes.

Assim, ainda que se reconheça o direito à indenização pelas benfeitorias, este deve ser limitado àquelas que efetivamente agregaram valor ao imóvel e que foram realizadas em conformidade com a lei e o contrato, devendo ainda ser considerado o período de ocupação gratuita do imóvel pelo requerido como fator de compensação.

No caso concreto, não há nos autos elementos suficientes para aferir com precisão quais benfeitorias foram realizadas, seu valor e sua conformidade com a lei e o contrato.

A sentença, ao reconhecer genericamente o direito à indenização e retenção pelas benfeitorias e acessões, sem qualquer limitação ou condicionante, e relegar a apuração para a fase de liquidação, acabou por conferir ao requerido uma posição jurídica mais vantajosa do que aquela que lhe seria assegurada pela lei e pelo contrato.

Ademais, ao condicionar a reintegração de posse ao pagamento da indenização, a sentença permitiu que o requerido continue a ocupar o imóvel gratuitamente por período indeterminado, até que se conclua a liquidação de sentença, o que agrava ainda mais a situação de desequilíbrio entre as partes.

Outro ponto de relevo diz respeito à ausência de fixação de taxa de fruição ou aluguel pelo período em que o requerido ocupou o imóvel sem adimplir com suas obrigações contratuais. Sendo certo que essa ocupação gerou benefícios ao requerido e prejuízos à apelante, afigura-se justa a fixação de um valor a título de fruição, como forma de equalizar a situação.

No que concerne à possibilidade de imediata reintegração de posse, impende observar que, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil, o direito de retenção só é assegurado ao possuidor de boa-fé. Como já exposto, a posse do requerido, a partir do momento em que deixou de adimplir com suas obrigações contratuais, passou a ser exercida de má-fé, o que, em tese, afastaria o direito de retenção.

Contudo, considerando a existência de construção no imóvel, onde o requerido reside com sua família, é preciso ponderar os valores constitucionais em jogo, especialmente o direito à moradia, previsto no artigo 6o da Constituição Federal.

Nesse contexto, ainda que se entenda pela possibilidade de imediata reintegração de posse, é razoável que seja concedido ao requerido um prazo para desocupação voluntária do imóvel, como forma de minimizar os impactos sociais da decisão.

Diante de todas essas considerações, entendo que a sentença merece parcial reforma para: (i) reconhecer que o direito à indenização pelas benfeitorias deve ser limitado àquelas necessárias e úteis que efetivamente agregaram valor ao imóvel e que foram realizadas em conformidade com a lei e o contrato, a serem apuradas em liquidação de sentença; (
ii
) fixar um valor a título de taxa de fruição pelo período em que o requerido ocupou o imóvel sem adimplir com suas obrigações contratuais, a ser igualmente apurado em liquidação e compensado com eventuais valores devidos a título de indenização pelas benfeitorias; e (
iii
) determinar a imediata reintegração de posse em favor da apelante, concedendo-se ao requerido um prazo razoável para desocupação voluntária do imóvel.

No que concerne à fixação da taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel sem o devido pagamento das parcelas contratuais, deve-se estabelecer parâmetros objetivos e equitativos. A taxa de fruição representa a contraprestação pecuniária pelo uso e gozo do imóvel durante o período em que o apelado permaneceu na posse sem adimplir suas obrigações contratuais.

Para sua quantificação adequada, devem ser considerados os seguintes critérios a serem apurados em liquidação de sentença
, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, evitando-se valores que possam caracterizar enriquecimento sem causa de qualquer das partes:
i) o valor de mercado para locação de imóvel semelhante na mesma região, a ser apurado mediante avaliação técnica;
ii
) o período total de ocupação sem pagamento, que, conforme os autos, iniciou-se aproximadamente em 31/03/2004 (data em que o apelado alega ter entrado em mora) até a efetiva desocupação do imóvel;
iii
)
a
valorização do imóvel durante o período de ocupação, descontando-se eventuais benfeitorias realizadas pelo ocupante;

iv
) o
s encargos não pagos pelo ocupante durante o período, como IPTU e taxas condominiais, se houverem;

Assim, a taxa de fruição deverá ser fixada em liquidação de sentença, mediante perícia técnica que considere os parâmetros acima estabelecidos, garantindo-se o contraditório e ampla defesa às partes, com possibilidade de apresentação de quesitos e assistentes técnicos.

A
nte o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO

para reformar em parte a sentença recorrida,
a fim de: i) l
imitar o direito à indenização pelas benfeitorias àquelas necessárias e úteis que efetivamente agregaram valor ao imóvel e que foram realizadas em conformidade com a lei e o contrato, a serem apuradas em liquidação de sentença;

ii
) f
ixar taxa de fruição a ser paga pelo apelado pelo período em que ocupou o imóvel sem adimplir com suas obrigações contratuais, a ser apurada em liquidação de sentença e compensada com eventuais valores devidos a título de indenização pelas benfeitorias
, observados os critérios acima determinados;
iii
) d
eterminar a imediata expedição de mandado de reintegração de posse em favor da apelante, concedendo-se ao apelado o prazo de
6
0 (
sessenta
) dias para desocupação voluntária do imóvel.

Mantidos os demais termos da sentença, inclusive quanto à distribuição da sucumbência, por não ter havido alteração substancial no resultado do julgamento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2025