Tribunal: TJMT
Processo: 1015954-12.2021.8.11.0015
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR NÃO ACOLHIDA – CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADO – MÉRITO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – MANUTENÇÃO DA RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E ADITIVOS – CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E FRUIÇÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO DA DEMANDA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO E DO REQUERENTE PROVIDO.
O inadimplemento de obrigação positiva e líquida caracteriza mora ex re, dispensando notificação prévia – motivo pelo qual se afasta a alegação de ausência de interesse processual.
A prova pericial foi corretamente indeferida, diante da desnecessidade de dilação probatória, sendo suficiente o conjunto probatório dos autos, inexistindo cerceamento de defesa.
A manutenção da rescisão do compromisso de compra e venda, bem como de seus aditivos contratuais, revela-se juridicamente adequada diante da reiterada inadimplência do comprador, que deixou de honrar as obrigações assumidas, mesmo após sucessivas repactuações firmadas com vistas à readequação das condições pactuadas, autorizando, nos termos do art. 475 do CC, a sua resolução, com retorno das partes ao estado anterior e reintegração do promitente vendedor na posse do imóvel – solução que preserva a segurança jurídica e impede o enriquecimento sem causa.
É admitida a cumulação da cláusula penal compensatória com indenização pela fruição do imóvel, conforme pacífica jurisprudência do STJ, quando o comprador inadimplente permanece na posse, impedindo a destinação econômica do bem, não configurando bis in idem.
Tratando-se, a hipótese, de sentença de natureza mista – com a procedência de pedidos de cunho declaratório e condenatório – a fixação dos honorários advocatícios deve observar o proveito econômico obtido na integralidade da demanda, e não apenas o valor da condenação literal.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015954-12.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[JEFERSON DIAS BONI - CPF: 856.232.379-91 (APELANTE), JONAS JOSE FRANCO BERNARDES - CPF: 781.225.541-72 (ADVOGADO), RICARDO LUIZ HUCK - CPF: 452.029.821-00 (ADVOGADO), MARCELO HUCK JUNIOR - CPF: 035.054.601-09 (ADVOGADO), WILSON ROBERTO MACIEL - CPF: 854.327.926-72 (APELADO), WILSON ROBERTO MACIEL - CPF: 854.327.926-72 (ADVOGADO), JEFERSON DIAS BONI - CPF: 856.232.379-91 (APELANTE), MARCELO HUCK JUNIOR - CPF: 035.054.601-09 (ADVOGADO), RICARDO LUIZ HUCK - CPF: 452.029.821-00 (ADVOGADO), JONAS JOSE FRANCO BERNARDES - CPF: 781.225.541-72 (ADVOGADO), WILSON ROBERTO MACIEL - CPF: 854.327.926-72 (APELADO), WILSON ROBERTO MACIEL - CPF: 854.327.926-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DE WILSON ROBERTO MACIEL DESPROVIDO E RECURSO DE JEFERSON DIAS BONI PROVIDO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
PRELIMINAR
– AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR NÃO ACOLHIDA – CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADO –
MÉRITO
– INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – MANUTENÇÃO DA RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E ADITIVOS – CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E FRUIÇÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO DA DEMANDA – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO E DO REQUERENTE PROVIDO
.

O inadimplemento de obrigação positiva e líquida caracteriza
mora ex re
, dispensando notificação prévia – motivo pelo qual se afasta a alegação de ausência de interesse processual.

A prova pericial foi corretamente indeferida, diante da desnecessidade de dilação probatória, sendo suficiente o conjunto probatório dos autos, inexistindo cerceamento de defesa.

A manutenção da rescisão do compromisso de compra e venda, bem como de seus aditivos contratuais, revela-se juridicamente adequada diante da reiterada inadimplência do comprador, que deixou de honrar as obrigações assumidas, mesmo após sucessivas repactuações firmadas com vistas à readequação das condições pactuadas, autorizando, nos termos do art. 475 do CC, a sua resolução, com retorno das partes ao estado anterior e reintegração do promitente vendedor na posse do imóvel – solução que preserva a segurança jurídica e impede o enriquecimento sem causa.

É admitida a cumulação da cláusula penal compensatória com indenização pela fruição do imóvel, conforme pacífica jurisprudência do STJ, quando o comprador inadimplente permanece na posse, impedindo a destinação econômica do bem, não configurando
bis in idem
.

Tratando-se, a hipótese, de sentença de natureza mista – com a procedência de pedidos de cunho declaratório e condenatório – a fixação dos honorários advocatícios deve observar o proveito econômico obtido na integralidade da demanda, e não apenas o valor da condenação literal.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1015954-12.2021.8.11.0015

APELANTES:

JEFERSON DIAS BONI E WILSON ROBERTO MACIEL

APELADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
JEFERSON DIAS BONI
(requerente) e
WILSON ROBERTO MACIEL
(requerido), contra sentença proferida pela MMa Juíza
Giovana Pasqual de Mello
, da 4a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, Indenização por Perdas e Danos e Pedido de Liminar de Tutela Provisória de Urgência no 1015954-12.2021.8.11.0015, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo autor, determinando a resolução do compromisso de compra e venda ajustado entre as partes, com o retorno ao
status quo ante
, mediante a reintegração do requerente na posse do imóvel, bem como a condenação do requerido ao pagamento da cláusula penal, equivalente a 10% do valor inadimplido; e perdas e danos, com a restituição do valor pago pelo réu, atualizado monetariamente.

As benfeitorias realizadas no imóvel, como móveis planejados e paisagismo, foram autorizadas para levantamento por parte do requerido.

Por fim, condenou o requerido ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

O autor,
JEFERSON DIAS BONI
, em suas razões de apelação, pugna pela reforma parcial da sentença para reconhecimento da possibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização pela fruição do imóvel, sob o argumento de que a taxa de fruição não constitui
bis in idem
, mas sim, uma forma de evitar o enriquecimento sem causa do réu, que permaneceu na posse do bem sem realizar os pagamentos ajustados.

Explica que a cláusula penal é pactuada com o intuito de reparar os prejuízos suportados pela parte lesada em razão do descumprimento contratual.

Por outro lado, menciona que a indenização pela fruição do imóvel, possui caráter de compensação pelo uso indevido do bem durante o período em que o inadimplemento se prolongou. Trata-se de uma contraprestação pelo uso da propriedade sem qualquer pagamento de aluguel, o que impediria o enriquecimento sem causa por parte do requerido.

Além disso, alega a necessidade de reforma da sentença quanto aos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, sustentando que o critério utilizado não foi adequado em relação à complexidade da demanda e ao trabalho realizado pelos patronos, eis que requer a sua majoração.

Explica que os honorários advocatícios foram fixados de maneira inadequada, considerando que a ação possui natureza dúplice, compreendendo pretensão constitutiva negativa/declaratória (rescisão contratual e reintegração de posse) cumulada com pretensão condenatória (indenização por perdas e danos e multa contratual).

Assinala que em demandas dessa natureza, a cumulação de pedidos que envolvem, simultaneamente, pretensões de reconhecimento de direito (declaratória/constitutiva) e de condenação, exige um grau maior de atuação processual.

Desse modo, defende que a base de cálculo para fixação dos honorários de sucumbência deve ser o valor da condenação (multa contratual compensatória e fruição do bem) somado ao proveito econômico (valor do contrato rescindido).

Forte nesses argumentos, requer a reforma da sentença para reconhecer a possibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização pela fruição do imóvel e para majorar os honorários de sucumbência (Id. 276425937).

Por sua vez, o réu,
WILSON ROBERTO MACIEL
, em seu recurso, requer, preliminarmente, o reconhecimento da ausência de interesse processual do apelado em promover a resolução contratual, já que a falta de notificação prévia inviabilizaria o pedido de rescisão do contrato, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Ainda em sede preliminar, sustenta que houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento do pedido de produção de prova pericial durante a fase de instrução processual.

Dessa forma, pleiteia o reconhecimento da nulidade da sentença, com o consequente retorno dos autos à fase de instrução, para a produção da prova pericial requerida, possibilitando a comprovação dos defeitos estruturais alegados no imóvel.

No mérito, relata que, diante das dificuldades de cumprimento do cronograma inicial, as partes acordaram em formalizar um aditivo contratual em 20/10/2020, com objetivo de alongar os prazos de pagamento das parcelas que estavam vencidas e readequar os valores a serem quitados.

Expõe que o referido aditivo foi celebrado em comum acordo, tendo em vista a necessidade de adequar os prazos e valores às condições financeiras e à entrega das chaves do imóvel, que ocorreu somente em fevereiro de 2020.

Defende, ainda, que essa renegociação visava ajustar o pagamento às novas condições do contrato, em virtude dos problemas construtivos e de instalação dos móveis planejados.

Dessa forma, elucida que, diante da ausência de cumprimento contratual por parte do apelado no que se refere à entrega do imóvel em perfeitas condições, bem como pela existência de vícios construtivos, a rescisão do contrato seria uma medida excessiva e desproporcional, de modo que entende devida a manutenção do contrato, evitando o enriquecimento sem causa e resguardando os direitos das partes envolvidas. Postula, ainda, pela distribuição do ônus da sucumbência, de forma recíproca, por entender que apenas parte dos pedidos do autor foram acolhidos.

Ante o exposto, requer o provimento do recurso para reconhecer a inépcia da inicial, com extinção do processo sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual e de requisito de existência e validade do processo, conforme artigos 485, VI e IV, do CPC, pela falta de interpelação prévia do apelante; ainda, pede a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da prova pericial, com consequente anulação da sentença e retorno da fase de instrução; subsidiariamente, caso não acolhidas as preliminares, postula a manutenção do contrato com readequação das obrigações e apuração do saldo remanescente para pagamento de forma atualizada; e ainda que as custas processuais e os honorários advocatícios sejam proporcionalmente distribuídos entre as partes de forma recíproca (Id. 276425941).

Nas contrarrazões de
JEFFERSON
, sobre a preliminar de ausência de interesse processual, este refuta essa alegação, destacando que se trata de inadimplemento de obrigação positiva e líquida (
mora ex re
), que dispensa notificação prévia, conforme artigos 394 e 397 do Código Civil e jurisprudência pacífica do TJMT.

Defende que foi apontada ainda a existência de contranotificação extrajudicial, protocolada e registrada no Cartório do 1o Ofício Extrajudicial de Sinop/MT, que comprova a constituição em mora.

Quanto a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa, argumenta que o juiz pode dispensar provas que considere desnecessárias, com base no art. 370 do CPC.

Além disso, menciona que a decadência do direito de reclamar vícios redibitórios já havia sido reconhecida, tornando desnecessária a produção de prova pericial.

Refuta a manutenção do contrato, alegando que demonstrou que o apelante pagou apenas a primeira parcela de R$100.000,00 (cem mil reais), não cumprindo com as demais prestações previstas no contrato e seus aditivos.

Defende que o apelante usufrui do imóvel desde fevereiro de 2020 sem qualquer pagamento adicional, caracterizando enriquecimento sem causa.

No que diz respeito à proporcionalidade dos honorários de sucumbência, argumenta que apenas dois dos pedidos do apelado foram indeferidos, caracterizando a sucumbência mínima, o que justifica a condenação integral do apelante em honorários, conforme parágrafo único do art. 86 do CPC (Id. 276425946).

Nas contrarrazões de
WILSON
, o apelado argumenta que a sentença está correta ao afastar tal cumulação, com fundamento no art. 410 do Código Civil, que veda o "bis in idem".

Explana que os honorários devem ser proporcionais aos pedidos vencidos, evitando enriquecimento sem causa, pois a cumulação de pedidos, conforme o artigo 327 do CPC é inadequada no caso concreto (Id. 276425948).

Os preparos recursais foram recolhidos (Ids. 276797850 e 276797852).

Nas peças Ids. 283845370 e 284038861, ambas as partes se opuseram ao julgamento virtual, vindicando, na mesma oportunidade, pela realização de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preenchidos os requisitos de admissibilidade,
conheço
dos recursos, o que faço com arrimo no art. 1.009 do CPC.

Conforme consta nos autos, a controvérsia envolve a rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel residencial, firmado em 14/01/2019, pelo valor de R$1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais), com pagamento parcelado.

O requerido adimpliu apenas a primeira prestação no valor de R$100.000,00 (cem mil reais), e após ajustes contratuais realizados por aditivos, permaneceu inadimplente em relação ao saldo restante.

Argumenta que o réu permaneceu inadimplente, o que ensejou o pedido de rescisão contratual, reintegração de posse e o pagamento de multa de 10% sobre o valor da parcela inadimplida; pagamento de indenização pela fruição do imóvel, além da retenção do valor pago de (R$100.000,00) para evitar enriquecimento ilícito.

Na contestação, o réu sustenta que houve suspensão do pagamento até a entrega das chaves, ocorrida em 02/02/2020, e que a mudança para o imóvel só se deu em janeiro de 2021 devido ao atraso na instalação dos móveis planejados.

Alega ainda que, ao tomar posse, constatou vícios estruturais no imóvel e propôs abatimento no valor devido, o que foi recusado pelo autor. Pleiteou a improcedência dos pedidos e, em reconvenção, requereu o abatimento do preço por vícios construtivos e reparação por danos morais.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos do autor, determinando a rescisão do contrato e a reintegração na posse, com a condenação do réu ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor inadimplido, além de custas e honorários advocatícios.

Na reconvenção, os pedidos foram rejeitados, com reconhecimento da decadência do direito do réu.

Ambas as partes recorreram, sendo que o requerente almeja reformar em parte a sentença para reconhecer da possibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização pela fruição do imóvel, sob o argumento de que a taxa de fruição não constitui
bis in idem
, bem como para majorar os honorários de sucumbência, tendo em vista que foi fixado apenas sobre o valor da condenação, contudo,
a base de cálculo para fixação dos honorários de sucumbência deve ser o valor da condenação (multa contratual compensatória e fruição do bem) somado ao proveito econômico (valor do contrato rescindido).

Já o requerido suscita preliminarmente a
ausência de interesse processual do autor apelado em promover a resolução contratual, sob o argumento de que falta de notificação prévia inviabilizaria o pedido de rescisão do contrato e ainda sustenta o cerceamento de defesa, uma vez que foi indeferida a prova pericial, do qual almeja comprovar os danos estruturais do imóvel.

No mais, almeja a manutenção do contrato com readequação das obrigações convencionadas, apurando-se o débito remanescente para pagamento de forma atualizada.

Preliminar

Ausência de interesse processual

A preliminar de ausência de interesse processual, fundada na alegação de que o autor não teria promovido à interpelação extrajudicial do réu antes da propositura da demanda, não se sustenta.

Conforme delineado nos autos, trata-se de obrigação positiva e líquida, cuja exigibilidade não depende de notificação prévia, conforme inteligência dos artigos 394 e 397 do Código Civil, que consagram a mora
ex re
para as hipóteses em que o inadimplemento decorre do simples decurso do prazo fixado para o cumprimento da obrigação. A propósito:

“Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.”

“Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.”

No caso, o contrato previa
datas específicas
para pagamento, as quais não foram honradas pelo requerido, o que autoriza o ajuizamento da demanda sem a necessidade de interpelação prévia.

Destaca-se, ainda, que o próprio autor promoveu notificação extrajudicial, devidamente protocolada no cartório competente, reforçando, inclusive, a constituição em mora.

Logo, a preliminar de ausência de interesse processual deve ser
rejeitada
.

Preliminar

Cerceamento de defesa

Também não merece prosperar a alegação de cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial requerida.

Nos termos do art. 370 do CPC, compete ao juiz, como destinatário das provas, indeferir aquelas que reputar inúteis, protelatórias ou desnecessárias à formação do convencimento.

No caso, a controvérsia jurídica não exigia dilação probatória mediante perícia técnica, uma vez que a decadência do direito de alegar vícios redibitórios já havia sido reconhecida, além do fato de que os elementos constantes nos autos eram suficientes para o julgamento da lide.

Dessa forma,
rejeita-se
a preliminar de cerceamento de defesa.

Mérito

Da rescisão do compromisso de venda e seus aditivos contratuais

A manutenção da rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel, bem como de seus aditivos contratuais, revela-se medida juridicamente adequada e necessária diante da incontroversa e reiterada inadimplência do requerido, que, apesar das sucessivas repactuações acordadas entre as partes com vistas à flexibilização das condições de pagamento, não honrou com os compromissos assumidos, tendo adimplido apenas a primeira parcela do ajuste original.

Ressalte-se que a resolução contratual encontra respaldo no artigo 475 do Código Civil
[1]
, que faculta à parte lesada pelo inadimplemento pleitear a extinção do pacto com o consequente retorno ao
status quo ante
, o que, na hipótese em exame, foi corretamente determinado pela sentença, assegurando a reintegração do promitente vendedor na posse do bem.

A alegação de vícios construtivos não prospera, haja vista o reconhecimento da decadência do direito de pleitear reparações, bem como a ausência de nexo de causalidade entre eventuais defeitos e a inadimplência.

Convém fazer uma pequena ressalva, para consignar que o laudo técnico unilateral apresentado pelo réu (Id. 82604453)
não constatou vícios estruturais
, mas apenas pequenas imperfeições em paredes e requadros de janelas, insuficientes para comprometer o valor do imóvel ou a sua habitabilidade.

Portanto, à luz da boa-fé contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, impõe-se a manutenção da rescisão contratual como forma de preservar a segurança jurídica e coibir o inadimplemento deliberado.

Cumulação de Cláusula Penal com indenização pela fruição do imóvel

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que é
admissível
a cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação), especialmente nos casos em que o comprador inadimplente permanece no bem após a resolução do contrato, impedindo sua destinação econômica pelo vendedor.

A cláusula penal possui caráter punitivo e compensatório pela inexecução do contrato, enquanto a indenização pela fruição do imóvel visa evitar enriquecimento sem causa, remunerando o uso prolongado do bem.

Assim, não há falar em
bis in idem
.

Nesse sentido, segue os precedentes do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR . RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA.
CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE
. NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1 .723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2.
É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ
. 3. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no REsp: 2063082 SP 2023/0098987-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RÉUS. 1. "
A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa.Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2 .024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.). 2 . Agravo interno desprovido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2294101 SC 2023/0041885-3, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023)

Segundo consta dos autos, o requerido Wilson Roberto Maciel foi imitido na posse do imóvel em fevereiro de 2020, tendo permanecido no bem até os dias atuais.

Durante esse período, não pagou contraprestação alguma pelo uso do bem, o que autoriza o reconhecimento do dever de indenizar o autor pelo uso exclusivo do imóvel até a data em que a posse for efetivamente transferida ao requerente, a ser apurado em liquidação de sentença, observando o valor médio de mercado de locação de imóvel equivalente à unidade habitacional objeto da lide (localização, padrão construtivo, metragem e características semelhantes), acrescida de correção monetária e juros de mora na forma da lei.

A respeito da cumulação das indenizações, também já se pronunciou nosso e. Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLÊNCIA – RESCISÃO –
APLICAÇÃO DE SANÇÕES PELO INADIMPLEMENTO – PREVISÃO NO PACTO – RETENÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL A TÍTULO DE MULTA – CLÁUSULA PENAL PELA RESCISÃO – POSSIBILIDADE
– RECURSO DESPROVIDO.
É sabido que a cláusula penal constitui pacto acessório por meio do qual as partes contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma prévia compensação das perdas e danos devidas pelo devedor inadimplente. A cláusula penal visa reparar o dano causado a uma das partes por violação de obrigação e a estimular o devedor a cumprir sua prestação
. A retenção de 20% dos valores pagos é devida pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10229978220228110041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 21/08/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/08/2024)

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018 – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – ARRAS (SINAL) C.C CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - PERDA DAS ARRAS - DANO MORAL – MINORAÇÃO - RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ. “
Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título), devendo prevalecer a perda das arras.” Precedente do STJ.
O valor do dano moral deve atentar-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, impondo-se a redução do valor arbitrado na sentença, a fim de adequar-se à realidade do caso concreto, aos casos análogos. Recurso parcialmente provido.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1006940-69.2023.8.11.0003, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 05/06/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024)

Honorários de Sucumbência

Também assiste razão ao autor quanto à base de cálculo e à majoração do percentual de honorários.

A ação apresenta natureza dúplice, abrangendo pretensão constitutiva negativa (rescisão contratual e reintegração de posse) cumulada com pretensões condenatórias (indenização por perdas e danos e cláusula penal).

Assim, os honorários devem observar o
proveito econômico obtido
, e não apenas o valor da condenação literal.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE TELEFONIA – LINHAS TELEFÔNICAS DE USO EMPRESARIAL – RENOVAÇÃO DE CONTRATO – OFERTA DE MELHORIAS NÃO CUMPRIDA – COBRANÇAS INDEVIDAS, BLOQUEIO DE LINHAS E INSERÇÃO DO NOME NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – NECESSIDADE DE CONTATO POR PARTE DO USUÁRIO PARA SOLICITAR A REGULARIZAÇÃO DAS FATURAS – DECLARAÇÃO DE RESCISÃO E NULIDADE DE VALORES COBRADOS A MAIOR – NECESSIDADE – CONFIGURAÇÃO DO ATO ILÍCITO – DANO MORAL EVIDENCIADO – DEVER REPARATÓRIO CARACTERIZADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – VALOR DA CONDENAÇÃO QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE –
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CAUSA – DESCABIMENTO – SENTENÇA DE CUNHO DECLARATÓRIO E CONDENATÓRIO – ARBITRAMENTO QUE DEVE TER COMO BASE A PREVISÃO ESTABELECIDA NO § 2o DO ART. 85 DO CPC – POSSIBILIDADE DE MENSURAR O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO
– SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (...) Nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC, “os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço”.
Tratando-se, a hipótese, de sentença de natureza mista, com a procedência do pedido de cunho declaratório e condenatório, os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o proveito econômico obtido
.”
(TJ-MT 00189318620168110041 MT, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 22/09/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/09/2021)

Além disso, o grau de complexidade da causa, a extensão da atuação processual e o desfecho favorável ao autor justificam a elevação do percentual para 15% sobre o proveito econômico da demanda, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de
WILSON ROBERTO MACIEL
(requerido)
, e
DOU PROVIMENTO
ao recurso de
JEFERSON DIAS BONI
(requerente), para autorizar a indenização pela fruição do imóvel e alterar a base de cálculo dos honorários para o proveito econômico obtido com a causa, majorando o percentual para 15%, na forma do art. 85, §2o, do CPC.

É como voto.

[1]
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025