Tribunal: TJMT
Processo: 1036201-19.2022.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
AUTOR: BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA
REU: PRISCILIA MARTINS BONINI DA SILVA e PAULO CESAR DA SILVA
EMENTA. DIREITO CIVIL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO VÁLIDA EM MORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. MANUTENÇÃO DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PARCIAL RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. EXERCÍCIO PARCIAL DE RETRATAÇÃO. MANUTENÇÃO DO RESULTADO.
I. CASO EM EXAME
Juízo de retratação proferido com fundamento no art. 1.030, II, do CPC, após provocação da Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, diante da possível desconformidade do acórdão da Quinta Câmara de Direito Privado com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.095.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se se, em contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada e sem constituição válida em mora do devedor, aplica-se o rito da Lei no 9.514/1997 ou as normas do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, bem como a validade da restituição parcial dos valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de registro do contrato não afasta, por si só, a eficácia da cláusula de alienação fiduciária entre as partes, conforme decidido pelo STJ no EREsp 1.866.844/SP.
4. Contudo, para aplicação da Lei no 9.514/1997 é indispensável a constituição válida em mora do devedor fiduciante, por meio de notificação extrajudicial, nos termos dos arts. 26 e 27 da referida Lei.
5. Não tendo a vendedora adotado providência formal para a constituição do devedor em mora, é inaplicável o rito da Lei no 9.514/1997, admitindo-se a resolução contratual com base no Código de Defesa do Consumidor (Súmula 543/STJ).
6. Retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador, devidamente motivada em elementos fáticos do caso concreto, tais como ausência de construção, desocupação do bem e possibilidade de revenda, conforme jurisprudência do STJ (AgInt no REsp 2087686/MT).
7. Juízo de retratação exercido apenas quanto à fundamentação original (registro como único requisito para aplicação da Lei no 9.514/1997), com manutenção do resultado por fundamento diverso (ausência de constituição em mora).
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Exercido o juízo de retratação, com alteração parcial da fundamentação e manutenção da conclusão do acórdão anterior.
Tese de julgamento: “A ausência de constituição válida de mora do devedor fiduciante impede a aplicação do procedimento especial da Lei no 9.514/1997, admitindo-se a resolução judicial do contrato e a restituição parcial dos valores pagos, conforme previsto na Súmula 543 do STJ.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; Código de Processo Civil, art. 1.030, II; Código de Defesa do Consumidor, art. 53.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.891.498/SP (Tema 1.095), Rel. Min. Marco Buzzi, j. 22.06.2022; STJ, EREsp 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 27.09.2023; STJ, AgInt no REsp 2087686/MT, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 17.06.2024; Súmula no 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036201-19.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), PAULO CESAR DA SILVA - CPF: 926.109.191-15 (APELADO), EDEN ANDERSON GARCIA - CPF: 502.739.301-68 (ADVOGADO), PRISCILIA MARTINS BONINI DA SILVA - CPF: 924.943.581-91 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AUTOR:
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

REU:
PRISCILIA MARTINS BONINI DA SILVA e PAULO CESAR DA SILVA

EMENTA. DIREITO CIVIL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO VÁLIDA EM MORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. MANUTENÇÃO DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PARCIAL RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. EXERCÍCIO PARCIAL DE RETRATAÇÃO. MANUTENÇÃO DO RESULTADO.

I. CASO EM EXAME

Juízo de retratação proferido com fundamento no art. 1.030, II, do CPC, após provocação da Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, diante da possível desconformidade do acórdão da Quinta Câmara de Direito Privado com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.095.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se, em contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada e sem constituição válida em mora do devedor, aplica-se o rito da Lei no 9.514/1997 ou as normas do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, bem como a validade da restituição parcial dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de registro do contrato não afasta, por si só, a eficácia da cláusula de alienação fiduciária entre as partes, conforme decidido pelo STJ no
EREsp
1.866.844/SP.

4. Contudo, para aplicação da Lei no 9.514/1997 é indispensável a constituição válida em mora do devedor fiduciante, por meio de notificação extrajudicial, nos termos dos
arts
. 26 e 27 da referida Lei.

5. Não tendo a vendedora adotado providência formal para a constituição do devedor em mora, é inaplicável o rito da Lei no 9.514/1997, admitindo-se a resolução contratual com base no Código de Defesa do Consumidor (Súmula 543/STJ).

6. Retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador, devidamente motivada em elementos fáticos do caso concreto, tais como ausência de construção, desocupação do bem e possibilidade de revenda, conforme jurisprudência do STJ (
AgInt
no REsp 2087686/MT).

7. Juízo de retratação exercido apenas quanto à fundamentação original (registro como único requisito para aplicação da Lei no 9.514/1997), com manutenção do resultado por fundamento diverso (ausência de constituição em mora).

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Exercido o juízo de retratação, com alteração parcial da fundamentação e manutenção da conclusão do acórdão anterior.

Tese de julgamento
: “A ausência de constituição válida de mora do devedor fiduciante impede a aplicação do procedimento especial da Lei no 9.514/1997, admitindo-se a resolução judicial do contrato e a restituição parcial dos valores pagos, conforme previsto na Súmula 543 do STJ.”

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 9.514/1997,
arts
. 23, 26 e 27; Código de Processo Civil, art. 1.030, II; Código de Defesa do Consumidor, art. 53.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.891.498/SP (Tema 1.095), Rel. Min. Marco
Buzzi
, j. 22.06.2022; STJ,
EREsp
1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 27.09.2023; STJ,
AgInt
no REsp 2087686/MT, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 17.06.2024; Súmula no 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Juízo de Retratação, propiciado pela Vice-Presidência deste Egrégio Tribunal de Justiça (ID. 317212375), para reapreciação da matéria já analisada por esta Quinta Câmara de Direito Privado, nos termos do art. 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil.

O Recurso Especial interposto por BRDU SPE Várzea Grande Ltda. sustenta que o acórdão proferido no julgamento da Apelação Cível (ID. 294392365),
mantido por ocasião do julgamento dos Embargos de Declaração (ID. 300603366), encontra-se em desconformidade com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1095, o qual trata da aplicabilidade da Lei no 9.514/1997 e da necessidade de observância de seus requisitos procedimentais — especialmente o registro do contrato e a constituição em mora — nas hipóteses de resolução contratual por inadimplemento do comprador.

A Vice-Presidência entendeu presente a plausibilidade da alegada divergência jurisprudencial, determinando o retorno dos autos a esta Câmara julgadora, para o fim de eventual retratação do julgado, nos moldes do artigo 1.030, inciso II, do CPC.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

AUTOR:
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA

REU:
PRISCILIA MARTINS BONINI DA SILVA e PAULO CESAR DA SILVA

VOTO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
c
uida-se de juízo de retratação, nos termos do art. 1.030, II, do Código de Processo Civil, suscitado por despacho da Vice-Presidência (ID. 317212375), que apontou possível divergência do acórdão proferido por esta Câmara com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.095 dos recursos repetitivos (REsp 1.891.498/SP) e os Embargos de Divergência no REsp 1.866.844/SP.

O acórdão anteriormente proferido por esta Câmara negou provimento ao recurso de apelação interposto pela empresa vendedora, mantendo sentença que
julgou procedente o pedido de resolução do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, com restituição de 80% dos valores pagos pela parte autora, sob o fundamento de que a ausência de registro da cláusula fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis afastaria a incidência da Lei no 9.514/1997, admitindo-se a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente a Súmula 543 do STJ.

Cito:

“
[...]

Da aplicação da lei de alienação fiduciária nos contratos sem registro.

Em que pese as alegações da empresa recorrente, razão não lhe assiste.

Isto porque, embora não se desconheça o entendimento firmado pelo STJ no Recurso Especial n.o 1.891.498 (Tema 1095), o qual dispõe que
"em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienaçãofiduciária devidamente registradoem cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa doConsumidor",no casosub judice,a despeito da previsão contratual de alienação fiduciária em favor da própria vendedora, não houve registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis.

O registro do título é requisito indispensável para a aquisição do direito real e a transferência do domínio resolúvel, concretizando a constituição da propriedade fiduciária (art. 23 da Lei no 9.514/97). Sua ausência impede a formação do direito real, restringindo as partes ao âmbito obrigacional e impossibilitando o surgimento da propriedade fiduciária.

Assim,inobstante a irresignação da empresa Apelante,afalta de registro cartorário do pacto tornaineficaza garantia prevista, o que admite a incidência das disposições especiais doCódigo de Defesa do Consumidor, como chancelado pelo STJ no julgamento doREsp1.976.082/DF
.

Por conseguinte, não se mostra possível a liquidação do contrato conforme a Lei no9.514/97, remanescendo apenas o contrato de venda, o qual pode ser resolvido a pedido do adquirente, nos termos da Súmula543 do STJ, que assim dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorreraimediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

Nesse sentido,é a jurisprudência hodierna deste Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, § 11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO.A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna
inócua
a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 eadmite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.De acordo com o art. 7o, parágrafo único, do CDC, todos aqueles que fazem parte da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, o que afasta a tese de ilegitimidade da seguradora contratada pelo alienante. É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 1273751/DF). Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, § 11, do CPC).(TJ-MT - EMBDECCV: 10036923220228110003, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/03/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2023)(
g.n
.)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 – IMPROCEDENCIA - AVENÇA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA - RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO CDC - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 10% – SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMA 1.002 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levadoa registrono Cartório de Imóveis, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei no 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal à hipótese dos autos.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorreraimediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (
Súmula 543 do STJ
)(...)(TJ-MT 10058852520198110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 17/05/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/05/2021)(
g.n
.)

[...]”

Ao reapreciar os autos, reconhece-se que houve equívoco na fundamentação adotada no acórdão originário, na medida em que a ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária, por si só, não impede a eficácia do pacto entre as partes, conforme decidiu o STJ ao julgar os Embargos de Divergência no REsp 1.866.844/SP:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1.
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes
, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2.
Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência
. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997.4.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto
, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas .5. Embargos de divergência não providos. (STJ -
EREsp
: 1866844 SP 2020/0062570-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/09/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
09/10/2023) – Grifo nosso

Contudo, ainda que se reconheça a eficácia contratual do pacto fiduciário celebrado entre as partes,
independentemente da existência de registro
contratual
,
o caso em apreço não autoriza a aplicação do procedimento especial da Lei no 9.514/1997
, tendo em vista a
ausência de constituição válida do devedor em mora
— elemento indispensável à deflagração do rito previsto nos artigos 26 e 27 da mencionada norma.

O negócio jurídico firmado sob os ditames da Lei no. 9.514/97 possui regramento próprio e consequências específicas para o caso de inadimplemento. A discussão que pairava sobre a possibilidade ou não de aplicação do Diploma Consumerista nos contratos de compra e venda de imóvel firmados com pacto adjeto de alienação fiduciária foi resolvida pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp no 1.891.498, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1095), firmando a seguinte tese:

"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

O Relator do acórdão, Min. MARCO BUZZI ressaltou que, para se afastar a aplicação do CDC na hipótese de resolução do contrato de compra de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, deve ser verificada a presença de requisitos próprios da lei especial (Lei 9.514/1997), quais sejam: (i) registro do contrato no cartório de imóveis, (
ii
) inadimplemento do devedor e (
iii
) sua constituição em mora.

De acordo com o Ministro, a tese fixada no julgamento não abarca situações das quais estejam ausentes esses três requisitos. Também apontou que havendo falta de pagamento, mas se o credor não tiver constituído o devedor em mora - exatamente o caso dos autos, a solução do contrato não seguirá o rito especial da Lei 9.514/1997, podendo ocorrer com base no Código Civil (art. 472 e seguintes) ou no CDC (art. 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação.

No presente caso, embora a vendedora tenha sustentado a aplicabilidade da Lei no 9.514/1997, não demonstrou ter promovido qualquer notificação extrajudicial
para constituir a compradora em mora, limitando-se a alegações genéricas sobre a existência da cláusula contratual e
que a ausência de
registro do contrato
não afastar
o rito especial
.

A mora, portanto, apenas se tornou controvertida com o ajuizamento da presente ação e a citação da parte ré (art. 240 do CPC), situação que, segundo o STJ, não supre a exigência legal específica da constituição extrajudicial da mora para fins de consolidação da propriedade fiduciária.

Aliás, os autos demonstram que a parte autora buscou, previamente, solução administrativa para resolver ou rescindir o contrato (ID.
290176897 - Pág. 6
), não tendo recebido qualquer resposta da vendedora, que permaneceu inerte durante toda a fase de inadimplemento, o que reforça o caráter negligente e contraditório de sua conduta.

É certo que os compradores, embora inadimplentes,
não podem ficar à mercê da vendedora
/credora
, aguardando o vencimento acumulado de prestações
convencionadas
até que
essa última
os notificasse para a execução da garantia fiduciária.

Essa inércia não é despida de consequência jurídica. Pelo contrário, caracteriza uma tentativa reprovável de alongar a posse dos valores pagos pela parte consumidora, valendo-se da inadimplência sem providenciar a regularização pela via própria. O silêncio da vendedora, inclusive durante o trâmite da presente demanda,
sem demonstrar qualquer intenção de deflagrar o rito de consolidação e leilão
, evidencia uma afronta aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato, que regem as relações de consumo e os negócios jurídicos em geral.

A jurisprudência já reconhece, de forma pacífica, que:

COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CC DEVOLUÇÃO DE VALORES. PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. Impossibilidade de executar, pelo rito da Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante (autor) não constituído em mora pelo credor fiduciário, ainda que registrado o contrato. (REsp 1.891 .498 - Tema 1095). Nítido propósito da ré (credora fiduciária) de, com sua conduta negligente, ganhar mais tempo para permanecer com as quantias pagas pela compradora (devedora fiduciante). Em
reforço, se durante o trâmite sequer afirma que possui intenção de iniciar o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, fica evidente o motivo reprovável de sua inércia, cuja afronta aos direitos do consumidor, permite a rescisão com ordem de devolução de 90% das quantias pagas, considerando que o apelo não versou sobre a minoração do percentual de retenção. Princípio do tantum
devolutum
, quantum
appellatum
. JUROS DE MORA. Termo inicial. Incidência a partir do trânsito em julgado (REsp 1.740 .911/DF- Tema 1002). RECURSOS DESPROVIDOS.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1029026-48.2018 .8.26.0114 Campinas, Relator.: Fernando Marcondes, Data de Julgamento: 14/11/2023, 2a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/11/2023)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA REGISTRADA. NOTIFICAÇÃO. NECESSIDADE. Sentença de parcial procedência, declarando a rescisão do contrato entre as partes por culpa dos autores, com devolução dos valores pagos na forma dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Irresignação dos autores. 1. JUSTIÇA GRATUITA. Hipossuficiência dos autores demonstrada (
arts
. 98 e 99, CPC). Assistência judiciária gratuita deferida. 2. RESCISÃO CONTRATUAL. Desistência do comprador. Alienação fiduciária registrada, sem constituição regular dos compradores em mora por meio de notificação. Tese firmada pelo STJ em julgamento de recursos repetitivos (Tema 1.095). Falta de constituição do comprador em mora que afasta o procedimento de leilão extrajudicial (
arts
. 26 e 27, Lei 9.514/1997). Inércia das vendedoras em executarem a cláusula fiduciária, para a realização do leilão. Demora que não pode ser imputada aos compradores. Rescisão contratual com retenção de 25% dos valores pagos pela vendedora. Correção monetária pela tabela prática do TJSP a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (tese 1.002, STJ). 3. REFORMA DA SENTENÇA. Parcial provimento do recurso, para afastar a incidência da Lei 9.514/1997 do caso, declarar a rescisão do contrato de compra e venda, por desistência dos compradores, e condenando as rés a restituírem aos autores 75% dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora nos termos acima dispostos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.
(TJ-SP - Apelação Cível: 1034338-34.2020.8.26 .0114 Campinas, Relator.: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 10/10/2023, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/10/2023)

Portanto, a omissão da vendedora — tanto na via extrajudicial quanto durante a instrução processual — esvazia completamente a pretensão de aplicação da Lei no 9.514/1997, sendo inafastável a via judicial para rescisão do pacto, com restituição parcial das quantias pagas, conforme previsto na Súmula 543 do STJ.

Por oportuno, esclareço que o percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos pelo promitente comprador encontra respaldo na jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça, que admite a fixação de percentual inferior ao
parâmetro de 25% quando presentes circunstâncias específicas e devidamente motivadas, como se vê:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA. CABIMENTO
. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos,
salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.
2. Agravo interno desprovido. (STJ -
AgInt
no REsp: 2087686 MT 2023/0261846-5, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 17/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
19/06/2024)
– Grifo Nosso

No acórdão proferido por esta Câmara, foram apontados elementos objetivos que justificam a retenção em percentual inferior, tais como: (i) ausência de edificação no imóvel; (
ii
) desocupação do bem; (
iii
) inexistência de demonstração de despesas vultosas pela vendedora; e (
iv
) possibilidade de revenda imediata do lote.

Assim, ao contrário do sustentado pela recorrente, a decisão proferida não afronta os entendimentos consolidados pelo STJ, especialmente
o
EAg
n. 1.138.183/PE
, pois reconheceu a razoabilidade da retenção de 20% diante das circunstâncias do caso concreto, observando os princípios da proporcionalidade, vedação ao enriquecimento sem causa e equilíbrio contratual.

Diante do exposto,
exerço o juízo de retratação
, nos termos do art. 1.030, II, do CPC
, e

reconheço o equívoco na fundamentação adotada no acórdão anterior
, quanto à ausência de registro como único fundamento para afastar a Lei no 9.514/1997, mas
mantenho a conclusão do julgamento, por fundamento diverso
, consubstanciado na ausência de constituição válida de mora do devedor fiduciante, nos termos dos
arts
. 26 e 27 da referida Lei.

Retornem os autos à eminente Desembargadora Vice-Presidente deste e. Tribunal de Justiça para as providências pertinentes.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relatório

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025