Tribunal: TJMT
Processo: 1040837-76.2020.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CIVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. PRELIMINAR: NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. REJEITADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL INCONTROVERSO. IPTU EXERCÍCIOS 2013–2017. EXCLUSÃO. CALCULOS COMPLEXOS. NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I – Caso em exame
Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c.c cobrança de aluguéis e encargos locatícios.
II – Questão em discussão
Discute-se: (i) se a sentença incorreu em negativa de prestação jurisdicional, ao deixar de analisar alegações referentes à prescrição dos valores de IPTU e à idoneidade da prova documental; (ii) se é válida a cobrança do ‘IPTU proporcional’ dos exercícios de 2013 a 2017; (iii) se a planilha unilateral apresentada pelo autor é suficiente para embasar condenação líquida; (iv) se a apuração do quantum debeatur deve ser realizada mediante liquidação.
III – Razões de decidir
(i) Os valores relativos ao “IPTU proporcional” não podem subsistir, ante a ausência de comprovação do efetivo pagamento do tributo; (ii) considerando a complexidade dos cálculos, envolvendo encargos variáveis, atualização por índices contratuais e depuração de rubricas indevidas, é necessário a liquidação do valor.
IV – Dispositivo e tese
Recurso parcialmente provido..
Tese de julgamento: 1. A cobrança de IPTU repassado ao locatário exige comprovação idônea da existência, exigibilidade e efetivo pagamento do tributo, não sendo suficiente planilha unilateral. 2. Havendo controvérsia sobre a base de cálculo dos encargos locatícios e ausência de prova adequada, o valor da condenação deve ser apurado em liquidação”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040837-76.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SERGIO ADIB HAGE - CPF: 021.808.631-87 (APELADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), JULLYEMERSON RODRIGUES ROSA DE MORAES AGUIAR - CPF: 013.093.041-57 (ADVOGADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (APELADO), ESPACO EDITORA GRAFICA E PUBLICIDADE EIRELI - EPP - CNPJ: 01.880.954/0001-07 (APELANTE), MARCELO FALCAO FERREIRA - CPF: 452.112.301-59 (ADVOGADO), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CIVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS.

PRELIMINAR: NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. REJEITADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL INCONTROVERSO. IPTU EXERCÍCIOS 2013–2017.

EXCLUSÃO. CALCULOS COMPLEXOS. NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I – Caso em exame

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c.c cobrança de aluguéis e encargos locatícios.

II – Questão em discussão

Discute-se: (i)
se a sentença incorreu em negativa de prestação jurisdicional
, ao deixar de analisar alegações referentes à prescrição dos valores de IPTU e à idoneidade da prova documental; (ii)
se é válida a cobrança do ‘IPTU proporcional’ dos exercícios de 2013 a 2017
; (iii)
se a planilha unilateral apresentada pelo autor é suficiente para embasar condenação líquida
; (iv)
se a apuração do quantum debeatur deve ser realizada mediante liquidação.

III – Razões de decidir

(i) Os valores relativos ao “IPTU proporcional” não podem subsistir, ante a
ausência de comprovação do efetivo pagamento do tributo
; (ii) considerando a complexidade dos cálculos, envolvendo encargos variáveis, atualização por índices contratuais e depuração de rubricas indevidas,

é necessário a liquidação do valor.

IV – Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido..

Tese de julgamento:
1. A cobrança de IPTU repassado ao locatário exige comprovação idônea da existência, exigibilidade e efetivo pagamento do tributo, não sendo suficiente planilha unilateral. 2. Havendo controvérsia sobre a base de cálculo dos encargos locatícios e ausência de prova adequada, o valor da condenação deve ser apurado em liquidação”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Espaço Editora Gráfica e Publicidade Eireli – EPP
, contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da

11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá

que, nos autos da
ação de rescisão contratual c.c

cobrança de aluguéis e encargos locatícios e reintegração de posse
ajuizada por
Sérgio Adib Hage
, representado por
CID Imóveis EIRELI
, julgou
procedentes
os pedidos autorais,

concluiu pela
condenação da requerida/apelante ao pagamento do valor de R$

100.968,35 (cem mil, novecentos e sessenta e oito reais e trinta e cinco centavos)
, correspondente aos aluguéis e encargos locatícios inadimplidos, acrescidos de
correção monetária e juros de mora
, além da condenação ao pagamento das
custas processuais

e

honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais a apelante sustenta, preliminarmente,
negativa de prestação jurisdicional
, alegando que o magistrado
a quo
não teria enfrentado argumentos relevantes suscitados na manifestação

quanto à prescrição dos valores de IPTU referentes aos exercícios de 2013 a 2017 e à suposta inidoneidade dos demonstrativos apresentados pelo autor, consistentes em planilhas unilaterais desprovidas de documentos comprobatórios do efetivo pagamento dos tributos e dos critérios utilizados para cálculo de valores proporcionais.

No mérito, afirma

a necessidade de exclusão dos itens relativos ao “IPTU proporcional” dos exercícios de 2013 a 2017, sob alegação de prescrição do crédito tributário (CTN, art. 174) e ausência de comprovação do pagamento pelo locador e

a insuficiência do extrato unilateral apresentado pelo autor, requerendo, caso não acolhida a tese de exclusão dos itens indevidos, que a condenação seja convertida em ilíquida para realização de
liquidação por arbitramento ou perícia contábil
(arts. 509, §2o, e 510 do CPC), a fim de validar critérios de atualização, proporção da área ocupada e efetiva existência dos encargos.

Discorre sobre a necessidade de readequação dos encargos fixados, inclusive dos honorários sucumbenciais.

Forte em tais argumentos requer o
provimento do recurso
para cassar a sentença por vício de fundamentação ou, subsidiariamente, reformá-la para exclusão de valores, realização de liquidação e readequação da condenação.

Foram apresentadas
contrarrazões
pelo apelado no ID n. 321697932 rechaçando os argumentos recursais, e ao final, pugna pelo
não provimento da apelação
, com a consequente
manutenção integral da sentença
, bem como pela
majoração dos honorários sucumbenciais
, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É o relatório.

Cuiabá, 26 de

novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se na origem, de
ação de rescisão contratual c/c cobrança de aluguéis e encargos locatícios e reintegração de posse
proposta por
Sérgio Adib Hage
, representado por
Cid Imóveis Eireli
, em face de
Espaço Editora Gráfica e Publicidade Eireli – EPP, objetivando a condenação da ré ao pagamento de aluguéis inadimplidos, além dos valores de IPTU, taxas, e encargos da mora.

No curso do processo, o imóvel foi desocupado, remanescendo a controvérsia, portanto,
restrita ao aspecto econômico
.

O juiz singular julgou parcialmente procedente os pedido, fixando o valor devido em
R$

100.968,35
, com juros e correção, condenando a ré também às custas e honorários advocatícios

Não concordando com o édito judicial, interpõe apelação.

Nesse contexto, a controvérsia recursal devolvida a este Órgão Fracionário cinge-se a dois núcleos fundamentais:
(i)

o exame da preliminar de negativa de prestação jurisdicional, suscitada pela apelante sob o argumento de omissões decisivas no julgamento de primeiro grau; e
(ii)
no mérito, a análise detida acerca da correção ou não da condenação imposta, especialmente no que concerne aos valores relativos ao “IPTU proporcional”, à idoneidade da planilha unilateral apresentada pelo autor e à necessidade de liquidação por arbitramento para apuração do
quantum debeatur.

Passo ao exame.

Quanto à
preliminar,
a apelante sustenta que a sentença incorreu em negativa de prestação jurisdicional, porquanto, teria deixado de se manifestar sobre pontos essenciais necessários ao deslinde da controvérsia, notadamente, a prescrição dos valores de IPTU referentes aos exercícios de 2013 a 2017;

a ausência de demonstração do efetivo pagamento desses tributos pelo locador e

a insuficiência da planilha unilateral apresentada pelo autor para embasar condenação pecuniária.

Todavia, ainda que tais alegações versem sobre matéria efetivamente relevante, não se extrai, da sentença, vício capaz de ensejar a decretação de nulidade. Isto porque, embora o togado singular tenha enfrentado a matéria quanto ao ônus tributário, reconhecendo apenas a responsabilidade contratual do locatário pelo encargo, sem enfrentar com profundidade a alegada prescrição do tributo, não há ausência absoluta de fundamentação, mas apenas fundamentação
concisa
, o que não se confunde com omissão ou negativa de prestação jurisdicional nos moldes do art. 489, §1o, IV, do CPC.

Ademais, a ainda que se reconheça que a motivação sentencial
poderia ter sido mais analítica
, não se vislumbra omissão qualificada apta a comprometer a entrega da prestação jurisdicional.

Ressalte-se, contudo, que o art. 1.013, §3o, IV, do CPC autoriza este Tribunal a suprir eventual deficiência argumentativa e
julgar desde logo o mérito
, sempre que a causa estiver madura, como no caso em pauta, em que toda a prova documental foi produzida e a controvérsia reside essencialmente em matéria de direito e de interpretação da prova já colacionada aos autos.

Diante disso, rejeito a preliminar.

Ultrapassada a questão prévia,
no mérito
, a
vexata quaestio
,

devolvida à apreciação desta Corte consiste na validade e extensão da condenação pecuniária imposta à locatária, sobretudo quanto aos encargos acessoriamente cobrados, à planilha unilateral apresentada pelo autor e à necessidade de apuração técnica em sede de liquidação.

Dito isso, tem-se que parcial razão assiste ao apelante. Explico:

É

incontroverso nos autos que a apelante deixou de adimplir pontualmente os
aluguéis e encargos locatícios
, obrigação expressamente prevista no art. 23, I, da Lei no 8.245/91:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação...”

O contrato celebrado entre as partes igualmente estipula a responsabilidade da locatária pelo pagamento dos aluguéis, IPTU e demais encargos, bem como a incidência de multa moratória de 10% e juros de 1% ao mês em caso de inadimplemento. Não há controvérsia sobre este ponto.

Assim,
subsiste integralmente a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos comprovadamente devidos
.

O apelante questiona a cobrança dos valores intitulados “IPTU proporcional”, relativos aos exercícios
2013 a 2017
, cuja base de cálculo, proporcionalidade da área, índices de atualização e — sobretudo —
comprovação do efetivo pagamento
não foram demonstrados pela parte autora.

Além disso, a apelante alegou
prescrição tributária
, pois o IPTU prescreve em 5 anos (CTN, art. 174). Sem prova de efetivo pagamento pelo locador,
não há como repassar ao locatário tributos possivelmente prescritos
.

Deveras, vê-se da documentação acostada pelo apelado e a planilha elaborada, não esta acompanhada do pagamento dos carnes ou

guias de IPTU, certidões de débito ou de quitação, ou seja, documentos comprobatórios do pagamento à Municipalidade.

Além disso, ainda que se admitisse a possibilidade de repasse contratual do IPTU, é imprescindível a comprovação de sua
existência, exigibilidade e efetivo pagamento

pelo locador. Sem tal demonstração, a condenação consistiria em mera estimativa, vedada pelo CPC.

Há, ainda, alegação de prescrição dos valores referentes aos anos 2013–2017, o que se revela juridicamente pertinente, pois o crédito tributário se submete ao prazo quinquenal do art. 174 do CTN.

Dessa forma, ausente comprovação de pagamento pelo locador, não há como repassar ao locatário valores
possivelmente prescritos
e cuja exigibilidade sequer foi demonstrada. Dessa forma, impõe-se concluir que
os valores de IPTU proporcional dos exercícios 2013 a 2017 devem ser integralmente excluídos
do quantum debeatur.

Á sabença, o
quantum
condenatório deve observar rigor probatório, não sendo admissível que a sentença se baseie exclusivamente em
demonstrativo unilateral
, especialmente em contexto de impugnação específica, como ocorreu.

Nos termos do art. 373, I, do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor, que não se desincumbiu adequadamente. A planilha unilateral não constitui documento hábil para embasar condenação líquida, sobretudo quando dependente de cálculos envolvendo índices de reajuste (IGP-DI), juros, multa e proporção de área.

Diante disso, havendo controvérsia quanto à base de cálculo dos encargos, à existência dos tributos supostamente pagos, aos marcos temporais, aos critérios de proporcionalidade e aos índices de correção monetária e juros aplicáveis, torna-se inviável a fixação na sentença do valor devido de forma líquida.

Deveras, reconhece-se o direito, mas a apuração do valor deve ser relegada à fase de liquidação nos termos do art. 509 do CPC.

Portanto, diante da natureza técnica e controvertida dos valores,
a condenação deve ser convertida em ilíquida
, com apuração mediante
liquidação

assegurando-se às partes o contraditório pleno.

Quanto aos encargos questionados, notadamente a multa de 10% prevista no contrato. Tal penalidade encontra amparo legal e jurisprudencial, mostrando-se proporcional e adequada. A jurisprudência deste Tribunal e dos Tribunais pátrios reconhece a legalidade desse patamar em contratos de locação, inexistindo abusividade.

A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO TOTAL. LEGITIMIDADE DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA MULTA PACTUADA. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. MÁ-FÉ CONFIGURADA. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:

(i) verificar se houve conversão do contrato de compra e venda em contrato de locação; (ii) aferir a legalidade da cláusula penal imposta aos compradores inadimplentes; (iii) avaliar o direito de retenção por benfeitorias realizadas na posse do imóvel; (iv) examinar a proporcionalidade da indenização por danos morais arbitrada na sentença.

III. Razões de decidir

3. O contrato e seu aditivo têm por objeto principal a alienação do imóvel, sendo os pagamentos mensais a título de "aluguel" apenas provisórios, vinculados à futura quitação do bem, não caracterizando relação locatícia.

4.
A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato é legítima, não havendo cumprimento parcial que justifique redução com base no art. 413 do CC/2002.

5. O inadimplemento total e deliberado dos compradores, mesmo após o aditamento contratual, autoriza a incidência integral da multa pactuada.

6. As benfeitorias foram realizadas após a mora, por possuidores de má-fé, não sendo cabível direito de retenção, sendo devida apenas indenização pelas necessárias, conforme art. 1.220 do CC/2002.

7. A indenização por danos morais fixada em R$ 20.000,00 deve ser reduzida para R$ 12.000,00, valor mais adequado à extensão do dano, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 12.000,00 (doze mil reais), mantendo-se íntegros os demais termos da sentença.

Tese de julgamento: 1. A inadimplência total em contrato de promessa de compra e venda de imóvel autoriza sua rescisão com incidência da cláusula penal integralmente pactuada. 2. O direito de retenção por benfeitorias exige posse de boa-fé, sendo inadmissível ao inadimplente em mora. 3. O valor da indenização por danos morais deve observar a proporcionalidade, evitando enriquecimento indevido”.(
RAC n. 1006778-23.2024.8.11.0041, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, 5a

Câmara de Direito Privado, J. 08.08.25,)

Assim,
mantém-se a multa contratual, juros e correção nos termos pactuados
.

A responsabilidade da locatária pelos aluguéis e encargos locatícios é inequívoca. Contudo, a condenação não pode englobar valores desprovidos de suporte documental mínimo, mormente os relativos ao IPTU proporcional dos exercícios 2013 a 2017, tampouco se pode manter condenação líquida fundada em planilha unilateral.

Assim, impõe-se determinar que o valor devido seja
apurado em liquidação por arbitramento
, oportunidade em que se delimitarão, com suporte documental idôneo e perícia contábil, os exatos valores correspondentes aos aluguéis e encargos efetivamente comprovados.

Assim sendo, merece parcial reforma a sentença hostilizada para excluir da condenação os valores referentes ao “IPTU proporcional” dos exercícios
2013, 2014, 2015, 2016 e 2017
,

converter a condenação em ilíquida
, determinando que o montante seja apurado em
liquidação,
nos termos dos arts. 509, §2o, e 510 do CPC e
readequar
os honorários sucumbenciais, que deverão ser redistribuídos na forma da sucumbência recíproca, na proporção de 70% a ser pago pelo réu e 30% pelo o autor.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 26 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2025