Tribunal: TJMT
Processo: 0002154-48.2014.8.11.0024
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C PEDIDO DE DESCONSTITUIÇÃO DE COMPRA E VENDA, REVOGAÇÃO DE PROCURAÇÃO PÚBLICA, ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL RURAL – CONTRATO DE ARRENDAMENTO – NATUREZA JURÍDICA CONFIGURADA – RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA – VENDA DO IMÓVEL SEM NOTIFICAÇÃO FORMAL DO ARRENDATÁRIO – VIOLAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – EXERCÍCIO TEMPESTIVO – DESCONSTITUIÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA – SENTENÇA MANTIDA – INCONFORMISMO – PRETENSA REDISCUSSÃO – OMISSÃO QUANTO À DESTINAÇÃO DE VALORES CAUCIONADOS – ACOLHIMENTO PARCIAL SEM MODIFICAÇÃO DO RESULTADO DO JULGADO – COMPLEMENTAÇÃO DO VOTO – VALORES DEPOSITADOS PELO AUTOR A TÍTULO DE PREFERÊNCIA – DIREITO DE RESTITUIÇÃO AOS COMPRADORES ORIGINÁRIOS – EVITAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – ART. 884 DO CÓDIGO CIVIL – 1os EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS E 2os EMBARGOS REJEITADOS.
Comprovada a relação de arrendamento rural, mediante cessão onerosa da posse para exploração agropecuária, afasta-se a tese de que o contrato teria natureza diversa, como a de mera locação de pastagem.
O contrato de arrendamento, ainda que firmado inicialmente por prazo inferior ao mínimo legal, renova-se automaticamente por força de norma cogente (art. 95 da Lei n. 4.504/64), desde que não haja notificação prévia válida no prazo legal.
A alienação de imóvel rural arrendado, sem prévia notificação formal do arrendatário, configura violação ao direito de preferência, permitindo ao arrendatário, nos termos do art. 92, §4o do Estatuto da Terra, pleitear judicialmente a adjudicação do imóvel, mediante depósito do valor da venda.
Não comprovada a notificação formal, e inexistente transcrição da alienação na matrícula, não se opera a decadência do direito de preferência, sendo tempestiva a demanda ajuizada após o efetivo conhecimento do negócio jurídico.
A desconstituição do negócio jurídico celebrado entre os alienantes e terceiros compradores é medida que assegura a eficácia do direito preterido, em observância à boa-fé objetiva e à função social da terra.
Verificada omissão no acórdão quanto à destinação dos valores depositados judicialmente a título de caução pelo autor para o exercício do direito de preferência, impõe-se o acolhimento parcial dos embargos de declaração para esclarecer que tais valores deverão ser liberados aos compradores originários (Espólio de Marcos Gentilin e outros), em razão da desconstituição do negócio jurídico anteriormente celebrado, sob pena de enriquecimento sem causa por parte dos alienantes.
O acolhimento se dá exclusivamente para fins de integração do julgado, sem alteração no resultado da decisão embargada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002154-48.2014.8.11.0024
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ESPOLIO DE registrado(a) civilmente como DIRCEU PINHATTI MENDES - CPF: 188.688.869-87 (EMBARGADO), NICOMEDES LINDOLFO FREITAS NETO - CPF: 882.907.191-91 (ADVOGADO), ARISTIDES PEREIRA CORREA - CPF: 152.378.188-20 (EMBARGANTE), ANDRE LUIS DOMINGOS DA SILVA - CPF: 682.162.206-00 (ADVOGADO), GERALDA LIMA SANT ANNA - CPF: 015.281.448-56 (EMBARGANTE), ESPOLIO DE registrado(a) civilmente como MARCOS GENTILIN - CPF: 483.518.229-49 (EMBARGANTE), LEO NUNES - CPF: 507.902.189-68 (ADVOGADO), EUNICE ROSSI GENTILIN - CPF: 513.329.069-15 (EMBARGANTE), GERSHON GENTILIN - CPF: 513.304.409-78 (EMBARGANTE), CELIA VESCO GENTILIN - CPF: 892.786.581-20 (EMBARGANTE), ESPÓLIO DE DIRCEU PINHATTI MENDES (EMBARGADO), ROBSON FERNANDO SEBOLD - CPF: 044.779.319-56 (ADVOGADO), FRANCISCO DE SOUZA RANGEL - CPF: 308.321.441-34 (ADVOGADO), JOSE PLINIO SILVA NETTO - CPF: 086.096.739-52 (ADVOGADO), ARISTIDES PEREIRA CORREA - CPF: 152.378.188-20 (EMBARGADO), GERALDA LIMA SANT ANNA - CPF: 015.281.448-56 (EMBARGADO), ANDRE LUIS DOMINGOS DA SILVA - CPF: 682.162.206-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C PEDIDO DE DESCONSTITUIÇÃO DE COMPRA E VENDA, REVOGAÇÃO DE PROCURAÇÃO PÚBLICA, ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL RURAL – CONTRATO DE ARRENDAMENTO – NATUREZA JURÍDICA CONFIGURADA – RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA – VENDA DO IMÓVEL SEM NOTIFICAÇÃO FORMAL DO ARRENDATÁRIO – VIOLAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – EXERCÍCIO TEMPESTIVO – DESCONSTITUIÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA – SENTENÇA MANTIDA – INCONFORMISMO

– PRETENSA REDISCUSSÃO –
OMISSÃO QUANTO À DESTINAÇÃO DE VALORES CAUCIONADOS
– ACOLHIMENTO PARCIAL SEM MODIFICAÇÃO DO RESULTADO DO JULGADO – COMPLEMENTAÇÃO DO VOTO – VALORES DEPOSITADOS PELO AUTOR A TÍTULO DE PREFERÊNCIA – DIREITO DE RESTITUIÇÃO AOS COMPRADORES ORIGINÁRIOS – EVITAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – ART. 884 DO CÓDIGO CIVIL –
1os EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS E 2os EMBARGOS REJEITADOS.

Comprovada a relação de arrendamento rural, mediante cessão onerosa da posse para exploração agropecuária, afasta-se a tese de que o contrato teria natureza diversa, como a de mera locação de pastagem.

O contrato de arrendamento, ainda que firmado inicialmente por prazo inferior ao mínimo legal, renova-se automaticamente por força de norma cogente (art. 95 da Lei n. 4.504/64), desde que não haja notificação prévia válida no prazo legal.

A alienação de imóvel rural arrendado, sem prévia notificação formal do arrendatário, configura violação ao direito de preferência, permitindo ao arrendatário, nos termos do art. 92, §4o do Estatuto da Terra, pleitear judicialmente a adjudicação do imóvel, mediante depósito do valor da venda.

Não comprovada a notificação formal, e inexistente transcrição da alienação na matrícula, não se opera a decadência do direito de preferência, sendo tempestiva a demanda ajuizada após o efetivo conhecimento do negócio jurídico.

A desconstituição do negócio jurídico celebrado entre os alienantes e terceiros compradores é medida que assegura a eficácia do direito preterido, em observância à boa-fé objetiva e à função social da terra.

Verificada omissão no acórdão quanto à destinação dos valores depositados judicialmente a título de caução pelo autor para o exercício do direito de preferência, impõe-se o acolhimento parcial dos embargos de declaração para esclarecer que tais valores deverão ser liberados aos compradores originários (Espólio de Marcos Gentilin e outros), em razão da desconstituição do negócio jurídico anteriormente celebrado, sob pena de enriquecimento sem causa por parte dos alienantes.

O acolhimento se dá exclusivamente para fins de integração do julgado, sem alteração no resultado da decisão embargada.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por ESPÓLIO DE MARCOS GENTILIN E OUTROS e GERALDA LIMA SANTANNA CORREA E OUTRO, em face do acórdão proferido por esta c. 3a Câmara Cível que, à unanimidade, negou provimento aos recursos por eles interpostos.

O acórdão embargado seguiu ementado nos seguintes termos:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C PEDIDO DE DESCONSTITUIÇÃO DE COMPRA E VENDA, REVOGAÇÃO DE PROCURAÇÃO PÚBLICA, ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL RURAL – CONTRATO DE ARRENDAMENTO – NATUREZA JURÍDICA CONFIGURADA – RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA – VENDA DO IMÓVEL SEM NOTIFICAÇÃO FORMAL DO ARRENDATÁRIO – VIOLAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – EXERCÍCIO TEMPESTIVO – DESCONSTITUIÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA – IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO POR AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS”
(Id. 281557352).

Nas razões do recurso, os primeiros embargantes sustentam a presença do vício de omissão no julgado, sob o argumento de que não houve manifestação acerca da liberação dos valores caucionados, uma vez que já pagaram os valores aos primeiros requeridos (GERALDA E ARISTIDES), sendo indevida sua devolução a estes últimos sob pena de enriquecimento sem causa.

Discorrem novamente quanto a análise do verdadeiro preço da terra e complementação da caução, argumentando que o valor de R$600.000,00, registrado em procuração em causa própria, foi meramente fiscal, sendo o preço real de mercado dos hectares bem superior (R$2.049.825,00 conforme contrato apresentado), e requerendo que o embargado complemente a caução para aquisição da propriedade.

Por sua vez, os segundos embargantes sustentam a presença do vício de omissão no julgado, na medida em que o direito invocado pelo autor está prescrito, pois este deixou transcorrer mais de seis meses desde a ciência da venda do imóvel antes de ingressar com a ação, contrariando o prazo legal.

Reafirmam que o contrato que fundamenta a alegação do autor não pode ser considerado de arrendamento rural, mas sim um contrato de aluguel de pastagem, apagando-se, assim, o direito de preferência previsto no Estatuto da Terra.

Mais uma vez, dizem que, conforme se vê pelo contrato encartado nos autos de origem), embora traga a nomenclatura de contrato de Arrendamento, não o é, pois, o pagamento é de acordo com a quantidade de gado apascentada na fazenda - cláusula oitava, e ainda não cumpriu a forma prescrita em lei de contrato de arrendamento.

Discorrem que se trata de um contrato de aluguel de pasto, pois nesta modalidade é que se paga por animal apascentado na propriedade. O que mais uma vez evidencia a condição de nulidade do contrato.

Em resumo, ambos pedem o acolhimento destes aclaratórios, com aplicação de efeitos infringentes, para o fim de modificar o julgado anterior e obter provimento dos respectivos recursos de apelação.

Sem manifestação da parte embargada.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara

Os embargos de declaração são cabíveis somente quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, omissão ou contradição,
não sendo viável a sua oposição com o escopo único de prequestionamento ou reapreciação do julgado
, salvo nos casos em que se constate quaisquer dos vícios apontados e a correção destes leve à modificação da decisão embargada. Admite-se, ainda, a possibilidade de acolher os embargos para correção de eventual erro material identificado (art. 1.022 do CPC).

Ao julgar os feitos que lhe são conferidos, cabe ao magistrado declinar o seu entendimento sobre o caso, expondo os motivos que o levaram a tal desiderato, conforme preleciona o art. 93, IX, da Carta Magna do país.

Tem-se o seguinte posicionamento do STJ,
in verbis
:

“É entendimento assente de nossa jurisprudência que o órgão judicial, para expressar a sua convicção, não precisa aduzir comentários sobre todos os argumentos levantados pelas partes. Sua fundamentação pode ser sucinta, pronunciando-se acerca do motivo que, por si só, achou suficiente para a composição do litígio”
. (STJ – 1a Turma – AI 169.079 – SP – Ag.Rg. – Rel. Min. José Delgado).

Pela análise das razões apresentadas nos embargos de declaração,
tem-se que os
segundos embargantes
entenderam perfeitamente o desfecho dado ao recurso e apenas reagita questão já superada por não se conformar com o resultado obtido, buscando, pela via inadequada, rediscutir a matéria.

No acórdão embargado, quanto à matéria de fundo e mérito recursal relevante, restou bem consignado que a relação jurídica estabelecida com o autor envolveu a cessão onerosa do uso da terra para atividade pecuária, com gestão e posse plena pelo arrendatário, o que preenche os requisitos legais do arrendamento, conforme art. 3o do Decreto 59.566/66.

A alegação de que o contrato se trataria de mera “locação de pasto” é incompatível com as provas dos autos e as próprias condutas das partes durante a execução contratual. Além disso, o pagamento proporcional por cabeça de gado constitui prática comum em certos arrendamentos, como reconhecido pela jurisprudência.

O contrato, firmado inicialmente por prazo de um ano (01.05.2007 a 01.05.2008), foi prorrogado automaticamente, nos termos da cláusula quinta e da legislação agrária, por mais três anos, com novo termo final em 01.05.2011 e, subsequentemente, até 01.05.2013.

Como esclarecido na sentença, o arrendamento rural é regido pela Seção II da Lei n. 4.504/64, em que é taxativo o prazo mínimo de três anos para os contratos por tempo indeterminado – Lei n. 4.504/64, art. 95, II. O prazo mínimo do contrato configura norma cogente, sendo inalterável pela vontade das partes.

Nesses termos:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO RURAL – LAVOURA TEMPORÁRIA – ARRENDAMENTO - PRAZO MÍNIMO DE TRÊS ANOS – INTELIGÊNCIA DO ART. 13, II, “A”, DO DECRETO 56.566/66 – PRECEDENTES DO STJ – CONTRATO FIRMADO PELO PRAZO DE DOIS ANOS – LIMINAR DE DESPEJO DEFERIDA – FALTA DE NOTIFICAÇÃO NO PRAZO LEGAL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL ALEGADO NAS CONTRARRAZÕES – MATÉRIA NÃO ANALISADA PELO JUIZ A QUO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Segundo precedentes recentes do STJ, “os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários constituem norma cogente e de observância obrigatória, não podendo ser derrogado por convenção das partes contratantes”. (REsp 1.455.709/SP e AgInt no REsp 1568933/MS). Se o arrendador pretendia retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, deveria notificar o arrendatário até seis meses antes do vencimento do contrato, e se não o fez no tempo e modo devidos, até prova robusta em contrário, o contrato de arrendamento considera se automaticamente renovado, conforme art. 22, §§ 1o e 2o do Decreto 59.566/66. Uma vez renovado automaticamente o contrato de arrendamento, é vedada a concessão liminar de despejo. Exegese do art. 32, I do Decreto 59.566/66. Se a tese de inadimplemento contratual não foi analisada pelo Juiz a quo, é vedada sua análise em segundo grau de jurisdição, pois acarretaria supressão de instância”
(N.U 1002759-05.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Vice-Presidência, Julgado em 23/06/2021, Publicado no DJE 04/08/2021).

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – ARRENDAMENTO RURAL – AÇÃO DE DESPEJO – TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM – IMPOSSIBILIDADE – NOTIFICAÇÃO EXTEMPORÂNEA - INOBSERVÂNCIA DO PRAZO MÍNIMO PARA CONTRATOS DE ARRENDAMENTO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. I - A rigor do artigo 300 do Código de Processo Civil, a obtenção da tutela de urgência, antecipada ou não, depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. II – De acordo com o art. 95, inciso IV, da Lei no 4.504/1964 c/c art. 22, § 2o do Decreto no 59.566/66, é necessário que o locador notifique extrajudicialmente o locatário no prazo de 06 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o que não ocorreu na hipótese dos autos, já que o contrato tinha vencimento para o dia 28.02.2019 (Id. 15208985) e a notificação extrajudicial foi efetivada na data de 30.10.2018 (id. 21445398), ou seja, de modo extemporâneo. III - O prazo mínimo de 03 (três) anos do contrato de arrendamento rural previsto no art. 96, inciso I do Estatuto da Terra também não foi observado pelo arrendante/agravado e, por mais que insistam no contrário, ao que parece, o montante da área arrendada do atual contrato é diferente do contrato anterior, o que fica evidente na parte final da cláusula primeira da avença”
(N.U 1013674- 84.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/12/2019, Publicado no DJE 13/12/2019).

A notificação de desocupação, realizada em 09.05.2011, foi intempestiva e ineficaz, por não respeitar o prazo de seis meses exigido para a denúncia do contrato (art. 95, V da Lei 4.504/64 c/c art. 22, §2o do Decreto 59.566/66), o que perpetuou a vigência do vínculo.

Restou demonstrado que o imóvel foi vendido sem a devida notificação formal do arrendatário, violando-se o direito de preferência assegurado nos arts. 92, §§ 3o e 4o da Lei 4.504/64. O autor, ao tomar ciência da venda, exerceu seu direito tempestivamente, promovendo a ação e realizando o depósito judicial do valor de R$600.000,00, constante da própria procuração em causa própria outorgada entre os réus. Tal medida visa proteger o arrendatário e garantir a estabilidade da atividade agrícola.

A desconstituição da alienação se configura como medida necessária à preservação da eficácia do direito de preferência do arrendatário, cujo conteúdo é incompatível com a possibilidade de mera conversão em perdas e danos.

Sendo assim, tal como entendido na sentença, a conclusão é pela procedência dos pedidos para a desconstituição do negócio jurídico celebrado entre os requeridos, declaração do direito de preferência do requerente e adjudicação da área de terras, especificamente a parte ideal equivalente a 1.128,6923 has (um mil cento e vinte e oito hectares, sessenta e nove ares e vinte e três centiares), remanescente de uma área maior com 1.193 has (um mil cento e noventa e três hectares) da Fazenda Cristalina.

Ainda, correta a sentença ao se limitar à desconstituição do negócio jurídico e à declaração do direito de preferência, sem adentrar a adjudicação compulsória até que se regularize o registro imobiliário da área pretendida.

Como se vê, não há no julgado qualquer vício a ser sanado e, nesta hipótese, o recurso deve ser rejeitado, pois a matéria foi apreciada na oportunidade do acórdão recorrido, permitindo à parte, se assim desejar, a interposição futura de recurso dirigido às Cortes Excepcionais de Justiça.

Quanto à tese levantada pelos primeiros embargantes
, se verifica que, na sentença de origem, consta referência expressa ao depósito judicial do valor de R$600.000,00 (seiscentos mil reais), a título de caução pelo autor, com a autorização para levantamento pelos “requeridos”, desde que apresentados os dados necessários. No entanto, a decisão não especifica a quem, entre os réus, caberia a devolução do valor depositado, após o desfazimento do negócio jurídico.

Tal ponto
foi reiterado em sede de apelação pelos ora primeiros embargantes
, os quais sustentaram que os valores depositados deveriam ser liberados em seu favor, por terem sido os compradores da área objeto do litígio e já terem quitado integralmente o preço com os alienantes originários, Geralda Lima Sant’Anna Corrêa e Aristides Pereira Corrêa.

De fato, a omissão deve ser reconhecida, na medida em que o acórdão não enfrentou essa questão relevante à restituição dos valores depositados, o que pode gerar efeitos patrimoniais imediatos entre os sujeitos processuais.

Neste contexto, impõe-se
acrescer ao voto o esclarecimento de que os valores depositados a título de caução pelo autor (R$600.000,00), deverão ser liberados em favor dos embargantes (Espólio de Marcos Gentilin e outros)
, por serem os titulares do negócio jurídico desfeito judicialmente, e já terem quitado o valor da aquisição junto aos alienantes originais.

Tal providência, além de compatível com a lógica da restituição recíproca em decorrência da desconstituição do negócio, afasta o risco de enriquecimento indevido, em consonância com o disposto no art. 884 do Código Civil.

Destaca-se, por oportuno,
que não há qualquer alteração no resultado do julgado
, permanecendo hígidas as conclusões quanto à configuração do direito de preferência, à validade do arrendamento rural e à impossibilidade de adjudicação compulsória, por ausência de matrícula individualizada.

Por fim, há de ser considerado, ainda, que para fins de prequestionamento e eventual interposição de recursos aos Tribunais Superiores, só é viável quando o acórdão padece de vícios a que se refere o art. 1.022 do CPC, o que não se verifica na espécie.

Advirto que nova
reiteração
da tese aqui tratada ensejará a aplicação da sanção descrita no art. 1.026, § 2o, do CPC.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço dos embargos, porque tempestivos e, no mérito,
ACOLHO PARCIALMENTE
os embargos de declaração, opostos por
Espólio de Marcos Gentilin e Outros
, sem efeito infringente, para sanar omissão quanto à destinação dos valores caucionados, determinando que a quantia depositada judicialmente seja liberada em favor do Espólio de Marcos Gentilin e outros, nos termos acima fundamentados.
REJEITO
os embargos opostos por
Geralda Lima Santanna Correa e Outro
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025