Tribunal: TJMT
Processo: 1003069-69.2025.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA PROVISÓRIA. PENHORA DE IMÓVEL. COPROPRIEDADE. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL VIGENTE. LEGITIMIDADE DO POSSUIDOR DIRETO (LOCATÁRIO). INSERÇÃO DE CLÁUSULA LOCATÍCIA EM EDITAL DE LEILÃO. REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA PRESENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos dos Embargos de Terceiro, que concedeu tutela provisória para suspender os efeitos de medida expropriatória incidente sobre imóvel penhorado em execução e determinou a inclusão da informação da existência de contrato de locação no edital de leilão judicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) Definir se a locatária de imóvel penhorado possui legitimidade para opor Embargos de Terceiro; (ii) Verificar se estão presentes os requisitos para a concessão de efeito suspensivo e de inclusão da informação do contrato de locação no edital de leilão.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O artigo 674 do Código de Processo Civil confere legitimidade para a oposição de Embargos de Terceiro a quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, abrangendo tanto o proprietário quanto o possuidor.
No caso em exame, a probabilidade do direito ficou demonstrada pela comprovação da posse direta da agravada mediante contrato de locação comercial vigente, e o perigo de dano reside na iminência da realização do leilão judicial do imóvel, o que poderia prejudicar a continuidade das atividades comerciais da empresa locatária.
A inclusão da informação da existência da relação de locação no edital de leilão constitui medida cautelar informativa, em consonância com o artigo 886, VI, do CPC, visando garantir a transparência do procedimento e prevenir alegações futuras de vício.
A concessão do efeito suspensivo não acarreta irreversibilidade da tutela, podendo ser revista a qualquer tempo, conforme o artigo 296 do CPC, tendo como objetivo preservar o estado do bem até o julgamento definitivo dos Embargos de Terceiro.
IV. DISPOSITIVO
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003069-69.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Condomínio, Penhora / Depósito/ Avaliação, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[RODRIGO SEMPIO FARIA - CPF: 808.070.381-72 (ADVOGADO), IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 01.787.793/0007-99 (AGRAVANTE), REDE DE POSTOS CONTI COMIGO LTDA - CNPJ: 19.495.968/0001-64 (AGRAVADO), SAULO RONDON GAHYVA - CPF: 991.969.641-20 (ADVOGADO), JULIANA GOMES TAKAYAMA - CPF: 011.620.871-61 (ADVOGADO), IONE GERALDA GONTIJO BORGES - CPF: 327.817.761-49 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE ROBERTO BORGES PORTO - CPF: 256.610.006-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA PROVISÓRIA. PENHORA DE IMÓVEL. COPROPRIEDADE. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL VIGENTE. LEGITIMIDADE DO POSSUIDOR DIRETO (LOCATÁRIO). INSERÇÃO DE CLÁUSULA LOCATÍCIA EM EDITAL DE LEILÃO. REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA PRESENTES.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos dos Embargos de Terceiro, que concedeu tutela provisória para suspender os efeitos de medida expropriatória incidente sobre imóvel penhorado em execução e determinou a inclusão da informação da existência de contrato de locação no edital de leilão judicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) Definir se a locatária de imóvel penhorado possui legitimidade para opor Embargos de Terceiro; (ii) Verificar se estão presentes os requisitos para a concessão de efeito suspensivo e de inclusão da informação do contrato de locação no edital de leilão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O artigo 674 do Código de Processo Civil confere legitimidade para a oposição de Embargos de Terceiro a quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, abrangendo tanto o proprietário quanto o possuidor.

No caso em exame, a probabilidade do direito ficou demonstrada pela comprovação da posse direta da agravada mediante contrato de locação comercial vigente, e o perigo de dano reside na iminência da realização do leilão judicial do imóvel, o que poderia prejudicar a continuidade das atividades comerciais da empresa locatária.

A inclusão da informação da existência da relação de locação no edital de leilão constitui medida cautelar informativa, em consonância com o artigo 886, VI, do CPC, visando garantir a transparência do procedimento e prevenir alegações futuras de vício.

A concessão do efeito suspensivo não acarreta irreversibilidade da tutela, podendo ser revista a qualquer tempo, conforme o artigo 296 do CPC, tendo como objetivo preservar o estado do bem até o julgamento definitivo dos Embargos de Terceiro.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETROLEO LTDA visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos dos Embargos de Terceiro no 1040583-64.2024.8.11.0041, movido por REDE DE POSTOS CONTI COMIGO LTDA, concedeu EFEITO SUSPENSIVO à MEDIDA EXPROPRIATÓRIA que recaiu sobre o imóvel registrado sob a matrícula no 3436, do Cartório de 7o Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá-MT, situado na rua Estevão de Mendonça, no 738, Bairro Popular, Cuiabá/MT, penhorado nos autos do cumprimento de sentença no. 0001789-45.2011.8.11.0041, até o julgamento final dos presentes embargos.

Em suas razões, a agravante sustenta, em síntese, a impossibilidade de defesa de direito alheio em nome próprio pela locatária, conforme o art. 18 do CPC.

Defende a legalidade da penhora sobre o imóvel indivisível, sendo possível sua alienação em sua totalidade nos termos do art. 843 do CPC, resguardando-se a quota-parte dos coproprietários.

Aponta a desnecessidade de inclusão do contrato de locação no edital de leilão, pois este não está registrado na matrícula do imóvel, não produzindo efeitos contra terceiros adquirentes, nos termos do art. 8o, §1o e §2o, da Lei no 8.245/91.

Postula, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo para suspender os efeitos da decisão agravada. No mérito, requer a reforma do
decisum
.

Pedido liminar indeferido (ID 271724350).

Contraminuta apresentada no ID 277506374.

É o relatório.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

A controvérsia posta em juízo refere-se à impugnação da decisão interlocutória que, no bojo dos Embargos de Terceiro, concedeu tutela provisória para suspender os efeitos de medida expropriatória incidente sobre imóvel penhorado em execução no. 0001789-45.2011.8.11.0041 e determinou, adicionalmente, a inserção da informação de existência de contrato de locação vigente no edital de leilão judicial.

Na hipótese, o Juízo
a quo
, entendeu que foram demonstrados os requisitos necessários sob os seguintes fundamentos:

“(...) No caso dos autos, anoto que a parte autora juntou o Contrato de Locação Comercial (ID 168603868), o qual
comprova a relação locatícia entre a embargante e os locadores originais, estabelecendo o direito de posse direta sobre o imóvel, bem como juntou o Primeiro Aditivo ao Contrato de Locação (ID 168603870), que prorroga o contrato até 23/03/2029
, garantindo estabilidade à relação locatícia.

Conforme se verifica, a parte autora apresentou no ID 168603873 a Escritura Pública de Inventário e Partilha e a Matrícula do Imóvel - ID 168603877, atestando a titularidade do bem, além de
demonstrar que apenas 33,33% do imóvel pertencem à executada Ione Geralda Gontijo Borges, sendo os 66,67% remanescentes de propriedade de Geraldo Magela Gontijo e Rogério Chesman Gontijo, que não são partes na execução
.

Logo, a penhora integral do bem contraria o artigo 790 do CPC, que limita a execução ao patrimônio do devedor.

Ademais,
a locação comercial vigente, regulada pela Lei no 8.245/1991, confere à autora o direito de permanecer no imóvel até 23/03/2029. Este direito é comprovado pelo Contrato de Locação e pelo Primeiro Aditivo, que foram celebrados com a anuência dos coproprietários. A omissão desta informação no edital de leilão violaria o artigo 886, VI, do CPC, ao não alertar os adquirentes sobre a existência da relação locatícia
.

Assim, diante dos documentos apresentados, a prima facie, vislumbra-se a presença dos requisitos autorizadores da medida pleiteada, eis que comprovam a posse da autora e a titularidade parcial do imóvel por terceiros.

Ademais, como se verifica pelo Auto de Avaliação, constante do ID 168605242, o imóvel está na iminência de alienação judicial, que pode gerar prejuízos irreparáveis à autora.

À par destas considerações, revela-se prudente, nesta análise perfunctória, a suspensão da constrição, haja vista a constatação do periculum in mora inverso.

Consigno, ainda, que a concessão da medida liminar, nos termos desta decisão, não oferece perigo de irreversibilidade, visto que, em caso de improcedência da ação, não haverá ônus à requerida, o que não pode se dizer do contrário. Ademais, ressalto que, nos termos do art. 296 do CPC, a tutela antecipada pode ser revista a qualquer momento.

Assim, presentes os requisitos do artigo 300 do CPC e considerando o disposto no artigo 678, RECEBO os embargos para discussão, e nos termos do artigo 678 do CPC, CONCEDO O EFEITO SUSPENSIVO DA MEDIDA EXPROPRIATÓRIA que recaiu sobre o imóvel registrado sob imóvel de matrícula no 3436, do Cartório de 7o Oficio de Registro de Imóveis de Cuiabá-MT, situado na Rua Estevão de Mendonça, no 738, Bairro Popular, Cuiabá/MT, penhorado nos autos do cumprimento de sentença no. 0001789-45.2011.8.11.0041, até o julgamento final dos presentes embargos. (...)”

Inicialmente, rejeito a tese aventada pela agravante no sentido de que a agravada, na condição de locatária, não possuiria legitimidade para ajuizar Embargos de Terceiro por estar a defender pretensamente direito alheio.

Com efeito, o artigo 674 do Código de Processo Civil dispõe expressamente:

674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre
bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo
, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

§ 1o Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou
possuidor
.

Além disso, o CPC determina que:

“Art. 678. A decisão que reconhecer
suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos
, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido.

(...)

Art. 677. Na petição inicial, o embargante fará a prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas.

(...)

§ 2o
O possuidor direto pode alegar, além da sua posse, o domínio alheio
. (...)”

Sobre o tema, Luiz Guilherme Marinoni leciona,
in verbis
:

“1. Embargos de Terceiro. Trata-se de demanda que visa impedir ou livrar de constrição judicial indevida bem cuja posse ou propriedade pertence a terceiro (art. 674/CPC) aí incluídas as hipóteses do bem constrito em razão do reconhecimento de ineficácia de alienação ocorrida em fraude à execução, ou de bem apanhado em razão de desconsideração personalidade jurídica (quando o terceiro não tenha participado do respectivo incidente), ou ainda gravado por direito real de garantia de que titular o terceiro (art. 674, §2o, CPC). [...] 2. Terceiro. Terceiro no processo é quem não realiza pedido e contra quem nada foi pedido.
O que interessa para configuração da condição de terceiro é que a pessoa cujo bem foi alcançado de maneira indevida não seja “parte na demanda”
(STJ, 2a Turma, REsp 596.434/RS, rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 23.10.2007, DJ 23.11.2007, p. 453)”
(Novo Código de Processo Civil Comentado, 2a Ed., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais).

Destaca-se também que, para o que ocorra deferimento da medida liminar pretendida em primeiro grau, devem estar demonstrados os requisitos necessários para tanto, a teor do que dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil,
in verbis
:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
.”

Como se observa, a literalidade do dispositivo é inequívoca ao estabelecer que o fundamento para o manejo da ação de embargos de terceiro é a posse direta ou indireta do bem, ou mesmo o exercício de direito incompatível com a constrição, sendo despiciendo qualquer vínculo de propriedade.

In casu
, a agravada demonstrou documentalmente ser detentora de posse direta do imóvel em virtude de contrato de locação comercial regularmente celebrado, com prazo determinado até 23/03/2029, fato corroborado pela juntada do aditivo contratual. Portanto, preenchido o requisito da posse previsto no caput do art. 674 do CPC, não há que se falar em ilegitimidade.

No que concerne à legalidade ou não da penhora da cota-parte do bem indivisível, consigne-se que tal discussão se insere no mérito dos Embargos de Terceiro e deverá ser objeto de análise aprofundada por ocasião do julgamento definitivo da ação. O presente momento limita-se ao exame da controvérsia quanto à verificação da presença dos requisitos legais para a concessão de efeito suspensivo.

A tutela de urgência deferida pelo juízo de origem fundamentou-se na constatação da probabilidade do direito, consubstanciada na comprovação da posse direta da agravada e da parcial titularidade do imóvel por terceiros não executados, bem como na existência de perigo de dano irreparável às atividades comerciais da empresa, em face da iminência de leilão judicial do bem em questão.

Ainda, a inclusão da cláusula locatícia no edital de leilão não configura, neste momento, qualquer prejuízo às partes, notadamente porque os efeitos expropriatórios encontram-se suspensos. Trata-se de providência cautelar, de natureza meramente informativa, que visa prevenir alegações futuras de vício no procedimento leiloeiro, conforme exige o artigo 886, VI, do CPC, que determina a publicidade de informações relevantes aos arrematantes.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONSTRIÇÃO DE TELEVISOR . ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE ÔNUS SOBRE O BEM LEILOADO. PREJUÍZO AO ARREMATANTE CONSTATADO. INVALIDAÇÃO DA ALIENAÇÃO JUDICIAL . VIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Nos termos do art . 886, inciso VI, do CPC, o leilão será precedido de publicação de edital, que conterá, dentre outros dados, a menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados. 2. Na espécie, se verificada a existência de anterior constrição sobre o televisor objeto do leilão judicial ocorrido nos autos de origem, a qual não foi reportada pelo edital, afigura-se escorreita a r. decisão agravada, ao declarar a sua invalidade, com subsequente devolução, ao arrematante, dos valores por ele desembolsados . 3. Dito de outro modo,
a elaboração de instrumento convocatório de hasta pública sem a indicação de eventuais ônus ou processos pendentes sobre o bem leiloado rende configura indevida violação à segurança jurídica, ao submeter eventuais participantes do leilão a informações inadequadas sobre a existência de encargos ou pendências judiciais sobre os objetos leiloados, razão pela qual, observada a existência de prejuízo ao arrematante, afigura-se escorreita a r. decisão agravada ao declarar a invalidade da alienação judicial
. 4 . Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07180359720208070000 DF 0718035-97.2020.8 .07.0000, Relator.: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 25/11/2020, 2a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/01/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada .)

Assim, a concessão do efeito suspensivo não configura irreversibilidade da tutela, podendo ser revista a qualquer tempo, conforme o artigo 296 do CPC. A sua finalidade, neste momento, é apenas preservar o estado do bem constrito, evitando eventuais prejuízos desnecessários enquanto se analisa o mérito dos embargos.

A propósito:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO . TUTELA DE URGÊNCIA. PODER GERAL DE CAUTELA. SUSPENSÃO DE PENHORA DE IMÓVEL. BEM DE PROPRIEDADE CONTROVERTIDA . NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1 . A suspensão da penhora de imóvel objeto de ação de embargos de terceiros é medida que decorre do Poder Geral de Cautela, diante da identificação do preenchimento dos requisitos necessários para evitar a ocorrência de dano gave, de difícil reparação, considerando, sobretudo, a existência de dúvida razoável acerca do fiel proprietário do referido imóvel. 2.
Nesse cenário, é prudente suspender a constrição do bem até que seja possível analisar os argumentos fático-jurídicos que embasam os embargos de terceiros opostos pela agravante no Juízo de origem, sobretudo nesta via de estrita delibação, cuja cognição é realizada de maneira sumária
. 3 . Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 07140614720238070000 1778281, Relator.: Roberto Freitas Filho, Data de Julgamento: 25/10/2023, 3a Turma Cível, Data de Publicação: 10/11/2023)

Portanto, por ora, verifico a presença do
fumus boni iuris
e do
periculum in mora
que justificam a manutenção da tutela antecipada conferida.

Dispositivo.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de agravo de instrumento apresentado e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025