Tribunal: TJMT
Processo: 1014191-07.2024.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-24

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DESERÇÃO REJEITADAS – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E INCORPORADORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL - DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A construtora e a incorporadora que integram a mesma cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, sendo ambas partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda.
2. Não há deserção quando o recorrente é beneficiário da justiça gratuita, estando dispensado do recolhimento do preparo recursal.
3. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, ultrapassado o prazo de tolerância contratual de 180 dias, configura dano moral indenizável, por frustrar a legítima expectativa do adquirente quanto à obtenção da moradia própria.
4. O valor da indenização por danos morais deve ser fixado com moderação, observando-se as circunstâncias do caso concreto, a extensão do dano e a capacidade econômica das partes.
5. É cabível a substituição da cláusula penal invertida pelo pagamento de lucros cessantes quando essa forma de indenização se mostrar mais vantajosa ao consumidor, em observância ao princípio da reparação integral do dano.
6. Recurso parcialmente provido para substituir a condenação baseada na cláusula penal pelo pagamento de lucros cessantes.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014191-07.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[RILDO FERREIRA ALVES - CPF: 040.910.111-79 (APELANTE), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 1 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA - CNPJ: 31.092.477/0001-78 (APELADO), EVANDRO FRANCISCO DA CUNHA - CPF: 051.892.326-62 (ADVOGADO), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL
–

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES
– PARCIAL PROCEDÊNCIA –

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL
–

PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DESERÇÃO REJEITADAS
–

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E INCORPORADORA
–

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL
-
DANOS MORAIS CONFIGURADOS
–
QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO
–

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL
–

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
A construtora e a incorporadora que integram a mesma cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, sendo ambas partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda.

2.
Não há deserção quando o recorrente é beneficiário da justiça gratuita, estando dispensado do recolhimento do preparo recursal.

3.
O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, ultrapassado o prazo de tolerância contratual de 180
dias, configura dano moral indenizável, por frustrar a legítima expectativa do adquirente quanto à obtenção da moradia própria.

4.
O valor da indenização por danos morais deve ser fixado com moderação, observando-se as circunstâncias do caso concreto, a extensão do dano e a capacidade econômica das partes.

5.
É cabível a substituição da cláusula penal invertida pelo pagamento de lucros cessantes quando es
s
a forma de indenização se mostrar m
a
is vantajosa ao consumidor, em observância ao princípio da reparação integral do dano.

6.
Recurso parcialmente provido para substituir a condenação baseada na cláusula penal pelo pagamento de lucros
cessantes
.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
RILDO FERREIRA ALVES
contra
a
sentença proferida n
a
ação de indenização por danos morais, materiais e lucros cessantes ajuizada em face de
RONDONÓPOLIS 1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA e VIA SUL ENGENHARIA LTDA
, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) condenar as requeridas solidariamente ao pagamento de indenização por danos materiais consistente na inversão da cláusula penal prevista no contrato (50% do valor pago até a data da sentença); b) condenar
as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00.

Considerando que o demandante decaiu em parte mínima do pedido, condeno
u
, ainda, as demandadas ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação, pleiteando: a) a substituição da condenação baseada na cláusula penal pelo pagamento de lucros cessantes, por ser mais vantajoso ao consumidor; b) a majoração da indenização por danos morais para R$ 20.000,00.

Em contrarrazões, as apeladas suscitaram preliminares de não conhecimento do recurso por deserção e por violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, defenderam a manutenção integral da sentença.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Na petição inicial, o autor alegou ter firmado contrato de compra e venda com as requeridas em 26/09/2020, tendo como objeto uma unidade imobiliária no empreendimento "Viva Rondonópolis", com previsão de entrega para 30/09/2023. Sustentou que, mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 dias previsto contratualmente, o imóvel deveria ter sido entregue até 30/03/2024, o que não ocorreu, caracterizando inadimplemento contratual.

Em razão do atraso, requereu a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais, consistente na inversão da cláusula penal prevista no contrato (50% do valor pago) ou, alternativamente, caso fosse mais vantajoso, lucros cessantes correspondentes a 0,8% do valor atual do imóvel por mês de atraso. Pleiteou, ainda, indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00.

Em contestação, as requeridas suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva da segunda ré
(VIA SUL ENGENHARIA LTDA.
) e, no mérito, negaram a ocorrência de atraso na entrega do imóvel, alegando que o prazo contratual ainda não havia se esgotado. Sustentaram, ainda, a inexistência de danos morais e materiais indenizáveis.

O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos
, nos termos relatados.

Pois bem.

Das preliminares

Inicialmente, rejeito a preliminar de deserção suscitada pelas apeladas, uma vez que o apelante é beneficiário da gratuidade da justiça, conforme deferido na decisão inicial, estando dispensado do recolhimento do preparo recursal, nos termos do art. 98, §1o, VIII, do CPC.

Quanto à alegada violação ao princípio da dialeticidade, o recurso impugna especificamente os fundamentos da sentença, apresentando argumentos jurídicos que justificariam sua reforma, atendendo ao disposto no art. 1.010, II e III, do CPC. Rejeito, portanto, também es
s
a preliminar.

No que tange à ilegitimidade passiva da segunda ré (Via Sul Engenharia Ltda.), correta a sentença ao reconhecer a responsabilidade solidária entre a construtora e a incorporadora, uma vez que ambas integram a mesma cadeia de fornecimento do produto, nos termos do art. 7o, parágrafo único, e art. 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor.

A jurisprudência deste Tribunal é pacífica nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL – CONSTRUÇÃO INACABADA – ABANDONO DA OBRA PELA CONSTRUTORA – INTERMEDIAÇÃO DA IMOBILIÁRIA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE CONSUMO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO – RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO.

1. A imobiliária que indica construtora para realização de obra, celebrando contrato de prestação de serviços na modalidade "chaves na mão", participa efetivamente da cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

2. A negligência da imobiliária na verificação da idoneidade da construtora por ela indicada, confessada em audiência de instrução, atrai sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual, caracterizando falha na prestação do serviço.

3. O abandono da obra após a construção apenas dos alicerces, deixando o consumidor sem moradia própria por
aproximadamente 3 anos, configura dano moral passível de indenização, superando o mero dissabor cotidiano.

4. É dever da imobiliária, que se responsabilizou pela entrega do imóvel "com chaves na mão", providenciar a conclusão da obra, especialmente quando a construtora indicada abandonou o local e foi declarada revel no processo.

5. Recurso de Apelação parcialmente provido e Recurso Adesivo
provido.-

(N.U 1008180-34.2023.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/08/2025,
Publicado
no DJE 27/08/2025)

No
mérito

O cerne da controvérsia recursal reside em dois pontos: a) a possibilidade de substituição da condenação baseada na inversão da cláusula penal pelo pagamento de lucros cessantes; e b) a majoração do valor da indenização por danos morais.

Do atraso na entrega do imóvel

Inicialmente, cumpre destacar que restou incontroverso nos autos que o imóvel adquirido pelo autor não foi entregue no prazo contratualmente previsto, mesmo considerando o período de tolerância de 180 dias.

Conforme se extrai do contrato firmado entre as partes, a data prevista para entrega era 30/09/2023, que, acrescida do prazo de tolerância de 180 dias, resultaria na data limite de 30/03/2024. Contudo, até o ajuizamento da ação, o imóvel não havia sido entregue.

A alegação das requeridas de que a pandemia de COVID-19 configuraria caso fortuito ou força maior não merece acolhimento. Isso porque, como bem pontuado na sentença, o prazo de tolerância de 180 dias já contempla eventuais imprevistos na execução da obra, além do fato de que a construção civil não sofreu paralisação durante a pandemia, não tendo as requeridas comprovado de forma específica como tal evento afetou o cronograma da obra.

Nesse sentido, é o entendimento consolidado deste Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CASO FORTUITO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO VENDEDOR – RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – SÚMULA 543 STJ – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – TEMA 971 DO STJ – DANOS MORAIS – INDEVIDOS – MERO ABORRECIMENTO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PERCENTUAL DE 10% FIXADO NA SENTENÇA – MANUTENÇÃO – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, como no caso dos autos.

2. Se a assinatura do pacto se deu praticamente 5 (cinco) meses
depois de a OMS – Organização Mundial da Saúde ter declarado a pandemia de Covid-19, em 11/03/2020, a incorporadora alienante não pode alegar que fora surpreendida pelo advento da emergência sanitária que assolou o país e o mundo, paralisando algumas atividades como justificativa para o atraso da entrega da obra.

3. Considerando que quem deu causa à resolução da avença foi a construtora apelante, diante da inobservância do prazo assinalado para a entrega do imóvel novo prometido, mesmo acrescido do lapso de prorrogação de que trata o art. 43-A, da Lei n. 4.591/64 (com redação incluída pela Lei no 13.786, de 2018), não há se cogitar a possibilidade de qualquer retenção de parte dos valores já pagos pela autora.

4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem.

5. Ao julgar o REsp 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou a tese paradigma segundo a qual é perfeitamente possível a inversão, em desfavor da incorporadora/construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor que desse causa à resolução da avença, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda (Tema 971).

6. Meros aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual não ensejam a reparação por danos morais, exceto se comprovada de forma robusta que a parte foi lesada em sua honra, o que não ocorreu no caso em discussão.

7. No caso, como houve uma condenação com valor definido, é sobre esse montante que a verba será arbitrada entre 10% e 20%,
devendo ser mantida a sentença que condenou a parte requerida em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

8. Recurso provido em parte.-

(N.U 1010168-52.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2025,
Publicado
no DJE 07/08/2025)

Portanto, resta caracterizado o inadimplemento contratual por parte das requeridas, o que enseja o dever de indenizar.

Da substituição da cláusula penal por lucros cessantes

O autor formulou, na petição inicial, pedido alternativo de condenação das requeridas: a) ao pagamento de indenização por danos materiais consistente na inversão da cláusula penal prevista no contrato, correspondente a 50% do valor pago; ou b) ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a 0,8% do valor atual do imóvel por mês de atraso, optando-se pela forma mais vantajosa ao consumidor.

A sentença acolheu o primeiro pedido, condenando as requeridas ao pagamento de indenização correspondente à inversão da cláusula penal. O autor, contudo, sustenta que os lucros cessantes seriam mais vantajosos.

De fato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em caso de atraso na entrega de imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CABIMENTO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. SÚMULA 568/STJ.

Ação de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de indenização por lucros cessantes

A jurisprudência do STJ é no sentido de que, mesmo que haja a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição das partes ao status quo
ante, se
comprovado o atraso na entrega das chaves, é devida a indenização a título de lucros cessantes durante o período de inadimplemento do vendedor, independentemente da comprovação de prejuízo do comprador, matéria tratada inclusive no julgamento do recurso especial repetitivo n. 1.729.593/SP (Tema n. 996).

Agravo interno não provido."

(STJ -
AgInt
no REsp: 1844562 SP 2019/0193774-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 11/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
16/11/2020)

No mesmo sentido, este Tribunal já decidiu:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – ATRASO ENTREGA DE
IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – INDENIZAÇÃO DEVIDA – LUCROS CESSANTES PRESUMIDO - DANO MORAL MANTIDO – RECURSO DESPROVIDO.

1- A demora na entrega do empreendimento não se justifica pelo alegado pela apelante, pertinente a caso fortuito e força maior, já que não são suficientes para justificar o longo atraso. Não pode esse risco ser repassado ao comprador do imóvel, que cumpriu com todas as suas obrigações, posto que cabe exclusivamente à apelante.

2- No arbitramento do quantum devido a título de compensação por dano moral, o Magistrado deve sempre ter como princípios norteadores a razoabilidade, a moderação e o bom senso, sopesar as condições econômicas e sociais das partes, as circunstâncias do fato, a repercussão do ato danoso e os propósitos compensatório e pedagógico-punitivo do instituto.

3- Não obstante os argumentos da inexistência de prova, tem-se que o entendimento da jurisprudência é de que o prejuízo é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes."

(TJ-MT 10035660420188110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 01/02/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/02/2022)

Por outro lado, também é pacífico o entendimento de que não é possível cumular a inversão da cláusula penal com o pagamento de lucros cessantes, por configurar
bis in idem
:

"APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA
DE BEM IMÓVEL FINANCIADO – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEIÇÃO – ATRASO INJUSTIFICADO POR PERÍODO SUPERIOR A 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – ATRASO DE 15/05/2015 A 06/04/2017 (DATA DA PROPOSITURA DA AÇÃO) – MULTA CONTRATUAL NÃO ACUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES – DANOS MORAIS – VIABILIDADE – ABALO EMOCIONAL EVIDENCIADO QUE NÃO SE CONFUNDE COM MERO ABORRECIMENTO – FIXAÇÃO DA VERBA INDENIZATÓRIA POR DANO MORAL EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS) – OBSERVÂNCIA AOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIADE E PROPORCIONALIDADE E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO INDEVIDO – PEDIDO DE MODIFICAÇÃO DA CONDENAÇÃO EM RAZÃO DA SUCUMBÊNCIA – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA EM GRANDE PARTE DO PEDIDO PELA CONSTRUTORA – RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO – RECURSO ADVERSO PROVIDO APENAS PARA QUE SEJA COMPUTADA A INDENIZAÇÃO NO PERÍODO DE 15-05-2015 A 06-04-2017, A TÍTULO DE ALUGUEL PELA MÉDIA DE VALORES CONSIDERANDO-SE AS CARACTERÍSTICAS DO BEM E O PERÍODO DECLINADO [...]"

(TJ-MT - EMBDECCV: 10089351320178110041, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 23/05/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/05/2023)

No caso em análise, considerando que o autor formulou pedido alternativo, optando pela forma de indenização mais vantajosa, e tendo em vista o princípio da reparação integral do dano, previsto no art. 6o,
VI, do CDC, deve ser acolhida a pretensão recursal para substituir a condenação baseada na inversão da cláusula penal pelo pagamento de lucros cessantes.

Isso porque, no caso concreto, os lucros cessantes, calculados em 0,8% do valor do imóvel por mês de atraso, desde 30/03/2024 (data limite para entrega) até a efetiva entrega das chaves, mostram-se mais vantajosos ao consumidor do que a inversão da cláusula penal, que corresponde a 50% do valor pago até a data da sentença.

Tal entendimento encontra respaldo na jurisprudência deste Tribunal:

"APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DEMONSTRADA – DANOS MORAIS CONCEDIDOS – VALOR RAZOÁVEL – INÍCIO DOS JUROS DA COMPENSAÇÃO MORAL A PARTIR DA CITAÇÃO E NÃO DO EVENTO DANOSO – DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES) PRESUMIDOS E ARBITRADOS EM PERCENTUAL TAMBÉM RAZOÁVEL – POSSIBILIDADE – CONDENAÇÃO MANTIDA – APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. [...]

Quanto a necessidade de comprovação dos danos materiais, por lucros cessantes, decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, decidiu o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.729.593/SP, julgado em 25.9.2019 em sede de Recurso Repetitivo, Tema 996: "1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta
privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma."

Possível é o arbitramento, para indenização por lucros cessantes, em percentual sobre o valor do imóvel objeto da compra e venda, que será cobrado mensalmente e pelo período do inadimplemento contratual, ou seja, a partir de quando ocorreu o decurso do prazo de prorrogação de 180 dias até a data da entrega das chaves."

(TJ-MT - AC: 10270703920188110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 19/08/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2020)

Portanto, deve ser reformada a sentença neste ponto, para substituir a condenação baseada na inversão da cláusula penal pelo pagamento de lucros cessantes, no percentual de 0,8% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, a contar de 30/03/2024 até a efetiva entrega das chaves.

Da indenização por danos morais

Quanto ao pedido de majoração da indenização por danos morais, o valor fixado na sentença (R$ 8.000,00) mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto.

É certo que o atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, ultrapassado o prazo de tolerância contratual, configura dano moral indenizável, por frustrar a legítima expectativa do adquirente quanto à obtenção da moradia própria. Contudo, a fixação do quantum indenizatório deve observar os princípios da proporcionalidade e
razoabilidade, evitando-se valores excessivos que possam caracterizar enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal:

"APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...]

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega. [...]"

(TJMT - N.U 1035738-57.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Relator: Des(a). DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 11/03/2024)

No caso em análise, considerando as circunstâncias do caso concreto, o valor fixado na sentença (R$ 8.000,00) mostra-se adequado e proporcional, não merecendo reparo.

Ante o exposto,
dou
parcial
provimento para reformar a sentença apenas para substituir a condenação baseada na inversão da cláusula penal pelo pagamento de lucros cessantes, no percentual de 0,8% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, a contar de 30/03/2024 até a efetiva entrega das chaves, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025