Tribunal: TJMT
Processo: 0000952-81.2016.8.11.0051
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES DE ABANDONO PROCESSUAL E ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E POSTERIOR CESSÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA EXPRESSA DE QUITAÇÃO. RECUSA INJUSTIFICADA DO PROMITENTE VENDEDOR EM OUTORGAR A ESCRITURA DEFINITIVA. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença proferida na Ação de Adjudicação Compulsória que julgou procedente o pedido para adjudicar o lote 11 do Condomínio Residencial Recanto dos Pássaros, matrícula no 6.003, com base em compromisso de compra e venda firmado com o cedente, posteriormente excluído da lide.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve abandono processual que justifique a extinção do feito sem resolução de mérito; (ii) estabelecer se o autor cessionário detém legitimidade ativa para pleitear a adjudicação compulsória do imóvel; (iii) determinar se estão presentes os requisitos legais para a adjudicação compulsória, especialmente a quitação do preço e a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A não apresentação de alegações finais ou impugnação à contestação pelo autor não configura abandono da causa, pois não implicou paralisação do feito nem inércia por prazo legalmente relevante.
4. A legitimidade ativa é reconhecida a partir da cessão contratual regularmente celebrada e aceita.
5. O contrato de compromisso de compra e venda contém cláusula expressa de quitação, cuja presunção de veracidade não foi elidida por prova robusta em sentido contrário.
6. A recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública, mesmo após notificação extrajudicial, caracteriza descumprimento contratual e autoriza a adjudicação compulsória.
7. Conforme a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória independe de registro do compromisso de compra e venda no Cartório de imóveis.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A ausência de manifestações processuais específicas pelo autor não caracteriza abandono da causa quando não há paralisação injustificada do processo.
2. O cessionário decorrentes de Compromisso de compra e venda detém legitimidade ativa para Ação de adjudicação compulsória, independentemente de escritura pública.
3. A cláusula contratual de quitação do preço tem presunção de veracidade e eficácia, que somente pode ser afastada por prova inequívoca em sentido contrário.
4. Comprovadas a existência do compromisso, a cessão válida, a quitação do preço e a recusa imotivada do promitente vendedor, é cabível a Adjudicação compulsória.
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.418 e 112; Decreto-Lei no 58/1937, arts. 15 e 16; CPC/2015, arts. 485, III, e 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 239; TJMT, Apelação Cível no 0001502-20.2012.8.11.0018, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 27.05.2020, DJE 01.06.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000952-81.2016.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ARNOMAR JOSE AULER - CPF: 631.632.411-15 (APELADO), CARLOS RODRIGO BERNARDES DA SILVA - CPF: 567.869.481-20 (APELADO), DAIANE CRISTINA FERNANDES CAETANO - CPF: 016.783.511-48 (ADVOGADO), CAMPO VERDE IMOBILIARIA E CONSTRUTORA LTDA - EPP - CNPJ: 07.936.049/0001-08 (APELANTE), ONESCIMO PRATI JUNIOR - CPF: 003.588.201-89 (APELANTE), ANDRE STUMPF JACOB GONCALVES - CPF: 469.179.341-00 (ADVOGADO), YARA ALECRIM ANDRADE PRATI registrado(a) civilmente como YARA ALECRIM ANDRADE PRATI - CPF: 594.692.851-15 (APELANTE), ADEMAR ARAUJO ANDRADE JUNIOR - CPF: 525.674.001-68 (ADVOGADO), PATRICIA RODRIGUES BORGES SOLER - CPF: 432.421.111-68 (ADVOGADO), YARA ALECRIM ANDRADE PRATI registrado(a) civilmente como YARA ALECRIM ANDRADE PRATI - CPF: 594.692.851-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ONESCIMO PRATI JUNIOR - CPF: 003.588.201-89 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
PRELIMINARES DE ABANDONO PROCESSUAL E ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADAS.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E POSTERIOR CESSÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA EXPRESSA DE QUITAÇÃO. RECUSA INJUSTIFICADA DO PROMITENTE VENDEDOR EM OUTORGAR A ESCRITURA DEFINITIVA. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível contra sentença proferida na Ação de Adjudicação Compulsória que julgou procedente o pedido para adjudicar o lote 11 do Condomínio Residencial Recanto dos Pássaros, matrícula no 6.003, com base em compromisso de compra e venda firmado com o cedente, posteriormente excluído da lide.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se houve abandono processual que justifique a extinção do feito sem resolução de mérito; (ii) estabelecer se o autor cessionário detém legitimidade ativa para pleitear a adjudicação compulsória do imóvel; (iii) determinar se estão presentes os requisitos legais para a adjudicação compulsória, especialmente a quitação do preço e a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A não apresentação de alegações finais ou impugnação à contestação pelo autor não configura abandono da causa, pois não implicou paralisação do feito nem inércia por prazo legalmente relevante.

4.

A legitimidade ativa é reconhecida a partir da cessão contratual regularmente celebrada e aceita.

5.

O contrato de compromisso de compra e venda contém cláusula expressa de quitação, cuja presunção de veracidade não foi elidida por prova robusta em sentido contrário.

6.

A recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública, mesmo após notificação extrajudicial, caracteriza descumprimento contratual e autoriza a adjudicação compulsória.

7.

Conforme a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória independe de registro do compromisso de compra e venda no Cartório de imóveis.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A ausência de manifestações processuais específicas pelo autor não caracteriza abandono da causa quando não há paralisação injustificada do processo.

2.

O cessionário decorrentes de Compromisso de compra e venda detém legitimidade ativa para Ação de adjudicação compulsória, independentemente de escritura pública.

3.

A cláusula contratual de quitação do preço tem presunção de veracidade e eficácia, que somente pode ser afastada por prova inequívoca em sentido contrário.

4.

Comprovadas a existência do compromisso, a cessão válida, a quitação do preço e a recusa imotivada do promitente vendedor, é cabível a Adjudicação compulsória.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.418 e 112; Decreto-Lei no 58/1937, arts. 15 e 16; CPC/2015, arts. 485, III, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula no 239; TJMT, Apelação Cível no 0001502-20.2012.8.11.0018, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 27.05.2020, DJE 01.06.2020.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta por
CAMPO VERDE IMOBILIARIA E CONSTRUTORA LTDA. EPP
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara da Comarca de Campo Verde /MT, na Ação de adjudicação compulsória ajuizada por
CARLOS RODRIGO BERNARDES DA SILVA e ARNOMAR JOSE AULER, posteriormente excluído da lide.

A sentença julgou procedente o pedido de Adjudicação compulsória, concedendo em favor de Carlos a adjudicação do lote 11 do Condomínio Residencial Recanto dos Pássaros, matrícula 6.003, além da condenação nas custas e honorários fixados em 10% do valor atualizado da causa (id. 266200863).

A apelante CAMPO VERDE IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA LTDA EPP
s
ustenta, em preliminar, (i) nulidade da sentença em razão do reiterado abandono da causa pelos autores, circunstância que deveria ter culminado na extinção do feito sem resolução do mérito; (ii) ilegitimidade ativa do autor Carlos Rodrigo Bernardes da Silva, por ausência de vínculo contratual com a recorrente; e, (iii) ausência de forma legal para a cessão dos direitos, dada a ausência de escritura pública exigida para negócios jurídicos e falta da prova da recusa do vendedor e da comprovação do pagamento. No mérito, impugna a sentença por considerar que não houve comprovação efetiva de pagamento do imóvel, pois o autor Arnomar teria admitido que o pagamento ocorreu por meio de entrega de materiais de construção, realizados por seu genro, dono da empresa Via Verde Materiais de Construção. Acrescenta que tal forma de quitação não é documentalmente comprovada e não atende aos requisitos do art. 15 do Decreto-Lei 58/37, nem à cláusula contratual que condicionava a escritura à quitação integral do preço. Ressalta a fragilidade do conjunto probatório, que compromete a regularidade do procedimento. Requer o provimento do recurso para extinguir o processo sem resolução do mérito por abandono da causa ou ilegitimidade ativa, ou, subsidiariamente, que seja julgado improcedente o pedido de adjudicação compulsória (id. 266200865).

O apelado
CARLOS RODRIGO BERNARDES DA SILVA
não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Cinge-se a controvérsia recursal à alegação das preliminares de abandono processual pelos autores e à suposta ilegitimidade ativa do segundo autor e, no mérito à inexistência de comprovação do pagamento do preço e da recusa na outorga da escritura definitiva, no âmbito de ação de adjudicação compulsória.

Passo, de início, a análise das preliminares arguidas.

VOTO – PRELIMINARES

1.
Extinção do processo por abandono reiterado da causa

Apelante sustenta que o autor se manteve inerte em diversas fases do processo, após intimações por meio eletrônico, o que impõe a extinção do processo por abandono.

Analisando os autos, observo que a ausência de manifestação do réu em deixar de apresentar impugnação e alegações finais não autoriza, por si só, a extinção do processo por abandono, com base no artigo 485, III, do CPC.

Ademais, como se observa na sentença recorrida, a ausência de impugnação à contestação ou de apresentação de alegações finais não implicou paralisação do feito, que teve seu regular prosseguimento e instrução, culminando em sentença de mérito. A desídia apontada, portanto, não corresponde ao abandono típico que justifica a extinção sem julgamento do mérito.

Trata-se, mais propriamente, de ausência de impugnação de peças específicas, o que pode ser interpretado como concordância tácita ou desinteresse na refutação de determinados argumentos, sem que isso gere extinção da demanda.

Sendo assim, REJEITO a preliminar arguida.

2. Ilegitimidade ativa e ausência de boa-fé do autor

Também não merece acolhida a preliminar de ilegitimidade ativa em relação ao autor, Sr. Carlos Rodrigo Bernardes da Silva.

É cediço que a legitimidade para a causa exige, necessariamente, a existência de vínculo jurídico entre as partes e objeto litigioso. Em outras palavras, a legitimidade “ad causam” refere-se à pertinência subjetiva da demanda, a qual deve ser aferida com base nas alegações expostas na inicial.

Como bem decidiu o Magistrado de origem, a questão da legitimidade já foi objeto de análise no momento do saneamento, ocasião em que foi determinada a exclusão do Sr. Arnomar José Auler do polo ativo, reconhecendo-se a legitimidade do cessionário Carlos como único autor remanescente da ação.

Eventual discussão sobre a boa-fé na aquisição do imóvel por Carlos confunde-se com o mérito da demanda, em que se analisará o preenchimento dos requisitos da adjudicação compulsória – especialmente quanto à existência de compromisso válido, quitação e recusa na escrituração.

Assim, REJEITO a preliminar, sem prejuízo de sua análise no mérito.

3. Ausência de prova da recusa do vendedor e necessidade de comprovação da quitação

Tal argumento também se refere ao mérito da demanda, notadamente à verificação dos requisitos legais para a procedência da adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418, do Código Civil e artigos 15 e 16 do Decreto-Lei no 58/1937.

Por essa razão, deve ser analisado conjuntamente com o mérito, motivo pelo qual AFASTO a preliminar.

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

VOTO – MÉRITO

Egrégia Câmara:

A ação de adjudicação compulsória, conforme previsto no artigo 1.418 do Código Civil e nos artigos 15 e 16 do Decreto-Lei no 58/1937, exige como pressupostos: a existência de contrato de promessa de compra e venda, o adimplemento das obrigações contratuais pelo comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

Pois bem. No dia 28/9/2010, o Sr. Arnomar (autor excluído da lide) celebrou o Compromisso de compra e venda com a ré Campo Verde Imobiliária, visando à posterior transferência do lote 11 do Condomínio Residencial Recanto dos Pássaros, descrito na Matrícula 6.003 do Cartório de Registro de imóveis de Campo Verde (id. 266200791).

No dia 5/7/2013, o Sr. Arnomar cedeu o compromisso ao autor Carlos (id. 266200791) e, não tendo sido outorgado a Escritura pública para cumprimento do contrato, o autor Carlos notificou extrajudicialmente a ré, solicitando a confecção do ato (id. 266200791), o que não se efetivou e motivou o ajuizamento da ação.

No caso, ficou demonstrado que no Contrato de compromisso de compra e venda, consta cláusula expressa de quitação do valor ajustado, nos seguintes termos:

A tentativa da apelante de desconstituir tal cláusula com base em alegações posteriores, fundadas em suposta confissão informal sobre pagamento mediante fornecimento de materiais de construção, não encontra amparo nos elementos dos autos.

Como bem assentado na sentença, a forma de quitação não altera a eficácia do instrumento contratual, que goza de presunção de veracidade e reflete a concordância expressa das partes sobre o adimplemento.

A própria contestação da ré admite a prática reiterada de formas não convencionais de pagamento, demonstrando a existência de uma lógica negocial baseada na confiança e flexibilidade contratual.

Ademais, a cessão dos direitos realizada por Arnomar a Carlos (id. 62173154, p. 16) foi válida, sendo inequívoca a anuência do cedente e a continuidade da relação obrigacional.

Inexiste controvérsia de que a ré, embora notificada extrajudicialmente pelo Cartório do 1° Ofício de Campo Verde (id. 266200791), recusou-se a formalizar a escritura definitiva, frustrando, assim, a concretização do negócio jurídico regularmente firmado.

A alegação de que não houve quitação do valor não encontra respaldo nas provas dos autos, que mantêm a eficácia do instrumento contratual original. As manifestações posteriores da ré revelam-se inócuas para desconstituir a presunção de veracidade da quitação declarada no próprio contrato, especialmente diante da ausência de provas robustas em sentido contrário.

Veja-se trecho da sentença que bem analisou os argumentos da ré:

“É certo que os Requeridos, com nada mais do que mera hipótese, sem nenhum conhecimento específico de causa, ao menos aquele que decorresse de contato direto com as partes envolvidas à época da celebração do compromisso, pretenderam desqualificar a quitação que se declarou no instrumento. Confessaram que, com o falecimento prematuro do sócio da Requerida CAMPO VERDE IMOBILIÁRIA, não tiveram informações concretas sobre o pagamento (id. 64948161, p. 3 e 4). Em razão disso, nas investigações administrativa que fizeram, os Requeridos tomaram, da advogada dos Requerentes, em expediente, no mínimo, inusitado, a declaração que o pagamento do preço se deu mediante entrega de materiais de construção (id. 64948161, p. 5). Ao menos no meu sentir, a mensagem eletrônica atribuída à Procuradora dos Requerentes só serve para comprovar uma única coisa: que o pagamento se deu mediante entrega de materiais de construção – aqueles necessários às obras do empreendimento. Só a tanto vai a prova da divergência apresentada pelos Requeridos. Consequentemente, continua o instrumento a atestar, validamente, a quitação do preço, feita já na celebração do negócio, ainda em setembro de 2010. As particularidades do negócio fizeram com que se aproveitasse o modelo comum de compromisso de compra e venda para formalizar a promessa feita ao Sr. ARNOMAR, sem nenhuma preocupação com a efetiva forma pela qual se deu o pagamento. Entretanto, mais importante é que, a despeito da falta de correspondência acerca da forma pela qual se entregou o preço, o compromisso serviu para provar a quitação. O expediente, aliás, não era incomum. Para além de ser reproduzido em diversas outras ações, os próprios Requeridos o confirmaram nos autos. Está, na contestação, a seguinte admissão (id. 6498161, p. 4): "Depois de participar de inúmeras negociações das compras dos imóveis pertencentes ao falecido Onéscimo Prati, pudemos perceber que muitas compras e vendas eram feitas e pagas em tempo, modo e valores dos mais diferentes possíveis. Embora houvesse muitas diferenças na forma de pagamento entre os compradores, o pagamento era quase que um padrão, no contrato colocava-se a cláusula de quitação em moeda corrente, quando, na verdade, ocorria a estreita relação de confiança nos negócios." Aplica-se ao caso, então, a regra do art. 112 do Código Civil, a admitir que se atenda mais à intenção das partes do que ao sentido literal do texto. "Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem”. Quanto à posterior manifestação dos Requeridos – impertinente, porque o oferecimento da contestação já havia ensejado a preclusão da resposta –, não se pode sequer relacionar a informação consignada na declaração de id. 127436870, p. 7, ao Requerente. Ali se afirmou o recebimento de valores do Sr. PAULO PRATI, para a construção da casa de REGINALDO ANDRADE, em setembro de 2012. O que se tem na declaração, então, é o recebimento de valores de terceiro, para a construção de prédio de quarta pessoa, e isso depois de decorridos dois anos da data em que se celebrou o compromisso de compra e venda. Não há identidade de partes, de objeto, nem de data, em tudo a afastar que, de alguma maneira, a declaração feita se relacionasse ao Requerente. Assim, sendo confirmada a celebração do compromisso original, nele sendo consignada a quitação, seguido da cessão ao Requerente CARLOS, acolhe-se a pretensão inicial.”

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, uma vez preenchidos os requisitos de existência de contrato escrito, quitação do preço e recusa imotivada do vendedor em outorgar escritura pública, é cabível a Adjudicação compulsória, independentemente do registro do compromisso ou da lavratura do
instrumento público.

A Súmula 239 do STJ dispõe, de forma expressa, que “
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
.”

Esta Corte já analisou a matéria em casos semelhantes, conforme aresto que segue:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATOS DE COMPRA E VENDA COM PREVISÃO DE PAGAMENTO À VISTA – QUITAÇÃO COMPROVADA - REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM CARTÓRIO – DESNECESSIDADE - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA AÇÃO – POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Os contratos de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa de pagamento à vista, são documentos escritos hábeis a confirmarem a quitação e viabilizarem a adjudicação compulsória. Não é necessário o registro de compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para concessão da adjudicação compulsória, conforme prevê a Súmula 239 do STJ. (N.U 0001502-20.2012.8.11.0018, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/05/2020, Publicado no DJE 01/06/2020)

Portanto, demonstrados os requisitos legais – contrato de compra e venda, cessão válida, quitação do preço e recusa na outorga da escritura – impõe-se a manutenção da sentença que julgou procedente o pedido.

Por derradeiro, insta consignar ser prescindível a manifestação expressa acerca dos pontos tidos como controvertidos pelo recurso, já que os preceitos normativos foram observados e integrados à fundamentação do presente. Destarte, considere-se prequestionada toda a matéria ventilada nos autos.

Dispositivo

Diante do exposto, REJEITO as preliminares arguidas e NEGO

PROVIMENTO ao recurso de Apelação
.

Majoro a condenação em honorários advocatícios em mais 2% (dois por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11°, do CPC e ao Tema 1.059, do Superior Tribunal de Justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2025