Tribunal: TJMT
Processo: 1041001-53.2023.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Direito Civil E Processual Civil. Agravo Interno Em Apelação Cível. Rescisão Contratual C/C Devolução De Valores Pagos. Falta De Prova Dos Débitos De Iptu E Despesas Cartorárias. Manutenção Da Decisão Monocrática. Recurso Desprovido.
I. caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação, apenas para alterar o termo inicial dos juros de mora, mantendo a sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. A decisão afastou a pretensão de abatimento de valores de IPTU e despesas cartorárias por ausência de comprovação.
II. questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível o abatimento de valores relativos a IPTU e despesas cartorárias no valor a ser restituído em virtude da rescisão contratual, quando inexistente comprovação de sua efetiva quitação pela parte vendedora.
III. razões de decidir
3. O contrato previa que tais encargos seriam de responsabilidade da compradora, mas cabia à vendedora comprovar o efetivo pagamento ou existência de crédito exigível.
4. A mera previsão contratual, desacompanhada de prova da existência dos débitos, não autoriza o abatimento pretendido.
5. A retenção de 10% já abarca despesas ordinárias da operação e visa compensar custos administrativos e operacionais, não se admitindo cumulação com outros descontos sob pena de bis in idem.
6. Ausência de argumentos novos ou juridicamente relevantes no agravo interno que infirmem os fundamentos da decisão agravada.
7. Inexistência de caráter protelatório a justificar aplicação de multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC.
IV. dispositivo e tese
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Não é admissível o abatimento de valores relativos a IPTU e despesas cartorárias no valor a ser restituído por rescisão contratual, sem comprovação de sua efetiva quitação pela vendedora. 2. A retenção de percentual previamente fixado, com base em cláusula penal moderada, já contempla encargos ordinários assumidos pelo vendedor.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.021, § 4o, e 932, IV, “a”; CC, art. 421-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJMT, Apelação 1000094-32.2022.8.11.0048, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 27.09.2023; TJPR, Apelação 0010567-84.2017.8.16.0160, Rel. Des.a Regina Helena Afonso de Oliveira Portes, 4a Câmara Cível, j. 05.04.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041001-53.2023.8.11.0003
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[SANDRA CRISTINA RAMALHO - CPF: 692.903.691-91 (AGRAVADO), AMANDA SOUZA DE PAULA - CPF: 045.558.671-30 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (AGRAVANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil. Agravo Interno Em Apelação Cível. Rescisão Contratual C/C Devolução De Valores Pagos.
Falt
a De Prova Dos Débitos De
Iptu
E Despesas Cartorárias. Manutenção Da Decisão Monocrática.
Recurso Desprovido.

I. caso em exame

1.
Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação, apenas para alterar o termo inicial dos juros de mora, mantendo a sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. A decisão afastou a pretensão de abatimento de valores de IPTU e despesas cartorárias por ausência de comprovação.

II. questão em discussão

2
.
A questão em discussão consiste em saber se é cabível o abatimento de valores relativos a IPTU e despesas cartorárias no valor a ser restituído em virtude da rescisão contratual, quando inexistente comprovação de sua efetiva quitação pela parte vendedora.

III. razões de decidir

3
.
O contrato previa que tais encargos seriam de responsabilidade da compradora, mas cabia à vendedora comprovar o efetivo pagamento ou existência de crédito exigível.

4
.
A mera previsão contratual, desacompanhada de prova da existência dos débitos, não autoriza o abatimento pretendido.

5
.
A retenção de 10% já abarca despesas ordinárias da operação e visa compensar custos administrativos e operacionais, não se admitindo cumulação com outros descontos sob pena de bis in idem.

6
.
Ausência de argumentos novos ou juridicamente relevantes no agravo interno que infirmem os fundamentos da decisão agravada.

7
.
Inexistência de caráter protelatório a justificar aplicação de multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC.

IV. dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Não é admissível o abatimento de valores relativos a IPTU e despesas cartorárias no valor a ser restituído por rescisão contratual, sem comprovação de sua efetiva quitação pela vendedora. 2. A retenção de percentual previamente fixado, com base em cláusula penal moderada, já contempla encargos ordinários assumidos pelo vendedor.”

Dispositivos relevantes citados:

CPC,
arts
. 1.021, § 4o, e 932, IV, “a”; CC, art. 421-A.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula 543; TJMT, Apelação 1000094-32.2022.8.11.0048, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 27.09.2023; TJPR, Apelação 0010567-84.2017.8.16.0160, Rel. Des.a Regina Helena Afonso de Oliveira Portes, 4a Câmara Cível, j. 05.04.2021.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO INTERNO N.
1041001-53.2023.8.11.0003

Trata-se de Recurso de
Agravo
I
nterno interposto por
Pôr do Sol Urbanizações Ltda.
Em virtude da
decisão monocrática que deu parcial provimento ao
R
ecurso de
A
pelação
,
apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora, mantendo os demais termos da sentença
proferida nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência
ajuizada por
Sandra Cristina Ramalho
.

Em suas razões recursais
, a
A
gravante sustenta
, em síntese,
que houve equívoco na decisão agravada ao condicionar o abatimento de valores referentes ao IPTU e às despesas cartorárias à comprovação da quitação pela vendedora, quando, segundo defende, bastaria a existência da obrigação contratual imputada à parte compradora.

Requer o provimento do recurso
para que o órgão colegiado reforme a decisão monocrática, reconhecendo o direito da Agravante à compensação dos valores referentes ao IPTU e às despesas cartorárias suportadas durante a vigência contratual, independentemente da prévia quitação
.

Contrarrazões
apresentadas pela Agravada,
com pedido de aplicação da multa, nos termos do artigo 1.021, §4°, do Código de Processo Civil.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA.
SR.a

DES.a
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A
Pôr do Sol Urbanizações Ltda.
interpôs
Recurso de A
pelação
em virtude da
sentença
proferida
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência
ajuizada por
Sandra Cristina Ramalho
, que julgou procedente
s

os pedidos
formulados na inicial
, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

Em decisão monocrática proferida na data de 14 de maio de 2025, dei parcial provimento ao
Recurso de Apelação
, apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora, mantendo os demais termos da sentença,
inclusive a
rejeição quanto à possibilidade de abatimento dos valores correspondentes ao IPTU e às despesas cartorárias.

É de se registrar
que a decisão monocrática impugnada foi proferida nos moldes do art. 932, IV, “a”
, do CPC, em consonância com o Verbete 568 da Súmula do STJ, por tratar-
se de matéria com entendimento jurisprudencial pacificado, tanto no Superior Tribunal de Justiça quanto nesta Corte Estadual.

No caso,
a decisão agravada está fundamentada no
Verbete 543 de Súmula do STJ
,

que
dispõe que: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Além disso,
está em consonância com entendimento desta Câmara no julgamento da apelação no 1013048-97.2023.8.11.0041, que também enfrentou cláusula semelhante de retenção

nas hipóteses de resolução de contrato
e concluiu pela necessidade de moderação, com respaldo no princípio do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva.

Contudo
,
insiste a Agravante que

se
admite
, na hipótese,

o abatimento dos valores referentes ao IPTU e às despesas cartorárias
na resolução do contrato
e
que
não estaria condicionado à comprovação da quitação pela vendedora, mas sim à simples existência de previsão contratual que atribuísse tais encargos à parte compradora.

Patente o equívoco da
A
gravante.

No caso, o contrato celebrado entre as partes prevê, na cláusula nona, que as despesas com IPTU, foro, taxas e tributos incidentes sobre o imóvel, a partir da assinatura, seriam de responsabilidade da compradora. Já a cláusula 15a, alínea “h”, autoriza o desconto, do valor a ser restituído, de eventuais encargos devidos pela adquirente em razão do contrato.

Entretanto, mesmo que se admita, em tese, a viabilidade jurídica de compensação de obrigações contratuais
atribuídas

à

A
utora,
cabia à Ré demonstrar concretamente a existência do crédito que pretendia ver abatido.

O simples destaque de uma cláusula contratual genérica, sem qualquer comprovação mínima da existência de crédito exigível, não basta para autorizar o abatimento pretendido. Ainda que a cláusula represente obrigação assumida, é indispensável demonstrar que o fato gerador do débito efetivamente se concretizou, ou seja, que houve inadimplência da compradora em relação aos encargos que lhe cabiam.

Dessa forma, como já destacado na decisão agravada, a Ré, ora Agravante, não comprovou a existência de débitos de IPTU ou despesas cartorárias atribuíveis à compradora, tampouco apresentou planilhas, guias vencidas ou qualquer documento que permitisse à parte contrária impugnar os valores e ao juízo verificar sua legitimidade, atualidade e quantia.

De toda sorte,

a retenção de 10% do valor adimplido, conforme fixado na sentença e mantido na decisão monocrática, já visa compensar eventuais despesas administrativas suportadas pela vendedora, tais como comissão de corretagem, publicidade, encargos operacionais e até mesmo tributos incidentes sobre o imóvel
.

Nesse sentido, este Tribunal já decidiu:

[...]
A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem
.

No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem.

Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração.

(
TJMT,
Quarta Câmara de Direito Privado,
apelação
1000094-32.2022.8.11.0048,
relator Desembargador Guiomar Teodoro Borges
, Julgado em 27/09/2023,
p
ublicado no DJE 29/09/2023)
.

Igualmente, os Tribunais Pátrios têm decidido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ADIMPLIDO.
VALORES RETIDOS QUE SERVEM PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Não há que se falar em retenção relativa à taxa de corretagem, publicidade e encargos tributários, tendo em vista que tais valores já estão compreendidos na multa estabelecida na cláusula penal de retenção de valores, de modo que nova retenção caracterizaria ‘bis in idem’.

(TJ-PR
,

4a Câmara Cível,
apelação
0010567-84.2017.8.16.0160,
relatora Desembargadora
Regina Helena Afonso de Oliveira Portes,

publicado no DJE em
05/04/2021)
.
[sem negrito no original].

Assim, ao afirmar que não houve comprovação da quitação de IPTU e despesas cartorárias pela promitente vendedora, nem a apresentação de planilhas que permitissem o abatimento proporcional, a decisão agravada não incorreu em equívoco quanto à tese recursal, mas apenas destacou a ausência de prova idônea que justificasse a majoração da retenção contratual além dos 10% já fixados
,
percentual que, vale frisar, já
abarca as despesas ordinárias do contrato e busca mitigar eventual prejuízo da loteadora sem comprometer a restituição mínima devida à consumidora.

Dessume-se, pois, que as razões recursais não trazem argumentos inovadores ou capazes de infirmar os fundamentos da decisão agravada. Ao revés, limitam-se à reiteração das teses anteriormente deduzidas, com nítido propósito de rediscutir matéria já devidamente analisada.

Oportuno ressaltar, que o Recurso de Agravo Interno tem por finalidade a submissão da decisão monocrática ao órgão colegiado, desde que demonstrado, de forma clara e objetiva, o desacerto do entendimento proferido, mediante a apresentação de fundamentos juridicamente relevantes e aptos a justificar a sua reforma.

A mera repetição das alegações já enfrentadas na decisão agravada, sem o acréscimo de novos argumentos ou demonstração de erro material ou de violação a norma jurídica, desvirtua a finalidade do recurso e não autoriza o seu provimento.

A propósito:

AGRAVO INTERNO – APELAÇÃO CÍVEL –AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO –CONTRATO DE CARTÃO DE CRÉDITO
CONSIGNADO – CONTRATAÇÃO COMPROVADA – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. Havendo prova cabal da transação bancária questionada, incluindo o instrumento do contrato bancário subscrito pelo contratante, e não tendo a parte autora demonstrado que não recebeu o valor do empréstimo, não há falar em nulidade do negócio jurídico, ilegitimidade das cobranças daí decorrentes, muito menos em danos morais indenizáveis.

2.Se as razões recursais nada de novo acrescentam, o agravo interno deve ser desprovido diante do intuito de rediscussão dos fatos e fundamentos.
(TJMT – Agravo Interno 1004620-67.2021.8.11.0051, Relator Márcio Aparecido Guedes, Data de Julgamento: 12/03/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2024) (sem destaque no original)

Quanto ao pedido de aplicação de multa, nos termos do artigo 1.021, § 4o, do Código de Processo Civil, não vislumbro caráter manifestamente protelatório no Agravo Interno
interposto, que se limitou a reiterar teses já analisadas, sem, contudo, extrapolar os limites do direito de recorrer. Assim, deixo de aplicar a penalidade pleiteada nas contrarrazões.

Feitas essas considerações,
nego provimento ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025