Tribunal: TJMT
Processo: 1028162-42.2024.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/97. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA 1095/STJ. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, determinando a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não registrado, com devolução de 90% dos valores pagos e retenção de 10%, devidamente atualizados e acrescidos de juros. A decisão fundamentou-se na ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e na aplicação das normas consumeristas.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é aplicável à hipótese a Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, afastando a incidência do CDC; e (ii) saber se o percentual de 10% (dez por cento) fixado para retenção das parcelas pagas é adequado e proporcional, diante da ausência de demonstração de prejuízo relevante.
III. Razões de decidir
3. A aplicação da Lei n. 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor exige o preenchimento cumulativo dos requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1.095, especialmente o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, requisito não demonstrado nos autos.
4. O registro do contrato na legislação especial possui natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfectibilizam, conforme orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta inequívoca natureza consumerista, enquadrando-se os autores no conceito de consumidor do art. 2o do CDC e a requerida na definição de fornecedora do art. 3o do mesmo diploma legal.
6. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, com devolução parcial dos valores pagos mediante retenção de 10% pela vendedora, mostra-se adequada aos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. Em contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei n. 9.514/97, sendo viável a rescisão contratual por iniciativa do comprador. 2. A retenção de 10% até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa encontra-se dentro dos parâmetros jurisprudenciais consolidados."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, XXXII, e 170, V; CDC, arts. 6o, 51 e 53; CC/2002, art. 413; L. 9.514/1997, arts. 23 e 26.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.911.050/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a T., j. 04.05.2021; STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a T., j. 20.06.2017; Súmula 543/STJ; Relatora Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1a Câmara de Direito Privado, j. 14.06.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028162-42.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), ALESSANDRO EDUARDO DE SOUZA GOMES - CPF: 627.392.391-49 (APELADO), MICHELL ANDERSON SPREAFICO - CPF: 035.111.781-42 (ADVOGADO), ELENIL MARIA DA SILVA GOMES - CPF: 482.717.301-00 (APELADO), ESPÓLIO DE ELENIL MARIA DA SILVA GOMES - CPF: 482.717.301-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/97. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA 1095/STJ. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, determinando a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não registrado, com devolução de 90% dos valores pagos e retenção de 10%, devidamente atualizados e acrescidos de juros. A decisão fundamentou-se na ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e na aplicação das normas consumeristas.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é aplicável à hipótese a Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, afastando a incidência do CDC; e (ii) saber se o percentual de 10% (dez por cento) fixado para retenção das parcelas pagas é adequado e proporcional, diante da ausência de demonstração de prejuízo relevante.

III. Razões de decidir

3. A aplicação da Lei n. 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor exige o preenchimento cumulativo dos requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1.095, especialmente o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, requisito não demonstrado nos autos.

4. O registro do contrato na legislação especial possui natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfectibilizam, conforme orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

5. A relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta inequívoca natureza consumerista, enquadrando-se os autores no conceito de consumidor do art. 2o do CDC e a requerida na definição de fornecedora do art. 3o do mesmo diploma legal.

6. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, com devolução parcial dos valores pagos mediante retenção de 10% pela vendedora, mostra-se adequada aos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"
1. Em contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor em detrimento da Lei n. 9.514/97, sendo viável a rescisão contratual por iniciativa do comprador. 2. A retenção de 10% até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa encontra-se dentro dos parâmetros jurisprudenciais consolidados.
"

Dispositivos relevantes citados
:
CF/1988, arts. 5o, XXXII, e 170, V; CDC, arts. 6o, 51 e 53; CC/2002, art. 413; L. 9.514/1997, arts. 23 e 26.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.911.050/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a T., j. 04.05.2021; STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a T., j. 20.06.2017; Súmula 543/STJ; Relatora Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, 1a Câmara de Direito Privado, j. 14.06.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível de Cuiabá, na
Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos n. 1028162-42.2024.8.11.0041
, ajuizada por
ESPÓLIO DE ELENIL MARIA DA SILVA GOMES REPRESENTADO POR ALESSANDRO EDUARDO DE SOUZA GOMES
, que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes
,
além de condenar a parte requerida, ora apelante, a restituir ao autor, em parcela única, “
valores pagos pela parte autora, devendo ser retido o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso, e acrescido de juros de acordo com a taxa referencial do SELIC, a partir do trânsito em julgado.”

Condenou, ainda, ao pagamento de custas processuais e honorários sucumbenciais fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2o, do Código de Processo Civil.

O apelante alega, em síntese, que a sentença merece reforma integral por não considerar que o contrato celebrado entre as partes é regido pela Lei n. 9.514/97, que regula expressamente os contratos com pacto adjeto de alienação fiduciária.

Sustenta que a falta de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não retira sua eficácia entre os contratantes, permanecendo válido o pacto adjeto de alienação fiduciária, e que a parte apelada agiu em contrariedade ao princípio da boa-fé objetiva ao descumprir a cláusula que previa sua obrigação de registrar o instrumento no prazo de 90 (noventa) dias, não podendo agora se beneficiar de sua própria omissão.

Argumenta que por se tratar de legislação especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor, a Lei n. 9.514/97 deve prevalecer sobre as normas consumeristas, não sendo possível a rescisão do contrato por meio diverso daquele previsto na legislação específica e não podendo ser afastada a sua aplicação pelo não registro do contrato.

Assevera, ainda, que a sentença, ao analisar a possibilidade de retenção de valores pagos em razão da rescisão contratual por iniciativa do comprador, fixou, de forma genérica, o percentual de 10% (dez por cento) de retenção, não se enquadrando no julgamento do Resp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, a
“a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal —
retenção de 25% dos valores pagos
— nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%”.

Requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, determinando que o distrato seja realizado nos moldes da Lei n. 9.514/97, afastando a aplicação do CDC, bem como a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos.

Por fim, pontua que na eventual reforma da decisão para acolher a tese principal ou mesmo a subsidiária afasta a sucumbência integral do apelante, pleiteando sua redistribuição equitativa entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC.

Recolhimento do preparo, id.

294413995.

Contrarrazões apresentadas em id. 294413998.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível de Cuiabá, na
Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos n. 1028162-42.2024.8.11.0041
, ajuizada por
ESPÓLIO DE ELENIL MARIA DA SILVA GOMES REPRESENTADO POR ALESSANDRO EDUARDO DE SOUZA GOMES
, que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes
,
além de condenar a parte requerida, ora apelante, a restituir ao autor, em parcela única, “
valores pagos pela parte autora, devendo ser retido o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso, e acrescido de juros de acordo com a taxa referencial do SELIC, a partir do trânsito em julgado.”

Condenou, ainda, ao pagamento de custas processuais e honorários sucumbenciais fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2o, do Código de Processo Civil.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Na hipótese
sub examine
, mostra-se incontroverso que as partes entabularam Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel, com cláusula adjetiva de alienação fiduciária em garantia, tendo por objeto um lote de terreno urbano situado na quadra 29 do Loteamento denominado “Parque das Águas”, em Várzea Grande.

Extrai-se dos autos, de forma inequívoca, que a parte autora adimpliu parcialmente os valores correspondentes ao preço avençado, a quantia de R$ 67.754,82 (sessenta e sete mil setecentos e cinquenta e quatro reais e oitenta e dois centavos), e em virtude do falecimento da sua esposa, sendo o autor missionário da igreja e contando com doações da própria comunidade religiosa, vem enfrentando adversidades de ordem financeira, motivo pelo qual postulou a resilição contratual, com a correlata restituição dos valores pagos, ponderando, para tanto, as balizas da boa-fé objetiva e da função social do contrato, nos termos do ordenamento jurídico pátrio.

A Magistrada de origem julgou os autos procedente declarando a rescisão contratual e determinando a restituição de 90% dos valores pagos pelo autor, nos seguintes fundamentos:

“[...] Primeiramente, cumpre destacar que ao presente caso se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor, visto que a relação jurídica existente entre as partes se qualifica como de consumo.

[...]

Conforme já mencionado, foi celebrado contrato de compra e venda entre as partes, no qual foi acordado que a requerida forneceria ao autor, mediante pagamento de preço, terreno que seria utilizado por este para a construção de sua moradia.

Desta forma, vê-se que houve a configuração de todos os elementos que permitem a qualificação de uma relação jurídica como de consumo e, por esta razão, para saber se é o caso de aplicação direta das normas contratuais no que se refere à devolução de valores, momento e forma de pagamento, bem como demais penalidades, conforme requerido no pedido inicial, deve-se analisar se estas questões estão de acordo com o disposto no estatuto consumerista.

Inicialmente, não há que se procurar um culpado para ser ou não possível a rescisão contratual. Mesmo aquele que diz estar impossibilitado de continuar adimplindo as prestações do contrato, em face de dificuldades financeiras, pode requerer a rescisão contratual, com a devolução das importâncias pagas, devidamente corrigidas, uma vez que as normas insculpidas no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública, estabelecidas para a proteção e defesa dos direitos do consumidor, em cumprimento dos preceitos constitucionais previstos pelo artigo 5o, inciso XXXII, e artigo 170, inciso V.

[...]

O direito à rescisão contratual e à devolução de pelo menos parte das prestações pagas é, portanto, inquestionável, até porque o contrário resultaria em flagrante abusividade, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.

E mais, no presente caso, a ausência de registro da propriedade fiduciária, as partes permanecem no âmbito do direito pessoal, possibilitando a rescisão do contrato, não havendo que se falar em aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97, porquanto a incidência da norma exige como pressuposto o registro.

Alega a parte requerida que cumpriu com todas as suas obrigações pactuadas no contrato, sendo a inadimplência resultante de culpa do próprio autor e que a retenção é devida para cobrir as despesas administrativas da construtora.

Entendo que razão não lhe assiste.

Em se tratando de relação de consumo, torna-se necessária a intervenção do Estado-Juiz no âmbito das relações contratuais para garantir o equilíbrio contratual, uma vez que, neste caso, o princípio do pacta sunt servanda não constitui em óbice para que se reconheça a abusividade de cláusulas contratuais.

A incidência do CDC, norma de ordem pública, torna relativa à aplicação do princípio pacta sunt servanda, sem, contudo, ofendê-lo. Ressalte-se que é necessária e imperativa a adequação de tal princípio aos novos tempos e à hodierna realidade das relações de consumo.

[...]

Assim, não há que prevalecer o princípio pacta sunt servanda, ante a relação de consumo caracterizada no caso.

A jurisprudência atual, com base no que estabelece o artigo 413, do CC/2002 (artigo 924, do CC/1916), e no princípio que veda o enriquecimento ilícito, vem se manifestando no sentido de que, se o Magistrado entender que a penalidade imposta no contrato se mostra excessiva, poderá proceder à minoração da mesma, a fim de adequá-la a patamares mais justos e razoáveis.

No caso, tenho que a retenção feita pela parte requerida, no patamar integral dos valores pagos, não se mostra justa. Assim, entendo correta a multa em
10% sobre os valores das prestações pagas até a data da solicitação da rescisão contratual
.

Aliás, a Corte Superior “tem considerado razoável
(...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

[...]

Não há nos autos qualquer prova no sentido de que tal percentual não seja suficiente para indenizar a requerida e pela rescisão do contrato, não havendo qualquer elemento apto a demonstrar que a requerida tenha suportado prejuízos superiores a tal importância. Cabia à requerida produzir provas neste sentido, mas não se desincumbiu de seu ônus, o que impede o acolhimento de sua pretensão.

Por isso, entendo que a retenção deve ser de apenas 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo recorrido.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos
ajuizada por Espólio de Elenil Maria da Silva Gomes representado por Alessandro Eduardo de Souza Gomes em desfavor de BRDU SPE Várzea Grande Ltda. para:

a. Declarar rescindido o contrato de celebrado entre as partes;

b. Condenar a parte requerida à devolução dos valores pagos pela parte autora, devendo ser retido o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador
, até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso, e acrescido de juros de acordo com a taxa referencial do SELIC, a partir do trânsito em julgado;

c. Condenar a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento), nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil. [...]” (id.

294413992)

A controvérsia recursal centra-se em dois aspectos fundamentais: (i) definir a legislação aplicável ao contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária firmado entre as partes, notadamente se incide a Lei n. 9.514/97 ou o CDC; e (ii) verificar a adequação do percentual retido dos valores pagos pelo autor.

A construtora apelante sustenta que o contrato firmado entre as partes é regido pela Lei no 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária), que
seria lei especial
e, portanto, afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor naquilo que forem incompatíveis.

O cerne da primeira questão reside em delimitar se é aplicável ao presente caso a Lei no. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) em detrimento do Código de Defesa do Consumidor (CDC), de modo que se torne inviável o acolhimento do pedido de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, por liberalidade do comprador.

Neste ponto, é imprescindível destacar recente entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
Tema Repetitivo 1.095
(REsp 1.891.498/SP), publicado em 18/12/2022, que estabeleceu “
em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor,
devidamente constituído em mora
, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
”.

Contudo, o próprio STJ estabeleceu que o
Tema 1095 não se aplica
quando ausente qualquer dos seguintes requisitos:
a)
registro do contrato;
b)
inadimplemento do devedor fiduciante; ou
c)
constituição em mora do devedor fiduciante, nos termos do art. 26, § 1o da Lei 9.514/1997.

Analisando meticulosamente os autos, constato que não há qualquer comprovação de que o contrato em questão tenha sido efetivamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. O ônus de comprovar o registro era da parte requerida/apelante, que não se desincumbiu a contento de tal encargo probatório.

Ademais, ainda que a cláusula décima sétima, parágrafo décimo quinto, do contrato previsse que o comprador deveria providenciar o registro no prazo de 90 (noventa) dias, a mesma disposição contratual estabelecia que, decorrido tal prazo sem que o registro fosse realizado, a vendedora poderia tomar tal providência. Vejamos:

“PARÁGRAFO DÉCIMO QUINTO – Salvo estipulado em contrário, o(s) COMPRADOR(ES) se compromete(m) a providenciar o registro deste Instrumento, perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, no prazo de 90 (noventa) dias contados a partir desta data.
Decorrido o prazo ora estabelecido e não sendo realizado o registro pelo(s) COMPRADOR(ES), a VENDEDORA poderá tomar tal providência, cabendo ao(s) COMPRADOR(ES) reembolso de custas, emolumentos, diligências e pagamento de taxa de expediente.
Nestes termos o(s) COMPRADOR(ES) declara(m), na qualidade de transmitente(s) da propriedade resolúvel do imóvel, para a finalidade de registro do presente Instrumento junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, que não está(ão) obrigado(s) a apresentar as certidões negativas do INSS e da Secretaria da Receita Federal, nos termos da Lei 8.212/91, regulamentada pelo Decreto n° 3.048/99, modificado pelo Decreto 3.265/99.” (destaquei – id. 294413960 – pág. 19).

Desse modo, a própria apelante tinha a prerrogativa contratual de promover o registro do instrumento, não o tendo feito, o que afasta a alegação de violação ao princípio da boa-fé objetiva pelo apelado.

Nesse diapasão, a jurisprudência consolidada do STJ é cristalina ao estabelecer que, na ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei n. 9.514/97, não se constitui a propriedade fiduciária, sendo inaplicável o procedimento de venda extrajudicial previsto na lei especial. Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel cumulada com pedido de devolução das quantias pagas. 2. Ação ajuizada em 22/03/2017. Recurso especial concluso ao gabinete em 14/12/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir i) se a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária enseja, quanto ao pleito de restituição de valores pagos, a necessidade de observância do procedimento previsto na Lei 9.514/97, ainda que ausente o registro do contrato; e ii) se a recorrente possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo comprador do imóvel. 4. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 5.
No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.
6.
Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.
7. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 8. Recurso especial conhecido e não provido, com majoração de honorários”. (STJ, REsp n. 1.911.050/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/5/2021, DJe de 14/5/2021 - destaquei).

Assim, ausente um dos requisitos essenciais para aplicação da Lei no 9.514/97,
impõe-se o afastamento do procedimento especial previsto na referida legislação
, devendo a relação jurídica ser
regida pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor
, considerando a natureza consumerista da relação estabelecida entre as partes.

Em caso análogo, o TJMT posicionou a esse respeito:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA –
AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC
– LEGITIMIDADE DA SEGURADORA RECONHECIDA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, § 11, DO CPC – RECURSOS DA RÉS NÃO PROVIDO.
A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor.
(...)”. (TJ-MT - EMBDECCV: 10036923220228110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/03/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2023 - destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. DEVEDOR NÃO CONSTITUIDO EM MORA. INAPLICABILIDADE (LEI N. 9.514/97)
. RESCISÃO DE CONTRATO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PREVISTOS CONTRATO. ARRAS RETENÇÃO. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE (LEI N. 13.786/18). HONORÁRIOS. ADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. Constatado erro material na sentença quanto aos dados do contrato objeto da ação, deve ser corrigido.
Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária, sem registro no Cartório Imobiliário e sem constituição em mora, inaplicabilidade do procedimento de venda extrajudicial (Lei. n. 9.514/97).
É possível a rescisão do contrato por vontade da parte contratante, com a restituição de valores pagos, abatidas as deduções contratuais. Não se aplica a Lei n. 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência. Indevida a retenção do valor das arras por não se enquadrar na hipótese do art. 418 do CC. Os honorários advocatícios devem ser firmados sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC”. (TJ-MT 10228807920208110003 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 14/06/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2022 - destaquei).

Destarte, comprovada a ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis, bem como a não constituição em mora dos devedores na forma prescrita pelo art. 26, § 1o, da Lei n. 9.514/97, impõe-se afastar a aplicação do procedimento específico previsto na lei especial, submetendo-se a relação jurídica entre as partes às normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse contexto, considerando a natureza consumerista da relação jurídica, é plenamente viável a rescisão do contrato por iniciativa do comprador, com a consequente devolução parcial dos valores pagos, nos termos do art. 53 do CDC, que veda a perda total das prestações pagas em benefício do credor.

Ademais, no presente caso, temos uma
situação peculiar
, pois a
iniciativa da rescisão partiu do próprio comprador
, que manifestou expressamente seu desinteresse na manutenção do contrato em razão de dificuldades financeiras. Não se trata, portanto, de um
procedimento de consolidação da propriedade iniciado pelo credor fiduciário em razão do inadimplemento do devedor, mas sim de uma ação de resolução contratual por iniciativa do consumidor.

A jurisprudência do STJ, consubstanciada na Súmula 543, estabelece que “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Diante disso, aplica-se o entendimento consolidado na jurisprudência do STJ no sentido de que, em contratos de compromisso de compra e venda de imóvel regidos pelo CDC, é abusiva a cláusula que determina a perda total das parcelas pagas em favor do vendedor, em caso de resolução do contrato.

O percentual de retenção fixado pelo juízo
a quo
em 25% (vinte e cinco por cento) mostra-se razoável e proporcional, situando-se dentro dos parâmetros usualmente admitidos pela jurisprudência do STJ (entre 10% e 25%). Nesse sentido:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE.
SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2.
A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido”. (STJ, AgInt no REsp n. 1.822.638/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/11/2019, DJe de 20/11/2019 - destaquei).

No caso em análise, o percentual de retenção fixado pela sentença em 10% (dez por cento) mostra-se
adequado e proporcional,
dentro dos parâmetros usualmente adotados pela jurisprudência (entre 10% e 25%), não merecendo qualquer reparo neste ponto.

Tal exegese harmoniza-se com a orientação jurisprudencial firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, que, à luz dos princípios norteadores do Código de Defesa do Consumidor, consagrou entendimento no sentido de que,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(
Súmula no. 543
, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Com efeito, cumpre destacar que o mesmo Tribunal da Cidadania tem assentado, em diversos arestos, a
razoabilidade da estipulação de cláusula penal ou da retenção de parte das quantias pagas pelo adquirente inadimplente,
desde que observado o critério da proporcionalidade e aferidos os prejuízos efetivamente suportados pelo alienante, autorizando-se, para tanto, a fixação de percentual de
retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento)
, a depender das circunstâncias fáticas de cada caso concreto. A esse respeito, colhe-se da jurisprudência o seguinte precedente:

“
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em hipóteses como a presente, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.”
(STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. em 20/06/2017, DJe 29/06/2017). (destaquei)

Precedente deste Tribunal de Justiça:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA –
RESTITUIÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% PELO JUIZ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O PERCENTUAL FIXADO É INADEQUADO
– NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES APÓS A SOLICITAÇÃO DE DISTRATO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DOS DESEMBOLSOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE APENAS PARA ALTERAR O TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O STJ diz que, “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (
AgInt no REsp 1822638/SP
, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019), e não havendo demonstração de que é inadequado o percentual fixado, deve ser mantido o que foi definido na sentença.
(...) 4. “A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”. (
AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ
, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021). 5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no
REsp 1740911/DF
, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002, é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação” (N.U
0008107-68.2016.8.11.0041
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/04/2022, publicado no DJE 06/04/2022).

Portanto, restou caracterizado que o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) das quantias pagas mostra-se consentâneo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mantendo estrita conformidade com os parâmetros delineados pela Corte Superior em precedentes análogos, conforme já assinalado neste voto.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos. Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante em 5% (cinco por cento), perfazendo o total de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/07/2025