Tribunal: TJMT
Processo: 1014779-31.2023.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-09
Data de publicação: 2025-09-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. TEMA 1095 DO STJ. JUÍZO DE RETRATAÇÃO EXERCIDO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Juízo de retratação em apelação cível na qual se discute a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O acórdão anteriormente proferido julgou improcedente o recurso das incorporadoras, mantendo sentença que declarou rescindido o contrato e determinou restituição de 90% dos valores pagos pelos adquirentes, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis afasta a aplicabilidade da Lei no 9.514/97 e autoriza a rescisão contratual com base no Código de Defesa do Consumidor, ou se tal ausência produz efeitos apenas perante terceiros, mantendo-se a eficácia do pacto entre os contratantes e a incidência da legislação especial.
III. Razões de decidir
3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial no 1.866.844/SP (Tema 1095), consolidou o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.
4. O registro, conquanto imprescindível para a constituição da propriedade fiduciária e para a alienação extrajudicial do imóvel, é dispensável para conferir validade e eficácia aos termos ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza os procedimentos específicos em caso de inadimplência.
5. A ausência de registro não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco afasta a aplicabilidade da legislação especial que disciplina o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis.
6. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor a contratos de alienação fiduciária, mesmo não registrados, desvirtua por completo o instituto e compromete a segurança jurídica das relações contratuais no mercado imobiliário, ignorando o princípio da especialidade normativa.
IV. Dispositivo e tese
7. Juízo de retratação exercido para reformar o acórdão anteriormente proferido. Recurso de apelação provido para julgar improcedentes os pedidos autorais.
Tese de julgamento: "1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel no competente Registro de Imóveis não afasta a aplicabilidade da Lei no 9.514/97 entre os contratantes. 2. O registro é exigido para constituição da propriedade fiduciária e oponibilidade perante terceiros, mas não para conferir validade e eficácia ao pacto entre as partes. 3. A rescisão de contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária deve observar exclusivamente os procedimentos previstos na Lei no 9.514/97, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/97, arts. 23, 26 e 27; CPC, art. 1.030, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2a Seção, j. 27.09.2023; STJ, Tema 1095 (REsp 1.891.498/SP); STJ, AgInt no AREsp 2.405.683/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 24.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014779-31.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ANTONIO ROMEU FRANCA - CPF: 409.096.899-20 (APELADO), EDSON JORGE BASILIO DE OLIVEIRA - CPF: 011.551.151-20 (ADVOGADO), MARIA DE LOURDES LIMA FRANCA - CPF: 979.353.791-49 (APELADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. TEMA 1095 DO STJ. JUÍZO DE RETRATAÇÃO EXERCIDO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Juízo de retratação em apelação cível na qual se discute a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O acórdão anteriormente proferido julgou improcedente o recurso das incorporadoras, mantendo sentença que declarou rescindido o contrato e determinou restituição de 90% dos valores pagos pelos adquirentes, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis afasta a aplicabilidade da Lei no 9.514/97 e autoriza a rescisão contratual com base no Código de Defesa do Consumidor, ou se tal ausência produz efeitos apenas perante terceiros, mantendo-se a eficácia do pacto entre os contratantes e a incidência da legislação especial.

III. Razões de decidir

3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Embargos de Divergência no Recurso Especial no 1.866.844/SP (Tema 1095), consolidou o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

4. O registro, conquanto imprescindível para a constituição da propriedade fiduciária e para a alienação extrajudicial do imóvel, é dispensável para conferir validade e eficácia aos termos ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza os procedimentos específicos em caso de inadimplência.

5. A ausência de registro não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco afasta a aplicabilidade da legislação especial que disciplina o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis.

6. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor a contratos de alienação fiduciária, mesmo não registrados, desvirtua por completo o instituto e compromete a segurança jurídica das relações contratuais no mercado imobiliário, ignorando o princípio da especialidade normativa.

IV. Dispositivo e tese

7. Juízo de retratação exercido para reformar o acórdão anteriormente proferido. Recurso de apelação provido para julgar improcedentes os pedidos autorais.

Tese de julgamento:

"1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel no competente Registro de Imóveis não afasta a aplicabilidade da Lei no 9.514/97 entre os contratantes. 2. O registro é exigido para constituição da propriedade fiduciária e oponibilidade perante terceiros, mas não para conferir validade e eficácia ao pacto entre as partes. 3. A rescisão de contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária deve observar exclusivamente os procedimentos previstos na Lei no 9.514/97, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 9.514/97, arts. 23, 26 e 27; CPC, art. 1.030, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, EREsp 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2a Seção, j. 27.09.2023; STJ, Tema 1095 (REsp 1.891.498/SP); STJ, AgInt no AREsp 2.405.683/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 24.06.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
juízo de retratação
encaminhado pela Vice-Presidência deste Tribunal de Justiça para reapreciação da matéria já julgada por esta Quinta Câmara de Direito Privado, em consonância com art. 1.030, II, do CPC.

O acórdão ora submetido a novo exame foi prolatado nos autos da Apelação Cível n. 1014779-31.2023.8.11.0041, ocasião em que esta Colenda Câmara, por decisão unânime, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, negou provimento ao recurso de apelação interposto por BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda. e BRDU Urbanismo S/A. Manteve-se, assim, a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial da ação de restituição de valores pagos c/c rescisão unilateral de contrato c/c declaração de nulidade de pacto adjeto de alienação fiduciária c/c indenização por danos morais, ajuizada por Antônio Romeu Franca e Maria de Lourdes Lima Franca, a qual declarou rescindido o contrato firmado entre as partes, determinou a restituição das quantias pagas, com retenção de 10% (dez por cento) do montante já quitado, além da condenação ao pagamento das custas e despesas processuais.

Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados (id. 295982374).

Inconformados
, BRDU URBANISMO S/A e BRDU SPE CUIABA 01 LTDA
interpuseram recurso especial, alegando, em síntese, que o acórdão recorrido violou frontalmente os artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97 e contrariou a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1095 (REsp 1.891.498/SP), reformulado no EREsp 1.866.844/SP. Sustentam que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não afasta a incidência da legislação especial, cuja aplicação é obrigatória entre as partes, sendo o registro exigido apenas para efeitos perante terceiros.

Afirmam que o Tribunal de Justiça de Mato Grosso incorreu em
error in judicando
ao aplicar o Código de Defesa do Consumidor (CDC), quando deveria ter aplicado a lei específica que disciplina a alienação fiduciária, afastando, assim, o procedimento legalmente previsto para a resolução contratual. Argumentam que essa interpretação compromete a segurança jurídica, ignora o princípio da especialidade normativa e desconsidera a força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
).

Destacam ainda a existência de dissídio jurisprudencial, apresentando como paradigma o julgamento do Agravo em Recurso Especial n. 2680089/GO, em que o STJ reconheceu expressamente a aplicabilidade da Lei n. 9.514/97 em situação idêntica, envolvendo inclusive empreendimento da mesma recorrente. Defendem que o entendimento divergente adotado pelo Tribunal
a quo
gera instabilidade jurídica e afronta o dever de uniformidade da interpretação do direito federal.

Ao final, requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso, nos termos do art. 1.029, § 5o, I, do CPC, a fim de evitar grave lesão e de difícil reparação, especialmente diante do risco de execução imediata de decisão juridicamente equivocada. Postulam, portanto, que o recurso seja conhecido e provido, com a consequente aplicação da Lei n. 9.514/97 ao contrato em debate, afastando-se a incidência do CDC e assegurando-se a observância dos procedimentos legais da alienação fiduciária.

A Vice-Presidência, ao analisar o recurso especial, determinou a devolução dos autos para que esta Câmara se manifeste sobre eventual juízo de retratação, à luz da tese firmada no Tema n. 1095 do STJ e no julgamento do Embargos de Divergência no Recurso Especial n. 1.866.844/SP.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de
juízo de retratação
encaminhado pela Vice-Presidência deste Tribunal de Justiça para reapreciação da matéria já julgada por esta Quinta Câmara de Direito Privado, em consonância com art. 1.030, II, do CPC.

Após detida análise dos autos em sede de juízo de retratação, verifico que o acórdão proferido por esta Quinta Câmara de Direito Privado, de fato, encontra-se em desconformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1095, especialmente após sua reformulação no EREsp 1.866.844/SP.

Em síntese, o ponto central da controvérsia reside na aplicabilidade da Lei n. 9.514/97 a contrato de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis. No julgamento anterior, esta Câmara concluiu pela ineficácia do pacto adjeto de alienação fiduciária, em razão da ausência de registro, aplicando o Código de Defesa do Consumidor para determinar a restituição de 90% dos valores pagos pelos adquirentes.

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar os Embargos de Divergência no Recurso Especial no 1.866.844/SP, consolidou tese em sentido diverso, firmando o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não retira sua eficácia entre as partes contratantes.

A Segunda Seção do STJ, ao julgar o EREsp 1.866.844/SP, definiu com precisão:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL.
COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES.
MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1.
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.
2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997,
sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997.4.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas
.5. Embargos de divergência não providos. (STJ - EREsp: 1866844 SP 2020/0062570-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/09/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 09/10/2023 - destaquei).

Da análise do referido precedente, extrai-se que o STJ promoveu importante distinção entre os efeitos do registro para fins de constituição do direito real de propriedade fiduciária (oponível
erga omnes
) e os efeitos obrigacionais do contrato entre as partes (
inter partes
). Com efeito, o registro no Cartório de Imóveis é imprescindível para a consolidação da propriedade e eventual alienação extrajudicial do bem, mas sua ausência não invalida o negócio jurídico celebrado entre as partes.

Nesse contexto, embora o art. 23 da Lei n. 9.514/97 estabeleça que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui mediante registro, os arts. 26 e 27 da mesma lei, que disciplinam o procedimento de execução da garantia, permanecem aplicáveis entre os contratantes, independentemente do registro. O fundamento para tal interpretação reside no princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) e no princípio da especialidade normativa.

No caso em apreço, é incontroverso que o contrato firmado entre as partes contém cláusula de alienação fiduciária. A circunstância de não ter havido registro não descaracteriza a natureza jurídica do negócio entre as partes, limitando apenas seus efeitos perante terceiros.

Ademais, como bem pontuado no EREsp 1.866.844/SP, admitir a rescisão do contrato de alienação fiduciária com base nas normas de proteção ao consumidor, com a devolução da maior parte dos valores pagos, desvirtua por completo o instituto, com graves consequências para o mercado imobiliário e para os próprios consumidores, que teriam maior dificuldade de acesso ao crédito.

De fato, o STJ evidenciou, no precedente em questão, a bilateralidade do contrato de alienação fiduciária, reconhecendo direitos e obrigações recíprocas que devem ser preservados mesmo na ausência de registro. Ao devedor fiduciante, assegura-se o direito de não ter o imóvel alienado fora das hipóteses legais; ao credor fiduciário, garante-se o direito de utilizar os meios contratuais de execução da garantia em caso de inadimplência.

Nesse sentido, veja-se a aplicação deste entendimento pelo Superior Tribunal de Justiça em outros casos análogos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO QUE NÃO AFASTA O RITO DA LEI 9.514/97. EFEITO MANTIDO ENTRE AS PARTES.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A 2a Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp no 1.866 .844/SP, por maioria, definiu que
a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios
" (AgInt no REsp 2.032 .867/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 7/11/2023, DJe de 16/11/2023). 2. Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ - AgInt no AREsp: 2405683 GO 2023/0231332-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2024 - destaquei).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, DE PLANO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A 2a Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp no 1.866 .844/SP, por maioria, definiu que
a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.
2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, de plano, dar provimento ao recurso especial”. (STJ - AgInt no REsp: 2032867 SP 2022/0324725-1, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 07/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2023 - destaquei).

De mesmo modo, veja-se a jurisprudência dos Tribunais Pátrios:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO COM BASE NO CDC. APLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. TEMA 1.095 DO STJ.
RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinando a devolução das parcelas pagas com retenção de 20%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão consiste em verificar a possibilidade de rescisão do contrato com pacto de alienação fiduciária, sem registro no cartório, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC). III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
A jurisprudência recente do C. STJ, firmada no julgamento dos embargos de divergência (EREsp no 1.866.844/SP), afasta a aplicação do CDC em contratos de alienação fiduciária de imóvel, ainda que sem registro, devendo o contrato ser resolvido conforme a Lei no 9.514/97
. 4. Somente após a liquidação do patrimônio será possível discutir o cumprimento de sentença quanto à partilha dos bens, incluindo dívidas alegadas pelo apelado. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação cível conhecida e provida para julgar improcedente a ação. Tese de julgamento: "
A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, ainda que não registrada em cartório, deve seguir a Lei no 9.514/97, sendo inaplicável o Código de Defesa do Consumidor
." (...)”. (TJ-SP - Apelação Cível: 10106869820218260066 Barretos, Relator.: Pastorelo Kfouri, Data de Julgamento: 09/10/2024, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/10/2024 - destaquei).

“APELAÇÃO CIVIL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE. REJEITADA.
RESCISÃO CONTRATUAL. IMOTIVADA. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. VALIDADE. PREVALÊNCIA LEI 9.514/97. PROCEDIMENTOS INERENTES À LEI DE REGÊNCIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICÁVEL.
SENTENÇA REFORMADA. 1. Somente os prazos contra revel que não tenha patrono constituído nos autos é que fluirão da data de publicação do ato decisório no órgão oficial, conforme inteligência do art. 346 do Código de Processo Civil. Caso o réu revel esteja representado por procurador constituído nos autos, deverá ser intimado de todos os atos processuais, sob pena de nulidade. 2.
A resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, quando decorrente da falta de pagamento do devedor, deve observar o procedimento da Lei 9.514/1997, e não o Código de Defesa do Consumidor, por ser aquela legislação especial e posterior à norma consumerista.
Tese firmada no julgamento do Recurso Especial n 1.891498/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095) 3.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis não retira a validade do ajuste entre os contratantes.
Desse modo,
o devedor fiduciário não possui direito de promover a rescisão da avença por situações diversas daquelas previstas contratualmente.
Precedentes Superior Tribunal de Justiça. 4. Se tratando de Escritura Pública de Venda e Compra com pacto adjeto de Alienação Fiduciária, a natureza do negócio jurídico impõe a adoção do procedimento específico previsto na Lei no 9.514/1997, devendo toda forma de restituição entre o credor fiduciário e devedor fiduciante ser disciplinada pela legislação correlata. 5. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 07252233020238070003 1927635, Relator.: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Data de Julgamento: 03/10/2024, 8a Turma Cível, Data de Publicação: 08/10/2024 - destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO REVISÃO CONTRATUAL C/C RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REEMBOLSO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – EFEITOS APENAS ENTRE OS CONTRATANTES
– SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. “
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas
.” (EREsp n. 1 .866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.)” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10137648320198110003, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/11/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024 - destaquei).

É importante destacar que o registro, embora dispensável para conferir eficácia ao contrato entre as partes, é imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processam perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/97. Esse aspecto procedimental, porém, não afasta a aplicabilidade da lei especial à relação contratual estabelecida entre as partes.

Ante o exposto, exerço o juízo de retratação para reformar o acórdão anteriormente proferido, dando provimento ao recurso de apelação interposto por BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda. e BRDU Urbanismo S/A, a fim de reconhecer a aplicabilidade da Lei n. 9.514/97 ao contrato em questão, afastando-se a declaração de ineficácia do pacto de alienação fiduciária, julgando improcedentes os pedidos autorais.

INVERTO
o ônus sucumbencial, fixando suspensa a exigibilidade dos honorários sucumbenciais em razão de eventual gratuidade de justiça concedida aos autores.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/09/2025