Tribunal: TJMT
Processo: 1022026-80.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-11
Data de publicação: 2025-03-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO A 25%. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Apelação Cível interposta por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Revisão de Cláusulas e Pedido de Devolução de Valores Pagos c/c Danos Morais, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando os réus na restituição dos valores pagos, com retenção de 10%, além de danos morais no valor de R$2.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a empresa SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. é parte legítima para compor o polo passivo da demanda; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção dos valores pagos pela compradora em razão da rescisão contratual; (iii) determinar o termo inicial da incidência dos juros moratórios; e (iv) verificar se há fundamento para a condenação dos réus ao pagamento de danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
A empresa SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. integra a cadeia de fornecimento e consta nos documentos de cobrança e comunicação, configurando sua responsabilidade solidária nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC, e da teoria da aparência.
O percentual de retenção deve observar a jurisprudência do STJ, que estabelece o limite entre 10% e 25% do montante efetivamente pago pelo comprador, considerando os custos administrativos suportados pelos vendedores. Nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção de 25% é adequada.
Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do Tema 1002 (REsp 1740911/DF).
A condenação por danos morais deve ser afastada, pois não restou configurada conduta ilícita dos réus apta a ensejar reparação extrapatrimonial, sendo a rescisão contratual decorrente da inadimplência da compradora.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A empresa que integra a cadeia de fornecimento e participa da relação contratual responde solidariamente pelo cumprimento das obrigações, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.
Nos contratos de promessa de compra e venda firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção pelo vendedor, nos casos de rescisão por culpa do comprador, deve observar o limite de 25% do valor efetivamente pago.
Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução dos valores ao comprador.
A rescisão contratual por culpa do comprador, por si só, não configura dano moral indenizável.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7o, parágrafo único, 51, IV; CC, art. 406.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1740911/DF (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 2.020.138/SP; TJMT, AC no 1033447-89.2019.8.11.0041; TJMT, AC no 10052573120228110003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022026-80.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOANA DARC FERREIRA - CPF: 888.967.226-91 (APELADO), HELIO JUNIOR LOPES AVELINO - CPF: 032.312.441-02 (ADVOGADO), ANNE CAROLINE ESCAME SANTOS - CPF: 730.478.561-68 (ADVOGADO), EDILMA AVELINO DOS SANTOS ROSSONI - CPF: 630.571.151-87 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), SETPAR PLAZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 17.316.714/0001-06 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO A 25%. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação Cível interposta por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Revisão de Cláusulas e Pedido de Devolução de Valores Pagos c/c Danos Morais, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando os réus na restituição dos valores pagos, com retenção de 10%, além de danos morais no valor de R$2.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a empresa SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. é parte legítima para compor o polo passivo da demanda; (
ii
) estabelecer o percentual adequado de retenção dos valores pagos pela compradora em razão da rescisão contratual; (
iii
) determinar o termo inicial da incidência dos juros moratórios; e (
iv
) verificar se há fundamento para a condenação dos réus ao pagamento de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

A empresa SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. integra a cadeia de fornecimento e consta nos documentos de cobrança e comunicação, configurando sua responsabilidade solidária nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC, e da teoria da aparência.

O percentual de retenção deve observar a jurisprudência do STJ, que estabelece o limite entre 10% e 25% do montante efetivamente pago pelo comprador, considerando os custos administrativos suportados pelos vendedores. Nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção de 25% é adequada.

Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do Tema 1002 (
REsp
1740911/DF).

A condenação por danos morais deve ser afastada, pois não restou configurada conduta ilícita dos réus apta a ensejar reparação extrapatrimonial, sendo a rescisão contratual decorrente da inadimplência da compradora.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A empresa que integra a cadeia de fornecimento e participa da relação contratual responde solidariamente pelo cumprimento das obrigações, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

Nos contratos de promessa de compra e venda
firmados antes da Lei no 13.786/2018
, a retenção pelo vendedor, nos casos de rescisão por culpa do comprador, deve observar o limite de 25% do valor efetivamente pago.

Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução dos valores ao comprador.

A rescisão contratual por culpa do comprador, por si só, não configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
:
CDC,
arts
.
7o, parágrafo
único, 51, IV; CC, art. 406.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ,
REsp
1740911/DF (Tema 1002); STJ,
AgInt
no
REsp
2.020.138/SP; TJMT, AC no 1033447-89.2019.8.11.0041; TJMT, AC no 10052573120228110003.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e
SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, cont
ra
sentença proferida
pelo
d. Juízo da
2a Vara
Cível da Comarca de Rondonópolis
/MT
,
que
,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c
Revisão
de Cláusulas e Pedido de Devolução de Valores Pagos
c/c
Danos
Morais
ajuizada

por
JOANA DARC FERREIRA REZENDE
em desfavor dos Apelantes
,
julgou
parcialmente

procedente a ação
para
declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes,
condenando

os réus

solidariamente

na restituição dos valores pagos,
após a retenção de 10%,
em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (CC, 406) e multa por
inadimplência
,
bem como ao pagamento de danos morais no valor de R$2.000,00 (dois mil reais).

Preliminarmente, os Apelantes
sustentam que a
SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
é parte ilegítima para compor o polo passivo da ação, visto que a venda do lote 35, quadra 40 – Parque Rosa Bororo, na cidade de Rondonópolis, teria sido efetivada única e
exclusivamente pela Apelante
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Salientam
a

ocorrência de culpa exclusiva da Apelada pela rescisão contratual, a qual, por motivos de ordem financeira, não conseguiu adimplir os pagamentos avençados
. Em razão disso,
requerem a aplicação das cláusulas contratuais, ou, subsidiariamente, a retenção em percentual não inferior a 25% do valor efetivamente pago.

No que tange aos juros moratórios,
afirmam que devem ser imputados tão somente após o trânsito em julgado da sentença e, em relação aos danos morais, realçam que em nenhum momento pratic
aram
nenhum ato ilícito que pudesse ensejar a condenação indenizatória.

Por fim, verberam que o
rompimento imotivado do pacto
gera a
obrigatoriedade da Apelada
em
assumir os eventuais débitos de IPTU e
m
ultas durante todo o período de vigência contratual.

Preparo devidamente recolhido (ID
268694803
).

Devidamente intimad
a
,
a
Apelad
a

apresentou contrarrazões requerendo o desprovimento do recurso (ID
268694805
).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O

(
PRELIMINAR
)
–
ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Preliminarmente,
os Apelantes sustentam
que a
SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA é parte ilegítima para compor o polo passivo da ação, visto que a venda do lote 35, quadra 40 – Parque Rosa Bororo, na cidade de Rondonópolis, teria sido efetivada única e
exclusivamente pela Apelante KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

O Magistrado de origem, para afastar tal tese, manifestou-se nos seguintes termos:

“
A parte requerida SETPAR PLAZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA alega que é parte ilegítima para compor o polo passivo e em razão disso o processo deve ser extinto.

Entretanto, verifico que não assiste razão a demandada, tendo em vista que no próprio extrato de demonstrativo de financiamento consta a logomarca da requerida, de forma que sua participação no negócio pactuado é certa.

(...)

Desta forma,
AFASTA-SE
a preliminar arguida.
”

Pois bem.

Na mesma linha da
r.
sentença
, entendo que
a preliminar de ilegitimidade passiva
deve ser rejeitada, pois,

analisando detidamente os autos, é possível inferir que a logo e o nome da referida empresa foi indicad
a no extrato de demonstrativo de financiamento.

Além disso, em todas as mensagens de cobrança recebidas pela Apelada, bem como as mensagens trocadas via
whatsapp
e
e-mail
acerca da pretendida rescisão constava a logomarca e o nome da empresa
SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Assim,
seja pela integração na cadeia de consumo, a rigor do art. 7o, parágrafo único, do CDC, seja pela teoria da aparência em que o consumidor é permitido demandar contra qualquer um dos integrantes da cadeia de consumo, resta configura
da a responsabilidade solidária.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. REJEIÇÃO. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE DEFESA E
ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS. REJEIÇÃO.
SISTEMA DE DRENAGEM PLUVIAL. VICIOS CONSTRUTIVOS. LAUDO PERICIAL.
RESPONSABILIDADE QUANTO A EXECUÇÃO REALIZADA EM DESCONFORMIDADE COM O PROJETO. SENTENÇA MANTIDA. R
ECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...)
6
.
A empresa que integral a cadeia de fornecimento do produto é solidariamente responsável pelos vícios apresentados, não havendo que se falar em ilegitimidade.

(...)
(N.U 1033447-89.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/02/2025,
Publicado
no DJE 19/02/2025)
(
g.n
.)

“RECURSOS DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL –
LEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ QUE CARIMBA E TEM O NOME INSERIDO NA PROPOSTA
- TESE DE FORÇA MAIOR – PANDEMIA – REJEIÇÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE NEXO DE CAUSALIDADE – ATRASO QUE PERDUROU APÓS O ARREFECIMENTO DA PANDEMIA – ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL – DESCABIMENTO EM CASO DE DESCUMPRIMENTO PELAS PRÓPRIAS VENDEDORAS – CORRETAGEM – DEVER DE RESTITUIÇÃO QUANDO RESOLVIDO O CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR – MULTA POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO – INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR – DANO MORAL – JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA SOBRE O VALOR CONDENATÓRIO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS
1
. Descabe a aplicação do procedimento de alienação extrajudicial previsto na Lei
n.o
9.514/1997, em caso de inadimplemento das próprias vendedoras. 2. Resolvido o contrato por culpa das vendedoras, o valor pago pelo adquirente deve ser restituído integralmente, sem qualquer retenção. 3. Havendo condenação em pecúnia, deve o montante correspondente ser utilizado como base de cálculo dos honorários de sucumbência, em detrimento do valor da causa”

(TJ-MT - AC: 10052573120228110003, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 24/05/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/05/2023)
(
g.n
.)

Ante o exposto,
REJEITO
a liminar arguida.

V O T O
- MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, t
rata-se
de
Ação de Rescisão Contratual c/c Revisão de Cláusulas e Pedido de Devolução de Valores Pagos c/c Danos
Morais
ajuizada
por JOANA DARC FERREIRA REZENDE em desfavor
de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e
SETPAR PLZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
relatand
o que
no dia 14 de agosto de 2017 celebrou contrato com a requerida mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, tendo como objeto a aquisição de um terreno localizado na quadra 40, lote 35, no Residencial Rosa Bororo.

Sustentou que
restou acordado entre
as partes que
a autora
pagaria o valor de R$52.781,56 (cinquenta e dois mil, setecentos e oitenta e um rea
is e cinquenta e seis centavos),
sendo pago R$
3.090,76 (três mil e noventa reais e setenta e seis centavos) como entrada, e o saldo restant
e em 180 parcelas mensais de R$
276,06 (duzentos e setenta e seis reais e seis centavos), reajustadas a cada 12 meses pela variação positiva do IPCA/IBGE e acrescido de 0,5% (meio por cento) ao mês.

Contudo,
por questões pessoais,
a autora relatou ter ficado impossibilitada
de efetuar o pagamento do remanescente, razão pela qual optou por
rescindir o contrato junto
aos réus
,
os quais, porém, informaram
que seria
r
etido o percentual
de 30% (trinta por cento) sobre as parcelas pagas, bem como a totalidade de impostos e do valor pago como entrada e taxa de fruição de 0,5% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato
.

Após a devida instrução processual, s
obreveio sentença ao ID
2686944794
, em que o
M
agistrado de origem
julgou parcialmente procedente a ação,
determinando
a retenção de
1
0%
sobre o montante total efetivamente pago
,
em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias,
sob pena
de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), a ser
corrigido
a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (CC, 406) e multa por
inadimplência
;
bem como
condenou os réus
ao pagamento por danos morais no valor de
R$
2.000,00 (dois mil reais)
,
com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento
(súmula 362 STJ).

Nessa instância, os Recorrentes pleite
i
am
a aplicação das cláusulas contratuais, ou, subsidiariamente, a retenção em percentual não inferior a 25% do valor efetivamente pago.

No que tange aos juros moratórios, afirmam que devem ser imputados tão somente após o trânsito em julgado da sentença e, em relação aos danos morais, realçam que em nenhum momento pratic
aram
nenhum ato ilícito que pudesse ensejar a condenação indenizatória.

Por fim, verberam que o rompimento imotivado do pacto gera a obrigatoriedade da Apelada em assumir os eventuais débitos de IPTU e multas durante todo o período de vigência contratual.

Pois bem.

Na hipótese,
importante salientar
que a relação jurídica entre as partes se enquadra nos
conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2
o
e 3
o
, do CDC, de modo que deve ser realizada uma interpretação sistemática das cláusulas dispostas no contrato.

Embora seja admissível a condenação do comprador ao pagamento das sanções previstas no instrumento contratual, para a hipótese de desistência do negócio, por seu exclusivo alvedrio, tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do artigo 51, inciso IV, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas.

A propósito, ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes
(pacta sunt servanda)
, cláusulas abusivas não prevalecerão.

Faz-se
mister
colacionar o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça
a aplicação do CDC na hipótese
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,
DJe
31/08/2015)

Assim, em que pese à existência de cláusula contratual, permitindo a retenção do percentual de
1
0%
(
dez

por cento)
sobre o valor
de venda
do imóvel

em caso de rescisão por culpa do adquirente,
bem como
o valor equivalente a 1% (um por cento) do valor de venda do imóvel por mês q
ue permaneceu na posse do mesmo (taxa de fruição) e
20% (vinte por cento) dos créditos do
promitente comprador
a
título de indenização por lucros cessantes e despesas com administração, comercialização e marketing
,
é certo que ta
is
cláusula
s
se mostra
m
abusiva por trazer
em
uma penalidade demasiada ao consumidor.

Logo, o

comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa,
devendo a retenção
incidir sobre o valor efetivamente pago
.

Aliás, a Corte Superior
“
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, a
valiando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017).

Ressalta-se que a jurisprudência do c. STJ, em recente decisão, firmou o entendimento de que nos contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, a retenção é
de 25% dos valores pagos pelos
compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos.

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.
PREJUDICADO.
1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.5. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(
AgInt
no
REsp
n. 2.020.138/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, j. 10.10.2022)

Analisando o caso em apreço, tenho que
merece
reparo a sentença neste ponto,
para determinar a
retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago
pel
a
comprador
a
, diante dos custos administrativos custeados
pelos vendedores.

Nesse sentido:

“RESCISÃO DE CONTRATO C/C COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – RESCISÃO PORCULPADO PROMITENTECOMPRADOR– DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS
PAGAS –RETENÇÃODE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ –
BENFEITORIA/CONSTRUÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ART. 373, INC.
I, DO CPC – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – MANTIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer
a
imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes do STJ.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por dano moral.
(...)
(N.U 0004430-11.2016.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/03/2024,
Publicado
no DJE 27/03/2024
)

No tocante a t
axa de fruição pleiteada pelos Apelantes, tem-se que o pagamento se revela
incabível
,
vez que o imóvel objeto do contrato de compra e venda se trata de lote urbano, logo
,
terreno não edificado, e inexistindo proveito econômico, não há que se falar em taxa de fruição.

A propósito:

“
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E TUTELA DE URGÊNCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO –
TAXA DE FRUIÇÃO E IMPOSTOS – TERRENO – NÃO CABIMENTO
– SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – EMBARGOS REJEITADOS. (...)
A inexistência da prova de que parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem e de tributos.

Na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade ou contradição ou erro material na decisão recorrida, circunstâncias não evidenciadas no caso”.
(RAC n. 1026870-78.2020.8.11.0003, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, J. 10.07.24) (
g.n
.
)

No que tange ao pedido de que as
despesas relativas ao IPTU
fiquem a cargo d
a
Apelad
a
, tenho que
o pleito não merece ser acolhido.

Isso porque
enquanto não houver a efetiva imissão do comprovador na posse do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é da devedora, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em diversas oportunidades (STJ -
REsp
: 2112545, Relator: MARIA ISABEL GALLOTTI, 13/03/2024; STJ -
AREsp
: 2197220, Relator: JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, 08/02/2023).

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DENULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CONSUMIDOR. IPTU. PAGAMENTO. EFETIVA POSSE NO IMÓVEL. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. SENTENÇA MANTIDA.
1
. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, por tratar-se de relação de consumo. 2. A responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do ITU/IPTU se inicia a partir da efetiva posse do imóvel, ocasião em que lhe é conferido o direito de uso e gozo da coisa, sendo abusiva a cláusula contratual que transfere as despesas de pagamento de tal tributo ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. Precedentes STJ. 3. “A transferência do ônus com o pagamento do ITU/IPTU, sem que o adquirente tenha qualquer possibilidade de usufruir as vantagens da coisa, implica em violação à boa-fé objetiva e afronta à lealdade na relação contratual”
(TJGO, AC 5474645-60.2020.8.09.0051, Rel. Des. Amélia Martins de Araújo, 1a Câmara Cível,
DJe
de 04/03/2022).

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda motivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no
REsp
1740911/DF,
julgado pelo rito de repetitivo –
Tema 1002
-, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Assim, nesse ponto, verifica-se que a sentença não agiu com acerto, porquanto determinou que os juros moratórios
incidam
a partir da citação.

Dessa forma, há que ser reformada a sentença também neste ponto.

A propósito:

“RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 10 A 25% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR DESISTENTE – ARESTO COMPATÍVEL COM A JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL – TEMA 1.002 DO STJ – APLICABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – EFEITOS INFRINGENTES
1
. Conforme a jurisprudência deste tribunal, nas hipóteses de resilição de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é devida a retenção, em favor do vendedor, de 10 a 25% do montante pago na vigência do contrato. 2.
Tratando-se de resilição contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora incidentes sobre o valor restituível devem incidir a partir do trânsito em julgado. Tema repetitivo 1.002 do STJ.”

(TJ-MT 10340948420198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 29/06/2022, Quarta Câmara de Direito Privado,
Data de Publicação: 29/06/2022) (
g.n
.)

Por fim, em relação aos danos morais,
sem embargo da proteção que o CDC exercer sobre a relação obrigacional existente entre as partes, não restou comprovado que o inadimplemento tenha sido ocasionado por ato ilícito
dos réus.

Na realidade, a inicial da referida Ação deixa claro que a rescisão contratual se deu por culpa da compradora, razão pela qual entendo que os Apelantes não praticaram
conduta apta a ensejar a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral.

Nesse sentido é o entendimento deste Sodalício:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO - FINANCIAMENTO NÃO APROVADO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Não demonstrado que o contrato imobiliário não se efetivara por culpa da empresa demandada, ou mesmo que esta teria influenciado no fato de os requerentes não terem conseguido a aprovação do crédito para financiamento, não há falar em responsabilidade a ensejar o dever de indenizar por dano moral, porquanto não constatada a culpa pela rescisão do contrato da parte recorrida
.
” (RAC n.o 1041551-70.2019.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guioma
r Teodoro Borges, j. 13.09.2023) (
g.n
).

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo interposto
para reformar em parte a sentença e determinar
a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago
pela compradora
,
com o
termo de incidência dos juros de mora a partir
da data do trânsito em julgado, afastando a indenização por danos
morais fixada
.

Inaplicável o art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2025