Tribunal: TJMT
Processo: 1009514-85.2022.8.11.0040
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL — APELAÇÃO CÍVEL — AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUÉIS — OBRIGAÇÃO LOCATÍCIA VINCULADA À QUITAÇÃO DE PARCELAS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO — INADIMPLEMENTO NÃO COMPROVADO — BOA-FÉ OBJETIVA — IMPROCEDÊNCIA MANTIDA — RECURSO DESPROVIDO.
A quitação das parcelas de financiamento imobiliário assumidas como forma de contraprestação locatícia afasta a caracterização de inadimplemento contratual.
Inexistente a mora, não se configura justa causa para rescisão contratual ou despejo por falta de pagamento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009514-85.2022.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOSE CARLOS GIACOMELI - CPF: 004.832.558-90 (APELANTE), NILSON JACOB FERREIRA - CPF: 631.737.351-53 (ADVOGADO), LEONARDO CANEZ LEITE - CPF: 006.466.770-71 (ADVOGADO), ALLAN OLIVEIRA DE JESUS - CPF: 896.689.011-34 (APELADO), KARLA ARRUDA GREFE - CPF: 711.143.001-87 (ADVOGADO), IVO FERREIRA DA SILVA - CPF: 106.718.111-34 (ADVOGADO), DOUGLAS LUIZ DA CRUZ LOUZICH - CPF: 711.754.901-72 (ADVOGADO), LUIS CARLOS NESPOLI JUNIOR registrado(a) civilmente como LUIS CARLOS NESPOLI JUNIOR - CPF: 997.387.161-87 (ADVOGADO), RODRIGO FELIX CABRAL - CPF: 006.888.701-98 (ADVOGADO), EMILLE SOARES BRITO registrado(a) civilmente como EMILLE SOARES BRITO - CPF: 058.163.541-83 (ADVOGADO), MURILO MASSOLI LEIRIAO - CPF: 044.205.691-58 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL — APELAÇÃO CÍVEL — AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUÉIS — OBRIGAÇÃO LOCATÍCIA VINCULADA À QUITAÇÃO DE PARCELAS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO — INADIMPLEMENTO NÃO COMPROVADO — BOA-FÉ OBJETIVA — IMPROCEDÊNCIA MANTIDA —
RECURSO DESPROVIDO
.

A quitação das parcelas de financiamento imobiliário assumidas como forma de contraprestação locatícia afasta a caracterização de inadimplemento contratual.

Inexistente a mora, não se configura justa causa para rescisão contratual ou despejo por falta de pagamento.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1009514-85.2022.8.11.0040

APELANTE:

JOSE CARLOS GIACOMELI

APELADO:

ALLAN OLIVEIRA DE JESUS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JOSÉ CARLOS GIACOMELI
, contra r. sentença proferida pela MMa Juíza
Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, lançada nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Rescisão Contratual c/c Cobrança de Aluguéis no. 1009514-85.2022.8.11.0040, ajuizada em desfavor de
ALLAN OLIVEIRA DE JESUS
, que julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, com fundamento na ausência de comprovação do inadimplemento contratual por parte do locatário, bem como reconheceu a prescrição parcial da pretensão de cobrança relativa ao aluguel vencido em 11/10/2019, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §2o, do CPC.

O apelante, em suas razões recursais, sustenta que a sentença incorreu em contradição ao reconhecer a validade do contrato de locação firmado entre as partes e sua prorrogação por prazo indeterminado, mas, ao mesmo tempo, concluir pela improcedência da cobrança dos aluguéis vencidos a partir de novembro de 2020.

Alega que, embora tenha sido reconhecida a quitação das obrigações relativas ao período de 11/09/2019 a 11/10/2020 por meio do pagamento das parcelas do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, não há prova de quitação dos aluguéis vencidos após esse marco temporal.

Defende que a posse do imóvel se manteve com o apelado, razão pela qual subsiste a obrigação de pagamento das prestações locatícias vincendas.

Argumenta, ainda, que o ônus probatório da quitação compete ao locatário, nos termos do art. 373, II, do CPC.

Por fim, requer a reforma da sentença para que seja reconhecida a rescisão do contrato de locação, decretado o despejo do apelado e determinada à condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de 11/11/2020 até a efetiva desocupação do imóvel, com encargos legais, além da reversão da sucumbência (Id. 287805934).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso, ao fundamento de que a obrigação locatícia estava condicionada ao adimplemento das parcelas do financiamento habitacional junto à CEF, encargo que foi inteiramente cumprido até sua quitação, em julho de 2020, conforme extrato bancário juntado aos autos.

Sustenta que, diante da ausência de inadimplemento, não há que se falar em rescisão contratual nem em despejo.

Aduz, ainda, que o próprio apelante jamais quitou o preço do contrato de compra e venda entabulado anteriormente, o que inviabilizou sua concretização e, por conseguinte, a eficácia do contrato de locação subsequente.

Assevera que não houve demonstração do inadimplemento após novembro de 2020, e que eventual pretensão contra a alienação do imóvel a terceiros deveria ter sido deduzida em ação própria. Ao final, requer a condenação do apelante ao pagamento de honorários recursais (Id. 287805937).

O preparo foi recolhido (Id. 288809398).

Na peça Id. 297205854, o apelante manifestou-se pela realização da sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso na forma do art. 1.009 do CPC.

Cuida-se de apelação cível interposta por
JOSÉ CARLOS GIACOMELI
contra sentença que julgou improcedente a ação de despejo por falta de pagamento c/c rescisão contratual c/c cobrança de aluguéis proposta em face de
ALLAN OLIVEIRA DE JESUS
, sob o fundamento de que não restou comprovado o inadimplemento contratual por parte do locatário.

Conforme se extrai dos autos, as partes firmaram, em 11 de setembro de 2019, instrumento particular de compra e venda do imóvel situado à Rua Vinte e Cinco de Agosto, no. 65, apartamento 403, Edifício Marbella, Torre 1, Bairro Duque de Caxias, Cuiabá/MT, no qual o então vendedor permaneceu no bem na condição de locatário, mediante a celebração simultânea de contrato de locação residencial, no valor mensal de R$1.200,00 (um mil e duzentos reais).

O autor alegou que, embora tenha tolerado a permanência do requerido por certo período, a relação entre as partes se deteriorou, sendo proposta a presente demanda para pleitear o despejo e a cobrança dos aluguéis supostamente inadimplidos a partir de 11/10/2019, totalizando a quantia de R$75.545,37 (setenta e cinco mil, quinhentos e quarenta e cinco reais e trinta e sete centavos).

No entanto, a sentença recorrida assentou que a obrigação locatícia estaria atrelada à quitação das parcelas do financiamento habitacional, o que restou comprovado nos autos mediante certidões atualizadas de matrícula e extratos bancários, afastando a existência de inadimplemento e, por conseguinte, a configuração de justa causa para o despejo ou rescisão contratual.

Inicialmente, cumpre observar que a controvérsia estabelecida nos autos cinge à verificação da existência de inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, com a consequente decretação do despejo do requerido e a condenação ao pagamento de aluguéis vencidos a partir de novembro de 2020.

O cerne da controvérsia repousa na interpretação das obrigações contratuais assumidas pelas partes, especialmente no que tange à forma de pagamento do aluguel, se por meio da quitação direta das prestações do financiamento imobiliário ou por outro modo.

Consoante se extrai dos autos, o autor e o réu firmaram, em
11/09/2019
, dois instrumentos contratuais simultâneos: um “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano” e, no mesmo ato, um “Contrato de Locação de Imóvel Residencial”, nos quais restou pactuado que o então vendedor, ora réu, permaneceria no imóvel na condição de locatário.

O autor alega que o réu jamais pagou os aluguéis, tendo permanecido inadimplente desde
11/10/2019
, razão pela qual requereu a rescisão contratual, o despejo e o pagamento dos valores supostamente devidos.

Contudo, ao analisar o conjunto probatório dos autos, em especial os documentos colacionados pelo requerido, verifica-se que
a quitação das parcelas do financiamento vinculado ao imóvel foi efetivamente realizada
, o que constitui a base da obrigação pactuada entre as partes para a caracterização da contraprestação locatícia.

Consoante alegado pelo réu e confirmado nos documentos juntados à contestação, a obrigação assumida consistia na assunção das prestações do financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, conforme reconhecido na própria petição inicial e na cláusula contratual quarta, parágrafo primeiro (Id. 287805434).

Nesse sentido, a certidão de matrícula do imóvel de Id. 287805885 demonstra, com clareza,
a baixa do ônus hipotecário, indicando a quitação do financiamento
.

Aliás, neste mesmo sentido restou decidido o Agravo de Instrumento no. 1024759-28.2023.8.11.0000 envolvendo a referida lide quanto à revogação da liminar do despejo, em que se reconheceu que, uma vez comprovada à quitação das parcelas do financiamento que compunham a base da obrigação locatícia, não subsiste inadimplemento apto a justificar o despejo ou a cobrança de valores pretensamente devidos, do qual transcreve-se:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUÉIS – LIMINAR DE DESPEJO DEFERIDA NA ORIGEM – PROVA DA INADIMPLÊNCIA – INEXISTÊNCIA – NECESSIDADE DE MAIOR INSTRUÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Tratando-se de ação de despejo por falta de pagamento, onde as partes previram que o adimplemento da locação se daria mediante a quitação mensal do financiamento imobiliário do bem, cuja inadimplência se mostra inexistente, impõe-se a revogação da ordem de despejo, principalmente porque a questão demanda maior dilação probatória.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10247592820238110000, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 31/01/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/02/2024)

Ainda, não procede a alegação do apelante quanto à suposta contradição da sentença, pois o juízo de origem, de forma coerente, reconheceu a existência e a validade do contrato de locação, mas entendeu, com acerto, que a obrigação pactuada foi adimplida mediante a quitação do financiamento.

Destaca-se que, em contratos sinalagmáticos, a existência de contraprestação não implica automaticamente o dever de pagamento, se tal contraprestação já se realizou conforme os termos ajustados. Tal interpretação encontra respaldo no princípio da boa-fé objetiva, consagrado no art. 422 do Código Civil, que impõe às partes o dever de agir com lealdade e cooperação durante toda a execução do contrato.

Ademais, o contrato de locação celebrado entre as partes, juntado no Id. 287805434, dispõe expressamente em sua cláusula terceira que “
o valor do aluguel será equivalente à prestação mensal do contrato de financiamento habitacional vinculado ao imóvel ora objeto da locação, devendo ser quitado diretamente junto à instituição financeira
”.

A literalidade do ajuste afasta a tese de inadimplemento, uma vez que o pagamento foi realizado diretamente conforme estipulado, de forma que eventual divergência quanto à continuidade da obrigação após a extinção do financiamento deveria ter sido objeto de renegociação formal, o que não ocorreu.

Logo, não há que se falar em rescisão contratual nem em despejo por falta de pagamento, uma vez que, ausente à caracterização da mora, também não se configura qualquer das hipóteses autorizadoras da desocupação compulsória, previstas no art. 9o, da Lei no. 8.245/91.

Ressalte-se que, segundo o inciso III do referido dispositivo, “
é cabível a rescisão do contrato de locação por falta de pagamento de aluguel e encargos da locação no vencimento
”, o que, como já demonstrado, não se verifica no presente caso.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – IMÓVEL COMERCIAL – CONTRATO VERBAL –
IMPROCEDENCIA
– PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL – CONFUSÃO COM O MÉRITO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – INOVAÇÃO RECURSAL E PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DO RECURSO – MÉRITO –
ADIMPLEMENTO DOS ALUGUERES – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC/15
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Nos moldes do art. 1013, § 1o, do CPC/15, é defeso ao apelante inovar a causa de pedir, pois em apelação apenas se admite a discussão de questões de fato ou de direito apresentadas no primeiro grau, sob pena de não conhecer do recurso, sobretudo quando o recorrente não ataca especificamente os fundamentos da sentença recorrida, violando ao princípio da dialeticidade. Não há se falar em cerceamento de defesa em razão da preclusão consumativa das matérias relacionadas à ausência de intimação para impugnar a contestação, bem como ao pedido de concessão da justiça gratuita.
Impõe-se a manutenção da sentença que julga improcedente o pedido formulado em ação de despejo c/c cobrança de aluguel quando a parte requerida logra êxito em comprovar fato impeditivo do direito do autor
.”
(TJ-MT 00002904920168110106 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 21/07/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/07/2021)

Adicionalmente, quanto à alegação do autor de que a permanência do locatário no imóvel após a quitação do financiamento gera o dever de pagamento, observa-se que não há nos autos qualquer notificação exigindo a desocupação ou instaurando novo vínculo contratual autônomo.

Dessa forma, ausente manifestação de vontade inequívoca do locador no sentido de rescindir a avença anterior e estabelecer nova relação jurídica, não se pode presumir a inadimplência tampouco a continuidade automática de obrigações pecuniárias após o termo final de adimplemento.

Por fim, ressalta-se que não havendo reforma da sentença, não há falar em redistribuição do ônus nem em fixação de verba recursal em favor do apelante.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025