Tribunal: TJMT
Processo: 0005321-05.2015.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-11
Data de publicação: 2025-02-25

Ementa:
APELANTES: JOELSON GOMES MARTINS
APELADOS: N C IMÓVEIS LTDA.
EMENTA. DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. AFASTADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO TRIENAL E DECENAL. AFASTADA. MÉRITO. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL EM RAZÃO DE COBRANÇAS ABUSIVAS. NÃO APLICÁVEL. AUSÊNCIA DE POSSE ANTERIOR DA APELADA E INEXISTÊNCIA DE ESBULHO POSSESSÓRIO. POSSE INDIRETA COMPROVADA E RETORNO AO STATUS QUO ANTE. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. INAPLICÁVEL. IPTU: RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR POSSUIDOR. VALORES PARA A REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA DA CONSTRUÇÃO IRREGULAR: RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR POSSUIDOR. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração da posse em favor da autora e condenou o réu ao pagamento de aluguéis pelo período de ocupação, IPTU incidente no período e despesas com regularização da construção realizada no imóvel.
2. A sentença, em contrapartida, condenou a autora a indenizar o requerido pelas benfeitorias realizadas e a restituir 90% do valor pago pelo contrato, determinando a compensação dos valores entre as partes. Não foi interposto recurso pela autora, ora apelada.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em:
(i) Preliminar de ausência de dialeticidade recursal;
(ii) Prejudicial de mérito de prescrição trienal e decenal, verificando se a ação foi proposta dentro do prazo estabelecido no Código Civil;
(iii) Alegação de inadimplência contratual do comprador em razão de cobranças abusivas pela vendedora, o que afastaria a inadimplência do comprador devedor;
(iv) Alegação de ausência de direito de posse da vendedora apelada e inexistência de esbulho possessório;
(v) Alegação de indevida condenação em taxa de fruição do imóvel (aluguéis mensais em valor fixados sobre o imóvel construído pelo comprador possuidor);
(vi) Definição da responsabilidade pela indenização referente ao IPTU do imóvel durante o período de ocupação; e
(vii) Obrigação do apelante, comprador possuidor, quanto à indenização pelas despesas com a regularização administrativa da construção irregular realizada no imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal foi rejeitada, pois o recurso atendeu aos requisitos do artigo 1.010, II e III, do Código de Processo Civil, impugnando os fundamentos da sentença.
5. A alegação de prescrição trienal, com fundamento no art. 206, § 3o, IV e V, do Código Civil, foi afastada, pois a pretensão autoral não se limitava à indenização por perdas e danos, mas incluía a rescisão do contrato e a reintegração de posse. Assim, aplica-se a regra geral do art. 205 do Código Civil, que prevê o prazo de 10 anos para pretensões não disciplinadas por prazos específicos.
A ação foi ajuizada dentro desse período, e a citação válida interrompeu a contagem do prazo, conforme o art. 240 do CPC, afastando também a prescrição decenal.
6. Quanto à alegação de indevida rescisão contratual, verifica-se que o próprio réu, apelante, sustentou em sua contestação que deixou de pagar as parcelas da compra do imóvel, a partir da 12o, em razão de dificuldades financeiras. Ademais, há previsão contratual de rescisão por inadimplência e o réu foi notificado extrajudicialmente. A mera alegação de abusividade em parte do valor das parcelas não é suficiente para descaracterizar a mora. Inteligência da Súmula n.o 380 do Superior Tribunal de Justiça.
7. Nos termos do arts. 1.196 e 1.197 do Código Civil, a posse direta não anula a indireta e, uma vez verificada a posse injusta (art. 1.200 do Código Civil) em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda pela inadimplência do comprador, caracteriza-se o esbulho (art. 560 do Código de Processo Civil) e o direito do vendedor à reintegração da posse.
8. O imóvel em litígio foi vendido como lote não edificado, cuja construção foi realizada pelo comprador possuidor. Desse modo, indevida é a condenação do comprador ao pagamento de aluguéis, estipulados com base em valor de mercado de imóveis edificados e, inexistindo provas de eventuais prejuízos sofridos pelo vendedor, não há que se falar em condenação do réu em valores pela fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa da autora. Inteligência do art. 373, I, do Código de Processo Civil e 884 do Código Civil.
9. Eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter “propter rem” são de responsabilidade do comprador possuidor, no lapso em que exerceu a posse sobre o bem. Estipulação contratual do respectivo ressarcimento. Inteligência do art. 34 do Código Tributário Nacional cumulado com o art. 884 do Código Civil.
10. Da mesma forma quanto ao IPTU, a responsabilidade pela indenização civil concernente ao pagamento de taxas tributárias, multas administrativas ou demais despesas por descumprimento de obrigações acessórias e administrativas não pode ser imputada ao titular vendedor, mas sim ao comprador que realizou a construção irregular. Inteligência do princípio da boa-fé objetiva e do dever de indenizar de quem praticar ato ilícito por abuso de direito (art. 187 do Código Civil), no caso, o comprador ora apelante, além da vedação ao enriquecimento sem causa, proibido pelo art. 884 do Código Civil.
V. DISPOSITIVO E TESES
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Teses de julgamento:
(i) "O prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel é de 10 anos, conforme o art. 205 do Código Civil."
(ii) "A rescisão do compromisso de compra e venda pela inadimplência do comprador possuidor caracteriza a posse injusta, autorizando a reintegração do vendedor na posse do imóvel, nos termos dos arts. 1.196, 1.197 e 1.200 do Código Civil, bem como do art. 560 do Código de Processo Civil."
(iii) “A mera alegação de abusividade nos valores cobrados não descaracteriza a mora do comprador inadimplente, especialmente quando há previsão contratual de rescisão por inadimplência, notificação extrajudicial e reconhecimento do não pagamento das parcelas. Aplicação da Súmula 380 do Superior Tribunal de Justiça.”
(iv) "Não cabe a condenação do comprador possuidor ao pagamento de taxa de fruição do imóvel se este foi adquirido como lote não edificado e a edificação nele realizada foi feita pelo próprio comprador, pois, inexistindo provas de prejuízo sofrido pelo vendedor, a condenação configuraria enriquecimento sem causa."
(v) "O comprador possuidor é responsável civilmente pela indenização decorrente do pagamento do IPTU e de outras taxas propter rem incidentes sobre o imóvel durante o período de sua posse, se houver previsão contratual expressa."
(vi) "Cabe ao comprador possuidor indenizar o vendedor pelas despesas administrativas decorrentes da regularização da construção irregular realizada sem as devidas autorizações, nos termos do princípio da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, conforme os arts. 187 e 884 do Código Civil."
_______
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 187, 205, 884, 1.196, 1.197 e 1.200; Código de Processo Civil, art. 240, 373, I e 560.
Jurisprudência relevante citada: Súmula n.o 380 do Superior Tribunal de Justiça. STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1754242 DF 2018/0178494-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/06/2021; STJ, AgInt no AREsp 1260865/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/10/2018, DJe 04/10/2018; (TJMT – AC n.o 0055235-21.2015.8.11.0041 – Relatora Desembargadora Marilsen Andrade Addario – 2a Câmara de Direito Privado – j. em 29/09/21; STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/05/2024; TJMT, AC 1022163-33.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2024, Publicado no DJE 17/04/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005321-05.2015.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), NELSON SILVEIRA CARVALHO - CPF: 076.146.831-53 (APELADO), MARA ALZIRA FERRAZ CARVALHO - CPF: 112.377.591-53 (APELADO), JOELSON GOMES MARTINS - CPF: 704.429.321-20 (APELANTE), NELSON SILVEIRA CARVALHO - CPF: 076.146.831-53 (TERCEIRO INTERESSADO), MARA ALZIRA FERRAZ CARVALHO - CPF: 112.377.591-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

E M E N T A

APELANTE
S
:

JOELSON GOMES MARTINS

APELAD
OS
:

N C
IM
Ó
VEIS LTDA
.

EMENTA
.
DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. AFASTADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO TRIENAL E DECENAL. AFASTADA.

MÉRITO.

INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL EM RAZÃO DE COBRANÇAS ABUSIVAS.
NÃO APLICÁVEL.
AUSÊNCIA DE POSSE ANTERIOR DA APELADA E INEXISTÊNCIA DE ESBULHO POSSESSÓRIO.
POSSE INDIRETA COMPROVADA E
RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. INAPLICÁVEL.
IPTU: RESPONSABILIDADE
DO COMPRADOR POSSUIDOR.
VALORES PARA
A REGULARIZAÇÃO
ADMINISTRATIVA
DA CONSTRUÇÃO IRREGULAR: RESPONSABILIDADE
DO
COMPRADOR POSSUIDOR
. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de apelação cível interposto contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração da posse em favor da autora e condenou o réu ao pagamento de aluguéis pelo período de ocupação, IPTU incidente no período e despesas com regularização da construção realizada no imóvel.

2.
A sentença, em contrapartida, condenou a autora a indenizar o requerido pelas benfeitorias realizadas e a restituir 90% do valor pago pelo contrato, determinando a compensação dos valores entre as partes.
Não foi interposto recurso
pela autora, ora apelada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.
As questões em discussão consistem em:

(i)
Preliminar de ausência de dialeticidade recursal;

(
ii
) Prejudicial de mérito de
prescrição trienal e decenal, verificando se a ação foi proposta dentro do prazo estabelecido no Código Civil;

(
ii
i
) Alegação de inadimplência contratual do comprador em razão de cobranças abusivas pela vendedora
, o que afastaria a inadimplência do comprador devedor
;

(
i
v
)
Alegação de
ausência de
direito de
posse da
vendedora
apelada e inexistência de esbulho possessório;

(v)
Alegação de indevida condenação em taxa de fruição do imóvel (aluguéis mensais em valor fixados sobre o imóvel construído pelo comprador possuidor);

(v
i
) Definição da responsabilidade pel
a indenização referente a
o IPTU do imóvel durante o período de ocupação; e

(
v
i
i
) Obrigação do apelante
, comprador possuidor,
quanto à
indenização pelas despesas com a
regularização administrativa da construção irregular realizada no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A preliminar de ausência de dialeticidade recursal foi rejeitada, pois o recurso atendeu aos requisitos do artigo 1.010, II e III, do Código de Processo Civil, impugnando os fundamentos da sentença.

5.
A alegação de prescrição trienal, com fundamento no art. 206, § 3o, IV e V, do Código Civil, foi afastada, pois a pretensão autoral não se limitava à indenização por perdas e danos, mas incluía a rescisão do contrato e a reintegração de posse. Assim, aplica-se a regra geral do art. 205 do Código Civil, que prevê o prazo de 10 anos para pretensões não disciplinadas por prazos específicos.

A ação foi ajuizada dentro desse período, e a citação válida interrompeu a contagem do prazo, conforme o art. 240 do CPC, afastando também a prescrição decenal.

6.
Quanto à alegação de indevida rescisão contratual, verifica-se que o próprio réu, apelante, sustentou em sua contestação que deixou de pagar as parcelas
da compra do imóvel
, a partir da 12o,
em razão de dificuldades financeiras.
Ademais, há previsão contratual d
e

rescisão
por inadimplência e o réu foi notificado extrajudicialmente
. A mera alegação de abusividade em parte do valor das parcelas não é suficiente para descaracterizar a mora. Inteligência da Súmula n.o 380 do Superior Tribunal de Justiça.

7.
Nos termos do
ar
ts
. 1.196 e 1.197 do Código Civil, a posse direta não anula a indireta e, uma vez
verificada a posse injusta (art. 1.200 do Código Civil)
em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda pela inadimplência do comprador,
caracteriza-se o
esbulho (art.
560 do Código de Processo Civil)
e o direito do vendedor à reintegração da posse.

8.
O imóvel em litígio foi vendido como lote não edificado, cuja construção foi realizada pelo comprador possuidor.
Desse modo, indevida é a condenação do comprador ao pagamento de aluguéis, estipulados com base em valor de mercado de imóveis edificados e, inexistindo provas de eventuais prejuízos
sofridos pelo vendedor, não há que se falar em condenação do réu em valores pela fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa
da autora. Inteligência do art. 373, I, do Código de Processo Civil e 884 do Código Civil.

9.
Eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter “
propter
rem” são de responsabilidade do comprador possuidor, no lapso em que exerceu a posse sobre o bem.

Estipulação contratual do respectivo ressarcimento. Inteligência do art. 34 do Código Tributário Nacional cumulado com o art. 884 do Código Civil.

10.
D
a mesma forma quanto ao IPTU, a responsabilidade pela indenização civil concernente ao pagamento de taxas tributárias, multas administrativas ou demais despesas por descumprimento de obrigações acessórias e administrativas não pode ser imputada ao titular vendedor, mas sim ao comprador que realizou a construção irregular.
Inteligência
do
princípio da boa-fé objetiva e do dever de indenizar de quem praticar ato ilícito por abuso de direito (art. 187 do Código Civil), no caso, o comprador ora apelante, além da vedação ao enriquecimento sem causa, proibido pelo art. 884 do Código Civil.

V. DISPOSITIVO E TESES

11.
Recurso conhecido e parcialmente provido
.

Teses de julgamento:

(i) "O prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel é de 10 anos, conforme o art. 205 do Código Civil."

(
ii
) "A rescisão do compromisso de compra e venda pela inadimplência do comprador possuidor caracteriza a posse injusta, autorizando a reintegração do vendedor na posse do imóvel, nos termos dos
arts
. 1.196, 1.197 e 1.200 do Código Civil, bem como do art. 560 do Código de Processo Civil."

(
iii
) “
A mera alegação de abusividade nos valores cobrados não descaracteriza a mora do comprador inadimplente, especialmente quando há previsão contratual de rescisão por inadimplência,
notificação extrajudicial e reconhecimento do não pagamento das parcelas. Aplicação da Súmula 380 do Superior Tribunal de Justiça.
”

(
iv
) "Não cabe a condenação do comprador possuidor ao pagamento de taxa de fruição do imóvel se este foi adquirido como lote não edificado e a edificação nele realizada foi feita pelo próprio comprador, pois, inexistindo provas de prejuízo sofrido pelo vendedor, a condenação configuraria enriquecimento sem causa."

(v) "O comprador possuidor é responsável
civilmente pela indenização decorrente do
pagamento do IPTU e de outras taxas
propter
rem
incidentes sobre o imóvel durante o período de sua posse, se houver previsão contratual expressa."

(vi)
"Cabe ao comprador possuidor indenizar o vendedor pelas despesas administrativas decorrentes da regularização da construção irregular realizada sem as devidas autorizações, nos termos do princípio da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, conforme os
arts
. 187 e 884 do Código Civil."

_______

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil,
arts
. 187,
205, 884, 1.196, 1.197 e 1.200; Código de Processo Civil,
art.
240,
373, I
e 560
.

Jurisprudência relevante citada: Súmula n.o 380 do Superior Tribunal de Justiça.
STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 1754242 DF 2018/0178494-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/06/2021
;
STJ,
AgInt
no
AREsp
1260865/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/10/2018,
DJe
04/10/2018
;
(TJMT – AC n.o 0055235-21.2015.8.11.0041 – Relatora Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addario
– 2a Câmara de Direito Privado – j. em 29/09/21
;
STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/05/2024
; TJMT, AC
1022163-33.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2024, Publicado no DJE 17/04/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
.

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
,

interposto

por
JOELSON GOMES MARTINS
,

contra sentença
(ID

239971701
)

proferida
pelo
Juízo
da

2
a
Vara
Cível
da Comarca de
Rondonópolis
-
MT
que
,
nos autos d
a
Ação de
Rescisão Contratual por Inexecução Voluntária cumulada com
Reintegração de Posse
e
Indenização
por Perdas e Danos
movida
por

N C IMÓVEIS LTDA.
,

julgou
parcialmente procedentes os
pedidos da inicial e
d
a
reconvenção
, nestes termos:

[...]

Em sua inicial, a autora alega que celebrou com o requerido contrato de promessa de venda e compra de um imóvel, sendo que
a partir da 12a parcela o negócio deixou de ser cumprido pelo requerido
. Por estas razões, pugnou pela rescisão do contrato e condenação do requerido ao pagamento de indenização por perdas e danos
.

[...]

Devidamente citado,
o requerido apresentou contestação e reconvenção nos autos
, junto ao id. 64918036 - Pág. 116,
opondo-se
ao valores declarados
pela autora em sua contestação, refutando a alegação de que praticou esbulho possessório e, quanto à ação reconvencional, requereu a condenação da autora/reconvinda ao pagamento das benfeitorias
implementadas no imóvel.

[...]

Em decisão anexada ao id. 68361059, o feito foi saneado e se designou audiência de instrução e julgamento.

Em 13 de abril de 2022, realizou-se a audiência, oportunidade em que se colheu o depoimento pessoal do requerido e se ouviu uma testemunha, bem como se determinou a realização de perícia (id. 82334973).

Na sequência dos atos processuais o laudo pericial foi anexado ao id. 121240153.

Por fim, as partes apresentaram memoriais finais em id. 126339428 e id. 126543408.

[...]

No presente caso,
restou comprovado nos autos o inadimplemento do compromisso de compra e venda por parte do requerido
, configurando a justa causa para a resolução contratual. Segundo o laudo pericial e os documentos anexados aos autos, o
requerido deixou de cumprir com suas obrigações contratuais a partir da 12a parcela, conforme previsto no contrato celebrado entre as partes.

[...]

No presente caso, a autora, N C IMÓVEIS LTDA., detém a posse indireta do imóvel, enquanto o requerido, JOELSON GOMES MARTINS, possui a posse direta, decorrente do contrato de promessa de venda e compra.

O inadimplemento do contrato de promessa de venda e compra por parte do requerido, que deixou de pagar as prestações previstas, caracteriza posse de má-fé
. De acordo com o artigo 1.201 do Código Civil, "É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. É de má-fé, quando há ciência do vício, ou quando o possuidor tem meios de saber que a posse não lhe deveria pertencer."

No presente caso, o requerido tinha plena ciência do inadimplemento e da consequente precariedade de sua posse, configurando a má-fé
.

[...]

Dessa forma, sendo o requerido possuidor injusto do imóvel, é devida a indenização à autora pelo período em que permaneceu na posse do bem sem o devido pagamento. Conforme laudo pericial anexado ao id. 121240153, o valor do aluguel mensal foi fixado em R$ 800,00 (oitocentos reais), montante que deve ser pago pelo requerido à autora.

[...]

Assim, os débitos relativos ao IPTU devem ser suportados pelo possuidor do imóvel durante o período em que exerceu a posse.
No presente caso, o requerido deverá arcar com os débitos de IPTU desde a transmissão da posse do imóvel até a data da rescisão contratual declarada por este Juízo
.

[...]

Segundo o laudo pericial de id. 121240153, as benfeitorias realizadas pelo requerido no imóvel perfazem o montante de R$112.800,86
(cento e doze mil e oitocentos reais e oitenta e seis centavos),
valor que deve ser ressarcido ao requerido
.

De outro giro, a construção irregular realizada pelo requerido demanda regularização para que se enquadre nas normas urbanísticas e legais
. A responsabilidade pela regularização das construções irregulares recai sobre o possuidor que realizou tais obras sem a devida autorização. Dessa forma,
o requerido deve ser condenado ao pagamento do valor necessário à regularização
da construção junto aos órgãos municipais, para que a edificação possa ser devidamente legalizada.

[...]

Portanto,
o valor devido ao requerido a título de benfeitorias realizadas no imóvel deve ser compensado com o montante por ele devido em razão da ocupação injusta do bem
, conforme já estabelecido nesta decisão.

Conforme o artigo 4o, inciso III, da Lei de Usura (Decreto 22.626/1933), é vedada a prática de anatocismo.

No caso presente, restou demonstrado nos autos a prática de capitalização de juros, sendo vedado tal procedimento
.

Ademais,
conforme os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, é cabível a devolução de 90% do valor pago pelo requerido em razão do compromisso de promessa de venda e compra do imóvel, haja vista a mora configurada a partir da 12a parcela não
adimplida
.
Ante
o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na exordial e na petição inicial da ação reconvencional
, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para:

1 -
DECLARAR a rescisão
do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes;

2 -
DETERMINAR a reintegração
da posse do imóvel em favor da autora, N C IMÓVEIS LTDA;

3 -
CONDENAR o requerido, a título de perdas e danos
, ao pagamento de aluguel no valor de R$ 800,00 (oitocentos reais) por mês pelo período em que permaneceu na posse injusta do imóvel;

4 -
CONDENAR o requerido ao pagamento dos débitos relativos ao IPTU,
desde a transmissão da posse do imóvel até a data da rescisão contratual;

5 -
CONDENAR a autora a indenizar o requerido pelas benfeitorias realizadas no imóvel, no montante de
R$112.800,86 (cento e doze mil e oitocentos reais e oitenta e seis centavos), com correção monetária segundo o IPCA a partir da data do laudo pericial de id. 121240153 e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação
;

6 -
CONDENAR o requerido ao pagamento do valor necessário para a regularização da construção irregular realizada no imóvel, junto aos órgãos municipais competentes
.

7 -
DETERMINAR a compensação dos valores devidos entre as partes, conforme já fundamentado
;

8 -
RECONHECER a prática de anatocismo e determinar a devolução de 90% do valor pago pelo requerido em razão do compromisso de promessa de venda e compra do imóvel, com correção monetária segundo o IPCA a partir da data do efetivo desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação
;

Em decorrência do princípio da causalidade,
condeno o requerido ao pagamento das custas e taxas judiciárias, bem como dos honorários advocatícios correspondentes a 10% do valor da condenação
, com espeque no art. 85, §2o, incisos I a IV, do NCPC, restando a execução de tais
verbas
suspensa
por 5 (cinco) anos
, nos termos do art. 98, §3o, do NCPC.

Outrossim, pelas mesmas razões
, condeno a autora/reconvinda ao pagamento das
custas e taxas judiciárias, bem como dos honorários advocatícios correspondentes a 10% do valor da condenação
, com espeque no art. 85, §2o, incisos I a IV, do NCPC, a
ser pago em benefício da Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso.

[...]
[Grifos
nossos e do original]

Em suas razões recursais
(ID
239971705
), o
apelante apresenta

as seguintes
teses
:

Inadimplência contratual em razão
das cobranças abusivas pela apelada

Ausência de posse anterior da apelada
e inexistência de esbulho possessório

Não comprovação das perdas e danos

IPTU: responsabilidade da apelada

Pagamento para a regularização da construção irregular: responsabilidade da apelada

A apelada, por sua vez, apresenta contrarrazões (ID

239971709
) nas quais
sustenta a seguinte preliminar:

Violação ao princípio da dialeticidade recursal

No mérito, a
apelada rebate
as alegações do recorrente.

Mediante o Despacho de ID 24777
3151, as partes foram intimad
a
s, em observância ao princípio da vedação à decisão surpresa, para se manifestarem sobre eventual prescrição
.

A apelada
, por sua vez,
apresent
a
manifestação
(ID 248833176) na qual
sustenta inexistir prescriçã
o.

O apelante,
por outro lado
,
apresent
a
manifestação com
outra
s
tese
s
de prescrição
(ID 25
3710660), para a qual a apelada foi intimada e, em resposta,
apresent
a
manifestação
na qual rejeita a incidência da prescrição (ID 263684
272).

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo
, conforme
tramitação processual dos
autos de origem (
ID 165549434
)
,
e preparo
isento, uma vez que o apelante é beneficiário da justiça gratuita
, nos termos
da certidão de ID
241005694.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTES:
JOELSON GOMES MARTINS

APELADOS:
N C
IM
Ó
VEIS LTDA
.

VOTO
PRELIMINAR

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Apelação Cível, tirado contra sentença proferida pelo Juízo
da

2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual por Inexecução Voluntária cumulada com Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos movida
pela apelada
, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial e da reconvenção
.

O Juízo
a quo

declarou a rescisão do contrato de compra e venda; determinou a reintegração da posse do imóvel em favor da apelada; condenou o requerido
, apelante,

ao pagamento
:

de
aluguéis, no valor de R$ 800,00 por mês, pelo período em que permaneceu na posse injusta do imóvel;

do
IPTU, desde a transmissão da posse do imóvel até a data da rescisão contratual;
e

do valor necessário à regularização da construção irregular realizada no imóvel, junto aos órgãos municipais competentes
.

Por outro lado, condenou a apelante,
requerente e reconvinda, a
:

indenizar o apelante
pelas benfeitorias realizadas no imóvel; e

d
evolver ao
requerido, apelante, 90% do valor pago em razão do compromisso de promessa de compra e venda do imóvel
.

Por fim, o Juízo Singular determinou a compensação dos valores devidos entre as partes, além de condenar a
mbas as partes, em decorrência do parcial provimento da reconvenção e da ação, ao pagamento das custas, taxas judiciárias e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A seguir, passo ao exame da preliminar de ausência de dialeticidade recursal suscitada pela apelada.

Preliminar suscitada pela parte apelada

1.
Violação ao princípio da dialeticidade recursal

A apelada sustenta que

o recurso do apelante não ataca especificamente os fundamentos da sentença.

Desse modo, em razão da violação ao princípio da dialeticidade, postula pelo não conhecimento do recurso.

Pois bem
.
Rejeito

a preliminar
, eis que, as razões recursais abordam os pontos fático-jurídicos expostos na sentença objurgada, não se tratando de mera reprodução da peça inicial e impugnatória, estando em consonância com a exigência do art. 1.010, incisos II, III e IV, do Código de Processo Civil.

A corroborar o entendimento, cita-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação Cível interposto por FAVORITO SUPERMERCADO LTDA. contra sentença que, nos autos de Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Indenização por Dano Moral ajuizada por SABOR E SAÚDE COMÉRCIO DE PRODUTOS NATURAIS E DIETÉTICOS LTDA., declarou a inexistência do débito, reconheceu a ilicitude da inscrição do nome da Apelada nos cadastros de inadimplentes e condenou a Apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$7.000,00.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:

(i) verificar se a Apelada atendeu aos requisitos de admissibilidade recursal, considerando a alegação de violação ao princípio da dialeticidade; e

(
ii
) determinar a regularidade da inscrição da Apelada nos cadastros restritivos de crédito e a proporcionalidade do quantum indenizatório fixado a título de danos morais.

III. Razões de decidir

3.
O recurso de apelação preenche os requisitos de admissibilidade previstos no art. 1.010, III, do CPC, uma vez que as razões recursais atacam os fundamentos da sentença e demonstram o interesse na reforma do decisum, inexistindo violação ao princípio da dialeticidade
.

[...]

(TJMT, AC 1008172-87.2023.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025,
Publicado
no DJE 27/01/2025) [grifo nosso]

Por conseguinte,
verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal e passo ao exame
da prejudicial de mérito suscitada de ofício.

É como voto.

Prejudicial de mérito de ofício: prescrições trienal e decenal

Em despacho proferido por este Relator (ID 247773151), verificou-se que a última parcela do contrato em exame venceu em 2009. No entanto, o apelante foi notificado extrajudicialmente apenas em 12 de setembro de 2014, conforme Aviso de Recebimento juntado aos autos (ID 239970377, p. 41-42), enquanto a recorrida distribuiu a ação em 24 de abril de 2015 (ID 239970377, p. 03). Diante disso, as partes foram intimadas a se manifestarem sobre eventual prescrição.

A parte
apelante

sustenta que
todas as pretensões da autora
, ora apelada,
estariam prescritas.

No que tange à prescrição da pretensão pela indenização por perdas e danos, sustenta que se aplica a prescrição trienal, com fulcro no
a
rtigo 206, §3o, incisos IV e V, do Código Civil.

Desse modo,
alega que, c
aso fosse considerado o vencimento da última parcela, em 15/04/2009, a pretensão já estaria prescrita desde 15/04/2012.

Por conseguinte, uma vez que
a ação foi ajuizada em 17/04/2015, a pretensão
para a indenização por perdas e danos
já esta
ria
fulminada pela prescrição.

Quanto à pretensão à rescisão contratual, o
apelante
argumenta que
a prescrição seria de dez anos e que também se aplicaria ao caso.

Isso porque,
o
último pagamento efetuado pelo requerido
, ora apelante,
ocorreu em 02/08/2005.

Assim, a
duz que a
autora
/apelada
estava ciente da violação contratual e da suposta posse injusta a partir desse momento.

Desse modo, assevera que o
prazo de 10 anos se encerraria em 02/08/2015.

Em que pese a ação ter sido ajuizada em
17/04/2015
, argumenta que a citação somente foi realizada em 11/04/2018, aproximadamente três anos após a distribuição da ação.

Alega
que
a notificação extrajudicial

não tem efeito interruptivo da prescrição
, pois não encontra previsão no art. 202 do Código Civil.

Portanto,
o apelante
sustenta
, também,
a incidência da prescrição decenal, pois a parte apelada não teria providenciado a citação dentro do prazo legal.

A parte apelada,
por outro lado, sustenta que
a prescrição da pretensão da indenização por perdas e danos
é
decorrente da rescisão contratual, devendo seguir o prazo geral de 10 anos (art. 205 do
Código Civil
).

Esclarece que o
termo inicial da prescrição deve ser contado a partir do vencimento da última parcela do contrato, que ocorreu em fevereiro de 2009.

Assim, o prazo prescricional de 10 anos expiraria apenas em 15/04/2019.

Como a ação foi proposta em 24/04/2015, dentro do prazo prescricional,
a apelada argumenta que
não há que se falar em prescrição.

Ademais,
quanto à citação,
a parte apelada sustenta que
a citação ocorreu em 11/04/2018, antes do prazo prescricional de 15/04/2019
, e que o atraso para a efetivação da citação não foi por culpa da apelada, mas em razão do apelante não ter sido localizado de imediato, pois estava recluso e precisou ser citado na penitenciária
.

Assevera que o despacho que ordenou a citação interrompeu a prescrição, mesmo que a efetivação da citação tenha demorado.

Mas caso se entenda pela incidência da prescrição trienal quanto à pretensão de perdas e danos, a recorrida pede, subsidiariamente, p
ela manutenção da rescisão contratual e da reintegração de posse.

Pois bem
.
Ressai dos autos que a apelada ajuizou a ação de reintegração de posse, cumulada com perdas em danos, em desfavor do ora apelante, em razão da
inadimplência de mais de 46 parcelas vencidas
concernentes ao
contrato particular de promessa de compra e venda n.o 81988
, firmado entre as partes em
02 de junho de 2004
, concernente ao lote de terreno n.o 09, quadra n.o 05-B, com 301,04 m2, tendo 10,6 metros de frente, por 10,6 metros de fundos, 28,4 metros pelo lado direito e 28,4 metros pelo lado esquerdo, fazendo frente para a Rua Bahia, no Município de Rondonópolis/MT (ID 239970377, p. 36).

Segundo o referido contrato, a compromitente vendedora, ora apelada, vendeu o lote, ao apelante, por
R$ 12.420,00
, que deveriam ser pagos mediante uma entrada no valor de R$ 450,00, como arras, e o saldo, de R$ 11.970,00, em
57 parcelas mensais de R$ 210,00
, cada uma reajustável a cada 12 meses, pelo INPC ou outro índice que o substitua, acrescida de juros de 1% ao mês (ID 239970377, p. 36).

V
erifica-se que
a última parcela do contrato venceria em
15/04/2009
(ID
239970377
, p. 68).

No que tange aos pedidos de indenização por perdas e danos,
que abrange a indenização pelo valor dos aluguéis relativos ao período da ocupação do imóvel,
assevera-se que
são consequência lógica do pedido principal de resolução do contrato
, com amparo no
art. 389 do Código Civil
,
in
verbis
:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

(
R
edação vigente à época dos fatos, antes da Lei n.o
14.905/2024)

E n
a sentença, o promitente comprador
, ora apelante, foi
condenado ao pagamento de perdas e danos em razão do

inadimplemento do contrato.

Ressalta-se que essa é a interpretação que tem sido adotada pelo Superior Tribunal de Justiça
.

De acordo com jurisprudência
do Superior Tribunal de Justiça
, em se tratando de pretensão de restituição de valores pagos decorrente de responsabilidade contratual, ou seja, rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da construtora, o prazo prescricional é o de
10 anos
, estabelecido na regra geral do
artigo 205 do Código Civil
.

A corroborar o entendimento, cita-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REPARARAÇÃO DE DANOS
. FATO NOVO NA VIA ESPECIAL. INVIABILIDADE. LITISCONSÓRCIO ATIVO. CÔNJUGE.
AÇÃO PESSOAL. DESNECESSIDADE. PRAZO PRESCRICIONAL. PRETENSÃO DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. "Não é possível a alegação de fato novo exclusivamente em sede de recurso especial por carecer o tema do requisito indispensável de prequestionamento e importar, em última análise, em supressão de instância"
(
AgRg
no
AREsp
595.361/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 18/06/2015,
DJe
06/08/2015).

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser dispensável a citação de cônjuge do comprador em ação que vise à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pois a discussão trata apenas de direitos obrigacionais, não existindo litisconsórcio passivo necessário. Precedentes.

3.
Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. 4. Agravo interno não provido
.

(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 1754242 DF 2018/0178494-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/06/2021)

No que tange ao
termo inicial da prescrição decenal
,
e
m contrato de obrigações sucessivas, conforme jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça
, o termo inicial da prescrição é a data do vencimento da última parcela.
Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO
. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. VENCIMENTO. MORA EX RE. ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. ÚLTIMA PRESTAÇÃO. DATA DO VENCIMENTO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ).

2. Rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à inadimplência e ao valor devido implicaria o reexame de cláusulas contratuais e do contexto fático-probatório, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas
nos
5 e 7/STJ.

3. A mora
ex

re
independe de qualquer ato do credor, como interpelação ou citação, porquanto decorre do próprio inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo implementado. Precedentes.

4.
O vencimento antecipado da dívida não altera o início da fluência do prazo prescricional, prevalecendo para tal fim o termo ordinariamente indicado no contrato, que, no caso, é
o dia do vencimento da última parcela
. 5. Agravo interno não provido.

(STJ,
AgInt
no
AREsp
1260865/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/10/2018,
DJe
04/10/2018)
[grifo nosso]

No mesmo sentido, cita-se:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE -
INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - PRESCRIÇÃO DECENAL - TERMO INICIAL - VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA
.
É decenal o prazo prescricional aplicável à ação objetivando a rescisão de contrato de compra e venda por inadimplemento do promitente comprador
. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça o termo inicial da prescrição nestes casos é data do vencimento da última parcela.

(TJ-MG - AC: 10210190027537001 Pedro Leopoldo, Relator: Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 09/06/2021, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/06/2021)
[grifo nosso]

No caso em exame, conforme já ressaltado, verifica-se que a última parcela contratual venceu em
15 de abril de 2009.

Desse modo, o prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do Código Civil,
se consumaria em
15 de abril de 2019
.

A ação, por sua vez, foi

proposta
em
24 de abril de
2015

(
ID
239970377
, p. 03)
e a citação, por outro lado, foi efetivada em
11 de abril de 2018
,
conforme a certidão do Oficial de Justiça juntada ao ID 23
9970377, p. 115,
ou seja, antes da expiração do citado prazo decenal
.

Por conseguinte,
ao caso em exame, não incide a prescrição
para
as pretensões em exame
e, desse modo,
afasta-se a presente prejudicial de mérito
.

É como

vot
o
.

Em sequência, passa-se ao exame das teses de mérito
sustentadas pelo apelante
.

VOTO DE MÉRITO

Egrégia Câmara:

Inadimplência contratual em razão das cobranças abusivas pela apelada

O apelante sustenta que
a inadimplência se deu devido
às
cobranças abusivas por parte da apelada.

Argumenta que tentou renegociar as parcelas, mas sem sucesso.

Sustenta que os juros e multas aplicados foram abusivos, conforme laudo pericial (ID 121240153).

A parte apelada, por sua vez,
argumenta que
a rescisão contratual foi corretamente decretada devido à inadimplência do apelante desde 15/07/2005.

Aduz
que o apelante é o único responsável pelo inadimplemento, configurando culpa exclusiva sua.

Pois bem
.
Ressai da contestação do apelante que ele próprio afirmou que
deixou de pagar em razão de dificuldades financeiras, veja-se:

[...]

Excelência, de fato, o requerido efetuou o pagamento até a 11a parcela no valor de R$ 210,00 (duzentos e dez reais), em virtude da redução das condições financeiras
do mesmo
.

[...] (ID
239970377, p. 118).

Ademais,
verifica-se que
o recorrente, em sua reconvenção, não postulou
, para afastar a mora,
pela revisão contratual com
o depósito ou prestação de caução idônea quanto ao valor referente à parcela incontroversa
,
e
requereu
pedido de indenização por benfeitorias
(ID 239970377, p. 126).

Constata-se, ainda, que
há
previsão expressa de resolução no contrato
de promessa de compra e venda
(“Cláusula Oitava”, ID 2399
70377, p. 37) e, ademais,

o apelante foi notificado
extrajudicialmente
no dia
12/09/2014
, conforme ID

239970377
, notificação esta que
não foi impugnada
na contestação do apelante
(ID
239970377
, p. 116-
127).

Ora,
mesmo se o apelante tivesse proposto ação revisional, não seria suficiente para descaracterizar a mora, nos termos da
Súmula n.o 380 do Superior Tribunal de Justiça
,
in
verbis
:

Súmula no 380/STJ:
A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a

caracterização da mora do autor
.
[grifo nosso]

A corroborar o entendimento, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. MANEJO DE AÇÃO REVISIONAL. NÃO DESCARACTE­RIZAÇÃO DOS EFEITOS DA MORA.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL REALIZADA. REVISÃO CONTRATUAL
. LIMITAÇÃO DOS JUROS REMUNERATÓRIOS AO PATAMAR DE 12% AO ANO. IMPOSSIBILIDADE.

I-
Nos termos da Súmula no 380 do Superior Tribunal de Justiça: 'A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor'.

II- A ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse exige, para o seu desenvolvimento válido e regular, a constituição em mora do devedor, sob pena de extinção do feito sem resolução de mérito
.

III-
Uma vez recebida a notificação extrajudicial no endereço informado no contrato, acusado seu recebimento, ainda que por terceiros, resulta comprovada sua mora, o que ocorreu nos autos
. IV- Os juros remuneratórios não podem ser limitados em 12% ao ano, conforme entendimento do STJ (Súmula 382 - STJ) e desta Corte. V- Não resta vislumbrada a onerosidade na taxa de juros remuneratórios, uma vez que esta foi fixada abaixo do valor almejado pela recorrente. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-GO
– Apelação Cível
(CPC): 02332273620128090006, Relator: MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, Data de Julgamento: 29/03/2017, Anápolis - 6a Vara Cível, Data de Publicação: DJ de 29/03/2017)
[grifo nosso]

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - RESCISÃO DE CONTRATO -TUTELA DE URGÊNCIA - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC -
ALEGAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS - SÚMULA 380 DO STJ
- SUSPENSÃO DE COBRANÇA DAS PARCELAS - IMPOSSIBILIDADE - PAGAMENTO NA FORMA ESTIPULADA NO CONTRATO - RECURSO NÃO PROVIDO. - Conforme disposto no artigo 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo -
A mera afirmação de abusividade dos encargos não afasta, por si só, a constituição em mora do devedor (Súmula 380 do STJ)
- Não sendo comprovado nos autos o preenchimento cumulativo dos requisitos autorizadores da medida, a manutenção da decisão que indeferiu o requerimento de tutela de urgência é medida que se impõe - Recurso não provido.

(TJ-MG - AI: 10000221085970001 MG, Relator: Rinaldo Kennedy Silva, Data de Julgamento: 15/02/2023, Câmaras Especializadas Cíveis / 16a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 16/02/2023)
[grifo nosso]

Assim, não assiste razão ao apelante.

2
.
Ausência de posse anterior da apelada e inexistência de esbulho possessório

O apelante sustenta
que não há prova de posse anterior da apelada, requisito essencial para a ação possessória.

Desse modo, se insurge contra a reintegração de posse concedida à recorrida.

A apelada, por sua vez, argumenta que
a reintegração de posse decorre automaticamente da rescisão contratual.

Assevera que
o apelante manteve a posse injustamente desde 15/07/2005, configurando esbulho possessório.

Sustenta que, independentemente de comprovação anterior de posse, o retorno ao
status quo ante
impõe a restituição do imóvel ao proprietário.

Fundamenta-se no artigo 561 do CPC e na Lei no 6.766/79.

Pois bem
.
I
mportante ressaltar que
,
de acordo com o
art. 1.200 do Código Civil
, “
É justa a posse que não for
violenta
, clandestina ou precária
.”

O

art. 1.202 do Código Civil
, por sua vez,
prevê que “
A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente
.”

Ademais, n
os termos do
s

art
s
.
1.196 e
1.197 do Código Civil
,
a posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, não anula a indireta, de quem aquela foi havida
, conforme cita-se:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real,
não anula a indireta
, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
[grifo nosso]

Assim, n
o caso em exame, a apelada, promissária vendedora, detém a posse indireta do imóvel
, uma vez que, rescindido o contrato de promessa de compra e venda do bem, sua consequência lógica é a
reintegração da parte autora, ora apelada, na posse do imóvel, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixa de existir.

Nesse sentido,
a jurisprudência majoritária adota o entendimento de que o inadimplemento em sede de contrato de compra e venda de imóvel implica esbulho possessório, porque torna a posse controvertida injusta, passível de reintegração de posse na forma do
art. 560 do C
ódigo de Processo Civil
.

A corroborar o entendimento, cita-se
ementa de julgado deste egrégio Tribunal e de outros Tribunais p
átrios:

EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS –
COMPRA E VENDA DE TERRENO
– PARCIAL PROCEDENCIA –
INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – ESBULHO CARACTERIZADO
- RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – MÁ-FÉ – INADMISSIBILIDADE – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – AUSENCIA DE COMUNICAÇÃO/AUTORIZAÇÃO AO VENDEDOR – NÃO REALIZAÇÃO DE ESCRITURAÇÃO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – ART. 34, § 1o, DA LEI No 6.766/79 – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MAJORAÇÃO – DESNECESSIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser afastada a retenção por benfeitorias quando comprovada a inadimplência substancial do contrato, o esbulho e a má-fé da compradora que se aproveitou indevidamente do bem sem efetuar o pagamento de nenhuma parcela da renegociação da dívida, cuja construção foi feita em total descumprimento do contrato e com a lei, sem qualquer pedido de
autorização à parte vendedora. Se no contrato ficou expressamente estipulado que, tendo a intenção de construir no imóvel, o comprador “comunicará, por escrito, à Compromissada Vendedora, sua intenção, e ainda, solicitará os procedimentos para constituição de escritura pública de alienação fiduciária em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época [...] arcando, isoladamente com as despesas decorrentes desta escrituração”, sendo tal providência não cumprida pela compradora, descabe falar em indenização por benfeitorias. Conforme entende o STJ, “o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.”
(
AgInt
no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019,
DJe
11/12/2019). Definida na sentença a verba honorária em percentual razoável e proporcional, não comporta
alteração.-
” (TJMT – AC n.o 0055235-21.2015.8.11.0041 – Relatora Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addario
– 2a Câmara de Direito Privado – j. em 29/09/21).
[grifo nosso]

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO EM FACE DO PROMITENTE VENDEDOR
. PROMITENTE COMPRADOR QUE REVENDEU O IMÓVEL. ADQUIRENTE QUE SE TORNOU CIENTE DA INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERDA DO CARÁTER DE BOA-FÉ DA SUA POSSE. ART. 1.202 DO CÓDIGO CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE QUE SE IMPÕE COM BASE NO ART. 560 DO CPC. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES.

-
A jurisprudência majoritária adota o entendimento no sentido de que o inadimplemento em sede de contrato de compra e venda de imóvel
implica esbulho possessório
, porque torna a posse controvertida injusta, passível de reintegração de posse na forma do art. 560 do CPC
.

-
Incontroversa a inadimplência da compra e venda do imóvel em questão, fica configurado o esbulho possessório em face do Promitente Vendedor,
cuja posse indireta sobre este imóvel se configura tão somente pelo fato desta ostentar a qualidade de Promitente Vendedor
.

(TJ-RN - APELAÇÃO CÍVEL: 0100634-39.2015.8.20.0133, Relator: ANA CLAUDIA SECUNDO DA LUZ E LEMOS, Data de Julgamento: 30/08/2022, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 30/08/2022) [grifo nosso]

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO.
COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO COMPRADORES. REINTEGRAÇÃO DE POSSE
. DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR. REFORMA QUE SE IMPÕE. Na origem, cuida-se de ação de reintegração de posse, tendo como causa de pedir a celebração de contrato de promessa de compra e venda, no qual a parte agravada permaneceu inadimplente. Entendeu o juízo a quo, pela apreciação posterior do requerimento, após a audiência de justificação. Irresignação que merece acolhimento.
Do cotejo dos autos verifica ser incontroversa a inadimplência da parte agravada, a sua resistência em sair do imóvel bem como a adoção de medidas indevidas, inviabilizando o regular andamento do feito. Parte que vem se furtando a ser intimada/citada. A manutenção da decisão agravada implicaria em premiar a parte que não vem agindo com boa fé processual, não devendo ser chancelada por este Colegiado. Ademais, é certo que o inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda enseja esbulho. Precedentes do
Eg
. STJ e do TJRJ
. Reforma da decisão que se impõe para determinar a reintegração de posse do imóvel. RECURSO PROVIDO.”

(TJRJ – AI n.o 0039810-45.2021.8.19.0000 – Relatora Desembargadora Denise
Nicoll
Simões – 5a Câmara Cível – j. em 22/02/22).
[grifo nosso]

Feitas essas considerações, fica evidenciado que o inadimplemento do pagamento ajustado em contrato de compra e venda, referente a aquisição de imóvel, configura esbulho possessório e enseja a procedência da reintegração de posse em favor do promitente vendedor
, ora apelada, não assistindo razão ao apelante.

3.
Não comprovação das perdas e danos

O apelante sustenta que

a apelada não comprovou os prejuízos sofridos pelo inadimplemento.

A
lega
, também,
que tentou renegociar a dívida, evidenciando sua boa-fé.

Desse modo, se insurge contra a condenação ao pagamento de indenização por perdas e danos.

A parte apelada, por sua vez,
assevera
que a condenação ao pagamento de perdas e danos
(aluguéis pela fruição do imóvel)
está correta
,

uma vez que
o apelante usufruiu do imóvel sem contraprestação desde 2005.

Ademais, destaca que
a fixação do valor da
fruição
do bem (R$ 800,00 por mês
de aluguel
)
se baseou em laudo pericial e jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça
.

Além disso, f
undamenta-se na vedação ao enriquecimento sem causa e no artigo 32-A da Lei no 6.766/79, que permite a cobrança de fruição até 0,75% sobre o valor do contrato.

Pois bem
.
Ressai dos autos que o imóvel em litígio, objeto do contrato de compra e venda
n.o
81988
, conforme ID
239970377
, p. 36,
cuida-se de imóvel
não edificado
,
de
matrícula n° 57.967
do Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis-MT,
co
n
tando com as seguintes características à época da venda:

[...]

Cláusula Primeira
–
A proprietária N.C. IMÓVEIS LTDA
, do loteamento denominado PROLONGAMENTO “JARDIM
ITAPUÃ”,
[...]

vende
, como de fato vendido tem, ao compromissário comprador acima qualificado,
o lote de terrenos sob n.o 09, da quadra no 05-B, com 301,04 m
2 (metros quadrados), tendo 10,6 metros de frente, por 10,6 metros de fundos, 28,4 metros pelo lado direito e 28,4 metros pelo lado esquerdo, fazendo frente para
à
Rua Bahia
.

[...] [grifos nossos e do original]

O
laudo pericial (ID
239971692
, p. 05
), por sua vez,
constatou

que
sobre o imóvel não edificado, contando com área total de 301,
04 m
2, o apelante construiu
105,50 m2
, após
firmar o negócio jurídico em exame.

Em decorrência disso, foi apurado o montante de
R$ 112.
800,86 de benfeitorias
para as quais a ora apelada foi condenada a indenizar o ora recorrente. Para elucidar, cita-se trecho do referido laudo pericial:

[...]

Entretanto, fora considerado por este expert que
a construção do imóvel se iniciou com a venda do loteamento que conforme ID no o contrato de compra e venda fora celebrado no dia 02 de junho de 2004
. Para calcular o valor real do imóvel, foi utilizado o valor da Tabela de Custo Padrão Residencial do SINDUSCON em 2023 vezes
a área construída aproximadamente avaliada em 105,05 m2 o qual resulta em R$181.936,86
(cento e oitenta e um mil e novecentos e trinta e seis reais e oitenta e seis centavos)
e depois fora aplicado a fórmula de depreciação imobiliária utilizada pela Receita Federal, o método da linha reta, descrita logo abaixo.

Depreciação anual = Valor do imóvel / Vida útil estimada

Depreciação anual = R$ 181.936,86 / 50

Depreciação anual ≈ R$ 3.638,74

Total de anos depreciados = 2023 – 2004 = 19

Usando as informações do imóvel periciado com vida útil de 50 anos,
é possível aferir que o valor do imóvel referente apenas a área construída é de R$112.800,86
(cento e doze mil e oitocentos reais e oitenta e seis centavos)
.

[...] (ID

239971692, p.
34) [grifos nossos e do original]

Todavia, o perito judicial entendeu por
aplicar taxa de fruição do bem, em favor da apelada, em que pese o contrato envolver imóvel não edificado pela recorrida, calculando-a sobre o valor de mercado de uma residência edificada, conforme cita-se:

[...]

Outrossim, conforme Figuras 41 a 51, o imóvel localizado para locação na região no ano atual de 2023 está com o valor de R$1.550,00 (mil e quinhentos e cinquenta reais). Entretanto, o estado atual do imóvel periciado para locação está avaliado em R$800,00 (oitocentos reais), é de suma importância ressaltar que a casa periciada
por mais que possua uma área aproveitável totalizando 301,04 m2, além de 103,05 m2 de área construída, necessita de grandes reformas estruturais, como por exemplo reboco das paredes da área externa, para que seja evitado infiltração, lâmpadas sem espelho, diversas fissuras, piso antigo, área externa presente nos fundos sem cimento, banheiro com ausência de box, móveis antigos que acarretam na desvalorização do imóvel.

[...] (Laudo Pericial, ID 239971692) [grifos nossos]

A sentença, por sua vez, acolheu
o entendimento do perito judicial e condenou o apelante à indenização por perdas e danos, à recorrida, mediante o pagamento
de aluguel no valor de R$ 800,
00 p
or mês
,
pelo período em que permaneceu na posse injusta do imóvel
.

Ora, ocorre que
n
ão há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem
.

Não há nos autos qualquer outra prova e quantificação de outro prejuízo que o recorrido tenha sofrido,
nos termos do art.
373, I, do Código de Processo Civil,
apenas estipulação
indevida
de taxa de fruição sobre imóvel edificado pelo próprio comprador
.

Assim, inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido
pelo apelante,
ou o prejuízo financeiro sofrido pela requerida/apelante em razão da privação do exercício de sua posse,
não prospera tal pretensão
.

A corroborar o entendimento, cita-se ementas de julgado
s
do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS.
TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.

2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.

3.
A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.

4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.

(STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/05/2024)
[grifo nosso]

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. 2. Consoante dispõe a
Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
09/06/2023)
[grifo nosso]

No mesmo sentido,
cita-se ementas de
julgado deste egrégio Tribunal de Justiça:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO INEXISTENTE. RETENÇÃO DE VALORES CONTRATUAIS EM CASO DE RESCISÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. LEI N. 13.786/2018 E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
TAXA DE FRUIÇÃO. INVIABILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO
. EFEITOS INFRINGENTES NÃO CABÍVEIS. RECURSO REJEITADO.

I. Caso em exame

1. Embargos de Declaração opostos por Lança Campo Verde SPE Ltda. contra acórdão da 5a Câmara de Direito Privado, que, por unanimidade, negou provimento à Apelação interposta, rejeitando a retenção de percentual superior a 20% e a cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de imóvel não edificado.

II. Questão em discussão

2. A questão em debate consiste em verificar se houve omissão no acórdão recorrido quanto ao direito de retenção de percentual superior ao fixado e à possibilidade de cobrança de taxa de fruição, mesmo sem edificação no lote.

III. Razões de decidir

3. Os embargos de declaração não podem ser usados para rediscussão de mérito, destinando-se exclusivamente à correção de omissões, contradições ou obscuridades nos termos do art. 1.022 do CPC.

4. No caso, o acórdão embargado examinou os dispositivos da Lei n. 13.786/2018 e os artigos 51, inc. IV, e 53 do CDC, concluindo pela nulidade da cláusula de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, fixando-a em 20% sobre o montante pago, para evitar desvantagem excessiva ao consumidor e enriquecimento sem causa.

5.
A ausência de edificação no lote impede a cobrança de taxa de fruição, conforme a jurisprudência consolidada do STJ, que a considera descabida em terrenos não edificados (STJ -
AgInt
no REsp 2060756/SP).

6. Diante do exposto, não se verifica omissão a ser sanada, mas mero inconformismo da Embargante com o julgado, que não comporta retificação.

IV. Dispositivo e tese

7. Embargos de Declaração rejeitados, mantendo-se o acórdão recorrido inalterado.

Tese de julgamento: “A fixação de retenção em 20% dos valores pagos é compatível com o princípio de vedação à onerosidade excessiva do consumidor, e
a taxa de fruição não é aplicável na ausência de edificação no lote objeto do contrato de compra e venda
.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CDC,
arts
. 51, inc. IV, e 53; Lei n. 13.786/2018; Lei n. 6.766/79, art. 32-A, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 05/06/2023; TJMT, Apelação n. 10166244520168110041, Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 18/10/2022.

(N.U 1003611-62.2022.8.11.0010, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/11/2024,
Publicado
no DJE 17/11/2024)
[grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO FINANCEIRO DOS PROMITENTES COMPRADORES –
INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO
– TAXA DE CORRETAGEM COM ANUÊNCIA EXPRESSA EM CONTRATO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – DECISUM MODIFICADO NESTES PONTOS – ÔNUS SUCUMBENCIAL RATEADO DE ACORDO COM O DECAIMENTO DE CADA PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito
em julgado
, posto que inexiste mora anterior do
promitente vendedor
” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel.
Ministra Nancy
Andrighi, julgado em 26.09.2017,
DJe
29.09.2017) (Tema 1002 STJ).

“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é
valida
.” (
AgInt
no
AREsp
399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017,
DJe
01/09/2017).

Sopesadas as vitórias e derrotas que cada parte obteve, as despesas processuais e honorários advocatícios deverão ser arcados na proporção bem estipulada na sentença, atendendo ao critério norteador de número de pedidos formulados e proporcionalidade de decaimento das partes.

(N.U 1010630-75.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/01/2025,
Publicado
no DJE 28/01/2025)
[grifo nosso]

Desse modo, assiste razão o apelante quanto
a

afastar a condenação, a título de perdas e danos, do pagamento de aluguéis mensais
pelo período em que permaneceu na posse injusta do imóvel, devendo a sentença ser reformada nesse sentido, bem como com a consequente redistribuição dos ônus sucumbenciais, em razão da si
gnificativa modificação da sucumbência.

4.
IPTU: responsabilidade da apelada

O apelante
q
uestiona a condenação ao pagamento do IPTU.
Sustenta que, nos termos do art. 34 do Códig
o Tributário Nacional,
o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel.

Assim, defende que,
por ser proprietári
a
registral, a apelada deveria arcar com o pagamento.

A apelada, por sua vez,
s
ustenta que a obrigação de pagamento do IPTU foi assumida contratualmente pelo apelante.

Fundamenta-se no artigo 26 da Lei no 6.766/79, que permite que as partes convencionem quem pagará os tributos incidentes sobre o lote.

Ademais, c
ita o
mesmo
artigo 34 do Código Tributário Nacional, que estabelece que o possuidor do imóvel pode ser responsável pelo imposto.

Pois bem
.
Não assiste razão ao apelante.
Eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter “
propter
rem” são de responsabilidade do
comprador
possuidor, no lapso em que exerceu
a posse sobre o bem
.

V
ale lembrar que, nos termos do
art. 34 do Código Tributário Nacional
, o contribuinte do IPTU "
é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil,
ou o seu possuidor a qualquer título
.”

Ademais, n
o caso em exame, verifica-se que restou estipulado
no contrato
, na
Cláusula
Sétima
,
item “III”
, a responsabilidade do
comprador, ora recorrente,
pelo pagamento do IPTU,
in
verbis
:

[...]

Cláusula Sétima
– A rescisão do presente instrumento particular de compra e venda, por falta de pagamento de parcela, dar-se-á nos termos do Art. 32 da Lei no 6.766, procedendo da seguinte forma:

[...]

III –
da quantia a ser devolvida para o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(
ES) deverá ser deduzidas as despesas havidas com
intimações e ou despesas judiciais, registro de contrato, publicações, e,
impostos (IPTU)
, sendo que o saldo resultante, se houver, será descontado o percentual de 20% (vinte) por cento a título de administração, devendo
também
, o saldo
apurado
ser devolvido no prazo de 30 (trinta) dias, na forma estipulada na cláusula oitava.

[...] (ID 239970377, p. 37). [grifos nossos e do original]

A corroborar o entendimento, cita-se ementas de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR –
IPTU – DESCONTO DEVIDO – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR
– JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – RECURSO DESPROVIDO.

1. O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas.

2. O STJ firmou entendimento que que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

3.
Consignado na sentença, com trânsito em julgado, que o pagamento de despesas como IPTU são de responsabilidade da compradora, conforme cláusula contratual
.

(N.U 1022163-33.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/04/2024,
Publicado
no DJE 17/04/2024)
[grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA
– RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

A taxa
de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes
.

(N.U 1011711-25.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/01/2025,
Publicado
no DJE 27/01/2025)
[grifo nosso]

Desse modo, quanto ao IPTU, não assiste razão ao apelante.

5.
Pagamento para a regularização da construção irregular: responsabilidade da apelada

O
apelante contesta a condenação ao pagamento dos custos de regularização da construção no imóvel.

Alega que a responsabilidade é do proprietário registral, conforme a Lei de Registros Públicos (artigos 167, II, e 169 da Lei 6.015/73).

Invoca o Código de Edificações do Município de Rondonópolis (Lei Complementar N.o 91/2010), que atribui a responsabilidade preferencial ao proprietário do imóvel.

A parte apelada, por sua vez,
argumenta que a construção feita pelo apelante é irregular e carece de regularização perante os órgãos públicos.

Cita
o laudo pericial
que indica a inexistência de alvará de construção, habite-se ou vistoria de conclusão.

Defende que a regularização deve ser feita pelo apelante, pois foi ele quem realizou a obra irregular.

Pois bem
. Primeiramente, assevera-se que a
parte recorrida
não apresentou recurso de apelação contra a sua condenação em indenizar as benfeitorias realizadas pelo apelante, ainda que sejam construções irregulares.

Desse modo, sob pena de reformatio in pejus e violação
ao princípio da inércia da Jurisdição, não que se falar em afastamento da aludida condenação.

O que se discute é a determinação,
sentenciada, para que o ora apelante arque com as despesas de regularização do imóvel, uma vez que foi apontado pela recorrida e constatado no laudo pericial, que a edificação realizada pelo recorrente
não conta com as devidas licenças perante a administração pública do Município de Rondonópolis
, não possui nem sequer projeto técnico ou atualização do Cadastro Imobiliário na Prefeitura (
Laudo Pericial,
ID
239971692
).

Ao
caso em exame,
do mesmo modo quanto à responsabilidade tributária pelo IPTU, que não se confunde com a responsabilidade indenizatóri
a
civil
ao contribuinte
vendedor
,
não se trata de se discutir
eventual
relação jurídica
sancionatóri
a

ou fiscal
entre o Município de Rondonópolis e o titular
vendedor
do
imóvel
, uma vez que
, na respectiva relação jurídica de direito público,

o Município
poderá demandar tanto o titular, quanto o possuidor
do bem
, nos termos do
art. 35, alínea “a”, do Código de Edificações do Município de Rondonópolis (Lei Complementar n.o 91/2010)
,
in
verbis
:

Art. 35. Considera-se responsável pela obra ou serviço previsto nesta lei:

o proprietário, o titular do domínio útil ou da nua propriedade, ou o possuidor do imóvel, a qualquer título;

[...]

A questão é que,
da mesma forma quanto ao IPTU, a responsabilidade pela indenização
civil
concernente ao pagamento de taxas tributárias, multas administrativas ou demais despesas por descumprimento de obrigações acessórias e administrativas não pode ser imputada ao titular vendedor
, mas sim ao comprador que realizou a construção irregular
.

Isso porque, a
obrigação de regularização das edificações realizadas pelo comprador possuidor decorre
do
princípio da boa-fé objetiva
e do dever
de indenizar de quem praticar ato ilícito por abuso de direito (art. 187 do Código Civil), no caso, o comprador ora apelante
, além
da vedação ao

enriquecimento sem causa,
proibido pelo
art. 884 do Código Civil
.

Desse modo, não assiste razão ao apelante.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO

para reformar a sentença e afastar a condenação do apelante ao pagamento
, a título de perdas e danos, do aluguel mensal no valor de R$ 800,00 pelo período em que permaneceu na posse injusta do imóvel.

Em
razão da
significativa alteração da
sucumbência recíproca quanto aos pedidos da exordial,
redistribuo o ônus sucumbencial
para que as custas, despesas processuais e honorários advocatícios sejam fixados
na proporção de
40
% para a parte autora, ora
apelada
, e
6
0% para o réu, ora
apelante
, devendo a verba honorária ser calculada em 10% sobre o valor
da condenação do
requerido/recorrente
, nos termos dos
arts
. 85, §2 e 3o, I e 86 do Código de Processo Civil
.

Por fim, em decorrência do provimento parcial da apelação cível, não há que falar em majoração dos honorários sucumbenciais em sede recursal, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Embargos de Declaração no
AgInt
no Recurso Especial n.o 1.573.573 – RJ 2015/0302387-9, Rel. Ministro Marco Aurélio
Bellizze
).

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2025