Tribunal: TJMT
Processo: 1039085-84.2023.8.11.0002
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE DÉBITO RESIDUAL. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que reconheceu a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a devolução de 75% dos valores pagos, declarou a inexistência de débito remanescente e afastou a devolução da comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.Há três questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que autoriza a retenção de 50% dos valores pagos, à luz da Lei no 13.786/2018 e do regime de afetação; (ii) saber se é legítima a exclusão da comissão de corretagem da restituição devida; e (iii) saber se é exigível o valor apontado como débito residual, diante da ausência de comprovação documental.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.A cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, embora prevista em contrato, não encontra respaldo quando ausente comprovação do regime de afetação do empreendimento, devendo ser limitada a 25%, conforme entendimento consolidado do STJ (Tema 938).
4.A incorporadora não comprovou a submissão do imóvel ao regime de afetação, tampouco demonstrou, de forma clara, a dedução da corretagem de forma destacada e previamente informada, o que impede a exclusão automática desses valores da restituição.
5. A ausência de comprovação documental impede a exigibilidade do alegado débito residual, motivo pelo qual se mantém a declaração de sua inexistência.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6.Recurso não provido.
Tese de julgamento: “1. É abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, quando não comprovado o regime de afetação do empreendimento. 2. A restituição dos valores pagos deve observar o limite de 25%, salvo prova inequívoca da aplicação da Lei no 13.786/2018. 3. A cobrança de débito remanescente exige comprovação clara e específica da obrigação.”
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421-A; CDC, arts. 6o, III, e 51, IV e XV; Lei no 4.591/1964, art. 67-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2a Seção, j. 24.10.2018 (Tema 938); STJ, AgRg no AREsp 909.367/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 16.02.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039085-84.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[KENIA DE SOUZA SILVA RODRIGUES - CPF: 007.261.831-05 (APELADO), THAMARA THALIERY DOS SANTOS - CPF: 019.593.401-66 (ADVOGADO), JEAN CESAR RODRIGUES DE MORAIS - CPF: 047.926.031-10 (APELADO), VARZEA GRANDE AEROPORTO ECHER 37 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 32.228.719/0001-70 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE DÉBITO RESIDUAL. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível contra sentença que reconheceu a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a devolução de 75% dos valores pagos, declarou a inexistência de débito remanescente e afastou a devolução da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.Há três questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que autoriza a retenção de 50% dos valores pagos, à luz da Lei no 13.786/2018 e do regime de afetação; (ii) saber se é legítima a exclusão da comissão de corretagem da restituição devida; e (iii) saber se é exigível o valor apontado como débito residual, diante da ausência de comprovação documental.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.A cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, embora prevista em contrato, não encontra respaldo quando ausente comprovação do regime de afetação do empreendimento, devendo ser limitada a 25%, conforme entendimento consolidado do STJ (Tema 938).

4.A incorporadora não comprovou a submissão do imóvel ao regime de afetação, tampouco demonstrou, de forma clara, a dedução da corretagem de forma destacada e previamente informada, o que impede a exclusão automática desses valores da restituição.

5.

A ausência de comprovação documental impede a exigibilidade do alegado débito residual, motivo pelo qual se mantém a declaração de sua inexistência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6.Recurso não provido.

Tese de julgamento: “1. É abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, quando não comprovado o regime de afetação do empreendimento. 2. A restituição dos valores pagos deve observar o limite de 25%, salvo prova inequívoca da aplicação da Lei no 13.786/2018. 3. A cobrança de débito remanescente exige comprovação clara e específica da obrigação.”

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421-A; CDC, arts. 6o, III, e 51, IV e XV; Lei no 4.591/1964, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2a Seção, j. 24.10.2018 (Tema 938); STJ, AgRg no AREsp 909.367/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 16.02.2016.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Várzea Grande Aeroporto Echer 37 Incorporações SPE Ltda
. Contra sentença proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Várzea Grande/MT, que, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar rescindido o contrato de compra e venda; (ii) condenar a ré a restituir 75% dos valores pagos, a serem apurados em liquidação de sentença, excluídos encargos moratórios; (iii) declarar inexistente o suposto débito de R$ 4.280,48.

A pretensão indenizatória foi rejeitada. Os encargos de sucumbência foram repartidos na proporção de 80% para a ré e 20% para os autores. Os honorários advocatícios foram arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida aos demandantes.

A apelante sustenta que o contrato de promessa de compra e venda firmado com os apelados previa, de forma expressa, cláusula resolutória que autorizava a rescisão unilateral em caso de inadimplemento, bem como a aplicação de cláusula penal equivalente a 50% sobre os valores pagos e a dedução da integralidade da comissão de corretagem.

Afirma que os próprios apelados confessaram a inadimplência, tendo cessado os pagamentos após a quitação parcial do contrato. Diante disso, exerceu o direito à resolução contratual, amparada na cláusula 7.1 do instrumento contratual, após notificação regular das partes.

Alega que a sentença recorrida desconsiderou as disposições contratuais e a legislação vigente, notadamente o art. 67-A da Lei no 4.591/64, com redação dada pela Lei no 13.786/18, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em casos de rescisão por inadimplemento, quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, condição que, segundo argumenta, encontra-se expressamente prevista na cláusula 3.11 do contrato.

Ressalta que os apelados não impugnaram tal fato, tornando-o incontroverso, e que a aplicação da referida legislação é obrigatória por força do princípio da legalidade e do pacta sunt servanda.

Defende, ainda, que a devolução de 75% dos valores pagos, conforme determinado na decisão recorrida, afronta a norma cogente e compromete a estabilidade jurídica das relações contratuais.

Sustenta que não há qualquer abusividade na cláusula penal estipulada, pois encontra respaldo legal e jurisprudencial, tampouco no desconto da comissão de corretagem, que foi efetivamente paga ao profissional responsável pela intermediação da venda. Aponta que, segundo o contrato (cláusula 4.5), até 5% do valor do imóvel é destinado à corretagem, montante que já havia sido efetivamente repassado a terceiros.

Por fim, requer a reforma da decisão para que seja reconhecida a validade da cláusula penal no percentual de 50% sobre os valores pagos e a exclusão do valor correspondente à corretagem da restituição devida, afastando a condenação ao reembolso da integralidade dos valores pagos. Alternativamente, pleiteia que a devolução dos valores seja condicionada à revenda da unidade, nos termos da legislação aplicável e do contrato celebrado.

Os apelados defendem a manutenção integral da sentença, argumentando que a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos e o desconto da comissão de corretagem é abusiva, devendo ser limitada a 25%, conforme entendimento do STJ.

Rebatem também a alegação de que o imóvel esteja sob regime de afetação, pois a apelante não apresentou a matrícula com averbação comprobatória. Ressaltam que houve tentativa de impor saldo devedor inexistente e que as cláusulas contratuais abusivas afrontam os princípios do CDC, especialmente nos contratos de adesão. Pedem o não acolhimento do recurso e a majoração dos honorários de sucumbência.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

As partes celebraram, em 18/10/2021, contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária localizada no empreendimento “Viva Várzea Grande”, referente ao lote 10, quadra G, módulo II. Os apelados adimpliram duas entradas e uma parcela, totalizando R$ 7.161,46, mas deixaram de honrar os pagamentos seguintes por dificuldades financeiras. A incorporadora notificou o inadimplemento em 22/03/2022 e, em 29/04/2022, promoveu a rescisão unilateral do contrato, retendo integralmente os valores pagos e comunicando um suposto débito residual de R$ 4.280,48.

A controvérsia devolvida à apreciação desta Câmara consiste em definir (i) a validade da rescisão unilateral e seus efeitos à luz da Lei no 13.786/2018; (ii) a legalidade da cláusula contratual que autoriza a retenção de 50% dos valores pagos; e (iii) a exigibilidade do saldo remanescente alegadamente devido, apesar da ausência de comprovação documental idônea da obrigação.

1. Da validade da rescisão unilateral à luz da Lei no 13.786/2018

É fato incontroverso que a incorporadora, após notificar os promitentes compradores pelo inadimplemento em 22/03/2022, formalizou a rescisão contratual em 29/04/2022, com base na cláusula 8, itens 8.2, "a" e "c", do pacto firmado entre as partes.

Tal medida encontra amparo na Lei no 13.786/2018, que alterou a Lei no 4.591/1964 e conferiu maior estabilidade jurídica às relações negociais no setor da incorporação imobiliária. O §1o do art. 67-A dessa norma autoriza expressamente a resolução unilateral pelo incorporador, desde que respeitado o prazo mínimo de inadimplemento de 60 dias e promovida a notificação do adquirente.

No entanto, a validade da resilição contratual deve ser analisada à luz dos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a busca pelo equilíbrio entre as partes.

Conquanto a prerrogativa de resolução unilateral esteja prevista legalmente, seu exercício não pode servir de instrumento para supressão de direitos do adquirente, sobretudo em situações que evidenciem conduta abusiva ou vantagem desproporcional.

2. Da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos

A principal controvérsia reside na retenção integral das quantias adimplidas pelos compradores, sob justificativa de cláusula penal contratualmente prevista.

No caso, a apelante reteve a integralidade dos R$ 7.161,46 pagos até então, além de atribuir aos consumidores a responsabilidade por um suposto saldo remanescente. O contrato previa a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos, somados à comissão de corretagem.

Embora o Superior Tribunal de Justiça tenha reconhecido, no julgamento do Tema 938 (REsp n. 1.599.511/SP), a possibilidade de repasse da corretagem ao consumidor, exige-se que essa cobrança seja clara e previamente informada.

Contudo, com relação à cláusula penal por inadimplemento, prevalece na jurisprudência, o entendimento de que a retenção não pode ultrapassar 25% do valor efetivamente pago. Esse percentual já contempla despesas administrativas, inclusive corretagem.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA - PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO - TEMA REPETITIVO 1002/STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...).
2. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal e Justiça tem considerado válida a retenção de 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto
. (...).”. (N.U 1000195-77.2024.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/09/2024, Publicado no DJE 29/09/2024) (destaquei)

Desse modo, a tentativa da incorporadora de reter 50% e ainda excluir a comissão de corretagem do montante restituível configura cláusula abusiva, vedada pelo art. 51, incisos IV e XV, do CDC, por impor ônus excessivo ao consumidor.

Somente poderia se admitir a retenção de 50% nos contratos sob regime de afetação, conforme art. 67-A da Lei no 4.591/64. No entanto, no caso concreto, não há prova inequívoca de que o imóvel estivesse submetido a esse regime jurídico.

Assim, aplica-se o limite de 25% previsto na jurisprudência consumerista consolidada.

3. Da cobrança de saldo remanescente

Na hipótese, não bastasse a rescisão contratual e a retenção de todos os valores pagos, a incorporadora ainda informou aos apelados a existência de um débito remanescente de R$ 4.280,48. Todavia, não apresentou planilha discriminada ou documentação que permitisse aferir a origem e a legitimidade da suposta dívida.

Nesse cenário, a ausência de transparência e de comprovação da origem do valor inviabiliza a sua exigibilidade. A cobrança genérica, dissociada de elementos objetivos que a sustentem, viola o dever de informação previsto no art. 6o, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. Por essa razão, correta a sentença ao declarar a inexistência do referido débito.

Face ao exposto,
nego provimento,
mantendo-se integralmente a decisão de origem, que corretamente reconheceu a rescisão do contrato, fixou a devolução de 75% dos valores pagos pelos adquirentes, declarou a inexistência de débito residual, e afastou a devolução de valores a título de comissão de corretagem, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato.

MAJORO a verba honorária sucumbencial para 15% sobre o valor da condenação, conforme autoriza o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a suspensividade da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida aos recorridos.

É como voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025