Tribunal: TJMT
Processo: 1035496-56.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-30
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
AGRAVANTE(S):
MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA
AGRAVANTE(S):
COMÉRCIO DE ALIMENTOS MAGNO LTDA
AGRAVANTE(S):
ROBSON SOARES DOS SANTOS
AGRAVADO(S):
CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME
E M E N T A:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C/C PEDIDO ALTERNATIVO DE RESSARCIMENTO – INDEFERIMENTO DE TUTELA LIMINAR PARA RETENÇÃO PROVISÓRIA DAS ÁREAS OBJETO DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DAS EMPRESAS COAGRAVANTES – NÃO CONHECIMENTO - MÉRITO: LOCAÇÃO DE TRÊS ÁREAS DE IMÓVEL COMERCIAL – ALEGAÇÃO DE INVESTIMENTOS APÓS PROMESSA DE PRORROGAÇÃO DOS CONTRATOS – ALEGAÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO – OFERTA DIVERSA À DO PROPONENTE À AQUISIÇÃO – ALEGADO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – DESACOLHIMENTO – RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO – PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO –INOCORRÊNCIA – RECURSO DESPROVIDO.
1. Sendo o Agravo de Instrumento de espécie recursal de devolutividade restrita, não pode este juízo ad quem conhecer e julgar originalmente questões e requerimentos não enfrentados pela decisão impugnada, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.
2. Não se admite que o locatário pretenda exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel se dispondo a adquirir apenas uma fração do imóvel (1.550m2), quase 10 (dez) vezes menor do que a área colocada à venda a terceiro ofertante (15.000m2), pretendendo pagar o mesmo valor por metro quadrado (R$833,33/m2), haja vista que, nesse caso, sua oferta não se deu nas mesmas condições, tal como exigido pela art.27 da Lei de Inquilinato.
3. Havendo expressa previsão contratual de renúncia ao direito de indenização de retenção do imóvel pelo locatário que, além disso, assumiu contratualmente a obrigação de desocupar o imóvel no prazo de trinta dias em caso de alienação do bem locado, não pode, em princípio, obter tutela provisória para manter-se em poder do imóvel sob a justificativa de que fez grandes investimentos na ampliação do negócio, sob a suposta promessa verbal de prorrogação do pacto locatício.
4. O locatário que, devidamente intimado para a desocupação do imóvel nos exatos termos do contrato, oferece resistência à pretensão do locador, retendo-o em sua posse, ficará responsável pelos alugueres que forem se vencendo na sequência, até a efetiva desocupação, de modo que a cobrança efetivada desses alugueis pelo locador, após o escoamento do prazo para a restituição do imóvel, não constitui prorrogação automática do contrato de locação.
5. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035496-56.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Benfeitorias, Direito de Preferência]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[VAGNER SOARES SULAS - CPF: 299.480.688-66 (ADVOGADO), MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA - CNPJ: 36.677.439/0001-09 (AGRAVANTE), COMERCIO DE ALIMENTOS MAGNO LTDA - CNPJ: 47.288.314/0001-03 (AGRAVANTE), ROBSON SOARES DOS SANTOS - CPF: 729.502.341-00 (AGRAVANTE), CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME - CNPJ: 15.496.680/0001-53 (AGRAVADO), LEANDRO ALVES DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 691.622.201-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA

AGRAVANTE(S):

COMÉRCIO DE ALIMENTOS MAGNO LTDA

AGRAVANTE(S):

ROBSON SOARES DOS SANTOS

AGRAVADO(S):

CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C/C PEDIDO ALTERNATIVO DE RESSARCIMENTO – INDEFERIMENTO DE TUTELA LIMINAR PARA
RETENÇÃO PROVISÓRIA DAS ÁREAS OBJETO DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DAS EMPRESAS COAGRAVANTES – NÃO CONHECIMENTO - MÉRITO: LOCAÇÃO DE TRÊS ÁREAS DE IMÓVEL COMERCIAL – ALEGAÇÃO DE INVESTIMENTOS APÓS PROMESSA DE PRORROGAÇÃO DOS CONTRATOS – ALEGAÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO

– OFERTA DIVERSA À DO PROPONENTE À AQUISIÇÃO – ALEGADO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – DESACOLHIMENTO – RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO – PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO –INOCORRÊNCIA – RECURSO DESPROVIDO.

1. Sendo o Agravo de Instrumento de espécie recursal de devolutividade restrita, não pode este juízo
ad quem
conhecer e julgar originalmente questões e requerimentos não enfrentados pela decisão impugnada, sob pena de supressão de instância e violação ao
princípio do duplo grau de jurisdição
.

2. Não se admite que o locatário pretenda exercer o
direito de preferência
na aquisição do imóvel se dispondo a adquirir apenas uma fração do imóvel (1.550m2), quase 10 (dez) vezes menor do que a área colocada à venda a terceiro ofertante (15.000m2), pretendendo pagar o mesmo valor por metro quadrado (R$833,33/m2), haja vista que, nesse caso, sua oferta não se deu nas mesmas condições, tal como exigido pela art.27 da Lei de Inquilinato.

3. Havendo expressa previsão contratual de renúncia ao direito de indenização de retenção do imóvel pelo locatário que, além disso, assumiu contratualmente a obrigação de desocupar o imóvel no prazo de trinta dias em caso de alienação do bem locado, não pode, em princípio, obter tutela provisória para manter-se em poder do imóvel sob a justificativa de que fez grandes investimentos na ampliação do negócio, sob a suposta promessa verbal de prorrogação do pacto locatício.

4. O locatário que, devidamente intimado para a desocupação do imóvel nos exatos termos do contrato, oferece resistência à pretensão do locador, retendo-o em sua posse, ficará responsável pelos alugueres que forem se vencendo na sequência, até a efetiva desocupação, de modo que a cobrança efetivada desses alugueis pelo locador, após o escoamento do prazo para a restituição do imóvel, não constitui prorrogação automática do contrato de locação.

5. Recurso desprovido.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA

AGRAVANTE(S):

COMÉRCIO DE ALIMENTOS MAGNO LTDA

AGRAVANTE(S):

ROBSON SOARES DOS SANTOS

AGRAVADO(S):

CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
MERCADO E DISTRIBUIDORA FAVORITO LTDA E OUTRO(S)
contra a decisão proferida na
Ação Declaratória de obrigação de fazer e não fazer c/c Pedido alternativo de ressarcimento
n. 1030212-41.2024.8.11.0041
ajuizada em face da
CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME
,
a qual indeferiu o pedido de antecipação da tutela que objetivava a declaração
do seu direito de retenção das áreas objeto de contratos de locação entre as partes –
um Escritório comercial com 09 (nove) salas e 03 (três) banheiros, com aproximadamente 150m2, e do estacionamento da frente –
e que a construtora requerida e os terceiros a ela vinculados se abstivessem de destruir os espaços do imóvel locado aos recorrentes, bem como de efetivar qualquer obra no local, inclusive limpeza, destruição de edificações, colocação de tapumes, e/ou retirar os ocupantes agravantes, sob pena de multa diária.

Narram os recorrentes que em 16/07/2024 ajuizaram a
ação declaratória

originária em desfavor da construtora agravada demonstrando que são locatários de 3 (três) espaços na mesma área, sendo (i) o
primeiro
espaço destinado ao ramo de supermercado e lojas; (ii) o
segundo
a estacionamento; e (iii) o
terceiro
destinado à construção de uma quadra e um campo de futebol, tendo instruído a inicial com as cópias dos contratos mantidos com a locadora, sendo o primeiro deles, relativo à área onde funciona o
SUPERMERCADO FAVORITO
, com término previsto para 31/07/2024, e os outros dois espaços com vencimento em 31/01/2027.

Explicam que, em 2022, logo após a pandemia, os contratantes firmaram um aditivo ao contrato locatício com prazo final para 31/01/2027, motivo pelo qual os locatários decidiram ampliar o imóvel no qual está instalado o supermercado, sendo que no início de 2023 receberam uma oferta da construtora recorrida para a locação dos outros dois espaços, a se vencer no ano de 2027, com a promessa de renovação da locação do espaço do supermercado também para o mesmo período, assim que vencesse o prazo do contrato inicialmente ajustado para 31/07/2024.

Relatam que, no entanto, em
janeiro de 2024
os locatários recorrentes foram surpreendidos com uma notificação promovida pela locadora agravada, sob a alegação de que o
Grupo COMPER
desejava comprar uma porção de 15.000 m2, dentro de uma área maior, de 111.000 m2, sem especificar o local desse perímetro, de modo que além de lhes informar do direito de preferência sobre o espaço locado, ofertam-lhes à venda apenas dos espaços objeto dos 3 (três) contratos de locação.

Registram que, levando em consideração todos os gastos já despendidos com a ampliação do supermercado e com o início da construção do campo de futebol, os locatários, ora agravantes, deram aceite à proposta, através de contranotificação, deixando expressamente claro a metragem sobre a qual pretendiam exercer o direito de preferência, pelo mesmo valor do metro quadrado ofertado pelo
Grupo COMPER
(R$833,33/m2) para a aquisição da área maior.

Anotam que, todavia, como forma de recusar a proposta dos agravantes – até porque já havia feito a venda e omitido tal fato dos locatários, em nítido ato de má-fé – a locadora agravada asseverou que a proposta dos recorrentes não se deu nos mesmos termos da oferta do
Grupo PEREIRA-COMPER
e, logo em seguida, deu início às medições de área, sem qualquer aviso prévio, tendo ainda iniciado a destruição do campo que estava sendo construído no espaço locado, cujo contrato tinha duração até 2027.

Alegam que as fotos anexadas provam as construções edificadas após o aditivo contratual, ao passo que imagem extraída do GOOGLE não deixa margem a dúvidas quanto às acessões promovidas.

Pontuam que, diante das promessas de prorrogação e dos investimentos a serem indenizados, depois da confecção de vários
Boletins de Ocorrência
, os locatários agravantes ajuizaram a
Ação Declaratória
originária para buscar a garantia de seu direito de preferência, à reparação dos gastos que tiveram com as benfeitorias implementadas e, ainda, ao direito de retenção do imóvel, tendo o juízo da 4a Vara Cível da Capital, entretanto, indeferido pedido de liminar por entender que os contratos de locação juntados não estavam assinados.

Consignam que opuseram
embargos de declaração
em 27/08/2024 pugnando pelo deferimento da liminar diante das inúmeras provas e da urgência que o caso estaria a demandar, sobretudo porque mesmo sem qualquer licença, o
Grupo COMPER
já estaria edificando um hipermercado no local, aproveitando-se de todo o seu poderio econômico na certeza de que os agravantes não lograriam êxito na demanda e nas denúncias às autoridades competentes.

Esclarecem que, paralelamente, enquanto aguardavam o julgamento dos declaratórios, a locadora continuou enviando os boletos para recebimento dos aluguéis, mesmo com a destruição do campo de futebol na área locada e, em relação ao espaço onde funciona o
SUPERMERCADO FAVORITO
e duas lojas, enviou o último boleto em agosto de 2024 – ou seja, após o prazo inicial de locação, que era até 31/07/2024, abarcando, assim, não só os próximos 30 (trinta) dias de locação, como também pressupondo que o contrato foi automaticamente renovado pelo mesmo período do anterior, nos termos da
CLÁUSULA 5a
do aditivo contratual assinado em 2022.

Asseveram que, com o pagamento do aludido boleto vencido em agosto de 2024, o locatário
SUPERMERCADO FAVORIDO
teria, na pior das hipóteses, o direito de permanecer no imóvel locado ao menos até 10/09/2024.

Afirmam que, nesse interregno, apoiada em mentiras, a locadora agravada ajuizou
Ação de Despejo
, distribuída ao juízo da 8a Vara Cível da Capital na data de 26/08/2024, pugnando pela liminar de despejo sob a alegação de que o prazo do contrato de locação do espaço do SUPERMERCADO havia vencido em 31/07/2024 e que não houve renovação, tampouco pagamento, tendo o referido juízo deferido a liminar de despejo em 28/08/2024.

Apontam que assim que citado, o agravante apresentou contestação na qual pugnou pela incompetência do juízo da 8a Vara Cível bem como pela remessa dos autos para o juízo da 4a Vara Cível, postulando, assim, pelo reconhecimento de dependência das ações, mormente porque na ação declaratória se buscava liminar de direito de retenção e paralisação das obras pelo
Grupo COMPER
, em colisão com a liminar de despejo.

Registram que o juízo da 8a Vara Cível se declarou incompetente e o processo de despejo ser encaminhado para a 4a Vara Cível em 26/09/2024, onde pendia de apreciação os
embargos de declaração
que haviam sido opostos contra o indeferimento da liminar da ação declaratória, aos quais não foram concedidos efeitos modificativos.

Anotam que, na mesma ocasião, o juízo da 4a Vara Cível manteve a liminar de despejo, com a imediata expedição de
mandado de desocupação coercitiva
, o que foi providenciado pela secretaria do juízo antes mesmo de publicada a decisão.

Inconformados, sustentam nessa via recursal:

(a) a renovação automática do contrato de locação pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses, nos termos da respectiva
Cláusula 5a
, a partir do momento em que, depois de já vencido o prazo de locação previsto no primeiro aditivo contratual (31/07/2024), a locadora enviou aos locatários o boleto no mês de
agosto de 2024
, o qual foi devidamente pago;

(b) que a notificação enviada pela locadora oportuniza aos locatários o exercício do direito de preferência especificamente em relação à área objeto dos contratos de locação havidos entre as partes;

(c) o efetivo exercício do direito de preferência pelos locatários agravantes, mediante contranotificação à locadora, dando conta do aceite da proposta de aquisição da fração específica da área locada pelo mesmo preço do metro quadrado ofertado pelo
Grupo COMPER
; e

(d) a má-fé da locadora que, após investimentos que foram feitos na ampliação do local e na construção de campo de futebol sintético, assim como na fixação de um ponto comercial no local destinado a supermercados e lojas pelos agravantes, sorrateiramente alienou a área de 15.000m2 – dentro da qual se insere a fração locada – a uma outra empresa do mesmo ramo.

Ressaltam que, além de o supermercado agravante se tratar de um estabelecimento comercial com inúmeros produtos perecíveis, instalações elétricas, freezer, balcões, gôndolas, etc., que demandam mais de 30 (trinta) dias para ser desocupado, as decisões liminares proferidas em ambas das ações, mais especialmente na de despejo, praticamente fulmina o direito dos locatários recorrentes à medida em que, com a

sua saída do local, o prédio será derrubado, impedindo assim as perícias necessárias para a demonstração das ampliações (benfeitorias) implementadas no imóvel, a serem indenizadas.

Com tais argumentos, pugnam pela concessão da tutela recursal de urgência

a fim de que seja imediatamente suspensa toda e qualquer obra no local, inclusive limpeza, destruição de edificações, colocação de tapumes, etc., bem como para que a locadora requerida e/ou sua sucessora (terceira adquirente da área total) se abstenham de retirá-los do espaço locado, sob pena de multa diária, como forma de assegurar o resultado do provimento final do recurso, com posterior confirmação da tutela por ocasião do julgamento de mérito do recurso.

A liminar recursal foi deferida na decisão de ID. n. 258934670
para suspender
toda e qualquer obra no local, inclusive limpeza, destruição de edificações, colocação de tapumes, etc., nas frações do imóvel que foram objeto de contrato de locação entre as partes, bem como para que a locadora requerida e/ou sua sucessora (terceira adquirente da área total) se abstenham de retirar os recorrentes do espaço locado.

Informações do juízo de origem no ID. n. 260092247.

Contrarrazões no ID. n. 265055259, pugnando, preliminarmente, pela ilegitimidade ativa das empresas recorrentes e, no mérito, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Da ilegitimidade ativa das empresas coagravantes

Suscita a construtora locadora, em suas contrarrazões, a ilegitimidade ativa das empresas coagravantes, uma vez que os contratos de locação objeto da discussão judicializada foram firmados exclusivamente com a pessoa física de
Robson Soares dos Santos
.

A despeito disso, tal questão não pode ser conhecida.

Isso porque, tratando-se o Agravo de Instrumento de espécie recursal de devolutividade restrita, não pode este juízo
ad quem
conhecer e julgar originalmente questões e requerimentos não enfrentados pela decisão impugnada, ainda que constitua matéria de ordem pública, sob pena de supressão de instância e violação ao
princípio do duplo grau de jurisdição
.

Logo, não tendo a preliminar de ilegitimidade ativa das empresas coautoras sido enfrentada pelo
decisum
ora agravado, tal questão não pode ser devolvida e enfrentada por esta superior instância.-

Do mérito recursal

Segundo dos autos consta, houve entre as partes pactos de locação sobre três áreas destacadas de uma área maior, que foram detalhados da seguinte maneira:

(A)
aluguel de prédio/escritório comercial com 9 (nove) salas e 3 (três) banheiros, de aproximadamente 150m2 e também do estacionamento da frente, localizado na Rua Rouxinol esquina com a Rua Seis, n. 10, Bairro Recanto dos Pássaros, CEP 79075-210, Cuiabá – MT, assinado em 28/01/2020, com término previsto inicialmente para 31/01/2022, consoante do
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
de ID. n. 181612908 dos autos de origem, mas que foi aditivado/renovado em 17/08/2022, por meio do
TERMO ADITIVO E RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
de ID. n. 181612912 dos autos de origem, por meio do qual prorrogaram o termo final do prazo contratual para 31/01/2024;

(B)
aluguel de uma fração de terreno, com área de 900m2, sendo 33m x 27,27m, localizados no fundo do escritório começando da divisa do escritório, no terreno localizado na Rua Rouxinol, n. 100, Recanto dos Pássaros, Cuiabá – MT, CEP 78075-210, através do
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
de ID. n. 181612923, firmado em 08/02/2023, com prazo final previsto para 31/01/2027, em cujo espaço viria a ser construídas quadras de areia e/ou grama para locação recreativa;

(C)
aluguel de uma fração de 500m2, sendo 20m x 25m, começando da área locada ao espetinho em direção a divisa do escritório/construção em direção à Rua Vereador Juca do Guaraná,

área em que será feito estacionamento e acesso no terreno localizado na Rua Rouxinol, n. 100, Recanto dos Pássaros, Cuiabá – MT, CEP 78075-210, para fins de estacionamento, conforme
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
de ID. n. 181612920, firmado em 08/02/2023, com prazo final previsto para 31/01/2027.

Segundo os autores agravantes, os contratos mais recentes (itens “
(B)
” e “
(C)
”) somente teriam sido assinados após uma possível promessa verbal da locadora agravada de posterior prorrogação do primeiro contrato (item “
(A)
”), como termo final do prazo postergado para 31/01/2027, em razão do que, inclusive, o locatário agravante procedeu a ampliação da área do onde edificadas as salas nas quais funciona o supermercado e a construção de uma quadra e areia e um campo sintético de futebol.

Ainda conforme narrado na inicial, em janeiro de 2024, no curso de tais contratos, o primeiro agravante foi notificado pela locadora acerca do recebimento, por parte da proprietária, de uma oferta R$12.500.000,00, por uma área de 15.000m2, destacada da área total do imóvel, e que englobava as três áreas menores objeto dos aludidos pactos de locação, a serem pagos em 12 (doze) prestações mensais iguais.

Referida notificação tinha a finalidade de instar o locatário acerca do exercício do direito de preferência no prazo de 30 (trinta), ficando consignado no referido documento admonitório que o silêncio do notificando seria entendido como desinteresse no exercício do aludido direito.

O agravante, por sua vez, providenciou a contranotificação da locadora agravada (ID. n. 258142666) para manifestar o seu interesse em exercer o
direito de preferência
apenas sobre a área do objeto dos três contratos de locação havido entre as partes – que, somados, corresponderiam a 1.550m2, ao mesmo preço de R$833,33 por m2 da oferta noticiada – tendo ainda instado a locadora a fazer cessar as medições que estariam sendo feitas no local por prepostos/contratados do
grupo PEREIRA
, ao qual teria adquirido a área maior, de 15.000m2, antes mesmo de garantido o exercício do direito de preferência ao referido locatário, com vistas à instalação de um
Supermercado COMPER
, com lojas, exatamente onde já havia sido formado o
ponto comercial
do mercado
Favorito
, o que deveria garantir ao contranotificante, ora agravante, o direito à renovação dos pactos locatícios.

Não tendo as partes chegado a um consenso, os agravantes ajuizaram a ação declaratória originária postulando:

(1) a declaração do direito dos agravantes preferência na aquisição do imóvel e a obrigação de venda dos espaços locados aos requerentes;

(2) a condenação subsidiária da requerida ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no local, pelo ponto comercial constituído na área locada e por todos os danos pretensamente sofridos, sejam em relação aos custos de mudança e desinstalação de equipamentos, sejam em relação aos produtos que vier a perder e ainda nos lucros cessantes, tudo a ser apurado oportunamente em liquidação de sentença; e, por fim,

(3) a declaração do direito à retenção do imóvel até que pagas todas as verbas reparatórias supostamente devidas aos agravantes.

Em sede de antecipação da tutela de urgência, pugnaram pelo reconhecimento o direito de retenção e, independentemente disso, determinar que a locadora requerida e os terceiros pretendentes à aquisição do imóvel se abstenham de efetivar qualquer obra no local, inclusive limpeza, destruição de edificações, colocação de tapumes, etc., sob pena de multa.

A tutela provisória de urgência postulada foi indeferida pelo juízo de origem, pelo que os ora agravantes opuseram embargos de declaração, em função de possíveis omissões do
decisum
primeiro.

Ao julgar os referidos aclaratórios, o juízo singular os acolheu em parte tão somente para sanar as omissões constatadas, sem, no entanto, conceder efeito modificativo.

Inconformados, autores interpuseram o presente recurso pelas razões expostas no relato.

Pois bem.

A primeira tese recursal se assenta na alegação de que, tal como redigida, a notificação enviada pela locadora agravada ao locatário admitir o exercício do direito de preferência com base na área objeto dos três contratos de locação (total de 1.550m2), em metragem quase inferior àquela que o terceiro ofertante se propôs a adquirir definiu como objeto da potencial aquisição (de 15.000 m2). Nesse viés, assim consignou a referida notificação (ID. n. 258142664):

Nesse viés, como já observado por ocasião do exame da liminar recursal, é bem verdade a redação da peça notificatória não atendeu melhor técnica encetando uma certa dubiedade que abriu uma margem para que o locatário pudesse invocar uma interpretação do texto da notificação que, convenientemente, lhe era muito mais interessante.

No entanto, assim prescreve o art.27 da Lei n. 8.245/1991:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento,
o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado
,
em igualdade de condições com terceiros
, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único.
A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço
,
a forma de pagamento
, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

E a interpretação lógica do art.27 da Lei n. 8.245/1991, a partir dos deveres de honestidade e razoabilidade (bom senso) que são anexos à boa-fé objetiva – que deve informar todas as relações obrigacionais em geral – nos impele concluir que, para que
direito de preferência
na aquisição da coisa locada prevaleça, as condições de compra (tanto no que respeita ao objeto, como em relação ao valor e forma pagamento) devem ser exatamente a mesma.

Nesse viés, aliás, já definiu o STJ que
“O exercício do direito de preferência pelo locatário pressupõe a
aceitação integral

da proposta formulada por terceiro
(não há sentido em falar em preferência se as condições negociais são distintas), por isso que o oferecimento de contraproposta, ainda que mais vantajosa, descaracteriza o instituto.”
(STJ - Terceira Turma, REsp n. 1.463.482/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 26/4/2016, DJe de 29/4/2016.)

Exatamente por essa razão, não se admite que o locatário pretenda exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel se dispondo a adquirir apenas uma fração do imóvel (1.550m2) quase 10 (dez) vezes menor do que a área objeto da proposta de compra por terceiro (15.000m2), pretendendo pagar o mesmo valor por metro quadrado (R$833,33/m2).

Isso não seria igualdade de condições com o terceiro proponente, tal como previsto no art.27 da Lei de Inquilinato.

Com isso, não há se falar em exercício legítimo e exitoso do direito de preferência por parte do locatário, coagravante.

Os agravantes sustentam, também, o direito de retenção do imóvel por benfeitorias e/ou acessões edificadas/promovidas na área objeto dos três instrumentos de locação havidos entre as partes.

Todavia, também aqui razão não assiste aos recorrentes.

Isso porque, a partir do advento da Lei n. 13.874/2019, que institui a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, e inseriu o parágrafo único do art.421 e o art.421-A, ambos do CC/2002, segundo os quais,
“nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”
e que os contratos civis
“presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção.”

Com efeito, na hipótese dos autos, em relação ao
primeiro contrato
– relativo ao prédio/escritório comercial com 9 (nove) salas e 3 (três) banheiros, de aproximadamente 150m2 e também do estacionamento da frente – além de o
Parágrafo Único
da
CLÁUSULA 11a

prever a vedação a qualquer alteração física no espaço locado sem prévia autorização por escrito da locadora, na
CLÁUSULA 19a
do referido instrumento, o locatário renuncia expressamente ao direito à indenização por benfeitoria não autorizada expressamente pela locadora, ainda que necessária, a qual ficará automaticamente incorporada ao imóvel, assim como ao direito de retenção de tal imóvel. Senão, vejamos (ID. n. 181612908 - Pág. 2 dos autos de origem:

Note-se que, de acordo com a
CLÁUSULA 19a
, o locatário abre mão da reparação e do direito de retenção inclusive quanto às benfeitorias autorizadas pelo locador.

Já na
CLÁUSUA 13a
do mesmo pacto, as partes convencionaram que na hipótese de alienação da área locada, o locatário providenciaria a desocupação do imóvel no prazo de até 30 (trinta) dias contados de sua cientificação. Vejamos:

Assim, pelo menos em uma primeira análise, é de se inferir que, ao pactuar espontaneamente ou de forma consentida com tais cláusulas, o locatário se predispôs a absorver eventuais prejuízos em caso de alienação do imóvel, na hipótese de não conseguir exercer adequadamente o direito de preferência.

Além disso, essas mesmas cláusulas foram replicadas nos contratos de aluguel de ID. n. 181612923 dos autos de origem – da área de 900m2, sendo 33m x 27,27m, em cujo espaço seriam construídas quadras de areia e/ou grama para locação recreativa – e ID. n. 181612920 dos autos de origem – da área de 500m2, sendo 20m x 25m destinada ao estacionamento do comércio, ambos firmados em 08/02/2023, com prazo final previsto para 31/01/2027.

Aliás, a Súmula 335 do STJ, orienta a validade da renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção em contratos de locação.

Ademais, na eventualidade de se reconhecer o direito do locatário à indenização por benfeitorias e/ou acessões, o fato é que, como bem afirmaram os agravantes, as alterações efetuadas nas áreas locadas são verificáveis via imagens de satélite, de modo que não haverá maiores dificuldades na quantificação da eventual verba reparatória.

Por fim, igualmente não se sustenta o alegado direito do locatário à prorrogação automática dos contratos em razão de a locadora ter enviado boleto de aluguel referente ao mês de
agosto de 2024
, posteriormente ao prazo previsto para o término do primeiro contato aditado (31/07/2024).

Isso porque, consoante pacificado na jurisprudência pátria, o a locatário que, devidamente intimado para a desocupação do imóvel nos exatos termos do contrato, oferece resistência à pretensão do locador, retendo-o em sua posse, ficará responsável pelos alugueres que forem se vencendo na sequência, até a efetiva desocupação. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DESOCUPAÇÃO SOLICITADA PELO LOCADOR - ALUGUÉIS - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO LIMITADA AO PERÍODO DE EFETIVA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DESOCUPAÇÃO EM DATA ANTERIOR À INDICADA NA INICIAL - COMPROVAÇÃO.
Em relação jurídica decorrente de contrato de locação, sendo solicitado o imóvel pelo proprietário/locador, permanece o locatário responsável pelo pagamento dos aluguéis até a efetiva desocupação do bem
. [...] (TJ/MG - 18a Câmara Cível – Apelação Cível 1.0024.11.178721-4/002, Relator(a): Des.(a) Arnaldo Maciel, . em 12/09/2017, publ. em 15/09/2017)

Assim, o simples fato de o locador efetivar a cobrança desses alugueres que forem se vencendo no período de resistência do locatário, a cada mês, não acarreta a presunção de prorrogação do contrato.

Com essas considerações, por qualquer ângulo que se observe, não há como acolher as teses recursais.

Por outro lado, considerando que a
desocupação de espaço com o tamanho da área locada não se faz um dia para outro, em especial diante do ramo comercial econômico explorado pelos locatários, que comercializam, dentre outras coisas, produtos perecíveis, demandando assim, uma logística de transporte e alocação especial, com refrigeração e outros cuidados, fica concedido o prazo de 60 (sessenta) dias para a desocupação voluntária.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao presente recurso, e, por consequência, revogo a decisão de ID. n. 258934670, ficando, porém, concedido ao locatário o prazo de 60 (sessenta) dias para a desocupação voluntária.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/04/2025