Tribunal: TJMT
Processo: 1012753-43.2024.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO ANTES DA LEI No 13.786/2018. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. APLICAÇÃO DO TEMA 1002/STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por Pôr do Sol Urbanizações Ltda. contra sentença da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga ajuizada por Ederaldo Soares da Silva, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado em 10/08/2016 e determinando a devolução dos valores pagos pelo autor, com retenção de até 25%, correção monetária pelo INPC desde o pagamento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) definir o termo inicial da incidência dos juros de mora na restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado antes da vigência da Lei no 13.786/2018, quando a resolução é pleiteada pelo comprador em desconformidade com cláusula penal previamente pactuada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A sentença recorrida apresenta fundamentação suficiente e adequada, abordando os argumentos relevantes à controvérsia, razão pela qual não se configura violação ao art. 489, §1o, VI, do CPC, afastando-se a nulidade por ausência de motivação.
4. Aplica-se ao caso o entendimento firmado no Tema 1002 do STJ, segundo o qual, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias celebrados antes da Lei no 13.786/2018, em que a resolução contratual é requerida pelo promitente comprador em desacordo com a cláusula penal convencionada, os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão judicial que reconhece a resolução.
5. O contrato foi celebrado em 10/08/2016, ou seja, antes da entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, e a resolução foi motivada por iniciativa do comprador por dificuldades financeiras, com pedido diverso da cláusula penal pactuada, o que atrai a incidência da tese repetitiva do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A sentença que analisa expressamente os fundamentos relevantes para a controvérsia não incorre em nulidade por ausência de fundamentação, ainda que não mencione expressamente precedente vinculante.
2. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, em que a resolução contratual é requerida por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal contratada, os juros de mora incidem somente a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012753-43.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), EDERALDO SOARES DA SILVA - CPF: 405.270.501-72 (APELADO), ALEX ALMEIDA RIBEIRO - CPF: 666.725.701-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO ANTES DA LEI No 13.786/2018. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. APLICAÇÃO DO TEMA 1002/STJ.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Pôr do Sol Urbanizações Ltda. contra sentença da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga ajuizada por Ederaldo Soares da Silva, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado em 10/08/2016 e determinando a devolução dos valores pagos pelo autor, com retenção de até 25%, correção monetária pelo INPC desde o pagamento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) definir o termo inicial da incidência dos juros de mora na restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado antes da vigência da Lei no 13.786/2018, quando a resolução é pleiteada pelo comprador em desconformidade com cláusula penal previamente pactuada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença recorrida apresenta fundamentação suficiente e adequada, abordando os argumentos relevantes à controvérsia, razão pela qual não se configura violação ao art. 489, §1o, VI, do CPC, afastando-se a nulidade por ausência de motivação.

4. Aplica-se ao caso o entendimento firmado no Tema 1002 do STJ, segundo o qual, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias celebrados antes da Lei no 13.786/2018, em que a resolução contratual é requerida pelo promitente comprador em desacordo com a cláusula penal convencionada, os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão judicial que reconhece a resolução.

5. O contrato foi celebrado em 10/08/2016, ou seja, antes da entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, e a resolução foi motivada por iniciativa do comprador por dificuldades financeiras, com pedido diverso da cláusula penal pactuada, o que atrai a incidência da tese repetitiva do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A sentença que analisa expressamente os fundamentos relevantes para a controvérsia não incorre em nulidade por ausência de fundamentação, ainda que não mencione expressamente precedente vinculante.

2. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, em que a resolução contratual é requerida por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal contratada, os juros de mora incidem somente a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de apelação interposto por
POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga ajuizada por
EDERALDO SOARES DA SILVA
.

O magistrado
a quo
, em sentença, (ID.

303603945),

julgou procedente a “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga” proposta por EDERALDO SOARES DA SILVA, em desfavor de PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, com qualificação nos autos, para:

“Declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela, condenando a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), e o faço com amparo no § 8o, do artigo 85 do Código de Processo Civil, ratificando a decisão Id 158778490.”

O apelante em suas razões (ID.

303604351) alega Inconformada, a requerida interpôs recurso de apelação, arguindo preliminarmente a nulidade da sentença por ausência de fundamentação específica, nos termos do art. 489, §1o, VI, do CPC, ao afastar a aplicação do precedente obrigatório fixado pelo STJ no REsp no 1.740.911/DF (Tema 1002), mesmo após provocação via embargos de declaração.

No mérito, sustenta que a sentença violou diretamente o entendimento obrigatório estabelecido no Tema 1002 do STJ, que fixou a tese de que "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

Apresenta cotejamento entre o caso concreto e os elementos da tese firmada pelo STJ, demonstrando que: o contrato foi firmado em 28/07/2017, (ID. 303603916 - ID de origem 157204496), portanto anterior à Lei no 13.786/2018; a resolução foi pleiteada pelo comprador por dificuldades financeiras; o pedido é diverso da cláusula penal convencionada; e a sentença fixou juros desde a citação, em desacordo com o entendimento vinculante do STJ.

Requer o prequestionamento dos arts. 927, III e §1o, 489, §1o, VI, 1.022, II e 1.025, todos do CPC/2015, além do Tema 1002/STJ (REsp 1.740.911/DF), para fins de eventual interposição de recurso especial.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento da apelação para anular a sentença recorrida por violação ao dever de fundamentação específica ou, alternativamente, para reformá-la quanto ao termo inicial dos juros moratórios, que devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, conforme determina o Tema 1002 do STJ.

Contrarrazões sob ID. 303604354.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Apelação cível interposta por CONCEITO – CONSULTORIA, PROJETOS E REPRESENTAÇÕES LTDA., parte ré, em face de sentença proferida nos autos de ação de resolução contratual c/c restituição de valores ajuizada por OTTO FREDERICO NEPOMUCENO VALADARES.

Consta dos autos que o autor firmou contrato particular de compra e venda de imóvel com a requerida em 28/07/2017, tendo como objeto o lote no 10, quadra 40, do Loteamento Residencial Parque das Laranjeiras, pelo valor de R$ 106.048,34. Após efetuar o pagamento de 66 parcelas, totalizando R$ 55.331,57, o autor comunicou à requerida sua impossibilidade de manter o contrato, requerendo a restituição dos valores pagos, ainda que com desconto de retenção.

Em contestação, a requerida pugnou pela improcedência do pedido, defendendo a aplicação das cláusulas contratuais em caso de rescisão. Após a impugnação, as partes requereram o julgamento antecipado da lide.

O magistrado sentenciante julgou procedente a ação para declarar rescindido o contrato e determinar a restituição dos valores pagos pelo autor em parcela única, com decote máximo de 25% do valor pago, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do pagamento de cada parcela. Condenou ainda a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 2.500,00.

Trata-se de apelação interposta pela parte vendedora em face de sentença que julgou parcialmente procedente pedido de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizado pelo promitente comprador.

A sentença reconheceu o direito à restituição parcial dos valores e fixou como termo inicial dos juros moratórios a data da citação. A insurgência recursal da parte vendedora restringe-se à alegação de ausência de fundamentação e retificação da fixação do termo inicial de juros, sustentando que a sua incidência deve ocorrer apenas a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

Inicialmente, não merece prosperar o pedido de anulação da sentença por alegada violação ao dever de fundamentação
. A análise do decisum recorrido revela que o juízo de origem enfrentou adequadamente as questões suscitadas pelas partes, com exposição clara e coerente dos fundamentos de fato e de direito que embasaram a solução adotada.

A sentença apresenta motivação suficiente, em conformidade com o art. 489 do CPC. Assim, não se verifica qualquer nulidade que justifique o retorno dos autos ao juízo singular para nova decisão.

Por conseguinte, o réu apelante impugna o termo inicial dos juros de mora
, fixado na sentença a partir da data da citação, sustentando que, nos contratos de compromisso de compra e venda de unidades imobiliárias firmados antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, quando a resolução é pleiteada por iniciativa do promitente comprador de forma divergente da cláusula penal convencionada, os juros de mora somente devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão que reconhece a rescisão contratual.

Nesse contexto, considerando que o contrato firmado entre as partes ocorreu na data de 28/07/2017, ou seja, em momento anterior à entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, e tratando-se de resolução contratual promovida por iniciativa do promitente comprador, aplica-se ao caso o entendimento consolidado pela corte superior.

Dessa forma:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR . DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA . TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts . 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
2. Recurso especial provido.” (STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019) (g.n)

Este sodalício coaduna:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4 . Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5.
O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)

Os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão judicial. Assim, revela-se necessária a reforma da sentença quanto ao termo inicial dos juros moratórios, a fim de adequá-lo ao posicionamento consolidado da jurisprudência pátria.

Com essas considerações,
CONHEÇO
do Recurso de Apelação e
DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL
para reformar parcialmente a sentença, fixando o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

Diante do resultado do julgamento, descabida a majoração da verba honorária (art. 85, §11, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025