Tribunal: TJMT
Processo: 1000013-42.2020.8.11.0052
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
Ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação declaratória c/c reivindicatória. alienação de fração ideal sem anuência formal de coproprietário. condomínio pro diviso. divisão material do imóvel. posse pacífica e contínua. boa-fé objetiva. validade do negócio jurídico. recurso desprovido.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória cumulada com reivindicatória, cujo objeto era a nulidade de contrato de compra e venda de parte de imóvel rural situado no município de Lambari D’Oeste/MT, sob o argumento de ausência de anuência do autor, ora apelante, coproprietário do bem.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se é nula a alienação de parte ideal de imóvel em regime de condomínio pro indiviso realizada sem a anuência de todos os coproprietários; (ii) se, à época da transação, a vendedora dispunha de fração ideal suficiente para a alienação; (iii) se a divisão fática do imóvel descaracteriza a indivisão jurídica; (iv) se a posse do adquirente sobre o imóvel é legítima.
III. Razões de decidir
3. Embora formalmente registrado como condomínio, a prova dos autos revela que o imóvel já se encontrava dividido de fato entre os herdeiros, os quais exerciam posse exclusiva sobre frações determinadas da área comum, caracterizando condomínio pro diviso.
4. A herdeira apelada originalmente titular de fração inferior à área alienada, adquiriu cotas-partes de outros herdeiros coproprietários antes e após a venda, regularizando sua posição jurídica.
5. A ausência de oposição do recorrente por mais de oito anos e a não impugnação por parte dos demais coproprietários reforçam a validade da alienação e indicam aquiescência com a divisão e a venda realizada.
6. A posse exercida pelo adquirente sempre foi pública, pacífica e contínua, amparada por contrato formal e lastreada na boa-fé objetiva, não configurando posse injusta ou clandestina.
7. O exercício do direito de propriedade exige observância do princípio da boa-fé e da vedação ao comportamento contraditório, não se revelando legítimo o pleito do apelante diante de sua inércia e da estabilidade jurídica consolidada no tempo.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A alienação de fração ideal em condomínio pro diviso é válida independentemente da anuência formal dos demais coproprietários, desde que haja posse exclusiva sobre a parte alienada e divisão fática do imóvel.
2. A inércia prolongada do coproprietário diante da posse pacífica e contínua do adquirente configura aquiescência tácita, impedindo a posterior invalidação do negócio jurídico com base em suposta ausência de consentimento."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228 e 1.314, p.u.; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.535.968/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 18.02.2016, DJe 30.03.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000013-42.2020.8.11.0052
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[IVANIR NEVES DE OLIVEIRA - CPF: 103.541.311-68 (APELANTE), CLAUDIA ANGELICA DE MORAES NAVARRO - CPF: 772.428.151-34 (ADVOGADO), Sebastião Moreira (APELADO), IVANILDA DE OLIVEIRA RODRIGUES - CPF: 853.755.191-00 (APELADO), ESER AMARAL DOS SANTOS - CPF: 938.613.111-00 (ADVOGADO), FERNANDO COSMO DE OLIVEIRA ANTONIASSI - CPF: 052.793.441-09 (ADVOGADO), ANTONIO RODRIGUES JUNIOR - CPF: 111.855.701-87 (APELADO), SEBASTIAO MOREIRA - CPF: 071.909.801-72 (APELADO), JOSE MAURICIO JORGE DA CUNHA - CPF: 027.821.891-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:
direito civil e processual civil. apelação cível. ação declaratória c/c reivindicatória. alienação de fração ideal sem anuência formal de coproprietário. condomínio pro diviso. divisão material do imóvel. posse pacífica e contínua. boa-fé objetiva. validade do negócio jurídico. recurso desprovido
.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória cumulada com reivindicatória, cujo objeto era a nulidade de contrato de compra e venda de parte de imóvel rural situado no município de Lambari D’Oeste/MT, sob o argumento de ausência de anuência do autor, ora apelante, coproprietário do bem.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se é nula a alienação de parte ideal de imóvel em regime de condomínio pro indiviso realizada sem a anuência de todos os coproprietários; (ii) se, à época da transação, a vendedora dispunha de fração ideal suficiente para a alienação; (iii) se a divisão fática do imóvel descaracteriza a indivisão jurídica; (iv) se a posse do adquirente sobre o imóvel é legítima.

III. Razões de decidir

3. Embora formalmente registrado como condomínio, a prova dos autos revela que o imóvel já se encontrava dividido de fato entre os herdeiros, os quais exerciam posse exclusiva sobre frações determinadas da área comum, caracterizando condomínio pro diviso.

4. A herdeira apelada originalmente titular de fração inferior à área alienada, adquiriu cotas-partes de outros herdeiros coproprietários antes e após a venda, regularizando sua posição jurídica.

5. A ausência de oposição do recorrente por mais de oito anos e a não impugnação por parte dos demais coproprietários reforçam a validade da alienação e indicam aquiescência com a divisão e a venda realizada.

6. A posse exercida pelo adquirente sempre foi pública, pacífica e contínua, amparada por contrato formal e lastreada na boa-fé objetiva, não configurando posse injusta ou clandestina.

7. O exercício do direito de propriedade exige observância do princípio da boa-fé e da vedação ao comportamento contraditório, não se revelando legítimo o pleito do apelante diante de sua inércia e da estabilidade jurídica consolidada no tempo.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A alienação de fração ideal em condomínio pro diviso é válida independentemente da anuência formal dos demais coproprietários, desde que haja posse exclusiva sobre a parte alienada e divisão fática do imóvel.

2. A inércia prolongada do coproprietário diante da posse pacífica e contínua do adquirente configura aquiescência tácita, impedindo a posterior invalidação do negócio jurídico com base em suposta ausência de consentimento."

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.228 e 1.314, p.u.; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.535.968/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 18.02.2016, DJe 30.03.2016.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por IVANIR NEVES DE OLIVEIRA, contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Rio Branco/MT, que nos autos da
“
Ação Declaratória c/c Reivindicatória” (Proc. no 1000013-42.2020.8.11.0052), ajuizada pelo apelante contra SEBASTIÃO MOREIRA, IVANILDA DE OLIVEIRA RODRIGUES e ANTONIO RODRIGUES JUNIOR, julgou improcedentes os pedidos formulados pelo autor, destacando que “
a posse do réu sempre foi exercida de forma pública e pacífica, sem qualquer questionamento por parte do autor ou dos demais herdeiros. Tal inércia reforça a tese de que o imóvel já estava dividido de fato e que o autor reconhecia a validade da venda, contestando-a apenas tardiamente, quando já não havia fundamento jurídico para tal
”.

A r. sentença condenou o autor/apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC (cf. Id. no 282990960).

Em seu recurso de Id. no 282990966, o apelante alega que a r. sentença deixou de apreciar pontos cruciais relacionados à controvérsia, pois não foi conferido qualquer valor ao fato de que, além da ausência de anuência do apelante quanto a qualquer negócio jurídico celebrado sobre a área objeto da lide, a transação realizada entre os apelados é nula, uma vez que o quantitativo adquirido em 08/03/2012 é substancialmente superior ao quinhão que a apelada Ivanilda detinha naquela data, não sendo possível sustentar que o imóvel, na prática, já estivesse subdividido.

Insiste no argumento de que o imóvel não foi formalmente dividido entre os condôminos, o que poderia ser comprovado por meio da matrícula imobiliária, sendo certo que o fato de a apelada Ivanilda ter adquirido cotas-partes de outros condôminos não descaracteriza a existência de condomínio pro indiviso.

Aduz que, à época da venda realizada pela apelada Ivanilda ao apelado Sebastião Moreira, ela não detinha fração ideal suficiente para abranger a área objeto da transação, tendo adquirido as demais cotas de outros herdeiros apenas posteriormente.

Afirma que a r. sentença também deixou de considerar que, embora os fatos tenham ocorrido em 2012, a notificação do apelante e dos demais herdeiros deu-se apenas em 2015, e que, em 2020, o apelante ajuizou a presente ação justamente porque, nesse intervalo, ele e outros condôminos/herdeiros tentaram, por diversas vezes, compor amigavelmente com Sebastião a desocupação do imóvel, sem êxito.

Sustenta ser incontroverso que o recorrente figura como condômino do imóvel objeto da matrícula no 2.493, não havendo qualquer divisão formal da propriedade entre os coproprietários, o que poderia ser facilmente comprovado mediante a análise do referido registro.

Reitera que não há nos autos prova capaz de descaracterizar um condomínio pro indiviso, pois o apelante não vendeu sua cota parte para Ivanilda tampouco foi convidado para fazer a divisão deste condomínio, e o fato de Ivanilda ter adquirido cota parte de outros condôminos apenas aumentaria sua participação dentro do condomínio, permanecendo o imóvel em condomínio com menos condôminos.

Aduz que, ao alienar parte do imóvel do qual o apelante é coproprietário, a apelada Ivanilda e o apelado Sebastião escolheram a porção mais valorizada do bem, localizada em área nobre, o que configura prejuízo ao recorrente.

Assevera que, diante do estado de indivisão da coisa, em que cada coproprietário detém fração ideal do todo, é legítimo que qualquer deles, ao atuar individualmente na defesa da integridade do bem, esteja resguardando sua quota ideal, possuindo, portanto, legitimidade para reivindicar a totalidade do imóvel comum que esteja injustamente na posse de terceiros.

Finaliza dizendo que, ante o estado de indivisão do imóvel, em que cada coproprietário titulariza fração ideal do todo, ao agir individualmente na proteção da integralidade do bem, o condômino está a resguardar sua quota ideal, razão pela qual, independentemente da formação de litisconsórcio com os demais coproprietários, o apelante possui legitimidade para reivindicar a totalidade da coisa comum que se encontre indevidamente na posse de terceiros, como ocorre no presente caso.

Pede, sob esses fundamentos, a reforma da sentença, para que o pedido autoral seja julgado totalmente procedente, a fim de que seja determinada a imediata desocupação do imóvel e imissão na posse em favor do apelante; declaração de nulidade da compra e venda realizada sem a anuência do recorrente e dos demais condôminos; reintegração definitiva na posse da fração do imóvel pertencente ao apelante e aos demais herdeiros.

Nas contrarrazões, os apelados refutam os argumentos recursais e torcem pelo desprovimento do Apelo (cf. Id. no 282990971 e Id. no 282990972).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O autor, ora apelante, Ivanir Neves de Oliveira, ajuizou a presente ação alegando ser condômino de uma gleba de terra situada no município de Lambari D’Oeste/MT, havida por herança de sua genitora, Sra. Guiomar de Oliveira, devidamente registrada no SRI da Comarca de Rio Branco/MT, sob a matrícula no 2.493.

Sustentou ter tomado conhecimento de que o requerido Sebastião Moreira adquiriu uma área de aproximadamente cinco alqueires do imóvel pertencente à família, em regime de condomínio pro indiviso, mediante contrato de compra e venda firmado exclusivamente com a requerida Ivanilda de Oliveira Rodrigues, também condômina, sem o seu consentimento.

Argumentou que o condomínio é indiviso, uma vez que, até o ajuizamento da presente ação, não houve o desmembramento do imóvel, esclarecendo, ainda, que, na partilha do patrimônio deixado pelo espólio de Guiomar, coube à herdeira Ivanilda a fração de 26,503 hectares, contudo, o imóvel adquirido pelo requerido Sebastião possui área superior, o que evidencia a nulidade do ato, seja pela ausência de consentimento do condômino, seja pelo fato de Ivanir ter negociado fração superior ao seu quinhão.

Relatou que, diante dessa irregularidade, notificou extrajudicialmente o requerido Sebastião, em 13/02/2015, para que desocupasse o imóvel, tendo este se recusado a assinar a notificação, ocasião em que apresentou contranotificação aos notificantes.

Acrescentou que, por diversas vezes, buscou composição amigável com o requerido no intuito de promover a desocupação da área, porém sem êxito.

Em contestação, o requerido Sebastião Moreira argumentou que adquiriu o imóvel de boa-fé, sustentando que a vendedora Ivanilda de Oliveira Rodrigues lhe assegurou que detinha legitimidade para vender a área. Alegou que terceiros, incluindo familiares do autor, atestaram a regularidade da negociação. Informou ter pagado R$ 107.600,00 pelo imóvel e realizado diversas benfeitorias e melhorias, possuindo direito à retenção do imóvel pelas benfeitorias realizadas e, subsidiariamente, ao reconhecimento da usucapião especial rural.

Os requeridos Ivanilda de Oliveira Rodrigues e Antônio Rodrigues Junior foram incluídos no polo passivo da demanda e sustentaram que adquiriram as frações ideais de Ionice Neves, Hilda Neves, Izaias Neves, Ionete Neves e Paulo Neves, totalizando 131,5 hectares, conforme comprovado pelos registros R-05/M-2493 e R-07/M-2493 da matrícula do imóvel, e que posteriormente alienaram 126,0139 hectares ao requerido Sebastião Moreira. Afirmaram ainda que o condomínio era pro diviso na prática, pois já havia uma divisão material da área.

Após a regular instrução do feito, sobreveio sentença de improcedência do pedido autoral sob os seguintes fundamentos:

Trata-se de Ação Declaratória c/c Reivindicatória – Condomínio Pro Indiviso ajuizada por IVANIR NEVES DE OLIVEIRA em face de SEBASTIÃO MOREIRA, IVANILDA DE OLIVEIRA RODRIGUES e ANTONIO RODRIGUES JUNIOR.

Antes de analisar o mérito da presente demanda, convém analisar as questões preliminares suscitadas pelos réus Ivanilda de Oliveira Rodrigues e Antônio Rodrigues Júnior.

II.I – DA FALTA DE INTERESSE DE AGIR

Os requeridos sustentam a ausência de interesse processual do requerente, sob o argumento de que o condomínio já se encontrava materialmente dividido entre os condôminos e, portanto, a anuência dos demais coproprietários não seria necessária para a alienação de fração ideal do imóvel. Alegam, ainda, que o requerente não demonstrou a necessidade da tutela jurisdicional.

O interesse de agir decorre da necessidade e adequação da via eleita para obtenção da tutela jurisdicional.

No caso dos autos, verifica-se que o requerente busca a anulação de contrato de compra e venda firmado entre os requeridos sob a alegação de que houve violação às normas do condomínio e à sua esfera patrimonial, em razão da ausência de consentimento de todos os condôminos na alienação.

Dessa forma, há clara controvérsia sobre a regularidade do negócio jurídico celebrado e a necessidade de intervenção do Poder Judiciário para solução da lide. Assim, resta demonstrado o interesse de agir do requerente, razão pela qual REJEITO a preliminar suscitada.

II.II – DA INCORREÇÃO DO VALOR DA CAUSA

Os requeridos alegam que o valor da causa foi indevidamente atribuído pelo requerente, uma vez que a quantia indicada na petição inicial não corresponde ao valor venal da área objeto do litígio, conforme exigido pelo artigo 292, inciso IV, do Código de Processo Civil.

O valor da causa deve refletir o proveito econômico pretendido na demanda.

No caso concreto, verifica-se que o requerente atribuiu à causa um valor razoável e compatível com a controvérsia apresentada, não havendo indícios de que o valor indicado esteja em desacordo com o artigo 292 do CPC.

Dessa forma, entendo que não há fundamento para acolher a preliminar de incorreção do valor da causa, razão pela qual a REJEITO.

II.III – DO MÉRITO

Presentes os pressupostos processuais, as condições da ação, inexistindo outras questões preliminares a serem apreciadas, bem como nulidades a serem reconhecidas de ofício, passo a análise do mérito da presente demanda.

A controvérsia central reside na natureza da posse e da propriedade do imóvel:

a) O autor sustenta que o imóvel é um condomínio pro indiviso, o que impediria a venda de uma fração sem o consentimento dos demais herdeiros.

b) O réu alega que o imóvel já estava dividido de fato, pois outros herdeiros venderam suas partes para Ivanilda, que posteriormente transferiu referida fração ao réu.

A análise dos elementos dos autos revela que a tese do autor não se sustenta, uma vez que há indícios claros de que o imóvel, na prática, já estava subdividido entre os herdeiros, mesmo que a matrícula não tenha sido formalmente desmembrada.

Inicialmente é importante destacar que ao tempo do ajuizamento da ação, em 2020, o autor juntou cópia da matrícula do imóvel extraída no ano de 2013 (ID 27992995), a qual não continha a informação de que outros herdeiros já haviam alienado suas frações para Ivanilda.

Tal conduta revela-se dolosa, pois, à época da propositura da demanda, já era fato consolidado que Ivanilda havia adquirido a cota parte de outros herdeiros, conforme denota-se da matrícula de ID 53255595, o que descaracteriza o condomínio pro indiviso sustentado pelo autor.

Ao omitir essas alienações, o autor buscou induzir o juízo a erro, tentando criar uma falsa impressão de que o imóvel permanecia indivisível e, assim, fundamentar indevidamente seu pedido de nulidade da venda ao réu.

No entanto, a contestação trouxe à tona os documentos corretos, revelando que o imóvel estava de fato dividido entre os herdeiros, reforçando a legalidade da venda realizada por Ivanilda ao réu.

Em que pese o fato de que Sebastião Moreira adquiriu a cota parte de Ivanilda antes que esta adquirisse as frações dos outros herdeiros, tal circunstância, contudo, não invalida o negócio, pois conforme matrícula juntada aos autos (ID 53255595), Ivanilda passou a ser a legítima titular sobre a fração alienada ao réu Sebastião.

Ademais, a eventual contestação quanto à alienação das frações posteriores caberia exclusivamente aos herdeiros que as venderam, e não ao autor, que sequer era parte interessada nesses negócios.

Portanto, pela análise dos elementos constantes dos autos, não há qualquer irregularidade que justifique a nulidade do contrato firmado entre Ivanilda e Sebastião, tampouco há elementos que sustentem a reintegração de posse pretendida pelo autor.

Outro aspecto que reforça a improcedência do pedido do autor é o fato de que a alienação do imóvel ao réu ocorreu em 2012, e apenas em 2020 o autor ingressou com a demanda.

Durante oito anos, o autor não tomou qualquer medida judicial para impugnar a transação, o que demonstra seu conhecimento do negócio e sua aceitação tácita.

A posse do réu sempre foi exercida de forma pública e pacífica, sem qualquer questionamento por parte do autor ou dos demais herdeiros.

Tal inércia reforça a tese de que o imóvel já estava dividido de fato e que o autor reconhecia a validade da venda, contestando-a apenas tardiamente, quando já não havia fundamento jurídico para tal.

Outro ponto crucial é o fato de que os demais herdeiros, embora tenham notificado o réu (ID 27991940), não ajuizaram qualquer ação judicial para contestar a posse ou a propriedade do imóvel.

Se o imóvel realmente estivesse em condomínio pro indiviso, como alegado pelo autor, seria razoável esperar que todos os herdeiros ingressassem com ação semelhante, pleiteando a anulação da venda.

Entretanto, a ausência de medidas judiciais por parte dos demais herdeiros indica que eles aceitaram a divisão fática do imóvel e reconheceram a validade da alienação das frações individuais.

Esse comportamento reforça que a oposição do autor não decorre de um direito violado, mas sim de uma tentativa isolada de invalidar um negócio já consolidado ao longo dos anos.

Por fim, não há qualquer indício de má-fé ou esbulho possessório por parte do réu.

Ele adquiriu o imóvel de forma regular, mediante contrato formalmente válido (ID 51369417).

Não há provas de que ele tenha impedido o autor de exercer seu direito de propriedade sobre eventual fração remanescente do imóvel.

Sua posse é consolidada e reconhecida pelos demais herdeiros, que não contestaram judicialmente a transação.

Diante disso, não há fundamento para a declaração de nulidade do contrato de compra e venda, nem para a reintegração do autor na posse do imóvel.

Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabia ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, ou seja, que o imóvel estava sob condomínio pro indiviso e que a venda era irregular.

Inicialmente, ao juntar uma matrícula desatualizada e omissa quanto às alienações, o autor tentou demonstrar que o imóvel era indivisível, deslocando para o réu a necessidade de provar o contrário.

Contudo, após a contestação, apurou-se que o autor havia dolosamente omitido as alienações realizadas pelos demais herdeiros, as quais comprovam que o imóvel estava, na verdade, sob condomínio pro diviso.

Dessa forma, o ônus da prova retornou ao autor, que não mais conseguiu demonstrar que o imóvel permanecia indivisível, resultando na fragilidade total de sua tese.

Assim, pelo que tudo dos autos consta, a improcedência do pedido formulado na inicial, é a medida que se impõe.

III – DISPOSITIVO

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Ivanir Neves de Oliveira, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

A questão central do presente recurso diz respeito à validade do negócio jurídico de compra e venda firmado entre os requeridos Ivanilda de Oliveira Rodrigues e Antônio Rodrigues Junior, como vendedores, e Sebastião Moreira, como comprador, envolvendo fração de imóvel sem a anuência do autor/apelante, que é condômino do mesmo bem.

O apelante sustenta que o negócio jurídico é nulo, pois não houve seu consentimento para a venda de parte do imóvel em condomínio pro indiviso, violando o disposto no parágrafo único do artigo 1.314 do Código Civil, e que a vendedora Ivanilda não possuía, à época da venda, fração ideal suficiente para alienar a área negociada com o requerido Sebastião Moreira.

Primeiramente, convém estabelecer a natureza jurídica do condomínio existente sobre o imóvel objeto da lide.

De acordo com a doutrina civilista, o condomínio pode ser classificado quanto à forma ou divisão em pro diviso e pro indiviso.

No condomínio pro diviso, embora juridicamente exista comunhão de direitos, na prática há uma divisão material da coisa, com cada condômino ocupando e utilizando parte certa e determinada do bem, agindo como proprietário exclusivo da porção que ocupa.

Já no condomínio pro indiviso, não há essa divisão material, persistindo a comunhão tanto no plano jurídico quanto no fático, com cada condômino titularizando uma fração ideal do todo.

Na lição de Flávio Tartuce sobre a matéria, essa diferença entre essas subclassificações está ancorada no fato que:

“
No caso de condomínio pro diviso, é possível fixar, no plano corpóreo e fático, qual o direito de propriedade de cada comunheiro. Há, portanto, uma fração real atribuível a cada condomínio, não existindo o condomínio no plano fático, mas apenas juridicamente. A título de ilustração, podem ser citadas as partes autônomas ou individuais em um condomínio edilício. Em havendo condomínio pro indiviso, não é possível determinar, de modo corpóreo, qual o direito de cada um dos condôminos que têm uma fração ideal. Em suma, o condomínio existente nos dois planos, seja fático, seja jurídico. Podem ser mencionadas as partes comuns no condomínio edilício
” (TARTUCE, 2019, p. 478).

Analisando os autos, constato que, apesar de formalmente subsistir o registro de condomínio na matrícula do imóvel, sem o devido desmembramento, os elementos probatórios indicam que, de fato, já havia uma divisão material da área realizada nos autos do Inventário no 872.1999.811.0052, código 1252, para partilha dos bens deixados por Guiomar de Oliveira, sendo o esposo de Guiomar e inventariante, Alvin Neves, contemplado com metade do imóvel rural, correspondente a 21,0443 hectares, e a outra metade foi dividida igualitariamente entre os oito herdeiros, na fração de 2,63 hectares para cada, conforme mostra o formal de partilha registrado no dia 21/01/2013 (cf. doc. Id. no 282990388).

E conforme se depreende da matrícula atualizada do imóvel, constante do Id. no 282990871, o viúvo Alvin Neves e outros cinco herdeiros - Paulo Neves de Oliveira, Ionice Neves de Oliveira, Ionete Neves de Oliveira, Izaias Neves de Oliveira e Hilda Neves de Oliveira -, venderam suas frações ideais à apelada Ivanilda, o que demonstra que o condomínio não se mantinha efetivamente indiviso, havendo livre disposição das cotas-partes pelos condôminos.

Quanto a posse do apelado Sebastião Moreira sobre a área de aproximadamente cinco alqueires sempre foi exercida de forma pública e pacífica, sem qualquer questionamento por parte do autor ou dos demais herdeiros, por mais de oito anos, o que reforça a tese de que o imóvel já estava dividido de fato e que o apelante reconhecia a validade e eficácia da venda.

Nesse ponto, embora o apelante alegue que a requerida Ivanilda não possuía, à época da venda ao requerido Sebastião, fração ideal suficiente para alienar a área negociada, os registros posteriores na matrícula do imóvel (dc. Id. no 282990871) demonstram que ela regularizou a situação, registrando formalmente as frações adquiridas dos demais herdeiros.

Vale destacar que o parágrafo único do artigo 1.314 do Código Civil estabelece que “
nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros
”, contudo, essa restrição deve ser analisada de acordo com a realidade fática do condomínio.

E no caso de condomínio pro diviso, como se apresenta na situação em análise, em que cada condômino exercia posse exclusiva sobre parte certa e determinada do imóvel, tendo ampla liberdade para dispor de sua fração, a oferta aos demais condôminos é desnecessária, sendo ampla a liberdade de alienar.

Quanto à anuência em relação à divisão do imóvel, essa mostra-se indispensável, embora possa ocorrer de forma tácita.

Confira-se a lição de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

"O condomínio, encarado no seu aspecto objetivo, em relação à coisa, chama-se indivisão, ou seja, é o estado em que se encontra uma coisa sobre a qual várias pessoas têm direitos concorrentes.

O condomínio, sob o aspecto subjetivo, em relação aos titulares do direito, denomina-se comunhão, ou seja, ocorre quando determinado direito pertence simultaneamente a várias pessoas.

Comunhão pro indiviso é a que perdura de fato e de direito, permanecendo a coisa em estado de indivisão perante os condôminos, porquanto estes ainda não se localizaram, cada qual, per si, na coisa. Comunhão pro diviso só existe de direito, não de fato, pois cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa. Exercem sobre a sua fração concreta todos os atos de proprietário singular, tal como se a gleba já fosse partilhada, com aprovação tácita e recíproca. Basta imaginar um terreno que pertence a vários proprietários, mas, em razão de acordo entre todos, cada qual estabeleceu uma área de atuação individualizada." (in Curso de Direito Civil. Reais. Vol. 5. Salvador: Editora JusPODIVM, p. 686/687).

A insatisfação do autor/apelante com a alienação de parte do imóvel do qual é coproprietário, ao argumento de que a apelada Ivanilda e o apelado Sebastião escolheram a porção mais valorizada do bem, localizada em área nobre, causando-lhe evidente prejuízo, não encontra respaldo nos autos, pois, sequer trouxe à análise elementos probatórios que corroborem tal afirmação.

Na realidade, houve partilha amigável do imóvel entre os familiares, que com ela concordavam mesmo sem uma demarcação precisa, cada qual ocupando e administrando sua área de forma independente, inclusive vendendo-as posteriormente à herdeira/apelada Ivanilda.

Outro aspecto relevante é a inércia do apelante em questionar judicialmente o negócio por mais de oito anos, pois, muito embora tenha notificado extrajudicialmente o apelado Sebastião no ano de 2015, apenas em 2020 ajuizou a presente ação, o que demonstra certa aquiescência com a situação consolidada desde a partilha e posterior venda de alguns dos herdeiros à irmã Ivanilda, esta que, por sua vez, vendeu ao apelado Sebastião.

Ademais, como bem pontuado na sentença, os demais herdeiros que venderam seu quinhão hereditário à Ivanilda, não ajuizaram qualquer ação judicial para contestar a posse ou a propriedade do imóvel, o que indica que aceitaram a divisão fática e reconheceram a validade da alienação das frações individuais.

Não se pode olvidar que o princípio da boa-fé objetiva norteia as relações jurídicas, sendo inadmissível o comportamento contraditório (venire contra factum proprium), e ao permanecer inerte por tanto tempo, permitindo que o requerido Sebastião exercesse posse pacífica sobre o imóvel, realizando benfeitorias e melhoramentos, o apelante criou uma legítima expectativa de estabilização da situação jurídica.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO. INEXISTÊNCIA. IMÓVEL PRO DIVISO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Nas situações em que o condomínio se constitui sobre bem divisível, mas não dividido, inicialmente prevalecia o entendimento de que não era necessário observar o direito de preempção, pois o condômino permanecia sob o regime de condomínio por vontade própria, já que poderia, a qualquer tempo, manejar ação divisória, assumindo o risco de, não o fazendo, um estranho ingressar no condomínio. Além disso, entendia-se que interpretar a expressão "indivisível" contida no art. 1.139 do Código Civil de 1916, como "indiviso", seria aumentar consideravelmente a restrição trazida pela lei.

2. (...)

3.
A divisão talvez não tenha sido efetuada com intuito de definitividade em um primeiro momento, mas o fato é que ela se perpetuou, impondo-se no mundo empírico, inclusive com a sucessão de proprietários.

O decorrer do tempo implicou o assentimento tácito com a divisão feita, agindo os herdeiros como se fossem proprietários de áreas específicas
.

4. Nesse contexto, as instâncias ordinárias entenderam não ser crível que o imóvel possa ser tido como indiviso na atualidade para fins do exercício do direito de preferência. A revisão desse entendimento demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, providência vedada na via estreita do especial (Súmula 7/STJ).

5. Recurso especial desprovido.

(STJ - Quarta Turma - relator Ministro Raul Araújo, REsp n. 1.535.968/PR, julgado em 18/2/2016, DJe de 30/3/2016.)

O próprio Código Civil, em seu artigo 1.228, reconhece o direito do proprietário de “
reaver a coisa do poder de quem injustamente a possua ou detenha
”, no entanto, na hipótese, não se vislumbra posse injusta por parte do requerido Sebastião, que adquiriu o imóvel mediante contrato de compra e venda celebrado com a herdeira Ivanilda que detinha legitimidade para dispor do bem.

Diante desse cenário, entendo que a sentença não merece reparos ao julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, pois, a despeito da ausência de consentimento formal do apelante, o negócio jurídico firmado entre os requeridos é válido, tendo em vista a natureza pro diviso do condomínio na prática e a aparente aquiescência tácita do apelante com a situação por longo período.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante aos advogados dos apelados para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025