Tribunal: TJMT
Processo: 1007845-14.2018.8.11.0015
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LEI No 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. CLÁUSULA GENÉRICA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação interposto por loteadora contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual e reintegração de posse, afastando a condenação do promitente comprador inadimplente ao pagamento de taxa de fruição sobre o imóvel ocupado após a rescisão contratual.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a condenação do promitente comprador ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação do imóvel após a rescisão do contrato firmado em 2015, com fundamento em cláusula contratual genérica e na superveniência da L. no 13.786/2018, que introduziu o art. 32-A à L. no 6.766/1979.
III. Razões de decidir
3. A L. no 13.786/2018, de natureza material, não pode ser aplicada retroativamente aos contratos firmados antes de sua vigência, por força do princípio tempus regit actum, sob pena de violação ao direito adquirido e à segurança jurídica.
4. A jurisprudência consolidada do TJMT veda a aplicação da taxa de fruição a contratos celebrados antes da referida lei, salvo previsão contratual expressa, autônoma e específica.
5. No caso concreto, a cláusula invocada não define de modo preciso o fato gerador, prazo ou base de cálculo da suposta taxa de fruição, tampouco restou comprovada a efetiva ocupação do imóvel após a rescisão, inviabilizando qualquer indenização sob esse título.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento:
"1. É vedada a aplicação do art. 32-A da L. no 6.766/1979, incluído pela L. no 13.786/2018, aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
2. A estipulação contratual genérica e sem detalhamento específico não autoriza, por si só, a cobrança de taxa de fruição."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1007845-14.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), ALMIR CAMPOS SANTOS - CPF: 419.922.531-53 (APELADO), THIAGO REBELLATO ZORZETO - CPF: 335.007.318-21 (ADVOGADO), BETHANIA RUTE HERMES SANTOS - CPF: 011.567.241-98 (APELADO), ANDREYA MONTI OSORIO - CPF: 738.711.416-15 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO. LEI No 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. CLÁUSULA GENÉRICA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Recurso de apelação interposto por loteadora contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual e reintegração de posse, afastando a condenação do promitente comprador inadimplente ao pagamento de taxa de fruição sobre o imóvel ocupado após a rescisão contratual.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a condenação do promitente comprador ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação do imóvel após a rescisão do contrato firmado em 2015, com fundamento em cláusula contratual genérica e na superveniência da L. no 13.786/2018, que introduziu o art. 32-A à L. no 6.766/1979.

III. Razões de decidir

3. A L. no 13.786/2018, de natureza material, não pode ser aplicada retroativamente aos contratos firmados antes de sua vigência, por força do princípio tempus regit actum, sob pena de violação ao direito adquirido e à segurança jurídica.

4. A jurisprudência consolidada do TJMT veda a aplicação da taxa de fruição a contratos celebrados antes da referida lei, salvo previsão contratual expressa, autônoma e específica.

5. No caso concreto, a cláusula invocada não define de modo preciso o fato gerador, prazo ou base de cálculo da suposta taxa de fruição, tampouco restou comprovada a efetiva ocupação do imóvel após a rescisão, inviabilizando qualquer indenização sob esse título.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

"1. É vedada a aplicação do art. 32-A da L. no 6.766/1979, incluído pela L. no 13.786/2018, aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.

2. A estipulação contratual genérica e sem detalhamento específico não autoriza, por si só, a cobrança de taxa de fruição
."

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1007845-14.2018.8.11.0015

APELANTE: SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADOS: ALMIR CAMPOS SANTOS, BETHANIA RUTE HERMES SANTOS

Colenda câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por SPE ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse ajuizada em face de ALMIR CAMPOS SANTOS e BETHÂNIA RUTE HERMES SANTOS.

A parte autora alegou inadimplemento contratual a partir da décima parcela, em abril de 2016, pleiteando a rescisão contratual, a reintegração do imóvel, a retenção de 23% dos valores pagos, o abatimento de IPTU e a condenação ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês.

A sentença julgou parcialmente procedente a demanda, decretando a rescisão contratual, autorizando a retenção de 23%, abatimento de IPTU, e determinando a reintegração da posse, com compensação futura em fase de cumprimento quanto a benfeitorias. Inconformada, a autora recorre da parte da sentença que afastou a condenação à taxa de fruição.

Aduz à possibilidade de condenação do promitente comprador inadimplente ao pagamento de taxa de fruição sobre lote adquirido em 2015, em razão da ocupação do imóvel após a rescisão do contrato.

Preparo recolhido – Id. 286643880.

Contrarrazões apresentadas pelo desprovimento.

É o relatório.

Peço dia.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de condenação do promitente comprador inadimplente ao pagamento de taxa de fruição sobre lote adquirido em 2015, em razão da ocupação do imóvel após a rescisão do contrato. A tese recursal está assentada na existência de cláusula contratual prevendo a incidência da taxa e na alegada fruição indevida do imóvel.

Melhor sorte, o recurso não comporta provimento.

Resumidamente, não é admissível a aplicação da taxa de fruição prevista no art. 32-A da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.786/2018, aos contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao princípio tempus regit actum. Com efeito, a novel legislação, de natureza substancial, não pode retroagir para alcançar negócios jurídicos perfeitos e acabados, sob pena de violação ao direito adquirido e à segurança jurídica.

A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso é clara ao vedar tal retroatividade, como se depreende do acórdão proferido nos autos da Apelação Cível no 1005646-19.2018.8.11.0015, Relatoria da Des. Marilsen Andrade Addario, em que se decidiu que “
firmado o contrato de compra e venda de terreno antes da Lei n. 13.786/2018, não há se falar em taxa de ocupação/fruição ou mesmo aluguel na forma do inciso I do art.32-A da Lei n. 6.766/79, quando o contrato não prevê expressamente tal encargo”.

Colaciono o mencionado:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE

– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – AÇÃO JULGADA SIMULTANEAMENTE COM AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO DE VALORES CONEXA - PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM RETENÇÃO DE 20% DE CLÁUSULA PENAL – PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA

- JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – PEDIDO DE PROVA PERICIAL

– REJEIÇÃO – MÉRITO: REITERAÇÃO DO PLEITO CONSIGNATÓRIO EM VALOR INDICADO UNILATERALMENTE – TENTATIVA DE PRESERVAR O PACTO – DESACOLHIMENTO – ART.313 DO CC/2002 - PRETENDIDO CÁLCULO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE O VALOR TOTAL DA OPERAÇÃO -

DESACOLHIMENTO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO RAZOÁVEL E PROPORCIONALMENTE ARBITRADO – MANUTENÇÃO – PRETENDIDA TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO OU ALUGUEL – DESACOLHIMENTO – PACTO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018 E AUSÊNCIA DE EXPRESSA PACTUAÇÃO DO ENCARGO – PLEITEADA INDENIZAÇÃO PELA BENFEITORIA RESIDENCIAL EDIFICADA NO LOTE – DIREITO PREVISTO NO CONTRATO E NA LEI N.6.766/79 – MONTANTE A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – RECURSO DA LOTEADORA ALIENANTE DESPROVIDO – RECURSO DO ADQUIRENTE PROVIDO EM PARTE. Se o desfazimento do pacto se dá em momento já avançado do cumprimento, e depois de o adquirente ter edificado no imóvel, descabe a redução do percentual, devendo ser mantido o percentual arbitrado razoável e proporcionalmente em 20% do valor das parcelas pagas.
Consoante o princípio tempus regit actum, firmado o contrato de compra e venda de terreno antes da Lei n. 13.786/2018, não há se falar em taxa de ocupação/fruição ou mesmo aluguel na forma do inciso I do art.32-A da Lei n. 6.766/79, quando o contrato não prevê expressamente tal encargo.
Incontroversa nos autos a implementação de benfeitorias úteis no imóvel (prédio residencial) pelo adquirente cujo inadimplemento deu causa à resolução do contrato de compra e venda, deve ser garantido o direito à respectiva indenização, desde que as referidas edificações tenham sido implementadas de acordo com a legislação de regência, cujo valor há de ser aferido em liquidação de sentença, direito esse que, no entanto, não garante a retenção do comprador no imóvel, vez que o cumprimento da sentença do julgado que rescindiu o contrato e autorizou a reintegração da vendedora no imóvel pode se efetivar logo após o trânsito em julgado e nos próprios autos, independentemente da apuração relativa à indenização por benfeitorias
.-

(N.U 1005646-19.2018.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2023, Publicado no DJE 14/02/2023) – Grifei.

Ademais,
conquanto o contrato mencione genericamente cláusula de fruição, é certo que tal estipulação não se mostra autônoma, específica e suficientemente detalhada quanto ao seu fato gerador, prazo e base de cálculo, tampouco foi demonstrado nos autos que houve efetiva ocupação do imóvel após a mora ou rescisão, de modo a justificar indenização compensatória sob tal rubrica.

Ante ao exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Inaplicável o art. 85, §11°, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025