Tribunal: TJMT
Processo: 1031770-48.2024.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
APELANTES: DANIEL DE PAULA
LEIDIANE CRISTINA DA SILVA
APELADA: ALDA SANTANA DE FREITAS
EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE BENFEITORIAS COM PEDIDO DE CONDENAÇÃO EM CLÁUSULA PENAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PESSOAS NATURAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS BENFEITORIAS. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO DE PAGAMENTO À VISTA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. INADIMPLEMENTO TOTAL DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. ATRASOS E DESÍDIA SIGNIFICATIVA DOS COMPRADORES PARA A REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA ATÉ ENTÃO NÃO EFETUADA. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DOS COMPRADORES. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação cível interposto por adquirentes contra sentença que julgou improcedente a ação de ressarcimento de benfeitorias e procedente a reconvenção, para condená-los ao pagamento da cláusula penal prevista em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, além de julgar improcedente o pedido de condenação da vendedora ao pagamento da cláusula penal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se se houve descumprimento contratual por parte da vendedora que justifique o ressarcimento de valores alegadamente investidos em benfeitorias e a aplicação da cláusula penal em favor dos compradores. Cláusula penal em favor da vendedora, que a postulou em reconvenção e obteve procedência em sentença, que não foi objeto de reforma na apelação em exame.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Comprovado nos autos que os apelantes não cumpriram pontualmente as obrigações assumidas no contrato, notadamente quanto ao pagamento à vista e à regularização do imóvel, atrai-se a incidência da cláusula penal em favor da apelada, prevista em 20% sobre o valor do contrato.
4. Ausência de comprovação das alegadas benfeitorias no imóvel acrescidas pelos apelantes (art. 373, I, do Código de Processo Civil).
5. Aplicação do art. 476 do Código Civil, ante o inadimplemento dos apelantes, além da violação ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), constatada na inércia e conduta protelatória.
6. Inviabilidade de aplicação da cláusula penal em favor dos apelantes, parte inadimplente, não preenchendo os requisitos contratuais e legais para a imputação da multa à parte adversa (arts. 408 e 476 do Código Civil).
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Teses de julgamento:
“A parte que alega ter realizado benfeitorias em imóvel deve comprovar, de forma adequada, a efetiva realização e vinculação ao bem, sendo ônus do autor, nos termos do art. 373, I, do CPC.”
“O comprador inadimplente que deu causa à frustração do negócio jurídico não faz jus à cláusula penal estipulada no contrato.”
_________
Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 373, I; Código Civil, arts. 408, 422 e 476.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AC 1000843-42.2019.811.0052, Rel. Desa. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 08/03/2023; TJ-MG - AC: 10701110421883001 MG, Relator.: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 07/11/2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031770-48.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Benfeitorias, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[DANIEL DE PAULA - CPF: 514.742.711-20 (APELANTE), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), LEIDIANE CRISTINA DA SILVA - CPF: 035.582.711-57 (APELANTE), ALDA SANTANA DE FREITAS - CPF: 104.260.271-91 (APELADO), CRISLAINE PAULA COSTA CAMPOS - CPF: 995.668.851-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, A TURMA JULGADORA NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA.

E M E N T A

APELANTE
S
:

DANIEL DE PAULA

LEIDIANE CRISTINA DA SILVA

APELAD
A
:

ALDA SANTANA DE FREITAS

EMENTA
.

DIREITO CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE BENFEITORIAS COM PEDIDO DE CONDENAÇÃO EM CLÁUSULA PENAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PESSOAS NATURAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS BENFEITORIAS.

CLÁUSULA PENAL.

PREVISÃO DE PAGAMENTO À VISTA.
AUSÊNCIA DE PAGAMENTO
. INADIMPLEMENTO TOTAL
DA OBRIGAÇÃO.
AUSÊNCIA DO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL.
ATRASOS E
DESÍDIA SIGNIFICATIVA
DOS COMPRADORES PARA A REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA ATÉ ENTÃO NÃO EFETUADA.

DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DOS COMPRADORES. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de apelação cível interposto por adquirentes contra sentença que julgou improcedente a ação de ressarcimento de benfeitorias e procedente a reconvenção, para condená-los ao pagamento da cláusula penal prevista em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano
, além de julgar improcedente o pedido de condenação da vendedora ao pagamento da cláusula penal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se houve descumprimento contratual por parte da vendedora que justifique o ressarcimento de valores alegadamente investidos em benfeitorias e a aplicação da cláusula penal em favor dos compradores.
Cláusula penal em favor
da vendedora, que a postulou em reconvenção e
obteve procedência em
sentença, que não foi objeto de reforma na apelação em exame.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Comprovado nos autos que os apelantes não cumpriram pontualmente as obrigações assumidas no contrato, notadamente quanto
ao pagamento à vista e
à regularização do imóvel, atrai
-se
a incidência da cláusula penal em favor da apelada
, prevista em 20% sobre o valor do contrato.

4. Ausência de comprovação
das alegadas
benfeitorias
no
imóvel
acrescidas pelos apelantes (
art. 373, I, do
Código de Processo Civil).

5
. Aplicação do art. 476 do Código Civil, ante o inadimplemento dos apelantes, além da violação ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), constatada na inércia e conduta protelatória.

6
.
Inviabilidade de aplicação da cláusula penal em favor dos apelantes, parte inadimplent
e
, não preenchendo o
s requisitos contratuais e legais para a imputação da multa à parte adversa (
art
s
.
408 e
476 do Código Civil
).

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
. Recurso desprovido.

Tese
s
de julgamento:

“A parte que alega ter realizado benfeitorias em imóvel deve comprovar, de forma adequada, a efetiva realização e vinculação ao bem, sendo ônus do autor, nos termos do art. 373, I, do CPC.”

“O comprador inadimplente que deu causa à frustração do
negócio jurídico
não faz jus à cláusula penal estipulada
no contrato
.”

_________

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil,
arts
. 373, I;
Código Civil,
arts
. 408, 422 e
476.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AC 1000843-42.2019.811.0052, Rel. Desa.
Antonia
Siqueira Gonçalves, j. 08/03/2023;
TJ-MG - AC: 10701110421883001 MG, Relator.: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 07/11/2018
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
,

interposto

por
DANIEL DE PAULA
e
LEIDIANE CRISTINA DA SILVA
, contra
sentença
proferida (ID.
316691366
) pelo Juízo da
3
a Vara
Cível da Comarca de Sorriso/MT
,
integrada
p
ela sentença que acolheu os Embargos de Declaração (ID.
316691374
)
,

que
,
nos autos
da Ação de Ressarcimento de Benfeitorias
movida
em desfavor de

ALDA SANTANA DE FREITAS
,

julgou
improcedentes os pedidos da inicial e
procedente a reconvenção, para condenar os ora apelantes ao pagamento da quantia de R$ 30.000,00
, correspondente à cláusula penal estipulada no compromisso de compra e venda, com atualização desde a data de celebração do contrato, além
da condenação nas custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor d
a causa principal, e em 10% sobre o valor d
a condenação
quanto à reconvenção
, com suspensão de exigibilidade pelo benefício da justiça gratuita, nestes termos:

[...]

Trata-se de AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE BENFEITORIAS ajuizada por DANIEL DE PAULA e LEIDIANE CRISTINA DA SILVA, em desfavor de ALDA SANTANA DE FREITAS,
alegando em síntese que o imóvel situado na Rua Luís de Matos, n° 72, Bairro Cidade Alta, Cuiabá-MT, de propriedade da Requerida, fora locado pelo pai do Autor Sr. José Pedro de Paula em meados de 2007, o qual permaneceu no imóvel com sua família até 2010, data em que veio falecer
.

Narra que após a morte do patriarca, a família do de cujus expressou o desejo de continuar como locatários do imóvel, sendo tal acordo realizado de forma verbal
. À época residiam no imóvel 8 (oito) pessoas, sendo a viúva do falecido Sra. Bendita Rosa de Paula, e os filhos do falecido, Sr. Daniel de Paula (autor) com esposa (autora) e 2(dois) filhos, e a Sra. Marli de Paula irmã do autor, com seus dois filhos.

Afirma que em meados de 2013, a Requerida começou a ter divergências com os inquilinos e exigiu que os Autores desocupassem a residência, contudo, a Requerida voltou atrás
e decidiu mantê-los no imóvel, realizando, desse modo
, novo acordo verbal, fixando reajuste no aluguel
.

Continua afirmando que gastaram ao todo o montante de R$ 54.830,32
(cinquenta e quatro mil, oitocentos e trinta reais e trinta e dois centavos), conforme documentos anexos, tais custos envolviam inclusive projetos arquitetônicos, reformas e regularizações junto a prefeitura, que foram
pagos de forma espontânea, vez que a casa precisava de inúmeros reparos
.

Sendo assim, ajuíza a presente ação, almejando a restituição dos
valores
da benfeitorias
, a condenação de multa da cláusula penal
.

Com a inicial anexa documentos.

Devidamente citada,
a requerida apresentou Contestação
(ID. 187535053) alegando preliminarmente da impugnação ao deferimento do benefício da gratuidade de justiça.
No mérito, aduz que após atraso no pagamento dos alugueres, assim como de outros encargos locatícios (imposto predial, consumo de energia elétrica e água), a demandada propôs, no ano de 2016, Ação de Despejo c/c Cobrança de Acessórios da Locação (Processo no 0006314-94.2016.8.11.0041), na qual teve deferido o despejo liminar, porém, a medida foi posteriormente suspensa, em razão da possibilidade de acordo entre as partes, inclusive com a possível alienação do imóvel, consubstanciada em
contrato particular de compromisso de compra e venda, datado de 28 de novembro de 2018
.

Impugnação à Contestação via ID. 190885905.

Intimados a especificar provas,
as partes pugnaram pelo julgamento antecipado
.

[...]

DO MÉRITO.

A controvérsia dos autos cinge-se à apuração da responsabilidade pelo insucesso do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, bem como à eventual existência de direito dos autores ao recebimento da cláusula penal contratual e ao ressarcimento de valores alegadamente despendidos a título de benfeitorias e regularização do imóvel objeto do negócio
.

De início, cumpre observar que
os autores sustentam que firmaram contrato de compromisso de compra e venda com a requerida, no valor de R$ 150.000,00, com pagamento à vista mediante financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal. Alegam que, mesmo após regularizarem o imóvel e arcarem com diversas despesas, a requerida recusou-se injustificadamente a assinar o contrato de financiamento, inviabilizando o negócio jurídico e ensejando o pleito indenizatório.

Ocorre que, consoante análise dos autos, não restou suficientemente demonstrado o inadimplemento contratual imputado à requerida
.
O contrato firmado em novembro de 2018 estabeleceu claramente a obrigação dos autores de arcar com as providências e despesas relativas à regularização documental do imóvel, conforme cláusula quinta
. De fato, os documentos juntados à inicial demonstram que os autores empreenderam esforços e custos nesse sentido. Contudo,
não há nos autos qualquer comprovação de que o contrato de financiamento tenha sido efetivamente aprovado pela instituição financeira dentro de prazo razoável, tampouco que tenha sido formalmente agendada a assinatura com ciência prévia da requerida.

Ao contrário, verifica-se que a tentativa de conclusão do negócio ocorreu apenas em setembro de 2020, quase dois anos após a celebração do compromisso, sem justificativa plausível para tal demora
. Ademais,
a requerida comprovou ter notificado os autores acerca da ausência de pagamento e, posteriormente, retomado a ação de despejo, a qual culminou na efetiva desocupação do imóvel apenas em 2023, reforçando a tese de inércia dos autores quanto à efetivação do financiamento.

Destaca-se que, nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbia aos autores comprovar os fatos constitutivos de seu direito, notadamente o inadimplemento contratual da requerida. Contudo,
a alegada omissão da ré em assinar o financiamento não foi acompanhada de provas idôneas e contemporâneas que evidenciassem má-fé ou desídia. A mera apresentação de mensagens de WhatsApp desprovidas de contexto cronológico, sem registro formal ou intimação extrajudicial eficaz, não se mostra suficiente à configuração de inadimplemento doloso
.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO – JUÍZO DE RETRATAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CUMULAÇÃO DE
CLAUSULA
PENAL COM PERNAS E DANOS – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Sendo o comprador inadimplente constituído em mora, a rescisão do contrato está autorizada, bem como a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel. Não apenas o contrato, mas o Código Civil em seu art. 475, autorizam a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, dispondo que “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e
danos .

(TJ-MT - AGR: 10018103520198110037, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 13/09/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/09/2023)

[...]

No tocante ao
pedido de ressarcimento de despesas e benfeitorias
, é forçoso reconhecer que, além de serem
encargos assumidos pelos autores de forma expressa no contrato, parte significativa dos documentos apresentados carece de comprovação fiscal, referência específica à obra realizada ou mesmo nexo direto com o imóvel em questão. A requerida, por sua vez, impugnou detalhadamente tais valores
, alegando inclusive que o imóvel foi devolvido em estado precário, fato corroborado por fotografias juntadas à contestação.

Deve-se observar que o enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do Código Civil, exige a presença cumulativa de três elementos: (i) empobrecimento de uma parte; (
ii
) enriquecimento de outra; e (
iii
) ausência de justa causa.
No caso em apreço, não restou caracterizado que a requerida tenha efetivamente se beneficiado dos valores despendidos, tampouco que tenha havido nexo causal entre os gastos e a frustração do negócio. Logo, ausente qualquer dever de indenizar.

Por fim, a cláusula penal no montante de R$ 30.000,00 prevista no contrato somente poderia ser exigida caso restasse caracterizado o inadimplemento culposo da requerida, o que, conforme fundamentação acima, não restou comprovado nos autos.

Dessa forma,
inexistindo prova robusta do inadimplemento por parte da requerida, bem como não se demonstrando o enriquecimento indevido ou prejuízo indenizável, não há como acolher os pedidos formulados na exordial
, impondo-se a improcedência da ação.

DO DISPOSITIVO.

-

Ante o exposto,
JULGOIMPROCEDENTESos pedidos formulados por Daniel de Paula e
Leidiane
Cristina da Silva em face de Alda Santana
de Freitas
, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

CONDENOa parte autora ao pagamento das custas processuais, bem como a arcar com os honorários advocatícios, que, nos termos do que preceitua o §§ 2odo art. 85 do CPC, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, sendo que a cota parte da autora fica suspensa por ser beneficiário da justiça gratuita
.

[...] (ID. 316691366) [grifos nossos e do original]

[...]

E sendo o inadimplemento incontroverso, seja pela prova contratual produzida pela própria embargada, seja pela ausência de impugnação aos pedidos reconvencionais,
é imperioso o reconhecimento do direito da embargante à cláusula penal de 20%
, incidente sobre o valor global do contrato (R$ 150.000,00), o que perfaz o montante de
R$ 30.000,00 (trinta mil reais)
.

Destarte, impõe-se o acolhimento dos embargos de declaração, a fim de que seja sanada a omissão apontada, mediante a apreciação expressa dos pedidos deduzidos em reconvenção pela embargante, nos exatos termos constantes da peça de defesa identificada sob o ID mencionado.

Diante do exposto, conheço e
ACOLHO
os presentes embargos declaratórios da requerida, nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, para sanar a omissão no ato da sentença proferida,para constar:

“Com relação à Reconvenção, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PROCEDENTE
, para
CONDENAR os autores/reconvindos ao pagamento da quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais)
, correspondente à cláusula penal estipulada no contrato de compromisso de compra e venda (ID. 163394733), juntado aos autos pela própria parte autora, devendo ser atualizado desde a data da celebração do contrato.

Condeno
o
autores/reconvindos
, nas custas e honorários que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85 § 2o do CPC,
efica suspensa a exigibilidade por ser beneficiário da justiça gratuita.”

Na parte que não foi objeto da correção, permanece a sentença como lançada nos autos.

[...] (ID. 316691374, Sentença dos Embargos de Declaração) [grifo
do original
]

Em suas razões recursais (ID.
316691375
),
os apelantes sustentam

a
s
seguinte
s
tese
s
:

Descumprimento contratual pela apelada
e d
ireito ao ressarcimento por benfeitorias realizadas no imóvel
e à cláusula penal

A apelada
,

por sua vez,
apresent
ou

contrarrazões (ID.
319180869
) nas quais
rebate as alegações do apelante.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo, conforme aba
de expedientes dos autos de origem (
Sentença
no
42297752
)
, e preparo
isento,
em razão dos apelantes serem beneficiários da gratuidade da justiça
, nos termos
da certidão de ID.
319018393
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTES:
DANIEL DE PAULA

LEIDIANE CRISTINA DA SILVA

APELADA:
ALDA SANTANA DE FREITAS

VOT
O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de
Apelação Cível
, interposto

contra
sentença
proferida pelo Juízo da

3a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT
,
integrada
pela sentença que acolheu os Embargos de Declaração (ID.
316691374
),
que, nos autos
da Ação de Ressarcimento de Benfeitorias
movida em desfavor

da ora apelada,
julgou
improcedentes os pedidos da inicial e procedente a reconvenção
.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que

os autores/apelantes não comprovaram o inadimplemento contratual por parte da requerida, tampouco demonstraram que a frustração do negócio jurídico decorreu de conduta culposa da ré.

Ressaltou que os esforços despendidos pelos autores na regularização do imóvel decorreram de obrigação contratualmente assumida por eles, não havendo comprovação idônea de enriquecimento sem causa ou de nexo direto entre os gastos e eventual benefício da parte adversa.

Ademais, consignou que os documentos apresentados não comprovaram formalmente a celebração ou aprovação do contrato de financiamento em tempo hábil, tampouco demonstraram negativa injustificada da requerida quanto à sua assinatura, afastando, assim, a incidência da cláusula penal pleiteada pelos autores.

Ao apreciar os embargos de declaração opostos pela ré (ID. 316691374), o magistrado reconheceu a omissão quanto ao exame da reconvenção e, sanando o
vício, julgou procedente o pedido reconvencional, condenando os autores ao pagamento de R$ 30.000,00, a título de cláusula penal estipulada no contrato particular de compromisso de compra e venda (ID. 163394733), com fundamento na ausência de impugnação específica e na verossimilhança dos fatos alegados pela ré, respaldados por prova documental.

Por fim, o Juízo
a quo
condenou os autores, ora apelantes
,
ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais, fixados em
10% sobre o valor da causa principal, e em 10% sobre o valor da condenação quanto à reconvenção.

A seguir, passo ao exame das teses sustentados pelos apelantes.

1.
Descumprimento contratual pela apelada e direito ao ressarcimento por benfeitorias realizadas no imóvel
e
à cláusula penal

Os apelantes sustentam que
a
rescisão do contrato foi provocada exclusivamente pela
a
pelada, que
se recusou
a assinar o contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, mesmo após todas as exigências legais e burocráticas terem sido cumpridas pelos
a
pelantes.

Assim, os recorrentes argumentam que a apelada
agiu de má-fé ao não justificar sua ausência no ato de assinatura, frustrando o financiamento, elemento essencial à conclusão do negócio, conforme cláusula contratual.

Outrossim, asseveram
que o contrato não previa cláusula resolutiva expressa, nem condição de rescisão extrajudicial por inadimplemento, sendo necessária a resolução judicial, mediante ponderação da culpa.

Alegam que não havia prazo contratual definido para a finalização das regularizações e, ainda assim, assumiram e cumpriram as obrigações em tempo razoável.

A
rgumentam que não houve inadimplemento por sua parte, mas sim retirada injustificada da
a
pelada, que inclusive retomou ação de despejo e demonstrou desinteresse no prosseguimento do contrato.

Aduzem que a
culpa contratual, portanto, deve ser atribuída exclusivamente à
a
pelada, sendo indevida qualquer penalização aos
a
pelantes.

Sustentam que o instrumento particular de compromisso de compra e venda é válido e eficaz, preenchendo os requisitos legais de existência e validade do negócio jurídico.

Assim, ressaltam que s
uas cláusulas devem ser respeitadas, especialmente no tocante à regularização do imóvel pelos
a
pelantes e à necessidade
da

a
pelada participar do financiamento como vendedora.

Ademais, os apelantes
afirmam que, por força do contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com a
a
pelada (proprietária), assumiram a obrigação de regularizar o imóvel objeto da negociação.

Argumentam que, para viabilizar a compra e venda, desembolsaram R$ 54.830,32, com benfeitorias e despesas documentadas (inclusive honorários de R$ 14.000,00 para assessoria de regularização).

Aduzem que a
responsabilidade pelo ressarcimento é atribuída à
a
pelada, que deu causa à rescisão contratual, frustrando o negócio após a efetiva realização das regularizações pelos
a
pelantes.

Outrossim
, os apelantes
postulam pela reforma da sentença para que a apelada seja condenada, a título de indenização por danos materiais, à
restituição pelas benfeitorias
no
importe de R$ 54.830,32

(cinquenta e quatro mil, oitocentos e trinta reais e

trinta e dois centavos)
.

Ademais, os recorrentes também postulam pela reforma da sentença para a
plicação da cláusula penal contratual prevista em 20% do valor do contrato, estimando o montante em R$ 30.000,00.

Justificam que a multa é devida como penalidade pelo rompimento injustificado do contrato por parte da
apelada.

A recorrida, por sua vez, sustenta que, d
iante da atribuição de culpa aos
a
pelantes,
n
ão há direito à percepção da cláusula penal, cuja aplicação já foi, ao
contrário, reconhecida em favor da
a
pelada na reconvenção julgada procedente.

Por fim, a recorrida assevera que
os
a
pelantes não impugnaram a sentença no ponto que julgou procedente o pedido reconvencional, o que deve ser interpretado como aceitação tácita, implicando na manutenção integral da condenação ao pagamento da cláusula penal de R$ 30.000,00.

A apelada, por sua vez,
sustenta que o compromisso de compra e venda não se concretizou por culpa exclusiva dos
a
pelantes, que não pagaram o preço ajustado na forma compromissada.

Afirma que os
a
pelantes sequer apresentaram justificativa para o inadimplemento à época, apesar de tentativas de contato realizadas pela
a
pelada.

Outrossim
, a recorrida sustenta que
os
a
pelantes utilizaram o contrato como subterfúgio para impedir o cumprimento da ordem de despejo deferida na Ação no 0006314-94.2016.8.11.0041.

Ademais, assevera que o
s
a
pelantes teriam iniciado os procedimentos de regularização apenas em meados de 2019, mais de seis meses após a assinatura do contrato.

Ademais, d
estaca que
,
só em setembro de 2020, quase dois anos após o compromisso, é que os
a
pelantes enviaram mensagem solicitando sua presença na Caixa Econômica para assinatura de financiamento.

Assim, considera que houve demora injustificada, tornando
inócua
qualquer tentativa posterior de prosseguir com o negócio.

Além disso, argumenta que efetivou a notificação extrajudicial válida
com retomada da posse.

Nesse sentido, assevera
que, em 25/06/2019, enviou notificação extrajudicial formal aos apelantes, comunicando a rescisão do contrato e requerendo o prosseguimento da ação de despejo.

Ressalta que a
desocupação compulsória só ocorreu em 16/01/2023, após diversas tentativas de recursos interpostos pelos
a
pelantes com o objetivo de se
manterem na posse do imóvel indevidamente.

Ademais, a
firma que os
a
pelantes jamais realizaram reformas ou benfeitorias, apesar de ocuparem o imóvel por cerca de 15 anos.

Aduz que, q
uando o imóvel foi retomado, encontrava-se em estado de extrema deterioração, conforme fotos e provas anexadas à contestação.

Sustenta que a
s despesas alegadas pelos
a
pelantes
foram
, portanto, contestadas e impugnadas especificamente, por não corresponderem à realidade dos fatos.

Diante da atribuição de culpa aos
a
pelantes, a
a
pelada sustenta que
n
ão há qualquer obrigação de reembolso pelas alegadas benfeitorias.

Pois bem
.
Ressai dos autos de origem que
os apelantes exerciam a posse sobre o imóvel, objeto da lide, em razão de contrato de locação
que, inicialmente, foi firmado entre o genitor do apelante Daniel e apelada e, após o falecimento daquele,
o contrato de locação foi sucessivamente renovado e prorrogado
verbalmente, entre os sucessores do
de cujus
.

Após atraso no pagamento dos
aluguéis
e impostos, a apelada propôs
,
23/02/2
016
,
Ação de Despejo com Cobrança de Acessórios da Locação
em desfavor dos ora recorrentes
(autos no
0006314-94.2016.8.11.
0041)
.

Outrossim, verifica-se que
,
no decorrer da Ação de Despejo, as
partes firmaram,
em 28 de novembro de 2018
,
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Residencial Urbano
(ID.
316689872),
motivo pelo qual a apelada requereu a suspensão do processo
, mas
, em razão do descumprimento
do contrato pelos apelados, postulou, em
31/07/2019
, o prosseguimento do feito (ID.
161169695
, p. 188, autos no
0006314-94.2016.8.11.
0041
), juntando
notificação extrajudicial
encaminhada
à apelante
Leidiane
, com
intimação
datad
a
de
24/07/2019
(ID.
161169695
, p. 192
, autos no
0006314-94.2016.8.11.
0041
).

A referida Ação de Despejo
foi julgada procedente
, conforme
sentença proferida em
17/05/2022
e transitada em julgado (ID.
161169751
),
a qual determinou
a
rescisão d
o contrato de locação residencial
, decretou o
despejo
dos
r
equeridos
, ora apelantes,
e
condenou os ora recorrentes a
o pagamento dos
aluguéis
, bem como de débitos de IPTU desde
o ano de
2008
.

Os apelantes, por sua vez, nos autos da Ação de Ressarcimento de Benfeitorias, objeto desta apelação, reconhecem que o contrato não foi concretizado, mas sustentam que foi por culpa exclusiva da apelada e, assim, pleiteiam a incidência da cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato,
sob o argumento de que o contato não foi cumprido em razão da desistência da recorrida
.

Assevera-se que os recorrentes não postulam pela reintegração de posse ou pela manutenção do contrato
, mas
pedem a condenação da apelada à

indenização por benfeitorias
e
ao pagamento da

cláusula penal
descrita na
Cláusula Sexta
do contrato,
por desistência
por culpa exclusiva
da recorrida,

in
verbis
:

PARÁGRAFO
[sic]
SEXTA
: Fica estipulado de comum acordo entre as partes, a multa de 20% (Vinte por cento) sobre o valor deste Contrato,
penalizando a parte que desistir da negociação ou não cumprir qualquer Cláusula deste Instrumento
.

(ID.
316689872
) [grifo nosso]

No que tange ao mencionado
Instrumento
Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Residencial Urbano
, destaca-se
:

Objeto
:
Casa Residencial matriculada sob o no 8.294, no RGI do Cartório do 2o Ofício da Comarca de Cuiabá-MT,
com as seguintes características: 2,00 metros de frente para a Rua Guerra Junqueira; 12,00 metros nos fundos com o Lote 18; 36,00 metros do lado direito com o Lote 08 e 36,00 metros do lado esquerdo com o Lote 06. Divisões Internas: 03 quartos sendo 01 suíte, sala de estar, banheiro social, cozinha, área de serviço, dependência de empregada e garagem.

Obrigação de pagamento
: pagar o preço total
de R$ 150.000,00
,
à vista
, através de
financiamento
junto à Caixa Econômica Federal, que
já se encontraria disponibilizado para os
compradores
, conforme descrição da
Cláusula
Terceira
.

Demais obrigações
: os apelantes deveri
am regularizar a documentação do imóvel, a qual incluiu a quitação dos impostos em atraso, regularização da área construída
e despesas para tanto;
averbação em Cartório, coleta de certidões e tudo o mais que for necessário, conforme as exigências do Agente Financeiro
, nos termos da
Cláusula
s Quarta e Quinta
.

Cláusula penal
:
a multa de
20%
(Vinte por cento) sobre o valor
do c
ontrato, penalizando a parte que desistir da negociação ou não cumprir qualquer Cláusula
do
Instrumento.

Ocorre que
os ora apelantes
sustentam que, para regularizar
o imóvel, despenderam o montante de
R$ 14.000,00
referente a honorários de serviços prestados em assessoria
e, para comprovar o referido montante, juntaram aos autos um recibo
com data de
01/06/2020
(ID.
316689873
).

Outrossim, alegam que gastaram o total de R$ 54.830,32
em projetos arquitetônicos, reformas e regularizações junto à Prefeitura, pois, segundo os apelantes, a casa precisava de reparos.

Quantos aos aludidos gastos,
destacam
-se se os seguintes
documentos
:

b
oleto de avaliação
para fins de garantia contratual, emitido pela Caixa Econômica Federal, datado de
11/08/2020
(ID.
316689876
) e no valor de R$ 750,00, sem o comprovante de pagamento;

r
ecibo no valor de R$ 12.000,00, datado de
17/03/2020
,
referente a serviços de engenharia civil para regulari
zação do imóvel objeto da lide (ID.
316689877
);

p
roposta
de orçamento para g
astos com materiais elétricos
, no valor de R$ 1.409,41, emitida em 12/11/2020, sem comprovante de pagamento (ID. 3166898
78, p. 01);

re
cibo genérico de eletricista, datado de
29/09/2018
,
no valor de R$ 2.500,00, mas
sem
especificação dos dados do imóvel ao qual se refere (ID.
316689878
);

recibo referente a “
curto circuito
, aumento da conta de luz e revisão geral elétrica”, no montante de R$ 1.200,00, refe
rente ao imóvel objeto da lide, e datado de
17/11/2020
(ID.
316689878
);

nota fiscal sem assinatura de recebedor ou data de recebimento,
referente a compra de tintas
e materiais de pintura
(ID. 316689
878, p. 04 e 06)
, com data de
12/11/2020
;

pedido de venda com orçamento, referente a tintas e material de pintura, sem comprovante de pagamento, com data de
12/11/2020
(ID. 316689878, p
. 06);

D
ocumento de Arrecadação M
unicipal e comprovante de pagamento
, datado de
2
6
/12/2019
,
no valor
de
R$ 5.149,84
,
concernente
a
:

[...]
Taxa do PD 7621/2019 referente as
medidas compensatórias ou mitigatórias correspondente
a regularização da obra unifamiliar com área de 310,51m2, taxa de desconformidade com a legislação, aprovação de projeto e atestado de regularização da construção localizada na (RUA LUIS DE MATOS (ANTIGA RUA GUERRA JUNQUEIRA), QD. 04, LOTE No 07, BAIRRO CIDADE ALTA (ANTIGA VÁRZEA DO ENSAIO) CIDADE CUIABÁ-MT), com n.o de inscrição cadastral (01.4.24.022.0345.001) parcela 2/3

Dívida(s): 2754716/01
”

(ID. 316689879)

Termo de conciliação e confissão de débitos de Dívida Ativa (no 372843),
entre a apelada e a Prefeitura do Município de Cuiabá, datado de
29/11/2018
, no valor de R$
1
3
.
797,69
, com desconto
à vista, perfazendo o total de R$ 7
.858,06, cuja liquidação deveria ser concretizada em até 08 dias,
sem comprovante de pagamento
;

Comprovante de
depósito em dinheiro
em favor da apelante
, no valor de R$ 1.530,00
, sem referência ao que se tratou e datado de
04/12/2018
(ID. 316689879);

Documento
da Prefeitura Municipal de Cuiabá, datado de
10/03/2020
, com aprovação de projeto para regularização de obra referente ao imóvel objeto da lide (ID.
316689880
).

N
ota Fiscal de Serviço, sem comprovante de pagamento, referente a endereço distinto do endereço do imóvel, datada de
23/08/2021
, no valor de R$ 2.800,00 (ID.
316689881
)
.

“Prints” de conversas por
WhatsApp
,
não autenticados,
com uma pessoa chamada “Tatiane”, com datas fora de ordem,
entre
março de 2020 a setembro de 2020
, sem identificação do outro interlocutor
, e outro “print”, datado de
22 de setembro de 2020
,
mais de um ano após a notificação extrajudicial para constituição dos apelantes em mora,
solicitando que uma pessoa chamada “Alda”,
supostamente a apelada, assin
asse
algo
(ID. 316689874)
:

Pois bem.
Primeiramente, verifica-se que o
s documentos destacados acima denotam o descumprimento contratual
por
culpa
dos apelantes, uma vez que
o contrato foi firmado em
28/11/20
18
,
com previsão de
pagamento à vista
,
o qual não estava condicionado à prévia regularização imobiliária
e, conforme declarado no contrato,
o valor do financiamento já se encontraria disponibilizado pelo Instituição Financeira, à época da avença, para os compradores (Cláusula
Terceira)
.

Ademais,
quanto às outras obrigações dos apelantes referentes à regularização do imóvel,
constata-se que
(i) a contratação de engenheiros para regularização do
bem

foi
firmad
a
apenas em

17/03/2020
; (
ii
) a emissão de boleto de avalição da Caixa Econômica, sem pagamento,
foi emitido
apenas
em 11/08/2020
;
o pagamento do valor de R$ 5.149,84, parcela 2/3, foi efetuado apenas em
26/12/2019
;
a aprovação do projeto para regularização de obra foi emitido apenas em
10/03/2020
e o pagamento dos serviços de projeto arquitetônico foi efetuado apenas em
01/06/2020
.

Ou seja, as providências relativas à regularização do imóvel foram adotadas de forma
extremamente
tardia
.

Nos termos do art.
476
Código Civil, “
nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Assim, tendo os apelantes deixado de cumprir, no tempo e modo devidos, as obrigações que lhes incumbiam
,
especialmente a apresentação tempestiva da documentação regularizada e a efetivação do pagamento
à vista,

não podem imputar à apelada a frustração do negócio jurídico
.

Ressalte-se, ainda, que, consoante o art.
422
do Código Civil, os contratantes devem guardar, tanto na conclusão quanto na execução do contrato, os princípios da
probidade e da boa-fé objetiva
, o que não se observa na conduta dos recorrentes, que permaneceram na posse do imóvel mesmo após a notificação extrajudicial e o ajuizamento da ação de despejo, evidenciando o descumprimento contratual que lhes é imputável.

Por outro lado, constata-se também que
os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar as alegadas benfeitorias
, conforme lhes impõe o art.
373, inciso I, do Código de Processo Civil
, tampouco demonstraram o efetivo desembolso ou a vinculação direta das notas e recibos apresentados com o imóvel objeto da lide.

Grande parte dos documentos é genérica, destituída de comprovação de pagamento ou sem correspondência com o endereço do bem
ou que foram utilizadas como benfeitoria no imóvel
.

Nessas condições,
não há que se falar em direito ao ressarcimento por benfeitorias, tampouco em incidência de cláusula penal em favor dos apelantes
,
uma vez que o descumprimento contratual decorreu de sua própria inércia e mora
, com fulcro nos
arts
. 408 e 476 do Código Civil
.
Veja-se:

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal,
desde que, culposamente
, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

[grifo nosso]

A corroborar os entendimentos, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – EXECUÇÃO DE CLÁUSULA PENAL FUNDADA EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR A PROPRIEDADE AO PROMITENTE COMPRADOR – PRELIMINARES – CERCEAMENTO DE DEFESA E INDEFERIMENTO DE DEPOIMENTO DAS PARTES E OITIVA DE TESTEMUNHAS – REJEITADAS – JULGAMENTO CITRA PETITA – INOCORRÊNCIA – MÉRITO –
CLÁUSULA PENAL – TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL – VIABILIDADE DA APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL CONFORME PREVISTA NO CONTRATO –
REDUÇÃO – EXCESSO VERIFICADO – SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR PROCEDENTE EM PARTE OS EMBARGOS À EXECUÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não ocorre cerceamento de defesa se o juiz dispensa a realização de prova oral ao deslinde do feito, mormente quando a matéria tratada é passível de comprovação por documentos jungidos aos autos. A matéria no que diz respeito à exigibilidade do título foi analisada no mérito da sentença, de modo que não há falar em julgamento citra petita. O contrato que instrui o feito executivo possui força executiva, eis que presentes todos os requisitos do
art
.
784, II, do Diploma Processual Civil, sendo que a cláusula penal baseada em valor de mercado de bem imóvel não lhe retira a exigibilidade, certeza e liquidez. Havendo descumprimento da obrigação acessória, perfeitamente possível a aplicação da cláusula penal, porque expressamente prevista. Entretanto, o valor da multa contratual mostra-se manifestamente excessivo, haja vista que se tornou maior que o próprio valor do bem na época da aquisição, de modo que comporta redução para 10% sobre o valor principal da obrigação, em consonância com o que prevê o artigo 413 do Código Civil, visando, com isso, a manutenção do equilíbrio contratual, além de evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes.

(TJ-MT - AC: 10008434220198110052, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 08/03/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2023) [grifo nosso]

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL -
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES
PACTUADOS
- RESOLUÇÃO CONTRATUAL. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução.
O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes
. O pagamento de perdas e danos pelo contratante que deu causa à rescisão, é medida de inteira justiça, o que, do contrário, sem dúvida, ensejaria enriquecimento sem
causa .
É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período em que o comprador utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. A reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual.

(TJ-MG - AC: 10701110421883001 MG, Relator.: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 07/11/2018, Data de Publicação: 19/11/2018) [grifo nosso]

Diante do exposto,
conheço do recurso e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se na íntegra o teor da sentença objurgada.

Por fim, diante d
o resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência para o importe de 12% (doze por cento)
sobre o valor da
causa da
ação principal
, nos termos do art. 85, §11, do C
ódigo de Processo Civil,
com suspensão da exigibilidade, nos termos do art.
98, § 3o, do mesmo Código, mas
sem majoração quanto à reconvenção, uma vez que
, conforme asseverado pela apelada,
os apelantes não postularam pela reforma
da sentença
no que tange à
condenação decorrente
do pedido reconve
ncional.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2025