Tribunal: TJMT
Processo: 1022853-26.2021.8.11.0015
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por ADRIANA PEREIRA DA SILVA contra sentença que julgou procedente a Ação de Cobrança ajuizada por LOTEADORA ASSAI S/S LTDA, condenando a requerida ao pagamento de R$ 32.212,38, relativos a 16 parcelas inadimplidas de contrato de compra e venda de imóvel. A recorrente defende o adimplemento substancial (pagamento de 103 de 119 parcelas) e, subsidiariamente, pleiteia a aplicação da teoria da imprevisão em razão de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia da COVID-19.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o pagamento de 87% das parcelas do contrato configura adimplemento substancial, a justificar a extinção da obrigação; e (ii) estabelecer se a pandemia da COVID-19 e as dificuldades financeiras decorrentes autorizam a revisão contratual com base na teoria da imprevisão.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A tese de adimplemento substancial exige prova de que a parte devedora cumpriu parcela significativa da obrigação de modo a tornar desproporcional a cobrança do saldo remanescente ou a resolução contratual, o que não se verifica no caso concreto, diante do inadimplemento de 16 parcelas de um total de 119.
4. O reconhecimento do adimplemento substancial é aplicável, em regra, para impedir a resolução do contrato em situações de descumprimento residual e irrelevante, o que não se configura quando a parte credora opta por cobrar o saldo remanescente, como no presente caso.
5. A aplicação da teoria da imprevisão pressupõe a ocorrência de evento extraordinário e imprevisível que torne a prestação excessivamente onerosa, o que não se comprova apenas pela alegação genérica de dificuldades financeiras ou pela menção à pandemia da COVID-19.
6. A ausência de demonstração concreta da onerosidade excessiva, bem como a existência de cláusulas contratuais claras quanto aos encargos e consequências da mora, afasta a possibilidade de revisão contratual por onerosidade excessiva.
7. A cobrança do saldo devedor encontra respaldo em cláusulas contratuais expressas e no princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), não havendo ilegalidade na pretensão da credora.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O adimplemento de 87% das parcelas contratuais não configura, por si só, adimplemento substancial quando não há pedido de resolução contratual, mas sim cobrança do saldo remanescente.
2. A pandemia da COVID-19 e dificuldades financeiras genéricas não caracterizam, por si sós, fatos imprevisíveis aptos a autorizar a revisão contratual com base na teoria da imprevisão.
3. A cobrança do saldo devedor é legítima quando prevista contratualmente e não demonstrado qualquer vício na formação do contrato.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022853-26.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ADRIANA PEREIRA DA SILVA - CPF: 049.036.981-22 (APELANTE), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por ADRIANA PEREIRA DA SILVA contra sentença que julgou procedente a Ação de Cobrança ajuizada por LOTEADORA ASSAI S/S LTDA, condenando a requerida ao pagamento de R$ 32.212,38, relativos a 16 parcelas inadimplidas de contrato de compra e venda de imóvel. A recorrente defende o adimplemento substancial (pagamento de 103 de 119 parcelas) e, subsidiariamente, pleiteia a aplicação da teoria da imprevisão em razão de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia da COVID-19.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o pagamento de 87% das parcelas do contrato configura adimplemento substancial, a justificar a extinção da obrigação; e (ii) estabelecer se a pandemia da COVID-19 e as dificuldades financeiras decorrentes autorizam a revisão contratual com base na teoria da imprevisão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A tese de adimplemento substancial exige prova de que a parte devedora cumpriu parcela significativa da obrigação de modo a tornar desproporcional a cobrança do saldo remanescente ou a resolução contratual, o que não se verifica no caso concreto, diante do inadimplemento de 16 parcelas de um total de 119.

4. O reconhecimento do adimplemento substancial é aplicável, em regra, para impedir a resolução do contrato em situações de descumprimento residual e irrelevante, o que não se configura quando a parte credora opta por cobrar o saldo remanescente, como no presente caso.

5. A aplicação da teoria da imprevisão pressupõe a ocorrência de evento extraordinário e imprevisível que torne a prestação excessivamente onerosa, o que não se comprova apenas pela alegação genérica de dificuldades financeiras ou pela menção à pandemia da COVID-19.

6. A ausência de demonstração concreta da onerosidade excessiva, bem como a existência de cláusulas contratuais claras quanto aos encargos e consequências da mora, afasta a possibilidade de revisão contratual por onerosidade excessiva.

7. A cobrança do saldo devedor encontra respaldo em cláusulas contratuais expressas e no princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), não havendo ilegalidade na pretensão da credora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O adimplemento de 87% das parcelas contratuais não configura, por si só, adimplemento substancial quando não há pedido de resolução contratual, mas sim cobrança do saldo remanescente.

2. A pandemia da COVID-19 e dificuldades financeiras genéricas não caracterizam, por si sós, fatos imprevisíveis aptos a autorizar a revisão contratual com base na teoria da imprevisão.

3. A cobrança do saldo devedor é legítima quando prevista contratualmente e não demonstrado qualquer vício na formação do contrato.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de
Apelação Cível
interposto por
ADRIANA PEREIRA DA SILVA
contra sentença proferida na “Ação de Cobrança” ajuizada pela parte recorrida
LOTEADORA ASSAI S/S LTDA
, que tramita perante a 4a Vara Cível de Sinop - MT.

O magistrado
a quo
,
em sentença
, (ID.

284972387 - ID de origem 174927281),

julgou procedente o pedido inicial,
para condenar a requerida ao pagamento de R$ 32.212,38, valor a ser corrigido monetariamente, com incidência de juros pela taxa Selic, descontada a variação do IPCA, a partir da citação.

Por fim, condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, todavia, de exigibilidade suspensa, diante do deferimento dos benefício da justiça gratuita.

O apelante em suas razões (ID.

284972388 - ID de origem 178288480) defende o adimplemento substancial, pois quitou 87% do contrato, pagando 103 das 119 parcelas. Sustenta que não se trata de inadimplemento absoluto e que a cobrança integral viola os princípios da boa-fé objetiva e da função social, conforme os artigos 421 e 422 do Código Civil.

Ressalta que o STJ admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial em casos em que a maior parte da obrigação foi cumprida. Menciona precedentes como o REsp 761.944 e o REsp 877.965 para sustentar que a resolução contratual seria desproporcional.

Subsidiariamente, requer aplicação da teoria da imprevisão, alegando que a pandemia agravou sua situação financeira, tornando o contrato excessivamente oneroso. Afirma que, diante da crise, priorizou despesas básicas, impossibilitando o pagamento das parcelas restantes.

Requer provimento para reformar a sentença, com reconhecimento do adimplemento substancial e extinção da obrigação ou, alternativamente, revisão contratual com base na imprevisão. Requer também o prequestionamento da matéria para eventual recurso às instâncias superiores.

Contrarrazões sob ID. 284972390 - ID de origem 181208474, suscitando ofensa ao princípio da dialeticidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na origem trata-se de ação de cobrança ajuizada por LOTEADORA ASSAI S/S LTDA contra ADRIANA PEREIRA DA SILVA. A autora alega que firmou compromisso de compra e venda do lote 30, quadra 04, no Jardim Veneza, em 20/02/2012, no valor de R$ 60.720,00, a ser quitado com entrada e 119 parcelas.

Sustenta que a ré pagou a entrada e 103 parcelas, tornando-se inadimplente, e que também seria responsável pelos tributos do imóvel. Pleiteou a condenação ao pagamento de R$ 32.212,38, referentes ao saldo e encargos.

A requerida foi citada. Em contestação, alegou ter adimplido 87% do contrato e pediu a extinção da obrigação. De forma alternativa, invocou a teoria da imprevisão, afirmando dificuldades financeiras e construção de residência no lote.

O magistrado de 1o grau reconheceu a inadimplência da ré desde outubro de 2020 e afastou a teoria da imprevisão, por inexistência de fato imprevisível. O valor da condenação de R$ 32.212,38 decorre das 16 parcelas inadimplidas do contrato, acrescidas de encargos previstos na Cláusula Sexta, bem como do direito da compromitente, conforme o Parágrafo Primeiro da mesma cláusula, de exigir o saldo devedor antecipadamente vencido.

Irresignada, a parte ré interpôs Recurso de Apelação fundamentando sua tese na alegação de ter quitado 87% do contrato, invocando o adimplemento substancial e, alternativamente, a teoria da imprevisão por dificuldades financeiras, requerendo a extinção da obrigação ou revisão contratual.

No que concerne à alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade
, não verifico sua ocorrência, porquanto, é possível extrair os motivos e fundamentos sobre os quais se assentam o pedido recursal, bem como, as razões do inconformismo, ao se contrapor a sentença recorrida.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RECURSO QUE NÃO ATACA OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA – PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – INEXISTÊNCIA DE OFENSA – PRELIMINAR REJEITADA – COBRANÇA DE TAXA DE ANUIDADE DE CARTÃO DE CRÉDITO – AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO – COBRANÇA INDEVIDA – REPETIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES – DANO MORAL NÃO RECONHECIDO – 1o APELO – CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – 2o APELO – PREJUDICADO. O princípio da dialeticidade consubstancia-se na exigência de que o recorrente apresente os fundamentos da sua insatisfação com a decisão atacada e o motivo do pedido de prolação de outra. Estando presentes tais requisitos, a preliminar de ausência de pressuposto de admissibilidade do recurso do consumidor deve ser rejeitada. Diante da negativa de contratação, cabe ao réu o ônus de comprovar o fato modificativo ou extintivo do direito da parte autora, nos termos do artigo 373, II, do CPC. (...).” (N.U 1000498-37.2023.8.11.0052, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/10/2024, Publicado no DJE 07/10/2024).

É sabido que o efeito devolutivo da apelação permite o reexame da matéria impugnada, e a repetição de trechos da exordial não implica, por si só, ausência de impugnação específica.

Em vista disso,
rejeito
a arguição de ofensa à dialeticidade recursal.

O recurso não merece provimento. As partes firmaram compromisso de compra e venda em 20/02/2012, envolvendo lote urbano no valor de R$ 60.720,00, com pagamento mediante entrada e 119 parcelas. A apelada comprovou que a apelante deixou de pagar 16 parcelas, tornando-se inadimplente a partir de 20/10/2020.

A autora requereu o pagamento de R$ 32.212,38, valor correspondente ao saldo devedor atualizado, por sua vez, a apelante sustenta adimplemento substancial por ter quitado 87% do contrato. No entanto, tal tese não afasta o direito da credora de cobrar o saldo remanescente, pois não há pedido de rescisão contratual a ser obstado.

A alegação de adimplemento substancial, fundada no pagamento de 87% do contrato, não afasta a pretensão de cobrança, pois não há pedido de resolução contratual a ser impedido.

O reconhecimento do adimplemento substancial tem caráter excepcional e exige prova inequívoca de que a parte devedora quitou parcela significativa da obrigação, o que não se verifica nos autos, considerando-se a inadimplência de 16 parcelas.

Conforme entendimento consolidado, tal teoria não se aplica quando o inadimplemento, ainda que parcial, compromete a finalidade do contrato, como ocorre no presente caso.

Vide, a respeito, jurisprudência nacional:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INOCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. LOCATIVOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. SUCUMBÊNCIA. GRATUIDADE JUDICIÁRIA: Deferido o benefício da gratuidade judiciária à parte apelante, face sua situação econômica-financeira. NULIDADE. TUTELA PROVISÓRIA: Não se mostra recomendável o cumprimento imediato da tutela de urgência, de reintegração de posse, sem que antes seja resolvido o objeto da ação, de forma definitiva. Imprescindível a proteção da posse até o trânsito em julgado da ação, no caso em concreto. RESCISÃO CONTRATUAL.
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL: Comprovado que o desfazimento do negócio ocorreu por culpa exclusiva da promitente-compradora/requerida, diante do inadimplemento contratual. O reconhecimento do adimplemento substancial do contrato é medida excepcional e somente deve ocorrer quando houver comprovação de que a devedora quitou parte substancial do débito. No caso dos autos, é de se manter a rescisão do contrato, tendo em vista que não restou configurado o adimplemento substancial.
CLÁUSULA PENAL: No caso em concreto, cabível a incidência da cláusula penal de 10%, porquanto pactuada no contrato, mas incidente sobre o valor quitado pela promitente-compradora. Orientação no sentido que a cláusula pena incida sobre o valor quitado, ao invés sobre a totalidade do preço da compra e venda. Apelo provido, em parte. LOCATIVOS: É inaceitável o uso do imóvel por enorme lapso temporal, sem qualquer contraprestação da parte que motivou a rescisão contratual. Mantida a condenação em locativos pelo uso do imóvel, conforme orientação deste Colegiado, mas alterado o seu valor mensal. Apelo parcialmente provido. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS MATERIAIS. IMPOSSIBILIDADE: Deve ser reconhecida a impossibilidade de cumulação da cláusula penal e indenização pelo uso do imóel, não obstante se tratar de contrato entre particulares. Adoção da orientação do Tema 970 do STJ, por analogia. Deverão os promitentes-compradores optarem por uma das indenizações, a fim de se evitar enriquecimento indevido. SUCUMBÊNCIA: Alterada a sucumbência, face decaimento reciproco, para repartir as custas e fixar honorários advocatícios para ambos litigantes. Vedada a compensação. Suspensa a exigibilidade diante da gratuidade da justiça às partes. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO.” (Apelação Cível, No 70085071454, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 16-12-2021) (g.n).

Alegou-se, de forma subsidiária, a teoria da imprevisão, com fundamento em dificuldades financeiras e impactos da pandemia. De igual modo, a alegação de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia não caracteriza, por si só, fato extraordinário ou imprevisível, sendo inaplicável na ausência de demonstração concreta de onerosidade excessiva.

Nesse sentido já se manifestou essa Eg. Câmara, bem como a jurisprudência nacional:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – REJEIÇAO DOS EMBARGOS MONITÓRIOS - TENTATIVA DE APLICAR ÍNDICE DE CORREÇAO DIVERSO AO ESTABELECIDO NO CONTRATO - TEORIA DA IMPREVISÃO - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA - DEVER DE QUITAÇÃO NA FORMA PACTUADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO
. Os fatos narrados pelos apelantes, por si só, não ensejam a aplicação da teoria da imprevisão e consequente exoneração da aplicação do índice que melhor atualiza as parcelas do contrato, posto não haver prova da alegada onerosidade excessiva suportada, ônus que lhes competia
. - (TJ-MT - AC: 10133939720228110041, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 20/09/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2023) (g.n).

"APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - RESCISÃO - COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS - ABUSIVIDADE - MULTA MORATÓRIA E RESCISÓRIA - VALOR RAZOÁVEL - COBRANÇA CUMULADA - POSSIBILIDADE - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA E CORREÇÃO - VENCIMENTO. 1. Os honorários contratuais despendidos pela parte ao seu advogado não constituem dano material passível de reparação.
2. Não é somente a existência de uma situação de isolamento social decorrente da pandemia da COVID-19 que autoriza a rescisão de contrato válido
. [...]. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.221024-9/001, Relator (a): Des.(a) José Américo Martins da Costa , 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/06/2022, publicação da súmula em 29/06/2022)". (g.n.)

Diante da inadimplência incontroversa, da ausência de fato jurídico imprevisível e da existência de cláusulas expressas prevendo os encargos aplicáveis, impõe-se a manutenção da sentença. Não há amparo legal para repactuação forçada do débito ou extinção da obrigação.

Ressalte-se que o contrato é um acordo de vontades, regido pelos princípios da boa-fé, da função social e da "pacta sunt servanda". Assim, ausente qualquer vício, obriga as partes contratantes a seguir seus ditames.

Com essas considerações,
CONHEÇO
do
RECURSO
, e
NEGO PROVIMENTO
.

Determino
a majoração dos honorários advocatícios recursais para o importe de 12% (doze por cento) no art. 85, § 11o, do Código de Processo Civil, de exigibilidade suspensa, diante do deferimento dos benefício da justiça gratuita

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025