Tribunal: TJMT
Processo: 0000987-37.2016.8.11.0020
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente Ação Declaratória de Rescisão Contratual, proposta pelo vendedor de imóvel rural sob a alegação de inadimplemento dos compradores quanto a segunda e terceira parcelas do contrato firmado. O autor-apelante pleiteou a rescisão da avença, após previamente ajuizar ação de consignação em pagamento para depositar parte dos valores recebidos, abatidos prejuízos. A sentença também condenou o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se há inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda; (ii) verificar a possibilidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial à hipótese concreta.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A parte apelante descumpre cláusula contratual relevante (cláusula 6.1), deixando de realizar benfeitorias no imóvel e de pagar os funcionários até a data acordada, o que configura inadimplemento também de sua parte.
A comprovação de que os apelados pagaram aproximadamente 60% do valor total contratado indica cumprimento substancial das obrigações assumidas, com respaldo na teoria do adimplemento substancial.
A teoria do adimplemento substancial, conforme o Enunciado n. 586 da VII Jornada de Direito Civil, aplica-se quando há adimplemento expressivo da obrigação e ausência de prejuízo relevante ao credor, sendo a rescisão medida excessiva e desproporcional.
O apelante vende o imóvel a terceiros, sem formalização de distrato ou autorização judicial, contrariando o princípio da boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do CC), o que inviabiliza a rescisão pretendida.
Os danos materiais e morais alegados pelo autor não são comprovados de forma concreta e individualizada, inexistindo nexo causal evidente entre condutas dos apelados e os prejuízos alegados.
A eventual partilha de valores entre os apelados, em processo de divórcio, não implica, por si só, reconhecimento da rescisão contratual pretendida.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
O inadimplemento parcial de parcelas contratuais, quando acompanhado do cumprimento de mais de 50% da obrigação e de inadimplemento recíproco, autoriza a aplicação da teoria do adimplemento substancial.
A rescisão contratual não se justifica quando o inadimplemento do comprador é inferior à metade do contrato e o vendedor também descumpre cláusulas relevantes do pacto.
A venda do imóvel a terceiros, sem distrato ou anuência judicial, viola o princípio da boa-fé objetiva e impede a rescisão unilateral do contrato.
A alegação genérica de danos morais e materiais, desacompanhada de provas, não enseja reparação.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 98, § 3o; CC, arts. 421 e 422.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível no 20271806220118130024, Rel. Des.a Shirley Fenzi Bertão, j. 02.10.2024. TJ-MS, Apelação Cível no 08115256920198120001, Rel. Des. Alexandre Raslan, j. 04.10.2024. Enunciado no 586 da VII Jornada de Direito Civil (CJF).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000987-37.2016.8.11.0020
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE DJALMA DE JESUS CARVALHO registrado(a) civilmente como DJALMA DE JESUS CARVALHO - CPF: 352.944.261-53 (APELANTE), EDNO DAMASCENA DE FARIAS - CPF: 383.615.071-91 (ADVOGADO), DIEGO CARVALHO DE OLIVEIRA - CPF: 010.557.541-05 (APELANTE), TRYCIA MARIA CARVALHO - CPF: 056.310.311-67 (APELANTE), ESPÓLIO DE JOAO DE CASTRO - CPF: 401.687.948-53 (APELADO), ERICA BORGES DE ANDRADE - CPF: 050.932.141-08 (ADVOGADO), CARLOS ALVES DE ABREU - CPF: 124.145.141-91 (ADVOGADO), MARISA PEREIRA DE SOUZA - CPF: 078.886.568-46 (APELADO), RUBENS HENRIQUE DE FREITAS - CPF: 248.114.738-33 (ADVOGADO), MAURO VIEIRA PERES - CPF: 133.441.818-74 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA EUNICE CANDIDO LOPES PERES - CPF: 117.377.048-89 (TERCEIRO INTERESSADO), VINICIUS FLAVIO CARVALHO - CPF: 032.868.141-56 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), DIEGO CARVALHO DE OLIVEIRA - CPF: 010.557.541-05 (TERCEIRO INTERESSADO), TRYCIA MARIA CARVALHO - CPF: 056.310.311-67 (TERCEIRO INTERESSADO), GELLY APARECIDA DOS SANTOS (TERCEIRO INTERESSADO), MARIELLY MARIA CARVALHO (TERCEIRO INTERESSADO), PAULO SERGIO GALTERIO - CPF: 119.418.018-38 (ADVOGADO), HAYLLA LORAINE SILVEIRA DOS SANTOS - CPF: 033.836.991-02 (ADVOGADO), ERNANDES BRITO DE OLIVEIRA MORAIS - CPF: 735.444.691-20 (ADVOGADO), JOSE ARIMATEA NEVES COSTA - CPF: 393.302.814-00 (ADVOGADO), EDIVALDO DE CASTRO - CPF: 120.080.658-12 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMP
LEMENTO SUBSTANCIAL. RECURSO NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente Ação Declaratória de Rescisão Contratual, proposta pelo vendedor de imóvel rural sob a alegação de inadimplemento dos compradores quanto
a
segunda e terceira parcelas do contrato firmado. O autor-apelante pleiteou a rescisão da avença, após previamente ajuizar ação de consignação em pagamento para depositar parte dos valores recebidos, abatidos prejuízos. A sentença também condenou o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se há inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda; (
ii
) verificar a possibilidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial à hipótese concreta.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A parte apelante descumpre cláusula contratual relevante (cláusula 6.1), deixando de realizar benfeitorias no imóvel e de pagar os funcionários até a data acordada, o que configura inadimplemento também de sua parte.

A comprovação de que os apelados pagaram aproximadamente 60% do valor total contratado indica cumprimento substancial das obrigações assumidas, com respaldo na teoria do adimplemento substancial.

A teoria do adimplemento substancial, conforme o Enunciado n. 586 da VII Jornada de Direito Civil, aplica-se quando há adimplemento expressivo da obrigação e ausência de prejuízo relevante ao credor, sendo a rescisão medida excessiva e desproporcional.

O apelante vende o imóvel a terceiros, sem formalização de distrato ou autorização judicial, contrariando o princípio da boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do CC), o que inviabiliza a rescisão pretendida.

Os danos materiais e morais alegados pelo autor não são comprovados de forma concreta e individualizada, inexistindo nexo causal evidente entre condutas dos apelados e os prejuízos alegados.

A eventual partilha de valores entre os apelados, em processo de divórcio, não implica, por si só, reconhecimento da rescisão contratual pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não
provido.

Tese de julgamento
:

O inadimplemento parcial de parcelas contratuais, quando acompanhado do cumprimento de mais de 50% da obrigação e de inadimplemento recíproco, autoriza a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

A rescisão contratual não se justifica quando o inadimplemento do comprador é inferior à metade do contrato e o vendedor também descumpre cláusulas relevantes do pacto.

A venda do imóvel a terceiros, sem distrato ou anuência judicial, viola o princípio da boa-fé objetiva e impede a rescisão unilateral do contrato.

A alegação genérica de danos morais e materiais, desacompanhada de provas, não enseja reparação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 98, § 3o; CC, arts. 421 e 422.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-MG, Apelação Cível no 20271806220118130024, Rel. Des.a Shirley
Fenzi
Bertão, j. 02.10.2024.

TJ-MS, Apelação Cível no 08115256920198120001, Rel. Des. Alexandre
Raslan
, j. 04.10.2024.

Enunciado no 586 da VII Jornada de Direito Civil (CJF).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação Declaratória de Rescisão Contratual julgada improcedente, com condenação do autor nas custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa, observando-se o disposto no art. 98, §3o, do CPC.

O apelante alega que
firmou um contrato de compra e venda de imóvel rural com os apelados e que estes pagaram apenas uma parte da segunda parcela e não quitaram nada da terceira e, por esse motivo, ajuizou Consignação em Pagamento em que depositou o valor pago, debitados os prejuízos e aqui, pede a rescisão do contrato.

Contrarrazões no Id n.
192339525
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O apelante
ajuizou
a presente Ação arguindo que
celebrou com os
apelados
, em 9
-
9
-
2013,
C
ontrato de
P
romessa de
C
ompra e
V
enda de
I
móvel
R
ural
(Id n.
175699582 - Pág. 17
-19)
, denominado "Fazenda Brinco de Ouro", com área presumível de 400 hectares,
por
R$ 990.000,00, a ser pago
e, 3 parcelas, sendo a primeira de
R$ 300.000,00 no ato da assinatura do contrato, mediante
a entrega de
quatro cheques
, a segunda de
R$340.000,00
, em 9-9-20174 e, a terceira, de
R$ 350.000,00 em 09/09/2015,
ambas com
emissão de nota promissória
e que, uma vez que parte desses valore não foi quitado, pretendia rescindir a avença
.

Contudo, o conjunto probatório mostra que o pagamento foi sustado porque o autor/apelante, deixou de cumprir com sua parte no contrato no que diz respeito ao disposto na cláusula 6.1, que o obrigava a realizar benfeitorias
no imóvel e a pagar os funcionários até 31-12-2013.

Há notificação de ambas as partes a respeito das inadimplências.

Assim, a controvérsia está na possibilidade de rescisão do contrato e da existência de danos materiais e morais decorrentes dessa relação contratual.

Quanto à alegada anterior manifestação da apelada Marisa que teria reconhecido a procedência do pedido, em suas contrarrazões ela afirma que, embora tenha externado parcial concordância, acabou por
revogou expressamente qualquer manifestação anterior
e informou que
não deseja realizar
nenhum
acordo com o apelante. Assim, não há que se falar em ausência superveniente de uma das condições da ação.

Quanto à sentença transitada em julgado, proferida
na Comarca do Município de
São
Paulo
-SP
,
em que
os
apelados
teriam aceitado o valor depositado em Juízo pelo
apelante

e
partilhado
a quantia
tal circunstância, por si só, não implica no
reconhecimento da rescisão contratual pretendida pelo autor
, isso porque, a
partilha de eventual crédito entre os
apelados
, em processo de divórcio, não altera a relação jurídica estabelecida entre estes e o autor no contrato de promessa de compra e venda.

Do mesmo modo, quem está atualmente na posse da terra não é questão de grande relevância para a solução deste litígio, mas sim o fato do adimplemento substancial, isso porque a manutenção da avença entre
estas
partes vai depender desse fato e, os apelados
pagaram aproximadamente 60% do valor pactuado.

Ademais
,
a instrução mostra que houve inadimplência do apelante também, uma vez que deixou de observar o disposto na referida cláusula 6.1 do Contrato, ou seja, não realizou as benfeitorias no imóvel, tampouco pagou os funcionários, o que, abatendo-se da dívida, aumenta ainda mais o percentual de quitação dos apelados.

A respeito desse tema, o dispõe o
Enunciado n. 586 da VII Jornada de Direito Civil
que
,
“
Para a caracterização do adimplemento substancial (tal qual reconhecido pelo Enunciado 361 da IV Jornada de Direito Civil - CJF), levam-se em conta tanto aspectos quantitativos quanto qualitativos
” e, neste caso, conforme acima descrito, além do decurso de tempo, o apelante também deixou de cumprir obrigação contratual o que onerou os apelados.

Assim, aplica-se ao caso, a Teoria do Adimplemento Substancial.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DA AVENÇA - NÃO CABIMENTO - APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - POSSIBILIDADE.

A teoria do adimplemento substancial visa preservar a relação jurídica instaurada entre as partes, sendo aplicável,
quando houver o cumprimento quase integral das obrigações assumidas pelo devedor

Constatado que houve o adimplemento de percentual
superior a setenta por cento da obrigação firmada
, incide na espécie a teoria do inadimplemento substancial, ressalvada a possibilidade de o credor utilizar-se das vias ordinárias para cobrar o valor remanescente.
”

(TJ-MG - Apelação Cível: 20271806220118130024, Relator.: Des.(a) Shirley
Fenzi
Bertão, Data de Julgamento: 02/10/2024, Câmaras Cíveis / 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/10/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA DE DANOS MORAIS C/C PEDIDO LIMINAR PELO RITO ORDINÁRIO – SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS E PARCIALMENTE PROCEDENTE A RECONVENÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO – POSSIBILIDADE – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE – PEDIDOS RECONVENCIONAIS IMPROCEDENTES.

No caso concreto, deve ser mantida a sentença que julgou improcedentes os pedidos da lide principal, considerando que os apelantes, ora autores da demanda, não se desincumbiram do ônus que lhes incumbia, já que não demonstraram, ainda que minimamente, os fatos constitutivos de seus direitos alegados na inicial (art. 373, inc. I, do CPC
) .

Por outro lado, deve ser reformada a sentença para julgar improcedentes os pedidos reconvencionais, aplicando-se, para tanto, a teoria do adimplemento substancial.

Consoante preleciona a doutrina, "
a análise do adimplemento substancial passa por dois filtros. O primeiro deles é objetivo, a partir da medida econômica do descumprimento, dentro da relação jurídica existente entre os envolvidos.
O segundo é subjetivo, sob o foco dos
comportamentos das partes no processo
contratual
.
[...] Em suma, para a caracterização do adimplemento substancial entram em cena fatores quantitativos e qualitativos"
(TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 12a ed. Rio de Janeiro: Forense; Método, 2022,
p .
426/427).

Nesse sentido, editou-se o Enunciado no 586 da VII Jornada de Direito Civil, que dispõe: "Para a caracterização do adimplemento substancial (tal qual reconhecido pelo Enunciado 361 da IV Jornada de Direito Civil - CJF), levam-se em conta tanto aspectos quantitativos quanto qualitativos".

Em relação ao critério quantitativo, verifico que houve o adimplemento substancial da avença, uma vez que demonstrado nos autos, e inclusive reconhecido pela sentença, que os apelantes
cumpriram mais da metade do valor total da obrigação contratual.
Somando os valores de R$160 .000,00 (valor do imóvel entregue como entrada) e R$25.881,53 (valor total dos depósitos comprovados), os quais restaram comprovados a título de adimplemento contratual, ainda que parcial, tem-se o quantum de R$185.881,53, que corresponde ao percentual de 69.358,77% do valor total do contrato (R$268 .000,00).

No tocante
ao critério qualitativo, é mister considerar que, pelo extenso lapso temporal transcorrido desde que foi celebrado o negócio jurídico e instaurada a lide (14.11.2018), já houve considerável depreciação do bem móvel que é objeto do contrato
e, por conseguinte, a retomada da coisa pelo alienante acarretaria prejuízo excessivo ao devedor, uma vez que este perderia parcela significativa das prestações pagas para compensar o credor pela depreciação da coisa (
art
. 527, CC).

Diante disso, concluo que estão presentes os pressupostos necessários para a aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato, devendo ser preservado o
negócio jurídico celebrado entre as partes. Como consectário, deverão ser afastadas as medidas de rescisão contratual e de reintegração de posse do imóvel de matrícula no 203.498 – bem imóvel objeto do contrato firmado entre as partes – além da condenação dos apelantes ao pagamento de taxa de fruição e de cláusula
penal .
Recurso conhecido e parcialmente provido.
”

(TJ-MS - Apelação Cível: 08115256920198120001 Campo Grande, Relator.: Des. Alexandre
Raslan
, Data de Julgamento: 04/10/2024, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 07/10/2024)
.

E mais, há ainda o fato de o autor ter
desconsider
ad
o o contrato firmado entre as partes e
, sem aviso prévio,
vendeu a terceiros a área objeto do
feito
, sem que houvesse distrato,
quer
seja formal ou verbal,
muito menos
pronunciamento judicial quanto ao desfazimento da avença
, o que contraria
o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais, conforme disposto nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

Q
uanto aos danos materiais e morais alegados pelo autor, não foram suficientemente comprovados nos autos
, já que o apelante
limitou-se
a alegar genericamente a ocorrência de danos, sem demonstrar de forma concreta e inequívoca o nexo de causalidade entre a conduta dos
apelados
e
supostos
prejuízos sofridos.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso. Majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa, observando-se o disposto no art.
98, §3o, do CP
C.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025