Tribunal: TJMT
Processo: 0060359-19.2014.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-30
Data de publicação: 2025-05-06

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. PENHORA SOBRE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. BOA-FÉ DO EXEQUENTE. INVERSÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por Goiabeiras Participações Ltda. – EPP contra sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro opostos por Rosenil Judite da Silva, determinando a baixa da penhora sobre apartamento localizado em Cuiabá/MT, matriculado sob no 106.204, e condenando a embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A recorrente sustenta que a embargante não possui título registrado que comprove a aquisição da propriedade, e que, por confiar nos dados da matrícula imobiliária, atuou com boa-fé ao promover a penhora. Requer a improcedência dos embargos e a inversão dos ônus sucumbenciais, com fundamento no princípio da causalidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro imobiliário da alegada aquisição do imóvel pela embargante impede a oposição da posse a terceiro de boa-fé; (ii) estabelecer se a responsabilidade pelos ônus de sucumbência deve ser atribuída à parte que deu causa ao ajuizamento dos embargos de terceiro.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O sistema registral brasileiro atribui presunção de veracidade aos assentos constantes no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 1.227 do Código Civil, sendo inoponível a terceiros de boa-fé qualquer negócio jurídico não registrado.
A posse exercida pela embargante, embora prolongada, não foi formalizada nem publicizada por meio de registro, impedindo o reconhecimento de sua oponibilidade a terceiros que atuaram com base na matrícula vigente.
A penhora promovida pela apelante recaiu sobre imóvel cuja titularidade constava, nos registros públicos, em nome da devedora da ação executiva, inexistindo elementos que exigissem maior diligência investigativa quanto à situação possessória alegada.
A análise da cadeia de procurações revela ausência de poderes expressos para alienação do imóvel, o que reforça a inexistência de título hábil a transferir a propriedade ou conferir oponibilidade da posse.
Reconhecida a boa-fé da embargada, aplica-se o princípio da causalidade, devendo responder pelos ônus processuais a parte que deu causa à lide, no caso, a embargante, por não ter providenciado o registro de sua suposta aquisição.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento:
O negócio jurídico de aquisição de imóvel sem registro público é inoponível a terceiros de boa-fé, nos termos do art. 1.227 do Código Civil.
A constrição judicial baseada na matrícula vigente do imóvel presume-se legítima e não configura má-fé do exequente.
Aplica-se o princípio da causalidade para imputar os ônus sucumbenciais à parte que, por sua inércia em regularizar a situação dominial, deu causa ao ajuizamento dos embargos de terceiro.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.227; CPC, art. 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 303.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0060359-19.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Intervenção de Terceiros, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ROSENIL JUDITE DA SILVA - CPF: 474.165.481-87 (APELADO), DULCELY SILVA FRANCO - CPF: 697.967.851-53 (ADVOGADO), JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA - CPF: 027.318.836-42 (ADVOGADO), GOIABEIRAS PARTICIPACOES LTDA - EPP - CNPJ: 02.435.637/0001-36 (APELANTE), HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - CPF: 884.898.506-82 (ADVOGADO), VICTOR SHIGUEO GALHEGO UMETA - CPF: 061.734.178-80 (ADVOGADO), MEDEIROS SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA - CNPJ: 24.988.627/0001-60 (TERCEIRO INTERESSADO), ABECI CLARA DUETI VILALBA SOUZA DE ABREU - CNPJ: 15.960.198/0001-22 (TERCEIRO INTERESSADO), ABECI CLARA DUETI VILALBA SOUZA DE ABREU - CPF: 240.786.971-00 (TERCEIRO INTERESSADO), JOAO CARLOS SOUZA DE ABREU - CPF: 318.218.201-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. PENHORA SOBRE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. BOA-FÉ DO EXEQUENTE. INVERSÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Goiabeiras Participações Ltda. – EPP contra sentença que julgou procedentes os embargos de
terceiro opostos
por
Rosenil
Judite da Silva, determinando a baixa da penhora sobre apartamento localizado em Cuiabá/MT, matriculado sob no 106.204, e condenando a embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A recorrente sustenta que a embargante não possui título registrado que comprove a aquisição da propriedade, e que, por confiar nos dados da matrícula imobiliária, atuou com boa-fé ao promover a penhora. Requer a improcedência dos embargos e a inversão
dos
ônus sucumbenciais, com fundamento no princípio da causalidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro imobiliário da alegada aquisição do imóvel pela embargante impede a oposição da posse a terceiro de boa-fé; (
ii
) estabelecer se a responsabilidade pelos ônus de sucumbência deve ser atribuída à parte que deu causa ao ajuizamento dos embargos de terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O sistema registral brasileiro atribui presunção de veracidade aos assentos constantes no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 1.227 do Código Civil, sendo inoponível a terceiros de boa-fé qualquer negócio jurídico não registrado.

A posse exercida pela embargante, embora prolongada, não foi formalizada nem publicizada por meio de registro, impedindo o reconhecimento de sua oponibilidade a terceiros que atuaram com base na matrícula vigente.

A penhora promovida pela apelante recaiu sobre imóvel cuja titularidade constava, nos registros públicos, em nome da devedora da ação executiva, inexistindo elementos que exigissem maior diligência investigativa quanto à situação possessória alegada.

A análise da cadeia de procurações revela ausência de poderes expressos para alienação do imóvel, o que reforça a inexistência de título hábil a transferir a propriedade ou conferir oponibilidade da posse.

Reconhecida a boa-fé da embargada, aplica-se o princípio da causalidade, devendo responder pelos ônus processuais a parte que deu causa à lide, no caso, a embargante, por não ter providenciado o registro de sua suposta aquisição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O negócio jurídico de aquisição de imóvel sem registro público é inoponível a terceiros de boa-fé, nos termos do art. 1.227 do Código Civil.

A constrição judicial baseada na matrícula vigente do imóvel presume-se legítima e não configura má-fé do exequente.

Aplica-se o princípio da causalidade para imputar os ônus sucumbenciais à parte que, por sua inércia em regularizar a situação dominial, deu causa ao ajuizamento dos embargos de terceiro.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.227; CPC, art. 85, § 2o.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula no 303.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL

0060359-19.2014.8.11.0041

Apelante (s):
GOIABEIRAS PARTICIPACOES LTDA - EPP

Apelado (s):

ROSENIL JUDITE DA SILVA

Eminentes pares:

Trata-se de

recurso de apelação interposto
por

GO
IABEIRAS PARTICIPACOES LTDA - EPP
,
com
o
fito de reformar a
sentença que,
nos autos dos embargos de terceiro no 0060359-19.2014.8.11.0041, julgou procedente o pedido formulado por ROSENIL JUDITE DA SILVA para confirmar a liminar concedida e determinar a baixa da penhora realizada sobre o apartamento no 102, do Edifício Acácia, localizado em Cuiabá/MT, matriculado sob no 106.204. Ainda, condenou a embargada ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa.

Nas razões recursais, a apelante alega, em síntese, que
a apelada assumiu não ter providenciado a transferência da propriedade do imóvel para seu nome, sendo apenas detentora do bem por contrato particular não registrado no Cartório de Imóveis
e s
ustenta que, em razão da ausência desse registro, tornou-se impossível ter conhecimento de qualquer impedimento à penhora do imóvel em nome da executada
Abecil
Clara
Dueti
Vilalba, nos autos principais da execução.

Argumenta que a procuração que supostamente originou a posse da apelada não lhe conferia poderes para venda do imóvel, mas tão somente para representação junto à Caixa Econômica Federal no financiamento do bem.

Aduz que, inexistindo registro da transferência da propriedade e ausente má-fé de sua parte, não deveria ter sido determinada a baixa da penhora na sentença recorrida.

Defende, ainda, que a apelada deu causa ao ajuizamento dos embargos de terceiro ao não providenciar o registro da compra e venda do imóvel, razão pela qual deve arcar com os ônus sucumbenciais, pelo princípio da causalidade previsto na Súmula 303 do STJ.

R
equer a reforma da sentença para afastar sua condenação ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Sem c
ontrarrazões
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Trata-se de Embargos de Terceiro ajuizados por
Rosenil
Judite da Silva contra Goiabeiras Participações Ltda., objetivando a baixa da penhora realizada sobre um apartamento de sua propriedade, matriculado sob no 106.204 em Cuiabá/MT.

A embargante alega ser a legítima possuidora do imóvel desde 1990, tendo adquirido junto com seu ex-companheiro mediante cadeia de transferências iniciada por procuração outorgada pela proprietária
Abecil
Clara
Dueti
Vilalba. Contudo, a propriedade nunca foi efetivamente transferida para seu nome no registro imobiliário.

A penhora do imóvel decorreu de execução movida pela embargada em face de
Abecil
, única proprietária constante na matrícula do bem.

A controvérsia central reside em verificar se a embargada, ao realizar a penhora sobre o imóvel ainda constante em nome da executada
Abecil
, agiu de má-fé ou se deveria ter conhecimento prévio da suposta aquisição do bem pela embargante, cujo nome não constava no registro imobiliário.

Em caso de reconhecimento da boa-fé da embargada, deve-se analisar a quem deve ser imputada a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais nos embargos de terceiro, à luz do princípio da causalidade, considerando que a embargante não providenciou a regularização da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.

De início,
cumpre trazer a conceituação técnica dos institutos jurídicos
aplicáveis
ao caso. A posse, enquanto exteriorização do exercício de um dos poderes inerentes à propriedade, pode decorrer diretamente do domínio ou advir de relações jurídicas derivadas como o arrendamento, o comodato, a anticrese e outras figuras autônomas admitidas pelo direito positivo. Uma vez reconhecida a legitimidade da posse - seja esta mansa, pacífica e prolongada -, assiste ao possuidor a prerrogativa de opor embargos de terceiro contra eventuais constrições judiciais incidentes sobre o bem, notadamente quando anterior à demanda principal.

Em contrapartida, a propriedade representa o mais amplo dos direitos reais, abarcando os poderes de usar, gozar, dispor e
reivindicar
o bem de quem injustamente o detenha.

O sistema imobiliário brasileiro
elegeu o
registro público como forma de aquisição da propriedade imóvel, prestigiando o caráter obrigatório da inscrição do título translativo e conforme previsão do art. 1.227 do Código Civil
:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (
arts
. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Desse modo
, em homenagem à segurança jurídica promovida pela publicidade registral, revela-se inoponível aos terceiros de boa-fé o negócio jurídico despido de inscrição nos livros
imobiliários competentes.

De acordo com a análise
do conjunto fático-probatório,
a conclusão é que a Goiabeiras Participações Ltda. atuou com boa-fé ao promover a penhora sobre o apartamento
em discussão, o que se caracteriza porque os
registros imobiliários, dotados de presunção de veracidade, indicavam
Abecil
como proprietária única e legítima do apartamento penhorado
e n
ão havia qualquer averbação ou matrícula que apontasse a transferência da propriedade ou constituição de direitos possessórios em favor de terceiros
(Id.
272684351 - Pág. 31 e 32
).

Vale dizer que a
procuração originária que deflagrou a suposta cadeia de aquisições não conferia poderes expressos à outorgada para alienação do bem, limitando-se a autorizar
a
representação bancária
e o
s sucessivos substabelecimentos igualmente não continham cláusula habilitadora
para transmissão de direitos reais sobre o imóvel
(Id.
272684351 - Pág. 24 e seguintes
).

Assim, ausentes
provas de que Goiabeiras detinha conhecimento prévio da situação possessória exercida pela embargante
Rosenil
sobre o apartamento.

Portanto,
ante a
plena confiança depositada nos registros públicos e a carência de elementos que lhe impusessem a verificação de eventuais circunstâncias
extra registrais
, não há como imputar má-fé à conduta da exequente ao promover regularmente a penhora com amparo na matrícula imobiliária vigente à época.

Por outro lado, a ausência de boa-fé atribuída à embargante
Rosenil
decorre de sua própria inércia em não diligenciar as providências registrais para
formalização e publicidade de sua suposta aquisição do apartamento por mais de três décadas.

Entendo que
Goiabeiras atuou dentro dos parâmetros exigidos, não havendo ilicitude a lhe ser imputada quanto à promoção da constrição judicial questionada nos embargos de terceiro.

Certo é que a
apreciação dos elementos
dos autos
demonstra que, embora a embargante venha exercendo posse prolongada sobre o imóvel, faltou diligência de sua parte em promover a transferência registral da propriedade. Revela-se, portanto, improcedente sua pretensão de opor a terceiros de boa-fé, como a embargada na ação de execução origin
ária, direitos possessórios não formalizados na matrícula imobiliária.

Portanto,
não há como imputar à apelante Goiabeiras o dever de conhecer situações possessórias divorciadas da realidade registral
, já que a
segurança jurídica das relações imobiliárias, finalidade dos serviços de registro de imóveis, restaria fragilizada caso se admitisse a desconstituição de constrições promovidas com amparo nos assentos públicos por parte daqueles que, injustificadamente, deixaram de cumprir o
ônus
de atualizar os dados dominiais.

Consectário lógico desse entendimento é o reconhecimento da boa-fé da embargada ao requerer a penhora sobre bem que, segundo as presunções de veracidade geradas pelo Registro de Imóveis, pertencia à sua devedora na ação executiva. Logo, merece acolhida o fundamento recursal de que quem deu causa aos presentes embargos foi justamente a embargante, por não providenciar a inscrição de seu alegado direito de propriedade.

Por fim,
à luz do
princípio da causalidade, deve a parte que desencadeou o ajuizamento da demanda arcar com os respectivos ônus sucumbenciais.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO
ao recurso,
para reformar a sentença e julgar improcedentes os embargos de terceiro
e
,
por consequência,
invertendo os ônus de sucumbência em desfavor da embargante
Rosenil
Judite da Silva
, bem como fixo
honorários recursais em
15%

sobre o valor da causa, observados os parâmetros de razoabilidade previstos no art. 85, §2o do CPC.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/04/2025