Tribunal: TJMT
Processo: 1000407-60.2025.8.11.0024
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2025-12-15

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. LOCACÃO RESIDENCIAL. RECURSO INOMINADO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRORROGAÇÃO TACITA. ÔNUS DA PROVA. DANOS MATERIAIS SEM VISTORIA DE ENTRADA. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO ASSINADO. MANUTENÇÃO DA IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto por locadora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de cobrança de aluguéis referentes aos meses de julho, agosto e setembro de 2024, multa contratual e indenização por danos materiais no valor total de R$ 8.157,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão:
(i) definir se restou comprovada a inadimplência dos aluguéis de julho, agosto e setembro de 2024;
(ii) estabelecer se houve prorrogação tácita da locação após 31/07/2024;
(iii) determinar se há comprovação suficiente dos alegados danos materiais atribuídos à locatária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A análise dos comprovantes bancários evidencia o pagamento de sete aluguéis entre janeiro e junho de 2024, de acordo com a narrativa da ré, sem prova robusta de inadimplemento do aluguel de julho.
4. A mera existência de geladeira ou objetos pessoais no imóvel, desacompanhada de prova da continuidade da posse, não comprova a prorrogação tácita prevista no art. 47 da Lei 8.245/91.
5. As imagens, vídeos e áudios apresentados não possuem metadados, certificação de data ou vinculação segura que permitam concluir pela efetiva ocupação do imóvel em agosto e setembro de 2024.
6. O ônus da prova incumbe à autora (art. 373, I, CPC), que não demonstrou, por documentos ou testemunhas, que a ré permaneceu no imóvel após o prazo pactuado verbalmente.
7. A ausência de laudo de vistoria de entrada, somada à insuficiência do acervo documental, impede a comprovação da extensão e da responsabilidade pelos danos alegados, nos termos do art. 23, III, da Lei 8.245/91.
8. A multa contratual não é exigível por inexistir contrato escrito assinado pelas partes, o que afasta o título apto a embasar a cláusula penal.
9. A sentença se harmoniza com a distribuição do ônus da prova e com o padrão decisório da Lei do Inquilinato, razão pela qual deve ser preservada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A falta de comprovação documental idônea impede o reconhecimento de inadimplência de aluguéis quando há comprovantes de pagamentos suficientes para cobrir todo o período contratado verbalmente.
2. A prorrogação tácita da locação exige prova segura da continuidade da posse pelo locatário, não bastando a permanência de um bem móvel.
3. Ausente laudo de vistoria de entrada e prova robusta do estado inicial do imóvel, não é possível atribuir responsabilidade por danos materiais ao locatário.
4. A cobrança de cláusula penal depende de contrato escrito assinado pelas partes.
5. O ônus da prova dos fatos constitutivos do direito alegado incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1000407-60.2025.8.11.0024
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[VIVELAINE DA SILVA RODRIGUES SANTOS - CPF: 012.746.841-29 (RECORRENTE), ISRAEL NASCIMENTO DE OLIVEIRA - CPF: 482.184.991-72 (ADVOGADO), PAULA CRISTINA LOPES PEREIRA - CPF: 036.240.931-50 (RECORRIDO), MATHEUS MONTALVAO GUEDES CESAR - CPF: 027.638.951-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL. LOCACÃO RESIDENCIAL. RECURSO INOMINADO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRORROGAÇÃO TACITA. ÔNUS DA PROVA. DANOS MATERIAIS SEM VISTORIA DE ENTRADA. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO ASSINADO. MANUTENÇÃO DA IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto por locadora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de cobrança de aluguéis referentes aos meses de julho, agosto e setembro de 2024, multa contratual e indenização por danos materiais no valor total de R$ 8.157,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão:
(i) definir se restou comprovada a inadimplência dos aluguéis de julho, agosto e setembro de 2024;
(ii) estabelecer se houve prorrogação tácita da locação após 31/07/2024;
(iii) determinar se há comprovação suficiente dos alegados danos materiais atribuídos à locatária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A análise dos comprovantes bancários evidencia o pagamento de sete aluguéis entre janeiro e junho de 2024, de acordo com a narrativa da ré, sem prova robusta de inadimplemento do aluguel de julho.

4.

A mera existência de geladeira ou objetos pessoais no imóvel, desacompanhada de prova da continuidade da posse, não comprova a prorrogação tácita prevista no art. 47 da Lei 8.245/91.

5.

As imagens, vídeos e áudios apresentados não possuem metadados, certificação de data ou vinculação segura que permitam concluir pela efetiva ocupação do imóvel em agosto e setembro de 2024.

6.

O ônus da prova incumbe à autora (art. 373, I, CPC), que não demonstrou, por documentos ou testemunhas, que a ré permaneceu no imóvel após o prazo pactuado verbalmente.

7.

A ausência de laudo de vistoria de entrada, somada à insuficiência do acervo documental, impede a comprovação da extensão e da responsabilidade pelos danos alegados, nos termos do art. 23, III, da Lei 8.245/91.

8.

A multa contratual não é exigível por inexistir contrato escrito assinado pelas partes, o que afasta o título apto a embasar a cláusula penal.

9.

A sentença se harmoniza com a distribuição do ônus da prova e com o padrão decisório da Lei do Inquilinato, razão pela qual deve ser preservada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.

A falta de comprovação documental idônea impede o reconhecimento de inadimplência de aluguéis quando há comprovantes de pagamentos suficientes para cobrir todo o período contratado verbalmente.

2.

A prorrogação tácita da locação exige prova segura da continuidade da posse pelo locatário, não bastando a permanência de um bem móvel.

3.

Ausente laudo de vistoria de entrada e prova robusta do estado inicial do imóvel, não é possível atribuir responsabilidade por danos materiais ao locatário.

4.

A cobrança de cláusula penal depende de contrato escrito assinado pelas partes.

5.

O ônus da prova dos fatos constitutivos do direito alegado incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I
, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado no

1000407-60.2025.8.11.0024

Classe CNJ

460

Origem:

Núcleo de Justiça Digital dos Juizados Especiais

Recorrente(s):

Vivelaine da Silva Rodrigues Santos

Recorrido(s):

Paula Cristina Lopes Pereira

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

10 a 12/12/2025 (Plenário Virtual)

Colendos Pares:

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto contra sentença que julgou IMPROCEDENTES os pedidos iniciais.

Cuida-se de ação de cobrança de aluguéis e acessórios de locação por meio da qual a autora pleiteia o pagamento dos aluguéis de julho, agosto e setembro de 2024, no total de R$ 2.700,00, multa contratual por rescisão antecipada de R$ 2.700,00 e ressarcimento de danos materiais referentes à pintura e reparos no imóvel, no valor de R$ 2.757,00, perfazendo o montante de R$ 8.157,00.

A sentença de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, ao fundamento de que o contrato escrito não foi assinado por nenhuma das partes, sendo incontroversa apenas a existência da relação locatícia, mas controversos o prazo e as condições de entrada e saída, bem como a extensão dos danos materiais, ausente vistoria de entrada e prova segura de que a contratação ocorreu nos exatos termos da inicial.

No recurso, a autora sustenta, em síntese, que há robusto conjunto probatório a amparar a cobrança: confissão da ré na contestação quanto à existência do contrato e ao dever de devolver o imóvel nas mesmas condições; áudios do cônjuge da ré reconhecendo responsabilidades por pintura e contas de energia; vídeos demonstrando a permanência de geladeira ligada no imóvel até setembro de 2024; fotografias e filmagens evidenciando deterioração anormal das paredes e instalações; notas fiscais de materiais de construção que somam R$ 757,00, datadas de setembro de 2024; e orçamento de pintura no valor de R$ 2.000,00, emitido em 04/10/2024 por profissional de Planalto da Serra.

Todavia, examinando detidamente os autos, não se verifica erro de julgamento apto a justificar a reforma da sentença.

É incontroverso que houve locação residencial do imóvel situado na rua Bakairy, n. 90, em Planalto da Serra/MT, com aluguel mensal de R$ 900,00. A controvérsia reside no prazo do ajuste, na existência de inadimplência quanto aos meses de julho, agosto e setembro de 2024 e na responsabilidade da ré por eventuais danos materiais.

A autora se apoia em minuta de “Contrato Particular de Locação Residencial” na qual consta prazo de 07 (sete) meses, a partir de 01/01/2024, e previsão de multa contratual de três aluguéis em caso de desocupação antecipada, embora esse instrumento jamais assinado pelas partes, constando dos autos apenas rascunho desacompanhado de assinaturas.

A contestação confirma a existência de contrato de locação, mas afirma, de forma clara, que o pacto foi verbal e por prazo certo de sete meses, com início em 01/01/2024 e término em 31/07/2024, tendo a locatária pago, logo na entrada, dois aluguéis de R$ 900,00 (janeiro e julho) e, depois, um aluguel por mês de fevereiro a junho de 2024, totalizando sete pagamentos.

Essa versão encontra respaldo direto nos comprovantes bancários juntados aos autos: há transferência via PIX no valor de R$ 1.800,00 em 08/01/2024, em favor da autora, compatível com o pagamento de dois aluguéis, seguida de depósitos mensais de R$ 900,00 nos meses de fevereiro, março, abril, maio e junho de 2024, todos com identificação da ré ou de pessoa de seu núcleo familiar.

O recurso procura afastar a interpretação de que o pagamento de R$ 1.800,00 em janeiro corresponderia a aluguel de janeiro mais adiantamento de julho, sugerindo tratar-se de caução ou ajuste diverso. Contudo, não há prova documental que comprove essa destinação específica diversa.

Nessas condições, permanece a dúvida razoável sobre eventual inadimplência do aluguel de julho/2024, dúvida que não pode ser resolvida em desfavor da parte demandada, sob pena de subversão do ônus probatório, pois foram pagos sete meses. Ausente prova segura de que o valor relativo a julho não foi quitado, inviável a condenação ao pagamento desse mês.

No que se refere aos aluguéis de agosto e setembro de 2024, a autora sustenta que a ré permaneceu na posse do imóvel após 31/07/2024, apontando como indícios a ausência de entrega formal das chaves, a existência de geladeira ligada no local e áudios em que o cônjuge da ré reconheceria a responsabilidade por contas de energia e por providenciar a retirada de objetos.

Há verossimilhança na alegação da Recorrida de que o imóvel fora desocupado no final do mês de julho de 2024, pois no dia 24/08/2024 a autora adquiriu, na cidade de Campo Verde/MT, os materiais para pintura do imóvel, conforme nota fiscal acostada na petição inicial.

Assim, presume-se que no dia 24/08/2024, a Recorrente já tinha ciência de que o imóvel havia sido desocupado pela locatária e pode verificar como estava, bem como que, em tese, levou um pintor que forneceu a relação dos materiais necessários para realizar o serviço (massa acrílica, massa corrida, tinta, corante, rolo, espátula, pincel, lixas).

Competia à autora, nos termos do art. 373, I, do CPC, demonstrar a origem e o exato objeto de cada pagamento recebido, especialmente quando a própria ré apresenta narrativa coerente com os comprovantes habituais de locação residencial. A mera alegação em impugnação não é suficiente para infirmar documentos que, em conjunto, formam um quadro de sete aluguéis adimplidos.

Deve ser ressaltado que a autora, na impugnação à contestação, não requereu a produção de prova testemunhal, apenas protestou pela produção de prova, se entender necessário. Protestar pela produção de provas, não é sinônimo de requerer ou de solicitar a produção de provas, em suma, não requereu a produção de provas, para comprovar sobre as condições que o imóvel foi entregue no início da locação e restituído ao final.

De fato, o art. 47 da Lei n. 8.245/91 prevê a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado quando, findo o prazo contratual, o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador,
in verbis:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (...)

Todavia, tal prorrogação depende de prova de continuidade da posse pelo inquilino, não bastando a presença de algum móvel ou eletrodoméstico no local.

No caso, embora conste da notificação extrajudicial de 03/10/2024 a afirmação de que “consta no interior do imóvel uma geladeira ligada pertencente à requerida, o que caracteriza uso do imóvel”, tal documento possui natureza eminentemente unilateral e não é corroborado por outros elementos objetivos, pois em 24/08/2024, já havia adquirido produtos para pintura do imóvel.

As faturas de energia elétrica juntadas com a inicial dizem respeito a período posterior e, de todo modo, estão em nome da própria autora, não havendo prova de transferência de titularidade à ré ou de que o consumo registrado em agosto e setembro de 2024 fosse incompatível com a simples permanência de bens no local.

Os vídeos e fotos acostados demonstram o estado interno do imóvel, inclusive com imagens da geladeira e de alguns objetos, mas não há metadados ou certificação de data que permitam concluir, com segurança, que foram produzidos em agosto ou setembro de 2024, tampouco que a ré ainda ali residia com sua família.

Assim, ainda que existam indícios de que a desocupação não se deu de forma organizada e que alguns bens da ré permaneceram na casa por algum tempo, o conjunto probatório não é suficiente para caracterizar, de forma inequívoca, a prorrogação da locação e a efetiva ocupação do imóvel pela ré em agosto e setembro de 2024.

Em observância ao art. 373, I, do CPC e ao princípio da segurança jurídica, correta a conclusão de primeiro grau no sentido de que não restou demonstrado o fato constitutivo do direito à cobrança desses aluguéis.

Quanto aos danos materiais, a autora pretende a condenação da ré ao pagamento de R$ 2.757,00, valor composto por R$ 757,00 em materiais (massas, tintas e insumos, conforme duas notas fiscais de 2024) e R$ 2.000,00 relativos à mão de obra para pintura interna do imóvel com área aproximada de 150 m2, conforme orçamento firmado em 04/10/2024.

As imagens trazidas aos autos realmente revelam que na data que foram colhidas, havia mofo e manchas em paredes próximas à pia, furos e buchas aparentes, cortes verticais em alvenaria para passagem de fiação e pontos com reboco exposto, além de vaso sanitário e piso com acúmulo de sujeira. Esses elementos sugerem deterioração superior ao desgaste esperável pelo uso normal.

Por outro lado, a contestação alega que o imóvel foi entregue à ré com pintura simples, de baixa qualidade (cal), sem acabamento refinado, e que a autora não produziu laudo de vistoria de entrada apto a comprovar que as condições originais eram substancialmente melhores do que as observadas na saída.

O art. 23, III, da Lei n. 8.245/91 estabelece que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, “salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

A ausência de vistoria inicial registrada de forma bilateral fragiliza a prova quanto à extensão das supostas avarias atribuídas à ré, pois impede a comparação objetiva entre o estado de entrada e o de saída. Embora seja possível, em tese, suprir o laudo por outros meios (fotografias, vídeos, testemunhas), aqui o acervo produzido não é suficiente para quantificar o dano com segurança nem para vincular, de maneira clara, todos os reparos pretendidos à conduta da locatária, haja vista que os vídeos não possuem datas, não sendo possível ter certeza da data em que foram gravados.

O recurso argumenta que a ausência de laudo de entrada não impediria a indenização quando há “prova robusta da anormalidade da deterioração”, citando julgados em que se reconheceu dano a partir de fotografias e depoimentos.

Todavia, cada caso deve ser analisado à luz de seu acervo probatório específico. Nos precedentes invocados, havia, em regra, elementos adicionais de convicção (como depoimentos testemunhais colhidos em audiência e documentos que individualizavam os reparos efetuados), circunstância que não se reproduz na espécie, em que o julgamento foi antecipado apenas com prova documental e sem instrução oral.

Diante desse cenário, a sentença que reputou insuficiente a comprovação dos danos materiais e das condições originais do imóvel merece ser preservada, por encontrar respaldo no art. 373, I, do CPC e na própria sistemática da Lei do Inquilinato.

Por fim, quanto à multa contratual de R$ 2.700,00, o próprio recurso admite expressamente que a cláusula penal prevista na minuta de contrato não pode ser exigida, em razão da ausência de assinatura do instrumento pela locatária, aceitando o afastamento desse pedido.

Diante disso, resta consolidado o entendimento de que inexiste título válido a amparar a cobrança de multa por rescisão antecipada.

Em conclusão, verifica-se que a sentença recorrida apreciou corretamente a prova produzida, concluindo pela ausência de comprovação dos fatos constitutivos do direito alegado pela autora, razão pela qual deve ser mantida.

Ante ao exposto
, conheço do recurso, porém,
nego-lhe provimento.
Condeno a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, suspensa sua execução, nos termos do artigo 98, §3o do CPC.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2025