Tribunal: TJMT
Processo: 1047656-58.2022.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DOS PROMITENTES COMPRADORES – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA QUE PREVÊ O PAGAMENTO PELA VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.
Constatada cláusula contratual expressa atribuindo à vendedora a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, descabe transferir ao comprador o ônus financeiro decorrente da intermediação imobiliária, sob pena de violação ao princípio da força obrigatória dos contratos.
Não há que se falar em enriquecimento sem causa da parte compradora, sobretudo quando não demonstrado que o percentual retido seja insuficiente para cobrir os prejuízos decorrentes da frustração do negócio.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1047656-58.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A).

DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[BC CUIABA I EMPREENDIMENTO IMOBLIARIO SPE S.A. - CNPJ: 13.502.702/0001-15 (APELANTE), MILTON MARTINS MELLO - CPF: 124.849.701-53 (ADVOGADO), DANIEL PINHEIRO SALLES - CPF: 694.912.831-20 (APELADO), JOSE HENRIQUE MARIANO FERREIRA ROSSETI - CPF: 047.137.311-70 (ADVOGADO), MOACIR JOSE OUTEIRO PINTO - CPF: 106.711.588-99 (ADVOGADO), ADELIA MONICA DA SILVA SALLES - CPF: 798.874.731-20 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DOS PROMITENTES COMPRADORES – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS –
RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –

COMISSÃO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA QUE PREVÊ O PAGAMENTO PELA VENDEDORA

–
SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

Constatada cláusula contratual expressa atribuindo à vendedora a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, descabe transferir ao comprador o ônus financeiro decorrente da intermediação imobiliária, sob pena de violação ao princípio da força obrigatória dos contratos.

Não há que se falar em enriquecimento sem causa da parte compradora, sobretudo quando não demonstrado que o percentual retido seja insuficiente para cobrir os prejuízos decorrentes da frustração do negócio.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1047656-58.2022.8.11.0041

APELANTE: BC CUIABÁ I EMPREENDIMENTO IMOBLIÁRIO SPE S/A

APELADOS: DANIEL PINHEIRO SALLES e outra

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
BC CUIABÁ I EMPREENDIMENTO IMOBLIÁRIO SPE S/A
,

contra sentença proferida pela MMa. Juíza da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Olinda de Quadros Altomare
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos no. 1047656-58.2022.8.11.0041, ajuizada por
DANIEL PINHEIRO SALLES
e
outra
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“[...]
b.
Declarar rescindido o contrato de celebrado entre as partes;
c.
Condenar a parte requerida à devolução dos valores pagos pela parte autora, devendo ser retido o percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso, e acrescido de juros de acordo com a taxa referencial do SELIC, a partir do trânsito em julgado;”
(sic).

Por fim, condenou a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

A apelante, em suas razões recursais, insurge-se contra o
decisum
, por entender que a rescisão do contrato se deu por exclusiva iniciativa dos apelados, os quais confessadamente deixaram de cumprir com as obrigações contratuais pactuadas desde o mês de abril de 2018, tendo efetuado apenas o pagamento de R$39.529,38, e, após dois anos de inadimplemento, manifestaram arrependimento unilateral, requerendo a rescisão do contrato por motivos estritamente pessoais, relacionados a dificuldades financeiras.

Alega que, diante do inadimplemento dos compradores e da rescisão não motivada pela incorporadora, esta sofreu efetivos prejuízos, os quais não foram considerados pela sentença recorrida.

Aponta, de modo específico, que incorreu no custo de R$39.723,50, referente à comissão de corretagem, valor este pactuado expressamente entre as partes e constante do contrato firmado, cuja cláusula (4.2.1) prevê, de forma inequívoca, a responsabilidade do comprador pelo pagamento da referida comissão, sendo tal despesa comprovadamente arcada pela incorporadora em razão da operação frustrada.

Argumenta que a sentença impugnada autorizou a retenção de apenas 20% do montante pago pelos compradores, totalizando R$7.905,88, o que corresponde a menos de 20% do valor da comissão de corretagem, e desconsidera completamente os demais custos operacionais e tributários suportados em virtude do negócio não concretizado.

Ressalta que tal valor é absolutamente insuficiente para compensar os prejuízos causados pela rescisão contratual, a qual ocorreu por vontade exclusiva dos adquirentes, que, livremente, optaram por contratar e, em seguida, desistir da avença.

Pugna pela revisão do percentual de retenção, requerendo que seja majorado para, no mínimo, 25%, em conformidade com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça.

Sustenta, ainda, que o contrato em questão é anterior à entrada em vigor da Lei no. 13.786/2018, sendo plenamente válida a fixação contratual da responsabilidade do comprador pela corretagem e pela cláusula penal.

Requer, também, a autorização para abatimento integral da comissão de corretagem da quantia a ser restituída, uma vez que tal obrigação foi contratada de forma expressa e inequívoca, além de já ter sido quitada pela vendedora.

Pontua que o próprio Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a legalidade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de arcar com a corretagem, desde que respeitados os deveres de informação, o que, no presente caso, foi devidamente observado.

Outrossim, destaca que a rescisão contratual foi operada extrajudicialmente, conforme previsão contratual (Cláusula 10.5), e que o imóvel em questão já se encontra, inclusive, novamente alienado, razão pela qual requer seja afastada a declaração judicial de rescisão constante no dispositivo da sentença, por se tratar de providência desnecessária e destoante da realidade fática já consolidada no feito.

Ao final, requer
“a recorrente pede o provimento do presente recurso para reformar a r. sentença monocrática para afastar a decretação de rescisão judicial do contrato e revisar o parâmetro da multa penal (retenção) de sorte que resulte em valor consentâneo com a realidade do contrato, e para autorizar a cobrança da comissão de corretagem (R$ 39.723,50). Se esse e. Colegiado assim não entender, pede, alternativamente, a fixação da retenção em pelo menos em 25% sobre o valor pago, além da inversão da sucumbência, por ser medida de direito e, sobretudo, da mais lídima JUSTIÇA!”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença.

Preparo recursal devidamente recolhido, conforme Id. 299913854.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
DANIEL PINHEIRO SALLES
e
outra
, na qualidade de autores, ajuizaram
ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e tutela de urgência
, em desfavor da
BC CUIABÁ I EMPREENDIMENTO IMOBLIÁRIO SPE S/A
, relatando, em síntese, que firmaram, em 28 de novembro de 2020, contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma no empreendimento “Brasil Beach Cuiabá Home Resort”, no valor de R$749.500,00 (setecentos e quarenta e nove mil e quinhentos reais), dos quais R$152.500,00 seriam pagos com recursos próprios e R$597.000,00 seriam financiados. Contudo, a ausência de prévia análise de crédito e a instabilidade financeira que se abateu sobre os autores inviabilizaram o cumprimento contratual.

Apesar de terem quitado R$39.529,38 (trinta e nove mil, quinhentos e vinte e nove reais e trinta e oito centavos), os autores não receberam contraprestação, tampouco tomaram posse do imóvel. Notificaram extrajudicialmente a requerida para rescisão contratual e devolução dos valores pagos, mas não obtiveram resposta.

Aduzem que cláusulas contratuais, como a previsão de retenção de 30% do valor pago, são abusivas, violando os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

Após devida instrução do feito, a Magistrada que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“[...]
b.
Declarar rescindido o contrato de celebrado entre as partes;
c.
Condenar a parte requerida à devolução dos valores pagos pela parte autora, devendo ser retido o percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso, e acrescido de juros de acordo com a taxa referencial do SELIC, a partir do trânsito em julgado;
”
(sic).

Por fim, condenou a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] Conforme já mencionado, foi celebrado contrato de compra e venda entre as partes, no qual foi acordado que a requerida forneceria ao autor, mediante pagamento de preço, unidade autônoma situada no empreendimento Condomínio Brasil Beach Cuiabá Home Resort.

Desta forma, vê-se que houve a configuração de todos os elementos que permitem a qualificação de uma relação jurídica como de consumo e, por esta razão, para saber se é o caso de aplicação direta das normas contratuais no que se refere à devolução de valores, momento e forma de pagamento, bem como demais penalidades, conforme requerido no pedido inicial, deve-se analisar se estas questões estão de acordo com o disposto no estatuto consumerista.

Inicialmente, não há que se procurar um culpado para ser ou não possível a rescisão contratual. Mesmo aquele que diz estar impossibilitado de continuar adimplindo as prestações do contrato, em face de dificuldades financeiras, pode requerer a rescisão contratual, com a devolução das importâncias pagas, devidamente corrigidas, uma vez que as normas insculpidas no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública, estabelecidas para a proteção e defesa dos direitos do consumidor, em cumprimento dos preceitos constitucionais previstos pelo artigo 5o, inciso XXXII, e artigo 170, inciso V.

[...]

O direito à rescisão contratual e à devolução de pelo menos parte das prestações pagas é, portanto, inquestionável, até porque o contrário resultaria em flagrante abusividade, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.

E mais, no presente caso, a ausência de registro da propriedade fiduciária, as partes permanecem no âmbito do direito pessoal, possibilitando a rescisão do contrato, não havendo que se falar em aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97, porquanto a incidência da norma exige como pressuposto o registro.

Alega a parte requerida que cumpriu com todas as suas obrigações pactuadas no contrato, sendo a inadimplência resultante de culpa do próprio autor e que a retenção é devida para cobrir as despesas administrativas da construtora.

Entendo que razão não lhe assiste.

Em se tratando de relação de consumo, torna-se necessária a intervenção do Estado-Juiz no âmbito das relações contratuais para garantir o equilíbrio contratual, uma vez que, neste caso, o princípio do pacta sunt servanda não constitui em óbice para que se reconheça a abusividade de cláusulas contratuais.

A incidência do CDC, norma de ordem pública, torna relativa à aplicação do princípio pacta sunt servanda, sem, contudo, ofendê-lo. Ressalte-se que é necessária e imperativa a adequação de tal princípio aos novos tempos e à hodierna realidade das relações de consumo.

O contrato, então, hoje, deve ser instrumento de necessidades individuais e coletivas, não para a supremacia de um contratante sobre o outro ou para que esse enriqueça as custas daquele.

[...]

Assim, não há que prevalecer o princípio pacta sunt servanda, ante a relação de consumo caracterizada no caso.

A jurisprudência atual, com base no que estabelece o artigo 413, do CC/2002 (artigo 924, do CC/1916), e no princípio que veda o enriquecimento ilícito, vem se manifestando no sentido de que, se o Magistrado entender que a penalidade imposta no contrato se mostra excessiva, poderá proceder à minoração da mesma, a fim de adequá-la a patamares mais justos e razoáveis.

No caso, tenho que a retenção feita pela parte requerida, conforme constante no contrato, não se mostra justa. Assim, entendo correta a multa em 20% (vinte por cento) sobre os valores das prestações pagas até a data da solicitação da rescisão contratual.

[...]

A penalidade deve ser justa, de tal forma que não represente enriquecimento ilícito para a autora.

Aliás, a Corte Superior “tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

[...]

Não há nos autos qualquer prova no sentido de que tal percentual não seja suficiente para indenizar a requerida e pela rescisão do contrato, não havendo qualquer elemento apto a demonstrar que a requerida tenha suportado prejuízos superiores a tal importância.

Cabia à requerida produzir provas neste sentido, mas não se desincumbiu de seu ônus, o que impede o acolhimento de sua pretensão.

Por isso, entendo que a retenção deve ser de apenas 20% (vinte por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo recorrido.

Em que pese o pedido de que os valores pagos sejam considerados como arras, a quantia descrita na cláusula de intermediação foi destinada a terceiro e difere dos valores pleiteados pela parte autora na restituição discutida nos autos, razão pela qual não há que se falar em perdimento da quantia.

Deixo de enfrentar os demais argumentos deduzidos no processo, porque desnecessários para diminuir a autoridade desta sentença, conforme art. 489, § 1o, IV do NCPC, agindo, este Juízo, em obediência também ao comando Constitucional do art. 5o, LXXVIII.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos ajuizada por
Daniel Pinheiro Salles e Adelia Monica da Silva Salles
em desfavor de
BC Cuiabá I Empreendimento Imobiliário SPE S/A
para:

a.
Tornar definitiva
a tutela de urgência concedida no id 123280202;

b.
Declarar
rescindido o contrato de celebrado entre as partes;

c.
Condenar
a parte requerida à devolução dos valores pagos pela parte autora, devendo ser retido o percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso, e acrescido de juros de acordo com a taxa referencial do SELIC, a partir do trânsito em julgado;

d.
Condenar
a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.”
(Id. 298757868)

De início, salienta-se que a controvérsia recursal gira em torno do percentual de retenção em razão da rescisão unilateral realizada por culpa do comprador, de modo que, a vendedora/apelante, entende por necessária a reforma do julgado para que o percentual de retenção seja majorado para 25% (vinte e cinco por cento) do valor a ser restituído, enquanto o juiz de piso fixou tal percentual em 20% (vinte por cento).

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC,
in verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Faz-se mister colacionar, ainda, o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

No caso dos autos, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

Nesse sentido, trago à lume o entendimento desta E. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS –
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.”
(N.U 1011711-25.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/01/2025, Publicado no DJE 27/01/2025)
(Destaquei)

“DIREITO CIVIL.
RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELA DO VALOR PAGO.
JUROS DE MORA. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel urbano firmado entre as partes, condenando a empresa ré à devolução de 85% dos valores pagos pelos compradores, com retenção de 15%, juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) definir se a retenção de apenas 15% do valor pago pelos compradores, em razão da rescisão contratual por culpa destes, é adequada à luz da jurisprudência do STJ; e (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora na restituição dos valores pagos, considerando o Tema 1002 do STJ.

III. Razões de decidir

O Código de Defesa do Consumidor se aplica aos contratos de compra e venda de imóveis nos quais a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias, possibilitando a revisão de cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

O STJ consolidou entendimento de que, na rescisão contratual por culpa do comprador, a retenção pelo vendedor deve variar entre 10% e 25% do valor pago, sendo considerada abusiva cláusula que estabeleça percentual superior.

O percentual de retenção de 15% fixado na sentença está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite variação entre 10% e 25%, não havendo motivo para sua majoração conforme pleiteado pela apelante.

O entendimento firmado pelo STJ no Tema 1002, que determina a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado em contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, não se aplica ao caso concreto, pois o contrato foi firmado em 2021.

A sentença deve ser mantida, pois está em conformidade com a legislação, doutrina e jurisprudência aplicáveis.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “
Nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao CDC, é válida a retenção entre 10% e 25% do valor pago pelo comprador na hipótese de rescisão por sua culpa. A cláusula que prevê retenção superior a esse percentual pode ser considerada abusiva e reduzida judicialmente.
O Tema 1002 do STJ, que fixa o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado, não se aplica a contratos firmados após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, IV; CC, art. 422.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1002, REsp no 1.740.911/DF; STJ, Súmula 543; STJ, AgRg no AREsp no 600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo; STJ, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva.”
(N.U 1034008-31.2022.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/02/2025, Publicado no DJE 24/02/2025)
(Destaquei)

No tocante à comissão de corretagem, verifico que no contrato entabulado entre as partes a Cláusula 4.2.1 restou assim redigida:

“4.2. - INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

4.2.1.
O COMPRADOR declara estar ciente e de acordo que a celebração deste CONTRATO é feita sob a intermediação da corretora BC Genera Brasil Imobiliaria Ltda, portadora do CNPJ 13.237.556/001-48, inscrita no CRECI-MT sob no 7841-J, e que
os honorários de intermediação decorrentes da presente transação imobiliária, estabelecidos no montante de R$ 39.723,50 (Trinta e nove mil, setecentos e vinte e três reais e cinquenta centavos) equivalentes a 5,30% (cinco inteiros e três centésimos por cento) do valor total do imóvel negociado,
serão pagos exclusivamente pela VENDEDORA à corretora acima indicada
, nos termos do artigo 725 da Lei 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro) e das cláusulas do contrato específico de intermediação imobiliária firmado entre a VENDEDORA e a corretora acima qualificada.
”
(Id. 298757412 – Pág. 06) (Destaquei)

Assim, verifica-se que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem recai, de forma inequívoca, sobre a vendedora/apelante, a qual, inclusive, firmou contrato específico de intermediação imobiliária, conforme se extrai da transcrição acima.

Dessa maneira, em observância ao princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), compete à apelante o adimplemento da referida comissão, não podendo os apelados ser compelidos a suportar encargo que não lhes foi atribuído contratualmente.

Neste trilhar, colaciono precedentes deste Sodalício. Saliento que o precedente no. 1034455-72.2017.8.11.0041, de relatoria do Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, envolve, inclusive, a empresa apelante, vejamos:

“APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DO VALOR – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA QUE PREVÊ O PAGAMENTO PELA VENDEDORA
– QUANTIA DADA COMO SINAL – RESCISÃO DA AVENÇA – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE PAGO – RETENÇÃO DE 15% - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se não há no contrato cláusula em destaque que transfere ao comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem, cujo valor tem de ser informado de forma clara, o pagamento cabe ao vendedor, até mesmo porque assim prevê o contrato.

É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.

Alterado substancialmente o decisum, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e, diante da sucumbência mínima do consumidor, recaem inteiramente sobre a construtora.”
(N.U 1034455-72.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 23/09/2020, Publicado no DJE 23/09/2020) (Destaquei)

“APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR
– RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018 – PRECEDENTES DO STJ –
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM
– ATRIBUIÇÃO DA
VENDEDORA
– PREVISÃO CONTRATUAL
– DANO MORAL INDENIZÁVEL NÃO CONFIGURADO – PREQUESTIONAMENTO – ANÁLISE PREJUDICADA – RECURSOS DESPROVIDOS.

1 – Incontroverso, pois, que o distrato foi motivado por conduta exclusiva da compradora, em especial porque não pagou as prestações na forma ajustada.

2 – “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos
pagamentos
realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021). (Sem grifos no original)

3 – A 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Temas 970 e 971 dos recursos repetitivos definiu que a Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não se aplica aos contratos firmados antes da sua vigência.

4 – Extrai-se do contrato celebrado que a
cláusula
14.1
prevê
expressamente que a responsabilidade pelos custos com
Comissão
de
Corretagem
cabe à Construtora.

5 – Não há falar em dano moral, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar o comprador, em face da sua inadimplência contratual.

6 - A exigência de prequestionar com o escopo de se interpor Recurso Especial ou Extraordinário deve ser cumprida pela parte e não pelo julgador, que não necessita apontar expressamente se restaram ou não violados dispositivos legais ou constitucionais apresentados.”
(N.U 1039117-45.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/02/2022, Publicado no DJE 17/02/2022) (Destaquei)

Deste modo, ausentes elementos fáticos ou jurídicos novos capazes de infirmar a conclusão firmada na sentença de origem, impõe-se a sua manutenção por seus próprios fundamentos, que ora se incorporam ao presente voto.

Diante do exposto
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a sentença vergastada.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 15 para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2025