Tribunal: TJMT
Processo: 1000630-94.2021.8.11.0107
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-02-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. PERMUTA DE IMÓVEIS. ALEGAÇÃO DE DOLO E ERRO SUBSTANCIAL. AUSÊNCIA DE PROVA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. MULTA CONTRATUAL. RAZOABILIDADE DO PERCENTUAL FIXADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão de contrato de permuta de imóveis, determinando o retorno das partes ao status quo ante e condenando o apelante ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, além de custas e honorários advocatícios. Em reconvenção, foi reconhecido o direito à indenização por benfeitorias, a ser apurado em liquidação de sentença.
II. Questão em discussão
Há três questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem produção de prova oral e pericial; (ii) analisar se a alegação de dolo e erro substancial na permuta justifica a anulação do contrato; (iii) avaliar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido e a proporcionalidade da multa contratual.
III. Razões de decidir
O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento do magistrado. O juiz, como destinatário da prova, pode indeferir diligências desnecessárias, conforme princípios da razoável duração do processo e economia processual.
A alegação de dolo e erro substancial na permuta do imóvel não restou comprovada, sendo ônus do apelante demonstrar a ocultação intencional de informações essenciais para a regularização do bem, nos termos do art. 373, II, do CPC. O contrato previa a transferência da posse, sem obrigatoriedade de regularização fundiária.
A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não se aplica quando a parte contrária cumpre integralmente sua obrigação, cabendo ao devedor efetuar o pagamento pactuado. O comportamento contraditório do apelante, que somente alegou a nulidade do contrato após ser acionado judicialmente, atrai a vedação ao venire contra factum proprium.
A multa contratual de 10% sobre o valor do contrato está dentro dos limites da razoabilidade e proporcionalidade, sendo válida nos termos dos arts. 408, 412 e 413 do Código Civil, pois decorre do inadimplemento total da obrigação assumida pelo apelante.
IV. Dispositivo e tese
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento do magistrado. A alegação de dolo e erro substancial na permuta de imóveis deve ser devidamente comprovada, não bastando a mera insatisfação com a negociação realizada. A exceção do contrato não cumprido não pode ser invocada quando a parte contrária cumpre sua obrigação contratual. A multa contratual prevista em 10% sobre o valor do contrato não se revela excessiva quando proporcional à obrigação descumprida.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, 85, §11, e 487, I; CF/1988, art. 5o, LXXVIII; CC, arts. 113, 147, 408, 412, 413 e 476.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.993.387/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, 2a Turma, j. 12.09.2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.332.076, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4a Turma, j. 28.08.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.406.364/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, 1a Turma, j. 14.10.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000630-94.2021.8.11.0107
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDIRCO SOARES DE AMORIM - CPF: 458.231.971-87 (APELANTE), RAQUEL DE FATIMA SODER MORAES PANASSOLO - CPF: 002.273.000-17 (ADVOGADO), ROGERIO FERREIRA DA SILVA - CPF: 640.976.761-72 (ADVOGADO), JOAO FRANCISCO PERES - CPF: 320.338.501-53 (APELADO), RAQUEL CUNHA DE PAULA MENEZES - CPF: 015.669.611-81 (ADVOGADO), RAFAEL GOMES DE CAMPOS registrado(a) civilmente como RAFAEL GOMES DE CAMPOS - CPF: 024.464.151-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. PERMUTA DE IMÓVEIS. ALEGAÇÃO DE DOLO E ERRO SUBSTANCIAL. AUSÊNCIA DE PROVA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. MULTA CONTRATUAL. RAZOABILIDADE DO PERCENTUAL FIXADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão de contrato de permuta de imóveis, determinando o retorno das partes ao status quo ante e condenando o apelante ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, além de custas e honorários advocatícios. Em reconvenção, foi reconhecido o direito à indenização por benfeitorias, a ser apurado em liquidação de sentença.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem produção de prova oral e pericial; (ii) analisar se a alegação de dolo e erro substancial na permuta justifica a anulação do contrato; (iii) avaliar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido e a proporcionalidade da multa contratual.

III. Razões de decidir

O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento do magistrado. O juiz, como destinatário da prova, pode indeferir diligências desnecessárias, conforme princípios da razoável duração do processo e economia processual.

A alegação de dolo e erro substancial na permuta do imóvel não restou comprovada, sendo ônus do apelante demonstrar a ocultação intencional de informações essenciais para a regularização do bem, nos termos do art. 373, II, do CPC. O contrato previa a transferência da posse, sem obrigatoriedade de regularização fundiária.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não se aplica quando a parte contrária cumpre integralmente sua obrigação, cabendo ao devedor efetuar o pagamento pactuado. O comportamento contraditório do apelante, que somente alegou a nulidade do contrato após ser acionado judicialmente, atrai a vedação ao venire contra factum proprium.

A multa contratual de 10% sobre o valor do contrato está dentro dos limites da razoabilidade e proporcionalidade, sendo válida nos termos dos arts. 408, 412 e 413 do Código Civil, pois decorre do inadimplemento total da obrigação assumida pelo apelante.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento do magistrado. A alegação de dolo e erro substancial na permuta de imóveis deve ser devidamente comprovada, não bastando a mera insatisfação com a negociação realizada. A exceção do contrato não cumprido não pode ser invocada quando a parte contrária cumpre sua obrigação contratual. A multa contratual prevista em 10% sobre o valor do contrato não se revela excessiva quando proporcional à obrigação descumprida.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, 85, §11, e 487, I; CF/1988, art. 5o, LXXVIII; CC, arts. 113, 147, 408, 412, 413 e 476.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.993.387/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, 2a Turma, j. 12.09.2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.332.076, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4a Turma, j. 28.08.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.406.364/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, 1a Turma, j. 14.10.2019.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Edirço Soares de Amorim, em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Nova Ubiratã, que nos autos da ação de rescisão contratual que lhe move João Francisco Peres, julgou procedente o feito, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, declarando a rescisão do contrato firmado entre as partes, determinando o retorno dos litigantes ao
status quo ante
, condenando o réu ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do pacto, além das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido com a demanda, observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do CPC, bem como julgou parcialmente procedente o pleito reconvencional, apenas para determinar que eventual direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel seja apurada em sede de liquidação de sentença, condenando o reconvinte ao pagamento custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, também observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do Código de Ritos.

Inconformado,
o apelante argui, preliminarmente, a nulidade da r. sentença por cerceamento ao seu direito de defesa, sob a alegação de que que houve julgamento antecipado da lide, sem oportunizar a produção de provas essenciais, como oitiva de testemunhas e prova pericial. No mérito, sustenta que foi induzido a erro pelo apelado, pois o imóvel recebido está localizado em área vinculada ao INCRA, o que inviabiliza sua regularização. Segue sustentando, que reteve o pagamento para se resguardar do prejuízo, pois o bem permutado não tinha valor de mercado. Firme no seu propósito, alega que deve ser reconhecido seu direito à indenização pelas melhorias realizadas no imóvel. Por fim, requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação improcedente e, caso não seja este o entendimento, que seja
reduzida a multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, ante a sua excessividade.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 257656217), pugnando pelo desprovimento do recurso, requerendo ainda, a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do §11, do art. 85, do CPC.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 29 de janeiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que João Francisco Peres ajuizou ação de rescisão contratual em desfavor de Edirço Soares de Amorim, aduzindo que, em 13.01.2020, as partes entabularam contrato de permuta de bens imóveis, ficando o réu responsável por transferir a posse e os direitos do imóvel lote urbano, medindo 262,50m2 e localizado no loteamento denominado Jupiara, lote 11, quadra 16, conforme escritura pública matriculada sob o n. 10.198, no CRI da Comarca de Dom Aquino, ao passo que transferiu ao mesmo a posse e os direitos sobre o sítio denominado Nossa Senhora Aparecida, com área de 80,4373ha e perímetro de 4.086,99m, situado no limite da Fazenda do Russo, no município de Nova Ubiratã/MT.

Segue aduzindo que, na negociação, o réu também se obrigou ao pagamento de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), com vencimento no dia 31.01.2021, contudo, não realizou o pagamento da obrigação na data aprazada, motivando o manejo da demanda.

Devidamente citado, o réu apresentou contestação c/c reconvenção (id. 257656153), defendendo que o autor omitiu o fato de que o imóvel que lhe foi passado se tratava de perímetro georreferenciado pelo INCRA, motivo pelo qual se resguardou no direito de reter o pagamento devido, bem como de se manter na posse, ante o ressarcimento pelos prejuízos advindos da má-fé do mesmo. Pugnou pela improcedência da demanda e, em sede de reconvenção, a condenação do reconvindo ao pagamento dos prejuízos, além de dano moral, multa por litigância de má-fé, repetição do indébito e a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, sem sede de liquidação de sentença.

Intimados as se manifestarem acerca das provas que pretendem produzir, o autor requereu a produção de prova documental e testemunhal (id. 257656195), tendo o réu também pugnado pela produção de prova oral (id. 257656192), contudo, o MM. Juiz indeferiu os pedidos (id. 257656198).

Após, o douto magistrado
a quo
julgou procedente o feito, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, declarando a rescisão do contrato firmado entre as partes, determinando o retorno dos litigantes ao
status quo ante
, condenando o réu ao pagamento de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do pacto, além das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido com a demanda, observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do CPC, bem como julgou parcialmente procedente o pleito reconvencional, apenas para determinar que eventual direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel seja apurada em sede de liquidação de sentença, condenando o reconvinte ao pagamento custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, também observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do Código de Ritos (id. 257656203).

Inconformado, o apelante argui, preliminarmente, a nulidade da r. sentença por cerceamento ao seu direito de defesa, sob a alegação de que que houve julgamento antecipado da lide, sem oportunizar a produção de provas essenciais, como oitiva de testemunhas e prova pericial.

Sem razão
. A legislação processual em vigor define que pelo sistema probatório, a prova tem por objeto os fatos deduzidos pelas partes em juízo, de modo que sua finalidade consiste na formação da convicção do julgador em torno dos mesmos fatos. Por isso, se afirma ser o juiz o destinatário da prova, porquanto é ele que deverá se convencer da verdade dos fatos para dar correta solução jurídica ao litígio.

Não obstante, imprescindível arrazoar que o juiz pode dispensar a produção das provas que achar desnecessária à solução do feito, conforme lhe é facultado pela lei processual pátria, sem que isso configure supressão do direito de defesa das partes. Assim, não se consubstancia cerceamento de defesa o indeferimento de produção de determinada prova, na hipótese do magistrado, seu destinatário, considerá-la despicienda para o deslinde da controvérsia.

Tal conduta tecnicamente não possui nenhum vício, ao contrário, encontra ressonância inclusive no art. 5o, inc. LXXVIII, da C. Federal, que prestigia o novo postulado constitucional da razoável duração do processo (art. 139, II, CPC), bem como dos princípios da celeridade e economia processual. A doutrina também soa neste sentido,
verbis
:

“Outra hipótese na qual, mesmo sendo a questão de fato e de direito, a instrução em audiência se fará desnecessária é aquela em que, havendo controvérsia sobre fato (questão de fato), já se produziu, a respeito desse mesmo fato, com a inicial e com a contestação, prova documental suficiente para formar a convicção do magistrado, tornando-se irrelevante outra qualquer, seja testemunhal, seja pericial.”
(J. J. Calmon de Passos, Comentários ao Código de Processo Civil, Forense, 4° ed., p.464 – negritei e grifei).

A vista disso, no tocante a não realização da prova oral, no caso específico dos autos, tenho que a mesma se mostra desnecessária, mormente em razão da robustez das provas documentais trazidas a baila pelas partes.

Nessa trilha, consoante entendimento pacífico do c. STJ,
“o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe, com base em seu livre convencimento, avaliar a necessidade de sua produção", bem como "no sentido da inaplicabilidade da preclusão pro judicato em matéria probatória, cabendo às instâncias ordinárias, enquanto destinatárias da prova, a análise soberana acerca da necessidade de sua produção”
(AgInt no AREsp n. 1.993.387/SP, 2a Turma, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 12.09.2022).

Assim, reafirmo ser comezinho no Direito que não caracteriza cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide sem a produção das provas requeridas pela parte consideradas desnecessárias pelo Juízo, desde que devidamente fundamentado, consoante visto na espécie. A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ERRO MÉDICO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO HOSPITAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PRODUÇÃO DE PROVAS. INDEFERIMENTO. DECISÃO FUNDAMENTADA. DESNECESSIDADE. CONVENCIMENTO MOTIVADO DO MAGISTRADO.
ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. CONTRADITÓRIO. DOCUMENTOS JUNTADOS NA RÉPLICA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA VENTILADA NO RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 211 DO STJ E 282 DO STF. ART. 200 DO CÓDIGO CIVIL. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. FLUIÇÃO DO PRAZO APÓS SENTENÇA DEFINITIVA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. REANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO HOSPITALAR. INDIRETA. SUBJETIVA. DEMONSTRAÇÃO DE CULPA. ERRO MÉDICO. CONFIGURAÇÃO. PRESSUPOSTOS. REVISÃO. INVIABILIDADE. REEXAME DO ACERVO FÁTICOPROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONHECIDO. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

[...]

3. O magistrado, se entender suficientes as provas existentes no processo e reputar dispensável a produção de outras provas, pode julgar antecipadamente o pedido, sem que isso implique cerceamento de defesa. Precedentes
. [...]”
(STJ, AgInt no AREsp n. 2.332.076, 4a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 28.08.2023 – negritei e grifei).

“PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. PARTO. ERRO MÉDICO. SEQUELAS NEUROLÓGICAS EM RECÉM-NASCIDO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. POSSIBILIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.

1. Segundo a Jurisprudência do STJ, havendo elementos de prova suficientes nos autos, mostra-se possível o julgamento antecipado da lide, sendo certo que o juiz, como destinatário das provas, pode indeferir aquelas que considerar desnecessárias, nos termos do princípio do livre convencimento motivado. Precedentes.

2. No caso dos autos, a Corte de origem, após ampla análise do conjunto fático-probatório, firmou compreensão de que não houve o alegado cerceamento de defesa diante do indeferimento do pedido de prova pericial, pois a causa já se encontrava madura para julgamento em virtude "de conjunto probatório robusto" (fl. 1366). Assim, tem-se que a revisão a que chegou o Tribunal de origem sobre a questão demanda o reexame dos fatos e provas constantes nos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial. Incide à hipótese a Súmula 7/STJ.

3 Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ, AgInt no AREsp n. 1.406.364/SP, 1a Turma, Rel. Min. Benedito Gonçalves, j. 14.10.2019
– negritei e grifei).

Dessa forma, não havendo necessidade de outras provas, ante a clareza com que se coloca a problemática e por se tratar de questão plenamente aferível através da prova documental constante dos autos, entendo que a realização de prova oral se mostra totalmente desnecessária no caso vertente.

Não obstante, verifico que o réu, ora apelante, não requereu a realização de prova pericial de forma específica, bem como sequer recorreu da decisão que indeferiu a produção de provas, não havendo razão para qualquer irresignação.

Logo,
rejeito a preliminar vindicada
.

No mérito, sustenta que foi induzido a erro pelo apelado, pois o imóvel recebido está localizado em área vinculada ao INCRA, o que inviabiliza sua regularização.

Segue sustentando, que reteve o pagamento para se resguardar do prejuízo, pois o bem permutado não tinha valor de mercado.

Firme no seu propósito, alega que deve ser reconhecido seu direito à indenização pelas melhorias realizadas no imóvel. Por fim, requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação improcedente e, caso não seja este o entendimento, que seja reduzida a multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, ante a sua excessividade.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se constar que o art. 373, inc. I e II, do CPC, dispõe que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Assim, diante das provas apresentadas pelo autor, ora apelado, e de tudo o quanto alegado pelo réu, ora apelante, a ele competia à prova acerca da ausência de culpa pela rescisão contratual entre as partes, do alegado erro substancial e da suposta má-fé, o que não ocorreu.

Neste sentido é o ensinamento de Luiz Guilherme Marinoni,
verbis
:

“
1. Ônus da prova.
O art. 373, caput, CPC, distribui o ônus da prova de acordo com a natureza da alegação de fato a provar: [...]
ao réu, a alegação de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito afirmado pelo autor
. As partes têm o ônus de alegar e o ônus de provar conforme nosso CPC.”
(Código de Processo Civil Comentado, 2a Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016 – negritei).

Dessa forma, o ônus da prova é uma regra fundamental em nosso Estado Democrático de Direito, que certamente atraiu para o recorrente o encargo de provar de forma robusta suas alegações, ônus este do qual não se libertou, já que não demonstrou concretamente o alegado.

Ora, o apelante argumenta que foi induzido a erro, pois somente após a permuta teria descoberto que o imóvel recebido fazia parte de um projeto de assentamento do INCRA e que, por isso, não poderia ser regularizado, contudo, não há nos autos qualquer prova de que o apelado tenha ocultado esse fato de maneira dolosa.

Na verdade, o contrato firmado entre as partes (id. 257655664 – pág. 03/05) deixou claro que a negociação envolvia a posse do bem, e não a sua regularização fundiária.

Assim, nos termos do art. 147, do C. Civil,
“nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado”
.

Todavia, reafirmo que não há prova nos autos de que o recorrido tenha intencionalmente omitido informações sobre o imóvel, restando evidente que o recorrente teve oportunidade de verificar as condições do bem antes da assinatura do contrato e, mesmo após tomar ciência da situação, permaneceu no imóvel sem tomar providências imediatas para questionar o negócio.

Desse modo, o condutor do feito andou bem ao asseverar que
“o réu possuía ciência acerca da permuta apenas da posse do bem, pois referida informação consta no contrato firmado entre as partes. Bem como não há nenhuma disposição no contrato que indica a obrigação da parte autora em regularizar a área do imóvel, independente de se tratar de projeto de assentamento ou não. Ademais, observa-se alegação de nulidade de referido contrato, bem como no áudio transcrito (id. 69106138) há informações de que se o réu soubesse da condição do imóvel não teria firmado o contrato. [...] Contudo, não há nos autos prova de que houve silencio intencional do autor a respeito de referido fato, sendo certo que a má-fé não se presume.”
(id. 257656203).

Nesse contexto, não há erro substancial ou dolo que justifique a anulação do contrato.

Sendo assim, embora o apelante defenda que o d. magistrado não se ateve às provas produzidas nos autos, posto que o conjunto probatório produzido não é favorável a recorrida, destaco que nos termos do art. 371, do CPC,
“
O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”.

Nesse sentido, o doutrinador Daniel Amorim Assumpção Neves esclarece:

“Atualmente o sistema de valoração adotado pelo sistema processual brasileiro é o da persuasão racional, também conhecido como o principio do livre conhecimento motivado, no qual
o juiz é livre para formar seu convencimento
, dando às provas produzidas o peso que entender cabível em cada processo,
não havendo uma hierarquia entre os meios de prova
. Isso, claramente, não significa que o juiz possa decidir fora dos fatos alegados no processo, mas sim que dará aos fatos alegados a devida consideração diante das provas produzidas.

Em tese, portanto, não há uma hierarquia preestabelecida da carga probatória dos meios de prova.
Diante dessa regra, não seria possível afirmar que um meio de prova é mais importante do que outro, ou que seja insuficiente para demonstrar a ocorrência de determinado fato.
É possível, por exemplo, que num determinado processo a prova testemunhal desbancasse a prova pericial, ou até mesmo a confissão.
E é também em razão do sistema admitido que as conclusões do laudo pericial não vinculam obrigatoriamente o juiz
.”
(Manual de Direito Processual Civil, 6a Ed. Rev. Atual. e Amp. - Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014, págs. 488/489 - negritei).

Nessa trilha, reafirma-se que, diante das provas apresentadas pelo apelado, competia ao apelante comprovar que a alegação de ausência de culpa pela rescisão contratual entre as partes, do erro substancial e da suposta má-fé, conforme preceitua o art. 373, inc. II, do CPC, por se tratar de fato extintivo do direito do autor.

Neste tear de argumentação cabe registrar o entendimento clareador de Freddie Didier Jr.:

"O princípio da aquisição processual - chamado por alguns de princípio do ônus objetiva, em terminologia que não é a nossa - não se confunde com o ônus objetivo da prova, mas com ele se relaciona. O ônus objetivo entra em campo quando há uma insuficiência probatória e impõe a regra de julgamento desfavorável àquele que tinha o encargo de produzir provas, mas dele não se desincumbiu.”
(Curso de Direito Processual Civil, Teoria Geral da Prova, v. 2, 4a Ed., Bahia: Editora JusPodivm, 2009).

Por conseguinte, o ônus da prova é regra fundamental em nosso Estado Democrático de Direito, que certamente atraiu para o recorrente o encargo de provar de forma robusta suas alegações, ônus este do qual não se libertou, repisa-se.

Desse modo,

tenho que as provas trazidas aos autos são perfeitamente capazes de comprovar as alegações do autor, ora apelado, na hipótese em tela. Nesse sentido é o entendimento desse Tribunal,
verbis
:

“
AÇÃO DE COBRANÇA – PAGAMENTO PARCIAL DA DÍVIDA – CONJUNTO PROBATÓRIO DOS AUTOS – VALORAÇÃO DAS PROVAS – LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO – APLICAÇÃO DO ART. 940, DO C. CIVIL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA OCORRÊNCIA DE MÁ-FÉ DO CREDOR –SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

O art. 373, inc. I e II, do CPC, dispõe que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Nos termos do art. 371, do CPC, o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento
.
[...]
”
(RAC n. 3.574/2018, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria, j. 09.05.2018 – negritei).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –
ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – IMÓVEL PERTENCENTE A PROGRAMA DE REFORMA AGRÁRIA
– VEDAÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO – VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM – RECURSO DESPROVIDO.

1- "A jurisprudência do STJ é firme sobre a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha adotar comportamento posterior e contraditório." (AgInt no REsp 1472899/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 28/09/2020, DJe 01/10/2020).

2- “É vedado à parte alegar a nulidade de título executivo quando o suposto vício decorre de sua própria desídia, em razão do princípio segundo o qual ninguém pode valer-se da própria torpeza”. (TJ-PR - APL: 14413473). No caso, o Apelante, comprador do imóvel, admitiu em juízo ter conhecimento da vedação legal para realização do contrato de compra e venda em virtude de o imóvel pertencer a programa de Reforma Agrária e, não pode, após o pacto e de ficar inadimplente com parte do valor ajustado, furtar-se ao cumprimento do obrigado ao argumento de nulidade do negócio jurídico, pois tal atitude caracteriza tentativa de beneficiar-se da própria torpeza, o que é vedado pelo ordenamento e jurisprudência pátria.
”
(RAC n. 1000402-39.2018.8.11.0006, 2a Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 09.03.2022 – negritei).

De outra banda, sabe-se que a exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas.

Por conseguinte, não há como aplicar ao caso a regra da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476, do C. Civil, vez que o recorrido cumpriu integralmente sua parte na obrigação, transferindo ao apelante a posse do imóvel, ao passo que o recorrente não demonstrou qualquer justificativa válida para reter o pagamento.

Além disso, conforme bem pontuado na r. sentença, o apelante só passou a alegar a nulidade do contrato após ser demandado judicialmente, comportamento que se enquadra na vedação ao princípio do
venire contra factum proprium
(agir contraditoriamente em prejuízo da outra parte), sendo de clareza solar que a retenção do pagamento foi indevida.

Nesse contexto, ao deixar de realizar o pagamento devido, o recorrente não pode invocar a exceção de contrato não cumprido,
além de não ser possível querer imputar a ausência de boa-fé, nos moldes dos arts. 113 e 422, do mesmo
codex
.

Já tive a oportunidade de votar no mesmo sentido,
verbis
:

“
EMBARGOS À EXECUÇÃO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL – CÉDULA DE PRODUTO RURAL – INADIMPLEMENTO –
PEDIDO DE APLICAÇÃO DA REGRA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DECORRENTE DA BAIXA PRODUTIVIDADE – INAPLICABILIDADE
– SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas.

Descabe as alegações de baixa produtividade como aptas a ensejar a aplicação da regra de exceção de contrato não cumprido
.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.”
(RAC 0002730-94.2017.8.11.0037, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria, j. 15.02.2023 – negritei e grifei).

Quanto ao pedido do apelante para compensação pelas benfeitorias realizadas no imóvel, verifico que já foi objeto de análise na r. sentença, que determinou que a questão seja apurada em sede de liquidação de sentença, não existindo sequer interesse recursal neste ponto.

Avançando na elucidação da celeuma, no tocante à cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, sua previsão contratual está devidamente demonstrada nos autos.

É cediço que a multa contratual é uma obrigação acessória pela qual os contratantes se obrigam no caso de descumprimento do contrato ou de qualquer uma de suas cláusulas, possuindo ainda
função intimidatória, visando estimular o cumprimento da obrigação no tempo e na forma estipulada, encontrando amparo legal nos arts. 408 e seguintes, todos do C. Civil.

Dessa forma, em se tratando de contrato de permuta de imóveis, não há limitação legal da multa contratual, ficando autorizado às partes pactuarem livremente seu valor, conforme preceitua os arts. 408 e 412, ambos do C. Civil, vejamos,
verbis
:

“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.”

“Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não

pode exceder o da obrigação principal”.

Entretanto, a redução equitativa da multa pelo magistrado é permitida, quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o montante for manifestamente excessivo, conforme previsto no art. 413, do C. Civil,
verbis
:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

Por conseguinte, a limitação da multa contratual reside no juízo de equidade do magistrado, em razão da norma insculpida no aludido dispositivo legal, devendo ser realizada com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma das partes contratantes.

Destarte, na hipótese dos autos, entendo que o percentual de 10% (dez por cento), aplicado sobre o valor total do contrato, gera um montante justo e razoável para o caso específico dos autos, o que não enseja sua revisão à luz do princípio da proporcionalidade.

Além disso, o recorrente não cumpriu integralmente sua obrigação, pois reteve o pagamento sem justa causa, o que caracteriza inadimplemento absoluto, razão pela qual a multa contratual deve ser mantida.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outro norte, estando desprovido o recurso do apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido com a demanda, na ação principal, e para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, na reconvenção, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC, devendo ser observado o quanto disposto no art. 98, §3o, do mesmo
codex
.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 29 de janeiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/01/2025