Tribunal: TJMT
Processo: 1003498-36.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
EMENTA
DIREITO EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALÊNCIA. ARRENDAMENTO RURAL. IMÓVEL ARRECADADO PELA MASSA FALIDA. INVIABILIDADE DE RENOVAÇÃO CONTRATUAL. PRIORIDADE DA ALIENAÇÃO PARA PAGAMENTO DOS CREDORES. ART. 75 E ART. 22, III, "J" DA LEI No 11.101/2005. PRINCÍPIO DA SATISFAÇÃO DOS CREDORES. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto por SLC Agrícola Centro Oeste S/A contra decisão que indeferiu pedido de renovação do contrato de arrendamento rural referente ao imóvel denominado "Fazenda Arinos", situado em Diamantino/MT e matriculado sob o no 6.705, arrecadado ao acervo patrimonial da massa falida da empresa Alcopan Álcool do Pantanal Ltda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se a renovação do contrato de arrendamento rural pode ser concedida em favor da agravante, considerando que o imóvel arrendado está vinculado à massa falida e sua alienação é medida prioritária para satisfação dos credores, nos termos da Lei no 11.101/2005.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A alienação dos bens arrecadados é prioritária no processo falimentar, conforme determina o art. 75 da Lei no 11.101/2005, sendo vedada a celebração de contratos que impeçam ou inviabilizem a realização do ativo para pagamento dos credores.
O administrador judicial já está conduzindo a avaliação e alienação da fazenda, sendo inoportuna a renovação do arrendamento por mais cinco anos, pois tal medida atrasaria o cumprimento da finalidade do processo falimentar.
O Ministério Público manifestou-se contrariamente à renovação, destacando o longo tempo decorrido desde o decreto da falência e a necessidade urgente de alienação do imóvel para satisfação dos credores.
O arrendatário tinha ciência da precariedade da sua posse, sujeita às limitações do processo falimentar, não podendo invocar eventual direito de retenção para obstar a alienação do bem arrecadado.
O Código Civil autoriza a retomada do imóvel arrendado pelo locador para realização de benfeitorias relevantes (art. 1.199 do CC), mas essa regra não se aplica quando a alienação do bem é essencial à falência, devendo prevalecer o princípio da satisfação dos credores.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A alienação dos bens arrecadados no processo falimentar tem prioridade sobre qualquer renovação contratual que inviabilize a realização do ativo para pagamento dos credores.
A renovação de arrendamento de imóvel pertencente à massa falida deve ser rejeitada quando comprometer a alienação do bem e retardar a satisfação dos credores, nos termos do art. 75 e art. 22, III, "j" da Lei no 11.101/2005.
A precariedade da posse do arrendatário no contexto falimentar afasta a invocação de direito de retenção ou proteção contratual que impeça a alienação do imóvel.
O princípio da satisfação dos credores no processo falimentar se sobrepõe a eventuais alegações de segurança jurídica e preservação de investimentos pelo arrendatário.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 11.101/2005, arts. 22, III, "j", e 75; CC, art. 1.199.
Jurisprudência relevante citada:
TJMT, AI no 1025500-73.2020.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 17.03.2021, pub. DJE 13.09.2021.
TJMT, AI no 1013498-42.2018.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Vice-Presidência, j. 04.12.2019, pub. DJE 04.05.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003498-36.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Recuperação judicial e Falência]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[RAISSA STEFANIE SOSNOWSKI MONTEIRO - CPF: 024.857.400-03 (ADVOGADO), SLC AGRICOLA CENTRO OESTE S.A. - CNPJ: 05.799.312/0001-20 (AGRAVANTE), ALCOPAN ALCOOL DO PANTANAL LTDA - EPP - CNPJ: 37.497.237/0001-30 (AGRAVADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), VALOR ADMINISTRACAO JUDICIAL - SERVICOS LTDA - CNPJ: 32.426.616/0001-15 (TERCEIRO INTERESSADO), AGIZUL-ARMAZENS GERAIS IRMAOS ZULLI LTDA - ME - CNPJ: 03.144.862/0001-86 (AGRAVADO), AGRO-INDUSTRIAL IRMAOS ZULLI LTDA - CNPJ: 01.398.718/0001-40 (AGRAVADO), AUTO POSTO E LANCHONETE ZULLI LTDA - ME - CNPJ: 01.395.086/0001-61 (AGRAVADO), COMERCIO DE DERIVADOS DE PETROLEO MEDIO NORTE LTDA - ME - CNPJ: 73.491.367/0001-29 (AGRAVADO), ENIO ZULLI - CPF: 108.126.529-91 (AGRAVADO), ISIDORO ZULLI - CPF: 108.124.319-87 (AGRAVADO), VIBRA ENERGIA S.A - CNPJ: 34.274.233/0001-02 (AGRAVADO), NICOLA CASSANI ZULI - CPF: 108.124.239-68 (AGRAVADO), RUBENS ZULLI - CPF: 108.126.609-00 (AGRAVADO), SILVIO ZULLI - CPF: 079.402.469-68 (AGRAVADO), ZULLI DIESEL LTDA - ME - CNPJ: 15.086.556/0001-10 (AGRAVADO), ZULLI VIAGENS E TURISMO LTDA - ME - CNPJ: 36.907.277/0001-40 (AGRAVADO), DECIO JOSE TESSARO - CPF: 015.663.438-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO.

E M E N T A

DIREITO EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALÊNCIA. ARRENDAMENTO RURAL. IMÓVEL ARRECADADO PELA MASSA FALIDA. INVIABILIDADE DE RENOVAÇÃO CONTRATUAL. PRIORIDADE DA ALIENAÇÃO PARA PAGAMENTO DOS CREDORES. ART. 75 E ART. 22, III, "J" DA LEI No 11.101/2005. PRINCÍPIO DA SATISFAÇÃO DOS CREDORES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por SLC Agrícola Centro Oeste S/A contra decisão que indeferiu pedido de renovação do contrato de arrendamento rural referente ao imóvel denominado "Fazenda Arinos", situado em Diamantino/MT e matriculado sob o no 6.705, arrecadado ao acervo patrimonial da massa falida da empresa
Alcopan
Álcool do Pantanal Ltda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se a renovação do contrato de arrendamento rural pode ser concedida em favor da agravante, considerando que o imóvel arrendado está vinculado à massa falida e sua alienação é medida prioritária para satisfação dos credores, nos termos da Lei no 11.101/2005.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alienação dos bens arrecadados é prioritária no processo falimentar, conforme determina o art. 75 da Lei no 11.101/2005, sendo vedada a celebração de contratos que impeçam ou inviabilizem a realização do ativo para pagamento dos credores.

O administrador judicial já está conduzindo a avaliação e alienação da fazenda, sendo inoportuna a renovação do arrendamento por mais cinco anos, pois tal medida atrasaria o cumprimento da finalidade do processo falimentar.

O Ministério Público manifestou-se contrariamente à renovação, destacando o longo tempo decorrido desde o decreto da falência e a necessidade urgente de alienação do imóvel para satisfação dos credores.

O arrendatário tinha ciência da precariedade da sua posse, sujeita às limitações do processo falimentar, não podendo invocar eventual direito de retenção para obstar a alienação do bem arrecadado.

O Código Civil autoriza a retomada do imóvel arrendado pelo locador para realização de benfeitorias relevantes (art. 1.199 do CC), mas essa regra não se aplica quando a alienação do bem é essencial à falência, devendo prevalecer o princípio da satisfação dos credores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A alienação dos bens arrecadados no processo falimentar tem prioridade sobre qualquer renovação contratual que inviabilize a realização do ativo para pagamento dos credores.

A renovação de arrendamento de imóvel pertencente à massa falida deve ser rejeitada quando comprometer a alienação do bem e retardar a satisfação dos credores, nos termos do art. 75 e art. 22, III, "j" da Lei no 11.101/2005.

A precariedade da posse do arrendatário no contexto falimentar afasta a invocação de direito de retenção ou proteção contratual que impeça a alienação do imóvel.

O princípio da satisfação dos credores no processo falimentar se sobrepõe a eventuais alegações de segurança jurídica e preservação de investimentos pelo arrendatário.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 11.101/2005,
arts
. 22, III, "j", e 75; CC, art. 1.199.

Jurisprudência relevante citada
:

TJMT, AI no 1025500-73.2020.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 17.03.2021, pub. DJE 13.09.2021.

TJMT, AI no 1013498-42.2018.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Vice-Presidência, j. 04.12.2019, pub. DJE 04.05.2020.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por
SLC AGRICOLA CENTRO OESTE S.A
, com o fito de reformar a decisão que, nos Autos de Incidente para Realização de Ativo n.o 0010606-40.2019.8.11.0002,
ALCOPAN ALCOOL DO PANTANAL LTDA – EPP e OUTROS
., indeferiu o pedido de prorrogação do contrato de arrendamento rural.

Em síntese, aduz que
arrendou a área em abril de 2020, firmando contrato de locação com a empresa Agropecuária Monte Rei Ltda., hoje também em estado falimentar, pelo prazo de 5 (cinco) anos, com vigência até 31/08/2025.

Alegando ter realizado vultosos investimentos na melhoria e adequação do imóvel rural, a agravante requereu a renovação do arrendamento por mais 5 (cinco) anos, sob o argumento de que sua permanência na área seria medida vantajosa, inclusive para a massa falida, diante dos benefícios econômicos decorrentes da preservação da atividade produtiva.

Assevera que a manutenção de sua posse sobre a área arrendada não apenas atende à função social da propriedade como também preserva os interesses econômicos da massa falida, revertendo em acréscimo patrimonial que já supera R$ 4 milhões nos últimos quatro anos.

O
pedido foi indeferido pelo juízo de origem, acolhendo-se as manifestações do administrador judicial e do Ministério Público que ressaltaram a inviabilidade da prorrogação contratual,
na medida em

que a alienação do imóvel arrecadado constitui providência essencial para a satisfação dos créditos concursais, finalidade precípua do processo falimentar.

A agravada

MASSA FALIDA DA
ALCOPAN ALCOOL DO PANTANAL LTDA – EPP
, por sua vez, apresentou contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso, asseverando que a prorrogação do contrato de arrendamento contraria os princípios reitores do processo falimentar, consubstanciando óbice à necessária alienação do ativo arrecadado para adimplemento dos créditos sujeitos aos efeitos da falência (id. 271719392).

A d.

Procuradoria
-Geral
de Justiça opinou pelo não provimento do agravo, enfatizando que o arrendamento pretendido pela SLC Agrícola Centro Oeste S/A afronta os interesses da massa falida e impede a solução da falência decretada desde 2009, cujos credores ainda aguardam a satisfação de seus créditos (id. 273155397).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

A causa sob exame gravita em torno da pretensão da agravante SLC Agrícola Centro Oeste S/A em obter a renovação do contrato de arrendamento rural referente ao imóvel rural denominado "Fazenda Arinos", situado em Diamantino/MT e matriculado sob o no 6.705 daquela comarca.

Referido imóvel, contudo, encontra-se arrecadado ao acervo patrimonial da massa falida da empresa
Alcopan
Álcool do Pantanal Ltda. e outras, cuja falência foi decretada em 2009, de modo que sua destinação prioritária deve ser a alienação com objetivo de satisfazer os créditos concursais, consoante determina o art. 75 da Lei no 11.101/2005.

Nesse cenário, revela-se acertada a decisão agravada ao indeferir o pedido de prorrogação contratual formulado pela SLC Agrícola Centro Oeste S/A, na medida em que o arrendamento por período adicional de 5 (cinco) anos, nos termos propostos, inviabilizaria a efetiva realização do ativo em manifesta ofensa aos interesses da massa falida e em contrariedade ao comando legal que impõe a venda dos bens arrecadados em até 180 dias (art. 22, III, "j" da LRF).

A uma, porque o administrador judicial já se encontra envidando esforços para a avaliação e alienação da área rural, sendo inoportuna a renovação do contrato de arrendamento que obstaria esse procedimento essencial à satisfação dos credores.

A duas, porquanto o próprio representante ministerial atuante no processo falimentar se posicionou de forma desfavorável à pretendida prorrogação, ressaltando o decurso de mais de uma década desde o decreto falimentar sem que os credores tenham recebido seus créditos.

Bem a propósito, se extrai da aludida manifestação:

“...Considerando que o imóvel já está arrecadado no processo falimentar e não há discussões sobre sua posse/propriedade, bem como considerando que o procedimento de avaliação do ativo está em curso e, em breve, a fazenda será devidamente avaliada, é certo que o ato subsequente é a sua imediata alienação, razão pela qual o Ministério Público manifesta-se desde já contrário à prorrogação deste arrendamento. Como visto, o contrato ainda vigente se encerrará em 31/08/2025, havendo tempo estimado em mais de um ano para que o AJ finalize as etapas de avaliação e alienação deste ativo, sendo este tempo mais que suficiente para este desiderato.”

A três, porque ainda que se reconheça os investimentos supostamente realizados pela agravante no imóvel e os valores arrecadados em favor da massa, fato é que ela tinha plena ciência da precariedade de sua situação possessória, sujeita às limitações inerentes ao processo falimentar.

Nesse sentido, a jurisprudência já se manifestou:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – FALÊNCIA – MINISTÉRIO PÚBLICO NA QUALIDADE DE FISCAL DA LEI - DECISÃO QUE DEFERE NOVO PRAZO DE ARRENDAMENTO DA PLANTA INDUSTRIAL PERTENCENTE À MASSA FALIDA – LONGO TRÂMITE DO PROCESSO – PEDIDO DE ALIENAÇÃO DOS BENS QUE SE MOSTRA MAIS BENÉFICA À MASSA DE CREDORES DO QUE A PROPOSTA DE ARRENDAMENTO POR LONGO PRAZO – REFORMA DA DECISÃO – RECURSO PROVIDO.

Se a alienação do ativo representa solução mais consentânea com o objetivo da falência e interesse dos credores, em procedimento que atravessa três décadas, não se afigura razoável permitir a renovação de contrato de arrendamento da planta industrial da massa falida agravada
.
”(
N.U 1025500-73.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/03/2021,
Publicado
no DJE 13/09/2021) (grifei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – FALÊNCIA – RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO – REJEITADO – PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO – VENCIDO – EXPEDIÇÃO CARTA PRECATÓRIA PARA RETOMADA DOS IMÓVEIS – INAPTIDÃO DO PROCEDIMENTO – INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO FALIMENTAR – AFASTADAS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A retomada de bens objeto de contrato de arrendamento da massa falida se encontra vinculada ao processo de falência, por se tratar de consequência lógica da decisão que indeferiu o pedido de renovação de contrato de arrendamento. Assim é, porquanto incumbe àquele juízo falimentar em conjunto com os credores, as deliberações acerca, em particular, dos contratos de arrendamento dos bens em nome da falida.” (N.U 1013498-42.2018.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Vice-Presidência, Julgado em 04/12/2019,
Publicado
no DJE 04/05/2020)

Nesse ponto, não é demais recordar que o Código Civil, em seu art. 1.199, expressamente autoriza o locador a retomar o imóvel arrendado, independentemente de notificação ou aviso, se tiver de empregar no mesmo, ou parte dele, benfeitoria cujo valor exceda à importância de um ano de aluguel, hipótese que, em tese, poderia ensejar à locatária eventual direito de retenção, nos termos do art. 578 e seguintes.

Não é o que ocorre na situação em exame, po
rque o
aqui o arrendamento está umbilicalmente vinculado à própria finalidade da falência, que é a alienação dos bens do
devedor
insolvente para pagamento dos credores concursais.

Assim, quaisquer benfeitorias eventualmente realizadas pela arrendatária no imóvel em nada alteram o direito da massa falida de retomar a posse para dar curso ao procedimento de venda.

Ademais, registre-se que a agravante será devidamente notificada antes da consumação da alienação do imóvel, oportunidade em que poderá pleitear a compensação por eventuais investimentos realizados, respeitando-se o prazo remanescente do contrato que ainda se encontra vigente até 31/08/2025.

Por derradeiro, não se pode perder de vista que o principal objetivo do processo falimentar é justamente viabilizar o mais rápido possível o pagamento dos credores, princípio basilar que se sobrepõe a qualquer outra invocação de segurança jurídica ou preservação de investimentos por parte do arrendatário.

Nessa ordem de ideias, sendo a alienação do ativo imobiliário a providência indispensável para saldar os credores da massa falida, forçoso reconhecer a inviabilidade de renovação do arrendamento ora pretendido.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso para manter a decisão recorrida, nos termos que fora proferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025