Tribunal: TJMT
Processo: 1036736-25.2022.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-25

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO EXIBITÓRIA. ILEGITIMIDADE ATIVA. INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. LEI No 4.591/1964. PRELIMINAR ACOLHIDA. SENTENÇA ANULADA. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA REQUERIDA PREJUDICADO.
I. CASO EM EXAME
Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que extinguiu ação exibitória, sem resolução de mérito, por ilegitimidade ativa da autora, e julgou improcedente a reconvenção. A autora, alienante de unidades imobiliárias, pleiteia a exibição de documentos relativos ao empreendimento. A requerida, incorporadora imobiliária, busca o reconhecimento da quitação de valores por consignação judicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a autora possui legitimidade ativa para requerer a exibição de documentos da incorporadora; e (ii) estabelecer se a sentença deve ser anulada por ausência de análise da legislação específica da incorporação imobiliária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A legislação especial da incorporação imobiliária (Lei no 4.591/1964) impõe obrigações documentais à incorporadora, incluindo a manutenção e exibição de informações sobre a Comissão de Representantes e a lista de adquirentes.
A autora mantém vínculo jurídico com o empreendimento, pois a conclusão da obra impacta diretamente suas obrigações contratuais, configurando interesse legítimo na obtenção dos documentos.
A sentença não considerou a legislação específica aplicável ao caso, analisando a legitimidade ativa apenas com base no Código de Processo Civil, sem enfrentar os dispositivos da Lei no 4.591/1964.
O acesso aos documentos solicitados pode ser essencial para a defesa dos direitos patrimoniais da autora, possibilitando medidas como cobrança, rescisão contratual ou pleito indenizatório.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Sentença anulada.
Tese de julgamento:
A legitimidade ativa para a ação exibitória deve ser analisada considerando não apenas o Código de Processo Civil, mas também normas especiais que regulem a atividade do requerido.
A Lei no 4.591/1964 impõe obrigações documentais à incorporadora imobiliária, podendo legitimar terceiros juridicamente vinculados ao empreendimento a requerer a exibição de documentos.
A ausência de análise da legislação especial aplicável ao caso configura nulidade da sentença por omissão relevante na fundamentação.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 396 e seguintes; Lei no 4.591/1964, arts. 31-B, 31-C, 31-D e 43.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036736-25.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Incorporação Imobiliária, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[PATRICIA DE SOUSA ALENCAR - CPF: 876.989.941-04 (APELADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), CMM CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 11.058.896/0001-86 (APELANTE), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), CAIO JORGE DA SILVA - CPF: 022.522.171-38 (APELANTE), CAIO JORGE DA SILVA - CPF: 022.522.171-38 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), CMM CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 11.058.896/0001-86 (APELADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), PATRICIA DE SOUSA ALENCAR - CPF: 876.989.941-04 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR ACOLHIDA. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO, RECURSO DA REQUERIDA PREJUDICADO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO EXIBITÓRIA. ILEGITIMIDADE ATIVA. INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. LEI No 4.591/1964. PRELIMINAR ACOLHIDA. SENTENÇA ANULADA.
RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA REQUERIDA PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que extinguiu ação exibitória, sem resolução de mérito, por ilegitimidade ativa da autora, e julgou improcedente a reconvenção. A autora, alienante de unidades imobiliárias, pleiteia a exibição de documentos relativos ao empreendimento. A requerida, incorporadora imobiliária, busca o reconhecimento da quitação de valores por consignação judicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a autora possui legitimidade ativa para requerer a exibição de documentos da incorporadora; e (
ii
) estabelecer se a sentença deve ser anulada por ausência de análise da legislação específica da incorporação imobiliária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legislação especial da incorporação imobiliária (Lei no 4.591/1964) impõe obrigações documentais à incorporadora, incluindo a manutenção e exibição de informações sobre a Comissão de Representantes e a lista de adquirentes.

A autora mantém vínculo jurídico com o empreendimento, pois a conclusão da obra impacta diretamente suas obrigações contratuais, configurando interesse legítimo na obtenção dos documentos.

A sentença não considerou a legislação específica aplicável ao caso, analisando a legitimidade ativa apenas com base no Código de Processo Civil, sem enfrentar os dispositivos da Lei no 4.591/1964.

O acesso aos documentos solicitados pode ser essencial para a defesa dos direitos patrimoniais da autora, possibilitando medidas como cobrança, rescisão contratual ou pleito indenizatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Sentença anulada.

Tese de julgamento
:

A legitimidade ativa para a ação exibitória deve ser analisada considerando não apenas o Código de Processo Civil, mas também normas especiais que regulem a atividade do requerido.

A Lei no 4.591/1964 impõe obrigações documentais à incorporadora imobiliária, podendo legitimar terceiros juridicamente vinculados ao empreendimento a requerer a exibição de documentos.

A ausência de análise da legislação especial aplicável ao caso configura nulidade da sentença por omissão relevante na fundamentação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 396 e seguintes; Lei no 4.591/1964,
arts
. 31-B, 31-C, 31-D e 43.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de

dois
recurso
s
de apelação cível interposto
s
po
r ambas as partes
,
com o fito de reformar a sentença que, n
os autos
da ação

exibitória
movida por
PATRICIA DE SOUSA ALENCAR
em face de
CMM CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
,
julgou
extinta a ação, sem resolução de mérito,
por ausência de legitimidade
ativa
,
com base no art. 485, VI do CPC e condenou

a parte autora ao pagamento das custas e honorários em 20% sobre o valor da causa; e julgou improc
edente a reconvenção e condenou a parte ré reconvinte ao pa
gamento de custas e honorários em 20% sobre o valor da causa da reconvenção.

Apelação de
CMM CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
(Id. 264938784):
alega que a reconvenção, fundamentada na consignação judicial do valor devido, foi rejeitada sem análise do mérito, em violação ao art. 343, §2o, do CPC e ao art. 335, V, do Código Civil.

Argumenta que a autora da ação não era adquirente do imóvel, mas vendedora, e que o montante de R$ 200.000,00 deveria ser consignado em juízo para quitação da dívida reconhecida em escritura pública.

Requer o julgamento da reconvenção ou, alternativamente, que o Tribunal decida diretamente o mérito e reconheça a quitação da obrigação mediante depósito judicial.

Sustenta que a sentença violou o art. 85, §8o, do CPC, ao fixar honorários advocatícios sobre o valor da ação (R$ 1.000,00), enquanto a reconvenção tinha valor econômico muito superior (R$ 365.866,16).

Acrescenta que, em razão da extinção da ação principal por ilegitimidade ativa, o ônus
da
sucumbência da reconvenção deveria ser atribuído exclusivamente à autora, conforme o princípio da
causalidade e o art. 85, §10, do CPC.

Apelação de
PATRICIA DE SOUSA ALENCAR
(Id.
264938798
):
Suscita preliminar de nulidade da sentença por ser
citra petita
, sob o fundamento de que teria deixado de analisar adequadamente os pedidos formulados na inicial.

Alega que havia interesse e legitimidade para a ação exibitória, pois a obrigatoriedade de exibição documental decorre da legislação específica da incorporação imobiliária (Lei no 4.591/1964),
independentemente da conclusão da obra, em razão de que a requerida, na qualidade de incorporadora, possui e deve manter documentos obrigatórios, como lista de adquirentes e composição da Comissão de Representantes.

Entende que
a decisão
não considerou o descumprimento contratual da construtora, que mantém a obra inacabada há anos, sem prestar informações aos adquirentes
, nem mesmo as n
ormas especiais aplicáveis ao caso, priorizando apenas regras gerais do CPC
e defende a
viabilidade da ação de exibição de documentos como instrumento autônomo de prova.

Contrarrazões
de PATRICIA
(Id.
264938792
)

e sem c
ontrarrazões
de CMM
(
Certidão -
Id.
264938302
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR (
NULIDADE DA
SENTENÇA)

Eminentes Pares:

No recurso adesivo, a autora sustenta que a demanda ajuizada preenche os requisitos dos
arts
. 396 e seguintes do CPC para ser considerada legítima ação exibitória, tendo como fundamento legal não apenas o
Código de Processo Civil, mas principalmente a Lei no 4.591/1964 (Lei de Incorporação Imobiliária), que regulamenta a atividade desenvolvida pela requerida como incorporadora imobiliária e impõe diversas obrigações documentais a serem observadas, nos termos dos
arts
. 31-B, 31-C, 31-D e 43 desse diploma legal.

Entendo que a
ssiste parcial razão à recorrente adesiva.

De fato, a análise da sentença se restringiu unicamente aos requisitos processuais da ação exibitória com base no Código de Processo Civil
e
afast
ou
a legitimidade em razão de a autora ser alienante e não adquirente das unidades imobiliárias
.

Contudo, não houve enfrentamento sobre a aplicabilidade da Lei de Incorporação Imobiliária invocada na inicial como fundamento para a obrigação de exibição documental pela requerida.

No caso, a legislação especial aplicável à atividade da requerida como incorporadora imobiliária (Lei no 4.591/1964) estabelece diversas obrigações documentais a serem observadas, como se verifica dos
arts
. 31-B a 31-D e 43, os quais impõem o dever de apresentar, dentre outros, demonstrativos do estado da obra, balancetes, movimentação financeira, documentos contábeis, além de informações a serem repassadas à comissão de representantes dos adquirentes.

Portanto, sem adentrar no mérito propriamente dito, vislumbr
a-se
a possibilidade de a autora, ainda que não adquirente final das unidades, possuir legitimidade para exigir, com fundamento na referida legislação especial (Lei de Incorporação Imobiliária), a exibição de documentos concernentes às respectivas obrigações legais pela requerida como incorporadora
, mormente porque ficou comprovado o interesse jurídico legítimo na obtenção dos documentos, por não ter a relação contratual da autora com a construtora se encerrado completamente, já que o
empreendimento não foi concluído e suas obrigações dependem da finalização da obra.

Certo é que a
autora busca a exibição de documentos referentes à composição da Comissão de Representantes e à lista atualizada de adquirentes do empreendimento.

Embora a sentença tenha entendido que
os referidos
documentos são de interesse apenas dos adquirentes, a apelante ainda possui vínculo contratual com o empreendimento,
já que a
conclusão da obra impacta diretamente no cumprimento da dação em pagamento
firmada por ela
, sendo relevante para verificar o adimplemento da obrigação da incorporadora.

Ademais, o
acesso à lista de adquirentes e à Comissão de Representantes pode ser necessário para a defesa de seus direitos patrimoniais, caso a construtora continue inadimplente.

Assim, entendo que a
autora possui interesse legítimo na exibição dos documentos, pois sua relação com a incorporadora ainda não foi encerrada, e as informações podem ser fundamentais para eventual cobrança, rescisão contratual ou pleito indenizatório.

Ante o exposto,
ACOLHO
a preliminar
e, por consequência, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da autora PATRICIA, para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem, porquanto restou configurada a legitimidade ativa. Por fim, JULGO PREJUDICADO o recurso da parte requerida CMM.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025