Tribunal: TJMT
Processo: 1023911-70.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-09-06

Ementa:
AGRAVANTE: DESINAI DOS SANTOS SILVEIRA VALENTIM
AGRAVADO: LUIZ CARLOS NASCIMENTO VALENTIM
AUTOS DE ORIGEM: 1002020-62.2022.8.11.0011
EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DIVÓRCIO. ACORDO DE PARTILHA DE BENS HOMOLOGADO EM JUÍZO. PARTES QUE CONCORDARAM COM A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. SEGUNDA AVALIAÇÃO. VALOR DISCREPANTE DA PRIMEIRA AVALIAÇÃO. SEGUNDA AVALIAÇÃO QUE ATENDEU ÀS DETERMINAÇÕES JUDICIAIS. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO POR CORRETOR REGISTRADO NO CRECI. VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. DESNECESSIDADE. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. DISCREPÂNCIA JUSTIFICADA PELAS CONDIÇÕES CONSTATADAS NA VISTORIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão da 2a Vara Cível da Comarca de Mirassol D’Oeste/MT que rejeitou a impugnação ao segundo laudo de avaliação do imóvel objeto da partilha, elaborado por oficial de justiça e homologado pelo Juízo de origem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Examina-se se a segunda avaliação do imóvel, divergente em valor da primeira, apresenta vícios ou insuficiências que autorizem nova avaliação por corretor registrado no CRECI, conforme requerido pela agravante.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O acordo homologado em juízo determinou que a avaliação fosse realizada por oficial de justiça, inexistindo previsão de nomeação de corretor. Pretensão da agravante que configura violação à coisa julgada (CF/88, art. 5o, XXXVI).
4. O segundo laudo atendeu às determinações do Juízo a quo, descrevendo os cômodos, estado de conservação, aspectos estruturais e acabamento, mediante vistoria interna, diferentemente da primeira avaliação.
5. A discrepância de valores (R$ 150.000,00 e R$ 90.000,00) decorreu de maior rigor técnico da segunda avaliação, que constatou piso rústico, ausência de forro e padrão construtivo simples.
6. Nos termos dos arts. 872, 873 e 480 do CPC, nova avaliação somente é admitida em hipóteses de erro, dolo ou fundada dúvida, não configuradas no caso concreto.
7. O pedido de necessidade de se observar normas técnicas da ABNT NBR 14.653-2, além de não se tratar de requisitos obrigatórias, se trata de inovação recursal, uma vez que não postulado perante o Juízo a quo.
8. Os atos do oficial de justiça gozam de fé pública e presunção relativa de veracidade, não afastada por provas idôneas. Alegações da agravante foram genéricas e insuficientes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “A avaliação judicial de imóvel realizada por oficial de justiça possui presunção de veracidade e somente pode ser afastada nas hipóteses do art. 873 do Código de Processo Civil, não caracterizadas pela mera divergência de valores entre laudos.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 5o, XXXVI; CPC, arts. 872, 873 e 480.
Jurisprudência relevante citada: (STJ - AgInt no AREsp: 1004191 SP 2016/0279252-2, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 21/02/2017; TJ-GO 5038673-58.2017 .8.09.0000, Relator.: FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 19/09/2017; TJ-GO - AI: 00743886420178090000, Relator.: ZACARIAS NEVES COELHO, Data de Julgamento: 15/12/2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023911-70.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Bem de Família, Partilha]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[DESINAI DOS SANTOS SILVEIRA VALENTIM - CPF: 028.092.371-66 (AGRAVANTE), LUIZ CARLOS NASCIMENTO VALENTIM - CPF: 559.444.181-68 (AGRAVADO), RITA DE LAET SANTOS - CPF: 040.914.571-85 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE:
DESINAI DOS SANTOS SILVEIRA VALENTIM

AGRAVADO:
LUIZ CARLOS
NASCIMENTO VALENTIM

AUTOS DE ORIGEM:

1002020-62.2022.8.11.0011

EMENTA
.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DIVÓRCIO. ACORDO DE PARTILHA DE BENS HOMOLOGADO EM JUÍZO. PARTES QUE CONCORDARAM COM A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. SEGUNDA AVALIAÇÃO. VALOR DISCREPANTE DA PRIMEIRA AVALIAÇÃO. SEGUNDA AVALIAÇÃO QUE ATENDEU ÀS DETERMINAÇÕES JUDICIAIS. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO POR CORRETOR REGISTRADO NO CRECI. VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. DESNECESSIDADE. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. DISCREPÂNCIA JUSTIFICADA PELAS CONDIÇÕES CONSTATADAS NA VISTORIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão da 2a Vara Cível da Comarca de Mirassol D’Oeste/MT que rejeitou a impugnação ao segundo laudo de avaliação do imóvel objeto da partilha, elaborado por oficial de justiça e homologado pelo Juízo de origem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Examina-se se a segunda avaliação do imóvel, divergente em valor da primeira, apresenta vícios ou insuficiências que autorizem nova avaliação por corretor registrado no CRECI, conforme requerido pela agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O acordo homologado em juízo determinou que a avaliação fosse realizada por oficial de justiça, inexistindo previsão de nomeação de corretor. Pretensão da agravante
que
configura violação à coisa julgada (CF/88, art. 5o, XXXVI).

4. O segundo laudo atendeu às determinações do Juízo
a quo
, descrevendo os cômodos, estado de conservação, aspectos estruturais e acabamento, mediante vistoria interna, diferentemente da primeira avaliação.

5. A discrepância de valores (R$ 150.000,00 e R$ 90.000,00) decorreu de maior rigor técnico da segunda avaliação, que constatou piso rústico, ausência de forro e padrão construtivo simples.

6. Nos termos dos
arts
. 872, 873 e 480 do CPC, nova avaliação somente é admitida em hipóteses de erro, dolo ou fundada dúvida, não configuradas no caso concreto.

7. O pedido de necessidade de se observar
normas técnicas da ABNT NBR 14.653-2
, além de não
se tratar de requisitos obrigatórias, se trata de inovação recursal, uma vez que não postulado perante o Juízo
a quo
.

8
. Os atos do oficial de justiça gozam de fé pública e presunção relativa de veracidade, não afastada por provas idôneas. Alegações da agravante foram genéricas e insuficientes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “A avaliação judicial de imóvel realizada por oficial de justiça possui presunção de veracidade e somente pode ser afastada nas hipóteses do art. 873 do C
ódigo de Processo Civil
, não caracterizadas pela mera divergência de valores entre laudos.”

__________

Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 5o, XXXVI; CPC,
arts
. 872, 873 e 480.

Jurisprudência relevante citada:

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1004191 SP 2016/0279252-2, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 21/02/2017
;
TJ-GO 5038673-58.2017 .8.09.0000, Relator.: FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 19/09/2017
;
TJ-GO - AI: 00743886420178090000, Relator.: ZACARIAS NEVES COELHO, Data de Julgamento: 15/12/2018
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

EGRÉGIA CÂMARA:

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
,
interposto por
DESINAI DOS SANTOS SILVEIRA VALENTIM
,

por meio da Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso,
contra decisão (ID.
196869402,

autos
no

1002020-62.2022.8.11.0011
)
proferida pelo Juízo da

2
a
Vara
Cível

da Comarca de
Mirassol D
’
Oeste/MT

que
, nos autos da
Ação de Divórcio Litigioso
movida
em desfavor de
LUIZ CARLOS NASCIMENTO VALENTIM
,

rejeitou a impugnação à segunda avaliação de imóvel

objeto da partilha,
efetivada p
or
Oficial de Justiça, conforme cita-se:

[...]

Trata-se de impugnação apresentada pela Defensoria Pública ao novo laudo de avaliação

juntado sob ID 190816527, que atribuiu ao imóvel objeto da partilha o valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).

A impugnante sustenta que: (i) o laudo não atendeu aos parâmetros indicados na decisão

judicial ID 183426132; (
ii
) foi elaborado por oficial distinto daquele que realizou a primeira avaliação; e (
iii
) há

discrepância considerável entre os valores das avaliações.

Em razão disso,
requer a realização de nova avaliação pelo oficial que conduziu a primeira

perícia ou, subsidiariamente, a nomeação de profissional avaliador registrado no CRECI
.

O requerido, por sua vez, manifestou concordância com o valor constante do novo laudo de avaliação.

Pois bem.

O primeiro fundamento da impugnação
– qual seja, ter sido o laudo elaborado por oficial diverso daquele que realizou a primeira avaliação –
não encontra amparo legal ou fático.

A decisão proferida nos autos sob ID 183426132 determinou apenas que "o oficial de justiça realize nova avaliação do imóvel", sem especificar qual oficial deveria proceder à diligência.
Não houve, portanto, determinação expressa para que a nova avaliação fosse conduzida pelo mesmo servidor que realizou a primeira perícia.

Ademais, qualquer oficial de justiça investido na função possui competência técnica e legal para realizar avaliações judiciais
, não havendo óbice à designação de profissional diverso, especialmente quando não há determinação judicial específica em sentido contrário.

A análise comparativa entre os requisitos estabelecidos na decisão ID 183426132 e o conteúdo do novo laudo de avaliação demonstra o substancial atendimento às determinações judiciais.

A decisão exigiu descrição detalhada de:

1. Quantidade de cômodos: (ATENDIDO) - O laudo especifica: "02 Quartos; 01 sala; 01 cozinha; 01 Banheiro; 01 Área de serviços; 01 Garagem e 01 cômodo ao lado";

2. Estado de conservação: (ATENDIDO) - Menciona "bom estado de conservação" e aspectos do acabamento;

3. Aspectos estruturais e acabamento: (ATENDIDO) - Descreve "maioria do piso rústico, CERÂMICA SÓ NA COZINHA, não é forrada";

4. Vistoria interna: (ATENDIDO) - Evidenciado pela descrição detalhada dos cômodos internos e características específicas
.

O novo laudo representa significativa evolução qualitativa em relação à primeira avaliação, que foi objeto de impugnação justamente pela
superficialidade da análise
. A atual perícia demonstra vistoria criteriosa, com ingresso no imóvel e descrição pormenorizada de suas características.

A diferença entre o valor da primeira avaliação (R$ 150.000,00) e da segunda (R$ 90.000,00) não constitui, por si só, fundamento para impugnação.

A redução do valor atribuído encontra justificativa técnica na vistoria interna mais criteriosa
realizada na segunda avaliação, que permitiu ao oficial verificar aspectos antes não observados, tais como:

1. Estado real de conservação interna

2. Qualidade do acabamento (piso rústico na maior parte do imóvel)

3. Ausência de forro

4. Características específicas dos cômodos
.

Tal discrepância, longe de constituir vício, demonstra o aprimoramento técnico da segunda avaliação em relação à primeira.

Considerando que o novo laudo atendeu substancialmente às determinações da decisão ID 183426132, houve significativa melhoria qualitativa em relação à primeira avaliação,
o método utilizado é tecnicamente adequado, não se justifica a realização de nova avaliação ou a nomeação de avaliador especializado, medidas que implicariam desnecessária dilação processual e custos adicionais.

Diante do exposto,
REJEITO
a impugnação apresentada pela Defensoria Pública pelos fundamentos expostos.

HOMOLOGO o laudo de avaliação
ID 190816527, que atribuiu ao imóvel situado na Rua Projetada 4, 286,
Cohabinha
Parque da Serra, Mirassol D'Oeste/MT, o valor de
R$ 90.000,00
(noventa mil reais).

[...]
[grifos nossos]

Em sua minuta recursal (ID.
300790882
), a agravante sustenta as seguintes teses:

Necessidade de nova avaliação do imóvel
por profissional com registro no CRECI

A parte agravada, por sua vez,
apresentou contraminuta recursal (ID.
306030863) na qual rebate as alegações da agravante.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforma aba de expedientes dos autos de origem (
d
ecisão
-
41421035
)
,
e preparo
isento, uma vez que a agravante é beneficiária da gratuidade da justiça, nos termos da certidão de ID.
300802366.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

AGRAVANTE:
DESINAI DOS SANTOS SILVEIRA VALENTIM

AGRAVADO:
LUIZ CARLOS NASCIMENTO VALENTIM

AUTOS DE ORIGEM:

1002020-62.2022.8.11.0011

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

EGRÉGIA CÂMARA:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Agravo de
Ins

trumento
interposto contra decisão interlocutória, proferida pelo Juízo da

2a Vara Cível da Comarca de Mirassol D
’
Oeste/MT que, nos autos da Ação de Divórcio Litigioso movida em desfavor
do ora agravado
, rejeitou a impugnação à segunda avaliação de imóvel objeto da partilha, efetivada por Oficial de Justiça
.

Em síntese, o Juízo
a quo
asseverou e concluiu que

o novo laudo de avaliação elaborado pelo oficial de justiça Nilson
Soratto
(ID
.
190816527
, autos de origem
), no valor de R$ 90.000,00, atendeu de forma substancial às determinações anteriormente fixadas na decisão de ID
.
183426132
(autos de origem)
, notadamente no que se refere à descrição dos cômodos, estado de conservação, aspectos estruturais e acabamento do imóvel, bem como à efetiva realização de vistoria interna.

Ressaltou que a nomeação de oficial diverso do que elaborou a primeira avaliação não constitui vício, haja vista a inexistência de previsão legal ou determinação judicial que exigisse a recondução do mesmo servidor.

Outrossim, d
estacou que qualquer oficial de justiça investido na função possui competência legal para realizar avaliação judicial.

Ademais, co
nsiderou que a diferença de valores entre
as duas avaliações
(R$ 150.000,00
, na primeira,
e R$ 90.000,00
, na segunda
) não caracteriza, por si só, fundamento para impugnação, especialmente diante do aprimoramento técnico da segunda avaliação, a qual evidenciou elementos antes não observados — como ausência de forro, uso de piso rústico e características internas específicas.

Entendeu, por fim, que a realização de nova avaliação ou a nomeação de avaliador com registro no CRECI acarretaria dilação indevida do processo e custos desnecessários, sendo injustificadas diante da suficiência técnica do laudo já homologado
.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pela parte agravante.

1.
Necessidade de nova avaliação do imóvel por profissional com registro no CRECI

A agravante sustenta que
a
segunda
avaliação
do imóvel,
realizada pelo Oficial de Justiça Nilson
Soratto
, no valor de R$ 90.000,00, apresenta vícios e incongruências em relação à primeira avaliação
,
realizada por outro Oficial de Justiça,
a qual apontou o valor de
R$ 150.000,00
para o bem
.

Argumenta que a
nova avaliação não especificou adequadamente as benfeitorias existentes, contrariando parâmetros mínimos técnicos exigidos para esse tipo de perícia.

Além disso, assevera que não
há
justificativa técnica para a discrepância entre as duas avaliações. Isso porque, segundo a agravante,
a
s informações básicas entre os dois laudos são similares, o que reforça a suspeita sobre a consistência do segundo laudo.

Além disso, aduz que houve d
esrespeito aos parâmetros técnicos da ABNT NBR 14.653-2
, uma vez que a segunda avaliação
não atendeu
a
os critérios técnicos mínimos exigidos para avaliações imobiliárias,
tais
como
:
correta identificação das variáveis de mercado, detalhamento das benfeitorias, descrição física do imóvel, e grau de aproveitamento.

Nesse sentido, cita ementa de julgado do
TJ-ES (AI 00002176320188080018) em que foi admitida nova avaliação em razão de laudo genérico e ausência de descrição adequada do bem.

Desse modo, postula pela reforma da decisão homologatória do segundo laudo de avaliação, para que seja realizada terceira avaliação
por profissional com registro no CRECI.

O agravado, por sua vez,
sustenta a regularidade da segunda avaliação homologada
. Segundo o recorrido, a
avaliação feita pelo Oficial de Justiça Nilson
Soratto
é tecnicamente adequada e foi realizada com observância dos critérios exigidos, diferentemente do primeiro laudo, que foi superficial.

Além disso, assevera que
a avaliação questionada
foi
r
ealizad
a
por servidor público imparcial no exercício de suas atribuições legais, gozando de presunção relativa de veracidade, não havendo provas de erro ou dolo que justifiquem nova avaliação.

Outrossim, ressalta a
desnecessidade de o
bservância da ABNT NBR 14.653-2
, pois t
al norma técnica se aplica a avaliações periciais complexas realizadas por engenheiros avaliadores, não sendo exigível em avaliações feitas por oficial de justiça em partilha de bens no âmbito judicial.

Ademais, argumenta que n
ão há base legal para exigir avaliação por corretor de imóveis
com registro no CRECI, sendo a
pretensão de nova perícia desnecessária, onerosa e sem justificativa técnica objetiva.

Além disso, o agravado argumenta que o primeiro laudo foi irregular, pois
atribuiu
o
valor de R$ 150.000,00
de forma superficial, uma vez que o primeiro Oficial de Justiça sequer adentrou ao imóvel e fez apenas uma análise externa da casa mediante uma única fotografia.

Por fim, argumenta que o julgado do TJ-ES, invocado pela agravante, não se aplica ao caso, pois
diz respeito a execução e penhora, enquanto o presente trata de partilha consensual em divórcio
e, assim, não haveria
elementos fáticos semelhantes que justifiquem a aplicação analógica.

Pois bem
. Ressai dos autos
de origem que as partes, em audiência de
instrução e julgamento
ocorrida em 28/08/2024, entabularam acordo de partilha nos seguintes termos:

[...]

1. As partes concordam que a motocicleta Titan, ano fabricação/modelo 2002/2002 ficará com DESINAI DOS SANTOS SILVEIRA e o veículo Fiat/Uno Mille Fire Flex modelo 2002 ficará com Luiz Carlos Nascimento Valentim;

2.
As partes concordam que não se discutirá a partilha
do bens
moveis que guarneciam a casa, considerando que já foi realizada a divisão extrajudicialmente
;

3. O requerido Luiz Carlos Nascimento Valentim pagará a autora, todo dia 20 de cada mês (iniciando em setembro), o valor de R$ 250,00, por
esta
usufruindo unilateralmente do imóvel, até que seja realizada a efetiva divisão ou vendo do imóvel;

4.
As partes concordam que o imóvel
será avaliado por oficial de justiça
, no prazo de 30 dias, e posteriormente, dividido igualmente entre as
partes
.
[...]
(ID.
167243757, autos de origem)

O referido acordo foi homologado pelo Juízo
a quo
(ID.
167243757, autos de origem)
.

Em sequência, o primeiro Oficial de Justiça
apresentou o
“
Auto de Avaliação Mercadológica
”
do imóvel (ID.
174940076
, autos de origem)

avaliou o bem em R$ 150.000,00

A esclarecer, cita-se trechos do
primeiro
Auto de Avaliação:

[...]

AUTO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE BEM IMÓVEL Preliminarmente:

Inicialmente esclarece que a pesquisa e apuração do valor contido no final do laudo, obedeceram ao método comparativo, atualizado a luz da realidade de preço de mercado, com pesquisa realizada junto a alguns corretores credenciados nesta cidade.

1. OBJETO DA AVALIAÇÃO

a) – LOTE DE TERRENO URBANO denominado LOTE 01 DA QUADRA 08, localizado na Cohab Parque da Serra, neste Município, com área de 200,00 m2 (Duzentos Metros Quadrados), dentro dos seguintes limites de confrontações: Profundidade 30,00 metros; Testada 30,00 metros.
Encontra-se edificado no imóvel uma casa com garagem de alvenaria, com área de 79,00
(setenta e Nove metros e vinte centímetros quadrados),
coberta com telha de cerâmica e amianto, com saneamento básico,
energia elétrica, rede de esgoto, asfalto e calçada de concreto
.

2. CARCTERIZAÇÃO

[sic]
DA ÀREA OBJETO DA AVALIAÇÃO

Imóvel destinado a moradia.

RELEVO – plano.

3. AVALIAÇÃO

AVALIO o imóvel acima descrito em R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais)
Nada mais havendo a avaliar, encerro este laudo. Digitei em 01 (uma) lauda, ao final por mim assinada.

[...]

(ID.
174940076, autos de origem)

As partes foram intimadas para se manifestar.

O ora agravado
manifestou irresignação quanto à avaliação do imóvel realizada pelo
O
ficial de
J
ustiça, alegando que o valor atribuído de R$ 150.000,00 não condiz
ia
com a realidade do bem,
pois se trata
de uma casa simples e pequena do Programa “Morar Melhor”, cuja estimativa real de mercado, segundo negociações de vizinhos, não ultrapassa
ria
R$ 80.000,00.

Na impugnação, também argumentou
que a avaliação foi superficial, pois o
O
ficial de
J
ustiça
teria se limitado
a fotografar a fachada do imóvel, sem adentrar na residência ou analisar suas condições internas, como estrutura, pintura e encanamento, motivo pelo qual
pleiteo
u por
nova avaliação, preferencialmente por outro avaliador.

A agravante, por sua vez,
manifestou-se pela homologação, nestes termos:

[...]

I. A DPE está ciente do laudo de avaliação id. 174940076 e
manifesta por
sua homologaç
ão
;

II. No mais, a DPE manifesta pela rejeição da impugnação id. 177063509, visto que o auto de avaliação

foi realizado por oficial de justiça que está há mais de 20 (vinte) anos na cidade de Mirassol D'Oeste/MT, sem

contar ainda que
contém todas as informações necessárias para parametrizar o valor indicado, tais como

localização, área total, tipo de edificação, apontamento da existência de garagem, menções a cobertura da

casa e aos serviços públicos postos
a
disposição da unidade, tais como energia, rede de esgoto, asfalto e

calçada;

III.
Ademais, a avaliação prescinde de análise do interior do imóvel
, sem contar ainda que as fotos

juntadas pelo requerido 177063513, ao invés de infirmar o laudo, robustece-o na medida em que demonstra a

compartimentação da casa.

[...] (ID.
178755005, autos de origem) [grifo nosso]

Em seguida, o Juízo
a quo
decidiu por acolher a impugnação do ora agravado e determinou nova avaliação por oficial de justiça, conforme cita-se:

[...]

Analisando o auto de avaliação, verifico que, de fato, não há descrição detalhada acerca dos cômodos, estado de conservação interna, acabamento ou outros aspectos essenciais
para a correta valoração do bem.
O oficial de justiça parece ter se limitado à análise externa da edificação, sem ingressar no imóvel
para averiguar sua real condição estrutural e de habitabilidade.

Ora, é essencial que a avaliação de um imóvel leve em consideração não apenas sua localização e metragem, mas também a distribuição dos cômodos, qualidade do acabamento, estado de conservação e eventuais benfeitorias. A ausência de tais informações compromete a precisão do laudo e pode levar à fixação de um valor incompatível com a realidade do mercado imobiliário local.

Diante do exposto,
acolho a impugnação apresentada pelo requerido e determino que o oficial de justiça realize nova avaliação do imóvel, descrevendo detalhadamente:

1. A quantidade de cômodos;

2. O estado de conservação do imóvel, incluindo aspectos estruturais, pintura, encanamento e acabamento;

3. Eventuais benfeitorias ou deteriorações que possam influenciar o valor de mercado do bem.

4. O oficial de justiça deverá, ainda, realizar a vistoria interna do imóvel, observando todos os aspectos relevantes para a correta fixação de seu valor.

Intime-se o oficial de justiça para cumprimento da diligência.

[...] (ID. 183426132, autos de origem) [grifo nosso]

Em resposta,
o novo oficial de justiça apresento
u
o seguinte Auto de Avaliação:

AUTO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Preliminarmente, esclareço que a pesquisa e apuração dos valores contidos no final do auto de avaliação, f
oram baseados em valores de imóveis da mesma região geoeconômica, onde situa o imóvel em questão, obedecendo aos critérios de transação de mercado, com pesquisa realizada na cidade com corretores credenciados
. O método utilizado para realizar estas avaliações foi o
MÉTODO COMPARATIVO DOS DADOS DO MERCADO LOCAL
.

Aos 15 dias do mês de abril de 2025, em cumprimento ao Mandado de Avaliação, na Ação Cível no
1002020-62.2022.8.11.0011
, tendo como polo Ativo
DESINAI DOS SANTOS SILVEIRA
e como Polo Passivo
LUIZ CARLOS NASCIMENTO VALENTIM
, dirigi-me ao endereço mencionado sendo,
RUA PROJETADA 4, 286, COHABINHA PARQUE DA SERRA, MIRASSOL D’OESTE – MT
, lá procedi com a
AVALIAÇÃO
do seguinte bem Imóvel:

01
– Uma casa de Cohab cedida pelo Programa Núcleo Habitacional “Morar Melhor”, localizada na Rua Projetada 04, Casa no 286, Lote 01, Quadra 08, Loteamento Residencial Parque da Serra, contendo
02 Quartos; 01 sala; 01 cozinha; 01 Banheiro; 01 Área de serviços; 01 Garagem e 01 cômodo ao lado
, maioria do piso rústico,
CERÂMICA SÓ NA COZINHA, não é forrada
, é toda murada.
Saneamentos básicos
: Água e Energia Elétrica, esgoto, asfalto. O imóvel se encontra em bom estado de conservação.

AVALIO
o referido Imóvel com suas benfeitorias em
R$ 90.000,00 (noventa mil reais)
. Do que para constar, lavrei este que lido e achado conforme, vai assinado por mim e pelo. Dou Fé.

O referido é verdade e dou Fé.

Mirassol D’Oeste-MT, 15 de
Abril
de 2025.

[...]
(ID.
190816527
) [grifo do original]

Na sequência processual, o ora agravado concordou com a segunda avaliação e o ora agravante a impugnou,
nestes termos:

[...]

I. A DPE impugna o laudo de avaliação id. 190816527, uma vez
não atendeu os parâmetros indicados na

decisão judicial id. 183426132
e além disso
foi elaborado por oficial distinto
daquele que realizou a avaliação

id. 174940076, havendo uma
discrepância considerável de valor entre as avaliações;

II. Dessa forma, a DPE
requer
:

a)
realização de nova avaliação
, com a observância dos parâmetros indicados na decisão judicial

id. 183426132,
pelo oficial de justiça que realizou a primeira avaliação, a saber Luiz Carlos Rodrigues
;

b)
subsidiariamente, a nomeação de profissional avaliador com respectivo registro no
CRECI
.
[...]
(ID.
192404004, autos de origem) [grifo nosso]

Pois bem. Do exposto acima, verifica-se que não assiste razão à agravante.

Primeiramente, assevera-se que o acordo homologado em juízo e transitado em julgado, estabeleceu que a avaliação do imóvel fosse feita por oficial de justiça e não por corretor com registro no CRECI.

Ocorre que, em sede de agravo de instrumento, a recorrente postula apenas para que a nova avaliação seja realizada por
profissional com registro no CRECI, o que
destoa da
observância da
coisa julgada
quanto
à homologação do acordo
(
art. 5o,
XXXVI, da CF/88
)
.

Outrossim,
o segundo auto de avaliação observou as determinações do Juízo
a quo
,
bem como as determinações do
art. 872 do Código de Processo Civil
,
pois descreveu a quantidade de cômodos, o estado de conservação, os aspectos estruturais e de acabamento, além de ter sido precedido de vistoria interna, diferentemente do primeiro laudo, elaborado de forma superficial e externa.

A discrepância de preço resultou, portanto, não de vício ou irregularidade no laudo, mas de maior rigor técnico na segunda avaliação
, que evidenciou elementos antes não considerados, tais como piso rústico, ausência de forro
,
qualidade reduzida do acabamento
e nova avaliação de mercado
na mesma região geoeconômica
. Tais circunstâncias justificam a redução do valor de R$ 150.000,00 para R$ 90.000,00.

Ademais, verifica-se
inovação recursal
nos pedidos da agravante,
que
viola
o devido processo legal e o duplo grau de jurisdição
,
pois
,
em sua impugnação apresentada perante o Juízo
a quo
,
a agravante
não
postulou pela necessidade de observância às normas técnicas da
ABNT NBR 14.653-2
, mas apenas que se observasse os parâmetros definidos na decisão judicial, os quais, conforme asseverado, foram cumpridos
na segunda avaliação do imóvel.

Além disso
,
ressalta-se que, nos termos dos
arts
. 873 e 480 do Código de Processo Civil
, a nova avaliação somente é admitida em hipóteses excepcionais: erro ou dolo do avaliador, majoração ou diminuição superveniente do valor do bem, ou fundada dúvida do magistrado quanto ao valor atribuído.

Nenhuma dessas hipóteses restou configurada no caso concreto, sendo
insuficiente o mero inconformismo da parte com o montante apurado.

De igual modo, os atos do oficial de justiça gozam de
fé pública e presunção relativa de veracidade
, somente afastáve
is
por prova robusta de erro ou dolo, o que não se verificou. A agravante limitou-se a impugnar genericamente a metodologia, sem trazer elementos técnicos capazes de infirmar o laudo homologado.

Assim, prevalece a avaliação realizada pelo oficial de justiça, servidor público imparcial, que atendeu às determinações judiciais e observou os critérios necessários à correta valoração do bem.

A corroborar os entendimentos acima, cita-se as seguintes ementas de julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça e de outros Tribunais estaduais:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
PENHORADO
REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA.
POSSIBILIDADE.
DESNECESSIDADE DE DESIGNAÇÃO DE PROFISSIONAL ESPECIALIZADO NAS ÁREAS DE ENGENHARIA, ARQUITETURA OU AGRONOMIA
. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. NECESSIDADE DE NOVA
AVALIAÇÃO.
REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO.

1.

É admitida a avaliação de bem imóvel levado à hasta pública realizada por oficial de justiça, uma vez que tal avaliação não se restringe às áreas de arquitetura, engenharia ou
agronomia
.Precedentes
.

2. O Colegiado estadual julgou a lide com base no substrato fático-probatório dos autos e concluiu pela prescindibilidade de nova avaliação do
imóvel.
A revisão do julgado importa necessariamente no reexame de provas, o que é vedado em âmbito de recurso especial, ante o óbice do enunciado n. 7 da Súmula deste Tribunal. 3. Agravo interno a que se nega
provimento.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1004191 SP 2016/0279252-2, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 21/02/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/03/2017)
[grifo nosso]

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - -
EXECUÇÃO - NOVA AVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO - IMPOSSIBILIDADE - NOMEAÇÃO DE PERITO AVALIADOR - DESNECESSIDADE - AVALIAÇÃO FEITA POR OFICIAL DE JUSTIÇA - POSSIBILIDADE.
IRRESIGNAÇÃO DO AGRAVANTE. 1.
O Superior Tribunal de Justiça perfilha entendimento no sentido de que que a nomeação de perito para avaliação de bem imóvel não se restringe às áreas de conhecimento de arquitetura, engenharia ou
agronomia
.
Precedentes:
AgRg
no Ag 1382226/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
,
Dje
de 29/06/2012; REsp 130.790/RS,
Rel
.
Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 13/09/1999. 2. Agravo regimental
desprovido.

(STJ -
AgRg
no REsp: 1274187 MG 2011/0190073-3, Relator.: Ministro
MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 17/03/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
13/04/2016)
[grifo nosso]

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
Ação de Divórcio
(em sede de Cumprimento de Sentença
). PROPRIEDADE EM CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL A SER PARTILHADO. AVALIAÇÃO DO BEM, POR OFICIAL DE
JUSTIÇA.
PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO. INADMISSÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 873 DO
nCPC
/2015
.
Mera
irresignação
.
DECISÃO MANTIDA. 1. O agravo de instrumento é um recurso secundum
eventum
litis e deve ater-se ao acerto, ou desacerto da decisão combatida, a qual somente poderá ser reformada, pelo Tribunal ad quem, quando evidente a sua ilegalidade,
arbitrariedade, ou teratologia
.
2.

Inexistentes as circunstâncias enumeradas no artigo 873 do atual Código de Processo Civil, não há falar-se em nova avaliação do imóvel, a ser repartido entre as partes, decorrente de ação de divórcio (em sede de cumprimento de sentença), pois a mera alegação de que o valor indicado no laudo de avaliação não se encontra em consonância com o valor de mercado não é suficiente para desconstituir o trabalho do oficial de justiça avaliador, o qual possui fé pública, sendo que o ato por ele realizado goza de presunção iuris tantum de veracidade
. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-GO 5038673-58.2017 .8.09.0000, Relator.: FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 19/09/2017)

[grifo nosso]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INVENTÁRIO. DECISÃO QUE REJEITA IMPUGNAÇÃO À
AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA (IMÓVEIS).
IDONEIDADE DO LAUDO
JUDICIAL .

DESNECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO
. RECURSO DESPROVIDO. 1.
Promovida a avaliação dos imóveis por oficial de justiça, e estando o laudo devidamente estruturado (cumpridas as exigências do
art
.
872 do CPC), não há
falar em sua desqualificação, máxime quando o impugnante/agravante sequer demonstra, de forma fundamentada, a ocorrência de erro ou dolo do avaliador, cuja idoneidade é presumida
. 2.
Apenas se justificaria nova avaliação dos bens numa das hipóteses do artigo 873 do CPC, o que, a priori, não é o caso
. Agravo de instrumento desprovido.

(TJ-GO - AI: 00743886420178090000, Relator.: ZACARIAS NEVES COELHO, Data de Julgamento: 15/12/2018, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 15/12/2018)

Diante do exposto, conheço do recurso e

NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Sem majoração dos honorários de sucumbência, pois não foram arbitrados na decisão recorrida, sob a inteligência do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025