Tribunal: TJMT
Processo: 1018634-10.2024.8.11.0000
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-25
Data de publicação: 2025-04-01

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – DEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO DO LOCATÁRIO – INADIMPLÊNCIA DO PAGAMENTO DE ALUGUEIS E DE TODOS ACESSÓRIOS (ÁGUA, ENERGIA E IPTU) DESDE INÍCIO DO CONTRATO - INSTRUMENTO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO COMERCIAL DESPROVIDO DE GARANTIA - PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO DISPENSÁVEL NO CASO DOS AUTOS, JÁ QUE O DÉBITO ULTRAPASSA OS TRÊS MESES DE ALUGUEL EXIGIDOS POR LEI – ALEGAÇÃO DE GASTOS EFETUADOS PELO LOCATÁRIO NO MONTANTE DE R$ 164.500,00 (CENTO E SESSENTA E QUATRO MIL E QUINHENTOS REAIS) QUE SERIA ABATIDO NO VALOR DO ALUGUEL - NOTAS FISCAIS E RECIBOS APRESENTADOS COM A CONTESTAÇÃO QUE REVELAM QUANTIA MUITO INFERIOR À DECLARADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme estabelece o artigo 300, caput do Código de Processo Civil.
O locatário menciona que ficou acordado entre as partes que o valor das melhorias e benfeitorias realizadas por ele seria abatido do valor do aluguel e que realizou benfeitorias no montante de R$ 164.500,00 (cento e sessenta e quatro mil e quinhentos reais), mas as notas fiscais e recibos apresentados com a contestação revelam quantia muito inferior à declarada.
Em razão da (i) inadimplência com os pagamentos de aluguéis e de todos os acessórios (água, energia e IPTU) desde o início do contrato, (ii) a ausência de garantia no instrumento contratual de locação de imóvel urbano comercial, (iii) bem como que débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei, impõe-se a manutenção da decisão agravada.
“(...) A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei (...)” (N.U 1015994-10.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 21/01/2020)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018634-10.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ALEXANDRE BORGES SANTOS - CPF: 002.935.351-32 (ADVOGADO), MOHAMMAD RESTAURANTE LTDA - CNPJ: 47.551.513/0001-54 (EMBARGANTE), ASSOCIACAO MATOGROSSENSE DE DEFICIENTES - CNPJ: 00.236.927/0001-25 (EMBARGADO), OMRAN MONA - CPF: 234.608.198-12 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), LEONILDO RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 176.067.561-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), VICTOR PINHEIRO DA SILVA - CPF: 039.605.811-65 (ADVOGADO), MIGUEL ANGELO CARROCIA - CPF: 795.027.769-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – DEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO DO LOCATÁRIO – INADIMPLÊNCIA DO PAGAMENTO DE ALUGUEIS E DE TODOS ACESSÓRIOS (ÁGUA, ENERGIA E IPTU) DESDE INÍCIO DO CONTRATO - INSTRUMENTO CONTRATUAL
DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO COMERCIAL DESPROVIDO DE GARANTIA -
PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO DISPENSÁVEL NO CASO DOS AUTOS, JÁ QUE O DÉBITO ULTRAPASSA OS TRÊS MESES DE ALUGUEL EXIGIDOS POR LEI – ALEGAÇÃO DE
GASTOS EFETUADOS PELO LOCATÁRIO NO MONTANTE DE R$
164.500,00 (CENTO E SESSENTA E QUATRO MIL E QUINHENTOS REAIS) QUE SERIA ABATIDO NO VALOR DO ALUGUEL - NOTAS FISCAIS E RECIBOS APRESENTADOS COM A CONTESTAÇÃO QUE REVELAM QUANTIA MUITO INFERIOR À DECLARADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme estabelece o artigo 300,
caput
do Código de Processo Civil.

O locatário menciona que ficou acordado entre as partes que o valor das melhorias e benfeitorias realizadas por ele seria abatido do valor do aluguel e que realizou benfeitorias no montante de R$ 164.500,00
(cento e sessenta e quatro mil e quinhentos reais)
, mas
as notas fiscais e recibos apresentados com a contestação revelam quantia muito inferior à declarada.

Em razão da (i) inadimplência
com os pagamentos de aluguéis e de todos os acessórios (água, energia e IPTU) desde o início do contrato, (ii) a ausência de garantia no instrumento contratual de locação de imóvel urbano comercial, (iii) bem como que
débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei, impõe-se a manutenção da decisão agravada.

“(...) A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei (...)”
(N.U 1015994-10.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 21/01/2020)

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1018634-10.2024.8.11.0000

AGRAVANTE: MOHAMMAD RESTAURANTE LTDA

AGRAVADA: ASSOCIAÇÃO MATOGROSSENSE DE DEFICIENTES

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
MOHAMMAD RESTAURANTE LTDA

contra
decisão proferida pela MM.a Juíza de Direito da 4a

Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, em
ação de despejo c/c cobrança de aluguéis,
de deferimento da liminar de despejo do locatário do imóvel

localizado na Avenida Brasil, no 1.595, sala 01, CPA II, Bairro Morada da Serra, CEP 78.055-508, Cuiabá/MT, conforme dispõe o no artigo 59, §1o da Lei 8.245/91.

O agravante alega que a relação locatícia entre as partes foi realizada de forma verbal, tendo como objeto locado apenas parte do imóvel que estava em estado precário, pelo valor do aluguel de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) mensal, que seria pago em benfeitorias e melhorias e que os valores investidos, com autorização da agravada que tem sede na área do imóvel alugado, seriam abatidos/compensados com os aluguéis e a partir da quitação destas é que passaria a pagar em espécie.

Afirma que a
“desocupação imediata do imóvel prejudica não apenas a continuidade do negócio, mas também a recuperação do investimento feito em benfeitorias, que são substanciais e essenciais para a operação do restaurante. A retirada imediata do imóvel causará a perda de clientela, a interrupção das atividades comerciais, e, consequentemente, a falência do negócio, o que configura um prejuízo irreparável.”

Narra que investiu na infraestrutura do local e dispendeu o valor de R$ 164.500,00 (cento e sessenta e quatro mil e quinhentos reais) e atualmente o imóvel está em perfeito estado de conservação e totalmente reformado; aduz que a gravada não demonstrou a necessidade urgente da desocupação, não justificando a dispensa da caução.

Requereu a concessão do efeito suspensivo. No mérito, pugna pelo provimento do recurso, a fim de que seja reformada a decisão agravada e revogada a tutela de urgência deferida.

A liminar recursal foi deferida.

Em contrarrazões a agravada postula pelo desprovimento do agravo de instrumento.

Por ocasião da interposição de agravo interno, o recurso foi provido para, em juízo de retratação
, reformar a decisão agravada e indeferir o pedido de efeito suspensivo ao presente recurso (Agravo de Instrumento 1018634-10.2024.8.11.0000).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Eminentes pares:

Como relatado, o agravante alega que a relação locatícia entre as partes foi realizada de forma verbal, tendo como objeto locado apenas parte do imóvel que estava em estado precário, pelo valor do aluguel de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) mensal, que seria pago em benfeitorias e melhorias e que os valores investidos, com autorização da agravada que tem sede na área do imóvel alugado, seriam abatidos/compensados com os aluguéis e a partir da quitação destas é que passaria a pagar em espécie.

Afirma que a
“desocupação imediata do imóvel prejudica não apenas a continuidade do negócio, mas também a recuperação do investimento feito em benfeitorias, que são substanciais e essenciais para a operação do restaurante. A retirada imediata do imóvel causará a perda de clientela, a interrupção das atividades comerciais, e, consequentemente, a falência do negócio, o que configura um prejuízo irreparável.”

Narra que investiu na infraestrutura do local e dispendeu o valor de R$ 164.500,00 (cento e sessenta e quatro mil e quinhentos reais) e atualmente o imóvel está em perfeito estado de conservação e totalmente reformado; aduz que a gravada não demonstrou a necessidade urgente da desocupação, não justificando a dispensa da caução.

Pois bem.

A agravada notificou o agravante na qual menciona o contrato verbal firmado entre as partes, com valor a ser pago mensalmente pela locação de R$ 4.500,00. Indica no documento que os alugues vencidos do dia 01.01.2023 à 01.05.2024 não foram pagos, também os IPTUs do mesmo período.

Em sua contra notificação, o agravante cita que ficou acordado entre as partes que o valor das melhorias e benfeitorias realizadas por ele seria abatido do valor do aluguel e que realizou benfeitorias no montante de R$ 164.500,00
(cento e sessenta e quatro mil e quinhentos reais)
, valor que representa a quitação do período de aluguel questionado (01.01.2023 a 01.05.2024) e, segundo o locatário, ainda resta saldo credor.

Estabelece o artigo 59, §1o, IX da Lei 8.245/91:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37
,
por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

Após o deferimento da liminar recursal e diante de outros elementos trazidos no agravo interno interposto pela
Associação Matogrossense de Deficientes (ora agravada)
, impôs-se a reconsideração da decisão inicial do agravo de instrumento.

Nos autos consta informação de que as partes entabularam verbalmente o contrato de locação de imóvel situado na Avenida Brasil, no 1.595, sala 01, CPA II, Bairro Morada da Serra, CEP 78.055-508, Cuiabá/MT, por prazo indeterminado, iniciando em fevereiro de 2023.

Disse o autor na petição inicial que o réu estaria inadimplente com os pagamentos de aluguéis, bem como de todos os acessórios (água, energia e IPTU) desde o início do contrato.

Ademais, no instrumento contratual
de locação de imóvel urbano comercial, com prazo de 05 (cinco) anos, não foi atribuída garantia
.
O autor informou ao réu o atraso quanto ao pagamento dos aluguéis, no valor de R$ 72.000,00, bem como o IPTU do ano de 2023 e 2024.

Além disso, como mencionado pela Magistrada, a prestação de caução é dispensável no caso dos autos, já que o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – DEFERIMENTO DO PEDIDO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – MANUTENÇÃO DA DECISÃO – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO PRESTADA PELA PARTE AGRAVADA CONFORME DETERMINADO PELA DECISÃO, AINDA QUE NÃO SEJA REQUISITO ESSENCIAL AO DEFERIMENTO DO PEDIDO – DÉBITO QUE SUPERA A CAUÇÃO PREVISTA EM LEI – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel).
A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAI No 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020)”

(N.U 1018089-76.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/02/2021, Publicado no DJE 01/03/2021)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR - GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO. É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel).
A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.
O fato do contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar”
(N.U 1015994-10.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 21/01/2020)

O agravado alega gastos no montante de R$
164.500,00 (cento e sessenta e quatro mil e quinhentos reais), mas as notas fiscais e recibos apresentados com a contestação revela quantia muito inferior à declarada.

Friso que a decisão que negou a concessão do efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento foi alvo de recurso de agravo interno (desprovido), embargos de declaração (rejeitado) e recurso especial (inadmitido, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC), todos interpostos por Mohammad Restaurante Ltda.

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2025