Tribunal: TJMT
Processo: 1019309-61.2024.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-03

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO VERIFICADA. TAXA DE FRUIÇÃO. EFEITOS INFRINGENTES. ACOLHIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de acórdão que dera parcial provimento ao recurso de apelação para reconhecer o direito à retenção de 10% dos valores pagos por ALEXSSANDER GONÇALVES DA SILVA e ANTOMAR GONÇALVES DA SILVA. A embargante alega omissão e contradição quanto à base de cálculo da retenção e à exclusão da taxa de fruição, sustentando, subsidiariamente, nulidade por supressão de instância e julgamento citra petita, com requerimento de efeito suspensivo aos embargos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão se omitiu quanto à análise do pedido de cobrança da taxa de fruição, apesar de presentes os requisitos legais e jurisprudenciais; (ii) examinar se a base de cálculo da retenção deveria corresponder ao valor total atualizado do contrato, nos termos da Lei no 13.786/2018 e do contrato firmado entre as partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O acórdão omite-se ao deixar de apreciar o pedido de condenação à taxa de fruição, embora tenha sido expressamente deduzido no recurso de apelação e devidamente instruído com elementos comprobatórios da posse e edificação do imóvel.
4. Estão presentes os requisitos cumulativos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AgInt no REsp 1.996.109/SP para o cabimento da taxa de fruição, notadamente a rescisão contratual motivada por inadimplemento, a imissão na posse pela parte compradora, a fruição do bem e o consequente enriquecimento sem causa.
5. A condenação ao pagamento da taxa de fruição, fixada em 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, encontra respaldo contratual e jurídico, devendo incidir desde a imissão na posse até a restituição do imóvel, com apuração do montante em liquidação de sentença.
6. A base de cálculo da taxa de fruição deve corresponder ao valor contratual atualizado, em consonância com o índice pactuado entre as partes.
7. A pretensão de alterar a base de cálculo da retenção para o valor total do contrato não encontra amparo no acórdão anterior nem restou demonstrada omissão ou contradição nesse ponto, devendo prevalecer o percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos, com base nos princípios do Código de Defesa do Consumidor, equilíbrio contratual e da função social dos contratos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de declaração acolhidos, com efeitos modificativos.
Tese de julgamento:
1. Configura omissão o não enfrentamento, no acórdão, de pedido de condenação à taxa de fruição formulado no recurso de apelação, quando presentes os pressupostos legais e jurisprudenciais.
2. A taxa de fruição é devida desde a imissão na posse até a efetiva desocupação do imóvel, calculada sobre o valor contratual atualizado, nos termos do percentual pactuado contratualmente.
3. O percentual de retenção de 10% deve incidir sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato, à luz dos princípios do equilíbrio contratual e da função social dos contratos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019309-61.2024.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (EMBARGANTE), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), ANTOMAR GONCALVES DA SILVA - CPF: 015.889.101-56 (EMBARGADO), ALEXSSANDER GONCALVES DA SILVA - CPF: 015.434.981-08 (EMBARGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS. UNANIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO VERIFICADA. TAXA DE FRUIÇÃO.
EFEITOS INFRINGENTES. ACOLHIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de acórdão que dera parcial provimento ao recurso de apelação para reconhecer o direito à retenção de 10% dos valores pagos por ALEXSSANDER GONÇALVES DA SILVA e ANTOMAR GONÇALVES DA SILVA. A embargante alega omissão e contradição quanto à base de cálculo da retenção e à exclusão da taxa de fruição, sustentando, subsidiariamente, nulidade por supressão de instância e julgamento citra petita, com requerimento de efeito suspensivo aos embargos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão se omitiu quanto à análise do pedido de cobrança da taxa de fruição, apesar de presentes os requisitos legais e jurisprudenciais; (ii) examinar se a base de cálculo da retenção deveria corresponder ao valor total atualizado do contrato, nos termos da Lei no 13.786/2018 e do contrato firmado entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O acórdão omite-se ao deixar de apreciar o pedido de condenação à taxa de fruição, embora tenha sido expressamente deduzido no recurso de apelação e devidamente instruído com elementos comprobatórios da posse e edificação do imóvel.

4. Estão presentes os requisitos cumulativos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AgInt no REsp 1.996.109/SP para o cabimento da taxa de fruição, notadamente a rescisão contratual motivada por inadimplemento, a imissão na posse pela parte compradora, a fruição do bem e o consequente enriquecimento sem causa.

5. A condenação ao pagamento da taxa de fruição, fixada em 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, encontra respaldo contratual e jurídico, devendo incidir desde a imissão na posse até a restituição do imóvel, com apuração do montante em liquidação de sentença.

6. A base de cálculo da taxa de fruição deve corresponder ao valor contratual atualizado, em consonância com o índice pactuado entre as partes.

7. A pretensão de alterar a base de cálculo da retenção para o valor total do contrato não encontra amparo no acórdão anterior nem restou demonstrada omissão ou contradição nesse ponto, devendo prevalecer o percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos, com base nos princípios do Código de Defesa do Consumidor,

equilíbrio contratual e da função social dos contratos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração acolhidos, com efeitos modificativos.

Tese de julgamento:

1. Configura omissão o não enfrentamento, no acórdão, de pedido de condenação à taxa de fruição formulado no recurso de apelação, quando presentes os pressupostos legais e jurisprudenciais.

2. A taxa de fruição é devida desde a imissão na posse até a efetiva desocupação do imóvel, calculada sobre o valor contratual atualizado, nos termos do percentual pactuado contratualmente.

3. O percentual de retenção de 10% deve incidir sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato, à luz dos princípios do equilíbrio contratual e da função social dos contratos.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de embargos de declaração opostos por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra acórdão (ID. 319674877), que deu provimento ao recurso de apelação interposto pela embargante para reformar a sentença de primeiro grau, reconhecendo o direito de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pela parte adversa
ALEXSSANDER GONCALVES DA SILVA e ANTOMAR GONCALVES DA SILVA
.

A parte embargante em suas razões, (ID.

322067887
), alega que o acórdão incorreu em omissão e contradição ao reconhecer a retenção de 10% sobre os valores pagos e não sobre o valor total atualizado do contrato, como previsto na Lei no 13.786/2018 e no próprio instrumento contratual; afastar a cobrança da taxa de fruição sob o fundamento de inexistir edificação no lote, quando o documento ID 294981373 demonstraria a existência de construção e moradia no imóvel pelos embargados.

Subsidiariamente, sustenta a nulidade do julgado por supressão de instância e julgamento citra petita, argumentando que a sentença de primeiro grau foi omissa ao deixar de analisar pedidos formulados na inicial, especialmente quanto à aplicação da Lei no 13.786/2018, retenção e fruição, o que impediria o Tribunal de adentrar no mérito. Requer a concessão de efeito suspensivo aos embargos.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Os embargos de declaração visam tão somente afastar obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão, a teor do artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

O pedido de análise da taxa de fruição deve ser realizado.

Com base na jurisprudência e no caso apresentado, o requisito da Rescisão Contratual está claramente preenchido, pois é o pedido principal da ação, motivado pela inadimplência dos Requeridos. A Imissão na Posse (ID. 294981368) e edificação (ID. 294981373) também restou comprovada.

Todos os sete requisitos cumulativos exigidos para a procedência da cobrança da taxa de fruição, conforme delineado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AgInt no REsp 1.996.109/SP, encontram-se plenamente preenchidos na hipótese delineada na petição inicial.

Observa-se que estão devidamente demonstrados os pressupostos da rescisão contratual motivada por inadimplemento, da imissão na posse. Ademais, a ocupação efetiva do imóvel, com a correspondente utilidade econômica auferida pelo comprador, reforça o fundamento do enriquecimento sem causa, uma vez que o adquirente usufruiu do bem de forma gratuita. Em consequência, restam caracterizados o empobrecimento correlato da vendedora, em virtude da privação da posse e da impossibilidade de destinar o lote a novos negócios, bem como o nexo de causalidade entre a ocupação e o prejuízo suportado.

Nessas condições, a cobrança da taxa de fruição, devida desde a data da imissão na posse até a efetiva devolução do imóvel, encontra respaldo jurídico.

Dessa forma:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO . INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1996109 SP 2022/0101479-3, Data de Julgamento: 08/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/08/2022)

O presente recurso deve ser acolhido, conferindo-lhe os necessários efeitos infringentes, para que seja sanada a omissão que inviabiliza a plena recomposição das partes ao status quo ante.

A condenação da parte Requerida ao pagamento da indenização pela fruição do imóvel é medida de imperativa, pois restaram comprovados todos os requisitos cumulativos exigidos pelo Superior Tribunal de Justiça, incluindo a posse e a fruição do bem em virtude do contrato rescindido, o que configura enriquecimento sem causa do adquirente.

O percentual de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês está previsto expressamente em cláusula contratual (ID 294981369), revela-se compatível com o ordenamento jurídico vigente.

A base de cálculo da taxa de fruição será o valor atualizado do contrato, corrigido monetariamente segundo o índice pactuado entre as partes desde a data da celebração, e o período de incidência abrangerá desde a data da imissão na posse pela parte requerida até a efetiva desocupação e restituição do imóvel à parte autora, sendo a apuração do montante devida remetida à fase de liquidação de sentença.

Por sua vez, a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pela parte consumidora encontra respaldo no Código de Defesa do Consumidor, especialmente à luz dos princípios do equilíbrio contratual e da função social dos contratos.

Pelo exposto,
ACOLHO
os embargos de declaração, com efeitos modificativos, para suprir a omissão verificada, conferindo nova redação ao dispositivo do acórdão, que passa a constar nos seguintes termos:

“Com essas considerações,
dou provimento
ao recurso de apelação para autorizar a parte autora a reter 10% (dez por cento) dos valores pagos, conforme previsto contratualmente, bem como para condenar a parte requerida ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, fixada em 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês, a título de taxa de ocupação, sendo ambos os valores a serem apurados em liquidação de sentença.”

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2025