Tribunal: TJMT
Processo: 1034912-02.2020.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Obrigação De Fazer. Vícios Construtivos. Cerceamento De Defesa. Necessidade De Complementação Da Prova Pericial. Nulidade Da Sentença. Recurso Principal Provido. Recurso Adesivo Prejudicado.
I. Caso em exame
1. Ação de Obrigação de Fazer proposta por condomínio multifamiliar contra a Construtora, visando reparos por vícios de construção ou construtivos em diversas áreas do empreendimento, incluindo muro de arrimo, estação de tratamento de esgoto, sistema elétrico e de combate a incêndio, calçadas, vias internas e acessibilidade.
2. Sentença de procedência do pedido com base em laudos periciais impugnados, sem realização de audiência previamente designada para oitiva de testemunhas e da perita.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de produção de prova oral e da ausência de esclarecimentos periciais complementares.
III. Razões de decidir
4. Persistem dúvidas técnicas relevantes quanto à origem dos vícios (endógenos, exógenos ou funcionais) e à suficiência dos reparos realizados, tornando imprescindível a complementação da prova pericial e a oitiva da perita judicial.
5. Indeferimento imotivado da audiência previamente designada configurou cerceamento de defesa, violando o contraditório e a ampla defesa (CPC, art. 370, parágrafo único; art. 357, III).
6. Reconhecida a nulidade da sentença para reabertura da instrução, com realização de audiência de instrução e complementação dos esclarecimentos técnicos necessários.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução processual.
Tese de julgamento: "É nula a sentença proferida sem realização da audiência de instrução previamente designada e sem a devida complementação da prova pericial, quando persistem dúvidas técnicas relevantes quanto à origem e à responsabilidade pelos vícios construtivos."
____________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 357, III; 370, parágrafo único; 816.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034912-02.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Vícios de Construção, Evicção ou Vicio Redibitório]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CONDOMINIO VISTAS RESIDENCE - CNPJ: 29.592.347/0001-52 (APELANTE), ELCI JACQUES ANDRADE - CPF: 626.906.981-53 (ADVOGADO), C. A. T. - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 10.547.551/0001-23 (APELADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), JOAO CARLOS POLISEL - CPF: 340.046.371-04 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), MARCIANE PREVEDELLO CURVO - CPF: 796.288.181-04 (TERCEIRO INTERESSADO), VITOR VINICIUS SOLDATELLI - CPF: 050.301.671-37 (ADVOGADO), C. A. T. - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 10.547.551/0001-23 (APELANTE), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), VITOR VINICIUS SOLDATELLI - CPF: 050.301.671-37 (ADVOGADO), CONDOMINIO VISTAS RESIDENCE - CNPJ: 29.592.347/0001-52 (APELADO), ELCI JACQUES ANDRADE - CPF: 626.906.981-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO DA C.A.T. CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA ME E JULGOU PREJUDICADO O RECURSO ADESIVO DO CONDOMÍNIO VISTAS RESIDENCE.

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Obrigação De Fazer. Vícios Construtivos. Cerceamento De Defesa. Necessidade De Complementação Da Prova Pericial. Nulidade Da Sentença.
Recurso Principal Provido
.
Recurso Adesivo Prejudicado
.

I. Caso em exame

1. Ação de Obrigação de Fazer proposta por condomínio multifamiliar contra a Construtora, visando reparos por vícios de construção ou construtivos em diversas áreas do empreendimento, incluindo muro de arrimo, estação de tratamento de esgoto, sistema elétrico e de combate a incêndio, calçadas, vias internas e acessibilidade.

2. Sentença de procedência do pedido com base em laudos periciais impugnados, sem realização de audiência previamente designada para oitiva de testemunhas e da perita.

II. Questão em discussão

3. A questão controvertida consiste em verificar se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de produção de prova oral e da ausência de esclarecimentos periciais complementares.

III. Razões de decidir

4. Persistem dúvidas técnicas relevantes quanto à origem dos vícios (endógenos, exógenos ou funcionais) e à suficiência dos reparos realizados, tornando imprescindível a complementação da prova pericial e a oitiva da perita judicial.

5. Indeferimento imotivado da audiência previamente designada configurou cerceamento de defesa, violando o contraditório e a ampla defesa (CPC, art. 370, parágrafo único; art. 357, III).

6. Reconhecida a nulidade da sentença para reabertura da instrução, com realização de audiência de instrução e complementação dos esclarecimentos técnicos necessários.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução processual.

Tese de julgamento: "
É nula a sentença proferida sem realização da audiência de instrução previamente designada e sem a devida complementação da prova pericial, quando persistem dúvidas técnicas relevantes quanto à origem e à responsabilidade pelos vícios construtivos
."

____________________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 357, III; 370, parágrafo único; 816.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1034912-02.2020.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
C.A.T. – Construtora e Incorporadora Ltda. – Me
e Recurso Adesivo interposto pelo
Condomínio Vistas Residence
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Obrigação de Fazer em razão de vícios construtivos no empreendimento.

A Juíza de 1o grau reconheceu que o Condomínio Autor se desincumbiu do ônus probatório quanto à existência de vícios construtivos. Fundamentou que a responsabilidade da Construtora é objetiva, fundada no art. 618 do Código Civil e na legislação consumerista.

Com base no laudo pericial, a Juíza determinou que a Construtora realizasse os reparos necessários e fixou o prazo de 15 (quinze) dias para apresentação do projeto de reconstrução/reparo das falhas construtivas e o cronograma de execução das obras. Ao final, condenou-a a arcar o ônus da sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.

Nos Embargos de Declaração, a Juíza reconheceu que a Construtora realizou diversos reparos no Condomínio e excluiu itens como: área externa, guarita, lixeira, playground e quadra. No mais, manteve a condenação sobre itens cuja responsabilidade técnica atribuiu exclusivamente à Construtora.

Em preliminar, a Construtora argui a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao fundamento de que a decisão foi proferida sem a realização da audiência de instrução previamente designada, o que lhe teria impedido de produzir prova oral, inclusive com a oitiva de engenheiros, do mestre de obras e da perita judicial, cujo depoimento, segundo alega, seria essencial para o esclarecimento das patologias apontadas e definição das respectivas responsabilidades.

No
mérito
, sustentou que a sentença não diferenciou adequadamente as anomalias endógenas, de responsabilidade da Construtora, daquelas resultantes de uso inadequado ou ausência de manutenção, caracterizadas como anomalias funcionais ou exógenas.

Impugnou a classificação de vários vícios, descritos nos itens 5.1.1, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, além do muro de arrimo. Alegou que a Juíza desconsiderou que muitos foram corrigidos, inclusive com comprovação documental.

Requereu a especificação, de forma individualizada, dos reparos efetivamente devidos pela construtora, e quais são decorrentes de má conservação. Pugnou, ainda, pelo reconhecimento da perda parcial do objeto quanto aos vícios solucionados.

No
Recurso Adesivo,
o Condomínio alegou que a Construtora deve ser condenada a promover todos os reparos necessários nas áreas comuns, restabelecendo-se as condições de segurança, habitabilidade e funcionalidade do empreendimento, isentando o Condomínio de qualquer responsabilidade sobre tais defeitos.

Requereu, ainda, o complemento da sentença, para que a Construtora seja compelida a executar integralmente o sistema de combate a incêndio, restaurar o acesso de pedestres, corrigir as falhas de impermeabilização e acabamento, e reconstruir toda a estrutura que estiver em desconformidade com o projeto arquitetônico aprovado.

Contrarrazões apenas da Construtora (ID 267556651).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Cuida-se de Ação de Obrigação de Fazer ajuizada pelo
Condomínio Vistas Residence
em face de
C.A.T. Construtora e Incorporadora Ltda. (ELLO)
, em razão de alegados vícios de construção identificados no empreendimento.

Narrou que o empreendimento foi entregue parcialmente em 2017, cuja primeira etapa compreendeu 42 (quarenta e duas) unidades e as áreas comuns.

Desde então, disse que foram constatadas diversas falhas, como: (i) alteração unilateral e irregular do projeto arquitetônico, sobretudo na portaria e acessos de pedestres; (ii) ausência de itens obrigatórios de segurança e acessibilidade, contrariando normas da ABNT (NBR 9050/2015); (iii) instalação defeituosa do sistema de combate a incêndio, com hidrantes desconectados do reservatório de água; (iv) obras paliativas e mal executadas que, além de não solucionarem os problemas, geraram novos vícios como acúmulo de água, desnivelamento e risco de acidentes; (v) inobservância de normas técnicas, do projeto aprovado e da legislação pertinente (Lei no 4.591/64 e Código Civil, art. 1.351).

Afirmou que, apesar de reiteradas tentativas de resolução consensual, inclusive com audiências de mediação, a Construtora permaneceu inerte ou realizou intervenções superficiais.

Pediu a condenação da Construtora à obrigação de realizar, às suas expensas, todas as obras de recuperação e saneamento dos vícios construtivos, em estrita observância ao projeto arquitetônico aprovado e às normas técnicas aplicáveis, com a apresentação de projeto executivo, cronograma e alvarás.

Na defesa, a Construtora sustentou que não há resistência em sanar os problemas efetivamente existentes. Arguiu inexistência dos vícios construtivos e imputou a origem das patologias à má gestão e falta de manutenção. Destacou que a obra foi entregue com o “Habite-se”, alvará do Corpo de Bombeiros, laudos e aprovações técnicas válidas.

Arguiu que a ausência do sistema de hidrantes, por exemplo, decorre de inviabilidade técnica, não sendo exigido pelo Corpo de Bombeiros para o tipo e porte do empreendimento.

Asseverou que as anomalias decorrem de falta total de manutenção periódica, desgaste natural e mau uso dos espaços comuns. Apontou que fissuras e trincas são de natureza estética e não comprometem a segurança estrutural. Pediu, ao final de extenso arrazoado, a improcedência do pedido inicial.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido.

Durante o curso do processo, surgiram
fatos novos
, que ensejaram o pedido de tutela cautelar incidental formulado pelo Condomínio.

Expôs que a Construtora, na qualidade de proprietária de algumas unidades no condomínio, acessou as áreas comuns e executou obras sem qualquer comunicação ou autorização da administração. Narrou que tais intervenções foram feitas sem apresentação de relatório técnico, projeto, cronograma ou Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), em dissonância das normas de engenharia e a legislação civil condominial (art. 1.341 do Código Civil e Lei no 6.496/77 – ART obrigatória).

Afirmou que a ETE – Estação de Tratamento de Esgoto começou a apresentar falhas construtivas, com a necessidade de limpeza semanal das fossas sépticas, com custos elevados. Apresentou relatório de engenheiro sanitarista, que afirmou que embora o projeto esteja em conformidade com a ABNT, a execução apresenta vícios no tanque séptico, filtro biológico e câmara de contato, além de infiltrações.

Pediu a imediata cessação das obras nas áreas comuns, acoimadas de irregulares, e o imediato reparo da ETE.

Na sequência, a Construtora confirmou os reparos realizados e tomou como referência o laudo particular trazido na inicial, em atenção ao compromisso assumido, ainda que discorde da existência de vícios construtivos.

Segundo o Relatório Técnico da Construtora (ID 267556365), foram feitos os seguintes consertos: (i) reforço da acessibilidade com instalação de guarda-corpos, corrimãos e guias na rampa de acesso, (ii) Instalação de calhas na portaria para evitar acúmulo de água, (iii) Substituição de materiais danificados por PVC marrom, (iv) Recuperação de chapisco (parcialmente não executado), (v) Proteção com argamassa para posterior chapisco (parcialmente não executado), (vi) Criação de junta de dilatação (parcialmente não executado), (vii) Reparos em trincas e rachaduras diversas, (viii) Implementação de juntas de dilatação adicionais, (ix) Realização de aterro em determinados pontos, (x) Reparos em microfissuras, trincas e rachaduras em vários setores, (xi) Repintura de superfícies, (xii) Substituição de peças de mármore e pedras danificadas, (xiii) Tratamento de materiais umedecidos com posterior pintura, (xiv) Instalação de barras em aço inox (aguardando entrega do fornecedor), (xv) Escoramento da estrutura do telhado, (xvi) Substituição de tubos danificados, (xvii) Revestimento dos poços de visita e equipamentos de tratamento de esgoto, (vxiii) Instalação de sinalização de advertência, (xix) Remoção de cabos obsoletos, (xx) Instalação de dispositivos de aterramento e hastes e (xxi) Instalação de dispositivo de drenagem.

A Construtora destacou que os Itens 4.18, 4.20 e 4.21 não foram executados por demandarem acesso a terreno de terceiros, o que inviabilizou a execução.

Afirmou que o Item 4.41 - instalação de barra em aço inox pendente – será ajustado tão logo entregue a peça, prevista para 22/06/2021, e que o Item 4.59.13 (dispositivo contra surto) não foi instalado, pois houve interferências na instalação elétrica realizadas pelo próprio condomínio, que comprometem o funcionamento do dispositivo, ocasionando seu desarme constante.

Juntou registros fotográficos dos reparos realizados, anotações de Responsabilidade Técnica (ART) dos engenheiros responsáveis e Certidões de Acervo Técnico emitidas pelo CREA-MT, referentes à execução dos serviços.

No decorrer do trâmite processual, foi concluída a segunda etapa do empreendimento, com 93 (noventa e três) unidades habitacionais. Segundo o Condomínio, houve agravamento do muro de arrimo, que apresentava risco iminente de desabamento, sobretudo em razão de fortes chuvas. Juntou dois laudos privados (ID 267556390). Pediu imediato reparo da falha estrutural, o que foi deferido pela Juíza.

Nomeou-se perita para avaliar as condições estruturais do Condomínio, segundo a disputa judicializada.

O primeiro laudo, anexado no ID 267556529, concerne apenas à avaliação do muro de arrimo. A perita concluiu que os vícios têm origem direta em falhas de concepção e execução do sistema de drenagem, tanto superficial quanto profunda, comprometendo a estabilidade do solo, durabilidade dos materiais e o desempenho estrutural do muro.

O segundo laudo, anexado no ID 267556589, avaliou as condições construtivas e eventuais patologias existentes no empreendimento, tendo apurado vícios construtivos, sua gravidade, origem, riscos e medidas necessárias para reparação.

Explicou que o empreendimento apresenta falhas de execução e, também, desconformidade com os projetos aprovados e com as normas técnicas aplicáveis, cujos vícios foram classificados como anomalias endógenas.

Dentre os principais pontos, destacou que os portões de acesso foram construídos com medidas de largura e altura inferiores às constantes do projeto, e que a ETE - Estação de Tratamento de Esgoto não foi executada conforme projeto aprovado, apresentando falhas técnicas.

Expôs que foram verificadas pendências e desconformidades no sistema de combate a incêndio (ausência ou insuficiência de hidrantes). Disse que a concessão de Alvarás pelo Corpo de Bombeiros ocorreu de forma parcial, condicionada à regularização posterior — o que não teria sido atendido.

Relatou que persistem falhas estruturais associadas à ausência de drenagem nas adjacências do muro de arrimo e nos quintais dos imóveis edificados sobre aterro, e de estabilização do solo nas unidades situadas sobre aterro e nas áreas sem construção.

Finalizou dizendo que, embora algumas intervenções corretivas tenham sido realizadas pela Construtora, muitas foram executadas de forma paliativa, e não definitiva.

Os laudos periciais foram complementados no ID 267556621, ocasião em que apresentou esclarecimentos aos quesitos da Construtora e do Condomínio. Nesta ocasião, a perita considerou os seguintes fatores:

(i) Quesitos da Construtora: quanto à piscina e seu sistema, foi apresentado projeto hidráulico, reparado o vazamento e trocado os azulejos quebrados, bem como instalada a sinalização de advertência, aterramento, haste de aterramento e dispositivo contra surtos; contudo, não foi cumprida a substituição dos disjuntores da piscina, banheiros, área de lazer e convívio, que desarmavam por sobrecarga.

Relativamente ao muro de arrimo, ratificou que não foram implementadas as melhorias pela construtora, mas que o muro estaria estável e não houve monitoramento. No tocante aos hidrantes, expôs que foram dispensados no projeto aprovado da segunda etapa, não sendo mais obrigatórios.

(ii) Quesitos do Condomínio: sobre a portaria, disse que não pôde apontar as intervenções necessárias porque não há "projeto as built" da obra executada. Quanto ao salão de festas, afirmou que embora haja vícios de projeto, o condomínio não realizou a manutenção preventiva, o que contribuiu para a degradação e a lixeira externa foi solucionada pela Construtora à época.

Quanto ao playground e a quadra, disse que os defeitos são atribuídos à ausência de manutenção, e não vício construtivo. Expôs que as calçadas e vias internas foram corretamente executadas, mas há necessidade de reparos nos meios-fios trincados, nas calçadas e realocação de blocos em pontos específicos. Afirmou que as vagas de estacionamento estão em desacordo com as normas e devem ser adequadas.

A perita reafirma a necessidade de manutenção periódica de alguns itens, reconheceu vícios construtivos (em especial no muro de arrimo e na pavimentação), destacou falhas pontuais de execução e limita a possibilidade de diagnósticos mais aprofundados pela ausência de documentação técnica essencial.

Logo em seguida, ambas as partes pugnaram pela realização de audiência de instrução, em especial para ouvir a Perita, posto que ainda subsistiam quesitos pendentes de respostas.

A despeito de ainda existirem fundadas dúvidas de quem seria a responsabilidade por algumas anomalias (falha na construção ou de manutenção), como por exemplo, do muro de arrimo, posto que a perita ora afirmou que há risco de queda, ora disse que há estabilidade, e reconheceu, no laudo complementar, que não houve o monitoramento recomendado, a instrução foi encerrada.

Ao prolatar sentença, a Juíza de 1o grau indeferiu novos quesitos complementares solicitados pelo Condomínio, por entender que o laudo pericial foi suficiente e completo. Também indeferiu a produção de prova oral requerida pela Construtora, considerada desnecessária e protelatória (art. 370, parágrafo único, CPC).

Quanto ao ponto nodal, declarou a responsabilidade objetiva da construtora, fundada no art. 618 do Código Civil e no CDC.

Com suporte, exclusivamente, no laudo pericial (impugnado), que apontou vícios construtivos na execução e nos materiais utilizados na obra sobre os itens: portões de veículos, área externa e interna, piscina e banheiros, calçadas e vias internas, Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas, sistema elétrico e de combate a incêndio, estação de Tratamento de Esgoto e muro de arrimo, condenou a empresa Construtora à obrigação de proceder aos reparos necessários e corretivos, com a fixação de 15 (quinze) dias para apresentar projeto de reconstrução/reparos e, ainda, o cronograma das obras.

No mais, deixou de analisar teses subsidiárias (conversão da obrigação de fazer em perdas e danos) por considerá-las irrelevantes diante do acolhimento do núcleo central da pretensão, nos termos do art. 489, §1o, IV, do CPC, aliado ao princípio da celeridade processual previsto no art. 5o, LXXVIII, da CF.

Em sede de Aclaratórios, a Juíza reconheceu que a Construtora realizou diversos reparos no Condomínio e excluiu itens como: área externa, guarita, lixeira, playground e quadra. No mais, manteve a condenação sobre itens cuja responsabilidade técnica atribuiu exclusivamente à Construtora.

Inconformada, a Construtora recorreu. Já o Condomínio apresentou recurso adesivo, a fim de que seja exonerado de quaisquer responsabilidades pelos vícios.

-
PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA
.

A Construtora alegou que a Juíza não diferenciou as anomalias endógenas (de responsabilidade da construtora) daquelas decorrentes de má utilização ou falta de manutenção pelo condomínio (anomalias funcionais e exógenas).

Quanto aos vícios contestados, disse o seguinte:

Os portões de Veículos (item 5.1.1): Vício classificado como funcional, decorrente de falta de manutenção, reconhecido pela própria perícia

Piscina (item 5.4): A perícia aponta que os problemas decorrem da ausência de manutenção periódica e preventiva, cabendo ao condomínio.

Banheiros da Piscina (item 5.5): As intervenções necessárias estão relacionadas a manutenção rotineira.

Calçadas e Vias (item 5.7): Trincas observadas podem decorrer do tempo e ausência de manutenção, não estando cabalmente demonstrado vício construtivo.

SPDA – Elétrica e Combate a Incêndio (item 5.8): A perícia confirma que, após segunda análise, não há necessidade de instalação de hidrantes, contrariando a fundamentação da sentença.

Estação de Tratamento de Esgoto (item 5.8): A obra possui aprovação dos órgãos competentes e alvará dos bombeiros, não se podendo falar em vício imputável à construtora.

Muro de Arrimo: disse que a sentença se baseou em laudo preliminar que ressalvou a ausência de risco estrutural; no entanto, o complementar confirmou que a estrutura do muro está estática e não há risco à segurança.

Após detida análise dos autos, concluo que o feito não se encontra devidamente instruído para julgamento de mérito, e que a sentença violou o direito de defesa da Apelante.

Saliento que foi designada audiência – dia 22/06/2022 às 16h30min – conforme decisão de ID 80351776, a qual previa a oitiva de testemunhas e, inclusive, da própria perita judicial, nos termos do artigo 477, §3o, do Código de Processo Civil.

A despeito disso, sem justificativa plausível, a audiência não foi realizada e o feito sentenciado com base em laudos periciais aparentemente inconclusivos, já que ainda pairam dúvidas sobre a responsabilidade de cada item da obra, sobretudo daqueles acrescidos ao longo do trâmite processual.

A meu ver, a Construtora foi tolhida do direito de obter esclarecimento sobre pontos relevantes da perícia e de produzir prova oral, essencial ao deslinde de matérias técnicas altamente controvertidas.

Como ensina Nelson Nery Junior, “
a decisão que indefere a produção de prova necessária e relevante para o julgamento da lide, sem motivação idônea, configura cerceamento de defesa e acarreta nulidade do processo
” (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil Comentado. 17. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2023, p. 961).

Com efeito, afigura-se nula a sentença prolatada sem oportunizar às partes a produção de prova testemunhal, complementar à pericial, e configura cerceamento de defesa, máxime quando os fatos reclamam o aprofundamento da instrução.

Verifica-se que, embora produzida prova pericial, persistem relevantes zonas de incerteza técnica, especialmente quanto à classificação correta das patologias (se efetivamente endógenas – de responsabilidade da construtora – ou se decorrentes de uso, desgaste natural ou falta de manutenção pelo condomínio – exógenas ou funcionais), e à extensão real das obrigações de fazer, considerando que diversos reparos foram realizados pela Construtora ao longo do processo, fato que deve ser apurado e reconhecido.

Além disso, é preciso avaliar a eventual possibilidade de substituir a obrigação de reparar em indenização pecuniária, nos termos do art. 816 do CPC, caso haja inviabilidade técnica, econômica ou fática de realização dos reparos.

A doutrina é clara quanto à necessidade de adequada delimitação dos pontos controvertidos na fase de saneamento e organização do processo, nos termos do artigo 357, II e III do CPC.

Diante disso, entendo que a adequada instrução probatória demanda a reabertura do feito, com a realização da audiência de instrução, na qual deverá ser ouvida as testemunhas técnicas indicadas pelas partes (engenheiros, técnicos ou demais profissionais com conhecimento dos fatos) e a própria perita judicial, para prestar os esclarecimentos necessários sobre pontos obscuros ou contraditórios dos três laudos, especialmente sobre a origem dos vícios (endógena, exógena ou funcional), e também quanto a efetividade dos reparos já realizados e sua conformidade técnica.

De tudo que ocorreu no processo, é preciso que fique clara a natureza dos vícios identificados (falha do projeto ou execução ou da falta de manutenção ou desgaste natural), quais reparos feitos pela Construtora são tecnicamente adequados, completos e suficientes, quais reparos remanescentes, se existentes, ainda estão pendentes e exigíveis da construtora e quais devem ser atribuídos ao Condomínio.

Por fim, diante das circunstâncias, convém verificar se é possível, conveniente e tecnicamente recomendável a conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária, nos termos do art. 816 do CPC, considerando inclusive a planilha orçamentária apresentada pelo condomínio na fase recursal.

Feitos esses esclarecimentos,
acolho
a preliminar e anulo a sentença, com a consequente
reabertura
da instrução processual, nos termos fundamentados neste voto.

Dou provimento ao apelo
interposto pela empresa C.A.T.
Construtora e Incorporadora Ltda. (ELLO)
.

Julgo prejudicado o apelo do
Condomínio Vistas Residence
.

Deixo de fixar honorários advocatícios recursais em razão da reabertura da instrução.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025