Tribunal: TJMT
Processo: 1012047-91.2023.8.11.0004
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-06-23
Data de publicação: 2025-06-27

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL NAS CONDIÇÕES ORIGINAIS. REPAROS, ALUGUÉIS E MULTAS. LEGITIMIDADE DAS COBRANÇAS. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto contra sentença proferida nos Juizados Especiais Cíveis que julgou parcialmente procedente o pedido em ação de cobrança por descumprimento contratual em contrato de locação comercial, condenando a parte requerida ao pagamento de aluguéis vencidos, multas contratuais, IPTU em atraso, bem como ressarcimento por despesas com reparos e pintura do imóvel, após abandono do bem locado antes do fim do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão da não produção de prova testemunhal; (ii) estabelecer se as cobranças realizadas pela locadora — relativas a aluguéis em atraso, multas contratuais, IPTU e reparos — encontram respaldo contratual e legal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O indeferimento da prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando o acervo documental apresentado é suficiente para o julgamento do feito, nos termos do art. 355, I, do CPC e do art. 6o da Lei no 9.099/95.
4. A parte autora apresentou contrato de locação, recibos, notas fiscais, fotografias e vídeos do imóvel desocupado, enquanto a parte recorrente não apresentou prova capaz de infirmar o conteúdo documental acostado aos autos.
5. Os valores cobrados a título de aluguéis vencidos, multa por atraso e multa por descumprimento contratual estão previstos no contrato de locação, sendo inaplicável a tese de desproporcionalidade genérica.
6. A responsabilidade pelos reparos, manutenção e restituição do imóvel em bom estado é do locatário, conforme art. 23, III, da Lei no 8.245/1991 e cláusulas contratuais, não sendo exigível da locadora a indicação prévia de materiais ou profissionais.
7. A troca de fechaduras pela autora após a desocupação do imóvel e ausência de comunicação da recorrente quanto a futuros reparos legitima sua conduta, diante da ausência de demonstração de violação contratual.
8. Os danos apontados não possuem natureza estrutural, sendo ônus do locatário proceder à devida conservação do imóvel, não se aplicando a exceção prevista no art. 22, III, da Lei no 8.245/1991.
9. Alegações de compensação por melhorias realizadas por terceiros não têm respaldo contratual, não podendo servir como fundamento para exoneração das obrigações assumidas no contrato vigente.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso improvido

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1012047-91.2023.8.11.0004
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[MARIA APARECIDA PEREIRA BARBOSA - CPF: 181.107.971-72 (RECORRENTE), VICTOR HUGO FERNANDES VARJAO - CPF: 031.680.441-05 (ADVOGADO), WILMAR BARBOSA CRUZ - CPF: 702.591.511-49 (RECORRENTE), VALERIA BARBOSA CRUZ - CPF: 468.594.201-97 (RECORRENTE), POLLIANA CABRAL DE ALBUQUERQUE - CPF: 976.505.101-82 (RECORRIDO), POLIANA OLIVEIRA SANTOS - CPF: 718.312.581-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL NAS CONDIÇÕES ORIGINAIS. REPAROS, ALUGUÉIS E MULTAS. LEGITIMIDADE DAS COBRANÇAS. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto contra sentença proferida nos Juizados Especiais Cíveis que julgou parcialmente procedente o pedido em ação de cobrança por descumprimento contratual em contrato de locação comercial, condenando a parte requerida ao pagamento de aluguéis vencidos, multas contratuais, IPTU em atraso, bem como ressarcimento por despesas com reparos e pintura do imóvel, após abandono do bem locado antes do fim do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão da não produção de prova testemunhal; (ii) estabelecer se as cobranças realizadas pela locadora — relativas a aluguéis em atraso, multas contratuais, IPTU e reparos — encontram respaldo contratual e legal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O indeferimento da prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando o acervo documental apresentado é suficiente para o julgamento do feito, nos termos do art. 355, I, do CPC e do art. 6o da Lei no 9.099/95.

4.

A parte autora apresentou contrato de locação, recibos, notas fiscais, fotografias e vídeos do imóvel desocupado, enquanto a parte recorrente não apresentou prova capaz de infirmar o conteúdo documental acostado aos autos.

5.

Os valores cobrados a título de aluguéis vencidos, multa por atraso e multa por descumprimento contratual estão previstos no contrato de locação, sendo inaplicável a tese de desproporcionalidade genérica.

6.

A responsabilidade pelos reparos, manutenção e restituição do imóvel em bom estado é do locatário, conforme art. 23, III, da Lei no 8.245/1991 e cláusulas contratuais, não sendo exigível da locadora a indicação prévia de materiais ou profissionais.

7.

A troca de fechaduras pela autora após a desocupação do imóvel e ausência de comunicação da recorrente quanto a futuros reparos legitima sua conduta, diante da ausência de demonstração de violação contratual.

8.

Os danos apontados não possuem natureza estrutural, sendo ônus do locatário proceder à devida conservação do imóvel, não se aplicando a exceção prevista no art. 22, III, da Lei no 8.245/1991.

9.

Alegações de compensação por melhorias realizadas por terceiros não têm respaldo contratual, não podendo servir como fundamento para exoneração das obrigações assumidas no contrato vigente.

IV. DISPOSITIVO

10.

Recurso improvido

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1012047-91.2023.8.11.0004

Classe CNJ:

460

Origem:

Juizado Especial Cível de Barra do Garças

Recorrente(s):

Poliana Cabral de Albuquerque

Recorrido(s):

Espólio de Maria Aparecida Pereira Barbosa

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

23 a 26/06/2025 (Plenário Virtual)

Colendos pares;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de recurso contra a sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:

“Diante do exposto, SUGIRO A PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO INICIAL, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para com resolução de mérito, para CONDENAR a parte requerida nos valores de: a) aluguéis dos meses de agosto e setembro de 2023, no valor de R$4.950,00 (quatro mil novecentos e cinquenta reais); b) multa contratual por atraso no pagamento do aluguel, no percentual de 10%, no valor de R$330,00 (trezentos e trinta reais); c) multa por descumprimento contratual no valor de 03 (três) aluguéis, no importe de R$4.950,00 (quatro mil novecentos e cinquenta reais); c) Despesas com materiais de pintura e demais reparos, no valor de R$5.954,95 (cinco mil novecentos e cinquenta e quatro reais e noventa e cinco centavos); d) Despesas com mão de obra, no valor de R$5.300,00 (cinco mil e trezentos reais); e) IPTU’s em atraso, no valor de R$901,08 (novecentos e um reais e oito centavos), valor com incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (artigos 404 e 405 do Código Civil) e correção monetária pelo INPC devida a partir da data da publicação desta sentença (Súmula 362 STJ).

Sem custas e honorários, conforme disposto nos artigos 54 e 55 da Lei no 9.099/95.”

- PRELIMINARMENTE / CERCEAMENTO DE DEFESA

Colendos Pares,

A recorrente sustenta que não teve oportunidade de produzir prova testemunhal para justificar que efetuaria os reparos e que não abandonara o imóvel.

Não lhe assiste, todavia, razão. Nos termos do artigo 355, I, do CPC e do artigo 6o da Lei 9.099/95, cabe ao juízo valorar as provas e julgar o feito quando o acervo documental presente nos autos for suficiente para formar seu entendimento.

No presente caso, a autora instruíu a inicial com vasta prova documental (contrato de locação, recibos de despesas, fotografias e vídeos do imóvel após a desocupação e correspondência extrajudicial), enquanto a recorrente não apresentou prova mínima para infirmála, não juntando recibos, orçamentos ou contratos com prestadores para justificar sua defesa. Dessa maneira, não restando prova idônea para fundamentar suas assertivas, não subsiste a alegação de cerceamento de defesa.

Rejeito a preliminar.

É como voto.

- MÉRITO

Colendos Pares.

Consoante a petição inicial, as partes firmaram contrato de locação comercial em 21/10/2021, com previsão de término em 30/10/2023, para imóvel situado à Rua Couto Magalhães, n.o 261, Centro, Barra do Garças/MT. Afirma a autora que, ao final de agosto de 2023, a requerida abandonou o imóvel, retirou pertences e partes integrantes (bancadas, portas, luminárias e torneiras), não adimpliu aluguéis de julho, agosto e setembro de 2023, não quitou o IPTU de 2023 e uma parcela de 2022, e não efetuou reparos para conservação e pintura. Em decorrência, efetuou a troca de fechaduras e realizou, às próprias expensas, a recuperação do imóvel, apresentando recibos e notas fiscais para demonstrála.

No que se refere à alegação de excesso de cobrança, não assiste razão à recorrente, pois não houve a demonstração da incorreção ou excesso dos valores cobrados.

Os montantes relativos a aluguéis em atraso, multa por atraso e multa por descumprimento contratual estão expressamente previstos no instrumento assinado entre as partes, não podendo a locatária eximirse sob a justificativa genérica de desproporcionalidade.

O contrato constitui lei entre as partes
(pacta sunt servanda
), e não restaram elementos que infirmassem sua legitimidade.

Em relação a não especificação de profissionais e materiais para reparos, a recorrente insiste que não poderia ser compelida a ressarcir despesas com pintura e reparos por não constarem especificações de profissional e material no contrato de locação.

Tal argumento não prospera, uma vez que as obrigações de manutenção e restituição do imóvel nas mesmas condições em que foi recebido têm previsão clara no artigo 23, III, da Lei 8.245/1991 e nas cláusulas 8.1 e 8.2 do instrumento firmado entre as partes, conforme trecho do contrato destacado abaixo:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Não cabe à locatária determinar de maneira unilateral quem executará as obras ou qual material poderia ser utilizado, especialmente quando não comprovou qualquer comunicação formal ou disponibilização para realizar os reparos antes do término contratual.

Além disso, a recorrente alega que a autora trocou as fechaduras em 05/09/2023, antes do término do ajuste e quando o imóvel ainda poderia receber reparos.

Os autos revelam, por prova documental e fotográfica, que ao final de agosto de 2023 o imóvel foi efetivamente desocupado e deixado sem as devidas reparações e manutenção.

Não foi produzido qualquer documento ou prova testemunhal que comprovasse comunicação formal ou previsão de realização de reparos no local antes da troca das fechaduras.

Dessa forma, não restou configurada violação contratual por parte da autora, mas sim legítima ação para preservação do imóvel e cumprimento do ajuste.

Ademais, a recorrente tenta exonerarse das responsabilidades contratuais sustentando que danos como infiltrações, reparos no forro e questões elétricas e hidráulicas seriam estruturais e, portanto, incumbência do locador, à luz do artigo 22, III, da Lei 8.245/1991.

O argumento não se sustenta nos autos. Os recibos e fotografias apresentados pela autora não revelam danos estruturais, mas sim avarias ocasionadas pela desocupação e não realização de manutenção básica, como pintura, acabamento e limpeza do imóvel, obrigações típicas do locatário nos termos do artigo 23, III, da mesma legislação.

Também é suscitada compensação de melhorias realizadas por locatária anterior (Valéria) ou por terceiros ligados à recorrente para justificar sua não responsabilização.

Não cabe tal argumento nesta relação jurídica específica, uma vez que as benfeitorias anteriores não constam no instrumento atual e não foram formalmente acordadas para compensação de obrigações futuras.

O atual ajuste locatício não previu quitação por compensação de investimentos de terceiros, não podendo esta simples alegação exonerála do cumprimento de suas obrigações contratuais.

Por fim, os honorários advocatícios não foram fixados no presente feito.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
. Condeno os Recorrentes a pagarem honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa, mas suspendo a execução em face ao disposto no § 3o do art. 98 do Código de Processo Civil.

É como voto

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito, Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2025