Tribunal: TJMT
Processo: 1007168-66.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL DEVIDOS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
Apelações cíveis interpostas contra a sentença proferida na ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por dano material e moral e que julgou parcialmente procedente os pedidos, para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote, condenando solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos, à multa contratual de 10% e ao pagamento de R$10.000,00 a título de dano moral.
II. Questão em discussão
Há quatro questões em discussão: (i) saber se é devida a manutenção da sentença que declarou a rescisão contratual por culpa das rés; (ii) saber se é legítima a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem; (iii) saber se é cabível a multa contratual estipulada em favor do consumidor; e (iv) saber se houve dano moral indenizável.
III. Razões de decidir
A Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. integra a cadeia de consumo, sendo parte legítima e responsável solidária pelos vícios do produto e do serviço, conforme art. 7o, par. único, do CDC.
O atraso na entrega do empreendimento caracteriza inadimplemento, sendo incabível a retenção contratual quando a culpa pela rescisão é exclusiva do fornecedor.
A cláusula penal estipulada contratualmente é aplicável em benefício do consumidor lesado, conforme jurisprudência do STJ (Tema 971).
O inadimplemento substancial do contrato, aliado à frustração do legítimo planejamento pessoal e financeiro do autor, caracteriza dano moral indenizável.
O valor de R$10.000,00 arbitrado a título de dano moral atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.
IV. Dispositivo e tese
Apelações cíveis conhecidas e desprovidas.
Tese de julgamento: “1. A intermediadora que participa da cadeia de consumo e comercialização de empreendimento responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento. 2. O atraso injustificado na entrega de loteamento no prazo contratual configura inadimplemento contratual e autoriza a rescisão com restituição integral das parcelas pagas. 3. A cláusula penal estipulada em favor do fornecedor pode ser aplicada em benefício do consumidor quando o inadimplemento for de responsabilidade daquele. 4. O inadimplemento que frustra legítima expectativa do consumidor configura dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 7o, par. único, 25, §1o, e 34; CC, art. 927.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.768.177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 03.05.2021; STJ, REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 22.05.2019; STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 13.11.2013; Súmula 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007168-66.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ANDRE LUIS DA SILVA MONTEIRO - CPF: 031.887.061-46 (APELADO), EDUARDO LUIZ ARRUDA CARMO - CPF: 938.604.801-97 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), ALINE DONATONI - CPF: 008.650.231-07 (ADVOGADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL DEVIDOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

Apelações cíveis interpostas contra a sentença proferida na ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por dano material e moral e que julgou parcialmente procedente os pedidos, para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote, condenando solidariamente as rés à restituição integral dos valores pagos, à multa contratual de 10% e ao pagamento de R$10.000,00 a título de dano moral.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se é devida a manutenção da sentença que declarou a rescisão contratual por culpa das rés; (ii) saber se é legítima a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem; (iii) saber se é cabível a multa contratual estipulada em favor do consumidor; e (iv) saber se houve dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

A Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. integra a cadeia de consumo, sendo parte legítima e responsável solidária pelos vícios do produto e do serviço, conforme art. 7o, par. único, do CDC.

O atraso na entrega do empreendimento caracteriza inadimplemento, sendo incabível a retenção contratual quando a culpa pela rescisão é exclusiva do fornecedor.

A cláusula penal estipulada contratualmente é aplicável em benefício do consumidor lesado, conforme jurisprudência do STJ (Tema 971).

O inadimplemento substancial do contrato, aliado à frustração do legítimo planejamento pessoal e financeiro do autor, caracteriza dano moral indenizável.

O valor de R$10.000,00 arbitrado a título de dano moral atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

IV. Dispositivo e tese

Apelações cíveis conhecidas e desprovidas.

Tese de julgamento: “1. A intermediadora que participa da cadeia de consumo e comercialização de empreendimento responde solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento. 2. O atraso injustificado na entrega de loteamento no prazo contratual configura inadimplemento contratual e autoriza a rescisão com restituição integral das parcelas pagas. 3. A cláusula penal estipulada em favor do fornecedor pode ser aplicada em benefício do consumidor quando o inadimplemento for de responsabilidade daquele. 4. O inadimplemento que frustra legítima expectativa do consumidor configura dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 7o, par. único, 25, §1o, e 34; CC, art. 927.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.768.177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 03.05.2021; STJ, REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 22.05.2019; STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 13.11.2013; Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. e CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda., contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por dano material e moral ajuizada por André Luiz da Silva Monteiro, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para declarar a rescisão do contrato, determinar a devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, a aplicação da cláusula penal contratual de 10% e a condenação ao pagamento de indenização por dano moral fixada em R$ 10.000,00, tudo de forma solidária entre as rés, além das verbas sucumbenciais, fixadas em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a CIC alega, em síntese, que o contrato foi rompido por iniciativa exclusiva do autor, o que afastaria sua responsabilidade pelo inadimplemento. Aduz que o loteamento possui infraestrutura básica em execução e, portanto, não haveria atraso significativo na entrega e que a cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato seria indevida em razão da ausência de inadimplemento por sua parte. Defende, ainda, que a cláusula contratual prevendo retenção de 23% sobre os valores pagos é válida e aplicável ao caso concreto, além de que o mero inadimplemento contratual não configura abalo moral indenizável, pleiteando, assim, a exclusão ou, subsidiariamente, a minoração da verba por dano moral arbitrada.

Por sua vez, a Golden Gestão de Negócios Imobiliários suscita a necessidade de sobrestamento do feito em razão da pendência de julgamento do Tema 1137/STJ. No mérito, defende que atuou unicamente como intermediadora/corretora da negociação, sem vínculo com a execução do empreendimento, tampouco com a incorporação ou construção da obra. Assevera sobre a ausência de responsabilidade civil por não integrar a cadeia produtiva do empreendimento e a inexistência de nexo causal entre sua conduta e os danos alegados, destacando que não houve falha na prestação do serviço de corretagem. Requer a exclusão da condenação ao pagamento da multa contratual, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais.

O autor, ora apelado, André Luiz da Silva Monteiro, apresentou contrarrazões pugnando pelo desprovimento dos apelos (id. 309602435 e id. 309602436).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 22 de outubro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

Cinge-se dos autos que André Luís da Silva Monteiro ajuizou ação de rescisão de contrato c/c indenização por dano material e moral em desfavor de Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda.-ME, CIC – Central de Imóveis de Cuiabá Ltda. e Valdir Ferreira da Motta, aduzindo, em breve síntese, que no dia 13.12.2014, firmou contrato de compromisso de compra e venda do lote n.o 08, quadra 17, com área de 603,98 m2, no empreendimento imobiliário Loteamento Campestre Ecoville Pantanal, pelo valor de R$55.866,25 (cinquenta e cinco mil oitocentos e sessenta e seis reais e vinte e cinco centavos), dividido em 187 parcelas mensais de R$ 298,75 (duzentos e noventa e oito reais e setenta e cinco centavos).

Afirma que o prazo de entrega do empreendimento era até outubro do ano de 2017, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, findando-se em abril de 2018, conforme previsto na Cláusula Décima Sétima do contrato entabulado pelas partes e que adimpliu com as parcelas como pactuado, mas, decorrido o prazo de tolerância, passados mais de 09 meses, o empreendimento não foi entregue, descumprindo as rés o pactuado entre as partes.

Aduz, ainda, que realizou pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 2.899,10 (dois mil oitocentos e noventa e nove reais e dez centavos) à empresa Golden, a qual também é responsável pela emissão dos boletos e pelas informações repassadas ao consumidor. Menciona, inclusive, que as empresas requeridas agem com má-fé e omissão dolosa, caracterizando fraude contra consumidores.

Firme em seus argumentos, o autor requer a procedência dos pedidos para que seja determinada a rescisão do contrato, com a restituição da quantia paga a título de corretagem devidamente atualizada no valor de R$ 5.439,23 (cinco mil quatrocentos e trinta e nove reais e vinte e três centavos). Além disso, pretende a restituição da quantia paga no importe de R$ 21.369,92 (vinte e um mil trezentos e sessenta e nove reais e noventa e dois centavos) e a condenação ao pagamento da multa de 10% (dez) por cento, estipulada na cláusula 15a, em razão das requeridas terem dado causa a rescisão, com a condenação em danos materiais e moral.

Após a regular tramitação processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenando as rés, de forma solidária, à restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, à aplicação da cláusula penal contratual de 10%, bem como ao pagamento de indenização por dano moral fixada em R$ 10.000,00, além do pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Não concordando com a r. sentença, ambos os requeridos recorrem.

A CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda. alega, em síntese, que o contrato foi rompido por iniciativa exclusiva do autor, o que afastaria sua responsabilidade pelo inadimplemento. Aduz que o loteamento possui infraestrutura básica em execução e, portanto, não haveria atraso significativo na entrega e que a cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato seria indevida em razão da ausência de inadimplemento por sua parte.

Defende, ainda, que a cláusula contratual prevendo retenção de 23% sobre os valores pagos é válida e aplicável ao caso concreto, além de que o mero inadimplemento contratual não configura abalo moral indenizável, pleiteando, assim, a exclusão ou, subsidiariamente, a minoração da verba por dano moral arbitrada (id. 309602426).

Já a Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. sustenta, preliminarmente, a necessidade de sobrestamento do feito até o julgamento do Tema 1173 pelo STJ.

No mérito, defende que atuou unicamente como intermediadora/corretora da negociação, sem vínculo com a execução do empreendimento, tampouco com a incorporação ou construção da obra. Assevera sobre a ausência de responsabilidade civil por não integrar a cadeia produtiva do empreendimento e a inexistência de nexo causal entre sua conduta e os danos alegados pelo autor, destacando que não houve falha na prestação do serviço de corretagem.

Requer, ao final, a exclusão da condenação ao pagamento da multa contratual, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais (id. 309602432).

Pois bem. Inicialmente, a recorrente Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda., defende que o feito deve ser sobrestado até o pronunciamento definitivo do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1173, que trata da responsabilidade das corretoras de imóveis por inadimplemento das construtoras ou incorporadoras.

Sem razão. A despeito da afetação do Tema 1173 pelo Superior Tribunal de Justiça, não houve determinação expressa de suspensão nacional dos feitos em trâmite sobre a matéria, razão pela qual o presente recurso deve ser apreciado normalmente. A propósito:

https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1173&cod_tema_final=1173

Superado esse ponto, mister se faz constar que os recursos serão analisados em conjunto, ante a semelhança das argumentações postas nas razões recursais.

Cinge-se a controvérsia em verificar se é devida a manutenção da sentença que rescindiu o contrato de compra e venda de lote no empreendimento “Ecoville Pantanal”, determinando a devolução integral dos valores pagos, a aplicação da multa contratual e a condenação solidária das rés ao pagamento de dano moral ao autor André Luiz da Silva Monteiro.

De início, verifica-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, regida, portanto, pelos ditames do Código de Defesa do Consumidor (Lei n.o 8.078/90), uma vez presentes seus elementos definidores: o autor, destinatário final do bem, enquadra-se no conceito de consumidor (art. 2o, CDC), e as empresas rés, fornecedoras de produtos e serviços (art. 3o, §1o e §2o, CDC).

Dito isso, a apelante Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. insiste que teria atuado unicamente como intermediadora da venda, razão pela qual não teria responsabilidade no presente caso. Entretanto, a análise dos documentos carreados aos autos revela o contrário.

Conforme se verifica da proposta de compra e do recibo juntados (id. 171802204), a Golden recebeu diretamente o pagamento efetuado pelo comprador, figurando, assim, como participante direta da cadeia de consumo, auferindo proveito econômico do negócio. Aliado a isso, a responsabilidade solidária no presente caso, também está fundamentada na aplicação da teoria da aparência em benefício do consumidor.

Aliás, a jurisprudência é pacífica no sentido de que todos aqueles que participam, direta ou indiretamente, da colocação do produto ou serviço no mercado respondem solidariamente pelos vícios e inadimplementos contratuais.

A propósito, dispõem os arts. 7o, parágrafo único, 25, §1o, do CDC:

“
Art. 7° (...);

Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.”

Art. 25. (...);

§ 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.”

Não se pode olvidar que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AgInt no AREsp 1.768.177/SP, reafirmou que a empresa que participa ativamente da comercialização do empreendimento, mesmo sob a roupagem de intermediadora, integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor. A propósito,
in verbis
:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.
COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas.
2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
. 4. Agravo interno não provido.
” (AgInt no AREsp: 1768177/SP, Relator.: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.05.2021 – destaquei).

No mesmo sentido, este Egrégio Tribunal de Justiça, em caso análogo:

“
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

(...)
Tese de julgamento:
1. A corretora de imóveis que integra a cadeia de fornecimento responde solidariamente pelos danos decorrentes do descumprimento do contrato, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

2. O atraso na entrega de imóvel, mesmo quando destinado ao lazer, configura dano moral, passível de indenização quando demonstrada a frustração significativa do consumidor
.” (RAC n.o 1003880-42.2021.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4a Câmara de Direito Privado, j. 10.02.2025 – destaquei)

Estabelecida a responsabilidade solidária entre as empresas rés, avançando na solução da lide, nota-se que a r. sentença reconheceu, com acerto, que o empreendimento não foi entregue com a infraestrutura mínima prometida decorridos mais de cinco anos da data aprazada.

É incontroverso que o comprador não chegou a exercer a posse nem recebeu qualquer contraprestação concreta. Logo, não há falar em “rescisão por desistência voluntária”, como defende a recorrente CIC, mas sim em resolução contratual por inadimplemento das rés, o que atrai o direito à restituição integral das parcelas pagas.

A propósito, bem observou o douto juiz ao asseverar que “
[...] restou incontroverso nos autos, que o contrato previa a entrega do imóvel em outubro de 2017, acrescido de 180 dias de tolerância, findando em abril de 2018. Contudo, passados mais de cinco anos, a unidade não foi entregue e não há previsão concreta de conclusão, o que caracteriza inadimplemento contratual.”.
(id. 309602424).

Nesta esteira, o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento também se afigura ilícito, uma vez que desproporcional e injustificável, frustrando a legítima expectativa do consumidor.

É cediço que empreendimentos imobiliários envolvem múltiplas variáveis como condições climáticas, fornecimento de materiais, disponibilidade de mão de obra, entre outras, o que justifica a previsão contratual de prorrogação razoável para a entrega da obra. Contudo, repise-se, tal prazo de tolerância, usualmente de 180 (cento e oitenta) dias, não é absoluto, devendo estar ancorado em justificativas plausíveis e documentadas, o que não é o caso dos autos.

Neste sentido,
mutatis mutandis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA – QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...
”. (TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4a Câm. de Direito Privado, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei).

In casu
, a ausência de comprovação da entrega efetiva da infraestrutura básica, mesmo após anos da data prevista para conclusão do empreendimento, evidencia o inadimplemento substancial por parte da vendedora, afastando qualquer alegação de culpa exclusiva do consumidor e legitimando o desfazimento contratual.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n.o 543, que prevê
verbis
:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (negritei e grifei).

Dessa forma, a r. sentença deve ser mantida quanto a esse ponto, impondo-se a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, em razão da responsabilidade solidária dos requeridos pela rescisão contratual.

Importante frisar que a devolução dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, devidamente atualizada, de forma imediata após o trânsito em julgado, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ, que veda devolução parcelada quando a culpa pela rescisão é exclusiva do fornecedor.

Nesse sentido: “
[...]
é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
[...].
” (REsp: 1300418/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.11.2013).

Por conseguinte, reitero que constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar, não havendo se falar em exceção do contrato não cumprido neste caso.

Destarte, sendo a parte ré quem deu causa à rescisão do contrato, por inobservância dos prazos previamente ajustados, a cláusula penal décima quinta, ajustada na avença firmada entre as partes (id. 171802205), deverá ser revertida em favor do consumidor adquirente, ora apelado, nos termos do entendimento firmado pelo STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 971), senão vejamos,
verbis
:

“
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019).

Assim, tendo sido estipulada no contrato a cláusula penal de 10% sobre o valor total (id. 171802205 – Pág. 11), tal percentual deve ser aplicado em benefício do consumidor, ora apelado, como compensação pelo inadimplemento contratual.

No mais, não prospera a tese da apelante CIC quanto à validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 23% dos valores pagos pelo comprador.

Isso porque restou demonstrado que a rescisão do contrato decorreu exclusivamente da mora das rés na entrega do empreendimento, circunstância que atrai a restituição integral das parcelas pagas, conforme orientação da Súmula 543 do STJ.

Ademais, cláusulas que impõem penalidades excessivas ao consumidor, sobretudo em situações em que ele é vítima do inadimplemento, configuram abuso de direito e devem ser afastadas à luz do art. 51, IV e §1o, do CDC.

Ultrapassada essa questão, no tocante ao dano moral, é cediço que a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância do caso, confere-se ao comprador, ora apelado, o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria ao autor a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, ainda, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento,
verbis
:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
” (RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

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AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

(...) Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor
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” (RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir, como bem o fez o magistrado de origem, pela responsabilidade solidária das rés, ora apelantes, também quanto ao dano moral sofrido pelo autor, ora apelado, motivo pelo qual a sentença deve ser mantida neste ponto.

Este Tribunal julgou caso análogo envolvendo as mesmas recorrentes:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. RECURSOS DESPROVIDOS.

(...)
Tese de julgamento: 1. A multa contratual pactuada é devida pela vendedora quando o inadimplemento decorre do atraso na entrega do imóvel, independentemente de pedido de rescisão pelo comprador. 2. Na rescisão contratual por culpa da vendedora, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente, sem retenção. 3. A imobiliária que participa ativamente da comercialização do empreendimento, compondo a cadeia de consumo, responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor.
4. O atraso na entrega do imóvel que ultrapassa o prazo de tolerância configura dano moral indenizável.
”
(RAC n.o 1006251-13.2020.8.11.0041, Rel. Tatiane Colombo (JD Convocada), 2a Câmara Direito Privado, j. 05.03.2025 – destaquei).

Restando, dessa forma, caracterizado o dever de indenizar, passo a análise do
quantum
indenizatório arbitrado na r. sentença.

É sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5o, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

A indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Nesta trilha, vislumbro que a indenização imposta no ato sentencial, em R$10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, cumprirá a finalidade de inibir as apelantes à repetição da falha, considerando-se as suas capacidades econômicas, bem como a imediata reparação do erro.

Ainda, em relação ao ofendido, o valor a ser indenizado deve servir para de alguma forma confortá-lo, amenizando os contratempos e aborrecimentos sofridos.

Feitas tais considerações, o valor fixado traduz uma quantia suficiente para garantir a punição solidária das recorrentes, lembrando-se que o ato punido, que configurou o dano moral, foi a responsabilidade pela rescisão do contrato firmado entre as partes.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Por fim, desprovidos os recursos, majoro a condenação em honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço dos recursos e lhes
NEGO PROVIMENTO
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Cuiabá, 22 de outubro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2025