Tribunal: TJMT
Processo: 1031522-87.2021.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. INFILTRAÇÕES EM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, condenando o condomínio ao pagamento de R$ 3.710,65 a título de danos materiais, R$ 3.000,00 por danos morais e à obrigação de reparar infiltrações no imóvel do autor.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide sem produção de prova pericial e testemunhal; (ii) verificar se o condomínio possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos danos decorrentes de infiltrações originadas em área comum do edifício; e (iii) analisar a configuração e quantificação dos danos materiais e morais pleiteados.
III. Razões de decidir
3. Inexiste cerceamento de defesa quando o magistrado, no exercício do princípio do livre convencimento motivado, considera suficiente o conjunto probatório documental para o deslinde da controvérsia, dispensando a produção de outras provas que entende desnecessárias.
4. O condomínio possui responsabilidade pela conservação e manutenção das áreas comuns, conforme estabelece o artigo 1.348, V, do Código Civil, restando comprovado que as infiltrações tiveram origem em deficiências estruturais do terraço do edifício, cuja manutenção compete ao ente condominial.
5. A responsabilidade condominial encontra-se corroborada pela documentação acostada aos autos, especialmente pelo título judicial que já havia reconhecido, em demanda anterior, a responsabilidade do condomínio pela reparação do terraço, demonstrando que a origem das infiltrações decorre de falhas estruturais sob gestão condominial.
6. Os danos materiais encontram-se devidamente comprovados pelos orçamentos idôneos apresentados pelo autor, totalizando R$3.710,65, havendo nexo causal inequívoco entre a conduta omissiva do condomínio e os prejuízos sofridos.
7. Os danos morais configuram-se pela privação do uso regular do imóvel por aproximadamente cinco anos, situação que ultrapassa os limites da normalidade e atinge direitos da personalidade, sendo o quantum indenizatório de R$3.000,00 adequado e proporcional às circunstâncias do caso.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento: "1. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, fundamentadamente, considera suficiente o conjunto probatório documental para o julgamento da lide. 2. O condomínio responde pelos danos decorrentes de infiltrações originadas em deficiências estruturais de áreas comuns, cuja manutenção lhe compete nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil. 3. Os danos materiais comprovados por orçamentos idôneos e os danos morais decorrentes da privação prolongada do uso regular do imóvel são passíveis de indenização."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 927, 1.331, §2o, 1.344 e 1.348, V; CPC, arts. 355, I, 370 e 371; CF/1988, art. 5o, LV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 444634/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, 1a Turma, j. 10.12.2013; TJ-DF, AC 0713655-97.2022.8.07.0020, Rel. Des. Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, j. 06.03.2024; TJ-MG, AC 10000200646842002, Rel. Des. Domingos Coelho, 12a Câmara Cível, j. 08.10.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031522-87.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SALVIANO DIAS VIEIRA - CPF: 241.917.281-72 (APELADO), PAULO EURICO MARQUES LUZ - CPF: 432.687.221-72 (ADVOGADO), CONDOMINIO DO EDIFICIO VITORIA REGIA - CNPJ: 01.978.444/0001-69 (APELANTE), WAGNER VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 690.343.461-53 (ADVOGADO), MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 973.366.881-87 (ADVOGADO), GABRIELA VIDAL DE CASTRO - CPF: 051.993.641-89 (ADVOGADO), ORIVALDO RIBEIRO registrado(a) civilmente como ORIVALDO RIBEIRO - CPF: 038.008.301-91 (APELADO), ORIVALDO RIBEIRO registrado(a) civilmente como ORIVALDO RIBEIRO - CPF: 038.008.301-91 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. INFILTRAÇÕES EM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, condenando o condomínio ao pagamento de R$ 3.710,65 a título de danos materiais, R$ 3.000,00 por danos morais e à obrigação de reparar infiltrações no imóvel do autor.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide sem produção de prova pericial e testemunhal; (ii) verificar se o condomínio possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos danos decorrentes de infiltrações originadas em área comum do edifício; e (iii) analisar a configuração e quantificação dos danos materiais e morais pleiteados.

III. Razões de decidir

3. Inexiste cerceamento de defesa quando o magistrado, no exercício do princípio do livre convencimento motivado, considera suficiente o conjunto probatório documental para o deslinde da controvérsia, dispensando a produção de outras provas que entende desnecessárias.

4. O condomínio possui responsabilidade pela conservação e manutenção das áreas comuns, conforme estabelece o artigo 1.348, V, do Código Civil, restando comprovado que as infiltrações tiveram origem em deficiências estruturais do terraço do edifício, cuja manutenção compete ao ente condominial.

5. A responsabilidade condominial encontra-se corroborada pela documentação acostada aos autos, especialmente pelo título judicial que já havia reconhecido, em demanda anterior, a responsabilidade do condomínio pela reparação do terraço, demonstrando que a origem das infiltrações decorre de falhas estruturais sob gestão condominial.

6. Os danos materiais encontram-se devidamente comprovados pelos orçamentos idôneos apresentados pelo autor, totalizando R$3.710,65, havendo nexo causal inequívoco entre a conduta omissiva do condomínio e os prejuízos sofridos.

7. Os danos morais configuram-se pela privação do uso regular do imóvel por aproximadamente cinco anos, situação que ultrapassa os limites da normalidade e atinge direitos da personalidade, sendo o quantum indenizatório de R$3.000,00 adequado e proporcional às circunstâncias do caso.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, fundamentadamente, considera suficiente o conjunto probatório documental para o julgamento da lide. 2. O condomínio responde pelos danos decorrentes de infiltrações originadas em deficiências estruturais de áreas comuns, cuja manutenção lhe compete nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil. 3. Os danos materiais comprovados por orçamentos idôneos e os danos morais decorrentes da privação prolongada do uso regular do imóvel são passíveis de indenização."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 186, 927, 1.331, §2o, 1.344 e 1.348, V; CPC, arts. 355, I, 370 e 371; CF/1988, art. 5o, LV.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgRg no AREsp 444634/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, 1a Turma, j. 10.12.2013; TJ-DF, AC 0713655-97.2022.8.07.0020, Rel. Des. Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, j. 06.03.2024; TJ-MG, AC 10000200646842002, Rel. Des. Domingos Coelho, 12a Câmara Cível, j. 08.10.2020.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VITORIA REGIA
contra sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Cuiabá, na
ação de obrigação de fazer c/c danos materiais e morais com pedido de tutela de urgência
, ajuizada por
SALVIANO DIAS VIEIRA
, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para “
condenar o Condomínio Edifício Vitória Régia ao pagamento de indenização material ao requerente no montante de R$3.710,65 (três mil setecentos e dez reais e sessenta e cinco centavos)
”, bem como “
ao pagamento de indenização moral ao requerente no montante R$3.000,00 (três mil reais)
” e à obrigação de reparar o imóvel do autor.

O apelante alega, preliminarmente, que houve cerceamento de defesa, uma vez que o juízo de origem julgou antecipadamente o mérito da demanda sem oportunizar a produção de prova pericial e testemunhal, as quais seriam indispensáveis para apuração da origem das infiltrações e correta identificação do responsável pelos danos. Sustenta que a questão demanda conhecimento técnico especializado, sendo imprescindível a perícia para assegurar a verdade real dos fatos e garantir o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, conforme o art. 5o, LV, da Constituição Federal e art. 370 do CPC.

No mérito, o apelante sustenta, primeiramente, que a sentença deve ser anulada por ausência de julgamento conjunto com o corréu Orivaldo Ribeiro, proprietário da unidade de cobertura, de onde teriam se originado as infiltrações. Aduz que a condenação do condomínio, sem a prévia e inequívoca definição da responsabilidade do corréu, viola o devido processo legal e contraria os princípios da causalidade e da solidariedade, que não se presume, devendo a análise das responsabilidades ser individualizada.

Afirma, ainda, a ilegitimidade passiva do Condomínio do Edifício Vitória Régia, uma vez que a origem do vazamento seria exclusiva da unidade autônoma pertencente ao corréu, não se tratando de área comum sob responsabilidade condominial. Invoca o art. 1.331, §2o, do Código Civil, para sustentar que a manutenção e reparo das unidades autônomas são de responsabilidade exclusiva dos proprietários, não podendo o condomínio ser responsabilizado por danos decorrentes de falhas em partes privativas.

Por fim, o apelante requer a reforma da sentença, alegando inexistência de danos morais e materiais, bem como de obrigação de fazer, por ausência de nexo causal entre eventual conduta do condomínio e os prejuízos alegados. Sustenta que os orçamentos apresentados pelo autor são genéricos e que o mero aborrecimento não enseja dano moral indenizável. Requer, assim, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa ou, subsidiariamente, sua reforma para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Em contrarrazões apresentadas em id. 320356906, o apelado sustenta, preliminarmente, a inexistência de cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado da lide observou o art. 355, I, do CPC, diante da suficiência das provas documentais constantes dos autos. Argumenta que o juízo de primeiro grau motivou adequadamente a desnecessidade de produção de prova pericial ou testemunhal, sendo pacífico o entendimento do STJ de que não há cerceamento quando o conjunto probatório é suficiente para o convencimento do magistrado. Rechaça, igualmente, a preliminar de ilegitimidade passiva, afirmando que as infiltrações decorrem de omissão do condomínio na manutenção das partes comuns, cuja responsabilidade lhe é atribuída pelo art. 1.348, V, do Código Civil, razão pela qual há vínculo direto entre o apelante e os fatos narrados na inicial.

No mérito, defende a manutenção integral da sentença que reconheceu a responsabilidade civil do condomínio, apontando que há prova suficiente de que os danos tiveram origem em estruturas sob responsabilidade condominial, conforme perícia realizada em processo anterior e decisões judiciais que já haviam determinado a execução de obras de impermeabilização. Assevera que a indenização por danos materiais e morais foi fixada de forma proporcional e em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, diante da longa privação do uso regular do imóvel pelo autor. Por fim, requer o desprovimento integral do recurso de apelação, com a majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, §11, do CPC, mantendo-se incólume a sentença recorrida em todos os seus termos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Preambularmente, verifico que o recurso merece ser conhecido, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VITORIA REGIA
contra sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Cuiabá que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para “
condenar o Condomínio Edifício Vitória Régia ao pagamento de indenização material ao requerente no montante de R$3.710,65 (três mil setecentos e dez reais e sessenta e cinco centavos)
”, bem como “
ao pagamento de indenização moral ao requerente no montante R$3.000,00 (três mil reais)
” e à obrigação de reparar o imóvel do autor.

·

PRELIMINAR – DO CERCEAMENTO DE DEFESA

Inicialmente, cabe à análise da preliminar suscitada pela parte apelante.

Em que pese a alegação da apelante de que a produção da prova pericial e testemunhal requerida seria essencial para apuração da origem das infiltrações e correta identificação do responsável pelos danos, cumpre ressaltar que o juiz, como destinatário das provas, tem o poder-dever de valorar sua necessidade e utilidade à resolução da lide, com base nos princípios da livre admissibilidade da prova e do livre convencimento motivado.

Nesse sentido:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO. CONCURSO PÚBLICO. INDEFERIMENTO DA PROVA PERICIAL.
PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. CERCEAMENTO DE DEFESA.
INVERSÃO DO JULGADO QUE, NO CASO, DEMANDARIA O REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. 1.
Cumpre ao magistrado, destinatário da prova, valorar sua necessidade, conforme o princípio do livre convencimento motivado. Assim, não há violação ao arts. 130 e 131 do CPC quando o juiz, em decisão adequadamente fundamentada, defere ou indefere a produção de provas, seja ela testemunhal, pericial ou documental.
2. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem a respeito do cerceamento de defesa, tal como colocada a questão nas razões recursais, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, a teor do óbice previsto no enunciado no 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo regimental a que se nega provimento”. (STJ - AgRg no AREsp: 444634 SP 2013/0400212-9, Relator.: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Julgamento: 10/12/2013, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/02/2014 - destaquei).

Desta forma, o juízo é o destinatário das provas, cabendo a ele, com base no princípio do livre convencimento, indeferir as desnecessárias e determinar, até de ofício, aquelas que julguem conveniente para solucionar a demanda, sendo certo que o indeferimento de prova que se entende desnecessária, de forma alguma, implica cerceamento de defesa.

No caso concreto, infere-se da r. sentença que o douto magistrado
a quo
entendeu que o conjunto probatório carreado aos autos dispensava a necessidade de produzir outras provas.

Com efeito, uma vez verificado que os documentos carreados aos autos são suficientes para vislumbrar a origem dos danos causados aos autos, não há que se falar em cerceamento de defesa.

Portanto, não vislumbro qualquer cerceamento ao direito de defesa da apelante, tendo o juízo singular apreciado livremente as provas dos autos e fundamentado adequadamente sua decisão, em observância aos artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil.

Diante disso,
REJEITO
a preliminar suscitada.

No que concerne à ilegitimidade passiva, observo que tal questão, no caso em apreço, confunde-se com o mérito da causa, razão pela qual serão analisados conjuntamente.

·

MÉRITO

Adentrando ao mérito, a controvérsia central reside em determinar a responsabilidade pela reparação dos danos causados ao imóvel do apelado em decorrência de infiltrações.

Primeiramente, cabe ressaltar que o condomínio, representado por seu síndico, possui responsabilidade pela conservação e manutenção das áreas comuns, nos termos do artigo 1.348, V, do Código Civil. No caso em tela, restou comprovado nos autos que as infiltrações que atingiram o imóvel do autor/apelado têm origem nas deficiências estruturais do terraço do edifício, área cuja manutenção é de responsabilidade do condomínio.

Tal constatação não decorre apenas das alegações do autor, mas também é corroborada pela documentação juntada aos autos, especialmente pelo título judicial apresentado pelo corréu Orivaldo Ribeiro (id. 320356869), que já havia reconhecido,
em demanda anterior
, a
responsabilidade do condomínio pela reparação do terraço
. Esse documento comprova que a origem das infiltrações são falhas estruturais sob a gestão condominial, e não problemas na unidade autônoma do corréu.

O condomínio apelante tenta transferir a responsabilidade ao proprietário da cobertura, invocando o artigo 1.344 do Código Civil, que dispõe que “
ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores
”. Contudo, tal dispositivo não se aplica ao caso concreto, uma vez que não se trata de falha na conservação do terraço de uso exclusivo do proprietário da cobertura, mas sim de problemas estruturais na impermeabilização e no sistema de escoamento de águas pluviais, cuja manutenção é indiscutivelmente de responsabilidade do condomínio.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR, CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE CARACTERIZAÇÃO.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA DE REFORMA E IMPERMEABILIZAÇÃO. ÁREA COMUM. INFILTRAÇÕES.
DANOS MORAIS.
RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO.
ATO ILÍCITO. OMISSÃO. DANO E NEXO CAUSAL COMPROVADOS. CONDENAÇÃO PROPORCIONAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. A questão submetida à análise deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar se o Juízo singular agiu corretamente ao condenar o condomínio recorrente ao pagamento de indenização pelos danos morais que os autores experimentaram. 2. De acordo com os comandos normativos previstos nos artigos 370 e 371, ambos do Código de Processo Civil, o Juiz é o destinatário da prova e tem a atribuição de determinar a realização dos meios probatórios necessários, afastando as diligências inúteis ao processo, além de fundamentar motivadamente suas conclusões. Preliminar rejeitada, 3. A reparação de danos, de acordo com o sistema jurídico pátrio, tem como fundamento a suposta ocorrência de ato ilícito (em sentido lato) ou de ato-fato indenizatório, naqueles casos orientados pela regra prefigurada no art. 927, parágrafo único, do Código Civil. A hipótese em exame deve tratar, em tese, da ocorrência de eventual ato ilícito (art. 186 do Código Civil) por ação e omissão. 4.
Nos termos da regra prevista no art. 1348, inc. V, do Código Civil, é atribuição do síndico ?diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores
? . 4.1.
Com efeito, a omissão do condomínio em fiscalizar a prestação de serviços de reforma e atuar com agilidade para minimizar os prejuízos ocasionados aos demandantes é ilícita
. 5. A respeito do dano moral, foram comprovados os diversos pontos de infiltração e vazamento, danos materiais ao imóvel e aos bens móveis que guarnecem a residência, situação que se estendeu por aproximadamente nove meses. 5.1. Por isso, não é razoável supor que se trate de situação cotidiana e tolerável. 5.2. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça que confirmam a legitimidade da pretensão indenizatória. Mantido quantum indenizatório fixado na origem. 6. Recurso desprovido”. (TJ-DF 0713655-97.2022 .8.07.0020 1828156, Relator.: ALVARO CIARLINI, Data de Julgamento: 06/03/2024, 2a Turma Cível, Data de Publicação: 25/03/2024 - destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.
INFILTRAÇÕES EM APARTAMENTO.
LAUDO TÉCNICO -
RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. FALTA DE MANUTENÇÃO ADEQUADA.
DANO MORAL. EXISTENTE. DANOS MATERIAIS - COMPROVAÇÃO - ASTREINTES - ARBITRAMENTO - CABIMENTO - REDUÇÃO - DESNECESSIDADE. -
Restando comprovado que a origem da infiltração ocorreu na área comum do prédio e decorreu da falta de manutenção da fachada, devera o condomínio ser responsabilizado pelos prejuízos sofridos pelo condômino, a teor do art. 1.348, V, do Código Civil
- Os sentimentos negativos experimentados em razão das sérias infiltrações apresentadas no imóvel, por falta de regular manutenção da fachada por parte do condomínio, são capazes de gerar reparação por danos morais - O valor da indenização deve atender ao chamado 'binômio do equilíbrio', não podendo causar enriquecimento ou empobrecimento das partes envolvidas, devendo ao mesmo tempo desestimular a conduta do ofensor e consolar a vítima - Os danos materiais devem ser devidamente comprovados, tanto no que se refere à sua existência, assim como quanto à sua extensão - Sendo razoável o valor da multa e proporcional à natureza da obrigação exigida e à importância do bem jurídico que, com ela, pretende-se proteger, descabido o pedido de sua redução”. (TJ-MG - AC: 10000200646842002 MG, Relator.: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 08/10/2020, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/10/2020 - destaquei).

Ademais, o próprio corréu Orivaldo Ribeiro demonstrou que também sofre com as mesmas infiltrações, tendo inclusive obtido decisão judicial favorável em ação anterior (id. 320356881), que reconheceu a responsabilidade do condomínio. Seria contraditório e injusto, portanto, imputar-lhe responsabilidade pelos danos sofridos pelo autor/apelado.

Quanto à obrigação de fazer, é consequência lógica da constatação da responsabilidade do condomínio pelas infiltrações. Se o dano tem origem em área comum, cuja manutenção compete ao condomínio, é evidente sua obrigação de realizar os reparos necessários para cessar as infiltrações e restaurar o imóvel do autor/apelado ao seu estado anterior.

No tocante aos danos materiais, a sentença corretamente reconheceu o dever de indenizar, com base nos orçamentos apresentados pelo autor (ids. 320355111 e 320355112), que totalizaram R$3.710,65 (três mil setecentos e dez reais e sessenta e cinco centavos). Tais despesas são decorrência direta da omissão do condomínio em sua obrigação de manutenção das áreas comuns, havendo nexo causal inequívoco entre a conduta omissiva e os prejuízos sofridos pelo autor.

A propósito, veja-se o entendimento deste Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios a respeito dos danos materiais arbitrados a partir de orçamentos idôneos juntados pela parte autora:

“(...)
DANOS MATERIAIS COMPROVADOS - ORÇAMENTO IDÔNEO
- DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - RAZOBILIDADE E PROPORCIONALIDADE. (...)
Os danos materiais não se presumem, devendo ser satisfatoriamente comprovados por meio de prova robusta produzida nos autos. A apresentação de orçamento idôneo, não elidido por elementos hábeis pela parte contrária, é suficiente para a comprovação dos danos materiais alegados.
É inequívoco que os danos provocados em um imóvel em decorrência de irregularidades constatadas nas obras realizadas no imóvel vizinho causam transtornos ao proprietário do imóvel danificado que ultrapassam o limite da normalidade, configurando danos morais passíveis de indenização. A indenização por dano moral deve ser arbitrada segundo o prudente arbítrio do julgador, sempre com moderação, observando-se as peculiaridades do caso concreto e os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, de modo que o quantum arbitrado se preste a atender ao caráter punitivo da medida e de recomposição dos prejuízos, sem importar, contudo, enriquecimento sem causa da vítima”. (TJ-MG - Apelação Cível: 50017931020198130704, Relator.: Des.(a) José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 09/05/2024, Câmaras Cíveis / 13a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/05/2024 - destaquei).

“(...)
DANOS MATERIAIS COMPROVADOS POR ORÇAMENTO IDÔNEO
– DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM MANTIDO – RECURSO DESPROVIDO. As associações de proteção veicular estão submetidas às normas do Código de Defesa do Consumidor, ainda que sem fins lucrativos. A ausência de acionamento formal do benefício não exclui a responsabilidade civil quando comprovados o ato ilícito e o nexo causal.
O orçamento único pode ser suficiente para quantificar danos materiais, se idôneo e não impugnado de forma eficaz.
O dano moral é configurado quando a vítima, além do acidente, enfrenta frustração de legítima expectativa de reparação e reiteradas tentativas frustradas de solução”. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10272524920238110041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 10/09/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2025 - destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - ACIDENTE DE TRÂNSITO - DANO MATERIAL -
ORÇAMENTO - VALIDADE
- LUCROS CESSANTES - AUSÊNCIA DE PROVA.
O orçamento, desde que idôneo e coerente com os danos descritos no boletim de ocorrência, constitui elemento hábil a comprovar os danos materiais alegados, emergindo, pois, irrelevante, o fato de que não seja dotado de valor fiscal.
Se os lucros cessantes não se encontram fortemente demonstrados, não há como acolher tal pretensão”. (TJ-MG - AC: 50044040720188130433, Relator.: Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 29/08/2022, 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/08/2022 - destaquei).

Em relação aos danos morais, sua configuração é inegável no caso em tela. O autor/apelado permaneceu por aproximadamente cinco anos privado do uso regular de seu imóvel, em razão das infiltrações que o tornaram inabitável. Não se trata de mero aborrecimento cotidiano, mas de situação excepcional que ultrapassa os limites da normalidade e atinge direitos da personalidade, causando transtornos significativos ao autor.

O valor arbitrado na sentença (R$3.000,00) mostra-se adequado e proporcional, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da indenização, sem caracterizar enriquecimento indevido

Por fim, quanto aos lucros cessantes, observo que a sentença julgou improcedente tal pedido, por ausência de comprovação específica, de modo que não há interesse recursal do condomínio apelante neste ponto.

Em suma, a responsabilidade do condomínio pelos danos causados ao imóvel do autor/apelado está amplamente demonstrada nos autos, razão pela qual a sentença deve ser mantida em todos os seus termos.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a sentença recorrida.
MAJORO
os honorários sucumbenciais em face da apelante em 5% (cinco por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025