Tribunal: TJMT
Processo: 1007373-14.2025.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-25

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA INCIDENTE SOBRE IMÓVEL – AQUISIÇÃO FORMALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA LAVRADA ANTES DA CONSTRIÇÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – TERCEIRA ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – APLICAÇÃO DA SÚMULA No 84 DO STJ – NEGÓCIO JURÍDICO LEGÍTIMO – INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DE AÇÃO OU ÔNUS NA MATRÍCULA À ÉPOCA DA AQUISIÇÃO – MANUTENÇÃO DA PENHORA CONFIGURA DANO INVERSO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
A lavratura de escritura pública de compra e venda anterior à penhora, ainda que não registrada, confere proteção possessória à adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula no 84 do STJ, especialmente quando demonstrado que, à época da alienação, inexistia qualquer averbação de ação judicial ou ônus na matrícula do imóvel.
A ausência de registro do título aquisitivo não implica, por si só, presunção de fraude à execução, sendo indispensável a demonstração de má-fé ou conluio, o que não se verifica nos autos.
A manutenção da constrição judicial sobre bem adquirido por terceiro alheio à relação processual viola os princípios da segurança jurídica, proteção da propriedade e da boa-fé objetiva, além de ensejar dano inverso, justificando o afastamento da penhora e a reforma da decisão agravada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1007373-14.2025.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[NOTA PROMISSÓRIA, PENHORA / DEPÓSITO/ AVALIAÇÃO, EFEITO SUSPENSIVO / IMPUGNAÇÃO / EMBARGOS À EXECUÇÃO]

RELATOR:
EXMO. SR.
DES. DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:
[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANT
Ô
NIA SIQUEIRA GON
Ç
ALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

PARTE(S):

[BRUNO GABRIEL R
É
GIS DE ALMEIDA - CPF: 023.116.341-00 (ADVOGADO), ANA CAROLINY GASS DE CASTRO - CPF: 752.265.881-00 (AGRAVANTE), BRAKI NUTRICAO ANIMAL LTDA - CNPJ: 08.234.417/0001-20 (AGRAVADO), ISA
Í
AS MOMO - CPF: 619.662.230-72 (TERCEIRO INTERESSADO), JO
Ã
O NORIVALDO DE SOUZA - CPF: 213.021.899-72 (TERCEIRO INTERESSADO), S
É
RGIO ROBERTO JUNQUEIRA ZOCCOLI FILHO - CPF: 009.318.311-99 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do
Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

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M

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N

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A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA INCIDENTE SOBRE IMÓVEL – AQUISIÇÃO FORMALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA LAVRADA ANTES DA CONSTRIÇÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – TERCEIRA ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – APLICAÇÃO DA SÚMULA No 84 DO STJ – NEGÓCIO JURÍDICO LEGÍTIMO – INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DE AÇÃO OU ÔNUS NA MATRÍCULA À ÉPOCA DA AQUISIÇÃO – MANUTENÇÃO DA PENHORA CONFIGURA DANO INVERSO – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

A lavratura de escritura pública de compra e venda anterior à penhora, ainda que não registrada, confere proteção possessória à adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula no 84 do STJ, especialmente quando demonstrado que, à época da alienação, inexistia qualquer averbação de ação judicial ou ônus na matrícula do imóvel.

A ausência de registro do título aquisitivo não implica, por si só, presunção de fraude à execução, sendo indispensável a demonstração de má-fé ou conluio, o que não se verifica nos autos.

A manutenção da constrição judicial sobre bem adquirido por terceiro alheio à relação processual viola os princípios da segurança jurídica, proteção da propriedade e da boa-fé objetiva, além de ensejar dano inverso, justificando o afastamento da penhora e a reforma da decisão agravada.

R

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I

O

EXM
O. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS

(RELATOR):

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por ANA CAROLINY GASS DE CASTRO, visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara De Vila Rica que, nos autos dos Embargos de Terceiro no 1002198-23.2024.8.11.0049, movido em face de BRAKI NUTRICAO ANIMAL LTDA., indeferiu a tutela de urgência vindicada.

Em breve síntese, a recorrente esclarece formulou pedido de tutela de urgência formulado nos autos dos embargos de terceiro com o objetivo de desconstituir a penhora incidente sobre o imóvel objeto da matrícula 9883 do CRI de Vila Rica, alegando a embargante ser legítima proprietária do bem, adquirido por meio de escritura pública de compra e venda lavrada em 21.06.2022.

Aduz que à época da aquisição, não havia qualquer averbação de ação judicial, penhora ou qualquer ônus incidente sobre o imóvel. A constrição ocorreu apenas em maio de 2024, através de decisão proferida (09.08.2024) no processo no 0000073-22.2012.8.11.0049, ou seja, mais de dois anos após a aquisição formal do bem, conforme averbação anexo.

Assevera que por ser terceira adquirente de boa-fé, tendo realizado um negócio jurídico legítimo, a constrição deve ser afastada, sob pena de violação dos direitos da Agravante e dos princípios da segurança jurídica e proteção da propriedade.

No mérito, almeja a confirmação da tutela antecipada e reforma definitiva do
decisum
agravado.

Com o agravo junta os documentos exigidos pelo art. 1.017 do CPC.

A liminar foi indeferida (Id. 275882371).

Sem contraminuta, Id. 282259399.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
BRUNO GABRIEL REGIS DE ALMEIDA
, OAB/
MT 23647/A
.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR):

Eminentes Pares,

Ouvi atentamente a
sustentação oral
do
douto advogado
e o atendi em gabinete
essa
semana
, por isso,
adio a conclusão do julgamento para melhor analisar os autos.

V O T O

EXM
A
. SR
A
. DES
A
. A
NTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(1
a
VOGAL):

Aguardo o voto d
o

Relator.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2o VOGAL):

Aguardo o voto do Relator.

SESSÃO DE 18 DE JUNHO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR):

Colenda Câmara,

Cinge-se a controvérsia recursal à análise da legitimidade da penhora incidente sobre o imóvel objeto da matrícula no 9883 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Vila Rica, considerando a alegada condição de terceira adquirente de boa-fé da agravante, que pretende a concessão de tutela jurisdicional para o levantamento da constrição.

A agravante sustenta, de forma documentada, ter adquirido o referido bem por meio de escritura pública de compra e venda lavrada em 21 de junho de 2022, ou seja, anteriormente à constrição judicial efetivada em agosto de 2024, no bojo de execução promovida contra o executado originário. Alega, ainda, inexistência de qualquer averbação de ação judicial, ônus real ou restrição sobre a matrícula do imóvel à época da aquisição, circunstância que demonstraria sua boa-fé objetiva, a legitimar a desconstituição da medida constritiva.

A controvérsia impõe, portanto, o exame da eficácia da alienação imobiliária perante terceiros e da presunção de fraude à execução à luz do ordenamento jurídico vigente, bem como da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Conforme dispõe o artigo 1.245, § 1o, do Código Civil, a propriedade imobiliária se transmite mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo a lavratura da escritura pública, por si só, ineficaz perante terceiros enquanto não registrada. Todavia, essa literalidade não pode ser aplicada de forma isolada e mecânica, sob pena de comprometer os princípios da boa-fé, da função social do contrato e da proteção da confiança legítima nas relações negociais.

Nesse ponto, destaca-se o teor da Súmula no 84 do Superior Tribunal de Justiça, a qual estabelece que:

“É admissível a oposição de embargos de terceiro
fundados
em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.”

Se a jurisprudência admite a proteção possessória de quem detém mero compromisso de compra e venda não registrado, com maior razão deve reconhecer a validade e eficácia jurídica da escritura pública de compra e venda lavrada regularmente, cuja autenticidade e datação são conferidas por fé pública notarial.

No caso vertente, a escritura pública foi lavrada mais de dois anos antes da constrição, não havendo prova de má-fé, conluio ou ocultação do negócio jurídico por parte da adquirente. Tampouco consta dos autos qualquer elemento que demonstre que o ato jurídico tenha sido simulado, ou que a agravante tivesse ciência da existência de execução ou risco iminente de constrição do bem.

A ausência de registro, embora torne a aquisição ineficaz perante terceiros para fins de oponibilidade plena, não é suficiente, por si só, para caracterizar fraude à execução, especialmente quando a aquisição se deu de forma pública, por meio de escritura, sem registro de demanda ou restrição à época da negociação, conforme reiteradamente decidido pelo Superior Tribunal de Justiça.

Ademais, a manutenção da constrição judicial sobre bem adquirido por terceiro de boa-fé configura afronta aos princípios da segurança jurídica e da proteção da propriedade, valores resguardados constitucionalmente, os quais não podem ser relativizados sem demonstração concreta de que o negócio jurídico teve por finalidade frustrar credores.

Outro ponto relevante diz respeito ao risco de dano inverso, o qual restou suficientemente evidenciado. A manutenção da penhora em imóvel de terceiro alheio à relação processual e credora, sobretudo sem que se tenha iniciado qualquer medida de alienação forçada, apenas contribui para a insegurança jurídica, cria um ônus indevido à parte que demonstra agir de boa-fé e posterga injustificadamente o reconhecimento de sua legítima pretensão.

A prudência e a equidade impõem que o julgador não sacrifique direitos de terceiro alheio ao feito executivo, sob pena de ultrapassar os limites da responsabilidade patrimonial do devedor, ainda mais quando a própria escritura pública não é impugnada pelas partes e está regularmente acostada aos autos.

Dessa forma, reputo presente a verossimilhança das alegações, bem como o perigo de dano irreparável, configurando-se os requisitos legais previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil para a concessão da tutela de urgência. Além disso, restam preenchidos os pressupostos de admissibilidade e provimento do agravo de instrumento, a justificar a reforma da decisão agravada, com o consequente afastamento da penhora judicial incidente sobre o imóvel de titularidade da agravante.

Em conclusão, considerando os fatos comprovados nos autos, os fundamentos jurídicos apresentados e a jurisprudência dominante, resta caracterizada a boa-fé da terceira adquirente, legitimando o reconhecimento da ineficácia da constrição em face de seu patrimônio.

Dispositivo

Com estas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para afastar a penhora incidente sobre o imóvel matriculado sob o no 9883 do CRI de Vila Rica/MT, reconhecendo a condição de terceira adquirente de boa-fé da agravante e restabelecendo a plenitude de seu domínio e posse sobre o bem, sem prejuízo de ulterior reexame da matéria em caso de surgimento de prova inequívoca de má-fé ou fraude.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (1a VOGAL):

Voto de acordo com o Relator.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2o VOGAL):

Voto de acordo com o Relator.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2025