Tribunal: TJMT
Processo: 0002402-70.2016.8.11.0015
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – COMPRA DE LOTE URBANO SEM INFRAESTRUTURA – INEXISTÊNCIA DE MORA DA VENDEDORA – RETENÇÃO CONTRATUAL DE VALORES – DANOS MORAIS INDEVIDOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, por iniciativa do comprador, e determinou a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 23% do montante, além de encargos legais, julgando improcedente o pedido de indenização por dano moral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em saber: (i) se a ausência de entrega completa da infraestrutura contratada caracteriza mora da vendedora; (ii) se é abusiva a cláusula de retenção de 23% dos valores pagos; e (iii) se há direito à indenização por danos morais em decorrência da rescisão contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato previu o prazo de dois anos, contados de 01.08.2014, para conclusão da infraestrutura, estando as obras em andamento no momento do ajuizamento da ação (01.03.2016), inexistindo mora das rés.
A cláusula de retenção de 23% revela-se válida e proporcional, diante da iniciativa do comprador em rescindir o contrato sem culpa da vendedora, nos termos da jurisprudência do STJ.
O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, inexistindo nos autos conduta ilícita apta a justificar reparação nesse sentido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, sem culpa da vendedora, autoriza a retenção contratual de parte dos valores pagos, desde que em percentual razoável. 2. Não configura dano moral o mero inadimplemento contratual dissociado de conduta abusiva ou vexatória.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 927; CPC, arts. 523 e 487, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 10.05.2021; STJ, AgInt no AREsp 2051509/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 20.03.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002402-70.2016.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JONES EVERSON CARDOSO - CPF: 810.311.739-00 (APELANTE), JONES EVERSON CARDOSO - CPF: 810.311.739-00 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0001-68 (APELADO), ALESANDRA DE JESUS FERREIRA - CPF: 018.432.261-89 (TERCEIRO INTERESSADO), LEIZIANE CRISTINA DA SILVA ASSIS - CPF: 003.721.192-71 (TERCEIRO INTERESSADO), TEDI DOS SANTOS DE MACEDO - CPF: 021.156.041-30 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES
–
COMPRA DE LOTE URBANO SEM INFRAESTRUTURA
–
INEXISTÊNCIA DE MORA DA VENDEDORA
–
RETENÇÃO CONTRATUAL DE VALORES
–
DANOS MORAIS INDEVIDOS
–
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, por iniciativa do comprador, e determinou a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 23% do montante, além de encargos legais, julgando improcedente o pedido de indenização por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber: (i) se a ausência de entrega completa da infraestrutura contratada caracteriza mora da vendedora; (ii) se é abusiva a cláusula de retenção de 23% dos valores pagos; e (iii) se há direito à indenização por danos morais em decorrência da rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato previu o prazo de dois anos, contados de 01.08.2014, para conclusão da infraestrutura, estando as obras em andamento no momento do ajuizamento da ação (01.03.2016), inexistindo mora das rés.

A cláusula de retenção de 23% revela-se válida e proporcional, diante da iniciativa do comprador em rescindir o contrato sem culpa da vendedora, nos termos da jurisprudência do STJ.

O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, inexistindo nos autos conduta ilícita apta a justificar reparação nesse sentido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, sem culpa da vendedora, autoriza a retenção contratual de parte dos valores pagos, desde que em percentual razoável. 2. Não configura dano moral o mero inadimplemento contratual dissociado de conduta abusiva ou vexatória.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 927; CPC, arts. 523 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 10.05.2021; STJ, AgInt no AREsp 2051509/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 20.03.2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por JONES EVERSON CARDOSO, visando reformar a sentença de ID. 272519994, prolatada pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores n.o 0002402-70.2016.8.11.0015, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, nos seguintes fundamentos:

“Ante o exposto,
JULGO PARCIAMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais, para o fim de declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, por iniciativa do requerente/comprador, referente ao Lote n. 17, da Quadra 02, Jardim Bougainville, Sinop/MT, bem como para o fim de determinar à parte requerida que restitua ao requerente a totalidade dos valores pagos, autorizada a dedução/retenção de 23% (vinte e três por cento), juros e multa de atraso, assim como os valores devidos a título de IPTU, desde a posse até a rescisão do contrato; tudo em parcela única, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados do trânsito em julgado.

Por conseguinte, julgo extinto o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Consigno que os valores a serem restituídos serão apurados por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil, observados os consectários legais.

Tendo em vista a rescisão do contrato, fica autorizada a liberação imediata e comercialização do imóvel descrito na inicial.

Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na forma “pro rata”, bem como dos honorários advocatícios em favor da parte contrária, os quais arbitro em R$ 2.000,00, nos termos do art. 85, § § 2o e 8o, do Código de Processo Civil, vedada a compensação.”

Em suas razões, de Id. 272519994, o apelante aduz que sentença deixou de considerar a mora das rés, desconsiderou a legislação urbanística municipal que estabelece prazo de 18 meses para conclusão da infraestrutura, e aplicou indevidamente a cláusula de retenção, que seria excessiva.

Razão pela qual pede o provimento recursal, para reformar a sentença proferida pelo Juízo
a quo
, julgando procedente o pedido rescisório.

Contrarrazões de Id. 272521355, pelo desprovimento recursal.

É o relatório.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Infere-se dos autos que a lide é fruto de indenização material decorrentes do atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato particular de compra e venda firmado entre os litigantes, referente a aquisição de 01 (um) lote n. 17, da Quadra 02, sem benfeitoria, com 385,33m2, Jardim Bougainville, Sinop/MT, pelo preço de R$ 119.115,19, do qual já efetuou o pagamento de R$ 10.764,99.

O Magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente a demanda para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, por iniciativa do requerente/comprador, referente ao Lote n. 17, da Quadra 02, Jardim Bougainville, Sinop/MT, bem como para o fim de determinar à parte requerida que restitua ao requerente a totalidade dos valores pagos, autorizada a dedução/retenção de 23% (vinte e três por cento), juros e multa de atraso, assim como os valores devidos a título de IPTU, desde a posse até a rescisão do contrato; tudo em parcela única, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados do trânsito em julgado.

Insurge-se a apelante desta decisão.

Pois bem.

Quanto ao mérito, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ,
in verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, j. em 06/05/2014).

Extrai-se dos autos que as partes firmaram compromisso particular de compra e venda de no 0001850 referente a aquisição de 01 (um) lote n. 17, da Quadra 02, sem benfeitoria, com 385,33m2, Jardim Bougainville, Sinop/MT, pelo preço de R$ 119.115,19, do qual já efetuou o pagamento de R$ 10.764,99.

A controvérsia, portanto, cinge-se à análise da responsabilidade contratual das rés pela suposta mora na entrega da infraestrutura e à legalidade da cláusula de retenção de valores, bem como à ocorrência ou não de danos morais indenizáveis.

Ao examinar os autos, verifica-se que o contrato firmado entre as partes estipulou expressamente, em sua cláusula décima quinta, o prazo de dois anos, contados a partir de 01/08/2014, para conclusão das obras de infraestrutura, incluindo rede elétrica, rede de água potável, pavimentação, drenagem e sinalização.

A ação foi ajuizada em 01/03/2016, ou seja, antes do término do prazo contratualmente pactuado (01/08/2016).

Além disso, os documentos trazidos aos autos pelas rés — incluindo atestados emitidos pela Prefeitura de Sinop e pela concessionária de energia elétrica (ENERGISA) — comprovam que as obras estavam em andamento e que as etapas principais da infraestrutura foram cumpridas dentro do cronograma contratual.

Nessa perspectiva, não há como acolher a tese de que as rés estariam em mora. O prazo previsto na legislação municipal, de 18 meses, ainda que aplicável subsidiariamente, não prevalece sobre o prazo especificamente pactuado entre as partes, sobretudo quando não demonstrado qualquer atraso ou paralisação injustificada das obras.

O contrato, como se sabe, é a lei entre as partes, e o pacto livremente firmado deve ser respeitado, nos termos dos artigos 421 e 422 do Código Civil.

Diante disso, é forçoso reconhecer que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa do comprador, sem culpa das vendedoras. E, nessa hipótese, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos, em percentual entre 10% e 25%, a fim de cobrir os custos administrativos, tributários e operacionais envolvidos no negócio frustrado.

Nestes termos é a jo entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE . SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos .. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga . Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido.”

(STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL . INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL . IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1 . Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ . 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.”

(STJ - AgInt no AREsp: 2051509 RJ 2022/0005992-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023)

O percentual de 23% fixado na sentença mostra-se adequado, proporcional e contratualmente previsto. Não se trata, aqui, de cláusula penal abusiva ou desproporcional, mas de mecanismo razoável para evitar o enriquecimento sem causa de quem desiste do negócio após ocupar o imóvel e provocar custos para a parte contrária.

A alegação de que a cláusula seria nula ou deveria ser desconsiderada carece de respaldo, pois não houve cumulação com multa contratual ou retenção de arras, o que afastaria qualquer hipótese de “
bis in idem
”. Ademais, o imóvel retornará à esfera patrimonial das rés, com possibilidade de revenda, o que já reduz substancialmente o prejuízo.

No que tange ao pedido de indenização por danos morais, a jurisprudência também é pacífica em não reconhecer tal pretensão em hipóteses de rescisão contratual sem violação à dignidade da pessoa humana, vexame público ou conduta ilícita específica. O inadimplemento contratual, ainda que reconhecido quando desacompanhado de conduta abusiva, não configura, por si só, abalo moral indenizável.

Dessa forma, a sentença de primeiro grau deve ser mantida integralmente, por seus próprios e sólidos fundamentos.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso
e NEGO-LHE PROVIMENTO.

Inaplicável o artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025