Tribunal: TJMT
Processo: 1034490-47.2020.8.11.0002
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLÊNCIA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. JUROS MORATÓRIOS DESDE A CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que, reconhecendo atraso injustificado na entrega de loteamento urbano, declarou rescindido o contrato e determinou a restituição integral das parcelas pagas pelos compradores.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em definir: (i) se é aplicável a disciplina da Lei no 9.514/1997 diante da existência de cláusula de alienação fiduciária sem registro; (ii) se caberia retenção de parte dos valores pagos em razão da rescisão; e (iii) o termo inicial da incidência dos juros moratórios.
III. Razões de decidir
3. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel impede a incidência da Lei no 9.514/1997, impondo a aplicação do Código Civil e do CDC.
4. A falha da construtora em concluir e entregar o empreendimento no prazo pactuado caracteriza culpa exclusiva, atraindo a restituição integral das parcelas, nos termos da Súmula 543 do STJ.
5. A fixação de juros moratórios a partir da citação e de correção monetária desde cada desembolso está em conformidade com as Súmulas 54 e 43 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso não provido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel afasta a incidência da Lei no 9.514/1997, impondo a aplicação do CC e do CDC. 2. Verificado atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da construtora, é devida a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo comprador. 3. Os juros de mora incidem desde a citação e a correção monetária desde cada desembolso.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC/2002, arts. 421, 422; CDC, arts. 6o, III, 51; Lei no 9.514/1997, art. 26.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095; Súmula 543/STJ; Súmula 54/STJ; Súmula 43/STJ; TJ-MT, N.U 1003842-76.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 29.08.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034490-47.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Atraso na Entrega do Imóvel]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), MARCELO SANTOS CERQUEIRA - CPF: 973.079.121-04 (APELADO), VANIA MARIA CARVALHO - CPF: 451.970.751-04 (ADVOGADO), DAYANNE AUXILIADORA DE SOUZA SANTOS - CPF: 033.710.731-90 (APELADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.
INADIMPLÊNCIA
EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. JUROS MORATÓRIOS DESDE A CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. RECURSO
NÃO PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível contra sentença que, reconhecendo atraso injustificado na entrega de loteamento urbano, declarou rescindido o contrato e determinou a restituição integral das pa
rcelas pagas pelos compradores.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal consiste em definir: (i) se é aplicável
a
disciplina da Lei no 9.514/1997 diante da existência de cláusula de alienação fiduciária sem registro; (
ii
) se caberia retenção de parte dos valores pagos em razão da rescisão; e (
iii
) o termo inicial da incidência dos juros moratórios.

III. Razões de decidir

3. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel impede a incidência da Lei no 9.514/1997, impondo a aplica
ção do Código Civil e do CDC.

4. A falha da construtora em concluir e entregar o empreendimento no prazo pactuado caracteriza culpa exclusiva, atraindo a restituição integral das parcelas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

5. A fixação de juros moratórios a partir da citação e de correção monetária desde cada desembolso está em conformidade com as Súmulas 54 e 43 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso
não provido.

Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel afasta a incidência da Lei no 9.514/1997, impondo a aplicação do CC e do CDC.
2
. Verificado atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da construtora, é devida
a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo comprador
. 3. Os juros de mora incidem desde a citação e a correção monetária desde cada desembolso.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, XXXII; CC/2002,
arts
. 421, 422; CDC,
arts
. 6o, III, 51; Lei no 9.514/1997, art. 26.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 1.095; Súmula 543/STJ; Súmula 54/STJ; Súmula 43/STJ; TJ-MT, N.U 1003842-76.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de
Oliveira Santos
Filho, j. 29.08.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA.
SRA.
DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
BRDU SPE Várzea Grande LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da ação movida por Marcelo Santos Cerqueira e Dayanne Auxiliadora de Souza Santos.

Na origem,
os autores alegaram que
firmaram
, em 24/10/2015, um contrato de compra e venda de um lote de 250 m2 no Loteamento Bairro Planejado Parque das Águas, com entrega prevista para dezembro de 2015. Contudo, a entrega não ocorreu, e o empreendimento apresentava problemas de infraestrutura e ambientais. Por esses motivos,
pleitearam
a rescisão do contrato, a restituição integral dos R$ 37.224,17 pagos e indenização por danos morais.

A sentença reconheceu a culpa exclusiva da apelante pelo atraso na entrega do empreendimento, julgou parcialmente procedente a ação e condenou a BRDU a restituir R$ 37.224,17, com correção pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir da citação, além de arcar com 80% das custas e honorários de 12% sobre o valor da restituição, ficando os 20% restantes a cargo dos autores, com exigibilidade suspensa pela gratuidade da justiça.

Nas razões recursais, a apelante sustenta inexistir atraso na entrega do empreendimento, alegando que a infraestrutura essencial já estava concluída, conforme foto aérea juntada. Afirma que a rescisão decorreu de dificuldades financeiras dos autores, sem prévia comunicação de distrato, e requer a reforma da sentença para aplicar retenção de 25% dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do STJ, além de fixar os juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

Contrarrazões pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA.
SRA.
DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A controvérsia recursal cinge-se

na aplicabilidade da Lei no 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária) e na definição do percentual de retenção cabível em caso de rescisão contratual.

No caso em exame, é incontroverso que as partes celebraram Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, tendo como objeto lote urbano localizado na quadra 06 do Loteamento “Parque das Águas”, em Várzea Grande.

Consta dos autos que a autora adimpliu parcialmente os valores correspondentes ao preço avençado e, diante do atraso na entrega das obras nas condições previstas no contrato, requereu a rescisão contratual com a restituição dos valores pagos.

A construtora apelante sustenta que o contrato é regido pela Lei no 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária), norma especial que afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos pontos de incompatibilidade.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1.095, firmou que, nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia
fiduciária regularmente registrados
, a resolução em caso de inadimplemento do devedor deve observar o rito previsto na Lei no 9.514/97, afastando-se o CDC. Todavia, o próprio STJ ressalvou que a tese não se aplica quando ausente qualquer dos seguintes requisitos: (a) registro do contrato; (b) inadimplemento do devedor
fiduciante
; ou (c) constituição em mora, nos termos do art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97.

No caso, verifica-se que inexiste prova do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, circunstância admitida pela própria apelante em suas contestações.

Ademais, embora a cláusula décima sexta, § 15o, tenha atribuído ao comprador a obrigação de promover o registro em 90 dias, a mesma disposição conferiu à vendedora a faculdade de providenciá-lo, caso o adquirente não o fizesse no prazo estipulado.

Assim, competia também à apelante, por previsão contratual, providenciar o registro do instrumento.

Dessa forma, diante da ausência de requisito essencial à incidência da Lei no 9.514/97, afasta-se a aplicação do procedimento especial nela previsto, devendo a relação contratual ser regida pelas disposições do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, em razão da natureza consumerista do
vínculo firmado entre as partes, de modo que
mostra-se
plenamente possível a rescisão contratual requerida pelos compradores, com a devolução dos valores pagos.

Em caso análogo:

“[...] A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna
inócua
a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor. [...] (TJ-MT - EMBDECCV: 10036923220228110003, Relator
.:
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/03/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2023).”

Consoante a Súmula 543 do STJ
,
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

R
estou caracterizada a culpa exclusiva da construtora, que não comprovou a entrega do empreendimento no prazo convencionado, circunstância que afasta a possibilidade de retenção
sob pena
de enriquecimento sem causa.

Nesse sentido:

“[...] Se o desfazimento do negócio decorre de culpa exclusiva da Construtora, que não entregou o imóvel no tempo convencionado, todos os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente (Súmula n. 543 do STJ), com incidência da multa contratual. [...] (N.U 1003842-76.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE
OLIVEIRA SANTOS
FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/08/2024,
Publicado
no DJE 29/08/2024).”

“[...] O atraso injustificado na entrega da obra, por período longo, constitui falha na prestação do serviço que permite a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora e demanda a restituição integral dos valores pagos. Na restituição dos valores pagos, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação e para correção monetária a data de cada desembolso. [...] (TJ-MT 10115902120188110041 MT, Relator
.:
GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 14/04/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/04/2021)

Quanto ao pleito de que os juros de mora incidam somente a partir do trânsito em julgado, também não lhe assiste razão. Isso porque, em se tratando de responsabilidade contratual, a jurisprudência orienta que os juros de mora fluem a partir da citação válida (Súmula 54/STJ), ao passo que a correção monetária incide desde c
ada desembolso (Súmula 43/STJ).

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
de apelação, mantendo-se integralmente a
r.
sentença pelos seus próprios e jurídicos fundamentos. Consequentemente,
majoro os honorários advocatícios de sucumbência para
15
% nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2025