Tribunal: TJMT
Processo: 1011791-96.2019.8.11.0002
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-18
Data de publicação: 2025-03-25

Ementa:
Direito Civil e Direito do Consumidor. Compra e Venda de Imóvel. Atraso na Entrega do Empreendimento. Rescisão Contratual por Culpa da Incorporadora. Restituição Integral das Parcelas Pagas. Dano Moral Inocorrente. Sucumbência Mantida. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação interposto em virtude da sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual, determinou a devolução integral das quantias pagas pela consumidora Apelada e condenou a Recorrente ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além de custas e honorários advocatícios.
II. Questão em discussão
2. Definir se o atraso na entrega do empreendimento imobiliário justifica a rescisão contratual com restituição integral das parcelas pagas e se está configurado o dano moral passível de indenização.
III. Razões de decidir
3. O Contrato firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, pois a relação entre adquirente e fornecedora do imóvel é de consumo.
4. Comprovado o atraso na entrega do empreendimento além do prazo contratual e de sua prorrogação de 180 dias, há culpa exclusiva da Incorporadora na rescisão, impondo-se a restituição integral dos valores pagos, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543/STJ).
5. O atraso na entrega do imóvel não implica, automaticamente, em indenização por dano moral.
6. Mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais, pois a Recorrente foi vencida na maior parte dos pedidos formulados na demanda.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido.
Teses de julgamento: "1. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda por atraso na entrega da obra, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma integral, quando a culpa for exclusiva da vendedora. 2. O mero inadimplemento contratual não caracteriza, por si só, dano moral indenizável."
________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o. CPC, arts. 85 e 373, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; AgInt no AREsp 2.079.545/MG; AgInt no AREsp 1.253.328/AM.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011791-96.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CRISLAINY PAMELA VAZ GUIMARAES - CPF: 031.222.641-10 (APELADO), WEBBER RIBEIRO OLIVEIRA - CPF: 650.471.251-49 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e Direito do Consumidor. Compra e Venda de Imóvel. Atraso na Entrega do Empreendimento. Rescisão Contratual por Culpa da Incorporadora. Restituição Integral das Parcelas Pagas. Dano Moral Inocorrente. Sucumbência Mantida. Recurso
Parcialmente Provido.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto em virtude da sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual, determinou a devolução integral das quantias pagas pela consumidora Apelada e condenou a Recorrente ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além de custas e honorários advocatícios.

II. Questão em discussão

2. Definir se o atraso na entrega do empreendimento imobiliário justifica a rescisão contratual com restituição integral das parcelas pagas e se está configurado o dano moral passível de indenização.

III. Razões de decidir

3. O Contrato firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, pois a relação entre adquirente e fornecedora do imóvel é de consumo.

4. Comprovado o atraso na entrega do empreendimento além do prazo contratual e de sua prorrogação de 180 dias, há culpa exclusiva da Incorporadora na rescisão, impondo-se a restituição integral dos valores pagos, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543/STJ).

5. O atraso na entrega do imóvel não implica, automaticamente, em indenização por dano moral.

6. Mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais, pois a Recorrente foi vencida na maior parte dos pedidos formulados na demanda.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Teses de julgamento:
"1. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda por atraso na entrega da obra, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma integral, quando a culpa for exclusiva da vendedora. 2. O mero inadimplemento contratual não caracteriza, por si só, dano moral indenizável."

________________________

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2o, 3o. CPC, arts. 85 e 373, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; AgInt no AREsp 2.079.545/MG; AgInt no AREsp 1.253.328/AM.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1011791-96.2019.8.11.0002

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CIPASA Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda
. em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande nos autos Ação Rescisão Contratual e Aplicação de Multa por Descumprimento de Contrato e Indenização por Dano Material e Moral ajuizada por
Crislainy Pamela Vaz Guimarães
.

Os pedidos foram

julgados procedentes, o Juiz singular rescindiu o Contrato firmado entre as partes, condenou a Apelante a restituir, de forma simples, os valores pagos pela Recorrida com exclusão dos juros e encargos moratórios, determinou que a quantia seja apurada em liquidação de sentença, acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, pelo INPC, desde o efetivo desembolso.

Também condenou a Recorrente ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por dano moral, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária, pelo INPC, desde o arbitramento, e a arcar com as verbas de sucumbência, fixando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação.

Em suas razões, a Apelante afirma que ao caso não incidem regras consumeristas, mas sim as normas especiais previstas na Lei n. 9.514/97 que, inclusive, não prevê a restituição de importâncias pagas pelo comprador.

Defende a rescisão contratual por culpa exclusiva da Apelada, haja vista sua impossibilidade de prosseguir com os pagamentos mensais vinculados ao contrato.

Aduz que a Recorrida não sofreu dano extrapatrimonial e, de conseguinte, não há falar em dever de indenizá-la.

Pelo princípio da eventualidade, alega que o empreendimento está com 100% das obras concluídas e com o Habite-se, o que descaracteriza sua mora e impõe à Recorrida o dever de arcar com as despesas de natureza
propter rem
.

Destaca que o ônus da sucumbência deve ser distribuído de forma recíproca, ou, apenas à Apelada, em valor correspondente a, no máximo, 15% (quinze por cento) do valor da condenação, se houver.

Contrarrazões no Id. 254190229.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consta dos autos que Crislainy Pamela Vaz Guimarães ingressou com Ação que denominou de "Rescisão Contratual e Aplicação de Multa por Descumprimento de Contrato e Indenização por Dano Material e Moral" em face de CIPASA Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimento Ltda.

Na peça vestibular narrou que, em 20/10/2016, adquiriu o Lote n. 18, Quadra 09, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande 1, pelo preço de R$ 99.450,00 (noventa e nove mil, quatrocentos e cinquenta reais), somado à taxa de corretagem no valor de R$ 10.550,00 (dez mil, quinhentos e cinquenta reais).

Explicitou que o prazo de entrega estava marcado para setembro de 2018, contudo, mesmo após a dilação do prazo contratual de 180 (cento e oitenta) dias, o empreendimento foi abandonado pelas Requeridas.

Afirmou que pagou à Construtora a quantia de R$ 75.982,10 (setenta e cinco mil, novecentos e oitenta e dois reais e dez centavos) e que a falta de entrega do imóvel conduz à rescisão contratual por culpa exclusiva das Vendedoras.

Destacou que em diálogo extrajudicial com as Requeridas no tocante à rescisão do contrato e restituição do valor pago, foi exigido a retenção de 30% (trinta por cento) da importância paga.

Com esses argumentos, requereu o término da relação entre as partes por culpa exclusiva da Incorporadora, ante o atraso na entrega do empreendimento, com a consequente condenação das empresas à restituição, à vista, de todo o valor pago pela aquisição (R$ 65.432,10) e comissão de corretagem (R$ 10.550,00), acrescidos de juros e correção monetária.

Na peça defensiva, as Requeridas arguiram a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a impossibilidade de inversão do ônus da prova, e a impossibilidade jurídica do pedido, sob alegação de que não há falar em restituição integral dos valores pagos pela Autora com indenização por danos morais e materiais, sob pena de
bis in idem
.

Sustentou, ainda, a inexistência de atraso na entrega do empreendimento, a inadimplência da Autora desde o mês de setembro de 2018, a rescisão contratual por culpa exclusiva da Compradora, o direito de reterem 30% (trinta por cento) do valor pago pela Autora, a aplicação dos juros a partir do transito em julgado da sentença, a inexistência de dano moral e, também, a impossibilidade de devolução da taxa de corretagem (dano material).

Na sentença de procedência o Juiz rescindiu o Contrato, condenou as Requeridas a restituírem, de forma simples, os valores pagos pela Autora com exclusão dos juros e encargos moratórios, ressalvando que o montante deverá ser apurado em liquidação.

Determinou a atualização monetária do dano material mediante a aplicação de juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, pelo INPC, desde o efetivo desembolso.

Por fim, condenou as Requeridas ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC, desde o arbitramento, além de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação.

Inconformada, CIPASA Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. interpôs este Recurso de Apelação, por meio do qual defende a aplicação da Lei 9.514/97 que, inclusive, não prevê a restituição de importâncias pagas pelo comprador.

Não comporta guarida a irresignação, pois nos Contratos de Compra e Venda de imóveis novos celebrados entre consumidor e fornecedor, a aplicação da Lei consumerista decorre do reconhecimento da relação de consumo estabelecida entre o adquirente, considerado consumidor (§§ 1o e 2o do art. 2o do CDC), e a construtora ou incorporadora, enquadrada como fornecedora de produtos e serviços (art. 3o do CDC).

Com efeito,

eventual desequilíbrio contratual, abusividade de cláusulas ou prestação de serviços defeituosa podem ser combatidos mediante a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e do dever de informação, assegurados pelo ordenamento consumerista.

Na hipótese, incontroverso que, em 19/09/2016, as partes firmaram o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel referente ao Lote 18, da Quadra 09, do Condomínio Verona, na cidade Várzea Grande/MT, pelo preço total de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais).

De acordo com a Cláusula Sétima, Item 7.1 do Contrato, as obras de infraestrutura do Condomínio consistem em: terraplanagem das ruas, drenagem de aguas pluviais, demarcação das unidades autônomas e demais áreas, sistema de abastecimento de agua, sistema de coleta e afastamento de esgoto, pavimentação do sistema viário, guias e sarjetas, sinalização vertical e horizontal de transito, paisagismo do sistema viário, plantio de vegetação das áreas verdes, rede elétrica aérea com iluminação, portaria principal, sede de serviço, clube, paisagismo ornamental e muro/gradil de fechamento.

Ademais, consoante Item 1.6 da Cláusula Primeira, a Apelante se comprometeu a concluir todo o empreendimento em setembro de 2018, resguardada a possiblidade de prorrogação do prazo por 180 dias (Março/2019) e os motivos de caso fortuito ou força maior.

A Ação movida pela Apelada, registra-se, foi protocolada em setembro de 2019, ou seja, depois do término do prazo de tolerância.

A Recorrente aduz que, conforme consta no sitio eletrônico do empreendimento, 100% (cem por cento) das obras estão concluídas, especialmente em relação a terraplanagem, drenagem, saneamento, pavimentação, rede elétrica e obras civis. Em decorrência disso, o Habite-se foi emitido pela Prefeitura Municipal.

No entanto, ainda que as obras estejam 100% concluídas, a Apelante esqueceu de comprovar em qual data essas obras se encerraram.

Ademais, no que tange ao Termo de Habite-se n. 639/2022, verifica-se que o documento está datado de 21/06/2022 e se refere à autorização para a execução da obra. Logo, não certifica a conclusão total do empreendimento e muito menos o prazo contratado (no máximo março de 2019).

Destaca-se que, consoante dicção do artigo 373, inciso II, do CPC, o ônus da prova incumbe ao Réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor.

Dito isso, não entrevejo respaldo jurídico para afastar a culpa exclusiva da Apelante pela rescisão contratual, pois incontroverso que não entregou o imóvel dentro do prazo contratual estabelecido.

No que tange a restituição de valores, o Juiz condenou a Recorrente à devolver, de forma simples, toda a quantia

paga pela Apelada e, nesse particular, necessário registrar que a Apelante
não
se insurge quanto ao percentuais de devolução e retenção, mas apenas à obrigação de restituir.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no Verbete Sumular 543, no sentido de que
“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Nessa linha de intelecção, não há reparos a serem feitos no capítulo da sentença, em especial porque a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da Recorrente; logo, inconteste o seu deve se restituir todos os valores pagos pela Apelada durante o período em que a relação jurídica perdurou.

De outro lado, porém, no que se refere a indenização por dano moral razão deve ser dada a Apelante.

Sabe-se que o instituto jurídico do dano moral, ou extrapatrimonial, tem fundamento no fato de que ninguém pode lesar interesse ou direito de outrem e, possui três funções básicas: 1) compensar alguém em razão de lesão sofrida em sua esfera personalíssima; 2) punir o agente causador do dano; 3) dissuadir e/ou prevenir nova prática do mesmo tipo de evento danoso.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o atraso na entrega do imóvel não implica automaticamente em dano moral, sendo necessária a comprovação de circunstâncias que justifiquem a indenização. Para exemplificar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. [...]
3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial.
[...] (AgInt no AREsp n. 2.079.545/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023). (sem destaques no original)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. [...]
2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017).
[...] (AgInt no AREsp n. 1.253.328/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 11/3/2024). (sem destaques no original)

Partindo de tais premissas, a responsabilidade civil por dano extrapatrimonial nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda exige a demonstração inequívoca de que a demora na entrega do imóvel causou transtornos excepcionais, além do natural aborrecimento que ordinariamente acompanha a frustração contratual.

A título exemplificativo, a indenização por dano moral tem cabimento quando o atraso provocar prejuízos que transcendem o inadimplemento contratual, como a privação de moradia em razão da rescisão de contrato de aluguel, a necessidade de despesas adicionais inesperadas ou outros fatores que impactem significativamente a estabilidade emocional e a qualidade de vida do adquirente. Sem essa demonstração, inexiste fundamento jurídico para a reparação pretendida.

No caso concreto, o que se tem efetivamente comprovado é tão somente o descumprimento da Apelante quanto ao prazo de entrega do imóvel.

Assim, conforme já explicado nesse voto, a situação apresentada não conduz, de forma automática, à condenação da empresa ao pagamento de verba indenizatória de cunho extrapatrimonial.

Portanto, tendo em vista a falta de prova da perturbação psíquica da Apelada em virtude do atraso na entrega do imóvel, imperiosa a reforma do capítulo da sentença para afastar a indenização por dano moral.

A última tese arguida pela Apelada refere-se à distribuição do ônus da sucumbência.

Da leitura da sentença observa-se que o Juiz, pelo princípio da sucumbência, condenou as empresas Rés (Orleans Empreendimentos Ltda. e a Apelante) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação.

Consoante dicção do art. 85,
caput
, do CPC, a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado da parte vencedora.

O artigo 86 do mesmo Diploma Processual define que, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

A sucumbência recíproca, portanto, ocorre quando o Autor sai vitorioso apenas em parte de sua pretensão. Com efeito, tanto a parte Autora quanto a parte Ré serão vencidos e vencedores, a um só tempo.

Essa regra não se aplica quando uma das partes sucumbir em parte mínima do pedido, situação em que o outro litigante, repito, responderá, por inteiro pelas despesas e honorários advocatícios (art. 86, parágrafo único, do CPC).

No caso concreto, na peça vestibular, o pedido inicial formulado pela Apelada consistiu na rescisão do contrato, condenação da Apelada à restituição de todo o valor pago pela Recorrida (parcelas e comissão de corretagem) e ao pagamento a título de indenização por dano moral.

O acolhimento dos pedidos pelo Juiz da causa, a toda evidencia, demonstra que a empresa foi vencida na demanda.

De mais a mais, inobstante a reforma parcial da sentença por essa Corte, é certo que o afastamento da verba indenizatória não consagra a Recorrente como vencedora da disputa judicial, já que a maioria dos pedidos iniciais foram julgados procedentes.

Por tais motivos, escorreita a distribuição do ônus da sucumbência da forma como atribuída pelo Juiz singular.

Feitas essas considerações,
dou parcial provimento ao Recurso
e afasto a condenação da Recorrente ao pagamento de indenização por dano moral.

Mantenho inalterados os demais capítulos da sentença.

Ao caso não se aplica a majoração de honorários prevista no art. 85, § 11 do CPC (Tema 1059 do STJ).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2025