Tribunal: TJMT
Processo: 1000633-31.2022.8.11.0037
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-04
Data de publicação: 2025-11-10

Ementa:
Direito Civil E Do Consumidor. Apelação Cível. Ação Revisional De Cláusulas Contratuais C/C Perdas E Danos E Danos Morais. Capitalização Mensal E Tabela Price Utilizadas Por Construtora. Abusividade De Cláusulas Contratuais. Onerosidade Excessiva. Sentença Mantida. Recurso Desprovido.
I. Caso Em Exame
1. Apelação cível interposta em virtude de sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados em Ação Revisional de Cláusulas Contratuais Cumulada com Perdas e Danos e Danos Morais, afastou a capitalização mensal de juros e o uso da Tabela Price, admitindo capitalização anual; determinou a substituição temporária do IGP-M pela média dos três anos anteriores à pandemia (2017 a 2019); e declarou a nulidade das cláusulas contratuais que restringiam a cessão de direitos sem anuência da vendedora e previam cobrança de taxa abusiva.
II. Questão Em Discussão
2. Há cinco questões em discussão: i) saber se é lícita a capitalização mensal de juros por construtora fora do Sistema Financeiro Nacional; ii) saber se a utilização da Tabela Price é admitida na hipótese; iii) saber se é legítima a modulação do IGP-M em razão de onerosidade excessiva provocada por evento extraordinário; iv) saber se são válidas cláusulas contratuais que impõem anuência para cessão de direitos e taxa de 2% sobre o valor do contrato; v) saber se o percentual fixado para os honorários advocatícios deve ser reduzido.
III. Razões De Decidir
3. A capitalização mensal de juros por construtora não integrante do Sistema Financeiro Nacional configura anatocismo, vedado pela Súmula 121 do STF e pela jurisprudência consolidada do STJ e TJMT.
4. A aplicação da Tabela Price, com juros compostos, também é inadmissível em tais contratos.
5. A substituição do IGP-M pela média de anos anteriores à pandemia é medida legítima, fundada na teoria da imprevisão e nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
6. Cláusulas que impõem anuência do vendedor para cessão de direitos e cobram taxa de transferência sem justificativa são abusivas, à luz da Lei no 6.766/1979 e do CDC.
7. O percentual de honorários advocatícios arbitrado pela sentença observa os critérios legais e se mostra proporcional à complexidade da causa e ao trabalho realizado.
IV. Dispositivo E Tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. É ilícita a capitalização mensal de juros por construtora não integrante do Sistema Financeiro Nacional, ainda que pactuada. 2. A utilização da Tabela Price em contratos de compra e venda de imóveis firmados com construtora caracteriza anatocismo. 3. A onerosidade excessiva decorrente de eventos extraordinários, como a pandemia da COVID-19, autoriza a modulação de índice de correção monetária pactuado, nos termos dos arts. 478 e 479 do CC. 4. São nulas as cláusulas contratuais que condicionam a cessão de direitos à anuência do vendedor e que impõem taxa sem justificativa técnica.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422, 478, 479; CDC, art. 51, IV; Lei no 6.766/1979, art. 31, § 1o; Decreto no 22.626/1933, art. 4o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.905.596/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 17.11.2023; TJMT, Apelação 1003841-86.2023.8.11.0037, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3a Câmara de Direito Privado, j. 13.08.2024; TJMT, Apelação 1006814-82.2021.8.11.0037, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 08.07.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000633-31.2022.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ROSANGELA DA SILVA FERNANDES - CPF: 025.687.661-40 (APELADO), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO), RODRIGUES ALVES CORDEIRO - CPF: 012.768.171-00 (APELADO), CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (APELANTE), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Do Consumidor. Apelação Cível. Ação Revisional De Cláusulas Contratuais C/C Perdas E Danos E Danos Morais. Capitalização Mensal E Tabela
Price
Utilizadas Por Construtora. Abusividade De Cláusulas Contratuais. Onerosidade Excessiva. Sentença Mantida.
Recurso Desprovido.

I.
Caso Em Exame

1.

Apelação cível interposta em virtude de sentença
que julgou parcialmente procedente
os pedidos formulados em
Ação Revisional de Cláusulas Contratuais Cumulada com Perdas e Danos e Danos Morais
,
afastou a capitalização mensal de juros e o uso da Tabela
Price
, admitindo capitalização anual; determinou a substituição temporária do IGP-M pela média dos três anos anteriores à pandemia (2017 a 2019); e declarou a nulidade das cláusulas contratuais que restringiam a cessão de direitos sem anuência da vendedora e previam cobrança de taxa abusiva.

II.
Questão Em Discussão

2.
Há cinco questões em discussão:

i) saber se é lícita a capitalização mensal de juros por construtora fora do Sistema Financeiro Nacional;

ii
) saber se a utilização da Tabela
Price
é admitida na hipótese;

iii
) saber se é legítima a modulação do IGP-M em razão de onerosidade excessiva provocada por evento extraordinário;

iv
) saber se são válidas cláusulas contratuais que impõem anuência para cessão de direitos e taxa de 2% sobre o
valor do contrato;

v) saber se o percentual fixado para os honorários advocatícios deve ser reduzido.

III.
Razões De Decidir

3.
A capitalização mensal de juros por construtora não integrante do Sistema Financeiro Nacional configura anatocismo, vedado pela Súmula 121 do STF e pela jurisprudência consolidada do STJ e TJMT.

4.

A aplicação da Tabela
Price
, com juros compostos, também é inadmissível em tais contratos.

5.
A substituição do IGP-M pela média de anos anteriores à pandemia é medida legítima, fundada na teoria da imprevisão e nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

6.
Cláusulas que impõem anuência do vendedor para cessão de direitos e cobram taxa de transferência sem justificativa são abusivas, à luz da Lei no 6.766/1979 e do CDC.

7.
O percentual de honorários advocatícios arbitrado pela sentença observa os critérios legais e se mostra proporcional à complexidade da causa e ao trabalho realizado.

IV.
Dispositivo E Tese

8
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. É ilícita a capitalização mensal de juros por construtora não integrante do Sistema Financeiro Nacional, ainda que pactuada. 2. A utilização da Tabela
Price
em contratos de compra e venda de imóveis firmados com construtora caracteriza
anatocismo. 3. A onerosidade excessiva decorrente de eventos extraordinários, como a pandemia da COVID-19, autoriza a modulação de índice de correção monetária pactuado, nos termos dos
arts
. 478 e 479 do CC. 4. São nulas as cláusulas contratuais que condicionam a cessão de direitos à anuência do vendedor e que impõem taxa sem justificativa técnica.”

Dispositivos relevantes citados
:
CC,
arts
. 421, 422, 478, 479; CDC, art. 51, IV; Lei no 6.766/1979, art. 31, § 1o; Decreto no 22.626/1933, art. 4o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no REsp 1.905.596/PR, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, 3a Turma, j. 17.11.2023; TJMT, Apelação 1003841-86.2023.8.11.0037, Rel. Des. Dirceu dos Santos, 3a Câmara de Direito Privado, j. 13.08.2024; TJMT, Apelação 1006814-82.2021.8.11.0037, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 08.07.2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
1000633-31.2022.8.11.0037

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Carisma Investimentos e Participações S.A.
em virtude da sentença proferida pela Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, nos autos da
Ação Revisional de Cláusulas Contratuais com Perdas e Danos e Danos Morais
, proposta por
Rosangela da Silva Fernandes
e
Rodrigues Alves Cordeiro
.

A Juíza sentenciante julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e afastou a incidência da capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela
Price
, admitindo a capitalização anual.

Determinou que a correção monetária do contrato, para os exercícios de 2020, 2021 e 2022, seja recalculada pela média do IGP-M dos três anos que antecederam a pandemia (2017 a 2019). Declarou também a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1 do instrumento contratual. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 56% para a
A
utora e 44% para
a Re
querida. Fixou a verba honorária em 15% do valor do proveito econômico obtido
, observada a gratuidade deferida aos Autores.

Em suas razões recursais, a Apelante sustenta que a sentença desconsiderou elementos jurídicos e probatórios relevantes constantes dos autos, resultando em conclusão
dissociada das provas produzidas e da jurisprudência consolidada deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça.

Afirma que o Julgador
singular
se baseou apenas nas alegações da inicial, ignorando os argumentos e documentos apresentados, inclusive a prova pericial e a manifestação da assistente técnica, que comprovaram a higidez da negociação e a inexistência de desequilíbrio contratual.

Argumenta que não foi observado o aumento expressivo dos custos de insumos e materiais durante o período da pandemia da Covid-19, circunstância que reforça a necessidade de manutenção dos índices contratuais pactuados entre as partes, a fim de preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

Defende a legalidade da Tabela
Price
e da capitalização mensal de juros, bem como a legitimidade do IGP-M como índice de correção monetária, sustentando que a substituição determinada pela sentença viola o princípio do
pacta sunt servanda
e ocasiona onerosidade excessiva à Apelante.

Ressalta, ainda, que houve concessão espontânea de descontos aos Apelados, além da comprovada valorização do imóvel objeto do contrato, o que afasta a alegação de abuso ou desequilíbrio.

Ao final, pugna pela reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos formulados na inicial.

Nas contrarrazões, a Apelada pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA.
SR.a

DES.a
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Rosângela da Silva Fernandes
e
Rodrigues Alves Cordeiro
ajuizaram
Ação Revisional de Cláusulas Contratuais c/c Pedido de Tutela Antecipada de Urgência, Perdas e Danos e Danos Morais
em face de
Carisma Investimentos e Participações S.A.
, afirmando que, em 10 de setembro de 2019, celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, referente ao lote de terras da
Quadra 21, Lote 23, do loteamento denominado “Vertente das Águas”, localizado em Primavera do Leste/MT.

Afirma que os procedimentos adotados pela Ré na comercialização dos lotes divergiram completamente das condições apresentadas ao público, pois o contrato contém cláusulas ilegais e contraria a publicidade amplamente divulgada, a qual anunciava a construção de um
shopping popular
no local, empreendimento que jamais se concretizou.

Aduz que o preço de venda foi fixado considerando a suposta valorização decorrente desse empreendimento, circunstância que influenciou diretamente o valor dos terrenos e induziu consumidores à contratação, razão pela qual requer a revisão da cláusula contratual que fixou o preço, com produção de prova pericial para apurar o valor real do imóvel à época da contratação, desconsiderando a especulação imobiliária originada pela promessa do
shopping popular
.

Sustenta que há diversas cláusulas abusivas no contrato, destacando: a cobrança de taxa de administração de crédito, a capitalização de juros por meio da Tabela
Price
, a exigência de anuência do promitente vendedor para transferência do contrato, a tarifação desproporcional de transferência de titularidade e a limitação de um ano para reclamação por diferença de área superior a 5% do imóvel.

Argumenta que tais disposições configuram desequilíbrio contratual, ofendem o Código de Defesa do Consumidor e acarretam onerosidade excessiva, motivo pelo qual requer a revisão das cláusulas e a restituição dos valores pagos de forma indevida, além da reparação por danos morais.

Na
contestação, Carisma Investimentos e Participações S.A. alegou que o preço do lote não esteve condicionado à construção do
shopping popular
e que todas as cláusulas contratuais observam a legislação aplicável. Sustentou a regularidade da taxa de administração, dos juros e da correção pelo IGP-M, bem como a validade das disposições relativas à transferência contratual, inexistindo qualquer abuso ou dano moral.

Encerrada a instrução, o Juiz
a quo
, com base nos elementos constantes dos autos,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e afastou a incidência da capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela
Price
, admitindo a capitalização anual. Determinou que a correção monetária do contrato, para os exercícios de 2020, 2021 e 2022, seja recalculada pela média do IGP-M dos três anos que antecederam a pandemia (2017 a 2019). Declarou também a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1 do instrumento contratual. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao
pagamento das custas processuais, na proporção de 56% para a Autora e 44% para a Requerida. Fixou a verba honorária em 15% do valor do proveito econômico obtido, observada a gratuidade deferida aos Autores.

Inconformad
a
,
a

R
é
interpôs este Recurso de Apelação
.

Do exame do Instrumento Particular de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia, firmado em 10/09/2019 entre Rosângela da Silva Fernandes e Rodrigues Alves Cordeiro e Carisma Investimentos e Participações S.A., verifica-se que o contrato tem por objeto o lote de terras no 23, da Quadra 21, do loteamento “Vertente das Águas”, localizado em Primavera do Leste/MT, com área de 228,00 m2, matriculado sob o no 27.748 no 1o Ofício de Registro de Imóveis local
,

O Quadro Resumo indica que o preço total do imóvel foi ajustado em R$ 60.980,00, com pagamento inicial de R$ 1.000,00 em 27/07/2019 e R$ 5.498,00 em 02/08/2019, ambos a título de entrada. O saldo remanescente de R$ 41.770,12 foi financiado em 96 (noventa e seis) parcelas mensais e sucessivas de R$ 811,94, acrescidas de juros remuneratórios de 0,75% ao mês, calculados pelo Sistema
Price
de amortização, com vencimento da primeira prestação em 05/10/2019.

O contrato prevê também a cobrança de taxa de administração de crédito de R$ 15,00, reajustável anualmente pelo IGP-M, que figura como índice de correção monetária das parcelas. Além disso, estipula alienação fiduciária em garantia sobre o próprio imóvel objeto da compra e venda, conforme a Lei n. 9.514/1997, e a existência de balão final composto por oito parcelas anuais de R$ 2.234,76, com início em setembro de 2020

Constam ainda cláusulas que restringem a cessão dos direitos contratuais sem prévia anuência da vendedora, fixando taxa de 2% sobre o valor atualizado do contrato para transferência de titularidade, e limitam a reclamação por diferença de área superior a 5% ao prazo de um ano contado da imissão na posse
.

A controvérsia
recursal
limita-se
em verificar
a
legalidade da Tabela
Price
, a
capitalização mensal
, a
adequação do IGP-M como índice de correção
, a
validade das cláusulas 10.1 e 10.1.1
e a
verba honorária fixada.

A Apelante sustenta a legalidade da utilização da Tabela
Price
e afirma que o método foi regularmente aplicado conforme as condições contratuais pactuadas. No entanto, o ponto central não está na validade abstrata do sistema de amortização, mas na forma como foi empregado por empresa que
não integra o Sistema Financeiro Nacional, o que resultou em capitalização mensal de juros, caracterizando anatocismo.

O laudo pericial produzido nos autos confirmou expressamente a adoção de juros compostos no cálculo das prestações, conforme transcrito:

“
O valor inicial da parcela foi calculado com juros compostos, seguindo exatamente os termos da Tabela
Price
, à taxa de 0,75% ao mês.
”

A capitalização mensal de juros é admitida apenas nas operações de crédito realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, desde que expressamente pactuada e desde que o contrato tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Medida Provisória n. 2.170-36/2001, entendimento consolidado n
o Verbete
n. 539
da Súmula
do Superior Tribunal de Justiça.

Empreendedoras imobiliárias e construtoras, como a Apelante, não estão inseridas no rol das entidades financeiras autorizadas a efetuar capitalização mensal, razão pela qual não podem utilizar o Sistema
Price
de amortização para embutir juros compostos.

A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça de Mato Grosso confirma que construtoras e incorporadoras não se equiparam a instituições financeiras, motivo pelo qual lhes é vedada a capitalização mensal
de juros, admitindo-se apenas a capitalização anual, conforme o art. 4o do Decreto n. 22.626/1933 (Lei da Usura) e o entendimento consolidado
no Verbete Sumular
121 do Supremo Tribunal Federal.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(
STJ,
Terceira Turma,
AgInt
no
REsp.
n. 1.905.596/PR, relator Mi
nistro
Marco Aurélio
Bellizze
,
publicado no

DJe

em
17
/
11
/
2023
).

Igualmente, tem decidido este Tribunal:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA COM A CONSTRUTORA – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE – ENCARGOS ABUSIVOS – ENTENDIMENTO DO STJ – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO (ARTIGO 300 DO CPC) – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A capitalização mensal de juros é proibida em contratos de compra e venda de imóvel entre a Construtora e o adquirente; limita-se às instituições financeiras (
REsp.
n. 2005302).

Na Tabela
Price
os juros são compostos (juros sobre juros), portanto sua incidência caracteriza capitalização ou anatocismo, o que é vedado (Súmula n. 121 do STF).

A tutela de urgência será concedida quando preenchidos os requisitos elencados no artigo
300 do Código de Processo Civil.

(
TJMT,
Quarta Câmara de Direito Privado,
Agravo de Instrumento
1027917-91.2023.8.11.0000,
relator Desembargador Rubens De Oliveira Santos Filho, p
ublicado no DJE 14/03/2024)
.

A Apelante sustenta que o IGP-M foi o índice livremente pactuado no contrato e que sua manutenção é obrigatória em respeito ao princípio do
pacta sunt servanda
.

Todavia, a autonomia da vontade não possui caráter absoluto, podendo ser relativizada diante de eventos extraordinários e imprevisíveis que tornem a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, com vantagem extrema para a outra, conforme o art. 478 do Código Civil, que consagra a Teoria da Imprevisão.

No caso concreto, o contrato foi celebrado em 10 de setembro de 2019, período anterior à pandemia da COVID-19. O laudo pericial e os documentos constantes dos autos evidenciam a elevação abrupta e desproporcional do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, provocada pelos impactos econômicos decorrentes da crise sanitária global
,
fato que se enquadra com precisão como extraordinário e imprevisível

A perícia observou que, embora a Apelante tenha aplicado descontos sobre o saldo devedor,
essas
reduções não restabeleceram o equilíbrio contratual. O laudo apontou que o desconto efetivo representou aproximadamente 9,96% da variação acumulada do IGP-M, percentual irrisório diante da alta superior a 36% registrada em doze meses, especialmente entre 2020 e 2021

O argumento da Apelante de que também sofreu elevação de custos com insumos não afasta a vulnerabilidade do consumidor,
tampouco
autoriza a transferência integral do risco econômico. O reequilíbrio buscado pela sentença, ao determinar o recalculo das parcelas pela média do IGP-M dos três anos anteriores à pandemia (2017 a 2019), mostra-se solução ponderada e proporcional, pois preserva o índice originalmente pactuado, mas modula seus efeitos temporariamente para corrigir a distorção excepcional gerada pelo cenário pandêmico.

Tal providência está em harmonia com o art. 479 do Código Civil, que autoriza o restabelecimento do equilíbrio contratual, e com o princípio da função social do contrato, que impõe a observância da equidade e da boa-fé nas relações de consumo.

Em situações semelhantes envolvendo a mesma Apelante, tem decidido este Tribunal
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO – PREJUDICIAL DE NULIDADE DA SENTENÇA (CERCEAMENTO DE DEFESA) – PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL – DESNECESSIDADE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTE URBANO – ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DO IGP-M PELO IPC-A – POSSIBILIDADE – ONEROSIDADE EXCESSIVA PROVOCADA POR EVENTO EXTRAORDINÁRIO E IMPREVISÍVEL – PERÍODO DE PANDEMIA A SER CONSIDERADO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não configura cerceamento de defesa a não produção de prova considerada desnecessária pelo magistrado para a formação de seu convencimento, notadamente no caso em que a prova documental constante dos autos é satisfatória para o deslinde da controvérsia.

“Em razão do contexto extraordinário da pandemia (COVID - 19), os Tribunais Pátrios têm
consolidado entendimento de que o reajuste pelo IGP-M tornou-se excessivamente oneroso em razão da variação desproporcional, de modo que, a fim de se manter o reestabelecimento do equilíbrio contratual, perfeitamente cabível a substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPC-A, tal como definido na sentença, tendo em vista que este último reflete a realidade econômica atual. (TJ-MT 10056090920218110040 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 22/02/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2023)”
(TJMT, Terceira Câmara de Direito Privado, Apelação 1003841-86.2023.8.11.0037, relator Desembargador Dirceu Dos Santos, publicado no DJE 13/08/2024).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELO IPCA – ONEROSIDADE EXCESSIVA EFETIVAMENTE DEMONSTRADA – FATORES EXTRAORDINÁRIOS SUPERVENIENTES –
AUMENTO DESPROPORCIONAL DAS PARCELAS – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrada efetivamente a onerosidade excessiva na parcela de financiamento imobiliário em razão de aumento desproporcional do IGPM, índice de correção monetária contratado, decorrente de fatores extraordinários, é autorizada a substituição pelo IPCA para a recomposição do valor da moeda no período de excepcionalidade. (TJMT, Quarta Câmara De Direito Privado, Apelação 1006814-82.2021.8.11.0037, relator Desembargador Rubens De Oliveira Santos Filho, publicado no DJE 08/07/2024).

A sentença declarou a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1 do contrato, que condicionam a cessão dos direitos contratuais à anuência da vendedora e impõem o pagamento de taxa de 2% sobre o valor atualizado do contrato em caso de transferência de titularidade.

A
sentença
mostra-se irretocável, pois a exigência de anuência do loteador para a cessão de direitos contratuais viola diretamente o disposto no art. 31, § 1o, da Lei no
6.766/79, o qual estabelece que “a cessão independe da anuência do loteador”.

Além disso, a cobrança da taxa de 2% sobre o valor atualizado do contrato não possui justificativa técnica nem correspondência com custos administrativos efetivos. A Apelante não comprovou qualquer despesa real que justificasse tal percentual, o que configura vantagem manifestamente exagerada e fonte de lucro indevida, em desfavor do consumidor, em afronta ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

O reconhecimento judicial da nulidade dessas cláusulas está em conformidade com a jurisprudência pacífica deste Tribunal de Justiça, segundo a qual é abusiva qualquer restrição desproporcional ao direito de cessão e transferência de contratos de promessa de compra e venda de lote urbano, sobretudo quando imposta taxa de natureza meramente lucrativa.

Quanto
à verba sucumbencial,
o Juiz
de origem condenou as partes ao pagamento proporcional das custas processuais (56% para os autores e 44% para a ré) e fixou os honorários advocatícios em 15% sobre o proveito econômico obtido.

Considerando a complexidade da demanda, o trabalho desenvolvido pelos patronos, o tempo de tramitação do
processo e a produção de prova pericial e audiência de instrução, o percentual arbitrado mostra-se adequado e proporcional, em conformidade com os critérios do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

Não há, portanto, razão para sua minoração.

De resultado, a sentença recorrida não comporta qualquer reparo, haja vista que seus fundamentos permanecem sólidos e em perfeita consonância com a legislação aplicável e a jurisprudência consolidada sobre a matéria.

Com essas considerações,
nego provimento ao Recurso
e mantenho integralmente a sentença recorrida.

Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 1
8
% (d
ezoito
por cento) do
proveito econômico obtido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2025