Tribunal: TJMT
Processo: 1025916-78.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-25
Data de publicação: 2025-03-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DE OBRA EM CONDOMINIO RESIDENCIAL HORIZONTAL. VIABILIDADE DE COTEJO ENTRE A NORMA INTERNA E A LIBERDADE DE CONDÔMINO EM UNIDADE AUTÔNOMA (ARTIGO 1.299 DO CÓDIGO CIVIL). UTILIZAÇÃO DE DIREITO DE VIZINHANÇA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AOS CONDÔMINOS. OBRA DENTRO DA LEGALIDADE PERANTE O ÓRGÃO MUNICIPAL FISCALIZADOR. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 1.277 DO CÓDIGO CIVIL. DEMOLIÇÃO INDEVIDA. APELO DESPROVIDO.
Ainda que verificada a realização de obra fora do padrão de condomínio residencial horizontal, cabe a análise do caso tendo em vista a norma interna, e também de acordo com o Direito Civil (direito de vizinhança), a fim de que se constate a existência ou não de prejuízo aos demais condôminos, sobretudo os que se localizam próximos à unidade alterada, devendo-se, também, averiguar em que grau ocorreu a modificação. Com esse viés, prevalece a norma do direito civil, não se mostrando plausível o pedido de demolição, face à situação posta nos autos, em que a alteração não afeta drasticamente o condomínio.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025916-78.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Atos Unilaterais, Condomínio]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[CONDOMINIO RIO COXIPO - CNPJ: 17.568.929/0001-14 (APELANTE), DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO), MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO - CPF: 603.929.751-49 (APELADO), ASSIS SOUZA OLIVEIRA - CPF: 689.094.701-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DE OBRA EM CONDOMINIO RESIDENCIAL HORIZONTAL. VIABILIDADE DE COTEJO ENTRE A NORMA INTERNA E A LIBERDADE DE CONDÔMINO EM UNIDADE AUTÔNOMA (ARTIGO 1.299 DO CÓDIGO CIVIL). UTILIZAÇÃO DE DIREITO DE VIZINHANÇA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AOS CONDÔMINOS. OBRA DENTRO DA LEGALIDADE PERANTE O ÓRGÃO MUNICIPAL FISCALIZADOR. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 1.277 DO CÓDIGO CIVIL. DEMOLIÇÃO INDEVIDA. APELO DESPROVIDO.

Ainda que verificada a realização de obra fora do padrão de condomínio residencial horizontal, cabe a análise do caso tendo em vista a norma interna, e também de acordo com o Direito Civil (direito de vizinhança), a fim de que se constate a existência ou não de prejuízo aos demais condôminos, sobretudo os que se localizam próximos à unidade alterada, devendo-se, também, averiguar em que grau ocorreu a modificação. Com esse viés, prevalece a norma do direito civil, não se mostrando plausível o pedido de demolição, face à situação posta nos autos, em que a alteração não afeta drasticamente o condomínio.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CONDOMINIO RIO COXIPO,
em face de sentença prolatada pelo Juízo 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Obrigação de Não Fazer no 1025916-78.2021.8.11.0041 proposta em desfavor de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO
,
JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido inicial formulado pela Requerente
CONDOMÍNIO RIO COXIPÓ
em desfavor de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO
e
CONDENOU
a parte Autora ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do NCPC.

Em síntese, o Condomínio Apelante alega que “(...) Trata-se de ação pelo rito ordinário com pedido liminar, tendo em vista o recorrido ter executado obra de ampliação em sua unidade sem regularidade junto ao Município e completamente fora das normas e regimento interno do condomínio residencial”; que “(...) Mesmo sendo notificado pela gestão para que paralisasse a obra e fizesse a regularização, tal fato não ocorreu”; que “(...) Inicialmente fora deferida a medida liminar, determinando o embargo da obra, com imediata suspensão de sua construção. Em sede de agravo de instrumento da medida liminar fora revogada; que “(...) Houve a dilação probatória com apresentação de laudo pericial judicial, contestação e impugnação no prazo legal”.

Defende a reforma da sentença, eis que a sentença versou sobre direito de vizinhança, “(...) quando afirmou que o imóvel foi regularizado perante a Prefeitura e houve anuência do vizinho para deixar a janela na divisa dos imóveis, não havendo violação de normas do condomínio, por se tratar de direito a privacidade dos moradores que concordaram expressamente tendo garantido o direito do proprietário de livre construir. Ocorre que essa premissa está equivocada. Não se trata de direito de vizinhança e sim de direito condominial, onde o direito de um coproprietário não pode se sobrepor ao direito dos demais. Estamos falando de alteração de fachada, onde foi construído um segundo piso, uma sala de estar, conforme foi constatado pelo perito judicial”.

Assevera que o Munícipio não tem competência para insurgir-se contra a matéria, eis que se trata de normativa interna, prevista em Convenção Condominial; e que o fato da obra ser regular perante os órgãos fiscalizadores não significa que esteja regular também perante o condomínio.

Diz que “(...) O recorrente é um condomínio residencial composto por 528 unidades autônimas habitacionais germinadas de único piso, típicas, unifamiliar, submetido ao regime previsto no Código Civil, na Lei no 4.591/64, convenção condominial e regimento interno do condomínio”; que ele “(...) é uma forma de propriedade coletiva, onde os moradores compartilham a posse e os direitos sobre um imóvel, e é regido por regras e decisões tomadas em conjunto”.

Sustenta que a convenção condominial faz lei entre as partes, conforme dispõe o artigo 9o da Lei n. 4.591/64; e que é tema pacificado que o condomínio não pode alterar a fachada; que o Recorrido/Apelado alterou a fachada (de casa de esquina), construindo um piso superior, onde as casas são de nível único, térreo, se diferenciando dos demais.

Frisa que ocorreram as notificações (em 01/06/2018, no início da obra, e em 22/06/2020, com advertência a infração das normativas internas), porém, ainda assim, houve a conclusão da obra com a alteração da fachada.

Afirma que “(...) A alteração da fachada da residência, com alteração na altura da cobertura, encontra-se devidamente demonstrada por meio das fotografias e pelo laudo do perito judicial, onde na resposta do quesito 6 e 14, confirma que a edificação ultrapassou a altura permitida e não se trata de uma sacada e sim de uma sala de estar”.

Argumenta que “(...) a lei destinada aos condomínios proíbe terminantemente a alteração de fachadas dos imóveis, como aduz o Art. 10, I, da Lei 4.591/64 e Art. 1.336, III, do código Civil”; que “(...) No caso dos autos, o recorrido realizou obras em sua residência proibidas, bem como sem anuência do condomínio. Com efeito, o condômino não pode realizar qualquer obra em área condominial sem prévia anuência do condomínio, seja no solo ou em espaço aéreo. Logo, estando a construção irregular, impõe-se a sua demolição das partes construídas irregularmente, mantendo a estrutura do imóvel de acordo com o projeto originalmente construído e entregue pela construtora. Desde o início, o recorrido cometeu inúmeras irregularidades, devidamente constatada no relatório de vistoria de id 61006823 (...)”.

Ressalta que a modificação na unidade “(...) não apenas compromete a arquitetura original projetada para as casas de piso único componentes do condomínio, como ainda importa em aproveitamento espacial superior ao projetado pelas unidades, acrescendo ao imóvel cômodo inicialmente não previsto e com real comprometimento à própria isonomia entre unidades de planta semelhante”.

Alega que “(...) De acordo com a jurisprudência, a alteração de fachada em um condomínio deve ser autorizada por unanimidade dos condôminos. Além da convenção condominial, a Lei 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios, proíbe alterações na forma externa da fachada, condicionando qualquer modificação à aprovação total dos condôminos”.

Destaca que “(...) a alteração na fachada é gritante, o que mais uma vez ressalta, que o descumprimento da norma condominial em nada se assemelha ao direito de vizinhança. Sendo evidente, visível que o recorrido descumpriu as normas internas, ademais, é importante ressaltar que houve o descumprimento de inúmeras normas, e legislação pátria, devidamente comprovado pelo laudo pericial judicial, não levado em consideração pelo juízo a quo”.

Requer “(...) b) Seja reformada sentença, para que seja a apelada condenada realizar reparos necessários, qual seja, a demolição do andar superior por ser uma alteração de fachada, adequando-se perfeitamente a construção com as normas civis, internas do condomínio e administrativas, sanando as irregularidades apresentadas em laudo técnico anexo, sem prejuízo dos danos materiais e morais. c) Seja o apelado condenado única e exclusivamente ao pagamento das custas e honorários advocatícios no percentual já fixado de 20% (vinte por cento)”.

Em contrarrazões, o Apelado pugna, preliminarmente, pela inadmissibilidade do recurso, por inovação recursal, alteração da causa de pedir. No mérito, requer o desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO.

O Apelado suscita a preliminar, sob o argumento de que o Apelante inovou em sede de recurso, eis que houve alteração da causa de pedir.

Diz que não seria lícito as partes formularem novos fundamentos fáticos e jurídicos em sede recursal.

Pois bem.

Malgrado as alegações, verifica-se que, na petição inicial, o Autor/Apelante fez constar que a causa de pedir seria afronta tanto à Convenção Condominial, pois o réu teria edificado estruturas fora dos parâmetros de arquitetura permitidas pela norma interna do Condomínio, apresentando também afronta aos direitos de vizinhança. E consignou também que houve notificação extrajudicial para que fossem tomadas providências, sob pena de embargo da obra, por irregularidades.

Portanto, não procede o pedido de não conhecimento do recurso, tendo em vista que não se verifica a inovação.

Diante do exposto,
REJEITO
a preliminar.

V O T O – MÉRITO

O objeto deste apelo consiste em analisar e dirimir se merece ou não reforma a sentença que, nos autos da Ação de Obrigação de Não Fazer no 1025916-78.2021.8.11.0041 proposta por
CONDOMÍNIO RIO COXIPÓ
, em desfavor de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO
,
JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido inicial formulado pela Requerente
CONDOMÍNIO RIO COXIPÓ
em desfavor de
MANOEL JOAO DE ABREU SANTIAGO
e
CONDENOU
a parte Autora ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do NCPC.

Pois bem.

É fato que o Apelado – condômino – realizou obras em sua unidade, fora dos padrões das demais unidades.

Também é fato que os condôminos se submetem, em regra, às normas do condomínio, ressaltando-se que apesar de se alegar que as normas internas é a lei entre as relações locais, nenhuma norma é absoluta.

Cabe aqui, a meu viso, sopesar as situações postas, a fim de que se dê ao caso a solução adequada.

No caso, depois dessas considerações, verifico que o Juízo “a quo” se utilizou do direito de vizinhança para resolver a lide.

No meu entender, agiu bem o Magistrado, pois – em se tratando de obra em condomínio fora dos padrões, mostra-se necessário aferir o prejuízo que os demais condôminos e o próprio condomínio experimentaram.

Nesse sentido, digo que comungo com a posição do julgador originário, uma vez que a obra não causou prejuízos aos vizinhos limítrofes.

E com essa constatação, prevalece a liberdade de construir em sua unidade, frise-se: desde que não invada o espaço individual de outras unidades, em seu entorno.

Dentro dessa ótica, impõe-se a manutenção da sentença, que observou laudo pericial. Vejamos um trecho da decisão:

“(...) Ressalte-se que, segundo o nosso direito, a regra é a liberdade de construir, mas as restrições e limitações a esse direito formam as exceções, e somente são permitidas quando expressamente previstas em lei, regulamento ou contrato.

O objeto principal é impedir que uma obra nova prejudique o direito de outrem, por meio de embargo da obra e da cominação de pena pecuniária para o caso de descumprimento da decisão.

Sobre o tema, Humberto Theodoro Júnior ensina:

"Nunciação de obra nova consiste na providência tomada em juízo para o fim de embargar ou impedir o prosseguimento de construção que prejudica o imóvel de outrem. Permite a lei que, ao pedido nuclear dessa ação, se acrescente, se for o caso, o de reconstrução, modificação ou demolição da obra irregular, ou de cominação de pena para a eventualidade de inobservância do preceito, bem como o de condenação em perdas e danos (arts. 934 e 936).

O manejo da" operis novi nuntiatio "pressupõe um prejuízo a um prédio, cuja consumação se busca evitar. Corresponde esse prejuízo a uma violação ou diminuição de direito de propriedade do autor sobre seu imóvel, sobre alguma servidão dele ou sobre o imóvel comum ao autor e o réu. (Curso de Direito Processual Civil, Forense, 5a edição, 1991, pág. 1633).

Conforme ensinamentos de Carlos Roberto Gonçalves1 "o objetivo da ação em apreço é impedir a continuação da obra que prejudique prédio vizinho ou esteja em desacordo com os regulamentos administrativos. [...] A expressão "obra" tem um sentido amplo, abrangendo todo e qualquer ato material lesivo ao direito de propriedade ou à posse."

No caso, a questão, deve ser analisada sob a ótica do direito de vizinhança
.

Nesse sentido, o artigo 1.277 do Código Civil estabelece que:

“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.

Nessa conjuntura, a parte Autora requer a condenação do Réu a promover os reparos necessários, adequando-se perfeitamente a construção com as normas civis, internas do condomínio e administrativas, sanando as irregularidades apresentadas em laudo técnico, uma vez que totalmente em confronto com as normas pertinentes, tais como Convenção Condominial, Direitos de Vizinhança e Administrativas, ante a falta de Alvará de Construção.

O Requerido, por sua vez, alega que foram executadas todas as suas fases da obra, sem que qualquer dos representantes do condomínio, fosse o síndico, técnicos ou engenheiro contratado para fiscalização de obras exigisse a paralização da construção por falta da concessão do alvará de construção.

Pois bem.

Verifica-se dos autos que o Requerido é possuidor da casa no 490 do Condomínio Residencial Rio Coxipó.

A Lei 4.591/64, que discorre sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, prevê que:

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

II - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

Acerca da matéria, leciona Orlando Gomes:

As obrigações negativas são numerosas. Além das que derivam do condomínio, muitas outras provêm da situação especial criada pela unidade do edifício. (...) é proibido: 1o, introduzir modificações ou inovações que afetem a destinação ou a estética do prédio; nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar as paredes e esquadrias externas em cor diversa da empregada no edifício, realizar qualquer modificação arquitetônica. (In Direitos Reais, 9a ed. Rio de Janeiro: Forense, 1985, p. 226).

Examinando detidamente o caso dos autos, à luz dessas considerações, verifica-se que o Requerido realizou reforma e ampliação no imóvel em questão.

Ressalto ainda que a obra em questão não faz parte da área comum do condomínio, e nem de outro condômino.

Ainda que o Autor alegue que a instalação de janela na divisa do fundo da edificação, descumpriu o afastamento mínimo de 1,5m da divisa quando da existência de aberturas, verifica-se que os vizinhos concordaram com a colocação da janela, conforme “termo de anuência do vizinho” de ID. 68331159.

Para sanar a controvérsia, foi nomeado perito judicial, o qual concluiu que:

14. CONCLUSÃO

Após analisar tecnicamente os fatos, conclui-se que, inicialmente o imóvel do senhor Manoel estava fora das condições regulamentares da prefeitura, vez que a construção foi realizada sem alvará.

Contudo, posteriormente, o morador Manoel realizou a regularização do imóvel para uma boa performance predial com a prefeitura.

Além disso, as documentações analisadas estão regulares para com o órgão.

Ao ser questionado se mesmo que o afastamento da janela na divisa do vizinho não atenda a exigência de 1,5m, a obra pode ser considerada como legalizada, o perito respondeu que a instalação de janelas na divisa fica a critério dos moradores e que não há qualquer irregularidade no descumprimento dessa norma pelo réu, porque obteve autorização do vizinho.

Da mesma forma o laudo comprova que os coletores de calhas não ultrapassam os limites do imóvel e atende a legislação municipal, não existindo norma do regimento interna do Condomínio que regulamente o assunto.

Assim,
como o imóvel foi regularizado perante a Prefeitura e houve anuência do vizinho para deixar a janela na divisa dos imóveis, não há violação de normas do condomínio, por se tratar de direito a privacidade dos moradores que concordaram expressamente.

Portanto, conclui-se que a ausência de prova suficiente capaz de demonstrar a ilicitude da obra realizada pelo Requerido implica a improcedência da pretensão deduzida em ação de nunciação de obra nova (...)”.

Impõe-se consignar que não se verifica a alteração de fachada, como defende a parte Apelante; mas sim construção fora dos padrões das unidades, mas que não comprometem a estética.

Portanto, ainda que exista norma interna entre os condôminos, também não deve ser desprezada a liberdade de construção em unidades autônomas, sobretudo porque não há demonstração de que tais alterações se encontram legalizadas perante o poder público municipal fiscalizador e não ofende aos condomínios que possuem unidades nas imediações, não se mostrando plausível o pedido de demolição da construção.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo.

Deixo de majorar a verba honorária advocatícia, em razão da fixação máxima pelo Juízo, na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2025