Tribunal: TJMT
Processo: 1019190-75.2025.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA NA ORIGEM – PRETENSÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E JUROS DE OBRA PELA CONSTRUTORA – APLICABILIDADE DA TESE FIRMADA NO TEMA 996 DO STJ – CONTRATO DE LOCAÇÃO EM NOME DE FAMILIAR – IRRELEVÂNCIA – PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO DO COMPRADOR – MORA CARACTERIZADA – PREVALÊNCIA DO PRAZO CONTRATUAL SOBRE O PRAZO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – PREVISÃO EXPRESSA – REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA PRESENTES – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
O prazo de entrega estabelecido no contrato de compra e venda prevalece sobre qualquer prazo diverso previsto no contrato de financiamento quando houver cláusula expressa nesse sentido, como no caso concreto, em que a cláusula 9.2 determina a entrega em 24 meses após a assinatura do financiamento, "mesmo que no contrato com a instituição financeira constar prazo diferente".
O fato de o contrato de locação estar em nome de familiar (sogro) da adquirente não descaracteriza, por si só, o prejuízo sofrido, especialmente quando existem elementos que corroboram a versão da autora, como valor de aluguel compatível com o mercado e coincidência de endereços nos documentos processuais.
Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal".
É ilícita a cobrança dos juros de obra após o prazo ajustado para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, mesmo sendo tal encargo cobrado diretamente pela instituição financeira, pois decorre do atraso na conclusão da obra.
Presentes os requisitos do art. 300 do CPC – probabilidade do direito (atraso na entrega do imóvel e presunção de prejuízo) e perigo de dano (comprometimento financeiro pela dupla oneração) – deve ser concedida a tutela de urgência para determinar o pagamento de aluguel e juros de obra pela construtora até a efetiva entrega das chaves.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019190-75.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), CLEILSON MENEZES GUIMARAES - CPF: 621.240.481-04 (ADVOGADO), FLAVIANE JACKELINE DA SILVA BARROS - CPF: 001.074.641-28 (AGRAVANTE), ALAMEDA ECHER 38 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 36.122.675/0001-50 (AGRAVADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA NA ORIGEM – PRETENSÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E JUROS DE OBRA PELA CONSTRUTORA – APLICABILIDADE DA TESE FIRMADA NO TEMA 996 DO STJ – CONTRATO DE LOCAÇÃO EM NOME DE FAMILIAR – IRRELEVÂNCIA – PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO DO COMPRADOR – MORA CARACTERIZADA – PREVALÊNCIA DO PRAZO CONTRATUAL SOBRE O PRAZO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – PREVISÃO EXPRESSA – REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA PRESENTES –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O prazo de entrega estabelecido no contrato de compra e venda prevalece sobre qualquer prazo diverso previsto no contrato de financiamento quando houver cláusula expressa nesse sentido, como no caso concreto, em que a cláusula 9.2 determina a entrega em 24 meses após a assinatura do financiamento, "mesmo que no contrato com a instituição financeira constar prazo diferente".

O fato de o contrato de locação estar em nome de familiar (sogro) da adquirente não descaracteriza, por si só, o prejuízo sofrido, especialmente quando existem elementos que corroboram a versão da autora, como valor de aluguel compatível com o mercado e coincidência de endereços nos documentos processuais.

Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996,
"no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal"
.

É ilícita a cobrança dos juros de obra após o prazo ajustado para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, mesmo sendo tal encargo cobrado diretamente pela instituição financeira, pois decorre do atraso na conclusão da obra.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC – probabilidade do direito (atraso na entrega do imóvel e presunção de prejuízo) e perigo de dano (comprometimento financeiro pela dupla oneração) – deve ser concedida a tutela de urgência para determinar o pagamento de aluguel e juros de obra pela construtora até a efetiva entrega das chaves.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por FLAVIANE JACKELINE DA SILVA BARROS contra decisão proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer (processo no 1036281-55.2025.8.11.0041), deferiu apenas parcialmente o pedido de tutela de urgência formulado pela agravante.

A decisão agravada determinou que as empresas ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA. e ALAMEDA ECHER 38 INCORPORADORA arquem com o pagamento dos juros de obra do empreendimento a partir da data prevista para entrega do imóvel, mas indeferiu o pedido para que as agravadas paguem também o aluguel da agravante até a efetiva entrega das chaves, sob o fundamento de ausência de urgência.

Em suas razões recursais, a agravante alega, em síntese, que adquiriu uma unidade habitacional no empreendimento "Viva Alameda" em 06/10/2020, com previsão de entrega em 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento com a instituição financeira, que ocorreu em 10/08/2022. Considerando o prazo de tolerância contratual de 180 dias, o prazo final para entrega do imóvel findou-se em 10/02/2025, sem que o imóvel tenha sido entregue até o presente momento.

Sustenta que este Tribunal possui entendimento consolidado no sentido de que o atraso na entrega do imóvel adquirido na planta gera o dever da vendedora em arcar com o pagamento dos juros de obra e do aluguel do comprador. Afirma que em processo envolvendo o mesmo empreendimento (Agravo de Instrumento no 1009363-40.2025.8.11.0000), a Terceira Câmara de Direito Privado desta Corte determinou que as agravadas arquem com o pagamento dos juros de obras e do aluguel.

Argumenta ainda que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 996, firmou entendimento de que o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta obriga a empresa vendedora a arcar com os prejuízos absorvidos pelo comprador, incluindo o pagamento de aluguel durante o período de atraso. Por fim, aduz que está arcando simultaneamente com os juros de obra (R$ 975,91 mensais) e o aluguel do imóvel onde reside (R$ 1.518,00 mensais), o que compromete significativamente sua renda, configurando o perigo de dano.

Em decisão monocrática, deferi a tutela recursal para determinar que as partes agravadas arquem com o pagamento do aluguel do imóvel onde reside a agravante no valor de R$ 1.518,00 (mil quinhentos e dezoito reais) mensais, além dos juros de obra já deferidos pelo juízo de origem até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto do contrato. Determinei ainda que as parcelas vencidas referentes aos juros de obras e aluguel sejam pagas em uma única vez no prazo de 10 (dez) dias.

Inconformadas, as agravadas interpuseram agravo interno, combinado com contrarrazões ao agravo de instrumento, alegando que: (1) a agravada não comprovou que reside em regime de aluguel, pois o contrato de locação apresentado foi firmado em nome de seu sogro, sem qualquer documento que comprove o efetivo pagamento dos aluguéis; (2) não estariam presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência; (3) o pagamento do aluguel tem natureza de dano material, exigindo dilação probatória; (4) não haveria mora das agravantes, pois o prazo de entrega do empreendimento previsto no contrato com a Caixa Econômica Federal seria 30/05/2025, prorrogável por 180 dias, ou seja, 30/11/2025; (5) a cobrança dos juros de obra pela Caixa Econômica Federal seria legal até o prazo de entrega previsto no contrato de financiamento.

Em contrarrazões ao agravo interno, a agravante reafirma os argumentos do agravo de instrumento, destacando que o prazo de entrega estabelecido no contrato de compra e venda é de 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, o que teria se encerrado em 10/02/2025. Ressalta a cláusula 9.2 do contrato de compra e venda, que prevê expressamente que o prazo de entrega é aquele previsto no contrato, independentemente do prazo constante no contrato de financiamento.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A controvérsia central deste recurso está relacionada à obrigação das agravadas (construtoras/incorporadoras) de arcarem com o pagamento de aluguel e juros de obra em favor da agravante, compradora de unidade habitacional, em razão do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta.

Para solucionar a questão, é necessário analisar quatro pontos fundamentais: a) se há efetivo atraso na entrega do imóvel; b) se a compradora comprovou adequadamente o pagamento de aluguel; c) se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência; e d) se é legítima a cobrança dos juros de obra após o prazo de entrega do imóvel.

O primeiro ponto controvertido diz respeito à existência ou não de atraso na entrega do imóvel. As agravadas sustentam que não há mora, pois o prazo de entrega previsto no contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal seria 30/05/2025, prorrogável por 180 dias (até 30/11/2025).

Contudo, ao analisar os documentos juntados aos autos, verifico que o contrato de compra e venda celebrado entre as partes estabelece claramente na cláusula 9.2 que o prazo de entrega do imóvel é de 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias.

Cláusula 9.2 do Contrato de Compra e Venda:
"Fica ajustado que as obras do imóvel objeto do presente instrumento contratual deverão estar concluídas e o objeto do presente contrato entregue até o último dia do 24o (vigésimo quarto) mês após a assinatura do Contrato de Financiamento junto a Instituição bancária, mesmo que no contrato com a instituição financeira constar prazo diferente do acima pactuado."

Essa cláusula é clara ao estipular que o prazo de entrega estabelecido no contrato de compra e venda prevalece sobre qualquer prazo diverso previsto no contrato de financiamento. Sendo assim, considerando que o contrato de financiamento foi assinado em 10/08/2022, o prazo de 24 meses se encerraria em 10/08/2024, e com a tolerância de 180 dias, a data limite para entrega do imóvel seria 10/02/2025.

É importante destacar que esta interpretação está alinhada com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 996, que estabeleceu que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deve estabelecer de forma clara o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não pode estar vinculado à concessão do financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Portanto, considerando que já transcorreu o prazo contratualmente previsto para a entrega do imóvel (incluindo o período de tolerância), e que as próprias agravadas não negam que a obra ainda não foi concluída, resta caracterizada a mora das construtoras/incorporadoras no cumprimento de sua obrigação contratual.

As agravadas argumentam que a compradora não comprovou adequadamente que reside em imóvel alugado, uma vez que o contrato de locação apresentado está em nome de seu sogro, sem qualquer documento que comprove o efetivo pagamento dos aluguéis.

De fato, o contrato de aluguel juntado aos autos está em nome de Dejair Hortêncio de Barros, que, conforme documentação constante nos autos, é sogro da agravante. No entanto, é importante considerar que relações familiares de coabitação e compartilhamento de despesas são comuns na sociedade brasileira.

O fato de o contrato estar em nome de um familiar não descaracteriza, por si só, o prejuízo sofrido pela agravante, especialmente quando há elementos concretos que corroboram sua versão, como: a) O valor do aluguel compatível com o mercado local para imóveis semelhantes (R$ 1.518,00); b) A coincidência entre o endereço constante no contrato de locação e o endereço indicado como residência atual da agravante nos documentos processuais; c) A relação familiar direta (sogro-nora) que sugere o compartilhamento de despesas domésticas, situação comum nas relações familiares brasileiras.

Vale ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça, ao fixar a tese do Tema 996, estabeleceu que
"no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado"
.

Portanto, havendo presunção de prejuízo da compradora pela privação do uso do bem, e não tendo as agravadas apresentado prova capaz de afastar essa presunção, considero suficientemente demonstrada, para fins de tutela de urgência, a existência de dano decorrente da necessidade de arcar com aluguel de outro imóvel.

A tutela de urgência exige a presença de dois requisitos: a) elementos que evidenciem a probabilidade do direito; e b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso em análise, a probabilidade do direito está demonstrada pelo conjunto probatório que evidencia o atraso na entrega do imóvel, conforme já analisado, aliada à presunção de prejuízo da compradora estabelecida pelo precedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 996.

Quanto ao perigo de dano, este se materializa na situação de comprometimento financeiro da agravante, que está arcando simultaneamente com o pagamento de juros de obra (R$ 975,91 mensais) e aluguel (R$ 1.518,00 mensais), totalizando R$ 2.493,91 mensais, o que representa significativo impacto em seu orçamento familiar.

A demora na resolução definitiva da lide, com a tramitação do processo até sentença final e eventual fase recursal, poderia agravar ainda mais esse prejuízo financeiro, justificando a concessão da medida de urgência.

As agravadas argumentam que a determinação de pagamento de aluguel representaria adiantamento do mérito da ação principal. No entanto, esta alegação não procede, pois a tutela de urgência, por sua própria natureza, antecipa provisoriamente os efeitos que só seriam alcançados ao final do processo, justamente para evitar que a demora processual cause danos irreparáveis ou de difícil reparação à parte.

Ademais, não há perigo de irreversibilidade da medida, uma vez que, caso ao final do processo seja reconhecida a improcedência do pedido, os valores recebidos pela agravante poderão ser devolvidos às agravadas.

As agravadas sustentam a legalidade da cobrança dos juros de obra pela Caixa Econômica Federal até o prazo previsto no contrato de financiamento (30/05/2025, prorrogável por 180 dias).

Entretanto, conforme já analisado, o prazo de entrega previsto no contrato de compra e venda prevalece sobre o prazo estabelecido no contrato de financiamento, por expressa disposição contratual. Sendo assim, considerando que o prazo para entrega do imóvel já se encerrou em 10/02/2025, torna-se ilícita a cobrança dos juros de obra após essa data.

Esta interpretação está em conformidade com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 996, no sentido de que
"é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância".

Cabe destacar que o fato de os juros serem cobrados pela instituição financeira (Caixa Econômica Federal) não afasta a responsabilidade das construtoras/incorporadoras perante o comprador do imóvel. Trata-se de encargo financeiro decorrente do atraso na conclusão da obra, pelo qual respondem as agravadas em razão da mora no cumprimento de sua obrigação contratual.

Diante de todo o exposto, constato que a decisão monocrática que deferiu a tutela recursal está em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996 e com as peculiaridades do caso concreto.

As agravadas não trouxeram argumentos capazes de infirmar os fundamentos da decisão agravada, permanecendo caracterizados tanto o atraso na entrega do imóvel quanto o prejuízo presumido da compradora, que justificam a determinação de pagamento dos juros de obra e do aluguel até a efetiva entrega das chaves.

Este Tribunal de Justiça tem reiteradamente aplicado esse entendimento, determinando às construtoras que arquem com o pagamento de aluguel e juros de obra em casos de atraso na entrega do imóvel, inclusive em antecipação de tutela.

Nesse sentido, cito decisão da Terceira Câmara de Direito Privado desta Corte em caso análogo:

“APELAÇÃO CÍVEL – PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CDC – NECESSIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – DANOS MATERIAIS SUPORTADOS PELO CONSUMIDOR – VALORES COBRADOS QUE NÃO CORRESPONDEM AO PERÍODO DE ENTREGA DO BEM – ENCARGO QUE DEVE SER ASSUMIDO PELA CONSTRUTORA – ILEGALIDADE DE REPASSE DO ÔNUS AO ADQUIRENTE – PRECEDENTE DO STJ JULGADO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS (TEMA 996) – MATÉRIA SUBMETIDA AO REGIME DE RECURSOS REPETITIVOS – RESP N. 1.635.428/SC, 1.498.484/DF, 1.614.721/DF E 1.631.485/DF – DANOS MATERIAIS – REEMBOLSO DOS ALUGUÉIS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ – INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA – TEORIA DO FATO DO PRÍNCIPE – TESE AFASTADA – RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS NA RECONVENÇÃO – CUMULAÇÃO COM OS HONORÁRIOS DA DEMANDA PRINCIPAL – PRECEDENTES DO STJ – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Estando caracterizada a relação de consumo, os princípios protetivos da Lei n. 8.078/90 devem ser aplicados na sua integralidade. Na busca pela efetiva proteção do consumidor, o art. 6o, inc. VIII, da Lei n. 8.078/90, permite a inversão do ônus da prova.

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).

O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes, mas mantendo os danos emergentes. In casu, acolhida pretensão à cláusula penal moratória, impõe-se indeferir o pleito à condenação a indenização dos lucros cessantes.

A teoria fato do príncipe é inaplicável quando a relação jurídica discutida nos autos é de natureza privada. Na hipótese, a revogação do alvará de construção, ensejando a paralisação da obra, não pode ser considerada fato do príncipe, capaz de afastar o nexo de causalidade entre o inadimplemento da obrigação e o dano, a fim de eximir as apelantes da responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel adquirido pelo consumidor.

O §1o, do art. 85, do CPC, fixa expressamente que são devidos honorários advocatícios na reconvenção cumulativamente.”

(N.U 1017957-95.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/06/2023, Publicado no DJE 13/06/2023)

Dispositivo.

Ante o exposto, CONHEÇO do Agravo de Instrumento e
DOU-LHE PROVIMENTO
para determinar que as agravadas arquem com o pagamento do aluguel do imóvel onde reside a agravante no valor de R$ 1.518,00 (mil quinhentos e dezoito reais) mensais, além dos juros de obra já deferidos pelo juízo de origem, até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto do contrato.

Determino também que as parcelas vencidas referentes aos juros de obras e aluguel sejam pagas em uma única vez no prazo de 10 (dez) dias, mediante depósito na conta bancária a ser indicada pela agravante.

Em consequência,
JULGO PREJUDICADO
o Agravo Interno interposto pelas agravadas, tendo em vista que a análise do mérito do recurso principal absorve integralmente a matéria nele discutida, tornando desnecessária sua apreciação em separado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025