Tribunal: TJMT
Processo: 0016040-54.2012.8.11.0002
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO. POSSE DECORRENTE DE RELAÇÃO LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta por Maria Sueli Ferreira contra sentença proferida nos autos de ação de usucapião especial urbano, ajuizada em face de Carlos José Gouveia, objetivando o reconhecimento da prescrição aquisitiva de imóvel localizado em Várzea Grande/MT, cuja posse remonta ao ano de 2001. A sentença de origem julgou improcedente o pedido, reconhecendo que a ocupação decorreu de contrato de locação firmado entre o réu e o ex-cônjuge da autora.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a posse exercida pela autora sobre o imóvel possui os requisitos legais para ensejar o reconhecimento da usucapião especial urbana, em especial a demonstração do animus domini; (ii) saber se a autora faz jus à indenização por benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel.
III. Razões de decidir
3. A prova oral e documental produzida nos autos revelou a existência de contrato de locação entre o réu e o ex-cônjuge da autora, inicialmente intermediado por imobiliária e, posteriormente, mantido diretamente, o que demonstra a natureza precária da posse.
4. A autora tinha ciência da origem locatícia da posse, o que afasta a alegação de exercício da posse com animus domini e impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
5. A jurisprudência majoritária estabelece que a posse exercida em razão de contrato de locação não se transmuta em posse ad usucapionem, independentemente da duração ou da ausência de oposição do proprietário.
6. O pedido de indenização por benfeitorias não prospera, pois a natureza precária da posse afasta a caracterização da boa-fé, necessária para o acolhimento do pleito indenizatório nos termos do art. 1.219 do CC.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de Apelação Cível desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A posse exercida em decorrência de relação locatícia é precária e não possui animus domini, inviabilizando o reconhecimento da usucapião especial urbana. 2. O possuidor cuja posse decorre de contrato de locação não faz jus à indenização por benfeitorias, ante a ausência de boa-fé possessória.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 183; CC/2002, arts. 1.196 e 1.219; CPC/2015, arts. 276 a 278, 373, II, e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, Ap. Cív. 0003209-44.2007.8.11.0003, Des. Tatiane Colombo, j. 31.03.2025; TJMT, Ag. Inst. 1006402-29.2025.8.11.0000, Des. Maria Helena Póvoas, j. 10.06.2025; TJRS, AC 70005248208, Des. Carlos Cini Marchionatti, j. 26.02.2003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0016040-54.2012.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Especial (Constitucional)]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[MARIA SUELI FERREIRA - CPF: 514.384.531-91 (APELANTE), GUILHERME ABRAAO SIMAO DE ALMEIDA - CPF: 027.663.501-95 (ADVOGADO), CARLOS JOSE GOUVEIA - CPF: 172.593.719-00 (APELADO), MARIA AUGUSTA DE CAMARGO - CPF: 567.922.631-68 (ADVOGADO), SUZANA RIBEIRO ALEGRE (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE CLEITON PEREIRA MILHOMEM - CPF: 513.560.071-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO. POSSE DECORRENTE DE RELAÇÃO LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta por Maria Sueli Ferreira contra sentença proferida nos autos de ação de usucapião especial urbano, ajuizada em face de Carlos José Gouveia, objetivando o reconhecimento da prescrição aquisitiva de imóvel localizado em Várzea Grande/MT, cuja posse remonta ao ano de 2001. A sentença de origem julgou improcedente o pedido, reconhecendo que a ocupação decorreu de contrato de locação firmado entre o réu e o ex-cônjuge da autora.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a posse exercida pela autora sobre o imóvel possui os requisitos legais para ensejar o reconhecimento da usucapião especial urbana, em especial a demonstração do animus domini; (ii) saber se a autora faz jus à indenização por benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel.

III. Razões de decidir

3. A prova oral e documental produzida nos autos revelou a existência de contrato de locação entre o réu e o ex-cônjuge da autora, inicialmente intermediado por imobiliária e, posteriormente, mantido diretamente, o que demonstra a natureza precária da posse.

4. A autora tinha ciência da origem locatícia da posse, o que afasta a alegação de exercício da posse com
animus domini
e impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

5. A jurisprudência majoritária estabelece que a posse exercida em razão de contrato de locação não se transmuta em posse ad usucapionem, independentemente da duração ou da ausência de oposição do proprietário.

6. O pedido de indenização por benfeitorias não prospera, pois a natureza precária da posse afasta a caracterização da boa-fé, necessária para o acolhimento do pleito indenizatório nos termos do art. 1.219 do CC.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de Apelação Cível desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A posse exercida em decorrência de relação locatícia é precária e não possui animus domini, inviabilizando o reconhecimento da usucapião especial urbana. 2. O possuidor cuja posse decorre de contrato de locação não faz jus à indenização por benfeitorias, ante a ausência de boa-fé possessória.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 183; CC/2002, arts. 1.196 e 1.219; CPC/2015, arts. 276 a 278, 373, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Ap. Cív. 0003209-44.2007.8.11.0003, Des. Tatiane Colombo, j. 31.03.2025; TJMT, Ag. Inst. 1006402-29.2025.8.11.0000, Des. Maria Helena Póvoas, j. 10.06.2025; TJRS, AC 70005248208, Des. Carlos Cini Marchionatti, j. 26.02.2003.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por MARIA SUELI FERREIRA contra a respeitável sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Várzea Grande/MT, que, nos autos da ação de USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO (Proc. no 0016040-54.2012.8.11.0002), ajuizada pela apelante em desfavor de CARLOS JOSÉ GOUVEIA, julgou IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, denegando o reconhecimento da prescrição aquisitiva do imóvel localizado na Rua Otávio Jorge da Conceição, n.o 250, Quadra 10, Bairro Pirineu, Várzea Grande/MT (cf. Id. no 165957725).

No recurso, a apelante alega possuir o animus domini e que a posse exercida sobre o imóvel é mansa, pacífica e ininterrupta desde 2001, cumprindo efetivamente a função social da propriedade. Sustenta inexistir contrato de locação válido entre as partes e que o fundamento da sentença, baseado em suposta locação, não merece prosperar. Requer, sob esses fundamentos, o provimento do recurso para reconhecimento do direito de usucapir (cf. Id. no 269726285).

Nas contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais, sustenta a existência de relação locatícia devidamente comprovada nos autos e pugna pelo desprovimento do recurso, requerendo ainda a condenação da apelante por litigância de má-fé (cf. Id. no 269726288).

É o relatório.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MARIA SUELI FERREIRA, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO, ajuizada pela apelante contra CARLOS JOSÉ GOUVEIA, julgou IMPROCEDENTES os pedidos iniciais para negar o reconhecimento da prescrição aquisitiva do imóvel (cf. Id. no 165957725).

Extrai-se da exordial que MARIA SUELI FERREIRA ajuizou a presente demanda em desfavor de CARLOS JOSÉ GOUVEIA, requerendo o reconhecimento da aquisição da propriedade do imóvel localizado na Rua Otávio Jorge da Conceição, n.o 250, Quadra 10, Bairro Pirineu, Várzea Grande/MT, por usucapião especial urbano, alegando posse mansa, pacífica e ininterrupta desde 2001.

Devidamente citado, o requerido, ora apelado, apresentou contestação alegando que a posse da autora decorria de contrato de locação, inicialmente administrado pela Imobiliária Atlantic e, posteriormente, tratado diretamente com José Cleiton Pereira Milhomem, ex-esposo da autora.

Após regular trâmite processual, o magistrado de primeiro grau proferiu sentença nos seguintes termos:

"Para reconhecimento do usucapião, necessária a comprovação da posse pública exercida claramente à vista de todos e conhecida por todos, por se tratar de elemento essencial. Nesse sentido é que saneei o feito, com a delimitação da prova a ser produzida nesse aspecto.

Com a instrução oral pude verificar que a ocupação da autora decorrer de contratos locatícios, sendo o primeiro firmado entre a Imobiliária Atlantic e o ex cônjuge da autora e, o segundo, entre o réu e o ex cônjuge da autora, José Cleiton Milhomem.

Nesse sentido a testemunha Valdeci Lucio Ribeiro informou em seu depoimento pessoal (Id. 157863632 a 157863637) que era sócio da imobiliária que administrava o imóvel do réu, locado ao ex cônjuge da autora, e que depois de alguns meses o réu rescindiu o contrato de administração para tratar diretamente com o locatário.

A autora informa ter tido conhecimento da existência de contrato locatício firmado com seu ex cônjuge, apesar de causar estranheza a informação por ela prestada que ele – Cleiton Milhomem – não a deixava participar dos negócios, tão pouco lhe informava do que ocorria, ainda mais em se tratando do imóvel onde residiam e que posteriormente foi por ele deixado para a autora.

A lei não socorre qualquer ato que importe em defesa do domínio no nome da real proprietária, ora ré, ou, ainda, o reconhecimento da propriedade em razão da prescrição aquisitiva, pela relação contratual existente entre as partes.

Ora, em se tratando de contrato de locação, seja por tempo determinado ou indeterminado, a parte que loca o bem tem o dever de cuidá-lo e mantê-lo até sua posterior devolução ao locador/proprietário, demonstrando, assim, o caráter precário da posse direta mantida pela autora.

O usucapião, como forma de aquisição da propriedade, reveste-se do mesmo escopo e a ele se presta. A inação atribuída ao proprietário decorre do próprio contrato, porquanto fornece ao possuidor direto a posse por determinado tempo, recebendo apenas a contra-prestação, ou seja, os alugueres. (...)

Outrossim, leia-se a seguinte decisão, análoga ao caso em comento:

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMO DE DONO. POSSE AD USUCAPIONEM AFASTADA.

Comprovada a celebração de contrato de locação, fica afastada a possibilidade de aquisição pelo usucapião, ainda que se tenha posse mansa e pacífica sobre o bem, o que é inerente ao contrato de locação pela transferência da posse direta na vigência do contrato. Sentença de improcedência da ação. Acórdão de não provimento do recurso.

(AC no 70005248208, 20a CC TJRS, Rel. Des. Carlos Cini Marchionatti. j. 26.02.2003).

Ou seja, sem maiores delongas, a posse exercida pela autora não é capaz de gerar os requisitos para reconhecimento da prescrição aquisitiva, sendo a improcedência dos pedidos medida que se impõe.

DIANTE DISSO ,JULGO IMPROCEDENTE o pedido feito nesta Ação de Usucapião.

Pelo princípio da sucumbência condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do réu, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do NCPC, com a ressalva do art. 98, § 3o, do CPC
[2]
. Custas processuais pela autora, cuja obrigação deverá ser suspensa na forma do art. 98, § 3o, do NCPC.

Transitada em julgado, arquivem-se com as devidas baixas, trasladando-se cópia para a Ação de Despejo n.o 0023077-35.2012.8.11.0002.”

Inconformada com o desfecho dado à lide, MARIA SUELI FERREIRA interpôs o presente Apelo, o qual se passa à análise.

Cinge-se a controvérsia em definir se a posse exercida pela apelante possui os requisitos necessários para configurar usucapião especial urbano, especialmente no que tange à existência ou não de relação locatícia que descaracterize o animus domini, bem como o eventual direito a indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

DA PRELIMINAR DE NULIDADE DE CITAÇÃO

A preliminar de nulidade por ausência de citação de José Cleiton Milhomem não merece acolhida. Primeiramente, a própria apelante, ao ajuizar a ação de usucapião, não indicou seu ex-cônjuge como interessado ou litisconsorte necessário, de modo que em momento algum a sua participação foi pleiteada no feito, alegando a suposta nulidade apenas após a prolação da sentença.

A alegação tardia da nulidade, apenas em sede recursal e após o julgamento desfavorável, evidencia a ausência de boa-fé processual na arguição, caracterizando típica "nulidade de algibeira", mantida em reserva para eventual insucesso no mérito, o que não se coaduna com os princípios da lealdade e boa-fé processuais.

Esse é o entendimento do E. Tribunal de Justiça:

“EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DE CITAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VÍCIO FORMAL. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. FÉ PÚBLICA DO OFICIAL DE JUSTIÇA. NULIDADE DE ALGIBEIRA. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (...)

2. A configuração da nulidade de algibeira, caracterizada pela inércia da parte diante de suposto vício processual, impede o reconhecimento de nulidade tardia do ato citatório."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 242, 277, 373, II, e 803, II. (N.U 1006402-29.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/06/2025, Publicado no DJE 10/06/2025)”

Imperioso mencionar, no que concerne às nulidades processuais, a prescrição do Código de Processo Civil,
in casu:

“
Art. 276. Quando a lei prescrever determinada forma sob pena de nulidade, a decretação desta não pode ser requerida pela parte que lhe deu causa.

Art. 277. Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade.

Art. 278. A nulidade dos atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão.”

Ademais, conforme o princípio “
pas de nullité sans grief
”, não se anula ato processual quando não demonstrado prejuízo concreto. No caso, não houve qualquer demonstração de que a ausência de intimação do ex-cônjuge tenha causado dano ao contraditório, e sua eventual participação não alteraria o desfecho da lide, uma vez comprovada a natureza locatícia da ocupação.

DO MÉRITO

A apelante sustenta que sua posse sobre o imóvel é legítima e qualificada para fins de usucapião, negando a existência de contrato de locação válido e alegando cumprimento da função social da propriedade. Contudo, a pretensão recursal não merece acolhimento.

O usucapião especial urbano, previsto no artigo 183 da Constituição Federal, exige requisitos específicos: área urbana de até 250 metros quadrados, posse exercida por cinco anos ininterruptos e sem oposição, utilização para moradia própria ou da família, e ausência de propriedade de outro imóvel urbano ou rural. Fundamental, ainda, é a presença do
animus domini
, ou seja, a intenção de ter a coisa como própria, exercendo sobre ela os poderes inerentes ao domínio.

A instrução probatória foi conclusiva em demonstrar que a ocupação da autora teve origem em relação locatícia. O depoimento da testemunha Valdeci Lúcio Ribeiro, sócio da Imobiliária Atlantic que administrava o imóvel, confirmou inequivocamente que o bem foi locado ao ex-cônjuge da autora, José Cleiton Pereira Milhomem. Posteriormente, o próprio réu passou a tratar diretamente com o locatário, mantendo-se, contudo, a natureza locatícia da relação (cf. Id. n° 269725788 – página 3).

A própria autora admitiu ter conhecimento da existência de contrato locatício firmado com seu ex-cônjuge, o que afasta definitivamente qualquer alegação de desconhecimento da precariedade de sua posse, conforme asseverado na sentença de primeiro grau. Assim, ainda que alegue não participar dos negócios conduzidos pelo então marido, tal circunstância não altera a natureza jurídica da ocupação.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a posse decorrente de contrato de locação não possui o animus domini necessário ao usucapião, por ser essencialmente precária.

Nesse sentido, é o entendimento desta Egrégia Corte:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. SUB-ROGAÇÃO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DO PROCESSO EM RAZÃO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO. DESPEJO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. (...)

III. RAZÕES DE DECIDIR (...)

A posse exercida sob contrato de locação descaracteriza o animus domini necessário à usucapião, inviabilizando o reconhecimento da aquisição originária da propriedade. (...)

(N.U 0003209-44.2007.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/03/2025, Publicado no DJE 31/03/2025)”

Quanto ao pedido de indenização por benfeitorias, sua improcedência é consequência lógica da ausência de animus domini. O artigo 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis, mas tal proteção não se estende àquele cuja posse é reconhecidamente precária desde sua origem.

“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”

A boa-fé objetiva exigida pela norma pressupõe o desconhecimento do vício que macula a posse, o que não se verifica quando a ocupação decorre conscientemente de contrato de locação.

Assim, evidente que parte das melhorias realizadas no imóvel decorrem das obrigações inerentes ao contrato de locação, especialmente o dever de conservação do bem locado, conforme previsto na Lei no 8.245/91.

O argumento de que não houve oposição por parte do proprietário também não prospera, uma vez que a inação temporária não descaracteriza a precariedade da posse quando esta tem origem contratual, convém ressaltar que é evidente a intenção do proprietário de cobrança dos IPTUs e aluguéis atrasados ao coabitante da autora, conforme troca de e-mails realizada em 2009.

Ademais, o apelado posteriormente se opôs à posse através de notificação extrajudicial e ajuizamento de ação de cobrança e despejo, demonstrando sua intenção de retomar o imóvel.

Relativamente ao benefício da justiça gratuita, observo que a apelante já obteve a concessão do benefício conforme se verifica no Id. 269725786 - página 15, inclusive reiterada pela sentença que suspendeu o pagamento de custas na forma do art. 98, § 3o, do NCPC.

Não havendo nos autos qualquer decisão que tenha revogado o benefício anteriormente concedido, e considerando que o apelado não logrou êxito em demonstrar alteração superveniente na condição econômica da apelante que justifique a cassação da benesse, MANTENHO o benefício da justiça gratuita já deferido.

Desnecessária, portanto, nova análise dos requisitos para concessão, devendo ser preservado o benefício concedido em primeira instância, em observância aos princípios da economia processual e da segurança jurídica.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível interposto, para manter inalterada a r. sentença proferida pelo Juízo singular, que julgou improcedente o pedido de usucapião especial urbano formulado pela apelante.

Mantida a sentença favorável à parte requerida, ora Apelada, e com o trabalho adicional apresentado pelo procurador da parte, é caso de majoração da verba honorária, conforme determina o artigo 85, § 11 do CPC.

Desse modo, majora-se de 10% para 12% sobre o valor da causa, considerados os critérios estipulados no § 2o do mencionado artigo, observada a concessão de justiça gratuita em favor da Apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2025