Tribunal: TJMT
Processo: 1036044-81.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-03-31

Ementa:
RAI N. 1036044-81.2024.8.11.0000
EMENTA.
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMÓVEL PENHORADO – NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873, III DO CPC – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de realização de nova avaliação de imóvel.
A parte agravante alegou que a avaliação não reflete o real valor de mercado do bem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se é cabível a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, nos termos do art. 873, III do CPC, diante da divergência ao preço indicado ao imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O art. 873 do CPC prevê a possibilidade de nova avaliação quando houver dúvida fundada sobre a precisão do valor mencionado anteriormente ao bem, sendo tal medida admissível para garantir a justa expropriação.
A divergência do valor do imóvel, que envolve valores muito a quem do apontado pela parte agravante, constitui motivo apto a justificar a realização de nova avaliação, a fim de garantir que o bem seja alienado pelo preço mais próximo do seu valor de mercado.
A nova avaliação não prejudica o andamento do processo executivo, mas visa conferir maior segurança jurídica e proteção ao desenvolvedor e aos detalhes na alienação do bem. IV. DISPOSITIVO E TESE
Tese de julgamento: É cabível a realização de nova avaliação de imóvel penhorado quando houver dúvida fundada sobre a adequação do valor do imóvel, nos termos do art. 873, III do CPC.
A atualização do valor do bem penhorado visa garantir a expropriação pelo valor de mercado e a proteção aos interesses das partes no processo executivo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1036044-81.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Efeitos, Penhora / Depósito/ Avaliação, Liminar, Diligências]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), EDELO MARCELO FERRARI - CPF: 892.864.991-91 (AGRAVANTE), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (AGRAVADO), MARCELLE THOMAZINI OLIVEIRA PORTUGAL - CPF: 933.296.601-04 (ADVOGADO), PAULO CESAR GUZZO - CPF: 064.623.498-67 (ADVOGADO), FBM COMERCIO DE MATERIAIS DE CONSTRUCAO LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL - CNPJ: 09.245.965/0001-19 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA RITA SOBRAL GUZZO - CPF: 184.914.278-56 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

RAI N. 1036044-81.2024.8.11.0000

EMENTA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMÓVEL PENHORADO – NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873, III DO CPC – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I.
CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de realização de nova avaliação de imóvel.

A parte agravante alegou que a avaliação não reflete o real valor de mercado do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é cabível a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, nos termos do art. 873, III do CPC, diante da divergência ao preço indicado ao imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 873 do CPC prevê a possibilidade de nova avaliação quando houver dúvida fundada sobre a precisão do valor mencionado anteriormente ao bem, sendo tal medida admissível para garantir a justa expropriação.

A divergência do valor do imóvel, que envolve valores muito
a quem
do apontado pela parte agravante, constitui motivo apto a justificar a realização de nova avaliação, a fim de garantir que o bem seja alienado pelo preço mais próximo do seu valor de mercado.

A nova avaliação não prejudica o andamento do processo executivo, mas visa conferir maior segurança jurídica e proteção ao desenvolvedor e aos detalhes na alienação do bem.
IV. DISPOSITIVO E TESE

Tese de julgamento: É cabível a realização de nova avaliação de imóvel penhorado quando houver dúvida fundada sobre a adequação do valor do imóvel, nos termos do art. 873, III do CPC.

A atualização do valor do bem penhorado visa garantir a expropriação pelo valor de mercado e a proteção aos interesses das partes no processo executivo.

R E L A T Ó R I O

-
RELATÓRIO
.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
EDELO MARCELO FERRARI –
Id-259102650, contra decisão proferida pelo
MMo. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Brasnorte/MT, que em sede de na
CARTA PRECATÓRIA
n.o 1000987-27.2023.8.11.0006,

concluiu
por não acolher a impugnação à penhora e avaliação apresentada pela parte executada e homologou o auto de avaliação do imóvel.

Alega que
cuida de Carta Precatória oriunda do Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, com o objetivo de proceder
“a avaliação, depósito e demais atos de execução até ultimar a expropriação”
do imóvel objeto da Matrícula no 6.031, do Cartório de Registro de Imóveis de Brasnorte/MT.

Intimado para se manifestar do Auto de Arrematação, o Agravante censurou o ato, argumentando, para tanto, i) que apesar realizada por servidor público dotado de fé, a avaliação realizada destoava da realidade mercantil da região, podendo, ainda, ser considerado preço vil; ii) que a execução deve ser realizada de modo menos oneroso ao devedor, sendo facultado, ainda, ao Magistrado determinar, de ofício, nova avaliação quando constatado a “diminuição” do bem; iii) que a penhora realizada revela-se extremamente excessiva, sopesando-se o valor do crédito perseguido e o valor de avalição atribuído ao bem.

Não obstante aos argumentos suscitados pelo Agravante, sobreveio aos autos o
decisum
objurgado, no qual o Juízo deixou de acolher a impugnação à penhora e à avaliação realizada no feito, tendo homologando, por conseguinte, o auto de avaliação coligido ao feito.

Assevera que a legislação de regência admite às partes o questionamento a respeito dos valores de avaliações de bens em âmbito judicial, permitindo a realização de uma nova avaliação quando a parte impugna a avaliação de forma fundamentada; quando existir dúvidas a respeito do valor atribuído ao bem; quando o juiz não se convencer do valor atribuído ao bem.

Afirma que da análise do Auto de Avaliação acostado aos autos de origem, pode-se aferir que o imóvel em análise não fora corretamente avaliado, pois, realizando uma singela pesquisa de mercado já se visualiza a contradição no
quantum
apurado, sendo plenamente necessária a realização de nova avaliação. Ademais, tratando-se de avaliação que exige conhecimentos técnicos e específicos, deveria o Juízo a quo ter determinado que a avaliação se realizasse através de profissional qualificado e, não, por Oficial de Justiça.

Ressalta que a avaliação esta muito aquém do valor da área, pois o preço médio dos imóveis semelhantes é de
R$ 61.456,00
por hectares, quanto que a avaliação procedida pelo Oficial de Justiça atribuiu o valor de apenas
R$ 13.734,08
.

Assim,
não há que se falar em prejuízo algum tanto para o processo quanto para o banco Agravado, na determinação para que seja realizada nova avaliação do bem imóvel penhora, já que a nova medida deve ser aplicada com o fim de se evitar excesso de execução e maior onerosidade para o Agravante, bem como a última avaliação se deu há mais de um ano.

Afirma ainda que a penhora integral do imóvel se mostra evidentemente excessiva, conquanto a dívida perseguida pelo banco Agravado gravita em torno de
R$ 228.439,71
. Todavia, a avaliação procedia pelo meirinho no imóvel penhorado é no valor de
R$ 6.814.820,28
, ou seja, 3,35% do valor do imóvel.

Por último, assevera que o devedor principal do título extrajudicial, no dia
31/05/2022
ajuizou a Ação de Recuperação Judicial que tramita perante o Juízo da Comarca de Sinop/MT, bem como o crédito teria sido novado no plano judicial apresentado e a consequente supressão de garantia.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para o fim de determinar que o Juízo
a quo
proceda nova avaliação do imóvel penhorado, bem como determine a revogação da medida constritiva.

O recurso foi recebido no efeito suspensivo – Id-259435174.

A parte Agravada apresentou contrarrazões, nas quais, em síntese, pugna pelo desprovimento do recurso – Id-262451251.

É o relatório.

Cuiabá-MT, datado e assinado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

-
VOTO - MÉRITO
.

Como relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão
que, em sede de na
CARTA PRECATÓRIA
,

concluiu
por não acolher a impugnação à penhora e avaliação apresentada pela parte executada e homologou o auto de avaliação do imóvel.

Constata-se pela leitura do recurso interposto que a Agravante busca a
atribuição do efeito suspensivo, para o fim de determinar que o Juízo
a quo
proceda à nova avaliação do imóvel penhorado.

Assiste razão em parte ao Agravante, senão vejamos:

Constata-se dos autos que, em decorrência da penhora realizada nos autos de execução n. 10111461-32.2022.8.11.0055, foi remetido Carta Precatória ao Juízo de Brasnorte, determinando que fosse procedida a avaliação do imóvel de propriedade do executado, ora Agravante,
imóvel objeto da Matrícula no 6.031, do Cartório de Registro de Imóveis de Brasnorte/MT, com 496 hectares.

Os trabalhos de avaliação foram realizados pelo Oficial de Justiça ao qual avaliou o bem em
R$ 6.814.820,28
(seis milhões e oitocentos e quatorze mil e oitocentos e vinte reais e vinte e oito centavos), ou seja,
R$ 13.734,08
(treze mil, setecentos e trinta e quatro reais e oito centavos) afirmando que os trabalhos foram realizados de acordo com as normas da NBR 14653 da ABNT.

Por outro lado, a insurgência do Recorrente prende-se ao fato de afirma que o valor do hectare indicado ao Juízo singular não corresponde ao valor médio da região, pois segundo afirma em imóveis semelhantes vem sendo ofertados por
R$ 61.456,00
(sessenta e um mil, quatrocentos e cinquenta e seis reais), ou seja, valor muito superior ao indicado pelo
expert.
Logo, estaria bem abaixo do valor de mercado.

Como cediço, as hipóteses legais que autorizam a realização de uma nova avaliação encontram-se expressamente previstas no art. 873, do CPC, que assim dispõe:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.

Desse modo, entendo como plausível o argumento do Recorrente de que os valores indicados pelo Oficial de Justiça e o apurado na média do mercado na região são extremamente dispares, portanto, a hipótese prevista no art. 873, inciso III, do CPC, o que enseja a nova avaliação, não sendo suficiente a mera atualização do valor apurado na avaliação anterior.

Cumpre ressaltar que a realização de nova avaliação não tem o condão de causar nenhum prejuízo à exequente\agravada, tendo em vista que o crédito exequendo, é inferior ao valor do imóvel penhorado, além de que a sua satisfação já está assegurada pela penhora efetuada.

Nesse sentido, esta Corte já se manifestou:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – AVALIAÇÃO DE IMÓVEL – PENHORA - NOVA AVALIAÇÃO – LAPSO TEMPORAL DE DOIS ANOS –– POSSIBILIDADE – NECESSIDADE DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR – AVALIAÇÃO DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL – MENOR ONEROSIDADE AO DEVEDOR – ARTIGO 873 DO CPC – RECURSO PROVIDO. Decorridos mais de dois anos da elaboração da avaliação, é razoável supor que possa ter havido variação significativa no preço do imóvel, motivo pelo qual é devida a realização de nova perícia. “[...] É possível nova avaliação sempre que surgir fundadas dúvidas quanto ao valor correto do bem, a fim de se evitar eventual alienação por preço vil (art. 683, III, CPC). O art. 33 do Código de Processo Civil estabelece que os honorários do perito serão pagos pela parte que houver requerido o exame técnico”. (AI 32996/2012, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/06/2012, Publicado no DJE 29/06/2012) [...]”. “...Por fim, é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão, dúvidas fundadas quanto à avaliação. É natural que se suspenda a hasta para uma reavaliação, a fim de se evitar eventual arrematação por preço vil" (Precedentes oriundos das Turmas de Direito Público: REsp 550.497/PB, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 02.08.2005, DJ 05.09.2005; e REsp 1.020.886/RS, Rel. Ministro Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em 17.04.2008, DJe 15.05.2008) ...”.
(TJ-MT - AI: 10115414020178110000 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 27/02/2018, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/03/2018)

Assim sendo, a realização de nova avaliação não causará nenhum prejuízo ao credor, mas possibilitará que a execução seja concretizada de forma menos gravosa à parte devedora\Agravante, nos termos do art. 805 do CPC, considerando que há provas suficientes de divergência quantos aos valores indicado ao imóvel.

Quanto as alegações do Recorrente quanto ao fato da existência de propositura de recuperação judicial e novação da dívida pelos co-devedores, deixo de conhece-la, haja vista que referida matéria não fora devolvida a esta Corte para análise, bem como deve essa ser direcionada ao Juízo competente para sua análise.

Ante o exposto, conheço do recurso e a ele
DOU PROVIMENTO
, a fim de determinar a realização de nova avaliação do imóvel, a ser feito por profissional habilitado (corretor de imóveis) devendo as despesas do ato, correr às expensas do recorrente.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025