Tribunal: TJMT
Processo: 1022053-29.2024.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 25%. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO. IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL NO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1.002/STJ). RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
Duas apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou rescindidos contratos de promessa de compra e venda de cinco lotes urbanos, determinando a restituição dos valores pagos com retenção de 25%, e afastando a devolução de arras, IPTU e indenização por dano moral.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se é devida a retenção das arras cumulativamente ao percentual de 25% sobre os valores pagos; (ii) se o comprador deve arcar com IPTU e taxa de fruição de lote não edificado; (iii) se há direito à indenização por danos morais; e (iv) qual o termo inicial dos juros moratórios na restituição dos valores.
III. Razões de decidir
3. A rescisão contratual decorreu do inadimplemento dos compradores, que deixaram de pagar as parcelas do contrato, não havendo fundamento para restituição integral dos valores pagos nem multa contra os vendedores.
4. A retenção de 25% dos valores pagos mostra-se razoável, conforme jurisprudência do STJ, quando a resolução ocorre por iniciativa do comprador.
5. As arras têm natureza confirmatória e integram o preço do imóvel, sendo indevida sua retenção cumulada à penalidade, impondo-se a devolução ao comprador.
6. O pagamento de IPTU pressupõe o uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu; logo, incabível a cobrança. Também é indevida a taxa de fruição, por ausência de comprovação de posse ou edificação.
7. Inexistindo prova de violação a direitos da personalidade, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral.
8. Nos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão é promovida pelo comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1.002/STJ.
IV. Dispositivo e tese
9. Recursos parcialmente providos, para determinar a restituição das arras e dos valores pagos a título de IPTU, e fixar o termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado.
Tese de julgamento:
1. É indevida a retenção cumulativa das arras confirmatórias e do percentual de 25% sobre os valores pagos, devendo o valor das arras integrar a base de restituição.
2. O pagamento de IPTU e taxa de fruição pressupõe o uso e gozo do imóvel, não sendo exigível em lote não edificado.
3. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema 1.002/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022053-29.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[LEANDRO DE SOUZA WATANABE - CPF: 019.483.811-09 (APELANTE), ERIKA LUIZA GREGORIO AZEVEDO - CPF: 706.619.441-15 (ADVOGADO), PAULO VICTOR FERNANDES SALES - CPF: 011.826.821-03 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0003-22 (APELADO), LEANDRO DE SOUZA WATANABE - CPF: 019.483.811-09 (APELADO), ERIKA LUIZA GREGORIO AZEVEDO - CPF: 706.619.441-15 (ADVOGADO), PAULO VICTOR FERNANDES SALES - CPF: 011.826.821-03 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 25%. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO. IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL NO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1.002/STJ).
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

Duas apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou rescindidos contratos de promessa de compra e venda de cinco lotes urbanos, determinando a restituição dos valores pagos com retenção de 25%, e afastando a devolução de arras, IPTU e indenização por dano moral.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se é devida a retenção das arras cumulativamente ao percentual de 25% sobre os valores pagos; (ii) se o comprador deve arcar com IPTU e taxa de fruição de lote não edificado; (iii) se há direito à indenização por danos morais; e (iv) qual o termo inicial dos juros moratórios na restituição dos valores.

III. Razões de decidir

3. A rescisão contratual decorreu do inadimplemento dos compradores, que deixaram de pagar as parcelas do contrato, não havendo fundamento para restituição integral dos valores pagos nem multa contra os vendedores.

4. A retenção de 25% dos valores pagos mostra-se razoável, conforme jurisprudência do STJ, quando a resolução ocorre por iniciativa do comprador.

5. As arras têm natureza confirmatória e integram o preço do imóvel, sendo indevida sua retenção cumulada à penalidade, impondo-se a devolução ao comprador.

6. O pagamento de IPTU pressupõe o uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu; logo, incabível a cobrança. Também é indevida a taxa de fruição, por ausência de comprovação de posse ou edificação.

7. Inexistindo prova de violação a direitos da personalidade, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral.

8. Nos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão é promovida pelo comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1.002/STJ.

IV. Dispositivo e tese

9. Recursos parcialmente providos, para determinar a restituição das arras e dos valores pagos a título de IPTU, e fixar o termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado.

Tese de julgamento:

1. É indevida a retenção cumulativa das arras confirmatórias e do percentual de 25% sobre os valores pagos, devendo o valor das arras integrar a base de restituição.

2. O pagamento de IPTU e taxa de fruição pressupõe o uso e gozo do imóvel, não sendo exigível em lote não edificado.

3. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema 1.002/STJ.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de dois Recursos de Apelação Cível, interpostos contra a sentença proferida aos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais n. 1022053-29.2024.8.11.0003
, ajuizada por
LEANDRO DE SOUZA WATANABE e PAULO VICTOR FERNANDES SALES
em face de
MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A sentença (ID. 307796943) julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindidos os contratos e determinando a restituição dos valores pagos, com retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento), acrescidos de juros de 1% ao mês desde a citação e correção pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela. Ainda, afastou a devolução dos valores referentes às arras e ao IPTU, bem como os danos morais.

Por fim, condenou as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), na proporção de 50% (cinquenta por cento) para os autores e 50% (cinquenta por cento) para os requeridos.

Em razões recursais (ID. 307796953), os autores defendem a ilegalidade da retenção integral das arras, afirmando que, conforme jurisprudência do STJ, é ilícito que os requeridos retenham, cumulativamente, o valor das arras e percentual dos valores pagos.

Sustentam, ainda, a abusividade da retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, bem como a necessidade de devolução dos valores pagos a título de IPTU, a multa contratual por descumprimento, a indenização por danos morais e a revisão dos honorários fixados por equidade.

Dessa forma, requerem a rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos. Subsidiariamente, pleiteiam a restituição integral das arras e dos valores pagos a título de IPTU, a redução da retenção para 10% (dez por cento), a aplicação de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago, o reconhecimento dos danos morais e a majoração da verba honorária.

Por sua vez, os requeridos (ID. 307796955) defendem a compensação, nos valores a serem devolvidos, da taxa de fruição do imóvel, dos IPTUs não pagos, dos juros e multas por atraso e dos valores pagos a título de comissão de corretagem e arras.

Requerem, também, que a aplicação dos juros nos valores a serem devolvidos tenham como termo inicial o trânsito em julgado da sentença, bem como a condenação dos autores ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais, em razão da sucumbência mínima dos requeridos.

Contrarrazões dos autores (IDs. 307796960) e dos requeridos (ID. 307796961) pelo desprovimento recursal.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Consta dos autos que em 07/06/2014, os autores firmaram com as rés contratos de promessa de compra e venda referentes a cinco lotes (n. 2077, 2130, 2131, 2135 e 2136), localizados no Loteamento Residencial Parque dos Lírios, em Rondonópolis/MT, cada um avaliado em R$ 59.572,00 (cinquenta e nove mil, quinhentos e setenta e dois reais), a serem pagos por entrada de R$ 3.000,00 (três mil reais) e o saldo dividido em 150 parcelas de R$ 377,15 (trezentos e setenta e sete reais e quinze centavos), conforme IDs. 307796447 a 307796850.

Entretanto, a partir de 2014, as parcelas sofreram reajustes anuais, alcançando o valor de R$ 1.079,01 (um mil e setenta e nove reais e um centavo) em 2023, o que representa aumento acumulado de 186% (cento e oitenta e seis por cento).

Os autores adimpliram o contrato até a parcela 109, totalizando montante pago de R$ 363.024,00 (trezentos e sessenta e três mil e vinte e quatro reais). Entretanto, afirmam que o aumento do valor das parcelas tornou inviável a continuidade dos pagamentos, levando-os à inadimplência a partir de agosto/2023.

Afirmam, ainda, que houve o descumprimento de cláusula contratual que previa a implantação de infraestruturas essenciais no loteamento no prazo de três anos, a contar da aprovação do loteamento pelo poder público municipal.

Por isso, ajuizaram a presente ação, requerendo fosse declarada a rescisão contratual, com a restituição dos valores pagos referentes às parcelas do contrato (R$ 363.024,00) e ao IPTU, bem como a condenação dos requeridos ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, além de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato.

Em contestação (ID. 307796878), as rés defenderam a improcedência da ação, argumentando que as obras foram concluídas em 2020 e que a rescisão decorreu da culpa exclusiva dos autores. Pleitearam a prescrição trienal da corretagem, a retenção de valores pagos (multa de 10%, despesas de 5% e taxa de fruição) e, subsidiariamente, a manutenção das arras e da corretagem.

Em 17/05/2025, sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para declarar a rescisão dos contratos, determinando a restituição dos valores pagos pela autora, com decote máximo de 25% (vinte e cinco por cento), afastando, contudo, a devolução do valor pago a título de entrada (arras) e de IPTU, bem como os danos morais.

Inconformadas, recorrem ambas as partes.

Presentes os pressupostos de constituição,
conheço
dos recursos.

Os apelos serão julgados em conjunto, em razão da correlação entre ambos.

Inicialmente, é necessária a análise do motivo da rescisão contratual: se decorrente do inadimplemento das parcelas pelos compradores/autores (sustentado pelos réus e reconhecido em sentença) ou do alegado descumprimento contratual das rés.

Na hipótese, verifica-se que os contratos discutidos (IDs. 307796447 a 307796850) previam, nas cláusulas 21a e 22a, que a infraestrutura referente à redes de distribuição de energia elétrica e água potável, coleta de esgoto e pavimentação asfáltica seria implantada pelas rés no prazo de três anos, contados da aprovação do loteamento pelo poder público municipal.

Entretanto, em que pese a argumentação autoral, verifica-se que a rescisão decorreu do inadimplemento dos autores, que deixaram de pagar as parcelas do contrato desde agosto/2023, descumprindo obrigação essencial.

Deste modo, ainda que as rés tenham incorrido em atraso na entrega das obras de infraestrutura, estas foram entregues entre 2016 e 2020 (IDs. 307796879 a 307796908), não subsistindo motivo capaz de justificar o inadimplemento posterior do comprador.

Com efeito, observa-se que entre o atraso na entrega (13/11/2015) e a conclusão das obras de infraestrutura (10/08/2020 – ID. 307796907), não há qualquer indício de inconformismo por parte dos adquirentes, que somente manifestaram irresignação quanto ao atraso na entrega das obras em 29/08/2024, quando ajuizaram a presente ação.

Dessa forma, a resolução contratual decorre do inadimplemento dos autores, que inviabilizou a continuidade do vínculo, conforme previsto na cláusula 13a dos contratos.

Inexistem, portanto, fundamentos para a restituição integral dos valores pagos ou para a aplicação de multa aos vendedores.

Por conseguinte, quanto à porcentagem de retenção dos valores pagos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso.

Neste sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO . REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.
1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n . 5 e 7/STJ.Agravo interno improvido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2024) – destaquei.

Na hipótese, mostra-se razoável o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), fixado pelo Juízo sentenciante, notadamente, porque é incontroverso que a rescisão do contrato decorreu da desistência da parte compradora, motivada pela insuficiência de recursos, o que inviabilizou a continuidade do negócio jurídico.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROCEDÊNCIA –
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS
– CONSTRUÇÃO IRREGULAR NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO – PREVISÃO CONTRATUAL - ART. 34, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/79 – GRATUIDADE DE JUSTIÇA – CONCESSÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é cabível a retenção de percentual dos valores pagos, a título de ressarcimento pelas despesas administrativas, no percentual de 25% fixado na sentença.

(...) 5. Recurso parcialmente provido.-“
(N.U 1003021-38.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/10/2025, Publicado no DJE 31/10/2025) – destaquei.

Lado outro, quanto às arras, é cediço que estas possuem caráter confirmatório e integram o valor do imóvel, não sendo atingidas pela prescrição trienal e nem sendo permitida a sua retenção, inclusive em observância ao princípio da vedação ao
bis in idem.

A propósito, julgou esta Colenda Câmara, inclusive em acórdão de minha relatoria:

“APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – FINANCIAMENTO NEGADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA -
RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE -
CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL A PARTIR DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA – ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO CORRETÁRIA – INPC - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório, sendo indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador.
(...)”
(N.U 1002292-88.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/10/2024, Publicado no DJE 18/10/2024) – destaquei.

Logo, é imperiosa a reforma da sentença neste ponto, para determinar a devolução dos valores pagos a título de arras, que integrarão o montante sobre o qual incidirá o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento).

Com efeito, de se mencionar que tais valores, embora pagos ao corretor, foram dados a título de sinal, conforme recibos de ID. 307796927, não se confundindo com comissão de corretagem.

Ademais, quanto aos valores pagos a título de IPTU, é pacífico o entendimento de que seu pagamento pressupõe o uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu no caso, pois inexiste prova de edificação ou demarcação dos terrenos.

Assim, os adquirentes não devem suportar tais encargos, que devem ser suportados pelas rés.

Pelo mesmo motivo, mostra-se incabível a cobrança de taxa de fruição, diante da ausência de comprovação de ocupação ou de usufruto dos imóveis.

Ressalta-se que esta C. Câmara já se debruçou sobre a análise deste assunto, conforme se demonstra de recente julgamento, assim ementado:

“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.
COMPRA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO DISTRATO A PEDIDO DO COMPRADOR.
CONTRATO ANTERIOR A LEI 13.786/2018. INCIDÊNCIA DO CDC. RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS E DEVOLUÇÃO DE VALORES DE FORMA IMEDIATA – MANUTENÇÃO - IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO PARCELADA. JUROS DE MORA INCIDENTE SOBRE O MONTANTE DA RESTITUIÇÃO QUE DEVE NO CASO OCORRER DESDE A CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O EFETIVO DESEMBOLSO – PRETENSÃO QUE SEJA DO TRÂNSITO EM JULGADO – NÃO ACOLHIMENTO -
NÃO INCIDÊNCIA DE TAXA DE FRUIÇÃO - IPTU NÃO ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE RETENÇÃO
- VALIDADE DA RETENÇÃO DE CORRETAGEM. INAPLICABILIDADE AO CADO DO ARTIGO 32 DA LEI 13.786/2018 JÁ QUE POSTERIOR AO CONTRATO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Tratando-se de rescisão contratual a pedido do promitente comprador é admissível a retenção pela promitente vendedora de valor entre 10% a 25% sobre o montante pago conforme entendimento jurisprudencial, sendo que o valor a ser restituído ao comprador deve ser devidamente corrigido de juros de mora e correção monetária . No caso por se tratar de contrato firmado antes da Lei 13.786/2018, tem aplicação o Código de Defesa do Consumidor, sendo que os juros incidem desde a citação e a correção monetária a partir do desembolso não se aplicando a referida legislação que determina que seria desde o trânsito em julgado da sentença. A restituição dos valores ao Apelado deve ser imediata e não em 12 parcelas na forma da Lei 13.786/2018, posterior à contratação.
O pagamento do IPTU pelo comprovador pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu na hipótese dos autos, já que se trata de lote sem edificação, tornando-se, portanto, incabível que o comprador arque com os custos decorrentes
.
Diante da ausência de demonstração inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, bem como da inexistência de edificação no terreno, não há valores a serem compensados a título de taxa de fruição, razão pela qual a sentença deve ser mantida.
Os valores pagos a título de corretagem, repassados diretamente a terceiros (corretores e imobiliárias), mediante cláusula contratual destacada e com ciência do comprador não integram o patrimônio da vendedora e não devem ser restituídos. O Artigo 32-A da Lei 6.766/69 possui redação incluída pela Lei 13.786/2018, que por ser posterior à contratação no presente caso não incidem os encargos ali previstos.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10214878020248110003, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 30/10/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2025) – destaquei.

Outrossim, em relação ao pedido indenizatório formulado pelos autores, verifica-se que dos autos que, em que pese tenha existido atraso na entrega de obras de infraestrutura no imóvel, a rescisão do contrato foi causada pelo indimplemento das parcelas dos contratos pelos adquirentes.

Deste modo, não há que se falar na indenização por danos morais, sendo imperiosa a manutenção da sentença que a afastou, conforme jurisprudência desta Câmara:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DE VALORES – EMPREENDIMENTO SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – DISTRATO ASSINADO PELO CONSUMIDOR – CLÁUSULA PENAL DE 50% DO VALOR PAGO – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO PARA 25% – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERMEDIÇÃO DE CORRETOR – COMISSÃO INDEVIDA –
DANOS MORAIS – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – NÃO CONFIGURAÇÃO
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 5. O mero inadimplemento contratual, sem maiores repercussões na esfera extrapatrimonial do contratante, não configura dano moral indenizável, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça. 6. Recurso parcialmente provido.-“
(N.U 1043220-90.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/10/2025, Publicado no DJE 14/10/2025) – destaquei.

Por fim, quanto ao termo inicial dos juros moratórios na hipótese de rescisão do contrato de compra e venda motivada pelo comprador, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1.002 -, firmou a seguinte tese:

Tema 1.002/STJ:
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

No caso em tela, verifica-se que os contratos foram firmados em 07/06/2014, sendo, portanto, anteriores à aplicação da Lei n. 13.786/2018, atraindo a aplicação do entendimento acima mencionado.

Assim, nesse ponto, verifica-se que a sentença não agiu com acerto, porquanto determinou que os juros moratórios incidam a partir da citação e, por isso, comporta reforma.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786 DE 2018 - EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS POR CULPA DO CONSUMIDOR - PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS - ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ
– SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(...) 5-“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

(N.U 1000261-28.2022.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024, Publicado no DJE 07/08/2024) – destaquei.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
a ambos os recursos, reformando a sentença para determinar a restituição integral ao adquirente das arras e dos valores pagos a título de IPTU e para determinar a incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença, em observância ao Tema n. 1.002/STJ.

Considerando o resultado do julgamento, incabível a majoração da verba honorária (art. 85, §11, do CPC/2015).

É como voto.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025