Tribunal: TJMT
Processo: 1000487-80.2024.8.11.0049
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-25
Data de publicação: 2025-04-03

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. apelação cível. ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos. retenção de parcelas pagas. possibilidade. percentual de 25%. razoabilidade e proporcionalidade. responsabilidade pelo pagamento do iptu. limitação até a data da prolação da sentença. parcial provimento do recurso.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinando a devolução das quantias pagas pelos autores com retenção de 25%, além de manter a responsabilidade dos compradores pelo pagamento do IPTU e encargos até o trânsito em julgado.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recai sobre: (i) a adequação do percentual de retenção fixado na sentença e (ii) a extensão da obrigação dos compradores quanto ao pagamento do IPTU e encargos incidentes sobre o imóvel.
III. Razões de decidir
3. A retenção de valores pelo vendedor em contratos rescindidos por inadimplemento do comprador encontra amparo no art. 408 do CC/2002 e na jurisprudência do STJ, sendo aceitável dentro da faixa de 10% a 25%. No caso concreto, o percentual fixado de 25% é adequado e está em conformidade com os precedentes.
4. Quanto ao IPTU, a jurisprudência estabelece que a obrigação de pagamento de tributos propter rem recai sobre o possuidor direto do bem. Assim, a responsabilidade dos compradores deve ser limitada até a data da sentença que decretou a rescisão contratual, e não até o trânsito em julgado.
IV. Dispositivo
5. Recurso parcialmente provido, para limitar a responsabilidade dos autores pelo pagamento do IPTU até a data da sentença que decretou a rescisão contratual.
Tese de julgamento:
“1. A retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em rescisão contratual por inadimplemento é admissível e razoável.
2. A obrigação pelo pagamento do IPTU e encargos incidentes sobre o imóvel recai sobre quem detém a posse do bem, devendo ser limitada até a data da sentença que decretou a rescisão contratual.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000487-80.2024.8.11.0049
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ALINE DA SILVA DE ABREU - CPF: 038.027.222-99 (APELANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), ADILSON RICKOWSKI - CPF: 820.025.841-68 (APELANTE), L6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.462.972/0001-87 (APELADO), EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA - CPF: 722.276.301-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e processual civil. apelação cível. ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos. retenção de parcelas pagas. possibilidade. percentual de 25%. razoabilidade e proporcionalidade. responsabilidade pelo pagamento do iptu. limitação até a data da prolação da sentença. parcial provimento do recurso.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinando a devolução das quantias pagas pelos autores com retenção de 25%, além de manter a responsabilidade dos compradores pelo pagamento do IPTU e encargos até o trânsito em julgado.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recai sobre: (i) a adequação do percentual de retenção fixado na sentença e (ii) a extensão da obrigação dos compradores quanto ao pagamento do IPTU e encargos incidentes sobre o imóvel.

III. Razões de decidir

3. A retenção de valores pelo vendedor em contratos rescindidos por inadimplemento do comprador encontra amparo no art. 408 do CC/2002 e na jurisprudência do STJ, sendo aceitável dentro da faixa de 10% a 25%. No caso concreto, o percentual fixado de 25% é adequado e está em conformidade com os precedentes.

4. Quanto ao IPTU, a jurisprudência estabelece que a obrigação de pagamento de tributos propter rem recai sobre o possuidor direto do bem. Assim, a responsabilidade dos compradores deve ser limitada até a data da sentença que decretou a rescisão contratual, e não até o trânsito em julgado.

IV. Dispositivo

5. Recurso parcialmente provido, para limitar a responsabilidade dos autores pelo pagamento do IPTU até a data da sentença que decretou a rescisão contratual.

Tese de julgamento:

“1. A retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em rescisão contratual por inadimplemento é admissível e razoável.

2. A obrigação pelo pagamento do IPTU e encargos incidentes sobre o imóvel recai sobre quem detém a posse do bem, devendo ser limitada até a data da sentença que decretou a rescisão contratual.”

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ALINE DA SILVA DE ABREU e ADILSON RICKOWSKI contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara da Comarca de Vila Rica/MT, que nos autos da ação de
“Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos c/c Tutela De Urgência”
(Proc. no
1000487-80.2024.8.11.0049
), ajuizada pelos apelantes contra L6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, julgou parcialmente procedente os pedidos autorais, declarando “
a resolução do contrato firmado entre as partes, conforme cópia anexada em id. 143937633, autorizando-se a reintegração de posse em favor do requerido”
determinando
“a restituição das quantias pagas pela parte autora, de uma só vez, assegurando o direito de retenção do percentual de 25%, conforme estipulado na cláusula 14, item “b”, do contrato, o valor deve ser corrigido pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, incidindo juros legais a partir do trânsito em julgado”
entretanto, declarou
“a responsabilidade da parte autora sobre o pagamento das quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel, bem como demais encargos e despesas previstas no contrato, no período que vai desde o dia do negócio até o dia do trânsito em julgado”

;
a r. sentença condenou a ré/apelada ao pagamento das custas e honorarios advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. Id. no 255990691).

Os autores/apelantes alegam que, apesar de a sentença ter reconhecido a rescisão contratual e determinado a restituição dos valores pagos, a decisão de primeiro grau impôs uma retenção de 25% e os obrigou a pagar o IPTU e outros encargos até o trânsito em julgado.

Argumentam que, com a rescisão, o imóvel retorna à posse da apelada, e, conforme a jurisprudência, as obrigações tributárias devem recair sobre quem detém a posse do bem.

Por isso, requerem a reforma da sentença para limitar tais obrigações ao período em que mantiveram a posse efetiva do imóvel e revisar a retenção aplicada, garantindo, assim, os princípios de equidade e os direitos dos consumidores (
cf. Id. no 255990695).

A ré/apelada ofertou
contrarrazões junto ao Id. no 255990697, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de Apelação Cível interposta por Aline da Silva de Abreu e Adilson Rickowski contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos, o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, decretando a rescisão contratual e determinando a devolução dos valores pagos pelos apelantes, com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), além de manter a responsabilidade dos autores pelo pagamento do IPTU e demais encargos incidentes sobre o imóvel até o trânsito em julgado da decisão.

Os apelantes insurgem-se contra a sentença, argumentando que a manutenção de suas obrigações tributárias até o trânsito em julgado lhes impõe ônus excessivo, uma vez que, com a rescisão contratual, a posse do imóvel retorna à apelada, tornando-a responsável pelo pagamento do IPTU, além disso, pleiteiam a revisão do percentual de retenção fixado, com fundamento nos princípios da equidade e da proteção ao consumidor.

No que concerne à retenção dos valores pagos, é pacífico o entendimento de que, em casos de rescisão contratual motivada pelo inadimplemento do promitente comprador, o vendedor pode reter determinado percentual como forma de compensação pelos prejuízos decorrentes da extinção antecipada do contrato, tal possibilidade encontra respaldo no artigo 408 do Código Civil e tem sido reiteradamente admitida pela jurisprudência, desde que o percentual retido se mantenha dentro dos limites da razoabilidade e proporcionalidade.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que a retenção pode variar entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, não incidindo sobre o valor total do imóvel.

Nesse sentido:

EMENTA
: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1o/07/2008). 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. 3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)
(destaquei)

No caso dos autos, a fixação da retenção em 25% dos valores adimplidos está em consonância com a jurisprudência dominante, situando-se dentro dos parâmetros considerados adequados pelo STJ e, portanto, não comporta redução.

Quanto à responsabilidade pelo pagamento do IPTU, os tributos de natureza
propter rem
, como é o caso do imposto em questão, recaem sobre aquele que detém a posse direta do imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que a posse direta do bem se transfere ao vendedor a partir da sentença que decreta a rescisão contratual, e não apenas com o trânsito em julgado da decisão.

Dessa forma, a responsabilidade tributária do comprador deve ser limitada até essa data, pois, a partir de então, o imóvel retorna à esfera de disponibilidade da vendedora, que pode reinseri-lo no mercado imobiliário.

Nesse sentido, este Egrégio já decidiu que:

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – ADEQUAÇÃO – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA NOS PONTOS – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...) STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).
A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste.
(TJMT – RAC

1012778-59.2020.8.11.0015, Des. Rel. PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024, Publicado no DJE 30/09/2024)
(destaquei)

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR – PRELIMINARES DE DIALETICIDADE RECURSAL (DO APELADO) E CERCEAMENTO DE DEFESA (DO APELANTE) – AMBAS REJEITADAS – MÉRITO – DEMANDA AJUIZADA APÓS A EFETIVA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – MOTIVAÇÃO DA RESCISÃO QUE NÃO DECORRE DO ATRASO ANTERIOR DA OBRA – AUSÊNCIA DE TRATATIVAS ANTERIORES – CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 STJ – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL – INAPLICABILIDADE – DANO MORAL NÃO CAONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade. A ausência de instrução do feito, por ser desnecessária ao julgamento da lide, não enseja a nulidade da sentença, haja vista que os elementos necessários à formação do convencimento do julgador estão presentes nos documentos carreados aos autos. Embora haja indícios quanto ao atraso da entrega do empreendimento imobiliário objeto do litígio, tal constatação se mostra inócua no caso concreto, haja vista que a ação foi ajuizada após dois anos da efetiva entrega do empreendimento, o que leva concluir que houve desistência imotivada do comprador. Logo, não há razões para considerar que a rescisão ocorreu por culpa da promitente vendedora, mormente considerando a falta de tratativas contemporâneas ao atraso alegado. A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora. O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ.
A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a reintegração de posse pela vendedora.
Registra-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da cláusula penal/multa contratual, sob pena de configurar bis in idem. Reconhecida a culpa do promitente comprador pelo término da avença, descabe falar em pagamento de indenização por danos morais. (TJMT - RAC 1011295-59.2022.8.11.0003, Desa. Rela. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024, Publicado no DJE 29/09/2024)
(destaquei)

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao recurso
, apenas para modificar o marco temporal da responsabilidade da parte autora pelo pagamento do IPTU, limitando-a até a data da prolação da sentença que decretou a rescisão contratual, excluindo-se a responsabilidade pelo tributo após essa data.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2025