Tribunal: TJMT
Processo: 1021266-09.2024.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-28
Data de publicação: 2025-02-03

Ementa:
AGRAVANTE(S): TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVADO(S): FLAVIA FIGUEIRA AVENA HORI
EMENTA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DE SANEAMENTO. REJEIÇÃO DE PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, PRESCRIÇÃO, INÉPCIA DA INICIAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO ROL TAXATIVO DO 1.015 DO CPC. TAXATIVIDADE MITIGADA NÃO APLICÁVEL AO CASO. DETERMINAÇÃO DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO.
I.CASO EM EXAME
Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e prescrição e que determinou a inversão do ônus da prova em ação de obrigação de fazer cumulada com danos materiais e morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em saber se a decisão que rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e prescrição, além de ter determinado a inversão do ônus da prova deve ser mantida, considerando a relação de consumo entre as partes e a existência de vícios construtivos no imóvel adquirido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
De acordo com o sistema recursal, são recorríveis por agravo de instrumento apenas as decisões interlocutórias previstas no rol taxativo dos incisos do artigo1.015 do Código de Processo Civil, ou em outros casos expressamente referidos em leis esparsas.
O c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais nos 1.704.520/MT e 1.696.396/MT, sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou entendimento de que o rol do art. 1.015 do CPC/2015 é de taxatividade mitigada, admitindo-se a interposição de agravo de instrumento somente se verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão na apelação.
A relação jurídica entre as partes é de consumo, conforme os artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor (CDC), sendo aplicáveis as normas protetivas do consumidor.
A inversão do ônus da prova é cabível nos termos do artigo 6o, VIII, do CDC, diante da verossimilhança das alegações da parte autora e da sua hipossuficiência técnica.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "Constatado que a decisão agravada não desafia qualquer urgência ou perecimento do direito da parte Agravante, verifica-se que parte do presente recurso não deve passar do juízo de admissibilidade. A inversão do ônus da prova é cabível em ações de consumo envolvendo vícios construtivos."
Dispositivo relevante citado: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 6o, VIII, 27; Código de Processo Civil, 357, 1.015;
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.704.520/MT, REsp 1.696.396/MT, AgInt no AREsp: 1989620 SP, AgInt nos EDcl no AREsp no 1.957.987/MG, AgInt no AREsp no 1.626.949/MG, AgInt no AREsp n. 2.272.454/RJ; TJMT, 10170490420188110041 MT.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021266-09.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[CRISTIANO ALENCAR SOARES DE OLIVEIRA - CPF: 710.515.201-00 (ADVOGADO), TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 17.691.380/0001-50 (AGRAVANTE), AURELIO ALENCAR SOARES DE OLIVEIRA - CPF: 691.309.221-00 (ADVOGADO), FLAVIA FIGUEIRA AVENA HORI - CPF: 705.326.481-53 (AGRAVADO), ERILENE PEREIRA DE ANICESIO - CPF: 708.663.331-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR, DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO(S):

FLAVIA FIGUEIRA AVENA HORI

EMENTA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
DECISÃO
DE SANEAMENTO. REJEIÇÃO DE PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, PRESCRIÇÃO, INÉPCIA DA INICIAL.
AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO ROL TAXATIVO DO 1.015 DO CPC
.
TAXATIVIDADE MITIGADA NÃO APLICÁVEL AO CASO
.
DETERMINAÇÃO DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO.

I.
CASO EM EXAME

Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e prescrição

e
que
determinou a inversão do ônus da prova em ação de obrigação de fazer cumulada com danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se a decisão que rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e prescrição,
além de ter d
etermin
ado
a inversão do ônus da prova deve ser mantida, considerando a relação de consumo entre as partes e a existência de vícios construtivos no imóvel adquirido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

De acordo com o sistema recursal, são recorríveis por agravo de instrumento apenas as decisões interlocutórias previstas no rol taxativo dos incisos do artigo1.015

do

Código de Processo Civil, ou em outros casos expressamente referidos em leis esparsas.

O c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais
nos
1.704.520/MT e 1.696.396/MT, sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou entendimento de que o rol do art. 1.015 do CPC/2015 é de taxatividade mitigada, admitindo-se a interposição de agravo de instrumento somente se verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão na apelação.

A relação jurídica entre as partes é de consumo, conforme os artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor (CDC), sendo aplicáveis as normas protetivas do consumidor.

A inversão do ônus da prova é cabível nos termos do artigo 6o, VIII, do CDC, diante da verossimilhança das alegações da parte autora e da sua hipossuficiência técnica.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "
Constatado que a
decisão agravada não desafia qualquer urgência ou perecimento do direito da parte
Agravante
, verifica-se que
parte do
presente recurso não deve passar do juízo de admissibilidade.

A inversão do ônus da prova é cabível em ações de consumo envolvendo vícios construtivos."

Dispositivo relevante citado: Código de Defesa do Consumidor,
arts
. 2o, 3o, 6o, VIII, 27
; Código de Processo Civil,
357
, 1.015;

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
REsp
1.704.520/MT
, REsp
1.696.396/MT
,
AgInt
no
AREsp
: 1989620 SP
,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
no 1.957.987/MG
,
AgInt
no
AREsp
no 1.626.949/MG
,
AgInt
no
AREsp
n. 2.272.454/RJ
;
TJMT
,
10170490420188110041
MT
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
COM PEDIDO
LIMINAR
,

interposto

por
TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, contra decisão
interlocutória
,

de saneamento do processo,
proferida (ID
.

161379074
– autos de origem - PJE no

1011943-05.2023.8.11.0003
) pelo Juízo da
4a Vara Cível
d
e Rondonópolis
-
MT

que
,
nos autos da Ação de Obrigação de Fazer
cumulada com Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela Cautelar movida
por
FLAVIA FIGUEIRA AVENA
,

rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e prescrição
,
sob os seguintes fundamentos:

Cuida-se de “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CC DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA CAUTELAR” ajuizada por FLAVIA FIGUEIRA AVENA HORI em desfavor de TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

A parte autora alega que:

“(...) adquiriu em 28.08.2018 junto a Requerida (TMI Investimentos Imobiliários Ltda), por meio de contrato de compra e venda, um imóvel urbano, identificado como uma casa residencial, e seu respectivo terreno
, localizada na Rua Canindé, Quadra 14, Lote 11, jardim
Iguassu
, devidamente inscrito na matrícula no 9850, do 1o Tabelionato do Registro de imóveis dessa comarca de Rondonópolis-MT.

Restou ajustado pela compra do imóvel a quantia de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), sendo uma entrada de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), mais R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), pagos por meio de financiamento bancário.

Num primeiro momento, não houve qualquer problema entre as partes, já que ambas
cumpriram com suas obrigações, sendo que os valores acima mencionados, foram pagos na forma pactuada, não restando nenhuma obrigação financeira por parte da Requerente.

Contudo,
com o passar do tempo, os defeitos do imóvel, decorrentes de falha na construção iniciaram, já que o imóvel começou a apresentar sérias rachaduras na sua estrutura
, comprometendo o imóvel como um todo,
como bem demonstram as fotos e vídeos em anexo
.

Adverte-se, que tais defeitos, não foram possíveis serem observados no momento da tradição do imóvel, tendo vista tratar-se de vícios ocultos
.

Diante do problema apresentado, a Requerente procurou a empresa Requerida para que fossem tomadas medidas a fim de solucionar o problema, entretanto,
embora tenham enviado um engenheiro ao local, que constatou o dano e informou que iniciaria os reparos, nenhuma
atitude fora tomada até o presente momento pela Requerida
.

Dessa forma, não restando alternativa, a Requerente entendeu por bem recorrer ao judiciário por meio da presente ação, a fim de solucionar o problema enfrentado, bem como obter reparação pelos danos ora sofridos.”

Requer, por isso, a concessão da tutela de urgência, a fim de que seja determinado que a parte demandada promova os reparos necessários a fim de garantir a qualidade e segurança na estrutura do imóvel em questão, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00. No mérito pugna pela confirmação da liminar, condenação da ré ao pagamento de danos emergentes e danos morais.

Com a inicial juntou documentos.
O pedido liminar foi indeferido
.

Citada a parte requerida apresentou contestação, com preliminares
, requereu em síntese a improcedência da demanda.

A parte autora impugnou a contestação.

A parte demandada foi intimada a comprovar a situação de miserabilidade alegada na inicial, diante da ausência dos requisitos a gratuidade da justiça foi revogada.

Vieram-me os autos conclusos.

DECIDO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

Alega o réu que não é parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação, uma vez que não se enquadra no conceito de incorporador e muito menos de construtor, no caso concreto.

Como é cediço, legitimados ao processo são os sujeitos da lide, ou seja, os titulares do direito material em conflito, cabendo a legitimação ativa ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva, ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão.

A propósito, oportuna lição do eminente processualista Humberto Theodoro Júnior:

(...) a legitimidade (
legitimatio
ad causam), é a titularidade ativa e passiva da ação, na linguagem de
Liebman
. "É a pertinência subjetiva da ação." Parte, em sentido processual, é um dos sujeitos da relação processual contrapostos diante do órgão judicial, isto é, aquele que pede a tutela jurisdicional (autor) e aquele em face de quem se pretende fazer atuar dita tutela (réu). Mas, para que o provimento de mérito seja alcançado, para que a lide seja efetivamente solucionada, não basta existir um sujeito ativo e um sujeito passivo. É preciso que os sujeitos sejam, de acordo com a lei, partes legítimas, pois se tal não ocorrer o processo se extinguirá sem resolução do mérito (art. 267, VI). (Curso de Direito Processual Civil - Teoria geral do direito processual civil e processo de conhecimento - vol. I - Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 79-80)

Nesse mesmo sentido, são os ensinamentos de Daniel Amorim Assumpção Neves:

(...) a legitimidade para agir é a pertinência subjetiva da demanda, ou, em outras palavras, é a situação prevista em lei que permite a um determinado sujeito propor a demanda judicial e a um determinado sujeito formar o
pólo
passivo dessa demanda". (Manual de Direito Processual Civil, 2a ed., Editora Método, p. 89)

Examinando-se detidamente o contrato de compra e venda sob discussão, verifica-se que o réu nele figura como vendedor do imóvel.

Dessa forma, tem-se que aludido réu deve responder, pelos eventuais danos decorrentes dos vícios alegados.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL.
ATENDIDO. INTERESSE PROCESSUAL. CONFIGURADO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR DO BEM. REJEITADA. PRECEDENTES. ILEGITIMIDADE, ENTRETANTO, DO CORRETOR DE IMÓVEIS. PRECEDENTES. OBRIGAÇÃO DE REPARAR O BEM. RECONHECIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO VALOR DA COMPENSAÇÃO, DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há fundamento legal para reconhecimento de ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam a motivação da sentença. 2. A parte tem interesse processual se a prestação jurisdicional é necessária para a satisfação do direito invocado e existe adequação entre a situação lamentada e o provimento jurisdicional concretamente solicitado. 3. O vendedor de imóvel com vícios construtivos tem legitimidade para responder aos termos da ação por meio da qual o comprador busca promover o reparo do bem que entende necessário. 4. O corretor de imóveis, em regra, não pode ser responsabilizado por eventuais vícios de construção ocultos no bem. 5. Caracteriza dano moral indenizável a surpresa desagradável e a frustração de expectativa do comprador com a entrega de imóvel com vícios construtivos, aliados aos transtornos decorrentes da convivência com as obras necessárias para a correção dos problemas. Valor indenizatório fixado em sentença reduzido para R$ 10.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. (TJ-SP - AC: 10033957120188260189 SP 1003395-71.2018.8.26.0189, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 28/09/2020, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/09/
2020)(
destaquei)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL - COMPROVAÇÃO - CONDENAÇÃO DOS VENDEDORES À REPARAÇÃO - MEDIDA QUE SE IMPÕE - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM - MAJORAÇÃO - ADMISSIBILIDADE - CARÁTER PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO. Legitimados ao processo são os sujeitos da lide, ou seja, os titulares do direito material em conflito, cabendo a legitimação ativa ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão. Restando demonstrados os alegados vícios de construção do imóvel, a condenação dos vendedores ao pagamento das despesas necessárias à sua reparação é medida que se impõe. A existência de vícios de construção em imóvel gera transtornos aos compradores que extrapolam os meros aborrecimentos e justificam a condenação dos vendedores ao pagamento de indenização por danos morais, porquanto ficaram os aludidos compradores impossibilitados de exercer seu direito pleno de propriedade sobre o bem. Conquanto o arbitramento do valor da indenização por dano moral seja de livre arbítrio do julgador, admite-se a sua majoração objetivando atender ao caráter punitivo-pedagógico da condenação, tendo em vista as condições econômicas do ofensor, desde que não implique enriquecimento sem causa do ofendido. (TJ-MG - AC: 10079073545794001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 06/02/2020, Data de Publicação: 14/02/
2020)(
destaquei)

Com essas considerações, REJEITO a preliminar de ilegitimidade.

PRELIMAR DE INÉPCIA DA INICIAL

De plano, a preliminar merece ser rechaçada, haja vista que a exordial se apresenta adequada para apresentação em juízo, tanto que possibilitou a parte requerida a apresentação de ampla peça defensiva,
o que evidencia que os fatos foram narrados de modo inteligível e que a conclusão da narrativa foi perfeitamente compreendida.

Como se sabe nos termos do disposto no artigo 330, § 1o, do Código de Processo Civil, a petição inicial será inepta quando: I) faltar pedido ou causa de pedir; II) da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; III) o pedido for juridicamente impossível; IV) contiver pedidos incompatíveis entre si.

Na presente hipótese, da leitura da exordial apresentada, vê-se que houve o atendimento de todos os requisitos necessários à sua análise, pois dela se extrai, com clareza, tanto o pedido formulado quanto a causa de pedir.

Assim, tendo a petição inicial demonstrado de forma suficiente os fatos, o pedido e a causa de pedir, proporcionando aos réus o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, não há falar-se em inépcia.

Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MATERIAL - PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL - REJEITADA - DANO MORAL E MATERIAL NÃO CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. A inicial é inepta quando não é possível aproveitá-la de nenhuma forma, mesmo após a determinação de emenda para complementação. Na espécie, vê-se que a exordial apresentada pelo autor/Apelante preenche todos os requisitos necessários à sua análise, pois dela se extrai, com clareza tanto o pedido formulado quanto a causa de pedir, proporcionando, assim, o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. (...)”. (
Ap
168953/2016, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 01/08/2018, publicado no DJE 08/08/2018).

No mais, a ausência de provas acerca do direito alegado é matéria atinente ao mérito da ação, não se revestindo em documentos essenciais para a propositura da demanda.

Deste modo, REJEITO a aludida preliminar.

PRELIMINAR PRESCRIÇÃO

Aduz o requerido a ocorrência de prescrição, pois a NBR 15575, especificamente da Tabela D.1 que o prazo de garantia para “revestimento de paredes, pisos e tetos internos e externos em argamassa” é de 02 anos para fissuras e de 03 anos para estanqueidade da fachada, considerando imóvel novo
.

Todavia nos termos do art.27

do

CDC, prescreve em cinco anos a pretensão do consumidor de reparação pelos danos causados por fato do produto, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano
.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO - INOCORRÊNCIA - VÍCIOS OCULTOS DE CONSTRUÇÃO – COMPROVAÇÃO – RESPONSABILIDADE CIVIL DA VENDORA CONFIGURADA – CONSERTO DOS DANOS DECORRENTES DOS VÍCIOS – CABIMENTO – DANOS MORAIS – CARACTERIZADO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO. 1. O exercício da pretensão indenizatória decorrente de vícios ocultos de construção, não se sujeita a qualquer prazo decadencial, estando limitado apenas ao prazo prescricional quinquenal previsto no art. 27 do CDC. 2.
Comprovada a existência de vícios ocultos no imóvel, e não estando presente nenhuma hipótese de excludente de responsabilidade, resta caracterizado o dever da ré/vendedora de providenciar e arcar com o reparo dos defeitos detectados. 3. Diante dos diversos
chamados para conserto, entendo que a situação vivenciada pelo autor ultrapassa o mero aborrecimento, restando caracterizado o dever e indenizar. 4. Desse modo, considerando o grau de culpa do ofensor, a gravidade e repercussão da ofensa e a situação econômica das partes (
AgRg
no Ag 657289/BA), bem como respeitando os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, no caso, entendo como razoável a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, com juros de mora a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil e correção monetária a partir do arbitramento (Súmula 362, STJ).(TJ-MT 10290427820178110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 05/10/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2022)(destaquei)

Assim, considerando que a presente ação foi ajuizada em 16/05/2023, ou seja, antes do término do prazo prescricional previsto no art.27doCDC, de rigor o reconhecimento da inocorrência de prescrição da pretensão indenizatória e, também, de decadência, por não versar a espécie sobre pretensão de
redibição
ou abatimento de preço.

Com tais considerações, REJEITO preliminar.

SANEAMENTO

Inexistindo preliminares ou questões processuais pendentes dou por saneado o feito, fixo os pontos controvertidos, sem prejuízo de outros que surgirem por ocasião do aprofundamento da análise das provas:

(
a) A existência de vícios ocultos, sua extensão e quantificação;

(b) A existência de responsabilidade do requerido e qual a sua extensão.

DA APLICABILIDADE DO CDC

A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, ante a caracterização da figura do consumidor - consumo de bem ou serviço de maneira final, art. 2o do CDC - e do fornecedor
- colocação de bem ou serviço no mercado e maneira profissional, art. 3o do CDC.

No que diz respeito às relações consumeristas, a inversão do ônus da prova constitui facilitação da defesa dos direitos do consumidor, nos termos do art. 6o, VIII, do CDC:

"Art. 6o São direitos básicos do consumidor: (...) VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;"

Registre-se que a inversão do ônus da prova pode decorrer da lei ('ope legis'), como na responsabilidade pelo fato do produto ou do serviço (
arts
. 12 e 14 do CDC), ou por determinação judicial ('ope
judicis
').

Com efeito, versando a controvérsia da lide sobre vícios ocultos de construção, se faz necessário, assim, a inversão “Ope Legis”, eis que incumbe ao fornecedor demonstrar que o serviço foi prestado sem nenhum tipo de defeito (
arts
. 12 e 14, CDC).

A Jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E
MATÉRIAS
POR DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. DECISÃO QUE INVERTEU O ÔNUS DA PROVA. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. SUSTENTADA INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO E IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. TESE AFASTADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA DO DIREITO DE EVICÇÃO DO
TERRENO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. ESTABELECIMENTO DE OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS ENTRE AS PARTES. FORMAÇÃO DE CADEIA DE CONSUMO. RÉ FORNECEDORA DO SERVIÇO DE CONSTRUÇÃO CIVIL. INSURGÊNCIA QUANTO A APLICABILIDADE DO CDC ENTRE PARTICULARES. INSUBSISTÊNCIA. APLICAÇÃO PLENA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PARA NEGÓCIOS CELEBRADOS ENTRE PARTICULARES. RELAÇÃO DE CONSUMO CARACTERIZADA. VÍCIOS NO IMÓVEL. DEMONSTRADA HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DA PARTE AUTORA QUE JUSTIFICA A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. EXEGESE ART. 6o, VIII, DO CDC. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - AI: 40331534920198240000 Jaraguá do Sul 4033153-49.2019.8.24.0000, Relator:
Haidée
Denise
Grin
, Data de Julgamento: 09/07/2020, Sétima Câmara de Direito Civil)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. ÔNUS DA PROVA. INVERSÃO DECORRENTE DE LEI. O ônus da prova, quando tiver sido alegado defeito de construção é, por imposição do próprio legislador, da parte adversária (art. 12, § 3o, do CDC) (Precedentes). AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - AI: 02420338020188090000, Relator: CARLOS HIPOLITO ESCHER, Data de Julgamento: 20/07/2018, 4a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 20/07/2018) (destaquei)

Isto posto, com fundamento nos
arts
. 12 e 14, do Código de Defesa do Consumidor, determino a inversão do ônus da prova. Por força desta decisão, intime-se às partes para especificação de provas, no prazo de 15 dias, justificando-as, sob pena de indeferimento.

Assento que, por lógico, os custos das provas que vieram a ser produzidas nos autos deverão ser adiantados pela parte requerida – a exemplo de honorários periciais, se for o caso.

Acrescento que, nada sendo requerido no prazo supra assinalado, o feito será julgado no estado em que se encontra.

Declaro o feito saneado
.

Intimem-se a todos desta decisão e tornem os autos conclusos somente após o decurso do prazo para interposição de eventuais recursos.

[Grifos
nossos]

A agravante apresenta minuta recursal (ID
230733198
) na qual sustenta
, preliminarmente,
a seguinte tese:

Teoria da taxatividade mitigada do Rol do art. 1.015 do Código de Processo Civil

No mérito, a agravante sustenta as seguintes teses:

Ilegitimidade passiva

Inépcia da inicial

Prescrição

Desacerto na inversão do ônus da prova

O pedido de tutela de urgência recursal foi indeferido, nos termos da Decisão Interlocutória de ID
231447652
, proferida por este Relator.

A agravada, por sua vez, apresente contraminuta recursal (ID
237192187
) na qual sustenta a seguinte preliminar:

Agravo manifestamente inadmissível: ausência de previsão legal no rol taxativo do art. 1.015 do Código de Processo Civil

No mérito, a
agravado rebate
as alegações da parte agravante.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (
Decisão (32612010)
, e preparo efetuado, nos termos da certidão de ID
230762194
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

AUTOS DE ORIGEM:

1011943-05.2023.8.11.0003

AGRAVANTE(S):

TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO(S):

FLAVIA FIGUEIRA AVENA HORI

VOTO
– PRELIMINAR

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

1.
Teoria da taxatividade mitigada do Rol do art. 1.015 do Código de Processo Civil
e
Agravo manifestamente inadmissível: ausência de previsão legal no rol taxativo do art. 1.015 do Código de Processo Civil

O Agravante aponta que deve ser aplicada a t
eoria da taxatividade mitigada do
r
ol do art. 1.015 do Código de Processo Civil
para ser conhecido e provido o presente Agravo de Instrumento.

A Agravada aponta que o presente recurso é inadmissível, visto a ausência de previsão legal para justifica o reexame da decisão de primeiro grau.

Pois bem.
Como se sabe, antes do exame do mérito, deve ser verificado se o recurso preenche os requisitos indispensáveis à sua admissibilidade, entre os quais se insere as hipóteses de cabimento do recurso.

A parte agravante busca por meio do presente recurso, reformar a decisão que
rejeitou as preliminares de
ilegitimidade passiva
,
inépcia da inicial
,

prescrição
e
o comando judicial
que
reconheceu a hipossuficiência técnica da parte Agravada e
determinou
inversão do ônus da prova.

Na espécie, de acordo com o novo sistema recursal, são recorríveis por agravo de instrumento apenas as decisões interlocutórias previstas no rol taxativo dos incisos do artigo1.015doCódigo de Processo Civil, ou em outros casos expressamente referidos em leis esparsas.

A propósito:

Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I -
tutelas
provisórias;

II -
mérito
do processo;

III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem;

IV -
incidente
de desconsideração da personalidade jurídica;

V -
rejeição
do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação;

VI -
exibição ou posse
de documento ou coisa;

VII - exclusão de litisconsorte;

VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio;

IX -
admissão ou inadmissão
de intervenção de terceiros;

X -
concessão, modificação ou revogação
do efeito suspensivo aos embargos à execução;

XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o;

XII - (VETADO);

XIII - outros casos expressamente referidos em lei.

Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.

Assim, da leitura do rol de incisos do art.1.015doCPC, infere-se que
parte do
teor da decisão hostilizada não rende ensejo à imediata recorribilidade, pelo menos no tocante à interposição do recurso de agravo de instrumento que, como cediço, não prevê a hipótese de cabimento de decisão que indeferemandado de averbação.

De outra via, não se desconhece que o c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais
n.o
1.704.520/MT e 1.696.396/MT, sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou entendimento de que o rol do art. 1.015 do CPC/2015 é de taxatividade mitigada, admitindo-se a interposição de agravo de instrumento desde que verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento posterior.

Nesse contexto, à vista da nova regra processual civil que consagra o princípio da tipicidade e a irrecorribilidade imediata (ou diferida) das decisões interlocutórias, a decisão de saneamento e organização do processo, é, em sua maior parte, irrecorrível por agravo de instrumento, ressalvada o tópico que se refere à distribuição do ônus da prova, tal como previsto no art. 357, III, c/c art. 1.015, XI, do CPC, e em casos em que o
decisum
recorrido produz efeitos imediatos de sorte que a espera por eventual reforma no julgamento da apelação torna impossível ou de difícil ocorrência o retorno ao estado anterior
.

Sob essa premissa, inexiste urgência capaz de justificar a mitigação da taxatividade prevista no atual regramento processual
e que exija que seja reavaliada pelo órgão colegiado a rejeição das teses
ilegitimidade passiva
,
inépcia da inicial
e

prescrição
. Explico.

A
questão da legitimidade ou não da
vendedora
para figurar no polo passivo depende de dilação probatória, também incompatível com a estreita via do agravo de instrumento.

A propósito, a matéria encontra jurisprudência consolidade no STJ:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 11 e 489 DO CPC NÃO CONFIGURADA. ART. 1.015, II, DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO. 1. Não se verifica a apontada ofensa aos
arts
. 11 e 489 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem julgou integralmente a lide e solucionou a controvérsia. Não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram. Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução. 2.
O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça de que descabe interpor Agravo de Instrumento contra decisão interlocutória que versa sobre ilegitimidade passiva, pois essa matéria não faz parte do rol de hipóteses do artigo 1.015 do CPC/2015
. Nesse sentido:
AgInt
no
AREsp
1.063.181/RJ, Rel. Ministra
Assusete
Magalhães, Segunda Turma,
DJe
24/9/2019. 3. Além disso, vale destacar que a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.704.520/MT (Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
DJe
de 19/12/2018), submetido ao rito do art. 1.036 do CPC/2015, firmou tese no sentido de que "O rol do art. 1.015 do CPC é de taxatividade mitigada, por isso admite a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação" (Tema 988). 4. Na hipótese, o Tribunal de origem consignou que "a questão aqui discutida não implica, em especial, em urgência na apreciação" (fl. 324, e-STJ). Assim, observa-se que o reexame do acórdão recorrido, em confronto com as razões do Recurso Especial, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 5. Por fim, a apontada divergência deve ser comprovada, cabendo a quem recorre demonstrar as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com indicação da similitude fática e jurídica entre eles. Indispensável a transcrição de trechos do relatório e do voto dos acórdãos recorrido e paradigma, realizando-se o cotejo analítico entre ambos, com o intuito de bem caracterizar a interpretação legal divergente. O desrespeito a esses requisitos legais e regimentais (art. 1.029, § 1o, do CPC/2015 e art. 255 do RI/STJ), como o que se afigura no presente caso, impede o conhecimento do Recurso Especial com base na alínea c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. 6. Agravo Interno não provido. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1989620 SP 2021/0305211-3, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/04/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação:
DJe
25/04/2022) – Grifo Nosso

Em igual sentido, é a alegação de inépcia de inicial, a qual também não merece ser desafiada por Agravo de instrumento, visto que
uma vez que
ocorra
o
saneamento do feito
,
nos termos do art. 357, do CPC, as questões são passíveis de questionamento em eventual recurso de apelação.

Assim, é como entende o C. STJ:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO QUE REJEITOU PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA DA INICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ART. 1.015 DO CPC. NÃO CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido
encontra-se
em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2. Agravo interno desprovido". (
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
no 1.957.987/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023,
DJe
de 7/6/2023)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1. CABIMENTO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. ROL DO ART. 1.015 DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE PARA A DISCUSSÃO SOBRE ILEGITIMIDADE DE PARTE. PRECEDENTE DESTA CORTE SUPERIOR. 2. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. NATUREZA PRECÁRIA E PROVISÓRIA DO DECISUM QUE, EM REGRA, NÃO AUTORIZA A INTERPOSIÇÃO DO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 735/STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 3. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. NÃO INCIDÊNCIA, NA ESPÉCIE. 4. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Para a questão envolvendo a legitimidade de parte, percebe-se que a interpretação do art. 1.015 do novo Código de Processo Civil foi limitativa, entendendo-se que ela não estaria prevista no rol do referido dispositivo. Sendo assim, deve a decisão ser alterada no ponto. 2. É pacífico o entendimento desta Corte de que, em regra, não cabe recurso especial contra decisão proferida em liminar ou antecipação de tutela, seja para deferi-la, seja para negá-la, na linha do entendimento contido na Súmula n. 735 do Supremo Tribunal Federal. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do NCPC, devendo ser analisado caso a caso. 4. Agravo interno improvido". (
AgInt
no
AREsp
no 1.626.949/MG, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022,
DJe
de 29/4/2022 - grifou-se)

Em igual sentido, não prospera a alegação de que o não reconhecimento da prescrição em decisão saneadora deve ser impugnada por Agravo de instrumento, visto inexistir também nesse caso a urgência que autorize a mitigação da taxatividade do artigo 1.015 do CPC.

Do mesmo modo,
não ficou demonstrada a impossibilidade ou dificuldade do Agravante em debater a pertinência ou não dos seus pedidos rejeitados na decisão de saneamento
em eventual recurso em face da sentença meritória.

Ou seja,
mesmo com a manutenção da decisão recorrida, é possível a análise da questão em sede de
A
pelação, sem restar inútil ou prejudicada a referida apreciação. Sobre o tema:

“As decisões interlocutórias que não puderem ser impugnadas pelo recurso de agravo de instrumento não se tornam irrecorríveis, o que representaria nítida ofensa ao devido processo legal. Essas decisões não precluem Essas decisões não precluem, devendo ser impugnadas em preliminar de apelação ou nas contrarrazões desse recurso, nos termos do art. 1.009, § 1o, do Novo CPC”. (Novo Código de Processo Civil - Lei 13.105/2015, 2a ed., 2015, p. 579).

Assim, diante do quadro exposto, em que a decisão agravada não desafia qualquer urgência ou perecimento do direito da parte recorrente, verifica-se que
parte d
o presente recurso não deve passar do juízo de admissibilidade
, motivo pelo qual deixo de conhecer
os pedidos de reconhecimento de
i
legitimidade passiva
, i
népcia da inicial
e p
rescrição
, ante a inadmissibilidade do Agravo de instrumento sobre estes pleitos.

É como voto.

VOTO –
MÉRITO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Reitero se tratar de
Recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
COM PEDIDO LIMINAR
,

interposto

por
TMI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, contra decisão
interlocutória, de saneamento do processo,
proferida (ID
.

161379074
– autos de origem - PJE no

1011943-05.2023.8.11.0003
) pelo Juízo da
4a Vara Cível
d
e Rondonópolis
-
MT
que
, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela Cautelar movida por
FLAVIA FIGUEIRA AVENA
,

rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e prescrição.

Em suas razões recursais, a Agravante
sustenta sua ilegitimidade passiva, afirmando que não é construtora ou incorporadora do imóvel, mas apenas vendedora
, motivo pelo qual não pode responder pela ação indenizatória na origem, e, por isso,
deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva no presente feito
.

Da mesma forma, aponta que a decisão interlocutória proferida na origem deve ser reformada para reconhecer a inépcia da inicial, visto que

à exordial
falta de clareza nos pedidos
, bem como por estar desacompanhada
de laudo técnico que fundamente os reparos solicitados.

A agravante também argumenta que a pretensão da
Agravada
está prescrita, baseando-se o CDC não é aplicável ao caso,
mas sim o que dispõe
as normas da ABNT aplicáveis aos prazos de garantia
, notadamente por, segundo ela, a A
gravante não ser fornecedora nos termos do CDC, mas apenas intermediária de um negócio imobiliário.

Assevera que
a inversão do ônus da prova determinada pelo juízo de origem
deve ser afastada
, sustentando que não há justificativa para tal, especialmente porque a
A
gravada não especificou de forma clara os vícios ou reparos necessários.

Por fim, a
A
gravante requer o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, permitindo à autora alterar a inicial para incluir o real responsável, o reconhecimento da inépcia da petição inicial, a extinção do processo com base na prescrição e a reforma da decisão quanto à inversão do ônus da prova, aplicando as regras clássicas do artigo 373 do CPC.

Lado outro, a Apelada

argumenta que o Agravo de instrumento interposto pela TMI Investimentos Imobiliários Ltda é inadmissível, pois não se enquadra nas hipóteses previstas no rol taxativo do artigo 1.015 do Código de Processo Civil (CPC). Além disso, menciona que a teoria da taxatividade mitigada não se aplica ao caso, uma vez que não há urgência que justifique sua aplicação.

No mérito, defende a manutenção da decisão de primeira instância, argumentando que a Agravante é responsável solidária na cadeia de fornecimento imobiliário, conforme a Lei de Incorporações (Lei no 4.591/64) e o Código de Defesa do Consumidor (CDC), sendo que a responsabilidade do incorporador não se extingue com a entrega das unidades, abrangendo, também, a solidez e segurança da edificação.

Assevera que em relação à alegação de inépcia da inicial esta deve ser afastada, pois a petição inicial é adequada, atende aos requisitos do artigo 330, § 1o, do CPC e permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.

Aponta inexistir prescrição a ser reconhecida no presente feito, afirmando
que o prazo quinquenal do CDC é aplicável, bem como que a contagem do prazo se inicia a partir do conhecimento do dano.

Em arremate, requer a negativa de prosseguimento ao agravo de instrumento, por não se tratar de hipótese prevista no artigo 1.015 do CPC e pela inaplicabilidade da teoria da taxatividade mitigada. Subsidiariamente, pugna pela manutenção da decisão de primeira instância, considerando a ausência de fundamentação plausível para as alegações de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e prescrição.

Passo à análise
da tese meritória
.

Desacerto na inversão do ônus da prova

Em suas razões do Agravo de Instrumento, o Recorrente aponta
a inversão do ônus da prova
na forma
determinada pelo juízo de origem deve ser afastada
.

Com arrimo no que preleciona os artigos
357, III,
e
art. 1.015, XI, do CPC
e c
onforme já mencionado no tópico anterior, a discussão acerca da dinâmica do ônus da prova trata-se de matéria passível de discussão em agravo de instrumento, motivo pelo qual passo à análise da questão trazida pelo recorrente.

Na origem, o juízo reconheceu a possibilidade de inversão do ônus probatório por visualizar no presente caso, a ocorrência de relação de consumo entre as partes que firmaram
Contrato Preliminar de Venda e Compra de imóvel Urbano e outras estipulações
(ID.
117878830
– PJE 1o Grau –
1011943-05.2023.8.11.0003
).

De início, é importante ressaltar que, ao contrário do alegado pela A
gravante
, o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Nesse sentido, colaciono o
s
seguinte
s
julgado
s
:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC E LEI DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO DE RECEBER AS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da
controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos
arts
. 489 e 1.022 do CPC. 2.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Precedentes.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito" (
AgInt
no
AREsp
n. 2.287.231/RJ, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023,
DJe
de 17/5/2023). Agravo interno improvido. (
AgInt
no
AREsp
n. 2.272.454/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 4/3/2024,
DJe
de 6/3/2024.)

(grifo nosso)

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Conforme enunciado da sumula n. 543 do STJ ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. No caso, há expressa menção no contrato de que o pagamento é ônus da vendedora.

É devida a multa expressamente prevista no contrato quando comprovada a culpa da vendedora.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC. (TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022).
(grifo nosso)

Logo, a
facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova

é direito subjetivo dos consumidores e opera-se
a partir do deferimento
em juízo quando constatada verossimilhança das alegações ou hipossuficiência para produção de provas.

No presente caso, o deferimento da inversão do ônus da prova se deu em razão da relação existente entre as partes,
a qual impõe a
necessidade de o vendedor demonstrar que inexist
em

defeitos
ocultos no imóvel vendido,
além de ser um
reflexo da responsabilidade por
eventual
vício do produto e em razão do seu maior
conhecimento técnico
acerca do bem.

Desse modo, se mostra acertada a
decisão de saneamento do feito
que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso que
discute sobre possível vícios em imóvel objeto de contrato de compra e venda.

Conclusão

Por essas razões, conheço
parcialmente
o recurso de Agravo de Instrumento, e,
nesta parte
,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se, na integralidade, a r. decisão fustigada.

Por se tratar de recurso contra decisão interlocutória sem prévia fixação de honorários em primeira instância, deixo de condenar a parte agravante ao pagamento das verbas sucumbenciais.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/01/2025