Tribunal: TJMT
Processo: 1001499-51.2021.8.11.0012
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-12
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:
Direito Civil E Processual Civil. Apelações Cíveis. Ação De Despejo. Cobrança De Aluguéis. Danos Morais. Contrato Verbal De Locação Não Comprovado. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. O casal Schneider ajuizou 03 (três) ações em desfavor do casal Costa: (i) despejo por inadimplência em suposto contrato verbal de locação; (ii) cobrança de aluguéis e indenização; e (iii) reparação por danos morais.
2. Alegaram que os réus não pagaram as parcelas de financiamento imobiliário que seriam equivalentes ao valor do aluguel, e que se recusaram a desocupar o imóvel.
3. Os réus afirmaram que são os verdadeiros proprietários, tendo utilizado o nome dos autores apenas para viabilizar o financiamento bancário, o qual foi quitado.
II. Questão em discussão
4. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a existência de contrato verbal de locação; (ii) a legitimidade da posse dos réus; e (iii) a ocorrência de dano moral decorrente da ocupação do imóvel.
III. Razões de decidir
5. A existência do contrato verbal de locação não foi comprovada pelos autores, que não apresentaram documentos ou testemunhos consistentes.
6. A prova testemunhal e documental evidenciou que os réus utilizaram os nomes dos autores apenas para obtenção de financiamento, tendo quitado integralmente o imóvel.
7. A posse decorreu de acordo entre as partes, afastando a configuração de esbulho e, consequentemente, a existência de dano moral.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "A ausência de prova de contrato verbal de locação inviabiliza pedido de despejo e cobrança de aluguéis, sendo legítima a posse decorrente de acordo entre as partes para viabilizar financiamento habitacional".
____________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, 122, 167, §1o, I, 186, 884; CPC, arts. 55, §1o, e 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.251.891/ES.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001499-51.2021.8.11.0012
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LUCIA SCHNEIDER - CPF: 604.936.230-00 (APELANTE), RODRIGO NOGUEIRA MACHADO - CPF: 952.217.000-34 (ADVOGADO), OSMAR ANTONIO SCHNEIDER - CPF: 212.885.260-91 (APELANTE), LUIZ HENRIQUE DA COSTA - CPF: 327.550.401-06 (APELADO), FABIANA MENDES COELHO - CPF: 692.457.031-34 (ADVOGADO), MADALENA DA COSTA - CPF: 461.862.200-87 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil. Apelações Cíveis.
Ação De Despejo
.
Cobrança De Aluguéis
. Danos Morais. Contrato Verbal De Locação Não Comprovado.
Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
O casal
Schneider ajuiz
ou

03 (
três
)
ações
em desfavor do casal
Costa: (i) despejo por inadimplência em suposto contrato verbal de locação; (
ii
) cobrança de aluguéis e indenização; e (
iii
) reparação por danos morais.

2.
Alegaram que os réus não pagaram as parcelas de financiamento imobiliário que seriam equivalentes ao valor do aluguel, e que se recusaram a desocupar o imóvel.

3.
Os réus afirmaram que são os verdadeiros proprietários, tendo utilizado o nome dos autores apenas para viabilizar o financiamento bancário, o qual foi quitado
.

II. Questão em discussão

4
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a existência de contrato verbal de locação; (
ii
) a legitimidade da posse dos réus; e (
iii
) a ocorrência de dano moral decorrente da ocupação do imóvel.

III. Razões de decidir

5. A existência do contrato verbal de locação não foi comprovada pelos autores, que não apresentaram documentos ou testemunhos consistentes.

6. A prova testemunhal e documental evidenciou que os réus utilizaram os nomes dos autores apenas para obtenção de financiamento, tendo quitado integralmente o imóvel.

7. A posse decorreu de acordo entre as partes, afastando a configuração de esbulho e, consequentemente, a existência de dano moral.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "
A ausência de prova de contrato verbal de locação inviabiliza pedido de despejo e cobrança de aluguéis, sendo legítima a posse decorrente de acordo entre as partes para viabilizar financiamento habitacional
"
.

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 104, 122, 167, §1o, I, 186, 884; CPC,
arts
. 55, §1o, e 373, I.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ,
AgInt
no
AREsp
1.251.891/ES.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1001499-51
.20
21
.8.11.00
12

Trata-se de
Recurso de Apelação interposto por
Lúcia Schneider
e
Osmar Antônio Schneider

e
m virtude da sentença proferida pela Juíza da 2a Vara da Comarca de Nova Xavantina/MT, que julgou improcedentes os pedidos formulados na
Ação Declaratória
d
e Existência
d
e Contrato Verbal
d
e Locação
c/c
Cobrança
e
Indenização
p
or Aluguéis

ajuizada em face de
Luiz Henrique da Costa
e
Madalena da Costa
.

De proêmio, a Juíza r
econheceu
a
conexão
desta ação
com as ações no
0000437-37
.20
14
.8.11.0012 (ação de
despejo
) e no 1001631-11.2021.8.11.0012 (indenização por danos morais),
e proferiu
julgamento conjunto para evitar decisões conflitantes.

Diante da improcedência do pedido inicial de despejo, os Apelantes
foram compelidos a arcar o ônus
da
sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em
10% (dez por cento) sobre o valor da causa,
cuja
exigibilidade
foi
suspensa por ser
em
beneficiári
os
da gratuidade da justiça.

Incon
formados, os Apelantes
alegaram ter celebrado com os Apelados
suposto contrato verbal de locação
,
por
tempo indeterminado, referente ao imóvel da matrícula no 11.181 do CRI de Nova Xavantina
.

A
firma
ra
m ser os legítimos proprietários do imóvel objeto das ações, conforme registro público
em Cartório de Imóveis
, com base no art. 1.245 do Código Civil e art. 1o da Lei 6.015/73, além de comprovarem aquisição mediante contrato com a C
aixa
E
conômica
F
ederal, com o
pagamento d
a
entrada
mais o saldo f
inancia
d
o.

Sustenta
ra
m que havia contrato verbal com os
A
pelados, c
ujo
valor locatício equival
ia
à parcela do financiamento.

Aduziram que
os
Apelados
deixaram de pagar os aluguéis após o término de contrato de financiamento firmado pelos
Apelantes
com a Caixa Econômica Federal
,
o que teria motivado a notificação para desocupação do imóvel (art. 27 da Lei 8.245/91).

Disseram que, embora n
otificados extrajudicialmente para exercerem o direito de preferência ou desocuparem o imóvel, os
Apelados
não se manifestaram, o que motivou o ajuizamento da demanda
e o pedido de
cobrança dos
aluguéis
pendentes desde novembro/2013
, até a data da efetiva
desocupação.

Impugnaram a versão dos Apelados, e que não cederam o nome para empréstimo
, bem como que o registro dominial, por si só, é suficiente para comprovar a propriedade do imóvel.

Forte nesses argumentos, pediram a reforma da sentença, a fim de julgar procedente o pedido de
pagamento dos aluguéis atrasados, a contar de novembro/2013 até a data da desocupação
.

As contrarrazões foram anexadas no ID
29
9668010
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Na origem,
Lúcia Schneider
e
seu esposo
Osmar Antônio Schneider
ajuizaram
03 (
três
)
ações
em desfavor de

Luiz Henrique da Costa
e
Madalena da Costa
, sendo
:

Ação de Despejo

n.
0000437-37.2014.8.11.0012: alegaram contrato
verbal
de locação do imóvel
localizado
n
a Av. Brasil, no 341,
em
Nova Xavantina
/MT
, registrado sob a
matrícula no 11.181
do CRI de Nova Xavantina
, atrelado ao valor das parcelas de financiamento firmado pelos
demandantes
com a Caixa Econômica Federal.

Sustentaram
que
, em
diversos momentos
,
os Apelados não
adimpl
iram o valor das parcelas do financiamento, o que deu causa
à negativação do nome dos Apelantes em cadastros de maus pagadores, inclusive com a notificação feita pela
instituição bancária para quitar a dívida pendente em janeiro/2013
.

Acrescentaram que o financiamento
habitacional
foi quitado
pelos supostos locatários em novembro/2013 e, a partir de então, deixaram de repassar o valor dos
aluguéis
(mas não disseram qual seria o montante combinado para a locação).

Diante dessa situação, os Apelantes resolveram judicializar a questão e
pedir a retomada do imóvel.

J
untaram
apenas
a cópia matrícula n. 11.181 do CRI de Nova Xavantina
.

Ação Declaratória de Existência de Contrato de Locação c/c Cobrança e Indenização

n.
1001499-51.2021.8.11.0012: reafirmaram a relação locatícia
(verbal)
.

Disseram que, e
m agosto de 2013, notificaram os
Apelados
da
intenção de vender o imóvel, conferindo-lhes direito de preferência e prazo para desocupação.

Arguiram que, diante do silêncio, propuseram esta demanda com o objetivo de cobrar alugu
é
is vencidos desde novembro/2013
até a data da efetiva desocupação
.

Ação de Indenização por Danos Morais

n.
1001631-11.2021.8.11.0012: sustentaram
ter
adquiri
do
o imóvel para futura moradia, mas
teriam sido
impedidos de usá-lo, o que lhes causou sofrimento.
Em razão disso, pediram
a reparação civil
por supostos
danos morais.

Em suas defesas, os Apelados
alega
ram

ser
os verdadeiros proprietários do imóvel desde 1994.

Segundo
afirmado
, tomaram empréstimo
no montante
de R$ 9.000,00
(
nove mil reais)
com
a Apelante
Lúcia Schneider
para completar a compra, mas, por restrições, não conseguiram financiar o imóvel diretamente.

Disseram que, a
pós tentativas frustradas de
obter o numerário para quitação da casa
com terceiros,
firmou acordo verbal com os Apelantes, que
emprestar
am
seus nomes para viabilizar o financiamento junto à Caixa, firmado em 1
.
998, com prazo até 2
.
013.

A
legam que sempre pagaram as prestações
bancárias
, inclusive com renegociação em caso de atraso.

No decorrer da instrução, os Apelados
anexaram
a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel
em disputa, cujo vendedor é o Sr.
Gilson Paulo Costa

e sua esposa
Sonia Beatriz de Oliveira Costa

e compradores os Apelados.
A negociação foi celebrada no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) – ID 298295899 (pág. 73/74).

Saliento
que
o
nome dos
vendedor
es

Gilson e Sônia

consta do registro dominial como a
s
pessoa
s
que
transferi
ram

a titularidade para o nome do casal Apelante.

Os Apelados, também, apresentaram
o Contrato de Financiamento Habitacional, celebrado em
14/10/1998
, no valor de R$
34.000,00 (trinta e quatro mil reais), sendo R$ 13.000,00 (treze mil reais) pagos no ato da assinatura do contrato e o saldo de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) financiados em
180 (cento e oitenta) meses de R$ 273,90 (duzentos e setenta e três reais e noventa centavos)
, com
início em 14/11/1998
, bem anexaram os comprovantes de pagamento das parcelas e renegociações
.

Durante a instrução, foram ouvidas várias testemunhas.

Ant
es de encerrada a fase instrutória
na Ação de Despejo
, os Apelantes ajuizaram
esta
demanda

e
a de
n.
1001631-11.2021.8.11.0012
e, em complemento, foram produzidas novas provas (documentais e orais)
.

Diante da conexão probatória e da identidade de causa de pedir,
apresentadas as alegações finais em todos os processos associados,
as três ações foram analisadas de forma integrada pel
a

J
uíz
a
de
primeiro grau
, o que se revel
ou
adequado e em consonância com o art. 55, §1o, do CPC.

Na origem, a
Juíza
sentenciante
julgou improcedentes
os pedidos feitos em
todas as
três
ações
.

Particularmente n
est
a
ação
declaratória
e de cobrança de aluguéis
, f
undamentou que propalado o
contrato
verbal
de locação não foi comprovado, e que a prova documental e testemunhal favorecia a tese dos
Apelados,
de que houve
mero
empréstimo de nome para
viabilizar
financiamento bancário

no sistema de
habitação
.

Explic
it
ou que a
s testemunhas ouvidas não corroboraram a existência do contrato verbal.
E a
única
testemunha
arrolada pel
os
Apelantes
,
Sra.
Iloine
Elisa Schneider
, apresentou informações genéricas, imprecisas e incongruentes com os documentos do processo.

Lado outro, expôs que a
versão dos
Apelados
foi considerada consistente e confirmada por elementos probatórios relevantes
, como por exemplo,
o depoimento da
testemunha
Jose Campos Sobrinho
, oficial do cartório,
que
confirmou a cadeia dominial e o histórico de financiamento para quitação de dívida anterior com
a Apelante
Lúcia Schneider
.

Destacou que
o relato d
o
Apelado de
que os nomes dos
Apelantes
foram utilizados
apenas
para viabilizar financiamento
e que sempre foram os verdadeiros proprietários
foi corroborado p
elo conjunto
pro
batório
, tais com o
s
d
epoimentos de
Gilson Paulo Da Costa
e
Nereu Neri Zuffo
,
os quais
reforçaram que não havia contrato de locação,
e
sim acordo informal para viabilizar aquisição do imóvel por meio de terceiro.

A
Juíza

a quo
, também, deu
desta
que para o fato de q
ue não h
á
prova de que o pagamento das prestações do financiamento fosse, na verdade, pagamento de aluguel.
E que nã
o h
á
comprovação de pagamentos mensais de aluguel diretamente aos
Apelantes
.

Inconformados, os Apelantes recorreram em todos os feitos
e, e
m resumo, redarguiram as mesmas teses suscitadas na
origem.

Logo, a
análise
recursal
abordará
, de forma
conjunta
,
os três pedidos recursais, dada a sim
ilitud
e dos fatos
e
fundamentos
.

O cerne da controvérsia reside na suposta existência de contrato verbal de locação, alegado pelos
Apelantes
como base para cobrança de aluguéis e pedido de despejo. Todavia, o conjunto probatório é
firme e convincente
,
converg
indo
para a inexistência de qualquer avença locatícia.

Nos termos do art. 104 do Código Civil, a validade dos contratos, inclusive os verbais, exige agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma não proibida por lei. Porém, a existência do contrato
,
especialmente quando não reduzido a termo
,
deve ser efetivamente comprovada (art. 373, I, CPC), o que não se verificou no caso dos autos.

A única testemunha dos
Apelantes
,
Sra.
Iloine
Schneider
, prestou depoimento vago, sem identificar valor certo, datas, ou confirmar a existência de relação locatícia. Não houve qualquer documento, extrato bancário ou recibo que comprovasse a contraprestação
, muito menos que o valor da parcela do financiamento seria a importância “combinada” para o aluguel
.

Lado
outro
,
os
Apelados
apresentaram prova
s
de pagamentos das parcelas do financiamento
celebr
ado em nome dos
Apelantes
, bem como recibo de depósito bancário realizado na conta
da empresa da
Apelante
Lúcia

Schneider
-
Algo a Mais Confecções Ltda.
, a título de quitação de débito anterior
de
R$ 9.000,00
(nove mil reais
).

O depoimento do
Apelado
Luiz Henrique

da Costa
, além de coerente, foi corroborado por diversas testemunhas, inclusive o titular do Cartório de Registro de Imóveis,
Sr.
Jose Campos Sobrinho
,

o qual reconheceu a cadeia dominial legítima do bem desde a década de 90 em nome dos
Apelados
, sendo a matrícula transferida aos
Apelantes
tão somente para viabilizar o financiamento.

Portanto, ausente o fato constitutivo do direito alegado pelos
Apelantes, e n
ão havendo contrato de locação,
é absolutamente
inviável o pedido de cobrança de aluguéis ou despejo, sob pena de enriquecimento sem causa, o que o ordenamento jurídico repudia (art. 884 do CC).

Quanto à simulação e de financiamento em nome dos Apelantes, a
inda que a matrícula esteja em nome d
estes (
apelantes
)
, o contexto fático e probatório autoriza o reconhecimento da simulação relativa, admitida no art. 167, §1o, I, do CC, quando o negócio celebrado oculta a verdadeira natureza da relação jurídica.

A doutrina de Washington de Barros Monteiro ensina que “
a simulação é anulável sempre que restar demonstrado
que as partes ocultaram a real vontade sob o manto de aparente legalidade
”.

Na espécie, o
objetivo declarado dos
Apelados
foi obter financiamento
usando

o nome
dos
Apelantes
, tendo estes expressamente consentido com a operação.

A jurisprudência admite,
de modo
excepcional, a desconsideração da titularidade formal quando demonstrada fraude, simulação ou acordo diverso à aparência do registro.

A título de ilustração:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALSIDADE NA PROCURAÇÃO PÚBLICA PARA TRANSFERÊNCIA DO BEM. SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO ANTERIOR. CONTRATANTE DE BOA-FÉ. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA.

- Embora a transmissão do imóvel tenha ocorrido por meio de procuração falsa, no caso concreto, há de se observar que a propriedade do suposto outorgante se baseou em negócio simulado,
encobrindo a verdadeira propriedade do suposto outorgado

- A simulação é considerada causa de nulidade absoluta do negócio jurídico, insuscetível de prescrição ou decadência

- Cabível a aplicação da Teoria da Aparência que considera que a compra e venda foi realizada pelo verdadeiro proprietário do bem, visando proteger aqueles que agiram de boa-fé nas relações contratuais.

- "5. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.

5.1. Possibilidade de aplicação às transações de bens imóveis, em razão das excepcionalidades demonstradas pelas instâncias ordinárias. Entendimento firmado por esta Quarta Turma no julgamento dos
AgInts
nos
AREsps

n.
737.757/ES, 760.041/ES e 1.258 .778/ES, também relativos ao
Loteamento Santa Terezinha (Vitória/ES). Incidência das Súmulas 83 e 7/STJ."(
AgInt
no
AREsp
n. 1.251.891/ES, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021,
DJe
de 3/11/2021.)

(...)
(
TJ-MG - Apelação Cível: 01308544720128130027
Betim, Relator.: Des.(a) Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 12/03/2024, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/03/2024)
.

Na espécie, está incontroverso que h
ouve cumprimento integral da obrigação pelos
Apelados
, que pagaram as parcelas e quitaram o financiamento
, assim como o valor
tomado
emprestado da Apelante
Lúcia

Schneider

(R$ 9.000,00)
.

Em termos mais claros,
está evidente que
o
vínculo jurídico foi quitado e os
Apelantes
se recusaram a transferir a propriedade, ao arrepio do acordo entabulado, com base exclusiva na literalidade do registro.

A

tese de que a titularidade registral bastaria para impor a desocupação não se sustenta diante da prova produzida
no caso concreto
.

O sistema jurídico brasileiro adota o princípio da realidade sobre a formalidade quando há simulação ou abuso do direito
. Essa é a exegese do
art. 122 do CC.

Ademais, o domínio é atributo que compreende uso, gozo e disposição do bem
, conforme prescrito pelo
art. 1.228 do CC, mas sua má-fé ou desvio de finalidade pode ser arguido em juízo, como o foi
por parte dos Apelados
.

No caso
, a

J
uíz
a

a quo
enfrentou
, de forma suficiente e
detalhada
,
todas as alegações
das partes
, não havendo
raz
ão que dê ensejo
à
modificação do seu entendimento
.

Portanto, é de rigor a confirmação da
s
sentença
s
prolatadas na

Ação de Despejo

n.
0000437-37.2014.8.11.001
2 e na
Ação Declaratória de Existência de
Contrato de Locação c/c Cobrança
e Indenização

n.
1001499-51.2021.8.11.0012
.

P
elo mesmo
motivo, o pedido formulado na terceira e última demanda –
Ação de
Indenização por Danos Morais
n.

1001631-11.2021.8.11.0012

–

também
não merece guarida.

Com efeito, a
reparação por danos morais exige prova de ofensa a direito da personalidade ou à esfera extrapatrimonial
, conforme inteligência do
art. 186 do CC.

No caso, a ocupação do imóvel decorreu de acordo prévio, com ciência e anuência dos
Apelantes
.
Vale dizer, nã
o houve esbulho, ameaça, violência ou resistência ilegal à posse.

Nessa perspectiva fática,
não há falar
em danos morais em hipóteses de posse decorrente de acordo anterior, ainda que informal
. Isto é, a
simples ocupação de imóvel, quando autorizada, afasta a configuração de esbulho e, por consequência, de ato ilícito gerador de dano moral
indenizável
.

Portanto, não há
retoques a serem feitos na sentença
de
improced
ência d
o pleito indenizatório
.

Feitos esses esclarecimentos,

nego provimento
às apelações interpostas por
Lúcia Schneider
e
Osmar Antônio Schneider
e
manten
h
o in
alterada
as sentenças proferidas nos
03 (
três
)
processos
associados
, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

De conseguinte, considerando que os Apelantes foram vencidos em todas as demandas, majoro os h
onorários advocatícios
para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa; no entanto, mantenho suspensa a exigibilidade por serem beneficiários da justiça gratuita
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2025