Tribunal: TJMT
Processo: 1000610-71.2021.8.11.0053
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2025-12-09

Ementa:
APELANTE(S): CAROLINA TOPA DA SILVA
APELADO(S): ESPÓLIO DE EDGARD GONÇALVES e outros
EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO. DOCUMENTO INSUFICIENTE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel urbano, formulado por Maria Rodrigues da Silva, ora substituída processualmente pela apelante, sob o fundamento de ausência de prova da quitação do preço.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se se a procuração em causa própria apresentada é prova suficiente para demonstrar a quitação integral do contrato de compra e venda, requisito indispensável à adjudicação compulsória do imóvel objeto da demanda.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Preliminar de necessidade de citação da herdeira afastada, por ausência de demonstração de impacto no resultado da demanda e já tendo havido manifestação do espólio nos autos.
4. A jurisprudência consolidada exige, para o deferimento da adjudicação compulsória, a demonstração do contrato válido, da quitação integral do preço e da recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva (art. 1.418 do CC e art. 16 do Decreto-Lei no 58/1937).
5. A procuração pública em causa própria, desacompanhada de documentos que comprovem o valor da transação, a forma de pagamento e a efetiva quitação do preço, mostra-se insuficiente para embasar a adjudicação compulsória, ainda que contenha poderes amplos de disposição.
6. Reconhecimento, pela própria apelante, da inexistência de recibos comprobatórios da quitação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "A adjudicação compulsória exige a demonstração inequívoca da quitação integral do preço estipulado no contrato de compra e venda, sendo insuficiente, para esse fim, a simples apresentação de procuração em causa própria desprovida de elementos essenciais do negócio jurídico."
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.418; Decreto-Lei no 58/1937, arts. 16 e 22; Código de Processo Civil, art. 373, I; art. 85, §§ 2o e 11; art. 98, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.489.565/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 05.12.2017; STJ, AgInt no REsp 1694360/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 30.10.2023; TJMT, APL 00077327720108110041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 20.07.2016; TJGO, ApCiv 34766-55.2011.8.09.0006, Rel. Dr. Marcus da Costa Ferreira, j. 24.07.2014.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000610-71.2021.8.11.0053
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MARIA RODRIGUES DA SILVA - CPF: 161.674.901-63 (APELANTE), CAROLINA TOPA DA SILVA - CPF: 038.747.781-00 (APELANTE), EMERSON SANABRIA CARVALHO - CPF: 621.640.741-49 (ADVOGADO), EDSON GONCALVES - CPF: 081.053.081-34 (APELADO), WALMIR CAVALHERI DE OLIVEIRA - CPF: 279.202.599-91 (ADVOGADO), GIOVANA CASSIA NOGUEIRA DOS SANTOS - CPF: 621.400.941-15 (APELADO), ESPÓLIO DE EDGARD GONÇALVES registrado(a) civilmente como EDGARD GONCALVES - CPF: 002.132.411-53 (APELADO), MARIA RODRIGUES DA SILVA - CPF: 161.674.901-63 (TERCEIRO INTERESSADO), EDSON GONCALVES - CPF: 081.053.081-34 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

CAROLINA TOPA DA SILVA

APELADO(S):
ESPÓLIO DE EDGARD GONÇALVES e outros

EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO. DOCUMENTO INSUFICIENTE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel urbano, formulado por Maria Rodrigues da Silva, ora substituída processualmente pela apelante, sob o fundamento de ausência de prova da quitação do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se a procuração em causa própria apresentada é prova suficiente para demonstrar a quitação integral do contrato de compra e venda, requisito indispensável à adjudicação compulsória do imóvel objeto da demanda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Preliminar de necessidade de citação da herdeira afastada, por ausência de demonstração de impacto no resultado da demanda e já tendo havido manifestação do espólio nos autos.

4.
A jurisprudência consolidada exige, para o deferimento da adjudicação compulsória, a demonstração do contrato válido, da quitação integral do preço e da recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva (art. 1.418 do CC e art. 16 do Decreto-Lei no 58/1937).

5
. A procuração pública em causa própria, desacompanhada de documentos que comprovem o valor da transação, a forma de pagamento e a efetiva quitação do preço, mostra-se insuficiente para embasar a adjudicação compulsória, ainda que contenha poderes amplos de disposição.

6
. Reconhecimento, pela própria apelante, da inexistência de recibos comprobatórios da quitação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "A adjudicação compulsória exige a demonstração inequívoca da quitação integral do preço estipulado no contrato de compra e venda, sendo insuficiente, para esse fim, a simples apresentação de
procuração em causa própria desprovida de elementos essenciais do negócio jurídico."

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.418; Decreto-Lei no 58/1937,
arts
. 16 e 22; Código de Processo Civil, art. 373, I; art. 85, §§ 2o e 11; art. 98, § 3o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.489.565/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3a Turma, j. 05.12.2017; STJ,
AgInt
no REsp 1694360/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, j. 30.10.2023; TJMT, APL 00077327720108110041, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 20.07.2016; TJGO,
ApCiv
34766-55.2011.8.09.0006, Rel. Dr. Marcus da Costa Ferreira, j. 24.07.2014.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por CAROLINA TOPA DA SILVA, contra sentença (ID. 326107948 – Autos de Origem no 1000610-71.2021.8.11.0053), proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger-MT, que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel urbano formulado por Maria Rodrigues da Silva, substituída processualmente pela apelante, ao fundamento de ausência de comprovação da quitação do preço, nos autos da Ação de Adjudicação
Compulsória, sob os seguintes fundamentos:

“
Vistos etc.

Cuida-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por Maria Rodrigues Da Silva em face de Edgar Gonçalves, todos qualificados nos autos.

Narra a exordial q
ue
o autor celebrou contrato de compromisso de compra e venda com o requerido referente a um imóvel urbano no loteamento denominado
Jardim Santo Antônio, LOTE 17 QUADRA 04, possuindo 12 metros de frente com a Rua Amazonas; 12 metros de fundos com o lote no 18; 30 metros de lado com o lote no 19 e 30 metros do lado esquerdo com o lote no 15, com área total de 360 m2. O imóvel está matriculado sob o no 07, do Livro 08, folhas 80, verso a 243.

Destaca, que o contrato fora totalmente adimplido e que o requerido não efetivou a transferência do bem para o autor.

Com lastro nestas premissas, postula pela procedência da demanda.

Contestação ao ID 61979201.

Vieram-me os autos conclusos.

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.

Diante da existência de questões preliminares, mister sua análise.

Outrossim, pela desnecessidade de produção de outras demais provas e revelia do requerido, mister o julgamento antecipado da lide, à luz do art. 355, I e II, do Código de Processo Civil.

O pedido inicial improcede.

É cediço que a ação de adjudicação compulsória tem o propósito de substituir a vontade das partes, visando compelir o titular do domínio a transferir ao adquirente a propriedade do bem imóvel.

O art. 1.417 e art. 1.418 do Código Civil disciplinam o regramento da matéria, vejamos: i) a comprovação do negócio jurídico por meio de instrumento público ou particular;
ii
) a não pactuação de cláusula de arrependimento;
iii
) a recusa do vendedor na outorga da escritura; e
iv
) a quitação do preço.

O primeiro requisito mostra patente nos autos, eis que há cópia do contrato particular de compra e venda do imóvel através da procuração.

A prova da quitação não foi providenciada. Foi determinada a intimação do autor para providenciar tal prova (ID 107236931), mas esse nada fez. Conforme ressaltado, a prova da quitação é necessária para análise do pleito de adjudicação, pois sem a prova, não há como se averiguar a eficácia do pagamento.

Assim, entendo que não se mostram presentes os requisitos legais para o pleito inicial.

Neste sentido, é o entendimento do TJMT:

“(...) Não há falar em procedência do pedido de adjudicação compulsória, quando não cumprido o requisito concernente à prova de quitação do preço. (...)”. (N.U 0000332-22.2013.8.11.0036, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/11/2022,
Publicado
no DJE 01/12/2022). (Destaquei).

A procedência assim é mister.

DISPOSITIVO.

Isto posto, e
pelo o
que mais consta dos autos, JULGO IMPROCEDENTE o pedido aforado por Maria Rodrigues Da Silva. Assim, JULGO EXTINTA esta demanda, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do CPC.

Sem custas ou honorários, pois que defiro as benesses da justiça gratuita.

Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Dou
esta
por publicada com a entrega na
Escrivania
. Dispensado o registro nos termos do Provimento no 42/2008-CGJ.

Intimem-se.

Cumpra-se.”

Em razões recursais (ID. 326108851), a parte
apelante
sustenta as seguintes teses:

Da tempestividade do recurso

Da comprovação da quitação do imóvel por meio de procuração em causa própria

Da validade da prova apresentada e do direito à adjudicação
compulsório d
o
imóvel

Da necessidade de citação da herdeira GIOVANA C. N. DOS SANTOS

Do registro da presente demanda junto à matrícula do imóvel

A parte recorrida
não apresentou contrarrazões.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo
e
preparo isento, uma vez que
a
apelante
é beneficiári
a
da
justiça gratuita, nos termos
da
certidão de ID
329696851
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

CAROLINA TOPA DA SILVA

APELADO(S):
ESPÓLIO DE EDGARD GONÇALVES e outros

VOTO

Egrégia Câmara:

Reitero que se trata
de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por CAROLINA TOPA DA SILVA, contra sentença (ID. 326107948 – Autos de Origem no 1000610-71.2021.8.11.0053), proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger-MT, que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória, formulado por Maria Rodrigues da Silva, já falecida, atualmente substituída processualmente pela apelante, sob o fundamento de ausência de prova da quitação do preço do imóvel objeto da demanda.

A sentença recorrida registrou que

não foi comprovado o adimplemento da obrigação pela autora, sendo infrutífera a intimação para regularização da prova da quitação. Com base nesse fundamento, o juízo a quo entendeu não preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória, julgando improcedente o pedido.

Em suas razões recursais (ID. 326108851), a apelante sustenta, inicialmente, a tempestividade do apelo. No mérito, defende que a quitação do imóvel restou suficientemente demonstrada por meio de procuração pública em causa própria outorgada à autora originária, pela qual o vendedor, Sr. Edgard Gonçalves, conferiu poderes plenos para que ela transferisse o imóvel a si mesma ou a terceiros, inclusive com poderes de disposição, o que, segundo afirma, evidencia o pagamento integral do bem. A apelante destaca que, embora os recibos de pagamento tenham se perdido com o tempo, a outorga da procuração comprova a quitação, inclusive porque o ato de disposição sem reservas por parte do vendedor somente seria possível com o cumprimento da obrigação contratual.

Aduz, ainda, que o Sr. Edgard Gonçalves faleceu posteriormente e que o imóvel foi incluído em seu inventário e
destinado
para sua neta, Sra. Giovana Cassia Nogueira dos Santos. Narra que o espólio apresentou contestação nos autos, sustentando que a autora não teria se habilitado no inventário, e que o bem já havia sido transferido para terceiros, motivo pelo qual a adjudicação não seria mais possível. Para a apelante, essa alegação não invalida o direito de sua antecessora à adjudicação, sob pena de enriquecimento indevido dos herdeiros
.

A recorrente também argumenta que, caso não se reconheça desde logo a procedência do pedido, ao menos deve o feito retornar à origem para o regular prosseguimento, com a citação da herdeira titular do bem partilhado. Por fim, pleiteia a expedição de certidão acautelatória para averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, de modo a resguardar terceiros de boa-fé.

A parte recorrida não apresentou contrarrazões.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo

e preparo isento,
diante da
concessão de justiça gratuita no juízo de origem (ID. 326107948).

1. Da alegada necessidade de citação da herdeira beneficiária do bem
imóvel

A
apelante sustenta que

a procuração
em causa própria outorgada à Sra. Maria Rodrigues da Silva
,
na qual essa poderia dispor da forma que quisesse do imóvel LOTE 17
,
DA QUADRA 04
,
DO JARDIM SANTO ANTÕNIO
,
é prova cabal da quitação da venda e transferência da titularidade do direito
, devendo a sentença de primeiro grau ser cassada
para que se dê normal seguimento ao feito, citando-se a herdeira para se manifestar.

Neste passo, entendo como pertinente
analisar essa
alegação de
necessidade de citação da herdeira
em sede de preliminar.

Assim, c
onstat
o
que a
autora
indicou na petição inicial o espólio de
EDGARD GONÇALVES
e
os herdeiros

GIOVANA CASSIA NOGUEIRA DOS SANTOS
e
EDSON GONCALVES
como requeridos
,
apresentando

somente as primeiras declarações
do inventário
e
deixando de esclarecer sobre o seu
eventual
encerramento.

No transcurso do processo
,
o inventariante
compareceu nos autos e apresentou contestação
, informando que houve a abertura do invent
á
ri
o
e
,
como não houve habilitação da autora, o bem
imóvel objeto do pedido de adjudicação
foi destinado para a herdeira
Giovana C. N. dos Santos
.

Neste cenário,
a apelante juntou aos autos a certidão atualizada do imóvel em nome do espólio
, inexistindo qualquer
informação sobre a efetiva finalização do inventário antes da distribuição d
esta
ação,
cujo fato ensejaria dúvida sobre a
real
necessidade de citação da herdeira beneficiária nas primeiras declarações
, pois
o inventariante se manifestou nos autos
e
apresent
ou
o contraditório
, sendo a
sentença foi favorável aos réus.

A Constituição Federal
defende a necessidade de duração razoável do processo (CF – art. 5,
L
XXVIII)
e o retorno dos autos ao primeiro grau
,
após anos de tramitação
,

somente retardaria a promulgação
inafastável
do entendimento
sobre a
ausência de documento
essencial para o provimento
da
pretensão
de adjudicação compulsória
pela
parte
a
pelante
.

Assim,
ainda que se considerasse a necessidade teórica de regularização do polo passivo, com a citação da herdeira Giovana, é certo que tal providência
não
influenciaria o resultado da demanda
, pois
a

tese da apelante sob
r
e a necessidade de citação possui como premissa a regularidade d
a procuração em causa própria como documento suficiente para
subsidiar a presente ação de
adjudicação compulsória e este fato confunde-se com o próprio mérito da ação.

Portanto,
diante das peculiaridades do presente
caso concreto,
d
a ausência de
informação precisa sobre a efetiva finalização do inventário
antes da distribuição deste
feito
,
o comparecimento
e manifestação
do inve
ntariante
representando os herdeiros
, bem como
o entendimento
da sentença recorrida
pela falta de documento essencial para a procedência do pedido de adjudicação
compulsória
,
entendo que esta preliminar deve ser afastada.

É como voto.

DO MÉRITO

Da validade da prova apresentada e do direito à adjudicação compulsóri
a
d
o
imóvel

A apelante sustenta a necessidade da reforma da sentença para reconhecer
que a
procuração em causa própria outorgada à Sra. Maria Rodrigues da Silva, na qual essa poderia dispor da forma que quisesse do imóvel LOTE 17, DA QUADRA 04, DO JARDIM SANTO ANTÕNIO, é prova cabal da quitação da venda e transferência da titularidade do direito.

Contudo, é cediço que
a jurisprudência consolidada estabelece
p
ara a procedência da ação de adjudicação compulsória
como requisitos:

(i) existência de contrato válido de promessa de compra e venda; (
ii
) quitação integral do preço e (
iii
)

recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva
, ônus que incumbe exclusivamente ao autor (art. 373, I, CPC).

No caso, verifica-se que
a apelante
não logrou demonstrar a quitação plena, junta
n
do apenas
a alegada procuração em causa própria,
documento

que,
isoladamente, apresenta-se como
insuficiente para comprovar o cumprimento da obrigação que fundamenta o direito à adjudicação.

Nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a ação de adjudicação compulsória tem como finalidade precípua a constituição do direito real de propriedade em favor do compromissário comprador, desde que este comprove a quitação integral do preço estipulado no contrato de promessa de compra e venda. Como bem assentado no julgamento do REsp 1.489.565/DF (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 05/12/2017,
DJe
18/12/2017), trata-se de mecanismo destinado a viabilizar, judicialmente, a transferência dominial quando frustrada a outorga voluntária da escritura definitiva.

Para o êxito da pretensão adjudicatória, impõe-se ao promitente comprador comprovar não apenas a existência do pacto obrigacional, mas também o adimplemento da obrigação principal
e
o pagamento do preço
,
sob pena de improcedência do pedido.

Essa exigência decorre expressamente do art. 1.418 do Código Civil, que reconhece ao promitente comprador, com o contrato registrado, o direito real à aquisição do bem.

No mesmo sentido, o Decreto-Lei no 58/1937, ao tratar dos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, estabelece em seu art. 16 que, diante da recusa injustificada do promitente vendedor em formalizar a escritura definitiva, poderá o compromissário ajuizar ação de adjudicação compulsória, desde que tenha cumprido com sua contraprestação:

“Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

§1o A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.”

Além disso, o art. 22 da mesma norma legal reforça que os compromissos de compra e venda sem cláusula de arrependimento, devidamente inscritos e com
pagamento à vista ou parcelado, conferem ao compromissário direito real oponível a terceiros, bem como o direito à adjudicação compulsória nos termos legais.

No âmbito doutrinário, Carlos Roberto Gonçalves esclarece que o
mandato em causa própria
(
procuratio
in rem suam
), quando dotado dos elementos essenciais do contrato de compra e venda
(
objeto, preço e consentimento
)
e preenchidos os requisitos formais (escritura pública, identificação do imóvel e quitação do preço), pode ser levado a registro com os mesmos efeitos do contrato definitivo. O autor ainda observa que, estando recolhido o imposto de transmissão, o instrumento pode produzir efeitos plenos, desde que observado o regime jurídico aplicável ao contrato de compra e venda (GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil Brasileiro: Contratos e Atos Unilaterais
, v. 3, 10a ed., Saraiva, 2013, p. 443).

Dessa forma, a equiparação entre o mandato em causa própria e o contrato de compra e venda demanda o cumprimento rigoroso dos requisitos legais e formais, sob pena de inviabilidade jurídica da pretensão de adjudicação.

Aliás,
analisando detidamente os autos,
constato que
a procuração em causa própria
representa o
único documento apresentado
pela parte apelante para comprovar tanto a existência do contrato de compra e venda
do imóvel Lote no 17
, quadra 04, Loteamento Jardim Santo Antônio, em Santo Antônio do Leverger-MT, objeto do pedido de adjudicação compulsória,
quanto
a prova de quitação deste negócio jurídico.

Sendo assim, o entendimento apresentado na sentença recorrida
de que não houve a prova da quitação não merece reparo
.

Inclusive, a própria apelante
reconhece expressamente
n
a petição d
o recurso
inexistir quaisquer provas sobre
os recibos comprobatórios ao alegar que
:

“
A venda do terreno, e seu integral pagamento, foi feita ainda na década de 1970, e os recibos de pagamento de cada parcela perderam-se no tempo. Não obstante, tais recibos comprobatórios da quitação foram satisfatoriamente substituídos pela procuração, que
de
certo não teria sido subscrita caso o imóvel não tivesse sido quitado pela compradora
” (ID.
326108851
).

Neste cenário, ficou evidenciado nos autos a inexistência dos documentos essenciais para o provimento da ação de adjudicação compulsória, uma vez que
a procuração em causa própria apresentada pela apelante não
representa
documento idôneo para comprovar os requisitos legais
,
pois inexistem informações sobre o valor do negócio jurídico
, a forma de pagamento e a efetiva quitação do preço estipulado.

Sobre o tema,
destaco o
s
seguinte
s
julgado
s
:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ADJUDICATÓRIA. [...]. PRETENSÃO DE LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA DE BEM IMÓVEL. MANDATO EM CAUSA PRÓPRIA. NÃO CARACTERIZAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO CONSENSUAL DO PREÇO E PROVA DA QUITAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INVERSÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA. [...]. 3. A ação de adjudicação compulsória, disciplinada pelo Decreto-lei no 58/1937, é remédio jurídico que visa a transmissão de propriedade de
bem negociado
através de promessa de compra e venda que não foi levada a registro, tendo cabimento nas hipóteses em que o comprador, após a quitação do valor ajustado, fica impossibilitado de realizar a escritura pública definitiva. Logo, para fazer jus a esta espécie de tutela jurisdicional, o promissário-comprador tem o ônus de comprovar, além da existência da promessa de compra e venda, o efetivo pagamento do preço avençado, sob pena de ver julgada improcedente sua pretensão. 4. A procuração em causa própria, in rem
propriam
ou in rem suam, é aquela realizada por instrumento público, em caráter irrevogável, pela qual
o mandante outorgada
poderes ao mandatário para que administre determinado negócio jurídico em seu próprio e exclusivo interesse, obtendo as vantagens dessa administração, sem necessidade, inclusive, de prestar contas. 5. Para materializar negócio translativo de bem imóvel, a procuração em causa própria deve preencher os requisitos essenciais ao contrato de compra e venda, que são a individualização da coisa, o preço, o consenso e a quitação.
6. À luz do art. 489 do Código Civil, não se equipara à compra e venda o instrumento procuratório em que, inobstante contenha cláusula de irrevogabilidade, irretratabilidade e isenção de prestação de contas, não há estipulação consensual do preço do imóvel a que faz referência, cuja fixação é atribuída ao arbítrio exclusivo do mandatário, nem consta quitação
ou modalidade de pagamento.
7. Não se desincumbindo a parte autora do ônus de provar os fatos constitutivos do seu invocado direito, como exige o art. 333, inciso I, do CPC, impõe-se a improcedência da demanda de adjudicação compulsória e, por consequência lógica, da medida cautelar a ela preparatória. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJGO, APELACAO CIVEL 34766-55.2011.8.09.0006, Rel. DR(A). MARCUS DA COSTA FERREIRA, 4A CAMARA CIVEL, julgado em 24/07/2014,
DJe
1598 de 04/08/2014)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CPC/1973. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEFICIÊNCIA. AFASTAMENTO. AÇÃO ADJUDICATÓRIA. IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA. LAVRATURA. MANDATO EM CAUSA PRÓPRIA. REQUISITOS. NÃO ATENDIMENTO. QUITAÇÃO DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA. ADJUDICAÇÃO. NEGATIVA. 1. O acórdão impugnado pelo presente recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
3 .
O pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória. Súmula no 83/STJ. 4. Modificar a conclusão do tribunal de origem, que afirma que não há um mandato em causa própria para a adjudicação do imóvel devido à falta de comprovação do compromisso de compra e venda e do pagamento integral do preço, é medida que esbarra no óbice das Súmulas
nos
5 e 7/STJ. 5. Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1694360 GO 2017/0029095-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
03/11/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO DA AQUISIÇÃO E QUITAÇÃO DO IMÓVEL – PROCURAÇÃO OUTORGADA AO AUTOR – AUSENCIA DE PRESUNÇÃO ACERCA DO NEGÓCIO JURÍDICO
CELEBRADO PELO MANDATÁRIO - INSUFICIENCIA DE PROVAS – ÔNUS DO AUTOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A adjudicação compulsória é medida tomada pelo promitente comprador quando, realizado o negócio jurídico e quitado o débito pendente, o promitente vendedor não cumpre sua parte da obrigação, qual seja, a outorga da escritura pública de compra e venda, com a efetiva transferência do bem imóvel para o nome do promitente comprador.
2 .
A outorga de procuração tem condão de transmitir poderes ao outorgado, mas não presta como presunção dos negócios jurídicos celebrados pelo mandatário, sendo necessário, para tanto, a apresentação dos contratos e/ou documentos que comprovem a efetiva realização dos negócios jurídico
s
. 3. A adjudicação compulsória deve ser instruída com provas cabais acerca do negócio jurídico celebrado, da quitação da avença e, ainda, da negativa do promitente vendedor em realizar a transferência da titularidade do bem, de modo que, ausente os requisitos necessários, torna-se incabível o pleito adjudicatório.

(TJ-MT - APL: 00077327720108110041 MT, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 20/07/2016, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 22/07/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE DOMÍNIO POR MEIO DE PROCURAÇÃO E SUBSTABELECIMENTOS. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO PLENA DO BEM. INVIABILIDADE DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. A ação de adjudicação compulsória é medida que assegura ao comprador ou cessionário de direito real, o direito de obter a outorga da escritura definitiva de compra e venda necessária à consolidação da propriedade em seu nome quando quitado o preço convencionado, ainda que ausente o devedor ou que haja injusta recusa por parte deste. 2. Considerando o contexto fático dos autos e o teor da procuração e dos substabelecimentos juntados pela parte autora, ora Apelante, não é possível a adjudicação compulsória do imóvel sob exame, pois tais documentos não se constituem um contrato de promessa de compra e venda, visto que neles não constam elementos essenciais à validade deste tipo de pactuação, como: a
estipulação de preço (art. 489 do CC), a forma de pagamento e a quitação integral do preço e dos impostos/taxas (art. 15 do Decreto-Lei no 58/1937). Assim, não se pode materializar o negócio translativo do imóvel com base em provas que não atendem às mínimas exigências legais de uma compra e venda. 3. Além de não haver um contrato de compra e venda entre partes, o restante do conjunto probatório produzido é incapaz de suprir os requisitos faltantes no aludido instrumento procuratório e de substabelecimento, já que o recibo de pagamento juntado pela autora não prova a quitação plena da suposta venda. 4. Recurso de Apelação conhecido e desprovido à
unanimidade .
ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2a Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à apelação nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00251293020118140301 16052932, Relator.: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 05/09/2023, 2a Turma de Direito Privado)

A jurisprudência do STJ é firme
ao definir que:
“A adjudicação compulsória somente pode ser deferida
mediante prova da quitação integral do preço ajustado.” (REsp 1.631.859 / REsp 1.820.441)

Neste cenário, a
outorga de procuração tem condão de transmitir poderes
à
outorgad
a
, mas não presta como
prova d
os requisitos essenciais e
a efetiva quitação do negócio jurídico celebrado.

Portanto, s
em
a prova
formal do
negócio jurídico celebrado, suas especificações e
a efetiva
quitação, não há direito potestativo à adjudicação compulsória, mesmo havendo procuração em causa própria.

É como voto.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,

conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a sentença recorrida, nos termos em que proferida.

Ante o resultado do julgamento, fixo os honorários advocatícios em
1.500,00
, nos termos do art. 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil, considerando que não foi fixado no Juízo
a quo
e se tratar de matéria de ordem
pública (TJ-MT 10016261120218110037 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 26/07/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/07/2022).

Outrossim, suspendo a exigibilidade dos honorários sucumbenciais, em razão da justiça gratuita concedida à parte autora, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC/15.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2025