Tribunal: TJMT
Processo: 1005255-10.2023.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DEDUÇÃO DE IPTU DEVIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de Apelação interposto por Norte Construtora e Imobiliária Ltda. contra a sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de lote e determinando a devolução das quantias pagas, com retenção de 10%. A apelante sustenta a validade das cláusulas contratuais, requerendo retenção de 25% dos valores pagos, dedução do IPTU e reforma da condenação em honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos, em distrato por iniciativa do comprador; (ii) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento e dedução de IPTU; (iii) analisar a forma de restituição dos valores e a distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Em contrato de promessa de compra e venda de lote, por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de até 20% dos valores pagos, conforme critérios de razoabilidade e proporcionalidade.
É cabível a dedução do IPTU incidente durante o período de posse do comprador, nos termos do art. 32-A, IV, da Lei no 6.766/1979.
A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e de uma só vez, sendo abusiva a devolução parcelada.
O princípio da causalidade orienta a distribuição dos ônus sucumbenciais quando a ré dá causa à demanda.
IV. DISPOSITIVO
Recurso parcialmente provido, apenas para autorizar a dedução, do montante a ser restituído, dos valores de IPTU vencidos e não pagos durante a posse do comprador.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005255-10.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 40.482.200/0001-42 (APELANTE), ROGERIS PEDRAZZI - CPF: 404.073.900-06 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO FERNANDES - CPF: 819.675.860-04 (ADVOGADO), WILLIAN JESUS SANTOS - CPF: 305.249.848-75 (APELADO), MARCOS AURELIO DA COSTA - CPF: 569.994.291-20 (ADVOGADO), EDUARDO SANTOS LUCCHESE - CPF: 030.374.650-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DEDUÇÃO DE IPTU DEVIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto por Norte Construtora e Imobiliária Ltda. contra a sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de lote e determinando a devolução das quantias pagas, com retenção de 10%. A apelante sustenta a validade das cláusulas contratuais, requerendo retenção de 25% dos valores pagos, dedução do IPTU e reforma da condenação em honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual adequado de retenção sobre os valores pagos, em distrato por iniciativa do comprador; (ii) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento e dedução de IPTU; (iii) analisar a forma de restituição dos valores e a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Em contrato de promessa de compra e venda de lote, por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de até 20% dos valores pagos, conforme critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

É cabível a dedução do IPTU incidente durante o período de posse do comprador, nos termos do art. 32-A, IV, da Lei no 6.766/1979.

A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata e de uma só vez, sendo abusiva a devolução parcelada.

O princípio da causalidade orienta a distribuição dos ônus sucumbenciais quando a ré dá causa à demanda.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido, apenas para autorizar a dedução, do montante a ser restituído, dos valores de IPTU vencidos e não pagos durante a posse do comprador.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, contra a sentença proferida pelo Juízo da 11o Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Devolução de Valores e Tutela Antecipada n.1033427-30.2021.8.11.0041, ajuizada por WILLIAN JESUS SANTOS, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos,
in verbis
:

“Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na ação de resolução contratual c/c devolução de valores ajuizada por Willian Jesus Santos em desfavor de Norte Construtora e Imobiliária Ltda. – EPP, para:

a) Confirmar integralmente a tutela provisória deferida na decisão de id. 112163969, a qual torno definitiva;

b) Declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes, denominado Instrumento Particular de Proposta de Compra e Venda de Lote Urbano no 365/2014;

c) Condenar a parte requerida a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) do valor total das quantias efetivamente pagas pelo autor, em parcela única, cujo montante será apurado em sede de liquidação de sentença, acrescido de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a contar da citação e de cada desembolso, respectivamente;

d) Reservar ao autor o direito de promover, em fase própria de liquidação de sentença, a apuração do valor devido a título de multa cominatória pelo descumprimento da decisão liminar, facultando à requerida o contraditório e eventual impugnação quanto ao montante e à extensão do descumprimento;

e) Condenar a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do Código de Processo Civil”
- Id. 315671873.

Em suas razões, de Id. 315671887, o recorrente sustenta, em síntese, que
“o inadimplemento e os efeitos da rescisão foram integralmente causados pelo comprador, que abandonou o imóvel, não cumpriu suas obrigações contratuais e permitiu a ocupação por terceiros, consolidando moradia no lote.”.

Expõe que cumpriu com todas as suas obrigações contratuais e legais, não tendo dado causa a qualquer prejuízo a parte autora, pois seria este quem abandou o imóvel, quem deu causa ao inadimplemento do contrato.

Subsidiariamente, alega que
“a retenção de 25% não é apenas razoável, mas necessária para compensar o longo período de prejuízos a que foi submetida a Apelante por exclusiva culpa do comprador. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é consolidado no sentido da possibilidade de retenção de percentual razoável (25%) para compensar os prejuízos decorrentes do desfazimento unilateral por parte do comprador”.

Argumenta ainda que
“devem ser observadas as demais deduções legais cabíveis, tais como encargos moratórios, IPTU e taxas incidentes, fruição, tendo em vista a pequena construção e comissão de corretagem, a fim de preservar a proporcionalidade, a equidade e evitar o enriquecimento sem causa da parte inadimplente.”.

Requerem, assim, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença e determinar que sejam aplicadas as referidas disposições contratuais e legais, bem como reverter a condenação em honorários sucumbenciais.

As contrarrazões aportaram no Id. 315671892, por meio das quais o apelado requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, contra a sentença da 11o Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos de Ação de Rescisão Contratual cumulada julgou os pedidos parcialmente procedente.

O autor narrou que firmou contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Residencial Santa Cruz III, em Luis Eduardo Magalhães/BA, mas, diante de dificuldades financeiras, não pôde continuar com os pagamentos, bem como em decorrência de sua mudança para Cuiabá/MT, dificultou o usufruto do bem, razão pela qual pleiteou a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, com retenção de 10%.

O juízo
a quo
julgou procedente o pedido, determinando a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, com retenção de 10% sobre o total adimplido.

Inconformada, a ré apelante defende a legalidade das cláusulas contratuais, a possibilidade de retenção de 25% sobre o valor pago; dedução de IPTU; e conversão da condenação dos honorários advocatícios, pois não deu causa ao inadimplemento e a presente ação. Ao final, requer a reforma integral da sentença, com a aplicação das cláusulas contratuais e da legislação invocada.

Pois bem.

A questão central devolvida a esta Corte consiste em reexaminar os efeitos da rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de lote, por iniciativa do adquirente, à luz da legislação aplicável e da jurisprudência consolidada neste Sodalício.

De início, é inegável que o contrato em tela, firmado em 12 de novembro de 2014, de maneira que deve estar atinente aos princípios basilares que regem as relações de consumo, notadamente a proteção contra cláusulas abusivas e a vedação à onerosidade excessiva, conforme preceitua o Código de Defesa do Consumidor.

O ponto fulcral da insurgência do apelante reside no percentual de retenção, mesmo em contratos posteriores à "Lei do Distrato", deve ser fixado entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador.

No caso concreto, a sentença fixou a retenção no patamar de 20% sobre as quantias adimplidas, o que se revela razoável e suficiente para compensar a vendedora pelas despesas administrativas, sem impor ao consumidor uma sanção excessiva. Portanto, a sentença, neste ponto, deve ser mantida por seus próprios fundamentos, ainda que com o acréscimo da presente fundamentação.

No que tange à taxa de fruição, a conclusão da sentença também se mostra correta. Com base nas provas descritas nos autos, o objeto do contrato é um lote de terreno sem qualquer edificação. A jurisprudência é pacífica ao entender que a indenização pela fruição pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, com a obtenção de algum proveito econômico pelo adquirente. A mera imissão na posse de um lote vago não gera, por si só, o dever de indenizar, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa da vendedora.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO. É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda de terreno não edificado . Sem a informação clara do valor destinado à comissão de corretagem, é indevida a sua retenção, mesmo quando a culpa pela rescisão da avença é do comprador. “É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art . 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (AgInt no REsp n. 2 .100.901/SP).”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024)

De outro lado, assiste razão às apelantes quanto à responsabilidade pelo pagamento do IPTU. A obrigação de arcar com os tributos incidentes sobre o imóvel a partir da imissão na posse é decorrência lógica da transferência dos direitos sobre o bem. Ademais, o artigo 32-A, IV, da Lei no 6.766/79, autoriza expressamente a dedução de tais débitos do montante a ser restituído. Assim, a sentença merece reforma para permitir a compensação dos valores de IPTU em aberto, vencidos durante o período em que o imóvel esteve na posse do apelado.

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos .
A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025)

Quanto ao parcelamento, o Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.

A matéria, inclusive, já foi objeto de Recurso Repetitivo (REsp 1300418/SC) e da Súmula 543 do STJ, que determina a imediata restituição parcial das parcelas pagas na hipótese de desfazimento do negócio por iniciativa do comprador.

Neste sentido:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO.DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é
abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes
.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.2. Recurso especial não provido.(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Finalmente, quanto ao ônus sucumbencial, não merece amparo a pretensão.

A distribuição do ônus sucumbencial, consoante posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, deve pautar-se no número de pedidos e na parcela de decaimento das partes,
in verbis
:

“A distribuição dos ônus sucumbenciais, quando verificada a existência de sucumbência recíproca, deve ser pautada pelo exame do número de pedidos formulados e da proporcionalidade do decaimento de cada uma das partes em relação a cada um desses pleitos. Precedente.[17]”

No caso em questão, a parte autora ajuizou a referida ação uma vez que a apelante não aceitava a rescisão do contrato, e esta sucumbiu da pretensão de impossibilidade de resilição do contrato, bem como teve rejeitado o seu pedido de retenção sobre o valor atualizado do imóvel, sendo acolhida apenas a condenação ao pagamento de IPTU, portanto, a luz do princípio da causalidade, deve arcar com o ônus sucumbencial.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença unicamente para autorizar que a ré, ora apelante, deduza do montante a ser restituído os débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) que tenham vencido durante o período de vigência do contrato e não tenham sido quitados, a serem apurados em liquidação de sentença.

Inaplicável, à espécie, o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025