Tribunal: TJMT
Processo: 1001855-02.2023.8.11.0004
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1001855-02.2023.8.11.0004
APELANTES: MARCELO DA SILVA OLIVEIRA e ODAIR CARLOS DOS REIS
APELADO: CARLOS STAUT
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PEDIDO DE SUSTENTAÇÃO ORAL FORMULADO FORA DO PRAZO REGIMENTAL – INTEMPESTIVIDADE – INDEFERIMENTO – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL AFASTADA – RECONHECIMENTO DE EFEITO INTERRUPTIVO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NÃO CONHECIDOS, MAS COM CONTEÚDO APRECIADO – LEGITIMIDADE ATIVA DE UM DOS AUTORES AFASTADA – ILEGITIMIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM – SENTENÇA MANTIDA – CONTRATO DE CORRETAGEM VERBAL – NECESSIDADE DE PROVA ROBUSTA DA INTERMEDIAÇÃO ÚTIL – INEXISTÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO E DE RESULTADO ÚTIL ALCANÇADO PELOS AUTORES – NÃO COMPROVAÇÃO DA ATUAÇÃO DETERMINANTE DOS APELANTES – COMISSÃO INDEVIDA – ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
O pedido de sustentação oral em sessão de julgamento virtual, para ser admitido, deve ser apresentado até 48 (quarenta e oito) horas antes do início da sessão, sob pena de preclusão. Requerimento extemporâneo deve ser indeferido.
Afasta-se a preliminar de intempestividade do recurso quando, embora não conhecidos os embargos de declaração, o juízo de origem tenha apreciado ainda que sucintamente os seus fundamentos, reconhecendo-se, por isso, o efeito interruptivo do prazo recursal.
Mantém-se o reconhecimento da ilegitimidade ativa de um dos autores, quando evidenciado, por seu próprio depoimento, que não participou de forma direta ou relevante da negociação objeto da demanda.
Para a cobrança de comissão de corretagem é indispensável prova clara da existência de autorização para intermediação, da efetiva aproximação das partes e do nexo causal entre a atuação do corretor e a concretização do negócio. Não comprovados esses requisitos, especialmente em se tratando de contratação verbal, a comissão é indevida.
Ausente prova robusta de que a atuação dos autores foi determinante para a celebração do contrato de compra e venda, descabe a remuneração pretendida, sobretudo diante de elementos probatórios que atribuem a outro corretor a efetiva intermediação e concretização do negócio.
Recurso desprovido. Majorados os honorários advocatícios, com observância da gratuidade de justiça deferida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001855-02.2023.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARCELO DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 051.998.339-44 (APELANTE), JADY HORRANE TOZETTI OLIVEIRA - CPF: 069.855.339-06 (ADVOGADO), NATHULY KAREN TOZETTI BARRETO - CPF: 103.386.059-08 (ADVOGADO), ODAIR CARLOS DOS REIS - CPF: 030.646.849-22 (APELANTE), CARLOS STAUT - CPF: 073.870.538-12 (APELADO), GABRIEL DE CASTRO GUEDES - CPF: 403.144.358-75 (ADVOGADO), HELIO MARTINEZ - CPF: 147.403.118-87 (ADVOGADO), HELIO MARTINEZ JUNIOR - CPF: 085.335.058-25 (ADVOGADO), GEMERSON JUNIOR DA SILVA - CPF: 023.720.849-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PEDIDO DE SUSTENTAÇÃO ORAL FORMULADO FORA DO PRAZO REGIMENTAL – INTEMPESTIVIDADE – INDEFERIMENTO – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL AFASTADA – RECONHECIMENTO DE EFEITO INTERRUPTIVO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NÃO CONHECIDOS, MAS COM CONTEÚDO APRECIADO – LEGITIMIDADE ATIVA DE UM DOS AUTORES AFASTADA – ILEGITIMIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM – SENTENÇA MANTIDA – CONTRATO DE CORRETAGEM VERBAL – NECESSIDADE DE PROVA ROBUSTA DA INTERMEDIAÇÃO ÚTIL – INEXISTÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO E DE RESULTADO ÚTIL ALCANÇADO PELOS AUTORES – NÃO COMPROVAÇÃO DA ATUAÇÃO DETERMINANTE DOS APELANTES – COMISSÃO INDEVIDA – ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

O pedido de sustentação oral em sessão de julgamento virtual, para ser admitido, deve ser apresentado até 48 (quarenta e oito) horas antes do início da sessão, sob pena de preclusão. Requerimento extemporâneo deve ser indeferido.

Afasta-se a preliminar de intempestividade do recurso quando, embora não conhecidos os embargos de declaração, o juízo de origem tenha apreciado ainda que sucintamente os seus fundamentos, reconhecendo-se, por isso, o efeito interruptivo do prazo recursal.

Mantém-se o reconhecimento da ilegitimidade ativa de um dos autores, quando evidenciado, por seu próprio depoimento, que não participou de forma direta ou relevante da negociação objeto da demanda.

Para a cobrança de comissão de corretagem é indispensável prova clara da existência de autorização para intermediação, da efetiva aproximação das partes e do nexo causal entre a atuação do corretor e a concretização do negócio. Não comprovados esses requisitos, especialmente em se tratando de contratação verbal, a comissão é indevida.

Ausente prova robusta de que a atuação dos autores foi determinante para a celebração do contrato de compra e venda, descabe a remuneração pretendida, sobretudo diante de elementos probatórios que atribuem a outro corretor a efetiva intermediação e concretização do negócio.

Recurso desprovido. Majorados os honorários advocatícios, com observância da gratuidade de justiça deferida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1001855-02.2023.8.11.0004

APELANTES:

MARCELO DA SILVA OLIVEIRA e ODAIR CARLOS DOS REIS

APELADO:

CARLOS STAUT

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MARCELO DA SILVA OLIVEIRA
e
ODAIR CARLOS DOS REIS
, contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, Juíza de Direito
Augusta Prutchansky Martins Gomes Negrão Nogueira
, lançada nos autos da Ação de Cobrança de Corretagem número 1001855-02.2023.8.11.0004, ajuizada pelos apelantes em desfavor
CARLOS STAUT
, a qual
julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando os autores apelantes ao pagamento de custas processuais honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2°, do CPC, observada suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

No mesmo ato, ainda declarou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 487, VI, do Código de Processo Civil, em relação a Marcelo da Silva Oliveira, deixando, contudo, de fixar honorários ao advogado da parte que suscitou a preliminar acima acolhida, e que culminou na exclusão de parte ilegítima do polo ativo desta ação.

Em suas razões recursais, a parte recorrente defende, em suma, que

a sentença incorreu em equívoco ao extinguir o feito por ilegitimidade ativa quanto a Odair Carlos dos Reis, considerado “sócio de fato” de Marcelo, porque existente prova da atuação conjunta e reiterada entre ambos.

Diz que foi reconhecida pela própria sentença a existência de contratação verbal e atuação na aproximação entre o comprador e o vendedor do imóvel, empreendendo esforço diligente na conclusão da compra e venda.

Afirma que restou demonstrado nos autos que Marcelo apresentou o comprador, José Roberto Guimarães, ao apelado, tendo o negócio sido conduzido por aproximadamente cinco meses antes de ser concluído sem sua participação, por intermédio de terceiro (corretor Alex).

Mensura que “
não restam dúvidas que houve expressa contratação dos serviços do Apelante, eis que, o mesmo ofertou o comprador José Roberto e o Apelado aceitou sua indicação como interessado e deliberou sobre o assunto por diversos meses”
.

No mais, defende que a conduta do apelado visou, de forma dolosa, evitar o pagamento da comissão de corretagem, em violação aos princípios da boa-fé e função social do contrato; alegam ser incontroversos os três requisitos para exigibilidade da comissão: (i) indicação do comprador; (ii) esforço para conclusão do negócio; e (iii) efetivação da venda.

Requer, ao final, a reforma da sentença para que seja julgado procedente o pedido inicial, condenando o recorrido ao pagamento da comissão de corretagem no valor pleiteado.

O recorrido, por sua vez, apresentou contrarrazões, nas quais sustenta, em suma, que: a sentença foi publicada em 01/11/2024 e o prazo para apelar findou-se em 26/11/2024; os embargos de declaração opostos pelos autores foram não conhecidos por serem protelatórios, não gerando, assim, a interrupção do prazo recursal; o recurso de apelação foi interposto apenas em 10/03/2025, ou seja, mais de três meses após o prazo final, razão pela qual deve ser inadmitido por intempestivo; não deve ser mantida a concessão da gratuidade da justiça aos autores, porque houve ocultação de informações relevantes, como bens imóveis e inscrições em CNPJ, indícios de capacidade econômica incompatível com o benefício;
“ficou claro que Marcelo nunca teve qualquer contato com o recorrido, não tendo com ele relação jurídica a justificar a sua inclusão no polo ativo, sendo o desprovimento da presente pretensão recursal a medida a se tomar”
; não houve comprovação da contratação verbal entre as partes, muito menos que os recorrentes aproximaram vendedor e comprador. Pede, o não conhecimento do recurso por intempestividade ou, subsidiariamente, a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

Recorrentes beneficiários da gratuidade de justiça, consoante certidão Id. 282263372.

Pedido de sustentação oral extemporâneo dos apelantes no Id. 285703886, conforme certificado no Id. 285798894.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Diante da intempestividade manifesta,
INDEFIRO
o pedido de sustentação oral extemporâneo dos apelantes no Id. 285703886 (protocolo em 12/05/2025, às 15h39min), porque o pedido deveria ser vindicado
“ATÉ 48 HORAS ANTES DO INÍCIO DO PLENÁRIO VIRTUAL”
, consoante Id. 284082374.

Consoante relatado, trata-se de apelação cível interposta por Marcelo da Silva Oliveira e Odair Carlos dos Reis contra sentença da MM. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que, nos autos da ação de cobrança de corretagem no. 1001855-02.2023.8.11.0004, julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça; e declarou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 487, VI, do Código de Processo Civil, em relação a Marcelo da Silva Oliveira.

Os apelantes alegam erro ao se reconhecer ilegitimidade ativa e extinguir o feito quanto a Odair, tido como sócio de fato de Marcelo, sem apreciação do mérito, e sustentam a existência de contratação verbal e efetiva atuação na aproximação do comprador ao recorrido. Aduzem que o negócio foi concretizado por terceiro, após meses de negociação conduzida pelos apelantes, com intuito deliberado do recorrido de evitar o pagamento da comissão devida. Pleiteiam a reforma da sentença e a procedência da cobrança da corretagem.

Em contrarrazões, o recorrido sustenta, em preliminar, a intempestividade do recurso, afirmando que os embargos de declaração opostos não foram conhecidos e, por isso, não interromperam o prazo recursal. No mérito, defende a inexistência de relação jurídica entre as partes, ausência de contratação verbal e inexistência de nexo entre a atuação dos autores e a concretização do negócio. Argumenta ainda pela revogação da gratuidade da justiça, diante de suposta ocultação de bens e capacidade econômica dos apelantes. Requer o não conhecimento do recurso, ou, subsidiariamente, o seu desprovimento.

A fim de ilustrar a controvérsia, oportuna a colação da sentença recorrida:

“Vistos, etc.

Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA DE CORRETAGEM proposta pelo MARCELO DA SILVA OLIVEIRA e ODAIR CARLOS DOS REIS contra CARLOS STAUT, todos qualificados no processo.

Narra os autores que no mês de novembro de 2020 até abril de 2021 realizou com o réu, negociação da venda da propriedade rural, com área de 380 alqueires paulista, localizada no Distrito e Município de Santo Anastácio/SP, denominada como “Fazenda Aldeia I”.

Segundo os autores o valor ajustado pelo alqueire foi de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), totalizando o montante de R$ 20.900.000,00 (vinte milhões e novecentos mil reais) que foi ofertado ao comprador JOSÉ ROBERTO GUIMARÃES TORRES que estava interessado e mora na cidade de Marília/SP.

Assevera que o imóvel foi vendido ao JOSE ́ROBERTO GUIMARÃES TORRES no valor de R$ 21.500.000,00 (vinte um milhões e quinhentos mil reais), no início do mês de março de 2021,contudo, a negociação ocorreu de forma oculta com intuito de não pagar a devida corretagem.

Informa que o valor mínimo devido de corretagem aos autores varia entre R$ 1.290.000,00 (um milhão duzentos e noventa mil reais) até o máximo de R$ 2.150.000,00 (dois milhões cento e cinquenta mil reais), desta forma, os autores postulam pelo recebimento da comissão e corretagem no montante de R$ 1.720.000,00 (um milhão setecentos e vinte mil reais), acrescido de atualização monetária pelo INPC e juros de mora de 1% a partir da citação, e por justo, honorários no percentual de 10%.

Com a inicial, vieram os documentos.

A inicial foi recebida (Pág. 49/50) e os benefícios da gratuidade concedidos aos autores (Id 110800808).

Devidamente citado, o réu apresentou defesa por meio de CONTESTAÇÃO (Pág.12/39), pugnando preliminarmente pela incompetência territorial e requerendo a remessa dos autos para a Comarca de Barra do Garças – MT, bem como, o reconhecimento da ilegitimidade ativa de MARCELO DA SILVA OLIVEIRA e, no mérito, a improcedência dos pedidos, subsidiariamente, a redução da condenação para R$ 100.000,00 (cem mil reais) para cada autor, fixada no patamar máximo de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), conforme registrado no Id 110800812.

Os autores apresentaram IMPUGNAÇÃO (Pág. 01/30), pugnando pelo afastamento das teses arguidas na contestação (Id 110800820).

O processo foi analisado e a preliminar de incompetência territorial arguida pelo requerido foi acolhida, momento em que o Juízo da Comarca de Presidente Venceslau/SP determinou a remessa dos autos para a Comarca de Barra do Garças – MT (Pág. 37/41, Id 110800825).

Recebido os autos (Id 111160992) determinou a intimação das partes acerca das provas que pretendem produzir.

Os autores postularam pela produção de prova oral, consubstanciada na oitiva de testemunhas, depoimento pessoal do réu e prova documental (Id 113010073).

Lado outro, o requerido pugnou pela produção de prova oral, consubstanciada no depoimento pessoal dos autores e oitiva de testemunhas, assim como a prova documental (Id 114189811).

O processo foi SANEADO, os pontos controvertidos apontados, designando audiência de instrução e julgamento (Id 143584458).

Rol de testemunhas apresentada pelos autores (Id 147597746) e, pelo requerido (id 149363109).

Termo de audiência de instrução e julgamento (Id 155524212).

Alegações finais pelos autores (Id 161000837) e pelo requerido (Id 163443907).

Os autos vieram conclusos.

É o breve relatório.

Fundamento e Decido.

A solução do litígio será dirimida pela regra do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, que estabelece que compete ao autor provar o fato constitutivo do seu direito e ao réu fato modificativo, impeditivo ou extintivo do referido direito.

Em relação à
alegada ilegitimidade ativa de MARCELO DA SILVA OLIVEIRA, cumpre destacar que a prova documental acarreada com a petição inicial demostra que toda a negociação com o requerido era realizada através de ODAIR CARLOS DOS REIS, conforme registrado pela ATA NOTARIAL
.

Além disso, em seu depoimento pessoal durante audiência de instrução e julgamento, afirmou QUE não conhece CARLOS STAUT; QUE somente conhece a fazenda “ALDEIA I” pelo material que foi enviado por outro corretor ao ODAIR, meu sócio; QUE meu sócio, ODAIR, era quem estava cuidando dessa parte; QUE o motivo de ter recebido o material sobre o imóvel é porque é normal corretor mandar um para o outro; QUE se conseguir vender o imóvel, àquele corretor que enviou o material recebe tem participação; QUE seu sócio foi quem apresentou CARLOS STAUT a JOSÉ ROBERTO; QUE não sabe o tamanho da fazenda, pois deixou claro que era seu sócio quem tomava conta dessa área; QUE não possui empresa, nem contrato por escrito com ODAIR, mas tão somente uma parceria verbal que divide 50% das comissões recebidas; QUE quem tomou conta das conversas foi o meu sócio; QUE ele tomou a frente no negócio; QUE não combinei porcentual da venda com CARLOS STAUT, pois quem tratou do negócio ODAIR, meu sócio.

Conclui-se então pelo depoimento do autor MARCELO que não teve participação direta no negócio, mas tão somente ODAIR que por sua vez é seu sócio, contudo, necessário dizer que a comissão de corretagem é cobrada por quem intermediou o negócio entre o comprador e o vendedor do imóvel, o que não é o caso de MARCELO.

Por tais razões,
ACOLHO a preliminar de ilegitimidade ativa de MARCELO DA SILVA OLIVEIRA arguida pelo requerido e DECLARO EXTINTO o processo em sua relação.

Sobre a matéria de fundo, dispõe o Código Civil, no art. 722, que:

“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Isso significa que a corretagem é um contrato por meio do qual uma parte se obriga para com a outra a aproximar interessados a obter a conclusão de negócio, tratando-se, pois, de uma mediação.

Diz-se, pois, que o corretor tem uma obrigação de fazer, no sentido de desenvolver os esforços necessários para que o negócio pretendido seja alcançado pelo comitente, aproximando as pessoas que teriam interesse na contratação informando as condições do negócio e empenhando da melhor forma possível visando o sucesso final (CC, art. 723).

Com relação a sua remuneração, os arts. 724 e 725, do Código Civil dispõem que:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Diante disso, resta
patente o caráter acessório da mediação posto que a sua existência está atrelada a um outro contrato, o qual deverá ser concluído
. Em outras palavras,
a corretagem somente será devida no caso de haver sucesso na conclusão do negócio, posto tratar-se de uma obrigação de resultado.

A propósito:

Comissão de corretagem. Cobrança. Ação julgada procedente. Corretagem que para ensejar pagamento necessita, além da aproximação e convencimento das partes, do resultado útil. Intermediação que restou incontroversa. Prova dos autos indicando o trabalho desenvolvido pela corretora que culminou na celebração do negócio entre as partes. Pagamento devido. Apelo improvido. (TJ-SP - AC: 10092337420208260625 SP 1009233-74.2020.8.26.0625, Relator: Ruy Coppola, Data de Julgamento: 09/02/2022, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/02/2022)

É bom que se diga, ainda, que não há forma obrigatória para a entabulação de contrato de corretagem, bastando o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio, inclusive, por prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes, pois o direito brasileiro, consoante disposto no art. 107 do Código Civil, consagra o princípio da liberdade das formas.

A propósito, é a lição doutrinária de Carlos Roberto Gonçalves:

“(...) O contrato de corretagem é, finalmente, não solene, pois não exige forma especial. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Destarte, pode concretizar-se 'por meio diversos, como, por exemplo, entendimento verbal direto entre o comitente e corretor, telefone, correspondência escrita, computador, fax e outras formas de comunicação'. (...).”(Direito Civil Brasileiro, vol. 3, 10a edição, Editora Saraiva, p. 472).

Com efeito,
o contrato de corretagem pode ser escrito, ou, também, verbal.

Em qualquer caso, todavia, a remuneração do corretor, denominada de comissão ou corretagem, que pode ser fixada por lei, ajustada entre as partes ou, ainda, consoante usos locais, é de responsabilidade do comitente, caso não se tenha estipulado ao contrário, ou seja, daquele que celebrou o contrato de corretagem, ainda que verbalmente, verificado através do depoimento de testemunhas
.

Este é o entendimento:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. EFEITOS DOS FATOS E OBRIGAÇÕES. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação de venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. Agravo regimental desprovido. (STJ - AgRg no REsp: 1342118 GO 2012/0183774-1, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 17/09/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/09/2015).

Durante a audiência de instrução e julgamento,
o autor ODAIR afirmou QUE conheceu JOSÉ ROBERTO pessoalmente quando era proprietário de uma Fazenda no Estado do Paraná; QUE conseguiu o número de CARLOS STAUT através de um vendedor da concessionária TOYOTA e que sempre fez as tratativas pelo telefone; QUE conhece o imóvel vendido somente através do material, mas nunca teve a oportunidade de ir ao local, pois CARLOS STAUT dizia que sempre estava com uma negociação em andamento; QUE desde o início relatei ao CARLOS STAUT que o comprador do imóvel era JOSÉ ROBERTO GUIMARRÃES TORRES; QUE sobre Benicio, era um corretor que sempre oferecida esse mesmo imóvel, pois estava rodada por ai, e eu falei que já estava negociando com JOSÉ ROBERTO.

Por outro lado,
o réu relatou QUE nunca dei opção assinada de venda; QUE naquele momento tinha vários outros corretores que já tinham oferecido a fazenda para JOSÉ ROBERTO; QUE se realmente JOSÉ fosse cliente dele, ODAIR teria ido até a fazenda com ele; QUE o corretor ALEX me ligou falando que tinha um comprador interessado no imóvel, momento em que conheceu JOSÉ ROBERTO; QUE ao perguntar ao JOSÉ ROBERTO sobre ODAIR, o mesmo disse que não tem nenhum compromisso com ele; QUE ODAIR tinha conhecimento de que o imóvel já havia sido oferecido a JOSÉ ROBERTO por outros corretores; QUE eu sempre deixei claro de quem levasse o comprador, teria direito a comissão; QUE quem levou JOSÉ ROBERTO até a fazenda foi ALEX e não ODAIR; QUE ALEX estava na frente do ODAIR para mostrar o imóvel.

A
testemunha GENÉSIO
,
arrolado pelo autor alegou: QUE uma vez liguei para ODAIR porque ele disse que precisava de uma fazenda para um candidato dele; QUE indiquei uma fazenda na cidade de Quintana/SP; QUE ele levou JOSÉ ROBERTO pessoalmente, momento em que conheci JOSÉ ROBERTO; QUE ele olhou a fazenda que eu indiquei; QUE ele me mandou fazer uma proposta para o dono da fazenda; QUE ele comentou que levaria JOSÉ ROBERTO para ver uma fazenda na região de Presidente Venceslau/SP; QUE fiquei sabendo que o proprietário era um senhor de nome “Carlinhos”;

QUE fiquei sabendo que parece que passaram ODAIR para trás; QUE fiquei sabendo que JOSÉ ROBERTO comprou a fazenda; QUE ficou sabendo do ocorrido através de outros corretores que comentaram que houve a venda da fazenda; QUE liguei para ODAIR e ele disse que havia conversado com os interessados, porém, outro corretor que foi no negócio.

Em depoimento prestado pelo
JOSÉ ROBERTO GUIMARÃES TORRES, promitente comprador do imóvel, sustentou QUE conheceu ODAIR CARLOS DOS REIS, assim como outros corretores, no momento em que estava vendendo a sua propriedade no Estado do Paraná para adquirir outra; QUE ele não teve êxito, razão pela qual houve a intermediação de outros corretores da minha propriedade; QUE posteriormente ele me procurou para saber se teria interesse em comprar outra fazenda, e eu disse que sim; QUE ele me ofereceu outras fazendas, algumas no MT e outras em SP; QUE ODAIR ofereceu o imóvel do réu, contudo, como não conseguia êxito em mostrar a propriedade, informou que havia desistido de tentar vende-la; QUE quando o ALEX, corretor, ofereceu o mesmo imóvel oferecido pelo ODAIR, disse que tentei ir naquela fazenda, mas nunca tive êxito e nem o corretor; QUE ALEX disse que conhecia o dono da propriedade e que iria marcar um horário; QUE depois de quase 30 (trinta) dias ALEX, marcou um horário com o réu para mostrar a propriedade, momento em que me interesse pelo imóvel e conclui o negócio; QUE o valor do negócio foi de R$ 16.000.000,00 (dezesseis milhões); QUE só não visitou o imóvel com ODAIR porque ele não tinha acesso com o proprietário e também não era; QUE quando ALEX me ofereceu o imóvel de CARLOS STAUT, eu lhe disse que o corretor anterior não conseguiu e não tinha acesso ao imóvel, o ALEX disse que tinha acesso e conhecia o proprietário, vou ligar e agendo o encontro; QUE ALEX me levou até a porteira da fazenda e me apresentou o réu
.

Por último,
o corretor JOSÉ ALEXSANDRO RODRIGUES prestou o seguinte depoimento QUE a intermediação da venda da propriedade de CARLOS STAUT foi acompanhada pelo EDSON, corretor de bovinos naquela região que, por sua vez, foi quem comentou sobre JOSÉ ROBERTO; QUE ofereceu vários outros imóveis para JOSÉ ROBERTO, inclusive a “Fazenda Aldeia I”, a qual se interessou e foi marcada uma visita com o proprietário; QUE àquela foi à primeira vez que CARLOS STAUT teria conhecido JOSÉ ROBERTO; QUE a área possui 380 alqueires, tendo sido vendida por R$ 16 milhões; QUE a comissão foi negociada com CARLOS STAUT;
QUE não conhece ODAIR CARLOS DOS REIS e MARCELO DA SILVA OLIVEIRA;
QUE tomou conhecimento do interesse de venda do imóvel através do corretor LEVI DE SOUZA de Anhumas/SP; QUE para marcar a visita de JOSÉ ROBERTO na propriedade do CARLOS STAUT, levou em torno de 30 a 40 dias;

QUE JOSÉ ROBERTO não comentou nada sobre ter visto o mesmo imóvel através de outro corretor; QUE o outro corretor EDSON acompanhou a visita na propriedade
.

AS PROVAS APRESENTADAS NOS AUTOS APESAR DE CONFIRMAR A APROXIMAÇÃO DAS PARTES, OU SEJA, QUE HOUVE DIÁLOGO ENTRE O AUTOR E O COMPRADOR DO IMÓVEL, NÃO CONFIRMAM QUE O AUTOR TINHA AUTORIZAÇÃO PARA VENDER O IMÓVEL, TAMPOUCO QUE A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO (RESULTADO ÚTIL) TENHA OCORRIDOS POR INTERMÉDIO DO AUTOR.

No entanto,
o autor não foi capaz de comprovar a celebração do contrato de corretagem com o promovido, capaz de justificar a cobrança de remuneração.

Saliento que,
EM QUE PESE NÃO EXISTIR EXIGÊNCIA LEGAL QUANTO À FORMA DE CONTRATO DE CORRETAGEM, DE MODO QUE ELE PODE SER FIRMADO DE FORMA VERBAL, DEVIDO AO CARÁTER INFORMAL DESSE TIPO CONTRATAÇÃO, PARA DEFERIMENTO DO PEDIDO CONTIDO NA EXORDIAL, O AUTOR DEVE COMPROVAR DE FORMA CLARA E ROBUSTA, SUA CELEBRAÇÃO, O QUE NÃO OCORREU NO PRESENTE FEITO.

Ademais
as conversas anexadas pelo autor apenas demonstram a conversa entre o comprador e vendedor, porém, não restou demonstrada a efetiva aproximação entre as partes
.

Em suma,
o autor não fez contrato escrito para resguardar os seus direitos, e nem conseguiu comprovar que participou da concretização do negócio
.
Allegatio et non probatio, quase non allegatio (alegar e não provar é o mesmo que não alegar)
.

Se o autor entende que tem direito à remuneração apenas por seu esforço em tentar aproximar o proprietário do imóvel para venda a eventuais compradores, convém que celebre contrato escrito, prevendo o pagamento de comissão, ainda que o negócio não se realize, bastando tão somente a indicação.

Neste cenário,
não restou comprovado nos autos que houve contratação verbal dos serviços de corretagem do autor, situação que impõe a total improcedência do pedido.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. NÃO PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO PARA INTERMEDIAÇÃO DA COMPRA E VENDA. Em que pese a possibilidade de celebração do contrato de corretagem na forma verbal, para que se configure o direito à comissão de intermediação é necessário que reste comprovado a atuação do corretor para a conclusão da tratativa. Não havendo nos autos provas que demonstrem a celebração do contrato verbal de corretagem, não há falar em remuneração devida ao autor. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0116644-95.2012.8.09.0093, Rel. Des (a). Paulo César Alves das Neves, 4a Extrai-se dos depoimentos do Sr. Nelson Espíndola, que o Autor cegou a acompanhá-lo Câmara Cível, julgado em 23/01/2023, DJe de 23/01/2023).

Nesse contexto, ante a fragilidade das provas apresentadas, impossível o acolhimento do pedido inicial.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial, e DECLARO EXINTO com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

CONDENO o autor ODAIR CARLOS DOS REIS ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que FIXO em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, §2o), todavia, conforme previsto no §3o do art. 98 do CPC, a cobrança dos honorários acima fixados, fica sobrestada pelo prazo de 05 (cinco) anos, ante os benefícios da assistência judiciária gratuidade deferido à parte autora.

DECLARO extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 487, VI, do Código de Processo Civil, em relação a MARCELO DA SILVA OLIVEIRA;

Ante a ausência de previsão legal, deixo de fixar honorários ao advogado da parte que suscitou a preliminar acima acolhida, e que culminou na exclusão de parte ilegítima do polo ativo desta ação;

Advirto as partes, desde já, que a interposição de embargos de declaração com intento manifestamente protelatório, ficará sujeito à imposição de multa de até 2% do valor da causa (CPC, art. 1.026, §2o).

Havendo a interposição de recurso, sem necessidade de conclusão, em razão da dispensa do duplo juízo de admissibilidade, intime-se a parte apelada para contra-arrazoá-lo, após remetam os autos ao TJMT (CPC, art. 1.010, §3o).

Se apresentada apelação adesiva pela parte recorrida, na forma do artigo 997 do CPC, intime-se a parte contrária para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 1.010, §2o).

Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no artigo 1.009, § 1o, do CPC, intime-se o recorrente para se manifestar sobre elas no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 1.009, §2o).

Após as formalidades acima, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, com as homenagens de estilo, ressaltando-se que o juízo de admissibilidade do recurso será efetuado direta e integralmente pela Corte Ad Quem (CPC, art. 932).

Após o trânsito em julgado, aguarde-se provocação da parte interessada, em cartório, por 30 (trinta) dias.

P.R.I.

Barra do Garças – MT, datado e assinado eletronicamente.

Augusta Prutchansky Martins Gomes Negrão Nogueira

Juíza de Direito”
(destaquei)

Pois bem.

Aprecio as questões preliminares constantes nas contrarrazões recursais.

O apelado suscita a preliminar de
intempestividade
do recurso, sob o argumento de que os embargos de declaração opostos foram não conhecidos, o que afastaria a interrupção do prazo recursal, contudo, tal alegação não merece acolhida, isso porque, conquanto tenha havido a formal declaração de não conhecimento dos aclaratórios, o juízo de origem, ao analisar o requerimento, adentrou o conteúdo das alegações ali deduzidas, examinando a existência ou não de vícios aptos a justificar eventual correção do julgado.

Desta feita, nessa hipótese, verifica-se o aproveitamento do efeito interruptivo do prazo, pois houve apreciação material das alegações, ainda que para dizer que não se enquadravam nas hipóteses de cabimento dos aclaratórios.

De fato, a interrupção não se daria apenas se os embargos fossem intempestivos ou absolutamente impertinentes, o que, notoriamente, não é o caso dos autos.

Nesse sentido:

“EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. CHEQUES PRESCRITOS. PRELIMINAR. DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. NEGÓCIO JURÍDICO SUBJACENTE. IRRELEVÂNCIA. DESNECESSIDADE DA CAUSA DEBENDI. SÚMULA 531 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto pelo Sindicato dos Trabalhadores na Movimentação de Mercadorias em Geral de Campos de Júlio contra sentença que julgou procedente a ação monitória proposta por Adney Raimundo Dias, convertendo o débito em título executivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão é a existência de responsabilidade do Sindicato pelo pagamento de cheques por emitidos pelo ex-presidente sindical em nome da entidade, bem como sobre a necessidade de produção de provas para comprovar a relação jurídica que originou a dívida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Tempestividade do recurso confirmada, considerando que os embargos de declaração foram conhecidos.

Se os fundamentos da sentença foram impugnados de forma adequada, ainda que os argumentos reiterem os já apresentados, não havendo mera repetição literal, fica afastada a violação à dialeticidade recursal.

A alegação de cerceamento de defesa não prospera, uma vez que não foi demonstrada a imprescindibilidade na produção das provas indeferidas.

Desnecessidade de comprovação da origem do débito em ação monitória, conforme entendimento consolidado no STJ (Súmula 531).

Provas indeferidas de forma legítima, sem prejuízo ao direito de defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “Em ação monitória, é dispensada a menção ao negócio jurídico subjacente à emissão da cártula de cheque prescrito, sendo de responsabilidade do emitente o pagamento.”

Dispositivos citados: Código de Processo Civil, art. 1.010, II; Súmula 531/STJ.

Jurisprudência citada: STJ, AgInt no AREsp 2.548.962/MT, Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 10.06.2024; TJMT, Apelação Cível N.U 1025231-71.2021.8.11.0041.”
(N.U 1001665-49.2019.8.11.0046, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/09/2024, Publicado no DJE 13/09/2024)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE. REJEITADA.
EXECUÇÃO. CONVERSÃO DE ENTREGA PARA PAGAMENTO DE QUANTIA CERTA. NOVA CITAÇÃO. DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. ART. 829 DO CPC. NÃO APLICAÇÃO EM CONVERSÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1- “Constata-se a inadequação terminológica por ocasião do julgamento dos embargos de declaração, uma vez que o não conhecimento do recurso resulta da não observância dos pressupostos extrínsecos de admissibilidade, quais sejam, a tempestividade e regularidade de representação” (TST - RR: 1220409720075100013, Relator: Augusto César Leite de Carvalho, Data de Julgamento: 22/11/2017, 6a Turma, Data de Publicação: DEJT 24/11/2017).

2- O patrono tem ciência do prazo de 15 dias para pagamento e, ainda, para apresentar defesa, de modo que não existe nulidade, por total ausência de prejuízo, nos termos do art. 282, §1o, do CPC.

3- A própria parte comparece neste momento, antes mesmo de qualquer nulidade, e dá total ciência do ato, de modo que, pela sua espontaneidade, conclui-se que ciente do seu dever. O art. 239, §1o, do CPC, estabelece que “O comparecimento espontâneo do réu ou do executado supre a falta ou a nulidade da citação, fluindo a partir desta data o prazo para apresentação de contestação ou de embargos à execução.”

4- Sobre o art. 829, que estabelece que “O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação”, vale para novas execuções, e não para casos de conversão.”
(N.U 1019569-21.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/11/2022, Publicado no DJE 05/12/2022)

Assim,
rejeito
a prejudicial em voga, de modo que reconhece-se a tempestividade do recurso.

No que tange à gratuidade de justiça, igualmente não procede a insurgência deduzida nas contrarrazões.

Nesta toada, verifica-se que a decisão que deferiu os benefícios da justiça gratuita não foi impugnada por recurso autônomo.

Neste contexto, salienta-se que em sede de apelação interposta exclusivamente pelos autores não se admite
reformatio in pejus
, razão pela qual não é possível, neste momento processual, infirmar os efeitos da decisão concessiva, que permanece hígida.

Outrossim, não há se falar em qualquer reparo na sentença recorrida ao reconhecer a ilegitimidade ativa Marcelo da Silva Oliveira, isso porque, do próprio depoimento pessoal deste, depreende-se que não participou diretamente de qualquer tratativa da negociação da área, a qual, segundo ele, teria sido levada a efeito pelo seu sócio de fato, coautor ODAIR.

Portanto, escorreita a inferência de ilegitimidade ativa de Marcelo, a qual se mantém por seus próprios fundamentos.

No mérito, a pretensão recursal não merece prosperar.

Como cediço, tem-se como devida à comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel.

É o que se extrai da leitura do artigo 727, do CC/02, a saber:

“Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”

O corretor tem como função aproximar pessoas que pretendem realizar um negócio, ou seja, intermediando, colocando as partes interessadas em contato, auxiliando na conclusão do negócio, informando os moldes em que se dará a celebração do negócio, bem como conciliar os interesses das partes.

Sendo assim, ao meu sentir, não basta que o corretor indique ou apresente o comprador ao vendedor, é imprescindível que a realização do negócio jurídico tenha se dado em decorrência de sua determinante e efetiva atuação.

Nesse contexto, pode-se dizer que para o reconhecimento do direito ao recebimento da comissão de corretagem deverão estar presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda; b) a aproximação das partes; e c) que
a realização do negócio se dê em decorrência da efetiva atuação do corretor
.

Dito isso, constitui ônus da parte autora, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.

Este, aliás, é o entendimento dominante da Corte Superior, segundo o qual, “
é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”
(AgRg no AREsp no 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014), cujo valor se mostra devido ainda que comprovado exclusivamente por meio testemunhal (AgInt no AREsp 298.360/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2019, DJe 05/06/2019).

Nesse mesmo sentido, várias são as decisões deste Tribunal de Justiça, a exemplo de outros Estados, senão vejamos:

“APELAÇÃO –
COBRANÇA DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM DECORRENTE DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– CONTRAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE CORRETAGEM COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA –
CONJUNTO PROBATÓRIO QUE NÃO PRESCREVEU A ALEGADA CONTRATAÇÃO – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE
– APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA. É de ser mantida a sentença de improcedência se o conjunto probatório não foi apto a corroborar a alegação da autora apelante, de contratação, com cláusula de exclusividade, de prestação de serviço de corretagem de venda de imóvel.”
(N.U 0008237-92.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM
– IMPROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL –
ALEGADA INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – NÃO COMPROVAÇÃO
– ADQUIRENTE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL LINDEIRO E QUE JÁ ARRENDAVA A GLEBA ADQUIRIDA – INTERMEDIAÇÃO QUE SE REVELA DESNECESSÁRIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A teor do art. 333, I, do CPC/73, incumbe aos autores demonstrarem o fato constitutivo de seu direito, sob pena de improcedência da pretensão deduzida. Não comprovado nos autos, nem mesmo através de prova oral, a contratação dos corretores e que estes tenham, efetivamente, aproximado as partes e intermediado o negócio, não há que se falar em cobrança da comissão de corretagem, mormente se o adquirente era lindeiro e já arrendava a área vendida.”
(N.U 1000568-05.2017.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/09/2019, Publicado no DJE 18/12/2019)

“COBRANÇA –
COMISSÃO DE CORRETAGEM

– INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR – AUSÊNCIA
– FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAL – CABIMENTO – ART. 85, §11, CPC/15 – TEMPO E TRABALHO ADICIONAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O contrato de corretagem, voltado a intermediação de negociação imobiliária, pode ser verbalmente tratado, devendo, contudo, sua existência ser provada de forma cabal, com a demonstração de três requisitos: vontade de contratar (autorização para mediar), prestação de serviços (aproximação das partes) e utilidade da gestão para os contratantes (resultado útil).

Inexistindo contrato formal, deve a prestação do serviço ser provada com tal robustez que permita ao magistrado solidificar com segurança a efetiva intervenção do corretor na negociação, de modo a conferir que a participação tenha se revelado útil e eficaz para a concretização do negócio.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado dos apelados, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC/15.”
(N.U 0000474-33.2011.8.11.0024, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/09/2017, Publicado no DJE 03/10/2017)

“APELAÇÃO CÍVEL –
COBRANÇA – CORRETAGEM – CONTRATO VERBAL – INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA
– COMISSÃO NÃO DEVIDA. – O corretor somente fará jus à remuneração se houver resultado útil de concretização da venda, nos termos do Artigo 725, do vigente Código Civil Brasileiro. – Não demonstrada a existência de intermediação na compra e venda efetivada de imóvel por corretor, não há que se falar em incidência de comissão em percentual sobre o valor daquela venda. – Nos termos do art. 373, I, do NCPC compete a parte autora a prova dos direitos por ele alegados.”

(TJMG – Apelação Cível 1.0024.11.299556-8/001, Relator(a): Des.(a) Alexandre Santiago , 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/04/2018, publicação da súmula em 24/04/2018)

“APELAÇÃO –
AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS SUFICIENTES
– COMISSÃO INDEVIDA – A corretagem – contrato nominado previsto pelo vigente Código Civil em seus artigos 722 a 729 – conforme lecionam ROSA MARIA NERY e NELSON NERY (in Código de Processo Civil Comentado e legislação extravagante. – 10. ed. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007, p. 626) "é um contrato de resultado, porque visa a prestação do resultado e não simples prestação de energia" - Apesar de ser possível a contratação verbal é necessário, por óbvio, que haja elementos razoáveis e suficientes que atestem a existência de relação entre as partes; - Inexistindo nos autos qualquer elemento que indique a aproximação das partes, indevida a comissão pretendida. RECURSO IMPROVIDO.”
(TJSP; Apelação Cível 1001943-59.2018.8.26.0566; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro de São Carlos – 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 05/12/2018; Data de Registro: 07/12/2018)

Na espécie, o que se tem é que os elementos de prova carreados aos autos não se mostram suficientes e seguros para a finalidade de demonstrar que a efetiva participação dos recorrentes em parte das tratativas tenha sido determinante para se alcançar o resultado útil do negócio jurídico de venda.

Em outras palavras, no caso em análise, que versa sobre contrato informal, a parte autora não se desincumbiu do ônus de provar com robustez que a consecução da compra e venda se deu em razão de sua efetiva intervenção na negociação, denotando que sua participação tenha se revelado útil e eficaz para a concretização do negócio.

No presente caso, a sentença recorrida analisou com acuidade os elementos probatórios e concluiu, com fundamento seguro, que não houve comprovação robusta da intermediação eficaz por parte dos autores.

Neste sentido, repisa-se o teor dos depoimentos prestados em juízo, sob o crivo do contraditório judicial.

O autor
Marcelo da Silva Oliveira
, em depoimento pessoal, afirmou que não conhece Carlos Staut (vendedor da área), que nunca teve contato direto com o imóvel, tampouco com o proprietário, e que toda a condução do negócio foi feita por seu sócio, Odair Carlos dos Reis, com quem mantém uma parceria verbal, sem contrato escrito. Confirmou que não sabia o tamanho da fazenda, não combinou comissão com o réu, e que apenas recebeu o material do imóvel por outro corretor, como é comum entre profissionais do ramo.

O autor
Odair Carlos dos Reis
, por sua vez, declarou que nunca visitou a propriedade, pois o réu sempre dizia que havia outras negociações em curso. Afirmou que obteve o número de Carlos Staut por meio de um vendedor da Toyota, e que as tratativas sempre se deram por telefone. Relatou que desde o início informou ao réu que o interessado era José Roberto, mas que nunca teve autorização para levá-lo à fazenda, nem o acompanhou em qualquer visita ao local.

O réu
Carlos Staut
, em seu depoimento, confirmou que diversos corretores já haviam oferecido sua fazenda a José Roberto e que sempre deixou claro que a comissão seria devida apenas a quem efetivamente levasse o comprador à visita. Afirmou que quem levou José Roberto até a propriedade foi o corretor Alex, que então intermediou a negociação e concretizou o negócio. Disse ainda que José Roberto lhe assegurou que não tinha nenhum compromisso com Odair, e que este tinha ciência de que o imóvel já havia sido oferecido por outros profissionais.

O próprio comprador,
José Roberto Guimarães Torres
, confirmou em seu depoimento em juízo que conheceu Odair durante sua busca por imóveis, tendo este lhe oferecido o bem. No entanto, relatou que Odair nunca conseguiu marcar a visita à fazenda e que acabou desistindo de tentar vender o imóvel. Declarou que foi o corretor Alex quem, após cerca de 30 dias, conseguiu agendar a visita com Carlos Staut, levando-o até a fazenda, ocasião em que o negócio foi concluído. Disse ainda que não visitou o imóvel com Odair porque este não tinha acesso com o proprietário, ao passo que Alex demonstrou ter vínculo direto com o vendedor.

A testemunha
Genésio
, arrolada pelos autores, confirmou ter conhecido José Roberto em fazenda distinta que indicou a pedido de Odair. Disse que soube por outros corretores que José Roberto teria comprado a Fazenda Aldeia I, e que Odair teria
sido “passado para trás”
. Não trouxe, contudo, qualquer elemento que demonstrasse que Odair tenha participado da visita à fazenda ou da concretização da venda.

Já o corretor
José Alexsandro Rodrigues
, o qual acompanhou a negociação, foi categórico ao afirmar que levou José Roberto até a Fazenda Aldeia I, onde este conheceu pessoalmente o proprietário e manifestou interesse pela compra. Relatou que não conhece Odair ou Marcelo, e que a negociação foi viabilizada a partir de contato com outro corretor, Levi de Souza, da cidade de Anhumas/SP.

Como se vê, tais depoimentos, colhidos sob o crivo do contraditório, são harmônicos e convergentes no sentido de que Odair apenas ofereceu o imóvel, mas não teve papel relevante ou determinante na concretização do negócio.

Ao revés, os elementos dos autos apontam que sua atuação não ultrapassou uma tentativa preliminar e frustrada, não se concretizando em visita, negociação direta ou fechamento do contrato.

Desse modo, embora se reconheça a possibilidade de contratação verbal do corretor, exige-se, especialmente em demandas de cobrança, que haja prova clara e convincente da efetiva prestação dos serviços e da eficácia da intermediação, o que não se verifica no presente caso.

Portanto, no caso em apreço conclui-se que os autores não demonstraram autorização do proprietário para intermediação, tampouco que o negócio tenha se realizado em decorrência direta e necessária de sua atuação.

Por conseguinte, não fazem
jus
à comissão de corretagem, eis que, no caso concreto, os autores não lograram demonstrar a existência de contrato de corretagem — ainda que verbal — com o proprietário do imóvel, nem tampouco a autorização para atuação, tampouco a prestação de serviços apta a causar a concretização do negócio.

Em suma, a atuação de Odair não se revelou nem suficiente, nem eficaz, para justificar o recebimento da comissão pretendida, de modo que os apelantes não se desincumbiram do ônus probatório que lhes incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando o disposto nos §§ 2°, 6° e 11 do art. 85 do CPC,
MAJORO
os honorários advocatícios devidos pela parte autora apelante à para 15% do valor atualizado da causa, observada a gratuidade de justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025