Tribunal: TJMT
Processo: 1016736-25.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-16

Ementa:
Ementa: Direito tributário. Agravo de instrumento. ITBI. Base de cálculo. Arbitramento pelo fisco. Celeuma. Verificar se o Tema 1113/STJ foi observado na via administrativa. perícia judicial para apurar o valor de mercado do bem. Desnecessidade. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de repetição de indébito, deferiu a produção de prova pericial para apuração do valor venal de imóvel com vistas à definição da base de cálculo do ITBI.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é necessária a produção de prova pericial para apuração do valor de mercado do imóvel, quando a celeuma consiste em analisar se Fisco Municipal instaurou o procedimento administrativo exigido pelo art. 148 do CTN, conforme fixado no Tema 1113 do STJ, para desconsiderar o valor venal do imóvel declarado pelo contribuinte e arbitrar a base de cálculo do ITBI.
III. Razões de decidir
3. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, presumido como o valor declarado na transação.
4. A desconsideração desse valor exige prévia instauração de procedimento administrativo, com garantia de contraditório e ampla defesa, vedado o arbitramento unilateral pela Fazenda Pública.
5. A prova pericial judicial para apuração do valor venal do imóvel se mostra inútil, quando a celeuma se pauta em analisar se o rito previsto no art. 148 do CTN e a sistemática do Tema 1113/STJ foram observadas pelo Fisco Municipal.
6. A prova pericial não pode substituir a obrigação do fisco de instaurar processo administrativo para justificar a divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte.
7. A instrução probatória que visa substituir a atuação prévia do fisco é indevida e desnecessária para a solução da lide.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso provido.
Tese de julgamento: "1. É indevida a realização de prova pericial judicial para apurar o valor venal de imóvel como base de cálculo do ITBI, se o fisco municipal desconsidera o valor declarado pelo contribuinte sem provar que instaurou previamente procedimento administrativo, conforme determinado pelo art. 148 do CTN e pelo Tema 1113 do STJ."
Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 38 e art. 148; CF/1988, art. 5o, LV; CPC, art. 370.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.02.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1016736-25.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO]

Parte(s):

[JOAO ACASSIO MUNIZ JUNIOR - CPF: 704.628.441-53 (ADVOGADO), CONSTRUTORA P GELHEN LTDA - CNPJ: 12.363.680/0001-97 (AGRAVANTE), MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 03.347.101/0001-21 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVERAM O RECURSO. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO O EXCELENTÍSSIMO SR. DES. RELATOR MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA,1a VOGAL EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO E 2o VOGAL EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR.

E M E N T A

Ementa
: Direito tributário. Agravo de instrumento. ITBI. Base de cálculo. Arbitramento pelo fisco. Celeuma. Verificar se o Tema 1113/STJ foi observado na via administrativa. perícia judicial para apurar o valor de mercado do bem. Desnecessidade.
Recurso provido
.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de repetição de indébito, deferiu a produção de prova pericial para apuração do valor venal de imóvel com vistas à definição da base de cálculo do ITBI.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é necessária a produção de prova pericial para apuração do valor de mercado do imóvel, quando a celeuma consiste em analisar se Fisco Municipal instaurou o procedimento administrativo exigido pelo art. 148 do CTN, conforme fixado no Tema 1113 do STJ, para desconsiderar o valor venal do imóvel declarado pelo contribuinte e arbitrar a base de cálculo do ITBI.

III. Razões de decidir

3. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, presumido como o valor declarado na transação.

4. A desconsideração desse valor exige prévia instauração de procedimento administrativo, com garantia de contraditório e ampla defesa, vedado o arbitramento unilateral pela Fazenda Pública.

5. A prova pericial judicial para apuração do valor venal do imóvel se mostra inútil, quando a celeuma se pauta em analisar se o rito previsto no art. 148 do CTN e a sistemática do Tema 1113/STJ foram observadas pelo Fisco Municipal.

6. A prova pericial não pode substituir a obrigação do fisco de instaurar processo administrativo para justificar a divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte.

7. A instrução probatória que visa substituir a atuação prévia do fisco é indevida e desnecessária para a solução da lide.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso provido.

Tese de julgamento: "1. É indevida a realização de prova pericial judicial para apurar o valor venal de imóvel como base de cálculo do ITBI, se o fisco municipal desconsidera o valor declarado pelo contribuinte sem provar que instaurou

previamente

procedimento administrativo, conforme determinado pelo art. 148 do CTN e pelo Tema 1113 do STJ."

Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 38 e art. 148; CF/1988, art. 5o, LV; CPC, art. 370.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113), Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.02.2022.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto por
CONSTRUTORA P GELHEN LTDA
, contra decisão proferida pelo Juízo da
2.a Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Rondonópolis
, nos autos da Ação de Repetição de Indébito n.o 1025541-89.2024.8.11.0003, que deferiu o pedido da Fazenda Pública Municipal para o fim de deferir a produção de prova pericial, para realizar avaliação do imóvel objeto da lide, de modo a apurar a real base de cálculo do ITBI.

Aduz que, o imóvel em questão foi objeto de contrato de compra e venda sendo atribuído como valor da operação a importância de R$ 1.835.300,00 (um milhão e oitocentos e trinta e cinco mil e trezentos reais)

Sustenta que, ao ser levado a registro a compra e venda do imóvel, para fim de transferência de domínio, o Fisco Municipal
modificou de
forma unilateral e arbitrária a base de cálculo do ITBI para R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais).

Argumenta que,
o valor da base de cálculo do ITBI deve ser o preço real da venda do imóvel.

Assevera que, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.937.821- SP, fixou tese no Tema 1113, segundo a qual o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de veracidade,
sendo, portanto, ilegal a modificação da base de cálculo do tributo pelo Fisco Municipal.

Assegurar que, a matéria questionada na demanda é unicamente de direito, mostrando-se desnecessária a realização de prova pericial para avaliar o valor do bem em Juízo.

Afirma que estão presentes os requisitos, necessários para o deferimento da medida emergencial na seara recursal.

Com base nestes fundamentos, pugna pela concessão de efeito suspensivo recursal, para suspender a decisão objurgada.

No mérito pugna pelo provimento do recurso, para o fim de indeferir a realização de prova pericial.

Efeito suspensivo indeferido.

Contra a decisão que indeferiu a medida emergencial na seara recursal, a recorrente interpôs agravo interno.

Contrarrazões pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Extrai-se dos autos de origem que a parte autora
CONSTRUTORA P GELHEN LTDA
celebrou um contrato de compra e venda de imóvel, sendo atribui buído como valor da operação a importância de
R$ 1.835.300,00 (um milhão e oitocentos e trinta e cinco mil e trezentos reais).

Ao ser levado à registro a operação, para fim de transferência de domínio do bem, o Fisco Municipal desconsiderou o valor constante no contrato apresentado e
arbitrou em
R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais) o valor venal do bem, sendo utilizado esse valor como base de cálculo do ITBI.

A parte ora recorrente, ajuizou a
ação de Repetição de Indébito n.o 1025541-89.2024.8.11.0003, onde se arguiu que a Fazenda Pública Municipal, ao de considerar o valor da operação e arbitrar o valor venal sem instauração de procedimento administrativo, contrariou o entendimento firmado no recurso paradigma do STJ (
REsp 1937821/SP - TEMA 1113).

Ao fundamento que realizou o pagamento, ainda que indevidamente, do ITBI no valor cobrados pelo Fisco Municipal, requer nos autos de origem a restituição do
quantum
excedente.

Durante a instrução processual, o Juízo
a quo
deferiu a produção de prova pericial requerida pela Fazenda Municipal, para o fim de apurar o valor venal do imóvel objeto da lide e, por conseguinte, a correta base de cálculo do ITBI.

Contra essa decisão foi interposto o presente recurso.

Pois bem. Sabe-se que nos termos do
artigo 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo ao Imposto de Transmissão de Bem Imóvel – ITBI é o valor venal do bem, como cito:

“SEÇÃO III

Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos

[...]

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. [...]”
.

O Professor Eduardo de Moraes Sabbag, na obra Manual de Direito Tributário, leciona sobre a base de cálculo do ITBI seguinte forma:

“É base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens imóveis transmitidos ou direito reais cedidos (art. 38 do CTN). Vale dizer que
a base de cálculo será o valor de mercado (ou preço de venda, à vista, em condições normais de mercado), sendo irrelevante o preço de venda constante da escritura
[...]”.
(SABBAG, Eduardo de Moraes. Manual de Direito Tributário – 11 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019, p. 1365)

Como efeito, a base de cálculo do ITBI é o
valor venal do imóvel, que corresponde ao preço de venda do bem em condições normais.

A esse respeito, o
Tribunal da Cidadania, por meio do Recurso Repetitivo REsp 1937821/SP (
TEMA 1113
) firmou entendimento no sentido de que
o valor da operação (venda do imóvel) declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo fisco
, para o fim de apuração do ITBI,
mediante regular
procedimento administrativo
, como cito:

“
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. [...] 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a)
a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação
; b)
o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)
; c)
o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente
. [...]”.
(STJ - REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022)

Portanto, a celeuma a ser analisada no mérito dos autos de origem não se trata de
apurar qual seria o valor de mercado do imóvel, mas sim de verificar se
o Fisco Municipal, para desconsiderar o valor da operação declarado pelo contribuinte e arbitrar nova base de cálculo do tributo observou o artigo 148 do CTN, bem como a sistemática estabelecida pelo STJ por meio do Recurso Repetitivo
REsp n. 1.937.821/SP
(
TEMA 1113)
.

Ressalta-se que, se os pressupostos estabelecidos no recurso paradigma do STJ não foram observados, não poderia ser desconsiderado o valor informado pelo contribuinte e, por conseguinte, seria ilegítimo o arbitramento de nova base de cálculo.

Tem-se, portanto que, para apreciar a questão, mostra-se desnecessária a realização de prova pericial.

Frisa-se que, a determinação de perícia judicial acaba por subverter a lógica estabelecida no julgamento mencionado tema repetitivo, transferindo indevidamente para o Judiciário a responsabilidade de realizar uma avaliação que deveria ter sido feita administrativamente pelo fisco municipal, mediante procedimento próprio, antes da cobrança tributária.

Além disso, inda que o valor da base de cálculo fixada pelo Fisco Municipal corresponda ao valor venal apurado pela perícia judicial, se o
TEMA 1113-STJ não foi observado, a base de cálculo do ITBI não poderia ser modificada de forma unilateral pelo Ente Municipal.

Nesse contexto,
o Magistrado, enquanto destinatário das provas, tem o poder subjetivo e discricionário de determinar a realização de provas necessárias à instrução processual, consoante disposição contida no art. 370 do CPC,
podendo dispensar diligências que se afigurem desnecessárias
, como cito:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias”.

Tem-se, portanto que, apurar o valor de mercado do imóvel em questão, por meio de perícia judicial, se mostra
inútil, uma vez que a matéria a ser apreciada na demanda, conforme mencionado alhures se refere única e exclusivamente em verificar se o Ente Municipal instaurou procedimento administrativo (artigo 148 do CTN c/c
art. 5o, LV, da CF/1988)
e observou os requisitos previstos no Recurso Paradigma
REsp n. 1.937.821/SP
(
TEMA 1113) para a modificação/arbitramento de novo valor venal do bem.

Assim, merecem prosperar as insurgências recursais.

Do Dispositivo

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso de agravo de instrumento
, o que faço para
reformar a decisão objurgada, afastando a necessidade de realização de perícia técnica
pleiteada nos autos de origem.

Com o julgamento do mérito do agravo de instrumento, julgo prejudicado o agravo interno interposto contra decisão que analisou o pedido de tutela de urgência na seara recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025