Tribunal: TJMT
Processo: 1028446-67.2024.8.11.0003
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga. O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote em loteamento, mas deixou de adimplir as parcelas por dificuldades financeiras. A sentença determinou a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, descontando multa de dez por cento sobre o valor do contrato e reconhecendo a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem. O autor recorre pleiteando que a multa incida sobre os valores efetivamente pagos, a devolução da corretagem e o afastamento da taxa de fruição. As empresas recorrem defendendo a aplicação integral da Lei do Distrato, a incidência da multa sobre o valor atualizado do contrato, a cobrança expressa de taxa de fruição e alterações quanto aos juros e correção monetária.
II. Questão em discussão
2. Há seis questões em discussão: (i) definir qual legislação deve prevalecer na rescisão contratual, se a Lei 13.786/2018 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) determinar se a multa contratual de dez por cento deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; (iii) verificar se houve prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iv) analisar se é devida taxa de fruição quando não há prova de transmissão da posse e o imóvel é terreno sem edificação; (v) definir se é devido o desconto de IPTU na ausência de transmissão da posse; (vi) estabelecer o termo inicial dos juros de mora e o índice de correção monetária aplicável.
III. Razões de decidir
3. A Lei 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicados de forma harmônica e sistemática, prevalecendo as normas consumeristas quando mais favoráveis ao consumidor, em razão da natureza protetiva e de ordem pública do microssistema de proteção ao consumidor.
4. A retenção de dez por cento a título de cláusula penal e despesas administrativas deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, devidamente atualizados, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de violação aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando que os prejuízos do vendedor guardam proporcionalidade com os valores recebidos e o tempo de duração contratual.
5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, pois transcorrido o prazo trienal entre o pagamento em agosto de 2020 e a propositura da ação em outubro de 2024, conforme orientação consolidada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, sendo que a rescisão decorreu de culpa do comprador por inadimplemento das parcelas.
6. A taxa de fruição não é devida quando ausente prova de efetiva transmissão da posse do imóvel ao comprador e tratando-se de terreno sem edificação incapaz de gerar frutos ou utilidades concretas, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor e violação ao princípio da proporcionalidade.
7. O desconto de IPTU não é devido na ausência de prova de transmissão da posse do imóvel, permanecendo a responsabilidade tributária com o proprietário registral que mantém o domínio e a disponibilidade jurídica do bem.
8. Os juros de mora devem incidir desde a citação, pois as empresas já estavam em mora quando citadas, tendo sido procuradas extrajudicialmente em diversas ocasiões, e a Lei 13.786/2018 determina restituição imediata dos valores, não se aplicando o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto.
9. O IPCA constitui o índice mais adequado para correção monetária por ser o índice oficial de inflação do país, refletir adequadamente a inflação geral da economia e ser amplamente utilizado pelo sistema financeiro nacional e em decisões judiciais.
10. A sucumbência deve ser distribuída proporcionalmente ao resultado da demanda, na proporção de setenta por cento para as empresas e trinta por cento para o autor, considerando que este obteve êxito no pedido principal e na maior parte dos pedidos secundários, com majoração dos honorários advocatícios para dois mil e quatrocentos reais em razão do trabalho desenvolvido em grau recursal.
IV. Dispositivo e tese
11. Recursos de apelação conhecidos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028446-67.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[THIAGO KLISLEY DINIZ - CPF: 063.358.341-38 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), THIAGO KLISLEY DINIZ - CPF: 063.358.341-38 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga. O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote em loteamento, mas deixou de adimplir as parcelas por dificuldades financeiras. A sentença determinou a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, descontando multa de dez por cento sobre o valor do contrato e reconhecendo a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem. O autor recorre pleiteando que a multa incida sobre os valores efetivamente pagos, a devolução da corretagem e o afastamento da taxa de fruição. As empresas recorrem defendendo a aplicação integral da Lei do Distrato, a incidência da multa sobre o valor atualizado do contrato, a cobrança expressa de taxa de fruição e alterações quanto aos juros e correção monetária.

II. Questão em discussão

2. Há seis questões em discussão: (i) definir qual legislação deve prevalecer na rescisão contratual, se a Lei 13.786/2018 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) determinar se a multa contratual de dez por cento deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; (iii) verificar se houve prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iv) analisar se é devida taxa de fruição quando não há prova de transmissão da posse e o imóvel é terreno sem edificação; (v) definir se é devido o desconto de IPTU na ausência de transmissão da posse; (vi) estabelecer o termo inicial dos juros de mora e o índice de correção monetária aplicável.

III. Razões de decidir

3. A Lei 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicados de forma harmônica e sistemática, prevalecendo as normas consumeristas quando mais favoráveis ao consumidor, em razão da natureza protetiva e de ordem pública do microssistema de proteção ao consumidor.

4. A retenção de dez por cento a título de cláusula penal e despesas administrativas deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, devidamente atualizados, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de violação aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando que os prejuízos do vendedor guardam proporcionalidade com os valores recebidos e o tempo de duração contratual.

5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, pois transcorrido o prazo trienal entre o pagamento em agosto de 2020 e a propositura da ação em outubro de 2024, conforme orientação consolidada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, sendo que a rescisão decorreu de culpa do comprador por inadimplemento das parcelas.

6. A taxa de fruição não é devida quando ausente prova de efetiva transmissão da posse do imóvel ao comprador e tratando-se de terreno sem edificação incapaz de gerar frutos ou utilidades concretas, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor e violação ao princípio da proporcionalidade.

7. O desconto de IPTU não é devido na ausência de prova de transmissão da posse do imóvel, permanecendo a responsabilidade tributária com o proprietário registral que mantém o domínio e a disponibilidade jurídica do bem.

8. Os juros de mora devem incidir desde a citação, pois as empresas já estavam em mora quando citadas, tendo sido procuradas extrajudicialmente em diversas ocasiões, e a Lei 13.786/2018 determina restituição imediata dos valores, não se aplicando o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto.

9. O IPCA constitui o índice mais adequado para correção monetária por ser o índice oficial de inflação do país, refletir adequadamente a inflação geral da economia e ser amplamente utilizado pelo sistema financeiro nacional e em decisões judiciais.

10. A sucumbência deve ser distribuída proporcionalmente ao resultado da demanda, na proporção de setenta por cento para as empresas e trinta por cento para o autor, considerando que este obteve êxito no pedido principal e na maior parte dos pedidos secundários, com majoração dos honorários advocatícios para dois mil e quatrocentos reais em razão do trabalho desenvolvido em grau recursal.

IV. Dispositivo e tese

11. Recursos de apelação conhecidos e parcialmente providos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes contra sentença proferida pela 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga, ajuizada por Thiago Klisley Diniz em face de Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda, JM Empreendimentos Imobiliários Ltda e Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda, nos seguintes termos:

“
Ex Positis
, e de tudo mais que dos autos consta
julgo parcialmente procedente
o pedido inicial. Declaro a rescisão do contrato firmado entre as partes, determinando o retorno das partes ao status quo ante. Determino, ainda, a restituição dos valores despendidos pela parte autora, abatendo a multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, bem como a quantia paga a título de corretagem, ante o reconhecimento da prescrição, cujos valores deverão ser acrescidos de correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), desde a data de cada do desembolso (Súmula 43 do STJ combinada com o
parágrafo único
do art.
389
do
Código Civil
), com acréscimo de juros de mora, desde a citação, baseados na SELIC sem o componente de atualização monetária (artigos
405
e
406
do
Código Civil
). O quantum debeatour será apurado por simples cálculo. Considerando que o demandante decaiu em parte do pedido, condeno ambas as partes na sucumbência recíproca, as custas processuais deverão ser repartidas em 50% para cada parte, arbitro os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8o e 86 do CPC. Deixo de determinar a compensação dos honorários advocatícios, em razão do contido no artigo 85, §14o, do CPC, que privilegia o entendimento já defendido por parte do STJ, segundo o qual os honorários sucumbenciais possuem natureza alimentar e devem, portanto, receber o mesmo tratamento privilegiado que o ordenamento jurídico confere às outras quantias que possuem essa mesma natureza. A sucumbência em relação ao autor somente será exigido se presentes os requisitos legais, vez que ele é beneficiário da assistência judiciária gratuita. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações.”

Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação (Id. 318225365) sustentando, em síntese, que a multa contratual deve incidir sobre os valores efetivamente pagos e não sobre o valor total do contrato, conforme orientação jurisprudencial consolidada. Argumenta que não houve prescrição quanto à comissão de corretagem, pois a rescisão decorreu de culpa das empresas que não entregaram o loteamento nas condições contratadas. Defende o afastamento da taxa de fruição sob três fundamentos: ausência de efetiva transmissão da posse do imóvel, tratar-se de terreno sem edificação incapaz de gerar frutos e configuração de
bis in idem
pela cumulação com a multa contratual. Sustenta, ainda, a impossibilidade de cobrança de IPTU ante a ausência de imissão na posse e a necessidade de afastamento da sucumbência recíproca, considerando que obteve êxito na maior parte dos pedidos formulados.

As empresas requeridas também interpuseram recurso de apelação (Id. 318225373) defendendo a aplicação integral da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Sustentam que a retenção de 10% deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsão legal expressa. Requerem a inclusão expressa no dispositivo da condenação ao pagamento de taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a transmissão da posse até a restituição. Defendem o desconto dos valores de IPTU não pagos durante a vigência contratual, argumentando que a responsabilidade tributária é do possuidor. Sustentam que os juros de mora devem incidir apenas após o trânsito em julgado, com fundamento no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça. Postulam, ainda, a aplicação do INPC como índice de correção monetária em substituição ao IPCA.

O autor, em suas contrarrazões ao recurso das empresas (Id. 318225379), suscitou preliminar de ausência de impugnação específica, alegando que o recurso adverso teria se limitado a reproduzir os argumentos da contestação, violando o princípio da dialeticidade recursal. No mérito, reiterou os fundamentos de seu próprio recurso e defendeu a manutenção da sentença nos pontos que lhe foram favoráveis.

As empresas, em suas contrarrazões (Id. 318225377), refutaram os argumentos do autor, defendendo a manutenção do reconhecimento da prescrição da corretagem e da base de cálculo da multa sobre o valor do contrato, insistindo nos demais pontos de seu recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Da Preliminar de Ausência de Impugnação Específica

O autor, em suas contrarrazões ao recurso das empresas, suscitou preliminar de ausência de impugnação específica, alegando violação ao princípio da dialeticidade recursal. Sustenta que o recurso adverso teria se limitado a reproduzir os argumentos já apresentados na contestação, sem apontar especificamente os equívocos da sentença recorrida.

O princípio da dialeticidade recursal constitui requisito essencial de admissibilidade dos recursos, exigindo que o recorrente demonstre, de forma clara e específica, os pontos da decisão que considera equivocados e as razões pelas quais entende que deve haver reforma. Não basta a mera reiteração de argumentos anteriormente deduzidos, sendo necessária a demonstração do desacerto da decisão recorrida mediante confronto direto com seus fundamentos.

Analisando detidamente o recurso das empresas, verifica-se que foram apontados pontos específicos da sentença considerados equivocados: a base de cálculo da multa contratual, a ausência de menção expressa à taxa de fruição no dispositivo, a questão do IPTU, o termo inicial dos juros de mora e o índice de correção monetária. Para cada um destes pontos, as empresas apresentaram fundamentação específica, ainda que em alguns aspectos os argumentos guardem semelhança com aqueles deduzidos na contestação, o que é natural considerando a manutenção da mesma tese jurídica ao longo do processo.

A manutenção da mesma linha argumentativa não se confunde com ausência de impugnação específica. A parte tem o direito de sustentar sua posição jurídica de forma coerente em todas as fases processuais. O que se veda é o recurso genérico, desprovido de confronto direto com os fundamentos da decisão recorrida. No caso em análise, o recurso das empresas atende ao princípio da dialeticidade, pois identifica os pontos específicos de divergência e apresenta fundamentação para cada um deles.

Rejeito, portanto, a preliminar suscitada.

Da Legislação Aplicável

Questão preliminar ao mérito diz respeito à definição do regime jurídico aplicável à rescisão contratual em análise. As empresas defendem a aplicação integral da Lei 13.786/2018, enquanto o autor sustenta a prevalência do Código de Defesa do Consumidor.

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, introduziu alterações significativas na Lei 6.766/1979, estabelecendo regras específicas para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis e de incorporação imobiliária. A norma entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, sendo aplicável aos contratos celebrados após esta data. O contrato objeto da presente demanda foi firmado em 19 de agosto de 2020, encontrando-se, portanto, sob a égide da nova legislação.

Entretanto, a aplicação da Lei do Distrato não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre as partes configura inequivocamente relação de consumo, caracterizada pela aquisição de imóvel por pessoa física como destinatário final, de empresas que atuam profissionalmente no mercado imobiliário. O Código de Defesa do Consumidor, por sua natureza de norma de ordem pública e interesse social, estabelece direitos e garantias que não podem ser afastados por legislação posterior, salvo quando esta for expressamente mais benéfica ao consumidor.

A solução hermenêutica adequada reside na aplicação harmônica e sistemática de ambos os diplomas normativos. A Lei 13.786/2018 estabelece parâmetros específicos para a rescisão de contratos imobiliários, mas sua aplicação deve observar os princípios e direitos fundamentais consagrados no Código de Defesa do Consumidor, especialmente a vedação de cláusulas abusivas, o equilíbrio contratual, a boa-fé objetiva e a interpretação mais favorável ao consumidor.

Nesse sentido:

“CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI No 13.786/2018.
PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI No 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.

2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei no 13.786/2018;
e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei no 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei no 6.766/1979.

3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei no 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei no 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.

(...)”

(REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.)
(Negritei)

Neste sentido, as disposições da Lei do Distrato devem ser interpretadas à luz dos princípios consumeristas, prevalecendo as normas do Código de Defesa do Consumidor sempre que houver conflito ou quando estas se mostrarem mais benéficas ao consumidor. Esta interpretação sistemática harmoniza a especialidade da Lei do Distrato com a natureza protetiva do Código de Defesa do Consumidor, assegurando a tutela adequada da parte vulnerável na relação contratual.

Da Base de Cálculo da Multa Contratual

A primeira questão meritória controvertida diz respeito à base de cálculo da retenção de 10% a título de cláusula penal e despesas administrativas. A sentença determinou a incidência sobre o valor do contrato, enquanto o autor defende que deve incidir sobre os valores efetivamente pagos.

O artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/1979, com redação dada pela Lei 13.786/2018, estabelece que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, pode ser descontado
"o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato".
A interpretação literal do dispositivo sugeriria a incidência sobre o valor total do contrato.

Entretanto, a interpretação meramente literal não esgota o processo hermenêutico, sendo necessário considerar a finalidade da norma, sua inserção sistemática no ordenamento jurídico e os princípios constitucionais e consumeristas aplicáveis. A cláusula penal possui natureza dúplice: punitiva, sancionando o descumprimento contratual, e indenizatória, compensando os prejuízos sofridos pela parte inocente. As despesas administrativas, por sua vez, destinam-se a ressarcir os custos efetivamente incorridos pelo vendedor na operação.

A finalidade da retenção é, portanto, compensar prejuízos concretos e aplicar penalidade proporcional ao descumprimento. Os prejuízos do vendedor em caso de rescisão por inadimplemento do comprador relacionam-se aos custos administrativos da operação, às despesas com publicidade e documentação, ao custo de oportunidade pela impossibilidade de vender a terceiros durante a vigência contratual e à necessidade de nova comercialização do imóvel. Tais prejuízos guardam proporcionalidade com o tempo de duração do contrato e com os valores efetivamente recebidos, não com o valor total do contrato.

Considere-se a hipótese em que o comprador tenha pago apenas 20% do valor total do contrato. Se a retenção de 10% incidir sobre o valor total, o comprador perderia metade do que efetivamente pagou, recebendo de volta apenas 10% do valor do contrato. Esta interpretação conduziria a resultado manifestamente desproporcional e injusto, violando o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e o equilíbrio contratual exigido pelo Código de Defesa do Consumidor.

O princípio da proporcionalidade, de matriz constitucional, exige que as medidas jurídicas sejam adequadas, necessárias e proporcionais em sentido estrito aos fins que visam atingir. A retenção de percentual significativo sobre valor não pago pelo comprador não guarda adequação com a finalidade indenizatória e punitiva da cláusula penal, revelando-se medida excessiva e desproporcional.

Ademais, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. Havendo dúvida razoável sobre o alcance da expressão "valor atualizado do contrato", deve prevalecer a interpretação que melhor tutela os direitos do consumidor, qual seja, a incidência sobre os valores efetivamente pagos.

A jurisprudência dos tribunais superiores tem se orientado neste sentido, reconhecendo que a retenção deve ser proporcional aos valores pagos para evitar enriquecimento sem causa e assegurar o equilíbrio contratual. A interpretação sistemática e teleológica do dispositivo legal, conjugada com os princípios consumeristas, conduz à conclusão de que a expressão "valor atualizado do contrato" deve ser compreendida como "valor atualizado das parcelas pagas pelo comprador".

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI No 13.786/2018. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de apelação interposto por empresa loteadora contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, determinando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e a devolução dos valores pagos pela compradora com retenção de 25% sobre o montante efetivamente pago, em parcela única.

II. Questão em discussão:

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional pela não aplicação específica da Lei no 13.786/2018; (ii) definir o regime jurídico aplicável ao distrato, se a Lei do Distrato ou o Código de Defesa do Consumidor; (iii) determinar a base de cálculo da retenção e a forma de devolução dos valores; (iv) verificar a possibilidade de dedução de IPTU, encargos moratórios e comissão de corretagem.

III. Razões de decidir:

3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o magistrado fundamenta adequadamente sua decisão com base nos elementos probatórios e normas aplicáveis, sendo a não aplicação de lei específica uma opção interpretativa fundamentada na proteção consumerista.

4. A relação jurídica entre loteadora e adquirente configura típica relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que deve prevalecer quando a aplicação da Lei no 13.786/2018 resultar em desvantagem exagerada ao consumidor.

5. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, como previsto no artigo 32-A da Lei no 6.766/79, implicaria na perda de praticamente toda a quantia paga pela consumidora, configurando cláusula abusiva vedada pelo artigo 53 do CDC.

6. A Súmula 543 do STJ determina a imediata restituição das parcelas pagas em contratos submetidos ao CDC, sendo a devolução parcelada contrária aos princípios consumeristas.

7. A responsabilidade pelo IPTU pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, não sendo cabível sua cobrança quando o adquirente desiste antes da posse efetiva do bem.

8. Com a rescisão contratual, as partes retornam ao status quo ante, não havendo mora a justificar a exclusão de encargos moratórios da restituição, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora.

IV. Dispositivo e tese:

9. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Em contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a aplicação do artigo 32-A da Lei no 6.766/79 deve ser harmonizada com os princípios consumeristas, vedando-se cláusulas que resultem em desvantagem exagerada ao consumidor.
2. A retenção em caso de rescisão por iniciativa do comprador deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, não sobre o valor total do contrato, limitando-se a percentual razoável que compense as despesas administrativas sem configurar enriquecimento sem causa.
3. A restituição deve ser imediata e integral dos valores pagos, excluída apenas a retenção proporcional, não sendo cabível a dedução de IPTU quando ausente a posse efetiva do imóvel."

(N.U 1031682-61.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 16/10/2025, Publicado no DJE 16/10/2025)
(Negritei)

Considerando os fatos apresentados e a legislação aplicável, conclui-se que a retenção de 10% deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo autor, devidamente atualizados pela correção monetária, e não sobre o valor total do contrato. Esta interpretação assegura a proporcionalidade da penalidade, evita o enriquecimento sem causa do vendedor e preserva o equilíbrio contratual exigido pelo ordenamento jurídico.

Neste ponto, merece reforma a sentença para acolher a pretensão do autor.

Da Comissão de Corretagem

A segunda questão controvertida refere-se à possibilidade de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. A sentença reconheceu a prescrição trienal desta pretensão, enquanto o autor sustenta que não houve prescrição, pois a rescisão teria decorrido de culpa das empresas.

A comissão de corretagem constitui remuneração devida aos profissionais que intermediaram a compra e venda do imóvel, aproximando as partes e viabilizando a conclusão do negócio. A validade da transferência do ônus do pagamento da comissão ao comprador foi reconhecida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, desde que haja prévia informação clara sobre esta obrigação, com destaque do valor no contrato e concordância expressa do adquirente.

No caso em análise, o contrato prevê expressamente, em sua Cláusula Quarta, que o comprador assumiu a obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente às intermediadoras. O valor está destacado na Cláusula Segunda, e há declaração expressa de ciência e concordância. Não há, portanto, vício de consentimento ou abusividade na cláusula que transferiu ao comprador o pagamento da comissão.

Quanto à possibilidade de restituição em caso de rescisão contratual, a solução depende da identificação da parte responsável pelo desfazimento do negócio. Quando a rescisão decorre de culpa do vendedor, que não cumpre suas obrigações contratuais, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, pois o serviço de intermediação não se aperfeiçoou adequadamente. Diversamente, quando a rescisão decorre de culpa do comprador, que deixa de adimplir as parcelas, o corretor faz jus à manutenção de sua remuneração, pois prestou adequadamente o serviço de aproximação das partes e viabilização do negócio.

Conforme documentado nos autos, o autor expressamente declarou na petição inicial que procurou as empresas para rescindir o contrato em razão de dificuldades financeiras que o impediram de continuar pagando as parcelas. Não há qualquer alegação na inicial de que o loteamento não foi entregue ou de que houve descumprimento contratual pelas empresas. O pedido de rescisão fundamentou-se exclusivamente na impossibilidade financeira de manter os pagamentos.

A alegação posterior, apresentada apenas nas razões recursais, de que a rescisão teria decorrido de culpa das empresas por não entregarem o loteamento nas condições contratadas, configura inovação recursal inadmissível. O sistema processual veda a introdução de fundamentos novos em sede recursal que não tenham sido deduzidos na petição inicial ou oportunamente no curso do processo. A causa de pedir é estabelecida na inicial e delimita o objeto do processo, não podendo ser ampliada ou modificada em grau recursal.

Ainda que se admitisse a análise desta alegação, o que se faz apenas para demonstrar todos os ângulos da questão, não haveria como acolhê-la. Os documentos juntados aos autos demonstram que o autor procurou as empresas em diversas ocasiões solicitando a rescisão por dificuldades financeiras, sem qualquer menção a descumprimento contratual pelas vendedoras. A própria narrativa da inicial é clara ao atribuir a rescisão às dificuldades financeiras do autor, não a qualquer inadimplemento das empresas.

Ademais, ainda que houvesse controvérsia sobre a responsabilidade pela rescisão, subsistiria a questão da prescrição. O Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que incide prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência técnico-imobiliária. O prazo prescricional inicia-se da data do pagamento, não da data da rescisão contratual.

No caso em análise, o contrato foi celebrado em 19 de agosto de 2020, ocasião em que foi paga a comissão de corretagem. A ação foi proposta apenas em 30 de outubro de 2024, decorridos mais de quatro anos. O prazo trienal de prescrição encontra-se, portanto, consumado.

O autor argumenta que o prazo prescricional somente se iniciaria com o inadimplemento das empresas, o que não ocorreu. Este argumento não prospera. A prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem inicia-se da data do pagamento, independentemente de quando ocorra eventual rescisão contratual. O entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938 é claro neste sentido, não fazendo distinção quanto à causa da rescisão.

Considerando os fatos comprovados nos autos e a legislação aplicável, conclui-se que a pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

Da Taxa de Fruição

A terceira questão controvertida, e talvez a mais complexa do presente caso, refere-se à possibilidade de cobrança de taxa de fruição. A sentença reconheceu na fundamentação a possibilidade de cobrança, mas não incluiu determinação expressa no dispositivo. As empresas requerem a inclusão expressa desta condenação, enquanto o autor defende o afastamento integral da taxa de fruição.

A taxa de fruição constitui compensação devida pelo comprador ao vendedor pelo período em que manteve o direito sobre o imóvel sem adimplir as parcelas contratadas. Sua natureza jurídica é indenizatória, visando compensar o vendedor pela impossibilidade de dispor do bem e pela privação dos frutos que poderia auferir. O artigo 32-A, inciso I, da Lei 6.766/1979 prevê expressamente a possibilidade de desconto dos
"valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador".

A análise da possibilidade de cobrança da taxa de fruição no caso concreto exige o exame de três questões fundamentais: a efetiva transmissão da posse do imóvel ao comprador, a aptidão do bem para gerar frutos e a possibilidade de cumulação com a multa contratual.

Quanto à primeira questão, a transmissão da posse, o dispositivo legal é expresso ao condicionar a cobrança da taxa de fruição à efetiva transmissão da posse do imóvel ao adquirente. A posse, como situação de fato juridicamente tutelada, caracteriza-se pelo exercício de poderes inerentes à propriedade, especialmente o uso e gozo da coisa. Em contratos de promessa de compra e venda de lotes em loteamento, a transmissão da posse não se opera pela mera celebração do contrato, exigindo a efetiva disponibilização do bem ao comprador, com demarcação, regularização e possibilidade concreta de utilização.

Analisando detidamente os documentos dos autos, não se verifica prova da efetiva transmissão da posse do lote ao autor. Não há termo de entrega, comprovante de demarcação física do terreno, notificação de disponibilidade ou qualquer documento que evidencie que o autor teve acesso ao lote e possibilidade de exercer atos possessórios. As empresas limitaram-se a alegar que o lote estava à disposição, mas não produziram prova documental desta alegação.

A prova da transmissão da posse constitui ônus da parte que alega sua ocorrência e pretende dela extrair consequências jurídicas. No caso, as empresas, que pretendem cobrar taxa de fruição, deveriam ter comprovado que efetivamente transmitiram a posse do lote ao autor. Na ausência desta prova, não se pode presumir a transmissão da posse, nem tampouco a fruição do imóvel.

Quanto à segunda questão, a aptidão do bem para gerar frutos, verifica-se que o objeto do contrato é lote de terreno sem qualquer edificação. A fruição, em seu sentido técnico-jurídico, refere-se à percepção dos frutos e utilidades que a coisa pode proporcionar. Um imóvel edificado, como apartamento ou casa, proporciona fruição evidente, pois pode ser utilizado para moradia ou locação, gerando benefícios concretos ao possuidor. Diversamente, um lote de terreno sem edificação não proporciona fruição imediata, pois não pode ser habitado, não pode ser locado e não gera qualquer utilidade concreta ao possuidor.

A jurisprudência tem reconhecido que terrenos sem edificação não geram fruição passível de compensação, pois não proporcionam benefícios concretos ao comprador. Cobrar taxa de fruição por imóvel que não gera frutos ou utilidades caracterizaria enriquecimento sem causa do vendedor, violando princípio fundamental do ordenamento jurídico.

É certo que o comprador, ao manter o contrato, impede que o vendedor comercialize o lote com terceiros, gerando custo de oportunidade. Entretanto, este prejuízo já é compensado pela multa contratual, que tem precisamente a finalidade de indenizar os prejuízos decorrentes do descumprimento, incluindo lucros cessantes e custos de oportunidade.

Quanto à terceira questão, a possibilidade de cumulação com a multa contratual, verifica-se que ambos os institutos possuem natureza indenizatória e visam compensar prejuízos decorrentes do inadimplemento. A multa contratual tem caráter global, compensando todos os prejuízos sofridos pelo credor em razão do descumprimento, incluindo danos emergentes e lucros cessantes. A taxa de fruição, por sua vez, visa compensar especificamente a privação do uso do imóvel e a impossibilidade de auferir seus frutos.

Quando há efetiva fruição do imóvel, com transmissão da posse e utilização concreta do bem, justifica-se a cobrança cumulativa, pois a multa compensa os prejuízos gerais do descumprimento, enquanto a taxa de fruição compensa especificamente o uso do imóvel. Entretanto, quando não há efetiva fruição, seja por ausência de transmissão da posse, seja por tratar-se de terreno sem edificação, a cobrança cumulativa caracteriza
bis in idem
, aplicando-se duas penalidades pelo mesmo fato.

No caso em análise, a ausência de prova de transmissão da posse e a natureza do bem (terreno sem edificação) inviabilizam a cobrança de taxa de fruição. Cobrar esta taxa sem que tenha havido efetiva fruição do imóvel caracterizaria enriquecimento sem causa do vendedor e violaria o princípio da proporcionalidade.

Ademais, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que, havendo dúvida sobre o alcance de cláusula contratual, deve prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor. A dúvida sobre a ocorrência de efetiva fruição, na ausência de prova da transmissão da posse, deve ser resolvida em favor do consumidor, afastando-se a cobrança da taxa.

Considerando os fatos comprovados nos autos e a legislação aplicável, conclui-se que não é devida taxa de fruição no presente caso, devendo ser reformada a sentença para afastar expressamente esta cobrança.

Do IPTU

A quarta questão controvertida refere-se à possibilidade de desconto dos valores de IPTU não pagos durante a vigência contratual. As empresas sustentam que o autor deve arcar com o imposto, enquanto este defende que a responsabilidade é das empresas, na qualidade de proprietárias.

O Imposto Predial e Territorial Urbano incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado em zona urbana. O Código Tributário Nacional estabelece que contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. A responsabilidade tributária, portanto, pode recair sobre o proprietário ou sobre o possuidor.

Em contratos de promessa de compra e venda, a jurisprudência tem entendido que a responsabilidade pelo IPTU transfere-se ao comprador a partir do momento em que há efetiva transmissão da posse do imóvel. Antes da transmissão da posse, a responsabilidade permanece com o proprietário, que mantém o domínio e a disponibilidade jurídica do bem.

Como já analisado no tópico anterior, não há prova nos autos da efetiva transmissão da posse do lote ao autor. Na ausência desta prova, não se pode atribuir ao autor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. A responsabilidade tributária permanece com as empresas, na qualidade de proprietárias do imóvel.

Ademais, há aspecto prático relevante: o IPTU é lançado em nome do proprietário registral do imóvel, sendo o carnê de pagamento enviado ao endereço deste. O autor sequer teria como adimplir o tributo, pois não foi lançado em seu nome. Exigir que o autor pague imposto lançado em nome de terceiro, sem que tenha tido a posse do imóvel, caracterizaria exigência desproporcional e injusta.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS – ABUSIVIDADE DE RETENÇÃO CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO – VEDAÇÃO – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

É abusiva a cláusula que prevê retenção de percentual sobre o valor total do contrato, e não sobre as parcelas efetivamente adimplidas, quando esta acarretar desvantagem exagerada ao consumidor.

A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste.”

(N.U 1025393-78.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/10/2025, Publicado no DJE 16/10/2025)

Considerando os fatos comprovados nos autos e a legislação aplicável, conclui-se que não é devido o desconto de IPTU dos valores a serem restituídos ao autor, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

Dos Juros de Mora

A quinta questão controvertida refere-se ao termo inicial de incidência dos juros de mora. A sentença determinou a incidência desde a citação, enquanto as empresas defendem que os juros somente devem incidir após o trânsito em julgado, com fundamento no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

Os juros de mora constituem compensação pelo atraso no cumprimento de obrigação, visando indenizar o credor pelo tempo em que ficou privado do capital que lhe era devido. A regra geral do Código Civil estabelece que os juros de mora incidem desde a citação, momento em que o devedor é constituído em mora e toma conhecimento da pretensão do credor.

O Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, em compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Este entendimento fundamenta-se na circunstância de que, nestes casos, o valor exato a ser restituído somente é definido na sentença, após os descontos de multa, fruição e demais encargos, não havendo mora anterior.

Entretanto, a aplicação deste entendimento ao caso concreto exige análise cuidadosa das circunstâncias específicas. O Tema 1002 refere-se a contratos anteriores à Lei 13.786/2018 e a situações em que não havia mora anterior à propositura da ação. No caso em análise, o contrato foi celebrado sob a égide da Lei 13.786/2018, que estabelece expressamente que a restituição deve ser "imediata", conforme previsto no caput do artigo 32-A.

Ademais, conforme documentado nos autos, o autor procurou as empresas em diversas ocasiões solicitando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos. As empresas não atenderam a esta solicitação, não apresentaram proposta de devolução e não depositaram qualquer valor. Quando foram citadas no processo, já estavam em mora, pois já haviam sido notificadas extrajudicialmente do pedido de rescisão e devolução.

A incerteza sobre o valor exato a ser restituído, que somente é definido na sentença após os descontos legais, não afasta a mora quanto à obrigação de restituir. As empresas sabiam que deveriam restituir valores ao autor, ainda que não soubessem o montante exato. A incerteza sobre o
quantum
não afasta a mora sobre o
an debeatur
.

A Lei 13.786/2018 estabelece que a restituição deve ser imediata, podendo ser parcelada apenas nas hipóteses e condições previstas nos parágrafos do artigo 32-A. A determinação legal de restituição imediata evidência que o vendedor incorre em mora desde que notificado do pedido de rescisão, não sendo razoável postergar a incidência dos juros até o trânsito em julgado.

Considerando os fatos comprovados nos autos e a legislação aplicável, conclui-se que os juros de mora devem incidir desde a citação, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

Do Índice de Correção Monetária

A sexta questão controvertida refere-se ao índice de correção monetária a ser aplicado aos valores a serem restituídos. A sentença determinou a aplicação do IPCA, enquanto as empresas defendem a aplicação do INPC.

A correção monetária não constitui acréscimo ao valor devido, mas mera recomposição do poder aquisitivo da moeda corroído pela inflação. Sua finalidade é manter o valor real da obrigação, evitando que o credor sofra prejuízo pela desvalorização monetária durante o período entre o surgimento da obrigação e seu efetivo cumprimento.

O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) são índices calculados pelo IBGE que medem a variação de preços de bens e serviços consumidos pelas famílias. A diferença reside na população de referência: o IPCA abrange famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos, enquanto o INPC abrange famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos.

O IPCA é considerado o índice oficial de inflação do país, sendo utilizado pelo Banco Central como meta de inflação e pelo sistema financeiro como referência para correção de valores. Sua metodologia é mais abrangente, refletindo de forma mais adequada a inflação geral da economia. O INPC, por ter base de pesquisa mais restrita, não reflete tão adequadamente a inflação geral.

A jurisprudência dos tribunais superiores tem se orientado no sentido de que o IPCA é o índice mais adequado para correção monetária de débitos judiciais, por refletir de forma mais precisa a inflação e por ser o índice oficial adotado pelo sistema financeiro nacional. Não há razão para aplicar índice diverso no caso em análise.

Considerando a legislação aplicável e a jurisprudência consolidada, conclui-se que o IPCA é o índice adequado para correção monetária dos valores a serem restituídos, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

Da Sucumbência

A última questão controvertida refere-se à distribuição dos ônus sucumbenciais. A sentença reconheceu sucumbência recíproca, repartindo custas e honorários em partes iguais. O autor defende que deve ser reconhecida sua sucumbência mínima, com a condenação das empresas na integralidade dos ônus.

A sucumbência é o princípio processual segundo o qual a parte vencida deve arcar com as despesas processuais e com os honorários advocatícios da parte vencedora. Quando há sucumbência recíproca, com vitória parcial de ambas as partes, os ônus devem ser distribuídos proporcionalmente ao resultado da demanda.

Analisando o resultado da demanda, verifica-se que o autor obteve êxito no pedido principal de rescisão contratual e na devolução da maior parte dos valores pagos. Perdeu apenas quanto à restituição da comissão de corretagem, em razão da prescrição, e quanto ao percentual exato de retenção. Considerando que o pedido principal foi acolhido e que as questões em que o autor perdeu são secundárias em relação ao valor total da causa, não se justifica a repartição igualitária dos ônus sucumbenciais.

A sucumbência do autor não pode ser considerada mínima, pois houve perda quanto à restituição da comissão de corretagem, que representa valor significativo. Entretanto, considerando que o autor obteve êxito no pedido principal e na maior parte dos pedidos secundários, a distribuição proporcional dos ônus deve refletir esta realidade.

Analisando o resultado global da demanda e considerando a importância relativa de cada pedido, entendo adequada a distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 70% para as empresas e 30% para o autor. Esta proporção reflete adequadamente o resultado da ação, reconhecendo que o autor foi vencedor em maior parte, mas não em sua integralidade.

Quanto ao valor dos honorários advocatícios, a sentença fixou R$ 2.000,00 para cada advogado. Considerando a complexidade da causa, o trabalho desenvolvido pelos profissionais, o valor da causa e o resultado da demanda, entendo adequado este valor. Entretanto, em razão do trabalho adicional desenvolvido em grau recursal, com a interposição de recursos por ambas as partes e a necessidade de análise de questões complexas, impõe-se a majoração dos honorários.

Considerando o trabalho desenvolvido em segundo grau e a complexidade das questões recursais, majoro os honorários advocatícios em 20%, passando para R$ 2.400,00 para cada advogado, a serem pagos na proporção de 70% pelas empresas e 30% pelo autor, observada a gratuidade de justiça concedida a este último.

Síntese Conclusiva

Diante de toda a fundamentação exposta, conclui-se que merecem parcial provimento ambos os recursos, reformando-se a sentença nos seguintes pontos: a retenção de 10% deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo autor, devidamente atualizados, e não sobre o valor total do contrato; deve ser afastada expressamente a cobrança de taxa de fruição, por ausência de prova de transmissão da posse e por tratar-se de terreno sem edificação; e deve ser redimensionada a sucumbência, na proporção de 70% para as empresas e 30% para o autor. Nos demais pontos, mantém-se a sentença por seus próprios fundamentos.

Dispositivo.

Diante do exposto, conheço de ambos os recursos de apelação e
DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença recorrida, nos seguintes termos:

a) Quanto à base de cálculo da multa contratual, determino que a retenção de 10% a título de cláusula penal e despesas administrativas incida sobre os valores efetivamente pagos pelo autor, devidamente atualizados pela correção monetária, e não sobre o valor total do contrato;

b) Quanto à taxa de fruição, afasto expressamente sua cobrança, por ausência de prova de transmissão da posse do imóvel ao autor e por tratar-se de terreno sem edificação, incapaz de gerar frutos ou utilidades passíveis de compensação;

c) Quanto à sucumbência, reconheço que o autor foi vencedor em maior parte, devendo os ônus sucumbenciais ser distribuídos na proporção de 70% para as empresas apeladas e 30% para o autor apelante. Majoro os honorários advocatícios para R$ 2.400,00 para cada advogado, a serem pagos na proporção acima estabelecida, observada a assistência judiciária concedida ao autor, cuja exigibilidade fica suspensa enquanto perdurar a condição de hipossuficiência.

Nos demais pontos, mantenho a sentença por seus próprios fundamentos, especialmente quanto ao reconhecimento da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, ao afastamento do desconto de IPTU, à incidência de juros de mora desde a citação e à aplicação do IPCA como índice de correção monetária.

Em consequência, as empresas apeladas deverão restituir ao autor apelante os valores por ele pagos, com os seguintes descontos: multa contratual de 10% calculada sobre os valores efetivamente pagos, devidamente atualizados; e valores pagos a título de comissão de corretagem, em razão da prescrição reconhecida. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA desde a data de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. O
quantum debeatur
será apurado em liquidação de sentença por simples cálculos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025