Tribunal: TJMT
Processo: 1023296-88.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA DESCONSIDERADO. ARBITRAMENTO DE NOVA BASE DE CÁLCULO PELO FISCO. DOAÇÃO UNILATERAL DE VALOR VENAL DE REFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. VIOLAÇÃO AO RECURSO PARADIGMA. SEGURANÇA CONCEDIDA. SENTENÇA RATIFICADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação e remessa necessária contra sentença que concedeu a segurança para determinar que o ITBI fosse calculado com base no valor declarado na escritura pública de compra e venda
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se o processo deveria ter sido sobrestado em razão de pendência de recurso extraordinário sobre o Tema 1113 do STJ; (ii) verificar a possibilidade de o Município fixar a base de cálculo do ITBI com base em valor venal de referência, em detrimento do valor declarado pelo contribuinte.
III. Razões de decidir
3. A preliminar de sobrestamento não procede, pois não há determinação do STF para suspensão dos processos e a tese firmada pelo STJ em recurso repetitivo (Tema 1113) tem aplicação imediata.
4. O valor declarado na escritura goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastado mediante regular processo administrativo, conforme art. 148 do CTN.
5. O Município não pode adotar unilateralmente valor venal de referência como base de cálculo do ITBI, em afronta à tese fixada no Tema 1113 do STJ.
6. Ausente instauração de processo administrativo para contestar o valor declarado, deve prevalecer, por ora, o valor da transação constante da escritura.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de apelação desprovido. Sentença confirmada em remessa necessária.
Tese de julgamento: "1. É ilegal a adoção unilateral de valor venal de referência como base de cálculo do ITBI. 2. O valor declarado na escritura pública goza de presunção de veracidade, somente afastável mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CTN, arts. 38 e 148; CPC/2015, arts. 926, 927 e 1.039.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1023296-88.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (1728)
Assunto:

[ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO]

Parte(s):

[MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (APELANTE), AVANTE EMPRESA SIMPLES DE CREDITO LTDA - CNPJ: 37.670.025/0001-02 (APELADO), LEOPOLDO CESAR DE MIRANDA LIMA BISNETO - CPF: 012.695.521-20 (ADVOGADO), ALFREDO RIBEIRO DA CUNHA LOBO - CPF: 019.671.431-10 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO E RATIFICARAM A SENTENÇA. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO O EXCELENTÍSSIMO SR. DES. RELATOR MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA,1a VOGAL, EXMA. SRA. DESA. MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO E 2o VOGAL, EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR.

E M E N T A

EMENTA
: DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA ESCRITURA PÚBLICA DESCONSIDERADO. ARBITRAMENTO DE NOVA BASE DE CÁLCULO PELO FISCO. DOAÇÃO UNILATERAL DE VALOR VENAL DE REFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. VIOLAÇÃO AO RECURSO PARADIGMA. SEGURANÇA CONCEDIDA. SENTENÇA RATIFICADA.

RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação e remessa necessária contra sentença que concedeu a segurança para determinar que o ITBI fosse calculado com base no valor declarado na escritura pública de compra e venda

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se o processo deveria ter sido sobrestado em razão de pendência de recurso extraordinário sobre o Tema 1113 do STJ; (ii) verificar a possibilidade de o Município fixar a base de cálculo do ITBI com base em valor venal de referência, em detrimento do valor declarado pelo contribuinte.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de sobrestamento não procede, pois não há determinação do STF para suspensão dos processos e a tese firmada pelo STJ em recurso repetitivo (Tema 1113) tem aplicação imediata.

4. O valor declarado na escritura goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastado mediante regular processo administrativo, conforme art. 148 do CTN.
5. O Município não pode adotar unilateralmente valor venal de referência como base de cálculo do ITBI, em afronta à tese fixada no Tema 1113 do STJ.

6. Ausente instauração de processo administrativo para contestar o valor declarado, deve prevalecer, por ora, o valor da transação constante da escritura.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de apelação desprovido. Sentença confirmada em remessa necessária.

Tese de julgamento
: "1. É ilegal a adoção unilateral de valor venal de referência como base de cálculo do ITBI. 2. O valor declarado na escritura pública goza de presunção de veracidade, somente afastável mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CTN, arts. 38 e 148; CPC/2015, arts. 926, 927 e 1.039.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1113).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de remessa necessária recurso de apelação cível interposto pelo
MUNICIPIO DE CUIABÁ
,
contra sentença proferida pelo Juízo da
3a Vara Especializada da Fazenda Pública de Cuiabá
, nos autos do Mandado de segurança com pedido liminar n. 1023296-88.2024.8.11.0041, que concedeu a ordem para o fim de Determinar que o Município de Cuiabá emita guia de recolhimento do ITBI tomando como base de cálculo o valor da transação declarado na escritura pública de compra e venda, no montante de R$ 1.294.016,02 (um milhão, duzentos e noventa e quatro mil, dezesseis reais e dois centavos).

Em suas razões recursais, o Município de Cuiabá alega, preliminarmente,
error in procedendo
, sustentando que o processo deveria ter sido sobrestado até o trânsito em julgado do Recurso Extraordinário interposto contra o acórdão paradigma do Tema 1113 do STJ.

No mérito, defende a legalidade do lançamento do ITBI com base no valor venal apurado pela Planta de Valores Genéricos, argumentando que o valor declarado pelo contribuinte é flagrantemente incompatível com o valor de mercado.

Sustenta que, o procedimento adotado pelo Município respeita o contraditório e a ampla defesa, pois a emissão da guia com valor diverso do declarado já configura o início do contraditório administrativo.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para cassar a sentença ou, subsidiariamente, denegar a segurança.

O Apelado, em contrarrazões, impugnou integralmente os fundamentos do recurso.

A Procuradoria Geral de Justiça manifestou pela ausência de interesse.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado trata-se de remessa necessária recurso de apelação cível interposto pelo
MUNICIPIO DE CUIABÁ
,
contra sentença proferida pelo Juízo da
3a Vara Especializada da Fazenda Pública de Cuiabá
, nos autos do Mandado de segurança com pedido liminar n. 1023296-88.2024.8.11.0041, que concedeu a ordem para o fim de Determinar que o Município de Cuiabá emita guia de recolhimento do ITBI tomando como base de cálculo o valor da transação declarado na escritura pública de compra e venda, no montante de R$ 1.294.016,02 (um milhão, duzentos e noventa e quatro mil, dezesseis reais e dois centavos).

A insurgência se pauta em analisar:
(i)
se a sentença incorreu em erro in procedendo, pelo fato de ter sido proferida antes de transitar em julgado o acórdão paradigma do Tema 1113 do STJ;
(ii)
a legalidade do lançamento do ITBI com base no valor venal apurado pela Planta de Valores Genéricos, desconsiderando o valor informado pelos compradores e vendedores na escritura.

Com essas considerações, passo a análise das insurgências recursais.

DA PRELIMINAR DE ERROR IN PROCEDENDO

O Município apelante sustenta que o processo deveria ter sido sobrestado até o trânsito em julgado do Recurso Extraordinário interposto contra o acórdão paradigma do Tema 1113 do STJ.

Sobre o assunto, insta consignar que, embora tenha sido interposto Recurso Extraordinário contra o acórdão que julgou o Tema 1113 do STJ, não há, até o momento, determinação expressa do Supremo Tribunal Federal para suspensão dos processos que versem sobre a matéria.

Outrossim, a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo possui eficácia vinculante e aplicação imediata, conforme estabelecem os artigos 926, 927, 928 e 1.039 do Código de Processo Civil, garantindo a uniformidade e a segurança jurídica em casos que envolvam questões de direito repetitivas.

Por esses motivos, rejeito a preliminar suscitada.

DO MÉRITO

O cerne da controvérsia consiste em definir se o Município pode fixar unilateralmente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor venal de referência ou se deve adotar o valor da transação declarado pelo contribuinte na escritura pública de compra e venda.

Pois bem.
Em relação ao Imposto de Transmissão de Bem Imóvel - ITBI, o artigo 38 do Código Tributário Nacional, estabelece que a base de cálculo desse tributo é o valor venal do bem, como cito:

“SEÇÃO III

Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos

[...]

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. [...]”
.

Sobre o assunto o Professor Eduardo de Moraes Sabbag na obra Manual de Direito Tributário leciona que:

“É base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens imóveis transmitidos ou direito reais cedidos (art. 38 do CTN). Vale dizer que
a base de cálculo será o valor de mercado (ou preço de venda, à vista, em condições normais de mercado), sendo irrelevante o preço de venda constante da escritura
[...]”.
(SABBAG, Eduardo de Moraes. Manual de Direito Tributário – 11 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019, p. 1365)

Como efeito, a base de cálculo do ITBI é o
valor venal do imóvel, que corresponde ao preço de venda do bem em condições normais.

Ressalta-se que,
o valor da operação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular
procedimento administrativo, nos termos do artigo 148, do CTN, como transcrevo:

“
Art. 148 do CTN. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora,
mediante processo regular
,
arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado
, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial”.

Frisa-se que apesar d
o artigo 148 do Código Tributário Nacional prever a possibilidade do Agente Fazendário arbitrar novo valor da base de cálculo do tributo,
essa modalidade somente pode ser utilizada quando os
atos jurídicos registrados pelo contribuinte não mererem fé, desde que observado o devido processo legal no âmbito administrativo
.

No mesmo sentido é o entendimento firmado pelo Tribunal da Cidadania, por meio do Recurso Repetitivo REsp 1937821/SP (
TEMA 1113
), como cito:

“
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. [...] 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a)
a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação
; b)
o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)
; c)
o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente
. [...]”.
(STJ - REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022)

No referido recurso paradigma
o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1113 dos recursos repetitivos (REsp 1937821/SP), firmou as seguintes teses:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Na hipótese, de
acordo com a escritura pública de compra e venda juntada aos autos, o bem foi vendido por R$ 1.294.016,02 (um milhão, duzentos e noventa e quatro mil, dezesseis reais e dois centavos).

Contudo, o Município de Cuiabá, para fins de apuração do ITBI, utilizou como base de cálculo o valor venal de referência fixado em R$ 2.539.204,45 (dois milhões, quinhentos e trinta e nove mil, duzentos e quatro reais e quarenta e cinco centavos), resultando em um imposto no montante de R$ 50.908,20 (cinquenta mil, novecentos e oito reais e vinte centavos).

Frisa-se que, não há nos autos qualquer evidência de que tenha sido instaurado procedimento administrativo prévio ao lançamento para contestar o valor declarado pelo contribuinte, o que torna ilegal a cobrança do ITBI com base no valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Município.

Com efeito, a sistemática adotada pelo Ente Municipal, para apuração do ITBI infringe as alíneas “
b
” e “
c
” do Recurso Repetitivo REsp 1937821/SP (
TEMA 1113-STJ
), pois o valor declarado pelo contribuinte foi desconsiderado sem a instauração de
processo administrativo próprio e sem observância aos princípios constitucionais do contraditório e ampla defesa, sendo, portanto, ilegal.

Portanto, deve ser integralmente mantida a sentença do Juízo
a quo
que estreleceu que deve prevalecer, por ora, o valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do ITBI, assegurado ao fisco o direito de afastar tal valor, mediante procedimento administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN.

Da Remessa Necessária

Os fundamentos da remessa necessária são os mesmos proferidos na análise do recurso de apelação, o que implica em ratificar a sentença objurgada.

DO DISPOSITIVO

Diante do exposto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO
ao recurso e, em remessa necessária, ratifico a sentença que concedeu a segurança.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025