Tribunal: TJMT
Processo: 1001966-56.2025.8.11.0055
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2025-12-15

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL EM ESTADO PRECÁRIO. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado contra sentença que condenou os locatários ao pagamento de apenas R$150,00 a título de danos materiais, em razão da devolução do imóvel locado em estado precário. A sentença reconheceu apenas os gastos com limpeza, considerando que os reclamados já haviam pago R$500,00 e que os demais danos alegados não foram suficientemente comprovados.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em determinar se os danos materiais alegados pela locadora foram devidamente comprovados e se os locatários devem ser responsabilizados pela deterioração do imóvel além do desgaste natural decorrente do uso.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de locação, em sua cláusula 12, estabelece expressamente que os locatários receberam o imóvel "em condições plenas de uso, em perfeito estado de conservação, higiene e limpeza", obrigando-se a devolvê-lo nas mesmas condições.
4. Os vídeos juntados aos autos comprovam satisfatoriamente o estado do imóvel no momento da entrega e devolução, evidenciando a insuficiência e má qualidade da pintura realizada pelos locatários, bem como outros danos ao imóvel.
5. Os comprovantes de pagamento apresentados demonstram os gastos realizados pela locadora para restaurar o imóvel ao estado original, totalizando R$3.290,00, incluindo reparos gerais, pintura, retirada de armários danificados, controle de portão elétrico, limpeza da casa e da fossa.
6. Os locatários não se desincumbiram do ônus de comprovar que devolveram o imóvel nas mesmas condições em que o receberam, conforme determina o art. 23, III, da Lei 8.245/91, limitando-se a fazer alegações genéricas sem apresentar provas concretas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso parcialmente provido para majorar a condenação por danos materiais para R$2.790,00.
Tese de julgamento: "1. O locatário é responsável pela deterioração anormal do imóvel locado, devendo indenizar o locador pelos danos que ultrapassem o desgaste natural decorrente do uso regular. 2. A cláusula contratual que atesta o recebimento do imóvel em perfeitas condições, aliada a registros audiovisuais que demonstram a diferença entre o estado inicial e final do bem, constitui prova suficiente para caracterizar a responsabilidade do locatário pelos danos causados."
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 569; Lei no 8.245/91, art. 23, III e V; CPC, art. 373.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.919.208/MA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 26/4/2021; STJ, REsp 1.347.136/DF, Rel. Ministra ELIANA CALMON, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 11/12/2013, DJe de 7/3/2014; TJMT, N.U 1004010-47.2024.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Primeira Turma Recursal, Julgado em 10/03/2025, publicado no DJE 14/03/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1001966-56.2025.8.11.0055
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[ROSA NELMA DE OLIVEIRA - CPF: 222.739.563-04 (RECORRENTE), ISADORA OLIVEIRA GARCIA - CPF: 050.220.711-69 (ADVOGADO), LUANA DA SILVA DE FREITAS - CPF: 044.011.021-18 (RECORRIDO), MARCO ANTONIO MEDEIROS DA SILVA - CPF: 371.562.170-20 (ADVOGADO), REGINALDO DA SILVA FREITAS - CPF: 019.690.221-59 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL EM ESTADO PRECÁRIO. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso inominado contra sentença que condenou os locatários ao pagamento de apenas R$150,00 a título de danos materiais, em razão da devolução do imóvel locado em estado precário. A sentença reconheceu apenas os gastos com limpeza, considerando que
os reclamados já
haviam

pago
R$500,00 e que os demais danos alegados não foram suficientemente comprovados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em determinar se os danos materiais alegados pela locadora foram devidamente comprovados e se os locatários devem ser responsabilizados pela deterioração do imóvel além do desgaste natural decorrente do uso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O contrato de locação, em sua cláusula 12, estabelece expressamente que os locatários receberam o imóvel "em condições plenas de uso, em perfeito estado de conservação, higiene e limpeza", obrigando-se a devolvê-lo nas mesmas condições.

4.
Os vídeos juntados aos autos comprovam satisfatoriamente o estado do imóvel no momento da entrega e devolução, evidenciando a insuficiência e má qualidade da pintura realizada pelos locatários, bem como outros danos ao imóvel.

5.
Os comprovantes de pagamento apresentados demonstram os gastos realizados pela locadora para restaurar o imóvel ao estado original, totalizando R$3.290,00, incluindo reparos gerais, pintura, retirada de armários danificados, controle de portão elétrico, limpeza da casa e da fossa.

6.
Os locatários não se desincumbiram do ônus de comprovar que devolveram o imóvel nas mesmas condições em que o receberam, conforme determina o art. 23, III, da Lei 8.245/91, limitando-se a fazer alegações genéricas sem apresentar provas concretas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso parcialmente provido para majorar a condenação por danos materiais para R$2.790,00.

Tese de julgamento: "1. O locatário é responsável pela deterioração anormal do imóvel locado, devendo indenizar o locador pelos danos que ultrapassem o desgaste natural decorrente do uso regular. 2. A cláusula contratual que atesta o recebimento do imóvel em perfeitas condições, aliada a registros audiovisuais que demonstram a diferença entre o estado inicial e final do bem, constitui prova suficiente para caracterizar a responsabilidade do locatário pelos danos causados."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 569; Lei no 8.245/91, art. 23, III e V; CPC, art. 373.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.919.208/MA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/4/2021,
DJe
de 26/4/2021; STJ, REsp 1.347.136/DF, Rel. Ministra ELIANA CALMON, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 11/12/2013,
DJe
de 7/3/2014; TJMT, N.U 1004010-47.2024.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Primeira Turma Recursal, Julgado em 10/03/2025, publicado no DJE 14/03/2025.

R E L A T Ó R I O

Recurso Inominado
: 1001966-56.2025.8.11.0055

Origem
: Juizado Especial Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT

Recorrente
: Rosa Nelma de Oliveira

Recorrido
: Luana da Silva de Freitas e Reginaldo da Silva de Freitas

RELATÓRIO

Egrégia Turma.

Rosa Nelma de Oliveira ajuizou reclamação em face de Luana da Silva de Freitas e Reginaldo da Silva de Freitas. Noticiou que: a) alugou seu imóvel aos reclamados em 24/10/2022, entregando-o em excelentes condições; b) ao término do contrato, em 12/09/2024, os reclamados devolveram a residência em estado precário; c) os reclamados quebraram fechaduras, estragaram o vaso sanitário do banheiro da suíte, uma porta do quarto e uma tomada da lavanderia; d) não realizaram a pintura adequada da residência; e) deixaram de remover o papel de parede que instalaram na sala; f) danificaram os armários planejados de MDF dos dois banheiros; g) não esvaziaram a fossa séptica; h) entregaram a casa suja; i) não devolveram o controle do portão elétrico. Requereu a condenação dos reclamados ao pagamento de R$3.449,70 a título de indenização por danos materiais.

O juízo singular concluiu que: a) o vídeo anexado comprova que o imóvel foi entregue aos reclamados em bom estado de conservação; b) o vídeo registrado no momento da devolução evidencia que as paredes estavam mal pintadas e a casa apresentava acúmulo de sujeira; c) a autora apresentou comprovantes de gastos efetivos com pintura (R$500,00) e diária de limpeza (R$150,00); d) quanto aos demais danos materiais alegados, não restaram suficientemente comprovados; e) não foi apresentado laudo de vistoria técnica ou prova pericial que demonstrasse o estado original de itens como vaso sanitário, móveis planejados e demais estruturas supostamente danificadas. Ao final proferiu
sentença
de procedência parcial: a) condenou a parte reclamada ao pagamento de R$150,00 a título de danos materiais, considerando que já havia sido pago o valor de R$500,00.

O
Recurso Inominado
foi interposto pela parte reclamante. Sustentou que: a) a cláusula 12 do contrato de locação, por si só, atesta que os reclamados receberam o imóvel em perfeitas condições; b) os vídeos, fotos e comprovantes de pagamento dos serviços contratados foram apenas complementares ao contrato assinado por todos; c) os reclamados não apresentaram qualquer prova de que entregaram o imóvel nas mesmas condições em que o receberam; d) conforme o artigo 373, II, do CPC, cabia aos reclamados comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora; e) o artigo 23, V, da Lei 8.245/91 estabelece que os locatários são obrigados a realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel. Requereu o provimento do recurso para majorar a condenação dos reclamados ao pagamento de danos materiais para o valor total de R$3.449,70.

Embora a parte recorrida tenha sido intimada, não foram apresentadas as
contrarrazões
.

É a síntese.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR

Colendos pares.

Passo à análise das matérias devolvidas à apreciação do Poder Judiciário.

Estado do imóvel desocupado.

Ao findar a locação, o locatário é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III, da Lei 8.245/91).

Para verificar o estado do imóvel dado em locação, é recomendável confeccionar um laudo de vistoria no início e no término do contrato. Alternativamente, pode-se elaborar um documento de vistoria do bem, com a expressa concordância de ambas as partes sobre as condições em que o imóvel se encontra.

Destaca-se que, na ausência de provas que permitam constatar a diferença no estado do imóvel entre o início e o final da locação, não é possível verificar eventual deterioração do bem e, consequentemente, exigir a reparação de danos.

Esse é o entendimento da Turma Recursal:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ALEGADA RENOVAÇÃO VERBAL DO CONTRATO. ÔNUS DA PROVA DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA PRORROGAÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE EXIGE ADITAMENTO FORMAL. AUSÊNCIA DE PROVAS SOBRE DANOS AO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO. (...) II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) determinar se houve a renovação verbal do contrato de locação após o término da vigência estipulada no instrumento escrito; e (
ii
) verificar a responsabilidade dos reclamados pelo pagamento dos aluguéis em atraso, contas de consumo e eventuais danos ao imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR (...) A ausência de provas documentais, tais como laudos de vistoria ou registros fotográficos, impede o reconhecimento de deterioração do imóvel causada pelos locatários. Diante da ausência de comprovação dos fatos alegados pela reclamante, a improcedência do pedido deve ser mantida. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: (...) A ausência de provas materiais sobre deterioração do imóvel impede a responsabilização dos locatários por eventuais danos. (N.U 1004010-47.2024.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL//, GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Primeira Turma Recursal, Julgado em 10/03/2025, publicado no DJE 14/03/2025)"

"RECURSO INOMINADO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA IMPUGNADOS ESPECIFICAMENTE. PRELIMINAR REJEITADA. AUSÊNCIA DE PROVA DO ESTADO DO IMÓVEL NO MOMENTO DA DESOCUPAÇÃO. ÔNUS DO CREDOR. PROVA DO PAGAMENTO. ÔNUS DO DEVEDOR. DOCUMENTO IDÔNEO DE QUITAÇÃO DOS ALUGUÉIS. COBRANÇA DE DÍVIDA QUITADA. CONDUTA ILÍCITA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...) 6. Estado do imóvel no momento da desocupação. O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III, da Lei 8.245/91
).O
laudo de vistoria no início da locação e na desocupação do imóvel é recomendado para detectar eventuais deteriorações pelo uso irregular do imóvel ao longo da vigência do contrato. Não havendo elementos de provas que possam indicar a diferença do estado do imóvel no início e o no final da locação, não há como se falar em reparação de danos (N.U 1005764-77.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2023, publicado no DJE 10/02/2023 e N.U 1029887-42.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/01/2023, publicado no DJE 30/01/2023). Na sentença, ficou consignado "que na exordial a reclamante alega a existência de débitos de pintura, mão de obra, conserto fechadura, entre outros, diante da vistoria de saída, porém, a referida vistoria não está devidamente assinada, pelo locatário, não possuindo validade, se tratando de prova unilateral." (...) (N.U 1025367-54.2022.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL//, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 20/05/2024, publicado no DJE 23/05/2024)"

"RECURSO INOMINADO – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – ESTADO PRECÁRIO DO IMÓVEL - INSUFICIÊNCIA DE PROVAS - AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA FINAL - DANOS MATERIAIS - NÃO CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Diante da ausência do laudo de vistoria realizado quando da desocupação do imóvel, não se pode exigir do locatário o pagamento de valores relativos a reparos no imóvel locado, eis que sem a existência de termo de vistoria no imóvel e demais provas de amparo, não há como concluir que a requerida tivesse devolvido o imóvel em estado pior do que já se encontrava no momento da locação. 2. Recurso conhecido e não provido. 3. Sentença mantida pelos próprios fundamentos. (N.U 1003216-97.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL//, JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, Segunda Turma Recursal, Julgado em 25/09/2023, publicado no DJE 29/09/2023)"

Vale lembrar que incumbe à parte reclamante a prova dos fatos constitutivos de seu direito e, à parte reclamada, da existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte adversa (art. 373 do CPC).

No caso em análise, a parte recorrente comprovou satisfatoriamente o estado do imóvel no momento da entrega e devolução por meio dos vídeos (ID/PJe2 327273995, 327273996, 327273997 e 327273998), ficando nítida a insuficiência e má qualidade da pintura realizada pela parte reclamada, bem como outros danos ao imóvel.

Ademais, o contrato de locação, em sua cláusula 12, estabelece expressamente que os locatários receberam o imóvel
"em condições plenas de uso, em perfeito estado de conservação, higiene e limpeza, obrigando-se e comprometendo-se a devolvê-lo em iguais condições sob pena de incorrer nas cominações previstas neste contrato ou estipuladas em lei"
.

Diferentemente dos casos citados na jurisprudência, no presente feito há elementos probatórios suficientes para demonstrar a diferença entre o estado do imóvel no início e no final da locação. Os vídeos juntados aos autos evidenciam claramente que o imóvel não foi devolvido nas mesmas condições em que foi entregue.

Por outro lado, os reclamados não se desincumbiram do ônus de comprovar que devolveram o imóvel nas mesmas condições em que o receberam, limitando-se a fazer alegações genéricas sem apresentar provas concretas.

No caso em tela, os comprovantes apresentados no ID
327274353
/PJe2

demonstram os gastos realizados pela recorrente para restaurar o imóvel ao estado original, totalizando R$3.290,00, conforme detalhado:

Reparos gerais (Pedreiro Lucimar Trindade): R$1.500,00 (pág. 1), R$500,00 (pág. 2) e R$300,00 (pág. 4), totalizando R$2.300,00;

Pintura (Pintor Fernandes A. Costa): R$500,00 (pág. 5)
;

Retirada dos armários de MDF (Ivan Sérgio Garcia):R$100,00 (pág. 6)
;
Controle do portão elétrico (Luciano F. Lima): R$60,00 (pág. 7)
;

Limpeza da casa (Diarista Marta P. O. Alves): R$150,00 (pág. 8)
;

Limpeza da fossa (Empresa Limpa Fossa Silva): R$180,00 (pág. 9)
.

Importante destacar que foi cobrado apenas a retirada do armário de MDF danificado e não a sua substituição por um novo. Além disso, não há contraprova da parte reclamada de que o controle do portão foi devolvido, nem evidências de que a fossa séptica estava impermeabilizada, como alegado em contestação.

Os valores cobrados são proporcionais ao imóvel e aos danos reportados, não havendo qualquer indício de excessividade ou abusividade nos preços praticados pelos prestadores de serviço.

Considerando que os reclamados já pagaram R$500,00, conforme reconhecido pela própria recorrente, este valor deve ser descontado do montante total, resultando em R$2.790,00 a ser indenizado.

Portanto, restou demonstrado que os reclamados não cumpriram com a obrigação de devolver o imóvel no mesmo estado em que o receberam, sendo devida a indenização pelos danos materiais comprovadamente sofridos pela recorrente.

Dispositivo.

Posto isso,
conheço
do recurso e
dou-lhe
parcial provimento para reformar a sentença objurgada e condenar os reclamados ao pagamento de R$2.790,00 (dois mil, setecentos e noventa reais), a título de danos materiais, atualizada apenas pelo IPCA desde o efetivo prejuízo até a citação e, depois deste marco, incidindo apenas a Taxa Selic (STJ Súmulas 43 e 54 e
AgInt
no
AREsp
n. 2.059.743/RJ).

Nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95 e diante do provimento parcial do recurso,
deixo
de condenar a parte recorrente em custas e honorários advocatícios.

É como voto.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2025