Tribunal: TJMT
Processo: 1001163-77.2023.8.11.0044
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-26

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. CLÁUSULA DE METRAGEM MÍNIMA. PREVISÃO EXPRESSA. VICIO INEXISTENTE. CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. ABUSIVIDADE. READEQUAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO.
I. Caso em exame:
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de nulidade de contrato de compra e venda de terreno e de condenação em danos morais e materiais. O apelante sustenta erro substancial por ausência de informação sobre cláusula de metragem mínima e abusividade nas penalidades contratuais.
II. Questão em discussão:
A questão em discussão consiste em: (i) verificar a ocorrência de vício de consentimento em razão de erro substancial na manifestação de vontade; (ii) avaliar a validade e a razoabilidade das cláusulas contratuais relativas à penalidade de rescisão e à taxa de fruição.
III. Razões de decidir:
A cláusula que estipula metragem mínima foi devidamente prevista no contrato, afastando o vício de consentimento. As penalidades contratuais merecem revisão por configurarem onerosidade excessiva ao consumidor. A retenção de 10% sobre o valor total do contrato é considerada abusiva, devendo incidir proporcionalmente sobre o valor pago. A cobrança de taxa de fruição sobre terreno não edificado é indevida, em conformidade com a jurisprudência consolidada.
IV. Dispositivo e tese:
Apelação cível parcialmente provida. Tese de julgamento: “Não há vício de consentimento quando a cláusula contratual de metragem mínima foi previamente estipulada no instrumento assinado pelas partes. A cláusula penal deve ser proporcional ao valor pago, evitando onerosidade excessiva ao consumidor. É vedada a cobrança de taxa de fruição em contratos de compra e venda de terreno não edificado."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001163-77.2023.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Compromisso, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GERSON FERREIRA DA SILVA FILHO - CPF: 478.950.639-87 (APELANTE), VIKAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 02.248.014/0001-54 (APELADO), DELANE MAYOLO - CPF: 415.392.490-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. CLÁUSULA DE METRAGEM MÍNIMA. PREVISÃO EXPRESSA. VICIO INEXISTENTE. CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. ABUSIVIDADE. READEQUAÇÃO.

PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame:

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de nulidade de contrato de compra e venda de terreno e de condenação em danos morais e materiais. O apelante sustenta erro substancial por ausência de informação sobre cláusula de metragem mínima e abusividade nas penalidades contratuais.

II. Questão em discussão:

A questão em discussão consiste em: (i) verificar a ocorrência de vício de consentimento em razão de erro substancial na manifestação de vontade; (ii) avaliar a validade e a razoabilidade das cláusulas contratuais relativas à penalidade de rescisão e à taxa de fruição.

III. Razões de decidir:

A cláusula que estipula metragem mínima foi devidamente prevista no contrato, afastando o vício de consentimento.

As penalidades contratuais merecem revisão por configurarem onerosidade excessiva ao consumidor. A retenção de 10% sobre o valor total do contrato é considerada abusiva, devendo incidir proporcionalmente sobre o valor pago.

A cobrança de taxa de fruição sobre terreno não edificado é indevida, em conformidade com a jurisprudência consolidada.

IV. Dispositivo e tese:

Apelação cível parcialmente provida.
Tese de julgamento: “
Não há vício de consentimento quando a cláusula contratual de metragem mínima foi previamente estipulada no instrumento assinado pelas partes. A cláusula penal deve ser proporcional ao valor pago, evitando onerosidade excessiva ao consumidor. É vedada a cobrança de taxa de fruição em contratos de compra e venda de terreno não edificado."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Gerson Ferreira da Silva Filho
em face da sentença proferida pela

MM. Juíza de Direito da 1a Vara da Comarca de Paranatinga, nos autos da
ação de nulidade de ato jurídico c/c danos morais e materiais
, movida em desfavor de
Vikan Empreendimentos Imobiliários Ltda
., que julgou improcedente o pedido inicial, condenando o autor no ônus de sucumbência, com a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça.

Nas razões recursais, sustenta o apelante que
celebrou com a apelada, contrato de
compra e venda de lote residencial
, localizado na Rua das Araras Azuis, Santiago do Norte, Paranatinga, sendo surpreendido posteriormente com a
exigência de metragem mínima de construção superior a 50m2
, informação que, segundo alega,

não lhe teria sido repassada previamente.

Diz que, ao tomar conhecimento da restrição, optou por rescindir o contrato, sendo
onerado com a cobrança de multa contratual de 10% do valor total do contrato (R$ 3.600,00), além da taxa de fruição de 1% ao mês (R$ 1.801,80)
, valores que considera abusivos e em desacordo com a legislação consumerista.

Alega que houve
vício de consentimento
no negócio jurídico, pois a ausência de informação sobre a metragem comprometeu sua manifestação de vontade, tornando o contrato anulável nos termos dos
art. 138 e 139 do C.C.

Aduz que
a sentença recorrida desconsiderou
a proteção do consumidor como parte vulnerável na relação contratual
,
conforme preconiza o art.
6o, inciso III, do CDC
, o qual assegura a informação clara e adequada sobre produtos e serviços, o que justificaria a reforma da decisão para declarar a nulidade do contrato e determinar a devolução dos valores pagos, além da condenação da apelada em

danos morais e materiais
. Ao final, pugna pela
reforma da sentença
.

Contrarrazões no id n. 262061341, pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Cuiabá, 12 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de ação declaratória de nulidade de ato jurídico, c.c indenização por danos morais e materiais, proposta por Gerson Ferreira da Silva Filho em face de Vikan Empreendimentos Imobiliários Ltda., com o objetivo de declarar a nulidade do contrato de compra e venda de um terreno residencial, sob a alegação de vício de consentimento, consistente em erro substancial na manifestação de vontade.

O autor narrou, na petição inicial, que celebrou com a ré um contrato de compra e venda de um terreno de 50m2, tendo pago três parcelas, quando tomou conhecimento da existência de cláusula contratual que estipulava metragem mínima para construção (superior a 50m2).

Alegando falta de informação prévia sobre essa exigência, o autor decidiu rescindir o contrato, mas a imobiliária exigiu o pagamento de multa de 10% sobre o valor do contrato e uma taxa de fruição de 1% ao mês, valores que considera indevidos. Diante disso, propôs a presente ação pleiteando a nulidade do contrato por vício de consentimento, além da condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

No decorrer da marcha processual, o juiz de primeiro grau proferiu sentença julgando improcedentes os pedidos iniciais e condenando o autor ao pagamento dos ônus sucumbenciais.

Inconformado, o autor interpôs recurso, sustentando violação ao dever de informação e indução a erro, o que comprometeria a validade do contrato, além de alegar a abusividade das penalidades contratuais.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal restringe-se à análise da ocorrência de eventual vício de consentimento na formação do contrato de compra e venda do imóvel, bem como da validade das cláusulas contratuais relativas à penalidade de rescisão e à taxa de fruição aplicadas pela apelada.

Nesse contexto, após análise detida dos autos, entendo que assiste parcial razão ao apelante.

O apelante alega que houve vício de consentimento na celebração do contrato, em razão da ausência de informações prévias sobre a metragem mínima exigida para construção no lote adquirido. Entretanto, tal argumento não merece acolhimento.

O contrato firmado entre as partes, anexado aos autos sob o ID no 262061286, prevê expressamente, na cláusula 7.3, a exigência de construção mínima no imóvel. Ainda que o apelante sustente não ter sido previamente informado sobre essa exigência, o ordenamento jurídico brasileiro, ao estabelecer o princípio da boa-fé nas relações contratuais, também impõe ao contratante o dever de ler e compreender os termos do contrato antes de sua assinatura. Dessa forma, não se admite a invocação de erro substancial em situações em que não houve a devida diligência.

Assim, não se verifica, no caso em análise, qualquer vício capaz de comprometer a manifestação de vontade do apelante, afastando-se, portanto, a tese de anulabilidade do negócio jurídico com fundamento nos artigos 138 e 139 do CC.

Quanto às penalidades aplicadas em decorrência da rescisão contratual, entendo que parte das alegações do apelante merece acolhimento.

O contrato em questão estipula no item 4.1, uma cláusula penal de
10% sobre o valor total do contrato
, além de uma taxa de fruição mensal de
0,75%
, em periodicidade mensal, incidente sobre o valor total do instrumento.

Estas disposições, ainda que formalmente previstas, devem ser analisadas sob a ótica da razoabilidade e da equidade, em consonância com os princípios que regem as relações contratuais e consumerista, vez que, à evidência, a presente lide se submete ao CDC.

Logo, ainda que a contratação tenha ocorrido na vigência da Lei n. 13.786/2018, não há óbice algum para a estipulação de cláusula penal.

Desse modo, por ser manifestamente excessiva, a referida disposição contratual tem de ser revisada. A retenção de 10% sobre o montante da avença é abusiva,

Desta feita
,
a cláusula penal, ainda que válida, não pode importar em onerosidade excessiva ao consumidor, devendo incidir proporcionalmente sobre o valor já pago, e não sobre o valor total contratado.

Nesse sentido é o entendimento hodierno do c. STJ, vejamos:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PRECEDENTES
. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, à luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. 2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018. 3. Agravo interno improvido”.
(AgInt no AREsp n. 2.596.111/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a

Turma, J. 02.09.24 - negritei)

Assim sendo,
a penalidade rescisória sobre a quantia paga pelo comprador é suficiente para indenizar o construtor pelas despesas e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

No tocante à taxa de fruição, esta se revela igualmente abusiva, especialmente diante da natureza do imóvel. O lote em questão é um

terreno não edificado
,
de modo que não houve qualquer utilização efetiva ou fruição econômica por parte do apelante.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO.

É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda de terreno não edificado.

Sem a informação clara do valor destinado à comissão de corretagem, é indevida a sua retenção, mesmo quando a culpa pela rescisão da avença é do comprador.

“É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP)” .
(RAC n.

1012367-47.2023.8.11.0003,

Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4a Câmara de Direito Privado, J. 06.11.24)

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO INEXISTENTE. RETENÇÃO DE VALORES CONTRATUAIS EM CASO DE RESCISÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. LEI N. 13.786/2018 E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TAXA DE FRUIÇÃO. INVIABILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. EFEITOS INFRINGENTES NÃO CABÍVEIS. RECURSO REJEITADO.

I. Caso em exame: Embargos de Declaração opostos por Lança Campo Verde SPE Ltda. contra acórdão da 5a Câmara de Direito Privado, que, por unanimidade, negou provimento à Apelação interposta, rejeitando a retenção de percentual superior a 20% e a cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de imóvel não edificado.

(...)

4. No caso, o acórdão embargado examinou os dispositivos da Lei n. 13.786/2018 e os artigos 51, inc. IV, e 53 do CDC, concluindo pela nulidade da cláusula de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, fixando-a em 20% sobre o montante pago, para evitar desvantagem excessiva ao consumidor e enriquecimento sem causa.

5. A ausência de edificação no lote impede a cobrança de taxa de fruição, conforme a jurisprudência consolidada do STJ, que a considera descabida em terrenos não edificados (STJ - AgInt no REsp 2060756/SP).6. Diante do exposto, não se verifica omissão a ser sanada, mas mero inconformismo da Embargante com o julgado, que não comporta retificação.

IV. Dispositivo e tese7. Embargos de Declaração rejeitados, mantendo-se o acórdão recorrido inalterado. Tese de julgamento: “
A fixação de retenção em 20% dos valores pagos é compatível com o princípio de vedação à onerosidade excessiva do consumidor, e a taxa de fruição não é aplicável na ausência de edificação no lote objeto do contrato de compra e venda
.”
(...)” (RED n, 1003611-62.2022.8.11.0010, 5a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcio Vidal, J. 12.11.24 - negritei )

Diante do exposto, a sentença merece reforma parcial para reconhecer a abusividade da cláusula penal, determinando que a penalidade rescisória incida exclusivamente sobre o valor das parcelas pagas, bem como para afastar a cobrança da taxa de fruição, por se tratar de imóvel não edificado.

Em razão do parcial provimento do recurso, impõe-se a readequação dos encargos sucumbenciais. Diante da sucumbência recíproca, deve-se proceder à divisão proporcional das despesas processuais e dos honorários advocatícios, conforme dispõe o art. 86 do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL

PROVIMENTO
.

Cuiabá, 12 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025