Tribunal: TJMT
Processo: 1005351-80.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO – PRETENSÃO DE QUE OCORRA PENHORA SOBRE PARTE DO TERRENO OBJETO DA MATRÍCULA 86.653 DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RONDONÓPOLIS – ALEGAÇÃO DE QUE O TERRENO POSSUI 5000M2 E NÃO ESTÁ SENDO UTILIZADO EM SUA TOTALIDADE – IMÓVEL JÁ RECONHECIDAMENTE PERTENCENTE A TERCEIROS SENDO CONSTRUÍDO NO LOCAL O CONDOMÍNIO PORTAL DO MAR CUJOS AQUIRENTES OBTIVERAM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EM AÇÃO JUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE DE SER PENHORADO PARTE DA ÁREA PERTENCENTE A TERCEIRO AINDA QUE NÃO ESTEJA SENDO INTEGRALMENTE UTILIZADA – DECIDÃO QUE JÁ AFASTOU REFERIDA PENHORA SOBRE A QUESTIONADA MATRÍCULA, INCLUSIVE, TRANSITADA EM JULGADO – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS CONSTANTES DO0 ARTIGO 300 DO CPC – RECURSO DESPROVIDO.
Não prospera a pretensão dos Agravantes em buscar a penhora sobre parte do imóvel objeto da matriculo 86.653 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis sob arguição de que possui a área possui 5000m2 e não está sendo inteiramente utilizada pelo condomínio.
Em se tratando de imóvel reconhecidamente pertencente a terceiros que, inclusive, obtiveram adjudicação compulsória em ação judicial, não se revela admissível determinar a penhora sobre imóvel de terceiro mesmo que não esteja sendo o terreno sendo utilizado em sua integralidade.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1005351-80.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[JOAO ACASSIO MUNIZ JUNIOR - CPF: 704.628.441-53 (ADVOGADO), DANIEL RITTER - CPF: 773.633.370-04 (AGRAVANTE), IRLAINE CRISTINA RUFF RITTER - CPF: 002.480.971-30 (AGRAVANTE), KMERHI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 16.840.157/0001-65 (AGRAVADO), KHALED MERHI - CPF: 702.925.181-45 (AGRAVADO), KHOLOUD EL JAWHARI MERHI - CPF: 049.666.451-40 (AGRAVADO), VINICIUS CARLLOS CRUVINEL - CPF: 739.749.191-04 (ADVOGADO), ANA BEATRIZ DE SOUZA ROCHA - CPF: 057.974.051-05 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – PRETENSÃO DE QUE OCORRA
PENHORA SOBRE PARTE DO TERRENO OBJETO DA MATRÍCULA 86.653 DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RONDONÓPOLIS
– ALEGAÇÃO DE QUE O
TERRENO POSSUI 5000M2 E NÃO ESTÁ SENDO UTILIZADO EM SUA TOTALIDADE
–
IMÓVEL JÁ RECONHECIDAMENTE PERTENCENTE A TERCEIROS
SENDO CONSTRUÍDO NO LOCAL O CONDOMÍNIO PORTAL DO MAR CUJOS AQUIRENTES OBTIVERAM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EM AÇÃO JUDICIAL –
IMPOSSIBILIDADE DE SER PENHORADO PARTE DA ÁREA PERTENCENTE A TERCEIRO AINDA QUE NÃO ESTEJA SENDO INTEGRALMENTE UTILIZADA
– DECIDÃO QUE JÁ AFASTOU REFERIDA PENHORA SOBRE A QUESTIONADA MATRÍCULA, INCLUSIVE, TRANSITADA EM JULGADO – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS CONSTANTES DO0 ARTIGO 300 DO CPC – RECURSO DESPROVIDO.

Não prospera a pretensão dos Agravantes em buscar a penhora
sobre
parte
do imóvel objeto da matriculo 86.653
do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis sob arguição de que possui a área possui 5000m2 e não está sendo inteiramente utilizada pelo condomínio.

Em se tratando de imóvel reconhecidamente pertencente a terceiros que, inclusive, obtiveram adjudicação compulsória em ação judicial,
não se revela admissível determinar a penhora sobre imóvel de terceiro mesmo que não esteja sendo o terreno sendo utilizado em sua integralidade.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
1005351-80-2025

AGRAVANTES:
DANIEL RITTER E OUTROS

AGRAVADOS:
KMERHI CONSTRUTORA E INCOSPORADORA LTDA E OUTRO

RELATÓRIO:

Trata-se de
Agravo de Instrumento
, com pedido de
efeito suspensivo
interposto por Daniel Ritter e Outro em face da decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT que sede de cumprimento de sentença (Ação n. 1001421-60-2016), indeferiu penhora incidente sobre o imóvel, objeto da matrícula n. 86.653 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT, sob fundamento de que o imóvel não pertence ao patrimônio da Executada.

Nas razões recursais os Agravantes sustentam que referido imóvel havia sofrido constrição desde
17/10/2016, quando da determinação de prenotação na matrícula.

Assinalam que em 16/11/2022, foi peticionado nos autos, já que frustradas as tentativas de constrições via sistemas conveniados, a conversão do bloqueio judicial realizado em penhora, inclusive, da matrícula n. 86.653, com a respectiva avaliação dos imóveis de modo que em sede de decisão de ID Num. 133625966 a penhora matrícula de no 86.653 foi deferida sem apontamentos, até porque já estava bloqueada.

Sustentam que, todavia, posteriormente os Agravados peticionaram nos Autos afirmando que o referido imóvel de matrícula n° 86.653, não pode ser penhorado para garantir a execução, aduzindo que no local está situado o Condomínio Portal do Mar, o qual conta com a construção de um prédio residencial
, garagens e a respectiva área de lazer, sendo que
todos os apartamentos do imóvel estão sobre o domínio de terceiros,
apesar de não ter ocorrido o desmembramento da matrícula n° 86.653.

Alegam que, no entanto, os Agravados não informaram que existem áreas não utilizadas pelo condomínio, como um mercado instalado, porém, o Juízo revogou a constrição, sendo que a penhora do referido bem já tinha sido determinada anteriormente por esse Tribunal e prenotada, sendo que a decisão que revogou a penhora do imóvel objeto da matrícula no 86.653 é totalmente divergente da Lei vigente, comprometendo todo curso do processo, devendo tal decisão ser reformada pelo Tribunal.

Afirmam que conforme descrito na matrícula no 86.653, registrado no CRI de Rondonópolis o imóvel de propriedade da Agravada está localizado na Rua Otávio Pitaluga, no 4782, Quadra 43, Lote 01, no Loteamento Monte Líbano e possui uma área total de 5.000,00 m2,
e não está sendo utilizada totalmente, havendo áreas de excesso
, onde seriam construído o imóvel dos Agravantes, o que não aconteceu, sendo esse objeto da ação.

Asseveram que nesse contexto o imóvel não pode ser totalmente impenhorável, aduzindo que pode ser observado que não houve o desmembramento da matrícula de no 86.653, ou seja, os condôminos apenas tem as cartas de adjudicação referente ao condomínio, as demais áreas não foram afetadas e continuam pertencentes ao Agravado. Pugnam pela concessão de efeito suspensivo ao agravo e, no mérito, pelo seu provimento
.

Nas contrarrazões os Agravados verberam que o caso versa sobre Agravo de Instrumento em que os Recorrentes buscam
a reforma da decisão de primeira instância no que concerne à penhora do imóvel de matrícula no 86.653 do CRI de Rondonópolis.

Assinalam que a matéria já foi objeto de decisão no Agravo de Instrumento 1020390-54.2024.8.11.0000
, no qual restou decidido de forma definitiva que
a alienação das unidades já se efetivou desde 2013, não mais pertencendo ao patrimônio da devedora
de modo que a decisão determinando o levantamento da penhora sobre o questionado imóvel não comporta alteração.

Afirmam que o recurso é meramente protelatório, buscando rediscutir questão já pacificada, acrescentando que a Agravante pretende rediscutir matéria já decidida no referido Agravo de Instrumento acrescentando que a alegação dos Agravantes de que não há garantia do débito não se sustenta, pois, já foi determinada a penhora sobre o imóvel registrado sob a matrícula no 33.976 do CRI local. A parte recorrente, portanto, não demonstra a necessidade de insistir na penhora da matrícula no 86.653, especialmente considerando que o bem já está ocupado por terceiros de boa-fé.

Alegam que
o Agravante menciona imagens de drone como suposta prova de que há áreas "livres" dentro dos 5.000 m2 do imóvel, porém desconsideram que a configuração do condomínio obedece a um projeto aprovado, com destinação específica para cada fração do terreno e que a área

mencionada pode estar reservada para acessos, infraestrutura ou outras finalidades condominiais, sendo inviável sua afetação à penhora sem prejudicar o condomínio e seus moradores. Reafirmam a impossibilidade de a penhora incidir sobre o imóvel objeto da matrícula 86.653 do Cartório de Registro de imóveis do município de Rondonópolis,
pugnando pelo desprovimento do recurso
.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Inicialmente registro que em sede de Agravo de Instrumento, cumpre verificar apenas o acerto ou não da decisão agravada e não adentrar em questões de mérito que devem ser objeto de análise pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

É cediço, portanto, que
cumpre ao relator apenas a análise dos requisitos contidos no artigo 300 do CPC, ou seja,
deve ser apreciada a
presença da probabilidade do direito invocado
e
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
.

Sabe-se que a tutela, cujo efeito se antecipa, é aquela que, mesmo à luz de um exame sumário, mostra-se marcadamente vocacionada a se tornar definitiva por ocasião do exame da matéria pelo mérito.

Portanto, constitui ônus de quem a postula demonstrar os requisitos que lhe são próprios, ou seja, a probabilidade do direito e o perigo que resulta, se reservado seu exame apenas para o final. Assim, compreende-se que tem lugar a antecipação de tutela se e quando se visualizarem os elementos próprios que a autorizam.

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

No caso em análise, constata-se que os Agravantes se insurgem em face da decisão que indeferiu penhora incidente sobre o imóvel objeto da matrícula
86.653, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT.

Argumentam, em síntese, que referido imóvel já havia sido objeto de constrição desde 17/10/2016, quando da determinação de prenotação na matrícula, porém, os Agravados peticionaram sustentando que no local estava construído o condomínio Portal do Mar o qual, conta com a construção de um prédio residencial, garagens e a respectiva área de lazer, sendo que todos os apartamentos do imóvel estão sobre o domínio de terceiros, apesar de não ter ocorrido o desmembramento da matrícula n° 86.653, assim, foi revogada referida penhora.

Cumpre anotar que apesar de os Agravantes afirmarem que a área em questão possui 5.000m2 e que não se encontra totalmente utilizada havendo excesso passível de penhora, no entanto,
anoto que a questão referente a suspensão ou revogação da questionada penhora já foi objeto do Agravo de Instrumento n. 1020390-54-2024,

em que foi mantido o afastamento da penhora sobre a área objeto da
matrícula

86.653,
do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT,
sendo que houve o transito em julgado em 13/12/2024, restando reconhecido que referido imóvel pertence a terceiros desde 2013, cuja decisão é fundamentada da seguinte forma no mencionado recurso retro-mencionado
:

“
Conforme ressai dos Autos os Agravantes ingressaram com cumprimento de sentença em que ocorreu a constrição dos imóveis objeto das matrículas n.
86.653 no 33.976,
do Cartório e Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis/MT, conforme decisão proferida em sede de agravo de Instrumento n. 1001989-85-2016.

Argumentaram que embora referida constrição tenha se efetivado em 2016, com a pré-notação na matrícula dos imóveis em 2017, no entanto, o Juízo
a quo

acolheu pedido da parte Agravada para afastar a constrição sobre o imóvel objeto da matrícula n. 86653 ao fundamento de que não pode ocorrer referida constrição pelo fato de pertencer a terceiros desde 2013.

Constata-se dos documentos juntados aos Autos, que referida penhora ocorreu sobre o imóvel localizado na Rua Otávio Pitaluga n. 4782 Quadra 43 no local denominado Loteamento Monte Líbano,
no
qual está construído o condomínio Portal do Mar
,

cujos apartamentos foram vendidos a terceiros conforme se verifica dos documentos juntados ao processo de origem e também neste Agravo de Instrumento pela Recorrida, que comprovam que a Agravada realizou referidas vendas entre 2013 e 2015

tendo sido adjudicados aos adquirentes em sede de adjudicação compulsória, posteriormente.

Embora os Agravantes tenham alegado a possibilidade de fraude, visto que apesar das alienações não houve o desmembramento da matrícula no 86.653 com a transferência de propriedade junto ao Cartório aos adquirentes
,
no entanto, é possível verificar que referidas alienações estavam sendo objeto de discussão em de processo judicial proposto pelos adquirentes contra a ora Agravada
, resultando em acordo efetivado somente em 2022, e nas adjudicações compulsórias, conforme documentos juntados ao processo.

Cumpre anotar que embora as adjudicações compulsórias foram ajuizadas pelos adquirentes das unidades em 2021, no entanto, é possível verificar que os contratos de compra e venda são anteriores a penhora em questão
,
valendo ressaltar que a exemplo, na adjudicação compulsória n. 1015775-17-2021 ajuizada por José Rubens Ramalho Urdiales o mesmo narra a aquisição de unidades no referido condomínio em fevereiro/2013 e novembro/2015, portanto, em data anterior à referida constrição.

Na adjudicação compulsória n. 1018768-33-2021 ajuizada por Matheus Luan Galvan Esperanza
o contrato que a embasa é datado de 13 de fevereiro de 2013
,
assim como outras adjudicações que trazem o contrato de compra e venda em data anterior à constrição,
sendo que, inclusive, a comunicação dessa situação ocorreu posteriormente a decisão proferida no Agravo de Instrumento 1001989-85-2016, conforme se vê no processo de origem.

Constata-se, portanto, que nas adjudicações compulsórias ajuizadas pelos adquirentes, foram juntados contratos de compra e venda firmados com a Agravada datados de 2013, portanto em data anterior a penhora.

Embora os Agravantes tenham sustentado a possibilidade de fraude visando prejudicar o recebimento do crédito, no entanto, pelo menos nesta análise não exauriente, não é possível a sua constatação já que não há qualquer comprovação para embasar referida assertivas
, de forma que não se verifica a presença dos requisitos elencados no artigo 300 do CPC, concernente a probabilidade das alegações e tampouco possibilidade de prejuízos visto que não é admissível penhora incidente sobre patrimônio que não pertence ao devedor mas a terceiros.

Neste sentido o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - PENHORA DE IMÓVEL - POSSE EM FAVOR DO EMBARGANTE DECORRENTE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR À PENHORA - AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS - FRAUDE DE EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADA - MINORAÇÃO HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO IMPROVIDO.

É insubsistente a penhora sobre imóvel que não integrava o patrimônio do devedor,
posto que já alienado por escritura pública de compra e venda. A transcrição da escritura no cartório imobiliário é ato unilateral, sem prazo certo à sua realização, e, assim, a sua falta não afeta a validade da alienação, uma vez que o adquirente fica implicitamente autorizado pelo vendedor a promovê-la, não podendo, por conseguinte, lhe ser vedado tal direito, até porque a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena do ato negocial (art. 215 do Código Civil).

Não há que se falar em minoração dos honorários advocatícios quando o percentual fixado na sentença está em conformidade com o art. 20 do CPC. (N.U 0002857-07.2008.8.11.0018, , MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 15/08/2012, Publicado no DJE 24/08/2012)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – PENHORA E INDISPONBILIDADE DE BENS – IMPOSSIBILIDADE - IMÓVEIS PERTENCENTES A TERCEIROS – INEXISTÊNCIA DE PROVA ACERCA DA FRAUDE NA AQUISIÇÃO DOS BENS – QUESTÃO QUE DEVERÁ SER ANALISADO PELO JUÍZO SINGULAR DURANTE O TRÂMITE PROCESSUAL – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Tanto a indisponibilidade, quanto a penhora dos imóveis rurais, que a Agravante pretende expropriar, devem ser obstadas, neste momento processual, porquanto, tais bens pertencem a terceiros, e não aos executados.

2. Como bem pontuado anteriormente, embora o artigo 790 do Código de Processo Civil preveja que a execução alcance bens do devedor, ainda que em poder de terceiros, a regra processual em questão se aplica aos casos em que o terceiro detenha comprovadamente patrimônio do devedor, o que não restou configurado nestes autos.

(...)4. Com efeito, não se pode aferir, neste momento, se houve, ou não, fraude ou defeito no negócio jurídico entabulado entre os terceiros acima destacados, de modo que, por ora, faz-se prudente a manutenção da decisão vergastada, pois, do contrário, o reexame de plano da decisão hostilizada, revestir-se-ia em medida temerária, sem o devido preenchimento dos requisitos inerentes à tutela jurisdicional pretendida.(N.U 0096685-33.2016.8.11.0000, , SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 28/09/2016, Publicado no DJE 30/09/2016).

Com efeito, a alienação das Unidades já se efetivou, segundo registram os documentos carreados aos Autos desde 2013,
não mais pertencendo ao patrimônio da devedora de modo que a decisão determinando o levantamento da penhora sobre o questionado imóvel não comporta alteração.

Em face dessas considerações,
nego provimento ao recurso
e mantenho a decisão agravada em seus termos”.

Conforme se verifica a pretensão de penhora ainda que de parte do imóvel objeto da matrícula n. 86.653 encontra óbice no fato de que o mesmo pertence a terceiros adquirentes desde 2013
,
tendo estes, inclusive, ajuizado ação de adjudicação do referido imóvel cujo pedido foi acolhido conforme fundamentação elencada no referido recurso
, de forma que a penhora em questão não pode subsistir
ainda que os condôminos não estejam utilizando parte da área ou todo terreno em questão
.

Com efeito, em se tratando de imóvel pertencente a terceiro, como já reconhecido, não á passível de ser penhorado independentemente do tamanho da área que possui e de estar ou não sendo ou não utilizado por estes.

Portanto, apesar dos argumentos elencados pelos Agravante de que o imóvel possui 5000m2
havendo partes não utilizadas
que poderiam ser objeto de constrição, porém, da análise dos autos não se verifica a probabilidade do direito sustentado nesta seara recursal, mesmo porque conforme já dito, há decisão transitada em julgado proferida no Agravo de Instrumento retro mencionado afastando a penhora sobre o imóvel objeto da matrícula
86.653, do CRI da Comarca de Rondonópolis.

Ademais pelo que se vê embora tenha sido suspensa a penhora sobre a área objeto da matrícula 86.653, do CRI da Comarca de Rondonópolis, foi determinada constrição sobre o imóvel objeto da matrícula
no 33.976 do CRI daquele município como relata a parte recorrida.

Diante dessas considerações, não verificada a presente dos requisitos elencados no artigo 300 do CPC, o
desprovimento do recurso
é medida que se impõe
.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025