Tribunal: TJMT
Processo: 1003702-57.2016.8.11.0045
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE CORRETORA DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO DIRETO OU SOLIDARIEDADE CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE DESPESAS LOCATÍCIAS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por comprador de imóvel contra sentença que, em ação de cobrança cumulada com indenização por danos morais e materiais, reconheceu a ilegitimidade passiva de corretora de imóveis, condenou construtora e sócio ao pagamento de multa contratual e indenização moral, e rejeitou pedidos de indenização por diferença de valor do imóvel e por despesas locatícias.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a corretora de imóveis que intermediou a venda é parte legítima para responder solidariamente pelas obrigações contratuais inadimplidas; (ii) estabelecer se há comprovação suficiente para a restituição de valores pagos a título de aluguel durante o atraso na entrega da obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A legitimidade passiva exige vínculo jurídico direto entre autor e réu, aferido in status assertionis, o que não se verifica em relação à corretora, que atuou apenas como intermediadora da negociação, sem figurar no contrato ou assumir obrigações contratuais.
A responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor não se aplica à corretora quando sua atuação se restringe à corretagem, inexistindo nexo causal com o atraso da obra.
Prova digital consistente em captura de tela de conversas de aplicativo, desacompanhada de cadeia de custódia ou comprovação de integridade, não possui autenticidade confirmada, nos termos do art. 411 do CPC.
A restituição de despesas locatícias requer comprovação efetiva do pagamento, nos termos do art. 373, I, do CPC, o que não ocorreu no caso, inexistindo elementos probatórios mínimos para amparar a pretensão.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A corretora de imóveis que atua apenas como intermediadora da negociação não possui legitimidade passiva para responder por inadimplemento contratual da construtora.
A responsabilidade solidária no âmbito das relações de consumo exige nexo causal entre a conduta do fornecedor e o dano experimentado pelo consumidor.
A restituição de despesas locatícias decorrentes de atraso na entrega de obra exige prova documental idônea e suficiente, incumbindo ao autor o ônus de sua demonstração.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003702-57.2016.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CRISTIAN NARCISO SALGUEIRO DE SOUZA - CPF: 091.560.284-90 (APELANTE), ARTHUR BRUM GUTZ - CPF: 054.547.371-35 (ADVOGADO), ALAN VARDEL BIZARELLO DOS SANTOS - CPF: 721.602.330-72 (ADVOGADO), FERNANDO FAGUNDES DE ALENCAR 02024645127 - CNPJ: 20.981.009/0001-38 (APELADO), FERNANDO FAGUNDES DE ALENCAR - CPF: 020.246.451-27 (APELADO), MYRELA ARAUJO XIMENES - CPF: 033.704.551-88 (APELADO), LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE CORRETORA DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO DIRETO OU SOLIDARIEDADE CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE DESPESAS LOCATÍCIAS.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por comprador de imóvel contra sentença que, em ação de cobrança cumulada com indenização por danos morais e materiais, reconheceu a ilegitimidade passiva de corretora de imóveis, condenou construtora e sócio ao pagamento de multa contratual e indenização moral, e rejeitou pedidos de indenização por diferença de valor do imóvel e por despesas locatícias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a corretora de imóveis que intermediou a venda é parte legítima para responder solidariamente pelas obrigações contratuais inadimplidas; (ii) estabelecer se há comprovação suficiente para a restituição de valores pagos a título de aluguel durante o atraso na entrega da obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva exige vínculo jurídico direto entre autor e réu, aferido
in status assertionis
, o que não se verifica em relação à corretora, que atuou apenas como intermediadora da negociação, sem figurar no contrato ou assumir obrigações contratuais.

A responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor não se aplica à corretora quando sua atuação se restringe à corretagem, inexistindo nexo causal com o atraso da obra.

Prova digital consistente em captura de tela de conversas de aplicativo, desacompanhada de cadeia de custódia ou comprovação de integridade, não possui autenticidade confirmada, nos termos do art. 411 do CPC.

A restituição de despesas locatícias requer comprovação efetiva do pagamento, nos termos do art. 373, I, do CPC, o que não ocorreu no caso, inexistindo elementos probatórios mínimos para amparar a pretensão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A corretora de imóveis que atua apenas como intermediadora da negociação não possui legitimidade passiva para responder por inadimplemento contratual da construtora.

A responsabilidade solidária no âmbito das relações de consumo exige nexo causal entre a conduta do fornecedor e o dano experimentado pelo consumidor.

A restituição de despesas locatícias decorrentes de atraso na entrega de obra exige prova documental idônea e suficiente, incumbindo ao autor o ônus de sua demonstração.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Cristian Narciso Salgueiro de Souza contra a sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança c/c Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada em face de Construtora Dois Irmãos Ltda., Fernando Fagundes de Alencar e Myrela Araujo Ximenes, em trâmite perante a 1a Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde/MT.

A sentença acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva de Myrela Araujo Ximenes, extinguindo o feito em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do CPC, e rejeitou a preliminar de nulidade de citação editalícia arguida pelos demais. No mérito, reconheceu a relação de consumo, condenou os réus remanescentes ao pagamento da multa contratual de 5% e indenização por danos morais, afastando a indenização por alegada diferença de valor do imóvel e por despesas locatícias, por ausência de prova.

Em suas razões recursais, o apelante argui preliminar de legitimidade passiva de Myrela Araujo Ximenes, afirmando que esta, de fato, integrava sociedade com Fernando Fagundes e praticava atos de gestão, assumindo obrigações, o que a vincularia ao contrato.

Sustenta que o direito à restituição das despesas locatícias, apresentando recibos que comprovariam o pagamento de aluguéis durante o atraso da obra.

Ao final, pugna pela reforma parcial da sentença para reconhecer a legitimidade passiva da referida corré e condenar solidariamente os réus à restituição das despesas de aluguel.

Contrarrazões apresentadas Ids.284945102 e 290419380.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O recurso visa à reforma da sentença, que julgou parcialmente procedente os pedidos, para que seja reconhecida a legitimidade de Myrela Araujo Ximenes, bem como restituída as despesas locatícias.

Consta dos autos, que as partes celebraram em 28/11/2015, contrato de compra e venda de imóvel no valor de R$ 120,000,00, localizado na Rua dos Abacateiros, Quadra 41, Lote 3-E, no Bairro Jardim Amazonas III, em Lucas do Rio Verde, com a Construtora Dois Irmãos, representada por Fernando Fagundes de Alencar e intermediada por Myrela Araujo Ximenes, estipulando prazo de 120 dias para entrega do bem.

No entanto, observa-se que houve descumprimento, sendo firmado aditivo contratual e realizado empréstimo de cheque, sem que as obrigações fossem cumpridas.

Desse modo, o Apelante ingressou com ação de cobrança cumulada com pedido de indenização em desfavor de CONSTRUTORA DOIS IRMÃOS LTDA., FERNANDO FAGUNDES DE ALENCAR e MYRELA ARAUJO XIMENES.

Contudo, o Juízo dirigente do feito reconheceu a ilegitimidade passiva de Myrela Araujo Ximenes, sob o fundamento de que sua atuação se limitou à corretagem, não havendo vínculo contratual direto nem prova de conduta apta a responsabilizá-la.

A bem lançada decisão não merece qualquer retoque.

Isso porque, para a configuração da legitimidade
ad causam
, é imprescindível que haja vínculo jurídico entre as partes envolvidas no processo, de forma que a titularidade do direito material discutido recaia sobre aquele que formula a pretensão (legitimidade ativa) e, por outro lado, sobre aquele que lhe resiste ou se opõe (legitimidade passiva).

Trata-se de condição da ação aferida sob o prisma subjetivo da demanda, isto é, em relação aos sujeitos processuais, sendo necessário que estejam inseridos em relação jurídica apta a autorizar a condução da lide, o que, eventualmente, pode ensejar a exclusão de litisconsorte que não detenha essa qualidade.

A verificação dessa legitimidade deve ocorrer
in status assertionis
, ou seja, com base no que foi afirmado na petição inicial, analisando-se se a narrativa apresentada atribui, ao demandante, o direito discutido e, ao demandado, a obrigação contestada, sem adentrar no exame do mérito.

Nesse momento processual, presume-se provisoriamente verdadeira a narrativa da parte autora, apenas para efeito de verificação das condições da ação.

No caso concreto, embora o Apelante sustente a existência de legitimidade passiva da corretora na ação de de cobrança, não foi produzida prova capaz de evidenciar vínculo jurídico direto entre o autor e a corretora de imóveis.

Ao contrário, restou demonstrado que Myrela Araujo Ximenes atuou unicamente como corretora de imóveis, não integrando o contrato de compra e venda, limitando-se, portanto, à função de intermediadora, em especial, porque o CNPJ encontra-se de nome de Fernando Fagundes

de Alencar:.

Inclusive, no contrato de compra e venda juntado pelo próprio Apelante, não consta o nome da Apelada como vendedora, tampouco no aditivo, vejamos:

Assim, escorreita a sentença, que reconheceu a ilegitimidade da parte, para figurar na ação de cobrança, por ser caracterizar como intermediadora, estando em perfeita harmonia com o entendimento desta Câmara de Direito Privado:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – ATRASO NA ENTREGA DO BEM – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – CONFUSÃO COM O MÉRITO – INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO – CORRETORA DE IMÓVEIS – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – LEGITIMIDADE DA CORRETORA QUE SE LIMITA AO PEDIDO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE SOLIDARIEDADE ENTRE A CONSTRUTORA/INCORPORADORA E A CORRETORA/IMOBILIARIA – MERA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A intermediadora/corretora é parte ilegítima para responder pelas indenizações decorrentes do atraso na entrega da obra, por ter atuado apenas como intermediadora do negócio, não havendo parceria para a construção.
Ademais, não há comprovação efetiva de que as empresas pertencem ao mesmo grupo econômico, isto porque as empresas integrantes do grupo PDG estão relacionadas no pedido de recuperação judicial, não se verificando que a requerida, ora apelante, esteja incluída entre as empresas do referido grupo econômico.

Não há como se reconhecer a solidariedade entre a construtora/incorporadora, no caso, a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, com a corretora/intermediadora/imobiliária, a apelante GLOBAL (antiga AVANCE), porque esta não figurou como vendedora no contrato de compromisso de compra e venda de imóvel entabulado entre os autores e a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, agindo apenas e tão somente como intermediadora, o que torna impossível a aplicação dos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor para lhe atribuir responsabilidade solidária quanto ao pedido de indenização em razão do atraso na entrega da obra
.

Não há vínculo ou nexo de causalidade entre a atividade de intermediação desempenhada pela requerida GLOBAL e o atraso na conclusão do empreendimento, de responsabilidade exclusiva da requerida GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS, uma vez que sua atuação se limitou à prestação de serviços de corretagem.
(omissis). (N.U 0011837-44.2015.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/07/2023, Publicado no DJE 25/07/2023).

Por fim, vale ressaltar, que ao contrário do alegado pelo Apelante, a juntada de captura de tela de conversa de aplicativo "Whatsapp", a exemplo de qualquer prova digital, isoladamente considerada, em regra e ao contrário do senso comum, não configura meio de convencimento eficaz, pois as capturas de tela, sem a apresentação da necessária cadeia de custódia ou produção de prova da integridade da comunicação, não têm a autenticidade confirmada, nos termos do art. 411, do CPC,
in verbis:.

Art. 411. Considera-se autêntico o documento quando:

I - o tabelião reconhecer a firma do signatário;

II - a autoria estiver identificada por qualquer outro meio legal de certificação, inclusive eletrônico, nos termos da lei;

III - não houver impugnação da parte contra quem foi produzido o documento.”

Outrossim, quanto ao pedido de restituição dos aluguéis pagos no período de atraso, também não merece prosperar, ante a ausência de comprovação.

Consoante dispõe o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, compete ao autor o encargo de comprovar os fatos constitutivos de seu direito. Assim, a simples afirmação de descompasso entre o valor dos imóveis, desacompanhada de elementos probatórios mínimos capazes de evidenciar efetivo prejuízo econômico, não é suficiente para amparar a pretensão deduzida.

No caso concreto, o autor não se desincumbiu de comprovar a existência de diferença relevante entre os bens que caracterizasse inadimplemento apto a ensejar a indenização almejada.

Diante da inexistência de provas que sustentem a suposta disparidade de valores entre o imóvel contratado e aquele efetivamente entregue, impõe-se concluir pela ausência de elementos que autorizem o acolhimento do pedido de ressarcimento.

À luz dessas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença, nos seus próprios e jurídicos fundamentos.

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, respeitados os limites dos §§ 2o e 3o do referido dispositivo legal, observada a suspensão de exigibilidade em caso de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025