Tribunal: TJMT
Processo: 1067486-39.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-02

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEIL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PARALISAÇÃO PROLONGADA DAS OBRAS – REPROGRAMAÇÃO PARA ENTREGA DAS OBRAS APENAS EM 2027 – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA REQUERIDA – RECURSO PROVIDO.
1. A paralisação prolongada das obras por quase dois anos, associada à reprogramação do cronograma para entrega apenas em 2027, configura inadimplemento contratual por parte da construtora, autorizando o promitente comprador a pleitear a rescisão contratual.
2. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, sem qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ.
3. O atraso excessivo na entrega de imóvel adquirido na planta, quando ultrapassa o mero descumprimento contratual, causa angústia e frustração significativas ao consumidor, configurando dano moral indenizável.
4. Tendo o autor decaído de parte mínima do pedido (apenas quanto ao valor da indenização por danos morais), a requerida deve responder integralmente pelas despesas e pelos honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.
5. Recurso provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1067486-39.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[EULER DIOGO DE CARVALHO DUARTE - CPF: 008.536.211-52 (APELANTE), QUEREM HAPUQUE DIAS - CPF: 051.153.971-10 (ADVOGADO), JUSCELIA CRISTIANE PINHO - CPF: 021.018.671-25 (APELANTE), CEA SADDI SPE LTDA - CNPJ: 36.351.287/0001-41 (APELADO), MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA - CPF: 110.230.486-71 (ADVOGADO), JUSCELIA CRISTIANE PINHO - CPF: 021.018.671-25 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVE
I
L

–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
PARCIAL PROCEDÊNCIA –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –

PARALISAÇÃO PROLONGADA DAS OBRAS –
REPROGRAMAÇÃO PARA ENTREGA DAS OBRAS APENAS EM 2027 –
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL
– CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA REQUERIDA – RECURSO PROVIDO.

1. A paralisação prolongada das obras por quase dois anos, associada à reprogramação do cronograma para entrega apenas em
2027
, configura inadimplemento
contratual
por parte da construtora, autorizando o promitente comprador a pleitear a rescisão contratual.

2. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, impõe-se a restituição integral dos valores pagos
pelo promitente comprador, sem qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ
.

3. O atraso excessivo na entrega de imóvel adquirido na planta, quando ultrapassa o mero descumprimento contratual, causa angústia e frustração significativas ao consumidor, configurando dano moral indenizável.

4. Tendo o autor decaído de parte mínima do pedido (apenas quanto ao valor da indenização por danos morais), a requerida deve responder integralmente pelas despesas e pelos honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

5. Recurso
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. D
ES
A. MARILSEN ANDRADE AD
DA
RIO

Egrégia
Câmara
:

Trata-se de recurso de apelação cíve
l
interposto
EULER DIOGO DE CARVALHO DUARTE
contra
a
sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação
de Rescisão de Contrato e Devolução dos Valores Pagos
e
Danos Morais
ajuizada em face de
CEA SADDI SPE LTDA,
para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a requerida a promover a restituição no valor de R$ 25.612,64 acrescido da taxa SELIC a partir do desembolso. Condenou as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% cada uma e honorários advocatícios
da parte adversa, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade da parte autora por ser beneficiária da justiça gratuita.

Em suas razões recursais,
o autor
sustenta
, em síntese

contradição e erro de julgamento quanto à atribuição de culpa pela rescisão contratual, pois a sentença reconheceu a paralisação prolongada da obra e a ausência de perspectivas reais de retomada, mas concluiu que a culpa pela rescisão seria do apelante em razão de mudança de cidade
.

Alega a
necessidade de restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção, considerando que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da construtora
.

Defende a
configuração de danos morais indenizáveis, diante da frustração do sonho da casa própria e da angústia prolongada causada pela paralisação das obras
.

Ao final, requer o p
rovimento do recurso para reformar a sentença, reconhecendo a culpa exclusiva da apelada pelo inadimplemento contratual, condenando-a à devolução integral dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) e ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios.

Sem contrarrazões.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Do exame dos autos, verifica-se

que

JUSCELIA CRISTIANE PINHO e EULER DIOGO DE CARVALHO DUARTE
ajuizaram
Ação de Rescisão de Contrato e Devolução dos Valores Pagos e Danos Morais
ajuizada em face de
CEA SADDI SPE LTDA
.

Os autores afirmaram que, em 29/09/2022
firmaram com a requerida um Contrato de Promessa de Compra e Venda referente ao imóvel unidade 101, bloco 06, do empreendimento denominado Residencial C
&A Saddi, localizado na cidade de Cuiabá/MT, com previsão de entrega para 29/09/2025.

Sustentaram que o valor ajustado foi quitado parcialmente mediante pagamento de entrada, parcelas mensais, valores provenientes do FGTS e taxa
de corretagem, totalizando aproximadamente R$ 35.735,40.

Aduziram que
, a par
tir
de agosto de 2023, as obras foram paralisada
s
, sem qualquer previsão de retomada, situação

confirmada pela própria Caixa Econômica Federal, instituição credora fiduciária do empreendimento, que teria negado três vezes o plano emergencial solicitado pela construtora.

Pleitearam pedido liminar a suspensão imediata das parcelas vincendas do contrato até
o julgamento final da ação, bem como que a requerida se abstenha de promover a inclusão dos nomes dos autores em cadastros de
inadimplementes
.

Ao final, requereram a procedência da ação
para declarar a
rescisão
contratual; restituição dos valores pagos
e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.
Pugnaram, ainda, pela concessão
dos benefícios da justiça gratuita.

Na decisão de ID no
320207859
, foi concedido os benefícios da justiça gratuita
aos autores, bem como deferida a tutela de urgência para determinar que a parte requerida se abstenha de cobrar valores decorrentes do contrato de promessa de compra e venda
firmado entre as partes, além de determinar que a requerida se abstenha de incluir o nome dos autores em cadastros de devedores
.

Citada
,
a requerida ofertou contestação no ID no
320207865
, arguindo a preliminar de ilegitimidade passiva, falta de interesse de agir e no mérito
,

defente
u
que
a obra est
ava
dentro do prazo contratual para entrega
por haver
previsão
de prorrogação em caso de fortuito ou força maior,
pugnando pela improcedência da ação.

Impugnação à contestação no ID no
320207882
.

Intimadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora pugnou pel
o julgamento antecipado da lide (ID no
320207888
).

Ao sentenciar, o i. magistrado Dr. Yale
Sabo
Mendes julgou
parcialmente
procedente
a ação, conforme relatado.

Contra essa sentença, recorre a parte autora.

Pois bem
.

Extrai-se dos autos que as partes
celebraram

“Contrato de Promessa de Compra e Venda
” da unidade 101,
B
loco
6, do Empreendimento
Residencial C&A SADDI, localizado na
Av.
Aycar
Saddi, s/no, Bairro Presidente, em Cuiabá/MT,

pelo valor total de R$ 209.894,85, mediante
entrada, sinal, mensais e financiamento, a ser entregue
em
29/09/2025
, conforme ID no
320207866
.

Conforme relatado, a sentença recorrida reconheceu
a paralisação da
obra e a ausência de perspectivas reais de retomada, mas atribuiu a culpa
p
ela rescisão do contrato ao
autor/
apelante, sob o fundamento de que este teria mudado de cidade por motivos profissionais.

Contudo, tal conclusão não se sustenta diante do conjunto probatório dos autos. Conforme documentação acostada, restou demonstrado que as obras do empreendimento
encontram-se
paralisadas desde agosto de 2023, ou seja, há aproximadamente dois anos
.

Ademais, a
ata de assembleia geral extraordinária realizada em 21/01/2025 juntada aos autos, evidencia que a própria construtora reconheceu a necessidade de reprogramação do cronograma da obra, com previsão de entrega apenas para
31/01/2027
, ou seja, quase um ano e meio após o prazo contratualmente estabelecido (setembro/2025).
Vejamos (ID no
320207883
):

Nesse contexto,
a paralisação da
s
obras por quase dois anos,
bem como
a reprogramação do prazo para entrega d
o imóvel
para 2027
, configura inadimplemento contratual por parte da construtora
, autorizando o promitente comprador a pleitear a rescisão contratual.

Portanto, deve ser reformada a sentença neste ponto, para reconhecer que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da construtora/incorporadora.

Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo
autor/
apelante,
conforme dispõe a Súmula 543 do STJ
,
in
verbis
:

“Súmula 543
.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,

deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do

promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Assim, sendo a rescisão contratual decorrente de culpa exclusiva da construtora/incorporadora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo
autor/
apelante, sem qualquer retenção, devidamente corrigidos, conforme já determinado na sentença.

No que tange aos danos morais,

tem-se que
a situação vivenciada pelo autor excede o mero aborrecimento, uma vez que a entrega do imóv
e
l estava prevista para
29/09/2025
,
tendo sido reprogramada a entrega
apenas em 2027.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos do art. 189 e 927 do Código Civil
, revelado,
in
casu
,
no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que
constiuti
fato causador de danos morais.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça e de minha relatoria:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como
agente
no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da
ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).

O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.

Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum
indenizatório.-

(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019,
Publicado
no DJE 12/03/2020) destaquei

Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento do autor, razão pela qual faz jus à indenização pelos danos morais experimentados.

Quanto ao valor da indenização, deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$
8
.000,00 (
oito
mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Por fim, quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, tendo em vista a reforma da sentença para reconhecer a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, determinar a restituição integral dos valores pagos e condenar a apelada ao pagamento de indenização por danos morais, verifica-se que o apelante
sagrou-se
vencedor em todos os pedidos principais formulados na inicial.

Diante do exposto,
dou provimento
ao recurso de apelação para
reformar a sentença a fim de:

a) reconhecer a culpa exclusiva da
requerida
pelo inadimplemento contratual;

b) condenar a
requerida
à devolução integral

dos valores pagos pelo
autor
, no montante de R$ 28.458,48 (vinte e oito mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e quarenta e oito centavos), devidamente corrigidos pela taxa SELIC desde cada desembolso;

c) condenar a
requerida
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$
8.000,00
(
oito
mil reais), corrigidos monetariamente pelo
IPCA
a partir do
arbitramento e acrescidos de juros de mora
pela
taxa SELIC
(deduzido o IPCA)
a partir da citação.

d) condenar a
requerida
ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2025