Tribunal: TJMT
Processo: 1002397-88.2021.8.11.0004
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. BENFEITORIAS REALIZADAS EM DESCONFORMIDADE COM O CONTRATO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Rescisão Contratual para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, por inadimplemento da parte ré, com condenação ao pagamento de taxa de ocupação, perda parcial dos valores pagos a título de multa contratual, restituição das parcelas remanescentes com atualização monetária pelo IPCA e juros pela taxa SELIC, reintegração de posse do lote à parte autora, e apuração de eventual indenização por benfeitorias em fase de liquidação de sentença. A parte apelante, vendedora, busca afastar a aplicação do CDC ao caso e a condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias, argumentando ausência de boa-fé e descumprimento contratual por parte do comprador.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual de compra e venda de lote em loteamento; (ii) estabelecer se há dever de indenizar pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto da rescisão contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso foi definida por decisão judicial transitada em julgado, não sendo possível sua rediscussão na via recursal.
Não houve pedido específico para indenização por benfeitorias na petição inicial, inviabilizando a condenação com base em eventual apuração futura.
O contrato firmado entre as partes continha cláusula expressa (cláusula 12.1) que condicionava a indenização por benfeitorias à prévia aprovação de projeto junto aos órgãos competentes, o que não foi cumprido, tampouco provado nos autos.
A cláusula contratual encontra respaldo no §1o do art. 34 da Lei no 6.766/79, segundo o qual não são devidas indenizações por benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que a indenização por benfeitorias ou acessões em caso de rescisão contratual depende de sua conformidade com os requisitos contratuais e legais, nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei no 6.766/79 (AgInt no REsp 1.487.000/SC).
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento:
A ausência de pedido específico na petição inicial impede a condenação à indenização por benfeitorias.
Não há dever de indenizar benfeitorias realizadas em desconformidade com as cláusulas contratuais e com os requisitos legais previstos no art. 34, §1o, da Lei no 6.766/79.
É válida a cláusula contratual que exclui indenização por obras feitas sem prévia autorização e regularização do projeto.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.766/79, art. 34, caput e §1o; CPC, arts. 85, §2o, e 98, §3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.487.000/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 09.12.2019, DJe 11.12.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002397-88.2021.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.466.371/0001-80 (APELANTE), SIDARTA STACIARINI ROCHA - CPF: 830.976.511-87 (ADVOGADO), WHEZIO OLIVEIRA LIMA - CPF: 713.229.731-72 (APELADO), LEANDRO PIRES DE ARAUJO - CPF: 289.150.398-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. BENFEITORIAS REALIZADAS EM DESCONFORMIDADE COM O CONTRATO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Rescisão Contratual para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, por inadimplemento da parte ré, com condenação ao pagamento de taxa de ocupação, perda parcial dos valores pagos a título de multa contratual, restituição das parcelas remanescentes com atualização monetária pelo IPCA e juros pela taxa SELIC, reintegração de posse do lote à parte autora, e apuração de eventual indenização por benfeitorias em fase de liquidação de sentença. A parte apelante, vendedora, busca afastar a aplicação do CDC ao caso e a
condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias, argumentando ausência de boa-fé e descumprimento contratual por parte do comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual de compra e venda de lote em loteamento; (
ii
) estabelecer se há dever de indenizar pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto da rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso foi definida por decisão judicial transitada em julgado, não sendo possível sua rediscussão na via recursal.

Não houve pedido específico para indenização por benfeitorias na petição inicial, inviabilizando a condenação com base em eventual apuração futura.

O contrato
firmado entre as partes continha cláusula expressa (cláusula 12.1) que condicionava a indenização
por benfeitorias à prévia aprovação de projeto junto aos órgãos competentes, o que não foi cumprido, tampouco provado nos autos.

A cláusula contratual encontra respaldo no §1o do art. 34 da Lei no 6.766/79, segundo o qual não são devidas indenizações por benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que a indenização por benfeitorias ou acessões em caso de rescisão contratual depende de sua conformidade com os requisitos contratuais e legais, nos termos do art. 34, parágrafo único, da Lei no 6.766/79 (
AgInt
no
REsp
1.487.000/SC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de pedido específico na petição inicial impede a condenação à indenização por benfeitorias.

Não há dever de indenizar benfeitorias realizadas em desconformidade com as cláusulas contratuais e com os requisitos legais previstos no art. 34, §1o, da Lei no 6.766/79.

É válida a cláusula contratual que exclui indenização por obras feitas sem prévia autorização e regularização do projeto.

Dispositivos relevantes citados
: Lei no 6.766/79, art. 34, caput e §1o; CPC, arts. 85, §2o, e 98, §3o.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
REsp
1.487.000/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 09.12.2019,
DJe
11.12.2019.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente para:

“
DECLARAR rescindido o CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE LOTEAMENTO RESIDENCIAL SÃO CONRADO No 1.119 firmado entre as partes, em virtude do inadimplemento da parte ré.

CONDENO o requerido ao pagamento dos seguintes valores: i) taxa de ocupação por fruição do bem, equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato a partir da inadimplência, e não da entrega do bem, até a desocupação do imóvel e
ii
) perda de 23% (vinte e três por cento) dos valores já pagos, incluindo àqueles da comissão de corretagem, à título de multa contratual.

DETERMINO a restituição das parcelas pagas pelas requeridas, após a aplicação dos descontos mencionados, seja realizada em parcela única.

Os valores deverão ser atualizados com correção monetária pelo IPCA, a contar do desembolso de cada prestação efetivamente paga e juros de mora pela taxa SELIC, a do trânsito em julgado desta decisão, devendo-se observar, contudo, as deduções entre as taxas SELIC e o IPCA, em conformidade com as alterações promovidas no Código Civil pela Lei 14.905/2024.

DETERMINO o retorno do status quo ante, de modo que eventual ressarcimento de valores por benfeitorias necessárias ou úteis deverá ser apurado em liquidação de sentença (art. 34 da Lei no 6.766/79).

DETERMINO a reintegração de posse da parte autora no lote urbano no 23 da quadra no 20, no loteamento denominado Residencial São Conrado, conforme descrito na inicial.

E
XPEÇA-SE o necessário.

CONDENO o requerido ao pagamento de custas, despesas e honorários advocatícios,
os quais FIXO
em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, §2o),
todavia, SUSPENDO sua exigibilidade em razão de ser beneficiário da Justiça Gratuita (CPC, art. 98, §3o).
”

A apelante defende que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica a contratos de loteamento por não se tratar de relação de consumo.

Argui que a benfeitoria a qual foi compelida a indenizar não lhe traz nenhuma vantagem já que comercializa lotes e não imóveis edificados, além de ser construção sem sequer um projeto e demais documentação.

Afirma que a posse do apelado era precária e o domínio seria transmitido apenas com a quitação das parcelas, o que não
correu,
o que também afasta a reponsabilidade civil, já que, mesmo estado em atraso com as prestações deu início à edificação, caracterizando a má-fé.

Pede que seja afastada a condenação de indenização por benfeitorias.

Contrarrazões no Id.
n.

287571937
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente.

A inversão do ônus da prova, assim como a apreciação do feito à luz do Código de Defesa do Consumidor foi definida em decisão transitada em julgado (Id n.
287571922 - Pág. 1
/7), desse modo, não se conhece do Recurso nesse ponto.

Quanto
a
indenização por benfeitorias,
além de não haver pedido para essa reparação,
o que por si só já afasta a possibilidade dessa imputação,
a cláusula 12.1
expressa que para
a edificação no lote seria necessário que antes fosse
solicita
da
a demarcação
e
aprovação do projeto junto aos órgãos competentes
, além de
acompanhamento
por
profissionais credenciados, caso contrário não seria devida nenhuma indenização.

Essa
cl
ausula
n
ão foi contestada, até mesmo porque, repete-se, não houve pedido para esse ressarcimento.

Ademais, a referida cláusula é legítima, uma vez que
está
fundamentada no §1o do
art. 34 da Lei no 6.766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano
e
estabelece que,
“Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformida
de com o contrato ou com a lei”,
o que não foi observado ou não há provas dessa observância.

E, c
onforme entende o STJ,
“o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.”
(
AgInt
no
REsp
1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019,
DJe
11/12/2019).

Desse modo, deve se
r afastado o dever de indenizar
.

Pelo exposto,
dou provimento
ao Recurso para afastar a indenização por benfeitorias.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2025