Tribunal: TJMT
Processo: 1034752-27.2025.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA PROVISÓRIA. IMÓVEL PENHORADO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADOS. POSSE COMPROVADA. RECONHECIMENTO JUDICIAL ANTERIOR. PROTEÇÃO POSSESSÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar em embargos de terceiro, opostos para suspender penhora e leilão de imóvel adquirido pelos agravantes em 1991, mediante compromisso de compra e venda e escritura pública não registrados, cuja propriedade já foi reconhecida em decisão judicial transitada em julgado.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar se é cabível a suspensão de medidas constritivas sobre imóvel em embargos de terceiro quando os embargantes, apesar de não terem o registro formal da propriedade, possuem instrumento particular de compromisso de compra e venda, escritura pública e decisão judicial reconhecendo seu direito à propriedade.
III. Razões de decidir
3. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.
4. A decisão judicial transitada em julgado que reconhece o direito à propriedade constitui prova suficiente para fins de concessão da tutela provisória nos embargos de terceiro, nos termos do artigo 678 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034752-27.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Acessão, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[GERALDO FRANCISCO DO NASCIMENTO SOBRINHO - CPF: 103.297.088-05 (ADVOGADO), TARCISIO JOSE LOURENCAO - CPF: 710.725.948-20 (AGRAVANTE), MARIA GIUSEPPA VALLONE LOURENCAO - CPF: 137.117.248-09 (AGRAVANTE), ADELICE MOREIRA DA SILVA - CPF: 496.580.181-49 (AGRAVADO), GISELE MOREIRA DE OLIVEIRA - CPF: 011.248.231-74 (AGRAVADO), LUCIANA MOREIRA DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 053.661.651-56 (AGRAVADO), FERDINANDO DI LORETO - CPF: 798.401.088-91 (TERCEIRO INTERESSADO), JAYME FERRUCCIO - CPF: 033.080.908-30 (TERCEIRO INTERESSADO), NICIA DA ROSA HAAS - CPF: 749.150.100-15 (ADVOGADO), EMILY BATISTA FERREIRA - CPF: 059.897.031-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA PROVISÓRIA. IMÓVEL PENHORADO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADOS. POSSE COMPROVADA. RECONHECIMENTO JUDICIAL ANTERIOR. PROTEÇÃO POSSESSÓRIA.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar em embargos de terceiro, opostos para suspender penhora e leilão de imóvel adquirido pelos agravantes em 1991, mediante compromisso de compra e venda e escritura pública não registrados, cuja propriedade já foi reconhecida em decisão judicial transitada em julgado.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se é cabível a suspensão de medidas constritivas sobre imóvel em embargos de terceiro quando os embargantes, apesar de não terem o registro formal da propriedade, possuem instrumento particular de compromisso de compra e venda, escritura pública e decisão judicial reconhecendo seu direito à propriedade.

III. Razões de decidir

3. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.

4. A decisão judicial transitada em julgado que reconhece o direito à propriedade constitui prova suficiente para fins de concessão da tutela provisória nos embargos de terceiro, nos termos do artigo 678 do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por TARCÍSIO JOSÉ LOURENÇO e MARIA GIUSEPPA VALLONE LOURENÇO contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Jaciara/MT, que indeferiu o pedido liminar nos autos dos Embargos de Terceiro (Processo no 1001106-93.2025.8.11.0010).

Os agravantes alegaram ser os verdadeiros proprietários do imóvel, tendo o adquirido em 27/12/1991 por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, seguido de escritura pública, embora o registro formal ainda conste em nome de Ferdinando Di Loreto. Argumentaram que a falta de registro se deve a entraves cartorários, especificamente à existência de hipotecas constituídas pelo vendedor pouco antes da alienação.

Destacaram que o Tribunal de Justiça de São Paulo, em ação de tutela específica de obrigação de fazer (processo no 341.01.1999.000786-0), já reconheceu seu direito de propriedade sobre o imóvel, determinando a outorga da escritura definitiva, decisão esta transitada em julgado.

O juízo de primeiro grau indeferiu a liminar sob o fundamento de que a propriedade de bens imóveis só se transfere mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis, e que, não havendo tal registro, Ferdinando Di Loreto continua a ser havido como proprietário do bem.

Em suas razões recursais, os agravantes argumentam que a decisão agravada contraria o artigo 678 do Código de Processo Civil, que determina a suspensão das medidas constritivas quando suficientemente provado o domínio ou a posse, bem como a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que admite embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.

Em sede liminar, foi concedido efeito suspensivo ao recurso, determinando-se a suspensão das medidas constritivas sobre o imóvel objeto dos embargos de terceiro, especialmente a suspensão dos atos de leilão.

Em contrarrazões, as agravadas sustentam que a decisão de primeiro grau foi correta, pois os agravantes não comprovaram a efetiva posse/domínio do imóvel. Argumentam que a transferência da propriedade imobiliária somente se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo ineficaz perante terceiros qualquer compromisso não levado a registro. Afirmam ainda que a decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo na ação de obrigação de fazer não substitui o registro imobiliário, apenas autoriza a lavratura da escritura.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A questão central deste recurso envolve a possibilidade de suspensão de medidas constritivas (penhora e leilão) sobre um imóvel em embargos de terceiro, quando os embargantes, apesar de não terem o registro formal da propriedade, possuem instrumento particular de compromisso de compra e venda, escritura pública e decisão judicial reconhecendo seu direito à propriedade.

Para melhor compreensão, é importante esclarecer alguns conceitos. Os embargos de terceiro são uma ação que permite a quem não é parte no processo defender a posse ou propriedade de um bem que esteja sofrendo constrição judicial. Já a tutela provisória é uma medida que antecipa os efeitos da decisão final quando há elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso em análise, os agravantes demonstraram que adquiriram o imóvel em 27/12/1991, por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, seguido de escritura pública. Embora não tenham conseguido registrar a escritura definitiva devido a entraves cartorários, especificamente à existência de hipotecas constituídas pelo vendedor pouco antes da alienação, o Tribunal de Justiça de São Paulo, em ação de tutela específica de obrigação de fazer (processo no 341.01.1999.000786-0), já reconheceu seu direito de propriedade sobre o imóvel, determinando a outorga da escritura definitiva.

A documentação apresentada pelos agravantes evidencia que a não efetivação do registro da escritura decorreu de entraves cartorários relacionados à existência de hipotecas constituídas pelo vendedor Ferdinando Di Loreto pouco antes da alienação do imóvel, em evidente má-fé, uma vez que os registros hipotecários R-4 e R-5 datam de 21/11/1991 e 26/11/1991, respectivamente, enquanto a venda aos agravantes ocorreu em 27/12/1991.

Importante destacar que não há nos autos qualquer indício de que os agravantes tivessem conhecimento das hipotecas constituídas pelo vendedor pouco antes da alienação. Ao contrário, a cronologia dos fatos sugere que os agravantes agiram de boa-fé ao adquirir o imóvel, sendo surpreendidos posteriormente com os entraves cartorários decorrentes das hipotecas constituídas pelo vendedor. A boa-fé dos adquirentes é elemento essencial para a proteção possessória, estando presente no caso em análise.

É verdade que, formalmente, a transferência da propriedade imobiliária só se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, o direito brasileiro reconhece situações em que, mesmo sem o registro formal, a posse e os direitos decorrentes de compromisso de compra e venda merecem proteção jurídica.

Nesse sentido, o artigo 678 do Código de Processo Civil estabelece que
"a decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido".

Note-se que o dispositivo legal não exige prova absoluta ou definitiva do domínio ou da posse, mas sim prova suficiente. No caso em análise, os agravantes apresentaram não apenas o instrumento particular de compromisso de compra e venda e a escritura pública, mas também decisão judicial transitada em julgado reconhecendo seu direito à propriedade do imóvel.

Quanto à alegação das agravadas de que os agravantes não comprovaram a posse efetiva do imóvel, observo que, além da escritura pública e da decisão judicial transitada em julgado, os agravantes apresentaram documentação que demonstra o exercício da posse sobre o imóvel há mais de 30 anos. Ademais, para fins de concessão da tutela provisória nos embargos de terceiro, o art. 678 do CPC exige apenas prova suficiente do domínio ou da posse, não sendo necessária prova cabal ou definitiva.

Embora a decisão proferida pelo TJSP na ação de obrigação de fazer não produza efeitos diretos contra as agravadas, que não participaram daquele processo, ela constitui elemento probatório robusto que, somado aos demais documentos apresentados, demonstra suficientemente o direito dos agravantes para fins de concessão da tutela provisória nos embargos de terceiro, nos termos do art. 678 do CPC.

A jurisprudência consolidada reconhece a possibilidade de oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Isso porque o direito brasileiro protege não apenas a propriedade formal, mas também situações fáticas consolidadas ao longo do tempo, como a posse de boa-fé exercida por décadas.

Cabe ressaltar que a aquisição do imóvel pelos agravantes ocorreu em 27/12/1991, muito antes do início do processo de execução que originou a penhora, afastando qualquer alegação de fraude à execução. A anterioridade da aquisição, somada à boa-fé dos agravantes, reforça a necessidade de proteção possessória.

No caso em análise, os agravantes demonstraram ter adquirido o imóvel há mais de 30 anos, tendo inclusive obtido decisão judicial favorável reconhecendo seu direito à propriedade. A não efetivação do registro formal decorreu de entraves cartorários causados pela má-fé do vendedor, que constituiu hipotecas sobre o imóvel pouco antes de aliená-lo aos agravantes.

Permitir a penhora e o leilão do imóvel nessas circunstâncias representaria grave violação aos princípios da segurança jurídica, da proteção da confiança e da boa-fé objetiva, além de causar dano irreparável ou de difícil reparação aos agravantes, que poderiam perder um bem que adquiriram legitimamente há mais de três décadas.

Vejamos a jurisprudência:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA INCIDENTE SOBRE IMÓVEL – AQUISIÇÃO FORMALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA LAVRADA ANTES DA CONSTRIÇÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – TERCEIRA ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – APLICAÇÃO DA SÚMULA No 84 DO STJ – NEGÓCIO JURÍDICO LEGÍTIMO – INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DE AÇÃO OU ÔNUS NA MATRÍCULA À ÉPOCA DA AQUISIÇÃO – MANUTENÇÃO DA PENHORA CONFIGURA DANO INVERSO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

A lavratura de escritura pública de compra e venda anterior à penhora, ainda que não registrada, confere proteção possessória à adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula no 84 do STJ, especialmente quando demonstrado que, à época da alienação, inexistia qualquer averbação de ação judicial ou ônus na matrícula do imóvel.

A ausência de registro do título aquisitivo não implica, por si só, presunção de fraude à execução, sendo indispensável a demonstração de má-fé ou conluio, o que não se verifica nos autos.

A manutenção da constrição judicial sobre bem adquirido por terceiro alheio à relação processual viola os princípios da segurança jurídica, proteção da propriedade e da boa-fé objetiva, além de ensejar dano inverso, justificando o afastamento da penhora e a reforma da decisão agravada.”

(N.U 1007373-14.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/06/2025, Publicado no DJE 23/06/2025)

Diante de todo o exposto, entendo que estão presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória nos embargos de terceiro, nos termos do artigo 678 do Código de Processo Civil, devendo ser determinada a suspensão das medidas constritivas sobre o imóvel objeto dos embargos.

Dispositivo.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para determinar a suspensão das medidas constritivas sobre o imóvel objeto dos embargos de terceiro, especialmente a suspensão dos atos de leilão, até o julgamento final dos embargos de terceiro.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2025