Tribunal: TJMT
Processo: 1058915-21.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Recurso interposto por adquirentes de imóvel visando à reforma de sentença que indeferiu o pedido de lucros cessantes em razão do atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida, ainda que já reconhecida a responsabilidade da incorporadora pelo inadimplemento contratual.
II. Questão em discussão:
2. A questão em discussão consiste em saber se é devida indenização por lucros cessantes, mesmo na ausência de prova direta do prejuízo, diante do atraso na entrega do imóvel, e qual deve ser o critério para apuração do valor.
III. Razões de decidir:
3. Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, configurando-se relação de consumo entre os adquirentes e a incorporadora, com responsabilidade objetiva da fornecedora nos termos do art. 14 do CDC.
4. O atraso injustificado de quatro meses, contado após o prazo de reprogramação contratual (inclusive tolerância de 60 dias), caracteriza inadimplemento contratual, com violação da legítima expectativa dos consumidores.
5. A jurisprudência do STJ, firmada no Tema 996, reconhece o prejuízo presumido do promitente comprador diante do atraso na entrega do imóvel, sendo devidos os lucros cessantes, ainda que não demonstradas despesas efetivas com aluguel.
6. A indenização deve ser apurada em liquidação por arbitramento, com base no valor locatício presumido de mercado, usualmente fixado em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, pelo período de mora.
7. Não se admite a cumulação com cláusula penal, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ, mas admite-se a opção pela indenização mais benéfica ao consumidor.
IV. Dispositivo e tese:
8. Recurso provido. Reformada a sentença para condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, a serem apurados em liquidação por arbitramento, com base em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, no período de 29/03/2013 a 22/07/2013. Mantida a sentença quanto aos demais pontos. Majorados os honorários advocatícios para 15%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento:
“1. É presumido o prejuízo do comprador diante do atraso na entrega de imóvel, sendo devidos lucros cessantes com base no valor locatício do bem, ainda que não comprovadas despesas com aluguel.
2. A responsabilidade da incorporadora é objetiva e decorre da falha na prestação do serviço, conforme o Código de Defesa do Consumidor.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o e 14; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 (REsp 1729593/SP); EREsp 1341138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 22.05.2018; STJ, Temas 970 e 971.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1058915-21.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[FRANCISCO CARLOS BALESTEIRO JUNIOR - CPF: 840.237.671-15 (APELANTE), DANYLO FERREIRA DE ALCANTARA - CPF: 726.144.551-72 (ADVOGADO), EDGAR FRANCISCO DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 001.765.941-83 (ADVOGADO), VALQUIRIA DE CARVALHO DA SILVA BALESTEIRO - CPF: 016.963.871-59 (APELANTE), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (APELADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1.
Recurso interposto por adquirentes de imóvel visando à reforma de sentença que indeferiu o pedido de lucros cessantes em razão do atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida, ainda que já reconhecida a responsabilidade da incorporadora pelo inadimplemento contratual.

II. Questão em discussão:

2.

A questão em discussão consiste em saber se é devida indenização por lucros cessantes, mesmo na ausência de prova direta do prejuízo, diante do atraso na entrega do imóvel, e qual deve ser o critério para apuração do valor.

III. Razões de decidir:

3.

Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, configurando-se relação de consumo entre os adquirentes e a incorporadora, com responsabilidade objetiva da fornecedora nos termos do art. 14 do CDC.

4.

O atraso injustificado de quatro meses, contado após o prazo de reprogramação contratual (inclusive tolerância de 60 dias), caracteriza inadimplemento contratual, com violação da legítima expectativa dos consumidores.

5.

A jurisprudência do STJ, firmada no Tema 996, reconhece o prejuízo presumido do promitente comprador diante do atraso na entrega do imóvel, sendo devidos os lucros cessantes, ainda que não demonstradas despesas efetivas com aluguel.

6.

A indenização deve ser apurada em liquidação por arbitramento, com base no valor locatício presumido de mercado, usualmente fixado em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, pelo período de mora.

7.

Não se admite a cumulação com cláusula penal, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ, mas admite-se a opção pela indenização mais benéfica ao consumidor.

IV. Dispositivo e tese:

8.

Recurso provido. Reformada a sentença para condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, a serem apurados em liquidação por arbitramento, com base em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, no período de 29/03/2013 a 22/07/2013. Mantida a sentença quanto aos demais pontos. Majorados os honorários advocatícios para 15%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese de julgamento:

“1. É presumido o prejuízo do comprador diante do atraso na entrega de imóvel, sendo devidos lucros cessantes com base no valor locatício do bem, ainda que não comprovadas despesas com aluguel.

2. A responsabilidade da incorporadora é objetiva e decorre da falha na prestação do serviço, conforme o Código de Defesa do Consumidor.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2o, 3o e 14; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 996 (REsp 1729593/SP); EREsp 1341138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 22.05.2018; STJ, Temas 970 e 971.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por
FRANCISCO CARLOS BALESTEIRO JUNIOR
e por
VALQUIRIA DE CARVALHO DA SILVA BALESTEIRO
contra a sentença que, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada em face de SISAN ENGENHARIA LTDA., julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial.

Consta dos autos que os autores firmaram com a Caixa Econômica Federal, em 18 de fevereiro de 2011, contrato de compra e venda de terreno e mútuo com interveniência da requerida, a qual se obrigou a edificar unidade habitacional no prazo de quinze meses, contados da contratação. A obra, integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida, consistia na construção de uma residência com área total de 51,18 m2 no lote no 36, Quadra A08, do Loteamento Residencial Santa Terezinha II, no município de Cuiabá/MT.

Afirmam os autores que o prazo final para a entrega do imóvel era 18/05/2012, mas a posse somente foi transmitida em 22/07/2013, configurando atraso de 14 meses e 4 dias. Alegam que, em razão disso, suportaram danos materiais — notadamente lucros cessantes relativos à impossibilidade de fruição do bem — e morais, pelo abalo emocional e frustração gerados pela postergação da entrega da casa própria.

A sentença reconheceu a existência de atraso na entrega do imóvel, mas entendeu que, consideradas as cláusulas contratuais e a reprogramação da obra deferida pela CEF, o inadimplemento foi de apenas dois meses. Por conseguinte, julgou procedente apenas o pedido de indenização por danos morais, arbitrando compensação de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, e afastou o pleito relativo aos lucros cessantes por ausência de comprovação dos valores alegados.

Inconformados, os autores interpuseram apelação, alegando que o atraso real foi de 14 meses, e que os lucros cessantes são presumíveis em razão da privação injustificada do uso do imóvel, sendo irrelevante a ausência de comprovantes materiais de pagamento de aluguel. Invocam precedentes do Superior Tribunal de Justiça (Temas 970 e 996) e deste Tribunal de Justiça, sustentando a possibilidade de indenização com base no valor locatício presumido do imóvel.

Postulam, ao final, a reforma da sentença para que seja reconhecido o atraso total e determinada a condenação da requerida ao pagamento de indenização por lucros cessantes, nos moldes do mercado imobiliário, a ser apurado em liquidação de sentença.

Sem contrarrazões (Num. 280997393).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A controvérsia devolvida à apreciação desta Corte cinge-se à possibilidade de condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel adquirido pelos apelantes, bem como à extensão temporal desse atraso.

Conforme consta dos autos, a previsão inicial de entrega do imóvel era o dia 18/05/2012. A requerida, por meio de alegações em contestação, sustenta que houve reprogramação da obra autorizada pela CEF, com nova previsão de entrega até 29/03/2013, data também não observada, pois a efetiva entrega das chaves apenas se deu em 22/07/2013.

Ainda que se reconheça a possibilidade de pactuação de cláusula de tolerância de até 60 dias, bem como reprogramação contratual da entrega da obra, o fato é que o imóvel foi entregue quatro meses após o segundo prazo ajustado. Assim, mesmo sob a ótica mais benéfica à construtora, há atraso injustificado, relevante e configurador de inadimplemento contratual.

Importa destacar que a responsabilidade civil da incorporadora está sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação de consumo, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC. Neste contexto, aplica-se a teoria do risco do empreendimento, de modo que a responsabilidade da fornecedora é objetiva, prescindindo de demonstração de culpa, bastando a comprovação do dano e do nexo de causalidade, como previsto no art. 14 do CDC.

A sentença recorrida indeferiu o pedido de lucros cessantes sob o fundamento de ausência de prova do prejuízo. Com a devida vênia, tal posicionamento merece reparo.

A jurisprudência do STJ, a partir do julgamento do Tema 996 (REsp 1729593/SP), consolidou o entendimento no sentido de que, nos casos de atraso na entrega de imóvel, o prejuízo é presumido, não se exigindo do consumidor a produção de prova específica de despesas com aluguel ou perdas financeiras diretas.

“Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.” (EREsp 1341138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 22/05/2018).

De igual modo, a jurisprudência deste e. Tribunal (TJMT N.U 1034416-02.2022.8.11.0041), tem reconhecido a presunção de danos materiais em hipóteses análogas, adotando como critério de mensuração o valor locatício presumido do imóvel, geralmente fixado em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor de mercado do bem, conforme prática comum no ramo imobiliário.

Logo, uma vez reconhecido o atraso de quatro meses além da reprogramação contratual, é legítimo o pleito de reparação dos lucros cessantes, mesmo na ausência de recibos de locação, bastando que o valor da indenização seja apurado em sede de liquidação por arbitramento, segundo o valor de locação compatível com o imóvel adquirido.

Por outro lado, não se cogita de cumulação com cláusula penal, uma vez que não há nos autos estipulação contratual específica em favor dos compradores para a hipótese de mora da incorporadora. Assim, aplica-se o entendimento dos Temas 970 e 971 do STJ no que concerne à não cumulação, mas possibilidade de escolha da indenização mais benéfica ao consumidor, no caso, os lucros cessantes.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que o atraso na entrega do imóvel, ainda que se admita a cláusula de tolerância e a reprogramação contratual, ultrapassou o prazo razoável e comprometeu a legítima expectativa dos consumidores, a responsabilidade da incorporadora é objetiva e decorre da falha na prestação do serviço e os lucros cessantes são devidos e têm como base o prejuízo presumido da não fruição do bem, conforme entendimento consolidado do STJ.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
e, por conseguinte
,
reformo o
decisum.
Condeno a parte requerida ao pagamento de lucros cessantes, a ser apurado em sede de liquidação por arbitramento, tomando-se por base o valor locatício presumido do imóvel, no percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, pelo período compreendido entre o término do prazo de tolerância (29/03/2013) e a data da efetiva entrega das chaves (22/07/2013). Mantida a sentença singular nos seus demais termos. Em conformidade com o art. 85, § 11o, do CPC, majoro os honorários sucumbenciais determinados para 15% (quinze por cento).

Mantém-se, no mais, os demais termos da sentença, inclusive quanto à indenização por danos morais e aos honorários advocatícios, que deverão ser majorados em grau recursal, nos termos do §11 do art. 85 do CPC, em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação adicional fixada neste voto.

Com estas considerações, PROVEJO o recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025