Tribunal: TJMT
Processo: 1015475-59.2022.8.11.0055
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIVERGÊNCIA ENTRE ÁREA CONSTRUÍDA DECLARADA E AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO PROMITENTE VENDEDOR. AÇÃO MONITÓRIA IMPROCEDENTE. RECONVENÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, julgou procedente a ação monitória, constituindo título executivo judicial em favor do autor no valor de R$ 110.000,00 a título de cláusula penal por inadimplemento contratual, além de rejeitar a reconvenção apresentada. O apelante sustenta vício essencial no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, diante da divergência entre a área construída declarada no contrato (408m2) e a área efetivamente averbada na matrícula do imóvel (143,25m2), o que teria inviabilizado o prosseguimento do negócio.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a divergência entre a área construída declarada no contrato e a área averbada na matrícula configura inadimplemento contratual do promitente vendedor, a justificar a improcedência da ação monitória; e (ii) estabelecer se, diante do inadimplemento do promitente vendedor, é devida a multa contratual pleiteada em reconvenção pelo comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A declaração contratual de que o imóvel possuía 408m2 de área construída devidamente averbada gera legítima expectativa no comprador, sendo inadmissível interpretação extensiva que relativize o conteúdo objetivo da cláusula.
4. A ausência de averbação da área construída, especialmente da piscina, representa descumprimento de obrigação essencial do vendedor, comprometendo a regularidade jurídica e urbanística do imóvel.
5. Incide no caso a exceptio non adimpleti contractus, nos termos do art. 476 do CC, pois o vendedor, ao inadimplir obrigação essencial, não pode exigir penalidade contratual do comprador.
6. A tentativa de manter o negócio pelo comprador após tomar ciência do vício não afasta o inadimplemento originário, tampouco constitui novação, dada a inexistência de aditivo contratual regular.
7. O vendedor responde diretamente pelas declarações do contrato que assinou, ainda que elaboradas por corretor, nos termos dos arts. 421, 422 e 186 do CC.
8. Restando caracterizado o inadimplemento por parte do promitente vendedor, impõe-se a improcedência da ação monitória e o acolhimento parcial da reconvenção para condená-lo ao pagamento de multa proporcional aos prejuízos causados. Todavia, considerando a ausência de execução substancial do contrato e visando à restituição equitativa, impõe-se a condenação do vendedor ao pagamento de multa compensatória reduzida.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.
Tese de julgamento:
A divergência entre a metragem da área construída declarada no contrato e a área efetivamente averbada na matrícula configura inadimplemento contratual do promitente vendedor.
O inadimplemento do promitente vendedor inviabiliza a imposição de cláusula penal ao comprador, nos termos da exceptio non adimpleti contractus.
É admissível a condenação do promitente vendedor ao pagamento de multa proporcional quando comprovada a quebra de boa-fé contratual e a recusa em sanar o vício essencial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015475-59.2022.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[MAICON FERREIRA DUARTE - CPF: 011.664.621-70 (EMBARGADO), NELIO JARBAS SPOLTI - CPF: 029.585.499-50 (ADVOGADO), FRANCISCO OLAVO RIZZON - CPF: 398.267.750-53 (EMBARGADO), MARIA APARECIDA DOS SANTOS COZER - CPF: 960.868.901-53 (ADVOGADO), FRANCISCO OLAVO RIZZON - CPF: 398.267.750-53 (EMBARGANTE), ALINE MORGANA BETTIO registrado(a) civilmente como ALINE MORGANA BETTIO - CPF: 893.236.450-87 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA DOS SANTOS COZER - CPF: 960.868.901-53 (ADVOGADO), MAICON FERREIRA DUARTE - CPF: 011.664.621-70 (EMBARGANTE), DICKSON DIEGO CAMPOS DEBESA - CPF: 001.916.301-01 (ADVOGADO), NELIO JARBAS SPOLTI - CPF: 029.585.499-50 (ADVOGADO), BIANCA REIS BEDUSCHI - CPF: 060.421.961-03 (ADVOGADO), DANIELLY ROQUE PIVANTE - CPF: 057.242.081-13 (ADVOGADO), NELIO JARBAS SPOLTI - CPF: 029.585.499-50 (EMBARGADO), DICKSON DIEGO CAMPOS DEBESA - CPF: 001.916.301-01 (EMBARGADO), ALINE MORGANA BETTIO registrado(a) civilmente como ALINE MORGANA BETTIO - CPF: 893.236.450-87 (ADVOGADO), DICKSON DIEGO CAMPOS DEBESA - CPF: 001.916.301-01 (ADVOGADO), BIANCA REIS BEDUSCHI - CPF: 060.421.961-03 (ADVOGADO), DANIELLY ROQUE PIVANTE - CPF: 057.242.081-13 (ADVOGADO), DICKSON DIEGO CAMPOS DEBESA - CPF: 001.916.301-01 (EMBARGANTE), NELIO JARBAS SPOLTI - CPF: 029.585.499-50 (EMBARGANTE), ALINE MORGANA BETTIO registrado(a) civilmente como ALINE MORGANA BETTIO - CPF: 893.236.450-87 (ADVOGADO), FRANCISCO OLAVO RIZZON - CPF: 398.267.750-53 (EMBARGADO), MAICON FERREIRA DUARTE - CPF: 011.664.621-70 (EMBARGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIVERGÊNCIA ENTRE ÁREA CONSTRUÍDA DECLARADA E AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO PROMITENTE VENDEDOR. AÇÃO MONITÓRIA IMPROCEDENTE. RECONVENÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que
,
julgou procedente a ação monitória, constituindo título executivo judicial em favor do autor no valor de R$ 110.000,00 a título de cláusula penal por inadimplemento contratual, além de rejeitar a reconvenção apresentada. O apelante sustenta vício essencial no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, diante da divergência entre a área construída declarada no contrato (408m2) e a área efetivamente averbada na matrícula do imóvel (143,25m2), o que teria inviabilizado o prosseguimento do negócio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a divergência entre a área construída declarada no contrato e a área averbada na matrícula configura inadimplemento contratual do promitente vendedor, a justificar a improcedência da ação monitória; e (
ii
) estabelecer se, diante do inadimplemento do promitente vendedor, é devida a multa contratual pleiteada em reconvenção pelo comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A declaração contratual de que o imóvel possuía 408m2 de área construída devidamente averbada gera legítima expectativa no comprador, sendo inadmissível interpretação extensiva que relativize o conteúdo objetivo da cláusula.

4.
A ausência de averbação da área construída, especialmente da piscina, representa descumprimento de obrigação essencial do vendedor, comprometendo a regularidade jurídica e urbanística do imóvel.

5.
Incide no caso a

exceptio
non
adimpleti

contractus
, nos termos do art. 476 do CC, pois o vendedor, ao inadimplir obrigação essencial, não pode exigir penalidade contratual do comprador.

6.
A tentativa de manter o negócio pelo comprador após tomar ciência do vício não afasta o inadimplemento originário, tampouco constitui novação, dada a inexistência de aditivo contratual regular.

7.
O vendedor responde diretamente pelas declarações do contrato que assinou, ainda que elaboradas por corretor, nos termos dos
arts
. 421, 422 e 186 do CC.

8.
Restando caracterizado o inadimplemento por parte do promitente vendedor, impõe-se a improcedência da ação monitória e o acolhimento parcial da reconvenção para condená-lo ao pagamento de multa proporcional aos prejuízos causados.
Todavia, considerando a ausência de execução substancial do contrato e visando à restituição equitativa, impõe-se a condenação do vendedor ao pagamento de multa compensatória reduzida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

A divergência entre a metragem da área construída declarada no contrato e a área efetivamente averbada na matrícula configura inadimplemento contratual do promitente vendedor.

O inadimplemento do promitente vendedor inviabiliza a imposição de cláusula penal ao comprador, nos termos da
exceptio
non
adimpleti

contractus
.

É admissível a condenação do promitente vendedor ao pagamento de multa proporcional quando comprovada a quebra de boa-fé contratual e a recusa em sanar o vício essencial.

R E L A T Ó R I O

Cuida
-se de r
ecurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
FRANCISCO OLAVO RIZZON
contra a sentença proferid
a
pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, que, nos autos da Ação Monitória no 1015475-59.2022.8.11.0055, ajuizada por MAICON FERREIRA DUARTE em face do apelante, julgou procedente o pedido inicial para constituir em título executivo judicial o valor de R$110.000,00 (cento e dez mil reais), correspondente à cláusula penal por inadimplemento contratual, e rejeitou a reconvenção apresentad
a
(cf. Id. no
2
58826208).

O apelante alega que a sentença proferida nos autos da ação monitória ajuizada por Maicon Ferreira Duarte incorreu em erro de julgamento ao desconsiderar provas relevantes que demonstrariam vícios substanciais no contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes.

Sustenta que, embora tenha assinado o contrato confiando na boa-fé do promitente vendedor e do corretor, somente após a assinatura e ao solicitar a documentação completa do imóvel para efetuar o pagamento da entrada, teve acesso à matrícula no 24.729, quando então constatou que a área construída efetivamente averbada era de apenas 143,25m2, e não os 408m2 mencionados expressamente na cláusula 3 do contrato.

Alega que essa divergência na metragem é relevante, pois impacta diretamente no valor do imóvel e sua possibilidade de transferência. Aduz que buscou resolver a situação amigavelmente, inclusive propondo descontar o valor da averbação na última parcela, mas que o apelado se recusou a averbar a área da piscina e, por isso, cancelou unilateralmente o negócio.

Ressalta que o próprio corretor admitiu em audiência que elaborou o contrato com base em informações não verificadas, tendo assumido que toda a área construída estaria averbada com base em informações da antiga proprietária, o que se revelou falso.

Ainda, aponta que a testemunha Vanessa, antiga proprietária, confirmou ter avisado o apelado sobre a ausência de averbação de parte da construção, o que evidenciaria má-fé por parte do recorrido.

Sustenta que o juiz de primeiro grau não considerou adequadamente tais provas, nem se atentou para o fato de que a informação constante no contrato era inverídica e induziu o apelante a erro. Argumenta que a metragem é um elemento essencial do contrato, e que a falsa declaração a esse respeito configura vício que compromete sua validade.
Afirma, ainda, que o próprio Decreto Municipal no 201/2023 de Tangará da Serra considera as piscinas como área construída, sendo, portanto, obrigatória sua averbação, reforçando o argumento de que a informação contratual deveria refletir a realidade registral.

No que se refere à reconvenção, o apelante sustenta que ela deveria ter sido acolhida, pois restou demonstrado nos autos que a quebra contratual decorreu da conduta do apelado, que redigiu o contrato com cláusulas inverídicas e recusou-se a regularizar a documentação do imóvel. Entende que houve violação das condições contratuais por parte do recorrido, o que justifica a condenação deste ao pagamento da multa de 10% no valor de R$112.000,00, conforme requerido na reconvenção.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do presente recurso de apelação, com a consequente reforma da sentença recorrida, para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na ação monitória, e procedente a reconvenção apresentada pelo apelante
(cf. Id. no
258826212).

O apelado apresentou contrarrazões ao recurso (Id.
no
a
258826221
), pugnando pelo
não conhecimento do recurso
por falta de dialeticidade recursal, mas se conhecido, que no mérito seja negado provimento, mantendo integralmente a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Preambularmente, rejeito a preliminar de ausência de dialeticidade, uma vez que os fundamentos recursais
impugnam
os fundamentos da sentença recorrida.

Como relatado, trata-se de apelação interposta contra a sentença que reconheceu o inadimplemento do comprador e lhe impôs o pagamento de multa contratual, em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.

Consta dos autos que, em 03/11/2022, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda, no qual MAICON FERREIRA DUARTE comprometeu-se a vender a FRANCISCO OLAVO RIZZON um imóvel com 408 m2 de área edificada, declarando expressamente que tal metragem estava "devidamente averbada à margem da matrícula" (Id. no 258825672). Após a assinatura do contrato, o
promitente
comprador, ao solicitar a documentação do imóvel, constatou que a área averbada correspondia a apenas 143,25 m2 (Id. no 258825697).

Diante dessa divergência, o comprador/apelante requereu a regularização do imóvel ou a compensação financeira. O vendedor/apelado, por sua vez, recusou-se a averbar a área da piscina, conforme áudio juntado aos autos (Id. no 258826190), afirmando que não prosseguiria com o negócio caso fosse exigida tal averbação. Tal manifestação evidencia sua recusa em cumprir integralmente o que foi declarado no contrato.

Após tomar ciência da ausência de averbação da área prometida e diante da negativa do
promitente
vendedor em promover a regularização do imóvel, o comprador informou que não tinha mais interesse em prosseguir com a negociação. Em razão dessa manifestação, o vendedor ajuizou a presente ação monitória, pleiteando o recebimento da cláusula penal estipulada no contrato, alegando que o comprador deu causa à rescisão do contrato por motivações políticas (cf. Id. no 258825668).

O comprador, então, ajuizou embargos monitórios com reconvenção (cf. Id. no 258825694), alegando que foi induzido a erro quanto à regularidade do imóvel. Sustentou que a falta de averbação comprometeu a segurança jurídica do negócio e que, por conta disso, o vendedor foi quem deu causa à rescisão.

Em sentença, o juízo de origem julgou procedente a ação monitória e rejeitou a reconvenção, concluindo que o comprador tinha pleno conhecimento da metragem averbada e que houve concordância entre as partes quanto à possibilidade de abatimento do valor correspondente à regularização na última parcela do contrato. Assim, entendeu que a desistência partiu do comprador, sem justificativa idônea, razão pela qual o condenou ao pagamento da cláusula penal estipulada contratualmente.

Pois bem.

Da análise dos autos, verifico que a sentença não merece prosperar. Embora seja recomendável que o comprador consulte a matrícula do imóvel antes da assinatura do contrato, não há, em nosso ordenamento jurídico, dever legal de diligência técnica prévia em transações entre particulares — especialmente quando há garantia expressa no próprio contrato.

No caso, as partes pactuaram por escrito que a edificação possuía 408 m2 de área construída, devidamente averbada à margem da matrícula, o que se revelou inverídico.

O art. 113 do Código Civil exige interpretação conforme a boa-fé das partes. Se o vendedor afirmou expressamente que o imóvel possuía 408 m2 de área edificada devidamente averbada, o comprador pôde, legitimamente, confiar nessa informação.

O contrato dispõe, de forma objetiva e categórica, que: “sob o terreno está edificada uma casa em alvenaria com 408 m2, devidamente averbada à margem da matrícula”. Essa cláusula não admite interpretação ampliativa e vincula juridicamente o declarante. Ao afirmar que a área construída já se encontrava devidamente averbada, o vendedor assumiu responsabilidade direta pela regularidade documental do imóvel, nos termos dos
arts
. 421, 422 e 186 do Código Civil.

A averbação da área construída não era detalhe secundário, mas elemento essencial para a regularidade jurídica e urbanística da propriedade, constituindo condição para a segurança do negócio, eventual financiamento bancário, revenda futura, recolhimento adequado de tributos e para a própria eficácia da transmissão. A ausência de averbação, portanto, viola cláusula contratual expressa e acarreta inadimplemento qualificado do vendedor (art. 475 do Código Civil).

A situação também atrai a incidência da teoria da exceção do contrato não cumprido (
e
xceptio
non
adimpleti

contractus
), prevista no art. 476 do Código Civil. Sendo o contrato bilateral, nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra antes de ter adimplido a sua. Assim, o promitente vendedor, ao descumprir obrigação essencial, não podia exigir o cumprimento do contrato pelo comprador, tampouco impor penalidades.

Ainda que, após a assinatura do contrato, tenham ocorrido tratativas por meio de aplicativos de mensagens, com o objetivo de manter o negócio, incluindo áudios e propostas de abatimento formuladas pelo comprador, tais tentativas não convalidam o vício original. Não há, nos autos, aditivo contratual regularizando a situação, tampouco qualquer renúncia expressa à cláusula descumprida. O próprio vendedor, em áudio juntado aos autos, afirmou que, se fosse exigida a averbação da piscina, o negócio poderia ser desfeito. Tal manifestação evidencia sua resistência e má-fé em cumprir integralmente a obrigação assumida.

Eventual responsabilidade do corretor pela elaboração do contrato não afasta a responsabilidade direta do vendedor, que assinou o instrumento e assumiu a veracidade das declarações ali constantes. O contrato o vincula, sendo possível eventual ação regressiva, mas não a exclusão de sua culpa direta.

Assim, a rescisão do contrato deu-se por culpa do vendedor. Não há fundamento legal para a aplicação da cláusula penal contra o comprador. Ao contrário, deve-se reconhecer que o promitente vendedor incorreu em inadimplemento, devendo responder pelos prejuízos causados. É vedado ao promitente vendedor descumprir obrigação essencial e, ainda assim, exigir penalidade contra a parte que se recusou legitimamente a cumprir o contrato viciado.

Por outro lado,
como o negócio sequer chegou a se concretizar plenamente, tendo sido desfeito poucos dias após a assinatura do contrato, e considerando que nenhuma das partes chegou a cumprir efetivamente com as obrigações pactuadas, revela-se razoável e proporcional a redução da penalidade. Tal medida visa evitar enriquecimento indevido e assegurar o equilíbrio contratual, especialmente diante da ausência de execução substancial do ajuste bilateral.

Assim, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedente a ação monitória, acolher parcialmente a reconvenção e condenar o vendedor ao pagamento de multa de
1
% sobre o valor do contrato.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso de apelação para reformar integralmente a sentença de primeiro grau, julgando improcedente a ação monitória e, em contrapartida, julgando parcialmente procedente a reconvenção, condenando MAICON FERREIRA DUARTE ao pagamento de R$
11
.000,00 (
onze
mil reais), devidamente corrigidos desde o inadimplemento contratual, com juros de mora a partir da citação.

Em razão da modificação do desfecho decisório, inverto os ônus sucumbenciais, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 1
0
% sobre o valor da condenação (art. 85, § 2o do CPC).

Custas recursais pelo apelado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025