Tribunal: TJMT
Processo: 0002705-83.2013.8.11.0017
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:
E M E N T A
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – IMPROCEDÊNCIA COM CONDENAÇÃO DOS AUTORES A MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – SENTENÇA REFORMADA – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO ADJUDICATÓRIA – MANUTENÇÃO DA MULTA PROCESSUAL – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – INTERPOSIÇÃO RECURSO ESPECIAL PELOS RÉUS APELADOS – DETERMINAÇÃO DE INSTÂNCIA SUPERIOR PARA NOVA ANÁLISE DE QUATRO QUESTIONAMENTOS – ACLARAMENTO CUMPRIDO – ACLARATÓRIOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS SEM EFEITOS INFRINGENTES.
1. Uma vez aclarados/respondidos as teses defensivas e questionamentos dos réus apelados que o d. Ministro do STJ – relator do AREsp 2.726.189/MT – reconheceu como omissos por ocasião do julgamento dos primeiros embargos de declaração, não constatado nenhum fato jurídico-processual a justificar a alteração da conclusão do acórdão recorrido, há de ser mantido o resultado da Ação de Adjudicação Compulsória, julgada procedente em sede recursal, mesmo que os requisitos da tutela adjudicatória tenham sido integralmente cumpridos após o ajuizamento da demanda.
2. Aclaratórios acolhidos parcialmente sem efeitos infringentes.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002705-83.2013.8.11.0017
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[NORIVAL COMANDOLLI - CPF: 019.398.319-20 (APELADO), PAULO ROBERTO TAVARES DE SENA - CPF: 049.383.268-84 (ADVOGADO), MARILIA CRESTANI - CPF: 002.181.101-62 (ADVOGADO), HENRIQUE LUIZ EBOLI - CPF: 595.688.288-34 (ADVOGADO), FABIANI ROCHA GUEDES - CPF: 909.622.069-20 (ADVOGADO), JORGE LUIZ MARTINS - CPF: 211.366.880-72 (ADVOGADO), ZELANI ROSI COMANDOLLI - CPF: 721.806.099-49 (APELADO), EVANDO MACIEL DE LIMA - CPF: 057.748.611-04 (APELANTE), MARCIO MESSIAS CUNHA - CPF: 597.552.881-04 (ADVOGADO), IGOR XAVIER HOMAR - CPF: 019.419.151-67 (ADVOGADO), ELIANE MACEDO BERNARDES MACIEL - CPF: 198.027.221-20 (APELANTE), MARCELO SOUZA DE BARROS - CPF: 318.681.501-00 (ADVOGADO), ELIANE MACEDO BERNARDES MACIEL - CPF: 198.027.221-20 (APELADO), EVANDO MACIEL DE LIMA - CPF: 057.748.611-04 (APELADO), IGOR XAVIER HOMAR - CPF: 019.419.151-67 (ADVOGADO), MARCIO MESSIAS CUNHA - CPF: 597.552.881-04 (ADVOGADO), FABIANI ROCHA GUEDES - CPF: 909.622.069-20 (ADVOGADO), MARCELO SOUZA DE BARROS - CPF: 318.681.501-00 (ADVOGADO), NORIVAL COMANDOLLI - CPF: 019.398.319-20 (APELANTE), PAULO ROBERTO TAVARES DE SENA - CPF: 049.383.268-84 (ADVOGADO), ZELANI ROSI COMANDOLLI - CPF: 721.806.099-49 (APELANTE), PAULO ROBERTO TAVARES DE SENA - CPF: 049.383.268-84 (APELANTE), HENRIQUE LUIZ DE SOUZA CARVALHO DOMINGUES - CPF: 999.631.321-20 (ADVOGADO), HENRIQUE LUIZ DE SOUZA CARVALHO DOMINGUES - CPF: 999.631.321-20 (ADVOGADO), GEISA SEVERINO DE FAVERI - CPF: 004.023.579-30 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS SEM EFEITOS INFRINGENTES, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se
de
exame complementar (reanálise) dos
questionamentos
suscitados por
EVANDO MACIEL DE LIMA
e sua esposa
ELIANE MACEDO BERNARDES MACIEL
em

Embargos de Declaração

que opuseram em desfavor
o v. acórdão de ID. n. 178472168
, tal como ordenado pelo
emimente

Ministro do STJ relator do
AREsp
2.726.189/MT.

Conforme consta, o acórdão embargado, proferido por maioria de votos,
havia
dado
provimento ao recurso de Apelação interposto pelos autores
NORIVAL COMANDOLLI
e sua esposa

ZELANI ROSI COMANDOLLI
,

nos termos do voto da 1a Vogal,
para reformar
a sentença de improcedência
originalmente proferida
n
a
Ação de Adjudicação Compulsória
movida em desfavor

de
EVANDO
e
ELIANE
, de modo a reconhecer a quitação integral dos pactos (original e aditivo de confissão de dívida) a fim de julgar procedente a
ação
, determinando que os alienantes requeridos providenciem, no prazo de 60 (sessenta) dias, a outorga definitiva da escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado no CRI de Vila Rica sob o n. 6.138, livre de ônus e desembaraçado, para fins de transmissão formal da propriedade do bem, sob pena de adjudicação compulsória, ficando o levantamento valor dos depósitos de
IDs
.
ns
. 154975297 – Pág. 27/31 e 154975299 – Pág. 92/96 condicionado ao cumprimento da obrigação.

O aresto consignou que no caso de não se
r
providenciada a outorga da escritura definitiva no lapso aprazado, com a consequente adjudicação compulsória por força do acórdão, fic
ari
am os adquirentes apelantes autorizados, mediante prévia comprovação do pagamento, se valer do valor depositado para quitar ou ao menos amortizar o valor do débito administrativo dos alienantes apelados
objeto do
gravame averbado no AV.02/6.138, da matrícula do imóvel.

No mais, inverteu
ônus de sucumbência, mantendo, contudo, a condenação dos autores apelantes ao pagamento de multa processual por litigância de má-fé.

Inconformados, os réus apelados
opuseram embargos de declaração
em razões de ID. n.
185435678
,
ao passo que
também os autores apelantes
embargaram
em razões de ID. n.
185553154
.

Em sessão de julgamento realizada no dia
07/02/2024
, esta Câmara
acolh
eu
em parte
os embargos de declaração dos réus apelados tão somente

parareconhecer a omissão quanto à ocorrência de um terceiro depósito judicial, para quitação definitiva do
Contrato Particular de Confissão de Dívida
de ID. n. 137401733 - Pág. 66/67, sem, todavia, alterar o resultado do aresto, assim como para que o acórdão
fosse
republicado, com a íntegra de todas as sustentações orais realizadas durante o julgamento do apelo
, assim
como
acolh
eu
em

parte
os

aclaratórios
dos autores apelantes apenas para
arbitrar a v
erba de sucumbência em 10% do proveito econômico obtido pelos demandantes com a procedência da ação, nos termos do Tema 1.076 do STJ, a ser aferido em liquidação
, conforme
acórdão de ID. n. 202310152
.

Em
07/03/2024
,
os réus apelados interpuseram o Recurso Especial de ID. n.
205487186
,
contra o qual
os
autores apelantes ofertaram contrarrazões ao recurso excepcional no ID. n.
210150699
.

Em cumprimento à parte dispositiva do aresto de ID. n. 202310152, foi anexada no ID. n. 210485652
a
íntegra das notas taquigráficas do
acórdão que deu provimento ao apelo interposto por
NORIVAL COMANDOLLI E OUTRA
, nelas contendo os votos escritos orais proferidos pelos desembargadores, além das sustentações orais dos patronos de ambas as partes, para
a devida
republicação
.

Após
a republicação do acórdão em sua completude, os réus apelados reeditaram as razões do Recurso Especial no ID. n.
213171160
p
or possível violação aos a
rtigos 7o; 141; 329; 373, I; 397; 435; 435; 492; 493; 535; 1.014; 1.022 II e III do C
PC
, artigo 1.418 do C
C/2002
, bem como artigos 15 e 16 do Decreto
-l
ei n
.
58/1937
,
além de
possível divergência jurisprudencial acerca do tema em debate na lide.

Novas
contrarrazões
de parte dos
autores apelantes no ID. n.
217189675
.

O recurso foi inadmitido pela decisão ID. n.
218441194
d
e
lavra da Desembargadora Vice-presidente desta Corte.

Contra tal decisão, os réus
apelados interpuseram o Agravo em Recurso Especial de ID. n. 224010195, por for
ç
a do qual os autos foram remetidos ao STJ, através da decisão de ID. n. 230422160.

O
AREsp
n.
2
.
726
.
189
/
MT

foi
conhe
cid
o e
o respectivo
recurso especial
provido
por violação ao art.1.022
do CPC/15,
reconhecendo a
existência de omissão no aresto que julgou os embargos declaratórios interpostos contra o acórdão que havia provido o apelo, pelo que
determin
ou
o retorno dos autos
a esse
Tribunal
para
que se pronuncie sobre os

pontos omissos apontados nos embargos de declaração
sobre as seguintes teses:

(a)
a alegação de quitação integral do contrato como requisito essencial para a propositura da ação
;

(b)
a ausência de fato superveniente (aditivo contratual
denominado confissão
de dívida) configurando documento novo firmado após o ajuizamento da ação
;

(c)
a não constatação da existência de um terceiro depósito consignado em juízo, juntado na fase de alegações finais, antes da sentença de primeiro grau
;
e
,

(d)
o exame da preclusão para todo e qualquer documento apresentado ao processo após a estabilização da relação processual
.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T
O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

N
a hipótese,
em cumprimento da ordem superior
da instância especial
,
passo
à
minuciosa das teses dos réus apelados que
o d.

Ministro
relator do
AREsp
2.726.189/MT

reconheceu
como
não suficientemente examinados pelo aresto
acórdão de ID. n. 202310152
–

quais sejam,
“(a) a alegação de quitação integral do contrato como requisito essencial para a propositura da ação, (b) a ausência de fato superveniente (aditivo contratual denominado confissão de dívida) configurando documento novo firmado após o ajuizamento da ação, (c) a não constatação da existência de um terceiro depósito consignado em juízo, juntado na fase de alegações finais, antes da sentença de primeiro grau, e (d) o exame da preclusão para todo e qualquer documento apresentado ao processo após a estabilização da relação processual”
–
a partir da numeração adotada pelos réus apelados
em seus
aclaratórios
. Senão vejamos:

“
3.1.1. O
missão quanto ao não atendimento do pressuposto para ajuizamento da ação de adjudicação compulsória.
”

Neste item
,
a decisão do Ministro Relator do
AREsp
n.
2
.
726
.
189
/
MT
reputou om
issa
pelo colegiado, qual seja,
“
(a)
a alegação de quitação integral do contrato como requisito essencial para a propositura da ação
”
.

Cumpre analisar
se
a quitação integral do preço constitui pressuposto à propositura da ação de
a
djudicação compulsória
.

Nesse particular,

ainda que possa existir posicionamentos mais ortodoxos a privilegiar um
a
interpretação
restritiva
do art. 1.418 do CC/2002
,
na compreensão da maioria dos membros que formaram o colegiado julgador
,
diante das circunstâncias do caso concreto

-
como a mora bilateral
, e em atenção ao
princípio conservação/preservação dos contratos
–
segundo o qual os negócios jurídicos bilaterais devem ser mantidos tão mais íntegros quanto possível,
mediante
alterações pontuais
, com compensações úteis,

há de prevalecer a solução
dada ao caso em discussão
, admitindo-se que o preenchimento dos requisitos da ação adjudicatória
– dentre eles a quitação do preço
–
pudessem ser preenchidos no curso da demanda, tal qual a jurisprudência vem admitindo nas ações de usucapião
.

Isso ficou suficientemente explicado no seguinte trecho do voto condutor do aresto embargado:

“[...]

Após as sucessivas tratativas acima narradas, as partes somente voltariam a tratar da pendência do saldo devedor do preço final do pacto, na data de
29/05/2011
, quando assinaram, em conjunto (alienantes e adquirentes),
o
Contrato de Confissão de Dívida
de ID. n. 137401733 - Pág. 66/67
.

Na ocasião, os adquirentes assumiram, conforme se extrai da cabeça da
Cláusula Primeira
, um saldo devedor de R$600.000,00, relativos à
Fazenda Paraíso

‘
a serem pagos, impreterivelmente, no ato da assinatura da escritura de compra e venda do imóvel
’
. Vejamos:

Ora, nesse contexto, importante destacar que à luz da jurisprudência pátria,
‘
A adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do
pagamento integral do preço
e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio jurídico
.
’
(TJ/MT - Segunda Câmara de Direito Privado - N.U 0001667-39.2016.8.11.0079, Relatora: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 15/02/2023,
publ
. no DJE 24/02/2023).

Todavia, importante não perder de vista que,
conquanto seja bem verdade que desde o início os adquirentes apelantes atrasaram o pagamento no negócio originário e dos sucessivos aditivos, não é menos verdade que tal comportamento contou com a leniência dos alienantes que, por não poucas vezes, concederam uma série de moratórias aos compradores, quase sempre depois de receber arrobas a mais do que as inicialmente ajustadas, a título de juros.

Tivessem realmente insatisfeitos com os sucessivos inadimplementos dos adquirentes apelantes, os vendedores recorridos teriam ajuizado uma ação de resolução
contratual desde o início, ou mesmo uma execução de título extrajudicial, o que não o fizeram.

A propósito, a considerarmos o
animus
dos contratantes, não há como afirmar de forma peremptória que o comportamento dos apelantes tenha sido menos digno que o dos compradores.

Afinal, por ocasião do
Contrato Particular de Confissão de Dívida
restou retificado em parte o contrato originário, tendo em vista que as partes convencionaram que, a partir de então, as obrigações recíprocas e correlatas
haveriam de ser cumpridas de forma simultânea
, de modo que os R$600.000,00 confessados haveriam de ser pagos
‘
impreterivelmente no ato da assinatura da escritura de compra e venda do imóvel
’
. Vejamos (ID. n.
137401733 - Pág. 66
):

E nesse particular, os alienantes apelados também não cumpriram a obrigação de outorgar a escritura pública da compra e venda do imóvel sem
‘
qualquer servidão ativa ou passiva, bem como quaisquer ônus reais ou restrições ao direito de propriedade do imóvel
’
, tal como consignado na
Cláusula Nona
do
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda
firmado em 15/06/2001,
a qual não foi retificada pela confissão de dívida.

Nesse viés, conquanto os alienantes tenham logrado proceder a averbação de baixa de quase todos os registros de arrestos, protestos, penhoras,
etc
,
subsiste o gravame (arrolamento) na matrícula do imóvel (AV-10/7.201 e transportado para a atual matrícula do imóvel, conforme averbação AV-02/6.138 o CRI de Vila Rica), em benefício da Receita Federal do Brasil, por terem os apelados sido autuados por inconsistência em sua Declaração de Imposto de Renda Pessoa
Física relativo ao exercício de 2004, e que se encontra pendente até os dias atuais.

A propósito, em face dessa autuação administrativa, os autores apelados chegaram a ajuizar a
Ação Anulatória de Auto de Infração c/c Pedido de Antecipação de Tutela
n. 41425-27.2014.4.01.3500, que tramitou pela Nona vara da Seção Judiciária da Justiça Federal do Estado de Goiás.

E na inicial da referida
actio
, ao postular a substituição do arrolamento da
Fazenda Paraíso
por outro imóvel, os alienantes apelados reconheceram que também se encontram inadimplentes para com o contrato que se pretende resolver. Senão vejamos (ID. n. 168222663 - Pág. 24 dos autos conexos):

Ocorre que tal ação foi julgada improcedente pela sentença de ID. n. 168222664 - Pág. 1/11 dos autos conexos e, embora pairem dúvidas acerca do valor real do débito correspondente ao mencionado gravame, fato é que ele subsiste até os dias atuais.

Não por outra razão, os alienantes autores jamais aviaram, por exemplo, execução
Contrato Particular de Confissão de Dívida
de ID. n.
137401733 - Pág. 66/67
, cujo valor, apesar de líquido e certo, não se pode, por razões óbvias, dizer-se
exigível, na medida em que os alienantes apelados não podem honrar a sua parte da obrigação contratual enquanto perdurar o gravame na matrícula do imóvel.

Nesse viés, aliás, conquanto a dicção literal da confissão de dívida em questão preveja que as obrigações correlatas têm o vencimento no mesmo instante, certo é que a existência de um gravame se coloca, de forma antecedente, como um obstáculo à outorga da escritura definitiva da compra e venda do imóvel.

Afinal, ainda que os adquirentes tivessem pagado integralmente o preço “recalculado” do débito contratual na data da confissão (29/05/2011), ainda assim, os alienantes não conseguiriam honrar a outorga da escritura definitiva,
vez que o gravame na matrícula do imóvel, remonta, como já dito, à data 29/08/2008 (ID. n. 127650269 - Pág. 2 dos autos conexos) e, até a presente data não foi baixado
. Vejamos:

E não se fale, como vêm repisando indevidamente os alienantes recorridos, que os sucessivos inadimplementos dos adquirentes autores sejam a motivação desse débito administrativo que deu ensejo ao gravame em questão.

Admitir tal teoria significaria aderir uma história daquilo que não houve. Afinal, nunca há como saber o futuro que supostamente dependia de um presente que nunca existiu.

O fato é que, ainda que se queira falar em mora bilateral ou concomitante, não se pode perder de vista que a inadimplência dos alienantes continua a preponderar sobre a dos adquirentes.

Isso porque, ainda que os depósitos judiciais suplementares
tenham se
dado com quase 8 (oito) anos após da assinatura do contrato de confissão de dívida,
, nos valores de

R$682.705,52
(ID. n. 154975297 – Pág. 27/31) – correspondentes ao valor de
R$420.000,00
atualizados, tal como estabelecido na
Cláusula Primeira
da Confissão de Dívida, pelos índices da poupança da
Caixa Econômica Federal
entre 29/05/2011 e 08/06/2018 – e de
R$313.547,85
(ID. n. 154975299 – Pág. 92/96) – correspondentes aos
R$180.000,00
restantes, atualizados pelos mesmos índices, entre 29/05/2011 e
11/07/2019
– cujos valores satisfazem os
R$600.000,000
confessados pelos apelantes no derradeiro aditivo de ID. n. 137401733 - Pág. 66/67 com as devidas correções monetárias.

Neste particular, não se pode perder de vista a relevante norma insculpida no
caput
do 493 do CPC/15, segundo a qual
‘
se, depois da propositura da ação,
algum fato constitutivo
, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito,
caberá ao juiz tomá-lo em consideração
, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão
’
.

Sobre o tema, julgados das turmas do STJ:

‘PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCIDENTE DE IMPUGNAÇÃO À RELAÇÃO DE CREDORES. OCORRÊNCIA DE FATO SUPERVENIENTE A AFASTAR A PERDA DE OBJETO DESTES AUTOS.

Da ocorrência de fato superveniente À luz do disposto no art. 493 do CPC/15, é dever do julgador tomar em consideração, mesmo de ofício, fatos supervenientes que influam no julgamento da lide, constituindo, modificando ou extinguindo o direito material alegado, sob pena de a prestação jurisdicional se tornar desprovida de eficácia ou inapta à justa composição da
lide
.Esse
dispositivo se alinha à jurisprudência desta Corte segundo a qual "a prestação jurisdicional há de compor a lide como
esta
se apresenta no momento da entrega" (REsp 156.752/RS, Quarta Turma, DJ 08/06/1999), sob pena de se tornar contraditória aos fatos revelados e inapta à justa composição do conflito de
interesses.De
fato,
por força da previsão do art. 493 do CPC/15, "o julgador deve sentenciar o processo tomando por base o estado em que o mesmo se encontra, recepcionando, se for o caso, fato constitutivo que se implementou supervenientemente ao ajuizamento da ação
" ( REsp 1720288/RS, Terceira Turma,
DJe
29/05/2020),
o que é realizado com o objetivo de "de evitar decisões contraditórias e prestigiar os princípios da economia processual e da segurança jurídica
" (
AgInt
no REsp 1387812/PR, Quarta Turma,
DJe
13/03/2020)”.
(STJ
-
AREsp
: 2031278, Relator: NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA
Data de Publicação: 11/10/2022).

Grifei
.

[...].

É exatamente a partir da exegese desse dispositivo legal que o STJ tem reiterado o entendimento segundo o qual
‘
o julgamento deve refletir o estado de fato da lide no momento da entrega da prestação jurisdicional, de modo que a ocorrência de fato/circunstância jurídica superveniente há de ser considerada quando da apreciação da controvérsia
’
. (RMS n. 39.236/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 26/4/2016,
DJe
de 3/5/2016.)

Nessa linha de entendimento, os depósitos supervenientes ao manejo da ação de adjudicação compulsória, conquanto efetivados extemporaneamente, acabaram por atingir a finalidade da avença, cuja formalização final se persegue através da ação de adjudicação compulsória.

Aliás, imperioso frisar que a exemplo do que ocorre com as ações de usucapião, em que os Tribunais vêm, há mais tempo, admitindo que o implemento do prazo da prescrição aquisitiva (requisito objetivo) é atingido no curso da demanda, também nos processos de adjudicação compulsória, é de se confirmar a tutela almejada, ainda que o preenchimento do requisito da quitação integral do preço só tenha ocorrido após o ajuizamento da
actio
.

Nesse sentido, vide os seguintes precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM PEDIDOS DE IMISSÃO NA POSSE, OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. QUITAÇÃO INTEGRAL REALIZADA NO CURSO DO PROCESSO. FATO SUPERVENIENTE. INFLUÊNCIA SOBRE O JULGAMENTO. INTELIGÊNCIA DO ART. 462 DO CPC. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE OUTORGA DE ESCRITURA. APELO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1 - A adjudicação compulsória é direito do promitente comprador, desde que preenchidos os requisitos necessários, quais sejam: a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e o pagamento integral do preço pactuado. 2 -
Nos termos do art. 462 do CPC,
‘se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento da lide, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a
sentença’
. 3 -
Comprovada a integral quitação do preço ajustado no curso do processo, imperioso que tal circunstância seja levada em consideração no momento do julgamento, de modo que, diante do pagamento superveniente, procedente o pedido de adjudicação compulsória no imóvel adquirido
. (TJMG - 16a Câmara Cível, Apelação
Cível 1.0701.11.024575
-3/001, Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira, j. em 07/10/2015,
publ
. em 20/10/2015)

E nem poderia ser diferente, sob pena de se abrir uma margem para que, em absoluta dissonância com os
primados de
razoabilidade
e
proporcionalidade
, da
economicidade
e do
sincretismo procedimental
, se possa querer discutir a eficácia de um ajuste cujos efeitos e consequências já se encontram sedimentados, ao menos no campo fático, há mais de 20 (vinte) anos.

Não por acaso, venho defendendo há muito nesse Tribunal que
‘
a extinção negocial sempre deve ser o último caminho a ser percorrido, a
ultima

ratio
. Nesse viés, em observância ao princípio conservação/preservação dos contratos, segundo o qual os negócios jurídicos bilaterais devem ser mantidos tão mais íntegros quanto possível, admitindo-se alterações pontuais para os restabelecimentos do equilíbrio e/ou aos
padrões de legalidade
.
’

(TJ/MT - Segunda Câmara de Direito Privado - N.U 1000390-24.2019.8.11.0092, Relatora: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 21/07/2021,
publ
. no DJE 29/07/2021)

Nesse contexto, revela-nos TARTUCE que
‘
todos os contratos merecem uma análise pontual, dentro do esperado bom senso, como consequência imediata do princípio da boa-fé objetiva. As partes devem, assim, procurar
soluções intermediárias e razoáveis
, movidas pela equidade e pela boa razão.
’
(TARTUCE, Flávio.
O coronavírus e os contratos - Extinção, revisão e conservação - Boa-fé, bom senso e solidariedade
. Migalhas. São Paulo, 27 mar. 2020. Migalhas Contratuais)

Ainda nessa linha, preceitua o enunciado 176 da III Jornada de Direito Civil do CJF/STJ,
“em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual.

Essa orientação vem apenas reafirmar o enunciado n. 22 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ, de que
‘
a função social do contrato, prevista no art. 421 do
novo Código Civil, constitui cláusula geral, que reforça o princípio da conservação do contrato,
assegurando trocas úteis e justas
.
’

E nesse sentido, a quitação integral do preço, ainda que no curso da demanda, corresponde exatamente aos mencionados
‘
padrões de legalidade
’
, ou à adoção de
‘
soluções intermediárias e razoáveis
’
, ou, ainda,
ao asseguramento de
‘
trocas úteis e justas
’

na solução da demanda
sub judice
.

Com isso, a reforma da sentença de improcedência da postulação adjudicatória – não da forma ideal aos compradores apelantes, posto que continuará o imóvel com a restrição na matrícula havida pela Receita Federal em virtude da
pendencia
dos alienantes recorridos perante o Fisco - é medida imperiosa para trazer a relação negocial havida entre as partes de volta aos trilhos.
”

Logo,
não se trata, como se vê, de um
a conversão
imprópria
de uma
Ação de Adjudicação Compulsória
em uma
Ação de Consignação em Pagamento
com projeção futura no curso da lide

ocorrida
após a estabilização da
lide,
como tentam fazer crer os alienantes apelados.

Ademais,
levando-se em conta, como já dito, que a presente demanda está
conexa
/
atrelada
a
uma
ação
resolutória da parte ora demandada,
em se
ndo possível preservar o negócio mediante compensações úteis à parte alienante, não faria o menor sentido desfazer um
a compra e venda
consolidad
a
há mais de duas décadas,
mormente se o preço do negócio
encontrava-se

aproximadamente 80%
quitado
.

De qualquer forma
,
ao levar em conta a quitação no curso da demanda,
o acórdão recorrido
apenas cumpriu o disposto no art. 493 do CPC
.

De igual modo, não há se cogitar possível afronta aos

artigos 15 e 16 do Decreto
-l
ei n
.
58/1937
, à medida em que a ementa do referido decreto já evidencia que
esse
normativo versa
sobre loteamento e venda dos lotes à prestação, o que não é o caso dos autos.

Portanto, não verifico neste item qualquer omissão ou obscuridade no acórdão recorrido.

“3.1.2.
Omissão quanto
a
não constatação de que o

último aditivo contratual denominado termo

de confissão de dívida
não se trata de documento novo
e nem firmado após o

ajuizamento da ação – não havendo
que se falar em fato superveniente
.
”

Note-se
que esse capítulo dos embargos declaratórios dos réus apelados
coincide com a segunda tese considerada omissa pelo
d.
Ministro relator do
AREsp
2
.
726
.
189
/MT, qual seja
“
(b)
a ausência de fato superveniente (aditivo contratual denominado confissão de dívida) configurando documento novo firmado após o ajuizamento da ação
”
.

Neste capítulo,
o primeiro ponto que os réus apelados afirmam omisso
está relacionado ao fato de
o

Contrato de Confissão de Dívida
de ID. n. 137401733 - Pág. 66/67
não constituir um documento novo forma do art. 435 do CPC/15,
já que firmado anteriormente ao ajuizamento da
ação
adjudicatória.

N
esse particular
,
a discussão é absolutamente
inócua

vez que o citado
documento – que, de fato, se revelou relevante para a solução da lide – não foi juntado
extemporaneamente
pela parte autora, mas sim pelos alienantes
/
réus
/embargantes
em sua contestação, não havendo se falar em afronta à estabilização da lide.

Já o segundo ponto diz respeito ao fato de
que
esse

Contrato de Confissão de Dívida
não consubstancia um fato novo.

No entanto, mais uma vez sem razão os réus apelados.

Isso porque
,

imperioso explicitar que
o que se considerou como sendo fatos supervenientes a serem levados em consideração na forma do art.493 do CPC/15 foram as consignações efetuadas pelos autores adquirentes no curso da demanda, e não a assinatura do
Contrato de Confissão de Dívida

como se es
t
a tivesse se dado recentemente, já que
de fato a confissão foi
assinad
a
em 09/05/2011.

Nesse contexto, não há como acolher a irresignação recursal
quanto a este ponto.

“3.1.3
Omissão quanto
a
não constatação da existência

de um terceiro depósito consignado em juízo,

acostado em sede de alegações finais, às

vésperas da prolação da sentença de piso
.”

Esse terceiro
item
dos
aclaratórios
dos réus apelados corresponde

à terceira tese defensiva
considerada omissa pelo d. Ministro relator do
AREsp
2
.
726
.
189
/MT, qual seja,

“
(c)
a não constatação da existência de um terceiro depósito consignado em juízo, juntado na fase de alegações finais, antes da sentença de primeiro grau
”
.

Deveras, a
qui é que
os embargos dos réus apelados
merecem parcial acolhimento
.

Isso porque, realmente, além do primeiro
de
pósito realizado em 10/04/2018, de

R$682.705,52
(ID. n. 154975297 – Pág. 27/31)
e do segundo, de
R$313.547,85

(ID. n. 154975299 – Pág. 92/96)
, efetivado em 11/07/2019
–
houve um terceiro depósito datado de 05/10/2020, no valor de
R$4.024,49
(
ID.
n.
137401725
-

Pág
. 185/191
).

Ocorre que, embora o acórdão embargado tenha passado ao largo de
ssa
questão, a sua constatação, diferentemente do que supõem os réus apelados, em nada vulnera o resultado do
julgamento
.

Ao contrário, levando-se em consideração que ação adjudicatória está atrelada a uma ação de resolução contratual, esse terceiro depósito

no valor de
R$4.024,49
vem apenas corroborar a compreensão de que a procedência da ação é a melhor solução possível, levando-se em conta todas as circunstâncias que permeiam a causa.

Primeiramente, porque esse terceiro depósito teve a finalidade precípua de aplacar as dúvidas do juízo acerca da fração do saldo devedor do
Contrato Particular
de Confissão de Dívida
de
ID. n. 137401733 - Pág. 66/67
ainda
não quitado, posto que o magistrado condutor da causa havia proferido decisão determinando a remessa dos autos à contadoria do juízo para a apuração da subsistência de alguma filigrana do

valor atualizado do referido aditivo final ainda pendente de quitação. Senão, vejamos (
ID. n.
137401725
- Pág. 176):

Aliás, o que não se pode perder de vista é que, de acordo com os fundamentos do voto vencedor, s
e ambas as partes contratantes se encontram em mora quando do ajuizamento da ação adjudicatória – vez que o saldo devedor final do aditivo contratual reconhecido pelos adquirentes estava pendente e, ao mesmo tempo havia
(e ainda há)
um gravame sobre a matrícula do imóvel, inviabilizando a escrituração do bem em favor dos compradores – a superveniência do depósito
s
judicia
is suficientes para quitar
do débito pendente atualizado não pode deixar de ser considerado no momento do julgamento (art.493 do CPC/15),
em observância ao princípio da preservação dos contratos.

Assim, como já dito, deve-se privilegiar a solução que mais se aproxima da vontade original dos contratantes, com o asseguramento de
“
trocas úteis e justas
”
, do que optar-se pela resolução do pacto com efeitos
colaterais indigestos
e de difícil solução de
haveres
, mormente se a ação de rescisão contratual foi ajuizada
vinte anos
depois de as partes terem firmado o contrato de compra e venda
com entrega da posse ao comprador
.

Assim,
os embargos devem ser acolhidos neste ponto, a fim de reconhecer a realização do 3o depósito
pela parte autora/embargada, contudo, sem alterar o resultado do acórdão recorrido.

“
3.1.4. Omissão quanto ao não pronunciamento de

preclusão para todo e qualquer documento

carreado ao processo após a estabilização da

relação jurídico-processual
.”

Igualmente como ocorrido nos capítulos antecedentes, buscam os alienantes réus o que o d. Ministro relator do
AREsp
2
.
726
.
189
/MT considerou como a quarta omissão do acórdão embargado, qual seja,
“
(d)
o exame da preclusão para todo e qualquer documento apresentado ao processo após a estabilização da relação processual
”
.

Porém, também aqui razão não socorre ao
s
alienantes réus
/embargantes
.

Cumpre
registrar
que, embora os réus apelados afirmem que os trechos da inicial da
Ação Anulatória de Auto de Infração c/c Pedido de Antecipação de Tutela
n. 41425-27.2014.4.01.3500, que tramitou pela Nona
V
ara da Seção Judiciária da Justiça Federal do Estado de Goiás
de
ID. n. 168222663 - Pág. 24 dos autos conexos

não constituam, tecnicamente, documentos novos capazes de mitigar a regra dos artigos 434 e 435, ambas do CPC/15, não significa que a sua juntada extemporânea impeça a sua consideração
,
sobretudo se relevante para a busca da verdade real, não havendo, pois, falar-se em preclusão.

Isso porque,
consoante entendimento do STJ:
“a regra segundo a qual somente se admite a juntada de documentos novos em momentos posteriores à petição inicial ou à contestação deve ser flexibilizada em atenção ao princípio da verdade real, devendo ser observado, contudo, o princípio do contraditório, efetivamente exercido pela parte na hipótese. Precedente.”

(REsp n. 1.678.437/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/8/2018,
DJe
de 24/8/2018.)

Nesse sentido, eis os julgados des
t
a C. Câmara:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – IMPROCEDÊNCIA – ALEGAÇÃO DE LEGITIMIDADE DA AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS ANTES DO REGISTRO DA CONSTRIÇÃO – TEMA 243 DO STJ – JUNTADA DE DOCUMENTO (CÓPIA AUTENTICADA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA) APÓS A INTERPOSIÇÃO DO RECURSO - AQUISIÇÃO DO IMÓVEL SE DEU ANTES DE QUALQUER REGISTRO DE PENHORA – COMPROVAÇÃO - E – CONTRADITÓRIO GARANTIDO - TRANSFERÊNCIAS BANCÁRIAS E DESCONTOS DOS CHEQUES NOMINAIS DADOS PARA PAGAMENTO DO IMÓVEL – SENTENÇA REFORMADA – CANCELAMENTO DAS CONSTRIÇÕES – NÃO OFERECIMENTO DE RESPOSTA PELO EMBARGADO – IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO DO EMBARGANTE NO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA - RECURSO PROVIDO. A rejeição da arguição de impenhorabilidade do bem nos autos da ação principal não gera coisa julgada material em relação ao terceiro que não integrou o procedimento executivo. Consoante o Tema 243 do STJ julgado em recurso repetitivo, a juntada aos autos dos embargos de terceiros, ainda que após a interposição do recurso, da cópia integral do contrato de compra e venda do imóvel outrora pertencente à devedora, com o selo de autenticação dando conta de que o negócio se deu em momento anterior ao registro da penhora impugnada, deve ser reconhecida a impenhorabilidade do bem, com a baixa do respectivo registro. Afinal,
segundo a jurisprudência do STJ, a regra segundo a qual somente se admite a juntada de documentos novos em momentos posteriores à petição inicial ou à contestação deve ser flexibilizada em atenção ao princípio da verdade real, desde que garantido o contraditório (REsp 1678437/RJ).
Embora o Tema 872 do STJ preveja que o terceiro embargante deve arcar com o ônus de sucumbência no caso de deixar de registrar a aquisição do imóvel antes da penhora, deverá ele ser isento do pagamento de honorários advocatícios se o embargado sequer se dignou a responder aos embargos de terceiro.- (N.U 1032628-84.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/05/2022, Publicado no DJE 10/05/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – JUNTADA DE DOCUMENTOS DE FORMA
EXTEMPORÂNEA –POSSIBILIDADE – OPORTUNIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA – COMPROVAÇÃO DE RELAÇÃO JURIDICA ENTRE AS PARTES – INSCRIÇÃO DEVIDA EM CADASTROS DE INADIMPLENTES – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
Não há óbice à juntada de documentos de forma extemporânea pelas partes, desde que tenha por objetivo a busca da verdade real sobre o fato controvertido, desde que oportunizado o contraditório e a ampla defesa, descabendo falar em violação ao princípio da não surpresa
. Se a origem da dívida ficou devidamente comprovada nos autos pelos documentos juntados com o recurso de apelação, descabe falar em ato ilícito a ensejar indenização por danos morais, uma vez que é ônus do credor, ora requerido, comprovar a regularidade da dívida que deu ensejo à inscrição nos órgãos de proteção ao crédito. Demonstrado nos autos a devida inscrição do nome da parte autora junto aos cadastros de inadimplentes, deve ser provido o recurso para julgar improcedente o pedido inicial.- (N.U 0000933-49.2012.8.11.0105, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/07/2023, Publicado no DJE 12/07/2023)

D
a mesma forma, como já explicitado acima,
as três consignações judiciais efetuadas após o ajuizamento da demanda não se sujeitam à
pre
clusão justamente por constituírem fato superveniente ao ajuizamento da demanda
, na forma do art. 493 do CPC/15
.

Ante o exposto,
acolho em parte
os embargos de declaração dos réus apelados apenas
para reconhecer a omissão do aresto quanto à ocorrência de um terceiro depósito judicial, para fins de quitação definitiva do
Contrato Particular de Confissão de Dívida
de ID. n. 137401733 - Pág. 66/67, sem, todavia, alterar o resultado do aresto
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2025