Tribunal: TJMT
Processo: 1054121-15.2024.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-06
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. BENFEITORIAS ÚTEIS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA E EXPRESSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução, reconhecendo a abusividade da multa contratual de dez aluguéis pela rescisão antecipada de contrato de locação comercial, reduzindo-a para cinco aluguéis, e rejeitando o pedido de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) a proporcionalidade da cláusula penal estipulada para rescisão antecipada do contrato de locação comercial, considerando o período já cumprido e o período remanescente; e (ii) a existência de direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas no imóvel sem autorização prévia e expressa do locador.
III. Razões de decidir
3. A cláusula penal equivalente a 10 aluguéis pela rescisão antecipada do contrato, quando já cumpridos 38 meses de um total de 61 meses (aproximadamente 63% do prazo), mostra-se manifestamente excessiva, representando 43,47% do montante dos aluguéis vincendos.
4. A aplicação do art. 413 do Código Civil e do art. 4o da Lei no 8.245/91 impõe a redução equitativa da multa em proporção ao período de cumprimento do contrato, sendo razoável sua fixação em 3 aluguéis, o que corresponde a 13,04% dos aluguéis remanescentes.
5. As benfeitorias úteis, como a instalação de mezanino, somente são passíveis de indenização quando previamente autorizadas pelo locador, nos termos do art. 35 da Lei no 8.245/91, não sendo suficiente a mera comunicação verbal, mormente quando o contrato exige autorização prévia e escrita.
6. A cláusula contratual que prevê a incorporação de benfeitorias ao imóvel, sem direito à indenização, constitui causa jurídica legítima para a aquisição patrimonial, afastando a alegação de enriquecimento sem causa do locador.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido apenas para reduzir a multa contratual de 5 (cinco) para 3 (três) aluguéis.
Tese de julgamento: "1. A cláusula penal estipulada para a rescisão antecipada de contrato de locação deve ser reduzida equitativamente pelo juiz, nos termos do art. 413 do Código Civil, considerando-se a proporção entre o período cumprido e o período remanescente do contrato. 2. As benfeitorias úteis realizadas pelo locatário só são indenizáveis mediante prévia e expressa autorização do locador, conforme estabelece o art. 35 da Lei no 8.245/91."
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 96, 413, 884; Lei no 8.245/91, arts. 4o, 35.
Jurisprudência relevante citada: TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.067456-8/001, Rel. Des. Claret de Moraes, 10a Câmara Cível, j. 03/05/2022; TJ-MT - Apelação Cível 10024521120238110023, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, 2a Câmara de Direito Privado, j. 06/11/2024; TJ-PR - APL 00045034420198160045, Rel. Des. Pericles Bellusci de Batista Pereira, 18a Câmara Cível, j. 02/05/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1054121-15.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CARLA RAMOS BARBOSA DA SILVA - CPF: 663.014.590-91 (APELANTE), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), ANA KARINE RIBEIRO DE CARVALHO SOUZA - CPF: 881.479.321-20 (APELADO), PLINIO JOSE DE SIQUEIRA NETO - CPF: 483.715.301-10 (ADVOGADO), HELMAR DELFINO MACHADO DA SILVA - CPF: 458.161.159-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. BENFEITORIAS ÚTEIS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA E EXPRESSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução, reconhecendo a abusividade da multa contratual de dez aluguéis pela rescisão antecipada de contrato de locação comercial, reduzindo-a para cinco aluguéis, e rejeitando o pedido de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) a proporcionalidade da cláusula penal estipulada para rescisão antecipada do contrato de locação comercial, considerando o período já cumprido e o período remanescente; e (ii) a existência de direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas no imóvel sem autorização prévia e expressa do locador.

III. Razões de decidir

3. A cláusula penal equivalente a 10 aluguéis pela rescisão antecipada do contrato, quando já cumpridos 38 meses de um total de 61 meses (aproximadamente 63% do prazo), mostra-se manifestamente excessiva, representando 43,47% do montante dos aluguéis vincendos.

4. A aplicação do art. 413 do Código Civil e do art. 4o da Lei no 8.245/91 impõe a redução equitativa da multa em proporção ao período de cumprimento do contrato, sendo razoável sua fixação em 3 aluguéis, o que corresponde a 13,04% dos aluguéis remanescentes.

5. As benfeitorias úteis, como a instalação de mezanino, somente são passíveis de indenização quando previamente autorizadas pelo locador, nos termos do art. 35 da Lei no 8.245/91, não sendo suficiente a mera comunicação verbal, mormente quando o contrato exige autorização prévia e escrita.

6. A cláusula contratual que prevê a incorporação de benfeitorias ao imóvel, sem direito à indenização, constitui causa jurídica legítima para a aquisição patrimonial, afastando a alegação de enriquecimento sem causa do locador.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido apenas para reduzir a multa contratual de 5 (cinco) para 3 (três) aluguéis.

Tese de julgamento:

"1. A cláusula penal estipulada para a rescisão antecipada de contrato de locação deve ser reduzida equitativamente pelo juiz, nos termos do art. 413 do Código Civil, considerando-se a proporção entre o período cumprido e o período remanescente do contrato. 2. As benfeitorias úteis realizadas pelo locatário só são indenizáveis mediante prévia e expressa autorização do locador, conforme estabelece o art. 35 da Lei no 8.245/91."

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 96, 413, 884; Lei no 8.245/91, arts. 4o, 35.

Jurisprudência relevante citada:
TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.067456-8/001, Rel. Des. Claret de Moraes, 10a Câmara Cível, j. 03/05/2022; TJ-MT - Apelação Cível 10024521120238110023, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, 2a Câmara de Direito Privado, j. 06/11/2024; TJ-PR - APL 00045034420198160045, Rel. Des. Pericles Bellusci de Batista Pereira, 18a Câmara Cível, j. 02/05/2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
CARLA RAMOS BARBOSA DA SILVA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos Embargos à Execução opostos no bojo da Execução de Título Extrajudicial n. 1045990-85.2023.8.11.0041, em desfavor de
ANA KARINE RIBEIRO DE CARVALHO SOUZA
, que julgou parcialmente procedente a fim de reconhecer a abusividade da multa contratual em contrato de locação comercial e a reduziu para cinco aluguéis, deixando de reconhecer o direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

Alega a recorrente que a multa fixada contratualmente em 10 (dez) alugueis, reduzida pelo juízo a quo para 5 (cinco), ainda assim permanece desproporcional e abusiva, dada a ausência de cláusula contratual específica quanto à rescisão antecipada e considerando o período já cumprido do contrato.

Sustenta que a sentença incorre em erro material ao calcular os percentuais de cumprimento do contrato, apontando que 63% da vigência contratual foi efetivamente adimplida pela apelante, o que justificaria a redução da multa para 03 (três) alugueis.

Argumenta que
“os fundamentos da sentença se contradizem, pois os cálculos efetuados para a redução da multa permaneceram desproporcionais, considerando que o contrato fora cumprido em 63%.”.

Aduz, ainda que realizou melhoria substancial no imóvel locado com a instalação de mezanino, investimento este avaliado em R$ 28.600,00, devidamente comunicado à apelada, e que se encontra sendo usufruído por terceiros. Destaca que a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no artigo 884 do Código Civil, impõe o reconhecimento do direito à indenização pelas benfeitorias.

Requer, ao final o provimento do recursal a fim de que se reconheça a nulidade da multa contratual por ausência de cláusula específica. Subsidiariamente, a sua redução para três alugueis, com base na proporcionalidade. O reconhecimento do direito à indenização pela benfeitoria (mezanino) no valor de R$ 28.600,00 e a condenação da parte apelada ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Isenção do preparo, id. 280375371.

Contrarrazões, id. 278956860.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
recurso de apelação cível
interposto por
CARLA RAMOS BARBOSA DA SILVA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos Embargos à Execução opostos no bojo da Execução de Título Extrajudicial n. 1045990-85.2023.8.11.0041, em desfavor de
ANA KARINE RIBEIRO DE CARVALHO SOUZA
, que julgou parcialmente procedente a fim de reconhecer a abusividade da multa contratual em contrato de locação comercial e a reduziu para cinco aluguéis, deixando de reconhecer o direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

Depreende-se dos autos que a demanda originária, consubstanciada em execução de título extrajudicial, teve por escopo a cobrança de créditos decorrentes da rescisão antecipada de contrato de locação comercial, regularmente celebrado entre as partes. A pretensão executiva funda-se na cláusula penal estipulada contratualmente, correspondente ao valor de dez aluguéis mensais, totalizando a quantia de R$ 69.948,00 (sessenta e nove mil, novecentos e quarenta e oito reais), acrescida de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento), tudo em estrita conformidade com o disposto na cláusula oitava do referido instrumento contratual.

A parte apelante, por meio de embargos à execução, insurgiu-se contra a pretensão exequenda, sustentando a inaplicabilidade da cláusula oitava do contrato à hipótese de rescisão antecipada. Argumenta, para tanto, que não se trata de inadimplemento contratual stricto sensu, mas de resolução motivada por dificuldades financeiras supervenientes, o que, a seu ver, afastaria a incidência da cláusula penal correspondente ao valor de dez aluguéis, bem como a cumulação com os honorários advocatícios fixados no percentual de 20% (vinte por cento).

A sentença foi proferida nos seguintes termos:

“ [...]
5. DO DISPOSITIVO.

Ante o exposto e fundada nas razões acima, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais dos Embargos à Execução no 1054121-15.2024.8.11.0041 e no 1004079-59.2024.8.11.0041, para
RECONHECER
a abusividade da multa prevista na Cláusula Oitava do contrato de locação no patamar de 10 (dez) alugueis,
REDUZINDO-A
equitativamente, na forma do art. 413 do Código Civil, ao patamar de 5 (cinco) alugueis, equivalente a cerca de 20% dos alugueis remanescentes, mantendo-se inalteradas as disposições contratuais sobre o pagamento de honorários advocatícios.

Em decorrência disso e fundada nas razões acima expostas,
DEFIRO O PEDIDO DE CONCESSÃO DO EFEITO SUSPENSIVO
com fulcro nos arts. 300 c/c 919, §1o, do Código de Processo Civil, para sobrestar a tramitação da ação executiva no 1045990-85.2023.8.11.0041, até o trânsito em julgado desta sentença proferida em sede de embargos à execução.

CONDENO ambas as partes do processo no 1054121-15.2024.8.11.0041
ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, haja vista a sucumbência recíproca, estes que fixo em 15% (quinze por cento) do proveito econômico obtido pela Embargante, com fulcro no art. 85, §2o, do Código de Processo Civil, devendo cada parte arcar com 50% (cinquenta por cento) dos honorários da parte adversa.

CONDENO ambas as partes do processo no 1004079-59.2024.8.11.0041
ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, haja vista a sucumbência recíproca, estes que fixo em 15% (quinze por cento) do proveito econômico obtido pelo Embargante, com fulcro no art. 85, §2o, do Código de Processo Civil, devendo cada parte arcar com 50% (cinquenta por cento) dos honorários da parte adversa.

TRASLADE-SE
cópia desta Sentença à ação principal no 1045990-85.2023.8.11.0041.”

Pois bem.

A controvérsia sub examine gravita em torno de duas questões nucleares: (i) a aferição da proporcionalidade da cláusula penal estipulada para hipótese de resilição antecipada do pacto locatício e (ii) a análise da existência de direito à indenização pelas benfeitorias levadas a efeito no imóvel pela parte locatária.

O contrato de locação em análise prevê, em sua cláusula oitava, multa equivalente a 10 meses de aluguel em caso de descumprimento de qualquer cláusula contratual. A sentença reconheceu a abusividade desta multa, reduzindo-a para 5 aluguéis, o que representa aproximadamente 20% do valor dos aluguéis remanescentes.

“Cláusula Oitava: O descumprimento de qualquer cláusula contratual sujeitará o infrator a multa equivalente de 10 meses de aluguel atualizados em benefícios da outra parte sem prejuízo de exigibilidade das demais penalidades constantes nesse instrumento especialmente dos honorários advocatícios desde já fixados em 10% (dez por cento) do valor de débito se composição amigável ou de 20% (vinte por cento) do valor atualizado da cláusula na hipótese de procedimento judicial além das custas processuais”.

Imperioso destacar que nos termos expressamente delineados na Cláusula Segunda do instrumento contratual, a avença foi celebrada por prazo determinado de cinco anos, a contar de 15 de julho de 2020. Posteriormente, em 15 de agosto de 2021, as partes firmaram aditivo contratual, mediante o qual restou prorrogado o termo final da locação para 15 de agosto de 2025, oportunidade em que se pactuou, ainda, a majoração do valor do aluguel mensal para R$ 5.800,00 (cinco mil e oitocentos reais).

A resilição contratual consumou-se em 15 de setembro de 2023, após o cumprimento de 38 (trinta e oito) meses de vigência do pacto,
subsistindo, àquela altura, o lapso remanescente de 23 (vinte e três) meses até o marco final convencionado
. Diante desse contexto fático-jurídico, revela-se
plenamente exigível a cláusula penal estipulada na Cláusula Oitava do contrato
, cuja aplicabilidade incide de forma direta e inequívoca.

O artigo 4o da Lei no 8.245/91 (Lei de Locações) dispõe expressamente que:

"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."

Por sua vez, o artigo 413 do Código Civil estabelece que:

"A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."

Da exegese conjugada dos preceitos normativos anteriormente mencionados, extraem-se duas premissas jurídicas basilares: (i) a cláusula penal estipulada para hipótese de resilição antecipada do contrato deve guardar
estrita proporcionalidade com o período efetivamente adimplido da avença
; e (ii) incumbe ao julgador, no exercício de seu poder-dever de equidade, proceder à redução da penalidade quando esta se revelar manifestamente desproporcional ou excessiva à luz das circunstâncias do caso concreto.

No caso concreto, constato que a apelante cumpriu aproximadamente 63% do prazo total do contrato (38 meses de um total de 61 meses), restando apenas 37% do período contratual (23 meses).

O princípio da proporcionalidade, que permeia todo o ordenamento jurídico brasileiro e encontra especial aplicação na Lei de Locações, impõe a adequação da penalidade ao grau de inadimplemento.

A cláusula penal originalmente pactuada, correspondente a 10 (dez) aluguéis mensais, representaria, em termos proporcionais, 16,39% do valor global da avença, e, mais significativamente, 43,47% do montante dos aluguéis vincendos à época da resilição contratual, o que denota gravosa onerosidade para a parte locatária.

A r. sentença ora recorrida, ao proceder à redução judicial da penalidade para o equivalente a 5 (cinco) aluguéis, promoveu, de fato, uma mitigação dos efeitos excessivos da cláusula, fixando-a em patamar correspondente a 8,19% do valor total do contrato e 21,73% do saldo remanescente das obrigações locatícias.

Não obstante a mencionada redução represente avanço sob a perspectiva da aplicação do princípio da proporcionalidade — corolário da cláusula geral de boa-fé objetiva —, a penalidade remanescente
ainda se afigura descompassada frente à substancial execução do contrato já efetivada pela locatária
, cuja permanência no imóvel ultrapassou os três anos de vigência do pacto.

Nesse contexto, a aplicação de multa correspondente a 05 aluguéis, como determinado na sentença, ainda se mostra desproporcional, pois representa uma penalidade superior a 20% dos aluguéis remanescentes.

Destarte, considerando que a apelante cumpriu mais de 62% do contrato, a redução da multa para 3 aluguéis mostra-se mais consentânea com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, representando 4,91% do valor total do contrato e 13,04% dos aluguéis remanescentes.

Impende ressaltar que a redução equitativa da multa pelo magistrado, longe de representar intervenção indevida na autonomia contratual, constitui imperativo legal, conforme dispõe expressamente o art. 413 do Código Civil.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO - CULPA DO LOCATÁRIO - CLÁUSULA PENAL - APLICAÇÃO - CABIMENTO - VALOR - REDUÇÃO PROPORCIONAL AO TEMPO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO - NECESSIDADE. 1- Constatado o abandono injustificado do imóvel locado, cabível a imposição ao locatário da multa estipulada no contrato para o caso de rescisão antecipada. 2- O valor estipulado na cláusula penal por rescisão precoce do contrato de locação deve ser reduzido proporcionalmente ao tempo restante de cumprimento da avença, nos termos do artigo 413 do Código Civil e do artigo 4o da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/1991).” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.067456-8/001, Relator (a): Des.(a) Claret de Moraes , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/05/2022, publicação da súmula em 05/05/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – COBRANÇA DA MULTA CONTRATUAL PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO – DESPROPORCIONALIDADE – REDUÇÃO – ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Diante da manifesta desproporcionalidade da cláusula penal imposta ao locatário pela rescisão antecipada do contrato, que corresponde exatamente o valor que pagaria se continuasse no imóvel até o prazo final do contrato de locação, impõe-se a redução da multa para adequação aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, nos termos do artigo 413 do Código Civil. 2 . Recurso parcialmente provido.- (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10024521120238110023, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2024)

Destarte, a fixação da multa em 3 aluguéis atende aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, coadunando-se com a extensão do adimplemento contratual já realizado pela apelante, sem descurar da necessidade de compensação pela rescisão antecipada.

- Da benfeitoria

No que concerne às benfeitorias realizadas no imóvel, a apelante alega que instalou um mezanino, com investimento de R$ 28.600,00, e que tal estrutura permanece no imóvel, sendo utilizada pelo atual locatário, o que resultaria em enriquecimento sem causa da apelada.

Para a correta análise da questão, impõe-se, primeiramente, definir a natureza jurídica da benfeitoria. O artigo 96 do Código Civil classifica as benfeitorias em:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1 São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2°São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Da análise dos elementos constantes nos autos, constata-se que o mezanino implantado pela apelante não se enquadra na categoria das benfeitorias necessárias, porquanto não se destinava à preservação da integridade do imóvel locado, tampouco à prevenção de sua deterioração. Cuida-se, inegavelmente, de
benfeitoria útil
, na medida em que teve por escopo incrementar a funcionalidade do bem, ampliando lhe a área útil com vistas a viabilizar e otimizar o exercício da atividade empresarial desenvolvida pela locatária.

O artigo 35 da Lei no 8.245/91 estabelece:
"Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

O comando normativo é de clareza meridiana ao dispor que as benfeitorias úteis somente serão passíveis de indenização quando
previamente autorizadas pelo locador
.

No caso vertente, consoante se depreende do parágrafo terceiro da Cláusula Quinta do instrumento contratual, há previsão expressa no sentido de que a realização de quaisquer benfeitorias
condiciona-se à prévia anuência do locador
, ficando assentado, ainda, que eventuais benfeitorias incorporar-se-iam ao imóvel locado, independentemente de qualquer direito à indenização.

“Cláusula Quinta: O LOCATÁRIO declara que examinou previamente o imóvel, e que este se encontra em boas condições de uso e higiene. O LOCATÁRIO entregará o imóvel para o LOCADOR findo o contrato, no estado em que recebeu.

Paragrafo Terceiro: para toda e qualquer benfeitoria ou modificação a ser introduzido no imóvel calado ou em suas instalações tais como pintura, divisão em sala, placas luminosos, colocação de luzes, instalação de computador e outros que venham a sobrecarregar a rede elétrica e necessária prévia autorização escrita do LOCADOR. As modificações feitas passarão a pertencer ao imóvel independente de indenização. Poderá entretanto, findar a locação exigir o locador que as benfeitorias ou modificações introduzidas com o seu consentimento sejam retiradas a custa do LOCATÁRIO o qual se obriga a pagar o aluguel devido até que imóvel seja restituído sem as mesma benfeitoria ou modificação tal como lhe foi entregue.”

A partir do exame das provas coligidas aos autos, não se vislumbra qualquer elemento documental que comprove a autorização expressa da locadora para a instalação do mezanino.

A invocação genérica de que
“a benfeitoria foi devidamente comunicada à apelada”
revela-se, à evidência, insuficiente para caracterizar o assentimento exigido pelo artigo 35 da Lei no 8.245/91, mormente quando o próprio contrato estipula, de forma inequívoca, a necessidade de autorização prévia e por escrito como condição para eventual reembolso.

Ressalta-se que, ao aderir ao contrato de locação, a apelante anuiu, de forma consciente e voluntária, com todas as cláusulas pactuadas, inclusive com aquela que condicionava a realização de benfeitorias à autorização prévia e expressa da locadora. Ao proceder à execução de intervenções no imóvel à revelia de tal autorização, assumiu, de maneira deliberada, o risco jurídico de não ver reconhecido o direito à indenização correspondente.

Outrossim, a invocação do princípio que veda o enriquecimento sem causa — positivado no artigo 884 do Código Civil — revela-se descabida no presente contexto, porquanto referido dispositivo pressupõe a ausência de causa jurídica apta a justificar a aquisição de vantagem patrimonial.

In casu
, a incorporação do mezanino ao imóvel, sem qualquer contraprestação indenizatória, encontra amparo jurídico expresso na cláusula contratual que previa, de modo inequívoco, tal consequência para benfeitorias levadas a efeito sem a devida e prévia anuência do locador.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA . INSURGÊNCIA DO RÉU.PRELIMINAR. ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA . PROVA TESTEMUNHAL IRRELEVANTE PARA O ESCLARECIMENTO DA CONTROVÉRSIA. JUIZ QUE É DESTINATÁRIO DAS PROVAS. INEXISTÊNCIA DE CAUSA PARA A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA.MÉRITO . PRETENSA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO. OBRAS REALIZADAS COM O INTUITO DE PERMITIR O EXERCÍCIO DA ATIVIDADE COMERCIAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIA NECESSÁRIA. INEXISTÊNCIA DE PROVA ESCRITA DA AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA PARA A REALIZAÇÃO DE BENFEITORIA ÚTIL . EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. ART. 96, § 2o, CC. ART . 35 DA LEI DE LOCAÇÕES. RENÚNCIA AO DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIA. SÚMULA 335 STJ. INEXISTÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR . HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. ART. 85, § 11o DO CPC . - No caso, as benfeitorias realizadas pelo locatário não eram necessárias para a conservação do bem imóvel (pois ausente qualquer alegação ou comprovação neste sentido), mas, sim, para possibilitar a exploração da atividade econômica no local, enquadrando-se, portanto, no conceito de benfeitorias úteis.- Não havendo autorização da locadora para a realização de tais benfeitorias, estas não são indenizáveis, nos termos do art. 35 da Lei de Locações.- De qualquer modo, também se constata que, no contrato, houve a renúncia expressa das benfeitorias por parte do locatário, constando, ainda, que todas as alterações realizadas no imóvel deveriam ser previamente comunicadas à locadora e autorizadas, o que não foi realizado .Recurso de apelação não provido. (TJPR - 18a Câmara Cível - 0004503-44.2019.8 .16.0045 - Arapongas - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 02 .05.2023) (TJ-PR - APL: 00045034420198160045 Arapongas 0004503-44.2019.8 .16.0045 (Acórdão), Relator.: Pericles Bellusci de Batista Pereira, Data de Julgamento: 02/05/2023, 18a Câmara Cível, Data de Publicação: 02/05/2023)

Assim, considerando que a instalação do mezanino caracteriza-se como benfeitoria útil e não houve autorização prévia e expressa da locadora para sua realização, conforme exigido pelo contrato e pelo art. 35 da Lei no 8.245/91, não há que se falar em direito à indenização.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso apenas para reduzir a multa contratual de 5 (cinco) para 3 (três) aluguéis, por ser a medida que melhor atende aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, nos termos do art. 413 do CC/02 e art. 4o da Lei no 8.245/91.

Considerando o resultado do julgamento, redistribuo os ônus sucumbenciais, condenando a apelada ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, e a apelante ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2025