Tribunal: TJMT
Processo: 1005140-65.2021.8.11.0006
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CLÁUSULAS PENALIZADORAS POR ATRASO NA OUTORGA DA ESCRITURA. ALEGAÇÃO DE ADITAMENTO TÁCITO. BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. PRAZO PRESCRICIONAL SUSPENSO DURANTE PROCESSO ADMINISTRATIVO. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a Ação Declaratória de Validade de Aditamento Verbal de Cláusula de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural c/c Cobrança de Valor Remanescente c/c Obrigação de Fazer c/c Pedido Subsidiário de Revisão de Cláusula Contratual por Abusividade e/ou Ilegalidade, ajuizada pelos vendedores, ora apelantes. A sentença reconheceu a prescrição do direito dos autores, entendeu válida a cláusula contratual que prevê a perda da última parcela (413 vacas) por inadimplemento, reconheceu a exceção do contrato não cumprido em favor dos compradores e determinou a adjudicação compulsória do imóvel. Os apelantes pleitearam o reconhecimento da validade do aditamento tácito que teria prorrogado o prazo para a outorga da escritura em razão da demora administrativa do georreferenciamento junto ao INCRA e requereram o pagamento da parcela remanescente. Subsidiariamente, postularam a nulidade das cláusulas penais. Os apelados contestaram a existência do aditamento e alegaram inadimplemento contratual pelos vendedores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve aditamento tácito ao contrato prorrogando o prazo para a outorga da escritura pública em razão da demora administrativa no georreferenciamento do imóvel rural; (ii) estabelecer se é válida a cláusula penal que prevê o perdimento da última parcela do preço (413 vacas) em caso de atraso na outorga da escritura; e (iii) determinar se ocorreu a prescrição do direito dos vendedores à cobrança da parcela remanescente do preço.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A prova testemunhal evidencia que os compradores tinham pleno conhecimento da morosidade do processo de georreferenciamento, da localização do imóvel em área de fronteira e das dificuldades técnicas e administrativas enfrentadas desde 2004, circunstâncias que justificaram, inclusive, a previsão contratual de prorrogações sucessivas do prazo para a transferência do domínio.
4. As declarações das testemunhas comprovam que os compradores anuíram tacitamente à prorrogação do prazo, reconhecendo a impossibilidade de cumprimento no prazo contratual fixado e aguardar a finalização do procedimento administrativo para a outorga da escritura.
5. A conduta das partes e a ausência de qualquer medida judicial pelos compradores entre 2010 e a propositura da Ação Declaratória pelos vendedores demonstram a existência de aditamento tácito contratual com base na boa-fé objetiva e na função social do contrato.
6. A cláusula penal que prevê o perdimento integral da última parcela, mesmo diante de inadimplemento decorrente de atraso imputável exclusivamente à Administração Pública, revela-se desproporcional e contrária aos princípios da boa-fé objetiva, da equidade e do equilíbrio contratual.
7. O prazo prescricional para a cobrança da última parcela ficou suspenso até a conclusão do processo de certificação e georreferenciamento do imóvel, o que ocorreu apenas em 2017, momento em que se tornou possível a outorga da escritura e, por consequência, exigível o pagamento da parcela remanescente.
8. Diante do reconhecimento do aditamento tácito, deve ser julgado improcedente o pedido reconvencional de adjudicação compulsória do imóvel sem o pagamento integral do preço.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. O aditamento tácito de cláusula contratual é válido quando comprovada a anuência das partes mediante condutas compatíveis com a prorrogação de prazo em razão de fato alheio à sua vontade.
2. A cláusula penal que prevê perdimento integral da última parcela do preço por atraso na outorga da escritura causado por demora administrativa é abusiva e inaplicável.
3. O prazo prescricional para a cobrança de parcela contratual suspende-se enquanto persistir a impossibilidade de cumprimento da obrigação por fato imputável à Administração Pública.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005140-65.2021.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANDRE LUIZ FONTES DE SALLES GRACA - CPF: 318.473.661-04 (APELANTE), WAGNER LEITE DA COSTA PINTO - CPF: 536.276.601-53 (ADVOGADO), LUIZ CLAUDIO FONTES DE SALLES GRACA - CPF: 303.807.151-04 (APELANTE), MARCIA CRISTINA MARINHO DE SOUZA - CPF: 974.860.197-87 (APELANTE), CELSO MIURA - CPF: 205.683.981-49 (APELADO), JAIR DE OLIVEIRA LIMA - CPF: 512.994.028-87 (ADVOGADO), CLAUDIA ANGELICA DE MORAES NAVARRO - CPF: 772.428.151-34 (ADVOGADO), INES APARECIDA SAKAMOTO MIURA - CPF: 178.493.491-72 (APELADO), FRANCISCO EDUARDO TORRES ESGAIB - CPF: 477.994.121-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CLÁUSULAS PENALIZADORAS POR ATRASO NA OUTORGA DA ESCRITURA. ALEGAÇÃO DE ADITAMENTO TÁCITO. BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. PRAZO PRESCRICIONAL SUSPENSO DURANTE PROCESSO ADMINISTRATIVO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a
Ação Declaratória de Validade de Aditamento Verbal de Cláusula de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural c/c Cobrança de Valor Remanescente c/c Obrigação de Fazer c/c Pedido Subsidiário de Revisão de Cláusula Contratual por Abusividade e/ou Ilegalidade
, ajuizada pelos vendedores, ora apelantes. A sentença reconheceu a prescrição do direito dos autores, entendeu válida a cláusula contratual que prevê a perda da última parcela (413 vacas) por inadimplemento, reconheceu a exceção do contrato não cumprido em favor dos compradores e determinou a adjudicação compulsória do imóvel. Os apelantes pleitearam o reconhecimento da validade do aditamento tácito que teria prorrogado o prazo para a outorga da escritura em razão da demora administrativa do georreferenciamento junto ao INCRA e requereram o pagamento da parcela remanescente. Subsidiariamente, postularam a nulidade das cláusulas penais. Os apelados contestaram a existência do aditamento e alegaram inadimplemento contratual pelos vendedores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se houve aditamento tácito ao contrato prorrogando o prazo para a outorga da escritura pública em razão da demora administrativa no georreferenciamento do imóvel rural; (ii) estabelecer se é válida a cláusula penal que prevê o perdimento da última parcela do preço (413 vacas) em caso de atraso na outorga da escritura; e (iii) determinar se ocorreu a prescrição do direito dos vendedores à cobrança da parcela remanescente do preço.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A prova testemunhal evidencia que os compradores tinham pleno conhecimento da morosidade do processo de georreferenciamento, da localização do imóvel em área de fronteira e das dificuldades técnicas e administrativas enfrentadas desde 2004, circunstâncias que justificaram, inclusive, a previsão contratual de prorrogações sucessivas do prazo para a transferência do domínio.

4.

As declarações das testemunhas comprovam que os compradores anuíram tacitamente à prorrogação do prazo, reconhecendo a impossibilidade de cumprimento no prazo contratual fixado e aguardar a finalização do procedimento administrativo para a outorga da escritura.

5.

A conduta das partes e a ausência de qualquer medida judicial pelos compradores entre 2010 e a propositura da Ação Declaratória pelos vendedores demonstram a existência de aditamento tácito contratual com base na boa-fé objetiva e na função social do contrato.

6.

A cláusula penal que prevê o perdimento integral da última parcela, mesmo diante de inadimplemento decorrente de atraso imputável exclusivamente à Administração Pública, revela-se desproporcional e contrária aos princípios da boa-fé objetiva, da equidade e do equilíbrio contratual.

7.

O prazo prescricional para a cobrança da última parcela ficou suspenso até a conclusão do processo de certificação e georreferenciamento do imóvel, o que ocorreu apenas em 2017, momento em que se tornou possível a outorga da escritura e, por consequência, exigível o pagamento da parcela remanescente.

8.

Diante do reconhecimento do aditamento tácito, deve ser julgado improcedente o pedido reconvencional de adjudicação compulsória do imóvel sem o pagamento integral do preço.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1.

O aditamento tácito de cláusula contratual é válido quando comprovada a anuência das partes mediante condutas compatíveis com a prorrogação de prazo em razão de fato alheio à sua vontade.

2.

A cláusula penal que prevê perdimento integral da última parcela do preço por atraso na outorga da escritura causado por demora administrativa é abusiva e inaplicável.

3.

O prazo prescricional para a cobrança de parcela contratual suspende-se enquanto persistir a impossibilidade de cumprimento da obrigação por fato imputável à Administração Pública.

R E L A T Ó R I O

Apelação contra sentença que julgou improcedente a
Ação Declaratória de Validade de Aditamento Verbal de Cláusula de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural c/c Cobrança de Valor Remanescente c/c Obrigação de Fazer c/c Pedido Subsidiário de Revisão de Cláusula Contratual por Abusividade e/ou Ilegalidade
ajuizada pelos apelantes/vendedores e deu parcial provimento ao pedido reconvencional manejado pelos apelados/compradores (Id 289285484).

Os apelantes alegam que devido a dificuldades administrativas para realizar o georreferenciamento do imóvel junto ao INCRA, cujo processo se arrastou até 2017, houve um aditamento verbal do contrato, para estipular a não ocorrência da cláusula penal no caso de não ser possível a transferência do domínio.

Afirmam não estar caracterizada a prescrição, haja vista que a cláusula contratual que estipula prazo para disponibilização de documento é leonina e que o aditamento do contrato prolongou o prazo para a outorga da escritura pública.

Asseveram a necessidade de ser reconhecida como abusiva as cláusulas do tópico “
das penalidades
”, vez que puniram os apelantes por demora do órgão administrativo.

Argumentam que, embora a sentença tenha determinado a adjudicação compulsória para a outorga da escritura do imóvel, não houve a quitação integral do preço ajustado pela área.

Dizem que a primeira parcela correspondente a 1.200 vacas, equivalente a R$600.000,00 foi devidamente entregue, porém, a segunda parcela com a entrega de 413 vacas não foi providenciada.

Pedem a desconstituição do reconhecimento da prejudicial da prescrição e, no mérito, o provimento do Recurso para declarar válido o aditamento tácito da cláusula contratual referente à prorrogação do prazo para a entrega da certificação do INCRA, assim como a condenação dos apelados a integrarem o pagamento do preço com a entrega das 413 vacas nas condições descritas no contrato. Da mesma forma, para indeferir a adjudicação compulsória por ausência do pagamento integral, invertidos os ônus de sucumbência.

Subsidiariamente, a nulidade das cláusulas, parágrafos e alíneas do contrato nos quais foram estipuladas a multa e as perdas e danos pelo atraso na entrega do georreferenciamento (Id 289285487).

Em
contrarrazões,
os apelados apontam que não houve comprovação do aditamento verbal do contrato e que os apelantes não conseguiram comprovar a existência desse fato (Id 289285492).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Consta dos autos que os apelantes venderam aos apelados 4.631,6715has, destacados de uma área maior de 15.640,00has, denominada Fazenda Santo Antônio, pelo preço de R$806.500,00, a serem integralizados com a entrega de 1.613 vacas com as descrições constantes no contrato (Id 289285388), sendo a primeira parcela de 1.200 vacas, entregues 5 dias após a assinatura do instrumento (letra “a”, cláusula segunda).

O saldo devedor de 413 vacas, as partes pactuaram que a entrega seria em
5-12-2006
, todavia, 10 dias antes deveria ser outorgada a escritura com a devida transferência do domínio pelos vendedores/apelantes, que também deveriam providenciar a documentação necessária, “
sob pena de suspensão do pagamento desta parcela, como estipulado mais adiante, sob o título das penalidades
”.

No
caput
da cláusula sétima consignaram que a escritura seria outorgada até 20-11-2006, e no §1o que, na impossibilidade sem culpa dos vendedores, esse prazo seria prorrogado por mais 12 meses, “
observada a penalidade imposta aos vendedores na cláusula seguinte
”.

No tocante às penalidades, na
cláusula oitava
pactuaram que, na impossibilidade de transferência até 20-11-2006, sem culpa dos vendedores, o prazo seria prorrogado por mais um ano –
20-11-2007
, assim como o pagamento da última parcela, prorrogado o pagamento para 5-12-2007.

No
parágrafo primeiro
da mencionada cláusula oitava, uma nova prorrogação por mais 12 meses (
20-11-2008
),
porém
“
os vendedores não mais poderão exigir o pagamento da derradeira parcela, correspondente as 413 (quatrocentas e treze vacas), perdendo as mesmas a título de multa por inadimplemento contratual à favor dos compradores
”.

No
parágrafo segundo
da mesma cláusula oitava, que decorrido mais um ano sem que fosse possibilitada a transferência (
20-11-2009
), os vendedores se obrigaram a “
pagar aos compradores, a título de multa contratual e também, face ao imóvel sem escritura ter menor valor comercial em relação ao titulado, a mesma quantidade de vacas pactuada na letra “b”, do parágrafo segundo, da cláusula segunda, deste instrumento, qual seja, 413 (quatrocentas e treze) vacas do mesmo padrão ali pactuado. Local de entrega – [...]
”, facultando aos compradores a imediata propositura da ação de execução de dar, independentemente de qualquer aviso, notificação ou interpelação de qualquer natureza.

No entanto, no
parágrafo terceiro
da mesma cláusula oitava, ficou contratado que “
Em havendo possibilidade, os vendedores ainda poderiam outorgar a escritura do imóvel alienado até o dia 20 de dezembro de 2010 (
20/12/2010
), como pactuado no contrato, “
comprometendo-se, os compradores, restituir, de imediato, 413 (quatrocentos e treze) vacas, recebidas a título de multa, como estipulado no parágrafo anterior
”.

E mais, no
parágrafo quarto
,
ainda prevendo a impossibilidade de outorga até 20-11-2010, consignaram que os vendedores se comprometeriam a entregar toda a documentação necessária para a legalização da área, inclusive para o registro do contrato de compra e venda, sob pena de perdas e danos
. (sem destaques no original)

O argumento dos apelantes vendedores é de que ainda em 2006 “
noticiaram verbalmente
” aos apelados compradores o protocolo do pedido de certificação do imóvel, assim como das dificuldades para a realização do georrefereciamento no INCRA, procedimento necessário para a transferência do imóvel, porque situado na divisa com a Bolívia. Afirmam que anualmente comunicavam o estágio de tramitação, que restou finalizado
apenas em 2017
, ocasião em que os apelados compradores exigiram o cumprimento das penalidades.

O apelantes vendedores ainda acrescentaram que em 28-4-2021 notificaram os compradores/apelados, concedendo-lhes o prazo de 15 dias para que efetivassem a entrega das 413 vacas, de modo a integralizar a última parcela do preço e receberem a escritura (Id 289285396), os quais permaneceram silentes, o que motivou o ajuizamento da presente Ação, na qual buscam o reconhecimento do aditivo verbal quanto à prorrogação do prazo para a outorga da escritura e o recebimento da prestação remanescente (Id 289285383).

Sustentam a não ocorrência de prescrição, já que o procedimento administrativo foi finalizado em 2017. Comprovaram que a
certificação foi averbada na matrícula em 8-11-2017
(AV-1-48.398 – Id 289285389) e anexaram o georreferenciamento (Ids 289285390 e 289285391). Reforçam o aditamento tácito e o requerimento protocolado no Incra, ainda no ano de 2004.

A sentença recorrida julgou
improcedente
a Ação proposta pelos apelantes vendedores e
procedente em parte a reconvenção
apresentada pelos apelados compradores. Reconheceu a exceção de contrato não cumprido e, por consequência, reconheceu como quitada a dívida e o perdimento da parcela correspondente às 413 vacas, em razão da prescrição do direito de reavê-las, assim como determinou a adjudicação compulsória do imóvel.

Para tanto, o
decisum
consignou a impossibilidade de revisão diante da ocorrência da prescrição; que constou de cláusula contratual que não efetivada a transferência até
20-11-2009
, caberia o pagamento da multa no valor equivalente a 413 vacas (cláusula segunda), facultado aos compradores o ajuizamento de execução de dar, independentemente de qualquer notificação ou interpelação; que ambas as partes tinham pleno conhecimento da necessidade da certificação do INCRA e da possibilidade de demora, inclusive das sanções em caso de mora. Reconheceu a exceção de contrato não cumprido em relação ao pagamento da última parcela, e o perdimento em favor dos compradores/apelados, daí a inviabilidade do pedido subsidiário de nulidade das cláusulas por força da
pacta sunt servanda
, de modo que não haveria se falar em desproporcionalidade da penalidade e também de indenização pela evolução do gado.

A propósito do aditamento verbal, a sentença entendeu não comprovado pelos vendedores apelantes que os compradores/apelados teriam anuído com a dispensa da multa.

No entanto, destacou o depoimento da testemunha
Marcos Cury Roder
,
responsável pelo georreferenciamento
, de que os trabalhos iniciaram em 2004; que constatou-se excesso de área; que a topografia havia sido realizada há décadas; que se trata de área de fronteira com a Bolívia; que o documento antigo atestava uma área de apenas 15 mil hectares, quando, na verdade, existia um excesso de 5 mil, superando 20% do imóvel, o que dificultou a tramitação, até porque o conhecimento técnico da área era do Exército Brasileiro, o que demandou maiores itens a serem comprovados no Incra; que o depoente ainda acrescentou que o comprador/apelado Celso Miura tinha conhecimento desses fatos, inclusive de que a certificação ao final corresponderia a uma área de aproximadamente 20 mil hectares;
que foi solicitada a assinatura dele (comprador) para “agilizar” o procedimento, e que sempre estiveram cientes da morosidade, até porque conversavam a respeito e sempre de maneira amigável, sabedores que a demora era do Poder Público e não dos apelantes vendedores
.

Nesse ponto, o
decisum
ainda consignou que a testemunha também declarou ter presenciado conversas entre os litigantes no ano de 2010; que não há como fixar prazos para conclusão do georreferenciamento; que não seria correto ignorar o excesso de área já que o imóvel dos apelantes vendedores continha área bem maior do que aquela descrita no título.

A sentença ainda registrou o depoimento da testemunha
Jeferson da Silva Faria
, que declarou que
os apelados compradores tinham conhecimento de que a área não era georreferenciada
; que os apelantes vendedores sempre conversavam com Celso (comprador) sobre a pendência, inclusive que este último havia concordado em aguardar a resolução; que presenciou várias conversas entre eles nesse sentido; que hoje essa morosidade é agilizada com o uso do Mandado de Segurança, pelo qual o juízo determina a lavratura da escritura e o registro do imóvel, o que não ocorria na época.

No entanto, o julgador de primeiro grau, mesmo consignando que as partes estavam cientes da necessidade de regularização do imóvel no INCRA, da retificação da matrícula e da realização de georreferenciamento, concluiu que o contrato previu sanções em caso de mora pela falta de transferência no prazo estipulado, e que a hipótese seria de exceção de contrato não cumprido em relação às 413 vacas, que declarou o perdimento, inclusive em razão da prescrição do direito de pedir o pagamento dessa parcela, e ainda de aplicação do princípio da
pacta sunt servanda
.

Também entendeu ser descabida a indenização pela evolução do gado pleiteada pelos apelantes, principalmente em razão do perdimento da parcela.

Este é o litígio submetido à apreciação do Tribunal.

O art. 421 do Código Civil reporta-se à função social do contrato, sobre a qual Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, citados em acórdão do TJSC, ensinam:

“
2. Cláusulas Gerais. As três cláusulas gerais constantes do dispositivo são: a) autonomia privada (liberdade de contratar); b) respeito à ordem pública; c) função social do contrato.

3. Autonomia Privada. O CC garantiu a autonomia privada, concedendo às partes o direito de contratar com liberdade, impondo como limites a ordem pública e a função social do contrato. Todos têm autonomia para declarar sua vontade e agir, autonomia da vontade essa decorrente do princípio da dignidade da pessoa humana (CF 1o III). Autonomia privada, como fonte normativa, está ligada à ideia de poder, isto é, da possibilidade de realizar, principalmente, negócios jurídicos bilaterais (contratos).

4. Natureza da norma. Ordem pública. A norma ora comentada é de ordem pública e de interesse social (CC, 2035, pár. Ún), constitui-se como cláusula limitadora da autonomia privada. Como é de ordem pública, o juiz deve aplicá-la de ofício (sua aplicação não exige a iniciativa da parte) a qualquer tempo e grau de jurisdição (não está sujeita à preclusão) [...].

5. Função social do contrato.
A função social mais destacada do contrato é a econômica, isto é, de propiciar a circulação de riqueza, transferindo-a de um patrimônio para outro.
Essa liberdade parcial de contratar, com objetivo de fazer circular riqueza, tem de cumprir sua função social tão ou mais
importante do que o aspecto econômico do contrato [...]” (ApCiv 2004.021299, rel Des. José Volpato, j. 26-11-2004)”.
(Cristiano Imhof, Código Civil e sua interpretação jurisprudencial, Anotado artigo por artigo e Leis Civis Vigentes, 2a edição, editora Conceito, p. 503).

Sobre o adimplemento, fez-se alusão a Enunciados das Jornadas de Direito Civil do CJF, entre eles o n. 36, do seguinte teor:

“O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva balizada na aplicação do art. 475”.

A jurisprudência predominante no STJ é no sentido de “
ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel em que exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual”
(AgInt no REsp 2087385-SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 13-5-2024).

Ainda sobre a matéria:

“Os deveres anexos, decorrentes da função integrativa da boa-fé objetiva,
resguardam as expectativas legítimas de ambas as partes na relação contratual, por intermédio do cumprimento de um dever genérico de lealdade, que se manifesta especificamente, entre outros, no dever de informação, o qual impõe a comunicação do contratante sobre fatos que a sua diligência ordinária não alcançaria isoladamente.
5. O descumprimento dos deveres anexos decorrentes da boa-fé objetiva pode desobrigar a contraparte, fazendo incidir a exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC). Julgados desta Corte.6. A
comprovação da ausência de lealdade na conduta do contratante e da frustração da expectativa legítima de outrem demanda o acurado exame das circunstâncias da relação jurídica estabelecida”.
(STJ, REsp 2140050-PR, rela. Mina. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 3-9-2024).

Diante dos entendimentos doutrinário e jurisprudencial acima colacionados, o caso será analisado pelo princípio da boa-fé objetiva dos contratos bilaterais.

Como já mencionado, o contrato foi celebrado em 27-2-2006, e as cláusulas nele inseridas deixam evidente que as partes, principalmente os compradores, tinham plena ciência de que o georreferencimento, necessário para a transferência, já tramitava desde 2004 e seria demorada a sua conclusão.

Tanto isso é verdade, que as próprias partes já cuidaram de inserir cláusulas prevendo essa demora, prorrogando a escrituração e transferência do imóvel por sucessivos anos.

Esse fato, por si só, já demonstra que os compradores/apelados, quando adquiriram a área em 2006, estavam cientes de que a certificação já tramitava no INCRA desde 2004, e que as circunstâncias e a localização do imóvel indicava tramitação longa, tanto que optaram por inserir cláusulas prorrogando a outorga da escritura por mais 4 anos da data da celebração do contrato.

Da mesma forma, que a conclusão do procedimento técnico/administrativo poderia extrapolar até mesmo o último prazo fixado no contrato, caso contrário não teriam concordado.

Desse modo, a meu ver, não há justificativa para que os apelantes sejam penalizados apenas porque o Órgão federal expediu a certificação 7 anos depois da transação (final de 2017), quando foi averbada à margem da matrícula.

Também há que se considerar que o pagamento da segunda e última parcela do preço da aquisição também ficou suspenso, e os compradores usufruindo da produção das 413 vacas nesse período, de maneira que não há falar em prejuízos pela não transferência do domínio.

Tampouco em situação que autorize o reconhecimento da exceção de contrato não cumprido capaz de autorizar o perdimento da última parcela representada pelas 413 vacas, até porque está claro que o prazo prescricional estava interrompido enquanto se aguardava a certificação do INCRA, tanto que não houve notificação e nem consignação da última parcela do preço, providência tomada apenas pelos apelantes/vendedores quando o processo de georreferenciamento foi concluído no final 2017, momento em que teve início o prazo prescricional, porquanto, não haveria mais obstáculo para a transferência do domínio aos compradores.

Embora um dos parágrafos da cláusula oitava tenha consignado a incidência da multa equivalente à quantidade das vacas se extrapolada a data de 20-11-2009, o parágrafo terceiro previu a devolução dessa multa caso a transferência se desse até 20-12-2010, ou seja, dois anos depois.

Como se vê, ao contrário do que entendeu a sentença recorrida, a intenção das partes, em especial dos comprovadores/apelados, sempre foi a de aguardar o término do procedimento de certificação pelo INCRA, tanto que após 2010 (último prazo previsto no contrato), eles não tomaram nenhuma providência judicial em relação ao cumprimento do contrato, como a notificação, execução do contrato com a obrigação de outorga da escritura, com pedido sucessivo de adjudicação compulsória, o que só ocorreu em Reconvenção quando apresentaram a contestação à presente Ação, ajuizada pelos vendedores. Tampouco consignaram a parcela restante.

Assim, a situação fática deixa mais do que evidente que o comportamento dos apelados, aliado às declarações prestadas pelas duas testemunhas mencionados na sentença, demonstra que houve sim um aditamento tácito do contrato quanto à prorrogação do prazo para a outorga da escritura para depois da certificação do INCRA.

Diante de todo o exposto, dou provimento ao Recurso para reformar integralmente a sentença recorrida, julgar procedente em parte a Ação proposta pelos apelantes e reconhecer o aditamento tácito do contrato quanto ao prazo para a outorga da escritura pública do imóvel até a expedição da certificação pelo INCRA. Por consequência, improcedente a Reconvenção manejada pelos apelados/compradores.

Assim, estando resolvida a pendência administrativa, inclusive com a competente averbação do georreferenciamento na matrícula do imóvel, devem as partes cumprirem como restou consignado na cláusula segunda do contrato, de maneira que, lavrada a escritura, nos 10 dias seguintes os apelados devem proceder a entrega das 413 vacas correspondente à última parcela do preço, no local indicado e no padrão descrito na letra “a” da mencionada cláusula segunda.

Ficam invertidos os ônus de sucumbência fixados para a demanda principal.

Diante da improcedência da Reconvenção, condeno os apelados ao pagamento da custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atribuído à Reconvenção, devidamente corrigido.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025