Tribunal: TJMT
Processo: 1000661-95.2022.8.11.0102
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM EFEITOS INFRINGENTES. NULIDADE DA SENTENÇA. USUCAPIÃO INVOCADA COMO MATÉRIA DE DEFESA. INCOMPATIBILIDADE ENTRE POSSE COM ANIMUS DOMINI E CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta por promitentes vendedores de imóvel rural em ação de rescisão contratual, inicialmente julgada procedente, mas posteriormente reformada em sede de embargos de declaração com efeitos infringentes, os quais reconheceram a usucapião em favor dos promitentes compradores. A sentença impugnada foi proferida antes do término do prazo para manifestação da parte contrária. Os apelantes requerem o reconhecimento da nulidade da sentença e a procedência do pedido de rescisão contratual, com restituição do imóvel e pagamento de aluguéis.
II. Questão em discussão
Há duas questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença proferida com base em embargos de declaração com efeitos infringentes antes da manifestação da parte contrária; (ii) estabelecer se a celebração de contrato de compra e venda descaracteriza o animus domini, impedindo o reconhecimento de usucapião como defesa à ação de rescisão contratual.
III. Razões de decidir
A sentença é nula por violação ao contraditório, uma vez que os embargos de declaração com efeitos modificativos foram julgados no último dia do prazo para manifestação da parte contrária, sem comprovação de que houve a devida apreciação da resposta.
A jurisprudência do STJ impõe a intimação da parte contrária antes da modificação da decisão embargada, nos termos do art. 1.023, §2o, do CPC.
Os embargos acolhidos não preenchiam o requisito da dialeticidade, por reiterarem fundamentos já apreciados e rejeitados, configurando inadmissibilidade recursal.
A celebração do contrato de compra e venda descaracteriza o animus domini, pois representa reconhecimento da propriedade alheia e dependência da transferência do domínio ao cumprimento das condições pactuadas.
A posse anterior à assinatura do contrato perde sua natureza aquisitiva quando convertida em relação obrigacional, afastando os requisitos da usucapião extraordinária do art. 1.238 do Código Civil.
O reconhecimento da usucapião exige sentença declaratória constitutiva, mediante procedimento próprio, com a participação obrigatória da Fazenda Pública e dos confrontantes, o que não se verificou no caso.
A sentença originária corretamente reconheceu o inadimplemento contratual e decretou a rescisão do contrato, com restituição do imóvel e pagamento de aluguéis proporcionais ao tempo de ocupação.
IV. Dispositivo e tese
Recurso provido.
Tese de julgamento: “A sentença proferida com base em embargos de declaração com efeitos infringentes é nula se prolatada antes da manifestação da parte contrária, violando o contraditório. A ausência de dialeticidade nos embargos de declaração impede seu acolhimento com efeitos modificativos. A celebração de contrato de compra e venda impede o reconhecimento de usucapião por descaracterizar o animus domini, mesmo que a posse seja anterior ao contrato. O reconhecimento da usucapião exige procedimento próprio, com observância das formalidades legais e participação de terceiros interessados.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV; CPC, arts. 9o, 10, 487, I, 1.023, §2o; CC, art. 1.238.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AgRg no REsp no 2.292.044/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 04.12.2023; TJMT, RAC no 0000522-54.2008.8.11.0005, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 02.10.2019; TJSP, RAC no 1004258-30.2021.8.26.0348, Rel. Des. Vito Guglielmi, j. 28.11.2023; TJMG, RAC no 10016160005399001, Rel. Des. Alberto Henrique, j. 11.05.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000661-95.2022.8.11.0102
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SILVIO FERNANDES LOPES JUNIOR - CPF: 031.325.958-53 (APELANTE), EDUARDO ANTUNES SEGATO - CPF: 004.440.001-27 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO VIANA - CPF: 019.599.141-97 (ADVOGADO), REGINA DE MELO CAMPOS FERNANDES LOPES - CPF: 098.023.198-13 (APELANTE), SERGIO TELES FERNANDES LOPES - CPF: 264.555.528-49 (APELANTE), ROSANA MASUCCI FERNANDES LOPES - CPF: 296.063.598-16 (APELANTE), SILVIO FERNANDES LOPES - CPF: 017.202.368-87 (APELANTE), ARLETE TELES LOPES - CPF: 296.032.338-62 (APELANTE), MARIZA MISTURINI - CPF: 650.502.401-82 (APELADO), NAYARA PAULINA FERNANDES ROSA - CPF: 054.074.156-66 (ADVOGADO), JARBAS LINDOMAR ROSA - CPF: 583.673.146-20 (ADVOGADO), LUIZ MISTURINI - CPF: 469.315.899-20 (APELADO), VILSON MISTURINI - CPF: 547.610.269-87 (APELADO), FELIPE DA SILVA MORO - CPF: 054.015.311-76 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM EFEITOS INFRINGENTES. NULIDADE DA SENTENÇA. USUCAPIÃO INVOCADA COMO MATÉRIA DE DEFESA. INCOMPATIBILIDADE ENTRE POSSE COM ANIMUS DOMINI E CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por promitentes vendedores de imóvel rural em ação de rescisão contratual, inicialmente julgada procedente, mas posteriormente reformada em sede de embargos de declaração com efeitos infringentes, os quais reconheceram a usucapião em favor dos promitentes compradores. A sentença impugnada foi proferida antes do término do prazo para manifestação da parte contrária. Os apelantes requerem o reconhecimento da nulidade da sentença e a procedência do pedido de rescisão contratual, com restituição do imóvel e pagamento de aluguéis.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença proferida com base em embargos de declaração com efeitos infringentes antes da manifestação da parte contrária; (ii) estabelecer se a celebração de contrato de compra e venda descaracteriza o animus domini, impedindo o reconhecimento de usucapião como defesa à ação de rescisão contratual.

III. Razões de decidir

A sentença é nula por violação ao contraditório, uma vez que os embargos de declaração com efeitos modificativos foram julgados no último dia do prazo para manifestação da parte contrária, sem comprovação de que houve a devida apreciação da resposta.

A jurisprudência do STJ impõe a intimação da parte contrária antes da modificação da decisão embargada, nos termos do art. 1.023, §2o, do CPC.

Os embargos acolhidos não preenchiam o requisito da dialeticidade, por reiterarem fundamentos já apreciados e rejeitados, configurando inadmissibilidade recursal.

A celebração do contrato de compra e venda descaracteriza o animus domini, pois representa reconhecimento da propriedade alheia e dependência da transferência do domínio ao cumprimento das condições pactuadas.

A posse anterior à assinatura do contrato perde sua natureza aquisitiva quando convertida em relação obrigacional, afastando os requisitos da usucapião extraordinária do art. 1.238 do Código Civil.

O reconhecimento da usucapião exige sentença declaratória constitutiva, mediante procedimento próprio, com a participação obrigatória da Fazenda Pública e dos confrontantes, o que não se verificou no caso.

A sentença originária corretamente reconheceu o inadimplemento contratual e decretou a rescisão do contrato, com restituição do imóvel e pagamento de aluguéis proporcionais ao tempo de ocupação.

IV. Dispositivo e tese

Recurso provido.

Tese de julgamento: “A sentença proferida com base em embargos de declaração com efeitos infringentes é nula se prolatada antes da manifestação da parte contrária, violando o contraditório. A ausência de dialeticidade nos embargos de declaração impede seu acolhimento com efeitos modificativos. A celebração de contrato de compra e venda impede o reconhecimento de usucapião por descaracterizar o animus domini, mesmo que a posse seja anterior ao contrato. O reconhecimento da usucapião exige procedimento próprio, com observância das formalidades legais e participação de terceiros interessados.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV; CPC, arts. 9o, 10, 487, I, 1.023, §2o; CC, art. 1.238.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AgRg no REsp no 2.292.044/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 04.12.2023; TJMT, RAC no 0000522-54.2008.8.11.0005, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 02.10.2019; TJSP, RAC no 1004258-30.2021.8.26.0348, Rel. Des. Vito Guglielmi, j. 28.11.2023; TJMG, RAC no 10016160005399001, Rel. Des. Alberto Henrique, j. 11.05.2017.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Silvio Fernandes Lopes Júnior e outros, em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Vera, que nos autos da ação de rescisão contratual que movem contra Vilson Misturin e outros, após julgar procedente o feito, acolheu os embargos de declaração opostos pelos réus, com efeitos infringentes, e julgou improcedente os pedidos iniciais, ante o reconhecimento de usucapião, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Inconformados, os apelantes inicialmente, suscitam preliminar de nulidade da sentença por afronta ao contraditório e à ampla defesa, sustentando que a decisão foi modificada por meio de embargos de declaração com efeitos infringentes antes do decurso do prazo legal para manifestação da parte contrária, em desacordo com o artigo 1.023, §2o, do Código de Processo Civil, sendo proferida decisão surpresa em violação aos artigos 9o e 10, ambos do Código de Processo Civil e ao artigo 5o, inciso LV, da Constituição Federal. Ainda preliminarmente, alegam nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto aos embargos de declaração que opuseram, argumentando que não houve qualquer enfrentamento das teses neles suscitadas, notadamente a omissão da decisão anterior sobre os aspectos relativos à exceção de contrato não cumprido e à ausência de regularização fundiária da área. Prosseguem argumentando, preliminarmente, que a decisão incorreu em
error in judicando
ao acolher embargos de declaração que não atendiam aos requisitos de admissibilidade, por ausência de dialeticidade, pois limitavam-se a repetir os fundamentos que foram rejeitados nos embargos anterior, sem impugnação específica à decisão embargada. No mérito, defendem a reforma da sentença sob a alegação de que os apelados renunciaram tacitamente à pretensão aquisitiva por usucapião ao firmarem o compromisso de compra e venda em 31.01.2017, reconhecendo, assim, a titularidade do domínio dos autores. Argumentam que a celebração do contrato descaracteriza o
animus domini
e torna juridicamente incompatível a posse com intenção de domínio, requisito essencial para a configuração da usucapião extraordinária, nos termos do artigo 1.238, do Código Civil. Sustentam, ainda, que o reconhecimento da posse exercida pelos réus por mais de 15 (quinze) anos não é suficiente para afastar os efeitos do contrato celebrado, o qual demonstra de forma inequívoca a existência de relação obrigacional entre as partes, sendo inadmissível, portanto, a invocação da prescrição aquisitiva para resistir ao pedido de rescisão contratual fundado em inadimplemento. Requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação procedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 262420375), pugnando pelo desprovimento do recurso.

Foi proferida decisão deferindo o parcelamento do preparo recursal (id. 278179899), motivando a interposição de Recurso de Agravo Interno pelos apelados (id. 281796880).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 14 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Silvio Fernandes Lopes Júnior e outros ajuizaram ação de rescisão contratual em desfavor de Vilson Misturin e outros, aduzindo que firmaram com os réus, na data de 31.01.2017, instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural, tendo por objeto área de terras correspondente a 776,80825 hectares, parte destacada de gleba maior, registrada sob a matrícula n. 2.672 do Cartório de Registro de Imóveis de Vera/MT, estipulando-se como obrigação dos promitentes compradores o pagamento parcelado do preço avençado.

Seguem aduzindo que os réus não honraram com o adimplemento integral das parcelas, incorrendo em inadimplemento contratual, e que, nos termos da cláusula 5a do contrato, a inadimplência implica na rescisão automática do pacto, com manutenção da propriedade plena aos promitentes vendedores e direito à restituição do imóvel.

Alegam que, diante da ausência de pagamento, exerceram, por escritura pública lavrada em 11.10.2019, o direito de rescisão contratual com base em cláusula resolutiva expressa, comunicando extrajudicialmente os promitentes compradores, que, contudo, recusaram-se a desocupar o imóvel, motivando o manejo da demanda para requerer a rescisão contratual, a restituição do imóvel, com sua imissão na posse da área, bem como a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis relativos ao período de ocupação indevida.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
, sob o fundamento de que restou comprovada a inadimplência dos réus, julgou procedente o feito, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, com o retorno ao
status quo ante
, assegurado o direito dos autores ao recebimento de alugueis pelo tempo de uso do imóvel até efetiva desocupação, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, condenando os demandados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor proveito econômico obtido com a demanda (id. 262420356).

Inconformados, os réus opuseram embargos de declaração com efeitos infringentes (id. 262420358), defendendo a existência de omissão quanto a tese de usucapião e de exceção do contrato não cumprido, ao passo que os autores também apresentaram embargos de declaração (id. 262420359), alegando a existência de omissão com relação a reintegração de posse e o cancelamento de cadastros no INCRA e na SEMA.

O condutor do feito rejeitos ambos os embargos (id. 262420361), sob o fundamento de que as partes pretendem rediscutir o julgado.

Os réus apresentaram novos embargos de declaração (id. 262420363), defendendo omissão quanto a tese de usucapião e sobre o abatimento do valor remanescente, nos termos do contrato firmado entre as partes, tendo os autores também apresentado novos embargos (id. 262420366).

Diante disso e ainda no prazo para os autores apresentarem manifestação, o douto magistrado
a quo
, sob o fundamento de que os réus comprovaram os requisitos legais da usucapião, aliado a inexistência de renúncia da prescrição do direito aquisitivo, acolheu os embargos, com efeitos infringentes, julgou improcedente os pedidos iniciais, ante o reconhecimento de usucapião, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (id. 262420367).

Irresignados, os apelantes inicialmente, suscitam preliminar de nulidade da sentença por afronta ao contraditório e à ampla defesa, sustentando que a decisão foi modificada por meio de embargos de declaração com efeitos infringentes antes do decurso do prazo legal para manifestação da parte contrária, em desacordo com o artigo 1.023, §2o, do Código de Processo Civil, sendo proferida decisão surpresa em violação aos artigos 9o e 10, ambos do Código de Processo Civil e ao artigo 5o, inciso LV, da Constituição Federal.

Ainda preliminarmente, alegam nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto aos embargos de declaração que opuseram, argumentando que não houve qualquer enfrentamento das teses neles suscitadas, notadamente a omissão da decisão anterior sobre os aspectos relativos à exceção de contrato não cumprido e à ausência de regularização fundiária da área.

Prosseguem argumentando, preliminarmente, que a decisão incorreu em
error in judicando
ao acolher embargos de declaração que não atendiam aos requisitos de admissibilidade, por ausência de dialeticidade, pois limitavam-se a repetir os fundamentos que foram rejeitados nos embargos anterior, sem impugnação específica à decisão embargada.

No mérito, defendem a reforma da sentença sob a alegação de que os apelados renunciaram tacitamente à pretensão aquisitiva por usucapião ao firmarem o compromisso de compra e venda em 31.01.2017, reconhecendo, assim, a titularidade do domínio dos autores.

Argumentam que a celebração do contrato descaracteriza o
animus domini
e torna juridicamente incompatível a posse com intenção de domínio, requisito essencial para a configuração da usucapião extraordinária, nos termos do artigo 1.238, do Código Civil.

Sustentam, ainda, que o reconhecimento da posse exercida pelos réus por mais de 15 (quinze) anos não é suficiente para afastar os efeitos do contrato celebrado, o qual demonstra de forma inequívoca a existência de relação obrigacional entre as partes, sendo inadmissível, portanto, a invocação da prescrição aquisitiva para resistir ao pedido de rescisão contratual fundado em inadimplemento. Requer a reforma da r. sentença, para julgar a ação procedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

In casu
, a controvérsia central envolve duas questões principais: uma de ordem processual e outra de ordem substancial.

A primeira diz respeito à regularidade do procedimento que resultou na sentença impugnada; a segunda se refere à possibilidade jurídica de reconhecimento da usucapião como fundamento de improcedência da ação de rescisão contratual, mesmo diante da celebração expressa do contrato de compra e venda.

Dito isso, no plano processual, verifica-se, sem margem a dúvidas, que os embargos de declaração que ensejaram a alteração do resultado do julgamento anterior (id. 172236562) foram apreciados e julgados no exato dia do termo final do prazo para apresentação de contrarrazões pelos embargados, ora apelantes, conforme certidão de id. 172910172 e movimentação que registra a prolação da sentença às 16h39min do dia 30.10.2024 (id. 262420367).

Assim, ainda que a intimação tenha sido realizada, não há como garantir que a manifestação dos embargados, ora recorrentes, foi de fato apreciada ou mesmo considerada antes do julgamento, o que afronta diretamente o §2o do artigo 1.023, do Código de Processo Civil, que impõe a oitiva da parte contrária quando os embargos puderem modificar a decisão embargada.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que “a dispensa das contrarrazões somente é admitida nos casos de rejeição dos embargos declaratórios, pois a intimação para a apresentação de resposta é condição de validade da decisão que causa prejuízo ao recorrente, nos termos do art. 1.023, §2o, do CPC/15” (AgInt nos EDcl no Ag em REsp no 2.292.044/GO/PR, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 04.12.2023).

À vista disso, tal vício, por si só, já justifica a anulação da sentença que acolheu os embargos.

Não obstante, cumpre registrar que os embargos dos réus, ora apelados, não se voltaram propriamente em face da decisão embargada de id 171859905 que rejeitou os primeiros aclaratórios, mas repetiram os mesmos argumentos já expendidos no embargos anterior, já analisados e rejeitados pelo MM. Juiz.

Ora, com o devido respeito, isto caracteriza ausência de dialeticidade, requisito mínimo de admissibilidade recursal, conforme pacificado pela jurisprudência nacional.

Com efeito, é comezinho no direito que recurso sem dialeticidade é inepto e não pode ser conhecido, quanto mais acolhido com efeito modificativo.

Assim, superada a questão formal, adentro à análise do mérito.

Na espécie, o fundamento central da sentença reformadora repousa na tese de que os réus, ora recorridos, teriam consolidado a aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, por exercerem posse ininterrupta, mansa e pacífica, com animus domini, desde 1985.

Desse modo, tal posse teria, segundo a fundamentação posta na r. decisão, gerado o domínio pleno, independentemente do contrato celebrado em 2017, o qual não teria o condão de alterar a natureza dessa posse preexistente.

Entretanto, com a devida vênia, tal fundamentação não se sustenta juridicamente.

Isso porque, a celebração de contrato de compra e venda entre as partes, com cláusulas claras que indicam a intenção de transferir a titularidade do domínio, é juridicamente incompatível com a continuidade do animus domini por parte dos promitentes compradores.

Logo, ao firmarem o contrato de 31.01.2017 (id. 262419287), os réus, ora apelados, reconheceram expressamente que o domínio pertencia aos autores, ora apelantes, e que a transferência dependeria do adimplemento das condições ajustadas, notadamente o pagamento do preço.

Dessa forma, essa conduta é, nos termos do ordenamento jurídico, uma renúncia tácita à alegação de prescrição aquisitiva anterior, pois o artigo 1.238, do Código Civil exige, para o reconhecimento da usucapião extraordinária, a posse com intenção de dono (
animus domini
), elemento este que desaparece quando o ocupante do imóvel reconhece, expressamente, por escrito, a titularidade de outrem, como se deu no caso.

Na verdade, é abundante a jurisprudência no sentido de que a celebração de compromisso de compra e venda descaracteriza o
animus domini
necessário à configuração da usucapião, pois representa o reconhecimento da propriedade alheia.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES
- IMÓVEL ALIENADO PELO ESPÓLIO E HERDEIROS - NULIDADE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE ALVARÁ JUDICIAL - NULIDADE DO CONTRATO PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA, CEDÊNCIA DE DIREITO DE POSSE E OUTRAS AVENÇAS - AUSÊNCIA DE POSSE MANSA E PACÍFICA PELO PERÍODO AQUISITIVO - AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI -
USUCAPIÃO AFASTADA - INADIMPLEMENTO - POSSE DE MÁ-FÉ
- SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

O contrato de compra e venda havido entre as partes revela obstáculo objetivo na "causae possessionis", porquanto contraindica o ânimo de dono e afasta o reconhecimento de que há posse qualificada. Vale dizer, o requerido apelante ao firmar contrato de compra e venda, como adquirente não se reconhece como proprietário, circunstância que descaracteriza o animus domini e afasta a pretensão de usucapião, máxime se também ausente a posse mansa e pacífica pelo período aquisitivo
.”
(TJMT, RAC no 0000522-54.2008.8.11.0005, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 02.10.2019 – negritei).

“USUCAPIÃO.
SENTENÇA QUE, AO JULGAR, CONJUNTAMENTE, AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE, AJUIZADA PELA PROMITENTE VENDEDORA; E AÇÃO DE USUCAPIÃO AJUIZADA PELA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA, JULGOU IMPROCEDENTE O PLEITO DECLARATÓRIO DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE DO BEM
.
HIPÓTESE, COM EFEITO, EM QUE, ESTANDO AS PARTES JUNGIDAS PELA RELAÇÃO CONTRATUAL, DESCARACTERIZA-SE O "ANIMUS DOMINI" DA ORA APELANTE.
INOCORRÊNCIA, OUTROSSIM, DE INTERVERSÃO DA NATUREZA DA POSSE, UMA VEZ QUE, PESE EMBORA O CONTRATO HAJA SIDO FIRMADO NO LONGÍNQUO ANO DE 1997, NÃO SE VISLUMBROU INÉRCIA POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA. HIPÓTESE EM QUE, EM SEDE DE AÇÃO CIVIL PÚBLICA, FORA DEFERIDA TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENDER-SE A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS. ADEMAIS, UMA VEZ AFASTADA A DETERMINAÇÃO, A CREDORA PRONTAMENTE NOTIFICOU A COMPROMISSÁRIA COMPRADORA PARA A PURGA DA MORA, QUE NÃO OCORREU. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.”
(TJSP, RAC no 1004258-30.2021.8.26.0348, 6a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Vito Guglielmi, j. 28.11.2023 – negritei e grifei).

“APELAÇÃO -
AÇÃO DE USUCAPIÃO - POSSE ADQUIRIDA ATRAVÉS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - POSSE PRECÁRIA
.

Ausente o animus domini, haja vista ter sido a posse direta adquirida a partir de contrato de promessa de compra e venda, não há falar no reconhecimento da usucapião
.”
(TJMG, RAC no 10016160005399001, 13a Câm. Cív., Rel. Des. Alberto Henrique, j. 11.05.2017 – negritei e grifei).

Além disso, a usucapião, ainda que exercida como matéria de defesa, não prescinde da demonstração de seus requisitos formais em ação própria.

Destarte, a usucapião extraordinária é uma forma originária de aquisição da propriedade, que deve ser reconhecida por sentença declaratória constitutiva, mediante procedimento específico que garanta a participação da Fazenda Pública e dos confrontantes, conforme exigem os artigos 246, §1o, e 941, ambos do Código de Processo Civil.

Nesse contexto, a mera alegação de posse longa, sem o cumprimento dessas exigências, não é suficiente para subverter a estrutura contratual validamente firmada pelas partes, mormente quando existe contrato de compra e venda da área em questão firmada entre os possuidores e os proprietários.

Como se diz no popular:
“é o fim da picada”
.

Por conseguinte, é importante observar que a própria cláusula nona do contrato de compra e venda (id. 262419287) menciona que os réus, ora recorridos, já exerciam a posse sobre o imóvel desde 1985, o que evidencia que a posse era conhecida e tolerada pelos autores, ora recorrentes.

Porém, o que qualifica a posse como aquisitiva não é o decurso do tempo, mas a sua natureza e os atos que a acompanham, de modo que uma posse de mais de 30 (trinta) anos que se transforma, por opção das partes, em uma relação obrigacional regulada por contrato escrito, perde automaticamente a qualidade de posse com
animus domini
, pois passa a ser regulada pela vontade contratual.

Nessa trilha, a sentença original que julgou procedente o feito (id. 164446411) observou adequadamente a configuração do inadimplemento contratual pelos réus, ora apelados, e determinou a resolução do contrato com base na cláusula resolutiva expressa e na ausência de pagamento do preço e, via de consequência, determinou a restituição do imóvel aos autores e o pagamento de aluguéis proporcionais à ocupação do bem.

Trata-se de decisão escorreita e perfeitamente ajustada aos fatos e ao direito.

Reafirmo, portanto, que não é juridicamente admissível, à luz da boa-fé contratual e da segurança jurídica, reconhecer a aquisição originária da propriedade por usucapião em favor de quem celebrou contrato de compra e venda confessando a titularidade do vendedor e sujeitando-se às condições pactuadas.

Ademais, quanto as alegações dos apelados, em sede de agravo internos, destaco, até para evitar eventual alegação de nulidade e recursos futuros desnecessários, que conforme fundamentação posta na decisão de id. 278179899, houve pedido de justiça gratuita formulado pelos apelantes e, subsidiariamente, parcelamento do preparo recursal, o que não restou observado no momento processual oportuno, sendo devidamente corrigido e deferida conforme fundamentação posta no
decisum
alhures.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, declaro a nulidade da r. sentença proferida no id. 174001102, a fim de restabelecer a sentença de id. 164446411, que julgou procedente o pedido inicial para decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado em 31.01.2017, determinar a restituição do imóvel aos autores e fixar a obrigação dos réus de pagar aluguéis pelo tempo de ocupação do bem, a serem apurados em liquidação de sentença, nos termos do artigo 509 do Código de Processo Civil.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO.

Por fim, diante do julgamento do mérito do recurso principal, julgo prejudicada a análise do agravo interno no 1000661-95.2022.8.11.0102.

Cuiabá, 14 de maio de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025