Tribunal: TJMT
Processo: 1061500-30.2024.8.11.0001
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-09-26
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO. DESCUMPRIMENTO DA FINALIDADE DECLARADA. RELOCAÇÃO A TERCEIROS EM PRAZO INFERIOR A 180 DIAS. APLICAÇÃO DA MULTA LEGAL. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação fundada em contrato de locação não residencial. A autora alegou que desocupou o imóvel em novembro de 2022, diante da retomada pelo locador para uso próprio com fundamento no art. 47, III, da Lei no 8.245/91, mas que este, em prazo inferior a cento e oitenta dias, recolocou o bem no mercado e celebrou nova locação, razão pela qual requereu a multa do art. 44, parágrafo único, da Lei do Inquilinato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve descumprimento da finalidade de retomada do imóvel para uso próprio, declarada no termo homologado; (ii) estabelecer se, diante da infração, é cabível a aplicação da multa legal prevista no art. 44, parágrafo único, da Lei no 8.245/91, e em qual patamar.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A prova documental demonstra que, menos de 180 dias após a desocupação, o imóvel foi colocado para nova locação e, em prazo inferior a um ano, passou a ser explorado por terceiro, em flagrante violação ao art. 47, III, combinado com o art. 44, II, da Lei no 8.245/91.
4. A cláusula contratual que apenas veda a locação para estabelecimento concorrente não afasta a incidência da sanção legal, de caráter cogente e protetivo, que independe de convenção entre as partes.
5. Questões relativas a inadimplemento do aluguel ou a supostas benfeitorias não comprovadas são estranhas à causa de pedir e não influem na análise da responsabilidade do locador.
6. Constatada a retomada insincera, a penalidade deve ser aplicada no mínimo legal de doze meses de aluguel, calculados sobre o valor de R$ 1.800,00, totalizando R$ 21.600,00, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros.
IV. DISPOSITIVO
7. Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1061500-30.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[COP MAIS BARRA CLINICA ODONTOLOGICA LTDA - CNPJ: 27.139.418/0001-30 (RECORRENTE), ISABELA LYANDRA MARQUES VIEIRA - CPF: 064.741.631-00 (ADVOGADO), IGOR JUNIOR TORATTI LEONEL MORAES - CPF: 060.157.291-20 (ADVOGADO), VILDOMAR DA SILVA PEREIRA - CPF: 535.270.891-87 (RECORRIDO), JIZREEL ALVES GUIMARAES DE JESUS - CPF: 024.556.441-11 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO. DESCUMPRIMENTO DA FINALIDADE DECLARADA. RELOCAÇÃO A TERCEIROS EM PRAZO INFERIOR A 180 DIAS. APLICAÇÃO DA MULTA LEGAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação fundada em contrato de locação não residencial. A autora alegou que desocupou o imóvel em novembro de 2022, diante da retomada pelo locador para uso próprio com fundamento no art. 47, III, da Lei no 8.245/91, mas que este, em prazo inferior a cento e oitenta dias, recolocou o bem no mercado e celebrou nova locação, razão pela qual requereu a multa do art. 44, parágrafo único, da Lei do Inquilinato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve descumprimento da finalidade de retomada do imóvel para uso próprio, declarada no termo homologado; (ii) estabelecer se, diante da infração, é cabível a aplicação da multa legal prevista no art. 44, parágrafo único, da Lei no 8.245/91, e em qual patamar.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A prova documental demonstra que, menos de 180 dias após a desocupação, o imóvel foi colocado para nova locação e, em prazo inferior a um ano, passou a ser explorado por terceiro, em flagrante violação ao art. 47, III, combinado com o art. 44, II, da Lei no 8.245/91.

4.

A cláusula contratual que apenas veda a locação para estabelecimento concorrente não afasta a incidência da sanção legal, de caráter cogente e protetivo, que independe de convenção entre as partes.

5.

Questões relativas a inadimplemento do aluguel ou a supostas benfeitorias não comprovadas são estranhas à causa de pedir e não influem na análise da responsabilidade do locador.

6.

Constatada a retomada insincera, a penalidade deve ser aplicada no mínimo legal de doze meses de aluguel, calculados sobre o valor de R$ 1.800,00, totalizando R$ 21.600,00, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros.

IV. DISPOSITIVO

7.

Recurso provido.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1061500-30.2024.8.11.0001

Classe CNJ:

460

Origem:

Núcleo de Justiça Digital dos Juizados Especiais

Recorrente(s):

COP Mais Barra Clínica Odontológica Ltda

Recorrido(s):

Vildomar da Silva Pereira

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

26 de setembro de 2025

Colendos pares;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO que intentado contra sentença que julgou IMPROCEDENTES os pedidos iniciais.

Na petição inicial, a autora sustenta que celebrou contrato de locação com o réu e que, em novembro de 2022, desocupou o imóvel após este manifestar intenção de retomá-lo para uso próprio, com fundamento no art. 47, inciso III, da Lei 8.245/91. Alegou que, não obstante tal justificativa, o locador teria passado a oferecer o bem a terceiros e efetivado nova locação em prazo inferior a cento e oitenta dias, razão pela qual requereu a condenação ao pagamento da multa prevista no parágrafo único do art. 44 da Lei do Inquilinato.

Em contestação, o réu afirmou que a rescisão do vínculo se deu por mútuo acordo, homologado judicialmente, e que jamais se obrigou a utilizar pessoalmente o imóvel. Acrescentou que, no instrumento homologado, não há qualquer cláusula condicionando a nova locação ou impondo o uso próprio, havendo apenas disposição restritiva para não locar a estabelecimento com a mesma atividade da autora, o que teria sido fielmente observado.

Pois bem. Consta dos autos que em 11/11/2022 foi homologado perante o CEJUSC de Barra do Bugres termo de acordo entre locador e locatária (COP Mais Barra Clínica Odontológica Ltda.), no qual se convencionou a desocupação do imóvel até 30/11/2022, com redução temporária do valor do aluguel e dispensa da multa contratual.

No corpo do termo consta expressa referência ao art. 47, III, da Lei no 8.245/91, como fundamento da retomada, conforme imagem abaixo destacada:

A prova documental carreada demonstra que tal finalidade não foi observada. Há fotografia anexada ao corpo da petição inicial datada de 06/02/2023, 11h15, na qual o imóvel em questão já exibia placa de “ALUGA-SE” em sua fachada. Posteriormente, em 26/09/2023, foi amplamente divulgada a inauguração da empresa Espaço Beauty Cosméticos Ltda. no mesmo endereço (Av. Castelo Branco, em frente à Caixa), fato confirmado por publicações em rede social e por fotografias recentes da fachada já adaptada à nova atividade comercial.

Assim, é incontroverso que, em prazo inferior a 180 dias da retomada, o imóvel foi recolocado ao mercado, e em menos de um ano passou a ser utilizado por terceiro, caracterizando descumprimento direto do art. 47, III, c/c art. 44, II e parágrafo único, da Lei no 8.245/91,
in verbis:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

(...)

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

(...)

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

(...)

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

(...)

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

Além disso, o argumento defensivo baseado na Cláusula 7a do acordo igualmente não procede. Essa cláusula tem caráter restritivo de não concorrência setorial, não afastando a aplicação da multa legal prevista no art. 44 da Lei de Inquilinato, que tem natureza sancionatória e independe de convenção entre as partes. Também não socorre ao recorrido a alegação de atrasos no pagamento do aluguel ou de benfeitorias não comprovadas, porquanto estranhos à causa de pedir.

Verificada a retomada insincera, impõe-se a aplicação da penalidade legal em favor da locatária.

Entretanto, diferente do que pretende a empresa autora, entendo que a multa deve ser fixada no prazo mínimo de 12 meses, considerando o último aluguel vigente, isto é, R$ 1.800,00, fixado no acordo objeto da discussão, totalizando a importância de R$ 21.600,00.

Ante o exposto
, conheço o recurso,
DOU-
LHE PROVIMENTO
e CONDENO o réu, VILDOMAR DA SILVA PEREIRA, ao pagamento da importância de R$ 21.600,00 (vinte e um mil e seiscentos reais),
corrigidas monetariamente pelo IPCA, a partir do ajuizamento dessa ação, acrescido de juros calculados conforme a taxa Selic, deduzido o IPCA, contados a partir da citação

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/09/2025