Tribunal: TJMT
Processo: 1022959-17.2023.8.11.0015
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:
APELANTE(S): SPE – ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADO(S): LOURDE LANZARINI.
EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA DE LOTE URBANO. DISTRATO A PEDIDO DO COMPRADOR. INCIDÊNCIA DO CDC. RETENÇÃO LIMITADA A 10% SOBRE O VALOR PAGO. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO PARCELADA. NÃO INCIDÊNCIA DE TAXA DE FRUIÇÃO. VALIDADE DA RETENÇÃO DE CORRETAGEM. ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores proposta por compradora de lote urbano, determinando a resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas com retenção de 10% e distribuição proporcional das custas e honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão:
(i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual;
(ii) saber se o percentual de retenção deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos;
(iii) saber se é possível a devolução dos valores pagos de forma parcelada;
(iv) saber se é válida a cobrança de taxa de fruição pelo uso do imóvel;
(v) saber se é legítima a dedução da comissão de corretagem e se deve haver modificação na base de cálculo dos honorários advocatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Reconhecida a aplicação do CDC, dado o caráter de destinatária final da compradora, com base na hipossuficiência e ausência de negociação individualizada.
4. A retenção deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, sob pena de enriquecimento ilícito e violação da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio contratual.
5. A restituição dos valores deve ser imediata, conforme Súmula 543 do STJ, sendo inadmissível o parcelamento.
6. A cobrança de taxa de fruição é indevida diante da inexistência de comprovação da posse ou uso do lote pela compradora.
7. A comissão de corretagem, expressamente prevista no contrato e destacada, pode ser integralmente deduzida, conforme Tema 938 do STJ.
8. Os honorários advocatícios devem ter como base de cálculo o proveito econômico, e não o valor total da causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade da retenção da comissão de corretagem e adequar a base de cálculo dos honorários advocatícios.
Tese de julgamento:
“1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais de aquisição de lote urbano por pessoa física, ainda que reguladas pela Lei no 13.786/2018.
2. A cláusula penal deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, vedada sua aplicação sobre o valor integral do contrato.
3. A restituição das quantias pagas deve ser imediata, sendo incabível o parcelamento.
4. A taxa de fruição somente é admissível se comprovada a ocupação do imóvel pelo comprador.
5. A comissão de corretagem pode ser retida integralmente quando prevista contratualmente e destacada.
6. A base de cálculo dos honorários advocatícios deve observar o proveito econômico obtido.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, XXXII; CC, arts. 413 e 884; CDC, arts. 2o, 3o, 39, V e 51, VI; CPC, arts. 85, §2o; L. no 13.786/2018, art. 32-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, Tema 938; TJ-SP, Apelação Cível 1067375-89.2023.8.26.0100, Rel. João Pazine Neto, j. 10/05/2024; TJ-MT, Apelação Cível 1019187-19.2022.8.11.0003, Rel. Marcos Regenold Fernandes, j. 12/08/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022959-17.2023.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), LOURDE LANZARINI - CPF: 395.186.981-04 (APELADO), EDSON BATISTA DE SOUZA - CPF: 188.049.699-20 (ADVOGADO), FRANCISCO ANTONIO BIOLCHI - CPF: 593.565.880-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

SPE
– ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

APELADO(S):

LOURDE LANZARINI
.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA DE LOTE URBANO. DISTRATO A PEDIDO DO COMPRADOR. INCIDÊNCIA DO CDC. RETENÇÃO LIMITADA A 10% SOBRE O VALOR PAGO. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO PARCELADA. NÃO INCIDÊNCIA DE TAXA DE FRUIÇÃO. VALIDADE DA RETENÇÃO DE CORRETAGEM.
ALTERAÇÃO
DA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores proposta por compradora de lote urbano, determinando a resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas com retenção de 10% e distribuição proporcional das custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão:

(i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual;

(
ii
) saber se o percentual de retenção deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos;

(
iii
) saber se é possível a devolução dos valores pagos de forma parcelada;

(
iv
) saber se é válida a cobrança de taxa de fruição pelo uso do imóvel;

(v) saber se é legítima a dedução da comissão de corretagem e se deve haver modificação na base de cálculo dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Reconhecida a aplicação do CDC, dado o caráter de destinatária final da compradora, com base na hipossuficiência e ausência de negociação individualizada.

4. A retenção deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, sob pena de enriquecimento ilícito e violação da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio contratual.

5. A restituição dos valores deve ser imediata, conforme Súmula 543 do STJ, sendo inadmissível o parcelamento.

6. A cobrança de taxa de fruição é indevida diante da inexistência de comprovação da posse ou uso do lote pela compradora.

7. A comissão de corretagem, expressamente prevista no contrato e destacada, pode ser integralmente deduzida, conforme Tema 938 do STJ.

8. Os honorários advocatícios devem ter como base de cálculo o proveito econômico, e não o valor total da causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade da retenção da comissão de corretagem e adequar a base de cálculo dos honorários advocatícios.

Tese de julgamento:

“1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais de aquisição de lote urbano por pessoa física, ainda que reguladas pela Lei no 13.786/2018.

2. A cláusula penal deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, vedada sua aplicação sobre o valor integral do contrato.

3. A restituição das quantias pagas deve ser imediata, sendo incabível o parcelamento.

4. A taxa de fruição somente é admissível se comprovada a ocupação do imóvel pelo comprador.

5. A comissão de corretagem pode ser retida integralmente quando prevista contratualmente e destacada.

6. A base de cálculo dos honorários advocatícios deve observar o proveito econômico obtido.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988,
arts
. 5o, XXXII; CC,
arts
. 413 e 884; CDC,
arts
. 2o, 3o, 39, V e 51, VI; CPC,
arts
. 85, §2o; L. no 13.786/2018, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, Tema 938; TJ-SP, Apelação Cível 1067375-89.2023.8.26.0100, Rel. João
Pazine
Neto, j. 10/05/2024; TJ-MT, Apelação Cível 1019187-19.2022.8.11.0003, Rel. Marcos
Regenold
Fernandes, j. 12/08/2025.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível tirado contra sentença proferida pelo Juízo da
4
a Vara Cível da Comarca de
Sinop
que nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes moldes:

“[...]
A resilição de compra e venda, a pedido do comprador, é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. Isso porque, a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto o requerente é destinatário final do produto oferecido pela requerida, qual seja, comercialização de lote urbano (artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor).

Ademais, em se tratando de contrato de adesão, as cláusulas são previamente estipuladas pela parte credora, o que implica em desvantagem ao consumidor, ensejando a aplicação das normas consumeristas.

Assim, a cláusula contratual que impede a resolução do contrato, é nula de pleno direito, por ferir direitos básicos do consumidor, a quem é dado o direito de obter a resolução do contrato de compra e venda de terreno, quando não tem condições para continuar adimplindo as parcelas mensais avençadas.
Com efeito, de acordo com o artigo 51, inciso VI, do CDC, são nulas, de pleno direito, as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iniquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade.

[...] Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial
, para o fim de determinar a resolução do contrato firmado entre as partes, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel.

Outrossim, condeno a parte requerida a restituir os valores pagos pela requerente, podendo reter o valor correspondente a 10% (dez por cento) das parcelas pagas, a título de cláusula penal, encargos moratórios e IPTU, nos termos da fundamentação.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa. Tal montante deverá ser suportado na proporção de 30% (trinta por cento) pela autora e 70% (setenta por cento) pela requerida. Todavia, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa em relação à autora, por ser beneficiária da justiça gratuita.
” (grifo nosso)

Em suas razões recursais os apelantes invocam os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1. Da
necessidade de
aplicação
integral do art. 32-A da Lei no
13.786/2018
.

2. Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

3.
Pleiteia que p
ercentual da retenção
deve incidir sobre o valor atualizado do contrato
.

4. Devolução dos valores
na forma parcelada.

5. Da adequação da base de cálculo dos honorários sucumbenciais.

A partes apelada apresentou suas contrarrazões (ID.
303562387
), rebatendo as alegações da apelante, e defendendo o desprovimento recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
SPE – ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO(S):
LOURDE LANZARINI.

VOTO

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero que se trata de apelação cível interposta contra sentença
proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Sinop que nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores
,
julgou
parcialmente
procedente o pedido inicial para
determinar
a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a restituição das quantias pagas, com autorização para retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago.

A parte ré/apelante sustenta, em síntese, a legalidade da retenção de 10% sobre o valor total do contrato (e não apenas sobre os valores pagos), a possibilidade de parcelamento da devolução, a validade da taxa de fruição e a não devolução de comissão de corretagem, além da impugnação à concessão de justiça gratuita à autora e à fixação dos honorários.

1. Da
incidência harmônica entre a Lei no 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor
.

A controvérsia posta
em análise
diz respeito à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na modalidade lote urbanizado, cuja rescisão decorreu de inadimplemento imputado ao promitente comprador.
O recurso interposto pela parte ré/apelante cinge-se, essencialmente, à forma e ao conteúdo dos efeitos da resolução contratual, especialmente no tocante à retenção de valores pagos, à possibilidade de parcelamento da restituição, à cobrança de taxa de fruição, à devolução de comissão de corretagem e, por fim, à forma de fixação dos honorários advocatícios.

De início, é imprescindível destacar que, embora a Lei no 13.786/2018 – popularmente conhecida como “Lei do Distrato” – estabeleça a possibilidade de retenção de percentual de até 10% sobre o valor total do contrato em caso de resolução por culpa do comprador
(art. 32-A, II)
, tal disposição não pode ser interpretada de forma isolada, devendo ser harmonizada com os princípios e regras previstas no Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90), sempre que o promitente comprador for caracterizado como destinatário final do bem, o que,
in
casu
, restou incontroverso.

No caso em exame, não há indícios de que a autora-apelada tenha adquirido o imóvel com a finalidade de integrá-lo a processo produtivo ou de explorá-lo economicamente. Ao contrário, trata-se de pessoa física, o que autoriza o reconhecimento de sua condição de destinatária final do bem, nos termos do art. 2o do CDC.

Ademais, a hipossuficiência técnica e informacional da parte autora, em relação à incorporadora ré, pode ser verificada a partir da desproporcionalidade contratual, da padronização das cláusulas e da ausência de negociação individualizada — elementos que justificam a incidência da legislação consumerista, com vistas à proteção da parte contratante mais vulnerável.

Assim, a interpretação sistemática e finalística do ordenamento jurídico conduz à conclusão de que o CDC pode e deve ser aplicado às relações contratuais regidas pela Lei no 13.786/2018, sempre que houver desequilíbrio entre as partes e caracterização de destinatário final.

Ademais, observa-se que a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) faz referência expressa ao Código de Defesa do Consumidor ao tratar do desfazimento contratual, atraindo, por conseguinte, a hermenêutica própria das relações de consumo.

Dessa forma, a interpretação sistemática e teleológica do ordenamento jurídico conduz à conclusão de que o CDC pode — e deve — ser aplicado às relações contratuais regidas pela Lei no 13.786/2018, sempre que se verificar desequilíbrio entre as partes e a caracterização do adquirente como destinatário final, ainda que este seja pessoa jurídica.

A jurisprudência consolidada do colendo Superior Tribunal de Justiça caminha no mesmo sentido. Destaco, a propósito, a Súmula 543, que pacificou o entendimento de que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Tal compreensão tem por escopo evitar o enriquecimento sem causa por parte do promitente vendedor, coibindo práticas que, embora revestidas de aparência legal, desbordam dos limites da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Portanto, reputo aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame.

2. Da
incidência do percentual de retenção ao valor atualizado do contrato
.

A insurgência da apelante se funda, na aplicação literal do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79, com nova redação dada pela Lei no. 13.786/2018, que
autoriza, nas hipóteses de distrato por iniciativa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, senão vejamos:

Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente
, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

I -
os
valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

II -
o
montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

(
g.n
)

Assim pretende a parte apelante, no entanto, fazer incidir tal percentual não sobre o valor efetivamente pago, mas sobre o valor integral do contrato, o que resultaria na retenção de aproximadamente
R$
42.828,96
(
quarenta e dois mil, oitocentos e vinte e oito reais e noventa e seis centavos
)
, valor este que corresponde a
aproximadamente

uma vez e meia
o montante efetivamente pago pela autora, de
R$
33.297,48
(
trinta e três mil
, duzentos e noventa e sete reais e noventa e seis centavos
)
.

Tal pretensão não merece guarida, pois, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, não se vislumbra fundamento que ampare a pretensão recursal, uma vez que restou evidenciada, conforme os fatos constantes dos autos, a existência de vantagem manifestamente abusiva na incidência da cláusula penal, nos moldes pactuados, nos termos do art. 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor,
in
verbis
:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

[...]

V -
exigir
do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
(
g.n
.)

Outrossim, ainda que se considerasse inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, a rescisão contratual, na forma pleiteada pela parte apelante, revela-se manifestamente desproporcional, por afrontar o princípio da proporcionalidade, consagrado no ordenamento jurídico brasileiro como vetor interpretativo das normas e dos contratos. Mostra-se, portanto, incompatível com os postulados da boa-fé objetiva, da função social do contrato e, sobretudo, com a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do Código Civil.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência hodierna:

Rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. Contrato de compra e venda de lote. Desistência do comprador. Rescisão que é
incontroversa .
Contrato firmado já sob a égide da Lei no 13.786/18.
Incidência do art. 32-A da Lei no 6 .766/79 mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da Ré
, considerada ainda a incongruência com o disposto no artigo 67-A, II, da Lei 4.591/64, introduzido igualmente pela Lei no 13.786/18. Valor pago que corresponde à quase totalidade ao quanto disposto na cláusula penal (
pág
.
146).
Rescisão que não deve gerar dívida ao comprador.
Lote que será novamente comercializado. Cláusula penal afastada, por ser
abusiva .
Ré que será indenizada pelo percentual de retenção ora determinado em 20% dos valores pagos, com a exceção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, taxa de conservação, Clube
Slim
e IPTU. Juros de mora que fluem a partir do trânsito em julgado (Enunciado 38.14 desta Câmara e Tema 1002 do STJ) e correção monetária a partir dos desembolsos. Taxa de fruição que não pode ser admitida, uma vez se tratar de lote de terreno, sem indicação de efetiva
ocupação .
Sentença reformada, atribuída a sucumbência agora como prevalente à Ré. Recurso do Autor parcialmente provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1067375-89.2023 .8.26.0100 São Paulo, Relator.: João
Pazine
Neto, Data de Julgamento: 10/05/2024, 3a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2024) (
g.n
.)

Imperioso destacar que o referido lote será reintegrado ao patrimônio da parte apelante, podendo ser novamente comercializado pelo
valor atualizado, de modo que não há que se falar em prejuízo suportado pela parte apelante.

Ademais, a literalidade da norma, quando aplicada de maneira dissociada dos fundamentos constitucionais e infraconstitucionais que compõem o ordenamento jurídico, acaba por conduzir a resultado excessivamente oneroso, e que, em última análise, aniquila o equilíbrio contratual que deve imperar nas relações privadas.

Não se trata de desprezar a força obrigatória dos contratos, mas de conferir-lhe interpretação razoável, que respeite os limites impostos pela função social do pacto e pela necessidade de preservar equilíbrio das relações.

Saliento que, quando pertinente e necessário, é admissível a revisão judicial das condições pactuadas no negócio jurídico, em observância aos princípios anteriormente mencionados, nos termos do art. 413 do Código Civil. Senão, vejamos:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente
pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Portanto, o percentual a ser retido deve incidir sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor atualizado do contrato.

Logo, mostra-se ilegítima e excessiva a retenção calculada sobre o valor global do contrato, uma vez que tal prática contraria o critério da razoabilidade e fere o princípio da vedação ao enriquecimento ilícito. A retenção, portanto, deve recair apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, como forma de compensar eventuais custos administrativos comprovadamente incorridos pela vendedora.

3.
Da possibilidade de devolução parcelada dos valores pagos pelo consumidor.

A tese recursal que sustenta a legitimidade do parcelamento da devolução das quantias pagas pelo promitente comprador não encontra respaldo jurídico e, portanto, não merece prosperar.

Com efeito, a matéria encontra-se pacificada no âmbito da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme estabelece a Súmula no 543, que dispõe:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(
g.n
.)

Desse modo, é possível extrair da orientação consolidada pelo colendo STJ que, independentemente de quem tenha dado causa à resolução do contrato, a devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, diferenciando-se apenas quanto ao quantum da restituição — se integral, nos casos de culpa do vendedor; ou parcial, quando o comprador der causa ao distrato, admitindo-se, neste último caso, a retenção de percentual razoável e proporcional às despesas comprovadamente incorridas pela vendedora.

Assim, não há qualquer justificativa fática ou jurídica apta a autorizar o parcelamento da devolução dos valores pagos, devendo, portanto, ser rejeitada a presente tese recursal.

No que tange a possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição, entendo que não merece acolhimento, eis que a retenção de valores a tal título somente é admissível mediante comprovação inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, circunstância que,
in
casu
, não restou demonstrada pela apelante, a quem incumbia o ônus da prova.

Outrossim, não foi comprovado qualquer proveito econômico obtido pelo promitente comprador decorrente da posse do terreno não edificado. Assim, não há que se falar em incidência de taxa de fruição.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.
2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
09/06/2023) (grifo nosso)

O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT) na mesma perspectiva:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por
culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante, o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022) (grifo nosso)

Desse modo, diante da ausência de demonstração inequívoca da ocupação do imóvel pelo promitente comprador, bem como da inexistência de edificação no terreno, não há valores a serem compensados a título de taxa de fruição, razão pela qual a sentença deve ser mantida.

4.
Da comissão de corretagem e sua dedutibilidade em caso de rescisão contratual
.

No caso em exame, verifica-se que o instrumento contratual celebrado entre as partes previu, de forma clara, expressa e destacada, a responsabilidade da adquirente pelo pagamento da comissão de corretagem, discriminando o valor devido em cláusula apartada e em conformidade com os ditames da boa-fé objetiva e do dever de informação.

Ressalte-se que tal prática encontra respaldo no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, no qual a Corte Cidadã fixou tese de repercussão repetitiva no sentido de que:

“(
ii
) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”
.

Colhe-se, nesse sentido, recente julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso (TJMT):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUSTIÇA GRATUITA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

Apelação Cível interposta por
Urban

Residence
Incorporadora SPE Ltda. contra sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada em face de Silmara Matos Nunes, julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato por inadimplemento da ré, autorizando a retenção de até 25% do valor pago, incluindo multa e corretagem, com devolução do valor remanescente. A sentença também determinou a compensação dos honorários sucumbenciais e concedeu, de ofício, justiça gratuita à ré. A Apelante requereu a reforma da sentença para autorizar a
retenção integral da comissão de corretagem, revogar a justiça gratuita e afastar a compensação dos honorários, atribuindo à ré a integralidade da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a retenção integral da comissão de corretagem, conforme previsão contratual e a Lei no 13.786/2018; (
ii
) verificar a legalidade da concessão de justiça gratuita sem requerimento expresso; e (
iii
) estabelecer se é cabível a compensação dos honorários sucumbenciais, à luz do art. 85, § 14, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

A Lei no 13.786/2018, aplicável ao contrato firmado em 13/11/2020, autoriza expressamente a dedução integral da comissão de corretagem em caso de rescisão contratual motivada por inadimplemento do comprador, independentemente da limitação de 25% sobre os valores pagos.

O contrato prevê de forma clara a responsabilidade da compradora pela comissão de corretagem, com o devido destaque do valor, atendendo às exigências fixadas pelo STJ no Tema 938, o que valida sua retenção integral.

A comissão de corretagem, por não integrar o preço do imóvel, não está sujeita à limitação de 25% da retenção total prevista contratualmente, conforme entendimento pacificado do STJ e da jurisprudência atual.

A concessão da justiça gratuita depende de requerimento expresso da parte interessada, nos termos do art. 99 do CPC. Sua concessão de ofício é vedada, conforme reiteradas decisões do STJ.

O art. 85, § 14, do CPC, veda a compensação de honorários advocatícios sucumbenciais entre os procuradores das partes, razão pela qual a condenação integral da parte vencida é medida que se impõe, em respeito ao princípio da causalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso provido.

Tese de julgamento:

A comissão de corretagem pode ser integralmente retida pelo incorporador em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, desde que haja previsão contratual expressa e destaque do valor.

A concessão do benefício da justiça gratuita exige requerimento expresso da parte interessada, sendo vedada sua concessão de ofício.

É inadmissível a compensação de honorários advocatícios sucumbenciais entre os procuradores das partes, conforme vedação expressa do art. 85, § 14, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 13.786/2018, art. 67-A; CPC,
arts
. 85, § 14, 86 e 99; CC,
arts
. 368 e 369; CDC,
arts
. 2o e 3o. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 2a Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ,
AgInt
no
AREsp
no
1931372/RJ, Rel. Min. Sérgio
Kukina
, 1a Turma, j. 13.11.2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
no 1628011/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1a Turma, j. 08.02.2021.

(N.U 1019187-19.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/08/2025,
Publicado
no DJE 12/08/2025)
(
g.n
.)

Dessa forma, tendo o comprador, ora apelado, dado causa ao distrato, revela-se plenamente legítima e exigível a dedução integral da comissão de corretagem do montante a ser restituído, quando a resolução contratual decorrer de sua iniciativa ou inadimplemento.

Consequentemente, a retenção integral da verba de corretagem não configura abusividade, tampouco afronta aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, porquanto se trata de despesa autônoma, previamente destacada, motivo pelo qual, deve ser acolhido o referido pleito
.

5. Da adequação da base de cálculo dos honorários sucumbenciais.

A insurgência da parte ré/apelante quanto ao critério adotado para fixação da base de cálculo dos honorários advocatícios merece acolhimento parcial. Isso por que, nos
termos do art. 85, §2o, do CPC, a fixação da verba honorária deve observar os seguintes parâmetros:

Art. 85. (...)

§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o
valor da condenação, do proveito econômico obtido ou
, não sendo possível mensurá-lo,
sobre o valor atualizado da causa
, atendidos:
(
g.n
.)

No presente caso, verifica-se que o pedido formulado pela parte autora consistia na rescisão contratual cumulada com restituição das parcelas pagas. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido,
determinando a devolução de valores pagos, com retenção de 10% a título de cláusula penal, além de encargos contratuais e eventuais tributos.

Trata-se, portanto, de condenação líquida ou liquidável, cujo proveito econômico pode ser precisamente apurado a partir dos autos, por meio de simples operação aritmética de restituição das parcelas pagas com os abatimentos legalmente autorizados.

Desse modo, nos casos em que houver condenação líquida ou liquidável, os honorários advocatícios sucumbenciais devem incidir sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa
.

Nesse sentido se manifesta a jurisprudência caseira:

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CONTRADIÇÃO NA FIXAÇÃO. ART. 85, §2o, DO CPC. ALTERAÇÃO PARA INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. EMBARGOS ACOLHIDOS.

I. CASO EM EXAME:

1. Embargos de Declaração opostos em face de acórdão que, ao reformar sentença de improcedência para julgar procedente o pedido inicial, inverteu os ônus sucumbenciais e fixou honorários advocatícios em favor do Apelante, mas sem especificar que o percentual deveria incidir sobre o valor da condenação, resultando em contradição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

2. A questão em discussão consiste em verificar se há contradição no acórdão embargado ao fixar os honorários advocatícios com base no valor da causa, em vez do valor da condenação, após julgamento de procedência da ação, conforme art. 85, §2o, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

3. O art. 85, §2o, do CPC, estabelece que os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, quando não mensuráveis, sobre o valor atualizado da causa.

4. No caso, com a procedência do pedido inicial no julgamento de apelação, a condenação tornou-se líquida, o que torna aplicável a incidência dos honorários advocatícios sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, conforme interpretação literal do dispositivo legal.

5. A contradição apontada pelo embargante é reconhecida, visto que o acórdão não especificou a base de cálculo correta, contrariando o comando previsto no art. 85, §2o, do CPC.

6. O precedente citado do Tribunal de Justiça reforça que, em casos de condenação líquida, os honorários advocatícios devem ser
calculados com base no valor da condenação, preservando a coerência com os critérios estabelecidos pelo legislador.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Embargos de Declaração acolhidos para sanar a contradição no acórdão e determinar que os honorários advocatícios sucumbenciais sejam fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

Quando a sentença for reformada para julgar procedente o pedido inicial, os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor da condenação, conforme o art. 85, §2o, do CPC
.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §2o.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, N.U. 1006084-25.2022.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 13/03/2024, DJE 15/03/2024.

(N.U 1012947-60.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/12/2024,
Publicado
no DJE 15/12/2024)
(
g.n
.)

Por tais razões, a base de cálculo dos honorários deverá ser redimensionada para incidir sobre o valor da condenação efetiva, e não sobre o valor atualizado da causa, conforme anteriormente exposto.

Conclusão

Com essas considerações, conheço e recurso e
DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
, para
os seguintes fins:

Reconhecer a possibilidade de retenção integral da verba de corretagem, conforme pactuado entre as partes.

Alterar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais para incidir sobre o valor da condenação
, mantendo-se, quanto ao mais, a sentença fustigada.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), uma vez que está condicionado ao desprovimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a
apelação, ainda que parcialmente (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023).

Preclusa a via recursal, retornem os autos ao Juízo de origem.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025