Tribunal: TJMT
Processo: 1011650-09.2021.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS ENTRE NOVEMBRO DE 2017 E JANEIRO DE 2018. POSSE EFETIVA. ENTENDIMENTO DO STJ (TEMA 886). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos à execução opostos com alegação de ilegitimidade passiva, ao argumento de que o imóvel foi vendido a terceiro e as chaves entregues em novembro de 2017, devendo a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais recair sobre o adquirente, não mais sobre a construtora. Sentença de improcedência dos embargos, reconhecendo que, no período de novembro de 2017 a janeiro de 2018, a posse efetiva ainda não havia sido transferida ao adquirente por vícios construtivos, mantendo a responsabilidade da construtora pelas despesas condominiais do período.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia consiste em definir a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período de novembro de 2017 a janeiro de 2018, se da construtora, que formalmente entregou as chaves, ou do adquirente, que, contudo, não exerceu a posse efetiva do imóvel devido a vícios construtivos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As despesas condominiais têm natureza propter rem, recaindo sobre quem detém a posse efetiva do imóvel e usufrui dos serviços condominiais.
4. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), consolidou que a responsabilidade pelas obrigações condominiais não se define exclusivamente pelo contrato de compra e venda, mas pela posse real e efetiva.
5. Comprovada a impossibilidade de uso do imóvel pelo adquirente durante o período discutido, permanece a responsabilidade da construtora pelo pagamento das cotas condominiais até a efetiva imissão na posse do novo proprietário.
6. A entrega formal das chaves, desacompanhada da posse efetiva, não transfere a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais ao adquirente, sobretudo quando evidenciados vícios construtivos impeditivos da ocupação.
IV. Dispositivo e tese
7. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
"1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre quem detém a posse efetiva do imóvel, ainda que haja entrega formal das chaves, enquanto o adquirente não puder exercer a posse por vícios construtivos, permanece a obrigação com a construtora."
"2. O mero ato formal de entrega de chaves não transfere, por si só, a responsabilidade pelas obrigações condominiais, se não configurada a posse efetiva pelo adquirente."
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 12.11.2014, DJe 19.12.2014 (Tema 886);
TJPR, 15a Câmara Cível, Apelação Cível 0008205-67.2018.8.16.0001, Rel. Des. Shiroshi Yendo, j. 13/03/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011650-09.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO), CONDOMINIO CHAPADA DOS BURITIS - CNPJ: 28.682.522/0001-30 (APELADO), CAROLINA BAZIQUETO PERES SALVADOR - CPF: 949.492.121-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS ENTRE NOVEMBRO DE 2017 E JANEIRO DE 2018. POSSE EFETIVA. ENTENDIMENTO DO STJ (TEMA 886). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Embargos à execução opostos com alegação de ilegitimidade passiva, ao argumento de que o imóvel foi vendido a terceiro e as chaves entregues em novembro de 2017, devendo a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais recair sobre o adquirente, não mais sobre a construtora. Sentença de improcedência dos embargos, reconhecendo que, no período de novembro de 2017 a janeiro de 2018, a posse efetiva ainda não havia sido transferida ao adquirente por vícios construtivos, mantendo a responsabilidade da construtora pelas despesas condominiais do período.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em definir a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período de novembro de 2017 a janeiro de 2018, se da construtora, que formalmente entregou as chaves, ou do adquirente, que, contudo, não exerceu a posse efetiva do imóvel devido a vícios construtivos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As despesas condominiais têm natureza
propter rem
, recaindo sobre quem detém a posse efetiva do imóvel e usufrui dos serviços condominiais.

4. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), consolidou que a responsabilidade pelas obrigações condominiais não se define exclusivamente pelo contrato de compra e venda, mas pela posse real e efetiva.

5. Comprovada a impossibilidade de uso do imóvel pelo adquirente durante o período discutido, permanece a responsabilidade da construtora pelo pagamento das cotas condominiais até a efetiva imissão na posse do novo proprietário.
6. A entrega formal das chaves, desacompanhada da posse efetiva, não transfere a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais ao adquirente, sobretudo quando evidenciados vícios construtivos impeditivos da ocupação.

IV. Dispositivo e tese

7. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:

"1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre quem detém a posse efetiva do imóvel, ainda que haja entrega formal das chaves, enquanto o adquirente não puder exercer a posse por vícios construtivos, permanece a obrigação com a construtora."
"2. O mero ato formal de entrega de chaves não transfere, por si só, a responsabilidade pelas obrigações condominiais, se não configurada a posse efetiva pelo adquirente."

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 12.11.2014, DJe 19.12.2014 (Tema 886);
TJPR, 15a Câmara Cível, Apelação Cível 0008205-67.2018.8.16.0001, Rel. Des. Shiroshi Yendo, j. 13/03/2019.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
, contra sentença proferida pelo Juízo da
2a Vara Cível de Várzea Grande/MT,
que julgou improcedente o pedido contido no
s
Embargos à Execução

apresentados em face do
CONDOMÍNIO CHAPADA DOS BURITIS.

Inconformada, a apelante sustenta que
não participou
da demanda movida contra o adquirente e que a
responsabilidade pelas cotas condominiais
deve ser atribuída a quem
detinha a propriedade e a posse do imóvel
, tendo em vista a entrega formal das chaves. (ID 292490373)

Contrarrazões
foram apresentadas, defendendo-se a manutenção da sentença por entender que a MRV detinha a posse fática do imóvel no período em questão, não sendo o adquirente o responsável pelas cotas condominiais cobradas. (ID. 292490379)

Custas devidamente recolhida.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Consta nos autos que
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A
opôs
Embargos à Execução
em face
CONDOMÍNIO CHAPADA DOS BURITIS,
visando a discussão da responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais relativas ao período compreendido entre
novembro de 2017 a janeiro de 2018
, relativas à
unidade 404, bloco 5,
objeto da
Ação de Execução de Título Extrajudicial
ajuizada
sob o no 1015907-14.2020.8.11.0002
.

A apelante alega, em síntese,
ilegitimidade passiva
ad causam
, sob o fundamento de que o imóvel já havia sido vendido a terceiro em julho de 2015, com entrega das chaves em 03 de novembro de 2017, razão pela qual a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais seria do adquirente, e não mais da incorporadora.

Após a instrução processual, o juízo de primeiro grau assim sentenciou o processo:

“(...) Inicialmente, cumpre anotar que a preliminar de ilegitimidade arguida pela embargante se confunde com o mérito e com ele será analisado.

A embargante afirma que não é a responsável pelas dívidas condominiais exequendas, pois a unidade habitacional que ensejou a sua cobrança foi vendida a André Luiz Gonçalves da Silva em 05/07/2015 e a entrega das chaves ao comprador ocorreu em 13/10/2017, a partir de quando se iniciou a sua obrigação de pagar as cotas condominiais.

Sustenta que não houve reparos pendentes que justificassem a não entrega e defende que a responsabilidade pelas taxas condominiais é do atual proprietário, Ivan Lucas Montenegro Carneiro.

Em que pese a relevância dos argumentos expendidos pela embargante, estes não merecem prosperar.

A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da posse efetiva da unidade, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O REsp 1.345.331/RS consolidou o entendimento de que a obrigação condominial não se define pelo contrato de compra e venda, mas sim pela posse e usufruto do imóvel.

No caso dos autos, as cotas condominiais cobradas no feito executivo se referem ao período de período de 11/2017 a 01/2018, e ficou devidamente comprovado que o adquirente do imóvel não recebeu a posse antes de fevereiro de 2018, pois o apartamento apresentava problemas estruturais que impediram sua ocupação.

Tal fato inclusive foi relatado na exordial da ação de execução e foi devidamente comprovado pela cópia da sentença proferida na ação de cobrança distribuída sob n. 1012833-83.2019.8.11.0002 em tramite no Juizado Especial do Cristo Rei, ajuizada pelo condomínio embargado em desfavor de André Luiz.

A sentença proferida naquele processo excluiu a responsabilidade do comprador/requerido pelos débitos condominiais até janeiro de 2018, reconhecendo que a MRV Engenharia ainda detinha a posse da unidade no período cobrado (Id. 32608105).

A mera notificação de disponibilização das chaves não caracteriza a transferência da posse, especialmente quando há comprovada impossibilidade de uso do imóvel pelo adquirente.

Ressalta-se que, embora a obrigação condominial seja
propter rem
, ou seja, acompanha o bem, recaindo sobre quem detém sua posse e usufrui dos serviços condominiais, o STJ já pacificou que, antes da entrega das chaves e da posse efetiva do comprador, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais permanece com a construtora.

Portanto, a MRV Engenharia era a única responsável pelos encargos até a data em que o adquirente assumiu o imóvel e continua responsável pelo pagamento das taxas condominiais vencidas antes da efetiva imissão de posse pelo adquirente, o que conforme reconhecido judicialmente ocorreu somente a partir de fevereiro de 2018.

Dessa forma, a alegação de ilegitimidade passiva e de responsabilidade do atual proprietário não se sustenta, e o condomínio exequente agiu corretamente ao promover a cobrança da dívida em face da MRV Engenharia, sendo improcedentes os embargos opostos.

Nesse passo, revogo o efeito suspensivo anteriormente concedido, determinando o imediato prosseguimento da execução.

III - Dispositivo

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os Embargos à Execução opostos por MRV Engenharia e Participações S.A., nos termos do art. 487, I, do CPC.

Consequentemente, revogo o efeito suspensivo concedido e determino o prosseguimento da execução.

Condeno a embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% sobre o valor atualizado da execução, nos termos do art. 85, §2o, do CPC. (...)” (ID. 292490371)

Contra a sentença, a Empresa Apelante apresentou recurso de apelação, alegando não ser a responsável pelo pagamento das cotas condominiais, vez que o imóvel já havia sido entregue.

Pois bem.

Como se vê, a questão central do recurso se restringe em determinar
a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais
referentes ao período de
novembro de 2017 a janeiro de 2018
, considerando que, nesse intervalo, as
chaves
já haviam sido
entregues ao adquirente do imóvel
, mas este
não teria assumido a posse efetiva
do bem em razão de alegados vícios construtivos.

As taxas condominiais
constituem obrigações
propter rem
,
ou seja, que acompanham o bem,
recaindo sobre aquele que detém a posse e o usufruto do imóvel
e, consequentemente, dos serviços prestados pelo condomínio.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais
não se define exclusivamente pelo contrato de compra e venda ou pela propriedade formal do imóvel
, mas pela
posse real e efetiva do bem e pelo usufruto dos serviços condominiais.

Nesse sentido, o
REsp. 1.345.331/RS
, julgado sob o rito dos recursos repetitivos (TEMA 886),
estabeleceu diretrizes
importantes para a resolução de casos como o presente ao firmar a seguinte tese:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Esta orientação foi reafirmada em diversos julgados posteriores, estabelecendo-se que a obrigação de pagar as despesas condominiais
recai sobre quem detém a posse efetiva do imóvel
, independentemente da existência de contrato de compra e venda ou da transmissão formal da propriedade.

No caso em análise, há dois aspectos fáticos relevantes a serem considerados: (i) a
entrega das chaves ao adquirente em 03/11/2017
, conforme comprovado pelos documentos juntados em ID. 292489437; e (ii) a
existência de vícios construtivos que teriam impedido a ocupação efetiva
do imóvel pelo adquirente durante o período de novembro de 2017 a janeiro de 2018.

Em que pese a Apelante argumente que a mera entrega das chaves seria suficiente para transferir a posse e, consequentemente, a responsabilidade pelas taxas condominiais ao adquirente, entendo que o
argumento não deve prosperar
, diante do confronto com a realidade fática demonstrada nos autos.

A sentença proferida na ação anterior (no 1012833-83.2019.8.11.0002), ajuizada pelo Condomínio contra o adquirente
André Luiz Gonçalves da Silva,
reconheceu expressamente que este
não poderia ser responsabilizado pelos débitos condominiais até janeiro de 2018
, pois
não havia efetivamente imitido na posse do imóvel em razão de vícios construtivos pendentes de reparo.

Ressalte-se que, embora tal sentença
não produza efeito de coisa julgada
contra a Empresa Apelante, por não ter ela participado daquele processo,
constitui prova documental relevante
que corrobora a tese de que o adquirente não exerceu a posse real e efetiva do imóvel durante o período em questão.

Como se vê, a existência de vícios construtivos
impediu a utilização adequada do imóvel
, razão pela qual a
responsabilidade pelas despesas condominiais permanecer com a construtora
até que os reparos necessários sejam realizados e o adquirente efetivamente exercer a posse plena.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. I – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES. REJEITADA. II – NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR E DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ENTENDIMENTO DO STJ. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. DECISÃO TRANSITADA EM JULGADO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO ADIMPLEMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR NA DEMANDA EXECUTIVA. REFORMA DA SENTENÇA. III – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO. CABIMENTO. I – Tendo as razões recursais atacado os fundamentos da r. sentença, impõe-se a rejeição da preliminar de violação ao princípio da dialeticidade.II – No recurso especial representativo de controvérsia – REsp 1345331/RS, o STJ firmou o entendimento que o promitente comprador será responsável pelo pagamento dos débitos de condomínio se preencher dois requisitos: i) ter sido imitido na posse do bem e ii) o condomínio possuir ciência inequívoca desta transação. No caso dos autos, não houve a imissão na posse do bem, afastando-se sua responsabilidade. III - Provido o recurso do apelante, impõe-se a inversão do ônus de sucumbência para que sejam arcados exclusivamente pela apelada, vencida integralmente na demanda.APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. (TJPR - 15a C.Cível - 0008205-67.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Desembargador Shiroshi Yendo - J. 13.03.2019) (TJ-PR - APL: 00082056720188160001 PR 0008205-67.2018.8.16.0001 (Acórdão), Relator.: Desembargador Shiroshi Yendo, Data de Julgamento: 13/03/2019, 15a Câmara Cível, Data de Publicação: 14/03/2019)

A argumentação de que não houve pedido formal de ajustes na vistoria realizada pelo adquirente
não afasta a sua responsabilidade
, pois o que determina a obrigação de pagar as taxas condominiais é a
posse real e efetiva
, e não os aspectos meramente formais.

Ademais, o fato de o imóvel ter sido aceito na vistoria não significa que não apresentava problemas estruturais que poderiam ter se manifestado posteriormente ou mesmo que não estivessem aparentes no momento da inspeção visual realizada pelo adquirente.

Nesse cenário, ainda que tenha havido entrega formal das chaves em novembro de 2017, a
construtora permaneceu responsável pelas taxas condominiais até janeiro de 2018
, período em que o adquirente
não pode exercer a posse efetiva do imóvel em razão de vícios construtivos
.

O caso se trata de
aplicação direta do entendimento consolidado pelo STJ
sobre a
responsabilidade pelas despesas condominiais
, que
recai sobre quem efetivamente detém a posse e o usufruto do imóvel
, independentemente de aspectos formais de transferência da propriedade ou entrega das chaves.

Ante ao exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.,
para manter intacta a sentença prolatada.

Desprovido o recurso do apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 18% (dezoito por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2025