Tribunal: TJMT
Processo: 1000503-70.2024.8.11.0037
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CESSÃO LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO PRÉVIO E ESCRITO DO LOCADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA PARCIAL NÃO CONFIGURADA. ALUGUEL EM ATRASO. ACORDO VERBAL PARA PAGAMENTO PARCELADO SEM INCIDÊNCIA DE MULTA E JUROS. NÃO COMPROVAÇÃO. MULTA MORATÓRIA SOBRE ENCARGOS LOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS. NATUREZA JURÍDICA DISTINTA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta em embargos à execução fundados em contrato de locação comercial (alugueis de 06/2020 e 03/2021, multa do CREA e honorários contratuais). Sentença que apenas afastou a multa moratória sobre encargos locatícios, mantendo a legitimidade da devedora, os encargos moratórios sobre o aluguel e a cumulação de honorários contratuais com sucumbenciais.
II. Questão em discussão
2. (i) Se houve cessão da locação com anuência do locador a justificar ilegitimidade passiva quanto a março/2021; (ii) se existiu acordo eficaz para parcelar o aluguel de junho/2020 sem multa e juros; (iii) se é possível aplicar multa moratória sobre a multa do CREA; (iv) se é lícita a cumulação de honorários contratuais com sucumbenciais.
III. Razões de decidir
3. Cessão da locação exige consentimento prévio e escrito do locador; conversas/áudios com imobiliária não suprem a forma legal nem infirmam cláusula contratual que veda cessão, subsistindo a responsabilidade da locatária.
4. Alegado acordo verbal para afastar multa e juros carece de prova inequívoca e não prevalece contra estipulação expressa do contrato (cláusula de mora), remanescendo correção e juros nos termos pactuados.
5. Inviável a incidência de multa moratória sobre encargo locatício (multa do CREA), como corretamente reconhecido na origem, limitando-se a multa ao aluguel em atraso.
6. É admissível a cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais, por possuírem naturezas diversas; validada a cláusula contratual específica.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. Na locação comercial, a cessão da posição contratual sem consentimento prévio e escrito do locador não exonera o locatário original. 2. Afastamento de multa/juros por acordo exige prova robusta e específica, não bastando tratativas informais. 3. Multa moratória não incide sobre encargos locatícios diversos do aluguel. 4. É lícita a cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais, por naturezas jurídicas distintas.”
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, art. 13; CC, arts. 389, 395, 397 e 404; CPC, arts. 85, §11, 86 e 487, I; Lei 8.906/1994, art. 23.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.644.890/PR, 3a Turma, DJe 26/08/2020; STJ, REsp 1.910.582/PR; TJMT, N.U 1007179-56.2023.8.11.0041, 2a Câm. Dir. Priv., j. 25/03/2024; TJMT, AC 1029953-37.2022.8.11.0002, 2a Câm. Dir. Priv., j. 06/09/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000503-70.2024.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[TIO SAM COMERCIO PRODUTOS ALIMENTICIOS LTDA - CNPJ: 29.391.706/0001-03 (APELANTE), GISELE FERNANDES AQUINO - CPF: 043.726.501-32 (ADVOGADO), CEZAR AUGUSTO BIANCHI - CPF: 594.382.319-00 (APELADO), FLAVIO BUSS - CPF: 326.060.012-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CESSÃO LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO PRÉVIO E ESCRITO DO LOCADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA PARCIAL NÃO CONFIGURADA. ALUGUEL EM ATRASO. ACORDO VERBAL PARA PAGAMENTO PARCELADO SEM INCIDÊNCIA DE MULTA E JUROS. NÃO COMPROVAÇÃO. MULTA MORATÓRIA SOBRE ENCARGOS LOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS. NATUREZA JURÍDICA DISTINTA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta em embargos à execução fundados em contrato de locação comercial (alugueis de 06/2020 e 03/2021, multa do CREA e honorários contratuais). Sentença que apenas afastou a multa moratória sobre encargos locatícios, mantendo a legitimidade da devedora, os encargos moratórios sobre o aluguel e a cumulação de honorários contratuais com sucumbenciais.

II. Questão em discussão

2. (i) Se houve cessão da locação com anuência do locador a justificar ilegitimidade passiva quanto a março/2021; (ii) se existiu acordo eficaz para parcelar o aluguel de junho/2020 sem multa e juros; (iii) se é possível aplicar multa moratória sobre a multa do CREA; (iv) se é lícita a cumulação de honorários contratuais com sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3. Cessão da locação exige consentimento prévio e escrito do locador; conversas/áudios com imobiliária não suprem a forma legal nem infirmam cláusula contratual que veda cessão, subsistindo a responsabilidade da locatária.

4. Alegado acordo verbal para afastar multa e juros carece de prova inequívoca e não prevalece contra estipulação expressa do contrato (cláusula de mora), remanescendo correção e juros nos termos pactuados.

5. Inviável a incidência de multa moratória sobre encargo locatício (multa do CREA), como corretamente reconhecido na origem, limitando-se a multa ao aluguel em atraso.

6. É admissível a cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais, por possuírem naturezas diversas; validada a cláusula contratual específica.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. Na locação comercial, a cessão da posição contratual sem consentimento prévio e escrito do locador não exonera o locatário original. 2. Afastamento de multa/juros por acordo exige prova robusta e específica, não bastando tratativas informais. 3. Multa moratória não incide sobre encargos locatícios diversos do aluguel. 4. É lícita a cumulação de honorários contratuais com honorários sucumbenciais, por naturezas jurídicas distintas.”

Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, art. 13; CC, arts. 389, 395, 397 e 404; CPC, arts. 85, §11, 86 e 487, I; Lei 8.906/1994, art. 23.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.644.890/PR, 3a Turma, DJe 26/08/2020; STJ, REsp 1.910.582/PR; TJMT, N.U 1007179-56.2023.8.11.0041, 2a Câm. Dir. Priv., j. 25/03/2024; TJMT, AC 1029953-37.2022.8.11.0002, 2a Câm. Dir. Priv., j. 06/09/2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
TIO SAM PASTA E BURGER LTDA
contra sentença proferida em ID 293933865 pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, nos autos dos Embargos à Execução opostos em face de
CEZAR AUGUSTO BIANCHI
., cujo dispositivo transcrevo abaixo:

“
Ante o exposto,
JULGO
PROCEDENTE EM PARTE

os Embargos à Execução
, com resolução do mérito,
nos termos do artigo
487
, I, do Código de Processo Civil
para
DETERMINAR:

1.
Que
sejam excluídos do débito indicado pelo
embargado
os valores cobrados a título de multa moratória de
1
0% sobre os encargos de locação, retificando-se a planilha de débito, ficando ressaltado que, sobre o valor dos alugueis deverá incidir multa moratória de
1
0%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária, ambos desde o vencimento de cada parcela.

2.

sobre os encargos locatícios deverá incidir juros de mora e correção monetária, desde o vencimento de cada parcela.

Tendo em vista que a parte embargante decaiu da maior parte do pedido, condeno as partes à sucumbência recíproca, na proporção de 30% (trinta por cento) para a embargada e 70% (setenta por cento) para a embargante, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil,

observado o disposto no artigo 98, §3°, do mesmo código.

Com o trânsito em julgado, traslade-se cópia desta sentença aos autos de no 1000830-49.2023.8.11.0037.” (Sic – original com destaques)

A sentença rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva parcial, por entender que não houve comprovação da anuência do locador quanto à cessão do contrato de locação, bem como manteve a possibilidade de cobrança dos honorários advocatícios contratuais cumulados com os honorários sucumbenciais.

Em suas razões recursais de ID 293933873, a apelante reitera os argumentos expostos nos embargos à execução, sustentando, em síntese:

- A ocorrência da cessão locatícia com anuência expressa do apelado, configurando a cessão locatícia de fato e exonerando a apelante das obrigações posteriores;

- A validade do acordo celebrado entre as partes quanto ao pagamento parcelado do aluguel de junho/2020, afastando a incidência de multa e juros;

- A impossibilidade de cobrança da multa moratória contratual sobre o valor pago a título de multa do CREA; e,

- A vedação à cumulação de honorários advocatícios contratuais com os honorários sucumbenciais.

Requer, ao final, a reforma integral da sentença para reconhecer a ocorrência da cessão locatícia com anuência do apelado, declarando a ilegitimidade passiva da apelante em relação aos débitos locatícios vencidos após a transferência da posse do imóvel, bem como o reconhecimento da validade do acordo celebrado entre as partes quanto ao pagamento parcelado do aluguel de junho/2020, afastando a incidência de multa e juros, e o afastamento da cumulação de honorários advocatícios contratuais com os honorários sucumbenciais.

Em contrarrazões de ID 293933875, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso, sustentando a inexistência de concordância com a cessão do contrato de locação, a inexistência de cumprimento de acordo para pagamento parcelado dos aluguéis devidos e a regular incidência de multa contratual sobre inadimplemento, bem como a inexistência de bis in idem em relação aos honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais.

É o relatório do essencial.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Na origem, o embargado, ora apelado, ajuizou Execução de Título Extrajudicial no. 1000830-49.2023.8.11.0037 em desfavor da embargante, ora apelante, fundada em contrato de locação comercial firmado entre as partes (ID 293931925), com vigência de 18/01/2019 a 18/01/2022, visando o recebimento de valores referentes a dois aluguéis em atraso (junho/2020 e março/2021), multa aplicada pelo CREA/MT, além de encargos financeiros contratuais, multa pelo descumprimento contratual e honorários advocatícios contratuais, totalizando o montante de R$ 19.431,06 (dezenove mil, quatrocentos e trinta e um reais e seis centavos).

Em sede de embargos à execução (ID 293931916), a embargante suscitou, em síntese:

a) ilegitimidade passiva parcial, sob o argumento de que, em 25/02/2021, vendeu seu ponto comercial a terceiro (Sr. João Paulo Crisóstomo da Silva) e houve cessão do contrato de locação com anuência do embargado e da imobiliária responsável pelo imóvel, eximindo-se da responsabilidade pelo aluguel vencido em março/2021;

b) existência de acordo para pagamento parcelado e sem acréscimos do aluguel de junho/2020, devendo ser reconhecido o abatimento dos valores já pagos e a exclusão de multa e juros;

c) impossibilidade de cobrança da multa moratória contratual sobre o valor pago a título de multa do CREA; e,

d) vedação à cumulação de honorários advocatícios contratuais e honorários sucumbenciais, sob pena de
bis in idem
.

Os embargos foram recebidos sem efeito suspensivo, conforme decisão de ID 293933851.

Em impugnação aos embargos (ID 293933858), o embargado argumentou que a embargante possui responsabilidade conforme contrato de locação firmado entre as partes, com vigência de 18/01/2019 a 18/01/2022, razão pela qual pugnou pela improcedência do pedido inicial.

Após manifestação da embargante (ID 293933860) e especificação de provas, sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução, com a seguinte fundamentação (ID 293933865):

“(...).

Inicialmente, deve ser consignado que no caso em tela o litígio versa sobre matéria exclusivamente de direito, possibilitando o julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, pois não há necessidade de produção e provas, razão pela qual, em observância aos princípios da celeridade processual e da razoável duração do processo, passo a julgar antecipadamente a lide.

O processo está em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas ou a serem reconhecidas de ofício. Todos os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do processo se fazem presentes, assim como as condições da ação, estando o feito apto a receber um julgamento com resolução de mérito.

Consoante se infere dos autos, a parte embargante alega que não possui responsabilidade quanto ao pagamento dos aluguéis referente aos meses de junho de 2020 e março de 2021, em razão da realização de cessão do contrato de locação com anuência da parte embargada.

Em contrapartida a parte embargada alega que não há falar em cessão de contrato de locação, uma vez que não foi realizado sequer contrato devidamente assinado pelas partes, razão pela qual alega que a responsabilidade do pagamento seria do embargante.

Em relação à alegação de
ilegitimidade passiva parcial, decorrente de cessão do contrato de locação
, entendo que não deve ser acolhida, pois, embora a parte embargante sustente que houve a cessão do contrato de locação, não apresentou nos autos qualquer documento formal do locador que comprove a sua anuência quanto a tal cessão.

Oportuno registrar que a relação locatícia possui natureza pessoal, originária da celebração de negócio jurídico que estabelece obrigações a ambas as partes. A efetiva ocupação é irrelevante à configuração da locação, sendo comum, inclusive, a celebração do negócio para sublocação.

Assim, sendo os embargantes aqueles que se obrigaram ao pagamento das prestações como locatários, e inexistindo qualquer comprovação de cessão de sua posição jurídica contratual com o consentimento prévio e por escrito do locador, permanecem responsáveis pelo adimplemento das obrigações.

Cabe ressaltar que o artigo 13 da Lei n° 8.245/91 dispõe que:

Artigo 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Assim, transferida à locação, sem a anuência expressa do locador, permanecem o locatário e os fiadores que assinaram o contrato responsáveis pela obrigação de pagar os aluguéis e demais encargos da locação.

Nesse sentido:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA - DEFESA VOLTADA À CESSÃO DO CONTRATO A TERCEIROS - AUSÊNCIA DE PROVA ESCRITA DA ANUÊNCIA DO LOCADOR - EXEGESE DO ART. 13 DA LEI No 8.245/91 - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO QUE SUBSISTE - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. I) A efetiva ocupação do imóvel é irrelevante para fins de responsabilidade pelos locativos em aberto, prevalecendo os termos ajustados formalmente entre as partes; II) O contrato de locação foi realizado de forma escrita e, desta forma, deveria ser feita sua rescisão ou ao menos manifestada a concordância expressa do locador com a cessão da locação/venda do ponto comercial, nos termos do art. 13 da Lei no 8.245/91. Não há que se falar em prova da aceitação do locador por meio de ciência tácita, visto não ser esta a via válida para se reconhecer tal situação; III) Não comprovando o cumprimento de suas obrigações locatícias, em especial o pagamento dos alugueres, de rigor a procedência da ação.(TJ-SP - Apelação Cível: 1134158-97.2022.8.26.0100 São Paulo, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 20/03/2024, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/03/2024)

Além disso, dispõe a cláusula 18a do contrato de locação:

‘’Cláusula 18a. É vedada ao
LOCATÁRIO
a cessão ou sublocação do presente contrato’’.

Portanto, resta demonstrado que tanto a legislação aplicável quanto o contrato celebrado entre as partes dispõem, de forma expressa, sobre a necessidade de anuência prévia e escrita do locador quanto à transferência, cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel pelos inquilinos.

Com relação
aos

valores efetivamente devidos pelo aluguel do mês de junho de 2020,
a parte alega que realizou pagamentos visando à quitação dessa parcela, pleiteando, assim, o devido abatimento.

Contudo, constato que a parte embargada juntou aos autos planilha de débito atualizada informando que os valores pagos pela parte embargante na tentativa de quitação da parcela foram devidamente abatidos, conforme id n° 162020898.

Ainda, a parte embargante informa quanto
impossibilidade de cobrança de multa contratual sobre a multa do CREA,
visto que a possibilidade de incidência da multa moratória constante no contrato é taxativa, podendo ser cobrada tão somente em caso de atraso no pagamento dos aluguéis e não no pagamento de custas externas, como a multa do CREA.

No que diz respeito à incidência indevida de multa moratória de 10% sobre os encargos locatícios, entendo que assiste razão ao embargante, uma vez que a cláusula 7a do contrato dispõe que:

‘’Clausula 7a. Em caso de atraso no pagamento dos aluguéis, restará em mora o
LOCATÁRIO
, independente de notificação, ficando responsabilizado por todos os pagamentos decorrentes de seu inadimplemento, conforme discriminação, infra:

(a)
Correção ‘’pro rata die’’ da parcela vencida, pelo índice do IGP-M;

(b)
Juros de mora de 12% (doze por cento) ao ano, contados dia a dia;

(c) Multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela vencida acrescida dos encargos acima’’.

Desse modo, constato que a clausula 7a do contrato (id n° 108923644), estabelece que a multa moratória de 10% incide somente sobre o aluguel em atraso e não sobre os demais encargos de locação, previstos nas cláusulas 24a e 25a.

Sobre os referidos encargos locatícios deverão incidir, tão somente, juros de mora e correção monetária, uma vez que tais encargos decorrem de Lei, devendo ser ressaltado que a correção monetária constitui mera recomposição da perda do poder aquisitivo da moeda e os juros de mora visam à compensação patrimonial, pelo atraso no cumprimento da obrigação (artigo
397
do
Código Civil
).

Além disso, verifico que a parte embargante alega quanto
ao descabimento da cobrança de honorários contratuais pré-fixados cumulado com honorários de sucumbência
, argumentando que tal prática resulta em duplicidade de cobrança.

Quanto a possibilidade de inclusão dos honorários contratuais, pactuados entre as partes no título executado, no valor da dívida exequenda, os artigos 389, 395 e 404 do Código Civil autorizam a cobrança de honorários de advogados a título de perdas e danos quando do inadimplemento da obrigação contratual assumida.

Importante consignar que os honorários previstos nos referidos artigos possuem natureza contratual, diferindo dos honorários sucumbenciais, conforme enunciado 426 da V Jornada de Direito Civil que dispõe:

“Os honorários advocatícios previstos no art. 389 do Código Civil não se confundem com as verbas de sucumbência, que, por força do art. 23 da Lei n. 8.906/1994, pertencem ao advogado.”

Neste sentido, ensina Flavio Tartuce que:

“Ainda no que concerne aos honorários advocatícios, surgem dúvidas quanto à previsão do art. 389 do CC, sem prejuízo de outros dispositivos do Código que fazem menção a eles (cite-se, por exemplo, o art. 404 do CC). O principal questionamento é o seguinte: esses honorários são os sucumbenciais, previstos no CPC; ou são os contratuais, geralmente cobrados pelos advogados para ingresso da ação? Entendemos que tais honorários são os contratuais, pois não é à toa a previsão que consta do Código Civil, não se confundindo com os honorários de sucumbência, tratados pelo Código de Processo Civil (Tartuce, Flávio Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016)”.

Destarte, é possível a cobrança de honorários contratuais pelo credor, sendo necessário, entretanto, a existência de previsão contratual da inclusão de honorários convencionais na execução de título extrajudicial, requisito que se mostra presente no caso em apreço, vez que o contrato de locação pactuado entre as partes (id n°108923644), em sua cláusula 31a, prevê expressamente a responsabilização do devedor pelo pagamento de honorários no importe de 20% do valor total cobrado em juízo.

Sendo assim, a procedência em parte da ação é medida que se impõe.

(...).” (Sic – original com destaques)

Feita a necessária retrospectiva dos principais atos processuais, a fim de contextualizar o julgamento da presente demanda, a
controvérsia recursal
gravita em torno de quatro pontos fundamentais:

1)
A ocorrência ou não de cessão do contrato de locação com anuência do locador, a ensejar a ilegitimidade passiva parcial da apelante quanto ao aluguel de março/2021;

2)
a existência ou não de acordo para pagamento parcelado do aluguel de junho/2020 sem incidência de multa e juros;

3)
a possibilidade ou não de incidência de multa moratória sobre o valor da multa do CREA; e,

4)
a possibilidade ou não de cumulação de honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais.

Iniciarei a análise pela questão da alegada cessão do contrato de locação e consequente ilegitimidade passiva parcial da apelante.

A cessão da locação consiste na transferência, pelo locatário, de sua posição contratual a terceiro, que passa a ocupar seu lugar na relação locatícia, assumindo todos os direitos e obrigações decorrentes do contrato original.

Portanto, trata-se de negócio jurídico trilateral, que demanda a participação do locador, do locatário cedente e do cessionário, sendo imprescindível o consentimento do primeiro para sua validade e eficácia.

No caso em apreço, a apelante sustenta que houve cessão do contrato de locação em fevereiro/2021, com anuência expressa do apelado, manifestada por intermédio da imobiliária que administrava o imóvel.

Para comprovar suas alegações, a apelante trouxe aos autos “prints” de conversas de WhatsApp (ID 293931927) e áudios trocados com a Sra. Gisele Cristina, representante da imobiliária (ID 293931928 ao ID 293931940).

Da análise acurada dos elementos probatórios carreados aos autos, verifica-se que, de fato, houve comunicação entre a apelante e a representante da imobiliária acerca da venda do ponto comercial e da possibilidade de cessão do contrato de locação, contudo, salvo melhor juízo, tais elementos não são suficientes para comprovar,
de forma inequívoca
, a anuência expressa do locador à cessão pretendida.

Com efeito, embora os áudios e mensagens demonstrem que houve tratativas para uma possível cessão do contrato de locação, não há prova cabal de que o apelado tenha efetivamente consentido com a transferência da posição contratual da apelante para o Sr. João Paulo Crisóstomo da Silva.

Ademais, ainda que se admitisse a existência de anuência verbal do locador, esta não seria suficiente para perfectibilizar a cessão do contrato de locação, considerando a exigência legal de consentimento prévio e escrito.

Isso porque, o contrato de locação firmado entre as partes contém cláusula expressa vedando a cessão ou sublocação do imóvel, conforme se depreende da cláusula 18, que dispõe (ID 293931925):

Conforme se vê, tal disposição contratual reforça a necessidade de consentimento formal e expresso do locador para a validade da cessão pretendida.

Nesse contexto, considerando a ausência de prova inequívoca da anuência expressa e escrita do locador à cessão do contrato de locação, bem como a existência de cláusula contratual vedando expressamente tal prática, forçoso reconhecer a legitimidade passiva da apelante quanto ao aluguel de março/2021.

Não se desconhece a possibilidade de reconhecimento da cessão da locação mesmo na ausência de consentimento formal e escrito do locador, quando demonstrada a ciência inequívoca e a aceitação tácita da transferência da posição contratual, no entanto, tal excepcionalidade demanda prova robusta e inconteste da ciência e aceitação do locador, o que não se verifica no caso em tela.

Como já dito acima, os áudios e mensagens trocados entre a apelante e a representante da imobiliária, embora indiquem a existência de tratativas para uma possível cessão do contrato de locação, não são suficientes para comprovar a efetiva anuência do locador, mormente considerando que não há qualquer manifestação direta do apelado nesse sentido.

Ademais, a mera tolerância do locador quanto à ocupação do imóvel por terceiro não configura, per se, anuência à cessão do contrato de locação, sendo necessária manifestação inequívoca nesse sentido.

Assim, à míngua de prova robusta da anuência expressa do locador à cessão do contrato de locação, impõe-se a manutenção da legitimidade passiva da apelante quanto ao aluguel de março/2021, consequentemente, a sentença não merece reparos.

Passo, agora, à análise da questão relativa à existência ou não de acordo para pagamento parcelado do aluguel de junho/2020 sem incidência de multa e juros.

A apelante sustenta que houve acordo verbal entre as partes para o pagamento parcelado do aluguel de junho/2020, sem incidência de multa e juros, em razão da grave crise econômica causada pela pandemia da COVID-19.

Da análise dos elementos probatórios carreados aos autos (conversas de WhatsApp com a representante da imobiliária – ID 293931927), verifica-se que, de fato, houve tratativas entre a apelante e a representante da imobiliária acerca do pagamento parcelado do aluguel de junho/2020.

Contudo, salvo melhor juízo, tais elementos não são suficientes para comprovar, de forma inequívoca, a existência de acordo para afastamento da incidência de multa e juros sobre o valor devido.

Com efeito, embora as mensagens de WhatsApp demonstrem que houve discussão sobre o pagamento parcelado do aluguel, não há prova cabal de que o apelado tenha efetivamente concordado com o afastamento da incidência de multa e juros sobre o valor devido.

Ademais, ainda que se admitisse a existência de acordo verbal nesse sentido, este não seria suficiente para afastar as disposições contratuais expressas acerca da incidência de multa e juros em caso de inadimplemento.

Impende consignar, outrossim, que o contrato de locação firmado entre as partes contém cláusula expressa prevendo a incidência de multa e juros em caso de atraso no pagamento dos aluguéis, conforme se depreende da cláusula 7a, que dispõe:

Nesse diapasão, considerando a ausência de prova inequívoca da existência de acordo para afastamento da incidência de multa e juros sobre o aluguel de junho/2020, bem como a existência de cláusula contratual prevendo expressamente tal incidência, forçoso reconhecer a legitimidade da cobrança dos encargos moratórios sobre o valor devido.

Não se desconhece a possibilidade de reconhecimento de acordo verbal para modificação das condições contratuais, quando demonstrada de forma inequívoca a existência de consenso entre as partes, todavia, tal excepcionalidade demanda prova robusta e inconteste do acordo, o que não se verifica no caso em tela.

Dessa forma, à míngua de prova robusta da existência de acordo para afastamento da incidência de multa e juros sobre o aluguel de junho/2020, impõe-se a manutenção da cobrança dos encargos moratórios sobre o valor devido, nos termos previstos no contrato de locação e conforme fixado na sentença.

No que tange à questão da incidência de multa moratória sobre o valor da multa do CREA, a sentença recorrida já reconheceu a impossibilidade de tal cobrança, determinando a exclusão do débito indicado pelo embargado dos valores cobrados a título de multa moratória de 10% sobre os encargos de locação, retificando-se a planilha de débito.

Nesse ponto, portanto, não há interesse recursal da apelante, uma vez que a sentença já lhe foi favorável.

Por fim, passo à análise da questão relativa à possibilidade ou não de cumulação de honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais.

Os honorários advocatícios contratuais, como o próprio nome sugere, decorrem de estipulação contratual entre as partes, constituindo cláusula penal destinada a ressarcir o credor pelas despesas que eventualmente venha a ter com a contratação de advogado para cobrança do débito. Trata-se, portanto, de verba de natureza civil, que integra as perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual.

Os honorários sucumbenciais, por sua vez, decorrem da aplicação do princípio da sucumbência, segundo o qual a parte vencida deve arcar com os ônus da derrota processual, incluindo o pagamento dos honorários do advogado da parte vencedora. Trata-se, portanto, de verba de natureza processual, fixada pelo juiz em razão do resultado do processo.

Logo, embora ambas as verbas se destinem, em última análise, a remunerar o trabalho do advogado, possuem natureza jurídica distinta e fundamentos diversos, o que permiti sua cumulação (STJ - REsp: 1644890 PR 2016/0330353-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2020).

Nesse mesmo sentido, é o entendimento desta e. Câmara em casos análogos:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO DE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS – CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS COMERCIAIS – CUMULAÇÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA LIVREMENTE PACTUADA – NATUREZAS JURÍDICAS DISTINTAS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Em contrato de locação para fins comerciais, é possível a cumulação de honorários contratuais e sucumbenciais, pois possuem naturezas jurídicas distintas, não caracterizando bis in idem.

(N.U 1007179-56.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/03/2024, Publicado no DJE 25/03/2024). (Grifei)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER) – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO HÁBIL PELA AUSÊNCIA DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS – IRRELEVÂNCIA – INÉPCIA DA INICIAL POR AUSÊNCIA DE PLANILHA DE EVOLUÇÃO DO DÉBITO – INOCORRÊNCIA – ABUSIVIDADE DOS CÁLCULOS DA EXEQUENTE A SER DEMONSTRADA PELA EMBARGANTE (ART. 917, §§ 3o E 4o, DO CPC/15 - OBRIGAÇÃO LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL – ART. 786, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC/15 – COBRANÇA DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS DE 20% - POSSIBILIDADE – ART. 54 DA LEI N . 8.245/91 – INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEN COM HONORÁRIOS JUDICIAIS – RECURSO DESPROVIDO.

(...).

Segundo a jurisprudência do STJ, tendo em vista que os honorários advocatícios contratuais não se confundem com os honorários sucumbenciais e que o contrato de locação de espaço em shopping center representa verdadeiro contrato empresarial celebrado entre agentes econômicos que se presumem ativos e probos, e inexistindo, na hipótese dos autos, elementos que justifiquem intervenção judiciária no negócio, deve ser considerada válida e eficaz a cláusula em que convencionados honorários contratuais previamente estipulados, sem que haja violação ao princípio non bis in idem (REsp n . 1.910.582/PR).-

(TJ-MT - AC: 10299533720228110002, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 06/09/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2023). (Grifei)

No caso em apreço, o contrato de locação firmado entre as partes contém cláusula expressa prevendo a responsabilidade do devedor pelo pagamento de honorários advocatícios contratuais, conforme se depreende da cláusula 31, que dispõe:

A própria cláusula contratual, portanto, prevê expressamente a possibilidade de cumulação dos honorários contratuais com os honorários sucumbenciais, ao estabelecer que o pagamento dos primeiros se dará "
sem o prejuízo da condenação ao pagamento de honorários de sucumbência
".

Nesse contexto, considerando a expressa previsão contratual acerca da possibilidade de cumulação dos honorários contratuais com os honorários sucumbenciais, bem como a natureza jurídica distinta de ambas as verbas, forçoso reconhecer a legitimidade de tal cumulação.

Importante registrar que esta Relatora, não desconhece a existência de entendimentos doutrinários e jurisprudenciais no sentido da impossibilidade de cumulação de honorários contratuais e sucumbenciais, sob o fundamento de que tal prática configuraria
bis in idem
. Contudo, entendo que tal entendimento não se mostra consentâneo com a natureza jurídica distinta de ambas as verbas, bem como com a autonomia da vontade que rege as relações contratuais.

Assim sendo, considerando a expressa previsão contratual acerca da possibilidade de cumulação dos honorários contratuais com os honorários sucumbenciais, bem como a natureza jurídica distinta de ambas as verbas, impõe-se a manutenção da sentença recorrida nesse ponto.

Ante o exposto,
conheço
do recurso de apelação, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em observância ao §11, do artigo 85 do CPC,
majoro
os honorários advocatícios, readequando-os em 20% (vinte por cento) para o embargado/apelado e 80% (oitenta por cento) para a embargante/apelante, devendo ser observada a gratuidade da justiça concedida à apelante (artigo 98, §3o, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025