Tribunal: TJMT
Processo: 1008812-78.2018.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA E DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO PELO PAGAMENTO DO IPTU E FATURAS DE ÁGUA. CLÁUSULAS EXPRESSAS A ESSE RESPEITO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente a Ação de Cobrança cumulada com Despejo por falta de pagamento, ajuizada pela locadora, ora apelada, em face do locatário, ora apelante, visando ao recebimento do montante de R$40.404,71 referente a aluguéis e encargos inadimplidos desde novembro de 2017, bem como à rescisão contratual e despejo do imóvel não residencial locado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se a pretensão da autora encontra-se fulminada pela prescrição trienal, estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento das provas testemunhal e pericial e determinar se é devida indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário, à luz da cláusula contratual de renúncia expressa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A prescrição trienal prevista no art. 206, § 3o, I, do Código Civil não se configura, pois entre a data da propositura da Ação (5-4-2018) e a primeira manifestação válida do réu (29-9-2020) não transcorreu o prazo legal, sendo irrelevante eventual nulidade da citação anterior por fato não imputável à autora, conforme a Súmula n. 106 do STJ.
A preclusão impede o reexame da questão da prescrição, já decidida em despacho saneador sem a interposição de Agravo de Instrumento pelo apelante, nos termos do art. 1.009, §1o, do CPC.
Também está preclusa a alegação de cerceamento de defesa, pois a decisão que indeferiu a produção de provas, por considerá-las desnecessárias diante do conjunto probatório, não foi objeto de Recurso oportuno.
O contrato de locação contém cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, cuja validade é reconhecida pelo art. 35 da Lei n. 8.245/91 e pela Súmula n. 335 do STJ.
As alegações do apelante sobre benfeitorias necessárias e urgentes não afastam a cláusula contratual válida, notadamente pela ausência de autorização da locadora e pela fragilidade das provas apresentadas, compostas por documentos unilaterais e em nome de terceiros.
O inadimplemento do contrato é incontroverso, inclusive reconhecido pelo próprio apelante, sendo legítima a cobrança dos valores adiantados pela locadora a título de IPTU e contas de água, cuja responsabilidade pelo pagamento é do locatário, conforme previsto contratualmente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
O prazo prescricional trienal para a cobrança de aluguéis não se configura quando não transcorrido entre a propositura da Ação e a primeira manifestação válida do réu.
A ausência de impugnação mediante Recurso próprio à decisão que rejeita a prescrição e indefere provas acarreta preclusão da matéria.
É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, ainda que se alegue a realização de benfeitorias necessárias, desde que não autorizadas.
O locatário responde pelo pagamento dos encargos contratuais inadimplidos, inclusive IPTU e contas de consumo, principalmente quando expressamente assumidos no contrato.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 206, §3o, I; CPC, arts. 370 e 1.009, §1o; Lei n. 8.245/91, art. 35.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 106; STJ, Súmula n. 335.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008812-78.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[THAISSA RADI SPOSITO - CPF: 002.165.191-44 (APELADO), VITOR SCHMIDT FERREIRA - CPF: 738.249.501-97 (ADVOGADO), JAQUELINE PROENCA LARREA MEES - CPF: 011.532.941-25 (ADVOGADO), GAIA DE SOUZA ARAUJO MENEZES - CPF: 022.321.631-30 (ADVOGADO), ROGERIO BELMIRO DOS SANTOS - CPF: 095.034.748-50 (APELANTE), MARCOS ANTONIO DE ALMEIDA RIBEIRO - CPF: 322.686.881-00 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ CAMPOS DAS NEVES RIBEIRO - CPF: 998.649.241-68 (ADVOGADO), MARCELO ALVARO CAMPOS DAS NEVES RIBEIRO - CPF: 019.804.741-09 (ADVOGADO), BARBARA NASCIMENTO MOLINA - CPF: 019.557.931-31 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL DEMIAN GOMES DE CARVALHO - CPF: 956.505.041-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR AFASTADA. PRESCRIÇÃO AFASTADA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA E DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.
OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO PELO PAGAMENTO DO
IPTU E FATURAS DE ÁGUA.
CLÁUSULA
S
EXPRESSA
S
A ESSE RESPEITO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação
C
ível interposta contra sentença que julgou procedente a Ação de Cobrança cumulada com Despejo por falta de pagamento, ajuizada pela locadora, ora apelada, em face do
locatário, ora apelante, visando ao recebimento do montante de R$40.404,71 referente a aluguéis e encargos inadimplidos desde novembro de 2017, bem como à rescisão contratual e despejo do imóvel não residencial locado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

D
efinir se a pretensão da autora
encontra-se
fulminada pela prescrição trienal
,
estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento das provas testemunhal e pericial
e
determinar se é devida indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário, à luz da cláusula contratual de renúncia expressa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A prescrição trienal prevista no art. 206, § 3o, I, do Código Civil não se configura, pois entre a data da propositura da
A
ção (5
-
4
-
2018) e a primeira manifestação válida do réu (29
-
9
-
2020) não transcorreu o prazo legal, sendo irrelevante eventual nulidade da citação anterior por fato não imputável à autora, conforme a Súmula n. 106 do STJ.

A preclusão impede o reexame da questão da prescrição, já decidida em despacho saneador sem a interposição de Agravo de Instrumento pelo apelante, nos termos do art. 1.009, §1o, do CPC.

Também está preclusa a alegação de cerceamento de defesa, pois a decisão que indeferiu a produção de provas, por considerá-las desnecessárias diante do conjunto probatório, não foi objeto de
R
ecurso oportuno.

O contrato de locação contém cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, cuja validade é reconhecida pelo art. 35 da Lei n. 8.245/91 e pela Súmula n. 335 do STJ.

As alegações do apelante sobre benfeitorias necessárias e urgentes não afastam a cláusula contratual válida, notadamente pela ausência de autorização da locadora e pela fragilidade das provas apresentadas, compostas por documentos unilaterais e em nome de terceiros.

O inadimplemento do contrato é incontroverso, inclusive reconhecido pelo próprio apelante, sendo legítima a cobrança dos valores adiantados pela locadora a título de IPTU e contas de água, cuja responsabilidade pelo pagamento é do locatário, conforme previsto contratualmente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
:

O prazo prescricional trienal para a cobrança de aluguéis não se configura quando não
transcorrido entre a propositura da
A
ção e a primeira manifestação válida do réu.

A ausência de impugnação mediante
R
ecurso próprio à decisão que rejeita a prescrição e indefere provas acarreta preclusão da matéria.

É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, ainda que se alegue a realização de benfeitorias necessárias, desde que não autorizadas.

O locatário responde pelo pagamento dos encargos contratuais inadimplidos, inclusive IPTU e contas de consumo,
principalmente quando
expressamente assumidos no contrato.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 206, §3o, I; CPC,
arts
. 370 e 1.009, §1o; Lei n. 8.245/91, art. 35.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula n. 106; STJ, Súmula n. 335.

R E L A T Ó R I O

A
pelação
em Ação de Despejo c/c Cobrança de Alugueres e Acessórios julgada procedente para
determi
nar
a
o réu
o
paga
mento dos
referidos encargos
vencidos no período de novembro de 2017 a 14-6-2018, no valor total de R$40.404,71, além
d
as
custas processuais e
dos
honorários advocatícios
de 20% sobre o valor da condenação
.

O

a
pelante sustenta inicialmente a ocorrência de prescrição trienal, com fundamento no art
igo
206, §3o, I, do Código Civil, ao argumento de que, embora haja despacho citatório datado de junho de 2018, a citação foi posteriormente anulada judicialmente, o que inviabilizaria a interrupção válida do prazo prescricional.

Defende que a citação defeituosa decorreu de inércia da
a
pelada, razão pela qual não se aplicaria a Súmula
n.
106 do STJ. Além disso, argumenta que sua manifestação nos autos, ocorrida em setembro de 2020, não seria apta a interromper o curso da prescrição, pois visava exclusivamente a arguição de nulidade da citação. Com isso, requer a extinção do feito, com resolução de mérito, por prescrição.

Em sede preliminar, também suscita cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova testemunhal. A
ssever
a que a prova era essencial para demonstrar a realização de benfeitorias urgentes no imóvel, a ciência da locadora sobre tais reparos e a existência de tratativas para abatimento dos valores devidos, o que impactaria diretamente no valor da dívida cobrada.

No mérito, impugna a aplicação da cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e da Súmula
n.
335 do STJ,
ressal
tando que as intervenções realizadas foram urgentes e necessárias para a preservação da funcionalidade do
imóvel, notadamente diante da omissão da locadora em providenciar os reparos.

Afirma que tais benfeitorias englobaram reparos estruturais, adequações elétricas, abastecimento hídrico por caminhões-pipa e contenção de infiltrações, todas indispensáveis à continuidade da atividade empresarial exercida no imóvel.

Requer, portanto, o reconhecimento do direito à compensação ou, alternativamente, ao abatimento proporcional dos aluguéis, com reforma da sentença e inversão
dos
ônus sucumbenciais.

Nas
contrarrazões,
a apelada
requer o não conhecimento da pre
judicial
de prescrição, invocando a preclusão decorrente da ausência de interposição de
A
gravo de
I
nstrumento contra a decisão de saneamento que rejeitou expressamente tal tese.

Destac
a, que mesmo superada a questão da preclusão, a prescrição não se operou, pois o despacho citatório foi proferido em junho de 2018 e a primeira manifestação válida do réu ocorreu em setembro de 2020, dentro do triênio legal.

Acrescent
a que a citação foi tentada diligentemente no endereço indicado pelo próprio
a
pelante e que a posterior nulidade decorreu de circunstância alheia à sua vontade, razão pela qual incide a Súmula
n.
106 do STJ.

Quanto à alegação de cerceamento de defesa, a
ponta
que a matéria foi decidida
no despacho saneador
, não havendo interposição de recurso específico, o que gera preclusão.

Aduz que as provas documentais são suficientes para o julgamento da causa, conforme expressamente reconhecido na sentença, sendo desnecessária a produção de prova oral.

Enfatiza
que a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias é válida e encontra respaldo na Lei do Inquilinato e na Súmula
n.
335 do STJ, não havendo nos autos comprovação suficiente de que as obras alegadas foram autorizadas,
realizadas com anuência da locadora ou efetivamente executadas no imóvel.

No mérito, destaca a inadimplência incontroversa do
a
pelante a partir de novembro de 2017 quanto aos aluguéis, IPTU e contas de água, sendo que a própria
a
pelada adimpliu tais encargos para evitar prejuízos, legitimando sua cobrança regressiva.

P
leiteia
o
não
provimento do
R
ecurso, com majoração dos honorários sucumbenciais.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A apelada ajuizou a presente demanda argumentando que alugou imóvel
não residencial
para o apelante, que deixou de pagar os aluguéis a partir de novemb
ro de 2017, assim como os encargos acessórios, como IPTU e contas de água. Busca o recebimento da quantia de R$40.404,71
.

A lide foi julgada procedente.

Inicialmente, o apelante
argui a
prescrição trienal da pretensão de cobrança dos aluguéis vencidos.

No entanto, tal alegação foi expressamente rejeitada pela decisão saneadora, que reconheceu que, entre a propositura da
A
ção (5
-
4
-
2018) e a primeira manifestação válida do réu (29
-
9
-
2020), não transcorreu o prazo
de três anos
previsto no art
igo
206, §3o, I, do Código Civil
(Id 290852472)
.

Ademais, a própria autora diligenciou para promover a citação, e eventual nulidade do AR
em virtude de
ter sido assinado por terceiro não lhe é imputável, conforme entendimento da Súmula
n.
106 do STJ.

De toda forma, não tendo o apelante interposto
A
gravo de
I
nstrumento contra a decisão que afastou a prescrição, a matéria encontra-se preclusa, nos termos do art
igo
1.009, §1o, do CPC.

No tocante à alegação de cerceamento de defesa,
verifica-se que
o despacho
saneador indeferiu, com fundamentação adequada, a produção de prova testemunhal e pericial, por considerá-las desnecessárias diante do conjunto probatório e da natureza das controvérsias postas – que se restringem à validade da cláusula de renúncia às benfeitorias
(Id 290852472)
, sendo que
os documentos constantes dos autos são suficientes para o julgamento da lide, nos termos do art
igo
370 do CPC.

Ressalte-se que
ess
a decisão também não foi objeto de
R
ecurso oportuno, operando-se, portanto, a preclusão.

No mérito,
diante da inadimplência do apelado e o envio de Notificação Extrajudicial com o objetivo de rescindir o contrato
, foram preenchidos os requisitos para a concessão do despejo.

Além disso, o pact
o firmado entre as partes contém cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, em conformidade com o art
igo
35 da Lei n. 8.245/91 e com a Súmula
n.
335 do STJ
, os quais estabelecem:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

“Súmula n. 335: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Nesse sentido, assim consta na avença
(Id 290852356
- pág. 3
):

Embora o apelante alegue que realizou benfeitorias necessárias e urgentes, tais alegações não têm o condão de afastar cláusula contratual válida e eficaz, sobretudo quando não há autorização da locadora nem prova suficiente da imprescindibilidade das obras realizadas.

A
document
açã
o apresentad
a
pelo apelante (recibos, orçamentos e planilhas)
é
unilatera
l
,
imprecis
ao
e
, em muitos casos, em nome de terceiros, o que fragiliza ainda mais sua pretensão compensatória.

Por fim,
não há controvérsia quanto

a
o inadimplemento contratual
, pois o
próprio apelante reconhece que deixou de pagar integralmente os aluguéis a partir de novembro de 2017, além de ter inadimplido o pagamento do IPTU e das contas de água, encargos estes assumidos no contrato.
E tais despesas são de sua responsabilidade, conforme expressamente previsto no contrato
(Id 290852356 - pág. 2):

A apelada, inclusive, comprovou ter quitado tais débitos para evitar prejuízos e ajuizou a
A
ção apenas após esgotadas as tentativas de resolução amigável, estando plenamente legitimada à cobrança dos valores adiantados.

Pel
o exposto,
nego provimento a
o
R
ecurso

e
deixo de majorar a verba honorária porque já fixada no percentual máximo na primeira instância.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025