Tribunal: TJMT
Processo: 1000702-23.2025.8.11.9005
Órgão julgador: EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-06-30
Data de publicação: 2025-07-03

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. CONCESSÃO PARCIAL DA SEGURANÇA.
A legitimidade passiva por débito condominial incumbe ao possuidor do imóvel, e não ao proprietário registral, quando comprovadas a imissão na posse pelo comprador e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, conforme fixado no Tema 886 do STJ.
Os honorários advocatícios previstos em convenção condominial possuem natureza contratual e integram o crédito exequendo, sendo legal sua inclusão na execução, ainda que esta tramite perante os Juizados Especiais Cíveis.
Segurança parcialmente Concedida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1000702-23.2025.8.11.9005
Classe:

MANDADO DE SEGURANÇA CÍVEL (120)
Assunto:

[Assembléia, Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino]
Relator:
Des(a).
EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Turma Julgadora:

[DES(A). EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). WALTER PEREIRA DE SOUZA]

Parte(s):

[OSVALDO ROLDAO DA SILVA NETO - CPF: 035.268.141-12 (ADVOGADO), CONDOMINIO NAPOLI - CNPJ: 37.501.350/0001-41 (IMPETRANTE), Juízo do 5o juizado especial civel da comarca de Cuiabá (IMPETRADO), GUSTAVO THADEU DE MATTOS ANDRADE - CPF: 935.431.901-72 (LITISCONSORTES), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONCEDEU EM PARTE A SEGURANÇA.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS.
CONCESSÃO PARCIAL DA SEGURANÇA
.

A legitimidade passiva por débito condominial incumbe ao possuidor do imóvel, e não ao proprietário registral, quando comprovadas a imissão na posse pelo comprador e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, conforme fixado no Tema 886 do STJ.

Os honorários advocatícios previstos em convenção condominial possuem natureza contratual e integram o crédito exequendo, sendo legal sua inclusão na execução, ainda que esta tramite perante os Juizados Especiais Cíveis.

Segurança
parcialmente
Concedida
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de Mandado de Segurança, com pedido de medida liminar, impetrado por
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO NÁPOLI
em face de ato judicial proferido pelo
JUÍZO DO 5o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE CUIABÁ
, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 1053404-26.2024.8.11.0001.

Narra o impetrante, em sua peça exordial (ID 282860858), que ajuizou a referida ação executiva em desfavor de GUSTAVO THADEU DE MATTOS ANDRADE, na qualidade de possuidor, e de ANTONIO TEIXEIRA DE LACERDA e MARIA DO SOCORRO
ALMEIDA TORRES, na qualidade de proprietários registrais, visando à satisfação de débitos condominiais inadimplidos.

Relata que, no curso do processo originário, a autoridade impetrada proferiu decisões interlocutórias (
IDs
176901841 e 184884018), por meio das quais determinou, sob pena de indeferimento, a emenda da petição inicial para que o impetrante: (i) adequasse o polo passivo, com a exclusão dos proprietários registrais, por entendê-los ilegítimos para figurar na lide; e (
ii
) apresentasse nova planilha de débito, expurgando a verba relativa aos honorários advocatícios contratuais, previstos na convenção condominial.

Afirma que, por discordar das determinações, por considerá-las manifestamente ilegais, peticionou requerendo a reconsideração das decisões, argumentando a responsabilidade solidária dos proprietários e a natureza convencional dos honorários, que integrariam o próprio título executivo.

Diante da inércia do impetrante em cumprir as determinações, a autoridade impetrada proferiu sentença (ID 188323911), indeferindo a petição inicial e extinguindo o processo de execução sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sustenta o impetrante a teratologia do ato judicial, que teria violado seu direito líquido e certo de ver processada a execução nos moldes em que proposta. Reitera a tese da legitimidade passiva dos proprietários constantes na matrícula do imóvel, com base na literalidade do artigo 1.245 do Código Civil, e defende a legalidade da cobrança dos honorários advocatícios convencionais, porquanto não se confundem com os honorários sucumbenciais, cuja condenação é vedada pelo artigo 55 da Lei no 9.099/95.

Com base em tais fundamentos, pugnou pela concessão de medida liminar para suspender os efeitos do ato impugnado e, ao final, pela concessão definitiva da segurança para anular a decisão terminativa e as que a precederam, determinando-se o regular prosseguimento da execução.

A medida liminar foi parcialmente deferida por este Relator (ID 283427374), para suspender os efeitos da sentença extintiva e cassar em parte as decisões interlocutórias, apenas no que tange à determinação de exclusão dos honorários advocatícios convencionais, mantendo, contudo,
a exclusão dos proprietários registrais
do polo passivo e garantindo o
prosseguimento da execução exclusivamente contra GUSTAVO THADEU DE MATTOS ANDRADE.

A autoridade impetrada prestou informações (ID 287789390), nas quais defendeu a regularidade de sua decisão, informando, contudo, que adotará as providências para o cumprimento da liminar.

O litisconsorte passivo foi citado (ID 294455367), mas não apresentou manifestação.

O Ministério Público, instado a se manifestar (
IDs
289702853 e 291330865), opinou pela desnecessidade de sua intervenção no feito.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares;

Conforme já assentado na análise liminar, a segurança deve ser concedida em parte, ratificando-se os termos da decisão que antecipou os efeitos da tutela jurisdicional. A controvérsia posta a deslinde cinge-se a dois pontos nodais: a definição da legitimidade passiva para responder por débitos condominiais na hipótese de alienação do imóvel por instrumento particular não levado
a registro
e a possibilidade de inclusão de honorários advocatícios, previstos em convenção, no montante executado perante os Juizados Especiais.

Da Ilegitimidade Passiva dos Promitentes Vendedores (
Proprietários Registrais
)
.

O primeiro ponto de insurgência do impetrante refere-se à decisão da autoridade coatora que determinou a exclusão dos proprietários
registrais,
ANTONIO TEIXEIRA DE LACERDA e MARIA DO SOCORRO ALMEIDA TORRES, do polo passivo da execução. Argumenta o impetrante que, à luz do disposto no artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo, de modo que, na ausência deste, os alienantes permaneceriam como donos e, consequentemente, responsáveis pela dívida.

Embora a argumentação do impetrante se apegue à literalidade do dispositivo legal, a interpretação do regime jurídico das obrigações condominiais, por sua natureza
propter

rem
, evoluiu para uma compreensão mais consentânea com a realidade das relações jurídicas materiais. A questão não é nova e encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso repetitivo, cujas teses possuem caráter vinculante.

Com efeito, ao julgar o
Recurso Especial no 1.345.331/RS
, submetido ao rito dos recursos repetitivos (
Tema 886
), a Segunda Seção daquela Corte Superior firmou o seguinte entendimento:

"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado
a registro
, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (
ii
) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.

No caso concreto, os elementos probatórios coligidos aos autos originários pelo próprio impetrante tornam
inafastável

a
aplicação da tese firmada. O contrato de compra e venda (ID 164329643) demonstra que a alienação do imóvel para o Sr. Gustavo
Thadeu
de Mattos Andrade ocorreu em 20 de julho de 2016. Ademais, a ficha cadastral da unidade (ID 164328089) comprova que o condomínio não apenas tinha ciência da transação, como reconhecia o promissário comprador como o responsável pela unidade.

A conjunção de tais fatores,
a imissão do comprador na posse e a ci
ência inequívoca do condomínio,
atrai a incidência da exceção prevista no Tema 886 do STJ, afastando a responsabilidade dos proprietários registrais pelos débitos condominiais posteriores à transação. Desse modo, a decisão da autoridade impetrada, ao determinar a exclusão dos promitentes vendedores do polo passivo, agiu em estrita conformidade com o ordenamento jurídico e com a jurisprudência vinculante, não havendo, neste particular, direito líquido e certo a ser amparado pela via mandamental.

Da Legalidade da Inclusão dos Honorários Advocatícios Convencionais no Débito Exequendo

O segundo e último ponto da controvérsia reside na legalidade da inclusão dos honorários advocatícios contratuais na planilha de débito que instrui a execução. A autoridade impetrada determinou a exclusão de tal verba, sob o fundamento de que o artigo 55 da Lei no 9.099/95 veda a condenação em honorários advocatícios no primeiro grau de jurisdição dos Juizados Especiais.

Neste ponto, assiste razão ao impetrante. A decisão da autoridade coatora partiu de premissa equivocada, ao confundir a natureza dos honorários advocatícios convencionais com os honorários de sucumbência. A vedação contida no artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais refere-se, inequivocamente, aos honorários sucumbenciais, que decorrem do resultado do processo e são fixados pelo juiz na sentença.

Os honorários pleiteados pelo impetrante, contudo, possuem natureza distinta. Trata-se de verba de natureza contratual, ou convencional, prevista expressamente na Cláusula 35a da Convenção do Condomínio (ID 164328084), a qual estabelece que o condômino inadimplente
arcará
com os honorários advocatícios em caso de cobrança judicial ou extrajudicial do débito. Tal estipulação, aprovada em assembleia, integra a própria obrigação condominial e constitui um acessório do crédito principal.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 784, inciso X, é claro ao estabelecer que o crédito referente às contribuições de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção, constitui título executivo extrajudicial. O "crédito", a que se refere
a
lei, abrange não apenas a cota principal, mas todos os seus consectários legais e convencionais, como a multa, os juros moratórios e, se assim previsto, os honorários advocatícios para a cobrança.

Portanto, ao ingressar com a ação de execução, o condomínio não postula uma "condenação" em honorários, mas sim a satisfação de um crédito preexistente, líquido, certo e exigível, que já contempla tal verba por força de convenção. A atuação do juízo, nesse caso, não é constitutiva, mas meramente satisfativa. Ao determinar a exclusão de parte do crédito, o juízo de primeiro grau imiscuiu-se indevidamente no mérito do título executivo, extrapolando sua competência e violando o direito líquido e certo do credor de executar a integralidade da dívida.

Dessa forma, a ordem para emendar a inicial, extirpando os honorários contratuais, configurou-se como ato manifestamente ilegal, passível de correção pela via do mandado de segurança.

Ante o exposto, em consonância com os fundamentos alinhavados,
CONCEDO PARCIALMENTE A SEGURANÇA
pleiteada, confirmando a decisão liminar proferida no ID 283427374, para o fim de:

a)
Anular
a
R.
sentença extintiva proferida no Processo no 1053404-26.2024.8.11.0001 (ID 188323911) e
cassar parcialmente
as decisões interlocutórias que a
antecederam (
IDs
176901841 e 184884018), especificamente na parte em que determinaram a exclusão dos honorários advocatícios previstos na convenção de condomínio do montante exequendo;

b)
Manter
a higidez da decisão da autoridade impetrada no que tange à exclusão dos promitentes vendedores, Srs. ANTONIO TEIXEIRA DE LACERDA e MARIA DO SOCORRO ALMEIDA TORRES, do polo passivo da execução, por sua manifesta ilegitimidade;

c)
Determinar
o retorno dos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 1053404-26.2024.8.11.0001 ao juízo de origem para o seu regular prosseguimento, exclusivamente em face do executado GUSTAVO THADEU DE MATTOS ANDRADE, e pelo valor
integral do débito, incluídos
os honorários advocatícios convencionais.

Sem custas processuais, em face ao disposto no artigo 10, inciso XXII, da Constituição Estadual, e sem honorários advocatícios, em consonância ao entendimento contido na Súmula n. 512 do Supremo Tribunal Federal e art. 25 da Lei 12.016/2009.

É como voto.

EDUARDO CALMON DE ALMEIDA CEZAR

Juiz de Direito

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2025