Tribunal: TJMT
Processo: 1001763-76.2020.8.11.0053
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-16
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Direito civil. Apelação cível. Contrato de permuta de imóveis. Ausência de escritura pública. Alegação de nulidade. Vícios ocultos. Boa-fé objetiva. Improcedência mantida. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação Cível contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual, cumulada com indenização por danos morais, ajuizada em razão de alegados vícios ocultos em imóvel recebido por permuta. A apelante alegou infiltrações e alagamentos recorrentes, bem como a nulidade absoluta do contrato por ausência de escritura pública. O juízo de origem afastou tanto a alegação de vício redibitório quanto a tese de invalidade do negócio jurídico, por ausência de prova robusta e reconhecimento dos efeitos obrigacionais do contrato particular.
II. Questão em discussão
Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de escritura pública invalida o contrato de permuta celebrado por instrumento particular; (ii) estabelecer se há vício oculto no imóvel recebido que justifique a rescisão contratual ou a indenização pretendida.
III. Razões de decidir
3. A ausência de escritura pública não invalida o contrato de permuta no plano obrigacional, pois, embora impeça a transferência da propriedade perante terceiros (eficácia real), não afeta a validade do negócio entre as partes, desde que expressa a manifestação de vontade.
4. O contrato particular gera obrigações válidas entre os contratantes, sendo a escritura pública exigência formal para oponibilidade perante terceiros, conforme o entendimento consolidado no STJ e demais tribunais pátrios.
5. A alegação de nulidade do contrato após a posse e uso do imóvel configura conduta contraditória, vedada pelo princípio da boa-fé objetiva e pela proibição do comportamento contraditório (venire contra factum proprium).
6. Não restou comprovada a existência de vício oculto no imóvel, uma vez que o laudo técnico apresentado é unilateral e não demonstra a preexistência dos defeitos à tradição, tampouco houve requerimento de perícia judicial.
7. Os depoimentos colhidos indicam que a autora teve acesso ao imóvel antes da permuta, inclusive em dia chuvoso, não sendo verossímil a completa ausência de sinais dos defeitos alegados, o que enfraquece a tese de ocultação dolosa.
8. A prova oral foi valorada de acordo com o sistema do livre convencimento motivado, e as testemunhas, embora conhecidas dos apelados, apresentaram relatos coerentes, não infirmados por provas técnicas idôneas.
9. Não se verifica abalo a direito da personalidade capaz de ensejar reparação por danos morais, tratando-se de meros aborrecimentos decorrentes do uso de imóvel usado.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. “A ausência de escritura pública não invalida o contrato de permuta no plano obrigacional, produzindo efeitos válidos entre as partes”. 2. “A alegação de vício formal não pode ser invocada por quem dele anuiu e usufruiu da avença, sob pena de violação à boa-fé objetiva”. 3. “A caracterização do vício redibitório exige prova robusta da preexistência e ocultação do defeito, não suprida por laudo unilateral”. 4. “A indenização por dano moral exige demonstração de efetivo abalo a direito da personalidade, não configurado por meros aborrecimentos decorrentes de problemas em imóvel usado”.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108; CPC, arts. 373, I, 371 e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.105.326/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 05/06/2025, DJEN 13/6/2025; TJES, Ap. Cív. n. 0000727-46.2018.8.08.0028, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida; TJMG, Ap. Cív. n. 5098117-70.2016.8.13.0024, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, j. 28/03/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001763-76.2020.8.11.0053
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Troca ou Permuta]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LAZARA VIRGINA DA CRUZ - CPF: 027.667.701-35 (APELANTE), PHILIPPE DE CASTRO DUQUE - CPF: 005.562.371-96 (ADVOGADO), SYRHAM MARIA DE ARRUDA REIDEL FONSECA - CPF: 015.409.021-29 (ADVOGADO), GUILHERME FERREIRA DA SILVA - CPF: 615.721.521-68 (APELADO), JOELMA DE MELLO - CPF: 559.534.171-87 (APELADO), LUCIA RODRIGUES DE AMORIM - CPF: 453.169.371-04 (TESTEMUNHA), LUCIA N. OLIVEIRA DA SILVA (TESTEMUNHA)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Direito civil. Apelação cível. Contrato de permuta de imóveis. Ausência de escritura pública. Alegação de nulidade. Vícios ocultos. Boa-fé objetiva. Improcedência mantida. Recurso desprovido.

I.
Caso em exame

1.
Recurso de Apelação Cível contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual, cumulada com indenização por danos morais, ajuizada em razão de alegados vícios ocultos em imóvel recebido por permuta. A apelante alegou infiltrações e alagamentos recorrentes, bem como a nulidade absoluta do contrato por ausência de escritura pública. O juízo de origem afastou tanto a alegação de vício redibitório quanto a tese de invalidade do negócio jurídico, por ausência de prova robusta e reconhecimento dos efeitos obrigacionais do contrato particular.

II.
Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de escritura pública invalida o contrato de permuta celebrado por instrumento particular; (
ii
) estabelecer se há vício oculto no imóvel recebido que justifique a rescisão contratual ou a indenização pretendida.

III.
Razões de decidir

3.
A ausência de escritura pública não invalida o contrato de permuta no plano obrigacional, pois, embora impeça a transferência da propriedade perante terceiros (eficácia real), não afeta a validade do negócio entre as partes, desde que expressa a manifestação de vontade.

4.
O contrato particular gera obrigações válidas entre os contratantes, sendo a escritura pública exigência formal para oponibilidade perante terceiros, conforme o entendimento consolidado no STJ e demais tribunais pátrios.

5.
A alegação de nulidade do contrato após a posse e uso do imóvel configura conduta contraditória, vedada pelo princípio da boa-fé objetiva e pela proibição do comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
).

6.
Não restou comprovada a existência de vício oculto no imóvel, uma vez que o laudo técnico apresentado é unilateral e não demonstra a preexistência dos defeitos à tradição, tampouco houve requerimento de perícia judicial.

7.
Os depoimentos colhidos indicam que a autora teve acesso ao imóvel antes da permuta, inclusive em dia chuvoso, não sendo verossímil a completa ausência de sinais dos defeitos alegados, o que enfraquece a tese de ocultação dolosa.

8.
A prova oral foi valorada de acordo com o sistema do livre convencimento motivado, e as testemunhas, embora conhecidas dos apelados, apresentaram relatos coerentes, não infirmados por provas técnicas idôneas.

9.
Não se verifica abalo a direito da personalidade capaz de ensejar reparação por danos morais, tratando-se de meros aborrecimentos decorrentes do uso de imóvel usado.

IV.
Dispositivo e tese

10.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
1. “
A ausência de escritura pública não invalida o contrato de permuta no plano obrigacional, produzindo efeitos válidos entre as partes
”
.
2. “
A alegação de vício formal não pode ser invocada por quem dele anuiu e usufruiu da avença, sob pena de violação à boa-fé objetiva
”
.
3. “
A caracterização do vício redibitório exige prova robusta da preexistência e ocultação do defeito, não
suprida por laudo unilateral
”
.
4. “
A indenização por dano moral exige demonstração de efetivo abalo a direito da personalidade, não configurado por meros aborrecimentos decorrentes de problemas em imóvel usado
”
.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 108; CPC,
arts
. 373, I, 371

e 85, §

11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.105.326/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 05/06/2025, DJEN 13/6/2025; TJES, Ap.
Cív
. n. 0000727-46.2018.8.08.0028, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida; TJMG, Ap.
Cív
. n. 5098117-70.2016.8.13.0024, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, j. 28/03/2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
LÁZARA VIRGINA DA CRUZ
contra sentença proferida pel
o

Dr.

Alexandre
Paulichi

Chiovitti
, Ju
iz
de Direito da Vara
Única da
Comarca de
Santo Antônio do Leverger
/MT, que, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato de Permuta
ajuizada
em desfavor de

GUILHERME FERREIRA DA SILVA
e

JOELMA DE MELLO
,
julgou
improcedentes
os pedidos iniciais, ao fundamento de inexistência de prova robusta acerca da alegada existência de vícios ocultos no imóvel recebido em permuta e, por conseguinte, afastou também o pleito indenizatório
(ID
329586424
).

Nas razões recursais, a apelante sustenta que a sentença
recorrida
deixou de reconhecer a nulidade absoluta do contrato de permuta, uma vez que o negócio jurídico, envolvendo imóveis avaliados em R$ 80.000,00
(oitenta mil reais)
cada, foi formalizado apenas por instrumento particular, em afronta ao art
igo
108 do Código Civil, o que impõe a necessidade de escritura pública como requisito de validade.

Afirma
que
esse
vício formal é insanável e pode ser declarado em qualquer grau de jurisdição, impondo o retorno das partes ao estado anterior, com a invalidação integral do ajuste.

Alega, ainda, que o imóvel recebido apresenta vícios ocultos graves
, como
infiltrações e alagamentos recorrentes
,

os quais tornam
o bem impróprio para a moradia e justificam a
redibição
, nos termos dos art
igos
441 e seguintes do Código Civil.

Argumenta que houve erro essencial e dolo por omissão, pois os apelados deixaram de informar previamente a existência de alagamentos frequentes, fato que considera relevante e determinante para a conclusão do negócio.

Aduz, ainda, que a sentença incorreu em má valoração da prova ao privilegiar depoimentos de informantes
,
parentes dos próprios apelados em detrimento de elementos técnicos idôneos, circunstância que comprometeu o adequado exame da causa.

Com essas considerações, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, reconhecendo-se a nulidade absoluta do contrato ou, sucessivamente, decretando-se a
redibição
com retorno das partes ao
status quo ante
, além da condenação dos apelados ao pagamento de danos materiais e morais ou, alternativamente, ao abatimento proporcional do preço, com a consequente inversão do ônus sucumbencial.

Recurso tempestivo
(ID 329586429).

A parte apelante é beneficiária da justiça gratuita (ID 330316392).

Em contrarrazões, a parte apelada requer a manutenção integral da sentença,
afirmando
que o contrato é válido, que não há vícios
redibitórios comprovados e que a apelante vistoriou o imóvel previamente, inclusive em dia de chuva

(I
D
329586435
)
.

É o relatório
.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Extrai-se dos autos que
LÁZARA VIRGINA DA CRUZ
ajuizou
Ação de Rescisão de Contrato de Permuta
em desfavor de

GUILHERME FERREIRA DA SILVA
e

JOELMA DE MELLO
,
objetivando o desfazimento da avença firmada em janeiro de 2020, com o retorno das partes ao
status quo ante
, bem como a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos morais (ID 329585894).

Na exordial, relatou que, após passar a residir no imóvel recebido em permuta, constatou a ocorrência de alagamentos e infiltrações em períodos de chuva, os quais teriam danificado seus móveis e causado diversos transtornos.

Aduziu
que esses
vícios seriam ocultos e não foram informados pelos promovidos, ressaltando que somente tomou conhecimento dos defeitos após episódios de chuvas intensas.

Regularmente citados, os requeridos apresentaram contestação, negando a existência de vícios ocultos e afirmando que residiram no imóvel por mais de 25
(vinte e cinco)
anos sem enfrentarem problemas de alagamento ou infiltração
(ID
329586361
)
.

Alegaram, ainda, que a
requerente
sempre frequentou o local por laços familiares, realizou vistoria prévia antes da permuta
,
inclusive em dia chuvoso
,
e jamais apresentou queixas anteriores à propositura da ação.

Por fim, i
mpugnaram

o laudo unilateral e destacaram a ausência de provas concretas dos danos alegados, pugnando pela improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, pelo ressarcimento das benfeitorias supostamente realizadas no imóvel.

Realizou-se audiência de instrução e julgamento, ocasião em que foram colhidos os depoimentos pessoais das partes e inquiridas as testemunhas arroladas (ID 329586417).

Ao apreciar a demanda, o Juízo
a quo
julgou improcedentes os pedidos iniciais, afastando a existência de vícios ocultos no imóvel permutado e concluindo pela regularidade do negócio jurídico celebrado entre as partes.

Constou da sentença recorrida, no que
pertine
:

“
[...]

Trata-se de ação de rescisão contratual movida pela autora, sob a alegação de vício oculto no contrato de permuta celebrado com os requeridos. Afirma que, após a tradição e posse do imóvel recebido, constatou infiltrações e alagamentos recorrentes em períodos de chuva, defeitos que teriam sido omitidos pelos réus e que inviabilizariam a utilização regular do bem, razão pela qual pretende a resolução do contrato e a condenação por danos morais.

Nos termos do art. 533 do Código Civil, aplicam-se à permuta as disposições da compra e venda. Assim, incidem ao caso os
arts
. 441 a 446 do CC, que regulam os vícios redibitórios, permitindo a
redibição
do contrato ou abatimento do preço
quando a coisa recebida apresenta defeito oculto, pré-existente à tradição, que a torne imprópria ao uso ou lhe diminua substancialmente o valor.

Compete ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, CPC). No caso, a autora juntou laudo técnico particular, boletim de ocorrência e fotografias. Todavia, tais documentos constituem provas unilaterais, não submetidas ao contraditório, e não foram corroborados por prova técnica idônea, cuja produção incumbia à própria autora. Assim, não se revelam suficientes para caracterizar vício redibitório.

No tocante à prova oral, os informantes relataram que os requeridos residiram no imóvel por mais de vinte anos sem registro de alagamentos, havendo, no máximo, pequena umidade aparente em uma parede da sala. Ambos também confirmaram que a autora visitou o imóvel em diversas ocasiões antes da permuta, inclusive em dia de chuva, circunstância que fragiliza a alegação de ocultação dolosa. Tais depoimentos corroboram a ausência de prova robusta quanto à existência de vício oculto.

Nessas condições, não há prova robusta de vício oculto preexistente e substancial. Eventuais problemas de infiltração ou manutenção em imóvel usado integram os riscos normais do negócio, não configurando vício redibitório.

Nesse sentido:
[...].

Assim, a autora não se desincumbiu de seu ônus probatório, impondo-se a improcedência do pedido de rescisão contratual. Como consequência, resta igualmente prejudicado o pleito de indenização por danos morais, uma vez que não se verifica ato ilícito ou abalo a direito da personalidade. O desconforto relatado não extrapola a esfera do mero aborrecimento, insuficiente para caracterizar dano moral indenizável, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.

DISPOSITIVO.

Pelo exposto, e por tudo mais o que consta dos autos,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados por Lázara Virgínia da Cruz em face de Guilherme Ferreira da Silva e Joelma de Mello. Por conseguinte,
JULGO EXTINTO
o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condeno a autora às custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da causa.
Contudo, suspendo a exigibilidade em razão da justiça gratuita.

[...]
” (I
D
329586424
).

Contra essa sentença, insurge-se a autora, sustentando a nulidade absoluta do contrato por ausência de escritura pública e, subsidiariamente, a existência de vícios ocultos graves no imóvel, que configurariam erro essencial e omissão dolosa dos requeridos.

Requer, assim, a reforma do julgado para reconhecer a invalidade ou rescisão da permuta, com o retorno das partes ao
status quo ante
e a condenação ao pagamento de danos morais.

Pois bem
.

Cinge-se a controvérsia recursal

à validade do instrumento particular de permuta celebrado entre as partes e à existência de vícios redibitórios no imóvel adquirido pela apelante, consubstanciados em alagamentos e infiltrações que o tornariam impróprio para o uso.

Após detida análise dos autos, vislumbro que
o recurso não comporta provimento
. Vejamos.

Como visto, a
apelante sustenta a nulidade absoluta do contrato de permuta, invocando o artigo 108 do Código Civil, sob o argumento de que, por envolver imóveis de valor superior a trinta salários-mínimos, a avença exigiria a forma de escritura pública.

Entretanto, embora seja incontroverso que a forma pública constitui requisito para a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis
–
portanto, para a eficácia
erga omnes

–,

essa
exigência não alcança a esfera obrigacional interna do pacto.

Isso porque a
ausência de escritura pública não desnatura a manifestação de vontade validamente emitida, nem impede que o instrumento particular gere obrigações recíprocas entre os contratantes.

Com efeito, o contrato particular de permuta, ainda que não registrado ou celebrado por escritura, permanece apto a vincular as partes no plano obrigacional.

O registro imobiliário, por sua vez, atua como requisito de oponibilidade perante terceiros e para transferência formal da propriedade, não se prestando a invalidar o negócio jurídico firmado e executado voluntariamente pelos próprios contratantes.

Nesse context
o,
a

jurisprudência pátria
v
e
m reiterando que a falta de escritura pública ou de registro imobiliário não compromete a validade do contrato no plano obrigacional, produzindo o instrumento particular plenos efeitos entre as partes, ainda que não gere eficácia real perante terceiros. O entendimento é uniforme no sentido de que o registro é requisito de oponibilidade, não de validade do pacto
, veja-se
:

“
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. NULIDADE DE ALIENAÇÃO IMOBILIÁRIA.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO
.
EFEITOS INTER PARTES
. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME [...]
A ausência de registro do alegado direito de copropriedade do Apelante sobre o imóvel inviabiliza a oponibilidade de tal direito perante terceiros de boa-fé
, conforme art. 1.227 do Código Civil.
O contrato de compra e venda sem o devido registro no Cartório de Imóveis gera efeitos apenas entre as partes contratantes
, não podendo ser oposto a terceiros que agiram de boa-fé
, conforme precedentes jurisprudenciais e o art. 1.245 do Código Civil. O instituto da sociedade não se aplica à copropriedade de bens imóveis, e, no presente caso, não há comprovação de que o Apelante possuía a condição de coproprietário do bem. As benfeitorias alegadas não modificam a validade do negócio jurídico de alienação do imóvel realizado por
Cirlene
, que, sendo proprietária formal,
tinha plena liberdade de dispor do bem. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O registro imobiliário é essencial para a oponibilidade de direitos reais sobre imóveis a terceiros de boa-fé.
A ausência de registro de contrato de compra e venda de imóvel impede a aquisição de direitos reais sobre o bem e a sua oponibilidade perante terceiros
. A alienação de imóvel realizada pelo proprietário formal é válida, independentemente de eventuais alegações de copropriedade não registradas. [...]
”
(TJES
,
Apelação Cível
n.
0000727
-
46
.
2018
.
8
.
08
.
0028, Relator
Des.
Arthur Jos
é
Neiva
d
e Almeida, 4aCâmaraCível
– grifo nosso
)
.

Por essa razão, não se mostra juridicamente admissível que a apelante, após celebrar a avença, imitir-se na posse e usufruir do imóvel, busque agora desconstituí-la sob o pretexto de vício formal ao qual anuiu desde o início.

Trata-se de postura que afronta a boa-fé objetiva, especialmente a vedação ao comportamento contraditório, que impede a adoção de conduta incompatível com a posição anteriormente assumida.

Nessa linha
, o Superior Tribunal de Justiça já assentou que
“
o
nemo

potest

venire
contra
factum

proprium
tem por efeito impedir o exercício do comportamento em contradição com a conduta anteriormente praticada, com fundamento no princípio da boa-fé e da confiança legítima, sendo categorizado como forma de exercício inadmissível de um direito
”
(
STJ,
REsp n. 2.105.326/SP,
Rel. Min.
Antônio Carlos Ferreira, Segunda Seção,
j.

0
5/
0
6/2025, DJEN 13/6/2025)
.

Ademais, os Tribunais têm vedado a desconstituição de contratos já executados com base em vícios formais aos quais as próprias partes anuíram, por configurar violação à boa-fé objetiva e ao princípio do
nemo

potest

venire
contra
factum

proprium
. Confira-se:

“
APELAÇÃO. AÇÃO DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CONTRATO APÓCRIFO. PROVAS ROBUSTAS DA PRETENSÃO DE TRANSACIONAR. RECONHECIMENTO DE PACTUAÇÃO DE FORMA VERBAL. REQUISITOS CONTRATUAIS COMPROVADOS.
NON VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
. PREPONDERÂNCIA DA BOA-FÉ OBJETIVA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. - A promessa de compra e venda consiste em contrato preliminar e não definitivo, com o escopo precípuo de se obrigar as partes a formalizarem a compra e venda, por meio de instrumento público ou particular, em momento oportuno - De rigor a lei adjetiva prevê determinados requisitos para o contrato de promessa de compra e venda, conquanto preliminar à formalização do contrato de compra e venda, à vista de se estabelecer obrigações e responsabilidades entre as partes, que lhes garantam, ademais, os direitos reais oriundos do pacto obrigacional - Será possível verificar a existência do contrato ajustado na forma verbal, caso demonstrado pelo arcabouço fático-probatório a real relação obrigacional estabelecida entre as partes e os termos em que ajustado -
O desfazimento da avença, operado em nítido descompasso com a conduta anteriormente adotada pelo autor
,
caracteriza violação à doutrina dos atos próprios
-

venire
contra
factum

proprium
,
em patente ofensa ao princípio da boa-fé objetiva
.
”
(TJMG
,
A
pelação
C
ível n.
5098117
-
70
.
2016
.
8
.
13
.
0024, Rel
.
Des.

Luiz Artur Hilário,
j.
28/03/2023, 9a Câmara Cível,
p.
31/03/2023
– grifo nosso
)
.

Portanto,
não há se falar em
nulidade do negócio jurídico
,
devendo ser mantida
a validade do contrato quanto aos seus efeitos obrigacionais entre as partes.

Superada a questão formal, passo ao exame do mérito propriamente dito, atinente à existência de vícios ocultos no imóvel permutado

Na hipótese
dos autos
, a
apelante alega que o imóvel apresenta graves problemas de infiltração e alagamento, os quais seriam ocultos e preexistentes à permuta
,
acost
ando
laudo técnico unilateral
p
ara corroborar sua tes
e
.

Todavia, à luz do conjunto probatório, verifica-se que a apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar o fato constitutivo de seu direito, conforme determina o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Conquanto
o laudo técnico unilateral registre a presença atual de infiltrações
(ID
329586353
)
, esse documento não se revela apto a demonstrar, com a segurança necessária, que os vícios já existiam antes da tradição ou que eram efetivamente ocultos.

Com efeito, a constatação de umidade no momento da vistoria particular não autoriza concluir, de forma segura, que os apelados tenham omitido dolosamente essa condição, nem afasta a possibilidade de que o problema decorra de falta de manutenção posterior ou de eventos climáticos excepcionais.

Aliás
, causa estranheza a alegação de que os vícios eram absolutamente imperceptíveis.

Conforme bem delineado na sentença
recorrida
, a prova oral colhida
, valorada de forma coerente pelo Juízo
a quo
segundo o princípio da persuasão racional,
indicou que a apelante visitou o imóvel diversas vezes antes de fechar o negócio, inclusive em dia chuvoso.

Ora, não é verossímil que um imóvel sujeito a
“
alagamentos frequentes
”
e
“
infiltrações graves
”
, como narrado na inicial, não apresentasse qualquer sinal de umidade, bolor ou marcas nas paredes durante as vistorias prévias realizadas pela interessada.

Se os defeitos fossem realmente tão intensos a ponto de
tornar
o imóvel inabitável logo após a mudança, seria natural que houvesse sinais perceptíveis ainda no momento da conclusão do negócio
,
o que afastaria a característica de
“
vício oculto
”
necessária à
redibição
.

Nesse
cenário
,
a conclusão do Juízo
de origem
quanto à prova oral não merece reparos
.

No ponto, impende salientar que “
o Código de Processo Civil possui o sistema de valoração do livre convencimento motivado, descrito em seu art. 371, no qual o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento
”
(
TJMT, Apelação Cível n.
0004386-54.2018.8.11.0004,
Rel. Des.
Carlos Alberto Alves
d
a Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado,
j.
06/05/2024, DJE 06/05/2024)
.

Importa destacar, ainda, que o eventual vínculo das testemunhas com os apelados não é suficiente para invalidar seus depoimentos, sobretudo quando estes se mostram coerentes entre si e não encontram contraposição em prova técnica idônea produzida sob o crivo do contraditório, como seria o caso de uma perícia judicial, cuja realização não foi requerida oportunamente.

Assim, o laudo unilateral apresentado, embora demonstre a situação atual do imóvel, não é suficiente para comprovar o nexo de causalidade entre o suposto vício e eventual conduta omissiva dos apelados, tampouco para atestar a anterioridade e ocultação necessárias para a caracterização do vício redibitório.

Por consectário lógico,
resta prejudicado o pleito indenizatório
,
pois
a
responsabilidade civil pressupõe a presença simultânea de conduta ilícita, dano e nexo causal, requisitos que não se fazem presentes na
espécie
.

Ausente qualquer comprovação de má-fé dos apelados ou de ocultação dolosa de defeitos, não há ato ilícito apto a fundamentar a reparação por danos morais.

In
casu
, a
situação descrita, à míngua de prova idônea em sentido contrário, configura mero aborrecimento decorrente de negócio envolvendo imóvel usado, insuficiente para caracterizar violação a direitos da personalidade.

Por fim,
impende esclarecer que
o

pedido de abatimento proporcional do preço
não
pode ser apreciado
, porquanto formulado apenas em sede recursal, constituindo inovação vedada pelo ordenamento processual.

Como se sabe,
“a
inovação recursal impede o conhecimento de pedido formulado apenas em sede de apelação, nos termos do art. 1.013, §1o, do CPC
”
(TJMT, Apelação Cível n. 1018370-21.2023.8.11.0002, Rel. Desa.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 19/11/2025, DJE 19/11/2025).

À vista disso,
NÃO CONHEÇO
do pleito subsidiário de
abatimento proporcional do preço.

Portanto, diante da ausência de prova robusta de que os defeitos eram ocultos e preexistiam à negociação, não há como acolher a pretensão redibitória nem o pedido de indenização por danos morais,
impondo-se a manutenção da sentença de improcedência
.

Ante o exposto,
conheço
em parte
do recurso

de apelação
interposto por
LÁZARA VIRGINA DA CRUZ

e, nesta extensão,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Por conseguinte, e
m observância ao disposto no § 11 do art
igo
85 do C
ódigo de
P
rocesso
C
ivil
,
majoro
os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida à apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2025