Tribunal: TJMT
Processo: 1033391-37.2023.8.11.0002
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-20
Data de publicação: 2025-05-26

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Rescisão contratual de promessa de compra e venda. Restituição de valores. Danos morais afastados.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e danos morais, rescindindo contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, determinando a devolução integral das quantias pagas, acrescidas de correção e juros, e fixando indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber:
(i) se a culpa pela rescisão contratual é dos compradores ou das vendedoras; (ii) se é cabível a retenção de valores pagos; (iii) se há direito à restituição da comissão de corretagem; (iv) qual o termo inicial dos juros de mora; (v) se há dano moral indenizável.
III. Razões de decidir
3. A impossibilidade de financiamento decorreu de falta de documentação essencial atribuída às vendedoras, caracterizando culpa exclusiva destas.
4. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a devolução das quantias pagas é integral em caso de culpa exclusiva da incorporadora.
5. Os juros de mora incidem a partir da citação, conforme entendimento consolidado.
6. A restituição da comissão de corretagem é devida diante da resolução do contrato por culpa da vendedora.
7. Ausência de comprovação de danos morais excepcionais. A simples rescisão contratual não enseja indenização moral.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido para afastar a condenação ao pagamento de danos morais, mantendo os demais termos da sentença.
Tese de julgamento:
"1. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa da incorporadora, é devida a devolução integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem. 2. A simples rescisão contratual, desacompanhada de fatos excepcionais, não enseja indenização por danos morais."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033391-37.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GEORGIA CHRISTINA LIBORIO BARROSO - CPF: 569.117.421-53 (APELADO), GEORGIA CHRISTINA LIBORIO BARROSO - CPF: 569.117.421-53 (ADVOGADO), CLOYLTON SOUZA CAMPOS - CPF: 877.507.831-72 (ADVOGADO), CLOYLTON SOUZA CAMPOS - CPF: 877.507.831-72 (APELADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 405 SPE LTDA. - CNPJ: 21.403.427/0001-00 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito civil e processual civil. Apelação cível. Rescisão contratual de promessa de compra e venda. Restituição de valores. Danos morais afastados.

I. Caso em exame

1.
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e danos morais, rescindindo contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, determinando a devolução integral das quantias pagas, acrescidas de correção e juros, e fixando indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber:

(i) se a culpa pela rescisão contratual é dos compradores ou das vendedoras; (
ii
) se é cabível a retenção de valores pagos; (
iii
) se há direito à restituição da comissão de corretagem; (
iv
) qual o termo inicial dos juros de mora; (v) se há dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3. A impossibilidade de financiamento decorreu de falta de documentação essencial atribuída às vendedoras, caracterizando culpa exclusiva destas.

4. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a devolução das quantias pagas é integral em caso de culpa exclusiva da incorporadora.

5. Os juros de mora incidem a partir da citação, conforme entendimento consolidado.

6. A restituição da comissão de corretagem é devida diante da resolução do contrato por culpa da vendedora.

7. Ausência de comprovação de danos morais excepcionais. A simples rescisão contratual não enseja indenização moral.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido para afastar a condenação ao pagamento de danos morais, mantendo os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

"1. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa da incorporadora, é devida a devolução integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem. 2. A simples rescisão contratual, desacompanhada de fatos excepcionais, não enseja indenização por danos morais."

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de
Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto
por

RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A e RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 405 SPE LTDA.

contra a r. sentença proferida pel
o
M
M.
Ju
iz
de Direito da

3
a
Vara
Cível

da Comarca de
Várzea Grande
/MT
, que nos autos da
ação
de
“
Rescisão Contratual, Restituição de Valores c/c Indenização por Perdas e Danos Materiais e Morais
”

(Proc
.
no

1033391-37.2023.8.11.0002
)
, ajuizada
contra as

apelante
s

por

GEORGIA CHRISTINA LIBORIO BARROSO e CLOYLTON SOUZA CAMPOS
, julgou
parcialmente procedentes
o
s
pedido
s

para “
a) declarar rescindindo o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no 14, Quadra 16, do empreendimento Origem VG, sob a numeração 501, situado na Av. Universitária, n. 2500, Loteamento Chapéu do Sol, Bairro Petrópolis, Várzea Grande/MT de ID 139897308 celebrado entre as partes;
b) condenar a requerida a realizar a devolução das quantias pagas pelos requerentes, cujo valor deverá corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e,
c) condenar a requerida ao pagamento da quantia R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em favor de cada um
dos requerentes
a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados da citação em razão da relação contratua
l”
(
cf. Id. no
263837422
).

Sustentam as apelantes, em síntese, que: (i) os apelados é que deram causa à rescisão contratual, ao desistirem da compra e não terem mais interesse na continuidade do negócio; (
ii
) não houve culpa das apelantes pela impossibilidade de formalização do financiamento bancário pelos apelados junto à Caixa Econômica Federal, pois apresentaram tempestivamente toda a documentação exigida; (
iii
) são os apelados que devem responder pela desistência do negócio; (
iv
) o percentual de retenção deve ser de 50% sobre os valores pagos, conforme previsto contratualmente e admitido pela Lei no 13.786/2018; (v) subsidiariamente, deve incidir o percentual de 25% de retenção, conforme jurisprudência do STJ; (vi) é indevida a restituição da comissão de corretagem; (
vii
) o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado; (
viii
) não há que se falar em danos morais, pois não houve ato ilícito por parte das apelantes (cf. Id. no 263837427).

Contrarrazões apresentadas pelos apelados, por meio das quais pugnam pelo desprovimento do recurso
(cf. Id. no 263837438)
.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Como relatado,
as apelantes RNI Negócios Imobiliários S/A e Rodobens Incorporadora Imobiliária 405 SPE Ltda. interpuseram recurso de apelação contra a sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais, ajuizada por Georgia Christina Libório Barroso e
Cloylton
Souza Campos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, determinar a devolução das quantias pagas, com correção monetária e juros, e condenar as rés ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais para cada autor.

Em suas razões recursais, as apelantes alegam que a rescisão se deu por culpa dos apelados, que desistiram da compra; que não houve falha na documentação necessária para o financiamento bancário; que, em razão da desistência dos compradores, deveria ser aplicada a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, conforme autorizado pela Lei no 13.786/2018, ou, subsidiariamente, retenção de 25%, segundo precedentes do STJ; que a comissão de corretagem não deve ser devolvida; que os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença; e, por fim, que não há fundamento para a condenação em danos morais, pois inexistiu qualquer ato ilícito praticado pelas recorrentes.

De início, quanto à rescisão do contrato, não assiste razão às apelantes.
A análise dos autos evidencia que o insucesso na formalização do financiamento decorreu da ausência de documentação essencial, cuja apresentação incumbia às vendedoras.

Como reconhecido na origem, ainda que o habite-se tenha sido obtido, a ausência de individualização das matrículas e outros documentos necessários impediu o prosseguimento do financiamento
, portanto
, a desistência dos apelados foi consequência da impossibilidade objetiva de cumprimento do contrato, e não simples liberalidade dos compradores.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Verbete 543 da Súmula do STJ), sendo, pois, impossível à aplicação de qualquer retenção por parte da empresa construtora.

Tais circunstâncias são suficientes para afastar a aplicação do Tema 1002 do STJ – que prevê o cômputo de juros apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória –, devendo o encargo incidir sobre o valor a ser restituído ao autor, no percentual de 1% a.m., a partir da data da citação, como corretamente consta da r. sentença, e não, como pleiteado pela
s
apelante
s
, com base no tema suscitado.

Nesse sentido se posiciona esta Corte de Justiça:

EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – COMPRADORES QUE SUSPENDEM O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES, APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE ENTREEGA DO IMÓVE – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – DANO MORAL CARACTERIZADO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS ARBITRADOS EM CONFORMIDADE COM O ART. 85, §2o DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Se a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel decorre do descumprimento do cronograma contratual pelas próprias promitente-vendedoras, não há que se falar no afastamento da multa contratual, nem na retenção das prestações adimplidas pelos autores. 2. Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas. 3. Os honorários sucumbenciais fixados em atenção ao art. 85, §2o do CPC não comportam redução” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAC 1012471-15.2018.8.11.0003 – Desa. SERLY MARCONDES ALVES – Julgado em 01/07/2020,
Publicado
no DJE 07/07/2020)

No que diz respeito à restituição da comissão de corretagem, reforço que, pelos elementos constantes dos autos, o contrato de compra e venda foi firmado com a interveniência de corretora e a comissão de corretagem foi quitada diretamente à própria requerida. Em se tratando de rescisão contratual por culpa da vendedora, todos os valores despendidos pelo comprador para a concretização do negócio — inclusive a comissão de corretagem — devem ser restituídos, a fim de reconstituir o status quo ante e evitar enriquecimento sem causa da parte infratora.

A despeito de qualquer intermediação, a corretagem só é obrigatória com a efetiva celebração da avença e seu resultado útil, ou seja, com a concretização da venda. Entendimento em sentido contrário oneraria excessivamente tanto o vendedor quanto o comprador, pois apenas a corretora teria vantagem prática em um negócio frustrado.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (CESSÃO DE CRÉDITO DE COMISSÃO). EMBARGOS JULGADOS PROCEDENTES PARA EXTINGUIR A EXECUÇÃO. COMISSÃO ADVINDA DE ALIENAÇÃO DE CONTROLE ACIONÁRIO DE EMPRESA. TRANSAÇÃO CONDICIONADA À APROVAÇÃO DO BANCO CENTRAL DO BRASIL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA. RESULTADO ÚTIL DA NEGOCIAÇÃO NÃO ALCANÇADO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Embargos à execução julgados procedentes para extinguir a execução por título extrajudicial, dada a inexigibilidade da pretendida comissão pela alienação de controle acionário de empresa, em razão da não concretização do negócio intermediado. 2. O Tribunal de origem observou que, não obstante o pagamento antecipado de parte do preço, o negócio foi estabelecido mediante condição suspensiva (aprovação do negócio pelo Banco Central do Brasil), sendo incontroverso nos autos que tal condição não foi implementada, o que permitiu concluir que não foi alcançado o resultado útil da negociação, ou seja, a efetiva realização do negócio fruto da intermediação. 3. O acórdão recorrido se alinha à orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior, de que é incabível comissão de corretagem, quando o negócio não foi concluído, não atingindo, assim, o seu resultado útil (
AgRg
no REsp 1.485.788/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma,
DJe
de 24/2/2015). 4. No âmbito estreito do recurso especial, é vedada a interpretação de cláusulas contratuais, a teor do disposto na Súmula 5 do STJ. 5. Agravo interno não provido
. (STJ -
AgInt
no
REsp.
1518877 SP 2014/0294719-1, relator ministro Lázaro Guimarães (desembargador convocado do TRF 5a Região), julgado em 06/02/2018, T4 - Quarta Turma, publicado em 09/02/2018).

Ademais, embora o Superior Tribunal de Justiça tenha reconhecido, no REsp 1.599.511/SP, a validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, essa autorização está condicionada à efetiva concretização da compra e venda, mediante a obtenção do resultado útil da negociação, e desde que previamente informado o preço total da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão, o que não altera a conclusão pela necessidade de restituição quando o negócio é resolvido por culpa do vendedor.

Assim, diante da resolução do contrato por culpa exclusiva das promitentes vendedoras, impõe-se a restituição integral da comissão de corretagem, como bem decidido na sentença recorrida.

Por fim,
q
uanto ao dano moral, o STJ pacificou o entendimento de que não há falar em presunção de danos morais indenizáveis em decorrência do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, pois, em regra, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, e, sob esse enfoque, a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que for demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato, o que não é o caso dos autos.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. ACÓRDÃO ESTADUAL FUNDAMENTADO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos
arts
. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019,
DJe
27/9/2019). 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi superior à 3 (três) anos e ainda não há notícias da entrega do imóvel. 4. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. No caso, o montante fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) não é exorbitante nem desproporcional aos danos causados, em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel. 5. Agravo interno a que se nega provimento”. (
AgInt
no
AREsp
n. 2.143.077/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022,
DJe
de 14/12/2022.)

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 947.202/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/3/2018,
DJe
15/3/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento.” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 1.020.223/AM, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/11/2017,
DJe
23/11/2017)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 3. Agravo interno não provido.” (STJ -
AgInt
no REsp n. 1.660.794/RO, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 14/8/2018,
DJe
24/8/2018)

Portanto, no caso em que os autores não descrevem nenhuma situação excepcional a que tenha sido submetido em razão do atraso na entrega do imóvel, não há falar em indenização a título de danos morais.

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao recurso
, apenas para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, mantendo inalterados os demais termos da r. sentença, inclusive em relação ao ônus sucumbencial, que ficará ao encargo exclusivo da
s
ré
s
/apelante
s
, eis que o
s
autor
es
/apelado
s
deca
íram
de parte mínima de seu pedido (CPC, art. 86, parágrafo único).

Custas pela
s
apelante
s
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2025