Tribunal: TJMT
Processo: 1007892-02.2021.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA FIADORA. PRELIMINARES REJEITADAS. COBRANÇA DE DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO. EXCLUSÃO. LIMITAÇÃO TEMPORAL DO DÉBITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual para declarar findo contrato de locação na data da desocupação voluntária, condenando os requeridos ao reembolso de R$ 64.655,09, corrigidos pelo INPC desde o desembolso e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, além do pagamento de custas e honorários de sucumbência fixados em 10% do valor da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) verificar a existência de nulidades processuais e de ilegitimidade ativa; (ii) definir a extensão do débito decorrente do contrato de locação, notadamente quanto à cobrança de despesas extraordinárias de condomínio e à limitação temporal das obrigações de cada locatário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A tempestividade da defesa é afastada, pois a audiência foi regularmente designada e a intimação expedida ao endereço contratual, inexistindo comprovação de prejuízo, nos termos do art. 282, §1o, do CPC.
A legitimidade ativa é reconhecida, uma vez comprovada a titularidade da autora sobre o imóvel e a validade do contrato de locação.
A nulidade da audiência de conciliação é afastada, pois houve intimação eletrônica regular e ausência de prejuízo processual.
A alegação de decisão surpresa não prospera, pois o despejo liminar foi concedido com fundamento em pedido expresso e hipótese prevista no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91.
Não há preclusão pro judicato, visto que decisões anteriores não apreciaram o mérito da posse ou da rescisão contratual.
As despesas extraordinárias de condomínio (fundo de reserva, taxas extras e outras do art. 22, X, da Lei no 8.245/91) são de responsabilidade do locador e devem ser excluídas do valor devido pelo locatário.
A cobrança deve observar a limitação temporal: Lenda Turismo responsável apenas de 10/04/2012 a 09/04/2015 e Antenor Santos Alves Júnior a partir de 10/04/2015.
A cláusula penal não é aplicada integralmente, pois não restou comprovada rescisão exclusivamente imputável à locatária, devendo ser mantida a retenção proporcional fixada em primeiro grau.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
A ausência de prejuízo afasta nulidades processuais, à luz do princípio pas de nullité sans grief.
O locatário não responde por despesas extraordinárias de condomínio, nos termos do art. 22, X, da Lei no 8.245/91.
A responsabilidade por débitos locatícios deve respeitar os períodos de ocupação de cada locatário.
A cláusula penal só pode ser aplicada integralmente se comprovada rescisão contratual exclusivamente imputável ao locatário.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 282, §1o, 334, 505, 82, §2o, e 85, §2o; Lei no 8.245/91, arts. 22, X, e 59, §1o, IX.
Jurisprudência relevante citada: não há precedentes indicados no acórdão.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007892-02.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOSE PERSIO ROSA DA SILVA - CPF: 086.727.509-00 (APELADO), MARCELA BALIEIRO SOUKEF VIEGAS - CPF: 809.608.551-49 (ADVOGADO), ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR - CPF: 457.619.579-49 (APELANTE), ANDRE FAZOLO DE ABREU - CPF: 044.229.491-36 (ADVOGADO), SANDRA MARTELLO - CPF: 074.058.098-12 (APELANTE), LENDA TURISMO OPERADORA DE VIAGENS E TURISMO LTDA - ME - CNPJ: 04.319.579/0001-00 (APELANTE), MIKAEL AGUIRRE CAVALCANTI - CPF: 728.423.851-87 (ADVOGADO), ANDRE FAZOLO DE ABREU - CPF: 044.229.491-36 (ADVOGADO), MIKAEL AGUIRRE CAVALCANTI - CPF: 728.423.851-87 (ADVOGADO), MIKAEL AGUIRRE CAVALCANTI - CPF: 728.423.851-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA FIADORA. PRELIMINARES REJEITADAS. COBRANÇA DE DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO. EXCLUSÃO. LIMITAÇÃO TEMPORAL DO DÉBITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual para declarar findo contrato de locação na data da desocupação voluntária, condenando os requeridos ao reembolso de R$ 64.655,09, corrigidos pelo INPC desde o desembolso e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, além do pagamento de custas e honorários de sucumbência fixados em 10% do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar a existência de nulidades processuais e de ilegitimidade ativa; (
ii
) definir a extensão do débito decorrente do contrato de locação, notadamente quanto à cobrança de despesas extraordinárias de condomínio e à limitação temporal das obrigações de cada locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A tempestividade da defesa é afastada, pois a audiência foi regularmente designada e a intimação expedida ao endereço contratual, inexistindo comprovação de prejuízo, nos termos do art. 282, §1o, do CPC.

A legitimidade ativa é reconhecida, uma vez comprovada a titularidade da autora sobre o imóvel e a validade do contrato de locação.

A nulidade da audiência de conciliação é afastada, pois houve intimação eletrônica regular e ausência de prejuízo processual.

A alegação de decisão surpresa não prospera, pois o despejo liminar foi concedido com fundamento em pedido expresso e hipótese prevista no art. 59, §1o, IX, da Lei no 8.245/91.

Não há preclusão
pro
judicato
, visto que decisões anteriores não apreciaram o mérito da posse ou da rescisão contratual.

As despesas extraordinárias de condomínio (fundo de reserva, taxas extras e outras do art. 22, X, da Lei no 8.245/91) são de responsabilidade do locador e devem ser excluídas do valor devido pelo locatário.

A cobrança deve observar a limitação temporal: Lenda Turismo responsável apenas de 10/04/2012 a 09/04/2015 e Antenor Santos Alves Júnior a partir de 10/04/2015.

A cláusula penal não é aplicada integralmente, pois não restou comprovada rescisão exclusivamente imputável à locatária, devendo ser mantida a retenção proporcional fixada em primeiro grau.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de prejuízo afasta nulidades processuais, à luz do princípio
pas
de
nullité

sans

grief
.

O locatário não responde por despesas extraordinárias de condomínio, nos termos do art. 22, X, da Lei no 8.245/91.

A responsabilidade por débitos locatícios deve respeitar os períodos de ocupação de cada locatário.

A cláusula penal só pode ser aplicada integralmente se comprovada rescisão contratual exclusivamente imputável ao locatário.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 282, §1o, 334, 505, 82, §2o, e 85, §2o; Lei no 8.245/91, arts. 22, X, e 59, §1o, IX.

Jurisprudência relevante citada
: não há precedentes indicados no acórdão.

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada procedente para:

“...declarar findo o contrato de locação celebrado entre as partes na data da desocupação voluntária, bem como condenar os requeridos na obrigação de reembolsar o autor no valor de R$ 64.655,09 (sessenta e quatro mil, seiscentos e cinquenta e cinco reais e nove centavos), corrigidos monetariamente pelo INPC, desde a data do desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.

Custas e despesas processuais deverão ser suportadas pelos réus, assim como honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.

O apelante, em sede de preliminar, suscita tempestividade da defesa, ilegitimidade ativa, nulidade da audiência de conciliação, nulidade da decisão, preclusão
pro

judicato
.

No mérito, sustenta que o Contrato de Locação foi celebrado, prevendo pagamento de aluguel, IPTU, taxas condominial, locação de garagem, multa contratual de 10% e honorários advocatícios de 20%, com responsabilidade solidária da fiadora até a entrega das chaves.

Argui que há demonstrativo das parcelas em atraso e dos reparos que foram necessários após a desocupação e que a rescisão ocorreu por desistência imotivada da locatária, devendo ser aplicada integralmente a cláusula penal ajustada.

Defende que o percentual de retenção fixado é inferior ao devido e não cobre as despesas efetivamente suportadas.

Contrarrazões no Id n. 301734503.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada procedente.

As partes mantiveram um contrato de locação por prazo determinado, firmado entre a locadora
Prodelc
Investimentos e Participações S/A
e a locatária pessoa física, com a interveniência de fiadora solidária, cuja responsabilidade foi expressamente estendida até a efetiva entrega das chaves (Cláusula 12a).

O objeto da avença foi o imóvel situado na Avenida Lava Pés (atual Avenida José Monteiro de Figueiredo), no 800, Edifício Lyon
Residence
, em Cuiabá–MT.

Entre as cláusulas principais e que importam para a compreensão da controvérsia, constaram as obrigações de pagamento mensal de aluguel, do IPTU (Cláusula 4a, §1o), taxas condominiais, locação de garagem, bem como multa contratual de 10% e honorários advocatícios de 20% sobre o valor devido em caso de inadimplemento (Cláusula 19a).

I – DAS PRELIMINARES

- Tempestividade da defesa

O apelante alega que não foi intimado da audiência conciliatória requerida por terceira interessada e que, à época, não havia advogados habilitados, o que justificaria devolução de prazo para apresentar contestação.

Todavia, consta nos autos que a audiência foi regularmente designada e a intimação expedida ao endereço constante no contrato, não havendo comprovação de prejuízo efetivo.

O princípio
pas
de
nullité

sans

grief
(art. 282, §1o, CPC) impõe a demonstração de dano processual, o que não ocorreu.

Diante disso, rejeito a preliminar.

- Ilegitimidade ativa

Sustenta que somente a empresa
Prodelc
Investimentos e Participações Ltda. poderia formular o pedido de despejo e cobrança.

Contudo, a locadora/autora, demonstrou a titularidade de direitos sobre o imóvel, juntando o contrato de locação (Id no 301734382, p. 1-6) e documentos suficientes para caracterizar legitimidade sua ativa.

Preliminar rejeitada.

- Nulidade da audiência de conciliação

O apelante afirma que não foi observada a antecedência mínima do art. 334 do CPC e que não houve intimação pessoal (Id no
301734467
, p. 2).

No entanto, a audiência ocorreu após intimação eletrônica regularmente expedida, e eventual ausência de prazo mínimo não gerou prejuízo, o que afasta a nulidade, pois não houve acordo e o feito prosseguiu regularmente.

Rejeito a preliminar.

- Nulidade da decisão – violação ao princípio da não surpresa

Sustenta que a concessão de despejo liminar foi proferida sem manifestação prévia.

Todavia, a decisão baseou-se em pedido formulado na inicial e em cláusulas contratuais claras, sendo hipótese que dispensa prévia oitiva da parte contrária, nos termos do art. 59, §1o, IX, da Lei 8.245/91.

Afasto a preliminar.

- Preclusão
pro
judicato

Alega que a questão do despejo já havia sido decidida e estaria acobertada pelo disposto no art. 505 do CPC.

Porém, a decisão anterior tratou de fase processual distinta e não apreciou o mérito da posse ou da rescisão contratual, não configurando coisa julgada.

Rejeito.

II – DO MÉRITO

As parcelas inadimplidas estão demonstradas nas planilhas juntadas (Ids n. 301734393 e 301734394), totalizando R$63.486,79, incluindo aluguéis, tributos e encargos. O laudo de vistoria (Id n. 301734490) comprova reparos necessários após a desocupação.

O apelante requer que a quantia a ser ressarcida ao apelado seja apurado em liquidação de sentença, excluindo valores referentes a fundo de reserva, taxas extras e outras despesas extraordinárias.

O art. 22, X, da Lei no 8.245/91, estabelece que despesas extraordinárias de condomínio são de responsabilidade do locador, devendo ser excluídas da condenação ao locatário.

Assim, eventual cobrança de tais valores deve ser afastada, o que exige apuração específica em fase de liquidação.

Uma vez que os contratos e históricos de locação propiciam o conhecimento das datas de ingresso e saída de cada locatário, a limitação temporal da cobrança em relação à Lenda Turismo, entre 10/04/2012 e 09/04/2015 e a Antenor Santos Alves Júnior, a partir de 10/04/2015 deve ser restringida aos referidos períodos.

No tocante ao percentual de retenção, o apelante pretendia aplicação integral da cláusula penal, sob argumento de desistência unilateral da locatária, no entanto, não há prova inequívoca de que a rescisão tenha sido exclusivamente motivada por esta, devendo ser mantida a retenção proporcional já fixada, sem prejuízo da exclusão das verbas extraordinárias e da limitação temporal acima mencionada.

Pelo exposto,
rejeito as preliminares
e, no mérito,
dou parcial provimento
ao Recurso para determinar que o valor devido seja apurado em liquidação de sentença, excluindo despesas extraordinárias de condomínio (fundo de reserva, taxas extras e outras que não sejam de responsabilidade do locatário, art. 22, X, Lei no 8.245/91) e abatendo valores pagos que seriam de responsabilidade do autor, além de limitar o débito da Lenda Turismo no período de 10/04/2012 a 09/04/2015 e de Antenor Santos Alves Júnior a partir de 10/04/2015.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025