Tribunal: TJMT
Processo: 1000970-64.2019.8.11.0024
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR INVERSAMENTE CONTRATADO E PERDA DE CHANCE – LOTEAMENTO IRREGULAR – PRELIMINAR DE INDEFERIMENTO DE PROVA DOCUMENTAL REJEITADA – MÉRITO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA CARACTERIZADA – CADEIA DE CONSUMO – FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – FRUSTRAÇÃO PELA COMERCIALIZAÇÃO DE LOTE EM QUADRA NÃO REGISTRADA E IMPOSSIBILIDADE DE ESCRITURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MINORAÇÃO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – RECURSO DA PRIMEIRA APELANTE PARCIALMENTE PROVIDO E DA SEGUNDA APELANTE DESPROVIDO.
A preliminar de indeferimento de prova documental deve ser rejeitada quando a parte não demonstra que os documentos são novos ou que havia impossibilidade de juntada anterior, conforme o Art. 435 do CPC, e quando a documentação apresentada não comprova a regularização do lote no empreendimento ou as devidas autorizações ambientais.
A imobiliária que intermedia a venda de um lote em empreendimento irregular e não devidamente registrado, integrando a cadeia de fornecimento, possui responsabilidade solidária pelos danos causados ao consumidor, especialmente pela falha no dever de informação sobre as irregularidades do imóvel.
Configura dano moral a frustração e a angústia sofridas pelo comprador que adquire um lote em quadra que não consta no registro imobiliário e não consegue obter a documentação para escrituração do imóvel, pois tal situação extrapola o mero aborrecimento.
O valor da indenização por danos morais deve ser fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo ser minorado para se adequar aos parâmetros de casos análogos julgados pelo Tribunal.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000970-64.2019.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[FLAMAR PECUARIA LTDA - ME - CNPJ: 45.213.139/0001-51 (APELANTE), JOSE ANTONIO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 256.708.241-72 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), LUCIANO DUARTE DE ASSIS MACEDO - CPF: 652.019.731-91 (APELADO), MARIA KAROLYNE SILVA VASCONCELOS - CPF: 026.537.241-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA PRIMEIRA APELANTE PARCIALMENTE PROVIDO E O DA SEGUNDA DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR INVERSAMENTE CONTRATADO E PERDA DE CHANCE – LOTEAMENTO IRREGULAR – PRELIMINAR DE INDEFERIMENTO DE PROVA DOCUMENTAL

REJEITADA – MÉRITO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA CARACTERIZADA – CADEIA DE CONSUMO – FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – FRUSTRAÇÃO PELA COMERCIALIZAÇÃO DE LOTE EM QUADRA NÃO REGISTRADA E IMPOSSIBILIDADE DE ESCRITURAÇÃO –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MINORAÇÃO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE –
RECURSO DA PRIMEIRA APELANTE PARCIALMENTE PROVIDO E DA SEGUNDA APELANTE DESPROVIDO
.

A preliminar de indeferimento de prova documental deve ser rejeitada quando a parte não demonstra que os documentos são novos ou que havia impossibilidade de juntada anterior, conforme o Art. 435 do CPC, e quando a documentação apresentada não comprova a regularização do lote no empreendimento ou as devidas autorizações ambientais.

A imobiliária que intermedia a venda de um lote em empreendimento irregular e não devidamente registrado, integrando a cadeia de fornecimento, possui responsabilidade solidária pelos danos causados ao consumidor, especialmente pela falha no dever de informação sobre as irregularidades do imóvel.

Configura dano moral a frustração e a angústia sofridas pelo comprador que adquire um lote em quadra que não consta no registro imobiliário e não consegue obter a documentação para escrituração do imóvel, pois tal situação extrapola o mero aborrecimento.

O valor da indenização por danos morais deve ser fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo ser minorado para se adequar aos parâmetros de casos análogos julgados pelo Tribunal.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1000970-64.2019.8.11.0024

APELANTES:

FLAMAR PECUÁRIA LTDA – ME
e
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME

APELADO:

LUCIANO DUARTE DE ASSIS MACEDO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
FLAMAR PECUÁRIA LTDA – ME
e
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME
, contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 1a Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, Dr.
Leonísio Salles de Abreu Junior
, lançada nos autos da Ação de Indenização por Perdas e Danos Materiais e Morais, Devolução em Dobro do Valor Inversamente Contratado c/c Perda de Chance no. 1000970-64.2019.8.11.0024, ajuizada por
LUCIANO DUARTE DE ASSIS MACEDO
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para condenar as apelantes em danos morais, arbitrados em R$15.000,00 (quinze mil reais).

Opostos embargos de declaração no Id. 289380503, o Magistrado de piso acolheu-os para RETIFICAR o dispositivo da sentença, nos seguintes termos:
“Diante da sucumbência mínima do requerido, nos termos do art. 86, § único, do CPC, condeno o autor a pagar honorários advocatícios de sucumbência ao requerido, que fixo em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido com a demanda, bem como ao pagamento da custas processuais”
(sic).

A apelante
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
(aqui denominada de primeira apelante), em suas razões recursais, afirma que o apelado firmou Contrato de Compra e Venda em 10/01/2008 referente ao Lote 09 - Quadra 15 no Loteamento Quintas do Brumado Chapada dos Guimarães/MT, intermediado pela apelante Golden, que recebeu valor a título de corretagem.

Aduz que o recorrido alegou ter efetuado os pagamentos e procurado a Flamar para a emissão do Termo de Quitação e Autorização de Lavratura de Escritura Pública, mas não obteve o referido termo.

Informou-se no Cartório do Segundo Ofício de Chapada dos Guimarães que a quadra 15 não constava no registro imobiliário como pertencente ao empreendimento Quintas do Brumado, que só possuía as quadras 01 a 14 registradas.

A Prefeitura Municipal de Chapada dos Guimarães confirmou que o projeto do empreendimento Quintas do Brumado, com 14 quadras, foi aprovado em 03/09/1999 e registrado em 31/01/2000 sob no. 02 da matrícula 5.973, 2-AO.

O apelado alega que até a data da propositura da ação não possuía o título de propriedade do lote.

Em suas razões de direito, a apelante sustenta que a sentença deve ser reformada por estar em desacordo com as provas dos autos, que, segundo ela, comprovam a improcedência da ação em relação à Golden.

A recorrente contesta a condenação solidária por danos morais, alegando que nunca houve violação ao dever de informação de sua parte, pois todas as informações foram prestadas ao apelado de forma clara tanto na propaganda quanto no Contrato de Compra e Venda.

Destaca que os documentos probantes atestam que a área da quadra 15 seria desmembrada em 30 lotes, ANEXOS AO LOTEAMENTO QUINTAS DO BRUMADO.

O
“folder”
de propaganda do loteamento também indicava a existência da quadra 15 em área anexa, conforme o Contrato de Compra e Venda firmado entre o Apelado e a Requerida Flamar.

Afirma que não houve falha na prestação de seus serviços de corretagem e que agiu meramente como intermediadora, cumprindo integralmente seu papel nos termos do artigo 722 e seguintes do Código Civil.

Enfatiza que não é incorporadora, vendedora ou construtora do imóvel, mas sim a imobiliária que prestou serviços de intermediação da venda.

Argumenta que os pedidos do apelado (desmembramento do lote, indenização por danos materiais, morais e perda de uma chance) não têm nexo causal com a atividade de corretagem/intermediação.

A apelante sustenta que não houve ocorrência de danos morais, pois o apelado tinha plena ciência de que seu lote se situava em área a ser desmembrada, anexa ao Loteamento Quintas do Brumado, e que a documentação para escriturar seria entregue após o pagamento integral.

Reconhece uma pequena demora na conclusão do processo de desmembramento no Cartório de Chapada dos Guimarães, mas alega que isso não causou violação aos direitos personalíssimos do apelado.

Ressalta que a documentação da escritura do lote do Apelado está à sua disposição desde 21/12/2020, mas ele não compareceu para retirá-la.

A apelante argumenta que não praticou nenhum ato ilícito que tenha causado dano à honra, moral, dignidade ou imagem do Apelado.

Afirma que o imóvel é um lote nu, sem edificação, e que o próprio apelado narrou que seria para recreação e lazer, não havendo violação ao direito de moradia.

Conclui que os fatos não passaram de meros aborrecimentos, incapazes de atingir a esfera dos direitos personalíssimos, e, portanto, não são passíveis de indenização. Cita julgados do TJMT que corroboram a tese de que meros aborrecimentos não configuram dano moral.

Ao final, pugna
“Seja reconhecida e declarada a ausência de responsabilidade civil da imobiliária Apelante, com a consequente desobrigação de pagamento de indenização por danos morais;”
e
“Seja reconhecida a não ocorrência de Danos Morais”
(sic).

A apelante
FLAMAR PECUÁRIA LTDA – ME
(segunda apelante), em preliminar argui o indeferimento da prova documental.

Sustenta que o juízo indeferiu a produção de prova documental, alegando que a apelante não demonstrou que os documentos mencionados eram novos ou que havia impossibilidade de juntada anterior.

No entanto, a recorrente argumenta que a Matrícula no. 23.759 do Lote no. 09 da Quadra 15 e a Convocação do autor para receber a escritura do imóvel foram produzidos após a apresentação da contestação (que ocorreu em 24/08/2020), sendo a matrícula aberta em 16/12/2020 e a convocação realizada em 21/12/2020, configurando-os como documentos novos nos termos do art. 435 do CPC.

No mérito, a apelante busca a reforma da sentença quanto à condenação por danos morais. A recorrente questiona a condenação, baseada na alegação do magistrado de que o
folder
de divulgação e o contrato de compra e venda geraram confusão ao autor, fazendo-o crer que o lote 09 da Quadra 15 integrava o empreendimento Quintas do Brumado.

A apelante argumenta que o provimento jurisdicional não é adequado, pois o apelado fundamentou seu pedido de indenização por dano moral em engodo/enganação/fraude, sem requerer a rescisão contratual, sendo que não é possível afirmar ter sido enganado e, ao mesmo tempo, admitir o contrato como válido.

A apelante cita jurisprudência que corrobora a necessidade de ação de rescisão contratual em casos de alegação de fraude.

Adicionalmente, a apelante defende que o mero descumprimento contratual, como o atraso na outorga da escritura, não gera dano moral, citando precedentes do STJ.

A apelante também aponta "inúmeras contradições" do apelado, como: alegar na inicial a falta de outorga da escritura e pedir indenizações, enquanto a sentença confirmou a transferência da propriedade para seu nome; e se negar a receber a escritura quando convocado, solicitando a suspensão da escrituração até a sentença judicial.

A apelante alega que o comportamento contraditório do Apelado fere o princípio do
venire contra factum proprium
.

Caso o Tribunal entenda pelo cabimento dos danos morais, a apelante pede a redução do valor da condenação, argumentando que R$15.000,00 é desproporcional em relação ao valor do imóvel (R$23.100,20), citando julgados do TJMT onde, em imóveis de valores superiores, a indenização por dano moral foi inferior.

Por fim, a apelante requer que, ao julgar o recurso, esta Colenda Câmara observe o princípio do
non reformatio in pejus
, que impede a piora da situação da parte recorrente.

A apelante destaca que a sentença condenou solidariamente as duas requeridas, e, no caso de provimento do recurso de uma Apelante e desprovimento da outra, é crucial que o valor a ser pago isoladamente pela Apelante que perder o apelo não piore sua situação em relação à sentença original.

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para
“[...]
a.1)
acolher a preliminar produção de provas para que os documentos juntados sejam acolhidos como provas produzidas no processo;
a.2)
afastar a condenação da Apelante ao pagamento de indenização por danos morais;
a.3)
caso Vossas Excelências não entendam pelo afastamento da indenização por danos morais, que o valor seja reduzido a patamares razoáveis de acordo com os casos similares julgados por este E. Tribunal;”
(sic).

Contrarrazões de
LUCIANO DUARTE DE ASSIS MACEDO
, em Id. 289380526 e Id. 289380527, manifestando pelo desprovimento dos recursos de apelação e a consequente manutenção da sentença
.

Preparo recursal, referente a ambos os recursos de apelação, acostados ao Id. 291689850.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido os respectivos preparos, e estando adequados e tempestivos,
CONHEÇO
os apelos interpostos, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
LUCIANO DUARTE DE ASSIS MACEDO
ajuizou ação de indenização por perdas e danos materiais e morais, devolução em dobro do valor inversamente contratado c/c perda de chance com pedido de tutela provisória de natureza cautelar em desfavor da Flamar Agropecuária Ltda. e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda., relatando, em síntese, que adquiriu, em 10 de janeiro de 2008, um lote de terreno urbano no empreendimento imobiliário denominado Quintas do Brumado, especificamente o lote 09 da quadra 15, com 30 metros de frente e fundo e 80 metros nas laterais.

Diz que o negócio foi intermediado pela Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. e a Requerida Flamar Agropecuária Ltda., pelo valor total de R$23.100,20 (vinte e três mil, cem reais e vinte centavos), pagos em 80 parcelas mensais e 7 parcelas anuais.

Salienta que a Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. recebeu valores a título de corretagem.

Alega que após a quitação integral do imóvel em 2013, o autor procurou a Flamar para obter o Termo de Quitação e Autorização para Lavratura de Escritura Pública. Contudo, foi surpreendido com a informação de que a quadra 15 não constava no registro imobiliário do empreendimento Quintas do Brumado, que possuía registro apenas até a quadra 14.

Relata que a propaganda realizada pelas requeridas, entretanto, afirmava a existência da quadra 15. Mensura que foi informado pela Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. que a emissão da carta de quitação e autorização para lavratura de escritura pública não seria possível e que deveria “procurar seus direitos na Justiça”.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as apelantes em danos morais, arbitrados em R$15.000,00 (quinze mil reais).

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] De proêmio, no que tange ao pedido de prova documental pela requerida Flamar, verifico que esta não demonstrou que os documentos mencionados são documentos novos, ou que havia impossibilidade de juntada em momento anterior, sendo que o momento ordinário e regular da juntada de documentos é a inicial para o autor e a contestação para o réu, sob pena de preclusão, salvo às exceções citadas, conforme previsto pelo art. 435, do CPC, razão pela qual indefiro o pedido de produção de prova documental e passo ao julgamento antecipado do mérito.

O cerne da presente demanda reside na existência de dever de reparar por danos morais e materiais e perda de uma chance em razão de conduta ilícita das requeridas, que teriam vendido terreno ao autor fazendo acreditar que se tratava de um lote no empreendimento “Quintas do Brumado”, sem esclarecer que se tratava de área a ser desmembrada para possibilitar o devido registro. Pois bem.

Em detida análise dos autos verifico que merece parcial acolhimento o pedido do autor.

Isto porque restou demonstrado nos autos, especialmente pelo “folder” de divulgação do lote adquirido pelo autor (páginas 159/160), onde claramente a quadra 15, onde fica o lote em questão, consta como parte integrante do empreendimento “Quintas do Brumado”.

Assim, em que pese contar da cláusula primeira do contrato que a área será desmembrada em 30 lotes, anexos ao “
LOTEAMENTO QUINTAS DO BUMADO” -
sendo que o nome do empreendimento consta em caixa alta e negrito, contrastando com as demais palavras em fonte menor – no mesmo contrato, em sua cláusula 7, consta que “a infraestrutura a ser executada pela compromitente vendedora no loteamento ‘QUINTAS DO BRUMADO’, compreende (...)” a evidenciar a confusão criada pela própria vendedora, quanto à incorporação da área adquirida ao referido loteamento.

Ademais, consta da cláusula 9 do contrato que a promitente vendedora, uma vez integralizado o preço pactuado, ficaria obrigada a outorgar a escritura definitiva de domínio do lote, tendo o autor demonstrado nos autos que, mesmo após a quitação dos valores acordados, não lhe fora fornecido os documentos necessários à escrituração do imóvel, tendo em vista que a Requerida Flamar ainda não tinha regularizado o lote, desmembrando-o da matrícula da área maior.

Assim, restou evidenciado dos autos que as demandadas venderam o lote fazendo acreditar que se tratava do loteamento já regularizado, denominado “Quintas do Brumado”, quando na verdade se tratava de uma área ainda não loteada e que não fora regularizada a tempo de se cumprir a cláusula 9 do contrato, conforme acima mencionado.

Portanto, está configurada a conduta ilícita das requeridas que geraram uma expectativa de direito no autor que não correspondia à realidade.

No ponto, imperioso ressaltar a responsabilidade solidária da corretora imobiliária no caso em análise, tendo em vista o dever de informação que lhe compete, que não foi atendido, conforme acima citado.

[...]

No que tange à reparação de danos, segundo o art. 186 do Código Civil aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Já o art. 927, do CC, estabelece que: “aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

[...]

O dano moral é um prejuízo imaterial, ou seja, afeta diretamente a saúde psíquica da vítima. É resultante de ofensa aos direitos da personalidade (intimidade, privacidade, honra e imagem), que ultrapasse o razoável ou mero dissabor.

[...]

Com efeito, diferentemente dos danos morais, que se relacionam à situação psíquica vivenciada, os danos materiais carecem de efetiva comprovação, dada a sua objetividade e à possibilidade de mensuração.

In casu, a parte autora não se desincumbiu do seu ônus probatório no que tange à comprovação da existência e extensão do dano material sofrido, razão pela qual não merece acolhimento.

Por fim, entendo que restou comprovado o dano moral sofrido em razão do ato ilícito perpetrado pelas requeridas, tendo em vista o tempo e dispêndios do autor na busca pela documentação para registro do imóvel adquirido, bem como pela frustração ocasionada pela descoberta de que o imóvel não fazia parte do loteamento “Quintas do Brumado”.

Destarte, existente o dano, há o dever indeclinável de indenizar, não existindo outra solução jurídica senão em fixar o valor dos danos ao talante do julgador que, sopesando a questão em seus múltiplos e variados aspectos, chega a uma conclusão a respeito do valor provável para composição dos prejuízos morais já que, de resto, não há como abalizar matematicamente.

Desta forma, levando-se em consideração os critérios de proporcionalidade e razoabilidade na apuração do quantum e o bem jurídico lesado, entendo como justo e correta a fixação do dano experimentado pela parte reclamante, no montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

DISPOSITIVO

Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar as requeridas, solidariamente, a reparar o dano moral sofrido pelo autor, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com correção monetária a partir do arbitramento, nos termos da súmula 362, do STJ e juros desde a citação, nos termos do art. 405, do CPC.

Por conseguinte, julgo extinto com resolução de mérito o presente feito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como nos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa (art. 85, §2°, CPC.
”
(Id. 289380502).

Opostos embargos de declaração no Id. 289380503, o Magistrado de piso acolheu-os para RETIFICAR o dispositivo da sentença, nos seguintes termos:
“Diante da sucumbência mínima do requerido, nos termos do art. 86, § único, do CPC, condeno o autor a pagar honorários advocatícios de sucumbência ao requerido, que fixo em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido com a demanda, bem como ao pagamento da custas processuais”
(sic).

Pois bem. Preliminarmente, a primeira apelante,
FLAMAR PECUÁRIA LTDA – ME
,

requer que os documentos juntados aos autos em Id. 289380496 sejam considerados como provas produzidas no processo, nos termos do art. 435 do CPC.

Sobre o tema, o Magistrado assim se pronunciou na sentença:

“De proêmio, no que tange ao pedido de prova documental pela requerida Flamar, verifico que esta não demonstrou que os documentos mencionados são documentos novos, ou que havia impossibilidade de juntada em momento anterior, sendo que o momento ordinário e regular da juntada de documentos é a inicial para o autor e a contestação para o réu, sob pena de preclusão, salvo às exceções citadas, conforme previsto pelo art. 435, do CPC, razão pela qual indefiro o pedido de produção de prova documental e passo ao julgamento antecipado do mérito.”

Da análise do documento trazido aos autos pela primeira apelante, observa-se que se trata do registro de uma nova matrícula imobiliária, a qual se origina justamente da área rural pertencente à Fazenda da Flamar, constante da matrícula no. 5.974. Todavia, tal registro não se presta a demonstrar, de forma concreta, que o lote 9 adquirido pelo autor/apelado, situado na quadra 15, esteja devidamente legalizado e averbado no loteamento denominado Quintas do Brumado, tampouco que possua as devidas autorizações ambientais e anuências dos órgãos competentes para seu regular funcionamento.

Ademais, a primeira apelante afirma que a documentação teria sido produzida em
16/12/2020
, mas sua efetiva apresentação nos autos somente ocorreu em
21/07/2021
, sem justificativa plausível para a demora, em afronta aos princípios da cooperação processual, da boa-fé e da duração razoável do processo.

Assim, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil, admite-se a juntada de documentos novos apenas quando a parte comprovar sua imprescindibilidade ou demonstrar a impossibilidade de apresentá-los anteriormente, o que não ocorreu
in casu
.

Outrossim, admitir a juntada tardia comprometeria o contraditório e a ampla defesa, conforme assegura o art. 9o do CPC.

Ressalte-se, ainda, que tais documentos não alteram a realidade fática já delineada nos autos, pois, conforme consta no material publicitário do próprio loteamento, a quadra 15 era apresentada como parte integrante do condomínio e vinculada à matrícula imobiliária no. 5.973, conforme demonstrado no
folder
de Id. 289380411, vejamos:

Dessa forma,
rejeito
a preliminar aventada pela primeira apelante.

Passo à análise meritória.

Primeiramente, cumpre analisar a tese invocada pela segunda apelante,
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
,

de que deve ser afastada responsabilidade civil solidária, afirmando que apenas agiu como intermediadora do negócio entabulado entre a primeira apelante e o apelado.

Conforme se depreende dos autos, o contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel loteado, referente ao lote 09 da quadra 15 do empreendimento Quintas do Brumado, foi firmado em 10 de janeiro de 2008, tendo a segunda apelante intermediado o negócio e recebido valor a título de corretagem.

O apelado, após efetuar todos os pagamentos devidos, foi surpreendido pela impossibilidade de obtenção do termo de quitação e autorização para lavratura da escritura pública, descobrindo que a quadra 15 não constava no registro imobiliário como parte integrante do loteamento, que possuía apenas 14 quadras regularmente aprovadas pela municipalidade.

Ademais, constatou-se que a área da quadra 15 estava inserida em Área de Preservação Permanente e não possuía estudo e liberação por parte dos órgãos ambientais, o que agrava substancialmente a ilicitude do empreendimento e a falha no dever de informação.

Sob essa ótica, é imperioso invocar o Código de Defesa do Consumidor, diploma legal que estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo pelos danos causados ao consumidor.

O artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, preceitua que:
“
T
endo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo”
.

No mesmo sentido, o artigo 14 do referido Código, ao tratar da responsabilidade pelo fato do serviço, dispõe que:

“
Art. 14.
O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

A imobiliária, ao intermediar a venda de um lote em empreendimento irregular e não devidamente registrado, inseriu-se na cadeia de fornecimento, assumindo, assim, a responsabilidade solidária pelos vícios do serviço e pela má-informação prestada ao consumidor.

No contexto específico do contrato de corretagem, o artigo 723 do Código Civil é ainda mais explícito ao estabelecer que:

“
Art. 723.
O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.
Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Por conseguinte, a argumentação da segunda apelante no sentido de que não houve violação ao dever de informação não encontra amparo nos fatos narrados e nas provas carreadas aos autos.

Isso porque, o que ressai dos autos é que a imobiliária teve atuação relevante na formação e na manutenção do negócio jurídico. De modo que, conforme ressai dos autos no Id. 289380404 a segunda apelante enviava boletos ao apelado regularmente, com promessa de emissão da autorização de escritura, culminando na frustração da expectativa do adquirente e na descoberta da irregularidade da quadra 15, demonstrando a falha grave no dever de diligência e transparência.

A imobiliária, ao intermediar a venda de um lote com problemas registrais e ambientais, era portadora do dever de informar o consumidor sobre todas as nuances e riscos do negócio, o que, claramente, não ocorreu.

A omissão de informações essenciais, por si só, já configura o ato ilícito e o descumprimento do dever legal, gerando a responsabilidade civil.

O reconhecimento de que a
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
não só intermediou o negócio, mas era também a imobiliária responsável pela venda dos demais terrenos do loteamento, reforça sua participação ativa e sua responsabilidade na cadeia de consumo.

Nesse sentido, colaciono precedentes deste Sodalício:

“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. SOLIDARIEDADE NA CADEIA DE FORNECIMENTO. RELEVÂNCIA DA ATUAÇÃO COMERCIAL.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores e Danos Morais, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME, extinguindo o feito em relação a ela, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a empresa agravada, na condição de intermediadora da negociação de unidades do empreendimento “Sítio de Recreio Shallon”, possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, à luz de sua atuação na cadeia de fornecimento e da caracterização da relação jurídica como relação de consumo.

III. Razões de decidir

3. A relação jurídica entre as partes insere-se no âmbito do Código de Defesa do Consumidor, sendo aplicável a responsabilidade solidária entre os agentes que integram a cadeia de fornecimento, nos termos do art. 18 do CDC.

4. A empresa agravada participou ativamente da negociação dos lotes, recebeu valores a título de comissão
e foi condenada solidariamente em ação civil pública movida pelo Ministério Público, relativa a irregularidades no mesmo empreendimento.

5. A exclusão sumária da agravada no início da marcha processual viola o devido processo legal e impede o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, sendo imprescindível a instrução probatória para a elucidação dos fatos.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de agravo de instrumento provido.

Tese de julgamento: “
1. Em se tratando de relação de consumo, é legítima a inclusão no polo passivo da ação daquele que, embora intermediador comercial, tenha atuado de forma relevante na formação do negócio jurídico. 2. A extinção do feito com base na ilegitimidade passiva deve ser afastada quando presentes indícios suficientes da vinculação do réu aos vícios do produto ou serviço.
”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o e 18; CPC, art. 485, VI.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.197.929/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 14.06.2011.”
(N.U 1011220-24.2025.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/06/2025, Publicado no DJE 10/06/2025) (Destaquei)

“DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL
. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. – ME contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda cumulada com indenização por danos materiais e morais, julgou procedente o pedido para declarar a rescisão contratual, condenar a apelante ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 e fixar honorários advocatícios em 20% do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a imobiliária pode ser responsabilizada solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel adquirido; e (ii) verificar a proporcionalidade do valor arbitrado a título de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que a corretora de imóveis integra a cadeia de fornecimento e, por consequência, responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor, conforme previsto no art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

2. O demonstrativo de pagamento apresentado nos autos evidencia que a imobiliária recebeu valores diretamente, demonstrando sua participação na relação contratual como parte integrante do ciclo econômico, e não apenas como intermediária.

3. Nos termos do CDC, a responsabilidade solidária decorre de sua posição como fornecedora na cadeia de consumo, reforçada pelo dever de transparência e informação adequada ao consumidor sobre eventuais riscos relacionados ao cumprimento do contrato.

4. O atraso na entrega de imóvel destinado ao lazer, ainda que não seja para moradia, configura dano moral, considerando o impacto emocional gerado pela frustração do contrato e pela expectativa frustrada do consumidor, conforme entendimento consolidado do STJ.

5. O valor de R$ 10.000,00 fixado a título de danos morais observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequado à compensação do dano e à punição do responsável, sem gerar enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A corretora de imóveis que integra a cadeia de fornecimento responde solidariamente pelos danos decorrentes do descumprimento do contrato, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC.

2. O atraso na entrega de imóvel, mesmo quando destinado ao lazer, configura dano moral, passível de indenização quando demonstrada a frustração significativa do consumidor.

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 7o, parágrafo único; CC, art. 944.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1768177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 03.05.2021, DJe 06.05.2021.”
(N.U 1003880-42.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 10/02/2025, Publicado no DJE 10/02/2025) (Destaquei)

Assim sendo, é inegável que a conduta da segunda apelante contribuiu diretamente para o abalo emocional e os danos sofridos pelo apelado, que viu frustrados seus planos de construção de moradia em um lote que se revelou irregular e sem a devida documentação.

Em segundo lugar, conforme amplamente demonstrado, a atitude das apelantes configura dano moral passível de indenização ao consumidor.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, os interesses extrapatrimoniais dos compradores foram atingidos pela conduta ilícita das vendedoras, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da comercialização de lote em quadra que não constava no registro imobiliário, além da impossibilidade de obtenção do termo de quitação e autorização para lavratura da escritura pública.

Esses danos sofridos não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Nesse sentido, já decidi:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C RESTITUIÇÃO MATERIAL – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO ALTA VISTA PARQUE – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA BRDU URBANISMO S/A – REJEITADA – MÉRITO – ATRASO DE OBRA – CULPA DO VENDEDOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESSARCIMENTO DEVIDO – DANO MORAL –CONFIGURAÇÃO – RESSARCIMENTO DE ARRAS E INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL – CUMULAÇÃO VEDADA – EXCLUSÃO DA CLÁUSULA PENAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

No caso dos autos, a administradora do imóvel, embora não tenha figurado no contrato de compra e venda firmado entre as partes, consta como beneficiária dos boletos de pagamento da prestação imobiliária, devendo, portanto, ser aplicada a teoria da aparência, em face da expectativa criada da sua posição como terceira interveniente no contrato.

A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem.”
(N.U 1017614-43.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/05/2024, Publicado no DJE 11/05/2024) (Destaquei)

Todavia, quanto ao valor da indenização fixado em R$15.000,00 (quinze mil reais), entendo que comporta adequação, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como dos parâmetros observados em casos análogos deste eg. Tribunal de Justiça.

Assim,
minoro
o valor da indenização por danos morais para
R$10.000,00 (dez mil reais)
, quantia que reputo suficiente para compensar o abalo sofrido e desestimular práticas semelhantes, sem representar enriquecimento indevido.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da
FLAMAR PECUÁRIA LTDA – ME
,

tão somente para minorar o valor da condenação em danos morais para a quantia de
R$10.000,00 (dez mil reais)
, e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME.

Mantenho a verba honorária como fixada na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025