Tribunal: TJMT
Processo: 1002657-72.2024.8.11.0001
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-05-05
Data de publicação: 2025-05-09

Ementa:
Ementa: RECURSOS INOMINADOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL FORMALIZADA. PROTESTOS LAVRADOS DURANTE TRATATIVAS DE DISTRATO. INEXIGIBILIDADE RECONHECIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. AUSÊNCIA DE PROVA DE REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO RÉU IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e pedido de declaração de inexigibilidade de débitos protestados, reduzindo a cláusula penal para 25% e afastando os demais pedidos. A autora pleiteia a declaração de inexigibilidade dos protestos realizados após comunicação de distrato, além de indenização por danos morais. A ré, por sua vez, requer a aplicação da cláusula penal de 50%, sob alegação de que o empreendimento se encontraria submetido ao regime de patrimônio de afetação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) reconhecer se os protestos realizados após a ciência inequívoca da intenção de distrato são inexigíveis; (ii) apurar se tal conduta enseja reparação por danos morais; e (iii) definir se é válida a cláusula penal contratual de 50% diante da ausência de comprovação da constituição formal do patrimônio de afetação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A comunicação da autora sobre o desejo de rescindir o contrato foi feita de forma inequívoca em 20/06/2023 e reiterada por outros meios, tendo a ré iniciado tratativas e confirmado ciência antes da lavratura dos protestos em 02/08/2023 e 25/08/2023, o que torna os protestos indevidos e os valores neles cobrados inexigíveis.
4. A conduta da ré, ao promover protestos mesmo após o início do distrato e sem resistência formal à rescisão, configura cobrança abusiva, apta a ensejar abalo à esfera moral da autora, que demonstrou prejuízos concretos em sua vida negocial, justificando a fixação de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.
5. A cláusula penal de 50% prevista contratualmente exige, para sua validade, a comprovação de que o empreendimento se encontra submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que demanda a averbação de termo específico no registro de imóveis, conforme art. 31-B da Lei no 4.591/64, fato não demonstrado nos autos.
6. Em razão da ausência dessa formalidade, inaplica-se a exceção prevista no § 5o do art. 67-A da Lei no 4.591/64, sendo cabível a redução da cláusula penal ao limite de 25% dos valores pagos, conforme autorizado pelo art. 413 do Código Civil e entendimento consolidado pelo STJ no REsp 1.723.519/SP (recurso repetitivo).
IV. DISPOSITIVO
7. Recurso da autora parcialmente provido. Recurso do réu desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1002657-72.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[ELIANE CHRISTINE GONCALVES DA SILVA SABOIA - CPF: 015.530.561-16 (RECORRENTE), ANA LUIZA LEMES CRUZ - CPF: 014.853.231-42 (ADVOGADO), CUIABA ECHER 31 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.248/0001-39 (RECORRIDO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DOS RECURSOS, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DO RECLAMADO E DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO RECLAMANTE.

E M E N T A

Ementa:
RECURSOS INOMINADOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL FORMALIZADA. PROTESTOS LAVRADOS DURANTE TRATATIVAS DE DISTRATO. INEXIGIBILIDADE RECONHECIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. AUSÊNCIA DE PROVA DE REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO RÉU IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recursos inominados interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e pedido de declaração de inexigibilidade de débitos protestados, reduzindo a cláusula penal para 25% e afastando os demais pedidos. A autora pleiteia a declaração de inexigibilidade dos protestos realizados após comunicação de distrato, além de indenização por danos morais. A ré, por sua vez, requer a aplicação da cláusula penal de 50%, sob alegação de que o empreendimento se encontraria submetido ao regime de patrimônio de afetação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) reconhecer se os protestos realizados após a ciência inequívoca da intenção de distrato são inexigíveis; (ii) apurar se tal conduta enseja reparação por danos morais; e (iii) definir se é válida a cláusula penal contratual de 50% diante da ausência de comprovação da constituição formal do patrimônio de afetação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A comunicação da autora sobre o desejo de rescindir o contrato foi feita de forma inequívoca em 20/06/2023 e reiterada por outros meios, tendo a ré iniciado tratativas e confirmado ciência antes da lavratura dos protestos em 02/08/2023 e 25/08/2023, o que torna os protestos indevidos e os valores neles cobrados inexigíveis.

4.

A conduta da ré, ao promover protestos mesmo após o início do distrato e sem resistência formal à rescisão, configura cobrança abusiva, apta a ensejar abalo à esfera moral da autora, que demonstrou prejuízos concretos em sua vida negocial, justificando a fixação de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

5.

A cláusula penal de 50% prevista contratualmente exige, para sua validade, a comprovação de que o empreendimento se encontra submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que demanda a averbação de termo específico no registro de imóveis, conforme art. 31-B da Lei no 4.591/64, fato não demonstrado nos autos.

6.

Em razão da ausência dessa formalidade, inaplica-se a exceção prevista no § 5o do art. 67-A da Lei no 4.591/64, sendo cabível a redução da cláusula penal ao limite de 25% dos valores pagos, conforme autorizado pelo art. 413 do Código Civil e entendimento consolidado pelo STJ no REsp 1.723.519/SP (recurso repetitivo).

IV. DISPOSITIVO

7.

Recurso da autora parcialmente provido. Recurso do réu desprovido.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Recurso Inominado:

1002657-72.2024.8.11.0001

Classe CNJ:

460

Origem:

Sexto Juizado Especial Cível de Cuiabá

Recorrente(s):

Eliane Christine Gonçalves da Silva Saboia

Cuiabá Echer 31 Incorporações SPE Ltda

Recorrida(s):

Eliane Christine Gonçalves da Silva Saboia

Cuiabá Echer 31 Incorporações SPE Ltda

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

05 a 08/05/2025 (Plenário Virtual)

V O T O:

Egrégia Turma;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSOS INOMINADOS intentados contra a sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:

“Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, opino pela
PARCIAL PROCEDÊNCIA
dos pedidos formulados pela parte autora para tão somente determinar a redução da multa rescisória para o percentual de 25% do valor pago pela demandante.

Sem custas e sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do que dispõe o artigo 55, caput, da Lei n. 9.099/95”.

Em suas razões recursais, a autora pleiteia a reforma integral da sentença, para que sejam reconhecidos a inexigibilidade dos débitos protestados e o dano moral decorrente, sugerindo o valor de R$ 10.000,00. Já a ré requer o restabelecimento da cláusula penal de 50%, prevista em contrato, com base no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, sob o fundamento de que o empreendimento estaria submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Na petição inicial, a autora relata que firmou com a ré, em 18/11/2021, contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional no empreendimento “Cuiabá Echer 31”, pelo valor total de R$ 182.431,52, tendo adimplido, até junho de 2023, cerca de R$ 18.965,91. Em 20/06/2023, apresentou pedido formal de distrato, posteriormente formalizado em 05/09/2023, por meio de instrumento de rescisão assinado por ambas as partes. Sustenta, entretanto, que, mesmo após a ré ter ciência inequívoca da intenção de rescisão, foram lavrados contra ela dois protestos, em 02/08/2023 e 25/08/2023, relativos a parcelas vencidas em junho e julho, o que reputa indevido. Requereu, então, a declaração de inexigibilidade dos débitos protestados, o cancelamento das anotações restritivas e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. Posteriormente, mediante aditamento, passou a requerer também a redução da cláusula penal de 50% para 25% e o abatimento da comissão de corretagem paga.

- RECURSO DA AUTORA:

A insurgência da autora se divide em dois pontos principais: (i) reconhecimento da inexigibilidade dos débitos protestados; e (ii) condenação da ré por danos morais.

Com relação ao primeiro ponto, verifica-se que a autora formalizou seu pedido de distrato em 20/06/2023, conforme documento de ID 270763377.

A comunicação foi reiterada por e-mail e WhatsApp em 03/07/2023 e 12/07/2023, quando a ré confirmou o recebimento da solicitação e iniciou tratativas.

Apesar disso, os protestos foram efetivados em 02/08/2023 e 25/08/2023, em momento em que o distrato já se encontrava em negociação avançada.

Ocorre que havendo ciência inequívoca da intenção do consumidor de rescindir o contrato, a cobrança coativa das parcelas seguintes, sobretudo por meio de protesto, revela-se indevida, especialmente quando não há resistência por parte do promitente vendedor quanto à rescisão.

A propósito:

Apelação Cível – Indenização
– Inscrição indevida – Protesto de título e inscrição negativa da autora que eram indevidos em vista da falta de causa de legitimação
– Manifestação de intenção de desfazimento de negócio jurídico – Autora que foi orientada por funcionária da ré a não efetuar o pagamento de parcela subsequente –
Tratativas de distrato que já haviam se iniciado – Autora que foi surpreendida pelo protesto de título perante o Tabelião de Protesto e pela negativação efetuada junto ao Serasa – Vigência do contrato à época do encaminhamento do título para protesto – Irrelevância – Intenção de desfazimento do contrato que já havia sido manifestada no mês anterior – Baixa da negativação antes do ajuizamento da ação que não se presta a comprovar a boa-fé da ré e justificar o afastamento da condenação – Ilicitude da conduta caracterizada – Indenização devida – Sentença mantida – Recurso improvido.
Sucumbência Recursal – Honorários advocatícios – Majoração do percentual arbitrado – Observância do artigo 85, §§ 8o e 11, do CPC. (TJ-SP - AC: 10004894020208260577 SP 1000489-40.2020 .8.26.0577, Relator.: José Joaquim dos Santos, Data de Julgamento: 09/07/2020, 2a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/07/2020)

No caso concreto, não houve mora deliberada da autora, tampouco tentativa de manter-se inadimplente.

Ao contrário, a ré reconheceu e acolheu o pedido de rescisão, firmando o respectivo distrato em 05/09/2023, com quitação ampla, geral e irrestrita entre as partes. Ainda que os protestos tenham ocorrido antes da assinatura do instrumento, ficou comprovado que a ré já tinha pleno conhecimento da intenção de desfazimento, o que torna abusiva a cobrança promovida.

Dessa forma, entendo que assiste razão à autora quanto ao reconhecimento da inexigibilidade das dívidas protestadas, com a consequente determinação de cancelamento dos protestos registrados nos protocolos nos 563414 e 576340, perante o 4o Tabelionato de Notas e Protesto de Cuiabá/MT.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, igualmente merece acolhimento.

O protesto indevido, ainda que precedido de dívida vencida, não é legítima quando evidenciada a ausência de má-fé do consumidor e a condução abusiva da cobrança, notadamente em se tratando de relação contratual em fase de distrato. Além disso, a autora comprovou, nos autos, dificuldade em contratar novo financiamento, bem como prejuízo concreto em sua vida negocial, o que extrapola o mero aborrecimento.

Nesse cenário, a fixação de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se adequada, em conformidade com os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e com precedentes similares desta Turma.

- RECURSO DA EMPRESA RÉ

A ré sustenta que o contrato firmado entre as partes prevê expressamente cláusula penal de 50%, por estar o empreendimento supostamente submetido ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do artigo 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64.

Tal dispositivo legal, prevê o seguinte:

“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)

(...)

§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do
caput
deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
(Incluído pela Lei no 13.786, de 2018)
”

Ocorre que, embora exista previsão contratual nesse sentido, não há nos autos qualquer documento que comprove a efetiva constituição do patrimônio de afetação, tal como exige a legislação de regência. De acordo com o art. 31-B da Lei no 4.591/64, o patrimônio de afetação considera-se constituído somente mediante averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador,
in verbis:

“Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.”

Tal formalidade é requisito essencial para o reconhecimento do regime especial e, por consequência, para a incidência da exceção prevista no §5o do art. 67-A, que autoriza cláusula penal superior ao limite ordinário de 25%.

No presente caso, a ausência de averbação do termo no cartório de registro de imóveis impede a caracterização da afetação jurídica do patrimônio, revelando-se inaplicável a exceção legal invocada pela recorrente.

Além disso, mesmo que se admitisse a validade formal da cláusula penal, o art. 413 do Código Civil autoriza o controle judicial da penalidade, permitindo sua redução quando se mostrar manifestamente excessiva.

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive em sede de recurso repetitivo (REsp 1.723.519/SP), tem consolidado o entendimento de que a retenção de 25% dos valores pagos representa parâmetro razoável em casos de rescisão por iniciativa do promitente comprador, salvo hipóteses excepcionais devidamente comprovadas, o que não se verifica neste feito.

Segue a ementa do julgado:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO . (...) 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.
(...) (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019)

No caso concreto, verifica-se que a autora não recebeu a posse do imóvel, não usufruiu da unidade, e rescindiu o contrato antes da entrega do bem, de modo que a retenção de metade dos valores pagos se mostra desproporcional e desprovida de amparo fático ou documental que justifique a exceção.

Portanto, a sentença deve ser mantida integralmente nesse ponto, preservando a limitação da cláusula penal ao patamar de 25%, como fixado pelo juízo de origem.

Ante o exposto, conheço os recursos,
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da autora.
Reconheço a inexigibilidade das dívidas que ensejaram os protestos lavrados em 02/08/2023 e 25/08/2023 e determino o cancelamento definitivo desses protestos, com expedição de ofício ao respectivo Cartório para as devidas baixas;

Condeno a ré ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais),
que deverá ser atualizado monetariamente, a partir desta data, pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), nos termos do disposto no Parágrafo Único do art. 389 do Código Civil (com redação dada pela Lei 14.905, de 28/06/2024) e acrescido de juros, a contar da citação, pela taxa legal, que corresponde à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do referido código, em conformidade com o estatuído no art. 406 e § 1o do Código Civil (também com redação dada pela Lei 14.905, de 28/06/2024).
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da empresa

ré e a condeno-o ao pagar honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2025