Tribunal: TJMT
Processo: 1014446-94.2022.8.11.0015
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-03
Data de publicação: 2025-12-11

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES EM RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AUSÊNCIA DE OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de declaração opostos por incorporadora contra acórdão que deu parcial provimento à apelação para: (i) majorar a retenção dos valores pagos pelos compradores desistentes de 10% para 25%; (ii) determinar a restituição do saldo remanescente em até 30 dias após a expedição do habite-se; e (iii) redistribuir os ônus sucumbenciais de forma pro rata.
A embargante sustenta contradição e omissão quanto à suposta existência de patrimônio de afetação aplicável ao empreendimento e quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em contradição ou omissão ao afastar a retenção de 50% dos valores pagos por ausência de comprovação do patrimônio de afetação; e (ii) estabelecer se houve contradição na distribuição dos ônus sucumbenciais, diante do alegado maior decaimento dos autores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, destinando-se apenas à correção de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC.
O acórdão afirma de forma expressa que a embargante não comprovou a existência de patrimônio de afetação, pois não apresentou matrícula atualizada com a averbação exigida pelo art. 31-B da Lei no 4.591/1964, sendo insuficiente a mera menção contratual.
A transcrição de averbação em sede de embargos não supre a ausência de documento hábil apresentado no momento processual oportuno, nem autoriza a juntada de prova preexistente em fase inadequada.
O acórdão analisou corretamente a aplicação do art. 67-A da Lei no 4.591/1964, fixando retenção de 25% diante da ausência de comprovação do patrimônio de afetação, inexistindo omissão quanto à validade da cláusula contratual.
Não há omissão ou contradição na distribuição dos ônus sucumbenciais, pois o acórdão fundamenta a aplicação do art. 86 do CPC, reconhecendo sucumbência recíproca relevante de ambas as partes.
O prequestionamento expresso é desnecessário em razão do art. 1.025 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento:
A comprovação do patrimônio de afetação exige apresentação, no momento processual oportuno, de matrícula atualizada contendo a averbação prevista no art. 31-B da Lei no 4.591/1964.
A mera menção contratual ou transcrição tardia de averbação não supre o ônus probatório referente ao regime de afetação para fins de retenção de 50%.
A distribuição pro rata dos ônus sucumbenciais é adequada quando ambas as partes obtêm êxito parcial em seus pedidos.
Embargos de declaração não se prestam à inovação recursal nem à rediscussão do mérito já decidido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014446-94.2022.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[DENITZ SOUZA AULER - CPF: 820.778.862-34 (EMBARGADO), SAMUEL DOS SANTOS GONCALVES - CPF: 312.792.028-82 (ADVOGADO), KARINA JUSSARA DIAS RODRIGUES AULER - CPF: 040.178.021-09 (EMBARGADO), GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 23.585.934/0001-38 (EMBARGANTE), DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL - CPF: 015.065.131-74 (ADVOGADO), ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS - CPF: 666.988.559-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES EM RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AUSÊNCIA DE OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO.
EMBARGOS REJEITADOS
.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por incorporadora contra acórdão que deu parcial provimento à apelação para: (i) majorar a retenção dos valores pagos pelos compradores desistentes de 10% para 25%; (ii) determinar a restituição do saldo remanescente em até 30 dias após a expedição do habite-se; e (iii) redistribuir os ônus sucumbenciais de forma pro rata.

A embargante sustenta contradição e omissão quanto à suposta existência de patrimônio de afetação aplicável ao empreendimento e quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em contradição ou omissão ao afastar a retenção de 50% dos valores pagos por ausência de comprovação do patrimônio de afetação; e (ii) estabelecer se houve contradição na distribuição dos ônus sucumbenciais, diante do alegado maior decaimento dos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, destinando-se apenas à correção de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC.

O acórdão afirma de forma expressa que a embargante não comprovou a existência de patrimônio de afetação, pois não apresentou matrícula atualizada com a averbação exigida pelo art. 31-B da Lei no 4.591/1964, sendo insuficiente a mera menção contratual.

A transcrição de averbação em sede de embargos não supre a ausência de documento hábil apresentado no momento processual oportuno, nem autoriza a juntada de prova preexistente em fase inadequada.

O acórdão analisou corretamente a aplicação do art. 67-A da Lei no 4.591/1964, fixando retenção de 25% diante da ausência de comprovação do patrimônio de afetação, inexistindo omissão quanto à validade da cláusula contratual.

Não há omissão ou contradição na distribuição dos ônus sucumbenciais, pois o acórdão fundamenta a aplicação do art. 86 do CPC, reconhecendo sucumbência recíproca relevante de ambas as partes.

O prequestionamento expresso é desnecessário em razão do art. 1.025 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

A comprovação do patrimônio de afetação exige apresentação, no momento processual oportuno, de matrícula atualizada contendo a averbação prevista no art. 31-B da Lei no 4.591/1964.

A mera menção contratual ou transcrição tardia de averbação não supre o ônus probatório referente ao regime de afetação para fins de retenção de 50%.

A distribuição
pro rata
dos ônus sucumbenciais é adequada quando ambas as partes obtêm êxito parcial em seus pedidos.

Embargos de declaração não se prestam à inovação recursal nem à rediscussão do mérito já decidido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA contra acórdão proferido por esta 2a Câmara de Direito Privado que, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela ora embargante.

O acórdão embargado reformou parcialmente a sentença de primeiro grau para: (i) majorar o percentual de retenção a título de cláusula penal de 10% para 25% sobre os valores pagos pelos compradores desistentes; (ii) determinar que a restituição do saldo remanescente ocorra no prazo de até 30 dias após a expedição do habite-se do empreendimento; e (iii) redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando ambas as partes, de forma pro rata (50% para cada), ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em seus embargos, a incorporadora alega a existência de contradição e omissão no julgado, especificamente quanto a dois pontos: (i) a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos, considerando que o empreendimento estaria submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme previsto no art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, com redação dada pela Lei no 13.786/2018; e (ii) a distribuição dos ônus sucumbenciais, argumentando que a parte autora decaiu da maior parte de seus pedidos, o que justificaria uma distribuição desproporcional da sucumbência.

A embargante sustenta que o acórdão foi contraditório ao afastar a aplicação da retenção de 50% sob o fundamento de ausência de comprovação do registro de matrícula do imóvel, quando o número da matrícula constava no contrato e seu acesso seria público.

Alega, ainda, que juntou aos autos a averbação AV-3/32.785, de 22/12/2016, que comprovaria a instituição do patrimônio de afetação.

Aduz também que o acórdão foi omisso quanto à análise da validade da cláusula contratual que previa a retenção de 50% no momento da celebração do contrato, quando o regime de patrimônio de afetação estaria vigente, questionando se a eventual extinção desse regime retroagiria para invalidar uma cláusula contratual legítima no momento de sua constituição.

Por fim, requer o prequestionamento expresso dos dispositivos legais federais que regem a matéria, especificamente os artigos 489, §1o, IV, e 1.022, I e II, do Código de Processo Civil, bem como o artigo 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, com a redação dada pela Lei no 13.786/2018.

Em contrarrazões, os embargados DENITZ SOUZA AULER e KARINA JUSSARA DIAS RODRIGUES alegam, preliminarmente, o não cabimento dos embargos, por entenderem que a embargante pretende a reforma do mérito do julgado por via imprópria.

No mérito, sustentam que a distribuição do ônus sucumbencial foi realizada de forma proporcional e equânime ao resultado da ação.

Quanto à questão do patrimônio de afetação, argumentam que a embargante não fez prova de que seu empreendimento foi erigido sob tal regime, deixando de juntar a matrícula atualizada com a averbação desta condição no registro de imóveis competente, na forma do art. 31-B da Lei no 4.591/1964.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Os embargos de declaração constituem recurso de contornos definidos, destinado a promover a integração do julgado quando presente omissão, contradição, obscuridade ou erro material, conforme dispõe o art. 1.022 do Código de Processo Civil:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

No caso em análise, a embargante alega contradição e omissão no acórdão quanto à análise da existência de patrimônio de afetação no empreendimento e suas consequências jurídicas para a fixação do percentual de retenção, bem como quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Preliminarmente, os embargados sustentam o não cabimento dos embargos, por entenderem que a embargante pretende, na verdade, a reforma do mérito do julgado por via imprópria.

Após análise detida das razões apresentadas, verifico que assiste razão aos embargados neste ponto, pois o que a embargante pretende, em essência, é a rediscussão da matéria já apreciada, o que não se coaduna com a natureza integrativa dos embargos de declaração.

Não obstante, em atenção ao princípio da primazia do julgamento de mérito e considerando que os embargos de declaração também possuem função prequestionadora, conheço dos embargos e passo à análise do mérito.

Da alegada contradição e omissão quanto à existência de patrimônio de afetação e suas consequências jurídicas

A embargante sustenta que o acórdão foi contraditório ao afastar a aplicação da retenção de 50% dos valores pagos sob o fundamento de ausência de comprovação do registro de matrícula do imóvel, quando o número da matrícula constava no contrato e seu acesso seria público.

Alega, ainda, que juntou aos autos a averbação AV-3/32.785, de 22/12/2016, que comprovaria a instituição do patrimônio de afetação.

Analisando detidamente o acórdão embargado e os documentos constantes dos autos, não verifico a contradição ou omissão apontada.

O acórdão foi claro ao afirmar que "a Apelante não comprovou a averbação do patrimônio de afetação, limitando-se a alegar sua existência" e que "a mera menção no quadro resumo do contrato é insuficiente para tal fim".

De fato, a simples menção ao número da matrícula no contrato não é suficiente para comprovar a existência do patrimônio de afetação, que depende de averbação específica no Registro de Imóveis, conforme determina o art. 31-B da Lei no 4.591/1964:

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

A embargante alega ter juntado aos autos a averbação AV-3/32.785, de 22/12/2016, que comprovaria a instituição do patrimônio de afetação.

Contudo, compulsando os autos, verifico que tal documento não foi apresentado no momento processual oportuno, ou seja, durante a instrução do feito em primeiro grau ou nas razões do recurso de apelação.

A transcrição da suposta averbação nos embargos de declaração não supre a ausência de juntada do documento original ou de cópia autenticada da certidão de matrícula atualizada do imóvel, com a respectiva averbação do patrimônio de afetação, no momento processual adequado.

Ademais, não é possível a juntada de documentos em sede de embargos de declaração, especialmente quando se trata de documento preexistente que deveria ter sido apresentado em momento anterior.

O ônus da prova quanto à existência do patrimônio de afetação recaía sobre a embargante, nos termos do art. 373, I, do CPC, por se tratar de fato constitutivo de seu direito à retenção majorada de 50%.

Não tendo se desincumbido desse ônus no momento processual oportuno, não pode agora, em sede de embargos de declaração, pretender suprir essa deficiência probatória.

Quanto à alegada omissão sobre a validade da cláusula contratual no momento de sua constituição, também não assiste razão à embargante. O acórdão analisou a questão sob o prisma da legislação aplicável (Lei no 13.786/2018) e concluiu que, na ausência de comprovação do patrimônio de afetação, aplica-se a regra geral do art. 67-A, II, da Lei no 4.591/1964, que limita a retenção a 25% dos valores pagos.

A questão da eventual extinção do patrimônio de afetação e seus efeitos sobre a validade da cláusula contratual não foi objeto de discussão nos autos, tratando-se de inovação recursal trazida apenas nos embargos de declaração, o que não é admissível.

Portanto, não há contradição ou omissão a ser sanada quanto à análise da existência de patrimônio de afetação e suas consequências jurídicas para a fixação do percentual de retenção.

Da alegada contradição quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais

A embargante alega, ainda, contradição quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, argumentando que a parte autora decaiu da maior parte de seus pedidos, o que justificaria uma distribuição desproporcional da sucumbência.

Nesse ponto, também não vislumbro contradição ou omissão no acórdão embargado.

O acórdão analisou expressamente a questão da sucumbência, considerando que, com o provimento parcial do recurso, o cenário se alterou substancialmente em relação ao que foi decidido na sentença.

O acórdão reconheceu que os autores pleitearam a retenção de 10% a 20%, mas a retenção válida foi fixada em 25%. Pleitearam a restituição imediata, mas esta ocorrerá somente após o habite-se.

Assim, embora tenham obtido a rescisão do contrato, sucumbiram em partes economicamente relevantes de seus pedidos.

Diante desse cenário, o acórdão aplicou corretamente o art. 86,
caput
, do Código de Processo Civil, que dispõe:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

A distribuição pro rata dos ônus sucumbenciais (50% para cada parte) reflete adequadamente o resultado final da demanda, considerando que ambas as partes obtiveram êxito parcial em suas pretensões.

Os autores conseguiram a rescisão do contrato, mas não nos termos que pleitearam, enquanto a ré conseguiu manter parte das retenções previstas contratualmente, mas não integralmente como defendia.

Portanto, não há contradição ou omissão a ser sanada quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Do prequestionamento

A embargante requer o prequestionamento expresso dos dispositivos legais federais que regem a matéria, especificamente os artigos 489, §1o, IV, e 1.022, I e II, do Código de Processo Civil, bem como o artigo 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, com a redação dada pela Lei no 13.786/2018.

O prequestionamento ficto, introduzido pelo art. 1.025 do CPC, dispensa a menção expressa a dispositivos legais no acórdão que julga os embargos de declaração para fins de prequestionamento.

Dispositivo

Com estas considerações,
REJEITO
os embargos de declaração.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/12/2025