Tribunal: TJMT
Processo: 1050639-98.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO – RETENÇÃO INDEVIDA DE VALORES – DANO MORAL CONFIGURADO – RECURSO PROVIDO.
Configura dano moral indenizável, nas relações de consumo, a alteração unilateral das condições essenciais do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, seguida de retenção indevida de valores pagos, quando frustrado o legítimo projeto habitacional da consumidora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1050639-98.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELVANDA CLEONICE SAMPAIO - CPF: 630.692.701-82 (APELANTE), MARCELO DE SIQUEIRA LUZ - CPF: 932.060.381-20 (ADVOGADO), GOLDEN NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 11.025.595/0001-56 (APELADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (APELADO), GABRIELA DE SOUZA CORREIA - CPF: 974.957.431-15 (ADVOGADO), ELISABETE AUGUSTA DE OLIVEIRA - CPF: 482.217.911-72 (ADVOGADO), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO – RETENÇÃO INDEVIDA DE VALORES – DANO MORAL CONFIGURADO –
RECURSO PROVIDO
.

Configura dano moral indenizável, nas relações de consumo, a alteração unilateral das condições essenciais do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, seguida de retenção indevida de valores pagos, quando frustrado o legítimo projeto habitacional da consumidora.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1050639-98.2020.8.11.0041

APELANTE:

ELVANDA CLEONICE SAMPAIO

APELADOS:

KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA E OUTRO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ELVANDA CLEONICE SAMPAIO
, contra sentença proferida pelo MMo Juiz
Pierro de Faria Mendes
, da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos c/c Danos Morais c/c Antecipação de Tutela por Falha na Prestação de Serviço no 1050639-98.2020.8.11.0041, ajuizada em desfavor de
GOLDEN NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
e
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA
, julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e condenar as rés, solidariamente, à restituição integral de R$8.000,00, atualizado

com correção e juros nos termos da Lei no 14.905/2024, além das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em sede de embargos de declaração opostos pela autora, o Juízo de origem integrou o julgado para expressamente indeferir o pedido de danos morais, assentando que os fatos narrados se inserem no âmbito dos meros aborrecimentos, sem prova de abalo extrapatrimonial juridicamente relevante.

Nas razões de apelação, a autora/apelante, em preliminar de admissibilidade, afirma a tempestividade (protocolo em 04/07/2025) e suscita, quanto ao preparo, o deferimento tácito da justiça gratuita, por ter formulado pedido na origem sem manifestação expressa do Juízo, invocando precedentes do STJ e deste Tribunal que admite(m) a presunção de deferimento nessa hipótese, com a consequente isenção de custas e despesas.

No mérito recursal, a apelante recapitula os fatos contratuais, dizendo que celebrou contrato de promessa de compra e venda no Loteamento Recanto Bela Vista, no valor de R$145.000,00, tendo pago R$7.000,00 à primeira ré (GOLDEN) e R$1.000,00 à segunda (KASUAL), e, após comunicação de aumento de preço por alterações de estrutura e acabamentos, buscou migrar para outro empreendimento adequado à renda, sem formalização pelas rés; diante disso, promoveu distrato e solicitou devolução dos valores por termo específico, não atendida até a propositura da ação.

A apelante requer, em síntese, a reforma do ponto dos danos morais, sustentando que a conduta das rés — consistente na modificação unilateral do negócio e na retenção de valores — extravasa o mero aborrecimento, gerando angústia e frustração, e que a jurisprudência reconhece a indenização moral em hipóteses análogas no âmbito das relações de consumo imobiliário.

Diante do exposto, pugna pelo provimento do recurso para que as requeridas sejam condenadas ao pagamento de indenização por danos morais (Id. 306598388).

Nas contrarrazões, a GOLDEN pugna pelo desprovimento do apelo e pela manutenção integral da sentença, afirmando, em breve relato, que o negócio envolveu proposta de R$145.000,00, com pagamento de R$7.000,00 à imobiliária e R$1.000,00 à construtora.

Argumenta que, diante da posterior desistência da autora, foi ofertada devolução com retenção de 20%, todavia, a autora não anuiu às condições, optando por judicializar a controvérsia.

Sustenta, quanto aos danos morais, inexistir prova de violação à dignidade, tratando-se de dissabores inerentes à relação contratual, em linha com o trecho integrativo lançado nos embargos declaratórios.

Requer, por fim, a manutenção da restituição nos moldes fixados, sem condenação extrapatrimonial (Id. 306598391).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preliminarmente,
acolho
o pedido de justiça gratuita.

Consta dos autos que a apelante formulou requerimento de gratuidade na origem, instruído com declaração de hipossuficiência e comprovante de renda, sem que tenha havido indeferimento expresso pelo Juízo a quo nem impugnação específica pela parte contrária.

Nessa moldura, incidem os arts. 98 e 99, §§ 2o, 3o e 7o, do CPC, segundo os quais presume-se verdadeira a alegação de insuficiência econômica deduzida por pessoa natural e o benefício pode ser pleiteado em qualquer fase, produzindo efeitos no grau recursal, inclusive para fins de preparo, salvo revogação diante de prova superveniente de capacidade contributiva.

Assim, reconheço o deferimento tácito e concedo a gratuidade da justiça à apelante para todos os atos deste recurso, dispensado o recolhimento de custas e despesas, sem prejuízo de futura revisão se alterado o estado de miserabilidade processual.

Superada referida questão, cinge-se dos autos que
ELVANDA CLEONICE SAMPAIO
ajuizou a Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos c/c Danos Morais c/c Antecipação de Tutela por Falha na Prestação de Serviço no 1050639-98.2020.8.11.0041, ajuizada em desfavor de
GOLDEN NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
e
KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA
, narrando que desistiu do negócio porque, após já ter firmado a proposta e efetuado o pagamento de R$8.000,00, foi surpreendida pela comunicação de que a construtora celebrou “parceria” com outra empresa (C&A), com consequente alteração unilateral do padrão do imóvel (ampliação, mudanças de acabamentos e especificações), o que implicaria aumento do preço, exigência de elevação da entrada e complementação de renda para viabilizar o financiamento — condições que ultrapassavam sua capacidade econômica.

Diante disso, indicaram-lhe a migração para outro empreendimento (Residencial Cuiabá 300) e a induziram a assinar termo de desistência para não perder os valores já pagos, além de termo de solicitação de devolução da quantia, que, segundo a inicial, não foi efetivada no prazo prometido.

No caso, a moldura fática e probatória evidencia falha na prestação do serviço e rescisão contratual por culpa das fornecedoras, pois houve alteração unilateral do objeto inicialmente ofertado, com elevação de preço e exigências supervenientes de entrada e de renda, seguida de retenção indevida dos valores pagos mesmo após o distrato formalizado.

A relação é de consumo, aplicando-se os arts. 6o, III e VI, 14 e 30/35 do CDC, que asseguram informação adequada, responsabilização objetiva do fornecedor e vedação a práticas que importem modificação injustificada do negócio.

A conduta se amolda, ainda, aos arts. 186 e 927 do CC, porquanto viola dever jurídico de lealdade e boa-fé, irradiando o dever de indenizar.

A jurisprudência não presume o dano moral em hipóteses de mero atraso ou dissabor contratual; contudo, admite a reparação quando, pelas circunstâncias do caso concreto, sobrelevam-se constrangimentos anormais, frustração séria do projeto habitacional e apropriação indevida/indevida retenção de valores, especialmente em contratos de promessa de compra e venda de imóvel.

A alteração unilateral de condições essenciais do negócio, a indução à assinatura de termo de desistência para “não perder o já pago” e a não devolução tempestiva dos valores constituem ilícitos contratuais qualificados, que transcendem o aborrecimento cotidiano e atingem a esfera da dignidade do consumidor, justificando a condenação extrapatrimonial.

Esse entendimento é harmônico com a orientação desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, à vista do contexto fático, a reparação moral é devida quando o inadimplemento é acompanhado de conduta abusiva e retardo injustificado na restituição, sobretudo em matéria de moradia, bem jurídico de alta relevância social.

A propósito:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ
–
DANO MORAL CONFIGURADO
– CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, esta fica obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na avença.
A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.
É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção. É permitida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando comprovado que o decisum está em sintonia com os termos do contrato e os limites do pedido inicial. (TJMT - Número Único: 1004521-21.2019.8.11.0002, Quarta Câmara De Direito Privado. Relator Des (a). Rubens De Oliveira Santos Filho. Julgado em 03/05/2023).”
(N.U 1035738-57.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 11/03/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DEVOLUÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL CARACTERIZADO – APLICABILIDADE DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 STJ -
DANO MORAL CONFIGURADO
- SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543 STJ). A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.
A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.
”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10183445420228110003, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 25/09/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/09/2024)

Quanto ao
quantum
, a fixação deve observar as balizas da razoabilidade e proporcionalidade, com dupla finalidade compensatória e pedagógica, sem se converter em fonte de enriquecimento nem ser irrisória a ponto de estimular a reiteração da conduta. Considerando: (i) a natureza do contrato (acesso à moradia); (ii) a gravidade do comportamento (alteração unilateral do objeto, exigências incompatíveis com a capacidade econômica da consumidora e retenção indevida do numerário); (iii) o tempo de frustração e a necessidade de judicialização para obter a devolução; e (iv) padrões usualmente adotados em casos análogos, arbitro os danos morais em
R$10.000,00
(dez mil reais).

Os consectários obedecerão às diretrizes consolidadas: correção monetária pelo IPCA-E a partir do arbitramento (Súmula 362/STJ), e juros de mora desde a citação por se tratar de responsabilidade contratual. Quanto à taxa, até 27/08/2024 incide 1% ao mês (art. 405 do CC e jurisprudência correlata) e, a partir de 28/08/2024, aplicam-se os juros moratórios correspondentes à diferença entre a SELIC e o IPCA, nos termos do art. 406 do CC com a redação da Lei no 14.905/2024 e da Resolução CMN no 5.171/2024, em simetria com o que já foi delineado na sentença para os valores materiais.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de ELVANDA CLEONICE SAMPAIO para condenar as rés GOLDEN NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME e KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária pelo IPCA-E a partir deste arbitramento e juros de mora desde a citação, observada a modulação legal indicada (Lei no 14.905/2024).

Indevida a majoração dos honorários no caso de provimento de recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025