Tribunal: TJMT
Processo: 1013523-70.2023.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. MULTA MORATÓRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que reconheceu o inadimplemento contratual por atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, julgando procedente o pedido de rescisão contratual, condenando à devolução integral dos valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) apurar a ocorrência de inadimplemento contratual por parte da vendedora e a responsabilidade pela resolução do contrato; (iii) definir a possibilidade de retenção de valores; (iv) aferir a incidência de cláusula penal e de indenização por danos morais; e (v) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores devidos ao comprador.
III. Razões de decidir
3. Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade, porquanto a apelação contém impugnação específica aos fundamentos da sentença.
4. Restou comprovado nos autos que a entrega da infraestrutura do loteamento se deu com mais de um ano de atraso em relação ao prazo contratual.
5. Inaplicável a tese de caso fortuito ou força maior (pandemia de Covid-19), na ausência de demonstração de nexo causal direto entre o evento e o atraso na conclusão das obras.
6. Em se tratando de inadimplemento contratual por culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a devolução integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ e do art. 182 do CC/2002.
7. A cláusula penal moratória prevista apenas em desfavor do comprador é aplicável de forma inversa, como parâmetro para fixação da indenização por inadimplemento da vendedora, conforme tese fixada no Tema 970/STJ.
8. O atraso superior a um ano para entrega do lote com infraestrutura essencial frustra legítima expectativa do consumidor, sendo causa suficiente para indenização por danos morais, fixada com base na proporcionalidade e no caráter punitivo-compensatório.
9. O termo inicial dos juros moratórios, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, deve ser a data da citação, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso desprovido. Majorados os honorários advocatícios (16%).
Tese de julgamento:
“1. Atraso na entrega da infraestrutura de loteamento por culpa exclusiva da vendedora autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos. 2. Aplica-se, de forma inversa, cláusula penal moratória prevista apenas contra o comprador, como parâmetro para indenização por inadimplemento do fornecedor. 3. O atraso excessivo na entrega do imóvel é causa de dano moral indenizável. 4. Juros de mora incidentes a partir da citação quando a rescisão decorre do inadimplemento do promitente vendedor.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013523-70.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[WESTER PAULO DE LIMA SOARES - CPF: 035.327.641-30 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELANTE), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELANTE), Mileny Vasconcelos Gonçalves registrado(a) civilmente como MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELANTE), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELANTE), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (TERCEIRO INTERESSADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (TERCEIRO INTERESSADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (TERCEIRO INTERESSADO), RAQUEL MARTINS GARCIA - CPF: 556.401.921-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. MULTA MORATÓRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que reconheceu o inadimplemento contratual por atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, julgando procedente o pedido de rescisão contratual, condenando à devolução integral dos valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) apurar a ocorrência de inadimplemento contratual por parte da vendedora e a responsabilidade pela resolução do contrato; (iii) definir a possibilidade de retenção de valores; (iv) aferir a incidência de cláusula penal e de indenização por danos morais; e (v) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores devidos ao comprador.

III. Razões de decidir

3. Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade, porquanto a apelação contém impugnação específica aos fundamentos da sentença.
4. Restou comprovado nos autos que a entrega da infraestrutura do loteamento se deu com mais de um ano de atraso em relação ao prazo contratual.

5. Inaplicável a tese de caso fortuito ou força maior (pandemia de Covid-19), na ausência de demonstração de nexo causal direto entre o evento e o atraso na conclusão das obras.

6. Em se tratando de inadimplemento contratual por culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a devolução integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ e do art. 182 do CC/2002.
7. A cláusula penal moratória prevista apenas em desfavor do comprador é aplicável de forma inversa, como parâmetro para fixação da indenização por inadimplemento da vendedora, conforme tese fixada no Tema 970/STJ.

8. O atraso superior a um ano para entrega do lote com infraestrutura essencial frustra legítima expectativa do consumidor, sendo causa suficiente para indenização por danos morais, fixada com base na proporcionalidade e no caráter punitivo-compensatório.
9. O termo inicial dos juros moratórios, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, deve ser a data da citação, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso desprovido. Majorados os honorários advocatícios (16%).

Tese de julgamento:

“1. Atraso na entrega da infraestrutura de loteamento por culpa exclusiva da vendedora autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos. 2. Aplica-se, de forma inversa, cláusula penal moratória prevista apenas contra o comprador, como parâmetro para indenização por inadimplemento do fornecedor. 3. O atraso excessivo na entrega do imóvel é causa de dano moral indenizável. 4. Juros de mora incidentes a partir da citação quando a rescisão decorre do inadimplemento do promitente vendedor.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

contra a sentença
proferida pelo Juízo da
4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, MT, no
s autos da Ação de Rescisão de Contrato Cumulado com Devolução de Quantia Paga e Indenização Por Danos Morais proposta por
WESTER PAULO DE LIMA SOARES
.

Prolatada a sentença (ID 245433692):

“
DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTE
os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para:

A)
DECRETAR
a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente;

B)
CONDENAR
a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, em parcela única, com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir de cada desembolso, a ser apurada em liquidação de sentença;

C)
CONDENAR
a parte ré ao pagamento da multa contratual, em razão da inversão da cláusula penal em favor do consumidor, a ser apurada em liquidação de sentença;

D)
CONDENAR
a ré ao pagamento da quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de compensação por danos morais, a ser corrigido com juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a contar do arbitramento;

Pelo princípio da sucumbência,
CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, CPC.” (Sic)

Em suas razões recursais (ID 245433702), a apelante
apresenta tese de reforma da sentença sob a alegação de que consta em contrato, o item 13 que previa expressamente o prazo para implantação das obras de 04 (quatro) anos.

Justifica eventual atraso, a excluir conduta culposa, pelo período de calamidade pública declarada em pandemia da Covid-19.

Defende a aplicação da Lei do Distrato (Lei no

13.786/2018) a pretensão de retenção de percentual sobre os valores pagos, visto que quem deu causa a rescisão contratual foi o adquirente.

Combate a condenação por danos morais, que inexistente e não comprovados nos autos. E que se mantida a condenação, requer seja reduzido o montante indenizatório.

Alega ser inviável a cumulação de aplicação da cláusula penal e a indenização por danos morais.

Aduz ser o termo inicial a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, para que sejam retidos os valores: de corretagem, valor do sinal, 30% do valor pago e 10% do valor do contrato a título de multa e ainda valor pago em taxa de fruição.

Contrarrazões apresentadas (ID 245433707), o apelado
suscita
preliminar de não conhecimento de recurso por ausência de dialeticidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O apelado suscita preliminar de violação ao
princípio da dialeticidade
.

Sabe-se que para o conhecimento do recurso, necessário se faz o cumprimento dos requisitos para a sua admissibilidade.

Dessa forma a argumentação de que o recurso interposto não rebate especificamente a fundamentação da sentença recorrida não prospera, pois, da leitura do recurso de apelação, é possível depreender a pretensão de reforma do julgado, bem como as razões que sustentam a tese de modificação da decisão recorrida.

Portanto, REJEITO a preliminar,
passando a seguir ao julgamento do mérito recursal
.

Nos autos, verifica-se que a sentença foi motivada pelo inadimplemento da Construtora apelante quanto à entrega no prazo contratual do imóvel localizado lote de terra n. 11, Quadra 16, Residencial Porto Ferreira, adquirido pelo autor, em Contrato n. 789/2021, ocasionando prejuízos materiais e morais ao consumidor.

Narra o autor que firmou com a empresa HABITAÇO, sob o Contrato de Compromisso de Compra e Venda n.o 789/2021, instrumento particular para aquisição do lote em Residencial Porto Ferreira, cuja entrega se daria com infraestrutura finalizada até dezembro de 2020.

Sustenta, entretanto, que mesmo até maio de 2023, a infraestrutura mínima do loteamento ainda não havia sido concluída, de modo que o empreendimento persistia em desconformidade com os parâmetros legais e contratuais, circunstância que motivou, por diversas vezes, a tentativa de resolução extrajudicial do pacto — ocorrida em 20/04/2022, 10/11/2022, 20/02/2023, 29/03/2023 e 28/04/2023 — todas infrutíferas.

Afirma ainda que a empresa requerida foi alvo de diversos procedimentos de natureza ambiental, o que indica possível irregularidade na implantação do empreendimento.

Diante da resistência injustificada ao distrato e da ausência de contraprestação por parte da vendedora, o autor suspendeu o pagamento das parcelas contratuais e, até a data da propositura da demanda, havia adimplido o montante de R$ 13.167,69.

Em sua defesa, a parte requerida alegou que o contrato é claro quanto às cláusulas de rescisão e retenção e que eventual atraso na conclusão da infraestrutura foi em decorrência do estado de calamidade pública pela epidemia pelo Covid-19, não justificando a resolução contratual.

A sentença, porém, julgou procedente o pedido Inicial, com decretação da rescisão contratual, condenado a requerida a devolução integral do valor pago, pagamento de multa contratual e danos morais.

Insurge-se a Construtora requerida contra a sentença a
pretensão de reter percentual sobre os valores pagos entre outros, visto que quem deu causa a rescisão contratual foi o adquirente.

Extrai-se do contrato no 789/2021 firmado entre as partes (ID. 245432729), a pactuação em “QUADRO RESUMO” do instrumento particular de promessa de compra e venda de Imóvel do loteamento jardim Residencial porto Ferreira (ID. 245432729), prazo para a implantação de todas as obras de infraestrutura do loteamento, até o prazo máximo de
26/10/2022
.

No entanto, como bem apurado pelo juízo do feito, sob informação obtida por Auto de Constatação (ID. 245433685) de janeiro de 2024, que a entrega dos lotes estava sendo feita, a cerca de três meses, com liberação para construção no local.

Logo, resta por inconteste o atraso na entrega do imóvel, pois somente teve a infraestrutura finalizada em outubro de 2023.

Outrossim, não há falar em incidência da excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19 (estado de calamidade pública), haja vista que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto.

Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue. No entanto, para não incorrer em reformando in pejus, deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019.

O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ. O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996). A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel. O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.”(N.U 1018367-08.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 25/06/2024).

Importa consignar que no caso não se aplica o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça visto que a resolução contratual ocorre por culpa exclusiva do vendedor (ou réu na ação). Isso porque a fundamentação da norma está voltada para o inadimplemento do comprador, que, ao deixar de cumprir suas obrigações contratuais, possibilita ao vendedor pleitear a resolução contratual e, consequentemente, a retenção de valores como forma de reparação pelos prejuízos advindos da frustração do negócio, o que não é o caso dos autos.

Neste contexto, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento da vendedora impõe o retorno das partes ao estado anterior, ou seja, ao
status quo ante
, nos termos do artigo 182 do Código Civil, que determina que, desfeito o negócio jurídico, devendo ser restituídas as prestações realizadas, além do valor pago em comissão de corretagem, com o objetivo de reestabelecer o equilíbrio anterior à celebração do contrato.

Esse entendimento é respaldado pela jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça a evitar o enriquecimento sem causa:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 463 E 722 DO CC. SÚMULAS 282 E 356/STF. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. (...) 2. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2139321 RS 2022/0161676-2, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2023) (g.n).

Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ).

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Nesse propósito, deve ser mantida a sentença que determinou a restituição integral à parte autora dos valores pagos na vigência do contrato.

Quanto a multa contratual
, tem-se que o atraso na entrega do imóvel pela construtora é incontroverso e, no que tange à cláusula penal, é cabível, diante do inadimplemento contratual da Vendedora (aplicação inversa), pois é imprescindível primar pelo equilíbrio entre os contratantes, sobretudo quando se trata de relação de consumo.

O c. STJ firmou tese, para efeito do artigo 1.036, do CPC, de que a inversão é possível:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). (sem grifos no original)

Neste caso, a multa moratória está inserida na Cláusula Terceira (DA MORA) com referência no item 10 do “Quadro Resumo” anexo, que trata da inadimplência do consumidor (ID. 245432729):

Portanto, é devida a multa moratória, nos termos do que dispõe a cláusula penal contratada.

Logo, a condenação ao pagamento de multa contratual
à Construtora requerida (
aplicação inversa) deve ser mantida
, idêntica, como fixada para o inadimplemento do consumidor
.

A base de cálculo deverá ser aferida na fase de liquidação por arbitramento, ocasião em que deverá estabelecer a adequada indenização pelo período de mora, levando em consideração os meses de atraso.

No que tange à indenização por danos morais
, o artigo 5.o, X, da Constituição da República, dispõe que são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação.

Destarte, é cediço que o dano em questão é caracterizado pelo prejuízo que atinge o patrimônio incorpóreo da pessoa e, com isso, seus direitos da personalidade como, por exemplo, o direito à honra, à imagem, à intimidade, ao nome e à integridade psíquica.

No caso concreto, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelando,
o atraso da entrega do imóvel por mais de 1 (um) ano a entrega da infraestrutura do lote
, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

A propósito:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora. De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora. Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora. Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente. Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.
(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020)
(g.n.)

Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento do autor, razão pela qual faz jus à indenização pelos danos morais experimentados.

Evidenciado a desídia da requerida em inadimplemento de sua obrigação contratual, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
, faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Não há falar-se em impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a indenização por danos morais
, uma vez que a primeira constitui sanção pelo descumprimento de obrigação contratualmente assumida, ao passo que a segunda cuida do ressarcimento do comprador pelos transtornos decorrentes do atraso da obra.

Por fim,
quanto ao termo inicial dos juros moratórios,
observa-se que, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – firmou-se no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Desta feita, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.
4. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020) g.n.

Isto posto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Majoro
os honorários advocatícios devidos ao advogado da parte embargada, para 16% (dezesseis por cento) sobre o valor da condenação, nos termos que dispõe o §11, do artigo 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025