Tribunal: TJMT
Processo: 1013729-04.2022.8.11.0041
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU INDEVIDOS. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
I. Caso em exame
1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta por promitente comprador, em razão da desistência do negócio por dificuldades financeiras. Sentença de procedência para declarar rescindido o contrato e determinar a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 10%.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é devida a retenção de valores pagos diante da rescisão contratual por culpa do comprador; (ii) saber qual o percentual razoável de retenção; (iii) saber se são devidos valores a título de taxa de fruição e IPTU; (iv) saber qual o termo inicial de incidência dos juros de mora e a adequação do valor fixado a título de honorários advocatícios.
III. Razões de decidir
3. Em caso de desistência do comprador, é lícita a retenção de parte das quantias pagas, cabendo ao Judiciário moderar o percentual em atenção aos princípios da boa-fé e equidade.
4. O STJ consolidou entendimento no sentido de que é adequada a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, mesmo para contratos anteriores à Lei no 13.786/2018.
5. A taxa de fruição é indevida quando se trata de lote sem edificação, pois não há exploração econômica ou ocupação do imóvel pelo comprador.
6. Também é indevida a dedução de IPTU, por não caracterizar posse efetiva do imóvel pelo compromissário comprador.
7. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória, conforme jurisprudência pacífica do STJ para hipóteses de desistência do comprador.
8. Os honorários advocatícios devem observar o grau de complexidade e o trabalho efetivamente desenvolvido. No caso, a redução do percentual fixado para 10% do valor da condenação se mostra proporcional e adequada.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e provido para reformar parcialmente a sentença. Determina-se: (i) retenção de 25% dos valores pagos pelo autor; (ii) incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença; (iii) redução dos honorários advocatícios para 10% sobre o valor da condenação.
Tese de julgamento:
"1. Na rescisão contratual por desistência do comprador, é admissível a retenção de 25% dos valores pagos, como forma de compensar encargos e despesas do vendedor. 2. A cobrança de taxa de fruição e de valores de IPTU é indevida quando o imóvel é lote urbano sem edificação e não houve posse efetiva pelo comprador. 3. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória. 4. A fixação de honorários advocatícios deve observar a proporcionalidade com a complexidade da causa e o trabalho realizado."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013729-04.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ANTONIO JOAREZ SOUZA DA SILVA - CPF: 164.771.621-72 (APELADO), JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.803.534/0001-06 (APELANTE), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), LUIS GUSTAVO DE CESARO - CPF: 934.429.200-00 (ADVOGADO), LUKAS MACIEL CUSTODIO - CPF: 043.505.971-82 (ADVOGADO), GYOVANNA JORGE CARNEIRO - CPF: 056.761.491-32 (ADVOGADO), BRUNA ARANTES ARAUJO - CPF: 046.893.411-17 (ADVOGADO), GRAZIELLA MARTINS DA SILVA - CPF: 050.716.781-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU INDEVIDOS. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame

1.

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta por promitente comprador, em razão da desistência do negócio por dificuldades financeiras. Sentença de procedência para declarar rescindido o contrato e determinar a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 10%.

II. Questão em discussão

2.

Há quatro questões em discussão: (i) saber se é devida a retenção de valores pagos diante da rescisão contratual por culpa do comprador; (ii) saber qual o percentual razoável de retenção; (iii) saber se são devidos valores a título de taxa de fruição e IPTU; (iv) saber qual o termo inicial de incidência dos juros de mora e a adequação do valor fixado a título de honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3.

Em caso de desistência do comprador, é lícita a retenção de parte das quantias pagas, cabendo ao Judiciário moderar o percentual em atenção aos princípios da boa-fé e equidade.

4.

O STJ consolidou entendimento no sentido de que é adequada a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, mesmo para contratos anteriores à Lei no 13.786/2018.

5.

A taxa de fruição é indevida quando se trata de lote sem edificação, pois não há exploração econômica ou ocupação do imóvel pelo comprador.

6.

Também é indevida a dedução de IPTU, por não caracterizar posse efetiva do imóvel pelo compromissário comprador.

7.

Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória, conforme jurisprudência pacífica do STJ para hipóteses de desistência do comprador.

8.

Os honorários advocatícios devem observar o grau de complexidade e o trabalho efetivamente desenvolvido. No caso, a redução do percentual fixado para 10% do valor da condenação se mostra proporcional e adequada.

IV. Dispositivo e tese

9.

Recurso conhecido e provido para reformar parcialmente a sentença. Determina-se: (i) retenção de 25% dos valores pagos pelo autor; (ii) incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença; (iii) redução dos honorários advocatícios para 10% sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

"1.
Na rescisão contratual por desistência do comprador, é admissível a retenção de 25% dos valores pagos, como forma de compensar encargos e despesas do vendedor. 2. A cobrança de taxa de fruição e de valores de IPTU é indevida quando o imóvel é lote urbano sem edificação e não houve posse efetiva pelo comprador. 3. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória. 4. A fixação de honorários advocatícios deve observar a proporcionalidade com a complexidade da causa e o trabalho realizado
."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de
Apelação Cível
interposto por
JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
contra sentença proferida pelo juízo da 7a Vara Cível da comarca de Cuiabá, MT, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos” ajuizada por
ANTÔNIO JOAREZ SOUZA DA SILVA
em face da ora recorrente.

Prolatada sentença (ID. 255648714):

“
ANTE O EXPOSTO
, e com base no artigo
487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE
o pedido inicial formulado por
ANTONIO JOAREZ SOUZA DA SILVA
para
DECLARAR
a rescisão do contrato firmado entre as partes (ID. 82062382) e
CONDENAR
a ré
JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
a promover a
RESTITUIÇÃO
no valor de
R$ 14.059,23 (quatorze mil e cinquenta e nove reais e vinte e três centavos)
, acrescido de correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do decisum.

CONDENO
a parte Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85,§2o do NCPC
.”

Em suas razões recursais (ID. 255648719),
Jardins Empreendimentos Imobiliários Ltda
apresenta tese de reforma da sentença, sob a alegação de a jurisprudência firmada ao caso, estabeleceu que em casos de rescisão requerida pelo comprador, a retenção a título de punição pela quebra do contrato deve ser fixada em 25% (vinte e cinco por cento).

Alega ser dever do adquirente a responsabilidade e pagamento de taxa de fruição, conforme previsto em cláusula contratual.

Aduz ser ainda, de responsabilidade do comprador (obrigação
propter rem
), o pagamento de IPTU.

Defende a minoração dos honorários advocatícios, pela causa de “baixíssima complexidade”.

Argui observância a Tema Repetitivo 1.002 do STJ, que dispõe sobre o termo inicial a incidência de juros de mora ser a partir do trânsito em julgado.

Ao final, requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, a majorar a penalidade contratual (retenção) a 25% sobre os valores pagos; dedução dos débitos de IPTU e taxa de fruição sobre o imóvel, entre outros.

Contrarrazões apresentadas (ID. 255648722).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, proposta por
Antônio Joarez Souza da Silva
em face de
Jardins Empreendimentos Imobiliários Ltda
.

Narra o autor que, no ano de 2014, firmou contrato de promessa de compra e venda com a requerida, com o objetivo de adquirir um lote situado no Residencial Cidade Jardim, especificamente na quadra 33, lote 31, rua 31, com área total de 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados).

Alega que, em 05 de abril de 2021, dirigiu-se à imobiliária com o intuito de regularizar as parcelas em atraso. Contudo, foi informado de que o contrato havia sido cancelado em 16 de julho de 2020, e que o referido lote já não se encontrava mais à sua disposição.

Afirma que a requerida forneceu um demonstrativo de pagamentos realizados, no qual consta que o autor teria quitado, ao todo, o valor de R$ 15.621,36 (quinze mil seiscentos e vinte e um reais e trinta e seis centavos), do qual seria retido 50% (cinquenta por cento), a título de encargos contratuais decorrentes da rescisão, além da dedução de valores referentes ao IPTU do ano de 2020. O valor remanescente, segundo a requerida, seria devolvido em 20 (vinte) parcelas mensais.

Diante disso, requer o autor o reconhecimento da rescisão contratual; a restituição dos valores pagos, com readequação da cláusula penal de retenção, reduzindo-a de 50% (cinquenta por cento) para 10% (dez por cento), a título de indenização por perdas e danos.

Em sentença, o juízo
a quo
julgou
procedente
a ação, para declarar rescindido o contrato, e determinar a restituição dos valores pagos no valor de R$14.059,23 (quatorze mil e cinquenta e nove reais e vinte e três centavos). Condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixados em 20% sobre o valor da condenação.

No caso em espécie, resta incontroverso que as partes firmaram, em 14/10/2014, “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno” (ID. 255648157), referente a um lote, de no 31, situado no Residencial Cidade Jardim, especificamente na quadra 33, rua 31, com área total de 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), no valor de R$28.832,40 (vinte e oito mil oitocentos e trinta e dois reais e quarenta centavos), a ser pago da seguinte forma:

Extrai-se dos autos que o autor, ora apelado, efetuou o pagamento para a parte requerida/apelante no importe de R$15.621,36 (quinze mil seiscentos e vinte e um reais e trinta e seis centavos) (ID. 255648158) e, conforme relatado na inicial, em razão de dificuldades financeiras em 01/07/2019, não pode mais prosseguir com a obrigação contraída, tornando-se inadimplente quanto às parcelas remanescentes.

Logo, não restam dúvidas que há culpa do autor pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

Assim, a controvérsia cinge-se saber do direito de retenção da vendedora, representado por percentual (%), sobre as parcelas pagas pelo adquirente.

Nos termos da Súmula 543 do STJ, in verbis: "
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
".

Em relação ao percentual legal a ser aplicado, há muito era pacífica a jurisprudência da possibilidade de retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de retenção.

Contudo, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, consolidou entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022) (g.n.)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROCEDENCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXCESSIVOS – REDUÇÃO – NECESSIDADE – RECURSO PROVIDO. Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Se a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) a retenção dos valores pagos pelos autores, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos. Tratando-se de causa de baixa complexidade, que sequer demandou a produção probatória, tampouco realização de audiência, mostra-se adequada a redução dos honorários de sucumbência arbitrados. (N.U 1044563-87.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/06/2024, Publicado no DJE 06/06/2024)

No mesmo sentido: “AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julgado em 16/05/2022.”

Portanto, no caso, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo autor é medida que se impõe, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de tão somente o percentual de 10% sobre os valores pagos, ou seja, de devolução R$
R$14.059,23 (quatorze mil e cinquenta e nove reais e vinte e três centavos)
.

No que tange ao pleito de dedução de
débito IPTU (
propter rem
)
e
retenção de taxa de fruição
ao argumento de que o bem se tornou indisponível a explorar economicamente, verifica-se que razão não assiste a apelante.

Registra-se que não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

No mais, tem-se dos autos, que o lote, após a constatação da inadimplência do comprador, retornou à disposição da vendedora, que prontamente o negociou a terceiro. Dessarte, não há se falar em prejuízo sofrido.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição como pretendido pela requerida/apelante, porque não houve a efetiva utilização do bem, muito menos prejuízos.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORS PAGOS – PRECEDENTES RECENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a parte recorrente ataca os fundamentos da sentença, restando atendido ao princípio da dialeticidade. Segundo precedentes recentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por entender ser este percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Se a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.
(N.U 1037554-11.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/04/2023, Publicado no DJE 28/04/2023) (g.n.)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NESTA PARTE. (...);

2. Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA”. (TJGO, Apelação (CPC) 5285443-98.2019.8.09.0051, Rel. Des (a). FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5a Câmara Cível, julgado em 05/11/2020, DJe de 05/11/2020).

Portanto,
não há se falar em indenização pela fruição do imóvel,
e tampouco
imposto de IPTU,
mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

A propósito:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de restituição de quantia paga – Pretensão de restituição dos valores pagos de IPTU dos exercícios de 2011, 2012 e 2013 – Alegação de que o loteamento somente foi entregue a partir de 6 de março de 2013 – Improcedência – Cláusula contratual que estipula responsabilidade dos promitentes compradores a partir do pagamento do sinal, ainda que na posse precária do bem – Abusividade caracterizada –
Embora o art. 34 do Código Tributário Nacional atribua responsabilidade do pagamento do IPTU ao proprietário (titular de seu domínio útil ou possuidor a qualquer título), tal tributo só é devido pelo compromissário comprador a partir do exercício da posse efetiva e não precária – Precedentes
– Restituição devida de forma simples, pois ausente má-fé do promissário vendedor na cobrança – Ação parcialmente procedente – Decaimento recíproco – Adequação dos ônus - Sentença substituída – Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP - AC: 10055106720168260114 SP 1005510-67.2016.8.26.0114, Relator: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto, Data de Julgamento: 11/02/2020, 37a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2020)

No que diz respeito aos juros de mora
, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência do adquirente, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2. O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que,
em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes
. 3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.” (STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) (g.n.).

E ainda:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3. 'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor' (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017). Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido" (STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018).

Assim, impõe-se a reforma da sentença, a determinar a incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória.

Por fim,
no que diz respeito aos honorários sucumbenciais
, cumpre salientar que os honorários advocatícios devem ser arbitrados atendendo-se às circunstâncias do caso, tais como: a relevância da ação e o valor da causa, a complexidade e a dificuldade das matérias discutidas, o trabalho e o tempo despendido pelo profissional, o local da realização do serviço, entre outros.

No caso, denota-se que a presente demanda não apresentou grau de complexidade elevado, nem demandou excessivo gasto de tempo, isto porque, não houve designação de audiência de instrução por tratar-se de matéria restrita a direito, limitando-se ao exame das provas documentais.

Assim, diante de todo contexto processual, os honorários advocatícios merecem ser reduzidos para 10% sobre o valor da condenação, haja vista que referido valor se mostra razoável e guarda compatibilidade com a natureza da causa e o tempo exigido para o desenvolvimento dos trabalhos do causídico.

Modifica-se a sentença a reduzir o percentual em honorários advocatícios.

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar parcialmente a sentença, para que seja determinado, em condenação de restituição de valor, o direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo autor, e
incidir juros moratórios
a partir do
trânsito em julgado
da decisão condenatória, além de
Reduzir
os honorários advocatícios para 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025