Tribunal: TJMT
Processo: 1037256-14.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. MORA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL CONFIGURADO. COMPENSAÇÃO COM SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Apelação interposta por MRV PRIME INCORPORAÇÕES MATO GROSSO DO SUL LTDA. contra sentença que, nos autos de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Gislene Lopes Nascimento, julgou procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 1% ao mês sobre o valor do contrato entre 31/03/2024 e 18/02/2025, e de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, ambos com correção e juros, além das custas e honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel decorreu de inadimplemento da compradora ou de mora da construtora; (ii) estabelecer se subsiste o direito da autora a indenização por lucros cessantes e danos morais; (iii) determinar a possibilidade de compensação dos valores indenizatórios com o saldo devedor do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor (art. 14, CDC).
A baixa da hipoteca, requisito indispensável para o registro da escritura e entrega do imóvel, incumbia exclusivamente à construtora, que a providenciou apenas em 13/01/2025, após o prazo contratual e de tolerância, caracterizando mora exclusiva da vendedora.
A alegação de inadimplemento da compradora é afastada, pois a não formalização da escritura com cláusula de alienação fiduciária decorreu da impossibilidade de registro causada pela própria construtora.
Os lucros cessantes são devidos, pois o atraso injustificado privou a compradora de usufruir do imóvel, sendo aplicável a cláusula contratual que prevê indenização de 1% ao mês sobre o valor do contrato.
O dano moral é configurado, pois a conduta da construtora superou o mero inadimplemento, gerando frustração legítima, insegurança e violando o direito à moradia, ensejando reparação proporcional fixada em R$ 8.000,00.
É inviável a compensação dos valores indenizatórios com o saldo devedor, por se tratarem de obrigações de naturezas distintas e regidas por normas específicas (Lei no 9.514/1997), não havendo reciprocidade ou liquidez para compensação automática.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A construtora que atrasa a entrega do imóvel por não promover a baixa de hipoteca responde por lucros cessantes e danos morais, independentemente de culpa.
O atraso injustificado na entrega das chaves caracteriza dano moral quando frustra legítima expectativa e compromete o direito à moradia do adquirente.
Não é possível compensar valores indenizatórios com o saldo devedor de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, X; CDC, art. 14; CPC, arts. 82, §2o; 85, §§2o e 11; 355, I; 487, I; CC, arts. 189 e 927; Lei no 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 e Tema 970; TJ-MT, Apelação Cível no 1018367-08.2019.8.11.0002, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 19/06/2024; TJ-MT, Apelação Cível no 1003314-59.2022.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 12/06/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037256-14.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[GISLENE LOPES NASCIMENTO - CPF: 046.452.651-56 (APELADO), NEREU MUNIZ DE MACEDO NETO - CPF: 045.811.791-90 (ADVOGADO), MRV PRIME INCORPORACOES MATO GROSSO DO SUL LTDA - CNPJ: 34.353.654/0001-10 (APELANTE), PAULO RAMIZ LASMAR - CPF: 510.280.856-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. MORA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL CONFIGURADO. COMPENSAÇÃO COM SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação interposta por MRV PRIME INCORPORAÇÕES MATO GROSSO DO SUL LTDA. contra sentença que, nos autos de Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e
Morais ajuizada
por Gislene Lopes
Nascimento, julgou procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 1% ao mês sobre o valor do contrato entre 31/03/2024 e 18/02/2025, e de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, ambos com correção e juros, além das custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel decorreu de inadimplemento da compradora ou de mora da construtora; (
ii
) estabelecer se subsiste o direito da autora a indenização por lucros cessantes e danos morais; (
iii
) determinar a possibilidade de compensação dos valores indenizatórios com o saldo devedor do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor (art. 14, CDC).

A baixa da hipoteca, requisito indispensável para o registro da escritura e entrega do imóvel, incumbia exclusivamente à construtora, que a providenciou apenas em 13/01/2025, após o prazo contratual e de tolerância, caracterizando mora exclusiva da vendedora.

A alegação de inadimplemento da compradora é afastada, pois a não formalização da escritura com cláusula de alienação fiduciária decorreu da impossibilidade de registro causada pela própria construtora.

Os lucros cessantes são devidos, pois o atraso injustificado privou a compradora de usufruir do imóvel, sendo
aplicável a cláusula contratual que prevê indenização de 1% ao mês sobre o valor do contrato.

O dano moral é configurado, pois a conduta da construtora superou o mero inadimplemento, gerando frustração legítima, insegurança e violando o direito à moradia, ensejando reparação proporcional fixada em R$ 8.000,00.

É inviável a compensação dos valores indenizatórios com o saldo devedor, por se
tratarem
de obrigações de naturezas distintas e regidas por normas específicas (Lei no 9.514/1997), não havendo reciprocidade ou liquidez para compensação automática.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A construtora que atrasa a entrega do imóvel por não promover a baixa de hipoteca responde por lucros cessantes e danos morais, independentemente de culpa.

O atraso injustificado na
entrega das chaves caracteriza dano moral quando frustra legítima expectativa e compromete o direito à moradia do adquirente.

Não é possível compensar valores indenizatórios com o saldo devedor de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, X;
CDC, art.
14; CPC,
arts
. 82, §2o; 85, §§2o e 11;
355, I
; 487, I; CC,
arts
. 189 e 927; Lei no 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 996 e Tema 970; TJ-MT, Apelação Cível no 1018367-08.2019.8.11.0002, Rel. Des.
Marilsen

Andrade
Addario
, j. 19/06/2024; TJ-MT, Apelação Cível no 1003314-59.2022.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 12/06/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto por

MRV PRIME INCORPORAÇÕES MATO GROSSO DO SUL LTDA
, contra a sentença proferida pel
a

MM.a

J
uíza
da
3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
/MT,
Dr
a
.
Ana Paula da
Viega
Carlota Miranda
,
que, nos autos da
Ação
de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e
Morais
ajuizada

por
GISLENE LOPES NASCIMENTO
,

julgou
procedentes os pedidos
formulados na inicial para
condenar
a apelante
ao pagamento de lucros cessantes fixados em 1% ao mês sobre o valor do contrato, no período de 31/03/2024 até a data da entrega das chaves, acrescidos de juros e correção monetária,
bem como
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, também com atualização e juros.

Em suas razões recursais,
a apelante sustenta que
a não entrega das chaves decorreu exclusivamente do inadimplemento contratual da autora, que teria quitado apenas 38,30% do saldo devedor e não apresentou, no prazo contratual, a escritura definitiva com garantia de alienação fiduciária, condição expressamente prevista para a entrega do imóvel.

Afirma que não se trata de hipótese de adimplemento substancial, pois o pagamento foi inferior a 40% do preço, e que inexiste prova de prejuízo para justificar a condenação por lucros cessantes, devendo eventual
cálculo observar a cláusula contratual que estipula o percentual sobre o valor efetivamente pago.

Salienta,
ainda, que não há comprovação de dano moral, pois não houve violação a direito da personalidade, tratando-se de mero inadimplemento contratual, e que, em caso de manutenção da condenação, seja autorizada a compensação com o saldo devedor remanescente.

Preparo devidamente recolhido (ID. 300418931).

Em suas contrarrazões,
a apelada pugnou pelo desprovimento do recurso (ID. 300418933).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, trata-se de
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e
Morais
ajuizada
por
GISLENE LOPES NASCIMENTO

em desfavor de
MRV PRIME INCORPORAÇÕES MATO GROSSO DO SUL LTDA
,

relatando ter
celebrado com a ré contrato particular de promessa de compra e venda da unidade no 1403, bloco 01, do empreendimento
Città
Dei Fiori, em Cuiabá/MT, prevendo-se a entrega do imóvel até 30/09/2023, com prazo de tolerância até 30/03/2024.

Sustent
ou
que, apesar de estar adimplente com tod
as as obrigações e ter quitado
o preço, a ré não promoveu a baixa da hipoteca, nem entregou as chaves ou transferiu a propriedade, permanecendo em mora. Afirm
ou
, ainda, que tentou resolver a questão administrativamente, por meio de protocolos, e-mails e mensagens, sem sucesso.

Em contestação, a empresa apelante afirmou que
o contrato não estava integralmente adimplido pela autora e, por isso, não tinha obrigação
de entregar o imóvel. A
inda, alegou
que a autora aderiu
a
promoção na qual o valor das guias cartorárias é parcelado em 24 vezes, mas que tais guias somente lhe foram enviadas em 31/01/2025, tendo sido pagas em 05/02/2025, com a entrega do imóvel ocorrendo em 18/02/2025.

Após a devida instrução processual, sobreveio sentença ao ID.
300418925,
tendo
a
Magistrad
a
de origem julgado procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“(...)

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por se tratar de matéria unicamente de direito e de fato suficientemente comprovado por meio documental.

Destaca-se que o julgamento antecipado da lide,
previsto
no artigo 355, do Código de Processo Civil, se constitui em um dever do magistrado, sempre que
o mesmo
identificar maturidade suficiente para a resolução do mérito, em atenção aos princípios da celeridade e economia processual (N.U 1010288-69.2021.8.11.0002, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUCIA PERUFFO, Turma Recursal Única, Julgado em 14/03/2022,
Publicado
no DJE 18/03/2022).

O contrato firmado entre as partes se submete à legislação consumerista, devendo as regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor ser aplicadas ao presente caso.

Infere-se ser incontroversa a relação jurídica obrigacional firmada entre as partes, mediante Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel (Id. 166689206), instrumento que estipulou, de forma clara e inequívoca, a obrigação da ré em realizar a entrega do imóvel até o dia 30/09/2023, com prazo de tolerância até 30/03/2024.

Da análise dos autos, depreende-se que a parte autora cumpriu integralmente com todas as suas obrigações contratuais, não havendo qualquer apontamento de inadimplemento de sua parte. Contudo, a ré, de forma injustificada, deixou de promover a baixa da hipoteca que recaía sobre o imóvel, medida indispensável para a efetiva transferência da propriedade e consequente entrega das chaves.

Nesse sentido são os diálogos e comunicações constantes dos Ids. 166689212 e 166689207 são elucidativos ao evidenciarem não só as tentativas da autora em resolver administrativamente a controvérsia, como também o reconhecimento, por parte da ré, da sua mora no cumprimento da obrigação. Os documentos, inclusive, demonstram confissão tácita da ré quanto ao inadimplemento, o que torna incontestável o direito da autora.

Diante desse cenário, resta evidente o inadimplemento contratual perpetrado pela ré, que violou obrigação fundamental prevista no contrato, qual
seja,
a entrega do imóvel livre de quaisquer ônus e apto à fruição pela adquirente.

No que tange ao dano material, consistente nos lucros cessantes, verifico que há cláusula no contrato firmado entre as partes (cláusula 5.4.1, anexado ao Id. 166689206), que prevê a incidência de juros de mora de 1% ao mês, calculado
pro rata
die sobre o valor efetivamente pago pelo comprador em caso de inadimplência por parte da vendedora.

Assim, não havendo dúvida de que a autora ficou impedida de usufruir do imóvel por culpa da ré, aplicável a cláusula no caso em
questão, de
1
% sobre
o valor do contrato, durante o período de atraso, ou seja, desde o termo final previsto para entrega do imóvel (30/03/2024) até a efetiva entrega das chaves (18/02/2025).

No que se refere ao dano moral, igualmente restou configurado. A privação da posse do imóvel adquirido, somada à frustração legítima de expectativas, ao sofrimento decorrente da insegurança, às reiteradas cobranças de taxas condominiais sobre unidade que sequer estava na posse da autora, ultrapassa, de muito, os meros aborrecimentos da vida cotidiana, caracterizando situação de inegável afronta à dignidade da parte consumidora.

Importante destacar que a reparação civil no que concerne aos danos materiais e morais a ser feito pelas rés é evidente, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a responsabilidade objetiva, ou seja, independente de culpa:

“Art. 14. O fornecedor de serviços
responde,

independentemente da existência de culpa
, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Diante do quadro fático-probatório apresentado, fixo a indenização por danos morais em
R$ 8.000,00 (oito mil reais), quantia
que se revela razoável e proporcional, capaz de cumprir a dupla finalidade reparatória e pedagógica, sem ensejar enriquecimento ilícito da parte.

DISPOSITIVO

Posto isto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
julgo procedentes os pedidos
formulados por GISLENE LOPES NASCIMENTO em face de MRV PRIME INCORPORAÇÕES MATO GROSSO DO SUL LTDA., para:

a) CONFIRMAR a tutela de urgência anteriormente deferida no Id. 168525385, tornando-a definitiva;

b) CONDENAR a ré ao pagamento, em favor da parte autora, de indenização por danos materiais, a título de lucros cessantes, correspondente a 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do contrato, no período compreendido entre 31/03/2024 até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel (18/02/2025),acrescido de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a partir da data do vencimento;

c) CONDENAR a ré ao pagamento, em favor da parte autora, de indenização por danos morais, no valor de
R$ 8.000,00 (oito mil reais),acrescido
de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a partir da citação e da data do arbitramento, respectivamente.

Custas e despesas processuais deverão ser arcadas pela ré, assim como honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos
do nos
termos dos artigos
82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.
”

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em
verificar se a entrega tardia das chaves da unidade imobiliária no 1403, bloco 01, do empreendimento
Città
Dei Fiori, em Cuiabá/MT, decorreu de atraso injustificado imputável à construtora ou se foi consequência do descumprimento contratual da adquirente
, bem como se subsiste, ou não, o
direito da autora à indenização por lucros cessantes e danos morais
.

Conforme relatado, a
apelante sustenta que a autora não estava integralmente adimplente e que a entrega do imóvel estava condicionada ao pagamento das parcelas vencidas e à apresentação do registro da escritura com alienação fiduciária, obrigação que não teria sido cumprida.

No caso, incontroverso que o
contrato celebrado entre as partes
se
submete às disposições do Código de Defesa do Consumidor, cuja aplicação é inconteste na hipótese. É incontroversa
também
a relação jurídica obrigacional firmada mediante Contrato Particular de Promessa de Compra e
Venda,
que estabeleceu a obrigação da
apelante em
entregar o imóvel até 30/09/2023, com prazo de tolerância até 30/03/2024.

Da análise dos autos, verifica-se que o
item 5.1 do contrato prevê, como condição para a entrega das chaves, o adimplemento das parcelas vencidas
ou
a apresentação do registro do contrato de financiamento com alienação fiduciária, no caso de operação bancária; e,
caso o preço não tenha sido integralmente quitado, a escritura deve conter a garantia fiduciária
.

Na hipótese
, embora o preço não estivesse totalmente quitado, o registro da escritura
contendo a cláusula de garantia fiduciária, conforme determinado no contrato,
não foi realizado por culpa exclusiva da construtora.

Isso porque, c
onsta dos autos que o imóvel estava hipotecado junto à Caixa Econômica Federal, o que inviabilizava o registro do contrato de financiamento. A baixa da hipoteca, obrigação que incumbia exclusivamente à MRV, somente foi providenciada em 13/01/2025, ou seja, muito após o prazo final para entrega das chaves (30/03/2024, já incluído o prazo de tolerância), circunstância que contribuiu decisivamente para o atraso na conclusão do financiamento e, por conseguinte, na entrega do imóvel.

A prova documental, inclusive as comunicações constantes dos autos, evidencia não só as tentativas da autora em solucionar administrativamente a questão, mas também o reconhecimento, pela própria ré, de sua mora no cumprimento da obrigação.

Assim, afasta-se a alegação de que o atraso decorreu de inadimplemento da adquirente, restando
configurado o descumprimento contratual da construtora
.

No tocante ao
s

dano
s
materia
is
, consistente nos lucros cessantes, verifica-se a existência de cláusula expressa (5.4.1) prevendo indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago em caso de inadimplência da vendedora.

Dessa forma, sendo a mora, no caso, imputável à apelante, em razão do atraso na baixa da hipoteca e no registro do contrato de financiamento, não se revela razoável transferir à compradora os efeitos dessa demora, uma vez que não deu causa ao retardamento na entrega do imóvel, do qual se viu privada de usufruir no período de 31/03/2024 a 18/02/2025.

Mostra-se, portanto, devida a aplicação da referida cláusula, conforme fixado na sentença, observados os critérios de atualização ali estabelecidos.

Em relação aos
danos morais
, conforme bem salientado pela Magistrada
a quo,

a situação relatada na inicial caracterizou
“
situação de inegável afronta à dignidade da parte consumidora
”.

Ora, não se trata de mero inadimplemento contratual, mas de conduta negligente da vendedora no cumprimento de obrigação essencial, capaz de gerar grave frustração e insegurança, afetando, inclusive, o direito à moradia, intimamente ligado ao princípio da dignidade da pessoa humana.

Nesse sentido:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ –
DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...)
O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a en
trega das chaves (Tema no 996.
A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são
inacumuláveis
a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui
fato causador de danos morais
.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10183670820198110002, Relator
.:
MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)
(
g.n
.)

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – IMPOSSIBILIDADE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – LUCROS CESSANTES – CABIMENTO – DANOS MORAIS DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o
respectivo
dispositivo contratual atenta
contra o princípio da boa-fé objetiva. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva da requerida pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indeniz
ação ao contraente.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10033145920228110041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 12/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2024)
(
g.n
.)

No que se refere à quantificação dos danos morais,
é
cediço que a lei não estabelece parâmetros objetivos para a quantificação do valor da indenização por danos morais, devendo o Juízo, no exercício do poder
discricionário, ao analisar o caso concreto, ficar atento à proporcionalidade e à razoabilidade.

Dessa forma, recomenda-se que o julgador se paute pelo juízo da equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, devendo o
quantum
da indenização corresponder à lesão, mas não ser estritamente equivalente a ela, porquanto impossível, materialmente, nesta seara, alcançar essa sintonia, já que o ressarcimento pelo dano moral decorrente de ato ilícito é uma forma de compensar o mal causado, não devendo ser usado como fonte de enriquecimento ou abusos.

Portanto, deve ser considerado no valor a ser fixado
a

dupla finalidade
do instituto, cujos objetivos são: por um lado, a punição do ofensor como forma de coibir a sua reincidência na prática delituosa e, por outro, a compensação da vítima pela dor e sofrimento vivenciados.

Diante dessas premissas, n
o presente caso, os danos morais fixados em
R$
8
.000,00
(oito
mil reais)
,

afigura
m
-se em
conformidade com a extensão dos danos efetivamente sofridos, a sua
reparabilidade
, além da finalidade pedagógica em relação à parte recorrida
, bem como aos parâmetros adotados por essa Corte de Justiça em casos similares
.

Por fim, no que toca ao
pedido de compensação

dos valores arbitrados a título de danos materiais e morais com o saldo devedor remanescente do contrato, não há como acolhê-lo.

Isso porque as verbas indenizatórias fixadas na presente demanda decorrem de responsabilidade civil da apelante, possuindo natureza distinta da obrigação contratual assumida pela adquirente, cujo adimplemento está
garantido por alienação fiduciária.

Tal garantia possui regramento específico previsto na Lei no 9.514/1997, que afasta a compensação automática, por não se tratar de dívidas líquidas, vencidas e reciprocamente exigíveis.

Ademais, permitir a compensação implicaria modificar a forma de adimplemento pactuada e prevista em lei, comprometendo o equilíbrio contratual e esvaziando a finalidade reparatória da indenização fixada.

Dessa forma, as obrigações devem permanecer independentes, cabendo à apelante satisfazer a condenação imposta e, paralelamente, receber o pagamento do saldo devedor nos moldes originalmente contratados.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto
por MRV PRIME INCORPORAÇÕES MATO GROSSO DO SUL LTDA.
e lhe
NEGO PROVIMENTO,
mantendo
incólume
a sentença
combatida.

E
stando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 1
7
% (
dezessete
por cento) sobre o valor
da condenação
, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025