Tribunal: TJMT
Processo: 1026618-45.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-18
Data de publicação: 2025-02-24

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de adjudicação compulsória. Impugnação à avaliação judicial. Fragilidade técnica de laudo particular apresentado pela parte agravante. Manutenção da decisão que homologou a avaliação oficial.
I. Caso em exame
1. Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação à avaliação judicial de imóvel em ação de adjudicação compulsória, homologando o laudo apresentado pelo Oficial de Justiça.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a avaliação judicial do imóvel realizada pelo Oficial de Justiça deveria ser anulada, com a realização de nova avaliação por perito técnico, ou se deve prevalecer a homologação já realizada pela decisão agravada.
III. Razões de decidir
3. O laudo técnico apresentado pela agravante apresenta inconsistências relevantes apontadas pela parte agravada, que comprometeram a confiabilidade do valor atribuído ao imóvel.
4. A decisão recorrida demonstrou fundamentação suficiente ao acolher o laudo elaborado pelo Oficial de Justiça, que observou os critérios adequados para a avaliação do imóvel.
5. Inexistência de fundamentos técnicos ou jurídicos aptos a desconstituir a presunção de validade da avaliação judicial homologada.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "É válida a avaliação judicial realizada por Oficial de Justiça em ação de adjudicação compulsória, quando não demonstrada, de forma robusta, a existência de vícios concretos que comprometam sua confiabilidade técnica."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026618-45.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[REMI CRUZ BORGES - CPF: 904.330.411-53 (ADVOGADO), FRANCISCO DE CARVALHO - CPF: 709.716.928-15 (ADVOGADO), APARECIDA MARCOS DE ARRUDA - CPF: 503.796.151-34 (AGRAVANTE), ARAMITAN FARIA CASSIANO JORGE DE CARVALHO - CPF: 039.176.341-55 (ADVOGADO), MARIA DE LOURDES DE SOUZA - CPF: 079.197.781-15 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

Ementa:

Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação de adjudicação compulsória. Impugnação à avaliação judicial. Fragilidade técnica de laudo particular apresentado pela parte agravante. Manutenção da decisão que homologou a avaliação oficial.

I. Caso em exame

1. Recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação à avaliação judicial de imóvel em ação de adjudicação compulsória, homologando o laudo apresentado pelo Oficial de Justiça.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a avaliação judicial do imóvel realizada pelo Oficial de Justiça deveria ser anulada, com a realização de nova avaliação por perito técnico, ou se deve prevalecer a homologação já realizada pela decisão agravada.

III. Razões de decidir

3. O laudo técnico apresentado pela agravante apresenta inconsistências relevantes apontadas pela parte agravada, que comprometeram a confiabilidade do valor atribuído ao imóvel.

4. A decisão recorrida demonstrou fundamentação suficiente ao acolher o laudo elaborado pelo Oficial de Justiça, que observou os critérios adequados para a avaliação do imóvel.

5. Inexistência de fundamentos técnicos ou jurídicos aptos a desconstituir a presunção de validade da avaliação judicial homologada.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "É válida a avaliação judicial realizada por Oficial de Justiça em ação de adjudicação compulsória, quando não demonstrada, de forma robusta, a existência de vícios concretos que comprometam sua confiabilidade técnica."

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por
APARECIDA MARCOS DE ARRUDA,
contra a decisão proferida pela MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Juscimeira, que nos autos da ação de “
Adjudicação Compulsória
”
(Proc. no 0000260-33.2012.8.11.0048), ajuizada por MARIA DE LOURDES DE SOUZA contra a agravante
, rejeitou a impugnação à avaliação realizada pela agravante, por entender “
que o valor apresentado pelo oficial de justiça está, proporcionalmente, acima do valor indicado pelo exequente e na média do valor de mercado
”
(cf. Id. no 167846965 dos autos de origem).

A agravante sustenta que a avaliação feita pelo Oficial de Justiça, no valor de R$ 150.000,00, não condiz com a realidade do imóvel, que é destinado ao comércio, alugado por R$ 2.500,00, ou seja, 2% do valor da avaliação, e está localizado na principal avenida da cidade de Juscimeira-MT, tanto é que a avalição técnica acostada pela agravante concluiu que o imóvel vale R$ 383.900,58.

Alega que a decisão agravada concluiu que “
a avaliação do oficial de justiça estaria correta, argumentando, sem nenhum conhecimento técnico para tanto, que o valor da avaliação estaria na média do valor de mercado, homologando o laudo de avaliação do oficial e rejeitando a impugnação
”, porém, “
não foi observada minimamente a disparidade entre as avaliações, e as características do imóvel comercial
”.

Aduz que, se mantida a avaliação, a agravante “
terá seu imóvel comercial adjudicado a preço mísero e ainda responderá pelo débito remanescente
”.

Pede, pois, o provimento do recurso para reformar a decisão e nova avaliação técnica do imóvel, por perito nomeado, “
ou considerar válida a avaliação técnica realizada em impugnação à avaliação
”
(
cf. Id. no 240353150).

A decisão vinculada ao Id. no 240515197 admitiu a interposição recursal, mas indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal.

Os agravados apresentaram contrarrazões, combatendo as razões recursais e torcendo pelo desprovimento do agravo (cf. Id. no 247029692).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

No presente recurso, as partes divergem sobre a avaliação de um terreno compreendido por parte do lote n. 02 da quadra n. 13 do loteamento denominado Limeira situado na Avenida J. K. s/n., centro, nesta Cidade, com as medidas e confrontações constantes da Certidão juntada aos autos, matriculado sob o no 1.190, da ficha n. 01 do livro 2, do RGI de Juscimeira.

Segundo o auto de avaliação apresentado pelo Oficial de Justiça Elias Lourenço de Sousa, o imóvel
“encontra-se edificado um salão comercial, medindo 63m2, construído em alvenaria, cobertura em telha de barro, todo forrado em pvc, piso em cerâmica, contendo ainda um banheiro, ambos em regular estado de conservação
”; o Oficial de Justiça afirma que, levando em consideração tais características, e consultando os comerciantes da cidade, o imóvel vale R$ 150.000,00 (cf. Id. n. 152720582 dos autos de origem).

A agravante, em contrapartida, apresentou Impugnação, e acostou um documento intitulado “Laudo de Avaliação de Imóvel Comercial”, elaborado pelo Engenheiro Civil Leonardo Soares Brasileiro – CREA MT 042614, que atribui ao imóvel o valor de R$ 383.900,58; consta do documento que o profissional usou, para alcançar o valor, a “
somatória do valor do terreno (método comparativo direto) + valor aproximado da reconstrução das benfeitorias (método de quantificação do custo pelo CUB) + depreciação pelo estado do imóvel e tempo de construção
” (cf. Id. n. 162020042 dos autos de origem).

Em seguida, a agravada apresentou manifestação, dizendo que o “Laudo de Avaliação particular trazido pela Executada não apontou nenhuma irregularidade na avaliação realizada pelo Ilustre Sr. Oficial de Justiça”; que há no laudo apresentado pela agravante “várias irregularidades que comprometem o resultado final do valor do imóvel”, sendo elas:

“(...)
- No item I, OBJETO DO LAUDO, se observa que o imóvel destacado pelo profissional na imagem, não se trata do bem descrito no item III, cujo tem Matrícula R1190. O imóvel destacado trata -se do imóvel onde está em funcionamento a Agência do Banco Bradesco; -

No item V, na planilha de pesquisa de amostras, a amostra no 1, lote 03, quadra 13, descreve o imóvel como contendo 60 m2, valor esse diferente conforme BCI emitido pela prefeitura onde o mesmo tem 599,1450m2, conforme BCI em anexo;

- A amostra de No 02, parte do lote 01, quadra 13, trata-se de um imóvel de propriedade da executada, conforme BCI em Anexo e Matricula no 3904 do CRI de Juscimeira/MT, tendo assim o valor atribuído ao imóvel informado pela própria Executada, causando assim imparcialidade na avaliação e vício;

-No item V, 1) Avaliação da Edificação Realizada no lote, é possível detectar um erro na fórmula do cálculo, pois usa a fórmula V2= metragem da construção X referência GI do CUB JUNHO de 2024, e na hora de atribuir os valores o responsável utilizou o valor da referência CSL-8 de R$ 2.843,67, sendo que o valor correto seria R$ 1.537,69, conforme tabela anexada pelo próprio no laudo de avaliação, dadas as características do imóvel penhorado. Portando o valor correto da avaliação da edificação seria: V2= 63m2x R$ 1.537,69 - V2= R$ 96.874,47 ( noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais com quarenta e sete centavos), e não R$ 179.151,21(cento e setenta e nove mil cento e cinquenta e um reais com vinte um centavos, valor esse atribuído a edificação no laudo.
(...)”
(cf. Id. n. 167031067)
.

Por fim, foi proferida a decisão agravada, na qual o magistrado ressaltou que “
as alegações expostas pela parte executada não trazem a falta de elementos ou parâmetros concretos de irregularidade no laudo do oficial de justiça. Desta forma, não há como admitir a sua nulidade, tampouco a necessidade de realização de outra avaliação por perito”
(cf. Id. n. 167846965).

De fato, as alegações apresentadas pela agravante são notoriamente frágeis e incapazes de enfrentar os sólidos argumentos trazidos pela agravada, que expõem de forma clara e objetiva as graves irregularidades presentes no laudo apresentado pela agravante. Tais irregularidades não apenas comprometem a precisão dos cálculos realizados, mas também colocam em dúvida a confiabilidade técnica do documento como um todo.

Ao invés de confrontar diretamente os pontos cruciais levantados pela agravada, a agravante limita-se a repetir argumentos genéricos e inconsistentes, que não têm o condão de desconstituir a robustez do laudo judicial homologado. A ausência de uma abordagem substancial para refutar as falhas apontadas no laudo compromete, de forma irremediável, a pretensão de reforma da decisão.

Entre as irregularidades destacadas pela agravada estão a adoção de várias premissas equivocadas, que afetam diretamente a base de cálculo utilizada pela agravante, invalidando qualquer pretensão de substituição ou revisão do laudo homologado. Esse cenário revela, de maneira inequívoca, que não existem fundamentos técnicos ou jurídicos suficientes para justificar a reforma da decisão judicial, que corretamente acolheu a avaliação imparcial do perito designado pelo juízo.

Dessa forma, a tentativa da agravante de questionar a decisão judicial carece de respaldo lógico e jurídico, especialmente diante da inexistência de argumentos sólidos e da incapacidade de refutar, de maneira objetiva e substancial, os vícios apontados pela agravada no laudo apresentado.

Assim, permanece evidente a impropriedade de qualquer alteração na decisão que homologou a avaliação judicial, sendo imperioso que ela seja mantida em todos os seus termos.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Custas recursais pela agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2025