Tribunal: TJMT
Processo: 1000491-13.2021.8.11.0053
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
AUTOS N.o 1000491-13.2021.8.11.0053
APELANTE(S): APARECIDO IGNACIO DA COSTA
APELADO(S): MATIAS BORGES
DEBORA LUCIA ALMEIDA BORGES
AUTOS N.o 1001678-56.2021.8.11.0053
APELANTE(S): MATIAS BORGES
DEBORA LUCIA ALMEIDA BORGES
APARECIDO IGNACIO DA COSTA
APELADO(S): APARECIDO IGNACIO DA COSTA
MATIAS BORGES
DEBORA LUCIA ALMEIDA BORGES
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AÇÕES CONEXAS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C QUANTI MINORIS E DANOS MORAIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. JULGAMENTO CONJUNTO. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE PREPARO E DE CORREÇÃO DO VALOR DA CAUSA. REJEIÇÃO. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. ACOLHIDA. AUTODECLARAÇÃO FALSA NO CAR INSERIDA PELOS VENDEDORES. ERRO SUBSTANCIAL. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO COMPRADOR. INEXECUÇÃO PELOS VENDEDORES. BOA-FÉ OBJETIVA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. CONDENAÇÃO DOS VENDEDORES EM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO APLICÁVEL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELAÇÃO DO COMPRADOR NO PROCESSO N 1000491-13.2024.8.11.0053 PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DO COMPRADOR NO PROCESSO No 1001678-56.2021.8.11.0053 PROVIDA. APELAÇÃO DOS VENDEDORES DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Julgamento conjunto de apelações cíveis interpostas contra sentenças referentes às seguintes ações:
a) Ação de Obrigação de Fazer c/c Quanti Minoris e Danos Morais (autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), ajuizada por Aparecido Ignácio da Costa contra Matias Borges e Débora Lúcia Almeida Borges, julgada improcedente; e
b) Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053), proposta pelos vendedores contra o comprador, julgada parcialmente procedente, com condenação por perdas e danos e procedência do pedido reconvencional para outorga da escritura.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Preliminares:
a) se é devida a correção do valor da causa, considerando o conteúdo econômico da demanda e a cumulação de pedidos;
b) se há falta de recolhimento do preparo recursal e das custas complementares, a ensejar a deserção dos recursos; e
c) Se houve julgamento extra petita ao condenar o réu ao pagamento de perdas e danos sem pedido expresso.
3. No mérito:
a) se a autodeclaração feita pelos vendedores no CAR, indicando área consolidada de 627 ha, caracteriza vício substancial do contrato, diante da divergência constatada (191 ha de área aberta);
b) se é cabível o abatimento proporcional do preço do imóvel em razão da falsa informação ambiental;
c) se a existência de adimplemento substancial justifica a manutenção do contrato e a condenação à outorga da escritura; e
d) se os vendedores devem indenizar o comprador por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. As preliminares foram devidamente enfrentadas:
a) o valor da causa está correto, pois reflete a integralidade do contrato e dos pedidos cumulados (CPC, art. 292);
b) o preparo recursal foi parcelado e a primeira parcela comprovada (CPC, art. 1.007, §5o);
c) quanto à Ação de Rescisão Contratual, reconheceu-se o julgamento extra-petita na condenação por perdas e danos, inexistente no pedido inicial (CPC, art. 492). Isso porque, os autores da Ação de Rescisão Contratual com Reintegração de Posse não formularam pedido de indenização por perdas e danos decorrente do atraso no pagamento das parcelas do contrato, mas apenas pleitearam, entre outros, a indenização relativa à fruição do imóvel durante a vigência do contrato, considerando que pleiteavam pela reintegração da posse.
5. Mérito:
a) a autodeclaração dos vendedores no CAR informava 627 ha de área consolidada, mas perícia judicial homologada apurou apenas 191 ha, caracterizando erro substancial (CC, arts. 138 e 139, I), com impacto direto na precificação do imóvel;
b) a ausência de cláusula contratual expressa não afasta a responsabilidade contratual, pois a boa-fé objetiva (CC, art. 422), a função social do contrato (art. 421) e os deveres anexos de lealdade e informação obrigam as partes desde a fase pré-contratual (CC, art. 113 e 427; Enunciados CJF 25 e 170);
c) o laudo pericial foi elaborado com rigor técnico, não impugnado pelos réus, e constatou prejuízo de R$ 1.296.874,00 ao comprador, relativo à diferença paga por área inexistente. Produz, portanto, efeitos vinculantes (CPC, arts. 223, 278, 477 §1o, 507);
d) diante da ausência de impugnação ao laudo e da natureza pública do CAR, a confiança legítima do comprador foi frustrada, impondo-se o abatimento proporcional do preço (CC, art. 884);
e) no segundo processo (Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse), houve adimplemento substancial das obrigações contratuais pelo comprador, ainda que a destempo, afastando a rescisão contratual. Manteve-se, assim, o dever de outorga da escritura pública pelos vendedores (CC, arts. 421, parágrafo único e 475).
f) Verificou-se que o comprador comprovou o pagamento antecipado e contínuo da quantia total de R$ 4.805.053,34, valor que corresponde a 96,1% do total contratual de R$ 5.000.000,00, inclusive antes da exigibilidade das parcelas da cláusula contratual "c", cujo termo inicial dependeria da outorga da escritura, jamais realizada pelos vendedores.
g) constatou-se, inclusive, que o valor remanescente de R$ 968.000,00 (previsto no aditivo de 31/07/2018) foi integralmente quitado, e o comprador continuou pagando valores além do pactuado, inclusive por depósitos judiciais mensais e emissão de cheques e notas fiscais, devidamente reconhecidos por recibos assinados pelo vendedor.
h) o inadimplemento se deu, na verdade, por parte dos vendedores, que não cumpriram sua obrigação essencial (outorga da escritura), frustrando o implemento de obrigações futuras subordinadas a essa condição.
i) diante da boa-fé objetiva (CC, art. 422), da teoria do adimplemento substancial (CC, arts. 113 e 421) e da vedação ao enriquecimento sem causa (CC, art. 884), não se configura inadimplemento do comprador, o que afasta a pretensão de rescisão contratual e reintegração de posse postulada pelos vendedores.
j) Danos morais não configurados, por ausência de ofensa à esfera íntima do comprador, estando os conflitos restritos à seara patrimonial.
IV. DISPOSITIVO E TESES
6. Apelação cível do comprador na Ação de Obrigação de Fazer c/c Quanti Minoris e Danos Morais (autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053): parcialmente provida, com reconhecimento de vício substancial do contrato, para determinar abatimento proporcional do preço em R$ 1.296.874,00.
7. Apelação cível do comprador contra sentença na Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053): parcialmente provida para reconhecer o julgamento extra petita e afastar a condenação por perdas e danos. Apelação dos autores/vendedores: desprovida.
Teses de julgamento:
a) “A autodeclaração inverídica de área consolidada constante do CAR, feita previamente pelos vendedores quando da compra e venda de imóvel rural, integra a formação da vontade contratual e, se divergente da realidade, configura vício substancial do negócio jurídico.”
b) “É devido o abatimento proporcional do preço quando comprovado que o valor do imóvel foi fixado com base em informação objetiva falsa prestada na fase pré-contratual, ainda que ausente cláusula expressa no contrato.”
c) “A boa-fé objetiva impõe deveres anexos de lealdade e informação, cuja violação gera responsabilidade contratual e autoriza a revisão judicial do contrato.”
d) “Caracteriza julgamento extra petita a condenação por perdas e danos não postulada na petição inicial, impondo sua anulação.”
____________
Dispositivos relevantes citados:
Código Civil: arts. 113, 138, 139, 421, 422, 427, 441, 442, 475, 884; Código de Processo Civil: arts. 223, 278, 477, §1o, 492, 507; Código Florestal (Lei n.o 12.651/2012): art. 29, §1o, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp: 2137625 MS 2022/0158268-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/04/2023; STJ - EDcl no AgInt no AREsp: 1809319 RJ 2020/0336835-4, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 15/08/2023; STJ - REsp: 2078517 RJ 2022/0239925-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 14/05/2024; STJ - REsp: 2097460 MS 2022/0294689-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/06/2024; STJ - AgInt no AREsp: 2279914 RN 2023/0011038-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023; TJ-SC - Apelação: 0301429-40 .2015.8.24.0007, Relator.: Haidée Denise Grin, Data de Julgamento: 02/03/2023; TJ-GO - AI: 05247884620198090000, Relator.: Des(a). GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, Data de Julgamento: 23/03/2020; TJMT, AC 0013502-61.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/11/2024; TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0010009-42.2017.8 .11.0002, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 12/03/2024; TJMT, AI 0062642-07.2015.8.11.0000, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 26/01/2016; TJMT, 0013448-38.2015.8.11.0000, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/08/2015TJ-AM - Apelação Cível: 0008357-87.1996.8.04 .0012 Manaus, Relator.: Mirza Telma de Oliveira Cunha, Data de Julgamento: 19/02/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1000491-13.2021.8.11.0053

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[COMPRA E VENDA]

RELATOR:
DES. MARCIO VIDAL

REDATOR:
DES. SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:
[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[APARECIDO IGNACIO DA COSTA - CPF: 625.540.186-34 (APELANTE), BRUNO LUIZ FERREIRA DA SILVA - CPF: 069.707.271-14 (ADVOGADO), PAULO FERNANDO SCHNEIDER - CPF: 525.284.720-72 (ADVOGADO), ANTONIO LUIZ FERREIRA DA SILVA - CPF: 544.729.971-34 (ADVOGADO), MATIAS BORGES - CPF: 531.542.901-68 (APELADO), VIVIANE CRISTINE CALDAS - CPF: 700.887.721-87 (ADVOGADO), HUGO FLORENCIO DE CASTILHO - CPF: 689.432.371-20 (ADVOGADO), PERSIO OLIVEIRA LANDIM - CPF: 710.893.811-15 (ADVOGADO), LUIZ ORIONE NETO - CPF: 487.427.401-34 (ADVOGADO), DEBORA LUCIA ALMEIDA BORGES - CPF: 376.451.291-15 (APELADO), JOAO MARCELO BARROS MASSAROLO - CPF: 054.031.681-41 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE APARECIDO IGNACIO DA COSTA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AÇÕES CONEXAS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C
QUANTI MINORIS
E DANOS MORAIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. JULGAMENTO CONJUNTO. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE PREPARO E DE CORREÇÃO DO VALOR DA CAUSA. REJEIÇÃO. PRELIMINAR DE JULGAMENTO
EXTRA PETITA
. ACOLHIDA. AUTODECLARAÇÃO FALSA NO CAR INSERIDA PELOS VENDEDORES. ERRO SUBSTANCIAL. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO COMPRADOR. INEXECUÇÃO PELOS VENDEDORES. BOA-FÉ OBJETIVA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. CONDENAÇÃO DOS VENDEDORES EM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO APLICÁVEL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELAÇÃO DO COM
PRADOR NO PROCESSO No
1000491-13.2021.8.11.0053
PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DO COMPRADOR NO PROCESSO No
1001678-56.2021.8.11.0053
PROVIDA. APELAÇÃO DOS VENDEDORES DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Julgamento conjunto de apelações cíveis interpostas contra sentenças referentes às seguintes ações:

a) Ação de Obrigação de Fazer c/c
Quanti
Minoris
e Danos Morais (autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), ajuizada por Aparecido Ignácio da Costa contra Matias Borges e Débora Lúcia Almeida Borges, julgada improcedente; e

b) Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053), proposta pelos vendedores contra o comprador, julgada parcialmente procedente, com condenação por perdas e danos e procedência do pedido reconvencional para outorga da escritura.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Preliminares:

a) se é devida a correção do valor da causa, considerando o conteúdo econômico da demanda e a cumulação de pedidos;

b) se há falta de recolhimento do preparo recursal e das custas complementares, a ensejar a deserção dos recursos; e

c) Se houve julgamento extra petita ao condenar o réu ao pagamento de perdas e danos sem pedido expresso.

3. No mérito:

a) se a autodeclaração feita pelos vendedores no CAR, indicando área consolidada de 627 ha, caracteriza vício substancial do contrato, diante da divergência constatada (191 ha de área aberta);

b) se é cabível o abatimento proporcional do preço do imóvel em razão da falsa informação ambiental;

c) se a existência de adimplemento substancial justifica a manutenção do contrato e a condenação à outorga da escritura; e

d) se os vendedores devem indenizar o comprador por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. As preliminares foram devidamente enfrentadas:

a) o valor da causa está correto, pois reflete a integralidade do contrato e dos pedidos cumulados (CPC, art. 292);

b) o preparo recursal foi parcelado e a primeira parcela comprovada (CPC, art. 1.007, §5o);

c) quanto à Ação de Rescisão Contratual, reconheceu-se o julgamento
extra-petita
na condenação por perdas e danos, inexistente no pedido inicial (CPC, art. 492). Isso porque, os autores da Ação de Rescisão Contratual com Reintegração de Posse não formularam pedido de indenização por perdas e danos decorrente do atraso no pagamento das parcelas do contrato, mas apenas pleitearam, entre outros, a indenização relativa à fruição do imóvel durante a vigência do contrato, considerando que pleiteavam pela reintegração da posse.

5. Mérito:

a) a autodeclaração dos vendedores no CAR informava 627 ha de área consolidada, mas perícia judicial homologada apurou apenas 191
ha
, caracterizando erro substancial (CC,
arts
. 138 e 139, I), com impacto direto na precificação do imóvel;

b) a ausência de cláusula contratual expressa não afasta a responsabilidade contratual, pois a boa-fé objetiva (CC, art. 422), a função social do contrato (art. 421) e os deveres anexos de lealdade e informação obrigam as partes desde a fase pré-contratual (CC, art. 113 e 427; Enunciados CJF 25 e 170);

c) o laudo pericial foi elaborado com rigor técnico, não impugnado pelos réus, e constatou prejuízo de R$ 1.296.874,00 ao comprador, relativo à diferença paga por área inexistente. Produz, portanto, efeitos vinculantes (CPC,
arts
. 223, 278, 477 §1o, 507);

d) diante da ausência de impugnação ao laudo e da natureza pública do CAR, a confiança legítima do comprador foi frustrada, impondo-se o abatimento proporcional do preço (CC, art. 884);

e) no segundo processo (Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse), houve adimplemento substancial das obrigações contratuais pelo comprador, ainda que a destempo, afastando a rescisão contratual. Manteve-se, assim, o dever de outorga da escritura pública pelos vendedores (CC,
arts
. 421, parágrafo único e 475).

f) Verificou-se que o comprador comprovou o pagamento antecipado e contínuo da quantia total de R$ 4.805.053,34, valor que corresponde a 96,1% do total contratual de R$ 5.000.000,00, inclusive antes da exigibilidade das parcelas da cláusula contratual "c", cujo termo inicial dependeria da outorga da escritura, jamais realizada pelos vendedores.

g) constatou-se, inclusive, que o valor remanescente de R$ 968.000,00 (previsto no aditivo de 31/07/2018) foi integralmente quitado, e o comprador continuou pagando valores além do pactuado, inclusive por depósitos judiciais mensais e emissão de cheques e notas fiscais, devidamente reconhecidos por recibos assinados pelo vendedor.

h) o inadimplemento se deu, na verdade, por parte dos vendedores, que não cumpriram sua obrigação essencial (outorga da escritura), frustrando o implemento de obrigações futuras subordinadas a essa condição.

i) diante da boa-fé objetiva (CC, art. 422), da teoria do adimplemento substancial (CC,
arts
. 113 e 421) e da vedação ao enriquecimento sem causa (CC, art. 884), não se configura inadimplemento do comprador, o que afasta a pretensão de rescisão contratual e reintegração de posse postulada pelos vendedores.

j) Danos morais não configurados, por ausência de ofensa à esfera íntima do comprador, estando os conflitos restritos à seara patrimonial.

IV. DISPOSITIVO E TESES

6. Apelação cível do comprador na Ação de Obrigação de Fazer c/c
Quanti
Minoris
e Danos Morais (autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053): parcialmente provida, com reconhecimento de vício substancial do contrato, para determinar abatimento proporcional do preço em R$ 1.296.874,00.

7. Apelação cível do comprador contra sentença na Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053): parcialmente provida para reconhecer o julgamento
extra petita
e afastar a condenação por perdas e danos. Apelação dos autores/vendedores: desprovida.

Teses de julgamento:

a) “A autodeclaração inverídica de área consolidada constante do CAR, feita previamente pelos vendedores quando da compra e venda de imóvel rural, integra a formação da vontade contratual e, se divergente da realidade, configura vício substancial do negócio jurídico.”

b) “É devido o abatimento proporcional do preço quando comprovado que o valor do imóvel foi fixado com base em informação objetiva falsa prestada na fase pré-contratual, ainda que ausente cláusula expressa no contrato.”

c) “A boa-fé objetiva impõe deveres anexos de lealdade e informação, cuja violação gera responsabilidade contratual e autoriza a revisão judicial do contrato.”

d)
“
C
aracteriz
a julgamento
extra petita
a condenação por perdas e danos não postulada na petição inicial, impondo sua anulação.”

____________

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil:
arts
. 113, 138, 139, 421, 422, 427, 441, 442, 475, 884; Código de Processo Civil:
arts
. 223, 278, 477, §1o, 492, 507; Código Florestal (Lei n.o 12.651/2012): art. 29, §1o, III.

Jurisprudência relevante citada: STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2137625 MS 2022/0158268-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/04/2023; STJ -
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
: 1809319 RJ 2020/0336835-4, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 15/08/2023; STJ - REsp: 2078517 RJ 2022/0239925-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 14/05/2024; STJ - REsp: 2097460 MS 2022/0294689-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/06/2024; STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2279914 RN 2023/0011038-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023; TJ-SC - Apelação: 0301429-40 .2015.8.24.0007, Relator.:
Haidée
Denise
Grin
, Data de Julgamento: 02/03/2023; TJ-GO - AI: 05247884620198090000, Relator.: Des(a). GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, Data de Julgamento: 23/03/2020; TJMT, AC 0013502-61.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/11/2024; TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0010009-42.2017.8 .11.0002, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 12/03/2024; TJMT, AI 0062642-07.2015.8.11.0000, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 26/01/2016; TJMT, 0013448-38.2015.8.11.0000, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/08/2015TJ-AM - Apelação Cível: 0008357-87.1996.8.04 .0012 Manaus, Relator.:
Mirza
Telma de Oliveira Cunha, Data de Julgamento: 19/02/2024.

R E L A T Ó R I O

EXM
O
. SR. DES.
MARCIO VIDAL
(RELATOR):

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por Aparecido Ignácio da Costa, contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger, que, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer cumulada com quanti
minoris
e Indenização por Danos Morais
, ajuizada em face de Matias Borges e Debora Lucia Almeida Borges, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando a parte Requerente ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

O Apelante pretende a reforma da sentença, alegando, preliminarmente, equívoco na fixação do valor da causa em R$ 5.020.000,00 (cinco milhões e vinte mil reais), ao argumento de que não se discute, na presente demanda, a anulação integral do contrato de compra e venda, mas, sim, a adequação do preço ajustado à área efetivamente útil do imóvel.

Explica que o montante efetivamente controvertido nos autos corresponde à quantia de R$ 1.296.874,00 (um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais), relativa à parte do contrato objeto de discussão, acrescida do valor atribuído ao pedido de indenização por danos morais, (R$ 20.000,00 – vinte mil reais), totalizando R$ 1.316.874,00 (um milhão trezentos e dezesseis mil oitocentos e setenta e quatro reais).

Diante disso, requer a retificação do valor da causa para adequá-lo ao efetivo conteúdo econômico da demanda.

No tocante ao mérito, pontua que a controvérsia tem origem na celebração de contrato de compra e venda de imóvel rural composto pelas Fazendas Bonfim, Bigorna e Estiva, cuja área de uso consolidado teria sido indevidamente declarada pelos Apelados no Cadastro Ambiental Rural – CAR como correspondente a 627,796 hectares.

Ressalta que o laudo técnico produzido nos autos teria demonstrado que a área efetivamente consolidada é significativamente inferior, limitando-se a 94,11 hectares.

Acentua que a discrepância entre a área declarada e a efetivamente existente comprometeu a finalidade econômica do contrato, notadamente porque a aquisição do imóvel tinha como objetivo a exploração de atividade pecuária, a qual exige, por sua natureza, a disponibilidade de área consolidada.

Assevera que a proposta contratual e sua posterior formalização basearam-se na confiança legítima de que a área útil do imóvel era compatível com o que fora informado no CAR e reiterado nas tratativas prévias à celebração do contrato.

Afirma que, embora não lhe tenha sido disponibilizada a área produtiva anteriormente informada pelos vendedores, e mesmo diante da ausência de outorga das escrituras públicas em seu favor, permaneceu adimplente com o contrato, efetuando o pagamento de 25 (vinte e cinco) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) cada, por meio de depósitos judiciais.

Salienta que, no curso da instrução processual, foi determinada a realização de perícia técnica no imóvel objeto da lide, com a participação das partes e de seu assistente técnico, a fim de verificar as características da vegetação e delimitar a área efetivamente aberta.

Destaca que a perícia incluiu a análise de imagens de satélite, retroativas à data da celebração do contrato, tendo sido constatado que as dimensões da área consolidada do imóvel não correspondem àquelas informadas pelos vendedores no Cadastro Ambiental Rural – CAR.

Defende que, apesar da divergência entre a extensão da área aberta apurada por seu assistente técnico e aquela constatada pelo perito nomeado pelo Juízo, tal discrepância se justificaria, muito provavelmente, pelo fato de ter ampliado a área de uso consolidado às suas próprias expensas, acreditando estar amparado pelas informações constantes do CAR do imóvel.

Argumenta que a interpretação conferida ao contrato pelo Juízo de Primeiro Grau mostrou-se equivocada, na medida em que privilegiou a literalidade das cláusulas contratuais em detrimento da análise do contexto fático e das obrigações impostas pela cláusula geral da boa-fé objetiva.

Assinala que, diante da natureza do pedido deduzido na inicial, consistente no reconhecimento de vício na formação do negócio jurídico e no consequente abatimento proporcional do preço, não se mostra possível uma análise restrita ao conteúdo meramente literal do contrato, sendo imprescindível a consideração das circunstâncias que envolveram a celebração do ajuste.

Frisa que a omissão dos Apelados quanto à real extensão da área aberta configura vício substancial no contrato, devendo ser reconhecido o erro na formação da vontade contratual ou, alternativamente, o vício redibitório.

Enfatiza que a manutenção das condições pactuadas, sem a devida correção do valor, enseja enriquecimento ilícito por parte dos Apelados, sendo imprescindível a aplicação da equidade para preservar o equilíbrio contratual.

Requer, ao final, (
i
) a correção do valor da causa para R$ 1.316.874,00; (
ii
) o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, a fim de que seja reconhecido o direito à complementação da área de uso consolidado ou, alternativamente, a condenação dos apelados ao abatimento proporcional do preço do imóvel; e (
iii
) a condenação dos réus ao pagamento de danos morais e das custas processuais, com majoração dos honorários advocatícios na forma do artigo 85, §11, do CPC.

Os Recorridos apresentaram contrarrazões ao Apelo, suscitando, em sede de preliminar, duas matérias: (i) a ausência de recolhimento das custas complementares no Primeiro Grau, em razão da majoração do valor da causa; e (
ii
) a ausência de preparo do recurso, diante da não comprovação do recolhimento tempestivo das custas recursais. No mérito, impugnaram integralmente os argumentos apresentados pelo Apelante e, ao final, requereram o não conhecimento do recurso ou, subsidiariamente, o seu desprovimento, com a consequente manutenção da sentença recorrida (id. 274258539).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA
O
ADVOGAD
O ANTONIO LUIZ FERREIRA DA SILVA, OABMT 6565-O

V O T O

EXMO. SR. DES.
MARCIO VIDAL (
RELATOR):

Egrégia Câmara:

Como explicitado no relatório, trata-se de Apelação interposta contra a sentença prolatada pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger que julgou improcedentes os pedidos formulados na
Ação de Obrigação de Fazer cumulada com quanti
minoris
e Indenização por Danos Morais
.

Extrai-se dos autos que Aparecido Ignácio da Costa ajuizou a sobredita ação, relatando que, em 22 de junho de 2017, celebrou contrato de compra e venda, com posterior aditivo, para aquisição dos imóveis rurais denominados Fazenda Bonfim e Fazenda Bigorna, com área total de 1.000 hectares, pelo valor de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), baseando-se, para tanto, na informação constante do Cadastro Ambiental Rural – CAR, datado de 22/02/2017, no qual os vendedores declararam área produtiva e consolidada de 627 hectares.

Alegou que, posteriormente, em razão de mudança na plataforma de controle ambiental (com a substituição do CAR nacional pelo SIMCAR estadual), foi necessário o recadastramento da área, ocasião em que
constatou-se
, por meio de imagens de satélite e laudo técnico, que a área consolidada efetiva era de apenas 94,11 hectares, e não 627, como informado anteriormente.

Destacou que os Requeridos foram comunicados sobre a divergência e solicitou, sem sucesso, a apresentação do CAR aprovado com os 627 hectares prometidos ou, alternativamente, a concessão de desconto proporcional no preço do imóvel.

Refutou a alegação dos Requeridos de que a redução da área consolidada teria sido provocada por abandono do imóvel, afirmando que, mesmo à época da celebração do contrato, já não existia a área prometida.

Afirmou que os Requeridos teriam, em tese, incorrido na prática de falsidade ideológica perante o órgão ambiental estadual, ao declararem, no Cadastro Ambiental Rural – CAR, área consolidada superior à existente no imóvel, conduta que, segundo sustenta, lhe acarretou prejuízos de ordem patrimonial.

Acentuou que o contrato firmado entre as partes contempla obrigações recíprocas, competindo aos Requeridos a adoção das medidas necessárias, junto aos órgãos ambientais competentes, para viabilizar o exercício regular da atividade agropecuária na área objeto da avença.

Com essas razões, formulou os seguintes pedidos:

“[...] considerando a urgência implícita prejudicial a ambas as partes, pois uma deseja tornar a área produtiva e a outra receber o preço, requer seja considerado preenchido os requisitos legais, e, consequentemente, conceder medida liminar para que os Réus no prazo judicial apresentem o Cadastro Ambiental Rural – CAR ou documento equivalente expedido pelo órgão ambiental competente “aprovado” com a quantidade de 627 hectares de área consolidada, exatamente como declararam no referido “documento público” anexo datado de 22/02/2017, bem como, se abstenham de negativar o nome do Autor junto aos órgãos de proteção ao crédito por valores oriundo do presente contrato, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00.

[...]

c) Ao final julgar totalmente procedente a presente ação tornando definitiva a liminar vindicada em todos os seus termos para condenar os Réus no prazo judicial apresentarem o Cadastro Ambiental Rural - “CAR” ou documento substitutivo equivalente expedido pelo órgão ambiental competente “aprovado” com a quantidade de 627 hectares de área consolidada, exatamente como declararam no referido “documento público” anexo datado de 22/02/2017, bem como, se abstenham de negativar o nome do Autor junto aos órgãos de proteção ao crédito por valores oriundo do presente contrato, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00.

d) Na hipótese dos Réus não apresentarem no prazo judicial o Cadastro Ambiental Rural - CAR ou documento substitutivo equivalente expedido pelo órgão ambiental competente “aprovado” com a quantidade de 627 hectares de “área consolidada”, sejam condenados na forma estabelecida no artigo 500 do CC, a complementar a “área consolidada” declarada originalmente no CAR datado de 22/02/2017, mediante outorga de escritura pública e demais atos e documentos que se fizerem necessários a serem lavrados até 60 dias após o transito em julgado, e, não sendo isso possível, condená-los a receber proporcionalmente pela área consolidada aprovada pela SEMA, a ser o valor do abatimento proporcional ao preço, calculado em liquidação de sentença.

e) Requer ainda a condenação dos Réus em danos moral no valor de R$ 20.000,00 (Vinte mil reais), acrescido de custas e honorários advocatícios nos termos previstos na legislação processual, pois se o Autor soubesse da inserção de dados falsos junto ao CAR-Nacional majorando a área consolidada de 94,11 para 627 hectares não teria realizado o negócio sem a devida retificação junto ao órgão competente e mediante complementação da área ou abatimento do preço, logo, tal omissão no ato da celebração do negócio caracteriza conduta dolosa dos Réus e ultrapassa a quadra do mero dissabor. [...]”.

Atribuiu-se à causa o valor de R$ 1.709.946,66 (um milhão, setecentos e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e sessenta e seis centavos).

Na contestação, a parte Requerida apresentou impugnação ao valor da causa, salientando que o montante atribuído pelo Autor (R$ 1.709.946,66) não refletiria o efetivo conteúdo econômico da demanda, uma vez que o contrato de compra e venda celebrado entre as partes teve por objeto imóvel rural avaliado em R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais).

Acrescentou que, além do valor integral do contrato, o Autor pleiteia indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), razão pela qual requereu a majoração do valor da causa para R$ 5.020.000,00 (cinco milhões e vinte mil reais), conforme previsto no artigo 292, incisos II e VI, do Código de Processo Civil.

Ao proferir a sentença, o Magistrado de Primeiro Grau acolheu a impugnação ao valor da causa apresentada pela parte Requerida, consignando, na parte dispositiva, o seguinte:

“Isto posto, e
pelo

o

que mais consta dos autos, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos por Aparecido Ignacio Da Costa em face de Matias Borges e Debora Lucia Almeida Borges, todos qualificados nos autos. Assim, JULGO EXTINTA, com resolução do mérito, esta demanda, à luz do art. 487, I do CPC.

Condeno o autor nas custas processuais e honorários advocatícios, quais fixo em 10% do valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 2o).

Corrija-se o valor da causa no PJE, nos termos descritos no bojo dessa fundamentação.

Intimem-se.

Com o trânsito, ao arquivo.
”
(id. 274258530)

Aparecido Ignácio da Costa opôs Embargos de Declaração, alegando, em síntese, a existência de omissões na sentença quanto à análise dos pedidos subsidiários formulados na inicial, em especial o abatimento proporcional do preço e a indenização por danos morais, bem como quanto à valoração da prova pericial.

Sustentou, ainda, que o Juízo deixou de considerar elementos já ventilados nas razões recursais, reiterando argumentos relativos ao vício na formação do contrato, à boa-fé objetiva e ao desequilíbrio contratual decorrente da divergência entre a área de uso consolidado informada e a efetivamente existente (id. 274258533).

O Juiz singular rejeitou os Declaratórios:

“[...] Nada há para ser reapreciado ou sanado.

Todos os pontos foram apreciados de maneira satisfatória, de modo que inexiste o citado vício.

A irresignação da embargante deve ser aviada mediante o meio processual adequado.

O embargante busca, pela via transversa, a reanálise da decisão, o que não é objetivo dos embargos de declaração. Nesse sentido, é o entendimento do STJ:

‘(...) 2. Os Embargos de Declaração não constituem instrumento adequado à reanálise da matéria de mérito. (...)’. (
AgInt
no REsp 1818721/PE, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 22/06/2020,
DJe
26/06/2020). (Destaquei).

Ademais, a contradição/omissão/obscuridade que autorizam o manejo dos embargos de declaração é a contradição interna, verificada entre os elementos que compõem a estrutura da decisão judicial, e não entre a solução alcançada e a solução que almejava o jurisdicionado; tampouco dá guarida à insurgência a suposta dissonância entre duas ou mais decisões, ainda que oriundas do mesmo órgão julgador (STJ, REsp 1250367/RJ).

DISPOSITIVO.

Isto posto, e pelo que mais consta dos autos, CONHEÇO dos embargos de declaração opostos, por tempestivos, e, no mérito, NEGO-LHES PROVIMENTO para manter a integralidade da sentença prolatada. [...]”

Contra essas decisões, Aparecido Ignácio da Costa interpôs o presente Recurso de Apelação Cível.

Precipuamente, cumpre analisar as questões preliminares suscitadas.

Do Valor da Causa

Insurge-se o Apelante contra o valor da causa fixado pelo Juízo de Primeiro Grau, ao argumento de que não se discute, na presente demanda, a anulação integral do contrato de compra e venda, mas, tão somente, a adequação do preço pactuado em razão da alegada divergência entre a área consolidada efetivamente existente e aquela declarada à época da contratação.

Sustenta que o valor efetivamente controvertido corresponde à quantia de R$ 1.296.874,00 (um milhão, duzentos e noventa e seis mil, oitocentos e setenta e quatro reais), relativa à suposta diferença de área, acrescida do montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pleiteado a título de danos morais, totalizando R$ 1.316.874,00 (um milhão, trezentos e dezesseis mil, oitocentos e setenta e quatro reais). Requer, por conseguinte, a retificação do valor da causa para refletir o efetivo conteúdo econômico da demanda.

Não obstante os fundamentos invocados, a insurgência do Apelante quanto ao valor da causa fixado pelo Juízo de Primeiro Grau em R$ 5.020.000,00 (cinco milhões e vinte mil reais) não merece acolhimento.

O Recorrente sustenta que a presente demanda não tem por objeto a anulação integral do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, mas, exclusivamente, a revisão do preço ajustado, em razão da alegada divergência entre a área consolidada efetivamente existente e aquela informada no Cadastro Ambiental Rural – CAR.

Alega, nesse contexto, que o valor efetivamente controvertido limitar-se-ia a R$ 1.316.874,00 (um milhão, trezentos e dezesseis mil, oitocentos e setenta e quatro reais), valor esse composto pela diferença relativa à área supostamente inexistente e pelo montante pleiteado a título de danos morais.

Contudo, ainda que o Apelante sustente que a demanda se limita à adequação do preço, a análise dos pedidos formulados na inicial revela que a pretensão efetivamente deduzida consiste diretamente do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, no qual se ajustou o valor global de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), para a aquisição de imóvel rural com
suposta
área consolidada de 627 hectares.

Com efeito, o Autor, ora Recorrente, postula que os Recorridos apresentem o CAR aprovado com 627 hectares de área consolidada "
exatamente como declararam no referido documento público
" ou, alternativamente, que sejam condenados "
a complementar a área consolidada" ou a conceder "abatimento proporcional ao preço
".

Verifica-se, portanto, que demanda tem por objeto a execução específica de um contrato de compra e venda de imóvel rural no valor de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), sendo que o Apelante busca compelir os Apelados ao cumprimento de obrigações que entende estarem implícitas no negócio jurídico celebrado.

Nessa hipótese, o benefício econômico almejado pelo Recorrente corresponde à totalidade do contrato, uma vez que pretende obter exatamente aquilo que acredita ter contratado: um imóvel rural com determinadas características produtivas.

Nesse contexto, mostra-se acertada a decisão do Juízo de Primeiro Grau ao acolher a impugnação ao valor da causa apresentada pela parte Requerida e fixá-lo em R$ 5.020.000,00 (cinco milhões e vinte mil reais), considerando, inclusive, o valor pleiteado a título de danos morais.

Dessarte, a quantia fixada na sentença reflete, de forma mais precisa, a expressão econômica do direito vindicado.

Do Recolhimento de Custas Complementares

No que se refere à alegação dos Apelados quanto à ausência de recolhimento das custas complementares no Primeiro Grau, cumpre registrar que tal questão deve ser dirimida no âmbito do Juízo de origem, por se tratar de providência relacionada à regularidade formal do feito naquele grau de jurisdição.

Ressalte-se que a majoração do valor da causa para R$ 5.020.000,00 (cinco milhões e vinte mil reais) decorreu do acolhimento da impugnação formulada pelos Requeridos, na própria sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais. Ocorre que, embora tenha determinado a retificação do valor no sistema PJE, o Magistrado singular não determinou a intimação do Autor para que promovesse o recolhimento da diferença das custas processuais, tampouco adotou providências para indeferimento da inicial por descumprimento de requisito processual.

Desse modo, possível omissão quanto ao recolhimento complementar das custas, se existente, não configura óbice ao conhecimento da presente Apelação, porquanto não atribuível ao comportamento negligente da parte, mas sim à omissão do Juízo singular em determinar expressamente a complementação das despesas processuais.

Portanto, não há que se falar em não conhecimento do recurso por ausência de recolhimento de custas complementares, devendo eventual regularização ser analisada e, se for o caso, determinada pelo Juízo de Primeiro Grau.

Do Mérito Recursal

A controvérsia central dos autos reside na alegação do Apelante de que teria havido vício na formação do contrato, em razão de suposta divergência entre a área de uso consolidado informada no Cadastro Ambiental Rural – CAR, que, em momento anterior à celebração do negócio, indicava 627 hectares, e aquela efetivamente existente no imóvel, a qual, segundo laudo técnico produzido no curso da demanda, corresponderia a 94,11 hectares.

Com base nessa premissa, busca compelir os Apelados à apresentação de documento ambiental aprovado com a área originalmente declarada ou, subsidiariamente, ao abatimento proporcional do preço ajustado.

Do exame dos autos, verifica-se que, em 22 de junho de 2017, Aparecido Ignácio da Costa e Matias Borges e
sua cônjuge
Debora Lucia Almeida Borges, celebraram contrato de compra e venda, para aquisição dos imóveis rurais denominados Fazenda Bonfim e Fazenda Bigorna, com área total de 1.000 hectares, formada pela junção de três matrículas (n. 2.682, 2.686 e 2.685), pelo valor de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais).

O instrumento contratual pactuado entre as partes estabeleceu o seguinte:

CLÁUSULA SEGUNDA: Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, os PROMITENTES VENDEDORES, têm ajustado vender conforme promete ao PROMITENTE COMPRADOR, e este a comprar as áreas que somam um total de 1.000 (um mil hectare) constituídos das áreas descritas e caracterizadas na cláusula primeira, Letras “A”, “B” e “C”, pelo preço certo, ajustado e condições descritas na cláusula terceira.

CLÁUSULA TERCEIRA: O preço certo e ajustado da venda ora prometida pela área de 1.000 hectares é de R$ 5.000.00,00 (cinco milhões de reais), a ser pago nas seguintes condições: [...]. (id. 274257937).

Conforme se depreende da análise do instrumento contratual, não há qualquer cláusula estipulando a obrigação dos vendedores de entregar área consolidada ou produtiva em quantidade determinada. Ao contrário, o contrato é claro ao indicar a venda de 1.000 hectares totais, sem qualquer vinculação a requisitos ambientais específicos ou a condicionantes relacionadas à extensão de área consolidada.

De fato, o próprio Recorrente, em suas razões recursais, admite o “
aparente silêncio do contrato
” quanto à obrigação de apresentar documento ambiental que comprove a existência de 627 hectares de área consolidada, o que, por si só, reforça a inexistência de cláusula contratual nesse sentido.

Assim, não é possível impor, por via judicial, obrigação não convencionada entre as partes, sob pena de violação dos princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
).

Como se sabe, as partes vinculam-se ao que de fato ajustaram. E, no caso, a prestação dos vendedores se limitou à entrega dos imóveis com 1.000 hectares, o que foi devidamente cumprido.

Ora, ao Judiciário não permitido criar obrigação contratual inexistente, tampouco presumir cláusulas não expressamente pactuadas, sobretudo quando a avença foi celebrada entre partes capazes, em igualdade de condições e com plena ciência do objeto do contrato.

A cláusula 14a, por sua vez, não confere respaldo à tese recursal. Referido dispositivo apenas estabelece o dever dos vendedores de fornecerem os meios necessários para que o comprador viabilize, junto aos órgãos ambientais, a obtenção de licenças para limpeza e uso do pasto, sem, contudo, estipular qualquer obrigação quanto à extensão da área consolidada ou à obtenção de aprovação de determinado quantitativo no CAR. Cuida-se, portanto, de obrigação genérica de colaboração para regularização ambiental, que não se confunde com a garantia de disponibilização de extensão específica de área produtiva. Veja-se:

“
CLÁUSULA DÉCIMA 4a: OS PROMITENTES VENDEDORES, bem como os ANUENTES, deverão fornecer os meios necessários, para que, o PROMITENTE COMPRADOR, possa viabilizar as atividades junto aos órgãos ambientais, no sentido de adquirir a licença para proceder a roçada e limpeza do pasto.
”

Ressalte-se, por oportuno, que a questão referente às informações constantes do Cadastro Ambiental Rural constitui matéria de natureza extracontratual, que não possui o condão de alterar ou ampliar as obrigações efetivamente assumidas pelas partes no instrumento negocial.

De fato, as declarações prestadas no CAR constituem ato de natureza administrativa perante o órgão ambiental competente e não integram o conteúdo do contrato de compra e venda. Logo, eventuais inconsistências ou irregularidades nas informações prestadas ao cadastro ambiental configuram questão a ser dirimida na esfera administrativa ou, se for o caso, criminal, mas não são aptas a criar obrigações contratuais inexistentes.

Dessa forma, na hipótese submetida a julgamento, a relação contratual entre as partes deve ser interpretada e executada conforme os termos efetivamente pactuados, observando-se a manifestação de vontade exteriorizada pelas partes no momento da celebração do negócio.

O princípio da autonomia da vontade, consagrado no artigo 421 do Código Civil, impõe que os contratantes sejam vinculados apenas às obrigações que livre e conscientemente assumiram, não sendo lícito ao intérprete, repise-se, ampliar ou criar deveres não contemplados na avença.

Ademais, é necessário consignar que, embora a prova pericial produzida nos autos indique divergência entre a área consolidada declarada no CAR anterior à celebração do negócio e aquela efetivamente existente, tal constatação não altera a essência do ajuste contratual, que foi regularmente cumprido pelos vendedores mediante a entrega da área total de 1.000 hectares.

Conforme já mencionado em linhas anteriores, a ausência de previsão contratual quanto à obrigatoriedade de entrega de determinada área produtiva afasta, por consequência, qualquer pretensão voltada à complementação da área ou ao abatimento proporcional do preço.

Outrossim, a alegação de erro substancial na formação do contrato também não encontra respaldo nos elementos probatórios constantes dos autos. O erro, enquanto vício do negócio jurídico disciplinado nos artigos 138 a 144 do Código Civil, pressupõe a demonstração de que a falsa percepção da realidade recaiu sobre aspecto essencial da avença, de modo que, sem tal equívoco, o contrato não teria sido celebrado.

No caso em exame, entretanto, observa-se que o objeto principal do contrato – a alienação de imóvel rural com área total de 1.000 hectares – foi integralmente cumprido, inexistindo vício na substância da coisa ou nas qualidades essenciais que motivaram a contratação.

Cumpre destacar, ainda, que, tratando-se de contrato envolvendo bem imóvel de elevado valor econômico, é razoável presumir que o adquirente tenha adotado as cautelas necessárias para aferir as características do imóvel antes da assinatura do pacto, não sendo plausível a alegação de que tenha se baseado exclusivamente nas informações constantes do Cadastro Ambiental Rural para realizar investimento de tamanha monta.

Por derradeiro, convém ressaltar que a preservação da higidez dos contratos e o respeito ao princípio da segurança jurídica impõem que as obrigações sejam interpretadas e executadas nos estritos termos pactuados, sendo vedada a criação judicial de deveres não assumidos pelas partes.

Permitir que obrigações extracontratuais sejam impostas com base em elementos estranhos ao negócio jurídico representaria grave violação à autonomia da vontade e ao princípio
pacta sunt servanda
, comprometendo a estabilidade das relações contratuais.

Portanto, ausente qualquer vício no contrato que possa justificar sua modificação, e considerando que o objeto contratual foi integralmente entregue conforme pactuado, a manutenção da sentença de improcedência constitui medida que se impõe.

Forte nessas razões,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto por Aparecido Ignácio da Costa, mantendo inalterada a decisão proferida pelo Juízo de Primeiro Grau.

Outrossim, atento ao disposto no artigo 85, §§ 1o, 2o e 11, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES.
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
(
1
o
VOGAL):

Eminentes pares
:

A matéria é bastante
palpitante
sob o aspecto da interpretação dos contratos, principalmente diante da
conduta de cada parte contratante
.

Por isso, peço vista dos autos para melhor re
flexão acerca das
condutas desses contratantes.

V O T O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

(
2
o
VOGAL
)
:

Aguardo o
pedido de vista.

SESSÃO DE 22 DE JULHO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA (1o VOGAL):

Egrégia Câmara:

Rememoro que se trata de Recursos de Apelação Cível interpostos contra sentenças (ID. 274258530, dos autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053, e ID. 265234286, dos autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger.

Na sentença de ID. 274258530, dos autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053 referentes à
Ação de Obrigação de fazer com pedido liminar cumulada com
quanti
minoris
e danos morais
movida por
APARECIDO IGNACIO DA COSTA
em face de
MATIAS BORGES
e
DEBORA LUCIA ALMEIDA BORGES
, o Juízo a quo julgou improcedentes os pedidos da inicial e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, conforme cita-se:

[...]

Cuida-se de ação de obrigação de fazer com pedido de tutela provisória manejada por Aparecido Ignacio Da Costa em face de Matias Borges e Debora Lucia Almeida Borges, todos qualificados nos autos.

Narra na inicial que as partes celebraram contrato de compra e venda de um imóvel rural nesta comarca, denominado Fazenda Bonfim e Bigorna com área total de 1.000 hectares formada pela junção de três matrículas no 2.682, 2.686 e 2.685 registradas no CRI desta Comarca pelo valor de R$ 5.000.000,00. Sustenta que o contrato previa área produtiva e consolidada de 627 hectares, contudo, aduz que na realidade, o imóvel possui 94,11 hectares de área produtiva e consolidada.

Com lastro nestas premissas, o autor postula pela concessão de tutela provisória de urgência para determinar que o requerido apresente documento aprovado pelo órgão ambiental competente com as informações constantes do contrato.

[...]

Inicialmente, destaca-se que as partes foram intimadas para informar se desejavam a produção de prova testemunhal (ID 151614120), oportunidade que o autor informou a não produção de tal prova (ID 152738790), enquanto o requerido quedou-se inerte.

Assim, passa-se ao julgamento do feito.

[...]

Passo à análise da preliminar apontada em contestação (ID 63178894).

O requerido impugna o valor da causa informado na exordial, indicando o valor correto como R$ 5.020.000,00, valores que correspondem ao total do contrato celebrado (R$ 5.000.000,00) mais os valores indicados à título de danos morais (R$ 20.000,00).

Entendo que razão assiste ao requerido, pois o autor busca em juízo o cumprimento de um contrato anteriormente celebrado entre as partes, além da reparação por danos morais.

Evidente, portanto, que se deve aplicar a regra do art. 292, II, primeira parte, do CPC, já que se busca em juízo, com base em contrato celebrado, o cumprimento de entrega de terra que indica como produtiva. Se se busca o cumprimento do contrato, o valor deve, portanto, corresponder a integralidade do referido contrato.

No mesmo sentido, se há pedido de danos morais, aplica-se a regra do art. 292, V, do CPC.

Sendo pedidos cumulativos, ambos valores devem ser somados (CPC, art. 292, VI), motivo pelo qual acolho a impugnação do valor da causa formulada pelo requerido, fixando-o em R$ 5.020.000,00.

Atualize-se o PJE.

Superada essa questão, passa-se à análise do mérito.

O pedido inicial improcede
.

O autor afirma que realizou contrato com os requeridos para a aquisição de um imóvel rural denominado Fazenda Bonfim e Bigorna, com área total de 1.000 hectares, representada pela soma de três matrículas (
nos
2.682, 2.686 e 2.685).

Contudo,
alega que o valor do negócio jurídico somente foi estipulado em razão na prospecção da área produtiva e consolidada de 627 hectares, mas, posteriormente, aferiu-se que a área produtiva e consolidada era de 94,11 hectares
.

É fato incontroverso que as partes entabularam relação contratual, conforme contrato (ID 51963320) e aditivo (ID 51962381)
.

Contudo, não há como determinar a obrigação de que o requerido apresente documento ambiental competente “aprovado” com a quantidade de 627 hectares de área consolidada ou então determinar a complementação da área (CC, art. 500), pois inexiste qualquer cláusula contratual estipulada prevendo nesse sentido
.

Isso porque, analisando o contrato, consta como objeto do contrato que
o objeto era a venda de três áreas que juntas somam um total de 1.000 hectares, mas nada há no contrato referenciando a área consolidade ou produtiva, mas, sim, apenas o total de área do imóvel (1.000 hectares)
.

Não consta qualquer obrigação do requerido em realizar, disponibilizar ou apresentar qualquer documento ambiental
.

A nosso sentir, também não há o que se falar na aplicar na regra de complementação do art. 500 do CC
, qual assim prevê: “Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”.

Conforme se afere desse dispositivo,
somente será determinada a complementação da área (ou resolução e abatimento), quando a área não corresponder às dimensões indicadas
.

E esse não parece ser o caso dos autos, já que
o contrato afirma que a área do imóvel corresponde a 1.000 hectares, e, aparentemente, 1.000 hectares foram entregues ao autor comprador
.
A questão afeta à eventual área produtiva desses 1.000 hectares não consta em qualquer cláusula contratual
, o que, por obviedade, não pode ser exigida em juízo, pois não há qualquer vínculo jurídico nesse sentido, pois as partes, quando da celebração do negócio jurídico (compra e venda) assim não previram
.

Não pode, portanto, o Poder Judiciário a obrigar o autor ao cumprimento de cláusula contratual inexistente, motivo pelo qual os pedidos iniciais são improcedentes
.

A questão da alegação de informação errônea no CAR é aspecto que foge às entranhas contratuais
, já que nada no contrato indica ou aponta qualquer observância de declarações no CAR. Se houve incorreta disponibilização de informação ao referido órgão, trata-se de medida a ser analisada pelo Estado de Mato Grosso na seara administrativa, e, ainda, ao Ministério Público na seara criminal.

Contudo, no que toca à relação contratual, nada há de ser aplicado, pois o contrato é regido pela vontade das partes, qual foi externalizada em suas cláusulas
que nada apontam para observância das declarações do CAR ou de qualquer medida referente a área consolidada ou produtiva.

Preserva-se, portanto, o Pacta Sunt Servanda
, que corresponde ao que é celebrado entre as partes vale entre si e que, portanto, deve ser cumprido. Portanto, não existindo qualquer previsão contratual para embasar os pedidos autorais, esses devem ser improcedentes.

O pedido de reparação por dano moral também é improcedente
.

Conceituam-se danos extrapatrimoniais qual se traduz na lesão de bem que integra os direitos da personalidade como a honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome (CF, art. 1o, III, e art. 5o, X) e que acarrete dor, sofrimento, vexame e humilhação no lesado.

Inexiste qualquer desses requisitos, pois como aferido, não ficou demonstrada qualquer conduta irregular da requerida nas suas obrigações contratuais, não se falando, assim, em qualquer violação do direito da personalidade do autor.

Os pedidos de danos morais, portanto, são improcedentes.

Por fim, o requerido postula pela condenação do autor na multa por litigância de má-fé.

Com cediço, a aplicação da pena por litigância de má-fé pressupõe o preenchimento de certos requisitos, quais sejam, que a conduta da parte se subsuma a uma das hipóteses taxativas do art. 80 do CPC, que tenha sido dado à parte oportunidade de defesa (CF, art. 5o, LV) e que da sua conduta resulte prejuízo processual à parte contrária.

Ainda, para sua incidência, necessária a prova manifesta do dolo, conforme entendimento cristalizado pelo e. STJ, veja-se:

“(...) 3. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para aplicação da multa por litigância de má-fé, há necessidade de verificação do elemento subjetivo, consistente no dolo ou culpa grave da parte, que deve ter sido reconhecido pelas instâncias ordinárias, o que não ocorre na hipótese em exame. Precedentes. (...)”.
(
AgInt
no
AREsp
1709471/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021,
DJe
23/02/2021). (Destaquei).

Portanto, o pedido de aplicação de multas se encontra desamparado de provas nos autos, eis que não existe prova de dolo ou a culpa, com o fito de acarretar o enquadramento em uma das condutas elencadas no artigo 80 do Código de Processo Civil.

Litigar em juízo, por si só, não configura litigância de má-fé
.

DISPOSITIVO
.

Isto posto, e
pelo o
que mais consta dos autos,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos deduzidos por Aparecido Ignacio Da Costa em face de Matias Borges e Debora Lucia Almeida Borges, todos qualificados nos autos. Assim, JULGO EXTINTA, com resolução do mérito, esta demanda, à luz do art. 487, I do CPC.

Condeno o autor nas custas processuais e honorários advocatícios, quais fixo em 10%
do valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 2o).

[...] [grifos nossos e do original]

O apelante Aparecido Ignacio da Costa, por sua vez, apresentou razões recursais (ID. 274258536, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) nas quais suscita a seguinte tese preliminar:

Correção do valor da causa

No mérito, o apelante sustenta as seguintes teses:

Autodeclaração falsa no CAR que teria resultado em precificação equivocada do imóvel rural: vício do negócio jurídico por erro substancial, violação à boa-fé contratual e enriquecimento ilícito dos vendedores

Condenação dos vendedores em indenização por danos morais

Por fim, o recorrente, Aparecido Ignacio da Costa, fez o seguinte pedido recursal de mérito:

Que seja determinada a complementação da área aberta e de uso consolidado do imóvel rural ou, subsidiariamente, o abatimento proporcional do preço pela diferença paga a maior pelo apelante, apontada no Laudo Pericial, com as perdas e danos; e

Que os apelados sejam condenados ao pagamento de indenização por danos morais, além das custas processuais e honorários advocatícios.

Os apelados Matias Borges e Debora Lucia Almeida Borges, por outro lado, apresentaram contrarrazões (ID. 274258539, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) nas quais suscitam as
preliminares de ausência de recolhimento do preparo recursal
e
das custas complementares
.

No mérito, os apelados rebatem as alegações do apelante.

Em sequência, o apelante reiterou o pedido da apelação para o parcelamento do preparo recursal em seis vezes, argumentando que o valor das custas ultrapassa R$ 100,000,00 (cem mil reais).

O digno Relator, por sua vez, deferiu o referido pedido de parcelamento (ID. 282740356, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053).

O apelante, por sua vez, peticionou comprovando o pagamento da parcela concernente ao preparo recursal (ID. 286732370, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053).

Posteriormente, terceiro interessado (Pérsio Oliveira Landim) peticionou nos autos requerendo fixação e reserva de honorários sucumbenciais postuladas nos autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053 e n.o 1001678-56.2021.8.11.0053.

Por outro lado, verifica-se que a sentença de ID. 265234286, dos autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053 referentes à
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
movida por
MATIAS BORGES
e
DEBORA LUCIA ALMEIDA BORGES
em desfavor de
APARECIDO IGNACIO DA COSTA
, o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar o requerido ao pagamento de indenização por perdas e danos, em razão do pagamento atrasado das parcelas contratuais do contrato de compra e venda do imóvel rural em litígio, a ser apurado em liquidação de sentença.

Todavia, na mesma sentença, o Juízo
a quo
julgou procedente o pedido reconvencional de Aparecido Ignacio da Costa para determinar que os autores forneçam a escritura pública do imóvel rural.

Da mencionada sentença da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, destaca-se:

[...]

Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido de reintegração de posse formulado por MATIAS BORGES e DÉBORA LÚCIA ALMEIDA BORGES em face de APARECIDO INGÁCIO DA COSTA, qualificados nos autos.

Aduz a parte autora, em síntese, que as partes realizaram contrato de compra e vende de imóvel rural (matrículas no 2.682, 2.685 e 2.686), com área total de 1.000 hectares, pelo valor total de 5.000.000,00.

Afirmou que o pagamento seria realizado em três parcelas, sendo que a outorga da escritura definitiva ocorreria com o pagamento da segunda parcela no importe de R$ 2.000.000,00. Contudo, afirma que o requerido descumpriu sua obrigação, não honrando com o pagamento.

Com lastro nessas premissas, postula pela procedência para declarar a rescisão do contrato entabulado, bem assim para que seja determinada a reintegração do autor ao imóvel
.

Citado,
o requerido
apresentou contestação ao ID 74042697, arguindo, em síntese, preliminar de ausência de interesse processual, e, no mérito, a
ausência de inadimplemento
do requerido comprador, mas sim do autor vendedor. Afirmou que honrou com todas as suas obrigações, mas que os autores não outorgaram a escritura definitiva. Por fim, apresentou reconvenção para que os autores outorgassem as respectivas escrituras.

Réplica ao ID 80348454.

Vieram-me os autos conclusos.

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.

Havendo questão preliminar pendente, mister sua análise.

O requerido alega falta de interesse processual do autor.

O interesse de agir, necessário para a propositura da ação (CPC, art. 17), diz respeito à necessidade e à utilidade do provimento jurisdicional pretendido de acordo com os fatos narrados na inicial.

O autor alega a inadimplência do autor, e, como consequência, a resolução contratual com a sua reintegração na posse. Evidente o interesse processual do autor, pois somente através do Poder Judiciário a intervenção e resolução do contrato, eis que há litígio entre as partes.

A questão afeta a pagamentos é atrelada ao mérito, e como tal será analisada.

Diante da inexistência de questões preliminares, bem como da desnecessidade de outras demais provas, mister o julgamento antecipado do feito (CPC, art. 355, I). Isso porque, desnecessário maiores provas, já que as provas já apresentadas bastam a análise e julgamento antecipado.

O pedido inicial deve ser parcialmente provido.

Conforme se vislumbra dos autos, as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel rural. O autor alega inadimplemento e requer a resolução contratual; lado outro, o requerido alega o inadimplemento do autor, postulando pela outorga da escritura pública.

A presente quizila é unicamente sobre o pagamento das parcelas (Cláusula terceira, item B) do contrato de ID 68931866 com aditivo contratual ao ID 68931867.

Conforme se extrai do contrato, a referida cláusula foi estipulada no importe de R$ 2.000.000,00, valores estes a serem pagos no ato da concessão da escritura pública.

Posteriormente, as partes formularam aditivo contratual, ocasião que ficou estipulado que o autor já havia recebido o montante de R$ 1.032.000,00, existindo um crédito de R$ 968.000,00, a ser pago da seguinte forma:

1) R$ 600.000,00 a serem pagos em: (a) dois cheques de R$ 100.000,00 (a serem pagos aos 01.11.2018 e 01.12.2018); (b) oito cheques de R$ 50.000,00, iniciando os pagamentos aos 01.09.2018 e os demais na mesma data dos meses subsequentes.

2) R$ 368.000,00 a serem pagos em sete parcelas de R$ 50.000,00, com vencimento inicial aos 01.08.2019, e os demais no mesmo dia dos meses subsequentes, e, ainda, uma parcela de R$ 18.000,00 com vencimento para 01.05.2020.

Analisando essa questão, que é causa de pedir do autor para a resolução contratual, vislumbramos que os valores foram quitados, conforme faz prova o requerido,
contudo, quitados de forma irregular
.

Veja-se.

Alguns dos pagamentos não foram realizados nas datas fixadas no contrato
(ID 74042717, fl. 25, 27, 30, 32, 33, 34 e 35.

Logo, o que se tem é que houve adimplemento por parte do requerido, contudo, os valores foram pagos a destempo.

O caso revela a necessidade da sua análise através do princípio da boa-fé objetiva
, qual deve nortear todas as fases da contratação, incidindo-lhe deveres anexos de que conduta que têm por escopo manter hígida a confiança e as expectativas legítimas no adimplemento do negócio jurídico firmado entre as partes, cuja principiologia serve, em igual patamar, para também delinear limites ao exercício de pretensos direitos das partes no ajuste sem que o comportamento de uma delas acabe por representar a quebra daquela legítima expectativa e confiança da outra nos seus objetivos finais
.

Fundamentado na boa-fé objetiva está o adimplemento substancial, corolário principiológico que afasta a resolução do negócio quando o cumprimento foi realizado em grande e substancial extensão e densidade.

Não obstante até se possa falar em inadimplemento do requerido, este não leva a resolução contratual, pois que se revela pertinente o reconhecimento de que efetivamente realizou o pagamento das parcelas, embora em destempo.

A resolução no caso se revela medida extrema e desproporcional. Veja-se que não se
esta
se falando em ausência de pagamento por parte do requerido
, pelo contrário, pois pagamento houve
, o que há é o mero pagamento a destempo,
que, ainda, deve ser indicado que dos pagamentos que foram realizados a destempo, não transcorreram muitos dias, o que reforça o senso de desproporcionalidade do pedido autoral.

Isso porque, nas relações privadas, aplica-se o princípio da intervenção mínima, sendo a revisão contratual excepcional (CC, art. 421, parágrafo único).

Contudo, cedido que o autor não pode sair lesado dessa condição, razão pela qual lhe é facultado se ao credor a cobrança de eventuais perdas e danos que tenha sofrido, nos termos do art. 475 do CC
.

Portanto,
o pedido autoral é parcialmente procedente, mantendo o status contratual, contudo, cabendo eventuais pedidos de reparação à título de perdas e danos a serem aferidas em liquidação de sentença.

O pedido de indenização fica prejudicado. Aqui, bom salientar que o requerente não
formula
, formalmente, pedido de indenização, sendo cediço que o juiz fica vinculado aos pedidos das partes (princípio da adstrição). De qualquer forma, o pedido fica prejudicado em razão da resolução do tema acima.

O requerente postula pela condenação na multa por litigância de má-fé do requerido em razão do protocolo de outra ação.

Com cediço, a aplicação da pena por litigância de má-fé pressupõe o preenchimento de certos requisitos, quais sejam, que a conduta da parte se subsuma a uma das hipóteses taxativas do art. 80 do CPC, que tenha sido dado à parte oportunidade de defesa (CF, art. 5o, LV) e que da sua conduta resulte prejuízo processual à parte contrária.

Ainda, para sua incidência, necessária a prova manifesta do dolo, conforme entendimento cristalizado pelo E. STJ, veja-se:

“(...) 3. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para aplicação da multa por litigância de má-fé, há necessidade de verificação do elemento subjetivo, consistente no dolo ou culpa grave da parte, que deve ter sido reconhecido pelas instâncias ordinárias, o que não ocorre na hipótese em exame. Precedentes. (...)”. (
AgInt
no
AREsp
1709471/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021,
DJe
23/02/2021). (Destaquei).

Portanto,
o pedido de aplicação de multa encontra-se desamparado de provas nos autos
, eis que não existe prova de dolo ou a culpa, com o fito de acarretar o enquadramento em uma das condutas elencadas no artigo 80 do Código de Processo Civil.

Litigar em juízo, por si só, não configura litigância de má-fé.

Da mesma forma, os pedidos do requerido, no que tangem a alegação de diferença de área produtiva do imóvel, não serão analisados nestes autos, mas sim na ação própria de no 10000491-13.2021.811.0053, onde se observa que alegação do requerido fora afastada
.

Passo a análise da reconvenção.

A reconvenção é procedente.

Conforme se atesta dos documentos, e acima descrito,
o requerido cumpriu, ainda que a destempo, com a sua obrigação (pagamento dos valores), e, assim, faz jus à escritura pública do imóvel.

Trata-se de mera obrigação de fazer do vendedor, quando do adimplemento da clausula terceira, item b, conforme estipulado no contrato. Cumprindo o requerido (a destempo, repita-se), tal obrigação, é dever do vendedor realizar a entrega da escritura pública para fins de transferência do imóvel
.

DISPOSITIVO.

Isto posto, e pelo que mais consta dos autos,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por MATIAS BORGES e DÉBORA LÚCIA ALMEIDA BORGES
em face de APARECIDO INGÁCIO DA COSTA,
para condenar o requerido em perdas e danos em razão do pagamento atrasado das parcelas, valores esses a serem aferidos em liquidação de sentença
. Por outro lado,
JULGO PROCEDENTE o pedido reconvencional postulado por APARECIDO INGÁCIO DA COSTA,
para determinar que o autor/reconvindo forneça a escritura pública do imóvel
. Assim, JULGO EXTINTA, com resolução de mérito, esta demanda, à luz do art. 487, I do CPC.

Custas e honorários pro rata. Em razão da sucumbência recíproca entre os pedidos, bem assim considerando que o requerido deu razão a presente causa de pedir (pagamento atrasado), cada parte arcará com os respectivos honorários.

O pedido de justiça gratuita do requerido fica indeferido, pois apenas alegou ser hipossuficiente, nada mais comprovando nos autos. A mera alegação não é suficiente para o deferimento da benesse, cabendo a efetiva comprovação, que inexiste nos autos.

[...] [grifos nossos e do original]

Os apelantes Matias Borges e Débora Lucia Almeida Borges, por sua vez, apresentaram razões recursais (ID. 265234300, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) nas quais sustentam as seguintes teses:

Contradição por sentença de improcedência nos autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053: consequente inadimplência do comprador pela ineficácia do depósito em juízo das parcelas restantes do contrato

Por fim, os recorrentes, Matias Borges e Débora Lucia Almeida Borges, apresentaram pedido recursal para o provimento da apelação a fim de que seja autorizada a rescisão contratual, por mora e inadimplência absoluta do comprador Aparecido Ignácio da Costa, para eliminar a contradição entre as sentenças proferidas em processo conexo.

O apelado Aparecido Ignácio da Costa, por sua vez, apresentou contrarrazões (ID. 265234317, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) nas quais suscita a
preliminar de falta de recolhimento do preparo recursal
.

No mérito, o apelado rebate as alegações dos apelantes.

Ademais, Aparecido Ignácio da Costa também interpôs recurso de apelação (ID. 265234301, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) em razão da sucumbência recíproca, no qual sustenta a seguinte tese preliminar:

Julgamento “extra petita”: indevida condenação à indenização por perdas e danos, a ser apurada em liquidação, e consequente necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais

Assim, o apelante postulou pelo reconhecimento do julgamento “extra petita”, a fim de se afastar a condenação em perdas e danos com o julgamento pela total improcedência da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse movida pelos vendedores.

Os apelados Matias Borges e Débora Lucia Almeida, por outro lado, apresentaram contrarrazões (ID. 265234316, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) nas quais rebatem as alegações do apelante.

Após a síntese dos principais atos processuais a partir das sentenças, passa-se, em sequência, ao exame e enfrentamento das teses sustentadas pelas partes, primeiramente quanto à Ação de Obrigação de Fazer com Pedido Liminar Cumulada com
Quanti
Minoris
e Danos Morais.

Preliminar sustentada pelo comprador Aparecido Ignacio da Costa (apelante) – autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053 (Ação de Obrigação de fazer com pedido liminar cumulada com
quanti
minoris
e danos morais)

1. Correção do valor da causa

O apelante requer que seja reanalisado o valor da causa e sua correção, pois argumenta que não discute a anulação total do contrato, mas apenas o ajuste do preço proporcionalmente à área útil real do imóvel.

Quanto à tese relativa ao valor da causa, o ilustre Relator, Desembargador Márcio Vidal, consignou que, embora o apelante sustente limitar-se a pretensão à revisão do preço ajustado em razão da suposta divergência entre a área efetivamente existente e a informada no momento da contratação, os pedidos formulados na exordial demonstram que o objeto da demanda é mais abrangente, voltado à execução específica do contrato de compra e venda de imóvel rural, no valor global de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), acrescido do valor pleiteado a título de danos morais.

Destacou que, ao postular a apresentação do CAR com área consolidada de 627 hectares ou, alternativamente, a complementação da área ou o abatimento proporcional do preço, o apelante busca, na verdade, compelir os apelados ao cumprimento integral das obrigações decorrentes do negócio jurídico entabulado. Assim, concluiu que o valor da causa deve corresponder à totalidade do contrato, por refletir com maior precisão o conteúdo econômico da pretensão deduzida em juízo, razão pela qual manteve o valor fixado em R$ 5.020.000,00 (cinco milhões e vinte mil reais).

Com essas considerações,
acompanho o entendimento do ilustre Relator e voto pela rejeição da preliminar suscitada
.

Preliminar sustentada pelos vendedores Matias Borges e Débora Lucia Almeida (apelados) – autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053 (Ação de Obrigação de fazer com pedido liminar cumulada com
quanti
minoris
e danos morais)

1. Ausência de recolhimento do preparo recursal e das custas complementares

Os apelados, Matias Borges e Débora Lucia Almeida, sustentam que o apelante não pagou preparo algum no momento da interposição do recurso.

Assim, postulam pela intimação para pagamento em dobro, sob pena deserção.

Ademais, alegam que o apelante não recolheu as custas complementares após a majoração do valor da causa determinada na sentença e, assim, sustentam que, caso as custas não sejam recolhidas, o recurso não deve ser conhecido.

Quanto ao preparo recursal
, o tema já foi enfrentado pelo ilustre Relator, mediante Decisão Interlocutória que deferiu o pedido de parcelamento do preparo recursal (ID. 282740356, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), com confirmação do pagamento da primeira parcela mediante juntada de comprovante pelo recorrente (ID. 286732370, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053).

No que concerne à tese de não conhecimento do recurso por ausência de pagamento das custas complementares
, o digno Relator, Desembargador Márcio Vidal, destacou que eventual ausência de recolhimento dessa complementação deveria ser apreciada pelo Juízo de origem, por tratar-se de providência afeta à regularidade formal do feito naquela instância.

Esclareceu que a majoração do valor da causa para R$ 5.020.000,00 decorreu do acolhimento da impugnação formulada pelos próprios requeridos, nos termos da sentença que julgou improcedentes os pedidos. Todavia, o Juízo
a quo
, embora tenha determinado a retificação do valor no sistema, não determinou a intimação da parte autora para promover o recolhimento da diferença de custas, tampouco adotou providência de indeferimento da inicial.

Dessa forma, concluiu que eventual omissão quanto ao recolhimento complementar não pode ser atribuída à parte recorrente, não constituindo óbice ao conhecimento do apelo.

Portanto, acompanhando o entendimento do ilustre Relator,
voto pela rejeição das preliminares suscitadas pelos apelados
(vendedores do imóvel).

MÉRITO

1. Tese sustentada pelo apelante Aparecido Ignacio da Costa (autor/comprador): autodeclaração falsa no CAR que teria resultado em precificação equivocada do imóvel rural - vício do negócio jurídico por erro substancial, violação à boa-fé contratual e enriquecimento ilícito dos vendedores

O apelante, Aparecido Ignácio da Costa, sustenta que a precificação do imóvel rural objeto do contrato foi influenciada por autodeclaração dos vendedores, ora apelados, no Cadastro Ambiental Rural – CAR, segundo a qual a área consolidada e produtiva do imóvel correspondia a 627 hectares, sendo que, na realidade, conforme apurado em laudo técnico particular, corroborado pelo laudo pericial, essa área seria de apenas 94,11 hectares.

Assim, alega que houve erro substancial na formação do contrato, em afronta à boa-fé objetiva, resultando em enriquecimento ilícito dos apelados.

Ressalta que a sentença deu interpretação exclusivamente literal e se atendo apenas às cláusulas do contrato, ignorando que a informação ambiental fornecida pelos apelados era condição essencial para a celebração do negócio.

Assevera que foi induzido em erro substancial sobre a principal característica do imóvel rural: área aberta e consolidada, pois houve diminuição de aproximadamente 85% da área útil prometida.

Nesse sentido, assevera que o preço da fazenda (R$ 5.000.000,00) foi fixado com base na área informada de 627 hectares e que tal erro compromete o negócio jurídico e torna a prestação do apelante excessivamente onerosa, violando o art. 478 do CC.

Ademais, argumentam que a 14a Cláusula contratual previa que os vendedores deveriam fornecer os meios necessários para que o comprador, ora apelante, pudesse adquirir licença ambiental para a roçada e limpeza do pasto, denotando que a área livre de pasto era importante e relevante para o negócio.

Assim, entende pela aplicação dos
arts
. 441 e 442 do Código Civil, que determinam que cabe ao comprador, diante de vício oculto, optar entre a Rescisão contratual (redibitória) ou abatimento proporcional do preço (
quanti
minoris
) e, desse modo, requer que os recorridos complementem a área aberta ou que seja determinado o abatimento do preço, nos termos do valor da área utilizável identificada pelo Laudo Pericial Judicial.

Os apelados, por sua vez, sustentam que inexiste obrigação contratual quanto à área consolidada.

Asseveram que o contrato celebrado não contém cláusula que obrigue os vendedores a entregar 627 hectares de área consolidada e que a questão sequer aparece no negócio jurídico celebrado entre as partes.

Argumentam que objetivo do contrato era a venda de três propriedades com área total de 1.000 hectares, sem referência à quantidade de área aberta ou produtiva e que os 1.000 hectares foram entregues ao apelante, sendo fato incontroverso.

Assim, sustentam que o Poder Judiciário não pode exigir o cumprimento de obrigação inexistente, por inexistir previsão nas cláusulas contratuais.

Ademais, apesar do teor da cláusula 14o do contrato, alegam que não criaram qualquer embaraço para que o apelante pudesse desenvolver sua atividade pecuária, bem como adquirir licença junto à SEMA e ultimar a limpeza do pasto.

Além disso, sustentam que não há que se falar em enriquecimento ilícito, pois, atualmente, o imóvel estaria avaliado em R$ 15.000.000,00 (quinze milhões de reais) e, assim, o apelante teria
pago
apenas um terço deste preço.

Aduzem, também, que a Ação de Obrigação de Fazer teria sido uma manobra do apelante para fugir da rescisão contratual em decorrência da falta de pagamentos das parcelas do contrato.

Quanto à tese, o ilustre Relator
, Desembargador Márcio Vidal, concluiu que não há nos autos prova de vício na formação do contrato. Destacou que o instrumento contratual firmado entre as partes é claro ao indicar a venda de imóvel com área total de 1.000 hectares, não havendo cláusula que estipule obrigação dos vendedores de entregar área consolidada ou produtiva em quantidade determinada.

Asseverou que o próprio apelante reconhece o “aparente silêncio do contrato” sobre o tema, o que reforça a inexistência de previsão contratual quanto à área consolidada, não sendo possível ao Judiciário impor obrigação não assumida livremente entre as partes.

Destacou, ainda, que a cláusula 14a do contrato trata apenas de obrigação genérica de colaboração para fins de regularização ambiental, não conferindo direito à extensão específica de área produtiva.

Ademais, o Relator registrou que o CAR possui natureza administrativa, sendo questão extracontratual, inapta a alterar os limites do contrato.

Assim, ressaltou que não se comprovou erro essencial que infirmasse a vontade das partes, nem vício na substância do bem transmitido, sendo o objeto do contrato — área total de 1.000 hectares — integralmente cumprido pelos vendedores.

Concluiu, portanto, pela inexistência de vício do negócio jurídico a justificar complementação da área ou abatimento do preço, bem como pela ausência de elementos que sustentem a alegação de erro substancial, violação à boa-fé ou enriquecimento ilícito.

Pois bem
. Divergindo respeitosamente do entendimento do ilustre Relator, entendo que o recurso interposto por Aparecido Ignácio da Costa comporta
provimento
.

A controvérsia central gira em torno das
informações inverídicas prestadas pelos vendedores (apelados) em documento público
, qual seja, a
autodeclaração constante do Cadastro Ambiental Rural – CAR
, datado de quatro meses antes (
20/02/2017
) do contrato firmado entre as partes em 22/06/2017 (ID. 274257939, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), que indicava a existência de
627,7960 hectares de área de uso consolidado
, em contraste à realidade do imóvel rural que contaria com apenas
94,11 hectares
de área efetivamente aberta, segundo Laudo Técnico Particular (ID. 274257940, p. 20, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) apresentado pelo apelante.

Assim, o apelante sustenta que os R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) pagos pelos três imóveis rurais
(matrículas no 2.682, 2.686 e 2.685 registradas no CRI da Comarca de Santo Antônio do Leverger),
que totalizam 1.000 hectares, foram baseados no valor de mercado do hectare considerando a declaração pré-contratual de 627,7960 hectares de área de uso consolidado
e que, além disso, apesar da aludida autodeclaração no CAR não se tratar de cláusula do contrato
, integraria o negócio jurídico como informação relevante ao estabelecimento do preço
, com fulcro no princípio da boa-fé objetiva contratual e em regras específicas, do Código Civil de 2002, que vão além do formalismo tradicional do “pacta sunt servanda”.

A elucidar,
cita-se a autodeclaração dos vendedores
, ora apelados, no Cadastro Ambiental Rural de 20/02/2017, anterior ao Contrato de Compra e Venda firmado em 22/06/2017 (ID. 274257937, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053):

(ID. 274257939, destaque nosso, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053)

Ora,
assevera-se que as informações públicas do Cadastro Ambiental Rural são informações disponíveis para compradores diligentes, a fim de se verificar a situação do imóvel quanto à sua cobertura do solo e questões ambientais, se tratando, portanto, de documento público essencial para a mercado de aquisição e uso de áreas rurais
.

Não se pode, portanto, punir o comprador diligente
, que se ateve à autodeclaração dos vendedores em documento público relevante para a aquisição legal de imóveis rurais, e desconsiderar a gravidade da inserção inverídica de área aberta pelos apelados, em um contrato em que se espera adquirir bem não só livre de restrições legais, mas também conforme as condições de cobertura de solo em documento com fé-pública preenchido pelos próprios vendedores.

Assim,
as informações declaradas no CAR, obrigatórias, são essenciais não só para questões ambientais, mas também para um prévio planejamento econômico para aquisições de propriedades rurais
nos negócios jurídicos de compra e venda imobiliária, sendo informação obrigatória.

A corroborar o entendimento, cita-se o teor do
art. 29,
caput
e §1o, III, do Código Florestal
(Lei n.o 12.651/2012),
in
verbis
:

[...]

Art. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural - CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente - SINIMA,
registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais
, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento,
planejamento
ambiental e
econômico
e combate ao desmatamento.

[...]

§ 1o A inscrição do imóvel rural no CAR deverá ser feita, preferencialmente, no órgão ambiental municipal ou estadual, que, nos termos do regulamento,
exigirá do proprietário ou possuidor rural
:

[...]

III - identificação do imóvel por meio de planta e memorial descritivo, contendo a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração do perímetro do imóvel,
informando
a localização dos remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de Preservação Permanente, das Áreas de Uso Restrito, das
áreas consolidadas
e, caso existente, também da localização da Reserva Legal.

[...] [grifo nosso]

Outrossim, verifica-se que o
Laudo Pericial Judicial
(ID. 274258512, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053)
constatou não só que a autodeclaração no CAR não era condizente com a realidade da área rural em exame, mas que o apelante teria
pago
a maior o valor de R$ 1.296.874,00
(um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais), uma vez que a perícia constatou que
apenas 191 hectares
, à época da avença, eram de
área aberta
, conforme cita-se:

[...]

V - DOS EXAMES:

- Avaliação da terra:

Fora realizado uma pesquisa mercadológica
para a coleta de amostras de imóveis rurais na condição de oferta, comumente, figuram no mercado imobiliário regional.

Sendo assim, as consultas foram realizadas em contato diretamente com corretores, através de classificados e portais eletrônicos de imobiliárias que atuam na região de Santo Antônio do Leverger/MT.

Dessa forma, ao proceder a coleta das amostras foram identificadas 8 (oito) elementos amostrais, localizados na região de Santo Antônio do Leverger/MT.

Logo, é possível evidenciar na Tabela abaixo todos os elementos amostrais coletados através de um estudo mercadológico, que serão utilizados como imóveis comparativos.

[...]

Sendo assim, o hectare foi atribuído em função do valor médio a grande gerado pelo software estatístico, compreendendo, assim,
o valor unitário para a matrícula com base na pesquisa mercadológica para o ano corrente referente a área fechada é no valor de R$ 14.665,09
(quatorze mil seiscentos e sessenta e cinco reais e nove centavos),
bem como a área aberta é no montante de R$ 23.192,54
(vinte e três mil cento e noventa e dois reais e cinquenta e quatro centavos).
Diante do exposto, o presente cálculo pode-se verificar que o valor médio da área aberta corresponde a aproximadamente 60% (sessenta porcento) do valor da área fechada
.

[...]

VII – MEDIÇÃO DA ÁREA EM 2017
:

Este expert utilizou-se go software Google Earth Pro para verificar as imagens de satélites a época dos fatos e realizar as medições dos polígonos, referente apenas as áreas abertas no ano de 2017, como pode-se observar:

Evidencia-se nitidamente que a área aberta total verificada através de imagens de satélites gratuitas do dia 27/07/2017 foram de 191ha, sendo assim,
é cristalino que havia uma quantidade menor de área aberta adquirida pela parte autora do que efetivamente comprada
.
Sendo assim, foi calculado o preço de mercado
atual através de todo o exposto no tópico V – DOS EXAMES, fora calculado o valor da área aberta atualizado para o ano corrente, chegando ao valor de
R$ 23.192,54 (vinte e três mil cento e noventa e dois reais e cinquenta e quatro centavos) por hectare apenas de área aberta
.
Como pode-se verificar é necessário realizar os cálculos conforme parâmetros do contrato, o valor total pago pela parte autora para um total de 1.000has, sendo 627has de área aberta fora o valor de R$ 5.000.000,00
(cinco milhões de reais),
sendo assim, o montante aferido da área fechada é de R$ 5.000,00
(cinco mil reais)
por ha, bem como a área aberta é no valor de R$ 7.974,48
(sete mil novecentos e setenta e quatro reais e quarenta e oito centavos
) por ha, qual seja, aproximadamente 60% do valor da área fechada
.

Destaca-se que na realidade fatídica a parte autora adquiriu contratualmente 627has, porém ao utilizar-se das imagens de satélite fora aferido que havia 191has de área aberta.

Sendo assim, fora adquirido pela parte autora 436has de área fechada com o valor de área aberta
. Dado o exposto acima, conforme os dados contratuais a diferença do valor por hectare entre a área aberta e fechada é de R$ 2.974,48 (dois mil novecentos e setenta e quatro reais e quarenta e oito centavos), sendo assim considerando que a parte autora comprou 436has como área aberta quando na realidade contemplava ainda vegetação nativa,
sendo a diferença paga pela parte autora a importância de R$ 1.296.874,00 (um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais)
.

[...]

- Quesitos elaborados pela parte autora:

1-
Poderia o Perito Informar quantos hectares de “área consolidada” o vendedor havia declarado no Cadastro Ambiental Rural – CAR vigente a época da celebração do negócio
?

Resposta: Conforme CAR no ID no 51962383,
ha
627,7960 de área consolidada
.

2-Poderia o Perito responder
quantos hectares de área aberta e ou de área formada de pastagem havia na ocasião da celebração do Contrato de compra e venda do imóvel rural
?

Resposta: Conforme o tópico dos EXAMES, havia
191 hectares
de área aberta no conforme as imagens de satélite gratuita de julho de 2017.

3-
Poderia o Perito informar se a existência da APA da Chapada dos Guimarães cria alguma restrição de abertura de novas áreas no imóvel? Resposta: Sim
.

4-Poderia o Perito informar
qual o valor de mercado a época da celebração do negócio reduzindo a área consolidada de 627 hectares prometida para 94,11 hectares, desconsiderando deste modo os desmates e as benfeitorias realizadas pelo adquirente
?

Resposta: Em de acordo com a perícia no tópico VII – MEDIÇÃO DA ÁREA EM 2017, a área consolidade encontrada fora de 191ha, divergente do CAR no ID no 51962383, sendo assim, realizando os cálculos referente aos valores contratuais,
o montante pago a maior em área aberta é de R$ 1.296.874,00
(um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais)

IX – CONCLUSÃO
:

Este laudo pautou-se apenas em provas materiais, diante de todo o exposto, a parte autora realizou um contrato de compra e venda com os requeridos de uma área de 1.000has, sendo destes 627has área aberta, porém
ao realizar a presente perícia constatou-se que na época os fatos
haviam
apenas 191has efetivos de área aberta
adquiridos pela parte autora.
Sendo assim, a parte autora realizou a compra de 436has como área aberta, sendo aferido o montante total da diferença paga pela parte autora a maior de R$ 1.296.874,00
(um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais).

[...] (ID. 274258512, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) [grifo nosso]

Outrossim, assevera-se que, apesar dos réus, ora apelados, terem sido intimados (ID. 274258514, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) para se manifestaram quanto ao supracitado Laudo Pericial,
os recorridos se mantiveram silentes e não apresentaram qualquer impugnação técnica ou argumentativa ao conteúdo do
expert
, o que resultou na
homologação
do referido Laudo pelo Juízo
a quo
, conforme cita-se:

[...]

Homologo o laudo pericial, ante a inexistência de impugnações
.

Para evitar qualquer tipo de futura eventual alegação de nulidade, digam as partes, em 05 dias, se pretendem realizar prova testemunhal.

[...] (ID. 274258526, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) [grifo nosso]

Em sequência, apenas o autor, ora apelante, se manifestou entendendo pela produção de prova testemunhal (ID. 274258528, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053).

A seguir, foi proferida a sentença ora objurgada.

Como é cediço, a ausência de impugnação a laudo pericial
resulta em preclusão quanto à impugnação do resultado do exame pericial
, sob a inteligência dos
arts
. 223, 278, 477, § 1o e 507, do Código de Processo Civil
,
in
verbis
:

Art. 223.
Decorrido o prazo, extingue-se o direito de praticar ou de emendar o ato processual, independentemente de declaração judicial
, ficando assegurado, porém, à parte provar que não o realizou por justa causa.

§ 1o Considera-se justa causa o evento alheio à vontade da parte e que a impediu de praticar o ato por si ou por mandatário.

§ 2o Verificada a justa causa, o juiz permitirá à parte a prática do ato no prazo que lhe assinar.

[...]

Art. 278.
A nulidade dos atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão
.

Parágrafo único. Não se aplica o disposto no caput às nulidades que o juiz deva decretar de ofício, nem prevalece a preclusão provando a parte legítimo impedimento.

[...]

Art. 477. O perito protocolará o laudo em juízo, no prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20 (vinte) dias antes da audiência de instrução e julgamento.

§ 1o
As partes serão intimadas para, querendo, manifestar-se sobre o laudo do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu respectivo parecer.

[...]

Art. 507.
É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão
.

[grifo nosso]

Assim, o laudo pericial produzido sob a fiscalização do juízo, com garantia do contraditório, goza de presunção relativa de veracidade, somente elidida por prova robusta em sentido contrário.

A corroborar o entendimento, cita-se ementas de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. DESPROVIMENTO. I. Caso em exame. 1. Apelação cível interposta por Banco do Brasil S.A. contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação renovatória de locação não residencial movida contra Áureo Cândido Costa, para renovar o contrato por igual prazo (5 anos), fixando o aluguel mensal em R$ 41.905,55 e condenando o autor ao pagamento da diferença dos aluguéis vencidos. Após embargos de declaração, foi incluída a condenação do autor ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a base de cálculo dos honorários advocatícios deveria observar o proveito econômico obtido ou o valor da condenação; (
ii
) se há sucumbência recíproca a justificar divisão de custas e honorários; (
iii
) se há vício no laudo pericial utilizado para fixação do valor do aluguel. III. Razões de decidir 3. A base de cálculo dos honorários, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, deve considerar o valor da condenação, do proveito econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, o valor da causa. O critério estimativo previsto na Lei no 8.245/1991 tem natureza meramente instrumental. 4. Inexistem elementos para reconhecer sucumbência recíproca, pois a maior parte da pretensão foi acolhida em favor do réu, locador, que obteve valor de aluguel superior ao pretendido pelo autor. 5.
A alegação de imprecisão do laudo pericial encontra óbice na preclusão consumativa, não havendo vício no procedimento nem violação ao contraditório ou à ampla defesa
. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. Os honorários advocatícios devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, conforme o art. 85, § 2o, do CPC. 2. A sucumbência recíproca exige que ambas as partes tenham sido simultaneamente vencedoras e vencidas em proporções equivalentes, o que não se verifica quando a maior parte da pretensão favorece um dos litigantes. 3.
A impugnação de laudo pericial deve observar os momentos próprios da instrução, sob pena de preclusão
." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV, LV e 133; CPC,
arts
. 85, §§ 2o, 3o e 11, e 86; Lei no 8.245/1991, art. 58, III.
(TJMT, AC 1025229-55.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/06/2025,
Publicado
no DJE 16/06/2025) [grifo nosso]

APELAÇÃO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DÉBITO. ENERGIA. COBRANÇA.
LAUDO PERICIAL JUDICIAL
. CONSTATAÇÃO DE IRREGULARIDADE. ADEQUAÇÃO DO VALOR.
REQUERIDA QUE IMPUGNA PERÍCIA EM APELAÇÃO. PRECLUSÃO. PARTE QUE CONCORDOU COM O LAUDO. ‘VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM’.
VALOR SUGERIDO QUE NÃO DEVE SER ACATADO. RECURSO DESPROVIDO. 1 -
Fica inviabilizada a análise do acerto ou desacerto do laudo quando, devidamente intimado para impugnar o laudo, a apelante não o faz
e, ainda, concorda com os seus termos, devendo ser aplicado o verbete do art. 507 e art. 233 do CPC/2015, pois,
sobre o tema, ocorre-se a preclusão. 2- Não houve insurgência no prazo do art. 477, § 1o, do CPC
, e se configura
venire
contra
factum

proprium
a concordância num momento com posterior não aceitação do trabalho pericial, após sentença.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0010312-49.2014 .8.11.0006, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 14/02/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2023) [grifo nosso]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS.
VALOR APURADO MEDIANTE PERÍCIA JUDICIAL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO EFICAZ
. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJ-MT, AI no 1012873-66.2022.8.11.0000, Rel. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, j. 17/08/2022, Quarta Câmara de Direito Privado,
DJe
18/08/2022) [grifo nosso]

Todavia, apesar das informações inverídicas no CAR e da conclusão do Perito Judicial, o Juízo
a quo
julgou improcedente o pedido autoral sob fundamentos que desconsideraram o novo regime de direito contratual do Código Civil de 2022
, pois se baseou no argumento de que as cláusulas contratuais em exame não exigiram que o imóvel contasse com 627,7960 hectares de área aberta e, assim, por inexistir cláusula com essa obrigação, se trataria de informação que não geraria obrigação entre as partes, conforme cita-se de trecho da sentença objurgada:

[...]

Conforme se afere desse dispositivo,
somente será determinada a complementação da área (ou resolução e abatimento), quando a área não corresponder às dimensões indicadas
.

E esse não parece ser o caso dos autos, já que
o contrato afirma que a área do imóvel corresponde a 1.000 hectares, e, aparentemente, 1.000 hectares foram entregues ao autor comprador
.
A questão afeta à eventual área produtiva desses 1.000 hectares não consta em qualquer cláusula contratual
, o que, por obviedade, não pode ser exigida em juízo, pois não há qualquer vínculo jurídico nesse sentido, pois as partes, quando da celebração do negócio jurídico (compra e venda) assim não previram
.

Não pode, portanto, o Poder Judiciário a obrigar o autor ao cumprimento de cláusula contratual inexistente, motivo pelo qual os pedidos iniciais são improcedentes
.

A questão da alegação de informação errônea no CAR é aspecto que foge às entranhas contratuais
, já que nada no contrato indica ou aponta qualquer observância de declarações no CAR. Se houve incorreta disponibilização de informação ao referido órgão, trata-se de medida a ser analisada pelo Estado de Mato Grosso na seara administrativa, e, ainda, ao Ministério Público na seara criminal.

Contudo, no que toca à relação contratual, nada há de ser aplicado, pois o contrato é regido pela vontade das partes, qual foi externalizada em suas cláusulas
que nada apontam para observância das declarações do CAR ou de qualquer medida referente a área consolidada ou produtiva.

Preserva-se, portanto, o Pacta Sunt Servanda
, que corresponde ao que é celebrado entre as partes vale entre si e que, portanto, deve ser cumprido. Portanto, não existindo qualquer previsão contratual para embasar os pedidos autorais, esses devem ser improcedentes.

[...] (ID. 274258530, Sentença, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) [grifo nosso]

Entender-se que a declaração inverídica dos vendedores, em documento público obrigatório, não faz qualquer vinculação ao contrato de compra e venda do respectivo imóvel, seria o mesmo que se afirmar que, na nova sistemática dos negócios jurídicos cíveis, vigente desde 2003, não haveria que se falar em obrigações contratuais decorrentes de fases pré-contratuais, ignorando-se por completo o inteiro teor do atual Código Civil brasileiro.

Ocorre que, desde 2003, com a entrada em vigor do Código Civil atual, não se pode mais entender que, para a composição e solução de lides processuais envolvendo direito material contratual, o Poder Judiciário só poderá se ater ao expressamente disposto no texto do contrato, desconsiderando-se as obrigações decorrentes da
boa-fé objetiva
, da
função social do contrato e da proteção da confiança legítima gerada na fase pré-contratual
.

Nesse sentido, cita-se os
enunciados doutrinários n.o 25 e 170 do Conselho da Justiça Federal
,
in
verbis
:

Enunciado no 25 da I Jornada de Direito Civil, CJF: O art. 422 do Código Civil não inviabiliza a aplicação, pelo julgador, do princípio da boa-fé
nas fases
pré
e pós-contratual
.

Enunciado no 170 da III Jornada de Direito Civil, CJF:
A boa-fé objetiva deve ser observada pelas partes na fase de negociações preliminares
e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza do contrato.

De acordo com a lição de
Nelson
Rosenvald
e Cristiano Chaves
, o princípio da boa-fé objetiva é a mais imediata tradução do princípio da confiança e impõe aos contratantes a atuação de acordo com determinados padrões de lisura, retidão e honestidade, de modo a não frustrar a legítima expectativa e confiança despertada em outrem. Confira-se:

[...]

Em sentido diverso, o princípio da boa-fé objetiva – localizado no campo dos direitos das obrigações – é o objeto de nosso enfoque. Trata-se da “confiança adjetivada”, uma crença efetiva no comportamento alheio.

O princípio compreende um modelo de
eticização
de conduta social, verdadeiro standard jurídico ou regra de comportamento, caracterizado por uma atuação de acordo com determinados padrões sociais de lisura, honestidade e correção, de modo a não frustrar a legítima confiança da outra parte.

A boa-fé objetiva pressupõe: (a) uma relação jurídica que ligue duas pessoas, impondo-lhes especiais deveres mútuos de conduta; (b) padrões de comportamento exigíveis do profissional competente, naquilo que se traduz como bônus pater famílias; (c) reunião de condições suficiente para ensejar na outra parte um estado de confiança no negócio celebrado.
(in Teoria Geral e Contratos em Espécie, 6a ed., Editora Jus
Podivm
, pág. 174/175).

Ou seja, a boa-fé objetiva é um arquétipo ou modelo de comportamento social que nos aproxima de um conceito ético de proceder de forma correta.

Assim, toda pessoa deverá ajustar o seu agir negocial a este padrão objetivo.

A conduta esperada é a conduta devida, de acordo com parâmetros sociais.

Por conseguinte,
a boa-fé objetiva consiste em uma ideia que insere uma suavização e uma correção em uma inteligência demasiadamente estrita do
pacta sunt servanda
, introduzindo modulações que possam ser exigidas nas circunstâncias do caso concreto
.

Trata-se de uma fórmula indutora de uma certa dose de moralização na criação e no desenvolvimento das relações obrigacionais, propiciando a consideração de uma série de princípios que a consciência social demanda, mesmo que não envolvam atos e condutas estejam expressamente pelo contrato.

Assevera-se que, o caso em exame sequer se trata de uma publicidade particular enganosa sobre as características de um imóvel à venda, o que por si só vincularia os vendedores, mas
a situação é muito mais grave: o erro substancial decorreu não de simples publicidade enganosa, privada, mas pela inserção de dados inverídicos sobre área aberta do imóvel, consolidada, em um documento público, com fé-pública, que obrigatoriamente deve ser produzido para imóveis rurais, com autodeclaração dos próprios vendedores meses antes à assinatura do contrato
.

Assim, nos moldes dos
arts
. 113
e
422 do Código Civil
, impõe-se que os contratos sejam interpretados não apenas conforme a literalidade das cláusulas, mas também considerando-se o comportamento das partes, o contexto do negócio, as informações veiculadas previamente e a expectativa legítima do contratante, conforme cita-se:

Art. 113.
Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração
.

[...]

Art. 422.
Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

[grifo nosso]

Assim, a boa-fé objetiva impõe às partes
deveres anexos
, como o
dever de lealdade e de informação
, cuja violação autoriza a responsabilização contratual mesmo na ausência de cláusula expressa.

Assim,
o simples fato de não constar expressamente do contrato cláusula com a descrição da área aberta consolidada não afasta a incidência dos efeitos obrigacionais da fase de formação negocial, sobretudo diante da prova inequívoca de que a declaração inverídica influenciou substancialmente na decisão de contratar e no preço de mercado do imóvel, conforme confirmado pelo Laudo Pericial homologado e não questionado pelos apelados
.

Assevera-se que,
antes mesmo do advento do atual Código Civil
, ao final da década de 1990, a doutrina já asseverava a necessidade de se superar a secular e inflexível tese do “pacta sunt servanda”, conforme cita-se dos ensinamentos de
Washington de Barros Monteiro
e
Maria Helena Diniz
,
in
verbis
:

[...]

Contrato é declaração de vontade, que se manifesta por símbolos ou sinais, entre os quais a palavra, falada ou escrita, ocupa preeminente lugar
[...]
Determina o Código Civil, no art. 85, que “nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção que ao sentido literal da linguagem” ...
O legislador quer que o intérprete se atenha à intenção que inspirava os contratantes, induzindo-os, de modo precípuo e decisivo, à criação do negócio jurídico
.

Deve o intérprete, por conseguinte, em tal conjuntura, procurar reconstruir, retrospectivamente, o ato volitivo, em que se exteriorizou o negócio jurídico, pesquisando meticulosamente qual teria sido a real vontade do agente e assim corrigindo sua manifestação, verbal ou escrita, expressa erradamente. Uma vez aclarada a vontade, interpretado estará o ato jurídico, espancando-se as dúvidas acaso suscitadas
.

[...]

(MONTEIRO, Washington de Barros.
Curso de Direito Civil
. Vol. 05, 32 ed. São Paulo: Saraiva, 1994, p. 25-37) [grifo nosso]

[...]

Como todo negócio jurídico, o contrato origina-se de ato volitivo, com o escopo de obter um certo objetivo, com base em norma jurídica, direito subjetivo, e impondo, por outro lado, obrigações jurídicas.

Essa declaração de vontade requer sempre uma interpretação, dado o fato
da
possibilidade do negócio jurídico conter cláusula duvidosa, qualquer ponte obscuro ou controvertido.

A interpretação situar-se na seara do conteúdo da declaração volitiva, fixando-se em normas empíricas, mais de lógica prática do que de normação legal, pois a legislação contém tão-somente algumas normas interpretativas
:

1.0)
Nas declarações de vontade atender-se-á mais à sua intenção do que ao sentido literal da linguagem
(CC, art.85; Projeto de CC, art.112,
Ccom
, art.130).
Assim, o intérprete do sentido negocial não deverá ater-se, unicamente, à exegese, isto é, ao exame gramatical de seus termos, mas sim à fixação da vontade dos contraentes, procurando seus efeitos jurídicos, indagando sua intenção e os fins econômicos por eles visados, sem se vincular, estritamente, ao teor
lingüístico
do ato negocial
(RT, 518:229, 510:133, 115:717, 125:573, 146:703; FR 71:113).

[...]

(DINIZ, Maria Helena.
Tratado Teórico e Prático dos Contratos
. Vol.01. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 81) [grifo nosso]

Ademais, a autodeclaração dos vendedores no CAR, documento que obrigatoriamente se vincula à imóveis rurais, informando área consolidada de 627,7960 hectares, configura verdadeira oferta vinculante, nos termos do
art. 427 do Código Civil
, e gerou no comprador diligente uma legítima confiança quanto às características essenciais do imóvel, especialmente por se tratar de contrato oneroso de grande vulto, celebrado entre partes capazes e com evidente finalidade econômica e produtiva.

Assim, no caso em tela, é patente que a expectativa legítima do comprador foi frustrada por informação inverídica, objetiva e essencial, prestada diretamente pelos vendedores em documento oficial, o que compromete a higidez do contrato e impõe a revisão do negócio jurídico à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Ora, admitir que o vendedor possa prestar informação falsa em documento público obrigatório e, ainda assim, se eximir de responsabilidade sob o argumento de ausência de cláusula expressa, implicaria chancelar conduta contrária à boa-fé contratual e à confiança legítima do adquirente.

Desse modo, impõe-se o reconhecimento de vício substancial de consentimento, com amparo nos
arts
. 138 e 139, I, do Código Civil
, por erro escusável do comprador quanto à principal qualidade do bem adquirido.

E,
sob pena de se caracterizar o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil)
, faz-se necessário o abatimento do preço da compra do imóvel, pela diferença paga a maior pelo apelante, no valor de
R$ 1.296.874,00
(um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais), uma vez que tal montante foi desembolsado com base em falsa informação prestada pelos apelados.

A corroborar o entendimento, cita-se ementas de julgado do Superior Tribunal de Justiça e de outros Tribunais Estaduais:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1 .022 DO CPC. AUSÊNCIA DE CONTRADIÇÃO. PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE MITIGAÇÃO. DANO MATERIAL, MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL. SÓCIO. DIREITO PRÓPRIO COMO ALHEIO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A contradição apta a ensejar a oposição dos declaratórios é aquela contida no próprio decisum, isto é, nos tópicos internos da decisão, e não em cotejo com outros atos judiciais ou posicionamento de outras Cortes de Justiça, situação que impede o conhecimento do apelo nobre por suposta violação do art. 1 .022 do CPC. 2.
A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o princípio do pacta sunt servanda pode ser relativizado, principalmente diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual
. 3. Somente o titular da relação jurídica material pode pleitear, em juízo, tutela jurisdicional, com o escopo de resguardar determinada posição jurídica, conteúdo dessa relação. 4. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2137625 MS 2022/0158268-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/05/2023) [grifo nosso]

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXISTÊNCIA DE VÍCIO. EFEITOS INFRINGENTES. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 182 DO STJ. NÃO APLICAÇÃO. ANÁLISE LEGAL E PRINCIPIOLÓGICA DAS RELAÇÕES CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. NÃO CABIMENTO.
PRINCÍPIOS CONTRATUAIS. BOA-FÉ OBJETIVA.
1. Segundo o
art
. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado. 2. Em casos excepcionais, é possível a atribuição de efeitos modificativos aos embargos declaratórios, isto é, quando, para ser sanado algum vício - omissão, contradição ou obscuridade -, a alteração da decisão surja como consequência lógica e necessária. 3. Não se aplica a Súmula n. 182 do STJ quando das alegações apresentadas se depreende a existência de elementos específicos para atacar a decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, combatendo os fundamentos nela insertos. 4.
Não encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ a pretensão da parte de exame de questões legais e principiológicas que orientam as relações contratuais.
5. As relações contratuais são regidas por princípios, entre os quais o da autonomia da vontade, o da obrigatoriedade,
o da relatividade dos contratos e o da boa-fé
. 6.
A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, "impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato
" (REsp n. 1 .9844.616/MT, Terceira Turma). 7. Fere a boa-fé objetiva e gera enriquecimento sem causa a pretensão de receber, pela indicação de cliente, porcentagem sobre o valor total do precatório, quando tal valor não foi efetivamente recebido na integralidade, em razão de negociação prévia do crédito com deságio. 8. Embargos de declaração acolhidos com efeito modificativo.
(STJ -
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
: 1809319 RJ 2020/0336835-4, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 15/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/08/2023) [grifo nosso]

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DA PATENTE DE INVENTO. FIFA. SPRAY EVANESCENTE PARA MARCAÇÃO TEMPORÁRIA DA DISTÂNCIA ENTRE A BARREIRA E O GOL EM PARTIDAS DE FUTEBOL SEM MARCAS NO CAMPO DE JOGO.
ART. 422 DO CÓDIGO CIVIL. FASE PRÉ-CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA DURANTE AS TRATATIVAS MANTIDAS ENTRE AS PARTES PARA A AQUISIÇÃO DA INVENÇÃO. VEDAÇÃO DE COMPORTAMENTOS OPORTUNISTAS ABUSIVOS E DE EXPLORAÇÃO INDEVIDA DE VANTAGEM SITUACIONAL.
REPERCUSSÕES NEGATIVAS NO MERCADO FUTEBOLÍSTICO CONSEQUENTES DE ATUAÇÃO DA FIFA. SUFICIÊNCIA DE PROVAS ATESTADA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO JULGADOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. APLICAÇÃO DA TAXA DE JUROS SELIC SOBRE A CONDENAÇÃO. 1. O caso em tela trata de violação da patente de invento da autora, consubstanciado em spray evanescente para marcação temporária da distância entre a barreira e o gol em partidas de futebol, sem deixar marcas no campo de jogo, bem como de violação da boa-fé objetiva na fase pré-contratual durante as tratativas mantidas entre as partes para a aquisição da invenção em foco. 2.
A demanda se circunscreve às violações de direitos ocorridas no que diz respeito, especificamente, à relação pré-contratual
existida entre a parte recorrida e a FIFA e que envolvem, conforme narrado na inicial, repercussões negativas e prejudiciais no mercado futebolístico, que configuram consequência de atuações de responsabilidade da FIFA, diante de sua ingerência sobre organizações hierarquicamente subordinadas, sobretudo com a transferência da expertise e da tecnologia da inovação construída pela parte recorrida, bem como ocultação da marca da recorrida no maior evento esportivo ocorrido no País. 3. Na experiência negocial, é possível a ocorrência de comportamentos oportunistas abusivos e de exploração indevida de vantagem situacional, e
a aplicação do princípio da boa-fé objetiva, em todas as fases da contratação, tem importante função social de estimular a conduta leal e cooperativa entre as partes negociantes, coibindo exercício abusivo de direitos pelas partes e protegendo as naturais expectativas criadas no desenvolvimento da relação contratual e confiança depositada no comportamento do outro
. 4. A instância originária entende que, na demanda em apreço, ficou provada a ausência de boa-fé objetiva e da quebra da relação de confiança criada durante as tratativas pré-contratuais entre as partes recorrentes, que trouxeram consequências maléficas à introdução, no mercado futebolístico, da invenção da parte recorrente. 5. Reavaliar a conclusão judicial de necessidade de reparação por parte da FIFA, decorrente de sua atuação pré-contratual ilícita, demandaria alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas dos autos, o que é vedado em recurso especial, em razão da necessidade de respeito ao óbice inserto na Súmula n. 7 do STJ. 6. A não extensão de dilação probatória não leva à conclusão
inexorável
de cerceamento de defesa, sobretudo quando as provas já produzidas são suficientes para a resolução da demanda, segundo a análise competente e baseada no livre convencimento motivado da instância originária. 7. Conforme orientação jurisprudencial do STJ, os débitos posteriores à entrada em vigor do Código Civil de 2002 devem ser corrigidos com a aplicação da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - Selic. Precedentes. Recurso especial parcialmente provido.
(STJ - REsp: 2078517 RJ 2022/0239925-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
22/05/2024) [grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO REDIBITÓRIA C/C REPARAÇÃO DE DANOS.
ASSOCIAÇÃO AUTORA QUE ADQUIRIU TERRENO PARA CONSTRUIR SEDE BALNEÁRIA. CONSULTA DE VIABILIDADE EXARADA NO ANO DE 2008, ASSEGURANDO TRATAR-SE DE TERRENO EDIFICÁVEL. COMPRA E VENDA PERFECTIBILIZADA EM 2012. EMISSÃO DE UMA SEGUNDA CONSULTA DE VIABILIDADE, APÓS A ALIENAÇÃO, DESTA VEZ ATESTANDO A INCIDÊNCIA DE RESTRIÇÃO ECOLÓGICA NA GLEBA, CONDIZENTE COM A ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL ANHATOMIRIM (DECRETO N. 528/92) E LOCAÇÃO DO IMÓVEL EM TERRENO DE MARINHA. APONTADA OCORRÊNCIA DE VÍCIO OCULTO, DE RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA E DA SÓCIA PROPRIETÁRIA.
DECISÃO PARCIAL DE MÉRITO TRANSITADA EM JULGADO QUE DECLAROU A DECADÊNCIA DO DIREITO DE RECLAMAR A RESCISÃO DO CONTRATO COM BASE EM ALEGAÇÃO DE
VÍCIO REDIBITÓRIO
. PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO QUANTO AOS DEMAIS FUNDAMENTOS E PEDIDOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DAS RÉS. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA POR VIOLAÇÃO AOS ARTS. 10, 141 E 492, TODOS DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TESE REJEITADA. INOCORRÊNCIA DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA OU ADSTRIÇÃO. LEITURA LÓGICO SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL. RECONHECIMENTO DA NULIDADE DO PACTO POR
ERRO SUBSTANCIAL QUE SE ENCONTRA DENTRO DOS LIMITES DA LIDE
. POSSIBILIDADE DE O MAGISTRADO APLICAR DISPOSITIVO LEGAL DIVERSO DAQUELE INDICADO PELAS PARTES. INCIDÊNCIA DOS PRINCÍPIOS IURA NOVIT CURIA (O JUIZ CONHECE O DIREITO) E MIHI FACTUM, DABO TIBI JUS (DÁ-ME O FATO, DAR-TE-EI O DIREITO). "A missão interpretativa do ordenamento jurídico não reclama prévia consulta às partes, muito menos vale por deliberação extra ou ultra petita. É da natureza da atividade jurisdicional primeiramente definir as circunstâncias de fato que devem ser tomadas por evidenciadas. Depois, como nova atividade própria da missão judicante, apontam-se os princípios e regras incidentes, além de seguir a orientação jurisprudencial vigente sobre o tema" (TJSC, AC n. 5052555-93.2020.8.24 .0023, rel. Hélio do Valle Pereira, Quinta Câmara de Direito Público, j. 11-10-2022). MÉRITO. DEFENDIDA INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E VÍCIO DE CONSENTIMENTO. INSUBSISTÊNCIA.
AQUISIÇÃO DO IMÓVEL COM A FINALIDADE EXCLUSIVA DE CONSTRUÇÃO DE SEDE BALNEÁRIA, SENDO-LHE APRESENTADO PELAS ALIENANTES, NA FASE PRÉ-CONTRATUAL, CONSULTA DE VIABILIDADE EXPEDIDO PELA MUNICIPALIDADE ATESTANDO QUE O IMÓVEL NÃO SE ENCONTRA EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE E QUE EVENTUAL CONSTRUÇÃO NO LOCAL DEVERIA ATENDER A UM AFASTAMENTO MÍNIMO DA VALA DE DRENAGEM PLUVIAL. CONHECIMENTO POSTERIOR DE QUE O IMÓVEL SE ENCONTRA 99,17% EM TERRAS MARINHA E DENTRO DA APA ANHATOMIRIM. IMÓVEL, ADEMAIS, QUE APRESENTA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA PRÓPRIA NO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE BIGUAÇU. ERRO SUBSTANCIAL (ART. 139, I, CC/2002) QUE, SE DELE TIVESSE CONHECIMENTO A ADQUIRENTE, IMPEDIRIA A CELEBRAÇÃO DA AVENÇA. PARTE AUTORA QUE FOI DILIGENTE NO MOMENTO DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. HIPÓTESE DE ERRO ESCUSÁVEL (ART. 138, CC/2002).
DESFAZIMENTO DA AVENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO ADESIVO DA AUTORA. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO PELAS DESPESAS COM FRJ, ITBI, IPTU E MANUTENÇÃO DO IMÓVEL. ACOLHIMENTO. ANULAÇÃO DO PACTO QUE IMPLICA NA RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE (ART. 182, CC/2002). DIREITO À RESTITUIÇÃO PELOS GASTOS HAVIDOS COM A AQUISIÇÃO E MANUTENÇÃO DO IMÓVEL, PENA DE ENRIQUECIMENTO INDEVIDO DA PARTE ADVERSA. DESPESAS EFETIVAMENTE COMPROVADAS (ART. 373, I, CPC). HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. PLEITO DE ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. ACOLHIMENTO. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE (ART. 85, § 8o, CPC). IMPOSSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CONDENAÇÃO PECUNIÁRIA. NECESSIDADE DE OBSERVAÇÃO À ORDEM DE VOCAÇÃO ESTABELECIDA PELO ART. 85, § 2o, CPC. PERCENTUAL DA VERBA HONORÁRIA QUE DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. "[...] 3. Com isso, o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo de determinação da verba sucumbencial, introduzindo, na conjugação dos §§ 2o e 8o do art. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria. 4. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2o); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (
II.a
) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2o); ou (II .b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2o); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8o)"(STJ, REsp n. 1 .746.072/PR. Relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 13-2-2019) . REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0301429-40.2015.8.24 .0007, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.
Haidée
Denise
Grin
, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 02-03-2023).
(TJ-SC - Apelação: 0301429-40 .2015.8.24.0007, Relator.:
Haidée
Denise
Grin
, Data de Julgamento: 02/03/2023, Sétima Câmara de Direito Civil) [grifo nosso]

Desse modo, quanto ao pedido de reforma da sentença para o acolhimento do abatimento proporcional do preço do imóvel, com fundamento na diferença apontada no laudo pericial entre a área contratada e a efetivamente entregue,
divirjo do eminente Relator e entendo que assiste razão ao apelante Aparecido Ignácio da Costa
.

2. Condenação dos vendedores em indenização por danos morais

O apelante postula pela condenação dos réus, ora apelados, vendedores do imóvel, ao pagamento da indenização por danos morais que, conforme a exordial, consiste no valor de R$ 20.000,00.

Pois bem
. Nesta questão, não assiste razão ao apelante. Isso porque, a extensão dos danos materiais decorrentes do pagamento a maior, inclusive já depositado em Juízo vinculado aos autos de origem (n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), nos termos do
art. 944,
caput
, do Código Civil
, não foi significativa ao ponto de resultar em lesão a direitos da personalidade, em consonância com os
princípios da razoabilidade e proporcionalidade
(
art. 8o do Código de Processo Civil
).

Assevera-se que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade, o que não se identificou no caso concreto.

A corroborar o entendimento, cita-se ementa de julgado desta colenda Quinta Câmara de Direito Privado:

APELAÇÕES CÍVEIS –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE NO IMÓVEL –IMPOSSIBILIDADE – REQUISITOS DO ARTIGO 561 DO CPC – ÔNUS DO AUTOR – NÃO DEMONSTRADOS – DEMANDANTE QUE NÃO COMPROVOU O PAGAMENTO INTEGRAL DA AVENÇA – DANOS MORAIS – INOCORRÊNCIA – LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO –POSSIBILIDADE – CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES DECORRENTE DO MESMO FATO GERADOR – INVIABILIDADE – BIS IN IDEM – MULTA AFASTADA – ÔNUS SUCUMBENCIAL – REDISTRIBUIÇÃO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DE LENIR VINICIUS NISZCZAK CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DE ILDO ZANOLLI CONHECIDO E DESPROVIDO. Incumbe ao autor provar a sua posse; a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; a data da turbação ou do esbulho; a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração de posse (artigo 561 CPC). Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. (Art. 476 CC). As perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Mostra-se incabível a cumulação de multa compensatória e lucros cessantes, sob pena de ocorrência de bis in idem.
O mero descumprimento contratual não possui o condão, por si só, de ensejar o pagamento de danos morais indenizáveis
. A distribuição dos ônus sucumbenciais, quando verificada a existência de sucumbência recíproca, deve ser pautada pelo exame do número de pedidos formulados e da proporcionalidade do decaimento de cada uma das partes em relação a cada um desses pleitos.
(TJMT, AC 0013502-61.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/11/2024,
Publicado
no DJE 21/11/2024) [grifo nosso]

Por conseguinte, ainda que o pedido de condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos morais não tenha sido expressamente enfrentado no voto do eminente Relator,
entendo que não assiste razão ao recorrente
. Isso porque, conforme asseverado, o descumprimento contratual verificado não se revelou, no caso concreto, apto a atingir direitos da personalidade,
sendo incabível a pretensão indenizatória por danos morais
.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas nas Apelações Cíveis concernentes à sentença proferida nos autos da
Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse (autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053).

Preliminar sustentada pelo comprador Aparecido Ignacio da Costa (apelado) – autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053 (Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse)

1. Ausência de recolhimento do preparo recursal

O ora apelado, Aparecido Ignacio da Costa, sustenta que os apelantes não comprovaram o recolhimento do preparo recursal e, assim, postula pelo não conhecimento do recurso de Apelação.

Pois bem
. Sem razão o apelado.

Isso porque, ressai dos autos em Segunda Instância, que o ilustre Relator deferiu o parcelamento do preparo recursal aos apelantes Matias Borges e Débora Lúcia Almeida Borges, nos termos da decisão interlocutória de ID. 275996372.

Em sequência, os apelados comprovaram, nestes autos, o pagamento das parcelas subsequentes.

Por conseguinte,
acompanho o entendimento do ilustre Relator e voto pela rejeição da preliminar suscitada
.

Preliminar sustentada pelo comprador Aparecido Ignacio da Costa (apelante/réu/reconvinte) – autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053 (Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse)

2. Julgamento “extra petita”: indevida condenação à indenização por perdas e danos, a ser apurada em liquidação, e consequente necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais

Assevera-se que a Ação de Rescisão Contratual conta com pedidos expressos, distintos, que serão examinados em sequência à esta preliminar, nos limites dos pedidos da apelação interposta pelos autores, Matias Borges e Débora Lucia Almeida Borges.

Assim, o exame desta preliminar não esgotará o exame do recurso de apelação interposto pelos requerentes, vendedores do imóvel.

Pois bem. Aparecido Ignacio da Costa, no seu recurso de apelação, sustenta que, apesar da sentença reconhecer que os autores não formularam pedido expresso de indenização por atraso no pagamento das parcelas do contrato de compra e venda, entendeu por condenar o apelante ao pagamento de perdas e danos a serem apuradas na fase de liquidação.

Desse modo, o recorrente sustenta violação ao art. 492 do Código de Processo Civil e postula pela reforma da sentença para que a ação seja julgada totalmente improcedente, em virtude do vício de julgamento
extra petita
.

Os apelados Matias Borges e Débora Lucia Almeida Borges, por sua vez, argumentam que a sentença não extrapolou os limites do pedido: apenas determinou a apuração, em liquidação, dos pagamentos feitos com atraso.

Isso porque, a indenização expressamente foi considerada prejudicada por ausência de pedido formal (ID. 154576840).

Desse modo, sustentam que a condenação se refere às consequências jurídicas diretas e automáticas dos atrasos nos pagamentos e se limita à apuração em liquidação, não sendo propriamente "indenização".

Outrossim, sustentam a aplicação do princípio da boa-fé objetiva e o dever de conduta contratual como fundamentos da decisão judicial.

Outrossim, o eminente Relator, Desembargador Márcio Vidal, afastou a alegação de julgamento
extra petita
, ao fundamento de que a sentença se limitou a determinar a apuração, em sede de liquidação, de eventuais valores pagos com atraso, como consequência natural da mora contratual.

Entendeu, ainda, que não houve condenação autônoma à indenização por danos materiais, tampouco extrapolação dos limites objetivos da demanda, não se verificando afronta ao art. 492 do Código de Processo Civil.

Assim, o ilustre Relator concluiu pela inexistência de julgamento
extra petita
e pela manutenção da condenação imposta ao réu, no que tange à apuração de valores devidos em liquidação.

Pois bem
. Ressai da exordial da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse que os autores, ora apelados,
não formularam pedido de indenização por perdas e danos decorrente do atraso no pagamento das parcelas do contrato
, mas apenas pleitearam, entre outros, a indenização relativa à fruição do imóvel durante a vigência do contrato, considerando que postulavam pela sua rescisão e reintegração da posse (ID. 265233293, p. 29-31).

A condenação imposta ao apelante,
considerando-se que não foi deferida a rescisão contratual
, à indenização por perdas e danos por atraso no pagamento das parcelas, mesmo após o Juízo
a quo
reconhecer a ausência de pedido expresso nesse sentido
, configura evidente decisão “
extra petita”
, em violação ao disposto nos
arts
.
141
e
492 do Código de Processo Civil
,
in
verbis
:

Art. 141.
O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte
.

[...]

Art. 492.
É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado
.

Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional.

[grifo nosso]

A
liquidação de sentença
, por sua vez, conforme os
arts
.
509 e seguintes do Código de Processo Civil
, tem por objeto a
determinação do valor de uma condenação já imposta no título executivo judicial decorrente de pedido postulado pelo autor.

Ou seja, a liquidação de sentença não é meio
idôneo
para se inovar ou complementar os pedidos da exordial
,
sob pena de supressão ao devido processo legal, à inércia da jurisdição, à imparcialidade e à adstrição ao pedido
.

Assevera-se que sequer se trata de conversão de obrigação de fazer em perdas e danos
, para a qual se admitiria a condenação em indenização por perdas e danos a ser apurada em liquidação, com fulcro no art. 499 do Código de Processo Civil (“Art. 499.
A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente
.”). Além disso, destaca-se que a referida conversão não foi postulada pelos autores, ora apelados.

Logo, a determinação de acréscimo de condenação genérica à apuração de perdas e danos em liquidação,
sem que tenha havido pedido correlato na petição inicial,
extrapola os limites objetivos da lide e infringe os dispositivos legais e princípios acima citados.

A corroborar o entendimento, cita-se ementa de julgado do Superior Tribunal de Justiça, deste egrégio Tribunal e de outros Tribunais estaduais:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA.
JULGAMENTO EXTRA PETITA
. NORMA JURÍDICA. VIOLAÇÃO MANIFESTA. PROCEDÊNCIA MANTIDA. 1. A prolação de decisão extra petita, por constituir manifesta violação de norma jurídica, autoriza a rescisão do julgado. 2. Hipótese em que
o acórdão rescindendo, ao decretar a rescisão do contrato e determinar o adimplemento das parcelas correspondentes às glebas escrituradas, foi além da pretensão deduzida em Juízo, violando manifestamente a norma contida no art. 492 do CPC
. 3. Ainda que seja assente nesta Corte Superior o entendimento de que os pedidos formulados devem ser examinados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, não é possível extrair da petição inicial apresentada na demanda principal nenhuma pretensão de natureza condenatória, a não ser das alegadas perdas e danos resultantes da perda da posse do imóvel, que não se confundem com a contraprestação pecuniária pelas áreas escrituradas. 4. Recurso especial não provido.
(STJ - REsp: 2097460 MS 2022/0294689-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
18/06/2024) [grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO C/C DESPEJO C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO - SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE – PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA ADMINISTRADORA DOS IMÓVEIS ESPÓLIO – PRELIMINAR DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA ACOLHIDA PELA SENTENÇA – NECESSIDADE DE INTEPOSIÇÃO DE AÇÃO DE EXIGIR CONTAS QUE POSSUI RITO ESPECIAL – DISPOSITIVO SENTENCIAL MANTIDO NESTE SENTIDO –
PRELIMINAR DE SENTENÇA “EXTRA PETITA” – CONDENAÇÃO DOS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DE VERBA INDENIZATÓRIA - PEDIDO NÃO POSTULADO NA EXORDIAL – NULIDADE PARCIAL DO DECISUM – PRELIMINAR ACOLHIDA
– APELO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO – APELO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO - SENTENÇA PARCIALMENTE CASSADA - 1. Para que se ocorra a responsabilização solidária da administradora por eventual má-fé ou prejuízo causado ao espólio, deve ser distribuída a medida judicial competente, qual seja, ação de exigir contas, ocasião em que poderia ser comprovado o não cumprimento dos deveres impostos por lei ao administrador. 2. Ao juiz é atribuído o dever de proferir o julgamento da lide em adstrição aos limites em que foi proposta, restando-lhe vedado deliberar além do pedido, fora do pedido ou aquém do pedido, sob pena de incidir, respectivamente, em vício ultra petita, extra petita ou citra petita. 3.
Restando incontroverso nos autos que o juízo decidiu a pretensão inicial, mas também pedido estranho à lide, resta configurado o julgamento "extra petita" devendo ser decotado a determinação de condenação
solidária dos requeridos Rodrigo Pompeu Cardoso e W & R Comércio de Peças Ltda ao pagamento das verbas indenizatórias a partir do dia 10.05 .2014 até a efetiva desocupação do imóvel.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0010009-42.2017.8 .11.0002, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 12/03/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2024) [grifo nosso]

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RETOMADA DE IMÓVEL JULGADA PROCEDENTE. CONDENAÇÃO EM PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE. TUTELA JURISDICIONAL ENTREGUE ALÉM DO QUE FOI PEDIDO NA EXORDIAL. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA OU ADSTRIÇÃO.
ATO DECISÓRIO ULTRA PETITA. SENTENÇA ANULADA. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À VARA DE ORIGEM. RECURSO PROVIDO. - Pelo princípio da congruência, qualquer decisão proferida no curso da demanda deve, em tese, ser adstrita aos pedidos formulados pelas partes, sendo vedado o julgamento citra petita, ultra petita e extra petita; - In
casu
, a pretensão autoral limitava-se a requisitar a rescisão contratual e retomada do imóvel, não havendo qualquer pleito de natureza indenizatória (perdas e danos); - Destarte, proferida decisão além do pedido inicial, mostra-se necessária a sua nulidade por vício ultra petita e violação ao princípio da adstrição; - APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA.
(TJ-AM - Apelação Cível: 0008357-87.1996.8.04 .0012 Manaus, Relator.:
Mirza
Telma de Oliveira Cunha, Data de Julgamento: 19/02/2024, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 19/02/2024) [grifo nosso]

Dessa forma,
com o devido respeito, divirjo do entendimento do eminente Relator
, porquanto assiste razão ao apelante Aparecido Ignacio da Costa. A sentença merece ser cassada parcialmente para afastar a indevida condenação ao pagamento de perdas e danos – imposta sem pedido expresso –, por configurar evidente julgamento
extra petita
.

Em decorrência
, também se impõe a readequação da distribuição dos ônus sucumbenciais
, uma vez que os autores decaíram integralmente dos pedidos formulados de maneira clara e delimitada na exordial. Assim, devem suportar, de forma exclusiva, o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, conforme preceituam os
arts
. 85,
caput
, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil
.

Em sequência, passo ao exame das teses de mérito sustentadas pelos autores, em seu recurso de apelação, por postularem pela reforma da sentença a fim de que o pedido de rescisão contratual seja julgado totalmente procedente.

MÉRITO

1. Teses sustentadas por Matias Borges e Débora Lucia Almeida Borges (apelantes/autores): contradição por sentença de improcedência nos autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053 - consequente inadimplência do comprador pela ineficácia do depósito em juízo das parcelas restantes do contrato

Os apelantes, vendedores do imóvel objeto da lide, asseveram que há duas ações envolvendo as mesmas partes: a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (presente apelação, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) e a Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Provisória (autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), proposta por Aparecido, comprador do bem ora apelado.

Assim, argumentam que, uma vez que a Ação de Obrigação de Fazer, proposta por aparecido, foi julgada improcedente, esta improcedência compromete os depósitos judiciais efetuados pelo apelado com fundamento em alegada mora dos vendedores (apelantes).

Desse modo, asseveram que, sendo a ação do Apelado julgada improcedente, os depósitos judiciais ali realizados não têm validade, pois estariam condicionados à procedência da obrigação de fazer.

Nesse sentido, ressaltam que a Cláusula Terceira, alínea “c” do contrato, previa o pagamento de 25 parcelas de R$ 100.000,00 em conta específica dos apelantes, o que não foi cumprido, já que o Apelado preferiu depositar em juízo sem respaldo contratual.

Por conseguinte, os recorrentes entendem que o apelado, Aparecido, restou inadimplente quanto à alínea “c” do contrato.

Assim, argumentam que a sentença ora recorrida ignorou a contradição entre os dois julgamentos, incorrendo em omissão e erro de julgamento e, desse modo, postulam pela reforma da sentença para que sejam afastados os efeitos dos depósitos judiciais realizados pelo apelado e que seja reconhecida a mora e inadimplência do apelado, com declaração da rescisão do contrato.

O eminente Relator, Desembargador Márcio Vidal, rechaçou a tese de contradição entre julgados conexos, assentando que, embora haja relação entre as demandas mencionadas, cada uma deve ser apreciada nos limites de sua própria causa de pedir e pedido.

Destacou que a improcedência da Ação de Obrigação de Fazer não retira, por si só, a eficácia dos depósitos judiciais realizados por Aparecido Ignacio da Costa, tampouco configura inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão do pacto.

Pontuou, ainda, que os depósitos foram efetuados no contexto de litígio sobre a regularidade do imóvel e aceitos tacitamente pelos vendedores, sendo aplicável ao caso a teoria do adimplemento substancial, à luz dos
arts
. 421 e 422 do Código Civil.

Por fim, entendeu que não há razão jurídica para desconstituir os efeitos dos depósitos judiciais, tampouco para reconhecer a mora ou inadimplemento do comprador.

Pois bem
. Neste tópico, coaduno com o ilustre Relator.

Isso porque, embora os autos revelem a existência de demandas conexas, a mera improcedência da Ação de Obrigação de Fazer (autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053)
não implica, por si só, o reconhecimento automático da mora ou inadimplemento contratual do comprador
, ora apelado. Cada demanda deve ser examinada
nos limites da causa de pedir e dos pedidos formulados em seus respectivos contextos fáticos e jurídicos
, conforme preceitua o
art. 141 do Código de Processo Civil
.

Os depósitos judiciais realizados por Aparecido Ignacio da Costa, embora fora da forma expressamente pactuada na Cláusula Terceira, alínea “c”, do contrato, foram efetuados
com o propósito de preservar a eficácia do negócio jurídico em meio a dúvidas sobre a regularidade dominial e ambiental do imóvel, que deram ensejo ao ajuizamento da ação conexa
.

Ressalte-se que os vendedores, ora apelantes,
não se opuseram tempestivamente à forma de pagamento adotada
, tampouco ajuizaram ação autônoma ou reconvenção para recusar ou exigir cumprimento na forma contratada, o que demonstra
aceitação tácita e inequívoca dos pagamentos por depósito judicial
, conforme inteligência do
art. 113, §1o, I, do Código Civil
.

Além disso, o comportamento das partes no curso do contrato evidencia a manutenção da relação obrigacional por período prolongado, com cumprimento substancial das prestações por parte do comprador.
Tal circunstância atrai a incidência da teoria do adimplemento substancial
, consagrada na jurisprudência pátria, e especialmente com fulcro nos
arts
. 113 e 422 do Código Civil
, os quais impõem a preservação dos efeitos do contrato diante do cumprimento majoritário e da ausência de descumprimento essencial.

Não se pode olvidar, ainda, que os princípios da
função social do contrato e da boa-fé objetiva
impõem às partes deveres de lealdade e cooperação, repelindo condutas contraditórias (
venire
contra
factum

proprium
), como seria o caso de quem aceita reiteradamente a forma de pagamento por depósito judicial e, apenas posteriormente, pretende invalidá-la para obter vantagem patrimonial com a resolução contratual.

Nesse contexto, não há que se falar em contradição entre julgados, nem em inadimplemento contratual do apelado. Ao revés, a solução proferida na sentença e confirmada pelo Relator prestigia os
valores constitucionais da confiança, estabilidade das relações contratuais e boa-fé
, razão pela qual deve ser integralmente mantida.

Ademais, conforme acima asseverado, estou entendendo por divergir do Relator e dar provimento à Apelação, interposta por Aparecido Ignacio da Costa, nos autos da Ação de Obrigação de fazer com pedido liminar cumulada com
quanti
minoris
e danos morais (autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), o que também afasta a alegada ineficácia dos depósitos judiciais das parcelas remanescentes do contrato.

Diante do exposto,
VOTO no sentido de divergir parcialmente do eminente Relator, para
:

1. No tocante à Apelação Cível interposta por Aparecido Ignacio da Costa nos autos da Ação de Obrigação de Fazer com pedido liminar cumulada com
quanti
minoris
e danos morais (processo n.o 1000491-13.2021.8.11.0053),
DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a sentença com o fim de acolher o pedido de abatimento proporcional do preço do imóvel, com fundamento no valor da diferença apontada no laudo pericial judicial (R$ 1.296.874,00) entre a área contratada e a efetivamente entregue, com consequente inversão do ônus sucumbencial, e em razão da sucumbência mínima quanto aos danos morais (art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil), condenar os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

2. No tocante à Apelação Cível interposta por Matias Borges e Débora Lucia Almeida Borges nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (processo n.o 1001678-56.2021.8.11.0053),
NEGAR-LHE PROVIMENTO
.

2. Quanto à Apelação Cível interposta por Aparecido Ignacio da Costa nos mesmos autos (processo n.o 1001678-56.2021.8.11.0053),
DAR-LHE PROVIMENTO

para afastar a condenação por perdas e danos imposta em liquidação de sentença
, por se tratar de julgamento
extra petita
, com readequação da distribuição dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil, a fim de condenar os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, para a ação principal, e 10% sobre o valor da causa da reconvenção.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (2o VOGAL):

Peço vênia ao eminente Relator para dele divergir e acompanhar o voto da divergência.

EXMO. SR. DES.
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
(PRESIDENTE):

Em razão da divergência, o julgamento prosseguirá com aplicação da técnica de ampliação do colegiado, prevista no art. 942 do CPC, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

SESSÃO DE 19 DE AGOSTO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO ANTONIO LUIZ FERREIRA DA SILVA, OAB/MT 6565-O.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO JOÃO MARCELO BARROS MASSAROLO, OAB/MT 28550-O.

EXMO. SR. DES.
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
(
1o VOGAL
):

Antes de colher os votos do Desembargador Sebastião Barbosa Farias e do Doutor Márcio Aparecido Guedes, peço licença aos colegas, inclusive ao Desembargador Marcos
Regenold
.

Verifiquei em meu voto que não tratei da questão dos
depósitos
que foram efetuados, um ponto que considero muito relevante. Assim,
revisitarei os autos
para complementar meu voto, a fim de evitar
futuros embargos de declaração
.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (3o VOGAL CONVOCADO):

Aguardo a complementação do voto
pelo
1o Vogal
.

V O T O

EXMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (4o VOGAL – JUIZ DE DIREITO CONVOCADO):

De igual modo, aguardo a complementação do voto
pelo
1o Vogal
.

SESSÃO DE 23 DE SETEMBRO
DE 2025
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O
(
VISTA
– COMPLEMENTAR)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
(1o VOGAL):

Egrégia Câmara:

Rememoro que se trata de Recursos de Apelação Cível interpostos contra sentenças (ID. 274258530, dos autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053, e ID. 265234286, dos autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) proferidas pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do
Leverger
.

Na sentença de ID. 274258530, dos autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053 referentes à
Ação de Obrigação de fazer com pedido liminar cumulada com
quanti

minoris
e danos morais
movida por
APARECIDO IGNACIO DA COSTA
em face de
MATIAS BORGES
e
DEBORA LUCIA ALMEIDA BORGES
, o Juízo
a quo
julgou improcedentes os pedidos da inicial e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios
fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, conforme cita-se:

[...]

Cuida-se de ação de obrigação de fazer com pedido de tutela provisória manejada por Aparecido Ignacio Da Costa em face de Matias Borges e Debora
Lucia
Almeida Borges, todos qualificados nos autos.

Narra na inicial que as partes celebraram contrato de compra e venda de um imóvel rural nesta comarca, denominado Fazenda Bonfim e Bigorna com área total de 1.000 hectares formada pela junção de três matrículas no 2.682, 2.686 e 2.685
registradas
no CRI desta Comarca pelo valor de R$ 5.000.000,00. Sustenta que o contrato previa área produtiva e consolidada de 627 hectares, contudo, aduz que na realidade, o imóvel possui 94,11 hectares de área produtiva e consolidada.

Com lastro nestas premissas, o autor postula pela concessão de tutela provisória de urgência para determinar que o requerido apresente documento aprovado pelo órgão ambiental competente com as informações constantes do contrato.

[...]

Inicialmente, destaca-se que as partes foram intimadas para informar se desejavam a produção de prova testemunhal (ID 151614120), oportunidade que o autor informou a não produção de tal prova (ID 152738790), enquanto o requerido quedou-se inerte.

Assim, passa-se ao julgamento do feito.

[...]

Passo à análise da preliminar apontada em contestação (ID 63178894).

O requerido impugna o valor da causa informado na exordial, indicando o valor correto como R$ 5.020.000,00, valores que correspondem ao total do contrato celebrado (R$ 5.000.000,00) mais os valores indicados à título de danos morais (R$ 20.000,00).

Entendo que razão assiste ao requerido, pois o autor busca em juízo o cumprimento de um contrato anteriormente celebrado entre as partes, além da reparação por danos morais.

Evidente, portanto, que se deve aplicar a regra do
art
. 292, II, primeira parte, do CPC, já que se busca em juízo, com base em contrato celebrado, o cumprimento de entrega de terra que indica como produtiva. Se se busca o cumprimento do contrato, o valor deve, portanto, corresponder a integralidade do referido contrato.

No mesmo sentido, se há pedido de danos morais, aplica-se a regra do
art
. 292, V, do CPC.

Sendo pedidos cumulativos, ambos valores devem ser somados (CPC,
art
. 292, VI), motivo pelo qual acolho a impugnação do valor da causa formulada pelo requerido, fixando-o em R$ 5.020.000,00.

Atualize-se o PJE.

Superada essa questão, passa-se à análise do mérito.

O pedido inicial improcede
.

O autor afirma que realizou contrato com os requeridos para a aquisição de um imóvel rural denominado Fazenda Bonfim e Bigorna, com área total de 1.000 hectares, representada pela soma de três matrículas (nos 2.682, 2.686 e 2.685).

Contudo,
alega que o valor do negócio jurídico somente foi estipulado em razão na
prospecção
da área produtiva e consolidada de 627 hectares, mas, posteriormente, aferiu-se que a área produtiva e consolidada era de 94,11 hectares
.

É fato incontroverso que as partes entabularam relação contratual, conforme contrato (ID 51963320) e aditivo (ID 51962381)
.

Contudo, não há como determinar a obrigação de que o requerido apresente documento ambiental competente “aprovado” com a quantidade de 627 hectares de área consolidada ou então determinar a complementação da área (CC,
art
. 500), pois inexiste qualquer cláusula contratual estipulada prevendo nesse sentido
.

Isso porque, analisando o contrato, consta como objeto do contrato que
o objeto era a venda de três áreas que juntas somam um total de 1.000 hectares, mas nada há no contrato referenciando a área consolidad
a o
u produtiva, mas, sim, apenas o total de área do imóvel (1.000 hectares)
.

Não consta qualquer obrigação do requerido em realizar, disponibilizar ou apresentar qualquer documento ambiental
.

A nosso sentir, também não há o que se falar na aplicar na regra de complementação do
art
. 500 do CC
, qual assim prevê: “Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva
área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”.

Conforme se afere desse dispositivo,
somente será determinada a complementação da área (ou resolução e abatimento), quando a área não corresponder às dimensões indicadas
.

E esse não parece ser o caso dos autos, já que
o contrato afirma que a área do imóvel corresponde a 1.000 hectares, e, aparentemente, 1.000 hectares foram entregues ao autor comprador
.
A questão afeta à eventual área produtiva desses 1.000 hectares não consta em qualquer cláusula contratual
, o que, por obviedade, não pode ser exigida em juízo, pois não há qualquer vínculo jurídico nesse sentido, pois as partes, quando da celebração do negócio jurídico (compra e venda) assim não previram
.

Não pode, portanto, o Poder Judiciário a obrigar o autor ao cumprimento de cláusula contratual inexistente, motivo pelo qual os pedidos iniciais são improcedentes
.

A questão da alegação de informação errônea no CAR é
aspecto
que foge às entranhas contratuais
, já que nada no contrato indica ou aponta qualquer observância de declarações no CAR. Se houve incorreta disponibilização de informação ao referido órgão, trata-se de medida a ser analisada pelo Estado de Mato Grosso na seara administrativa, e, ainda, ao Ministério Público na seara criminal.

Contudo, no que toca à relação contratual, nada há de ser aplicado, pois o contrato é regido pela vontade das partes, qual foi externalizada em suas cláusulas
que nada apontam para observância das declarações do CAR ou de qualquer medida referente a área consolidada ou produtiva.

Preserva-se, portanto, o
Pacta

Sunt
Servanda
, que corresponde ao
que é
celebrado entre as partes vale entre si e que, portanto, deve ser cumprido. Portanto, não existindo qualquer previsão contratual para embasar os pedidos autorais, esses devem ser improcedentes.

O pedido de reparação por dano moral também é improcedente
.

Conceituam-se danos extrapatrimoniais qual se traduz na lesão de bem que integra os direitos da personalidade como a honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome (CF,
art
. 1o, III, e
art
. 5o, X) e que acarrete dor, sofrimento, vexame e humilhação no lesado.

Inexiste qualquer desses requisitos, pois como aferido, não ficou demonstrada qualquer conduta irregular da requerida nas suas obrigações contratuais, não se falando, assim, em qualquer violação do direito da personalidade do autor.

Os pedidos de danos morais, portanto, são improcedentes.

Por fim, o requerido postula pela condenação do autor na multa por litigância de má-fé.

Com cediço, a aplicação da pena por litigância de má-fé pressupõe o preenchimento de certos requisitos, quais sejam, que a conduta da parte se subsuma a uma das hipóteses taxativas do
art
. 80 do CPC, que tenha sido dado à parte oportunidade de defesa (CF,
art
. 5o, LV) e que da sua conduta resulte prejuízo processual à parte contrária.

Ainda, para sua incidência, necessária a prova manifesta do dolo, conforme entendimento cristalizado pelo E. STJ, veja-se:

“(...) 3. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para aplicação da multa por litigância de má-fé, há necessidade de verificação do elemento subjetivo, consistente no dolo ou culpa grave da parte, que deve ter sido reconhecido pelas instâncias ordinárias, o que não ocorre na hipótese em exame. Precedentes. (...)”. (
AgInt
no
AREsp
1709471/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021,
DJe
23/02/2021). (Destaquei).

Portanto, o pedido de aplicação de multas se encontra desamparado de provas nos autos, eis que não existe prova de dolo ou a culpa, com o fito de acarretar o enquadramento em uma das condutas elencadas no artigo 80 do Código de Processo Civil.

Litigar em juízo, por si só, não configura litigância de má-fé
.

DISPOSITIVO
.

Isto posto, e
pelo o
que mais consta dos autos,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos deduzidos por Aparecido Ignacio Da Costa em face de Matias Borges e Debora
Lucia
Almeida Borges, todos qualificados nos autos. Assim, JULGO EXTINTA, com resolução do mérito, esta demanda, à luz do
art
. 487, I do CPC.

Condeno o autor nas custas processuais e honorários
advocatícios
, quais fixo em 10%
do valor atualizado da causa (CPC,
art
. 85, § 2o).

[...] [grifos nossos e do original]

O apelante Aparecido Ignacio da Costa, por sua vez, apresentou razões recursais (ID. 274258536, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) nas quais suscita a seguinte tese preliminar:

Correção do valor da causa

No mérito, o apelante sustenta as seguintes teses:

Autodeclaração
falsa no CAR que teria resultado em precificação equivocada do imóvel rural: vício do negócio jurídico por erro substancial, violação à boa-fé contratual e enriquecimento ilícito dos vendedores

Condenação dos vendedores em indenização por danos morais

Por fim, o recorrente, Aparecido Ignacio da Costa, fez o seguinte pedido
recursal
de mérito:

Que seja determinada a complementação da área aberta e de uso consolidado do imóvel rural ou, subsidiariamente, o abatimento proporcional do preço pela diferença paga a maior pelo apelante, apontada no Laudo Pericial, com as perdas e danos; e

Que os apelados sejam condenados ao pagamento de indenização por danos morais, além das custas processuais e honorários
advocatícios
.

Os apelados Matias Borges e Debora
Lucia
Almeida Borges, por outro lado, apresentaram contrarrazões (ID. 274258539, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) nas quais suscitam as
preliminares de ausência de recolhimento do preparo
recursal
e
das custas complementares
.

No mérito, os apelados rebatem as alegações do apelante.

Em sequência, o apelante reiterou o pedido da apelação para o parcelamento do preparo
recursal
em seis vezes, argumentando que o valor das custas ultrapassa R$ 100.000,00 (cem mil reais).

O digno Relator, por sua vez, deferiu o referido pedido de parcelamento (ID. 282740356, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053).

O apelante, em sequência, peticionou comprovando o pagamento da parcela concernente ao preparo
recursal
(ID. 286732370, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053).

Posteriormente, terceiro interessado (Pérsio Oliveira Landim) peticionou nos autos requerendo fixação e reserva de honorários
sucumbenciais
postuladas nos autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053 e n.o 1001678-56.2021.8.11.0053.

Por outro lado, quanto às outras apelações cíveis, verifica-se que a sentença de ID. 265234286, dos autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053 referentes à
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse
movida por
MATIAS BORGES
e
DEBORA LUCIA ALMEIDA BORGES
em desfavor de
APARECIDO IGNACIO DA COSTA
, o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar o requerido ao pagamento de indenização por perdas e danos, em razão do pagamento atrasado das parcelas contratuais do contrato de compra e venda do imóvel rural em litígio, a ser apurado em liquidação de sentença.

Todavia, na mesma sentença, o Juízo
a quo
julgou procedente o pedido reconvencional de Aparecido Ignacio da Costa para determinar que os autores forneçam a escritura pública do imóvel rural.

Da mencionada sentença da Ação de Rescisão Contratual c/
c
Reintegração de Posse, destaca-se:

[...]

Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido de reintegração de posse formulado por MATIAS BORGES e DÉBORA LÚCIA ALMEIDA BORGES em face de APARECIDO INGÁCIO DA COSTA, qualificados nos autos.

Aduz a parte autora, em síntese, que as partes realizaram contrato de compra e vende de imóvel rural (matrículas no 2.682, 2.685 e 2.686), com área total de 1.000 hectares, pelo valor total de 5.000.000,00.

Afirmou que o pagamento seria realizado em três parcelas, sendo que a outorga da escritura definitiva ocorreria com o pagamento da segunda parcela no importe de R$ 2.000.000,00. Contudo, afirma que o requerido descumpriu sua obrigação, não honrando com o pagamento.

Com lastro nessas premissas, postula pela procedência para declarar a rescisão do contrato entabulado, bem assim para que seja determinada a reintegração do autor ao imóvel
.

Citado,
o requerido
apresentou contestação ao ID 74042697, arguindo, em síntese, preliminar de ausência de interesse processual, e, no mérito, a
ausência de inadimplemento
do requerido comprador, mas sim do autor vendedor. Afirmou que honrou com todas as suas obrigações, mas que os autores não outorgaram a escritura definitiva. Por fim, apresentou reconvenção para que os autores outorgassem as
respectivas
escrituras.

Réplica ao ID 80348454.

Vieram-me os autos conclusos.

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.

Havendo questão preliminar pendente, mister sua análise.

O requerido alega falta de interesse processual do autor.

O interesse de agir, necessário para a propositura da ação (CPC,
art
. 17), diz respeito à necessidade e à utilidade do provimento jurisdicional pretendido de acordo com os fatos narrados na inicial.

O autor alega a
inadimplência
do autor
[
sic
.
]
, e, como consequência, a resolução contratual com a sua reintegração na posse. Evidente o interesse processual do autor, pois somente através do Poder Judiciário a intervenção e resolução do contrato, eis que há litígio entre as partes.

A questão afeta a pagamentos é atrelada ao mérito, e como tal será analisada.

Diante da inexistência de questões preliminares, bem como da desnecessidade de outras demais provas, mister o julgamento antecipado do feito (CPC,
art
. 355, I). Isso porque,
desnecessário maiores provas
, já que as provas já apresentadas bastam a análise e julgamento antecipado.

O pedido inicial deve ser parcialmente provido.

Conforme se vislumbra dos autos, as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel rural. O autor alega inadimplemento e requer a resolução contratual; lado outro, o requerido alega o inadimplemento do autor, postulando pela outorga da escritura pública.

A presente quizila é unicamente sobre o pagamento das parcelas (Cláusula terceira, item B) do contrato de ID 68931866 com aditivo contratual ao ID 68931867.

Conforme se extrai do contrato, a referida cláusula foi estipulada no importe de R$ 2.000.000,00, valores estes a serem pagos no ato da concessão da escritura pública.

Posteriormente, as partes formularam aditivo contratual, ocasião que ficou estipulado que o autor já havia recebido o montante de R$ 1.032.000,00, existindo um crédito de R$ 968.000,00, a ser pago da seguinte forma:

1) R$ 600.000,00 a serem pagos em: (a) dois cheques de R$ 100.000,00 (a serem pagos aos 01.11.2018 e 01.12.2018); (b) oito cheques de R$ 50.000,00, iniciando os pagamentos aos 01.09.2018 e os demais na mesma data dos meses subsequentes.

2) R$ 368.000,00 a serem pagos em sete parcelas de R$ 50.000,00, com vencimento inicial aos 01.08.2019, e os demais no mesmo dia dos meses subsequentes, e, ainda, uma parcela de R$ 18.000,00 com vencimento para 01.05.2020.

Analisando essa questão, que é causa de pedir do autor para a resolução contratual, vislumbramos que os valores foram quitados, conforme faz prova o requerido,
contudo, quitados de forma irregular
.

Veja-se.

Alguns dos pagamentos não foram realizados nas datas fixadas no contrato
(ID 74042717, fl. 25, 27, 30, 32, 33, 34 e 35.

Logo, o que se tem é que houve adimplemento por parte do requerido, contudo, os valores foram pagos a destempo.

O caso revela a necessidade da sua análise através do princípio da boa-fé objetiva
, qual deve nortear todas as fases da contratação, incidindo-lhe deveres anexos de que conduta que têm por escopo manter hígida a confiança e as expectativas legítimas no adimplemento do negócio jurídico firmado entre as partes, cuja
principiologia
serve, em igual patamar, para também delinear limites ao exercício de pretensos direitos das partes no ajuste sem que o comportamento de uma delas acabe por representar a quebra daquela legítima expectativa e confiança da outra nos seus objetivos finais
.

Fundamentado na boa-fé objetiva está o
adimplemento substancial
, corolário
principiológico
que afasta a resolução do negócio quando o cumprimento foi realizado em grande e substancial extensão e densidade.

Não obstante até se possa falar em inadimplemento do requerido, este não leva a resolução contratual, pois que se revela pertinente o reconhecimento de que efetivamente realizou o pagamento das parcelas, embora em destempo.

A resolução no caso se revela medida extrema e desproporcional. Veja-se que não se esta se falando em ausência de pagamento por parte do requerido
, pelo contrário, pois pagamento houve
, o que há é o mero pagamento a destempo,
que, ainda, deve ser indicado que dos pagamentos que foram realizados a destempo, não transcorreram muitos dias, o que reforça o senso de desproporcionalidade do pedido autoral.

Isso porque, nas relações privadas, aplica-se o princípio da intervenção mínima, sendo a revisão contratual
excepcional
(CC,
art
. 421, parágrafo único).

Contudo, cedido que o autor não pode sair lesado dessa condição, razão pela qual lhe é facultado se ao credor a cobrança de eventuais perdas e danos que tenha sofrido, nos termos do
art
. 475 do CC
.

Portanto,
o pedido autoral é parcialmente procedente, mantendo o status contratual, contudo, cabendo eventuais pedidos de reparação à título de perdas e danos a serem aferidas em liquidação de sentença.

O pedido de indenização fica prejudicado. Aqui, bom salientar que o requerente não formula, formalmente, pedido de indenização, sendo cediço que o juiz fica vinculado aos pedidos das partes (princípio da adstrição). De qualquer forma, o pedido fica prejudicado em razão da resolução do tema acima.

O requerente postula pela condenação na multa por litigância de má-fé do requerido em razão do protocolo de outra ação.

Com cediço, a aplicação da pena por litigância de má-fé pressupõe o preenchimento de certos requisitos, quais sejam, que a conduta da parte se subsuma a uma das hipóteses taxativas do
art
. 80 do CPC, que tenha sido dado à parte oportunidade de defesa (CF,
art
. 5o, LV) e que da sua conduta resulte prejuízo processual à parte contrária.

Ainda, para sua incidência, necessária a prova manifesta do dolo, conforme entendimento cristalizado pelo E. STJ, veja-se:

“(...) 3. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para aplicação da multa por litigância de má-fé, há necessidade de verificação do elemento subjetivo, consistente no dolo ou culpa grave da parte, que deve ter sido reconhecido pelas instâncias ordinárias, o que não ocorre na hipótese em exame. Precedentes. (...)”. (
AgInt
no
AREsp
1709471/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021,
DJe
23/02/2021). (Destaquei).

Portanto,
o pedido de aplicação de multa encontra-se desamparado de provas nos autos
, eis que não existe prova de dolo ou a culpa, com o fito de acarretar o enquadramento em uma das condutas elencadas no artigo 80 do Código de Processo Civil.

Litigar em juízo, por si só, não configura litigância de má-fé.

Da mesma forma, os pedidos do requerido, no que tangem a alegação de diferença de área produtiva do imóvel, não serão analisados nestes autos, mas sim na ação própria de no 10000491-13.2021.811.0053, onde se observa que alegação do requerido fora afastada
.

Passo a análise da reconvenção.

A reconvenção é procedente.

Conforme se atesta dos documentos, e acima descrito,
o requerido cumpriu, ainda que a destempo, com a sua obrigação (pagamento dos valores), e, assim, faz jus à escritura pública do imóvel.

Trata-se de mera obrigação de fazer do vendedor, quando do adimplemento da clausula terceira, item b, conforme estipulado no contrato. Cumprindo o requerido (a destempo, repita-se), tal obrigação, é dever do vendedor realizar a entrega da escritura pública para fins de transferência do imóvel
.

DISPOSITIVO.

Isto posto, e pelo que mais consta dos autos,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por MATIAS BORGES e DÉBORA LÚCIA ALMEIDA BORGES
em face de APARECIDO INGÁCIO DA COSTA,
para condenar o requerido em perdas e danos em razão do pagamento atrasado das parcelas, valores esses a serem aferidos em liquidação de sentença
. Por outro lado,
JULGO PROCEDENTE o pedido reconvencional postulado por APARECIDO INGÁCIO DA COSTA,
para determinar que o autor/reconvindo forneça a escritura pública do imóvel
. Assim, JULGO EXTINTA, com resolução de mérito, esta demanda, à luz do
art
. 487, I do CPC.

Custas e honorários pro rata. Em razão da sucumbência recíproca entre os pedidos, bem assim considerando que o requerido deu razão a presente causa de pedir (pagamento atrasado), cada parte arcará com os
respectivos
honorários.

O pedido de justiça gratuita do requerido fica indeferido, pois apenas alegou ser hipossuficiente, nada mais comprovando nos autos. A mera alegação não é suficiente para o deferimento da benesse, cabendo a efetiva comprovação, que inexiste nos autos.

[...] [grifos nossos e do original]

Os apelantes Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida Borges, por sua vez, apresentaram razões recursais (ID. 265234300, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) nas quais sustentam as seguintes teses:

Contradição por sentença de improcedência nos autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053: consequente
inadimplência
do comprador pela ineficácia do depósito em juízo das parcelas restantes do contrato

Por fim, os recorrentes, Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida Borges, apresentaram pedido
recursal
para o provimento da apelação a fim de que seja autorizada a rescisão contratual, por mora e
inadimplência
absoluta do comprador Aparecido Ignácio da Costa, para eliminar a contradição entre as sentenças proferidas em processo conexo.

O apelado Aparecido Ignácio da Costa, por sua vez, apresentou contrarrazões (ID. 265234317, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) nas quais suscita a
preliminar de falta de recolhimento do preparo
recursal
.

No mérito, o apelado rebate as alegações dos apelantes.

Ademais, Aparecido Ignácio da Costa também interpôs recurso de apelação (ID. 265234301, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) em razão da sucumbência recíproca, no qual sustenta a seguinte tese preliminar:

Julgamento “extra petita”: indevida condenação à indenização por perdas e danos, a ser apurada em liquidação, e consequente necessidade de redistribuição dos ônus
sucumbenciais

Assim, o apelante postulou pelo reconhecimento do julgamento “extra petita”, a fim de se afastar a condenação em perdas e danos com o julgamento pela total improcedência da Ação de Rescisão Contratual c/
c
Reintegração de Posse movida pelos vendedores.

Os apelados Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida, por outro lado, apresentaram contrarrazões (ID. 265234316, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) nas quais rebatem as alegações do apelante.

Após a síntese dos principais atos processuais a partir das sentenças, passa-se, em sequência, ao exame e enfrentamento das teses sustentadas pelas partes, primeiramente quanto à Ação de Obrigação de Fazer com Pedido Liminar Cumulada com
Quanti

Minoris
e Danos Morais.

Preliminar sustentada pelo comprador Aparecido Ignacio da Costa (apelante) – autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053 (Ação de Obrigação de fazer com pedido liminar cumulada com
quanti

minoris
e danos morais)

1. Correção do valor da causa

O apelante requer que seja reanalisado o valor da causa e sua correção, pois argumenta que não discute a anulação total do contrato, mas apenas o ajuste do preço proporcionalmente à área útil real do imóvel.

Quanto à tese relativa ao valor da causa, o ilustre Relator, Desembargador Márcio Vidal, consignou que, embora o apelante sustente limitar-se a pretensão à revisão do preço ajustado em razão da suposta divergência entre a área efetivamente existente e a informada no momento da contratação, os pedidos formulados na exordial demonstram que o objeto da demanda é mais abrangente, voltado à execução específica do contrato de compra e venda de imóvel rural, no valor global de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), acrescido do valor pleiteado a título de danos morais.

Destacou que, ao postular a apresentação do CAR com área consolidada de 627 hectares ou, alternativamente, a complementação da área ou o abatimento proporcional do preço,
o apelante busca
, na verdade, compelir os apelados ao cumprimento integral das obrigações decorrentes do negócio jurídico entabulado. Assim, concluiu que o valor da causa deve corresponder à totalidade do contrato, por refletir com maior precisão o conteúdo econômico da pretensão deduzida em juízo, razão pela qual manteve o valor fixado em R$ 5.020.000,00 (cinco milhões e vinte mil reais).

Com essas considerações,
acompanho o entendimento do ilustre Relator e voto pela rejeição da preliminar suscitada
.

Preliminar sustentada pelos vendedores Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida (apelados) – autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053 (Ação de Obrigação de fazer com pedido liminar cumulada com
quanti

minoris
e danos morais)

1. Ausência de recolhimento do preparo
recursal
e das custas complementares

Os apelados, Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida, sustentam que o apelante não pagou preparo algum no momento da interposição do recurso.

Assim, postulam pela intimação para pagamento em dobro, sob pena deserção.

Ademais, alegam que o apelante não recolheu as custas complementares após a majoração do valor da causa determinada na sentença e, assim, sustentam que, caso as custas não sejam
recolhidos
, o recurso não deve ser conhecido.

Quanto ao preparo
recursal
, o tema já foi enfrentado pelo ilustre Relator, mediante Decisão Interlocutória que deferiu o pedido de parcelamento do preparo
recursal
(ID. 282740356, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), com confirmação do pagamento da primeira parcela mediante juntada de comprovante pelo recorrente (ID. 286732370, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053).

No que concerne à tese de não conhecimento do recurso por ausência de pagamento das custas complementares
, o digno Relator, Desembargador Márcio Vidal, destacou que eventual ausência de recolhimento dessa complementação deveria ser apreciada pelo Juízo de origem, por tratar-se de providência afeta à regularidade formal do feito naquela instância.

Esclareceu que a majoração do valor da causa para R$ 5.020.000,00 decorreu do acolhimento da impugnação formulada pelos próprios requeridos, nos termos da sentença que julgou improcedentes os pedidos. Todavia, o Juízo
a quo
, embora tenha determinado a retificação do valor no sistema, não determinou a intimação da parte autora para promover o recolhimento da diferença de custas, tampouco adotou providência de indeferimento da inicial.

Dessa forma, concluiu que eventual omissão quanto ao recolhimento complementar não pode ser atribuída à parte recorrente, não constituindo óbice ao conhecimento do apelo.

Portanto, acompanhando o entendimento do ilustre Relator,
voto pela rejeição das preliminares suscitadas pelos apelados
(vendedores do imóvel).

MÉRITO

1. Tese sustentada pelo apelante Aparecido Ignacio da Costa (autor/comprador):
autodeclaração
falsa no CAR que teria resultado em precificação equivocada do imóvel rural - vício do negócio jurídico por erro substancial, violação à boa-fé contratual e enriquecimento ilícito dos vendedores

O apelante
, Aparecido Ignácio da Costa, sustenta que a precificação do imóvel rural objeto do contrato foi influenciada por
autodeclaração
dos vendedores, ora apelados, no Cadastro Ambiental Rural – CAR, segundo a qual a área consolidada e produtiva do imóvel correspondia a 627 hectares, sendo que, na realidade, conforme apurado em laudo técnico particular, corroborado pelo laudo pericial judicial, essa área seria de apenas 94,11 hectares.

Assim, alega que houve erro substancial na formação do contrato, em afronta à boa-fé objetiva, resultando em enriquecimento ilícito dos apelados.

Ressalta que a sentença deu interpretação exclusivamente literal e se ateve apenas às cláusulas expressas do contrato, ignorando que a informação ambiental fornecida pelos apelados era condição essencial para a celebração do negócio.

Assevera que foi induzido em erro substancial sobre a principal característica do imóvel rural: área aberta e consolidada, pois houve diminuição de aproximadamente 85% da área útil prometida.

Nesse sentido, assevera que o preço da fazenda (R$ 5.000.000,00) foi fixado com base na área informada de 627 hectares e que tal erro compromete o negócio jurídico e torna a prestação do apelante excessivamente onerosa, violando o
art
. 478 do CC.

Ademais, argumenta que a 14a Cláusula contratual previa que os vendedores deveriam fornecer os meios necessários para que o comprador, ora apelante, pudesse adquirir licença ambiental para a roçada e limpeza do pasto, denotando que a área livre de pasto era importante e relevante para o negócio.

Assim, o apelante entende pela aplicação dos
arts
. 441 e 442 do Código Civil, que determinam que cabe ao comprador, diante de vício oculto, optar entre a Rescisão contratual (redibitória) ou abatimento proporcional do preço (
quanti

minoris
) e, desse modo, requer que os recorridos complementem a área aberta ou que seja determinado o abatimento do preço, nos termos do valor da área utilizável identificada pelo Laudo Pericial Judicial.

Os apelados
, por sua vez, sustentam que inexiste obrigação contratual quanto à área consolidada.

Asseveram que o contrato celebrado não contém cláusula que obrigue os vendedores a entregarem 627 hectares de área consolidada e que a questão sequer aparece no negócio jurídico celebrado entre as partes.

Argumentam que objetivo do contrato era a venda de três propriedades com área total de 1.000 hectares, sem referência à quantidade de área aberta ou produtiva e que os 1.000 hectares foram entregues ao apelante, sendo fato incontroverso.

Assim, sustentam que o Poder Judiciário não pode exigir o cumprimento de obrigação inexistente, por inexistir previsão nas cláusulas contratuais.

Ademais, apesar do teor da cláusula 14o do contrato, alegam que não criaram qualquer embaraço para que o apelante pudesse desenvolver sua atividade pecuária, bem como adquirir licença junto à SEMA e ultimar a limpeza do pasto.

Além disso, sustentam que não há que se falar em enriquecimento ilícito, pois, atualmente, o imóvel estaria avaliado em R$ 15.000.000,00 (quinze milhões de reais) e, assim, o apelante teria pagado apenas um terço deste preço.

Aduzem, também, que a Ação de Obrigação de Fazer teria sido uma manobra do apelante para fugir da rescisão contratual em decorrência da falta de pagamentos das parcelas do contrato.

Quanto às teses deste tópico, o ilustre Relator
, Exmo. Desembargador Márcio Vidal, concluiu que não há nos autos prova de vício na formação do contrato. Destacou que o instrumento contratual firmado entre as partes é claro ao indicar a venda de imóvel com área total de 1.000 hectares, não havendo cláusula que estipule obrigação dos vendedores de entregar área consolidada ou produtiva em quantidade determinada.

Asseverou que o próprio apelante reconhece o “aparente silêncio do contrato” sobre o tema, o que reforça a inexistência de previsão contratual quanto à área consolidada, não sendo possível ao Judiciário impor obrigação não assumida livremente entre as partes.

Destacou, ainda, que a cláusula 14a do contrato trata apenas de obrigação genérica de colaboração para fins de regularização ambiental, não conferindo direito à extensão específica de área produtiva.

Ademais, o Relator
registrou
que o CAR possui natureza administrativa, sendo questão extracontratual, inapta a alterar os limites do contrato.

Assim, ressaltou que não se comprovou erro essencial que infirmasse a vontade das partes, nem vício na substância do bem transmitido, sendo o objeto do contrato — área total de 1.000 hectares — integralmente cumprido pelos vendedores.

Concluiu, portanto, pela inexistência de vício do negócio jurídico a justificar complementação da área ou abatimento do preço, bem como pela ausência de elementos que sustentem a alegação de erro substancial, violação à boa-fé ou enriquecimento ilícito.

Pois bem
. Divergindo respeitosamente do entendimento do ilustre Relator, entendo que o recurso interposto por Aparecido Ignácio da Costa comporta
provimento
.

A controvérsia central gira em torno das
informações inverídicas prestadas pelos vendedores (apelados) em documento público
, qual seja, a
autodeclaração
constante do Cadastro Ambiental Rural – CAR
, datado de quatro meses antes (
20/02/2017
) do contrato firmado entre as partes em 22/06/2017 (ID. 274257939, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), que indicava a existência de
627,7960 hectares de área de uso consolidado
, em contraste à realidade do imóvel rural que contaria com apenas
94,11 hectares
de área efetivamente aberta, segundo Laudo Técnico Particular (ID. 274257940, p. 20, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) apresentado pelo apelante.

Assim, o apelante sustenta que os R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) pagos pelos três imóveis rurais
(matrículas no 2.682, 2.686 e 2.685 registradas no CRI da Comarca de Santo Antônio do
Leverger
),
que totalizam 1.000 hectares, foram baseados no valor de mercado do hectare considerando a declaração pré-contratual de 627,7960 hectares de área de uso consolidado
e que, além disso, apesar da aludida
autodeclaração
no CAR não se tratar de cláusula do contrato
, integraria o negócio jurídico como informação relevante ao estabelecimento do preço
, com fulcro no princípio da boa-fé objetiva contratual e em regras específicas, do Código Civil de 2002, que vão além do formalismo tradicional do “
pacta

sunt

servanda
”.

A elucidar,
cita-se a
autodeclaração
dos vendedores
, ora apelados, no Cadastro Ambiental Rural de
20/02/2017
, anterior ao Contrato de Compra e Venda firmado em
22/06/2017
(ID. 274257937, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053):

(ID. 274257939, destaque nosso, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053)

Ora,
assevera-se que as informações públicas do Cadastro Ambiental Rural são informações disponíveis para compradores diligentes, a fim de se verificar a situação do imóvel quanto à sua cobertura do solo e questões ambientais, se tratando, portanto, de documento público essencial para o mercado de aquisição e uso de áreas rurais
.

Não se pode, portanto, punir o comprador diligente
, que se ateve à
autodeclaração
dos vendedores em documento público relevante para a aquisição legal de imóveis rurais, e desconsiderar a gravidade da inserção inverídica de área aberta pelos apelados, em um contrato em que se espera adquirir bem não só livre de restrições legais, mas também conforme as condições de cobertura de solo em documento com fé-pública preenchido pelos próprios vendedores.

Assim, assevera-se que
as informações declaradas no CAR, obrigatórias, são essenciais não só para questões ambientais, mas também para um prévio planejamento econômico para aquisições de propriedades rurais
nos negócios jurídicos de compra e venda imobiliária.

A corroborar o entendimento, cita-se o teor do
art
. 29,
caput
e §1o, III, do Código Florestal
(Lei n.o 12.651/2012),
in verbis
:

[...]

Art
. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural - CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente - SINIMA,
registro
público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais
, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento,
planejamento
ambiental e
econômico
e combate ao desmatamento.

[...]

§ 1o A inscrição do imóvel rural no CAR deverá ser feita, preferencialmente, no órgão ambiental municipal ou estadual, que, nos termos do regulamento,
exigirá do proprietário ou possuidor rural
:

[...]

III - identificação do imóvel por meio de planta e memorial descritivo, contendo a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração do perímetro do imóvel,
informando
a localização dos remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de Preservação Permanente, das Áreas de Uso Restrito, das
áreas consolidadas
e, caso existente, também da localização da Reserva Legal.

[...] [grifo nosso]

Outrossim, verifica-se que o
Laudo Pericial Judicial
(ID. 274258512, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053)
constatou não só que a
autodeclaração
no CAR não era condizente com a realidade da área rural em exame, mas que o apelante teria pagado a maior o valor de R$ 1.296.874,00
(um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais), uma vez que a perícia constatou que
apenas 191 hectares
, à época da avença, eram de
área aberta
, conforme cita-se:

[...]

V - DOS EXAMES:

- Avaliação da terra:

Fora realizado uma pesquisa mercadológica
para a coleta de amostras de imóveis rurais na condição de oferta, comumente, figuram no mercado imobiliário regional.

Sendo assim, as consultas foram realizadas em contato diretamente com corretores, através de classificados e portais eletrônicos de imobiliárias que atuam na região de Santo Antônio do
Leverger
/MT.

Dessa forma, ao proceder a coleta das amostras foram identificadas 8 (oito) elementos amostrais, localizados na região de Santo Antônio do
Leverger
/MT.

Logo, é possível evidenciar na Tabela abaixo todos os elementos amostrais coletados através de um estudo mercadológico, que serão utilizados como imóveis comparativos.

[...]

Sendo assim, o hectare foi atribuído em função do valor médio a grande gerado pelo software estatístico, compreendendo, assim,
o valor unitário para a matrícula com base na pesquisa mercadológica para o ano corrente referente a área fechada é no valor de R$ 14.665,09
(quatorze mil seiscentos e sessenta e cinco reais e nove centavos),
bem como a área aberta é no montante de R$ 23.192,54
(vinte e três mil cento e noventa e dois reais e cinquenta e quatro centavos).
Diante do exposto, o presente cálculo pode-se verificar que o valor médio da área aberta corresponde a aproximadamente 60% (sessenta porcento) do valor da área fechada
.

[...]

VII – MEDIÇÃO DA ÁREA EM 2017
:

Este expert utilizou-se
go
software Google
Earth
Pro para verificar as imagens de satélites a época dos fatos e realizar as medições dos polígonos, referente apenas as áreas abertas no ano de 2017, como pode-se observar:

Evidencia-se nitidamente que a área aberta total verificada através de imagens de satélites gratuitas do dia 27/07/2017 foram de 191ha, sendo assim,
é cristalino que havia uma quantidade menor de área aberta adquirida pela parte autora do que efetivamente comprada
.
Sendo assim, foi calculado o preço de mercado
atual através de todo o exposto no tópico V – DOS EXAMES, fora calculado o valor da área aberta atualizado para o ano corrente, chegando ao valor de
R$ 23.192,54 (vinte e três mil cento e noventa e dois reais e cinquenta e quatro centavos) por hectare apenas de área aberta
.
Como pode-se verificar é necessário realizar os cálculos conforme parâmetros do contrato, o valor total pago pela parte autora para um total de 1.000has, sendo 627has de área aberta fora o valor de R$ 5.000.000,00
(cinco milhões de reais),
sendo assim, o montante aferido da área fechada é de R$ 5.000,00
(cinco mil reais)
por
ha
, bem como a área aberta é no valor de R$ 7.974,48
(sete mil novecentos e setenta e quatro reais e quarenta e oito centavos
) por
ha
, qual seja, aproximadamente 60% do valor da área fechada
.

Destaca-se que na realidade fatídica a parte autora adquiriu contratualmente 627has, porém ao utilizar-se das imagens de satélite fora aferido que havia 191has de área aberta.

Sendo assim, fora adquirido pela parte autora 436has de área fechada com o valor de área aberta
. Dado o exposto acima, conforme os dados contratuais a diferença do valor por hectare entre a área aberta e fechada é de R$ 2.974,48 (dois mil novecentos e setenta e quatro reais e quarenta e oito centavos), sendo assim considerando que a parte autora comprou 436has como área aberta quando na realidade contemplava ainda vegetação nativa,
sendo a diferença paga pela parte autora a importância de R$ 1.296.874,00 (um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais)
.

[...]

- Quesitos elaborados pela parte autora:

1-
Poderia o Perito Informar quantos hectares de “área consolidada” o vendedor havia declarado no Cadastro Ambiental Rural – CAR vigente a época da celebração do negócio
?

Resposta: Conforme CAR no ID no 51962383,
ha
627,7960 de área consolidada
.

2-Poderia o Perito responder
quantos hectares de área aberta e ou de área formada de pastagem havia na ocasião da celebração do Contrato de compra e venda do imóvel rural
?

Resposta: Conforme o tópico dos EXAMES, havia
191 hectares
de área aberta no conforme as imagens de satélite gratuita de julho de 2017.

3-
Poderia o Perito informar se a existência da APA da Chapada dos Guimarães cria alguma restrição de abertura de novas áreas no imóvel? Resposta: Sim
.

4-Poderia o Perito informar
qual o valor de mercado a época da celebração do negócio reduzindo a área consolidada de 627 hectares prometida para 94,11 hectares, desconsiderando deste modo os desmates e as benfeitorias realizadas pelo adquirente
?

Resposta:
Em de
acordo com a perícia no tópico VII – MEDIÇÃO DA ÁREA EM 2017, a área
consolidade
encontrada fora de 191ha, divergente do CAR no ID no 51962383, sendo assim, realizando os cálculos referente aos valores contratuais,
o montante pago a maior em área aberta é de R$ 1.296.874,00
(um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais)

IX – CONCLUSÃO
:

Este laudo pautou-se apenas em provas materiais, diante de todo o exposto, a parte autora realizou um contrato de compra e venda com os requeridos de uma área de 1.000has, sendo destes 627has área aberta, porém
ao realizar a presente perícia constatou-se que na época os fatos
haviam
apenas 191has efetivos de área aberta
adquiridos pela parte autora.
Sendo assim, a parte autora realizou a compra de 436has como área aberta, sendo aferido o montante total da diferença paga pela parte autora a maior de R$ 1.296.874,00
(um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais).

[...] (ID. 274258512, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) [grifo nosso]

Outrossim, assevera-se que, apesar dos réus, ora apelados, terem sido intimados (ID. 274258514, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) para se manifestaram quanto ao supracitado Laudo Pericial,
os recorridos se mantiveram silentes e não apresentaram qualquer impugnação técnica ou argumentativa ao conteúdo do
expert
, o que resultou na
homologação
do referido Laudo pelo Juízo
a quo
, conforme cita-se:

[...]

Homologo o laudo pericial,
ante a inexistência de impugnações
.

Para evitar qualquer tipo de futura eventual alegação de nulidade, digam as partes, em 05 dias, se pretendem realizar prova testemunhal.

[...] (ID. 274258526, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) [grifo nosso]

Em sequência, apenas o autor, ora apelante, se manifestou entendendo pela produção de prova testemunhal (ID. 274258528, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053).

A seguir, foi proferida a sentença ora objurgada.

Como é cediço, a ausência de impugnação a laudo pericial
resulta em preclusão quanto à impugnação do resultado do exame pericial
, sob a inteligência dos
arts
. 223, 278, 477, § 1o e 507, do Código de Processo Civil
,
in verbis
:

Art
. 223.
Decorrido o prazo, extingue-se o direito de praticar ou de emendar o ato processual, independentemente de declaração judicial
, ficando assegurado, porém, à parte provar que não o realizou por justa causa.

§ 1o Considera-se justa causa o evento alheio à vontade da parte e que a impediu de praticar o ato por si ou por mandatário.

§ 2o Verificada a justa causa, o juiz permitirá à parte a prática do ato no prazo que lhe assinar.

[...]

Art
. 278.
A nulidade dos atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão
.

Parágrafo único. Não se aplica o disposto no
caput
às nulidades que o juiz deva decretar de ofício, nem prevalece a preclusão provando a parte legítimo impedimento.

[...]

Art
. 477. O perito protocolará o laudo em juízo, no prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20 (vinte) dias antes da audiência de instrução e julgamento.

§ 1o
As partes serão intimadas para, querendo, manifestar-se sobre o laudo do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu
respectivo
parecer.

[...]

Art
. 507.
É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão
.

[grifo nosso]

Assim, o laudo pericial produzido sob a fiscalização do juízo, com garantia do contraditório, goza de presunção relativa de veracidade, somente elidida por prova robusta em sentido contrário.

A corroborar o entendimento, cita-se ementas de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por Banco do Brasil S.A. contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação
renovatória
de locação não residencial movida contra Áureo Cândido Costa, para renovar o contrato por igual prazo (5 anos), fixando o aluguel mensal em R$ 41.905,55 e condenando o autor ao pagamento da diferença dos aluguéis vencidos. Após embargos de declaração, foi incluída a condenação do autor ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios
fixados em 20% sobre o valor da condenação.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a base de cálculo dos honorários
advocatícios
deveria observar o proveito econômico obtido ou o valor da condenação; (
ii
) se há sucumbência recíproca a justificar divisão de custas e honorários; (
iii
) se há vício no laudo pericial utilizado para fixação do valor do aluguel.

III. Razões de decidir

3. A base de cálculo dos honorários, nos termos do
art
. 85, § 2o, do CPC, deve considerar o valor da condenação, do proveito econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, o valor da causa. O critério estimativo previsto na Lei no 8.245/1991 tem natureza meramente instrumental.

4. Inexistem elementos para reconhecer sucumbência recíproca, pois a maior parte da pretensão foi acolhida em favor do réu, locador, que obteve valor de aluguel superior ao pretendido pelo autor.

5.
A alegação de imprecisão do laudo pericial encontra óbice na preclusão
consumativa
, não havendo vício no procedimento nem violação ao contraditório ou à ampla defesa
.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. Os honorários
advocatícios
devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, conforme o
art
. 85, § 2o, do CPC.

2. A sucumbência recíproca exige que ambas as partes tenham sido simultaneamente vencedoras e vencidas em proporções equivalentes, o que não se verifica quando a maior parte da pretensão favorece um dos litigantes.

3.
A impugnação de laudo pericial deve observar os momentos próprios da instrução, sob pena de preclusão
."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988,
art
. 5o, LIV, LV e 133; CPC,
arts
. 85, §§ 2o, 3o e 11, e 86; Lei no 8.245/1991,
art
. 58, III.

(TJMT, AC 1025229-55.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/06/2025, Publicado no DJE 16/06/2025) [grifo nosso]

APELAÇÃO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DÉBITO. ENERGIA. COBRANÇA.
LAUDO PERICIAL JUDICIAL
. CONSTATAÇÃO DE IRREGULARIDADE. ADEQUAÇÃO DO VALOR.
REQUERIDA QUE IMPUGNA PERÍCIA EM APELAÇÃO. PRECLUSÃO. PARTE QUE CONCORDOU COM O LAUDO. ‘VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM’.
VALOR SUGERIDO QUE NÃO DEVE SER ACATADO. RECURSO DESPROVIDO. 1 -
Fica inviabilizada a análise do acerto ou desacerto do laudo quando, devidamente intimado para impugnar o laudo, a apelante não o faz
e, ainda, concorda com os seus termos, devendo ser aplicado o verbete do
art
. 507 e
art
. 233 do CPC/2015, pois,
sobre o tema, ocorre-se a preclusão.

2- Não houve insurgência no prazo do
art
. 477, § 1o, do CPC
, e se configura
venire
contra
factum

proprium
a concordância num momento com posterior não aceitação do trabalho pericial, após sentença.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0010312-49.2014 .8.11.0006, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 14/02/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2023) [grifo nosso]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS.
VALOR APURADO MEDIANTE PERÍCIA JUDICIAL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO EFICAZ
. RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJ-MT, AI no 1012873-66.2022.8.11.0000, Rel. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, j. 17/08/2022, Quarta Câmara de Direito Privado,
DJe
18/08/2022) [grifo nosso]

Todavia, apesar das informações inverídicas no CAR e da conclusão do Perito Judicial, o Juízo
a quo
julgou improcedente o pedido autoral sob fundamentos que desconsideraram o novo regime de direito contratual do Código Civil de 2022
, pois se baseou no argumento de que as cláusulas contratuais em exame não exigiram que o imóvel contasse com 627,7960 hectares de área aberta e, assim, por inexistir cláusula com essa obrigação, se trataria de informação que não geraria obrigação entre as partes, conforme cita-se de trecho da sentença objurgada:

[...]

Conforme se afere desse dispositivo,
somente será determinada a complementação da área (ou resolução e abatimento), quando a área não corresponder às dimensões indicadas
.

E esse não parece ser o caso dos autos, já que
o contrato afirma que a área do imóvel corresponde a 1.000 hectares, e, aparentemente, 1.000 hectares foram entregues ao autor comprador
.
A questão afeta à eventual área produtiva desses 1.000 hectares não consta em qualquer cláusula contratual
, o que, por obviedade, não pode ser exigida em juízo, pois não há qualquer vínculo jurídico nesse sentido, pois as partes, quando da celebração do negócio jurídico (compra e venda) assim não previram
.

Não pode, portanto, o Poder Judiciário a obrigar o autor ao cumprimento de cláusula contratual inexistente, motivo pelo qual os pedidos iniciais são improcedentes
.

A questão da alegação de informação errônea no CAR é
aspecto
que foge às entranhas contratuais
, já que nada no contrato indica ou aponta qualquer observância de declarações no CAR. Se houve incorreta disponibilização de informação ao referido órgão, trata-se de medida a ser analisada pelo Estado de Mato Grosso na seara administrativa, e, ainda, ao Ministério Público na seara criminal.

Contudo, no que toca à relação contratual, nada há de ser aplicado, pois o contrato é regido pela vontade das partes, qual foi externalizada em suas cláusulas
que nada apontam para observância das declarações do CAR ou de qualquer medida referente a área consolidada ou produtiva.

Preserva-se, portanto, o
Pacta

Sunt
Servanda
, que corresponde ao
que é
celebrado entre as partes vale entre si e que, portanto, deve ser cumprido. Portanto, não existindo qualquer previsão contratual para embasar os pedidos autorais, esses devem ser improcedentes.

[...] (ID. 274258530, Sentença, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053) [grifo nosso]

Porém, entender-se que a declaração inverídica dos vendedores, em documento público obrigatório, não faz qualquer vinculação ao contrato de compra e venda do
respectivo
imóvel, seria o mesmo que se afirmar que, na nova sistemática dos negócios jurídicos cíveis, vigente desde 2003, não haveria que se falar em obrigações contratuais decorrentes de fases pré-contratuais, ignorando-se por completo o inteiro teor do atual Código Civil brasileiro, que normatizou a boa-fé objetiva contratual e a função social do contrato.

Ocorre que, desde 2003, com a entrada em vigor do Código Civil atual, não se pode mais entender que, para a composição e solução de lides processuais envolvendo direito material contratual, o Poder Judiciário só poderá se ater ao expressamente disposto no texto do contrato, desconsiderando-se as obrigações decorrentes da
boa-fé objetiva
, da
função social do contrato e da proteção da confiança legítima gerada na fase pré-contratual
.

Nesse sentido, cita-se os
enunciados doutrinários n.o 25 e 170 do Conselho da Justiça Federal
,
in verbis
:

Enunciado no 25 da I Jornada de Direito Civil, CJF: O
art
. 422 do Código Civil não inviabiliza a aplicação, pelo julgador, do princípio da boa-fé
nas fases pré e pós-contratual
.

Enunciado no 170 da III Jornada de Direito Civil, CJF:
A boa-fé objetiva deve ser observada pelas partes na fase de negociações preliminares
e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza do contrato.

Outrossim, de acordo com a lição de
Nelson
Rosenvald
e Cristiano Chaves
, o princípio da boa-fé objetiva é a mais imediata tradução do princípio da confiança e impõe aos contratantes a atuação de acordo com determinados padrões de lisura, retidão e honestidade, de modo a não frustrar a legítima expectativa e confiança despertada em outrem. Confira-se:

[...]

Em sentido diverso, o princípio da boa-fé objetiva – localizado no campo dos direitos das obrigações – é o objeto de nosso enfoque. Trata-se da “confiança adjetivada”, uma crença efetiva no comportamento alheio.

O princípio compreende um modelo de
eticização
de conduta social, verdadeiro standard jurídico ou regra de comportamento, caracterizado por uma atuação de acordo com determinados padrões sociais de lisura, honestidade e correção, de modo a não frustrar a legítima confiança da outra parte.

A boa-fé objetiva pressupõe: (a) uma relação jurídica que ligue duas pessoas, impondo-lhes especiais deveres mútuos de conduta; (b) padrões de comportamento exigíveis do profissional competente, naquilo que se traduz como bônus
pater
famílias; (c) reunião de condições suficiente para ensejar na outra parte um estado de confiança no negócio celebrado.
(in Teoria Geral e Contratos em Espécie, 6a ed., Editora Jus
Podivm
, pág. 174/175).

Ou seja, a boa-fé objetiva é um arquétipo ou modelo de comportamento social que nos aproxima de um conceito ético de proceder de forma correta.

Assim, toda pessoa deverá ajustar o seu agir negocial a este padrão objetivo.

A conduta esperada é a conduta devida, de acordo com parâmetros sociais.

Por conseguinte,
a boa-fé objetiva consiste em uma ideia que insere uma suavização e uma correção em uma inteligência demasiadamente estrita do
pacta

sunt

servanda
, introduzindo modulações que possam ser exigidas nas circunstâncias do caso concreto
.

Trata-se de uma fórmula indutora de uma certa dose de moralização na criação e no desenvolvimento das relações obrigacionais, propiciando a consideração de uma série de princípios que a consciência social demanda, mesmo que não envolvam atos e condutas que estejam expressamente
prevista
em contrato escrito.

Assevera-se que, o caso em exame sequer se trata de uma publicidade particular enganosa sobre as características de um imóvel à venda, o que por si só já vincularia os vendedores, mas
a situação é muito mais grave: o erro substancial decorreu não de simples publicidade enganosa, privada, mas pela inserção de dados inverídicos sobre área aberta do imóvel, consolidada, em um documento público, com fé-pública, que obrigatoriamente deve ser produzido para imóveis rurais, com
autodeclaração
dos próprios vendedores meses antes à assinatura do contrato
.

Nesse sentido, ressalta-se que, nos moldes dos
arts
. 113
e
422 do Código Civil
, impõe-se que os contratos sejam interpretados não apenas conforme a literalidade das cláusulas, mas também
considerando-se
o
comportamento das partes, o contexto do negócio, as informações veiculadas previamente e a expectativa legítima do contratante
, conforme cita-se:

Art
. 113.
Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração
.

[...]

Art
. 422.
Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

[grifo nosso]

Assim, a boa-fé objetiva impõe às partes
deveres anexos
, como o
dever de lealdade e de informação
, cuja violação autoriza a responsabilização contratual mesmo na ausência de cláusula expressa.

Assim,
o simples fato de não constar expressamente do contrato, cláusula com a descrição da área aberta consolidada, não afasta a incidência dos efeitos obrigacionais da fase de formação negocial, sobretudo diante da prova inequívoca de que a declaração inverídica influenciou substancialmente no preço de contratado do imóvel, conforme confirmado pelo Laudo Pericial homologado e não questionado pelos apelados
.

Ademais, assevera-se que,
antes mesmo do advento do atual Código Civil
, ao final da década de 1990, a doutrina já asseverava a necessidade de se superar a secular e inflexível tese do “
pacta

sunt

servanda
”, conforme cita-se dos ensinamentos de
Washington de Barros Monteiro
e
Maria Helena Diniz
,
in verbis
:

[...]

Contrato é declaração de vontade, que se manifesta por símbolos ou sinais, entre os quais a palavra, falada ou escrita, ocupa preeminente lugar
[...]
Determina o Código Civil, no
art
. 85, que “nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção que ao sentido literal da linguagem”...
O legislador quer que o intérprete se atenha à intenção que inspirava os contratantes, induzindo-os, de modo precípuo e decisivo, à criação do negócio jurídico
.

Deve o intérprete, por conseguinte, em tal conjuntura, procurar reconstruir,
retrospectivamente
, o ato volitivo, em que se exteriorizou o negócio jurídico, pesquisando meticulosamente qual teria sido a real vontade do agente e assim corrigindo sua manifestação, verbal ou escrita, expressa erradamente. Uma vez aclarada a vontade, interpretado estará o ato jurídico, espancando-se as dúvidas acaso suscitadas
.

[...]

(MONTEIRO, Washington de Barros.
Curso de Direito Civil
. Vol. 05, 32 ed. São Paulo: Saraiva, 1994, p. 25-37) [grifo nosso]

[...]

Como todo negócio jurídico, o contrato origina-se de ato volitivo, com o escopo de obter um certo objetivo, com base em norma jurídica, direito subjetivo, e impondo, por outro lado, obrigações jurídicas.

Essa declaração de vontade requer sempre uma interpretação, dado o fato da possibilidade
do
negócio jurídico conter cláusula duvidosa, qualquer ponte obscuro ou controvertido.

A interpretação situar-se na seara do conteúdo da declaração volitiva, fixando-se em normas empíricas, mais de lógica prática do que de normação legal, pois a legislação contém tão-somente algumas normas interpretativas
:

1.0)
Nas declarações de vontade atender-se-á mais à sua intenção do que ao sentido literal da linguagem
(CC, art.85; Projeto de CC, art.112,
Ccom
, art.130).
Assim, o intérprete do sentido negocial não deverá ater-se, unicamente, à exegese, isto é, ao exame gramatical de seus termos, mas sim à fixação da vontade dos contraentes, procurando seus efeitos jurídicos, indagando sua intenção e os fins econômicos por eles visados, sem se vincular, estritamente, ao teor
lingüístico
do ato negocial
(RT, 518:229, 510:133, 115:717, 125:573, 146:703; FR 71:113).

[...]

(DINIZ, Maria Helena.
Tratado Teórico e Prático dos Contratos
. Vol.01. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 81) [grifo nosso]

Além disso, a
autodeclaração
dos vendedores no CAR, documento que obrigatoriamente se vincula à imóveis rurais, informando área consolidada de 627,7960 hectares, configura verdadeira
oferta vinculante
, nos termos do
art
. 427 do Código Civil
, e gerou no comprador diligente uma legítima confiança quanto às características essenciais do imóvel, especialmente por se tratar de contrato oneroso de grande vulto, celebrado entre partes capazes e com evidente finalidade econômica e produtiva.

Assim, no caso em tela, é patente que a expectativa legítima do comprador foi frustrada por informação inverídica, objetiva e essencial, prestada diretamente pelos vendedores em documento oficial, o que compromete a higidez do contrato e impõe a revisão do negócio jurídico à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Ora, admitir que o vendedor possa prestar informação falsa em documento público obrigatório e, ainda assim, se eximir de responsabilidade sob o argumento de ausência de cláusula expressa, implicaria chancelar conduta contrária à boa-fé contratual e à confiança legítima do adquirente.

Desse modo, impõe-se o reconhecimento de vício substancial de consentimento, com amparo nos
arts
. 138 e 139, I, do Código Civil
, por erro escusável do comprador quanto à principal qualidade do bem adquirido.

E,
sob pena de se caracterizar o enriquecimento sem causa (
art
. 884 do Código Civil)
, faz-se necessário o abatimento do preço da compra do imóvel, pela diferença paga a maior pelo apelante, no valor de
R$ 1.296.874,00
(um milhão duzentos e noventa e seis mil oitocentos e setenta e quatro reais), uma vez que tal montante foi desembolsado com base em falsa informação prestada pelos apelados.

A corroborar o entendimento, cita-se ementas de julgado do Superior Tribunal de Justiça e de outros Tribunais Estaduais:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1 .022 DO CPC. AUSÊNCIA DE CONTRADIÇÃO. PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE MITIGAÇÃO. DANO MATERIAL, MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL. SÓCIO. DIREITO PRÓPRIO COMO ALHEIO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A contradição apta a ensejar a oposição dos declaratórios é aquela contida no próprio
decisum
, isto é, nos tópicos internos da decisão, e não em cotejo com outros atos judiciais ou posicionamento de outras Cortes de Justiça, situação que impede o conhecimento do apelo nobre por suposta violação do
art
. 1 .022 do CPC.

2.
A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o princípio do
pacta

sunt

servanda
pode ser relativizado, principalmente diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual
.

3. Somente o titular da relação jurídica material pode pleitear, em juízo, tutela jurisdicional, com o escopo de resguardar determinada posição jurídica, conteúdo dessa relação.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2137625 MS 2022/0158268-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/05/2023) [grifo nosso]

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXISTÊNCIA DE VÍCIO. EFEITOS INFRINGENTES. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 182 DO STJ. NÃO APLICAÇÃO. ANÁLISE LEGAL E PRINCIPIOLÓGICA DAS RELAÇÕES CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. NÃO CABIMENTO.
PRINCÍPIOS CONTRATUAIS. BOA-FÉ OBJETIVA.

1. Segundo o
art
. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

2. Em casos
excepcionais
, é possível a atribuição de efeitos modificativos aos embargos declaratórios, isto é, quando, para ser sanado algum vício - omissão, contradição ou obscuridade -, a alteração da decisão surja como consequência lógica e
necessária.
3. Não se aplica a Súmula n. 182 do STJ quando das alegações apresentadas se depreende a existência de elementos específicos para atacar a decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, combatendo os fundamentos nela insertos.

4.

Não encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ a pretensão da parte de exame de questões legais e
principiológicas
que orientam as relações contratuais.

5. As relações contratuais são regidas por princípios, entre os quais o da autonomia da vontade, o da obrigatoriedade,
o da relatividade dos contratos e o da boa-fé
.

6.
A boa-fé objetiva, prevista no
art
. 422 do Código Civil, "impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato
" (
REsp
n. 1 .9844.616/MT, Terceira Turma).

7. Fere a boa-fé objetiva e gera enriquecimento sem causa a pretensão de receber, pela indicação de cliente,
porcentagem
sobre o valor total do precatório, quando tal valor não foi efetivamente recebido na integralidade, em razão de negociação prévia do crédito com deságio.

8. Embargos de declaração acolhidos com efeito modificativo.

(STJ -
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
: 1809319 RJ 2020/0336835-4, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 15/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/08/2023) [grifo nosso]

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DA PATENTE DE INVENTO. FIFA. SPRAY EVANESCENTE PARA MARCAÇÃO TEMPORÁRIA DA DISTÂNCIA ENTRE A BARREIRA E O GOL EM PARTIDAS DE FUTEBOL SEM MARCAS NO CAMPO DE JOGO.
ART. 422 DO CÓDIGO CIVIL. FASE PRÉ-CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA DURANTE AS TRATATIVAS MANTIDAS ENTRE AS PARTES PARA A AQUISIÇÃO DA INVENÇÃO. VEDAÇÃO DE COMPORTAMENTOS OPORTUNISTAS ABUSIVOS E DE EXPLORAÇÃO INDEVIDA DE VANTAGEM SITUACIONAL.
REPERCUSSÕES NEGATIVAS NO MERCADO FUTEBOLÍSTICO CONSEQUENTES DE ATUAÇÃO DA
FIFA.
SUFICIÊNCIA DE PROVAS ATESTADA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO JULGADOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA
N.
7/STJ. APLICAÇÃO DA TAXA DE JUROS SELIC SOBRE A CONDENAÇÃO. 1. O caso em tela trata de violação da patente de invento da autora, consubstanciado em spray evanescente para marcação temporária da distância entre a barreira e o gol em partidas de futebol, sem deixar marcas no campo de jogo, bem como de violação da boa-fé objetiva na fase pré-contratual durante as
tratativas
mantidas entre as partes para a aquisição da invenção em
foco.

2.
A demanda se circunscreve às violações de direitos ocorridas no que diz respeito, especificamente, à relação pré-contratual
existida entre a parte recorrida e a FIFA e que envolvem, conforme narrado na inicial, repercussões negativas e prejudiciais no mercado futebolístico, que configuram consequência de atuações de responsabilidade da FIFA, diante de sua ingerência sobre organizações hierarquicamente subordinadas, sobretudo com a transferência da expertise e da tecnologia da inovação construída pela parte recorrida, bem como ocultação da marca da recorrida no maior evento esportivo ocorrido no País.

3. Na experiência negocial, é possível a ocorrência de comportamentos oportunistas abusivos e de exploração indevida de vantagem situacional, e
a aplicação do princípio da boa-fé objetiva, em todas as fases da contratação, tem importante função social de estimular a conduta leal e cooperativa entre as partes negociantes, coibindo exercício abusivo de direitos pelas partes e protegendo as naturais expectativas criadas no desenvolvimento da relação contratual e confiança depositada no comportamento do outro
.

4. A instância originária entende que, na demanda em apreço, ficou provada a ausência de boa-fé objetiva e da quebra da relação de confiança criada durante as
tratativas
pré-contratuais entre as partes recorrentes, que trouxeram consequências maléficas à introdução, no mercado futebolístico, da invenção da parte recorrente.
5. Reavaliar a conclusão judicial de necessidade de reparação por parte da FIFA, decorrente de sua atuação pré-contratual ilícita, demandaria alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas dos autos, o que é vedado em recurso especial, em razão da necessidade de respeito ao óbice inserto na Súmula
n.
7 do STJ.
6. A não extensão de dilação probatória não leva à conclusão inexorável de cerceamento de defesa, sobretudo quando as provas já produzidas são suficientes para a resolução da demanda, segundo a análise competente e baseada no livre convencimento motivado da instância originária.
7. Conforme orientação jurisprudencial do STJ, os débitos posteriores à entrada em vigor do Código Civil de 2002 devem ser corrigidos com a aplicação da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia -
Selic
. Precedentes. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ -
REsp
: 2078517 RJ 2022/0239925-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
22/05/2024) [grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO REDIBITÓRIA C/C REPARAÇÃO DE DANOS.
ASSOCIAÇÃO AUTORA QUE ADQUIRIU TERRENO PARA CONSTRUIR SEDE BALNEÁRIA. CONSULTA DE VIABILIDADE EXARADA NO ANO DE 2008, ASSEGURANDO TRATAR-SE DE TERRENO
EDIFICÁVEL.
COMPRA E VENDA PERFECTIBILIZADA EM 2012. EMISSÃO DE UMA SEGUNDA CONSULTA DE VIABILIDADE, APÓS A ALIENAÇÃO, DESTA VEZ ATESTANDO A INCIDÊNCIA DE RESTRIÇÃO ECOLÓGICA NA GLEBA, CONDIZENTE COM A ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL ANHATOMIRIM (DECRETO N. 528/92) E LOCAÇÃO DO IMÓVEL EM TERRENO DE MARINHA. APONTADA OCORRÊNCIA DE VÍCIO OCULTO, DE RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA E DA SÓCIA
PROPRIETÁRIA.
DECISÃO PARCIAL DE MÉRITO TRANSITADA EM JULGADO QUE DECLAROU A DECADÊNCIA DO DIREITO DE RECLAMAR A RESCISÃO DO CONTRATO COM BASE EM ALEGAÇÃO DE
VÍCIO REDIBITÓRIO
. PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO QUANTO AOS DEMAIS FUNDAMENTOS E PEDIDOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DAS
RÉS.
PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA POR VIOLAÇÃO AOS ARTS. 10, 141 E 492, TODOS DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TESE
REJEITADA.
INOCORRÊNCIA DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA OU ADSTRIÇÃO. LEITURA LÓGICO SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL. RECONHECIMENTO DA NULIDADE DO PACTO POR
ERRO SUBSTANCIAL QUE SE ENCONTRA DENTRO DOS LIMITES DA LIDE
. POSSIBILIDADE DE O MAGISTRADO APLICAR DISPOSITIVO LEGAL DIVERSO DAQUELE INDICADO PELAS
PARTES.
INCIDÊNCIA DOS PRINCÍPIOS IURA NOVIT CURIA (O JUIZ CONHECE O DIREITO) E MIHI FACTUM, DABO TIBI JUS (DÁ-ME O FATO, DAR-TE-EI O DIREITO). "A missão interpretativa do ordenamento jurídico não reclama prévia consulta às partes, muito menos vale por deliberação extra ou ultra petita. É da natureza da atividade jurisdicional primeiramente definir as circunstâncias de fato que devem ser tomadas por evidenciadas. Depois, como nova atividade própria da missão judicante, apontam-se os princípios e regras incidentes, além de seguir a orientação jurisprudencial vigente sobre o tema" (TJSC, AC
n.
5052555-93.2020.8.24 .0023, rel. Hélio do
Valle
Pereira, Quinta Câmara de Direito Público, j. 11-10-2022). MÉRITO. DEFENDIDA INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E VÍCIO DE CONSENTIMENTO. INSUBSISTÊNCIA.
AQUISIÇÃO DO IMÓVEL COM A FINALIDADE EXCLUSIVA DE CONSTRUÇÃO DE SEDE BALNEÁRIA, SENDO-LHE APRESENTADO PELAS ALIENANTES, NA FASE PRÉ-CONTRATUAL, CONSULTA DE VIABILIDADE EXPEDIDO PELA MUNICIPALIDADE ATESTANDO QUE O IMÓVEL NÃO SE ENCONTRA EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE E QUE EVENTUAL CONSTRUÇÃO NO LOCAL DEVERIA ATENDER A UM AFASTAMENTO MÍNIMO DA VALA DE DRENAGEM PLUVIAL. CONHECIMENTO POSTERIOR DE QUE O IMÓVEL SE ENCONTRA 99,17% EM TERRAS MARINHA E DENTRO DA APA
ANHATOMIRIM.
IMÓVEL, ADEMAIS, QUE APRESENTA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA PRÓPRIA NO OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE BIGUAÇU. ERRO SUBSTANCIAL (ART. 139, I, CC/2002) QUE, SE DELE TIVESSE CONHECIMENTO A ADQUIRENTE, IMPEDIRIA A CELEBRAÇÃO DA AVENÇA. PARTE AUTORA QUE FOI DILIGENTE NO MOMENTO DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO
JURÍDICO.
HIPÓTESE DE ERRO ESCUSÁVEL (ART. 138, CC/2002).
DESFAZIMENTO DA AVENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO ADESIVO DA
AUTORA.
PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO PELAS DESPESAS COM FRJ, ITBI, IPTU E MANUTENÇÃO DO IMÓVEL. ACOLHIMENTO. ANULAÇÃO DO PACTO QUE IMPLICA NA RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE (ART. 182, CC/2002
).
DIREITO À RESTITUIÇÃO PELOS GASTOS HAVIDOS COM A AQUISIÇÃO E MANUTENÇÃO DO IMÓVEL, PENA DE ENRIQUECIMENTO INDEVIDO DA PARTE ADVERSA. DESPESAS EFETIVAMENTE COMPROVADAS (ART. 373, I, CPC). HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
SUCUMBENCIAIS.
PLEITO DE ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. ACOLHIMENTO. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE (ART. 85, § 8o, CPC
).
IMPOSSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CONDENAÇÃO PECUNIÁRIA. NECESSIDADE DE OBSERVAÇÃO À ORDEM DE VOCAÇÃO ESTABELECIDA PELO ART. 85, § 2o,
CPC .
PERCENTUAL DA VERBA HONORÁRIA QUE DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. "[...] 3. Com isso, o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo de determinação da verba
sucumbencial
, introduzindo, na conjugação dos §§ 2o e 8o do
art
. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria.
4.
Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (
art
. 85, § 2o); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (
II.a
) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (
art
. 85, § 2o); ou (II .b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (
art
. 85, § 2o); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (
art
. 85, § 8o)"(STJ,
REsp
n. 1 .746.072/PR. Relatora Ministra Nancy
Andrighi
, j. 13-2-2019) . REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO.
(TJ-SC - Apelação: 0301429-40 .2015.8.24.0007, Relator.:
Haidée
Denise
Grin
, Data de Julgamento: 02/03/2023, Sétima Câmara de Direito Civil) [grifo nosso]

Dessa forma, reconhecida a existência de pagamento a maior por parte de
Aparecido Ignacio da Costa
, no montante de
R$ 1.296.874,00 (um milhão, duzentos e noventa e seis mil, oitocentos e setenta e quatro reais)
, conforme apurado no
Laudo Pericial Judicial
(ID. 274258512, p. 34, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), homologado sem impugnação pelas partes (ID. 274258526), revela-se cabível o
abatimento proporcional do preço inicialmente contratado
.

Considerando, todavia, os
depósitos judiciais efetivados
pelo Sr. Aparecido Ignacio da Costa (
IDs
56749785 a 96147296, autos de origem n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), concernentes às
17 (
dezessete
) parcelas restantes
para a quitação do contrato, no valor de R$ 100.000,00 cada uma, deve ser autorizado o
levantamento do montante devido ao comprador
, limitado a
R$ 1.296.874,00
, acrescido dos consectários legais.

A correção monetária, pelo
IPCA
, deverá incidir a partir da data da
elaboração do Laudo Pericial Judicial
, em 08/11/2023 (ID. 274258512, p. 34), nos termos dos
arts
. 389 e 405 do Código Civil, porquanto o valor apurado já refletia atualização até aquela data (ID. 274258512, p. 33-34).

Nesse sentido, cita-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE DE FATO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PARTILHA.
LAUDO PERICIAL. TERMO A QUO. CORREÇÃO MONETÁRIA
E JUROS DE MORA.
1.
A partilha do lote e a indenização da benfeitoria foi apurada por meio de laudo pericial, em liquidação de sentença. 2.
Considerando que o valor indicado no laudo pericial já se encontrava atualizado, a correção monetária deve incidir a partir da elaboração do laudo pericial
, enquanto os juros de mora devem incidir a partir da intimação da devedora para o cumprimento da obrigação
.
3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-GO - AI: 05247884620198090000, Relator.:
Des
(a). GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, Data de Julgamento: 23/03/2020, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 23/03/2020)

Outrossim, sobre o valor de R$ 1.296.874,00, por inexistir previsão contratual específica (ID. 274257937), incidem
juros de mora pela taxa
Selic
, deduzido o índice de atualização monetária
, a contar da
citação dos apelados
, nos termos do
art
. 406, § 1o, do Código Civil.

Assevera-se que não se aplica ao caso o
Tema no 677 do STJ
, que dispõe:

Na execução, o depósito efetuado a título de garantia do juízo ou decorrente da penhora de ativos financeiros
não isenta o devedor do pagamento dos consectários de sua mora, conforme previstos no título executivo, devendo-se, quando da efetiva entrega do dinheiro ao credor, deduzir do montante final devido o saldo da conta judicial.

[grifo nosso]

Isso porque, no caso em apreço, primeiramente,
sob a ótica processual
, não há que se aplicar o Tema supracitado, uma vez que o Tema se refere aos casos em que o depósito é realizado
em fase de execução ou cumprimento de sentença, a título de garantia do juízo ou decorrente da penhora de ativos financeiros
, hipóteses que não se confundem com depósitos judiciais efetuados,
cautelarmente
, na fase processual de conhecimento.

Ademais, assevera-se que a mora do comprador, ora apelante, resta afastada em razão do reconhecimento do descumprimento contratual pelos vendedores, com fulcro nos já supracitados
arts
. 113, 138, 139, I, 422, 427 e 884 do Código Civil,
o que atrai a incidência da “exceção do contrato não cumprido”, no que tange aos depósitos judiciais
efetuados pelo recorrente, não incidindo juros de mora, nos termos do
art
. 476 do Código Civil
,

in verbis
:

Art
. 476.
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
.

[grifo nosso]

Quanto ao eventual saldo remanescente dos depósitos judiciais
, após o levantamento pelo apelante/comprador, deverá ser liberado em favor dos apelados Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida Borges, sem incidência de juros de mora, mas com correção monetária pelo INPC desde a data de cada depósito até o efetivo levantamento, nos termos dos
arts
. 389 e 404 do Código Civil
, porquanto a atualização monetária visa apenas recompor o poder aquisitivo da moeda.

Desse modo, quanto ao pedido de reforma da sentença para o acolhimento do abatimento proporcional do preço do imóvel, com fundamento na diferença apurada pelo laudo pericial entre a área contratada e a efetivamente entregue,
divirjo
do eminente Relator
e entendo que assiste razão ao apelante Aparecido Ignacio da Costa
.

2. Condenação dos vendedores em indenização por danos morais

O apelante postula pela condenação dos réus, ora apelados, vendedores do imóvel, ao pagamento da indenização por danos morais que, conforme a exordial, consiste no valor de R$ 20.000,00.

Pois bem
. Nesta questão, não assiste razão ao apelante. Isso porque, a extensão dos danos materiais decorrentes do pagamento a maior, inclusive já depositado em Juízo vinculado aos autos de origem (n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), nos termos do
art
. 944,
caput
, do Código Civil
, não foi significativa ao ponto de resultar em lesão a direitos da personalidade, em consonância com os
princípios da razoabilidade e proporcionalidade
(
art
. 8o do Código de Processo Civil
).

Assevera-se que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade, o que não se identificou no caso concreto.

A corroborar o entendimento, cita-se ementa de julgado desta colenda Quinta Câmara de Direito Privado:

APELAÇÕES CÍVEIS –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE NO IMÓVEL –IMPOSSIBILIDADE – REQUISITOS DO ARTIGO 561 DO CPC – ÔNUS DO AUTOR – NÃO DEMONSTRADOS – DEMANDANTE QUE NÃO COMPROVOU O PAGAMENTO INTEGRAL DA AVENÇA – DANOS MORAIS – INOCORRÊNCIA – LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO –POSSIBILIDADE – CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES DECORRENTE DO MESMO FATO GERADOR – INVIABILIDADE – BIS IN IDEM – MULTA AFASTADA – ÔNUS SUCUMBENCIAL – REDISTRIBUIÇÃO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DE LENIR VINICIUS NISZCZAK CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DE ILDO ZANOLLI CONHECIDO E DESPROVIDO.
Incumbe ao autor provar a sua posse; a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; a data da turbação ou do esbulho; a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração de posse (artigo 561 CPC)
.

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. (
Art
. 476 CC)
.
As
perdas e danos devidas
ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Mostra-se incabível a cumulação de multa compensatória e lucros cessantes, sob pena de ocorrência de bis in idem.
O mero descumprimento contratual não possui o condão, por si só, de ensejar o pagamento de danos morais indenizáveis
.
A distribuição dos ônus
sucumbenciais
, quando verificada a existência de sucumbência recíproca, deve ser pautada pelo exame do número de pedidos formulados e da proporcionalidade do decaimento de cada uma das partes em relação a cada um desses pleitos.
(TJMT, AC 0013502-61.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/11/2024, Publicado no DJE 21/11/2024) [grifo nosso]

Por conseguinte, ainda que o pedido de condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos morais não tenha sido expressamente enfrentado no voto do eminente Relator,
entendo que não assiste razão ao recorrente
. Isso porque, conforme asseverado, o descumprimento contratual verificado não se revelou, no caso concreto, apto a atingir direitos da personalidade,
sendo incabível a pretensão
indenizatória
por danos morais
.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas nas Apelações Cíveis concernentes à sentença proferida nos autos da
Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse (autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053).

Preliminar sustentada pelo comprador Aparecido Ignacio da Costa (apelado) – autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053 (Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse)

1. Ausência de recolhimento do preparo
recursal

O ora apelado, Aparecido Ignacio da Costa, sustenta que os apelantes não comprovaram o recolhimento do preparo
recursal
e, assim, postula pelo não conhecimento do recurso de Apelação.

Pois bem
. Sem razão o apelado.

Isso porque, ressai dos autos em Segunda Instância, que o ilustre Relator deferiu o parcelamento do preparo
recursal
aos apelantes Matias Borges e Débora Lúcia Almeida Borges, nos termos da decisão interlocutória de ID. 275996372.

Em sequência, os apelados comprovaram, nestes autos, o pagamento das parcelas subsequentes.

Por conseguinte,
acompanho o entendimento do ilustre Relator e voto pela rejeição da preliminar suscitada
.

Preliminar sustentada pelo comprador Aparecido Ignacio da Costa (apelante/réu/reconvinte) – autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053 (Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse)

2. Julgamento “extra petita”: indevida condenação à indenização por perdas e danos, a ser apurada em liquidação, e consequente necessidade de redistribuição dos ônus
sucumbenciais

Assevera-se que a Ação de Rescisão Contratual conta com pedidos expressos, distintos, que serão examinados em sequência à esta preliminar, nos limites dos pedidos da apelação interposta pelos autores, Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida Borges.

Assim, o exame desta preliminar não esgotará o exame do recurso de apelação interposto pelos requerentes, vendedores do imóvel.

Pois bem. Aparecido Ignacio da Costa, no seu recurso de apelação, sustenta que, apesar da sentença reconhecer que os autores não formularam pedido expresso de indenização por atraso no pagamento das parcelas do contrato de compra e venda, entendeu por condenar o apelante ao pagamento de perdas e danos a serem apuradas na fase de liquidação.

Desse modo, o recorrente sustenta violação ao
art
. 492 do Código de Processo Civil e postula pela reforma da sentença para que a ação seja julgada totalmente improcedente, em virtude do vício de julgamento
extra petita
.

Os apelados Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida Borges, por sua vez, argumentam que a sentença não extrapolou os limites do pedido: apenas determinou a apuração, em liquidação, dos pagamentos feitos com atraso.

Isso porque, a indenização expressamente foi considerada prejudicada por ausência de pedido formal (ID. 154576840).

Desse modo, sustentam que a condenação se refere às consequências jurídicas diretas e automáticas dos atrasos nos pagamentos e se limita à apuração em liquidação, não sendo propriamente "indenização".

Outrossim, sustentam a aplicação do princípio da boa-fé objetiva e o dever de conduta contratual como fundamentos da decisão judicial.

O eminente Relator, Desembargador Márcio Vidal, afastou a alegação de julgamento
extra petita
, ao fundamento de que a sentença se limitou a determinar a apuração, em sede de liquidação, de eventuais valores pagos com atraso, como consequência natural da mora contratual.

Entendeu, ainda, que não houve condenação autônoma à indenização por danos materiais, tampouco extrapolação dos limites objetivos da demanda, não se verificando afronta ao
art
. 492 do Código de Processo Civil.

Assim, o ilustre Relator concluiu pela inexistência de julgamento
extra petita
e pela manutenção da condenação imposta ao réu, no que tange à apuração de valores devidos em liquidação.

Pois bem
. A elucidar a questão, cita-se novamente o teor do dispositivo da sentença apelada:

[...]

O pedido de indenização fica prejudicado. Aqui, bom salientar que o requerente não formula, formalmente, pedido de indenização, sendo cediço que o juiz fica vinculado aos pedidos das partes (princípio da adstrição). De qualquer forma, o pedido fica prejudicado em razão da resolução do tema acima.

[...]

Isto posto, e pelo que mais consta dos autos,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por MATIAS BORGES e DÉBORA LÚCIA ALMEIDA BORGES
em face de APARECIDO INGÁCIO DA COSTA,
para condenar o requerido em perdas e danos em razão do pagamento atrasado das parcelas, valores esses a serem aferidos em liquidação de sentença
. Por outro lado,
JULGO PROCEDENTE o pedido reconvencional postulado por APARECIDO INGÁCIO DA COSTA,
para determinar que o autor/reconvindo forneça a escritura pública do imóvel
. Assim, JULGO EXTINTA, com resolução de mérito, esta demanda, à luz do
art
. 487, I do CPC.

Custas e honorários pro rata. Em razão da sucumbência recíproca entre os pedidos, bem assim considerando que o requerido deu razão a presente causa de pedir (pagamento atrasado), cada parte arcará com os
respectivos
honorários.

O pedido de justiça gratuita do requerido fica indeferido, pois apenas alegou ser hipossuficiente, nada mais comprovando nos autos. A mera alegação não é suficiente para o deferimento da benesse, cabendo a efetiva comprovação, que inexiste nos autos.

[...] (sentença, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053) [grifos nossos e do original]

Porém, ressai da exordial da Ação de Rescisão Contratual c/
c
Reintegração de Posse que os autores, ora apelados,
não formularam pedido de indenização por perdas e danos decorrente
do atraso
no pagamento das parcelas do contrato
, mas apenas pleitearam, entre outros, a indenização relativa à fruição do imóvel durante a vigência do contrato, considerando que postulavam pela sua rescisão e reintegração da posse (ID. 265233293, p. 29-31). Veja-se:

[...]

e. Diante disto,
requer a condenação do Réu a indenizar os Autores pelo tempo que ficou em fruição do imóvel
, a contar de sua
inadimplência
, bem como deverá
indenizar os gastos que os Autores terão para tornar a área produtiva novamente
, a ser liquidado mediante perícia a ser realizada por um expert a ser nomeada por Vossa Excelência.

[...] (Petição inicial, ID. 265233293, p. 30, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053) [grifo nosso]

Ou seja, se fosse cabível alguma condenação
indenizatória
em desfavor do comprador, ora apelante, seria somente para o caso de reintegração dos vendedores na posse do imóvel rural, o que não foi o caso
.

Assim, a condenação imposta ao ora apelante,
considerando-se que não foi deferida a rescisão contratual com reintegração de posse
, à indenização por perdas e danos por atraso no pagamento das parcelas, mesmo após o Juízo
a quo
reconhecer a ausência de pedido expresso nesse sentido
, configura evidente decisão “
extra petita”
, em violação ao disposto nos
arts
.
141
e
492 do Código de Processo Civil
,
in verbis
:

Art
. 141.
O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte
.

[...]

Art
. 492.
É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado
.

Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional.

[grifo nosso]

Assevera-se que a
liquidação de sentença
, por sua vez, conforme os
arts
.
509 e seguintes do Código de Processo Civil
, tem por objeto a
determinação do valor de uma condenação já imposta no título executivo judicial
decorrente de pedido postulado pelo autor
.

Ou seja, a liquidação de sentença não é
meio
idôneo para se inovar ou complementar os pedidos da exordial
,
sob pena de supressão ao devido processo legal, à inércia da jurisdição, à imparcialidade e à adstrição ao pedido
.

Ressalta-se que sequer se trata de conversão de obrigação de fazer em perdas e danos
, para a qual se admitiria a condenação em indenização por perdas e danos a ser apurada em liquidação, com fulcro no
art
. 499 do Código de Processo Civil (“
Art
. 499.
A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente
.”). Além disso, destaca-se que a referida conversão não foi postulada pelos autores, ora apelados.

Logo, a determinação de acréscimo de condenação genérica à apuração de perdas e danos em liquidação,
sem que tenha havido pedido correlato na petição inicial,
extrapola os limites objetivos da lide e infringe os dispositivos legais e princípios acima citados.

A corroborar o entendimento, cita-se ementa de julgado do Superior Tribunal de Justiça, deste egrégio Tribunal e de outros Tribunais estaduais:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA.
JULGAMENTO EXTRA PETITA
. NORMA JURÍDICA. VIOLAÇÃO MANIFESTA. PROCEDÊNCIA MANTIDA.

1. A prolação de decisão extra petita, por constituir manifesta violação de norma jurídica, autoriza a rescisão do julgado.
2. Hipótese em que
o acórdão
rescindendo
, ao decretar a rescisão do contrato e determinar o adimplemento das parcelas correspondentes às glebas escrituradas, foi além da pretensão deduzida em Juízo, violando manifestamente a norma contida no
art
. 492 do CPC
.
3. Ainda que seja assente nesta Corte Superior o entendimento de que os pedidos formulados devem ser examinados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, não é possível extrair da petição inicial apresentada na demanda principal nenhuma pretensão de natureza condenatória, a não ser das alegadas perdas e danos resultantes da perda da posse do imóvel, que não se confundem com a contraprestação pecuniária pelas áreas escrituradas. 4. Recurso especial não provido.

(STJ -
REsp
: 2097460 MS 2022/0294689-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
18/06/2024) [grifo nosso]

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO C/C DESPEJO C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO - SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE – PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA ADMINISTRADORA DOS IMÓVEIS ESPÓLIO – PRELIMINAR DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA ACOLHIDA PELA SENTENÇA – NECESSIDADE DE INTEPOSIÇÃO DE AÇÃO DE EXIGIR CONTAS QUE POSSUI RITO ESPECIAL – DISPOSITIVO SENTENCIAL MANTIDO NESTE SENTIDO –
PRELIMINAR DE SENTENÇA “EXTRA PETITA” – CONDENAÇÃO DOS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DE VERBA INDENIZATÓRIA - PEDIDO NÃO POSTULADO NA EXORDIAL – NULIDADE PARCIAL DO DECISUM – PRELIMINAR ACOLHIDA
– APELO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO – APELO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO - SENTENÇA PARCIALMENTE CASSADA -

1. Para que se ocorra a responsabilização solidária da administradora por eventual má-fé ou prejuízo causado ao espólio, deve ser distribuída a medida judicial competente, qual seja, ação de exigir contas, ocasião em que poderia ser comprovado o não cumprimento dos deveres impostos por lei ao administrador.

2.
Ao juiz é atribuído o dever de proferir o julgamento da lide em adstrição aos limites em que foi proposta, restando-lhe vedado deliberar além do pedido, fora do pedido ou aquém do pedido, sob pena de incidir,
respectivamente
, em vício ultra petita, extra petita ou
citra
petita.

3.
Restando incontroverso nos autos que o juízo decidiu a pretensão inicial, mas também pedido estranho à lide, resta configurado o julgamento "extra petita" devendo ser decotado a determinação de condenação
solidária dos requeridos Rodrigo Pompeu Cardoso e W & R Comércio de Peças
Ltda
ao pagamento das verbas
indenizatórias
a partir do dia 10.05 .2014 até a efetiva desocupação do imóvel.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0010009-42.2017.8 .11.0002, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 12/03/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2024) [grifo nosso]

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RETOMADA DE IMÓVEL JULGADA PROCEDENTE. CONDENAÇÃO EM PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE. TUTELA JURISDICIONAL ENTREGUE ALÉM DO QUE FOI PEDIDO NA EXORDIAL. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA OU ADSTRIÇÃO.
ATO DECISÓRIO ULTRA PETITA. SENTENÇA ANULADA. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À VARA DE ORIGEM. RECURSO PROVIDO. - Pelo princípio da congruência, qualquer decisão proferida no curso da demanda deve, em tese, ser adstrita aos pedidos formulados pelas partes, sendo vedado o julgamento
citra
petita, ultra petita e extra petita; - In
casu
, a pretensão autoral limitava-se a requisitar a rescisão contratual e retomada do imóvel, não havendo qualquer pleito de natureza
indenizatória
(perdas e danos); - Destarte, proferida decisão além do pedido inicial, mostra-se necessária a sua nulidade por vício ultra petita e violação ao princípio da adstrição; - APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA.

(TJ-AM - Apelação Cível: 0008357-87.1996.8.04 .0012 Manaus, Relator.:
Mirza
Telma de Oliveira Cunha, Data de Julgamento: 19/02/2024, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 19/02/2024) [grifo nosso]

Dessa forma,
com o devido respeito, divirjo do entendimento do eminente Relator
, porquanto assiste razão ao apelante Aparecido Ignacio da Costa. A sentença merece ser cassada parcialmente para afastar a indevida condenação ao pagamento de perdas e danos – imposta sem pedido expresso –, por configurar evidente julgamento
extra petita
.

Em decorrência
, também se impõe a readequação da distribuição dos ônus
sucumbenciais
, uma vez que os autores decaíram integralmente dos pedidos formulados de maneira clara e delimitada na exordial. Assim, devem suportar, de forma exclusiva, o pagamento das custas processuais e dos honorários
advocatícios
, conforme preceituam os
arts
. 85,
caput
, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil
.

Em sequência, passo ao exame das teses de mérito sustentadas pelos autores, em seu recurso de apelação, por postularem pela reforma da sentença a fim de que o pedido de rescisão contratual seja julgado totalmente procedente.

MÉRITO

1. Teses sustentadas por Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida Borges (apelantes/autores): contradição por sentença de improcedência nos autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053 - consequente
inadimplência
do comprador pela ineficácia do depósito em juízo das parcelas restantes do contrato

Os apelantes, vendedores do imóvel objeto da lide, asseveram que há duas ações envolvendo as mesmas partes: a Ação de Rescisão Contratual c/
c
Reintegração de Posse (presente apelação, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053) e a Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Provisória (autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), proposta por Aparecido, comprador do bem ora apelado.

Assim, argumentam que, uma vez que a Ação de Obrigação de Fazer, proposta por aparecido,
foi julgada improcedente
, esta improcedência comprometeria os depósitos judiciais efetuados pelo apelado com fundamento em alegada mora dos vendedores (apelantes).

Desse modo, asseveram que, sendo a ação do Apelado julgada improcedente, os depósitos judiciais ali realizados não têm validade, pois estariam condicionados à procedência da obrigação de fazer.

Nesse sentido, ressaltam que a Cláusula Terceira, alínea “c” do contrato, previa o pagamento de 25 parcelas de R$ 100.000,00 em conta específica dos apelantes, o que, segundo os vendedores, ora apelantes, não foi cumprido, já que o Apelado preferiu depositar em juízo sem respaldo contratual para tanto.

Por conseguinte, os recorrentes entendem que o apelado,
Aparecido
, restou inadimplente quanto à alínea “c” do contrato.

Assim, argumentam que a sentença ora recorrida ignorou a contradição entre os dois julgamentos, incorrendo em omissão e erro de julgamento e, desse modo, postulam pela reforma da sentença para que sejam afastados os efeitos dos depósitos judiciais realizados pelo apelado e que seja reconhecida a mora e
inadimplência
do apelado, com declaração da rescisão do contrato.

O eminente Relator, Desembargador Márcio Vidal, rechaçou a tese de contradição entre julgados conexos, assentando que, embora haja relação entre as demandas mencionadas, cada uma deve ser apreciada nos limites de sua própria causa de pedir e pedido.

Outrossim, destacou que a improcedência da Ação de Obrigação de Fazer não retira, por si só, a eficácia dos depósitos judiciais realizados por Aparecido Ignacio da Costa, tampouco configura inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão do pacto.

Pontuou, ainda, que os depósitos foram efetuados no contexto de litígio sobre a regularidade do imóvel e aceitos tacitamente pelos vendedores, sendo aplicável ao caso a teoria do adimplemento substancial, à luz dos
arts
. 421 e 422 do Código Civil.

Por fim, entendeu que não há razão jurídica para
desconstituir
os efeitos dos depósitos judiciais, tampouco para reconhecer a mora ou inadimplemento do comprador.

Pois bem
. Neste tópico, coaduno com o ilustre Relator.

Primeiramente porque, embora os autos revelem a existência de demandas conexas, a mera improcedência da Ação de Obrigação de Fazer (autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053)
não implicaria, por si só, o reconhecimento automático da mora ou inadimplemento contratual do comprador
, ora apelado. Cada demanda deve ser examinada
nos limites da causa de pedir e dos pedidos formulados em seus
respectivos
contextos fáticos e jurídicos
, conforme preceitua o
art
. 141 do Código de Processo Civil
.

Outrossim, os depósitos das parcelas remanescentes realizados por Aparecido Ignacio da Costa, embora feitos judicialmente, ou seja, fora da forma expressamente pactuada na Cláusula Terceira, alínea “c”, do contrato, foram efetuados
com o propósito de preservar a eficácia do negócio jurídico em meio
a
dúvidas sobre a regularidade dominial e ambiental do imóvel, que deram ensejo ao ajuizamento da ação conexa
.

Destaca-se que resultaria em
comportamento contraditório e ausência de interesse de agir
do comprador, Aparecido Ignacio da Costa, enquanto autor da Ação de Obrigação de fazer com pedido liminar cumulada com
quanti

minoris
e danos morais, se alegasse erro substancial no preço do imóvel, com postulação de perícia para se apurar o preço em excesso, mas,
extrajudicialmente
, continuasse a pagar normalmente
todas
as parcelas vincendas em seu valor integral, em que pese o valor total ser manifestamente controvertido.

Para elucidar as contraprestações do contrato, cita-se a
Cláusula Terceira
do instrumento em discussão, firmado entre as partes em
22 de junho de 2017
:

CLAUSULA TERCEIRA:
O preço certo e ajustado da venda ora prometida pela área de 1.000 hectare, é de 5.000.000,00
(Cinco milhões de reais), a ser pago nas seguintes condições:

a) -
500.000,00 (Quinhentos mil reais), em moeda corrente nacional, no ato da assinatura do presente instrumento
. Valor que os PROMITENTES VENDEDORES, declaram ter recebido no ato da assinatura do presente instrumento, independente de recibo em separado, pelo qual dão pela e geral quitação.

b)-

2.000.000,00 (Dois milhões de reais),
no ato da outorga da escritura pública definitiva
de compra e venda
a ser outorgado pelo Vendedores em favor do comprador, ou a quem este indicar.

c) -
O valor de R$2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), será pago em 25 (vinte) cinco parcelas iguais de R$100.000,00
(Cem mil reais) cada uma,
sendo
o vencimento da primeira parcela 30 (trinta) dias a contar da data da outorga da escritura pública de compra e venda, e as demais parcelas a cada 30 (trinta) dias subsequentes
. As 25 (vinte cinco) parcelas serão depositadas pelo PROMITENTE COMPRADOR, na conta número 3851-2, agência 3017, Banco Bradesco S/A. titular Matias Borges. Sobre as parcelas não haverá incidência de correção monetária ou juros.

PARÁGRAFO ÚNICO.
O valor de R$2.000.000,00 (Dois milhões de reais),
a ser pago mediante a outorga da escritura pública de compra e venda
, será pago da seguinte forma
: I-
R$1.350.000,00
(Um milhão trezentos e cinquenta mil reais), 0 PROMITENTE COMPRADOR, pagará aos PROMITENTES VENDEDORES. II) -
R$650.000,00
(Seiscentos e cinquenta mil reais), o PROMITENTE COMPRADOR, pagará
aos herdeiros
do espolio de Helena
Julia
Muller de Abreu Lima, todos qualificados como anuentes da presente venda e compra.

CLAUSULA QUARTA
: Integram a presente promessa de compra e Venda, e estão incluídas no preço, tais como: sede, duas casas para caseiro, curral em estado precário, energia elétrica, cercas de divisão e cercas de divisas, cochos, caixa d'água, poço por gravidade.

(autos no 1000491-13.2021.8.11.
0053,
ID. 274257937) [grifo nosso]

Quanto ao valor que restaria como remanescente para pagamento, o autor, Aparecido Ignacio da Costa, peticionou nos autos de origem asseverando que, no que tange aos R$ 2.500.000,00 previstos na cláusula “C”, dividido em 25 parcelas de R$ 100.000,00, até então (27/05/2021) a escritura pública não havia sido outorgada pelos vendedores/requeridos,
mas que, apesar disso, estaria antecipando os pagamentos das parcelas, sequer vencidas
(ID. 274258360, autos no 1000491-13.2021.8.11.0053).

Assim, o autor/comprador asseverou que, das 25 parcelas, já havia efetivado o pagamento do valor de 08 parcelas, sobrando 17.

Desse modo, a partir de
26/05/2021
, o autor passou a depositar, mensalmente, as parcelas remanescentes em juízo, conforme cita-se:

[...]

APARECIDO IGNACIO DA COSTA
, devidamente qualificados nos autos da ação em epígrafe, movida contra
MATIAS BORGES E OUTROS,
por seus procuradores infra-assinados, vem a honrosa presença de Vossa Excelência dizer e requerer o que segue:

Que o Autor mesmo até o momento não tendo recebido as escrituras do imóvel
, condição para vencer os valores definidos na alínea “c” da cláusula terceira vinha e
vem antecipando pagamentos ainda sequer vencidos
.

Nesse sentido, o Autor para demonstrar sua boa-fé, considerando que
para quitar a integralidade do contrato de compra e venda faltam apenas 17 parcelas cada uma de R$ 100.000,00
, realiza a juntada do incluso depósito judicial no valor de R$ 100.000,00, referente a nona parcela de um total de 25, a titulo de cumprimento de obrigação vinculada a contra partida do Réu apresentar o Cadastro Ambiental Rural - CAR ou documento equivalente expedido pelo órgão ambiental competente “aprovado” com a quantidade de 627 hectares de área consolidada, exatamente como declararam no referido “documento público” datado de 22/02/2017.

Registra-se, que o Autor até por ser “crime” não aceita documento público (CAR), produzido 04 meses antes da celebração do contrato contendo informações falsas.

Face ao exposto,
respeitosamente requer se digne Vossa Excelência determinar a juntada do incluso deposito judicial no valor de R$ 100.000,00, referente a nona parcela de um total de 25,
que serão doravante regularmente depositadas em juízo de forma antecipada
, a título de
“obrigação vinculada”
a contra partida do Réu cumprir sua obrigação de fazer no sentido de apresentar o Cadastro Ambiental Rural - CAR ou documento equivalente expedido pelo órgão ambiental competente “aprovado” com a quantidade de 627 hectares de área consolidada, exatamente como declararam no referido “documento público” datado de 22/02/2017, ou seja, produzido 04 meses antes da celebração do contrato, bem como, cumprir a obrigação já vencida de outorgar as escrituras em favor do Autor.

[...] (ID. 274258360, autos no 1000491-13.2021.8.11.0053) [grifos nossos e do original]

Os requeridos, por sua vez,
em contestação
,
asseveraram que o autor havia quitado a entrada, no montante de R$ 500.000,00,
bem como parte do valor 2.000.000,00
(dois milhões de reais), valor este cujo termo inicial, de acordo com o contrato, seria a outorga da escritura pública por parte dos vendedores, o que ainda não havia sido efetivado pelos réus
. A elucidar, cita-se trechos da contestação:

[...]

Sendo que a
o Autor cumpriu com o pagamento da primeira parcela no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais)
e parte do valor estipulado na alínea ‘b’ da Cláusula Terceira
.

[...]

Acerca da realidade dos fatos: insolvência do Autor, o Réu tem um áudio daquele lhe confirmando que não possui dinheiro para a quitação, e que se o Réu quisesse, poderia pegar a fazenda de volta. Sendo que
o Autor somente está depositando as parcelas de R$ 100.000,00 (cem mil reais) em Juízo para “camuflar” a sua intenção de não quitação
. Pois acaso quisesse,
poderia ter depositado o remanescente da parcela prevista na alínea ‘b’ da Cláusula Terceira, qual seja, o valor de R$ 968.000,00
(novecentos e sessenta e oito mil reais)
.

[...] (autos no 1000491-13.2021.8.11.0053, ID. 274258380) [grifo nosso]

Em impugnação à contestação, o autor asseverou que o pagamento remanescente estaria vinculado à outorga da escritura pública pelos réus, mas que, apesar da outorga não ter sido feita, de boa-fé estava adiantando os pagamentos e que o motivo alegado pelos réus, em relação ao atraso na outorga da escritura, seria em razão do inventário do
de
cujus
, que constava como proprietário do imóvel, não ter sido concluído. Veja-se:

[...]

Ademais, esclarecendo, os R$ 5.000.000,00 seriam pagos da seguinte forma R$ 500.000,00, a vista, R$ 2.000.000,00 no ato da assinatura da escritura que deveria ser outorgada pelos Requeridos até 22.09.2017 e R$ 2.500.000,00, em 25 parcelas de R$ 100.000,00, a primeira
vencendo 30 dias após a lavratura da referida escritura de compra e venda e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes, ocorre que os Requeridos estão inadimplentes desde 23.09.2017, vez que até o presente momento não lavraram a escritura
.

Aliás a desculpa dos Requeridos em não outorgar a escritura era de que o inventário da proprietária dos imóveis Sra. HELENA JÚLIA MULLER DE ABREU LIMA ainda não havia sido concluído para possibilitar a expedição formal de partilha, fato é que não sabe sequer se tal inventário existe, se
foi realizado
judicialmente ou via cartório, vez que no site em nome da “de cujos”
constamoutras
ações menos ação de inventário, seguindo, abaixo, a prova do ora alegado:

[...] (ID. 274258447, autos no 1000491-13.2021.8.11.0053)

A referida restrição quanto ao inventário foi demonstrada, pelo Sr. Aparecido Ignacio da Costa, com a juntada da
Nota de Devolução do Cartório de Registro de Imóveis do 2o Ofício de Apiacás-MT
, que asseverou que, para que as matrículas fossem outorgadas, seria necessário regularizar a titularidade
registral
com a apresentação do inventário da proprietária já falecida, Sra. Helena
Julia
Muller de Abreu Lima (ID. 265233791, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

Além disso, constata-se que o autor, na peça de impugnação à contestação, bem como na contestação à ação rescisória, juntou aos autos diversos comprovantes de pagamento
antecipado

(antes da outorga da escritura pública) das parcelas contratuais remanescentes (
IDs
. 274258448 a 274258452, autos no 1000491-13.2021.8.11.0053 e
IDs
. 265233795 a 265233365 dos autos no 1001678-56.2021.8.11.0053), inclusive antes do ajuizamento da ação de rescisão do contrato (27/10/2021 – autos no 1001678-56.2021.8.11.0053) por Matias Borges e Outros.

Assevera-se, também, que o autor juntou aos autos da ação rescisória (no 1001678-56.2021.8.11.0053) recibos assinados pelo réu, Sr. Matias Borges e Outros,
no qual o réu reconheceu que se tratava de pagamentos

antecipados
, uma vez que ainda não efetivada a outorga da escritura pública, veja-se:

(ID. 265233795, p. 08, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053)

Por outro lado, verifica-se que foi firmado aditivo contratual entre as partes, em
31/07/2018
(ID. 274257938, autos no 1000491-13.2021.8.11.0053), pelo qual comprador e vendedores
repactuaram
as obrigações concernentes às
alíneas “b” e c” da Cláusula Terceira
, nestes termos:

[...]
PROMITENTES VENDEDORES
, e de outra lado
APARECIDO IGNÁCIO DA COSTA
, [...] de ora em diante denominado simplesmente de
PROMITENTE COMPRADOR
, em relação ao contrato cujo objeto consistiu na aquisição das áreas rurais, matrícula n° 2.682, 2.686 e 2.685, firmado em junho de 2017, resolvem de comum acordo e na melhor forma de direito
ADITÁ-LO
, para que as linhas "B" e "C" da
CLÁUSULA TERCEIRA DO CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL
, sejam alteradas e passem a constar da seguinte forma:

b)
–
Os compradores declaram que dos 2.000.000,00 (Dois milhões de reais), previstos na alínea “B” da cláusula terceira já receberam a quantia de R$ 1.032.000,00 (Hum Milhão e trinta e dois mil reais), ficando pendente o valor disciplinado nesta alínea somente a quantia de R$ 968.000,00
(Novecentos e Sessenta e Oito mil reais),
que será paga da seguinte forma
: após a assinatura do presente aditivo;
R$ 600.000,00
(Seiscentos mil reais)
dividido em 2 cheque de R$ 100.000,00
CH 001174 para 01/11/2018 e 001172 01/12/2018 e
8 cheques cada um no valor de R$ 50.000,00
(Cinquenta mil reais), para ser descontado o primeiro cheque dia 01.09..2018 e os demais nos mesmos dias dos meses subsequentes, com as seguintes numerações: 1) 001173; 2) 001174; 3) 001175 4) 001176; 5) 001177; 6) 001178; 7) 001179; 8) 001180;
R$ 368.000,00
(Trezentos e Sessenta e Oito mil reais)
mediante 7(sete) parcelas de R$ 50.000,00
(Cinquenta mil reais), a primeira vencendo em 01.08.2019 e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes que serão depositadas pelo PROMITENTE COMPRADOR, na conta [...] titular Matias Borges
e uma parcela de RS$ 18.000,00
(Dezoito mil reais) com vencimento em 01.05.2020 mediante depósito na mesma conta acima referida.
Sobre as parcelas não haverá incidência de correção monetária ou juros e ao término destes pagamentos os VENDEDORES se obrigam a outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda dos imóveis objeto do contrato principal em favor do comprador, ou a quem este indicar.

c)
–
O valor de R$ 2.500.000,00
(Dois milhões e quinhentos mil reais),
será pago em 25 (vinte e cinco) parcelas iguais de R$ 100.000,00
(Cem mil reais) cada uma,
sendo o vencimento da primeira parcela 30 (trinta) dias a contar da data da outorga da escritura pública de compra e venda, e as demais parcelas a cada 30 (trinta) dias subsequentes
. As 25 (vinte e cinco) parcelas serão depositadas pelo PROMITENTE COMPRADOR, na conta número [...] titular Matias Borges. Sobre as parcelas não haverá incidência de correção monetária ou juros.

Permanecem inalteradas e sem prejuízo todas as demais Cláusula do referido
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL
.

[...] (ID. 274257938, autos no 1000491-13.2021.8.11.0053) [grifos nossos e do original]

Assim,
do referido termo aditivo, verifica-se que, sem a outorga da escritura pública, as partes concordaram no pagamento apenas do montante de R$ 968.000,00, em parcelas distintas, restando o valor de R$ 2.500.000,00
, em 25 parcelas de R$ 100.000,00 cada uma,
a permanecer com termo inicial apenas após a outorga da escritura pública de compra e venda ao comprador
.

Nesse contexto, ressai dos autos que o autor/comprador asseverou que:

[...]
quando os Requerentes vendedores ingressaram com a presente ação em 22.10.2021, o Requerido comprador já havia pago a quantia total de R$ 3.885.053,34
, e, portanto, adiantado por mera liberalidade a quantia de R$ 1.385.053,34, referente a aliena “c” da
cláusula terceira
no valor de 2.500.000,00 divida em 25 parcelas de R$ 100.000,00, as quais só vencerão contratualmente 30 dias após a outorga da escritura
[...] (ID. 265233789, p. 08, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053) [grifo nosso]

No que tange aos pagamentos referentes ao contrato firmado em
22/06/2017
, destacam-se os seguintes comprovantes juntados aos autos pelo autor/comprador:

Entrada:
R$ 500.000,00 (entrada por transferência eletrônica em 14/07/2017, ID. 274258448, autos no 1000491-13.2021.8.11.0053).

Pagamentos antecipados antes da outorga da escritura e antes do aditivo contratual de 31/07/2018:

R$ 100.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, de 17/08/2017, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 20.000,00 (transferência eletrônica com a menção de “antecipação de pagamento da fazenda”, datada de 13/10/2017, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 80.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, de 17/10/2017, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 150.000,00 (transferência eletrônica datada de 20/12/2017, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 20.000,00 (transferência eletrônica datada de 23/01/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 20.000,00 (transferência eletrônica datada de 15/02/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 42.000,00 (transferência eletrônica datada de 16/03/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 200.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 23/03/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 20.000,00 (transferência eletrônica, com a menção de “ANTEC PARC COMP FAZENDA”, datada de 20/04/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 150.000,00 (transferência eletrônica datada de 25/04/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/05/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 10.000,00 (transferência eletrônica datada de 13/06/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 5.000,00 (transferência eletrônica datada de 20/06/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 15.000,00 (transferência eletrônica datada de 27/06/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

Desse modo, verifica-se que, dentre os R$ 5.000.000,00 do valor total do contrato
, até 27/06/2018, o autor/comprador já havia quitado o montante de

R$

1.382.000,00
(um milhão, trezentos e oitenta e dois mil reais).

Em sequência, verifica-se os seguintes comprovantes de pagamento
após o aditivo contratual
firmado em
31/07/2018
:

R$ 150.000,00 (transferência eletrônica datada de 01/08/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 01/09/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 01/10/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 01/11/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 01/12/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 10.000,00 (transferência eletrônica datada de 06/12/2018, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 01/01/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 01/02/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 01/03/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/02/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/03/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 01/04/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/04/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 01/05/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 01/06/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/06/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/07/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/08/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/09/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 15/12/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 95.000,00 (recibo assinado por Matias Borges, datado de 04/10/2019, referente a dação em pagamento de bem móvel –
caminhonete
– para abater as parcelas contratuais). Veja-se:

(ID. 265233795, autos
no
1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 15/12/2019, ID. 265233795, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 30/12/2019, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 15/01/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 30/01/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 28/02/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 15/02/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 15/03/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 30/03/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 30/04/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/05/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 25.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 15/06/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/06/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/07/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/08/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/09/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 50.000,00 (cheque nominal para Matias Borges, datado de 20/10/2020, ID. 265233799, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 33.766,09 (valor total de notas fiscais de produtos, cujo destinatário é “MR Borges Comércio de Medicamentos”, que seriam referentes ao pagamento de parcelas do contrato, emitidas entre 29/10/2019 a 14/07/2020, ID. 265233351, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 5.398,88 (valor total de nota fiscal de produtos, cujo destinatário é “MR Borges Comércio de Medicamentos”, que seriam referentes ao pagamento de parcelas do contrato, emitida em 21/09/2020, ID. 265233353, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 958,42 (valor total de nota fiscal de produtos, cujo destinatário é “MR Borges Comércio de Medicamentos”, que seriam referentes ao pagamento de parcelas do contrato, emitida em 13/10/2020, ID. 265233356, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 1.373,77 (valor total de notas fiscais de produtos, cujo destinatário é “MR Borges Comércio de Medicamentos”, que seriam referentes ao pagamento de parcelas do contrato, emitidas em 30/10/2020, ID. 265233364, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

R$ 1.556,18 (valor total de nota fiscal de produtos, cujo destinatário é “MR Borges Comércio de Medicamentos”, que

seriam referentes ao pagamento de parcelas do contrato, emitida em 30/10/2020, ID. 265233365, autos no 1001678-56.2021.8.11.0053).

Assim,
verifica-se que, após o aditivo contratual (31/07/2018), até 30/10/2020, o autor/comprador quitou o montante de R$ 1.723.053,34,
ou seja, muito acima do remanescente de R$ 968.000,00 (Novecentos e Sessenta e Oito mil reais) estipulado no
aditivo.

Desse modo, assevera-se que, mesmo já tendo quitado os referidos
R$ 968.000,00 previsto na alínea “b” do aditivo contratual, os vendedores não cumpriram com a obrigação da alínea “c” do aditivo, qual seja, a de outorgar a escritura pública ao comprador, para só então começar o termo inicial das 25 parcelas de R$ 100.000,00 cada, no total de R$ 2.500.000,00.

Portanto, quando da distribuição da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com
quanti

minoris
,
não havia
inadimplência
alguma por parte do comprador
, pois até já havia ultrapassado o valor remanescente estipulado no aditivo contratual, restando aos vendedores cumprir com a obrigação da outorga da escritura pública para só então se falar em eventual
inadimplência
, do comprador, pelos futuros R$ 2.500.000,00.

Outrossim, verifica-se que, quando da propositura da ação, em 26/03/2021, o autor/comprador já havia efetivado o pagamento no valor total de
R$ 3.105.053,34
,
dentre os R$ 5.000.000,00 do valor total do contrato
.

E durante a relação processual, em razão dos depósitos judiciais efetivados pelo autor/comprador, verifica-se que pagou o montante de
R$ 1.700.000,00
.

Assim, pela soma, constata-se que o autor/comprador pagou a quantia total de R$ 4.805.053,34
, com a ressalva de que já havia cumprido com suas obrigações de pagamento antes mesmo do ajuizamento da ação, e que há discussão de abatimento e devolução de valores.

Desse modo, não assiste razão aos apelantes Matias Borges e Outros, pois o conjunto probatório revela que: (i) a outorga da escritura pública não foi realizada pelos vendedores em razão de pendências
registrárias
(inventário), o que inviabilizava o implemento da prestação essencial a seu cargo; (
ii
) o comprador comprovou pagamentos expressivos e depósitos judiciais (inclusive antecipados e com recibos assinados pelos próprios vendedores), totalizando R$ 4.805.053,34, valor que supera, com larga margem, o remanescente de R$ 968.000,00 pactuado no aditivo; e (
iii
) os depósitos não se mostram ineficazes nem caracterizam mora do comprador, porquanto realizados para preservar o contrato e à luz da boa-fé objetiva (CC,
art
. 422), aplicando-se, no ponto, a exceção do contrato não cumprido (CC,
art
. 476) e a vedação ao enriquecimento sem causa (CC,
art
. 884). Nessa
perspectiva
, inexiste inadimplemento do comprador apto a justificar a rescisão contratual ou reintegração de posse; ao revés, o que se evidencia é o adimplemento substancial do ajuste pelo apelado e a necessidade de cumprir o que foi avençado, mantendo-se hígido o pacto.

Desse modo, restou evidenciado que os depósitos judiciais e pagamentos antecipados efetuados pelo comprador, Aparecido Ignacio da Costa, comprovados nos autos — seja pelos comprovantes de pagamento juntados (
IDs
274258448 a 274258452, autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053, e
IDs
265233365 a 265233795, autos n.o 1001678-56.2021.8.11.0053), seja pelos recibos firmados pelo próprio vendedor Matias Borges, nos quais reconhece expressamente a natureza antecipada dos pagamentos (ID 265233795, p. 08), não configuram inadimplemento, mas sim conduta de boa-fé objetiva do comprador (CC,
art
. 422), que buscava resguardar a continuidade do negócio jurídico, mesmo diante da
inadimplência
dos vendedores quanto à obrigação essencial de outorgar a escritura (CC,
arts
. 421, 427 e 476).

Ademais, o comportamento das partes no curso do contrato evidencia a manutenção da relação obrigacional, por período prolongado,
com cumprimento substancial
das prestações por parte do comprador, inclusive para além de suas obrigações contratuais, o que afasta a tese de
inadimplência
substancial com consequente rescisão do contrato e reintegração de posse.

Assim, ainda que fosse obrigação do comprador efetivar o pagamento do valor integral de R$ 2.500.000,00 antes da outorga da escritura pública de compra e venda, o que não é o caso,
tal circunstância atrai a incidência da teoria do adimplemento substancial
, consagrada na jurisprudência pátria, e especialmente com fulcro nos
arts
. 113 e 422 do Código Civil
, os quais impõem a preservação dos efeitos do contrato diante do cumprimento majoritário e da ausência de descumprimento essencial.

Nesse sentido, cita-se ementa de julgado do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE
APRECIAÇÃO.
CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO. PAGAMENTO EXTEMPORÂNEO. INADIMPLEMENTO.
RELEVÂNCIA.
TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL NECESSÁRIA.
OBRIGATORIEDADE.
ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. DECISÃO MANTIDA.
1.
A análise de suposta violação de dispositivos constitucionais é vedada em sede especial, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal. 2.
É possível a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial nas relações de direito privado, notadamente se "constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social,
mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado
"
(
AgInt
no
REsp
n. 1 .691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019,
DJe
de 22/10/2019). 3. A norma do
art
. 413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento
. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2279914 RN 2023/0011038-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
18/08/2023)

No mesmo sentido, cita-se ementas de julgado deste egrégio Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE
REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– ARRENDAMENTO MERCANTIL – LIMINAR CONCEDIDA – PRELIMINAR DE CARÊNCIA DA AÇÃO – ACOLHIMENTO –
ADOÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DOS CONTRATOS
– RECURSO PROVIDO PARA EXTINGUIR O FEITO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO.

Uma vez constatado que o requerido pagou 91 das 96 prestações do contrato de arrendamento mercantil (94,79% da obrigação saldada), deve ser adotada a ‘teoria do adimplemento substancial’ dos contratos, tornando incabível a reintegração de posse, com a consequente resolução da avença
, por se tratar de medida desarrazoada frente à existência de outros meios à disposição da instituição financeira para cobrança do débito remanescente. Recurso provido. Preliminar acatada para extinguir o feito sem julgamento de mérito.

(TJMT, AI 0062642-07.2015.8.11.0000, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 26/01/2016, Publicado no DJE 01/02/2016) [grifo nosso]

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO – LIMINAR -
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO
– PAGAMENTO DE CINQUENTA E SEIS DAS SESSENTA PARCELAS DEVIDAS –
RESOLUÇÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DESCABIMENTO
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

Se a parte paga quase a integralidade da dívida que lhe é imputada pela instituição financeira, descabida a providência drástica de busca e apreensão de bem dado em garantia de contrato, tendo em vista o adimplemento substancial da obrigação, cabendo à credora cobrança do débito por outros meios que lhe são postos à disposição
.

(N.U 0013448-38.2015.8.11.0000, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/08/2015, Publicado no DJE 18/08/2015) [grifo nosso]

E no caso, destaca-se que ocorreu, por via judicial,
o pagamento integral das parcelas remanescentes reconhecidas pelos próprios réus
, montante que, após a confirmação e delimitação do valor pago em excesso, em razão da procedência do pedido
quanti

minoris
, cuida-se de devolução ao comprador, não havendo que se caracterizar o pagamento integral das parcelas, por via judicial, em inadimplemento a resultar em rescisão do contrato com reintegração de posse sobre o imóvel rural.

Isso sem olvidar que, conforme acima asseverado, em face do erro substancial supracitado e da procedência da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com
quanti

minoris
, aplica-se ao caso a “
exceção de contrato não cumprido
”, nos termos do
art
. 476 do Código Civil
(“
Art
. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
.”).

Nesse contexto, não há que se falar, também, em contradição entre julgados, nem em inadimplemento contratual do apelado. Ao revés, a solução proferida na sentença e confirmada pelo Relator prestigia os
valores constitucionais da confiança, estabilidade das relações contratuais e boa-fé
, razão pela qual deve ser integralmente mantida.

Ademais, conforme acima asseverado, estou entendendo por divergir do Relator e dar provimento à Apelação, interposta por Aparecido Ignacio da Costa, nos autos da Ação de Obrigação de fazer com pedido liminar cumulada com
quanti

minoris
e danos morais (autos n.o 1000491-13.2021.8.11.0053), o
que também afasta a alegada ineficácia dos depósitos judiciais
das parcelas remanescentes do contrato.

Outrossim, assevera-se que nem no pedido contraposto da contestação à ação de obrigação de fazer cumulada com
quanti

minoris
(autos no 1000491-13.2021.8.11.0053) ou na ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse (autos no 1001678-56.2021.8.11.0053) os vendedores postularam pela indenização decorrente de atraso no pagamento das parcelas (correção monetária, juros de mora e eventual multa de mora), e não por cobrança de correção monetária e juros de mora sobre parcelas em atraso, o que deveria ter sido, se fosse o caso, postulado em ação própria.

Diante do exposto,
VOTO no sentido de divergir parcialmente do eminente Relator, para
:

1.No tocante à Apelação Cível interposta por Aparecido Ignacio da Costa nos autos da Ação de Obrigação de Fazer com pedido liminar cumulada com
quanti

minoris
e danos morais (processo n.o 1000491-13.2021.8.11.0053),
DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a sentença com o fim de acolher o pedido de abatimento proporcional do preço do imóvel, com fundamento no valor da diferença apontada no laudo pericial judicial (R$ 1.296.874,00) entre a área contratada e a efetivamente entregue, com consequente inversão do ônus
sucumbencial
e, em razão da sucumbência mínima quanto aos danos morais (
art
. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil), condenar os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do
art
. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

2. Para o cálculo do abatimento do preço, sobre o valor de
R$ 1.296.874,00
, deverá incidir
correção monetária pelo IPCA a partir da data do Laudo Pericial (08/11/2023)
.

3. Deverão incidir, ainda,
juros de mora pela taxa
Selic
, deduzido o índice de atualização monetária, a contar da
citação dos requeridos/apelados
, nos termos do
art
. 406, § 1o, do Código Civil.

4. Fica
autorizado o levantamento
, por Aparecido Ignacio da Costa, da quantia correspondente ao valor acima (R$ 1.296.874,00),
acrescido da correção monetária e dos juros ora fixados
, até o limite do montante efetivamente depositado nos autos principais (
IDs
56749785 a 96147296, autos de origem n.o 1000491-13.2021.8.11.0053).

5. Caso os depósitos judiciais se revelem
insuficientes
para a integral quitação do crédito do apelante, o saldo remanescente deverá ser apurado e satisfeito em fase de
cumprimento de sentença
. Por outro lado, se houver
excesso de depósitos
, após o levantamento pelo comprador, o valor residual deverá ser
liberado em favor dos apelados Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida Borges
, com incidência apenas de
correção monetária pelo INPC desde a data de cada depósito até o efetivo levantamento
, afastados os juros de mora, em razão da exceção do contrato não cumprido (
art
. 476 do CC).

6. No tocante à Apelação Cível interposta por Matias Borges e Débora
Lucia
Almeida Borges nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/
c
Reintegração de Posse (processo n.o 1001678-56.2021.8.11.0053),
NEGAR-LHE PROVIMENTO
.

7. Quanto à Apelação Cível interposta por Aparecido Ignacio da Costa nos mesmos autos (processo n.o 1001678-56.2021.8.11.0053),
DAR-LHE PROVIMENTO

para afastar a condenação por perdas e danos imposta em liquidação de sentença
, por se tratar de julgamento
extra petita
, com readequação da distribuição dos ônus
sucumbenciais
, nos termos do
art
. 85, § 2o, do Código de Processo Civil, a fim de condenar os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da causa, para a ação principal, e 10% sobre o valor da causa da reconvenção.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(2o VOGAL):

Continuo a
a
companhar o douto
1o Vogal
.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (3o VOGAL CONVOCADO):

Acompanho o voto da divergência inaugurada
pelo douto 1o Vogal
.

V O T O

EXMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (4o VOGAL – JUIZ DE DIREITO CONVOCADO):

De igual modo,
acompanho o voto da divergência, em todos os termos e fundamentos.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025