Tribunal: TJMT
Processo: 1015005-53.2023.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-05-30

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR E NÃO PROVIMENTO AO DAS RÉS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento das rés (vendedoras) por atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com retenção de 25%, além de condenação ao pagamento de multa contratual e indenização moral de R$ 8.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões principais em discussão: (i) apurar se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa e aos danos morais; (ii) definir a legalidade da retenção de valores, da comissão de corretagem, do parcelamento da devolução e da aplicação da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual (inclusive com prorrogação), sem que as rés demonstrassem força maior ou caso fortuito, o que caracteriza inadimplemento e impõe a rescisão por culpa das vendedoras.
4. A restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento das rés.
5. A devolução da comissão de corretagem também é devida, pois foi suportada pelo comprador e a resolução contratual ocorreu por culpa das vendedoras.
6. A cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação.
7. A cláusula penal deve ser aplicada de forma inversa, mesmo se prevista apenas contra o comprador, para garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento indevido da parte inadimplente.
8. O inadimplemento contratual prolongado e a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel configuram dano moral indenizável, sendo razoável o montante fixado em R$ 8.000,00.
9. A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a jurisprudência consolidada pela Súmula 543/STJ, não se admitindo parcelamento ou carência.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso do autor provido. Recurso das rés não provido.
Tese de julgamento:
1. Atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao contratualmente admitido enseja a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras.
2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ.
3. É cabível a inversão da cláusula penal para aplicação contra a vendedora inadimplente, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo.
4. O inadimplemento contratual prolongado justifica a condenação por danos morais, sendo razoável o arbitramento em valor compatível com a extensão do dano.
5. Não é devida a cobrança de taxa de fruição ou IPTU quando não comprovada a posse do imóvel pelo comprador.
Dispositivos relevantes citados: STJ, Súmula 543.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1863232/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/08/2020; STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26/01/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015005-53.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARCELO SOARES LEMES - CPF: 922.338.051-00 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), MARCELO SOARES LEMES - CPF: 922.338.051-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
AUTOR PROVIDO. REQUERIDOS NÃO PROVIDO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR E NÃO PROVIMENTO AO DAS RÉS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento das rés (vendedoras) por atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com retenção de 25%, além de condenação ao pagamento de multa contratual e indenização moral de R$ 8.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões principais em discussão: (i) apurar se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa e aos danos morais; (ii) definir a legalidade da retenção de valores, da comissão de corretagem, do parcelamento da devolução e da aplicação da cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual (inclusive com prorrogação), sem que as rés demonstrassem força maior ou caso fortuito, o que caracteriza inadimplemento e impõe a rescisão por culpa das vendedoras.

4.

A restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento das rés.

5.

A devolução da comissão de corretagem também é devida, pois foi suportada pelo comprador e a resolução contratual ocorreu por culpa das vendedoras.

6.

A cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação.

7.

A cláusula penal deve ser aplicada de forma inversa, mesmo se prevista apenas contra o comprador, para garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento indevido da parte inadimplente.

8.

O inadimplemento contratual prolongado e a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel configuram dano moral indenizável, sendo razoável o montante fixado em R$ 8.000,00.

9.

A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a jurisprudência consolidada pela Súmula 543/STJ, não se admitindo parcelamento ou carência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso do autor provido. Recurso das rés não provido.

Tese de julgamento:

1.

Atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao contratualmente admitido enseja a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras.

2.

O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ.

3.

É cabível a inversão da cláusula penal para aplicação contra a vendedora inadimplente, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo.

4.

O inadimplemento contratual prolongado justifica a condenação por danos morais, sendo razoável o arbitramento em valor compatível com a extensão do dano.

5.

Não é devida a cobrança de taxa de fruição ou IPTU quando não comprovada a posse do imóvel pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados: STJ, Súmula 543.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1863232/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/08/2020; STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26/01/2022.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

São duas Apelações Cíveis interpostas contra a sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, celebrado em 16-12-2014, referente ao imóvel descrito como lote 014, quadra 027, com a área de 240,00m2, do Residencial Parque dos Lírios em Rondonópolis.

Também determinou que as rés restituam ao autor os valores pagos, em parcela única, exceto a comissão de corretagem e com a retenção de no máximo 25% do valor pago pelo autor, com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento da parcela. Condenou

a parte ré ao pagamento da multa contratual, conforme cláusula penal inserida no contrato; e ao pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, com correção de 1% ao mês pelo INPC, a contar desta decisão; bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação.

As rés apelantes buscam o reconhecimento de que não foram responsáveis pela resolução do contrato e atribuem o atraso na entrega da obra à SANEAR e ENERGISA, porque não concluíram as obras de infraestrutura necessárias à expedição do “HABITE-SE” e, consequentemente, impediram a entrega do imóvel ao comprador (autor).

Alegam ainda que o lapso temporal entre o início do atraso em 2017, a entrega definitiva do empreendimento em 10-08-2020 e a propositura da ação em 26-06-2023 afasta o nexo causal entre o atraso e a rescisão, implicando no desaparecimento do direito (supressio). Enfatiza que o prazo previsto no CDC para se opor a vícios no negócio é de 90 dias, contados da entrega definitiva, portanto a rescisão não decorre de culpa das apelantes, mas sim da vontade do autor, portanto não é devida a restituição integral dos valores pagos e deve haver a retenção de 25% destes, bem como da taxa de fruição durante o período em que perdurar a posse do comprador.

Sustenta que também devem ser abatidos do valor a restituir a comissão de corretagem e o IPTU do imóvel porquanto incumbem ao comprador, e o pagamento deve ser feito em 12 parcelas mensais, contadas após o período de carência de 12 meses.

Aduz que não é devida a multa contratual por ausência de previsão contratual, porquanto só há multa prevista para inadimplemento do comprador.

Por fim, insurge-se contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, porque não teria sido comprovado o prejuízo decorrente da frustração da intenção de construir.

Pugna pelo provimento do recurso para reconhecer que a culpa pela rescisão é do apelado e impor-lhe as penas contratuais pela rescisão antecipada, afastando o direito de restituição de valores. Caso contrário, requer a retenção de 25% dos valores pagos; da taxa de fruição; o abatimento do valor da comissão de corretagem e do IPTU e a exclusão da multa contratual e dos danos morais, de modo que o pagamento do valor final ocorra em 12 parcelas mensais.

Por seu turno, o autor apelante busca a reforma parcial da sentença porque, tendo reconhecido a culpa das rés pela rescisão, a restituição dos valores pagos deve ser integral e em pagamento único.

Argumenta que não é possível a cobrança da comissão de corretagem, porquanto não houve a prestação desse serviço e o valor de R$3.000,00 foi pago a título de entrada/sinal, nem da taxa de fruição porque não restou comprovada a entrega do imóvel ao comprador, logo nunca houve posse direta.

Requer o provimento do recurso para manter o reconhecimento da culpa das rés pelo descumprimento do contrato e determinar a restituição integral e imediata do valor pago em parcela única.

Nas contrarrazões, as rés apeladas pleiteiam o não provimento do Recurso, enquanto o autor apelado requer o não conhecimento do recurso por ferir o princípio da dialeticidade e, no mérito, pelo não provimento.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

RELATOR EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

São duas Apelações Cíveis interpostas contra a sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, celebrado em 16-12-2014, referente ao imóvel descrito como lote 014, quadra 027, com a área de 240,00m2, do Residencial Parque dos Lírios em Rondonópolis.

Ambas as partes recorrem para fazer prevalecer seu argumento de que a culpa pela rescisão é da parte contrária e impor-lhe as penalidades legais e contratuais pela quebra do contrato.

Assim, de início, há que se verificar a responsabilidade pela quebra do contrato.

Observa-se que o atraso na entrega do imóvel adquirido em 16-12-2014 é questão pacífica, porque o prazo contratual para a conclusão das obras de infraestrutura urbana era de 3 anos, findo em 15-12-2017. Ainda que se admita a prorrogação de 180 dias, essa teria terminado em
15-07-2018
, mas também não foi entregue nessa data, sendo que as rés se limitam a atribuir a culpa pelo inadimplemento a terceiros – SANEAR e ENERGISA, porque não concluíram sua parte na infraestrutura do loteamento, e a Promotoria de Justiça Ambiental, porque impediu a expedição do “habite-se” até a concessão da licença ambiental de operação.

Porém as rés não podem transferir a outros responsabilidade que era sua, de verificar antes da venda dos lotes a viabilidade da instalação das redes de água e esgoto e de eletricidade, bem como o prazo de conclusão de tais obras a serem executadas por terceiros.

Outro ponto importante é a alegação das rés de que o empreendimento teria sido entregue de forma definitiva em 10-08-2020, ou seja, quando já decorrido longo período após a prorrogação do prazo de entrega, e sem a comprovação de que o autor teria efetivamente recebido o imóvel ou autorização para edificar no lote adquirido, até a propositura da ação em 2023.

Portanto, não se pode concluir de maneira diversa da sentença, isto é,
a culpa pela rescisão do contrato é mesmo das empresas rés, decorrente da excessiva demora para a entrega do lote
.

Desse modo, o autor (comprador) faz jus à restituição integral dos valores pagos e as rés não fazem jus à retenção de valor de qualquer natureza.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AÇÃO DE RESCISÃO CUMULADA COM INDENIZATÓRIA
. 1. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA RECONHECIDA PELO ACÓRDÃO RECORRIDO. NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ . 2. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de origem consignou ser
devida a restituição integral do montante pago pelos agravados, haja vista que a rescisão contratual por estes requerida é proveniente de culpa da construtora, que atrasou a entrega do imóvel objeto de compra e venda, nos termos da Súmula 543 desta Corte
. 2 . No tocante aos lucros cessantes, pertinente registrar que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, estes são presumidos. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1863232 SP 2020/0043636-8, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2020)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO . INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS . SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1.
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ
. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" ( AgInt no AREsp 1.864 .106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art . 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3o, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023)

As rés requerem também a aplicação do instituto da supressio (perda do direito por decurso do prazo) com relação à resolução do contrato com base no atraso para a entrega, ao argumento de que teriam se passado 8 anos da ocorrência do atraso e 4 anos da entrega definitiva, porém tal argumento não merece acolhimento porque o autor não deixou decorrer todos esses anos de forma inerte, conforme se comprova das notificações de ID 269798026 - Pág. 1/4, 269798027 - Pág. 1/4 e 269798029 - Pág. 36/38 e a tentativa de conciliação, em 13-06-2023, por meio do CEJUSC - Centro Judiciário de Solução de Conflito e Cidadania da Comarca de Rondonópolis – nos autos do Processo n. 1013224-93.2023.8.11.0003, que restou infrutífera (ID 269798029 - Pág. 232/233).

Assim, não se verifica desídia alguma do autor com relação a seu direito violado ou ao direito de exigir a resolução do contrato por esse motivo.

Conclui-se, portanto, que
não comporta reforma a parte da sentença que declarou a resolução do contrato por culpa das rés e determinou a restituição integral dos valores pagos pelo autor
.

Por outro lado, observa-se que o dispositivo da sentença determinou a retenção no valor de 25% e o abatimento da comissão de corretagem, o que necessita ser revisto.

Como visto acima, a resolução do contrato decorreu de inadimplemento das rés, consistente no demora excessiva para a entrega do imóvel objeto do contrato, portanto o comprador deve receber de volta
todos os valores pagos
, incluindo o sinal, parcelas e até mesmo a comissão de corretagem, se paga diretamente pelo comprador, conforme a Súmula 543 do STJ.

Vejamos:

“
Súmula n. 543 do STJ: DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Assim,
há que se reformar a sentença na parte em que determinou a retenção de 25% e o abatimento da comissão de corretagem
.

As rés requereram o abatimento do valor referente ao IPTU do período em que o comprador exerceu a posse do imóvel e da taxa de fruição, porém o proprietário do imóvel no dia 1o de janeiro de cada ano é o responsável pelo pagamento do IPTU daquele ano, logo, se o contrato for rescindido e o vendedor tiver ainda a propriedade ou posse do imóvel, ele é o responsável pelo IPTU do período.

No caso, as rés não comprovaram a efetiva entrega do imóvel ao autor, portanto este nunca exerceu a posse do imóvel e, assim, não pode ser responsabilizado pelos valores do imposto predial ou taxa de fruição.

Nesse passo,
a cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação.

A sentença também condenou as rés ao pagamento da multa contratual, conforme cláusula penal inserida no contrato, porém as rés se insurgem contra tal penalidade, ao argumento de que o contrato somente prevê multa por descumprimento contratual por parte do autor.

No entanto, caso não haja previsão no contrato de multa rescisória por culpa da construtora, mostra-se possível a inversão da cláusula penal, ou seja, a fixação de multa equivalente à estabelecida para o caso de rescisão pelo comprador, em decorrência do princípio do equilíbrio contratual, ínsito nas relações de consumo.

A propósito:

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO -
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL
- DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2 . A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3.
É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel
. 4 . Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos. (TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator.: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Deve,
assim, ser mantida a condenação ao pagamento da multa contratual pela rescisão do contrato por culpa das vendedoras, ainda que diante da existência de previsão contratual para multa penal exclusivamente contra o comprador, porquanto deve ser mantido o equilíbrio contratual
.

As apelantes insurgem-se também contra a condenação ao pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais.

Sem razão as apelantes porque o atraso injustificado das vendedoras na entrega do imóvel adquirido pelo consumidor acarreta ofensa de ordem moral que deve ser indenizada, mormente em razão da demora de vários anos para a sua entrega, que até a propositura da ação ainda não havia ocorrido.

Nesse sentido:

"
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTABILIDADE FINANCEIRA - CASO FORTUITO EXTERNO - NÃO CONFIGURAÇÃO - RISCOS INERENTES AO NEGÓCIO - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA - PRAZO SUPERADO - RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - RETORNO DAS PARTES AO"STATUS QUO ANTE"- RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS -
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO
- QUANTUM. I - Aos contratos de compra e venda de imóvel realizados entre empresas empreendedoras/construtoras e particulares é aplicável a legislação consumerista. II - As construtoras, ao lançarem seus empreendimentos no mercado, devem antever todos os riscos para a execução de seus projetos, não podendo inverter esse ônus em desfavor do consumidor, parte hipossuficiente da relação, impondo-lhe aceitação de prazos dilatórios em função de mau planejamento ou execução da obra, de modo que não pode alegar a ocorrência de entraves ocorridos pela instabilidade financeira; III - Constatado o atraso por parte da incorporadora na conclusão das obras de infraestrutura, ultrapassando, inclusive, o limite de prorrogação entabulado, deve-se acolher o pedido de rescisão contratual formulado pelo consumidor, com restituição integral dos valores pagos. IV - O inadimplemento do contrato pela construtora, que não havia concluído as obras de infraestrutura do loteamento, depois de 11 meses do prazo de entrega, configura ofensa à honra ou à integridade dos adquirentes, cabendo indenização pelos danos morais sofridos, em valor suficiente e adequado à reparação dos prejuízos sofridos, sem importar enriquecimento sem causa" (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.104200-1/002, Relator (a): Des.(a) João Cancio , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/07/2021, publicação da sumula em 13/07/2021) (g.n.).

Desse modo,
caracterizado o dano moral e, portanto, devida a indenização
.

Por fim, as apelantes pretendem que o pagamento a título de restituição se dê em 12 parcelas, devidas a partir do período de 12 meses de carência.

Porém, como já declinado acima, a Súmula 543/STJ determina que o pagamento se dê em parcela única.

Pelo exposto,
dou provimento ao Recurso do autor, apenas para determinar que a restituição se dê pelo valor integral, sem retenção de qualquer espécie, em parcela única e mantida a condenação ao pagamento da multa penal e da indenização por danos morais, como fixado na sentença
.
Nego provimento ao Recurso das rés
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025