Tribunal: TJMT
Processo: 8047775-30.2016.8.11.0001
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-05-22
Data de publicação: 2025-05-23

Ementa:
EMENTA
RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMISSÃO NA POSSE COM PAGAMENTO PARCIAL DAS TAXAS. TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL. NATUREZA PROPTER REM. TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. SETENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
É legítima a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores quando o ocupante do imóvel se imitiu voluntariamente na posse e usufruiu dos serviços prestados, mesmo sem formal adesão associativa.
O título apresentado é líquido, certo e exigível, nos termos do art. 784, X, do CPC. Inaplicável o Tema 492 do STF quando configurada adesão de fato.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

8047775-30.2016.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, DES(A). SUZANA GUIMARAES RIBEIRO]

Parte(s):

[PALLOMA EMANUELLI TORQUATO DA SILVA - CPF: 002.005.711-33 (RECORRENTE), LUIZ ESTEVAO TORQUATO DA SILVA - CPF: 039.144.451-49 (ADVOGADO), ASSOCIACAO RESIDENCIAL FLOR DO CERRADO - CNPJ: 08.655.515/0001-31 (RECORRIDO), GLAUCIA MARIA DE CARVALHO registrado(a) civilmente como GLAUCIA MARIA DE CARVALHO - CPF: 340.063.111-68 (ADVOGADO), ILDO FRANCISCO DE OLIVEIRA - CPF: 361.397.851-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMISSÃO NA POSSE COM PAGAMENTO PARCIAL DAS TAXAS. TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL. NATUREZA
PROPTER REM
. TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. SETENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO
.

É legítima a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores quando o ocupante do imóvel se imitiu voluntariamente na posse e usufruiu dos serviços prestados, mesmo sem formal adesão associativa.

O título apresentado é líquido, certo e exigível, nos termos do art. 784, X, do CPC. Inaplicável o Tema 492 do STF quando configurada adesão de fato.

Recurso conhecido e desprovido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso Inominado interposto por PALLOMA EMANUELLI TORQUATO DA SILVA contra sentença proferida nos autos da ação de execução de título extrajudicial, proposta pela ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL FLOR DO CERRADO.

A ação tem por objeto a cobrança de contribuições associativas relativas ao imóvel localizado no lote 02, quadra 07, do Residencial Flor do Cerrado, no período de maio de 2008 a maio de 2016, além das competências vincendas.

A recorrente apresentou
embargos à execução
, que foram rejeitados pelo juízo de origem. Em sua apelação, sustenta: Ilegitimidade ativa da associação; Incompetência dos Juizados Especiais; Inaplicabilidade da execução por título extrajudicial; Inexistência de vínculo jurídico e ausência de adesão voluntária; Aplicabilidade do Tema 492 do STF.

A recorrida apresentou contrarrazões, defendendo a manutenção da sentença e a regularidade do procedimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO RELATOR

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Eis trechos da sentença recorrida:

“[...]

Em primeiro lugar, conheço dos embargos, eis que tempestivos.

Em segundo lugar, os embargos opostos não exigem dilação probatória, eis que se trata de matéria unicamente de direito conforme ver-se-á na presente fundamentação e, ainda que assim não fosse, o que se admite apenas a título de argumentação, tratando-se de matéria de direito e de fato, não seria necessária a produção de prova oral, eis que a prova documental já existente nos autos é suficiente para esclarecer os fatos controvertidos.

Assim, atento aos princípios da economia e celeridade processual, aliado aos princípios preconizados no artigo 2o da Lei no 9.099/95 (oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade), faz-se necessário o julgamento antecipado do pedido, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Feita tal digressão de ordem processual, vê-se no caso
sub judice
que os embargos à execução

constantes do ID 177323363 devem ser rejeitados.

[...]

Em arremate, sobre os débitos em comento, portanto, verifica-se que a parte executada é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda, bem como o Condomínio parte legítima para integrar o polo ativo, uma vez que a cobrança das taxas condominiais, como visto, não possui relação somente com a propriedade do imóvel em si, mas com a imissão da posse e as despesas para funcionamento do condomínio.

Além de todo o exposto, da análise dos documentos anexos ao ID 178124017, verifica-se que a parte adquiriu a posse do imóvel, realizou o pagamento de algumas taxas e, posteriormente, interrompeu o pagamento, mas buscou, anos depois, a negociação do débito (ID 178124030). Assim, é evidente que a parte executada tem conhecimento da obrigação de pagar as taxas condominiais, buscando se esquivar de seus deveres.

Por fim, nota-se, ainda, que a embargada cumpre com seu ônus probatório ao demonstrar a legalidade da formação do loteamento, conforme sentença da ação civil pública juntada no ID 178125993.

Diante de todo o exposto,
REJEITO

OS EMBARGOS À EXECUÇÃO
, afastando a nulidade do título executivo
sub judice
.

[...]”

A jurisprudência pacífica do STJ admite que associação de moradores proponha ação de cobrança nos Juizados Especiais, mesmo contra ocupante não formalmente associado, desde que haja usufruto das benfeitorias do loteamento. A controvérsia não diz respeito à existência de condomínio edilício, mas sim a obrigações equiparadas pela posse e uso dos serviços comuns.

A Lei 9.099/95 (art. 3o, II) continua sendo aplicada conforme as hipóteses do procedimento sumário do CPC/73, nos termos do art. 1.063 do CPC/2015. Assim, é irrelevante a natureza jurídica da autora enquanto associação, pois o objeto da ação e o rito são compatíveis com o Juizado.

A documentação dos autos revela que a recorrente pagou espontaneamente taxas condominiais por um ano (de abril/2010 a janeiro/2011), e reconheceu a dívida ao tentar renegociar o débito em 2024. Tais elementos indicam adesão tácita, suficiente para vinculação obrigacional conforme o Tema 886 do STJ, que estabelece:

"A imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência do condomínio são suficientes para gerar responsabilidade pelas despesas condominiais".

As taxas cobradas foram aprovadas em assembleia e encontram respaldo documental. O demonstrativo de débito, anexado aos autos, contém todos os requisitos exigidos para configurar título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X).

O Tema 492 trata de cobranças compulsórias a proprietários não associados antes da vigência da Lei no 13.465/2017. Contudo, a jurisprudência do STF admite exceções quando há adesão voluntária, ainda que tácita, como no presente caso, onde a recorrente usufruiu dos serviços e pagou taxas espontaneamente.

A propósito:

SÚMULA DO JULGAMENTORECURSO INOMINADO –AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA CUMULADA COM PEDIDO DE NULIDADE DE COBRANÇA DE TAXA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES- PROPRIETÁRIO DE LOTE- DÉBITO CONDOMONIAIS DEVIDO
–- DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.

O recorrente aduz que adquiriu em 02/05/2016 um lote, através de instrumento particular de venda e compra de lote com pacto adjeto de alienação fiduciária e teve o nome protestado por uma duplicata de aceite, no valor de R$ 169,65.
Alega que não é associado e a cobrança é indevida.
2. Sentença de procedência. 3. Utilizo a sentença recorrida como fundamento para julgar o presente recurso: “ (...)Da análise dos autos, não obstante o réu tratar-se de condomínio por reunir a vontade dos condôminos ou associados, pode ser equiparado ao condomínio edilício, tendo em vista que ambos visam o rateio das despesas comuns aos coproprietários que beneficiam todos os proprietários dos lotes.
Se o executado era proprietário do lote na época da constituição da associação, para gerir a área comum, por isso poderia participar da assembleia e não se insurgiu contra ela, presume-se que concordou.
Como o crédito é posterior a vigência da Lei no 13.465/2017, o marco temporal para possibilitar a execução de débitos condominiais pelas associações que gerem os condomínios horizontais, deve ser reconhecido a possibilidade de execução, sem necessidade de ser ajuizada prévia ação de conhecimento.Assim, por reunir a vontade dos condôminos, seja de edifício vertical, composto de apartamento, seja horizontal (loteamento fechado), composto de lotes, o condomínio de fato ou irregular pode ser equiparado ao condomínio edilício, para fins de formação do título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, X, do CPC.Portanto, há de se reconhecer a cobrança efetuada pela ré, bem como a negativação, pois trata-se de período posterior a lei no 13.465/2017. Sendo improcedentes os pedidos iniciais.Nesse sentido:RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS.
CONDOMÍNIO DE FATO OU IRREGULAR OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMÓVEL ADQUIRIDO POSTERIOR À SUA INSTITUIÇÃO. CIÊNCIA DA EXISTÊNCIA DA ASSOCIAÇÃO PARA MANUTENÇÃO DA ÁREA COMUM. PROPRIETÁRIO QUE CONCORDOU OU NÃO SE INSURGIU COM A CRIAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO.
LEI 13.465/2017. EQUIPARAÇÃO À CONDOMÍNIO EDILÍCIO. EXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO PROVIDO.

“As associações civis que cuidam de loteamentos fechados possuem legitimidade ativa para ingressar com processo executivo, de títulos extrajudiciais, nos moldes do artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil”. (Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Estado de Goiás - IRDR – no 5096093-52.2023.8.09.0051 – J. 30/10/2023). Após a vigência da Lei no 13.465/2017,
se o proprietário do imóvel em loteamento fechado, ao adquiri-lo, teve ciência da existência associação de moradores, com a finalidade de rateio das despesas da área comum, ou, se já era proprietário do imóvel na época da criação da associação de moradores e não se insurgiu na assembleia geral que a instituiu, a associação é equiparada a condomínio edilício e a taxa instituída para o rateio das despesas de manutenção da área comum constitui título executivo extrajudicial, nos termos do disposto no art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Recurso provido.
Ante o exposto, JULGAM-SE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial e, por corolário, JULGA-SE PROCEDENTE o pedido contraposto par CONDENAR a parte requerente ao pagamento dos valores vencidos relativos às taxas de condomínio e manutenção em favor da ASSOCIACAO DE MORADORES DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL PARIS, quantia a ser acrescida de juros de 1% ao mês desde a citação e corrigida pelo INPC a partir da data do vencimento e, por consequência EXTINGUE-SE o processo, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.Sem custas, nos termos do art. 55 da Lei 9099/1995..(...)” 4. A parte Requerente não se insurgiu contra a constituição da associação na época da sua criação, presunção de concordância.

Nesse sentido a Turma Recursal: AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES –
CONDOMINIO DE LOTEAMENTO – COBRANÇA RESULTANTE DE DÉBITO ASSOCIATIVO – PROPRIETÁRIO DE LOTE INTEGRANTE DO LOTEAMENTO – AUSÊNCIA DE PROVA DE BUSCA NA EXCLUSÃO DA DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLÉIA – FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS – TEMA 492 – ASSUNÇÃO DA OBRIGAÇÃO POR MEIO DE CESSÃO DO IMÓVEL – LEGALIDADE DA COBRANÇA
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.Verificada a procedência do débito associativo, deve ser mantida a pretensão inicial de recebimento dos valores relativos às taxas inadimplidas.(N.U 1000986-47.2021.8.11.0024, TURMA RECURSAL CÍVEL, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Turma Recursal Única, Julgado em 09/06/2022, Publicado no DJE 10/06/2022) 5.

Em regra, compete à parte autora a prova do fato constitutivo do direito, ao passo que cabe à ré a prova do fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito, nos termos da inteligência do artigo 373, I e II do CPC. Dessa forma, é inviável exigir da parte prova de fato negativo, tratando-se de prova diabólica. 6. Crédito posterior a vigência da Lei no 13.465/2017, possibilidade da execução de débitos condominiais pelas associações que gerem os condomínios horizontais. 7. Sendo assim, não vislumbro razão aos argumentos apresentados na fundamentação do recurso em comento, devendo ser mantida a sentença que reconheceu a procedência com fixação dos valores originários da dívida e a sua correspondente atualização, por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei n. 9.099/95. 8. A sentença não merece reparos e deve ser mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95. 9. Recurso conhecido e improvido. 10. Condeno a parte Recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei no 9.099/95.

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLAJuiz de Direito Relator

(N.U 1000057-48.2023.8.11.0087, TURMA RECURSAL CÍVEL, ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, Terceira Turma Recursal, Julgado em 26/08/2024, Publicado no DJE 29/08/2024)

Dessa forma, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Em face do exposto,
REJEITO
a preliminar arguida,
CONHEÇO
do recurso e, no mérito,
NEGO A ELE PROVIMENTO
para manter incólumes os termos da sentença recorrida.

Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 55, Lei n. 9.099/95).
Contudo, essa cobrança está suspensa, conforme o artigo 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/05/2025