Tribunal: TJMT
Processo: 1045730-76.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA DA INTERMEDIAÇÃO ÚTIL E EFICAZ. NEGÓCIO FORMALIZADO SEM PARTICIPAÇÃO DO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À REMUNERAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por João Batista da Silva Moreira contra sentença que julgou procedente o pedido de Rafael de Oliveira Cotrim Dias, em ação de cobrança de comissão de corretagem, no valor de R$ 1.565.625,00, supostamente decorrente de intermediação em permuta imobiliária.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar:
(i) se houve efetiva intermediação do autor na concretização do negócio celebrado pelo réu com terceiro;
(ii) se estão presentes os requisitos legais para o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, à luz do art. 725 do CC;
(iii) se o conjunto probatório é suficiente para caracterizar atuação útil e determinante do corretor.
III. Razões de decidir
3. O imóvel indicado como objeto da corretagem (Fazenda Marwill) não foi envolvido no negócio celebrado, tampouco alienado.
4. A prova testemunhal revelou que o negócio concretizado envolveu outro imóvel (Fazenda Novo Mundo), diretamente negociado entre o réu e terceiro, sem qualquer participação do autor.
5. Ausente contrato formal de corretagem e sem demonstração de atuação útil e eficaz do autor na negociação, é indevido o pagamento da comissão.
6. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal exige prova robusta do resultado útil da intermediação, notadamente quando ausente vínculo contratual expresso.
7. O autor não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia (art. 373, I, do CPC).
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso provido para julgar improcedente o pedido.
Tese de julgamento:
"1. A comissão de corretagem somente é devida quando demonstrada a atuação útil, eficaz e determinante do corretor para a concretização do negócio.
2. A mera alegação de aproximação entre as partes, desacompanhada de prova da intermediação efetiva e do resultado útil, não enseja remuneração."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1045730-76.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Gestão de Negócios, Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[RAFAEL DE OLIVEIRA COTRIM DIAS - CPF: 015.688.899-84 (APELADO), CAROLINE OCAMPOS CARDOSO FACCHINI - CPF: 832.754.011-49 (ADVOGADO), DANIELLE AVILA ALMEIDA - CPF: 270.429.428-33 (ADVOGADO), GEAN LUCAS DOS SANTOS - CPF: 059.336.021-40 (ADVOGADO), MURILLO BARROS DA SILVA FREIRE - CPF: 483.726.411-53 (ADVOGADO), JOAO BATISTA DA SILVA MOREIRA - CPF: 442.309.661-72 (APELANTE), CARLOS ANTONIO PERLIN - CPF: 003.956.181-00 (ADVOGADO), FELIPE DA ROCHA FLORENCIO - CPF: 906.514.992-91 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA DA INTERMEDIAÇÃO ÚTIL E EFICAZ. NEGÓCIO FORMALIZADO SEM PARTICIPAÇÃO DO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À REMUNERAÇÃO.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por João Batista da Silva Moreira contra sentença que julgou procedente o pedido de Rafael de Oliveira Cotrim Dias, em ação de cobrança de comissão de corretagem, no valor de R$ 1.565.625,00, supostamente decorrente de intermediação em permuta imobiliária.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar:
(i) se houve efetiva intermediação do autor na concretização do negócio celebrado pelo réu com terceiro;
(ii) se estão presentes os requisitos legais para o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, à luz do art. 725 do CC;
(iii) se o conjunto probatório é suficiente para caracterizar atuação útil e determinante do corretor.

III. Razões de decidir

3. O imóvel indicado como objeto da corretagem (Fazenda Marwill) não foi envolvido no negócio celebrado, tampouco alienado.

4. A prova testemunhal revelou que o negócio concretizado envolveu outro imóvel (Fazenda Novo Mundo), diretamente negociado entre o réu e terceiro, sem qualquer participação do autor.

5. Ausente contrato formal de corretagem e sem demonstração de atuação útil e eficaz do autor na negociação, é indevido o pagamento da comissão.

6. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal exige prova robusta do resultado útil da intermediação, notadamente quando ausente vínculo contratual expresso.

7. O autor não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia (art. 373, I, do CPC).

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso provido para julgar improcedente o pedido.

Tese de julgamento:

"1. A comissão de corretagem somente é devida quando demonstrada a atuação útil, eficaz e determinante do corretor para a concretização do negócio.

2. A mera alegação de aproximação entre as partes, desacompanhada de prova da intermediação efetiva e do resultado útil, não enseja remuneração."

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1045730-76.2021.8.11.0041

APELANTE: JOÃO BATISTA DA SILVA MOREIRA

APELADO: RAFAEL DE OLIVEIRA COTRIM DIAS

Colenda câmara:

Cuida-se de Recurso de Apelação interposto JOÃO BATISTA DA SILVA MOREIRA interpõe contra sentença proferida pelo juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou procedente o pedido de RAFAEL DE OLIVEIRA COTRIM DIAS em Ação de Cobrança.

A controvérsia cinge-se à condenação do apelante ao pagamento de R$ 1.565.625,00 a título de comissão de corretagem, alegadamente devida em virtude da intermediação realizada pelo apelado na negociação de permuta envolvendo 501 lotes e a Fazenda Marwill.

O apelante sustenta inexistência de corretagem, ausência de vínculo contratual e desconhecimento do negócio por parte do recorrido.

Alega que o negócio celebrado não envolveu a Fazenda Marwill, mas outro imóvel, de modo a descaracterizar qualquer conexão com as tratativas desenvolvidas pelo autor. Sustenta, ademais, ausência de resultado útil produzido pelo recorrido e insurge-se, subsidiariamente, contra o valor da condenação e a fixação dos honorários sucumbenciais.

Assevera que”

O único diálogo juntado é um print de tela de celular com pessoa identificada de “Neguinho JB”, o que é mero recorte de mensagem trocada, que nada retrata. As notificações extrajudiciais e e-mails enviados, todos oriundos do próprio recorrido, são obviamente unilaterais e apenas sinaliza a tentativa de buscar uma comissão de um negócio que não mediou”.

Verbera ainda que a mera aproximação das partes não enseja comissão de corretagem, consorte entendimento contido nos art. 752 e 726 do Código Civil.

Ao arremate, subsidiariamente pugna pela redução do percentual proporcional à participação do corretor no negócio.

O apelado apresentou contrarrazões requerendo a manutenção da sentença.

Preparo recolhido – Id. 295159872.

É o relatório.

Peço dia.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

A controvérsia recursal demanda exame sob dois prismas: a efetiva atuação do recorrido como corretor de imóveis na intermediação da negociação e a aptidão probatória dos autos para justificar a remuneração pleiteada.

Inicialmente, cumpre observar que, nos termos do art. 725 do Código Civil, a remuneração é devida ao corretor quando este obtiver o resultado previsto no contrato de mediação. Trata-se, pois, de obrigação de resultado, exigindo-se prova da atuação eficaz e útil do corretor para o desfecho exitoso da negociação.

No caso concreto, a instrução processual demonstrou que o negócio jurídico efetivamente realizado envolveu permuta entre o apelante JOÃO BATISTA DA SILVA MOREIRA e o terceiro ROBERTO FELÍCIO, tendo como objeto imóveis distintos daquele inicialmente cogitado.

Com efeito, o imóvel apontado na exordial – Fazenda Marwill – permanece em nome do recorrente, conforme matrícula acostada aos autos (ID 85789134), não tendo sido objeto de qualquer alienação.

Além disso, a prova testemunhal colhida em audiência afasta a tese de intermediação.

A testemunha-chave, o próprio comprador ROBERTO FELÍCIO, afirmou categoricamente que o negócio efetivado com o recorrente referiu-se à Fazenda Novo Mundo, localizada na região do Manso, e não à Fazenda Marwill, tampouco à área sugerida inicialmente pelo recorrido.

Acrescenta, inclusive, que a negociação foi realizada diretamente com o requerido, sem participação do autor, asseverando: “
outro negócio não tem nada a ver com este”.

É dizer: além da ausência de contrato formal de corretagem, o conjunto probatório não permite concluir, com segurança, pela existência de intermediação útil, eficaz e determinante para a concretização do negócio.

Ao revés, demonstra-se que a negociação se deu por vias autônomas, sem qualquer condução ou colaboração substancial do autor, sendo inviável reconhecer-lhe direito à comissão.

O Superior Tribunal de Justiça já assentou, com firmeza, que “
a mera aproximação das partes, desacompanhada de demonstração do resultado útil e da efetiva intermediação, não autoriza o pagamento de comissão de corretagem
” (AgInt no AREsp 1.760.084/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 23/04/2021).

Cito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. 1. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NO SENTIDO DE QUE A PARTE AGRAVANTE NÃO FOI CAPAZ DE COMPROVAR O FATO CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO . REVISÃO OBSTADA PELAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 2. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 3 . MULTA DO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO . 4. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. 5. AGRAVO IMPROVIDO . 1. Modificar o entendimento do Tribunal local, acerca do fato de que a parte agravante não foi capaz de comprovar que a sua intermediação teria sido definitiva para o resultado útil do negócio, incorrerá em reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é inviável devido ao óbice das Súmulas 5 e 7/STJ, não sendo o caso de revaloração das provas. 1.1 .
Com efeito, o acórdão recorrido encontra-se em perfeita harmonia com a jurisprudência desta Corte no sentido de que "a mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão" ( AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/12/2018, DJe 18/12/2018) . 2. A incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, dado que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão recorrido, tendo em vista a situação fática de cada caso. 3 . O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4o, do NCPC, devendo ser analisado caso a caso. 4 . Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 5. Agravo interno a que se nega provimento
.
(STJ - AgInt no AREsp: 1760084 SP 2020/0239831-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 19/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/04/2021) – Grifei.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal também exige a prova robusta da utilidade da gestão, notadamente na ausência de contrato escrito.

A propósito:

COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR - AUSÊNCIA – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAL – CABIMENTO - ART. 85, §11, CPC/15 – TEMPO E TRABALHO ADICIONAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. O contrato de corretagem, voltado a intermediação de negociação imobiliária, pode ser verbalmente tratado, devendo, contudo, sua existência ser provada de forma cabal, com a demonstração de três requisitos: vontade de contratar (autorização para mediar), prestação de serviços (aproximação das partes) e utilidade da gestão para os contratantes (resultado útil). Inexistindo contrato formal, deve a prestação do serviço ser provada com tal robustez que permita ao magistrado solidificar com segurança a efetiva intervenção do corretor na negociação, de modo a conferir que a participação tenha se revelado útil e eficaz para a concretização do negócio. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado dos apelados, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC/15
.
(N.U 0000474-33.2011.8.11.0024, , CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/09/2017, Publicado no DJE 03/10/2017) – Destaquei.

No caso
sub judice
, não há elementos que demonstrem qualquer reunião promovida pelo autor, tampouco e-mails, minutas, tratativas ou qualquer diligência apta a caracterizar intermediação concreta.

O recorrido não se desincumbiu do ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Em sendo assim, a sentença deve ser reformada, para julgar improcedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem, por ausência de prova do fato constitutivo do direito.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação para julgar improcedente os pedidos autorais.

Ao arremate, inverto o ônus sucumbencial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/08/2025