Tribunal: TJMT
Processo: 1010399-17.2025.8.11.0001
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-10-24

Ementa:
Ementa DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES. CLÁUSULA DE ARBITRAGEM. JULGAMENTO EXTRA PETITA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória de ilegalidade de cláusula contratual que transferiu ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel, condenando a incorporadora à restituição de valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, embora este último pedido não constasse da petição inicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula compromissória arbitral prevista em contrato de adesão afasta a competência do Juizado Especial; (ii) verificar se houve julgamento extra petita quanto à condenação por danos morais; e (iii) definir se é válida a cláusula contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel em condomínio horizontal de lotes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Em contratos de adesão, a cláusula compromissória arbitral somente tem eficácia quando houver expressa concordância do aderente no momento da instauração do litígio, conforme art. 4o, § 2o da Lei no 9.307/96, sendo o ajuizamento da ação pelo consumidor perante o Poder Judiciário demonstração inequívoca de sua discordância em submeter-se ao Juízo Arbitral.
4. Configura julgamento extra petita a condenação por danos morais quando tal pedido não consta expressamente da petição inicial, violando o princípio da congruência previsto nos artigos 141 e 492 do CPC.
5. É abusiva a cláusula contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel, independentemente de se tratar de condomínio horizontal de lotes com matrícula individualizada, pois é a posse efetiva que determina o início da responsabilidade tributária do comprador.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. Em contratos de adesão, a cláusula compromissória arbitral não tem eficácia quando o consumidor ajuíza ação perante o Poder Judiciário, demonstrando sua discordância com a solução do litígio por meio da arbitragem. 2. É nula por julgamento extra petita a condenação por danos morais quando tal pedido não consta expressamente da petição inicial. 3. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do vendedor até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, sendo abusiva cláusula contratual em sentido contrário, mesmo em condomínio horizontal de lotes com matrícula individualizada.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141 e 492; Lei no 9.307/96, art. 4o, § 2o; CTN, arts. 32 e 34.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2393773/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 23/10/2023; STJ, REsp 1352962/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, j. 07/05/2013; STJ, REsp 1795590/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 11/05/2020; TJMT, NU 1000066-40.2024.8.11.0001, Rel. Hildebrando da Costa Marques, Terceira Turma Recursal, j. 10/02/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1010399-17.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[CAMILA CORREIA FARIAS - CPF: 024.946.861-13 (RECORRIDO), GINCO OMEGA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 22.535.675/0001-78 (RECORRENTE), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.065.741/0001-65 (RECORRENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Ementa
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES. CLÁUSULA DE ARBITRAGEM. JULGAMENTO EXTRA PETITA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso Inominado contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória de ilegalidade de cláusula contratual que transferiu ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel, condenando a incorporadora à restituição de valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, embora este último pedido não constasse da petição inicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula compromissória arbitral prevista em contrato de adesão afasta a competência do Juizado Especial; (
ii
) verificar se houve julgamento
extra petita
quanto à condenação por danos morais; e (
iii
) definir se é válida a cláusula contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel em condomínio horizontal de lotes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Em contratos de adesão, a cláusula compromissória arbitral somente tem eficácia quando houver expressa concordância do aderente no momento da instauração do litígio, conforme art. 4o, § 2o da Lei no 9.307/96, sendo o ajuizamento da ação pelo consumidor perante o Poder Judiciário demonstração inequívoca de sua discordância em submeter-se ao Juízo Arbitral.

4. Configura julgamento
extra petita
a condenação por danos morais quando tal pedido não consta expressamente da petição inicial, violando o princípio da congruência previsto nos artigos 141 e 492 do CPC.

5. É abusiva a cláusula contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel, independentemente de se tratar de condomínio horizontal de lotes com matrícula individualizada, pois é a posse efetiva que determina o início da responsabilidade tributária do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. Em contratos de adesão, a cláusula compromissória arbitral não tem eficácia quando o consumidor ajuíza ação perante o Poder Judiciário, demonstrando sua discordância com a solução do litígio por meio da arbitragem. 2. É nula por julgamento extra petita a condenação por danos morais quando tal pedido não consta expressamente da petição inicial. 3. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do vendedor até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, sendo abusiva cláusula contratual em sentido contrário, mesmo em condomínio horizontal de lotes com matrícula individualizada.

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 141 e 492; Lei no 9.307/96, art. 4o, § 2o; CTN,
arts
. 32 e 34.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
2393773/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 23/10/2023; STJ, REsp 1352962/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, j. 07/05/2013; STJ, REsp 1795590/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 11/05/2020; TJMT, NU 1000066-40.2024.8.11.0001, Rel. Hildebrando da Costa Marques, Terceira Turma Recursal, j. 10/02/2025.

R E L A T Ó R I O

Recurso Inominado
: 1010399-17.2025.8.11.0001

Origem
: 3o Juizado Especial Cível de Cuiabá

Recorrente
: GINCO OMEGA INCORPORACOES LTDA

Recorrido
: CAMILA CORREIA FARIAS

RELATÓRIO

Egrégia Turma.

CAMILA CORREIA FARIAS ajuizou reclamação em face de GINCO OMEGA INCORPORACOES LTDA e GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA. Noticiou que: a) em 11/12/2020, firmou contrato de compra e venda de um lote de terreno localizado no Condomínio Florais Esmeralda, com previsão de entrega para abril/2024; b) a requerida transferiu à autora a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva entrega do imóvel; c) foi obrigada a realizar o pagamento do IPTU e taxa de lixo referentes ao ano de 2021 no valor de R$ 474,22; d) os valores referentes aos IPTUs dos anos de 2022 e 2023 permanecem em aberto; e) efetuou o pagamento integral do IPTU de 2024, embora o empreendimento tenha sido entregue apenas em abril/2024. Requereu: a) a restituição do valor de R$ 629,76 referente ao pagamento do IPTU e taxa de lixo do ano de 2021 e proporcional do ano de 2024; b) a condenação da requerida ao pagamento dos valores devidos referentes ao IPTU dos anos de 2022 e 2023.

O juízo singular proferiu
sentença
de parcial procedência. Concluiu que: a) a requerida GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA é ilegítima para figurar no polo passivo da demanda; b) a cláusula contratual que transfere aos consumidores a responsabilidade pelo adimplemento dos encargos tributários IPTU de imóvel adquirido em momento anterior à sua entrega é abusiva; c) a responsabilidade quanto ao pagamento do IPTU é do vendedor até a efetiva imissão na posse; d) houve falha na prestação do serviço e conduta ilícita da parte ré; e) a autora comprovou o pagamento do IPTU referente ao ano de 2021, mas não juntou comprovante de pagamento do tributo de 2024. No dispositivo: a) acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da reclamada GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA; b) condenou a reclamada ao pagamento de R$ 474,22 a título de danos materiais; c) declarou a ilegalidade da cláusula contratual que impôs aos adquirentes a responsabilidade em adimplir os IPTUs de período anterior à efetiva entrega do imóvel; d) condenou a requerida ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 3.000,00.

O
Recurso Inominado
foi interposto pela parte reclamada GINCO OMEGA INCORPORACOES LTDA. Sustentou que: a) preliminarmente, há incompetência do juízo em razão da cláusula de mediação e arbitragem prevista no contrato; b) a sentença é extra petita, pois não houve pedido de indenização por danos morais na petição inicial; c) no mérito, a cláusula contratual que regulamenta a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é válida, pois trata-se de condomínio horizontal de lotes, onde a matrícula já está individualizada desde o momento do registro da incorporação imobiliária; d) desde a aquisição, é possível que o adquirente use, goze, exerça o usufruto e disponha do imóvel; e) o art. 26, VI, da Lei no 6.766/79 prevê expressamente a possibilidade de indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado. Requereu o provimento do recurso para: a) reconhecer a incompetência do juízo em razão da cláusula de arbitragem; b) declarar a nulidade da sentença por julgamento extra petita quanto à condenação por danos morais; c) reformar a sentença para reconhecer a validade da cláusula contratual que regulamenta a responsabilidade pelo pagamento do IPTU.

Embora a parte recorrida tenha sido intimada (ID 310034370), não foram apresentadas as
contrarrazões
.

É a síntese.

V O T O R E L A T O R

VOTO DO RELATOR.

Colendos pares.

Passo à análise das matérias devolvidas à apreciação do Poder Judiciário.

Cláusula de arbitragem em contratos de adesão.

Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória somente terá eficácia quando houver expressa concordância do aderente no momento da instauração do litígio.

Este é o entendimento firmado pelo STJ a partir da exegese extraída do art. 4o, § 2o da Lei de Arbitragem (Lei 9.307/96):

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. RELAÇÃO DE CONSUMO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. ILAÇÕES GENÉRICAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.o 284 DO STF, POR ANALOGIA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. CONTRATO DE ADESÃO DE CONSUMO. AÇÃO JUDICIAL. DISCORDÂNCIA DO CONSUMIDOR QUANTO À ARBITRAGEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A alegada afronta a lei federal não foi demonstrada com clareza, caracterizando, dessa maneira, a ausência de fundamentação jurídica e legal, conforme previsto na Súmula n.o 284 do STF. 2. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que a validade da cláusula compromissória, em contrato de adesão caracterizado por relação de consumo, está condicionada à efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes, consolidando-se o entendimento de que o ajuizamento, por ele, de ação perante o Poder Judiciário caracteriza-se a sua discordância em submeter-se ao Juízo Arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização (STJ//
AgInt
no
AREsp
: 2393773 SP 2023/0218061-1, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
25/10/2023)"

Em igual sentido já manifestou esta Turma Recursal por meio de voto de minha relatoria:

"EMENTA RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CLÁUSULA DE ARBITRAGEM. AJUIZAMENTO DA AÇÃO PELO CONSUMIDOR. INEFICÁCIA DA CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ABUSIVIDADE DETECTADA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE AO COMPRADOR DE LAPSO ANTERIOR A IMISSÃO DA POSSE. CLÁUSULA ABUSIVA. REEMBOLSO RECURSO CONHECIDO E PARCIAL PROVIDO. 1. Nos contratos de adesão, como ocorrer nas relações de consumo, a cláusula compromissória somente terá eficácia quando houver expressa concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes. Exegese do art. 4o, § 2o da Lei de Arbitragem extraída pelo STJ. Quando o consumidor ajuizou a ação perante o Poder Judiciário, subentende que não concordou com a solução do litígio por meio da arbitragem, não existindo eficácia a cláusula compromissória. Portanto, mesmo que haja cláusula compromissória (cláusula 7), o Juizado Especial Cível é competente para processar e julgar a presente demanda. (...) (N.U 1000066-40.2024.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL//, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 10/02/2025,
Publicado
no DJE 14/02/2025)"

No caso em análise, verifica-se que o contrato firmado entre as partes contém cláusula compromissória arbitral, conforme se observa na cláusula décima terceira (ID 310034365). Contudo, trata-se de contrato de adesão em relação de consumo, onde a parte reclamante não teve a oportunidade de discutir as cláusulas contratuais.

Ademais, o próprio ajuizamento da ação perante o Poder Judiciário pela parte reclamante demonstra sua discordância em submeter-se ao Juízo Arbitral. Assim, em se tratando de relação de consumo e sendo o próprio consumidor, na condição de contratante aderente, quem ajuizou a ação judicial, presume-se que não concorda com a solução do litígio por meio da arbitragem.

Consequentemente, não há eficácia na cláusula compromissória existente no contrato, sendo o Juizado Especial competente para processar e julgar a presente demanda.

Portanto, rejeito a preliminar de incompetência do juízo.

Nulidade da sentença - Julgamento
extra petita.

Nos termos do artigo 492 do CPC, é vedado ao juízo proferir sentença: a) com condenação de pedido não formulado expressamente na petição inicial; e b) com condenação em quantia superior ao que foi postulado, sob pena de caracterizar julgamento extra ou ultra petita, respectivamente.

Destaca-se que o julgamento extra e ultra petita violam frontalmente o Princípio da Congruência (ou adstrição), que preconiza que o magistrado deve decidir a lide dentro dos limites objetivados pelas partes (artigos 2o e 141 do CPC).

Nesse sentido é o entendimento do e. STJ:

"RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL - AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO - ENTREGA DO IMÓVEL COM ATRASO - DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO - DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELO CONSTRUTOR - DANO MATERIAIS E MORAIS - COMPENSAÇÃO COM ANTECIPAÇÃO DA QUITAÇÃO DO DÉBITO TOTAL DO IMÓVEL - DECISÃO ULTRA PETITA - OCORRÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.- Configura-se julgamento ultra petita quando o julgador decide a demanda além dos limites do pedido formulado petição inicial. 2.- Verificando-se a ocorrência de julgamento ultra petita, admite-se o
decotamento
do provimento judicial concedido em maior extensão do que o pedido formulado. 3.- Recurso Especial provido em parte para decote de condenação
a
fato não constante do pedido, bem como para decotar assim a condenação por danos morais. (STJ// REsp 1352962/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/05/2013,
DJe
20/05/2013)"

Em igual sentido:

"RECURSO INOMINADO. DIREITO DE PROCESSO CIVIL E DE TRÂNSITO. JULGAMENTO EXTRA PETITA CONFIGURADO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. BAIXA DE REGISTRO DE VEÍCULO. MAIS DE 25 ANOS DE FABRICAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É vedado ao juízo proferir sentença: a) com comando não postulado expressamente na petição inicial; e b) com condenação em quantia superior ao que foi postulado. A inobservância destas regras gera a nulidade em razão julgamento extra ou ultra petita, respetivamente. Configura julgamento extra petita quando a sentença contém condenação não postulada na inicial. (...) (N.U 1031179-57.2022.8.11.0041, TURMA RECURSAL CÍVEL//, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 21/10/2024, publicado no DJE 25/10/2024)"

Analisando a petição inicial (ID 310033938), verifica-se que a parte autora formulou os seguintes pedidos: a) concessão dos benefícios da justiça gratuita; b) citação da reclamada; c) inversão do ônus da prova; d) restituição do valor de R$629,76 referente ao pagamento indevido do IPTU e taxa de lixo do ano de 2021 e proporcional do ano de 2024; e) condenação da requerida ao pagamento dos valores devidos referentes ao IPTU dos anos de 2022 e 2023.

Contudo, a sentença proferida pelo juízo a quo condenou a recorrente ao pagamento de R$3.000,00 (três mil reais) a título de danos morais, embora tal pedido não tenha sido formulado na petição inicial.

Dessa forma, resta evidente que a sentença extrapolou os limites do pedido, configurando julgamento extra petita, o que viola o princípio da congruência previsto nos artigos 141 e 492 do CPC.

Portanto, acolho a alegação de julgamento extra petita e afasto a condenação por danos morais, por não ter sido objeto de pedido na petição inicial.

Responsabilidade pelo pagamento do IPTU.

A questão central do recurso diz respeito à responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva entrega do imóvel.

Considerando que o IPTU é um tributo decorrente do direito real, possui natureza
propter
rem
, ou seja, o proprietário é responsável pelo seu pagamento, mesmo que relativo a período anterior à sua propriedade, conforme exegese extraída dos
arts
. 130 e 131, I, do CTN.

A propósito:

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ARTIGO 543-C, DO CPC. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. ITR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL RURAL. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO POSSUIDOR DIRETO (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO/POSSUIDOR INDIRETO (PROMITENTE VENDEDOR). DÉBITOS TRIBUTÁRIOS VENCIDOS. TAXA SELIC. APLICAÇÃO. LEI 9.065/95. (...) 5o É responsável pelo crédito tributário o sucessor, a qualquer título, nos termos dos
arts
. 128 a 133 da Lei no 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Sistema Tributário Nacional)." 4. Os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações
propter
rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel. 5.
Conseqüentemente
, a obrigação tributária, quanto ao IPTU e ao ITR, acompanha o imóvel em todas as suas mutações subjetivas, ainda que se refira a fatos imponíveis anteriores à alteração da titularidade do imóvel, exegese que encontra reforço na hipótese de responsabilidade tributária por sucessão prevista nos artigos 130 e 131, I, do CTN (...) (STJ// REsp n. 1.073.846/SP, relator Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, julgado em 25/11/2009,
DJe
de 18/12/2009)"

Todavia, em se tratando de contrato de compra e venda, é abusivo o direcionamento da responsabilidade pelo pagamento do referido imposto sem que tenha ocorrido a imissão do comprador na posse do bem.

Isso porque é a efetiva posse do imóvel que define o momento a partir do qual surge a obrigação do adquirente em efetuar o pagamento das dívidas de natureza tributária. Vale dizer que o Código Tributário Nacional (CTN), definindo sobre a responsabilidade pela obrigação tributária, disciplina em seus artigos 32 e 34 que o imposto em comento é devido pelo proprietário do imóvel, pelo titular do seu domínio útil ou pelo possuidor a qualquer título.

Ocorre que, sendo a hipótese de contrato de compra e venda de imóvel, é assente o entendimento de que o comprador só se torna responsável pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o bem a partir da efetiva transmissão da posse, momento em que se inicia a relação jurídica material com o imóvel.

O assunto já está pacificado no C. STJ:

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO. COMPRA E VENDA DE LOTE. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE TRIBUTOS SOBRE O IMÓVEL AO ADQUIRENTE ANTES DA CONCESSÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. O posicionamento da Corte local está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU é do adquirente a partir da obtenção da posse, e não da assinatura do contrato. 2. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ// Recurso Especial no 1795590-SP, rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 11/05/2020)"

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...). RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ//
AgInt
no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 5/12/2017,
DJe
15/12/2017)"

A recorrente argumenta que, por se tratar de condomínio horizontal de lotes, a matrícula já está individualizada desde o registro da incorporação imobiliária, o que justificaria a transferência da responsabilidade pelo IPTU ao comprador desde a aquisição.

Entretanto, esse argumento não se sustenta. A individualização da matrícula não é o fator determinante para a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, mas sim a efetiva posse do imóvel. Independentemente da natureza do empreendimento (condomínio edilício ou horizontal), o que importa é a imissão na posse, momento em que o adquirente passa a exercer os direitos inerentes à propriedade.

No caso em análise, o empreendimento foi entregue apenas em abril de 2024, conforme reconhecido por ambas as partes. Portanto, antes dessa data, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU era da incorporadora, sendo abusiva a cláusula contratual que transferiu essa obrigação à compradora.

Assim, mantenho a declaração de ilegalidade da cláusula contratual que impôs à adquirente a responsabilidade em adimplir os IPTUs de período anterior à efetiva entrega do imóvel.

Dispositivo.

Posto isso,
conheço
do recurso e
dou-lhe
parcial provimento apenas para afastar a condenação por danos morais, por configurar julgamento
extra petita
, mantendo os demais termos da sentença.

Nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95 e diante do provimento parcial do recurso,
deixo
de condenar a parte recorrente em custas e honorários advocatícios.

É como voto.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2025