Tribunal: TJMT
Processo: 1019824-36.2023.8.11.0002
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
Direito Civil. Apelação Cível. Compra E Venda De Imóvel Na Planta. Rescisão Contratual Por Iniciativa Do Comprador. Retenção De Valores. Comissão De Corretagem. Multa Processual. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso em exame
1. Ação proposta por comprador de imóvel na planta visando a rescisão contratual por onerosidade superveniente, com restituição de valores pagos.
2. Sentença decretou a rescisão contratual, determinou a restituição de 75% dos valores pagos, incluindo corretagem, e rejeitou o pedido de danos morais. Aplicou multa de 2% às rés por ato atentatório à dignidade da justiça.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a validade da citação e legitimidade passiva das rés; (ii) a possibilidade de restituição da comissão de corretagem; e (iii) a incidência de multa por ato atentatório à dignidade da justiça.
III. Razões de decidir
4. A citação foi válida e a BRDU Urbanismo S/A é parte legítima, por integrar grupo econômico com a BRDU SPE, atuando de forma coordenada na comercialização do imóvel.
5. A restituição de 75% dos valores pagos está em conformidade com o entendimento do STJ para distratos anteriores à Lei 13.786/2018.
6. A comissão de corretagem não é passível de restituição, pois foi paga por serviço efetivamente prestado e informado previamente ao comprador, conforme o Tema 938 do STJ.
7. A multa de 2% por ato atentatório à dignidade da justiça deve ser afastada por ausência de dolo ou má-fé das rés, que apresentaram contestação ainda que intempestivamente, sem prejuízo ao processo.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel anterior à Lei 13.786/2018, é legítima a retenção de 25% dos valores pagos, excluindo-se da restituição a comissão de corretagem paga por serviço prestado e previamente informado ao comprador."
____________________________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 725; CDC, art. 7o, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP (Tema 938).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019824-36.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MANOEL RODRIGUES DE MIRANDA FILHO - CPF: 628.145.911-34 (APELADO), WASHINGTON LUIS PEREIRA MILHOMEM - CPF: 593.717.301-53 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação Cível. Compra E Venda De Imóvel Na Planta. Rescisão Contratual Por Iniciativa Do Comprador. Retenção De Valores. Comissão De Corretagem. Multa Processual.
Recurso Parcialmente Provido
.

I. Caso em exame

1.
Ação proposta por comprador de imóvel na planta visando a rescisão contratual por onerosidade superveniente, com restituição de valores pagos.

2.
Sentença decretou a rescisão contratual, determinou a restituição de 75% dos valores pagos, incluindo corretagem, e rejeitou o pedido de danos morais. Aplicou multa de 2% às rés por ato atentatório à dignidade da justiça.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a validade da citação e legitimidade passiva das rés; (
ii
) a possibilidade de restituição da comissão de corretagem; e (
iii
) a incidência de multa por ato atentatório à dignidade da justiça.

III. Razões de decidir

4. A citação foi válida e a BRDU Urbanismo S/A é parte legítima, por integrar grupo econômico com a BRDU SPE, atuando de forma coordenada na comercialização do imóvel.

5. A restituição de 75% dos valores pagos está em conformidade com o entendimento do STJ para distratos anteriores à Lei 13.786/2018.

6. A comissão de corretagem não é passível de restituição, pois foi paga por serviço efetivamente prestado e informado previamente ao comprador, conforme o Tema 938 do STJ.

7. A multa de 2% por ato atentatório à dignidade da justiça deve ser afastada por ausência de dolo ou má-fé das rés, que apresentaram contestação ainda que intempestivamente, sem prejuízo ao processo.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"
Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel anterior à Lei 13.786/2018, é legítima a retenção de 25% dos valores pagos, excluindo-se da restituição a comissão de corretagem paga por serviço prestado e previamente informado ao comprador
."

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Código Civil, art. 725; CDC, art. 7o, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.723.519/SP (Tema 938).

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1019824-36
.20
2
3
.8.11.00
02

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.
e
BRDU Urbanismo S
.
A
.

em virtude d
a sentença proferida pela Juíza da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que julgou parcialmente procedente
s os pedidos feitos na

A
ção de
R
escisão
C
ontratual cumulada com
D
evolução de
V
alores
P
agos, nulidade de pacto adjeto de alienação fiduciária e indenização por danos morais, proposta por
Manoel Rodrigues de Miranda Filho
.

A Juíza
de 1o grau decretou a revelia das Apelantes,
por apresentação intempestiva da contestação
e ap
lic
ou
multa por ato atentatório à dignidade da justiça
correspondente a
2%
(dois por cento)
sobre o valor da causa
.

Quanto ao mérito,
decretou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com financiamento e pacto adjeto de alienação fiduciária
e
determinou a restituição de 75% dos valores pagos pelo
Apelado, incluindo a comissão de
corret
a
gem
.

Lado outro, rejeitou
o pedido de danos morais
. Distribuiu o ônus
de
sucumbência em 60% para
as Apelantes e 40% para o Apelado, fixou os honorários
advocatícios
em 15% s
o
bre
o valor
da condenação. No mais, suspendeu a exigibilidade em face do Apelado por ser beneficiário da justiça gratuita.

A
s Apelantes sustenta
ra
m, em
preliminar
, a
nulidade da citação da
pessoa jurídica
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.,
por

falt
a de retorno do AR
, e a
ilegitimidade passiva da BRDU Urbanismo S/A, que não integrou a relação contratual
.

No mérito, a
rgui
ram
a
nulidade da aplicação da multa por ato atentatório à dignidade da justiça, pois
disse
ram
que
eventual demora na contestação decorreu de vício na citação
.

Sustent
aram
a
impossibilidade de devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, por se tratar de contraprestação autônoma e prestada.

Forte nesses argumentos, pediram a reforma da sentença, a fim de excluir a multa processual e o valor da corretagem.

As c
ontrarrazões foram apresentadas
no ID
294995408.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

E
m 01/04/2015
,
Manoel Rodrigues de Miranda Filho
celebrou com a
BRDU SPE Várzea Grande Ltda
.

o

C
ontrato de
C
ompra e
V
enda de imóvel
na planta,
com financiamento e pacto adjeto de alienação fiduciária,

visando adquirir um lote
de 250m2
no Loteamento Parque das Águas.

O valor total do contrato era de R$ 53.926,92
(cinquenta e três mil novecentos e vinte e seis reais e noventa e dois centavos)
.

O Apelado pagou a e
ntrada
de
R$ 825,00
(oitocentos e vinte e cinco reais) mais a comissão de
corretagem
d
e

R$ 1.
210
,00 (
um mil duzentos e dez reais),
bem como assumiu a obrigação de pagar
148
(cento e quarenta e oito)
parcelas mensais de R$ 665,00
(seiscentos e sessenta e cinco reais)
, reajustadas pelo IGP-M, com juros de 0,7% ao mês.

Disse ter
quit
ado,
até fevereiro/2020
,
o montante de R$ 43.361,17
(quarenta e três mil trezentos e sessenta e um reais e dezessete centavos)
, quando deixou de adimplir em razão da excessiva onerosidade superveniente das parcelas, que passaram de R$ 665,89
(seiscentos e sessenta e cinco reais e oitenta e nove centavos)
para R$ 989,88 (
novecentos e oitenta e nove reais e oitenta e oito centavos
).

Aleg
ou
não ter recebido informações claras sobre os reajustes e composição das parcelas, e que nunca teve acesso a planilha de amortização.

Sustenta que
j
amais tomou posse do imóvel
. Afirmou que o
contrato não foi registrado em cartório de imóveis, o que torna
ria
nulo o pacto de alienação fiduciária, conforme art. 23 da Lei no 9.514/97
.

Disse ter e
nvi
ad
o notificação extrajudicial requerendo o distrato e
a
devolução dos valores pagos,
sem retorno satisfatório
.

Narrou que
t
eve seu nome negativado n
a
S
erasa
desde 01/01/2023, no valor de R$ 55.162,29
(cinquenta e cinco mil cento
e sessenta e dois reais e vinte e nove centavos)
.

Pediu, ao final, a
procedência
dos seguintes pedidos
:
(i)
nulidade
da cláusula que trata
do pacto adjeto de alienação fiduciária;
(
ii
)
declaração de
ilegalidade da capitalização dos juros;
(
iii
)
r
esci
são
unilateralmente
d
o contrato
por desistência
;
(iv)
r
estitui
ção de
90% dos valores pagos, em parcela única, com correção e
juros de 1% ao mês a partir da citação;
e (v)
c
ondena
ção das demandadas
ao pagamento de R$ 20.000,00
(vinte mil reais)
a título de danos morais
.

A tutela de urgência foi deferida para
obstar a cobrança de novas parcelas, e para excluir o nome do Apelado da
Serasa.
Determin
ou-se
a citação,
cuja
s
carta
s
fo
ram

entregue
s
em 30/11/2023
(ID 2949953
74
)
e em 06/12/2023 (ID 294995377)
.

As
Apelantes

não compareceram à audiência de tentativa de conciliação e, também, não apresentaram justificativa (ID 294995380).

A
contestação
de ambas as demandadas foi apresentada em 07/01/2025, ou seja, mais de um ano
depois de
efetivada

a citação.

Logo em seguida, a instrução foi encerrada com a prolação da sentença recorrida.

A
Juíza de primeiro grau

decretou a rescisão do contrato de compra e venda d
o
imóvel
na planta com
pacto adjeto de alienação fiduciária
, por desistência do comprador.

C
omo consequência,
determinou a restituição de 75% dos valores pagos pelo
Apelado, incluindo a comissão de corretagem. Lado outro, improcedeu
o pedido de danos morais
.

No mais,
decretou a revelia das
Apelantes
por intempestividade da contestação
e
aplicou
-lhes
multa de 2% do valor da causa por ato atentatório à dignidade da justiça.

Inconformadas, as empresas recorreram.

-
Da
s

P
reliminar
es
de
Nulidade de Citação da
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.
e Ilegitimidade de
BRDU Urbanismo S/A
.

Sem alongar no assunto, a
fast
o
a alegação de nulidade da citação da
pessoa jurídica
BRDU SPE.

Embora as Apelantes aleguem que não houve comprovação da entrega do AR a pessoa autorizada, verifica-se nos autos a citação válida realizada por meio de
cartas
(
IDs
136537108 e 137145157), com posterior apresentação de contestação no ID 180022375, revelando ciência inequívoca da ação e participação no feito, ainda que
de forma
intempestiva.

A jurisprudência do STJ é firme ao reconhecer que
é válida a
cita
ção de pessoa jurídica quando o aviso de recebimento é assinado por preposto da empresa, tal qual se verifica na esp
écie. Aliás, essa é a exegese do art. 284, § 4o, do CPC
.

Para ilustrar, trago jurisprudência:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO
INCIDÊNCIA.
RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.
CITAÇÃO.
PESSOA JURÍDICA. RECEBIMENTO POR PORTEIRO DO PRÉDIO NA PRÓPRIA SEDE DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. VALIDADE. SÚMULA 83 DO
STJ.
AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em recurso especial impugnou devidamente os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na instância a
quo.

2. "É válida a citação da pessoa jurídica, realizada no endereço de sua sede, mesmo que recebida por pessoa que não tinha poderes expressos para tal, mas não recusou a qualidade de funcionário, devendo prevalecer, no caso, a teoria da aparência. Precedentes" (
AgInt
no
AREsp
1.385 .801/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma,
DJe
de 24/4/2019). 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso
especial
.

(
STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2416295 SP 2023/0247753-3
, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 22/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/05/2024)
.

Rejeit
o
, pois, a preliminar de nulidade da citação.

No tocante à ilegitimidade passiva da

BRDU Urbanismo S/A
, embora não conste como signatária formal do
contrato de compra e venda, integra o mesmo grupo econômico da BRDU SPE, sendo esse fato incontroverso.

Do ponto de vista da relação
consumerista, admite
-se
a responsabilidade solidária entre empresas do mesmo grupo quando presentes indícios de comunhão de interesses, controle societário conjunto ou atuação integrada na relação contratual (art. 7o, parágrafo único, do CDC).

No caso, a documentação acostada evidencia inter-relação operacional entre as empresas, com atos conjuntos de administração e comercialização do loteamento em questão.

Assim, ainda que não tenha assinado o contrato, a BRDU Urbanismo S
.
A
.
atua de modo funcional na cadeia de fornecimento,
o que
torna
leg
í
tima
su
a inclusão no polo passivo.

Portanto, rejeito a tese de ilegitimidade passiva.

-
Mérito
.

Direto ao ponto, o caso retrata pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta por desistência do comprador (incapacidade financeira)
.

O tema está pacificado na jurisprudência do STJ
.

De acordo com a
Segunda Seção, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou
-se
o entendimento de que, na rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe

0
2/10/2019).

No caso, mostra-se escorreita a
restituição de 75%
(setenta e cinco por cento)
dos valores pagos
pelo Apelado
, com retenção de 25%, como modo de indenizar despesas administrativas e dissuadir distratos imotivados.

À luz do entendimento do STJ, a
cláusula penal aplicada não se revela abusiva, tampouco desproporcional,
pois
observa os critérios de razoabilidade, equilíbrio contratual e função social do contrato.

Mantém-se
, portanto,
a retenção de 25% sobre os valores pagos
a título de parcelas
.

No tocante à devolução da comissão de corretagem,
no caso, na quantia de
R$ 1.
210
,00 (
um mil
duzentos e dez
reais)
,
a sentença deve ser reformada.

Conforme reconhecido pelo próprio
Apelado
em sua inicial e comprovado por recibo
(ID 294994891)
, o valor
correspondente foi efetivamente pago
à equipe
de
corret
agem

em razão de serviço de intermediação imobiliária prestado.

Nos termos do art. 725 do Código Civil, a remuneração do corretor é devida com a conclusão do negócio jurídico, o que se verificou no caso concreto. Ademais,
ao julgar o
Tema 938,
o STJ
reconhece
u
a validade do repasse da comissão ao comprador, desde que previamente informado, como ocorreu.

O repasse do valor de corretagem não se confunde com o preço do imóvel
e, por isso
, constitui prestação autônoma, definitiva e irrevogável.

Sua devolução configuraria enriquecimento sem causa do promitente comprador.

P
ortanto,
deve ser excluída
da base de restituição o valor pago a título de comissão de corretagem
:
R$ 1.
210
,00 (
um mil duzentos e dez reais)
.

Quanto à
multa de 2%
(dois por cento)
por ato atentatório à dignidade da justiça
, a Juíza da causa
fundament
ou
na suposta resistência das
Apelantes
e na intempestividade da contestação.

Sem embargo às judiciosas fundamentações da magistrada,
ainda que a contestação tenha sido apresentada fora do
prazo, não se verifica, neste caso, dolo processual, recusa abusiva ou má-fé das
Apelantes
, que justifique a penalidade por ato atentatório.

Recorda-se que
o ju
i
z é o condutor do processo e detém poderes para impulsionar os atos processuais independentemente de provocação da parte.

O fato de a contestação ter sido protocol
iz
ada com atraso não impediu o regular seguimento do feito, tampouco comprometeu a instrução probatória,
porquanto está
ausente prejuízo efetivo.

Afasta-se, portanto, a multa por ato atentatório à dignidade da justiça, mantendo-se, contudo,
à
revelia d
e ambas as pessoas jurídicas
, por ausência de contestação tempestiva.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento
ao apelo.

Excluo do valor da restituição a quantia paga a título de corretagem (R$ 1.210,00), bem como excluo a multa processual
por ato atentatório à dignidade da justiça, imposta em face das Apelantes.

Deixo de majorar os
h
onorários advocatícios
por não ter cabimento nos casos em que o apelo é provido em parte
.
Confirmo, no mais, a distribuição do ônus
da
sucumbência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025