Tribunal: TJMT
Processo: 1039557-02.2022.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA E IPTU. COBRANÇAS INDEVIDA. DANO MORAL CARACTERIZADO. LUCROS CESSANTES E CLÁUSUAL PENAL. CUMULAÇÃO AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
O recurso. Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta por adquirentes de imóvel no programa “Minha Casa Minha Vida” em razão de atraso na entrega da unidade.
Fato relevante. A entrega do imóvel, originalmente prevista para 30/06/2021 (com tolerância), ocorreu apenas em 20/08/2022. Durante o período de mora, foram cobradas taxas de evolução de obra e IPTU.
A decisão recorrida. A sentença acolheu os pedidos para declarar a cobrança indevida das taxas de obra no período de mora, determinar sua devolução em dobro, restituir valores pagos de IPTU, condenar ao pagamento de lucros cessantes, danos morais e cláusula penal contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em julgamento extra ou ultra petita e se carece de fundamentação; e (ii) saber se são devidas as condenações impostas às rés, notadamente quanto à devolução em dobro da taxa de obra, IPTU, lucros cessantes, cláusula penal e danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A sentença observou os limites do pedido inicial e apresentou fundamentação suficiente nos termos do art. 489, § 1o, do CPC.
4. A cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega é indevida, conforme entendimento firmado no Tema 996 do STJ.
5. A restituição dos valores pagos a título de IPTU antes da entrega das chaves é cabível, de acordo com cláusula contratual que atribui responsabilidade à incorporadora até a efetiva disponibilização da posse.
6. O atraso de mais de 14 meses na entrega do imóvel justifica a indenização por lucros cessantes, nos moldes do valor locatício mensal.
7. O dano moral foi corretamente reconhecido diante da frustração do direito à moradia e da cobrança indevida de encargos, sendo razoável o valor arbitrado.
8. A cláusula penal contratual tem natureza compensatória e, nos termos do Tema 970 do STJ, não pode ser cumulada com lucros cessantes. Assim, deve ser afastada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Apelação cível parcialmente provida para afastar a condenação ao pagamento da cláusula penal contratual.
Tese de julgamento:
"1. É indevida a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, sendo devida sua devolução em dobro.
2. A incorporadora é responsável pelos encargos incidentes sobre o imóvel até a efetiva entrega das chaves. 3. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, inc. XXXII; CC, arts. 186, 389, 395, 406 e 927; CTN, art. 161, § 1o; CPC, arts. 489, § 1o, e 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1.635.428/SP (Tema 970), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 22.11.2017; STJ, AgInt no AREsp 2049034/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, j. 12.06.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1039557-02.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Práticas Abusivas, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CLEYTON SILVA DE SOUZA - CPF: 019.512.951-29 (APELADO), LIVIA GUIMARAES ALVES - CPF: 038.539.061-09 (ADVOGADO), PATRICIA FERNANDA OLIVEIRA MARCHIORO - CPF: 010.879.141-67 (APELADO), COXIPO INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 22.514.299/0001-35 (APELANTE), EVANDRO FRANCISCO DA CUNHA - CPF: 051.892.326-62 (ADVOGADO), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO), VIASUL ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 08.107.711/0001-71 (APELANTE), RICARDO SCALABRINI NAVES - CPF: 000.441.116-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA
E
IPTU.
COBRANÇA
S
INDEVIDA.
DANO MORAL
CARACTERIZADO.
LUCROS CESSANTES E CLÁUSUAL PENAL. CUMULAÇÃO
AFASTADA
.
RECURSO
PARCIAL
MENTE
PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

O recurso.
Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta por adquirentes de imóvel no programa “Minha Casa Minha Vida” em razão de atraso na entrega da unidade.

Fato relevante.
A entrega do imóvel, originalmente prevista para 30/06/2021 (com tolerância), ocorreu apenas em 20/08/2022. Durante o período de mora, foram cobradas taxas de evolução de obra e IPTU.

A decisão recorrida.
A sentença acolheu os pedidos para declarar a cobrança indevida das taxas de obra
no período de mora, determinar sua devolução em dobro, restituir valores pagos de IPTU, condenar ao pagamento de lucros cessantes, danos morais e cláusula penal contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a sentença incorreu em julgamento extra ou ultra petita e se carece de fundamentação; e (
ii
) saber se são devidas as condenações impostas às rés, notadamente quanto à devolução em dobro da taxa de obra, IPTU, lucros cessantes, cláusula penal e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença observou os limites do pedido inicial e apresentou fundamentação suficiente nos termos do art. 489, § 1o, do CPC.

4. A cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega é indevida, conforme entendimento firmado no Tema 996 do STJ.

5. A restituição dos valores pagos a título de IPTU antes da entrega das chaves é cabível, de acordo com cláusula contratual que atribui responsabilidade à incorporadora até a efetiva disponibilização da posse.

6. O atraso de mais de 14 meses na entrega do imóvel justifica a indenização por lucros cessantes, nos moldes do valor locatício mensal.

7. O dano moral foi corretamente reconhecido diante da frustração do direito à moradia e da cobrança indevida de encargos, sendo razoável o valor arbitrado.

8. A cláusula penal contratual tem natureza compensatória e, nos termos do Tema 970 do STJ, não pode
ser cumulada com lucros cessantes. Assim, deve ser afastada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Apelação cível parcialmente provida para afastar a condenação ao pagamento da cláusula penal contratual.

Tese de julgamento:

"1. É indevida a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, sendo devida sua devolução em dobro.

2. A incorporadora é responsável pelos encargos incidentes sobre o imóvel até a efetiva entrega das chaves.

3. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, inc. XXXII; CC, arts. 186, 389, 395, 406 e 927; CTN, art. 161, § 1o; CPC, arts. 489, § 1o, e 85, § 2o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1.635.428/SP (Tema 970), Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Segunda Seção, j. 22.11.2017; STJ,
AgInt
no
AREsp
2049034/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, j. 12.06.2023.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Obrigação de Fazer c/c Reparação de Danos, julgada parcialmente procedente para:

“a
) Declarar indevida a cobrança da taxa de evolução de obra no período de atraso (julho/2021 a agosto/2022) e condenar as rés à devolução em dobro dos valores pagos, com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação;

b) Condenar as rés à restituição dos valores pagos a título de IPTU antes de 20/08/2022, corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros legais desde a citação;

c) Condenar as rés ao pagamento da cláusula penal contratual proporcional ao período de mora, conforme valor a ser apurado em liquidação;

d) Condenar as rés ao pagamento de R$ 5.000,00 a cada autor, a título de indenização por danos morais, totalizando R$ 10.000,00, corrigidos monetariamente desde esta sentença e com juros de mora desde a citação;

e) Condenar as rés, ainda, ao pagamento dos lucros cessantes, com correção monetária desde cada parcela mensal (julho/2021 a agosto/2022) e juros legais desde a citação.

Os juros de mora serão fixados em 1% (um por cento) ao mês, com fundamento no art. 406 do Código Civil combinado com o art. 161, § 1o, do Código Tributário Nacional (conforme o Enunciado no 20 da 1a Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal), até a data em que a nova legislação começou a produzir efeitos (01/09/2024). A partir de então, o cálculo da correção monetária e dos juros de mora deverá observar as alterações introduzidas no Código Civil, aplicando-se a Taxa Selic como indexação para juros e correção monetária, na forma do art. 406, § 1o, do CC.

Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em
12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

As apelantes
suscitam preliminar de nulidade da sentença por
julgamento
extra e ultra petita
, ausência de fundamentação e
ilegitimidade
para responder pela taxa de evolução de obra.

No mérito, defendem
que não houve
atraso na entrega, insurgem-se contra a devolução em dobro da taxa de evolução, contra a restituição dos valores de IPTU
,
condenações em cláusula penal, lucros cessantes e danos morais.

C
ontrarrazões
no Id n.
316588409
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Os autores ajuizaram a presente Ação visando
a restituição de valores pagos a título de taxa de evolução de obra e IPTU antes da entrega das chaves, além de indenização por lucros cessantes, danos morais e multa contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel adquirido no programa “Minha Casa Minha Vida”.

As partes firmaram o Contrato Particular de Promessa de compra e Venda
(Contrato no Id n.
316587883 - Pág. 15
e seguintes)
, em 22/03/2019
,

em que os apelados adquiriram
a unidade 104, bloco 13, do empreendimento “Mirante do Coxipó”,
por R$144.275,00,

cuja entrega estava prevista para dezembro/2020
(cláusula 5
da referida avença
)
, prorrogável por 180 dias, até 30/06/2021.

Entretanto, as chaves foram entregues somente em 20/08/2022,
com
atraso superior a 14 meses. Durante
esse
período houve cobrança de taxa de evolução de obra e de IPTU
, mesmo
antes da imissão na posse.

PRELIMINARES

NULIDADE DA SENTENÇA – JULGAMENTO
EXTRA
OU
ULTRA PETITA

A sentença limitou-se a analisar e acolher os pedidos formulados na inicial, delimitando o período de mora e as consequências jurídicas (devolução em dobro da taxa de obra, restituição do IPTU, lucros cessantes, danos morais e cláusula penal). Não houve extrapolação dos limites da lide.

Ademais, n
ão há julgamento
extra
ou
ultra petita
quando o magistrado concede providência compatível com o pedido e a causa de pedir
, ainda que com fundamentação diversa
.

Nesse sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CAUSA DE PEDIR REMOTA. SENTENÇA EXTRA PETITA.

(...)

2.
O magistrado, desde que observados os fatos da causa (causa de pedir remota) e os pedidos deduzidos, pode julgar a demanda com respaldo em fundamentos jurídicos diferentes daqueles apresentados pelas partes, o que em nada afronta o princípio da congruência.

Precedentes.

3.
Situação em que a conclusão do magistrado sentenciante teve apoio em causa de pedir remota não apresentada na inicial, motivo pelo qual o Tribunal de origem reconheceu o caráter extra petita da sentença. 4. Agravo interno não provido.
”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2049034 SP 2022/0001984-0, Relator.: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 12/06/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
16/06/2023)
.

Rejeito a preliminar.

AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO

A sentença expôs de forma clara as razões de convencimento
e fundamentou todos os tópicos
, abordando o atraso, a ilegitimidade arguida, a responsabilidade contratual e os danos decorrentes,
portanto, atendeu os requisitos do
art. 489, §1o, do CPC.

Assim, n
ão há nulidade.

Rejeito a preliminar.

ILEGITIMIDADE PARA RESPONDER PELA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA

As rés sustentam que a cobrança decorre de contrato de financiamento firmado diretamente com a instituição financeira.

Contudo, o
item
1.3
do

Tema 996 do STJ
,
dispõe que
"É ilícito o repasse dos

juros de obra, ou

juros de evolução da obra, ou taxa de evolução da obra, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância".

Desse modo,
a construtora responde pelos encargos cobrados após o prazo contratual de entrega, por ser responsável pelo atraso.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

O Tema
996 do STJ apreciou e consolidou os seguintes entendimentos a respeito
de casos de atraso na entrega de imóvel:

“
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.
”

(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019,
DJe
de 27/9/2019)
.

Neste caso, o
prazo final, incluindo a cláusula de tolerância, expirou em 30/06/2021, e a entrega das chaves ocorreu apenas em 20/08/2022
, configurando a
mora superior a 14 meses.

Assim,
é ilícita a
condenação da apelante na devolução
d
a
taxa de evolução de obra
e IPTU
,
após o prazo contratual de entrega do imóvel
até a efetiva entrega das chaves
.

Do mesmo modo,
a cláusula
6.2 do contrato
dispõe
que:

6.2)

IMPOSTOS, TAXAS E OUTRAS DESPESAS:

Todas as despesas, impostos taxas multas e contribuições que recaírem sobre o imóvel objeto
deste
contrato, até a
data
do “Habite-se”
ou da entrega das chaves, o que ocorrer primeiro, são de responsabilidade da INCORPORADORA e a partir daí passarão a correr por conta exclusiva do CLIENTE, ainda que
lançados em nome da INCORPORADORA. A mesma regra aplica-se àqueles que
incidam
ou venham a
incidir
sobre as partes comuns, indivisíveis do empreendimento.

No que diz respeito à
cláusula penal,
ficou definido no julgamento do Tema 970/STJ que

“
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
”

Assim,
necessári
o afastar a condenação na
cláusula penal contratual
, mantendo
, contudo,
a condenação em
lucros cessantes
,
conforme arbitrado na sentença.

Os danos morais estão comprovados ante o
atraso prolongado na entrega de imóvel residencial, aliado à cobrança indevida de encargos e à frustração da legítima expectativa de moradia, ultrapassa o mero aborrecimento.

Os
R$ 5.000,00 p
ara cada uma das partes
mostra-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso concreto.

Pelo exposto, rejeito todas as preliminares e
dou parcial provimento
ao Recurso para afastar a condenação na cláusula penal.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025