Tribunal: TJMT
Processo: 1002128-28.2021.8.11.0011
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – IMÓVEL SEM MATRÍCULA REGISTRAL – POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – DOCUMENTOS INSUFICIENTES PARA COMPROVAR A POSSE SOBRE TODOS OS LOTES – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – PRINCÍPIO DA VERDADE REAL – INTELIGÊNCIA DO ART. 370 DO CPC – SENTENÇA CASSADA – RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
A usucapião é juridicamente admissível mesmo para imóveis sem matrícula ou registro aberto, uma vez que se trata de modalidade originária de aquisição da propriedade, independentemente da cadeia dominial anterior.
A adjudicação compulsória não se mostra viável quando inexiste matrícula registral do imóvel, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.
No entanto, a certidão de "nada consta" do Cartório e o IPTU de 2020, isoladamente, são insuficientes para comprovar a posse contínua e com animus domini sobre todos os lotes usucapiendos.
Não considerando suficientes as provas, havendo a possibilidade, o juiz deve determinar, de ofício, a realização das necessárias, em prestígio ao Princípio da Verdade Real, previsto no artigo 370 do CPC.
O caso concreto impõe a necessidade de melhor instrução probatória, com realização de diligências para aferir a efetiva posse da parte autora sobre todos os lotes descritos na inicial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002128-28.2021.8.11.0011
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SANDRA CLEIDE ALMEIDA TAMANDARE - CPF: 346.906.971-91 (APELANTE), MARLUCIA ALVES DE SOUZA TOLON - CPF: 943.219.061-72 (ADVOGADO), IMOBILIARIA 25 DE MAIO LTDA - CNPJ: 15.376.882/0001-61 (APELADO), RAFAEL ALMEIDA TAMANDARE NOVAES - CPF: 036.029.851-64 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
–
IMÓVEL SEM MATRÍCULA REGISTRAL – POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – DOCUMENTOS INSUFICIENTES PARA COMPROVAR A POSSE SOBRE TODOS OS LOTES – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – PRINCÍPIO DA VERDADE REAL – INTELIGÊNCIA DO ART. 370 DO CPC – SENTENÇA CASSADA – RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A usucapião é juridicamente admissível mesmo para imóveis sem matrícula ou registro aberto, uma vez que se trata de modalidade originária de aquisição da propriedade, independentemente da cadeia dominial anterior.

A adjudicação compulsória não se mostra viável quando inexiste matrícula registral do imóvel, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

No entanto, a certidão de "nada consta" do Cartório e o IPTU de 2020, isoladamente, são insuficientes para comprovar a posse contínua e com
animus domini
sobre todos os lotes usucapiendos.

Não considerando suficientes as provas, havendo a possibilidade, o juiz deve determinar, de ofício, a realização das necessárias, em prestígio ao Princípio da Verdade Real, previsto no artigo 370 do CPC.

O caso concreto impõe a necessidade de melhor instrução probatória, com realização de diligências para aferir a efetiva posse da parte autora sobre todos os lotes descritos na inicial.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por SANDRA CLEIDE ALMEIDA TAMANDARE contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara da Comarca de Mirassol D’Oeste que, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinário n. 1002128-28.2021.8.11.0011, proposta em face de IMOBILIÁRIA 25 DE MAIO LTDA, julgou improcedente o pedido inicial e condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido (Id. n.o 266790386)

Em suas razões, de Id. n.o 266790400, a apelante sustenta, em síntese, que o imóvel usucapiendo não possui matrícula ou registro aberto, o que impossibilita a adjudicação compulsória. Além disso, afirma que preenche os requisitos legais da usucapião extraordinária, tendo posse mansa, pacífica e ininterrupta há mais de 33 anos.

Requer, assim, o provimento do recurso para julgar procedente o pedido inicial.

As contrarrazões foram ofertadas no Id. n.o 266790407.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A autora/apelante ajuizou ação de usucapião com o intuito de declarar o domínio definitivo do imóvel que tem como descrição uma área de 3.654 m2 (três mil, seiscentos e cinquenta e quatro metros quadrados), correspondente aos os lotes: 01, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0040.001; Lote 02, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0051.001; Lote 03, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0061.001; Lote 04, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0071.001; Lote 13, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0234.001; Lote 14, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0244.001; Lote 15, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0290.001, do Loteamento Cidade Tamandaré, em Mirassol D'Oeste -MT.

O Juízo
a quo
indeferiu a ação sob o argumento de que o meio processual adequado seria a adjudicação compulsória, entendendo que a usucapião romperia a cadeia dominial e poderia gerar impactos tributários negativos.

Ocorre que os documentos anexados aos autos demonstram que o imóvel não possui matrícula aberta no Registro de Imóveis, impossibilitando, por consequência, a adjudicação compulsória.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre a impossibilidade de adjudicação compulsória quando inexistente matrícula registral individualizada:

“RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Os recursos especiais têmorigem em três ações (ação de adjudicação compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e ação de despejo comreconvenção) julgadas em sentença única. 3. As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de adjudicação compulsória; (iii) se o negócio jurídico de compra e venda está viciado pela coação e (iv) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel objeto do contrato. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motivar adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. 6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. 7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. 8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula no 7 do Superior Tribunal de Justiça. 9. Recursos especiais não providos.”
(REsp 1851104/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020).

Dessa forma, ao contrário do que decidiu a sentença recorrida, a adjudicação compulsória não seria medida adequada, pois inexiste imóvel registrável.

Já a usucapião é modalidade de aquisição originária da propriedade, rompendo o vínculo com os registros anteriores. Sendo assim, se o imóvel não tem matrícula aberta, a usucapião é o único meio viável para que o recorrente obtenha o reconhecimento formal da propriedade.

A propósito.

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL. INDEFERIDA A INICIAL EM RAZÃO DE O IMÓVEL NÃO POSSUIR MATRÍCULA . RECURSO DA AUTORA PUGNANDO PELA CASSAÇÃO DA SENTENÇA. 1) A USUCAPIÃO CONSTITUI FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE, SENDO CERTO QUE A MATRÍCULA DO IMÓVEL NO RGI NÃO CONSTITUI REQUISITO INDISPENSÁVEL PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO. 2) POSSIBILIDADE DE ABERTURA DA MATRÍCULA NO MOMENTO DO REGISTRO DA SENTENÇA DECLARATÓRIA. ART . 167, DA LEI N.o 6.015/73 E ART. 560, DA CONSOLIDAÇÃO NORMATIVA DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA . CASSAÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. PROVIMENTO DO RECURSO.”
(TJ-RJ - APL: 01540268420198190001, Relator.: Des(a). NORMA SUELY FONSECA QUINTES, Data de Julgamento: 12/11/2019, OITAVA CÂMARA CÍVEL)

“APELAÇÃO – USUCAPIÃO – INDEFERIMENTO DA INICIAL – AUSÊNCIA DE REGISTRO DA MATRÍCULA PERANTE O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – SENTENÇA ANULADA – A inexistência de registro imobiliário do bem, objeto de ação de usucapião não impossibilita o reconhecimento da aquisição de domínio mormente porque juntado o memorial descritivo que permite a individualização e identificação do terreno – A usucapião como forma de aquisição originária da propriedade prevalece sobre o registro imobiliário – Precedentes – DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.”
(TJ-SP - AC: 10085255120218260152 SP 1008525-51.2021.8 .26.0152, Relator.: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 25/02/2022, 8a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2022)

Outro fundamento da sentença foi a suposta ausência de interesse de agir, sob o argumento de que a ação de usucapião seria desnecessária, já que a parte ré não contestou o pedido.

No entanto, tal raciocínio não se sustenta.

Isso porque o interesse de agir se manifesta pela necessidade e utilidade do provimento jurisdicional, não se limitando à existência de litígio. No caso concreto, a necessidade de regularização fundiária do imóvel justifica plenamente a demanda, pois a recorrente não pode transferir, vender ou dispor do bem sem um título válido.

Prosseguindo, embora juridicamente cabível o pedido de usucapião, entendo que os documentos anexados aos autos não são suficientes para demonstrar de maneira inequívoca a posse sobre todos os lotes indicados na petição inicial.

O reconhecimento da usucapião é uma das formas originárias de aquisição da propriedade imóvel pela qual o interessado poderá adquirir o domínio do bem quando cumpridos os requisitos legais estabelecidos pelo Código Civil Brasileiro.

Faz-se necessária, portanto, a comprovação do lapso temporal e do
animus domini
, senão vejamos:

Nesse sentido já decidiu este Sodalício, senão vejamos:

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE USUCAPIÃO – POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA HÁ MAIS DE 40 (QUARENTA) ANOS - ARTIGO 1.238 DO CÓDIGO CIVIL – DISPENSA DE JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ – CRITÉRIO DA FUNGIBILIDADE - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - RECURSO IMPROVIDO. 1.
O reconhecimento da USUCAPIÃO extraordinária dispensa a comprovação de justo título e boa-fé.
2. Diante do critério da FUNGIBILIDADE, ainda que o apelado tenha interposto a ação na modalidade ordinária, verifica-se que o mesmo preencheu o prazo aquisitivo na modalidade extraordinária, qual seja, 15 (quinze) anos, e assim deve-lhe ser declarada a USUCAPIÃO.”
(N.U 0003206-79.2013.8.11.0003, , SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA C MARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/02/2015, Publicado no DJE 23/02/2015) (grifo nosso)

A recorrente juntou aos autos certidão de "nada consta" do Cartório e comprovantes de IPTU relativos ao ano de 2020, documentos que, por si sós, não permitem aferir se a posse foi exercida de forma contínua e com
animus domini
sobre a totalidade da área de 3.654 m2, compreendendo os seguintes lotes:

Lote 01, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0040.001

Lote 02, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0051.001

Lote 03, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0061.001

Lote 04, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0071.001

Lote 13, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0234.001

Lote 14, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0244.001

Lote 15, quadra 97, inscrição imobiliária 1.03.143.0290.001

O caso dos autos traz em seu bojo matéria não só de direito, mas, também, fática, cujo esclarecimento passa pela instrução probatória.

Outrossim, o Processo Civil prestigia o Princípio da Verdade Real, que consiste na autorização dada, pelo artigo 370 do CPC, ao juiz para determinar, de ofício, as provas necessárias à instrução do processo.

Esta iniciativa, se tomada pelo magistrado, em nada compromete a sua neutralidade, uma vez que este não estaria violando outros princípios, como o da Imparcialidade ou o da Igualdade Processual e, muito menos, favorecendo uma parte em detrimento da outra.

O que se busca ao aplicar esse artigo é o conhecimento profundo dos fatos ocorridos e a verdade real. Agindo assim, não se pretende o favorecimento de alguma parte, mas a correta prestação jurisdicional.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - MATÉRIA DE FATO - PRODUÇÃO DE PROVAS - NECESSIDADE - PRELIMINAR ACOLHIDA - RECURSO PROVIDO.
Existindo matéria de fato a ser provada por oitiva de testemunha, o JULGAMENTO ANTECIPADO da lide configura CERCEAMENTO de DEFESA.
”
(N.U 0004011-49.2012.8.11.0041, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 06/12/2017, Publicado no DJE 12/12/2017)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA– DPVAT– JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – AUSÊNCIA DE PROVAS DOS REQUISITOS PREVISTOS NO § 5o DO ART. 5o DA LEI No 6.194/74 – AFASTADO – NEXO CAUSAL ENTRE O FATO E O DANO DECORRENTE DEMONSTRADO – NECESSIDADE DE PERÍCIA MÉDICA – CERCEAMENTO DE DEFESA CARACTERIZADO –
PRINCÍPIO DA VERDADE REAL – INTELIGÊNCIA DO ART. 370 DO CPC/15 – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO - SENTENÇA ANULADA
. O julgamento antecipado da lide somente é possível quando a questão versada for apenas de direito ou, sendo de direito e de fato não houver necessidade de dilação probatória, conforme reza o art. 335, I, do CPC/15. Demonstrado nexo causal entre o fato ocorrido e dano dele decorrente demonstrado, resta atendido o disposto no artigo 5o da Lei 6.194/74.
Não considerando suficientes as provas, havendo a possibilidade, o juiz deve determinar, de ofício, ou a requerimento das partes a realização das provas necessárias, em prestígio ao Princípio da Verdade Real, previsto no artigo 370 do CPC/15.”

(Ap 155370/2016, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 08/03/2017, Publicado no DJE 15/03/2017) – grifei.

O princípio da verdade real, amplamente aplicado no direito processual civil, impõe ao magistrado o dever de buscar a correta elucidação dos fatos antes de proferir decisão definitiva.

Dessa forma, o retorno dos autos à origem se faz necessário para a realização de diligências complementares, tais como: produção de prova testemunhal para comprovação do tempo e modo de posse, eventual perícia para identificação da ocupação efetiva da área ou mesmo solicitação de documentos complementares para melhor instrução do feito.

O juízo
a quo
pode diligenciar da maneira que julgar adequada a fim de que sejam produzidas as provas adequadas.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para declarar a nulidade da sentença, determinando o retorno dos autos ao Juízo de Primeiro Grau para que se proceda a instrução processual, a fim de que sejam produzidas as provas necessárias à adequada verificação da posse sobre a totalidade dos lotes indicados na inicial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025