Tribunal: TJMT
Processo: 1002892-43.2020.8.11.0045
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA - LOTE URBANO - RESCISÃO CONTRATUAL CULPA DO COMPRADOR INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS - ADMISSINILIDADE COMPROVAÇÃO DE EDIFICAÇÃO REALIZADA EM TERRENO ADQUIRIDO DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA – ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS QUE NÃO ESTEJAM REGULARES E INEXISTÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE SUPOSTA IRREGULARIDADE NA CONSTRUÇÃO – MANUTENÇÃO DO DEVER DE INDENIZAR – RETENÇÃO DO VALOR REFERENTE A TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU – FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL HAJA VISTO QUE A SENTENÇA DETERMINA A DEVOLUÇÃO DE ACORDO COM A CLÁUSULA DECIMA NONA DO CONTRATO QUE CONTEMPLA A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE TAIS VALORES – PRETENSÃO EM RESTITUIR EM 12 PARCELAS - IMPOSSIBILIDADE - CONTRATO ANTERIOR A LEI 13.786/2018 – DEVOLUÇÃO QUE DEVE OCORRER EM PARCELA ÚNICA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DIREITO DE RETENÇÃO PELA APELANTE POR EXPRESSA CLÁUSULA CONTRATUAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
Em conformidade com o que dispõe o artigo 1219 do CC o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e, se não for indenizado, ao direito de levantar as voluptuárias sem dano à coisa.
No caso, há comprovação de construção no lote, sendo devida a indenização pelas benfeitorias (art. 1.219 do CC), na ausência de prova de eventual irregularidade, ou da impossibilidade de aproveitamento da edificação, devendo ser apurado o montante em liquidação de sentença.
Restando demonstrara a edificação realizada no terreno adquirido da compromissária vendedora às expensas do compromissário comprador, já que este adquiriu terreno nu para edificação, é pertinente a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora, não havendo falar em decisão extra pettita já que referida indenização é conseqüência lógica da rescisão, retornando as partes ao statuo quo ante.
A restituição do valor pago ao compromissário comprador, conforme consta da sentença deve observar a cláusula décima nona do contrato, devendo ocorrer em parcela única e corrigido na forma determinada na sentença;
Por expressa disposição contratual a compromissária compradora não deverá restituir o valor referente a comissão de corretagem ao compromissário comprador no presente caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1002892-43.2020.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.041.821/0001-40 (APELANTE), NIVALDO DAVID DA SILVA - CPF: 390.599.012-15 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA - LOTE URBANO - RESCISÃO CONTRATUAL CULPA DO COMPRADOR
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
ÚTEIS E NECESSÁRIAS - ADMISSINILIDADE
COMPROVAÇÃO DE EDIFICAÇÃO REALIZADA EM TERRENO ADQUIRIDO DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA
–
ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS QUE NÃO ESTEJAM REGULARES E INEXISTÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR
– AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE SUPOSTA IRREGULARIDADE NA CONSTRUÇÃO – MANUTENÇÃO DO DEVER DE INDENIZAR – RETENÇÃO DO VALOR REFERENTE A TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU – FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL HAJA VISTO QUE
A SENTENÇA DETERMINA A DEVOLUÇÃO DE ACORDO COM A CLÁUSULA DECIMA NONA DO CONTRATO
QUE CONTEMPLA A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE TAIS VALORES – PRETENSÃO EM RESTITUIR EM 12 PARCELAS - IMPOSSIBILIDADE - CONTRATO ANTERIOR A LEI
13.786/2018 – DEVOLUÇÃO QUE DEVE OCORRER EM PARCELA ÚNICA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DIREITO DE RETENÇÃO PELA APELANTE POR EXPRESSA CLÁUSULA CONTRATUAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

Em conformidade com o que dispõe o artigo 1219 do CC
o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e, se não for indenizado, ao direito de levantar as voluptuárias sem dano à coisa.

No caso,
há comprovação
de construção no lote, sendo devida a indenização pelas benfeitorias (art. 1.219 do CC), na ausência de prova de eventual irregularidade, ou da impossibilidade de aproveitamento da edificação, devendo ser apurado o montante em liquidação de sentença.

Restando demonstrara a edificação realizada no terreno adquirido da compromissária vendedora às expensas do compromissário comprador, já que este adquiriu terreno nu para edificação, é pertinente a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora, não havendo falar em decisão
extra pettita
já que referida indenização é conseqüência lógica da rescisão, retornando as partes ao
statuo quo ante
.

A restituição do valor pago ao compromissário comprador, conforme consta da sentença deve observar a cláusula décima nona do contrato, devendo ocorrer em parcela única e corrigido na forma determinada na sentença;

Por expressa disposição contratual a compromissária compradora não deverá restituir o valor referente a comissão de corretagem ao compromissário comprador no presente caso.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL
1002892-43-2020

APELANTE:
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:
NIVALDO DAVID DA SILVA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde/MT, que
julgou procedente a Ação de Rescisão c/c Reintegração de Posse Perdas e Danos c/c pedido liminar ajuizada pela Apelante
, para
declarar rescindido
o contrato pactuado entre as partes, ou seja, o Termo de Cessão de direitos de Contrato de Compromisso de Compra e Venda (Ids.
33978508
,
33978509
e
33978510
),

determinar a reintegração de posse

do imóvel objeto da lide em favor da Apelante,

após o transito em julgado, condenar a Requerente/Apelante a restituir ao Requerido/Apelado

o valor das
benfeitorias úteis e necessárias realizadas imóvel
(construção da casa),
montante a ser apurado em liquidação de sentença
,
com aplicação do disposto na cláusula décima nona do contrato
, até a devida devolução do imóvel,
valores que devem ser quantificado em liquidação de sentença, com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, incidente á partir desta data,
determinar encontro de contas,
considerando o valor pago pelo Apelado, bem como as benfeitorias realizadas no imóvel

(construção da casa), a ser apurado em liquidação de sentença
,
com aplicação do disposto na cláusula décima nona do contrato, até a devida devolução do imóvel, valores
que devem ser quantificado em liquidação de sentença e condenar o Requerido/Apelado no pagamento das custas e despesas processuais, bem como nos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do CPC.

Nas razões recursais a Apelante sustenta que ajuizou a Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos em face do Apelado, em razão de inadimplemento contratual, sobrevindo
a sentença que merece ser reformada quanto a condenação da Apelante a indenizar as benfeitorias úteis e necessárias.

Verbera que
não houve apresentação de defesa pelo Apelado e, levando em consideração que a Apelante não indicou a indenização por benfeitorias na inicial, não pode ocorrer tal previsão na sentença.

Sustenta que em havendo revelia do réu, o juiz não pode determinar a indenização das benfeitorias no imóvel, sob pena de se caracterizar julgamento
extra petita
(fora do pedido), ante a ausência de pedido indenizatório formulado na contestação, ou mesmo em momento posterior.

Argumenta que na hipótese de ser mantida a condenação da Apelante a indenizar pelas benfeitorias realizadas pelo Recorrido, anota que não há direito à indenização a parte Apelante por benfeitorias quando estas não são comprovadamente regulares perante órgãos públicos, conforme cláusula décima oitava do contrato.

Alega que, dessa forma, caso se entenda, como o Magistrado
a quo
, pela aplicação integral do contrato no que tange a indenização por benfeitorias úteis e necessárias, esta somente será devida com a comprovação de regularidade destas benfeitorias junto aos órgãos públicos pertinentes.

Argumenta que dos valores a serem restituídos deve ser abatido o IPTU e a taxa de fruição durante o mperiodo em que o Apelado ocupou o imóvel.

Sustenta que
a sentença foi omissa acerca da forma de eventual devolução de valores pagos
, sendo
que a forma de devolução, deve a ação ser julgada conforme inteligência da Lei n. 13.786/2018,
promulgada para equilibrar a relação entre vendedores e adquirentes, trazendo segurança jurídica para ambas as partes.

Afirma que após decretada a resolução contratual, a devolução dos valores apurados deverá se dar em 12 (doze) parcelas mensais após esgotado o prazo de carência de 12 (doze) meses, por se tratar de loteamento com obras entregues.

Argumenta que se o inadimplemento contratual e o ato resolutivo ocorrem enquanto vigente a nova lei, aplicam-se os efeitos e consequências da Lei n. 13.786/2018, porque
tempus regit actum
, sendo este o caso concreto, vez que a resilição se encontra pendente.

Sustenta que a sentença deixou de apreciar o pedido de retenção dos valores pagos pela parte Apelada, concernentes a intermediação e corretagem, os quais, ressalta, foram pagos, mas não destinados as Apelantes.

Pugna pelo provimento do recurso para a) Seja reconhecido o julgamento extra petita, e denotada a indenização por benfeitorias, nos termos da jurisprudência do STJ; b) Alternativamente, caso entenda pela indenização por benfeitorias, que ocorra somente com relação àquelas úteis e necessárias, ainda regulares perante os órgãos públicos; c) Em relação ao pedido de restituição, requer: i)
Seja determinada a restituição do valor das prestações pagas, com incidência de juros legais a partir do trânsito
em julgado da presente, conforme Tema 1.002/STJ: ii)
Retenção dos valores dos impostos de IPTU vencidos durante o período em que o contrato esteve em vigor; iii) Fruição de 1% sobre o valor atualizado do contrato corrigido, por mês de inadimplência;
iv) Juros moratórios pagos pela parte autora com relação às parcelas pagas com atraso; v) Subsidiariamente, caso não seja acolhida a forma de restituição mencionada, requer que, do valor desembolsado, sejam deduzidos todos os valores mencionados no art. 32-A da Lei n. 6.766/78;

Em aplicação a regra do art. 32-A, § 1o, II, da Lei n. 13.786/2018, que os valores sejam restituídos em 12 (doze) parcelas mensais após esgotado o prazo de carência de 12 (doze) meses; e) Que seja previsto o direito da Apelante em reter a fruição explícita no contrato, enquanto perdurar a posse do Apelado e este não efetuar o pagamento das mensalidades, incidindo em inadimplência.

Não há

contrarrazões, tendo em vista a revelia do demandado.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme ressai dos Autos, trata-se de Apelação Cível

em face da sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de posse ajuizada pela Apelante, no entanto, esta se insurge quanto a determinação de que deve indenizar o réu pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, concernente a (construção de uma casa) no terreno.

Argumenta que a indenização por benfeitorias requer pedido do réu que no caso não ocorreu diante de sua revelia de modo que o julgamento é
extra petita
neste ponto. Alega que caso se entenda pela indenização deve ocorrer em relação as benfeitorias
comprovadamente regulares perante órgãos públicos conforme cláusula décima oitava do contrato.

Alega que
a sentença é omissa quanto a necessidade de abatimento do IPTU e da taxa de fruição
em relação ao valor a ser restituído durante o período de ocupação do imóvel.

Alega que
a devolução dos valores deve ocorrer em 12 parcelas conforme a Lei n. 13.786/2018
, promulgada para equilibrar a relação entre vendedores e adquirentes, trazendo segurança jurídica para ambas as partes a pós o trânsito em julgado.

Sustenta que a sentença deixou de apreciar o pedido de retenção dos valores pagos pela parte Apelada, concernentes a intermediação e corretagem
, os quais, ressalta, foram pagos, mas não destinados às Apelantes.

Constata-se que por meio de Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário de Loteamento Jardim Primavera II por meio do qual Maria Stopassoli Porfiro dos Santos adquiriu o Lote de Terras de n. 27, Quadra 39 do Jardim Primavera II, na Comarca de Lucas do Rio Verde/MT conforme documento 318328003, na data de

20/07/2012.

Posteriormente, referida compradora cedeu seus direitos para o Apelado, conforme Termo de Cessão de Instrumento de Contrato de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Residencial Jardim Primavera II, firmado em 27/03/2015 (doc ID 318328005).

Portanto, o Recorrido adquiriu o terreno, objeto dos Autos, sendo que foi edificado um imóvel,

como se vê do documento denominado comprovação de vistoria juntado aos Autos pela própria Autora/Apelante ID 328318008.

O ajuizamento da ação ocorreu em razão de inadimplemento do comprador, cabendo, assim, analisar a questão referente a restituição dos valores pagos por este à Apelante, além da indenização pela benfeitoria realizada no terreno em questão
.

Com relação a indenização pela edificação construída no imóvel, a Apelante sustenta que não tem pertinência sua condenação ao pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, sendo a decisão
extra pettita
, tendo em vista que não há pedido do réu visto que é revel
e, ademais, em caso de reconhecimento do dever de indenizar deve ocorrer apenas em relação a benfeitorias que estão

regulares
perante os órgãos públicos
, os juros de mora devem ocorrer conforme o Tema 1002 do STJ.

Cumpre anotar que na rescisão de um contrato de compra e venda, a indenização por benfeitorias úteis e necessárias consiste em conseqüência lógica do direito, não dependendo de pedido expresso, já que é assegurado pelo artigo 1.219 do Código Civil para o possuidor de boa fé,
senão vejamos:

Artigo 1.219 – O possuidor de boa fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como quanto as voluptuárias, se não lhes forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Referida indenização busca resguardar as partes ao estado anterior à celebração do negócio jurídico e evita que o vendedor se beneficie indevidamente das melhorias realizadas pelo comprador na propriedade
, mesmo porque
é evidente que as benfeitorias aumentam o valor do bem tornando-o mais útil.

Dessa forma, o dever de indenizar pelas benfeitorias e úteis necessárias é legalmente reconhecido não necessitando de um pedido formal para que o direito possa ser analisado, conforme entendimento jurisprudencial.

Com relação ao argumento de que somente devem ser indenizada as benfeitorias que estão regulares perante órgãos públicos na forma do artigo 34 da lei de Loteamento e cláusula contratual, pretendendo a Apelante afastar a indenização
pelas
benfeitorias
realizadas pelo Apelado,
entendo que tal argumento também não merece acolhimento.

Isso porque, é possível observar que o Auto de Avaliação constatou a existência de uma edificação construída no lote objeto do contrato, a qual da análise das fotografias juntadas aos Autos pela própria Apelante se encontra em bom estado de conservação, não havendo comprovação de fatores que
maculem a validade da construção.

Assim, não há prova robusta da alegada irregularidade, limitando-se a Apelante a mera assertiva desprovida de elementos probatórios consistentes, em flagrante descompasso com o disposto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Ademais, como já mencionado o possuidor de boa-fé tem direito à
indenização
pelas
benfeitorias
úteis e necessárias realizadas, em respeito ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, do mesmo diploma legal).

Necessário ressaltar que o caso versa sobre relação de consumo, sendo certo que
caberia a Apelante apresentar provas robustas acerca da suposta irregularidade com relação a obra/edificação em questão, no entanto, limitou-se a sustentar mera irregularidade na obra
sem elementos probatórios consistentes, em descompasso com o disposto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

No caso, tendo em vista a existência de edificação realizada pelo compromissário comprador,

tenho que deve a Autora indenizar o Apelado pela benfeitoria realizada, porquanto, o demandado adquiriu terreno nu, no qual, posteriormente, edificou às suas expensas e
à míngua de provas de que a construção tenha ocorrido de forma irregular ou que não seja possível seu aproveitamento ou que não seja possível sanar a suposta irregularidade, revela-se pertinente a indenização, sob pena de enriquecimento ilícito da Autora

Neste sentido o entendimento jurisprudencial:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. TERMO INICIAL JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com obrigação de fazer, devolução de valores pagos e indenização por danos materiais e moral, proposta por adquirente de lote urbano não edificado. Sentença que declarou rescindido o contrato e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10% a título de despesas administrativas, indenização pelas benfeitorias no valor de R$ 21.000,00 e compensação por dano moral de R$ 2.000,00.

II. Questão em discussão

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos; (ii) saber se é devida taxa de fruição do imóvel; (iii) saber se a indenização por benfeitorias é devida diante de eventual irregularidade da construção; e (iv) saber se houve dano moral indenizável decorrente da rescisão contratual por iniciativa do comprador; e (v) saber o termo inicial do juros de mora.

III. Razões de decidir

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do STJ.

A taxa de fruição não é devida quando o lote transacionado era não edificado à época da contratação e não houve proveito econômico pelo comprador, tampouco empobrecimento do vendedor. Precedentes STJ.

O autor comprovou a realização de construção no lote, sendo devida a indenização pelas benfeitorias na ausência de prova de irregularidade relevante, conforme art. 1.219 do CC.

Não houve conduta ilícita por parte da vendedora a justificar indenização por dano moral, uma vez que a resolução contratual ocorreu por desistência do comprador e não houve prática de ato indevido pela ré.

Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda firmados sob a égide da Lei no 13.786/2018 deve respeitar os princípios do CDC, podendo incidir sobre as parcelas pagas. 2. Não é devida taxa de fruição em lote não edificado, mesmo após construção pelo comprador. 3
. A indenização por benfeitorias é devida ao possuidor de boa-fé, salvo prova de irregularidade relevante
. 4. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, desacompanhada de ato ilícito da vendedora, não enseja reparação por dano moral. 5. Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 e 1.219; CDC, arts. 51, IV, e 53; CPC, art. 86.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Cueva, 3a Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 14.05.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 771.894/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 13.05.2024; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 27.03.2023.(N.U 1019629-82.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/04/2025, Publicado no DJE 30/04/2025).

Nesse mesmo sentido proferi decisão no Recurso de Apelação Cível n. 1004899-08-2018, julgado em 27/04/2025:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA - LOTE URBANO - RESCISÃO CONTRATUAL CULPA DO COMPRADOR
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
–
POSSIBILIDADE COMPROVAÇÃO DE EDIFICAÇÃO REALIZADA EM TERRENO ADQUIRIDO DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA
–
ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO E INEXISTÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR
– AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA SUPOSTA IRREGULARIDADE SUSTENTADA - RECURSO PROVIDO.

Em conformidade com o que dispõe o artigo 1219 do CC
o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e, se não for indenizado, ao direito de levantar as voluptuárias sem dano à coisa.

No caso,
o
autor demonstra a realização de construção no lote, sendo devida a indenização pelas benfeitorias (art. 1.219 do CC), na ausência de prova de irregularidade, ou da impossibilidade de aproveitamento da edificação devendo ser apurado o montante em liquidação de sentença.

Restando demonstrara a edificação realizada no terreno adquirido da compromissária vendedora às expensas dos compromissários compradores, já que estes adquiriram terreno nu para edificação, é pertinente o pedido de indenização sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora.

Dessa forma, constata a existência de benfeitorias úteis e necessárias é admitida referida indenização a ser apurado em liquidação de sentença conforme determina o Juízo
a quo
, não merecendo reforma a sentença quanto a esse ponto.

No mais, sustenta a Apelante que tem aplicação ao caso a Lei
13.786/2018, sendo que a sentença é omissa quanto a forma de devolução dos valores pagos pelo réu que no caso, deve ocorrer em 12 parcelas e, ademais, tem direito a retenção da taxa de fruição, do IPTU e a correção sobre o valor a ser restituído deve ocorrer após o transito em julgado da sentença

Com relação a aplicação da lei retro-mencionada, (
13.786/2018),
cumpre registrar que não se aplica ao caso em análise,
tendo em vista que o contrato foi firmado anteriormente à sua vigência
, de forma que a questão deve ser dirimida à luz do Código de Defesa do Consumidor.

Com relação a restituição do valor pago pelo Apelado a sentença determinou que deve ocorrer em conformidade com o estabelecido na Cláusula
Décima Nona do contrato

senão vejamos:

“Posto isso, considerando que o requerido que deu causa à rescisão contratual, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma parcial, ou seja, conforme estabelecido na cláusula décima nona, a seguir transcrita:

“
CLÁUSULA DÉCIMA NONA
: Ocorrendo a rescisão deste instrumento, a restituição das importâncias pagas será realizada da seguinte forma:

Vr= Valor de restituição;

Vp= valor pago corrigido (excluído multa e juros de mora),
observado o parágrafo Segundo da Cláusula Quinta;

Vi= Valor do Imposto Territorial Urbano

Dt= Despesas tributárias= 5,93 do valor pago corrigido monetariamente;

Da= Despesas administrativas= 5% do valor pago corrigido monetariamente;

Mc= Multa contratual = 10% (dez por cento) do valor atualizado do imóvel;

Df= Fruição=1% (um por cento) do valor do contrato corrigido, por mês de inadimplência.

Vr= Vp - Vi- Dt – Da – Mc – Df”

Diante desse quadro não há interesse recursal quanto a questão referente a retenção de valor do IPTU e taxa de fruição, tendo em vista que foi admitido na sentença recorrida, haja vista que determinou a restituição do valor pago pelo compromissário comprador de acordo com a cláusula décima nona do contrato,
admitindo-se as retenções ali previstas.

Com relação a restituição do valor de corretagem constata-se que encontra-se expressamente previsto na Cláusula Quinta Parágrafo Segundo o seguinte:

(...)

Parágrafo Primeiro- A comissão pela intermediação e corretagem do imóvel objeto do presente contrato foi pactuado livremente e diretamente entre O(A) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) e o Corretor. Parágrafo Seguupo- Fica ajustado entre as partes que em nenhuma hipótese o valor pago pela mediacão ou corretagem, cujo limite é de 7% (sete por cento) do valor total da compra e venda. pago diretamente ao corretor autonomo e/ou demais profissionais pela intermediação no negócio, será devolvido ao(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A). (...).

Dessa forma por expressa pactuação resta evidente que o valor cobrado a título de corretagem não será devolvido ao Apelado
.

Pretende, ainda, a Apelante que o valor a ser restituído ao Apelado
após as deduções contratuais
, (clausula décima nona), ocorra em 12 parcelas e que a correção incida após o trânsito em julgado,

conforme a
Lei n. 13.786/2018
.

Contudo, não lhe assiste razão, tendo em vista a inaplicabilidade da referida legislação ao caso por ser posterior ao contrato, portanto, a restituição deve ocorrer em parcela única, após a devida apuração em liquidação de sentença devidamente corrigido na forma determinada pelo Juízo a quo.

Diante dessas considerações,
dou provimento parcial ao recurso apenas determinar que a Apelante não deve restituir o valor referente a comissão de corretagem, conforme cláusula contratual expressa
,

mantendo-se no mais, a sentença recorrida.

É o voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025