Tribunal: TJMT
Processo: 1027501-63.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-24
Data de publicação: 2025-07-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Apelação Cível interposta por PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais ajuizada por MACILIA FELIZ DE DEUS DA SILVA, julgada parcialmente procedente para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel no empreendimento “Viva Esmeralda”, (ii) condenar a requerida à devolução integral de R$ 31.074,95 pagos pela autora, corrigidos pelo INPC desde os desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, e (iii) fixar indenização por danos morais em R$ 10.000,00. O Apelante sustenta que parte do valor devolvido refere-se à comissão de corretagem paga por ele e que não há comprovação de que a Apelada tenha suportado essa despesa, além de pleitear a exclusão ou redução da indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a devolução integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor; (ii) verificar se estão presentes os requisitos para condenação por danos morais, com a possibilidade de eventual revisão do valor arbitrado.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
A repetição de argumentos utilizados na contestação não compromete a dialeticidade recursal, desde que as razões do recurso enfrentem os fundamentos da sentença e revelem a intenção de reformá-la, como reconhecido pelo STJ (AgInt no AgInt no AREsp 2.132.111/SC).
A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, nos termos do art. 3o, § 2o, do CDC, com aplicação da inversão do ônus da prova (art. 6o, VIII, do CDC).
Restando demonstrado o inadimplemento antecipado da obrigação de entrega do imóvel, mesmo antes do vencimento do prazo contratual, é cabível a resolução do contrato com restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.
Comprovado que a comissão de corretagem foi incluída no valor total pago pela compradora e não houve demonstração de sua ciência e anuência prévia, a restituição do valor correspondente é devida, nos termos da jurisprudência do STJ (AgInt no REsp 1866074/SP; AgInt no AREsp 1858016/RJ).
Considerando o tempo decorrido sem início das obras e a ausência de perspectiva concreta de entrega do imóvel, a condenação por danos morais é adequada e o valor arbitrado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
É devida a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, inclusive comissão de corretagem, quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do vendedor.
A ausência de início das obras em prazo razoável, com violação à legítima expectativa do consumidor, configura falha na prestação do serviço e enseja indenização por dano moral.
O valor da indenização por danos morais deve observar os critérios da proporcionalidade, razoabilidade e análise casuística, podendo ser mantido quando adequadamente fixado em primeira instância.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 1o, III; CC, arts. 405, 475 e 722; CDC, arts. 3o, § 2o, 6o, VIII, e 14, caput; CPC, arts. 373, II, e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2.132.111/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12.12.2022, DJe 14.12.2022; STJ, AgInt no REsp 1866074/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18.05.2021, DJe 24.05.2021; STJ, AgInt no AREsp 1858016/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23.08.2021, DJe 26.08.2021; STJ, REsp 1.551.951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016, DJe 06.09.2016; TJMT, ApCiv 1004368-51.2020.8.11.0002, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 11.05.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027501-63.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[PEDRA 90 ECHER INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 35.905.977/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), MACILIA FELIZ DE DEUS DA SILVA - CPF: 363.155.161-49 (APELADO), SCARLETT PATRICIA ZEILINGER - CPF: 033.768.221-66 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação Cível interposta por PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Indenização por Danos
Morais ajuizada por MACILIA FELIZ DE DEUS DA SILVA, julgada parcialmente procedente
para: (i) declarar rescindido
o
contrato de promessa de compra e venda de imóvel no empreendimento “Viva Esmeralda”, (
ii
) condenar a requerida à devolução integral de R$ 31.074,95 pagos pela autora, corrigidos pelo INPC desde os desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, e (
iii
) fixar indenização por danos morais em R$ 10.000,00. O Apelante sustenta que parte do valor devolvido refere-se à comissão de corretagem paga por ele e que não há comprovação de que a Apelada tenha suportado essa despesa, além de pleitear a exclusão ou redução da indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a devolução integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor; (
ii
) verificar se estão presentes os requisitos para condenação por danos morais, com a possibilidade de eventual revisão do valor arbitrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

A repetição de argumentos utilizados na contestação não compromete a
dialeticidade
recursal, desde que as razões do recurso enfrentem os fundamentos da sentença e revelem a intenção de reformá-la, como reconhecido pelo STJ (
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
2.132.111/SC).

A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, nos termos do art. 3o, § 2o, do CDC, com aplicação da inversão do ônus da prova (art. 6o, VIII, do CDC).

Restando demonstrado o inadimplemento antecipado da obrigação de entrega do imóvel, mesmo antes do vencimento do prazo contratual, é cabível a resolução do contrato com restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.

Comprovado que a comissão de corretagem foi incluída no valor total pago pela compradora e não houve demonstração de sua ciência e anuência prévia, a restituição do valor correspondente é devida, nos termos da jurisprudência do STJ (
AgInt
no
REsp
1866074/SP;
AgInt
no
AREsp
1858016/RJ).

Considerando
o
tempo decorrido sem início das obras e a ausência de perspectiva concreta de entrega do imóvel, a
condenação por danos morais é adequada e o valor arbitrado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É devida a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, inclusive comissão de corretagem, quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do vendedor.

A ausência de início das obras em prazo razoável, com violação à legítima expectativa do consumidor, configura falha na prestação do serviço e enseja indenização por dano moral.

O valor da indenização por danos morais deve observar os critérios da proporcionalidade, razoabilidade e análise casuística, podendo ser mantido quando adequadamente fixado em primeira instância.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 1o, III;
CC,
arts
.
405, 475 e 722
; CDC,
arts
. 3o, § 2o, 6o, VIII, e 14, caput; CPC,
arts
. 373, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
2.132.111/SC, Rel. Min. Nancy
Andrighi
, j. 12.12.2022,
DJe
14.12.2022; STJ,
AgInt
no
REsp
1866074/SP, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, j. 18.05.2021,
DJe
24.05.2021; STJ,
AgInt
no
AREsp
1858016/RJ, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, j. 23.08.2021,
DJe
26.08.2021; STJ,
REsp
1.551.951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 24.08.2016,
DJe
06.09.2016; TJMT,
ApCiv
1004368-51.2020.8.11.0002, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 11.05.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por

PEDRA 90 ECHER INCORPORA
ÇÕ
ES SPE LTDA
,
cont
ra
sentença proferida
pela
MM.

Juíz
a
da
4
a Vara Cível da Comarca de
Cuiabá/
MT
,
Dr.a Ana Cristina Silva Mendes,

que
,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de
Valores Pagos e Indenização por Danos Morais
ajuizada
por
MACILIA FELIZ DE DEUS DA SILVA
em desfavor do Apelante
,
julgou
parcialmente

procedente a ação
para
declarar a rescisão do contrato objeto da demanda e condenar a Apelante à restituição da quantia de R$ 31.074,95 (trinta e um mil e setenta e quatro reais e noventa e cinco centavos), a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde os respectivos desembolsos e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, corrigidos monetariamente pelo INPC/IBGE e juros legais de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

Inconformad
a
,
a
Apelante sustenta que

o valor efetivamente pago pela autora foi de R$ 14.872,58, sendo indevida a devolução de R$ 31.074,95,
pois
a dife
rença
no valor de
R$ 12.478,10

se refere
à comissão de corretagem supor
t
ada pela própria incorporadora
mediante desconto do valor total ajustado na negociação.

Salienta que
a comissão
de corretagem
foi quitada diretamente pela Apelante à intermediadora, não havendo qualquer prova nos
autos de que a Apelada tenha arcado, total
ou parcialmente, com esse custo, i
nexist
indo
recibo, nota fiscal ou qualquer outro documento que indique pagamento da comissão d
e corretagem em nome da Apelada,
o que afasta qualquer direito de reembolso nesse ponto.

Aduz que
o simples inadimplemento contratual não gera, por si só, direito à indenização por danos morais,
estando
ausente qualquer circunstância excepcio
nal que justifique a condenação.

Subsidiariamente, pleiteia
a
redução do valor da indenização por danos morais
,
com fundamento nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade
.

Com essas considerações, requer o provimento do recurso e a reforma da sentença com a consequente
inversão do ônus sucumbencial ou a redução do percentual fixado a tít
ulo de honorários sucumbenciais.

Preparo devidamente recolhido (ID 291509887).

Devidamente intimada, a Apelada apresentou contrarrazões requerendo o desprovimento recursal (ID 291509889).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

V O T O
– PRELIMINAR (DIALETICIDADE RECURSAL)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Em contrarrazões, a Apelada sustenta preliminar de

violação ao princípio da
dialeticidade
, sob o argumento de que
a Apelante PEDRA 90
ECHER INCORPORA
ÇÕ
ES SPE LTDA
, de forma genérica e repetitiva, limit
ou
-se a reproduzir os mesmos argumentos apresentados em sua contestação, sem

enfrentar os fun
damentos essenciais da sentença
.

Com efeito, o recurso de Apelação Cível deve preencher os requisitos previstos no art. 1.010,
incisos
II e III, do CPC, atacando os fundamentos da sentença, uma vez que ele deve trazer ao Tribunal os motivos de sua irresignação e as razões pelas quais almeja a reforma da sentença.

Partindo dessa premissa, da leitura das razões recursais,
verifico que a
Apelante atacou expressamente o
decisum
, pois, ainda que repita parcialmente suas alegações iniciais, expôs as razões pelas quais reputa equivocada a sentença no ponto em que
determinou a devolução da quantia paga e o condenou em danos morais.

A propósito, segundo a linha de entendimento da jurisprudência do colendo STJ, a repetição dos argumentos anteriormente
apontados
na petição inicial ou na contestação não enseja, necessariamente, a inadmissibilidade do recurso de apelação,
desde que, das razões do apelo, fique evidenciado o interesse na reforma da sentença
. Confira-se:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRINCÍPIO DISPOSITIVO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. HARMONIZAÇÃO. ARTS. 1.010 E 1.013 DO CPC/2015. REPETIÇÃO DAS RAZÕES DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS À SENTENÇA NA APELAÇÃO. POSSIBILIDADE. EFETIVA DEMONSTRAÇÃO DE QUE AS RAZÕES IMPUGNAM OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA E DO PROPÓSITO DE OBTER NOVO JULGAMENTO. NECESSIDADE. HIPÓTESE DOS AUTOS. OCORRÊNCIA. DECISÃO MANTIDA.
1
. Cumprimento de sentença de honorários advocatícios. 2. O principal efeito dos recursos é o devolutivo, já que destinado a impedir o trânsito em julgado da sentença, permitindo o reexame, a nova apreciação, da matéria já decidida pelo Judiciário por outro órgão funcionalmente superior. 3.
A jurisprudência do STJ privilegia a instrumentalidade das formas, adotando a orientação de que a mera circunstância de terem sido reiteradas, na apelação, as razões anteriormente apresentadas na inicial ou na contestação, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, porquanto a repetição dos argumentos não implica, por si só, ofensa ao princípio da
dialeticidade
. Todavia, é essencial que as razões recursais sejam capazes de infirmar os fundamentos da sentença
. 4.
Hipótese em que, não obstante a reprodução parcial dos embargos de declaração opostos à sentença na apelação, a
parte recorrente apresentou no recurso as razões pelas quais entendeu estarem equivocados os fundamentos adotados pela sentença, não havendo, assim, violação ao princípio da
dialeticidade
a justificar o não conhecimento da apelação
. 5. Agravo interno não provido.”

(STJ.
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
n. 2.132.111/SC. Relatora Min. Nancy
Andrighi
, Terceira Turma. Julgado em 12/12/2022,
DJe
de 14/12/2022) (
g.n
.)

Nesse sentido,
não há falar em ofensa à
dialeticidade
recursal
, visto que, ao analisar as razões recursais apresentadas, constato que
a
Recorrente dirigiu seu inconformismo contra a sentença, sendo que a matéria ventilada na peça recursal guarda relação com a fundamentação do
decisum.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar arguida pela Apelada.

V O T O
–
MÉRITO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, t
rata-se
de
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Indenização por Danos
Morais
ajuizada por
MACILIA FELIZ DE DEUS DA SILVA
em face de

PEDRA 90 ECHER INCORPORA
ÇÕ
ES SPE LTDA
,
objetivando
a
rescisão contratual
do compromisso de compra
e venda de unidade habitacional

no empreendimento “
Viva Esmeralda
”
, casa QD A, LT 07 - Módulo I
.

A autora afirmou que o contrato foi firmado em
23/11/2022
no valor total de R$ 377.509,31, assim dividido: (i)

0
1 parcela de R$ 2.000,00; (
ii
)
120
parcelas mensais de R$ 1.065,06; (
iii
)

0
5 parcelas bal
ões
anuais de R$
5.579,16; (
iv
)
financiamento de R$ 194.705,10
; (v)
parcela bal
ão adimplência de R$ 10.000,00; e (vi)
comissão de corretagem de R$ 15.101,21 (já quitada).

Sustentou que
até junho
de
2024
o valor de
R$ 31.074,95

já havia sido pago
e, embora o contrato previsse
a entrega da obra até 30/12/2024 (conforme termo aditivo), até a data
do ajuizamento da ação nenhuma obra havia
sido
iniciada no local, o que gera insegurança e frustração de expectativas quanto à conclusão do empreendimento.

Após a devida instrução processual, sobreveio sentença julgando
parcialmente procedente
os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“Compulsando os autos, verifico que é fato incontroverso a inadimplência da parte requerida, bem como as alegações da parte requerente encontram respaldo no conjunto probatório acostado com a inicial.

A controvérsia central gira em torno do alegado inadimplemento contratual da ré quanto à entrega da unidade imobiliária adquirida pela autora.

A construtora, embora tenha juntado relatórios e fotos demonstrando a execução de obras preliminares de infraestrutura, não comprovou o início da construção da unidade habitacional adquirida pela autora nem apresentou cronograma físico-financeiro detalhado da evolução da obra.

O relatório de obra apresentado pela própria ré aponta que, até a data da contestação, somente haviam sido executadas obras de limpeza, terraplanagem e parte da infraestrutura básica (rede de esgoto, água, drenagem, pavimentação parcial), além da construção de um depósito de lixo. Ausente, portanto, qualquer prova de que a unidade da autora, efetivamente, estivesse em processo de edificação, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, II do CPC.

Em que pese o prazo contratual de entrega se encerrar em dezembro de 2024, com tolerância de 180 dias, a inexistência de qualquer etapa construtiva da unidade contratada até junho de 2024 (quando ajuizada a ação) autoriza o reconhecimento do inadimplemento antecipado, nos termos do art. 475 do Código Civil.

A frustração da legítima expectativa da autora, aliada à ausência de transparência da ré e de perspectivas reais de entrega do imóvel no prazo, autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora.

Da Devolução dos Valores Pagos e Da Comissão de Corretagem

Em detida análise dos autos, verifico que é inconteste o descumprimento em relação à obrigação assumida pela requerida, no tocante a entrega do imóvel, o que acarreta o direito de a parte adversa pugnar pela rescisão contratual, por culpa exclusiva da empresa.

Comprovado o inadimplemento da ré, é cabível a devolução integral dos valores pagos pela autora, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543), especialmente nos casos de resolução contratual por culpa do vendedor.

Nesse sentido:

“Súmula n.o 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Atinente
a
comissão de corretagem, restou comprovado nos autos que esta foi quitada pela autora no valor de R$ 15.101,21. A ré, embora alegue que os valores foram repassados à imobiliária BR
House
, não comprovou que a autora tinha ciência e anuência prévia quanto à cobrança e destino desse encargo, tampouco demonstrou a devida transparência exigida pelo CDC.

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, em caso de inadimplemento da vendedora, a comissão de corretagem deve ser devolvida integralmente, como parte do valor pago no contrato. Assim, deve ser restituída à autora a quantia paga a esse título.

A parte ré pleiteia a aplicação da cláusula penal prevista na Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em incorporações submetidas ao regime de afetação. No entanto, essa retenção não se aplica nos casos de culpa do vendedor, conforme entendimento pacífico da jurisprudência:

“Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição integral
dos

valores
pagos pelo comprador, inclusive a comissão de corretagem.” (
AgInt
no
REsp
2047767/SP, STJ, 2023)

Destarte, se revela imperioso o acolhimento do pedido de rescisão contratual devido ao descumprimento contratual da requerida, bem como a devolução integral da quantia paga, sem retenção de qualquer valor, pois a culpa pela rescisão é exclusiva da parte requerida, não podendo tal ônus ser transferido ao consumidor.

Assim, afasta-se a cláusula penal e a pretensão de retenção de 50%, devendo ser restituído à autora o montante de R$ 31.074,95, corrigido monetariamente e com incidência de juros moratórios desde a data da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

Dos Danos Morais

A jurisprudência do TJMT e do STJ reconhece a existência de dano moral em casos de descumprimento contratual com frustração da legítima expectativa do consumidor e comprometimento da sua dignidade e estabilidade financeira.

O dano moral, segundo a doutrina, é a violação aos direitos da personalidade, compreendidos estes como o conjunto de atributos jurídicos emanado do princípio da dignidade da pessoa humana (CRFB/88, art. 1o, III). Importante destacar que, restando comprovado o defeito na prestação do serviço por parte da ré, a responsabilidade é objetiva, nos termos do art. 14, caput, do CDC.

No caso em tela, a autora é idosa, hipossuficiente, comprometeu suas economias com a aquisição da casa própria e sofreu frustração profunda ao perceber que, passados quase dois anos da assinatura do contrato, nenhuma construção de sua unidade havia sido iniciada.

Diante da violação da confiança legítima e do impacto emocional e financeiro, é devida a indenização por danos morais, que arbitro, com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, no valor de R$ 10.000,00.
”

Contra essa
sentença
recorre a
Apelante afirmando ser
indevida a devolução de R$ 31.074,95, pois a diferença no valor de R$ 12.478,10 se refere à comissão de corretagem suportada pela própria incorporadora mediante desconto do valor total ajustado na negociação.

Pois bem.

Inicialmente,
mister
consignar que a relação jurídica
sub judice
deve ser apreciada à luz do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que se trata de relação de consumo, nos termos do art. 3o, § 2o do CDC, aplicando-se também a inversão do ônus da prova nos termos do art. 6o, inciso VIII, do mesmo diploma legal.

Em relação à comissão de corretagem,
a
Apelante, em contestação, sustentou sua ilegitimidade passiva, alegando que
o
montante da comissão da venda
foi pago
ao corretor da imobiliária BR
Hous
e
Inteligência Imobiliária Ltda., razão pela qual a incorporadora não poderia
ser compelida a devolver aquilo que não recebe
u. Por sua vez, em suas razões recursais, defende
que a
comissão de corretagem
foi
suportada pela própria incorporadora mediante
desconto do valor total ajustado na negociação.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça preleciona que
a
comissão de corretagem é taxa cobrada pelo serviço terceirizado de intermediação entre o promitente comprador e o promitente vendedor, com a finalidade de aproximar as partes. Essa atividade é
contratada diretamente pela incorporadora
e, segundo a jurisprudência, seus custos
podem
ser repassados para o consumidor, caso haja previsão expressa em contrato (
REsp
1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,
DJe
06/09/2016).

Em regra, incumbe ao
vendedor do imóvel
o pagamento da
comissão de corretagem
, haja vista a inexistência de relação contratual direta entre o
adquirente
e o
corretor
. Cabe, portanto, ao contratante do serviço remunerar o profissional encarregado de intermediar e viabilizar o negócio, conforme estabelece o art. 722 do Código Civil.

Todavia,
revela-se
plenamente possível que as partes convencionem, por
cláusula expressa no contrato principal
, a
transferência dessa obrigação ao comprador
, desde que haja ciência prévia e inequívoca, em respeito aos princípios da boa-fé e da transparência contratual.

Q
uando resolvido o contrato de compra e venda por culpa da vendedora,
como na hipótese,
aplica-se o entendimento de que há o retorno das partes ao
status quo ante
, com a
devolução integral
dos valores pagos pelo comprador, sendo
incluída a comissão de corretagem
.

Assim, há legitimidade passiva da construtora, ora Apelante, para indenizar a compradora pelo valor despedindo a título de comissão de corretagem por ter dado causa a rescisão.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR. PRESCRIÇÃO. NÃO
OCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUNÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL.
1
. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015
(Enunciados Administrativos
nos
2 e 3/STJ). 2. Nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938. Precedentes. 3. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. 4.
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem
. 5. Agravo interno não provido.”

(STJ -
AgInt
no
REsp
: 1866074 SP
2020/0059026-8, Relator: Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/05/2021)
(
g.n
.)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1
.
Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1858016 RJ
2021/0075176-8, Relator: Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO
, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
26/08/2021)
(
g.n
.)

Por sua vez, acerca do pleito para afastar o dever de
pagamento de
indeniza
ção por danos morais
, entendo que o atraso na entrega da obra causou frustração das expectativas d
e valorização do imóvel e de moradia da
promitente comprador
a.

Com efeito, o
atraso
para início das obras
equivale à falha na prestação do serviço, manifestando o
descaso da empresa
ré com o cumprimento da obrigação avençada.

Assim,
tenho que
o descumprimento do contrato
extrapolou a esfera do mero aborrecimento
,
resta
ndo
reconhecida
, portanto, a ocorrência de dano moral,
devendo ser mantida a sentença neste ponto
.

Passando a análise do
quantum
indenizatório, embora não haja critérios pré-determinados para a sua fixação, deve ser
arbitrado
a partir de uma análise casuística, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável e se atentando à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

Na hipótese, ao sopesar esses fatores, tem-se que o valor da
indenização
a título de danos morais
deve ser
mantido
em
R$
10.000,00
(
dez
mil reais)

conforme determinado pela Magistrada de origem,
valor
condizente com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando, sobretudo, o pequeno valor descontado.

Aliás, cite-se:

“(...) Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
Arbitrado com razoabilidade
, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. (...)”
(TJ-MT 10043685120208110002 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES
, Data
de Julgamento: 11/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2022) (
g.n
).

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por

PEDRA 90 ECHER INCORPORAÇÕES SPE LTDA, mantendo na íntegra a
r.
sentença impugnada.

M
ajoro a verba honorária ao patamar de 15% (quinze por cento) do valor da
condenação
, na forma do art. 85, § 11, do CPC, observada a disposição do art. 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2025