Tribunal: TJMT
Processo: 1021160-47.2024.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-03
Data de publicação: 2025-06-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C PRESTAÇÃO DE CONTAS C/C TUTELA DE URGÊNCIA. CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO DE LOTES SEM PRESTAÇÃO DE CONTAS. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de obrigação de não fazer cumulada com prestação de contas e tutela de urgência, deferiu liminar para suspender a comercialização de lotes do empreendimento "Parque Cerrado" diante de indícios de violação às obrigações contratuais de gestão e prestação de contas entre parceiros de consórcio imobiliário.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a agravante comprovou a existência de acordo informal capaz de autorizar, independentemente das disposições contratuais vigentes, a alienação autônoma dos lotes sem a prévia prestação de contas e deliberação conjunta.
III. Razões de decidir
3. Os contratos de parceria e consórcio imobiliário firmados entre as partes exigem a gestão coordenada e a prestação de contas periódica, não havendo prova da formalização válida de distrato ou acordo de cisão dos lotes.
4. Ausente comprovação suficiente da modificação consensual da relação jurídica, permanecem vigentes as obrigações contratuais, impondo-se a preservação da utilidade do provimento jurisdicional mediante manutenção da tutela de urgência concedida.
IV. Dispositivo e tese
5. Agravo de instrumento desprovido.
Tese de julgamento: "1. O contrato de consórcio imobiliário exige atuação coordenada dos consorciados na gestão e comercialização dos bens comuns, sendo necessária a formalização expressa de qualquer modificação dos pactos originais. 2. A ausência de formalização de acordo de cisão inviabiliza a comercialização autônoma dos lotes por um dos consorciados, legitimando a concessão de tutela de urgência para suspender as alienações."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, inc. II; CC/2002, arts. 421 e 422; CPC/2015, art. 300; L. 6.404/1976, art. 278.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, AI no 1004351-79.2024.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 02.05.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021160-47.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DOUGLAS MARTINHO ARRAES VILELA - CPF: 017.168.731-00 (ADVOGADO), VILLA NOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 32.805.515/0001-55 (AGRAVANTE), RONALDO PADILHA DOS SANTOS - CPF: 786.265.871-04 (AGRAVADO), RPS INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 44.373.172/0001-86 (AGRAVADO), SANTOS & BORTOLOTTI LTDA - ME - CNPJ: 10.777.170/0001-30 (AGRAVADO), SERGIO DOUGLAS VILELA - CPF: 288.734.401-34 (ADVOGADO), ALANA CIVIDINI - CPF: 053.178.681-14 (ADVOGADO), NELSON SARAIVA DOS SANTOS - CPF: 071.452.898-65 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C PRESTAÇÃO DE CONTAS C/C TUTELA DE URGÊNCIA. CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO DE LOTES SEM PRESTAÇÃO DE CONTAS. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de obrigação de não fazer cumulada com prestação de contas e tutela de urgência, deferiu liminar para suspender a comercialização de lotes do empreendimento "Parque Cerrado" diante de indícios de violação às obrigações contratuais de gestão e prestação de contas entre parceiros de consórcio imobiliário.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a agravante comprovou a existência de acordo informal capaz de autorizar, independentemente das disposições contratuais vigentes, a alienação autônoma dos lotes sem a prévia prestação de contas e deliberação conjunta.

III. Razões de decidir

3. Os contratos de parceria e consórcio imobiliário firmados entre as partes exigem a gestão coordenada e a prestação de contas periódica, não havendo prova da formalização válida de distrato ou acordo de cisão dos lotes.

4. Ausente comprovação suficiente da modificação consensual da relação jurídica, permanecem vigentes as obrigações contratuais, impondo-se a preservação da utilidade do provimento jurisdicional mediante manutenção da tutela de urgência concedida.

IV. Dispositivo e tese

5. Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento:
"1. O contrato de consórcio imobiliário exige atuação coordenada dos consorciados na gestão e comercialização dos bens comuns, sendo necessária a formalização expressa de qualquer modificação dos pactos originais. 2. A ausência de formalização de acordo de cisão inviabiliza a comercialização autônoma dos lotes por um dos consorciados, legitimando a concessão de tutela de urgência para suspender as alienações."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, inc.
II; CC/2002, arts. 421 e 422; CPC/2015, art. 300; L. 6.404/1976, art. 278.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, AI no 1004351-79.2024.8.11.0000, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 02.05.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (Relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
VILLA NOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Sorriso, nos autos da
Ação de Obrigação de Não Fazer c/c Prestação de Contas c/c Tutela Urgência
n. 1008453-24.2024.8.11.0040

movida por
RPS INCORPORAÇÕES LTDA, ARAGUAI IMÓVEIS LTDA
e
RONALDO PADILHA DOS SANTOS,
que concedeu o pedido de tutela provisória de urgência formulado pela parte agravada na ação de origem, consistente na determinação para que a agravante se abstenha de proceder a venda de lotes do denominado Loteamento Parque Cerrado, sob pena de multa diária no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais – Id: 161655392 - Ação de Origem).

Inconformada, a agravante argumenta que celebrou um contrato de parceira junto as agravadas, o qual constituiu o consórcio do empreendimento imobiliário ‘Parque Cerrado’. Entretanto, sustenta que durante a parceria, as recorridas não efetuaram as obrigações contratuais, deixando de prestar contas a administração, seja técnica ou de gestão.

Em razão disso, houve a solicitação de informações, pedido que foi recusado pela parte contrária, que optou por usurpar de forma errônea a propriedade do lote para si e manter a venda sem a devida prestação de contas. Alega que, justamente em virtude da ausência de informações, não autorizou a retirada de saques dos lotes pelo parceiro contratado, resultando na tentativa de dissolução e repartição dos lotes da primeira etapa do loteamento, afirmando que as tratativas ainda estão em andamento.

Por tais motivos, assevera que inexiste probabilidade do direito e perigo de dano, manifestando pela reforma da decisão atacada, para que seja indeferida a tutela provisória de urgência pleiteada na origem (Id: 230502181).

O recurso foi recebido (Id: 231687183), ocasião em que foi indeferido o pedido de tutela recursal.

A agravante manifestou-se pelo sobrestamento do feito para tentativa de conciliação, pedido que foi concedido.

Posteriormente, houve a oposição de embargos de declaração (Id: 234826188) atacando a decisão que indeferiu a tutela recursal, todavia, foram rejeitados por inexistência de vício na “
decisum
” (Id: 275144356).

Os agravados apresentaram contrarrazões, manifestando pelo desprovimento do recurso de agravo de instrumento (Id: 25910152).

Desnecessária a intervenção do Ministério Público em função do estabelecido pelo art. 178, CPC.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (Relator)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
VILLA NOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra a decisão interlocutória proferida nos autos da
ação de obrigação de não fazer c/c prestação de contas c/c tutela urgência
movida por
RPS INCORPORAÇÕES LTDA, ARAGUAI IMÓVEIS LTDA
e
RONALDO PADILHA DOS SANTOS
.

Constata-se nos autos que, a agravante e agravado firmaram contratos de parceria e consórcio imobiliário para o desenvolvimento e comercialização do empreendimento denominado ‘Parque Cerrado’, localizado no Município de Sorriso/MT.

Os instrumentos contratuais, cuja vigência não é objeto de controvérsia, estabelecem obrigações recíprocas quanto à gestão do empreendimento e disciplinam o regime de comercialização dos lotes, prevendo mecanismos de deliberação conjunta e prestação de contas periódicas.

No âmbito da ação originária, os agravados sustentam que a agravante estaria promovendo a alienação de lotes do empreendimento sem a devida comunicação ou prestação de contas, em alegada violação às disposições contratuais vigentes, circunstância que motivou o ajuizamento da demanda e o pedido de tutela de urgência.

Em contrapartida, a agravante defende a existência de um acordo informal de cisão, que teria modificado a relação jurídica originalmente estabelecida e autorizado a comercialização autônoma dos lotes que, segundo alega, lhe teriam sido destinados por força dessa avença não formalizada.

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, "
a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
".

O dispositivo legal estabelece, portanto, dois requisitos cumulativos para a concessão da tutela de urgência, quais sejam:
(i)

a probabilidade do direito (
fumus boni iuris
)
; e
(ii)

o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (
periculum in mora
)
.

No caso em análise, a decisão agravada revelou-se juridicamente adequada às peculiaridades da causa, amparando-se em fundamentos sólidos e no exame suficiente dos elementos disponíveis naquela fase processual.

Os contratos de parceria e consórcio imobiliário firmados entre as partes, e que constituem o ato jurídico perfeito que regulamenta a relação negocial subjacente à controvérsia, estabelecem com clareza as obrigações dos contratantes no que concerne à gestão e alienação das unidades imobiliárias.

No plano normativo, o art. 278 da Lei no 6.404/76 (Lei das Sociedades Anônimas), aplicável por analogia, estabelece que:

“Art. 278 - As companhias e quaisquer outras sociedades, sob o mesmo controle ou não,
podem constituir consórcio para executar determinado empreendimento
, observado o disposto neste Capítulo.

§ 1o O consórcio não tem personalidade jurídica e as
consorciadas somente se obrigam nas condições previstas no respectivo contrato, respondendo cada uma por suas obrigações, sem presunção de solidariedade
.”

No entanto, apesar de não gerar presunção de solidariedade passiva entre os consorciados, o contrato de consórcio impõe aos participantes obrigações de atuação coordenada e conjunta, em especial no que diz respeito à gestão e alienação dos ativos comuns, como os lotes do empreendimento em questão.

A agravante sustenta a existência de um acordo informal de cisão de lotes entre as partes e, com base nisso, pleiteia o levantamento da vedação de comercialização imposta na origem. Contudo, a alegação carece de robustez probatória mínima capaz de, nesta fase processual, infirmar a higidez dos contratos de parceria e consórcio firmados, que ainda vigoram formalmente.

Considerando que os contratos de parceria e consórcio foram celebrados por escrito, eventual distrato ou cisão deveria observar a mesma solenidade, sob pena de não produzir os efeitos pretendidos pela agravante.

A simples existência de tratativas preliminares para distrato, sem a formalização regular e bilateralmente assinada, não possui o condão de modificar unilateralmente as condições contratualmente estabelecidas.

Ademais, é sabido que o princípio da segurança jurídica exige que a modificação de pactos de natureza complexa, como o consórcio em questão, ocorra com
clareza
e
formalização adequada
, o que, de acordo com a moldura fática delineada nos autos, não se verifica até o presente momento.

Soma-se a isso o princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), segundo o qual
"o contrato faz lei entre as partes"
e, uma vez celebrado por agentes capazes, tendo objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei, deve ser cumprido nos termos avençados, salvo nas hipóteses legalmente previstas de revisão contratual (art. 421 e seguintes do Código Civil).

Portanto, à luz dos elementos disponíveis nesta fase processual, afigura-se presente o requisito da
probabilidade do direito
, na medida em que os instrumentos contratuais formalmente vigentes impõem às partes a atuação coordenada na comercialização dos lotes, não havendo comprovação suficiente, até o momento, de que tal regime tenha sido validamente modificado.

Da mesma forma, verifica-se, no caso concreto, a presença do requisito do
perigo de dano
ou
risco ao resultado útil do processo
, que justifica a concessão da tutela de urgência.

A medida liminar deferida pelo Juízo “
a quo
” atende ao objetivo de preservar a utilidade do provimento jurisdicional final, prevenindo a alienação descontrolada de bens e, por consequência, a irreversibilidade dos efeitos materiais da controvérsia.

O perigo de dano irreparável ou de difícil reparação também é inegável, pois a alienação contínua dos lotes poderia esvaziar o objeto do litígio e comprometer a possibilidade de recomposição patrimonial futura, caso o direito alegado pelos agravados venha a ser reconhecido.

Cumpre destacar que a alienação de bens imóveis a terceiros de boa-fé gera complexidades adicionais em eventual fase de execução, podendo tornar praticamente ineficaz o provimento jurisdicional final.

No caso em análise, a medida acautelatória mostra-se proporcional e adequada à proteção do direito invocado, não havendo, por outro lado, indicação de prejuízo irreparável à agravante, que poderá retomar as atividades de comercialização caso obtenha êxito na demanda principal ou comprove, no curso do processo, a existência e validade do alegado acordo de cisão.

A decisão agravada, além de estar devidamente fundamentada, não apresenta qualquer vício de teratologia, abuso de poder ou manifesta ilegalidade que justifique a excepcional intervenção da instância revisora.

Por fim, cumpre observar que a tutela de urgência concedida não viola o disposto no § 3o do art. 300 do CPC, segundo o qual
"a tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão".

No caso em análise, a suspensão temporária da comercialização dos lotes, enquanto se discute a titularidade do direito de dispor sobre tais bens,
não gera efeitos irreversíveis
, podendo ser facilmente revertida em caso de improcedência da demanda principal ou de modificação da tutela provisória.

Por outro lado, como já destacado, a comercialização indiscriminada dos lotes a terceiros de boa-fé poderia, esta sim, gerar situação de irreversibilidade prática, comprometendo a efetividade da prestação jurisdicional.

Nesse sentido, vejamos como este e. Tribunal de Justiça tem decidido em casos análogos, “
in verbis
”:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA INDEFERIDA - INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - INADIMPLÊNCIA AINDA NÃO COMPROVADA PELO RÉU - PRESENTES OS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC - DETERMINAÇÃO DE RETIRADA DA INSCRIÇÃO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
A concessão da tutela antecipada demanda provas que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, bem como é necessário que não haja risco de irreversibilidade da medida, nos moldes determinados pelo artigo 300 do CPC.
Presentes as condições para o deferimento da antecipação de tutela, é caso de determinar ao banco requerido que retire os registros negativos em nome do autor dos cadastros de proteção ao crédito, máxime porque decorrem de contratos que o autor nega ter firmado e cuja contratação ainda não foi comprovada pela instituição bancária.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1004351-79.2024.8.11 .0000, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 02/05/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/05/2024) (destaquei)

Assim, considerando a presunção de veracidade das cláusulas contratuais vigentes, a insuficiência de elementos probatórios aptos a demonstrar a alegada modificação consensual da relação jurídica e a necessária preservação da utilidade do provimento jurisdicional, impõe-se a manutenção da decisão agravada.

Destaca-se, por oportuno, que a presente decisão não representa juízo definitivo sobre o mérito da controvérsia, limitando-se a analisar, à luz dos elementos disponíveis nesta fase processual, a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, sem prejuízo de que, com a instrução probatória a ser realizada nos autos de origem, venha-se a formar convicção diversa.

Por essas razões,
NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO
, mantendo-se integralmente a decisão que deferiu a tutela de urgência para suspender a comercialização dos lotes vinculados ao empreendimento ‘
Parque Cerrado’
, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/06/2025