Tribunal: TJMT
Processo: 1012825-64.2023.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-27
Data de publicação: 2025-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. DANO MORAL INDEVIDO. REDUÇÃO DA MULTA PELA RESCISÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer, reconhecendo a validade da cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pelo financiamento e fixando multa contratual sem percentual definido.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a construtora deveria ter comunicado a negativa do financiamento; (ii) saber se há dano moral decorrente da rescisão contratual; (iii) verificar a possibilidade de redução da multa contratual para percentual razoável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade pela obtenção do financiamento era da parte apelante, conforme disposição contratual expressa.
4. A ausência de comunicação da negativa financiamento pela construtora não configura ilícito, tampouco gera obrigação de indenizar, uma vez que a responsabilidade por conseguir o financiamento era do cliente, no caso, a parte apelante.
5. Considerando que a compradora não usufruiu do imóvel, impõe-se a redução da multa rescisória para 10% dos valores pagos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. É válida a cláusula contratual que atribui ao comprador a responsabilidade pela obtenção de financiamento, não sendo exigível comunicação da negativa pela vendedora.
2. A ausência de uso do imóvel autoriza a fixação da multa contratual em 10% do valor pago.
3. Inexistente conduta ilícita da empresa vendedora, não há dano moral indenizável.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012825-64.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Práticas Abusivas, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[DAYANNE DE SOUZA NOGUEIRA - CPF: 044.923.631-57 (APELANTE), VALDIRENE JESUS DE SOUZA - CPF: 627.857.021-15 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 1 INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA - CNPJ: 31.092.477/0001-78 (APELADO), DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO - CPF: 012.943.176-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. DANO MORAL INDEVIDO. REDUÇÃO DA MULTA PELA RESCISÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer, reconhecendo a validade da cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pelo financiamento e fixando multa contratual sem percentual definido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a construtora deveria ter comunicado a negativa do financiamento; (ii) saber se há dano moral decorrente da rescisão contratual; (iii) verificar a possibilidade de redução da multa contratual para percentual razoável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade pela obtenção do financiamento era da parte apelante, conforme disposição contratual expressa.

4. A ausência de comunicação da negativa financiamento pela construtora não configura ilícito, tampouco gera obrigação de indenizar, uma vez que a responsabilidade por conseguir o financiamento era do cliente, no caso, a parte apelante.

5. Considerando que a compradora não usufruiu do imóvel, impõe-se a redução da multa rescisória para 10% dos valores pagos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. É válida a cláusula contratual que atribui ao comprador a responsabilidade pela obtenção de financiamento, não sendo exigível comunicação da negativa pela vendedora.

2. A ausência de uso do imóvel autoriza a fixação da multa contratual em 10% do valor pago.

3. Inexistente conduta ilícita da empresa vendedora, não há dano moral indenizável.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
Dayane de Souza Nogueira
, contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos dos ação de obrigação de fazer de no 1012825-64.2023.8.11.0003, que julgou improcedente a ação. A sentença condenou a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como com o pagamento da verba honorária, fixados em 10% do valor atribuído à causa, a teor do art. 85 § 2o do CPC, verbas essas que ficam com a exigibilidade suspensa, frente a gratuidade de justiça, na forma do art. 98 § 3o do CPC.

Inconformada com a sentença a parte Apelante requer a reforma da sentença argumentando que:
1)
é contrária a prova dos autos;
2)
não houve comunicação sobre a suposta negativa do financiamento;
3)
é patente a existência de dano moral;
4)
de forma sucessiva requer que a multa contratual pela rescisão seja fixada em 10%”;

Por fim, requer o conhecimento e provimento do Recurso de Apelação, para julgar procedente a ação, de forma sucessiva pugna pela redução da multa aplicada.

Sem contrarrazões.

É o relato do essencial.

V O T O R E L A T O R

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível, Recurso de Apelação Cível, interposto por
Dayane de Souza Nogueira
, contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos dos ação de obrigação de fazer de no 1012825-64.2023.8.11.0003, que julgou improcedente a ação. A sentença condenou a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como com o pagamento da verba honorária, fixados em 10% do valor atribuído à causa, a teor do art. 85 § 2o do CPC, verbas essas que ficam com a exigibilidade suspensa, frente a gratuidade de justiça, na forma do art. 98 § 3o do CPC.

Pois bem.

O recurso deve ser provido parcialmente.

É incontroverso nos autos que as partes entabularam contrato visando a aquisição de um apartamento.

O instrumento contratual prevê na sua cláusula 4.16 que a obrigação de realizar o financiamento é do cliente, no caso a parte Apelante:

“[...]

4.1.6 - Financiamento:

R$ 125.127,50 (cento e vinte e cinco mil, cento e vinte e sete reais e cinquenta centavos)

Através de Financiamento Habitacional a ser contraído pelo CLIENTE em operação realizada exclusivamente junto ao Agente Financeiro responsável pelo financiamento das obras
. Caso não seja aprovado o financiamento, ou haja aprovação parcial do valor, o
CLIENTE
deverá realizar a quitação do presente contrato (ou diferença financeira) com recursos próprios. Em não sendo realizada a quitação o presente contrato será rescindido sendo aplicadas as penalidades descritas no item 7 do Quadro Resumo. [...]”

(Id. 265118332, pág. 19)

Ressai dos autos que a parte apelante não conseguiu realizar o financiamento, de forma que deveria ter contatado a parte apelada para realizar a quitação com recursos próprios.

Destaco que
não cabia à parte apelada notificar a parte apelante acerca da não aprovação do financiamento
, posto que conforme consta do instrumento contratual a responsabilidade pelo financiamento é do cliente, no caso a parte apelante.

Assim, não cumprindo com a sua obrigação contratual não há como impor a parte apelada a responsabilidade pelo distrato, por consequência, a parte apelante não tem direito a indenização por dano moral.

Quanto ao valor da multa verifico que o magistrado sentenciante apenas indicou que a o valor da multa não deverá ultrapassar 25% (vinte e cinco por cento), da quantia paga.

Todavia, a meu sentir, a multa deve ser fixada em 10% do valor da quantia paga, eis que a parte apelante sequer utilizou do imóvel.

Nesse sentido é a jurisprudência:

EMENTA - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR –FINANCIAMENTO REPROVADO - RETENÇÃO DE 10% – DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ –AFASTADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]. Afigura-se excessiva a retenção de 25% das parcelas pagas,
quando o promitente comprador sequer fez uso/habitou o imóvel, impondo-se a redução no percentual mínimo de 10%,
cujo valor deve ser acrescidos de juros de mora e correção monetária. [...]. Recurso parcialmente provido. (TJ-MT 10072036020188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 14/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2022).

Portanto, a sentença deve ser parcialmente reformada, para fixar a multa pela rescisão em 10% dos valores pagos.

Com essas considerações,
DOU PROVIMENTO

EM PARTE
ao recurso de apelação e reformo a sentença para fixar o valor da multa pela rescisão em 10% dos valores pagos, mantendo inalterados os demais pontos.

Deixo de majorar os honorários, posto que houve provimento parcial do recurso da parte sucumbente na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2025