Tribunal: TJMT
Processo: 1011255-29.2023.8.11.0040
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-18

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1011255-29.2023.8.11.0040
APELANTE: WADSON ALVES AGUIAR
APELADO: ITAÚ UNIBANCO S/A
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL COM PEDIDO TUTELA DE URGÊNCIA – DEMANDA JULGADA IMPROCEDENTE –ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – DESCABIMENTO – JULGAMENTO DE RAI COM BASE EM COGNIÇÃO SUMÁRIA NÃO EXAURIENTE E DE CARÁTER PROVISÓRIO – VALOR DA PURGAÇÃO DE MORA CONSIDERADO – VALOR DO DÉBITO EM ABERTO É ELEVADO E IMPEDE INCIDÊNCIA DO ARGUMENTO – PROCEDIMENTO DE EXCUSSÃO EXTRAJUDICIAL ESCORREITO – TENTATIVA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA NO ENDEREÇO DO CONTRATO RESTOU INEXITOSA – ESCORREITA INTIMAÇÃO VIA EDITAL – DECURSO DE PRAZO PARA PURGAÇÃO – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE ESCORREITA – POSSIBILIDADE SOMENTE DE EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFÊNCIA NA AQUISIÇÃO NA HASTA – DESCABIDA INTENÇÃO DE PURGAÇÃO DA MORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A despeito do que foi decidido na seara do RAI número 1023462-83.2023.8.11.0000, julgado provisório lastreado em cognição não exauriente e, portanto, não vinculante, infere-se equivocada a ilação prefacial de adimplemento substancial. O débito em aberto do devedor fiduciário autor apelante não é de somente R$5.585,24 (cinco mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), sendo este, em verdade, o montante indicado para fins de purgação da mora pelo devedor fiduciante, relativo às parcelas vencidas e em aberto em 02/06/2022, anterior, portanto, à consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. A dívida em aberto quando da realização dos leilões extrajudiciais, após a consolidação da propriedade, em 26/06/2023, era de R$123.170,84 (cento e vinte e três mil, cento e setenta reais e oitenta e quatro centavos), o que inviabiliza a incidência da tese de adimplemento substancial, já que o débito efetivamente devido, que engloba as parcelas vencidas e vincendas do contrato, é elevado frente ao valor total do financiamento, sopesadas as taxas de juros e demais encargos contratados, consoante itens 4, 5 e 6 do resumo do contrato. Rejeitado argumento de adimplemento substancial.
Infere-se pela regularidade do procedimento de excussão extrajudicial nos moldes do que preconiza o contrato e a Lei no. 9.514/97 que rege a temática.
Houve regular tentativa de notificação pessoal do devedor nos moldes do que preconiza o art. 26, § 1o, da Lei no. 9.514/97, no endereço estabelecido no contrato, a qual restou infrutífera, consoante certificado pelo Oficial Registrador, sendo então empreendida intimação por edital, conforme autoriza o § 4o do art. 26 da mesma Lei de regência.
Foi certificado o decurso de prazo para purgação da mora, o que também conduziu à regular consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, nos termos da cabeça do artigo 26 da Lei no. 9.514/97.
Seguiu-se o aprazamento e realização dos leilões extrajudiciais nos moldes da Lei no. 9.514/97, sendo expedidos telegramas para ciência dos devedores fiduciantes de tais atos, todos datados de 29/09/2023, conforme art. 27, § 2o-A, e cujas provas demonstram a ciência das hastas aprazadas pelo devedor, na medida em que ajuizou a demanda em 18/09/2023, pugnando liminarmente pela suspensão de tais atos.
Após a vigência da Lei no. 13.465/2017 não se aplica mais a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, mas somente o direito de preferência, conforme posicionamento do STJ em casos análogos (REsp no. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023; STJ – Resp no. 1818156 PR 2019/0158159-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2021).
Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011255-29.2023.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária, Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[WADSON ALVES AGUIAR - CPF: 428.121.001-68 (APELANTE), MAIARA MADALENA SCHMIDT - CPF: 054.528.631-09 (ADVOGADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (APELADO), RICARDO NEGRAO - CPF: 135.943.438-04 (ADVOGADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL COM PEDIDO TUTELA DE URGÊNCIA – DEMANDA JULGADA IMPROCEDENTE –ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – DESCABIMENTO – JULGAMENTO DE RAI COM BASE EM COGNIÇÃO SUMÁRIA NÃO EXAURIENTE E DE CARÁTER PROVISÓRIO – VALOR DA PURGAÇÃO DE MORA CONSIDERADO – VALOR DO DÉBITO EM ABERTO É ELEVADO E IMPEDE INCIDÊNCIA DO ARGUMENTO – PROCEDIMENTO DE EXCUSSÃO EXTRAJUDICIAL ESCORREITO – TENTATIVA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA NO ENDEREÇO DO CONTRATO RESTOU INEXITOSA – ESCORREITA INTIMAÇÃO VIA EDITAL – DECURSO DE PRAZO PARA PURGAÇÃO – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE ESCORREITA – POSSIBILIDADE SOMENTE DE EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFÊNCIA NA AQUISIÇÃO NA HASTA – DESCABIDA INTENÇÃO DE PURGAÇÃO DA MORA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A despeito do que foi decidido na seara do RAI número 1023462-83.2023.8.11.0000, julgado provisório lastreado em cognição não exauriente e, portanto, não vinculante, infere-se equivocada a ilação prefacial de adimplemento substancial. O débito em aberto do devedor fiduciário autor apelante não é de somente R$5.585,24 (cinco mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), sendo este, em verdade, o montante indicado para fins de purgação da mora pelo devedor fiduciante, relativo às parcelas vencidas e em aberto em 02/06/2022, anterior, portanto, à consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. A dívida em aberto quando da realização dos leilões extrajudiciais, após a consolidação da propriedade, em 26/06/2023, era de R$123.170,84 (cento e vinte e três mil, cento e setenta reais e oitenta e quatro centavos), o que inviabiliza a incidência da tese de adimplemento substancial, já que o débito efetivamente devido, que engloba as parcelas vencidas e vincendas do contrato, é elevado frente ao valor total do financiamento, sopesadas as taxas de juros e demais encargos contratados, consoante itens 4, 5 e 6 do resumo do contrato. Rejeitado argumento de adimplemento substancial.

Infere-se pela regularidade do procedimento de excussão extrajudicial nos moldes do que preconiza o contrato e a Lei no. 9.514/97 que rege a temática.

Houve regular tentativa de notificação pessoal do devedor nos moldes do que preconiza o art. 26, § 1o, da Lei no. 9.514/97, no endereço estabelecido no contrato, a qual restou infrutífera, consoante certificado pelo Oficial Registrador, sendo então empreendida intimação por edital, conforme autoriza o § 4o do art. 26 da mesma Lei de regência.

Foi certificado o decurso de prazo para purgação da mora, o que também conduziu à regular consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, nos termos da cabeça do artigo 26 da Lei no. 9.514/97.

Seguiu-se o aprazamento e realização dos leilões extrajudiciais nos moldes da Lei no. 9.514/97, sendo expedidos telegramas para ciência dos devedores fiduciantes de tais atos, todos datados de 29/09/2023, conforme art. 27, § 2o-A, e cujas provas demonstram a ciência das hastas aprazadas pelo devedor, na medida em que ajuizou a demanda em 18/09/2023, pugnando liminarmente pela suspensão de tais atos.

Após a vigência da Lei no. 13.465/2017 não se aplica mais a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, mas somente o direito de preferência, conforme posicionamento do STJ em casos análogos (REsp no. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023; STJ – Resp no. 1818156 PR 2019/0158159-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2021).

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1011255-29.2023.8.11.0040

APELANTE:

WADSON ALVES AGUIAR

APELADO:

ITAÚ UNIBANCO S/A

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
WADSON ALVES AGUIAR
, contra r. sentença proferida pelo juízo da Vara da 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso, Juíza de Direito
Paula Saide Biagi Messen Mussi Casagrande
, lançada nos autos da “
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E SUSPENSÃO DE EVENTUAL LEILÃO CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
”
processo número 1011255-29.2023.8.11.0040, ajuizada pelo apelante contra a parte apelada requerida
ITAÚ UNIBANCO S/A
, que julgou improcedentes os pedidos veiculados a inicial, condenando a parte recorrente nas custas processuais e honorários fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Nas razões do apelo, a parte recorrente sustenta a incorreção da sentença recorrida, aos argumentos de que
“
mesmo que se tenha verificado que a Notificação para purgar a mora tenha ocorrido via Edital, pelos documentos acostados aos autos pelo Apelante, pelo Apelado e quando da análise do mérito do agravo de instrumento n. 1023462-83.2023.8.11.0000, ID n.o 141363095, o próprio Doutíssimo Magistrado reconheceu que houve o adimplemento substancial do contrato”
(sic).

Diz que
“queria sim exercer o seu direito e o fez, apesar do excesso de execução, foi requerido o direito de preferência tanto para o banco quanto para o leiloeiro como se extrai das provas e protocolos de ligação trazidos aos autos”
(sic).

Afirma que há nulidade dos atos expropriatórios e adimplemento substancial do contrato, bem como que
“infere-se do demonstrativo de débito Id. Num. 135676465 - Pág.11 (coligido pela parte requerida agravada na contestação na origem) que o débito em aberto que motiva a excussão da garantia fiduciária é no valor de R$5.585,24 (cinco mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), ou seja, quantia correspondente a 4,59% do débito total, de modo que a parte autora devedora, aqui agravante, já adimpliu com 95,40% do débito do total devido, o que denota evidente adimplemento substancial da quantia devida”
, além que,
“visando o cumprimento de uma obrigação inadimplida de R$5.585,24 (quantia correspondente a cerca 4,59% do débito total de R$121.550,00), a parte requerida almeja levar a leilão pela Lei n°. 9.514/97 um imóvel de R$600.840,00 (seiscentos mil, oitocentos e quarenta reais), isto em detrimento do fato de que a parte devedora já adimpliu com 95,40% do débito total devido, o que sem dúvida substancia a ilação de adimplemento substancial”
(sic).

Defende, no mais, que
“não conseguiu exercer seu direito de preferência no primeiro leilão diante do prazo exíguo da notificação que ocorreu um dia útil antes da sua realização” “e no segundo leilão mesmo tendo requerido, foi impedido pela Apelada e seus representantes, forte nas provas trazidas aos autos”
(sic).

Pede liminar recursal e provimento do apelo para que seja reformada a sentença, determinando a
“suspensão dos atos expropriatórios do imóvel do Apelante até o trânsito em julgado da ação, nos termos do Artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil, requerendo, ainda, o seu provimento, a fim de reformar a respeitável sentença prolatada, devendo seu pedido ser julgado procedente, a saber: a Nulidade dos Atos Expropriatórios em face do Apelante”
(sic).

Intimada, a parte apelada apresenta contrarrazões na peça Id. 262623273, aduzindo, em suma, preliminar de ofensa à dialeticidade recursal e, no mérito, a correção do édito recorrido, o qual deve ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

Parte recorrente beneficiária da gratuidade de justiça, consoante certidão Id. 262643261.

Na peça Id. 265307767, a parte apelante pede a retirada do feito da sessão virtual, para fins de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Analisando o recurso, observa-se que é tempestivo e adequado, sendo a parte recorrente dispensa do recolhimento das custas de preparo em face da gratuidade de justiça, de modo que
RECEBO
o apelo interposto.

Conforme relatado, trata-se de recurso em que a parte autora apelante recorre contra sentença que julgou improcedentes os pedidos por ela vindicados, sustentando
a incorreção da sentença recorrida, aos argumentos de que, em suma,
há nulidade dos atos expropriatórios e adimplemento substancial do contrato.

Pede liminar recursal e provimento do apelo para que seja reformada a sentença determinando a
“suspensão dos atos expropriatórios do imóvel do Apelante até o trânsito em julgado da ação, nos termos do Artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil, requerendo, ainda, o seu provimento, a fim de reformar a respeitável sentença prolatada, devendo seu pedido ser julgado procedente, a saber: a Nulidade dos Atos Expropriatórios em face do Apelante”
(sic).

Antes de adentrar na análise da insurgência recursal, infere-se oportuno trazer à colação o teor da sentença recorrida proferida nos seguintes termos:

“
Processo
: 1011255-29.2023.8.11.0040.

REQUERENTE: WADSON ALVES AGUIAR
REQUERIDO: ITAÚ UNIBANCO S.A.

Vistos etc.

Cuida-se de
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E SUSPENSÃO DE EVENTUAL LEILÃO CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
ajuizada por
WADSON ALVES AGUIAR
em desfavor de
ITAÚ UNIBANCO S/A
, ambos qualificados nos autos, pelos fatos e fundamentos exposto na exordial de id. 129317784, a qual veio acompanhada de documentos diversos, id. 129319092 e ss.

Recebida a inicial e indeferido o pedido de tutela, id. 130097851.

Interposto agravo de instrumento foi concedido efeito suspensivo para suspender os atos expropriatórios posteriores ao leilão, id. 131902824.

A demandada ofereceu contestação, id. 135674330.

Impugnação à contestação, id. 141278755.

Agravo de instrumento provido pelo adimplemento substancial do contrato, id. 141363095.

Designada audiência de conciliação (id. 157861499), resultou infrutífera (id. 164557228).

Vieram os autos conclusos.

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO
.

De pronto, Cumpre anotar que o caso em apreço comporta o julgamento antecipado da lide, nos termos do inciso do art. 355 do CPC, não havendo, salvo melhor juízo, a necessidade de dilação probatória.

Primeiramente, faz-se necessário pontuar que, não obstante o reconhecimento do adimplemento substancial do contrato quando da análise do mérito do agravo de instrumento n. 1023462-83.2023.8.11.0000 (id. 141363095), o exame meritório da lide se limitará aos pedidos formulados na exordial
[1]
.

Situando a questão, assevera o autor que, em 18 de setembro de 2014, as partes firmaram INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL, FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL E OUTRAS AVENÇAS, cujo objeto foi o imóvel matriculado sob o no 27.902 no Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso/MT, cuja consolidação da propriedade se deu em razão do inadimplemento da dívida confessada.

Segue discorrendo sobre a irregularidade da consolidação de propriedade, nos termos da Lei 9.514/97.

De outro norte, o demandado, em sua defesa, sustenta a ausência de nulidade do procedimento administrativo que consolidou a propriedade, pugnando pela improcedência dos pedidos formulados. Requer ainda, seja fixada taxa de ocupação do imóvel.

Pois bem. Sobre o tema em voga, os artigos 26, 27 e 30 da Lei no 9.514/97, que dispõe sobre Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências dispõem que:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

(...)

§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

§ 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2o, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4o.

§ 6o Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

Art. 30. É assegurado ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1o e 2o do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

No caso dos autos, muito embora o autor sustente que o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário seria nulo por não ter sido intimado pessoalmente para purgar a mora, não é essa a conclusão que se extrai dos autos.

Infere-se da análise da documentação encartada ao processo a plena regularidade do procedimento administrativo que consolidou a propriedade do bem em favor do requerido, havendo prova de que foram realizadas diversas diligências na tentativa de localização do devedor, todas sem êxito, situação que culminou na intimação via edital (id. 135676461 e ss).

Ademais, válido destacar que a documentação colacionada aos autos, em especial no id. 135676458, demonstra ter decorrido o prazo sem que houvesse a purga da mora.

Relativamente à intimação acerca do leilão, dispõe o artigo 27, §2o-A, da Lei n. 9.514/97, in verbis:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei.
(Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)

(...)

§ 2o-A Para fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Como se vê, a legislação garante a intimação do devedor sobre os atos processuais, admitindo que a comunicação seja feita por meio de notificação extrajudicial, remetida ao endereço constante no contrato ou ao último endereço atualizado pelo devedor.

Na hipótese dos autos, a instituição demandada comprova o envio de telegrama ao requerente no endereço constante no contrato, bem como e-mail à sua advogada (ids. 135676461 e ss; 135676469 e ss).

Aliás, oportuno consignar que a regularidade do procedimento administrativo foi, inclusive, reconhecida pelo Tribunal de Justiça quando da apreciação do agravo de instrumento n. 1023462-83.2023.8.11.0000 (id. 141363095).

A aplicação das normas referentes ao procedimento extrajudicial rege-se pelo princípio do tempus regit actum, deste modo, o ato de consolidação da propriedade é regido pela norma então vigente quando do momento de sua realização, sendo irrelevante a data da assinatura do contrato.

Logo, as alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017 são aplicáveis ao contrato, uma vez que a consolidação da propriedade e o leilão se deram após as modificações legislativas, de modo que
incabível
o pleito do autor para aplicação do art. 34 do Decreto n. 70/66.

Nesse sentido, o STJ já decidiu:

"
após a edição da Lei no 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, 'com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997
'". (REsp n. 2.007.941/MG, relator Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023).

Além disso, a jurisprudência da Corte Superior também assentou a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, desde que a data da consolidação da propriedade seja posterior à superveniência da referida lei:

“
(...) ficou assentada a aplicação da Lei no 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n.13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997
" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020) (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023).

Desta feita, consoante exposição acima, após a consolidação da propriedade, não subsiste o direito à purgação da mora, restando-lhe apenas o direito de preferência, o qual não fora exercido, em que pese intimado do leilão, consoante acima mencionado.

Por fim, com relação ao pedido formulado pelo demandado requerendo a condenação da parte autora ao pagamento da chamada taxa de ocupação, não sendo a demanda anulatória modalidade de ação dúplice, o pedido deveria ter sido formulado em sede de reconvenção.

Inobservado o rito adequado, resta prejudicado o pedido do requerido.

Pelo exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na exordial e, por conseguinte,
JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO
, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência,
CONDENO
a parte autora ao pagamento das despesas processuais, além de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

P.I.R.C.

TRANSITADA EM JULGADO
a presente sentença,
CERTIFIQUE-SE.
Empós, nada sendo requerido,
ARQUIVEM-SE
os autos.

Às providências.

Sorriso/MT, datado e assinado digitalmente.
”

Pois bem.

Sem delongas,
REJEITO
a preliminar ofensa à dialeticidade recursal, porque a peça recursal impugna satisfatoriamente os termos da decisão recorrida.

No mérito, infere-se que a insurgência recursal não deve prosperar.

Primeiramente, como pressuposto antecedente, incumbe à análise do argumento de adimplemento substancial.

No tocante, a despeito do que foi decidido na seara do RAI número 1023462-83.2023.8.11.0000 de minha relatoria, julgado provisório lastreado em cognição não exauriente e, portanto, não vinculante,
infere-se equivocada a ilação prefacial de adimplemento substancial
.

É que, de análise detida da contestação, tem-se que o débito em aberto do devedor fiduciário autor apelante não era de somente
R$5.585,24
(cinco mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), tal como afirmado pelo mesmo na peça recursal do instrumento acima mencionado e como equivocadamente constou quando do julgamento do referido recurso que lhe foi favorável, sendo este, em verdade,
o montante indicado para fins de purgação da mora (Id. 135676458)
pelo devedor fiduciante
, relativo às parcelas vencidas e em aberto em 02/06/2022, anterior à consolidação da propriedade pelo credor fiduciário
.

Soma-se a isso que o provimento do referido agravo de instrumento, consignando pela ocorrência do adimplemento substancial, levou-se em consideração unicamente os argumentos e provas apresentadas por ele,
já que não houve oferta de peça contrarecursal
.

De fato, a
dívida em aberto
quando da realização dos leilões extrajudiciais, após a consolidação da propriedade, em
26/06/2023
, era de
R$123.170,84
(cento e vinte e três mil, cento e setenta reais e oitenta e quatro centavos), consoante noticiado na peça Id. 135676470 pela financeira,
o que inviabiliza a incidência da tese de adimplemento substancial, já que o débito efetivamente devido, que engloba as parcelas vencidas e vincendas do contrato, é elevado frente ao valor total do financiamento, sopesadas as taxas de juros e demais encargos contratados, consoante itens 4, 5 e 6 do resumo contrato Id. 129319103
.

Destarte, a despeito do entendimento adotado RAI número 1023462-83.2023.8.11.0000, não há que se falar em adimplemento substancial.

Ademais, analisando os argumentos e documentos coligidos à contestação, infere-se pela regularidade do procedimento de excussão extrajudicial nos moldes do que preconiza o contrato e a Lei no. 9.514/97 que rege a temática.

Com efeito, houve regular tentativa de notificação pessoal do devedor, nos moldes do que preconiza o art. 26, § 1o, da Lei no. 9.514/97, com redação anterior à vigência da Lei no. 14.711/2023 – não se aplica ao caso porque o contrato foi firmado em
18/09/2014
(Id. 129319103),
no endereço estabelecido no contrato
(Rua Manoel Bandeira, lote 23, quadra 15, Residencial Pinheiros, Sorriso-MT), a qual restou
infrutífera
, consoante certificado pelo Oficial Registrador (Id. 135676471), sendo então empreendida intimação por edital, consoante comprova o documento Id. 135676474, conforme autoriza o § 4o do art. 26 da mesma Lei de regência.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FINANCIAMENTO DE IMÓVEL – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE EXPROPRIAÇÃO – LEI N° 9.517/94 – NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA NO ENDEREÇO CONTRATUAL – DEVEDOR QUE NÃO ATUALIZOU O ENDEREÇO – NOTIFICAÇÃO POR EDITAL – VALIDADE – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO – REGULARIDADE – INTIMAÇÃO DO LEILÃO POR DIVERSAS VIAS – INEQUÍVOCA CIÊNCIA DAS DATAS DAS PRAÇAS – AUSENTE QUALQUER ELEMENTO INDICATIVO DE ÂNIMO DE PURGAR A MORA E DE EXERCER DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Quando do ajuizamento da demanda a parte autora agravante não juntou a cópia integral do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis, não havendo como, destarte, aferir a substância dos argumentos de ausência/nulidade dos atos do referido procedimento, bem como o não atendimento dos ditames da Lei de Regência no caso concreto, o que conduziu ao escorreito indeferimento da liminar almejada.
Do teor da contraminuta apresentada verifica-se que os autores agravantes foram intimados por via edital quanto ao procedimento de excussão extrajudicial, ato que se afigura legítimo nos termos da Lei de Regência ante o fato de não terem sido encontrados nas diligências para intimação pessoal empreendida. Dos documentos coligidos infere-se que a instituição financeira procedeu de acordo com a Lei no. 9514/1997, pois o Serviço Notarial tentou a intimação dos autores agravantes nos endereços informados no contrato e no endereço do imóvel expropriado antes da expedição de edital de intimação, estando escorreita a assertiva de que os devedores se encontravam em local incerto e não sabido, o que legitima a notificação via edital, na forma do art. 26, § 4o da Lei no. 9.514/97, atestando a regularidade da consolidação da propriedade imobiliária.
Não há que se falar em nulidade quanto aos leilões que estavam aprazados e que já foram realizados, isso porque dos documentos apresentados pela financeira, observa-se que foram cumulativamente expedidos telegramas com aviso de recebimento, e-mail, mensagem por Whatsapp e até mesmo edital para intimação dos autores agravantes, os quais, por certo, tinham conhecimento do leilão realizado, mormente porque ajuizaram a demanda em 15/02/2024 noticiando o aprazamento das praças nos dias 20 e 22/02/2024, atendendo-se a instrumentalidade das formas, ex vi do art. 277 do CPC. Embora aleguem nulidades, os autores agravantes não demonstram clara intenção ou mesmo qualquer disponibilidade financeira em realizar purgação da mora e/ou exercerem o direito de preferência na aquisição do imóvel. Não se infere nulidade quanto ao interstício existente entre as datas aprazadas para os leilões, isso porque a redação do § 1o do art. 27 da Lei no. 9.514/97 diz que a segunda praça deve ser realizada nos 15 dias seguintes à primeira, e não categoricamente 15 dias após. Recurso desprovido. Decisão mantida.”
(N.U 1003821-75.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 09/06/2024) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – LEI N. 9.514/1997 – NOTIFICAÇÃO PARA PUGAR A MORA NO ENDEREÇO CONTRATUAL – DEVEDOR QUE NÃO ATUALIZOU O ENDEREÇO – NOTIFICAÇÃO POR EDITAL - VALIDADE – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO – REGULARIDADE – NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DO LEILÃO - NULIDADE DO PROCEDIMENTO DEMONSTRADA – NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DO TERCEIRO, ADQUIRENTE DE BOA-FÉ -RESOLUÇÃO EM PERDAS E DANOS - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Incumbe ao devedor fiduciário manter o endereço atualizado junto à instituição financeira, portanto é válida a notificação para a purgação da mora, em caso de inadimplemento, via Cartório de Registro de Imóvel no endereço conhecido e, caso frustrada, a posterior notificação por edital.
Se o devedor não purga a mora no prazo, consolida-se a propriedade do imóvel em favor do banco credor fiduciário. Há que se reputar nulo o leilão extrajudicial com relação aos devedores fiduciários em razão da ausência de notificação pessoal acerca da realização dos leilões, ainda que realizados antes da entrada em vigor da LEI No 13.465/2017, que introduziu o § 2 -A e B na LEI No 9.514/97, conforme o entendimento jurisprudencial dominante à época. Diante da constatação de que o imóvel foi adquirido no leilão considerado nulo com relação aos devedores por terceiros de boa-fé, é recomendável a conversão dos direitos dos autores em perdas e danos.”
(N.U 0035770-89.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/03/2024, Publicado no DJE 21/03/2024) (destaquei)

Portanto, não há que falar em irregularidade no ato de intimação para purgação da mora.

De outra feita, infere-se que foi certificado o decurso de prazo para purgação da mora, consoante consta no Id. 135676458, o que também conduziu à regular consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, nos termos da cabeça do artigo 26 da Lei no. 9.514/97.

Após, seguiu-se o aprazamento e realização dos leilões extrajudiciais nos moldes da Lei no 9.514/97, sendo expedidos telegramas para ciência dos devedores fiduciantes de tais atos, consoante Id. 135676461, bem como enviado e-mail (Id. 135676469), todos datados de 29/09/2023.

A propósito preleciona a Lei de regência:

“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

§ 2o-A.
Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)”
(destaquei)

Além disso,
é óbvio que o autor recorrente tinha ciência inequívoca das hastas aprazadas, na medida em que ajuizou a demanda em 18/09/2023, pugnando liminarmente pela suspensão de tais atos
.

De outra feita, após a vigência da Lei no. 13.465/2017, não se aplica mais a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, mas somente o direito de preferência, conforme mais recente posicionamento do STJ em casos análogos:

“Após a edição da Lei no 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2o-B no art. 27 da Lei no 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, ‘
com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário’, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2o-B, da Lei no 9.514/1997
.”
(REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023) (destaquei)

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97. 2. Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). 3.
No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1o, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS).
4.
"Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2o-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS) 5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário;
ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997."
(REsp 1.649.595/RS).
6. No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora. 7. Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, § 2o-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. 8. Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO.”
(STJ - REsp: 1818156 PR 2019/0158159-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2021) (destaquei)

Nestes termos, não há que se falar em possibilidade de purgação da mora como pretende o autor recorrente, mas somente de exercício de preferência na aquisição do imóvel posto em leilão, de tal feita que realmente improcede a pretensão ajuizada, conforme bem fundamentado na sentença recorrida.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo interposto, mantendo incólume a sentença recorrida.

Levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando o disposto nos §§ 2o, 6o e 11 do art. 85 do CPC,
MAJORO
os honorários advocatícios devidos pela parte autora apelante à parte requerida apelada para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em face da concessão da benesse da gratuidade de justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025