Tribunal: TJMT
Processo: 1043220-90.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DE VALORES – EMPREENDIMENTO SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – DISTRATO ASSINADO PELO CONSUMIDOR – CLÁUSULA PENAL DE 50% DO VALOR PAGO – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO PARA 25% – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERMEDIÇÃO DE CORRETOR – COMISSÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – NÃO CONFIGURAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A existência de patrimônio de afetação, por si só, não autoriza automaticamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, sendo necessária a análise da proporcionalidade e razoabilidade no caso concreto, especialmente quando o montante pago representa parcela ínfima do valor total do imóvel.
2. O distrato assinado pelo consumidor não impede a revisão judicial de cláusulas consideradas abusivas, nos termos do art. 51 do CDC, especialmente quando evidenciado o desequilíbrio contratual.
3. Dessa forma, a retenção de 25% sobre o valor pago pelo promissário comprador se mostra suficiente para compensar a incorporadora pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além do que, não acarretará enriquecimento ilícito.
4. Ante a não comprovação da intermediação ou participação de imobiliária e/ou corretor na comercialização do imóvel, não há como falar em retenção de valores a título de corretagem.
5. O mero inadimplemento contratual, sem maiores repercussões na esfera extrapatrimonial do contratante, não configura dano moral indenizável, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça.
6. Recurso parcialmente provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043220-90.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[DILSON JUNIO GOSSLER DE ALBUQUERQUE - CPF: 028.775.681-56 (APELADO), BIANCA DE SOUZA - CPF: 650.150.701-44 (ADVOGADO), SIRLEY SANTOS NIEMIC - CPF: 632.823.991-20 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA - CNPJ: 33.915.025/0001-74 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DE VALORES – EMPREENDIMENTO SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – DISTRATO ASSINADO PELO CONSUMIDOR – CLÁUSULA PENAL DE 50% DO VALOR PAGO – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO PARA 25% – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERMEDIÇÃO DE CORRETOR – COMISSÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – NÃO CONFIGURAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A existência de patrimônio de afetação, por si só, não autoriza automaticamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, sendo necessária a análise da proporcionalidade e razoabilidade no caso concreto, especialmente quando o montante pago representa parcela ínfima do valor total do imóvel.

2. O distrato assinado pelo consumidor não impede a revisão judicial de cláusulas consideradas abusivas, nos termos do art. 51 do CDC, especialmente quando evidenciado o desequilíbrio contratual.

3. Dessa forma, a retenção de 25% sobre o valor pago pelo promissário comprador se mostra suficiente para compensar a incorporadora pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além do que, não acarretará enriquecimento ilícito.

4. Ante a não comprovação da intermediação ou participação de imobiliária e/ou corretor na comercialização do imóvel, não há como falar em retenção de valores a título de corretagem.

5. O mero inadimplemento contratual, sem maiores repercussões na esfera extrapatrimonial do contratante, não configura dano moral indenizável, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça.

6. Recurso parcialmente provido.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Restituição de Valores Pagos com Indenização por Dano Moral e Material
ajuizada por
DILSON JUNIOR GOSSLER DE ALBUQUERQUE
, para:

- condenar a parte requerida restituir ao autor o valor de R$ 5.783,55 acrescidos de correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado;

-
condenar a parte requerida ao pagamento de R$ 5.000,00, a título de indenização por danos morais acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros simples de 1% ao mês a contar da prolação da sentença;

- condenar a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, a validade do distrato firmado entre as partes, que prevê a retenção de 50% dos valores pagos.

Defende a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, tendo em vista que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Argumenta a possibilidade de retenção da comissão de corretagem no valor de R$ 6.475,00, bem como a inexistência de danos morais indenizáveis, por se tratar de mero inadimplemento contratual.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença recorrida.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no 304295402, pelo desprovimento dos embargos.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos, que
DILSON JUNIOR GOSSLER DE ALBUQUERQUE
ajuizou
Ação de Restituição de Valores Pagos com Indenização por Dano Moral e Material
em face de
RNI INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 448 LTDA,
alegando, que o autor em 09/02/2021 firmou com o requerido instrumento particular de compromisso de compra e venda de fração ideal correspondente à unidade autônoma futura (contrato de adesão no 283), cuja finalidade era aquisição de um imóvel localizado no condomínio Parque Odaha RNI, unidade autônoma 1210, bloco B, contendo dois dormitórios, sala de estar/jantar, cozinha, WC social uma área construída de 41,47 m2 no valor de R$ 175.000,00, sem comissão de corretagem.

Sustentou que pagou o valor de R$ 6.426,17 até o presente momento, no entanto, passou por um período de dificuldade durante a pandemia, mas sempre tentou honrar o compromisso, e diante da inadimplência de algumas parcelas, a requerida rescindiu unilateralmente, mesmo o autor tendo pagado uma parte do valor do imóvel, bem como mediante solicitação de renegociação da dívida várias vezes.

Aduziu que ao ser enviado o termo de distrato pela requerida, verificou-se algumas ilegalidades apresentadas no termo, quais sejam: a aplicação de multa de 50% sobre o valor pago, vedada pelo ordenamento jurídico, desconto da taxa de corretagem não prevista no contrato, bem como não há previsão para o pagamento das parcelas.

Ao final, requereu a procedência da ação, para que seja ressarcido o valor integral de R$ 6.426,17, a declaração da ilegalidade da cobrança/taxa de corretagem e a condenação por danos morais no importe de R$ 10.000,00, justiça gratuita e inversão do ônus da prova.

Decisão de ID no 304295353, concedendo os benefícios da justiça gratuita ao autor.

Citada, a requerida ofertou contestação no ID no 304295357, arguindo em preliminar, falta de interesse de agir e, no mérito, a validade do distrato firmado entre as partes; rescisão do contrato por culpa do autor e a improcedência do pedido.

Impugnação à contestação no ID no 304295371.

Ao sentenciar, o i. magistrado Dr. Pierro de Faria Mendes julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Contra essa sentença, foram opostos embargos de declaração, os quais foram acolhidos parcialmente para constar a parte dispositiva da sentença: “Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para condenar a parte requerida restituir ao autor no valor de R$ 5.783,55 (cinco mil, setecentos e oitenta e três reais e cinquenta e cinco centavos) acrescidos de correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado e condenar a parte requerida ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por danos morais acrescidos de correção monetária pelo INPC, e juros simples de 1% ao mês a contar da prolação desta sentença”.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, conforme reconhecido na sentença.

No caso em análise, restou incontroverso que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel no valor total de R$ 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil reais), tendo o autor/apelado pagado a quantia de R$ 6.426,17 (seis mil, quatrocentos e vinte e seis reais e dezessete centavos), conforme reconhecido na sentença.

Também é incontroverso que a rescisão contratual ocorreu por culpa do comprador, que não conseguiu adimplir as parcelas pactuadas, conforme admitido na petição inicial.

A apelante sustenta a validade do distrato firmado entre as partes, que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, bem como a legalidade dessa retenção com base no art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, tendo em vista que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação.

No caso, embora o apelado tenha assinado o instrumento de distrato (ID no 304295367), é possível a revisão judicial de suas cláusulas quando evidenciado o desequilíbrio contratual, nos termos do art. 51 do CDC, que considera nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Nesse contexto, constata-se que o distrato que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo promissário comprador se mostra abusiva, pois em descompasso com a legislação consumerista.

Aliás, nesse sentido, colaciono recente julgado de minha relatoria:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25% – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O contrato de compra e venda foi celebrado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, contudo, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva, uma vez que o empreendimento já foi concluído e a sua finalidade alcançada. Assim, com a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos compradores, a retenção dos valore pagos deve observar o máximo de 25% do montante pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei no 13.786/2018).

2. Fixado os honorários advocatícios em valor proporcional e razoável, levando em consideração a natureza da demanda, a atuação dos causídicos, o tempo de tramitação do processo e a importância da causa, não há que se falar em redução.-

(N.U 1001479-63.2023.8.11.0053, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/04/2025, Publicado no DJE 29/04/2025) destaquei

Dessa forma, tem-se que a retenção de 25% sobre o valor pago pelo apelado se mostra suficiente para compensar a incorporadora recorrente pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além do que, não acarretará enriquecimento ilícito.

Quanto à comissão de corretagem, a apelante sustenta a possibilidade de sua retenção com base no art. 67-A, inciso I, da Lei no 4.591/64.

No caso, apesar de constar no contrato cláusula expressa das despesas decorrentes da taxa de comissão de corretagem, no caso dos autos, não restou demonstrado que houve a participação de terceiros (imobiliária e/ou corretores) na comercialização do imóvel, não sendo possível, dessa forma, presumir que o negócio tenha sido realizado por intermediação de corretor.

Ante a não comprovação da intermediação ou participação de imobiliária e/ou corretor na comercialização do imóvel, não há como falar em retenção de valores a título de corretagem.

A propósito:

“APELAÇÃO – AÇÃO MONITÓRIA –
CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – COMISSÃO INDEVIDA
– RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA. A comissão da corretagem advém da intermediação que o corretor faz entre o seu cliente e terceiro com o fito de fomentar o negócio por aquele desejado. Se não houver a comprovação da intermediação e/ou a concretização do negócio entre as partes, indevido o pagamento de comissão ao corretor. Precedentes.”

(TJ-MS 08014443620138120045 MS 0801444-36.2013.8.12.0045, Relator: Desa. Tânia Garcia de Freitas Borges, Data de Julgamento: 30/05/2017, 1a Câmara Cível) destaquei

Ademais, o valor da comissão de corretagem (R$ 6.475,00) é praticamente equivalente ao valor total pago pelo apelado (R$ 6.426,17), o que evidencia a desproporcionalidade da pretensão.

Portanto, deve ser mantida a determinação de restituição integral dos valores pagos pelo apelado, sem dedução da comissão de corretagem.

No que tange aos danos morais, a apelante sustenta sua inexistência, por se tratar de mero inadimplemento contratual.

Nesse ponto, assiste razão à apelante.

Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de consequências fáticas capazes de ensejar sofrimento psicológico.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1.
Nos termos da jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o dano moral. Precedentes.
2 . Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1932682 RJ 2021/0109604-9, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 21/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/03/2022) destaquei

No caso, não há elementos que demonstrem que o inadimplemento contratual tenha causado ao autor, ora apelado sofrimento psicológico que ultrapasse o mero aborrecimento cotidiano.

Isto porque, a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do apelado, que não conseguiu adimplir as parcelas pactuadas, e a apelante agiu no exercício regular de seu direito ao rescindir o contrato e reter parte dos valores pagos.

Ademais, não há nos autos comprovação de que a apelante tenha agido com má-fé na condução da relação contratual, de modo a causar danos à honra, à imagem ou à dignidade do apelado.

Portanto, deve ser afastada a condenação por danos morais.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação para reformar parcialmente a sentença, no sentido de fixar o percentual de retenção em 25% sobre o valor pago pelo promissário comprador/apelado, além de afastar a condenação por danos morais, mantendo os demais termos da sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025