Tribunal: TJMT
Processo: 1025935-70.2022.8.11.0002
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-10

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO ENTRE 10% E 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA EXPRESSA E PRÉVIA. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. RECONHECIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação contra sentença que reconheceu a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, determinando a restituição de 75% dos valores pagos, afastando a validade da cláusula de retenção de 50% e da cobrança da comissão de corretagem.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) aferir a legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, em caso de rescisão imotivada pelo comprador; e (ii) examinar a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem.
III. Razões de decidir
3. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por sua iniciativa, desde que tal percentual observe os parâmetros jurisprudenciais de razoabilidade, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.
4. A cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem é válida, desde que haja informação prévia e destacada no contrato, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (Tema 938).
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. A cláusula que prevê retenção de valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador deve observar o limite razoável entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada. 2. É legítima a dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído, quando previamente pactuada e destacada no contrato."
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 17; CDC, arts. 2o e 3o; CC, arts. 725 e 727.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 26/06/2023, DJe 30/06/2023; STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016 (Tema 938); TJMT, Ap. Cív. 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Des. Maria Helena Póvoas, j. 17/04/2024, DJe 22/04/2024; TJMT, Ap. Cív. 1016173-10.2022.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 24/07/2024, DJe 26/07/2024; TJMT, Ap. Cív. 1029165-83.2023.8.11.0003, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 04/12/2024, DJe 04/12/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025935-70.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 452 LTDA - CNPJ: 33.099.564/0001-82 (APELANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), CARLOS BIANCONI - CPF: 082.620.728-63 (APELANTE), ALTAIR GONCALVES DA SILVA JUNIOR - CPF: 009.888.591-06 (APELADO), MARIO PINTO DE ARRUDA NETO - CPF: 019.329.761-24 (ADVOGADO), ISABELA NAIRA FERRO - CPF: 045.655.341-00 (APELADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 474 LTDA - CNPJ: 36.698.117/0001-38 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
.
PRELIMINAR
.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA.
MÉRITO.
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR
.
RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS
.
LIMITAÇÃO ENTRE 10% E 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA EXPRESSA E PRÉVIA
.
LEGITIMIDADE DA COBRANÇA
.
RECONHECIMENTO
.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Recurso
de Apelação
contra sentença que reconheceu a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, determinando a restituição de 75% dos valores pagos, afastando a validade da cláusula de retenção de 50% e da cobrança da comissão de corretagem.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) aferir a legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, em caso de rescisão imotivada pelo comprador; e (
ii
) examinar a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem.

III. Razões de decidir

3. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por sua iniciativa, desde que tal percentual observe os parâmetros jurisprudenciais de razoabilidade, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.

4. A cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem é válida, desde que haja informação prévia e destacada no contrato, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (Tema 938).

IV. Dispositivo e tese

5. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"1. A cláusula que prevê retenção de valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador deve observar o limite razoável entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada. 2. É legítima a dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído, quando previamente pactuada e destacada no contrato."

Dispositivos relevantes citados:

CPC, art. 17; CDC,
arts
. 2o e 3o; CC,
arts
. 725 e 727.

Jurisprudência relevante citada:

STJ,
AgInt
no
AREsp
1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, j. 26/06/2023,
DJe
30/06/2023;

STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 24/08/2016,
DJe
06/09/2016 (Tema 938);

TJMT, Ap.
Cív
. 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Des. Maria Helena Póvoas, j. 17/04/2024,
DJe
22/04/2024;

TJMT, Ap.
Cív
. 1016173-10.2022.8.11.0041, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 24/07/2024,
DJe
26/07/2024;

TJMT, Ap.
Cív
. 1029165-83.2023.8.11.0003, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 04/12/2024,
DJe
04/12/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DES
EMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Apelação Cível interposta por RNI
Incorporadora Imobiliária
474

LTDA e RNI
Incorporadora Imobiliária
452
LTDA em face da sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, declaração de nulidade de cláusulas contratuais e indenização por danos morais, ajuizada por
Altair Gonçalves
da
Silva Júnior
e
Isabela Naira Ferro
.

Narra a parte autora que celebrou com a requerida contrato de compromisso de compra e venda da unidade 13, etapa 02, quadra 16, localizada no empreendimento denominado “Condomínio Origem” no município de Várzea
Grande-MT
, pelo valor de R$ 271.713,60. Relata que, em razão de mudança de domicílio motivada por questões laborais, solicitaram a rescisão contratual, mas foram informados da retenção de 50% do valor pago, sem possibilidade de cessão de direitos ou
outras alternativas
razoáveis. Argumentam que, ao aceitarem a transferência dos valores pagos para outro empreendimento da mesma incorporadora, foram induzidos a erro, em razão de cláusulas igualmente abusivas e acréscimo considerável no preço, de modo que reiteraram o pedido de distrato e restituição das quantias pagas, devidamente corrigidas, com retenção de apenas 10%, além de indenização por danos materiais

e morais
.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual por iniciativa dos autores e condenando a requerida à devolução de 75% das quantias pagas, com correção monetária
e
juros legais
, b
em
como, c
ondenou a requerida ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em
10%
sobre o valor da condenação.

O
s

a
pelante
s
, em suas razões recursais, suscita
m
preliminar de ilegitimidade passiva
de RNI Incorporadora Imobiliária 452 Ltda
. No mérito, alega
m
, em síntese, que é legal a cláusula de retenção de 50% prevista contratualmente, com base na
lei
13.786/2018
, aplicável aos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

Defendem
a validade da cláusula que prevê a retenção da comissão de corretagem, sob o argumento de que se trata de obrigação contratual expressa, autorizada legalmente e prevista de forma clara no instrumento firmado entre as partes, cujo valor foi destacado e aceito no momento da contratação.

Argumenta
m
que os autores
anuíram
com os termos do distrato e do novo contrato, não podendo agora pleitear sua nulidade. Requer
em
a reforma da sentença para reconhecer a validade integral das cláusulas pactuadas, especialmente quanto à penalidade de 50% e à comissão de corretagem, afastando a condenação à restituição de 75% das quantias pagas.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso
(ID
284866552
)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
–
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Examina-se, inicialmente, a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela apelante

RNI Incorporado
ra
Imobiliária 452 Ltda
.
,
que afirma não ter celebrado o contrato
objeto da presente demanda, razão pela qual entende não possuir legitimidade para figurar no polo passivo.

A RNI Incorporadora Imobiliária 452 Ltda. alega que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, sob o fundamento de que o contrato objeto de discussão foi firmado exclusivamente com a
RNI Incorporadora Imobiliária 474 Ltda.
, pessoa jurídica diversa, com CNPJ próprio, s
upostamente

a única responsável pela incorporação e comercialização do imóvel objeto da controvérsia.

Todavia, n
os termos do art. 17 do CPC, é parte legítima aquele que tem interesse jurídico na demanda. No caso, verifica-se que as empresas RNI
Incorporadora Imobiliária
452 LTDA e RNI
Incorporadora Imobiliária
474 LTDA integram o mesmo grupo econômico, participando ativamente do mesmo conglomerado empresarial e da gestão dos empreendimentos imobiliários firmados com os consumidores.

A jurisprudência admite a legitimação passiva de todas as empresas que integram o mesmo grupo econômico ou que se beneficiam diretamente da relação contratual, conforme a teoria da aparência e a função social do contrato, sobretudo em relações de consumo.

Nesse sentido:

“[...]
Se a discussão na demanda principal gira em
torno
de
contrato
firmado com a empresa Rodobens Negócios Imobiliários (RNI), pelo menos nesta análise recursal vislumbra-se a sua legitimidade e possibilidade para figurar no polo passivo da demanda juntamente com a outra empresa do mesmo grupo empresarial.

(N.U 1026960-90.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/03/2024,
Publicado
no DJE 25/03/2024)
.”

Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

VOTO –
MÉRITO

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A controvérsia recursal cinge-se
na legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, na validade da cláusula de repasse da comissão de corretagem e na alegação de vício no segundo contrato firmado com a recorrente.

Da análise dos autos, revela-se incontroverso que a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel discutido decorreu de iniciativa exclusiva da parte autora, motivada por circunstâncias pessoais e de ordem financeira, que inviabilizaram a continuidade da avença e culminaram no pedido de resolução contratual.

Como se sabe, é
plenamente admissível a resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. Essa conclusão se chega porque a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto a requerente é destinatária final do produto oferecido pela requerida, qual seja, comercialização de lote urbano (
arts
. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor)
.

Nessa perspectiva, a leitura do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel objeto da presente demanda revela a existência de cláusula expressa que estipula a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, conforme se extrai
da cláusula 6.5 (
ID 284866891
– Pág. 12).

Não obstante seja pacífico o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, é legítima a retenção, pelo vendedor, de percentual dos valores pagos a título
de compensação pelas despesas suportadas, a jurisprudência majoritária atual tem fixado que tal retenção deve incidir exclusivamente sobre os valores efetivamente adimplidos, e não sobre o valor total do imóvel, sendo considerado razoável o percentual entre 10% e 25%, a depender das particularidades do caso concreto.

Nesse sentido:

"[...]

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/06/2023)

“[
.
..]

A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de descumprimento contratual do promissário/comprador do imóvel, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1003080-63 .2023.8.11.0002, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 17/04/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/04/2024)
.”

Neste ponto, observa-se que o Juízo de origem fixou o percentual de retenção em 25% sobre os valores efetivamente pagos pelos
autores, patamar que se alinha à média adotada pela jurisprudência dos Tribunais e ao entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, revelando-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto.

Quanto à retenção da comissão de corretagem, cumpre destacar que, nos contratos de intermediação vinculados à compra e venda de imóveis, a formação completa do contrato de corretagem, em regra, pressupõe o cumprimento de três etapas essenciais: (
i
) a aproximação eficaz entre comprador e vendedor; (
ii
) a formalização do negócio mediante a assinatura da proposta de compra e venda; e (
iii
) a efetiva conclusão da transação, com a lavratura da escritura pública e o respectivo registro imobiliário.

Nos termos do art. 725 do Código Civil, é devida a remuneração ao corretor sempre que este alcançar o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se concretize por arrependimento das partes. Já o art. 727 do mesmo diploma legal dispõe que a comissão também será devida mesmo após o término do contrato de corretagem, desde que o negócio tenha sido concluído em decorrência direta da atuação do corretor
,

o que se aplica ao presente caso.

No caso em tela, conforme já exposto anteriormente, as partes pactuaram expressamente a obrigatoriedade do pagamento da comissão de corretagem em caso de rescisão contratual por iniciativa da promitente-compradora, nos termos da cláusula contratual firmada entre elas

(ID 284866891 – Pág. 4
e 5
)
.

Dessa forma, revela-se legítima a retenção dos valores correspondentes à comissão de corretagem, desde que haja previsão contratual expressa e prévia nesse sentido, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938).

Nesse sentido
:

"[...]

1.
Foi consagrada a seguinte tese no julgamento do REsp 1.599.511/SP sob o rito dos recursos repetitivos: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,
DJe
06/09/2016)

(STJ -
AgInt
na
Rcl
: 39099 SP 2019/0308239-8, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 12/02/2020, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
18/02/2020)
.”

Tal posicionamento também
é
predominante nesta
e. Câmara
:

“[...]
É
valida
a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa. Mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do
Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).

(
N.U 1016173-10.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2024,
Publicado
no DJE 26/07/2024)
.”

“[...]
Não é abusiva a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”

(STJ – REsp n. 1.599.511/SP).

(N.U 1012885-76.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/02/2023,
Publicado
no DJE 09/02/2023)
.”

"[...]

A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem-se admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes (pacta sunt servanda), cláusulas abusivas não prevalecerão. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.
É válida a cláusula que transfere ao
promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa.

(N.U 1029165-83.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2024,
Publicado
no DJE 04/12/2024)
.”

Assim,
reconhecida a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem, impõe-se a dedução do respectivo valor do montante a ser restituído
a parte
Autora, uma vez que a cobrança foi previamente pactuada por meio de cláusula contratual específica
.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL

PROVIMENTO
ao
recurso,

apenas para reconhecer a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem, nos termos contratualmente pactuados, devendo o respectivo valor ser deduzido do montante a ser restituído à parte autora.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025