Tribunal: TJMT
Processo: 1037902-24.2024.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. LOCAÇÃO COMERCIAL. COPROPRIEDADE. INDIVISIBILIDADE. PENHORA DA INTEGRALIDADE. POSSIBILIDADE. ART. 843 DO CPC. DIREITOS DOS COPROPRIETÁRIOS PRESERVADOS SOBRE O PRODUTO DA ALIENAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO. INEXISTÊNCIA DE OPONIBILIDADE ERGA OMNES. DESNECESSIDADE DE MENÇÃO NO EDITAL DE LEILÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I – Caso em exame
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, mantendo a penhora da integralidade do imóvel e afastando a obrigatoriedade de constar no edital de leilão o contrato de locação não averbado.
II – Questão em discussão
Consistem em: (i) verificar se a locatária possui legitimidade para pleitear o cancelamento da penhora de 66,67% do imóvel pertencente a coproprietários não executados; (ii) averiguar se há obrigação legal de inclusão do contrato de locação não averbado no edital de leilão judicial, com base nos arts. 886, VI, do CPC, e 8o da Lei no 8.245/91.
III. Razões de decidir
(i) A locatária detém legitimidade para defender sua posse direta (arts. 674, §1o, e 677, §2o, do CPC), mas não pode invocar direito de terceiros coproprietários, em observância ao art. 18 do CPC; (ii) A penhora da integralidade do imóvel indivisível encontra respaldo no art. 843 do CPC, que autoriza a expropriação do bem por inteiro, com reserva da quota-parte pertencente a coproprietários alheios à execução sobre o produto da alienação; (iii) A ausência de averbação na matrícula do imóvel inviabiliza a oponibilidade do contrato perante terceiros, nos termos do art. 8o da Lei no 8.245/91, sendo, portanto, desnecessária a inclusão da informação no edital de leilão, cuja função é publicizar ônus reais efetivos e não obrigações de natureza pessoal.
IV. Dispositivo e Tese.
Recurso desprovido
Tese de julgamento: “1 O locatário possui legitimidade ativa para opor embargos de terceiro somente na defesa da posse direta, não lhe sendo lícito pleitear desconstituição de penhora que atinge o direito de propriedade de terceiros (CPC, art. 18); 2. É juridicamente válida a penhora e a alienação da integralidade de bem indivisível, pertencente parcialmente ao executado, devendo ser resguardado aos coproprietários não executados o valor correspondente à sua quota-parte sobre o produto da alienação (CPC, art. 843). 3 A falta de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel torna-o inoponível ao arrematante, sendo desnecessária a menção do contrato no edital de leilão (Lei no 8.245/91, art. 8o)”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037902-24.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Intervenção de Terceiros, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[REDE DE POSTOS CONTI COMIGO LTDA - CNPJ: 19.495.968/0001-64 (APELANTE), SAULO RONDON GAHYVA - CPF: 991.969.641-20 (ADVOGADO), IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 01.787.793/0007-99 (APELADO), RODRIGO SEMPIO FARIA - CPF: 808.070.381-72 (ADVOGADO), BORGES & GONTIJO LTDA - CNPJ: 36.950.251/0001-84 (APELADO), IONE GERALDA GONTIJO BORGES - CPF: 327.817.761-49 (ADVOGADO), IONE GERALDA GONTIJO BORGES - CPF: 327.817.761-49 (APELADO), JOSE ROBERTO BORGES PORTO - CPF: 256.610.006-34 (APELADO), ANDRE MAURICIO RIBEIRO PFAFFENZELLER - CPF: 047.388.659-60 (ADVOGADO), GRACIANE DOS SANTOS LEAL - CPF: 074.222.259-47 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. LOCAÇÃO COMERCIAL. COPROPRIEDADE. INDIVISIBILIDADE. PENHORA DA INTEGRALIDADE. POSSIBILIDADE. ART. 843 DO CPC. DIREITOS DOS COPROPRIETÁRIOS PRESERVADOS SOBRE O PRODUTO DA ALIENAÇÃO.

CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO. INEXISTÊNCIA DE OPONIBILIDADE
ERGA OMNES
. DESNECESSIDADE DE MENÇÃO NO EDITAL DE LEILÃO.

RECURSO DESPROVIDO.

I – Caso em exame

Recurso de apelação interposto contra sentença que

julgou improcedentes os embargos de terceiro,

mantendo

a penhora da integralidade do imóvel

e

afastando a obrigatoriedade de constar no edital de leilão o contrato de locação não averbado.

II – Questão em discussão

Consistem em: (i) verificar se a locatária possui legitimidade para pleitear o
cancelamento da penhora de 66,67% do imóvel
pertencente a coproprietários não executados; (ii) averiguar se há
obrigação legal de inclusão do contrato de locação não averbado no edital de leilão judicial
,
com base nos arts. 886, VI, do CPC, e 8o da Lei no 8.245/91.

III. Razões de decidir

(i) A locatária detém legitimidade para defender sua posse direta (arts. 674, §1o, e 677, §2o, do CPC), mas não pode invocar direito de terceiros coproprietários, em observância ao art. 18 do CPC; (ii) A penhora da integralidade do imóvel indivisível encontra respaldo no
art. 843 do CPC
, que autoriza a expropriação do bem por inteiro, com reserva da quota-parte pertencente a coproprietários alheios à execução sobre o produto da alienação; (iii) A ausência de averbação na matrícula do imóvel inviabiliza a oponibilidade do contrato perante terceiros, nos termos do
art. 8o da Lei no 8.245/91
, sendo, portanto,
desnecessária a inclusão da informação no edital de leilão
, cuja função é publicizar ônus reais efetivos e não obrigações de natureza pessoal.

IV. Dispositivo e Tese.

Recurso desprovido

Tese de julgamento
: “
1

O locatário possui legitimidade ativa para opor embargos de terceiro
somente na defesa da posse direta
, não lhe sendo lícito pleitear desconstituição de penhora que atinge o direito de propriedade de terceiros (CPC, art. 18);

2. É
juridicamente válida a penhora e a alienação da integralidade de bem indivisível
,
pertencente parcialmente ao executado, devendo ser resguardado aos coproprietários não executados o valor correspondente à sua quota-parte sobre o produto da alienação (CPC, art. 843).

3

A
falta de averbação do contrato de locação
na matrícula do imóvel
torna-o inoponível ao arrematante
, sendo
desnecessária a menção do contrato no edital de leilão
(Lei no 8.245/91, art. 8o)”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
recurso de apelação cível interposto por
Rede de Postos Conti Comigo Ltda.,
em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da
6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
que
julgou improcedentes os embargos de terceiros
opostos contra
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda.
,
e Outros,
s
ob o fundamento de que a penhora realizada sobre o imóvel urbano objeto da matrícula n.o 3.436 do 7o Ofício de Registro de Imóveis,
observou a fração ideal pertencente à executada
, sendo admissível a alienação judicial da integralidade do bem indivisível nos termos do art. 843 do CPC, com a devida reserva da quota-parte dos coproprietários não executados.

Inconformada, a apelante sustenta, em síntese, a
impossibilidade de penhora da integralidade do imóvel
, porquanto 66,67% pertencem a coproprietários estranhos à execução, devendo a constrição limitar-se à fração ideal de 33,33% pertencente à executada Ione Geralda Gontijo Borges, conforme os arts. 677, §2o, e 790 do CPC.

Defende a
necessidade de constar, no edital de leilão
, a informação sobre o contrato de locação vigente, em observância aos arts. 886, VI, do CPC, e 1.325, §1o, do Código Civil, para garantir a transparência e segurança jurídica do certame.

Diz que a ausência de informação relevante no edital pode gerar nulidade do leilão, caso haja prejuízo aos interessados.

Forte em tais argumentos, requer o
provimento do recurso
para que seja
desfeita a penhora sobre 66,67% do imóvel

e

determinada a inserção do contrato de locação no edital do leilão
, com a condenação dos apelados nas verbas sucumbenciais.

Foram apresentadas
contrarrazões
pela
apelada

(ID 321126908),

nas quais se defende a manutenção integral da sentença recorrida.

É o relatório.

Cuiabá, 12 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de embargos de terceiro manejado por Rede de Postos Conti Comigo Ltda., nos autos da ação de execução de titulo extrajudicial,
na qualidade de
locatária
do imóvel urbano situado na
Rua Estevão de Mendonça, no 738, Bairro Popular,
matrícula n.o 3.436, do 7o Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá.

O imóvel foi objeto de
penhora integral
nos autos da
Execução de Título Extrajudicial no 0001791-15.2011.8.11.0041
, promovida por
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda.
contra
Borges & Gontijo Ltda.
, em que se procedeu à
desconsideração da personalidade jurídica
, com a inclusão de
Ione Geralda Gontijo Borges

e

José Roberto Borges Porto
no polo passivo da execução.

A locatária insurgiu-se contra a constrição, alegando, essencialmente, dois fundamentos: (i) a

ilegalidade da penhora sobre os 66,67% pertencentes a coproprietários estranhos à execução
, pleiteando o cancelamento parcial da penhora; e (ii) a
necessidade de inserção, no edital de leilão, da informação sobre o contrato de locação vigente
, mesmo sem averbação na matrícula, por força da cláusula de vigência e da ciência da exequente.

Cinge-se que decorrida a marcha processual, o juiz
a quo
proferiu sentença julgando improcedentes os embargos de terceiro, reputando válida a penhora e dispensável a inserção do vínculo locatício no edital, à míngua de averbação, condenando a embargante
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

A apelante, inconformada, interpôs
recurso de apelação
.

A apelada em contrarrazões recursais questiona,
preliminarmente,
a legitimidade ativa da embargante.

Todavia a questão foi enfrentada e já reconhecida em decisão pretérita desta própria Terceira Câmara, no Agravo de Instrumento n. 1030614-51.2024.8.11.0000, oriundo destes autos — que o possuidor direto (locatário) ostenta legitimidade para manejar embargos de terceiro a fim de resguardar sua posse direta, nos termos do art. 674, § 1o, do CPC, podendo, inclusive, alegar o domínio alheio (art. 677, § 2o, CPC) como fundamento instrumental de sua proteção possessória.

Contudo, tal legitimidade é funcional e não autoriza a defesa de direito alheio em nome próprio (CPC, art. 18), isto é, não habilita a locatária a pleitear, em nome dos coproprietários não executados, a extinção de penhora sobre o quinhão que lhes pertence. Nesse exato sentido perfilhou a Turma Julgadora, ao examinar o agravo: reconheceu a legitimidade do locatário para defesa da posse, mas manteve a validade da constrição e da futura expropriação nos moldes do art. 843 do CPC.

Eis a ementa do julgado epigrafado,
in litteris
:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. LEGITIMIDADE DO LOCADOR PARA DEFESA DA POSSE. PENHORA DE IMÓVELINDIVISÍVEL. ART. 843 DO CPC. MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. RECURSODESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

(...)

Tese:
“
O

locador, enquanto possuidor direto, possui legitimidade para defesa de sua posse em embargos de terce
i
ro
, sendo válida a penhora de imóvel indivisível nos termos do art. 843 do CPC, com preservação da quota-parte de coproprietário alheio à execução e manutenção da relação locatícia até a alienação judicial do bem”
. (RAI
n. 1030614-51.2024.8.11.0000, minha relatoria. J. 31.01.25 - negritei)

Superada a preliminar,
no mérito
, a tese central da apelação, consubstanciada na alegação de que seria ilegal a penhora da integralidade do imóvel por se tratar de bem em copropriedade, no qual a executada Ione Geralda Gontijo Borges detém apenas 33,33%, não merece acolhida.

Isto porque, o art. 843 do Código de Processo Civil estabelece disciplina específica para a penhora e expropriação de bem indivisível pertencente em condomínio, dispondo:

“
Art. 843. Tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem.

§ 1o É reservada ao coproprietário ou ao cônjuge não executado a preferência na arrematação do bem em igualdade de condições
”.

A interpretação sistemática desse dispositivo foi sedimentada pelo Superior Tribunal Justiça, no julgamento do
REsp 1.818.926/SP,
segundo o qual:

“
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL EM REGIME DE COPROPRIEDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM POR INTEIRO. POSSIBILIDADE. ART. 843 DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO. LIMITES. QUOTA-PARTE TITULARIZADA PELO DEVEDOR
.

2. O
propósito recursal consiste em dizer se, para que haja o leilão judicial da integralidade de bem imóvel indivisível - pertencente ao executado em regime de copropriedade -, é necessária a prévia penhora do bem por inteiro ou, de outro modo, se basta a penhora da quota-parte titularizada pelo devedor
.

(...)

4. Sob o novo quadro normativo,
é autorizada a alienação judicial do bem indivisível, em sua integralidade, em qualquer hipótese de copropriedade. Ademais, resguarda-se ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência na arrematação do bem ou, caso não o queira, a compensação financeira pela sua quota-parte, agora apurada segundo o valor da avaliação, não mais sobre o preço obtido na alienação judicial (art. 843 do CPC/15).

(...) 9. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp n. 1.818.926/DF. Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, J. 13.04.21 - negritei)

Logo, a constrição recai sobre a quota do devedor, mas a alienação judicial pode e deve, para dar efetividade à execução, ocorrer pela integralidade, com resguardo econômico da quota-parte dos não executados.

No caso em pauta, o imóvel é
indivisível
, consistindo em terreno urbano com edificação comercial, utilizado como posto de combustível, e de propriedade
comum

entre a executada e terceiros.

Assim, a penhora integral do bem não viola direito dos coproprietários, desde que lhes seja assegurada compensação proporcional sobre o produto da alienação.

A sentença recorrida, portanto, alinhou-se ao entendimento consolidado do STJ e do próprio TJMT no
Agravo de Instrumento no 1030614-51.2024.8.11.0000
,
proferido no mesmo feito, que confirmou a validade da penhora e da alienação integral, desde que observada a quota-parte dos coproprietários não executados.

Desta feita,
não

há ilegalidade na penhora da integralidade do imóvel
em regime de copropriedade, nem violação a direito de terceiros, porque a execução não se projeta contra patrimônio de quem não é responsável pelo débito, o que se admite, por expressa determinação legal, é a alienação do todo para viabilizar o resultado útil da execução, com a subsequente afetação, sobre o produto da alienação, do valor correspondente aos quinhões dos coproprietários alheios ao feito.

Também não prospera o pedido subsidiário de obrigar a inclusão, no edital de leilão, de menção ao contrato de locação.

Deveras, o art. 8o da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) dispõe que:

“
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação
e estiver averbado junto à matrícula do imóvel
.

Assim,

a oponibilidade
erga omnes
da cláusula de vigência em caso de alienação depende de averbação prévia do contrato na matrícula do imóvel.

Ausente a averbação, fato incontroverso nos autos, o eventual adquirente (ou arrematante) poderá denunciar a locação no prazo legal, permanecendo o locatário na posse até a alienação/expropriação, mas sem impor ao edital a divulgação de contrato que não produz efeitos reais perante terceiros.

Essa mesma
ratio
foi sufragada no acórdão do agravo, que expressamente assinalou que a ausência de averbação não suprime os direitos possessórios até a alienação, mas também não vincula o arrematante.

Desta feita, agiu com o costumeiro acerto o togado singular não merecendo reparos a sentença recorrida.

Desprovido o recurso de apelação, impõe-se a condenação da apelante ao pagamento de honorários recursais, que majoro em 2 (dois) pontos percentuais sobre o percentual fixado na origem, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observados os limites dos §§ 2o e 3o e eventual gratuidade

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 12 de novembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025