Tribunal: TJMT
Processo: 1010149-39.2017.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – SENTENÇA QUE JULGOU EXTINTO O PEDIDO DE DESPEJO POR FATO SUPERVENIENTE E PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO DE COBRANÇA – RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO OPORTUNO E FUNDAMENTADO DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL JUDICIAL – NÃO CONFIGURAÇÃO – JULGAMENTO FUNDAMENTADO COM BASE NO CONJUNTO PROBATÓRIO – POSSIBILIDADE – LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO JULGADOR – ART. 370 E 371 DO CPC – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA ATRIBUINDO AO LOCATÁRIO A RESPONSABILIDADE PELA MANUTENÇÃO DO IMÓVEL – LAUDO TÉCNICO PARTICULAR E PROVA TESTEMUNHAL QUE INDICAM FALTA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL – MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A DESOCUPAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE VÍCIO ESTRUTURAL COMPROVADO – APLICAÇÃO DOS ARTS. 23 E 26 DA LEI No 8.245/91 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS.
Não se reconhece cerceamento de defesa quando a parte, embora alegue a necessidade de produção de prova técnica, deixa de requerê-la de forma específica e justificada ao longo do trâmite processual, não se insurgindo oportunamente contra sua não realização.
O juiz é o destinatário da prova, podendo indeferir a realização de prova pericial se entender presentes nos autos elementos suficientes para o julgamento da causa, nos termos do art. 370 do CPC, exercendo seu livre convencimento motivado conforme art. 371 do CPC.
Nos contratos de locação, é válida a cláusula que impõe ao locatário o dever de manutenção e conservação do imóvel, incluindo a responsabilidade por reparos ordinários e preventivos, nos termos do art. 23 da Lei no 8.245/91.
Ausente demonstração de vício estrutural preexistente e sendo os danos no imóvel atribuíveis à falta de manutenção por parte da locatária, não há falar em responsabilidade do locador ou direito a indenização por danos materiais decorrentes de desabamento do forro de gesso.
Comprovada a inadimplência da locatária quanto aos aluguéis e encargos locatícios durante a vigência do contrato, é devida a condenação ao pagamento dos valores até a efetiva desocupação do imóvel, observando-se a data da entrega da posse e o previsto contratualmente.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Majoram-se os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §§ 2o, 6o e 11, do CPC, ante o desprovimento do recurso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010149-39.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Benfeitorias, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[WEBFLAVIA PUBLICIDADE LTDA - CNPJ: 15.212.235/0001-14 (APELANTE), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), MARCELO CURY RODER - CPF: 244.450.101-20 (APELADO), SILVANA DA SILVA TOLEDO registrado(a) civilmente como SILVANA DA SILVA TOLEDO - CPF: 544.540.421-87 (ADVOGADO), ROSENI APARECIDA FARINACIO - CPF: 488.232.369-91 (ADVOGADO), COSTA AMARAL LTDA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – SENTENÇA QUE JULGOU EXTINTO O PEDIDO DE DESPEJO POR FATO SUPERVENIENTE E PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO DE COBRANÇA – RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO OPORTUNO E FUNDAMENTADO DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL JUDICIAL – NÃO CONFIGURAÇÃO – JULGAMENTO FUNDAMENTADO COM BASE NO CONJUNTO PROBATÓRIO – POSSIBILIDADE – LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO JULGADOR – ART. 370 E 371 DO CPC – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA ATRIBUINDO AO LOCATÁRIO A RESPONSABILIDADE PELA MANUTENÇÃO DO IMÓVEL – LAUDO TÉCNICO PARTICULAR E PROVA TESTEMUNHAL QUE INDICAM FALTA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL – MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A DESOCUPAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE VÍCIO ESTRUTURAL COMPROVADO – APLICAÇÃO DOS ARTS. 23 E 26 DA LEI No 8.245/91 – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS.

Não se reconhece cerceamento de defesa quando a parte, embora alegue a necessidade de produção de prova técnica, deixa de requerê-la de forma específica e justificada ao longo do trâmite processual, não se insurgindo oportunamente contra sua não realização.

O juiz é o destinatário da prova, podendo indeferir a realização de prova pericial se entender presentes nos autos elementos suficientes para o julgamento da causa, nos termos do art. 370 do CPC, exercendo seu livre convencimento motivado conforme art. 371 do CPC.

Nos contratos de locação, é válida a cláusula que impõe ao locatário o dever de manutenção e conservação do imóvel, incluindo a responsabilidade por reparos ordinários e preventivos, nos termos do art. 23 da Lei no 8.245/91.

Ausente demonstração de vício estrutural preexistente e sendo os danos no imóvel atribuíveis à falta de manutenção por parte da locatária, não há falar em responsabilidade do locador ou direito a indenização por danos materiais decorrentes de desabamento do forro de gesso.

Comprovada a inadimplência da locatária quanto aos aluguéis e encargos locatícios durante a vigência do contrato, é devida a condenação ao pagamento dos valores até a efetiva desocupação do imóvel, observando-se a data da entrega da posse e o previsto contratualmente.

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Majoram-se os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §§ 2o, 6o e 11, do CPC, ante o desprovimento do recurso.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL NÚMERO 1010149-39.2017.8.11.0041

APELANTE:

COSTA & AMARAL LTDA

APELADO:

MARCELO CURY RODER

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
COSTA & AMARAL LTDA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá – MT, subscrita pela Juíza de Direito
Tabatha Tosetto
, nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança
processo originário no 1010149-39.2017.8.11.0041, por meio da qual foi julgado extinto o processo, sem resolução de mérito, em relação ao pedido de despejo, com base no art. 485, inciso VI, do CPC, e, quanto aos demais, julgados parcialmente procedentes, condenando-se a parte demandada ao pagamento dos aluguéis vencidos até a data da efetiva desocupação do imóvel, bem como das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. Na mesma decisão, foi julgada improcedente a reconvenção proposta pela parte demandada, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Nas razões de apelação (Id. 308220036), a parte apelante sustenta, em suma, que há nulidade da sentença porque, a seu ver, ausente parecer imparcial sobre a questão, a solução justa ao caso demandaria perícia técnica pelo juízo, havendo necessidade de dilação probatória neste sentido, incorrendo o édito em cerceamento de defesa.

Diz que o imóvel objeto da locação apresentava defeitos de construção desde o início da vigência do contrato, especialmente infiltrações e falhas no telhado, as quais resultaram em danos aos equipamentos da empresa e em prejuízos à sua atividade comercial.

Afirma que os problemas estruturais existentes no imóvel foram demonstrados por meio de laudo técnico e prova testemunhal produzidos nos autos, os quais teriam sido desconsiderados pelo juízo sentenciante.

Explica que o imóvel foi locado com vícios ocultos e que caberia ao locador garantir sua solidez e segurança, conforme previsão do art. 22 da Lei no 8.245/91.

Defende, no mais, que em decorrência da omissão do locador em realizar os reparos necessários, a empresa apelante foi obrigada a realizar gastos para tentar manter suas atividades, sem, contudo, lograr êxito, o que culminou com o encerramento das operações comerciais e a devolução do imóvel; e complementa que a obrigação de manutenção da estrutura do imóvel incumbia ao locador, e não à locatária, sendo indevida a cobrança de aluguéis em período no qual o imóvel se encontrava em condições inadequadas de uso.

Pede o provimento ao recurso para que:
“I – PRELIMINARMENTE: seja atribuída nulidade da sentença proferida, EM VIRTUDE DE CLARA OFENSA AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA, ante a ausência de produção de prova pericial imparcial, notadamente para atribuir ao caso a necessária distinção, se os danos ocasionados decorreram de ausência de simples “manutenção” ou defeitos estruturais; II – Na hipótese de serem superadas as razões preliminares, no MÉRITO requer sejam julgados PROCEDENTES OS PEDIDOS RECONVENCIONAIS, para o fim de condenar o Apelado à devida reparação pelos danos experimentados pela Apelante, no importe de R$38.543,47 (trinta e oito mil quinhentos e quarenta e três reais e quarenta e sete centavos), conforme histórico dos autos, em razão do evento danoso de exclusiva responsabilidade, por desídia nas obrigações contratuais, ante a lei 8245/91. III – Ainda, uma vez atribuída responsabilidade à parte contrária quanto ao desmoronamento do telhado, que implicou em diversos danos à empresa Apelante, pugna pela IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS realizados pela parte ora Apelada, ou havendo alugueres atrasados anteriormente à data do evento danoso, que sejam estes compensados com os danos provocados”
(sic).

No Id. 308220041 foram apresentadas contrarrazões pela parte recorrida
MARCELO CURY RODER
, sustentando, em suma, que a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Alega que a parte apelante não comprovou qualquer vício estrutural no imóvel que o tornasse imprestável para o uso comercial, tampouco demonstrou nexo causal entre os alegados danos e eventual omissão do locador.

Afirma que o imóvel foi regularmente entregue à locatária, em plenas condições de uso, tendo a responsabilidade por sua conservação e manutenção sido expressamente atribuída à locatária no contrato de locação.

Defende que a perícia técnica realizada não confirmou a existência de vícios de construção, mas sim apontou a ausência de manutenção preventiva como causa do desabamento de parte do forro, fato que, segundo o recorrido, seria de responsabilidade exclusiva da locatária.

Ressalta que os aluguéis cobrados foram devidamente pactuados e que a parte apelante deixou de quitá-los imotivadamente, caracterizando inadimplemento contratual.

Quanto à reconvenção, defende sua improcedência por ausência de prova do alegado prejuízo, destacando que a locatária permaneceu no imóvel por mais de dois anos sem qualquer reclamação formal.

Ao final, requer a manutenção integral da sentença de primeiro grau, com condenação da apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios recursais.

Custas de preparo recolhidas.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, Trata-se de recurso de apelação interposto por
COSTA & AMARAL LTDA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá – MT, subscrita pela Juíza Substituta Tabatha Tosetto, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, processo originário no 1010149-39.2017.8.11.0041, por meio da qual foi julgado extinto o processo, sem resolução de mérito, em relação ao pedido de despejo, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. No tocante ao pedido de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, foram julgados parcialmente procedentes, condenando-se a parte demandada ao pagamento dos valores vencidos até a data da efetiva desocupação do imóvel, bem como ao pagamento das despesas processuais e de honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação. Na mesma decisão, foi julgada improcedente a reconvenção formulada pela parte demandada, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Nas razões de apelação (Id. 308220036), a parte apelante COSTA & AMARAL LTDA sustenta, em síntese, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob o argumento de que não houve produção de prova técnica imparcial, o que teria impedido a devida apuração dos fatos e a distinção adequada entre ausência de manutenção e existência de defeito estrutural no imóvel. Alega, ainda, que o imóvel locado apresentava vícios ocultos desde o início da relação contratual, notadamente infiltrações e falhas no telhado, que culminaram no desabamento parcial do forro de gesso, ocasionando danos a equipamentos da empresa e prejuízos ao seu funcionamento. Aduz que esses vícios foram comprovados por laudo técnico e prova testemunhal, os quais, contudo, teriam sido desconsiderados pelo juízo sentenciante. Defende que, nos termos do art. 22 da Lei no 8.245/91, competia ao locador garantir a solidez e segurança da coisa locada, sendo indevida a cobrança de aluguéis durante o período em que o imóvel se encontrava em condições inadequadas de uso, sobretudo em razão da omissão do locador quanto à execução dos reparos necessários. Alega que, diante dessa situação, foi forçada a realizar gastos na tentativa de preservar suas atividades empresariais, sem êxito, o que resultou na devolução antecipada do bem.

Requer, ao final, em sede preliminar, a declaração de nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, em razão da ausência de produção de prova pericial imparcial, apta a esclarecer se os danos verificados decorreram de falha de manutenção ou de vício estrutural. Superada a preliminar, no mérito, requer o provimento do recurso para que fossem julgados procedentes os pedidos reconvencionais, condenando-se a parte apelada à reparação dos danos materiais sofridos, no valor de R$38.543,47 (trinta e oito mil, quinhentos e quarenta e três reais e quarenta e sete centavos), alegadamente decorrentes de evento danoso imputado à desídia do locador. Por fim, pugna pela improcedência dos pedidos formulados na petição inicial, ou, subsidiariamente, pela compensação entre os aluguéis eventualmente devidos e os prejuízos apontados como decorrentes da conduta da parte locadora.

A sentença recorrida possui o seguinte teor:

“
Processo:
1010149-39.2017.8.11.0041

DEMANDANTE: MARCELO CURY RODER

DEMANDADO: COSTA & AMARAL LTDA

Vistos.

Trata-se de “ação de despejo por falta de pagamento de aluguel c/c cobrança”, ajuizada por MARCELO CURY RODER, em face de COSTA & AMARAL LTDA, todos devidamente qualificados nos autos.

Depreende-se dos autos que a parte requerente firmou com a parte requerida um contrato de locação de imóvel para fins comerciais.

Aduz que a demandada não cumpriu com as obrigações contratuais, tendo em vista que deixou de efetuar o pagamento dos aluguéis pactuados.

Assim, no mérito, requer a procedência da ação para fins de rescisão e extinção do contrato, despejo da parte locatária, bem como sua condenação ao pagamento do débito decorrente dos aluguéis vencidos, encargos contratuais e multa por inadimplemento, acrescidos de correção monetária e encargos moratórios até a efetiva desocupação do imóvel.

Por sua vez, a parte demandada apresentou contestação com reconvenção, na qual sustenta a existência de avarias estruturais no imóvel, as quais teriam causado diversos danos materiais, requerendo, por conseguinte, a reparação dos prejuízos alegadamente suportados. (Id. 9982788).

Contestação à reconvenção. (Id. 9982734).

Impugnação à contestação e reconvenção. (Id. 11157914).

Por sua vez, o demandante informou que a parte demandada desocupou o imóvel, requerendo, assim, a expedição de mandado de constatação da desocupação, bem como a imissão na posse em favor do autor, a fim de que possa dar novo destino ao bem. Requereu, ainda, que as despesas com as reformas necessárias sejam incluídas na presente demanda, visando ao seu ressarcimento na qualidade de locador. (Id. 11582403)

Auto de vistoria e constatação de imóvel. (Id. 11859290).

Determinada a expedição de mandado de verificação, imissão de posse e remoção dos bens. (Id. 12294088).

Certificado o cumprimento do mandado retro. (Id. 12880962).

Conforme decisão de Id. 174975620, o feito foi saneado.

Realizada a audiência de instrução, procederam-se à oitiva das testemunhas. (Id. 176847389)

Alegações finais em Id. 179171724 e Id. 179450274.

Vieram os autos conclusos.

É O BREVE RELATÓRIO.

DECIDO.

O processo está em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas ou a serem reconhecidas de ofício. Todos os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do processo fazem-se presentes, assim como as condições da ação, estando o feito apto a receber julgamento com resolução de mérito.

DA “AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL C/C COBRANÇA”

Inicialmente, conforme Id. 11582403, verifica-se que os imóveis foram desocupados, de sorte que carece de interesse processual, por fato superveniente, o pedido de despejo.

Na esteira deste entendimento, vale colacionar a seguinte ementa do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELA REQUERIDA – SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE EXTINTO O PROCESSO – PERDA SUPERVENIENTE PARCIAL DO OBJETO DA AÇÃO
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Considerando a desocupação da parte requerida no imóvel, a perda superveniente parcial do objeto da ação é medida que se impõe.
"

(TJ-MT 10093472420188110003 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 22/06/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2022)(grifo nosso)

Posto isso,
JULGO EXTINTO
o processo sem resolução do mérito, por ausência superveniente de interesse processual, no tocante ao pedido de despejo, nos moldes do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Em outro viés, a parte demandante pretende a cobrança de aluguéis e acessórios, bem como multa contratual e a condenação da demandada em danos materiais.

Pois bem.

Trata-se de ação de despejo cumulada cobranças de aluguéis em atraso e demais encargos. Sendo a lide referente a contrato de aluguel, cumpre destacar que a locação é o negócio jurídico pelo qual uma das partes transfere a outra o exercício do uso e gozo de bem não fungível, mediante certa retribuição, nos termos do art. 565, do Código Civil.

Primeiramente, oportuno registrar que os contratos de locação são regidos pela Lei no 8.245/91.

Com efeito, a Lei no 8.245/91 apregoa que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, conforme art. 9°, III:

Art. 9o A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Com relação à cobrança dos aluguéis, reconhecida a situação locatária, são devidos os aluguéis não pagos pontualmente, nos termos do artigo 23, I, da Lei do Inquilinato:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

[...]

No presente caso, inexistindo provas em sentido contrário, verifica-se que a parte demandada descumpriu a obrigação contratual de pagamento dos aluguéis e demais encargos, conforme exposto nos autos.

Nesse ínterim, uma vez que a parte demandada incorreu em mora quanto às diversas obrigações contratuais decorrentes da locação, não resta alternativa, senão reconhecer o direito da parte demandante ao recebimento dos aluguéis vencidos.

Nesse sentido:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PROCEDÊNCIA – RELAÇÃO LOCATÍCIA CONFIGURADA – INADIMPLÊNCIA COMPROVADA – RESCISÃO DO CONTRATO – ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A DATA DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL –
HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – REGRA DO ART. 85 § 2o CPC - SENTENÇA MANTIDA – PROVIDO O RECURSO DO REQUERENTE – RECURSO DOS REQUERIDOS DESPROVIDO.
Comprovada a existência da relação locatícia, e ausentes elementos que afastem o alegado inadimplemento, é o caso de rescisão do contrato, com a condenação do locatário no pagamento dos aluguéis atrasados e demais encargos contratuais, com a desocupação do imóvel. Os valores de aluguéis e demais encargos locatícios vencidos no transcurso da lide até a efetiva entrega do imóvel devem ser incluídos na condenação
. O artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil, busca nortear a fixação dos honorários advocatícios por meio de uma regra geral objetiva que impõe a seguinte ordem de referência: o valor da condenação; o proveito econômico objetivamente aferível; e, por último, o valor atualizado da causa. A condenação dos honorários deve se valer da regra da equidade apenas em caráter subsidiário, restrito aos casos em que o valor da causa seja inestimável, irrisório ou, ainda, quando esse for muito baixo (artigo 85, § 8o, do Código de Processo Civil).

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1010106-85.2018.8.11.0003, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 22/11/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/11/2023)(grifo nosso).

Já com referência à multa moratória e cláusula penal, verifico que o fato gerador das duas é o mesmo, a inadimplência.

Dessa forma, resta configurado o bis in idem, devendo ser excluída a cláusula penal e mantida apenas a multa moratória.

Nesse sentido:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL
. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA. MULTA COMPENSATÓRIA. MESMO FATO GERADOR. BIS IN IDEM. CUMULAÇÃO INDEVIDA.
VALOR DO ALUGUEL. REAJUSTE ANUAL. REDUÇÃO AFASTADA. IPTU. SENTENÇA BASEADA EM PREMISSA EQUIVOCADA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. BASE DE CÁLCULO. ORDEM DE PREFERÊNCIA. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO PELA EMBARGANTE. 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que, acolhendo parcialmente os Embargos à Execução, afastou a incidência da multa compensatória; reduziu o valor do aluguel mensal cobrado para coaduná-lo ao previsto no título (acrescida da multa moratória, correção e juros) e excluiu do pedido da ação de execução o valor relativo ao IPTU/2017. 2.
A jurisprudência é assente no sentido de que somente é possível a cumulação das multas moratória e compensatória quando decorrerem de fatos geradores distintos, sob pena de configurar bis in idem, vedado no ordenamento jurídico.
3. In casu, demonstrado o desígnio do locador em ser ressarcido dos alugueres e das despesas acessórias em atraso (IPTU),
aplica-se somente a multa moratória, não cabendo, pois, sua cumulação com a multa genérica por violação ao contrato
(03 meses de aluguel), igualmente prevista na avença. 4. Prevendo o título exequendo a incidência de reajuste anual sobre o valor dos alugueres, e ausente prova de supressão da referida obrigação contratual, não há se falar em excesso de cobrança pelo fato de o montante executado não corresponder com aquele originalmente previsto em contrato. Redução afastada. 5. Observado que o sentenciante julgou de modo alheio à realidade existente nos autos, com base em premissa equivocada (no caso, o responsável pelo pagamento do IPTU), impõe-se a reforma do veredicto no ponto específico. 6. A fixação da base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais segue uma ordem de preferência, prevista no artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil. Deve ser afastada a fixação da verba com parâmetro no valor da causa quando possível mensurar o proveito econômico obtido pelo vencedor. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-DF 07337712620188070001 DF 0733771-26.2018.8.07.0001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 29/07/2020, 2a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 13/08/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)(grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA AUTORA – PRETENSÃO DE RESPONSABILIDADE DOS FIADORES EM ATÉ 120 DIAS – IMPOSSIBILIDADE – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA QUE FACULTA AO FIADOR, COM BASE NO ART. 835 DO CÓDIGO CIVIL, A EXONERAÇÃO DA OBRIGAÇÃO EM ATÉ 60 DIAS APÓS A NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR – INAPLICABILIDADE DO RESP No 1326557/PA – DISPOSIÇÃO EXPRESSA EM CONTRATO – PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA DA VONTADE E OBRIGATORIEDADE CONTRATUAL ENTRE AS PARTES –
APLICAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL EQUIVALENTE A 01 (UM) ALUGUEL – NÃO CABIMENTO - MULTA PENAL QUE JÁ PREVÊ A SANÇÃO MORATÓRIA NO IMPORTE DE 10% DO SALDO INADIMPLIDO, SENDO QUE A INCIDÊNCIA DAQUELA NITIDAMENTE CONFIGURA BIS IN IDEM –
PRECEDENTE DESTA CÂMARA – SENTENÇA INALTERADA – MERO INCONFORMISMO – MAJORAÇÃO RECURSAL DEVIDA, PORÉM INAPLICADA ANTE AO PATAMAR MÁXIMO DE 20% DETERMINADO NO DECISUM RECORRIDO – RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17a C. Cível - 0005111-38.2017.8.16.0069 - Cianorte - Rel.: DESEMBARGADOR FABIAN SCHWEITZER - J. 16.03.2021) (TJ-PR - APL: 00051113820178160069 Cianorte 0005111-38.2017.8.16.0069 (Acórdão), Relator: Fabian Schweitzer, Data de Julgamento: 16/03/2021, 17a Câmara Cível, Data de Publicação: 18/03/2021)(grifo nosso).

Sendo incontroverso a ocorrência de inadimplemento dos aluguéis pela demandada, passo para análise acerca do termo final da relação entre as partes e valores devidos.

Sobre determinada matéria, extrai-se do entendimento jurisprudencial que os aluguéis decorrentes de contrato de locação são devidos até a efetiva entrega das chaves do imóvel ou da imissão de posse do proprietário, recaindo sobre os locatários o ônus da prova acerca da data da efetiva desocupação do imóvel, sendo que estes não se desincumbiram.

Na esteira deste entendimento, vale colacionar a seguinte ementa do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO. EXTINÇÃO DO CONTRATO. ENTREGA DAS CHAVES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte, "a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção" (AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 06/12/2019). 2. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.

(STJ - AgInt no AREsp: 1764164 PA 2020/0246997-2, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifo nosso)

Consta no documento contratual a cláusula 10, como sendo de obrigação dos locatários restituírem o imóvel para o locador em perfeitas condições adequadas de uso, pintura, conservação, higiene e manutenção.

Por conseguinte, conforme restou estabelecido na cláusula 10.1, ao término da locação, se houver danos ou deteriorações no imóvel, a locatária deverá providenciar os devidos reparos, de modo que em inércia, o locador poderá mandar executá-los às expensas da locatária. (Id. 5844699 - Pág. 1).

Sobre a temática, tem-se que o contrato firmado entre as partes é baseado nos princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual, de modo que estando estabelecida referida cláusula e tendo sido o instrumento assinado pela demandada, entendo a concordância destes para a realização dos devidos reparos.

Assim, ocorrendo a imissão na posse e não constar nos autos os devidos reparos do imóvel pela locatária, entendo que a obrigação estampada deve ser convertida em pagamento dos valores despendidos pelo locador para a compra dos materiais necessários e da mão de obra utilizada, a ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Ademais, a requerente aponta existência de débito de energia elétrica e água não pago no período que o imóvel se encontrava em posse da demandada (Id. 11582403).

O instrumento contratual na cláusula 3 prevê como obrigação da locatária a satisfação dos pagamentos referentes a todos os impostos e taxas, seja de que natureza forem, de modo que o locador poderá solicitar ao locatário os comprovantes de pagamentos dos encargos, tais como: água/saneamento, energia elétrica, gás, IPTU, bem como todos os demais tributos municipais que recaiam sobre o imóvel locado.

Sendo assim, coaduna o pedido da requerente relativo ao pagamento das contas vinculadas às unidades consumidoras referentes aos imóveis em discussão.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL.
CONTRATO DE LOCAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR DESPESAS DE ÁGUA E ENERGIA. FORÇA DO DISPOSTO NO ARTIGO 23, VIII, LEI N.o 8.245/91. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. OBRIGAÇÃO DOS LOCATÁRIOS. CONFIGURADA. PAGAMENTO DE IPTU/TLP. NECESSIDADE DE PREVISÃO CONTRATUAL. ARTIGO 23, I, LEI N.o 8.248/91
. INEXIGÍVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Aplica-se ao caso o disposto a Lei n.o 8245/91. Não há relação de consumo entre locador e locatário, mas relação civil na qual as partes negociam os termos do acordo em situação de igualdade. 2. Os deveres do locatário encontram-se descritos na Lei n.o 8.245/91, em seu artigo 23, inciso I, quais sejam o de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

3. A obrigação de pagar o consumo de água e energia durante o prazo de ocupação do imóvel locado decorre do que dispõe o art. 23, inciso VIII, da Lei do Inquilinato (Lei n.o 8.2451/91), e por força do contrato pactuado (cláusula quinta). 4. A não alteração da titularidade das contas perante às empresas concessionárias não desobriga os locatários
. 5. As hipóteses de separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução de sociedade concubinária, a sub-rogação pelo companheiro ou cônjuge que permanecer no imóvel deve ser comunicada por escrito ao locador, conforme dispõe o art. 12, da Lei n.o 8.245/91, o que não ocorreu no caso ora analisado.
6. A cobrança de IPTU/TLP é devida pelo locatário, desde que haja previsão contratual, diante da omissão não se pode imputar ao locatário a obrigação
. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(TJ-DF 07065719520198070005 DF 0706571-95.2019.8.07.0005, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 13/04/2021, 5a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no PJe: 04/05/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)(grifo nosso).

Por fim, quanto à alegação de força maior e de onerosidade excessiva, ressalta-se que a mera invocação de dificuldades econômicas, desacompanhada de prova concreta e idônea, não possui o condão de afastar as obrigações assumidas contratualmente, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

Desse modo, não se vislumbra hipótese de redução dos valores locatícios, exclusão de encargos ou afastamento das penalidades previstas em contrato, excetuando-se apenas aqueles encargos já analisados por este Juízo em momento anterior.

Tendo o demandante comprovado o fato constitutivo de seu direito, ônus que lhe incumbia, a teor do inciso I, do art. 333, do Código de Processo Civil e evidenciada a mora da parte demandada, que não a purgaram nem provaram a quitação dos aluguéis, impõe-se a procedência da demanda.

DA RECONVENÇÃO

A reconvinte alega a existência de vícios estruturais no telhado do imóvel locado, sustentando, ainda, a manutenção precária.

Com efeito, o conjunto probatório presente nos autos não confere respaldo às alegações da parte reconvinte.

Conforme sustentado em sede de reconvenção: “
O laudo técnico constatara a
precária condição de manutenção estrutural
do edifício, fatores cruciais para ocorrência do evento danoso e majoração dos danos causados ao patrimônio da Requerida.”
(Id.9982788 - Pág. 14).

Conforme laudo juntado aos autos, restou consignado que
o evento de desabamento do forro de gesso se deu pelo fato do telhado não ter uma manutenção preventiva, onde realizada periodicamente, conseguiria verificar com antecedência, os serviços a serem executados
. (Id. 9982745 - Pág. 5).

Ademais, em sede de audiência de instrução, a testemunha Alberto Rodrigues Dalmaso, ao ser inquirida, alegou que o ocorrido se deu devido a problemas de manutenção, esclarecendo se tratar de falha relacionada à ausência de manutenção preventiva, e não de defeito estrutural. Assim, sustentou que a falta de manutenção foi a causa determinante do evento, não sendo possível atribuí-lo exclusivamente à ocorrência de chuva intensa.

Conforme expresso no contrato em Id. 5844698 - Pág. 1, cláusula 6, “
a locatária se obriga, durante todo o período em que permanecer no imóvel, a zelar pela perfeita conservação e limpeza do mesmo, efetuando os reparos necessários tais como desentupimento e reparados no encanamento de água/esgoto, reparos da parte elétrica, pintura integral e anual e reforma de jardins, entre outros, e arcando com os custos decorrentes destes.”

Nesse ínterim, não compete ao locador a obrigação de zelar pela manutenção do imóvel locado, incumbindo tal dever ao locatário, inclusive no que se refere à verificação e à realização dos reparos necessários.

Corroborando o entendimento acima explanado, faz-se necessário colacionar as seguintes ementas:

APELAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL DE IMÓVEL. DANOS MATERIAIS E MORAIS.
O apelante alega que o ex adverso lhe alugou imóvel comercial com vícios no telhado, causadores de alagamento por água pluvial, gerando prejuízos aos móveis e eletrodomésticos guardados em seu interior . Contrato celebrado entre as partes data de junho/2018. Os danos efetivos se verificaram em outubro/2019. Nesse interregno, caberia ao recorrente, considerando que já tinha passado por anteriores ocorrências decorrentes de chuvas, fazer a manutenção do telhado e calhas, nos termos da cláusula 5a do pacto. Cláusula contratual, cuja validade não é contestada, que impunha ao locatário o dever de conservação e manutenção do bem após a entrega das chaves . Recorrente que não se desincumbiu do ônus de comprovar que os vícios eram anteriores à celebração do contrato, dever que lhe cabia, posto que fato constitutivo de seu direito. Inteligência do art. 373, I do Código de Processo Civil de 2015
. Vistoria prévia não documentada . Prova técnica, essencial para a constatação da origem das desconformidades e do respectivo termo inicial, que não fora postulada em qualquer momento, sequer em grau recursal. Documentos e oitivas testemunhais que não conduzem ao acolhimento da pretensão exordial. Confissão que deve ser interpretada de forma integral (art. 395 do CPC/15), não caracterizada . Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10112578920198260664 SP 1011257-89.2019 .8.26.0664, Relator.: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 29/07/2021, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/07/2021)(grifo nosso).

Locação de imóvel. Ação de cobrança de aluguéis e encargos inadimplidos e reparação de danos causados no imóvel locado. Sentença de parcial procedência. Réu que não demonstra a quitação dos aluguéis exigidos . Conjunto probatório que atesta as deteriorações no imóvel decorrentes do mau uso pelo locatário. Autor que demonstrou o fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, CPC). Sentença mantida . Recurso desprovido, com observação. A situação de inadimplência do réu restou evidenciada, de modo que está correto o acolhimento do pleito relativo à cobrança dos aluguéis vencidos apontados na exordial. É dever do locatário reparar os danos causados no imóvel, salvo aqueles decorrentes do desgaste natural. No caso, o conjunto probatório produzido corroborou a alegação de que os danos foram causados durante a locação,
denotando a falta de conservação e manutenção do imóvel locado
. O autor comprovou o fato constitutivo do seu direito, sendo de rigor a procedência da demanda no tocante à reparação de danos
.

(TJ-SP - AC: 10311297620188260001 SP 1031129-76.2018.8 .26.0001, Relator.: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 19/05/2020, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/05/2020)(grifo nosso).

Locação de imóveis. Indenização. Improcedência.
Locatário que pretende ressarcimento dos valores despendidos com reparos no telhado do imóvel locado e indenização por lucros cessantes . Laudo pericial que constatou que as patologias construtivas no telhado não guardam relação com problemas estruturais, mas sim com problemas típicos de conservação. Ausência de responsabilidade do locador
. Recurso não provido.

(TJ-SP - AC: 10011615520158260114 SP 1001161-55.2015 .8.26.0114, Relator.: Cesar Lacerda, Data de Julgamento: 29/07/2019, 28a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/07/2019)(grifo nosso).

Locação residencial. Ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada pelos locatários. Inundação do imóvel. A prova testemunhal indica que as infiltrações foram provocadas pelo entupimento das calhas, cuja limpeza é dever dos locatários . Ação improcedente.
Recurso dos Autores desprovido, e provido o do Réu.

(TJ-SP - APL: 10200013020158260562 SP 1020001-30.2015 .8.26.0562, Relator.: Pedro Baccarat, Data de Julgamento: 25/10/2016, 36a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2016)(grifo nosso).

Assim, o pedido reconvencional não comporta acolhimento.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido reconvencional, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil e, por consequência,
JULGO EXTINTO O PROCESSO
, com resolução do mérito.

CONDENO
a parte demandada ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, arbitrados esses em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2o do art. 85 do CPC.

Sem prejuízo,
ACOLHO
a pretensão formulada na exordial e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte demandante, razão pela qual
DECLARO
rescindido o contrato de locação existente entre as partes.

CONDENO
a parte demandada ao pagamento dos alugueres em atraso e das despesas que forem comprovadas, bem como os alugueis vencidos no curso da demanda, até a data da efetiva desocupação, acrescido de juros moratórios e correção monetária na forma contratada, ambos a partir de cada vencimento, sendo certo que a data da desocupação e os valores devidos serão apurados em liquidação de sentença.

CONDENO
a parte demandada ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, arbitrados esses em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2o do art. 85 do CPC.

DECLARO EXTINTO O FEITO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO
, com base no inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil.

Com o trânsito em julgado, certifique-se.

Nada sendo requerido, remeta-se o processo ao arquivo com as cautelas de estilo.

Nos termos dos arts. 1.009 e 1.010, ambos do Código de Processo Civil, havendo interposição de apelação,
INTIME-SE
a parte apelada para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias.

Na hipótese de serem suscitadas preliminares pelo (a) apelado (a) nas contrarrazões, na forma do disposto no § 1o, do art. 1.009, do CPC, ou em caso de apresentação de apelação adesiva,
INTIMEM-SE
o (a) apelante para manifestação ou contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (§ 2o do art. 1.009 e § 2o do art. 1.010).

Após cumpridas as determinações retro, remetam-se os autos ao E. TJMT, com as nossas homenagens.

P.R.I.C.

Data lançada no sistema.

Tabatha Tosetto

Juíza Substituta em cooperação - Portaria 866/2025”

Pois bem.

Analisando o recurso interposto, infere-se que não deve prosperar.

A preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob o argumento de ausência de produção de prova pericial judicial, não merece acolhimento.

Conforme se extrai dos autos, em nenhum momento, a parte requerida reconvinte, ora apelante, requereu de forma específica e justificada a efetiva pertinência da produção de prova pericial judicial, tampouco se insurgiu contra a sua não realização durante a tramitação da demanda em primeiro grau. Ao contrário, em sua contestação, a parte limitou-se a fazer referência genérica a vícios estruturais no imóvel e juntou laudo técnico particular elaborado unilateralmente, sem, no entanto, apresentar requerimento expresso de produção de prova pericial judicial, tampouco justificou sua pertinência e necessidade para o deslinde da controvérsia.

Igualmente, ao longo da instrução processual, não houve qualquer impugnação ou protesto dirigido ao juízo quanto à ausência de prova técnica oficial, tampouco requerimento de sua designação após a apresentação da réplica ou no curso das audiências realizadas.

Com efeito, tal postura revela a ausência de prejuízo processual e afasta a caracterização de cerceamento de defesa, na medida em que não se pode alegar nulidade sem a devida demonstração de prejuízo, em consonância com o disposto no parágrafo único do art. 283 do Código de Processo Civil, segundo o qual "
dar-se-á o aproveitamento dos atos praticados desde que não resulte prejuízo à defesa de qualquer parte"
.

Ademais, destaca-se que o juízo de origem formou seu convencimento com base em extenso acervo probatório documental e na prova oral produzida em audiência de instrução, devidamente valoradas em conformidade com o art. 371 do CPC.

Neste sentido, depreende-se que a sentença atacada analisou de forma fundamentada os documentos e depoimentos colhidos, concluindo pela responsabilidade da parte locatária pelos danos decorrentes da ausência de manutenção preventiva no imóvel, tal como previsto contratualmente, razão pela qual indeferiu o pedido reconvencional e reconheceu a inadimplência nos moldes da inicial.

Não se verifica, pois, qualquer vício de instrução ou julgamento que tenha restringido o exercício do contraditório ou da ampla defesa.

De mais a mais, como é cediço, o magistrado é o destinatário da prova, cabendo-lhe, no exercício do poder instrutório, decidir sobre a necessidade ou não de realização de prova pericial, com base nos elementos já constantes nos autos, nos termos do art. 370 do CPC.

Portanto, não se configura cerceamento de defesa quando o julgador, diante do conjunto probatório já existente, entende ser desnecessária a complementação da instrução processual com produção de perícia técnica, sobretudo se ausente requerimento específico e justificado em momento oportuno por parte do interessado.

Diante de tais circunstâncias,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, uma vez que não restou demonstrado qualquer prejuízo efetivo à parte apelante, nem tampouco configurada omissão imputável ao juízo quanto à instrução da causa.

No mérito, observa-se que o contrato de locação firmado entre as partes estabeleceu, em cláusula expressa, que competia à locatária a responsabilidade pela conservação e manutenção do imóvel durante toda a vigência contratual, inclusive quanto à execução de reparos em telhado, calhas, encanamento, parte elétrica, pintura e jardinagem, com ônus próprio.

Tal obrigação está prevista de forma clara na cláusula 6a do instrumento contratual coligido ao Id. 308219418, tratando-se, portanto, de cláusula contratual válida, celebrada entre partes capacitadas e com plena liberdade negocial, em conformidade com o princípio da autonomia privada que rege os contratos civis.

No mesmo sentido, reforçando a responsabilidade da locatária, dispõe o art. 23, da Lei no 8.245/91:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;”

Portanto, o dever legal e contratual de conservação manutenção é expresso contra o locatário, sendo que sua inobservância pode ensejar responsabilização civil, especialmente quando os danos ultrapassam os limites do desgaste natural pelo uso regular do bem.

Na espécie, a alegação de vício estrutural no telhado foi afastada pelo próprio laudo técnico juntado aos autos, que atribuiu o desabamento do forro de gesso à ausência de manutenção preventiva do imóvel, e não à existência de defeito construtivo.

O documento técnico apresentado pela parte no Id. 308219897 registra, de forma objetiva, que os danos se originaram da falta de zelo contínuo e regular (telhado sem manutenção preventiva periódica), o que permitiu o acúmulo de sujeira nas calhas, quebras de telhas com serviços prestados irregularmente, ocasionando a umidade e comprometimento da estrutura do forro devido a infiltração de água.

Ademais, a prova testemunhal colhida em audiência também corrobora a tese de que a falha foi oriunda da omissão na manutenção, responsabilidade esta contratualmente atribuída à locatária.

No ponto, depreende-se que a sentença enfrentou essa questão de forma minuciosa, valendo-se de jurisprudência para apontar que não compete ao locador arcar com os efeitos danosos advindos da negligência da locatária em preservar o estado de conservação do imóvel, sendo indevido, portanto, o pedido indenizatório reconvencional.

Conforme bem observado pela sentença:

“(...)

Com efeito, o conjunto probatório presente nos autos não confere respaldo às alegações da parte reconvinte.

Conforme sustentado em sede de reconvenção: “
O laudo técnico constatara a
precária condição de manutenção estrutural
do edifício, fatores cruciais para ocorrência do evento danoso e majoração dos danos causados ao patrimônio da Requerida.”
(Id.9982788 - Pág. 14).

Conforme laudo juntado aos autos, restou consignado que
o evento de desabamento do forro de gesso se deu pelo fato do telhado não ter uma manutenção preventiva, onde realizada periodicamente, conseguiria verificar com antecedência, os serviços a serem executados
. (Id. 9982745 - Pág. 5).

Ademais, em sede de audiência de instrução, a testemunha Alberto Rodrigues Dalmaso, ao ser inquirida, alegou que o ocorrido se deu devido a problemas de manutenção, esclarecendo se tratar de falha relacionada à ausência de manutenção preventiva, e não de defeito estrutural. Assim, sustentou que a falta de manutenção foi a causa determinante do evento, não sendo possível atribuí-lo exclusivamente à ocorrência de chuva intensa.

Conforme expresso no contrato em Id. 5844698 - Pág. 1, cláusula 6, “
a locatária se obriga, durante todo o período em que permanecer no imóvel, a zelar pela perfeita conservação e limpeza do mesmo, efetuando os reparos necessários tais como desentupimento e reparados no encanamento de água/esgoto, reparos da parte elétrica, pintura integral e anual e reforma de jardins, entre outros, e arcando com os custos decorrentes destes.”

Nesse ínterim, não compete ao locador a obrigação de zelar pela manutenção do imóvel locado, incumbindo tal dever ao locatário, inclusive no que se refere à verificação e à realização dos reparos necessários.

(...)”

Como se vê, da inferência acima, da qual perfilho, o conjunto probatório presente nos autos não confere respaldo às alegações da parte apelante, sendo que não compete ao locador a obrigação de zelar pela manutenção do imóvel locado, restando evidenciado que o evento se deu devido a problemas de manutenção e não de defeito estrutural.

A tentativa da apelante de afastar sua responsabilidade contratual, ao atribuí-la ao locador, carece de suporte probatório robusto em contrariedade ao ônus probatório que dispõe o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil (
“incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito”
), de tal feita que a ausência de produção de prova inequívoca quanto ao vício de origem e a manutenção das obrigações contratuais da locatária impõem a rejeição da tese defensiva.

De outra feita, há também a inadimplência da parte locatária, sendo que, na ausência de causa excludente devidamente comprovada, lícita é a cobrança dos valores em atraso, conforme bem delineado no édito recorrido.

Igualmente, tem-se decidido que
a restituição do imóvel sem cumprimento das obrigações contratuais acessórias legitima a imposição de encargos compensatórios ao locatário inadimplente, inclusive pela necessidade de reparos ou regularização do imóvel ao seu estado original
.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS.
CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. FATO INCONTROVERSO.
OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO. DESCUMPRIMENTO. ESTADO INICIAL E FINAL DO IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. DANOS CAUSADOS DURANTE A LOCAÇÃO. RESSARCIMENTO.
SENTENÇA MANTIDA. 1. O art. 23 da Lei no 8.245/91 estabelece, dentre as obrigações do locatário, que esse deve pagar pontualmente o aluguel, bem como as despesas de água e luz, além de restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu . Prevê, ainda, a obrigação de que o locatário realize a imediata reparação dos danos verificados no imóvel provocados por si, por seus dependentes ou familiares. 2. Demonstrado o descumprimento do dever do locatário de restituição do imóvel à locadora, não tendo esse sequer comunicado à proprietária que havia desocupado a casa, aquele deve se responsabilizar pelo bem até o momento em que a locadora recuperou a posse dele, arcando com os aluguéis, bem como com as despesas relativas a água e luz. 3 . A ausência de vistoria não elide a obrigação do locatário de reparar os danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, quando for possível a comprovação do estado inicial e final do imóvel, como ocorreu no caso em questão. 4. Comprovado que os danos ocorreram no tempo em que o imóvel estava sob a responsabilidade do locatário, esse deve ressarcir a locadora pelos prejuízos causados. 5. Apelação conhecida e desprovida.”
(TJ-DF 07051463020198070006 1652106, Relator.: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, Data de Julgamento: 09/12/2022, 4a Turma Cível, Data de Publicação: 12/01/2023)

“
Locação de imóvel. Ação de cobrança de aluguéis e encargos inadimplidos e reparação de danos causados no imóvel locado.
Sentença de parcial procedência. Réu que não demonstra a quitação dos aluguéis exigidos
. Conjunto probatório que atesta as deteriorações no imóvel decorrentes do mau uso pelo locatário.
Autor que demonstrou o fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, CPC). Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação. A situação de inadimplência do réu restou evidenciada, de modo que está correto o acolhimento do pleito relativo à cobrança dos aluguéis vencidos apontados na exordial.
É dever do locatário reparar os danos causados no imóvel, salvo aqueles decorrentes do desgaste natural. No caso, o conjunto probatório produzido corroborou a alegação de que os danos foram causados durante a locação, denotando a falta de conservação e manutenção do imóvel locado.
O autor comprovou o fato constitutivo do seu direito, sendo de rigor a procedência da demanda no tocante à reparação de danos.”
(TJ-SP - AC: 10311297620188260001 SP 1031129-76.2018.8 .26.0001, Relator.: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 19/05/2020, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/05/2020)

Quanto ao mérito da cobrança, restou comprovado nos autos que os aluguéis e encargos contratuais permaneceram inadimplidos durante a maior parte da relação locatícia, não havendo qualquer elemento idôneo que indique pagamento ou extinção da obrigação.

Neste sentido, a pretensão da apelante de se exonerar da obrigação contratual de adimplir os aluguéis vencidos com base em supostos vícios estruturais carece, portanto, de amparo fático e jurídico, sendo que a responsabilidade pelos danos no imóvel e pelos encargos locatícios recai, nos termos do contrato e da legislação de regência, sobre a própria locatária.

Diante de todo o exposto, não se verifica qualquer vício ou ilegalidade na r. sentença que justifique sua reforma, razão pela qual o recurso deve ser desprovido.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo interposto, mantendo incólume a decisão recorrida.

Observando o disposto nos §§ 2o, 6o e 11 do art. 85 do CPC,
MAJORO
os honorários advocatícios devidos pela parte apelante para 15% (quinze por cento) na demanda principal e na reconvenção.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025