Tribunal: TJMT
Processo: 1000206-10.2022.8.11.0045
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO PÚBLICO C/C RECONHECIMENTO DE DOMÍNIO E INTERDITO PROIBITÓRIO. NEGÓCIOS JURÍDICOS SUCESSIVOS SOBRE O MESMO BEM. SIMULAÇÃO, FRAUDE E MÁ-FÉ CONFIGURADAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico ajuizada por Gabriel Bedin Fávero, que alega ter adquirido, em 21-1-2021, imóvel da corré Sidneia Adriana Fávero Brando, o qual foi posteriormente alienado, em 6-12-2021, ao corréu Gustavo Galato. Sustenta que os réus atuaram em conluio para simular a venda posterior com o intuito de fraudar seus direitos. Os réus, por sua vez, interpuseram Recursos buscando a validade do segundo negócio jurídico e afastar a nulidade do registro imobiliário correspondente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao reconhecer a nulidade da alienação anterior à aquisição do autor, verificar a existência de simulação nos negócios jurídicos firmados entre os corréus Sidneia e Gustavo e avaliar a boa-fé do adquirente posterior e a validade do registro imobiliário realizado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A análise da validade da alienação do imóvel ao autor pressupõe o exame da cadeia dominial, sendo legítima a verificação da efetiva titularidade do bem por Sidneia no momento da venda.
A alienação posterior a Gustavo configura negócio jurídico simulado, diante da ausência de animus domini, do não exercício da posse e da inexistência de pagamento real por parte de Sidneia na suposta aquisição anterior.
A presunção de boa-fé decorrente do registro imobiliário é elidida por provas contundentes da ciência de Gustavo acerca da ocupação do imóvel e da existência de negociação anterior.
O imóvel encontrava-se locado e em pleno funcionamento como clínica médica, com contrato celebrado pelo autor e redigido pela própria Sidneia, revelando a posse legítima do primeiro adquirente.
As versões conflitantes dos recorrentes quanto à forma de pagamento da segunda alienação e a ausência de comprovação documental reforçam a tese de simulação.
A amizade entre os envolvidos, a atuação de Sidneia como advogada no negócio anterior e a tentativa de conferir aparência de legalidade à venda posterior são indicativos de conluio fraudulento.
A escritura pública, ainda que sem registro, aliada à posse e à boa-fé, é suficiente para conferir validade ao negócio firmado por Gabriel.
A sentença está devidamente fundamentada, baseada em provas consistentes, e deve ser mantida em sua integralidade, diante da ausência de elementos que justifiquem sua reforma.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recursos não providos.
Tese de julgamento:
A análise da validade de negócio jurídico envolvendo imóvel autoriza o exame da cadeia dominial para verificação da legitimidade da titularidade da parte vendedora.
O negócio jurídico é nulo quando demonstrada sua natureza simulada, especialmente diante da ausência de posse, pagamento e animus domini.
A presunção de legitimidade do registro imobiliário cede diante da prova de má-fé e da simulação entre os contratantes.
Escritura pública de compra e venda, mesmo sem registro, confere validade obrigacional ao negócio quando acompanhada de posse e boa-fé do adquirente.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 167, §1o, I; CPC, art. 85, §§2o e 11.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000206-10.2022.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Bloqueio de Matrícula, Liminar]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[GABRIEL BEDIN FAVERO - CPF: 064.287.281-33 (APELADO), EMERSON UDSON LEITE XAVIER - CPF: 055.900.581-47 (ADVOGADO), EDNILSON ZANARDINI MENEZES - CPF: 785.325.901-87 (ADVOGADO), SIDNEIA ADRIANA FAVERO - CPF: 896.062.219-20 (APELANTE), LEONARDO DE MATOS - CPF: 801.938.201-10 (ADVOGADO), VALDECIR BRANDO DOS SANTOS - CPF: 056.033.211-48 (APELANTE), GUSTAVO GALATO - CPF: 011.871.380-96 (APELANTE), JULIANO DOS SANTOS SEGER - CPF: 960.659.310-04 (ADVOGADO), GABRIEL BEDIN FAVERO - CPF: 064.287.281-33 (APELANTE), EDNILSON ZANARDINI MENEZES - CPF: 785.325.901-87 (ADVOGADO), EMERSON UDSON LEITE XAVIER - CPF: 055.900.581-47 (ADVOGADO), SIDNEIA ADRIANA FAVERO - CPF: 896.062.219-20 (APELADO), LEONARDO DE MATOS - CPF: 801.938.201-10 (ADVOGADO), VALDECIR BRANDO DOS SANTOS - CPF: 056.033.211-48 (APELADO), LEONARDO DE MATOS - CPF: 801.938.201-10 (ADVOGADO), GUSTAVO GALATO - CPF: 011.871.380-96 (APELADO), JULIANO DOS SANTOS SEGER - CPF: 960.659.310-04 (ADVOGADO), FERNANDO AUGUSTO VIEIRA DE FIGUEIREDO - CPF: 830.583.201-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDOS, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO PÚBLICO C/C RECONHEC
IMENTO DE DOMÍNIO E INTERDITO PROIBITÓRIO.
NEGÓCIOS JURÍDICOS SUCESSIVOS SOBRE O MESMO BEM.
SIMULAÇÃO,
FRAUDE E MÁ-FÉ CONFIGURADAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS
NÃO
PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Ação
D
eclaratória de
N
ulidade de
N
egócio
J
urídico ajuizada por Gabriel Bedin Fávero, que alega ter adquirido, em 21-1-2021, imóvel da corré Sidneia Adriana Fávero Brando, o qual foi posteriormente alienado, em 6-12-2021, ao corréu Gustavo
Galato
. Sustenta que os réus atuaram em conluio para simular a venda posterior com o intuito de fraudar seus direitos. Os réus, por sua vez, interpuseram
R
ecursos buscando a validade do segundo negócio jurídico e afastar a nulidade do registro imobiliário correspondente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

D
efinir se a sentença incorreu em julgamento
extra petita
ao reconhecer a nulidade da alienação anterior à aquisição do autor
,
verificar a existência de simulação nos negócios jurídicos firmados entre os corréus Sidneia e Gustavo
e
avaliar a boa-fé do adquirente posterior e a validade do registro imobiliário realizado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A análise da validade da alienação do imóvel ao autor pressupõe o exame da cadeia dominial, sendo legítima a verificação da efetiva titularidade do bem por Sidneia no momento da venda.

A alienação posterior a Gustavo configura negócio jurídico simulado, diante da ausência de
animus
domini
, do não exercício da posse e da inexistência de pagamento real por parte de Sidneia na suposta aquisição anterior.

A presunção de boa-fé decorrente do registro imobiliário é elidida por provas contundentes da ciência de Gustavo acerca da ocupação do imóvel e da existência de negociação anterior.

O imóvel encontrava-se locado e em pleno funcionamento como clínica médica, com contrato celebrado pelo autor e redigido pela própria Sidneia, revelando a posse legítima do primeiro adquirente.

As versões conflitantes dos recorrentes quanto à forma de pagamento da segunda alienação e a ausência de comprovação documental reforçam a tese de simulação.

A amizade entre os envolvidos, a atuação de Sidneia como advogada no negócio anterior e a tentativa de conferir aparência de legalidade à venda posterior são indicativos de conluio fraudulento.

A escritura pública, ainda que sem registro, aliada à posse e à boa-fé, é suficiente para conferir validade ao negócio firmado por Gabriel.

A sentença está devidamente fundamentada, baseada em provas consistentes, e deve ser mantida em sua integralidade, diante da ausência de elementos que justifiquem sua reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos
não
providos.

Tese de julgamento
:

A análise da validade de negócio jurídico envolvendo imóvel autoriza o exame da cadeia dominial para verificação da legitimidade da titularidade da parte vendedora.

O negócio jurídico é nulo quando demonstrada sua natureza simulada, especialmente diante da ausência de posse, pagamento e
animus
domini
.

A presunção de legitimidade do registro imobiliário cede diante da prova de má-fé e da simulação entre os contratantes.

Escritura pública de compra e venda, mesmo sem registro, confere validade obrigacional ao negócio quando acompanhada de posse e boa-fé do adquirente.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 167, §1o, I; CPC, art. 85, §§2o e 11.

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação de Nulidade de Escritura Pública c /c Reconhecimento de Domínio e Interdito Proibitório julgada procedente pa
ra
:

“A) declarar a nulidade absoluta da escritura pública de compra e venda lavrada em favor do requerido Gustavo
Galato
, com fundamento nos
arts
. 167 e 166, inciso VI, do Código Civil, por ter sido celebrada em manifesta violação à boa-fé objetiva e em evidente afronta a direito anteriormente constituído, reconhecendo-se a ineficácia do referido ato jurídico.

B) Em consequência, EXPEÇA-SE mandado de cancelamento do respectivo registro imobiliário da matrícula 318 (R-09/2018) perante o Cartório de Registro de Imóveis de Lucas do Rio Verde/MT, nos termos do art. 216 e art. 250, da Lei n. 6.015/73, restabelecendo-se a situação jurídica anterior, consistente na alienação firmada entre o autor Gabriel Bedin Fávero e a requerida Sidneia Adriana Fávero Brando, a qual deve ser registrada em nome do autor.

C) Com fundamento no princípio da causalidade, este Juízo CONDENA os requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios no importe equivalente a 10 % (dez por cento) sobre o valor atualizado pelo IPCA/E-IBGE, nos termos do art. 85, §2o do Código de Processo Civil.
”

O apelante Gustavo
Galato
sustenta a regularidade da sua aquisição, com base na presunção de legalidade do registro imobiliário, alegando ter adquirido o imóvel de boa-fé e mediante escritura pública regularmente lavrada e registrada.

Argumenta que a sentença incorreria em julgamento
extra petita
ao declarar a simulação do negócio anterior firmado entre Sidneia e os antigos proprietários, por não haver pedido expresso nesse sentido, e que a ausência de registro da escritura em favor de Gabriel impediria o reconhecimento de sua propriedade.

Reforça que não participou de qualquer fraude e que não há provas de que tivesse conhecimento da alienação anterior.

Os apelantes
Sidneia e Valdecir aleg
am a validade da escritura pública firmada em favor do corréu Gustavo
Galato
, negam a ocorrência de simulação e defendem que o negócio anterior, firmado entre Sidneia e Gabriel Bedin Fávero, não se efetivou por ausência de pagamento.

A
duze
m que a alienação em favor de Gustavo
Galato
se deu de forma lícita, sendo ele adquirente de boa-fé, e que a sentença de origem desconsiderou provas documentais que comprovariam essa regularidade.

Pleiteiam, assim,
o
reconheci
mento

d
a validade da segunda alienação e a improcedência dos pedidos formulados pelo autor.

Também pretendem a concessão de justiça gratuita, sob o argumento de que se encontram em dificuldades financeiras e não possuem condições de arcar com os ônus do processo.

Por outro lado, o apelado Gabriel Bedin Fávero,
refuta integralmente as alegações dos apelantes, destacando a fragilidade dos fundamentos recursais e a existência de provas documentais e testemunhais que confirmam a validade da escritura firmada por ele com Sidneia, bem como o exercício da posse legítima e contínua sobre o imóvel.

Argui que a posterior alienação a Gustavo
Galato
foi simulada, com o propósito de frustrar seu direito já consolidado, e que os próprios apelantes se contradizem quanto às circunstâncias do negócio, não demonstrando com clareza a origem dos pagamentos nem o efetivo exercício de posse.

Ressalta que Sidneia redigiu o contrato de locação firmado com terceiro locatário, atuando como advogada da parte autora, reconhecendo expressamente que Gabriel era o legítimo proprietário do bem, o que reforçaria a simulação da posterior alienação a Gustavo.

Ao final, requer o não provimento das
A
pelações e a manutenção integral da sentença recorrida
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Defiro o pedido de justiça gratuita formulado pelos apelantes tendo em vista a justificativa e os documentos por eles apresentados (296480368).

Os Recursos serão apreciados conjuntamente por tratarem da mesma matéria.

O autor (Gabriel Bedin Fávero) ajuizou a presente demanda alegando que em 21-1-2021 adquiriu um imóvel da corré Sidneia Adriana Fávero Brando, que, posteriormente, em 6-12-2021 alienou o mesmo imóvel para o corréu Gustavo
Galato
. Diz que os réus agiram em conluio simulando a venda da referida área com o objetivo de burlar seus direitos.

A controvérsia cinge-se à validade dos negócios jurídicos sucessivos envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 318 do CRI de Lucas do Rio Verde/MT, bem como à alegada boa-fé do adquirente posterior e à suposta inexistência de simulação na alienação.

O apelante
(Gustavo)
busca afastar a nulidade do registro imobiliário em seu nome, alegando que a sentença teria incorrido em julgamento
extra petita
ao reconhecer, de ofício, a nulidade da aquisição anterior da apelada Sidneia, o que extrapolaria os limites da lide.

A análise da validade do domínio transmitido a Gabriel não poderia ser dissociada da apuração da cadeia dominial do imóvel. Ao reconhecer que a escritura lavrada entre Sidneia e o autor fora precedida por uma transferência apenas formal do domínio, sem respaldo fático ou patrimonial, o juízo de origem não excedeu os limites do pedido, mas apenas firmou premissas indispensáveis para aferir a legitimidade da alienação havida entre Gabriel e Sidneia, cuja validade fora contestada nos autos.

Ressalta-se que a declaração de nulidade do negócio posterior celebrado entre Sidneia e Gustavo, objeto direto do pedido, exigia, como consequência lógica, o reconhecimento da inexistência de domínio legítimo da vendedora à época da alienação.

Tal constatação não configura julgamento além dos limites da demanda, mas decorre diretamente da causa de pedir e da prova produzida.

O juízo agiu com acerto ao
constat
ar que Sidneia não exercia posse sobre o bem, tampouco comprovou ter quitado o preço da suposta compra feita em 2007, sendo certo que a propriedade formal em seu nome jamais se materializou no plano dos fatos.

A ausência de
animus
domini
, o não exercício dos poderes inerentes à propriedade e a inexistência de comprovação de pagamento indicam que a transação foi meramente formal, constituindo simulação.

A esse respeito, a argumentação do apelante, no sentido de que a escritura em seu favor seria válida por ter sido registrada, não se sustenta diante da prova de má-fé e da ausência de boa-fé objetiva na aquisição.

Os elementos constantes dos autos revelam que Gustavo tinha ciência da anterior ocupação do imóvel, o qual, à época da suposta compra, encontrava-se locado e em pleno funcionamento como clínica médica.

A referida
ocupação, inclusive, fora intermediada pela própria Sidneia, que redigiu o contrato de locação e acompanhou a negociação com os locatários. A alegação de desconhecimento da posse não se coaduna com a realidade, notadamente em se tratando de imóvel de destaque na cidade, situado em área central, amplamente identificado e notoriamente ocupado.

Destaca-se, portanto, que o imóvel estava ocupado, com contrato de locação vigente celebrado entre o autor e terceiro, o que demonstra a posse legítima exercida por Gabriel, posse essa conhecida de todos os envolvidos.

Ademais, as versões apresentadas pelos apelantes a respeito da forma de pagamento da segunda alienação se mostram contraditórias e frágeis.

Enquanto Gustavo afirma ter realizado diversas transferências bancárias, não sabe precisar valores, datas ou origem dos recursos.

Por sua vez, Sidneia apresenta planilha genérica com registros posteriores à lavratura da escritura, sem vínculo direto com a transação alegada.

A simulação se torna ainda mais evidente diante da amizade prévia entre os envolvidos e da tentativa de conferir aparência de legalidade a uma alienação realizada após o autor ter celebrado escritura pública e exercido posse sobre o bem.

No que se refere ao Recurso de Sidneia e Valdecir, repisa-se que a alienação do imóvel a Gabriel foi formalizada por escritura pública regularmente lavrada, com imediata tradição e exercício de posse.

A ausência de registro não invalida o negócio, tampouco o torna ineficaz entre as partes. A escritura pública de compra e venda de imóvel, ainda que não registrada, produz efeitos obrigacionais e serve como título hábil para o reconhecimento do domínio em juízo, desde que acompanhada da posse e da boa-fé do adquirente, como no caso dos autos.

Ademais, a alegação de que se trataria de negócio simbólico carece de verossimilhança, especialmente diante do conteúdo dos depoimentos testemunhais e da documentação apresentada, que confirmam a efetiva intenção de alienar o bem ao autor.

Os apelantes
(Sidneia e Valdecir)
sustentam, em síntese, que a escritura firmada com o autor não foi acompanhada de efetivo pagamento.

Contudo, essa versão foi expressamente refutada pela prova oral e documental produzida, especialmente pelos depoimentos prestados por Camila Barreto e Rodrigo Nery, locatários do imóvel, que confirmaram que a negociação do aluguel foi feita com Gabriel, com intermediação de Sidneia como advogada da família, sem jamais se apresentar como proprietária.

Aliás, é incontroverso nos autos que a própria Sidneia redigiu o contrato de locação em nome do autor, o que enfraquece a tese de ausência de tradição do bem ou de exercício de posse por Gabriel.

Por sua vez, Gustavo
Galato
defende a validade do negócio com fundamento na presunção de boa-fé decorrente do registro imobiliário. Tal argumento, no entanto, não subsiste frente à robusta prova dos autos.

A alegação de boa-fé é infirmada por sua relação de proximidade com os demais apelantes, pela incoerência de suas declarações quanto ao pagamento, ora afirmando ter efetuado transferências bancárias, ora indicando pagamento em espécie, sem qualquer documento comprobatório.

Além disso, a alegação de ignorância quanto à ocupação do imóvel não se sustenta, diante da localização do bem em ponto notório da cidade e da atividade comercial ali instalada (clínica
Ultraclin
), circunstâncias públicas e ostensivas.

É relevante destacar que a validade do registro imobiliário, embora goze de presunção relativa de legitimidade, não resiste à demonstração cabal de simulação e fraude, como se observa no caso concreto. A forma não pode prevalecer sobre a substância do negócio jurídico.

O Código Civil, em seu art. 167, §1o, inciso I, reputa nulo o negócio jurídico simulado, e, conforme reconhecido pelo juízo
a quo
, foi justamente isso que se verificou na relação estabelecida entre Sidneia e Gustavo.

Portanto, a análise da cadeia dominial e a constatação da ausência de transmissão efetiva de domínio por Sidneia constituem premissas essenciais para a declaração de nulidade do negócio jurídico posterior, sendo consectários lógicos do pedido principal formulado por Gabriel.

Quanto à suposta ilegitimidade passiva de Valdecir,
verifica-se que, e
mbora ele afirme não ter participado da negociação, figura como anuente na escritura e manteve-se atuante nos atos subsequentes à alienação, inclusive comparecendo ao imóvel com
Sidneia
e se dirigindo de forma intimidatória aos ocupantes, o que revela sua corresponsabilidade na tentativa de esvaziar os efeitos do negócio anterior e de obstaculizar a posse do autor.

A sentença está bem fundamentada, analisou adequadamente as provas produzidas e aplicou corretamente o direito ao caso. As contradições entre as versões dos recorrentes, a ausência de comprovação da posse e do pagamento, a relação de proximidade entre os réus e a atuação da própria vendedora na assessoria jurídica do negócio anterior revelam um cenário típico de simulação e fraude, que justifica a nulidade da escritura posterior.

Diante de todo o conjunto fático-probatório, a sentença deve ser mantida integralmente por seus próprios fundamentos, haja vista que os
apela
ntes não
consegui
ram desconstituir a conclusão judicial quanto à existência de fraude e simulação, tampouco demonstraram qualquer mácula no procedimento que justifique sua reforma.

Pelo exposto,
nego provimento
ao
s
Recurso
s

e, com fundamento no artigo 85, §§2o e 11, do CPC, majoro a verba honorária
para 12%
do valor atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025