Tribunal: TJMT
Processo: 1019733-15.2024.8.11.0000
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-14

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE – ARRENDAMENTO RURAL – CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO – ADENDO CONTRATUAL – CIÊNCIA DOS ARRENDATÁRIOS ACERCA DA VENDA DA PROPRIEDADE E DO PRAZO FINAL – IMPOSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA – NOTIFICAÇÃO DESNECESSÁRIA – MANUTENÇÃO DA POSSE ATÉ O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL – RECURSO DESPROVIDO.
Nos contratos de arrendamento rural firmados por prazo determinado, com cláusula expressa acerca do termo final e possibilidade de prorrogação mediante aditivo contratual, não há que se falar em renovação automática, especialmente quando os arrendatários foram notificados informalmente e posteriormente anuíram à prorrogação pactuada, registrando ciência inequívoca sobre o prazo final do contrato e a alienação da propriedade.
A notificação prévia mencionada no art. 22 do Decreto n.o 59.566/66 e no art. 95, IV, da Lei n.o 4.504/64 torna-se desnecessária quando o contrato possui prazo certo, devidamente pactuado e respeitado pelas partes, conforme o princípio pacta sunt servanda.
A retirada dos insumos, maquinários e mudança do caseiro, corroboradas por depoimentos testemunhais e provas documentais (fotografias), demonstram a desocupação do imóvel, confirmando a ausência de interesse dos agravantes em sua permanência.
Não configurados os requisitos previstos no art. 300 do CPC, é inviável a concessão de tutela recursal que prolongue a posse do imóvel além do prazo contratual.
Recurso desprovido, mantida a decisão agravada em todos os seus termos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019733-15.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[FRANCIELLY BATISTA CARDOSO - CPF: 021.509.471-96 (ADVOGADO), DEISE TASSIANA MARCHIORO - CPF: 018.646.191-71 (EMBARGANTE), ANTONIO MARCOS PRATES - CPF: 068.550.369-02 (EMBARGANTE), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO), LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), CINTIA RAQUEL DA CRUZ DOMINGO - CPF: 048.172.431-12 (ADVOGADO), MILTON CEOLATTO - CPF: 173.368.211-20 (EMBARGADO), XENIA MICHELE ARTMANN GUERRA - CPF: 011.501.261-32 (ADVOGADO), ANA ELISA DEL PADRE DA SILVA - CPF: 027.338.169-50 (ADVOGADO), FERNANDO MASCARELLO - CPF: 027.221.699-24 (ADVOGADO), IVO FERREIRA DA SILVA - CPF: 106.718.111-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE – ARRENDAMENTO RURAL – CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO – ADENDO CONTRATUAL – CIÊNCIA DOS ARRENDATÁRIOS ACERCA DA VENDA DA PROPRIEDADE E DO PRAZO FINAL – IMPOSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA – NOTIFICAÇÃO DESNECESSÁRIA – MANUTENÇÃO DA POSSE ATÉ O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL –
RECURSO DESPROVIDO
.

Nos contratos de arrendamento rural firmados por prazo determinado, com cláusula expressa acerca do termo final e possibilidade de prorrogação mediante aditivo contratual, não há que se falar em renovação automática, especialmente quando os arrendatários foram notificados informalmente e posteriormente anuíram à prorrogação pactuada, registrando ciência inequívoca sobre o prazo final do contrato e a alienação da propriedade.

A notificação prévia mencionada no art. 22 do Decreto n.o 59.566/66 e no art. 95, IV, da Lei n.o 4.504/64 torna-se desnecessária quando o contrato possui prazo certo, devidamente pactuado e respeitado pelas partes, conforme o princípio pacta sunt servanda.

A retirada dos insumos, maquinários e mudança do caseiro, corroboradas por depoimentos testemunhais e provas documentais (fotografias), demonstram a desocupação do imóvel, confirmando a ausência de interesse dos agravantes em sua permanência.

Não configurados os requisitos previstos no art. 300 do CPC, é inviável a concessão de tutela recursal que prolongue a posse do imóvel além do prazo contratual.

Recurso desprovido, mantida a decisão agravada em todos os seus termos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por
Antônio Marcos Prates
e
Deise Tassiana Marchioro
contra a decisão interlocutória proferida nos autos da Ação de Manutenção de Posse n.o 1015722-92.2024.8.11.0015, ajuizada em face de
Milton Ceolatto
, que deferiu parcialmente a tutela de urgência para assegurar a posse dos autores no imóvel objeto do contrato de arrendamento até o término do prazo estipulado contratualmente, qual seja, 30/07/2024.

Em síntese, os agravantes alegam que os contratos de arrendamento foram renovados automaticamente, pelos seguintes fundamentos:

- Inexistência de cláusula expressa de resolução automática do contrato ao término de sua vigência, com renúncia ao direito de renovação;

- Direito de preferência na renovação do arrendamento, previsto na cláusula oitava do contrato;

- Ausência de notificação prévia por parte do agravado para desocupação do imóvel, seja para uso próprio, seja para propostas de terceiros, conforme exigido pela cláusula 12a do contrato, combinado com o art. 95, IV, do Estatuto da Terra, e art. 22, §1.o e §3.o, do Decreto n.o 59.566/66.

Requereram, liminarmente, a manutenção da posse dos agravantes até a decisão de mérito do presente recurso.

No mérito, pleitearam a reforma da decisão agravada para conceder a manutenção da posse até eventual decisão judicial que reconheça o despejo ou o direito de renovação do contrato de arrendamento.

Em contrarrazões de ID 228481152, o agravado sustentou que as partes firmaram, em 30/03/2020, o Instrumento Particular de Arrendamento de Bens Imóveis Rurais, relativo à Fazenda Nossa Senhora Aparecida, com vigência até 30/07/2023, prevendo prorrogação mediante aditivo contratual, conforme cláusula terceira.

Argumentou que antes do término do prazo inicial (30/07/2023), as partes ajustaram, de forma consensual, um adendo ao contrato, prorrogando a vigência até 30/07/2024, ou até a conclusão da colheita da safrinha, se esta não fosse concluída até a data estipulada.

Ressaltou que os agravantes tinham plena ciência do prazo final de vigência do contrato (30/07/2024) e da obrigação de devolver o imóvel após o referido prazo, motivo pelo qual não há que se cogitar renovação automática do contrato.

Aduziu que a notificação prévia para a desocupação seria prescindível, uma vez que o termo final do contrato já constava expressamente no aditivo contratual.

Afirmou que os requisitos previstos nos artigos 300 e 1.019, I, do Código de Processo Civil, não foram preenchidos, pois não há probabilidade do direito invocado pelos agravantes, bem como o perigo de dano, considerando que a decisão agravada já garantiu a posse dos agravantes até 30/07/2024, em conformidade com o aditivo contratual.

Ao final, requereu o desprovimento do recurso.

Em ID 228824176, antes da análise do pedido liminar, o relator determinou o envio dos autos ao NUPEMEC – Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos deste egrégio Tribunal de Justiça para tentativa de composição amigável entre as partes contudo, a audiência de conciliação resultou infrutífera (ID 233792160).

O agravado noticiou fatos novos na petição de ID 233842163, visando demonstrar a ausência de requisitos autorizadores para a concessão da tutela recursal pretendida, alegando que:

- Os agravantes retiraram todos os equipamentos e insumos utilizados na fazenda, o que demonstra ausência de interesse na continuidade do contrato;

- O caseiro da fazenda já realizou sua mudança, conforme depoimentos colhidos em audiência de justificação;

- Ao contrário dos anos anteriores, os agravantes não realizaram o pagamento antecipado relativo à safra 2024/2025, o que reforça a inexistência de renovação automática do contrato;

- Em razão do vazio sanitário, o manejo da terra somente será permitido a partir de 06/09/2024, sendo que a melhor janela para plantio ocorre entre setembro e outubro, conforme Portaria DAS/MAPA n.o 1.111/2024, o que demonstra a desnecessidade de manutenção da posse pelos agravantes;

- Anexou fotografias das instalações da fazenda, datadas de 20/08/2024, para corroborar suas alegações.

Aduziu ainda que na prática, os agravantes não possuem mais interesse na fazenda, e que a posse atual é contraditória à tese de que houve a renovação automática do contrato.

Com tais considerações, pugnou pela manutenção da decisão liminar deferida pelo juízo
a quo
.

Os agravantes apresentaram manifestação refutando os novos fatos trazidos pelo agravado (ID 233903189).

Em ID 235557183 o pedido de liminar foi indeferido.

Os agravantes interpuseram Embargos de Declaração em face da decisão que indeferiu a liminar (ID 238009651) e o agravado apresentou suas contrarrazões em ID 239556657.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A controvérsia recursal reside em determinar se os agravantes, Antônio Marcos Prates e Deise Tassiana Marchioro, têm direito à manutenção da posse do imóvel objeto de arrendamento rural, com base na alegação de renovação automática do contrato, em razão da ausência de notificação prévia pelo agravado, Milton Ceolatto, conforme exigido pelo art. 22 do Decreto n.o 59.566/66 e pelo art. 95, IV, da Lei n.o 4.504/64.

Por outro lado, o agravado sustenta que o contrato de arrendamento foi firmado por prazo determinado, prorrogado mediante adendo contratual até 30/07/2024, com ciência inequívoca dos agravantes acerca do termo final e da alienação da propriedade, de modo que a notificação seria desnecessária, afastando-se, assim, a possibilidade de renovação automática e qualquer direito possessório após o prazo contratual.

Com efeito, analisando os autos, verifico que os agravantes colacionaram em ID 227417194 dois contratos de arrendamentos, e um adendo contratual.

A clausula 3a dos contratos de arrendamentos definem o termo final dos contratos em 30/07/2023, podendo haver prorrogação por meio de adendo contratual, veja:

Ainda, observo que o contrato de arrendamento traz em sua clausula 8a, §1o, a expressa informação quanto à intenção do arrendador em vender frações das áreas rurais, bem como a anuência e renuncia ao direito de preferencia por parte dos arrendatários:

Importante frisar que os contratos estão devidamente assinados com reconhecimento de firma.

Ainda, conforme relatado pelos próprios autores/agravantes na petição inicial, após a venda da fazenda, houve a notificação informal para a desocupação da área por parte do requerido/agravado, vejamos o trecho da exordial (ID 227417187):

Entretanto, após divergências, as partes efetuaram um adendo contratual, prorrogando o termino do arrendamento rural para 30/07/2024, bem como declarando a ciência dos arrendatários quanto a efetivação da venda da fazenda:

Diante dos documentos apresentados, resta clara a impossibilidade de renovação automática do contrato de arrendamento, já que houve ciência inequívoca da venda da fazenda pelos arrendatários, registrada no adendo contratual e o

contrato foi firmado por prazo determinado, com estipulação clara de termo final (30/07/2024).

Assim, não há como sustentar a tese de prorrogação do contrato por falta de notificação no prazo legal, prevista no art. 22 do Decreto n.o 59.566/66 e no art. 95, IV, da Lei n.o 4.504/64. A notificação foi efetivamente demonstrada, e o contrato, por possuir prazo certo, afasta a plausibilidade do direito invocado pelos agravantes.

Nesse sentido, esta e. Câmara já julgou casos semelhantes:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL –

DETERMINAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO DOS IMÓVEIS

-

CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – FINDO DO PRAZO DETERMINADO – CLÁUSULA EXPRESSA FIRMADA ENTRE ARRENDATÁRIOS E ARRENDADORES DE DESOCUPAÇÃO AO TÉRMINO DO CONTRATO - ALEGADA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO FORMAL PARA A RETOMADA DO IMÓVEL PELO ARRENDADOR – DESNECESSIDADE – OBSERVÂNCIA DA BOA-FÉ OBJETIVA - PROTEÇÃO DA CONFIANÇA – VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO – DECISÃO

MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Se mostra desnecessária a notificação prévia quando o contrato de arrendamento rural previu expressamente o prazo de vigência e estabeleceu que, uma vez findo, deveria o arrendatário desocupar a área de terras, não prevendo a necessidade de notificação.

No caso, as partes firmaram contrato por tempo determinado, com cláusula resolutiva expressa delimitando o início e o fim do arrendamento, independentemente de qualquer aviso ou notificação, de modo que deve ser respeitado o pacto firmado entre as partes.

Ademais, o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear a relação contratual, estaria sendo violado caso renovado contrato automaticamente, eis que a vontade das partes, desde o início da vigência do arrendamento rural, apontava para o encerramento definitivo da obrigação na data aprazada, sendo vedado o comportamento contraditório, que se consubstancia tanto na tutela da confiança quanto na intolerância à prática de condutas maliciosas, torpes ou ardis. (N.U 1013536-78.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 03/08/2023) (Grifei).

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – ARRENDAMENTO RURAL – CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DESNECESSÁRIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO NA PARTE CONHECIDA.

Da detida análise ao Instrumento Particular de arrendamento de área rural para fins de exploração agrícola firmado entre os litigantes em 01/10/2020, extrai-se do parágrafo primeiro da Cláusula Terceira que o Agravante deixaria o imóvel ao final da colheita de soja 2021/2022, e que não haveria prorrogação do contrato (contrato ao ID n.o 89078463), contudo, o Recorrente recusa-se a deixar a imóvel, mesmo com a finalização da colheita.

Assim, na espécie, as partes firmaram contrato por tempo determinado, com cláusula expressa delimitando o início e o fim do arrendamento, independentemente de qualquer aviso ou notificação, de modo que deve ser respeitado o acordo firmado entre as partes, em observância ao princípio pacta sunt servanda.

Ademais, quanto à alegação de que a notificação extrajudicial não mencionou a razão do pedido de devolução do imóvel não merece prosperar, visto que, sequer era necessário promover a notificação extrajudicial, pois o Agravante já estava ciente da cláusula de vigência por período certo do contrato de arrendamento. (TJMT, SEGUNDA CÂMARA, RAC 1020354-80.2022.8.11.0000, RELATORA: DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, JULGADO EM 25/01/2023). (Grifei)

Ainda, cito outros precedentes desta e. Corte no mesmo sentido:

PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL C/C INTERDITO PROIBITÓRIO – ARRENDAMENTO RURAL – CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO – ALEGADA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO FORMAL PARA A RETOMADA DO IMÓVEL PELO ARRENDADOR – DESNECESSIDADE – OBSERVÂNCIA DA BOA-FÉ OBJETIVA – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – PROBABILIDADE DO DIREITO E O PERIGO DE DANO – NÃO EVIDENCIADA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Deve ser respeitado o acordo firmado entre as partes que firmaram contrato por tempo determinado, com cláusula expressa delimitando o início e o fim do arrendamento, independentemente de qualquer aviso ou notificação, respeitando o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear as relações contratuais.

Para que seja concedida a tutela de urgência, devem estar presentes probabilidade do direito do autor e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Inexistindo tais requisitos, impõe-se o seu indeferimento. (N.U 1013196-03.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/07/2024, Publicado no DJE 25/07/2024). (Destaquei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA. PRAZO DETERMINADO EM CONTRATO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. CLÁUSULA EXPRESSA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de Instrumento interposto por Marcio Rosina contra decisão interlocutória que indeferiu tutela de urgência em ação declaratória de renovação automática de contrato de arrendamento rural, pretendendo a manutenção na posse e a emissão de carta de anuência, após o fim do prazo contratual.

II. Questão em discussão

A questão consiste em saber se a ausência de notificação formal para retomada do imóvel enseja a renovação automática do contrato de arrendamento rural, cujo prazo se encerrou em 20/05/2024, conforme estipulado em contrato com cláusula expressa.

III. Razões de decidir

1. O contrato de arrendamento rural firmado entre as partes prevê prazo determinado, sem a necessidade de notificação para desocupação ao término.

2. A ausência de notificação não gera a renovação automática do contrato, conforme jurisprudência predominante, visto que o contrato contém cláusula resolutiva expressa.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento: "A ausência de notificação formal para retomada do imóvel rural, quando previsto prazo determinado e cláusula expressa de desocupação no contrato, não enseja a renovação automática do contrato de arrendamento."

Dispositivos relevantes citados:

Estatuto da Terra, art. 22, §1o; Decreto no 59.566/66, art. 22.

Jurisprudências relevantes citadas: TJ-MT, RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL n. 0005803-07.2013.8.11.0040; TJ-MT, AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 10175224520208110000.

(N.U 1019797-25.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/10/2024, Publicado no DJE 04/10/2024) (Destaquei).

Por fim, outro ponto relevante é a prova testemunhal produzida nos autos.

As testemunhas indicadas pelos próprios agravantes confirmaram que os insumos e maquinários da fazenda foram retirados e o caseiro da fazenda já realizou sua mudança.

Tais informações foram corroboradas por fotografias colhidas em 20/08/2024, que comprovam a desocupação do imóvel.

Portanto, os elementos fáticos e documentais demonstram que os agravantes já desocuparam a fazenda, sendo contraditória a pretensão de manutenção da posse com fundamento na renovação automática do contrato.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso e mantenho incólume a decisão objurgada.

Fica prejudicada a análise dos Embargos de Declaração de ID 238009651.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025