Tribunal: TJMT
Processo: 1018861-42.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-07

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONSTRUÇÃO DE LADO ARTIFICIAL EM CONDOMÍNIO – PRELIMINARES – IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA – ÔNUS DO IMPUGNANTE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – DECADÊNCIA – REJEIÇÃO – MÉRITO – VEICULAÇÃO DO LAGO COMO ELEMENTO DIFERENCIAL DO EMPREENDIMENTO – PROPAGANDA ENGANOSA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – OBRIGAÇÃO DE FAZER CONFIRMADA – RECURSO DESPROVIDO.
É ônus daquele que impugna o deferimento do benefício da assistência judiciária gratuita demonstrar a suposta capacidade financeira do beneficiário, do qual não se desincumbiu a parte Recorrente.
Cabe ao juiz, destinatário da atividade probatória, deliberar sobre a necessidade ou não da produção de determinada prova, para formação de seu convencimento, inexistindo óbice ao julgamento antecipado quando os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento, como ocorre no caso em tela.
A falta de construção do lago artificial no empreendimento não configura vício construtivo, mas sim inexecução contratual de obrigação fazer, sendo inaplicável o prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26 do CDC na espécie.
Demonstrado que a construtora, durante a fase de comercialização do empreendimento, utilizou como elemento de valorização e diferencial do condomínio a existência de um lago artificial, criando legítima expectativa nos adquirentes das unidades imobiliárias, escorreito o reconhecimento de inadimplemento contratual diante da não realização do projeto e a imposição da correspondente obrigação de fazer.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1018861-42.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[RESERVA RIO CUIABA - CNPJ: 28.738.225/0001-69 (APELADO), ODAIR ANTONIO FRANCISCO - CPF: 503.609.301-15 (ADVOGADO), LEONICE GOSSLER - CPF: 468.749.921-04 (APELADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), CARLOS ANTONIO PERLIN - CPF: 003.956.181-00 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), FELIPE DA ROCHA FLORENCIO - CPF: 906.514.992-91 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONSTRUÇÃO DE LADO ARTIFICIAL EM CONDOMÍNIO – PRELIMINARES – IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA – ÔNUS DO IMPUGNANTE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – DECADÊNCIA – REJEIÇÃO – MÉRITO – VEICULAÇÃO DO LAGO COMO ELEMENTO DIFERENCIAL DO EMPREENDIMENTO – PROPAGANDA ENGANOSA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – OBRIGAÇÃO DE FAZER CONFIRMADA – RECURSO DESPROVIDO.

É ônus daquele que impugna o deferimento do benefício da assistência judiciária gratuita demonstrar a suposta capacidade financeira do beneficiário, do qual não se desincumbiu a parte Recorrente.

Cabe ao juiz, destinatário da atividade probatória, deliberar sobre a necessidade ou não da produção de determinada prova, para formação de seu convencimento, inexistindo óbice ao julgamento antecipado quando os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento, como ocorre no caso em tela.

A falta de construção do lago artificial no empreendimento não configura vício construtivo, mas sim inexecução contratual de obrigação fazer, sendo inaplicável o prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26 do CDC na espécie.

Demonstrado que a construtora, durante a fase de comercialização do empreendimento, utilizou como elemento de valorização e diferencial do condomínio a existência de um lago artificial, criando legítima expectativa nos adquirentes das unidades imobiliárias, escorreito o reconhecimento de inadimplemento contratual diante da não realização do projeto e a imposição da correspondente obrigação de fazer.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO N.
1018861-42.2022.8.11.0041

APELANTE:
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE LTDA

APELADO:

CONDOMÍNIO
RESERVA RIO CUIABÁ

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Materiais,
ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESERVA RIO CUIABÁ (proc. n. 1018861-42.2022.8.11.0041), julgou procedente o pedido para “
condenar a requerida à obrigação de fazer consistente na construção do lago artificial no Condomínio Reserva Rio Cuiabá, conforme prometido na fase de comercialização do empreendimento, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias
”, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, aduz a necessidade de revogação do benefício da justiça gratuita deferida ao Condomínio Apelado, considerando: (i) que o ônus de comprovar a insuficiência econômica é da pessoa jurídica, que dele não se desincumbiu; (ii) a falta de fundamentação para a rejeição das teses apresentadas na contestação para contraposição do pedido e (iii) a plena capacidade financeira demonstrada a partir do demonstrativo mensal de receitas e despesas por ele mesmo juntado, indicando elevada quantia de valores disponíveis em conta.

Assevera a ocorrência de decadência diante do decurso do prazo de 90 (noventa) dias para o exercício do direito de reclamar por vícios aparentes e de fácil constatação previsto no art. 26 do CDC, bem como a ocorrência de cerceamento de defesa diante do indeferimento da produção de prova pericial e testemunhal oportunamente requerida.

Afirma, no mérito, que a sentença encontra-se divorciada da prova dos autos, uma vez que “
o empreendimento foi entregue em conformidade com o memorial descritivo e com o projeto arquitetônico
”, inexistindo “
qualquer anúncio publicitário produzido pela recorrente com o condão de obrigar à construção de lago artificial no condomínio
”.

Cita, ainda, a necessidade de “
reconhecer a inviabilidade da determinação genérica e/ou unilateral versada no dispositivo da sentença e, com isso, anular a sentença por iliquidez ou especificar a forma de cumprimento da obrigação, em parâmetros diversos daqueles unilateralmente apresentados
”.

Pugna pelo provimento do recurso com a anulação ou reforma da sentença, nos termos acima indicados.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 272403910).

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de Apelação interposta por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Materiais
, ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESERVA RIO CUIABÁ (proc. n. 1018861-42.2022.8.11.0041), julgou procedente o pedido para condenar a incorporadora à obrigação de fazer consistente na construção do lago artificial no Condomínio Autor/Apelado.

O cerne da controvérsia reside, justamente, na verificação da responsabilidade da Apelante pela não construção de um lago artificial supostamente prometido durante a comercialização do empreendimento Reserva Rio Cuiabá.

Pois bem.

·

PRELIMINARES

Defende a Apelante, preliminarmente, a necessidade de revogação da gratuidade da justiça deferida à parte contrária ante a ausência dos pressupostos para tanto, bem como a ocorrência de cerceamento de defesa diante do indeferimento de seu pedido de produção de provas e decadência do direito autoral ante o decurso do prazo de 90 dias previsto no art. 26 do CDC.

Sem razão.

É cediço que é ônus daquele que impugna o deferimento do benefício da assistência judiciária gratuita demonstrar a suposta capacidade financeira do beneficiário, senão vejamos:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C DANOS MORAIS – EMPRESA JURÍDICA – IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA – HIPOSSUFICIÊNCIA DEMONSTRADA - AUSÊNCIA DE CONTRAPROVA – BENESSE MANTIDA - RESTRIÇÃO INDEVIDA DE NOME DA EMPRESA EM ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - DANO MORAL CONFIGURADO – “QUANTUM” INDENIZATÓRIO – FIXAÇÃO EM VALOR PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – PRECEDENTES - RECURSO NÃO PROVIDO.
1 – Impugnada a concessão da gratuidade da justiça, o impugnante atrai para si o ônus de comprovar que a beneficiária possui condições de arcar com as custas processuais
. II – Mesmo se tratando de pessoa jurídica, para a caracterização do abalo moral passível de reparação pecuniária, é despicienda a comprovação de efetivo prejuízo ao ofendido, bastando o simples apontamento indevido de seu nome no cadastro de inadimplentes. III - Assim, analisando detidamente os fatos comprovados nos autos e considerando as peculiaridades que envolvem o caso, como o porte econômico da requerida e, em especial, os transtornos vivenciados pela autora, entendo que o valor arbitrado (R$ 10.000,00) é proporcional e razoável aos fins desejados, devendo ser mantido. (N.U 1009845-18.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/10/2022, Publicado no DJE 31/10/2022)
(destaquei)

No caso, a Apelante não apresentou elementos novos que justificassem a revogação do benefício, reiterando suas alegações de que o demonstrativo mensal de receitas e despesas juntado pelo próprio Condomínio, referentes aos últimos meses do ano de 2021, indica saldo positivo em conta, incompatível com a alegação de insuficiência de recursos.

Tal assertiva, contudo, desconsidera o fato de que a receita de um condomínio é, em sua maior parte, comprometida com as despesas a serem pagas no mês subsequente, e que o documento indica situação de déficit financeira, em que as despesas são maiores do que a receita, o que, a primeira vista, indica a dificuldade financeira para arcar com o elevado valor das custas iniciais da demanda, de cerca de R$ 80.000,00 à época da distribuição da ação, sem comprometimento próprio.

Logo, como indicado pelo Juízo
a quo
, considerando que a Recorrente que não apresentou qualquer prova de que o Condomínio tem perfeitas condições de suportar os gastos do processo, deve ser mantida a benesse.

Outrossim, é cediço que cabe ao juiz, destinatário da atividade probatória, deliberar sobre a necessidade ou não da produção de determinada prova, para formação de seu convencimento, inexistindo óbice ao julgamento antecipado quando os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento.

A propósito:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR –
CERCEAMENTO
DE
DEFESA
- INOCORRÊNCIA – MÉRITO – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS – RESCISÃO UNILATERAL DO MANDATO – ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS – OBSERVÂNCIA À EXTENSÃO DA ATUAÇÃO PROFISSIONAL – ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – ART. 22, § 2o DA LEI N. 8.906/94 E § 2o DO ART. 85 DO CPC/15 – RECURSOS DO BANCO CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DE GALERA MARI E ADVOGADOS ASSOCIADOS PROVIDO EM PARTE.
Cabe ao juiz, destinatário da prova colhida no curso da instrução, deliberar sobre a necessidade ou não da produção de determinada prova, para formação de seu convencimento. Logo, entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento, não há óbice ao julgamento antecipado da lide, evitando-se, assim, onerar as partes e retardar a prestação jurisdicional.
(N.U 1003045-20.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/08/2024, Publicado no DJE 23/08/2024)
(destaquei)

Na espécie, a prova documental dos autos revela-se plenamente suficiente para análise da apontada obrigação da Apelante de construção de lago artificial no condomínio por ela entregue, nos termos da publicidade por ela veiculada para fins de venda do empreendimento, tornando desnecessária a necessidade de produção probatória.

Por derradeiro, a falta de construção do lago artificial não configura vício construtivo, mas sim inexecução contratual de obrigação fazer, de modo que o prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26 do CDC é inaplicável ao caso em tela.

Sobre o tema, colaciono jurisprudência:

EMENTA: Agravo de instrumento. Ação de resolução contratual e reparação de danos. I. Decisão que versa sobre ilegitimidade de parte . Não cabimento do agravo de instrumento. Artigo 1.015 do Código de Processo Civil. Rol taxativo . Não é cabível agravo de instrumento contra a decisão que rejeita alegação de ilegitimidade da parte, porquanto não prevista no rol do artigo 1.015 do Código de Processo Civil. II. Contrato de prestação de serviços . Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Inadimplemento contratual. Ausência de pretensão de exercício dos direitos potestativos. Inaplicabilidade de prazo decadencial . Prazo prescricional decenal. Prejudiciais afastadas.
A parte autora não reclama supostos vícios aparentes ou de fácil constatação, atinentes aos serviços prestados pelas requeridas, circunstância prevista no artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. Pretende a requente/agravada discutir questão referente a suposto inadimplemento contratual por inexecução do serviço avençado, razão por que não há falar em decadência, uma vez que os prazos decadenciais, por definição, apenas se aplicam aos direitos potestativos
. Consoante entendimento firmado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas demandas em que se discute inadimplemento contratual, ainda que atinentes às relações jurídicas regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, incidem a norma residual do artigo 205 do Código Civil, segundo o qual ?a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor?. Agravo de instrumento parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 55892051020238090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). ANA CRISTINA RIBEIRO PETERNELLA FRANÇA, 7a Câmara Cível, Julgado em 11/12/2023)
(destaquei)

Ante o exposto,
rejeito
todas as preliminares.

·

MÉRITO

Melhor sorte não assiste à Recorrente do ponto de vista meritório.

Isso porquê, após análise dos documentos constantes dos autos, compartilho do entendimento manifestado pelo Juízo
a quo
no sentido de que a Apelante, “
durante a fase de comercialização do empreendimento, efetivamente utilizou como elemento de valorização e diferencial do condomínio a existência de um lago artificial”
, diferencial este que, além de constituir fator relevante para a valorização dos imóveis e decisão de compra dos condôminos, criou legítima expectativa nos adquirentes das unidades imobiliárias.

Com efeito, consta no caderno processual
folder
de apresentação do Condomínio Rio Cuiabá (Id. 272402874) onde claramente se observa a presença de um pequeno lago na ilustração do empreendimento, bem como fotos aéreas (Ids. 272402880 e 272403854) demonstrando a abertura, no mesmo local indicado no material publicitário, de um grande buraco para a construção do lago.

Outrossim, na própria capa do Manual do Proprietário verifica-se, é possível se inferir, no mesmo local, imagem de um pequeno lago (Id. 272402888).

Constam também anúncios de vendas (Ids. 272403851, 272403853 e 272403856), feitos por imobiliárias e corretores, noticiando que o condomínio contará com um lago artificial, sendo certo que a despeito da Recorrente alegar terem sido feitos por terceiros sem comprovação de vínculo com a construtora, a indicação, em todos eles, da presença do lago no empreendimento não pode ser considerada mera coincidência, mas sim materialização da legítima expectativa conferida ao adquirentes.

Inobstante, foi apresentada a ata da reunião de entrega do condomínio (Id. 272402872) onde, diante da celeuma decorrente da não construção do lado, a Apelante fez proposta para aterrar o local ou indenizar o Condomínio em no valor R$ 130.000,00, não sendo crível que a construtora tenha assim procedido movida unicamente pela intenção de realizar “
melhorias no local, numa tentativa de resolver amigavelmente qualquer problema
”, como pretende fazer crer.

Aliás, diante da não construção do lado, o que se observa das outras fotos constantes dos autos é que no local há uma grande depressão que acumula água parada, da chuva, servindo como criadouro de mosquitos, os quais, por sua vez, colocam em risco a saúde dos moradores, o que apenas evidencia tratar-se de obra inacabada, visto que não é igualmente crível que fosse essa a intenção/projeto originário.

Como se vê, a despeito de alegar a ausência de publicidade enganosa e entrega do empreendimento de acordo com o projeto previsto, o conjunto probatório dos autos comprova o inadimplemento contratual da Apelante ao deixar de realizar a prometida construção do lago artificial, de forma que a sua condenação à obrigação de fazer imposta na sentença não carece de reforma.

Por derradeiro, não há falar em anulação da sentença por suposta iliquidez da obrigação visto que, caso considerado necessário pelo Juízo
a quo
, poderá ser realizada fase de liquidação para tanto como, inclusive, já determinado em caso da conversão da obrigação de fazer em obrigação de pagar quantia certa, onde restou expressamente anotado que “
Na liquidação deverão ser considerados os custos atualizados da obra, incluindo materiais, mão de obra e demais despesas necessárias para a adequada execução do projeto, conforme especificações técnicas apresentadas nos autos
”.

Ante todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025