Tribunal: TJMT
Processo: 1001498-63.2025.8.11.0000
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDA E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO. ANOTAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL DE INALIENABILIDADE SEM AVERBAÇÃO. TERCEIRO ADQUIRENTE, BOA FÉ CONTESTADA. RISCO DE DANO GRAVE. MANUTENÇÃO DA TUTELA RECURSAL QUE CONCEDEU EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, nos termos do art. 1.012, § 4o, do CPC, concedeu efeito suspensivo à apelação dos autores da ação de rescisão contratual, determinando a anotação de indisponibilidade de imóvel registrado na matrícula no 26.708, do 7o Ofício de Cuiabá/MT, para prevenir a alienação a terceiros até o julgamento do apelo.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a anotação de indisponibilidade de imóvel, determinada por decisão judicial que concedeu efeito suspensivo à apelação, mesmo na ausência de averbação da cláusula contratual de inalienabilidade na matrícula, diante da existência de indícios de má-fé na transação.
III. Razões de decidir
3. A decisão agravada observou os pressupostos legais do art. 1.012, § 4o, do CPC, diante da presença da cláusula contratual de inalienabilidade antes da quitação total e da existência de risco de transferência do imóvel a terceiros, sendo plausível a ocorrência de dano irreversível à parte agravada.
4. A ausência de averbação da cláusula de inalienabilidade na matrícula do imóvel não impede, por si só, a tutela de urgência judicial quando há elementos indicativos de simulação ou má-fé na aquisição.
5. A jurisprudência do STJ reconhece que a boa-fé do terceiro adquirente não é absoluta e pode ser desconsiderada diante de fortes indícios de fraude.
6. A medida de indisponibilidade judicial do bem é precaução proporcional que não implica cassação do direito de propriedade, mas visa resguardar a utilidade do provimento final.
IV. Dispositivo e tese
7. Agravo interno conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. É legítima a concessão de efeito suspensivo à apelação com anotação de indisponibilidade do imóvel quando houver indícios de má-fé na aquisição e cláusula contratual de inalienabilidade, ainda que não averbada. 2. A ausência de averbação da cláusula contratual não impede a concessão de tutela judicial de urgência para preservar o bem até o julgamento do mérito recursal."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001498-63.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Liminar, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[JONAS FERREIRA DA SILVA - CPF: 275.146.251-00 (ADVOGADO), LUIS MARTINS DE LIMA - CPF: 337.708.831-87 (AGRAVADO), SANDRA CRISTINA DOMINGUES LIMA - CPF: 513.184.311-15 (AGRAVADO), FAB BLOCK TECNOLOGIA EM CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 42.703.853/0001-30 (AGRAVANTE), ZION ENTERPRISE INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 26.137.151/0001-80 (AGRAVANTE), ALDO JOAO AMORIM - CPF: 037.135.109-03 (AGRAVANTE), SUZANY MENEGUETI registrado(a) civilmente como SUZANY MENEGUETI - CPF: 740.321.431-53 (ADVOGADO), FRANKLIN DA SILVA BOTOF - CPF: 000.242.631-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDA E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO. ANOTAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL DE INALIENABILIDADE SEM AVERBAÇÃO. TERCEIRO ADQUIRENTE, BOA FÉ CONTESTADA. RISCO DE DANO GRAVE. MANUTENÇÃO DA TUTELA RECURSAL QUE CONCEDEU EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, nos termos do art. 1.012, § 4o, do CPC, concedeu efeito suspensivo à apelação dos autores da ação de rescisão contratual, determinando a anotação de indisponibilidade de imóvel registrado na matrícula no 26.708, do 7o Ofício de Cuiabá/MT, para prevenir a alienação a terceiros até o julgamento do apelo.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a anotação de indisponibilidade de imóvel, determinada por decisão judicial que concedeu efeito suspensivo à apelação, mesmo na ausência de averbação da cláusula contratual de inalienabilidade na matrícula, diante da existência de indícios de má-fé na transação.

III. Razões de decidir

3. A decisão agravada observou os pressupostos legais do art. 1.012, § 4o, do CPC, diante da presença da cláusula contratual de inalienabilidade antes da quitação total e da existência de risco de transferência do imóvel a terceiros, sendo plausível a ocorrência de dano irreversível à parte agravada.

4. A ausência de averbação da cláusula de inalienabilidade na matrícula do imóvel não impede, por si só, a tutela de urgência judicial quando há elementos indicativos de simulação ou má-fé na aquisição.

5. A jurisprudência do STJ reconhece que a boa-fé do terceiro adquirente não é absoluta e pode ser desconsiderada diante de fortes indícios de fraude.

6. A medida de indisponibilidade judicial do bem é precaução proporcional que não implica cassação do direito de propriedade, mas visa resguardar a utilidade do provimento final.

IV. Dispositivo e tese

7. Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. É legítima a concessão de efeito suspensivo à apelação com anotação de indisponibilidade do imóvel quando houver indícios de má-fé na aquisição e cláusula contratual de inalienabilidade, ainda que não averbada. 2. A ausência de averbação da cláusula contratual não impede a concessão de tutela judicial de urgência para preservar o bem até o julgamento do mérito recursal."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo interno interposto por
Aldo João Amorim
contra decisão monocrática proferida em ID 264460774, que deferiu o pedido de efeito suspensivo formulado pelos agravados
Luis Martins de Lima
e
Sandra Cristina Domingues

Lima
no bojo de apelação interposta contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão de Contrato e Reintegração de Posse n.o 1046480-44.2022.8.11.0041, em trâmite na 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

Em suas razões de ID 267195790, o agravante sustenta que a cláusula contratual não produz efeitos contra terceiros por ausência de averbação na matrícula do imóvel, invocando o princípio da relatividade dos contratos, o registro regular da escritura pública de compra e venda, bem como a presunção de boa-fé e legalidade dos atos registrais.

Defende que a decisão atacada impõe restrição injustificada ao direito de propriedade e viola os princípios da segurança jurídica e da publicidade registral.

Com base nesses argumentos, em sede de juízo de retratação, requer a reconsideração da decisão agravada para que seja cassado o efeito suspensivo concedido ao recurso de apelação.

Subsidiariamente, não sendo exercido o juízo de retratação, pugna que o colegiado dê provimento ao recurso para que seja reformada a decisão monocrática proferida por este Relatora.

Contrarrazões em ID 270554867, alegando, preliminarmente, a inobservância do princípio da dialeticidade e requerendo o não conhecimento do recurso.

No mérito, sustentam a existência de fortes indícios de fraude, má-fé do agravante, e irregularidade na transação imobiliária, apontando para a necessidade de manutenção da medida de indisponibilidade do bem até julgamento definitivo da apelação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Arguiram os agravados que o recurso não deve ser conhecido, pois não há nas razões a impugnação aos fundamentos da decisão, contudo, não verifico sua ocorrência, porquanto, foi apresentado os fundamentos de fato e de direito, inclusive, há o expresso pedido de que a decisão agravada merece ser reformada, constando em seguida os motivos de seu pleito recursal.

Logo, não há qualquer ofensa ao princípio da dialeticidade pelo que,
rejeito
a preliminar suscitada.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo interno e passo ao julgamento do mérito.

A controvérsia cinge-se à legalidade e adequação da decisão monocrática que, nos termos do art. 1.012, §4o, do CPC, concedeu efeito suspensivo à apelação interposta pelos autores da ação originária, ora agravados, determinando a anotação de indisponibilidade da matrícula n.o 26.708 do imóvel objeto da lide, com vistas a resguardar a eficácia de eventual provimento do recurso.

Analisando os argumentos do recurso, não vislumbro a presença de novos fatos ou fundamentos hábeis a alterar a decisão monocrática de ID 264460774 que deferiu “
o efeito suspensivo ao recurso de apelação para determinar a anotação de indisponibilidade da matrícula no 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá-MT, impedindo a transferência ou alienação do bem até o julgamento do apelo
” (Sic).

Peço vênia para citar a fundamentação da decisão objurgada acima citada:

“(...).

O artigo 1.012, caput, do Código de Processo Civil prevê que “a apelação terá efeito suspensivo”. Entretanto, estabelecendo uma exceção à regra de que a apelação terá efeito suspensivo, o referido dispositivo determina que nas hipóteses previstas no §1o, e em outros casos expressos em lei, a apelação “começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação”.

Dentre as situações em que os efeitos se produzirão imediatamente, está a da sentença “que confirma, concede ou revoga tutela provisória.” (art. 1.012, § 1o, V, do CPC), que é o caso dos autos.

Conforme se verifica no processo de origem, o juízo a quo, ao receber a demanda, deferiu a tutela antecipada determinando:

“(...) b) a intransferibilidade do imóvel descrito na Matrícula no 26.708 Livro no 01, cartório 7o Ofício, Registro de Imóveis da Quarta Circunscrição Imobiliária, lavradas em notas do 7o Ofício da cidade de Cuiabá/MT e

c) que os promovidos se abstenham de transferir o imóvel objeto dos autos.

Oficie-se ao cartório do 7o Ofício, Registro de Imóveis da Quarta Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, no qual o imóvel está registrado, para que registre a existência da presente demanda judicial e a intransferibilidade do respectivo bem, após o recolhimento das eventuais custas inerentes ao ato pela parte interessada. (...)” – sic ID 105780365 da origem.

Posteriormente, como acima relatado, os embargos declaratórios opostos em face da sentença foram acolhidos e houve a determinação para a baixa da anotação na matrícula do imóvel objeto da lide.

Dessa forma, impõe-se analisar a possibilidade de deferimento do efeito suspensivo ao apelo, de acordo com os requisitos exigidos no artigo 1.012, §4o,

do Código de Processo Civil.

Em uma análise perfunctória, a probabilidade do direito e o risco de dano grave se mostram presentes, pois, como anotado pelo juízo de primeiro grau ao deferir a tutela de urgência quando do recebimento da ação, a averbação na matrícula do imóvel acerca da existência da ação visa dar publicidade ao litígio e impedir a alienação para terceiros.

Além disso, a Cláusula Quarta, parágrafo segundo, do contrato em

discussão (ID 105671752 da origem) prevê que o imóvel não poderia ser negociado, transferido ou cedido para terceiros, antes da quitação total do instrumento. De igual forma, há dúvidas razoáveis sobre a boa-fé do requerido Aldo, fato que será ponderado no julgamento do Recurso de Apelação.

Assim, a princípio, constata-se que a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel se revela medida adequada, a fim de impedir a transferência ou alienação para terceiros interessados no imóvel e resguardar o direito da parte até o julgamento do recurso.

Convém lembrar que a Lei no 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) prevê a possibilidade de anotação da averbação em seu artigo 167, inciso I, alínea “21”.

Diante do exposto,
DEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO
ao Recurso de Apelação para determinar a anotação de indisponibilidade da matrícula no 26.708 do Cartório do 7o Ofício de Cuiabá-MT, impedindo a transferência ou alienação do bem até o julgamento do apelo.

Comunique-se imediatamente o juízo de primeiro grau para que proceda a notificação do Cartório competente
.
” (Sic – original com destaques)

Como se vê, a decisão agravada baseou-se na existência de cláusula contratual expressa de inalienabilidade do imóvel antes da quitação integral (Cláusula Quarta, §2o), no risco de alienação a terceiros e na existência de dúvidas razoáveis quanto à boa-fé do adquirente, ora agravante, havendo, portanto, presença dos requisitos exigidos para a tutela recursal, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano grave ou de difícil reparação.

O argumento central sustentado pelos agravantes de que a cláusula de inalienabilidade não foi averbada na matrícula e, portanto, não lhes seria oponível, embora relevante, não tem o condão de afastar, neste momento processual, os indícios robustos de má-fé ou simulação apontados nos autos, os quais deverão ser devidamente analisados no julgamento do mérito da apelação.

Com efeito, a ausência de averbação não ilide, por si só, a possibilidade de averiguação judicial da presença de fraude ou conluio, especialmente quando os agravados trazem aos autos elementos concretos que indicam irregularidades na cadeia sucessória da propriedade, ausência de comprovação de quitação, transações atípicas e conexões com outras investigações criminais.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já assentou que a boa-fé do terceiro adquirente não é absoluta, exigindo-se diligência mínima quanto à regularidade da transação, e pode ser afastada quando há fortes indícios de simulação ou má-fé objetiva, questão que deverá ser apurada no presente caso.

Ademais, a medida de indisponibilidade não equivale à alienação do domínio ou cassação de direitos, mas à cautela jurisdicional legítima e proporcional, visando assegurar a utilidade do provimento final, caso a apelação venha a ser provida.

Portanto, trata-se de tutela de urgência recursal justificada, e não de julgamento definitivo quanto à validade da aquisição do imóvel pelo agravante.

Por fim, destaco que não se verifica excesso ou abuso na decisão agravada, que se limitou a preservar o estado de coisas até julgamento do mérito recursal, o que se alinha aos princípios da prudência e da instrumentalidade do processo.

Nesse contexto, embora se reconheça a irresignação apresentada pela Agravante, entendo que a r. decisão monocrática não merece qualquer reparo.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025