Tribunal: TJMT
Processo: 1001637-72.2022.8.11.0015
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. FALTA DE TITULARIDADE DOMINIAL. CULPA CONCORRENTE. CLÁUSULA PENAL INEXIGÍVEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação monitória proposta por vendedoras visando ao pagamento da última parcela contratual de contrato de compra e venda de imóvel rural. A sentença reconheceu inadimplemento recíproco, com fundamento na ausência de titularidade dominial do imóvel pelas vendedoras e na conduta omissiva dos compradores que, embora tenham arcado com a regularização fundiária, permaneceram na posse do bem e postergaram o pagamento.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em saber se:
(i) a obrigação de regularização fundiária competia às vendedoras ou aos compradores;
(ii) é cabível a cobrança integral da parcela remanescente com aplicação de cláusula penal;
(iii) houve error in judicando ao reconhecer culpa concorrente no inadimplemento contratual.
III. Razões de decidir
3. A cláusula contratual que impõe aos compradores os encargos com registros e escrituras não abrange a obrigação de adquirir, perante o Estado, a titularidade originária do imóvel, cuja inexistência à época do negócio inviabilizava a transmissão do domínio pleno.
4. A entrega de “propriedade livre e desembaraçada” pressupunha a regularização dominial anterior à celebração contratual, de responsabilidade das vendedoras, o que não ocorreu.
5. Os compradores, por sua vez, permaneceram na posse do imóvel, usufruindo economicamente do bem, sem buscar a resolução contratual ou providenciar depósito judicial, o que configura também comportamento omissivo relevante.
6. Verificada a configuração de inadimplemento recíproco, aplica-se o art. 476 do CC/2002, sendo descabida a aplicação de cláusula penal e proporcional a dedução dos valores despendidos com a regularização fundiária.
7. A sentença conciliou adequadamente os princípios da função social do contrato, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A ausência de titularidade dominial do bem objeto de contrato de compra e venda impossibilita o adimplemento integral pela parte vendedora e configura inadimplemento substancial.
2. O inadimplemento recíproco afasta a exigibilidade de cláusula penal e autoriza o abatimento proporcional das despesas comprovadas com a regularização fundiária por parte do comprador.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1001637-72.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[GIULIANA VANESSA BASSAN - CPF: 782.212.691-15 (APELANTE), DOUGLAS DE BARROS IBARRA PAPA - CPF: 005.535.421-17 (ADVOGADO), WILTON MARQUES DO AMARAL JUNIOR - CPF: 015.955.451-90 (ADVOGADO), ZEOLANDIA LIMA BASSAN - CPF: 459.076.171-87 (APELANTE), ILSON JOSE REDIVO - CPF: 251.274.979-72 (APELADO), ORLANDO CESAR JULIO - CPF: 045.080.818-19 (ADVOGADO), MARI STELA DE LOURDES REDIVO - CPF: 322.723.089-53 (APELADO), BRUNO CASAGRANDE E SILVA - CPF: 892.767.441-34 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. FALTA DE TITULARIDADE DOMINIAL. CULPA CONCORRENTE. CLÁUSULA PENAL INEXIGÍVEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação monitória proposta por vendedoras visando ao pagamento da última parcela contratual de contrato de compra e venda de imóvel rural. A sentença reconheceu inadimplemento recíproco, com fundamento na ausência de titularidade dominial do imóvel pelas vendedoras e na conduta omissiva dos compradores que, embora tenham arcado com a regularização fundiária, permaneceram na posse do bem e postergaram o pagamento.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em saber se:
(i) a obrigação de regularização fundiária competia às vendedoras ou aos compradores;
(ii) é cabível a cobrança integral da parcela remanescente com aplicação de cláusula penal;
(iii) houve error in judicando ao reconhecer culpa concorrente no inadimplemento contratual.

III. Razões de decidir

3. A cláusula contratual que impõe aos compradores os encargos com registros e escrituras não abrange a obrigação de adquirir, perante o Estado, a titularidade originária do imóvel, cuja inexistência à época do negócio inviabilizava a transmissão do domínio pleno.

4. A entrega de “propriedade livre e desembaraçada” pressupunha a regularização dominial anterior à celebração contratual, de responsabilidade das vendedoras, o que não ocorreu.

5. Os compradores, por sua vez, permaneceram na posse do imóvel, usufruindo economicamente do bem, sem buscar a resolução contratual ou providenciar depósito judicial, o que configura também comportamento omissivo relevante.

6. Verificada a configuração de inadimplemento recíproco, aplica-se o art. 476 do CC/2002, sendo descabida a aplicação de cláusula penal e proporcional a dedução dos valores despendidos com a regularização fundiária.

7. A sentença conciliou adequadamente os princípios da função social do contrato, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A ausência de titularidade dominial do bem objeto de contrato de compra e venda impossibilita o adimplemento integral pela parte vendedora e configura inadimplemento substancial.

2. O inadimplemento recíproco afasta a exigibilidade de cláusula penal e autoriza o abatimento proporcional das despesas comprovadas com a regularização fundiária por parte do comprador.”

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1001637-72.2022.8.11.0015

APELANTES: GIULIANA VANESSA BASSAN e ZEOLANDIA LIMA BASSAN

APELADOS: ILSON JOSE REDIVO e MARI STELA DE LOURDES REDIVO

Colenda câmara:

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposta por GIULIANA VANESSA BASSAN e ZEOLÂNDIA LIMA BASSAN contra sentença proferida nos autos da ação monitória n°.
1001637-72.2022.8.11.0015
, ajuizada contra ILSON JOSÉ REDIVO e MARI STELA DE LOURDES REDIVO, visando o recebimento de última parcela contratual e multa, decorrentes de contrato de compra e venda de imóvel rural.

A sentença de mérito reconhece a existência de inadimplemento contratual de ambas as partes, invocando o disposto no art. 476 do Código Civil, por entender que, de um lado, as vendedoras não lograram entregar imóvel plenamente regularizado, como exige a função social da propriedade; e, de outro, os compradores tampouco diligenciaram previamente quanto à dominialidade da gleba, tampouco buscaram a resolução do contrato, limitando-se à suspensão do pagamento.

Em consequência, julgou parcialmente procedente a ação monitória, sem acolher a pretensão executiva deduzida pelas autoras.

Irresignadas, as autoras interpõem o presente recurso de apelação, reiterando, em síntese, que a sentença incorreu em
error in judicando
ao reconhecer culpa concorrente entre as partes, porquanto inexistiria inadimplemento imputável às vendedoras, sendo os compradores os únicos responsáveis pela suspensão da contraprestação.

Sustentam que a regularização fundiária consubstancia obrigação acessória dos apelados, nos termos contratuais e das regras de distribuição de encargos registrários.

Requerem o provimento do recurso, com reforma integral da sentença e acolhimento dos pedidos exordiais, inclusive com constituição do título executivo judicial.

Pugna ainda pelo parcelamento do preparo, uma vez que não possuem condições do pagamento em valor único.

Contrarrazões apresentadas pelo desprovimento – Id. 315381438.

Parcelamento do preparo deferido – Id. 317731383.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Como relatado,
GIULIANA VANESSA BASSAN e ZEOLANDIA LIMA BASSAN ajuízam ação monitória contra ILSON JOSÉ REDIVO e MARI STELA DE LOURDES REDIVO visando à cobrança da última parcela do contrato de compra e venda de imóvel rural denominado Camararé, situado no município de Sinop-MT, com área de 711,48 hectares.

Alegam que os requeridos deixaram de adimplir a última parcela, correspondente a 6.000 sacas de soja, alegando irregularidade fundiária do imóvel.

A parte ré apresentou embargos monitórios, sustentando a impossibilidade de transferência dominial por se tratar de terra devoluta, pertencente ao Estado de Mato Grosso. Afirmam que foram obrigados a promover a regularização fundiária e aquisição originária do bem perante o INTERMAT, arcando com todas as despesas correspondentes.

A sentença julgou parcialmente procedente a ação, reconhecendo culpa concorrente das partes, determinando o pagamento da última parcela com abatimento proporcional dos valores despendidos com a regularização.

A insurgência recursal busca infirmar esse entendimento, sustentando, em síntese, que: (i) a regularização fundiária não integrava o núcleo da obrigação dos VENDEDORES, tratando-se de encargo acessório a cargo dos COMPRADORES; (ii) a cláusula penal seria exigível diante do inadimplemento injustificado; e (iii) a sentença teria incorrido em error in judicando ao reconhecer a existência de culpa concorrente.

Feito o introito, a apelação não merece provimento.

Isso porque,

a cláusula contratual invocada – 5.5 do pacto – estabelece que as despesas com a lavratura da escritura e registros seriam de responsabilidade dos COMPRADORES.

Todavia, tal previsão não se confunde, nem por extensão lógica, com a responsabilidade pela aquisição originária da propriedade perante o Estado de Mato Grosso, dado que o imóvel não estava registrado validamente em nome dos VENDEDORES à época do negócio, tampouco lhes era possível transmitir o domínio pleno sobre o bem.

A exigência contratual de “entrega de propriedade livre e desembaraçada” (cláusula 5.1) pressupunha titularidade dominial consolidada, o que se frustrou no caso concreto, na medida em que o imóvel, ao ser submetido ao georreferenciamento, teve constatada sua natureza jurídica de terra devoluta, sendo obstado o registro da escritura pela autoridade competente. Esse vício não é meramente formal, mas substancial: impede o implemento da obrigação principal dos VENDEDORES – transferir o domínio da coisa certa (art. 481 do Código Civil).

Todavia, os COMPRADORES, conquanto tenham sido surpreendidos com tal vício, tampouco agiram com a diligência que o caso exigia. Após a constatação da impossibilidade de transferência, limitaram-se a enviar notificação extrajudicial aos VENDEDORES em 26/04/2016, condicionando o pagamento da parcela final à regularização fundiária, mas sem pleitear a rescisão do contrato, sem depositar judicialmente qualquer quantia, tampouco deduzir pretensão formal para reequilíbrio contratual ou reparação de danos. Permaneceram na posse do imóvel, dele extraindo utilidade econômica durante todo o período.

É certo que arcaram com os custos da regularização, fato devidamente comprovado nos autos. Mas essa regularização se deu anos após o vencimento da obrigação contratual, com efetiva conclusão apenas em 12/04/2023, data da expedição do título definitivo emitido pelo INTERMAT, e isso após longa inércia processual e extrajudicial.

Esse conjunto fático conduz ao reconhecimento de que ambas as partes contribuíram para o descumprimento contratual. Os VENDEDORES por prometerem o que não podiam entregar. Os COMPRADORES por não exigirem a pronta resolução do contrato e por manterem-se como legítimos possuidores da área, beneficiando-se da sua fruição enquanto retardavam voluntariamente o pagamento do preço.

Ademais, o contrato bilateral em exame sujeita-se ao princípio da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), sendo vedado ao contratante inadimplente exigir a contraprestação sem cumprir previamente a sua. No caso, a ausência de domínio impede a exigência integral da parcela contratual, da mesma forma que a manutenção da posse impede a recusa total do pagamento por parte do comprador. Trata-se, pois, de típica hipótese de
inadimplemento recíproco mitigado
, a justificar o reconhecimento de
culpa concorrente
.

Nesse sentido:

DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DE AMBAS AS PARTES . INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL . INAPLICABILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1.Na hipótese dos autos, é incontroversa tanto a mora do autor no pagamento de algumas prestações significativas relativas ao imóvel, quanto a da ré que, ao optar pela manutenção do contrato, descuidou do cumprimento da sua obrigação, não concluindo a obra no prazo convencionado . 2. Havendo reciprocidade no inadimplemento, deve operar-se a resolução do contrato por culpa de ambas as partes. Nessa hipótese, em regra não há que se falar em perdas e danos, sendo equitativa a atribuição mútua das consequências do descumprimento contratual. 3 . Assim, se por um lado o comprador não terá direito ao recebimento de qualquer indenização, a vendedora, por sua vez, também não poderá reter nenhum percentual do valor pago como forma de abatimento ou compensação. 4. Incabível ainda a invocação da teoria do adimplemento substancial - excepcionalmente admitida como fundamento para a manutenção do vínculo contratual, ante o inadimplemento mínimo -, como pressuposto para, a despeito do desfazimento do negócio, pretender-se o reconhecimento do descumprimento unilateral do contrato ou justificar a adoção de cláusula penal em favor de uma das partes. 5 . Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e desprovido.
(TJ-DF 20140111604265 0039024-75.2014 .8.07.0001, Relator.: MARIA IVATÔNIA, Data de Julgamento: 26/04/2017, 5a TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 15/05/2017. Pág .: 398/402)

Quanto à cláusula penal, sua exigência pressupõe inadimplemento total ou culposo da contraparte, o que não se verifica, diante da constatação da culpa partilhada. Sua aplicação automática violaria o princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato, punindo indevidamente a parte que também foi prejudicada pela conduta da outra.

Outrossim, se aplicar a multa aos recorridos, estes também tem direito em desfavor das recorrente, uma vez que não cumpriram em parte com o contrato.

Por fim, a solução equitativa delineada na sentença, ao reconhecer a obrigação dos COMPRADORES de pagar a última parcela, deduzidos os custos comprovadamente arcados com a regularização fundiária, coaduna-se com os princípios da conservação dos contratos, equilíbrio das prestações e justiça contratual, razão pela qual merece integral confirmação por este Egrégio Tribunal.

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
mantendo integralmente a sentença proferida.

Por força do art. 85, §11°, do CPC, majoro a sucumbência devida pelas recorrentes na reconvenção de 50% para o novo importe de 70%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025