Tribunal: TJMT
Processo: 1050678-95.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-30
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. DANO MORAL INEXISTENTE. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por comprador de imóvel contra sentença que, ao reconhecer a rescisão contratual por sua inadimplência, determinou a devolução parcial dos valores pagos, indeferiu o pedido de indenização por danos morais, autorizou retenção de IPTU e determinou incidência de juros a partir da citação.
II. Questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão:
(i) saber se a rescisão contratual por inadimplemento do comprador gera direito à indenização por danos morais;
(ii) saber qual o percentual razoável de retenção sobre os valores pagos;
(iii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição;
(iv) saber se é legítima a retenção de valores a título de IPTU após a rescisão;
(v) saber qual o termo inicial para contagem dos juros moratórios incidentes sobre a restituição de valores.
III. Razões de decidir
3. A rescisão contratual decorreu de inadimplemento do comprador, o qual não comprovou fato lesivo à honra ou imagem, razão pela qual não se configura o dever de indenizar por danos morais.
4. A jurisprudência sedimentada do STJ admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das peculiaridades do caso concreto e dos prejuízos suportados pelo vendedor, o que se revela razoável na hipótese.
5. Tratando-se de terreno não edificado e não demonstrado uso ou proveito econômico do bem, é indevida a cobrança de taxa de fruição.
6. Com a resolução contratual, o imóvel retorna ao patrimônio da vendedora, sendo descabida a exigência de reembolso de IPTU, tributo de natureza propter rem, vinculado à titularidade do bem.
7. Conforme tese firmada no Tema Repetitivo 1002 do STJ (REsp 1.740.911/DF), na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido para: (i) afastar a cobrança da taxa de fruição; (ii) excluir a retenção de valores a título de IPTU; (iii) fixar o termo inicial dos juros moratórios na data do trânsito em julgado da decisão.
Tese de julgamento:
"1. Não configura dano moral a rescisão contratual motivada pela inadimplência do comprador, quando ausente violação à sua honra ou imagem.
2. É admissível a retenção parcial de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel rescindido por culpa do comprador, limitada a percentual razoável.
3. É indevida a cobrança de taxa de fruição quando não há edificação no imóvel nem demonstração de uso ou proveito econômico.
4. A restituição de valores pagos não comporta abatimento de IPTU, após a resolução contratual, por se tratar de tributo de natureza propter rem.
5. Os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos em razão de rescisão contratual por culpa do comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão judicial."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1050678-95.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Esbulho / Turbação / Ameaça, Abatimento proporcional do preço]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[LORENA BEZERRA TELES DE FIGUEIREDO - CPF: 042.080.671-79 (APELANTE), EDSON TELES DE FIGUEIREDO JUNIOR - CPF: 441.666.131-20 (ADVOGADO), Helbor Empreendimentos S/A - CNPJ: 49.263.189/0001-02 (APELADO), JOAO PAULO MORESCHI - CPF: 002.992.721-84 (ADVOGADO), RICARDO TURBINO NEVES - CPF: 000.084.161-76 (ADVOGADO), THELMA SILANO RAMOS - CPF: 272.580.348-97 (ADVOGADO), ATTENTO ADMINISTRACAO CONDOMINIAL EIRELI - EPP - CNPJ: 13.336.494/0001-21 (APELADO), EDMAR LUCAS CURVO - CPF: 017.374.101-09 (APELADO), PRISCILLA CARVALHO DA CUNHA - CPF: 993.777.481-00 (ADVOGADO), EDMAR LUCAS CURVO - CPF: 017.374.101-09 (TERCEIRO INTERESSADO), ATTENTO ADMINISTRACAO CONDOMINIAL EIRELI - EPP - CNPJ: 13.336.494/0001-21 (TERCEIRO INTERESSADO), LORENA BEZERRA TELES DE FIGUEIREDO - CPF: 042.080.671-79 (APELADO), EDSON TELES DE FIGUEIREDO JUNIOR - CPF: 441.666.131-20 (ADVOGADO), Helbor Empreendimentos S/A - CNPJ: 49.263.189/0001-02 (APELANTE), THELMA SILANO RAMOS - CPF: 272.580.348-97 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AOS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. DANO MORAL INEXISTENTE. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação interposta por comprador de imóvel contra sentença que, ao reconhecer a rescisão contratual por sua inadimplência, determinou a devolução parcial dos valores pagos, indeferiu o pedido de indenização por danos morais, autorizou retenção de IPTU e determinou incidência de juros a partir da citação.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão:

(i) saber se a rescisão contratual por inadimplemento do comprador gera direito à indenização por danos morais;

(ii) saber qual o percentual razoável de retenção sobre os valores pagos;
(iii) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição;

(iv) saber se é legítima a retenção de valores a título de IPTU após a rescisão;
(v) saber qual o termo inicial para contagem dos juros moratórios incidentes sobre a restituição de valores.

III. Razões de decidir

3. A rescisão contratual decorreu de inadimplemento do comprador, o qual não comprovou fato lesivo à honra ou imagem, razão pela qual não se configura o dever de indenizar por danos morais.

4. A jurisprudência sedimentada do STJ admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das peculiaridades do caso concreto e dos prejuízos suportados pelo vendedor, o que se revela razoável na hipótese.

5. Tratando-se de terreno não edificado e não demonstrado uso ou proveito econômico do bem, é indevida a cobrança de taxa de fruição.

6. Com a resolução contratual, o imóvel retorna ao patrimônio da vendedora, sendo descabida a exigência de reembolso de IPTU, tributo de natureza propter rem, vinculado à titularidade do bem.

7. Conforme tese firmada no Tema Repetitivo 1002 do STJ (REsp 1.740.911/DF), na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido para: (i) afastar a cobrança da taxa de fruição; (ii) excluir a retenção de valores a título de IPTU; (iii) fixar o termo inicial dos juros moratórios na data do trânsito em julgado da decisão.

Tese de julgamento:

"1. Não configura dano moral a rescisão contratual motivada pela inadimplência do comprador, quando ausente violação à sua honra ou imagem.

2. É admissível a retenção parcial de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel rescindido por culpa do comprador, limitada a percentual razoável.

3. É indevida a cobrança de taxa de fruição quando não há edificação no imóvel nem demonstração de uso ou proveito econômico.

4. A restituição de valores pagos não comporta abatimento de IPTU, após a resolução contratual, por se tratar de tributo de natureza propter rem.

5. Os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos em razão de rescisão contratual por culpa do comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão judicial."

R E L A T Ó R I O

Tratam-se de recursos de apelação interpostos por
Lorena Bezerra Teles de Figueiredo
e
Helbor Empreendimentos S.A.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenou a apelante a restituir à autora os valores pagos no montante de R$ 127.186,04 (cento e vinte e sete mil, cento e oitenta e seis reais e quatro centavos), com retenção de até 25%, além de eventuais débitos de IPTU, condomínio e custos do procedimento extrajudicial. Condenou ainda a apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Recurso de Apelação - HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que parte

autora está inadimplente desde 2016, tendo sido notificada extrajudicialmente e judicialmente, sem que houvesse qualquer manifestação ou purgação da mora; ainda, que o procedimento de leilão extrajudicial foi realizado em estrita observância à cláusula 13.10 do contrato e ao art. 63 da Lei no 4.591/64, culminando com a adjudicação do imóvel pela apelante.

Afirma, que a parte autora jamais teve a posse do imóvel, tendo utilizado documentos da unidade 1014 (que também lhe pertencia) para induzir o juízo a erro quanto à posse da unidade 814.

Sustenta a adjudicação do imóvel gerou quitação recíproca entre as partes, não havendo que se falar em devolução de valores; que, caso mantida a condenação à devolução de valores, os juros de mora deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, conforme precedentes do STJ (REsp 1008610/RJ e REsp 1211323/MS);

Defende, que a correção monetária deveria ser calculada a partir do ajuizamento da ação, nos termos da Lei no 6.899/81, e não do desembolso de cada parcela.

Que não praticou qualquer ato ilícito capaz de gerar danos morais, tendo agido no exercício regular de direito ao promover o leilão extrajudicial diante da inadimplência da autora.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando improcedentes todos os pedidos da autora. Subsidiariamente, pleiteia a alteração dos termos iniciais dos juros e correção monetária, bem como o afastamento da condenação por danos morais.

Contrarrazões pelo desprovimento.

Recurso de Apelação LORENA BEZERRA TELES DE FIGUEIREDO

A Apelante, suscita -

Preliminar de nulidade parcial da sentença por omissão, sustentando que o juízo deixou de apreciar o pedido subsidiário de indenização por danos emergentes, lucros cessantes e perdas e danos;

No mérito, a invalidade do distrato, argumentando que jamais assinou qualquer documento nesse sentido e que permaneceu na posse do bem realizando obras até 2018.

Aduz que a resolução contratual deveria ocorrer judicialmente ou mediante comum acordo, nos termos do art. 475 do Código Civil, sendo inválido o procedimento extrajudicial adotado pela HELBOR;

Ainda, que pagou mais de R$ 127.000,00 à HELBOR, sendo abusiva a retenção de 25% dos valores pagos, defendendo que a retenção deveria ser limitada a, no máximo, 10%;

Afirma que permaneceu na posse do imóvel após o suposto distrato, tendo sido impedida de acessar o bem sem decisão judicial, o que caracterizaria esbulho possessório;

Ainda, que realizou benfeitorias no imóvel, manteve contas em seu nome e firmou contrato de locação, comprovando sua posse legítima.

Requer, ao final, a concessão de efeito suspensivo ativo ao recurso para garantir sua manutenção na posse do imóvel até o julgamento definitivo. No mérito, pleiteia a reforma integral da sentença para reconhecer a invalidade do distrato e manter a relação contratual. Subsidiariamente, requer a devolução integral dos valores pagos com retenção limitada a 10%, além de condenação dos réus por danos materiais e morais. Pede ainda o reconhecimento da nulidade parcial da sentença por omissão.

Contrarrazões pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por HELBOR EMPREENDIMENTOS SA e LORENA BEZERRA TELES DE FIGUEIREDO contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a HELBOR à restituição parcial de valores pagos pela autora e ao pagamento de indenização por danos morais, ao mesmo tempo em que reconheceu a validade da aquisição do imóvel pelo terceiro EDMAR LUCAS CURVO.

Alega a parte HELBOR que a apelada nunca teve posse da unidade 814, que encontrava-se inadimplente desde 2016, foi realizado procedimento extrajudicial válido de leilão e adjudicação, não havendo obrigação de restituir valores, e que os juros deveriam incidir apenas após o trânsito em julgado, com correção monetária a partir do ajuizamento da ação, além da inexistência de danos morais.

Já a parte LORENA defende que jamais assinou distrato, permaneceu em posse do bem até 2018, que a retenção de mais de 85% dos valores pagos é abusiva devendo ser limitada a 10%, e que foi impedida de acessar o imóvel caracterizando esbulho possessório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.

A controvérsia devolvida a este Tribunal, nos termos do art. 1.013 do CPC, cinge-se a: (i) verificação da legalidade da resolução contratual em razão da inadimplência da compradora; (ii) regularidade do procedimento de leilão extrajudicial e da adjudicação do imóvel; (iii) análise sobre a restituição de valores pagos, bem como dos consectários legais (juros e correção monetária); (iv) exame da condenação ao pagamento de danos morais e sucumbência.

Da resolução contratual e da inadimplência

Os autos evidenciam que a adquirente deixou de adimplir as parcelas contratuais desde 2016, sem comprovar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da construtora.

A Helbor comprovou a constituição da adquirente em mora por meio de notificação extrajudicial com AR recebido em 08/11/2016, no endereço contratual, em conformidade com o art. 63 da Lei no 4.591/1964. A apelante não impugnou a validade dessa notificação em suas razões recursais.

Assim, demonstrada a mora e transcorrido o prazo legal sem purgação, legítima a resolução do contrato por iniciativa da incorporadora.

Da regularidade do procedimento extrajudicial e da adjudicação

A apelante não suscita nulidade do leilão extrajudicial, tampouco irregularidades procedimentais. Há comprovação de que o imóvel foi adjudicado em favor da própria construtora e posteriormente alienado a terceiro de boa-fé, com registro imobiliário em 2020, antes da propositura da ação.

Nos termos do art. 1.245 do Código Civil e da jurisprudência consolidada do STJ, a aquisição por terceiro de boa-fé prevalece sobre eventuais direitos pessoais não levados a registro. Assim, correta a sentença ao afastar qualquer pretensão possessória da autora sobre o bem.

Da devolução de valores pagos e retenção

Restou comprovado que a compradora pagou R$ 127.186,04. A retenção integral seria abusiva, nos termos da Súmula 543 do STJ, que admite a retenção apenas de percentual razoável para cobrir custos administrativos e perdas da vendedora.

O juízo de origem fixou retenção de 25%, percentual compatível com a jurisprudência dominante e com a duração da inadimplência. Não há elementos que justifiquem redução.

Quanto aos consectários legais, a apelante Helbor insurge-se, sustentando que os juros moratórios deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado e a correção monetária a contar do ajuizamento da ação.

Todavia, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas incide a partir de cada desembolso e os juros de mora fluem a partir da citação, em razão da natureza contratual da relação obrigacional.

Dos danos morais

Embora o inadimplemento contratual, por si só, não gere dano moral, no caso concreto a autora foi privada de valores expressivos pagos ao longo do contrato e enfrentou longo período de incerteza quanto à situação do imóvel.

A conduta da incorporadora — ainda que legítima no plano contratual — ocasionou consequências que ultrapassam o mero aborrecimento, justificando a manutenção da indenização fixada na origem em R$ 5.000,00, quantia moderada, proporcional e adequada às circunstâncias.

Mantida a sentença, subsiste a sucumbência recíproca fixada, com majoração dos honorários advocatícios em 2% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC, em desfavor da Helbor.

Quanto à autora, permanece a gratuidade da justiça.

Diante do exposto,
nego provimento
aos recursos de apelação interpostos por Helbor Empreendimentos S.A. e Lorena Bezerra Teles de Figueiredo, mantendo integralmente a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos e pelos complementares ora lançados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/10/2025