Tribunal: TJMT
Processo: 1042980-04.2021.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-30
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:
Direito civil e consumidor. Apelação cível. Contrato de compra e venda de fração ideal de imóvel rural. Empreendimento irregular e embargado. Rescisão contratual. Devolução integral dos valores pagos. Dano moral não configurado. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, decorrente de contrato de promessa de compra e venda de lote integrante de empreendimento irregular, posteriormente embargado por órgãos ambientais e pelo Ministério Público. A sentença rescindiu o contrato, determinou a restituição integral dos valores pagos e fixou indenização por danos morais.
ii. questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a retenção de 25% dos valores pagos pela compradora, à luz da cláusula penal contratual, diante da rescisão do contrato; (ii) verificar se a conduta das vendedoras enseja indenização por danos morais.
iii. razões de decidir
3. A comercialização de frações ideais de imóvel rural em área inferior ao mínimo permitido e sem regularização prévia configura prática contratual contrária à legislação urbanística e ambiental, tornando o contrato nulo de pleno direito por objeto juridicamente impossível.
4. A existência de embargo administrativo e ambiental ao empreendimento demonstra que a irregularidade é pré-existente à assinatura do contrato, o que afasta a alegada boa-fé das vendedoras e configura vício originário que impossibilita a execução do contrato pela compradora.
5. A cláusula de retenção de 25% não pode ser aplicada quando o desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva do vendedor, conforme jurisprudência pacificada no STJ (Súmula 543), sendo devida a restituição integral dos valores pagos.
6. A caracterização do dano moral exige demonstração de lesão a direito da personalidade, o que não se verifica no caso, uma vez que a irregularidade do empreendimento gerou apenas prejuízo patrimonial, já reparado pela devolução integral da quantia despendida, sem prova de abalo extrapatrimonial autônomo.
iv. dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. A comercialização de frações ideais de imóvel rural em desconformidade com a legislação urbanística e ambiental configura irregularidade insanável que justifica a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos pelo comprador. 2. A cláusula penal de retenção de valores não se aplica quando o inadimplemento contratual decorre de culpa exclusiva do vendedor. 3. A ausência de prova de violação a direito da personalidade afasta o dever de indenizar por danos morais em casos de rescisão contratual por irregularidade do objeto.”
______________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422; CDC, arts. 2o e 3o; Portaria SMADESS no 04/2021.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJPR, Apelação Cível no 0002678-86.2018.8.16.0017, Rel. Des. Antônio Franco Ferreira da Costa Neto, 20a Câmara Cível, j. 26.09.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042980-04.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CONSTRUTORA MENDES ALVES LTDA - CNPJ: 34.307.831/0001-22 (APELANTE), LUCIANA MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 002.927.741-84 (ADVOGADO), DEONICE RIBEIRO DO NASCIMENTO - CPF: 738.361.411-91 (APELANTE), LAURA LUCIA LEITE CUNHA - CPF: 792.021.011-91 (APELADO), ELISANDRA QUELLEN DE SOUZA - CPF: 011.107.961-61 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito civil e consumidor. Apelação cível. Contrato de compra e venda de fração ideal de imóvel rural. Empreendimento irregular e embargado. Rescisão contratual. Devolução integral dos valores pagos. Dano moral não configurado.
Recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame

1.

Recurso de Apelação Cível interposto em virtude da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, decorrente de contrato de promessa de compra e venda de lote integrante de empreendimento irregular, posteriormente embargado por órgãos ambientais e pelo Ministério Público. A sentença rescindiu o contrato, determinou a restituição integral dos valores pagos e fixou indenização por danos morais.

ii. questão em discussão

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a retenção de 25% dos valores pagos pela compradora, à luz da cláusula penal contratual, diante da rescisão do contrato; (ii) verificar se a conduta das vendedoras enseja indenização por danos morais.

iii. razões de decidir

3.

A comercialização de frações ideais de imóvel rural em área inferior ao mínimo permitido e sem regularização prévia configura prática contratual contrária à legislação urbanística e ambiental, tornando o contrato nulo de pleno direito por objeto juridicamente impossível.

4.

A existência de embargo administrativo e ambiental ao empreendimento demonstra que a irregularidade é pré-existente à assinatura do contrato, o que afasta a alegada boa-fé das vendedoras e configura vício originário que impossibilita a execução do contrato pela compradora.

5.

A cláusula de retenção de 25% não pode ser aplicada quando o desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva do vendedor, conforme jurisprudência pacificada no STJ (Súmula 543), sendo devida a restituição integral dos valores pagos.

6.

A caracterização do dano moral exige demonstração de lesão a direito da personalidade, o que não se verifica no caso, uma vez que a irregularidade do empreendimento gerou apenas prejuízo patrimonial, já reparado pela devolução integral da quantia despendida, sem prova de abalo extrapatrimonial autônomo.

iv. dispositivo e tese

7.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: “1. A comercialização de frações ideais de imóvel rural em desconformidade com a legislação urbanística e ambiental configura irregularidade insanável que justifica a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos pelo comprador.

2. A cláusula penal de retenção de valores não se aplica quando o inadimplemento contratual decorre de culpa exclusiva do vendedor. 3. A ausência de prova de violação a direito da personalidade afasta o dever de indenizar por danos morais em casos de rescisão contratual por irregularidade do objeto.”

______________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422; CDC, arts. 2o e 3o; Portaria SMADESS no 04/2021.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJPR, Apelação Cível no 0002678-86.2018.8.16.0017, Rel. Des. Antônio Franco Ferreira da Costa Neto, 20a Câmara Cível, j. 26.09.2025.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1042980-04.2021.8.11.0041

Trata-se de Recuso de Apelação Cível interposto pela
Construtora Mendes Alves Ltda. e Deonice Ribeiro Do Nascimento
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Materiais e Morais movida por
Laura Lucia Leite de Moura
.

O Juiz
a quo
concluiu ser parcialmente procedente o pedido inicial, confirmou a tutela de urgência concedida; declarou rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes; e condenou as Requeridas, solidariamente, à restituição dos valores pagos pela Autora, no montante de R$ 5.741,87 (cinco mil, setecentos e quarenta e um reais e oitenta e sete centavos), com os acréscimos legais. Além disso, condenou ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com acréscimo de correção monetária e juros de mora a partir da citação. Por fim, condenou as Requeridas ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, as Apelantes sustentam a boa-fé contratual, uma vez que os embargos ambientais teriam ocorrido posteriormente à celebração do contrato, o que afasta qualquer má-fé das vendedoras.

Alegam que a Recorrida firmou o contrato plenamente ciente de que se tratava de fração ideal de imóvel rural e que o objeto da contratação era apenas o direito de posse, não sendo prometida a propriedade individual nem registro do imóvel.

Defendem que a Apelada, ao adquirir a posse de lote de dimensão inferior ao mínimo permitido, assumiu os riscos contratuais, inclusive reconhecendo a situação irregular do imóvel na cláusula 12.3 do contrato.

Argumentam que a Recorrida estava inadimplente, tendo pago apenas quatro parcelas, sendo a última em atraso, demonstrando arrependimento da contratação e abandono do cumprimento do pacto.

Sustentam que a rescisão contratual, portanto, decorreu da vontade da compradora, o que justifica a aplicação a retenção de 25% sobre os valores pagos.

No tocante à indenização por danos morais, afirmam que não há comprovação de abalo à honra ou à imagem da Apelada, tampouco violação a direito da personalidade, tratando-se, no máximo, de mero inadimplemento contratual.

Sob tais argumentos, pugnam pela reforma da sentença. Subsidiariamente, pugnam pela redução do
quantum
indenizatório.

Sem contrarrazões

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Laura Lucia Leite de Moura
ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Materiais e Morais em face da
Construtora Mendes Alves Ltda. e Deonice Ribeiro do Nascimento
, tendo em vista o descumprimento do contrato de compra e venda/confissão de dívida.

Na petição inicial, narrou que aderiu o lote 113 (140 m2), localizado em chácara de recreio denominada
Recanto Feliz
, pelo valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), com pagamento de entrada e parcelas via boletos.

Afirmou ter pagado R$ 5.741,87 (cinco mil, setecentos e quarenta e um reais e oitenta e sete centavos), mas posteriormente descobriu que o empreendimento era irregular, sem licença ambiental, embargado pela SEMA e Ministério Público (processo no 1026080-43.2021.8.11.0041), por meio da operação “Loteamento Irregular”.

Sustentou que a construtora continuou comercializando os lotes mesmo após ser notificada pelos órgãos de fiscalização e que, após o embargo, paralisou as obras, deixando os compradores sem qualquer amparo.

Relatou, ainda, que a empresa foi constituída com capital social ínfimo (R$ 80.000,00), alterou sua razão social e quadro societário para dificultar citações e restituições, passando a ter como única sócia a Requerida Deonice Ribeiro, a qual não possui imóveis em seu nome, evidenciando fraude e má-fé.

Esclareceu que tentou o distrato amigável, mas a Requerida suspendeu as rescisões por 90 dias, alegando incapacidade financeira para devolver valores.

Diante disso, requereu a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos, a multa contratual de 25%, e indenização por danos morais.

Na contestação, as Requeridas arguiram a falta de interesse processual da Autora por falta de resistência prévia e tentativa administrativa, a licitude e transparência do contrato de compra e venda de fração ideal de imóvel rural, firmado sem vício de consentimento, e a inexistência de inadimplemento, pois o prazo de entrega do empreendimento ainda não havia expirado e eventuais embargos ambientais não impedem sua execução. Afirmaram que houve mero arrependimento da compradora, razão pela qual, em caso de rescisão, deve ser aplicada a cláusula de retenção de 25% do valor pago, com devolução parcelada do restante. Sustentaram, ainda, a inexistência de dano moral, por falta de comprovação do abalo à personalidade.

Encerrada a instrução processual, o Juiz
a quo
concluiu ser parcialmente procedente o pedido inicial, confirmou a tutela de urgência concedida; declarou rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes; e condenou as Requeridas, solidariamente, à restituição dos valores pagos pela Autora, no montante de R$ 5.741,87 (cinco mil, setecentos e quarenta e um reais e oitenta e sete centavos), com os acréscimos legais. Além disso, condenou ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com acréscimo de correção monetária e juros de mora a partir da citação. Por fim, condenou as Requeridas ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformadas,
Construtora Mendes Alves Ltda. e Deonice Ribeiro do Nascimento
interpuseram este Recurso de Apelação Cível.

Em suas razões recursais, as Apelantes as Apelantes sustentam a boa-fé contratual, uma vez que os embargos ambientais teriam ocorrido posteriormente à celebração do contrato, o que afasta qualquer má-fé das vendedoras.

Alegam que a Recorrida firmou o contrato plenamente ciente de que se tratava de fração ideal de imóvel rural e que o objeto da contratação era apenas o direito de posse, não sendo prometida a propriedade individual nem registro do imóvel.

Defendem que a Apelada, ao adquirir a posse de lote de dimensão inferior ao mínimo permitido, assumiu os riscos contratuais, inclusive reconhecendo a situação irregular do imóvel na cláusula 12.3 do contrato.

Argumentam que a Recorrida estava inadimplente, tendo
pago
apenas quatro parcelas, sendo a última em atraso, demonstrando arrependimento da contratação e abandono do cumprimento do pacto.

Sustentam que a rescisão contratual, portanto, decorreu da vontade da compradora, o que justifica a aplicação a retenção de 25% sobre os valores pagos.

No tocante à indenização por danos morais, afirmam que não há comprovação de abalo à honra ou à imagem da Apelada, tampouco violação a direito da personalidade, tratando-se, no máximo, de mero inadimplemento contratual.

Sob tais argumentos, pugnam pela reforma da sentença. Subsidiariamente, pugnam pela redução do
quantum
indenizatório.

Na hipótese, incontroverso que as partes firmaram, em 23/11/2020, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel referente ao lote 113, com área de 140m2, denominado “Recreio Recanto Feliz”, a ser desmembrado da área rural de 19.896m2, localizado no distrito Altos do Coxipó, na cidade Cuiabá/MT, pelo preço total de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais).

A avença, todavia, não encontra amparo nas normas de parcelamento e uso do solo, porquanto a Portaria SMADESS no 04/2021 estabelece área mínima de 1.500m2 para frações situadas em zona rural, vedando expressamente a comercialização de lotes inferiores sem regularização prévia e sem registro competente.
Verbis
:

Assim, embora as Apelantes sustentem que os embargos ambientais tenham ocorrido posteriormente à celebração do contrato, a irregularidade do empreendimento é pré-existente e inerente à própria modelagem contratual, que se valeu da figura da “fração ideal” e da “cessão de posse” como subterfúgios para contornar exigências urbanístico-ambientais e registrais.

Com efeito, tal conduta é incompatível com a boa-fé objetiva (art. 422, CC) e com a função social do contrato (art. 421, CC), princípios que devem orientar as relações de consumo (arts. 2o e 3o do CDC).

Dessa forma, ainda que não comprovada má-fé subjetiva das vendedoras, ora Apelantes, o vício jurídico-ambiental do empreendimento compromete a fruição regular do bem pela Apelada e, por consequência, inviabiliza a execução do contrato.

A resolução contratual, portanto, não decorre de arrependimento da compradora, mas de impossibilidade de cumprimento do objeto contratual, cuja origem é atribuível exclusivamente às Apelantes.

Nessa linha, a aplicação da cláusula penal de retenção de 25% sobre os valores pagos, como pretende as Apelantes, carece de respaldo legal pois, no caso, o acervo probatório revela que o desfazimento do pacto resultou de culpa exclusiva das vendedoras Apelantes.

Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento, por meio do Verbete 543, no sentido de que
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente
, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, dispensada maiores delongas, a sentença não comporta reparos nesse capítulo, pois inconteste o direito da Apelada à restituição integral da quantia despendida em favor das Apelantes.

No tocante à indenização por danos morais, cumpre salientar que o mero descumprimento contratual, ainda que decorrente de empreendimento irregular, não enseja automaticamente reparação extrapatrimonial.

Nesse contexto, a lesão extrapatrimonial pressupõe a demonstração de abalo efetivo à honra, imagem ou dignidade da parte lesada, extrapolando o mero aborrecimento ou frustração contratual.

No caso, a despeito de a Apelada ter fundamentado o pedido de indenização na paralisação das obras e no embargo do loteamento, verifica-se que o prejuízo experimentado se limita à perda patrimonial dos valores pagos, cuja recomposição integral foi mantida por esta Corte.

O ressarcimento do dano material, portanto, é suficientemente para reparar a lesão sofrida, inexistindo nos autos elementos que comprovem repercussão moral autônoma ou sofrimento de natureza psíquica apto a justificar compensação adicional.

Nesse sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. [...]
1. A reparação moral pelo descumprimento contratual exige a demonstração de lesão aos direitos personalíssimos, o que não ocorreu no caso
.2. Em observância ao art. 296 do Código Civil, salvo previsão contratual, o cedente não responde pela solvência do devedor .3. A distribuição do ônus sucumbencial deve observar as vitórias e derrotas obtidas por cada litigante, conforme previsão do art. 86 do CPC. (TJ-PR 00026788620188160017 Maringá, Relator.: Antônio Franco Ferreira da Costa Neto, Data de Julgamento: 26/09/2025, 20a Câmara Cível, Data de Publicação: 29/09/2025).

Feitas essas considerações,
dou parcial provimento ao recurso
, reformo parcialmente a sentença apenas para julgar improcedente o pedido de indenização por dano moral.

Ao caso não se aplica a majoração de honorários advocatícios (
Tema 1059 do STJ
).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/10/2025