Tribunal: TJMT
Processo: 1032085-68.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-30
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EFEITO SUSPENSIVO REVOGADO. INIDONEIDADE E INSUFICIÊNCIA DA GARANTIA. BENS ALIENADOS, NÃO INDIVIDUALIZADOS OU DE TITULARIDADE DOS CREDORES. SUPERAVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos embargos à execução que revogou o efeito suspensivo anteriormente concedido, determinando a retomada dos atos executivos e restabelecendo medidas constritivas sobre os bens dos agravantes, em razão de vícios na garantia apresentada.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão:
(i) saber se a caução ofertada pelos agravantes é idônea e suficiente para fins de concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução;
(ii) saber se a ausência de matrícula individualizada dos imóveis compromete a validade da garantia;
Razões de decidir
3. A caução é juridicamente ineficaz quando baseada em bens previamente alienados a terceiros, cuja titularidade já não integra o patrimônio do devedor.
4. É inadmissível a oferta, como garantia, de bens que os próprios agravantes reconhecem pertencerem aos credores, ainda que não formalmente registrados.
5. A ausência de matrícula individualizada dos imóveis compromete a segurança jurídica da garantia e inviabiliza eventual expropriação.
6. A superavaliação dos imóveis, em desconformidade com o valor de mercado e com os próprios preços praticados pelos agravantes, compromete a suficiência da garantia e viola a boa-fé processual.
7. A indisponibilidade patrimonial não impede, por si só, a adoção de providências administrativas voltadas à individualização dos imóveis, sendo obrigação autônoma dos empreendedores a regularização prévia do loteamento.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso de agravo de instrumento desprovido.
Tese de julgamento:
"1. A caução ofertada para fins de efeito suspensivo nos embargos à execução deve ser idônea e suficiente, vedando-se a utilização de bens alienados, sem matrícula individualizada ou pertencentes aos credores.
2. A superavaliação dos bens ofertados compromete a validade da garantia judicial e não supre os requisitos do art. 919, §1o, do CPC."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032085-68.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[OCTAVIO ARAUJO BAPTISTA PEREIRA - CPF: 303.576.738-67 (ADVOGADO), AMPLA - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 30.253.890/0001-04 (AGRAVANTE), CARLOS HENRIQUE YAKABE - CPF: 051.701.771-78 (AGRAVANTE), MARCIA ANDREIA DOS SANTOS - CPF: 014.543.531-80 (AGRAVANTE), RUTH RECCHIA DA SILVA - CPF: 190.323.938-98 (AGRAVADO), JOB CARDOSO DA SILVA - CPF: 580.999.991-34 (AGRAVADO), JOAO JOEL CARDOSO DA SILVA - CPF: 580.993.281-91 (AGRAVADO), ISMAEL CARDOSO DA SILVA - CPF: 503.628.521-20 (AGRAVADO), WAGNER CARDOSO DA SILVA - CPF: 831.643.241-20 (AGRAVADO), Jhany Dayane Recchia Cardoso Santana - CPF: 018.974.821-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EFEITO SUSPENSIVO REVOGADO. INIDONEIDADE E INSUFICIÊNCIA DA GARANTIA. BENS ALIENADOS, NÃO INDIVIDUALIZADOS OU DE TITULARIDADE DOS CREDORES. SUPERAVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos embargos à execução que revogou o efeito suspensivo anteriormente concedido, determinando a retomada dos atos executivos e restabelecendo medidas constritivas sobre os bens dos agravantes, em razão de vícios na garantia apresentada.

II. Questão em discussão

2.

Há quatro questões em discussão:

(i) saber se a caução ofertada pelos agravantes é idônea e suficiente para fins de concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução;
(ii) saber se a ausência de matrícula individualizada dos imóveis compromete a validade da garantia;

Razões de decidir

3. A caução é juridicamente ineficaz quando baseada em bens previamente alienados a terceiros, cuja titularidade já não integra o patrimônio do devedor.
4. É inadmissível a oferta, como garantia, de bens que os próprios agravantes reconhecem pertencerem aos credores, ainda que não formalmente registrados.
5. A ausência de matrícula individualizada dos imóveis compromete a segurança jurídica da garantia e inviabiliza eventual expropriação.

6. A superavaliação dos imóveis, em desconformidade com o valor de mercado e com os próprios preços praticados pelos agravantes, compromete a suficiência da garantia e viola a boa-fé processual.

7. A indisponibilidade patrimonial não impede, por si só, a adoção de providências administrativas voltadas à individualização dos imóveis, sendo obrigação autônoma dos empreendedores a regularização prévia do loteamento.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso de agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A caução ofertada para fins de efeito suspensivo nos embargos à execução deve ser idônea e suficiente, vedando-se a utilização de bens alienados, sem matrícula individualizada ou pertencentes aos credores.

2. A superavaliação dos bens ofertados compromete a validade da garantia judicial e não supre os requisitos do art. 919, §1o, do CPC."

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento interposto por
AMPLA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e Outros
contra decisão interposta nos autos dos Embargos à Execução n. 1001051-21.2025.8.11.0018 - 1a VARA CÍVEL DE JUARA que revogou o efeito suspensivo anteriormente concedido determinando a manutenção da indisponibilidade, ocasionando assim o bloqueio judicial de todos os bens dos Agravantes.

Explica que nos autos da execução, os agravados alegaram ser exorbitante a superavaliação dos imóveis dados em garantia, assim como impugnação a metodologia de avaliação aplicada. Contudo, segundo alegam “sem que fosse dada a devida oportunidade com abertura de prazo para que os ora embargantes pudessem se manifestar, em total afronta ao princípio do contraditório, sobreveio a r. decisão AGRAVADA de ID no 204751907 que revogou o efeito suspensivo anteriormente concedido através das r. decisões de ID nos 200356145 e 201140614 (doc. 02), acolhendo as alegações dos agravados entendendo ser inidônea e insuficiente a garantia oferecida pelos agravantes.”, sendo determinado o prosseguimento dos atos executivos nas execuções nos 1000463- 14.2025.8.11.0018 e no 1003162-12.2024.8.11.0018, inclusive com o restabelecimento de todos os atos constritivos e de indisponibilidade de bens via CNIB, BACENJUD e RENAJUD.

Especificamente quanto idoneidade da garantia e suficiência, defendem que foi apresentada planilha nos autos que demonstram quais lotes já foram vendidos para terceiros e quais ainda são de propriedade dos agravantes (seis lotes, sendo um deles com uma casa de alvenaria concluída).

Complementa que só os lotes que são de propriedade dos agravantes já satisfazem a execução, pois alcançam o valor de mais de um milhão de reais.

Segue argumenta que o fundamento - de que os lotes nos 15, 16, 19, 20 e 22 da Quadra 02, não podem ser oferecidos como garantia, pois já pertencem aos agravados – não pode prosperar, eis que houve a substituição dos referidos por lotes de maiores e mais bem localizados e que são de propriedade dos agravantes.

Ponderam que “uma vez que os agravados já possuem os cinco lotes como de sua propriedade, faltando-lhes tão somente a realização da edificação das construções em quatro dos cinco lotes, é forçoso concluir que se faz necessário e justo que os mesmos sejam abatidos do valor atribuído nos autos da execução apresentada de n. 1000463-14.2025.8.11.0018 (doc. 16), o que reduzirá significativamente o valor atribuído para fins de garantia nos embargos à execução apresentados em primeira instância. Decidir de forma contrária seria o mesmo que admitir cobranças excessivas por parte dos Agravados, prejudicando de sobremaneira os agravantes, o que s.m.j não pode ser tolerado por este E. TJMT. Sobretudo porque no nosso ordenamento jurídico é vedado o enriquecimento sem causa. Diante disso, se levarmos em consideração o valor real e atualizado que deve ser atribuído aos cinco lotes, a execução já estaria garantia pelo montante de R$ 598.500,00, faltando apenas o valor aproximado de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), para alcançar a garantia nos embargos à execução.”.

No tópico seguinte: quanto a alegada ausência de matrícula individualizada dos lotes ofertados em garantia, aduzem que com o registro do loteamento os agravantes poderão individualizar os lotes, e com isso, cada um deles receberá o seu número de matrícula.

Explicam que através dos protocolos realizados junto ao 1o CRI de Juara, juntados na petição de reconsideração datada de 08.09.2025 (doc. 17), onde os ora peticionários já requereram o desdobro dos lotes, sendo que referido cartório retornou com uma nota devolutiva de exigências que dependem do pretendido efeito suspensivo no presente agravo.

Ponderam que caso não consigam efeito suspensivo, não irão conseguir dar prosseguimento no cumprimento das exigências do 1o CRI, a fim de efetivar e cumprir todas as fases administrativas e, registrar o loteamento.

Se não bastassem, defendem que o fato dos lotes indicados não possuírem registro/matrícula individualizada não os impede de que sejam dados em garantia nos autos dos embargos à execução.

Asseveram a regularidade da avaliação, ao argumento de que após a realização da infraestrutura do loteamento “Veneza”, o valor do metro quadrado é muito superior aquele de quando os lotes foram vendidos.

Ao final requerem a atribuição do efeito suspensivo, determinando a suspensão da decisão agravada, quanto a indisponibilidade de todos os bens em nome dos agravantes, até o julgamento definitivo.

No mérito, a reforma da decisão “para que seja determinado que o MM. Juiz de primeiro grau conceda o efeito suspensivo pretendido aos embargos à execução opostos, com o consequente CANCELAMENTO DA INDISPONIBILIDADE DOS BENS DOS ORA EMBARGANTES, mantendo assim a r. decisão anteriormente proferida (doc.08) que determinou o desbloqueio dos bens e o cancelamento da indisponibilidade do patrimônio dos agravantes, com a consequente suspensão da r. decisão de ID no 206535321 proferida nos autos da Execução n. 1000463-14.2025.8.11.0018 emitiu os agravados na posse dos imóveis, tendo em vista que o presente caso encontra-se sub judice; Requerem ainda, os agravantes que ao final seja acolhida por este E. TJMT a substituição da garantia ofertada, e a substituição do laudo de avaliação de ID no 201108657 (docs. 10 e 11), haja vista que os imóveis são idôneos para serem ofertados em garantia, sendo suficientes para tanto, bem como por refletirem o real valor de mercado dos bens, Em se considerando que os imóveis pertencentes aos agravados - lotes nos 15, 16, 19, 20 e 22 da Quadra 02 - fazem parte do valor da execução proposta por estes e que ensejou os embargos à execução opostos, e levando-se em consideração que os agravados não os excluíram do computo do valor executado, requerem os ora peticionários desde já que este E. TJMT determine que tais valores sejam também abatidos do valor total executado; 5- Requer ao final o julgamento pela procedência do presente agravo, com a determinação de que seja suspensa a indisponibilidade total dos bens dos embargantes e/ou mantida a indisponibilidade somente nos bens da embargante, AMPLA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, dos lotes integrantes do Empreendimento Loteamento Veneza, com a ressalva de que seja liberado à agravante proceder com os atos de registro no 1o CRI de JUARA, evitando assim a onerosidade excessiva aos agravantes.”

Foi concedido efeito suspensivo.

Apresentadas as contrarrazões pelos agravados Ruth Recchia da Silva e outros, por meio de sua procuradora constituída, requerem, preliminarmente, o reconhecimento da nulidade absoluta das decisões que haviam concedido o efeito suspensivo nos embargos à execução, sob o argumento de que tais decisões (ID-200356145 e ID-201140614) foram proferidas com flagrante violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, além de extrapolarem os limites legais dos embargos à execução, configurando verdadeiro
error in procedendo
.

Alegam que os embargos foram opostos apenas contra a execução de “entregar coisa certa”, mas a decisão deferiu efeitos suspensivos que repercutiram também na execução de “pagar quantia certa” — execução esta cujo prazo para impugnação já havia decorrido, estando consumada a preclusão. Sustentam, portanto, que o magistrado de origem violou o art. 919 do CPC, que restringe os efeitos suspensivos aos limites da execução atacada, e agiu
extra petita
, concedendo tutela jurisdicional sem pedido específico no processo adequado.

Apontam ainda a ocorrência de erro material por parte do cartório judicial, ao apensar equivocadamente os embargos à execução de pagar quantia certa, o que teria contribuído para o desvio de finalidade da conexão processual entre as ações. Ressaltam que tal vício possui natureza de nulidade absoluta, nos termos dos arts. 278, parágrafo único, 282, §1o, e 283 do CPC, sendo insuscetível de convalidação ou preclusão.

Quanto ao mérito, os agravados defendem a manutenção da decisão que revogou o efeito suspensivo anteriormente concedido, porquanto fundamentada em elementos concretos que demonstram a fraude e a inidoneidade da garantia apresentada pelos agravantes. Argumentam que os bens ofertados em caução estavam alienados a terceiros, não possuíam matrícula individualizada e foram superavaliados com base em laudos tendenciosos. Demonstram que alguns dos imóveis dados em garantia já haviam sido comercializados pelos devedores em datas anteriores à execução, de modo que a caução era absolutamente ineficaz.

Apontam, ainda, que houve supervalorização dolosa dos imóveis, os quais foram avaliados em valores muito superiores à média do mercado e ao próprio valor de venda praticado pela parte agravante. Com isso, restaria configurada não apenas a inidoneidade da garantia, mas também má-fé processual e tentativa de induzir o juízo a erro, o que reforçaria a necessidade da revogação do efeito suspensivo.

Sustentam também a insuficiência da garantia apresentada, especialmente diante da dívida consolidada das execuções, a qual, somadas, ultrapassaria R$ 2.000.000,00. Embora os agravantes tenham argumentado que a posse dos imóveis teria sido recusada pelos agravados, demonstram os exequentes que, após anos de inadimplemento e apenas diante da expedição de mandado de emissão na posse, os agravantes tentaram entregar o bem, o que revelaria tentativa de esvaziamento patrimonial com o intuito de frustrar a execução.

Por fim, requerem o reconhecimento da litigância de má-fé por parte dos agravantes e a aplicação das penalidades cabíveis, reforçando que as condutas adotadas no curso do processo demonstram clara intenção de fraudar credores e de desvirtuar o procedimento legal, mediante uso estratégico e oportunista do processo judicial.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Inicialmente
,
anote-se tramitação prioritária no feito, nos termos do artigo 71 e §§, da Lei 10.741/03 e artigo 1.048, inciso I, do CPC.

Pois bem, trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
AMPLA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e Outros
contra decisão interposta nos autos dos Embargos à Execução n. 1001051-21.2025.8.11.0018 - 1a VARA CÍVEL DE JUARA que revogou o efeito suspensivo anteriormente concedido determinando a manutenção da indisponibilidade, ocasionando assim o bloqueio judicial de todos os bens dos Agravantes, nos seguintes termos:

“A questão posta em análise diz respeito à idoneidade da garantia oferecida pelos embargantes para fins de manutenção do efeito suspensivo concedido aos embargos à execução, nos termos do art. 919, §1o, do Código de Processo Civil.

No caso em análise, este Juízo, na decisão de ID. 200356145, reconheceu a presença dos requisitos para a concessão da tutela provisória, considerando que os documentos juntados aos autos, especialmente as notas devolutivas do Cartório de Registro de Imóveis (IDS. 193940821 e 193940824), indicavam fundamento relevante na tese da exceção do contrato não cumprido, e que o perigo de dano estava evidenciado pela indisponibilidade de bens decretada no processo executivo.

Quanto ao segundo requisito - garantia da execução -, este Juízo condicionou a eficácia do efeito suspensivo à apresentação pelos embargantes do laudo de avaliação dos bens imóveis ofertados em garantia, o que foi parcialmente cumprido com a apresentação do laudo de avaliação de ID. 201108657.

Ocorre que, após a manifestação dos embargados (ID. 203466656), verificou-se que a garantia oferecida pelos embargantes apresenta vícios que comprometem sua idoneidade e suficiência.

O primeiro vício diz respeito à oferta de bens que, segundo documentos apresentados pelos embargados, já haviam sido alienados a terceiros antes mesmo da propositura das execuções. Trata-se dos lotes 27, 34 e 35 da Quadra 03, que, conforme contratos de compra e venda juntados pelos embargados (IDS. 203466669, 203466670 e 203466671), foram vendidos a terceiros em 11/08/2023 e 25/06/2024, datas anteriores à propositura das execuções.

A oferta de bens já alienados a terceiros como garantia judicial configura conduta processual desleal e contrária à boa-fé objetiva. Ademais, torna a garantia inidônea, pois os bens não integram mais o patrimônio dos embargantes e, portanto, não podem ser objeto de eventual expropriação judicial.

O segundo vício refere-se à inclusão, na garantia, de bens que, segundo os próprios embargantes, já pertencem aos embargados. Trata-se dos lotes 15, 16, 19, 20 e 22 da Quadra 02, que, conforme afirmado pelos embargantes nas petições de IDS. 199393274 e 201282723, são "lotes que já são de propriedade dos embargados".

Ora, não se pode admitir como garantia bens que já pertencem aos próprios credores, ainda que a propriedade não esteja formalmente registrada em seus nomes. Tal situação configura verdadeiro contrassenso jurídico, pois a garantia deve ser prestada com bens do devedor, e não do credor.

O terceiro vício consiste na ausência de matrícula individualizada dos lotes ofertados em garantia. Conforme documentação juntada aos autos, os lotes do Loteamento Residencial Veneza não possuem matrícula própria, permanecendo vinculados à matrícula-mãe no 18.203, do Cartório de Registro de Imóveis de Juara/MT (ID. 203466677).

A ausência de matrícula individualizada dos lotes compromete a segurança jurídica da garantia e dificulta eventual expropriação judicial, pois, nos termos do art. 176, § 1o, II, 3, da Lei no 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), a matrícula do imóvel deve conter sua descrição completa, características, confrontações, localização e área. Sem essa individualização, torna-se impossível identificar com precisão o bem que está sendo oferecido como garantia.

Além disso, o art. 37 da Lei no 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) proíbe a venda ou promessa de venda de loteamento ou desmembramento não registrado no Cartório de Imóveis competente. Se a própria comercialização privada de tais lotes é considerada irregular pela lei, com mais razão não podem servir como garantia idônea em um processo de execução.

A propósito:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO À ÉPOCA DA CELEBRAÇÃO - OBJETO ILÍCITO - CONTRATO NULO - IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO - RECONDUÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE". - Constitui elemento essencial de todo e qualquer contrato a licitude de seu objeto, cuja ausência impõe a declaração de nulidade do negócio jurídico, a teor do disposto no art. 166, do Código Civil -
Nos termos do art. 37, da Lei no 6 .766/79, "é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado" - É nulo o contrato que viola norma cogente proibitiva, sendo descabida a sua ratificação, ainda que, posteriormente, o Empreendimento venha a ser regularizado.
(TJ-MG - Apelação Cível: 5010427-13.2020.8 .13.0525 1.0000.22 .029448-2/005, Relator.: Des.(a) Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 08/05/2024, 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/05/2024)O quarto vício diz respeito à superavaliação dos imóveis ofertados em garantia.

Ademais, os laudos de avaliação apresentados pelos embargantes (IDS 200721430, 201108657 e 201282730) atribuem aos lotes valores significativamente superiores aos praticados no mercado local, conforme demonstrado pelo laudo de avaliação apresentado pelos embargados (ID. 203466682).

Isso porque os embargantes atribuem aos lotes o valor de R$ 345,00 por metro quadrado, o laudo apresentado pelos embargados, elaborado por profissional habilitado, indica o valor de R$ 250,00 por metro quadrado, valor este que, ainda assim, é superior ao preço médio de mercado de R$ 209,71 por metro quadrado e ao valor de venda praticado pelos próprios embargantes de R$ 180,86 por metro quadrado.

A superavaliação dos imóveis compromete a suficiência da garantia, pois cria uma falsa impressão de que o valor dos bens é superior ao necessário para garantir a execução, quando, na realidade, considerando os valores de mercado, a garantia é insuficiente.

Tal fato resta ainda mais demonstrado diante dos contratos de compra e venda apresentados aos IDS. 203466669, 203466670 e 203466671, onde verifica-se que os lotes 27, 34, 35, foram vendidos em 25/06/2024 e 11/08/2023, pelo valor de R$ 40.500,00 e R$ 40.000,00, respectivamente, ao passo que a pouco mais de 01 (um) ano os embargantes os avaliam no valor de R$ 89.700,00, ou seja, mais que o dobro do valor de comercialização.

Diante desses vícios, conclui-se que a garantia oferecida pelos embargantes não atende aos requisitos de idoneidade e suficiência exigidos pelo art. 919, § 1o, do Código de Processo Civil para a concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução.

Nesse sentido:

(...)

Ressalte-se que a tentativa dos embargantes de substituir a garantia inicialmente ofertada (ID. 201282723) não sana os vícios apontados, pois os novos bens oferecidos também apresentam problemas de idoneidade e suficiência, especialmente quanto à ausência de matrícula individualizada, à superavaliação e o oferecimento de lotes que já são de direito dos próprios embargados/credores.

Ademais, a conduta processual dos embargantes, ao oferecerem como garantia bens já alienados a terceiros e bens que afirmam pertencer aos próprios embargados, revela deslealdade processual e violação ao dever de boa-fé objetiva, previsto no art. 5o do Código de Processo Civil.

Diante desse cenário, impõe-se a revogação do efeito suspensivo concedido a este feito, com o consequente prosseguimento dos atos executivos nas execuções no 1000463-14.2025.8.11.0018 e no 1003162-12.2024.8.11.0018.”.

A decisão não comporta reparos.

Isso porque, nos termos do art. 919, §1o, do CPC, o efeito suspensivo aos embargos à execução poderá ser concedido desde que presentes os requisitos da tutela provisória e desde que o embargante comprove a efetiva garantia do juízo.

É imprescindível, portanto, que a caução ofertada seja idônea, suficiente e líquida, apta a assegurar o resultado útil da execução, afastando risco de lesão irreparável ao credor.

No presente caso, embora os agravantes tenham requerido o efeito suspensivo nos embargos à execução e apresentado laudos de avaliação e petições de substituição de garantia, constata-se que a caução ofertada apresenta vícios graves que comprometem sua validade e eficácia.

Com efeito, a decisão agravada identificou quatro vícios centrais, os quais, após análise detida dos autos, subscrevo integralmente.

Primeiramente, alguns dos bens ofertados em garantia já estavam alienados a terceiros antes da propositura da execução, conforme documentos de compra e venda juntados pelos agravados. Trata-se de fato incontroverso e documentalmente provado. É vedada a caução de bens que não mais integram o patrimônio do devedor, sob pena de nulidade da garantia e afronta à boa-fé objetiva (art. 5o, CPC).

Em segundo lugar, os agravantes incluíram, como parte da garantia, bens que reconhecem já serem de propriedade dos próprios exequentes (lotes nos 15, 16, 19, 20 e 22 da Quadra 02), ainda que sem o devido registro. Tal conduta é, juridicamente, inadmissível. A garantia prestada deve incidir sobre bens do próprio devedor, jamais sobre aquilo que, mesmo informalmente, já pertence ao credor.

Terceiro, a ausência de matrícula individualizada dos imóveis compromete a eficácia da garantia, tendo em vista o que dispõe o art. 176, §1o, II, 3, da Lei 6.015/73, e o art. 37 da Lei 6.766/79, que vedam a comercialização e disposição de lotes não registrados, muito menos sua utilização como garantia judicial. A jurisprudência citada pelos agravantes, embora reconheça em certos contextos a penhorabilidade de frações ideais ou direitos possessórios, não afasta a necessidade da individualização dos bens quando se trata de garantia para fins de efeito suspensivo nos embargos à execução.

O quarto ponto diz respeito à superavaliação dos imóveis, o que compromete a suficiência da caução. O laudo apresentado pelos agravantes atribui valores significativamente superiores aos praticados no mercado local. Contraprova pericial produzida pelos agravados evidencia que o valor de mercado médio do metro quadrado naquela localidade é inferior ao valor estimado pelo laudo dos agravantes. Além disso, contratos de venda de imóveis próximos, celebrados pelos próprios agravantes, demonstram valor muito inferior ao utilizado na avaliação. Tal discrepância não pode ser ignorada. A jurisprudência consolidada do STJ exige que a caução seja real e efetiva, sob pena de esvaziamento do §1o do art. 919 do CPC.

Soma-se a isso o comportamento processual temerário dos agravantes, que insistem em incluir, como garantia, bens sabidamente alienados ou de titularidade contestável. Tal conduta afronta o princípio da boa-fé processual e enseja a aplicação dos deveres do art. 77 do CPC.

Quanto à alegada ausência de contraditório no juízo de origem, tal vício não se sustenta. Os embargantes apresentaram múltiplas manifestações e petições nos autos, tendo oportunidade de substituir bens, produzir laudos e contrapor argumentos. Eventuais decisões sem nova oitiva prévia não implicam cerceamento de defesa, quando já houve instrução suficiente nos autos, mormente se a revogação do efeito suspensivo baseia-se em elementos objetivos e documentais.

Finalmente, os agravantes pretendem que sejam considerados, como parte da garantia, os lotes que já foram entregues aos credores em dação em pagamento, requerendo que seus valores sejam abatidos do total executado. Contudo, tal pleito confunde matéria de impugnação à execução com alegação de cumprimento parcial da obrigação. Ainda que os lotes pertençam aos credores, a ausência de edificação – prevista contratualmente como condição da obrigação – descaracteriza o adimplemento integral. A questão deve ser debatida no bojo da execução, e não serve de substitutivo à caução exigida para fins de efeito suspensivo.

Portanto, os elementos constantes dos autos corroboram a decisão agravada, sendo manifesta a inidoneidade e insuficiência da garantia ofertada, bem como a ausência de requisitos para a manutenção do efeito suspensivo.

No que tange à alegação de que a indisponibilidade de bens decretada na origem inviabilizaria o cumprimento das exigências formuladas pelo Cartório de Registro de Imóveis, notadamente quanto à individualização das matrículas dos lotes integrantes do Loteamento Veneza, não se verifica razão jurídica suficiente que ampare a pretensão dos agravantes.

É necessário, de início, destacar que a regularização registral do loteamento e a individualização das unidades imobiliárias constituem obrigações legais autônomas dos empreendedores, que precedem e condicionam a possibilidade de utilização desses bens como garantia judicial em embargos à execução. Não se pode admitir que o descumprimento dessas obrigações seja invocado como argumento legítimo para justificar a concessão de efeito suspensivo. Cuida-se, com efeito, de tentativa de inversão da ordem legal: a regularização não depende da concessão do efeito suspensivo; ao contrário, é esta que depende daquela.

Além disso, a medida de indisponibilidade determinada nos autos executivos possui natureza jurídica voltada à preservação patrimonial e à garantia da efetividade da execução, não implicando, por si só, vedação absoluta à prática de atos administrativos perante o registro imobiliário. A ordem judicial não obsta, portanto, a adoção de providências administrativas voltadas à individualização e regularização formal dos imóveis, desde que tais atos não impliquem alienação, oneração ou qualquer forma de disposição que comprometa o alcance patrimonial da execução em curso.

De mais a mais, como já reconhecido pelo juízo de origem ao indeferir o pedido de reconsideração, os vícios que atingem a garantia ofertada — entre eles, a inexistência de matrícula individualizada, a superavaliação dos bens e a oferta de imóveis já alienados a terceiros ou pertencentes aos próprios credores — não se resolvem com alegações genéricas de pretensa regularização futura. A idoneidade da garantia deve ser aferida com base em elementos concretos, objetivos e atualmente verificáveis, não sendo admissível condicionar sua aceitação à expectativa de cumprimento de exigências administrativas pendentes.

Por tais razões, revela-se insubsistente o argumento de que a indisponibilidade de bens inviabilizaria a regularização registral do loteamento, tratando-se, em verdade, de consequência direta da ausência de demonstração de idoneidade da garantia, cuja responsabilidade compete exclusivamente aos agravantes. A recusa da suspensão dos atos executivos decorre da inobservância dos pressupostos legais do artigo 919, §1o, do Código de Processo Civil, e não de qualquer obstáculo criado por este Juízo ao regular exercício da atividade registral.

Embora, em um primeiro exame, os fundamentos apresentados pelos agravantes tenham justificado a concessão do efeito suspensivo, constata-se, à luz de análise mais detida e aprofundada dos elementos constantes dos autos, que as teses então sustentadas não se mantêm, revelando-se insubsistentes diante das razões ora expostas.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/10/2025