Tribunal: TJMT
Processo: 1008220-58.2023.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – SUBLOCAÇÃO INFORMAL – POSSE SEM ANIMUS DOMINI. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE USUCAPIÃO – PROPRIEDADE REGISTRAL INCONTROVERSA DA AUTORA – DECLARAÇÕES DOS LOCATÁRIOS COMPROVANDO A SUBLOCAÇÃO – TESTEMUNHAS COESAS E HARMÔNICAS – CONTRADIÇÕES DO APELANTE – DOCUMENTAÇÃO ROBUSTA DA AUTORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
É improcedente a alegação de posse ad usucapionem quando a ocupação do imóvel decorre de sublocação informal, sem anuência da proprietária, e não se verifica o exercício de posse com animus domini pelo prazo legal.
Comprovado nos autos o domínio da autora, o vínculo locatício com terceiros e a sublocação irregular praticada em favor do réu, impõe-se a procedência do pedido de despejo, inexistindo elementos que infirmem a conclusão da sentença. A ausência de comprovação de exercício exclusivo e autônomo de poderes de proprietário pelo apelante inviabiliza o reconhecimento da usucapião.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008220-58.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ALICE DIAS DE AMORIM RUFFATO - CPF: 325.506.189-04 (APELADO), WESLEU ROBERT DE AMORIM - CPF: 567.468.141-49 (ADVOGADO), RUBENS MAURO EL HAGE - CPF: 496.772.091-91 (APELANTE), ADILSON BATISTA LIMA - CPF: 487.991.571-87 (ADVOGADO), SEBASTIAO DAVID REINALDO ROSA - CPF: 216.674.461-34 (ASSISTENTE), MOISES ELIAS REINALDO ROSA - CPF: 497.499.431-04 (ASSISTENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – SUBLOCAÇÃO INFORMAL – POSSE SEM
ANIMUS DOMINI
. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE USUCAPIÃO – PROPRIEDADE REGISTRAL INCONTROVERSA DA AUTORA – DECLARAÇÕES DOS LOCATÁRIOS COMPROVANDO A SUBLOCAÇÃO – TESTEMUNHAS COESAS E HARMÔNICAS – CONTRADIÇÕES DO APELANTE – DOCUMENTAÇÃO ROBUSTA DA AUTORA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

É improcedente a alegação de posse
ad usucapione
m quando a ocupação do imóvel decorre de sublocação informal, sem anuência da proprietária, e não se verifica o exercício de posse com
animus domini
pelo prazo legal.

Comprovado nos autos o domínio da autora, o vínculo locatício com terceiros e a sublocação irregular praticada em favor do réu, impõe-se a procedência do pedido de despejo, inexistindo elementos que infirmem a conclusão da sentença. A ausência de comprovação de exercício exclusivo e autônomo de poderes de proprietário pelo apelante inviabiliza o reconhecimento da usucapião.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por RUBENS MAURO EL HAGE, visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Despejo n. 1008220-58.2023.8.11.0041, julgou procedentes os pedidos vertidos na inicial, nesses termos:

“Ante o exposto, julga-se PROCEDENTE o pedido contido na inicial para DECRETAR o despejo do requerido do imóvel objeto da lide.

Por consequência, EXTINGUE-SE o feito, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil.

Condena-se a parte requerida, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil, ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.”

Em suas razões, de Id. n.o 285874923, a parte apelante aduz, em síntese, que a sentença recorrida, a despeito da pendência de ação de usucapião envolvendo a mesma área, julgou procedente o pedido de despejo, decretando sua retirada da posse do imóvel em que exerce atividade comercial de lava-jato, o que reputa indevido.

Em sede preliminar recursal, pleiteia o recebimento do recurso com efeito suspensivo, a fim de que seja sobrestada a ordem de despejo até o julgamento da presente apelação e da ação de usucapião, argumentando risco de dano irreparável caso seja compelido a deixar o imóvel onde exerce sua única fonte de renda.

Assevera que ocupa, desde 2010, parcela lateral e aos fundos do imóvel, com área de 523,619 m2, de forma mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
, jamais tendo firmado contrato de locação ou sublocação com a autora ou com os terceiros por ela mencionados. Defende que, por ausência de vínculo contratual, não há que se falar em despejo.

No mérito recursal, pugna pela reforma integral da sentença para: a) reconhecer a inexistência de vínculo locatício, sob qualquer forma, entre as partes; b) afastar a validade das declarações acostadas pela autora, consideradas imprestáveis como meio de prova idônea; c) reconhecer a ausência de comprovação da sublocação alegada; d) suspender o despejo até o julgamento definitivo da ação de usucapião em trâmite.

As contrarrazões foram apresentadas no Id. n.o 285874929, por meio das quais a parte apelada refuta
in totum
os argumentos lançados em seu desfavor.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A controvérsia devolvida à apreciação desta instância cinge-se à discussão acerca da natureza da posse exercida pelo apelante sobre parte do imóvel objeto da lide, bem como à eventual configuração da sublocação contratual, ou, alternativamente, do exercício de posse
ad usucapionem
.

De um lado, sustenta o apelante que detém a posse direta da área desde dezembro de 2010, de forma mansa, pacífica e contínua, com
animus domini
, jamais tendo celebrado contrato de locação ou sublocação com a apelada ou com terceiros. Defende que sua posse recai sobre área específica de 523,619 m2, localizada na lateral e fundos do imóvel principal, sendo esta distinta da porção locada pela autora a terceiros.

De outro lado, a apelada sustenta a configuração de contrato de locação originário firmado com os senhores Sebastião Davi Reinaldo Rosa e Moisés Elias Reinaldo Rosa, abrangendo integralmente os dois terrenos unificados, e posterior sublocação não autorizada ao apelante, o qual permaneceu no imóvel sem vínculo contratual direto com a locadora.

Conforme relatado, o juízo de origem decretou o despejo do apelante do imóvel.

Desta decisão se insurge o apelante.

Pois bem.

Do efeito suspensivo

A parte apelante pugna pela atribuição do efeito suspensivo no recebimento do presente recurso.

Sabe-se que apelação interposta contra sentença de procedência proferida em ação de despejo não é dotada de efeito suspensivo e, por conseguinte, não impede o seu cumprimento provisório, consoante o que prescrevem os artigos 58 , inciso V , e 63, §1o, alínea b, da Lei 8.245 /1991, e o artigo 520,
caput
, do Código de Processo Civil.

Outrossim, somente a atribuição de efeito suspensivo à apelação, na forma do artigo 1.012 , §§ 3o e 4o , do Código de Processo Civil , pode retirar da sentença que decreta o despejo sua aptidão executiva antes do trânsito em julgado.

No entanto, a concessão de efeito suspensivo exige a demonstração da probabilidade do provimento e da existência de risco de dano de difícil reparação.

O requerente, contudo, não demonstrou neste momento a probabilidade de êxito recursal.

Nota-se que a discussão do seu apelo reside basicamente na tese de exercício de posse
ad usucapionem
, veiculada por meio da ação de usucapião no 1009640-98.2023.8.11.0041.

Assim, merece prestígio a impressão de quem colheu a prova em primeiro grau, a partir da compreensão do princípio da imediatidade, quando não indicadas razões suficientes para infirmar as suas conclusões.

Ademais, eventuais prejuízos suportados pela parte deverão ser resolvidos em perdas e danos.

Portanto, ausentes os requisitos previstos no artigo 1.012, § 4o, do CPC, mantém-se apenas a atribuição de efeito devolutivo à apelação.

Assim,
INDEFIRO
o pedido de efeito suspensivo.

Da propriedade da autora e da configuração da locação

Restou incontroverso nos autos que a apelada é legítima proprietária do imóvel registrado sob a matrícula no 13.949 do 7o Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá-MT, desde a década de 1980, conforme comprovam a escritura pública e documentos de registro colacionados.

Igualmente incontroverso é o fato de que, em 2008, a autora firmou contrato de locação comercial com Sebastião Davi Reinaldo Rosa, abrangendo a totalidade do imóvel, composto por dois terrenos unificados, totalizando 926,53 m2. O contrato original, regularmente formalizado, renovou-se automaticamente ao longo dos anos.

A documentação carreada aos autos revela que o imóvel jamais esteve abandonado, sendo objeto de uso comercial e regularmente administrado pela autora, a qual efetuava cobranças, renegociações de débitos de água e energia elétrica, e mantinha presença frequente no local, exercendo atos inequívocos de
animus domini
.

In casu
, não obstante o apelante defenda ter ingressado na área lateral do imóvel em 2010, ocupando-a de forma contínua e pública desde então, onde estabeleceu sua atividade empresarial de lava-jato, não lhe socorre razão.

É assim, porque, tal assertiva não se sustenta diante do robusto acervo probatório constante dos autos. As declarações firmadas por Sebastião Davi e Moisés Reinaldo Rosa (Id. 285874864), atestam de forma expressa que o apelante era sublocatário da área em questão, pagando aluguel no valor de R$ 750,00 mensais, complementados pelos sublocadores para integralizar o valor devido à autora.

Ainda que o apelante busque desqualificar referidas declarações, alegando ausência de reconhecimento de firma e inimizade com os subscritores, verifica-se que as assinaturas são materialmente idênticas àquelas apostas em outros documentos regularmente subscritos por eles nos autos, inclusive em distrato contratual com reconhecimento de firma. A ausência de reconhecimento de firma, por si só, não retira a validade da declaração assinada.

Ademais, as testemunhas ouvidas confirmaram de modo coeso e convergente que o imóvel sempre esteve locado e administrado pela apelada, inexistindo divisões físicas internas entre as áreas, sendo todo o imóvel objeto do contrato originário de locação.

O próprio apelante, em depoimento pessoal (Id. 285874916), apresentou contradições relevantes, inicialmente afirmando não conhecer os antigos locatários e, posteriormente, admitindo inimizade com estes, o que denota conhecimento e relação pregressa entre as partes.

A ausência de documentos robustos que demonstrem exercício de posse exclusiva, com atos próprios de proprietário, tais como pagamento de tributos, realização de benfeitorias documentadas e pleno exercício de direitos possessórios afasta a configuração da posse qualificada para fins de aquisição originária da propriedade pela via da usucapião.

Destaco que a jurisprudência tem reiteradamente afastado a configuração da usucapião quando a posse decorre de mera ocupação consentida, ainda que irregular, sobretudo em contextos de relações locatícias preexistentes e não formalizadas.

A propósito:

“APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO, JULGADA IMPROCEDENTE. Inconformismo. Descabimento . Modo originário de aquisição da propriedade. Requisitos legais. Coisa hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, posse (possessio), decurso do tempo (tempus).
Posse iniciada por força de contrato de locação e, portanto, do tipo precária . Autora que permaneceu no imóvel por longo período após deixar de pagar os aluguéis. Circunstância incompatível com a configuração da indispensável posse com animus domini. Ademais, em se tratando de locação, findo o prazo estipulado no contrato, escrito ou verbal, independentemente do pagamento dos aluguéis, a locação se protrai por tempo indeterminado, podendo o locador, a qualquer tempo, reaver o imóvel através da ação de despejo. Inteligência dos artigos 5o, 46 e 47 da Lei no 8 .245/91.
Sentença mantida. Recurso desprovido.”
(TJ-SP - AC: 00029275020098260445 SP 0002927-50 .2009.8.26.0445, Relator.: Coelho Mendes, Data de Julgamento: 15/09/2022, 10a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/09/2022)

Da irrelevância da pendência da ação de usucapião

Outro ponto levantado pelo apelante refere-se à existência de ação de usucapião em trâmite sobre a área objeto da presente lide (autos no 1009640-98.2023.8.11.0041). Contudo, sobreleva observar que tal ação já foi julgada improcedente, não subsistindo óbice ao prosseguimento da presente ação de despejo.

De fato, mesmo durante o trâmite da presente ação, o juízo de primeiro grau já ponderou que a matéria atinente à natureza da posse do apelante foi exaustivamente debatida nos autos, com ampla instrução probatória, sendo desnecessário aguardar ulterior desfecho daquela demanda.

Com efeito, a sentença ora recorrida examinou detidamente o conjunto probatório, reconhecendo que a posse exercida pelo apelante não possui os contornos de
animus domini
necessários para a aquisição da propriedade pela via extraordinária. Igualmente, restou demonstrado que o ingresso do apelante no imóvel se deu por meio de sublocação informal realizada sem anuência da proprietária.

Nesse contexto, não há nulidade, contradição ou omissão que justifique a reforma da sentença prolatada.

A situação da locação restou muito bem delineada pelo juízo de primeiro grau, o qual transcrevo trecho pertinente da sentença, a fim de evitar desnecessária tautologia,
in verbis
:

“O contrato de locação juntado ao id. 111649667 é suficiente para comprovar que a autora não abandonou o imóvel, vez que este estava sendo utilizado pelos inquilinos. Ainda que assim não fosse, a prova testemunhal produzida em audiência foi robusta no sentido de comprovar, também, que a autora sempre esteve presente em seus imóveis, fiscalizando as locações e realizando reformas/melhorias, de modo que não seria possível falar que o imóvel estava abandonado, como faz crer o requerido.

O animus domini da autora é visível, em especial, por meio das diversas renegociações de faturas inadimplidas e pagamento das taxas de IPTU ao longo de todos esses anos.

Também é possível aferir, por meio do testemunho de Cícero, Jorge e Rosinei, que no local utilizado pelo réu já havia construções, inclusive a rampa para descarregar tratores, vez que se tratava de item essencial para o desempenho da atividade comercial anteriormente exercida pela autora.

Frisa-se que não há nos autos qualquer comprovante de contas, seja de energia ou água, em nome do réu antes do ingresso da autora em juízo, sendo incontroverso que as contas permaneceram em nome da autora até o ajuizamento da ação.

Também se encontram nos autos duas declarações manuscritas colacionadas ao id. 116114588, assinadas pelo inquilino Davi Sebastião e seu irmão Moisés, onde afirmam a relação existente entre o réu com o imóvel, onde deixam claro que, o Réu é sublocatário, que está no imóvel há aproximadamente oito anos e que pagava aluguel de R$750,00 (setecentos e cinquenta reais), valor este que os inquilinos complementavam e pagavam R$1.000,00 (mil) reais a autora.

Pontua-se que causa estranheza a este Juízo o fato de não ser esta a primeira vez que o requerido argumenta em ação de despejo a existência de usucapião sobre algum imóvel para se manter na posse da área, conforme se infere da análise dos autos de número 0012712-96.2012.8.11.0041 (id 111650575). Percebe-se que após o falecimento de seu genitor, o requerido adentrou na casa em que ele residia, também alugada, e ficou por quase dez anos no imóvel, sendo emitida ordem de despejo em 2023, conforme documento de id. 111650575.”

Nos termos do art. 373, I e II, do CPC, cabe ao autor o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do seu direito, e ao réu o ônus da prova quanto aos fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor.

Em ações de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, o locador desincumbe-se do “
onus probandi
” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado e a data da desocupação do imóvel.

Nesse passo, alegando a parte ré, ora apelante, o exercício de posse
ad usucapionem
, competiria a ela a demonstração da posse mansa, pacífica e com
animus domini
, pelo prazo legal necessário para seu reconhecimento, mas não o fez, posto que o seu argumento, não se sustentou durante a instrução processual.

Destaco, ainda, que p
elo princípio da confiança no juiz da causa, o convencimento do julgador de primeiro grau deve ser devidamente valorizado, por estar mais próximo dos fatos e das provas produzidas, de modo que possui maior condição de avaliar com dedicação e precisão todas as provas colhidas na instrução.

Diante do exposto, tenho que a sentença de primeiro grau não merece nenhum tipo de censura, devendo ser mantida em sua integralidade.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Em observância às disposições do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em sede recursal para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025