Tribunal: TJMT
Processo: 1029023-20.2025.8.11.0000
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EXCLUSÃO DO COMPRADOR DO POLO PASSIVO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. TEORIA DA ASSERÇÃO. CONTRATO DE CORRETAGEM CELEBRADO EXCLUSIVAMENTE COM O VENDEDOR. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO COM O COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto por LUIZ EDUARDO DE CARVALHO BARBOSA e ALTINO VIEIRA DE REZENDE FILHO contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Nova Xavantina, nos autos da Ação de Cobrança no 1000268-15.2023.8.11.0110, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva de WAGNER SPAUTZ PINZ, excluindo-o do polo passivo da demanda. Os agravantes, corretores, alegam que intermediaram a venda da Fazenda São Cristóvão II, de propriedade de RICARDO MACHADO OLIVEIRA, e que, embora a negociação inicial não tenha sido formalizada, o negócio foi posteriormente concluído entre vendedor e comprador, com o objetivo de frustrar o pagamento da comissão. Requerem o reconhecimento da legitimidade passiva do comprador e sua reintegração à lide.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se o comprador do imóvel, que teria agido em conluio com o vendedor para frustrar o pagamento da comissão de corretagem, possui legitimidade passiva em ação de cobrança fundada em contrato de corretagem celebrado apenas entre o corretor e o vendedor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A legitimidade passiva deve ser aferida com base na teoria da asserção, isto é, conforme as alegações constantes da petição inicial, sem adentrar o mérito da causa.
O contrato de corretagem, regulado pelos arts. 722 e seguintes do Código Civil, estabelece obrigação de resultado, sendo a remuneração devida por quem contratou o corretor, normalmente o vendedor do bem, salvo estipulação expressa em sentido diverso.
Consoante a narrativa dos autores, estes atuaram em nome do vendedor, inexistindo qualquer menção a vínculo contratual entre os corretores e o comprador, o que afasta a legitimidade passiva deste para responder pela cobrança da comissão.
A alegação de fraude ou conluio entre comprador e vendedor, embora possa configurar ato ilícito indenizável em tese, não tem o condão de criar vínculo contratual inexistente, nem de transformar o comprador em devedor da comissão de corretagem.
A obrigação de pagar a comissão possui natureza contratual e recai sobre a parte que celebrou o contrato de mediação. Eventual responsabilidade civil do comprador por conduta dolosa deve ser discutida em ação própria, sob fundamento extracontratual (CC, arts. 186 e 927).
A decisão agravada observou corretamente a teoria da asserção e a legislação de regência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A legitimidade passiva é aferida à luz da teoria da asserção, conforme as alegações constantes da petição inicial.
O comprador não possui legitimidade passiva em ação de cobrança de comissão de corretagem quando o contrato foi celebrado exclusivamente com o vendedor.
A alegação de conluio entre comprador e vendedor, sem vínculo contratual com o corretor, não gera obrigação solidária pelo pagamento da corretagem, podendo ensejar, no máximo, responsabilidade civil em ação própria.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029023-20.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Corretagem]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MARINALDA ARBIGAUS - CPF: 050.794.529-86 (ADVOGADO), FERNANDO SALDANHA FARIAS - CPF: 703.707.371-72 (ADVOGADO), MIRLA CRISTINA CUNHA FERREIRA - CPF: 050.870.051-52 (ADVOGADO), LUIZ EDUARDO DE CARVALHO BARBOSA - CPF: 047.359.731-41 (AGRAVANTE), ALTINO VIEIRA DE REZENDE FILHO - CPF: 106.817.953-87 (AGRAVANTE), RICARDO MACHADO OLIVEIRA - CPF: 651.203.881-91 (AGRAVADO), LUIZ BARBOSA - CPF: 069.989.411-53 (AGRAVADO), WAGNER SPAUTZ PINZ - CPF: 758.529.189-20 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EXCLUSÃO DO COMPRADOR DO POLO PASSIVO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. TEORIA DA ASSERÇÃO. CONTRATO DE CORRETAGEM CELEBRADO EXCLUSIVAMENTE COM O VENDEDOR. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO COM O COMPRADOR.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por LUIZ EDUARDO DE CARVALHO BARBOSA e ALTINO VIEIRA DE REZENDE FILHO contra decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Nova Xavantina, nos autos da Ação de Cobrança no 1000268-15.2023.8.11.0110, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva de WAGNER SPAUTZ PINZ, excluindo-o do polo passivo da demanda. Os agravantes, corretores, alegam que intermediaram a venda da Fazenda São Cristóvão II, de propriedade de RICARDO MACHADO OLIVEIRA, e que, embora a negociação inicial não tenha sido formalizada, o negócio foi posteriormente concluído entre vendedor e comprador, com o objetivo de frustrar o pagamento da comissão. Requerem o reconhecimento da legitimidade passiva do comprador e sua reintegração à lide.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o comprador do imóvel, que teria agido em conluio com o vendedor para frustrar o pagamento da comissão de corretagem, possui legitimidade passiva em ação de cobrança fundada em contrato de corretagem celebrado apenas entre o corretor e o vendedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva deve ser aferida com base na teoria da asserção, isto é, conforme as alegações constantes da petição inicial, sem adentrar o mérito da causa.

O contrato de corretagem, regulado pelos arts. 722 e seguintes do Código Civil, estabelece obrigação de resultado, sendo a remuneração devida por quem contratou o corretor, normalmente o vendedor do bem, salvo estipulação expressa em sentido diverso.

Consoante a narrativa dos autores, estes atuaram em nome do vendedor, inexistindo qualquer menção a vínculo contratual entre os corretores e o comprador, o que afasta a legitimidade passiva deste para responder pela cobrança da comissão.

A alegação de fraude ou conluio entre comprador e vendedor, embora possa configurar ato ilícito indenizável em tese, não tem o condão de criar vínculo contratual inexistente, nem de transformar o comprador em devedor da comissão de corretagem.

A obrigação de pagar a comissão possui natureza contratual e recai sobre a parte que celebrou o contrato de mediação. Eventual responsabilidade civil do comprador por conduta dolosa deve ser discutida em ação própria, sob fundamento extracontratual (CC, arts. 186 e 927).

A decisão agravada observou corretamente a teoria da asserção e a legislação de regência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A legitimidade passiva é aferida à luz da teoria da asserção, conforme as alegações constantes da petição inicial.

O comprador não possui legitimidade passiva em ação de cobrança de comissão de corretagem quando o contrato foi celebrado exclusivamente com o vendedor.

A alegação de conluio entre comprador e vendedor, sem vínculo contratual com o corretor, não gera obrigação solidária pelo pagamento da corretagem, podendo ensejar, no máximo, responsabilidade civil em ação própria.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por LUIZ EDUARDO DE CARVALHO BARBOSA e ALTINO VIEIRA DE REZENDE FILHO contra a r. decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Nova Xavantina, nos autos da Ação de Cobrança no 1000268-15.2023.8.11.0110, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
do requerido WAGNER SPAUTZ PINZ, determinando sua exclusão do polo passivo da demanda.

Em suas razões recursais, os agravantes sustentam, em síntese, que a decisão objurgada merece reforma.

Narram que, na qualidade de corretores, atuaram na intermediação da venda da "Fazenda São Cristóvão II", de propriedade do agravado Ricardo Machado Oliveira, aproximando-o do comprador, o agravado Wagner Spautz Pinz.

Afirmam que, embora a negociação inicial não tenha se concretizado, o resultado útil de sua mediação foi alcançado, uma vez que, posteriormente, vendedor e comprador concluíram o negócio jurídico de forma oculta, com o deliberado propósito de frustrar o pagamento da comissão de corretagem devida.

Argumentam que a legitimidade passiva de Wagner Spautz Pinz decorre de sua participação ativa na manobra fraudulenta e defendem a responsabilidade solidária do comprador quando este age em conluio com o vendedor para lesar o intermediador.

Pugnam, ao final, pelo provimento do recurso para reformar a decisão agravada, reconhecendo a legitimidade passiva de Wagner Spautz Pinz e determinando sua reintegração ao feito originário.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (ID 310981888).

Devidamente intimados, os agravados não apresentaram contraminuta, conforme certidão de decurso de prazo.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A controvérsia recursal cinge-se em aferir o acerto da decisão de primeiro grau que excluiu o comprador do imóvel, Sr. WAGNER SPAUTZ PINZ, do polo passivo da ação de cobrança de comissão de corretagem.

Adianto que a decisão não merece reparos.

A legitimidade para a causa, como é cediço, constitui uma das condições da ação e deve ser analisada com base na relação jurídica de direito material afirmada em juízo.

Consoante a teoria da asserção, adotada pelo nosso ordenamento, a verificação da legitimidade passiva se dá à luz das alegações contidas na petição inicial.

No caso em tela, a r. decisão agravada aplicou com precisão essa teoria.

O contrato de corretagem, disciplinado pelo artigo 722 e seguintes do Código Civil, estabelece uma obrigação de resultado, na qual o corretor se compromete a obter para o comitente um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

A remuneração, portanto, é devida por quem o contratou, que, na praxe imobiliária, é o vendedor do bem, salvo disposição expressa em contrário.

Ao analisar a petição inicial, o Juízo
a quo
extraiu, da própria narrativa dos autores, a ausência de vínculo jurídico que pudesse fundamentar a responsabilização do comprador pelo pagamento da corretagem.

Conforme se depreende dos autos, e como bem pontuado na decisão recorrida, os próprios agravantes afirmam que atuaram como intermediadores por parte do vendedor, Ricardo Machado Oliveira.

A exordial é clara ao delimitar as esferas de atuação:

"(...) o Sr Creudson intermediou o negócio por parte do comprador Wagner Spautz Pinz segundo requerido e os requerentes e o terceiro requerido Luiz Barbosa pai do requerente Luiz intermediou o negócio por parte do primeiro requerido-vendedor Ricardo Machado Oliveira (...)"

Essa assertiva, formulada pelos próprios agravantes, é fundamental para o deslinde da questão. Ela demonstra que a relação jurídica de mediação, da qual se origina o pretenso crédito, foi estabelecida entre os autores e o vendedor do imóvel.

Não há, na narrativa inicial, qualquer alegação de que o comprador, Wagner Spautz Pinz, tenha contratado os serviços dos agravantes ou se comprometido, de qualquer forma, a arcar com a remuneração correspondente.

A alegação de que o comprador agiu em conluio com o vendedor para frustrar o pagamento da comissão, embora grave, não tem o condão de, por si só, transmudar a natureza da obrigação e criar um vínculo contratual onde ele nunca existiu.

A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é, em sua essência, de natureza contratual, e decorre do pacto de mediação.

Eventual conduta ilícita do comprador, praticada em conjunto com o vendedor, pode, em tese, gerar um dever de indenizar por perdas e danos em ação própria, com base na responsabilidade civil extracontratual (art. 186 e 927 do CC), mas não o transforma em devedor da comissão de corretagem propriamente dita.

A lógica jurídica aplicada pelo juízo de primeira instância é impecável. A premissa maior estabelece que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem é da parte que contratou o serviço. A premissa menor, conforme reconhecido na própria petição inicial, indica que os autores foram contratados pelo vendedor. A conclusão inafastável, portanto, é que o comprador carece de legitimidade passiva para responder pela cobrança dessa verba específica.

Manter o comprador no polo passivo desta demanda, destinada a cobrar uma obrigação contratual da qual ele não fez parte, seria subverter a lógica processual e a própria natureza do instituto da corretagem.

A exclusão do Sr. Wagner Spautz Pinz da lide não acarreta qualquer prejuízo ao direito dos agravantes, que poderão prosseguir com a cobrança em face daqueles com quem efetivamente mantiveram a relação jurídica de direito material: o vendedor e o outro corretor que, segundo alegam, teria recebido parte da comissão.

Dessa forma, a decisão agravada, ao reconhecer a ilegitimidade passiva do comprador, alinhou-se perfeitamente à legislação de regência e à correta aplicação da teoria da asserção, devendo ser mantida em sua integralidade.

Conclusão

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025