Tribunal: TJMT
Processo: 1043282-67.2020.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. DANO MORAL CARACTERIZADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada por consumidor em face de incorporadoras, em razão de atraso superior a três anos na entrega de unidade habitacional, posteriormente alienada a terceiros sem anuência do autor. Sentença de procedência parcial dos pedidos para decretar a rescisão contratual, determinar a restituição integral dos valores pagos e fixar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Apelação das rés.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia consiste em verificar: (i) a responsabilidade das incorporadoras pelo inadimplemento contratual; (ii) a possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel; (iii) a forma de restituição das quantias pagas pelo consumidor; e (iv) a configuração de dano moral indenizável decorrente da mora contratual e frustração da expectativa legítima do adquirente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Configurada relação de consumo, aplica-se o CDC. O atraso superior a três anos na entrega do imóvel e ausência de comprovação de causas excludentes de responsabilidade ensejam inadimplemento contratual exclusivo das fornecedoras.
4. Obstáculos administrativos e ambientais não configuram caso fortuito externo, sendo ônus do empreendedor os riscos da atividade econômica.
5. Diante do inadimplemento originário das requeridas, incide a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), afastando a mora do adquirente.
6. De acordo com a Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva das fornecedoras impõe a devolução integral das quantias pagas, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).
7. O atraso desarrazoado e a alienação do imóvel a terceiros, sem distrato formal ou anuência do promitente comprador, extrapolam o mero inadimplemento e configuram violação à boa-fé objetiva, gerando dano moral indenizável.
8. Valor fixado em R$ 10.000,00 revela-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso concreto.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido. Sentença mantida na íntegra.
Tese de julgamento:
“1. O atraso superior a três anos na entrega de imóvel, aliado à ausência de justificativas idôneas e à posterior alienação da unidade a terceiros, configura inadimplemento contratual exclusivo do fornecedor, autorizando a rescisão contratual. 2. A exceção do contrato não cumprido afasta a mora do adquirente quando a inadimplência do fornecedor é precedente. 3. Em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a devolução integral das quantias pagas, conforme a Súmula 543/STJ. 4. O inadimplemento que frustra de forma substancial o projeto de aquisição da casa própria, com repercussões emocionais e patrimoniais, caracteriza dano moral indenizável.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475, 476 e 884; CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJMG, RAC 10024081746711001, j. 15.06.2021; TJMT, AC 1027704-93.2022.8.11.0041, j. 28.06.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043282-67.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ERBE INCORPORADORA 076 LTDA - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 037 S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), MANOEL AUGUSTO DA CUNHA - CPF: 045.844.848-64 (APELADO), RAFAEL KRUEGER - CPF: 968.957.721-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. DANO MORAL CARACTERIZADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada por consumidor em face de incorporadoras, em razão de atraso superior a três anos na entrega de unidade habitacional, posteriormente alienada a terceiros sem anuência do autor. Sentença de procedência parcial dos pedidos para decretar a rescisão contratual, determinar a restituição integral dos valores pagos e fixar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Apelação das rés.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em verificar: (i) a responsabilidade das incorporadoras pelo inadimplemento contratual; (ii) a possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel; (iii) a forma de restituição das quantias pagas pelo consumidor; e (iv) a configuração de dano moral indenizável decorrente da mora contratual e frustração da expectativa legítima do adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Configurada relação de consumo, aplica-se o CDC. O atraso superior a três anos na entrega do imóvel e ausência de comprovação de causas excludentes de responsabilidade ensejam inadimplemento contratual exclusivo das fornecedoras.
4. Obstáculos administrativos e ambientais não configuram caso fortuito externo, sendo ônus do empreendedor os riscos da atividade econômica.

5. Diante do inadimplemento originário das requeridas, incide a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), afastando a mora do adquirente.

6. De acordo com a Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva das fornecedoras impõe a devolução integral das quantias pagas, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).
7. O atraso desarrazoado e a alienação do imóvel a terceiros, sem distrato formal ou anuência do promitente comprador, extrapolam o mero inadimplemento e configuram violação à boa-fé objetiva, gerando dano moral indenizável.
8. Valor fixado em R$ 10.000,00 revela-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido. Sentença mantida na íntegra.

Tese de julgamento:

“1. O atraso superior a três anos na entrega de imóvel, aliado à ausência de justificativas idôneas e à posterior alienação da unidade a terceiros, configura inadimplemento contratual exclusivo do fornecedor, autorizando a rescisão contratual. 2. A exceção do contrato não cumprido afasta a mora do adquirente quando a inadimplência do fornecedor é precedente. 3. Em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a devolução integral das quantias pagas, conforme a Súmula 543/STJ. 4. O inadimplemento que frustra de forma substancial o projeto de aquisição da casa própria, com repercussões emocionais e patrimoniais, caracteriza dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 475, 476 e 884; CDC, arts. 2o e 3o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; TJMG, RAC
10024081746711001
,
j. 15.06.2021; TJMT, AC 1027704-93.2022.8.11.0041, j. 28.06.2023.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA.
(atual denominação de MB Engenharia Spe 039 S/A) e
ERBE INCORPORADORA 037 S/A
, em face de sentença prolatada pela MMa juíza de Direito
Olinda de Quadros Altomore
da
11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT
, que julgou parcialmente procedente o pedido contido nos autos da
Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
,

movida por
MANOEL AUGUSTO DA CUNHA.

Inconformadas, as empresas Apelantes interpuseram recurso de apelação, alegando em síntese: a) que a culpa pela rescisão seria exclusiva do Autor, que não adimpliu o saldo contratual remanescente; b) que existiria termo aditivo prorrogando o prazo de entrega; c) que o leilão extrajudicial foi legítimo, ante a inércia do comprador; d) que a devolução das parcela não poderia se dar de forma integral; e e) que não se configurou hipótese de dano moral, requerendo sua exclusão ou, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado.

(ID. 322361912)

Contrarrazões são vistas em ID. 322361917, defendendo a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

Preparo devidamente recolhido.

É o relatório.

Em pauta.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Trata-se, na origem, de
Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
,
movida por
MANOEL AUGUSTO DA CUNHA
,

em face da
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA.
(atual denominação de MB Engenharia Spe 039 S/A) e
ERBE INCORPORADORA 037 S/A,
em razão de inadimplemento contratual consistente no atraso superior a três anos na entrega de unidade habitacional objeto de promessa de compra e venda celebrada em 09/06/2009, concernente ao
apartamento no 1803, Bloco C, do empreendimento
“Residencial Bonavita”
, localizado em Cuiabá/MT
.

A parte Autora alegou, em síntese, que efetuou pagamentos no montante de aproximadamente R$ 91.985,80 durante a fase de construção, restando saldo a ser financiado após a entrega do imóvel, o que jamais ocorreu. Aduziu que, além do atraso injustificado, o imóvel foi posteriormente alienado a terceiros sem sua anuência ou formalização de distrato, o que agravou sua situação patrimonial e emocional, ensejando a presente demanda.

Após a instrução processual, o juízo singular assim sentenciou o processo:

“(...) Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada por
Manoel Augusto da Cunha
em face de
Erbe Incorporadora 037 S.A.
e
MB Engenharia SPE 039 S.A.
, todos devidamente qualificados nos autos, por meio da qual busca a decretação da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, a restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros, bem como a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais em razão do atraso prolongado na entrega do imóvel e da posterior venda da unidade a terceiros sem sua anuência.

Profiro o julgamento antecipado da lide (artigo 355, I, do Código de Processo Civil), porque a matéria prescinde de outras provas, sendo suficientes para o deslinde da causa as provas documentais contidas nos autos, que permitem a formação do convencimento do juiz, conforme regra do artigo 370, do CPC.

Passo, então, a decidir a causa.

A controvérsia da demanda reside em apurar se o atraso superior a três anos na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual imputável às requeridas, autorizando a rescisão contratual com devolução integral das quantias pagas e se tal circunstância enseja reparação por danos morais.

Assim, a questão jurídica central da lide consiste em definir se o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel, aliado à posterior venda a terceiros, impõe às requeridas o dever de restituir integralmente os valores pagos e indenizar moralmente o autor.

Pois bem. De pronto, verifica-se que a relação jurídica entre as partes configura relação de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o, ambos do CDC, pois a autora, na condição de consumidor, é destinatário final do bem adquirido.

Assim, é
cediço que o pacto em questão está submetido a legislação consumerista, consoante entendimento do c. STJ, verbis:

(AgRg no AREsp no 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei).

À vista disso, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

In casu, as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel para Entrega Futura, tendo por objeto a unidade no 1803, Bloco C, do Residencial Bonavita, localizado em Cuiabá/MT, pelo valor global de R$ 367.994,83 (trezentos e sessenta e sete mil novecentos e noventa e quatro reais e oitenta e três centavos), conforme instrumento celebrado em 09.06.2009., conforme documento de id. 154756568.

No que tange ao pedido de rescisão contratual, cumpre analisar, de forma detida, a origem, os contornos e os desdobramentos do inadimplemento noticiado pelo autor.

O contrato firmado em 09.06.2009 estabeleceu, de forma expressa, que o prazo final de entrega da unidade imobiliária em questão ocorreria até 30.04.2011 (id. 154756568), admitindo-se prorrogação por prazo de tolerância adicional previsto contratualmente.

Além disso, as partes acordaram que, após a conclusão da obra e a expedição do “habite-se”, o autor promoveria o financiamento da parcela remanescente do preço junto à instituição bancária, hipótese que pressupunha a regular disponibilização do imóvel pela incorporadora.

Desse modo, o exame dos documentos anexados aos autos (id. 38226945, id. 38227260 e id. 38227264) evidencia que o empreendimento enfrentou uma série de obstáculos administrativos e ambientais, culminando em prolongado atraso na conclusão das etapas de legalização urbanística e habitacional.

Na verdade, segundo noticiado pelas próprias requeridas, tais percalços decorreram de questionamentos ministeriais e fiscalização do Ministério Público Estadual acerca de eventual localização da obra em área de preservação permanente.

Ora, ainda que tais alegações tenham fundamento factual, o certo é que riscos regulatórios, contingências administrativas e entraves de licenciamento ambiental se enquadram no conceito de risco da atividade econômica do fornecedor e, portanto, não elidem a responsabilidade contratual.

Tal conduta representa evidente violação ao princípio da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil), que exige condutas leais, cooperativas e transparentes entre as partes, e configura cláusula abusiva a estipulação contratual que deixa a entrega da unidade habitacional a critério unilateral do fornecedor, prática vedada pelo artigo 51, incisos I e IV, do CDC.

Não obstante, embora a requerida afirme na contestação que o prazo de entrega da obra seria dezembro de 2024, não comprova a existência dessa previsão no pacto assinado, nem junta cronograma atualizado ou documento técnico que permita verificar o estágio real de execução da obra, limitando-se a apresentar relatório genérico (id. 139563061) que se mostra incompatível com os vídeos e imagens recentes acostados aos autos (id. 157452858 e id. 157452860), os quais retratam a completa paralisação do empreendimento.

Com a devida vênia, não há cláusula contratual válida que autorize a requerida a postergar indefinidamente a entrega do imóvel, tampouco se verifica nos autos fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor que justifique a mora ou a suspensão da obrigação principal.

Dessa forma, a ausência de estipulação contratual clara e objetiva sobre o prazo de entrega, associada à conduta omissiva e ineficiente das requeridas, configura inadimplemento substancial, suficiente para ensejar a resolução do contrato e seus consectários legais.

Não é demais registrar, que não se desconhece que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável a prorrogação do prazo de entrega de 180 (cento e oitenta) dias, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, mormente no caso vertente que envolve inúmeras unidades autônomas.

Entretanto, não se pode admitir a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias na espécie, uma vez que não houve a fixação de um prazo certo e determinado, mas sim, de uma verdadeira armadilha ao consumidor, com a finalidade de prorrogação do prazo de entrega de forma indefinida e ao interesse da requerida.

Além disso, o art. 374, inc. I, do CPC, é suficientemente claro ao dispor que os fatos notórios independem de prova.

Nesta esteira, o atraso na entrega das obras de infraestrutura afigura-se ilícita, uma vez que totalmente desproporcional a eventuais atrasos.

A propósito:

(STJ, REsp no 1.633.274/SP, 3a Turma, Rela. Min. Nancy Andrighi, j. 08.11.2016 – negritei).

(TJMT, RAC no 1019930-46.2021.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria, j. 09.08.2023 – negritei e grifei).

No caso, inexiste prova documental apta a caracterizar a culpa exclusiva do autor pelo atraso ou qualquer participação direta na paralisação administrativa do empreendimento.

Comprovou-se, de maneira robusta, que o autor manteve a adimplência durante a fase inicial da obra, com pagamentos que se estenderam até dezembro de 2012, sendo incontroverso o montante pago na ordem de aproximadamente R$ 91.985,80 (noventa e um mil novecentos e oitenta e cinco reais e oitenta centavos), conforme planilhas e extratos de pagamento juntados (id. 38227442 e id. 38227447).

No caso concreto, é incontroverso que o atraso superou três anos, período que, por qualquer critério de razoabilidade, excede o limite contratual de tolerância.

Por outro lado, as requeridas argumentam que eventual inadimplência posterior do autor teria ensejado notificação em 2017 e subsequente resolução unilateral com adjudicação do imóvel.

Entretanto, tal alegação não prospera, pois a inadimplência que se alega foi precedida por inadimplemento originário das rés quanto ao cumprimento do dever principal (entrega do imóvel no prazo), o que afasta a caracterização da mora do adquirente, conforme dispõe a teoria da exceptio non adimpleti contractus, prevista no artigo 476 do Código Civil, que estabelece:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Ou seja, a mora do fornecedor precedeu e inviabilizou a regular execução da contraprestação pelo consumidor, de modo que não se pode reputar culpável o adquirente por ter cessado pagamentos em contexto de atraso desarrazoado.

Ademais, cumpre afastar qualquer controvérsia sobre eventual litispendência ou coisa julgada com as demandas anteriormente propostas.

Isso porque, nos termos do artigo 337, §§1o e 2o, do CPC, há necessidade da tríplice identidade de partes, causa de pedir e pedidos, circunstância inexistente nos autos.

Na espécie, os processos anteriores envolviam pedidos indenizatórios por lucros cessantes e danos morais relacionados ao atraso de obra, enquanto a presente ação possui objeto principal diverso: a rescisão contratual com devolução integral das quantias pagas.

Destarte, verifica-se que o prazo contratual de entrega foi amplamente descumprido, que o autor manteve a adimplência durante período expressivo, que o inadimplemento inicial decorreu exclusivamente da esfera de responsabilidade da incorporadora e que a frustração da entrega inviabilizou a continuidade da execução contratual.

Em suma, a rescisão encontra amparo fático e jurídico robusto, cabendo reconhecer que a resolução contratual se impõe como medida de justiça, em respeito ao equilíbrio contratual e à função social do contrato.

Nessa toada, reputo devidamente comprovados os requisitos do artigo 475, do Código Civil, aplicável à espécie: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê, verbis:

“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (negritei e grifei).

Logo, restando evidente que, no caso específico dos autos, a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, deve ser reconhecida a inadimplência das requeridas, bem como a possibilidade de rescisão contratual, na forma do art. 475, do Código Civil, com a devolução integral dos valores pagos pela autora, acrescido dos consectários legais, com exceção da taxa de corretagem.

Outro não é o entendimento do e. TJMT:

(RAC no 1001637-91.2022.8.11.0041, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 14.08.2024 – negritei e grifei).

Avançando na elucidação da celeuma, o art. 884, do Código Civil veda o enriquecimento sem causa, obrigando a parte inadimplente a restituir o que foi recebido indevidamente, mormente em razão do autor ter comprovado, documentalmente (id. 38227442 e id. 38227447), e também conforme admitido pelos próprios requeridos na contestação (id. 154756561), que efetuou pagamentos no valor de R$ 94.819,06 (noventa e quatro mil oitocentos e dezenove reais e seis centavos) até dezembro de 2012.

Quanto ao dano moral, a hipótese não se trata de mero descumprimento contratual, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício, cuja conduta extrapola a boa-fé contratual, portanto, cabível a indenização por danos morais.

Digo isso porque, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que as especificidades do caso concreto evidenciam a configuração do prejuízo, dada a extensão do atraso imputável às requeridas.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade das empresas requeridas pelo dano sofrido pelo autor.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria a autora a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

Nesse sentido caminha a jurisprudência do e. TJMT ao julgar casos semelhantes, vejamos:

(RAC no 1027704-93.2022.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 28.06.2023 – negritei e grifei).

(RAC no 1030470-56.2021.8.11.0041, 4a Câm. Dir. priv., Rela. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 06.09.2023 – negritei e grifei).

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das requeridas quanto ao dano sofrido pelo autor em razão do erro cometido.

Restando dessa forma caracterizado o dever de indenizar, passo ao arbitramento do quantum indenizatório que deve atender aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade, a extensão do dano causado, de modo a atender sua dupla finalidade, qual seja, amenizar a dor da vítima e punir a conduta ilícita do ofensor.

Sobre o tema, ensina José Raffaelli Santini:

(Dano moral: doutrina, jurisprudência e prática, Agá Júris, 2000, p.45).

Nesta ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito a vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido coibindo a conduta negligente do agente.

Não é demais ressaltar, que o valor indenizatório devido no dano moral tem dupla função: compensatória em relação ao dano sofrido e penalizadora pela conduta negligente do agente causador.

Logo, considerando o grau de responsabilidade da empresa requerida frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pela autora, fixo o valor da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo este justo para reparar o dano extrapatrimonial sofrido.

À luz de todo o exposto, conclui-se pela procedência parcial da demanda, nos estritos limites em que se demonstrou a lesão jurídica.

Deixo de enfrentar os demais argumentos deduzidos no processo, porque desnecessários para diminuir a autoridade desta sentença, conforme art. 489, §1o, IV do CPC, agindo, este Juízo, em obediência também ao comando Constitucional do art. 5o, LXXVIII.

Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada por
Manoel Augusto da Cunha
em face de
Erbe Incorporadora 037 S.A.
e
MB Engenharia SPE 039 S.A.
, para:

a)
Declarar
rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado em 09.06.2009, firmado entre as partes, referente à unidade no 1803, Bloco C, do empreendimento denominado “Residencial Bonavita”, localizado na cidade de Cuiabá/MT, por inadimplemento contratual imputável exclusivamente às requeridas;

b)
Condenar
as requeridas a restituir ao autor a quantia de R$ 94.819,06 (noventa e quatro mil oitocentos e dezenove reais e seis centavos), acrescido de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a contar da citação e de cada desembolso, respectivamente;

c)
Condenar
as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de juros e correção monetária pela Taxa Selic até a vigência da Lei n. 14.905/2024, quando então será aplicado o IPCA para correção e Selic para juros, abatido desta o valor do IPCA, a partir da citação e do arbitramento, respectivamente;

d)
Condenar
as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do Código de Processo Civil. (...)”. (ID. 322361898)

Pois bem.

A controvérsia instaurada se volta em verificar: a) a responsabilidade pelo inadimplemento contratual; b) a possibilidade de rescisão do contrato; c) a forma de devolução dos valores pagos pelo Autor; e d) a configuração de danos morais indenizáveis.

De início, necessário esclarecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes se caracteriza como
relação de consumo
, nos termos dos
art. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor
, uma vez que o Autor, na condição de adquirente, é destinatário final do bem, enquanto as Requeridas figuram como fornecedoras do produto.

Quanto ao caso dos autos, verifica-se que as partes celebraram contrato de compra e venda em 09/06/2009, tendo por objeto a
unidade no 1803, Bloco C, do Residencial Bonavita,
com previsão expressa de entrega para 30/04/2011, admitindo-se prorrogação por prazo de tolerância adicional previsto contratualmente.

Conforme documentação juntada nos autos, o empreendimento enfrentou uma
série de obstáculos administrativos e ambientais
, culminando em
prolongado atraso na conclusão das etapas
de legalização urbanística e habitacional, inclusive com questionamentos no Ministério Público Estadual acerca de eventual localização da obra em área de preservação permanente.

Embora as Apelantes aleguem que tais circunstâncias configurariam
caso furtuito
ou
força maior
, capazes de afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, tal argumento
não merece prosperar
. Isso porque os riscos regulatórios, contingências administrativas e entraves de licenciamento ambiental
se enquadram no conceito de risco da atividade econômica do fornecedor
e, portanto, não elidem a responsabilidade contratual.

Segundo entendimento jurisprudencial
“Eventuais entraves administrativos junto à municipalidade e aos órgãos públicos não afasta a responsabilidade pela execução do contrato, por se tratar de fortuito interno. Constatado o atraso na entrega de obras de infraestrutura do loteamento, deve ser a construtora e a incorporadora responsabilizadas exclusivamente pela rescisão contratual.”.
(TJ-MG - Apelação Cível: 50023507420178130701, Relator.: Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 27/08/2024, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/09/2024)

Ademais, as Apelantes
não comprovaram a existência de previsão contratual que autorizasse a prorrogação do prazo de entrega para mais de três anos
, como alegando na contestação, nem juntaram cronograma atualizado ou documento técnico que permitisse verificar o estágio real de execução da obra.

Nesse contexto, é evidente que o
atraso superior a três anos
na entrega do imóvel
configura inadimplemento grave
, suficiente para
ensejar a resolução do contrato
, nos termos do
art. 475 do Código Civil
:
“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”.

Quanto à alegação das Requeridas de que o Autor teria incorrido em inadimplência a partir de 2013, ensejando a notificação em 2017 e subsequente resolução unilateral com adjudicação do imóvel, tal argumento não merece acolhimento.

Isso porque a inadimplência do Autor foi
precedida pelo inadimplemento originário das Requeridas
quanto ao cumprimento do dever principal (entrega do imóvel no prazo), o que afasta a caracterização da mora do adquirente, conforme dispõe a teoria da
exceptio non adimpleti contractus
, prevista no artigo 476 do Código Civil.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO URBANO - INEXECUÇÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS -EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. 1. Constatando-se o atraso excessivo e injustificado na entrega das obras de infraestrutura de loteamento urbano pelo empreendedor imobiliário, possível a suspensão da exigibilidade das obrigações pecuniárias do adquirente posteriores ao atraso, por aplicação da exceção do contrato não cumprido. 2. Apelação desprovida. (TJ-MG - AC: 10024081746711001 Belo Horizonte, Relator.: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 15/06/2021, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/06/2021)

No que se refere à devolução dos valores pagos pelo Autor, Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento, por meio da
Súmula 543
, no sentido de que
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.

No caso em análise, restou demonstrado que a rescisão contratual decorreu de
culpa exclusiva das Requeridas
, em razão do
atraso injustificado na entrega do imóvel
, o que
impõe a restituição integral dos valores pagos
pelo Autor devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais.

Conforme documentação juntada nos autos e admitido pelas próprias Apelantes na contestação, o Apelado/Autor
efetuou o pagamento do valor de R$ 94.819,06
até dezembro de 2012, quantia que deve ser
integralmente restituída
, sob pena de configurar enriquecimento sem causa das requeridas, vendado pelo
art. 884 do Código Civil
.

Esse é o entendimento deste Eg. Tribunal de Justiça:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE EMBARAÇO JUDICIAL – RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – DIES A QUO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO .

Os contratos de compra e venda, com obrigação da vendedora de entregar lotes urbanos, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, consoante visto na espécie. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10414324120218110041, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 04/09/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2024) Destaquei

Por fim, embora a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminhe no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, as circunstâncias do caso concreto evidenciam
situação excepcional que ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano
.

No caso em análise, o atraso na entrega do imóvel
superou três anos
, período que, por qualquer critério de razoabilidade,
excede o limite contratual de tolerância
. Além disso, as Apelantes promoveram a venda ou adjudicação do imóvel a terceiros sem a sua anuência, agravando os prejuízos sofridos.

Tais circunstâncias não representam mero descumprimento contratual, mas
verdadeira frustração do sonho da casa própria
, alcançando, via de regra, com extremo sacrifício, cuja conduta extrapola a boa-fé contratual, configurando dano moral indenizável.

Nesse sentido, este Eg. Tribunal de Justiça:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OBRA EMBARGADA POR IRREGULARIDADES – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO INDEVIDA – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ. Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes, não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que falar-se na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF. No caso, tendo a vendedora dado causa à rescisão contratual, ante a irregularidade na realização da infraestrutura do empreendimento, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor do alienante.
Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.
(TJ-MT - AC: 10277049320228110041, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 28/06/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2023) Destaquei

O
quantum
indenizatório de
R$ 10.000,00
fixado na sentença se mostra adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, atendendo à dupla finalidade da indenização por danos morais:
compensar o sofrimento da vítima e punir o ofensor, desestimular a reiteração da conduta ilícita.

Portanto, correta a sentença ao reconhecer a configuração dos danos morais e fixar o valor da indenização em
R$ 10.000,00.

Desta feita, à míngua de elementos que justifiquem a modificação da sentença recorrida, impõe-se a sua manutenção
in totum.

Posto isso,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação interposto pela
ERBE INCORPORADORA 076 LTDA.
(atual denominação de MB Engenharia Spe 039 S/A) e
ERBE INCORPORADORA 037 S/A
, para manter intacta a sentença prolatada.

Por conseguinte, desprovido o apelo, majoro a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 13% (treze por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ficando a exigibilidade suspensa.

É como
VOTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025