Tribunal: TJMT
Processo: 1027590-96.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-01
Data de publicação: 2025-04-04

Ementa:
Direito do Consumidor. Apelação Cível. Propaganda Enganosa. Lago Artificial em Empreendimento Imobiliário. Previsão Apenas Em Material Publicitário. Memorial Descritivo sem Referência Ao Equipamento. Ausência De Comprovação De Dano Moral. Recurso Provido.
I. Caso em exame
1. Ação Indenizatória ajuizada por comprador de unidade residencial em condomínio horizontal, no qual alega descumprimento contratual por falta de construção de lago artificial da área de laser.
2. Sentença acolheu parte dos pedidos e condenou a Construtora ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em: (i) controvérsia sobre a caracterização da propaganda enganosa e a consequente responsabilidade civil da construtora, considerando que o memorial descritivo do empreendimento não previa a construção do lago artificial. (ii) Análise sobre a necessidade de comprovação efetiva de lesão extrapatrimonial para a condenação em danos morais.
III. Razões de decidir
4. A previsão do lago artificial constava apenas no material publicitário e não no memorial descritivo do empreendimento, documento que integra o contrato de compra e venda.
5. O memorial descritivo detalhou todas as áreas comuns do condomínio, sem mencionar o lago artificial, deixando claro que as imagens publicitárias tinham caráter meramente ilustrativo.
6. A frustração decorrente da não construção do lago não constitui, por si só, dano moral indenizável, ausente prova de abalo significativo aos direitos de personalidade do consumidor.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. A mera ausência de construção de lago artificial anunciado em material publicitário, sem previsão contratual expressa, não configura propaganda enganosa. 2. O inadimplemento contratual não enseja, por si só, dano moral indenizável, salvo quando demonstrado prejuízo significativo aos direitos de personalidade do consumidor."
____________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 37, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 676952/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 27/03/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027590-96.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Vícios de Construção]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), NELSON EUGENIO VIEIRA JUNIOR - CPF: 698.925.551-04 (APELADO), RAFAEL SOUZA FERRAZ DA COSTA - CPF: 015.818.091-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito do Consumidor. Apelação Cível. Propaganda Enganosa. Lago Artificial em Empreendimento Imobiliário. Previsão Apenas Em Material Publicitário. Memorial Descritivo sem Referência Ao Equipamento. Ausência De Comprovação De Dano Moral.
Recurso Provido.

I. Caso em exame

1. Ação Indenizatória ajuizada por comprador de unidade residencial em condomínio horizontal, no qual alega descumprimento contratual por falta de construção de lago artificial da área de laser.

2. Sentença acolheu parte dos pedidos e condenou a Construtora ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

II. Questão em discussão

3. A questão controvertida consiste em: (i) controvérsia sobre a caracterização da propaganda enganosa e a consequente responsabilidade civil da construtora, considerando que o memorial descritivo do empreendimento não previa a construção do lago artificial. (ii) Análise sobre a necessidade de comprovação efetiva de lesão extrapatrimonial para a condenação em danos morais.

III. Razões de decidir

4. A previsão do lago artificial constava apenas no material publicitário e não no memorial descritivo do empreendimento, documento que integra o contrato de compra e venda.

5. O memorial descritivo detalhou todas as áreas comuns do condomínio, sem mencionar o lago artificial, deixando claro que as imagens publicitárias tinham caráter meramente ilustrativo.

6. A frustração decorrente da não construção do lago não constitui, por si só, dano moral indenizável, ausente prova de abalo significativo aos direitos de personalidade do consumidor.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. A mera ausência de construção de lago artificial anunciado em material publicitário, sem previsão contratual expressa, não configura propaganda enganosa. 2. O inadimplemento contratual não enseja, por si só, dano moral indenizável, salvo quando demonstrado prejuízo significativo aos direitos de personalidade do consumidor."

____________________________

Dispositivos relevantes citados:
CDC, art. 37, § 1o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 676952/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 27/03/2023.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1027590-96.2018.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Rodobens Incorporadora Imobiliária 304-SPE Ltda
. em virtude da sentença proferida pela Juíza da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos vertidos na Ação Indenizatória ajuizada por
Nelson Eugênio Vieira Junior
.

A Juíza de 1o grau concluiu que houve descumprimento do contrato de compra e venda de imóvel em condomínio fechado, em que a Construtora deixou de construir lago artificial na área comum do empreendimento, conforme ilustrado em material de
marketing
usado para promover a venda, o que configurou lesão à honra extrajudicial dos compradores.

Afastou o pedido indenizatório por danos materiais, uma vez que não foi comprovado o valor da desvalorização do imóvel em virtude da falta de construção do lago artificial.

Fundamentou que os compradores também tiveram de suportar período de reforma na unidade adquirida para adequação ao padrão com o qual sonhavam na aquisição do bem, fatos tidos como graves e que serviram para fixar o montante indenizatório por danos à honra na ordem de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido pelo INPC a partir do arbitramento e acrescidos de juros de 1% (um por cento) a contar da citação.

Ao final, compeliu a Apelante a arcar com custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico.

Inconformada, a Construtora recorreu e defendeu a ausência de propaganda enganosa.

Enfatizou que lançou o empreendimento Condomínio Reserva Rio Cuiabá, contendo 352 (trezentas e cinquenta e duas) unidades autônomas, algumas de modelos diferentes, mas todas acompanhadas de projeto urbanístico e memorial descritivo do projeto, dos acabamentos e da qualidade dos materiais.

Aduziu que, no mencionado memorial, estão expostas todas as características comuns do empreendimento (item 4.1), e não há promessa de construção de lago artificial.

Alega que a imagem de um lago artificial no material de
marketing
(
folder
) não pode ser interpretada como promessa de sua construção, por isso entendeu que não incorreu em prática de propaganda enganosa.

Sustenta ter cumprido sua parte na obrigação quanto à construção da área comum, que consistiu em: quadra de tênis, academia, piscinas, playground, minicampo de futebol, quadra polirecreativa, quiosque gourmet e salão de festas.

Salienta que no Projeto Urbanístico aprovado pelos órgãos públicos e na Ficha Técnica do empreendimento não há previsão de lago artificial.

Requereu, com suporte nesses argumentos, a reforma da sentença para que todos os pedidos autorais sejam julgados improcedentes.

Em pedido alternativo, requereu a redução do valor indenizatório e a alteração do termo inicial dos juros de mora.

As contrarrazões foram apresentadas no ID 261425368.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Nelson Eugênio Vieira Junior ajuizou a Ação Indenizatória em face de Rodobens Incorporadora Imobiliária 304-SPE Ltda. e alegou que, em 2016, foi atraído pelo material de
marketing
do Condomínio Reserva Rio Cuiabá e teve acesso ao imóvel decorado, assim como a planta da unidade residencial e da área comuns.

Aduziu que o corretor garantiu que, na área comum, seriam construídas: quadra de tênis, academia, piscinas, playground, minicampo de futebol, quadra polirecreativa, quiosque gourmet, salão de festas e um lago artificial com a disponibilização de pedalinhos.

Afirmou que o lago artificial foi o principal atrativo do empreendimento. Abaixo segue o citado material ilustrativo com destaque no ponto da divergência (lago artificial):

Enfatiza que a decisão de adquirir uma unidade residencial no Condomínio Reserva Rio Cuiabá tem causa, entre outros fatores financeiros e familiar, a propalada propaganda de que a área comum contaria com um lago artificial, o que, certamente, ocasionaria a valorização da unidade.

Salientou que a compra foi concretizada em 26/09/2016, no valor de R$ 358.537,00 (trezentos e cinquenta e oito mil quinhentos e trinta e sete reais), cujas chaves foram entregues em 31/10/2017.

Arguiu que, no local destinado para construir o lago artificial, existe um buraco cercado contendo terra e que, passados alguns anos da imissão na posse, mesmo notificada pelo Síndico, a Apelante ignorou às reclamações, de maneira que a falta de conclusão da área comum provocou não só a desvalorização do imóvel, como também frustração e sentimento de que “foi passado para trás”, motivo pelo qual pediu:

(i)

Indenização material correspondente à desvalorização do seu imóvel residencial, na ordem de 10% (dez) por cento do valor contratado, acrescido de juros legais e correção monetária, e;

(ii)

Indenização por danos à honra. Sugeriu o montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Na contestação, a Apelante sustentou a lisura da propaganda do empreendimento Condomínio Reserva Rio Cuiabá e que não há motivos para revisar o contrato firmado com o Apelado, pois está ausente o dolo, erro, coação ou fraude.

No tocante às características do empreendimento, disse que cumpriu sua parte na obrigação, pois entregou todas as unidades prometidas e a área comum descrita no memorial descritivo, não havendo que falar em falta de construção de lago artificial.

Aduziu que, quando o Apelado recebeu as chaves (10/2017), aceitou as condições contratadas depois de realizada a vistoria obrigatória, as quais estão totalmente de acordo com o Projeto e Memorial Descritivo.

Relativamente ao local apontado pelo consumidor, onde possui um “buraco cercado com terras”, na verdade, trata-se de uma depressão do terreno e que foi isolado para evitar danos e acidentes. Arguiu ter se reunido com a Administração do Condomínio para esclarecer a situação.

Pugnou, ao final de seu longo arrazoado, a improcedência dos pedidos autorais.

Na Réplica, o Apelado juntou o folder do empreendimento, que contém imagem similar àquela recortada e colada no início deste voto, bem como Laudo Particular de Vistoria da Área Comum, no qual diz que “
não existe um lago como apresentado no masterplan do empreendimento
”.

Saliento que o Apelado teve a justiça gratuita revogada no bojo do RAI n. 1011927-65.2020.8.11.0000, de minha relatoria, com a permissão para pagar as custas de forma parcelada.

Logo em seguida, foi encerrada instrução com a prolação da sentença recorrida.

A Juíza sentenciante acolheu a tese da prática de propaganda enganosa, posto que a Construtora deixou de construir lago artificial na área comum do empreendimento, conforme ilustrado em material usado para promover a venda, de maneira que, no seu entender, tal conduta configurou lesão à honra extrajudicial dos compradores.

Fixou o montante indenizatório por danos à honra em R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido pelo INPC a partir do arbitramento e acrescidos de juros de 1% (um por cento) a contar da citação.

Lado outro, desacolheu o pedido indenizatório por danos materiais, uma vez não comprovado o valor da desvalorização do imóvel em virtude da falta de construção do lago artificial. Ao final, compeliu a Apelante a arcar com custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico.

Inconformada, a Construtora recorreu e, em resumo, disse que não há justa causa para a sua responsabilização civil por não ter construído lago artificial no empreendimento, uma vez que o Memorial Descritivo deixou muito claro quais foram os espaços que se obrigou a construir: quadra de tênis, academia, piscinas, playground, minicampo de futebol, quadra polirecreativa, quiosque gourmet e salão de festas.

No que tange à indenização por danos morais, sabe-se que a jurisprudência evoluiu e não aceita, em caso de inadimplemento contratual, condenações “automáticas”, ou seja, além da configuração dos pressupostos de responsabilidade civil – ação, dano e nexo de causalidade – é preciso demonstrar a grave ofensa a direitos de personalidade.

Assim, quando o pedido indenizatório decorre de inadimplemento contratual, para que o pleito seja acolhido, deve ser possível constatar, no caso concreto, grave agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, ao ponto de ensejar sofrimentos e humilhações que desajustem o equilíbrio psicológico do indivíduo por tempo superior ao usual.

Em outros termos, a jurisprudência tem enfatizado que a frustração e o desconforto decorrentes da falta de construção de determinado espaço comum em área de Condomínio são considerados normais e não geram, automaticamente, o direito à reparação por danos morais.

Lado outro, nas situações em que o descumprimento contratual é considerado expressivo e injustificado, pode-se cogitar a possibilidade de haver dano morai indenizável, mas isso deve ser analisado caso a caso, levando em consideração a gravidade da situação e o impacto na vida do consumidor.

Portanto, em que pese às judiciosas fundamentações da Juíza de 1o grau, nas situações em que se discute o descumprimento contratual de construção de áreas comuns, a configuração de danos morais indenização não se baseia apenas no fato em si.

A título de ilustração, colaciono o seguinte aresto:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. ATRASO POR PERÍODO EXPRESSIVO. CONFIGURAÇÃO. VALOR ADEQUADO PARA AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1.
O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial. Precedentes
.

2. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante.

3. Na hipótese, dadas as peculiaridades do caso concreto, tem-se como adequado o valor da reparação por danos morais, tendo em vista que: a) a parte autora enfrentou por longos anos a angústia e o transtorno pela paralisação da obra, tendo frustradas as expectativas depositadas na aquisição de seu imóvel, a qual não se concretizou; b) além disso, o prejuízo material experimentado não foi reparado em virtude do reconhecimento de prescrição.

4. Agravo interno a que se nega provimento
. (
STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 676952 RJ 2015/0057346-5
, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023) (Sem destaques no original).

Direto ao ponto, sabe-se que a Construtora, ao ofertar empreendimento imobiliário para venda, deve cumprir fielmente ao disposto no seu material de propaganda, no contrato, bem como no que consta no memorial descritivo.

Com efeito, o artigo 37, § 1o, do CDC diz que "
é proibida toda publicidade enganosa ou abusiva”,
e é complementada pelo parágrafo primeiro quando conceitua que “
enganosa é qualquer modalidade de informação ou
comunicação de caráter publicitário
, inteira ou
parcialmente falsa
, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão,
capaz de induzir em erro o consumidor
a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços
" (sem destaques no original).

No caso concreto, não ficou evidente que o Apelado adquiriu o imóvel apenas e tão somente porque, no material publicitário, havia o desenho de um lago artificial ou que este teria sido o maior atrativo do empreendimento.

Entendo que embora o Apelado tenha criado expectativas sobre o mencionado lago artificial quando visitou o
stand
de vendas, ao assinar o contrato em 26/09/2016, tomou ciência de que o condomínio não construiria a área para ser alagada, pois é isso que deixa claro o Item 4.1 do Memorial Descritivo do Empreendimento, o qual integra o contrato.

Extrai-se no mencionado Item 4.1 do Memorial Descritivo do empreendimento que os espaços comuns contemplariam: portaria, quadras, playground, mini campo de futebol, piscinas, quiosques, salão de festas, academia e abrigo de resíduos sólidos.

Ademais, do Item 6.4 do Memorial é muito claro ao dizer que:

"As
imagens, ilustrações, artes, perspectivas e plantas humanizadas referentes ao imóvel apresentadas no stand de vendas
, folder, material publicitário, outdoor, anúncios ou qualquer outra forma de veiculação
são ilustrativas e artísticas
, podendo apresentar
variações em relação à obra final em função do desenvolvimento dos projetos executivos
, da necessidade de adequabilidades técnicas ou do atendimento a postulados legais". (Sem destaques no original).

Ora, se o Apelado tinha plena ciência de tudo que guarneceriam os espaços de convívio social e lazer, e se não há comprovação de que a falta de construção do lago artificial tenha causado sensível abalo emocional na esfera subjetiva do morador, não há falar em indenização por dano moral.

Repito, na espécie, não vislumbro ocorrência do dano moral em sentido estrito, que consiste na grave ofensa à honra subjetiva, acompanhada de dor, frustração ou humilhação, vexame ou sofrimento que, fugindo à normalidade dos acontecimentos do cotidiano, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústias e desequilíbrio em seu bem-estar.

Assim sendo, inexistindo prova de que o Apelado teve seus direitos de personalidade violados, os danos morais não estão configurados, de modo que é imperativa a reforma da sentença neste ponto.

Feitos esses esclarecimentos,
dou provimento ao recurso
e julgo improcedentes os pedidos autorais.

Inverto o ônus de sucumbência em face de Nelson Eugênio Vieira Junior. Deixo de fixar os honorários recursais porque não houve sua condenação na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/04/2025