Tribunal: TJMT
Processo: 1008075-82.2024.8.11.0003
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO CORRIGIDA. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais. A sentença julgou parcialmente procedente a ação para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e condenar a ré à devolução do valor de R$ 51.925,05, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o desembolso. Os autores apelaram requerendo a majoração do valor base para restituição para R$ 67.717,60, a declaração de nulidade de cláusulas contratuais tidas como abusivas, o reconhecimento de danos morais e a majoração dos honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Há quatro questões em discussão: (i) definir se o valor efetivamente pago pelos autores corresponde a R$ 67.717,60, conforme demonstrativo apresentado pela própria ré, para fins de restituição; (ii) estabelecer se são nulas, por abusividade, as cláusulas da Cláusula 15 do contrato; (iii) determinar se houve dano moral indenizável em razão da negativação dos nomes dos autores; e (iv) verificar a possibilidade de majoração dos honorários advocatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
O valor de R$ 67.717,60 deve ser considerado como a quantia efetivamente paga, pois foi reconhecido pela própria ré em demonstrativo apresentado nos autos, prevalecendo sobre o valor indicado na petição inicial, em respeito ao princípio da boa-fé objetiva e ao dever de informação previsto no CDC.
As cláusulas da Cláusula 15 do contrato são reconhecidas como abusivas, ainda que de forma implícita, uma vez que a sentença limitou a retenção contratual a 10% do valor efetivamente pago, afastando disposições contratuais que previam retenções superiores e descontos indevidos, em consonância com o art. 51, IV, do CDC.
Não há dano moral indenizável, pois a rescisão contratual decorreu de inadimplemento dos próprios autores, não se configurando conduta ilícita por parte da ré, tampouco demonstração de lesão a direito da personalidade.
A majoração dos honorários advocatícios foi afastada, considerando-se inaplicável o art. 85, §11, do CPC, uma vez que não houve condenação majorada ou sucumbência recursal significativa.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
O valor efetivamente pago para fins de restituição em rescisão contratual deve considerar o montante atualizado informado pela própria parte ré nos autos, desde que mais favorável ao consumidor.
São nulas as cláusulas contratuais que estipulam retenções desproporcionais, contrariando o disposto no art. 51, IV, do CDC.
A rescisão contratual por inadimplemento do comprador, sem conduta ilícita do fornecedor, não enseja indenização por danos morais.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, X; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III e IV, e 51, IV; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 20.06.2017, DJe 29.06.2017; TJMT, RAC no 1041551-70.2019.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 13.09.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008075-82.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[WESLEY GONCALVES TOMAZ - CPF: 055.543.721-39 (APELANTE), CYNTHIA THAISE SOARES CARVALHO - CPF: 041.368.901-84 (ADVOGADO), BRUNO CESAR BRANDAO PRADO - CPF: 006.007.001-35 (ADVOGADO), BRUNA SOUZA DA SILVA TOMAZ - CPF: 054.844.031-03 (APELANTE), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO CORRIGIDA. DANO MORAL
NÃO CARACTERIZADO
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
:

Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos
Morais
. A sentença julgou parcialmente procedente a ação para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e condenar a ré à devolução do valor de R$ 51.925,05, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o desembolso. Os autores apelaram requerendo a majoração do valor base para restituição para R$ 67.717,60, a declaração de nulidade de cláusulas contratuais tidas como abusivas, o reconhecimento de danos morais e a majoração dos honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o valor efetivamente pago pelos autores corresponde a R$ 67.717,60, conforme demonstrativo apresentado pela própria ré, para fins de restituição; (
ii
) estabelecer se são nulas, por abusividade, as cláusulas da Cláusula 15 do contrato; (
iii
) determinar se houve dano moral
indenizável em razão da negativação dos nomes dos autores; e (
iv
) verificar a possibilidade de majoração dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR
:

O valor de R$ 67.717,60 deve ser considerado como a quantia efetivamente paga, pois foi reconhecido pela própria ré em demonstrativo apresentado nos autos, prevalecendo sobre o valor indicado na petição inicial, em respeito ao princípio da boa-fé objetiva e ao dever de
informação previsto no CDC
.

As cláusulas da Cláusula 15 do contrato são reconhecidas como abusivas, ainda que de forma implícita, uma vez que a sentença limitou a retenção contratual a 10% do valor efetivamente pago, afastando disposições contratuais que previam retenções superiores e descontos indevidos, em consonância com o art. 51, IV, do CDC.

Não há dano moral indenizável, pois a rescisão contratual decorreu de inadimplemento dos próprios autores, não se configurando conduta ilícita por parte da ré, tampouco demonstração de lesão a direito da personalidade.

A majoração dos honorários advocatícios foi afastada, considerando-se inaplicável o art. 85, §11, do CPC, uma vez que não houve condenação majorada ou sucumbência recursal significativa.

IV. DISPOSITIVO E TESE
:

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O valor efetivamente pago para fins de restituição em rescisão contratual deve considerar o montante atualizado informado
pela própria parte ré nos autos, desde que mais favorável ao consumidor.

São nulas as cláusulas contratuais que estipulam retenções desproporcionais, contrariando o disposto no art. 51, IV, do CDC.

A rescisão contratual por inadimplemento do comprador, sem conduta ilícita do fornecedor, não enseja indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, X;
CDC,
arts
. 2o, 3o, 6o, III e IV, e 51, IV; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
no 725.986/RJ, Rel. Min. Marco
Buzzi
, 4a Turma, j. 20.06.2017,
DJe
29.06.2017; TJMT, RAC no 1041551-70.2019.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 13.09.2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se
de recurso
de
A
pelação
C
ível
interposto
por

WESLEY GONÇALVES TOMAZ
e
BRUNA SOUZA DA SILVA TOMAZ
, cont
ra
sentença proferida
pelo
d. Ju
iz
da
2a Vara
Cível da Comarca de Rondonópolis
/MT
,
Dr. Claudio Deodato Rodrigues Pereira,

que
,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c
Devolução de Quantia Paga e Indenização por

Danos Morais
ajuizada
em face de
BRDU SPE VERMONT LTDA
,
julgou
parcialmente

procedente a ação
para
declarar rescindido o con
trato celebrado entre as partes e

condena
r

o réu à
devolução, em parcela única, do valor de
R$ 51.925,05 (cinquenta e um mil, novecentos e vinte e cinco reais e cinco centavos)
, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso.

A sentença foi mantida após a rejeição dos Embargos de Declaração opostos por ambas
as
partes (ID 292304874).

Inconformados, os autores interpuseram
a presente A
pelação, requerendo a reforma parcial da sentença para que seja reconhecido que o valor efetivamente pago por eles correspond
a
à quantia de R$ 67.717,60, conforme demonstrativo atualizado juntado pela própria apelada nos autos, e não
R$ 57.693,39 (cinquenta e sete mil, seiscentos e noventa e três reais e trinta e nove centavos)
como
fixado
na sentença.

Requerem também o reconhecimento da nulidade das cláusulas previstas na Cláusula 15 do contrato de compra e venda, por reputarem-nas abusivas — em especial, aquelas que tratam da base de cálculo para devolução, das retenções por publicidade e corretagem, das despesas de cobrança, da devolução parcelada dos valores e da imposição de encargos tributários indevidos.

Ademais, postulam a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 para cada um dos apelantes, em razão da negativação de seus nomes durante o curso das negociações administrativas, bem como a majoração dos honorários advocatícios para o patamar de 20% sobre o valor da condenação.

Os Apelantes litigam sob o manto da justiça gratuita.

Devidamente intimad
o
,
o
Apelad
o

apresentou contrarrazões requerendo o desprovimento do recurso (ID
292304872
).

É o
relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Na origem, t
rata-se
de
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos
Morais
ajuizada por
WESLEY GONÇALVES TOMAZ
e
BRUNA SOUZA DA SILVA TOMAZ

em desfavor de
BRDU SPE VERMONT LTDA
,
relatand
o
que
celebraram contrato com a requerida mediante instrumento particular de compromisso de compra
e venda de imóvel, tendo como objeto a aquisição do Lote n.o 18, Quadra 15, com área de 200 m2, do loteamento Jardim do Parque II, Rondonópolis/MT
, contudo,
ficaram impossibilitados de efetuar o pagamento do remanescente
e
optaram por rescindir o contrato junto à ré.

Pleitearam também a declaração de nulidade da cláusula 15 do Contrato de Compra e Venda,
por reputarem-nas abusivas, em especial
as que
tratam da base de cálculo para devolução, retenções por publicidade e corretagem, despesas de cobrança, devolução parcelada dos valores e imposição de encargos tributários indevidos.

Após a devida instrução processual, s
obreveio sentença ao ID
292304867
,
tendo
o
M
agistrado de origem
julg
ado
parcialmente procedente a ação,
nos seguintes termos:

“Na hipótese ora examinada, vejo que do arcabouço probatório coligido aos autos, outra opção não resta, senão a de acolher o pedido inicial.

Com efeito, verifica-se dos autos que os autores pretendem a rescisão contratual com a devolução dos valores pagos.

Extrai-se que houve uma frustração do negócio pela impossibilidade de pagamento das parcelas como pactuadas.

Diante da impossibilidade do pagamento das parcelas do contrato, imperiosa a rescisão contratual, o que acarreta o retorno das partes ao estado inicial, ressalta-se que a retenção de parte do valor pago é permitida pelo Código de Defesa do Consumidor, que veda apenas a perda total.

É sabido que em se tratando de contrato, se uma das partes não adimplir sua obrigação contratual dará ensejo ao pedido de rescisão contratual pela parte adimplente.

É cediço que no Código Civil a liberdade de contratar é exercida em razão e nos limites da função social do contrato, e primando pelos princípios da probidade e boa-fé.

In
casu
,
o que se vê nos autos foi que a ré na execução do contrato não agiu com a necessária boa-fé objetiva, dando ensejo ao ajuizamento da presente ação.

DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

A teor das provas dos autos
, infere-se
que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel urbano, em que os autores adquiriram o Lote n.o 18, Quadra 15, com área de 200 m2, do loteamento Jardim do Parque II, Rondonópolis/MT, pelo valor de R$ 55.810,81 (cinquenta e cinco mil, oitocentos e dez reais e oitenta e um centavos), sendo que efetuou o pagamento no importe de R$ 57.693,39 (cinquenta e sete mil, seiscentos e noventa e três reais e trinta e nove centavos).

Nesse passo, a controvérsia estabelecida nos autos cinge-se acerca do percentual que deve ser devolvido aos promissários compradores.

Nesse passo, analisando detidamente o distrato, verifica que vincula no quadro disposição nula, na esteira do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois a retenção da integralidade das quantias pagas pela reclamante redunda em exagerada desvantagem ao adquirente, sem qualquer fundamento ou razão econômica ou jurídica para tanto.

Isto é, ainda que se considere a existência de despesas incorridas pelo fornecedor para a celebração e manutenção do contrato, nada justifica que possam atingir 100% dos valores contratados, até porque, se assim fosse, em perspectiva o negócio seria financeiramente inviável à construtora, o que não se concebe.

Logo, os autores possuem o direito
a
devolução das parcelas por eles já pagas, pois, caso contrário, haveria o enriquecimento ilícito da parte ré, que, além de ter o bem, objeto do contrato, acabaria por reter o valor das prestações efetivamente pagas.

(...)

Contudo, a legislação permite a dedução do valor pago pelos requerentes para fins de abatimento para cobrir as despesas administrativas e de venda e publicidade.

Nesse ponto, jurisprudência entende perfeitamente razoável o percentual de retenção no importe de 10% (dez por cento) sobre o montante total efetivamente pago pelo requerente, considerando, ainda, o retorno do imóvel ao seu patrimônio, com
certeza valorizado com o decorrer do tempo, sendo suficiente
para indenizar todos os danos suportados
pela
demandada com a rescisão do contrato, tais como gastos com publicidade e outros.

(...)

Com efeito, no caso, descontando-se o valor de 10% do total pago, encontra-se a quantia de
R$ 51.925,05 (cinquenta e um mil, novecentos e vinte e cinco reais e cinco centavos)
a ser restituído em favor dos autores.

DO DANO MORAL

Quanto ao dano moral, deve-se observar que é aquele que lesiona a esfera personalíssima das pessoas violando, por exemplo, sua intimidade, vida privada, honra e imagem, bens jurídicos tutelados constitucionalmente.

Maria Helena Diniz assevera que o dano moral é uma “
lesão a um interesse que visa
a
satisfação ou gozo de um bem jurídico extrapatrimonial contido nos direitos da personalidade.
” (DINIZ, Maria
Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 7: Responsabilidade Civil, 17a Edição, São Paulo: Saraiva, 2003.).

Segundo Silvio Venosa, dano moral “
é o prejuízo que afeta o
animo
psíquico, moral e intelectual da vítima
.” (In Direito Civil. Responsabilidade Civil. Quarta edição. Ed. Atlas 2004).

Na hipótese apresentada, vê-se que situação vivenciada pela parte autora, por si só, não é capaz de caracterizar o dano, uma vez que suas consequências normais se traduzem em aborrecimentos insuscetíveis de acarretar interferências à esfera extrapatrimonial, visto que a situação de descumprimento contratual, como é o caso da inexecução de eventual serviço por parte do fornecedor, não é suficiente para ensejar o reconhecimento da violação de qualquer atributo relacionado à personalidade dos autores.
”

Pois bem.

Na hipótese,
importante salientar
que a relação jurídica entre as partes se enquadra nos
conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos
2
o
e 3
o
, do CDC, de modo que deve ser realizada uma interpretação sistemática das cláusulas dispostas no contrato.

Embora seja admissível a condenação do comprador ao pagamento das sanções previstas no instrumento contratual, para a hipótese de desistência do negócio, por seu exclusivo alvedrio, tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do artigo 51, inciso IV, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas.

A propósito, ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes
(pacta sunt servanda)
, cláusulas abusivas não prevalecerão.

No que tange à cláusula 15 do
C
ontrato de
C
ompra e
V
enda, impugnada pelos autores por conter disposições reputadas como abusivas, observa-se que, embora o Juízo de origem não tenha se manifestado de forma expressa quanto à sua nulidade, na prática
,
afastou seus efeitos ao limitar a retenção pela rescisão contratual ao percentual de 10% (dez por cento) sobre o
valor efetivamente pago, e não aos 25% (vinte e cinco por cento) do valor total do contrato, conforme previsto contratualmente.

Inclusive, t
al percentual foi considerado suficiente para cobrir eventuais despesas administrativas, incluindo gastos com publicidade e intermediação, revelando, assim, o
reconhecimento implícito da abusividade da cláusula contratual
. Ademais, não há menção, na sentença, à possibilidade de descontos relativos a custos de natureza tributária, tampouco houve insurgência da parte ré quanto a esse ponto, razão pela qual não subsiste qualquer previsão válida nesse sentido.

Sobre o tema, importa ressaltar que
a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas
, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julga
do em 20/6/2017,
DJe
29/6/2017)
(
g.n
.)
.

No que se refere ao montante efetivamente pago a ser considerado para fins de restituição, observa-se que, embora a sentença tenha adotado o valor de R$ 57.693,39 (cinquenta e sete mil, seiscentos e noventa e três reais e trinta e nove centavos), conforme informado pelos autores na petição inicial, verifica-se que a própria ré, em sua contestação, apresentou demonstrativo atualizado de pagamentos, no qual consta o valor total de
R$ 67.717,60 (sessenta e sete mil, setecentos e dezessete reais e sessenta centavos) como efetivamente qui
tado
.

Diante disso, impõe-se reconhecer que este último valor, trazido aos autos pela própria apelada, é o que deve prevalecer como base de cálculo para a restituição, inclusive para fins de eventual retenção. Isso porque, tratando-se de relação de consumo, é a empresa ré quem detém o controle das informações contratuais e possui o dever de manter registros atualizados quanto aos valores pagos, respondendo objetivamente pela exatidão desses dados.

Por fim, em relação aos danos morais,
sem embargo da proteção que o CDC exercer sobre a relação obrigacional existente entre as partes, não restou comprovado que o inadimplemento tenha sido ocasionado por ato ilícito
dos réus.

Na realidade, a inicial da referida
a
ção deixa claro que a rescisão contratual se deu por culpa
dos compradores
, razão pela qual entendo que
a parte apelada
não pratic
ou
conduta apta a ensejar a sua condenação ao pagamento de indenização por
danos morais.

Nesse sentido é o entendimento deste Sodalício:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO - FINANCIAMENTO NÃO APROVADO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Não demonstrado que o contrato imobiliário não se efetivara por culpa da empresa demandada, ou mesmo que esta teria influenciado no fato de os requerentes não terem conseguido a aprovação do crédito para financiamento, não há falar em responsabilidade a ensejar o dever de indenizar por dano moral, porquanto não constatada a culpa pela rescisão do contrato da parte recorrida
.
” (RAC n.o 1041551-70.2019.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 13.09.2023) (
g.n
).

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo interposto
por

WESLEY GONÇALVES TOMAZ
e
BRUNA SOUZA DA SILVA TOMAZ

para reformar em parte a sentença e determinar
que
a retenção de 10
% (
dez por cento) deverá incidir sobre o valor

de
R$ 67.717,60 (sessenta e sete mil, setecentos e dezes
sete reais e sessenta centavos),

quantia
efetivamente pag
a

pelos compradores
,
mantendo a sentença em seus demais termos.

Inaplicável o art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2025