Tribunal: TJMT
Processo: 1011314-19.2020.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-19

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA PELO COMPRADOR POR MAIS DE 30 ANOS. CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO EM RELAÇÃO AO TERCEIRO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação anulatória com pedido subsidiário de restituição de valor pago, condenando os réus à devolução de valores referentes a imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se a sentença deve ser reformada, considerando que a apelante adquiriu o imóvel de boa-fé, após o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda realizado pela autora, e se há contradição na condenação da apelante à devolução dos valores, mesmo sendo reconhecida sua boa-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A tese de nulidade da sentença por ausência de fundamentação se relaciona com o mérito, razão pela qual com ele será analisado.
A apelante, como terceiro adquirente de boa-fé, não pode ser prejudicada pelo negócio jurídico anterior, sob pena de impor-lhe ônus sem que tenha participado da relação jurídica que deu origem à controvérsia.
A autora busca a restituição dos valores pagos, sendo que a pretensão de ver-se ressarcida pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico deve ser direcionada aos alienantes com os quais contratou.
IV. DISPOSITIVO
Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido em relação à apelante.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011314-19.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ADAIL MADALENA DOS SANTOS SOARES - CPF: 070.063.571-87 (APELADO), FERNANDO SANTOS SOARES - CPF: 017.605.391-39 (ADVOGADO), MARIA SCHWARZ DE MELLO - CPF: 265.939.121-15 (APELANTE), DARCI MELO MOREIRA - CPF: 536.500.851-00 (ADVOGADO), MARIA SEBASTIANA DE ALMEIDA - CPF: 537.686.711-00 (APELANTE), NATASHA DE OLIVEIRA MENDES COUTINHO - CPF: 022.107.921-18 (ADVOGADO), MARIA SCHWARZ DE MELLO - CPF: 265.939.121-15 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ESPÓLIO DE APOLONIO BOURET DE MELLO registrado(a) civilmente como APOLONIO BOURET DE MELLO - CPF: 001.952.001-87 (APELANTE), ESPÓLIO DE APOLONIO BOURET DE MELLO registrado(a) civilmente como APOLONIO BOURET DE MELLO - CPF: 001.952.001-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA PELO COMPRADOR POR MAIS DE 30 ANOS. CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO EM RELAÇÃO AO TERCEIRO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação anulatória com pedido subsidiário de restituição de valor pago, condenando os réus à devolução de valores referentes a imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a sentença deve ser reformada, considerando que a apelante adquiriu o imóvel de boa-fé, após o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda realizado pela autora, e se há contradição na condenação da apelante à devolução dos valores, mesmo sendo reconhecida sua boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A tese de nulidade da sentença por ausência de fundamentação se relaciona com o mérito, razão pela qual com ele será analisado.

A apelante, como terceiro adquirente de boa-fé, não pode ser prejudicada pelo negócio jurídico anterior, sob pena de impor-lhe ônus sem que tenha participado da relação jurídica que deu origem à controvérsia.

A autora busca a restituição dos valores pagos, sendo que a pretensão de ver-se ressarcida pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico deve ser direcionada aos alienantes com os quais contratou.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido em relação à apelante.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por
MARIA SEBASTIANA DE ALMEIDA
a fim de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação Anulatória com Pedido Subsidiário de Restituição do Valor Pago n. 1011314-19.2020.8.11.0041, movida por
ADAIL MADALENA DOS SANTOS SOARES
, julgou procedentes os pedidos iniciais nestes termos:

“(...) para condenar a parte ré a devolver todos os valores pagos pelo imóvel, situado no lote 09, quadra 72, loteamento Bom Clima, através do Compromisso Particular de Compra e Venda devidamente averbado na Matricula do imóvel, Registro matricula 18.402, Livro 2-EC, fl., 148, Primeiro Tabelionato Registradoria Paixão da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, acrescido de juros de 1% a.m e correção monetária pelo INPC desde cada pagamento.

CONDENO os requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como arcar com a verba honorária, esta arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa para o (a) requerente (a), na forma prevista no artigo 85, §§ 2° e 8°, do CPC. (...)”

A apelante alega, em síntese, que a sentença é nula por ausência de fundamentação, por afrontar o artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal.

Defende que há contradição no
decisum
, pois a fundamentação reconhece a boa-fé da recorrente, mas o dispositivo a condena à devolução dos valores e ao pagamento de custas.

Pede, assim, a nulidade da sentença por falta de fundamentação ou, subsidiariamente, o reconhecimento da improcedência da ação em relação à apelante, excluindo-a da condenação de restituição de valores.

Embora devidamente intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões (Id. 238308239).

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

A tese de nulidade da sentença por ausência de fundamentação se relaciona com o mérito, razão pela qual com ele será analisado.

O caso trata de uma ação anulatória com pedido subsidiário de restituição do valor pago, movida por Adail Madalena dos Santos Soares contra o Espólio de Apôlonio Bouret de Mello, representado por Maria Schwarz de Mello, e contra Maria Sebastiana Conceição.

Narra a autora que em 1977 adquiriu um imóvel urbano localizado no lote 09, quadra 72, loteamento Bom Clima em Chapada dos Guimarães (MT), por meio de um compromisso particular de compra e venda firmado com Apôlonio Bouret de Mello. A transação foi regularmente averbada na matrícula do imóvel, garantindo a sua posição como promissária compradora. No entanto, por razões financeiras e burocráticas, não formalizou a escritura definitiva do bem, embora tenha tomado posse do imóvel, realizando manutenções e arcando com os tributos ao longo dos anos.

No ano de 2019, ao dirigir-se à Prefeitura de Chapada dos Guimarães para regularizar os débitos do imóvel, foi surpreendida com a notícia de que a propriedade havia sido transferida para terceiros, mais especificamente para Maria Sebastiana Conceição.

Ato contínuo, ao consultar o cartório, descobriu que a averbação do compromisso de compra e venda havia sido cancelada em 2014, sem que tivesse sido previamente informada de tal fato. O cartório alegou que a notificação ocorreu por edital, sob a justificativa de que seu paradeiro era "incerto e desconhecido". No entanto, a autora contestou essa alegação, afirmando que sempre teve endereço fixo e atualizado junto à Prefeitura, e que sua família permaneceu no mesmo domicílio durante todo esse tempo.

Apurou-se que, em 2016, o Espólio de Apôlonio Bouret de Mello, representado por Maria Schwarz de Mello, vendeu o imóvel a Filinto Muller e Giovana Kassia Ortolan Muller, que, posteriormente, o repassaram à atual proprietária, Maria Sebastiana Conceição.

Sentindo-se lesada, Adail ingressou com a ação anulatória para reverter o cancelamento da averbação e a alienação do imóvel. Subsidiariamente, na impossibilidade de reaver a propriedade, pleiteou a restituição dos valores pagos pelo bem, corrigidos e com incidência de juros.

O juízo de primeiro grau, ao proferir a sentença, reconheceu a proteção dos terceiros adquirentes de boa-fé e, por esse motivo, negou o pedido de anulação da venda. Contudo, entendeu que a autora possuía direito à restituição dos valores pagos, razão pela qual condenou os réus a devolverem os montantes desembolsados, devidamente corrigidos.

Contra este
decisum
se insurge a apelante.

Analisando detidamente os autos, chega-se à conclusão de que a sentença deve ser reformada, porquanto restou evidenciado que a apelante adquiriu o imóvel de boa-fé, após o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda realizado pela autora.

Não há qualquer elemento de prova que autorize concluir que a compra do imóvel pela apelante ocorreu de forma ilícita, tanto é que o próprio juiz sentenciante reconheceu a qualidade de terceiro de boa-fé da apelante. Embora tenha sido dissolvido o negócio de compra e venda realizado entre autora e Apôlonio Bouret de Mello (vendedor), isso não pode atingir a apelante, que adquiriu o bem sem qualquer restrição, sob pena de grave insegurança jurídica nas relações negociais.

Ressalte-se que condenar a apelante a reparar a autora seria contraditório pois, ao mesmo tempo em que reconhece sua boa-fé como adquirente, impõe-lhe a obrigação de restituir valores à autora, ainda que não tenha participado da negociação inicial.

No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REALIZAÇÃO DE DOIS NEGÓCIOS JURÍDICOS ENVOLVENDO O MESMO BEM. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO PRIMEIRO, OBJETO DA LIDE. IMPOSSIBILIDADE DE OBRIGAR O TITULAR DO DOMÍNIO DO IMÓVEL. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. 1. A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade transferir, através do registro de imóvel, a propriedade ao comprador do bem, caso o vendedor, após receber a totalidade do preço, se recuse ao cumprimento integral da avença. 2. Embora comprovado o primeiro negócio jurídico realizado entre o autor e Ozéas, com o devido pagamento, verifica-se a ausência de registro do compromisso de compra e venda, não sendo possível desfazer a segunda alienação, devidamente registrada, em obediência à boa-fé do terceiro adquirente. 3. Apenas o titular do domínio do imóvel possui competência para outorgar a escritura pública definitiva e, diante da cadeia de transferência da propriedade do bem, Admar (o apelado) é o proprietário, terceiro de boa-fé.
Por dedução lógica, não se poderia falar em obrigação de fazer imputada ao terceiro adquirente de boa-fé, porquanto o título aquisitivo da parte autora gerou direitos e obrigações somente inter partes
.(autor e Ozéas, vendedor). Fundamento da sentença alterado. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.(TJ-GO - AC: 53231993420188090001 ABADIÂNIA, Relator: Des(a). DESEMBARGADORA MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, Abadiânia - Vara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

EMENTA: APELAÇÃO. COMPRA E VENDA VEÍCULO. OLX. FRAUDE. VENDEDOR AUTORIZA DEPÓSITO EM CONTA DE TERCEIRO. COMPRADOR DE BOA-FÉ. ANULAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. -
Sendo adquirente de boa-fé, a parte requerida não pode ser prejudicada pelo inadimplemento no contrato realizado entre o autor e terceiro, ainda que se trate de golpe
- Quando da análise do conjunto probatório, os elementos constantes dos autos efetivamente demonstrarem que não houve negligência ou má-fé da requerida, fica afastada qualquer responsabilidade, impondo-se o reconhecimento da improcedência do pedido.(TJ-MG - AC: 10000191683754006 MG, Relator: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 12/08/2022, Câmaras Cíveis / 13a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. EMBARGOS DE TERCEIRO. BUSCA E APREENSÃO. BEM MÓVEL. TRATOR. DESFAZIMENTO DE NEGÓCIO. Legitimidade ativa do autor confirmada, pois adquiriu e estava na posse do trator objeto da busca e apreensão determinada nos autos da ação ordinária onde litigavam os réus deste feito (art. 1.046 do CPC). Aquisição de boa-fé que conduz à confirmação da sentença de procedência dos embargos de terceiro.
Desfazimento do negócio realizado entre os ora demandados que não pode atingir terceiro adquirente de boa-fé.
APELAÇÃO IMPROVIDA. ( Apelação Cível No 70050870237, Décima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Roberto Imperatore de Assis Brasil, Julgado em 20/02/2013)(TJ-RS - AC: 70050870237 RS, Relator: Luiz Roberto Imperatore de Assis Brasil, Data de Julgamento: 20/02/2013, Décima Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 25/02/2013)

Assim, a sentença deve ser reformada, em parte, para julgar improcedente o pedido em face da apelante.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença e julgar improcedente a Ação em relação à apelante MARIA SEBASTIANA DE ALMEIDA, mantendo a condenação quanto ao espólio de APÔLONIO BOURET DE MELLO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025