Tribunal: TJMT
Processo: 1009856-80.2024.8.11.0055
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL RURAL. ALEGAÇÃO DE DIREITO À MORADIA E CERCEAMENTO DE DEFESA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO. VONTADE DA MAIORIA CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE DE DIVISÃO FÍSICA. ALIENAÇÃO AUTORIZADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que, nos autos da Ação de Extinção de Condomínio, declarou a extinção do condomínio sobre imóvel rural, autorizou sua alienação particular e determinou o depósito judicial do quinhão pertencente à apelante. A recorrente alegou nulidade por cerceamento de defesa, por indeferimento de prova oral, e defendeu o direito à moradia, requerendo a manutenção da posse sobre parte do bem, além da avaliação do imóvel e consideração de benfeitorias.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o indeferimento da prova oral requerida pela ré configura cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se a ocupação residencial por um dos condôminos impede a extinção do condomínio e alienação do imóvel; (iii) determinar se é juridicamente possível o fracionamento do imóvel para resguardar a posse da apelante.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O indeferimento da produção de prova oral pelo juízo de origem não configura cerceamento de defesa quando o acervo documental é suficiente para a solução da controvérsia, conforme autorizado pelo art. 370 do CPC e consolidado pela jurisprudência do STJ.
4. A alegação de ausência de dialeticidade não prospera, pois o recurso preenche os requisitos do art. 1.010 do CPC e impugna os fundamentos centrais da sentença, permitindo a devolução da matéria ao Tribunal.
5. A apelante não detém posse exclusiva, mas sim composse tolerada, sem oposição dos demais condôminos durante a indivisão, o que não lhe confere direito autônomo de habitação oponível à coletividade condominial.
6. O direito fundamental à moradia, embora constitucionalmente assegurado, não prevalece sobre o exercício legítimo do direito potestativo à extinção do condomínio, garantido pelo art. 1.320 do Código Civil, sobretudo quando respeitada a preservação do quinhão da parte em pecúnia.
7. A inviabilidade técnica e jurídica da divisão física do imóvel, devido às características topográficas, desigualdade de valor das porções e vedação ao fracionamento abaixo do módulo rural mínimo, justifica a alienação do bem na forma decidida, conforme art. 65 do Estatuto da Terra.
8. A vontade da maioria condominial, regularmente manifestada, deve prevalecer, desde que respeitada a proporcionalidade patrimonial da parte dissidente, mediante depósito judicial de sua quota-parte, o que afasta qualquer prejuízo irreparável.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
O indeferimento da prova oral não configura cerceamento de defesa quando os autos contêm elementos suficientes à formação do convencimento do juízo.
O exercício do direito à moradia por um dos condôminos não impede a extinção do condomínio, desde que resguardado seu quinhão por meio de indenização proporcional.
A impossibilidade jurídica de divisão física do imóvel, aliada à vontade da maioria dos condôminos, legitima a alienação do bem em sua integralidade, com posterior partilha do valor arrecadado.
Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.320 e 1.322; CPC, arts. 370, 1.010, II e III, e 85, § 11; Estatuto da Terra (Lei no 4.504/1964), art. 65; CF/1988, art. 6o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2594851, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 19.06.2024; STJ, REsp 1665741/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 05.12.2019; STJ, AgInt no REsp 1823145/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 11.10.2019; TJMG, Ap. Cív. 1.0000.25.172046-2/001, Rel. Des. Joemilson Donizetti Lopes, j. 16.07.2025; TJMG, Ap. Cív. 1.0000.23.010803-7/002, Rel. Des. Nicolau Lupianhes Neto, j. 04.07.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009856-80.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[TEREZINHA APARECIDA DE JESUS - CPF: 001.560.681-33 (APELANTE), ALTEMAR DIAS DA GAMA - CPF: 963.281.261-15 (ADVOGADO), JULIANA BERTOLDO - CPF: 011.313.571-83 (ADVOGADO), GERALDA MARTINS BRUM - CPF: 654.896.241-91 (APELADO), LAUREN JULIE LIRIA FERNANDES TEIXEIRA ALVES - CPF: 050.979.681-82 (ADVOGADO), GERALDO BRUM PACHECO - CPF: 058.590.681-58 (APELADO), JUAREZ BRUM PACHECO - CPF: 385.498.831-15 (APELADO), MARIA PEDRO CALIXTO - CPF: 482.148.681-49 (APELADO), IRONILDA BRUM PACHECO - CPF: 877.893.371-49 (APELADO), PAULO BRUM PACHECO - CPF: 568.768.151-53 (APELADO), IRENI MARTINS PACHECO - CPF: 432.268.921-34 (APELADO), JOSE BRUM PACHECO - CPF: 356.358.601-25 (APELADO), CREUZA BRUM PACHECO DA SILVA - CPF: 903.609.311-20 (APELADO), IVANI MARTINS PACHECO - CPF: 432.269.061-00 (APELADO), JOAO BRUM PACHECO - CPF: 421.416.642-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL RURAL. ALEGAÇÃO DE DIREITO À MORADIA E CERCEAMENTO DE DEFESA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO. VONTADE DA MAIORIA CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE DE DIVISÃO FÍSICA. ALIENAÇÃO AUTORIZADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação interposto contra sentença que, nos autos da Ação de Extinção de Condomínio, declarou a extinção do condomínio sobre imóvel rural, autorizou sua alienação particular e determinou o depósito judicial do quinhão pertencente à apelante. A recorrente alegou nulidade por cerceamento de defesa, por indeferimento de prova oral, e defendeu o direito à moradia, requerendo a manutenção da posse sobre parte do bem, além da avaliação do imóvel e consideração de benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se o indeferimento da prova oral requerida pela ré configura cerceamento de defesa; (
ii
) estabelecer se a ocupação residencial por um dos condôminos impede a extinção do condomínio e alienação do imóvel; (
iii
) determinar se é juridicamente possível o fracionamento do imóvel para resguardar a posse da apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O indeferimento da produção de prova oral pelo juízo de origem não configura cerceamento de defesa quando o acervo documental é suficiente para a solução da controvérsia, conforme autorizado pelo art. 370 do CPC e consolidado pela jurisprudência do STJ.

4.
A alegação de ausência de dialeticidade não prospera, pois o recurso preenche os requisitos do art. 1.010 do CPC e impugna os fundamentos centrais da sentença, permitindo a devolução da matéria ao Tribunal.

5.
A apelante não detém posse exclusiva, mas sim composse tolerada, sem oposição dos demais condôminos durante a indivisão, o que não lhe confere direito autônomo de habitação oponível à coletividade condominial.

6.
O direito fundamental à moradia, embora constitucionalmente assegurado, não prevalece sobre o exercício legítimo do direito potestativo à extinção do condomínio, garantido pelo art. 1.320 do Código Civil, sobretudo quando respeitada a preservação do quinhão da parte em pecúnia.

7.
A inviabilidade técnica e jurídica da divisão física do imóvel, devido às características topográficas, desigualdade de valor das porções e vedação ao fracionamento abaixo do módulo rural mínimo, justifica a alienação do bem na forma decidida, conforme art. 65 do Estatuto da Terra.

8.
A vontade da maioria condominial, regularmente manifestada, deve prevalecer, desde que respeitada a proporcionalidade patrimonial da parte dissidente, mediante depósito judicial de sua quota-parte, o que afasta qualquer prejuízo irreparável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9
.
Recurso
des
provido.

Tese de julgamento
:

O indeferimento da prova oral não configura cerceamento de defesa quando os autos contêm elementos suficientes à formação do convencimento do juízo.

O exercício do direito à moradia por um dos condôminos não impede a extinção do condomínio, desde que resguardado seu quinhão por meio de indenização proporcional.

A impossibilidade jurídica de divisão física do imóvel, aliada à vontade da maioria dos condôminos, legitima a alienação do bem em sua integralidade, com posterior partilha do valor arrecadado.

Dispositivos relevantes citados
:

CC,
arts
. 1.320 e 1.322; CPC,
arts
. 370, 1.010, II e III, e 85, § 11; Estatuto da Terra (Lei no 4.504/1964), art. 65; CF/1988, art. 6o.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ,
AREsp
2594851, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti,
DJe
19.06.2024; STJ, REsp 1665741/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi,
DJe
05.12.2019; STJ,
AgInt
no REsp 1823145/SP, Rel. Min. Marco
Buzzi
,
DJe
11.10.2019; TJMG, Ap.
Cív
. 1.0000.25.172046-2/001, Rel. Des.
Joemilson
Donizetti Lopes, j. 16.07.2025; TJMG, Ap.
Cív
. 1.0000.23.010803-7/002, Rel. Des. Nicolau
Lupianhes
Neto, j. 04.07.2025.

R E L A T Ó R I O

RAC
1009856-80.2024.8.11.0055

TEREZINHA APARECIDA DE JESUS

X
GERALDA MARTINS BRUM
e outros

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por TEREZINHA APARECIDA DE JESUS, com o fito de reformar a
sentença
que, nos autos da Ação de Extinção de Condomínio c/c tutela provisória de urgência
(Proc. no
1009856-80.2024.8.11.0055
)
, proposta por GERALDA MARTINS BRUM e outros em face da ora apelante, julgou procedentes os pedidos para declarar a extinção do condomínio sobre a área rural objeto da matrícula n.o 4.354, autorizar a venda particular das frações remanescentes e permitir a união de quinhões, com depósito judicial do quinhão da ré (Id. 313449952).

Em suas razões
recursais (Id. 343449955)
, a apelante alega, em síntese, nulidade por cerceamento de defesa, sustentando a necessidade de produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas). No mérito, sustenta que exerce posse antiga e de natureza residencial sobre parte do imóvel, invocando o direito social à moradia, e defende a possibilidade de destacar-se área física correspondente à sua ocupação. Afirma, ainda, ausência de demonstração do justo preço e a necessidade de avaliação do bem, bem como a existência de benfeitorias que deveriam ser consideradas.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, julgando-se improcedente o pedido de extinção de condomínio. Subsidiariamente, caso não se entenda pela reforma imediata, pleiteia a cassação da sentença, com retorno dos autos à origem para a devida instrução processual, com produção de provas, especialmente testemunhal e depoimento pessoal da apelante

Contrarrazões foram apresentadas
pelos apelados (Id. 313449960)
, pugnando pelo não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade – ao argumento de que a apelação não impugna fundamentos autônomos da sentença e, subsidiariamente, pelo desprovimento do apelo, com majoração de honorários.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR (DA AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE)

Eminentes pares:

Nas contrarrazões, os apelados suscitam preliminar de ausência de dialeticidade, sustentando que a apelação não teria impugnado os fundamentos autônomos da sentença limitando-se a recorrente, segundo afirmam, a insistir no argumento do “direito à moradia” e no alegado cerceamento de defesa (CPC, art. 1.010, II e III, c/c art. 932, III).

A preliminar, entretanto, não procede.

Embora a peça recursal da apelante concentre-se nos pontos do cerceamento de defesa e do direito à moradia — efetivamente enfrentados pela sentença —, há correlação lógica entre as razões deduzidas e o resultado impugnado; o recurso identifica o objeto da insurgência, expõe fundamentos de fato e de direito e busca a reforma do decisum, atendendo ao conteúdo mínimo do art. 1.010 do CPC.

Na espécie, não se verifica o vício apontado, porquanto de uma simples leitura da irresignação recursal é possível extrair os motivos e fundamentos sobre os quais se assentam seu pedido, sendo plenamente cognoscível e compreensível a irresignação manifestada e as razões do inconformismo da recorrente, que dialogam, perfeitamente, com a sentença impugnada.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETITICIDADE. PRINCÍPIO DISPOSITIVO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. HARMONIZAÇÃO. ARTS. 1.010 E 1.013 DO CPC/15. REPRODUÇÃO DAS ALEGAÇÕES DA INICIAL NA FUNDAMENTAÇÃO DO APELO. CONHECIMENTO. POSSIBILIDADE. CONDIÇÃO. EFETIVA DEMONSTRAÇÃO DA IRRESIGNAÇÃO E DO PROPÓSITO DE OBTER NOVO JULGAMENTO. HIPÓTESE CONCRETA. OCORRÊNCIA PARCIAL. 1. Ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização de danos materiais e compensação de danos morais, por meio da qual se sustenta ter sido descumprido acordo verbal para a imediata imissão na posse de imóvel e estar sendo cobrada dívida condominial extraordinária não imputável ao promitente comprador. 2. Recurso especial interposto em: 09/12/2016; conclusos ao gabinete em: 25/04/2017; aplicação do CPC/15. 3. O propósito recursal é determinar se: a) a mera reprodução, na apelação, das alegações da inicial acarreta, necessariamente, violação ao princípio da dialeticidade e enseja, assim, o não conhecimento de referido recurso; b) na hipótese concreta, as razões da apelação apresentadas pelo recorrente infirmam todos os fundamentos da sentença recorrida. 4. O principal efeito dos recursos é o devolutivo, já que destinado a impedir o trânsito em julgado da sentença, permitindo o reexame, a nova apreciação, da matéria já decidida pelo Judiciário por outro órgão funcionalmente superior. 5. O efeito devolutivo é regido pelo princípio dispositivo e pelo tantum
devolutum
quantum
appellatum
, pois, por meio do recurso, somente se devolve ao órgão superior a matéria recorrida pela parte interessada. 6. A jurisprudência do STJ privilegia a instrumentalidade das formas, adotando a orientação de que a mera circunstância de terem sido reiteradas, na petição da apelação, as razões anteriormente apresentadas na inicial da ação ou na contestação, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, eis que a repetição dos argumentos não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. 7. É essencial, todavia, que as razões recursais da apelação guardem alguma pertinência com a matéria decidida na sentença. 8. Na hipótese concreta, do cotejo entre as razões da apelação e a fundamentação da sentença, infere-se, no que diz respeito ao capítulo referente ao pedido de restituição dos valores pagos a título de despesas condominiais extraordinárias, que o recorrente logrou aduzir argumentos suficientes, ainda que em tese, para impugnar os correspondentes fundamentos da decisão judicial de mérito. 9. Quanto ao capítulo referente à imissão na posse, contudo, a apelação sequer minimamente indica a irresignação do apelante quando à fundamentação da sentença, tampouco seu propósito de obter novo julgamento a respeito da matéria. 10. Recurso especial parcialmente provido
.” (REsp 1665741/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2019,
DJe
05/12/2019)

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO APELO EXTREMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA REQUERENTE. 1. A reprodução da defesa deduzida em contestação em sede de apelação, quando, em tese, apta a infirmar a sentença, não constitui ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes. 1.1. Razões do recurso de apelação que demonstram o interesse da parte na reforma da sentença. 2. Agravo interno desprovido
.” (
AgInt
no REsp 1823145/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 07/10/2019,
DJe
11/10/2019)

A exigência de dialeticidade não impõe, em regra, a desconstrução pormenorizada de todos os argumentos da sentença quando as razões recursais enfrentam os pilares centrais do julgado (aqui, a possibilidade jurídica da extinção do condomínio, a venda por iniciativa particular e a irrelevância, para obstar a alienação, do uso residencial pela composse). A partir dessa devolução, o Tribunal pode e deve examinar o acerto do pronunciamento recorrido.

Assim,
REJEITO
a preliminar de ausência de dialeticidade.

É com o voto.

VOTO
PRELIMINAR

(DO CERCEAMENTO DE DEFESA)

Eminentes pares:

A
apelante sustentou a ocorrência de nulidade processual em razão de cerceamento de defesa, ao argumento de que teria havido indevido julgamento antecipado da lide sem a produção das provas requeridas, em especial a oitiva de testemunhas e o depoimento pessoal da própria ré. Pretende, assim, a anulação da sentença para reabertura da instrução.

Todavia, não lhe assiste razão.

É firme o entendimento de que o magistrado é o destinatário da prova, cabendo-lhe aferir a necessidade ou não de sua produção, podendo indeferir diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370 do CPC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
também
é firme no sentido de que o julgamento antecipado da lide, quando o conjunto probatório já se mostra suficiente para a solução da controvérsia, não configura cerceamento de defesa:

“
(...) Nos termos do art. 370 do CPC, o magistrado é o destinatário final da prova, cabendo a ele verificar a pertinência da sua realização para o deslinde do feito. No caso, defendeu a parte apelante a necessidade de realização de pericial, sob pena de cerceamento de defesa. Ocorre que, tratando-se de questão preponderantemente de direito e tendo sido juntada cópia do contrato firmado entre as partes, bem como demais documentos atinentes a negociação firmada entre as partes, no qual pode-se verificar os valores contratados e encargos aplicados, resulta desnecessária a realização de perícia.

No caso, mostra-se suficiente a apresentação do contrato objeto de revisão e demais documentos juntados aos autos. Portanto, é possível o julgador formar sua convicção a partir dos elementos constantes na prova documental já acostada, sendo desnecessária a realização da prova pericial requerida, não havendo o que falar em cerceamento de defesa a violar os princípios da ampla defesa e do contraditório (...).”
(STJ -
AREsp
: 2594851, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 19/06/2024).

No caso, a controvérsia foi solucionada com base em farto acervo documental, que compreendeu a partilha do inventário transitada em julgado, as manifestações da maioria condominial acerca da alienação do bem, a proposta de compra e venda, além de outros elementos que permitiram a formação do convencimento do juízo. Ademais, a prova oral pretendida pela apelante teria apenas a finalidade de reforçar circunstâncias subjetivas quanto à sua ocupação no imóvel, o que não alteraria os fundamentos autônomos da sentença, voltados à inviabilidade de divisão física e à prevalência da vontade da maioria dos condôminos.

Assim
,
REJEITO
a preliminar

de cerceamento de defesa.

É como voto.

VOTO
MÉRITO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a possibilidade de manutenção da sentença que julgou procedente a ação de extinção de condomínio e autorizou a alienação de imóvel rural, diante da discordância de uma das condôminas, ora apelante, que invoca o direito à moradia e alega insuficiência da avaliação e da solução judicial adotada.

Na origem, trata-se de ação de extinção de condomínio proposta por Geralda Martins Brum e outros em face de Terezinha Aparecida de Jesus, relativamente ao imóvel rural de matrícula no 4.354, situado em Tangará da Serra/MT, com área remanescente de 34,4966 hectares. Alegaram os autores que receberam proposta de R$ 160.000,00 por alqueire para a aquisição de parte da área, com anuência da maioria dos herdeiros e da viúva meeira, requerendo a extinção do condomínio e a autorização para alienação da área de modo particular.

A requerida contestou, sustentando residir desde o nascimento na fração ocupada, invocando o direito à moradia e a impossibilidade de ser compelida a se retirar do imóvel, especialmente diante do valor ofertado, que reputou insuficiente para aquisição de outra residência. Alegou que a área já havia sido destacada por seu genitor em vida, com cercas delimitadoras, e que nela construiu benfeitorias, plantações e fontes de subsistência, não se opondo à venda das demais porções do imóvel. Pleiteou, ainda, a realização de prova oral para comprovar tais circunstâncias.

Os autores impugnaram a contestação, reiterando os pedidos iniciais e defendendo a inviabilidade técnica e jurídica do desmembramento igualitário do imóvel, pelas características topográficas, pela localização desigual das porções e pela vedação legal ao fracionamento inferior ao módulo rural. O magistrado, entendendo suficientes os elementos constantes dos autos, julgou antecipadamente a lide e proferiu sentença de procedência, determinando a extinção do condomínio, a alienação do imóvel por iniciativa particular e o depósito judicial do quinhão da requerida.

Inconformada, a ré interpôs o presente recurso, reiterando o direito fundamental à moradia como óbice à alienação forçada.

Feito este resumo, passo à análise do mérito propriamente dito.

Inicialmente, cumpre registrar que umas das formas anômalas da propriedade é o condomínio, não raras vezes pomo de discórdia entre
co-proprietários
-
commuio
est
mater

discordiarum
. O condomínio é exceção, devendo prevalecer a titularidade da propriedade a uma única pessoa, evitando assim, demandas e conflitos.

Sobre o tema, preleciona Caio Mário da Silva Pereira:

“
A comunhão não é a modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Beviláqua), muito
freqüentemente
gerador de rixas e desavenças, e fomentador de discórdias e litígios. Por isto mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a
idéia
central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo ... é lícito aos condôminos acordarem em que a coisa fique indivisa. Guardada essa ressalva, pode qualquer condômino a todo tempo exigir a divisão da coisa comum
(Código
Civil, art. 629)
”
(in Instituições de Direito Civil, Ed. Forense, 11a ed., p. 134/135).

Assim, a extinção do condomínio é a regra e se dá pela divisão ou alienação do bem, se divisível ou não. A respeito da venda da coisa comum, ministra Washington de Barros Monteiro, em sua obra Curso de Direto Civil,
vol
III, pág. 218:

"
[...] desde que não mais convenha a continuação do condomínio, se impõe sua extinção, a pedido de qualquer condômino, por uma das seguintes formas: a) adjudicação a um único consorte, indenizando-se os demais; b) venda da coisa comum, se não existir acordo quanto à adjudicação em favor de um dos condôminos
"

Assevera o mestre Orlando Gomes in Direitos Reais, Forense: Rio de Janeiro, 1999, p. 218, que: "
o condomínio só não se extingue pela venda se a unanimidade dos condôminos resolver que deve ser mantido
".

Nessa linha, dispõe o art. 1320, do Código Civil:

"
A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão
".

Conforme consignado na sentença, a ocupação de parte do imóvel por um dos condôminos configura mera composse, que não gera posse exclusiva legítima nem confere direito autônomo de habitação oponível contra os demais coproprietários. Trata-se de uso tolerado em razão da indivisão, mas que não pode prevalecer contra a vontade da maioria.

Ainda que o imóvel seja, em tese, fisicamente divisível, restou demonstrada a inviabilidade técnica e jurídica de proceder a uma divisão proporcionalmente igualitária entre todos os herdeiros, em virtude das características topográficas, da localização e da desigualdade de valor das porções. Soma-se a isso a vedação legal ao fracionamento abaixo da fração mínima de parcelamento rural, prevista no art. 65 do Estatuto da Terra, o que inviabiliza juridicamente a solução pretendida pela apelante.

De mais a mais, a decisão respeitou a vontade da maioria condominial regularmente manifestada e resguardou o direito patrimonial da apelante, assegurando-lhe o depósito judicial do valor correspondente ao seu quinhão, com a preservação de sua quota-parte em pecúnia. Assim, não houve afronta a seu patrimônio nem risco de perda sem indenização.

Portanto, o direito fundamental à moradia, embora de relevo constitucional, não pode ser invocado para afastar o exercício regular do direito de extinção do condomínio, previsto no art. 1.320 do Código Civil, sobretudo quando já consolidada a coisa julgada no inventário e reconhecida a inviabilidade de partilha física.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BEM INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO. VULNERABILIDADE SOCIAL DO OCUPANTE. INAPLICABILIDADE DE DIREITO À MORADIA EM DETRIMENTO DO DIREITO DE EXTINÇÃO DA COMUNHÃO.RECURSODESPROVIDO. (...) A sentença recorrida observa corretamente o disposto no art.
1.322
do
Código Civil
, que assegura a qualquer condômino o direito potestativo de requerer a extinção do condomínio sobre bem indivisível, com a consequente alienação judicial e partilha do produto da venda, garantindo-se o direito de preferência aos demais condôminos. 4. A vulnerabilidade social e econômica da parte apelante, por mais sensível que seja, não constitui óbice legal à extinção do condomínio, não podendo prevalecer sobre o direito dos demais coproprietários de pôr fim à indivisão do bem comum. 5.
O direito constitucional à moradia (
CF/1988
, art.
6o
) não assegura, no caso concreto, a permanência vitalícia da parte
apelante em imóvel de copropriedade, sendo cabível a alienação judicial, com preservação da quota-parte devida ao recorrente no produto da venda
. 6. Restou demonstrada a indivisibilidade material do bem, a ausência de consenso entre os condôminos para adjudicação a um só, e a tentativa frustrada de solução amigável, legitimando o pedido de extinção de condomínio e alienação judicial. (...)
”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.172046-2/001, Relator (a): Des.(a)
Joemilson
Donizetti
Lopes,
12a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/07/2025, publicação da súmula em 17/07/2025)

“
APELAÇÃO CÍVEL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - IMÓVEL INDIVISÍVEL - EXTINÇÃO DEFERIDA - ARTIGO
1.322
DO
CÓDIGO CIVIL
- IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA - PRECLUSÃO. I.
Tratando-se de imóvel que se apresenta indivisível, e não havendo interesse das partes em manter a copropriedade sobre o bem, a sua extinção é medida que se impõe
. II. A indivisibilidade das benfeitorias justifica a alienação judicial do bem, observando-se o direito de preferência previsto no art.
1.322
do
Código Civil
. III. Nos termos do artigo
293
do
CPC
, a impugnação ao valor atribuído à causa deve ser manifestada em preliminar de contestação, havendo óbice à análise da questão em sede recursal, considerando a preclusão temporal
.” (
TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.010803-7/002, Relator (a): Des.(a)Nicolau
Lupianhes

Neto,
14a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/07/2025, publicação da súmula em 04/07/2025)

Na espécie, os autores comprovam os fatos constitutivos de seus direitos, sendo inarredável a conclusão sentencial que determinou a extinção do condomínio.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo
incólume
a sentença recorrida. Majoro os honorários advocatícios em favor dos patronos dos apelados para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade concedida à apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025