Tribunal: TJMT
Processo: 1000492-42.2023.8.11.0048
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO NÃO CONFIGURADO. DEPÓSITOS JUDICIAIS DAS PARCELAS. AUSÊNCIA DE ESBULHO POSSESSÓRIO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL.RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedente ação de resolução contratual c/c devolução de valores pagos e reintegração de posse, sob o fundamento de que a adquirente não estava inadimplente, pois vinha efetuando os pagamentos ajustados, inclusive por meio de depósitos judiciais.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se houve inadimplemento contratual apto a justificar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel e a reintegração de posse em favor da vendedora.
III. Razões de decidir
3. O contrato firmado entre as partes previa a transmissão imediata da posse do imóvel à adquirente, sem condição resolutiva vinculada ao adimplemento integral da dívida. Não há esbulho possessório, pois a transferência da posse decorreu de negócio jurídico válido e eficaz.
4. O princípio pacta sunt servanda e a regra da intervenção mínima do Judiciário nas relações contratuais impõem a necessidade de comprovação de inadimplemento substancial para justificar a resolução do contrato.
5. A apelada demonstrou que vem adimplindo as parcelas devidas, inclusive por meio de depósitos judiciais, evidenciando sua intenção de cumprir o contrato.
6. A apelante cancelou unilateralmente a chave PIX utilizada para pagamento, dificultando o cumprimento da obrigação, descaracterizando a mora do devedor.
IV. Dispositivo e tese
8. Apelação cível conhecida e desprovida.
Tese de julgamento: “A resolução de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento exige comprovação de descumprimento substancial da obrigação. A comprovação dos pagamentos, por meio de transferências bancárias e de depósitos judiciais afastam a configuração do inadimplemento contratual.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000492-42.2023.8.11.0048
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LEIDYANA GONSALO SILVA TELES - CPF: 012.946.211-06 (EMBARGANTE), GEOVANA DA COSTA MOREIRA - CPF: 343.297.508-21 (EMBARGADO), ANTONIO CARLOS ALVES SANTOS - CPF: 854.845.471-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO NÃO CONFIGURADO. DEPÓSITOS JUDICIAIS DAS PARCELAS. AUSÊNCIA DE ESBULHO POSSESSÓRIO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL.RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedente ação de resolução contratual c/c devolução de valores pagos e reintegração de posse, sob o fundamento de que a adquirente não estava inadimplente, pois vinha efetuando os pagamentos ajustados, inclusive por meio de depósitos judiciais.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se houve inadimplemento contratual apto a justificar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel e a reintegração de posse em favor da vendedora.

III. Razões de decidir

3. O contrato firmado entre as partes previa a transmissão imediata da posse do imóvel à adquirente, sem condição resolutiva vinculada ao adimplemento integral da dívida. Não há esbulho possessório, pois a transferência da posse decorreu de negócio jurídico válido e eficaz.

4. O princípio
pacta sunt servanda
e a regra da intervenção mínima do Judiciário nas relações contratuais impõem a necessidade de comprovação de inadimplemento substancial para justificar a resolução do contrato.

5. A apelada demonstrou que vem adimplindo as parcelas devidas, inclusive por meio de depósitos judiciais, evidenciando sua intenção de cumprir o contrato.

6. A apelante cancelou unilateralmente a chave PIX utilizada para pagamento, dificultando o cumprimento da obrigação, descaracterizando a mora do devedor.

IV. Dispositivo e tese

8. Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: “A resolução de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento exige comprovação de descumprimento substancial da obrigação. A comprovação dos pagamentos, por meio de transferências bancárias e de depósitos judiciais afastam a configuração do inadimplemento contratual.”

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível interposta por Leidyana Gonsalo Silva Teles contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Juscimeira, que julgou improcedente a ação de resolução contratual c/c devolução de valores pagos e reintegração de posse, ajuizada em face de Geovana da Costa Moreira.

A apelante sustenta que celebrou contrato de compra e venda de imóvel com a apelada em 30 de junho de 2022, pelo valor de R$ 30.000,00, com pagamento ajustado da seguinte forma: entrada de R$ 3.000,00, duas prestações de R$ 1.200,00 e o restante em parcelas mensais de R$ 500,00 até a quitação total da dívida.

Alega que, embora tenha desocupado o imóvel e entregado as chaves à apelada, os pagamentos não foram realizados conforme o pactuado, havendo inadimplência das parcelas ajustadas.

Defende que o descumprimento contratual da apelada justifica a resolução do contrato, com a consequente devolução do imóvel e a restituição dos valores pagos.

Em contrarrazões, a apelada defende que vem cumprindo regularmente o contrato, realizando os pagamentos na forma ajustada. Argumenta que a apelante, insatisfeita com o negócio, teria tentado desfazer o contrato unilateralmente, chegando a cancelar a chave PIX utilizada para os pagamentos, o que a teria levado a efetuar depósitos judiciais das parcelas.

Requer, assim, o desprovimento do recurso (id. 223428684)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A sentença recorrida julgou improcedente a demanda, sob o fundamento de que não houve inadimplência comprovada, pois, a apelada vem efetuando os pagamentos ajustados, inclusive por meio de depósitos judiciais. Além disso, reconheceu-se que a posse do imóvel foi transferida voluntariamente à apelada, o que afastaria a tese de esbulho possessório.

Verifica-se que o contrato de compra e venda firmado entre as partes em 30 de junho de 2022 estabeleceu cláusula prevendo a transmissão imediata da posse do imóvel à adquirente, independentemente da quitação integral do preço (vide contrato de id. 223428171 - pág. 7):

Assim, ao transferir as chaves e permitir a ocupação do imóvel pela adquirente, a apelante conferiu-lhe posse justa e de boa-fé, cuja reversão demandaria comprovação inequívoca de inadimplemento substancial do contrato, o que não se verifica na espécie.

O princípio
pacta sunt servanda
, previsto implicitamente no ordenamento jurídico brasileiro e positivado no art. 421 do Código Civil, preconiza que o contrato faz lei entre as partes, devendo ser observado em seus exatos termos. A intervenção judicial nas relações contratuais deve ser excepcional, à luz do parágrafo único do referido dispositivo, que estabelece que:
“nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”
.

A resolução contratual por inadimplemento, prevista no art. 475 do Código Civil, pressupõe a ocorrência de descumprimento grave e injustificado, capaz de comprometer a finalidade do negócio jurídico.

Não
se constata inadimplemento substancial apto a ensejar a resolução pretendida, pois os documentos carreados aos autos demonstram que a apelada vem adimplindo as parcelas, seja mediante transferências bancárias diretas, seja por meio de depósitos judiciais, evidenciando seu
animus solvendi
e a intenção inequívoca de cumprir as obrigações contratuais assumidas (comprovantes nos id’s: 223428185; 223428655; 223428662; 223428663.

Cabe ressaltar que, nos termos do art. 476 do Código Civil,
“nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”
. Trata-se de efeito do princípio da boa-fé objetiva, que impõe aos contratantes deveres anexos de cooperação e lealdade.

No caso, verifica-se que a apelada demonstrou que a apelante teria criado entraves ao regular adimplemento das parcelas, ao cancelar unilateralmente a chave PIX inicialmente fornecida para os pagamentos.

O valor estabelecido como entrada do negócio, R$ 3.000,00 foi pago mediante transferência PIX, cuja chave era o CPF da apelante. A mesma chave, conforme comprovado pela apelada em contestação, foi posteriormente cancelada, o que demonstra a intenção da credora em dificultar a realização dos pagamentos (id. 223428184 e id. 223428171 – pág. 9).

Quando o credor dificulta ou impede a realização do pagamento, de acordo com o art. 394, do Código Civil, fica descaracterizada a mora do devedor.

O que se extrai das provas produzidas, seja pelos comprovantes de conversas via
whatsapp
encartados pela apelada (id. 223428187), seja pelas tentativas documentadas de obstar os pagamentos das parcelas, é que a apelante, mais de um ano depois de firmar o negócio jurídico (contrato datado de 30/06/2022), arrependeu-se da transação e buscou unilateralmente desfazer o acordo, culminando com o ajuizamento da presente ação (em 03/07/2023).

Portanto, estando demonstrado o cumprimento das obrigações contratuais pela apelada, inclusive, por meio de depósito judicial das parcelas, bem como a inexistência de esbulho possessório que justifique a reintegração pleiteada, a sentença deve ser mantida.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025