Tribunal: TJMT
Processo: 1001101-92.2022.8.11.0037
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-03
Data de publicação: 2025-12-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS E TABELA PRICE. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M DURANTE A PANDEMIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato ajuizada por consumidores em face da empresa incorporada, excluindo a abusividade na capitalização mensal de juros, determinando substituições da Tabela Price e aplicação do IPCA no lugar do IGP-M, além da apresentação de valor para quitação à vista e à devolução simples da diferença apurada mediante recálculo das parcelas.
II. Questão em discussão
Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula de capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela Price em contrato celebrado com incorporadara; e (ii) saber se a aplicação do IGP-M durante uma pandemia caracteriza onerosidade excessiva.
III. Razões de decidir
A autoridade consolidada do STJ e a Súmula 121 do STF vedam a capitalização mensal de juros por empresas que não integram o Sistema Financeiro Nacional, como é o caso das incorporadas. A utilização da Tabela Price implica capitalização de juros e, portanto, não é admitida nas hipóteses em que a parte não tem autorização legal para tanto. A variação excepcional do IGP-M durante a pandemia da COVID-19, somada à ausência de reequilíbrio contratual suficiente por parte da incorporadora, evidencia a onerosidade excessiva, sendo legítima a substituição do índice pelo IPCA, com base nos arts. 478 e 479 do CC.A sentença foi adequada ao respeito do desequilíbrio contratual e determinar a devolução dos valores apurados, bem como a obrigação de informar o valor para quitação antecipada do contrato, conforme o art. 52, § 2o, do CDC.
IV. Dispositivo e tese
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “É vedada a capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela Price por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional. A variação extraordinária do IGP-M durante a pandemia da COVID-19 configura onerosidade excessiva, autorizando suas substituições pelo IPCA para fins de reequilíbrio contratual”.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 368, 369, 478 e 479; CDC, art. 52, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp. n. 2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22.6.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001101-92.2022.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Direito de Imagem, Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (APELANTE), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), ROBERTO SOARES PEREIRA - CPF: 025.771.181-39 (APELADO), LUCAS NEVES BATISTA - CPF: 096.276.559-70 (ADVOGADO), ALEX DA MATA ROCHA - CPF: 024.358.431-86 (ADVOGADO), DAIANA CRISTINA SANTOME PEREIRA - CPF: 031.676.291-18 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS E TABELA PRICE. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M DURANTE A PANDEMIA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato ajuizada por consumidores em face da empresa incorporada, excluindo a abusividade na capitalização mensal de juros, determinando substituições da Tabela Price e aplicação do IPCA no lugar do IGP-M, além da apresentação de valor para quitação à vista e à devolução simples da diferença apurada mediante recálculo das parcelas.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula de capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela Price em contrato celebrado com incorporadara; e (ii) saber se a aplicação do IGP-M durante uma pandemia caracteriza onerosidade excessiva.

III. Razões de decidir

A autoridade consolidada do STJ e a Súmula 121 do STF vedam a capitalização mensal de juros por empresas que não integram o Sistema Financeiro Nacional, como é o caso das incorporadas. A utilização da Tabela Price implica capitalização de juros e, portanto, não é admitida nas hipóteses em que a parte não tem autorização legal para tanto. A variação excepcional do IGP-M durante a pandemia da COVID-19, somada à ausência de reequilíbrio contratual suficiente por parte da incorporadora, evidencia a onerosidade excessiva, sendo legítima a substituição do índice pelo IPCA, com base nos arts. 478 e 479 do CC.A sentença foi adequada ao respeito do desequilíbrio contratual e determinar a devolução dos valores apurados, bem como a obrigação de informar o valor para quitação antecipada do contrato, conforme o art. 52, § 2o, do CDC.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “É vedada a capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela Price por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional. A variação extraordinária do IGP-M durante a pandemia da COVID-19 configura onerosidade excessiva, autorizando suas substituições pelo IPCA para fins de reequilíbrio contratual”.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 368, 369, 478 e 479; CDC, art. 52, § 2o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AREsp. n. 2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22.6.2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Carisma Investimentos e Participações S.A. contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, que nos autos da ação de revisional de contrato que lhe move Roberto Soares Pereira e outra, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, nos seguintes termos:
“ i) AFASTO a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela Price, admitindo a capitalização anual; ii) DETERMINO que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando o IPCA; iii) DETERMINO que a requerida informe o valor do imóvel para pagamento à vista; iv) CONDENO a requerida à devolução, de forma simples, da diferença apurada mediante recálculo das parcelas, ficando autorizada a compensação na forma prescrita nos artigos 368 e 369 do Código Civil. Em face da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 33% para a parte autora e 67% para a parte requerida, e honorários advocatícios. Fixo a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, notadamente pelo tempo de duração da demanda e natureza da causa (complexidade da ação), nos moldes do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.”

Inconformada, a apelante recorre alegando, em suma, a legalidade da utilização da Tabela Preço e do Índice IGPM, conforme previsão contratual expressa e a ausência de abusividade nas cláusulas contratuais, tendo sorte inclusive concessão de descontos espontâneos por parte do apelante.

Sustenta a majoração dos insumos em razão da pandemia da COVID-19, como fator justificante da manutenção das cláusulas. Argumenta acerca da desconsideração do laudo técnico e das provas produzidas, assim como a inexistência de valores a serem devolvidos ou compensado. Alega, ainda, a inadequação do percentual fixado para os honorários de sucumbência.

Por fim, requer o restabelecimento da validade integral do contrato firmado entre as partes, reconhecendo a licitude da capitalização mensal, da Tabela Price e da correção pelo IGP-M, pleiteia o afastamento da substituição do índice contratual pelo IPCA, o afastamento da condenação à devolução de valores e a compensação prevista nos arts. 368 e 369 do CC, e da determinação de recálculo das parcelas e da apresentação de valor para pagamento à vista, por inexistir abusividade.

A apelada apresentou contrarrazões, arguindo preliminar de não conhecimento do recurso e impugnação a justiça gratuita, e, no mérito pugnou pelo desprovimento do recurso (id. 322936383).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 03 de dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Nas contrarrazões, a parte apelada pleiteia preliminarmente pelo
não

conhecimento
do
recurso
por ausência de dialeticidade, nos termos do art. 1010, inc. III, do CPC.

Sem razão
. Basta uma simples leitura das razões recursais para constatar que a apelante dirigiu o seu inconformismo contra a r. sentença, sendo de clareza solar que a matéria ventilada na peça recursal guarda relação com a fundamentação do
decisum
.

Logo,
afasto a
preliminar
.

Cinge-se dos autos que Roberto Soares Pereira e outra ajuizou ação de revisional de contrato contra Carisma Investimentos e Participações S.A., alegando que o contrato firmado com a ré impôs ônus excessivo e abusividade contratual, por meio de cláusulas previamente redigidas sem possibilidade de discussão (contrato de adesão), notadamente quanto ao reajuste pelo IGP-M, a aplicação da Tabela Price e juros capitalizados, métodos que implicaram elevação exponencial das parcelas monetárias.

Defende que houve propaganda enganosa, em razão da falsa promessa de construção de um shopping popular no loteamento, ou que não foi implementado, frustrando expectativas legítimas de valorização do imóvel. Argumenta que inexistem informações claras e suficientes sobre o valor total do pagamento, bem como impossibilidade de quitação à vista, em frente ao art. 52, § 2o do CDC;

Alega que, diante de tais circunstâncias, exige a proporção do índice de correção monetária pelo IPCA/IBGE, a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, a revisão do saldo devedor, indenização por dano moral,

bem como apuração de lucros cessantes com base na valorização esperada com a construção do shopping.

A douta magistrada
a quo
, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, nos seguintes termos:
“ i) AFASTO a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela Price, admitindo a capitalização anual; ii) DETERMINO que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando o IPCA; iii) DETERMINO que a requerida informe o valor do imóvel para pagamento à vista; iv) CONDENO a requerida à devolução, de forma simples, da diferença apurada mediante recálculo das parcelas, ficando autorizada a compensação na forma prescrita nos artigos 368 e 369 do Código Civil. Em face da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 33% para a parte autora e 67% para a parte requerida, e honorários advocatícios. Fixo a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, notadamente pelo tempo de duração da demanda e natureza da causa (complexidade da ação), nos moldes do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.”

Inconformada, a apelante recorre alegando, em suma, a legalidade da utilização da Tabela Preço e do Índice IGPM, conforme previsão contratual expressa e a ausência de abusividade nas cláusulas contratuais, tendo sorte inclusive concessão de descontos espontâneos por parte do apelante.

Sustenta a majoração dos insumos em razão da pandemia da COVID-19, como fator justificante da manutenção das cláusulas. Argumenta acerca da desconsideração do laudo técnico e das provas produzidas, assim como a inexistência de valores a serem devolvidos ou compensado. Alega, ainda, a inadequação do percentual fixado para os honorários de sucumbência.

Por fim, requer o restabelecimento da validade integral do contrato firmado entre as partes, reconhecendo a licitude da capitalização mensal, da Tabela Price e da correção pelo IGP-M, pleiteia o afastamento da substituição do índice contratual pelo IPCA, o afastamento da condenação à devolução de valores e a compensação prevista nos arts. 368 e 369 do CC, e da determinação de recálculo das parcelas e da apresentação de valor para pagamento à vista, por inexistir abusividade.

Pois bem. A questão central consiste em saber se há ilegalidade ou abusividade nas cláusulas do contrato firmado, especialmente no que diz respeito à capitalização de juros, e no indicie de correção IGP-M.

Adentrando ao mérito recursal, quanto à capitalização mensal de juros, e a utilização da Tabela Price, o entendimento do STJ é de que é permitida quando expressamente estabelecida em operações de crédito realizadas pelas instituições que fazem parte do SFN e desde que o contrato seja firmado a partir da entrada em vigor da Medida Provisória n. 2.170-36/2001, entendimento também consolidado pela Súmula n. 539 do STJ.

Logo, entendo que as construtoras/incorporadoras não estão vinculadas às entidades já referidas, e, por isso não podem utilizar o Sistema Price de amortização nem cobrar juros de forma capitalizada (mensal).

Em detida análise dos autos, verifica-se que o laudo pericial constatou a aplicação da Tabela Price e juros compostos nas parcelas iniciais, verbis:

“8- A Ré aplicara o sistema de amortização Tabela Price para a apuração das prestações iniciais? RESPOSTA 8 – Sim, a Requerida aplicou a Tabela Price para a apuração da prestação inicial.

Durante a vigência do contrato, ou seja, durante a fase de amortização da operação, a empresa Ré cobrou juros sobre as parcelas informadas no contrato? RESPOSTA 9 – As parcelas fixadas no contrato já são compostas por juros e amortização. Durante a vigência do contrato não houve a aplicação de novos juros, apenas de correção monetárias pelo IGP-M e encargos de inadimplência para as parcelas pagas em atraso.

10- Diante das respostas anteriores, a empresa vendedora dos imóveis cobrou juros antes da vigência da operação? Fora cobrado juros de forma dobrada, ou seja, juros sobre as parcelas que já foi aplicado o sistema de amortização Tabela Price? E durante a vigência do contrato, foram cobrados juros sobre juros? RESPOSTA 10 – Para o cálculo inicial das parcelas, a Requerida adotou uma taxa de juros de 0,85% a.m., calculada utilizando a Tabela Price, ou seja, foram aplicados juros compostos (juros sobre juros). Ao longo da vigência do contrato, não foram aplicados novos juros. Os reajustes anuais foram realizados com base no IGP-M a título de correção monetária.”
– id. 315508924.

Em face do julgamento firmado pela corte superior em relação a este tema, transcrevo parte de sua ementa:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO COM A CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO NÃO INTEGRANTE DO SFI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO .
1. Na hipótese dos autos, trata-se de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora que não se insere no rol de operadores do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, não tendo autorização legal para efetuar a cobrança de juros capitalizados.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt no REsp: 1905596 PR 2020/0240969-0, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.13.11.23, 3a Turm.).

Ainda sobre o tema:

“
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONSTRUTORA. INCORPORADORA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
(STJ, AREsp. n. 2301701, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22.6.2023).

Portanto, considerando que a apelante não é instituição financeira integrante do Sistema Financeiro Nacional, correta a sentença ao afastar a capitalização mensal de juros, admitindo apenas a capitalização anual, em consonância com a Súmula 121 do STF e jurisprudência consolidada do STJ.

Superada essa questão, passo a análise da possibilidade ou não da correção monetária pelo IGP-M

Com efeito, o Código Civil, em seu artigo 478, prevê que "
Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.".

Por sua vez, o artigo 479 estabelece que "
A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.".

Na hipótese sob exame, a crise sanitária decorrente da pandemia da Covid-19 constitui um acontecimento de natureza extraordinária e imprevisível, que exerceu influência direta e relevante sobre o índice de correção monetária pactuado no contrato, qual seja, o IGP-M, ocasionando desequilíbrio na relação obrigacional e agravando desproporcionalmente o encargo.

A despeito da alegação da apelante no sentido de que também experimentou aumento nos custos dos insumos durante o período referido, bem como de que teria concedido abatimento sobre o índice de reajuste, o laudo pericial demonstrou que tal desconto

não foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual, considerando a expressiva elevação do IGP-M no período.

Ademais, o laudo técnico constante dos autos evidenciou que:

“8. Considerando que houve a redução espontânea do percentual de correção concedido pela Requerida, conforme esclarecido no quesito n° 1 (acima), pode-se concluir que isto contribuiu para o equilíbrio econômico do contrato? RESPOSTA 8 – Tendo em vista que a variação do IGP-M foi notoriamente afetada no período da pandemia do COVID-19, bem como, que o reequilíbrio pretendido pela Requerente recai sobre a utilização do IGP-M, bem como, da Tabela Price, o presente trabalho apresentou os impactos da adoção dos mencionados critérios para que o Juízo possa analisar quanto a legalidade das cláusulas e eventual revisão. 9. Pode o ilustre Expert esclarecer qual foi o impacto que a redução do índice IGPM concedida pela Requerida em favor do Autor, causará no contrato em litígio a longo prazo, até o final, em todas as parcelas? RESPOSTA 9 – Conforme demonstrado no quesito 1, o impacto nominal dos mencionados descontos até a parcela 40 foi de 8,8%. 10. Pode o Expert elaborar planilha de cálculo, obedecendo o contrato e aplicando a redução espontânea concedida pela Requerida, do percentual de correção informado no quesito n° 1 e qual foi o resultado encontrado? RESPOSTA 10 – Em anexo ao presente trabalho estão disponibilizados os cálculos seguindo os termos pactuados, comparando com os valores pagos (cobrados pela requerida), bem como, cálculo alternativo com base no IPCA. o) A substituição do IGP-M pelo IPCA reestabeleceria o equilíbrio contratual? RESPOSTA O – A substituição do IGP-M pelo IPCA atenua consideravelmente os efeitos da variação desordenada do IGP-M, notadamente no período da pandemia do COVID-19, contudo o pedido de reequilíbrio contratual recai também sobre eventual ilegalidade da utilização da tabela Price que será objeto de apreciação da magistrada.”
(id. 315508918).

Dessa forma, a medida adotada pelo juízo de origem, qual seja, a substituição do índice de reajuste pela média aritmética do IGP-M apurada nos três anos imediatamente anteriores à pandemia (2017 a 2019), revela-se razoável e proporcional, garantindo a preservação do contrato e evitando que a onerosidade recai de forma excessiva sobre qualquer das partes contratantes.

Portanto, deve ser mantida a sentença nesse ponto.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELO IPCA – ONEROSIDADE EXCESSIVA EFETIVAMENTE DEMONSTRADA – FATORES EXTRAORDINÁRIOS SUPERVENIENTES – AUMENTO DESPROPORCIONAL DAS PARCELAS – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrada efetivamente a onerosidade excessiva na parcela de financiamento imobiliário em razão de aumento desproporcional do IGPM, índice de correção monetária contratado, decorrente de fatores extraordinários, é autorizada a substituição pelo IPCA para a recomposição do valor da moeda no período de excepcionalidade.
(TJMT, RAC 1006814-82.2021.8.11.0037, 4a Câmara de Direito Privado, julgado em 03.07.2024).

Outrossim, impende assinalar que os valores eventualmente pagos a maior, em decorrência da aplicação do índice de correção monetária reputado abusivo ou desproporcional (IGP-M), deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, nos termos expressamente delineados no decisum recorrido, ocasião em que será possível mensurar, de forma precisa e técnica, se há saldo a ser restituído à parte autora, em razão de desequilíbrio contratual reconhecido.

Da mesma forma, cumpre destacar que caberá à parte ré (apelante), conforme expressamente determinado pela r. sentença, apresentando o demonstrativo atualizado do valor necessário para a quitação antecipada do contrato, considerando as disposições de correção fixadas judicialmente, viabilizando, assim, o exercício da faculdade de pagamento à vista pelos autores, em consonância com o art. 52, §2o, do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, entendo que a douta magistrada
a quo
agiu com o costumeiro acerto ao consignar,
verbis
:

“ A questão judicializada é a pretensão autoral de revisão de cláusulas contratuais do ‘Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos’, com os reflexos dela decorrentes, firmado entre Roberto Soares Pereira e Daiana Cristina Santomé e Carisma Investimentos e Participações S.A., todos qualificados nos autos em epígrafe.

Segundo a narrativa exordial, na data de 22 de julho de 2020, as partes acima nominadas entabularam contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia e outros pactos, para alienação onerosa de direitos e obrigações referentes ao lote de terras localizado no loteamento denominado Vertente das Águas, na cidade de Primavera do Leste (MT), descrito e caracterizado na matrícula no 28.235 do 1o Ofício de Registro de Imóveis local.

A pretensão de revisão contratual fundamenta-se:
1)
onerosidade excessiva decorrente da variação do IGPM;
2)
na precificação do preço levando em consideração a edificação de um shopping popular, empreendimento não concretizado;
3)
previsão de capitalização de juros com adoção da tabela price; 4) ausência de previsão contratual para quitação do imóvel à vista.

1) DA ONEROSIDADE EXCESSIVA

A tese autoral fundamenta-se na onerosidade excessiva decorrente da aplicação de juros compostos e da variação do índice IGP-M - Índice Geral de Preços-Mercado.

O IGP-M é o Índice Geral de Preços-Mercado, calculado e divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE), formado por indicadores que medem as variações de preço de toda a cadeia produtiva (atacado, consumidor e produtor), motivo pelo qual sofre maior influência da alta do dólar (já que com o aumento do preço de insumos e matérias-primas, o custo da produção aumenta).

Nos dois últimos anos anteriores à propositura da ação o IGP-M apresentou acumulação substancial, notadamente discrepante de sua variação histórica na última década.

Na data da celebração do contrato (22/07/2020), por exemplo, o índice acumulado do ano anterior foi de 7,30% (2019), atingindo o patamar de 23,14% em 2020 e 17,78 % em 2021.

O impacto da alta do IGP-M no contrato é, portanto, manifesto.

Tal fato, todavia, não é suficiente para autorizar a revisão contratual, devendo haver, necessariamente, análise casuística, considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, conforme já pontuado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp n. 1.998.206/DF, "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" (REsp n. 1.998.206/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022).

Na hipótese, o contrato foi celebrado em 22/07/2020. Logo, após o evento pandêmico, que impactou o índice de correção, fato que demonstra a alteração superveniente e imprevisível do cenário econômico.

Adiante, houve desproporção manifesta entre o valor das prestações pactuadas e o valor no momento da execução, diante da elevação atípica do índice IGP-M/FGV, que se descolou dos demais índices inflacionários como o IPCA, o que desafiaria, em princípio, a aplicação do artigo 478 do Código Civil.

Justifico.

Nos termos do artigo 478 do Código Civil, nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Todavia, o artigo 479 do Código Civil dispõe que a resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Sob tal perspectiva, a parte requerida informou a redução voluntária do percentual de correção de 35,76% para 29,50%, correspondendo ao desconto de 18%,, o que demonstra, em tese, que a modificação contratual espontânea realizada pela requerida está em consonância com o princípio da conservação dos contratos previsto no artigo 479 do Código Civil.

O laudo pericial indica que, efetivamente, considerando as diferenças apuradas nos 48 pagamentos realizados, no geral, houve um desconto nominal pela Requerida de 8,8% sobre a variação oficial do IGP-M (Num. 142931695 - Pág. 34).

O desconto no percentual apontado, a toda evidência, não foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual. Isso porque o IGP-M disparou durante a pandemia e, em alguns casos, como em maio de 2021, atingiu mais de 36% em 12 meses, enquanto o IPCA, por exemplo, subiu menos de 9% no mesmo período.

A aplicação de um desconto geral de 8,8% constituiu medida paliativa, mas não resolveu a distorção causada pela alta expressiva do IGP-M durante a pandemia.

Ainda que se considere o percentual de redução indicado pela loteadora - que diverge da indicação pericial -, o equilíbrio contratual, a despeito da tentativa inexitosa da requerida para correção, não foi restabelecido.

Portanto, a revisão contratual, mediante a substituição do IGP-M por outro índice (como o IPCA) durante o período da pandemia (2020/2021/2022), é a solução adequada para restabelecer o equilíbrio contratual.

2) DA PRECIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA

É incontroversa a divulgação de material publicitário do Loteamento Vertente das Águas com menção expressa ao ‘Shopping Popular’’, notadamente pelo uso da oração “O Futuro Shopping Popular será aqui”.

Sobre a questão, a parte requerida afirma que o preço de venda dos lotes do empreendimento “Vertente das Águas” jamais esteve baseado na edificação do alegado Shopping Popular.

Embora o centro comercial, de fato, não tenha sido edificado, a análise do contexto negocial não demonstra, efetivamente, que tal perspectiva foi determinante para ultimação do contrato, tampouco para a precificação do imóvel.

3) DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS

A parte autora sustenta a inadmissibilidade da capitalização de juros em contratos que não sejam bancários, o que invariavelmente ocorre com a aplicação da tabela PRICE.

A Corte Especial do Superior Tribunal decidiu pela necessidade de produção de prova pericial para a verificação da existência de capitalização de juros decorrente do emprego da Tabela Price: REsp 1.124.552/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, CORTE ESPECIAL, julgado em 3.12.2014, DJe 2.2.2015, julgado pelo rito dos repetitivos (AgInt no REsp n. 1.967.141/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.).

Nesse passo, o laudo pericial aponta que o valor inicial da parcela foi calculado
com juros compostos
, seguindo exatamente os termos da Tabela Price a taxa de 0,85%
a.m
.

O Superior Tribunal de Justiça já pontuou que “as construtoras/loteadoras não se equiparam às instituições financeiras, razão pela qual, relativamente aos contratos de financiamento imobiliário, a elas não se estende a autorização para a capitalização mensal de juros a que se refere o artigo 5 da medida provisória”, concluindo que “a utilização da capitalização mensal de juros e do método tabela price em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, como na hipótese, é vedada, admitindo-se, apenas, a capitalização em peridiocidade anual.

Sobre o tema, peço vênia para transcrever o elucidativo acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:

“A incidência de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil firmado com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional constitui prática vedada em nosso ordenamento jurídico, nos termos do disposto no art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32, de 23 de agosto de 2001, vigente por força da EC no 32. Outrossim, o artigo 5o, caput, da Medida Provisória n. 2.170-36, também de 23 de agosto de 2001, repetindo a norma jurídica que entrou em vigor no dia 31/03/2000 (MP no 1963-17, art. 5o), estabelece que somente "Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano". Considerando que a construtora com quem o contrato foi firmado não integra o Sistema Financeiro Nacional, é vedada a incidência de capitalização mensal de juros, de acordo com o artigo 4o do Decreto n. 22.626, de 07 de abril de 1933. Corroborando com esse entendimento, cita-se a Súmula n. 121 do STF , que define a regra de vedação de capitalização de juros, bem como a Súmula n. 539 do STJ, que excepciona a incidência de tal encargo financeiro apenas para as instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional.”

Portanto, considerando que a parte requerida não integra o Sistema Financeiro Nacional, é vedada a incidência de capitalização mensal de juros.

4) DA AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA QUITAÇÃO DO IMÓVEL À VISTA

A parte autora sustenta a ausência de previsão contratual para quitação do imóvel à vista, violando o disposto no art. 52, §2o, do Código de Defesa do Consumidor.

Há que se reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a parte autora figura como destinatário final do produto (imóvel) oferecido pela requerida no exercício de sua atividade empresarial.

Nos termos do artigo 52, V, do Código de Defesa do Consumidor, no fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre a soma total a pagar, com e sem financiamento.

Ainda, o §2o, do referido artigo, estabelece de forma imperativa que "É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos."

O dispositivo legal tem por finalidade proteger o consumidor contra cláusulas que o impeçam de quitar antecipadamente seu débito, evitando o pagamento de juros e encargos desnecessários.

Mediante análise detida do contrato apresentado nos autos, observa-se que, de fato, não há cláusula expressa que discipline a forma de liquidação antecipada do débito, tampouco a metodologia para cálculo do valor devido em caso de quitação à vista.

Portanto, diante da omissão contratual, a requerida deverá disponibilizar à parte autora o valor atualizado para quitação antecipada, não podendo criar obstáculos ao exercício deste direito.

Por fim, pertinente a devolução, de forma simples, da diferença apurada mediante recálculo das parcelas, ficando autorizada a compensação na forma prescrita nos artigos 368 e 369 do Código Civil.

DISPOSITIVO

Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Roberto Soares Pereira e Daiana Cristina Santomé em face de Carisma Investimentos e Participações para o fim de revisar as cláusulas contratuais do ‘Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos’ firmado entre as partes e:
i)
AFASTO a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela Price, admitindo a capitalização anual;
ii)
DETERMINO que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando o IPCA;
iii)
DETERMINO que a requerida informe o valor do imóvel para pagamento à vista;
iv)
CONDENO a requerida à devolução, de forma simples, da diferença apurada mediante recálculo das parcelas, ficando autorizada a compensação na forma prescrita nos artigos 368 e 369 do Código Civil.”
(id.315508942 - destaquei)

Por fim,
no tocante aos honorários advocatícios, reputo acertada a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais entre as partes, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, diante da sucumbência recíproca verificada nos autos. Com efeito, ambas as partes obtiveram, em parte, acolhimento de suas pretensões, razão pela qual é de rigor a imputação das contribuições sucumbenciais de forma equitativa, pro rata, conforme corretamente previsto pela sentença.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantido por seus próprios fundamentos.

De outra banda, restando desprovido o recurso, majoro a condenação dos honorários advocatícios atribuído a parte apelante em 5%, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Pelo exposto, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
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Cuiabá, 03 de dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/12/2025