Tribunal: TJMT
Processo: 0001093-24.2018.8.11.0086
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REJEIÇÃO. DISTINÇÃO ENTRE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS E PRINCIPAIS. EXCESSO DE EXECUÇÃO. OCORRÊNCIA. ABATIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM JÁ PAGA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
As obrigações principais no contrato de compra e venda firmado pelas partes são aquelas que efetivam a troca de titularidade do imóvel negociado, as quais, no caso, não possuem não possuem nenhuma condição ou termo. Nesse cenário, não parece razoável, com fundamento na tese de exceção do contrato não cumprido decorrente do descumprimento de obrigação meramente acessória do contrato, e cujo adimplemento a tempo não traria qualquer benefício prático ao adquirente, lhe autorizar a eximir-se do pagamento integral do preço de aquisição do imóvel.
De rigor o abatimento do valor da comissão de corretagem já paga pelo adquirente e inserida no montante executado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0001093-24.2018.8.11.0086
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[NELCI ILDEBRANDO DA SILVA - CPF: 605.089.069-20 (APELADO), LUIS FELIPE LAMMEL - CPF: 652.732.220-87 (ADVOGADO), LAUDENICE VICENTE DA SILVA - CPF: 063.967.858-03 (APELANTE), LUAN DE MORAES WIECZOREK - CPF: 042.755.421-77 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REJEIÇÃO. DISTINÇÃO ENTRE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS E PRINCIPAIS. EXCESSO DE EXECUÇÃO. OCORRÊNCIA. ABATIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM JÁ PAGA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

As obrigações principais no contrato de compra e venda firmado pelas partes são aquelas que efetivam a troca de titularidade do imóvel negociado, as quais, no caso, não possuem
não possuem nenhuma condição ou termo. Nesse cenário, não parece razoável, com fundamento na tese de exceção do contrato não cumprido decorrente do descumprimento de obrigação meramente acessória do contrato, e cujo adimplemento a tempo não traria qualquer benefício prático ao adquirente, lhe autorizar a eximir-se do pagamento integral do preço de aquisição do imóvel.

De rigor o abatimento

do valor da comissão de corretagem já paga pelo adquirente e inserida no montante executado.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Gab. Desa. Maria Helena G. Póvoas

APELAÇÃO N. 0001093-24.2018.8.11.0086

APELANTE:
LAUDENICE VICENTE DA SILVA

APELADO:
NELCI ILDEBRANDO DA SILVA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto por LAUDENICE VICENTE DA SILVA contra a sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara da Comarca de Nova Mutum que julgou procedente os
Embargos à Execução
opostos por NELCI ILDEBRANDO DA SILVA (autos n. 0001093-24.2018.8.11.0086) para reconhecer a exceção ao contrato não cumprido e, por consequência, a inexigibilidade da obrigação, condenando a Apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

Em suas razões, aduz que “
O objetivo do parágrafo segundo foi apenas assegurar segurança jurídica ao comprador, e não condicionar o pagamento do preço a essa providência. A sentença, ao inverter a ordem lógica, criou condição suspensiva não prevista contratualmente
”.

Afirma que “
não deu causa a nenhum descumprimento de contrato, pois para cumprir com a obrigação de fazer, todas às custas de escrituração e transferência são de responsabilidade do apelado, não realizando o pagamento até a presente data e sequer solicitou a escritura
”, de forma que “
Sua omissão em adotar tais medidas foi a verdadeira causa da não realização do ato, não lhe sendo possível, neste momento, atribuir a terceiros a responsabilidade por uma inércia que lhe é própria
”.

Assevera que “
A outorga da escritura não era uma obrigação a ser cumprida simultaneamente com o pagamento de cada parcela, ou ainda, a realização da escritura da loteadora para a apelada. Pelo contrário, ela estava condicionada à quitação integral do preço
”, razão pela qual “
A alegação de que a vendedora não providenciou os documentos é uma tentativa de inverter a lógica: o apelado tenta criar uma mora para a apelante a fim de justificar a sua própria, que já estava configurada
”.

Aponta que “
A apelante entregou a posse do bem imóvel, antes do pagamento do preço final, o apelado vendeu a terceiros, além do autor não comprovar o efetivo pagamento, confessa ser devedor dos valores cobrados em juízo, deixando o apelado de cumprir efetivamente com a sua parte
”.

Defende, ainda, a necessidade de deferimento da gratuidade da justiça pois “
encontra-se em delicada situação econômica, que inviabiliza o custeio das despesas processuais sem prejuízo do seu próprio sustento e de sua família
”.

Pugnam pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença nos termos acima indicados.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 316860905).

É o relatório.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora
.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Como relatado, cuida-se de

Apelação interposta por LAUDENICE VICENTE DA SILVA contra a sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara da Comarca de Nova Mutum que julgou procedente os
Embargos à Execução
opostos por NELCI ILDEBRANDO DA SILVA (autos n. 0001093-24.2018.8.11.0086) para reconhecer a exceção ao contrato não cumprido e, por consequência, a inexigibilidade da obrigação.

Esclareço, de início, que a Apelante teve o pedido de justiça indeferido na decisão de Id. 323834370 e já efetuou o devido recolhimento do preparo do recurso, de forma que o respectivo tópico recursal perdeu objeto.

Feita tal consideração, a controvérsia origina-se de instrumento particular de contrato de compra de imóvel rural, firmado pelas partes em maio de 2013, a ser pago de forma parcelada.

A Exequente/Apelante ajuizou o feito executivo alegando inadimplemento sobre parte da última parcela da avença, com vencimento em 15/05/2016, uma vez que o adquirente teria adimplido com apenas R$ 92.220,00 de um total R$ 247.800,00.

Por sua vez, o Apelado opôs Embargados à Execução suscitando exceção do contrato não cumprido, na medida em que os vendedores não providenciaram a transferência do imóvel para os seus nomes (que estava registrada em nome de terceiro), o que deveria ser feito 30 (trinta) dias da assinatura do contrato, tese que foi acolhida pelo Juízo
a quo

Contextualizada a celeuma, entendo que o acolhimento da exceção do contrato não cumprido merece ser reformado.

Com efeito, faz-se necessário ponderar acerca da distinção técnica entre obrigações principais e acessórias no âmbito do contrato celebrado pelas partes

para fins de solução da controvérsia.

As obrigações principais no contrato são aquelas que efetivam a troca de titularidade do imóvel negociado. No presente caso, o pagamento do preço integral pela aquisição do bem por parte do comprador e a sua subsequente transferência ao adquirente pelos vendedores constituem as obrigações principais das partes, sendo o núcleo da troca patrimonial pactuada.

Anota-se que as referidas obrigações assumidas pelas partes não possuem nenhuma condição ou termo, constituindo obrigações autônomas e independentes dentro do contrato de compra e venda.

Lado outro, a obrigação contratual por parte dos vendedores de transferência do imóvel para os seus nomes no prazo de trinta dias após a assinatura do contrato, ou seja, até 17 de junho de 2013, constituiu obrigação acessória, por não constituir o objeto central do contrato.

Nesse cenário, não parece razoável, com fundamento no descumprimento de obrigação meramente acessória do contrato, não erigida como condição suspensiva, e cujo adimplemento a tempo não traria qualquer benefício prático ao Apelado, tanto que ele tomou posse do bem, dele usufruiu e, inclusive, já o alienou a terceiros à mingua da realização da citada transferência para o nome dos vendedores, autorizar ao Recorrido eximir-se do pagamento integral do preço de aquisição do imóvel.

Logo, no caso em tela, é inaplicável a exceção do contrato não cumprido como amparo para o inadimplemento do adquirente quanto ao pagamento da integralidade do imóvel.

Com a rejeição da tese da exceção do contrato não cumprido, passa-se, nos termos do art. 1.013, §3°, do CPC, à análise do excesso de execução suscitado nos Embargos.

No ponto, defende o Embargante/Apelado a necessidade da exclusão das sacas de soja referente à comissão de venda da área, no valor de R$ 18.986,00, as quais deveriam ser descontadas da parcela a ser recebida pela Exequente.

E razão lhe assiste.

De fato, juntou o Recorrido aos autos termo de confissão de dívida decorrente de venda de imóvel rural firmado pelos vendedores (Id. 316860398, p. 19), no qual reconhecem serem devedores da importância equivalente à 4% do total dos valores avençados na venda, bem como recibo de pagamento firmado pelo cessionário daquele crédito, atestando a quitação da obrigação após o recebimento do Apelado da importância devida (Id. 316860398, p. 20).

Por sua vez, apesar da Embargada/Apelante defender que a comissão já foi descontada na primeira e segunda parcela do contrato, nenhuma prova produziu nesse sentido.

Assim, considerando que os documentos dos autos corroboram a versão do Apelado, de rigor o reconhecimento do excesso de execução em relação à comissão de corretagem.

Ante todo o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para, reformando a sentença, afastar a incidência da exceção do contrato não cumprido, reconhecendo, entretanto, a ocorrência de excesso de execução diante do não abatimento do comissão de corretagem já paga pelo adquirente.

Como corolário lógico, diante da sucumbência recíproca, determino a divisão do ônus de sucumbência no percentual de 50% para cada litigante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025