Tribunal: TJMT
Processo: 1023868-78.2023.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO DE 10%. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de lote urbano, com financiamento e cláusula de alienação fiduciária, e condenou a vendedora à restituição de 90% dos valores pagos pela adquirente, em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação.
II. Questão em discussão
Há duas questões em discussão: (i) saber se, ausente o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e a regular constituição em mora, aplica-se o regime da Lei no 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) saber se é válida a restituição imediata dos valores pagos, com retenção de 10% e incidência de juros moratórios desde a citação.
III. Razões de decidir
A alienação fiduciária de bem imóvel somente se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, possuindo natureza constitutiva, e não meramente declaratória.
A ausência de registro impede a incidência do regime especial dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, afastando a consolidação extrajudicial da propriedade e autorizando a resolução contratual segundo as regras gerais do direito civil e do microssistema consumerista.
Inexistente prova de constituição regular da adquirente em mora, mediante intimação pessoal para purgação, mostra-se ilegítima a resolução unilateral do contrato promovida pela fornecedora.
Caracterizada relação de consumo, aplica-se a Súmula 543 do STJ, sendo devida a restituição imediata das parcelas pagas, com retenção moderada destinada à recomposição de despesas administrativas.
A fixação da retenção em 10% do valor efetivamente pago revela-se proporcional e compatível com a jurisprudência do STJ e deste Tribunal.
Os juros moratórios incidem a partir da citação, diante da natureza condenatória da obrigação e da resistência da parte ré ao cumprimento do dever de restituição.
IV. Dispositivo e tese
Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária e afasta a aplicação da Lei no 9.514/1997. 2. Inexistente constituição regular em mora, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo devida a restituição imediata das parcelas pagas, com retenção moderada. 3. É legítima a retenção de 10% dos valores pagos e a incidência de juros moratórios a partir da citação.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 23; CDC, art. 6o, inc. III; CPC, art. 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.987.389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 30.08.2022; STJ, AgInt no REsp 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 14.08.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023868-78.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARIA EUSINA DOS SANTOS - CPF: 453.586.131-53 (APELADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO DE 10%. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de compra e venda de lote urbano, com financiamento e cláusula de alienação fiduciária, e condenou a vendedora à restituição de 90% dos valores pagos pela adquirente, em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se, ausente o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e a regular constituição em mora, aplica-se o regime da Lei no 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) saber se é válida a restituição imediata dos valores pagos, com retenção de 10% e incidência de juros moratórios desde a citação.

III. Razões de decidir

A alienação fiduciária de bem imóvel somente se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, possuindo natureza constitutiva, e não meramente declaratória.

A ausência de registro impede a incidência do regime especial dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, afastando a consolidação extrajudicial da propriedade e autorizando a resolução contratual segundo as regras gerais do direito civil e do microssistema consumerista.

Inexistente prova de constituição regular da adquirente em mora, mediante intimação pessoal para purgação, mostra-se ilegítima a resolução unilateral do contrato promovida pela fornecedora.

Caracterizada relação de consumo, aplica-se a Súmula 543 do STJ, sendo devida a restituição imediata das parcelas pagas, com retenção moderada destinada à recomposição de despesas administrativas.

A fixação da retenção em 10% do valor efetivamente pago revela-se proporcional e compatível com a jurisprudência do STJ e deste Tribunal.

Os juros moratórios incidem a partir da citação, diante da natureza condenatória da obrigação e da resistência da parte ré ao cumprimento do dever de restituição.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária e afasta a aplicação da Lei no 9.514/1997. 2. Inexistente constituição regular em mora, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo devida a restituição imediata das parcelas pagas, com retenção moderada. 3. É legítima a retenção de 10% dos valores pagos e a incidência de juros moratórios a partir da citação.”

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 23; CDC, art. 6o, inc. III; CPC, art. 85, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.987.389/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 30.08.2022; STJ, AgInt no REsp 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 14.08.2023.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda.
contra sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos ajuizada por
Maria Eusina dos Santos
, relativa ao “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária”, firmado em 20/06/2015, para aquisição de lote no empreendimento “Residencial Mirante do Parque”.

Consta da inicial que a autora adimpliu parcelas até julho de 2019, somando R$ 15.621,36, e que, ao procurar a requerida para regularizar os pagamentos, foi informada do cancelamento unilateral do contrato em 16/07/2020, bem como da indisponibilidade do imóvel, reputando abusivas as previsões contratuais de retenção de 50% e de devolução parcelada, postulando a rescisão e a restituição com retenção limitada.

A ré contestou sustentando tratar-se de contrato regido pela Lei no 9.514/1997, com alienação fiduciária, defendendo a inaplicabilidade do CDC e da Súmula 543 do STJ, e afirmando que eventual devolução observaria o art. 27, § 4o, condicionada a saldo após leilão; subsidiariamente, pugnou por retenção superior e por juros moratórios apenas após o trânsito em julgado (Tema 1002/STJ).

Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato e condenar a requerida a restituir R$ 14.059,22, correspondente a 90% do total pago, com correção pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, em parcela única; fixou custas e honorários em 10% sobre o valor da causa.

Inconformada, a apelante sustenta que a controvérsia estaria superada “pós-Tema 1095”, defendendo a desnecessidade de registro e de constituição em mora, invocando precedentes (notadamente o EREsp 1.866.844/SP) e requerendo a aplicação do rito da Lei no 9.514/1997, bem como a inversão da sucumbência; subsidiariamente, pleiteia a incidência do Tema 1002/STJ para fixar juros somente a partir do trânsito em julgado.

Em contrarrazões, a apelada sustenta o acerto da sentença, afirmando inexistir mudança de entendimento do STJ quanto ao Tema 1095, ressaltando que a própria tese repetitiva exige registro e constituição em mora, e que, à luz do EREsp 1.866.844/SP, o registro é imprescindível para deflagrar a execução extrajudicial, inexistindo, ainda, prova de intimação para purgação da mora.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 17 de dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Maria Eusina dos Santos
ajuizou ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos em face de
BRDU SPE Cuiabá Ltda.
, alegando ter firmado contrato de promessa de compra e venda de lote urbano com financiamento em 20/06/2015, tendo efetuado pagamentos até julho de 2019, totalizando R$ 15.621,36.

Informou que, ao procurar a requerida para regularizar parcelas em atraso, foi surpreendida com a informação de que o contrato fora cancelado em 16/07/2020 e o imóvel já não estava disponível.

Alegou cláusulas abusivas no contrato, especialmente a retenção de 50% do valor pago e a devolução parcelada do saldo, e pediu a readequação dessa cláusula para limite de 10%, com restituição em parcela única.

Requereu a gratuidade da justiça, audiência de conciliação virtual, e ao final a procedência dos pedidos. Atribuiu à causa o valor de R$ 28.832,40.

Com a petição inicial de id. 121980796, juntou documentos nos ids. 121980797 a 121980806.

No despacho inicial de id. 122074423, foi deferida a gratuidade da justiça à autora, determinado a designação da audiência de conciliação e citação da requerida.

Foi registrado a realização da audiência de conciliação no id. 128213912, contudo, sem composição amigável.

A empresa BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda. apresentou contestação no id. 130026359, alegando que o contrato celebrado com a autora Maria Eusina dos Santos não se trata de promessa de compra e venda, mas sim de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido pela Lei no 9.514/97.

Sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ ao caso, defendendo que eventual devolução de valores deve seguir o rito do art. 27, § 4o, da referida lei, condicionada à existência de saldo após leilão do imóvel.

Subsidiariamente, em caso de condenação, pleiteou retenção de 25% dos valores pagos, conforme recente jurisprudência do STJ, e incidência de juros moratórios apenas após o trânsito em julgado, conforme o Tema Repetitivo no 1.002 do STJ. Ao final, requereu a improcedência integral dos pedidos formulados na inicial.

Na impugnação à contestação (id. 130578220), a autora rebateu os argumentos apresentados pela parte requerida, especialmente quanto à aplicação da Lei n. 9.514/97 e à exclusão do Código de Defesa do Consumidor. Alegou que a ré não comprovou o registro do contrato de alienação fiduciária no cartório de imóveis, o que inviabilizaria a aplicação da referida lei e afastaria o regime jurídico especial. Sustentou que, diante da ausência de registro e da inobservância dos procedimentos legais para a consolidação da propriedade, como a intimação da autora para purgação da mora e a realização de leilão extrajudicial, a relação deve ser regida pelo CDC, com aplicação da Súmula 543 do STJ.

Destacou que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da ré, que teria alienado o imóvel a terceiro sem comunicação prévia ou observância das formalidades legais, razão pela qual requereu a restituição integral dos valores pagos, bem como a intimação da ré para apresentação da situação jurídica atual do imóvel e o julgamento antecipado da lide com procedência dos pedidos iniciais.

As partes manifestaram-se sobre a fase de provas nos autos, tendo a autora informado desinteresse na produção de outras provas além das já constantes dos autos, mas reiterou o pedido de inversão do ônus da prova formulado na petição inicial, com fundamento no art. 6o, VIII, do CDC. Requereu o saneamento do feito com apreciação dessa questão processual pendente, conforme previsão do art. 357 do CPC.

Por sua vez, a requerida declarou, em petição de id. 180783597, que não possui outras provas a produzir, considerando tratar-se de matéria exclusivamente de direito, e requereu o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
reconheceu que, embora o contrato celebrado entre as partes contivesse cláusula de alienação fiduciária, não houve registro no Cartório de Registro de Imóveis, tampouco constituição da devedora em mora, o que impede a incidência da Lei no 9.514/1997 e autoriza a aplicação do CDC, e julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes em 20/06/2015. Ao final,
condenou
a BRDU SPE Cuiabá Ltda. a restituir à autora a quantia de R$ 14.059,22 (quatorze mil, cinquenta e nove reais e vinte e dois centavos), correspondente ao valor pago de R$ 15.621,36, deduzido o percentual de 10% (dez por cento) a título de retenção para cobertura de perdas e danos e despesas administrativas, corrigida monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, em parcela única, bem como ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2o CPC).

Inconformada, a empresa requerida recorre, sustentando que a controvérsia estaria superada
“pós-Tema 1095”,
defendendo a desnecessidade de registro e de constituição em mora, invocando precedentes (notadamente o EREsp 1.866.844/SP) e requerendo a aplicação do rito da Lei no 9.514/1997, bem como a inversão da sucumbência; subsidiariamente, pleiteia a incidência do Tema 1002/STJ para fixar juros somente a partir do trânsito em julgado.

Pois bem. A controvérsia devolvida a este Tribunal gravita em torno de saber se, no contexto dos autos, a rescisão e a restituição de valores devem ser regidas pelo microssistema consumerista, tal como assentado na sentença, ou se impõe a submissão estrita ao procedimento da Lei no 9.514/1997, como pretende a apelante, ainda que ausente o registro do pacto fiduciário e sem comprovação de constituição regular em mora.

Inicialmente, cumpre esclarecer que, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, a constituição da propriedade fiduciária de bem imóvel depende de registro no competente Cartório de Registro de Imóveis:

“
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”

§ 1o. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

Logo, evidente que o registro não possui apenas função publicitária. Trata-se de elemento constitutivo da garantia real fiduciária. Assim, na ausência do registro, não há constituição válida da propriedade fiduciária, o que afasta por completo o regime jurídico da Lei no 9.514/1997, inclusive os arts. 26 e 27, que tratam da consolidação da propriedade e do procedimento de leilão. Nesse sentido:

“
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI No 9.514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/1997. NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA.

(...)

4. No regime especial da Lei no 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei no 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos.

6. Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido - tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no art. 27 da Lei no 9.514/1997. 7. Recurso especial conhecido e não provido.”
(REsp n.o 1.987.389/SP, Terceira Turma, relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 30.08.2022 – destaquei).

A sentença assentou como premissa decisiva a ausência de comprovação do registro da alienação fiduciária na matrícula imobiliária e, a partir daí, concluiu pela inaplicabilidade do regime especial, reputando ilegítima a resolução unilateral operada pela fornecedora sem observância de formalidades e deveres de informação, determinando a restituição com retenção moderada e em parcela única.

É precisamente nessa premissa que a apelação investe, ao sustentar que o STJ teria “consolidado” entendimento no sentido de que o contrato fiduciário produziria efeitos entre as partes e imporia, de todo modo, a aplicação do rito da Lei no 9.514/1997, inclusive dispensando-se registro e constituição em mora quando o adquirente manifesta desinteresse na continuidade do vínculo.

Sem razão, contudo, no quadro probatório e argumentativo delineado nos autos.

Com efeito, ainda que se reconheça que a ausência de registro não elimina, por si, a eficácia
inter partes
de cláusulas livremente pactuadas, o próprio acervo trazido pela apelada evidencia que o STJ, ao examinar o tema, distinguiu a validade do ajuste entre os contratantes da possibilidade de deflagrar a execução extrajudicial, que pressupõe registro e atos próprios perante o Oficial do Registro de Imóveis. As contrarrazões, ao transcrever a ementa do EREsp 1.866.844/SP, enfatiza exatamente esse ponto: o registro é “imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel”, porque a constituição em mora e eventual purgação se processam nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997.

Nessa mesma linha, a contraminuta recorda que a própria tese do Tema 1095 foi fixada para hipótese de contrato “devidamente registrado” e de devedor “devidamente constituído em mora”, circunstâncias que funcionam como pressupostos de incidência do rito especial.

Transpondo tais premissas ao caso concreto, a sentença foi expressa ao consignar que a requerida não comprovou o registro do pacto fiduciário, reputando o instrumento apresentado apenas “instrumento particular de contrato”, sem demonstração de constituição da garantia por registro imobiliário, afastando, por consequência, a aplicação do regime especial. Tal conclusão, além de coerente com a lógica do sistema registral, harmoniza-se com a distribuição do ônus probatório quanto ao fato impeditivo/modificativo do direito alegado, na medida em que a apelante pretende fazer incidir um regime excepcional em detrimento do regramento geral e do microssistema protetivo.

A propósito, segue a jurisprudência, confira:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI No 9.514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE.

1. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei no 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor.

2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei no 9.514/1997.

3. Agravo interno não provido.”
(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.014.411/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 14.8.2023 – destaquei).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei no 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.
(...).”
(STJ, AgInt no AREsp: 2647833/SP, Terceira Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2024 - destaquei).

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA PRÓPRIA VENDEDORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. AFASTAMENTO DO TEMA 1095 DO STJ. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

Tese de julgamento:

1. Alienação fiduciária instituída em favor da própria vendedora em contrato de compra e venda direta de imóvel não se submete ao regime da Lei no 9.514/1997.

2. O Tema 1095 do STJ somente se aplica a contratos com típico financiamento imobiliário com terceiro mutuante e registro imobiliário prévio.

3. Em tais hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, permitindo a resolução contratual e a restituição das parcelas pagas, com retenção moderada
.
”
(RAC n.o 1033571-67.2022.8.11.0041, Quarta Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 02.04.2025 – destaquei).

“
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

Tese de julgamento:

A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a incidência da Lei no 9.514/97 e permitindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual razoável dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ, para evitar prejuízos ao vendedor.

Nos compromissos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei no 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
”
(RAC n.o 1027898-50.2021.8.11.0002, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 11.02.2025 - destaquei).

Além disso, mesmo que se acolhesse a tese da apelante acerca da incidência abstrata da Lei no 9.514/1997, subsistiria óbice adicional, igualmente destacado nas contrarrazões, posto que inexiste prova de constituição em mora da devedora, ora apelada, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997, isto é, intimação pessoal para purgação no prazo legal, tendo a consumidora tomado ciência do desfazimento apenas quando buscou a empresa para negociar o débito. Nessas condições, não se sustenta a regularidade de resolução unilateral com efeitos expropriatórios, nem se demonstra a higidez procedimental apta a afastar a tutela jurisdicional rescisória e restitutória.

Acerca da restituição das parcelas pagas, a jurisprudência inclina-se no sentido de que é lícita a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, e que a devolução dos valores pagos deve ser imediata, com retenção moderada, como forma de compensar a parte vendedora pelas despesas administrativas e eventuais perdas, conforme prescreve a Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Sendo assim, o c. STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador, confira,
verbis
:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.
” (AgRg no AREsp n. 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015 – negritei).

Nessa trilha, o d. magistrado agiu com o costumeiro acerto ao determinar a retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pela promissária compradora, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial pacificado pelo c. STJ, reafirmo, não havendo motivo plausível para sua majoração consoante pleiteado pela recorrente.

Assim, a fixação da retenção em 10% do valor pago revela-se razoável, proporcional e em conformidade também com a jurisprudência deste Tribunal em caso semelhante, confira:

“
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO. REJEIÇÃO.
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO.
INEFICÁCIA. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

"1. É legítima a inclusão de empresa pertencente ao mesmo grupo econômico no polo passivo da ação de rescisão contratual, nos termos do CDC.

2. É válida a fixação do percentual de retenção em 10% dos valores pagos em rescisão contratual por iniciativa do comprador, quando não demonstrado prejuízo excepcional ao vendedor.

3. O pacto de alienação fiduciária é ineficaz sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.
"
(RAC n.o 1014779-31.2023.8.11.0041, Quinta Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 01.04.2025 – destaquei).

Quanto ao capítulo dos consectários, a sentença determinou devolução em parcela única, com retenção de 10%, correção pelo INPC desde os desembolsos e juros de mora desde a citação, explicitando que, no caso, a mora se justifica à luz do art. 405 do Código Civil e da imputação de culpa à requerida. A insurgência recursal, ao invocar subsidiariamente o Tema 1002/STJ para deslocar o termo inicial dos juros para o trânsito em julgado, não logra infirmar o fundamento adotado na sentença tal como posto na decisão recorrida e reproduzido nas razões.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, majoro os honorários advocatícios fixados (art. 85, §11, do CPC) para 12%, nos termos da sentença.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 17 de dezembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025