Tribunal: TJMT
Processo: 1032128-18.2021.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-16
Data de publicação: 2025-04-23

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL COM DETERIORAÇÕES NÃO DECORRENTES DO USO REGULAR. DEVER DE INDENIZAR COMPROVADO. PROVA DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL. VALOR ESTIMADO DOS REPAROS. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada pela locadora em face da locatária e seus fiadores, condenando-os solidariamente ao pagamento de R$ 8.922,28, com correção monetária pelo IPCA desde o orçamento, juros de mora pela taxa SELIC desde a entrega das chaves e honorários advocatícios majorados, com exigibilidade suspensa por gratuidade.
II. Questão em discussão
2. Verificar se a deterioração do imóvel ultrapassou os limites do uso normal e regular, legitimando o pleito indenizatório, mesmo na ausência de realização efetiva dos reparos por parte da locadora.
III. Razões de decidir
3. O contrato de locação previa expressamente a obrigação da locatária de restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, consoante laudos de vistoria inicial e final, cuja veracidade não foi impugnada.
4. Ficou demonstrada, por meio de provas documentais e testemunhais, a existência de danos materiais no imóvel, notadamente no piso, cuja substituição parcial se mostrava tecnicamente inviável.
5. A alegação de enriquecimento sem causa não prospera diante da comprovação do inadimplemento contratual e da existência de danos.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso não provido.
Tese de julgamento:
O locatário responde por danos causados ao imóvel locado que ultrapassem o desgaste natural do uso, nos termos do art. 23, III, da Lei no 8.245/91, e do art. 569, IV, do Código Civil.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032128-18.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARA REBELO - CPF: 087.524.001-15 (APELADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), JULLYEMERSON RODRIGUES ROSA DE MORAES AGUIAR - CPF: 013.093.041-57 (ADVOGADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (APELADO), ELISABETH ORCHEL DE ARRUDA - CPF: 010.062.961-07 (APELANTE), RODRIGO GERALDO RIBEIRO DE ARAUJO - CPF: 957.325.511-15 (ADVOGADO), IRECE ORCHEL - CPF: 831.389.781-34 (APELANTE), ERALDO JOSE ORCHEL - CPF: 881.297.211-04 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL COM DETERIORAÇÕES NÃO DECORRENTES DO USO REGULAR. DEVER DE INDENIZAR COMPROVADO. PROVA DOCUMENTAL
E
TESTEMUNHAL
. VALOR ESTIMADO DOS REPAROS. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL.
RECURSO
NÃO PROVIDO
.

I. Caso em exame

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada pela locadora em face da locatária e seus fiadores, condenando-os solidariamente ao pagamento de R$ 8.922,28, com correção monetária pelo IPCA desde o orçamento, juros de mora pela taxa SELIC desde a entrega das chaves e honorários advocatícios majorados, com exigibilidade suspensa por gratuidade.

II. Questão em discussão

2.
V
erificar se a deterioração do imóvel ultrapassou os limites do uso normal e regular, legitimando o pleito indenizatório, mesmo na ausência de realização efetiva dos reparos por parte da locadora.

III. Razões de decidir

3. O contrato de locação previa expressamente a obrigação da locatária de restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, consoante laudos de vistoria inicial e final, cuja veracidade não foi impugnada.

4. Ficou demonstrada, por meio de
provas documentais e testemunhais
, a existência de danos materiais no imóvel, notadamente no piso, cuja substituição parcial se mostrava tecnicamente inviável.

5
. A alegação de enriquecimento sem causa não prospera diante da comprovação do inadimplemento contratual
e
da existência de danos.

IV. Dispositivo e tese

6
. Recurso
não provido
.

Tese de julgamento:

O locatário responde por danos causados ao imóvel locado que ultrapassem o desgaste natural do uso, nos termos
do art. 23, III, da Lei no 8.245/91, e do art. 569, IV, do Código Civil
.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Cobrança julgada
procedente para condenar os réus solidariamente
ao pagamento de R$8.922,28,
sendo que
os
juros de mora se darão pela aplicação da SELIC (art. 406, §1o, do CC), a contar da data de entrega das chaves, e a correção monetária se dará pelo IPCA (art. 389, § único, do CC), a contar da data do orçamento
,
além das custas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da condenação
, suspensa a exigibilidade nos termos do art
.98, §3o, do CPC.

Os apelantes alegam
a ausência da efetiva realização dos reparos,
tendo em vista que
“
durante a instrução processual, a própria testemunha da apelada admitiu em juízo que a substituição do piso não ocorreu e que o imóvel foi vendido sem a realização de qualquer reparo, descaracterizando a suposta necessidade de reforma e evidenciando que não houve qualquer prejuízo concreto à apelada
”.

Aduzem que os danos
causados são eferentes aos desgastes naturais do uso do imóvel.

Afirmam que a condenação ao pagamento
das supostas despesas, resultaria em enriquecimento sem causa das apeladas.

Nas Contrarrazões (Id
.

274390858
),
a apelada
sustenta que
os danos foram documentalmente comprovados, inclusive com reconhecimento expresso pelos próprios apelantes por ocasião da entrega das chaves e assinatura da vistoria final, e que os orçamentos apresentados são suficientes à fixação da obrigação de indenizar.

Pugna pelo não provimento do Recurso.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A autora ajuizou a presente Ação
,

alegando ser proprietária do imóvel situado na Rua Projetada, s/n, Quadra 1, Casa 16, Condomínio Residencial Bosque dos Ipês, bairro Paiaguás, em Cuiabá/MT. O bem foi objeto de contrato de locação celebrado com a ré Elisabeth
Orchel
de Arruda,
sendo
os demais
réus
fiadores.

Sustenta que, ao final do vínculo contratual, a locatária não efetuou os reparos indispensáveis no imóvel, devolvendo-o com avarias, especialmente no piso, em condições distintas daquelas verificadas na entrega, conforme os laudos de vistoria inicial e final.

Requer a condenação dos réus ao pagamento de R$ 8.922,28, valor correspondente aos custos de reparo, acrescido de atualização monetária e juros legais.

Os apelantes argumentam que os danos não extrapolam o desgaste natural do imóvel e que a autora sequer teria realizado os consertos, configurando tentativa de enriquecimento sem causa.

O feito foi julgado procedente para condenar solidariamente os
réus
ao pagamento da quantia de R$ 8.922,28, com atualização monetária pelo IPCA desde a data do orçamento, e juros de mora desde a entrega das chaves, pela taxa SELIC
.

Nos termos do art. 23, III, da Lei no 8.245/91, e do art. 569, IV, do Código Civil, incumbe ao locatário restituir o imóvel ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso regular.

No caso,
as partes
firmaram contrato de locação
em 15-6-2011, referente ao imóvel localizado
na Rua Projetada, s/n, Quadra 1, Casa 16, Condomínio Residencial Bosque dos Ipês, bairro Paiaguás, em Cuiabá/MT
,
com
prazo
de 12 meses, de 17-6-2011 a 16-6-2012,
e aluguel mensal fixado
em
R$1.100,00
(Id
274389920
)
.

Encerrado
o período pactuado, o contrato foi prorrogado

automaticamente por tempo indeterminado, permanecendo vigente até
5-2-2016
, conforme declaração
assinada
pela ré

(
Id
.
274389924
)
.

A Cláusula quinta do contrato
estabeleceu

as condições gerais da locação nos seguintes termos
(Id
.
274389920
)
:

“
Parágrafo primeiro
– O(a) locatário (a) neste ato declara que recebeu o imóvel nas condições especificadas no laudo de vistoria firmado e que passa a fazer parte integrante do presente contrato, comprometendo-se a entregá-lo nas mesmas condições ao final da locação.

Parágrafo segundo

–

O locatário tem o prazo de 10 (dez) dias corridos para revisar o laudo de vistoria inicial comunicando a administradora por escrito
, sobre eventual discordância acerca da vistoria, sendo que ultrapassado esse prazo, dar-se-á por de acordo, nada mais tendo a questionar.

Parágrafo terceiro
– O locatário fica ciente nesta oportunidade, de que, ao final da locação, deverá ser firmado outro laudo de vistoria, que será conferido com o laudo original
, e caso a situação do imóvel não esteja de acordo com o da época do
inicio
do contrato,
o locatário e seus fiadores deverão proceder aos reparos e reformas necessárias
, dentro do prazo de 3 (três) dias, a contar da data da vistoria e verificação, de modo a deixar o imóvel nas mesmas condições de conservação
, pintura e limpeza, em que se encontrava no início da locação.
(...).
Parágrafo quinto
– Para a apuração
do quantum a ser despendido com os eventuais reparos e/ou reforma a serem efetivados no imóvel locado
, bastará o orçamento de 02 (dois) profissionais habilitados para tanto. (...)
”
.

Em 14-6-2011 as partes assinaram o laudo de vistoria inicial
,

no qual foram especificad
as as condições
do bem
(Id.

274389922
)
:

Em 26-1-2016
foi realizada a vistoria
final
para a
devolução
do imóve
l,
devidamente
assinada pelas partes,
na qual foram constatadas as irregularidades
apontadas
(Id.274
389923)
:

Portanto, conforme demonstrado pelos documentos anexados aos autos, constatou-se a existência de danos entre a
vistoria inicial e a final, notadamente quanto ao estado do piso do imóvel.

Além dos laudos
, foi realizada audiência de instrução em
12-3-2023

na qual
a
s
testemunha
s

confirm
aram

o mau estado do piso ao final da locação,
destacando a presença de manchas, buracos e deterioração generalizada. Afirm
aram
, ainda, que a substituição parcial do revestimento seria inviável, em razão da natureza e da extensão dos danos, o que tornava necessária sua substituição integral
(Id
274390380
)
.

Observa-se que os apelantes não se opuseram ao conteúdo dos documentos apresentados no momento da devolução do imóvel, tampouco impugnaram, dentro do prazo, os laudos de vistoria
previsto
na Cláusula quinta, parágrafo
segundo
. Tal conduta reforça a credibilidade dos elementos probatórios apresentados pela autora, conferindo-lhes presunção de veracidade.

Além disso, conforme estabelecido na
Cláusula quinta
, parágrafo quinto
,

a apelada
juntou no processo

dois orçamentos
, conforme estabelecido
no contrato, compatíveis com o tipo de reparo exigido, ambos devidamente fundamentados. Dessa forma, não se configura enriquecimento sem causa, tendo em vista a comprovação do prejuízo causado à integridade do bem

(Id
.

274389925
e Id.
274389926
).

Por fim, ainda que os apelantes aleguem que os reparos não tenham sido efetivamente
não há exigência
de que o locador comprove a realização da obra como condição para pleitear indenização. A obrigação decorre da violação contratual e do dever de restituir o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido. Trata-se de responsabilidade civil por inadimplemento, cujo efeito não depende do desembolso do valor correspondente à reparação, sendo suficiente a demonstração do dano e a estimativa do seu valor.

Dessa forma,
uma vez comprovado o estado de conservação do imóvel no início da locação e evidenciada deterioração
significativa ao final, sem impugnação tempestiva dos laudos por parte da locatária, presume-se legítima a obrigação de indenizar os danos causados.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL JULGADA IMPROCEDENTE – RECONVENÇÃO TAMBÉM IMPROCEDENTE – CERCEAMENTO DE DEFESA – ARGUIÇÃO INFUNDADA - PRELIMINAR REJEITADA – ADITIVO FIRMADO POSTERIORMENTE – PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA 36 MESES - ATRASO NO PAGAMENTO DO ALUGUEL – SAÍDA ANTECIPADA - INFRAÇÕES CONTRATUAIS CONFIGURADAS – MULTAS PREVISTAS PARA A PRIMEIRA E SEGUNDA HIPÓTESES – INDENIZAÇÃO DAS OBRAS DE REPARO – VISTORIA UNILATERAL – PROVA DE QUE O IMÓVEL ESTAVA NAS MESMAS CONDIÇÕES DA DATA DE RECEBIMENTO – RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA - COMPENSAÇÃO DO CRÉDITO COM O VALOR DEPOSITADO PELO DEVEDOR – RECURSO PROVIDO.

Os aluguéis devidos são calculados com base no aditivo, cujos valores foram renovados, e com aplicação de correção monetária conforme pactuado.

Durante o prazo de vigência do contrato, o locatário poderá devolver o imóvel mediante pagamento da multa convencionada.

Realizada vistoria quando a locatária renovou a avença, era dela o ônus de comprovar que devolveu o bem nas mesmas condições que recebeu, pois é responsável por sua vigilância e conservação. Se não o fizer no momento da entrega das chaves e nem se contrapor aos danos constatados pela locadora, arcará com as obras de reparo necessárias.
Devem ser compensados os valores devidos pelo locatário e aquele por ele depositado como garantia do contrato.

(N.U 0049929-71.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO
,
Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/11/2022,
publicado
no DJE 10/11/2022)
.

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso
e majoro os honorários advocatícios de
10% para 15% sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade nos termos do art.
98, §3o, do CPC.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/04/2025