Tribunal: TJMT
Processo: 1028844-82.2022.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E URBANÍSTICO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. INDENIZAÇÃO POR ACESSÃO. POSSIBILIDADE TEÓRICA DE REGULARIZAÇÃO POSTERIOR. INSUFICIÊNCIA PARA AFASTAR VEDAÇÃO LEGAL. EMBARGOS PARCIALMENTE PROVIDOS SEM EFEITOS INFRINGENTES.
I. CASO EM EXAME
Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou direito à indenização por benfeitorias realizadas em imóvel urbano, sob o fundamento de que as construções foram executadas em desconformidade com o contrato e com a legislação urbanística. O embargante sustenta omissão quanto à análise da tese de que a mera possibilidade de regularização posterior das obras afastaria a vedação legal à indenização.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em definir se a mera possibilidade teórica de futura regularização de construções realizadas em desconformidade com o contrato e com a legislação urbanística é suficiente para afastar a vedação expressa do parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979, assegurando o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O art. 1.022 do Código de Processo Civil admite embargos de declaração para suprir omissão relevante, sendo vedada a rediscussão do mérito, salvo em hipóteses excepcionais.
O acórdão embargado não enfrentou de forma específica a tese de que a mera possibilidade de regularização posterior das construções seria suficiente para afastar a vedação à indenização, configurando omissão relevante.
O parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979 veda a indenização por benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei, sendo norma de caráter cogente, voltada à proteção da ordem urbanística.
A regularização posterior das construções não possui o condão de tornar legítima a obra inicialmente ilegal ou irregular, tampouco de afastar a vedação legal à indenização, salvo comprovação concreta da viabilidade dessa regularização, o que não ocorreu no caso.
O embargante não comprovou, nos autos, a existência de qualquer documento técnico ou manifestação dos órgãos públicos que indique a possibilidade efetiva de regularização das benfeitorias realizadas.
A alegação de enriquecimento sem causa não se sustenta diante da existência de vedação legal expressa à indenização, não se configurando ausência de justa causa para o não pagamento.
A função social da propriedade impõe o respeito às normas urbanísticas, não sendo possível invocar esse princípio para legitimar construções irregulares.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de declaração parcialmente providos, sem efeitos infringentes.
Tese de julgamento:
A mera possibilidade teórica de futura regularização de construções realizadas em desconformidade com o contrato ou com a legislação urbanística não afasta a vedação legal à indenização prevista no parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979.
Para que se admita a indenização por benfeitorias, é necessário que sua conformidade com a legislação vigente esteja comprovada ou que haja demonstração concreta da viabilidade de sua regularização.
A omissão sobre questão relevante alegada em embargos de declaração deve ser suprida, ainda que isso não altere o resultado do julgamento.
A função social da posse e da propriedade não legitima a realização de construções ilegais ou irregulares.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, II, 1.025 e 373, I; CC, art. 1.255; Lei no 6.766/1979, art. 34, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 15.06.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028844-82.2022.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[AURINDO FERNANDES SANTOS - CPF: 378.109.011-68 (EMBARGANTE), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (EMBARGADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SERLY MARCONDES ALVES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E URBANÍSTICO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. INDENIZAÇÃO POR ACESSÃO. POSSIBILIDADE TEÓRICA DE REGULARIZAÇÃO POSTERIOR. INSUFICIÊNCIA PARA AFASTAR VEDAÇÃO LEGAL. EMBARGOS PARCIALMENTE PROVIDOS SEM EFEITOS INFRINGENTES.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou direito à indenização por benfeitorias realizadas em imóvel urbano, sob o fundamento de que as construções foram executadas em desconformidade com o contrato e com a legislação urbanística. O embargante sustenta omissão quanto à análise da tese de que a mera possibilidade de regularização posterior das obras afastaria a vedação legal à indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a mera possibilidade teórica de futura regularização de construções realizadas em desconformidade com o contrato e com a legislação urbanística é suficiente para afastar a vedação expressa do parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979, assegurando o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 1.022 do Código de Processo Civil admite embargos de declaração para suprir omissão relevante, sendo vedada a rediscussão do mérito, salvo em hipóteses excepcionais.

O acórdão embargado não enfrentou de forma específica a tese de que a mera possibilidade de regularização posterior das construções seria suficiente para afastar a vedação à indenização, configurando omissão relevante.

O parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979 veda a indenização por benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei, sendo norma de caráter cogente, voltada à proteção da ordem urbanística.

A regularização posterior das construções não possui o condão de tornar legítima a obra inicialmente ilegal ou irregular, tampouco de afastar a vedação legal à indenização, salvo comprovação concreta da viabilidade dessa regularização, o que não ocorreu no caso.

O embargante não comprovou, nos autos, a existência de qualquer documento técnico ou manifestação dos órgãos públicos que indique a possibilidade efetiva de regularização das benfeitorias realizadas.

A alegação de enriquecimento sem causa não se sustenta diante da existência de vedação legal expressa à indenização, não se configurando ausência de justa causa para o não pagamento.

A função social da propriedade impõe o respeito às normas urbanísticas, não sendo possível invocar esse princípio para legitimar construções irregulares.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração parcialmente providos, sem efeitos infringentes.

Tese de julgamento
:

A mera possibilidade teórica de futura regularização de construções realizadas em desconformidade com o contrato ou com a legislação urbanística não afasta a vedação legal à indenização prevista no parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979.

Para que se admita a indenização por benfeitorias, é necessário que sua conformidade com a legislação vigente esteja comprovada ou que haja demonstração concreta da viabilidade de sua regularização.

A omissão sobre questão relevante alegada em embargos de declaração deve ser suprida, ainda que isso não altere o resultado do julgamento.

A função social da posse e da propriedade não legitima a realização de construções ilegais ou irregulares.

Dispositivos relevantes citados
: CPC,
arts
. 1.022, II, 1.025 e 373, I; CC, art. 1.255; Lei no 6.766/1979, art. 34, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no REsp 1487000/SC, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 15.06.2017.

R E L A T Ó R I O

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL No 1028844-82.2022.8.11.0003
EMBARGANTE: AURINDO FERNANDES SANTOS EMBARGADA: N C IMÓVEIS LTDA
RELATÓRIO

Eminentes Pares,

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por AURINDO FERNANDES SANTOS contra acórdão proferido por esta Egrégia Quarta Câmara de Direito Privado que, por unanimidade, negou provimento ao
R
ecurso de
A
pelação interposto pelo ora embargante, mantendo a sentença de primeiro grau que julgou improcedente o pedido de indenização por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento.

O acórdão embargado (ID 314183878) fundamentou-se, em síntese, nos seguintes pontos: (i) o art. 34 da Lei no 6.766/1979 condiciona o direito à indenização por benfeitorias na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento à sua conformidade com o contrato e com a legislação aplicável, vedando expressamente a indenização de benfeitorias realizadas em desconformidade; (
ii
) a legislação municipal (LC no 91/2010 de Rondonópolis) exige a obtenção de alvará de construção e demais documentos autorizativos como condição para a legalidade das edificações; (
iii
) o Código Civil, nos
arts
. 1.219 e 1.220, vincula o direito à indenização à boa-fé do possuidor e à natureza das benfeitorias; (
iv
) a boa-fé exigida pelo ordenamento jurídico abrange não apenas a crença subjetiva na posse legítima, mas também o respeito às normas urbanísticas e contratuais; (v) a construção realizada pelo apelante, embora comprovadamente existente, foi efetuada sem qualquer comprovação de regularidade urbanística, não havendo nos autos alvará, projeto aprovado, habite-se, averbação na matrícula do imóvel ou qualquer outro documento que comprovasse a conformidade da obra com as normas legais; (vi) o contrato firmado entre as partes continha cláusula expressa exigindo o cumprimento das normas municipais para a realização de qualquer obra, o que foi descumprido pelo apelante; (
vii
) o argumento de enriquecimento sem causa da apelada não se sustenta, pois há vedação legal expressa à indenização por construções irregulares, nos termos do parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979.

Nos presentes Embargos,
alega, em síntese, que o acórdão foi omisso ao não se manifestar sobre questão central ao deslinde da controvérsia, qual seja, a tese de que a acessão realizada pelo embargante é plenamente passível de regularização junto aos órgãos competentes, circunstância que afastaria qualquer possibilidade de punição ou de negativa ao direito de indenização.

Sustenta que a eventual ausência de alvará configura mera irregularidade administrativa plenamente sanável, que em nada retira o valor econômico da construção ou o direito do embargante à respectiva indenização. Argumenta que negar-lhe tal direito significa impor-lhe sanção desproporcional e enriquecimento sem causa em favor da embargada.

Requer o prequestionamento dos seguintes dispositivos legais: art. 1.022, II, do CPC, quanto à necessidade de sanar omissão relevante para o deslinde da controvérsia; art. 1.255 do Código Civil, que assegura ao construtor de boa-fé o direito à indenização pela acessão erigida; e art. 34 da Lei no 6.766/79, que disciplina o direito à indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas em lote urbano, ressalvando apenas aquelas absolutamente irregulares e insanáveis.

Em contrarrazões (ID 317058397), a embargada sustenta a inadmissibilidade dos embargos, argumentando que o acórdão fundamentou adequadamente a ausência de provas sobre a possibilidade de regularização, ônus do qual o embargante não se desincumbiu. Afirma que as razões apresentadas pelo embargante não apontam nenhum dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, limitando-se a reiterar argumentos já apreciados e rejeitados à unanimidade pelo acórdão embargado, buscando, em verdade, o
rejulgamento
da matéria sob nova ótica, o que é incompatível com a via eleita. Alega, ainda, o caráter protelatório dos embargos, requerendo a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2o, do CPC.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares,

Os embargos de declaração constituem recurso de contornos rígidos, destinado, precipuamente, a desfazer obscuridades, a eliminar contradições e a suprir omissões que eventualmente se registrem na decisão judicial. Sua finalidade, portanto, é aperfeiçoar a prestação jurisdicional, permitindo que o julgador possa complementar ou esclarecer sua decisão, sanando vícios que comprometam sua inteireza, clareza e coerência lógica.

O art. 1.022 do Código de Processo Civil estabelece, de forma taxativa, as hipóteses de cabimento dos embargos de declaração, in
verbis
:

"
Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material.

P
arágrafo único. Considera-se omissa a decisão que: I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento; II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1o."

Nesse contexto, os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa, tampouco à modificação do entendimento manifestado pelo órgão julgador, salvo em situações excepcionais, quando o suprimento da omissão, a eliminação da contradição ou o esclarecimento da obscuridade implicar, necessariamente, alteração do resultado do julgamento.

No caso em apreço, o embargante sustenta a existência de omissão no acórdão embargado, ao argumento de que não houve manifestação expressa acerca da tese de que a acessão realizada seria plenamente passível de regularização junto aos órgãos competentes, circunstância que afastaria qualquer possibilidade de punição ou de negativa ao direito de indenização.

Após detida análise do acórdão embargado, verifico que, de fato, não houve manifestação específica sobre a possibilidade de regularização posterior das construções realizadas pelo embargante e se tal circunstância seria suficiente para afastar a aplicação do parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979.

O acórdão embargado fundamentou-se, essencialmente, na ausência de comprovação da regularidade das construções perante os órgãos competentes, destacando que
"cabia ao apelante comprovar não apenas a realização das benfeitorias, mas também sua regularidade ou, ao menos, a possibilidade concreta de regularização, ônus do qual não se desincumbiu".

Contudo, não houve análise específica sobre se a mera possibilidade teórica de futura regularização das construções seria suficiente para afastar a vedação contida no parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979, que estabelece que "
não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei".

Nesse contexto, reconheço a existência de omissão no acórdão embargado, razão pela qual passo a supri-la, nos termos do art. 1.022, II, do Código de Processo Civil.

A questão central a ser dirimida consiste em verificar se a mera possibilidade teórica de futura regularização das construções realizadas pelo embargante seria suficiente para afastar a vedação contida no parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979 e, consequentemente, assegurar-lhe o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas.

O parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979 estabelece, de forma clara e inequívoca, que
"não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei"
. Trata-se de norma cogente, que não comporta interpretação extensiva ou flexibilização, especialmente considerando sua finalidade de coibir construções irregulares e garantir o cumprimento das normas urbanísticas.

A interpretação sistemática do ordenamento jurídico revela que a regularidade das construções não é mera formalidade administrativa, mas requisito essencial para a segurança, a salubridade e o adequado ordenamento urbano.

A exigência de alvará de construção, projeto aprovado, habite-se e demais documentos autorizativos visa garantir que as edificações atendam aos padrões técnicos e urbanísticos estabelecidos pelo Poder Público, em prol do interesse coletivo.

Nesse contexto, a mera possibilidade teórica de futura regularização das construções não é suficiente para afastar a aplicação do parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979. Isso porque, no momento da realização das benfeitorias, estas foram executadas em desconformidade com a lei e com o contrato, que expressamente exigia o cumprimento das normas municipais para a realização de qualquer obra.

Ademais, conforme bem destacado no acórdão embargado, o embargante não produziu qualquer prova concreta da possibilidade de regularização das construções, limitando-se a alegar, genericamente, que a irregularidade seria sanável. Não há nos autos qualquer documento técnico, parecer ou manifestação dos órgãos competentes que indique a viabilidade de regularização das edificações realizadas.

Ressalte-se que, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito.

No caso em tela, cabia ao embargante comprovar não apenas a realização das benfeitorias, mas também sua regularidade ou, ao menos, a possibilidade concreta de regularização, ônus do qual não se desincumbiu.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, citada no acórdão embargado (
AgInt
no REsp 1487000/SC), corrobora o entendimento de que o direito à indenização pelas benfeitorias e acessões está condicionado à sua conformidade com o contrato e com a lei, sendo incabível em caso de construções ilegais ou irregulares.

Quanto à alegação de enriquecimento sem causa, cumpre destacar que tal instituto pressupõe a ausência de justa causa para o enriquecimento, o que não se verifica no caso em tela, porquanto a não indenização das benfeitorias irregulares encontra fundamento legal expresso no parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979.

Ademais, a função social da posse e da propriedade, longe de legitimar construções irregulares, impõe justamente o respeito às normas urbanísticas e ambientais, em prol do interesse coletivo e da ordenação adequada do espaço urbano.

Portanto, mesmo considerando a possibilidade teórica de futura regularização das construções, tal circunstância não é suficiente para afastar a aplicação do parágrafo único do art. 34 da Lei no 6.766/1979, que veda expressamente a indenização de benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

O embargante requer o prequestionamento dos seguintes dispositivos legais: art. 1.022, II, do CPC, quanto à necessidade de sanar omissão relevante para o deslinde da controvérsia; art. 1.255 do Código Civil, que assegura ao construtor de boa-fé o direito à indenização pela acessão erigida; e art. 34 da Lei no 6.766/79, que disciplina o direito à indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas em lote urbano, ressalvando apenas aquelas absolutamente irregulares e insanáveis.

Considerando que a matéria foi devidamente analisada no acórdão embargado e no presente voto, tenho por
prequestionados
os dispositivos legais indicados pelo embargante, para os fins do art. 1.025 do Código de Processo Civil.

Ante o exposto,
dou parcial provimento aos Embargos de Declaração
, apenas para suprir a omissão apontada, sem, contudo, atribuir-lhes efeitos infringentes, mantendo inalterado o acórdão embargado em todos os seus termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2025