Tribunal: TJMT
Processo: 1025931-86.2017.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-03
Data de publicação: 2025-06-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DANO MORAL. RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO. DEMAIS RECURSOS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1.. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual referente à aquisição de unidade habitacional no Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, declarando rescindido o contrato, determinando a devolução de 90% dos valores pagos e negando a indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a empresa de corretagem GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda de rescisão contratual; (ii) verificar se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos estabelecido na sentença é adequado ou deve ser majorado para 23%, conforme pretendido pela incorporadora; e (iii) examinar se a situação narrada nos autos configura dano moral passível de indenização.
III. Razões de decidir
3. A empresa de corretagem que atua como mera intermediadora na venda de imóvel não responde solidariamente com a incorporadora pela devolução de valores em caso de rescisão contratual, quando não comprovada falha na prestação do serviço de corretagem, conforme pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.
4.. O percentual de retenção de 10% dos valores pagos fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional, considerando as particularidades do caso concreto, notadamente o valor total do contrato (R$ 66.246,62), o montante efetivamente pago pela autora (R$ 6.875,80) e as circunstâncias que levaram à resolução contratual, estando dentro dos parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça (entre 10% e 25%).
5.. A mera resistência da construtora em aceitar a resilição contratual nos moldes pretendidos pelo adquirente, bem como o ajuizamento de ação judicial para dirimir a controvérsia, não configuram, por si sós, dano moral indenizável, constituindo ônus inerente à dinâmica das relações privadas e aos dissabores corriqueiros da vida em sociedade.
IV. Dispositivo e tese
6. Recursos de CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA e KATYELLE PEREIRA PIMENTEL desprovidos. Recurso de GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME parcialmente provido para reconhecer sua ilegitimidade passiva.
Tese de julgamento: "1. A empresa de corretagem que atua exclusivamente como intermediadora da venda não responde solidariamente com a incorporadora pela devolução de valores em caso de rescisão contratual, quando não comprovada falha na prestação do serviço de corretagem. 2. É razoável a retenção de 10% dos valores pagos pelo adquirente em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, consideradas as circunstâncias do caso concreto. 3. A mera necessidade de ajuizamento de ação para rescisão contratual não configura, por si só, dano moral indenizável."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI; CC, art. 927; CDC, arts. 7o, 14, 18 e 25.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.961.048/PR, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 30/11/2022; STJ, REsp 1.811.153/SP, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 21/2/2022; STJ, AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 02/04/2018; TEMA 938/STJ; TJ-MT, 1002158-70.2021.8.11.0041, Rel. GUIOMAR TEODORO BORGES, j. 22/11/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025931-86.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), KATYELLE PEREIRA PIMENTEL - CPF: 015.967.531-61 (APELANTE), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), KATYELLE PEREIRA PIMENTEL - CPF: 015.967.531-61 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DE CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA E PROVEU PARCIALMENTE O APELO DE GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA -ME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DANO MORAL. RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO. DEMAIS RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1.. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual referente à aquisição de unidade habitacional no Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, declarando rescindido o contrato, determinando a devolução de 90% dos valores pagos e negando a indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a empresa de corretagem GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda de rescisão contratual; (ii) verificar se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos estabelecido na sentença é adequado ou deve ser majorado para 23%, conforme pretendido pela incorporadora; e (iii) examinar se a situação narrada nos autos configura dano moral passível de indenização.

III. Razões de decidir

3. A empresa de corretagem que atua como mera intermediadora na venda de imóvel não responde solidariamente com a incorporadora pela devolução de valores em caso de rescisão contratual, quando não comprovada falha na prestação do serviço de corretagem, conforme pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.

4.. O percentual de retenção de 10% dos valores pagos fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional, considerando as particularidades do caso concreto, notadamente o valor total do contrato (R$ 66.246,62), o montante efetivamente pago pela autora (R$ 6.875,80) e as circunstâncias que levaram à resolução contratual, estando dentro dos parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça (entre 10% e 25%).

5.. A mera resistência da construtora em aceitar a resilição contratual nos moldes pretendidos pelo adquirente, bem como o ajuizamento de ação judicial para dirimir a controvérsia, não configuram, por si sós, dano moral indenizável, constituindo ônus inerente à dinâmica das relações privadas e aos dissabores corriqueiros da vida em sociedade.

IV. Dispositivo e tese

6. Recursos de CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA e KATYELLE PEREIRA PIMENTEL desprovidos. Recurso de GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME parcialmente provido para reconhecer sua ilegitimidade passiva.

Tese de julgamento:
"1. A empresa de corretagem que atua exclusivamente como intermediadora da venda não responde solidariamente com a incorporadora pela devolução de valores em caso de rescisão contratual, quando não comprovada falha na prestação do serviço de corretagem. 2. É razoável a retenção de 10% dos valores pagos pelo adquirente em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, consideradas as circunstâncias do caso concreto. 3. A mera necessidade de ajuizamento de ação para rescisão contratual não configura, por si só, dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 485, VI; CC, art. 927; CDC, arts. 7o, 14, 18 e 25.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 1.961.048/PR, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 30/11/2022; STJ, REsp 1.811.153/SP, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 21/2/2022; STJ, AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 02/04/2018; TEMA 938/STJ; TJ-MT, 1002158-70.2021.8.11.0041, Rel. GUIOMAR TEODORO BORGES, j. 22/11/2023.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
três recursos de apelação cível
interpostos por
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
,
CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA
e

KATYELLE PEREIRA PIMENTEL
, respectivamente, contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Declaratória de Inexigibilidade de Débito
, proposta pela última em face das duas empresas rés, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora, Katyelle Pereira Pimentel, nos seguintes termos: a) declarou rescindido o contrato firmado entre as partes; b) condenou as rés à restituição de 90% dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros; c) condenou-as solidariamente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da condenação; e d) indeferiu o pedido de indenização por danos morais.

A apelante,
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
, alega que atuou exclusivamente como intermediadora na venda do imóvel, prestando serviços de corretagem sem qualquer vício ou falha.
Afirma não integrar a cadeia de fornecimento do empreendimento e não possuir qualquer vínculo contratual com a autora/apelada que justifique sua responsabilização solidária.
Ressalta a inexistência de conduta culposa ou dolosa, de nexo causal com os danos alegados, e invoca jurisprudência do TJMT e do STJ afastando a responsabilidade solidária da corretora, quando ausente falha na prestação do serviço. Sustenta que a condenação solidária imposta na sentença violou os artigos 186, 265 e 927 do Código Civil, bem como o artigo 722 do mesmo diploma legal.
Por fim, requereu a reforma da sentença para afastar sua condenação solidária, com a consequente exclusão da obrigação de restituição dos valores pagos pela autora.

Recolhimento do preparo, id. 285393923.

Contrarrazões, id. 285393935.

A empresa incorporadora,
CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA
contesta a retenção limitada a 10% dos valores pagos pela autora determinada na sentença, sustentando que o contrato previa expressamente retenção de 23% a título de despesas administrativas em caso de rescisão imotivada.
Afirma que não houve qualquer inadimplemento contratual de sua parte, tendo a autora solicitado a rescisão de forma unilateral por motivos financeiros.
Dessa forma, pleiteia a majoração do percentual de retenção para 23%, conforme previsão contratual, defendendo a legalidade da cláusula penal e citando precedentes do STJ e do TJMT para justificar a retenção em casos semelhantes.

Recolhimento do preparo, id. 285393926.

A parte autora,
KATYELLE PEREIRA PIMENTEL
, inconformada com o indeferimento do pedido de indenização por danos morais, sustenta que houve falha na prestação de serviços por parte das rés, e que a situação vivenciada extrapolou o mero aborrecimento, caracterizando violação à sua dignidade e integridade psíquica.
Alega que buscou solução extrajudicial no PROCON, sem sucesso, e que foi submetida a situação humilhante, sendo vítima de abuso contratual e enganos reiterados, o que resultou em frustração, angústia e sentimento de impotência.
Defende a ocorrência de dano moral indenizável, fundamentando sua pretensão nos artigos 5o, incisos V e X da Constituição Federal e artigo 186 do Código Civil. Requer a reforma da sentença para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais.

Contrarrazões, id. 285393932.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO O. SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme já mencionado, trata-se de três recursos de apelação cível interpostos por
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
,
CIC – CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA
e
KATYELLE PEREIRA PIMENTEL
, respectivamente, contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Declaratória de Inexigibilidade de Débito
, proposta pela última em face das duas empresas rés, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora, Katyelle Pereira Pimentel, nos seguintes termos: a) declarou rescindido o contrato firmado entre as partes; b) condenou as rés à restituição de 90% dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros; c) condenou-as solidariamente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da condenação; e d) indeferiu o pedido de indenização por danos morais.

Cinge-se dos autos que a parte autora ajuizou a demanda visando à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, com a consequente restituição de valores pagos e indenização por danos morais.

A Magistrada de Primeiro Grau julgou os autos parcialmente procedentes nos seguintes termos,

“[...] Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na
Ação de Rescisão Contratual c/c Declaratória de Inexigibilidade de Débito
ajuizada por
Katyelle Pereira Pimentel
em desfavor de
Golden Negócios Imobiliários Ltda. e CIC – Central de Imóveis Cuiabá Ltda.
para:

a.
Declarar
rescindido o contrato de celebrado entre as partes;

b.
Condenar
a parte requerida à devolução do valor pago pelo autor, devendo ser retido o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador, até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso, e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença;

c.
Condenar
a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil. [...]”

Passo, então, a análise dicotomizada das matérias suscitadas em ordem de prejudicialidade.

·

Gratuidade – Apelante KATYELLE PEREIRA PIMENTEL

Inicialmente, quanto ao pleito de gratuidade da justiça formulado pela apelante
KATYELLE PEREIRA PIMENTEL
, verifico a necessidade de acolhimento do pedido.

Sabe-se que a concessão, ou não, da assistência judiciária gratuita deve ser ponderada em cada caso específico, em conformidade com os elementos existentes no processo e com amparo no Código de Processo Civil e na Constituição Federal, que objetivam a facilitação do acesso à justiça.

Na mesma vertente, o inciso LXXIV, do art. 5o da Constituição Federal estabelece que “
o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos”.

Vê-se, portanto, que o texto constitucional é expresso ao prever a necessidade de comprovação da hipossuficiência daqueles que buscam o benefício da assistência judiciária gratuita, de modo que o pagamento das custas processuais implique em prejuízo ao sustento próprio e de sua família.

No caso em análise e de acordo com os documentos juntados aos autos, declaração de imposto de renda (id. 281688852 e seguintes), a parte apelante comprovou sua hipossuficiência financeira.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - JUSTIÇA GRATUITA - PESSOA FÍSICA - COMPROVAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSOS - BENEFÍCIO CONCEDIDO - RECURSO PROVIDO. 1- A concessão do benefício da justiça gratuita está condicionada à efetiva comprovação, conforme dispõe o inciso LXXIV do art. 5o da Constituição Federal. 2- Faz jus ao benefício da justiça gratuita a parte que comprova não possuir condições para arcar com os ônus do processo, sem prejuízo próprio e de sua família.” (N.U1011584-06.2019.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Aparecida Ribeiro, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, j. em 11/02/2020, publicado no DJE 28/02/2020)

Ante os elementos coligidos aos autos e constatando-se que parte recorrente demonstrou satisfatoriamente fazer jus à obtenção da benesse almejada, é caso de
entender deferido o pedido de gratuidade da justiça, tão somente, ao presente apelo.

·

ILEGITIMIDADE PASSIVA - Do Recurso De Golden Gestão De Negócios Imobiliários LTDA – ME

A apelante
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME
pretende o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva.

A lide advém do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, referente à unidade habitacional autônoma do Empreendimento denominado Loteamento Campestre Eco- Ville Pantanal, lote campestre n. 12, quadra 09, Logradouro Rua Maminha de Porca, adquirido em 24/06/2015, pelo preço de R$ 66.246,62, a ser pago em 187 parcelas de R$ 354,26.

Da análise detida dos autos, verifica-se que a GOLDEN atuou
exclusivamente como empresa de corretagem
, intermediando a negociação do imóvel entre a autora e a CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA, esta última sendo a proprietária e incorporadora do empreendimento.

Não há qualquer prova nos autos de que tenha havido falha na prestação dos serviços de corretagem ou que a GOLDEN tenha participado da construção ou incorporação do empreendimento imobiliário.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a empresa de corretagem que atua como mera intermediadora da venda não responde solidariamente com a incorporadora pela devolução de valores em caso de rescisão contratual, quando não comprovada falha na prestação do serviço de corretagem. Vejamos:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE OBJETIVA SOLIDÁRIA COM A CONSTRUTORA E/OU INCORPORADORA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, 'não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente' (AgInt no REsp 1.779.271/SP, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 25/06/2021)." (AgInt no REsp no 1.961.048/PR, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/11/2022, DJe de 30/11/2022)

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido. (REsp no 1.811.153/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022 (g.n)

No mesmo sentido, este Tribunal de Justiça já decidiu em casos análogos, inclusive envolvendo as mesmas partes e o mesmo empreendimento imobiliário:

RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CAMPESTRE NA PLANTA – PRAZO DE TOLERÊNCIA EXTRAPOLADO – CULPA DA CONSTRUTORA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RECURSO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO DA CONTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. Conforme decidido por esta Egrégia Quarta Câmara de Direito Público “O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em demasia o prazo de tolerância de 180 dias, torna completamente incerta a aquisição e leva à rescisão contratual e à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor não gera dano moral se não se destina à moradia e, sim, à ampliação do lazer da família. ‘Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária’ (STJ, AgInt no REsp 1.779 .271/SP). ‘Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)’ (Súmula 543 do STJ). (...).(N.U 1012605-25.2018 .8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 03/08/2023)”. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1002158-70 .2021.8.11.0041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 22/11/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/11/2023)

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)’ (Súmula 543 do STJ). (...).(N.U 1012605-25.2018 .8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 03/08/2023)

De todo o processado, tem-se que a autora apelada tinha conhecimento da distinção entre as empresas construtora CIC e a imobiliária Golden, tanto é que o pagamento e o recibo da comissão de corretagem foram direcionados à Golden Negócios Imobiliários Ltda. (Id. 285393403), bem assim que as indicou no polo passivo da demanda, e o contrato assinado faz menção somente a construtora CIC.

Outrossim, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.
”

Portanto, não havendo comprovação de falha na prestação do serviço de corretagem e tendo a GOLDEN atuado exclusivamente como intermediadora da venda, não há que se falar em sua responsabilidade solidária com a incorporadora pela devolução dos valores pagos pela autora.

Pelo exposto,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao recurso de
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME
para reconhecer sua
ilegitimidade passiva e excluí-la da lide
, extinguindo o processo sem resolução do mérito em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

·

RETENÇÃO DE 23% DOS VALORES PAGOS - Do Recurso de CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA

A apelante CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA pugna pela reforma parcial da sentença para majorar o percentual de retenção de 10% para 23% dos valores pagos pela autora.

Neste ponto, entendo que não assiste razão à recorrente.

O percentual de 10% fixado pelo juízo a quo mostra-se razoável e proporcional para a compensação das despesas administrativas decorrentes da celebração e posterior resolução do contrato.

Não obstante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admita, em determinados casos, a retenção de percentual entre 20% e 25% dos valores pagos, tal entendimento não é absoluto e
deve ser aplicado conforme as particularidades de cada caso concreto
.

No caso dos autos, considerando o valor total do contrato (R$ 66.246,62), o montante efetivamente pago pela autora (R$ 6.875,80, equivalente a aproximadamente 10% do valor total do imóvel) e as circunstâncias que levaram à resolução contratual (dificuldades financeiras da adquirente), entendo que o percentual de 10% fixado na sentença mostra-se adequado e suficiente para ressarcir as despesas administrativas da incorporadora.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3
. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados"
( AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ – AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ – AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

No mesmo sentido é o entendimento deste Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% – PRESCRIÇÃO DECENAL – TERMO INICIAL – DATA FINAL DA AVENÇA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESENVOLSO DE CADA PARCELA – RECURSO NÃO PROVIDO. Mesmo quando a rescisão se dá por culpa do comprador é assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados. A prescrição para a restituição das parcelas pagas é decenal e tem seu termo inicial na data final prevista no contrato. Não havendo previsão contratual de que ouve pagamento de arras, não há o que reter a esse título. A correção monetária sobre a restituição de parte das prestações pagas deve incidir desde cada desembolso.” (TJ-MT 10012792120218110055 MT, Relator: DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 27/07/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/07/2022)

Assim, que não há razão para majorá-lo no presente caso.

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DANO MORAL - Do Recurso De Katyelle Pereira Pimentel

Por fim, quanto ao recurso da autora KATYELLE PEREIRA PIMENTEL, que pleiteia a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais, entendo que não merece provimento.

A mera resistência da construtora em anuir à resilição contratual nos moldes pretendidos pelos adquirentes, bem como o fato de ter sido necessário o ajuizamento de demanda judicial para dirimir a controvérsia,
não constituem
,
por si sós
, circunstâncias aptas a configurar abalo moral indenizável, à míngua de demonstração de conduta ilícita ou de violação a direitos da personalidade.

Com efeito, a jurisprudência pátria tem reconhecido a aplicabilidade da denominada teoria do desvio produtivo do consumidor em hipóteses excepcionais, nas quais reste cabalmente comprovado o abuso no exercício de direito por parte do fornecedor, com manifesta extrapolação dos limites da razoabilidade e da boa-fé contratual. Todavia, tal não se afigura no presente caso, porquanto não se extrai dos autos qualquer conduta da construtora que exceda os marcos do exercício legítimo de suas prerrogativas contratuais.

Nessa perspectiva:

JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL INEXISTENTES. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento e, por meio de sentença, com trânsito em julgado (processo n. 2015.01.1.020641-9, que tramitou perante a 4a Vara Cível de Brasília) obteve a rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante e devolução das quantias pagas, não há que se falar em indenização por lucros cessantes, em face da inexistência de perdas e danos a serem reparadas. 2. Dano moral inexistente, ante a ausência de ato ilícito. Sentença mantida pelos seus bem lançados fundamentos. 3. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Arcará o recorrente com o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa. 4. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95. (TJ-DF 07342781020168070016 0734278-10.2016.8.07.0016, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Data de Julgamento: 12/05/2017, 1a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/05/2017 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. DANO MORAL E MATERIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. Rescindido o contrato de compra e venda por culpa dos compradores, que primeiro descumpriram suas obrigações contratuais, não há que se falar em indenização por danos morais ou materiais. (TJ-MG - AC: 10452140034284001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 12/09/2018, Data de Publicação: 18/09/2018)

Ademais, o dispêndio de tempo e esforço por parte dos compradores na tentativa de composição extrajudicial ou na propositura de medida judicial voltada à resolução contratual constitui ônus inerente à dinâmica das relações privadas e aos dissabores corriqueiros da vida em sociedade.

Ausente, portanto, violação concreta e relevante a direitos da personalidade,
não há falar em reparação por danos morais
, sob pena de banalização da tutela jurisdicional compensatória.

Ante o exposto,
CONHEÇO
de todos os apelos,
NEGO PROVIMENTO
aos apelos de
CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA
e
KATYELLE PEREIRA PIMENTEL
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME
para reconhecer sua
ilegitimidade passiva
e excluí-la da lide, extinguindo o processo sem resolução do mérito em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, invertendo o ônus sucumbencial com relação a aludida apelante, observando-se a gratuidade concedida à apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/06/2025