Tribunal: TJMT
Processo: 1025598-32.2020.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDO.
I. Caso em exame: Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios em razão da inadimplência da locatária.
II. Questão em discussão: A questão central em discussão refere-se a (i) a possibilidade de cumulação da ação de despejo com o pedido de cobrança dos aluguéis devidos, mesmo após a desocupação voluntária do imóvel; e (ii) a manutenção da responsabilidade solidária dos fiadores pela dívida, conforme estipulado no contrato de locação, até a efetiva entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir: (1) O ajuizamento da ação de despejo permanece legítimo, mesmo após a desocupação voluntária do imóvel, uma vez que a autora formula também o pedido de rescisão do contrato e a cobrança dos valores inadimplidos. O artigo 62, inciso I, da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) permite que a rescisão contratual seja cumulada com o pedido de cobrança dos aluguéis e encargos devidos, independentemente da desocupação do imóvel, desde que expressamente solicitado no processo. (2) Em relação aos fiadores, a cláusula de fiança do contrato de locação foi redigida de forma expressa, estabelecendo que a responsabilidade dos fiadores perduraria até a entrega efetiva das chaves do imóvel, mesmo após o término ou rescisão do contrato. Os fiadores, Luis Gonzaga Chaves e Vania Marci de Carvalho Chaves, renunciaram aos benefícios de ordem e exoneração previstos nos artigos 827, 835 e 838 do Código Civil, e portanto não podem se exonerar da responsabilidade pela dívida. A jurisprudência também confirma que, quando há cláusula contratual expressa prorrogando a fiança após o término do contrato, os fiadores permanecem responsáveis pela dívida.
IV. Dispositivo e tese: O recurso de apelação interposto pela empresa RS Comércio de Equipamentos para Telefonia Ltda. e pelos fiadores foi desprovido. A sentença de primeiro grau, que declarou a rescisão do contrato de locação e condenou as partes ao pagamento da dívida de R$ 117.174,33, foi mantida. A responsabilidade dos fiadores é solidária até a entrega das chaves, conforme estipulado na cláusula contratual de fiança, e o pedido de cobrança de valores após a desocupação do imóvel é legítimo.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 62, inciso I; Código Civil, arts. 827, 835, 838.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Apelação Cível no 00331218820158110041, Rel. Sebastião Barbosa Farias, julgado em 08/06/2021; TJ-MT, Apelação Cível no 00344110720168110041, Rel. Carlos Alberto Alves da Rocha, julgado em 24/05/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025598-32.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[OI S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL - CNPJ: 76.535.764/0001-43 (APELADO), VINICIUS COSTA FERNANDES - CPF: 119.588.267-07 (ADVOGADO), DAVID AZULAY - CPF: 135.603.597-32 (ADVOGADO), R S COMERCIO DE EQUIPAMENTOS PARA TELEFONIA LTDA - CNPJ: 20.310.185/0001-48 (APELANTE), FABIANA CRESTANI PALMA - CPF: 911.605.700-78 (ADVOGADO), LUIS GONZAGA CHAVES - CPF: 255.081.996-91 (APELANTE), APARECIDO BATISTA DOS SANTOS - CPF: 724.943.608-20 (ADVOGADO), VANIA MARCI DE CARVALHO CHAVES - CPF: 205.960.731-00 (APELANTE), PAULO CESAR NOGUEIRA OLYNTHO - CPF: 415.807.107-00 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDO.

I.
Caso em exame:
Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios em razão da inadimplência da locatária.

II.
Questão em discussão:
A questão central em discussão refere-se a (i) a possibilidade de cumulação da ação de despejo com o pedido de cobrança dos aluguéis devidos, mesmo após a desocupação voluntária do imóvel; e (ii) a manutenção da responsabilidade solidária dos fiadores pela dívida, conforme estipulado no contrato de locação, até a efetiva entrega das chaves do imóvel.

III.
Razões de decidir:
(1) O ajuizamento da ação de despejo permanece legítimo, mesmo após a desocupação voluntária do imóvel, uma vez que a autora formula também o pedido de rescisão do contrato e a cobrança dos valores inadimplidos. O artigo 62, inciso I, da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) permite que a rescisão contratual seja cumulada com o pedido de cobrança dos aluguéis e encargos devidos, independentemente da desocupação do imóvel, desde que expressamente solicitado no processo. (2) Em relação aos fiadores, a cláusula de fiança do contrato de locação foi redigida de forma expressa, estabelecendo que a responsabilidade dos fiadores perduraria até a entrega efetiva das chaves do imóvel, mesmo após o término ou rescisão do contrato. Os fiadores, Luis Gonzaga Chaves e Vania Marci de Carvalho Chaves, renunciaram aos benefícios de ordem e exoneração previstos nos artigos 827, 835 e 838 do Código Civil, e portanto não podem se exonerar da responsabilidade pela dívida. A jurisprudência também confirma que, quando há cláusula contratual expressa prorrogando a fiança após o término do contrato, os fiadores permanecem responsáveis pela dívida.

IV.
Dispositivo e tese:
O recurso de apelação interposto pela empresa RS Comércio de Equipamentos para Telefonia Ltda. e pelos fiadores foi desprovido. A sentença de primeiro grau, que declarou a rescisão do contrato de locação e condenou as partes ao pagamento da dívida de R$ 117.174,33, foi mantida. A responsabilidade dos fiadores é solidária até a entrega das chaves, conforme estipulado na cláusula contratual de fiança, e o pedido de cobrança de valores após a desocupação do imóvel é legítimo.

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 62, inciso I; Código Civil, arts. 827, 835, 838.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, Apelação Cível no 00331218820158110041, Rel. Sebastião Barbosa Farias, julgado em 08/06/2021; TJ-MT, Apelação Cível no 00344110720168110041, Rel. Carlos Alberto Alves da Rocha, julgado em 24/05/2023.

R E L A T Ó R I O

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recursos de apelação
interpostos por
R S COMÉRCIO DE EQUIPAMENTOS PARA TELEFONIA LTDA – EPP, LUIS GONZAGA CHAVES e VANIA MARCI DE CARVALHO CHAVES
, contra sentença proferida pelo juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança ajuizada por
OI S/A
,
em Recuperação Judicial
, que julgou procedente o pedido formulado na inicial, para declarar a rescisão do contrato de locação entabulado entre as partes, e condenar os requeridos solidariamente ao pagamento de R$ 117.174,33, a título de aluguéis e encargos vencidos, além das verbas que se venceram no curso da demanda, acrescidas de correção monetária pelo IGPM e juros moratórios de 1% ao mês, tudo a ser apurado em liquidação por simples cálculos, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Na apelação de Id. 296772468,
R S Comércio de Equipamentos para Telefonia LTDA – EPP,
pugna, em preliminar, pela concessão dos benefícios da justiça gratuita, sob o argumento de que se encontra inativa desde o ano de 2022 e impossibilitada de custear as despesas processuais, em razão de dificuldades financeiras graves, demonstradas inclusive pela ausência de movimentações fiscais após o referido ano e pela inexistência de contas bancárias ativas. Informa, ainda, que seu representante legal encontra-se acometido por doença neurológica grave (mal de Alzheimer), circunstância que inviabilizaria a apresentação de documentos que evidenciem de forma formal a hipossuficiência financeira. Invoca, para tanto, o disposto no art. 98 e seguintes do Código de Processo Civil, bem como o princípio do acesso à justiça e da cooperação processual.

No mérito, sustenta a inadequação da via eleita, argumentando que, à época do ajuizamento da ação (05/06/2020), já não mais se encontrava na posse do imóvel locado, que teria sido devolvido em 09/03/2020, conforme comprova documento intitulado “Termo de Posse de Imóvel Urbano”, elaborado unilateralmente pela própria autora. Defende que o pedido de despejo careceria, assim, de interesse de agir, por não mais subsistir o objeto possessório da medida, e que a ação, no máximo, deveria ter sido proposta apenas para fins de cobrança. Sustenta, ainda, que a cumulação de pedidos realizada pela parte autora – despejo e cobrança de parcelas do termo de confissão de dívida – viola o art. 62 da Lei 8.245/91 e o princípio da congruência, pois a referida norma autorizaria a cumulação de pedido de despejo com cobrança apenas de aluguéis e encargos locatícios.

Assevera, ademais, que houve cobrança excessiva, com inclusão de valores relativos a período posterior à devolução do imóvel e que não refletiriam obrigações válidas. Requer, ao final, a reforma da sentença, com a extinção do processo sem resolução do mérito, por ausência de interesse de agir, ou, subsidiariamente, a exclusão dos valores indevidamente incluídos e a compensação dos valores incontroversos.

Por sua vez, os apelantes
Luis Gonzaga Chaves e Vania Marci de Carvalho Chaves
, dirigem-se à sentença que os condenou solidariamente ao pagamento da dívida, na qualidade de fiadores no contrato de locação entabulado entre a apelada e a primeira apelante.

Apontam, em síntese, a nulidade do título exequendo no que lhes diz respeito, por ausência de assinatura da locadora no instrumento contratual, além de alegar que não participaram das novações contratuais subsequentes, sobretudo dos termos de confissão de dívida e da renovação do contrato, pactuados para vigorar no período de 01/12/2017 a 30/11/2020. Asseveram que a vigência da fiança teria expirado em 30/11/2017, data final do contrato original, de modo que não poderiam ser responsabilizados por obrigações firmadas posteriormente, às quais não anuíram.

Sustentam, ainda, que a locadora não comunicou a inadimplência aos fiadores à época de sua ocorrência, tampouco adotou qualquer medida para compelir o locatário ao adimplemento das obrigações, incorrendo em omissão que comprometeu o direito de regresso dos fiadores e que deve acarretar a exoneração de sua responsabilidade.

Ressaltam que a testemunha ouvida em audiência confirmou que não participaram das renegociações e sequer foram informados da inadimplência, o que revela que a locadora voluntariamente dispensou a garantia fidejussória. Requerem, por conseguinte, o afastamento da responsabilidade solidária a eles atribuída e a reforma da sentença nesse particular.

Em contrarrazões, a parte apelada OI S/A pugna pela rejeição de ambas as apelações, defendendo, preliminarmente, a adequação da via eleita, com base na jurisprudência que admite o prosseguimento da ação de despejo mesmo após a desocupação voluntária do imóvel, desde que haja pedido de declaração de rescisão contratual e cobrança de valores inadimplidos.

Ressalta que o pedido de rescisão foi expressamente formulado na petição inicial, estando a cumulação dos pedidos em perfeita consonância com o art. 62 da Lei 8.245/91.

Especificamente quanto à apelação da empresa locatária, sustenta a regularidade da sentença e o correto enquadramento jurídico conferido aos fatos, destacando que o termo de confissão de dívida firmado entre as partes foi descumprido pela locatária, o que motivou a propositura da demanda. Aduz que os valores cobrados foram devidamente demonstrados e decorrem do inadimplemento contratual, não havendo excesso ou inclusão indevida de quantias.

No que se refere à apelação dos fiadores, sustenta que a responsabilidade persiste até a efetiva entrega das chaves e que a prorrogação contratual não extingue, por si só, a fiança, sobretudo diante da ausência de manifestação inequívoca dos fiadores nesse sentido. Argumenta, por fim, que a decisão recorrida observou a legislação aplicável e deve ser integralmente mantida.

Em razão da recuperação judicial da apelada, os autos foram encaminhados para a Procuradoria-Geral de Justiça, a qual deixou de se manifestar por ausência de interesse público (id. 304088871).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Como relatado, ambos os requeridos se insurgem contra a sentença de procedência que declarou a rescisão do contrato de locação e os condenou solidariamente ao pagamento do montante de R$ 117.174,33 (cento e dezessete mil, cento e setenta e quatro reais e trinta e três centavos), correspondente aos aluguéis e encargos vencidos, acrescido dos que se vencerem até a data da entrega das chaves, com atualização monetária pelo IGPM e juros de mora de 1% ao mês, tudo a ser apurado em liquidação por simples cálculo, conforme art. 509, §2o, do CPC.

A análise dos recursos interpostos pelas partes demanda uma apreciação aprofundada de diversos aspectos jurídicos, que envolvem tanto a questão da legitimidade dos pedidos como as relações contratuais entre as partes envolvidas.

Passo a expor e fundamentar a decisão de forma mais detalhada, considerando as alegações dos apelantes e os respectivos argumentos apresentados, a fim de garantir a correta aplicação do Direito.

1 – Da apelação de R S Comércio de Equipamentos para Telefonia Ltda.

De início, importante registrar que o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita foi devidamente acolhido, conforme decisão de Id. 302105853, que reconheceu, à luz da documentação apresentada, a hipossuficiência econômica da apelante.

A empresa demonstrou a ausência de movimentação fiscal desde 2022, além da inexistência de contas bancárias ativas, o que, conforme o artigo 98 e seguintes do Código de Processo Civil, justifica a concessão do benefício. A alegação adicional de que o representante legal da apelante está acometido de doença neurológica grave (Mal de Alzheimer) reforça a impossibilidade de providenciar os documentos necessários de forma formal, corroborando a aplicação do princípio do acesso à justiça.

Quanto ao mérito
, importante trazer à baila os fatos que gravitam em torno do objeto da demanda – a locação do imóvel comercial.

Extrai-se da inicial que a autora firmou com a primeira apelante RS Comércio de Equipamentos, contrato de locação de imóvel não residencial, com início em 01/12/2014 e término em 30/11/2017, localizado na Avenida Brasil, no 60 E, Centro, Tangará da Serra/MT.

O valor do aluguel foi estipulado em R$ 2.828,50 (dois mil oitocentos e vinte e oito reais e cinquenta centavos), acrescido de outros encargos locatícios, conforme estabelecido nas Cláusulas Quinta e Sétima do contrato, sendo que de acordo com a Cláusula Sexta, o aluguel seria reajustado anualmente pela variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM), da FGV.

Relata, ainda, que, a partir de abril de 2015, a primeira apelante não pagou os aluguéis e encargos locatícios, acumulando um débito que, em outubro de 2017, somava R$ 72.244,52 (setenta e dois mil duzentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e dois centavos, o que motivou o Termo de Confissão de Dívida, no qual foi acordado o pagamento em 24 (vinte e quatro) parcelas de R$ 3.010,19 (três mil, dez reais e dezenove centavos) cada, com o primeiro vencimento em 15/10/2017. Além disso, no mesmo instrumento,
as partes renovaram o contrato de locação, com vigência de 01/12/2017 a 30/11/2020
.

No entanto, apesar do parcelamento acordado, a autora informa que, a partir de fevereiro de 2019, a primeira ré deixou de cumprir com o pagamento das parcelas, bem como dos aluguéis e encargos, resultando no aumento do valor total da dívida para R$ 117.174,33 (cento e dezessete mil cento e setenta e quatro reais e trinta e três centavos).

O Contrato de Locação de Imóvel Não-Residencial foi firmada pela empresa RS Comércio e os fiadores Luis Gonzaga Chaves e Vania Marci de Carvalho Chaves (Id. 296771446), enquanto que o Termo Aditivo encontra-se no Id. 296771445, avençado entre a OI S/A e a empresa apelante em 06/10/2014, com dívida já constituída de R$ 72.244,52 (setenta e dois mil duzentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e dois centavos).

Em relação às razões do recurso,
a apelante ratifica a tese de que a ação de despejo é inadequada
, alegando que o imóvel foi desocupado em 09/03/2020, sendo que a presente ação foi ajuizada em 05/06/2020, ou seja, quando já não mais se encontrava na posse do bem. De acordo com a apelante, a locadora, ao tomar posse do imóvel sem a devida autorização judicial ou concordância da parte ré, impediu a continuidade da relação locatícia.

No entanto, a desocupação voluntária, por si só, não afasta o interesse de agir, considerando que a medida de despejo foi adequadamente ajuizada, uma vez que a parte autora busca a satisfação da dívida por meio do presente processo.

Aliás, o artigo 62, inciso I, da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a rescisão do contrato de locação pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos devidos, mesmo após a desocupação do imóvel, desde que a parte autora formule expressamente o pedido de rescisão e de cobrança de valores inadimplidos, senão vejamos:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I –
o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação;
nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

Nesse passo, o ajuizamento da ação de despejo, ainda que com o imóvel já desocupado, permanece legítimo quando há o pedido de rescisão contratual e a cobrança de valores inadimplidos, o que é o caso dos autos.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO. SENTENÇA EQUIVOCADA. PROSSEGUIMENTO DA DEMANDA EM RELAÇÃO A COBRANÇA. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.
1. A Lei no 8.245/1991, em seu art. 62, inc . I, autoriza a cumulação do pedido de despejo com a cobrança de aluguéis e encargos, não constituindo óbice ao processamento da demanda. em relação à cobrança, o fato de o inquilino ter desocupado o imóvel, até porque, com a cumulação dos pedidos, o instrumento contratual perde a sua imediata executoriedade, ou seja, a parte locadora renuncia ao seu direito de executar diretamente o título extrajudicial, lhe sendo necessária a via judicial para constituir título executivo judicial. 2. Deste modo, ainda que haja a perda superveniente do interesse processual com relação ao pedido de despejo, diante da desocupação voluntária do imóvel locado, tal fato não conduz à extinção do feito sem resolução do mérito quanto ao pleito de cobrança
. 3. Sentença anulada. 4. Recurso provido. (TJ-MT 00331218820158110041 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 08/06/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/06/2021)

Em relação à alegada excessiva cobrança, a apelante não apresentou elementos de prova que infirmassem os cálculos apresentados pela parte autora.

A apelante contesta o valor da dívida, alegando excesso de cobrança, bem como a ilegalidade da exigência de pagamento após a desocupação do imóvel, sustentando que a cobrança dos valores remanescentes após a desocupação do imóvel é indevida, considerando a impossibilidade de responsabilização pela obrigação locatícia, uma vez que o imóvel não estava mais sob sua posse.

Em relação à confissão de dívida, firmada pelas partes, a apelante admite que os pagamentos estavam pendentes desde fevereiro de 2019. Contudo, questiona a inclusão de valores posteriores à desocupação do imóvel, especificamente no montante de
R$ 12.487,01
.

A sentença de primeiro grau analisou os elementos fáticos e jurídicos do contrato de locação e a confissão de dívida firmada entre as partes, constatando que, mesmo com a renegociação dos valores devidos, a apelante não cumpriu com as obrigações de pagamento após a data prevista.

A inclusão dos encargos referentes ao período após a desocupação do imóvel, embora questionada pela parte apelante, foi devidamente justificada pela parte apelada, que demonstrou a continuidade da cobrança dos valores contratuais devidos, com base nas cláusulas acordadas pelas partes.

Além disso, ao compulsar detidamente os autos,
é possível verificar que o apelante, embora se insurja contra o montante cobrado, não traz qualquer cálculo capaz de demonstrar que, de fato, há erro no cálculo apresentado pela autora OI S/A
, a qual, consoante se observa do extrato acostado com a inicial de Id. 296771447, os valores apresentados descrevem as parcelas não pagas do termo de acordo, acrescidos de juros e correção.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER E DE ESPAÇO PARA PUBLICIDADE – NÃO COMPROVADA A ENTREGA DAS CHAVES - PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO DEMONSTRADO – RECIBOS ACOSTADOS AOS AUTOS – MESES NÃO INCLUÍDOS NA PLANILHA - RECURSO NÃO PROVIDO. Vencido e não renovado formalmente o contrato, considera-se prorrogada a locação nas mesmas condições do pacto originário, excetuando-se apenas no que diz respeito ao prazo que passa a viger por tempo indeterminado. O contrato de locação, mesmo que prorrogado por tempo indeterminado, constitui título executivo extrajudicial apto a embasar ação de execução forçada.
Descabe alegar excesso de execução se o embargante não o demonstra por intermédio de tabela de memória do cálculo, discriminando a fórmula que determinou o resultado a que chegou.
(TJ-MT 10262862820198110041 MT, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 26/10/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/10/2022)

Nesse passo, a sentença nesse ponto não merece qualquer reparo.

2. Da Apelação de Luis Gonzaga Chaves e Vania Marci de Carvalho Chaves

Quanto à apelação dos fiadores
Luis Gonzaga Chaves e Vania Marci de Carvalho Chaves
, a tese de nulidade do título exequendo e a alegação de que sua
responsabilidade se extinguiu com o término do contrato original não encontram respaldo na cláusula contratual
que vincula os fiadores às obrigações da locação até a efetiva entrega das chaves do imóvel, conforme estabelecido nas cláusulas 15.1 e 15.2 do contrato de locação, conforme abaixo:

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – DA FIANÇA

15.1. Assina também o presente, solidariamente com o LOCATÁRIO por todas as obrigações deste contrato, como FIADOR e principal pagador, o FIADOR qualificado no preâmbulo, devendo a responsabilidade, que se estende às majorações e revisões dos aluguéis, impostos, taxas, danos ao imóvel, e demais acessórios e encargos da locação, ir até a entrega real e efetiva das chaves, aceitas pela LOCADORA mediante recibo, mesmo depois de findo ou rescindido o prazo contratual.

15.2. Declararam, outrossim, o FIADOR, que desistem expressamente dos benefícios de ordem e de exoneração previstos nos artigos 827, 835 e 838, incisos I e III, do Código Civil Brasileiro, e ao disposto no art. 595 do Código de Processo Civil Brasileiro.

Extrai-se que a cláusula de fiança estipulou expressamente que
a responsabilidade dos fiadores não se extinguiria com a rescisão ou término do contrato, estendendo-se até a entrega efetiva das chaves
, e que, além disso, renunciaram aos benefícios de ordem e exoneração previstos nos artigos 827, 835 e 838 do Código Civil.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, quando há cláusula expressa de prorrogação da fiança para além do prazo contratual, os fiadores não podem se exonerar automaticamente da responsabilidade, principalmente quando a locadora não tem a obrigação de notificar sobre a inadimplência, como alegado pelos apelantes. A permanência da responsabilidade dos fiadores está em consonância com a boa-fé objetiva e com a confiança que a locadora depositou na garantia prestada.

A propósito:

RECURSO DE APELAÇÃO E APELO ADESIVO – AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE LOCAÇÃO – VENCIMENTO – RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA - INADIMPLEMENTO ALUGUEIS – DEVER DE PAGAMENTO ATÉ DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - FIANÇA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR – ENTREGA DAS CHAVES – CLAUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – EXONERAÇÃO – INOCORRÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO - APELO ADESIVO PROVIDO. A permanência do locatário no imóvel após o término do prazo estipulado no contrato, acarreta a prorrogação da locação nas condições ajustadas, independente de contrato de renovação por escrito, inteligência do parágrafo único do art. 56 da Lei n. 8 .245/91.
Prorrogado o contrato de locação, e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá pelas obrigações posteriores até desocupação do imóvel, salvo se exonerar-se da fiança, notificando o locador, o que não ocorreu no caso.
Recurso de apelação desprovido. Apelo adesivo, provido. (TJ-MT - AC: 00344110720168110041, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 24/05/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2023)

A alegação de omissão da locadora quanto à inadimplência também não se sustenta.

O contrato de fiança firmado pelas partes expressamente prevê que a fiança se estende até a entrega das chaves, independentemente da notificação de inadimplência, sendo certo que a não comunicação aos fiadores sobre o inadimplemento não implica a exoneração da garantia fidejussória.

Nesse norte, conclui-se que o magistrado de primeiro grau apreciou adequadamente a alegação de rescisão do contrato de locação e a cobrança dos valores inadimplidos, bem como manteve a responsabilidade solidária dos fiadores com fundamento na cláusula contratual expressa, razão pela qual a sentença deve ser mantida.

Diante do exposto,
CONHEÇO DOS RECURSOS E NEGO-LHES PROVIMENTO,
majorando os honorários advocatícios de 10% para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025