Tribunal: TJMT
Processo: 1008948-82.2024.8.11.0003
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-27
Data de publicação: 2025-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PLEITO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por Suelen da Cruz e Lindomar Fidelis de Souza contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagos, ajuizada em face de BRDU SPE Vermont Ltda., referente a contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença declarou a resolução contratual, determinou a restituição parcial dos valores pagos com abatimento proporcional a título de IPTU, comissão de corretagem e retenção de 10% pelos custos administrativos, além de fixar os juros moratórios a partir do trânsito em julgado. Os autores insurgem-se contra tais abatimentos e pleiteiam a alteração do valor da causa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o valor da causa deve corresponder ao valor integral do contrato ou apenas ao montante pleiteado a título de restituição; (ii) estabelecer se é devida a exclusão do valor referente à comissão de corretagem do montante a ser restituído; (iii) determinar se a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incide sobre os compradores durante o período de posse do imóvel; e (iv) fixar o termo inicial dos juros moratórios aplicáveis à restituição das quantias pagas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O valor da causa deve refletir o proveito econômico pretendido, conforme o art. 292, II, do CPC, sendo correto fixá-lo no montante efetivamente pago e cuja devolução se pleiteia, e não no valor total do contrato, entendimento já consolidado na jurisprudência do TJMT.
4. É legítima a exclusão da comissão de corretagem do valor a ser restituído quando houver contrato autônomo específico e cláusula expressa prevendo a obrigação do promitente comprador, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 938 dos recursos repetitivos.
5. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o possuidor do imóvel, conforme art. 34 do CTN e art. 1.228 do Código Civil, sendo devido o abatimento proporcional referente ao período em que os autores exerceram a posse, desde 2017 até o ajuizamento da ação, de acordo com a jurisprudência consolidada do TJMT.
6. Nos termos do Tema 1.002 do STJ, em contratos firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, quando a resolução se dá por iniciativa do promitente comprador e afasta-se a cláusula penal pactuada, os juros moratórios incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, o que torna correta a fixação adotada na sentença.
7. Não se aplica ao caso o Tema 122 do STJ, por tratar de legitimidade passiva em execuções fiscais de IPTU, matéria de direito público distinta da controvérsia contratual privada discutida nos autos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O valor da causa, nas ações de resolução contratual com pedido de restituição de valores, deve corresponder ao montante efetivamente pleiteado, e não ao valor total do contrato.
2. É válida a exclusão da comissão de corretagem do valor a ser restituído quando prevista em contrato autônomo e aceita expressamente pelo comprador.
3. O promitente comprador é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período de posse do imóvel, devendo tal valor ser abatido da quantia a ser restituída.
4. Em contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, sendo a resolução contratual requerida pelo comprador sem aplicação da cláusula penal, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXIII; CC, arts. 421, 422, 1.228; CPC, arts. 292, II, 487, I; CTN, art. 34.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, REsp 1.635.428/SP (Tema 1.002); TJMT, AI 1030051-91.2023.8.11.0000, j. 13.03.2024; TJMT, AI 1001615-88.2024.8.11.0000, j. 02.05.2024; TJMT, AC 1009523-93.2020.8.11.0015, j. 29.11.2023; TJMT, AC 1001470-91.2022.8.11.0003, j. 13.03.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008948-82.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SUELEN DA CRUZ - CPF: 045.504.671-93 (APELANTE), CAIO CHRISTIAN BRITO SANTOS - CPF: 016.876.011-86 (ADVOGADO), LINDOMAR FIDELIS VALENTIM - CPF: 951.094.801-25 (APELANTE), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PLEITO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Suelen da Cruz e Lindomar Fidelis de Souza contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagos, ajuizada em face de BRDU SPE Vermont Ltda., referente a contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença declarou a resolução contratual, determinou a restituição parcial dos valores pagos com abatimento proporcional a título de IPTU, comissão de corretagem e retenção de 10% pelos custos administrativos, além de fixar os juros moratórios a partir do trânsito em julgado. Os autores insurgem-se contra tais abatimentos e pleiteiam a alteração do valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o valor da causa deve corresponder ao valor integral do contrato ou apenas ao montante pleiteado a título de restituição; (ii) estabelecer se é devida a exclusão do valor referente à comissão de corretagem do montante a ser restituído; (iii) determinar se a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incide sobre os compradores durante o período de posse do imóvel; e (iv) fixar o termo inicial dos juros moratórios aplicáveis à restituição das quantias pagas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O valor da causa deve refletir o proveito econômico pretendido, conforme o art. 292, II, do CPC, sendo correto fixá-lo no montante efetivamente pago e cuja devolução se pleiteia, e não no valor total do contrato, entendimento já consolidado na jurisprudência do TJMT.

4. É legítima a exclusão da comissão de corretagem do valor a ser restituído quando houver contrato autônomo específico e cláusula expressa prevendo a obrigação do promitente comprador, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 938 dos recursos repetitivos.

5. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o possuidor do imóvel, conforme art. 34 do CTN e art. 1.228 do Código Civil, sendo devido o abatimento proporcional referente ao período em que os autores exerceram a posse, desde 2017 até o ajuizamento da ação, de acordo com a jurisprudência consolidada do TJMT.

6. Nos termos do Tema 1.002 do STJ, em contratos firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, quando a resolução se dá por iniciativa do promitente comprador e afasta-se a cláusula penal pactuada, os juros moratórios incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, o que torna correta a fixação adotada na sentença.

7. Não se aplica ao caso o Tema 122 do STJ, por tratar de legitimidade passiva em execuções fiscais de IPTU, matéria de direito público distinta da controvérsia contratual privada discutida nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O valor da causa, nas ações de resolução contratual com pedido de restituição de valores, deve corresponder ao montante efetivamente pleiteado, e não ao valor total do contrato.

2. É válida a exclusão da comissão de corretagem do valor a ser restituído quando prevista em contrato autônomo e aceita expressamente pelo comprador.

3. O promitente comprador é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período de posse do imóvel, devendo tal valor ser abatido da quantia a ser restituída.

4. Em contratos firmados antes da Lei no 13.786/2018, sendo a resolução contratual requerida pelo comprador sem aplicação da cláusula penal, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5o, XXIII; CC, arts. 421, 422, 1.228; CPC, arts. 292, II, 487, I; CTN, art. 34.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, REsp 1.635.428/SP (Tema 1.002); TJMT, AI 1030051-91.2023.8.11.0000, j. 13.03.2024; TJMT, AI 1001615-88.2024.8.11.0000, j. 02.05.2024; TJMT, AC 1009523-93.2020.8.11.0015, j. 29.11.2023; TJMT, AC 1001470-91.2022.8.11.0003, j. 13.03.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Suelen da Cruz
e
Lindomar Fidelis de Souza
contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores,
ajuizada em face da empresa
BRDU SPE Vermont Ltda.,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para: i) declarar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes; ii) condenar a requerida à restituição, em parcela única, dos valores efetivamente desembolsados pelos autores, excluindo-se os montantes referentes à comissão de corretagem, IPTU e 10% sobre o valor a ser devolvido.

Nas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, que o valor da causa deve ser retificado para corresponder ao valor integral do imóvel previsto no contrato de compra e venda, qual seja, R$ 67.826,90.

Aduzem, ainda, que a obrigação pelo pagamento do IPTU deve ser repartida igualmente entre as partes (50% para cada), considerando a precariedade da posse exercida pelos autores e a responsabilidade concorrente reconhecida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em especial no Tema Repetitivo no 122.

Insurgem-se, também, quanto ao termo inicial dos juros de mora fixado na sentença, requerendo sua alteração para a data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Por fim, defendem que a comissão de corretagem deve ser incluída no montante a ser restituído, diante da inexistência de prestação eficaz dos serviços a ela vinculados.

Contrarrazões apresentadas no Id. 284944900.

Cumpridos os requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Trata-se, na origem, de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagos, ajuizada por Suelen da Cruz e Lindomar Fidelis Valentim em face de BRDU SPE Vermont Ltda.

Os autores alegam ter celebrado contrato de compra e venda de imóvel com a requerida, tendo quitado parte substancial das prestações pactuadas. Todavia, em razão de dificuldades financeiras que inviabilizaram a continuidade dos pagamentos, pleitearam a rescisão do contrato, bem como a restituição dos valores pagos.

Em contestação, a requerida sustentou a legitimidade da retenção de parte dos valores pagos, com o argumento de que tal medida seria necessária para compensar os prejuízos decorrentes da rescisão unilateral do contrato. Além disso, no rol das preliminares, impugnou o valor da causa indicado na petição inicial.

Encerrada a instrução processual, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial.

Constou da sentença recorrida, no essencial:

“[...]
PRELIMINARES

Da impugnação ao valor da causa:

Trata-se de impugnação ao valor da causa, na qual os autores sustentam que o montante atribuído à demanda não corresponde ao valor controvertido, devendo ser adequado à quantia de R$ 45.155,97 (quarenta e cinco mil, cento e cinquenta e cinco reais e noventa e sete centavos), correspondente ao valor que alegam ter pago à requerida e cuja devolução pleiteiam. Nos termos do artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico perseguido pelo autor quando se tratar de ação que tenha por objeto a prestação de obrigação pecuniária. Na hipótese dos autos, verifica-se que a pretensão dos demandantes refere-se precisamente ao ressarcimento do montante indicado, sendo este o valor efetivamente controvertido. Dessa forma, considerando a adequação do valor da causa à pretensão deduzida na exordial e em observância ao disposto no artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil,
ACOLHO
a impugnação ao valor da causa para fixá-lo em R$ 45.155,97 (quarenta e cinco mil, cento e cinquenta e cinco reais e noventa e sete centavos).

PROCEDAM-SE
às anotações devidas.
[...]
Os autores requerem a resolução do contrato, pois, devido a dificuldades financeira, não conseguem mais adimplir as parcelas mensais. Conforme os autos, o contrato foi celebrado em 25 de abril de 2017 (id. 152698837), antes da vigência da Lei n.o 13.786/18, denominada "Lei do Distrato Imobiliário", que entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018. Dessa forma, inaplicáveis as disposições da referida legislação ao caso concreto, devendo o presente litígio ser resolvido com base nas normas vigentes à época da contratação e nos princípios gerais do direito contratual. Nos termos dos artigos 421 e 422 do Código Civil, o contrato deve ser interpretado conforme os princípios da função social e da boa-fé objetiva, impondo-se o equilíbrio entre os contratantes. Constatado que os autores deram causa ao desfazimento do negócio, é viável o pedido de rescisão contratual, com o retorno das partes ao "status quo ante", assegurando-se, contudo, o direito da requerida de reter parte dos valores pagos, a título de indenização. No caso concreto, a retenção de percentual razoável do montante pago pelos autores mostra-se legítima, a fim de compensar as despesas suportadas pela requerida, desde que respeitado o limite fixado pela jurisprudência pátria. A devolução dos valores remanescentes deverá ser realizada de uma só vez, em atenção ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. [...] Os autores apresentaram documento comprovando o pagamento da quantia de R$ 45.155,97 (quarenta e cinco mil, cento e cinquenta e cinco reais e noventa e sete centavos), o qual foi devidamente acostado aos autos sob id. 152698791. A requerida, em sua contestação, não arguiu a falsidade do referido documento, razão pela qual não há elementos que desqualifiquem sua validade como meio de prova. [...] No que se refere à retenção de valores pela requerida, o STJ tem autorizado a retenção de 10% a 25% do montante pago, quando a rescisão decorre de culpa do promissário comprador. No caso dos autos,
é razoável a retenção no patamar de 10%, percentual que se mostra adequado, considerando que não houve a posse ou o uso do imóvel pelo comprador, não cabendo qualquer majoração.
[...] Os autores discutem, ainda, a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) relativo ao imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, considerando-se a posse exercida pelos compradores. Inicialmente, cumpre ressaltar que, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU decorre da posse e do gozo do imóvel, independentemente da formalização da propriedade no registro imobiliário. Assim, ao ingressar na posse do bem, o comprador assume os encargos inerentes ao imóvel, incluindo o pagamento do referido tributo. [...] Ademais,
a posse do imóvel pelos autores, desde a sua imissão até a efetiva desocupação, evidencia a assunção dos deveres correlatos, nos termos do princípio da função social da propriedade
, insculpido no artigo 5o, inciso XXIII, da Constituição Federal. De igual modo, o artigo 1.228 do Código Civil reforça o entendimento de que a posse, ainda que decorrente de compromisso de compra e venda, implica o exercício de direitos e deveres, dentre os quais se inclui a responsabilidade tributária. [...]Dessa maneira, os autores são responsáveis pelo pagamento do IPTU desde a data em que foram imitidos na posse do imóvel até sua efetiva desocupação, sob pena de enriquecimento sem causa em favor dos autores. Ante o exposto,
RECONHEÇO
a responsabilidade dos autores pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel, desde sua imissão na posse até a efetiva desocupação do bem, nos termos do artigo 34 do CTN e da jurisprudência consolidada sobre a matéria. Por fim, no que tange à devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP (Tema 938), estabeleceu que a retenção desse valor somente é devida se houver previsão expressa e inequívoca no contrato. No caso em exame, restou demonstrado que os autores firmaram contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem (id. 152698835), de modo que a quantia de R$ 1.665,00 (mil, seiscentos e sessenta e cinco reais) não comporta restituição. [...] Os autores pleiteiam a resolução de contrato de compra e venda do imóvel firmado anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018,
requerendo a restituição de valores pagos, com a incidência de juros de mora a partir da citação da requerida.
O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a matéria em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1.036 do Código de Processo Civil de 2015, antigo art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973, consolidou entendimento no sentido de que, nos casos em que o promitente-comprador pleiteia a resolução do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que reconhece o direito à devolução das quantias pagas. Dessa forma,
sendo incontroverso que o contrato objeto da lide foi celebrado antes da vigência da Lei no 13.786/2018
e considerando a orientação firmada pelo STJ,
impõe-se o reconhecimento de que os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado desta decisão
. [...]Diante do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:
1. DECLARAR
a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, celebrado em 25 de abril de 2017, entre BRDU SPE VERMONT LTDA., na condição de vendedora, e SUELEN DA CRUZ e LINDOMAR FIDELIS VALENTIM, na condição de compradores, cujo objeto é o Lote 8, da Quadra 4, com área de 236,68m2, localizado em Rondonópolis/MT, no valor de R$ 67.826,90 (sessenta e sete mil, oitocentos e vinte e seis reais e noventa centavos), contrato este firmado com financiamento imobiliário, pacto adjeto de alienação fiduciária e outras avenças jurídicas correlatas;
2. CONDENAR
a requerida a restituir aos autores, em parcela única, a quantia por eles efetivamente desembolsada, acrescida de correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do pagamento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado desta decisão, observando-se, contudo: (i) a exclusão do montante referente à comissão de corretagem; (ii) a retenção do valor correspondente ao imposto predial e territorial urbano (IPTU) incidente desde a data em que os autores tomaram posse do imóvel (25/04/2017) até a sua efetiva desocupação, ocorrida com o ajuizamento da demanda (16/04/2024); e (iii) a retenção de 10% sobre o valor a ser devolvido, a título de despesas administrativas.[...]”.

Pois bem.

Cuida-se de apelação interposta por Suelen da Cruz e Lindomar Fidelis de Souza contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda celebrado com BRDU SPE Vermont Ltda., determinando a devolução parcial dos valores pagos, com abatimento da comissão de corretagem, dos valores de IPTU incidentes durante a posse, e fixando o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

A insurgência recursal, contudo, não merece acolhimento.

Inicialmente, no que se refere ao valor da causa, sustenta-se que este deveria corresponder ao valor integral do contrato firmado entre as partes, qual seja, R$ 67.826,90. Todavia, tal pretensão não encontra amparo legal.

Nos termos do artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil, o valor da causa deve refletir o conteúdo econômico da pretensão, isto é, o valor do ato jurídico impugnado ou o proveito econômico almejado pelo autor.

Nesse sentido, é pacífico o entendimento consolidado neste Egrégio Tribunal de Justiça de que, nas ações de resolução contratual com pedido de restituição de valores, o valor da causa deve corresponder ao montante efetivamente pleiteado a título de devolução, e não ao valor total do contrato, especialmente quando este não representa o prejuízo efetivo alegado.

A propósito:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATUAL
C/C DANOS MORAIS – DETERMINAÇÃO PARA EMENDAR A PETIÇÃO INICIAL – VALOR DA CAUSA QUE DEVE CORRESPONDER AO INTERESSE ECONÔMICO DA LIDE - AÇÃO QUE BUSCA RESCINDIR O CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MEDIANTE A DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO –
VALOR DA CAUSA QUE DEVE CORRESPONDER À PORÇÃO CONTROVERTIDA
– ART. 292, II, CPC - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Objetivando, o comprador, a rescisão do compromisso de compra e venda, em razão do inadimplemento do vendedor, mediante devolução da quantia paga,
o valor da causa deve reproduzir o interesse econômico da lide, representado pelo montante que o autor pretende que lhe seja restituído, nos termos do art. 292, II, do CPC, e não o valor integral do contrato
.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1030051-91.2023.8.11 .0000, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 13/03/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2024)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL
– APRESENTAÇÃO DE RECONVENÇÃO – IRRESIGNAÇÃO QUANTO AO ACOLHIMENTO DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – RECONVENÇÃO VISANDO A OUTORGA DE ESCRITURA DE IMÓVEL E PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL –
VALOR DA CAUSA – LIMITAÇÃO À PARTE CONTROVERTIDA
– MANUTENÇÃO DO VALOR INDICADO – PROVA PERICIAL – AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO – INSTRUÇÃO PROCESSUAL AINDA NÃO ENCERRADA – DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Na ação que tem por objeto o cumprimento de ato previsto no contrato e o pagamento de multa contratual,
o valor da causa deverá corresponder somente à parte controvertida do negócio jurídico e não ao valor integral do imóvel objeto do instrumento
(art. 292, II, do CPC). Considerando que a instrução processual ainda não foi encerrada, uma vez que o processo na origem aguarda a realização de audiência de instrução para oitiva de testemunhas, nada impede que após o ato solene seja novamente postulado pelas partes a realização da prova técnica, ou mesmo ser produzida de ofício pelo togado singular.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1001615-88.2024.8.11 .0000, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 02/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/05/2024)

Assim, sendo o pedido de restituição proporcional, deve prevalecer esse montante como valor da causa, e não o preço total da avença, entendimento este corretamente adotado pelo juízo de origem.

No que tange à comissão de corretagem, igualmente não assiste razão aos apelantes.

Conforme a tese firmada no Tema 938 do c. Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, é plenamente válida a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador, desde que haja cláusula contratual expressa e inequívoca nesse sentido, bem como a devida ciência do adquirente.

Aliás, colaciona a tese firmada:

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

No caso em análise, verifica-se dos autos que os autores firmaram contrato individual tratando especificamente da comissão de corretagem, inexistindo qualquer vício ou nulidade que comprometa o consentimento manifestado. Assim, a exclusão da comissão de corretagem do montante a ser restituído mostra-se legítima e em perfeita conformidade com o ordenamento jurídico vigente e com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

No que se refere ao IPTU incidente sobre o imóvel,
também não merece prosperar a pretensão recursal
.

É pacífico o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento do referido tributo recai sobre o possuidor direto do imóvel, conforme dispõe o artigo 34 do Código Tributário Nacional. No caso concreto, os próprios apelantes reconhecem expressamente, na petição inicial, que exerceram a posse do bem desde o ano de 2016, conforme cláusula contratual constante do instrumento de compra e venda, não havendo nos autos qualquer elemento capaz de infirmar tal posse.

Ademais, observa-se que os autores, inclusive, requereram a retenção proporcional dos valores referentes ao IPTU, conforme indicado na pág. 9 da petição inicial (Id. 152699052 – autos de origem), o que evidencia o inequívoco reconhecimento da obrigação tributária.

Sobre a matéria, a jurisprudência deste Eg. Sodalício tem se mantido consolidada. Vejamos:

“
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO
C/C NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES STJ –
RESTITUIÇÃO DO IPTU PAGO PELA PARTE AUTORA APÓS DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
– DEVIDA – IRRETROATIVIDADE DA LEI N.o 13.786/2018 E SEUS CONSECTÁRIOS LEGAIS – PAGAMENTO PELA FRUIÇÃO – INDEVIDO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto . Precedentes STJ.
A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a efetiva desocupação do bem
, sendo devida a restituição dos valores comprovadamente pagos pela autora,
após a rescisão contratual
.
Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por dano moral. “Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art . 85, § 2o, do CPC/2015”. (STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553 .027-RJ, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022). Segundo orientação firmada no REsp n . 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerado o valor a condenação. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1009523-93 .2020.8.11.0015, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023) (g.n).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA
– [...] –
DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA
– [...] SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (...).
A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador
desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes
.
(...). (N.U 1001470-91.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024, Publicado no DJE 18/03/2024)”. (g.n.)

Nessa perspectiva, a pretensão de redistribuição da responsabilidade fiscal entre as partes, após expressa admissão anterior em sentido contrário, configura comportamento contraditório, vedado pelo princípio da boa-fé processual. Como bem consignado pelo Juízo a quo, os apelantes permaneceram na posse do imóvel por período significativo, razão pela qual lhes compete a integralidade do pagamento do imposto municipal.

Ressalte-se, ainda, que não se aplica ao caso o Tema 122 do STJ. A tese firmada naquele repetitivo refere-se à legitimidade passiva do promitente vendedor e do promitente comprador em execuções fiscais de IPTU, questão de natureza tributária, alheia ao objeto da presente demanda, que versa sobre relação contratual privada e definição da responsabilidade pelo reembolso de encargos incidentes durante a posse.

Por fim, no tocante ao
termo inicial dos juros moratórios
, igualmente se mostra acertada a sentença ao fixá-los a partir do trânsito em julgado da decisão.

A jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, consolidada sob o rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.002, firmou o entendimento de que, em contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, sendo a resolução contratual pleiteada por iniciativa do promitente comprador, afastando-se a cláusula penal estipulada, os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação.

Assim, são irrelevantes as alegações dos apelantes acerca de eventual inércia da incorporadora, uma vez que a mora, para fins de incidência de encargos, somente se configura com a constituição definitiva da obrigação, consubstanciada na decisão judicial transitada em julgado.

Cumpre destacar, ainda, que as alegações relativas à suposta inércia da contratada e ao descumprimento do dever de informação não foram sequer suscitadas na petição inicial. Observa-se, portanto, que tais argumentos foram trazidos somente após a prolação da sentença de mérito, carecendo de lastro probatório e revelando vã tentativa de infirmar o édito sentencial.

Dessa forma, constata-se que a sentença recorrida está em perfeita consonância com a legislação vigente e com a jurisprudência pacífica dos tribunais superiores, inexistindo vício ou equívoco que justifique sua reforma.

Ante o exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO

ao recurso de apelação interposto por
SUELEN DA CRUZ
e
LINDOMAR FIDELIS DE SOUZA
, mantendo-se integralmente a r. sentença de primeiro grau, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Deixo fixar honorários recursais, visto que
“o recurso interposto pelo vencedor para ampliar a condenação, que não seja conhecido, rejeitado ou não provido, não implica honorários recursais para a parte contrária.”

(EDcl no AgInt nos EDcl nos EREsp 1625812/MS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 2a Seção, j. 30/06/2020, DJe 04/08/2020)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2025