Tribunal: TJMT
Processo: 1016253-92.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO DE OBRA E RETENÇÃO DE CHAVES. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO AFASTADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PRESCRIÇÃO. OBSCURIDADE. SANADA. ACOLHIDO, SEM EFEITOS INFRINGENTES.
I. Caso em exame:
Embargos de declaração opostos em face de acórdão que deu provimento ao agravo de instrumento, reformando decisão para determinar a imissão imediata do comprador na posse do imóvel, independentemente da quitação de valores exigidos.
II. Questão em discussão:
Discute-se: (i) se há nulidade no acórdão por ausência de intimação regular de parte agravada; (ii) se houve contradição na aplicação da exceção do contrato não cumprido em favor do adquirente; (iii) se há obscuridade no reconhecimento da prescrição dos débitos; (iv) se persistem fundamentos para a tutela de urgência.
III. Razões de decidir:
Decidiu-se que (i) não há nulidade, pois compete à parte manter atualizado seu endereço (CPC, art. 77, V, e art. 274, parágrafo único); (ii) inexiste contradição, porquanto o acórdão consignou de forma coerente que a entrega das chaves é obrigação da construtora e não pode ser usada como meio coercitivo de cobrança; (iii) reconhece-se obscuridade, a fim de esclarecer que o acórdão não declarou a prescrição, apenas registrou que os débitos eram controversos e possivelmente prescritos, devendo a questão ser apreciada em sede própria; (iv) a tutela de urgência foi suficientemente fundamentada.
IV. Dispositivo e tese:
Embargos de declaração acolhidos em parte, sem efeitos infringentes.
Tese de julgamento: “valores controvertidos, ainda que possivelmente prescritos, não podem ser utilizados como meio coercitivo pela construtora para condicionar a entrega das chaves ao adquirente, competindo à via própria a apuração e cobrança de eventuais débitos”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016253-92.2025.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Imissão]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VINICIUS FARIAS ROSA - CPF: 040.930.271-61 (ADVOGADO), DEIVISSON ALVES GONCALVES - CPF: 016.904.091-77 (EMBARGADO), KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA - CNPJ: 26.044.095/0001-39 (EMBARGANTE), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (EMBARGANTE), RAFAEL DE OLIVEIRA COTRIM DIAS - CPF: 015.688.899-84 (EMBARGANTE), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS ACOLHIDOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO DE OBRA E RETENÇÃO DE CHAVES. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO AFASTADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PRESCRIÇÃO. OBSCURIDADE.

SANADA. ACOLHIDO, SEM EFEITOS INFRINGENTES.

I. Caso em exame:

Embargos de declaração opostos em face de acórdão que deu provimento ao agravo de instrumento, reformando decisão para determinar a imissão imediata do comprador na posse do imóvel, independentemente da quitação de valores exigidos.

II. Questão em discussão:

Discute-se: (i) se há nulidade no acórdão por ausência de intimação regular de parte agravada; (ii) se houve contradição na aplicação da exceção do contrato não cumprido em favor do adquirente; (iii) se há obscuridade no reconhecimento da prescrição dos débitos; (iv) se persistem fundamentos para a tutela de urgência.

III. Razões de decidir:

Decidiu-se que (i) não há nulidade, pois compete à parte manter atualizado seu endereço (CPC, art. 77, V, e art. 274, parágrafo único); (ii) inexiste contradição, porquanto o acórdão consignou de forma coerente que a entrega das chaves é obrigação da construtora e não pode ser usada como meio coercitivo de cobrança; (iii) reconhece-se obscuridade, a fim de esclarecer que o acórdão não declarou a prescrição, apenas registrou que os débitos eram controversos e possivelmente prescritos, devendo a questão ser apreciada em sede própria; (iv) a tutela de urgência foi suficientemente fundamentada.

IV. Dispositivo e tese:

Embargos de declaração acolhidos em parte, sem efeitos infringentes.

Tese de julgamento:
“valores controvertidos, ainda que possivelmente prescritos, não podem ser utilizados como meio coercitivo pela construtora para condicionar a entrega das chaves ao adquirente, competindo à via própria a apuração e cobrança de eventuais débitos”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por
Kasual AR Empreendimento Boa Esperança SPE Ltda. e

outros
, contra acórdão proferido por esta E. Terceira Câmara de Direito Privado, nos autos do
agravo de instrumento

interposto por
Deivisson Alves Gonçalves
, que, à unanimidade, deu provimento ao recurso, a fim de determinar a imediata imissão do agravante na posse do imóvel residencial, consistente no apartamento no 109, Torre I, do Condomínio Reserva do Boa Esperança, independentemente da quitação de valores exigidos pelas empresas.

Em suas razões recursais, os embargantes sustentam, preliminarmente, a nulidade do julgamento, sob o argumento de que não teria havido a devida intimação do embargante - Rafael de Oliveira Cotrim - para apresentação de contrarrazões, o que configuraria cerceamento de defesa.

No mérito, alegam contradição no acórdão embargado, porquanto se aplicou o princípio da exceção do contrato não cumprido em desfavor da construtora, embora, segundo alegam, o próprio embargado jamais tenha adimplido qualquer parcela do contrato de compra e venda, encontrando-se em mora desde o início do ajuste.

Sustentam obscuridade quanto à prescrição, defendendo que o prazo prescricional apenas se iniciaria com o vencimento da última parcela do contrato (10/09/2020), de modo que o prazo quinquenal expiraria apenas em 10/09/2025, inexistindo prescrição dos débitos reclamados.

Alegam ausência dos requisitos para a concessão da tutela de urgência, sustentando que não restou demonstrada a probabilidade do direito do embargado, haja vista a inadimplência integral deste, bem como inexistência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Ao final, requerem o reconhecimento da nulidade do acórdão com a reabertura de prazo, e, subsidiariamente, o saneamento da contradição, com efeitos infringentes, para indeferir o agravo. Alternativamente, o afastamento da obscuridade quanto à prescrição.

O embargado deixou transcorrer o prazo legal, não apresentando contrarrazões aos presentes aclaratórios.

É o relatório.

Cuiabá, 03 de setembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Os embargos de declaração, conforme disposto no art. 1.022 do Código de Processo Civil, destinam-se a corrigir obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão embargada.

E por construção jurisprudencial, essa modalidade recursal se presta, também, ao prequestionamento de teses e normas jurídicas deduzidas expressamente no recurso. Não se prestam, contudo, para rediscutir o mérito da decisão ou expressar mero inconformismo com o resultado proferido.

Asseveram os embargantes, em suma: (i) nulidade do acórdão por ausência de intimação de corréu para apresentação de contrarrazões; (ii) contradição no julgado, ao aplicar a exceção do contrato não cumprido em desfavor da construtora, quando o inadimplemento inicial teria sido do adquirente; (iii) obscuridade quanto ao reconhecimento de prescrição; e (iv) ausência dos requisitos para concessão da tutela de urgência.

Em
preliminar
contrarrecursal, os embargantes sustentam nulidade do acórdão por ausência de intimação de correu
. A preliminar de nulidade não procede. Consta dos autos que a carta de intimação enviada ao corréu Rafael de Oliveira Cotrim Dias retornou com a anotação
“mudou-se”
.

À luz do
art. 77, V, do CPC
, compete à parte manter atualizado seu endereço nos autos. De igual modo, o
art. 274, parágrafo único, do CPC
estabelece que “presume-se válida a intimação quando a comunicação se der no endereço constante dos autos, ainda que não recebida pessoalmente pelo interessado, se a modificação temporária ou definitiva não tiver sido devidamente comunicada ao juízo (...)”.

Logo, a devolução do AR com a referida anotação não macula a validade da intimação, sendo inviável reconhecer nulidade fundada em conduta atribuível à própria parte.

Ultrapassada a questão prévia,
no mérito
, s embargantes sustentam contradição, aduzindo que o acórdão reconheceu a mora da construtora e aplicou a

exceptio non adimpleti contractus
em favor do comprador, quando, em verdade, este jamais teria adimplido qualquer parcela contratual.

Todavia, não há contradição interna no julgado. O voto condutor manteve coerência lógica ao afirmar que a
obrigação de entrega das chaves decorre da conclusão da obra
, não podendo ser utilizada como instrumento coercitivo para compelir o comprador a solver dívidas controvertidas. Ademais, consignou-se que o atraso da construtora, superior a cinco anos, era incontroverso.

Assim, a insurgência traduz mero inconformismo com a interpretação adotada pelo colegiado, não se amoldando às hipóteses do art. 1.022 do CPC.

No que se refere à ausência de requisitos da tutela de urgência, o acórdão embargado enfrentou detidamente a matéria, reconhecendo a presença dos pressupostos do art. 300 do CPC, razão pela qual não há omissão ou contradição a sanar.

Quanto à alegada obscuridade, assiste parcial razão aos embargantes. O acórdão embargado mencionou que os débitos apresentados pela construtora estariam,
em tese
, prescritos. Contudo, não delimitou com clareza o termo inicial da contagem, o que pode gerar dúvidas quanto à correta extensão do pronunciamento.

Cumpre esclarecer, portanto, que o voto condutor
não declarou a prescrição dos débitos
. Apenas destacou que, diante da
controvérsia existente sobre a exigibilidade das parcelas, algumas inclusive possivelmente prescritas
, tais valores não poderiam ser utilizados como meio de coerção privada para impedir a entrega das chaves do imóvel. A questão da prescrição se existente ou não deverá ser discutida na origem, nos autos originários, ou em eventual ação de cobrança ou execução a ser ajuizada pelas empresas embargantes, ocasião em
que será devidamente apreciada eventual incidência.

Desta feita,
os embargos merecem parcial acolhimento, sem, contudo, atribuir-lhe efeitos infringentes
, apenas para sanar a obscuridade apontada quanto à prescrição, esclarecendo que a decisão colegiada não declarou prescrita a dívida, mas apenas registrou que a controvérsia sobre tais valores possivelmente prescritos não autoriza a construtora a reter a entrega das chaves.

Ante o exposto,
ACOLHO EM PARTE
os embargos de declaração, sem conferir-lhes efeitos infringentes.

Cuiabá, 03 de setembro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2025