Tribunal: TJMT
Processo: 1056785-58.2020.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-11
Data de publicação: 2025-02-17

Ementa:
Ementa: Direito Civil e do Consumidor. Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais. Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Restituição integral dos valores pagos. Dano moral caracterizado. Recurso não provido.
I. Caso em exame
Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, condenando as rés à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização no valor de R$ 8.000,00, em razão de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia reside em (i) verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em contratos regidos pela Lei no 9.514/97; (ii) analisar a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento; (iii) apurar a possibilidade de retenção de valores pagos; (iv) aferir a caracterização do dano moral; e (v) discutir a distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. Razões de decidir
3. O contrato em análise, firmado no contexto de relação de consumo, está submetido ao CDC, sendo inaplicáveis as disposições da Lei no 9.514/97 em razão do inadimplemento das rés e não dos adquirentes.
4. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual por parte das apelantes, que não comprovaram a conclusão das obras ou a disponibilidade da unidade adquirida dentro do prazo contratual, incluindo o período de tolerância.
5. Consoante a Súmula 543 do STJ, em casos de rescisão contratual por culpa da construtora, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma integral, vedada a retenção.
6. A demora excessiva na entrega do imóvel, frustrando as legítimas expectativas dos adquirentes, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral, sendo razoável a indenização fixada em R$ 8.000,00, observando-se o princípio da proporcionalidade.
7. Quanto aos ônus sucumbenciais, correta a sentença ao reconhecer a sucumbência mínima dos apelados, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso não provido.
Tese de julgamento:
"O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta por culpa exclusiva da construtora justifica a rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos."
"A frustração decorrente do atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta configura dano moral passível de indenização."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 6o, VI, e 51, IV; CC/2002, arts. 405 e 944; CPC/2015, arts. 85, §11, e 86, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 22.02.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1056785-58.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[GILSON MACEDO DE JESUS - CPF: 544.425.081-00 (APELADO), FERNANDA DE PAULA GIACOMINI - CPF: 987.469.871-34 (ADVOGADO), DANIELY BEATRIZ DO NASCIMENTO - CPF: 035.601.321-93 (APELADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - CPF: 010.027.584-24 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa
: Direito Civil e do Consumidor. Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais. Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Restituição integral dos valores pagos. Dano moral caracterizado. Recurso não provido.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, condenando as rés à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização no valor de R$ 8.000,00, em razão de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia reside em (i) verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em contratos regidos pela Lei no 9.514/97; (ii) analisar a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento; (iii) apurar a possibilidade de retenção de valores pagos; (iv) aferir a caracterização do dano moral; e (v) discutir a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3. O contrato em análise, firmado no contexto de relação de consumo, está submetido ao CDC, sendo inaplicáveis as disposições da Lei no 9.514/97 em razão do inadimplemento das rés e não dos adquirentes.

4. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual por parte das apelantes, que não comprovaram a conclusão das obras ou a disponibilidade da unidade adquirida dentro do prazo contratual, incluindo o período de tolerância.

5. Consoante a Súmula 543 do STJ, em casos de rescisão contratual por culpa da construtora, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma integral, vedada a retenção.

6. A demora excessiva na entrega do imóvel, frustrando as legítimas expectativas dos adquirentes, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral, sendo razoável a indenização fixada em R$ 8.000,00, observando-se o princípio da proporcionalidade.

7. Quanto aos ônus sucumbenciais, correta a sentença ao reconhecer a sucumbência mínima dos apelados, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso não provido.

Tese de julgamento:

"O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta por culpa exclusiva da construtora justifica a rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos."

"A frustração decorrente do atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta configura dano moral passível de indenização."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 6o, VI, e 51, IV; CC/2002, arts. 405 e 944; CPC/2015, arts. 85, §11, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 22.02.2018.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Danos Morais com pedido de Antecipação de Tutela para Suspensão de Cobranças
”

(Proc. no
1056785-58.2020.8.11.0041
), ajuizada contra as apelantes por GILSON MACEDO DE JESUS e DANIELY BEATRIZ DO NASCIMENTO, julgou o pedido parcialmente procedente, para rescindir o contrato de compra e venda celebrado entre os litigantes e condenar as rés/apelantes a restituir à parte autora, os valores que pagou pelo bem, com exceção de quantia paga a título de comissão de corretagem, em parcela única, com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 acrescido de juros de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença; a sentença ainda, condenou a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação
(cf. Id. no 254171723).

Os apelantes defendem a inaplicabilidade do CDC aos contratos regidos pela Lei de Alienação Fiduciária, pois conforme julgamento do REsp. 1891498/SP, na hipótese de inadimplemento do devedor, deverá ser observado a forma prevista na Lei n. 9.514/97 como forma de estabelecer a rescisão do contrato, afastando a aplicação do CDC, portanto não há que falar em rescisão e restituição de valores pagos.

Sustentam que conforme julgamento do REsp 1866844/SP, ficou consolidado que “
o entendimento de que, mesmo diante da ausência de registro do contrato que serve como título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis competente, não é conferido ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente previsto
”.

Sustentam que não houve atraso na entrega do empreendimento, pois as obras estão de acordo com o cronograma. Além disso afirmam que “
por meio de uma breve pesquisa no site do empreendimento (Verana Várzea Grande - Empreendimentos - Cipasa Urbanismo), consta o status geral de 100% das obras concluídas, seja em relação a terraplanagem, drenagem, saneamento, pavimentação, rede elétrica e obras civis
”.

Relatam que “os autores estão na posse da propriedade desde a assinatura do contrato”, portanto, o ônus e encargos gerados (IPTU, taxas condominiais etc) devem ser suportados por eles.

Alegam ainda, a inexistência de condenação em danos morais, em razão da ausência de provas efetivas de constrangimento psíquico e moral.

Defendem que seja fixado o temo inicial da correção a data do ajuizamento e juros a partir do transito em julgado da demanda.

Sustentam, também, que a sucumbência deve ser considerada recíproca, ou que acaso seja mantido o julgado, ou, ainda acaso a condenação seja mínima, que recaia somente sobre o Apelado, nos termos do artigo 86 do CPC.

Pedem, pois, o provimento do recurso para que o pedido seja julgado improcedente. Prequestionam violação do artigo 139, 186, 187, 409 e art. 421, parágrafo único e 927, todos do Código Civil; artigos 5o, incisos I e II, 22, 26, 27 e 36o da Lei no 9.514/1997; artigo 86, 373, I do Código de Processo Civil e artigo 1o, § 2o, da Lei n. 6.899/81 (cf. Id.
254171726).

Intimados, os apelados não apresentaram suas contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PARA SUSPENSÃO DE COBRANÇAS ajuizada por GILSON MACEDO DE JESUS em face de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DES. IMOBILIÁRIO LTDA, devidamente qualificados nos autos, alegando em síntese que firmou contrato de compra e venda de imóvel com a ré, pelo que adquiriu um lote pelo valor de R$ 75.950,00 (setenta e cinco mil, novecentos e cinquenta reais), com previsão de entrega em Setembro de 2018.

Informa que passado o prazo de entrega, descobriu que o imóvel sequer estava sendo construído, dessa forma, ajuizou a presente demanda requerendo concessão da antecipação da tutela para determinar a suspensão do pagamento mensal do valor relativo as parcelas. No mérito, busca a confirmação da liminar, condenação ao pagamento de indenização pelos danos materiais causados, morais e rescisão do contrato.

Com a exordial os documentos.

Antecipação de Tutela deferida via ID. 45626782.

Devidamente citada, as requeridas apresentam contestação alegando em síntese que não restaram comprovadas as alegações quanto aos danos materiais e morais ora postulados.

Intimadas a especificar as provas que ainda pretendiam produzir, comparece a requerida informando o desinteresse na produção de mais provas, enquanto que a parte autora se manteve inerte.

É o relatório.

Decido.

Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp n. 120.905/SP,3a Turma,Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Sendo assim, identificada a relação consumerista, bem como identificados os seus componentes, evidente simbiose entre caso concreto e legislação consumerista correspondente.

Tratando-se de relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor nos arts. 7o, parágrafo único e 18, estabelecem a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecedores, logo, inconteste a participação efetiva das empresas ré no evento.

No mérito, trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PARA SUSPENSÃO DE COBRANÇAS ajuizada por GILSON MACEDO DE JESUS em face de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DES. IMOBILIÁRIO LTDA, devidamente qualificados nos autos, onde busca a parte autora a condenação ao pagamento de indenização pelos prejuízos advindos do atraso, danos morais e a consequente rescisão do contrato por culpa da ré.

A ré contesta defendendo que não restaram comprovadas as alegações quanto aos danos materiais bem como quanto aos demais danos relatados, razão pela qual deve ser julgada improcedente a demanda.

No caso, é evidente que incidem as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor, primeiro porque as requeridas se caracterizam como típicas fornecedoras de produtos (CDC, art. 3o), já a autora é o clássico consumidor descrito no art. 2o do Código citado.

Nesse passo, não há como afastar a aplicação da inversão do ônus da prova, estabelecido no artigo 6o da lei consumerista, porquanto é manifesta a posição de desvantagem em que se encontra a consumidora.

In casu, é incontroverso que as partes firmaram o seguinte contrato: “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda”, conforme ids. 45390990 para a aquisição de lote urbano no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande”.

A parte autora almeja a rescisão contratual em razão da não conclusão do empreendimento no tempo planejado, bem como a indenização por danos morais e restituição da quantia paga.

Em análise do contrato verifico que, a cláusula 1.6 previa a conclusão do empreendimento, bem como das obras mencionadas no item 7.1. e 7.2, até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias.

No Capítulo VII “das obras de Infraestrutura” a requerida se comprometeu a entregar implantados no condomínio obras de infraestrutura e melhoramentos, que abrangiam portaria, Clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, expressamente previstos na cláusula 7.1 e 7.2.

Nesse passo, conforme relatado pela parte autora, até a propositura da ação, as obras citadas ainda não haviam sido concluídas, o que ficou evidenciado pelas fotos juntadas nos autos.

Verifica-se que até o prazo da tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias não havia sido entregue o imóvel, e a míngua das provas colhidas, sequer há data prevista para entrega, sendo assim, plenamente cabível a condenação das rés ao pagamento dos prejuízos advindos da inadimplência contratual.

Frise-se que a simples emissão da Carta de Habite-se não configura a entrega do imóvel, somente constitui uma referência de que este “poderia” ser entregue, mas não caracteriza o cumprimento da obrigação, porquanto a efetiva entrega do imóvel se dá mediante o recebimento das chaves pelo adquirente, ônus que competia às rés comprovarem.

De tal modo, deve ser reconhecida a inadimplência da requerida, que faz nascer para o requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Vale registrar ainda, o disposto no artigo 43, inciso II, da Lei no 4.591/64, verbis:

“art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(...) II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa”.

Nesta esteira, reconhece-se que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à requerida, impondo a ela o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado à demandante, ante o não cumprimento do contrato firmado.

A prova produzida nos autos demonstra a existência de justa causa para a parte autora buscar o desfazimento do negócio por culpa da requerida. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe, não havendo que se falar em retenção de parte da quantia paga pela ré em razão da previsão contratual.

Dito isso, para melhor didática, procedo a análise dos pedidos formulados de forma individualizada.

Da devolução do montante pago.

A parte autora alega que pagou até a propositura da ação o montante totalizado de R$ 68.150,00 (sessenta e oito mil cento e cinquenta reais), sendo R$ 5.325,00 a título de comissão de corretagem.

Quanto ao pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de corretagem, não alvitro a possibilidade de sua devolução, na medida em que, os valores não foram creditados à construtora, mas pagos diretamente ao corretor, que fez a comercialização do imóvel efetivamente adquirido pela autora.

Verifica-se do contrato de compra e venda que a parte autora foi devidamente cientificada acerca do serviço, e assinou os termos, nesse diapasão, o serviço foi devidamente prestado, tendo, inclusive, concordado, vez que assinou o contrato.

No caso em apreço, não se pode se considerar indevido o pagamento por um serviço prestado, se as provas dos autos demonstram, de forma clara, a prestação do serviço de corretagem e que o pagamento foi realizado, entre a corretora do imóvel e a parte autora, sem qualquer interferência da requerida (construtora), tanto que não há no contrato firmado entre as partes, obrigações relacionadas ao pagamento a título de comissão corretagem.

Com efeito, a rigor, não há como determinar que a parte requerida (construtora) efetue a devolução de qualquer valor a título de comissão de corretagem/assessoria imobiliária, por se tratar de parcela paga ao corretor de imóveis, não compondo o preço do bem e não integrando o seu patrimônio, e ainda por ter sido contratada de forma autônoma, sem sua participação.

(...)

Por outro lado, com relação as demais quantias, a restituição deve ocorrer em parcela única e de forma imediata, à luz do entendimento consagrado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a seguir transcrita:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Referidos valores deverão ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação.

Da indenização por danos morais:

Quanto ao dano moral, assim o conceitua S.J. de Assis Neto: "É a lesão ao patrimônio jurídico materialmente não apreciável de uma pessoa. É a violação do sentimento que rege os princípios morais tutelados pelo direito". (Dano Moral - Aspectos Jurídicos, Ed. Bestbook, 1a ed., segunda tiragem, 1.998).”

O dano moral ocorre quando há violação a um dos direitos da personalidade, como a integridade física ou psicológica, liberdade, honra, imagem, nome, dentre vários outros direitos que asseguram a dignidade da pessoa humana.

Embora o STJ tenha entendido que a indenização por danos morais decorrente do atraso na entrega do imóvel não possui caráter absoluto e não é presumível (RECURSO ESPECIAL 2016/0253093-5), no caso em discussão houve atraso considerável, extrapolando o prazo

contratualmente ajustado, gerando frustração das expectativas de melhoria de qualidade de vida.

Portanto, é inegável que os danos causados ao (s) autor (es) e o nexo de causalidade entre a ação e o dano, impõe a (s) requerida (s) o dever de indenizar (em) com base na responsabilidade objetiva decorrente do risco da atividade, seja com fundamento no artigo 37, § 6o, da CF/88, seja com base no artigo 927, parágrafo único, do CC, ou ainda, com base no art. 14 do CDC.

É sempre útil lembrar que a responsabilidade que incide o fornecedor de serviços e produtos é, por força dos artigos 14 e 18 da Lei 8.078/90, objetiva e configura-se independentemente da caracterização da culpa, sendo suficiente o ato ilícito, o nexo de causalidade e o dano, que como já dito, é, neste caso, presumido.

(...)

Nessa esteira, comprovado o fato e presente o dano moral indenizável, tenho por razoável e proporcional a fixação do dano moral em R$ 8.000,00 (oito mi reais).

Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a presente

ação para o fim de:

a)
DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes referente a Unidade Autônoma n° 01, quadra 19, do Condomínio identificado como “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”;

b)
CONDENAR a requerida a restituir à parte autora, os valores que pagou pelo bem, com exceção de quantia paga a título de comissão de corretagem, em parcela única, com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela.

c)
CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos pela parte autora, no importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais), importância que considero ponderada e razoável, capaz de traduzir justa reparação, sem configurar enriquecimento ilícito, corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

d)
CONDENAR a requerida ao pagamento das custas processuais, bem como a arcar com os honorários advocatícios, que, nos termos do que preceitua o § 2o do art. 85 do CPC, arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Os autores/apelados celebraram com as empresas/apelantes contrato de promessa de compra e venda, para a aquisição da unidade autônoma n. 01, quadra 19, do Condomínio Urbanístico Verana, na cidade de Várzea Grande/MT (cf. Id. 254165181).

O imbróglio teve início em razão do atraso na entrega do imóvel e como não conseguiu a rescisão amigável do contrato, os apelados ingressão com a presente ação e o Juízo julgou parcialmente procedente o pleito para rescindir o contrato de compra e venda do referido lote, além de determinar a restituição dos valores pagos, além da condenação das empresas/apelantes ao pagamento de indenização por danos morais.

De modo diverso do que sustentam as apelantes, o pedido de rescisão não está fundado em desistência imotivada por parte dos adquirentes, muito menos em inadimplemento das parcelas do contrato, mas no atraso da entrega da infraestrutura do empreendimento compromissado à venda e, consequentemente, da entrega da unidade adquirida, que deveria ter ocorrido em setembro de 2018, resguardado a tolerância de 180 dias, após o termino desse prazo, sendo assim não resta caracterizado qualquer direito das apelantes decorrente de desistência contratual por parte do promitente comprador.

Assim, inaplicável, portanto, a tese das apelantes, quanto a inaplicabilidade do CDC aos contratos regidos pela Lei de Alienação Fiduciária, já que comprovadamente, o caso não se trata de inadimplemento contratual pelos compradores, mas sim, por parte das empresas/apelantes.

O “
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel”
– Quadra 19, Unidade Autônoma 01, foi assinado em 24/08/2016, com previsão de término e entrega das obras em setembro de 2018, resguardado a tolerância de 180 dias, após o termino desse prazo, nos termos da Cláusula 1.6 do referido contrato (cf. Id. 254165184- Pág. 22).

No caso, houve sim, quebra no contrato por parte da construtora que prometeu contratualmente a entrega da obra com toda a infraestrutura pronta no prazo assinalado em contrato, ou seja, em Setembro/2018, e isso não ocorreu; portanto havendo a quebra do contrato por parte da construtora, podem os autores/apelados requerer o cancelamento do contrato e a devolução dos valores já pagos.

O imóvel não foi entregue na data aprazada, tampouco no período de tolerância. Pelo que se extrai dos autos, não foram realizadas as obras de infraestrutura no empreendimento, e, conforme constou na sentença “
Verifica-se que até o prazo da tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias não havia sido entregue o imóvel, e a míngua das provas colhidas, sequer há data prevista para entrega, sendo assim, plenamente cabível a condenação das rés ao pagamento dos prejuízos advindos da inadimplência contratual”.

Sendo assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às empresas/apelantes mostrarem que nesse intervalo a unidade estava apta a ser utilizada, e não o fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual da parte requerente.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Verbete 543 da Súmula do STJ), sendo, pois, impossível à aplicação de qualquer retenção por parte da empresa construtora.

Tais circunstâncias são suficientes para afastar a aplicação do Tema 1002 do STJ – que prevê o cômputo de juros apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória –, devendo o encargo incidir sobre o valor a ser restituído aos autores, no percentual de 1% a.m., a partir da data da citação, e correção monetária a partir da sentença, como corretamente consta da r. sentença, e não, como pleiteado pelas apelantes, com base no tema suscitado.

Nesse sentido se posiciona esta Corte de Justiça:

EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – COMPRADORES QUE SUSPENDEM O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES, APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE ENTREEGA DO IMÓVE – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – DANO MORAL CARACTERIZADO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS ARBITRADOS EM CONFORMIDADE COM O ART. 85, §2o DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Se a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel decorre do descumprimento do cronograma contratual pelas próprias promitente-vendedoras, não há que se falar no afastamento da multa contratual, nem na retenção das prestações adimplidas pelos autores. 2. Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas. 3. Os honorários sucumbenciais fixados em atenção ao art. 85, §2o do CPC não comportam redução” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAC 1012471-15.2018.8.11.0003 – Desa. SERLY MARCONDES ALVES – Julgado em 01/07/2020, Publicado no DJE 07/07/2020)

Em relação às despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, tem-se que o autor não estava na posse do imóvel e a Construtora deve arcar com essas obrigações até o dia da entrega da efetiva entrega do imóvel.

Já o dano moral tem de ser provado. No caso concreto, as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Nesse sentido, este eg. Tribunal:

“
EMENTA:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO. Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado. Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade.A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ. É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938). A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos. O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização. (TJMT - RAC n. 1001588-26.2017.8.11.0041, Des. Rel. Rubens de Oliveira Santos Filho, julgado em 02/06/2021, DJe de 10/06/2021).

Para a fixação do valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944, do Código Civil). Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência das rés.

Posto isso, mostra-se razoável e proporcional a importância de R$ 8.000,00 fixada em primeira instância, pois está em consonância com o disposto no art. 944 do Código Civil, além de coincidir com àquela comumente estipulada nesta Corte.

No que concerne aos juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual incidem desde o dia da citação (art. 405 do Código Civil).

Por fim, não há que se falar em redistribuição dos ônus sucumbenciais, eis que os autores/apelados decaíram de parte mínima de seu pedido (CPC, art. 86, parágrafo único).

Pelo exposto, nego
provimento
ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença apelada.

Considerando a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação
.

Custas recursais pelas apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/02/2025