Tribunal: TJMT
Processo: 1034202-32.2025.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DECORRENTES DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE PENHORA. INEXISTÊNCIA DE PROVA CONCRETA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE BENS ALTERNATIVOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de instrumento interposto contra decisão que manteve a penhora de direitos aquisitivos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel no bojo de execução fundada em título extrajudicial. O agravante sustentou excesso de penhora em razão de o bem possuir valor de mercado supostamente superior ao crédito executado (R$ 242.772,56), requerendo a substituição por outro meio menos gravoso.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a penhora de direitos aquisitivos oriundos de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer se há excesso de penhora que justifique a substituição do bem indicado pelo exequente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda encontra respaldo expresso no art. 835, XII, do CPC, sendo válida ainda que ausente o registro do contrato, conforme jurisprudência do STJ.
A cláusula contratual expressamente autoriza a constrição sobre os direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, inclusive afastando a proteção do bem de família até o adimplemento total da obrigação.
A penhora recai sobre a posição jurídica do compromissário comprador, suscetível de avaliação econômica e alienação judicial, não representando transferência imediata de propriedade.
Não foi apresentada qualquer prova concreta ou avaliação que comprove a alegada desproporcionalidade entre o valor do bem e o crédito executado, tratando-se de alegação genérica.
O executado deixou de indicar outros bens livres e desembaraçados à penhora, como exige o art. 847 do CPC, não sendo possível invocar o princípio da menor onerosidade de forma abstrata e sem alternativa viável.
O crédito exequendo é líquido, certo e exigível, conforme já decidido em ações anteriores (embargos à execução e ação revisional), ambas com decisões transitadas em julgado.
A reversibilidade da penhora é garantida pelo próprio sistema legal, sendo possível a restituição da diferença em caso de alienação judicial com valor superior à dívida.
O princípio da menor onerosidade somente é aplicável quando o executado indica bens alternativos que satisfaçam a execução sem prejuízo ao exequente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034202-32.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[FILIPE ANTONIO DE OLIVEIRA LIMA - CPF: 085.158.316-43 (ADVOGADO), ADALBERTO PROPODOLSKI - CPF: 086.852.639-80 (AGRAVANTE), TERRAS DE SINOP - LOTEAMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS SPE LTDA - CNPJ: 18.012.953/0001-35 (AGRAVADO), JULIANE DE ALMEIDA BALBINO DOS SANTOS - CPF: 043.456.881-32 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DECORRENTES DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE PENHORA. INEXISTÊNCIA DE PROVA CONCRETA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE BENS ALTERNATIVOS.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que manteve a penhora de direitos aquisitivos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel no bojo de execução fundada em título extrajudicial. O agravante sustentou excesso de penhora em razão de o bem possuir valor de mercado supostamente superior ao crédito executado (R$ 242.772,56), requerendo a substituição por outro meio menos gravoso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a penhora de direitos aquisitivos oriundos de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer se há excesso de penhora que justifique a substituição do bem indicado pelo exequente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda encontra respaldo expresso no art. 835, XII, do CPC, sendo válida ainda que ausente o registro do contrato, conforme jurisprudência do STJ.

A cláusula contratual expressamente autoriza a constrição sobre os direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, inclusive afastando a proteção do bem de família até o adimplemento total da obrigação.

A penhora recai sobre a posição jurídica do compromissário comprador, suscetível de avaliação econômica e alienação judicial, não representando transferência imediata de propriedade.

Não foi apresentada qualquer prova concreta ou avaliação que comprove a alegada desproporcionalidade entre o valor do bem e o crédito executado, tratando-se de alegação genérica.

O executado deixou de indicar outros bens livres e desembaraçados à penhora, como exige o art. 847 do CPC, não sendo possível invocar o princípio da menor onerosidade de forma abstrata e sem alternativa viável.

O crédito exequendo é líquido, certo e exigível, conforme já decidido em ações anteriores (embargos à execução e ação revisional), ambas com decisões transitadas em julgado.

A reversibilidade da penhora é garantida pelo próprio sistema legal, sendo possível a restituição da diferença em caso de alienação judicial com valor superior à dívida.

O princípio da menor onerosidade somente é aplicável quando o executado indica bens alternativos que satisfaçam a execução sem prejuízo ao exequente.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo interposto por ADALBERTO PROPODOLSKI, contra a decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível de Sinop que, nos autos dos embargos à execução no 1020428-89.2022.8.11.0015, ajuizada em face de TERRAS DE SINOP - LOTEAMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS SPE LTDA, indeferiu a impugnação à penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel, apresentada pelo agravante.

Nas razões recursais, o agravante alega, em síntese, excesso de penhora e violação ao princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC), sustentando que a constrição imposta recaiu sobre bem de elevado valor, cujo comprometimento integral para satisfação de dívida de valor significativamente inferior importaria em desproporcionalidade e enriquecimento sem causa do credor.

Acrescenta que o contrato de compra e venda do imóvel ainda se encontra em curso, o que agravaria o risco de alienação irreversível e comprometimento definitivo de sua posição jurídica, em afronta ao princípio da reversibilidade das medidas executivas.

Requer, em sede liminar, a concessão de efeito suspensivo para impedir a alienação do bem até o julgamento definitivo do recurso. No mérito, pugna pela reforma da decisão agravada, com o reconhecimento do excesso de penhora e consequente liberação ou substituição da constrição por medida menos onerosa, ou ainda, sua limitação proporcional ao valor da dívida executada.

Com as razões, acompanham os documentos anexados ao sistema, dentre eles os exigidos no artigo 1.017, I, do CPC.

Efeito suspensivo indeferido (Id. 319763879).

Contrarrazões de Id. 321019863, pelo desprovimento do recurso.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

O recurso do agravante foi interposto com base na alegação de que a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel compromissado impõe ônus excessivo e desproporcional, configurando excesso de penhora, tendo em vista que o imóvel penhorado teria valor de mercado muito superior ao crédito executado (cerca de R$ 242.772,56), havendo outras formas menos gravosas de satisfação do crédito.

Pois bem.

O recurso não merece prosperar.

É cediço que a processualística civil autoriza a indicação de bens à penhora pelo credor, a fim de compelir o devedor ao pagamento do débito ou que se tomem as medidas necessárias para satisfazer a execução ou garantir a dívida. Em outros termos, deve-se preservar a efetividade do processo executivo,
in verbis
:

“Art. 829. [...]

§ 2o A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.”

Assim, consoante ensina Humberto THEODORO JÚNIOR,
“não se inclui mais no ato citatório a convocação para nomear bens à penhora, visto que na disciplina implantada pela Lei no
11.382
/2006, a faculdade de indicar os bens à penhora foi atribuída ao credor, que a pode exercer na propositura da execução, ou seja, na própria petição inicial (art. 652, § 2o CPC/73). Exercida a faculdade, constarão do mandado de citação os bens a serem penhorados, caso o devedor não pague a dívida nos três dias fixados pelo art. 652, CPC73”.

In casu
, a controvérsia cinge-se, em primeiro lugar, à validade da penhora de direitos aquisitivos decorrentes de compromisso de compra e venda, firmados entre as partes.

O art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil é expresso ao prever como passíveis de penhora os
“direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”
, entendimento já solidificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A propósito:

“A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os atos expropriatórios, adquirirá os direitos no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal ou real.”
(REsp 2015453/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 02/03/2023).

O próprio instrumento contratual firmado entre as partes, colacionado aos autos, prevê expressamente que os direitos decorrentes da avença constituem garantia da obrigação, afastando, inclusive, a caracterização do imóvel como bem de família até o pagamento integral (cláusula sexta, §3o). Não se pode admitir, portanto, que o agravante invoque surpresa ou desconhecimento quanto à possibilidade de constrição sobre o bem.

A penhora, nesse contexto, não incide sobre o imóvel em si, mas sobre a posição jurídica contratual do compromissário comprador, passível de avaliação econômica e alienação judicial.

O agravante sustenta que o valor do bem penhorado excederia, de forma significativa, o montante da dívida exequenda (R$ 242.772,56), sem, contudo, apresentar qualquer elemento probatório mínimo que demonstre objetivamente a suposta desproporcionalidade.

A jurisprudência é firme ao exigir prova concreta para o reconhecimento do excesso de penhora, o que não se verifica no caso em tela.

O que se verifica é mera afirmação genérica da desproporcionalidade, sem laudo de avaliação, documentos de mercado, ou elementos objetivos que embasem o alegado excesso.

Ademais, não houve por parte do executado a indicação de outros bens livres e desembaraçados, nos termos do art. 847 do CPC, o que reforça a legitimidade da medida adotada. O princípio da menor onerosidade não pode ser manejado de forma abstrata, sem que o devedor contribua para a efetividade da execução com alternativas viáveis.

Ademais, nos termos do art. 797, caput, do CPC,
“Ressalvado o caso de insolvência do devedor, em que tem lugar o concurso universal, realiza-se a execução no interesse do exequente que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados.”

O argumento de que a constrição comprometeria a reversibilidade dos atos executivos também não merece acolhida. A penhora de direitos aquisitivos não produz, por si só, alienação do bem ou transferência de domínio. A eventual alienação judicial segue as etapas previstas em lei, sendo plenamente reversível, inclusive com reserva da diferença do valor arrecadado ao devedor, caso superior ao crédito exequendo.

Registre-se, por fim, que o executado ajuizou embargos à execução (processo n.o 1020428-89.2022.8.11.0015) e ação revisional (n.o 1012894-60.2023.8.11.0015), ambas julgadas improcedentes com trânsito em julgado, o que afasta qualquer dúvida quanto à higidez e exigibilidade do crédito executado.

A propósito, assim já decidiu esta c. Câmara em caso análogo:

“EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMÓVEIS PENHORADOS – PEDIDO DE PENHORA EM DINHEIRO NO ROSTO DOS AUTOS – PREFERÊNCIA – ART. 835, INC. I, DO CPC –
ONEROSIDADE EXCESSIVA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Ressalvado o caso de insolvência do devedor, em que tem lugar o concurso universal, realiza-se a execução no interesse do exequente que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados. Inteligência do art. 797, do CPC. No caso, em que pese os imóveis penhorados sejam, a princípio, suficientes para garantir a execução, o art. 835, do CPC, estabelece que, preferencialmente, a penhora recairá, sobre dinheiro em espécie ou em depósito ou em aplicação em instituição financeira. Nos termos do art. 805, parágrafo único, do CPC,
“Ao executado que alegar ser a medida executiva mais gravosa incumbe indicar outros meios mais eficazes e menos onerosos, sob pena de manutenção dos atos executivos já determinados”, o que não ocorreu na espécie.”
(N.U 1016022-02.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/07/2024, Publicado no DJE 04/08/2024)

Ademais, o princípio da menor onerosidade ao devedor de que trata o artigo 805 do Código de Processo Civil, não pode ser utilizado como escudo pela executada que almeja, exclusivamente, esquivar-se da ação executiva. A menor onerosidade da ação executiva somente será utilizada como solução do caso concreto se, diante de diversas formas de satisfação da dívida executada, uma delas é mais benéfica ao devedor e não prejudica o credor.

Outrossim, havendo o adimplemento da integralidade da dívida, nada obsta que o agravante, pleite no juízo de origem a baixa das constrições dos direitos aquisitivos ou do imóvl em questão, motivo pelo qual inexiste qualquer prejuízo na espécie.

Feitas estas considerações, tem-se que o desprovimento do presente pedido mostra-se a melhor medida para o caso em análise.

Além do mais, é importante frisar que, em sede de agravo de instrumento, compete essencialmente a esta instância
ad quem
, apenas a verificação do acerto ou desacerto da decisão do Juízo
a quo.

Dispositivo.

Com estas considerações, CONHEÇO do recurso de agravo de instrumento interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025