Tribunal: TJMT
Processo: 1034619-90.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. CLÁUSULA DE RESTITUIÇÃO MEDIANTE CARTA DE CRÉDITO. ABUSIVIDADE CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO PECUNIÁRIA PARCIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por consumidores adquirentes de lote em condomínio. A sentença reconheceu a rescisão contratual e condenou a apelante à restituição, em espécie e parcela única, de 75% (setenta e cinco por cento) do montante pago pelos autores, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se é válida cláusula contratual que impõe a restituição dos valores pagos pelos consumidores, em caso de distrato, exclusivamente por meio de carta de crédito com prazo determinado e restrição de uso a empreendimentos da própria incorporadora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação contratual estabelecida entre as partes configura relação de consumo, submetendo-se à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, que assegura ao consumidor a proteção contra cláusulas abusivas e desvantagens desproporcionais.
4. A cláusula que condiciona a devolução de valores à emissão de carta de crédito com prazo de validade e uso exclusivo em empreendimentos da fornecedora revela-se abusiva, pois impõe ônus excessivo ao consumidor, restringindo o direito à restituição pecuniária.
5. O art. 53 do CDC veda cláusulas que impliquem perda total dos valores pagos pelo consumidor, sendo igualmente nulas disposições que condicionem a restituição a formatos que inviabilizem a recomposição do patrimônio.
6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive em sede de recurso repetitivo (Tema 577), reconhece como abusiva cláusula que condiciona a restituição ao término da obra, à forma parcelada ou mediante crédito restrito, impondo a devolução imediata e em moeda corrente.
7. A retenção de 25% do valor pago, fixada pela sentença, encontra respaldo na jurisprudência consolidada como limite razoável e proporcional para cobrir despesas administrativas em casos de rescisão imotivada por parte do consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. É abusiva a cláusula contratual que impõe a restituição dos valores pagos por meio de carta de crédito com restrição de uso e prazo determinado, em benefício exclusivo da incorporadora. 2. Em caso de distrato motivado pelo comprador, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, sendo devida a restituição de 75%, em espécie e parcela única.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, IV e V; 51, II e IV; 53; CC, arts. 421 e 422; CPC, art. 85, §§ 2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.300.418/SC (Tema 577), rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 13.11.2013; STJ, REsp 437.607/PR, rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, DJe 04.06.2007; STJ, REsp 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.681.985/GO, rel. Min. Raul Araújo, DJe 11.04.2025; TJ/SP, Apelação 1076527-35.2021.8.26.0100, rel. Des. Salles Rossi, DJe 17.05.2022; TJ/SC, Apelação 0300181-58.2019.8.24.0020, rel. Des. Fernanda Sell de Souto Goulart, DJe 19.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034619-90.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[WELLISON DOS SANTOS SILVA - CPF: 709.644.751-20 (APELADO), IVANILDO DE ALMEIDA - CPF: 012.109.261-56 (ADVOGADO), ANA PAULA DE LIMA SANTOS SILVA - CPF: 003.876.961-13 (APELADO), GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.065.741/0001-65 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. CLÁUSULA DE RESTITUIÇÃO MEDIANTE CARTA DE CRÉDITO. ABUSIVIDADE CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO PECUNIÁRIA PARCIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por consumidores adquirentes de lote em condomínio. A sentença reconheceu a rescisão contratual e condenou a apelante à restituição, em espécie e parcela única, de 75%
(setenta e cinco por cento)
do montante pago pelos autores, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em definir se é válida cláusula contratual que impõe a restituição dos valores pagos pelos consumidores, em caso de distrato, exclusivamente por meio de carta de crédito com prazo determinado e restrição de uso a
empreendimentos
da própria incorporadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A relação contratual estabelecida entre as partes configura relação de consumo, submetendo-se à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, que assegura ao consumidor a proteção contra cláusulas abusivas e desvantagens desproporcionais.

4.
A cláusula que condiciona a devolução de valores à emissão de carta de crédito com prazo de validade e uso exclusivo em empreendimentos da fornecedora revela-se abusiva, pois impõe ônus excessivo ao consumidor, restringindo o direito à restituição pecuniária.

5.
O art. 53 do CDC veda cláusulas que impliquem perda total dos valores pagos pelo consumidor, sendo igualmente nulas disposições que condicionem a restituição a formatos que inviabilizem a recomposição do patrimônio.

6.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive em sede de recurso repetitivo (Tema 577), reconhece como abusiva cláusula que condiciona a restituição ao término da
obra, à forma parcelada ou mediante crédito restrito, impondo a devolução imediata e em moeda corrente.

7.
A retenção de 25% do valor pago, fixada pela sentença, encontra respaldo na jurisprudência consolidada como limite razoável e proporcional para cobrir despesas administrativas em casos de rescisão imotivada por parte do consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1
.
É abusiva a cláusula contratual que impõe a restituição dos valores pagos por meio de carta de crédito com restrição de uso e prazo determinado, em benefício exclusivo da incorporadora.
2.
Em caso de distrato motivado pelo comprador, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, sendo devida a restituição de 75%, em espécie e parcela única.

Dispositivos relevantes citados:
CDC,
arts
.
6o, IV
e V; 51, II e IV; 53; CC,
arts
. 421 e 422; CPC, art. 85, §§ 2o e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
REsp
1.300.418/SC (Tema 577), rel. Min.
Luis
Felipe Salomão,
DJe
13.11.2013; STJ,
REsp
437.607/PR, rel. Min. Hélio
Quaglia
Barbosa,
DJe
04.06.2007; STJ,
REsp
1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel
Gallotti
,
DJe
02.10.2019; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2.681.985/GO, rel. Min. Raul Araújo,
DJe
11.04.2025; TJ/SP, Apelação 1076527-35.2021.8.26.0100, rel. Des. Salles Rossi,
DJe
17.05.2022; TJ/SC, Apelação 0300181-58.2019.8.24.0020, rel. Des. Fernanda
Sell
de Souto Goulart,
DJe
19.11.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
apelação interposto p
or

GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA
.

contra a sentença
proferida
pelo Juiz de Direito
Gilberto Lopes
Bussiki

da
9
a
Vara Cível d
a Comarca de Cuiabá
,
em
ação de res
cisão
contratual cumulada com restituição de valores pagos
ajuizada por
WELLISON DOS SANTOS SILVA
e
ANA PAULA DE LIMA SANTOS SILVA

contra si, que julgou p
rocedentes os pedidos iniciais,
para declarar
rescindido o contrato de compra e venda
firmado entre as partes
, relativo ao
lote n. 11, quadra 02, do
Condomínio Florais da Mata
, Várzea Grande/MT
,
e condenar a
apelante
a restituir
os apelados
, em espécie

e parcela única
,
n
o montante de 75% (setenta
e cinco por cento) do total d
os valores pagos, com incidência de correção monetária pelo IPCA desde cada

desembolso e juros de mora pela taxa SELIC desde o trânsito em julgado
, além dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a apelante
alega

que o acordo extrajudicial firmado entre as partes é expressão legítima da autonomia da vontade, possuindo plena validade jurídica, sobretudo por ter sido celebrado fora do ambiente litigioso e com a concordância expressa dos consumidores.

Argumenta que a cláusula de restituição por carta de crédito não implica violação ao Código de Defesa do Consumidor, pois se trata de mecanismo usual no mercado imobiliário, destinado à mitigação de prejuízos decorrentes da desistência injustificada do comprador.

Defende, por fim, que a sentença recorrida subverte o pactuado, criando obrigação diversa da assumida voluntariamente
pelos contratantes, e pugna pelo provimento do recurso com a
reforma do
decisum
, com a declaração de validade integral do acordo extrajudicial.

Os apelados, em contrarrazões
(Id.
302561948)
, defendem a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, asseverando que a cláusula de restituição por carta de crédito representa nítida abusividade contratual, impondo ônus excessivo ao consumidor em situação de vulnerabilidade.

Argumentam que, além da significativa retenção de valores, a devolução condicionada à utilização de crédito em prazo exíguo e exclusivamente em empreendimentos da própria apelante compromete a efetividade do reembolso e impõe desvantagem desproporcional, em afronta ao art. 53 do C
ódigo de Defesa do Consumidor e
à jurisprudência consolidada do S
uperior Tribunal de Justiça
.

Sustentam que o acordo não pode prevalecer, pois subtrai do consumidor o direito à restituição pecuniária das quantias pagas, configurando enriquecimento sem causa da construtora
, pugnando, por fim, pelo desprovimento do recurso.

O recurso é tempestivo e está devidamente preparado (Id. 303081985).

É o relatório.

Inclua-se em pauta
.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

Presentes os requisitos de admissibilidade

(Id. 303081985)
,
conheço do recurso.

Conforme relatado, c
uida-se de apelação cível interposta por
GINCOVGD ALFA INCORPORAÇÕES LTDA
.
contra a sentença proferida nos autos da
ação de res
cisão contratual cumulada com restituição de valores pagos
ajuizada por
ANA PAULA DE LIMA SANTOS SILVA
e
WELLISON DOS SANTOS SILVA,

r
elativamente ao contrato de compra e venda do lote n. 11, quadra 02, do Condomínio
Florais da Mata, situado em Várzea Grande/MT, no valor total
de R$ 326.601,92
(trezentos e vinte e seis mil, seiscentos e um reais e noventa e dois centavos)
.

Na origem, a
parte autora afirma que, por motivos de ordem pessoal e financeira, não conseguiu adimplir integralmente o contrato de aquisição do imóvel, tendo comunicado à incorporadora sua intenção de resilir o ajuste.

Após negociações, as partes firmaram termo de acordo extrajudicial no qual restou reconhecido que os autores
haviam

pago
à incorporadora o
total de R$ 43.299,04
(quarenta e três mil, duzentos e noventa e nove reais e quatro centavos)
. Deste montante, a requerida reteve R$ 14.335,92
(catorze mil, trezentos e trinta e cinco reais e noventa e dois centavos)
, a título de despesas administrativas e encargos oriundos da desistência do contrato, comprometendo-se a restituir o valor remanescente de R$ 28.963,12
(
vinte e oito mil, novecentos e sessenta e
três reais e doze centavos)
.

A devolução, contudo, não seria efetuada em espécie, mas sim por meio de carta de crédito com validade máxima de
dois
(2)
anos, exclusivamente destinada
à aquisição de unidade em novo empreendimento da própria incorporadora, conforme expressamente pactuado no instrumento de acordo anexado aos autos
(Id. 302561854 – fls. 1/6)
, o que entende ser abusivo.

Por sua vez, a requerida
sustentou que
o contrato firmado entre as partes, bem como o acordo posterior, foram
celebrados com plena ciência e anuência dos consumidores, não havendo qualquer vício de consentimento ou nulidade que pudesse macular sua validade.

Alegou
ainda,
que a cláusula de devolução por carta de crédito se justifica por representar solução equitativa frente à desistência imotivada do comprador, conferindo alternativa viável ao consumidor, sem gerar desequilíbrio econômico ao empreendimento
, e que
a solução adotada no acordo evita a
judicialização
excessiva e respeita o princípio do
pacta sunt servanda
.

Posteriormente, s
obreveio sentença de procedência, a qual declarou a rescisão contratual e condenou a requerida à restituição de 75%
(setenta e cinco por cento)

sobre
os valores
efetivamente
pagos

(
R$ 43.299,04
:
qua
renta e três mil, duzentos e noventa e
nove reais e quatro centavos)
, em moeda corrente, com correção pelo IPCA desde cada desembolso e juros moratórios pela taxa SELIC, a partir da citação.

Eis a sentença ora analisada,
no que
pertine
:

“
[...]

A parte demandante é hipossuficiente na relação de consumo, sendo ônus

da requerida a comprovação de inexistência de prejuízo ocasionado ao autor em decorrência de
sua conduta,

nos exatos moldes do artigo 6o, VIII, do
Código de Defesa do Consumidor
. [...]

A controvérsia cinge-se à validade do acordo extrajudicial que

condicionou
a restituição de valores pagos pelos autores à emissão de carta de crédito com prazo

determinado e uso restrito a imóveis da própria requerida.

Comprovado nos autos o efetivo pagamento de R$ 43.299,04 pelos

autores, bem como a rescisão contratual firmada por meio do termo datado de julho de 2020, resta

incontroverso o desfazimento do vínculo contratual. A discordância está no modo de devolução da quantia

paga.

A exigência de utilização exclusiva de carta de crédito, com prazo de

validade prefixado e restrição de uso a
empreendimentos
da própria requerida, configura cláusula abusiva

por impor ônus excessivo ao consumidor. Tal prática contraria os princípios da boa-fé objetiva e da função

social do contrato (
arts
. 421 e 422 do Código Civil), bem como o art. 51, IV, do CDC, ao estabelecer

obrigação iníqua e desproporcional em benefício exclusivo da fornecedora.

O consumidor, que já arcou com valores significativos, tem seu direito à

restituição frustrado por limitações artificiais impostas unilateralmente.

A jurisprudência tem reiteradamente afastado cláusulas semelhantes,

reconhecendo o direito do consumidor à restituição em espécie, e não por meio de créditos condicionados,

especialmente nos casos em que não há demonstração de que o consumidor aderiu livremente ao modelo

imposto, tampouco que houve vantagem efetiva na emissão de tais créditos.

[...]

Destaque-se a necessidade de respeitar os limites estabelecidos pelo art.

53 do CDC, que proíbe a perda integral dos valores pagos e veda cláusulas que imponham desvantagens

desproporcionais ao
consumidor.
[...]

O valor de
R$ 43.299,04 mencionado
na petição inicial corresponde ao

montante total efetivamente pago pelos autores à requerida durante a vigência do contrato. Esse valor não

representa uma devolução parcial já aceita ou efetivada, mas sim a soma dos pagamentos

comprovadamente realizados, conforme os próprios autores indicam ao pleitear a restituição em espécie.

Assim, para fins de julgamento, a devolução deve considerar o total

efetivamente pago (R$ 43.299,04), sendo que a retenção de até 25% sobre os valores pagos é considerada

razoável e proporcional em caso de resolução contratual por iniciativa do
comprador. Portanto, a

restituição deverá ser limitada a 75% dos valores efetivamente pagos.

No tocante à correção monetária, considerando que a devolução se refere

a quantias pagas indevidamente em virtude de rescisão contratual, esta deve incidir a partir de cada

desembolso, nos termos da Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça. Já os juros de mora, devem ser

fixados a partir do trânsito em julgado,
conforme
conforme
tema 1.002 do STJ, sendo aplicável, a partir da

entrada em vigor da Lei no 14.905/2024, a taxa SELIC como índice unificado de correção e juros legais.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na

petição inicial para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenar a

requerida
Gincovgd
Alfa Incorporações Ltda. a restituir aos autores, em espécie, o montante de 75% (setenta

e cinco por cento) de todos os valores pagos, com incidência de correção monetária pelo IPCA desde cada

desembolso e juros de mora pela taxa SELIC desde o trânsito em julgado.

Condeno a requerida ao
pagamento das custas processuais e honorários

advocatícios
, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do

artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil
.
[
...]”
(Id. 302561940).

O cerne da controvérsia reside na validade da cláusula constante do termo de acordo extrajudicial (Id. 302561854), pela qual se impõe aos apelados, em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a devolução parcial dos valores pagos mediante carta de crédito, com utilização exclusiva em novo empreendimento da própria construtora e prazo exíguo para sua fruição.

No referido ajuste, as partes reconhecem o pagamento, pelos consumidores, do montante de R$ 43.299,04 (quarenta e três mil, duzentos e noventa e nove reais e quatro centavos), do qual se pactua a retenção de R$ 14.335,92 (quatorze mil, trezentos e trinta e cinco reais e noventa e dois centavos), a título de custos operacionais e administrativos, restando o saldo de
R$ 28.963,12 (vinte e oito mil, novecentos e sessenta e três reais e doze centavos) condicionado
à restituição exclusivamente por meio de carta de crédito, com validade de dois
(2)
anos, vinculada à aquisição de outro imóvel junto à própria incorporadora.

Pois bem.

No caso, a questão
jurídica versa sobre relação de consumo, firmada entre adquirentes de imóvel na planta e empresa incorporadora, o que atrai, de forma inequívoca, a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Sendo assim, toda a análise da validade das cláusulas contratuais, especialmente quanto à
forma da
restituição de valores pagos e aos efeitos da rescisão,
deve
ser conduzida à luz dos princípios e disposições do CDC, em especial os art
igos 6o, IV e V, 51, II e IV e 53:

“
Art. 6o São direitos básicos do consumidor:

[...]

IV -
a
proteção contra a publicidade enganosa e abusiva,
métodos comerciais
coercitivos ou
desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas
ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;

V -
a
modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou
sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas
;

[...]

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

II -
subtraiam
ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

[...]

IV -
estabeleçam
obrigações consideradas iníquas,
abusivas
,
que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada,
ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade
;

[...]

Art. 53.
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado
”
.

É cediço que, n
a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente
, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento
.

Tal entendimento encontra respaldo na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que reflete a orientação consolidada sobre a matéria e reforça a diretriz de proteção ao consumidor nas relações contratuais de consumo imobiliário.

Aliás, a
questão atrai a aplicação da Tese
fixada no julgamento do
Recurso Especial n. 1.300.418/SC (Tema Repetitivo 577)
,
pelo Superior Tribunal de Justiça
, de
que é abusiva a cláusula que estabelece a restituição de valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada,
devendo haver restituição imediata das parcelas pagas, integral ou parcialmente, conforme a responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico
.
Vejamos:

“
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças,
deve ocorrer

a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
-
integralmente
, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

2.
Recurso especial não provido
”
.
(STJ, Segunda Seção,
REsp
1300418/SC, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão,
Dje
13/11/2013).

No caso dos autos, além da retenção de percentual significativo
,
cerca de 33
%
(
trinta e três por cento) dos va
lores pagos, a devolução
foi
condiciona
da
ao uso de carta de crédito vinculada a novo contrato, em prazo determinado, o que fere frontalmente os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vulnerabilidade do consumidor, em manifesta contrariedade ao disposto no artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor.

Ainda que se reconheça a possibilidade de retenção de valores para cobertura de despesas administrativas, publicidade e outros encargos decorrentes da desistência imotivada do promitente comprador, tal retenção deve respeitar os limites da razoabilidade e não pode estar condicionada
as formas
de ressarcimento que esvaziem o valor econômico da restituição, como ocorre quando se impõe carta de crédito não conversível em dinheiro, com prazo certo e finalidades restritas.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito consolidou o entendimento ne
sse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES NA FORMA DE CARTA DE CRÉDITO. UTILIZAÇÃO PARA A AQUISIÇÃO DE OUTRO IMÓVEL NA MESMA CONSTRUTORA. ART. 53, CAPUT, C/C
ART .
51, II, DO CDC. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1.
A análise da abusividade da cláusula de decaimento "é feita tanto frente ao direito tradicional e suas noções de abuso de direito e enriquecimento ilícito, quanto frente ao direito atual, posterior à entrada em vigor do CDC, tendo em vista a natureza especial dos contratos perante os consumidores e a imposição de um novo paradigma de boa-fé objetiva,
eqüidade
contratual e proibição da vantagem excessiva nos contratos de consumo (
art
. 51, IV) e a expressa proibição de tal tipo de cláusula no art. 53 do CDC
".

2.
Ao dispor o contrato que a devolução dos referidos valores ao adquirente se daria por meio de duas cartas de crédito, vinculadas à aquisição de um outro imóvel
da mesma construtora
, isso significa, efetivamente, que não haverá devolução alguma, permanecendo o consumidor-adquirente submetido à construtora, visto que, o único caminho para não perder as prestações já pagas, será o de adquirir uma outra unidade imobiliária da recorrente
. 3. Recurso especial não
conhecido
”
.

(STJ
, Quarta Turma,
REsp
437607
/
PR
, relator Ministro
H
élio
Quaglia
Barbosa,
D
je

04/06/2007)
.

O entendimento permanece hígido nos Tribunais:

“
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.
DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL .
CLÁUSULA QUE IMPÕE RESTITUIÇÃO POR CARTA DE CRÉDITO PARA AQUISIÇÃO DE OUTRO IMÓVEL DA CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE RECONHECIDA.
RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR LIMITADA A 25%. FIXAÇÃO DE PERCENTUAL DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO
IMÓVEL .
PARCIAL PROVIMENTO.

[...]

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
:

2. Há cinco questões principais em análise no recurso: (i) a manutenção ou revogação do benefício de gratuidade da justiça concedido à autora;
(
ii
) a validade da cláusula contratual que determinava a restituição dos valores pagos pela autora por meio de carta de crédito;
(
iii
) a possibilidade de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem e tributos; (
iv
) o percentual de indenização devido pela fruição do imóvel; (v) o termo inicial dos juros de mora em relação aos valores a serem devolvidos pela ré; e (vi) a distribuição dos encargos sucumbenciais.

III .
RAZÕES DE DECIDIR:
[...
]

4. Cláusula de restituição em carta de crédito:
A cláusula que previa a restituição dos valores pagos por meio de carta de crédito para a aquisição de outro imóvel da mesma construtora é abusiva, conforme art. 51 do Código de Defesa do Consumidor
(
CDC
).
Tal cláusula coloca o consumidor em desvantagem exagerada, ferindo os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.
”
.

[
...]”

(TJ
/
SC
,
Oitava
Câmara de Direito Civil
, a
pelação 0300181
-
58
.
2019
.
8
.
24
.
0020,
r
elator
a Desembargadora
Fernanda
Sell
de Souto Goulart,
Dje
19/11/2024)
.

“
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS –
Distrato celebrado entre as partes (diante da desistência da compradora)
–
Pactuação
no sentido de que os valores pagos por esta última, seriam restituídos na
forma de carta de crédito para aquisição de outro imóvel – Abusividade – Distrato que coloca a compradora desistente em evidente situação de desvantagem – Direito de postular a restituição dos valores pagos – Incidência da Súmula 543 do C. STJ e
arts
. 51 e 53 do CDC - Cabível a devolução de 80% do montante pago pela
autora – Precedentes desta Câmara envolvendo demandas idênticas
- Sentença reformada – Recurso
parcialmente provido
.
(TJ
/
SP
,
8a Câmara de Direito Privado
, apelação
1076527
-
35
.
2021
.
8
.
26
.
0100,
relator Desembargador
Salles Rossi,
Dje

17/05/2022)
.

Neste panorama, correta a sentença ao reconhecer a nulidade da cláusula de restituição por carta de crédito e determinar a devolução em moeda corrente, parcialmente
, no percentual de
75%
(setenta e cinco)
do total pago, critério que se coaduna com a jurisprudên
cia consolidada sobre a matéria:

“
RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo
do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE,
DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (
REsp
1.740.911/DF,
DJe
22.8.2019).

4.
Recurso especial parcialmente provido
”
.
(STJ, Segunda Seção,
REsp
1723519, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti
,
Dje
2/10/2019).

“
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do
REsp
1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (
REsp
1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe
de 2/10/2019)
”
.
(STJ, Quarta Turma,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2681985/GO, relator Ministro Raul Araújo,
Dje
11/4/2025).

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo
incólume
a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios fixados em favor dos patronos dos apelados para o percentual de 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como
voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025