Tribunal: TJMT
Processo: 1001097-26.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-25
Data de publicação: 2025-02-28

Ementa:
Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Atraso na entrega de imóvel. Indenização por danos materiais e morais. Revisão de cláusula penal.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação cível interposto por construtora em face de sentença que condenou ao pagamento de danos morais (R$ 6.000,00), multa de 25% sobre os valores pagos pelo adquirente e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, sob fundamento de atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em:
(i) determinar se o atraso na entrega do imóvel, alegadamente causado pela pandemia de COVID-19, caracteriza força maior capaz de justificar a prorrogação do prazo contratual;
(ii) verificar a legalidade da cláusula penal e sua aplicação proporcional ao inadimplemento do contrato pela construtora;
(iii) examinar a caracterização de danos morais em decorrência do atraso na entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
3. A pandemia de COVID-19 não isenta automaticamente o inadimplemento, especialmente após expirado o prazo contratual de tolerância.
4. A cláusula penal estipulada unilateralmente para o inadimplemento do adquirente pode ser usada como parâmetro para fixação de penalidade pelo atraso na entrega pela construtora, conforme entendimento consolidado no STJ. O percentual de 25% foi mantido em respeito ao equilíbrio contratual.
5. O mero atraso na entrega do imóvel, sem comprovação de consequências excepcionais e graves, não enseja reparação por danos morais, sendo este entendimento pacífico na jurisprudência do STJ.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. A pandemia de COVID-19 não isenta a construtora de responsabilidade por atraso superior ao período de tolerância. 2. Cláusula penal estipulada exclusivamente em favor de uma das partes pode ser utilizada como base para penalidade proporcional em caso de inadimplemento. 3. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável.
_____________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 393; CPC/2015, art. 932, IV, "a"; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25/06/2019; AgInt no AREsp 947.202/SE, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 15/03/2018; AgInt no REsp 1.660.794/RO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 24/08/2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001097-26.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[NILTON CESAR RIBEIRO - CPF: 536.057.641-34 (APELADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Atraso na entrega de imóvel. Indenização por danos materiais e morais. Revisão de cláusula penal.

I.
Caso em exame

1. Recurso de apelação cível interposto por construtora em face de sentença que condenou ao pagamento de danos morais (R$ 6.000,00), multa de 25% sobre os valores pagos pelo adquirente e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, sob fundamento de atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta.

II.
Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:

(i) determinar se o atraso na entrega do imóvel, alegadamente causado pela pandemia de COVID-19, caracteriza força maior capaz de justificar a prorrogação do prazo contratual;

(ii) verificar a legalidade da cláusula penal e sua aplicação proporcional ao inadimplemento do contrato pela construtora;

(iii) examinar a caracterização de danos morais em decorrência do atraso na entrega do imóvel.

III.
Razões de decidir

3. A pandemia de COVID-19 não isenta automaticamente o inadimplemento, especialmente após expirado o prazo contratual de tolerância.

4. A cláusula penal estipulada unilateralmente para o inadimplemento do adquirente pode ser usada como parâmetro para fixação de penalidade pelo atraso na entrega pela construtora, conforme entendimento consolidado no STJ. O percentual de 25% foi mantido em respeito ao equilíbrio contratual.

5. O mero atraso na entrega do imóvel, sem comprovação de consequências excepcionais e graves, não enseja reparação por danos morais, sendo este entendimento pacífico na jurisprudência do STJ.

IV.
Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
1. A pandemia de COVID-19 não isenta a construtora de responsabilidade por atraso superior ao período de tolerância. 2. Cláusula penal estipulada exclusivamente em favor de uma das partes pode ser utilizada como base para penalidade proporcional em caso de inadimplemento. 3. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável.

_____________

Dispositivos relevantes citados
:
Código Civil, art. 393; CPC/2015, art. 932, IV, "a"; Lei no 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25/06/2019; AgInt no AREsp 947.202/SE, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 15/03/2018; AgInt no REsp 1.660.794/RO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 24/08/2018.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por

RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Obrigação de Fazer c/c Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes
” (Proc. no 1001097-26.2023.8.11.0003), ajuizada contra a apelante por NILTON CESAR RIBEIRO, julgou o pedido procedente, para “
condenar a empresa ré no pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de danos morais, valor que deverá ser corrigido: juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária INPC a contar desta decisão; condenar a empresa ré no pagamento no valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento), sobre o valor pago, o qual deverá ser corrigido: juros de mora de 1% ao mês e correção monetária a contar desta decisão; condenar a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação, revogando a decisão Id 108516202
”
(cf. Id. no 233705154).

No recurso vinculado ao Id. no 233705155, a ré/apelante alega, em síntese a inexistência de atraso na entrega do empreendimento, argumentando que a prorrogação contratual decorreu de eventos imprevisíveis relacionados à pandemia de COVID-19, configurando "caso fortuito" e "força maior".

Sustenta que o contrato previa prazo de entrega de até 24 meses com tolerância de 180 dias, posteriormente repactuado para maio de 2023 devido à crise pandêmica, resultando em um atraso mínimo e justificado de três meses, com entrega da unidade do apelado em setembro de 2023.

Afirma que a multa de 25% imposta na sentença é ilegal e não pactuada, sendo a cláusula penal exclusivamente em seu favor, para garantir o equilíbrio contratual. A imposição dessa multa seria contrária ao princípio da intangibilidade contratual, e ela solicita a reforma da sentença para afastar essa penalidade, ressaltando que não há previsão de multa em favor do apelado.

Contesta a condenação de R$ 6.000,00 por danos morais, alegando ausência de ato ilícito, nexo causal, ou conduta abusiva. Alega que o atraso de três meses, mesmo após a pandemia, não gera dano moral, configurando-se apenas como um aborrecimento cotidiano.

Pede, o provimento do recurso e reforma da sentença apelada para “
a) Que seja reformada a sentença para afastar a aplicação de multa contratual no montante de 25%, vez que não encontra guarida nem no contrato, e nem em nenhuma legislação aplicável à espécie. b) Afastar a condenação da correção dos danos morais, ou a sua redução a patamares condizentes com o caso concreto, considerando o fortuito externo Pandemia Covid 19. c) Pleiteia ainda pela inversão do ônus sucumbêncial ou a redução do percentual fixado a título de honorários sucumbenciais devidos ao advogado do Apelado, posto que a demanda é de baixa complexidade e com rápida tramitação
” (sic. cf. Id. no 233705155)

Nas contrarrazões, o apelado combate os fundamentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo adversário (cf. Id. no 233705159).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

O autor ajuizou a presente ação
em razão do atraso da entrega referente ao imóvel localizado no empreendimento denominado “Viva – Rondonópolis, com área construída de 52,7m2 e lote de 104,47m2, pelo valor de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais) ”, com entrega prevista até o último dia do 24o mês após a assinatura do Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e outras obrigações (...) com a Caixa Econômica Federal, mesmo que no contrato com a instituição financeira constar prazo diferente do acima pactuado (...) sendo admitida uma tolerância de 180 dias corridos, contados da data em que expiraria o prazo estabelecido, independente de justificativa e sem que incida sobre a alienante qualquer penalidade, sanção, multa ou dever de indenizar. O prazo de entrega poderá ainda ser prorrogado (...) em todos os casos nos quais intercorrer motivo de força maior, caso fortuito, culpa exclusiva do adquirente ou de terceiros ou, ainda razões de origem alheia à vontade e interveniência da alienante, que desestabilizem sua atividade (cf. Id. no 233704324).

Pois bem. O contrato com a Caixa Econômica Federal foi assinado em 19.06.2020 (cf. Id. no 233704327), portanto, o prazo para a entrega do imóvel findou-se em 19.06.2022, e ainda que fosse considerada a tolerância de 180 dias corridos, contados a partir de 19.06.2022, o imóvel deveria ter sido entregue até o dia 18.12.2022, no máximo, sendo incontroverso que houve atraso na entrega do imóvel, e, portanto, o inequívoco inadimplemento contratual pela empresa/ré, mesmo porque, ela própria tenta justificar tal atraso, sob a alegação de que tal fato ocorreu em face do momento pandêmico que assolou o Planeta Terra, o que caracteriza força maior a ensejar o reconhecimento da legalidade da prorrogação do prazo de entrega do imóvel
.

A estipulação do prazo de tolerância, que, no caso, foi de 180 dias, é válida e é amplamente praticada nesse tipo de avença, sendo confirmada pela
jurisprudência nacional e, agora, mais recentemente, expressamente incorporado ao nosso sistema de direito positivo com o advento da Lei no 13.786/2018; logo,
não há ilegalidade ou abusividade na previsão contratual desse tipo de “esticamento” do prazo de entrega da obra, aliás, e pelo contrário, é de todo apropriada à natureza do negócio, considerando que quase sempre a realização de empreendimentos imobiliários está sujeita a contingências insólitas e involuntárias das mais variadas, e o prazo adicional de prorrogação funciona como um tipo de salvaguarda que possibilita às construtoras contornarem
eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos, como a falta de mão de obra, entraves burocráticos criados pelo príncipe, fatores climáticos etc; a propósito, sobre o tema, confiram-se os seguintes precedentes do STJ: REsp no 1.727.939/DF, Terceira Turma, DJe de 17/9/2018; REsp no 1.582.318/RJ, Terceira Turma, DJe de 21/9/2017; AgInt no REsp no 1.698.519/SP, Quarta Turma, DJe de 26/9/2018; REsp no 1.454.139/RJ, Terceira Turma, DJe de 17/6/2014.

Ao estipularem prazos de entrega e de tolerância em seu favor, às rés/apelantes deveriam ter levado em consideração a ocorrência de contratempos operacionais, burocráticos e administrativos, até mesmo porque, conforme já destacado, o prazo de tolerância/prorrogação é instituído justamente para o enfrentamento de fortuitos internos.

O cumprimento da obrigação da vendedora só se aperfeiçoaria com a “entrega do imóvel”, ou qualquer outro ato que assegurasse o pleno uso e gozo do imóvel pelo adquirente/apelado, e
como não houve entrega dentro do prazo previsto, e repito, o cumprimento da obrigação somente se aperfeiçoaria com a “entrega do imóvel” ou qualquer outro ato que assegurasse o pleno uso e gozo do imóvel pelo adquirente (STJ,
AgInt no REsp no 1.723.050/RJ)
, cabível o reconhecer o atraso na entrega do imóvel, e, portanto, o inequívoco inadimplemento contratual da empresa/ré.

Assim, considerando que a empresa/ré não nega o atraso, mas diz que tal ocorreu por motivos alheios à sua vontade, ou seja, por conta do momento pandêmico que assolou o Planeta Terra, alegando, assim, força maior,
o que, como se sabe, não é motivo suficiente para obstar a tutela da pretensão autoral; sendo assim, o autor/apelado realmente faz jus à condenação ao pagamento de multa no valor correspondente a 25%, sobre o valor pago pelo adquirente, corrigido monetariamente até a data da resolução, já que esta é a cláusula penal, disposta no item c.i da Cláusula 8, do contrato firmado entre as partes, para o caso de inadimplemento do comprador (cf. Id. no 233704324).

Não obstante a isso, examinando detidamente referida cláusula, verifico que a interferência do Poder Judiciário, neste caso, torna-se necessária, a fim de manter o equilíbrio da relação, isto porque um contrato que estabelece penalidades desproporcionais em razão do atraso no cumprimento das obrigações contratuais para as partes contratantes se mostra leonino.

Sobre o tema, o colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do recurso representativo de controvérsia no 1.614.721/DF, de Relatoria do il. Ministro Luis Felipe Salomão, realizado em 22/05/2019, firmou tese no sentido de que, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

O referido julgado restou assim ementado:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. ( REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Assim, a fim de manter a equivalência das prestações e contraprestações estipuladas no contrato, torna-se necessário estipular penalidades proporcionais para o descumprimento da avença por cada uma das partes, tal como arbitrado na Instância de Origem.

Sobre os danos morais, a orientação interpretativa estabelecida pela Corte Superior é a de que
não se pode falar em dano moral indenizável em razão do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, uma vez que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, de modo que a caracterização do dever de indenizar por danos extrapatrimoniais fica reservada à hipótese em que demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato, o que no caso não ocorreu.

Nesse sentido:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido” (STJ – Terceira Turma - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - AgInt no AREsp n. 947.202/SE, julgado em 13/3/2018, DJe 15/3/2018).

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 3. Agravo interno não provido” (STJ – Terceira Turma - Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - AgInt no REsp n. 1.660.794/RO, julgado em 14/8/2018, DJe 24/8/2018).

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento” (STJ – Quarta Turma - Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI - AgInt no AREsp n. 1.020.223/AM, julgado em 14/11/2017, DJe 23/11/2017).

O sentimento de frustração e revolta gerado em razão do descumprimento da obrigação contratual é inegável, contudo, a questão é que a situação, por si só, não foge da raia da repercussão normal inerente ao inadimplemento do negócio, não havendo mínima prova de que, para além do desgosto e frustação comercial, o autor/apelado experimentou qualquer outra situação de magnitude excepcional que justifique ou autorize a condenação indenizatória, isto é, não há provas que demonstrem a existência de outros tipos de violações aos direitos da personalidade ou, então, excepcional intensidade daquela presumidamente sofrida, a qual é comumente aventada nas diversas demandas judiciais envolvendo o tema.

Enfim, para que esteja configurado o dano moral indenizável, o julgador deve ser capaz de identificar na hipótese concreta uma grave agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações intensos, descompondo o equilíbrio psicológico do indivíduo por um período de tempo desarrazoado. E, à falta de padrões éticos e morais objetivos ou amplamente aceitos em sociedade, cumpre ao julgador adotar a sensibilidade ético-social do homem comum, nem muito reativa a qualquer estímulo ou tampouco insensível ao sofrimento alheio, então, a partir dessa perspectiva, não sendo possível extrair dos fatos apresentados em Juízo a existência de abalo de ordem moral substancial e excepcionalmente gravoso, descabe a condenação indenizatória por danos morais, devendo a sentença ser modificada neste ponto.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao recurso, apenas para afastar a condenação da ré/apelante ao pagamento de indenização a título de danos morais.

Considerando o resultado da demanda,
redistribuo o ônus sucumbencial, estabelecendo a proporção de 50% para cada litigante, mantendo o percentual fixado pela sentença.

Custas “
pro rata
.

Intime-se e cumpra-se, expedindo o necessário.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2025