Tribunal: TJMT
Processo: 1000874-59.2023.8.11.0040
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM DECLARATÓRIA. COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. NULIDADE DA RESCISÃO. VERBA HONORÁRIA. CRITÉRIOS LEGAIS OBSERVADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta por SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente ação de consignação em pagamento cumulada com declaratória de inexistência de rescisão contratual, ajuizada por Jaison Barbieri, reconhecendo a nulidade da rescisão unilateral de contrato de compra e venda de dois lotes urbanos, por ausência de constituição válida em mora.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se houve notificação válida do compromissário comprador para fins de constituição em mora, nos termos do art. 32 da L. no 6.766/1979; e
(ii) saber se é cabível o redimensionamento da verba honorária com base na equidade, à luz do art. 85, §8o, do CPC.
III. Razões de decidir
3. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda somente é válida após notificação eficaz do devedor, conferindo-lhe oportunidade para purgar a mora.
4. No caso, não se comprovou a regular constituição em mora do autor, pois as notificações foram enviadas para endereço diverso do constante no contrato, não se podendo presumir sua eficácia.
5. A inexistência de notificação válida acarreta a nulidade da rescisão contratual, nos termos do art. 32 da L. no 6.766/1979.
6. A verba honorária foi fixada com base nos critérios legais previstos no art. 85, §2o, do CPC, não se justificando o arbitramento por equidade, medida excepcional restrita às hipóteses de inestimável, irrisório proveito econômico ou excesso (não verificado).
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso Desprovido. Majorado os honorários advocatícios (11%) sobre o valor da causa.
Tese de julgamento:
"1. A rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de lotes urbanos depende de notificação válida e eficaz, nos termos do art. 32 da L. no 6.766/1979, com o objetivo de constituir em mora o devedor e permitir a purgação da mora.
2. A ausência de comprovação da regular constituição em mora do compromissário comprador invalida a rescisão contratual promovida unilateralmente.
3. A fixação da verba honorária deve observar os critérios do art. 85, §2o, do CPC, sendo o arbitramento por equidade medida excepcional."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000874-59.2023.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 18.578.795/0001-85 (APELANTE), EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA - CPF: 722.276.301-59 (ADVOGADO), JAISON BARBIERI - CPF: 860.954.711-68 (APELADO), ADRIANO VALENTE FUGA PIRES - CPF: 885.943.271-53 (ADVOGADO), MONICA ARAUJO E SILVA - CPF: 970.390.801-25 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM DECLARATÓRIA. COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. NULIDADE DA RESCISÃO. VERBA HONORÁRIA. CRITÉRIOS LEGAIS OBSERVADOS.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente ação de consignação em pagamento cumulada com declaratória de inexistência de rescisão contratual, ajuizada por Jaison Barbieri, reconhecendo a nulidade da rescisão unilateral de contrato de compra e venda de dois lotes urbanos, por ausência de constituição válida em mora.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão:

(i) saber se houve notificação válida do compromissário comprador para fins de constituição em mora, nos termos do art. 32 da L. no 6.766/1979; e

(ii) saber se é cabível o redimensionamento da verba honorária com base na equidade, à luz do art. 85, §8o, do CPC.

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda somente é válida após notificação eficaz do devedor, conferindo-lhe oportunidade para purgar a mora.

4. No caso, não se comprovou a regular constituição em mora do autor, pois as notificações foram enviadas para endereço diverso do constante no contrato, não se podendo presumir sua eficácia.

5. A inexistência de notificação válida acarreta a nulidade da rescisão contratual, nos termos do art. 32 da L. no 6.766/1979.

6. A verba honorária foi fixada com base nos critérios legais previstos no art. 85, §2o, do CPC, não se justificando o arbitramento por equidade, medida excepcional restrita às hipóteses de inestimável, irrisório proveito econômico ou excesso (não verificado).

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso Desprovido. Majorado os honorários advocatícios (11%) sobre o valor da causa.

Tese de julgamento:

"1. A rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de lotes urbanos depende de notificação válida e eficaz, nos termos do art. 32 da L. no 6.766/1979, com o objetivo de constituir em mora o devedor e permitir a purgação da mora.

2. A ausência de comprovação da regular constituição em mora do compromissário comprador invalida a rescisão contratual promovida unilateralmente.

3. A fixação da verba honorária deve observar os critérios do art. 85, §2o, do CPC, sendo o arbitramento por equidade medida excepcional."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
contra a sentença proferida pelo juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso, MT, nos autos da “
Ação Consignação Judicial c/c Declaratória de Inexistência de Rescisão Contratual”
proposta por
JAISON BARBIERI
em face da ora apelante.

Prolatada a sentença (ID. 242983247):

“
Diante do exposto e de tudo mais que dos autos consta,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos com resolução do mérito, a teor do que dispõe o art. 487, I, do Novo Código de Processo Civil a pretensão contida na inicial para:

a) Autorizar a purgação da mora pelo autor mediante consignação das parcelas vencidas, bem como das que venceram no curso no processo;

b) Determinar que a parte ré se abstenha de negociar/ vender os imóveis da presente lide;

c) Reconhecer a nulidade da rescisão contratual.

CONDENO
a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que
FIXO
em 10% do valor atribuído à causa, nos termos do art. 85, § 2o do CPC.”

Em suas razões (ID 242983258)
, a apelante,
SPE G6 Empreendimentos Imobiliários
,
apresenta tese de reforma da sentença, ao argumento de validade da rescisão contratual pelo envio de notificação extrajudicial em endereço de cadastro do autor.

Alega que em renegociação da dívida, o autor teria modificado o seu endereço residencial.

Sustenta a desnecessidade de aviso prévio a rescindir o contrato.

Assevera que caso mantida a sentença, seja os honorários sucumbências fixados por equidade, pois exorbitantes sobre o valor da causa.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, a julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.

Contrarrazões apresentadas (ID. 242983265), suscita o apelado, preliminar de não conhecimento do recurso, por ausência de dialeticidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O apelado suscita preliminar de
violação ao princípio da dialeticidade
.

A alegação de que o recurso da apelante não rebate especificamente os fundamentos da sentença recorrida não merece acolhida, pois, da leitura da apelação, depreende-se a pretensão de reforma do julgado, bem como as razões que sustentam a tese de improcedência da ação.

Dessa forma,
rejeito
a preliminar.

Superada a preliminar, passo à análise e julgamento do mérito recursal.

Cuida-se de ação de consignação em pagamento, cumulada com ação declaratória de inexistência de rescisão contratual, com pedido de tutela provisória, proposta por Jaison Barbieri em face de SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda.

Aduz o autor que, em junho de 2016, adquiriu da parte ré dois lotes situados no Residencial Jardim dos Ipês, nas seguintes condições: um lote, situado na Quadra 33, Lote 27, com área de 369m2, pelo valor de R$ 127.305,00, mediante entrada de R$ 12.730,50 e 156 parcelas mensais de R$ 775,25; e outro lote, situado na Quadra 33, Lote 02, com área de 420m2, pelo valor de R$ 144.900,00, mediante entrada de R$ 14.490,00 e 156 parcelas mensais de R$ 882,40.

Alega que sempre adimpliu pontualmente suas obrigações contratuais, mas, nos últimos meses, passou a enfrentar dificuldades financeiras em razão dos impactos econômicos da pandemia da Covid-19, que afetou o setor em que atua.

Afirma que, com a retomada das atividades econômicas, conseguiu restabelecer sua condição financeira e solicitou à ré a emissão de boletos para quitação das parcelas em atraso.

Sustenta, contudo, que a ré recusou-se a aceitar o pagamento, sob o argumento de que os contratos haviam sido rescindidos, acarretando a perda dos lotes e dos valores já pagos.

Aduz que, ao examinar o contrato, constatou que a rescisão contratual somente poderia ocorrer após o decurso de 30 dias da constituição em mora, a qual deveria ser formalizada mediante notificação válida para pagamento das parcelas vencidas.

Todavia, sustenta que não recebeu qualquer notificação válida de constituição em mora, pois os comunicados enviados pela ré, por meio do Cartório de Protesto de Palmas/TO, foram remetidos com erro no endereço, especialmente quanto ao CEP, o que tornou ineficaz a tentativa de notificação.

Diante disso, requer o reconhecimento da nulidade da rescisão contratual por ausência de notificação válida, com o consequente reconhecimento do direito à continuidade da relação contratual, mediante o pagamento das parcelas vencidas e a manutenção da posse dos lotes adquiridos.

Em sentença, o juízo
a quo
julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando a nulidade da rescisão contratual e autorizando a purgação da mora.

Insurge-se a SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra a sentença, alegando que enviou notificação extrajudicial ao endereço constante no cadastro do autor, tendo, assim, constituído-o em mora e rescindido os contratos de compra e venda.

É firme a jurisprudência do c. STJ no sentido de que "
o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes
." (EDcl no AgInt no AREsp 1.302.229/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020, DJe 13/3/2020). (g.n.)

Consta do contrato, nas cláusulas 2a, alínea “E”, §9o, e na cláusula 14a, que, em caso de inadimplemento do comprador, a vendedora poderá, a seu critério, após notificação e constituição em mora do comprador, exigir o pagamento das prestações vencidas, acrescidas de multa, juros e despesas da notificação, em conformidade com o art. 32 da Lei no 6.766/79.

Conforme se depreende das cláusulas contratuais, pactuou-se a necessidade de constituição em mora como condição prévia à rescisão do contrato, conforme também dispõe o art. 32 da Lei no 6.766/79:

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

Assim, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo havendo cláusula resolutória, exige a prévia constituição em mora do promitente comprador, mediante notificação válida.

Trata-se de norma de caráter protetivo ao devedor, que visa preservar o contrato, conferindo-lhe oportunidade de adimplir a obrigação.

No caso em análise, ainda que a apelante alegue ter notificado corretamente o autor, observa-se dos autos que as notificações extrajudiciais, encaminhadas pelo Cartório de Títulos e Documentos e Tabelionato de Protesto da Comarca de Palmas/TO, e cartas de notificações, via “AR”, foram enviadas para o endereço
Rua B 28, Qd. 22, Lote 11, S/N, Centro, CEP: 74.550-270, Goiânia/GO
, distinto daquele informado contratualmente pelo compromissário comprador, à
Rua das Hortências, no 1320, CEP 78.890-000, Bairro Alphaville, Sorriso-MT.

Ainda que a apelante sustente alteração do endereço no Termo Aditivo ao contrato (ID 242983239), tal documento refere-se unicamente à renegociação de valores vencidos e do saldo devedor, sem mencionar qualquer modificação no endereço do comprador.

Lembrando que em julgamento do REsp no 1.745.407/SP, o Colendo STJ manifestou-se no seguinte sentido: (...) Portanto, a purgação da mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979,
pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório do Registro de Imóveis (art. 32), pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos (art. 49) ou por carta com aviso de recebimento,
desde que assinado o recibo pelo próprio devedor
, esta última hipótese decorrente da exegese do citado art. 49. (...).” (g.n.)

No presente caso, não se comprova que o autor tenha sido validamente notificado e que lhe tenha sido conferida a oportunidade de purgar a mora.

Logo, é nula a rescisão contratual unilateral promovida pela ré, por ausência de constituição em mora válida do compromissário comprador.

Nesse sentido:

“Agravo de instrumento. Ação anulatória de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel. Decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência para impedir nova comercialização do imóvel objeto da ação. Inconformismo. Cabimento. Constituição em mora do comprador não demonstrada. Comprador deve ser previamente notificador para ter a oportunidade de purgar a mora. Decisão reformada. Agravo provido (TJ-SP - AI: 20205167520218260000 SP 2020516-75.2021.8.26.0000, Relator: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, Data de Julgamento: 19/04/2021, 8a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/04/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DISTRATO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA . CABIMENTO. PRELIMINARES REJEITADAS. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL NÃO VERIFICADA. PERDA DO OBJETO NÃO COMPROVADA . MÉRITO. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Contrato de compra e venda celebrado em 2021. A relação entre as partes deve observar disposições da Lei no 6 .766/79. Ausência de comprovação de constituição em mora do devedor. Inobservância do disposto no artigo 32 da referida lei. Impossibilidade de rescisão unilateral do contrato . Sentença reformada. Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10504258220228260506 Ribeirão Preto, Relator.: Pastorelo Kfouri, Data de Julgamento: 08/11/2023, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2023)

Portanto, ante a inobservância da exigência legal de notificação prévia e válida, impõe-se a manutenção da sentença que declarou a nulidade da rescisão contratual.

No tocante ao pedido de redimensionamento da verba honorária com base na equidade, também não assiste razão à apelante.

Nos termos do art. 85, §2o, do CPC, a fixação da verba honorária deve observar o valor da condenação, o proveito econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, o valor atualizado da causa.

O arbitramento por equidade é medida excepcional, nos termos do §8o do referido artigo, restrita às hipóteses de proveito econômico inestimável ou irrisório, ou ainda quando o valor da causa for muito baixo, o que não se verifica no caso dos autos.

Assim, não merece acolhida o pleito de fixação equitativa dos honorários advocatícios, sobretudo porque o juízo de origem observou os critérios legais, em conformidade com o Tema 1.076 do STJ.

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro
os honorários advocatícios devidos ao patrono da parte apelada para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025