Tribunal: TJMT
Processo: 1008694-20.2017.8.11.0015
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO PARA 25%. CONTRATO ANTERIOR À LEI No 13.786/2018. PARCIAL PROVIMENTO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por E1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de seis contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos, determinando a restituição de 90% dos valores pagos pelo promitente comprador, com autorização para retenção de apenas 10% a título de cláusula penal, bem como abatimento de débitos de IPTU e custos com limpeza dos lotes.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões principais em discussão: (i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes, considerando a aquisição de múltiplas unidades imobiliárias; (ii) determinar o percentual adequado de retenção a título de cláusula penal compensatória em contratos celebrados anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018; (iii) verificar a possibilidade de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando não há informação clara e precisa sobre o montante no instrumento contratual; e (iv) analisar a legitimidade do abatimento de débitos de IPTU e custos com limpeza dos lotes quando da rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador.
III. Razões de decidir
3. A legislação consumerista aplica-se integralmente à hipótese, considerando que o adquirente, mesmo tendo celebrado a aquisição de seis unidades imobiliárias, não demonstrou expertise no mercado imobiliário nem condição de investidor profissional, caracterizando sua vulnerabilidade técnica e informacional frente à fornecedora, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça na aplicação da teoria finalista mitigada.
4. O percentual de retenção de 10% fixado na sentença de origem revela-se inadequado e aquém do parâmetro jurisprudencial consolidado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece como legítimo e juridicamente adequado o percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos para contratos celebrados anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018, montante suficiente para compensar o alienante pelas despesas incorridas e pelos ônus decorrentes da resilição unilateral.
5. A ausência de informação clara, precisa e ostensiva acerca do valor da comissão de corretagem nos instrumentos contratuais configura violação ao dever de informação imposto pelo Código de Defesa do Consumidor, caracterizando prática abusiva que impede a retenção de tais valores, uma vez que o consumidor deve conhecer previamente o valor exato da comissão que estaria obrigado a pagar.
6. O abatimento dos débitos de IPTU e dos custos com limpeza dos lotes encontra respaldo no postulado da obrigação propter rem e nos princípios da boa-fé objetiva e do enriquecimento sem causa, sendo legítima a autorização para desconto de encargos vinculados à coisa que acompanham o bem e recaem sobre aquele que exerceu posse qualificada sobre o imóvel durante o período de vigência contratual.
IV. Dispositivo e tese
7. Apelação cível conhecida e parcialmente provida.
Tese de julgamento: "1. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018, é legítimo o percentual de retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador quando da rescisão contratual por sua iniciativa. 2. A retenção de valores a título de comissão de corretagem somente é admissível quando há informação clara e precisa do montante no instrumento contratual, observando-se o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor."
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 408, 410 e 413; CDC, arts. 6o, III, e 51, IV; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.785.802/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 06/03/2019; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, AgInt no REsp 2020138/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 13/10/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008694-20.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compensação, Arras ou Sinal, Atos Unilaterais]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[IVOR LUIZ GUINDANI - CPF: 394.049.271-04 (APELADO), LEDOCIR ANHOLETO - CPF: 843.307.759-72 (ADVOGADO), E1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 19.544.555/0001-22 (APELANTE), ADALBERTO ORTEGA FERREIRA - CPF: 026.913.521-96 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO PARA 25%. CONTRATO ANTERIOR À LEI No 13.786/2018. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por E1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de seis contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos, determinando a restituição de 90% dos valores pagos pelo promitente comprador, com autorização para retenção de apenas 10% a título de cláusula penal, bem como abatimento de débitos de IPTU e custos com limpeza dos lotes.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões principais em discussão: (i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes, considerando a aquisição de múltiplas unidades imobiliárias; (ii) determinar o percentual adequado de retenção a título de cláusula penal compensatória em contratos celebrados anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018; (iii) verificar a possibilidade de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando não há informação clara e precisa sobre o montante no instrumento contratual; e (iv) analisar a legitimidade do abatimento de débitos de IPTU e custos com limpeza dos lotes quando da rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador.

III. Razões de decidir

3. A legislação consumerista aplica-se integralmente à hipótese, considerando que o adquirente, mesmo tendo celebrado a aquisição de seis unidades imobiliárias, não demonstrou expertise no mercado imobiliário nem condição de investidor profissional, caracterizando sua vulnerabilidade técnica e informacional frente à fornecedora, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça na aplicação da teoria finalista mitigada.

4. O percentual de retenção de 10% fixado na sentença de origem revela-se inadequado e aquém do parâmetro jurisprudencial consolidado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece como legítimo e juridicamente adequado o percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos para contratos celebrados anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018, montante suficiente para compensar o alienante pelas despesas incorridas e pelos ônus decorrentes da resilição unilateral.

5. A ausência de informação clara, precisa e ostensiva acerca do valor da comissão de corretagem nos instrumentos contratuais configura violação ao dever de informação imposto pelo Código de Defesa do Consumidor, caracterizando prática abusiva que impede a retenção de tais valores, uma vez que o consumidor deve conhecer previamente o valor exato da comissão que estaria obrigado a pagar.

6. O abatimento dos débitos de IPTU e dos custos com limpeza dos lotes encontra respaldo no postulado da obrigação
propter rem
e nos princípios da boa-fé objetiva e do enriquecimento sem causa, sendo legítima a autorização para desconto de encargos vinculados à coisa que acompanham o bem e recaem sobre aquele que exerceu posse qualificada sobre o imóvel durante o período de vigência contratual.

IV. Dispositivo e tese

7. Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Tese de julgamento:

"1. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018, é legítimo o percentual de retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador quando da rescisão contratual por sua iniciativa. 2. A retenção de valores a título de comissão de corretagem somente é admissível quando há informação clara e precisa do montante no instrumento contratual, observando-se o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 408, 410 e 413; CDC, arts. 6o, III, e 51, IV; Lei no 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.785.802/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 06/03/2019; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, AgInt no REsp 2020138/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 13/10/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
E1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
contra sentença proferida pelo
Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT
, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução das Quantias Pagas
ajuizada por IVOR LUIZ GUINDANI
, que julgou procedentes os pedidos iniciais, determinando a resolução dos contratos no 46, 47, 48, 54, 55 e 56, o retorno das partes ao status quo ante e a restituição de 90% dos valores pagos pelo autor, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a contar da publicação da sentença, autorizando a retenção de 10% a título de cláusula penal, bem como o abatimento de débitos de IPTU e custos com limpeza dos lotes.

Alega a apelante que a sentença merece reforma para que sejam
mantidas integralmente as cláusulas contratuais pactuadas,
especialmente no que se refere: (a) à retenção de 10% sobre o valor total dos lotes como reembolso de despesas administrativas; (b) à retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem; e (c) ao desconto das despesas com notificação extrajudicial. Sustenta a inexistência de contrato de adesão, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois as condições foram livremente pactuadas entre as partes.

Argumenta que o percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos, fixado pelo juízo de origem, é desproporcional diante das despesas incorridas, defendendo, subsidiariamente, a aplicação do percentual de 25% das parcelas pagas, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) para contratos celebrados antes da Lei no 13.786/2018.

Afirma que os valores de comissão de corretagem foram comprovadamente pagos e previstos em cláusula contratual, devendo ser autorizada a dedução. Requer, ainda, a retenção do valor de R$ 361,35 referente à notificação extrajudicial realizada para constituir o recorrido em mora.

Por fim, requer o provimento total do recurso para reformar a sentença, acolhendo integralmente as cláusulas contratuais, ou, subsidiariamente, majorar o percentual de retenção para 25% sobre os valores pagos, mantendo as deduções referentes à comissão de corretagem e à notificação extrajudicial.

Em contrarrazões (id. 304034443), o recorrido
IVOR LUIZ GUINDANI
defende a manutenção integral da sentença. Sustenta a inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018, em observância ao princípio da irretroatividade e à proteção do ato jurídico perfeito, porquanto os contratos foram celebrados antes de sua vigência. Argumenta que a devolução dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, conforme Súmula 543 do STJ, e que a retenção de 10% é justa e proporcional, não havendo prejuízo à vendedora, que poderá revender os lotes.

Refuta a tese de inexistência de contrato de adesão e a pretensão de retenção de 25%, alegando que não há previsão contratual ou legal para os descontos pretendidos, que configurariam enriquecimento ilícito. Contesta, ainda, a possibilidade de dedução de IPTU, por se tratar de obrigação
propter rem
que deve ser suportada pela apelante a partir da resolução contratual, bem como a retenção de valores a título de comissão de corretagem e de custos de notificação extrajudicial, por ausência de comprovação e de destaque prévio nos contratos

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
recurso de apelação
interposto por
E1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
contra sentença proferida pelo

Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução das Quantias Pagas
ajuizada por
IVOR LUIZ GUINDANI
, que julgou procedentes os pedidos iniciais, determinando a resolução dos contratos no 46, 47, 48, 54, 55 e 56, o retorno das partes ao status quo ante e a restituição de 90% dos valores pagos pelo autor, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a contar da publicação da sentença, autorizando a retenção de 10% a título de cláusula penal, bem como o abatimento de débitos de IPTU e custos com limpeza dos lotes.

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.

Cinge-se da exordial que a parte autora, ora apelada, informou que celebrou, em 19 de outubro de 2016, contratos particulares de compromisso de compra e venda com a empresa demandada, ora apelante, consubstanciados nos instrumentos contratuais de numeração 46/47/48 e 54/55/56. Referidos pactos jurídicos versam sobre a aquisição de unidades imobiliárias urbanas, descritas nos autos como os Lotes nos 03, 04 e 05, todos situados na Quadra 04, Rua 03, cada qual com área de 396,00m2; bem assim os Lotes nos 11, 12 e 13, igualmente inseridos na Quadra 04, todavia localizados na Rua 04, ostentando, igualmente, metragem individual de 396,00m2.

Infere-se, ainda, que a parte apelada assumiu, em cada um dos referidos contratos, o compromisso de adimplir valor inicial no montante de R$ 3.500,04, a ser quitado mediante o parcelamento em seis prestações mensais de R$ 583,34, permanecendo o saldo remanescente a ser honrado em 112 ou 113 parcelas mensais, conforme pactuado. Alega, outrossim, ter desembolsado o total de R$ 29.923,55, dos quais R$ 10.618,91 seriam atinentes ao valor de entrada e R$ 19.304,64 correspondentes às parcelas subsequentes.

Sustenta a parte autora que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, agravadas por supostos reajustes considerados excessivos, tornou-se inviável a continuidade do cumprimento das obrigações assumidas, motivo pelo qual procurou, por diversas vezes, a ora apelante, a fim de postular a resolução dos contratos entabulados, pleiteando, outrossim, a restituição dos valores pagos, devidamente corrigidos nos moldes legais.

O Juízo de origem julgou procedente os pedido iniciais, no seguintes termos, vejamos:

“[...] Isto posto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, para o fim de: determinar a resolução dos Contratos de Compromisso de Compra e Venda celebrados entre as partes (contratos no 46, 47, 48, 54, 55 e 56), retornando as partes ao
status quo ante
, reintegrando a requerida na posse dos imóveis denominados lotes no 03, 04 e 05, da quadra 04, na rua 03 e os lotes no 11, 12 e 13, da quadra 04, na rua 04, situados no Jardim Dubai, em Sinop-MT.

Deve a requerida restituir ao requerente as quantias recebidas, podendo reter o valor correspondente a 10% (dez por cento) dos valores a título de cláusula penal, cujo montante deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da publicação desta sentença, cujo montante deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença.

Do mesmo modo, a parte requerida poderá abater os débitos dos IPTUs incidentes sobre os imóveis e os custos com a limpeza dos lotes.

Condeno a parte requerida ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Transitada esta em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. [...]”

Pois bem.

A controvérsia cinge-se à análise das condições de rescisão dos contratos de compromisso de compra e venda celebrados entre as partes, especialmente no tocante ao percentual de retenção a ser aplicado e à possibilidade de retenção dos valores relativos à comissão de corretagem e custos com notificação extrajudicial.

- DA APLICAÇÃO DO CDC

Inicialmente, quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que
"o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade"
(REsp 1.785.802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 06/03/2019).

No caso sub examine, conquanto o apelado tenha celebrado a aquisição de seis unidades imobiliárias no âmbito de uma única negociação, não se extrai dos autos qualquer elemento probatório capaz de evidenciar tratar-se de investidor profissional, tampouco detentor de expertise no mercado imobiliário.

Nessa mesma linha de intelecção, ainda que a aquisição tivesse por escopo eventual investimento, e não a destinação para uso residencial próprio, tal circunstância, à luz da orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, não tem o condão de afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Dessa forma, revela-se plenamente aplicável à hipótese em análise a legislação consumerista, em razão da notória vulnerabilidade técnica e informacional do adquirente frente à fornecedora do bem.

Ademais, no âmbito das relações de consumo, é entendimento consolidado da jurisprudência do STJ que, mesmo diante da desistência do comprador,
a resolução contratual deve observar os ditames do microssistema de proteção consumerista.

- DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL

A cláusula sexta, parágrafo terceiro, dos contratos originários, e a cláusula quinta dos termos aditivos preveem a retenção de
"10% do valor total do lote à vista como reembolso de despesas administrativas"
em caso de rescisão contratual.

Ao analisar a controvérsia, o Magistrado
a quo
entendeu ser abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 10% sobre o valor total dos lotes adquiridos à vista, motivo pelo qual determinou que tal percentual incidisse apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo apelado; inconformada, a apelante postula a aplicação integral da cláusula pactuada, com a retenção calculada sobre o valor total dos imóveis, requerendo, de forma subsidiária, a majoração do percentual de retenção para 25% sobre os valores adimplidos.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, no exercício de sua função uniformizadora da interpretação da legislação infraconstitucional, tem reiteradamente firmado entendimento no sentido de que,
nas hipóteses de resilição contratual promovida por iniciativa do promitente comprador, a estipulação de cláusula penal incidente sobre o valor integral do imóvel revela-se manifestamente abusiva, por representar gravame desproporcional e excessivamente oneroso ao adquirente.

A súmula n. 543 é aplicável ao caso, portanto:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.” (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Nessa senda, revela-se escorreita a sentença que, em estrita observância aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, afastou a incidência da multa sobre o valor total do bem, delimitando sua aplicação aos valores efetivamente pagos, em consonância com a
ratio decidendi
consolidada pela jurisprudência da Colenda Corte Superior.

Ressalte-se, todavia, que no tocante
ao percentual de retenção,
a jurisprudência da Colenda Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda celebrados em
momento anterior à vigência da Lei no 13.786/2018
, como ocorre na hipótese
sub examine
, revela-se legítima e juridicamente adequada a estipulação de cláusula penal correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador.

O percentual, mencionado, é reputado suficiente para compensar o alienante pelas despesas incorridas no curso da contratação e pelos ônus decorrentes da resilição unilateral ou do inadimplemento contratual, independentemente das particularidades fáticas de cada caso concreto.

Nesse sentido,

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS . EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE . PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ . NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO . 1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores. 2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado .
3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
. 4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 5. Agravo interno no recurso especial não provido .(STJ - AgInt no REsp: 2020138 SP 2022/0254142-2, Data de Julgamento: 10/10/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/10/2022)

Sob o mesmo aspecto, este Tribunal tem adotado tal entendimento, conforme se verifica:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL MODIFICADO PARA INCIDIREM SOBRE O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDA E PROVIDO. “(...) 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2040692 SP 2022/0372528-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023).” (RAC n.o 1015156-41.2019.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu Dos Santos, j. 13.09.2023).

In casu,
considerando que o contrato foi firmado em 19.10.2016, ou seja, antes da Lei no 13.786/2018,
deve a retenção ser fixada em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago,
nos exatos termos da jurisprudência recentemente do STJ, merecendo reforma a r. sentença neste ponto.

Assim, mostra-se adequada a
majoração do percentual de retenção para 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo apelado,
em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.

- DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No tocante à retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP (Tema 938), pelo rito dos recursos repetitivos, fixou a tese de que
"é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem."

No caso em análise, embora a apelante tenha juntado aos autos documentos que comprovariam o pagamento de comissão de corretagem (Id. 11434273), os contratos firmados entre as partes
não individualizaram o valor ou percentual da comissão a ser paga
, limitando-se a informar
genericamente
que, em caso de rescisão, haveria a dedução
"dos valores pagos à Imobiliária pela Intermediação Imobiliária, conforme Contrato firmado entre as partes E1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e Encore Empreendimentos Imobiliários Ltda".

Essa previsão genérica viola o dever de informação imposto pelo CDC, pois não possibilita ao consumidor conhecer previamente o valor exato da comissão de corretagem que estaria obrigado a pagar, o que caracteriza prática abusiva.

Nesse sentido,

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão contratual por iniciativa dos adquirentes. Comissão de corretagem. Entendimento do STJ . Embora seja válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compromisso de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, o consumidor deve ser informado acerca do preço total da aquisição com indicação expressa do valor da comissão de corretagem. Inexistência de elementos indicativos de que o direito de informação foi observado no caso concreto. Cobrança do valor que não é devida. Sentença mantida . Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10028305520198260292 SP 1002830-55.2019.8 .26.0292, Relator.: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 13/07/2020, 36a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/07/2020)

Portanto, diante da ausência de informação clara, precisa e ostensiva acerca do valor da comissão de corretagem,
impõe-se a manutenção da sentença neste ponto
, que não autorizou a retenção de tais valores.

- DO ABATIMENTO DOS DÉBITOS DE IPTU E CUSTOS COM LIMPEZA DOS LOTES

No que se refere à possibilidade de abatimento dos débitos relativos ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU – bem como aos custos decorrentes da limpeza dos lotes, a r. sentença manteve hígida a cláusula contratual que autoriza a apelante a proceder com os respectivos descontos, consoante previsão expressa no instrumento obrigacional.

Tal estipulação encontra respaldo no postulado da obrigação
propter rem
,
segundo o qual os encargos vinculados à coisa, a exemplo do IPTU — tributo de natureza real —, acompanham o bem,
recaindo sobre aquele que ostenta a titularidade dominial ou exerce posse qualificada sobre o imóvel
, ainda que de forma precária.

A jurisprudência pátria, em sua dimensão consolidada, é pacífica no sentido de que, nas hipóteses de resilição contratual por
iniciativa do promitente comprador,
incumbe a este
o adimplemento das obrigações tributárias e das demais despesas inerentes ao imóve
l — tais como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) — referentes ao período em que exerceu, de fato, a posse do bem, ainda que a aquisição não tenha se consumado de forma definitiva.

O entendimento deste Sodalício em casos análogos não destoa, a propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS –
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA
– SÚMULA
543
STJ – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO –
DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA –
INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI No
13.786
/2018, QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DO PERCENTUAL – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI – REDMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – APELADA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – INTELIGÊNCIA DO
PARÁGRAFO ÚNICO
DO ART.
86

CPC
– HONORÁRIOS FIXADOS NO LIMITE LEGAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula
543
/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.

As alterações promovidas pela Lei no.
13.786
/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.” (N.U
1001470-91.2022.8.11.0003
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024, Publicado no DJE 18/03/2024)

No tocante às despesas relativas à limpeza dos lotes, cuida-se de encargos efetivamente suportados pela promitente vendedora com o propósito de manter os imóveis em condições adequadas de conservação e uso, após a retomada da posse decorrente da rescisão contratual. À luz dos princípios da boa-fé objetiva e do enriquecimento sem causa, revela-se legítima e razoável a autorização para abatimento desses valores, desde que regularmente demonstrados nos autos por meio de prova idônea e documentalmente constituída.

Portanto, não merece reparo a sentença neste ponto, que autorizou o abatimento dos débitos de IPTU incidentes sobre os imóveis e dos custos com limpeza dos lotes.

- DO REEMBOLSO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

Por derradeiro, quanto às custas de notificação extrajudicial, a apelante comprovou o pagamento da importância de R$ 361,35 (Id. 11434348), referente à notificação enviada para constituir o apelado em mora.

Contudo, tais despesas
integram os custos operacionais da atividade empresarial desenvolvida pela apelante
, sendo abrangidos pelo percentual de retenção a título de cláusula penal, cuja finalidade é justamente indenizar o vendedor pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL. Compra e Venda. Terreno em loteamento. Ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas . Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do contrato de acordo com os termos da cláusula penal contratual. Insurgência do autor. Acolhimento em parte. Percentual de Retenção . Fixação de retenção em 20% sobre os valores pagos, nos ditames da razoabilidade e proporcionalidade. Quantia adequada para a vendedora fazer frente aos prejuízos decorrentes da devolução do imóvel. Atendimento ao parâmetro adotado pelo C. STJ . Precedentes desta C. Câmara de Direito Privado. Fruição: Incabível quando se tratar de terreno sem edificação, vez que não usufruído de fato pelo adquirente. Princípio da Colegialidade . Precedentes desta c. Câmara. IPTU e taxas de conservação. Obrigação de pagamento pelo comprador enquanto esteve da posse do bem até a rescisão do contrato . Precedentes. Débitos a esse fim que devem ser comprovados em cumprimento de sentença. PIS, COFINS e Imposto de Renda. Ônus da parte vendedora, incluídos, assim, no percentual de retenção . Correção monetária. Mera atualização do valor da moeda - e não um encargo -, incidente a partir de cada desembolso, com a utilização dos índices da Tabela Prática deste Tribunal. Juros de mora. Vendedora que não deu causa à rescisão . Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedente do C. STJ. Recuso repetitivo REsp: 1740911-DF . Sentença parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJ-SP - AC: 10010770620198260020 SP 1001077-06.2019 .8.26.0020, Relator.: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 02/03/2022, 24a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/03/2022)

Desse modo, não se mostra cabível a retenção em separado dos valores despendidos com a notificação extrajudicial, uma vez que já estão contemplados no percentual de 25% a ser retido, que possui natureza indenizatória e abrange todos os prejuízos suportados pela vendedora em razão da rescisão contratual.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto por
E1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, tão somente para reformar, em parte, a r. sentença, a fim de
majorar o percentual de retenção de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento)

sobre os valores efetivamente adimplidos pelo apelado, em consonância com a jurisprudência consolidada da Colenda Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no tocante aos contratos celebrados anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025