Tribunal: TJMT
Processo: 1001059-48.2023.8.11.0024
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – FORMAL DE PARTILHA EXPEDIDO EM FAVOR DA RÉ – PRETENSÃO RESISTIDA CARACTERIZADA – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO – RECUSA INJUSTIFICADA – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – CLÁUSULA SUSPENSIVA JÁ IMPLEMENTADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O promitente comprador que, após a quitação integral do preço, depara-se com a injustificada recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública, tem direito à adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil.
A existência de cláusula contratual que condiciona a transferência da propriedade à finalização do inventário não constitui óbice à adjudicação quando a sucessão já foi concluída há mais de uma década, com o formal de partilha devidamente expedido e atribuído à vendedora.
A resistência da parte ré em cumprir a obrigação – evidenciada pela inércia extrajudicial e pela defesa apresentada em juízo – supre a necessidade de prévia notificação para constituição em mora, nos termos da jurisprudência consolidada.
A recusa da vendedora, fundada em condição já implementada e sem justa causa, configura violação ao princípio da boa-fé objetiva, autorizando a adjudicação compulsória como medida de tutela específica do contrato.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001059-48.2023.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ZENILDA FLORES FIGUEIREDO - CPF: 205.978.271-68 (APELANTE), ROBERLEY RODRIGUES RIBEIRO registrado(a) civilmente como ROBERLEY RODRIGUES RIBEIRO - CPF: 228.512.831-20 (ADVOGADO), ALYSTON ALIPIO SIMAN TEIXEIRA - CPF: 014.871.681-44 (APELADO), HERNANI ZANIN - CPF: 250.606.511-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – FORMAL DE PARTILHA EXPEDIDO EM FAVOR DA RÉ – PRETENSÃO RESISTIDA CARACTERIZADA – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO – RECUSA INJUSTIFICADA – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – CLÁUSULA SUSPENSIVA JÁ IMPLEMENTADA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

O promitente comprador que, após a quitação integral do preço, depara-se com a injustificada recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública, tem direito à adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil.

A existência de cláusula contratual que condiciona a transferência da propriedade à finalização do inventário não constitui óbice à adjudicação quando a sucessão já foi concluída há mais de uma década, com o formal de partilha devidamente expedido e atribuído à vendedora.

A resistência da parte ré em cumprir a obrigação – evidenciada pela inércia extrajudicial e pela defesa apresentada em juízo – supre a necessidade de prévia notificação para constituição em mora, nos termos da jurisprudência consolidada.

A recusa da vendedora, fundada em condição já implementada e sem justa causa, configura violação ao princípio da boa-fé objetiva, autorizando a adjudicação compulsória como medida de tutela específica do contrato.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por ZENILDA FLORES FIGUEIREDO visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara de Chapada dos Guimarães que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória n. 1001059-48.2023.8.11.0024, movida por ALYSTON ALIPIO SIMAN TEIXEIRA, julgou procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos,
in verbis
:

“Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido formulado pelo autor na petição inicial, para o fim de:

1. ADJUDICAR ao autor, ALYSTON ALIPIO SIMAN TEIXEIRA, o imóvel consistente no Lote 03, Quadra 02, do Loteamento Jardim Aclimação, situado na Rua Das Hortênsias, em Chapada dos Guimarães/MT, objeto da Matrícula no 2.607 do Cartório do 1o Ofício de Chapada dos Guimarães/MT, servindo esta sentença como título para a transferência da propriedade perante o respectivo serviço de registro de imóveis, suprindo a declaração de vontade da ré.

2. Resolvo o mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Com fundamento no princípio da sucumbência, CONDENO a parte ré, ZENILDA FLORES FIGUEIREDO, a pagar as custas processuais, bem como os honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 82, § 2o, e 85, § 2o, do Código de Processo Civil, atendidos o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.”

Nas razões do recurso, de Id. n.o 309218895, a apelante sustenta: (i) premissa fática equivocada, pois a sentença baseou-se em formal de partilha supostamente expedido em momento anterior à sua real emissão, uma vez que este apenas foi emitido em 09/07/2024, e não em data anterior, como constou na sentença apelada; (ii) ausência de notificação prévia e atenção ao disposto no artigo 1.418 do Código Civil, que pressupõe a recusa do promitente vendedor em outorgar escritura definitiva, circunstância que depende de prévia notificação com prazo razoável para cumprimento da obrigação. Afirma que tal notificação não foi realizada, sendo, pois, inexistente a constituição em mora da apelante; (iii) que jamais houve negativa sua em cumprir a obrigação, mas sim impossibilidade jurídica, porquanto o imóvel em questão ainda não estava devidamente partilhado e registrado em seu nome, diante da pendência de recolhimento do ITCD e da inexistência de registro do formal de partilha, o que impede a transmissão do domínio conforme o art. 1.245, § 1o do CC. Sustenta, assim, a inexistência de titularidade dominial apta a dar ensejo à adjudicação compulsória.

Requer, assim, a reforma total da sentença, com a consequente improcedência da ação de adjudicação compulsória, bem como a inversão dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões, no Id. n.o 309218900, pelo desprovimento do recurso. Não há preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Zenilda Flores Figueiredo contra a sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória proposta por Alyston Alípio Siman Teixeira, reconhecendo ao autor o direito à transferência da propriedade de imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado entre as partes.

Conforme relatado, a insurgência da recorrente consiste nas teses de premissa equivocada, ausência de notificação prévia e recusa por parte da vendedora.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre examinar a alegação de premissa equivocada na sentença recorrida. A apelante sustenta que o formal de partilha do processo de inventário no 0012446-22.2006.8.11.0041 só foi expedido em 09/07/2024, após o ajuizamento da presente ação, o que impossibilitaria a transferência da propriedade do imóvel ao apelado.

Contudo, a documentação acostada aos autos demonstra inequivocamente que o formal de partilha foi expedido em 02/09/2010, muito antes da celebração do contrato de compra e venda, que ocorreu em 28/01/2023. O documento juntado pelo autor com a petição inicial comprova que o processo de inventário transitou em julgado em 11/01/2010, com expedição do formal de partilha na data mencionada, tendo o imóvel objeto da lide sido destinado à viúva meeira Zenilda Flores Figueiredo, ora apelante.

O que se verifica, na verdade, é que a apelante, após o ajuizamento da presente ação, requereu novo formal de partilha em 04/06/2024, conforme documento juntado às contrarrazões. Tal comportamento evidencia nítido intuito protelatório, visando criar obstáculo artificial ao cumprimento da obrigação contratual de transferência da propriedade.

Ademais, ainda que se considerasse a alegação da apelante de que o formal de partilha não havia sido entregue ou registrado, tal circunstância não constituiria impedimento à transferência da propriedade no contexto da adjudicação compulsória. Isso porque, conforme o artigo 1.784 do Código Civil, "aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários".

A transmissão da herança aos herdeiros ocorre automaticamente com a abertura da sucessão, sendo o formal de partilha mero instrumento declaratório e individualizador, não constitutivo de direito. Essa transmissão automática confere ao herdeiro legitimidade para dispor dos bens que lhe foram destinados na partilha, mesmo antes do registro do formal, desde que já homologada judicialmente a partilha.

No caso em análise, quando a apelante firmou o contrato de compra e venda com o apelado em 28/01/2023, o processo de inventário já havia sido concluído há mais de 12 anos, com trânsito em julgado em 11/01/2010 e expedição do formal de partilha em 02/09/2010. Portanto, a apelante já detinha plena capacidade jurídica para transferir a propriedade do imóvel ao apelado, não havendo justificativa legítima para sua recusa.

No que concerne à necessidade de prévia notificação, a apelante sustenta que seria imprescindível a constituição em mora do promitente vendedor antes do ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, especialmente quando não há termo certo para cumprimento da obrigação.

Sobre esse ponto, é importante esclarecer que, embora seja recomendável a prévia notificação do promitente vendedor para constituí-lo em mora, a jurisprudência tem flexibilizado esse requisito quando há evidências claras de resistência ao cumprimento da obrigação.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REGISTRO DO COMPROMISSO E NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA - DESNECESSIDADE – RESISTÊNCIA DEMONSTRADA - PAGAMENTO INTEGRAL REALIZADO - OBRIGAÇÃO DE OUTORGAR A ESCRITURA - SENTENÇA MANTIDA – SUCUMBÊNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Em ação de adjudicação compulsória não há necessidade de registro do compromisso de compra e venda em cartório ou mesmo de notificação prévia para constituição do vendedor em mora na outorga da escritura definitiva, caso em que é suficiente a citação do vendedor,
mormente quando já transcorridos muitos anos desde a assinatura do contrato e do pagamento integral sem o cumprimento da obrigação. A opção expressa pela litigância na contestação demonstra a resistência no cumprimento da obrigação. Pagas as prestações do compromisso de compra e venda de imóvel e recusada a outorga da escritura definitiva, impõe-se a procedência da ação de adjudicação compulsória e a consequente condenação da ré nos ônus de sucumbência.

(Ap 147728/2016, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 25/01/2017, Publicado no DJE 30/01/2017)”
(TJ-MT - APL: 00057835920158110003 147728/2016, Relator.: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 25/01/2017, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/01/2017)

“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS – Cessão de direitos sobre imóvel adquirido através da CDHU – CONTRATO QUITADO – Decisão que determina a apresentação de documento que comprove a recusa formal da ré para outorga da escritura, sob pena de extinção – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA -
Em caso de recusa do promitente vendedor, o cessionário do compromisso de compra e venda, desde que pago o preço, poderá exigir a escritura definitiva do imóvel mediante ação de adjudicação compulsória, sem a necessidade de notificação prévia
ou comprovante formal de recursa. Precedentes e desta E. Corte - Sentença anulada – Recurso PROVIDO.”
(TJ-SP - AC: 10057714920208260451 SP 1005771-49 .2020.8.26.0451, Relator.: Salles Rossi, Data de Julgamento: 23/02/2021, 8a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2021)

No caso em tela, a apelante teve plena ciência da pretensão do apelado com a citação válida no processo, tendo apresentado contestação e exercido amplamente seu direito de defesa. Além disso, seu comportamento posterior, requerendo novo formal de partilha apenas após o ajuizamento da ação, evidencia sua resistência ao cumprimento da obrigação contratual, tornando dispensável a prévia notificação.

Quanto à alegação de ausência de recusa injustificada, a apelante sustenta que não havia sido expedido o formal de partilha, o que impossibilitaria a transferência da propriedade. Contudo, como já demonstrado, o formal de partilha foi expedido em 02/09/2010, muito antes da celebração do contrato de compra e venda.

Cumpre analisar, ainda, a validade e eficácia da cláusula 4 do contrato, que estabelecia: "O COMPRADOR declara estar ciente de que o imóvel se encontra sob inventário judicial de modo que só poderão formalizar a efetiva transferência da propriedade ao seu final".

Esta cláusula, embora formalmente válida, já havia perdido sua eficácia quando da celebração do contrato em 28/01/2023, uma vez que o inventário mencionado já havia sido concluído há mais de 12 anos, com trânsito em julgado em 11/01/2010 e expedição do formal de partilha em 02/09/2010. Trata-se, portanto, de condição que já estava implementada no momento da celebração do contrato, não podendo ser invocada como justificativa para o não cumprimento da obrigação de transferência da propriedade.

Ademais, a inclusão desta cláusula no contrato, quando o inventário já estava concluído, poderia configurar violação ao princípio da boa-fé objetiva, especificamente ao dever de informação, caso a apelante tivesse conhecimento da conclusão do inventário e, mesmo assim, tenha inserido tal condição no contrato. Contudo, independentemente da ciência da apelante sobre a conclusão do inventário, o fato é que a condição estabelecida na cláusula 4 já estava implementada, tornando exigível a obrigação de transferência da propriedade.

Para a procedência da ação de adjudicação compulsória, a jurisprudência consolidada estabelece como requisitos: (i) existência de contrato válido de promessa de compra e venda; (ii) quitação integral do preço; e (iii) recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. No caso em análise, todos esses requisitos estão presentes, conforme demonstrado pela documentação juntada aos autos.

O contrato de compra e venda firmado entre as partes em 28/01/2023 é válido e eficaz, não havendo qualquer alegação de vício de consentimento ou de forma que pudesse comprometer sua validade. A quitação integral do preço está comprovada pelos comprovantes de transferência bancária juntados pelo apelado, não havendo impugnação por parte da recorrente. E a recusa injustificada da apelante em outorgar a escritura definitiva está evidenciada por seu comportamento processual e pela ausência de justificativa legítima para o não cumprimento da obrigação contratual.

Importante ressaltar que o direito à adjudicação compulsória decorre do princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todas as relações contratuais. O promitente comprador que cumpre integralmente sua obrigação de pagar o preço tem o legítimo direito de exigir o cumprimento da obrigação correlata do promitente vendedor de transferir a propriedade do bem. A recusa injustificada do vendedor em cumprir sua obrigação viola o princípio da boa-fé objetiva e frustra as legítimas expectativas do comprador, justificando a intervenção judicial para garantir a efetividade do contrato.

No caso em análise, o apelado cumpriu integralmente sua obrigação de pagar o preço do imóvel, confiando que a apelante cumpriria sua obrigação de transferir a propriedade. A recusa injustificada da apelante em outorgar a escritura definitiva, mesmo após o implemento da condição estabelecida na cláusula 4 do contrato (conclusão do inventário), viola o princípio da boa-fé objetiva e autoriza a procedência da ação de adjudicação compulsória.

Diante de todo o exposto, verifica-se que a sentença recorrida está em consonância com a legislação aplicável e a jurisprudência consolidada sobre o tema, não merecendo qualquer reparo. O juízo de primeiro grau analisou corretamente as questões fáticas e jurídicas envolvidas, concluindo acertadamente pela procedência do pedido de adjudicação compulsória.

Dispositivo

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025