Tribunal: TJMT
Processo: 1003828-44.2024.8.11.0040
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SEM COMPROVAÇÃO DE RECEBIMENTO – INEFICÁCIA – EXIGÊNCIA LEGAL DE INTERPELAÇÃO PRÉVIA VÁLIDA – MORA EX PERSONA – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO.
Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo quando não registrados e ainda que contenham cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promitente comprador depende de prévia interpelação, judicial ou extrajudicial, devidamente recebida, conforme determinam o art. 32 da Lei no 6.766/79, o art. 1o do Decreto-Lei no 745/69 e o entendimento consolidado na Súmula no 76 do STJ.
A mora ex re, fundada no simples inadimplemento da obrigação contratual, não se aplica aos compromissos de compra e venda regidos pela legislação específica, nos quais se exige a notificação pessoal do devedor, visando lhe oportunizar a purgação da mora.
A notificação extrajudicial desacompanhada de comprovação de recebimento pelo destinatário revela-se ineficaz para fins de constituição válida em mora, por não alcançar a finalidade protetiva prevista em lei.
A ausência de constituição válida em mora configura a falta de pressuposto processual essencial ao exercício do direito de ação para resolução do contrato, impondo a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003828-44.2024.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), LUIZ ROBERTO DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 928.075.345-20 (APELADO), FERNANDO BARBOSA FERREIRA - CPF: 607.214.973-14 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SEM COMPROVAÇÃO DE RECEBIMENTO – INEFICÁCIA – EXIGÊNCIA LEGAL DE INTERPELAÇÃO PRÉVIA VÁLIDA – MORA EX PERSONA – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA
– RECURSO DESPROVIDO.

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo quando não registrados e ainda que contenham cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promitente comprador depende de prévia interpelação, judicial ou extrajudicial, devidamente recebida, conforme determinam o art. 32 da Lei no 6.766/79, o art. 1o do Decreto-Lei no 745/69 e o entendimento consolidado na Súmula no 76 do STJ.

A mora
ex re
, fundada no simples inadimplemento da obrigação contratual, não se aplica aos compromissos de compra e venda regidos pela legislação específica, nos quais se exige a notificação pessoal do devedor, visando lhe oportunizar a purgação da mora.

A notificação extrajudicial desacompanhada de comprovação de recebimento pelo destinatário revela-se ineficaz para fins de constituição válida em mora, por não alcançar a finalidade protetiva prevista em lei.

A ausência de constituição válida em mora configura a falta de pressuposto processual essencial ao exercício do direito de ação para resolução do contrato, impondo a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1003828-44.2024.8.11.0040

APELANTE: PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA.

APELADO: LUIZ ROBERTO DE OLIVEIRA SANTOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA.
contra sentença proferida pela MMa. Juíza da 2a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT,
Dra. Silvia Renata Anffe Souza
, lançada nos autos da
Ação de Resolução Contratual n. 1003828-44.2024.8.11.0040,
ajuizada em face de
LUIZ ROBERTO DE OLIVEIRA SANTOS
, que extinguiu o feito, com fundamento no art. 485, IV, do CPC, ao fundamento de que não teria a autora, ora apelante, comprovado a constituição em mora do réu, requisito reputado indispensável à formulação do pedido rescisório.

Ao final, condenou a ora apelante ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2°, do Código Processo Civil, bem como ao pagamento das custas processuais.

A apelante, em suas razões recursais aduz, inicialmente, que celebrou com o apelado contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, no qual foi expressamente pactuada cláusula resolutiva, prevendo que o inadimplemento contratual ensejaria a resolução do pacto, de pleno direito, independentemente de interpelação judicial.

Aponta, ainda, que o mesmo instrumento contratual consagrou, em sua cláusula oitava, regra expressa no sentido de que as comunicações entre as partes seriam válidas se encaminhadas aos endereços ali indicados, reputando-se eficazes todas as notificações enviadas a tais endereços, salvo prévia comunicação formal de alteração de domicílio por qualquer das partes.

Afirma que, diante do inadimplemento do compromissário comprador, procedeu, antes mesmo do ajuizamento da ação, à remessa de notificação extrajudicial ao apelado, por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, utilizando exatamente o endereço constante do contrato, o qual não fora, em momento algum, alterado formalmente pelo requerido. Ressalta, inclusive, que tal endereço fora informado pelo próprio apelado no momento da celebração do negócio jurídico.

Alega que, à luz da cláusula contratual, da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), da função social dos contratos e dos princípios da segurança jurídica e da confiança legítima, não é exigível a comprovação do efetivo recebimento da notificação, sendo suficiente, para sua validade e eficácia, o envio ao endereço convencionalmente eleito.

Sustenta, nesse contexto, que a extinção do processo com base na ausência de interesse processual, diante de eventual dúvida quanto à constituição de mora, configura grave equívoco técnico e jurídico, porquanto a validade da notificação e a caracterização da mora são questões que se inserem no plano do mérito da demanda, exigindo cognição exauriente, com instrução probatória, se necessário, e análise aprofundada do conjunto fático-probatório, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

Defende, outrossim, que a mora do devedor já se operara
ex re
, pela simples inobservância da obrigação contratual no prazo avençado, sendo desnecessária, inclusive, qualquer interpelação, nos termos do art. 397, caput, e 474, ambos do Código Civil, haja vista a existência de cláusula resolutiva expressa, cuja eficácia independia de ato constitutivo de mora.

A Apelante alicerça sua argumentação em vasta jurisprudência, com destaque para o julgamento do Tema Repetitivo no 1.132 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, para fins de constituição em mora em contratos com garantia fiduciária, é suficiente o envio da notificação extrajudicial ao endereço constante do contrato, sendo desnecessária a comprovação do recebimento pelo devedor.

Sustenta, com base na
ratio decidendi
do referido precedente, que a lógica jurídica ali adotada é plenamente aplicável ao caso dos autos, ainda que se trate de contrato de promessa de compra e venda, uma vez que o fundamento do entendimento é a autonomia privada e o princípio da vinculação das partes às cláusulas livremente pactuadas.

A par destes argumentos pugna:
“
a.
Reconhecer como válida e eficaz a notificação extrajudicial enviada ao Apelado, por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, no endereço informado por este no contrato de promessa de compra e venda, conforme cláusula expressamente pactuada entre as partes;
b.
Reconhecer a incidência da cláusula resolutiva expressa e da mora ex re, nos termos do artigo 474 do Código Civil, diante do inadimplemento contratual do Apelado, devidamente demonstrado nos autos e confessada pelo Requerido;
c.
Afastar o fundamento de ausência de interesse processual, por não se tratar de matéria de ordem pública ou condição da ação, mas de questão meritória que exige cognição exauriente;
d.
Determinar o regular prosseguimento da ação de rescisão contratual, com retorno dos autos à origem para a continuidade do trâmite processual, inclusive com instrução probatória, se necessária, e apreciação do mérito da demanda”
(sic).

Contrarrazões ofertadas no Id. 308610932, pugnando pelo desprovimento do recurso de apelação e consequente manutenção da sentença.

Preparo recursal recolhido, conforme Id. 310091868.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge a controvérsia recursal acerca da sentença que extinguiu o feito, com fundamento no art. 485, IV, do CPC, ao fundamento de que não teria a autora, ora apelante, comprovado a constituição em mora do réu, requisito reputado indispensável à formulação do pedido rescisório.

Ao final, condenou a ora apelante ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2°, do Código Processo Civil, bem como ao pagamento das custas processuais.

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] Vistos.

Trata-se de Ação de Resolução Contratual c/c devolução de imóvel e retenção de valores, ajuizada por
POR DO SOL URBANIZACOES LTDA
em face de
LUIZ ROBERTO DE OLIVEIRA SANTOS
, ambos devidamente qualificados nos autos.

Alega a Requerente que, em 05 de junho de 2019, firmou com o requerido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda n. 5593/2019, tendo por objeto o Lote n. 01, Quadra n. 21, do Loteamento denominado Residencial Serra Dourada, situado no município de Sorriso/MT, no valor total de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

[...]

A requerente alega que o requerido encontra-se inadimplente desde 15/02/2023 até 22/03/2024, acumulando dívida de R$ 13.385,58. Em razão da inadimplência, foi encaminhada Notificação Extrajudicial ao Requerido em 07/02/2024, via Cartório de Registro de Imóveis e Títulos e Documentos de Sorriso/MT, para pagamento no prazo de 30 dias, sob pena de rescisão contratual. A Requerente também informa que o Requerido possui débitos fiscais perante o Município, relacionados ao IPTU do imóvel.

Afirma que, diante da inadimplência, está configurado o descumprimento contratual, requerendo a resolução do contrato com a restituição do imóvel ao patrimônio da Requerente, e a retenção de 10% sobre os valores pagos, a título de cláusula compensatória, bem como o pagamento dos débitos fiscais e encargos vencidos.

[...]

Regularmente citado, o Requerido apresentou contestação, alegando, em síntese a Invalidade da notificação extrajudicial, sob o argumento de que nunca a recebeu, conforme comprovado por diligência negativa do cartório extrajudicial, o que comprometeria a exigibilidade do crédito e o prosseguimento da ação.

Quanto à inadimplência, afirma que pagou regularmente mais de 40 parcelas do contrato, totalizando R$ 27.636,69, e que as dificuldades começaram com a crise econômica decorrente da pandemia de COVID-19, período em que sofreu redução de renda, teve o falecimento de seu pai, assumiu despesas inesperadas e passou a prestar auxílio a seus pais idosos.

Ressalta que, antes da propositura da ação, buscou solução extrajudicial, tendo protocolado reclamação junto ao Procon Municipal de Sorriso/MT em 16/01/2024 (Protocolo 24.01.0214.001.00096-3), mas não obteve êxito.

Informa que depositou judicialmente a quantia de R$ 12.000,00 e se comprometeu a quitar o valor remanescente de R$ 1.385,58, requerendo o reconhecimento da boa-fé.

Rebate a alegação de débitos fiscais, informando que o IPTU estaria em dia, com base em documentos que juntou aos autos.

Aponta a existência de benfeitoria no imóvel, correspondente a uma construção de 67,80m2, devidamente comprovada por planta e fotos, alegando que a Requerente tinha conhecimento da obra e, mesmo assim, propôs a rescisão, sem considerar qualquer indenização pelas melhorias realizadas.

[...]

A INVALIDADE DA NOTIFICAÇÃO ENVIADA

Como é cediço, na ação de rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, fundada na inadimplência do promitente comprador, este deve ser regularmente constituído em mora, sendo intimado, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer o débito, nos termos do art. 32 da Lei no 6.766/79, [...]

[...]

A matéria, inclusive, foi consolidada no enunciado da Súmula 76 do STJ, segundo a qual: “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.”

Destarte, para que o vendedor possa pleitear a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão de eventual inadimplemento do comprador, é necessário, previamente, que seja enviada uma notificação informando sobre o atraso no pagamento das prestações previstas no contrato, discriminando o seu valor e encargos, por intermédio de Cartório de Registro de Títulos e Documentos, de modo a oportunizar ao devedor a regularização do débito e, com isso, evitar o ajuizamento da ação.

Até mesmo porque, se a mora for purgada (ou seja, o devedor efetuar o pagamento), o contrato convalesce, voltando a ter plena validade.

No caso em questão, verifica-se que a parte requerente procedeu ao envio da notificação por meio de cartório. Contudo, a notificação apresentada restou inexitosa, sendo certificado no ato a impossibilidade de notificar a devedora, posto que esta não reside no local, não havendo qualquer comprovação de ciência, tampouco assinatura da destinatária.

Ou seja, não há nos autos qualquer elemento que comprove que a parte devedora tenha tomado ciência do teor da notificação, o que é insuficiente para fins de constituição em mora.

A constituição em mora, para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório do Registro de Imóveis (art. 32), pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos (art. 49), ou por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, esta última hipótese decorrente da exegese do citado art. 49.

Melhor dizendo, nos contratos de compra e venda de imóvel regidos pela Lei no 6.766/79, a constituição em mora do devedor é ex persona, e não meramente formal, exigindo a notificação pessoal do devedor para sua validade.

[...]

Importa destacar que a exigência contida no art. 32, § 1o, da Lei no 6.766/79 tem caráter protetivo, conferindo ao devedor oportunidade para adimplir sua obrigação e evitar a rescisão contratual.

Neste sentido é o entendimento reiterado do STJ: “O desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes.”(EDcl no AgInt no AREsp 1.302.229/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 09/03/2020, DJe 13/03/2020)

Ademais, ressalta-se, que a citação válida nos autos não supre a ausência da notificação premonitória, razão pela qual o simples conhecimento da existência da demanda pela parte ré não é suficiente para assegurar-lhe a oportunidade de purgar a mora.

Diante do exposto, constata-se que, no presente caso, não restou validamente constituída a mora da parte devedora, o que impede, por ora, o acolhimento do pedido de resolução contratual com base na inadimplência.

DISPOSTIVO

Ante o exposto, julgo extinto o processo, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em razão da ausência de constituição válida em mora da parte ré, requisito indispensável para o exercício do direito à resolução contratual.

Condeno a parte requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sob o valor atualizado da causa (art. 85, §2 do CPC).”
(Id. 308610922)

Pois bem. Cabe ressaltar que, em se tratando de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado e com cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do compromissário comprador exige prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência.

Nesse contexto, a notificação premonitória é obrigatória por imposição legal (art. 1o, do Decreto-Lei n. 745/69 e art. 32, da Lei n. 6.766/79), de modo que na hipótese em apreço a mora não é
ex re
, mas sim,
ex persona
, senão vejamos,
verbis
:

“
Art. 1o.
Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n o 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único.
Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. (Redação dada pela Lei no 13.097, de 2015).”

“
Art. 32.
Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.”

À vista disso, percebe-se da aludida legislação que, inicialmente, notifica-se o devedor (mediante interpelação), de que lhe é conferido o prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento das prestações em mora e, na hipótese de permanecer a inadimplência, é que o promitente vendedor ingressará com a competente ação de resolução, com fundamento na inadimplência.

Dessa forma, a súmula 76 do STJ caminha no mesmo sentido ao dispor que
“A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”
.

Por conseguinte, compulsando os autos, não há uma prova sequer que demonstre que a recorrente, constituiu em mora o recorrido, acerca da alegada inadimplência contratual.

Com efeito, considerando que não houve referida interpelação prévia legalmente exigida para purgar a mora, reafirmo, a rescisão contratual não tem como ser pleiteada, visto se tratar de condição de procedibilidade para a propositura da presente demanda.

Nesse sentido é o entendimento do c. STJ,
verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. NECESSIDADE. PURGAÇÃO DA MORA.
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO. SÚMULA No 7/STJ. IMPOSTOS E TAXAS SOBRE O IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS NoS 282 E 356/STF. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. INOVAÇÃO RECURSAL.

1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes. Precedentes.

2. Na hipótese, rever as conclusões do acórdão recorrido acerca da efetiva purgação da mora, por meio da ação de consignação em pagamento demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula no 7/STJ.

3. A alegada intempestividade do depósito judicial e a ausência de pagamento pelo recorrido dos impostos e das taxas incidentes sobre o imóvel não foi objeto de debate, carecendo do necessário prequestionamento.

4. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, impede seu conhecimento, a teor das Súmulas nos 282 e 356/STF.

5. O recorrente não impugnou o deferimento de justiça gratuita concedido ao ora embargado, inviável de ser apreciada somente nesta fase recursal, cuidando-se de inovação recursal.

6. O não cabimento do benefício de justiça gratuita em favor da parte recorrida não foi suscitado pelo embargante em nenhum outro momento. Assim, trata-se de inovação recursal inviável de ser apreciada nessa fase recursal.

7. Embargos de declaração acolhidos com efeitos integrativos para sanar as omissões suscitadas, todavia sem alteração no resultado do julgamento.”
(STJ - EDcl no AgInt no AREsp: 1302229 SP 2018/0129947-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020) (Destaquei)

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL
. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE INTERPELAÇÃO.
PRESTAÇÃO AINDA ÚTIL PARA O CREDOR.

1. Nos termos da Súmula 76 do STJ, mesmo na falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel, não se dispensa a prévia interpelação para se constituir em mora o devedor.

2. A aplicação de entendimento consolidado na jurisprudência a fatos tais como delineados pelo acórdão recorrido, de modo que não se faça interpretação de cláusulas contratuais nem reexame de prova, afasta a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes.”
(STJ - EDcl no AgInt no REsp: 1388510 BA 2013/0186574-0, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 10/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/03/2020) (Destaquei)

No mesmo norte caminha a jurisprudência desse Tribunal,
verbis
:

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO FUNDADO NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA – EXIGÊNCIA LEGAL – EXTINÇÃO DO FEITO – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento contratual.

A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Inteligência da súmula 76 do STJ.

Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel não registrado e ocorrendo o inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia interpelação do comprador para constituí-lo em mora, conforme regra do Decreto-Lei n. 745/69, bem como da Súmula 76 do STJ, sob pena do feito ser extinto, sem resolução do mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos termos do art. 485, inc. IV, do CPC, consoante visto na espécie.
”
(N.U 1025529-80.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/10/2024, Publicado no DJE 22/10/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL –
CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR – NOTIFICAÇÃO – NECESSIDADE – EXTINÇÃO DO FEITO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO – PRELIMINAR ACOLHIDA
– PROSSEGUIMENTO DA RECONVENÇÃO - ART. 343, §2o, DO CPC - DANOS MORAIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - DIMINUIÇÃO DA ÁREA OBJETO DO CONTRATO - ABATIMENTO DEVIDO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento das prestações.

A extinção sem julgamento do mérito da ação principal não obsta o julgamento da reconvenção, nos termos do art. 343, §2o, do CPC.

Os danos materiais não são presumidos, cabendo a sua fixação quando devidamente comprovados os prejuízos suportados.

Inexistente o ato ilícito, não há falar em indenização a título de dano moral.”
(N.U 0003661-61.2016.8.11.0028, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 22/09/2022, Publicado no DJE 22/09/2022) (Destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - JUNTADA DE COMPROVANTE DE RENDIMENTOS PELO APELANTE – COMPROVAÇÃO DA INSUFICIÊNCIA FINANCEIRA – DEFERIMENTO AJG - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO – CONTRATO VERBAL -
PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - NECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL – NÃO VERIFICADA – PROCESSO EXTINTO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO -
SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1. Comprovante de rendimentos anexado aos autos que autoriza o deferimento do beneplácito da Justiça Gratuita requerido pelo apelante.

2. "A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor" (Súmula 76/STJ).

3. A anulação de negócio jurídico de compromisso verbal de compra e venda de imóvel, por motivo de inadimplemento do promitente comprador depende da prévia interpelação judicial ou extrajudicial para constituição em mora da parte inadimplente, procedimento não verificado. Ausência de pressuposto processual, extinção do processo sem resolução do mérito.
”
(N.U 0000964-52.2015.8.11.0109, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/09/2021, Publicado no DJE 10/09/2021) (Destaquei)

Não desconheço a relevância da cláusula contratual que elegeu o endereço das partes para fins de comunicação, tampouco a boa-fé objetiva que deve orientar a interpretação dos negócios jurídicos.

Todavia, ainda que a apelante tenha diligenciado no envio da notificação ao endereço convencionado, é necessário reconhecer que a legislação especial que rege os contratos de promessa de compra e venda de imóveis (art. 32 da Lei no 6.766/79 e art. 1o do Decreto-Lei no 745/69) estabelece regra protetiva de ordem pública, impondo a efetiva ciência do compromissário comprador como requisito indispensável à constituição em mora.

Trata-se de exigência que supera a autonomia da vontade, justamente para assegurar ao adquirente a oportunidade de purgar a mora, preservando-se, sempre que possível, a continuidade da relação contratual.

De igual modo, ainda que o contrato contenha cláusula resolutiva expressa, esta somente produz seus efeitos após esgotado o prazo conferido na interpelação válida, sem que o devedor purgue a mora, conforme entendimento consolidado na Súmula 76 do STJ. Assim, a incidência da cláusula resolutiva depende da prévia notificação pessoal, que não restou comprovada nos autos.

Ademais, cabe ressaltar que a citação não supre a falta da notificação em questão, motivo pelo qual o conhecimento da parte ré acerca da demanda não é suficiente a garantir o direito à purgação da mora.

Logo, a ausência da notificação para constituição em mora, no caso específico dos autos, da ensejo a extinção do feito, sem resolução de mérito.

Deste modo, ausentes elementos fáticos ou jurídicos novos capazes de infirmar a conclusão firmada na sentença de origem, impõe-se a sua manutenção por seus próprios fundamentos, que ora se incorporam ao presente voto.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2025