Tribunal: TJMT
Processo: 1008900-05.2019.8.11.0002
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-08-11

Ementa:
Direito Civil. Apelação Cível. Promessa De Compra E Venda De Imóvel. Desistência Por Iniciativa Do Consumidor. Contrato Sem Registro. Inaplicabilidade Da Lei 9.514/97. Retenção De 25%. Dano Moral Inexistente. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso em exame
1. Apelada celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a Apelante, quitou parte do valor e, diante de dificuldades financeiras, solicitou rescisão contratual e devolução de valores pagos.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a aplicabilidade da Lei 9.514/97 à promessa de compra e venda não registrada; (ii) a possibilidade de retenção de valores e seu percentual; e (iii) a ocorrência de dano moral por negativação.
III. Razões de decidir
4. Ausência de registro do contrato impede a aplicação do procedimento da Lei 9.514/97, sendo aplicável o CDC.
5. Retenção de 25% dos valores pagos é razoável, conforme jurisprudência consolidada e Súmula 543 do STJ.
6. Inexistente comprovação de negativação indevida, descabe indenização por danos morais.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso parcialmente provido para redistribuir o ônus da sucumbência em 50% para cada parte.
Tese de julgamento: "É inaplicável a Lei 9.514/97 à promessa de compra e venda de imóvel sem registro, sendo legítima a rescisão judicial com retenção de 25% dos valores pagos, conforme o CDC."
____________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o e 53; CPC, arts. 86 e 1.013, §3o, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.866.844/SP; STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008900-05.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOARICE MARIA RODRIGUES - CPF: 959.859.487-49 (APELADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação Cível. Promessa De Compra E Venda De Imóvel. Desistência Por Iniciativa Do Consumidor. Contrato Sem Registro. Inaplicabilidade Da Lei 9.514/97. Retenção De 25%. Dano Moral Inexistente.
Recurso Parcialmente Provido
.

I. Caso em exame

1.
Apelada celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a Apelante, quitou parte do valor e, diante de dificuldades financeiras, solicitou rescisão contratual e devolução de valores pagos.

I
I. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a aplicabilidade da Lei 9.514/97 à promessa de compra e venda não registrada; (
ii
) a possibilidade de retenção de valores e seu percentual; e (
iii
) a ocorrência de dano moral por negativação.

III. Razões de decidir

4. Ausência de registro do contrato impede a aplicação do procedimento da Lei 9.514/97, sendo aplicável o CDC.

5. Retenção de 25% dos valores pagos é razoável, conforme jurisprudência consolidada e Súmula 543 do STJ.

6. Inexistente comprovação de negativação indevida, descabe indenização por danos morais.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso parcialmente provido para redistribuir o ônus
da
sucumbência em 50% para cada parte.

Tese de julgamento:
"
É inaplicável a Lei 9.514/97 à promessa de compra e venda de imóvel sem registro, sendo legítima a rescisão judicial com retenção de 25% dos valores pagos, conforme o CDC
."

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:
CDC,
arts
. 6o e 53; CPC,
arts
. 86 e 1.013, §3o, III.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ,
EREsp
1.866.844/SP; STJ, Súmula 543.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1008900-05
.20
19
.8.11.00
02

Trata-se de

Recurso de A
pelação interpost
o
por
BRDU SPE
Várzea Grande Ltda
.
em virtude da
sentença proferida pel
a

J
uíz
a
da 1a Vara Cível de Várzea Grande
,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na
A
ção de
R
escisão
C
ontratual c/c
R
estituição de
V
alores
c/c I
ndenização por
D
anos
M
orais proposta por
Joarice
Maria Rodrigues
.

A Juíza sentenciante
rescindi
u
o contrato de compra e venda de imóvel
por desistência da Apelada (compradora)
e co
mpeliu a empresa Apelante
à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores
recebidos
, excluindo-se encargos moratórios, com atualização pelo INPC desde a citação e juros de mora a partir do trânsito em julgado
, a ser apurado na fase de liquidação
.

Ao final, distribuiu o ônus
da
sucumbência em
75% para a Apelante e 25% para a Apelada. Fixou os honorários em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação e ressaltou que, quanto à Apelada, a exigibilidade ficará suspensa por ser beneficiária da justiça gratuita.

Inconformada, a Apelante recorreu.

S
ustent
ou
que
o
contrato possui natureza jurídica de alienação fiduciária e, por
iss
o, est
aria
sujeito ao regramento específico da Lei no 9.514/97, que exige a adoção do procedimento extrajudicial previsto nos
arts
. 26 e 27

para extinção do vínculo
.

A
legou que a
ausência de registro do contrato não afasta seus efeitos entre as partes, de modo que deve prevalecer o pacto firmado, inclusive quanto à inaplicabilidade do CDC
.

Aduziu
que a
sentença viol
ou
os princípios da boa-fé objetiva e da segurança jurídica, ao acolher o pedido da consumidora que teria descumprido cláusulas contratuais previamente ajustadas
.

Pugnou pela modificação da sentença com a improcedência os pedidos iniciais. Em pedido alternativo,
requer
eu
a redistribuição do ônus sucumbencial, ao argumento de que houve sucumbência recíproca, especialmente quanto ao pedido de dano moral, que foi rejeitado.

Contrarrazões no ID 291573887.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Joarice
Maria Rodrigues

firmou
com a
empresa
BRDU SPE Várzea Grande Ltda
.
, em 19/01/2018,

o
contrato de promessa de compra e venda de imóvel
na planta
(Loteamento Bairro Planejado Parque das Águas)
,
com pacto adjeto de alienação fiduciária
,
no valor de R$ 73.091,90 (setenta e três mil e noventa e um reais e noventa
centavos
)
, tendo assumido a obrigação de pagar a entrada de R$ 299,85 (duzentos e noventa e nove reais e oitenta e cinco centavos),
184 (cento e oitenta e quatro) prestações de R$ 699,02 (seiscentos e noventa e nove reais e dois centavos),
ao passo que
o saldo restante (R$ 72
.192,35) deveria ser financiado
.

Narrou ter quitado a
entrada e
mais 12 (doze)
parcelas contratuais
, além da comissão de corretagem no valor de R$ 1.870,00 (um mil oitocentos e setenta reais)
, no total de R$ 9.129,18 (nove mil cento e vinte e nove reais e dezoito centavos)
.

Devido

à
s
dificuldades financeiras, pleiteou extrajudicialmente a rescisão contratual
(desistência)
, que não foi acolhida pela
Apelante
,
pois
manteve a cobrança das parcelas.

Diante da resistência da Apelada, a consumidora Apelada
ajuizou
a vertente A
ção de
R
escisão
C
ontratual c/c
D
evolução de
V
alores e
I
ndenização por
D
anos
M
orais,
e pediu a
devolução de
90% dos valores pagos,
a
nulidade do pacto de alienação fiduciária por ausência de registro e
a
indenização por
suposta
negativação indevida.

Na defesa, a Apelante alegou que
não se aplica o art. 53 do CDC
e
nem a Súmula 543 do STJ
,
por
que o contrato estaria
regid
o
pela Lei 9.514/97
(
alienação fiduciária
).

Arguiu que a
restituição de valores pagos deve seguir o art. 27, §4o
,
da Lei 9.514/97, que condiciona a devolução à eventual sobra de recursos após leilão público do imóvel
.

Na hipótese de a tese central não ser acatada, isto é, c
aso
não se
entenda pela inaplicabilidade da Lei 9.514/97,
em pedido alternativo
,
pediu
a retenção de 25%
(vinte e cinco)
sobre os valores pagos, conforme jurisprudência pacífica do STJ e precedentes do próprio
TJMT.

Defendeu que a
retenção tem natureza indenizatória e cominatória, para cobrir despesas administrativas e coibir desistências unilaterais imotivadas.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, disse que a Apelada
não comprovou abalo
à sua esfera extrapatrimonial
, limitando-se a pedido genérico
.
Afirmou que n
ão houve conduta ilícita, pois não houve distrato válido
.

Com base nesses
argumentos,
pediu a improcedência dos pedidos iniciais.

Apresentada a Réplica,
a instrução foi encerrada com a prolação da sentença recorrida, uma vez que a questão discutida é meramente de direito
, e o assunto está consolidado na jurisprudência do STJ
.

A Juíza de 1o grau r
econheceu a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, mesmo em contratos anteriores à Lei 13.786/2018.

Como não houve
entrega das chaves
, e
nem registro
do contrato
no C
artório de
I
móveis
, afastou a aplicação de cláusulas que previam leilão ou exigências adicionais.

No mais, c
om
suporte
na jurisprudência pacífica do STJ (REsp 1.723.519/SP, REsp 1.861.528/CE),
acolheu, em parte, o pedido da Apelada e
fixou retenção de 25%
(vinte e cinco por cento)
dos valores pagos, a título de indenização pela resolução imotivada do contrato.

A Juíza singular deixou de examinar o pedido indenizatório por danos morais. Ao final,
distribuiu o ônus
da
sucumbência em 75% para a Apelante e 25% para a Apelada.

Inconformada, a vendedora recorreu.

S
ustent
ou
que o contrato entabulado é de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, sendo regido pela Lei
no 9.514/97, razão pela qual seria inaplicável o rito rescisório do Código de Defesa do Consumidor.

Tal qual decidiu a Juíza da causa,
não há prova do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, condição indispensável para a constituição da propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da referida lei.

Com efeito, a
ausência de registro impede a produção de efeitos
erga omnes
,
e
restringe a eficácia do contrato às partes, sem conferir ao credor fiduciário o direito de utilizar os meios extrajudiciais previstos nos
arts
. 26 e 27 da Lei no 9.514/97.

Consoante decidiu o STJ, no julgamento dos
EREsp
1.866.844/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 27/09/2023), embora o contrato de alienação fiduciária não registrado produza efeitos entre os contratantes, a sua execução extrajudicial depende do registro.

A título de ilustração, tra
nscrevo a ementa d
o
julgado
:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E
VENDA.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS
CONTRATANTES.
MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO.
IMPRESCINDIBILIDADE.

1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do
art
.
23 da Lei no 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.

3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do
art
.
26 da Lei no 9.514/1997.

4.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas
.

5. Embargos de divergência não providos
.

(STJ -
EREsp
: 1866844 SP 2020/0062570-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/09/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
09/10/2023)
.

Isso significa que a
usente
o registro
, não há como exigir que a rescisão do contrato se submeta aos ritos legais específicos da Lei no 9.514/97.

Nesse caso, é
legítima
a rescisão judicial com fundamento no CDC,
porque
se trata de relação de consumo.
Portanto, es
corre
i
ta a sentença
que
afast
ou
a aplicação da Lei no
9.514/97 e aplic
ou
os preceitos do Código de Defesa do Consumidor, especialmente porque
fic
ou comprovada a
falta de
entrega do imóvel.

Quanto ao percentual de retenção – 25% -
a
Apelante a
leg
ou
que a
Apelada
deu causa à rescisão
, de maneira
que a restituição deveria ocorrer
depois d
o leilão do imóvel.

De acordo com o julgado transcrito alhures,
em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, como é o caso, a restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25% pela vendedora, é medida razoável e compatível com a jurisprudência consolidada
, e não fica condicionado à realização de leilão
.

Essa é a inteligência da
Súmula 543
do
STJ
, que diz que:

“
Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa do adquirente, a incorporadora deve restituir-lhe os valores pagos, integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso o comprador dê causa ao desfazimento
"
.

No caso, inexistem retoques para
ser
feitos na sentença, que determinou a
retenção de 25%
dos valores pagos pela
Apelada, porque
atende ao caráter indenizatório e cominatório, suficiente para cobrir despesas administrativas e desestimular rescisões imotivadas.

A
A
pelante sustenta que a
Apelada
agiu com violação à boa-fé objetiva e pretende se beneficiar de sua própria torpeza
; contudo, t
al alegação não procede.

O ordenamento jurídico
reconhece que, mesmo diante de cláusulas contratuais previamente ajustadas, é legítimo ao consumidor exercer o direito potestativo de resolução contratual quando sobrevier incapacidade financeira, como no caso.

A rescisão contratual, nesses moldes, não configura abuso de direito, inclusive
é
medida de justiça social, reconhecida pela doutrina e jurisprudência pátria.

O argumento de que a
Apelada
deveria ter registrado o contrato para cumprir com sua obrigação contratual não é suficiente para afastar a aplicação das normas protetivas do CDC, especialmente em casos de desistência de negócio não consumado, sem
entrega
d
as chaves
e ausência de posse.

Portanto, não há violação ao princípio da boa-fé objetiva, tampouco comportamento contraditório.

No que tange ao pleito indenizatório por danos morais, observa-se que a sentença é omissa neste ponto.

Apesar disso,
é possível o julgamento direto pela instância recursal, nos termos do art. 1.013, §3o, inciso III do CPC
, sobretudo para fins de distribuição do ônus sucumbencial, que é o último pedido recursal
.

Direto ao ponto, a

Apelada
sustentou que teve seu nome indevidamente negativado após o pedido administrativo de rescisão, o que teria lhe causado constrangimentos.

Todavia, não houve comprovação da
eventual
irregularidade da negativação.

A mera inscrição do nome nos cadastros de inadimplentes, se decorrente do inadimplemento contratual legítimo, não configura, por si só, abalo à honra ou situação vexatória.

Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do STJ, que exige a demonstração de ilegalidade ou abuso da negativação para fins de reparação moral.

Dessa forma,
sem delongas,
julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais formulado pela parte
consumidora
.

Com a rejeição do pedido de dano moral e considerando que o pedido inicial pleiteava a devolução de 90%
(noventa por cento)
dos valores pagos, mas foi acolhido em 75%
(setenta e cinco por cento)
, é necessário ajustar a distribuição dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86, caput, do CPC.

Reconhece-se a sucumbência recíproca, ainda que em menor grau por parte da
Apelada
.

Assim, as custas processuais e os honorários advocatícios devem ser rateados na proporção de
50
%
(cinquenta por cento)
,
vedada a compensação.

Os honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, devem ser mantidos.
Confirmo, no mais, a suspensão da exigibilidade em face da Apelada

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento
ao recurso, apenas para redistribuir o ônus
da
sucumbência, que passará ser de
50
%
(cinquenta por cento)
,
vedada a compensação.

Deixo de fixar h
onorários advocatícios
recursais por não ter cabimento das hipóteses em que o apelo é parcialmente provido
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2025