Tribunal: TJMT
Processo: 1021022-93.2020.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-18
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO PARA FINANCIAMENTO. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos morais e materiais em razão da cobrança de “diferença de financiamento” pela construtora, decorrente da valorização do imóvel após atraso na entrega de documentos à instituição financeira.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia reside em definir: (i) se a integralidade do valor do imóvel foi coberta pelo financiamento contratado; e (ii) se a responsabilidade pela cobrança da “diferença de financiamento” deve ser atribuída à construtora em razão do atraso no envio da documentação necessária ao banco financiador.
III. Razões de decidir
3. O contrato de financiamento abrangeu a totalidade do valor devido pela autora, sendo indevida a cobrança adicional sob a justificativa de valorização do imóvel.
4. A demora na entrega da documentação necessária ao banco financiador é imputável à construtora, não podendo a consumidora suportar os encargos resultantes dessa mora.
5. O parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor prevê a repetição do indébito em dobro na hipótese de cobrança indevida não justificada, aplicável ao caso em exame.
6. A ausência de consequências excepcionalmente graves decorrentes da falha contratual afasta a condenação por danos morais.
IV. Dispositivo
7. Recurso parcialmente provido para condenar a construtora ao reembolso do valor cobrado a título de “diferença de financiamento”, na forma dobrada, acrescido de juros e correção monetária desde os descontos indevidos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021022-93.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ALANA DE CARVALHO MONTEIRO - CPF: 035.922.791-06 (APELANTE), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.567/0001-35 (APELADO), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO PARA FINANCIAMENTO. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos morais e materiais em razão da cobrança de “diferença de financiamento” pela construtora, decorrente da valorização do imóvel após atraso na entrega de documentos à instituição financeira.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia reside em definir: (i) se a integralidade do valor do imóvel foi coberta pelo financiamento contratado; e (ii) se a responsabilidade pela cobrança da “diferença de financiamento” deve ser atribuída à construtora em razão do atraso no envio da documentação necessária ao banco financiador.

III. Razões de decidir

3. O contrato de financiamento abrangeu a totalidade do valor devido pela autora, sendo indevida a cobrança adicional sob a justificativa de valorização do imóvel.

4. A demora na entrega da documentação necessária ao banco financiador é imputável à construtora, não podendo a consumidora suportar os encargos resultantes dessa mora.

5. O parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor prevê a repetição do indébito em dobro na hipótese de cobrança indevida não justificada, aplicável ao caso em exame.

6. A ausência de consequências excepcionalmente graves decorrentes da falha contratual afasta a condenação por danos morais.

IV. Dispositivo

7. Recurso parcialmente provido para condenar a construtora ao reembolso do valor cobrado a título de “diferença de financiamento”, na forma dobrada, acrescido de juros e correção monetária desde os descontos indevidos.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
ALANA DE CARVALHO MONTEIRO contra
a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de “
Indenização por Danos Morais e Materiais
”

(Número Único
1021022-93.2020.8.11.0041
), ajuizada pela apelante contra MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA, julgou improcedente o pedido, e
condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes, fixados em 10% sobre o valor da causa (cf. Id. no 263167788).

A autora reinsiste em que é indevida a cobrança feita pela apelada da taxa denominada “
diferença de financiamento”,
no valor de R$ 4.355,40, já que o contrato de financiamento bancário foi celebrado com o Banco nos exatos termos do contrato de compra e venda celebrado com o Banco, referente ao apartamento localizado no condomínio Parque Chapada do Mirante, ou seja, abarcando todo o valor devido pela autora.

Afirma que, por meio do contrato de financiamento, o Banco forneceu à autora uma operação de R$ 112.201,00, além de R$ 4.226,21 a título de FGTS.

Afirma que, segundo informação fornecida pelo SAC da apelada, a tal diferença de financiamento é resultado da valorização do imóvel no período compreendido entre a data da assinatura do contrato de compra e venda do imóvel e a data da efetiva data da celebração do contrato de financiamento.

Alega que essa valorização só ocorreu porque houve demora injustificada de 4 meses para a apelada enviar os documentos da autora para a Caixa Econômica Federal, e, por isso, a apelada deve ser responsabilizada pelos danos materiais e morais causados à autora.

Pede, sob esses fundamentos, o provimento do recurso para reformar a sentença, condenando a apelada ao pagamento de indenização por danos morais e materiais (cf. Id. no 263167796).

Contrarrazões apresentadas pelo autor no Id. no 263167797, com combate às razões recursais do Apelo adversário.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, a autora ajuizou a presente ação, afirmando ter sido cobrada indevidamente a título de “
diferença de financiamento”,
afirmando que financiou a integralidade do valor do imóvel, de modo que não haveria falar em diferença a pagar, e que, eventual diferença decorrente de valorização do imóvel é de responsabilidade da construtora, que demorou 4 meses para enviar seus documentos para o Banco.

Na sentença, a magistrada julgou improcedente o pedido da autora, por concluir que os documentos apresentados pela autora mostram que, por meio do contrato de financiamento, foi disponibilizado apenas o montante de R$ 110.088,00, ou seja, “o
financiamento bancário não abarcou integralmente o valor atribuído ao imóvel, ocasionando a permanência de um saldo devedor remanescente, correspondente ao saldo devedor remanescente atualizado”,
e que não há qualquer ilegalidade nessa conduta,
“considerando a cláusula contratual explícita que prevê a cobrança da “diferença de financiamento”, isto é, relativa ao pagamento do montante correspondente à diferença do financiamento
” (cf. Id. n. 263167788).

No presente recurso, será apreciado se o financiamento abarcou ou não a integralidade do valor do imóvel, e se a responsabilidade pela cobrança da “
diferença de financiamento”
pode ser atribuída à construtora.

Extrai-se do instrumento do “
Contrato Particular De Promessa de Compra e Venda”
envolvendo o apartamento 402, bloco 20, no Parque Chapada do Mirante, situado à avenida Governador Dante Martins de Oliveira, bairro Caumbé, Cuiabá-MT, que o imóvel foi vendido à autora pelo valor de R$ 137.610,00, dos quais, R$ 112.201,00 seriam financiados (cf. Id. n. 263166294).

Do contrato de financiamento celebrado entre a autora e a CEF, consta que o valor da operação era de R$ 112.201,00, o valor do desconto complemento era de R$ 2.113,00, e o valor do financiamento era de R$ 110.088,00 (cf. Id. n. 263166295).

Segundo informação retirada do site oficial da Caixa Econômica Federal (https://www.caixa.gov.br/beneficios-trabalhador/fgts/relatorio-anual-2016/Paginas/programas-do-fgts.aspx), o “
desconto complemento”
refere-se ao abatimento de valor, decorrente de recursos destinados pelo FGTS nos financiamentos a pessoas físicas, contribuindo para a adequação da capacidade de pagamento do mutuário e ampliando o acesso da população de baixa renda a financiamentos de habitação popular com recursos do FGTS, ou seja, o FGTS paga uma parte do valor da construção ou aquisição das habitações para que famílias de baixa renda possam diminuir o valor a ser financiado, o que significa que, no caso concreto, o valor do financiamento foi de R$ 110.088,00, porque R$ 2.113,00 dos R$ 112.201,00 foram pagos pelo FGTS.

Portanto, não prevalece a tese da apelada que foi acolhida na sentença de que o contrato de financiamento celebrado pela autora não abarcou a integralidade do valor devido por ela.

Assim, resta acatar a afirmação da autora de que
a cobrança a título de financiamento decorre é resultado da valorização do imóvel no período compreendido entre a data da assinatura do contrato de compra e venda do imóvel e a data da efetiva data da celebração do contrato de financiamento.

Neste caso, como o Banco não conseguiu comprovar que não houve atraso na entrega de documentos, ou que não foi o culpado por eventual atraso, não há como impor à compradora o efeito pela demora do pagamento do financiamento.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL - ATRASO DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL - DESÍDIA NA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO POR PARTE DA CONSTRUTORA/VENDEDORA - CULPA EXCLUSIVA – SENTENÇA CONDENATÓRIA – INSURGÊNCIA RECURSAL - DANOS MATERIAIS DEVIDOS - DANOS MORAIS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO. A Construtora apelante pactuou e recebeu pelo serviço de assessoria e intermediação do financiamento bancário, atraindo para si a responsabilidade não só de assessorar o autor, como também providenciar junto à respectiva instituição financeira a montagem da pasta do processo com os documentos fornecidos. Restou evidente o descaso e a culpa da construtora resultante em um lapso temporal injustificável de 09 (nove) meses até a obtenção do financiamento. O atraso na liberação do financiamento bancário não pode ser atribuído ao autor/apelado, pois a análise pela instituição financeira dependia da documentação que foi entregue à construtora contratada para esse propósito. À vista disso, a cobrança da correção contratual do saldo devedor (diferença de financiamento), que considerou, entre outros fatores, o valor do financiamento bancário, deve ser anulada, restituindo-se ao consumidor a quantia adimplida a maior, em virtude da falha na prestação de serviços da Apelante. (...) (N.U 1021189-13.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/10/2024, Publicado no DJE 30/10/2024)

Portanto, a construtora deverá reembolsar à autora o valor pago a título de diferença de financiamento, uma vez que referido montante somente foi cobrado em razão de falha exclusiva da própria construtora.

Dessa forma, impõe-se a restituição integral da quantia desembolsada, devidamente corrigida e acrescida de juros legais, garantindo-se o ressarcimento do prejuízo indevidamente suportado pela autora.

Quanto ao dano moral,
não há falar em presunção de danos morais indenizáveis em decorrência de falha na prestação de serviço, pois, em regra, o dissabor inerente à expectativa frustrada insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, e, sob esse enfoque, a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que for demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato, o que não ocorreu aqui.

No que diz respeito à forma da restituição dos valores, o parágrafo único do art. 42 do CDC prevê que
“o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável”.

No presente caso, como não há cogitar erro justificável se a cobrança decorre de falha na prestação de serviço, a repetição do valor efetivamente pago pela apelante realmente deve ocorrer na forma dobrada.

Pelo exposto,
dou parcial
provimento
ao recurso para reformar a sentença, e julgar parcialmente procedente o pedido da autora, condenando a requerida ao pagamento de R$ 8.710,80, com juros e correção monetária desde a data dos descontos indevidos; consequentemente, os ônus sucumbenciais deverão ser divididos entre ambas as partes, e os honorários calculados com base no valor da condenação.

Custas recursais “
pro rata”.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/03/2025