Tribunal: TJMT
Processo: 1001389-19.2024.8.11.0086
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO CONTRATUAL C/C EXERCÍCIO DE PREFERÊNCIA, CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E PERDAS E DANOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA LIMINAR DO PEDIDO COM FUNDAMENTO NA DECADÊNCIA. ALEGADO CONTRATO DE ARRENDAMENTO AO INVÉS DE LOCAÇÃO. HOTELARIA. CARACTERÍSTICAS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. APLICABILIDADE DA LEI No 8.245/91. DECADÊNCIA DO PLEITO RENOVATÓRIO. PEDIDOS SUBSIDIÁRIOS. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. RETORNO À ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de apelação cível interposto contra a sentença que julgou liminarmente improcedente Ação Declaratória de Renovação de Contrato de Arrendamento de Imóvel Urbano de Hotelaria c/c Exercício de Preferência de Renovação, Consignação em Pagamento, Perdas e Danos, em razão da decadência, com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
As questões em discussão consistem em: (i) definir se o contrato celebrado entre as partes configura locação de imóvel urbano ou arrendamento de estabelecimento empresarial; (ii) determinar se a ausência de reunião da ação declaratória e da ação de despejo é causa de nulidade da sentença; e (iii) verificar a ocorrência de decadência do direito à renovação contratual; (iv) estabelecer se o reconhecimento da decadência do pedido principal prejudica a análise dos pedidos subsidiários.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A ausência de reunião de processos conexos não configura nulidade quando a decisão parcial de mérito em uma das ações, por si só, já afasta a possibilidade de decisões conflitantes, garantindo a efetividade e a celeridade processual.
A natureza jurídica do contrato é determinada pelo seu conteúdo e não pela denominação que lhe é atribuída pelas partes. No caso, embora denominado "Contrato de Arrendamento de Imóvel Urbano de Hotelaria", o instrumento caracteriza locação de imóvel urbano, sendo aplicável a Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Nos termos do art. 51, §5o, da Lei do Inquilinato, a ação renovatória deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data de finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de decadência. Embora o apelante tenha denominado a ação como declaratória, verifica-se que a demanda objetiva, além da mera declaração, também uma obrigação de fazer (renovar o contrato), incidindo, assim, a decadência prevista da Lei do Inquilinato.
O reconhecimento da decadência atinge apenas o pedido principal de renovação compulsória do contrato, mas não prejudica a análise dos pedidos subsidiários de natureza indenizatória, que possuem fundamentos jurídicos próprios.
IV. DISPOSITIVO
Recurso parcialmente provido para, mantendo o reconhecimento da decadência quanto ao pedido principal, determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para regular instrução e julgamento da demanda no que concerne aos pedidos subsidiários.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001389-19.2024.8.11.0086
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Arrendamento Mercantil]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JURANDIR DONIZETE CECHIN JUNIOR - CPF: 075.101.991-74 (APELANTE), EDER DE MEIRA COELHO - CPF: 004.888.901-60 (ADVOGADO), ELZA MARIA DE OLIVEIRA - CPF: 466.083.891-91 (APELADO), FERNANDO DORIVAL DE MATTOS - CPF: 026.617.509-08 (ADVOGADO), LEIDIMARA EVA DA SILVA - CPF: 008.663.291-45 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO CONTRATUAL C/C EXERCÍCIO DE PREFERÊNCIA, CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E PERDAS E DANOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA LIMINAR DO PEDIDO COM FUNDAMENTO NA DECADÊNCIA. ALEGADO CONTRATO DE ARRENDAMENTO AO INVÉS DE LOCAÇÃO. HOTELARIA. CARACTERÍSTICAS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. APLICABILIDADE DA LEI No 8.245/91. DECADÊNCIA DO PLEITO RENOVATÓRIO. PEDIDOS SUBSIDIÁRIOS. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. RETORNO À ORIGEM.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto contra a sentença que julgou liminarmente improcedente Ação Declaratória de Renovação de Contrato de Arrendamento de Imóvel Urbano de Hotelaria c/c Exercício de Preferência de Renovação, Consignação em Pagamento, Perdas e Danos, em razão da decadência, com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em: (i) definir se o contrato celebrado entre as partes configura locação de imóvel urbano ou arrendamento de estabelecimento empresarial; (ii) determinar se a ausência de reunião da ação declaratória e da ação de despejo é causa de nulidade da sentença; e (iii) verificar a ocorrência de decadência do direito à renovação contratual; (iv) estabelecer se o reconhecimento da decadência do pedido principal prejudica a análise dos pedidos subsidiários.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de reunião de processos conexos não configura nulidade quando a decisão parcial de mérito em uma das ações, por si só, já afasta a possibilidade de decisões conflitantes, garantindo a efetividade e a celeridade processual.

A natureza jurídica do contrato é determinada pelo seu conteúdo e não pela denominação que lhe é atribuída pelas partes. No caso, embora denominado "Contrato de Arrendamento de Imóvel Urbano de Hotelaria", o instrumento caracteriza locação de imóvel urbano, sendo aplicável a Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Nos termos do art. 51, §5o, da Lei do Inquilinato, a ação renovatória deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data de finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de decadência. Embora o apelante tenha denominado a ação como declaratória, verifica-se que a demanda objetiva, além da mera declaração, também uma obrigação de fazer (renovar o contrato), incidindo, assim, a decadência prevista da Lei do Inquilinato.

O reconhecimento da decadência atinge apenas o pedido principal de renovação compulsória do contrato, mas não prejudica a análise dos pedidos subsidiários de natureza indenizatória, que possuem fundamentos jurídicos próprios.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido para, mantendo o reconhecimento da decadência quanto ao pedido principal, determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para regular instrução e julgamento da demanda no que concerne aos pedidos subsidiários.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposta por JURANDIR DONIZETE CECHIN JUNIOR visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Nova Mutum que, nos autos Ação Declaratória de Renovação de Contrato de Arrendamento de Imóvel Urbano de Hotelaria c/c Exercício de Preferência de Renovação, Consignação em Pagamento, Perdas e Danos n.o 1001389-19.2024.8.11.0086, ajuizada em face de ELZA MARIA DE OLIVEIRA, julgou liminarmente improcedente o feito em razão da decadência, com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais. Não houve condenação com relação aos honorários ante a ausência de triangularização processual.

Em suas razões, o apelante narra ser arrendatário de imóvel comercial localizado na rua dos Lírios, no 222, Nova Mutum/MT, utilizado para fins de hotelaria, com contrato firmado em 01/03/2019 e vencimento em 01/03/2024.

Alega que, desde o início do pacto, cumpriu fielmente suas obrigações, inclusive durante a pandemia de COVID-19, ocasião em que se endividou e realizou substanciais investimentos no imóvel, sob a expectativa de continuidade da relação contratual.

Relata que notificou extrajudicialmente a apelada em 14/09/2023, manifestando seu interesse na renovação do contrato, tendo recebido, conforme afirma, resposta verbal e escrita (mensagem por aplicativo) favorável à renovação, inclusive com solicitações específicas da requerida quanto ao conteúdo da nova minuta. Com base nas exigências formuladas pela ré, redigiu minuta de renovação contratual, incluindo cláusula de investimento de R$ 200.000,00 com direito a compensação mensal.

Explana que, após o envio da minuta, a requerida passou a adotar comportamento contraditório e omisso, apresentando objeções, porém sem manifestar desinteresse direto na renovação.

Diz que em reunião ocorrida em 17/01/2024, já na iminência do término contratual, teria sido surpreendido com novas e onerosas condições impostas pela requerida: reajuste do aluguel para R$ 28.000,00; realização do investimento sem direito a compensação; e aquisição do mobiliário por R$ 200.000,00.

Aduz que, diante do impasse, ajuizou a Ação com o objetivo de ver reconhecido o direito à renovação contratual com base na boa-fé objetiva, no princípio da confiança e no comportamento contraditório da parte contrária (
venire contra factum proprium
).

Sustenta a nulidade da sentença recorrida por ter sido proferida sem a devida apreciação da conexão entre os presentes autos e a Ação de Despejo de no 1000989-05.2024.8.11.0086, em trâmite perante o mesmo juízo, e que a ausência de reunião dos processos teria violado o princípio da economia e da segurança jurídica, além de representar ofensa ao devido processo legal.

Afirma que o juízo de origem incorreu em erro ao qualificar o negócio jurídico como locação regida pela Lei do Inquilinato, pois o contrato firmado trata-se, em verdade, de arrendamento de estabelecimento empresarial hoteleiro, uma vez que envolve não apenas o imóvel, mas todo o seu conteúdo (móveis e instalações), com finalidade empresarial e exploração direta da atividade econômica.

Menciona que, mesmo diante de cláusula que previa a renovação somente por escrito, a ré manifestou diversas vezes o interesse na renovação do contrato, tendo, inclusive, imposto condições e solicitado ajustes na minuta contratual elaborada pelo autor. Com base nisso, argumenta que a conduta posterior da apelada – de impor novas condições quando o autor já havia assumido obrigações – revela comportamento contraditório e violação ao princípio da boa-fé.

Subsidiariamente, defende que a decadência reconhecida na sentença não deve ser aplicada ao caso, pois se trata de ação meramente declaratória.

Defende que a apelada agiu com má-fé ao exigir que o apelante realizasse investimentos substanciais no imóvel – como reformas, melhorias e aquisição de mobiliário – sob a promessa de renovação, para, ao final, negar a renovação do contrato e tentar retomar o imóvel sem qualquer compensação financeira pelos aportes realizados.

Argumenta que a Ação não poderia ter sido julgada liminarmente sem a análise do pedido de indenização por benfeitorias, a qual depende de exata apuração por meio de prova pericial.

Requer, ao final, o provimento do recurso para anular a sentença por ausência de apreciação da conexão processual ou, alternativamente, reformar a decisão, reconhecendo-se a renovação do contrato de arrendamento com base na boa-fé.

Contrarrazões apresentadas no ID 293832912.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

I - PRELIMINAR - NULIDADE POR AUSÊNCIA DE REUNIÃO DE PROCESSOS CONEXOS

O apelante suscita preliminar de nulidade da sentença, ao argumento de que o juízo de origem deixou de determinar a reunião desta demanda com a ação de despejo n.o 1000989-05.2024.8.11.0086, ajuizada pela parte ré, apesar de haver manifesta conexão entre os feitos, eis que ambas as ações têm por objeto o mesmo contrato de arrendamento/locação de imóvel urbano, firmado entre as partes.

Nos termos do art. 55 do Código de Processo Civil, “
reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir
”, sendo cabível a reunião para julgamento conjunto, salvo se um deles já houver sido sentenciado, a teor do § 1o do mesmo artigo.

Consoante definiu o Superior Tribunal de Justiça "
os elementos que individualizam a lide são as partes, o objeto (pedido) e a causa de pedir. Na conexão não há uma plena identidade entre os elementos da lide mas, sim, uma correlação entre as ações identificada pelo pedido ou causa de pedir que enseja sua reunião para que não se formem coisas julgadas contraditórias
" (CC 178017 / RJ, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 22/09/2021).

No caso em exame, verifica-se que a presente ação objetiva a renovação do contrato de arrendamento/locação, enquanto a ação de despejo proposta pela apelada, fundamenta-se na extinção desse mesmo contrato. Assim, evidente a conexão entre as demandas, já que eventual procedência da pretensão ora deduzida impactará diretamente o mérito da ação de despejo, evidenciando a necessidade de julgamento conjunto para evitar decisões conflitantes.

Contudo, observo que o reconhecimento da preliminar de nulidade e o consequente retorno dos autos à origem para reunião dos processos não traria benefício prático às partes neste momento processual, em razão do que será decidido quanto ao mérito do recurso, especialmente no que concerne à aplicação da Lei do Inquilinato e ao reconhecimento da decadência quanto ao pedido principal.

Nessa perspectiva, caso mantido o entendimento quanto à natureza jurídica do contrato como locação regida pela Lei no 8.245/91 e reconhecida a decadência do pedido, como decidiu o juízo de origem, a ausência de reunião dos processos, ainda que conexos, não configuraria nulidade processual, porquanto a improcedência liminar do pedido de renovação afasta a possibilidade de decisão conflitante com o da ação de despejo.

Portanto, com fundamento no princípio da instrumentalidade das formas (arts. 188 e 277 do CPC) e na primazia da resolução de mérito (art. 4o do CPC), rejeito a preliminar de nulidade, sem prejuízo da posterior reunião dos processos em primeiro grau a depender do resultado do presente recurso.

II - MÉRITO

O cerne da controvérsia reside, inicialmente, na definição da natureza jurídica do contrato celebrado entre as partes – se de locação ou de arrendamento – e, consequentemente, na legislação aplicável à espécie.

Nesse contexto, serão úteis as regras de hermenêutica consagradas nos artigos 112 e 113 do Código Civil, perquirindo a verdadeira intenção das partes e atendendo ao princípio da boa-fé.

O apelante sustenta que o contrato firmado entre as partes tem natureza de arrendamento de imóvel urbano para exploração hoteleira, não se submetendo à Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), mas sim às disposições do Código Civil e à Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra), por analogia, no que for compatível.

O contrato entabulado em 07/02/2019 foi intitulado como “Instrumento Particular de Arrendamento de Imóvel Urbano de Hotelaria”, cujo objeto consistiu na cessão do uso do imóvel denominado “Hotel Fiori”, situado na Rua dos Lírios, no 222, Nova Mutum/MT, compreendendo o bem imóvel, suas instalações e os bens móveis que o guarnecem, com destinação exclusiva à exploração da atividade hoteleira (cláusula quinta) (ID 293832034).

A avença estabeleceu prazo de vigência de cinco anos (01/03/2019 a 01/03/2024), podendo ser renovado por acordo escrito entre as partes, fixando remuneração mensal de R$17.000,00 e prevendo, inclusive, garantias como fiador na pessoa JURANDIR DONIZETE CECHIN (cláusula 20) e apólice de contrato de consórcio (cláusula 22).

Ao analisar detidamente os elementos constantes dos autos, verifico que, muito embora o documento firmado tenha sido denominado como "Contrato de Arrendamento de Imóvel Urbano de Hotelaria", a bem da verdade, denota-se que o instrumento negocial em questão possui natureza jurídica de contrato de locação.

Conforme se depreende da cláusula primeira do contrato, o objeto contratual consistiu na "
locação do imóvel urbano e suas instalações, bem como, os bens móveis que guarnecem o seu interior
". Ademais, a própria cláusula 16 do contrato faz menção expressa à aplicação da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o que demonstra a intenção dos contratantes em submeter a relação jurídica à legislação locatícia.

Nesse sentido, por força do art. 2.036 do Código Civil, a locação de imóvel urbano, residencial e não residencial, é regida por lei especial (Lei no 8.245/91).

Sobre a diferença entre arrendamento e locação, Paulo Lôbo ensina:

“O modelo de contrato regulado pelo Código Civil é preferencialmente o de locação de coisas móveis, porque houve progressivo esvaziamento de sua abrangência, tendo em vista que a locação de coisas imóveis passou a ser objeto de legislações especiais emergenciais ou permanentes.

(...)

As demais locações de coisas imóveis recebem apenas a incidência supletiva das normas do Código Civil, uma vez que regidas por leis específicas, que têm o locatário ou arrendatário como contratantes vulneráveis, merecedores de proteção legal
. São elas:

a) a
locação de imóveis urbanos
, que, por sua vez, é desdobrada em
locação de imóveis urbanos residenciais e imóveis urbanos não residenciais (comércio, indústria, serviços), regidas, precipuamente, pela Lei n. 8.245/1991
;

b)
a locação de imóveis rurais, ou arrendamento rural, regida pelo Estatuto da Terra, de 1964
, cuja matéria integra o autônomo direito agrário.
O imóvel é considerado rural de acordo com sua localização ou com sua destinação
. A legislação brasileira, para determinados fins, adota ora um, ora outro critério.

O direito agrário brasileiro, no entanto, optou pela destinação, podendo ser rural o imóvel que se encontra dentro do perímetro urbano de determinado município, o que atrai o tipo de locação, que é o arrendamento rural.

(...)

A Lei n. 10.188/2001 introduziu no sistema jurídico brasileiro uma modalidade diferenciada de locação, denominada arrendamento residencial com opção de compra, destinado à moradia da população de baixa renda, à semelhança do arrendamento mercantil (leasing), pois conjuga o contrato de locação do imóvel com o de opção de compra ao final do prazo ajustado. Tais contratos devem conter o prazo, o valor do arrendamento (aluguel) e os critérios de seu reajustamento, a opção de compra e o preço para opção de compra. É um contrato misto unitário, de natureza distinta do contrato de locação.”

(Lôbo, Paulo. Direito civil: volume 3: contratos / Paulo Lôbo. – 4. ed. – São Paulo: Saraiva Educação, 2018. E-book, p. 235 e 247).

Assim sendo, uma vez que o contrato firmado tem por objeto imóvel urbano e o pacto implica em cessão de uso de imóvel para fins comerciais, mediante remuneração mensal, a Lei de regência é a no 8.245/91 que, na seção III, traz a previsão da ação renovatória.

Sobre a matéria:

Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança – feito extinto sem o mérito, por inadequação da via eleita -
contrato nomeado de arrendamento, mas que exprime verdadeira locação
– adequada a eleição da ação de despejo cumulada com cobrança com base na lei de locação – extinção afastada – julgamento do mérito com base no art. 1013, § 3o, I, do CPC - constituição em mora mediante notificação prévia – desnecessidade – pagamento dos alugueis não demonstrados – ação procedente - sucumbência invertida – apelação provida.

(TJ-SP 00066911120158260291 SP 0006691-11.2015 .8.26.0291, Relator.: Eros Piceli, Data de Julgamento: 28/08/2017, 33a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2017)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ARRENDAMENTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DECLAROU A RENOVAÇÃO DO CONTRATO AJUSTADO ENTRE AS PARTES PELO PRAZO DE 15 ANOS, A CONTAR DE 22.03 .2020, PELO VALOR MENSAL DE R$ 6.200,00, COM MANUTENÇÃO DAS CONDIÇÕES CONSTANTES DO CONTRATO ORIGINAL E ADITIVOS POSTERIORES. RECURSO DO RÉU. PRELIMINARES . DEFENDIDO NÃO CABIMENTO DA AÇÃO PROPOSTA, FALTA DE INTERESSE DE AGIR E OCORRÊNCIA DE DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA.
CONTRATO DENOMINADO DE "ARRENDAMENTO", MAS QUE POSSUI CARACTERÍSTICAS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO, POIS TEM COMO OBJETO IMÓVEL COMERCIAL URBANO, CUJA UTILIZAÇÃO É CEDIDA MEDIANTE REMUNERAÇÃO MENSAL.
AÇÃO PROPOSTA QUE É CORRETA . PARTE RECORRENTE QUE EM CONTESTAÇÃO AFIRMA A INEXISTÊNCIA DO DIREITO A RENOVAÇÃO PLEITEADA. INTERESSE DE AGIR EVIDENCIADO. ADIANTE, ART. 51 DA LEI N . 8.245/1991 QUE PREVÊ O DIREITO DO LOCATÁRIO A RENOVAÇÃO CONTRATUAL POR IGUAL PERÍODO. AÇÃO QUE DEVE SER PROPOSTA NO INTERREGNO DE UM ANO ATÉ SEIS MESES ANTERIORES AO FINAL DO CONTRATO. PRAZO OBSERVADO . DECADÊNCIA NÃO EVIDENCIADA. PRELIMINARES AFASTADAS. MÉRITO. PRETENSO RECONHECIMENTO DE PERDA DE OBJETO EM RAZÃO DA CELEBRAÇÃO DE ADITIVO CONTRATUAL QUE RENOVOU O CONTRATO POR APROXIMADAMENTE 3 MESES . PERDA DE OBJETO NÃO EVIDENCIADA, HAJA VISTA QUE NÃO ALCANÇADA A PRETENSÃO EXPOSTA NA EXORDIAL. AUTORA QUE ATENDE AOS REQUISITOS DO ART. 51 DA LEI N. 8 .245/1991 DE CONTRATO ESCRITO E COM PRAZO DETERMINADO, PRAZO MÍNIMO DO CONTRATO A RENOVAR OU SOMA DOS PRAZOS ININTERRUPTOS DOS CONTRATOS ESCRITOS DE CINCO ANOS, E EXPLORAÇÃO DE COMÉRCIO, NO MESMO RAMO, PELO PRAZO MÍNIMO E ININTERRUPTO DE TRÊS ANOS. DIREITO A RENOVAÇÃO RECONHECIDO, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM MINORAÇÃO DO PRAZO LEGAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO . ÔNUS SUCUMBENCIAIS. MANUTENÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. CABIMENTO . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5001986-73.2019 .8.24.0007, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Joao Marcos Buch, Oitava Câmara de Direito Civil, j . 30-01-2024).

(TJ-SC - Apelação: 5001986-73.2019.8 .24.0007, Relator.: Joao Marcos Buch, Data de Julgamento: 30/01/2024, Oitava Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS AGRÁRIOS. AÇÃO DE PREEMPÇÃO.
CONTRATO DE ARRENDAMENTO . AUSÊNCIA DE ATIVIDADE DE EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA, PECUÁRIA, AGROINDUSTRIAL, EXTRATIVA OU MISTA. ÁREA UTILIZADA DE FORMA COMERCIAL. APLICAÇÃO DA LEI DE LOCAÇÕES CONFORME FINALIDADE DO CONTRATO
. AVERBAÇÃO DO ARRENDAMENTO/LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL . NOTIFICAÇÃO PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. INSINCERIDADE NÃO VERIFICADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA POR FUNDAMENTO DIVERSO. I .
Incontroverso que a finalidade do contrato ajustado entre as partes é de natureza comercial ? locação de área para colocação de antena de rádio FM -, diversa, portanto, daquelas previstas no Estatuto da Terra, não há como a avença ser enquadrada como contrato agrário. Tratando-se de verdadeira locação, aplicável ao caso dos autos os termos da Lei n. 8.245/91 ? Lei de Locações
. II. Averbada a locação na matrícula do imóvel, em atendimento ao disposto no art. 33 da Lei de Locações, possível o exercício do direito de preferência pelo locatário. No caso dos autos, contudo, não ocorre a alegada insinceridade da notificação efetivada para que o locatário exercesse seu direito de preferência, uma vez que a compra e venda realizada com terceiro observou os mesmos critérios de negociação constantes da notificação . Hipótese em que comprovado pelo vendedor os termos do negócio por meio de promessa de compra e venda devidamente autenticada em Cartório. Mantida sentença de improcedência por fundamento diverso.APELO DESPROVIDO. UNÂNIME .

(TJ-RS - AC: 70083085415 RS, Relator.: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 28/11/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 06/12/2019)

DE INSTRUMENTO.
ALEGADO CONTRATO DE ARRENDAMENTO AO INVÉS DE LOCAÇÃO. INACOLHIMENTO DA ALEGAÇÃO. CONTRATO SOBRE IMÓVEL URBANO QUE CONSTITUI CONTRATO DE LOCAÇÃO
. AGRAVO DESPROVIDO. "
Não há diferença essencial entre arrendamento e a locação de imóveis, em que pese alguns autores afirmarem que o termo arrendamento deve ser aplicado à locação de imóvel rural, restando a locação propriamente dita como a cessão de imóvel urbano, mediante o pagamento de aluguel"
.

(TJ-PR - AI: 1947093 PR Agravo de Instrumento - 0194709-3, Relator.: Maria José de Toledo Marcondes Teixeira, Data de Julgamento: 17/06/2002, Sexta Câmara Cível (extinto TA), Data de Publicação: 02/08/2002 DJ: 6177)

Portanto, correta a sentença ao considerar aplicável ao caso a Lei do Inquilinato.

Definida a natureza locatícia do contrato e a aplicabilidade da Lei no 8.245/91, passa-se à análise da questão relativa à decadência do direito à renovação contratual.

O art. 51, § 5o, da Lei do Inquilinato estabelece que:

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

(...)

§ 5o Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor."

No caso em análise, o contrato tinha vigência de 01/03/2019 a 01/03/2024. Assim, o prazo para o ajuizamento da ação renovatória seria entre 01/03/2023 (um ano antes do término) e 01/09/2023 (seis meses antes do término).

Entretanto, a presente ação foi ajuizada apenas em 02/04/2024, mais de um mês após o término do contrato, quando já havia se operado a decadência do direito à renovação, conforme corretamente reconhecido pelo juízo de primeiro grau.

O apelante argumenta que a presente ação não se confundiria com a ação renovatória prevista na Lei do Inquilinato, tratando-se de ação declaratória que visa apenas o reconhecimento da renovação tácita ou expressa já ocorrida em razão das tratativas mantidas entre as partes.

Contudo, embora o apelante tenha denominado a ação como declaratória, verifica-se que a demanda objetiva, além da mera declaração, também uma obrigação de fazer (renovar o contrato), incidindo, assim, a decadência prevista da Lei do Inquilinato.

A natureza jurídica da ação é definida pelo pedido formulado e não pela mera denominação dada pela parte, sendo certo que, no caso, o que se busca é, em essência, a renovação compulsória do contrato, finalidade típica da ação renovatória regulada pela Lei no 8.245/91.

Sobre o assunto:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. SERVIDOR DE HOSPITAL MUNICIPAL. MODIFICAÇÃO DO REGIME CELETISTA PARA O ESTATUTÁRIO.
AÇÃO DECLARATÓRIA COM CARGA CONDENATÓRIA
. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL RECONHECIDA. 1.
Com efeito, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a ação declaratória é imprescritível, o mesmo não ocorrendo com as ações condenatórias, as quais são atingidas pelo instituto da prescrição
. 2 . O Tribunal a quo reconheceu a prescrição da Ação Ordinária proposta pelo autor "por não se tratar de ação declaratória pura, mas, sim, uma ação que traz consigo inevitável carga condenatória"(fl. 1.068, e-STJ). 3 .
In casu, o recorrente pretende, na verdade, a modificação de uma situação jurídica fundamental,
isto é, a conversão do regime celetista a que estava vinculado para estatutário. E, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de ação que visa configurar ou restabelecer uma situação jurídica, cabe ao servidor reclamá-la dentro do quinquênio seguinte, sob pena de ver o seu direito prescrito, consoante estipulado no art. 1o do Decreto 20.910/32 . 4. Agravo Regimental não provido.

(STJ - AgRg no REsp: 1341528 MG 2012/0183433-1, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 20/03/2014, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/04/2014)

Por outro lado, não obstante o acerto da sentença quanto ao reconhecimento da decadência do direito à renovação contratual, verifico que o apelante formulou na petição inicial pedidos subsidiários relacionados à reparação de danos materiais e lucros cessantes, especialmente quanto à compensação dos investimentos e benfeitorias realizados no imóvel, os quais não foram analisados pelo juízo
a quo
.

O reconhecimento da decadência atinge apenas o pedido principal de renovação compulsória do contrato, mas não prejudica a análise dos pedidos subsidiários de natureza indenizatória,
que possuem fundamentos jurídicos próprios.

Ademais, o apelante alega que a apelada teria violado os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório ao prometer a renovação, induzindo-o a realizar investimentos no imóvel, e depois negar-se a cumprir o acordado. Alega ainda que a apelada seria beneficiada pelas melhorias realizadas, configurando enriquecimento sem causa.

Tais questões exigem dilação probatória e não podem ser resolvidas de plano, sem a devida instrução processual, sendo necessário o retorno dos autos à origem para regular processamento e julgamento quanto aos pedidos subsidiários.

Dispositivo.

Dessa forma, CONHEÇO do recurso de apelação cível interposto e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para rejeitar a preliminar de nulidade da sentença e, no mérito, manter o reconhecimento da decadência com base no art. 51, § 5o, da Lei no 8.245/91 quanto ao pedido principal de renovação compulsória do contrato, porém determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para regular instrução e julgamento da demanda no que concerne aos pedidos subsidiários de reparação de danos materiais e lucros cessantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025