Tribunal: TJMT
Processo: 1002555-52.2022.8.11.0023
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-05
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
DIREITO AGRÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO RURAL C/C RESCISÃO CONTRATUAL E PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS PELO ARRENDATÁRIO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DAS ARRENDADORAS. CLÁUSULA DE MEDIÇÃO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. AUSÊNCIA DE ESBULHO. CLÁUSULA PENAL. LIMITE DE EFICÁCIA. LOCAÇÃO PECUÁRIA. LIMITAÇÃO TEMPORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Ação de despejo c.c rescisão contratual e perdas e danos, ajuizada pelas arrendadoras em face do arrendatário, em razão do inadimplemento das rendas devidas e do abandono da exploração agrícola em imóvel rural objeto de arrendamento particular. A sentença julgou procedente a demanda, decretou a rescisão dos contratos, fixou indenização, multa contratual, e condenação por uso pecuário do imóvel.
II. Questões em discussão
2.1. Alegação de nulidade da sentença por ausência de julgamento conjunto com ação conexa.
2.2. Prejuízo processual decorrente de decisões céleres e violação ao contraditório.
2.3. Inadimplemento das autoras como causa impeditiva de adimplemento pelo réu.
2.4. Ocorrência ou não de esbulho possessório.
2.5. Aplicabilidade da cláusula penal.
2.6. Comprovação e limitação da locação pecuária.
III. Razões de decidir
3. A alegada nulidade por ausência de julgamento conjunto de ações conexas não procede, nos termos do art. 55, § 3o, do CPC, ausente prejuízo concreto ou decisões conflitantes, reafirmando-se o princípio da instrumentalidade das formas e o dogma processual do pas de nullité sans grief.
4. Afastada violação ao contraditório, pois o juízo a quo revogou a liberação antecipada de valores, resguardando o contraditório substancial.
5. A cláusula contratual de medição das áreas não se caracteriza como condição suspensiva das obrigações do arrendatário, não autorizando a retenção unilateral das rendas, à luz do art. 476 do CC.
6. Não comprovado esbulho possessório, restando configurado abandono voluntário da área arrendada, legitimando o despejo e a rescisão contratual nos termos do art. 92, § 6o, da Lei 4.504/64 e art. 32, III, do Decreto 59.566/66.
7. A cláusula penal prevista nos contratos incide exclusivamente em desfavor das arrendadoras, sendo indevida sua aplicação ao arrendatário, por ausência de previsão expressa, nos termos do art. 408 do CC.
8. A condenação pela exploração pecuária deve ser limitada ao período de janeiro a julho de 2022, ante a comprovação da desocupação do imóvel.
IV. Dispositivo e tese de julgamento
9. Rejeitadas as preliminares. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. O julgamento conjunto de ações conexas, nos termos do art. 55, § 3o, do Código de Processo Civil, constitui faculdade do magistrado e não enseja nulidade quando ausente prejuízo concreto ou risco de decisões conflitantes, em conformidade com o princípio da instrumentalidade das formas e o dogma processual do pas de nullité sans grief.
2. A cláusula penal contratual somente é exigível quando houver previsão expressa da penalidade em desfavor da parte inadimplente, sendo incabível sua aplicação extensiva ao arrendatário quando estipulada exclusivamente em prejuízo do arrendador.
3. A condenação pela exploração pecuária deve limitar-se ao período de ocupação efetiva da área rural.
Dispositivos legais citados: CPC, arts. 55, § 3o; 85, § 2o; 86, parágrafo único; 408 e 476 do CC; art. 92, § 6o, da Lei no 4.504/64; art. 32, III, do Decreto no 59.566/66.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002555-52.2022.8.11.0023
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Arrendamento Rural]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CARLA EZEQUIELA TIUNILIA TAVARES DINIZ LEMOS MELO - CPF: 571.146.411-68 (APELADO), MARCELO HUCK JUNIOR - CPF: 035.054.601-09 (ADVOGADO), JONAS JOSE FRANCO BERNARDES - CPF: 781.225.541-72 (ADVOGADO), GABRIELA DINIZ LEMOS MELO - CPF: 040.522.671-33 (APELADO), LARA DINIZ LEMOS MELO - CPF: 048.897.691-02 (APELADO), VILSON LUIZ BORTOLUZZI - CPF: 422.731.109-87 (APELANTE), ARIAGDA SIQUIERI GOMES SCATOLA - CPF: 066.337.689-07 (ADVOGADO), RODRIGO AUGUSTO FAGUNDES TEIXEIRA - CPF: 710.776.261-34 (ADVOGADO), JOSE CARLOS DE OLIVEIRA GUIMARAES JUNIOR - CPF: 621.214.991-72 (ADVOGADO), LEONARDO LUIS NUNES BERNAZZOLLI - CPF: 003.168.661-30 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO AGRÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO RURAL C/C RESCISÃO CONTRATUAL E PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS PELO ARRENDATÁRIO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DAS ARRENDADORAS. CLÁUSULA DE MEDIÇÃO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. AUSÊNCIA DE ESBULHO. CLÁUSULA PENAL. LIMITE DE EFICÁCIA. LOCAÇÃO PECUÁRIA. LIMITAÇÃO TEMPORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Ação de despejo c.c rescisão contratual e perdas e danos, ajuizada pelas arrendadoras em face do arrendatário, em razão do inadimplemento das rendas devidas e do abandono da exploração agrícola em imóvel rural objeto de arrendamento particular. A sentença julgou procedente a demanda, decretou a rescisão dos contratos, fixou indenização, multa contratual, e condenação por uso pecuário do imóvel.

II. Questões em discussão

2.1. Alegação de nulidade da sentença por ausência de julgamento conjunto com ação conexa.
2.2. Prejuízo processual decorrente de decisões céleres e violação ao contraditório.

2.3. Inadimplemento das autoras como causa impeditiva de adimplemento pelo réu.
2.4. Ocorrência ou não de esbulho possessório.

2.5. Aplicabilidade da cláusula penal.

2.6. Comprovação e limitação da locação pecuária.

III. Razões de decidir

3. A alegada nulidade por ausência de julgamento conjunto de ações conexas não procede, nos termos do art. 55, § 3o, do CPC, ausente prejuízo concreto ou decisões conflitantes, reafirmando-se o princípio da instrumentalidade das formas e o dogma processual do
pas de nullité sans grief
.

4. Afastada violação ao contraditório, pois o juízo a
quo
revogou a liberação antecipada de valores, resguardando o contraditório substancial.

5. A cláusula contratual de medição das áreas não se caracteriza como condição suspensiva das obrigações do arrendatário, não autorizando a retenção unilateral das rendas, à luz do art. 476 do CC.

6. Não comprovado esbulho possessório, restando configurado abandono voluntário da área arrendada, legitimando o despejo e a rescisão contratual nos termos do art. 92, § 6o, da Lei 4.504/64 e art. 32, III, do Decreto 59.566/66.

7. A cláusula penal prevista nos contratos incide exclusivamente em desfavor das arrendadoras, sendo indevida sua aplicação ao arrendatário, por ausência de previsão expressa, nos termos do art. 408 do CC.

8. A condenação pela exploração pecuária deve ser limitada ao período de janeiro a julho de 2022, ante a comprovação da desocupação do imóvel.

IV. Dispositivo e tese de julgamento

9. Rejeitadas as preliminares. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

O julgamento conjunto de ações conexas, nos termos do art. 55, § 3o, do Código de Processo Civil, constitui faculdade do magistrado e não enseja nulidade quando ausente prejuízo concreto ou risco de decisões conflitantes, em conformidade com o princípio da instrumentalidade das formas e o dogma processual do
pas de nullité sans grief
.

2.

A cláusula penal contratual somente é exigível quando houver previsão expressa da penalidade em desfavor da parte inadimplente, sendo incabível sua aplicação extensiva ao arrendatário quando estipulada exclusivamente em prejuízo do arrendador.

3.

A condenação pela exploração pecuária deve limitar-se ao período de ocupação efetiva da área rural.

Dispositivos legais citados
: CPC, arts. 55, § 3o; 85, § 2o; 86, parágrafo único; 408 e 476 do CC; art. 92, § 6o, da Lei no 4.504/64; art. 32, III, do Decreto no 59.566/66
.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de
recurso de apelação cível
interposto por
Vilson Luiz Bortoluzzi,
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 2a Vara da Comarca de Peixoto do Azevedo, nos autos da
ação de despejo rural c.c rescisão contratual e perdas e danos
, ajuizada por
Carla Ezequiela Tiunilia Tavares Diniz Lemos Melo, Gabriela Diniz Lemos Melo e Lara Diniz Lemos Melo
, que julgou
procedente os pedidos formulados na inicial,

decretando a rescisão contratual dos instrumentos de arrendamento rural celebrados entre as partes, confirmando o despejo já efetivado, condenando o réu ao pagamento de
4.800 sacas de soja a título de perdas e danos
, à multa contratual estipulada nos ajustes celebrados e ao pagamento da
renda da safra 2022/2023
correspondente a 21.000 sacas de soja (descontadas 12.600 já depositadas judicialmente), bem como ao
pagamento do arrendamento pecuário
no importe de R$ 100.000,00 mensais entre janeiro/2022 a julho/2023, com juros e correção monetária. Condenou-se, ainda, o réu ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais, o
apelante sustenta, em preliminar, a
nulidade da sentença em virtude da ausência de julgamento conjunto com ação possessória conexa, em afronta ao art. 55, § 1o, do CPC, alegando que a cisão processual comprometeu a coerência e a segurança jurídica do julgamento.

Segue, alegando a ocorrência de sucessivos cerceamentos de defesa e ofensas ao contraditório, diante de decisões unilaterais proferidas com celeridade e sem observância do devido contraditório, especialmente quanto à liberação antecipada dos valores depositados judicialmente.

No mérito, aponta equívocos na valoração das provas, asseverando que a ausência de medição das áreas contratadas comprometeu a prestação das obrigações avençadas, cuja exigibilidade dependeria da exata delimitação dos espaços arrendados.

Defende a inexistência de esbulho possessório por parte do apelante, sendo a sua saída da área justificada pelas limitações impostas pelas arrendadoras, que teriam dificultado ou inviabilizado a plena exploração das terras.

Discorre sobre a impossibilidade de aplicação da cláusula penal prevista nos contratos, pois, conforme alegado, tal penalidade foi estipulada exclusivamente em desfavor das arrendadoras, não havendo previsão de multa em face do arrendatário.

Alega a inexistência de provas suficientes quanto à utilização das áreas de pastagem no período entre janeiro/2022 a julho/2023, razão pela qual se impugnaria a condenação ao pagamento da locação pecuária.

Forte em tais argumentos, requer a reforma integral da sentença, com o reconhecimento de sua nulidade ou, subsidiariamente, de sua improcedência.

Foram ofertadas
contrarrazões pelas apeladas
(ID n. 2900094576) defendendo, preliminarmente, o
não conhecimento do recurso
, por ofensa ao
princípio da dialeticidade
, em razão da ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, nos termos do art. 932, III, do CPC.

No mérito, pugnam pela manutenção integral da sentença, sustentando, que as cláusulas contratuais não subordinavam o cumprimento das obrigações à medição da área, sendo o inadimplemento incontroverso, conforme reconhecido inclusive por depósito judicial parcial efetuado pelo apelante, que a multa contratual é devida por força do termo aditivo contratual, que previa penalidade em caso de inadimplemento do arrendatário, que o uso das áreas para engorda de gado restou devidamente comprovado nos autos, inclusive mediante recibos de pagamento e prova oral colhida em audiência, e que o valor da locação pecuária (R$ 100.000,00 mensais) não foi impugnado pelo réu.

Requestam, assim, pelo desprovimento do recurso de apelação, com a consequente manutenção da sentença em todos os seus termos.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, c
uida-se de ação de despejo rural c.c rescisão contratual e perdas e danos proposta por
Carla Ezequiela Dinis Lemos Melo, Gabriela Dinis Lemos Melho e Lara Dinis Lemos Melo em face de Vilson Luiz Bortoluzzi,
com fundamento em diversos descumprimentos de cláusulas dos contratos de arrendamento rural firmados em janeiro de 2021. O arrendamento envolvia 3.000 hectares,

localizados nas fazendas denominadas “Duas Meninas”, “BR 080”, “Jaqueira ou Salmo” e “Duas Meninas II”, destinados à produção agrícola e pecuária, com previsão contratual de contraprestação em sacas de soja e valores antecipados.

As autoras alegam que o arrendatário/apelante descumpriu obrigações contratuais essenciais, quais sejam: (i) não mecanizou (tornou agricultável) toda a área contratada; (ii) inadimpliu rendas convencionadas; (iii) não formalizou o contrato pecuário, embora tenha utilizado as pastagens, e, subarrendou, sem autorização contratual, parcelas do imóvel para atividade pecuária, e, por fim, (iv) abandonou paulatinamente a exploração agrícola.

Com base nesses fundamentos, formularam pedido de (a) rescisão contratual, (b) despejo, (c) indenização por perdas e danos, (d) multa contratual e (e) valores vinculados à ocupação pecuária das áreas de pastagem.

Decorrida regularmente a marcha processual, e após a fase de instrução, com a produção de prova oral, o juízo
a quo
proferiu sentença de mérito, julgando procedente o pedido inicial para decretar a rescisão do contrato de arrendamento, condenar o réu ao pagamento de perdas e danos, da multa prevista na Cláusula Décima Quarta dos contratos e dos ônus sucumbenciais.

Após a oposição de embargos de declaração por ambas as partes, o juízo acolheu parcialmente o recurso integrativo dos autores, para condenar o réu ao pagamento da renda relativa ao segundo ano (safra 2022/2023), bem como da remuneração pela exploração pecuária, no período de janeiro de 2022 a julho de 2023.

Inconformado com o teor da sentença, o réu interpôs recurso de apelação.

Inicialmente, verifica-se que o presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade, tanto intrínsecos quanto extrínsecos, razão pela qual dele conheço.

Passo à análise das
preliminares
suscitadas.

Alega o apelante a nulidade da sentença por ausência de julgamento conjunto com a ação possessória conexa (autos n.o 1002710-55.2022.8.11.0023), defendendo afronta ao art. 55, § 1o, do CPC, além de prejuízos processuais supostamente oriundos de decisões conflitantes ou dissociadas.

Entretanto, razão não lhe assiste.

O julgamento separado de ações conexas constitui faculdade do magistrado, e não imposição legal, nos termos do art. 55, § 3o, do CPC. Ademais, não se vislumbra, na hipótese em apreço, qualquer decisão judicial conflitante entre os feitos referidos, tampouco prova de prejuízo concreto suportado pelas partes.

À luz do princípio da instrumentalidade das formas e, especialmente, do brocardo
pas de nullité sans grief
, a decretação de nulidade processual somente se justifica quando comprovado prejuízo efetivo. Não sendo este o caso, impõe-se a rejeição da preliminar.

Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL EX DELICTO. DANO MORAL REFLEXO OU RICOCHETE. MORTE DECORRENTE DE ATO ILÍCITO PRATICADO POR EMPREGADO DE PROPRIEDADE PARTICULAR. DISCUSSÃO SOBRE LEGÍTIMA DEFESA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE AFASTADA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DA PARTE RÉ PROVIDO PARCIALMENTE.

(...)

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) definir se a sentença é nula em razão da ausência de julgamento conjunto com demandas conexas; (ii
) verificar a existência de excludente de responsabilidade civil (legítima defesa); (iii) estabelecer se o valor da indenização por danos morais deve ser modificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A reunião de processos por conexão é faculdade atribuída ao julgador, conforme art. 55 do CPC, não sendo obrigatória a prolação de sentença única. Inexistindo prejuízo demonstrado, afasta-se a nulidade da sentença com base na separação dos julgamentos.

4. A legítima defesa pode excluir a responsabilidade civil desde que comprovada a existência de agressão injusta e proporcionalidade na reação, o que não se verifica no caso concreto.

5. O vínculo materno-filial autoriza a configuração do dano moral por ricochete, sendo presumido o abalo emocional decorrente da morte violenta do filho. A legitimidade ativa da autora está consolidada na jurisprudência.

(...)

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do autor desprovido. Recurso das rés parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A reunião de ações por conexão é faculdade do julgador, cuja ausência não implica nulidade da sentença se não demonstrado prejuízo.

(N.U 1034686-31.2019.8.11.0041, Rel. Dra. Tatiane Colombo (JD convocada), Segunda Câmara de Direito Privado, Publicado no DJE 05/06/2025)

No tocante à suposta afronta ao contraditório — em virtude de decisões céleres e da expedição de alvará judicial para levantamento de valores —, observa-se que o juízo a quo
revogou a autorização de levantamento
, reconhecendo a controvérsia existente sobre o crédito e determinando a manutenção dos valores depositados em juízo até o trânsito em julgado da sentença. Assim,
houve recomposição do contraditório
, não se verificando cerceamento de defesa ou prejuízo substancial à parte.

De igual forma, rechaço a preliminar suscitada nas contrarrazões pelas apeladas, alusiva à inobservância do princípio da dialeticidade. As razões recursais expostas pelo apelante enfrentam diretamente os fundamentos da sentença — notadamente quanto à culpa pela rescisão contratual, à existência de inadimplemento e à aplicação da cláusula penal —, cumprindo o disposto no art. 1.010, III, do CPC.

Destarte,
afastam-se
todas as preliminares.

Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito.

No
mérito
,
o cerne da controvérsia reside na discussão acerca da responsabilização contratual das partes no âmbito dos contratos de arrendamento rural celebrados, especialmente quanto à imputação de inadimplemento ao arrendatário, à aplicação de cláusula penal, à condenação por uso da área pecuária e aos reflexos dessas obrigações sobre o equilíbrio contratual.

Nesse contexto, observa-se que as partes firmaram contratos de arrendamento rural em 22/01/2021, com aditivo firmado em 26/01/2021, tendo como objeto o uso agrícola da área total de 3.000 hectares, localizada em imóveis rurais no município de Peixoto de Azevedo. O arrendatário (réu) comprometeu-se a mecanizar integralmente a área e a pagar o arrendamento mediante entrega de sacas de soja. Por sua vez, incumbia às arrendadoras (autoras) a delimitação, identificação e quantificação das áreas.

O réu, ora apelante, alegou inadimplemento contratual por parte das autoras nesse ponto específico, utilizando-o como fundamento para justificar sua mora. Sustenta que deixou de adimplir integralmente as rendas contratadas em razão do suposto descumprimento das arrendadoras no tocante à medição e delimitação das áreas agrícolas e de pastagem.

Todavia, da leitura atenta dos contratos, não se extrai tal conclusão.

A Cláusula Segunda, § 1o, dos contratos de arrendamento rural estabelece, de fato, que as arrendadoras se comprometeram a realizar a delimitação, identificação e quantificação das áreas agricultáveis, destinadas à pecuária, de reserva legal e de preservação permanente. Veja-se:

“Clausula Segunda (...)

Todavia, o § 2o da mesma cláusula estabelece que o arrendatário assumiria os riscos e custos da conversão das áreas de pastagem em áreas agricultáveis, com o início da atividade agrícola. Confira:

Importante destacar que o mesmo instrumento prevê expressamente, na parte final da cláusula segunda, que o contrato poderá sofrer alterações, inclusive em seu valor, caso haja acréscimo ou diminuição da área agricultável, de pecuária, de reserva legal ou de preservação permanente, após a delimitação, identificação e quantificação das mesmas.

Logo, da leitura conjunta dos dispositivos contratuais, verifica-se que a área de 3.000 hectares foi adotada como base contratual inicial pelas partes, inclusive após vistoria, sendo a medição posterior um fator eventual e não essencial à exigibilidade da obrigação principal.

Com efeito, a cláusula contratual não estabelece a medição como condição suspensiva da eficácia do contrato, limitando-se a admitir a possibilidade de ajustes futuros (“o presente contrato poderá sofrer alterações”) caso a apuração posterior da área revele extensão diversa da inicialmente presumida.

Assim, embora a cláusula imponha às arrendadoras a obrigação de proceder à medição e identificação das áreas, não há previsão expressa de que tal obrigação configure condição suspensiva ou resolutiva da exigibilidade das prestações a cargo do arrendatário.

Em termos jurídicos, inexiste estipulação contratual que submeta o início das obrigações do arrendatário à conclusão da medição. Portanto, a obrigação atribuída às arrendadoras de delimitar e quantificar a área agricultável não constitui, por si só, justificativa juridicamente suficiente para o inadimplemento do réu quanto ao pagamento integral do arrendamento.

Assim, a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) não se aplica ao caso. Para sua incidência, exige-se que a parte que a invoca esteja adimplente ou, ao menos, não tenha dado causa ao inadimplemento.

O pacto relativo à entrega da produção no primeiro ano (12.000 sacas de soja) corrobora o início da eficácia contratual. No caso concreto, o apelante utilizou a terra, iniciou as atividades e efetuou pagamento parcial, reconhecendo, com isso, a existência e a vigência do vínculo contratual, sendo, portanto, insustentável a tese de suspensão de suas obrigações.

Desse modo, a existência de cláusula prevendo eventual ajuste contratual em caso de divergência quanto à extensão da área não autoriza o réu a reter, de forma unilateral, os pagamentos devidos ou a deixar de cumprir integralmente suas obrigações. Referida cláusula representa uma faculdade de revisão contratual, e não condição impeditiva da exigibilidade da obrigação principal.

Ausente qualquer demonstração de iniciativa do réu para negociar eventual modificação contratual ou prova de prejuízo grave e imediato, subsiste o dever de cumprir integralmente o arrendamento conforme pactuado.

Afasta-se, assim, a alegação de culpa das arrendadoras pela rescisão dos contratos.

No que tange à alegação de esbulho possessório, igualmente improcede. Os autos evidenciam que a desocupação da área ocorreu de forma gradativa e voluntária por parte do réu, fato confirmado por vistoria técnica e depoimentos colhidos,
não havendo elementos robustos a confirmar qualquer impedimento de acesso ou esbulho promovido pelas autoras, antes do abandono do imóvel pelo arrendatário.

Conforme prevê o art. 92, § 6o, da Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra) e o art. 32, III, do Decreto no 59.566/66, o inadimplemento contratual pelo arrendatário justifica a rescisão contratual e o despejo rural. Assim, correta a conclusão de primeiro grau ao reconhecer o inadimplemento do réu.

Nesse sentido, colaciono precedente desta Corte, vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL. ARRENDAMENTO RURAL. DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
LEGITIMIDADE ATIVA DO ESPÓLIO. CONTRATO COMPROVADO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NÃO DEMONSTRADO. RECURSO DESPROVIDO.

(...)

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o espólio possui legitimidade ativa para ajuizar a ação, considerando o estágio do inventário; (ii) estabelecer se houve contratação válida de arrendamento rural entre as partes; (iii) determinar se a inadimplência contratual do arrendatário justifica a rescisão contratual e a condenação por aluguéis vencidos e vincendos; (iv) apurar se há direito de retenção por benfeitorias ou necessidade de limitação proporcional da condenação à área efetivamente ocupada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O espólio possui legitimidade ativa enquanto persistir a titularidade formal dos bens objeto da sucessão, sendo legítima a atuação da inventariante na defesa do patrimônio hereditário, sobretudo quando o imóvel permanece registrado em nome do falecido.

A existência do contrato de arrendamento foi confirmada por testemunhos e documentos presentes nos autos, suficientes para demonstrar a relação jurídica de arrendamento entre o espólio e o réu.

A inadimplência do arrendatário, demonstrada pelo não pagamento dos aluguéis desde 2015, autoriza a rescisão contratual e a decretação do despejo.

A alegação de nulidade do contrato por divergências no nome do arrendante e na área arrendada não restou comprovada, não sendo suficiente para afastar a validade da contratação reconhecida judicialmente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

O espólio detém legitimidade ativa para propor ação de despejo enquanto não concluída a transferência formal da propriedade aos herdeiros.

A existência de contrato de arrendamento rural pode ser comprovada por testemunhos e documentos, mesmo que não formalizados por escrito.

O inadimplemento do arrendatário no pagamento dos aluguéis constitui causa legítima para rescisão do contrato e decretação do despejo.
(...)

(N.U 1000172-55.2023.8.11.0027, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/06/2025,DJE 02/06/2025 - negritei)

Quanto à
cláusula penal
, razão assiste ao apelante.

A cláusula décima quarta dos contratos de arrendamento estipula multa contratual exclusivamente em desfavor das arrendadoras, nas hipóteses de inadimplemento por atraso na entrega do imóvel ou por impedimento à exploração da terra. Não se verifica previsão contratual de aplicação recíproca da penalidade ao arrendatário. Confira:

A imputação de multa contratual ao arrendatário, sem base objetiva e expressa
em cláusula contratual, configura inovação vedada e violação à literalidade do pacto,
implicando ofensa direta ao princípio da legalidade.

Logo, a condenação imposta ao réu ao pagamento de multa com fundamento nessa cláusula não encontra amparo contratual expresso, sendo vedada sua aplicação por analogia, sob pena de infringência aos princípios do
pacta sunt servanda
e da legalidade contratual, em afronta direta ao art. 408 do Código Civil.

Por fim, quanto à condenação ao pagamento da remuneração pela exploração pecuária, fixada em R$ 100.000,00 mensais, pelo uso da área de pastagem no período de janeiro de 2022 a julho de 2023, a análise dos autos impõe a limitação temporal dessa condenação até julho de 2022.

Consoante os documentos constantes dos autos (ID n. 94629607/94629615), a notificação extrajudicial enviada ao réu, datada de 01/08/2022, atesta o abandono da área arrendada e a consequente retomada da posse pelas arrendadoras. O conteúdo da ata notarial e do auto de constatação confirma a inexistência de exploração pecuária na área à época.

Assim, inexistindo posse útil pelo arrendatário após julho de 2022, revela-se descabida a cobrança pela utilização da área em período posterior.

Diante do exposto, entendo que a sentença merece
parcial reforma
, para excluir a condenação ao pagamento da multa contratual indevida e adequar a condenação relativa à renda pela exploração pecuária.

Em razão da reforma parcial da sentença, impõe-se, ainda, a readequação da distribuição da sucumbência. Entendo que os encargos devem ser redistribuídos na proporção de 60% para as autoras e 40% para o réu, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Os honorários advocatícios devem ser mantidos no percentual de 10% sobre o valor atualizado da condenação, em consonância com a tese firmada no Tema 1076 do Superior Tribunal de Justiça, observada a proporcionalidade da sucumbência ora determinada (60% para as autoras, 40% para o réu).

Ante o exposto, REJEITO as preliminares e, no mérito, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, para:

a) excluir da condenação à multa prevista na Cláusula Décima Quarta dos contratos;

b) limitar a condenação ao pagamento da renda pecuária ao período compreendido entre janeiro/2022 e julho/2022;

c) readequar a distribuição dos encargos de sucumbência na proporção de 60% para as autoras e 40% para o réu, observando-se a mesma proporcionalidade para os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2025