Tribunal: TJMT
Processo: 1013159-39.2025.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-07-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PROPRIETÁRIO TABULAR. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE REGISTRAL. TEORIA DA ASSERÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto por contra decisão proferida que, em sede de saneamento processual na Ação de Usucapião Extraordinária, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam suscitada pela ora agravante.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da ação de usucapião a pessoa jurídica em cujo nome o imóvel está registrado na matrícula imobiliária, mesmo tendo alegadamente alienado o bem por meio de contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado há mais de quatro décadas e não levado a registro no competente Cartório de Registro de Imóveis.
III. Razões de decidir
3. O princípio da publicidade registral, consagrado nos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, estabelece que a transferência da propriedade imobiliária somente se opera com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante como proprietário perante terceiros enquanto não efetuado o registro.
4. A ação de usucapião, por sua natureza declaratória e por visar o reconhecimento da aquisição originária da propriedade, deve ser dirigida contra o proprietário tabular, ou seja, aquele em cujo nome o imóvel está registrado, independentemente de eventuais negócios jurídicos não formalizados perante o sistema registral.
5. A aplicação da Teoria da Asserção impõe que as condições da ação sejam aferidas abstratamente com base nas afirmações da petição inicial, sem adentrar prematuramente no mérito da causa, evitando extinções processuais desnecessárias antes da devida instrução probatória.
6. A jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores e Estaduais reconhece pacificamente a legitimidade passiva do proprietário tabular em ações de usucapião, ainda que tenha alegadamente alienado o imóvel por instrumento particular não registrado.
IV. Dispositivo e tese
7. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "Possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da ação de usucapião aquele em cujo nome o imóvel está registrado na matrícula imobiliária, independentemente de eventual alienação por contrato particular não levado a registro, em observância ao princípio da publicidade registral e à segurança jurídica do sistema imobiliário brasileiro."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227, 1.245, caput e §§ 1o e 2o; CPC, art. 373.
Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Agravo de Instrumento no 22561980520248260000, Rel. Des. Marcia Dalla Déa Barone, 4a Câmara de Direito Privado, j. 24.09.2024; TJ-GO, AI no 56793271120228090017, Rel. Des. Wilson Safatle Faiad, 3a Câmara Cível; STJ, AgInt no AREsp no 520790/PB, 4a Turma, j. 24.10.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013159-39.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA - CNPJ: 14.911.473/0001-55 (AGRAVANTE), ALLAN KARDEC PINTO ACOSTA BENITIZ - CPF: 621.662.711-20 (AGRAVADO), NILTON LUIS FERREIRA DA SILVA - CPF: 987.048.341-00 (ADVOGADO), CARLOS HENRIQUE NEVES - CPF: 831.708.981-91 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PROPRIETÁRIO TABULAR. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE REGISTRAL. TEORIA DA ASSERÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto por contra decisão proferida que, em sede de saneamento processual na Ação de Usucapião Extraordinária, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
suscitada pela ora agravante.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da ação de usucapião a pessoa jurídica em cujo nome o imóvel está registrado na matrícula imobiliária, mesmo tendo alegadamente alienado o bem por meio de contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado há mais de quatro décadas e não levado a registro no competente Cartório de Registro de Imóveis.

III. Razões de decidir

3. O princípio da publicidade registral, consagrado nos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, estabelece que a transferência da propriedade imobiliária somente se opera com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante como proprietário perante terceiros enquanto não efetuado o registro.

4. A ação de usucapião, por sua natureza declaratória e por visar o reconhecimento da aquisição originária da propriedade, deve ser dirigida contra o proprietário tabular, ou seja, aquele em cujo nome o imóvel está registrado, independentemente de eventuais negócios jurídicos não formalizados perante o sistema registral.

5. A aplicação da Teoria da Asserção impõe que as condições da ação sejam aferidas abstratamente com base nas afirmações da petição inicial, sem adentrar prematuramente no mérito da causa, evitando extinções processuais desnecessárias antes da devida instrução probatória.

6. A jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores e Estaduais reconhece pacificamente a legitimidade passiva do proprietário tabular em ações de usucapião, ainda que tenha alegadamente alienado o imóvel por instrumento particular não registrado.

IV. Dispositivo e tese

7. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"Possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo da ação de usucapião aquele em cujo nome o imóvel está registrado na matrícula imobiliária, independentemente de eventual alienação por contrato particular não levado a registro, em observância ao princípio da publicidade registral e à segurança jurídica do sistema imobiliário brasileiro."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 1.227, 1.245, caput e §§ 1o e 2o; CPC, art. 373.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-SP, Agravo de Instrumento no 22561980520248260000, Rel. Des. Marcia Dalla Déa Barone, 4a Câmara de Direito Privado, j. 24.09.2024; TJ-GO, AI no 56793271120228090017, Rel. Des. Wilson Safatle Faiad, 3a Câmara Cível; STJ, AgInt no AREsp no 520790/PB, 4a Turma, j. 24.10.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO O. SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de agravo de instrumento
, interposto por
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA,
contra a decisão proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Cuiabá, que, nos autos da
Ação de Usucapião Extraordinária n. 1044762-17.2019.8.11.0041
ajuizada por
ALLAN KARDEC PINTO ACOSTA BENITI
Z, que em sede de saneamento do processo, indeferiu a preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
.

Alega a parte agravante que a manutenção de sua presença no polo passivo da demanda constitui flagrante equívoco, pois há mais de quatro décadas teria alienado os imóveis objeto da lide — os lotes n. 18 e 19 da Quadra 13 do Loteamento Parque Geórgia, na Rua Caldas Novas, bairro Jardim Gramado, nesta Capital — à empresa Marco – Comércio de Cimento e Material para Construções Ltda., conforme Contrato de Compromisso de Compra e Venda celebrado em 20 de dezembro de 1984.

Argumenta que,
“[...] não possui qualquer relação jurídica material com os imóveis objeto da presente ação de usucapião [...] desde o ano de 1984”
(ID 282696352, p. 8). Ainda, destaca que desde então,
“[...] não exerce qualquer ato de posse, domínio ou propriedade sobre os referidos bens. Não aufere rendas, não paga tributos [...] não realiza manutenção [...]”
, destacando-se, inclusive, que os comprovantes de IPTU estão em nome do próprio agravado.

Para reforçar sua alegação, argumenta que o artigo 1.245, §1o, do Código Civil, utilizado como fundamento pelo juízo de origem para a rejeição da preliminar, não pode ser interpretado de maneira isolada e absolutista. Isso porque, embora o registro constitua elemento formal para a transferência do domínio, a ação de usucapião visa justamente reconhecer a posse prolongada que não se reflete no registro. Assim, manter no processo pessoa que comprovadamente alienou o bem há mais de 40 anos, apenas por ainda figurar como titular no registro, viola os princípios da efetividade e economia processual.

Sustenta ainda que a decisão recorrida padece de formalismo excessivo, desconectando-se da realidade fática que sustenta o instituto da usucapião, e que impor à agravante a permanência no polo passivo da demanda configura afronta ao princípio da causalidade processual, impondo-lhe ônus indevido.

Por fim, destaca que a urgência na apreciação do agravo está justificada sob a tese da “taxatividade mitigada” (Tema 988 do STJ), dada a inutilidade da apreciação da preliminar somente por ocasião da apelação.

Recolhimento do preparo, id. 285703362.

Contrarrazões, id. 291337353.

Os autos foram remetidos a Procuradora Geral de Justiça, a qual manifestou pela ausência de interesse do Ministério Público (id. 295898879).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO O. SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
recurso de agravo de instrumento
, interposto por
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA,
contra a decisão proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Cuiabá, que, nos autos da
Ação de Usucapião Extraordinária n. 1044762-17.2019.8.11.0041
ajuizada por
ALLAN KARDEC PINTO ACOSTA BENITIZ,
que em sede de saneamento do processo, indeferiu a preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
.

O recurso comporta conhecimento, pois preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, incluindo a tempestividade e a adequação da via eleita, considerando a tese da taxatividade mitigada firmada pelo STJ no julgamento do Tema 988.

Infere-se da peça inaugural que a presente demanda tem por escopo o reconhecimento da usucapião extraordinária. Sustenta o Autor que, no ano de 2000, adquiriu o lote n.o 19, situado na quadra 13 do loteamento denominado Parque Geórgia, passando, desde então, a exercer posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta sobre o lote vizinho de n.o 18, inserto na mesma quadra e loteamento, cuja ocupação, segundo a narrativa, é contígua à do imóvel originalmente adquirido. Alega, ainda, que referido bem é de titularidade da parte Contestante.

A Requerida,
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA GEÓRGIA MIRELA LTDA
., apresentou contestação na qual suscitou, dentre outras matérias preliminares, a ilegitimidade passiva
ad causam.

O Magistrado de Primeira Instância, ao proceder ao saneamento do feito, rejeitou a preliminar suscitada, nos seguintes termos:

“[...] O presente feito encontra-se na fase de
Julgamento Conforme o Estado do Processo
, nos termos do Capítulo X, Livro I, Título I, do Código de Processo Civil.

O processo não comporta extinção ou julgamento antecipado do mérito, sendo necessário o saneamento e a organização do feito, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil, com a análise da preliminar de
ilegitimidade passiva
sustentada pela ré.

A ré Imobiliária e Construtora Georgia Mirela Ltda. sustenta a sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que teria celebrado contrato de compromisso de compra e venda dos lotes usucapiendos (18 e 19) ainda na década de 1980, transmitindo os direitos sobre os imóveis a terceiros. No entanto, conforme previsto no art. 1.245, caput e §1o, do Código Civil, a transferência da propriedade imobiliária somente se opera com o registro do título translativo no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Inexistindo nos autos prova de registro da alegada alienação na matrícula do imóvel, mantém-se a ré como titular do domínio perante terceiros, razão pela qual detém legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação de usucapião.

Nesse sentido:

Agravo de instrumento – Ação de usucapião – Decisão que afastou a ilegitimidade passiva ad causam e indeferiu a pretensão de denunciação à lide – Agravante que figura como proprietário tabular do bem imóvel – Legitimidade passiva configurada – Denunciação à lide de compromissário comprador do imóvel – Não cabimento – Contrato de venda e compra de imóvel não registrado na respectiva matrícula – Inoponibilidade com relação ao autor da ação de usucapião – Transferência da propriedade imobiliária se efetiva com o registro do título translativo no competente Cartório de Registro de Imóveis – Inteligência do artigo 1.245, caput e § 1o do Código Civil – Decisão mantida – Recurso não provido.(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22561980520248260000 Hortolândia, Relator.: Marcia Dalla Déa Barone, Data de Julgamento: 24/09/2024, 4a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/09/2024)

Dessa forma, fica
afastada a preliminar.

Definidos os aspectos processuais, passa-se à fixação dos
pontos controvertidos
da demanda, a fim de delimitar a instrução processual, sendo eles:

- Se o autor exerce posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono sobre os lotes 18 e 19 do Loteamento Parque Geórgia, desde o ano de 2000;

- Se a posse exercida pelo autor preenche os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária urbana prevista no art. 1.238 do Código Civil;

- Se houve efetivo abandono do imóvel por parte da ré;

- Se o autor realizou benfeitorias, obras e moradia habitual no imóvel, justificando a redução do prazo prescricional;

- Se há eventuais interessados que possam se opor ao pedido de reconhecimento da usucapião.

Por fim, cabe a
distribuição do ônus da prova
, impondo-se assinalar que, segundo a norma inserta no art. 373, do Código de Processo Civil, a regra geral é a de que ao autor compete provar fato constitutivo de seu direito e ao réu a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo desse direito.

Nesse sentido, incumbe ao autor comprovar a posse qualificada sobre o imóvel pelo prazo legal e os demais requisitos para a usucapião. À ré cabe demonstrar eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, bem como qualquer oposição válida ao exercício da posse pelo autor.

Diante do exposto,
declaro saneado o processo
e determino a intimação das partes para especificação de provas, no prazo de 15 (quinze) dias, indicando expressamente os meios de prova que pretendem produzir e a pertinência das mesmas. [...]”

É cediço que o agravo de instrumento constitui recurso
secundum

eventum litis
, devendo limitar-se a atacar o que restou decidido pelo ato agravado, cabendo ao relator analisar, unicamente, o acerto ou desacerto da decisão agravada.

Nessa linha de intelecção, atento aos limites objetivos da decisão agravada, o recurso deve ser analisado tão somente sob o aspecto da decisão que saneou o feito e rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva, suscitada pela ora agravante, em sede de defesa.

Pois bem.

Inicialmente, convém esclarecer que a legitimidade para figurar no polo passivo da ação de usucapião é matéria que deve ser analisada com base nas normas de direito material e processual aplicáveis à espécie, em consonância com a natureza jurídica do instituto e seus objetivos no ordenamento jurídico.

A questão controvertida reside na legitimidade passiva da Agravante, que, embora figure como proprietária tabular dos imóveis usucapiendos, alega ter transferido todos os direitos sobre estes mediante contrato particular de compromisso de compra e venda há mais de quatro décadas.

Não obstante os argumentos apresentados pela Agravante, a decisão agravada não merece reparo, pois está em consonância com a jurisprudência consolidada acerca da matéria e com as regras de direito civil aplicáveis ao caso.

Anoto, inicialmente, que a ação de usucapião tem natureza declaratória e visa o reconhecimento da aquisição originária da propriedade pela posse prolongada, exercida com
animus domini
e preenchidos os demais requisitos legais. Por sua natureza, demanda a citação do proprietário tabular, ou seja, daquele em cujo nome o imóvel está registrado, além de eventuais interessados.

Com efeito, a pretensão usucapienda somente poderá ser exercida contra o titular do domínio, exteriorizada através do registro imobiliário, consoante se extrai da interpretação dos artigos 1.227 e 1.245, do Código Civil Confira-se:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Extrai-se dos dispositivos que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel consagrando, assim, o princípio da publicidade registral, essencial para a segurança jurídica no âmbito das transações imobiliárias.

O princípio da continuidade registral, corolário do sistema registral brasileiro, exige que as mutações jurídicas relativas aos direitos reais sobre imóveis sejam devidamente inscritas no Registro de Imóveis, sob pena de não serem oponíveis a terceiros.

No caso em tela, ausente o registro da transferência alegada pela Agravante, persiste sua condição de proprietária perante o ordenamento jurídico e, consequentemente, sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais de Justiça pátrios é pacífica no sentido de que, em ações de usucapião, o proprietário tabular possui legitimidade passiva, ainda que tenha alienado o imóvel por instrumento particular não levado a registro.

Nesse sentido:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO SECUNDUM EVENTUS LITIS. AÇÃO DE USUCAPIÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DAQUELE QUE FIGURA NO REGISTRO DO IMÓVEL COMO PROPRIETÁRIO. DECISÃO MANTIDA. 1- O agravo de instrumento é recurso secundum eventus litis, razão pela qual limita-se o Tribunal a analisar as questões que foram objeto da decisão agravada. 2
. Possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação de usucapião aquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo.
3. Demonstrado, por meio da Certidão de Matrícula do Imóvel, objeto da ação, que ele passou a pertencer aos ora agravados, legitimados estão para figurarem no polo passivo da ação. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - AI: 56793271120228090017 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR WILSON SAFATLE FAIAD, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Ademais, em conformidade com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, aplica-se à espécie a Teoria da Asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser aferidas à luz das afirmações feitas pelo autor na petição inicial, de forma abstrata, sem adentrar no mérito da causa. Tal teoria impede que demandas sejam extintas prematuramente sob o pretexto de ilegitimidade, sem que se permita a devida instrução e exame do mérito.

Como bem sedimentado pela jurisprudência do STJ:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. LEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência desta Corte Superior adota a teoria da asserção, segundo a qual, a presença das condições da ação, dentre elas a legitimidade ativa, é apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação..." (STJ - AgInt no AREsp: 520790 PB 2014/0123510-1, Data de Julgamento: 24/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2022)

No caso em análise, observo que há fundada dúvida sobre a (i)legitimidade passiva da Agravante na demanda originária. Embora a parte recorrente alegue que efetuou a venda do imóvel em 20 de dezembro de 1984 à empresa Marco – Comércio de Cimento e Mat. p/ Construções Ltda, conforme contrato no ID 141087785 dos autos originários, a Matrícula do imóvel aponta como legítima proprietária a ora Agravante.

As questões atinentes à titularidade do imóvel e à eficácia do contrato particular de compromisso de compra e venda perante o direito de propriedade demandam maior aprofundamento probatório, não sendo recomendável sua apreciação definitiva em sede de cognição sumária, como pretende a Agravante.

Quanto aos princípios da economia processual e da causalidade invocados pela Agravante, embora relevantes na interpretação e aplicação das normas processuais, não possuem o condão de afastar regras legais expressas sobre legitimidade passiva e os efeitos da publicidade registral imobiliária, como as previstas nos arts. 1.245 e seguintes do Código Civil.

Por fim, não vislumbro urgência que justifique a exclusão prematura da Agravante do polo passivo, uma vez que, caso ao final se reconheça sua ilegitimidade, poderá pleitear os ônus da sucumbência contra a parte que deu causa à demanda indevida, resguardando-se assim seus direitos.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento, mantendo incólume a decisão agravada por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2025