Tribunal: TJMT
Processo: 1028503-05.2023.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta pela construtora inconformada com a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução ajuizados contra cobrança de taxas condominiais. A sentença rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva e reconheceu a validade da cobrança integral, inclusive quanto à revogação da cláusula condominial que previa responsabilidade parcial da incorporadora.
II. Questão em discussão
Há duas questões em discussão: (i) saber se a incorporadora mantém legitimidade passiva para responder por débitos condominiais relativos a unidades ainda não entregues ou cuja posse não foi transmitida; e (ii) saber se houve excesso de execução em razão de cláusula convencional que limitava a responsabilidade da construtora a 30% do valor da taxa.
III. Razões de decidir
A jurisprudência do STJ (Tema 886) reconhece que a responsabilidade por taxas condominiais decorre da posse efetiva do imóvel, sendo legítima a cobrança da incorporadora quando a unidade ainda não foi entregue ao comprador.
Nos autos, restou comprovado que as taxas executadas se referem a período anterior à entrega das unidades, conforme documentos acostados (matrículas e termos de posse).
Em relação ao alegado excesso de execução, comprovou-se que a cláusula da convenção que previa responsabilidade parcial da construtora foi regularmente revogada em assembleia condominial, que aprovou a cobrança integral das taxas.
Ausente demonstração de vício na execução ou ilegalidade na alteração da convenção, mantém-se a sentença.
IV. Dispositivo e tese
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A construtora responde pelo pagamento integral das taxas condominiais incidentes sobre unidades ainda não entregues ou não postas na posse dos adquirentes."
"2. É válida a alteração da convenção condominial que revoga cláusula de responsabilidade parcial da incorporadora, quando realizada em assembleia regularmente convocada e deliberada."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, e 487, I; CC, art. 1.336, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 11.12.2013 (Tema 886); STJ, REsp 1.366.894/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 22.10.2013.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028503-05.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MRV PRIME PROJETO MT C INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 19.523.452/0001-86 (APELANTE), FABIANA BARBASSA LUCIANO - CPF: 339.882.328-90 (ADVOGADO), CONDOMINIO PARQUE CHAPADA DOS PAMPAS - CNPJ: 29.664.100/0001-02 (APELADO), CAROLINA BAZIQUETO PERES SALVADOR - CPF: 949.492.121-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta pela construtora inconformada com a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução ajuizados contra cobrança de taxas condominiais. A sentença rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva e reconheceu a validade da cobrança integral, inclusive quanto à revogação da cláusula condominial que previa responsabilidade parcial da incorporadora.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se a incorporadora mantém legitimidade passiva para responder por débitos condominiais relativos a unidades ainda não entregues ou cuja posse não foi transmitida; e (ii) saber se houve excesso de execução em razão de cláusula convencional que limitava a responsabilidade da construtora a 30% do valor da taxa.

III. Razões de decidir

A jurisprudência do STJ (Tema 886) reconhece que a responsabilidade por taxas condominiais decorre da posse efetiva do imóvel, sendo legítima a cobrança da incorporadora quando a unidade ainda não foi entregue ao comprador.

Nos autos, restou comprovado que as taxas executadas se referem a período anterior à entrega das unidades, conforme documentos acostados (matrículas e termos de posse).

Em relação ao alegado excesso de execução, comprovou-se que a cláusula da convenção que previa responsabilidade parcial da construtora foi regularmente revogada em assembleia condominial, que aprovou a cobrança integral das taxas.

Ausente demonstração de vício na execução ou ilegalidade na alteração da convenção, mantém-se a sentença.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A construtora responde pelo pagamento integral das taxas condominiais incidentes sobre unidades ainda não entregues ou não postas na posse dos adquirentes."

"2. É válida a alteração da convenção condominial que revoga cláusula de responsabilidade parcial da incorporadora, quando realizada em assembleia regularmente convocada e deliberada."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, e 487, I; CC, art. 1.336, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 11.12.2013 (Tema 886); STJ, REsp 1.366.894/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 22.10.2013.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
MRV Prime Projeto MT C Incorporações Spe Ltda. em face da r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de embargos à execução movida em desfavor do Condomínio Parque Chapada dos Pampas, julgou improcedente os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, afastando a alegada ilegitimidade passiva da embargante e reconhecendo a legitimidade da cobrança integral das taxas condominiais, determinando a revogação do efeito suspensivo concedido e o prosseguimento da execução, e por fim, condenou a embargante ao pagamento das custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

Irresignada, em suas razões recursais (id 287284375), a apelante alega, em síntese: que não possui legitimidade passiva para responder pela execução, visto que os imóveis já haviam sido alienados a terceiros, sendo a obrigação
propter rem
;
que houve excesso de execução, porquanto a Convenção Condominial previa, até sua modificação, a responsabilidade da construtora limitada a 30% do valor da taxa condominial; e por fim, pugna pela reforma da sentença.

O apelado apresentou contrarrazões no id 287284379, suscitando, preliminarmente, o não conhecimento do recurso de apelação, ante a violação ao princípio da dialeticidade, posto que a apelante não combateu especificamente os fundamentos da sentença, incorrendo em litigância de má-fé.

No mérito, rebate as teses sustentadas pela apelante, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta

Cuiabá, 16 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

De proêmio, nas contrarrazões, o apelado pleiteia pelo não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade, nos termos do art. 1.010, inc. III, do CPC.

Sem razão. Basta uma simples leitura das razões recursais para constatar que a apelante dirigiu o seu inconformismo contra a r. sentença, sendo de clareza solar que a matéria ventilada na peça recursal guarda relação com a fundamentação do
decisum
.

Logo,
afasto a preliminar
suscitada.

Superado esse ponto, passo a analise do mérito.

Na origem, trata-se de Ação de Embargos à Execução movida por MRV Prime Projeto MT C Incorporações SPE Ltda. em face do Condomínio Parque Chapada dos Pampas, alegando, em síntese, que é parte ilegítima para figurar no polo passivo, ante a ausência de responsabilidade para arcar com as taxas condominiais cobradas. Sustentou que, por se tratar de obrigação
propter rem
, a obrigação pelo pagamento das taxas recai sobre o titular do domínio ou sobre quem tenha adquirido os direitos do imóvel com perspectiva de se tornar seu proprietário. Subsidiariamente, alegou excesso de execução e requereu a aplicação da condição diferenciada prevista no artigo 32 da Convenção de Condomínio, para pagamento de apenas 30% do valor das taxas condominiais.

O embargado/exequente apresentou impugnação aos embargos (Id. 136894775), impugnando o valor da causa. No mérito, afirmou que as taxas cobradas são referentes a período anterior à entrega das chaves, sendo, portanto, de responsabilidade da construtora embargante. Destacou que a Convenção de Condomínio foi alterada em Assembleia Geral Ordinária realizada em 27/03/2018, onde restou determinado o pagamento integral das taxas pela construtora. Sobre as provas, apenas o embargado/exequente se manifestou pelo julgamento antecipado da lide (Id. 163892813).

Na sequência, após a regular tramitação do feito, a douta magistrada
a quo
, julgou improcedente os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, afastando a alegada ilegitimidade passiva da embargante e reconhecendo a legitimidade da cobrança integral das taxas condominiais, determinando a revogação do efeito suspensivo concedido e o prosseguimento da execução, e por fim, condenou a embargante ao pagamento das custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

Irresignada, em suas razões recursais (id 287284375), a apelante alega, em síntese: que não possui legitimidade passiva para responder pela execução, visto que os imóveis já haviam sido alienados a terceiros, sendo a obrigação
propter rem
;
que houve excesso de execução, porquanto a Convenção Condominial previa, até sua modificação, a responsabilidade da construtora limitada a 30% do valor da taxa condominial; e por fim, pugna pela reforma da sentença.

Pois bem. A controvérsia devolvida à apreciação deste egrégio órgão fracionário cinge-se à discussão sobre: (a) a
legitimidade passiva da construtora para figurar no polo passivo da execução de taxas condominiais
referentes a período anterior à imissão dos adquirentes na posse das unidades autônomas; (b) e a
alegação de excesso de execução
, com base em disposição anterior da Convenção Condominial que previa responsabilidade proporcional (30%) das construtoras.

Ab initio
, afasto, desde logo, a preliminar de ilegitimidade passiva, por se confundir com o mérito, conforme inteligência sedimentada na jurisprudência pátria.

A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, notadamente no julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.345.331/RS (Tema 886), sedimentou entendimento vinculante nos seguintes termos:
“O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel
, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador
e pela
ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação.”

No mesmo sentido, o REsp 1.366.894/RS reforça:
“A dívida condominial constitui obrigação propter rem, cuja prestação decorre da condição de titular do direito real. Aquele que detém a posse da unidade e exerce, de fato, os direitos e deveres de condômino, responde pelas despesas condominiais.”

No caso concreto, é incontroverso que as taxas condominiais objeto da execução dizem respeito a períodos anteriores à efetiva entrega das chaves aos compradores das unidades – o que afasta, de modo categórico, a responsabilidade destes adquirentes e mantém a responsabilidade da construtora, ora apelante.

Tal fato é comprovado nos autos pelas próprias matrículas e termos de posse (ids. 121181445, 121181446 e 121181447 – autos da execução), que evidenciam que a imissão dos promitentes compradores na posse somente se deu após os períodos cobrados.

Ademais, em relação à unidade BL-21-401, inexiste qualquer prova de imissão do promitente comprador na posse, configurando descumprimento do ônus probatório nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

Quanto ao suposto excesso de execução decorrente da alegada aplicação equivocada da cláusula do artigo 32 da Convenção Condominial, igualmente não assiste razão à apelante. Isso porque restou documentalmente comprovado que a mencionada cláusula foi
validamente revogada
por deliberação unânime da Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio, realizada em 27/03/2018 (Id 136894777).

A nova redação passou a exigir o
pagamento integral (100%) das taxas condominiais pelas unidades não entregues ou ainda sob posse da incorporadora
, vedando-se tratamento desigual ou privilégio sem respaldo legal.

Não há, assim, vício ou nulidade no procedimento executivo, tampouco qualquer fundamento jurídico que ampare a pretensão recursal.

Diante da ausência de qualquer argumento novo e de impugnação concreta dos fundamentos sentenciais, reforça-se a correção da r. sentença, a qual encontra-se amparada por provas, jurisprudência consolidada e interpretação coerente da legislação aplicável.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença deve
ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, estando desprovido o recurso da apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 16 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2025