Tribunal: TJMT
Processo: 1004872-87.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO. PRAZO LEGAL OBSERVADO. CAUÇÃO PRESTADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela de urgência em ação de despejo por denúncia vazia, ajuizada pela locadora em razão da resistência da locatária em desocupar imóvel não residencial, mesmo após notificação formal e término do contrato. A decisão liminar deferiu o pedido de desocupação, com base no art. 59, §1o, inc. VIII, da L. n. 8.245/1991.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber se estavam presentes os requisitos legais para a concessão de liminar de despejo por denúncia vazia em locação não residencial, a saber: (i) término do contrato; (ii) notificação prévia para desocupação; (iii) ajuizamento da ação no prazo de 30 dias; e (iv) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
III. Razões de decidir
3. Verificado o cumprimento integral dos requisitos legais do art. 59, §1o, VIII, da L. n. 8.245/1991, é legítima a concessão da liminar de despejo, sendo o prazo legal e a caução devidamente observados.
4. A existência de cláusula contratual de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias firmada entre partes com plena capacidade negocial valida à atuação da locadora.
5. A proteção ao fundo de comércio não constitui óbice automático à retomada do imóvel quando cumprido o procedimento previsto em lei, especialmente em contratos por prazo indeterminado.
6. A atividade empresarial não se sobrepõe ao exercício regular de direito assegurado pela Lei do Inquilinato, sendo a tutela de urgência medida cabível na hipótese.
IV. Dispositivo e tese
7. Agravo de instrumento desprovido.
Tese de julgamento: “1. É cabível a concessão de liminar de despejo por denúncia vazia em locação não residencial quando demonstrado o término do contrato, a notificação prévia da locatária, o ajuizamento da ação no prazo de 30 dias e a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. 2. O exercício do direito potestativo de retomada do imóvel não encontra impedimento na existência de fundo de comércio, quando respeitado o rito legal.”
Dispositivos relevantes citados: L. n. 8.245/1991, arts. 46, §2o, e 59, §1o, VIII; CC/2002, art. 421-A. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Rai n. 1019894-59.2023.8.11.0000, Rel. Desa. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 18.10.2023; TJMT, Rai n. 1017985-50.2021, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 27.04.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1004872-87.2025.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA]

RELATOR
A
:
EXMA. SRA.

DES
A
. ANT
Ô
NIA SIQUEIRA GON
Ç
ALVES

REDATOR DESIGNADO:
EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:
[DES(A). ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

PARTE(S):

[FRANCISRAY ARTHUR SANTOS ALVES - CPF: 016.997.531-21 (ADVOGADO), COMERCIAL AMAZÔNIA DE PETRÓLEO LTDA - CNPJ: 09.001.879/0001-60 (AGRAVANTE), MAURÍCIO AUDE - CPF: 568.581.751-72 (ADVOGADO), VIBRA ENERGIA S.A - CNPJ: 34.274.233/0001-02 (AGRAVADO), MARIA LÚCIA FERREIRA TEIXEIRA - CPF: 851.633.257-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do
Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO 1o VOGAL - DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO. PRAZO LEGAL OBSERVADO. CAUÇÃO PRESTADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela de urgência em ação de despejo por denúncia vazia, ajuizada pela locadora em razão da resistência da locatária em desocupar imóvel não residencial, mesmo após notificação formal e término do contrato. A decisão liminar deferiu o pedido de desocupação, com base no art. 59, §1o, inc. VIII, da L. n. 8.245/1991.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se estavam presentes os requisitos legais para a concessão de liminar de despejo por denúncia vazia em locação não residencial, a saber: (i) término do contrato; (
ii
) notificação prévia para desocupação; (
iii
) ajuizamento da ação no prazo de 30 dias; e (
iv
) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

III. Razões de decidir

3. Verificado o cumprimento integral dos requisitos legais do art. 59, §1o, VIII, da L. n. 8.245/1991, é legítima a concessão da liminar de despejo, sendo o prazo legal e a caução devidamente observados.

4. A existência de cláusula contratual de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias firmada entre partes com plena capacidade negocial valida à atuação da locadora.

5. A proteção ao fundo de comércio não constitui óbice automático à retomada do imóvel quando cumprido o procedimento previsto em lei, especialmente em contratos por prazo indeterminado.

6. A atividade empresarial não se sobrepõe ao exercício regular de direito assegurado pela Lei do Inquilinato, sendo a tutela de urgência medida cabível na hipótese.

IV. Dispositivo e tese

7. Agravo de instrumento
desprovido
.

Tese de julgamento: “1. É cabível a concessão de liminar de despejo por denúncia vazia em locação não residencial quando demonstrado o término do contrato, a notificação prévia da locatária, o ajuizamento da ação no prazo de 30 dias e a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. 2. O exercício do direito potestativo de retomada do imóvel não encontra impedimento na existência de fundo de comércio, quando respeitado o rito legal.”

Dispositivos relevantes citados: L. n. 8.245/1991,
arts
. 46, §2o, e 59, §1o, VIII; CC/2002, art. 421-A. Jurisprudência relevante citada: TJMT,
Rai
n. 1019894-59.2023.8.11.0000, Rel. Desa.
Antônia
Siqueira Gonçalves, j. 18.10.2023; TJMT,
Rai
n. 1017985-50.2021, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 27.04.2022.

R E L A T Ó R I O

E
XMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATOR
A
):

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de tutela recursal, interposto por
COMERCIAL AMAZÔNIA DE PETRÓ
LEO LTDA
, contra decisão proferida nos autos da
“AÇÃO DE DESPEJO POR DENUNCIA VAZIA COM PEDIDO LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO”
promovida pela parte requerida agravada
VIBRA ENERGIA S/A
,

em trâmite no processo originário número 1005615-71.2025.8.11.0041, pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca da Capital, Juíza de Direito
Sinii
Savana
Bosse
Saboia Ribeiro
, a qual, mediante caução, deferiu
“o pedido de liminar para determinar a desocupação voluntária do imóvel pela parte ré, no prazo de 15 dias,
sob pena
de desocupação coercitiva a partir do final deste prazo, o que desde já defiro, inclusive com reforço policial e arrombamento, caso necessário”
(sic).

A parte recorrente aduz a incorreção da decisão recorrida, argumentando, em suma, que a relação locatícia entre as partes perdura há 11 anos e
3
meses, com cumprimento integral das obrigações contratuais, incluindo o pagamento de alugueres e encargos.

Diz que, ao assumir a locação, o posto revendedor estava inativo e destruído por fenômenos naturais ocorridos em dezembro de 2012.

Afirma que investiu significativamente para a reconstrução do posto, adquirindo e instalando novos equipamentos, conforme notas fiscais anexadas.

Sustenta que a unidade locada funciona como sede administrativa da agravante, responsável pela gestão de mais de 35 postos de combustíveis e 695 colaboradores.

Afiança que a decisão agravada impede a discussão sobre eventual indenização pelo fundo de comércio, o qual foi criado pela agravante do zero, dada a situação do imóvel à época da locação.

Assevera que a jurisprudência pátria reconhece a complexidade das locações de postos revendedores e a necessidade de garantir indenização pelo fundo de comércio antes da desocupação forçada.

Esclarece que há precedente em ação similar, onde a 8a Vara Cível de Cuiabá/MT indeferiu liminar de despejo sem a prévia oitiva da parte ré, bem como que o efeito suspensivo ao agravo é necessário para evitar lesão grave e de difícil reparação, pois a desocupação poderá comprometer a apuração justa da indenização e a continuidade da administração da rede de postos.

Defende estarem presentes os requisitos legais e pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso, para suspender a liminar de despejo e permitir que permaneça na posse do imóvel enquanto se discute a indenização pelo fundo de comércio e, caso procedente sua pretensão, até a efetiva indenização ou liquidação da sentença transitada em julgado.

No mérito, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada, permitindo sua permanência na administração do posto revendedor até a definição da indenização.

Comprovantes de recolhimento do preparo recursal anexos à peça Id. 269575772.

Na decisão
monocrática Id
. 270381374, datada de 24/02/2024,
foi
deferido em parte o pedido de liminar recursal, determinando o sobrestamento da ordem de despejo.

Informações do Juízo
a quo
no Id. 270646861.

Intimada, a parte recorrida apresentou contraminuta na peça Id. 275081367, aduzindo, em suma, a correção da decisão recorrida porque cumpridos todos os requisitos autorizadores da medida, previstos no
art. 59, §1o, VIII da Lei de Locações. Rebate os argumentos da parte recorrente e pede que o recurso seja desprovido.

Pedido de sustentação oral realizado pela parte agravante na peça Id. 277618889.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA MARIA LÚCIA
FERREIRA TEIXEIRA, OAB/MT 3
662/O.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA):

Egrégia Câmara
,

Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de tutela recursal, interposto por COMERCIAL AMAZÔNIA DE PETRÓLEO LTDA, contra decisão proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca da Capital do Estado de Mato Grosso, nos autos da ação de despejo por denúncia vazia com pedido liminar de desocupação, promovida pela parte requerida agravada VIBRA ENERGIA S/A, nos autos de no. 1005615-71.2025.8.11.0041.

A decisão agravada, proferida pela MM. Juíza de Direito
Sinii
Savana
Bosse
Saboia Ribeiro, deferiu liminarmente a desocupação voluntária do imóvel pela parte ré no prazo de 15 dias,
sob pena
de desocupação coercitiva, inclusive com reforço policial e arrombamento, se necessário, mediante caução.

Em suas razões, a agravante pleiteia a reforma da decisão, sustentando, em síntese, que: a relação locatícia entre as partes já perdura por 11 anos e
3
meses, com pleno adimplemento das obrigações contratuais, inclusive dos alugueres; quando da assunção da locação, o posto revendedor encontrava-se inativo e em ruínas, sendo necessária significativa reestruturação e investimento da agravante, devidamente comprovado por notas fiscais; a unidade locada funciona como sede administrativa da empresa, responsável pela gestão de mais de 35 postos e 695 colaboradores, sendo essencial à sua operação; a decisão agravada impede a discussão judicial sobre eventual indenização pelo fundo de comércio, que teria sido constituído pela agravante em razão do investimento e revitalização da unidade; a jurisprudência reconhece a peculiaridade das locações de postos revendedores de combustíveis, sendo necessária a garantia de indenização pelo fundo de comércio antes da desocupação forçada; houve precedente da 8a Vara Cível de Cuiabá/MT que indeferiu liminar similar, e o efeito suspensivo ao agravo seria necessário para evitar lesão grave e de difícil reparação, com comprometimento da justa apuração da indenização e da continuidade da operação da rede.

Pediu a concessão de efeito suspensivo, o que foi deferido em seara de decisão monocrática liminar recursal, e pede, no mérito, a reforma da decisão recorrida, para que permaneça na posse do imóvel até que haja a devida indenização pelo fundo de comércio, ou, ao menos, até o trânsito em julgado da sentença que a reconheça.

As decisões recorridas possuem o seguinte teor:

“Visto.

Vibra Energia S.A.
, ajuíza a presente Ação de Despejo por Denúncia Vazia com Pedido Tutela de Urgência em desfavor de
Comercial Amazônia de Petróleo Ltda.
, ao argumento de que
celebrou contrato de locação de imóvel não residencial com o réu, por prazo indeterminado, e que não tem mais interesse na continuidade da locação, razão pela qual enviou notificação solicitando a desocupação do imóvel
pelo mesmo
, no prazo de trinta dias, entretanto, sem sucesso.

Ao final pugna pela concessão da liminar para determinar a desocupação do imóvel, com a imissão da autora na posse do imóvel, oferecendo como caução o depósito judicial referente a 03 (três) aluguéis.

No que tange ao pedido liminar, o art. 59, da Lei no 8.245/91 assim determina:

§ 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente de audiência da parte contrária e desde que prestada
a
caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

VIII – o término do prazo de locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

(Negritei).

Dessa forma, a liminar por denúncia vazia pode ser concedida caso o locador não possua mais interesse na manutenção do contrato não residencial, o qual vigora por tempo indeterminado, desde que preenchidos dois requisitos básicos: a prestação de caução e que a ação de despejo tenha sido proposta no prazo elencado no supracitado dispositivo.

Na hipótese, verifico que parte autora colacionou a cópia do Contrato de Locação para uso Comercial (id. 183331251), a notificação comunicando o intento de retomada, recebida pela parte
ré em 03.01.2025 (id. 183331253) e tendo a Ação de Despejo sido proposta em até 30 (trinta) dias do término do prazo para o cumprimento voluntário da notificação (03.02.2025), ou seja, em 10.02.2025, faz jus a retomada do imóvel.

Sobre o tema, colha-se o julgado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – DENÚNCIA VAZIA – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ART. 59, § 1o, VIII, DA LEI No. 8.245/91 – RECURSO DESPROVIDO. Preenchidos os requisitos previstos pelo artigo 59, § 1o, VIII, da Lei no. 8.245/91,
a liminar para desocupação do imóvel não residencial locado poderá ser concedida quando a ação de despejo tenha sido promovida em até 30 (trinta) dias do término do prazo para o cumprimento voluntário da notificação, mediante caução no valor equivalente a três meses de aluguel, deve ser deferida, inaudita altera
pars
, a medida liminar para desocupação do imóvel.
(TJMT, N.U 0029464-33.2016.8.11.0000, AI 29464/2016,
Desa
.
Cleuci
Terezinha Chagas Pereira da Silva, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2016,
Publicado
no DJE 30/06/2016). Negritei.

Por outro lado, o deferimento da medida antecipatória está condicionado ao oferecimento de caução, em razão do perigo de irreversibilidade do provimento antecipado. Isso porque, cumprido o mandado de despejo, o proprietário do imóvel poderá impossibilitar o retorno ao status quo ante, ao alugar ou alienar o bem a terceiro.

Diante do exposto, com base no art. 59, § 1o, inciso VIII, da Lei 8.245/1991,
DEFIRO
o pedido de liminar para determinar a desocupação voluntária do imóvel pela parte ré, no prazo de 15 dias,
sob pena
de desocupação coercitiva a partir do final deste prazo, o
que desde já defiro, inclusive com reforço policial e arrombamento, caso necessário.

Apresentada a caução, lavre-se o respectivo termo. Após, expeça-se o necessário para cumprimento pelo plantão.

Diante do Ofício Circular no 08/2024/NUPEMEC-PRES,
remetam-se
os autos à CEJUSC para designação de audiência de conciliação, nos termos do art. 334, do CPC.

Designada a data e com o retorno dos autos,
deverá
a
Sra.
Gestora criar um link para o processo de acesso à sala virtual e disponibilizá-lo mediante certidão nos autos, em seguida
intimar
as partes
,
com a respectiva informação, para que elas possam acessar a plataforma na data e horário agendados para o ato, a qual poderá ser acessada, inclusive, pelo smartphone.

Intime-se a parte autora, por meio de seu advogado, em observância ao disposto no art. 334, § 3o, do CPC.

Cite-se
e
intime-se
a parte ré para comparecer, alertando-a de que se não houver
autocomposição
ou qualquer parte não comparecer, o prazo para contestar é de 15 (quinze) dias (art. 335, CPC), e terá início a partir da audiência ou, se o caso, da última sessão de conciliação (art. 335, I, CPC), ou, se for o caso, do protocolo do pedido de cancelamento da audiência (art. 335, II, CPC). Se não ofertar contestação, presumir-se-ão aceitos como verdadeiros os fatos alegados pela parte autora (art. 344, CPC).

Ficam as partes cientes de que o comparecimento, acompanhado de advogados, é obrigatório e que a ausência injustificada caracteriza ato atentatório à dignidade da justiça a ser sancionado com multa (art. 334, § 8o, CPC). As partes, no entanto, podem constituir representantes por meio de procuração específica, como poderes para negociar e transigir (art. 334, § 10, CPC).

Intime-se. Cumpra-se.

Sinii
Savana
Bosse
Saboia Ribeiro

Juíza de Direito”

(...)

“Vistos.

A parte requerida opôs embargos de declaração alegando a ocorrência de omissão da decisão de id.
184090451, vez
que não analisou o pedido para que a liminar de despejo somente fosse analisada após o contraditório (id. 184212761).

Decido.

Sabe-se que o objetivo dos embargos de declaração é complementar o acórdão/sentença/decisão quando presente omissão de ponto fundamental, contradição entre a fundamentação e a conclusão, ou obscuridade nas razões desenvolvidas (art. 1.022, incisos I e II do CPC).

Ocorre que, ao analisar a decisão embargada, verifica-se que
não assiste razão à parte embargante
, uma vez que não vislumbro quaisquer vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil que devam ser sanados.

Além disso, para evitar futuras manifestações desnecessárias nos autos, esclarece-se que, embora a embargante tenha demonstrado irresignação quanto à decisão recorrida, alegando ausência de análise do pedido de id. 183691590, no qual sustenta que discutirá, em sua defesa, a retenção por benfeitorias, tal questão não tem o efeito de suspender a apreciação do pedido liminar, desde que preenchidos os requisitos legais para sua concessão.

Por fim, nos termos da cláusula 10a do contrato de locação (id. 183331251), a embargante expressamente renunciou a qualquer
indenização por benfeitorias, bem como ao eventual direito de retenção.

Com essas considerações, verifica-se que o recurso ora em análise apresenta-se como impróprio para alterar o decisório objurgado.

Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INOCORRÊNCIA –
REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO
– PREQUESTIONAMENTO – RECURSO REJEITADO. Para que
seja
cabível os embargos de declaração, é necessário haver conexão entre a matéria arguida e os requisitos ensejadores, conforme preconizam os artigos 1.022 e 489, §1o, do CPC.
Sendo interposto com fim específico de rediscutir a matéria, os embargos de declaração devem ser conhecidos e rejeitados.
Os embargos de declaração é o meio adequado para o simples objetivo de
prequestionar
matéria como pressuposto para interpor recurso à instância superior”. (TJMT 1030034-34.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2022,
Publicado
no DJE 23/06/2022) Negritei.

Diante disso,
REJEITO
os embargos de declaração, mantendo a decisão tal como proferida.

Expeça-se o necessário.

Intime-se. Cumpra-se.

Sinii
Savana
Bosse
Saboia Ribeiro

Juíza de Direito”

Pois bem.

Analisando a insurgência recursal em seara de mérito, infere-se que deve prosperar.

No caso, ao examinar a decisão recorrida, verifica-se que a magistrada de primeiro grau apresentou fundamentação adequada e bem estruturada, com conclusões coerentes com a legislação regente das relações locatícias, dentro do quadro probatório disponível.

Além disso, ao analisar o contrato de locação coligido ao feito de origem no Id. 183331251
, observa-se
que a Cláusula 10.2 estipula expressamente que todas as benfeitorias realizadas pela locatária se incorporam ao imóvel ao final da vigência da locação,
sem direito a indenização ou retenção
, disposição contratual que sugere, em tese, a impossibilidade de ressarcimento pelas melhorias efetuadas, incluindo eventual fundo de comércio, tendo em vista tratar-se de relação contratual estabelecida entre empresas que, a princípio, possuem plena autonomia para convencionar suas obrigações, conforme o princípio
pacta sunt servanda
, previsto no artigo 421-A do Código Civil.

Entretanto, apesar dessas considerações,
a análise dos documentos anexados ao recurso evidencia o risco de irreversibilidade da medida imposta
.

De fato, conforme se depreende da documentação acostada, a parte requerida agravante exerce no imóvel objeto da lide atividade empresarial essencial à sua operação logística e administrativa, coordenando, a partir
dali a
gestão de dezenas de postos de combustíveis e centenas de colaboradores. A imediata desocupação forçada, sem que tenha havido o regular contraditório e a instrução probatória, poderia acarretar danos patrimoniais expressivos e comprometer não apenas o fundo de comércio constituído ao longo de mais de uma década, mas a própria continuidade da atividade empresarial desempenhada no local.

Nesse contexto,
a execução imediata do despejo contraria o disposto no § 3o do artigo 300 do CPC, que impõe a necessidade de cautela ao deferir tutelas provisórias que possam gerar danos irreparáveis ou de difícil reparação na medida em que veda a concessão de liminar quando
“houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”
.

Nesse cenário, mostra-se plenamente aplicável o disposto no § 3o do art. 300 do CPC, o qual estabelece que a tutela de urgência não
será
concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Tal condição, no presente caso, é flagrantemente verificada, haja vista a probabilidade de que a retirada forçada da agravante do imóvel venha a inviabilizar a apuração de eventual direito à indenização por fundo de comércio, e cause impacto desproporcional à sua estrutura operacional e administrativa.

Nesse sentido:

“EMENTA. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
DESPEJO LIMINAR. DENÚNCIA VAZIA. IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA.
FATO NOVO.
CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA
. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória que deferiu liminar de despejo por denúncia vazia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se a decisão que deferiu a liminar de despejo por denúncia vazia deve ser mantida, considerando a alegação de irreversibilidade da medida e os prejuízos financeiros à agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A decisão agravada deferiu a liminar de despejo com base no art. 59, § 1o, VIII, da Lei no 8.245/91, condicionada ao depósito de caução equivalente a três meses de aluguel.

4. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem reconhecido
a necessidade de maior instrução probatória e contraditório em casos de despejo liminar,
especialmente quando há risco de irreversibilidade da medida e prejuízos à atividade empresarial.

5.
Se mostra
prudente viabilizar o devido contraditório e dilação probatória a fim de exaurir o mérito da questão, notadamente considerando que a agravada não terá quaisquer prejuízos caso aguarde o deslinde natural do feito.

6. A ocorrência de um fato novo, que seja relevante e superveniente à decisão agravada, deve ser considerada pelo Juízo monocrático, a fim de garantir que todas as circunstâncias atuais sejam levadas em conta, evitando a violação do princípio do duplo grau de jurisdição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: “A concessão de liminar de despejo por denúncia vazia deve observar o princípio da preservação da empresa, evitando-se medidas irreversíveis que possam causar prejuízos irreparáveis à atividade empresarial.
”

Dispositivo relevante citado: Lei no 8.245/91, art. 59, § 1o, VIII; Código de Processo Civil, art. 300, § 3o. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT
, Agravo
de Instrumento no 1000047-37.2024.8.11.0000, Rel. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 22.05.2024; TJ-PR
, Agravo
de Instrumento no 0036072-96.2022.8.16.0000, Rel. Márcio José
Tokars
, 17a Câmara
Cível, j. 09.03.2023; TJ-GO, Agravo de Instrumento no 5312484-35.2022.8.09.0051, 5a Câmara Cível,
DJe
de 21.11.2022.”
(N.U 1032839-44.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/02/2025,
Publicado
no DJE 05/02/2025) (destaquei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – DECISÃO QUE DEFERIU PEDIDO LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO – IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA – VEDAÇÃO
– DECISÃO REFORMADA - AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.

No caso, observa-se, em princípio, que o perigo da demora milita em favor da agravante, tendo em vista que o despejo imediato resultará na interrupção das suas atividades empresariais, com risco de difícil ou impossível reversão, o que afronta claramente o § 3o, do art. 300, do CPC.

A situação
sob apreciação
demanda maior instrução probatória em razão das matérias alegadas nas ações conexas (Processo no 1021568-46.2023.8.11.0041 e Processo no 1021599-66.2023.8.11.0041), o que intrinsecamente prejudica a plausibilidade de direito sustentado pelo autor, ora agravado.

Desse modo, não há que se falar na incidência pura e simples da Lei no 8.245/91 à situação dos autos, pois seria prejudicial à parte requerida, ora agravante, desconsiderar os demais pactos relativos à atividade empresarial desenvolvida no imóvel.

E aqui se situa, ainda, o motivo pelo qual se vislumbra a provável irreversibilidade dos efeitos da liminar e o perigo de dano
ao agravante. Isto porque determinar o despejo liminar, ainda que fundado em denúncia vazia, sem atentar-se para o princípio da preservação da empresa, poderia ocasionar sérias perdas patrimoniais, possivelmente atingindo colaboradores, parceiros contratuais e empregados.”
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1000047-37.2024.8.11.0000, Relator
.:
SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 22/05/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/05/2024) (destaquei)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO POR DANÚNCIA VAZIA – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ORDEM DE DESOCUPAÇÃO
– REQUISITOS INDEMONSTRADOS –
RISCO DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA
– LOCAÇÃO PAGA PONTUALMENTE - INVIABILIDADE DA MEDIDA LIMINAR – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
I - A rigor do artigo 300 do Código de Processo Civil, a obtenção da tutela de urgência, antecipada ou não, depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Além disso, a pretensão antecipatória não será concedida caso constatado o risco de irreversibilidade da decisão, consoante determina o § 3o do artigo 300 do CPC.
II - Desde a análise sumária do presente recurso e agora em seu exame exauriente, verifica-se que a agravante, em situação de rigorosa adimplência de suas obrigações contratuais, comprovou que o cumprimento da ordem liminar de despejo é medida temerária e acarretará a interrupção abrupta de sua atividade econômica, prejudicando os trabalhadores e, consequentemente, as famílias dos operários vinculados à vendedora

de combustíveis, do que se infere, insofismavelmente, o perigo de irreversibilidade e o potencial lesivo dos efeitos da decisão proferida liminarmente pelo Juiz de primeira instância.”
(TJ-MT - AI: 10125462920198110000 MT, Relator
.:
SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 04/12/2019, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2020) (destaquei)

Dessa forma, mesmo nos casos de denúncia vazia amparada na Lei de Locações, a efetivação do despejo liminar deve ser sopesada com o risco de lesão irreparável ou de difícil reparação, sobretudo quando a desocupação imediata pode afetar diretamente a função social da empresa, os vínculos laborais e a preservação da unidade produtiva, cuja proteção encontra respaldo na
principiologia
constitucional (art. 170,
caput
e inciso III, da CF/88).

Ademais, revela-se prudente que a medida liminar seja
melhor
analisada após a apresentação de contestação pela parte requerida agravante, permitindo que
a mesma
apresente sua defesa e demonstre eventuais elementos adicionais que justifiquem sua permanência no imóvel, providência que, a um só tempo, resguarda o contraditório e evita a precipitação de decisões que possam causar impactos negativos irreversíveis na atividade empresarial da agravante.

Diante do exposto, ratifico a tutela recursal de Id. 270381374 e
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a decisão agravada, possibilitada a reanálise o pedido de despejo
após a apresentação de contestação na origem ou o decurso do prazo para tal finalidade, garantindo-se, assim, o devido processo legal e o contraditório, primando-se pela segurança jurídica e pela preservação da atividade empresarial da agravante
.

É como voto.

V O T O

E
XMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
(
1o
VOGAL):

Eminentes Pares,

A d
outora Maria Lúcia
Ferreira Teixeira
,

em um julgamento de outra Câmara,
sustentou oralmente em
um caso idêntico ao que já julgamos
nesta Terceira Câmara de Direito Privado
.
A outra Câmara ter provido o recurso, c
hamou-me a atenção
em relaçã
o
ao
nosso julgado
.

Hoje
a dout
a advogada

menciona um voto
por mim
proferido
e
obriga-me a ped
ir vista
dos autos
para analisar
melhor a matéria.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2o VOGAL):

Aguardo o pedido de vista dos autos.

SESSÃO DE 23 DE ABRIL DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA VENCEDOR)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (1o VOGAL):

Egrégia Câmara,

O voto da Eminente Relatora elucida a questão, mormente em face de ser minucioso e discriminar pormenorizadamente o ocorrido.

Porém, entendi ser necessário analisar mais profundamente a matéria tratada no recurso.

Em suma, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por Comercial Amazônia de Petróleo Ltda., em face da decisão proferida pela MMa Juíza de Direito da 10a Vara Cível da Capital, que nos autos da ação de despejo por denúncia vazia movida por Vibra Energia S.A., deferiu a liminar, mediante prestação de caução, determinando a desocupação voluntária do imóvel não residencial pela agravante, no prazo de 15 dias, sob pena de desocupação coercitiva, inclusive com reforço policial e arrombamento, caso necessário
.

Inconformada, a agravante defende que não houve comprovação do preenchimento dos requisitos legais autorizadores da concessão liminar de despejo por denúncia vazia, nos termos do art. 59, § 1o, VIII da Lei no 8.245/91. Em suas palavras, a parte agravante afirma que “
não restou demonstrado o efetivo cumprimento do prazo legal de trinta dias, tampouco a regularidade da caução judicial exigida, conforme preceitua a legislação aplicável
”.

Para reforçar sua alegação, argumenta que a concessão da medida liminar, sem a devida oitiva da parte contrária, ofende princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, bem como o princípio da razoabilidade. Sustenta ainda que a agravante mantém atividade comercial no imóvel em questão e que a medida liminar poderá causar prejuízos irreparáveis e de difícil reparação à sua atividade empresarial, formulando ao final pela reforma da decisão primeva e consequente indeferimento da liminar de despejo.

Diante disso, a i. Relatora, fundada na “
impossibilidade de ressarcimento pelas melhorias efetuadas, incluindo eventual fundo de comércio, tendo em vista tratar-se de relação contratual estabelecida entre empresas que, a princípio, possuem plena autonomia para convencionar suas obrigações
”, entendeu por dar provimento ao recurso e possibilitar a reanálise o pedido de despejo após a apresentação de contestação na origem ou o decurso do prazo para tal finalidade, garantindo-se, assim, o devido processo legal e o contraditório.

Pois bem. Após a leitura atenta dos fundamentos utilizados pela i. Relatora, entendo, com a devida vênia, que não agiu com o costumeiro acerto no voto condutor.

Isso porque, em que pese as alegações da agravante, o certo é que com o término do contrato de locação de imóvel comercial firmado entre as partes, a locadora, ora agravada, por não mais possuir interesse na continuidade da locação, promoveu a denúncia vazia, notificando a locatária, para que desocupasse o bem, o que não ocorreu, de modo que ingressou com a ação de despejo por denúncia vazia, oportunidade em que também apresentou caução no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel (id. 1184754698 – autos de origem)).

Nessa trilha, o art. 59, §1o, inc. VIII, da Lei n. 8245/91, é suficientemente claro ao dispor,
verbis
:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;”.

Por sua vez, o art. 46, §2o, da mesma norma legal, dispõe que, sendo indeterminado o prazo do ajuste celebrado,
“o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação”
.

Acerca do tema, perfeita a lição de Sylvio Capanema de Souza, vejamos,
verbis
:

“
Pelo novo texto será possível obtê-la [a liminar], se a ação de despejo é ajuizada em até 30 dias do término do prazo do contrato ou da expiração do prazo concedido ao locatário para a desocupação voluntária do imóvel
.

[...]

Terá o locador que aguardar o decurso deste prazo e, caso deseje obter a liminar, será preciso ajuizar a ação de despejo dentro de 30 dias, a contar da expiração do prazo concedido
.”
(A lei do inquilinato comentada, 6a Ed., Rio de Janeiro: Editora Forense, 2010, p. 264 – negritei)

À vista disso, findo o prazo estabelecido para a locação não-residencial, havendo a resistência da agravante em desocupar o imóvel, mesmo após ser notificada para tanto, e o consequente ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia no prazo legal, com a prestação de caução no valor equivalente a 03 (três
aluguéis
), dando cumprimento ao que preceitua o art. 59, §1o, inc. VIII, da Lei n. 8.245/91,
cabível é a concessão da medida liminar de despejo
.

Neste sentido, cito julgados desta Câmara:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR
DENÚNCIA

VAZIA
– TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM – CAUÇÃO E AJUIZAMENTO DA AÇÃO DENTRO DO TRINTÍDIO LEGAL –
REQUISITOS
LEGAIS DEMONSTRADOS – LEGITIMIDADE ATIVA DO ADJUDICANTE POR
SUB-ROGAÇÃO
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO PARCIAMENTE CONHECIDO E NO MÉRITO, DESPROVIDO. A concessão do despejo liminar com esteio no art. 59, § 1o, VIII da Lei n° 8.245/1.991, tem como
requisitos
: ação proposta com fundamento no término do prazo de locação, prestação de caução correspondente a três meses de aluguel e que a mencionada ação tenha sido proposta em até 30 dias do termo contratual ou do cumprimento da notificação comunicando o anseio do locador acerca da retomada do imóvel. No caso em comento, se vislumbra a presença de todos os pressupostos legais, impondo-se a manutenção da decisão agravada. A adjudicação é forma de aquisição originária da propriedade, motivo pelo qual o credor adjudicante tem legitimidade ativa para propor ação de despejo, por sub-rogação
”. (
Rai
n. 1019894-59.2023.8.11.0000, Rela. Desa.
Antonia
Siqueira Goncalves, j. 18.10.2023)

“
AÇÃO DE DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 59, §1o, VIII, DA LEI N. 8.245/91 – REQUISITOS LEGAIS ATENDIDOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO
.

Findo o prazo estabelecido para a locação não-residencial, havendo a resistência da locatária em desocupar o imóvel, mesmo após ser notificada para tanto, e o consequente ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia no prazo legal, com a prestação de caução no valor equivalente a 03 (três
aluguéis
), dando cumprimento ao que preceitua o art. 59, §1o, inc. VIII, da Lei n. 8.245/91, cabível é a concessão da medida liminar de despejo
.

Ainda que o contrato de locação firmado entre as partes possua garantia fidejussória, convém esclarecer que sendo a ação de despejo proposta com fundamento na denúncia vazia, tal garantia não impede a concessão da liminar, pois, o pedido de despejo não se deu com base na inadimplência dos aluguéis, nos termos art. 59, §1o, inc. IX, da Lei do Inquilinato”.
(
Rai
n. 1017985-50.2021, minha relatoria, j. 27.04.22)

Ademais, a decisão recorrida não foi arbitrária nem desprovida de fundamentação, tendo a magistrada analisado a questão da eventual irreversibilidade dos efeitos da medida, reconhecendo que a própria legislação prevê a concessão
inaudita altera
pars
quando preenchidos os requisitos legais.

Importante observar que o fundo de comércio, por si só, não constitui obstáculo automático à concessão da liminar
,
especialmente em se tratando de locação não residencial por prazo indeterminado, em que o direito potestativo de retomada do imóvel pelo locador está legitimado pela legislação de regência, desde que observado o rito legal — como foi no presente caso.

Ora, a cláusula contratual (10.2), que expressamente renuncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias, foi livremente pactuada entre empresas com plena capacidade negocial, o que reforça a segurança jurídica e a observância da autonomia da vontade entre as partes (art. 421-A, Código Civil).

Ainda que se alegue a existência de estrutura administrativa no local e relevância empresarial do ponto, tais aspectos — ainda que relevantes no plano fático — não excluem a aplicabilidade da regra legal clara e objetiva do art. 59, § 1o, VIII da Lei do Inquilinato. É sabido que a atividade empresarial não pode se sobrepor ao exercício regular de direito, especialmente quando o legislador estabeleceu expressamente a possibilidade de retomada liminar.

Em outras palavras, pedindo vênia a i. Desa. Relatora, não há vias de acolher as súplicas da agravante, ao passo que inequívoca a presença dos requisitos à concessão da liminar de despejo, se revelando indevido, inclusive, a agravante se valer de fundamento oposto ao disposto no contrato previamente, objetivando sobrestar a liminar de despejo.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. decisão está
bem-posta
, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, peço vênia a douta e culto Relatora para divergir do seu voto, a fim de
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2o VOGAL):

Peço vênia a douta Relatora e acompanho a divergência para negar provimento ao recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2025