Tribunal: TJMT
Processo: 1012395-15.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-10

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR - – RELAÇÃO DE CONSUMO – POSSIBILIDADE DE SE AFASTAR A INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA – RETENÇÃO DE VALORES SOBRE O MONTANTE A SER RESTITUÍDO – FIXAÇÃO NO CASO EM 20% SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO - RETENÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO ACOLHIMENTO – RETENSÃO DE TAXA DE IPTU – IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO E AUSÊNCIA DE DESPESAS COM PAGAMENTO DO REFERIDO TRIBUTO PELA VENDEDORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INOCORRÊNCIA VALOR QUE NÃO CONSTA COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM MAS COMO ENTRADA DA COMPRA E VENDA E DEVE SER RESTITUÍDO AO COMPRADOR - TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO NA FORMA DO TEMA 1002 do STJ.
Não obstante a rescisão do contrato de compra e venda parcelada de imóvel, no caso, decorre de responsabilidade do comprador, no entanto, por se tratar de relação de consumo deve ser afasta a incidência de cláusula abusiva que coloca o consumidor em extrema desvantagem no pertinente a restituição de valores havendo rescisão contratual ainda que por culpa da comprador.
Conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem sido no sentido de que a retenção de valores pela vendedora deve ser proporcional aos prejuízos suportados flutuando entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto, sendo que no caso, ajusto para 20% por melhor atender a razoabilidade frente a situação concreta apresentada.
A cobrança de taxa de fruição não se aplica, no presente caso, pois, o comprador não usufruiu do imóvel e os contratos foram firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018.
A obrigação tributária (IPTU) possui caráter propter rem, recaindo sobre o proprietário registral do imóvel, inexistindo prova de posse pelos compradores que justifique a retenção de tributos. Ademais, a Vendedora/Apelante não comprova que tenha realizado despesas com pagamento do referido tributo durante o período contratual, sendo inadmissível a retenção de valores sem a devida comprovação de pagamento.
A alegação de impossibilidade de restituição do valor pago a título de corretagem já que estaria prescrita não prospera, tendo em vista que o montante questionado, no caso, concernente ao valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), não consta como comissão de corretagem, mas como entrada da compra do imóvel, logo, deve ser restituído ao comprador.
Os juros de mora sobre a restituição devem ocorrer a partir do trânsito em julgado (Tema 1002) do STJ.
Diante da nova feição de sucumbência cabe redistribuição do referido ônus na proporção de 80% para a Apelante e 20% para o Apelado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1012395-15.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), PAULO DOS SANTOS - CPF: 689.126.921-00 (APELADO), EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR -

– RELAÇÃO DE CONSUMO – POSSIBILIDADE DE SE AFASTAR A INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA – RETENÇÃO DE VALORES SOBRE O MONTANTE A SER RESTITUÍDO

– FIXAÇÃO NO CASO EM 20% SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO -

RETENÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO ACOLHIMENTO – RETENSÃO DE TAXA DE IPTU – IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO E AUSÊNCIA DE DESPESAS COM PAGAMENTO DO REFERIDO TRIBUTO PELA VENDEDORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INOCORRÊNCIA VALOR QUE NÃO CONSTA COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM MAS COMO ENTRADA DA COMPRA E VENDA E DEVE SER RESTITUÍDO AO COMPRADOR - TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO NA FORMA DO TEMA

1002 do STJ.

Não obstante a rescisão do contrato de compra e venda parcelada de imóvel, no caso, decorre de responsabilidade do comprador, no entanto, por se tratar de relação de consumo deve ser afasta a incidência de cláusula abusiva que coloca o consumidor em extrema desvantagem no pertinente a restituição de valores

havendo rescisão contratual ainda que por culpa da comprador.

Conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem sido no sentido de que a retenção de valores pela vendedora deve ser proporcional aos prejuízos suportados flutuando entre
10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto, sendo que no caso, ajusto para 20% por melhor atender a razoabilidade frente a situação concreta apresentada.

A cobrança de taxa de fruição não se aplica
, no presente caso, pois, o comprador não usufruiu do imóvel e os contratos foram firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018.

A obrigação tributária (IPTU) possui caráter
propter rem
, recaindo sobre o proprietário registral do imóvel, inexistindo prova de posse pelos compradores que justifique a retenção de tributos. Ademais, a Vendedora/Apelante não comprova que tenha realizado despesas com pagamento do referido tributo durante o período contratual, sendo inadmissível a retenção de valores sem a devida comprovação de pagamento.

A alegação de impossibilidade de restituição do valor pago a título de corretagem já que estaria prescrita não prospera,
tendo em vista que
o montante questionado, no caso, concernente ao valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), não consta como comissão de corretagem, mas

como
entrada
da compra do imóvel, logo,
deve ser restituído ao comprador.

Os juros de mora sobre a restituição devem ocorrer a partir do trânsito em julgado (Tema 1002) do STJ.

Diante da nova feição de sucumbência cabe redistribuição do referido ônus na proporção de 80% para a Apelante e 20% para o Apelado.

R E L A T Ó R I O

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.
1012395-15-2023

APELANTE:
SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:
PAULO DOS SANTOS

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda, em face da sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que julgou Procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos para declarar a rescisão contratual

bem como condenar a requerida à devolução, em parcela única, do valor de
R$ 53,001,82 (cinquenta e três mil, um real e oitenta e dois centavos)
, em favor do autor, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso. Determinou desconto de 10% do total pago pelo Autor. Condenou a Requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85,§§2o e 3o do CPC.

Nas razões recursais a Apelante alega que o Apelado

ajuizou de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos,

na qual sustentou que mediante contrato de compra e venda de imóvel urbano, celebrado em 08/06/2014, adquiriu o Lote 03, da Quadra 31, do loteamento Parque dos Lírios, na cidade de Rondonópolis – MT, pelo valor total de R$ 59.572,00 (cinquenta e nove mil, quinhentos e setenta e dois reais), dividido em 150 (cento e cinquenta) parcelas mensais, com valor inicial em R$ 377,15 (trezentos e setenta e sete reais e quinze centavos), valor este que seria atualizado anualmente, com correção monetária pelo INPC, e acréscimo de juros remuneratórios a taxa de 0,5% ao mês.

Asseverou que por motivos financeiros advindos da crise econômica em virtude da pandemia,não teve mais condições de honrar o compromisso, ficando em um período vulnerável. Por fim, requereu, a rescisão do contrato, a inversão do ônus da prova em seu favor, a nulidade das cláusulas 16a a 18a do contrato e a restituição dos valores pagos

Sustenta a Apelante

ter sido condenada a restituir os valores pagos pelo Autor, porém, nem todos os valores foram pagos e recebidos pelas Apelantes, acrescentando que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), trata-se de intermediação e corretagem, uma vez que fora pago diretamente ao corretor, e considerando

que a presente demanda foi ajuizada 19 de maio de 2023, a pretensão à sua restituição já estava prescrita tendo em vista

que o lapso é trienal conforme (artigo 206, § 3o, IV, CC), sendo certo que o marco inicial é a data do desembolso.

Sustenta que deve assim ser determinada além da retenção da taxa de fruição, também

a retenção do valor pago a título de intermediação concernente aos R$ 3.000,00 (três mil reais),

haja vista a prescrição trienal do pedido de restituição da taxa de intermediação e corretagem e, caso se entenda que referido valor na realidade consistiu em sinal e não valor de

intermediação e corretagem, tal quantia também não deve ser restituída ao Apelado.

Assevera que quanto a restituição do valor pago como sinal

deverá ser retido com caráter indenizatório diante do não cumprimento das cláusulas contratuais assumidas pela parte compradora, visto que a própria sentença de primeiro grau deu como causa da rescisão o inadimplemento do Apelado

Alega que
quanto a taxa de retenção
o Juízo
a quo
determinou o percentual de 10% sobre o valor pago pelo Autor, acrescentando que, no entanto, o valor a ser retido pela Apelante deve simultaneamente ter caráter punitivo (cláusula penal) bem como caráter indenizatório, acrescentando que, in casu, é medida de direito a fixação de uma “taxa de retenção” com valor suficiente para fazer
jus
à multa contratual concomitantemente com a indenização referente a despesas administrativas e despesas tributárias, fruição, uma vez que tais institutos possuem naturezas e escopos diversos.

Sustenta que o direito de retenção mencionado teria o condão de restituir para a Apelante

as despesas tributárias e administrativas gastas com administração, publicidade, despesas tributárias, despesas administrativas, despesas com taxas de administração, despesas jurídicas, despesas contábeis, cartorárias, entre outras, não se confundindo com

com a multa contratual.

Assevera que a sentença deve ser reformada para manter a validade da cláusula Décima Oitava, tendo como corolário a determinação de desconto de todas as rubricas previstas em tal cláusula em decorrência rescisão do contrato moticada pelo Apelado, e subsidiariamente caso se entenda

que a cláusula 18a é abusiva, requer seja determinada a retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal e taxa de retenção, sem prejuízo da fruição.

Sustenta que a jurisprudência é mansa e pacífica quanto à possibilidade de cobrança de taxa de fruição, durante o período em que a parte esteve inadimplente até a efetiva devolução da posse à Apelante, sendo importante asseverar que o Apelado está inadimplente desde 25/06/2021, devendo ser descontada referida taxa no valor a ser restituído.

Alega a existência de valor de IPTU em aberto que deve ser descontado do montante a ser restituído, conforme redação da cláusula Décima Primeira do contrato.

Sustenta que o termo inicial da incidência dos juros de mora, no caso, é o trânsito em julgado da sentença. Pugna ao final pelo provimento do recurso

reforma da sentença.

Nas
contrarrazões
o Apelado sustenta que deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor ao caso acrescentando que a retenção de 10% sobre o montante pago não merece modificação.

Assevera que o montante de R$ 3.000 (três mil reais) não se trata de corretagem mas sim de entrada na compra do imóvel conforme prova constante dos Autos.

Sustenta que em se tratando de compra e venda de terreno não edificação, não há falar em pagamento de taxa de fruição pelo comprador e, tampouco, em pagamento de IPTU que, inclusive, permanece em nome da vendedora. Assevera que deve ser mantida a retenção de 10% sobre os valores pagos pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

Cuiabá, data do sistema

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme ressai dos Autos, trata-se de Apelação Cível em face da sentença que reconheceu a rescisão

de contrato de compra e venda do imóvel por culpa do comprador, determinando a retenção de 10% sobre o valor pago pelo Apelado.

Foi determinado na sentença a retenção de 10% sobre o valor pago, motivando o presente recurso em que a Apelante pretende, em síntese,

reforma da sentença recorrida para:

a) Declarar a prescrição do pedido de reembolso da taxa de intermediação e corretagem e não sendo este o entendimento, a retenção do referido valor pago a título de sinal;

b) Determinar a restituição dos valores pagos, em conformidade com a cláusula 18a; 34

c) Subsidiariamente, aplicar a taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso;

d) Determinar a retenção dos valores de IPTU pagos pela Apelante e que estiverem em aberto referentes ao período em que o Apelado esteve na posse do imóvel;

e) Determinar, expressamente, a validade da cobrança de taxa de fruição no importe de 1% sobre o valor atualizado do contrato, sustentando que

o Apelado encontra-se em mora desde 25/06/2021.

f) Determinar que o valor devido pelo Apelado a título de taxa de fruição seja abatido no valor a ser devolvido;

g) Seja aplicado o Tema 1002 do STJ para determinar a incidência de juros nos valores a serem devolvidos a partir do trânsito em julgado;

h) Determinar o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, haja vista que, mesmo com o julgamento procedente do pedido de rescisão as Apelantes decaíram sobre parte mínima do pedido.

Assim, verifica-se que a Apelante requereu
a devolução dos valores pagos com retenção de multas e taxas previstas contratualmente, incluindo taxa de fruição, juros moratórios e tributos. Requer, ainda, a majoração da retenção para 25% e o reconhecimento da prescrição da restituição da comissão de corretagem.

Anoto que como bem observado pelo Juízo de origem as partes
firmaram contrato de compra e venda de imóvel urbano, em que o autor adquiriu um
terreno no Loteamento Parque dos Lírios
, localizado na quadra 31, lote 3, na cidade de Rondonópolis/MT, pelo valor de R$ 59.572,00 (cinquenta e nove mil, quinhentos e setenta e dois reais), sendo que o Apelado efetuou o pagamento no importe atualizado de R$ 58.890,92 (cinquenta e oito mil, oitocentos e noventa reais e noventa e dois centavos), e que ficou impossibilitado de continuar o pagamento na forma avençada.

Necessário registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes decorre de
contrato de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, o que caracteriza relação de consumo,
nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o apelado figura como consumidor sendo destinatário final dos bens adquiridos e a Apelante figura como fornecedor.

Neste contexto, embora o comprador possa ser responsabilizado pelo desfazimento do contrato, todavia, a situação deve ser analisada à luz da legislação consumerista sob

perspectiva do regramento do artigo 51, inciso IV, e §1o, I e III, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas,
in verbis
:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

[...]

§ 1o Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I -
ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence
;

[...]

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Neste contexto, não merece acolhimento o pedido para que seja aplicada ao caso a cláusula 18 do contrato em sua totalidade considerando que os termos nela previstos demonstra-se extremamente desfavorável ao consumidor

Vale ressaltar que o Tribunal de Justiça proferiu decisão no seguinte sentido em caso semelhante:

“(...) Não merece guarida o pleito para aplicação de cláusula contratual abusiva (cláusula 18a do contrato), face à incidência do CDC, tendo em vista que os termos nela previstos, quase em sua totalidade, mostram-se extremamente desfavorável à parte consumidora.
(...) (TJ-MT - AC: 10188977220208110003, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 18/04/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/04/2023) (g.n).

Dessa forma, cumpre ressaltar que em se tratando de cláusula abusiva, não deve prevalecer em face ao consumidor ainda que se espere o cumprimento do que ficou pactuado nos termos do Princípio pacta sunt servanda
.

Com efeito, vale ressaltar também que a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda deve ocorrer a restituição das parcelas pagas integralmente se a culpa for do vendedor e proporcional se for do comprador como no presente caso, senão vejamos:

Súmula 543-
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

No caso, a rescisão ocorreu por culpa do comprador, sendo que em tal hipótese o contrato prevê na cláusula 18a a retenção de valores em percentual significativamente elevado
com o abatimento do “valor pago corrigido (excluído multa e juros de mora), valor de IPTU e Taxas, Despesas Tributárias (5% do valor pago), Despesas Administrativas (5% do valor pago), multa contratual (10% do valor atualizado do contrato), Fruição (1% do valor do contrato corrigido, por mês de inadimplência) e intermediação”.

Além disso, o contrato estabelece a devolução do saldo residual de forma parcelada e condicionada à revenda do imóvel (Cláusula 18o, parágrafo único, do contrato,

que dispõe o seguinte:

Parágrafo Único – “A restituição das parcelas será efetivada em tantas parcelas quantas forem aquelas do recebimento a partir da primeira revenda do imóvel”.

Inarredável, portanto, a vantagem indevida percebida pelas Apelantes na hipótese de aplicação

dos encargos previstos na referida cláusula, resultando em prejuízo desproporcional suportado pelos compradores a aplicação da referida cláusula.

Diante desse quadro, no pertinente a retenção de valores pretendida pela Apelante

o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso tem sido no sentido de que a retenção deve ser proporcional aos prejuízos suportados pelo vendedor, devendo flutuar entre
10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Nesse sentido:

“A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser
de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012’ (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe de 25/03/2020)”. [...] (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 2597051/GO, relator Ministro Raul Araújo, Dje
20/12/2024).

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU. ERRO MATERIAL NO DISPOSITIVO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. AJUSTE DO ACÓRDÃO QUANTO À IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES.

[...]

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O acórdão embargado enfrentou, de forma expressa, a aplicação da Lei no 13.786/2018 e do artigo 32-A da Lei no 6.766/79, afirmando a prevalência das normas consumeristas sobre cláusulas abusivas, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (arts. 51, IV, e 53).

6. A retenção de valores foi limitada a 25%, em conformidade com jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), e afastou-se a cobrança de taxa de fruição, dada a ausência de edificação no lote objeto do contrato.

7. Quanto à comissão de corretagem, o acórdão embargado considerou descabida sua dedução, por ausência de informação clara e precisa no contrato, seguindo o entendimento do Tema 938 do STJ.

8. Em relação ao IPTU, entendeu-se que sua cobrança caberia exclusivamente à vendedora, uma vez que não houve posse ou fruição do imóvel pelo comprador. [...]”. (N.U 1040595-32.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO VIDAL, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/01/2025, Publicado no DJE 30/01/2025)
.

Dessa forma, o entendimento predominante do STJ e deste Tribunal é de fixação de retenção entre 10% e 25%, a depender das peculiaridades do caso concreto, com incidência sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do bem.

Logo, considerando que os compradores não usufruíram do imóvel e que por outro lado a retenção fixada na sentença (10%) é inferior ao padrão jurisprudencial, determino a sua fixação em 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos.

No tocante a taxa de fruição
, a Lei no
13.786/2018, prevê sua incidência em contratos firmados após sua vigência, no entanto, no caso concreto, os contratos foram celebrados antes da referida norma (08/06/20914),

situação que obsta a sua aplicação de forma retroativa
.

Necessário, ademais, ressaltar que
referida taxa tem incidência quando ocorre efetivo uso do bem, situação não ocorrente, tendo em vista que se trata de terreno sem qualquer edificação

valendo anotar o seguinte entendimento jurisprudencial:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTADO ART. 1.021, § 4o, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Com efeito,a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa
.
[...]”. (STJ, terceira Turma, AgInt no REsp: 2060756/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe 09/06/2023).

No que tange à pretensão de devolução dos valores com base apenas nos valores fixos das parcelas, excluindo os juros e encargos moratórios, como consta na cláusula invocada pela Apelante não lhe assiste razão, tendo em vista que permitir a dedução dos valores correspondentes aos juros e encargos caracterizaria enriquecimento sem causa em favor do vendedor.

Assim, mantém-se a determinação de restituição com base no valor total pago pelos compradores
,
sem dedução dos encargos de juros e mora
previstos na referida cláusula contratual invocada pela Recorrente.

No que concerne a alegação de que deve ser retido o valor correspondente a IPTU,
anoto que a obrigação tributária possui caráter
propter rem
,
recaindo sobre o possuidor do imóvel durante o período em que exerceu a posse.

Dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento do imposto se vincula ao efetivo detentor do bem,
não podendo ser transferida ao comprador em caso de rescisão contratual, especialmente, quando não há comprovação de sua imissão na posse.

Ademais, a Apelante não comprova que tenha realizado despesas com pagamento do referido tributo durante o período contratual, sendo inadmissível a retenção de valores sem a devida comprovação de pagamento, na forma do seguinte entendimento jurisprudencial:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – RESERVA DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESPESAS RELATIVAS AO TRIBUTO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter “propter rem” que são de responsabilidade do possuidor, no lapso em que a exerceu”. (N.U 1023933-73.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em
04/12/2024
, Publicado no DJE 09/12/2024).

Diante desse quadro, não havendo comprovação da posse do Apelado ou de pagamento de tributos e taxas pela Apelante, não há como acolher referida pretensão de se impor pagamento de IPTU ao Apelado
.

Sustenta também a Apelante que deve

ser mantida a retenção do valor pago concernente a R$ 3.000,00 (três mil reais), referente a comissão de corretagem
, alegando que

referida quantia faz parte dos custos da transação e não deve ser devolvida ao comprador,

e que ademais a pretensão à sua restituição estaria prescrita.

É certo que a cobrança da comissão de corretagem deve estar expressamente prevista no contrato e especificada separadamente do valor do imóvel, nos termos do entendimento do Tema 938 do STJ, caso contrário, não pode ser retida pelo vendedor.

Com efeito, é possível constatar de plano que referido valor não se trata de pagamento de corretagem e, tampouco, de sinal ou arras valendo ressaltar que consta, expressamente no Extrato Financeiro de Vendas juntado aos

Autos na peça de defesa, que
referido valor foi pago a título de entrada da compra e venda.

Dessa forma, não há falar em prescrição quanto ao direito de restituição de valor de corretagem e, tampouco, direito de retenção pela Apelante por se tratar de sinal, já que como mencionado
o valor foi dado como entrada da compra do imóvel e nesse contexto, deve ser restituído ao mesmo, na forma determinada, não havendo que se falar em comissão de corretagem e, tampouco em prescrição pelas razões sustentadas.

Com relação a incidência dos juros de mora em relação ao valor a ser restituído, conforme Tema 1002 do STJ devem incidir após o trânsito em julgado sendo firmada a seguinte tese:

Nos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é aplicável a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada
, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Neste sentido:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TEMA REPETITIVO DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:
Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão contratual e condenou à devolução de 90% dos valores pagos pela autora, autorizando a retenção de 10% como penalidade. Pedido de fixação do percentual de retenção em 25%, conforme precedentes do STJ, dedução de despesas de IPTU e condomínio e aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. Questão em discussão:
Há duas questões em discussão: (i) saber se é cabível a retenção de 25% do valor pago, em conformidade com jurisprudência do STJ, em casos de rescisão por culpa do comprador; e (ii) determinar se é válida a dedução de despesas de IPTU e taxas condominiais.

III. Razões de decidir: A jurisprudência consolidada do STJ estabelece que, em contratos anteriores à Lei no 13.786/2018,
a retenção de 25% é razoável e suficiente para indenizar custos administrativos. A dedução de IPTU e taxas condominiais não se mostra cabível, pois o imóvel retorna ao patrimônio da vendedora, que deve suportar tais encargos após a rescisão.
Juros de mora aplicáveis somente a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo no 1002 do STJ
.

IV. Dispositivo e tese:
Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento
:
“1. Nos contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei no 13.786/2018, a retenção de até 25% do valor pago pelo comprador é razoável quando a rescisão ocorre por culpa deste. 2. Não é válida a dedução de despesas de IPTU e taxas condominiais em razão da rescisão contratual. 3. Os juros de mora sobre a restituição devem incidir a partir do trânsito em julgado.”[...]”
(RAC n. 1006249-43.2020.8.11.0041, minha relatoria, j. 22.01.2025 ).

No caso constata-
se que na sentença foi determinada a incidência dos juros de mora sobre o montante a ser restituído a partir da citação, todavia em conformidade com o Tema 1002 do STJ devem incidir a partir do trânsito em julgado
do
decisum.

Diante dessas considerações,
dou provimento parcial ao recurso
para determinar o que o percentual de retenção
seja aplicado em 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos pelo Apelado
, bem como determinar que os juros de mora sobre os montante a ser restituído tenha ioncidência a partir do trânsito em julgado.

Em face da nova feição de sucumbência caberá à Apelante responder por 80% das custas, despesas e honorários advocatícios e ao Autor por 20%, ficando suspensa a exigibilidade em relação a este por se tratar de beneficiário da justiça gratuita.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025