Tribunal: TJMT
Processo: 1000276-05.2023.8.11.0041
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-06

Ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DA MULTA CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. AVENÇA FIRMADA APÓS A LEI No 13.786/2018. INTERPRETAÇÃO CONFORME O CDC. RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a validade da cláusula penal estipulada em 10%, mas afastou sua incidência sobre o valor global do contrato, limitando sua aplicação aos valores efetivamente pagos pelo promitente comprador.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se é válida a cláusula penal estipulando a retenção de 10% sobre o valor total do contrato.
III. Razões de decidir
3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.
4. Admite-se a revisão judicial da cláusula penal nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo celebrados após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, sendo desproporcional e abusiva a retenção de percentual sobre o valor total do contrato, em detrimento do montante efetivamente adimplido.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso não provido.
Tese de julgamento: “1. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, ocorrendo a resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, considera-se lícita a cláusula contratual que estipula a retenção de 10% a 25% dos montantes pagos. 2. A revisão da cláusula penal é admissível mesmo em contratos firmados após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, à luz do Código de Defesa do Consumidor.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei no 6.766/1979, art. 32-A, II; CPC/2015, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2596111/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 02/09/2024, DJe 04/09/2024; STJ, AgInt no REsp 2106885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 24/06/2024, DJe 27/06/2024; TJMT, Apelação Cível 1019610-42.2023.8.11.0003, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, j. 18/06/2024, pub. 25/06/2024; TJMT, Apelação Cível 1016790-48.2022.8.11.0015, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 05/06/2024, pub. 08/06/2024; TJMT, Apelação Cível 1012367-47.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 06/11/2024, pub. 07/11/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000276-05.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CARLOS LISBOA RODRIGUES - CPF: 013.800.181-29 (APELADO), LORRAINE ALVES RIBEIRO - CPF: 023.736.341-04 (ADVOGADO), GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 25.292.994/0001-98 (APELANTE), WALLAS HENRIQUE DE LIMA DOS SANTOS - CPF: 016.082.831-78 (ADVOGADO), ABNER BRANDAO CARVALHO - CPF: 124.334.417-22 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE

RES
OLUÇÃO
CONTRATUAL
.

P
R
OMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR.

CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DA MULTA CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO.
AVENÇA
FIRMAD
A
APÓS A LEI No 13.786/2018. INTERPRETAÇÃO CONFORME O CDC. RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS PAGA
S
. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a validade da cláusula penal estipulada em 10%, mas afastou sua incidência sobre o valor global do contrato, limitando sua aplicação aos valores efetivamente pagos pelo promitente comprador.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se é válida a cláusula penal estipulando a retenção de 10% sobre o valor total do contrato.

III. Razões de decidir

3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência
do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.

4. Admite-se a revisão judicial da cláusula penal nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo celebrados após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, sendo desproporcional e abusiva a retenção de percentual sobre o valor total do contrato, em detrimento do montante efetivamente adimplido.

IV. Dispositivo e tese

5. Recurso não provido.

Tese de julgamento:
“1.
O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, ocorrendo a resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, considera-se lícita a cláusula contratual que estipula a retenção de 10% a 25% dos montantes pagos.

2
. A revisão da cláusula penal é admissível mesmo em contratos firmados após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, à luz do Código de Defesa do Consumidor.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, XXXII;
CDC,
arts
.
51, IV, e 53
; Lei no 6.766/1979, art. 32-A, II; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
2596111/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 02/09/2024,
DJe
04/09/2024; STJ,
AgInt
no
REsp
2106885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 24/06/2024,
DJe
27/06/2024; TJMT, Apelação Cível 1019610-42.2023.8.11.0003, Rel. Des. José
Zuquim
Nogueira, j. 18/06/2024, pub. 25/06/2024; TJMT, Apelação Cível 1016790-48.2022.8.11.0015, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 05/06/2024, pub. 08/06/2024; TJMT, Apelação Cível 1012367-47.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de
Oliveira Santos
Filho, j. 06/11/2024, pub. 07/11/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Apelação Cível interposta por GMP 67 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. em face da sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Devolução de Valores e Pedido Liminar, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Carlos Lisboa Rodrigues.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido inicial, determinando a resolução do contrato, com restituição ao autor de 90% dos valores pagos, além de declarar a nulidade das cláusulas que previam a aplicação da Tabela
P
rice
,
a cobrança de taxa de fruição e multa rescisória de 10% sobre o valor total do contrato.

A apelante sustenta, contudo, que a cláusula penal estabelecida no contrato, prevendo a retenção de 10% sobre o valor atualizado do imóvel, encontra respaldo no art. 32-A, inciso II, da Lei no 6.766/1979, com a redação dada pela Lei no 13.786/2018. A
rgumenta
que a sentença contrariou a norma especial ao limitar a penalidade ao percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor contratual, como previsto expressamente no instrumento particular firmado entre as partes.

Defende a legalidade e a força vinculante da cláusula, ressaltando tratar-se de pacto firmado livremente, com observância aos princípios da autonomia privada e do equilíbrio contratual. Alega que a retenção de 10% sobre o valor do contrato visa compensar os prejuízos e encargos suportados pelo empreendedor em razão da rescisão imputável ao promitente comprador. Sustenta, ainda, que a interpretação dada pelo juízo de origem esvazia a eficácia da penalidade e desconsidera os parâmetros legais objetivos estabelecidos pela Lei da Incorporação Imobiliária.

Requer, ao final, a reforma da sentença para que seja reconhecida a validade integral da cláusula penal contratual, com a fixação da retenção de 10% sobre o valor total do contrato, conforme pactuado. Subsidiariamente, pleiteia que, ao menos, seja reconhecida a base de cálculo sobre o valor do contrato, ainda que com eventual redução percentual.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 273050879).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA.
SRA.
DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A
sentença reconheceu
a validade do percentual de 10%
da cláusula penal
, mas afastou a incidência sobre o valor total do contrato, fixando a retenção somente sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador,
sob
o
entendimento
de que a penalidade pactuada nos moldes originalmente estipulados representaria onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual, violando os princípios da boa-fé e da função social do contrato.

A apelante sustenta, por sua vez, que a retenção de 10% sobre o valor atualizado do imóvel encontra respaldo legal,
notadamente no art. 32-A, II, da Lei no 6.766/1979, introduzido pela Lei no 13.786/2018, e que eventual limitação à base de cálculo afrontaria a autonomia da vontade e
a segurança jurídica das relações negociais
.

Na hipótese, é
incontroverso que a resolução do contrato decorreu de iniciativa do promitente comprador,
que
após o pagamento de algumas parcelas, demonstrou não ter condições de cumprir integralmente as obrigações pactuadas.

O contrato de promessa de compra e venda foi
celebrado
em junho de 2018, tendo como objeto a aquisição de um lote urbano no Residencial Bela Conquista, pelo valor total de R$ 115.383,15, com pagamento pactuado em 180 parcelas mensais de R$ 637,15, corrigidas monetariamente pelo IGP-M e amortizadas pela Tabela
Price
(ID 273050410)
, com aditi
vos posteriores
em 13/08/2019 (ID 273050411) e 17/11/2020 (ID 273050412)
.

O

promitente
comprador efetuou o pagamento de 15 parcelas, totalizando o montante de R$ 24.718,29, tendo em 15/05/2022 encaminhado notificação extrajudicial
visando
a
resolução
contratual.

Embora a
resolução

tenha decorrido
por iniciativa
do promitente comprador, não se mostra admissível
a
retenção de percentual incidente sobre o valor global do contrato. Ainda que amparada pela literalidade do art. 32-A da Lei no 6.766/1979, a

resolução
deve observar, também, os princípios e normas protetivos do Código de Defesa do Consumidor, especialmente
a disposição d
o art. 53, que garante ao comprador o direito à restituição dos valores pagos em caso de resolução do contrato, e no art. 51, inciso IV, que veda cláusulas que imponham obrigações excessivamente onerosas ao consumidor.

Considerando o valor adimplido pelo autor, correspondente a R$ 24.718,29, e o preço total do imóvel pactuado em R$ 115.383,15, revela-se abusiva a cláusula contratual que estipula a incidência da multa
sobre o valor integral do contrato, pois impõe penalidade desproporcional ao prejuízo efetivamente suportado pela vendedora.

A orientação do Superior Tribunal de Justiça converge no sentido de admitir a revisão judicial da cláusula penal
,
mesmo em contratos firmados após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, quando sua aplicação for manifestamente desproporcional, à luz das peculiaridades do caso concreto. Confira-se:

“[...]
1
. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando,
à luz
das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta [...]

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2596111 SP 2024/0085204-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
04/09/2024).”

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL .
CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA
PENAL .
VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação
mostrar-se
manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do
contrato .
2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
no
REsp
: 2106885 SP 2023/0397458-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
27/06/2024)

“[...] Ainda que o contrato tenha sido firmado sob a vigência da Lei
n .
13.786/2018 e o distrato tenha ocorrido por iniciativa do comprador, há onerosidade excessiva e abusividade contratual na cláusula penal fixada com base no valor atualizado do contrato, devendo ser aplicada a regra inserida do Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV). Se o contrato não teve longa duração, mostra-se razoável a retenção do percentual de
25% dos valores efetivamente pagos pelo autor, a título de cláusula penal [...]

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10196104220238110003, Relator
.:
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Data de Julgamento: 18/06/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024).”

De igual forma, também já decidiu esta
eg
. Câmara:

“[...] Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é
licito
ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento.
Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1016790-48.2022.8.11.0015, Relator
.:
GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024).”

“[...] “É possível
a
revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o
art
. 32-A
à
Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (
AgInt
no
REsp
n. 2 .100.901/SP).

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator
.:
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024).”

Assim,
m
ostra-se acertada a sentença ao declarar nula a cláusula que prevê a retenção com base no valor total do contrato e ao limitar a cláusula penal a 10% sobre o montante efetivamente adimplido pelo comprador.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso e mantenho inalterada a sentença
.

Por consequência, nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
majora-se
os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025