Tribunal: TJMT
Processo: 1000202-85.2025.8.11.0006
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO SOB A ÉGIDE DA LEI No 13.786/2018. INICIATIVA DO COMPRADOR. EMPREENDIMENTO SUJEITO AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA, CLARA E DESTACADA. VIOLAÇÃO AO DEVER DE TRANSPARÊNCIA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinar a devolução de 75% dos valores pagos, com retenção de 25% a título de cláusula penal, e a restituição integral da comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia é: (i) o percentual de retenção cabível; e (ii) a validade da retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica é de consumo, incidindo as normas do CDC, o que permite ao comprador resilir unilateralmente o contrato, ainda que este preveja cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade (CDC, arts. 6o, IV, e 51, IV).
4. Ainda que o contrato tenha sido firmado sob a égide da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) e ao regime de patrimônio de afetação, a previsão de retenção de até 50% dos valores pagos previstos no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 representa um teto, e não um percentual fixo, devendo a fixação observar o princípio da razoabilidade e o equilíbrio contratual.
5. Correta a redução da cláusula penal para 25% dos valores pagos, percentual considerado razoável e alinhado à jurisprudência, por compensar adequadamente as despesas da vendedora sem gerar enriquecimento ilícito ou onerosidade excessiva ao consumidor, nos termos do art. 413 do CC e do art. 51, IV, do CDC.
6. A validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao promitente-comprador está condicionada ao cumprimento do dever de informação, com o destaque prévio e claro do valor da comissão no contrato, conforme o Tema 938 do STJ. Ausente tal destaque, a retenção dos valores a este título é indevida.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso não provido.
Tese de julgamento: “1. Nos contratos sob patrimônio de afetação firmados após a Lei no 13.786/2018, o limite de 50% do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 é teto máximo, devendo o percentual observar a razoabilidade e o equilíbrio contratual. 2. É indevida a retenção da comissão de corretagem quando ausente informação clara e prévia acerca de seu valor e da forma de pagamento.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 6o, III, e 51, IV; L. no 4.591/1964, art. 67-A; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; STJ, AgInt no REsp 2.100.901/SP; TJMT, N.U 1004287-60.2024.8.11.0003, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 20/08/2025; TJMT, N.U 1035356-47.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 12/07/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000202-85.2025.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Práticas Abusivas, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[TANIA APARECIDA VARCO DA SILVA VIEIRA - CPF: 013.791.331-14 (APELADO), DANILO PIRES ATALA - CPF: 615.853.511-72 (ADVOGADO), JOAO EDUARDO FAQUINI CARDOSO - CPF: 071.255.411-43 (ADVOGADO), ROBERTO VIEIRA - CPF: 206.957.051-72 (APELADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRA
TUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO SOB A ÉGIDE DA LEI No 13.786/2018.
INICIATIVA DO COMPRADOR
. EMPREENDIMENTO SUJEITO AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
. CLÁUSULA PENAL.
POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO

DO
PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO
PRÉVIA
, CLARA E DESTACADA
.
VIOLAÇÃO AO DEVER DE TRANSPARÊNCIA.
RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO
NÃO PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra sentença
que julgou parcialmente procedente
os pedidos para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinar a devolução de 75% dos valores pagos, com retenção de 25% a título de cláusula penal, e a restituição integral da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia
é: (i)
o percentual de retenção cabível; e (
ii
) a validade da
retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A relação jurídica é de consumo, incidindo as normas do CDC, o que permite ao comprador resilir unilateralmente o contrato, ainda que este preveja cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade (
CDC,
arts
. 6o, IV, e 51, IV).

4.
Ainda que o contrato tenha sido firmado sob a égide da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) e
ao regime de patrimônio de afetação
,

a previsão de retenção de
até 50%
dos valores pagos
previstos no art. 67-A, § 5o, da Lei
no 4.591/64

representa um teto, e não um percentual fixo,
devendo a fixação observar o princípio da razoabilidade e o equilíbrio contratual.

5.
Correta a redução da cláusula penal para 25% dos valores pagos, percentual considerado razoável e
alinhado
à jurisprudência, por compensar adequadamente as despesas da vendedora sem gerar enriquecimento ilícito ou onerosidade excessiva ao consumidor, nos termos do art. 413 do CC e do art. 51, IV, do CDC.

6.
A validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao promitente-comprador está condicionada ao cumprimento do dever de informação, com o destaque prévio e claro do valor da comissão no contrato, conforme o Tema 938 do STJ. Ausente tal destaque, a retenção dos valores a este título é indevida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6
. Recurso
não provido.

Tese de julgamento: “1.
Nos contratos sob patrimônio de afetação firmados após a Lei no 13.786/2018, o limite de 50% do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 é teto máximo, devendo o percentual observar a razoabilidade e o equilíbrio contratual.
2
.
É indevida a retenção da comissão de corretagem quando ausente informação clara e prévia acerca de seu
valor e da forma de pagamento.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII;
CDC,
arts
. 6o, III, e 51, IV; L. no 4.591/1964,
art. 67-A; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; STJ,
AgInt
no
REsp
2.100.901/SP; TJMT, N.U 1004287-60.2024.8.11.0003, Rel. Des. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, j. 20/08/2025; TJMT, N.U 1035356-47.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de
Oliveir
a Santos
Filho, j. 12/07/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA.
SRA.
DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Apelação Cível interposta por
Rondonópolis
32
Incorporações
SPE LTDA. em face da sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Cáceres/MT, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Tania Aparecida
Varco
da Silva Vieira e Roberto Vieira.

Na origem,
os autores relataram ter firmado, em 18/11/2023, contrato de promessa de compra e venda de um imóvel no empreendimento "Viva Rondonópolis", no valor de R$ 356.491,96. Alegaram que, ao tentarem rescindir o contrato por discordância com o reajuste das parcelas, foram informados da aplicação de uma multa de 50% sobre os valores pagos e da retenção integral da comissão de corretagem.

A sentença julgou parcialmente
procedentes
os pedidos, rescindindo o contrato por iniciativa dos compradores. Condenou a ré a restituir 75% dos valores pagos, com retenção de 25% como cláusula penal, e à devolução integral da comissão de corretagem, diante da falta de informação clara (Tema 938/STJ). Por fim, condenou a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Nas razões recursais, a apelante alega que o contrato foi celebrado sob a vigência da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), a qual autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
Defende, ainda, a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem
, uma vez que o serviço de intermediação foi efetivamente prestado,
previsto em contrato
e os valores foram repassados
.

Contrarrazões pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A controvérsia
cinge-se
à definição do percentual de retenção fixado como cláusula penal e à possibilidade de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Inicialmente
, cumpre ressaltar que
a resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é admitida mesmo diante da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

Isso porque a relação estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que a compradora é destinatária final do bem adquirido.

À luz do Código de Defesa do Consumidor, deve-se garantir não apenas a preservação, mas também a facilitação da extinção da relação contratual.

Nos termos do art. 67-A
, o percentual de retenção pode ser de até 50% dos valores pagos em empreendimentos submeti
dos a patrimônio de afetação,
o que denota um teto, e não um
percentual fixo e obrigatório,
tampouco afasta a aplicação dos princípios protetivos do
CDC
, que veda cláusulas que coloquem o consu
midor em desvantagem exagerada
.

A retenção de 50% dos valores pagos,

somada a outros encargos rescisórios, onera desproporcionalmente o consumidor e configura enriquecimento ilícito da incorporadora, que, além de reter montante expressivo, retoma a plena disponibilidade do im
óvel para nova comercialização.

Além disso, mesmo
em contratos firmados após a Lei do Distrato, é possível a redução da cláusula penal para patamares justos, sendo o percentual de 25% sobre os valores pagos considerado razoável para cobrir as despesas administrativas da vendedora, sem gerar um confisco do patrimônio do consumidor.

Nesse sentido:

“[...]
Embora o contrato tenha sido celebrado na vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça mitiga a aplicação literal dos percentuais nela previstos, estabelecendo retenção entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato.

4
.
A aplicação da Lei do Distrato não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre consumidores e fornecedores, podendo as previsões legais aparentemente rígidas
serem flexibilizadas quando resultarem em desequilíbrio contratual significativo, conforme art. 51, IV e §1o do CDC.

5. O percentual de retenção de 25% mostra-se adequado às p
eculiaridades do caso concreto [...]
(N.U 1004287-60.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/08/2025,
Publicado
no DJE 20/08/2025)
.”

“[...]

É lícita
a
cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão

da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias

do caso concreto, que, consoante a Lei n. 13.86/2018 e a jurisprudência

do STJ, varia en
tre 10% e 25% do total quitado.
[...]
(
N.U 1035356-47.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/07/2024,
Publicado
no DJE 12/07/2024
)
.
”

Portanto,
a
sentença
não nega vigência à Lei do Distrato, mas a aplica de forma ponderada e em conformidade com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Manter a retenção em 25% é medida que se impõe para assegurar a justa compensação à apelante, sem penalizar excessivamente os apelados.

No que tange a
retenção integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem
.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938 em regime de recursos repetitivos, firmou a tese de que é válida a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador,
“
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”
.

No presente caso, o contrato não cumpriu tal requisito. A cláusula 4.5
, que trata do tema,
é genérica e carece da transparência necessária
, porquanto se estipula
que a comissão será de “
até 5% (cinco por cento) do valor do imóvel
”
, sem especificar o valor exato e final da obrigação. Além disso, a forma de pagamento é descrita de maneira a confundir-se com as parcelas do próprio imóvel, contrariando a exigência de destaque

(ID
316636363
)
.

Nesse contexto:

“[...]
Sem a informação clara do valor destinado à comissão de corretagem, é indevida a sua retenção, mesmo quando a culpa pela rescisão da avença é do comprador. “É possível
a
revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (
AgInt
no
REsp
n. 2.100.901/SP).

(N.U 1012367-47.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/11/2024,
Publicado
no DJE 07/11/2024)
.”

Portanto, a
ausência dessa informação precisa
viola
o dever de transparência e impede o consentimento informado do consumidor sobre essa obrigação específica. Assim, a transferência do encargo é inválida, e, consequentemente, a retenção dos valores a este título é indevida.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
, mantendo
integralmente a
sentença
por seus próprios fundamentos
.
Consequentemente,
majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 1
2% sobre o valor da condenação
nos termos do artigo 85, §11, do
CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2025