Tribunal: TJMT
Processo: 1015168-41.2020.8.11.0002
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. SIMÉTRICA. DEVIDA. INDENIZAÇÃO MORAL. AFASTAMENTO DE ENCARGOS PROPTER REM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO DA AUTORA E RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que reconheceu o inadimplemento das vendedoras por atraso na entrega de lote urbano em empreendimento imobiliário e determinou a restituição dos valores pagos, além da condenação ao pagamento de multa moratória contratual e indenização moral de R$ 8.000,00.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões principais em discussão:
(i) saber se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa compensatória e aos danos morais por seu montante arbitrado; (ii) definir a legalidade da cobrança de encargos propter rem e da aplicação da cláusula penal de forma inversa.
III. Razões de decidir
3. O atraso na entrega do lote superou o prazo contratual, incluindo o período de tolerância, sem justificativas válidas, configurando inadimplemento das rés.
4. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, pois a rescisão do contrato decorreu exclusivamente de culpa das vendedoras.
5. Não restou comprovada a posse da compradora sobre o imóvel, sendo indevida a cobrança de IPTU, taxas condominiais ou quaisquer encargos de natureza propter rem.
6. É cabível a aplicação da cláusula penal compensatória contra a parte inadimplente, mesmo prevista apenas em desfavor do consumidor, em nome do equilíbrio contratual.
7. A indenização por danos morais é devida, no exato valor arbitrado, diante do abalo emocional ocasionado pelo inadimplemento prolongado e frustração do legítimo projeto de aquisição imobiliária.
8. Os juros moratórios devem incidir desde a citação, conforme orientação consolidada do STJ em caso de culpa da vendedora.
9. O pedido de revogação da justiça gratuita deve ser afastado, diante da ausência de provas que infirmem a hipossuficiência da parte beneficiária.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso da autora provido em parte. Recurso das rés desprovido. Afastada a sucumbência recíproca, condenando as requeridas a arcarem com a integralidade das custas e honorários, que majorados para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação.
Tese de julgamento:
"1. Atraso superior ao prazo contratualmente admitido para entrega de lote urbano caracteriza inadimplemento e enseja a rescisão contratual por culpa da vendedora. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem. 3. A cláusula penal compensatória pode ser aplicada inversamente à vendedora inadimplente para preservação do equilíbrio contratual.
4. É indevida a cobrança de encargos propter rem se não comprovada a posse do imóvel pelo comprador. 5. O inadimplemento prolongado justifica indenização por danos morais. 6. Os juros moratórios incidem desde a citação nos casos em que a resolução decorre de culpa da vendedora."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015168-41.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELADO), NELMA LOPES DA SILVA - CPF: 109.608.046-09 (APELANTE), KEWRI REBESCHINI DE LIMA - CPF: 016.909.321-20 (ADVOGADO), GIOVANNA MORBECK ARANTES RODRIGUES - CPF: 051.091.821-24 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), NELMA LOPES DA SILVA - CPF: 109.608.046-09 (APELADO), KEWRI REBESCHINI DE LIMA - CPF: 016.909.321-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. SIMÉTRICA. DEVIDA. INDENIZAÇÃO MORAL. AFASTAMENTO DE ENCARGOS
PROPTER REM
.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO DA AUTORA E RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1.

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que reconheceu o inadimplemento das vendedoras por atraso na entrega de lote urbano em empreendimento imobiliário e determinou a restituição dos valores pagos, além da condenação ao pagamento de multa moratória contratual e indenização moral de R$ 8.000,00.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões principais em discussão:

(i) saber se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa compensatória e aos danos morais por seu montante arbitrado; (ii) definir a legalidade da cobrança de encargos
propter rem
e da aplicação da cláusula penal de forma inversa.

III. Razões de decidir

3. O atraso na entrega do lote superou o prazo contratual, incluindo o período de tolerância, sem justificativas válidas, configurando inadimplemento das rés.

4. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, pois a rescisão do contrato decorreu exclusivamente de culpa das vendedoras.

5. Não restou comprovada a posse da compradora sobre o imóvel, sendo indevida a cobrança de IPTU, taxas condominiais ou quaisquer encargos de natureza
propter rem
.

6. É cabível a aplicação da cláusula penal compensatória contra a parte inadimplente, mesmo prevista apenas em desfavor do consumidor, em nome do equilíbrio contratual.

7. A indenização por danos morais é devida, no exato valor arbitrado, diante do abalo emocional ocasionado pelo inadimplemento prolongado e frustração do legítimo projeto de aquisição imobiliária.

8. Os juros moratórios devem incidir desde a citação, conforme orientação consolidada do STJ em caso de culpa da vendedora.
9. O pedido de revogação da justiça gratuita deve ser afastado, diante da ausência de provas que infirmem a hipossuficiência da parte beneficiária.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso da autora provido em parte. Recurso das rés desprovido.
Afastada
a sucumbência recíproca, condenando as requeridas a arcarem com a integralidade das custas e honorários, que majorados para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento:

"1. Atraso superior ao prazo contratualmente admitido para entrega de lote urbano caracteriza inadimplemento e enseja a rescisão contratual por culpa da vendedora. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem. 3. A cláusula penal compensatória pode ser aplicada inversamente à vendedora inadimplente para preservação do equilíbrio contratual.
4. É indevida a cobrança de encargos
propter rem
se não comprovada a posse do imóvel pelo comprador. 5. O inadimplemento prolongado justifica indenização por danos morais. 6. Os juros moratórios incidem desde a citação nos casos em que a resolução decorre de culpa da vendedora."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Tratam-se de recursos de apelações cíveis interpostos por
NELMA LOPES DA SILVA
e
CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
contra a sentença
proferida pelo Juízo da
2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, MT, no
s autos da Ação de Rescisão de Contratual c/c Pedido de Tutela de Urgência Restituição e Indenização por Danos Morais proposta por Nelma Lopes Da Silva

em face de Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

Prolatada a sentença (ID 223573221):

“
IV – Dispositivo
.

Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

a)
DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes (que tem como objeto a Unidade Autônoma no 7 – Quadra 19 – do Condomínio identificado como “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I” (Id. 33711124);

b)
CONDENAR as requeridas a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$38.500,09 (Id. 33711114), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela.

c)
INVERTER a cláusula penal do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, em favor do consumidor e, em consequência, condenar a requerida, ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do valor pago pelo autor, acrescido de juros da mora na forma simples de 0,5% (meio por cento) ao mês a partir da citação válida;

d)
CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ);

Ante a sucumbência recíproca, determino o rateio das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC. A parte autora vencida na menor parte fica responsável pelo pagamento do percentual de 20% e a parte ré pelo pagamento de 80% das custas e honorários sucumbenciais, ora arbitrados, observada a gratuidade concedida à parte autora.” (Sic)

Em suas razões recursais (ID 245433702), Nelma Lopes da Silva
apresenta tese de reforma da sentença, acerca da necessidade de majoração dos danos morais, que irrisórios.

Combate os fundamentos da sentença que apesar de aplicar a multa contratual, reduziu de 30% para 2%, desconsiderando a disposição expressa em contrato.

Requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, e aplicar a multa contratual em seu percentual de 30%, e majorar o valor arbitrado em danos morais.

A
Cipasa Varzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

em suas razões (ID. 226923686)
, alega ser inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, a despeito dos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97 e subsidiariamente, as disposições do Código Civil.

Defende tese de que a lei de alienação fiduciária estabelece expressamente que a rescisão do contrato somente ocorrerá com a consolidação da propriedade em favor da credora.

Alega que não é conferido ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente previsto.

Aduz que o real motivo da ação, diz respeito a inversão da caracterização da mora do autor.

Afirma não haver atraso na entrega do imóvel, pela conclusão das obras de infraestrutura.

Assevera do dever do adquirente em pagar as obrigações relativas ao imóvel -
propter rem
.

Combate a condenação por danos morais, que inexistente e não comprovados nos autos.

Contesta a reversão da cláusula penal, e que o termo inicial a incidência de juros de mora.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, a afastar o atraso da obra, o dano moral, a inversão da cláusula penal, seja pago valores a título de despesas do imóvel e fixado o termo inicial aos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Contrarrazões apresentadas (ID 223573227 e 242112197), a apelada
suscita
preliminar de
impugnação a concessão da justiça gratuita
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A apelada ainda argui preliminar de
impugnação a justiça gratuita
concedida à autora.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 98, prevê que tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas têm direito ao benefício da justiça gratuita, desde que comprovem a insuficiência de recursos para o pagamento das custas e despesas processuais.

No caso em apreço, apesar da irresignação da parte contrária, não foram trazidos aos autos elementos de prova que demonstrem alteração da condição financeira, capaz de justificar a revogação do benefício concedido à parte requerida.

Assim,
AFASTO
o pedido de revogação da justiça gratuita,

passando a seguir ao julgamento do mérito recursal
.

Considerando que ambos os recursos de apelações tratam do mesmo objeto meritório, passo à análise conjunta das insurgências.

Extrai-se dos autos que Nelma Lopes Da Silva ajuizou Ação de Rescisão de Contratual c/c Pedido de Tutela de Urgência Restituição e Indenização por Danos Morais, em face de Orleans Empreendimentos Ltda e Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

Narra que, em 13 de junho de 2016, firmou com a requerida Orleans, com a interveniência da empresa Cipasa, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de lote urbano situado no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”, neste município, pelo valor de R$ 77.441,27 (setenta e sete mil, quatrocentos e quarenta e um reais e vinte e sete centavos), a ser pago de forma parcelada, dos quais já foram quitados R$ 38.500,09 (trinta e oito mil, quinhentos reais e nove centavos).

Alega que ficou ajustado que a entrega do imóvel ocorreria em setembro de 2018, admitindo-se a possibilidade de prorrogação por até seis meses, com vencimento em março de 2019. No entanto, as requeridas não cumpriram com a obrigação assumida, estando as obras do empreendimento paralisadas.

Dessa forma, pleiteia a rescisão do contrato de compra e venda, com a condenação das requeridas à restituição integral dos valores pagos, em parcela única, devidamente atualizados e acrescidos de juros legais e correção monetária; aplicação da cláusula penal em favor da parte autora; reversão da multa contratual, com imposição de penalidade de 30% por inadimplemento; multa contratual de 2% sobre o valor devido; além de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Em sua defesa, a parte requerida alegou ausência de atraso na entrega do empreendimento e que o imóvel adquirido não é uma unidade habitacional pronta para fruição em moradia, mas um terreno vago.

Em sentença, o juízo
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, motivado pelo inadimplemento da Loteadora quanto à entrega no prazo contratual do lote urbano localizado no ‘“Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I” no município de Várzea Grande, MT.

Insurge-se a Loteadora requerida contra a sentença a
pretensão de afastar o reconhecimento do atraso da entrega do lote, reter os valores pagos em despesas
propter rem
, e aplicação da multa contratual. Já a autora pretende a majoração do valor por danos morais e aplicação da cláusula penal compensatória.

As requeridas e apelantes defendem a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, argumentando que o contrato está subordinado à disciplina da Lei no 9.514/97, devendo eventual rescisão por iniciativa do comprador seguir o procedimento específico previsto nos artigos da referida norma.

Nos termos do art. 2o do CDC: "Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final."

Embora as apelantes aleguem que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor no presente caso, não há nos autos qualquer prova de que o imóvel foi adquirido com a finalidade de revenda ou para integração à atividade empresarial.

Assim, na ausência de demonstração de que a autora teria atuado como intermediária a revenda do bem, presume-se sua condição de destinatária final, razão pela qual é incabível afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Neste contexto da relação de consumo, há que se verificar a responsabilidade pela quebra do contrato.

Extrai-se do contrato firmado entre as partes (ID. 223573170) em 13/06/2016, a pactuação em “NORMAS GERAIS”, por seu item 1.6 do instrumento particular de promessa de compra e venda do lote (ID. 245432729), consta o prazo para a implantação de todas as obras de infraestrutura (7.1 e 7.2) e entrega do imóvel a data de
setembro/2018, com tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias
.

No entanto, como bem apurado pelo juízo do feito, sob informação obtida em outras ações semelhantes, corroborando às alegações da autora, que até a propositura da ação (20/06/2020), a entrega do lote com a infraestrutura discriminada
ainda não havia sido concluída
.

Logo, resta por inconteste o atraso na entrega do lote no 07 com a infraestrutura prometida em contrato.

No mais, o STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Outrossim, mesmo que relevasse as razões da Requerida de que o prazo para entrega do Lote com a implantação da infraestrutura teria iniciado da aprovação do cronograma pela Prefeitura de Várzea Grande em outubro/2017, ao tempo da ação rescisória, já teria escoado o prazo a explicitar o inadimplemento da Vendedora.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto.

Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue. No entanto, para não incorrer em reformando in pejus, deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019.

O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ. O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996). A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel. O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.”(N.U 1018367-08.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 25/06/2024).

Importa consignar que no caso não se aplica o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça visto que a resolução contratual ocorre por culpa exclusiva da vendedora (ré na ação). Isso porque a fundamentação da norma está voltada para o inadimplemento do comprador, que, ao deixar de cumprir suas obrigações contratuais, possibilita ao vendedor pleitear a resolução contratual e, consequentemente, a retenção de valores como forma de reparação pelos prejuízos advindos da frustração do negócio, o que não é o caso dos autos.

Nesse passo, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento da vendedora impõe o retorno das partes ao estado anterior, ou seja, ao
status quo ante
, nos termos do artigo 182 do Código Civil, que determina que, desfeito o negócio jurídico, devendo ser restituídas as prestações realizadas, além do valor pago em comissão de corretagem, com o objetivo de reestabelecer o equilíbrio anterior à celebração do contrato.

Esse entendimento é respaldado pela jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça a evitar o enriquecimento sem causa:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 463 E 722 DO CC. SÚMULAS 282 E 356/STF. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. (...) 2. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3.
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2139321 RS 2022/0161676-2, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2023) (g.n).

Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ).

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Nesse propósito, deve ser mantida a sentença que determinou a restituição integral à parte autora dos valores pagos na vigência do contrato.

A Loteadora requerida requer o abatimento do valor referente ao IPTU, taxas condominiais, tarifa de consumo, relativos ao período em que a compradora teria exercido a “posse” do imóvel
, porém, no caso a proprietária do imóvel é a responsável pelo pagamento do IPTU de cada ano, logo, se o contrato for rescindido e a vendedora tiver ainda a propriedade ou posse do imóvel, ele é a responsável pelo IPTU do período.

No caso, as requeridas não comprovaram a efetiva entrega do imóvel à autora, portanto esta nunca exerceu a posse do imóvel e, assim, não pode ser responsabilizada pelos valores do imposto predial ou despesas de natureza
propter rem
.

Nesse passo, a cobrança de taxas de condomínio, IPTU e outros não se sustentam, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pela compradora, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação.

Quanto a multa contratual (compensatória)
, tem-se que o atraso na entrega do imóvel pela construtora é incontroverso e, no que tange à cláusula penal, é cabível, diante do inadimplemento contratual da Vendedora (aplicação inversa), pois é imprescindível primar pelo equilíbrio entre os contratantes, sobretudo quando se trata de relação de consumo.

O c. STJ firmou tese, para efeito do artigo 1.036, do Código de Processo Civil, de que a inversão é possível:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). (sem grifos no original)

Neste caso, a
multa moratória
está inserida no “Capítulo – V” (DA MORA E DO INADIMPLEMENTO) em seu item “5.1, c)”, além da
multa compensatória
insculpida no item “5.6” do contrato (ID. 223573172):

Portanto, é devida tanto a multa moratória como a compensatória, nos termos do que dispõe as cláusulas penais contratadas, ou seja,
isto inclui nos exatos termos dispostos em cláusula “5.6” da penalidade compensatória de retenção de 30% do valor pago
, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo.

No caso do valor pago de R$38.500,09, a multa contratual de 30% a título de compensação, resulta no valor de R$11.550,02 (onze mil quinhentos e cinquenta reais e dois centavos).

Logo, a condenação ao pagamento de multa contratual
à Loteadora requerida
(aplicação inversa)
deve ser mantida, contudo, de forma simétrica e IDÊNTICA, como fixada para o inadimplemento da consumidora
.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. RESPONSABILIDADE DAS REQUERIDAS PELA RESCISÃO DO CONTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. INADMISSIBILIDADE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. CITAÇÃO. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO. 1. O contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, caracteriza relação de consumo, razão pela qual aplicável a lei 9.514/97 e as regras do CDC. 2. A demora injustificada, mesmo com a observância da cláusula de tolerância na entrega do imóvel, dá guarida ao pleito de rescisão contratual formulado pelos autores, a quem deve ser assegurada a imediata e integral restituição do montante pago. Inteligência da súmula 543/STJ.
3. Constatado que a culpa pela rescisão/distrato contratual adveio do atraso na entrega da obra por parte das requeridas, mister a aplicação da multa penal compensatória prevista na cláusula vigésima sétima do contrato, no percentual de 30% (trinta por cento), incidente, porém, sobre os valores efetivamente desembolsados pelos compradores, e não sobre a integralidade do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa destes.
4. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, posto que possui amparo em lei especial (art. 43-A, lei 4.591/1964). 5. A jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, situação na vislumbrada na espécie. 6. Os juros de mora, incidentes sobre os valores a serem devolvidos, computam-se a partir da citação, nos termos dos arts. 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, razão de merecer reforma a sentença, no tópico. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS. (TJGO, AC 0154557-04.2016.8.09.0051, Rel. Des. FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, 1a Câmara Cível, DJe Tribunal de Justiça do Estado de Goiás de 20/09/2022) (g.n).

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR E NÃO PROVIMENTO AO DAS RÉS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais, reconhecendo o inadimplemento das rés (vendedoras) por atraso na entrega de lote urbano e determinando a restituição parcial dos valores pagos, abatida a comissão de corretagem, com retenção de 25%, além de condenação ao pagamento de multa contratual e indenização moral de R$ 8.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões principais em discussão: (i) apurar se a culpa pela rescisão contratual é das vendedoras, com as respectivas consequências jurídicas quanto à devolução dos valores pagos, à multa e aos danos morais; (ii) definir a legalidade da retenção de valores, da comissão de corretagem, do parcelamento da devolução e da aplicação da cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o prazo contratual (inclusive com prorrogação), sem que as rés demonstrassem força maior ou caso fortuito, o que caracteriza inadimplemento e impõe a rescisão por culpa das vendedoras.

4. A restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, uma vez que o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento das rés.

5. A devolução da comissão de corretagem também é devida, pois foi suportada pelo comprador e a resolução contratual ocorreu por culpa das vendedoras.

6. A cobrança de taxa de fruição e de IPTU não se sustenta, pois não ficou comprovada a posse do imóvel pelo comprador, o que inviabiliza a sua responsabilização por encargos decorrentes da ocupação.

7. A cláusula penal deve ser aplicada de forma inversa, mesmo se prevista apenas contra o comprador, para garantir o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento indevido da parte inadimplente.

8. O inadimplemento contratual prolongado e a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel configuram dano moral indenizável, sendo razoável o montante fixado em R$ 8.000,00.

9. A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a jurisprudência consolidada pela Súmula 543/STJ, não se admitindo parcelamento ou carência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso do autor provido. Recurso das rés não provido.

Tese de julgamento:

1. Atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao contratualmente admitido enseja a rescisão contratual por culpa exclusiva das vendedoras. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543/STJ. 3.
É cabível a inversão da cláusula penal para aplicação contra a vendedora inadimplente, a fim de manter o equilíbrio contratual nas relações de consumo.
4. O inadimplemento contratual prolongado justifica a condenação por danos morais, sendo razoável o arbitramento em valor compatível com a extensão do dano. 5. Não é devida a cobrança de taxa de fruição ou IPTU quando não comprovada a posse do imóvel pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados: STJ, Súmula 543. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1863232/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24/08/2020; STJ, AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26/01/2022. (N.U 1015005-53.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/05/2025, Publicado no DJE 29/05/2025)

Modifica-se a sentença neste ponto.

Além, a base de cálculo dos juros de mora (2%) sobre o valor pago, pelo atraso na entrega do lote (Cláusula 5.1, “c”), deverá ser aferida na fase de liquidação por arbitramento, ocasião em que deverá estabelecer a adequada indenização pelo período em consideração os meses de atraso.

No que tange à indenização por danos morais
, o artigo 5.o, X, da Constituição da República, dispõe que são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação.

Destarte, é cediço que o dano em questão é caracterizado pelo prejuízo que atinge o patrimônio incorpóreo da pessoa e, com isso, seus direitos da personalidade como, por exemplo, o direito à honra, à imagem, à intimidade, ao nome e à integridade psíquica.

No caso concreto, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelando,
o atraso da entrega do imóvel por mais de 1 (um) ano a entrega da infraestrutura do lote
, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

A propósito:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora. De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora. Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora. Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente. Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.
(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020)
(g.n.)

Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento da autora, razão pela qual faz
jus
à indenização pelos danos morais experimentados.

Evidenciado a desídia da requerida em inadimplemento de sua obrigação contratual, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de
R$8.000,00 (oito mil reais)
, faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Por fim,
quanto ao termo inicial dos juros moratórios,
observa-se que, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – firmou-se no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Desta feita, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pela promitente vendedora, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.
4. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020) g.n.

Isto posto, conheço dos recursos para:

1)
NEGAR PROVIMENTO
ao apelo da Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda
.

2)
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da Nelma Lopes da Silva para reformar a sentença em parte, para também CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento da multa contratual compensatória do “item 5.6”, de 30% sobre o valor pago pela consumidora, a resultar no valor de
R$11.550,02 (onze mil quinhentos e cinquenta reais e dois centavos).

Em razão do resultado da demanda, em que a autora sagrou vitoriosa, impõe-se
afastar a sucumbência recíproca
imposta na sentença, cabendo as requeridas arcarem com a integralidade das custas e honorários, que
majoro

para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação
, nos termos que dispõe o §11, do artigo 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/07/2025