Tribunal: TJMT
Processo: 1010734-39.2025.8.11.0000
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPETÊNCIA. FORO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. SUSPENSÃO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. INOPONIBILIDADE AO TERCEIRO DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por REIT Securitizadora S.A. contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única de Tapurah/MT, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico ajuizada por Osmar Fioresi e Terezinha Moro Fioresi. A decisão agravada deferiu tutela de urgência para suspender atos de consolidação da propriedade fiduciária e de leilão extrajudicial relativos aos imóveis de matrículas no 8.698, 8.699 e 8.700 do CRI de Tapurah/MT, bem como determinou a averbação da decisão e impôs multa em caso de descumprimento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é competente o Juízo da Comarca de Tapurah/MT, à luz da recuperação judicial em trâmite na 4a Vara Cível de Sinop/MT; (ii) verificar a presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência deferida em primeiro grau; (iii) analisar se a ausência de registro de contrato particular impede a suspensão de atos realizados por terceiro de boa-fé, com base na publicidade registral; (iv) determinar se podem ser apreciadas em agravo de instrumento as teses de ilegitimidade passiva, decadência e ausência de identificação dos imóveis.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O juízo da recuperação judicial não atrai, por si só, a competência para julgar ações que não envolvam diretamente os créditos sujeitos ao plano, especialmente quando se trata de ação de natureza real imobiliária, cuja competência é determinada pelo foro da situação da coisa, conforme o art. 47 do CPC.
4. A ação originária busca a declaração de nulidade de atos jurídicos relacionados à titularidade de imóveis situados em Tapurah/MT, o que reforça a competência absoluta do juízo local, não havendo vis attractiva da recuperação judicial, nos termos da jurisprudência do TJMT.
5. A propriedade fiduciária consolidada em nome da agravante encontra respaldo em atos regularmente inscritos no Registro de Imóveis, gerando presunção de validade e eficácia erga omnes, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do CC e art. 54 da Lei 13.097/2015.
6. Contrato particular de compra e venda não levado a registro não produz efeitos perante terceiros, tratando-se de relação obrigacional limitada às partes contratantes, sem eficácia para obstar a consolidação da propriedade em favor de terceiro de boa-fé.
7. A tutela de urgência deferida na origem carece de probabilidade do direito dos agravados, pois os títulos apresentados não possuem registro, tampouco há demonstração de má-fé da agravante, o que inviabiliza a suspensão dos leilões extrajudiciais com base em direito real não oponível.
8. As alegações de ilegitimidade passiva, decadência e ausência de individualização dos imóveis não foram objeto de análise pelo juízo de origem, demandam dilação probatória e, por isso, não podem ser examinadas no presente agravo, sob pena de supressão de instância e afronta ao art. 1.015 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para revogação da decisão que suspendeu os atos de consolidação e os leilões das matrículas n. 8.698, 8.699 e 8.700 do CRI de Tapurah/MT.
Tese de julgamento:
1. A competência para julgar ação que versa sobre direito real imobiliário é do foro da situação do imóvel, ainda que haja recuperação judicial em curso.
2. A propriedade fiduciária regularmente registrada não pode ser obstada por contrato particular desprovido de registro, sendo inoponível a terceiros de boa-fé.
3. Não demonstrada a probabilidade do direito invocado, revela-se incabível a concessão de tutela de urgência que suspende atos de consolidação e leilão extrajudicial de imóvel com registro em nome da credora fiduciária.
4. Questões relativas à ilegitimidade passiva, decadência e individualização dos imóveis demandam dilação probatória e não se prestam à apreciação em sede de agravo de instrumento, nos termos do art. 1.015 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1010734-39.2025.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[DEFEITO, NULIDADE OU ANULAÇÃO, PROMESSA DE COMPRA E VENDA]

RELATOR:
D
RA
. TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:
[DR(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), REIT SECURITIZADORA S.A. - CNPJ: 13.349.677/0001-81 (AGRAVANTE), OSMAR FIORESI - CPF: 189.699.680-91 (AGRAVADO), TEREZINHA MORO FIORESI - CPF: 845.571.259-72 (AGRAVADO), JOSE RIZKALLAH JUNIOR - CPF: 489.659.601-34 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), VALTER MARIO BERGAMASCO - CPF: 615.427.259-68 (TERCEIRO INTERESSADO), LADIR MONDARDO BERGAMASCO - CPF: 041.696.819-83 (TERCEIRO INTERESSADO), LUIZ ANTONIO BERGAMASCO - CPF: 251.547.709-78 (TERCEIRO INTERESSADO), APARECIDA DE SOUZA BERGAMASCO - CPF: 886.148.599-53 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE OSMAR BERGAMASCO - CPF: 388.203.589-72 (TERCEIRO INTERESSADO), JEFFERSON CASTILHO BERGAMASCO - CPF: 051.364.429-64 (TERCEIRO INTERESSADO), JACSON CASTILHO BERGAMASCO - CPF: 038.341.911-59 (TERCEIRO INTERESSADO), AGROPECUARIA TRES IRMAOS BERGAMASCO LTDA - CNPJ: 41.045.338/0001-47 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE RIZKALLAH JUNIOR - CPF: 489.659.601-34 (ADVOGADO), LUCIANO DE BITENCOURT GOULART - CPF: 805.376.770-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALNENTE CONHECIDO E NESSE PONTO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO RETIFICADO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPETÊNCIA. FORO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. SUSPENSÃO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. INOPONIBI
LIDADE AO TERCEIRO DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO.
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por REIT Securitizadora S.A. contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única de Tapurah/MT, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico ajuizada por Osmar
Fioresi
e Tere
zinha Moro
Fioresi
. A dec
isão agravada deferiu tutela de urgência para suspender atos de consolidação da propriedade fiduciária e de leilão extrajudicial relativos aos imóveis de matrículas no 8.698, 8.699 e 8.7
00 do CRI de Tapurah/MT, bem como determinou a averbação da decisão e impôs multa em
caso de descumprimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é competente o Juízo da Comarca de Tapurah/MT, à luz da recuperação judicial em trâmite na 4a Vara Cível de Sinop/MT; (
ii
) verificar a presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência deferida em primeiro grau; (
iii
) analisar se a ausência de registro de contrato particular impede a suspensão de atos realizados por terceiro de boa-fé, com base na publicidade registral; (
iv
) determinar se podem ser apreciadas em agravo de instrumento as teses de ilegitimidade passiva, decadência e ausência de identificação dos imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O juízo da recuperação judicial não atrai, por si só, a competência para julgar ações que não envolv
am diretamente os créditos sujeitos ao plano, especialmente quando se trata de ação de natureza real imobiliária, cuja competência é determinada pelo foro da situação da coisa, conforme o art. 47 do CPC.

4. A ação originária busca a declaração de nulidade de atos jurídicos relacionados à titularidade de imóveis situados em Tapurah/MT, o que reforça a competência absoluta do juízo local, não havendo
vis
attractiva
da recuperação judicial, nos termos da jurisprudência do TJMT.

5. A propriedade fiduciária consolidada em nome da agravante encontra respaldo em atos regularmente inscritos no Registro de Imóveis, gerando presunção de validade e eficácia
erga omnes
, nos termos dos
arts
. 1.227 e 1.245 do CC e art. 54 da Lei 13.097/2015.

6. Contrato particular de compra e venda não levado a registro não produz efeitos perante terceiros, tratando-se de relação obrigacional limitada às partes contratantes, sem eficácia para obstar a consolidação da propriedade em favor de terceiro de boa-fé.

7. A tutela de urgência deferida na origem carece de probabilidade do direito dos agravados, pois os títulos apresentados não possuem registro, tampouco há demonstração de má-fé da agravante, o que inviabiliza a suspensão dos leilões extrajudiciais com base em direito real não oponível.

8. As alegações de ilegitimidade passiva, decadência e ausência de individualização dos imóveis não foram objeto de análise pelo juízo de origem, demandam dilação probatória e, por isso, não podem ser examinadas no presente agravo, sob pena de supressão de instân
cia e afronta ao art. 1.015 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para revogação da decisão que suspendeu os atos de consolidação e os leilões das matrículas n. 8.698, 8.699 e 8.700 d
o CRI de Tapurah/MT.

Tese de julgamento
:

1. A competência para julgar ação que versa sobre direito real imobiliário é do foro da situação do imóvel, ainda que haja recuperação judicial em curso.

2. A propriedade fiduciária regularmente registrada não pode ser obstada por contrato particular desprovido de registro, sendo inoponível a terceiros de boa-fé.

3. Não demonstrada a probabilidade do direito invocado, revela-se incabível a concessão de tutela de urgência que suspende atos de consolidação e leilão extrajudicial de imóvel com registro em nome da credora fiduciária.

4. Questões relativas à ilegitimidade passiva, decadência e individualização dos imóveis demandam dilação probatória e não se prestam à apreciação em sede de agravo de instrumento, nos termos do art. 1.015 do CPC.

R

E

L

A

T

O

R

I

O

EXMA. SRA. DRA.
TATIANE COLOMBO
(RELATORA):

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
REIT SECURITIZADORA S.A.
em face da decisão proferida pela Vara Única de
Tapurah
– MT, na Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico n. 1000335-15.2025.8.11.0108, ajuizada pelos Agravados
OSMAR FIORESI
e
TEREZINHA MORO FIORESI
em desfavor da ora Agravante.

A decisão recorrida deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência requerido pelos Agravados para:

1.
Determinar a suspensão imediata de qualquer ato de consolidação da propriedade fiduciária, imissão na posse, leilão extrajudicial, incluindo a alienação dos imóveis dos imóveis objeto das matrículas no 8.698, 8.699 e 8.700 do CRI de
Tapurah
-MT, atribuídos à REIT
Securitizadora
S.A., até o julgamento final da presente ação;

2.
Oficiar o Cartório de Registro de Imóveis de
Tapurah
-MT para que proceda a averbação desta decisão nas respectivas matrículas;

3.
Intime-se a ré REIT
Securitizadora
S.A. para ciência e cumprimento imediato da presente decisão, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 e demais cominações legais. –
s
ic

– id. 188740404 (autos de origem).

A Agravante sustenta, preliminarmente, a incompetência absoluta do Juízo da Vara Única de
Tapurah
/MT, ante a prevenção do Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, no qual tramita a recuperação judicial (n. 1028274-26.2023.8.11.0015) da
Agropecuária Três
Irmãos Bergamasco LTDA e de Valter Mario Bergamasco (Família Bergamasco).

Argumenta que os imóveis objetos da presente demanda estão sendo discutidos naquela recuperação judicial desde 2024, justificando a reunião dos processos perante o juízo prevento para evitar decisões conflitantes.

Menciona que escoado o período de blindagem patrimonial conferido aos
Recuperandos
, a Credora agravante realizou os atos de consolidação da propriedade iniciou os procedimentos para realização do leilão extrajudicial, uma vez que o imóvel foi consolidado e é formalmente de sua propriedade.

Aponta que foi proferida decisão pelo Juízo Universal em 01/04/2025 deferindo a realização do leilão extrajudicial das propriedades de matrículas n. 8.697, 8.698, 8.699 e 8.700, de modo que aquele Juízo é o competente para decidir sobre a controvérsia.

Suscita a sua ilegitimidade passiva, por ser terceira de boa-fé e não ter sido constado nas matrículas dos imóveis qualquer registro ou averbação do compromisso de compra e venda firmado entre os agravados e a família Bergamasco em 2017 e 2018, não podendo o negócio jurídico produzir efeitos contra terceiros, conforme previsão dos
arts
. 1.227 e 1.245 do Código Civil.

Argui a ocorrência de decadência do direito dos agravados em pleitear a anulação do negócio de integralização dos imóveis na empresa Agropecuária Três Irmãos Bergamasco Ltda., ocorrido em 2021, ante o decurso do prazo quadrienal previsto no art. 178, II, do Código Civil.

Acrescenta ainda a impossibilidade de identificação precisa dos imóveis objetos da ação anulatória, vez que os instrumentos particulares apresentados não individualizam as áreas negociadas.

Defende a ausência de probabilidade do direito dos Agravados e de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, havendo indícios de simulação e conluio entre estes e a família Bergamasco para prejudicar a Recorrente.

Explana que estão presentes os requisitos para antecipação dos efeitos da tutela recursal para cassar a decisão agravada, a fim de permitir o prosseguimento do leilão extrajudicial dos imóveis, cuja suspensão acarretaria graves prejuízos à Agravante.

Assim, requer que:

a) Seja reconhecida a prevenção da 4a Vara Cível de
Sinop-MT
para processar e julgar a ação anulatória, devendo o MM. Juízo de origem ser declarado incompetente, com a consequente anulação da decisão liminar proferida, determinando-se a remessa doa autos ao juízo prevento da recuperação judicial;

b) Seja concedida a antecipação da recursal da tutela para cassar a decisão agravada que determinou a suspensão dos leilões dos imóveis matriculados sob n.o 8.698, 8.699 e 8.700 no CRI de
Tapurah
– MT, pelo fato da agravante ser terceira de boa-fé e ilegítima para figurar no polo passivo da ação anulatória (art. 485, VI do Código de Processo Civil), bem como, pela ausência dos requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora em favor dos Agravados;

c) Acaso não seja esse o entendimento deste D. Relator, o que se admite apenas como argumento, que seja concedido o efeito suspensivo ativo ao presente agravo de instrumento, de modo a
sobrestar os efeitos da
r.
decisão agravada até o julgamento deste recurso;

d) Seja dado provimento ao Agravo de Instrumento, confirmando a tutela antecipada recursal a ser deferida, para, em definitivo, cassar a decisão agravada;

e) Seja confirmada a tutela para reconhecer a ilegitimidade passiva da agravante para compor a ação anulatória, extinguindo-se o feito
perante a
REIT SECURITIZADORA S.A., sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI do Código de Processo Civil.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (id. 281400874).

Contrarrazões pelo desprovimento do Recurso (id. 285709881).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA
A
ADVOGAD
A
PRISCILA ZIADA CAMARGO FERNANDES
, OAB/MT 30035
-
O
.

V O T O

EXMA. SRA. DRA.
TATIANE COLOMBO (RELATORA):

Egrégia Câmara,

A controvérsia recursal se refere à análise da possibilidade de se reconhecer a incompetência do Juízo da Comarca de
Tapurah
/MT em razão da prevenção do juízo da recuperação judicial, a ilegitimidade passiva da
Agravante, além da alegada ausência dos requisitos para a concessão da tutela de urgência que suspendeu a consolidação da propriedade fiduciária e o leilão extrajudicial dos imóveis de matrícula n. 8.698, 8.699 e 8.700 do CRI de
Tapurah
/MT.

A Agravante suscita a incompetência do Juízo da Vara Única de
Tapurah
/MT, ao argumento de que haveria prevenção do Juízo da 4a Vara Cível de Sinop/MT, onde tramita a recuperação judicial da família Bergamasco.

Entretanto, muito embora a esteja em trâmite à recuperação judicial dos terceiros Valter Mario Bergamasco e
Agropecuária Três
Irmãos Bergamasco LTDA, isso não atrai a competência para processar e julgar o feito para àquele juízo.

Acerca da competência do juízo da universal, Marcelo
Bertoldi
e Marcia Ribeiro lecionam
1
:

O juízo universal da recuperação judicial está vinculado ao princípio da universalidade (um só juízo para todas as medidas judiciais) e ao princípio da unidade (que visa à eficiência do processo, a fim de evitar a repetição de atos e contradições). Uma vez concedida, será aberto um leque de procedimentos que estarão sujeitos a uma direção única.
Contudo, ao contrário do que ocorre na falência, não há vis
attractiva
para fazer com que todas as ações e execuções automaticamente sejam submetidas ao juízo universal. Essas permanecem em suas respectivas jurisdições, embora possam sofrer diretamente os efeitos irradiados pela recuperação judicial
. (Destaquei).

Ou seja, ainda que se reconheçam as atribuições do magistrado responsável pela recuperação
judicial relativas
aos créditos nela submetidos e aos atos expropriatórios em face dos
Recuperandos
, afigura-se
incabível que ações secundárias que não decorrem e nem influenciem diretamente o processo
recuperacional
sejam deslocadas à competência daquele juízo.

A ação originária versa sobre direito real imobiliário, com pretensão voltada à declaração de nulidade de integralização de imóveis ao capital social da
Agropecuária Três
Irmãos Bergamasco e da subsequente alienação fiduciária. O foro competente nesse caso é o da situação da coisa, nos termos do artigo 47 do Código de Processo Civil.

A competência do juízo da recuperação nesse contexto se refere aos créditos sujeitos ao processo
recuperacional
e
não abrange, em regra, a discussão sobre validade de negócios jurídicos que afetam a titularidade de imóveis situados em
Tapurah
/MT
.

Conforme se observa em consulta à Recuperação Judicial da família Bergamasco (n. 1028274-26.2023.8.11.0015), o juízo universal, dentro de suas atribuições, prolatou decisões analisando a alegada essencialidade dos imóveis, nos termos do artigo 49, §3° da Lei 11.101/05, haja vista que não é permitido, durante o
stay

period
,
a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial.

Em junho/2024 o referido juízo assim decidiu:

(...). Assim, indefiro os pedidos formulados pela credora REIT
Securitizadora
S/A, bem como reconheço a essencialidade dos imóveis de matrícula n.o 8.697, 8.698, 8.699 e 8.700 os quais devem ser mantidos sob a posse dos autores, enquanto perdurar o período de blindagem patrimonial. (id. 157692073 – autos n. 1028274-26.2023.8.11.0015).

Posteriormente, em 04/09/2024 a magistrada responsável suspendeu o procedimento administrativo de consolidação da propriedade dos bens enquanto perdurasse o período de blindagem, bem como, determinou o
cancelamento dos respectivos atos cartorários, entendendo novamente que estes eram essenciais aos Recuperados (id.
167911813 – processo

recuperacional
).

Em 17/01/2025 fora prolatada nova decisão suspendendo os leilões diante do reconhecimento da essencialidade dos bens (id.
180986011 – Recuperação
Judicial n. 1028274-26.2023.8.11.0015).

Por fim, em 01/04/2025 o aludido juízo indeferiu o pedido dos
Recuperandos
que visava à suspensão dos leilões, permitindo o seu prosseguimento vejamos:

Desta forma, no cenário delineado, inexiste amparo legal para a suspensão do leilão em curso ou para impedir o prosseguimento dos atos de consolidação da propriedade fiduciária, uma vez que a preservação da empresa, embora consista em princípio basilar do processo de Recuperação Judicial, não possui caráter absoluto, sobretudo após o encerramento do período legal de blindagem.

Pelo
exposto,

indefiro o pedido formulado pelos
recuperandos
no id. 188789299
, que visa à suspensão do leilão

das matrículas 8.697, 8.698, 8.699 e 8.700 e da suspensão da consolidação da propriedade fiduciária promovida pelo Banco Itaú sobre o imóvel da matrícula n. 8.696, por ausência de amparo legal após o encerramento do período de blindagem, nos termos expostos.

Assim,

defiro o pedido formulado pela

REIT
Securitizadora
S/A
(id. 178556689 e id. 179146082)
e pelo Itaú Unibanco S/A
(id. 178908957), para autorizar o prosseguimento dos atos de consolidação da propriedade fiduciária (matrícula n. 8.696) e a realização do leilão extrajudicial (matrículas 8.697, 8.698, 8.699 e 8.700). (...). –
sic
. 189052451 –
processo

recuperacional
.

Todo o contexto relatado aponta que a competência do mencionado juízo estava relacionada tão somente à declaração ou não da essencialidade dos imóveis durante o
stay

period
(que já se encerrou)
e não induz que ações secundárias, como a ora em análise, possam ser atraídas à sua apreciação.

Sobre o assunto:

CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA – AÇÃO DE USUCAPIÃO MOVIDA CONTRA EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – AÇÃO EM TRÂMITE EM JUÍZO DIVERSO AO DA RECUPERAÇÃO – PRETENDIDO RECONHECIMENTO DA COMPETÊNCIA DO JUÍZO UNIVERSAL – INEXISTÊNCIA DE FALÊNCIA QUE AFASTA A VIS ATTRACTIVA DO ART. 76 DA LEI N. 11.101/2005 –
PREVALÊNCIA DO JUÍZO DA SITUAÇÃO DA COISA – ART. 47 DO CPC/15 – CONFLITO PROCEDENTE
.
A vis atrativa somente se aplica
à falência e não à recuperação judicial, valendo registrar que apesar de o imóvel
usucapiendo
ser de propriedade da empresa
recuperanda
, esta não se encontra falida, de modo a ensejar a vis
attractiva
do foro universal e indivisível da falência prevista no art. 76 da Lei no. 11.101/05.
O procedimento da ação de usucapião exige, particularmente,
elevada
aproximação do juiz aos fatos e demais elementos de prova em que se arrimam o pedido de prescrição aquisitiva, de modo a garantir a efetividade e a celeridade processual diante do princípio da imediação. Tanto assim o é que a lei processual estabelece que a competência para ações originárias de direito real sobre bem imóvel é absoluta, estando reservada ao foro da situação da coisa (critério funcional) para o processamento de causa deste
jaez
. Destarte, em razão da especialidade da norma procedimental do art. 47 do CPC/15, o motivo que orienta a escolha pelo
forum
rei
sitae
é a razão pela qual
essa regra de competência se impõe como absoluta e não
relativa, tal
como são, em regra, as normas de competência territorial. Julgado procedente o incidente suscitado para designar o juízo suscitado, qual seja, o Juízo da 3a Vara Cível de Cuiabá para processar e julgar a demanda de usucapião número 1053898-04.2020.8.11.0041, ajuizada por
Joely
Kenny da Silva (polo ativo), em face da
Engeglobal
Construções
Ltda
(polo passivo).
(TJ-MT - CONFLITO DE COMPETÊNCIA CÍVEL: 10223541920238110000, Relator
.:
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 04/07/2024, Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, Data de Publicação: 06/07/2024). (Destaquei).

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE USUCAPIÃO MOVIDA CONTRA EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – AÇÃO EM TRÂMITE EM JUÍZO DIVERSO AO DA RECUPERAÇÃO – PRETENDIDO RECONHECIMENTO DA COMPETÊNCIA DO JUÍZO DA RECUPERAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE FALÊNCIA QUE AFASTA A VIS ATTRACTIVA DO ART. 76 DA LEI N. 11.101/2005 –
PREVALÊNCIA DO JUÍZO DA SITUAÇÃO DA COISA – ART. 47 DO CPC/15
– RECURSO DESPROVIDO. Não se aplica a vis
attractiva
do Juízo Falimentar prevista no art. 76 da Lei 11.101/2005 se, embora deferida a sua recuperação judicial, a ré da ação de usucapião não se encontra falida, prevalecendo, nesses casos, a competência absoluta estabelecida no caput e no§ 2o, do art. 47 do CPC/15 (
forum
rei
sitae
) em função da norma processual que a define.
(TJ-MT 10161014920228110000 MT, Relator
.:
MARILSEN
ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 28/09/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2022). (Destaquei).

CONFLITO DE COMPETÊNCIA – AÇÃO CAUTELAR ANTECEDENTE COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – DISCUSSÃO ACERCA DE SUPOSTO VÍCIO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL QUE NÃO PERTENCE À EMPRESA RECUPERANDA – BEM IMÓVEL DE TERCEIRO QUE NÃO SE SUBMETE AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL – COMPETÊNCIA DA VARA DE DIREITO BANCÁRIO - CONFLITO PROCEDENTE.
A procedência deste conflito é medida que se impõe, haja vista que o objeto dos autos de origem gravita em torno de suposto vício ocorrido em leilão extrajudicial de imóvel pertencente a terceiros e não à empresa em recuperação judicial.

(TJ-MT - CC: 10162216320208110000 MT, Relator
.:
SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 01/10/2020, Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, Data de Publicação: 01/10/2020). (Destaquei).

Assim, não se vislumbra elementos suficientes para que a competência para processar e julgar o feito seja deslocada para o juízo no qual tramita a Recuperação Judicial da família Bergamasco.

No que tange ao mérito do Recurso
, a decisão agravada determinou a suspensão dos atos de consolidação da propriedade fiduciária e de eventual leilão extrajudicial dos imóveis em discussão, até o julgamento final da demanda originária. Tal providência revela-se adequada e necessária diante do contexto fático/probatório apresentado.

Há controvérsia relevante acerca da validade da cadeia dominial dos imóveis, uma vez que os agravados alegam e instruem documentalmente, a celebração de contratos de promessa de compra e venda irrevogáveis com a família Bergamasco, com quitação integral do preço.

Posteriormente, os mesmos bens teriam sido integralizados no capital social da
Agropecuária Três
Irmãos Bergamasco e, em seguida, dados em garantia fiduciária à Agravante.

Consoante fora destacado neste Recurso em sede preliminar, muito embora se vislumbre elementos de que a Recorrente possa, em tese, ser uma terceira de boa-fé em relação à controvérsia principal, revela-se precipitada a modificação da decisão recorrida em sede de Agravo de Instrumento, tendo em vista todos os fatos novos citados que demandam maior instrução probatória e respeito ao contraditório para se emitir qualquer conclusão.

Ao menos nesse momento, a plausibilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo estão presentes em favor dos Agravados.

Os documentos carreados aos autos de primeiro grau, como o contrato de promessa de compra e
venda,
termo de recibo e quitação e o instrumento de transação, conferem verossimilhança às alegações de que os bens já haviam sido transmitidos
obrigacionalmente
antes da integralização societária e da constituição da garantia fiduciária, ainda que não tenha sido formalizada nas respectivas matrículas.

Corrobora as afirmativas dos Recorridos o fato de que desde 2023 está em trâmite a Ação de Despejo n. 1001030-37.2023.8.11.0108 na
qual estes
litigam com os
Recuperandos
buscando a desocupação compulsória da área.

Além disso, o prosseguimento dos atos de consolidação com a realização de leilão extrajudicial poderia acarretar a alienação dos bens a
terceiros de boa-fé, hipótese na qual poderia se causar prejuízo de difícil reparação em caso de procedência da ação, além de confusão processual.

A suspensão determinada na origem visa, justamente, preservar o estado das coisas até o julgamento do mérito, prevenindo dano irreparável ou de difícil reparação.

Ressalta-se que os fatos ainda demandam dilação probatória, havendo necessidade de instrução para apuração da validade e eficácia dos negócios jurídicos questionados, bem como da extensão do direito alegado pelos Agravados.

Nessa perspectiva, a prudência recomenda a manutenção da decisão recorrida, que assegura a utilidade do processo e garante a efetividade da tutela jurisdicional final.

Não se pode olvidar que eventual leilão, antes do julgamento do mérito, não apenas comprometeria o resultado útil da demanda, como também poderia introduzir na relação jurídica terceiros adquirentes de boa-fé, agravando a complexidade e trazendo risco de danos de difícil reversão.

Por fim, no que concernem as alegações de ilegitimidade passiva, decadência do direito dos Recorridos e impossibilidade de identificação dos imóveis objetos da ação, tais questões além de demandarem dilação probatória, não foram matérias apreciadas pelo juízo
a quo
, o que salvo melhor juízo, poderá ensejar supressão de instância em caso de análise nessa via.

Registra-se que é cediço na jurisprudência que o agravo de instrumento é um recurso
secundum

eventum

litis
,
tendo a sua matéria de análise restrita ao acerto ou desacerto da decisão recorrida, não podendo extrapolar a matéria em análise e abranger, em regra, as que não foram deduzidas em primeiro grau.

Ademais, importante pontuar que

“ailegitimidadepassivanão é questão passível de ataque por meio do recurso deagravode instrumento, uma vez que não enquadrada em nenhuma das
situações taxativamente previstas para seu cabimento no art. 1.015, incisos I a XIII e parágrafo único, do CPC”.
(N.U 1029378-98.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/04/2024,
Publicado
no DJE 25/04/2024).

Portanto, nas questões relativas à ilegitimidade passiva, decadência e a impossibilidade de identificação dos imóveis objetos da ação, o Recurso não deve ser conhecido.

Em assim sendo, à míngua de elementos que infirmem a decisão recorrida e considerando que se mostra em consonância com os princípios da cautela, da segurança jurídica e da efetividade do processo, esta deve ser mantida integralmente.

Diante do
exposto,
conheço em parte do Recurso, e na parte conhecida,
NEGO-LHEPROVIMENTO
.

É como voto.

_______________________________________________

[1] BERTOLDI, Marcelo; RIBEIRO, Marcia. 5. Caracterização da Recuperação Judicial In: BERTOLDI, Marcelo; RIBEIRO, Marcia. Curso Avançado de Direito Comercial - Ed. 2022. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2022. Disponível em:
https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/curso-avancado-de-direito-comercial-ed-2022/3465830731
. Acesso em: 20 de
Agosto
de 2025.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS
(1
a
VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMA. SRA. D
ES
A.
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
(2a VOGAL):

Aguardo o pedido de vista.

SESSÃO DE 15 DE OUTUBRO DE
2025
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (RETIFICADO)

EXMA. SRA. DRA. TATIANE COLOMBO (RELATORA):

Desembargadora Maria Helena, retificar
ei
meu voto.

A controvérsia recursal se refere à análise da possibilidade de se reconhecer a incompetência do Juízo da Comarca de Tapurah/MT em razão da prevenção do juízo da recuperação judicial, a ilegitimidade passiva da Agravante, além da alegada ausência dos requisitos para a concessão da tutela de urgência que suspendeu a consolidação da propriedade fiduciária e o leilão extrajudicial dos imóveis de matrícula n. 8.698, 8.699 e 8.700 do CRI de Tapurah/MT.

A Agravante suscita a incompetência do Juízo da Vara Única de Tapurah/MT, ao argumento de que haveria prevenção do Juízo da 4a Vara Cível de Sinop/MT, onde tramita a recuperação judicial da família Bergamasco.

Entretanto, muito embora a esteja em trâmite à recuperação judicial dos terceiros Valter Mario Bergamasco e Agropecuária Três Irmãos Bergamasco LTDA, isso não atrai a competência para processar e julgar o feito para àquele juízo.

Acerca da competência do juízo da universal, Marcelo Bertoldi e Marcia Ribeiro
lecionam

[
1]:

O juízo universal da recuperação judicial está vinculado ao princípio da universalidade (um só juízo para todas as medidas judiciais) e ao princípio da unidade (que visa à eficiência do processo, a fim de evitar a repetição de atos e contradições). Uma vez concedida, será aberto um leque de procedimentos que estarão sujeitos a uma direção única.
Contudo, ao contrário do que ocorre na falência, não há vis
attractiva
para fazer com que todas as ações e execuções automaticamente sejam submetidas ao juízo universal. Essas permanecem em suas respectivas jurisdições, embora possam sofrer diretamente os efeitos irradiados pela recuperação judicial
. (Destaquei).

Ou seja, ainda que se reconheçam as atribuições do magistrado responsável pela recuperação judicial relativas aos créditos nela submetidos e aos atos expropriatórios em face dos Recuperandos, afigura-se incabível que ações secundárias que não decorrem e nem influenciem diretamente o processo
recuperacional
sejam deslocadas à competência daquele juízo.

A ação originária versa sobre direito real imobiliário, com pretensão voltada à declaração de nulidade de integralização de imóveis ao capital social da Agropecuária Três Irmãos Bergamasco e da subsequente alienação fiduciária. O foro competente nesse caso é o da situação da coisa, nos termos do artigo 47 do Código de Processo Civil.

A competência do juízo da recuperação nesse contexto se refere aos créditos sujeitos ao processo
recuperacional
e
não abrange, em regra, a discussão sobre validade de negócios jurídicos que afetam a titularidade de imóveis situados em Tapurah/MT
.

Conforme se observa em consulta à Recuperação Judicial da família Bergamasco (n. 1028274-26.2023.8.11.0015), o juízo universal, dentro de suas atribuições, prolatou decisões analisando a alegada essencialidade dos imóveis, nos termos do artigo 49, §3° da Lei 11.101/05, haja vista que não é permitido, durante o
stay

period
,
a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial.

Em junho/2024 o referido juízo assim decidiu:

(...). Assim, indefiro os pedidos formulados pela credora REIT Securitizadora S/A, bem como reconheço a essencialidade dos imóveis de matrícula n.o 8.697, 8.698, 8.699 e 8.700 os quais devem ser mantidos sob a posse dos autores, enquanto perdurar o período de blindagem patrimonial. (id. 157692073 – autos n. 1028274-26.2023.8.11.0015).

Posteriormente, em 04/09/2024 a magistrada responsável suspendeu o procedimento administrativo de consolidação da propriedade dos bens enquanto perdurasse o período de blindagem, bem como, determinou o cancelamento dos respectivos atos cartorários, entendendo novamente que estes eram essenciais aos Recuperados (id. 167911813 – processo
recuperacional
).

Em 17/01/2025 fora prolatada nova decisão suspendendo os leilões diante do reconhecimento da essencialidade dos bens (id. 180986011 – Recuperação Judicial n. 1028274-26.2023.8.11.0015).

Por fim, em 01/04/2025 o aludido juízo indeferiu o pedido dos Recuperandos que visava à suspensão dos leilões, permitindo o seu prosseguimento vejamos:

Desta forma, no cenário delineado, inexiste amparo legal para a suspensão do leilão em curso ou para impedir o prosseguimento dos atos de consolidação da propriedade fiduciária, uma vez que a preservação da empresa, embora consista em princípio basilar do processo de Recuperação Judicial, não possui caráter absoluto, sobretudo após o encerramento do período legal de blindagem.

Pelo exposto,
indefiro o pedido formulado pelos recuperandos no id. 188789299
, que visa à suspensão do leilão

das matrículas 8.697, 8.698, 8.699 e 8.700 e da suspensão da consolidação da propriedade fiduciária promovida pelo Banco Itaú sobre o imóvel da matrícula n. 8.696, por ausência de amparo legal após o encerramento do período de blindagem, nos termos expostos.

Assim,
defiro o pedido formulado pela

REIT Securitizadora S/A
(id. 178556689 e id. 179146082)
e pelo Itaú Unibanco S/A
(id. 178908957), para autorizar o prosseguimento dos atos de consolidação da propriedade fiduciária (matrícula n. 8.696) e a realização do leilão extrajudicial (matrículas 8.697, 8.698, 8.699 e 8.700). (...). –
sic
. 189052451 –
processo

recuperacional
.

Todo o contexto relatado aponta que a competência do mencionado juízo estava relacionada tão somente à declaração ou não da essencialidade dos imóveis durante o
stay

period
(que já se encerrou)
e não induz que ações secundárias, como a ora em análise, possam ser atraídas à sua apreciação.

Sobre o assunto:

CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA – AÇÃO DE USUCAPIÃO MOVIDA CONTRA EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – AÇÃO EM TRÂMITE EM JUÍZO DIVERSO AO DA RECUPERAÇÃO – PRETENDIDO RECONHECIMENTO DA COMPETÊNCIA DO JUÍZO UNIVERSAL – INEXISTÊNCIA DE FALÊNCIA QUE AFASTA A VIS ATTRACTIVA DO ART. 76 DA LEI N. 11.101/2005 –
PREVALÊNCIA DO JUÍZO DA SITUAÇÃO DA COISA – ART. 47 DO CPC/15 – CONFLITO PROCEDENTE
.
A vis atrativa somente se aplica à falência e não à recuperação judicial, valendo registrar que apesar de o imóvel usucapiendo ser de propriedade da empresa recuperanda, esta não se encontra falida, de modo a ensejar a vis
attractiva
do foro universal e indivisível da falência prevista no art. 76 da Lei no. 11.101/05.
O procedimento da ação de usucapião exige, particularmente, elevada aproximação do juiz aos fatos e demais elementos de prova em que se arrimam o pedido de prescrição aquisitiva, de modo a garantir a efetividade e a celeridade processual diante do princípio da imediação. Tanto assim o é que a lei processual estabelece que a competência para ações originárias de direito real sobre bem imóvel é absoluta, estando reservada ao foro da situação da coisa (critério funcional) para o processamento de causa deste
jaez
. Destarte, em razão da especialidade da norma procedimental do art. 47 do CPC/15, o motivo que orienta a escolha pelo
forum
rei
sitae
é a razão pela qual essa regra de competência se impõe como absoluta e não relativa, tal como são, em regra, as normas de competência territorial. Julgado procedente o incidente suscitado para designar o juízo suscitado, qual seja, o Juízo da 3a Vara Cível de Cuiabá para processar e julgar a demanda de usucapião número 1053898-04.2020.8.11.0041, ajuizada por Joely Kenny da Silva (polo ativo), em face da
Engeglobal
Construções Ltda (polo passivo).
(TJ-MT - CONFLITO DE COMPETÊNCIA CÍVEL: 10223541920238110000, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 04/07/2024, Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, Data de Publicação: 06/07/2024). (Destaquei).

AGRAVANTE (S): PRIMUS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA AGRAVADO (S): ELENARA GANDINI DE CARVALHO ARAUJO E M E N T A: RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE USUCAPIÃO MOVIDA CONTRA EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – AÇÃO EM TRÂMITE EM JUÍZO DIVERSO AO DA RECUPERAÇÃO – PRETENDIDO RECONHECIMENTO DA COMPETÊNCIA DO JUÍZO DA RECUPERAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE FALÊNCIA QUE AFASTA A VIS ATTRACTIVA DO ART. 76 DA LEI N. 11.101/2005 –
PREVALÊNCIA DO JUÍZO DA SITUAÇÃO DA COISA – ART. 47 DO CPC/15
– RECURSO DESPROVIDO. Não se aplica a vis
attractiva
do Juízo Falimentar prevista no art. 76 da Lei 11.101/2005 se, embora deferida a sua recuperação judicial, a ré da ação de usucapião não se encontra falida, prevalecendo, nesses casos, a competência absoluta estabelecida no caput e no§ 2o, do art. 47 do CPC/15 (
forum
rei
sitae
) em função da norma processual que a define.
(TJ-MT 10161014920228110000 MT, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 28/09/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2022). (Destaquei)

CONFLITO DE COMPETÊNCIA – AÇÃO CAUTELAR ANTECEDENTE COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – DISCUSSÃO ACERCA DE SUPOSTO VÍCIO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL QUE NÃO PERTENCE À EMPRESA RECUPERANDA – BEM IMÓVEL DE TERCEIRO QUE NÃO SE SUBMETE AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL – COMPETÊNCIA DA VARA DE DIREITO BANCÁRIO - CONFLITO PROCEDENTE.
A procedência deste conflito é medida que se impõe, haja vista que o objeto dos autos de origem gravita em torno de suposto vício ocorrido em leilão extrajudicial de imóvel pertencente a terceiros e não à empresa em recuperação judicial.

(TJ-MT - CC: 10162216320208110000 MT, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 01/10/2020, Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, Data de Publicação: 01/10/2020). (Destaquei).

Assim, não se vislumbra elementos suficientes para que a competência para processar e julgar o feito seja deslocada para o juízo no qual tramita a Recuperação Judicial da família Bergamasco.

Quanto ao mérito da controvérsia recursal
,
embora
esta Relatora, em um primeiro momento
,
houvesse compreendido pela manutenção da decisão agravada, a análise detida dos autos e, sobretudo, os fundamentos despendidos no voto da eminente Desembargadora Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, conduzem à conclusão de que a solução ali proposta melhor se coaduna com a jurisprudência predominante desta Câmara e com os princípios da segurança jurídica e da publicidade registral.

A decisão agravada determinou a suspensão dos atos de consolidação da propriedade fiduciária e de eventual leilão extrajudicial dos imóveis em discussão, até o julgamento final da demanda originária.

Com efeito, a controvérsia posta diz respeito à prevalência de um contrato particular de compra e venda não levado a registro em face de atos regularmente formalizados perante o cartório competente culminando na consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária
Reit
Securitizadora, a qual se trata de terceira de boa-fé.

Consoante bem pontuado pela eminente Desembargadora Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, conquanto os Agravados sustentem haver relação obrigacional anterior com a família Bergamasco, tal instrumento,
não registrado
, produz efeitos apenas
inter
partes
, não sendo oponível a terceiros, nos termos dos artigos 1.227 e 1.245, §1o do Código Civil, bem como do artigo 54 da Lei 13.097/2015.

Logo, não pode o contrato particular desprovido de registro prevalecer sobre a situação jurídica já consolidada, sob pena de comprometer os princípios da segurança jurídica e da publicidade registral, cuja observância se concretiza com o ingresso do título na matrícula do imóvel perante o Registro de Imóveis competente.

A ausência de registro impede que o negócio produza efeitos
erga omnes
, limitando-se a gerar vínculo obrigacional apenas entre os contratantes. Não se trata, pois, de direito real oponível a terceiros, mas de mera relação pessoal, destituída de eficácia perante o titular registral.

A manutenção da coerência jurisprudencial desta Câmara recomenda que se prestigie a propriedade regularmente consolidada e publicamente registrada, sob pena de grave instabilidade às relações imobiliárias e creditícias, notadamente em negócios lastreados em alienação fiduciária de bens imóveis, cuja função econômica e social repousa exatamente na segurança e na oponibilidade dos registros.

Nesse norte:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA EM PRIMEIRO GRAU. PROPRIEDADE REGISTRAL COMPROVADA. POSSE DERIVADA DE “CONTRATO DE GAVETA”. INOPONIBILIDADE PERANTE TERCEIROS. ALEGAÇÃO DE FALECIMENTO DO VENDEDOR. AUSÊNCIA DE CERTIDÃO DE ÓBITO. PRESUNÇÃO DE VIDA COMPROVADA POR CERTIDÃO ATUALIZADA. DECISÕES FEDERAIS LIMITADAS A RELAÇÃO COM A CEF. PERIGO DE DANO PRESENTE PARA AMBAS AS PARTES. PONDERAÇÃO EM FAVOR DO TITULAR DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. DECISÃO A QUO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (...). III. RAZÕES DE DECIDIR
O Agravado comprova a titularidade do domínio por meio de escritura pública de compra e venda devidamente registrada no cartório imobiliário, ato que gera presunção relativa de propriedade (CC, art. 1.245). A posse da Agravante deriva de “contrato de gaveta” e procuração pública não registrada, negócio de eficácia obrigacional restrita às partes, inoponível a terceiros e insuficiente para prevalecer contra o direito de propriedade formalmente inscrito.
A alegação de óbito do vendedor originário não encontra respaldo em certidão de óbito válida, enquanto a certidão de nascimento atualizada e nova procuração outorgada em 2025 pelo próprio Jorge Paulo
Giehl
reforçam a presunção de que está vivo, afastando, em cognição sumária, a tese de nulidade do título. (...). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento:
A propriedade imobiliária regularmente registrada prevalece sobre posse fundada em contrato particular sem registro.
A alegação de falecimento do vendedor originário deve ser comprovada por certidão de óbito formal, não bastando decisão em processo criminal ou documentos informais. Decisões judiciais proferidas em ações contra a instituição financeira não vinculam terceiros adquirentes que não integraram a lide. Em sede de tutela provisória de imissão na posse, a probabilidade do direito deve ser aferida em favor do proprietário registral, ainda que o possuidor alegue boa-fé.
(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10201546820258110000, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 10/10/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/10/2025). (Destaquei).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA DE PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO. RECURSO DESPROVIDO. (...). III. Razões de decidir (...).
4. A aquisição da propriedade imobiliária exige o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme
arts
. 1.227 e 1.245 do CC/2002, o que não foi realizado pelo apelante. 5. A escritura pública desacompanhada de registro não gera efeitos reais frente a terceiros, prevalecendo o título devidamente registrado pelo recorrido.
6. É juridicamente impossível o reconhecimento de usucapião sobre imóvel público ou de origem pública, conforme disposto nos
arts
. 183, §3o, e 191 da CF/1988, e art. 102 do CC/2002. 7. Os documentos unilaterais apresentados não comprovam a posse qualificada com animus
domini
exigida para a usucapião ordinária. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “(...). 2. A propriedade imobiliária só se transmite com o registro do título aquisitivo. 3. É inviável o reconhecimento de usucapião sobre bem de origem pública. 4. A ausência de prova robusta da posse qualificada impede o reconhecimento da usucapião.”
(...). (N.U 0032837-80.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/04/2025,
Publicado
no DJE 28/04/2025). (Destaquei).

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL – REIVINDICATÓRIA – ESCRITURA NÃO REGISTRADA NO CRI – VENDA A TERCEIROS – REGISTRO IMOBILIÁRIO CONCRETIZADO – ART. 1245 DO CC - AÇÃO JUGADA IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(1) - Permanecendo inerte com a escritura de compra e venda do imóvel sem que fosse feito o necessário registro imobiliário e, em face desta situação, o vendedor vendeu novamente o bem e, sendo esta nova venda registrada no CRI ao novo adquirente, falece de pretensão material a anulação desta segunda venda. Isto porque a escritura pública de compra e venda, sem registro, não caracteriza propriedade e não serve para valer contra terceiros, não se falando em direito real oponível ‘erga omnes’ e sim de natureza obrigacional entre o lesado e o causador do dano, sobretudo porque não demonstrada má fé do segundo comprador, sendo que esta não se presume.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00101820820138110002, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 13/09/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2021). (Destaquei).

Dessa forma, a tutela de urgência deferida em primeiro grau não se sustenta diante da ausência de probabilidade do direito dos Autores, impondo-se a reforma da decisão recorrida.

No mais, as alegações de ilegitimidade passiva, decadência do direito dos Recorridos e impossibilidade de identificação dos imóveis objetos da ação, tais questões além de demandarem dilação probatória, não foram matérias apreciadas pelo juízo
a quo
, o que salvo melhor juízo, poderá ensejar supressão de instância em caso de análise nessa via.

Registra-se que é cediço na jurisprudência que o agravo de instrumento é um recurso
secundum
eventum
litis
, tendo a sua matéria de análise restrita ao acerto ou desacerto da decisão recorrida, não podendo extrapolar a matéria em análise e abranger, em regra, as que não foram deduzidas em primeiro grau.

Ademais, importante pontuar que
“a ilegitimidade passiva não é questão passível de ataque por meio do recurso de agravo de instrumento, uma vez que não enquadrada em nenhuma das situações taxativamente previstas para seu cabimento no art. 1.015, incisos I a XIII e parágrafo único, do CPC”.
(N.U 1029378-98.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/04/2024,
Publicado
no DJE 25/04/2024).

Portanto, nas questões relativas à ilegitimidade passiva, decadência e a impossibilidade de identificação dos imóveis objetos da ação, o Recurso não deve ser conhecido.

Ante o exposto, conheço em parte do Recurso, e
na parte conhecida
,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para revogar a decisão que suspendeu os atos de consolidação e os leilões das matrículas n. 8.698, 8.699 e 8.700 do CRI de Tapurah/MT.

É como voto.

_______________________________________________

[1] BERTOLDI, Marcelo; RIBEIRO, Marcia. 5. Caracterização da Recuperação Judicial In: BERTOLDI, Marcelo; RIBEIRO, Marcia. Curso Avançado de Direito Comercial - Ed. 2022. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2022. Disponível em:
https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/curso-avancado-de-direito-comercial-ed-2022/3465830731
. Acesso em: 20 de
Agosto
de 2025.

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (1a VOGAL):

Acompanho o voto retificado da eminente Relatora.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL):

A
companho o voto retificado da Relatora
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025