Tribunal: TJMT
Processo: 1006778-23.2024.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-05
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO TOTAL. LEGITIMIDADE DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA MULTA PACTUADA. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. MÁ-FÉ CONFIGURADA. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação ordinária de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por danos morais, fundada em inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em:
(i) verificar se houve conversão do contrato de compra e venda em contrato de locação; (ii) aferir a legalidade da cláusula penal imposta aos compradores inadimplentes; (iii) avaliar o direito de retenção por benfeitorias realizadas na posse do imóvel; (iv) examinar a proporcionalidade da indenização por danos morais arbitrada na sentença.
III. Razões de decidir
3. O contrato e seu aditivo têm por objeto principal a alienação do imóvel, sendo os pagamentos mensais a título de "aluguel" apenas provisórios, vinculados à futura quitação do bem, não caracterizando relação locatícia.
4. A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato é legítima, não havendo cumprimento parcial que justifique redução com base no art. 413 do CC/2002.
5. O inadimplemento total e deliberado dos compradores, mesmo após o aditamento contratual, autoriza a incidência integral da multa pactuada.
6. As benfeitorias foram realizadas após a mora, por possuidores de má-fé, não sendo cabível direito de retenção, sendo devida apenas indenização pelas necessárias, conforme art. 1.220 do CC/2002.
7. A indenização por danos morais fixada em R$ 20.000,00 deve ser reduzida para R$ 12.000,00, valor mais adequado à extensão do dano, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 12.000,00 (doze mil reais), mantendo-se íntegros os demais termos da sentença.
Tese de julgamento: 1. A inadimplência total em contrato de promessa de compra e venda de imóvel autoriza sua rescisão com incidência da cláusula penal integralmente pactuada. 2. O direito de retenção por benfeitorias exige posse de boa-fé, sendo inadmissível ao inadimplente em mora. 3. O valor da indenização por danos morais deve observar a proporcionalidade, evitando enriquecimento indevido.
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 413, 1.219, 1.220; CPC/2015, art. 509, §2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1364272/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.05.2018, DJe 12.06.2018; TJ-MT, Ap. Cív. 1003482-54.2019.8.11.0045, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 06.03.2024; TJ-MT, Ap. Cív. 0055240-43.2015.8.11.0041, j. 11.08.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006778-23.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD

FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUIZ FERNANDO PERILLO - CPF: 360.475.201-97 (APELADO), MURILO CASTRO DE MELO - CPF: 893.322.021-68 (ADVOGADO), CRISTINA ROSA LOPES - CPF: 972.109.786-15 (APELADO), GUSTAVO MANGABEIRA ALBERNAZ DE QUEIROZ - CPF: 179.438.088-43 (APELANTE), VALERIO DE OLIVEIRA MAZZUOLI - CPF: 218.105.788-50 (ADVOGADO), MANOEL RUFINO DE OLIVEIRA NETO - CPF: 043.165.751-39 (ADVOGADO), ERIKA MARIA OLIVEIRA DE QUEIROZ - CPF: 947.545.866-20 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO TOTAL. LEGITIMIDADE DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA MULTA PACTUADA. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. MÁ-FÉ CONFIGURADA. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação ordinária de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por danos morais, fundada em inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:
(i) verificar se houve conversão do contrato de compra e venda em contrato de locação; (ii) aferir a legalidade da cláusula penal imposta aos compradores inadimplentes; (iii) avaliar o direito de retenção por benfeitorias realizadas na posse do imóvel; (iv) examinar a proporcionalidade da indenização por danos morais arbitrada na sentença.

III. Razões de decidir

3. O contrato e seu aditivo têm por objeto principal a alienação do imóvel, sendo os pagamentos mensais a título de "aluguel" apenas provisórios, vinculados à futura quitação do bem, não caracterizando relação locatícia.
4. A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato é legítima, não havendo cumprimento parcial que justifique redução com base no art. 413 do CC/2002.
5. O inadimplemento total e deliberado dos compradores, mesmo após o aditamento contratual, autoriza a incidência integral da multa pactuada.
6. As benfeitorias foram realizadas após a mora, por possuidores de má-fé, não sendo cabível direito de retenção, sendo devida apenas indenização pelas necessárias, conforme art. 1.220 do CC/2002.
7. A indenização por danos morais fixada em R$ 20.000,00 deve ser reduzida para R$ 12.000,00, valor mais adequado à extensão do dano, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso parcialmente provido, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 12.000,00 (doze mil reais), mantendo-se íntegros os demais termos da sentença.

Tese de julgamento
:
1. A inadimplência total em contrato de promessa de compra e venda de imóvel autoriza sua rescisão com incidência da cláusula penal integralmente pactuada. 2. O direito de retenção por benfeitorias exige posse de boa-fé, sendo inadmissível ao inadimplente em mora. 3. O valor da indenização por danos morais deve observar a proporcionalidade, evitando enriquecimento indevido.

Dispositivos relevantes citados
:
CC/2002, arts. 413, 1.219, 1.220; CPC/2015, art. 509, §2o.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1364272/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.05.2018, DJe 12.06.2018; TJ-MT, Ap. Cív. 1003482-54.2019.8.11.0045, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 06.03.2024; TJ-MT, Ap. Cív. 0055240-43.2015.8.11.0041, j. 11.08.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação
interposto por
GUSTAVO MANGABEIRA ALBERNAZ DE QUEIROZ e ERIKA MARIA OLIVEIRA DE QUEIROZ
contra sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Pedido Liminar de Reintegração de Posse c/c Indenização por Danos Morais, ajuizada por
LUIZ FERNANDO PERILLO e CRISTINA ROSA LOPES
.

A sentença julgou procedentes os pedidos para:
(i)
declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide;
(ii)
determinar a reintegração de posse dos autores ao bem;
(iii)
condenar os réus ao pagamento de danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais);
(iv)
condenar os réus ao pagamento de multa contratual de 10%, correspondente ao montante de R$ 73.700,00 (setenta e três mil e setecentos reais); e
(v)
determinar o ressarcimento quanto às benfeitorias necessárias realizadas pelos requeridos em prol do imóvel, cujo valor deverá ser apurado por perícia judicial em fase de liquidação de sentença.

Em suas razões recursais, os apelantes alegam, em síntese:
(i)
a impossibilidade de rescisão contratual, sob o argumento de que o contrato objeto dos autos teria se convertido em contrato de locação;
(ii)
a necessidade de redução da multa contratual de 10% para 5%;
(iii)
o direito de retenção das benfeitorias realizadas no imóvel;
(iv)
a necessidade de discriminação das benfeitorias na fase instrutória; e
(v)
a inexistência de dano moral ou, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado.

Os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença (id. 297506374).

Pagamento do preparo, de forma parcelada, consta em id. 300961353.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme o explicitado, cuida-se de
Recurso de Apelação
interposto por
GUSTAVO MANGABEIRA ALBERNAZ DE QUEIROZ e ERIKA MARIA OLIVEIRA DE QUEIROZ
contra sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Pedido Liminar de Reintegração de Posse c/c Indenização por Danos Morais, ajuizada por
LUIZ FERNANDO PERILLO e CRISTINA ROSA LOPES
.

No caso dos autos, restou incontroverso nos autos que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel em
15/12/2021
, referente a um bem imóvel situado no Condomínio Serras Azuis, em Chapada dos Guimarães/MT, pelo valor de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) se adimplido até 15/06/2022, ou R$ 670.000,00 (seiscentos e setenta mil reais) após essa data, com prazo máximo de 12 (doze) meses para o adimplemento total.

De acordo com a avença firmada entre as partes, a transferência da posse aos promitentes-compradores ocorreu em
20/01/2022
, momento a partir do qual os réus deveriam efetuar o pagamento mensal de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) a título de aluguel,
até a quitação integral do preço pactuado
.

Consta dos autos,
diante da inadimplência dos compradores/apelantes
, as partes firmaram termo aditivo em
28/12/2022
, reajustando o valor da aquisição para R$ 737.000,00 (setecentos e trinta e sete mil reais), com vencimento em 20/04/2023, além de majorar o valor locatício mensal para R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais).

Observa-se, ainda, que apesar do aditamento contratual,
o inadimplemento da obrigação principal persistiu
, uma vez que os compradores, ora apelantes,
não efetuaram o pagamento do montante ajustado nem procederam à devolução do imóvel
,
permanecendo na posse do bem mediante o pagamento tão somente do aluguel
.

Sobre a matéria – contrato de compra e venda de imóvel -

o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que ‘
A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, figura autônoma, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial, em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo, pronto e acabado
, qual seja o fato de realização da compra e venda, mediante outorga da respectiva escritura pública’
. Além disso estabeleceu que ‘
No momento em que ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador, o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito, cuja validade, inclusive de suas cláusulas
, é aferida ao tempo de sua celebração’
.(STJ - REsp: 1364272 MG 2013/0018212-1, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/05/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/06/2018)

Após detida análise dos autos, verifico que o recurso não merece provimento, pelos fundamentos que passo a expor:

DA NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO

Não assiste razão aos apelantes quanto à alegação de que o contrato de promessa de compra e venda teria se convertido em contrato de locação.

Tanto o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano, datado de 15 de dezembro de 2021, quanto seu Aditivo, de 26 de dezembro de 2022, são claros ao estabelecer a alienação da propriedade como objeto principal do negócio jurídico, senão vejamos:

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO

Pelo presente Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra, as partes abaixo qualificadas, na melhor forma de direito, se obrigam nas cláusulas e condições a seguir estabelecidas:

Parágrafo Primeiro: Os PROMITENTES COMPRADORES,
no decorrer do período da posse do imóvel
anterior a quitação integral do bem
,
se obrigam a pagar a quantia de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) mensais, a título de aluguel
, com início no dia 20 de Janeiro de 2022, que deverão ser pagos todo dia 20, mensalmente, antecipadamente, até a data da quitação integral da aquisição do imóvel, mencionada nos itens A ou B da Cláusula Segunda.

(id. 297505963)

ADITIVO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO - 26/12/2022 Pelo presente Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra, as partes abaixo qualificadas, na melhor forma de direito, se obrigam nas cláusulas e condições a seguir estabelecidas:

Parágrafo Primeiro: Os PROMITENTES COMPRADORES,
no decorrer do período da posse do imóvel
anterior a quitação integral do bem
,
se obrigam a pagar a quantia de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais) mensais, a título de aluguel
, que deverão ser pagos todo dia 20, mensalmente, antecipadamente, até a data da quitação integral da aquisição do imóvel, mencionada no item A da Cláusula Segunda.

(id. 297505964)

A previsão de pagamentos mensais a título de "aluguel"
era expressamente temporária
, servindo como contraprestação pela fruição do bem até a data da quitação integral da aquisição do imóvel, conforme se depreende da Cláusula Quarta, Parágrafo Primeiro do contrato original e do Parágrafo Primeiro da Cláusula Segunda do Aditivo.

O princípio da conservação dos contratos não pode ser utilizado para desvirtuar a natureza jurídica do negócio celebrado entre as partes, especialmente quando invocado pela parte que, deliberadamente, descumpriu a obrigação essencial do contrato.

DA MULTA CONTRATUAL

O Aditivo ao contrato é expresso ao estabelecer, em sua Cláusula Segunda, Parágrafo Segundo, a incidência de multa de 10% em caso de inadimplemento:

Parágrafo Segundo
: Caso o PROMITENTES COMPRADORES
não efetuam o pagamento integral do contrato até a data estipulada
, os PROMITENTES VENDEDORES retomarão o imóvel objeto deste instrumento, imediatamente após a data limite de vencimento do pagamento da parcela mencionada no Item A da Cláusula Segunda, bem como ficarão os PROMITENTES COMPRADORES sujeitos
a incidência da multa de 10% (dez por cento)
e juros de mora à base de 1,00% (um por cento) ao mês, pro rata die e correção monetária (INPC)
ambas sobre o valor do débito em atraso
.

Não há que se falar em redução da multa contratual com base no artigo 413 do Código Civil, que trata da redução equitativa da cláusula penal, estabelecendo que,
se a obrigação principal for cumprida em parte
, ou
se o valor da penalidade for manifestamente excessivo
, o juiz pode reduzir equitativamente a cláusula penal, levando em consideração a natureza e a finalidade do negócio. No entanto, no caso em análise não há como aplicar referido artigo, uma vez que:

a) O inadimplemento dos apelantes em relação à obrigação principal de compra e venda
foi total e prolongado
;

b) Não houve cumprimento parcial da obrigação principal que justifique tal redução;

c) Os pagamentos mensais a título de "aluguel" eram uma condição acessória e provisória à aquisição do imóvel, e não um cumprimento parcial do contrato de compra e venda em si.

No caso, apesar das alegações dos apelantes, restou evidenciado que as partes celebraram o contrato, o qual não foi cumprido, sendo aditivado para conferir prazo alongado para o pagamento e mesmo assim os compradores deixaram de cumprir

seu compromisso.

O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de não pagamento do valor avençado.

Do contrário, estar-se-ia a incentivar a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel diante do inadimplemento, pois o promissário comprador poderia se utilizar o bem durante vários anos sem praticamente nenhum custo, em evidente prejuízo ao promitente vendedor.

Assim, diante da legítima expectativa dos promitentes vendedores, é de manter a obrigação inserida no contrato para o caso de não

pagamento dos valores firmados no contrato.

Nesse sentido trago julgado deste eg. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA –
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– DESISTÊNCIA DO COMPRADOR –
DÉBITO ORIUNDO DA MULTA CONTRATUAL DE 10% SOBRE O VALOR DA AVENÇA
– ARGUIÇÃO DE NULIDADE EM RAZÃO DA FORMA – NÃO VERIFICAÇÃO – DESNECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE PEDIDO DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL –
NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO A EMBASAR A PRETENSÃO AUTORAL
– DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR –
MULTA CONTRATUAL DEVIDA
– APONTAMENTO DE PROBLEMAS PSICOLÓGICOS DECORRENTES DO LUTO QUE NÃO AFETARAM A CAPACIDADE DO COMPRADOR – CONTRATO ASSINADO APÓS O FALECIMENTO DO ENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. “[...] A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, figura autônoma, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial,
em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo,
pronto e acabado, qual seja o fato de realização da compra e venda, mediante outorga da respectiva escritura pública. 2. Tal pacto - perfectibilizado em instrumento público ou particular, registrado ou não em cartório de imóveis - tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes, que ficam, recíproca e irretratavelmente, submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas, salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato (resilição). 3 .
No momento em que ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador, o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito, cuja validade, inclusive de suas cláusulas, é aferida ao tempo de sua celebração. Desse modo, uma vez constatada a capacidade das partes e a ausência de quaisquer vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade, a promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes, ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública.
[...].(STJ, REsp 1364272/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 12/06/2018)” Na hipótese, a parte requerida, desistiu do negócio, manifestando-se expressamente sobre a questão, quase três meses após a assinatura do contrato, após ser procurada pela parte adversa, assim, é devida multa contratual mediante a legítima expectativa dos promitentes vendedores. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10034825420198110045, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 06/03/2024, Vice-Presidência, Data de Publicação: 11/03/2024)

DO DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS

É imprescindível, para que ao possuidor seja garantido o direito à retenção do imóvel, esteja ele de boa-fé, pois, se assim não ocorrer, o indeferimento de tal direito é medida determinada por lei.

No caso vertente, os apelantes efetuaram melhorias
no período de sua inadimplência
,
estando ele plenamente ciente dessa condição
, por isso, ausente está o elemento volitivo da boa-fé, razão pela qual não lhe assiste o direito de retenção.

Assim, sendo, a sentença corretamente aplicou o disposto no artigo 1.220 do Código Civil, que limita o ressarcimento ao possuidor de má-fé apenas às benfeitorias necessárias, não lhe assistindo o direito de retenção.

A posse dos apelantes tornou-se injusta e de má-fé a partir de
21 de abril de 2023
, após o prazo final de quitação do contrato e a notificação extrajudicial, sujeitando-se às regras do referido dispositivo legal.

Ademais, a má-fé restou demonstrada, vez que mesmo firmado

o aditivo contratual, este não foi cumprido.

Portanto, a pretensão dos apelantes de exercer o direito de retenção, invocando o artigo 1.219 do Código Civil, é improcedente, uma vez que este artigo se aplica somente ao possuidor de boa-fé.

À propósito:

APELAÇÃO CÍVEL -
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
- LAUDO PERICIAL - PEDIDO DE ESCLARECIMENTOS - INDEFERIMENTO - CERCEAMENTO DE DEFESA - INEXISTÊNCIA - LOTE DE TERRENO -
CONSTRUÇÃO DE CASA DE MORADA
- FRUIÇÃO - CABIMENTO -
CONSTRUÇÃO REALIZADA APÓS A REGULAR CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - MÁ-FÉ CONFIGURADA - CONSTRUÇÃO IRREGULAR - DIREITO DE INDENIZAÇÃO/RETENÇÃO PELAS ACESSÕES REALIZADAS - INEXISTÊNCIA
. - Mostrando-se desnecessária a prestação de novos esclarecimentos pelo perito, ante a clareza do laudo pericial, não há falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa - Em se tratando o objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes de um lote de terreno sem edificação, a jurisprudência tem entendido pelo descabimento da retenção de valores a título de fruição. Porém, ao ser erguida nele uma casa de morada, a qual fora utilizada pelo promitente comprador inadimplente como residência, faz jus o promitente vendedor ao recebimento de aluguéis, a título de fruição -
Tendo a acessão sido realizada quando a parte recorrida já estava inadimplente e regularmente constituída em mora, configurada está a sua má-fé, razão pela qual não lhe cabe direito à indenização com fulcro no Código Civil
- O art. 34 da Lei 6 .766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões, mas o legislador, no parágrafo único desse mesmo dispositivo, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. (TJ-MG - AC: 01595098820148130114, Relator.: Des.(a) Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 29/03/2023, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO - INADIMPLÊNCIA DOS RÉUS - RESCISÃO CONTRATUAL PERTINENTE - RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR ACESSÃO E BENFEITORIAS DESCABIDA - CONSTRUÇÕES EFETUADAS DURANTE O EXERCÍCIO DA POSSE DE MÁ-FÉ - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
. I –
O comprador construiu no lote durante o período de sua inadimplência, estando ele plenamente ciente dessa condição, por isso, ausente está o elemento volitivo da boa-fé, razão pela qual não lhe assiste o direito de retenção
. II - Quanto a indenização por benfeitorias pleiteada, é imperioso esclarecer que para eventual ressarcimento, é imprescindível a comprovação de que tenham sido realizadas pelo possuidor de boa-fé e seja possível averiguar a natureza e a quantificação, o que não é o caso dos autos, vez que o comprador não é possuidor de boa-fé ou cumpriu com seu ônus probatório durante a fase de conhecimento da lide. (TJ-MT 00552404320158110041 MT, Data de Julgamento: 11/08/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/08/2021) (destaquei)

Destarte, tendo as benfeitorias sido realizadas quando a parte recorrida já estava inadimplente, configurada está a sua má-fé, assegurando-se ‘
o ressarcimento SOMENTE quanto às benfeitorias necessárias, cujo valor será apurado por perícia judicial
em sede de liquidação de sentença’

como bem estabelecido na sentença
.

Ademais, a sentença ao determinar o
ressarcimento somente das benfeitorias necessárias
e remeter sua valoração para a fase de liquidação por perícia judicial, está em plena consonância com o ordenamento jurídico e com a celeridade processual.

O que se apura na liquidação é o quantum debeatur, e para tal, é inerente à perícia identificar, dentro das benfeitorias realizadas, quais se enquadram na categoria de "necessárias" e qual seu respectivo valor.

Reabrir a fase instrutória para uma perícia que qualificaria e valoraria benfeitorias cuja indenização já foi delimitada à categoria "necessária", e cuja valoração pode ocorrer perfeitamente na fase de liquidação, seria um desperdício de tempo processual e uma afronta aos princípios da economia e celeridade processual.

DOS DANOS MORAIS - NECESSIDADE DE REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO

Embora se reconheça que a conduta dos apelantes foi marcada por descumprimento de obrigações contratuais essenciais, prolongando uma situação de incerteza para os apelados, entendo que o valor fixado a título de danos morais em R$ 20.000,00 (vinte mil reais)
merece reparo
.

Os autores, confiando na seriedade do negócio jurídico, viram-se privados de dispor de seu imóvel e dos valores decorrentes da venda, o que gerou transtornos que extrapolam o mero aborrecimento. Contudo, considerando os parâmetros adotados por esta Corte em casos análogos, bem como os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, entendo que a indenização
deve ser reduzida para R$ 12.000,00 (doze mil reais)
.

Este valor mostra-se mais adequado à extensão do dano e suficiente para cumprir a dupla finalidade da indenização por danos morais: compensar o sofrimento da vítima e desestimular o ofensor a repetir a conduta ilícita, sem configurar enriquecimento sem causa, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES – RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO REALIZADA NA DATA PACTUADA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DANO MORAL VERIFICADO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. No caso em que o contrato de compra e venda foi desfeito e não houve a restituição do valor pago na data prevista no distrato, a situação vai além do mero descumprimento contratual. Evidenciada a falha na prestação dos serviços prestados pelas demandadas, impõe-se a reforma da sentença de improcedência para determinar a restituição do valor despendido pelos autores, bem como a reparação por dano moral.
No arbitramento do valor dos danos morais, há que levar em conta as circunstâncias do caso concreto, é dizer, as condições das partes, e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é, de um lado, compensar o dano ocorrido, e, de outro desestimular a conduta abusiva
. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10037248820208110041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 19/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2024) (destaquei)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 12.000,00 (doze mil reais), mantendo os demais termos da sentença recorrida.

Frente à sucumbência mínima dos apelados, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2025