Tribunal: TJMT
Processo: 1020947-07.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-03

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO POR 50% DO VALOR DA AVALIAÇÃO. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. VALIDADE DO LAUDO OFICIAL HOMOLOGADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto por devedora em execução de título extrajudicial contra decisão que rejeitou impugnação à arrematação de imóvel urbano, realizada por valor correspondente a 50% da avaliação judicial homologada.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a arrematação pode ser anulada por preço vil, diante da alegada subavaliação do imóvel e da discrepância entre laudos particulares e oficial.
III. Razões de decidir
3. O art. 891, p.u., do CPC estabelece que, não havendo preço mínimo fixado, considera-se vil o valor inferior a 50% da avaliação.
4. A jurisprudência do STJ consolidou que a caracterização de preço vil depende das circunstâncias do caso, mas, em regra, só ocorre quando a arrematação não alcança metade do valor avaliado.
5. No caso, o imóvel foi arrematado por exatamente 50% da avaliação oficial atualizada, não configurando preço vil.
6. A avaliação judicial goza de presunção de legitimidade, e eventuais laudos particulares não afastam sua força, sobretudo quando a impugnação já foi apreciada e rejeitada no curso da execução.
7. Inexistente ilegalidade ou prejuízo, mantém-se a decisão agravada.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
“1. Não se caracteriza preço vil quando a arrematação se dá por valor correspondente a 50% da avaliação judicial atualizada, em conformidade com o art. 891, p.u., do CPC.
2. A avaliação oficial homologada judicialmente prevalece sobre laudos particulares apresentados pela parte, ressalvada a comprovação de vício grave, não demonstrado no caso.”
______________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 891, p.u.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 114.267/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3a T., j. 17.10.2013; STJ, AgInt no REsp 1.684.223/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a T., j. 19.09.2022; TJMT, AI no 1006965-96.2020.8.11.0000, 2a Câm. Dir. Privado, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 18.11.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020947-07.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Contratos Bancários, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MILENA PIRAGINE - CPF: 295.235.348-40 (ADVOGADO), EMERSON CASTRO CORREIA - CPF: 052.496.897-79 (ADVOGADO), MATO GROSSO - DISTRIBUIDORA DE PECAS LTDA - CNPJ: 16.707.105/0001-15 (TERCEIRO INTERESSADO), ENZO GOMES DOS SANTOS - CPF: 064.805.961-88 (TERCEIRO INTERESSADO), AMARILDO ANDRADE DO AMARAL - CPF: 362.191.001-82 (TERCEIRO INTERESSADO), WELLINGTON MARTINS ARAUJO - CPF: 001.720.291-47 (TERCEIRO INTERESSADO), ANTONIO CARLOS TAVARES DE MELLO - CPF: 570.805.691-68 (ADVOGADO), VALDIRENE AFONSO DO AMARAL - CPF: 535.130.881-91 (AGRAVANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO POR 50% DO VALOR DA AVALIAÇÃO. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. VALIDADE DO LAUDO OFICIAL HOMOLOGADO. RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto por devedora em execução de título extrajudicial contra decisão que rejeitou impugnação à arrematação de imóvel urbano, realizada por valor correspondente a 50% da avaliação judicial homologada.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a arrematação pode ser anulada por preço vil, diante da alegada subavaliação do imóvel e da discrepância entre laudos particulares e oficial.

III. Razões de decidir

3. O art. 891, p.u., do CPC estabelece que, não havendo preço mínimo fixado, considera-se vil o valor inferior a 50% da avaliação.

4. A jurisprudência do STJ consolidou que a caracterização de preço vil depende das circunstâncias do caso, mas, em regra, só ocorre quando a arrematação não alcança metade do valor avaliado.

5. No caso, o imóvel foi arrematado por exatamente 50% da avaliação oficial atualizada, não configurando preço vil.

6. A avaliação judicial goza de presunção de legitimidade, e eventuais laudos particulares não afastam sua força, sobretudo quando a impugnação já foi apreciada e rejeitada no curso da execução.

7. Inexistente ilegalidade ou prejuízo, mantém-se a decisão agravada.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. Não se caracteriza preço vil quando a arrematação se dá por valor correspondente a 50% da avaliação judicial atualizada, em conformidade com o art. 891, p.u., do CPC.

2. A avaliação oficial homologada judicialmente prevalece sobre laudos particulares apresentados pela parte, ressalvada a comprovação de vício grave, não demonstrado no caso.”

______________

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 891, p.u.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 114.267/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3a T., j. 17.10.2013; STJ, AgInt no REsp 1.684.223/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a T., j. 19.09.2022; TJMT, AI no 1006965-96.2020.8.11.0000, 2a Câm. Dir. Privado, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 18.11.2020.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por VALDIRENE AFONSO DO AMARAL contra a r. decisão proferida pela MM.a Juíza de Direito da 2a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de
“Execução de Título Extrajudicial”
(Proc. no 1034542-57.2019.8.11.0041), rejeitou a impugnação à arrematação apresentada pela executada/agravante em que alegou a realização da arrematação por preço vil, por entender que “a

arrematação ocorreu exatamente pelo valor correspondente a 50% da avaliação atualizada (R$ 173.460,00 venda e avaliado em R$ 346.920,00), limite mínimo legal expressamente previsto no dispositivo legal supracitado
”
(cf. Id. n 197980030 dos autos de origem).

A agravante sustenta que a arrematação pelo valor de R$ 173.460,00, representa um percentual ínfimo do valor real do bem, o qual, segundo laudos particulares acostados aos autos, estaria estimado entre R$ 1.020.000,00 (um milhão e vinte mil reais) e R$ 1.105.000,00 (um milhão e cento e cinco mil reais).

Defende que a avaliação judicial que serviu de base para o leilão padece de vício metodológico grave, pois o perito utilizou paradigmas que não guardam similaridade com o imóvel penhorado (terras nuas para avaliar um imóvel com benfeitorias), o que resultou em uma subavaliação manifesta e é a causa primária da arrematação por preço vil.

Enfatiza que a alegação de preço vil constitui matéria de ordem pública, insuscetível de preclusão, podendo ser apreciada a qualquer tempo, inclusive de ofício, sobretudo diante da possibilidade de lesão irreparável decorrente da consolidação da arrematação.

Pede, pois, a reforma da decisão agravada, para que seja reconhecida a nulidade da arrematação por preço vil, mas, de imediato, a concessão de efeito suspensivo à interposição (cf. Id. n. 295776854).

A decisão de Id. no 147412672 admitiu o processamento do agravo de instrumento, mas indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo.

Nas contrarrazões, o Banco/agravado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no 150499720).

O recurso foi regularmente processado e está apto à apreciação.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Ressalto, inicialmente, que, conquanto ainda não tenha sido julgado o recurso de Agravo Interno vinculado ao Id. 298018356, interposto pelo agravante contra decisão que indeferiu pedido de concessão de efeito suspensivo por ele formulado, considerando que o Agravo de Instrumento já está devidamente instruído e apto a pronto julgamento, posto que já ofertadas as contrarrazões (cf. Id. no 301393390), passo diretamente ao exame meritório e julgo prejudicado o recurso de Agravo Interno.

O Banco do Brasil S/A ajuizou execução de título extrajudicial contra a agravante e outros, visando satisfação de crédito oriundo de Cédula de Crédito Bancário no valor de R$ 715.419,62.

Como não houve pagamento voluntário do crédito exequendo, o exequente/agravado pediu e teve deferido o pedido de penhora do imóvel urbano (lote no 15, quadra 05, Loteamento Parque Boa Vista, Várzea Grande/MT, matrícula no 42.707) de propriedade de coexecutado.

O imóvel foi avaliado judicialmente em R$ 340.000,00 (laudo pericial homologado). Após tentativas frustradas de leilão, o bem foi arrematado por Cristiano Polla Soares pelo valor de R$ 173.460,00 (50% da avaliação atualizada de R$ 346.920,00).

A executada apresentou impugnação à arrematação alegando preço vil, sustentando que o valor real do imóvel seria entre R$ 1.020.000,00 e R$ 1.105.000,00, com base em laudos particulares. O juízo rejeitou a impugnação, considerando que a arrematação respeitou o limite mínimo legal de 50% da avaliação.

No Agravo de Instrumento, a agravante requereu efeito suspensivo para obstar os atos expropriatórios.

O Relator, em decisão monocrática, recebeu o recurso, mas indeferiu o efeito suspensivo, entendendo ausentes os requisitos legais.

Pois bem.

O art. 891 do CPC prevê que “não será aceito lance que ofereça preço vil” (
caput
), e que “considera-se vil o
preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz
e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação” (parágrafo único -
grifei
).

Por óbvio, não há percentual/valor estratificado e objetivo para definição do que é um “preço vil”, sendo conceito a ser definido após análise pelo magistrado das particularidades e circunstâncias do caso em concreto, bem por isso é que a norma processual deixa a critério do magistrado o arbitramento do preço mínimo e, subsidiariamente, em caso de omissão, impõe o critério de 50% do valor da avaliação do bem, e o CPC prestigia a posição há muito adotada pelo STJ de que, em regra, se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar a metade do valor da avaliação.

No mesmo toar, já decidiu o STJ que, “como não existem critérios objetivos para a configuração de preço vil, a jurisprudência do STJ adotou como parâmetro o valor equivalente a 50% da avaliação do bem. No entanto, ressalvou que a caracterização do preço vil depende das circunstâncias do caso concreto, que podem permitir a arrematação até mesmo inferior a 50% do valor de avaliação do bem” (AgRg no AgRg no AREsp 114.267/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/2013, DJe 24/10/2013).

No caso em apreço, trata-se de imóvel urbano, matriculado sob o no 42.707, localizado no município de Várzea Grande/MT, com área total de 4.187,50 m2, arrematado por Cristiano Polla Soares, em leilão judicial realizado em 23/04/2025, pelo valor de R$ 173.460,00, equivalente a 50% do valor da avaliação (cf. ID no 191551337). Assim, não se verifica a configuração de preço vil, eis que respeitado o limite legal mínimo. Admito que, ao menos por ora, não há qualquer reparo a ser feito na decisão recorrida.

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO - ADJUDICAÇÃO/ARREMATAÇÃO – PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO – VALOR DO LANÇO SUPERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO DO BEM – RECURSO PROVIDO. 1. Se os imóveis penhorados são arrematados em segunda praça por valor aproximado a 52% da avaliação dos bens, não está configurado o preço vil, pois, segundo a jurisprudência do STJ, o preço vil caracteriza quando o valor da arrematação for inferior a 50% da avaliação do bem. (TJMT -
Primeira Câmara de Direito Privado
– Rel. Des. JOÃO FERREIRA FILHO – RAI N.U 0134625-66.2015.8.11.0000, Julgado em 16/02/2016, Publicado no DJE 19/02/2016).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO JUDICIAL – (...) – ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA – IMPOSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO EVIDENCIADA – ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL – AFASTADA – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. Quando da avaliação do bem penhorado, objeto da arrematação, não houve qualquer recurso ou irresignação por parte dos agravantes, motivo pelo qual se reputou correta a avaliação feita pelo oficial avaliador. Cabia aos agravantes comprovar, no momento adequado, que na data da hasta pública o seu imóvel valia bem mais do que o oferecido, não bastando, para isso, tão só alegação fundada no lapso temporal entre a avaliação e a arrematação. A atualização do valor, realizada em momento posterior pela parte agravante, não pode retroagir para prejudicar o arrematante, que ofertou, no momento oportuno, o valor expressamente estabelecido no edital. (...). Ainda que não haja critérios objetivos para definição do que pode ser considerado preço vil, o E. Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento de que só deve ser assim classificado o valor inferior a 50% da avaliação do bem, de modo que não há como acolher o argumento dos agravantes, consoante dispõe o artigo 891, parágrafo único, do CPC. (TJMT -
Segunda Câmara de Direito Privado
– Rel. Des. SEBASTIAO DE MORAES FILHO - N.U 1006965-96.2020.8.11.0000, Julgado em 18/11/2020, Publicado no DJE 25/11/2020).

EMENTA: EMBARGOS À ARREMATAÇÃO – (...) - NULIDADE DA ARREMATAÇÃO POR OCORRÊNCIA DE PREÇO VIL - INEXISTÊNCIA - PREÇO ARREMATADO CONSISTENTE EM 70,73% DO VALOR AVALIADO - JURISPRUDÊNCIA DO STJ. (...). Se o bem foi arrematado por preço correspondente a 70,73% do valor da avaliação, não há que se falar em preço vil, tendo em vista a orientação dada pelo STJ que considera ínfima a quantia inferior a 50% do valor do imóvel. Pela regra do artigo 687, §5o do CPC, é desnecessária a intimação pessoal do devedor para a realização das praças, sendo suficiente a intimação do seu advogado. (TJMT -
Terceira Câmara de Direito Privado
– Rel. Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA – RAI N.U 0035250-39.2008.8.11.0000, Julgado em 30/07/2008, Publicado no DJE 18/08/2008).

E, ainda, precedentes do eg. STJ:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. NULIDADE NA ARREMATAÇÃO. NÃO VERIFICADA. PRETENSÃO DE REVISÃO DO VALOR DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO NÃO REALIZADA NOS AUTOS DA EXECUÇÃO. PRECLUSÃO. SÚMULAS 7 E 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o pedido de reavaliação do bem penhorado deverá se dar antes da sua adjudicação ou alienação. Precedentes. Súmula 568 do STJ. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.684.223/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 26/9/2022).

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. ARREMATAÇÃO DO BEM. PERCENTUAL ACIMA DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) DO VALOR DA AVALIAÇÃO. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL AFASTADA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. INTEMPESTIVIDADE DO PAGAMENTO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No que tange à suposta negativa de prestação jurisdicional, é preciso deixar claro que o acórdão recorrido resolveu satisfatoriamente as questões deduzidas no processo, sem incorrer nos vícios de obscuridade, contradição, erro material ou omissão com relação a ponto controvertido relevante, cujo exame pudesse levar a um diferente resultado na prestação de tutela jurisdicional. 2. O acórdão recorrido encontra-se em perfeita harmonia com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "não configura arrematação por preço vil quando a alienação atinge mais de 50% do valor atualizado da avaliação" (AgInt no AREsp 1.739.794/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/5/2021, DJe 6/5/2021). 3. (AgInt no AREsp n. 1.939.232/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022).”

Quanto à alegação de subavaliação do imóvel, verifico que a agravante já havia impugnado o laudo pericial no curso do processo executivo, tendo o juízo de origem analisado e rejeitado seus argumentos em decisão anterior (ID 166484202). O perito oficial, nomeado pelo juízo, elaborou laudo técnico fundamentado, observando metodologia adequada e critérios objetivos para avaliação do bem.

Os laudos particulares apresentados pela agravante, embora atribuam valores substancialmente superiores ao imóvel, não têm força, para afastar a presunção de legitimidade da avaliação oficial, a qual foi homologada judicialmente após o devido contraditório.

No tocante ao perigo de dano, ainda que a expedição da carta de arrematação e a consequente transferência da propriedade possam gerar efeitos jurídicos relevantes, não há irreversibilidade a justificar a suspensão imediata da decisão agravada. Havendo provimento futuro do recurso, será possível determinar a anulação da arrematação e o restabelecimento do
status quo ante
.

Por outro lado, a suspensão do ato neste momento comprometeria a efetividade da execução, que já se prolonga por tempo considerável, frustrando o direito do exequente.

Pelo exposto, nego
provimento
ao recurso, mantendo inalterada a r. decisão agravada.

Custas pela agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2025