Tribunal: TJMT
Processo: 1023811-46.2024.8.11.0002
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. SÚMULA 543/STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por Rodobens Incorporadora Imobiliária 405 SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual ajuizada por Silvana Cândida da Silva, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda e determinando a restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, afastando cláusula penal contratual de 50%.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em saber se:
(i) é válida a cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, diante da alegação de que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação; e
(ii) se a ausência de averbação desse regime na matrícula do imóvel afasta a aplicação do art. 67-A, § 5o, da L. no 4.591/1964.
III. Razões de decidir
3. Conforme a Súmula 543/STJ, a restituição das parcelas pagas em caso de rescisão por iniciativa do comprador deve ocorrer integral ou parcialmente, a depender da responsabilidade pela resolução contratual.
4. A aplicação da cláusula penal de 50% exige prova inequívoca da afetação do patrimônio da incorporação, mediante averbação na matrícula do imóvel, conforme o art. 31-B da L. no 4.591/1964.
5. A apelante não juntou aos autos prova da averbação do patrimônio de afetação, sendo inaplicável o § 5o do art. 67-A da referida norma, razão pela qual se mantém a limitação da retenção a 25%, nos termos do art. 67-A, II, da mesma lei.
6. A cláusula penal de 50% mostra-se manifestamente excessiva e deve ser reduzida equitativamente, consoante autoriza o art. 413 do CC, tendo sido fixada pela sentença em patamar razoável e proporcional.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A cláusula penal de 50% sobre os valores pagos somente é válida se comprovada, mediante averbação na matrícula do imóvel, a submissão da incorporação ao regime de patrimônio de afetação.
2. Na ausência dessa comprovação, aplica-se o limite de 25% previsto no art. 67-A, II, da L. no 4.591/1964.
3. A cláusula penal manifestamente excessiva pode ser reduzida judicialmente, nos termos do art. 413 do CC.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1023811-46.2024.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[SILVANA CANDIDA DA SILVA - CPF: 652.043.011-00 (APELADO), PAULO RONALD MUSSA DE OLIVEIRA - CPF: 012.493.481-10 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 405 SPE LTDA. - CNPJ: 21.403.427/0001-00 (APELANTE), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. SÚMULA 543/STJ. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por Rodobens Incorporadora Imobiliária 405 SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual ajuizada por Silvana Cândida da Silva, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda e determinando a restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, afastando cláusula penal contratual de 50%.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal consiste em saber se:
(i) é válida a cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, diante da alegação de que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação; e
(ii) se a ausência de averbação desse regime na matrícula do imóvel afasta a aplicação do art. 67-A, § 5o, da L. no 4.591/1964.

III. Razões de decidir

3. Conforme a Súmula 543/STJ, a restituição das parcelas pagas em caso de rescisão por iniciativa do comprador deve ocorrer integral ou parcialmente, a depender da responsabilidade pela resolução contratual.

4. A aplicação da cláusula penal de 50% exige prova inequívoca da afetação do patrimônio da incorporação, mediante averbação na matrícula do imóvel, conforme o art. 31-B da L. no 4.591/1964.

5. A apelante não juntou aos autos prova da averbação do patrimônio de afetação, sendo inaplicável o § 5o do art. 67-A da referida norma, razão pela qual se mantém a limitação da retenção a 25%, nos termos do art. 67-A, II, da mesma lei.

6. A cláusula penal de 50% mostra-se manifestamente excessiva e deve ser reduzida equitativamente, consoante autoriza o art. 413 do CC, tendo sido fixada pela sentença em patamar razoável e proporcional.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A cláusula penal de 50% sobre os valores pagos somente é válida se comprovada, mediante averbação na matrícula do imóvel, a submissão da incorporação ao regime de patrimônio de afetação.

2. Na ausência dessa comprovação, aplica-se o limite de 25% previsto no art. 67-A, II, da L. no 4.591/1964.

3. A cláusula penal manifestamente excessiva pode ser reduzida judicialmente, nos termos do art. 413 do CC.”

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1023811-46.2024.8.11.0002

APELANTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 405 SPE LTDA.

APELADA:

SILVANA CANDIDA DA SILVA

Colenda câmara.

Cuida-se de apelação interposta por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 405 SPE LTDA. contra sentença proferida nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS ajuizada por SILVANA CÂNDIDA DA SILVA, por meio da qual se julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré à devolução de 75% dos valores pagos pela autora, com retenção de 25%, afastando-se a cláusula penal contratual que estipulava retenção de 50%.

A insurgente sustenta, em síntese, a legalidade da cláusula penal de 50% prevista no contrato, em razão da submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/64, com redação dada pela Lei no 13.786/2018.

Alega, ainda, que a cláusula penal pactuada é plenamente válida e proporcional diante da inadimplência da autora, e que a decisão de primeiro grau ofendeu o princípio da legalidade e o entendimento consolidado do STJ.

O preparo foi recolhido – Id. 326708856.

Contrarrazões apresentadas pelo desprovimento – Id. 326293388.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R
Eminentes pares.

Inicialmente, destaco que resta incontroverso que a rescisão se deu por culpa dos autores/apelados os quais requereram expressamente a rescisão do negócio jurídico, notadamente diante da ausência de irresignação da parte quanto a esse ponto.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.

A controvérsia recursal cinge-se à validade da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos pela promitente compradora em razão da rescisão contratual por iniciativa própria.

Melhor sorte, o recurso não comporta provimento.

Isso porque, o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, nos contratos de promessa de compra e venda firmados antes ou mesmo após a Lei no 13.786/2018, a cláusula penal estipulando retenção de 50% somente será admitida caso haja comprovação inequívoca de que o empreendimento está submetido, por averbação registral, ao regime de patrimônio de afetação (REsp 1.723.519/SP, REsp 1.860.121/SP).

No caso concreto, embora a apelante alegue genericamente que o empreendimento "
Origem do Sol
" se encontra afetado, não trouxe aos autos cópia da matrícula do imóvel com a devida averbação de afetação.

O patrimônio de afetação é um regime jurídico especial que segrega os bens e direitos vinculados a uma incorporação específica do patrimônio geral da incorporadora, conferindo maior segurança aos adquirentes. Sua constituição, conforme o art. 31-B da Lei no 4.591/64, se dá por meio de averbação no competente Registro de Imóveis.

Este colegiado:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI No 13.786/2018. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE ATÉ 25% DOS VALORES PAGOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 67-A, DA LEI No 4.591/64. PRAZO PARA RESTITUIÇÃO DOS VALORES. APLICAÇÃO DA NORMA ESPECIAL. ATÉ 30 DIAS APÓS A EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença proferida pela 3a Vara Cível de Sinop que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Denitz Souza Auler e Karina Jussara Dias Rodrigues, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária do empreendimento “Golden Gramado Resort Laghetto”, determinando a devolução das parcelas pagas com retenção de 10% a título de multa, além da comissão de corretagem e taxa de fruição de 0,5% ao mês, e impondo restituição imediata em parcela única.

A Apelante sustenta a aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), com base no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e a restituição após o “habite-se”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, em contrato firmado sob o regime de patrimônio de afetação e sob a égide da Lei no 13.786/2018;

(ii) estabelecer o prazo e a forma de restituição dos valores pagos pelos compradores desistentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato foi firmado em agosto de 2019, sob a vigência da Lei no 13.786/2018, que regula a resolução contratual de promessa de compra e venda de imóveis, devendo suas disposições prevalecer sobre a jurisprudência anterior fundada no CDC.

O art. 67-A, II, da Lei no 4.591/64, com redação dada pela Lei no 13.786/2018, autoriza a retenção de até 25% das quantias pagas; apenas nos casos de incorporação submetida a patrimônio de afetação, devidamente comprovado por averbação no Registro de Imóveis, é possível a retenção de até 50% (§ 5o).

A apelante não comprovou a averbação do patrimônio de afetação, limitando-se a alegar sua existência. A mera menção contratual é insuficiente para caracterizar o regime jurídico especial.

Diante da ausência de comprovação, aplica-se a regra geral do art. 67-A, II, fixando-se a retenção em 25% dos valores pagos, percentual razoável e compatível com a legislação vigente e com a jurisprudência consolidada do STJ.

Quanto à restituição, a sentença determinou devolução imediata, com base na Súmula 543/STJ, elaborada antes da vigência da Lei do Distrato. Todavia, a nova lei estabelece, no § 5o do art. 67-A, que o prazo máximo para restituição é de 30 dias após a expedição do “habite-se”, norma especial que deve prevalecer.

Reformada parcialmente a sentença, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, reconhecendo-se sucumbência recíproca, com divisão igualitária de custas e honorários advocatícios entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido. Readequado a sucumbência, condenando ambas as partes, pro rata (50% cada), ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação (proveito econômico dos autores), conforme art. 85, § 2o, do CPC, vedada a compensação.

Tese de julgamento:

A retenção de 50% dos valores pagos somente é admitida se comprovada, por averbação na matrícula do imóvel, a submissão da incorporação ao regime de patrimônio de afetação.

Na ausência de comprovação do patrimônio de afetação, aplica-se o limite geral de 25% previsto no art. 67-A, II, da Lei no 4.591/64.

A restituição dos valores remanescentes deve ocorrer no prazo de até 30 dias após a expedição do “habite-se”, conforme art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64.

A reforma parcial da sentença enseja a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86 do CPC.

(N.U 1014446-94.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/10/2025, Publicado no DJE 30/10/2025)

Dessa forma, não tendo a Apelante se desincumbido de seu ônus probatório, a aplicação da penalidade excepcional de 50% é indevida, devendo a questão ser dirimida pela regra geral do inciso II do art. 67-A, que limita a retenção a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Ademais, a fixação judicial do percentual de 25%, como fixado na sentença, alinha-se à jurisprudência do STJ (REsp 1.723.519/SP; EAg 1.138.183/PE), que o reconhece como razoável para indenizar custos administrativos e desestimular rescisões unilaterais.

Portanto,
não se verifica qualquer ilegalidade ou desvio interpretativo que justifique a reforma da sentença, devendo ser mantido o percentual de retenção em 25%, conforme fixado em primeiro grau.

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença proferida por seus próprios fundamentos.

Ao arremate, por força do art. 85, §11, do CPC, majoro a sucumbência fixada de 50% para o novo importe de 60%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025