Tribunal: TJMT
Processo: 1033571-67.2022.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
III) EMENTA
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA PRÓPRIA VENDEDORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. AFASTAMENTO DO TEMA 1095 DO STJ. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, nos autos de Ação de Resolução de Contrato c/c Restituição de Valores Pagos, declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, condenando a ré à restituição dos valores pagos, com retenção de 10% a título de multa contratual, correção monetária pelo IPCA desde os desembolsos e juros pela taxa SELIC desde a citação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a existência de cláusula de alienação fiduciária em favor da própria vendedora atrai a incidência da Lei no 9.514/1997 e afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; e (ii) estabelecer se o Tema 1095 do STJ se aplica ao contrato celebrado entre as partes, impedindo a rescisão judicial e a devolução dos valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A alienação fiduciária instituída em favor da própria vendedora, no contexto de contrato de compra e venda direta, não se confunde com a alienação fiduciária típica das operações de financiamento imobiliário com instituição financeira, não atraindo a incidência da Lei no 9.514/1997.
4. O Tema 1095 do STJ é inaplicável ao caso concreto, pois pressupõe relação de financiamento com terceiro mutuante e registro imobiliário anterior à demanda, inexistente nos autos.
5. O contrato celebrado deve ser interpretado segundo os princípios do Código de Defesa do Consumidor, notadamente a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a proteção da parte hipossuficiente.
6. A ausência de registro imobiliário prévio à propositura da ação impede a constituição válida da propriedade e da garantia fiduciárias, afastando o regime da Lei no 9.514/1997.
7. A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais é pacífica no sentido de que, na ausência dos requisitos formais da alienação fiduciária típica, deve-se permitir a resolução do contrato e a devolução dos valores pagos, com retenção razoável, conforme precedentes citados.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. Alienação fiduciária instituída em favor da própria vendedora em contrato de compra e venda direta de imóvel não se submete ao regime da Lei no 9.514/1997.
2. O Tema 1095 do STJ somente se aplica a contratos com típico financiamento imobiliário com terceiro mutuante e registro imobiliário prévio.
3. Em tais hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, permitindo a resolução contratual e a restituição das parcelas pagas, com retenção moderada.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 487, I, e 85, §11; CC, arts. 389, parágrafo único, e 406; Lei no 9.514/1997, art. 27.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2014411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 14.08.2023; TJSP, Ap. Cív. 1001663-73.2021.8.26.0246, Rel. Des. José Aparício Coelho Prado Neto, j. 01.07.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033571-67.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Resolução de conflito]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 10.980.077/0001-29 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), MARCIA AUXILIADORA MACHADO - CPF: 362.952.211-49 (APELADO), JULIO CESAR DE OLIVEIRA - CPF: 808.770.791-53 (ADVOGADO), SOFIA ALEXANDRA DE MOURA COELHO DE VILLAS BOAS DE MASCARENHA - CPF: 594.704.101-49 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA PRÓPRIA VENDEDORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. AFASTAMENTO DO TEMA 1095 DO STJ. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, nos autos de Ação de Resolução de Contrato c/c Restituição de Valores Pagos, declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, condenando a ré à restituição dos valores pagos, com retenção de 10% a título de multa contratual, correção monetária pelo IPCA desde os desembolsos e juros pela taxa SELIC desde a citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a existência de cláusula de alienação fiduciária em favor da própria vendedora atrai a incidência da Lei no 9.514/1997 e afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; e (ii) estabelecer se o Tema 1095 do STJ se aplica ao contrato celebrado entre as partes, impedindo a rescisão judicial e a devolução dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alienação fiduciária instituída em favor da própria vendedora, no contexto de contrato de compra e venda direta, não se confunde com a alienação fiduciária típica das operações de financiamento imobiliário com instituição financeira, não atraindo a incidência da Lei no 9.514/1997.

4. O Tema 1095 do STJ é inaplicável ao caso concreto, pois pressupõe relação de financiamento com terceiro mutuante e registro imobiliário anterior à demanda, inexistente nos autos.

5. O contrato celebrado deve ser interpretado segundo os princípios do Código de Defesa do Consumidor, notadamente a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a proteção da parte hipossuficiente.

6. A ausência de registro imobiliário prévio à propositura da ação impede a constituição válida da propriedade e da garantia fiduciárias, afastando o regime da Lei no 9.514/1997.

7. A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais é pacífica no sentido de que, na ausência dos requisitos formais da alienação fiduciária típica, deve-se permitir a resolução do contrato e a devolução dos valores pagos, com retenção razoável, conforme precedentes citados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Alienação fiduciária instituída em favor da própria vendedora em contrato de compra e venda direta de imóvel não se submete ao regime da Lei no 9.514/1997.

2. O Tema 1095 do STJ somente se aplica a contratos com típico financiamento imobiliário com terceiro mutuante e registro imobiliário prévio.

3. Em tais hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, permitindo a resolução contratual e a restituição das parcelas pagas, com retenção moderada.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 487, I, e 85, §11; CC, arts. 389, parágrafo único, e 406; Lei no 9.514/1997, art. 27.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2014411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 14.08.2023; TJSP, Ap. Cív. 1001663-73.2021.8.26.0246, Rel. Des. José Aparício Coelho Prado Neto, j. 01.07.2024.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 1033571-67.2022.8.11.0041.

Apelante(s): PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA.

Apelado(s): NATANAEL DE SANTANA VILANOVA JUNIOR E LENISE CRISTINA VILELA VILANOVA.

Eminentes Pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por PPRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA., com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação de Resolução de Contrato c/c Restituição de Valores Pagos no. 1033571-67.2022.8.11.0041, ajuizada por MARCIA AUXILIADORA MACHADO, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária e outras avenças jurídicas, entabulado entre as partes, determinando o retorno das partes ao “status quo ante”. Por consequência, condenou a parte requerida a devolver os valores pagos pelos autores, devendo reter a título de multa contratual a quantia de 10% (dez por centos) dos valores pagos atualizados, acrescidos de correção monetária pelo IPCA (Art. 389, parágrafo único, do CC), a partir do respectivo desembolso, e juros pela taxa SELIC (Art. 406 do CC), a partir da citação (ID 272528935).

Irresignada, a ré/apelante aduz que é incontroverso o inadimplemento da recorrida quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da recorrente, devendo, portanto, o procedimento seguir o trâmite da legislação especial (Lei no 9.514/97) a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.

Sustenta que o caso concreto atrai a incidência do Tema. n. 1.095 do STJ, cuja tese fixada estabelece que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” (ID 272528938).

A autora/apelada apresentou contrarrazões ao recurso, pugnando pelo seu desprovimento (ID 272528941).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares:

O cerne da controvérsia consiste em analisar se a existência de alienação fiduciária no contrato impede a aplicação das regras consumeristas, conforme sustenta a ré/apelante com base no Tema 1.095 do STJ.

Pois bem.

Da análise detida dos autos, verifica-se que o contrato entabulado entre as partes não se trata de mera alienação fiduciária garantidora de financiamento imobiliário concedido por instituição financeira, mas sim de compra e venda direta do imóvel pela incorporadora à autora, com parcelamento do preço.

Nessa hipótese, embora o contrato tenha instituído alienação fiduciária em favor da própria vendedora, tal cláusula se destinou exclusivamente a conferir maior garantia ao credor do negócio jurídico principal, ou seja, à própria empresa incorporadora, e não a um terceiro mutuante, como ocorre nas operações típicas de crédito imobiliário reguladas pela Lei n.o 9.514/1997.

Esse desvirtuamento do real propósito do instituto da alienação fiduciária impede a aplicação do regime jurídico previsto na referida legislação especial, notadamente os procedimentos de consolidação de propriedade e leilão extrajudicial, bem como o afastamento da incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, como pretendido pela ré/apelante.

Ademais, o próprio Tema 1095/STJ, invocado pela ré/apelante, é inaplicável ao caso concreto, pois o Superior Tribunal de Justiça decidiu, naquele precedente, que nos contratos de compra e venda de imóveis com garantia de alienação fiduciária, em que há o inadimplemento do devedor, aplica-se a Lei no 9.514/1997, desde que configurada a típica relação de financiamento com terceiro mutuante, o que não é o caso dos autos.

Portanto, não há que se falar em afastamento das normas consumeristas, devendo o contrato ser interpretado à luz dos princípios da boa-fé, do equilíbrio contratual e da proteção ao consumidor, conforme delineado pelo Código de Defesa do Consumidor.

A propósito:

APELAÇÃO – Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas - Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra –– Ajuizamento pelo compromissário comprador contra promitente vendedora, sob a alegação de que não tem condição financeira de manter o contrato – Sentença de improcedência em razão do contrato conter cláusula de alienação fiduciária – Inconformismo da autora, alegando, basicamente que a mera existência de cláusula de alienação fiduciária não impede a rescisão do contrato e a devolução de parte dos valores pagos – Cabimento – Alienação fiduciária instituída em favor da própria vendedora e não para instituição financeira, configura estratégia visando contornar as garantias previstas no Código de Defesa do Consumidor e Código Civil, torna possível a rescisão contratual perseguida pela autora, não se aplicando, portanto, o decidido no REsp no 1891498/SP (Tema 1095)- Rescisão contratual a pedido do comprador por incapacidade financeira de manter o contrato – Direito de restituição de 80% parcelas pagas – Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10016637320218260246 Ilha Solteira, Relator.: José Aparício Coelho Prado Neto, Data de Julgamento: 01/07/2024, 10a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/07/2024)

Como se isso não bastasse, nos contratos de compra e venda de imóveis com garantia de alienação fiduciária deve haver o competente registro imobiliário ao tempo do negócio jurídico, requisito não verificado no caso “sub judice”.

Com efeito, na hipótese, infere-se que o respectivo registro do contrato em questão apenas foi realizado pela ré/apelante após o ajuizamento desta demanda, de maneira que a Lei no 9.514/1997 e o Tema 1095 do STJ não se aplicam ao caso.

Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI No 9 .514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei no 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. 2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei no 9.514/1997. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2014411 SP 2022/0219594-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. Resolução. Escritura da compra e venda com cláusula de alienação fiduciária. Sentença de procedência dos pedidos iniciais. Insurgência da parte ré. Escritura contendo cláusula de garantia por alienação fiduciária em favor da vendedora que não impede sua rescisão. Afastamento das disposições contidas na Lei n. 9 .514/97. Pacto adjeto de alienação fiduciária que não importa óbice à pretensão de rescisão dos autores, uma vez que depende de registro imobiliário para a sua constituição, requisito não verificado no caso sub judice. Atraso na regularização do empreendimento que é de responsabilidade da vendedora ré. Entraves e exigências administrativas que, por sua vez, caracterizam fortuito interno, nos termos da Súmula 161 deste Tribunal. Devolução de todas as quantias pagas pelos adquirentes, em consonância com a Súmula 543 do C. STJ. Reconvenção apresentada pela ré que não pode ser conhecida, tendo em vista que não preenchidos os requisitos. Acolhimento do recurso no tocante ao índice de correção monetária dos valores. Previsão contratual de aplicação do IPC-FIPE. Sentença, neste ponto, reformada. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10000044120188260082 SP 1000004-41 .2018.8.26.0082, Relator.: José Joaquim dos Santos, Data de Julgamento: 26/08/2019, 2a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/08/2019).

Assim, afasta-se a incidência do Tema 1095/STJ, bem como da Lei 9.514/1997, reconhecendo-se a aplicabilidade das regras do CDC à relação contratual estabelecida entre as partes.

Dessa forma, deve ser mantida a sentença que reconheceu a resilição contratual e condenou a ré/apelante à restituição dos valores pagos, deduzidos em 10%, devidamente corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, com o que majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para o percentual de 15% (quinze por cento), nos termos do §11, do art. 85, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025