Tribunal: TJMT
Processo: 1005272-63.2023.8.11.0003
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais, ajuizada por Vanda Silva. A autora adquiriu lote urbano em loteamento comercializado pela ré, cujo prazo de entrega era setembro de 2018, mas que permaneceu inacabado até dezembro de 2020. Ante a omissão da empresa, suspendeu o pagamento das parcelas e pleiteou judicialmente a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais. A sentença julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual por culpa da requerida, determinando a devolução integral dos valores pagos com juros e correção, aplicação de multa contratual e fixação de indenização por danos morais em R$ 6.000,00.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da ré, autorizando a devolução integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se é devida a multa contratual imposta à vendedora; (iii) determinar se há configuração de dano moral indenizável; e (iv) avaliar a razoabilidade do valor fixado a título de danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A rescisão do contrato é devida por culpa exclusiva da vendedora, que não entregou a infraestrutura no prazo prometido, frustrando o objetivo da compra e infringindo o dever de boa-fé objetiva, conforme reconhecido pelo STJ (Súmula 543).
4. A jurisprudência desta Câmara reconhece o direito à restituição integral das parcelas pagas quando o atraso decorre de inadimplemento da construtora, como no presente caso, em que houve inércia da ré mesmo após tentativas extrajudiciais de solução.
5. O dano moral se caracteriza quando o inadimplemento contratual acarreta frustração relevante, extrapolando o mero aborrecimento, especialmente em casos que envolvem moradia, sendo cabível a indenização mesmo na ausência de privação concreta do bem.
6. A multa contratual imposta à vendedora encontra amparo em cláusula expressamente pactuada e aplica-se diante do inadimplemento da obrigação principal.
7. O valor de R$ 6.000,00 fixado a título de indenização por danos morais mostra-se excessivo diante das peculiaridades do caso, sendo razoável sua redução para R$ 5.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. O atraso na entrega de lote urbano por culpa exclusiva da vendedora autoriza a rescisão contratual com devolução integral das parcelas pagas.
2. A frustração do contrato de compra de imóvel, quando ultrapassa o mero dissabor, caracteriza dano moral indenizável.
3. A multa contratual prevista em favor do consumidor é devida quando o inadimplemento decorre da vendedora.
4. A fixação do valor da indenização por danos morais deve observar a razoabilidade e a proporcionalidade, podendo ser reduzido quando excessivo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005272-63.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), VANDA SILVA - CPF: 036.455.039-27 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais, ajuizada por Vanda Silva. A autora adquiriu lote urbano em loteamento comercializado pela ré, cujo prazo de entrega era setembro de 2018, mas que permaneceu inacabado até dezembro de 2020. Ante a omissão da empresa, suspendeu o pagamento das parcelas e pleiteou judicialmente a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais. A sentença julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual por culpa da requerida, determinando a devolução integral dos valores pagos com juros e correção, aplicação de multa contratual e fixação de indenização por danos morais em R$ 6.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da ré, autorizando a devolução integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se é devida a multa contratual imposta à vendedora; (iii) determinar se há configuração de dano moral indenizável; e (iv) avaliar a razoabilidade do valor fixado a título de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A rescisão do contrato é devida por culpa exclusiva da vendedora, que não entregou a infraestrutura no prazo prometido, frustrando o objetivo da compra e infringindo o dever de boa-fé objetiva, conforme reconhecido pelo STJ (Súmula 543).

4.

A jurisprudência desta Câmara reconhece o direito à restituição integral das parcelas pagas quando o atraso decorre de inadimplemento da construtora, como no presente caso, em que houve inércia da ré mesmo após tentativas extrajudiciais de solução.

5.

O dano moral se caracteriza quando o inadimplemento contratual acarreta frustração relevante, extrapolando o mero aborrecimento, especialmente em casos que envolvem moradia, sendo cabível a indenização mesmo na ausência de privação concreta do bem.

6.

A multa contratual imposta à vendedora encontra amparo em cláusula expressamente pactuada e aplica-se diante do inadimplemento da obrigação principal.

7.

O valor de R$ 6.000,00 fixado a título de indenização por danos morais mostra-se excessivo diante das peculiaridades do caso, sendo razoável sua redução para R$ 5.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

O atraso na entrega de lote urbano por culpa exclusiva da vendedora autoriza a rescisão contratual com devolução integral das parcelas pagas.

2.

A frustração do contrato de compra de imóvel, quando ultrapassa o mero dissabor, caracteriza dano moral indenizável.

3.

A multa contratual prevista em favor do consumidor é devida quando o inadimplemento decorre da vendedora.

4.

A fixação do valor da indenização por danos morais deve observar a razoabilidade e a proporcionalidade, podendo ser reduzido quando excessivo.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida na “Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais” ajuizada por VANDA SILVA, que tramita perante a 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT.

O magistrado a quo, julgou procedentes os pedidos formulados por Vanda Silva, para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, determinando a restituição integral dos valores pagos, em parcela única, com incidência de correção monetária desde o desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Ainda, condenou a requerida ao pagamento de multa contratual de 30% sobre o valor das parcelas pagas, conforme cláusula contratual, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, corrigidos pelo INPC desde a sentença, com juros moratórios de 1% ao mês. Por fim, fixou honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

A apelante, em suas razões
insurge-se contra a sentença sustentando, em que a rescisão contratual deu-se por desistência imotivada da autora, razão pela qual deve ser reconhecida a validade das cláusulas contratuais de retenção.

Alega que é indevida a multa contratual imposta à vendedora, já que não houve culpa da empresa pelo desfazimento do contrato.

Ressalta que inexiste nos autos qualquer elemento que justifique a condenação em danos morais, tratando-se de mero inadimplemento contratual, não sendo cabível indenização de cunho extrapatrimonial, devendo ainda, a autora deve ser responsabilizada pelos encargos do imóvel enquanto em sua posse.

Ao final, requer a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos iniciais ou, alternativamente, a modificação dos termos da condenação, especialmente quanto à restituição dos valores pagos, à exclusão da multa contratual e da indenização por danos morais, bem como a adequação da incidência de juros moratórios.

Contrarrazões apresentadas.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Consta dos autos, que a Apelada adquiriu a parte autora o lote no 24, da quadra 50, situado no Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, com área total de 200,00 m2 (duzentos metros quadrados), sendo o referido imóvel comercializado pela requerida ainda em fase de construção, cujo início remonta a setembro de 2014, com previsão de entrega para setembro de 2018, conforme amplamente divulgado em redes sociais. Contudo, até dezembro de 2020, o loteamento permanecia inacabado.

A autora ora Apelada tentou, reiteradamente, resolver o impasse de forma extrajudicial, sem obter qualquer providência por parte da ré, que se manteve inerte.

Ante da ausência de perspectiva de regularização da obra, suspendeu o pagamento das parcelas, tendo até então desembolsado o montante de R$ 22.280,76 (vinte e dois mil duzentos e oitenta reais e setenta e seis centavos), ainda não atualizado.

Alega que, em virtude da falha na prestação do serviço por parte da ré, tem experimentado diversos transtornos e constrangimentos, o que frustrou o legítimo objetivo de construir moradia no imóvel adquirido. Diante desse cenário, entende ser plenamente cabível a rescisão contratual, razão pela qual requer a procedência da ação, com a restituição integral dos valores pagos, acrescida de indenização por danos morais e aplicação de multa contratual.

O recurso merece parcial provimento almejado.

Isso porque, o ato sentencial está em perfeita harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por meio do Verbete de Súmula n. 543, que dispõe sobre a necessidade de retorno ao estado anterior, quando o comprador não deu causa à rescisão:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Além disso, está Câmara de Direito Privado possui entendimento que o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, quando o atraso na entrega do imóvel é causado pela Construtora, como
in casu.

A propósito:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO INTEGRAL DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE A NÃO REALIZAÇÃO DE PROVAS REQUERIDAS E JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – REJEITADAS – O JUIZ É O TITULAR DA PROVA NO PROCESSO – MÉRITO- INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(omissis).
A demora injustificada da entrega da obra por mais de 03 (três) anos caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
No caso, ao arbitrar a verba indenizatória em R$ 10.000,00, o julgador singular o fez com base nos princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade, assim como na ampla jurisprudência desta Corte, sem menosprezar ou supervalorizar o abalo suportado pelo autor.
(N.U 1003225-19.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/09/2024, Publicado no DJE 06/09/2024)

[...]6. A demora injustificada da entrega do empreendimento por 11 (onze) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abado psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
7. Há de ser reduzido o valor da indenização por danos morais a fim de atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.9. Recurso parcialmente provido.-(N.U 1022679-19.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2024, Publicado no DJE 12/12/2024)

Assim, não merece acolhimento o pedido da apelante relativo a exclusão da condenação por danos morais.

O conjunto probatório demonstra que a autora/apelada foi submetida a inegáveis transtornos em virtude do atraso na entrega do lote adquirido, cuja previsão de conclusão era setembro de
2018
, conforme fartamente divulgado pela própria requerida (ID 111746370), sem que houvesse posterior cumprimento.

A conduta da Apelante, que persistiu na comercialização dos imóveis mesmo após decisão judicial que suspendera as obras e as vendas (ACP no 755530), bem como sua omissão quanto à entrega das obras de infraestrutura no prazo pactuado, revela inadimplemento contratual grave, o qual ultrapassa o mero dissabor cotidiano.

Contudo, não se pode desconsiderar que, embora presente o dano moral, o valor fixado a título de compensação deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando-se o enriquecimento sem causa, mas também não sendo ínfimo a ponto de não cumprir seu papel pedagógico e compensatório.

Na hipótese dos autos, considerando o valor global do contrato (R$ 67.032,00), o montante adimplido (R$ 15.280,76) e o valor da causa (R$ 38.964,98), entendo que a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), arbitrada pelo juízo de origem, mostra-se ligeiramente excessiva diante das circunstâncias do caso concreto, especialmente porque não há prova de que a parte autora tenha sido privada do uso do imóvel – que sequer havia sido entregue – tampouco comprovado abalo psicológico grave além da frustração contratual.

Assim, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.091.875/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi), o arbitramento da indenização por danos morais deve levar em conta o grau de culpa do ofensor, a intensidade do sofrimento causado, a capacidade econômica das partes e a repercussão do fato.

Por essas razões, entendo razoável e proporcional a redução do valor da indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia esta suficiente para compensar a parte autora e, ao mesmo tempo, desestimular a repetição da conduta pela ré, atendendo aos princípios da vedação ao enriquecimento sem causa, razoabilidade e proporcionalidade.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., tão somente para reduzir a indenização por danos morais de R$ 6.000,00 (seis mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo-se os demais termos da sentença por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025