Tribunal: TJMT
Processo: 1028646-83.2024.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE ELABORAÇÃO DE NOVO LAUDO POR PROFISSIONAL HABILITADO. EXCESSO DE PENHORA. QUESTÃO A SER ANALISADA APÓS A PERÍCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu a impugnação à penhora e avaliação em Ação de Execução de Título Extrajudicial. Os agravantes alegam que o valor atribuído ao imóvel penhorado, avaliado em 274.000 sacas de soja, é inferior ao valor de mercado, que foi de 387.000 sacas de soja em 2012, conforme negociação realizada. Apresentaram laudo de avaliação particular indicando o valor de R$ 70.000.000,00, equivalente a 622.200,68 sacas de soja, e questionam o excesso de execução, já que o débito executado é de R$ 6.434.371,08. Requerem a concessão da tutela antecipada recursal e a realização de nova avaliação do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se é necessário proceder à nova avaliação do imóvel penhorado, considerando a discrepância entre a avaliação judicial e o valor de mercado do bem; Estabelecer se, havendo erro na avaliação, é cabível a redução da penhora, com base no valor corrigido do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Embora o laudo do Oficial de Justiça goze de presunção de veracidade, a divergência substancial entre as avaliações, somada ao fato de que o imóvel foi negociado por valor superior ao atribuído na avaliação judicial, justifica a realização de nova avaliação por profissional habilitado.
A alegação de excesso de penhora, embora relevante, não pode ser considerada sem a realização da nova avaliação, sendo necessária para decidir sobre a possível redução da área penhorada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso parcialmente provido, para determinar a realização de nova avaliação do imóvel penhorado.
Tese de julgamento:
A discrepância substancial entre o valor atribuído ao imóvel pelo Oficial de Justiça e o valor de mercado informado pela parte, sustentada por laudo técnico, configura dúvida fundada sobre o valor real do bem, permitindo a realização de nova avaliação.
O simples fato de o valor do imóvel penhorado superar o montante executado não configura, por si só, excesso de penhora, sendo necessário avaliar o valor atualizado do bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028646-83.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JAIR KAUFFMAN - CPF: 206.612.231-91 (ADVOGADO), NATANAEL CASAVECHIA - CPF: 419.757.581-53 (AGRAVANTE), FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS CREDITOS NAO-PADRONIZADOS I - CNPJ: 36.672.404/0001-79 (AGRAVADO), DOMICIANO NORONHA DE SA - CPF: 085.741.367-86 (ADVOGADO), JOSE ROBERTO RAMOS - CPF: 483.991.919-49 (TERCEIRO INTERESSADO), SANDRA FRANCO CASAVECHIA - CPF: 443.141.830-04 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA MARIA CASAVECHIA RAMOS - CPF: 644.998.129-68 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE ROBERTO RAMOS - CPF: 483.991.919-49 (AGRAVANTE), ANA MARIA CASAVECHIA RAMOS - CPF: 644.998.129-68 (AGRAVANTE), GABRIEL FRANCO CASAVECHIA - CPF: 050.462.521-71 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL.
POSSIBILIDADE DE ELABORAÇÃO DE NOVO LAUDO POR PROFISSIONAL HABILITADO
. EXCESSO DE PENHORA.
QUESTÃO A SER ANALISADA APÓS A PERÍCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu a impugnação à penhora e avaliação em Ação de Execução de Título Extrajudicial. Os agravantes alegam que o valor atribuído ao imóvel penhorado, avaliado em 274.000 sacas de soja, é inferior ao valor de mercado, que foi de 387.000 sacas de soja em 2012, conforme negociação realizada. Apresentaram laudo de avaliação particular indicando o valor de R$ 70.000.000,00, equivalente a 622.200,68 sacas de soja, e questionam o excesso de execução, já que o débito executado é de R$ 6.434.371,08. Requerem a concessão da tutela antecipada recursal e a realização de nova avaliação do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Definir se é necessário proceder à nova avaliação do imóvel penhorado, considerando a discrepância entre a avaliação judicial e o valor de mercado do bem;
Estabelecer
se, havendo erro na avaliação, é cabível a redução da penhora, com base no valor corrigido do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Embora o laudo do Oficial de Justiça goze de presunção de veracidade, a divergência substancial entre as avaliações, somada ao fato de que o imóvel foi negociado por valor superior ao atribuído na avaliação judicial, justifica a realização de nova avaliação por profissional habilitado.

A alegação de excesso de penhora, embora relevante, não pode ser considerada sem a realização da nova avaliação, sendo necessária para decidir sobre a possível redução da área penhorada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.
Recurso parcialmente provido, para determinar a realização de nova avaliação do imóvel penhorado.

Tese de julgamento
:

A discrepância substancial entre o valor atribuído ao imóvel pelo Oficial de Justiça e o valor de mercado informado pela parte, sustentada por laudo técnico, configura dúvida fundada sobre o valor real do bem, permitindo a realização de nova avaliação.

O simples fato de o valor do imóvel penhorado superar o montante executado não configura, por si só, excesso de penhora, sendo necessário avaliar o valor atualizado do bem.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento contra a decisão proferida na Ação de Execução de Título Extrajudicial
no 0000227-23.2010.8.11.0045
que indeferiu a impugnação à penhora e avaliação.

Os agravantes
aduz
em que o Oficial de Justiça avaliou o imóvel descrito na matrícula no 217 do CRI de São José do Rio Claro, denominado Fazenda
Casavechia
, em 274.000 sacas de soja de 60 kg.

A
firmam que, em agosto de 2012, o imóvel foi negociado por 387.000 sacas de soja

e
conforme
avaliação realizada por um profissional, o valor por hectare seria de R$ 70.000,00, totalizando 622.200,68 sacas. Assim, reforçam que
o preço indicado pelo
do Oficial de Justiça está aquém do valor real do imóvel.

Além disso, alegam que há excesso de execução
, pois o
débito executado é de R$ 6.434.371,08
, cerca de 10% do valor do imóvel penhorado.

Requerem a concessão da tutela antecipada recursal para suspender os atos executórios até o julgamento do recurso. No mérito, pleiteiam o provimento do agravo para reformar a decisão agravada, determinando a realização de nova avaliação, bem como a redução da penhora, para limitar a área penhorada a 120 hectares da matrícula no 217 do RI de São José do Rio Claro.

Indeferido o pedido de antecipação da tutela recursal
(ID n.
245401669
)

Contraminuta
apresentada

(
ID
n.
254210666
).

A d. relatora originária, Desa
Anglizey

Solivan
de Oliveira, reconheceu o seu impedimento para julgar o feito, em razão de já ter proferido decisão na Recuperação Judicial da agravante quando exercia a jurisdição na primeira instância, motivo pelo qual o recurso foi redistribuído a mim.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Os agravantes alegam que a avaliação do imóvel realizada pelo Oficial de Justiça está muito aquém do valor de mercado, tendo sido avaliado em 274.000 sacas de soja, enquanto em 2012 o imóvel foi negociado por 387.000 sacas.

Juntaram laudo de avaliação particular indicando o valor de R$ 70.000.000,00 para o imóvel (equivalente a 622.200,68 sacas de soja), apontando excesso de penhora em comparação ao débito executado de R$ 6.434.371,08.

Sustentam estar caracterizado o erro na avaliação realizada, nos termos do art. 873, I, do CPC, bem como o excesso de penhora previsto no art. 874, I, do CPC

O pedido, na primeira instância, foi indeferido sob o seguinte fundamento:

Em análise a impugnação à avaliação formulada pelo executado (Id n. 121092420), acerca do laudo realizado pelo Oficial de Justiça (Id n. 119286816), este Juízo reputa que razão não assiste ao devedor, tendo em vista que o ato foi realizado em consonância com a regra do art. 872, incisos I e II do Código de Processo Civil.

Além disso, ainda que não bastasse, apesar de ser ônus do impugnante demonstrar o erro do avaliador, nota-se que ele não se desincumbiu de tal ônus, colacionando elementos concretos aptos a incutir dúvida razoável na mensuração do valor mercadológico do bem.

Assim, tratando-se de alegações genéricas, este Juízo reputa que deve rejeitar o pedido para que seja promovida uma nova avaliação. Sendo assim, este Juízo REJEITA a impugnação à avaliação formulada pelo executado.

Ainda que o laudo do Oficial de Justiça goze de presunção de legalidade,
é possível autorizar que nova avaliação seja realizada se
caracterizado
uma das hipóteses do art.
Art. 873 do CPC. Confira-se:

Art. 873: É admitida nova avaliação quando:

I -
qualquer
das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II -
se
verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

O
s agravantes apresentaram elementos concretos e laudo de profissional habilitado apontando divergência significativa em relação ao valor atribuído pelo avaliador judicial, fato
que configura a ocorrência de dúvida fundada quanto ao real valor de mercado do bem, nos termos do art. 873, III, do CPC.

E mais, os agravantes/executados demonstraram que em 2012 as fazendas foram negociadas por quantia bastante superior à atribuída pelo oficial de justiça.

Assim, em prestígio aos princípios da menor onerosidade ao devedor e da razoabilidade executiva, mostra-se necessária a realização de nova avaliação por profissional habilitado para aferir o real valor de mercado do imóvel penhorado.

Importante, consignar que idêntica solução foi dada no julgamento do Agravo de Instrumento no 1021284-64.2023.8.11.0000, envolvendo outro credor, porém, relacionado à avaliação do mesmo imóvel.

Confira-se
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL FEITA POR OFICIAL DE JUSTIÇA – REJEIÇÃO NA ORIGEM - MONTANTE FIXADO EM SACAS DE SOJA - ARGUIÇÃO DE DIVERGÊNCIA COM O PREÇO APONTADO POR ENGENHEIRO AGRÔNOMO – HIPÓTESE QUE ADMITE NOVA ESTIMATIVA - DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

A variação do preço dos imóveis possui lógica própria, interna ao mercado imobiliário da região, e não pode ficar condicionada à elevação e/ou diminuição da cotação da saca de soja. (N.U 1021284-64.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/11/2023
)

Sobre a matéria:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. LEILÃO SUSPENSO. IMÓVEL RURAL. PLEITO DE NOVA AVALIAÇÃO. DISCREPÂNCIA ENTRE O VALOR ATRIBUÍDO AO IMÓVEL PELO OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR E O DO MERCADO INFORMADO PELA PARTE AGRAVANTE. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR REAL. DECISÃO REFORMADA.

1. Admite-se nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem penhorado 2.A discrepância das avaliações, por si só, é capaz de preencher o fundamento necessário à constatação de erro na avaliação (art. 873, CPC) e caracterizar a fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, possibilitando a realização de nova avaliação. É necessária a nomeação, pelo juiz, de perito avaliador que tenha conhecimentos técnicos para nova avaliação do imóvel rural penhorado. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”.
(TJGO, AI 0558637-72.2020.8.09.0000, 2a Câmara Cível, rel. Des. Mauricio Porfirio Rosa, julgamento em 2-2-2021).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL COM BASE NO ATUAL VALOR ATRIBUÍDO À SACA DE SOJA – AVALIAÇÃO PRIMITIVA DATADA DO ANO DE 2017 QUE INDICA O VALOR DO BEM TENDO POR BASE A QUANTIDADE DE SACAS DE SOJA E O VALOR DELA NO MOMENTO AVALIATIVO – AUMENTO DO VALOR DA SACA DE SOJA QUE NÃO PODE ACARRETAR NO AUMENTO AUTOMÁTICO DO VALOR DO IMÓVEL, DEVENDO SER REALIZADA UMA NOVA AVALIAÇÃO – EXISTÊNCIA DE DIRETRIZES DA SECRETARIA DA AGRICULTURA E DO ABASTECIMENTO DO PARANÁ PARA A REALIZAÇÃO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS NO ESTADO – NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DE CRITÉRIOS CONCRETOS ESTIPULADOS PELO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA – ATUALIZAÇÃO TÃO SOMENTE DO CRITÉRIO QUE EMBASA A AVALIAÇÃO QUE NÃO SE MOSTRA SUFICIENTE PARA AFERIR O PREÇO DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE, TAMBÉM, DE SIMPLES ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO VALOR ENCONTRADO À ÉPOCA PARA OS IMÓVEIS PENHORADOS, CONSIDERANDO O GRANDE LAPSO TEMPORAL DECORRIDO ATÉ A PRESENTE DATA – NECESSIDADE PREMENTE DA REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO PELO AVALIADOR JUDICIAL DA COMARCA E NÃO PELO SR. LEILOEIRO, JÁ QUE NÃO SE ENCONTRA DENTRE AS SUAS ATRIBUIÇÕES TAMBÉM PROCEDER À AVALIAÇÃO DO BEM A SER LEILOADO – DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA”.
(TJPR,
AI
0037473-04.2020.8.16.0000, 14a Câmara Cível, relatora Desa. Themis de Almeida Furquim, julgamento em 4-11-2020).

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – CÉDULA DE CRÉDITO INDUSTRIAL – INÉRCIA DO EXEQUENTE NÃO DEMONSTRADA – PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE AFASTADA –
NOVA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS – POSSIBILIDADE
– POSSÍVEL MAJORAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL – ARTIGO 873, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Consoante entendimento do STJ, a prescrição intercorrente pressupõe a inércia do autor durante todo o curso do lapso prescricional. Vale dizer, a perda do direito de prosseguir no intento da ação em curso ocorre quando o autor, após a propositura da demanda, abandona o feito pelo prazo igual ou superior ao da prescrição da ação, sem praticar qualquer andamento processual. Na hipótese, nota-se que não há falar em perda do direito de ação, pois o Agravado, tão logo intimado, manifestou pugnando pelo que entendia de direito, ou seja, não ficou demonstrada inércia por parte do Exequente.

No que tange a nova avaliação dos imóveis penhorados, assiste razão à Agravante, eis que
verifica-se
uma possível valorização dos imóveis penhorados, isso porque, o preço da soja é o principal, mas não é o único, fator que baliza a valorização dos imóveis rurais em nosso país, principalmente em nosso Estado, o qual é campeão na produção de soja. Vale destacar, ainda, a extrema valorização atual da saca de soja, tendo a mesma saído do patamar de R$ 61,73 em novembro de 2018 para o patamar de R$ 160,00 no mês de fevereiro de 2022, o que causou fundada dúvida, autorizando nova avaliação do bem
”. (TJMT, AI 10015956820228110000, 2a Câmara Cível, relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, julgamento em 20-4-2022, sem destaques no original).

Quanto à alegação de excesso de penhora, é certo que o simples fato de o valor do bem penhorado superar o montante executado não configura, por si só, excesso a ser sanado mediante redução da
constrição
.

Contudo, como o imóvel será novamente
avaliado, eventual

pedido de
redução
deverá ser analisado
após
a sua realização.

Pelo exposto,
dou
parcial
provimento
ao Recurso, para determinar nova avaliação dos imóveis objeto da constrição.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025