Tribunal: TJMT
Processo: 1018274-69.2020.8.11.0015
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE PROPOSTA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO CONSUMADO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO SINAL PAGO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CDC. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA ORIGEM AFASTADA. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis contra sentença que declarou a rescisão de proposta de compromisso de compra e venda de imóvel e condenou a vendedora a restituir o sinal pago, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo no 1002/STJ
2. O primeiro apelante, requerido, sustenta que a rescisão contratual decorreu exclusivamente da inadimplência do comprador, configurando culpa exclusiva deste, e requer a aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), com retenção de parte do valor pago. Defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de loteamento imobiliário regulado pela Lei no 6.766/79.
3. O segundo apelante, autor da ação, em recurso adesivo requer a incidência dos juros de mora a partir da citação, ao invés do trânsito em julgado, além da majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação.
II. Questão em discussão
5. Há três questões em discussão: (i) a aplicabilidade da Lei no 13.786/2018 ao caso concreto, com retenção de parte do sinal pago; (ii) o termo inicial dos juros de mora na restituição do valor pago; e (iii) a possibilidade de majoração dos honorários advocatícios fixados na origem em 10% sobre o valor da condenação, para 20%.
III. Razões de decidir
6. Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), pois o contrato firmado entre as partes não se aperfeiçoou como compromisso definitivo de compra e venda, tratando-se de mera proposta condicionada ao pagamento do sinal e à posterior formalização do contrato definitivo, o que não ocorreu.
7. Não havendo vínculo contratual consolidado, não há fundamento para retenção de valores com base na Lei do Distrato. Aplicam-se as disposições do CDC, que vedam cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou estabeleçam a perda total de valores pagos quando o contrato não se consolidou.
8. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, aplica-se por analogia o Tema Repetitivo 1.002/STJ, segundo o qual, em compromissos de compra e venda, os juros incidem a partir do trânsito em julgado quando a resolução do contrato é pleiteada por iniciativa do comprador.
9. Inexistindo contrato definitivo e considerando a relação de consumo, correta a decisão de restituir o valor pago a título de sinal com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.
10. A majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação é descabida, pois a causa não apresentou complexidade elevada, limitando-se à análise da resolução contratual e à devolução do sinal pago. Contudo, os honorários advocatícios são majorados em grau recursal para 12% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, § 11, do CPC.
IV. Dispositivo e tese
11. Apelação cível e recurso adesivo conhecidos e desprovidos. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor da condenação.
Tese de julgamento: “Não se aplica a Lei no 13.786/2018 à restituição de sinal pago em proposta de compra e venda não convertida em contrato definitivo, sendo devida a devolução integral nos termos do Código de Defesa do Consumidor, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, art. 51, II e IV; Lei no 13.786/2018; CPC, art. 85, §§ 2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 1002; STJ, AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 24.08.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018274-69.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SEBASTIAO MEDEIROS - CPF: 018.756.151-64 (EMBARGADO), ROSANGELA HASSELSTROM - CPF: 651.773.121-00 (ADVOGADO), IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 29.871.448/0001-62 (EMBARGANTE), LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO), ROSANGELA HASSELSTROM - CPF: 651.773.121-00 (ADVOGADO), SEBASTIAO MEDEIROS - CPF: 018.756.151-64 (EMBARGANTE), DINARTH ARAUJO CARDOSO JUNIOR - CPF: 016.063.131-93 (ADVOGADO), IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 29.871.448/0001-62 (EMBARGADO), LAIS COSTA SAMPAIO - CPF: 053.566.371-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE PROPOSTA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO CONSUMADO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO SINAL PAGO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CDC. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA ORIGEM AFASTADA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Apelações cíveis contra sentença que declarou a rescisão de proposta de compromisso de compra e venda de imóvel e condenou a vendedora a restituir o sinal pago, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo no 1002/STJ

2. O primeiro apelante, requerido, sustenta que a rescisão contratual decorreu exclusivamente da inadimplência do comprador, configurando culpa exclusiva deste, e requer a aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), com retenção de parte do valor pago. Defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de loteamento imobiliário regulado pela Lei no 6.766/79.

3. O segundo apelante, autor da ação, em recurso adesivo requer a incidência dos juros de mora a partir da citação, ao invés do trânsito em julgado, além da majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação.

II. Questão em discussão

5. Há três questões em discussão: (i) a aplicabilidade da Lei no 13.786/2018 ao caso concreto, com retenção de parte do sinal pago; (ii) o termo inicial dos juros de mora na restituição do valor pago; e (iii) a possibilidade de majoração dos honorários advocatícios fixados na origem em 10% sobre o valor da condenação, para 20%.

III. Razões de decidir

6. Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), pois o contrato firmado entre as partes não se aperfeiçoou como compromisso definitivo de compra e venda, tratando-se de mera proposta condicionada ao pagamento do sinal e à posterior formalização do contrato definitivo, o que não ocorreu.

7. Não havendo vínculo contratual consolidado, não há fundamento para retenção de valores com base na Lei do Distrato. Aplicam-se as disposições do CDC, que vedam cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou estabeleçam a perda total de valores pagos quando o contrato não se consolidou.

8. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, aplica-se por analogia o Tema Repetitivo 1.002/STJ, segundo o qual, em compromissos de compra e venda, os juros incidem a partir do trânsito em julgado quando a resolução do contrato é pleiteada por iniciativa do comprador.

9. Inexistindo contrato definitivo e considerando a relação de consumo, correta a decisão de restituir o valor pago a título de sinal com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

10. A majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação é descabida, pois a causa não apresentou complexidade elevada, limitando-se à análise da resolução contratual e à devolução do sinal pago. Contudo, os honorários advocatícios são majorados em grau recursal para 12% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, § 11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

11. Apelação cível e recurso adesivo conhecidos e desprovidos. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento: “Não se aplica a Lei no 13.786/2018 à restituição de sinal pago em proposta de compra e venda não convertida em contrato definitivo, sendo devida a devolução integral nos termos do Código de Defesa do Consumidor, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, art. 51, II e IV; Lei no 13.786/2018; CPC, art. 85, §§ 2o e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 1002; STJ, AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 24.08.2020.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação cível e recurso adesivo interpostos por Iguatemi Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Sebastião Medeiros contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de resilição contratual c/c devolução de quantias pagas e pedido de tutela antecipada, ajuizada pelo segundo apelante em desfavor do primeiro.

A sentença declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, condenando a Iguatemi Empreendimentos Imobiliários Ltda. a restituir ao apelado o valor de R$ 5.407,96, referente ao sinal pago, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo no 1002 do STJ.

Confirmou, ainda, a tutela antecipada para suspender a cobrança das parcelas e impedir a inclusão do nome do apelado nos cadastros de proteção ao crédito, condenando a apelante ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A apelante Iguatemi Empreendimentos Imobiliários Ltda. alega que a rescisão contratual decorreu exclusivamente da inadimplência do comprador, que deixou de pagar as parcelas por problemas financeiros, configurando culpa exclusiva do apelado. Afirma que o negócio não se concretizou, pois se tratava de pré-contrato com compromisso de compra e venda dependente da assinatura do contrato definitivo, o que não ocorreu por desinteresse do comprador.

Defende a aplicação da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), que prevê a retenção de até 10% do valor do contrato em caso de desistência do comprador, argumentando que o montante pago não é passível de restituição, pois seria absorvido pela cláusula penal prevista na legislação.

Sustenta que o juízo singular que a sentença teria utilizado do Código de Defesa do Consumidor de forma inadequado, por se tratar de loteamento imobiliário regulado pela Lei no 6.766/79, alterada pela Lei no 13.786/2018.

Requer, ao final, a reforma da sentença para que seja aplicada a retenção de 10% sobre o valor do contrato, conforme dispõe a Lei do Distrato, além da manutenção dos valores pagos a título de sinal (id. 240855167).

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários advocatícios (id. 240855172).

Na mesma oportunidade, Sebastião Medeiros apresentou recurso adesivo pugnando pela reforma da sentença quanto ao termo inicial dos juros de mora, pleiteando que estes sejam fixados a partir da citação, e não do trânsito em julgado.

Alega que a ré estava inadimplente com suas obrigações contratuais e que buscou solução administrativa antes de ajuizar a ação, circunstâncias que justificariam a incidência dos juros de mora desde a citação. Requer a majoração dos honorários advocatícios para o patamar de 20% sobre o valor da condenação, argumentando que o percentual de 10% fixado na sentença não remunera adequadamente o trabalho desenvolvido pelo patrono (id. 240855173).

Contrarrazões de Iguatemi Empreendimentos pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários advocatícios em decorrência do trabalho desenvolvido no âmbito recursal, a teor do artigo 85, § 11, do CPC (id. 240855176).

Em sessão de julgamento designada para 16/10/2024, a Quarta Câmara de Direito Privado, em acórdão publicado em 22/10/2024, não conheceu do recurso de Sebastião de Moraes, sob o fundamento de intempestividade e desproveu o recurso interposto por Iguatemi Empreendimentos Imobiliários Ltda. (id. 247740668).

Opostos embargos de declaração por ambas as partes (id. 249781177 e id.

249891158), a Câmara julgadora acolheu o recurso oposto por Sebastião Medeiros para
“afastar a intempestividade do Recurso Adesivo, anular o v. acórdão e determinar que novo julgamento seja proferido. Prejudicado os embargos de declaração de Iguatemi Empreendimentos Imobiliários Ltda.”
(id. 255066689).

Na sequência, os autos vieram conclusos para novo julgamento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

De início, necessário destacar que, a teor do que foi consignado na sentença, o rompimento contratual decorreu exclusivamente da desistência do comprador, que, por questões financeiras, optou por não concluir o negócio. Nesse contexto, o magistrado singular, ao asseverar que não houve culpa da vendedora pela rescisão, condenou a requerida tão somente a restituir o valor referente ao sinal e a suspender a cobrança de novas parcelas, conforme parte dispositiva abaixo transcrita (id. 240855159):

“Ante o exposto,
ACOLHO

EM PARTE
a pretensão deduzida na inicial e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte autora para:

(a) DECLARAR
rescindido o contrato pactuado entre as partes.

(b) CONDENAR
a parte demandada IGUATEMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de R$ 5.407,96 (Cinco mil, quatrocentos e sete reais e noventa e seis centavos) referente ao sinal, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ.

(d)

CONFIRMAR
a antecipação dos efeitos da tutela deferida, para determinar que a requerida suspenda as cobranças das parcelas do contrato em discussão (Id 45381623), a partir da propositura da ação, e consequentemente, se abstenha de incluir os dados da parte requerente nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e outros congêneres) no que tange ao contrato em liça e nos moldes supracitados, até ulterior deliberação judicial, sob pena de recair em multa diária que fixo no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

CONDENO
, ainda,

a parte Demandada ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
que
FIXO
em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2o do art. 85 do CPC.

Por oportuno,
DECLARO EXTINTO
o feito com resolução do mérito nos termos do inciso I do art. 487 do CPC.

[...]
”

A controvérsia recursal, portanto, limita-se a verificar à aplicabilidade ao caso concreto da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), com a retenção de determinada porcentagem do valor pago à título de sinal e demais encargos contratuais, ou a possibilidade de restituição integral do valor, em razão da natureza jurídica do contrato.

Ao analisar a aplicabilidade da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), o juízo singular entendeu que o referido diploma legal não incide no caso concreto, pois o contrato firmado entre as partes não se aperfeiçoou como compromisso definitivo de compra e venda, tratando-se apenas de uma proposta condicionada ao pagamento do sinal e à posterior assinatura do contrato definitivo.

De fato, a Lei no 13.786/2018 disciplina a resolução de contratos de compra e venda de imóveis em incorporações imobiliárias e loteamentos, prevendo a retenção de até 10% do valor do contrato em caso de desistência do comprador, conforme disposto no art. 67-A da Lei no 4.591/64, com a redação dada pela referida lei. No entanto, sua aplicação pressupõe a existência de contrato definitivo de compra e venda, conforme previsto nos arts. 35-A e 67-A, que tratam expressamente da resolução de contratos de compra e venda ou promessa de venda já consolidados.

No caso em análise, conforme consignado na sentença, o negócio jurídico firmado não passou de proposta de aquisição, condicionada ao pagamento do sinal e à posterior formalização do contrato definitivo, o que não se concretizou em razão da desistência do comprador antes da finalização do pagamento das parcelas referentes ao sinal.

Ausente o aperfeiçoamento do contrato como compromisso definitivo de compra e venda, não há como aplicar a Lei do Distrato ao caso concreto, pois a legislação pressupõe um vínculo contratual consolidado, o que não ocorreu na hipótese.

A recorrente Iguatemi sustenta que, à luz da Súmula 543 do STJ, seria cabível a retenção parcial dos valores pagos, uma vez que a desistência do comprador caracterizaria culpa exclusiva sua, justificando a aplicação de cláusula penal compensatória. No entanto, aplicando-se a técnica do
distinguishing
, observa-se que o caso concreto não se submete ao precedente firmado na referida súmula,
in verbis
:

“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (sem destaque no original)

A Súmula 543 do STJ e aplica-se a contratos de compra e venda de imóveis ou promessa de venda consolidados, nos quais há vínculo contratual definitivo entre as partes e, na hipótese de rescisão, é possível discutir a culpa pela rescisão e a retenção parcial dos valores pagos. Contudo, no presente caso, não houve contrato definitivo, podendo-se presumir que o contrato tratava, na verdade, de mera reserva de lote, uma proposta de aquisição não formalizada em compromisso de compra e venda. Nesse sentido, constou expressamente do instrumento pactuado, inclusive que
“as parcelas serão devidamente reajustadas conforme o contrato definitivo de compra e venda”
, ilustra-se:

Diante da ausência de contrato definitivo e considerando que a relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza relação de consumo, aplicam-se as disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Nos termos do art. 51, II e IV, do CDC, são consideradas nulas de pleno direito as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que estabeleçam a perda total de valores pagos, especialmente quando o contrato não foi efetivado.

No presente caso, o comprador figura como consumidor final do imóvel, o que justifica a aplicação do CDC e a restituição integral do valor pago a título de sinal, uma vez que não houve consolidação do contrato e, portanto, não há fundamento jurídico para retenção parcial ou aplicação de cláusula penal compensatória.

Dessa forma, entendo por escorreita a conclusão do juízo de origem de que a Lei do Distrato não se aplica a hipótese e de que a restituição do montante pago à título de sinal deve ser restituído.

Quanto ao termo inicial da atualização do valor a ser restituído, a sentença determinou a correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, com base no Tema Repetitivo. 1.002 do STJ, que fixou a seguinte tese:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

O autor, em sede de recurso adesivo, requer a incidência dos juros de mora a partir da citação, sob o argumento de que a ré estaria em mora desde o momento em que foi constituída em relação jurídica litigiosa.

Embora o Tema 1.002 do STJ trate especificamente de compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias, que não é o caso exato dos autos conforme extensivamente demonstrado, sua racionalidade jurídica aplica-se por analogia ao presente caso, uma vez que a obrigação de restituir os valores pagos somente surgiu com a decisão judicial que reconheceu a resolução do contrato, razão pela qual os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, e não da citação.

Esse entendimento foi reafirmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AgInt no AREsp 1674588/SP, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, nos seguintes termos:

“A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1674588/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020)

Quanto ao pedido de majoração dos honorários advocatícios formulado no recurso adesivo, verifica-se que a sentença os fixou em 10% sobre o valor da condenação, em conformidade com o art. 85, § 2o, do CPC, que estabelece parâmetros como o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Considerando que a causa não apresentou complexidade elevada, tampouco demandou dilação probatória extensa ou atos processuais extraordinários, limitando-se à análise da resolução contratual e à devolução do valor pago a título de sinal, arrazoado e proporcional o patamar fixado na origem, razão pela qual o percentual deve ser mantido.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao
recurso de apelação interposto por Iguatemi Empreendimentos Imobiliários Ltda., bem como ao recurso adesivo interposto por Sebastião Medeiros
, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios em 2% sobre o valor já fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 2o e § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2025