Tribunal: TJMT
Processo: 1038166-33.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGÓCIO JURÍDICO. SUSPEITA DE FRAUDE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PELA OLX. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
O recurso. Agravo de instrumento contra decisão que, em ação declaratória de nulidade de escritura pública, deferiu tutela provisória para suspender o registro de escritura pública de compra e venda de imóvel, determinar averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, impedir atos possessórios pelo réu e autorizar eventual reintegração de posse em favor da autora.
Fato relevante. Ambas as partes alegam terem sido vítimas de fraude na negociação do imóvel divulgada em site de classificados. O agravante afirma ter agido de boa-fé, enquanto a agravada sustenta não ter recebido o pagamento acordado e ter sido enganada por terceiros.
A decisão recorrida. Concedeu a tutela de urgência com base em indícios de simulação, vício de consentimento e risco de esbulho possessório.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela provisória de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o risco de dano ou resultado útil do processo, diante da alegação de fraude na negociação imobiliária.
III. Razões de decidir
5. A decisão agravada baseou-se em documentação apresentada na petição inicial, como boletins de ocorrência, notificações extrajudiciais e conversas de WhatsApp, que sugerem vício de consentimento e ausência de pagamento do preço do imóvel.
6. O risco de dano está presente na possibilidade de registro definitivo da escritura pública, consolidando transferência patrimonial possivelmente fraudulenta, além do risco de esbulho possessório.
7. A suspensão do registro e a preservação da posse visam garantir a reversibilidade do processo, sem prejulgamento de mérito.
8. A alegação de boa-fé do adquirente pode ser analisada no curso da instrução, não sendo suficiente, neste momento, para afastar as medidas cautelares deferidas.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: “1. A tutela provisória de urgência pode ser mantida quando há elementos que evidenciam, de forma concreta, a probabilidade do direito da parte autora e o risco de dano irreparável, especialmente em contexto de possível fraude na negociação de imóvel.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300 Jurisprudência relevante citada: n/a

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038166-33.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Evicção ou Vicio Redibitório, Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FLAVIO CLEBER LINO DA SILVA - CPF: 803.525.021-34 (ADVOGADO), VICENTE DOLCE - CPF: 096.359.268-80 (AGRAVANTE), MARIA CLAUDIA ROSSETTO - CPF: 045.887.348-90 (AGRAVADO), NEWMAN PEREIRA LOPES - CPF: 899.890.741-00 (ADVOGADO), HILTON SANTOS DA SILVA - CPF: 502.087.056-00 (ADVOGADO), FABIANO ALVES MARTINS - CPF: 275.782.808-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGÓCIO JURÍDICO.
SUSPEITA DE FRAUDE.
COMPRA E
VENDA
DE IMÓVEL
PELA OLX.
TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA.
RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

O recurso. Agravo de instrumento contra decisão que, em ação declaratória de nulidade de escritura pública, deferiu tutela provisória para suspender o registro de escritura pública de compra e venda de imóvel, determinar averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, impedir atos possessórios pelo réu e autorizar eventual reintegração de posse em favor da autora.

Fato relevante. Ambas as partes alegam terem sido vítimas de fraude na negociação do imóvel divulgada em site de classificados. O agravante afirma ter agido de boa-fé, enquanto a agravada sustenta não ter recebido o pagamento acordado e ter sido enganada por terceiros.

A decisão recorrida. Concedeu a tutela de urgência com base em indícios de simulação, vício de consentimento e risco de esbulho possessório.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela provisória de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o risco de dano ou resultado útil do processo, diante da alegação de fraude na negociação imobiliária.

III. Razões de decidir

5. A decisão agravada baseou-se em documentação apresentada na petição inicial, como boletins de ocorrência, notificações extrajudiciais e conversas de WhatsApp, que sugerem vício de consentimento e ausência de pagamento do preço do imóvel.

6. O risco de dano está presente na possibilidade de registro definitivo da escritura pública, consolidando transferência patrimonial possivelmente fraudulenta, além do risco de esbulho possessório.

7. A suspensão do registro e a preservação da posse visam garantir a reversibilidade do processo, sem prejulgamento de mérito.

8. A alegação de boa-fé do adquirente pode ser analisada no curso da instrução, não sendo suficiente, neste momento, para afastar as medidas cautelares deferidas.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso conhecido e
não
provido.

Tese de julgamento: “1. A tutela provisória de urgência pode ser mantida quando há elementos que evidenciam, de forma concreta, a probabilidade do direito da parte autora e o risco de dano irreparável, especialmente em contexto de possível fraude na negociação de imóvel.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300

Jurisprudência relevante citada: n/a

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1038166-33.2025.8.11.0000 de decisão 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, em Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública, deferiu a tutela provisória de urgência para:

A) DETERMINAR ao Oficial do 2o SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CUIABÁ/MT, com máxima urgência, que NÃO REALIZE qualquer registro ou averbação baseada na Escritura Pública de Compra e Venda lavrada no Cartório do 6o Ofício de Cuiabá/MT, em 22 de setembro de 2025, referente às Fls. 200/203 do Livro no 068 (Processo no 46200), que se refere ao imóvel da Matrícula no 78.558, onde MARIA CLAUDIA ROSSETTO figura como vendedora e VICENTE DOLCE como comprador, até nova decisão deste Juízo;

B) DETERMINAR, ainda, ao Oficial do 2o SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CUIABÁ/MT que providencie, imediatamente e sem custos de emolumentos, a AVERBAÇÃO da existência desta Ação (Processo no 1100405-47.2025.8.11.0041) na margem da Matrícula no 78.558, para tornar público o litígio;

C) DETERMINAR ao Réu, VICENTE DOLCE, que NÃO PRATIQUE qualquer ato que perturbe ou retire a posse da Autora sobre o imóvel (Apartamento no 1102, Edifício Flamingo, Rua Conselheiro Dr.
Enio
Vieira, no 215, Bairro Senhor dos Passos, Cuiabá/MT), especialmente que não entre ou tente entrar no referido imóvel, por si ou por terceiros. Em caso de descumprimento, fixo multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada, por enquanto, a 50 (cinquenta) dias, sem prejuízo de aumento da multa ou da configuração de crime de desobediência;

D) DETERMINAR que, se o esbulho possessório já tiver ocorrido no momento do cumprimento desta decisão, o Oficial de Justiça realize a IMEDIATA REINTEGRAÇÃO DE POSSE em favor da Autora, MARIA CLAUDIA ROSSETTO. Fica desde já autorizado o uso
de reforço policial, se necessário, e o arrombamento, respeitando a lei;

O agravante alega que a agravada divulgou na plataforma digital OLX a venda do apartamento no 1102, Edifício Flamingo, matrícula no 78.558, do 2o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá.

Aduz que se interessou pelo imóvel, e ligou no número de telefone informado na plataforma, mantendo contato com Ramon, via WhatsApp que lhe informou que o dono do apartamento era seu pai, e as tratativas de negociações seriam com ele.

Esclarece que, em sequência, Rogério, identificando-se como pai de Ramon, o contatou agendando a visita ao local.

Informa que, no dia combinado, compareceu o Junior que se apresentou como filho da agravada, demonstrando conhecimento do local.

Menciona que recebeu outra ligação, desta vez de Rafael Antunes, que se apresentou como corretor de imóveis, informando que, a pedido de Maria Claudia e do Rogério, auxiliaria nos trâmites da Escritura Pública de Compra e Venda do apartamento, solicitando o envio dos documentos e dados pessoais.

Consigna que, no curso dos procedimentos cartorários, ligou para a agravada para se assegurar da negociação, momento em que ela disse que o Rogério era seu parente, e responsável pela condução do negócio e recebimento de valores.

Pontua que a negociação foi fechada, mediante instrumento particular de compra e venda, ajustando-se as condições de pagamento: sinal em espécie no valor de R$ 77.500,00, entrega de um veículo Land Rover Evoque ano 2015 avaliado em R$ 100.000,00 e pagamento do saldo remanescente de R$ 122.500,00 na lavratura da escritura pública, totalizando o valor de R$ 300.000,00.

Afirma que tomou toda a cautela necessária antes de efetivar a compra, o que atesta o seu zelo e a boa-fé.

Diz que em 22-09-2025, foi assinada a escritura pública de Compra e Venda, onde a agravada declarou perante o Tabelião, haver recebido o valor ajustado, recebeu as chaves e controles de acesso ao apartamento, sendo a administração do condomínio formalmente notificada da alteração de titularidade.

Ressalta que em 26-09-2025, a agravada comunicou a ausência de pagamento, passando a emitir ameaças de retomada do imóvel e registro de boletim de ocorrência.

Sustenta que todos os elementos que constituem o contexto da negociação inicialmente diligenciadas foram feitos, posto que a orientação para tratativas com o Rogério partiu exclusivamente da vendedora/agravada, cuja conduta validou que a quitação fosse realizada para terceira pessoa.

Argumenta que ela não se cercou dos cuidados mais básicos que se espera deste tipo de negociação, já que sua conduta foi relevante para o êxito do golpe, pois ela seguiu as instruções dos estelionatários "Ramon" e "Rogério", levando-o a erro, ao afirmar que o "Rogério" era seu parente.

Enfatiza que ela assumiu o risco ao publicar a venda em um site de classificados, sem adotar os cuidados mínimos necessários na operação.

Salienta
que,
se houve vítima na negociação, essa pessoa é ele, que foi induzido pelas afirmações da vendedora, devendo ser responsabilizada por seus atos, nos termos do art. 186 do Código Civil.

Pede
que a decisão agravada seja cassada
que sejam afastadas as
medidas gravosas, quais sejam, a vedação de registro/averbação, a determinação de averbação da ação na
matricula
do imóvel, a proibição de quaisquer atos possessórios e a cominação de multa diária
.

Antecipação dos efeitos recursais indeferido (Id n.
326257856
).

Contraminuta no Id n.
325944854
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A agravada ajuizou o feito alegando que colocou um apartamento a venda pela plataforma digital OLX, por R$500.000,00.

Diz que em 04-09-2025 foi contatada por
Ramom
Gomes que estaria interessado na aquisição.

Relata que no mesmo dia Rogério se apresentou como pai de
Ramom
, aceitando o preço oferecido, e informou que, como residia em Rondonópolis, contrataria um corretor de imóveis chamado Rafael Queiroz, para intermediar o negócio.

Afirma que nos trâmites da lavratura da escritura, o Rogério disse que passaria a escritura em nome de terceiro, que no caso é o ora agravante, em razão de um acerto, ao que ela não se opôs.

Consigna que o Rogério solicitou a possibilidade de “passar a escritura” pelo valor de R$250.000,00 e os outros R$250.000,00 seriam “pagos por fora”, havendo
mutua
concordância das partes.

Pontua que, como reside em Ribeirão Preto, a escritura foi realizada de forma “digital” para assinatura pelo – E-Notariado, enquanto o agravado foi pessoalmente no 6o
Oficio
de Cuiabá.

Narra que após formalizada a venda, entrou em contatado com aquelas três pessoas (Rogério, Vicente e Antunes) sobre o pagamento, quando então o Vicente informou que já havia
pago
para o Rogério.

Ressalta que, após esses fatos, eles não atenderam mais as ligações, exceto o corretor que ficou indignado com o golpe.

Pleiteou a tutela de urgência que foi concedida nos seguintes termos:

“
(...)

No caso em tela, a farta documentação acostada à inicial, incluindo os boletins de ocorrência, notificações extrajudiciais e as
conversas de WhatsApp, demonstram a probabilidade do direito da Autora, evidenciando a provável existência de simulação e vício de consentimento na lavratura da escritura pública de compra e venda, bem como a ausência de pagamento à proprietária. Consequentemente, a posse que o Réu pretende exercer carece de base legal válida, pois decorre de um negócio jurídico com sérias dúvidas sobre sua validade.

O perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo são manifestos e iminentes. Há o risco concreto da efetivação do registro da escritura pública, consolidando uma transferência de propriedade supostamente fraudulenta e abrindo a possibilidade de alienação a terceiros de boa-fé, o que tornaria a reversão da situação ainda mais complexa. Adicionalmente, há um iminente esbulho possessório, com o Réu planejando tomar posse do imóvel no dia seguinte ao ajuizamento da ação, o que, se concretizado, privará a Autora do uso e gozo de seu bem de forma injusta e de difícil reparação.
(Id n. 210053785 – autos em primeiro grau)

Segundo os relatos, ambas as partes se dizem vítimas de golpe, sendo que o agravante afirma que a agravada participou de todo o processo, inclusive assegurou que o Rogério era seu parente, e responsável pela condução do negócio e recebimento de valores.

A concessão da tutela
amparou-se em
farta
documentação acostada à inicial
(
boletins de ocorrência, notificações extrajudiciais e conversas de WhatsApp
)
, que evidenciam probabilidade do direito da autora, diante de provável simulação e vício de consentimento na escritura pública, além de ausência de pagamento do preço, bem como iminente esbulho possessório e risco de registro de escritura supostamente fraudulenta.

O art. 300 do Código de Processo Civil dispõe que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo
e, neste caso,
a decisão agravada expressamente examinou tais requisitos.

O agravante sustenta que a probabilidade do direito não estaria demonstrada, por se tratar de mera controvérsia negocial, e que eventual nulidade poderia ser reconhecida ao final, com subsequente cancelamento do registro.

Contudo
, a narrativa inicial e os documentos que a instruem
sugerem
quadro mais grave, característico de negócio possivelmente celebrado com base em fraude (“golpe do OLX”).

O perigo de dano apresenta-se
tanto no
risco de efetivação do registro de escritura
supostamente
fraudulenta, com potencial consolidação de transferência ilícita da propriedade e possibilidade de subsequente alienação a terceiros de boa-fé e iminente esbulho possessório, diante da intenção declarada do agravante de tomar posse imediata do imóvel.

Em tais circunstâncias, a suspensão provisória do registro e a preservação da posse da autora configuram medidas adequadas para evitar
dano
grave, sem esgotar o mérito da controvérsia, pois não se está declarando, em definitivo, a nulidade da escritura, mas apenas evitando a concretização de situação fática de difícil reversão.

O agravante invoca a proteção à boa-fé do adquirente e à segurança do sistema registral imobiliário para defender que a tutela deferida comprometeria a estabilidade das transações, ao impedir o registro de escritura formalmente regular.

No entanto,
a tutela deferida é provisória e visa, justamente, evitar a consolidação de um ato potencialmente nulo ou anulável, sem afastar, de plano, a possibilidade de demonstração da boa-fé do adquirente no curso da instrução. A suspensão temporária do registro,
quando há
suspeita de fraude, não afronta a segurança registral
, mas sim,
visa preservá-la.

Argui, ainda, a
gravidade dos efeitos da liminar, que lhe impediria o gozo do imóvel e a plena utilização do título aquisitivo.

Entretanto,
a decisão
apenas
preservam
o
status quo
anterior ao litígio, evitando que a controvérsia se torne irreversível antes do julgamento de mérito. A reversibilidade é evidente: eventual improcedência da ação permitirá o registro da escritura, a modificação da posse e a revogação das restrições impostas.

O risco inverso – permitir o registro e a tomada de posse pelo agravante em contexto de indícios de fraude e ausência de pagamento do preço – é claramente mais gravoso e de difícil reparação, podendo gerar cadeia de transferências a terceiros de boa-fé e complexa litigiosidade subsequente.

Portanto, à luz dos princípios da proporcionalidade e da precaução, mostra-se adequada a manutenção da tutela deferida na origem.

Pelo
exposto,
nego provimento
ao Agravo de Instrumento.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025