Tribunal: TJMT
Processo: 1007709-65.2023.8.11.0007
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-02

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO DURANTE O TRÂMITE PROCESSUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERDAS E DANOS. MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. DANO MORAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Ações de apelação interpostas por Wellington Belani e pela construtora Eco Ville Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer com indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais. A sentença rescindiu o contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento da ré, determinando a restituição integral dos valores pagos, aplicação da multa contratual, condenação ao pagamento de R$ 20.000,00 por danos morais e improcedência do pedido de lucros cessantes. O autor busca a cumulação de lucros cessantes com a multa contratual e indenização pela valorização do imóvel. A construtora pleiteia a suspensão do contrato em razão da pandemia, a exclusão ou redução da multa contratual e dos danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há cinco questões em discussão: (i) definir se a apelação da construtora deve ser conhecida, diante da alegada ofensa ao princípio da dialeticidade; (ii) estabelecer se houve inovação recursal ou preclusão nas alegações das partes; (iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel justifica a rescisão contratual e o pagamento da multa; (iv) examinar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes e de indenização pela valorização do imóvel; (v) verificar a ocorrência de litigância de má-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O recurso da construtora preenche os requisitos do art. 1.010 do CPC, uma vez que impugna especificamente os fundamentos da sentença, não havendo ofensa ao princípio da dialeticidade.
Não há inovação recursal por parte do autor quanto à cláusula 26 do contrato, pois a sentença já havia feito referência a ela. Também não há inovação no pedido de indenização pela valorização do imóvel, por se tratar de fato superveniente ligado à conversão da obrigação em perdas e danos.
O pedido de suspensão contratual formulado pela construtora não está precluso, podendo ser examinado pelo tribunal, conforme art. 1.013, §1o, do CPC.
A pandemia de Covid-19, embora configure caso fortuito, não isenta automaticamente o inadimplemento contratual, sendo necessária prova do nexo causal, o que não foi demonstrado pela construtora.
A venda do imóvel a terceiro durante o trâmite processual configura inadimplemento absoluto e impossibilita o cumprimento específico da obrigação, justificando a conversão da ação em perdas e danos.
A cláusula penal de 0,25% ao mês não é equivalente ao valor locativo do imóvel, o que permite sua cumulação com lucros cessantes, conforme entendimento do STJ no Tema 970 e no REsp 2.025.166/RS.
A valorização do imóvel vendido a terceiro representa lucro cessante indenizável, nos termos do art. 402 do CC, configurando também enriquecimento sem causa da construtora.
O valor de R$ 20.000,00 fixado a título de danos morais é proporcional à gravidade da conduta da construtora e às circunstâncias do caso concreto, sendo mantido.
A construtora incorre em litigância de má-fé ao negar fato incontroverso – a venda do imóvel a terceiro – confirmado por documentos constantes dos autos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso do autor provido. Recurso da construtora desprovido.
Tese de julgamento:
A ocorrência da pandemia de Covid-19, por si só, não exime a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento contratual, sendo imprescindível a prova do nexo causal entre o evento e a impossibilidade de cumprimento da obrigação.
A venda do imóvel a terceiro durante o trâmite processual caracteriza inadimplemento absoluto e justifica a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos.
É possível a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a multa contratual é inferior ao valor locativo do imóvel.
A valorização do imóvel não entregue pode ser considerada como dano material indenizável, por configurar lucro cessante e impedir enriquecimento sem causa.
A negativa deliberada de fato incontroverso caracteriza litigância de má-fé, nos termos do art. 80, II, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007709-65.2023.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Cláusula Penal, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ECO VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 33.364.586/0001-22 (APELANTE), VINICIUS EDUARDO DE JESUS PEREIRA - CPF: 059.203.991-98 (ADVOGADO), WELLINGTON BELANI - CPF: 786.487.261-15 (APELADO), LUANA BELANI GOLIN - CPF: 053.568.391-03 (ADVOGADO), ECO VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 33.364.586/0001-22 (APELADO), VINICIUS EDUARDO DE JESUS PEREIRA - CPF: 059.203.991-98 (ADVOGADO), LUANA BELANI GOLIN - CPF: 053.568.391-03 (ADVOGADO), WELLINGTON BELANI - CPF: 786.487.261-15 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO AUTOR PROVIDO. REQUERIDA NÃO PROVIDO. UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO DURANTE O TRÂMITE PROCESSUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PERDAS E DANOS. MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. DANO MORAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ações de apelação interpostas por Wellington
Belani
e pela construtora Eco
Ville
Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer com indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais. A sentença rescindiu o contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento da ré, determinando a restituição integral dos valores pagos, aplicação da multa contratual, condenação ao pagamento de R$ 20.000,00 por danos morais e improcedência do pedido de lucros cessantes. O autor busca a cumulação de lucros cessantes com a multa contratual e indenização pela valorização do imóvel. A construtora pleiteia a suspensão do contrato em razão da pandemia, a exclusão ou redução da multa contratual e dos danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a apelação da construtora deve ser conhecida, diante da alegada ofensa ao princípio da dialeticidade; (
ii
) estabelecer se houve inovação recursal ou preclusão nas alegações das partes; (
iii
) determinar se o atraso na entrega do imóvel justifica a rescisão contratual e o pagamento da multa; (
iv
) examinar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes e de indenização pela valorização do imóvel; (v) verificar a ocorrência de litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso da construtora preenche os requisitos do art. 1.010 do CPC, uma vez que impugna especificamente os fundamentos da sentença, não havendo ofensa ao princípio da dialeticidade.

Não há inovação recursal por parte do autor quanto à cláusula 26 do contrato, pois a sentença já havia feito referência a ela. Também não há inovação no pedido de indenização pela valorização do imóvel, por se tratar de fato superveniente ligado à conversão da obrigação em perdas e danos.

O pedido de suspensão contratual formulado pela construtora não está precluso, podendo ser examinado pelo tribunal, conforme art. 1.013, §1o, do CPC.

A pandemia de Covid-19, embora configure caso fortuito, não isenta automaticamente o inadimplemento contratual, sendo necessária prova do nexo causal, o que não foi demonstrado pela construtora.

A venda do imóvel a terceiro durante o trâmite processual configura inadimplemento absoluto e impossibilita o cumprimento específico da obrigação, justificando a conversão da ação em perdas e danos.

A cláusula penal de 0,25% ao mês não é equivalente ao valor locativo do imóvel, o que permite sua cumulação com lucros cessantes, conforme entendimento do STJ no Tema 970 e no REsp 2.025.166/RS.

A valorização do imóvel vendido a terceiro representa lucro cessante indenizável, nos termos do art. 402 do CC, configurando também enriquecimento sem causa da construtora.

O valor de R$ 20.000,00 fixado a título de danos morais é proporcional à gravidade da conduta da construtora e às circunstâncias do caso concreto, sendo mantido.

A construtora incorre em litigância de má-fé ao negar fato incontroverso – a venda do imóvel a terceiro – confirmado por documentos constantes dos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do autor provido. Recurso da construtora desprovido.

Tese de julgamento
:

A ocorrência da pandemia de Covid-19, por si só, não exime a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento contratual, sendo imprescindível a prova do nexo causal entre o evento e a impossibilidade de cumprimento da obrigação.

A venda do imóvel a terceiro durante o trâmite processual caracteriza inadimplemento absoluto e justifica a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos.

É possível a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a multa contratual é inferior ao valor locativo do imóvel.

A valorização do imóvel não entregue pode ser considerada como dano material indenizável, por configurar lucro cessante e impedir enriquecimento sem causa.

A negativa deliberada de fato incontroverso caracteriza litigância de má-fé, nos termos do art. 80, II, do CPC.

R E L A T Ó R I O

A
P

1007709-65.2023.8.11.0007

ECO VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA XWELLINGTON BELANI

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de
dois
recursos de apelação interpostos por WELLINGTON BELANI e ECO VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA co
m o fito de reformar a
sentença
que,
nos autos da ação de obrigação de fazer com pedido de indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais
proposta por
WELLINGTON
,
julgou
parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré e converter a ação em perdas e danos; condenar a ré a restituir integralmente os valores pagos pelo autor, com correção monetária pelo IPCA-E a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação; condenar a ré ao pagamento da multa contratual conforme cláusula 26 do contrato; condenar a ré ao pagamento de R$ 20.000,00 a título de danos morais e condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Apelação de
Wellington
(ID
270174402
):
S
ustenta ser possível a cumulação da cláusula penal prevista no contrato com os lucros cessantes, argumentando que a multa contratual (0,25% sobre o valor do imóvel) não é equivalente ao valor locativo, conforme entendimento do STJ no Tema 970. Alega também que deve ser considerado o valor da valorização do imóvel como indenização por danos materiais, uma vez que o apartamento foi vendido pela construtora a terceiro pelo valor de R$ 250.000,00, enquanto o autor havia adquirido por R$ 170.000,00.

Apelação de
Eco
Ville
Empreendimentos
(ID
270174410
):
A
lega que o contrato deveria ser suspenso pelo período de 26 meses (03/02/2020 a 22/04/2022) em razão da pandemia de Covid-19, que configurou caso fortuito e força maior. Afirma que o imóvel estava disponível para ocupação, tendo sido expedido o habite-se em 01/06/2023. Argumenta que a multa contratual não deveria ser aplicada ou, subsidiariamente, deveria incidir apenas após o fim da pandemia. Por fim, sustenta que o valor dos danos morais (R$ 20.000,00) é excessivo, devendo ser reduzido para R$ 6.000,00.

Em contrarrazões
(ID
270174449
)
,
o autor
suscita preliminarmente o não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade, argumentando que a apelante apenas repetiu os argumentos já apresentados na contestação, sem impugnar
especificamente os fundamentos da sentença. No mérito,
aduz
que houve preclusão do pedido de suspensão contratual, pois tal questão não foi objeto de análise na sentença e a construtora não opôs embargos de declaração para sanar eventual omissão. Sustenta que a apelante incorre em litigância de má-fé ao negar a venda do imóvel a terceiros, fato comprovado pela matrícula do imóvel e pelo próprio balancete da empresa, onde consta o nome da compradora (Célia Regina) na conta "Clientes - Duplicatas a receber". Defende a manutenção da multa contratual nos termos da sentença, rejeitando o argumento de que a pandemia justificaria o atraso na entrega da obra. Por fim, quanto aos danos morais, argumenta que o valor fixado é adequado
.

Já a construtora, em suas contrarrazões
(ID
270174447
)
, alega inovação recursal quanto à
cláusula 26 do contrato e à valorização do imóvel como dano material
e a
rgumenta que a conduta do apelante caracteriza litigância de má-fé, nos termos do artigo 80, incisos I, II e III do CPC
.
No mérito, defende a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, conforme Tema 970 do STJ; e inexistência de fundamento legal para incluir a valorização do imóvel na indenização por danos materiais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR
(
DIALETICIDADE
)

Eminentes pares:

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar suscitada pelo apelado Wellington
Belani
quanto ao não conhecimento do recurso interposto pela construtora Eco
Ville
Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, sob a alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade.

O apelado sustenta que a construtora
se limitou
a repetir os mesmos argumentos já apresentados em sua contestação, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença recorrida, o que violaria o disposto no art. 932, III, do Código de Processo Civil.

O princípio da dialeticidade recursal exige que o recorrente demonstre os motivos de fato e de direito pelos quais entende que a decisão merece reforma, impugnando especificamente os fundamentos adotados pelo julgador. Trata-se de requisito formal de admissibilidade recursal, expressamente previsto no art. 1.010, II e III, do CPC, segundo o qual a apelação conterá as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade e o pedido de nova decisão.

Após análise das razões recursais apresentadas pela construtora, verifico que, embora em alguns momentos haja repetição de argumentos já expostos na contestação, o recurso não se limita a isso. A apelante efetivamente impugna os fundamentos da sentença, especialmente no que tange à rejeição da teoria da imprevisão e da força maior decorrente da pandemia de Covid-19, bem como questiona o quantum indenizatório fixado a título de danos morais, apresentando argumentos específicos contra os fundamentos adotados na decisão recorrida.

Assim,
não se verifica a ausência de combate aos fundamentos determinantes da sentença, mas sim a apresentação de argumentos que, ainda que parcialmente coincidentes com aqueles expostos na contestação, dirigem-se especificamente contra os fundamentos da decisão recorrida.

Diante disso,
REJEITO a preliminar
de não conhecimento do recurso
.

É como voto.

VOTO PRELIMINAR (
INOVAÇÃO
)

Eminentes pares:

A construtora Eco
Ville
sustenta que o autor, em seu recurso de apelação, inovou ao fundamentar seu pedido na cláusula 26 do contrato, bem como ao pleitear a inclusão da valorização do imóvel como componente da indenização por danos materiais.

Quanto à alegação de inovação referente à cláusula 26 do contrato, verifico que, na petição inicial, o autor fundamentou seu pedido de multa contratual na cláusula 8.2.1, parágrafo 2o. Contudo, a sentença recorrida, ao condenar a construtora, fez referência à cláusula 26 do contrato. Assim, não vislumbro inovação recursal propriamente dita, mas sim uma adequação do autor à fundamentação adotada na sentença, o que não configura alteração da causa de pedir ou do pedido.

No que concerne à inclusão da valorização do imóvel como dano material, embora tal pedido não tenha constado expressamente da petição inicial, é necessário considerar que a venda do imóvel a terceiro por valor superior ao contratado pelo autor constitui fato superveniente que modificou a situação jurídica das partes, nos termos do art. 493 do CPC.

Quando o autor tomou conhecimento da venda do imóvel em setembro de 2024, ele imediatamente comunicou o fato ao juízo, requerendo providências para resguardar seus direitos. Nas alegações finais, expressamente requereu a conversão da ação em perdas e danos em razão da impossibilidade de receber o imóvel.

Embora o pedido específico de indenização pela valorização tenha sido formulado apenas no recurso de apelação, tal pretensão está intrinsecamente ligada à conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, decorrente da impossibilidade de cumprimento específico da obrigação pela venda do imóvel a terceiro.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar.

É como voto.

VOTO
PRELIMINAR

(
PRECLUSÃO
)

Eminentes pares:

O autor Wellington
Belani
alega que houve preclusão do pedido de suspensão contratual formulado pela construtora, pois tal questão não foi objeto de análise na sentença e a construtora não opôs embargos de declaração para sanar eventual omissão.

De fato, a sentença recorrida não analisou expressamente o pedido de suspensão do contrato pelo período de 26 meses em razão da pandemia de Covid-19. A magistrada limitou-se a rejeitar a aplicação da teoria da imprevisão, afirmando que "
a mera existência da crise sem demonstração fática de infortúnios dela decorrentes não autoriza por si só o inadimplemento contratual
".

Nos termos do art. 1.013 do CPC, o tribunal, ao julgar a apelação, apreciará todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas pela sentença. Assim, não há que se falar em preclusão do pedido de suspensão contratual, que pode ser analisado por este Tribunal no julgamento do recurso.

Ante o exposto, REJEITO
a preliminar
.

É como voto.

VOTO MÉRITO

Eminentes pares:

Conforme relatado, trata-se de recursos de apelação interpostos por WELLINGTON BELANI e ECO VILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

Do exame, extrai-se que, em agosto de 2019, Wellington
Belani
adquiriu da construtora Eco
Ville
Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA um apartamento na planta (Apartamento no 67, 6o andar, Bloco A - ED Jatobá, do Condomínio Residencial Eco
Ville
) pelo valor de R$ 170.000,00, com previsão de entrega para julho de 2021, podendo ser prorrogada por 180 dias.

O autor pagou R$ 75.427,13, restando apenas R$ 100.000,00 a serem quitados mediante financiamento após a entrega do imóvel. Contudo, a construtora não cumpriu o prazo de entrega, mesmo após o período de tolerância contratual.

Durante o trâmite processual, em setembro de 2024, o autor descobriu que o imóvel havia sido vendido pela construtora a terceiro (Célia Regina Araújo Soares) pelo valor de R$ 250.000,00, fato comprovado pela matrícula do imóvel e pelo balancete da empresa. Diante dessa constatação, o autor requereu a conversão da ação de obrigação de fazer em perdas e danos.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretando a rescisão contratual por inadimplemento da construtora, determinando a restituição integral dos valores pagos pelo autor, condenando a ré ao pagamento de multa contratual e de R$ 20.000,00 a título de danos mor
ais, mas improcedendo o pedido de lucros cessantes.

Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito dos recursos interpostos pelas partes.

A construtora Eco
Ville
sustenta que o contrato deveria ser suspenso pelo período de 26 meses (03/02/2020 a 22/04/2022) em razão da pandemia de Covid-19, que configurou caso fortuito e força maior.

O contrato celebrado entre as partes prevê, na cláusula 25, parágrafo 1o, alínea "a", que a calamidade pública configura motivo de força maior. Contudo, a mera ocorrência da pandemia, por si só, não é suficiente para justificar o inadimplemento contratual, sendo necessária a demonstração do nexo causal entre a crise sanitária e a impossibilidade de cumprimento da obrigação.

No caso, a construtora não logrou êxito em comprovar de que forma específica a pandemia afetou a execução da obra a ponto de impossibilitar sua conclusão no prazo
contratual. Não foram apresentados documentos que demonstrassem, por exemplo, a paralisação das atividades por determinação das autoridades sanitárias, a escassez de materiais específicos necessários à obra, ou a redução significativa da mão de obra disponível.

Ademais, conforme destacado pelo autor em suas contrarrazões, o setor de construção civil apresentou crescimento contínuo desde 2021 até 2024, conforme dados da CBIC
e ABRAINC, o que contradiz a alegação de crise econômica feita pela construtora.

Ressalte-se, ainda, que a conduta da construtora ao vender o imóvel a terceiro durante o trâmite processual é incompatível com a alegação de impossibilidade de conclusão da obra em razão da pandemia.

Assim, não há como acolher o pedido de suspensão do contrato pelo período de 26 meses, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

Ainda, a
construtora alega que o imóvel estava disponível para ocupação, tendo sido expedido o habite-se em 01/06/2023. Contudo, tal alegação é manifestamente contrária à prova dos autos, que demonstra que o imóvel foi vendido a terceiro (Célia Regina Araújo Soares), conforme comprovado pela matrícula do imóvel e pelo próprio balancete da empresa.

A venda do imóvel a terceiro durante o trâmite processual configura inadimplemento absoluto da obrigação por parte da construtora, tornando impossível o cumprimento específico da obrigação de entregar o imóvel ao autor. Tal conduta justifica plenamente a conversão da ação em perdas e danos, conforme determinado na sentença.

Rejeito, portanto,
esta
alegação recursal.

Além disso, a
construtora sustenta que a multa contratual não deveria ser aplicada ou, subsidiariamente, deveria incidir apenas após o fim da pandemia. Contudo, como já analisado, não restou comprovado o nexo causal entre a pandemia e a impossibilidade de conclusão da obra no prazo contratual.

A cláusula 26 do contrato prevê multa de 0,25% sobre o valor do imóvel por mês de atraso e, se ultrapassado o prazo de 180 dias, multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o montante pago. Tal previsão contratual é válida e deve ser aplicada, uma vez que o inadimplemento da construtora restou configurado.

Mantenho, portanto, a condenação ao pagamento da multa contratual nos termos da sentença.

A construtora alega que o valor fixado a título de danos morais (R$ 20.000,00) é excessivo, devendo ser reduzido para R$ 6.000,00.

A fixação do
quantum
indenizatório a título de danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a extensão do dano, o grau de culpa do ofensor, sua capacidade econômica e o caráter pedagógico da indenização.

Do exame,
a conduta da construtora foi particularmente grave, pois, além de atrasar injustificadamente a entrega do imóvel por mais de dois anos, vendeu o bem a terceiro durante o trâmite processual, impossibilitando definitivamente o cumprimento da obrigação.

Conforme destacado pelo autor, o apartamento foi adquirido com o intuito de proporcionar maior conforto e segurança ao seu padrasto, pessoa idosa que faleceu em 2024 sem conseguir usufruir do imóvel.

Considerando essas circunstâncias específicas, entendo que o valor de R$ 20.000,00 fixado na sentença é adequado e proporcional, não merecendo redução.

Por outro lado, o a
utor sustenta ser possível a cumulação da cláusula penal prevista no contrato com os lucros
cessantes, argumentando que a multa contratual (0,25% sobre o valor do imóvel) não é equivalente ao valor locativo, conforme entendimento do STJ no Tema 970.

De fato, o STJ, ao julgar o Tema 970, fixou a tese de que "
a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes
".

No caso em análise, a cláusula 26 do contrato prevê multa de 0,25% sobre o valor do imóvel por mês de atraso e, se ultrapassado o prazo de 180 dias, multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o montante pago. Tal previsão, especialmente a multa de 0,25%, é significativamente inferior ao valor locativo de um imóvel semelhante, que, conforme alegado pelo autor e não impugnado especificamente pela construtora, seria de aproximadamente R$ 1.900,00 mensais, o que corresponderia a cerca de 1% do valor do imóvel.

Nesse contexto, aplicando-se o entendimento do STJ no Tema 970, é possível a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, uma vez que a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos.

Ressalte-se que o STJ, em julgamento posterior ao Tema 970, reafirmou esse entendimento no REsp 2.025.166/RS, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, julgado em 13/12/2022, no qual se reconheceu a possibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos.

Assim,
entendo que é caso de dar
provimento ao recurso do autor neste ponto, para condenar a construtora ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 1.900,00 mensais,
desde janeiro de 2022 (considerando o prazo contratual acrescido do período de tolerância) até a data da efetiva conversão da ação em perdas e danos (data da sentença), com correção monetária pelo IPCA-E a partir de cada mês e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

O
autor pleiteia
, ainda,
que seja considerado o valor da valorização do imóvel como indenização por danos materiais, uma vez que o apartamento foi vendido pela construtora a terceiro pelo valor de R$ 250.000,00, enquanto ele havia adquirido por R$ 170.000,00.

A questão central é determinar se a valorização do imóvel durante o período de inadimplemento da construtora deve integrar a indenização por perdas e danos decorrente da impossibilidade de cumprimento específico da obrigação.

O art. 402 do Código Civil estabelece que "
salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar
".

No caso, a valorização do imóvel representa um lucro que o autor razoavelmente deixou de auferir em razão do inadimplemento da construtora. Se o contrato tivesse sido cumprido tempestivamente, o autor teria recebido o imóvel e se beneficiado de sua valorização no mercado.

Ademais, a venda do imóvel a terceiro por valor superior ao contratado pelo autor configura enriquecimento sem causa por parte da construtora, vedado pelo art. 884 do Código Civil. A construtora, ao vender o mesmo imóvel duas vezes, obteve vantagem indevida em detrimento do autor.

Desse modo, igualmente entendo que é caso de dar
provimento ao recurso do autor neste ponto, para condenar a construtora ao pagamento de indenização pela valorização do imóvel, correspondente à diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi vendido a terceiro (R$ 250.000,00) e o valor originalmente contratado pelo autor (R$ 170.000,00), totalizando R$ 80.000,00, com correção monetária pelo IPCA-E a partir da data da venda a terceiro e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Por fim, a
mbas as partes alegam litigância de má-fé uma contra a outra. O autor sustenta que a construtora incorre em litigância de má-fé ao negar a venda do imóvel a terceiros, fato comprovado pela matrícula do imóvel e pelo próprio balancete da empresa. Por sua vez, a construtora alega que o autor litiga de má-fé ao inovar em sede recursal.

A litigância de má-fé, nos termos do art. 80 do CPC, configura-se quando a parte: deduz pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; altera a verdade dos fatos; usa do processo para conseguir objetivo ilegal; opõe resistência injustificada ao
andamento do processo; procede de modo temerário; provoca incidente manifestamente infundado; ou interpõe recurso com intuito manifestamente protelatório.

Na hipótese
, verifico que a construtora efetivamente negou em suas razões recursais a venda do imóvel a terceiro, afirmando que "
o imóvel se encontra juridicamente e fisicamente regular para ocupação
", apesar da existência de prova documental em sentido contrário (matrícula do imóvel e balancete da empresa). Tal conduta configura alteração da verdade dos fatos, enquadrando-se no inciso II do art. 80 do CPC.

Por outro lado, não vislumbro litigância de má-fé por parte do autor, uma vez que suas alegações recursais, como já analisado, decorrem de fato superveniente devidamente comunicado ao juízo.

Reconheço, portanto, a litigância de má-fé apenas por parte da construtora Eco
Ville
, condenando-a ao pagamento de multa de 2% sobre o valor
da causa, nos termos do art. 81 do CPC.

Ante o exposto
, NEGO PROVIMENTO ao
recurso da construtora Eco
Ville
, mantendo integralmente a sentença quanto aos pontos por ela impugnados
e DOU PROVIMENTO ao
recurso do autor Wellington
Belani
para:

a) Condenar a construtora ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 1.900,00 mensais, desde janeiro de 2022 até a data da sentença, com correção monetária pelo IPCA-E a partir de cada mês e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

b) Condenar a construtora ao pagamento de indenização pela valorização do imóvel no valor de R$ 80.000,00, com correção monetária pelo IPCA-E a partir da data da venda a terceiro e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação
;

c)
Reconhe
cer
a litigância de má-fé por parte da construtora Eco
Ville
, condenando-a ao pagamento de multa de 2% sobre o valor da causa, nos termos do art. 81 do CPC, por ter alterado a verdade dos fatos ao negar a venda do imóvel a terceiro, apesar da existência de prova documental em sentido contrário
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025