Tribunal: TJMT
Processo: 1053185-87.2024.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-04
Data de publicação: 2025-11-07

Ementa:
DIREITO CIVIL, BANCÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO PÚBLICO CUMULADA COM SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA MEDIANTE TENTATIVA PESSOAL E INTIMAÇÃO POR EDITAL. COMUNICAÇÃO PRÉVIA DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS AOS ENDEREÇOS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE PREÇO VIL NO SEGUNDO LEILÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO VIOLADO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXECUTÓRIO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de anulação da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais relativos ao imóvel de matrícula no 67.952, no qual a apelante sustenta vício na notificação para purgação da mora, ausência de comunicação sobre os leilões, violação ao direito de preferência e configuração de preço vil no segundo leilão.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a notificação para purgação da mora observou as formalidades previstas no art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997; (ii) verificar se houve comunicação adequada das datas dos leilões conforme dispõe o art. 27, § 2o-A, da mesma lei; (iii) examinar se o valor mínimo do segundo leilão configurou preço vil em violação ao art. 27, § 2o, da Lei no 9.514/1997; e (iv) analisar se houve violação ao direito de preferência estabelecido no art. 27, § 2o-B, da legislação específica.
III. Razões de decidir
3. A consolidação da propriedade fiduciária foi regularmente averbada na matrícula do imóvel em 22/10/2024, mediante averbação no 08/123.745, após o transcurso do prazo legal para purgação da mora, sem que esta tenha sido efetuada, gozando tal averbação de presunção de veracidade e legitimidade nos termos da legislação registral.
4. A instituição financeira comprovou o cumprimento do rito estabelecido no art. 26 da Lei no 9.514/1997, mediante apresentação dos documentos de "Intimação Positiva", "Certidão de Decurso de Prazo" e "Matrícula Consolidada", inexistindo prova técnica ou documental idônea que infirme a legalidade do procedimento cartorário.
5. A comunicação das datas dos leilões observou o disposto no art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997, tendo sido encaminhadas correspondências aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, não exigindo a legislação comprovação de recebimento pessoal, bastando o envio às coordenadas contratuais fornecidas pela devedora.
6. O lance mínimo fixado para o segundo leilão supera amplamente a metade do valor de avaliação do imóvel, conforme laudo de avaliação, não configurando preço vil sob o critério normativo previsto no art. 27, § 2o, da Lei no 9.514/1997.
7. A discussão sobre eventual violação ao direito de preferência revela-se prejudicada, tendo em vista que ambos os leilões restaram negativos, sem arrematação, não havendo ato concreto de alienação a terceiro que possa ser anulado, nem prova de frustração do exercício do direito por conduta atribuível ao credor fiduciário.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso de Apelação Cível conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária é válida quando observadas as formalidades previstas na Lei no 9.514/1997, bastando a tentativa de notificação pessoal e, na impossibilidade de sua efetivação, a intimação por edital. 2. A comunicação dos leilões extrajudiciais atende à exigência legal quando encaminhada aos endereços constantes do contrato, físico e eletrônico, independentemente da comprovação de recebimento pessoal. 3. Não configura preço vil o lance mínimo do segundo leilão que supere a metade do valor de avaliação do bem, conforme critério objetivo estabelecido no art. 27, § 2o, da Lei no 9.514/1997."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o, 3o e 4o, e 27, §§ 1o, 2o, 2o-A e 2o-B; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, Apelação no 07190811620238070001, Rel. Des. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 06.06.2024; TJ-MT, Apelação Cível no 10278722720248110041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 18.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1053185-87.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Bancários]
Relator:
Des(a). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[TEREZINHA LIZETE DE FIGUEIREDO - CPF: 107.692.771-87 (APELANTE), DIOGO DE OLIVEIRA DA CRUZ - CPF: 013.000.791-93 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (APELADO), NEI CALDERON - CPF: 040.039.678-52 (ADVOGADO), MARCELO OLIVEIRA ROCHA - CPF: 066.595.708-45 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL, BANCÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO PÚBLICO CUMULADA COM SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA MEDIANTE TENTATIVA PESSOAL E INTIMAÇÃO POR EDITAL. COMUNICAÇÃO PRÉVIA DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS AOS ENDEREÇOS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE PREÇO VIL NO SEGUNDO LEILÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO VIOLADO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXECUTÓRIO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de anulação da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais relativos ao imóvel de matrícula no 67.952, no qual a apelante sustenta vício na notificação para purgação da mora, ausência de comunicação sobre os leilões, violação ao direito de preferência e configuração de preço vil no segundo leilão.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a notificação para purgação da mora observou as formalidades previstas no art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997; (ii) verificar se houve comunicação adequada das datas dos leilões conforme dispõe o art. 27, § 2o-A, da mesma lei; (iii) examinar se o valor mínimo do segundo leilão configurou preço vil em violação ao art. 27, § 2o, da Lei no 9.514/1997; e (iv) analisar se houve violação ao direito de preferência estabelecido no art. 27, § 2o-B, da legislação específica.

III. Razões de decidir

3. A consolidação da propriedade fiduciária foi regularmente averbada na matrícula do imóvel em 22/10/2024, mediante averbação no 08/123.745, após o transcurso do prazo legal para purgação da mora, sem que esta tenha sido efetuada, gozando tal averbação de presunção de veracidade e legitimidade nos termos da legislação registral.

4. A instituição financeira comprovou o cumprimento do rito estabelecido no art. 26 da Lei no 9.514/1997, mediante apresentação dos documentos de "Intimação Positiva", "Certidão de Decurso de Prazo" e "Matrícula Consolidada", inexistindo prova técnica ou documental idônea que infirme a legalidade do procedimento cartorário.

5. A comunicação das datas dos leilões observou o disposto no art. 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997, tendo sido encaminhadas correspondências aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, não exigindo a legislação comprovação de recebimento pessoal, bastando o envio às coordenadas contratuais fornecidas pela devedora.

6. O lance mínimo fixado para o segundo leilão supera amplamente a metade do valor de avaliação do imóvel, conforme laudo de avaliação, não configurando preço vil sob o critério normativo previsto no art. 27, § 2o, da Lei no 9.514/1997.

7. A discussão sobre eventual violação ao direito de preferência revela-se prejudicada, tendo em vista que ambos os leilões restaram negativos, sem arrematação, não havendo ato concreto de alienação a terceiro que possa ser anulado, nem prova de frustração do exercício do direito por conduta atribuível ao credor fiduciário.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de Apelação Cível conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A consolidação da propriedade fiduciária é válida quando observadas as formalidades previstas na Lei no 9.514/1997, bastando a tentativa de notificação pessoal e, na impossibilidade de sua efetivação, a intimação por edital. 2. A comunicação dos leilões extrajudiciais atende à exigência legal quando encaminhada aos endereços constantes do contrato, físico e eletrônico, independentemente da comprovação de recebimento pessoal. 3. Não configura preço vil o lance mínimo do segundo leilão que supere a metade do valor de avaliação do bem, conforme critério objetivo estabelecido no art. 27, § 2o, da Lei no 9.514/1997."

Dispositivos relevantes citados:
Lei no 9.514/1997, arts. 26, §§ 1o, 3o e 4o, e 27, §§ 1o, 2o, 2o-A e 2o-B; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-DF, Apelação no 07190811620238070001, Rel. Des. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 06.06.2024; TJ-MT, Apelação Cível no 10278722720248110041, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 18.02.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
TEREZINHA LIZETE DE FIGUEIREDO
em face da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá, nos autos da
ação anulatória de ato público c/c suspensão de leilão extrajudicial com pedido de tutela de urgência,
ajuizada contra
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
, que julgou
improcedentes os pedidos iniciais
, reconhecendo a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e a ausência de vício na notificação da devedora fiduciante, sob o fundamento de que a intimação, ainda que realizada por edital ou por meio alternativo, possui validade jurídica, desde que observadas as formalidades legais, não sendo exigível a entrega física da correspondência.

Inconformada, a apelante, em suas razões recursais, reitera e aprofunda os fundamentos jurídicos já expostos na petição inicial, enfatizando a violação ao devido processo legal e o caráter protetivo da Lei n. 9.514/1997, especialmente quanto ao tratamento conferido ao devedor fiduciante nos contratos de financiamento imobiliário.

Aduz que celebrou contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária, tendo adimplido parte substancial das parcelas avençadas. Contudo, diante de dificuldades financeiras, deixou de cumprir integralmente as obrigações pactuadas, ocasião em que buscou a renegociação com a instituição financeira. Narra que, mesmo após essa tentativa, foi surpreendida com a informação de que o banco havia promovido a consolidação da propriedade fiduciária em seu favor, sem lhe conceder oportunidade para purgar a mora ou exercer o direito de preferência.

Sustenta, com fundamento no art. 26, §§ 1o e 3o da Lei n. 9.514/1997, que a notificação pessoal para purgação da mora é condição essencial à validade da consolidação da propriedade fiduciária. Alega que tal intimação não foi regularmente efetivada, tendo sido certificada nos autos como parte "em local incerto", sem que fossem esgotados os meios de localização da devedora, o que acarretaria a nulidade da consolidação e dos atos subsequentes, inclusive do leilão e eventual arrematação.

Alega, ainda, que, mesmo após eventual consolidação, a legislação assegura ao devedor o direito de preferência para aquisição do bem pelo valor da dívida, conforme dispõe o art. 27, § 2o-B, da mesma norma, o que também não teria sido observado.

Afirma, por fim, que o imóvel foi leiloado por valor inferior a 50% do valor de avaliação (R$ 262.500,00, em comparação ao valor de mercado estimado em R$ 534.836,61), o que configuraria preço vil, em afronta ao disposto no art. 27, § 2o, da Lei n. 9.514/1997.

Diante disso, requer a reforma integral da sentença, com a procedência dos pedidos formulados na petição inicial, quais sejam: (i) a anulação da consolidação da propriedade fiduciária; (ii) a suspensão e consequente anulação do leilão extrajudicial; (iii) a manutenção da posse do imóvel; e (iv) a condenação da parte apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Em contrarrazões, a parte apelada,
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
pugna pela manutenção da sentença, sustentando a regularidade de todos os atos processuais e extrajudiciais, especialmente quanto à notificação da devedora, a qual teria sido realizada em conformidade com a legislação aplicável, inclusive com o devido registro na matrícula do imóvel.

Argumenta que foram esgotados os meios razoáveis de localização da devedora, conforme documentação acostada aos autos, sendo, portanto, válida a notificação por edital. Ressalta que não há exigência legal quanto à comprovação do efetivo recebimento da notificação e que tanto a consolidação da propriedade quanto o leilão extrajudicial foram promovidos de acordo com as disposições legais e contratuais pertinentes.

Rebate, ainda, a alegação de preço vil, argumentando que o valor ofertado no leilão está em consonância com os parâmetros legais e reflete as condições de mercado e de liquidez do bem, não havendo nulidade a ser reconhecida nesse aspecto. Por fim, requer o desprovimento do recurso e a condenação da apelante ao pagamento dos honorários recursais (Id. 316965382).

Foi certificado que a parte apelante possui justiça gratuita deferida nos autos (Id. 319903854).

A matéria não demanda manifestação da Procuradoria-Geral de Justiça.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de
recurso de apelação cível
interposto por
TEREZINHA LIZETE DE FIGUEIREDO
em face da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá, nos autos da
ação anulatória de ato público c/c suspensão de leilão extrajudicial com pedido de tutela de urgência,
ajuizada contra
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
, que julgou
improcedentes os pedidos iniciais
, reconhecendo a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e a ausência de vício na notificação da devedora fiduciante, sob o fundamento de que a intimação, ainda que realizada por edital ou por meio alternativo, possui validade jurídica, desde que observadas as formalidades legais, não sendo exigível a entrega física da correspondência.

Quanto aos pressupostos de admissibilidade, verifica-se que o recurso foi interposto tempestivamente e que a gratuidade da justiça, anteriormente deferida nos autos, permanece hígida. Desse modo, conheço do apelo.

Depreende-se dos autos que
Terezinha Lizete de Figueiredo
propôs
Ação Anulatória de Ato Público c/c Suspensão de Leilão Extrajudicial,
contra o
Banco Santander S.A.
, objetivando a anulação da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais relativos ao imóvel de matrícula no 67.952, localizado na Av. Dom Aquino, em Cuiabá/MT.

O referido imóvel foi adquirido mediante contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária (Id. 316965350). Após inadimplemento de algumas parcelas contratuais, a instituição financeira promoveu a
consolidação da propriedade
e deu iniciou aos leilões extrajudiciais do imóvel (demonstrativo de débitos Id. 316965351).

A autora sustenta que:

1)
Não foi notificada pessoalmente
para purgar a mora, nos termos do art. 26, §§1o e 3o da Lei 9.514/97;

2)

Não recebeu comunicação prévia acerca dos leilões
, o que violaria seu
direito de preferência,
conforme

arts. 26-A, §2o, e 27, §2o-B, da Lei 9.514/97;

3) O
segundo leilão foi marcado a preço vil
, inferior a 50% do valor de avaliação do bem, em afronta ao art. 27, §2o da mesma lei.

Requer, portanto, a suspensão dos leilões, a anulação da consolidação da propriedade fiduciária e o reconhecimento da nulidade de todos os atos expropriatórios.

Por sua vez, o Banco Santander, sustenta a
regularidade do procedimento
, afirmando que foram realizadas tentativas de notificação da devedora por telegrama, e-mail e contato telefônico, e que, diante da inviabilidade de sua localização pessoal, em razão do endereço informado pela devedora, o procedimento foi conduzido em conformidade com o disposto na Lei 9.514/97 e nas normas da Corregedoria.

O Magistrado de origem, julgou improcedentes todos os pedidos da autora, reconhecendo que:

O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária foi conduzido em conformidade com a Lei no 9.514/1997, tendo havido tentativas de notificação no endereço constante do contrato, bem como posterior notificação por edital.

A mora é incontroversa, uma vez que a autora não comprovou o adimplemento nem a tentativa de purgação do débito.

A realização do leilão durante o curso do processo não configurou ilegalidade, tendo em vista que não havia decisão liminar vigente que o suspendesse.

No que tange à alegação de preço vil, o juízo de origem acolheu o argumento da instituição financeira de que o imóvel foi arrematado por valor correspondente a aproximadamente 50% do valor de avaliação, conforme laudo de avaliação de imóveis no id. 316965352, atribuiu ao imóvel o valor de R$ 300.000,00.

A controvérsia central reside na necessidade de verificar, à luz da Lei no 9.514/1997, a regularidade da constituição em mora, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e da comunicação das datas dos leilões.

Conforme se extrai da documentação acostada aos autos, a consolidação da propriedade fiduciária foi regularmente averbada na matrícula do imóvel em 22/10/2024, por meio da averbação no 08/123.745, após o transcurso do prazo legal para purgação da mora, sem que esta tenha sido efetuada, circunstância essa expressamente reconhecida na sentença. Transcreve-se, a seguir, o trecho pertinente.

“(...) “transcorrido o prazo para purgar a mora, reconheço que foi devidamente consolidada a propriedade (...), o que foi anotado na respectiva matrícula, em 22 de outubro de 2024”.

Esse dado objetivo, averbação na matrícula do imóvel, goza de presunção de veracidade e legitimidade, nos termos da legislação registral, até que sobrevenha prova robusta em sentido contrário, incumbindo à parte interessada o ônus de infirmá-lo mediante elementos idôneos e concretos.

No tocante à alegada nulidade da intimação prevista nos §§ 1o e 3o do art. 26 da Lei no 9.514/1997, a apelante sustenta, de um lado, a existência de suposta “certidão” com assinatura divergente, datada de 29/09/2023, e, de outro, o pagamento de parcelas referentes a setembro de 2023, efetuado em 27/11/2023, com o objetivo de demonstrar que a constituição em mora teria se baseado em débitos já quitados.

Tais alegações foram apresentadas em sede de impugnações e embargos no curso do processo, mas não se traduziram em prova capaz de infirmar a regularidade do procedimento cartorário e registral que culminou na averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Ademais, a própria sentença consignou que o inadimplemento é incontroverso, tendo sido admitido pela autora e que, quando instada a sinalizar eventual depósito para purgação da mora, manteve-se inerte, o que reforça a higidez do iter procedimental até a consolidação.

Soma-se a isso o fato de que a instituição financeira juntou aos autos os documentos denominados “Intimação Positiva”, “Certidão de Decurso de Prazo” e a “Matrícula Consolidada”, constantes nos id. 316965353 até id. 316965355, comprovam o cumprimento do rito estabelecido no art. 26 da Lei no 9.514/1997.

Diante desse conjunto probatório, e inexistindo prova técnica ou documental idônea que infirme a legalidade do procedimento cartorário, não se reconhece nulidade na constituição da mora nem na consolidação da propriedade fiduciária.

No que se refere à comunicação das datas dos leilões, o § 2o-A do art. 27 da Lei no 9.514/1997 estabelece que:
“as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor (...) por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”.

Conforme se depreende dos documentos constantes dos autos e expressamente valorados pelo juízo de primeiro grau, a instituição financeira encaminhou as comunicações por meio dos Correios (Id. 178559398 – autos de origem) e também por e-mail (Id. 178559399 – autos de origem), observando, assim, o comando legal. A partir dessas evidências, a sentença reputou regular o procedimento executório extrajudicial.

A apelante, contudo, insiste na tese de que não teria havido “recebimento pessoal” da notificação. Todavia, a legislação não exige comprovação de recebimento pessoal, bastando, para o cumprimento do dever legal, o envio de correspondência aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, como ocorreu no caso em apreço.

Ressalte-se, ainda, que a própria parte autora ajuizou a presente demanda por ocasião do primeiro praceamento, circunstância que, conforme bem pontuado na sentença, evidencia ciência efetiva da realização do certame, mesmo sob a ótica do princípio da boa-fé processual.

Superada essa temática, passa-se ao exame da alegação de "preço vil".

O edital do leiloeiro SOLD fixou, para o primeiro leilão, realizado em 18/11/2024, lance mínimo de R$ 534.836,61 e, para o segundo leilão, ocorrido em 19/11/2024, lance mínimo de R$ 262.500,00, com menção expressa ao disposto no art. 27, § 2o, da Lei no 9.514/1997.

O parâmetro legal aplicável ao segundo leilão é o valor correspondente à metade da avaliação do bem.

Consta dos autos
laudo de avaliação datado de 2017
, utilizado na ocasião da contratação do financiamento, no qual se atribuiu ao imóvel o valor de R$ 300.000,00, com a devida identificação do responsável técnico e a finalidade do documento, tudo devidamente juntado pela própria instituição financeira.

À ausência de avaliação judicial superveniente ou de outro laudo válido e contemporâneo que tenha sido adotado no procedimento de leilão como valor de referência para avaliação, prevalece, como base de cotejo, o elemento objetivo constante dos autos.

Dessa forma, observa-se que o lance mínimo de R$ 262.500,00 supera, com ampla margem, a metade do valor atribuído ao imóvel (R$ 150.000,00), de modo que não se configura “preço vil”, sob o critério normativo previsto para o segundo leilão.

De toda sorte, a discussão revela-se, no caso concreto, prejudicada, uma vez que a instituição financeira comprovou documentalmente que ambos os leilões restaram negativos, ou seja, sem arrematação, o que afasta, neste momento, qualquer efeito jurídico decorrente de eventual alienação por valor supostamente vil.

Resta, por fim, examinar a alegação de violação ao direito de preferência previsto no § 2o-B do art. 27 da Lei no 9.514/1997.

A legislação assegura ao devedor fiduciante, após a consolidação da propriedade e até a data marcada para o segundo leilão, a faculdade de adquirir o imóvel pelo valor da dívida, acrescido das despesas legais.

Contudo, a caracterização de eventual violação a tal prerrogativa depende da demonstração de que o fiduciante tenha manifestado a intenção de exercer o direito de preferência, mas que o credor fiduciário ou o leiloeiro tenha, de alguma forma, impedido seu exercício.

Tal situação não se verifica nos autos. Ao contrário, há documentos que comprovam que o banco comunicou previamente as datas dos leilões, e que nenhum deles resultou em arrematação.

Dessa forma, além de não existir ato concreto de alienação a terceiro que possa ser anulado, não há prova de que tenha havido frustração do exercício do direito de preferência por conduta atribuível ao credor fiduciário.

Em síntese, não se constata violação ao devido processo legal, seja em sua dimensão material ou formal, no âmbito do procedimento regulado pela Lei no 9.514/1997, razão pela qual a manutenção da sentença recorrida é medida que se impõe.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. DILIGÊNCIAS NO ENDEREÇO DO CONTRATO. DEVEDOR NÃO ENCONTRADO. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. EDITAL DO LEILÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR. DESCRIÇÃO SUFICIENTE DO IMÓVEL. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA.
1. De acordo com o que estabelece a Lei 9.514/97, que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, é legitima a providência de intimação ficta por edital e a consolidação da propriedade do imóvel, quando demonstrado que foram efetuadas tentativas infrutíferas de intimação pessoal no endereço fornecido no contrato pelo devedor fiduciante
.
2. Não há nulidade no edital de leilão extrajudicial que foi publicado por edital e remetido ao endereço físico e eletrônico do devedor fiduciante, contendo data da hasta pública e informações suficientes que permitem a adequada individualização do imóvel alienado fiduciariamente. 3. Não é vil o preço do imóvel vendido em segundo leilão superior ao valor da dívida e
à metade do valor
de avaliação consignado na escritura

pública de alienação fiduciária
. 4. Apelação conhecida e não provida.

(TJ-DF 07190811620238070001 1874557, Relator.: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 06/06/2024, 5a Turma Cível, Data de Publicação: 19/06/2024). (grifo nosso)

No mesmo sentido, há entendimento desta Quinta Câmara de Direito Privado
, verbis:

APELANTE: MARCOS JOSE MARTINS FERNANDES e MARLENE ROSELI GERONDI FERNANDES APELADO: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE DA INTIMAÇÃO POR EDITAL. NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL DE QUINZE DIAS ENTRE OS LEILÕES. PUBLICIDADE OBSERVADA PELA CIÊNCIA DOS PRÓPRIOS APELANTES MANIFESTADA NA EXORDIAL. RECORRENTES QUE ATÉ ENTÃO NÃO EXERCERAM E NÃO MANIFESTAM INTERESSE QUANTO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA OU A PURGAÇÃO DA MORA. BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais na Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial, cumulada com pedido de Tutela Antecipada de Urgência, proposta pelos apelantes em desfavor da apelada, objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel por ausência de notificação pessoal para purga da mora e nulidade dos leilões pela não observância do prazo legal entre o 1o e o 2o leilão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão é saber: a) Se houve irregularidade na intimação dos apelantes por edital, para a purgação da mora; b) Se o não cumprimento do prazo legal de quinze dias entre os leilões extrajudiciais justifica a nulidade do procedimento, da consolidação da propriedade e da livre disponibilidade do imóvel em benefício do credor fiduciário. III.
RAZÕES DE DECIDIR 3. A intimação pessoal para purga da mora foi devidamente tentada, por diversas vezes, pelo oficial registrador, no endereço constante do contrato, conforme exigido pelo art. 26, § 3o, da Lei n.o 9.514/1997. Diante da impossibilidade de localização, foi realizada a intimação por edital, válida por estar em conformidade com o § 4o do mesmo artigo
. 4. Quanto ao prazo entre os leilões, embora o intervalo tenha sido inferior ao prazo de quinze dias exigido pelo § 1o do art. 27 da Lei n.o 9.514/1997, os apelantes tinham ciência das datas, conforme relataram na exordial distribuída poucos dias antes do segundo leilão.
5. Ademais, os apelantes não exerceram e não manifestam pretensão de exercer o direito de preferência, tampouco houve manifestação para purga da mora, evidenciando a ausência de interesse na regularização da dívida
. Inteligência dos princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa, bem como dos arts. 26, § 7o, art. 27, §§ 1o, 2o, 2o-A, 2o-B e 5o, da Lei n.o 9 .514/1997, e arts. 187, 401, I, 422 e 884, parágrafo único, do Código Civil.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10278722720248110041, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 18/02/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/02/2025). (grifo nosso)

Considerando o conjunto fático-probatório constante dos autos e a legislação aplicável, conclui-se que a consolidação da propriedade fiduciária e os demais atos expropriatórios subsequentes observaram as formalidades legais exigidas, não havendo nulidade a ser reconhecida no caso concreto.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença que julgou improcedentes os pedidos anulatórios, por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em favor da parte apelada em 5% (cinco por cento) sobre o percentual fixado na origem, observada a suspensão da exigibilidade da verba, em razão da gratuidade de justiça concedida à apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2025