Tribunal: TJMT
Processo: 1048918-09.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-21

Ementa:
E M E N T A
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA E DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA INDEFERIDA – PREPARO RECURSAL – AUSÊNCIA – DESERÇÃO – BAIXA DE HIPOTECA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADO – SÚMULA 308 DO STJ – DEVER DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA – APELO DA AUTORA NÃO CONHECIDO – APELO DO REQUERIDO DESPROVIDO.
1. Consoante o disposto no art. 1.007 do Código de Processo Civil, norma de caráter cogente, o preparo recursal deve ser comprovado no ato de interposição do recurso. Não efetivado o pagamento do preparo, não se conhece do recurso de apelação, em virtude de inquestionável deserção.
3. No caso, demonstrada a relação contratual por promessa de compra e venda, e comprovada a quitação integral do imóvel, é indevida a recusa da outorga da escritura pública. Ademais, a hipoteca firmada entre a Construtora e o Agente Financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda do imóvel totalmente quitado, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ.
4. Recurso da autora deserto. Recurso do banco requerido desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1048918-09.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Por Terceiro Prejudicado]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO - CPF: 161.622.181-04 (APELANTE), DANIELA MOREIRA DIAS DE MOURA - CPF: 010.419.561-42 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL (APELANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELANTE), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELADO), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL (APELADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO - CPF: 161.622.181-04 (APELADO), DANIELA MOREIRA DIAS DE MOURA - CPF: 010.419.561-42 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO
S DE APELAÇÃO CÍVEIS
– AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA
E DANOS MORAIS
–

PARCIAL PROCEDENCIA -
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA
INDEFERIDA
– PREPARO RECURSAL – AUSÊNCIA –

DESERÇÃO

– BAIXA DE HIPOTECA –
CONTRATO DE PROME
SSA DE COMPRA E VENDA
QUITADO –
SÚM
ULA
308 D
O ST
J
–
DEVER DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA
–
APELO DA AUTORA NÃO CONHECIDO – APELO DO REQUERIDO
DESPROVIDO
.

1.
Consoante o disposto no art.
1.007
do
Código de Processo Civil
, norma de caráter cogente, o preparo recursal deve ser comprovado no ato de interposição do recurso.
N
ão efetivado o pagamento do preparo, não se conhece do recurso de apelação, em virtude de inquestionável deserção.

3.
No caso, demonstrada a relação contratual por promessa de compra e venda, e comprovada a quitação integral do imóvel, é indevida a recusa da outorga da escritura pública.

Ademais, a hipoteca firmada entre a Construtora e o Agente Financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda
do imóvel totalmente quitado
, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ.

4. Recurso da autora
deserto. Recurso do banco requerido desprovido.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por
BANCO DO BRASIL S/A
e
ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO

contra a sentença que julgou
parcialmente procedente a Ação

de adjudicação compulsória c/c desoneração hipotecária

para declarar o domínio da autora sobre o imóvel urbano matriculado sob n. 106.385, 2o Ofício de Cuiabá/MT, Apartamento 503, 5o Pavimento, Edifício Verdes Matas, Bairro
Araés
, Cuiabá/MT.

Como a autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno
u
os réus ao pagamento das custas e despesas processuais remanescentes, assim como honorários advocatícios de sucumbência,
fixado
s

em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.

Consta dos autos que a autora/apelante celebrou Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária com a empresa Carajás Construtora e Incorporadora Ltda., para aquisição do apartamento n. 503, com duas vagas de garagem, no Edifício Residencial Verdes Matas, localizado na Rua Tenente Eulálio Guerra, Bairro
Araés
, em Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 164.920,00, o qual foi integralmente pago.

Contudo, a requerida
CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

não realizou a efetiva outorga da escritura do imóvel, conforme previsto na cláusula 4a do contrato porque consta averba
ção
sobre a matrícula n. 106.385, 2o RGI de Cuiabá, hipoteca da primeira ré e garantia hipotecaria do
BANCO DO BRASIL
S/A.

A
firmou a
autora/apelante
que mesmo depois de ter quitado o imóvel há nove anos, está impedida de exercer seus direitos de proprietária
, motivo pelo qual
p
ostulou a tutela provisória de urgência para determinar à
CONSTRUTORA CARAJÁS
que outorgue a escritura do imóvel elencado na inicial e objeto da matrícula n.106.385 do 2o Ofício de Cuiabá/MT, apartamento 503 do 5o Pavimento do
Edificio
Verdes Matas, bairro
Araés
, nesta Capital, no prazo de 15 (quinze) dias. Concomitantemente e no mesmo prazo, seja ordenado ao Banco do Brasil que proceda à baixa do gravame da hipoteca, seus registros e averbações.

Ao final,
a autora/apelante
requer
eu
a procedência do pedido para determinar a expedição de Carta de Adjudicação do Imóvel, para sua transferência em substituição à lavratura da escritura definitiva, com o cancelamento definitivo da Cláusula Hipotecária. Requer
eu, ainda,
que a
CARAJÁS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
seja condenada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00.

Em suas razões recursais,
BANCO DO BRASIL S/A
alega que não restou comprovado pela apelada o dano moral supostamente sofrido, não havendo nada de irregular ou que reflita qualquer resquício de abuso por parte do credor.

Afirma que a hipoteca é direito real acessório que adere a um direito, geralmente pessoal ou de crédito,
e que o
direito do apelante
BANCO DO BRASIL S/A
de perceber seu crédito não pode ser tolhido. Por fim, tendo em vista a contratação legítima e a falta de provas da parte autora

em comprovar sua adimplência, ônus que lhe incumb
ia
, demonstram a perfeita exigibilidade da dívida,
devendo
a ação ser julgada improcedente.

Requer o provimento do apelo para reformar a r. sentença na sua totalidade.

A apelada
ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO
não apresentou contrarrazões.

Por sua vez, em seu recurso de apelação,
ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO
, requer, preliminarmente, a gratuidade da justiça.

No mérito, afirma que a sentença deve ser reformada em parte, condenando os apelados ao pagamento de danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

O apelado
BANCO DO BRASIL S/A
contrarrazoou, requerendo o desprovimento do apelo.

A apelada
CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
não
apelou e nem
contrarrazoou.

Foi determinado à apelante
ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO
que providenciasse o preparo do recurso no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de deserção.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

RECURSO DO
BANCO DO BRASIL S/A

Em seu recurso de apelação,
BANCO DO BRASIL S/A
alega
que não restou comprovado pela apelada, como lhe incumbia, o dano moral supostamente sofrido, não havendo nada de irregular ou que reflita qualquer resquício de abuso por parte do credor
que dê ensejo à responsabilização civil.

Afirma que
os
procedimentos adotados pelo recorrente foram corretos e lícitos obedecendo o pactuado entre as partes
.

Como é cediço, cabe ao apelante expor em seu arrazoado os fundamentos de fato e de direito nos quais respalda a sua pretensão de reforma, deixando explícito seu interesse recursal
.

P
orém, conforme se pode verificar da r. sentença, não houve condenação
d
o apelante
em danos morais,
in
verbis
:

(...) Quanto ao dano moral pleiteado em desfavor da Construtora, entendo que o mero inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais, mormente em razão da disposição da ré em solucionar a questão, até mesmo ajuizando demanda contra o agente financiador e pleiteando a substituição do bem dado em hipoteca. Assim, inexistindo comprovação de efetivo dano, deve ser julgado improcedente o pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização decorrente de danos morais. (...)

Nesse contexto, dissociadas as razões recursais da sentença, o recurso de apelação não merece ser conhecido nesse ponto.

Outrossim, não procede a alegação do apelante que o valor do contrato em questão ainda não foi pago e a parte recorrida não provou sua adimplência
.

Ora, conforme afirmado pelo juízo de 1o Grau:

In
casu
, infere-se
dos
autos ser incontroverso que a autora adquiriu o imóvel da
Carajas
Construtora e
Incorporadora, tendo efetuado a quitação integral do preço, tanto que a ré (vendedora) manifestou expressa concordância com o pedido de adjudicação, apresentando, inclusive, autorização para a autora promover a escritura definitiva do imóvel (Id. 151848158).

A ré
Carajas
, inclusive, informou que há demanda proposta por ela em desfavor do Banco do Brasil, em trâmite perante a 2a Vara
Bancaria
de Cuiabá (Processo n. 0002151-71.2016.8.11.0041), na qual a busca a revisão do contrato, bem como a redução da garantia hipotecária. Defende que naqueles autos já foi requerida a baixa da hipoteca das unidades quitadas, substituindo-as por outras, mas o Banco se mostra irredutível.

A ação de adjudicação compulsória, prevista no art.
1418
do
Código Civil
, permite que uma das partes envolvidas num contrato de compra e venda de bem imóvel exija judicialmente que a outra cumpra seu dever de transferir a propriedade do bem para o comprador,
in
verbis
:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação
do imóvel.

A respectiva ação tem cabimento nas seguintes hipóteses: a) quando houver a recusa do vendedor em realizar a escritura de compra e venda; b) quando houver a impossibilidade do vendedor realizar a escritura de compra e venda; c) quando o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga; d) quando o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não coopera para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo o responsável enquanto a propriedade não for transferida formalmente.

Para que a ação tenha cabimento, são necessários alguns requisitos, como, por exemplo: a) a existência de um contrato de compra e venda de imóvel registrada no cartório do Registro de Imóveis competente; b) o cumprimento integral das obrigações pelo comprador e c) a recusa injustificada do vendedor de transferir a propriedade, após a devida quitação do contrato.

Cabe destacar que, em relação ao primeiro requisito supra, o STJ editou a Súmula 239, afastando e necessidade de que o contrato esteja registrado,
in
verbis
:

Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
.

Portanto, para a procedência do pedido de adjudicação compulsória, exige-se a existência de um contrato de promessa de compra e venda legalmente pactuado, irretratável e adimplido integralmente, bem
como a recusa do promitente vendedor em efetuar a transferência do bem, conforme se extrai dos artigos 15 e 16,
caput
, do Decreto-Lei n.o
58
/1937:

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da
escritura
de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a
escritura
definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

No caso dos autos, a apelada
comprovou
a contratação havida entre ela e
CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
, consistente na compra do apartamento e box pelo valor total de R$ 164.920
,00
(doc. 1), quitando a integralidade do valor em 21/08/2014 (doc.2), e se imitindo na posse, com a entrega das chaves, em 25/02/2015 (doc. 3)
:

Doc. 1

DOC. 2

DOC. 3

Ocorre que, à época do ajuizamento da ação, constava na matrícula do imóvel gravame anterior à contratação, concernente à hipoteca de financiamento da obra, em favor do apelante
BANCO DO BRASIL S/A
, o que serviu de fundamento à negativa da outorga da escritura.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça já expediu súmula a respeito do assunto, prevendo a ineficácia das hipotecas firmadas entre a construtora e o agente financeiro, registradas na matrícula do imóvel, perante os adquirentes:

Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Nesse sentido
a
jurisprudência em casos semelhantes:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE PEDIDO DE BAIXA DE HIPOTECA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADO. ENUNCIADO N. 308 DA
SÚMULA
DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DEVIDA
A
BAIXA DA HIPOTECA. APELAÇÃO DESPROVIDA. UNÂNIME
.

(
Apelação Cível, No
50148689020208210015
, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em: 21-02-2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA DE UNIDADE EM CONDOMÍNIO.
SÚMULA

308
DO STJ. A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL, CONFORME O DISPOSTO PELA
SÚMULA
N.o
308
DO STJ. DESSE MODO, O ADQUIRENTE DO IMÓVEL NÃO PODE SOFRER CONSTRIÇÃO PATRIMONIAL EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA PERANTE A INSTITUIÇÃO QUE FINANCIOU A OBRA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. PRECEDENTES. NEGADO PROVIMENTO POR DECISÃO MONOCRÁTICA. (Agravo de Instrumento, No
50204580620248217000
, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:Mara Lúcia
Coccaro
Martins, Julgado em: 31-01-2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO CUMULADA COM
OBRIGAÇÃO DE FAZER. PEDIDO LIMINAR DE EXCLUSÃO DE HIPOTECA E REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. A HIPOTECA INSTITUÍDA EM GARANTIA DE CRÉDITO PARA A CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO, OBTIDA JUNTO A AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DA
SÚMULA

308
DO STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO, EM DECISÃO MONOCRÁTICA. (Agravo de Instrumento, No
53028167820238217000
, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:Rosana
Broglio
Garbin, Julgado em: 18-01-2024)

Nesse contexto, não prospera a tese recursal, devendo ser mantida a sentença tal como lançada.

RECURSO DE
ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO

Em suas razões recursais,
ISEORENE CANAVARROS
BERNARDINO

se insurge contra a r. sentença, haja vista que não obteve êxito no seu pedido de indenização por danos morais
.

Afirma que os apelados ultrapassaram os limites razoáveis do exercício de seu direito, afetando seriame
nte a dignidade da apelante
,

sendo devida a
indenização por danos morais
.

Alega, ainda, que os honorários devem ser majorados.

No entanto, a apelação
não
pode
ser conhecid
a
, porquanto,
n
os termos do artigo 1.007, caput, § 2o, do CPC/15, o não pagamento do preparo ou o pagamento parcial com a não complementação, após a intimação da parte para regularização, implica na deserção do recurso, obstando, assim, o seu seguimento.

No caso, após o indeferimento do benefício da assistência judi
ciária gratuita (id. no 264218763
), fora determinado por esta relatora a intimação da parte recorrente para recolher o preparo no prazo legal, sob pena de deserção.

A apelante
, entretanto, não
efetuou
o referido recolhimento, co
nforme se observa da certidão id. no 269789759
, situação que inviabiliza o seguimento recursal.

Ante o exposto,
nego seguimento ao recurso interposto
ISEORENE CANAVARROS BERNARDINO
.

Nego
provimento
ao recurso interposto pelo
BANCO DO BRASIL
S/A

e elevo os honorários advocatícios fixados na sentença em mais 2%.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025