Tribunal: TJMT
Processo: 1000246-93.2021.8.11.0055
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-16
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
APELANTES: ROBERTO MASSASHI TANNO
CHIROKO TAKAZAWA TANNO
APELADO: JOSE HOSTON BELIZARIO
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL URBANO. OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL CONDICIONADA A ATOS DE TERCEIROS QUE NÃO FAZEM PARTE DO POLO PASSIVO DA AÇÃO. RECURSO QUE POSTULA A REFORMA DA SENTENÇA PARA A DECLARAÇÃO JUDICIAL DE VALIDADE DO CONTRATO E AVERBAÇÃO DO TEOR DO CONTRATO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. PEDIDOS NÃO POSTULADOS NA INICIAL. INOVAÇÃO RECURSAL, VIOLAÇÕES À ADSTRIÇÃO AO PEDIDO E AO CONTRADITÓRIO E NÃO OBSERVÂNCIA DO DEVIDO PROCESSO LEGAL. PEDIDOS NÃO CONHECIDOS. ALEGADA DESNECESSIDADE DE CUMPRIMENTO DA CONDIÇÃO SUSPENSIVA. ALEGADA INÉRCIA DO REQUERIDO. NEGÓCIO JURÍDICO SUBORDINADO À CONDIÇÃO SUSPENSIVA DEPENDENTE DE ATOS DE TERCEIROS. AUTORES QUE NÃO INSERIRAM OS TERCEIROS, INCLUSIVE A PARTE CEDENTE DO CONTRATO, NO POLO PASSIVO DA AÇÃO. RÉU QUE POSTULOU PELA DENUNCIAÇÃO DA LIDE E PELA EMENDA DA INICIAL PARA A FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO. AUTORES QUE REJEITARAM OS PEDIDOS DO RÉU PARA MANTER A RELAÇÃO PROCESSUAL APENAS CONTRA O ANUENTE. OBRIGAÇÃO INEXIGÍVEL PERANTE O REQUERIDO E CONDIÇÃO SUSPENSIVA PENDENTE DE CUMPRIMENTO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PEDIDO DE REDUÇÃO AO PATAMAR MÍNIMO. REJEIÇÃO. PERCENTUAL DE 15% QUE SE REVELA MODERADO E PROPORCIONAL AO CASO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença de improcedência em ação de obrigação de fazer, na qual se buscava a outorga de escritura definitiva e se postulou, na origem, pela tutela antecipada para averbação da existência da ação na matrícula do imóvel.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Discute-se: (i) o conhecimento de pedidos recursais de declaração de validade do contrato e de averbação/registro do teor do contrato no registro imobiliário, não deduzidos na petição inicial; (ii) a exigibilidade da obrigação de outorga de escritura diante de condição suspensiva dependente de atos de terceiros não integrantes do polo passivo; e (iii) a possibilidade de redução dos honorários sucumbenciais fixados em 15% sobre o valor da causa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os pedidos de declaração de validade do contrato e de averbação/registro do teor do contrato, formulados apenas em apelação, configuram inovação recursal e violação à adstrição ao pedido em afronta aos arts. 141 e 492 do CPC (adstrição/congruência) e ao art. 1.014 do CPC, além de repercutirem sobre a esfera jurídica de terceiros não integrados ao contraditório.
4. A obrigação discutida encontra-se subordinada à condição suspensiva a ser praticada por terceiros. No ponto, o requerido ressalvou que a condição contratual consiste na outorga da escritura definitiva do lote urbano no 01 da quadra 98 (matrícula no 4.976) em favor do próprio requerido, a ser praticada pela Sra. Iovanda (cedente contratual) e por seus filhos (Sr. Lineu e Sra. Renata), tendo sido rejeitados, pelos próprios autores, os pedidos de denunciação da lide e de emenda da inicial para inclusão desses terceiros no polo passivo, formulados pelo réu em contestação. Assim, não implementada a condição, inexiste aquisição do direito pretendido (art. 125 do CC), sendo inaplicável compelir o anuente à outorga antes do cumprimento do evento condicionante a ser praticado por terceiros.
5. O pedido de redução dos honorários sucumbenciais não prospera. O histórico processual evidencia atuação efetiva do patrono do recorrido, com apresentação de contestação com múltiplas teses preliminares e defesa de mérito, além de quatro manifestações anteriores à sentença, inclusive quanto a erro material do contrato e discussão sobre o não cumprimento da condição suspensiva por inércia de terceiros. Assim, o percentual de 15%, fixado dentro dos limites do art. 85, §2o, do CPC, mostra-se moderado e proporcional ao trabalho desenvolvido e ao tempo exigido, não havendo fundamento concreto para redução ao mínimo legal.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso conhecido parcialmente e, na parte conhecida, desprovido.
Teses de julgamento:
“É inadmissível o conhecimento de pedido formulado apenas em sede de apelação, não deduzido na petição inicial, por se tratar de inovação recursal e supressão de instância com violação aos princípios da adstrição ao pedido e ao devido processo legal.”
“Não implementada a condição suspensiva dependente de atos de terceiros não integrantes do polo passivo da ação, é inexigível a obrigação contratual, nos termos do art. 125 do Código Civil.”
“Honorários fixados em 15% sobre o valor da causa, quando observados os critérios do art. 85, §2o, do CPC, não comportam redução ao patamar mínimo.”
_________
Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 5o, LIV e LV; Código de Processo Civil, arts. 7o, 9o, 85, §§2o e 11; 141, 492 e 1.014. Código Civil, art. 125.
Jurisprudência relevante citada: STJ - EDcl nos EDcl no AgInt no AREsp: 1476989 RS 2019/0088064-0, Relator.: Ministro PAULO SÉRGIO DOMINGUES, Data de Julgamento: 11/12/2023; STJ - REsp: 1573546 DF 2013/0250908-7, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/12/2017; TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10129689120258110000, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 23/06/2025; TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10014495220228110024, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 21/08/2024; TJMT, AC 0000322-35.2004.8.11.0022, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/08/2024; TJMT, AC 1011844-03.2021.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024; TRF-4 - AC: 50013508720184047200 SC, Relator.: SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, Data de Julgamento: 14/09/2022; TJ-DF 07193381820228070020 1947489, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 21/11/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000246-93.2021.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ROBERTO MASSASHI TANNO - CPF: 169.544.839-15 (APELANTE), TIAGO SHIOJI TIUMAN - CPF: 032.902.089-74 (ADVOGADO), JANDHER JONNATHAN DE ARAUJO - CPF: 020.875.061-40 (ADVOGADO), CHIROKO TAKAZAWA TANNO - CPF: 204.205.799-15 (APELANTE), JOSE HOSTON BELIZARIO - CPF: 079.341.901-82 (APELADO), RAONY CRISTIANO BERTO - CPF: 725.783.351-68 (ADVOGADO), JULIANE CAROLINE PANNEBECKER - CPF: 022.529.511-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE
S
:
ROBERTO MASSASHI TANNO

CHIROKO TAKAZAWA TANNO

APELADO:

JOSE HOSTON BELIZARIO

EMENTA
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA.
CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS
DE IMÓVEL URBANO
. OBRIGAÇÃO DE
OUTORGA
DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL CONDICIONADA A ATOS DE TERCEIROS QUE NÃO FAZEM PARTE DO POLO PASSIVO DA AÇÃO.
RECURSO QUE POSTULA
A REFORMA DA SENTENÇA PARA A

DECLARAÇÃO
JUDICIAL
DE VALIDADE DO CONTRATO E AVERBAÇÃO DO TEOR DO CONTRATO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. PEDIDOS NÃO POSTULADOS NA INICIAL. INOVAÇÃO RECURSAL, VIOLAÇ
ÕES
À ADSTRIÇÃO AO PEDIDO
E AO CONTRADITÓRIO
E
NÃO OBSERVÂNCIA DO DEVIDO PROCESSO LEGAL.
PEDIDOS NÃO CONHECIDOS. ALEGADA DESNECESSIDADE DE CUMPRIMENTO DA CONDIÇÃO SUSPENSIVA
. ALEGADA
INÉRCIA DO REQUERIDO
.
NEGÓCIO JURÍDICO SUBORDINADO À CONDIÇÃO SUSPENSIVA DEPENDENTE DE ATOS DE TERCEIROS.
AUTORES QUE NÃO INSERIRAM OS TERCEIROS, INCLUSIVE A PARTE CEDENTE DO CONTRATO, NO POLO PASSIVO DA AÇÃO. RÉU QUE POSTULOU PELA
DENUNCIAÇÃO
DA LIDE E PELA EMENDA DA INICIAL PARA
A FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO. AUTORES QUE REJEITARAM OS PEDIDOS DO RÉU
PARA MANTER A RELAÇÃO PROCESSUAL APENAS CONTRA O ANUENTE. OBRIGAÇÃO INEXIGÍVEL PERANTE O REQUERIDO
E CONDIÇÃO SUSPENSIVA PENDENTE DE CUMPRIMENTO.
HONORÁ
R
IOS SUCUMBENCIAIS. PEDIDO DE REDUÇÃO AO PATAMAR MÍNIMO. REJEIÇÃO. PERCENTUAL DE 15% QUE SE REVELA
MODERADO E
PROPORCIONAL
AO CASO. RECURSO
PARCIALMENTE CONHECIDO E, NO MÉRITO,
DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença de improcedência em ação de obrigação de fazer, na qual se buscava a outorga de escritura definitiva e se postulou, na origem,
pela
tutela antecipada para averbação da existência da ação na matrícula do imóvel.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Discute-se: (i) o conhecimento de pedidos recursais de declaração de validade do contrato e de averbação/registro do teor do contrato no registro imobiliário, não deduzidos na petição inicial; (
ii
) a exigibilidade da obrigação de outorga de escritura diante de condição suspensiva dependente de atos de terceiros não integrantes do polo passivo; e (
iii
) a possibilidade de redução dos honorários sucumbenciais fixados em 15% sobre o valor da causa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os pedidos de declaração de validade do contrato e de averbação/registro do teor do contrato, formulados apenas em apelação, configuram inovação recursal
e violação à adstrição ao pedido
em afronta aos
arts
. 141 e 492 do CPC (adstrição/congruência) e ao art. 1.014 do CPC,
além de repercutirem
sobre a esfera jurídica de terceiro
s
não integrado
s
ao contraditório.

4. A obrigação discutida encontra-se subordinada
à
condição suspensiva
a ser praticada por terceiros
.
No ponto, o requerido ressalvou que a condição
contratual
consiste
na outorga da escritura definitiva do lote urbano no 01 da quadra 98 (matrícula no 4.976) em favor do próprio requerido, a ser praticada pela Sra.
Iovanda

(cedente
contratual
)
e por seus filhos (Sr. Lineu e Sra. Renata)
,
tendo sido rejeitados
, pelos próprios autores,
os pedidos de denunciação da lide e de emenda da inicial para inclusão desses terceiros no polo passivo, formulados pelo réu
em contestação
.
Assim
, não implementada a condição, inexiste aquisição do direito pretendido (art. 125
do CC), sendo inaplicável compelir o anuente à outorga antes do cumprimento do evento condicionante
a ser praticado por terceiros.

5
. O pedido de redução dos honorários sucumbenciais não prospera
.
O
histórico processual evidencia atuação efetiva do patrono do recorrid
o, com apresentação de contestação com múltiplas teses preliminares e defesa de mérito, além de
quatro manifestações anteriores
à
sentença, inclusive quanto a erro material do contrato e discussão sobre o não cumprimento da condição suspensiva por inércia de terceiros
. Assim,
o percentual de 15%, fixado dentro dos limites do art. 85, §2o, do CPC, mostra-se moderado e proporcional ao trabalho desenvolvido e ao tempo exigido, não havendo fundamento concreto para redução ao mínimo legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6
. Recurso conhecido parcialmente e, na parte conhecida, desprovido
.

Teses de julgamento:

“É inadmissível

o conhecimento de pedido formulado apenas em sede de apelação, não deduzido na petição inicial, por
se tratar de inovação recursal
e supressão de instância
com
violação
aos princípios da
adstrição ao pedido
e ao devido processo legal
.”

“Não implementada a condição suspensiva dependente de atos de terceiros não integrantes do polo passivo
da ação
, é inexigível a obrigação
contratual
,
nos termos do
art. 125 do Código Civil.”

“Honorários fixados em 15% sobre o valor da causa, quando observados os critérios do art. 85, §2o, do CPC, não comportam redução ao
patamar
mínimo
.
”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CF/88, art. 5o, LIV e LV
;
C
ódigo de Processo Civil
,
arts
.
7o, 9o,
85, §§2o e 11
;
141, 492 e 1.014
. Código Civil,
art. 125.

Jurisprudência relevante citada:

STJ -
EDcl
nos
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
: 1476989 RS 2019/0088064-0, Relator.: Ministro PAULO SÉRGIO DOMINGUES, Data de Julgamento: 11/12/2023
;

STJ - REsp: 1573546 DF 2013/0250908-7, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de
Julgamento: 12/12/2017
;
TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10129689120258110000, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 23/06/2025
;

TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10014495220228110024, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 21/08/2024
;
TJMT, AC 0000322-35.2004.8.11.0022, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/08/2024
;
TJMT, AC 1011844-03.2021.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024
;
TRF-4 - AC: 50013508720184047200 SC, Relator.: SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, Data de Julgamento: 14/09/2022
;
TJ-DF 07193381820228070020 1947489, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 21/11/2024
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de

recurso de
Apelação
,

interposto por
ROBERTO MASSASHI TANNO

e
CHIROKO TAKAZAWA TANNO
,
contra sentença (ID
.

328247440
) proferida pelo Juízo da
3
a

Vara
Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT
que,
na

Ação de Obrigação de Fazer Cumulada com
Pedido de Tutela Antecipada
proposta
em desfavor de
JOSE HOSTON BELIZARIO
, julgou
im
procedente
s
o
s

pedido
s
formulados
na
inicial
,
nos seguintes termos:

[...]

Trata-se deação de obrigação de fazer com pedido de tutela antecipadaajuizada em 19 de janeiro de 2021 por
Roberto
Massashi

Tanno
e
Chiroko

Takazawa

Tanno

em face de
José
Hoston
Belizário
, ambos devidamente qualificados nos autos.

Alegou a parte autora, em resumo, que no dia 01 de outubro de 2020celebrou um contrato particular de cessão de direitos de imóveis
com a Sra.
Iovanda
Rocha Medrado
, tendo como objeto o lote no 08 da quadra 24 da planta geral do loteamento jardim do lago, com 675m2, que se encontra em nome do requerido
.

Seguiu narrando que restou pactuado que o requerido iria outorgar a escritura definitiva de compra e venda após a outorga da escritura pela Sra.
Iovanda
e seu filho do lote urbano no 2 da quadra 98, da planta geral, o qual é objeto de inventário.

Aduziuqueo loteurbano no 2, da quadra 98, se encontra em nome do requerido conforme a matrícula no 1.957 do CRI desta Comarca, de modo que a cláusula condicionante restou superada
.

Relatou que notificou o requerido para outorgar a escritura do lote no 08, da quadra 24, matriculado sob no 13.856 do CRI desta Comarca, no entanto, permaneceu inerte.

Por conta disso, requereu, em sede de tutela de urgência, a averbação da existência da presente ação na matrícula no 13.856 do CRI desta Comarca
.

Ao final, requereu a procedência da ação para condenar
o requerida

[sic]
na obrigação de fazer, consistente na lavratura da escritura pública do imóvel matriculado sob no 13.856 do CRI desta Comarca, sob pena expedição de mandado de adjudicação compulsória.

No id 57654360 a inicial foi recebida, oportunidade em que foi deferida a tutela de urgência, para determinar a averbação da existência da presente ação à margem da matrícula no 13.856 do CRI desta Comarca.

Ainda, foi determinada a realização de audiência de conciliação.

No id 59184111 foi juntada resposta do CRI desta Comarca informando o cumprimento da decisão que deferiu a tutela de urgência.

No id 59620746 a parte requerida foi citada.

No id 62022225 a conciliação restou infrutífera.

No id 63751766 a parte requerida apresentou contestação arguindo, em preliminar, a ilegitimidade passiva e de forma subsidiária a denunciação da lide em face da Sra.
Iovanda
ou a sua inclusão no polo passivo
.

No mérito, sustentou a exceção do contrato não cumprido e a violação da boa-fé objetiva pela parte autora
.

No id 66851765 a parte autora apresentou impugnação à contestação.

Determinada a especificação das provas, no id 85430467 a parte autora requereu o julgamento antecipado da lide e de forma subsidiária a produção de prova testemunhal,
enquanto que
no id 86275743 a parte requerida pugnou pela produção de prova oral.

No id 122986707 o feito foi saneado, oportunidade em que foram analisadas as preliminares e deferida a produção de prova testemunhal.

Ainda, foi determinada a expedição de ofício para o CRI desta Comarca solicitando cópia das matrículas no 13.856, 1.968 e 4.976.

No id 130564589 foi juntada resposta ao ofício pelo CRI desta Comarca.

No id 143809388 foi realizada audiência de instrução e julgamento, na qual foi deferido o pedido formulado pelas partes de suspensão do feito por 30 dias, com o fim de contatar os vendedores e obter a outorga da escritura em favor do requerido e designada nova audiência
.

No id 153519753
foi realizada a audiência, tendo o Sr. Lineu
Ishzuka
concordado em conceder sua anuência em realizar a transferência
definitiva do imóvel ao requerido, para que posteriormente este efetue a transferência definitiva do imóvel em questão para o autor
.

Por conta disso, foi determinada a suspensão do processo.

No id 162652114 a parte autora sustentou que em virtude da concordância do Sr. Lineu, não subsistem eventuais motivos que justificam a resistência do requerido quanto a
pretensão formulado
na inicial
.

No id 163417021 a parte requerida sustentou que a pretensão da parte autora depende do implemento de condição suspensiva a ser cumprida por terceiros não presentes nesta demanda, qual seja, a Sra.
Iovanda
, Sr. Lineu e a Sra. Renata cumpram com a outorga da escritura do lote urbano no 01 da quadra 98 e não o lote urbano no 02 da quadra 98, ante a existência de erro material no contrato e reconhecido pelo autor na audiência
.

No id 163755410 foi determinada a intimação das partes para se manifestarem de forma definitiva acerca da divergência quanto à identificação do imóvel mencionado nos contratos firmados, esclarecendo se o objeto da cláusula condicionante é o lote 02 da quadra 98 (matrícula n.o 1957) ou o lote 01 da quadra 98 (matrícula n.o 4.976).

No id 189497018 a parte autora reconheceu que o objeto da cláusula condicionante é o lote 01 da quadra 98, matriculado sob no 4.976
.

No id 189507350 a parte requerida reiterou que houve erro material na indicação do lote nos contratos, sendo o objeto correto o lote 01 da quadra 98, matriculado sob no 4.976.

É o relatório.

D E C I D O
.

Analisando os autos, verifico quea questão fática central é se houveo cumprimento da condição estabelecida no contrato para que o requerido outorgue escritura definitiva do lote no 08 da quadra 24 (matrícula 13.856) para os autores.

Alegaram os autores que ficou estabelecido no Contrato Particular de Cessão de Direitos de Imóveis celebrado com a Sra.
Iovanda
Rocha Medrado, no qual o requerido figurou como anuente (id 47274499), que este outorgaria a escritura definitiva aos autores somente após a outorga da escritura por parte da Sra.
Iovanda
e seu filho do lote
urbano no 2 da quadra 98, objeto de inventário, sendo que tal condição estaria superada, vez que referido lote já se encontrava registrado em nome do requerido.

Por outro lado, o requerido em sua peça defensiva sustentou que houve erro material na indicação do imóvel nos contratos, pois o lote 02 da quadra 98 já lhe pertencia desde o ano de 1.985, sendo que o imóvel realmente negociado com a Sra.
Iovanda
foi o lote 01 da quadra 98, matriculado sob no 4.976.

Com efeito, importante registrar que após a oitiva do Sr. Lineu
Ishzuka
, filho da Sra.
Iovanda
, na qual concordou em conceder sua anuência em realizar a transferência definitiva do imóvel ao requerido, para que posteriormente este efetue a transferência definitiva do imóvel em questão para os autores, foi determinada a intimação das partes para se manifestarem de forma definitiva sobre qual seria o imóvel objeto da cláusula condicionante (id 163755410).

Nessa esteira, verifico que no id 189497018 houve verdadeiro reconhecimento por parte dos autores de que o objeto da cláusula condicionante é o lote 01 da quadra 98, matriculado sob no matrícula
n.o 4.976, confirmando a tese do requerido quanto à existência de erro material nos contratos
.

Logo, restou comprovado que a condição estabelecida no contrato para que o requerido outorgue escritura definitiva aos autores ainda não foi implementada, uma vez que a Sra.
Iovanda
e seus filhos ainda não outorgaram escritura definitiva do lote 01 da quadra 98, matriculado sob no 4.976 ao requerido
.

Acerca da condição suspensiva, o
art. 125, do Código Civil
, prevê que:

“Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto
esta
se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.”

No caso dos autos, entendo que o fato do Sr. Lineu
Ishzuka
ter concordado em audiência em conceder sua anuência para transferência do imóvel ao requerido,
tal manifestação não substitui a efetiva outorga da escritura pública, que até o momento não ocorreu, tendo em vista que o lote 01 da quadra 98, matriculado sob no 4.976 foi arrolado no inventário de Maquio
Ishizuca
e está pendente de apresentação das últimas declarações, o que impede a imediata transferência do bem ao requerido
.

Portanto, deve ser aplicada ao caso a teoria da
exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil
, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação do outro. Nesse sentido, os julgados ora colacionados:

[...]

Assim,
a
medida que se impõe é a improcedência da ação, tendo em vista que o requerido ser compelido a outorgar escritura definitiva aos autores, em virtude de não ter sido cumprida a condição suspensiva estabelecida no contrato.

Ante o exposto
,
julgo improcedentes
os pedidos formulados na inicial,
ficando revogada a tutela de urgência anteriormente concedida no id 57654360.

A título de sucumbência,
condeno
a parte autora ao pagamento das custas e
honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa
, com fundamento no art. 85, parágrafo 2o, do Código de Processo Civil.

Por fim,
julgo
extinto o processo
,
com resolução do mérito
, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

[...]

[grifo
s

nosso
s e do original
]

Os apelantes,
em suas razões recursais (ID
.

328247441
),
sustentam as seguintes teses:

Necessidade de declaração
judicial
da validade do contrato
de cessão de direitos
com
determinação de
transcrição do contrato na matrícula do imóvel

Indevida condição suspensiva impeditiva do direito dos autores

Subsidiariamente: redução dos honorários sucumbenciais

Assim, em seus pedidos,
postulam
(ID. 328247441)
pela reforma da sentença para:

se
declarar a validade do contrato
celebrado, mantendo-se a obrigação do Recorrido ao cumprimento, bem como para que seja
determinado o registro do contrato e da ação na matrícula
, como tutela declaratória de segurança jurídica, revertendo os consectários legais de sucumbência, por ser medida de direito
;

s
ubsidiariamente
, caso não seja este o entendimento, que a r. Sentença seja cassada para que os pedidos sejam reapreciados à luz dos princípios da conservação dos negócios jurídicos, da função social do contrato e da boa-fé objetiva
; e

s
ubsidiariamente
, mantendo-se integralmente a r. Sentença,
que os honorários sucumbenciais sejam reduzidos para o patamar mínimo.

Apesar de devidamente intimado, o apelado deixou transcorrer o prazo processual sem apresentar contrarrazões, nos termos da certidão de ID.
328247445.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso
tempestivo, conforme
certidão de ID. 328247444
, e preparo efetuado,
nos termos da certidão de ID.

328395881
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTES:
ROBERTO MASSASHI TANNO

CHIROKO TAKAZAWA TANNO

APELADO:
JOSE HOSTON BELIZARIO

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de Apelação cível interposto contra a sentença proferida pelo Juízo da

3a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT que, na Ação de Obrigação de Fazer Cumulada com Pedido de Tutela Antecipada proposta em desfavor
do ora apelado
, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial
.

Em
síntese, o Juízo
a quo

asseverou e concluiu que a questão fática central consistia em verificar se houve o cumprimento da condição contratual para que o requerido outorgasse a escritura definitiva do lote no 08, quadra 24 (matrícula 13.856) aos autores.

Após esclarecer a divergência quanto ao imóvel indicado na cláusula condicionante, registrou que houve reconhecimento de que o objeto da condição era o lote 01 da quadra 98 (matrícula 4.976), concluindo que a condição não foi implementada, pois a Sra.
Iovanda
e seus filhos ainda não outorgaram a escritura definitiva desse bem ao requerido.

Assentou, então, que, tratando-se de condição suspensiva, “enquanto
esta
se não verificar, não se terá adquirido o direito” (art. 125, CC), e que a mera anuência
manifestada em audiência não substitui a efetiva outorga de escritura pública, sobretudo porque o imóvel encontra-se arrolado em inventário, impedindo a imediata transferência.

Por fim, aplicou a exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC), concluindo que o requerido não poderia ser compelido a outorgar escritura aos autores antes do implemento da condição contratual, razão pela qual julgou improcedente a demanda.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pelos apelantes.

1.
Necessidade de declaração judicial da validade do contrato de cessão de direitos com determinação de transcrição do contrato na matrícula do imóvel

Os apelantes sustentam que
a demanda não se resum
e
a compelir outorga imediata de escritura, mas a obter declaração judicial de validade do contrato e garantir publicidade
com
efeito
erga omnes
(registro/averbação), inclusive para proteção contra risco de aquisição por terceiros.

Afirmam que o contrato é antigo (mencionam 2004) e nunca foi questionado quanto à validade, além de o próprio recorrido reconhecer
,
nos decorrer
da relação processual de origem,
a obrigação de outorgar escritura quando recebesse a escritura do lote que lhe cabia.

Os apelantes argumentam que, mesmo em cenário de negócio sob condição, a transcrição/registro pode ter caráter assecuratório, e invocam o direito do “titular do direito eventual” de praticar atos destinados a conservá-lo
, com fulcro no art. 130 do Código Civil.

Embora reconheçam que a escritura ao recorrido ainda não teria sido lavrada pela vendedora (
Io
v
anda
), sustentam que isso não afastaria a procedência da ação para declarar a validade das obrigações e garantir publicidade registral, apontando que a alegação do recorrido seria “conjectura” insuficiente para impedir a tutela pretendida.

Ressaltam que
a publicidade registral é essencial e que a tutela anteriormente concedida (averbação da existência da ação na matrícula) refletiria a probabilidade do direito e perigo de dano (risco de terceiros adquirirem o imóvel).

Assim,
os apelantes, como pedido principal, postulam:

[...]

Pelo exposto, requer a esse Colendo Tribunal, seja conhecido o presente recurso, em ambos os efeitos, e no mérito, dado provimento,
reformando-se a r. Sentença recorrida, por fundamentos do presente arrazoado, para declarar a validade do contrato
celebrado, mantendo-se a obrigação do Recorrido ao cumprimento, bem como pa
ra que seja determinado o registro do contrato e da ação na matrícula
, como tutela declaratória de segurança jurídica, revertendo os consectários legais de sucumbência, por ser medida de direito.

[...]
(ID.
328247441
, p. 17)

Pois bem
.
Ressai dos autos que
os apelantes propuseram a Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Tutela Antecipada em desfavor do ora pelado,
alegando que celebraram, em
01/10/2004
, o
“
Contrato Particular de Cessão de Direitos de Imóveis
”

com terceiro, qual seja, IOVANDA ROCHA MEDRADO (ID.
328247351
).

Para justificar a inclusão do apelado no polo passivo,
citaram
a previsão do
parágrafo primeiro da
cláusula
segunda
do contrato, a qual prevê

a seguinte
condição suspensiva
a envolver obrigação por parte do ora apelado
:

[...]

Por este instrumento particular de cessão de direitos sobre imóveis, de um lado
IOVANDA ROCHA MEDRADO
, brasileira, viúva, do lar, portadora do CPF n.o
205.089.991-20
e do R G n.o
994127 SSP/MT
, residente e domiciliada na Rua Tocantins n.o
350
, na cidade de Campo Novo do Parecis - MT, de ora em diante chamada simplesmente de
CEDENTE
, e de outro lado
ROBERTO MASSASHI TANNO
, brasileiro, casado, do comércio, portador do RG sob n.o
886.237 SSP/PR
e do CPF sob n.o
169.544.839-15
, residente na Rua Manoel Dionísio Sobrinho n.o
246-S
, centro, nesta cidade de Tangará da Serra – MT, doravante denominado
CESSIONÁRIO
, tem entre si, com justo e contratado o segue e que mutuamente acordam:

[...]

CLÁUSULA SEGUNDA:
Por força deste instrumento, e na melhor forma de direito, a
CEDENTE
cede e transfere ao
CESSIONÁRIO
todos os direitos
decorrentes do lote n.o
08
, da quadra
24
, do Loteamento
Jardim do Lago
, pelo valor de
R$ 15.000,00
(quinze mil reais), representado pelo cheque n.o
014138
, do Banco Bradesco, agência
1263-7
, da Conta Corrente n.o
053716
, sendo emitente
Frigorífico Pantanal Ltda.
, “à vista”.

PARÁGRAFO PRIMEIRO:
O lote urbano acima descrito está escriturado em nome de
José
Hoston
Belizário
; o qual outorgará a escritura definitiva de compra e venda ao ora
CESSIONÁRIO
, somente após a outorga da escritura por parte da
CEDENTE
e seu filho, do lote urbano n.o
02
(dois) da quadra
98
(noventa e oito), da planta geral desta cidade de Tangará da Serra – MT, o qual é objeto de inventário, ficando as partes cientes de tal obrigação da CEDENTE.

[...]
(Contrato, ID. 328247361
) [
grifos nossos e do original
]

Verifi
ca-se que o
ora apelado

assinou, ao final do contrato, como
ANUENTE
e
a Sra.
Iovanda
Rocha Medrado
, por sua vez, assinou como
CEDENTE

(Contrato, ID. 328247361)
.

Outrossim,
a causa de pedir
da inicial
fundamentou-se
na alegação de cumprimento da condição suspensiva
, uma vez que

o lote urbano no 2
, da quadra 98,
já se encontrava transferido em nome do réu
, ora apelado
,

conforme
a
matrícula
n.o
1957 do Cartório de Registro de Imóveis
de Tangará da
Serra-MT
.

Porém,
asseveraram
, após notificar o réu para

a outorga da
escritura do imóvel de

matrícula
n.o
13.856
,
o apelado
quedou-se inerte.

Ademais, também s
ustentaram, na
inicial, que
o réu,
após mais de 16 anos de celebração do contrato
, foi
inerte em provocar
a Senhora
Iovanda
judicialmente ou extrajudicialmente

para que ela cumprisse com a obrigação contratual
.

Assim,
postularam pelos seguintes pedidos
:

[...]

a)
Seja deferida a tutela antecipada,
para oficiar
o Tabelião do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Tangará da Serra/MT,
para, que

proceda a averbação da existência presente ação
a margem da matrícula
. No 13.856;

b) A total procedência da presente ação, para confirmado os efeitos da antecipação da tutela se deferida, e
no mérito, seja determinado
aos Réus
para que proceda
lavratura da escritura
da matrícula 13.856 do CRI desta Comarca
aos Autores e/ou a quem estes indicarem, sob pena, de suas vontades ser supridas pelo Juízo, nesse caso,
expedindo-se
mandado de adjudicação compulsória
ao Tabelião de Registro de Imóveis para a transferência do domínio aos Autores
.

c)
A condenação dos Requeridos, em custas e honorários de sucumbência
;

[...]
(Petição Inicial, ID. 328247351,
p. 07) [grifos nossos]

Todavia, verifica-se que, apesar d
a determinação do
pedido
de
lavratura da escritura ser
direcionada
AOS RÉUS
, os apelantes incluíram apenas o
Sr. José
Hoston
Belizário (anuente) no polo passivo,
não incluindo a cedente
,
a
Sra.
Iovanda
Rocha Medrado
.

Outrossim, cita-se
o seguinte destaque que os apelantes suscitaram em suas
razões recursais
:

[...]

Oportuno esclarecer que a causa de pedir deduzida na inicial vincula
-
se ao inadimplemento da cessão de direitos exame, e não ao descumprimento do acordo firmado entre as partes, afinal, as partes não desejam voltar ao status quo antes, apenas a validade e averbação do pactuado
.

[...]

(Razões da Apelação, ID. 328247441, p. 14)

Pois bem
, após os esclarecimentos e destaques acima,
v
e
rifica-se que o
s
pedido
s
de declaração
da validade do contrato celebrado e de registro do contrato

não devem ser conhecidos
.

Isso porque,
trata-se de inovação recursal
, sem motivo de força maior,
que não observa o dever de adstrição do Juízo aos pedidos, uma vez que
os apelantes não postularam
, na exordial,
p
ela declaração de validade do contrato ou
averbação do teor do contrato no registro do imóvel
em exame,
resultando em

violação ao teor dos
arts
.

141
e
492 do C
ódigo de Processo Civil
(
princípio da congruência
/adstrição ao pedido
), bem como à
vedação de inovação em sede de apelação
, nos termos do
art. 1.014 do C
ódigo de Processo Civil
,
sob pena de supressão de instância e violação ao devido processo legal, o
que impede a submissão ao Tribunal de
pedido
não deduzida oportunamente em primeiro grau
.

A elucidar, cita-se:

Art. 141.
O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte
.

[...]

Art. 492.
É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida
, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional.

[...]

Art. 1.014. As questões de fato não propostas no juízo inferior poderão ser suscitadas na apelação,
se a parte provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior
.

[grifo nosso]

Além disso,
conforme já destacado,
assevera-se que
, apesar dos apelantes, na inicial, denotarem que o contrato em discussão conta com a parte cedente, Sra.
Iovanda
Rocha Medrado
,
além de
pedirem a lavratura da escritura em desfavor de “réus”, no plural,

sequer a
Sra.
Iovanda
faz parte do polo passivo da ação
, cujos pedidos ora em exame, ainda que tivessem sido requeridos na exordial,
também
encontrariam óbice pela necessidade de observância aos
princípios do contraditório
, da
ampla defesa e do devido processo legal
, nos termos do
art. 5o,
incisos LIV e
LV
da CF/88
e
art.
7o
do Código de Processo Civil
, além da
vedação à decisão surpresa
, conforme o disposto no
art. 9o do
mesmo Código
.

A corroborar o entendimento, cita-se
ementas de julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça
,
desta colenda Quinta Câmara de Direito Privado
e de outros Tribunais pátrios
:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. CONFIGURADA. CONCESSÃO DE REFORMA MILITAR.
INVIABILIDADE POR AUSÊNCIA DE PEDIDO
. PREQUESTIONAMENTO. OCORRÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. RECURSO ACOLHIDO.

1. Trata-se de embargos de declaração opostos pela UNIÃO sob o argumento de que o acórdão embargado foi omisso em relação à inviabilidade da concessão da reforma por ausência de pedido.

2. Inicialmente, destaca-se que a questão está devidamente
prequestionada
uma vez que o voto vencido, parte integrante do acórdão, nos termos do art. 941, § 3o, do Código de Processo Civil ( CPC), reconheceu que: "[ ...] o
direito do autor à reforma militar
refoge
ao âmbito de discussão desta lide, pois - como ele próprio admite - não houve formulação de pedido específico na inicial - cujos requisitos legais não coincidem integralmente com o de reintegração na Corporação Militar -, nem mesmo de modo indireto ou consequencial, o que impede sua análise nesta demanda, sob pena de ofensa ao princípio da congruência e, especialmente, do devido processo legal (contraditório e ampla defesa)".

3. O pedido formulado na inicial foi o de reintegração do militar à corporação, contudo o Tribunal de origem, ao julgar a apelação nos termos do art. 942 do CPC, reformou a sentença que havia julgado improcedentes os pedidos autorais e deu provimento à apelação do ora embargado para reformar a decisão recorrida sobre o fundamento de que "a reintegração, para fins de tratamento até a melhora, é inócua".

4. Ante a ausência de congruência entre o pedido formulado e o provimento jurisdicional, há que ser reconhecida a ocorrência de julgamento extra petita (violação ao art. 492 do CPC).

5.
A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que há julgamento extra petita quando a prestação jurisdicional é diferente do pedido formulado na inicial
ou quando o deferimento do pedido se dá por fundamento não invocado como causa de decidir.

6. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes, para, em substituição ao acórdão de fls. 743/749, dar parcial provimento ao recurso especial a fim de reconhecer a ocorrência de julgamento extra petita, determinando que o Tribunal de origem proceda a novo julgamento da causa atendo-se aos limites do pedido formulado na inicial.

(STJ -
EDcl
nos
EDcl
no
AgInt
no
AREsp
: 1476989 RS 2019/0088064-0, Relator.: Ministro PAULO SÉRGIO DOMINGUES, Data de Julgamento: 11/12/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
18/12/2023) [grifo nosso]

DIREITO EMPRESARIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. IMPUGNAÇÃO DE CRÉDITO. INCLUSÃO DE CRÉDITO DECORRENTE DE
AVAL .
INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. I. CASO EM EXAME
1 .
Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em incidente de impugnação de crédito proposto pelo Banco do Brasil S.A., no âmbito da recuperação judicial de
Volme
Alves Felix e José
Clebion
Felix, julgou parcialmente procedente o pedido, mantendo crédito listado no valor de R$ 497.546,85 e incluindo crédito de R$ 1 .882.947,62, decorrente de coobrigação por aval em operações de crédito n.o 37624032 e 37624735.

II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é possível o conhecimento do recurso que alega, pela primeira vez em sede recursal, a gratuidade do aval prestado como fundamento para afastar a sujeição do crédito aos efeitos da recuperação judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os agravantes não suscitaram no juízo de origem qualquer alegação quanto à suposta gratuidade do aval, limitando-se a requerer a intimação do Administrador Judicial.

4. A alegação de gratuidade do aval somente foi apresentada em embargos de declaração, configurando inovação recursal, já que os
aclaratórios
não comportam a formulação de novos pedidos ou argumentos não ventilados anteriormente.

5.
A inovação recursal viola o princípio da não supressão de instância e impede o conhecimento da matéria pelas instâncias superiores, pois não foi oportunamente submetida ao contraditório e à apreciação do juízo de primeiro grau
.

6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal é firme em vedar a apreciação de teses novas não arguidas na instância originária, salvo matérias de ordem pública, o que não se verifica na hipótese.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo de instrumento não conhecido.

Tese de julgamento:

1.
A alegação de fato novo ou tese jurídica não deduzida oportunamente na origem caracteriza inovação recursal, sendo vedado seu conhecimento pelas instâncias superiores por configurar supressão de instância.

2. Os embargos de declaração não se prestam à introdução de novas alegações ou causas de pedir, limitando-se à integração ou correção de vícios da decisão embargada.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 11.101/2005,
art
. 5o, I; art. 8o; art. 49, § 6o; CPC, art. 1 .022.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
EDcl
no
AgInt
no REsp 1750628/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 15 .04.2024; STJ,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
1654787/RJ, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, 15 .12.2020; TJ-MT, Apelação Cível 1040268-12.2019.8 .11.0041, Rel. Des.
Antonia
Siqueira Gonçalves, 05 .06.2024.

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10129689120258110000, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 23/06/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/06/2025)
[grifo nosso]

PROCESSUAL CIVIL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ PROCESSUAL.
PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO À DECISÃO SURPRESA. CERCEAMENTO AO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA
. OCORRÊNCIA.

O CPC/15 traz como princípios básicos do Direito Processual Civil o dever de boa-fé processual (Art. 5o Aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé.) e a proibição à "decisão surpresa" (
Art
. 10. O juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício.). Desse modo, é dever do juízo, ao impulsionar o processo e decidi-lo, tanto a proteção da justa expectativa sobre direito subjetivo processual quanto a proteção do contraditório e da ampla defesa.

(TRF-4 - AC: 50013508720184047200 SC, Relator.: SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, Data de Julgamento: 14/09/2022, 4a Turma)
[grifo nosso]

Quanto ao pedido de averbação da ação
no registro de imóveis
,
este também postulado na exordial,

será
examinado ao final deste Voto, uma vez que depende do provimento ou não do pedido subsidiário que será adiante analisado
.

Isso porque,
é cediço
que o
Código de Processo Civil
confere utilidade jurídica à averbação da pendência
do processo em hipóteses específicas, notadamente: (i) nas ações fundadas em direito real ou com pretensão reipersecutória, para fins de eficácia perante terceiros e repercussões quanto à fraude à execução (art. 792, I, do CPC), e (
ii
) na chamada averbação premonitória, típica do
fase executiva do processo
, mediante certidão do juízo da execução (art. 828, do CPC)
, aplicável ao processo de conhecimento pelo poder geral de cautela
, com fulcro no
s

art
s
.
297, 300 e 301 do CPC.

Contudo
, a sentença de improcedência
revogou expressamente
a tutela de urgência anteriormente concedida
para a averbação
e
,
ainda
,
determinou
que,
após o trânsito em julgado,
seja

expedido
ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para
cancelamento
definitivo
da averbação
da existência da ação na referida matrícula.

Desse modo,
caso

mantida a improcedência
(isto é,
negado provimento
ao
presente
recurso), o pleito de averbação
não subsiste
, pois implicaria conferir publicidade registral a uma demanda cuja improcedência foi confirmada em segundo grau, em contradição com o comando sentencial que revogou a medida e determinou o respectivo levantamento/cancelamento, razão pela qual o pedido
será examinado ao final deste Voto.

Diante desse quadro,
entendo pelo

não
conhecimento
dos pedidos recursais de
declaração de validade do contrato
e de
determinação de registro do
teor do

contrato
, por configurarem
inovação recursal
, violação à adstrição ao pedido
e por envolverem, ainda, providência que repercute sobre esfera jurídica de
terceiro estranho à lide
, sem a necessária integração ao contraditório.

A seguir, passa-se ao exame do pedido subsidiário dos apelantes.

2.
Indevida condição suspensiva impeditiva do direito dos autores

Os apelantes sustentam
que
a sentença, ao reconhecer uma condição suspensiva impeditiva do direito, teria desnaturado a finalidade d
essa
cláusula, que seria garantir a concretização do negócio
.

Afirmam que
se
passaram muitos anos (mencionam 21 anos) sem
que
o recorrido demonstra
sse
medidas efetivas (ex.: ingresso como terceiro
em
inventário; alegação/usucapião
em desfavor dos terceiros
), de modo que a omissão teria motivado o ajuizamento
da ação.

Assim, alegam, em síntese, que o ajuizamento da ação decorreu da omissão prolongada do recorrido em adotar providências judiciais ou extrajudiciais aptas a viabilizar a regularização dominial necessária ao cumprimento das obrigações assumidas no contrato, não havendo nos autos qualquer indicativo de iniciativas concretas nesse sentido.

Acrescentam que o recorrido
se limitou
a atribuir a terceiros a impossibilidade de lavratura da escritura em seu favor, sem, contudo, comprovar de forma robusta a inexistência de responsabilidade sua, embora pudesse ter produzido prova mais consistente e, inclusive, atuado diretamente no inventário, ou mesmo buscar medidas como a usucapião, para superar os entraves.

Afirmam, ainda, que, diante da alegação defensiva de que não poderia transferir o imóvel aos autores por não ter recebido antes a escritura do bem que lhe cabia, incumbia ao recorrido demonstrar que empreendeu todas as medidas legais pertinentes para obter a propriedade e, assim, viabilizar a transferência aos apelantes, o que não ocorreu.

Por fim, defendem que, mesmo admitindo-se pendência quanto ao implemento das cessões e ao recebimento do domínio pelo recorrido, persistia o dever deste de diligenciar ativamente pela solução registral (inclusive após interpelação extrajudicial), sob pena de tornar inviável o adimplemento integral do contrato.

Pois bem
. Também não assiste razão aos apelantes.

Isso porque, conforme consignado na sentença, restou delimitado que a controvérsia central era a verificação do
implemento da condição contratual
para que o requerido outorgasse a escritura definitiva do
lote no 08, quadra 24 (matrícula 13.856)
aos autores, tendo sido esclarecido, inclusive por
reconhecimento dos próprios demandantes
, que o objeto da cláusula condicionante corresponde ao
lote
n.o 01, quadra 98 (matrícula
n.o
4.976)
, e
não ao lote n.o 02
, por erro material no contrato em exame.

Nessa linha, o Juízo de origem concluiu que
a condição

não foi implementada
, pois a Sra.
Iovanda
e seus filhos
,
que sequer fazem parte do polo passivo da ação em
exame
,

ainda não outorgaram
a escritura definitiva do referido lote ao requerido
, ora apelado
.

E, tratando-se de negócio jurídico subordinado à
condição suspensiva
, aplica-se a regra do
art. 125 do Código Civil
, segundo a qual,
enquanto a condição não se verificar, não se terá adquirido o direito
a que o negócio visa, de modo que inexiste exigibilidade da prestação principal antes do implemento do evento condicionante.
Veja-se:

Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva,
enquanto
esta
se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa
.

[grifo nosso]

Ademais, o fato de ter havido manifestação de anuência em audiência não se confunde com a efetiva
outorga da escritura pública
, que permanece pendente, especialmente porque o bem se encontra arrolado em inventário
e depende de atos de terceiro que não integram o polo passivo da lide
, circunstância que, conforme registrado na sentença, impede a imediata transferência ao requerido.

De outro lado, as alegações recursais de
omissão
do recorrido em buscar medidas para viabilizar a regularização dominial
perante os terceiros
— ainda que relevantes como crítica ao comportamento contratual —
não têm o condão
, por si sós, de converter condição suspensiva pendente em obrigação exigível, sobretudo porque o implemento depende de
atos de terceiros estranhos à lide

(
outorga de escritura do lote da quadra n.o 98 ao requerido
)

que não foram incluídos no polo passivo desta ação
por desinteresse processual
dos próprios autores, ora apelantes
, tal como também ficou registrado na marcha processual.

Outrossim, assevera-se que, n
o plano processual-executivo, a tutela específica nas obrigações de fazer (
art. 497 do CPC
) pressupõe que a prestação seja
juridicamente e
faticamente
exequível
.

Se a outorga pretendida permanece
subordinada
à
regularização dominial antecedente —
dependente de atos de terceiros
não integrantes do polo passivo
e de desfecho de inventário
—, a condenação à outorga, tal como deduzida, arrisca converter-se em comando
inexequível
, incompatível com o
regime de efetivação
(
CPC,
arts
. 536 e 537
), que demanda obrigação concretamente realizável.

Além disso,
conforme destacado,

os terceiros
, supostamente inertes
quanto à
implementação da condição suspensiva,
não foram incluídos no polo passivo da lide
,
uma vez que os autores demonstraram desinteresse processual no litisconsórcio passivo e tentam se respaldar no fundamento de que seria obrigação do requerido provocar ou demandar judicialmente esses terceiros.

Ora
, no processo civil brasileiro vigora o
princípio da demanda
e da
inércia da jurisdição
(
CPC, art. 2o
), de modo que compete à parte autora
delimitar
a relação processual (sujeitos, causa de pedir e pedido) e
suportar os ônus
decorrentes dessa escolha.

Se a própria viabilidade do provimento pretendido pressupõe ato dominial antecedente a ser praticado por terceiros —
inclusive
em contexto de inventário — incumbia aos apelantes, se assim entendessem pertinente, promover a adequada
integração do contraditório
, mediante formação do litisconsórcio que se revelasse necessário (
CPC,
arts
. 114 e 115
),
não sendo possível transferir ao requerido, por via oblíqua, um suposto dever processual de “provocar” ou “demandar” terceiros em benefício dos autores
.

Por fim,
verifica-se que o próprio apelado
, em sua contestação,
postulou pela denunciação da lide ou, alternativamente, pelo litisconsórcio passivo necessário
para que a petição inicial fosse emendada a fim de se incluir a cedente, Sra.
Iovanda
, no polo passivo da ação (ID.
328247394
).

Porém, os próprios autores/apelantes, em
impugnação

à contestação
(ID. 328247400),
rejeitaram a denunciação da lide e necessidade de emenda à inicial

para a inclusão da Sra.
Iovanda
no polo passivo da ação,
o que reforça o desinteresse processual dos requerentes, quanto à obrigação dos terceiros
no que tange à condição suspensiva, evidenciando-se
comportamento contraditório
ao pretenderem imputar, exclusivamente, ao requerido a inércia em relação aos deveres de terceiros.

Nesses termos, ausente a demonstração de fato jurídico que autorize reputar cumprida a condição
suspensiva contratual
,
permanece hígida a conclusão de improcedência quanto à pretensão de compelir
o apelado à
outorga
da escritura pública
.

E, por consequência,
o pedido de averbação da ação
no registro do imóvel
também dever ser desprovido
para se manter o cancelamento da averbação determinado pela sentença
.

A corroborar os entendimentos acima, cita-se:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL MANEJADO NA VIGÊNCIA DO CPC/73. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO
VERIFICADA
.

INEXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO
. EMBARGOS PROCEDENTES. EXECUÇÃO EXTINTA.
1.

Pactuado em compra e venda triangular que o executado entregaria um apartamento ao exequente quando recebesse de terceiro determinado montante, há inequívoca cláusula suspensiva
. 2.
Enquanto não recebido o numerário, a entrega do apartamento não é exigível. Reconhecimento da pendência da condição suspensiva
. 3. Embargos do devedor acolhidos, com inversão
dos
ônus de sucumbência. 4. Execução
extinta .
5. Recurso especial provido.

(STJ - REsp: 1573546 DF 2013/0250908-7, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
02/02/2018)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PRETENSÃO QUE A RECORRIDA SEJA COMPELIDA A EMITIR O TÍTULO DO IMÓVEL DESCRITO NOS AUTOS EM FAVOR DA AUTORA
– EMBASAMENTO NO TERMO DE ENTREGA DE IMÓVEL QUE ESTABELECE DE FORMA EXPRESSA QUE A TITULARIDADE DO REFERIDO IMÓVEL SERÁ FORNECIDA OPORTUNAMENTE – OBRIGAÇÃO SUBORDINADA A EVENTO FUTUTO E INCERTO SEM TERMO OU DATA PARA CUMPRIMENTO – NECESSIDADE DE NOTIFIÇÃO PRÉVIA DA DEMANDADA PARA SUA CONSTITUIÇÃO EM MORA QUE NO CASO É EX PERSONA NÃO SUPRIDA PELA CITAÇÃO NOS AUTOS – ARGUIÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA – INOCORRÊNCIA SENTENÇA QUE SE ENCONTRA EM CONFORMIDADE
COM OS FATOS E DOCUMENTOS ACOSTADOS AOS AUTOS – RECURSO DESPROVIDO. Estando a obrigação de emitir a titularidade do imóvel subordinada a evento futuro e incerto uma vez que consta do Termo de Entrega do Imóvel que a titularidade seria emitida oportunamente,
há necessidade de notificação/interpelação prévia para constituir a demandada em mora a fim de cumprir a obrigação em determinado praz
o. Em se tratando de mora
ex
persona a citação validade não supre a necessidade de notificação prévia para constituição em mora. Constatado que a sentença em conformidade com a situação, fatos e documentos acostados aos autos, não há falar em julgamento extra petita.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10014495220228110024, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 21/08/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/08/2024) [grifo nosso]

A
PELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CLÁUSULA.
CONDIÇÃO SUSPENSIVA. AUSÊNCIA DE IMPLEMENTAÇÃO
. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO PAGAMENTO SOB O QUAL PENDE
CONDIÇÃO .
SENTENÇA MANTIDA.

1. À mingua de instrumento contratual, a prova oral produzida nos autos, aliada aos outros elementos descritos, revela que, ao contrário do que alega a apelante, o recebimento pela execução do serviço estava condicionado ao pagamento a ser realizado por terceiros, o qual não ocorreu.

2.
A condição suspensiva subordina a eficácia do negócio jurídico, tornando seus efeitos dependentes de um acontecimento futuro e incerto. Não sendo implementada a condição, não se adquire o direito dela decorrente
. 3. Incabível a pretensão em receber o pagamento objeto do contrato, se não foi implementada a condição pendente sobre o
direito .
4. Apelação conhecida e não provida.

(TJ-DF 07193381820228070020 1947489, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 21/11/2024, 5a Turma Cível, Data de Publicação: 06/12/2024)
[grifo nosso]

Assim,
mantém-se
a sentença no ponto
,
passando-se ao exame do
último

pedido subsidiário
dos apelantes.

3.
Subsidiariamente: redução dos honorários sucumbenciais

Subsidiariamente, s
e mantida a improcedência,
os apelantes
insurgem-se contra
a fixação dos
honorários
sucumbenciais
em 15%
sobre o valor da causa
: alegam baixa complexidade, curta duração e poucas intervenções processuais, pedindo redução ao patamar mínimo
.

Pois bem
.
Inicialmente, cumpre destacar que a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciaisse encontradisciplinada no art. 85 do Código de Processo Civil, que estabelece:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

[...]

§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I -
o
grau de zelo do profissional;

II -
o
lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV -
o
trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Analisando os autos, observo que a ação
em exame f
oi proposta em
19/
01/2021
, tendo a parte ré
comparecido em audiência
de conciliação em
02/08/2021
(ID.
328247391
) e, posteriormente,
apresentado
contestação
em agosto do mesmo ano (ID
.

328247394
), na qual
suscitou preliminares de
erro material do
contrato,
ilegitimidade
passiva
,
denunciação da lide
e, subsidiariamente, de litisconsórcio passivo necessário
, além de impugnar o mérito
da demanda
.

Após a apresentação de réplica pela parte autora (ID
.

328247399
), o juízo
a quo intimou as partes para que especificassem as provas que pretendiam produzir
(ID. 328247401).

Em sequência, verificam-se os seguintes atos processuais
praticados ou com participação do réu, ora apelado:

m
anifestação
requerendo a produção de prova oral
, com oitiva testemunhal (ID.
328247404
);

manifestação

postulando pela intimação da testemunha “Lineu” e para que esta informe o contata da “Sra.
Iovanda
”, sua mãe, e
da “Sra. Renata”, sua irmã (ID.
328247419
);

manifestação
asseverando
a necessidade
de condição suspensiva a ser cumprida por terceiros não presentes no polo passivo da demanda
(ID.
328247432
);

manifestação
sobre os pontos controvertidos fi
xados pelo Juízo
a quo
e pedido de reconhecimento formal do erro material no contrato reconhecido pelos autores em audiência (ID.
328247438
);

Em seguida, sobreveio a sentença ora objurgada.

Desse modo,
in
casu
, entendo que o patamar estabelecido no
decisum
vergastado, encontra-se em consonância com o trabalho desempenhado pelo causídico da parte recorrida, bem como
foram
atendidos os requisitos contidos no artigo 85, § 2o do CPC
.

Isso por
que
,
não se trata de meras manifestações de praxe ou de atuação mínima do patrono da parte vencedora, mas de efetivo acompanhamento do feito por período considerável,
com apresentação de contestação arguindo múltiplas preliminares e defesa de mérito,
além de sucessivas petições incidentais voltadas à delimitação do objeto controvertido (inclusive
quanto ao erro material do contrato) e à própria estruturação do contraditório (discussão sobre intervenção/inclusão de terceiros e necessidade de implemento de condição suspensiva).

Nesse contexto, o percentual de
15%
fixado pelo Juízo de origem — dentro da faixa legal (10% a 20%) — revela-se
moderado e proporcional
, compatível com a
natureza da causa
, a
importância da controvérsia
, o
trabalho efetivamente desempenhado
e o
tempo exigido
para a atuação profissional (art. 85, §2o, CPC), inexistindo motivo concreto para sua redução ao mínimo legal.

Nesse sentido é a jurisprudência hodierna deste Egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÕES – AÇÃO REINVIDICATÓRIA – JULGADA IMPROCEDENTE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS ALEGAÇÕES – INDIVIDUAÇÃO DA ÁREA – INOCORRÊNCIA – FEITO NÃO EXTINTO ANTE A INCIDÊNCIA DO ARTIGO 488 DO CPC – PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DO MÉRITO – PROVA PERICIAL INCONCLUSIVA –
REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – REJEIÇÃO – ESTIPULAÇÃO EM PATAMAR JUSTO E RAZOÁVEL
– PEDIDO RECONVENCIONAL – ALEGAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES SUPORTADOS – INCOMPROVADO – ÔNUS DA PROVA DO DEMANDADO – ART. 373 E INCISOS – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA PELO SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1. A admissibilidade da ação reivindicatória, que compete ao proprietário não possuidor contra o possuidor não-proprietário, depende da prova da titularidade do domínio, da individuação da coisa e da posse injusta pelo réu.

2. O princípio da primazia do mérito é um princípio jurídico que orienta a atividade jurisdicional para que ela se norteie pela atividade satisfativa dos direitos discutidos em juízo, tendo por objetivo tem como objetivo resolver o mérito da lide de forma que esta atinja um resultado útil (Art. 488 CPC).

3. O ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito

4. O Juiz não está
adstrito
ao laudo pericial, podendo formar sua convicção com base em outros elementos de prova.

5. A condenação ao pagamento das verbas sucumbenciais se fundamenta nos princípios da sucumbência e da causalidade, sendo que se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários. (Art. 86, § único)

6.
O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono, dentre outros requisitos.

7. A indenização por dano material exige a comprovação efetiva do prejuízo. A ausência de prova inequívoca do dano sofrido inviabiliza o deferimento de qualquer reparação.

8. Os lucros cessantes não podem ser presumidos, sendo imprescindível a efetiva comprovação do prejuízo para que se arbitre indenização a este título.

(
TJMT, AC
0000322-35.2004.8.11.0022, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/08/2024,
Publicado
no DJE 30/08/2024)
[grifo nosso]

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO – CCB – FINANCIAMENTO DE VEÍCULO – ENCARGOS MORATÓRIOS – ABUSIVIDADE CONSTATADA – JUROS DE MORA EXORBITANTES – LIMITAÇÃO DEVIDA – 1% AO MÊS
– HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – REDUÇÃO INDEVIDA – PRINCÍPIOS DA CAUSALIDADE E DA SUCUMBÊNCIA – JUSTO PERCENTUAL ARBITRADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.”

(
TJMT, AC
1011844-03.2021.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024,
Publicado
no DJE 17/08/2024)
[grifo nosso]

Diante do exposto,
conheço parcialmente
do recurso e, na parte conhecida,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se, na íntegra, o teor da sentença objurgada.

Por fim,
nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
majoro os honorários sucumbenciais, em face d
o
s apelantes, de 1
5
% para 1
7
% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2025