Tribunal: TJMT
Processo: 1008518-96.2022.8.11.0037
Órgão julgador: ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-06-23
Data de publicação: 2025-06-26

Ementa:
RECURSO INOMINADO No 1008518-96.2022.8.11.0037
ORIGEM: JUIZADOS ESPECIAIS DE PRIMAVERA DO LESTE
RECORRENTE: LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
RECORRIDO: FABIO JUNIOR XAVIER DA COSTA
DATA DO JULGAMENTO: 09 a 12/06/2025 (PLENÁRIO VIRTUAL)
Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. MULTA CONTRATUAL LIMITADA A 10%. EXCLUSÃO DOS DANOS MORAIS. MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE LIMINAR MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto por Lagoa Quente HJR Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença do Juizado Especial Cível de Primavera do Leste/MT que julgou procedente ação ajuizada por Fábio Junior Xavier da Costa, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 19/10/2020 e condenando a recorrente à devolução integral das quantias pagas (inclusive corretagem), pagamento de multa contratual de 50%, indenização por danos morais no valor de R$ 4.000,00 e multa de R$ 1.000,00 pelo descumprimento de liminar.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito/força maior apto a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se houve venire contra factum proprium por parte do consumidor ao inserir o imóvel no pool de locação; (iii) determinar se a devolução das quantias pagas deve incluir a comissão de corretagem; (iv) fixar o percentual correto da multa contratual aplicável; e (v) verificar a ocorrência de dano moral indenizável em razão do inadimplemento contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A pandemia da COVID-19 não configura caso fortuito/força maior quando o contrato é celebrado em momento no qual os efeitos da pandemia já eram conhecidos, incorporando-se ao risco do negócio e afastando a excludente de responsabilidade prevista no art. 393 do CC.
4. A inclusão do imóvel no pool de locação não caracteriza renúncia ao direito de rescisão contratual nem configura venire contra factum proprium, especialmente sob a ótica da boa-fé objetiva (art. 422, CC) e da proteção conferida pelo Código de Defesa do Consumidor.
5. A devolução integral das quantias pagas deve incluir a comissão de corretagem, pois, embora válida no momento da contratação conforme o Tema 938/STJ, sua restituição decorre do desfazimento do contrato por inadimplemento do fornecedor, sob pena de impor ao consumidor custo de negócio frustrado.
6. A multa contratual deve observar o percentual de 10% previsto expressamente no contrato para hipóteses de rescisão motivada por atraso, respeitando o pacta sunt servanda e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade (art. 413, CC).
7. O mero inadimplemento contratual ou atraso na entrega do imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de violação concreta a direitos da personalidade, conforme entendimento pacífico do STJ.
8. A multa cominatória fixada por descumprimento de liminar deve ser mantida, pois, nos termos do art. 536, §1o, CPC, trata-se de medida coercitiva independente de culpa, visando garantir a efetividade das decisões judiciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: 1. O atraso na entrega de imóvel prometido à venda, quando decorrente de riscos assumidos no momento da contratação, configura inadimplemento contratual e justifica a rescisão com devolução integral dos valores pagos. 2. A devolução inclui a comissão de corretagem quando a rescisão resulta de culpa do fornecedor. 3. A multa contratual deve respeitar o percentual pactuado, observado o princípio da proporcionalidade. 4. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável sem comprovação de lesão a direitos de personalidade. 5. A multa por descumprimento de liminar possui natureza coercitiva e independe de demonstração de culpa.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393, 413, 422; CDC, arts. 6o, VI, 14; CPC, art. 536, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1827064/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 10.03.2020; STJ, Tema 938; TJ-SP, Apelação Cível 1013977-88.2023.8.26.0114, Rel. Des. Gomes Varjão, j. 30.08.2024; TJ-GO, Apelação Cível 5075172-91.2023.8.09.0174, Rel. Des. Algomiro Carvalho Neto, j. (s/r).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1008518-96.2022.8.11.0037
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA

Turma Julgadora:

[DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[FABIO JUNIOR XAVIER DA COSTA - CPF: 009.987.181-57 (RECORRENTE), PRISCILLA PEDROSO CONEJO - CPF: 030.897.241-46 (ADVOGADO), LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 23.791.867/0001-08 (RECORRIDO), LUCIANO PEREIRA DE FREITAS GOMES - CPF: 030.507.921-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2025