Tribunal: TJMT
Processo: 1002523-47.2021.8.11.0002
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DOS ENCARGOS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1.Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança de cotas condominiais, reconheceu a ilegitimidade passiva do réu por ausência de relação jurídica material com o imóvel no período correspondente aos débitos exigidos, extinguindo o processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir se o promitente comprador, ainda sem imissão na posse do imóvel, pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais anteriores à transferência da posse.
III. Razões de decidir
3. A jurisprudência do STJ, consubstanciada no Tema 886, estabelece que a responsabilidade pelo adimplemento das obrigações condominiais está condicionada à efetiva imissão na posse e à ciência inequívoca do condomínio sobre a alienação.
4. No caso concreto, comprovou-se que a posse do imóvel pelo apelado iniciou-se somente em 08.06.2022, ao passo que os débitos cobrados referem-se ao período entre fevereiro de 2020 e janeiro de 2021, período anterior à transferência da posse.
5. Ainda que o contrato de promessa de compra e venda preveja a transferência de encargos, a cláusula contratual específica atribuiu ao promitente vendedor a responsabilidade pelos débitos anteriores à entrega do bem.
6. Ausente relação jurídica material entre o apelado e o imóvel no período dos fatos geradores das obrigações condominiais, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre quem detém a posse do imóvel, desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da alienação. 2. O promitente comprador não responde por débitos condominiais anteriores à imissão na posse, quando esta se dá após o período de inadimplemento."
____________________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; CPC, art. 485, VI.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a T., j. 10.12.2013 (Tema 886).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002523-47.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I - CNPJ: 12.109.656/0001-26 (APELANTE), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), HIGOR ANDRETTY DE SOUZA - CPF: 038.012.891-84 (APELADO), AMANDA PARANHOS RODRIGUES DA SILVA - CPF: 050.068.071-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DOS ENCARGOS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança de cotas condominiais, reconheceu a ilegitimidade passiva do réu por ausência de relação jurídica material com o imóvel no período correspondente aos débitos exigidos, extinguindo o processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em definir se o promitente comprador, ainda sem imissão na posse do imóvel, pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais anteriores à transferência da posse.

III. Razões de decidir

3. A jurisprudência do STJ, consubstanciada no Tema 886, estabelece que a responsabilidade pelo adimplemento das obrigações condominiais está condicionada à efetiva imissão na posse e à ciência inequívoca do condomínio sobre a alienação.

4. No caso concreto, comprovou-se que a posse do imóvel pelo apelado iniciou-se somente em 08.06.2022, ao passo que os débitos cobrados referem-se ao período entre fevereiro de 2020 e janeiro de 2021, período anterior à transferência da posse.

5. Ainda que o contrato de promessa de compra e venda preveja a transferência de encargos, a cláusula contratual específica atribuiu ao promitente vendedor a responsabilidade pelos débitos anteriores à entrega do bem.

6. Ausente relação jurídica material entre o apelado e o imóvel no período dos fatos geradores das obrigações condominiais, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre quem detém a posse do imóvel, desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da alienação. 2. O promitente comprador não responde por débitos condominiais anteriores à imissão na posse, quando esta se dá após o período de inadimplemento."

____________________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; CPC, art. 485, VI.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a T., j. 10.12.2013 (Tema 886)
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R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I contra a r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 4a Vara Cível Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de
“Cobrança”
(Proc. no 1002523-47.2021.8.11.0002) ajuizada por HIGOR ANDRETTY DE SOUZA, julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, ao reconhecer a ilegitimidade passiva do réu, sob o fundamento de que os encargos condominiais exigidos referem-se a período anterior à sua imissão na posse do imóvel, afastando, portanto, sua responsabilidade pelo adimplemento das obrigações, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Na mesma decisão, condenou a parte autora/apelante ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em R$ 3.000,00 (cf. Id. no 275595897).

A apelante sustenta o equívoco na sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva, pois, restou demonstrado nos autos que o apelado é proprietário da unidade condominial, conforme contrato de compra e venda anexado.

Alega que o contrato de compra e venda transfere a integral propriedade do bem, direitos e obrigações, incluindo as dívidas anteriores.

Assevera que o sujeito passivo da obrigação propter rem é o titular do direito real do qual ela decorre, sendo o proprietário consolidado ou o adquirente, reforçando a legitimidade do apelado como sujeito passivo da ação de cobrança das taxas condominiais, conforme jurisprudência.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja julgado procedente o pedido, condenando o Apelado a responder pelos débitos condominiais em sua totalidade, além de condená-lo ao ônus da sucumbência (cf. Id. no 275595897).

Regularmente intimado, o apelado não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Como visto, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pelo Condomínio Terra Nova Várzea Grande, em face da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que julgou extinta a ação movida contra Higor Andretty de Souza, sem resolução doe mérito, nos termos do
art. 485, VI, do CPC
, em decorrência do reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam suscitada pela parte Apelada.

Eis a síntese da lide:

“Trata-se de ação de cobrança pelo procedimento comum ajuizada por CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I

em desfavor de HIGOR ANDRETTY DE SOUZA, arguindo, em síntese que a requerida é a legítima proprietária da residência n° 592, da Quadra P,

que compõem o CONDOMÍNIO REQUERENTE e encontra-se inadimplente com relação ao pagamento das taxas condominiais correspondentes aos meses de 10/02/2020, 10/03/2020, 10/04/2020, 10/05/2020, 10/06/2020, 10/07/2020, 10/08/2020, 10/09/2020, 10/10/2020, 10/11/2020, 10/12/2020 e 10/01/2021,

totalizando o valor de R$ 4.223,29 (quatro mil e duzentos e vinte e três reais e vinte e nove centavos).

Pretende, assim, a condenação ao pagamento das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas, acrescidas de correção monetária e juros de mora 01% (um por cento) ao mês, aplicados a partir do vencimento de cada taxa condominial, com o acréscimo de multa de 02% (dois por cento) prevista no artigo 1.336 § 1o do Código Civil, sobre o montante do débito das taxas condominiais vencidas, atualizadas até a data do seu efetivo pagamento, além de condená-la aos ônus sucumbenciais. Com a inicial vieram documentos.

Em Id. 83461054, foi recebida inicial e determinada a citação.

A parte autora requereu o aditamento da inicial para alteração do polo passivo de Hellen Bruna Fazolli Saqueta para Higor Andretty de Souza (Id. 90839409 ao Id. 90839414, o que foi deferido no Id. 117486172.

O requerido foi devidamente citado no Id. 126949850, tendo apresentado sua defesa em Id. 129378191,

A audiência de conciliação, restou frutífera (Id. 127079154).

O requerido apresentou contestação em Id. 129378191, alegando preliminarmente a sua ilegitimidade passiva. No mérito, afirmou que não é responsável pelo pagamento das taxas condominiais, pois não reside no imóvel. Apresentou proposta de acordo. Ao final, requereu a improcedência da demanda.

Réplica no Id. 137108577.

A parte autora manifestou desinteresse na produção de outras provas (Id. 138669448), ao passo que a requerida manteve-se inerte.

Vieram os autos conclusos.

É o necessário relato.

Fundamento e Decido.

Da ilegitimidade passiva

O requerido sustenta a sua ilegitimidade passiva para responder ação, sob o argumento de que as obrigações condominiais são consideradas “propter rem”.

Assevera que, o contrato de compra e venda do imóvel apresentado pela parte autora não houve registro e transferência, tampouco foi possível gozar da posse do imóvel, já que se encontra impróprio para moradia em razão do possível desabamento. Assim, requereu que seja reconhecido a sua ilegitimidade passiva.

Compulsando os autos, vislumbro que no instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda do imóvel, casa n. 592, da Quadra P, que compõem o Condomínio da autora, conforme cláusula 3.1. Concluo, portanto, que o requerido passou a ser proprietário da coisa imóvel desde 08 de junho de 2022 data da assinatura do contrato.

Dispõe o art. 1.345 Código Civil que: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

As despesas condominiais constituem obrigações “propter rem” e são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição.

A hodierna jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, relativizando o disposto no art. 1.345 do Código Civil, tem exigido, para o reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais, a comprovação da ciência do condomínio acerca da alienação e a efetiva imissão na posse do promissário comprador.

No caso concreto, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente, restou estabelecida a relação jurídica material.

Cumpre destacar que o novo proprietário do imóvel tem responsabilidade das taxas condominiais desde a assinatura do contrato que recebeu o bem imóvel, isto é, 08 de junho de 2022.

Pois bem. No caso concreto, o pagamento das despesas de condomínio cobradas na inicial (vencidas em 10/02/2020, 10/03/2020, 10/04/2020, 10/05/2020, 10/06/2020, 10/07/2020, 10/08/2020, 10/09/2020, 10/10/2020, 10/11/2020, 10/12/2020 e 10/01/2021) cabia a parte autora indicar o promitente vendedor, em conformidade com a orientação da Colenda Corte Superior, pois ela é quem detinha a relação jurídica material com o imóvel.

Ademais, restou pactuado entre a promitente vendedora que se responsabilizava pelo pagamento de todos os débitos que tenham fato gerador antes da assinatura do instrumento, ficando o encargo do promissário comprador, ora requerido todos os débitos cujos fatos geradores ocorram após a transferência da posse, conforme cláusula 5.4.

Portanto, somente a existência de relação jurídica material com o bem, a qual se inicia mediante a imissão na posse, com a entrega das chaves, permite que o comprador exerça domínio direto sobre o imóvel, gerando sua obrigação no pagamento do condomínio.

(....)

Sendo assim, restou demonstrado que o promitente comprador, ora requerido passou a exercer a relação jurídica material com autora a partir da imissão na posse do imóvel, ou seja, após assinatura do instrumento particular de compra e venda.

Portanto, as taxas condominiais objeto da ação de cobrança são relativas a período anterior à imissão na posse do promitente-comprador na unidade autônoma, não remanescem dúvidas quanto à sua ilegitimidade passiva.

Ante o exposto, JULGO EXTINTO O PROCESSO sem resolução do mérito, reconhecendo a ilegitimidade passiva da parte ré, nos termos do art. 485, VI do CPC.

Em que pese o brilhante esforço argumentativo do apelante, a sentença recorrida não merece qualquer reparo.

Anoto que o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso repetitivo representativo da controvérsia acerca da matéria (REsp 1.345.331), decidiu que "as despesas de condomínio podem recair sobre o promitente vendedor ou comprador, dependendo de qual deles exerce, comprovadamente, a posse efetiva, e que foi dada ciência ao condomínio da existência do negócio jurídico de alienação".

Confira-se a tese fixada no Tema 886:

Questão submetida a julgamento: Controvérsia sobre quem tem legitimidade - vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.

Tese firmada: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

Assim, para fins de reconhecimento da legitimidade passiva do promitente comprador, é imprescindível a demonstração cumulativa de (i) imissão na posse e (ii) ciência inequívoca do condomínio acerca da alienação.

No caso concreto, conforme reconhecido pelo próprio juízo a quo — e não impugnado de forma eficaz no recurso —, a imissão na posse do imóvel ocorreu somente em 08 de junho de 2022, data da assinatura do contrato.

Entretanto, os débitos condominiais cobrados referem-se ao período de fevereiro de 2020 a janeiro de 2021, ou seja, anterior à imissão na posse do apelado.

Ademais, consta expressamente do contrato celebrado entre as partes que os débitos anteriores à transferência da posse seriam de responsabilidade do promitente vendedor, o que reforça a ausência de responsabilidade do apelado pelos encargos exigidos na presente demanda.

Dessa forma, é a efetiva posse do imóvel que delimita o momento a partir do qual surge para o adquirente a obrigação de adimplir as despesas condominiais.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso

Custas pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025