Tribunal: TJMT
Processo: 1012017-27.2021.8.11.0004
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL SEM CONSTITUIÇÃO VÁLIDA EM MORA. NOTIFICAÇÃO ENVIADA A ENDEREÇO ERRADO. INEFICAZ. CULPA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL INVERSA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelações interpostas contra sentença que reconheceu a regularidade da rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, com retenção parcial de valores pagos, indeferindo o pedido de indenização por danos morais.
Os autores sustentam nulidade da rescisão unilateral por ausência de constituição válida em mora. A parte ré requer abatimento de débitos de IPTU no cálculo de restituição e alteração do termo inicial de incidência dos juros moratórios.
II. Questão em discussão
3. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a rescisão unilateral do contrato por inadimplemento dos promitentes compradores é válida, à luz do cumprimento da cláusula de notificação premonitória;
(ii) saber se, diante da nulidade da rescisão, os autores fazem jus à restituição integral dos valores pagos, aplicação da cláusula penal inversa e indenização por danos morais.
III. Razões de decidir
4. O contrato previa a necessidade de notificação judicial ou extrajudicial para purgação da mora no prazo de 15 dias, como condição para resolução contratual.
5. A notificação foi enviada a endereço incorreto, impedindo o exercício do direito de purgação da mora. Assim, não se perfectibilizou a constituição em mora do comprador, o que invalida a rescisão unilateral promovida pela vendedora.
6. A culpa pela rescisão contratual recai exclusivamente sobre as requeridas, que alienaram o imóvel a terceiro sem a regular formalização da resolução contratual.
7. Comprovada a culpa da vendedora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores, com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios desde a citação.
8. A cláusula penal prevista no contrato em favor da vendedora deve incidir inversamente, conforme tese fixada no Tema 971 do STJ, como forma de recompor o equilíbrio contratual.
9. A frustração ilegítima do contrato de compra e venda de imóvel, por erro da vendedora, configura violação à dignidade do consumidor, ensejando reparação moral no valor de R$ 5.000,00.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso da BG2 Empreendimentos Imobiliários Ltda. desprovido. Recurso dos autores provido.
Tese de julgamento:
“1. É nula a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador quando ausente notificação válida para constituição em mora, nos termos contratuais.
2. Configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor pela rescisão do contrato, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, com incidência de juros moratórios desde a citação.
3. Em contratos de adesão, admite-se a aplicação da cláusula penal inversa em favor do consumidor, com base no Tema 971/STJ.
4. A rescisão contratual indevida por parte da vendedora, com alienação do imóvel a terceiros, configura violação à legítima expectativa do consumidor e enseja indenização por danos morais.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012017-27.2021.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ALEXANDRE MIRANDA SOLOAGA VIANA - CPF: 011.126.731-56 (APELADO), SUELLEN DA SILVA MENDES - CPF: 051.384.981-50 (ADVOGADO), LUCAS NASCIMENTO GONCALVES - CPF: 049.835.391-58 (ADVOGADO), DEBORA FERREIRA DE SOUSA VIANA - CPF: 725.080.271-20 (APELADO), BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.583.875/0001-05 (APELANTE), LINCOLN CASTRO DE SOUSA - CPF: 055.320.661-32 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), LUIS GUSTAVO DE CESARO - CPF: 934.429.200-00 (ADVOGADO), BRUNA CLAUDIA VICENTE - CPF: 077.243.549-95 (ADVOGADO), LUKAS MACIEL CUSTODIO - CPF: 043.505.971-82 (ADVOGADO), BRUNA ARANTES ARAUJO - CPF: 046.893.411-17 (ADVOGADO), UNIAO DO LAGO EMPREENDIMENTOS BARRA DO GARCAS LTDA - CNPJ: 27.163.087/0001-74 (APELANTE), CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS - CPF: 064.955.791-36 (ADVOGADO), RAYANNE DA SILVA BARBOSA TEIXEIRA MIRANDA - CPF: 051.299.281-99 (ADVOGADO), LUCAS SILVA MONTEIRO - CPF: 055.540.321-17 (ADVOGADO), BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.583.875/0001-05 (APELADO), BRUNA ARANTES ARAUJO - CPF: 046.893.411-17 (ADVOGADO), BRUNA CLAUDIA VICENTE - CPF: 077.243.549-95 (ADVOGADO), CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS - CPF: 064.955.791-36 (ADVOGADO), LINCOLN CASTRO DE SOUSA - CPF: 055.320.661-32 (ADVOGADO), LUCAS SILVA MONTEIRO - CPF: 055.540.321-17 (ADVOGADO), LUIS GUSTAVO DE CESARO - CPF: 934.429.200-00 (ADVOGADO), LUKAS MACIEL CUSTODIO - CPF: 043.505.971-82 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), RAYANNE DA SILVA BARBOSA TEIXEIRA MIRANDA - CPF: 051.299.281-99 (ADVOGADO), UNIAO DO LAGO EMPREENDIMENTOS BARRA DO GARCAS LTDA - CNPJ: 27.163.087/0001-74 (APELADO), ALEXANDRE MIRANDA SOLOAGA VIANA - CPF: 011.126.731-56 (APELANTE), DEBORA FERREIRA DE SOUSA VIANA - CPF: 725.080.271-20 (APELANTE), LUCAS NASCIMENTO GONCALVES - CPF: 049.835.391-58 (ADVOGADO), SUELLEN DA SILVA MENDES - CPF: 051.384.981-50 (ADVOGADO), MARILIA GOMES BRAGA - CPF: 009.863.061-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DOS AUTORES PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL SEM CONSTITUIÇÃO VÁLIDA EM MORA. NOTIFICAÇÃO ENVIADA A ENDEREÇO ERRADO. INEFICAZ. CULPA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL INVERSA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. REFORMA DA SENTENÇA.
RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

Apelações interpostas contra sentença que reconheceu a regularidade da rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, com retenção parcial de valores pagos, indeferindo o pedido de indenização por danos morais.

Os autores sustentam nulidade da rescisão unilateral por ausência de constituição válida em mora. A parte ré requer abatimento de débitos de IPTU no cálculo de restituição e alteração do termo inicial de incidência dos juros moratórios.

II. Questão em discussão

3. Há duas questões em discussão:

(i) saber se a rescisão unilateral do contrato por inadimplemento dos promitentes compradores é válida, à luz do cumprimento da cláusula de notificação premonitória;

(ii) saber se, diante da nulidade da rescisão, os autores fazem jus à restituição integral dos valores pagos, aplicação da cláusula penal inversa e indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

4. O contrato previa a necessidade de notificação judicial ou extrajudicial para purgação da mora no prazo de 15 dias, como condição para resolução contratual.

5. A notificação foi enviada a endereço incorreto, impedindo o exercício do direito de purgação da mora. Assim, não se perfectibilizou a constituição em mora do comprador, o que invalida a rescisão unilateral promovida pela vendedora.

6. A culpa pela rescisão contratual recai exclusivamente sobre as requeridas, que alienaram o imóvel a terceiro sem a regular formalização da resolução contratual.

7. Comprovada a culpa da vendedora, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores, com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios desde a citação.

8. A cláusula penal prevista no contrato em favor da vendedora deve incidir inversamente, conforme tese fixada no Tema 971 do STJ, como forma de recompor o equilíbrio contratual.

9. A frustração ilegítima do contrato de compra e venda de imóvel, por erro da vendedora, configura violação à dignidade do consumidor, ensejando reparação moral no valor de R$ 5.000,00.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso da BG2 Empreendimentos Imobiliários Ltda. desprovido. Recurso dos autores provido.

Tese de julgamento
:

“1. É nula a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador quando ausente notificação válida para constituição em mora, nos termos contratuais.

2. Configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor pela rescisão do contrato, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, com incidência de juros moratórios desde a citação.

3. Em contratos de adesão, admite-se a aplicação da cláusula penal inversa em favor do consumidor, com base no Tema 971/STJ.

4. A rescisão contratual indevida por parte da vendedora, com alienação do imóvel a terceiros, configura violação à legítima expectativa do consumidor e enseja indenização por danos morais.”

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Tratam-se de recursos de Apelações Cíveis interpostos por
BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
ALEXANDRE MIRANDA SOLOAGA VIANA
e
DEBORA FERREIRA DE SOUSA
contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, nos autos da “Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Descumprimento Contratual e Revisional de Cláusulas” movida por
ALEXANDRE MIRANDA SOLOAGA VIANA
e
DEBORA FERREIRA DE SOUSA
em desfavor de
BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
UNIÃO DO LAGO EMPREENDIMENTOS BARRA DO GARÇAS LTDA
.

Prolatada a sentença (ID 232933186), nos termos:

“
Ante todo o exposto,
ACOLHO EM PARTE
a pretensão da parte autora e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

i)
DECLARAR
resolvido os contratos firmados entre as partes;

ii)
DECLARAR
a abusividade da cláusula 15, § 2o do contrato (Id. 78742936) e reduzir a multa rescisória para 20% (vinte por cento) sobre o valor das parcelas adimplidas;

iii)
CONDENAR
a parte demandada, de forma solidária, a pagar à parte autora a quantia de R$ 8.634,87 (oito mil seiscentos e trinta e quatro reais e oitenta e sete centavos), em razão da rescisão do contrato supramencionado. Referido valor será corrigido monetariamente pelo INPC a contar da data de desembolso de cada prestação efetivamente paga e acrescido de juros de mora de 1% a partir da prolação da sentença.

Considerando que houve a sucumbência recíproca,
CONDENO
as partes ao pagamento das despesas, custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2o do art. 85 do CPC, rateados igualmente entre as partes, observadas as disposições do art. 98, § 3o, do CPC (justiça gratuita – Id. 73413162).
”

Em suas razões recursais (ID 232933193) a apelante
BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
apresenta tese de reforma da sentença, sob a alegação de a decisão recorrida deixou de abater o valor de dívida apurada com o IPTU do imóvel, nos termos da Cláusula 14a do Contrato de Compra e Venda.

Combate o termo inicial a incidência de juros de mora, a pretensão do início do cálculo a partir do trânsito em julgado e não da prolação da sentença.

Requer seja provido o recurso para que seja reformada a sentença, a fim de abater débito de IPTU do valor a ser restituído, e início da incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença.

Os autores em suas razões recursais (ID. 232933198), combate os fundamentos da sentença sob a alegação de
invalidade da notificação
da requerida, enviada a endereço que sequer pertence aos recorrentes ou existe, diferente ao que consta em contrato anexado de: Rua Bahia, n° 22, Bairro Campinas, Barra do Garças-MT, e que consequentemente foi recebida por terceiro estranho.

Alega que apesar de não ter recebido a notificação, voltou pagar as mensalidades em julho de 2018, voltando a tornar em dia o pagamento da parcela.

Defendeu que a rescisão unilateral realizada pela requerida foi contraria a lei e violação de contrato.

Afirma que o ato da requerente que não notificou nos termos contratuais e repassaram arbitrariamente o imóvel a terceiros, causaram constrangimentos indevidos a configurar danos morais.

Requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões apresentadas (IDs no.

232933201 e ).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com revisão contratual, proposta por
Alexandre Miranda Soloaga Viana
e
Débora Ferreira de Sousa
contra
BG2 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e
União do Lago Empreendimentos Barra do Garças Ltda
.

Os autores alegam ter adquirido um lote no Residencial Jardim dos Ipês no valor de no valor de R$ 32.820,00 (trinta e dois mil reais e oitocentos e vinte reais), mediante a assinatura de contrato particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno.

Em 2017, houve aditivo contratual com aumento do saldo devedor e do valor das parcelas.

E apesar de terem negociado parcelas em atraso, os réus alienaram o imóvel a terceiros, sem anuência dos autores, os quais afirmam que houve construção no local.

Requereram, em tutela de urgência, o depósito das parcelas vencidas e a restituição do lote ou designação de outro similar. No mérito, pleiteiam a) revisão contratual com base no CDC; b) restituição do imóvel ou substituição por outro equivalente; c) alternativamente, indenização por danos materiais; e d) indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.

As rés apresentaram contestação, sendo a BG2 impugnado a gratuidade, refutou a inversão do ônus da prova e alegou rescisão contratual por inadimplência. A União do Lago suscitou ilegitimidade passiva e também impugnou a gratuidade.

Em sentença, o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, sob o fundamento:
“....não há dúvidas acerca da operação da rescisão do contrato firmado entre as partes. Ainda, não há o que se falar em indenização por danos morais, diante da regularidade da rescisão contratual. (...); Assim, considerando que o contrato já foi rescindido entre as partes, impõe-se o pagamento pelo autor da multa compensatória por parte do autor no percentual de 20%, o que perfaz a quantia de R$ 2.158,71 (dois mil cento e cinquenta e oito reais e setenta e um centavos). (...); Por seu turno, cumpre a demandada a restituição do valor de R$ 8.634,87 (oito mil seiscentos e trinta e quatro reais e oitenta e sete centavos) à parte autora, correspondente a quantia adimplida anteriormente à rescisão, reduzida a multa rescisória..
”

Insurgem-se as partes contra a sentença, ao argumento do autor de vício na rescisão unilateral do contrato, e da requerida a constar em calculo rescisório o abatimento de dívida de IPTU, além da incidência de juros de mora somente a partir do transito em julgado.

É cediço que, ainda que em uma relação de consumo, o ordenamento jurídico pátrio empresta validade aos contratos de adesão, desde que não haja violação ao sistema de proteção ao consumo e desde que o contrato sejam redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor, como se constata do art. 54, do Código de Defesa do Consumidor.

De igual modo, sabe-se que o contrato vincula as partes àquilo que foi pactuado e à forma como o foi.

Neste contexto, compulsando os autos, verifica-se a existência do contrato entre as partes (ID. 232932652) e seu Termo Aditivo aos termos referentes a apenas a aumento de saldo devedor, por reajuste de valor de parcela mensal (ID. 232932656), e, ainda contas, o documento de “Notificação de Cancelamento – Último Aviso” (ID. 232932694), enviada por correspondência “AR” (ID. 232932695) a fundamentar ato de rescisão unilateral do contrato por parte da vendedora, amparada no inadimplemento de parcelas pelos compradores, aqui autores.

Sabe-se que tratando de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a rescisão com fundamento no inadimplemento do promitente comprador deve ser necessariamente precedida por sua regular constituição em mora, seja por meio de notificação extrajudicial, ou judicial, ainda que existente no pacto cláusula resolutiva expressa ou data certa para o pagamento das prestações ajustadas.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR. 1. As questões postas à discussão foram dirimidas pelo órgão julgador de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, portanto, deve ser afastada a alegada violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC/15. Precedentes. 2. "De acordo com a jurisprudência desta Corte,
o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes
" (EDcl no AgInt no AREsp 1.302.229/SP, Rel. Ministro Ricardo Villa Boas, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020, DJe 13/3/2020). 2.1. Hipótese em que, dadas as particularidades da causa, não se reputa válida a notificação premonitória.3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp n. 172.693/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022) (g.n.)

A notificação extrajudicial refere-se a possibilidade de o credor buscar o inadimplemento absoluto pelo vencimento antecipado de todas as parcelas, ensejando resolução do contrato por culpa do devedor.

Sobre o tema, ensina José Osório de Azevedo Júnior que, nos compromissos de compra e venda, mesmo de imóveis não loteados:
“os efeitos da mora propriamente dita continuam a decorrer segundo o direito comum e esses efeitos são, como visto, a reparação dos danos que a mora causou e a transferência para o devedor dos riscos da impossibilidade da prestação. Assim, a mora, ou o inadimplemento relativo, verifica-se com o vencimento do prazo, nos termos do artigo 960 do Código Civil, acarretando, a partir daí, os efeitos supramencionados. Mas essa mora só vai transformar-se em inadimplemento absoluto após o vencimento do prazo de 15 dias da interpelação.
” (Compromisso de compra e venda, 4a ed. Malheiros. p. 169).

Destarte, o não pagamento de parcela (dívida certa quanto a sua existência e determinada quanto a sua extensão) no dia do vencimento já constitui o devedor em mora (art. 397, do Código Civil) e faz incidir os encargos legais da correção monetária, juros de mora e multa prevista contratualmente,
mas, a prestação ainda é útil ao credor, e o contrato permanece vigente
,
mesmo com o pagamento em atraso
. De outro lado, caso exista inadimplência do número de parcelas previsto em contrato, preferindo o credor buscar o inadimplemento absoluto,
precisa notificar o devedor oportunizando-lhe a purgação da mora de modo a evitar a rescisão da avença
(art. 14 do Dec.lei 58/37, art. 1o do Dec.lei 745/69 e art. 32 da Lei 6.766/79).

No caso, consta em contrato expressamente §1o da Cláusula 15o - Do Vencimento Antecipado, o ajuste entre as partes de havendo a inadimplência por falta de pagamento de parcela em data aprazada, o comprador será notificado judicial ou extrajudicialmente, para que em prazo de 15 dias, purgue a mora, sob pena de sofrer a rescisão de contrato.

Assim, inobstante a correta conduta das requeridas de, após constatação da inadimplência dos compradores/autores, enviarem notificação aos compradores a oportunidade de purgar a mora,
verifica-se que não houve a correta constituição em mora da parte autora
.

Isso porque, a emissão da notificação extrajudicial pela parte requerida
não foi eficaz
, uma vez que foi emitida em
endereço incorreto
:
Rua Gabia, 22
, não atingindo dessa forma sua finalidade.

Conforme se vê do contrato de compromisso de compra e venda do lote sub judice, o endereço informado pelos compradores foi -
“Rua Bahia, 22”
:

Não prospera a alegação de que o endereço errado já constava em documento de Termo Aditivo, pois como mencionado alhures, o documento de adesão buscou tão somente a atualização/modificação de saldo devedor.

Logo, observa-se que o requisito contratual para rescisão unilateral do contrato por culpa do inadimplente comprador (notificação de possibilidade de purgar a mora), não foi cumprido pela promissária vendedora.

A propósito:

AGRAVO INTERNO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. 1. Não viola o art. 535 do CPC o acórdão que, integrado pelo julgado proferido nos embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais.

2.
Para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, é imprescindível a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora.

3. Agravo interno provido. (AgInt no AREsp 917.744/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2016, DJe 19/08/2016) (g.n.)

Decerto, os autores não foram validamente constituídos em mora pelas apeladas nos termos do contrato, o que impossibilitaria a rescisão unilateral da avença, dado que tal possibilidade encontra-se inserta na referida cláusula, pelo que é inegável a ilegalidade da conduta das requeridas.

Desta forma, como foram as compromissárias vendedoras que descumpriram com suas obrigações contratuais, dando causa ao reconhecimento da ilicitude da rescisão contratual, e procederam à alienação do imóvel a terceiro sem se dignar a formalizar a rescisão com os autores, deve as apelantes a restituição aos compradores os valores pagos, com correção monetária desde a data do desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, sendo completamente descabida sua pretensão de retenção de algum valor a título de multa.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Ademais, havendo o descumprimento de cláusula contratual pelas requeridas a levar a rescisão contratual por sua culpa,
é cabível cláusula penal, mesmo em aplicação inversa
, pois é imprescindível primar pelo equilíbrio entre os contratantes, sobretudo quando se trata de relação de consumo.

O c. STJ firmou tese (Tema 971 dos recursos repetitivos), para efeito do artigo 1.036, do Código de Processo Civil, de que a inversão é possível:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). (sem grifos no original)

Neste caso, a multa compensatória (10% sobre o valor atualizado do contrato) está inserida na alínea “C)” do §1o da Cláusula 16a, que trata da rescisão contratual, das penalidades e da condição e da forma de restituição do saldo, devendo ser apurado o valor na fase de liquidação.

No que concerne aos danos morais
, já se encontra assentado que a honra da pessoa física pode ser ofendida em virtude de ato praticado por outrem, cabendo indenização pelo dano extrapatrimonial daí decorrente.

Quanto ao requerimento do autor de condenação das rés ao pagamento de danos morais, a inadequada rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel é suficiente para causar abalos na esfera psíquica do promissário comprador, que vê frustrado seu sonho de adquirir moradia própria.

É certo que a aquisição da casa própria, principalmente em países como o nosso, está no desejo de grande parte das pessoas, além de fazer parte do próprio projeto de constituição de família.

Nessa linha de raciocínio, a conduta das requeridas acabou por frustrar as lídimas expectativas nelas depositadas quanto à entrega do imóvel, extrapolando o mero inadimplemento contratual, sendo apto a ensejar dano de ordem moral ao comprador.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL-AÇÃO DE INDENIZAÇÃO-PROMESSA DECOMPRA E VENDA DE IMÓVEL-NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIALPARA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO - AUSÊNCIA DECOMPROVAÇÃO - RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATOINDEVIDA - DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO -RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. Não tendo o promitente vendedor comprovado ter notificado o promissário comprador acerca da necessidade de entrega da documentação necessária à obtenção do financiamento do imóvel, mostra-se indevida a rescisão unilateral do contrato de compromisso de compra e venda por eles celebrado. A rescisão indevida de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel não pode ser considerada como fato corriqueiro ou mero aborrecimento, uma vez que causa abalos na esfera psíquica do comprador, que vê frustrado seu sonho de adquirir moradia própria. A indenização por dano moral deve ser arbitrada segundo o prudente arbítrio do julgador, sempre com moderação, observando-se as peculiaridades do caso concreto e os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, de modo que o quantum arbitrado se preste a atender ao caráter punitivo da medida e de recomposição dos prejuízos, sem importar, contudo, enriquecimento sem causa da vítima. (TJMG- Apelação Cível 1.0024.10.310260-4/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em22/10/2015, publicação da súmula em 05/11/2015)

A seu turno, o dano se caracteriza pela frustração de legítima expectativa do consumidor, que dispensa a produção de prova por se revelar como dano ínsito ao próprio fato do serviço, o que revela a relação de causalidade existente entre o fato e o evento danoso.

Como se sabe, o valor da indenização deve representar para o ofendido uma satisfação psicológica que possa pelo menos servir para minorar os dissabores que lhe foram acarretados, sem, contudo, ensejar o chamado enriquecimento sem causa. Entretanto, deve impingir ao causador do dano, um impacto capaz de desestimulá-lo a praticar novos atos que venham a causar danos a outrem.

Nesse passo, das circunstâncias do caso concreto, a concorrência da conduta das requeridas para a produção do dano, a existência de eventuais desdobramentos do ato lesivo aos demais aspectos da vida da vítima, o potencial econômico dos ofensores, entendo razoável a condenação em R$5.000,00 (cinco mil reais), pois atende os critérios utilizados por essa Egrégia Câmara em casos de más práticas nas relações de consumo a reparar o autor da ação pela violação em sua esfera moral.

Por fim,
quanto ao termo inicial dos juros moratórios,
observa-se do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – firmou-se no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Desta feita, a determinação de incidência dos juros de mora a partir da citação, nos casos em que a rescisão do contrato causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.
4. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020) g.n.

Segue o entendimento essa c. Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO- CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO ACOLHIMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA – PRETENSÃO EM RETER 25% DOS VALORES PAGOS PELA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO QUE DEVE SER INTEGRAL – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO E NÃO DO TRÂNSITO EM JULGADO – IPTU – IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR SEU PAGAMENTO À COMPROMISSÁRIA COMPRODORA VISTO QUE NÃO USUFRUIU DO IMÓVEL – DANO MORAL CARACTERIZADO – VALOR QUE ATENDE A RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO – INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DA PROMITENTE COMPROVADORA POSSIBILIDADE TEMA 971 DO STJ – RECURSO DA KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA DESPROVIDO E RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA ROSANE STRADA PROVIDO. No caso a rescisão contratual é de responsabilidade da Compromissária Compradora que não entregou a obra no prazo previsto contratualmente. Uma vez reconhecida a culpa da Compromissária Compradora quanto a rescisão contratual, deve ocorrer a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos de juros de mora desde a citação, não havendo falar em retenção pela Compromissária Vendedora. Com relação ao IPTU não se evidencia qualquer proveito econômico proporcionado pelo terreno à Autora, tendo em vista que esta sequer realizou construção no local logo, não há que se falar em responsabilização ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel que consiste em terreno sem edificação. O dano moral resta configurado visto que a matéria não se trata de mero descumprimento contratual, mas sim, angústia, tristeza, decepção decorrentes do atraso na entrega da obra, ocasionando danos à dignidade da consumidora, que experimentou abalo emocional considerável em razão da frustração de um sonho. O valor da indenização fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), atende a razoabilidade e a proporcionalidade. A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos). (N.U 1001098-11.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/10/2024, Publicado no DJE 21/10/2024)

Resta por prejudicada a insurgência recursal da apelante BG2 EMPREENDIMENTOS ao abatimento do cálculo o débito em IPTU.

Ante o exposto, conheço dos recursos,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., e
DOU PROVIMENTO
ao apelo dos autores, para reformar em parte a sentença de primeiro grau, e
Julgar Procedentes os pedidos constantes na petição inicial
, mantendo-se rescindido o contrato objeto do presente feito por culpa das requeridas,
condenada-as
, solidariamente, a:

a)
Restituir
aos autores as parcelas pagas no valor total de
R$10.793,58 (dez mil reais e setecentos e noventa e três reais e cinquenta e oito centavos)
, com correção monetária pelo INPC, a partir da data de cada pagamento, e juros de mora de 1% ao mês a partir da data da citação;

b)
Pagar
a
multa (penal) compensatória
de 10% sobre o valor atualizado do contrato, inserida na alínea “C)” do §1o da Cláusula 16a, devendo ser apurado o valor na fase de liquidação.

c)
Pagar
aos autores a título de ressarcimento pelo dano moral, o montante de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
, com incidência de correção monetária a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora desde a citação por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual.

Condeno
, ainda, a parte ré, pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da indenização atualizado, na forma do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2025