Tribunal: TJMT
Processo: 1031743-91.2024.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-05
Data de publicação: 2025-03-12

Ementa:
AGRAVANTE(S):
ESPÓLIO DE MARIA APARECIDA DOS REIS DEL PINO
AGRAVANTE(S):
ELÍDIO JOSÉ DEL PINO
AGRAVADO(s):
CHINA CONSTRUCTION BANK (BRASIL) BANCO MULTIPLO S/A
TERCEIRO INTERESSADO:
LUIS GUSTAVO DOS REIS DEL PINO
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO) – INDEFERIMENTO DE NOVA AVALIAÇÃO - IMÓVEL PENHORADO - ATUALIZAÇÃO DE SEU VALOR PELO LEILOEIRO – TRANSCURSO DE OITO ANOS DESDE A ÚLTIMA AVALIAÇÃO – VALORIZAÇÃO DOS BENS NO MERCADO IMOBILIÁRIO – REAVALIAÇÃO NECESSARIA - CUSTAS DA PARTE EXECUTADA - RECURSO PROVIDO.
1. À luz da jurisprudência do STJ e desta Corte, imperiosa realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, nos termos do inciso III do art.873 do CPC/15 quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver transcorrido 8 (oito) anos, e restar noticiado na mídia especializada uma valorização muito acima da média nacional, cuja oscilação não pode ser suprida pela mera atualização monetária, pelo leiloeiro, do valor indicado originalmente, a fim de evitar a caracterização de preço vil.
2. No entanto, as custas da renovação da avaliação deverão ser suportada pela parte executada que a requereu.
3. Recurso provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031743-91.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[PATRICK ALVES COSTA - CPF: 874.781.531-00 (ADVOGADO), ELIDIO JOSE DEL PINO - CPF: 233.626.348-34 (AGRAVANTE), LUIS GUSTAVO DOS REIS DEL PINO - CPF: 653.394.011-20 (AGRAVANTE), CHINA CONSTRUCTION BANK (BRASIL) BANCO MULTIPLO S/A - CNPJ: 07.450.604/0001-89 (AGRAVADO), ESPÓLIO DE MARIA APARECIDA DOS REIS DEL PINO registrado(a) civilmente como MARIA APARECIDA DOS REIS DEL PINO - CPF: 637.421.361-00 (AGRAVANTE), LUIS GUSTAVO DOS REIS DEL PINO - CPF: 653.394.011-20 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), CLEIDI ROSANGELA HETZEL - CPF: 611.132.200-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

ESPÓLIO DE MARIA APARECIDA DOS REIS DEL PINO

AGRAVANTE(S):

ELÍDIO JOSÉ DEL PINO

AGRAVADO(s):

CHINA CONSTRUCTION BANK (BRASIL) BANCO MULTIPLO S/A

TERCEIRO INTERESSADO:

LUIS GUSTAVO DOS REIS DEL PINO

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO) – INDEFERIMENTO DE NOVA AVALIAÇÃO -
IMÓVEL PENHORADO - ATUALIZAÇÃO DE SEU VALOR PELO LEILOEIRO –

TRANSCURSO DE OITO ANOS DESDE A ÚLTIMA AVALIAÇÃO –

VALORIZAÇÃO DOS BENS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

– REAVALIAÇÃO NECESSARIA - CUSTAS DA PARTE EXECUTADA - RECURSO PROVIDO.

1. À luz da jurisprudência do STJ e desta Corte, imperiosa realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, nos termos do inciso III do art.873 do CPC/15 quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver transcorrido 8 (oito) anos, e restar noticiado na mídia especializada uma valorização muito acima da média nacional, cuja oscilação não pode ser suprida pela mera atualização monetária, pelo leiloeiro, do valor indicado originalmente, a fim de evitar a caracterização de preço vil.

2. No entanto, as custas da renovação da avaliação deverão ser suportada pela parte executada que a requereu.

3. Recurso provido.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

ESPÓLIO DE MARIA APARECIDA DOS REIS DEL PINO

AGRAVANTE(S):

ELÍDIO JOSÉ DEL PINO

AGRAVADO(s):

CHINA CONSTRUCTION BANK (BRASIL) BANCO MULTIPLO S/A

TERCEIRO INTERESSADO:

LUIS GUSTAVO DOS REIS DEL PINO

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de instrumento interposto pelo
ESPÓLIO DE MARIA APARECIDA DOS REIS DEL PINO
e por
ELÍDIO JOSÉ DEL PINO
contra a decisão proferida na
Execução de Título Extrajudicial
n. 0060863-25.2014.8.11.0041 movida por
CHINA CONSTRUCTION BANK (BRASIL) BANCO MULTIPLO S/A
, a qual concluiu pela desnecessidade de nova avaliação do valor do imóvel penhorado determinando apenas a atualização de seu valor pelo leiloeiro.

Narram os recorrentes que o banco agravado move a execução de título extrajudicial lastreada na
Cédula de Crédito Bancário (CCB) n. 1243505
, pelo valor de R$145.350,48 (atualizada até 19/05/2014), em face do agravante
ELÍDIO JOSÉ DEL PINO
, sendo que, decorrido o prazo para pagamento, o credor indicou à penhora os imóveis matriculados sob nos 31.998 e 32.661 perante o CRI do 5o Ofício de Campo Grande-MS, sendo tais bens avaliados pelo juízo Vara de Falência, Recuperações, Insolvência e Cartas Precatórias daquela capital, nos autos da Carta Precatória n. 0029767-85.2014.8.12.0001, em
novembro de 2016
.

Anotam que após certo tempo de abandono do feito, diversos incidentes processuais e uma arrematação anulada, foi determinada nova hasta judicial dos referidos imóveis.

Defendem que, tendo decorrido um lapso temporal de aproximadamente 8 (oito) anos desde a avaliação, se faz prudente e necessária uma nova avaliação dos imóveis penhorado nos termos do inciso II do art. 873 do CPC/15.

Afirmam que o STJ já consolidou entendimento no sentido de que se faz necessária a realização de nova avaliação, inclusive por determinação de ofício do juízo da causa, quando decorrido grande lapso temporal, com a finalidade de se evitar a alienação por preço vil.

Aduzem que no aludido precedente, o tempo transcorrido desde a avaliação do bem a ser leiloado era de 6 (seis) anos, ao passo que na hipótese dos autos já se passaram 8 (oito) anos.

Ressaltam ser fato público e notório que os bens imóveis valorizaram acima da inflação nos últimos anos, de maneira que, mesmo que se proceda à atualização monetária do valor da avaliação inicial, este não corresponderá à realidade do mercado.

Com tais argumentos, pugnam pela concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, buscam a reforma da decisão agravada para o fim de determinar nova avaliação dos bens penhorados no longínquo ano de 2016.

A liminar recursal foi deferida no ID. n. 251761188
para suspender o trâmite da execução na origem, até ulterior deliberação.

Sem contrarrazões da parte agravada.

Em petição de ID. n. 257017694, os Sr.
Gabriel Avila Andrade de Azevedo
e Sr.
André Luis de Lima e Secchi
, que arremataram o imóvel cuja praça foi anulada no julgamento do Agravo de Instrumento n. 1002648-16.2024.8.11.0000 pugnam pela autorização para o levantamento dos valores que pagaram pela arrematação.

Explicam que, comunicado o resultado do citado Agravo de Instrumento, o juízo de origem deferiu a expedição de alvará para a liberação dos valores despendidos pelos peticionantes, pelo que
a secretaria do juízo intimou os arrematantes para fornecerem os dados bancários para transferência dos valores, o que foi feito ainda em 11/10/2024.

No entanto, antes da expedição do referido alvará designação de nova hasta para os dias 21 e 28/11/2024, os agravantes suscitaram a necessidade de nova avaliação do bem, o que foi negado pelo juízo, dando ensejo ao presente recurso.

Destacam que, quando do recebimento do presente recurso, esta Relatora deferiu o efeito suspensivo para
“suspender o trâmite da execução na origem, até ulterior deliberação”
, o que sustou também o recebimento do levantamento dos valores despendidos com a arrematação anulada, o que postulam nessa via recursal.

O pedido dos arrematantes foi deferido.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo a interpretação dada pela jurisprudência deste Tribunal à norma do inciso III do art. 873 do CPC/15,
“‘
é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão, dúvidas fundadas quanto à avaliação
. É natural que se suspenda a hasta para uma reavaliação, a fim de se evitar eventual arrematação por preço vil’ (Precedentes oriundos das Turmas de Direito Público: REsp 550.497/PB, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 02.08.2005, DJ 05.09.2005; e REsp 1.020.886/RS, Rel. Ministro Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em 17.04.2008, DJe 15.05.2008”.
(TJMT - N.U 1011541 - 40.2017.8.11.0000, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, j. em 27/02/2018, publ. no DJE 02/03/2018)

Mais que isso, a norma do parágrafo único do mencionado art.873 do CPC/15 impõe ser aplicável ao pedido de nova avaliação prevista a regra do art.480 do mesmo
Codex
, que permite que a renovação do ato avaliatório se dê a critério do juiz, toda vez que pairar dúvida sobre a real correspondência do valor avaliado – ainda que atualizado pelo leiloeiro – com aquele praticado no mercado local do bem a ser praceado.

E de uma análise superficial da execução originária, é possível constatar do Laudo de ID. n. 129656203 dos autos de origem que a Avaliação que indicou o valor unitário de R$80.616,26 por cada terreno, totalizando R$161.232,52, foi confeccionado em 03/09/2016, há mais de 8 (oito) anos.

Além disso, é de conhecimento geral que os imóveis quase nunca têm a mesma variação da inflação do período.

Com isso, a mera aplicação de correção monetária sobre o valor da última avaliação tende a não corresponder à oscilação do mercado imobiliário, sobretudo quando o imóvel constrito está localizado em outra Unidade da Federação, cuja variação ou depreciação estão atreladas às alternâncias do mercado imobiliário local.

Tanto assim o é que a mídia campo-grandense noticiou no dia 09/04/2024 que apenas no ano de 2023, o mercado imobiliário local experimentou uma valorização média de 12,61%, havendo inclusive bairros daquela capital sul-mato-grossense cuja variação chegou a 20,6% no período. Senão vejamos a seguinte manchete do periódico eletrônico
CAMPO GRANDE NEWS
:

“
Campo Grande é 3a em valorização imobiliária no País
.
Maior variação foi encontrada na região do Prosa, alta de 20,6%, conforme dados do Índice FipeZAP”
(endereço:
https://www.campograndenews.com.br/economia/campo-grande-e-3a-em-valorizacao-imobiliaria-no-pais#:~:text=Campo%20Grande%20%C3%A9%20a%20terceira,de%20R%24%208.736%2C00

Vide, igualmente, a manchete de periódico eletrônico local CAPITALNEWS, do dia 11/10/2024:

“
Valorização Imobiliária em alta, chegou o momento de Campo Grande
.
Campo Grande é um grande polo do Centro-Oeste brasileiro e tem conquistado cada vez mais espaço no ramo imobiliário
.” (Endereço:
https://www.capitalnews.com.br/cotidiano/valorizacao-imobiliaria-em-alta-chegou-o-momento-de-campo-grande/410824
)

Já no ano de 2022 esse cenário já era acima da média nacional, chegando, naquele ano, a uma valorização de 14,03%. Vide, nesse particular, a manchete de periódico eletrônico local periódico eletrônico
CAMPO GRANDE NEWS
, do dia 14/01/2023:

“
Imóveis em Campo Grande valorizaram 14,03% em 2022; o terceiro maior do País
.
A região do Prosa tem o metro quadrado mais caro, de R$7.245
” (
https://www.campograndenews.com.br/cidades/capital/imoveis-em-campo-grande-valorizaram-14-03-em-2022-o-terceiro-maior-do-pais
)

Com isso, não há dúvida de que uma simples atualização monetária do valor apurado há 8 (oito) anos não se afigura suficiente.

Não por outra razão que a
“a jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de considerar possível, podendo, inclusive, ser determinada de ofício a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil”
. (EDcl no Ag 1.365.203/RJ)

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, RECONHECENDO PRECLUSA A IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO PERITO JUDICIAL, E DETERMINOU A INTIMAÇÃO DO CREDOR/EXEQUENTE PARA MANIFESTAR ACERCA DE EVENTUAL INTERESSE NA ADJUDICAÇÃO DO BEM – GRANDE LAPSO TEMPORAL DESDE A ÚLTIMA AVALIAÇÃO – ART. 873, CPC – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES – PRECEDENTES DO STJ - AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. Admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve diminuição ou majoração no valor do bem; ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (CPC, art. 873). No caso de dúvida, não há óbice que o juiz determine nova avaliação dos bens sujeitos à expropriação judicial, nos termos do art. 873 do CPC. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de considerar possível, podendo, inclusive, ser determinada de ofício, a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil (EDcl no Ag 1.365.203/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2012, DJe de 02/08/2012). Com efeito, em razão de a última avaliação ter sido feita em 31.08.2017, o decurso de quase 6 (seis) anos, por si só, torna necessária a realização de nova avaliação do bem penhorado, porquanto é sobremaneira forte a possibilidade de valorização do imóvel. Ademais, convém registrar que a realização de nova avaliação não prejudica as partes, muito pelo contrário, impede a expropriação por valor incompatível com aquele que o bem efetivamente merece. (N.U 1003264-25.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/09/2023, Publicado no DJE 13/09/2023)

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO E HOMOLOGOU O LAUDO DE AVALIAÇÃO - NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO – POSSIBILIDADE – FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATUAL DO IMÓVEL – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 873, INCISO III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Havendo discrepância considerável entre o valor da avaliação promovida pelo Oficial de Justiça e do Avaliador particular apresentada pela parte, revela-se necessário proceder à nova avaliação do bem penhorado, nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil. Na hipótese, não há como refutar a dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel penhorado, sobretudo pelo decurso do prazo superior a 02 (dois) anos da última avaliação, bem como em razão do notório aquecimento no setor imobiliário nos últimos anos pós-pandemia, além da grande discrepância entre a estimativa trazida pela parte e o laudo subscrito pelo Oficial de Justiça avaliador. (N.U 1007685-92.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/06/2022, Publicado no DJE 03/07/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO FISCAL – PENHORA E AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL – DECURSO DE GRANDE LAPSO TEMPORAL – VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA – DISCREPÂNCIA ENTRE OS VALORES APONTADOS – DÚVIDA REAL SOBRE O VALOR DO IMÓVEL – NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873 DO CPC – CABIMENTO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Decorrido grande lapso temporal desde a avaliação do imóvel penhorado, havendo dúvidas sobre a metodologia e valores apresentados pelo Oficial de Justiça Avaliador, e diante da provável valorização do bem, impõe-se a realização de nova avaliação para dirimir a controvérsia, nos termos do art. 873, III, do CPC. (N.U 1003254-49.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, MARCIO VIDAL, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 04/10/2021, Publicado no DJE 20/10/2021)

No entanto, sendo um requerimento dos executados, deverão messes arcar com as custas da renovação do ato processual.

Forte nessas razões,
dou provimento
ao
recurso para
determinar a suspensão definitiva do leilão designado para o dia
dias 21 e 28/11/2024
, a fim de que o
juízo da situação do imóvel designe um perito especializado de sua confiança para a realização de nova avaliação,
cujos honorários deverão ser suportados pela parte agravante
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/03/2025