Tribunal: TJMT
Processo: 1019854-17.2024.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-07
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DISTRATO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C REVISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – ART. 67-A, §5o, DA LEI 4.591/1967 – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – TEMA 938 STJ – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO.
O contrato foi celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não se configurando abusividade.
A jurisprudência do STJ reconhece a validade dessa cláusula, desde que observados os limites legais e contratuais.
“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida.” (AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019854-17.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Abatimento proporcional do preço]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VARZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.613.891/0001-85 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), HALIA MARA RIOS MENDOZA RODRIGUES - CPF: 067.645.771-10 (APELADO), ANDREA BONFIM BATHISTA E SILVA - CPF: 797.124.791-53 (ADVOGADO), LUCAS EDUARDO COSTA MOURA - CPF: 065.105.441-99 (APELADO), MARIA DAS DORES DOS SANTOS - CPF: 362.052.141-72 (APELADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DISTRATO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C REVISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C DANOS MORAIS
– CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) –
DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE
PATRIMÔNIO
DE
AFETAÇÃO
– INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – ART. 67-A, §5o, DA LEI 4.591/1967
– COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – TEMA 938 STJ – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PROVIDO
.

O contrato foi celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de
patrimônio
de
afetação
, não se configurando abusividade.

A jurisprudência do STJ reconhece a validade dessa cláusula, desde que observados os limites legais e contratuais.

“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a
comissão
de
corretagem
, quando previamente informada ao consumidor, é valida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1019854-17.2024.8.11.0041

APELANTE: VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.

APELADO: HALIA MARA RIOS MENDOZA RODRIGUES e outros

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
,

contra sentença proferida pela MMa. Juíza da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, lançada nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Distrato de Cláusula Contratual c/c Revisão de Contrato e Devolução de Valores c/c Danos Morais no. 1019854-17.2024.8.11.0041, ajuizada por
HALIA MARA RIOS MENDOZA RODRIGUES e outros
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar a ora apelante
“[...] à devolução do valor recebido em virtude do contrato firmado entre as partes, cabendo à empresa reter apenas o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total recebido (R$ 20.85,50). O valor apurado deverá ser devolvido em parcela única. O valor referente à devolução deverá ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data da rescisão”
(sic).

Ao final, condenou a ora apelante ao pagamento da custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos arts. 82, §2 e 85, §2, ambos do Código de Processo Civil.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
Os Apelados ajuizaram ação declaratória de nulidade de distrato e cláusula contratual c/c rescisão de contrato de promessa de compra e venda e devolução de valores c/c danos morais, em desfavor da ora Apelante, alegando em síntese que celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano) no empreendimento Viva Parque. Afirmaram que devido à alteração nas condições financeiras procuraram a ré para resolver o contrato, oportunidade em que esta ofereceu transferir os valores pagos para um novo contrato, visando a aquisição de uma casa residencial de preço mais acessível, no empreendimento denominado Viva Cristo Rei
” (sic).

Afirma que
“Assim, em 21/03/2023, celebraram novo contrato com a ré, desta vez para a aquisição de uma casa residencial no empreendimento Viva Cristo Rei e para o qual foram utilizados os valores pagos anteriormente, que somava o montante de $ 17.738,00. Sustentaram que diante do agravamento da situação financeira, buscaram desfazer o contrato, de maneira que a ré impôs as condições do Distrato. Do valor total pago (R$ 20.857,50), a ré estabeleceu a retenção de R$ 10.428,75 a título de multa contratual e R$ 4.536,01 sob a justificativa de corretagem, restando para devolução apenas R$ 5.892,72, a ser devolvido no prazo de 180 dias”
(sic).

Salienta que
“Ao argumento de que as cláusulas do distrato são abusivas e configuram enriquecimento sem causa, bem como de que a ré não efetuou a devolução da quantia no prazo estabelecido de 180 dias, ajuizaram a presente demanda em que requerem a declaração de nulidade do distrato e rescisão do contrato, com a condenação da ré à devolução integral da quantia paga no valor de R$ 20.857,50, além de indenização por danos morais de R$ 10.0000,00. Citada, a ré/apelante apresentou contestação, arguindo em preliminar de ausência de interesse processual e ilegitimidade passiva para restituir o valor da corretagem. Meritoriamente, defende que o distrato foi celebrado entre as partes de forma voluntária, refletindo o equilíbrio contratual. Assevera que as cláusulas questionadas foram livremente pactuadas e que as retenções são proporcionais e devidas, não havendo abusividade nos termos firmados. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos”
(sic).

Ressalta que “
Os Apelados firmaram contrato de promessa de compra e venda de um imóvel com a Apelante. No entanto, por dificuldades financeiras exclusivamente suas, solicitaram o distrato, desistindo do negócio. Diante disso, a Apelante aplicou a multa rescisória prevista no contrato, conforme permitido pela legislação vigente. Ocorre que a r. Sentença equivocadamente atribuiu o descumprimento contratual à Apelante, quando, na realidade, foram os Apelados que, por opção própria, solicitaram o distrato, fato não impugnado nos autos
” (sic).

Defende que
“A decisão recorrida parte de uma premissa equivocada ao reconhecer que houve descumprimento contratual por parte da Apelante. No entanto, os autos demonstram (confessados pelos Apelados) que os Recorridos desistiram do contrato de forma voluntária, sem qualquer falha da Apelante na execução do pacto. Não houve atraso na entrega do imóvel ou qualquer irregularidade na execução do contrato. Dessa forma, a rescisão é de inteira responsabilidade dos Apelados, não podendo ser imputada à Apelante qualquer tipo de descumprimento.”
(sic).

Sustenta que
“Nos termos do artigo 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, nos casos de resolução do contrato por iniciativa do comprador, a incorporadora poderá reter até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, caso o empreendimento esteja submetido ao patrimônio de afetação. O imóvel objeto do contrato em questão está registrado sob esse regime, motivo pelo qual a Apelante faz jus à aplicação da multa prevista em lei, e não ao percentual reduzido indevidamente fixado na sentença”
(sic).

Assinala que “
No tocante a devolução dos valores, houve um equívoco do magistrado de primeiro grau, ao determinar a devolução de 75% do valor pago. Não observou o juiz de primeiro grau que o empreendimento em questão está registrado sob o regime de patrimônio de afetação, que assegura a separação patrimonial dos recursos do empreendimento para garantir a sua conclusão, conforme disposto nos artigos 31-A e seguintes da Lei no 4.591/64. Em situações de rescisão contratual por iniciativa dos compradores (com é o caso dos autos), é plenamente válida a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, como estabelece a Lei no 13.786/18, tendo em vista a necessidade de proteção do empreendimento e dos demais adquirentes
” (sic).

Registra que
“Frisa-se que o CONTRATO em tela foi celebrado SOB A ÉGIDE DA LEI EM QUESTÃO, QUE O REGULAMENTOU, NÃO PODENDO SE AFASTAR SUA APLICAÇÃO, ou estar-se-ia rasgando a própria lei!!! O CONTRATO ANEXADO AOS AUTOS, EM SUA CLÁUSULA 3.11, FICOU REGISTRADO QUE O IMÓVEL SE ENCONTRA ENQUADRADO NO REGIME DE AFETAÇÃO, QUE POR SINAL SEQUER FOI IMPUGNADO PELOS APELADOS EM SUA PEÇA DE IMPUGNAÇÃO, TORNANDO-SE INCONTROVERSO”
(sic).

Assevera que
“Nota-se Excelência que no caso do empreendimento Viva Cristo Rei, conforme informado em sede de contestação, a legislação aplicável autoriza a retenção de até 50% (cinquenta por cento) do total pago, eis que A INCORPORAÇÃO FOI EFETIVAMENTE REALIZADA EM REGIME DE AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO, CONFORME MATRÍCULA [...]”
(sic).

Mensura que
“No que concerne à taxa de corretagem, o juízo de primeiro grau entendeu que o contrato assinado pelas partes não previu seu pagamento, eis que constou apenas “sinal”. Equivocada a decisão, eis que o contrato de compra e venda, é claro ao dispor que das parcelas pagas, o montante integralizado em até 5% do valor do imóvel será referente a comissão de corretagem (Cláusula 4.5 – Contrato de Compra e Venda), prevendo expressamente o pagamento da comissão de corretagem”
(sic).

Pondera que
“Ademais, a Lei de Distrato, mas especificamente o inciso I, do artigo 67-A da citação lei, prevê além da retenção de 50% do valor pago, a dedução do valor integral pago a título de comissão de corretagem”
(sic).

Defende que
“Por sua vez o STJ, no julgamento do Recurso Especial no1.599.511/SP, em regime de recurso repetitivo, firmou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de realizar o pagamento da comissão de corretagem, desde que os preços da unidade autônoma e da comissão de corretagem estejam prévia e expressamente discriminados no contrato de compra e venda. O fato de os apelados terem demonstrado o desinteresse na continuidade do contrato firmado entre as partes, não invalida ou anula o trabalho profissional do corretor imobiliário que lhes fez a venda, o qual faz jus ao valor integral da comissão”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de:

“
Ante o exposto, a apelante requer seja dado provimento ao presente recurso e reformada a r. sentença para que seja declarado rescindido o contrato firmado entre as partes, por iniciativa dos Apelados, determinando a restituição do valor pago seja feita nos termos do contrato, mantendo-se a previsão de retenção da pena convencional, equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor O reconhecimento da legitimidade da dedução dos valores pagos a título de comissão de corretagem; Caso assim não entenda, subsidiariamente, que a restituição dos valores seja condicionada à revenda do imóvel pela construtora, com a dedução de todas as despesas envolvidas”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas no Id. 273159353, pugnando pelo desprovimento do recurso, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Preparo recursal recolhido, conforme certidão de Id. 273461864.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge a controvérsia recursal acerca da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar a ora apelante
“[...] à devolução do valor recebido em virtude do contrato firmado entre as partes, cabendo à empresa reter apenas o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total recebido (R$ 20.85,50). O valor apurado deverá ser devolvido em parcela única. O valor referente à devolução deverá ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data da rescisão”
(sic).

Ao final, condenou a ora apelante ao pagamento da custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos arts. 82, §2 e 85, §2, ambos do Código de Processo Civil.

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] Haila Mara Rios Mendoza Rodrigues, Lucas Eduardo Costa Moura e Maria das Dores dos Santos ajuizaram ação declaratória de nulidade de distrato e cláusula contratual c/c rescisão de contrato de promessa de compra e venda e devolução de valores c/c danos morais, em desfavor de Várzea Grande Echer 36 Incorporações SPE Ltda., todos qualificados e representados nos autos.

Narra a inicial que os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano) com a empresa ré em 09/11/2021, localizado na Quadra B, Lote 12, Módulo II, do empreendimento Viva Parque.

[...]

O contrato e consequente distrato firmados entre as partes se submetem à legislação consumerista, estando tal matéria pacificada pela doutrina e jurisprudência, razão pela qual aplico as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor ao presente caso.

Infere-se dos autos que as partes celebraram Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel no dia 09/11/2021, através do qual os autores se comprometeram em adquirir um lote urbano no Empreendimento Viva Parque. Do valor total do contrato, os compradores efetuaram o pagamento de R$ 17.738,04.

No dia 21/03/2023 as partes pactuaram o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, em que houve cessão do crédito constante do contrato anterior (R$ 17.738,04) e os autores efetuaram mais alguns pagamentos, totalizando a quantia de R$ 20.857,50.

Entretanto, por causa de dificuldade financeira, os autores requereram junto à ré a rescisão da avença, oportunidade em que realizaram o Distrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel juntado ao Id. 155669631, no qual constou o perdimento de R$ 10.428,75 a título de penal contratual e R$ 4.5360,01 referente a despesa de comissionamento de venda. Ficou acordado que a ré devolveria a quantia de R$ 5.892,74 no prazo de até 180 dias, a contar da assinatura ocorrida em 12/06/2023.

Os autores alegam que não tiveram opção de negociar o distrato porque suas cláusulas e condições foram prévia e unilateralmente estabelecidas pela vendedora, tratando-se de “adesão”. Afirmam, ainda, que ultrapassada a data agendada para o pagamento do saldo, a ré não adimpliu com o acordado.

Em que pese o pedido de rescisão ter partido dos compradores, é certo que as partes acordaram em fazê-lo, não podendo a ré impor a aplicação de sanções contratuais e retenção de valores abusivos,
equivalente a 70% da quantia recebida
, sob pena de configurar locupletamento indevido.

Sobre a rescisão, observo que no contrato há cláusula prevendo pena convencional em quantia equivalente a 25% do valor pago pela compradora, corrigida monetariamente até a data da rescisão, bem como retenção da integralidade da comissão de corretagem (Cláusula 8.2, II, a).

Destaca-se que o artigo 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/1964, com Redação dada pela Lei n. 13.786/2018, estabelece que o percentual de retenção pode ser estabelecido em até 25%, inexistindo abusividade na cláusula contratual.

No que concerne à taxa de corretagem, o contrato não previu seu pagamento, eis que constou apenas “sinal”. Logo, a pena convencional deverá incidir sobre a integralidade dos pagamentos efetivados pela compradora.

Portanto, resta suficientemente demonstrado que houve descumprimento contratual pela ré, que contrariando a disposição do próprio contrato, instituiu no distrato perdimento de mais de 70% do valor pago pelo comprador.

Igualmente abusiva a forma estipulada para o ressarcimento, a saber, prazo de até 180 dias depois da assinatura do distrato.

[...]

O artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor dispõe sobre a possibilidade de revisão de cláusulas contratuais consideradas abusivas e, in casu, deve ser considerada abusiva a cláusula prevista no distrato e que fundamentou a retenção de aproximadamente 70% do valor pago pelos compradores no momento da rescisão contratual, bem como estabeleceu a forma de devolução com prazo exorbitante [e não cumprido].

Em situações como esta, os consumidores ficam à mercê da vendedora que impõe as condições de devolução da quantia recebida unilateralmente, na tentativa de obter, ainda que parcialmente, o valor pago pelo bem não entregue.

[...]

Por fim, uma vez constatada que a rescisão do contrato ocorreu por culpa dos autores, incabível a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, até porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, à violação da dignidade da pessoa humana.

DISPOSITIVO

Posto isto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
julgo parcialmente procedentes
os pedidos formulados por HAILA MARA RIOS MENDOZA RODRIGUES, LUCAS EDUARDO COSTA MOURA e MARIA DAS DORES DOS SANTOS, para CONDENAR a ré VÁRZEA GRANDE ECHER 36 INCORPORAÇÕES SPE LTDA à devolução do valor recebido em virtude do contrato firmado entre as partes, cabendo à empresa reter apenas o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total recebido (R$ 20.85,50). O valor apurado deverá ser devolvido em parcela única.

O valor referente à devolução deverá ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data da rescisão.

Como os autores decaíram de parte mínima do pedido, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como em honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.”
(Id. 269159758)

Pois bem. Inicialmente, cumpre salientar que restou comprovado nos autos que a rescisão contratual ocorreu por culpa dos compradores, como bem reconhecido na sentença este ponto. Embora os autores sustentem na exordial que a apelante os teria compelido à assinatura do termo de distrato, estes, não se desincumbiram do ônus de comprovar tal assertiva, ao contrário, os autos apenas revelam o termo de distrato acostado sob o Id. 273158405, o qual se encontra regularmente assinado por todas as partes envolvidas, não havendo qualquer elemento probatório que infirme sua validade ou revele vício de vontade.

Da mesma forma, é incontroverso, também, que as partes firmaram contrato em
21/03/2023
(Id. 273158403), o qual previa expressamente a seguinte cláusula:

“[...] 8.2 – Operada a extinção do contrato, por inadimplemento ou por distrato, o Comprador terá direito à devolução dos valores que houver pago à Vendedora, observadas as regras previstas na lei 4591/64, art. 67-A e parágrafos, alterados pela lei 13.786/18, observando-se especialmente:

(I) A devolução será feita em até 180 (cento e oitenta) dias, contados da data do desfazimento do contrato. Caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, a devolução será feita em até 30 (trinta) dias, contados da data de expedição do habite-se do empreendimento, ou da data em que ocorrer a revenda da unidade para terceiros, o que ocorrer primeiro;

(II) Para se proceder a devolução far-se-á a soma de todas as parcelas do preço que houverem sido pagas pelo Comprador; do total encontrado serão efetuadas as seguintes DEDUÇÕES:

(a) A PENA CONVENCIONAL na quantia correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo Comprador, corrigido monetariamente até a data da resolução.
Caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação, a PENA CONVENCIONAL será aplicada na quantia correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo Comprador;
”
(Destaquei)

Ainda constou no contrato o seguinte quadro, o qual destaco o item 3.11:

Assim, entendo que restou devidamente comprovado que o empreendimento se encontra sob o
regime de patrimônio de afetação
, circunstância que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, conforme art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, com redação dada pela Lei no 13.786/2018:

“
Art. 67-A.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador
, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: [...]

[...]

II - a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

[...]

§5o
Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente
, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo-se, nessa hipótese
, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja
estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga
”
.

Note que o entendimento antes firmado pelo STJ, por ocasião do REsp 1.723.519/SP é no sentido de que, na rescisão de contrato por desistência do comprador, anterior à Lei n.o 13.786/2018,

deve prevalecer o percentual de retenção pactuado desde que dentro do limite de até 25%, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor.

Ocorre que no caso vertente, tal entendimento deve ser afastado, haja vista que o contrato em análise é
posterior à Lei n.o 13.786/2018
, considerando que foi entabulado entre as partes em 21/03/2023.

Logo, a sentença deve ser reformada no ponto, uma vez que, havendo pedido de rescisão pelo autor, deve ser aplicada a regra acima entabulada, reconhecendo o direito da apelante na retenção de 50% dos valores pagos, nos termos contratados, eis que a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, inexistindo qualquer abusividade, visto que o percentual está dentro dos parâmetros fixados pela lei.

A propósito, precedentes do c. STJ reconhecendo como válida a cláusula que versa sobre o direito de retenção de até 50%, como no caso dos autos, em que a incorporação é submetida ao regime de patrimônio de afetação,
in

verbis
:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE.
1."Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente
pode chegar a até 50%,
segundo o art . 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2 .110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.).
2 . Agravo interno desprovido.”
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2145090/SP, Quarta Turma, Relator Ministro Marco Buzzi, j. 07/10/2024) (Destaquei)

Dessa forma, tendo em vista a existência de cláusula contratual expressa e a previsão legal que ampara a retenção, não há que se falar em abusividade na retenção de 50% ou na sua redução.

Nesse mesmo sentido, julgados desta Terceira Câmara,
verbis
:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. LEI No 13.786/2018. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação e determinou a rescisão contratual, a devolução de 50% dos valores pagos e o pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 devido à inscrição indevida do nome do autor em cadastros de inadimplentes.

II. Questão em discussão

A controvérsia reside em saber se a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, prevista em contrato e respaldada pelo art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, configura cláusula abusiva e se há fundamento para a condenação.

III. Razões de decidir

O contrato foi celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não se configurando abusividade.

A jurisprudência do STJ reconhece a validade dessa cláusula, desde que observados os limites legais e contratuais.

IV. Dispositivo e tese

Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: "
A cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao regime de patrimônio de afetação é válida
, conforme o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964.
A inscrição indevida em cadastros restritivos de crédito gera direito à indenização por dano moral."

Dispositivos relevantes citados: Lei no 4.591/1964, art. 67-A, § 5o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 29.04.2024; TJMT, RAC n.o 1000159-95.2022.8.11.0090, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 26.06.2024; TJMT, RAC n.o 1029443-67.2023.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 27.11.2024.”

(N.U 1018908-33.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/03/2025, Publicado no DJE 24/03/2025) (Destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS
– COMISSÃO DE CORRETAGEM – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA –
RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – ART. 67-A, §5o, DA LEI 4.591/1967
– ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO NA FORMA DO ARTIGO 86 DO CPC – DECAIMENTO MÍNIMO DA PARTE DEMANDADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Segundo esposado pelo c. STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado, o que não ocorreu no caso.

Não há abusividade na cláusula que estipula pena convencional equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando o contrato foi firmado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, que entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018, permitindo, a retenção prevista para os empreendimentos com regime de afetação, no montante de 50% do saldo dos valores pagos. Precedentes.

Se a parte demandada decaiu em parte mínima do pedido, não há que se falar em ocorrência de sucumbência recíproca.”
(N.U 1029443-67.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/11/2024, Publicado no DJE 29/11/2024) (Destaquei)

No que tange ao pedido de dedução do valor pago a título de comissão de corretagem verifico que este também comporta provimento.

Isso porque, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938):
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Compulsando o contrato acostado em Id. 273158403, verifico que constou expressamente:

“4.5- Comissão de corretagem: O Comprador anui com o pagamento parcelado da Comissão de Corretagem, nos termos da Política de Comissões da Vendedora vigente neste ato, sendo que das parcelas pagas, o montante integralizado em até 5% (cinco por cento) do valor do imóvel serão referentes à comissão de corretagem, sendo a primeira parcela da Comissão paga no montante de R$10.279,17.”

Assim, conforme entendimento sedimentado pelo c. STJ e reproduzido por este Sodalício, nos contratos de compra e venda de imóvel é válida a cláusula que atribui ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, desde que tal encargo tenha sido previamente informado de forma clara e transparente ao consumidor, vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS – CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO FINANCEIRO DO PROMITENTE COMPRADOR – – TAXA DE CORRETAGEM COM ANUÊNCIA EXPRESSA EM CONTRATO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

“
Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida.
” (AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).”

(N.U 1008530-09.2022.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/04/2025, Publicado no DJE 28/04/2025)

Assim plenamente cabível a dedução dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar em parte a sentença para, em virtude da
rescisão do contrato firmado ter se dado por culpa dos compradores,
determinar a restituição a estes do montante de R$5.892,74 (cinco mil, oitocentos e noventa e dois reais e setenta e quatro centavos), destes já deduzidos R$4.536,01 (quatro mil quinhentos e trinta e seis reais e um centavo) referentes à comissão de corretagem e R$10.428,75 (dez mil, quatrocentos e vinte e oito reais e setenta e cinco centavos), concernentes a
retenção de até 50% dos valores pagos, em razão do regime de patrimônio de afetação.

Por conseguinte, diante da reforma parcial da sentença, restando a parte autora vencida na maioria dos pedidos,
inverto
o ônus sucumbencial, o qual recairá integralmente e exclusivamente sobre os apelados
, de modo que mantenho o percentual e a base de cálculo conforme fixados na sentença, restando indevida a majoração da verba honorária na hipótese.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/05/2025