Tribunal: TJMT
Processo: 1032909-27.2025.8.11.0000
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação anulatória de registro de matrícula. Tutela de urgência. Contrato de cessão de direitos com cláusula suspensiva. Registro imobiliário obtido por REURB-S. Posse precária. Inadimplemento contratual. Risco de constrição judicial. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. Manutenção da decisão. Recurso NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento contra decisão que deferiu tutela de urgência para determinar o bloqueio de matrícula de imóvel urbano, cuja titularidade foi registrada por REURB-S com fundamento em contrato de cessão de direitos que condicionava a transferência da propriedade ao pagamento integral do valor ajustado.
II.QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se a eficácia da cláusula suspensiva em contrato de cessão de direitos, condicionada ao pagamento integral do preço, e os efeitos do inadimplemento sobre a ocupação e o registro dominial obtido por REURB-S.
3. Também se examina a compatibilidade entre as cláusulas de cessão e locação no mesmo instrumento, os requisitos da tutela de urgência e eventual configuração de litigância de má-fé no uso do recurso.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A cláusula contratual que condiciona a transferência da titularidade ao pagamento integral do preço ajustado é válida, clara e eficaz, e sua inobservância impede a consolidação do direito de propriedade por parte do possuidor.
5. A ocupação do imóvel foi permitida de forma provisória, mediante pagamento mensal, até o adimplemento da obrigação principal, sendo juridicamente possível a previsão simultânea de cláusulas de cessão e de uso temporário no mesmo instrumento.
6. A titularidade foi registrada por REURB-S, sem comprovação do cumprimento da condição suspensiva e sem a anuência dos cedentes, em contexto de inadimplemento, o que enfraquece os efeitos do registro para afastar a liminar.
7. Ainda que não se adentre o mérito da validade do registro ou da regularização urbanística, matéria própria da cognição exauriente, a forma como foi promovido o registro não impede, em sede de tutela de urgência, a preservação da estrutura negocial contratada.
8. A existência de execuções judiciais contra o possuidor registrado, com risco concreto de constrição patrimonial, justifica a medida liminar voltada à preservação do bem.
9. A apresentação de recurso contendo fundamentos jurídicos plausíveis, ainda que rejeitados, não caracteriza litigância de má-fé.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso não provido.
Tese de julgamento: "1. A cláusula suspensiva que condiciona a transferência da titularidade do imóvel ao pagamento integral do preço é eficaz e impede a consolidação do direito de propriedade enquanto não implementada. 2. O registro obtido por meio de REURB-S, promovido em cenário de inadimplemento contratual e sem a anuência dos cedentes, não afasta os efeitos jurídicos da cláusula suspensiva. 3. A existência de risco de constrição patrimonial sobre o bem justifica a concessão de tutela de urgência para resguardar os efeitos do contrato. 4. A apresentação de recurso contendo fundamentos jurídicos plausíveis, ainda que rejeitados, não caracteriza litigância de má-fé."
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 121 e 125; CPC/2015, art. 300; Lei no 13.465/2017.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032909-27.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Bloqueio de Matrícula]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LAERCIO FONSECA PISONI LIMA - CPF: 013.167.950-39 (ADVOGADO), GENESMAR SILVA DA CUNHA JUNIOR - CPF: 009.022.651-80 (AGRAVANTE), RODRIGO SOARES DA SILVA - CPF: 880.584.331-87 (AGRAVADO), MAIRALENA BATISTA PINHEIRO - CPF: 362.395.808-56 (AGRAVADO), JACKELINE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 888.625.181-53 (ADVOGADO), ANA CLARA MOREIRA DE BORTOLI - CPF: 055.107.511-26 (ADVOGADO), GABRIELLY SILVA ALBEFARO - CPF: 060.156.211-92 (ADVOGADO), WELVES LAET OLIVEIRA FILHO - CPF: 036.631.731-86 (ADVOGADO), ERIC VIEIRA DA SILVA GARCIA - CPF: 062.387.821-61 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação anulatória de registro de matrícula. Tutela de urgência. Contrato de cessão de direitos com cláusula suspensiva. Registro imobiliário obtido por REURB-S. Posse precária. Inadimplemento contratual. Risco de constrição judicial. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. Manutenção da decisão. Recurso NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1
.

Agravo de instrumento contra decisão que deferiu tutela de urgência para determinar o bloqueio de matrícula de imóvel urbano, cuja titularidade foi registrada por REURB-S com fundamento em contrato de cessão de direitos que condicionava a transferência da propriedade ao pagamento integral do valor ajustado
.

II.QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se a eficácia da cláusula suspensiva em contrato de cessão de direitos, condicionada ao pagamento integral do preço,
e os efeitos do
inadimplemento sobre a ocupação e o registro dominial obtido por REURB-S.

3. Também se examina a compatibilidade entre as cláusulas de cessão e locação no mesmo instrumento, os
requisitos
da tutela de urgência e
eventual configuração
de litigância de má-fé no uso do recurso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A cláusula contratual que condiciona a transferência da titularidade ao pagamento integral do preço ajustado é válida, clara e eficaz, e sua inobservância impede a consolidação do direito de propriedade por parte do possuidor.

5.

A ocupação do imóvel foi permitida de forma provisória, mediante pagamento mensal, até o adimplemento da obrigação principal, sendo
juridicamente possível a previsão simultânea de cláusulas de cessão e de uso temporário no mesmo instrumento.

6.

A

titularidade foi registrada por REURB-S, sem comprovação do cumprimento da condição suspensiva e sem a anuência dos cedentes, em contexto de inadimplemento,
o
que enfraquece os efeitos do registro para afasta
r
a liminar.

7.

Ainda que não se adentre o mérito da validade do registro ou da regularização urbanística, matéria própria da cognição exauriente, a forma como foi promovido o registro não impede, em sede de tutela de urgência, a preservação da estrutura negocial contratada.

8.

A existência de execuções judiciais contra o possuidor registrado, com risco concreto de constrição patrimonial, justifica a medida liminar voltada à preservação do bem.

9.

A apresentação de recurso contendo fundamentos jurídicos plausíveis, ainda que rejeitados, não caracteriza litigância de má-fé.

IV. Dispositivo e tese

10.

Recurso
não provido.

Tese de julgamento
:

"1. A cláusula suspensiva que condiciona a transferência da titularidade do imóvel ao pagamento integral do preço é eficaz e impede a consolidação do direito de propriedade enquanto não implementada.

2. O registro obtido por meio de REURB-S, promovido em cenário de inadimplemento contratual e sem a anuência dos cedentes, não afasta os efeitos jurídicos da cláusula suspensiva.

3. A existência de risco de constrição patrimonial sobre o bem justifica a concessão de tutela de urgência para resguardar os efeitos do contrato.

4. A apresentação de recurso contendo fundamentos jurídicos plausíveis, ainda que rejeitados, não caracteriza litigância de má-fé."

Dispositivos relevantes citados
:

CC/2002,
arts
. 121 e 125; CPC/2015, art. 300; Lei no 13.465/2017.

R E L A T Ó R I O

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

Trata-se de agravo de instrumento interposto por GENESMAR SILVA DA CUNHA JUNIOR, contra decisão proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Jauru/MT, que, nos autos da Ação Anulatória de Registro de Matrícula, processo n.o 1000511-80.2025.8.11.0047, concedeu tutela de urgência para determinar o bloqueio da matrícula n.o 4729, registrada no 1o Ofício de Registro de Imóveis de Jauru/MT, referente a imóvel urbano situado na Avenida Barão do Rio Branco, Bairro Cruzeiro.

O agravante sustenta que a decisão agravada deve ser reformada, ao argumento de que o contrato de cessão de direitos firmado com os agravados apresenta contradições insanáveis, que comprometeriam sua validade e, por consequência, a probabilidade do direito invocada na origem.

Defende ainda a ausência de perigo de dano, bem como a legalidade do registro imobiliário obtido por meio de procedimento de regularização fundiária urbana (REURB-S), com aquisição originária da propriedade.

Requer, por fim, o provimento do recurso, com a revogação da tutela antecipada deferida.

Indeferida a liminar recursal pela decisão encartada no id. 316731367.

Contrarrazões defendendo a manutenção da decisão, sob o argumento de que estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência, notadamente diante do inadimplemento contratual e do risco de disposição do bem, em razão de execuções movidas contra o agravante. Requer, ainda, a condenação do agravante nas penas de litigância de má-fé.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA SRA DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara,

A controvérsia decorre de contrato de cessão de direitos e locação celebrado entre as partes em 02/05/2023, mediante o qual se estipulou como condição suspensiva para a transferência definitiva da titularidade do imóvel urbano situado na cidade de Jauru/MT o pagamento da quantia de R$ 200.000,22, até 17/04/2024
,
prazo posteriormente prorrogado para 17/06/2024, conforme termo aditivo regularmente firmado entre os contratantes.

(id.
204984322
dos autos de origem).

A medida de urgência ora combatida determinou o bloqueio da matrícula n.o 4729, fundamentando-se justamente na existência de referido contrato e na cláusula suspensiva ali estipulada, a qual, segundo os agravados, não teria sido implementada pelo ora agravante.

Embora
exista previsão contratual prevendo a
ocupação provisória do bem pelo cessionário, condicionada ao pagamento de aluguéis mensais a título de “
antecipação de uso
”, os agravados alegam que o agravante, além de inadimplir as obrigações, promoveu unilateralmente a regularização fundiária do imóvel (REURB-S),
registrando o imóvel em seu
nome sem a verificação da condição suspensiva.
(id.
204984321
).

O agravante alega, inicialmente, a existência de vícios graves e insanáveis no contrato firmado, sob o argumento de haver incompatibilidade entre a cessão de direitos e a locação do mesmo bem, sustentando que o instrumento seria nulo por reunir institutos jurídicos de finalidades excludentes.

Tal alegação, contudo, não se sustenta. O
instrumento contratual é claro ao condicionar a cessão definitiva
ao pagamento integral do valor ajustado
, permitindo, de forma autônoma e delimitada, a ocupação provisória do imóvel mediante pagamento mensal, até que se
imp
l
emente
a condição suspensiva.

Não
há
, pois, antinomia ou contradição entre as cláusulas, mas sim uma estrutura negocial coesa e legítima, amparada pelos princípios da boa-fé objetiva e da função social do
contrato
.

Defende também o agravante a ausência de probabilidade do direito, aduzindo que os supostos vícios contratuais afastariam a plausibilidade necessária à concessão da liminar.

Todavia, como já assentado, a
cláusula suspensiva prevista no contrato é válida, clara e eficaz
, tendo sido descumprida. A posse exercida pelo agravante, portanto, não se revestia de plenitude, mas estava subordinada ao adimplemento da obrigação principal.

Assim, a manutenção de registro dominial em seu nome, sem a verificação da condição contratualmente estipulada, viola a estrutura e a causa do negócio jurídico originário, esvaziando sua eficácia.

Com propriedade, assim consignou o juízo de origem
(id.
206545585
):

“O contrato de cessão de direitos de 02/05/2023 é válido e estabelece condição suspensiva clara para a transferência definitiva dos direitos possuídos pelo cedente (pagamento integral de R$ 200.000,22) – ID. 204984320.”

E acrescentou, com acerto:

“
Nos termos dos artigos 121 e 125 do Código Civil, a eficácia do negócio jurídico subordina-se à verificação da condição suspensiva. Enquanto não verificada, não se terá adquirido o direito visado pelo negócio
”.

No mais, o agravante alega inexistir risco de dano aos agravados, nega
ndo haver iminência de dilapidação patrimonial. Tal alegação, contudo,
não se mostra convincente
.

O perigo de dano reside, justamente, no inadimplemento contratual e na existência de diversas execuções em trâmite contra o agravante, contexto que pode levar à constrição ou até mesmo à alienação do bem objeto da lide.

A medida de urgência, neste caso, visa a resguardar a utilidade do provimento jurisdicional final, e não implica julgamento antecipado do mérito.

A tentativa de se utilizar o procedimento de REURB-S como via indireta para consolidar a propriedade em contexto de inadimplemento contratual e ausência de condição suspensiva implementada não se mostra juridicamente adequada, sobretudo quando fundado em posse precária e controvertida.

Nos termos da Lei n.o 13.465/2017 e da Cartilha do REURB, disponibilizada no portal do Governo Federal, a Regularização Fundiária Urbana constitui um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à titulação de seus ocupantes.

A REURB-S, especificamente,
destina-se aos núcleos predominantemente ocupados por população de baixa renda, mediante declaração do Poder Executivo municipal, e pressupõe posse legítima, contínua e exercida com
animus
domini
.

No entanto, na hipótese dos autos, sem que se antecipe, neste momento, qualquer juízo sobre a validade ou eficácia da regularização fundiária ou do registro dominial, matéria própria da cognição exauriente, os elementos constantes dos autos indicam que a medida foi promovida sem a anuência dos cedentes, em contexto de inadimplemento contratual e inobservância de cláusula suspensiva.

Assim, estando presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil
,
NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo, por seus próprios fundamentos, a decisão que deferiu a tutela de urgência.

Por fim,
não se evidenciam nos autos elementos que caracterizem litigância de má-fé
. O simples exercício do direito de recorrer, com argumentos juridicamente plausíveis,
não configura conduta temerária, desleal ou dolosa
. Dessa forma, afasto o pedido formulado nesse sentido pelos agravados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025