Tribunal: TJMT
Processo: 1035002-05.2023.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-22
Data de publicação: 2025-01-28

Ementa:
Ementa. Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível. Ação de Rescisão Contratual. Contrato de Cessão de Uso de Resort. Retenção de valores pagos pelas arras confirmatórias. Impossibilidade. Recurso desprovido.
I. Caso em exame: Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual, condenando a apelante a restituir 80% dos valores pagos pelo apelado, incluindo a entrada e demais parcelas. A apelante alega que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do apelado e que o valor pago a título de arras deve ser integralmente retido.
II. Questão em discussão:
(i) saber se é possível a retenção integral do valor pago a título de arras confirmatórias em caso de rescisão contratual por iniciativa do adquirente;
(ii) saber se o percentual de retenção deve incidir sobre o valor total pago ou apenas sobre as parcelas pagas, excluindo-se o valor da entrada.
III. Razões de decidir:
a) A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial.
b) O percentual de retenção deve incidir sobre o valor efetivamente pago, incluindo a entrada e demais parcelas, conforme entendimento do STJ.
c) A retenção integral das arras confirmatórias é indevida, em virtude da natureza indenizatória e cominatória do percentual de retenção, que abrange todos os valores devidos à vendedora pela extinção do contrato por culpa do consumidor.
IV. Dispositivo e tese: Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
"1. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, a retenção de valores pela vendedora deve se dar de forma parcial, incidindo sobre o valor efetivamente pago, incluindo a entrada e demais parcelas. 2. A retenção integral das arras confirmatórias é indevida, em virtude da natureza indenizatória e cominatória do percentual de retenção, que engloba o ressarcimento de todas as despesas administrativas da vendedora."
Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.898.154/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021; TJMT, Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015; TJMT, Apelação Cível n. 1009472-55.2019.8.11.0003.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035002-05.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[THALES EMMANUEL DA SILVA PEREIRA - CPF: 014.298.421-30 (APELADO), RICARDO ARRUDA DE LEMOS - CPF: 028.853.021-78 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO REZENDE DE OLIVEIRA - CPF: 022.271.161-29 (ADVOGADO), ALAN ALMEIDA SANTOS - CPF: 057.257.421-56 (ADVOGADO), HARMONIA ECO VILLE RESORT LTDA - CNPJ: 05.862.452/0002-87 (APELANTE), RONAN CELLA TARTERO - CPF: 039.158.991-19 (ADVOGADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), LUCAS OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 025.301.991-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

Ementa.
Direito Civil e do Consumidor.
Apelação Cível. Ação de Rescisão Contratual. Contrato de Cessão de Uso de Resort. Retenção de valores pagos pelas arras confirmatórias. Impossibilidade. Recurso desprovido.

I.
Caso em exame:
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual, condenando a apelante a restituir 80% dos valores pagos pelo apelado, incluindo a entrada e demais parcelas. A apelante alega que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do apelado e que o valor pago a título de arras deve ser integralmente retido.

II.
Questão em discussão:

(i) saber se é possível a retenção integral do valor pago a título de arras confirmatórias em caso de rescisão contratual por iniciativa do adquirente;

(ii) saber se o percentual de retenção deve incidir sobre o valor total pago ou apenas sobre as parcelas pagas, excluindo-se o valor da entrada.

III.
Razões de decidir:

a) A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que,
em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos
por ele deve ser parcial.

b) O percentual de retenção deve incidir sobre o valor efetivamente pago, incluindo a entrada e demais parcelas, conforme entendimento do STJ.

c) A retenção integral das arras confirmatórias é indevida, em virtude da natureza indenizatória e cominatória do percentual de retenção, que abrange todos os valores devidos à vendedora pela extinção do contrato por culpa do consumidor.

IV.
Dispositivo e tese:
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, a retenção de valores pela vendedora deve se dar de forma parcial, incidindo sobre o valor efetivamente pago, incluindo a entrada e demais parcelas. 2. A retenção integral das arras confirmatórias é indevida, em virtude da natureza indenizatória e cominatória do percentual de retenção, que engloba o ressarcimento de todas as despesas administrativas da vendedora."

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.898.154/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021; TJMT, Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015; TJMT, Apelação Cível n. 1009472-55.2019.8.11.0003.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação
interposta por
HARMONIA ECO VILLE RESORT LTDA.

AÇÃO
: Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos, ajuizada por
Thales Emmanuel da Silva Pereira
, em desfavor de
Harmonia Eco Ville Resort Ltda
.

SENTENÇA
: (Id. 253419697) julgou parcialmente procedente o pedido da demanda para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a empresa requerida a restituir ao autor, de forma simples, a quantia equivalente a 80% dos valores pagos pelo mesmo, incluindo a entrada e demais parcelas, acrescido de correção monetária pelo INPC, a contar do efetivo desembolso.

Condenou ainda as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios estes fixados em 10% do valor da condenação, na proporção de 50% para cada.

APELO
(Id. 253419699): a apelante sustenta em síntese, que a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da parte apelada, haja vista esta não querer dar continuidade ao pagamento dos boletos e prestação de serviços, e que não haveria razão em penalizar a apelante ao determinar a restituição de valores em 80% sobre a entrada “arras” e as parcelas.

Alega que a restituição dos valores deve se dar somente sobre as parcelas, porquanto o valor despendido com o sinal dado em pagamento devem ser integralmente retido em benefício da parte requerida, por ser “arras”.

Pugna pela reforma da sentença, para a julgar totalmente improcedente o pleito, ou subsidiariamente para reconhecer que o valor despendido com o sinal dado em pagamento “arras” no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) deve ser integralmente retido em benefício da apelante, e a devolução dos valores seja determinada em 80% somente sobre as parcelas pagas.

CONTRARRAZÕES
(Id. 253419703): pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de reforma da sentença para, julgar improcedente a ação e afastar a condenação à rescisão do contrato e devolução dos valores pagos, ou, ainda, para reconhecer que o valor pago a título de “arras” deve ser integralmente retido em benefício da apelante, e a devolução dos valores seja determinada somente sobre as parcelas pagas.

A lide advém do “Contrato de Concessão de Uso de Área Destinada ao Lazer e Vinculada ao Passaporte”, firmado em 16/05/2022, para que o autor pudesse usufruir e utilizar os benefícios da área comum do empreendimento denominado ‘Harmonia Eco Ville Resort, pelo valor de R$ 85.000,00, tendo o autor efetuado o pagamento de uma entrada no montante de R$ 10.000,00, além de 15 parcelas de R$ 937,50, no período de julho de 2022 a setembro de 2023, totalizando R$ 24.062,50.

Narra a inicial que o autor não desejar continuar com o negócio jurídico, pois não tem mais interesse no empreendimento.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial por considerar o direito subjetivo do autor à rescisão contratual.

De início, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Nesse contexto, a
jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a restituição ocorrerá sobre o valor efetivamente pago, máxime considerado que a retenção da qual a requerida será beneficiada também incidirá sobre o percentual desse montante, vale repetir, sobre o valor efetivamente pago.

No mais, inegável o direito do autor à resilição unilateral, à luz do Código de Defesa do Consumidor, com base na aventada falta de interesse em dar prosseguimento ao negócio jurídico celebrado com a requerida, aqui apelante, como sustentado e demonstrado na inicial e na documentação que a instrui.

Como assinalado pela sentença impugnada, ao autor apelado cabe o direito à restituição do valor pago com o desconto/retenção em favor da vendedora, aqui apelante, conforme já definido pelo STJ, como o mais adequado para servir de indenização à incorporadora e/ou construtora pelas despesas gerais e como desestímulo ao rompimento unilateral do contrato.

No caso, nota-se que a requerida apelante, logrou a retenção de 20% do valor total pago pelo comprador, neste recurso, pleiteia à retenção das arras, para que o valor a ser devolvido seja somente os das parcelas pagas.

Sucede que diante da retenção dos valores pagos pelo adquirente (promitente comprador), por ter dado causa à rescisão contratual e como forma de reparar a promitente vendedora pelas despesas administrativas gerais, não cabe falar em aplicação da subcláusula única da cláusula quinta do contrato, não cabe, consequentemente, invocar a retenção das arras, ou a inclusão e demonstração individualizada de outras despesas, porquanto
já englobadas no percentual a ser retido
.

Ressalta-se, a pretensão não merece prosperar, máxime porque os aludidos valores (arras) já estão englobados no percentual a ser retido.

Nesse sentido:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5.
REFERIDO PERCENTUAL POSSUI NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA, DE FORMA QUE ABRANGE, PORTANTO,
DE UMA SÓ VEZ, TODOS OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS AO VENDEDOR PELA EXTINÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO CONSUMIDOR E, AINDA, UM REFORÇO DA GARANTIA DE QUE O PACTO DEVE SER CUMPRIDO EM SUA INTEGRALIDADE
.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020) (g.n)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente,
todas as indenizações
que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015 e a Apelação Cível n. 1009472-55.2019.8.11.0003.

Frisa-se, diante da rescisão do contrato por vontade do adquirente, cabe-lhe por direito a restituição dos valores pagos, independentemente de sua natureza (arras ou parcelas),
em parcela única
, e à vendedora o direito à retenção dos valores pagos, para fazer frente às eventuais despesas.

Ressalta-se, por oportuno, “
é indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador
.” (TJMT - N.U 1023602-62.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/06/2023, Publicado no DJE 30/06/2023).

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. 1. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018, AO CASO. PRECEDENTES. 2. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. INCIDE A SÚMULA 83/STJ. 3.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE
. PRECEDENTES. 4. VIOLAÇÃO AO ART. 368 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. 5. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. 6. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, esta Corte firmou posicionamento no sentido de que não será aplicada a Lei no 13.786/2018 aos contratos formados anteriormente à sua entrada em vigor. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3.
De acordo com a jurisprudência desta Corte, "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados"
(AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1o/8/2018). 4. Incidem as Súmulas 282 e 356 do STF, na espécie, porquanto ausente o prequestionamento. 5. A falta de indicação, de forma clara e precisa, dos dispositivos legais que teriam sido eventualmente violados ou que tiveram sua interpretação divergente à jurisprudência desta Corte impede o conhecimento do recurso, por deficiência na sua fundamentação, conforme preceitua a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. 6. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp 1898154/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021)

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “
não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados
”. (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF)

Logo, a reparação buscada nesta instância pela promitente vendedora já está contida no percentual estipulado para a retenção, veda-se, portanto, a cumulação de restituições em prejuízo exclusivo da parte contrária.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 23% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS –
ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA
- SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO. É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido suas obrigações. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF). Aquele que deu causa à propositura da Ação deve responder pelas custas processuais e honorários advocatícios (princípio da causalidade). (TJMT- N.U 1007874-64.2018.8.11.0015, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 09/03/2022, DJE de 14/03/2022)

Desse modo, em que pese à rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 20%, porquanto adequado para indenizar a vendedora das
despesas gerais
e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme precedentes do STJ.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/01/2025