Tribunal: TJMT
Processo: 0002717-29.2019.8.11.0004
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-17

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE ADVINDO DE CESSÃO PARTICULAR NÃO REGISTRADA. BEM HIPOTECADO. INOPONIBILIDADE AO CREDOR HIPOTECÁRIO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiros opostos por particular que alegava posse sobre imóvel objeto de constrição judicial em execução movida por credor hipotecário (PREVI). O embargante sustentava que a posse, adquirida por meio de cessão particular não registrada, seria protegida nos termos da Súmula 84 do STJ, inclusive com possibilidade de usucapião. A sentença rejeitou a pretensão sob o fundamento de que o direito real de garantia, regularmente registrado, prevalece sobre a posse posterior. No apelo, alegou-se: (i) nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (ii) proteção possessória conferida pela Súmula 84 do STJ; e (iii) possibilidade de usucapião de bem hipotecado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se o recurso de apelação é tempestivo; (ii) analisar se há ausência de dialeticidade ou inovação recursal; (iii) verificar se a posse alegada pelo embargante é oponível ao credor hipotecário titular de hipoteca regularmente registrada anteriormente à aquisição da posse.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O recurso de apelação é tempestivo, pois foi protocolado em 24/09/2025, conforme data final indicada pelo sistema processual eletrônico, o qual já considera feriados e dias não úteis. A segurança jurídica e o princípio do acesso à justiça recomendam o reconhecimento da tempestividade quando a parte se orienta pelas informações oficiais do sistema.
A alegação de ausência de dialeticidade não procede, uma vez que o apelante enfrentou os fundamentos centrais da sentença, ainda que de forma não aprofundada, o que permite a análise do mérito recursal e garante o contraditório.
Também não há inovação recursal, pois os argumentos centrais — posse baseada em cessão particular, aplicação da Súmula 84 do STJ e possibilidade de usucapião — já haviam sido apresentados na inicial. A divergência quanto ao marco temporal da posse configura apenas imprecisão fática, não inovação.
A sentença é suficientemente fundamentada e atende ao art. 489, §1o do CPC, pois enfrentou os pontos jurídicos relevantes, especialmente quanto à prevalência da hipoteca sobre a posse não registrada e adquirida posteriormente.
A posse alegada pelo embargante, ainda que anterior à constrição, foi adquirida após a constituição da hipoteca, sem registro do negócio jurídico nem anuência do credor, o que torna inoponível o direito possessório frente ao direito real de garantia, conforme art. 1.419 do CC.
A Súmula 84 do STJ, embora reconheça a admissibilidade de embargos de terceiros fundados em posse oriunda de contrato particular não registrado, não afasta o direito de sequela do credor hipotecário, quando a hipoteca é anterior e registrada.
A eventual pretensão de usucapião não pode ser analisada nos embargos de terceiro, que têm natureza possessória, não sendo via própria para reconhecimento da aquisição da propriedade. Ademais, há indícios nos autos de que o embargante tinha ciência da hipoteca, o que compromete a boa-fé exigida para a usucapião.
A jurisprudência é pacífica no sentido de que negócios particulares celebrados sem anuência do credor hipotecário são inoponíveis a este, prevalecendo o direito real de garantia regularmente constituído.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
O prazo recursal indicado pelo sistema processual eletrônico deve prevalecer, por segurança jurídica, salvo erro evidente.
A impugnação ainda que sucinta aos fundamentos da sentença é suficiente para afastar a preliminar de ausência de dialeticidade.
Não configura inovação recursal a correção ou complementação de fatos já deduzidos na fase inicial da demanda.
A posse oriunda de cessão particular não registrada, adquirida após a constituição de hipoteca regularmente registrada, não é oponível ao credor hipotecário.
A possibilidade de usucapião de bem hipotecado não pode ser reconhecida em embargos de terceiro, por demandar ação própria e prova da boa-fé, ausente no caso concreto.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4o, 224, 489, §1o, 674, 1.010, II e III, 1.475 e 1.419; CC, art. 1.419.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 84; TJSP, Apelação Cível no 0004654-78.2015.8.26.0495, Rel. Des. Silveira Paulilo, 21a Câmara de Direito Privado, j. 16.02.2017, DJESP 23.02.2017

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002717-29.2019.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[NELCY CANDIDA DE FARIA - CPF: 156.602.901-59 (APELANTE), FABIO DE CARVALHO BORGES - CPF: 065.749.041-53 (APELANTE), SELSO LOPES DE CARVALHO - CPF: 358.723.060-91 (ADVOGADO), JULIA FERNANDA SANTOS DE CARVALHO - CPF: 035.845.061-66 (ADVOGADO), CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCS DO BANCO DO BRASIL - CNPJ: 33.754.482/0001-24 (APELADO), JOAO GILBERTO MONTENEGRO RODRIGUES - CPF: 053.449.014-02 (ADVOGADO), RENATO LOBO GUIMARAES - CPF: 524.248.801-82 (ADVOGADO), MARCOS VINICIUS BARROS OTTONI - CPF: 799.141.951-72 (ADVOGADO), TERESA CRISTINA AMORIM PERES DA SILVA - CPF: 691.662.931-20 (ADVOGADO), DIANARY CARVALHO BORGES - CPF: 364.002.468-00 (APELANTE), FABIO DE CARVALHO BORGES - CPF: 065.749.041-53 (TERCEIRO INTERESSADO), JULIA FERNANDA SANTOS DE CARVALHO - CPF: 035.845.061-66 (ADVOGADO), SELSO LOPES DE CARVALHO - CPF: 358.723.060-91 (ADVOGADO), NELCY CANDIDA DE FARIA - CPF: 156.602.901-59 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE ADVINDO DE CESSÃO PARTICULAR NÃO REGISTRADA. BEM HIPOTECADO. INOPONIBILIDADE AO CREDOR HIPOTECÁRIO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de
terceiros opostos
por particular que alegava posse sobre imóvel objeto de constrição judicial em execução movida por credor hipotecário (PREVI). O embargante sustentava que a posse, adquirida por meio de cessão particular não registrada, seria protegida nos termos da Súmula 84 do STJ, inclusive com possibilidade de usucapião. A sentença rejeitou a pretensão sob o fundamento de que o direito real de garantia, regularmente registrado, prevalece sobre a posse posterior. No apelo, alegou-se: (i) nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (
ii
) proteção possessória conferida pela Súmula 84 do STJ; e (
iii
) possibilidade de usucapião de bem hipotecado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o recurso de apelação é tempestivo; (
ii
) analisar se há ausência de dialeticidade ou inovação recursal; (
iii
) verificar se a posse alegada pelo embargante é oponível ao credor hipotecário titular de hipoteca regularmente registrada anteriormente à aquisição da posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso de apelação é tempestivo, pois foi protocolado em 24/09/2025, conforme data final indicada pelo sistema processual eletrônico, o qual já considera feriados e dias não úteis. A segurança jurídica e o princípio do acesso à justiça recomendam o reconhecimento da tempestividade quando a parte se orienta pelas informações oficiais do sistema.

A alegação de ausência de dialeticidade não procede, uma vez que o apelante enfrentou os fundamentos centrais da sentença, ainda que de forma não aprofundada, o que permite a análise do mérito recursal e garante o contraditório.

Também não há inovação recursal, pois os argumentos centrais — posse baseada em cessão particular, aplicação da Súmula 84 do STJ e possibilidade de usucapião — já haviam sido apresentados na inicial. A divergência quanto ao marco temporal da posse configura apenas imprecisão fática, não inovação.

A sentença é suficientemente fundamentada e atende ao art. 489, §1o do CPC, pois enfrentou os pontos jurídicos relevantes, especialmente quanto à prevalência da hipoteca sobre a posse não registrada e adquirida posteriormente.

A posse alegada pelo embargante, ainda que anterior à constrição, foi adquirida após a constituição da hipoteca, sem registro do negócio jurídico nem anuência do credor, o que torna inoponível o direito possessório frente ao direito real de garantia, conforme art. 1.419 do CC.

A Súmula 84 do STJ, embora reconheça a admissibilidade de embargos de terceiros
fundados
em posse oriunda de contrato particular não registrado, não afasta o direito de sequela do credor hipotecário, quando a hipoteca é anterior e registrada.

A eventual pretensão de usucapião não pode ser analisada nos embargos de terceiro, que têm natureza possessória, não sendo via própria para reconhecimento da aquisição da propriedade. Ademais, há indícios nos autos de que o embargante tinha ciência da hipoteca, o que compromete a boa-fé exigida para a usucapião.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que negócios particulares celebrados sem anuência do credor hipotecário são inoponíveis a este, prevalecendo o direito real de garantia regularmente constituído.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

O prazo recursal indicado pelo sistema processual eletrônico deve prevalecer, por segurança jurídica, salvo erro evidente.

A impugnação ainda que sucinta aos fundamentos da sentença é suficiente para afastar a preliminar de ausência de dialeticidade.

Não configura inovação recursal a correção ou complementação de fatos já deduzidos na fase inicial da demanda.

A posse oriunda de cessão particular não registrada, adquirida após a constituição de hipoteca regularmente registrada, não é oponível ao credor hipotecário.

A possibilidade de usucapião de bem hipotecado não pode ser reconhecida em embargos de terceiro, por demandar ação própria e prova da boa-fé, ausente no caso concreto.

Dispositivos relevantes citados: CPC,
arts
. 4o, 224, 489, §1o, 674, 1.010, II e III, 1.475 e 1.419; CC, art. 1.419.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 84; TJSP, Apelação Cível no 0004654-78.2015.8.26.0495, Rel. Des. Silveira
Paulilo
, 21a Câmara de Direito Privado, j. 16.02.2017, DJESP 23.02.2017

R E L A T Ó R I O

R
ApCiv
0002717-29.2019.8.11.0004

DIANARY
CARVALHO BORGES X CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCS DO BANCO DO BRASIL

RELATÓRIO

Eminentes Pares,

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por DIANARY CARVALHO BORGES contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, que julgou improcedentes os
E
mbargos de
T
erceiro
s
opostos
em face da CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI.

O caso versa sobre embargos de
terceiro opostos
pelo recorrente, que alega exercer posse mansa e pacífica sobre imóvel urbano localizado no Edifício Fabiana, apartamento 104B, com área construída de 138,879m2, na cidade de Barra do Garças/MT, registrado sob a matrícula no 34298, objeto de penhora nos autos do processo de execução no 6387-27.2009.811.0004 (código 92581), movido pela PREVI contra MARGARETH GASPAR FERRAZ e HAROLDO MIGUEL DOMINGUEZ FERRAZ.

Após regular instrução processual, com produção de prova oral e documental, o juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos de terceiro, entendendo que, em virtude do privilégio legal instituído em favor do credor hipotecário, este não poderia ser atingido pelos efeitos de negócio jurídico particular celebrado entre o devedor hipotecário e terceiro, do qual não participou nem teve ciência, mostrando-se tal avença ineficaz em relação a ele, ainda que o adquirente fosse terceiro de boa-fé.

Inconformado, o embargante interpôs
o presente
recurso de apelação, alegando, em síntese: (i) nulidade da sentença por ausência de fundamentação adequada, pois deixou de analisar as provas documentais e orais produzidas; (
ii
) que os embargos de terceiro têm natureza possessória, bastando a comprovação da posse anterior à constrição, conforme Súmula 84 do STJ; (
iii
) que ficou comprovada sua posse desde 2006, muito antes da constrição judicial; (
iv
) que a existência de hipoteca não é obstáculo ao exercício da posse nem ao transcurso do prazo para usucapião, por se tratar de modo de aquisição originária da propriedade.

Nas
contrarrazões, a PREVI suscitou preliminares de intempestividade do recurso e ausência de dialeticidade, além de alegar inovação recursal. No mérito, defende a manutenção integral da sentença, argumentando que o contrato de gaveta não tem eficácia em relação à embargada, somando-se ao fato de que a hipoteca é anterior a ele, e que o
embargante transacionou a cessão do imóvel com o executado sem a anuência do credor hipotecário.

É o relatório.

.

V O T O R E L A T O R

VOTO
-
PRELIMINARES

DA TEMPESTIVIDADE DO RECURSO

Eminentes Pares
:

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de intempestividade suscitada pela parte apelada. Alega a PREVI que o apelante registrou ciência da sentença em 02/09/2025, iniciando-se a contagem do prazo recursal, e que o recurso foi protocolado apenas em 24/09/2025, após o término do prazo legal de 15 dias úteis, que teria se encerrado em 23/09/2025.

Compulsando os autos, verifico que a sentença foi disponibilizada no Diário Eletrônico (DJEN) em 29/08/2025, com registro de ciência pelo sistema em 02/09/2025. Conforme o art. 224 do CPC, o prazo de 15 dias úteis para interposição do recurso de apelação iniciou-se no primeiro dia útil seguinte, com término previsto para 24/09/2025, conforme registrado no próprio sistema processual.

Considerando que o recurso foi protocolado em 24/09/2025, dentro do prazo estabelecido pelo sistema de acompanhamento processual, não há que se falar em intempestividade. O sistema processual eletrônico, ao fixar o termo final do prazo para 24/09/2025, já considerou eventuais feriados e dias não úteis, conferindo segurança jurídica às partes que se orientam por tais informações.

Ademais, em caso de dúvida quanto à tempestividade, deve-se privilegiar o princípio da instrumentalidade das formas e o acesso à justiça, especialmente quando a parte se orienta pelas informações fornecidas pelo próprio sistema judicial. Nesse sentido, a jurisprudência tem se manifestado pela flexibilização de prazos quando há informação dúbia ou contraditória nos sistemas processuais.

Portanto,
rejeito a preliminar de intempestividade,
reconhecendo a tempestividade do recurso interposto.

É como voto.

PRELIMINAR - DA AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE

Eminentes Pares
:

A PREVI alega que o recurso padece de ausência de dialeticidade, pois o apelante teria se limitado a reiterar os argumentos já apresentados na inicial, sem enfrentar especificamente os fundamentos da sentença recorrida.

O princípio da dialeticidade, positivado no art. 1.010, II e III do CPC, impõe ao recorrente o dever de impugnar especificamente os fundamentos da decisão recorrida, demonstrando o desacerto do julgado e as razões pelas quais deve ser reformado.

Analisando o recurso de apelação, verifico que o apelante, embora de forma não ideal, impugnou os fundamentos centrais da sentença, especialmente quanto à natureza possessória dos embargos de terceiro, à aplicação da Súmula 84 do STJ e à possibilidade de usucapião de bem hipotecado.

O apelante argumentou que a sentença deixou de analisar adequadamente as provas produzidas e aplicou incorretamente o direito ao caso concreto, especialmente quanto à eficácia da posse
ad
usucapionem
em face do credor hipotecário.

Ainda que se possa questionar a profundidade da impugnação em alguns pontos, não se pode afirmar que o recurso careça completamente de dialeticidade
, porquanto o
apelante apresentou argumentos específicos contra os fundamentos da sentença, permitindo o exercício do contraditório pela parte adversa e a análise do mérito recursal por este Tribunal.

Ademais, o princípio da primazia do julgamento de mérito, consagrado no art. 4o do CPC, recomenda que se supere o formalismo excessivo para permitir a análise do mérito da causa, sempre que possível.

No caso em análise, os argumentos apresentados pelo apelante são suficientes para permitir o exame do mérito recursal, não havendo prejuízo à parte adversa ou ao exercício da jurisdição.

Portanto,
rejeito a preliminar de ausência de dialeticidade.

É como voto.

PRELIMINAR - D
A ALEGADA INOVAÇÃO RECURSAL

Eminentes Pares,

A PREVI alega que o recurso contém inovação recursal, com a apresentação de argumentos e pedidos não deduzidos na origem.

O princípio da estabilização da demanda, consagrado nos
arts
. 141 e 492 do CPC, impede que sejam deduzidos em grau recursal argumentos e pedidos não apresentados na fase postulatória, sob pena de violação ao contraditório e à ampla defesa.

Analisando o recurso de apelação, verifico que os argumentos centrais apresentados pelo apelante - natureza possessória dos embargos de terceiro, aplicação da Súmula 84 do STJ, posse
ad
usucapionem
e possibilidade de usucapião de bem hipotecado - já haviam sido deduzidos na petição inicial e debatidos durante a instrução processual, não configurando inovação recursal.

Quanto à alegação de que o apelante teria alterado o marco temporal da posse, indicando o ano de 2006 no recurso, enquanto na inicial mencionou o ano de 2013, observo que tal discrepância não configura propriamente inovação recursal, mas sim imprecisão na narrativa dos fatos, que deve ser analisada à luz do conjunto probatório produzido nos autos.

Portanto,
rejeito a preliminar de inovação recursal.

É como voto.

VOTO -MÉRITO

Eminentes Pares,

O apelante sustenta a nulidade da sentença por ausência de fundamentação adequada, alegando que o juízo a quo deixou de analisar as provas documentais e orais produzidas, limitando-se a valorar o contrato de compra e venda.

A alegação não merece prosperar.
Ocorre que a
sentença recorrida apresenta fundamentação clara e suficiente, analisando os elementos essenciais à solução da controvérsia, em conformidade com o art. 489, §1o do CPC. O magistrado de primeiro grau examinou a natureza jurídica dos embargos de terceiro, a proteção possessória conferida pela Súmula 84 do STJ e a eficácia do negócio jurídico particular em face do credor hipotecário.

O fato de a sentença não ter mencionado expressamente cada uma das provas produzidas não caracteriza ausência de fundamentação, po
rquanto
o julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos deduzidos pelas partes, bastando que exponha, de forma clara e coerente, as razões de seu convencimento.

No caso em análise,
o entendimento foi de que,
independentemente da comprovação da posse pelo embargante, prevaleceria o direito real de garantia constituído em favor da PREVI, por meio de hipoteca regularmente registrada e anterior à alegada aquisição da posse
, cujo posicionamento
encontra respaldo no ordenamento jurídico e na jurisprudência, não havendo que se falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação.

No que tange ao
argument
o de q
ue os embargos de terceiro têm natureza possessória, bastando a comprovação da posse anterior à constrição, conforme Súmula 84 do STJ,
d
e fato,
o instituto
constitu
i
instrumento processual destinado à proteção da posse ou de direito incompatível com o ato constritivo, conforme previsto no art. 674 do CPC. A Súmula 84 do STJ, por sua vez, reconhece a possibilidade de oposição de embargos de terceiro
fundados na
alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda não registrado.

Contudo, a aplicação da referida súmula não é absoluta e deve ser analisada à luz das circunstâncias específicas de cada caso.

No caso
concreto
, há um elemento adicional que não pode ser desconsiderado: a existência de hipoteca regularmente constituída em favor da PREVI, anterior à alegada aquisição da posse pelo embargante.

A hipoteca, como direito real de garantia, confere ao credor hipotecário o direito de sequela, permitindo-lhe perseguir o bem onde quer que se encontre, independentemente de quem esteja na posse. Esse direito decorre da própria natureza do direito real e está expressamente previsto no art. 1.419 do Código Civil.

Assim, ainda que se reconheça a posse do embargante sobre o imóvel, tal posse não seria oponível ao credor hipotecário, que tem direito de excutir a garantia independentemente de quem esteja na posse do bem.

Portanto, a aplicação da Súmula 84 do STJ não afasta, por si só, o direito do credor hipotecário de excutir a garantia, especialmente quando a hipoteca foi constituída antes da alegada aquisição da posse pelo embargante.

Neste sentido, o argumento do recorrente no sentido de
que exerce posse sobre o imóvel desde 2006 (ou 2013, conforme a petição inicial), muito antes da constrição judicial, e que tal posse seria apta a ensejar usucapião, o que reforçaria a necessidade de proteção possessória imediata para evitar a expropriação do bem
, igualmente não socorre.

A questão da possibilidade de usucapião de bem hipotecado é controversa na doutrina e na jurisprudência. Parte da doutrina entende que a usucapião, como modo originário de aquisição da propriedade, faria desaparecer todos os gravames anteriormente constituídos sobre o bem, incluindo a hipoteca. Outra corrente, contudo, defende que o direito real de garantia prevaleceria sobre a posse
ad
usucapionem
,
especialmente quando o possuidor tinha conhecimento da existência da hipoteca.

No caso em análise, há elementos que indicam que o embargante tinha conhecimento da existência da hipoteca quando adquiriu a posse do imóvel. Conforme consta dos autos, a hipoteca foi constituída em 27/09/1991, mediante escritura pública de confissão de dívida e hipoteca, devidamente registrada na matrícula do imóvel. A alegada aquisição da posse pelo embargante, por sua vez, teria ocorrido apenas em 2013, ou seja, mais de 20 anos após a constituição da hipoteca.

Ademais, o próprio instrumento particular de cessão de posse e benfeitorias, por meio do qual o embargante alega ter adquirido a posse do imóvel, contém cláusula expressa (item 2.5) reconhecendo que
"o presente instrumento talvez não
poderá
ser registrado no competente registro imobiliário"
, o que sugere ciência das restrições existentes sobre o imóvel.

Nesse contexto, ainda que se admita a possibilidade teórica de usucapião de bem hipotecado, no caso concreto, a ciência da existência da hipoteca pelo embargante afastaria a boa-fé necessária para a aquisição da propriedade por usucapião, especialmente considerando que a hipoteca foi constituída muito antes da alegada aquisição da posse.

Além disso, cumpre ressaltar que a discussão sobre a possibilidade de usucapião de bem hipotecado extrapola os limites dos embargos de terceiro, que têm natureza possessória e não se prestam ao reconhecimento da propriedade por usucapião, o que demandaria ação própria, com ampla dilação probatória e citação de todos os interessados.

Portanto, a alegação de posse
ad
usucapionem

não é suficiente para afastar o direito do credor hipotecário de excutir a garantia, especialmente quando a hipoteca foi constituída antes da alegada aquisição da posse pelo embargante e este tinha ciência de sua existência.

O cerne da questão reside na eficácia do negócio jurídico particular celebrado entre o embargante e o anterior possuidor do imóvel em face do credor hipotecário.

O art. 1.475 do Código Civil estabelece que "
é nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado
", mas
é necessário ponderar que
o embargante/apelante transacionou a cessão do imóvel com o executado sem a anuência do credor hipotecário, cuja condição essa prevista na cláusula vigésima, alínea “c”, da escritura pública.
Isso significa que o proprietário pode, em princípio, alienar o imóvel hipotecado, mas tal alienação não prejudica o direito do credor hipotecário de excutir a garantia, onde quer que o bem se encontre.

No caso em análise, o embargante alega ter adquirido a posse do imóvel por meio de instrumento particular de cessão de posse e benfeitorias, celebrado com o anterior possuidor. Contudo, tal negócio jurídico não foi levado a registro no cartório de imóveis, nem contou com a anuência do credor hipotecário.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o negócio jurídico particular celebrado sem a anuência do credor hipotecário não lhe é oponível, prevalecendo o direito real de garantia sobre a posse adquirida posteriormente à constituição da hipoteca.

Nesse sentido
:

“APELAÇÃO. Embargos de terceiro. Pretensão de desconstituição da penhora que recaiu sobre imóvel adquirido pelos embargantes. Impossibilidade. Garantia real devidamente registrada junto à matrícula do bem adquirido. Celebração de contrato de compra e venda posterior ao registro da hipoteca. Adquirentes que, ao firmar o referido contrato, detinham ciência do gravame incidente sobre o bem. Alegação de aquisição de boa-fé que não se sobrepõe à garantia real instituída em favor do credor hipotecário. Improcedência bem decretada. Sentença mantida. Recurso não provido.” (TJSP; APL 0004654-78.2015.8.26.0495; Ac. 10177233; Registro; Vigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Silveira
Paulilo
;
Julg
. 16/02/2017; DJESP 23/02/2017).

Portanto, ainda que se reconheça a validade do negócio jurídico celebrado entre o embargante e o anterior possuidor do imóvel, tal negócio não é oponível ao credor hipotecário, que tem direito de excutir a garantia independentemente de quem esteja na posse do bem.

O embargante alega ter adquirido a posse do imóvel de boa-fé, desconhecendo a existência da hipoteca. Contudo, tal alegação não encontra respaldo nos autos.

A hipoteca foi constituída em 27/09/1991, mediante escritura pública de confissão de dívida e hipoteca, devidamente registrada na matrícula do imóvel. A alegada aquisição da posse pelo embargante, por sua vez, teria ocorrido apenas em 2013, ou seja, mais de 20 anos após a constituição da hipoteca.

Ademais, o próprio instrumento particular de cessão de posse e benfeitorias
(id 322596897 - pág. 7)
, por meio do qual o embargante alega ter adquirido a posse do imóvel, contém cláusula expressa (item 2.5) reconhecendo que
"o presente instrumento talvez não
poderá
ser registrado no competente registro imobiliário"
, o que sugere ciência das restrições existentes sobre o imóvel.

Nesse contexto, não se pode presumir a boa-fé do embargante, especialmente considerando que a hipoteca foi constituída muito antes da alegada aquisição da posse e estava devidamente registrada na matrícula do imóvel, sendo, portanto, de conhecimento público.

Portanto, ainda que se admita a boa-fé do embargante, tal circunstância não seria suficiente para afastar o direito do credor hipotecário de excutir a garantia, prevalecendo o direito real de garantia sobre a posse adquirida posteriormente à constituição da hipoteca.

A
nte o exposto,
nego provimento ao recurso de apelação
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante ao patrono da apelada em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida ao apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025