Tribunal: TJMT
Processo: 1007799-93.2020.8.11.0002
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-05
Data de publicação: 2025-03-12

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO – ACOLHIMENTO – MERA MANDATÁRIA - EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMPRIDA DEPOIS DA CITAÇÃO – PERDA DO OBJETO - NÃO OCORRÊNCIA – RECURSO DO CONDOMÍNIO DESPROVIDO – RECURSO DA ADMNISTRADORA PROVIDO.
A administradora do condomínio, ainda que atue na gestão das taxas condominiais, atua por exercício de mandato que lhe foi outorgado para a administração do condomínio, não agindo em causa própria, mas sim como mera mandatária e, nesta qualidade, não participa da cadeia obrigacional existente entre as demais partes, não havendo falar em responsabilidade solidária na presente demanda.
No que concerne ao cumprimento da obrigação de fazer, este somente se efetivou após a citação, não havendo, assim, a perda do objeto, mas o reconhecimento do pedido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007799-93.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Direitos / Deveres do Condômino, Provas, Depoimento]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO POENTE - CNPJ: 23.103.000/0001-12 (APELANTE), ALAERTT RODRIGUES DA SILVA - CPF: 925.294.451-68 (ADVOGADO), APEX ADMINISTRADORA LTDA - ME - CNPJ: 14.894.010/0001-22 (APELANTE), ALEIR CARDOSO DE OLIVEIRA - CPF: 345.208.991-68 (ADVOGADO), ADRIANO LUIZ DE ALBUQUERQUE NUNES - CPF: 568.043.851-87 (APELANTE), EDILANDERSON MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 036.043.281-60 (APELADO), MIRLAINE OLIVEIRA PIRES - CPF: 414.327.382-91 (ADVOGADO), NATANAEL MAYER JUNIOR - CPF: 651.567.811-87 (APELADO), VALDECIR NEVES AYARDES - CPF: 352.881.671-68 (APELADO), ADRIANO LUIZ DE ALBUQUERQUE NUNES - CPF: 568.043.851-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DO CONDOMÍNIO DESPROVIDO E RECURSO DA ADMNISTRADORA PROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA
ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO
– ACOLHIMENTO – MERA MANDATÁRIA -
EXTINÇÃO D
O
FEITO SEM RESOLUÇÃO DO
MÉRITO
– OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMPRIDA DEPOIS DA CITAÇÃO – PERDA DO OBJETO - NÃO OCORRÊNCIA –
RECURSO DO CONDOMÍNIO DESPROVIDO
–
RECURSO DA ADMNISTRADORA
PROVIDO.

A administradora do condomínio, ainda que atue na gestão das taxas condominiais, atua por exercício de mandato que lhe foi outorgado para a administração do condomínio, não agindo em causa própria, mas sim como mera mandatária e, nesta qualidade, não participa da cadeia obrigacional existente entre as demais partes, não havendo falar em responsabilidade solidária na presente demanda.

No que concerne ao cumprimento da obrigação de fazer, este somente se efetivou após a citação, não havendo, assim, a perda do objeto, mas o reconhecimento do pedido.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1007799-93.2020.8.11.0002

APELANTES:

RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO POENTE e APEX ADMINISTRADORA LTDA - ME

APELADOS:

VALDECIR NEVES AYARDES E OUTROS

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos pelo
RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO POENTE
e pela
APEX ADMINISTRADORA LTDA - ME
, contra a r. sentença proferida pela MM. Juíza da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT,
Dra.
Myrian Pavan Schenkel
, lançada nos autos da ação de obrigação de fazer, ajuizada por
VALDECIR NEVES AYARDES E OUTROS
,
que
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para determinar aos requeridos que realizem os reparos para sanar todos os vícios apresentados, suficientes para a conclusão da OBRA, bem como procedam a implantação do CFTV (Circuito Fechado de TV). Ao final, condenou-os ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Inconformado o [
RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO POENTE
] alega a perda superveniente da pretensão da ação, haja vista que a sentença foi proferida após a conclusão da obra, de modo que resta caracterizada a perda do objeto, que enseja a extinção do feito, sem resolução de mérito.

Com essas considerações, requer seja acolhida a preliminar suscitada extinguindo o processo pela perda superveniente do objeto da ação, art. 485, CPC; No mérito seja dado provimento ao recurso para que a sentença seja integralmente reformada, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais, com a inversão do ônus sucumbenciais; Subsidiariamente, na improvável hipótese de não provimento, que sejam minimizados os efeitos da condenação em relação aos apelantes, adequando-os aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade (sic - Id 266157899).

Por sua vez a [
APEX ADMINISTRADORA LTDA – ME
] aponta que
“foi contratada para realizar assessoria administrativa, ou seja, deve cumprir aquilo que é determinado pelo seu contratante, no que tange exclusivamente a cobrança de condomínio”
(sic).

Alega que
“não possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, considerando que se trata de uma mera garantidora de condomínio, ou seja, adianta valores ao condomínio e posteriormente cobra individualmente cada morador, além de assessoria financeira, tal qual descrito no Contrato Celebrado entre as partes”
(sic).

Sustenta que
“a apelante não tem qualquer responsabilidade e autonomia pelo que se pleiteia pelos autores, muito menos para compactuar com tal plano que alude a autora, sendo a Apex Administradora responsável apenas por cumprir as ordens expostas por sua contratante (primeira ré), sendo um absurdo a esta altura da tramitação do processo, ainda possuir relação com este”
motivo pelo qual requer
“1) O reconhecimento da ilegitimidade passiva da APEX ADMINISTRADORA, que apenas opera assessoria financeira e cobrança de condomínios, nada tendo haver com o objeto da lide. 2) Que seja a APEX ADMINISTRADORA, retirada do polo passivo deste processo, devido o reconhecimento de sua ilegitimidade”
(sic - Id 266157905).

Contrarrazões ofertadas no Id 266157909.

Cerificado no Id 267326256 que: “
Não foi identificado o pagamento do preparo referente a este recurso/ação”
(sic)

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

De início, registra-se que
nos apelos interpostos nos Ids
266157899 e 266157905,
não houve o pagamento do preparo e tampouco foi pretendida a concessão da gratuidade para este fim específico.

Assim, embora não tenha sido recolhido no ato da interposição do recurso, verifica-se que não houve intimação dos ora apelantes para sanar a irregularidade para recolhimento em dobro, nos termos do artigo 1.007, § 4o, do Código de Processo Civil, de modo que determino seja sanado o vício conforme disposição final deste voto.

Destaca-se que ausência de tal comando não implica, desde já, na declaração de deserção, haja vista tratar-se de vício sanável, de modo que poderá ser efetivado após análise do mérito da insurgência recursal, conforme será determinado ao final.

Nesse mesmo sentido decidi recentemente:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – RESPONSABILIDADE CIVIL – PRELIMINAR DE
DESERÇÃO DESCABIDA – POSSIBILIDADE DE SANEAMENTO AO FINAL SEM PREJUÍZO DA ANÁLISE DO MÉRITO DO RECURSO
– MÉRITO – ACIDENTE DE TRÂNSITO – ENGAVETAMENTO ENTRE TRÊS CAMINHÕES – INDENIZAÇÃO POR ACIDENTE DE TRÂNSITO – CULPA CONCORRENTE – CONFIGURAÇÃO – LUCROS CESSANTES – INDISPONIBILIZAÇÃO DO VEÍCULO COMPROVADA – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – LIDE PRINCIPAL PROPORCIONALMENTE DISTRIBUIDOS – LIDE SECUNDÁRIA (RECONVENÇÃO) – HONORÁRIOS FIXADOS EM FAVOR DOS RECONVINDOS PRO RATA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

O recolhimento do preparo do recurso é vício sanável, de modo que poderá ser efetivado após análise do mérito da insurgência recursal, conforme será determinado ao final desta decisão.

Em acidentes do tipo 'engavetamento', a culpa recai sobre o condutor que não mantém distância segura, podendo haver responsabilidade concorrente caso o impacto ocorra devido à proximidade insuficiente entre os veículos envolvidos.

A paralisação do veículo da parte autora foi demonstrada por documentos contábeis e laudos mecânicos, justificando a indenização por lucros cessantes, descontando-se 40% dos custos operacionais.

Honorários proporcionalmente distribuídos na lide principal, em virtude do decaimento parcial dos pedidos da inicial.

Em casos de improcedência da reconvenção, é devido o arbitramento de honorários advocatícios em favor da parte reconvinda, pro rata, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC, considerando-se o princípio da causalidade e a necessidade de remunerar o trabalho desenvolvido na defesa da demanda reconvencional."
(N.U 0016703-92.2015.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/02/2025, Publicado no DJE 16/02/2025)

Superada esta questão, passo a análise da preliminar de
ilegitimidade passiva
da segunda recorrente, na qualidade de administradora de condomínio.

Na hipótese em apreço, de fato, constata-se que a administradora não age em nome próprio, mas sim como mandatária do condomínio (artigo 653 do CC), cumprindo tão-somente a deliberação aprovada em assembleia condominial e auxiliando o síndico na administração do condomínio.

Assim, a recorrente somente poderia ser responsabilizada pela prática de atos que exorbitem o exercício do mandato, o que, todavia, não é o caso destes autos.

Diante dessas considerações, é irrefutável o reconhecimento da ilegitimidade de parte da administradora, a dar azo à extinção do feito, sem apreciação do mérito.

Nesse sentido é o entendimento deste Sodalício
“mutatis mutandis”
:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO C/C EXIBIÇÃO DE DOCUMENTO –
PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA
– AUMENTO DA TAXA CONDOMINIAL EM ASSEMBLEIAS EXTRAORDINÁRIAS - DESCUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO – INVIABILIDADE – QUESTÃO A SER DEFINIDA EM ASSEMBLEIA ORDINÁRIA – NULIDADE – ACESSO AO LIVRO-CAIXA – DIREITO DO AUTOR – BALANCETES MENSAIS – AUSÊNCIA DE DEFESA – INAPLICABILIDADE DO ART. 344 DO CPC - EXCLUSÃO DE PAGAMENTO DA VERBA HONORÁRIA À RÉ CUJA REVELIA FOI DECRETADA – NÃO COMPARECIMENTO AOS AUTOS – HONORÁRIOS DEVIDOS PELO AUTOR/APELANTE À RÉ ADMINISTRADORA – ÔNUS RESTANTE DA SUCUMBÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO – RECURSO PROVIDO.

Se a Administradora não age em nome próprio, mas como mera mandatária do condomínio, não tem legitimidade para figurar no polo passivo de Ação em que se pretende a anulação de Assembleias Extraordinárias.

A taxa condominial está inserida no orçamento de despesas para o ano em curso, visto que são aquelas destinadas à manutenção e administração e deve ser definida na Assembleia Ordinária se o Regimento Interno do Condomínio, que dispõe sobre a competência da Assembleia Geral Extraordinária, veda a deliberação de matéria que não seja de competência das Assembleias Gerais Ordinárias.

Não se aplica a pena de confissão descrita no artigo 344 do CPC pelo fato de não ter havido defesa quanto ao pedido de apresentação de balancetes mensais, uma vez que o referido dispositivo legal diz respeito à revelia.

Se a empresa não constituiu advogado nos autos e foi decretada sua revelia na sentença, não faz jus aos honorários advocatícios.

O condômino tem direito de acesso ao livro-caixa do Condomínio”
(N.U 1022541-55.2022.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 24/01/2024, Publicado no DJE 26/01/2024)

Por fim, quanto à alegada perda do objeto, sob o fundamento de que a sentença foi proferida após a conclusão da obra, razão não assiste ao condomínio apelante, haja vista que somente haveria a perda superveniente do objeto se a pretensão tivesse sido
espontaneamente
cumprida pelo réu, o que não ocorreu no presente caso, já que o cumprimento da obrigação somente se efetivou após a citação deste, não caracterizando, assim, a perda do objeto, mas o reconhecimento do pedido.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO ADMINISTRATIVO. CONCURSO PÚBLICO NOMEAÇÃO DE CANDIDATA NA SEARA ADMINISTRATIVA
DIFERENÇA ENTRE PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO E RECONHECIMENTO DO DIREITO DA PARTE
.

Ocorrerá perda do objeto quando a parte ré cumprir o pedido da ação de forma espontânea antes de ter sido citada . Contudo, quando isso ocorre após a citação, restar-se-á configurado o reconhecimento da procedência do pedido.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME”
(TJ-AL - AC: 07001602820228020051 Rio Largo, Relator.: Des . Klever Rêgo Loureiro, Data de Julgamento: 18/10/2023, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: 19/10/2023)

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto pela
APEX ADMINISTRADORA LTDA – ME
, para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva, e extinguir o feito com relação a ela, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, e pelo princípio da causalidade, condeno os autores ao pagamento dos honorários advocatícios da parte adversa, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ressalvada a concessão da gratuidade, bem como
NEGO PROVIMENTO
ao apelo do
RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO POENTE
,
e, via de
consequência,
majoro
os honorários recursais a serem suportados pelo recorrente de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

Por fim,
DETERMINO
que os apelantes

recolham as custas do preparo do seus respectivos apelos, na forma dobrada, conforme delineado no início do voto, no prazo de 05 (cinco) dias a contar da publicação deste julgado, sob pena de anotação do saldo devedor e inscrição em dívida ativa (Provimento no. 40/2014-CGJ e Provimento no. 80/2014-CGJ) ou protesto em cartório (Provimento no. 88/2014-CGJ e Instrução Normativa no. 10/2014/PRES/DGTJ).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/03/2025