Tribunal: TJMT
Processo: 1006350-33.2025.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-06
Data de publicação: 2025-05-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela de urgência, determinando a reintegração dos agravados na posse de imóvel objeto de contrato de compra e venda, em razão do inadimplemento parcial do agravante, que adimpliu aproximadamente 70% do preço ajustado, permanecendo em débito com o valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), sem considerar correção e juros.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se é aplicável a teoria do adimplemento substancial ao caso, de modo a impedir a resolução contratual com a consequente reintegração de posse; e (ii) se havendo cláusula resolutiva expressa no contrato e regular notificação extrajudicial do devedor, é possível a concessão de tutela provisória para reintegração de posse independentemente de prévia ação rescisória.
III. Razões de decidir
3. Para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, a jurisprudência consolidada exige não apenas o aspecto quantitativo, mas também elementos qualitativos da relação contratual, considerando a insignificância do inadimplemento, a satisfação do interesse do credor e a diligência do devedor no cumprimento da obrigação.
4. O inadimplemento de 30% do valor contratado não pode ser considerado ínfimo, especialmente quando perdura por aproximadamente quatro anos, sem qualquer tentativa de depósito elisivo ou demonstração efetiva de interesse em cumprir o contrato, o que revela comportamento incompatível com a boa-fé objetiva exigida para a aplicação da teoria.
5. A existência de cláusula resolutiva expressa no contrato opera de pleno direito, nos termos do art. 474 do Código Civil, dispensando a necessidade de prévia declaração judicial para resolução contratual, conforme atual entendimento do STJ firmado no REsp 1.789.863/MS, sendo suficiente a notificação extrajudicial do devedor para constituí-lo em mora.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso de agravo de instrumento desprovido, revogando-se a tutela recursal anteriormente concedida.
Tese de julgamento: "1. A teoria do adimplemento substancial não é aplicável quando o inadimplemento atinge 30% do valor contratado e não há demonstração de diligência por parte do devedor para cumprimento da obrigação; 2. Havendo cláusula resolutiva expressa e após notificação extrajudicial do devedor inadimplente, é possível a reintegração de posse independentemente de prévia declaração judicial de rescisão contratual."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 474, 475; CPC, arts. 300, 561, 995, parágrafo único, 1.019, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 28.09.2016; STJ, REsp 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021; STJ, REsp 2.139.100/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.05.2024, DJe 28.06.2024; TJMT, AI 1029288-90.2023.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 08.05.2024, DJe 11.05.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006350-33.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[DAYANE CASTRO BOTELHO DE CARVALHO - CPF: 023.590.211-09 (ADVOGADO), LUCAS TADEU LEMAINSKI - CPF: 058.712.291-90 (AGRAVANTE), CECILIA NOBRE TORRES - CPF: 018.300.111-70 (ADVOGADO), AILTON CESAR BRIZANTE - CPF: 213.203.808-24 (AGRAVADO), ELIZANDRA ANDREOLLA BRIZANTE - CPF: 411.260.681-87 (AGRAVADO), FERNANDO BRUGNEROTTO - CPF: 038.548.109-89 (ADVOGADO), DIEGO ALVES MADRUGA - CPF: 806.901.570-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela de urgência, determinando a reintegração dos agravados na posse de imóvel objeto de contrato de compra e venda, em razão do inadimplemento parcial do agravante, que adimpliu aproximadamente 70% do preço ajustado, permanecendo em débito com o valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), sem considerar correção e juros.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se é aplicável a teoria do adimplemento substancial ao caso, de modo a impedir a resolução contratual com a consequente reintegração de posse; e (ii) se havendo cláusula resolutiva expressa no contrato e regular notificação extrajudicial do devedor, é possível a concessão de tutela provisória para reintegração de posse independentemente de prévia ação rescisória.

III. Razões de decidir

3. Para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, a jurisprudência consolidada exige não apenas o aspecto quantitativo, mas também elementos qualitativos da relação contratual, considerando a insignificância do inadimplemento, a satisfação do interesse do credor e a diligência do devedor no cumprimento da obrigação.

4. O inadimplemento de 30% do valor contratado não pode ser considerado ínfimo, especialmente quando perdura por aproximadamente quatro anos, sem qualquer tentativa de depósito elisivo ou demonstração efetiva de interesse em cumprir o contrato, o que revela comportamento incompatível com a boa-fé objetiva exigida para a aplicação da teoria.

5. A existência de cláusula resolutiva expressa no contrato opera de pleno direito, nos termos do art. 474 do Código Civil, dispensando a necessidade de prévia declaração judicial para resolução contratual, conforme atual entendimento do STJ firmado no REsp 1.789.863/MS, sendo suficiente a notificação extrajudicial do devedor para constituí-lo em mora.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso de agravo de instrumento desprovido, revogando-se a tutela recursal anteriormente concedida.

Tese de julgamento:

"1. A teoria do adimplemento substancial não é aplicável quando o inadimplemento atinge 30% do valor contratado e não há demonstração de diligência por parte do devedor para cumprimento da obrigação; 2. Havendo cláusula resolutiva expressa e após notificação extrajudicial do devedor inadimplente, é possível a reintegração de posse independentemente de prévia declaração judicial de rescisão contratual."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 474, 475; CPC, arts. 300, 561, 995, parágrafo único, 1.019, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 28.09.2016; STJ, REsp 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021; STJ, REsp 2.139.100/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.05.2024, DJe 28.06.2024; TJMT, AI 1029288-90.2023.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 08.05.2024, DJe 11.05.2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. LUIZ O. OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
LUCAS TADEU LEMAINSKI
contra a decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT que, nos autos da
Ação Declaratória de Resolução de Contrato c/c Reintegração de posse n. 1017433-57.2024.8.11.0040
, ajuizada por
AILTON CESAR BRIZANTE
e
ELIZANDRA ANDREOLLA BRIZANTE
, deferiu tutela de urgência antecipada para determinar a reintegração dos autores na posse do imóvel objeto do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, fixando ao agravante o prazo de 15 dias para desocupação voluntária do bem.

O agravante alega, em suma, que a ordem de desocupação antecipada é prematura e desproporcional, uma vez que teria adimplido substancialmente o contrato, restando um apenas cerca de 30% do valor total inadimplido, o que, por si só, não justificaria a resolução contratual sem a prévia rescisão judicial. Aduz, ainda, que reside no imóvel com seus pais idosos e não dispõe de condições financeiras para adquirir ou alugar outra moradia, o que tornaria a desocupação excessivamente gravosa.

Sustenta, ainda, que os agravados não comprovaram a existência de risco de dano iminente ou urgência na retomada da posse, sobretudo considerando que o inadimplemento ocorreu em 2020, mas a presente ação somente foi ajuizada em 2024. Com essas razões, requer a concessão do efeito suspensivo ao presente recurso, para sobrestar os efeitos da decisão agravada até o julgamento final do presente recurso.

No mérito, pugna pela revogação da tutela de urgência deferida pelo juízo
a quo
, que determinou a reintegração de posse dos agravados no imóvel em discussão.

Recolhimento das custas processuais consta em id. 272330387.

Foi concedido o efeito suspensivo, para sobrestar os efeitos da decisão agravada, até o julgamento do mérito pelo Colegiado. (id. 272878382).

Os agravados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 278773873).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. LUIZ O. OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, cuida-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
LUCAS TADEU LEMAINSKI
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, nos autos da
Ação Declaratória de Resolução de Contrato c/c Reintegração de Posse no 1017433-57.2024.8.11.0040
, ajuizada por
AILTON CESAR BRIZANTE
e
ELIZANDRA ANDREOLLA BRIZANTE
, na qual foi concedida tutela antecipada determinando a reintegração dos autores na posse do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes, fixando-se ao recorrente o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do bem.

Inicialmente, destaca-se que, para a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, exige-se a presença cumulativa dos requisitos previstos no art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, quais sejam: (i) probabilidade de provimento do recurso (
fumus boni iuris
) e (ii) risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação (
periculum in mora
).

O magistrado de primeiro grau concedeu a tutela de urgência antecipada para reintegração de posse dos agravados, sob o fundamento de que o agravante não teria cumprido integralmente as obrigações contratuais assumidas, conforme se observa:

“Cuida-se de
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E INDENIZAÇÃO
ajuizada por
AILTON CESAR BRIZANTE

e ELIZANDRA ANDREOLLA BRIZANTE
em face de
LUCAS LEMAINSKI
, todos qualificados nos autos, alegando o seguinte:

Em 29/julho/2020, os autores celebraram com o requerido um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda referente à imóvel matriculado sob no 15.660, no Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso, MT, com edificação residencial, ocasião em que fora ajustado o preço de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), a serem pagos por meio de uma entrada, no valor de R$ 200.000,00 e 04 (quatro) parcelas, sendo a primeira no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) e as demais no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) cada.

O requerido efetuou o pagamento da entrada no valor de R$ 200 mil, de parte da primeira parcela, isto é, R$ 200 mil, da segunda parcela no valor de R$ 500,00 mil e também da terceira parcela no valor de R$ 500 mil. Logo, deixou de efetuar o pagamento do saldo remanescente relativo à primeira parcela (100 mil) e a totalidade da quarta parcela (R$ 500 mil).

Não tendo sido possível a composição amigável da questão, ajuizaram a presente ação de resolução contratual com restituição dos valores pagos, descontada indenização pelo uso do imóvel e, liminarmente, a reintegração de posse.

É o relato do necessário. Decido.

Como visto do breve relatório acima, alegando o inadimplemento contratual pelo requerido, os autores postulam a título de antecipação dos efeitos da tutela o reconhecimento da resolução contratual, que segundo eles operou-se de pleno direito (cláusula expressa resolutiva art. 474 CC), com a consequente reintegração de posse do imóvel.

Segundo dispõe o artigo 300 do Código de Processo Civil, “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

Examinando os documentos que instruem a inicial, verifica-se do contrato particular de compra e venda a existência de cláusula resolutiva expressa, consoante se infere do parágrafo único da cláusula quarta, ID. 179284507. Nestes termos, em conformidade com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, havendo no contrato cláusula resolutória expressa.

Além disso, conforme se infere dos ID. 179284514, foi o requerido regularmente notificado, todavia, deixou de purgar a mora, circunstância esta que autoriza os autores, na condição de credores de exercer o direito potestativo previsto na cláusula contratual acima referida.

Nesse sentido vem decidindo o E. TJMT, senão vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RESOLUÇÃO DO PACTO DE PLENO DIREITO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR – PRESENÇA DOS REQUISITOS – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

É cabível o deferimento de liminar de reintegração de posse fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda, conforme recente entendimento do STJ.

Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva e o vendedor interpelou o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re.

Diante da resolução do contrato, por inadimplemento, a posse do comprador foi maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, mormente porque preenchidos os requisitos do art. 561 do CPC.

(N.U 1023258-73.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 19/04/2023).

(...)

Portanto, no caso dos autos, tendo o requerido mantido o descumprimento contratual mesmo após ser regularmente notificado, aplica-se a cláusula resolutiva expressa, de modo que estando caracterizada a usurpação possessória do imóvel, impõe-se a concessão da liminar de reintegração de posse vindicada.

Nestes termos, presentes os requisitos legais pertinentes,
DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA
requerida para determinar a reintegração dos autores na posse do imóvel descrito na inicial, pelo que, concedo ao réu o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do bem. Decorrido o prazo para desocupação voluntária, expeça-se o competente mandado de imissão na posse em favor dos requerentes. (...)” (Id. 179425116 – autos de origem)

Na origem,
Ailton Cesar Brizante
e
Elizandra Andreolla Brizante
, ora agravados, manejaram a
Ação de Resolução de Contrato c/c Reintegração de Posse, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela
, a fim de que fosse determinada, de imediato, a desocupação do imóvel pelo requerido, no prazo de 15 (quinze) dias, em razão do inadimplemento de duas parcelas do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, referente à aquisição do imóvel residencial localizado no lote 02, quadra 13, bairro Alphaville, matriculado sob o no 15.660 no Serviço de Registro de Imóveis do Município de Sorriso/MT, celebrado entre as partes em 29/07/2020 (Id. 272129860).

O preço do imóvel foi ajustado no valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), a ser pago da seguinte forma:

Constata-se, portanto, que, das 5 parcelas pactuadas, o requerido adimpliu parcialmente 4 parcelas, considerando o saldo remanescente de R$ 100.000,00 (cem mil reais) referente à
parcela de no 2.

Com efeito, restou comprovado que o agravante adimpliu
70% do valor total ajustado
para a aquisição do imóvel, conforme se depreende do quadro apresentado acima, permanecendo inadimplente quanto ao valor remanescente de
R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais),
sem considerarmos a correção e juros devidos.

Nesse contexto, invocou a
teoria do adimplemento substancial do contrato
, segundo a qual, havendo cumprimento da maior parte da obrigação pactuada, deve-se mitigar a incidência da resolução contratual, a fim de evitar sua deflagração desnecessária e desproporcional.

A teoria do adimplemento substancial, incorporada ao ordenamento jurídico brasileiro como corolário dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, c
onstitui
exceção ao princípio da força obrigatória dos contratos
(
pacta sunt servanda
) e
visa impedir que uma relação contratual seja desfeita em razão do inadimplemento de
obrigação ínfima
quando comparada ao total da avença, preservando-se, assim, os negócios jurídicos e a segurança das relações contratuais.

Impõe-se consignar, entretanto, que esta teoria tem
natureza excepcional
e não pode ser estimulada a ponto de
inverter a ordem lógico-jurídica
que considera o integral e regular cumprimento do contrato o meio esperado de extinção das obrigações. Ademais, não se pode chancelar o inadimplemento como forma de forçosamente conceder um “desconto” não estabelecido no contrato.

Como bem pondera o Ministro Luis Felipe Salomão, "
a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato
" (REsp 1.051.270)

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça
estabeleceu que a análise da aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial
não se limita ao aspecto meramente quantitativo
, devendo ser considerados também elementos qualitativos da relação contratual, em
exame bifásico
que contempla tanto o montante adimplido quanto o comportamento das partes.

Nesse sentido, é interessante trazer à tona o entendimento cristalizado no paradigmático Resp. 1.581.505/SC:

"Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada 'Teoria do Adimplemento Substancial'
não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo
,
devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação
, em
exame qualitativo
que, ademais,
não pode descurar dos interesses do credor
, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio." (STJ,
REsp 1.581.505
, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 28.09.2016 – grifo nosso)

Em seu voto, o relator reafirmou que não basta considerar o aspecto quantitativo do inadimplemento, principalmente porque em certas hipóteses o equilíbrio contratual pode ser afetado, inviabilizando a manutenção do negócio.

No mesmo precedente -
Resp. 1.581.505
- o STJ afirmou que
“
no julgado pioneiro deste Tribunal, antes referido (REsp 76.362/MT),
foram delineados alguns requisitos que devem ser examinados para aplicação da teoria do adimplemento substancial
,
sem prejuízo da avaliação de circunstâncias específicas do caso sob julgamento”
(grifo nosso)
e estabeleceu requisitos para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, quais sejam:

"
a)
a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes (exemplo disso está no recebimento reiterado de parcelas em atraso no contrato de seguro e a posterior mudança de atitude quando do último pagamento, o que quebraria essas expectativas legítimas e levaria a um
comportamento contraditório
);

b)
o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio (correlação é que permite formular um juízo sobre o caráter substancial do adimplemento realizado);

c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio
sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários
.

(...) Atualmente, os autores ingleses, tomando como fundamento a gravidade objetiva do prejuízo causado ao credor pelo não cumprimento da prestação, formulam três requisitos para admitir a substancial performance: a) insignificância do inadimplemento; b) satisfação do interesse do credor; e c)
diligência por parte do devedor no desempenho de sua prestação, ainda que a mesma se tenha operado imperfeitamente
’ (cf. RODRIGUES JUNIOR, Otavio Luiz. Op. Cit. p.72).” (grifo nosso)

Nesse sentido, resta evidente que o STJ assentou que a teoria do adimplemento substancial
não constitui
uma proteção a quem, por livre e espontânea vontade, deixa de cumprir as obrigações firmadas. Para a aplicação da teoria, é necessário considerar:

1.

A conduta do devedor
: O STJ valoriza não apenas o montante já pago, mas também o comportamento das partes;

2.

A duração do inadimplemento
: O inadimplemento prolongado indica desinteresse do devedor em adimplir a obrigação, colocando, então, em questionamento a existência de boa-fé.

3.

A ausência de depósitos
: A falta de qualquer depósito ou tentativa de conciliação indica comportamento incompatível com a exigência de boa-fé do devedor, indicando a ausência de intenção de cumprimento da obrigação remanescente.

No REsp 76.362, o ministro Ruy Rosado destacou que a resolução em juízo permite "
o exame da validade das cláusulas sobre cumprimento e extinção
" e da "
importância do descumprimento do devedor e a viabilidade do pedido do credor
".

Estabelecidos os pressupostos para a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e a
nalisando o caso concreto à luz desses parâmetros, constato que o Apelado adimpliu
70%
do valor total do contrato, restando em aberto o montante de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais)
[1]
, evidenciando-se, assim, que sob o ponto de vista
quantitativo NÃO
houve adimplemento substancial, na medida em que a jurisprudência tem entendido que o percentual deve alcançar,
no mínimo,
80% da obrigação em discussão.

Com efeito,

“Alienação fiduciária em garantia - Ação de busca e apreensão - Sentença de procedência - Manutenção do julgado – Cabimento - Inadimplemento incontroverso quanto ao pagamento das parcelas do pacto – Arguição no sentido de que é titular de duas cotas de consórcio, sendo que numa quitou 58,29% das parcelas e, noutra, 51,25% - Pretensão de que seja aplicada a teoria do adimplemento substancial dos contratos – Inconsistência jurídica –
Jurisprudência que exige o pagamento de, no mínimo, 80% das contraprestações
– Arguição paralela de que passa por dificuldades financeiras ocasionadas pela pandemia de Covid-19 – Inviabilidade - Ação reipersecutória onde suficiente a prova da mora ou da falta de pagamento das contraprestações avençadas - Liquidação financeira do contrato que será efetuada em momento próprio - Inteligência dos arts. 3o e 4o, do DL no 911/69 - Cláusula resolutória expressa aperfeiçoada. Apelo da ré desprovido.” (TJ-SP - AC: 10103242520208260004 São Paulo, Relator.: Marcos Ramos, Data de Julgamento: 30/09/2021, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2021 – grifo nosso)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA C/C CAUTELAR DE BUSCA E APREENSÃO . EMBARCAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DO DEVEDOR/AGRAVANTE EM SOLUCIONAR O DÉBITO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PELO JUÍZO A QUO. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL . RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. In casu, o Agravante reconhece a sua inadimplência frente ao Contrato verbal celebrado com o Agravado, para aquisição da embarcação descrita na Inicial, não havendo por parte do mesmo qualquer tentativa de solucionar o débito, nem quitação de uma única parcela, a demonstrar a sua boa-fé; 2. O deferimento da medida cautelar de busca e apreensão pelo Juízo a quo visou, naquela ocasião, não gerar maiores gravames ao Agravado, inclusive a terceiros e, a inércia do Agravante em adimplir ou realizar acordo com o Agravado acerca do débito existente não pode ser ignorada, posto que houve tempo e oportunidade para tanto, uma vez que o Contrato verbal fora firmado em 20/12/2017, conforme afirma o Agravado (fl . 22) e silencia o Agravante, inclusive que a Ação é datada de 2019, mas não há nos Autos qualquer resquício de que o mesmo tenha se esforçado ou sequer tentado solucionar o problema; 3.
A jurisprudência sinaliza que, para fins de aplicação da teoria do adimplemento substancial, dentre outros requisitos, é necessária a comprovação de quitação de no mínimo 80% do contrato, o que não ocorreu no feito
; 4. O dano financeiro até então suportado pelo Agravado, desde o ano de 2017, tende a se alastrar caso seja revogada a Decisão ora impugnada, diante da inércia do Agravante em solucionar o débito existente e, em contrapartida, estar usufruindo da embarcação negociada, razão pela qual entendo existente o perigo da demora em favor do Agravado; 5. Recurso conhecido e não provido.” (TJ-AM - Agravo de Instrumento: 4006193-43.2021.8.04 .0000 Boa Vista do Ramos, Relator.: Onilza Abreu Gerth, Data de Julgamento: 20/02/2022, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 20/02/2022 – grifo nosso)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – BUSCA E APREENSÃO – VEÍCULO GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – NÃO APLICAÇÃO NA ESPÉCIE – RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. Não se desconhece a teoria do adimplemento substancial, que prima pela função social de contrato e da boa-fé objetiva. Ocorre que, no presente caso, a lei de regência não abre caminho para a aplicação da referida tese do adimplemento substancial.
Mesmo para os adeptos da referida teoria, quando de sua aplicação no caso presente prevalece o entendimento de que o adimplemento substancial do contrato deve corresponder ao pagamento de, no mínimo, 80% (oitenta por cento) do contrato
de alienação fiduciária, situação que não correu,
já que o agravante, em tese, pagou em torno de 75% (setenta e cinco por cento) da obrigação.”
(TJ-MS - Agravo de Instrumento: 1406515-66.2017.8.12 .0000 Campo Grande, Relator.: Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva, Data de Julgamento: 15/08/2017, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 21/08/2017 – grifo nosso)

O eg. TJMT possui entendimento similar,
in verbis:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – BUSCA E APREENSÃO –
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – APLICAÇÃO QUANDO PAGO 80% DO CONTRATO – APENAS 70% DA OBRIGAÇÃO ADIMPLIDA – INAPLICABILIDADE
– PRECEDENTES DESTA CÂMARA E DO TRIBUNAL – PURGAÇÃO DA MORA – PAGAMENTO DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS – RECURSO DESPROVIDO. 1 - “O entendimento jurisprudencial este Tribunal é que a tese do adimplemento substancial deve ser aplicada quando houver quitação de no mínimo 80% (oitenta por cento) do contrato.” (Ap 164350/2016, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 21/02/2017, Publicado no DJE 24/02/2017) . 2- A purgação da mora somente se concretiza com o pagamento das parcelas vencidas e vincendas – entendidos os valores apresentados e comprovados pelo credor – sob pena de consolidação da propriedade do bem móvel objeto de alienação fiduciária em mãos do credor.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1002940-79.2016.8 .11.0000, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 04/07/2017, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/07/2017 – grifo nosso)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – PEDIDO DE CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA – PARTE DESEMPREGADA – BENEFÍCIO CONCEDIDO - NOTIFICAÇÃO ENVIADA PELO CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS AO ENDEREÇO DO DEVEDOR ––NOTIFICAÇÃO VÁLIDA- JUROS REMUNERATÓRIOS – TAXA CONTRATADA ABAIXO DA TAXA MÉDIA DIVULGADA PELO BACEN – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – INEXISTÊNCIA NA ESPÉCIE – COMISSÃO DE PERMANÊNCIA – NÃO CONTRATADA – MULTA CONTRATUAL LIMITADA A 2% - POSSIBILIDADE – PURGAÇÃO DA MORA COM O PAGAMENTO DAS PARCELAS VENCIDAS – IMPOSSIBLIDADADE – NECESSIDADE DO PAGAMENTO INTEGRAL DA DÍVIDA - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INAPLICABILIDADE - PAGAMENTO INFERIOR A 80% (OITENTA POR CENTO) DO NÚMERO DE PARCELAS - NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA
121
DO STF – CONTRATO POSTERIOR A 31 DE MARÇO DE 2000 - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – MORA DO APELANTE MANTIDA – REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – IMPOSSIBILIDADE – VALOR FIXADO EM CONFORMIDADE COM O TRABALHO REALIZADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Para a comprovação da mora nos contratos de alienação fiduciária, é necessária a notificação extrajudicial, por meio de cartório de títulos e documentos, entregue no endereço do devedor, dispensada a notificação pessoal, conforme entendimento do STJ. Não é abusiva a taxa de juros remuneratórios praticada no contrato quando esta é inferior à taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central para o mês de celebração do instrumento. Inexiste capitalização dos juros quando a taxa de juros anual em percentual é igual a 12 (doze) vezes a taxa de juros mensal. Em que pese à proibição de cumulatividade dos encargos de mora com a comissão de permanência, não há que se reformar a cláusula moratória quando inexiste contratação de comissão de permanência. A limitação de multa moratória em 2% (dois por cento) É se legítima e está em conformidade com o disposto no artigo
52
,
§ 1o
, do
Código de Defesa do Consumidor
e orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. O Superior Tribunal de Justiça ao julgar o
REsp 1.418.593-MS
, no rito dos recursos repetitivos (representativos de controvérsia), pacificou o entendimento de que a purgação da mora se dá com o pagamento da integralidade da dívida.
O entendimento jurisprudencial este Tribunal é que a tese do adimplemento substancial deve ser aplicada quando houver quitação de no mínimo 80% (oitenta por cento) do contrato.
O Superior Tribunal de Justiça entende que, nos contratos firmados posteriormente à entrada em vigor da MP n. 1.963-17/2000, atualmente reeditada sob o n. 2.170-36/2001, é lícita à capitalização mensal dos juros, desde que pactuada, de forma clara e expressa. Na hipótese de contratos celebrados antes de 31 de março de 2000, aplica-se a súmula no
121
do STF, que veda a capitalização mensal dos juros.” (Ap 164350/2016, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 21/02/2017, Publicado no DJE 24/02/2017 – grifo nosso).

O c. STJ já sinalizou em sentido idêntico

“(...) Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (e-STJ fls. 1.819/1.820). O acórdão recorrido está assim ementado (e-STJ fl. 1.689): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS. INSURGÊNCIAS. PRELIMINAR SUSTENTADA DE FORMA ORAL, EM SESSÃO DE JULGAMENTO, PELA APELADA. AVENTADA PREJUDICIALIDADE DO PRESENTE FEITO COM RELAÇÃO A AUTOS CONEXOS, EM TRÂMITE PERANTE O PRIMEIRO GRAU. INEXISTÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. PRELIMINAR AFASTADA.
EXTINÇÃO DO CONTRATO EM RAZÃO DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
NÃO DEMONSTRADO. LAUDO PERICIAL APONTA O CUMPRIMENTO DE APENAS 58,14% DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ATRIBUÍDAS À APELANTE. NULIDADE DA CLÁUSULA DE GARANTIA HIPOTECÁRIA. NÃO DEMONSTRADO.
CONTRATO
SUB JUDICE APRESENTA VALOR DO CRÉDITO NECESSÁRIO ÀS ATIVIDADES INICIAIS DA PARCERIA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.424, INCISO I, DO CC/2002. NECESSIDADE DE REDUÇÃO DA MULTA RESCISÓRIA. SENTENÇA CITRA PETITA. TEORIA DA CAUSA MADURA. ART. 1.013, §3o, INCISO III, DO NCPC. IMEDIATO JULGAMENTO DA MATÉRIA. ANÁLISE QUE NÃO DEPENDE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. DEMONSTRADO. LAUDO PERICIAL APONTOU QUE A APELANTE CUMPRIU COM MAIS 50% DAS SUAS OBRIGAÇÕES. REDUÇÃO EQUITATIVA. INTELIGÊNCIA DO ART. 413 DO CC/2002. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (...) A irresignação não merece prosperar. O Tribunal de origem, com base nos fatos e nas provas dos autos, assim se pronunciou (e-STJ fls. 1.694/1.698):
A uma, porque, analisando o
contrato
judice, verifica-se que, conforme cláusula terceira, a obrigação da apelante relacionada à aquisição e comercialização dos produtos da apelada restou estabelecida tendo como métrica quantidade mínima de tais produtos e não o faturamento decorrente das operações (mov. 1.4). A duas, porque não se vislumbram elementos quantum satis que permitam aplicar à espécie a teoria do
adimplemento substancial
do
contrato
. [...] Ocorre que, no caso destes autos, ainda que se busque aplicar a chamada teoria do inadimplemento contratual, não sobre os faturamentos obtidos nas operações realizadas entre as partes, posto o pacto entabulado prevê as obrigações da apelante com base na definição de quantidades mínimas de produtos a serem adquiridos junto à empresa apelada,
não se vê adimplemento contratual de pelo menos 80%.
[...] Conforme referido descritivo, o qual foi elaborado a partir das informações apresentados pelo expert no do laudo pericial (mov.
169.1/fls. 31-32), vê-se que a apelante cumpriu apenas 58,14% das suas obrigações contratuais. [...]." (Destaquei) (...) Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo em recurso especial.
Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 20% (vinte por cento) o valor atualizado dos honorários advocatícios arbitrados na origem em favor da parte recorrida, observando-se os limites dos §§ 2o e 3o do referido dispositivo.
Publique-se e intimem-se. Brasília, 30 de novembro de 2024.” (Decisão monocrática - AREsp 2679086 -
Relator(a):
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA -
Data da Publicação:
DJEN 04/12/2024 - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 2679086 - PR (2024/0233479-0 – grifo nosso)

Portanto, do ponto de vista
qualitativo
da relação contratual estabelecida entre as partes, não se pode dizer que uma inadimplência de 30% do valor contratado seja algo ínfimo.

Doutro lado, é verificado que a inadimplência perdura há 04 (quatro) anos, e, diverso do que argumenta o agravante, entendo que a eventual tolerância dos vendedores não lhe beneficia, principalmente quando não se verifica nenhum depósito elisivo e/ou complementar dos valores inadimplidos.

Este comportamento se revela incompatível com o requisito
“diligência por parte do devedor”
na medida em que o longo período de inadimplência, sem qualquer justificativa plausível ou efetiva
demonstração de real interesse em cumprir o contrato
, compromete significativamente a expectativa legítima que a Apelante tinha quanto ao recebimento do saldo devedor, afastando um dos requisitos essenciais para a aplicação da teoria do adimplemento substancial, qual seja a boa-fé objetiva.

Segundo Miguel Reale, a boa-fé objetiva consiste na:

“(...) exigência de lealdade, modelo objetivo de conduta, arquétipo social pelo qual impõe o poder-dever de que cada pessoa ajuste a própria conduta a esse arquétipo, obrando como obraria uma pessoa honesta, proba e leal. Tal conduta impõe ao agir no tráfico negocial, devendo-se ter e conta, como lembra Judith Martins-Costa,
“a consideração para com os interesses do alter, visto como membro do conjunto social que é juridicamente tutelado”
. Desse ponto de vista, podemos afirmar que
a boa-fé objetiva se qualifica como normativa de comportamento leal
. A conduta, segundo a boa-fé objetiva, é assim entendida como noção sinônima de
“honestidade pública.”
[2]

Desta forma, mesmo que o percentual adimplido seja relevante, e no caso em tela o agravante não comprovou quitação de parcela substancial (mínimo 80%), a demonstração de má-fé por parte do devedor, compromete severamente a utilidade da prestação para o credor.

Como bem assevera Athos Gusmão Carneiro:

Em um sistema de resolução judiciária dos contratos,
a apreciação valorativa do inadimplemento contratual é alicerçada na análise global do contrato inexecutado, inclusive de sua natureza,
e na consideração do comportamento total dos contraentes
, desde o início da avença
. Assim, ante eventual adimplemento limitado ou inexato, a decisão judicial, ou pela resolução da avença ou pela simples condenação em perdas e danos, dependerá de uma avaliação da "
repercussão do incumprimento no equilíbrio sinalagmático do contrato
" (Inadimplemento Contratual Grave- Discricionariedade do Juiz. In. Revista de Processo. Ano 20. Abril-Junho de 1.995, n. 78 – grifo e destaques nosso).

Com efeito, a teoria do adimplemento substancial não se presta à blindagem de comportamentos que vulneram os princípios estruturantes do Direito Contratual, notadamente a equidade, a confiança legítima e a boa-fé objetiva.
Autorizar que um contratante em manifesta mora deliberada se valha da referida teoria implicaria subverter sua
ratio essendi
, transformando-a de instrumento de equilíbrio contratual em subterfúgio legitimador da inadimplência dolosa. Nessa perspectiva, a análise qualitativa da conduta do devedor, aliada ao impacto real do inadimplemento na esfera jurídica do credor, impõe-se como requisito inafastável, não podendo ceder lugar a avaliações meramente aritméticas do cumprimento parcial.

Insisto, o STJ, no julgamento do REsp 1.581.505/SC, já destacou que
"o julgamento sobre a aplicação da chamada 'Teoria do Adimplemento Substancial' não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em
exame qualitativo
que, ademais,
não pode descurar dos interesses do credor
, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio."
(grifo nosso)

Assim sendo, não há se falar em adimplemento substancial do contrato, tendo em consideração a assertiva do magistrado
a quo
no sentido de que
“
Examinando os documentos que instruem a inicial, verifica-se do contrato particular de compra e venda a existência de cláusula resolutiva expressa, consoante se infere do parágrafo único da cláusula quarta, ID. 179284507. Nestes termos, em conformidade com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, havendo no contrato cláusula resolutória expressa. Além disso, conforme se infere dos ID. 179284514, foi o requerido regularmente notificado, todavia, deixou de purgar a mora, circunstância esta que autoriza os autores, na condição de credores de exercer o direito potestativo previsto na cláusula contratual acima referida.”

O agravante alegou ter enfrentado graves dificuldades financeiras em decorrência da inadimplência de terceiro comprador, em negócio jurídico envolvendo imóvel pertencente a seus genitores, fato que, segundo sustenta, teria contribuído para o inadimplemento das parcelas do contrato de compra e venda do imóvel residencial objeto da presente lide. Ora, o negócio entabulado com os agravantes não restou vinculado ao sucesso de outra iniciativa negocial do agravante.

Na realidade o contrato possui
cláusula resolutiva expressa,
tendo ocorrido, conforme ressaltado pelo juízo de origem,
notificação
do devedor. Registre-se, que mesmo com a liminar concedida em grau recursal o agravante não apresenta qualquer iniciativa em amortizar o débito existente.

A respeito, o Código Civil prevê, em seus arts. 474 e 475:

"Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial."

"Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Sobre referida cláusula, a doutrina explica que:

"Pode existir previsão no negócio de uma cláusula resolutiva expressa, podendo um evento futuro e incerto (condição) acarretar a extinção do contrato. Justamente porque essa previsão consta da origem do pacto é que há a extinção por fato anterior ou contemporâneo à celebração. Enuncia o art. 474 do Código Civil que ‘a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial’. Assim, conforme enunciado aprovado na V Jornada de Direito Civil, ‘a cláusula resolutiva expressa produz seus efeitos extintivos independentemente de pronunciamento judicial’ (Enunciado n. 436 do CJF/STJ), o que deve ser tido como regra.

Exatamente nessa linha, importante precedente do Superior Tribunal de Justiça, do ano de 2021, dispensou a ação de resolução contratual em caso de cláusula resolutiva expressa incluída em compromisso de compra e venda, possibilitando o manejo direto da ação de reintegração de posse. O decisum revê a posição anterior da própria Quarta Turma, constando da sua publicação que, ‘inobstante a previsão legal (art. 474 do Código Civil) que dispensa as partes da ida ao Judiciário quando existente a cláusula resolutiva expressa por se operar de pleno direito, esta Corte Superior, ao interpretar a norma aludida, delineou a sua jurisprudência, até então, no sentido de ser ‘imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos’ (REsp 620.787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 27.04.2009). Na situação em exame, revela-se incontroverso que: (i) há cláusula resolutiva expressa no bojo do compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes; (ii) a autora procedeu à notificação extrajudicial do réu, considerando, a partir do prazo para a purga da mora, extinto o contrato decorrente de inadimplemento nos termos de cláusula contratual específica entabulada pelas partes, sem ajuizar prévia ação de rescisão do pacto; e (iii) a pretensão deduzida na inicial (reintegração na posse do imóvel) não foi cumulada com o pedido de rescisão do compromisso de compra e venda. Desse modo, caso aplicada a jurisprudência sedimentada nesta Corte Superior, sem uma análise categórica dos institutos a ela relacionados e das condições sobre as quais ancorada a compreensão do STJ acerca da questão envolvendo a reintegração de posse e a rescisão de contrato com cláusula resolutória expressa, sobressairia a falta de interesse de agir da autora (na modalidade inadequação da via eleita), por advir a posse do imóvel da celebração do compromisso de compra e venda cuja rescisão supostamente deveria ter sido pleiteada em juízo próprio. Entende-se, todavia, que casos como o presente reclamam solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna, voltadas à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada’ (STJ, REsp 1.789.863/MS, 4.a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, por maioria, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021).

De fato, os últimos argumentos são fortes, especialmente o afeito à extrajudicialização dos conflitos, devendo ser privilegiados para resolver a questão, até porque, no caso concreto, houve a prévia notificação extrajudicial do devedor para constituí-lo em mora.

No contexto da última afirmação, é forçoso apontar que, em algumas situações, mesmo havendo uma cláusula resolutiva expressa, haverá necessidade de notificação da parte para constituí-la em mora e extinguir posteriormente o contrato. Isso ocorre nos casos de leasing, a título de exemplo. Nesse sentido, a dicção da Súmula 369 do STJ, segundo a qual ‘no contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para constituí-lo em mora’.

O exemplo típico de cláusula resolutiva expressa é o pacto comissório contratual, instituto que estava previsto pelo art. 1.163 do Código Civil de 1916 como cláusula especial da compra e venda. Estaria permitida a sua previsão no contrato, como cláusula resolutiva expressa ou haveria vedação, por suposta ilicitude do seu conteúdo? Entendo que não há vedação para a sua previsão, principalmente porque os seus efeitos são próximos aos da exceção de contrato não cumprido, prevista para os contratos bilaterais (art. 476 do CC). Conclui-se, por tal, que o pacto comissório contratual se enquadra no art. 474 do CC.89 Como exemplo concreto, imagine-se a seguinte cláusula inserida na venda de um bem móvel: ‘Se, até a data X, o vendedor não entregar a coisa e o comprador não pagar o preço, o contrato estará extinto e resolvido’.

Por fim, destaque-se que não se pode confundir essa figura negocial com o pacto comissório real, vedado no art. 1.428 do CC, dispositivo que prevê ser nula a cláusula que autoriza o credor de um direito real de garantia (penhor, hipoteca ou anticrese) a ficar com o bem dado em garantia sem levá-lo à excussão (ou execução). Os institutos jurídicos em estudo são totalmente distintos, particularmente quanto à categorização jurídica." (Manual de Direito Civil: volume único. 12. ed. - Rio de Janeiro, Forense; Método, 2022, p. 1522/1524).

Sobre o tema, leciona Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias:

"A cláusula resolutiva expressa, ou pacto comissório, verifica-se de pleno jure, por via do exercício do direito potestativo da parte interessada à outra. Não tendo sido estipulada a cláusula resolutiva expressa, subentende-se a existência de cláusula resolutiva implícita (tácita) nos contratos bilaterais. Aqui, deverá o lesado inicialmente interpelar o devedor para que seja constituído em mora; posteriormente propugnará pela resolução contratual, eventualmente acrescida de perdas e danos. Em suma, o desfazimento do contrato decorrerá do trânsito em julgado da sentença.

A cláusula resolutiva expressa concerne a uma previsão contratual de imediata resolução em caso de inadimplemento da parte. Trata-se de direito negocial à resolução, contido na própria avença ou em documento posterior, que emana da inexecução de uma ou mais prestações.

A vantagem da inserção de tal cláusula reside na prévia estipulação do alcance da resolução quanto às prestações pretéritas, como no desfazimento automático do contrato diante do inadimplemento, sem que necessite o credor interpelar o devedor, pois, vencida a dívida, sobeja este constituído em mora." (Curso de direito civil: contratos I Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald. 7. ed. ver. e atual.- Salvador; Ed. JusPodivm, 2017).

A respeito da interpretação do artigo 474 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1789863, manifestou-se no sentido de que, se houver cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento, dispensa-se a manifestação judicial para tanto.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. (...)
Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.
Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4o do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (STJ, REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021 – grifo nosso).

Pertinente destacar excerto do voto exarado pelo Relator Ministro Marco Buzzi:

"Na hipótese, portanto, é inegável, além da existência de cláusula resolutória expressa no ajuste firmado entre as partes, a falta de pagamento de 95% do preço, a ausência de justifica plausível para o inadimplemento, a notificação extrajudicial comprobatória da mora com o decurso do prazo para a sua purgação - caso fosse essa a intenção do compromissário comprador -, a comunicação da parte prejudicada quanto ao exercício da faculdade de promover a resolução contratual. Dito isso, afirma-se que a alteração jurisprudencial é necessária para tornar prescindível o intento de demanda/ação judicial nas hipóteses em que existir cláusula resolutória expressa e tenha a parte cumprido os requisitos para a resolução da avença, ou, ao menos, o que se cogita apenas subsidiariamente caso mantido o entendimento do STJ, que esse seja considerado inaplicável à hipótese, diante das especificidades que lhe dizem respeito, notadamente quando não cuidou a parte inadimplente em purgar a mora, tampouco comprovar qualquer das alegações tecidas a título de defesa.

Necessário referir, ainda, que em hipóteses excepcionais - inexistentes no caso - quando sobressaírem motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, sempre poderá a parte devedora socorrer-se da via judicial a fim de alcançar a declaração de manutenção do ajuste, transformando o inadimplemento absoluto em parcial, oferecendo, na oportunidade, todas as defesas que considerar adequadas a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge à verdadeira intenção legislativa. Por fim, ressalta-se que se fosse essa a pretensão da sociedade (legislador) e do mercado - de inviabilizar a resolução extrajudicial das avenças quando inadimplente o devedor e devidamente notificado de sua mora, decorrido o prazo para purgá-la - jamais teria sido admitida a execução extrajudicial de contratos imobiliários tal como os regidos pelo Decreto 70/66, o qual, frise-se, foi objeto de expressa deliberação pelo plenário do STF em sede de repercussão geral, tendo ficado estabelecido: 'É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei no 70/66'.

Portanto, as disposições legais que versam sobre o pacto comissório, cláusula de resolução expressa ou extinção ipso jure não perdem eficácia no sistema quando o promissário comprador tem defesa a apresentar e resiste à extinção extrajudicial, pois sempre poderá socorrer-se da via judicial.
Todavia,
quando comprovada a mora, já decorrido o prazo para purgá-la e estiver a hipótese prevista em cláusula resolutória expressa do contrato estabelecido entre as partes, não tem o credor/compromissário vendedor a obrigação de ajuizar ação para preliminarmente ver rescindido o ajuste
." (grifo nosso)

Na hipótese, ressai incontroversos os seguintes fatos: a) existência de cláusula resolutiva expressa; b) o inadimplemento do promitente compradora; e, ainda, c) a notificação extrajudicial enviada pelos promitentes vendedores para constituí-lo em mora. Logo, revela-se prescindível a declaração judicial para rescisão do contrato firmado entre as partes.

Os tribunais pátrios não destoam da seguinte orientação:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR REQUERIDA EM CARÁTER ANTECEDENTE. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO PELOS ADQUIRENTES. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL. PODER GERAL DE CAUTELA. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. O agravo de instrumento é um recurso
secundum eventum litis
, razão pela qual o Tribunal de Justiça deve limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão agravada, sem analisar questões não apreciadas pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância e afronta ao princípio do duplo grau de jurisdição. 2. A tutela cautelar concedida mediante cognição sumária exige o preenchimento dos requisitos contidos no artigo 300 do Código de Processo Civil (probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo). 3. Acerca do poder geral de cautela, prevê o artigo 301, CPC, que [...] a tutela de urgência de natureza cautelar pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra medida idônea para asseguração do direito.
4. No Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural celebrado entre as partes consta a presença de 'Cláusula Resolutiva Expressa', com fundamento nos artigos 474 e 475, CC, segundo a qual a avença firmada entre as partes ficará desfeita de pleno direito na hipótese de descumprimento pelas partes. 5. Presentes os requisitos necessários à concessão da presente tutela cautelar, a fim de que os Autores/Agravantes sejam reintegrados na posse do imóvel.
6. Mister a reforma da decisão no que se refere ao prazo para a apresentação do pedido principal, o qual deverá se dar em 30 (dias) úteis, nos termos do artigo 308, CPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJGO, Agravo de Instrumento 5224998- 75.2023.8.09.0051, Rel. Des. GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5a Câmara Cível, julgado em 08/05/2023, DJe de 08/05/2023 – grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESOLUÇÃO DE PLENO DIREITO. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. ESBULHO POSSESSÓRIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Nos termos do art . 560 do CPC, o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho. O art. 561 do diploma processual estabelece os requisitos necessários à ação de reintegração de posse. 2 . No caso, o apelado sequer nega a sua mora contratual, apenas argumentando “a posse do terreno foi cedida voluntariamente pela apelante a partir do contrato de promessa de compra e venda do imóvel ora discutido”, e que, ainda que o pacto celebrado contenha expressa cláusula resolutiva, é imprescindível a prévia manifestação judicial sobre a resolução para que esta se consume. 3. Nos moldes do art. 474 do Código Civil “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito” . No caso, verifico do contrato juntado aos autos, assinado por ambas as partes, a existência de cláusula resolutiva expressa. 4. O Colendo Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de apreciar a matéria, concluindo pelo cabimento da ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, mesmo que não tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. 5. Recurso conhecido e provido.” (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0026425-81.2009.8 .08.0024, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3a Câmara Cível)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA- INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - MORA COMPROVADA - PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL - DESNECESSIDADE. Sabe-se que na ação de reintegração de posse, incumbe à parte autora instruir a inicial com a prova dos requisitos necessários elencados no art. 561 do CPC. É sabido que a cláusula resolutiva é um direito da parte vendedora, que em caso de inadimplência das obrigações contratualmente pactuadas por parte do promitente comprador, poderá exigir a execução dessas obrigações ou até mesmo a extinção do contrato . Segundo entendimento adotado pelo STJ no julgamento do REsp no. 1.789.863, não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa, porquanto após o decurso do prazo sem a purgação da mora, nada impede que o promitente vendedor exerça o direito potestativo previsto na cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.” (TJ-MG - AI: 10000220201982001 MG, Relator.: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 14/07/2022, Câmaras Cíveis / 14a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/07/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - TUTELA ANTECIPADA - INADIMPLÊNCIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA - REQUISITOS PRESENTES. - Para concessão da tutela provisória de urgência é necessário preencher os requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil - É possível reintegração de posse em tutela de urgência, se presentes os requisitos e se o contrato de compra e venda de imóvel possuir cláusula resolutiva expressa pelo inadimplemento de obrigações estabelecidas.” (TJ-MG - AI: 01583704020238130000, Relator.: Des .(a) Cavalcante Motta, Data de Julgamento: 02/05/2023, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/05/2023)

Recentemente o c. STJ reafirmou a posição,
in verbis:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ESCRITURAS PÚBLICAS DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE CESSÃO DE DIREITOS. EFICÁCIA DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL DESATENDIDA. RESOLUÇÃO DE PLENO DIREITO. VIABILIDADE.
PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. 1. Inexistência de violação dos arts . 489 e 1.022 do CPC/2015, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, adotando-se fundamentação suficiente para amparar a conclusão de que a deflagração de ação judicial prévia pela ré não retirou da autora o poder de resolver o contrato, ante a caracterização do inadimplemento, bem como que, na hipótese dos autos, a cláusula resolutiva operava-se de pleno direito. 2. Inocorrência de violação aos arts . 141 e 492 do CPC, conforme reconhecido no julgamento do recurso especial conexo (REsp 2.137.575/RJ), julgado conjuntamente com o presente recurso especial. 3. Diante do resultado do julgamento do REsp 2.137.575/RJ, mantendo-se o acórdão do TJRJ que reconheceu a culpa da recorrente pelo inadimplemento de sua obrigação contratual e a desnecessidade de nova perícia, subsiste no presente recurso especial apenas a controvérsia acerca da resolução do contrato de pleno direito, em razão da cláusula resolutória expressa. 4. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte,
"inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário-comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário-vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente
(REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2021, DJe 4/10/2021).”
Incidência da Súmula 83/STJ. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.” (STJ - REsp: 2139100 RJ 2023/0256292-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/06/2024 – grifo nosso)

O eg. TJMT não destoa do entendimento em questão:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS – ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO – ÁREA SENSÍVEL DO IMÓVEL RURAL – CONTRIBUIÇÃO PARA ESCALADA DO PROCESSO EROSIVO NO IMÓVEL QUE A PRÓPRIA PARTE REQUERIDA OBRIGOU-SE CONTRATUALMENTE A EVITAR –
CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA OPERA DE PLENO DIREITO (ART. 474 CC)– HODIERNO ENTENDIMENTO DO STJ E DESTA CÂMARA NA TEMÁTICA – POSSE ILEGÍTIMA E PRECÁRIA – ESBULHO – REQUISITOS DO ART. 561 DO CPC PRESENTES – CONCESSÃO DE LIMINAR POSSESSÓRIA QUE SE IMPÕE –
JÁ DECORRIDO TERMO FINAL DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO – ARGUMENTOS DOS REQUERIDOS QUE DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. Diversamente do que consta na decisão recorrida,
o hodierno entendimento do STJ é no sentido de que não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, mormente porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito.

Analisando o vasto acervo probatório e documental coligido à peça, especialmente os anexos fotográficos e vídeos apresentados, infere-se que, de fato, a parte requerida arrendatária da área objeto do litígio, ao aparentemente construir na propriedade arrendada uma vala de 1 metro de largura, por 1 metro de profundidade e cerca de 2 quilômetros de extensão, atuou de modo a contribuir para que se formasse na área de processo erosivo que ela mesmo obrigou-se contratualmente a evitar, nos termos da Cláusula 11 do contrato de arrendamento, que de forma expressa alude à possibilidade de rescisão. Ao aparentemente atuar de forma a inadimplir a obrigação expressamente assumida, infere-se operada, como sobredito, a rescisão do contrato, o que tornou ilegítima a posse precária exercida pelos requeridos agravados, caracterizando o esbulho perpetrado por eles, estando satisfeitos os demais requisitos do art. 561 do CPC, o que autoriza a imediata retomada da área. Já ocorrido o termo final do contrato de arrendamento no dia 15/04/2024 (vide contrato Id. 194196156), não havendo porque, agora, já findado o prazo do ajuste do arrendamento, reverter a liminar possessória outrora deferida. Os argumentos da parte requerida agravada de regular adimplemento e cumprimento do contrato de sua parte demandam pertinente dilação probatória, podendo, se porventura comprovado que o inadimplemento ocorreu primeiramente por culpa da parte requerente agravante. Recurso provido para confirmar a liminar recursal deferida em decisão monocrática determinando que os requeridos agravados desocupem voluntariamente a área objeto do litígio, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de reintegração forçada. Decisão reformada.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1029288-90.2023.8 .11.0000, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 08/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/05/2024 – grifo nosso)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – ESBULHO POSSESSÓRIO DECORRENTE DE ALEGADO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR PARA REINTEGRAR OS AGRAVANTES NO IMÓVEL – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA ­– INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – MORA EX RE – EXPRESSA POSSIBILIDADE DE RETOMADA DO IMÓVEL – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ­– DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva e o vendedor interpelou o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re. Presentes os requisitos do art . 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da parte requerida agravada, a existência de cláusula contratual resolutória expressa baseada em mora ex re, a possibilidade de reaver o imóvel e o periculum in mora. “Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica” (TJMT 10157065720228110000 MT, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022).” (TJ-MT - AI: 10112884220238110000, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 04/10/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2023)

Dessa forma, compreendo que os agravados/autores preencheram os requisitos necessários à concessão da tutela pleiteada, não merecendo reparos a decisão do juízo
a quo
.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, revogando a tutela recursal concedida e mantendo hígida a decisão recorrida.

É como voto.

[1]
Valor sem multa, correção e juros contratuais.

[2]
REALE, Miguel. História do Novo Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 248-249.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2025