Tribunal: TJMT
Processo: 0014697-70.2019.8.11.0004
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-09
Data de publicação: 2025-09-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADA. VENDA DUPLA DE IMÓVEL. DECADÊNCIA. PRAZO QUADRIENAL. MARCO INICIAL. REGISTRO DA SEGUNDA ALIENAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por adquirentes de imóvel rural contra sentença que extinguiu ação anulatória, com resolução do mérito, por reconhecer a decadência do direito de pleitear a nulidade de registro referente à venda do bem a terceiro adquirente, sob o fundamento de venda dupla.
2. A sentença reconheceu que o prazo decadencial previsto no art. 178, II, do CC/2002 teria início com o registro da segunda alienação, ocorrido em 25/05/2015, e que a ação somente foi ajuizada em 15/02/2021, portanto, fora do prazo legal.
II. Questão em discussão
3. Saber se a apelação preenche o requisito da dialeticidade, mediante impugnação específica dos fundamentos da sentença;
4. Se o prazo decadencial de quatro anos, para a anulação de negócio jurídico por dolo, deve ter início na data do registro da alienação questionada ou no momento do efetivo conhecimento do vício, como alegado pelos autores da ação.
III. Razões de decidir
5. A preliminar de ausência de dialeticidade deve ser afastada, uma vez que os apelantes impugnaram diretamente o fundamento central da sentença — o marco inicial da contagem da decadência — ainda que mediante argumentação diversa da adotada pelo juízo de origem. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a repetição de fundamentos já apresentados não impede o conhecimento do recurso, desde que haja insurgência efetiva contra a decisão recorrida.
6. O art. 178, II, do CC/2002 determina que o prazo decadencial de quatro anos conta-se do dia em que se realizou o negócio jurídico, inclusive nas hipóteses de dolo.
7. Em matéria de direitos reais, os efeitos jurídicos e a publicidade erga omnes decorrem do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme arts. 1.245 e 1.227 do CC/2002.
8. A jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal é firme no sentido de que, em hipóteses de venda dúplice de imóvel, o termo inicial do prazo decadencial é a data do registro da segunda alienação, independentemente do momento em que o primeiro adquirente alegue ter tomado ciência do vício.
9. A alegação de existência de dolo, por si só, não afasta o marco inicial legal da contagem do prazo decadencial, tampouco permite a dilação probatória quando já transcorrido o prazo legal para o exercício da pretensão anulatória.
10. A ausência de registro da escritura pública da primeira aquisição desde 2011 revela inércia dos apelantes, não lhes sendo possível invocar boa-fé para afastar a proteção conferida ao terceiro adquirente que registrou sua compra regularmente.
11. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal foi corretamente afastada, pois as razões de apelação impugnaram diretamente o fundamento central da sentença.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso de apelação conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. O recurso de apelação que impugna, ainda que por fundamentos diversos, o núcleo da decisão recorrida, não incorre em ausência de dialeticidade. 2. O prazo decadencial de quatro anos para anulação de negócio jurídico por vício de consentimento, previsto no art. 178, II, do CC/2002, tem início na data do registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do mesmo diploma. 3. A alegação de dolo não desloca o termo inicial do prazo decadencial para o momento do suposto conhecimento do vício pelo prejudicado, nem impede o reconhecimento da decadência de ofício."
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 171, II; 178, II; 1.227; 1.245.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1418435/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 18.03.2014; TJMT, Apelação Cível no 1010631-59.2021.8.11.0004, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.08.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014697-70.2019.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUIZ CARLOS ALVES DO AMARAL - CPF: 781.230.548-15 (APELANTE), FLAVIO RAFAEL DE JESUS COSTA NASSER - CPF: 716.650.481-15 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA RIBEIRO DO AMARAL - CPF: 181.370.161-04 (APELANTE), VANE COMERCIAL DE AUTOS E PECAS LTDA - CNPJ: 55.207.443/0001-40 (APELADO), ALEXANDRE MAZZER CARDOSO - CPF: 017.078.219-09 (ADVOGADO), NILVO MACHADO - CPF: 793.324.551-04 (APELADO), PAULO HENRIQUE DA SILVA MAGRI - CPF: 994.704.381-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADA. VENDA DUPLA DE IMÓVEL. DECADÊNCIA. PRAZO QUADRIENAL. MARCO INICIAL. REGISTRO DA SEGUNDA ALIENAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por adquirentes de imóvel rural contra sentença que extinguiu ação anulatória, com resolução do mérito, por reconhecer a decadência do direito de pleitear a nulidade de registro referente à venda do bem a terceiro adquirente, sob o fundamento de venda dupla.

2.

A sentença reconheceu que o prazo decadencial previsto no art. 178, II, do CC/2002 teria início com o registro da segunda alienação, ocorrido em 25/05/2015, e que a ação somente foi ajuizada em 15/02/2021, portanto, fora do prazo legal.

II. Questão em discussão

3.

Saber se a apelação preenche o requisito da dialeticidade, mediante impugnação específica dos fundamentos da sentença;

4.

Se o prazo decadencial de quatro anos, para a anulação de negócio jurídico por dolo, deve ter início na data do registro da alienação questionada ou no momento do efetivo conhecimento do vício, como alegado pelos autores da ação.

III. Razões de decidir

5.

A preliminar de ausência de dialeticidade deve ser afastada, uma vez que os apelantes impugnaram diretamente o fundamento central da sentença — o marco inicial da contagem da decadência — ainda que mediante argumentação diversa da adotada pelo juízo de origem. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a repetição de fundamentos já apresentados não impede o conhecimento do recurso, desde que haja insurgência efetiva contra a decisão recorrida.

6.

O art. 178, II, do CC/2002 determina que o prazo decadencial de quatro anos conta-se do dia em que se realizou o negócio jurídico, inclusive nas hipóteses de dolo.

7.

Em matéria de direitos reais, os efeitos jurídicos e a publicidade erga omnes decorrem do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme arts. 1.245 e 1.227 do CC/2002.

8.

A jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal é firme no sentido de que, em hipóteses de venda dúplice de imóvel, o termo inicial do prazo decadencial é a data do registro da segunda alienação, independentemente do momento em que o primeiro adquirente alegue ter tomado ciência do vício.

9.

A alegação de existência de dolo, por si só, não afasta o marco inicial legal da contagem do prazo decadencial, tampouco permite a dilação probatória quando já transcorrido o prazo legal para o exercício da pretensão anulatória.

10.

A ausência de registro da escritura pública da primeira aquisição desde 2011 revela inércia dos apelantes, não lhes sendo possível invocar boa-fé para afastar a proteção conferida ao terceiro adquirente que registrou sua compra regularmente.

11.

A preliminar de ausência de dialeticidade recursal foi corretamente afastada, pois as razões de apelação impugnaram diretamente o fundamento central da sentença.

IV. Dispositivo e tese

11.

Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:
"1. O recurso de apelação que impugna, ainda que por fundamentos diversos, o núcleo da decisão recorrida, não incorre em ausência de dialeticidade. 2. O prazo decadencial de quatro anos para anulação de negócio jurídico por vício de consentimento, previsto no art. 178, II, do CC/2002, tem início na data do registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do mesmo diploma. 3. A alegação de dolo não desloca o termo inicial do prazo decadencial para o momento do suposto conhecimento do vício pelo prejudicado, nem impede o reconhecimento da decadência de ofício."

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 171, II; 178, II; 1.227; 1.245.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1418435/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 18.03.2014; TJMT, Apelação Cível no 1010631-59.2021.8.11.0004, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.08.2023.

R E L A T Ó R I O

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
LUIZ CARLOS ALVES DO AMARAL e sua esposa, MARIA APARECIDA RIBEIRO DO AMARAL
, contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, nos autos da Ação Anulatória proposta em desfavor
VANE COMERCIAL DE AUTOS E PEÇAS LTDA e NILVO MACHADO
, que julgou improcedente o pedido da inicial, declarando a decadência do direito de pleitear a anulação do Registro R-13-M-14.073 da matrícula no 14.073 do Cartório de Registro de Imóveis local, referente a 800 hectares do imóvel rural denominado “Cristal”. Na mesma ocasião, os condenou ao pagamento das custas processuais, e dos honorários advocatícios, fixados no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, a ser repartido em iguais proporções entre os dois requeridos, no âmbito da presente ação principal.

Inconformados, os apelantes alegam que o termo inicial do prazo decadencial não poderia ser fixado na data do registro da segunda venda, mas sim no momento em que tiveram efetivo conhecimento do vício, o que somente ocorreu em 29/05/2018, quando concluído o georreferenciamento, quando, então, ao buscarem o registro de sua escritura, se depararam com a averbação da alienação em favor de Nilvo Machado.

Argumentam que a própria sentença reconheceu a existência de indícios de dolo por parte da vendedora, o que afasta a rigidez da contagem automática do prazo decadencial a partir do registro, sendo imprescindível a produção de provas testemunhais e oitiva de partes para demonstrar o momento exato do conhecimento do vício.

Sustentam que a aplicação da decadência nos moldes fixados pelo juízo a quo equivale a premiar a má-fé da vendedora e punir a boa-fé dos primeiros adquirentes, razão pela qual pleiteiam o afastamento da decadência e a anulação da sentença, com o consequente prosseguimento da instrução processual e a posterior anulação do Registro R-13-M-14.073.

Em contrarrazões, a apelada Vane Comercial de Autos e Peças Ltda. defende, inicialmente, a inépcia do recurso por ausência de dialeticidade, alegando que os apelantes não enfrentaram de forma específica os fundamentos da sentença.

No mérito, sustenta que jamais vendeu o imóvel aos autores, afirmando que a escritura pública apresentada é fraudulenta, ideologicamente falsa e lavrada mediante procuração já revogada. Ressalta que a venda realizada ao corréu Nilvo Machado foi válida e regular, e que a decadência foi corretamente reconhecida, pois o prazo decadencial iniciou-se com o registro público em 25/05/2015, quando a compra e venda adquiriu publicidade erga omnes.

Por sua vez, o apelado Nilvo Machado igualmente pugna pelo desprovimento do recurso, destacando que adquiriu os 800 hectares de forma legítima e de boa-fé, mediante contrato particular celebrado em 10/04/2014, cujo preço foi integralmente quitado, com posterior registro em 25/05/2015.

Argumenta que o sistema registral confere publicidade e segurança jurídica aos atos registrados, de modo que não pode ser admitida a tese de que o prazo decadencial deva se contar a partir de um conhecimento subjetivo do adquirente anterior.

Ressalta, ainda, que os apelantes foram negligentes ao não registrar a escritura que alegam possuir desde 2011, razão pela qual não lhes é dado se beneficiar de sua própria inércia.

Sem manifestação da Procuradoria-Geral de Justiça.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia câmara:

Cinge-se a controvérsia ao exame do recurso de apelação interposto por
Luiz Carlos Alves do Amaral e Maria Aparecida Ribeiro do Amaral
contra a sentença que, nos autos da ação anulatória ajuizada em face de
Vane Comercial de Autos e Peças Ltda e Nilvo Machado
, declarou extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC, em razão da decadência do direito de anular o Registro R-13-M-14.073 da matrícula no 14.073.

A apelada Vane Comercial suscita, em contrarrazões,
a preliminar de ausência de dialeticidade
, ao argumento de que os recorrentes não teriam impugnado de modo específico os fundamentos da sentença, limitando-se a repetir argumentos já afastados pelo juízo de origem, sem apresentar efetiva insurgência contra a
ratio decidendi.

A exigência de dialeticidade recursal decorre do princípio da congruência e da necessidade de que a parte demonstre, de maneira direta e objetiva, onde reside o desacerto da decisão atacada.

No caso em exame, verifica-se que a sentença reconheceu a decadência do direito dos autores com fundamento no art. 178, II, do Código Civil, fixando como termo inicial do prazo decadencial a data do registro da segunda venda (25/05/2015).

Os apelantes, em suas razões, sustentam que o termo inicial não deveria ser a data do registro, mas sim a do efetivo conhecimento da venda dúplice, o que, segundo afirmam, somente ocorreu em 29/05/2018, quando concluído o georreferenciamento.

Constata-se, portanto, que, ainda que por via argumentativa diversa daquela adotada pela sentença,
os apelantes

atacam frontalmente o fundamento central do decisum
, qual seja, o termo inicial da contagem do prazo decadencial. Não há, pois, ausência de dialeticidade, mas sim divergência quanto à interpretação jurídica conferida ao marco inicial da decadência.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a exigência de impugnação específica não pode ser interpretada de modo excessivamente rigoroso a ponto de inviabilizar o acesso à instância revisora, bastando que haja enfrentamento da matéria nuclear decidida, confira:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. APELAÇÃO . NÃO CONHECIMENTO. RAZÕES REITERADAS DE RECURSO ANTERIOR. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO . VIABILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 1. O Tribunal mineiro não conheceu da Apelação ajuizada pela parte alegando que, "quanto ao mérito da demanda, foram apenas copiados os termos dos embargos à execução ( ...), argumentando-se que a sentença não foi acertada" (fl. 933, e-STJ). Entendeu, com isso, estar ferido o princípio da dialeticidade. 2 .
Porém, conforme orientação do STJ,
"a repetição dos argumentos declinados na inicial ou na peça de defesa não é motivo bastante para inviabilizar o conhecimento da apelação quando estiver nítido o interesse de reforma da sentença, conforme ocorreu no caso em exame"
(AgInt no AREsp 976.892/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 29/8/2017). 3.
"Repetir, na apelação, os argumentos já lançados na petição inicial ou na contestação não representa, por si só, obstáculo ao conhecimento do recurso, nem ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes."
(AgInt no AREsp 980.599/SC, Rel . Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 2/2/2017).
4. Recurso Especial provido, determinando-se que o Tribunal estadual conheça da Apelação ajuizada. (STJ - REsp: 1843848 MG 2019/0312924-8, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 05/12/2019, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/05/2020)

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. A jurisprudência do STJ reconhece que não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando a apelação contém fundamentos capazes de refutar a sentença, como constatado, in casu.
2 Caso em que a apelante/agravada se desincumbiu do ônus de explicitar os motivos pelos quais a sentença devia ser reformada, trazendo argumentações capazes de demonstrar o seu desacerto. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 2224941 CE 2022/0318062-5, Relator.: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 19/06/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023)

Assim,
rejeito a preliminar de ausência de dialeticidade
.

Superada a questão,
passo ao exame do mérito
.

Do exame dos autos, verifica-se que os apelantes
ajuizaram a presente ação anulatória
em 15 de fevereiro de 2021
, ao fundamento de que,
em 22 de junho de 2011
,
adquiriram da empresa ré Vane Comercial de Autos e Peças Ltda.
, mediante Escritura Pública de Compra e Venda lavrada no Cartório do 3o Tabelionato de Notas da Comarca de Rondonópolis – MT, constante do Livro n.o 167, fls. 096/097,
um imóvel rural com área aproximada de 2.345 hectares, denominado “Cristal”, objeto da matrícula n.o 14.073
, registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barra do Garças – MT.

No entanto, alegam que, à época da aquisição,
não promoveram o competente registro da escritura pública
em razão da ausência do georreferenciamento do imóvel, condição essa essencial para a formalização do ato no registro imobiliário, e que, apenas após a conclusão do referido georreferenciamento, ao tentarem promover o registro, depararam-se com a averbação do Registro R-13-M-14.073, constante do Protocolo n.o 156.558,
datado de 25 de maio de 2015
,
no qual a empresa requerida, ora apelada, Vane Comercial de Autos e Peças Ltda comprometeu-se a alienar, ao corréu Nilvo Machado, parte do mesmo imóvel, correspondente a 800 hectares
.

Argumentam, assim, que
a empresa apelada efetuou a dupla alienação do mesmo bem imóvel à adquirentes distintos
, visando à obtenção de vantagem indevida em prejuízo dos autores.

Diante disso, pugnaram, liminarmente, pela averbação da existência da presente demanda judicial, bem como da Escritura Pública de Compra e Venda, às margens da matrícula n.o 14.073 e, no mérito, o cancelamento do Registro R-13-M-14.073, por entenderem tratar-se de ato registral eivado de nulidade, em razão da precedência da aquisição promovida pelos autores e da má-fé demonstrada pela empresa ré.

Por outro lado, a empresa requerida, ora apelada, defendeu-se contestando a legitimidade da escritura pública apresentada pelos autores, alegando que jamais vendeu o imóvel rural matriculado sob o n.o 14.073, nem conferiu poderes válidos para terceiros realizarem tal transação em seu nome, de modo que seria fraudulenta, ideologicamente falsa e retroativamente datada, visando conferir aparência de legitimidade a negócio jurídico inexistente e não consentido pela real proprietária, tendo sido lavrada com base em procuração já destituída de eficácia quando da sua elaboração em 22/06/2011.

Além disso relatou que, em 30/10/2010, firmou contrato particular de promessa de compra e venda com José Rodrigues Silva e Henrique Medeiros da Cruz, relativo à área de 2.345 hectares, contendo cláusula resolutiva expressa que previa rescisão automática caso os compromissários compradores não regularizassem as dívidas registradas (R-09 a R-12) e não quitassem os valores ajustados no prazo de 12 meses. Com o vencimento do prazo em 30/10/2011 sem cumprimento das obrigações, operou-se a rescisão de pleno direito, lhe possibilitando negociar validamente 800 hectares do imóvel com o corréu em 10/04/2014, conforme contrato devidamente registrado (R-13) e com quitação averbada (AV-15), razão pela qual deduziu reconvenção pleiteando a declaração de nulidade absoluta da escritura por ausência de agente capaz, objeto ilícito e falsidade ideológica.

Por sua vez, atual proprietário da área de 800 (oitocentos) hectares e também requerido, ora apelado, apresentou defesa sustentando adquiriu validamente o imóvel da empresa ré por contrato particular, com registro da promessa de compra e venda em 04/06/2015, baseando-se na certidão atualizada da matrícula que apontava como única titular a empresa vendedora, sem qualquer oposição, averbação, gravame ou demanda judicial que comprometesse a lisura da alienação.

Na mesma oportunidade, apontou a negligência dos autores por jamais terem registrado a escritura pública supostamente lavrada em 2011, comprometendo sua eficácia erga omnes e tornando-a inoponível ao promitente comprador de boa-fé, além de questionar a autenticidade da escritura que teria sido lavrada com base em procuração já revogada, pugnando pela improcedência da ação e condenação dos autores nas custas e honorários.

Ato seguinte sobreveio a sentença de Id. 304885974, onde
a magistrada de primeiro grau reconheceu, de oficio,

a decadência,

considerando que o prazo de quatro anos previsto no art. 178, II, do Código Civil, aplicável às hipóteses de anulabilidade por dolo, deveria ser contado a partir do registro do contrato celebrado com Nilvo Machado, ocorrido em 25/05/2015
. Desse modo, como a ação somente foi ajuizada em 05/12/2019, entendeu o juízo de origem que havia decorrido o lapso decadencial, extinguindo o feito com resolução do mérito.

Assim, os apelantes se insurgem contra a convicção formada pelo Juízo de origem, ao fundamento de que,
tendo adquirido o imóvel em 2011, somente puderam buscar o registro de sua escritura após a conclusão do georreferenciamento, em 2018, ocasião em que tomaram conhecimento da posterior venda de 800 hectares ao corréu Nilvo Machado
. Por essa razão, sustentam a tese de que o prazo decadencial deveria ser contado do
efetivo conhecimento
da venda dúplice, e não da data do registro em cartório. Alegam, ainda, que a sentença reconheceu haver indícios de dolo por parte da empresa vendedora, o que afastaria a rigidez do cômputo do prazo.

Entretanto,
razão não lhes assiste.

Os artigos 171, II, e 178, II, do Código Civil, assim estabelecem:

Art. 171.
Além dos casos expressamente declarados na lei, é
anulável
o negócio jurídico:

I - por incapacidade relativa do agente;

II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores
.

Art. 178
. É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:

I - no caso de coação, do dia em que ela cessar;

II - no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão,
do dia em que se realizou o negócio jurídico
;

III - no de atos de incapazes, do dia em que cessar a incapacidade.

Da leitura, extrai-se que
o prazo decadencial para a anulação de negócio jurídico viciado por dolo é de quatro anos
, contados do dia em que se realizou o negócio jurídico.

Nesse passo, em se tratando de direitos reais sobre imóveis, o art. 1.245 do Código Civil dispõe que a transferência da propriedade somente se opera mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo o alienante havido como dono enquanto não houver o registro, senão vejamos:

Art. 1.245.
Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo
no Registro de Imóveis.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono
do imóvel
.

§ 2
o
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Por sua vez, o artigo 1.227, do mesmo dispositivo legal dispõe que
“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

O sistema registral brasileiro, pautado nos princípios da publicidade, da prioridade e da fé pública, confere ao registro imobiliário presunção de veracidade e eficácia erga omnes, sendo ele o marco inicial da oponibilidade dos direitos reais perante terceiros.

Nesse contexto, em casos do ajuizamento de ação anulatória de negócio jurídico, como na hipótese de venda dúplice, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça reconhece que
o termo inicial para a contagem do prazo decadencial e também do prescricional é a data em que o negócio jurídico foi a segunda venda foi registrada no cartório competente
, e não o momento subjetivo em que a parte alega ter tomado ciência do vício.

A propósito:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. NULIDADE DE DOAÇÃO. IMÓVEL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. PRAZO DECADENCIAL. TERMO INICIAL. DATA DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 178, II, do CÓDIGO CIVIL. 1. Ação declaratória de nulidade de doação por vício de consentimento, ajuizada em 29.06.2009. Recurso especial concluso ao Gabinete em 18 .10.2013. 2. Discussão relativa ao termo inicial do prazo decadencial para anulação de negócio jurídico por vício de consentimento. 3. Antes do registro imobiliário, que lhe dá publicidade erga omnes, o negócio jurídico envolvendo bens imóveis só tem eficácia entre as partes que o celebraram, não fluindo contra os terceiros, que dele não têm conhecimento inequívoco, o prazo decadencial para anulação. 4.
A decadência é causa extintiva de direito pelo seu não exercício no prazo estipulado pela lei, cujo termo inicial deve coincidir com o conhecimento do fato gerador do direito a ser pleiteado.
5.
Não é razoável invocar a ausência de
"conhecimento inequívoco do ato"
, pelo próprio donatário do bem, diante da ausência de registro do contrato e aferição pelo Tabelião da regularidade do empreendimento onde se encontrava o lote doado. 6. O prazo decadencial para anulação da doação na hipótese, portanto, é de quatro anos, contados do dia em que se realizou o negócio jurídico, nos termos do que expressamente dispõe o art . 178, II, do Código Civil.
7. Recurso especial provido. (
STJ
- REsp: 1418435 SP 2013/0335715-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/03/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/03/2014)

APELAÇÃO. ANULATÓRIA. COMPRA E VENDA. IMÓVEL VENDIDO DUAS VEZES. DOLO DO VENDEDOR. ART. 171, II, E ART. 178, II, DO CC. PRAZO DECADENCIAL. QUATRO ANOS. OCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA . RECURSO DESPROVIDO.
Em caso de dolo, aplica-se o art. 171, II, e art. 178, II, do CC, que é caso de anulação e, assim, está sujeito ao prazo decadencial de 04 (quatro) anos
. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1010631-59.2021.8.11 .0004, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 08/08/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2023)

Vale registrar que tal orientação visa assegurar estabilidade às relações jurídicas e proteção à boa-fé do adquirente que promove o registro de sua aquisição.

Na hipótese dos autos,
é incontroverso que o contrato celebrado entre a Vane Comercial e Nilvo Machado foi registrado em 25/05/2015
.
A ação, todavia, somente foi proposta em 15/02/2021, quando já transcorridos mais de quatro anos desde o registro
.

Logo,
a decadência foi corretamente reconhecida pelo juízo de origem
.

O argumento dos apelantes de que o dolo afastaria a incidência do prazo ou alteraria seu termo inicial não encontra respaldo legal.

O Código Civil, como já dito alhures, é claro ao estabelecer que, em hipóteses de dolo,
o prazo decadencial é de quatro anos a contar da celebração do negócio jurídico
. Admitir que o prazo corra apenas do efetivo conhecimento do vício representaria insegurança jurídica,
além de contrariar a função do registro imobiliário como instrumento de publicidade e proteção de terceiros
.

De igual modo, não prospera a tese de necessidade de dilação probatória para aferir o momento do conhecimento do vício, haja vista que, ainda que a alegação de dolo demande apuração, tal exame somente seria possível caso não houvesse decorrido o prazo decadencial.

Sob esse prisma,
uma vez configurada a decadência, a própria pretensão anulatória resta fulminada
, tornando-se irrelevante a produção de outras provas.

Cumpre ainda observar que a inércia dos apelantes em registrar sua escritura pública desde 2011 contribuiu decisivamente para a situação ora debatida. O sistema de registros impõe ao adquirente o ônus de promover a publicidade de seu título, sob pena de inoponibilidade a terceiros de boa-fé.

O fato de terem aguardado a conclusão do georreferenciamento não lhes confere prerrogativa de transferir tal ônus a terceiros ou de afastar os efeitos jurídicos do registro regularmente realizado por outro adquirente.

Por todo o exposto, a sentença não merece reparo.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a r. sentença por seus próprios fundamentos. Via de consequencia, majoro os honorários recursais de 10% a 15% (quinze por cento), nos termos do artigo 85, §11o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/09/2025