Tribunal: TJMT
Processo: 1001752-45.2016.8.11.0002
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROPRIEDADE COMPROVADA. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. ÁREA SUPERIOR A 250 M2. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL. BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação reivindicatória ajuizada pelo proprietário do imóvel, com fundamento na existência de matrícula registrada em seu nome, e rejeitou a exceção de usucapião especial urbana suscitada pelo réu, ora apelante, bem como o pedido subsidiário de indenização por benfeitorias. O apelante requereu, ainda, a concessão da gratuidade da justiça.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para a procedência da ação reivindicatória; (ii) estabelecer se o apelante faz jus ao reconhecimento da usucapião especial urbana; (iii) determinar se é cabível o reconhecimento do direito à indenização e à retenção por benfeitorias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A concessão da gratuidade da justiça é deferida quando o requerente está assistido pela Defensoria Pública, apresenta declaração de hipossuficiência e documentos que indicam sua condição econômica, nos termos dos arts. 98 e 99, § 3o, do CPC, não havendo impugnação nos autos.
A ação reivindicatória exige prova do domínio do autor, individualização do bem e posse injusta do réu, requisitos presentes no caso concreto, em que o apelado comprovou ser proprietário mediante matrícula registrada desde 1997 e o réu ocupa o imóvel com base em contrato particular firmado com terceiro alheio à cadeia dominial.
A usucapião especial urbana, prevista no art. 1.240 do CC e art. 183 da CF/88, exige, entre outros requisitos, que o imóvel tenha até 250 m2. No caso, o lote possui 360 m2, inviabilizando o reconhecimento da usucapião na modalidade pretendida.
A posse exercida pelo apelante foi interrompida por notificação extrajudicial promovida pelo proprietário antes do transcurso do prazo legal de cinco anos, rompendo a exigência de posse pacífica e ininterrupta.
Contratos particulares celebrados com terceiros estranhos à cadeia dominial não constituem justo título nem comprovam boa-fé, sobretudo quando o imóvel está registrado em nome do autor e os tributos incidentes permanecem em seu nome.
O instituto da accessio possessionis exige continuidade de posses juridicamente qualificadas, o que não se verifica no caso, diante da ausência de vínculo jurídico entre o transmitente e o titular do domínio.
A indenização por benfeitorias exige prova quanto à existência, natureza e valor dos acréscimos, ônus que não foi satisfeito pelo apelante, ausentes documentos comprobatórios e havendo contradições nos autos quanto à origem das melhorias.
A sentença reconheceu corretamente a procedência da ação reivindicatória, afastando, com base em fundamentos jurídicos adequados, a exceção de usucapião e o pedido subsidiário de indenização por benfeitorias.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A propriedade comprovada mediante matrícula registrada gera presunção juris tantum de domínio e autoriza a propositura de ação reivindicatória contra possuidor injusto.
A usucapião especial urbana não se aplica a imóveis com área superior a 250 m2, requisito objetivo e inafastável.
A notificação extrajudicial inequívoca do proprietário interrompe o prazo aquisitivo da usucapião.
O possuidor que não comprova a realização, a natureza e o custo das benfeitorias não faz jus à indenização ou ao exercício do direito de retenção.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 183; CC, arts. 1.228, 1.238, 1.240, 1.243, 1.245, § 1o, 1.247, 1.219 e 1.220; CPC, arts. 98, § 1o e § 3o, 99, § 3o, e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes jurisprudenciais citados expressamente no voto analisado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001752-45.2016.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Reivindicação]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GILDEMAR BORGES DE SOUZA - CPF: 823.164.141-68 (APELANTE), AVELINO LAURO RUDNICK - CPF: 003.862.279-34 (APELADO), DANIEL MELLO DOS SANTOS - CPF: 014.696.096-30 (ADVOGADO), VITOR LIMA DE ARRUDA - CPF: 877.177.861-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROPRIEDADE COMPROVADA. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. ÁREA SUPERIOR A 250 M2. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL. BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação reivindicatória ajuizada pelo proprietário do imóvel, com fundamento na existência de matrícula registrada em seu nome, e rejeitou a exceção de usucapião especial urbana suscitada pelo réu, ora apelante, bem como o pedido subsidiário de indenização por benfeitorias. O apelante requereu, ainda, a concessão da gratuidade da justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para a procedência da ação reivindicatória; (
ii
) estabelecer se o apelante faz jus ao reconhecimento da usucapião especial urbana; (
iii
) determinar se é cabível o reconhecimento do direito à indenização e à retenção por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão da gratuidade da justiça é deferida quando o requerente está assistido pela Defensoria Pública, apresenta declaração de hipossuficiência e documentos que indicam sua condição econômica, nos termos dos
arts
. 98 e 99, § 3o, do CPC, não havendo impugnação nos autos.

A ação reivindicatória exige prova do domínio do autor, individualização do bem e posse injusta do réu, requisitos presentes no caso concreto, em que o apelado comprovou ser proprietário mediante matrícula registrada desde 1997 e o réu ocupa o imóvel com base em contrato particular firmado com terceiro alheio à cadeia dominial.

A usucapião especial urbana, prevista no art. 1.240 do CC e art. 183 da CF/88, exige, entre outros requisitos, que o imóvel tenha até 250 m2. No caso, o lote possui 360 m2, inviabilizando o reconhecimento da usucapião na modalidade pretendida.

A posse exercida pelo apelante foi interrompida por notificação extrajudicial promovida pelo proprietário antes do transcurso do prazo legal de cinco anos, rompendo a exigência de posse pacífica e ininterrupta.

Contratos particulares celebrados com terceiros estranhos à cadeia dominial não constituem justo título nem comprovam boa-fé, sobretudo quando o imóvel está registrado em nome do autor e os tributos incidentes permanecem em seu nome.

O instituto da
accessio

possessionis
exige continuidade de posses juridicamente qualificadas, o que não se verifica no caso, diante da ausência de vínculo jurídico entre o transmitente e o titular do domínio.

A indenização por benfeitorias exige prova quanto à existência, natureza e valor dos acréscimos, ônus que não foi satisfeito pelo apelante, ausentes documentos comprobatórios e havendo contradições nos autos quanto à origem das melhorias.

A sentença reconheceu corretamente a procedência da ação reivindicatória, afastando, com base em fundamentos jurídicos adequados, a exceção de usucapião e o pedido subsidiário de indenização por benfeitorias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A propriedade comprovada mediante matrícula registrada gera presunção juris tantum de domínio e autoriza a propositura de ação reivindicatória contra possuidor injusto.

A usucapião especial urbana não se aplica a imóveis com área superior a 250 m2, requisito objetivo e inafastável.

A notificação extrajudicial inequívoca do proprietário interrompe o prazo aquisitivo da usucapião.

O possuidor que não comprova a realização,
a natureza e o custo das benfeitorias não faz
jus à indenização ou ao exercício do direito de retenção.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 183; CC,
arts
. 1.228, 1.238, 1.240, 1.243, 1.245, § 1o, 1.247, 1.219 e 1.220; CPC,
arts
. 98, § 1o e § 3o, 99, § 3o, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes jurisprudenciais citados expressamente no voto analisado.

R E L A T Ó R I O

ApCiv
1001752-45.2016.8.11.0002

GILDEMAR
BORGES DE SOUZA X AVELINO LAURO RUDNICK

RELATÓRIO

Eminentes Pares,

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por GILDEMAR BORGES DE SOUZA contra sentença
que
nos autos da ação reivindicatória ajuizada por AVELINO LAURO RUDNICK, julgou procedente o pedido inicial para determinar a desocupação do imóvel objeto da lide, condenando o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Das

provas, observa-se
que o autor, ora apelado, ajuizou ação reivindicatória alegando ser legítimo proprietário do imóvel residencial localizado na Rua Alvarenga, no 09, Quadra 110, Loteamento Jardim Costa Verde, na cidade de Várzea Grande/MT, matriculado sob o no 11.911, ficha 01, do Livro 02, do Cartório do 1o Tabelionato de Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT
, adquirido por meio de
compra e venda devidamente averbada sob o no R-2 do registro no 11.911, em 13 de janeiro de 1997, efetuando desde então os pagamentos de IPTU e taxa de água.

Narrou o autor que, ao dirigir-se ao local, deparou-se com o requerido recém estabelecido com seus pertences, desde março de 2015, sem qualquer título justo ou ânimo de dono, afirmando que não se retiraria senão por ordem judicial. Diante disso, procedeu à notificação extrajudicial do requerido, concedendo-lhe prazo de 30 (trinta) dias para desocupação pacífica e amigável do imóvel, o que não foi atendido.

Na
contestação, o réu, ora apelante,
defende o exercício de
posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono desde 10 de agosto de 2011, adquirida mediante instrumento particular de compra e venda firmado com o Sr. Jonas Ribeiro de Magalhães. Requereu, com base nos artigos 1.238 e 1.240 do Código Civil, o reconhecimento da usucapião especial urbana. Subsidiariamente, pleiteou o reconhecimento de benfeitorias realizadas no imóvel e o direito de retenção.

A sentença reconheceu
a propriedade do autor sobre o imóvel em questão e determinando a desocupação pelo réu no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse.

No presente Recurso de Apelação,
em síntese,
o apelante reclama
que vive há mais de 10 (dez) anos na posse do imóvel de forma mansa e pacífica, após efetuar a compr
a
do Sr. Jonas Ribeiro de Magalhães, em 10 de agosto de 2011,
sem
nunca t
er
sido turbado em sua posse.

Afirma que, no decorrer dos anos, realizou várias
benfeitorias
no imóvel, comprovando sua vontade de desenvolvê-lo para viver pacificamente com sua família.

Argumenta que apresentou todas as provas de suas benfeitorias através das imagens juntadas aos autos (
IDs
no 22299797 e no 22299800), bem como dos contratos de compra e venda (
IDs
no 22299380, 22299382, 22299384 e 22299386), demonstrando de forma concreta sua posse mansa e pacífica, assim como a função social do imóvel, pois o utilizou para edificar um lar para si e sua família.

R
equer a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais, bem como a concessão dos benefícios da justiça gratuita, tendo em vista sua hipossuficiência e o fato de estar assistido pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso.

Nas
contrarrazões, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso,
porque a
propriedade está inequivocamente demonstrada pela Matrícula no 11.911 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT, que atesta sua titularidade desde 13 de janeiro de 1997
e
ao tomar conhecimento da ocupação indevida que se iniciou em março de 2015, prontamente notificou extrajudicialmente o apelante para a desocupação voluntária.

Destaca, ainda, q
uanto à alegação de usucapião, óbice intransponível relacionado à área do imóvel, que
é
de 360,00 m2, superior ao limite de 250 m2 estabelecido para a usucapião especial urbana. Além disso, sustenta que a notificação extrajudicial realizada em 2015 interrompeu o prazo prescricional aquisitivo, quebrando o caráter pacífico da posse
. P
or fim, contesta o pedido subsidiário de indenização por benfeitorias, alegando ausência de provas e contradição nos próprios documentos apresentados pelo apelante.

Requer, ao final, o conhecimento e desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença recorrida, bem como a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em razão do trabalho adicional em grau recursal.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRE
LI
MINAR – DO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA

Eminentes pares,

No tocante ao pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado pelo apelante, observo que
está assistido pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso,
além de que juntou documentos como carteira de trabalho e
declaração de
hipossuficiência, que co
nstitu
em
elemento indicativo de sua hipossuficiência econômica, nos termos do art. 98 e seguintes do Código de Processo Civil.

Ademais, o art. 99, § 3o, do CPC estabelece que "
presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural",
não havendo nos autos elementos que infirmem tal presunção.

Assim, defiro o pedido de gratuidade da justiça ao apelante, ressaltando que tal benefício abrange as custas judiciais, as despesas processuais e os honorários advocatícios, conforme dispõe o art. 98, § 1o, do CPC.

É como voto.

DO MÉRITO RECURSAL

Eminentes Pares,

A controvérsia central do presente recurso cinge-se à verificação da procedência ou não da ação reivindicatória ajuizada pelo apelado, bem como à análise da exceção de usucapião especial urbana suscitada pelo apelante e, subsidiariamente, do direito à indenização por benfeitorias.

A ação reivindicatória, prevista no art. 1.228 do Código Civil, constitui instrumento processual à disposição do proprietário não possuidor para reaver o bem que se encontra injustamente em poder de outrem. Para o seu acolhimento, a doutrina e a jurisprudência são uníssonas ao exigir a presença cumulativa de três requisitos: a) prova do domínio do autor sobre a coisa reivindicada; b) individualização do bem; e c) posse injusta exercida pelo réu.

No caso em apreço, o primeiro requisito encontra-se devidamente preenchido, uma vez que o apelado comprovou ser o legítimo proprietário do imóvel objeto da lide, mediante a apresentação da Matrícula no 11.911 do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT, na qual consta como titular do domínio desde 13 de janeiro de 1997, em virtude de escritura pública de compra e venda devidamente registrada
(id 306337929
)
.

Com efeito, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis", sendo certo que o registro gera presunção juris tantum de domínio em favor do titular, conforme dispõe o art. 1.247 do mesmo diploma legal.

O segundo requisito também se encontra satisfeito, porquanto o imóvel foi perfeitamente individualizado na petição inicial e na matrícula apresentada, tratando-se do lote no 09, da Quadra 110, do Loteamento denominado Jardim Costa Verde, situado na cidade de Várzea Grande/MT, com área de 360,00 m2.

Quanto ao terceiro requisito, qual seja, a posse injusta exercida pelo réu, cumpre esclarecer que, para fins de ação reivindicatória, considera-se injusta a posse que não se funda em causa jurídica que a legitime perante o proprietário.

No caso
em exame
, o apelante não apresentou título oponível ao apelado que justificasse sua permanência no imóvel, limitando-se a exibir contrato particular de compra e venda firmado com
terceiro estranho à cadeia dominial do bem
.

Nesse contexto, em princípio, estão presentes todos os requisitos necessários ao acolhimento da pretensão reivindicatória. Contudo, faz-se necessário analisar a exceção de usucapião suscitada pelo apelante, que, se procedente, constituiria óbice ao êxito da ação reivindicatória.

O apelante sustenta que exerce posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono sobre o imóvel desde 10 de agosto de 2011, quando o adquiriu mediante contrato particular de compra e venda firmado com o Sr. Jonas Ribeiro de Magalhães. Com base nisso, invoca a aplicação dos
arts
. 1.238 e 1.240 do Código Civil, pleiteando o reconhecimento da usucapião especial urbana.

Ocorre que a usucapião especial urbana, prevista no art. 183 da Constituição Federal e reproduzida no art. 1.240 do Código Civil, exige o preenchimento dos seguintes requisitos: a) posse ininterrupta e sem oposição, pelo prazo de cinco anos; b) imóvel urbano com área não superior a 250 m2; c) utilização do imóvel para moradia própria ou da família; d) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

No caso em tela, verifica-se, de plano, um óbice intransponível à pretensão do apelante: a área do imóvel. Conforme consta expressamente na Matrícula no 11.911, o lote em questão possui área de 360,00 m2, superior, portanto, ao limite máximo de 250 m2 estabelecido pela Constituição Federal e pelo Código Civil para a usucapião especial urbana.

Trata-se de requisito objetivo e de ordem pública, cuja inobservância impede o reconhecimento da usucapião na modalidade pretendida pelo apelante.

A limitação de área constitui elemento essencial da usucapião especial urbana, que tem por finalidade a concretização da função social da propriedade e do direito à moradia, não podendo ser flexibilizada pelo julgador.

Ademais, ainda que se superasse o óbice relativo à área do imóvel, o que se admite apenas para argumentar, a pretensão do apelante encontraria outro obstáculo: a interrupção do prazo prescricional aquisitivo.

Com efeito, o apelante afirma ter iniciado sua posse em 10 de agosto de 2011. Contudo, em 2015, antes de completado o quinquênio legal, o apelado promoveu notificação extrajudicial, manifestando inequívoca oposição à posse exercida pelo apelante. Tal ato, comprovado nos autos pelo Aviso de Recebimento devidamente assinado, interrompeu o caráter pacífico da posse, requisito indispensável à configuração da usucapião
(id 306337931
)
.

A oposição do proprietário, ainda que extrajudicial, desde que inequívoca e efetivamente levada ao conhecimento do possuidor, é suficiente para obstar o reconhecimento da usucapião, pois rompe com o estado de inércia que fundamenta o instituto.

No que tange aos contratos particulares apresentados pelo apelante para comprovar sua posse, observo que tais documentos não possuem o condão de afastar o direito de propriedade do apelado, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Isso porque, nos termos do art. 1.245, § 1o, do Código Civil,
"enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".

Além disso, os referidos contratos foram firmados com terceiros estranhos à cadeia dominial do imóvel, não havendo qualquer vínculo jurídico entre os supostos vendedores e o apelado, legítimo proprietário do bem.
Referidos
instrumentos
, portanto, não constituem justo título oponível ao apelado, tampouco são hábeis a comprovar a boa-fé do apelante, especialmente considerando que os carnês de IPTU estavam em nome do apelado, circunstância que deveria ter despertado a diligência do adquirente.

Quanto à alegação de

accessio

possessionis
(soma de posses), prevista no art. 1.243 do Código Civil, cumpre ressaltar que tal instituto pressupõe a existência de posses legítimas e contínuas, o que não se verifica no caso dos autos, uma vez que os supostos antecessores do apelante não detinham posse juridicamente qualificada sobre o imóvel.

Diante do exposto, não há como acolher a exceção de usucapião suscitada pelo apelante, seja pela incompatibilidade da área do imóvel com a modalidade pretendida, seja pela interrupção do prazo prescricional aquisitivo em virtude da oposição manifestada pelo apelado.

Subsidiariamente, o apelante pleiteia o reconhecimento do direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, bem como o exercício do direito de retenção até o efetivo pagamento.

Nos termos dos
arts
. 1.219 e 1.220 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como ao exercício do direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. Já o possuidor de má-fé somente faz jus à indenização pelas benfeitorias necessárias, não lhe assistindo o direito de retenção.

No caso em apreço, verifica-se que o apelante não produziu prova robusta acerca das benfeitorias que alega ter realizado no imóvel. Não há nos autos notas fiscais, recibos, orçamentos ou qualquer outro documento que comprove a realização e o custo das supostas benfeitorias, tampouco laudo técnico que ateste sua natureza (necessárias, úteis ou voluptuárias).

Ademais, há contradição nos próprios documentos apresentados pelo apelante.

O contrato particular de compra e venda de ID no 22299380, datado de 10 de agosto de 2011, já menciona a existência de
"uma casa com um (1) quarto e 1 (1) WC, coberta c/ telha tipo Eternit, com terreno todo murado e com um (1) Portão de correr na frente",
o que contraria a alegação de que tais benfeitorias teriam sido realizadas pelo apelante após a aquisição do imóvel.

Diante da ausência de prova quanto à existência, natureza e valor das benfeitorias, bem como da contradição verificada nos documentos apresentados pelo próprio apelante, não há como acolher o pedido subsidiário de indenização e retenção por benfeitorias.

Por todo o exposto, verifico que a sentença recorrida não merece reparos, porquanto aplicou corretamente o direito à espécie, reconhecendo a procedência da ação reivindicatória em face da comprovação dos requisitos legais e afastando a exceção de usucapião e o pedido subsidiário de indenização por benfeitorias, ante a ausência dos pressupostos necessários ao seu acolhimento.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso para
mante
r
integralmente a sentença recorrida
.
Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida ao apelante, nos termos do art. 98, § 3o, do mesmo diploma legal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2025