Tribunal: TJMT
Processo: 1000415-83.2025.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TERCEIRO DE BOA-FÉ. TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que, em ação de imissão na posse, julgou procedentes os pedidos para imitir a autora na posse de imóvel adquirido em leilão extrajudicial e condenar o réu ao pagamento de taxa de ocupação.
II. Questão em discussão:
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a ausência de intimação da parte autora para recolher custas complementares, após a majoração do valor da causa, acarreta a nulidade da sentença; (ii) saber se a existência de ação anulatória do leilão extrajudicial configura prejudicialidade externa capaz de suspender a ação de imissão na posse; (iii) saber se supostas irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária são oponíveis ao adquirente de boa-fé; e (iv) saber se é devida a taxa de ocupação e se o termo inicial foi fixado corretamente.
III. Razões de decidir:
3. A ausência de recolhimento de custas complementares pela parte autora não gera nulidade, pois o ônus sucumbencial recaiu integralmente sobre o réu/apelante, que foi a parte vencida. A extinção do processo por essa razão exigiria, ademais, a prévia intimação pessoal da parte para suprir a falta, o que não ocorreu.
4. A jurisprudência pátria é consolidada no sentido de proteger o terceiro adquirente de boa-fé, garantindo seu direito à imissão na posse do imóvel arrematado em leilão extrajudicial, ainda que pendente discussão sobre a validade do procedimento expropriatório em outra ação, a qual não configura prejudicialidade externa.
5. A propriedade da autora foi devidamente comprovada pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, ato que goza de presunção de veracidade. Eventuais nulidades no procedimento de consolidação da propriedade devem ser resolvidas em ação própria contra o credor fiduciário, não afetando o direito do arrematante de boa-fé.
6. A condenação ao pagamento da taxa de ocupação encontra amparo no art. 37-A da Lei no 9.514/1997, sendo devida desde a data da alienação em leilão até a efetiva desocupação do imóvel, como forma de compensar o novo proprietário pela privação do uso do bem e evitar o enriquecimento sem causa do ocupante.
IV. Dispositivo e tese:
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. O adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, na condição de terceiro de boa-fé, tem direito à imissão na posse, não sendo oponíveis as alegações de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade. 2. A existência de ação anulatória do leilão não constitui prejudicialidade externa capaz de obstar a procedência do pedido de imissão na posse. 3. É devida a taxa de ocupação, nos termos do art. 37-A da Lei no 9.514/1997, desde a data da alienação até a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 30 e 37-A; Código de Processo Civil, art. 85, § 11, e 485, III; Código Civil, arts. 1.200, 1.228 e 1.245.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1910279/RN; STJ, AgInt no REsp 1674191/DF; STJ, Tema 1059.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000415-83.2025.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse, Imissão na Posse, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[CLOVIS RICARDO DOS SANTOS - CPF: 483.546.861-91 (APELANTE), DIOGO DE OLIVEIRA DA CRUZ - CPF: 013.000.791-93 (ADVOGADO), ISA BACCHI COVER - CPF: 929.443.531-87 (APELADO), ISA BACCHI COVER - CPF: 929.443.531-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TERCEIRO DE BOA-FÉ. TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que, em ação de imissão na posse, julgou procedentes os pedidos para imitir a autora na posse de imóvel adquirido em leilão extrajudicial e condenar o réu ao pagamento de taxa de ocupação.

II. Questão em discussão:

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a ausência de intimação da parte autora para recolher custas complementares, após a majoração do valor da causa, acarreta a nulidade da sentença; (ii) saber se a existência de ação anulatória do leilão extrajudicial configura prejudicialidade externa capaz de suspender a ação de imissão na posse; (iii) saber se supostas irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária são oponíveis ao adquirente de boa-fé; e (iv) saber se é devida a taxa de ocupação e se o termo inicial foi fixado corretamente.

III. Razões de decidir:

3. A ausência de recolhimento de custas complementares pela parte autora não gera nulidade, pois o ônus sucumbencial recaiu integralmente sobre o réu/apelante, que foi a parte vencida. A extinção do processo por essa razão exigiria, ademais, a prévia intimação pessoal da parte para suprir a falta, o que não ocorreu.

4. A jurisprudência pátria é consolidada no sentido de proteger o terceiro adquirente de boa-fé, garantindo seu direito à imissão na posse do imóvel arrematado em leilão extrajudicial, ainda que pendente discussão sobre a validade do procedimento expropriatório em outra ação, a qual não configura prejudicialidade externa.

5. A propriedade da autora foi devidamente comprovada pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, ato que goza de presunção de veracidade. Eventuais nulidades no procedimento de consolidação da propriedade devem ser resolvidas em ação própria contra o credor fiduciário, não afetando o direito do arrematante de boa-fé.

6. A condenação ao pagamento da taxa de ocupação encontra amparo no art. 37-A da Lei no 9.514/1997, sendo devida desde a data da alienação em leilão até a efetiva desocupação do imóvel, como forma de compensar o novo proprietário pela privação do uso do bem e evitar o enriquecimento sem causa do ocupante.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. O adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, na condição de terceiro de boa-fé, tem direito à imissão na posse, não sendo oponíveis as alegações de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade. 2. A existência de ação anulatória do leilão não constitui prejudicialidade externa capaz de obstar a procedência do pedido de imissão na posse. 3. É devida a taxa de ocupação, nos termos do art. 37-A da Lei no 9.514/1997, desde a data da alienação até a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, arts. 30 e 37-A; Código de Processo Civil, art. 85, § 11, e 485, III; Código Civil, arts. 1.200, 1.228 e 1.245.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1910279/RN; STJ, AgInt no REsp 1674191/DF; STJ, Tema 1059.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
CLOVIS RICARDO DOS SANTOS
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Reintegração de Posse de Imóvel Adquirido em Leilão Extrajudicial com Cobrança de Taxa de Ocupação, registrada sob o no
1000415-83.2025.8.11.0041
, ajuizada por
ISA BACCHI COVER
, que julgou procedentes os pedidos iniciais.

A sentença (
ID. 304350856
) confirmou a liminar para determinar a imissão da autora na posse do imóvel e condenou o réu ao pagamento de taxa de ocupação mensal de R$ 3.428,80, a incidir a partir de 29 de outubro de 2024 até a efetiva desocupação. O Juízo de primeiro grau rejeitou as preliminares de inépcia da inicial, de incompetência por conexão com ação anulatória em trâmite na Justiça Federal e de chamamento ao processo da Caixa Econômica Federal. Acolheu, contudo, a impugnação ao valor da causa para fixá-lo em R$ 342.880,11, correspondente ao valor venal do bem, e deferiu a gratuidade de justiça ao réu. No mérito, fundamentou que a autora comprovou a propriedade do imóvel adquirido em leilão extrajudicial, e que a posse do réu se tornou injusta e precária, o que justifica tanto a imissão na posse quanto a cobrança da taxa de ocupação, com base no art. 37-A da Lei no 9.514/1997.

A parte apelante,
CLOVIS RICARDO DOS SANTOS
, interpôs recurso (
ID. 304350863
), alegando, em síntese, a nulidade da sentença, pois, apesar de o juízo ter acolhido a impugnação ao valor da causa, não oportunizou o recolhimento das custas complementares pela autora. Sustenta, ainda, a irregularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, por ausência de notificação pessoal para purgação da mora e de intimação sobre a realização do leilão. Aduz a existência de prejudicialidade externa, decorrente de ação anulatória anteriormente ajuizada, que discute a validade do título de domínio da apelada. Por fim, impugna a condenação ao pagamento da taxa de ocupação, argumentando a inexistência de posse indevida e a incorreção do termo inicial fixado na sentença, defendendo que a averbação da compra ocorreu em data posterior. Postula a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, anular o julgado.

Nas Contrarrazões (
ID. 304350865
), a parte apelada,
ISA BACCHI COVER
, defendeu a manutenção da sentença. Refutou a alegação de prejudicialidade externa, afirmando que a jurisprudência dominante não impõe a suspensão da ação de imissão na posse em razão de ação anulatória, especialmente por se tratar de direito autônomo do adquirente de boa-fé. Quanto à ausência de intimação para recolhimento das custas complementares, sustentou que tal providência seria irrelevante, uma vez que a condenação ao pagamento das custas processuais recaiu integralmente sobre o apelante, por ser a parte sucumbente. Alegou que eventuais irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade devem ser discutidas em ação própria contra a Caixa Econômica Federal, não sendo oponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé. Por fim, confirmou a correção da condenação à taxa de ocupação, tanto em relação à sua legalidade quanto ao termo inicial, que, segundo afirma, deve corresponder à data da consolidação da propriedade ou da compra, e não do registro. Requereu o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação em que a parte recorrente busca a reforma da sentença que julgou procedente a ação de reintegração de posse de imóvel adquirido em leilão extrajudicial, determinando a imissão da autora na posse do bem e condenando o réu ao pagamento de taxa de ocupação mensal no valor de R$ 3.428,80.

Alega a parte Apelante que a sentença merece reforma em razão do acolhimento da impugnação ao valor da causa sem oportunizar o devido recolhimento das custas complementares pela parte autora, da existência de irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, da necessidade de reconhecimento da prejudicialidade externa em razão da ação anulatória conexa, e da incorreção da condenação em taxa de ocupação.

Já a parte Apelada defende que a sentença deve ser mantida integralmente, sustentando que não há nulidade processual, que é terceira de boa-fé com direito à imissão na posse, e que a taxa de ocupação foi corretamente fixada.

O recurso não merece provimento.

Quanto à primeira tese, relativa à alegada nulidade da sentença em razão do não recolhimento de custas complementares após o acolhimento da impugnação ao valor da causa, verifico que tal argumentação não encontra respaldo jurídico adequado. A sentença condenou expressamente o réu apelante ao pagamento das custas e despesas processuais, de modo que não se mostra razoável ou adequado exigir da autora apelada o recolhimento de custas complementares por não ser a parte sucumbente na lide.

Ademais, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça,
"A extinção do processo pelo não recolhimento de custas complementares após a angularização da relação processual mais se amolda à hipótese de abandono da causa, particularizada no inciso III do art. 485 do Código de Processo Civil, a exigir, nos termos do § 1o, do mesmo dispositivo, a prévia intimação pessoal da parte"
(STJ - REsp: 1910279 RN 2020/0326267-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 05/11/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/11/2024). Dessa forma, não há que se falar em extinção do feito quando sequer houve a intimação pessoal da parte, ainda mais ao se considerar que, neste caso, o ônus das custas processuais recai sobre a parte apelante, que é sucumbente na sentença.

No que tange às alegações de irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade e à existência de prejudicialidade externa, tais teses também não merecem acolhimento. É importante ressaltar que a apelada figura como terceira de boa-fé, tendo adquirido o imóvel mediante leilão extrajudicial regularmente realizado, com posterior registro da escritura pública no cartório competente. Nesse contexto, importa destacar que a jurisprudência dos diversos tribunais pátrios entende pela preservação os direitos dos adquirentes de boa-fé:
"O adquirente do imóvel arrematado em leilão extrajudicial, após transcrita a escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, tem direito à imissão na posse do bem, consoante determina o art . 37, § 2o, do Decreto-Lei n. 70/66 - As alegações de prejudicialidades externas, que visam à anulação do leilão, não podem interferir nos legítimos direitos do terceiro adquirente de boa-fé"
(TJ-MG - AC: 10000170605158002 MG, Relator.: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 22/03/2022, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/03/2022).

Outrossim, a jurisprudência é firme no sentido de que
"A imissão na posse dos arrematantes do imóvel é assegurada pelo artigo 37, § 2o do Decreto 70/66; além do artigo 30 da Lei 9.514/97, bem como pelo artigo 1.228, do Código Civil. Possíveis nulidades ocorridas no leilão extrajudicial e direito de retenção envolvendo o imóvel objeto da demanda petitória não podem ser opostas em face dos arrematantes, o qual, na condição de terceiro de boa-fé, adquiriram legitimamente a propriedade do credor hipotecário e, por conseguinte, tem direito a ser imitido na posse do bem"
(TJ-RJ - APELAÇÃO: 00309981820218190031, Relator.: Des(a). LUIZ EDUARDO C CANABARRO, Data de Julgamento: 29/11/2022, NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/12/2022).

Da mesma forma,
"O adquirente do imóvel arrematado em leilão extrajudicial, após transcrita a escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, tem direito à imissão na posse do bem. A discussão travada em via própria, quanto a nulidade do procedimento de expropriação, não configura prejudicialidade externa capaz de obstar o deferimento do pleito possessório"
(TJ-GO - Apelação Cível: 5069720-73 .2022.8.09.0162 VALPARAÍSO DE GOIÁS, Relator.: Des(a). JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS, 6a Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ).

Nesse particular, convém destacar que o registro público goza de presunção de veracidade e publicidade, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil e artigo 167 da Lei de Registros Públicos (Lei no 6.015/1973). O apelante, entretanto, não apresentou qualquer título capaz de desconstituir a presunção legal dos registros apresentados pela autora.

Além disso, conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, eventuais discussões acerca de irregularidades no procedimento de consolidação devem ser travadas em sede própria, com a participação de todos os sujeitos envolvidos no procedimento originário, e não podem prejudicar os direitos legitimamente adquiridos por terceiros de boa-fé.

Nesse sentido, convém ressaltar ainda que, não obstante a parte alegue que a validade do leilão extrajudicial está sendo discutida através da Ação Anulatória n. 1027538-95.2024.4.01.3600, que tramita pela 2a Vara Federal em Cuiabá, ao analisar aqueles autos verifiquei que, embora distribuídos antes mesmo da concretização do leilão, a liminar almejada pelo aqui Apelante fora indeferida (ID. 2162968885), de modo que não há qualquer impedimento legal ou judicial vigente para a arrematação do imóvel pela parte apelada.

Por outro lado, verifico que a apelada comprovou adequadamente sua condição de proprietária do imóvel através da escritura pública e respectivo registro imobiliário, demonstrando que a aquisição se deu de forma regular e em conformidade com as disposições legais que regem a matéria. A posse exercida pelo apelante, ao contrário, não possui amparo legal adequado, caracterizando-se como injusta no âmbito da ação dominial, que visa à imissão na posse fundada no artigo 1.228 do Código Civil.

É importante esclarecer que o conceito de posse injusta para efeito de ação de imissão na posse decorrente de domínio não é o mesmo estabelecido para os interditos possessórios. No campo da tutela possessória, o bem tutelado merece proteção desde que não seja violenta, clandestina ou precária (artigo 1.200 do Código Civil). Porém, no âmbito da ação dominial, é injusta toda e qualquer posse que contrarie o domínio do autor e não tenha sido outorgada por este de forma regular.

Considerando que a autora comprovou adequadamente a aquisição do imóvel através de leilão extrajudicial, com a devida consolidação da propriedade e posterior registro imobiliário, e que o apelante não apresentou qualquer título que legitimasse sua permanência no imóvel, a procedência da ação de imissão na posse era medida que se impunha.

Finalmente, quanto ao pedido afastamento da condenação em taxa de ocupação, verifico que a sentença aplicou corretamente o disposto no artigo 37-A da Lei no 9.514/1997, que expressamente estabelece o dever do fiduciante de pagar ao credor fiduciário ou aos seus sucessores taxa de ocupação do imóvel correspondente a 1% do valor de referência, computado e exigível desde a data da alienação do imóvel até a data da efetiva imissão na posse.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente reconhecido a aplicabilidade de tal dispositivo nos casos de posse injusta após a consolidação da propriedade, como forma de evitar o enriquecimento sem causa e compensar o proprietário pelo tempo em que se vê privado da posse do bem (STJ - AgInt no REsp: 1674191 DF 2017/0058090-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2021).

Além disso, diferentemente do que alega a parte Apelante, o fato de o art. 30 da Lei 9.514/1997 prever que a desocupação se dará em um prazo de 60 dias não significa que há isenção do pagamento da taxa de ocupação do imóvel no referido período. Nesse sentido, este E. TJMT já decidiu que “
É devido o pagamento de taxa de ocupação pelo ocupante de imóvel adquirido em leilão extrajudicial durante o período de fruição do bem, até a sua efetiva desocupação
” (TJ-MT 10167234420188110041 MT, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022), bem como que “
é devido taxa de ocupação/aluguel sobre o imóvel objeto de financiamento de imóvel garantido por alienação fiduciária, se mesmo após a venda em hasta pública o devedor permanece no bem (art. 37-A da Lei n. 9.514/97)
” (TJ-MT - AC: 00294918720168110041, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 13/09/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/09/2023).

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em razão do não provimento do recurso, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC e em conformidade com o Tema 1059 do STJ, majoro para 15% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, mantendo, contudo, suspensa a exigibilidade em razão do benefício da justiça gratuita.

Ao arremate, visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2025