Tribunal: TJMT
Processo: 1020800-23.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-05-21

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE –DESISTÊNCIA DO AUTOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Induvidoso nos autos a culpa do autor/apelado pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.
2. É direito do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por vontade do comprador (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54) do Consumidor.
3. Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Dessa forma, é justa a retenção de 15% dos valores pagos, além de estar de acordo com o recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para ressarcir a requerida/apelante pelas despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
4. De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais”– dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela.
5. Recurso provido em parte.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020800-23.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[IMOBILIARIA PAIAGUAS LTDA - CNPJ: 11.009.202/0001-10 (APELANTE), LARIELA MIORANZA THOME - CPF: 036.088.531-46 (ADVOGADO), WILLIAN JESUS SANTOS - CPF: 305.249.848-75 (APELADO), MARCOS AURELIO DA COSTA - CPF: 569.994.291-20 (ADVOGADO), JONATHAN LOURENCO DA CRUZ CESPEDES - CPF: 024.564.761-90 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA –
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE –
DESISTÊNCIA DO AUTOR
– RESTIT
UIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 1
5% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ –

COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

1
.

Induvidoso nos autos a culpa do autor/apelado
pela rescisão

antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações

perante a requerida/apelante.

2.
É
direito do comprador requerer a
rescisão

contratual,

por livre

motivação,

como no caso em tela, pela impossibilidade

de continuar

suportando os encargos assumidos.

Nesse sentido, a lei consumerista autoriza a resilição

do compromisso

de compra e venda por vontade do comprador (
artigos 67, V, 51, II, 53 e 54)
do Consumidor.

3.
Segundo precedentes do STJ, na rescisão

de contrato de compra e venda de imóvel

por desistência

do comprador,

mesmo

anteriormente

à Lei 13.786/2018, deve prevalecer

o
percentual
de retenção
de 1
5% (
quinze
por cento) dos valores

pagos pelo adquirente, por ser esse percentual

adequado e suficiente

para indenizar o construtor das despesas

gerais e do rompimento

unilateral

do contrato. Des
sa forma, é justa a retenção de 1
5% dos valores

pagos, além

de estar de acordo com o recente entendimento do Superior

Tribunal

de Justiça,

para ressarcir

a requerida/apelante

pelas despesas

gerais e do rompimento

unilateral

do contrato.

4.
De acordo com a tese paradigma do Tema

938 do STJ

julgado em recurso

repetitivo,

é plenamente admissível

o ajuste entre os contratantes para o repasse,

ao adquirente, da obrigação

de arcar com as “despesas
comerciais”–
dentre as quais

se insere a chamada comissão

de corretagem

– desde que haja previsão

expressa,

o que ocorreu no caso em tela.

5
. Recurso provido
em
parte
.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível
interposto
por
IMOBILIARIA PAIAGU
Á
S LTDA
em face da sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contratual c/c Restituição de Valores Pagos,
ajuizada por
WILLIAN JESUS SANTOS e
JONATHAN LOURENCO DA CRUZ CESPEDES

para
declarar r
escindido contrato
firmado entre os litigantes
e condenar a p
arte requerida à devolução do valor pago pelo autor, devendo ser retido 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos, até a data da solicitação da rescisão contratual, a ser corrigido monetariamente a partir do desembolso, e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação
, bem como condenar

a parte requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios
fixados
em 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do C
PC
.

Em suma, alega a apelante
que f
irmou contrato de compra e venda de imóvel
com a apelada,
a qual e
fetuou o pagamento d
e
R$ 11.499,12 (onze mil quatrocentos e noventa e nove reais e doze centavos), contudo, em razão de incapacidade financeira
,
decidiu ingressar com a presente ação de rescisão contratual c/c rest
ituição dos valores pagos.

Afirma que requereu na contestação a retenção dos valores de comissão de corretagem
no percentual de 5%
,
conforme contrato entre as partes
,
que totalizou R$ 3.789,60, visto que a intermediação feita pela corretora alcançou o seu fim, por estar devidamente amparado no artigo 67-A, I da Lei 13.786/2018.

Contudo, o juízo monocrático foi omisso quanto ao pedido de retenção do valor da corretagem.

Afirma ainda que o juízo de 1o Grau
condenou o requerido/apelante
à de
volução do valor pago pelo
s
requerente
s
/apelado
s
,
retendo
o percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adim
plidos,
cujo montante
vai de encontro ao entendimento pátrio, pois os julgados entendem pelo perc
entual de 20% (vinte por cento).

Ao final, r
equereu o provimento do recurso para reformar a sentença proferida,
julgando improcedente a devolução concernente ao valor de comissão de corretagem, bem como seja estendido para 20% o percentual de retenção sobre a quantia a ser devolvida.

Os
apelado
s

contrarrazo
aram
,
requerendo o desprovimento do apelo.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Em suma, alega a apelante
que
demanda foi proposta te
ndo em vista a intenção do
s
a
pelado
s
em resilir o Contrato de Compra e venda de imóvel loteado que realizou na
data de 06 de dezembro de 2021.

Consta dos autos que
os
apelad
os

pag
aram
R$ 11.499,12, porém
,

em razão de dificuldades financeiras
tornou-se insustentá
vel a continuidade do contrato.

Assim, pugna
ram
pela resilição requere
ram
a aplicabilidade do Código de defesa do consumidor, a devolução de 90% (noventa por cento) da quant
ia paga e condenação da requerida, ora apelante,
em custas e honorários advocatícios.

A requerida, ora apelante,
protocolou sua defesa aduzindo no mérito que fossem aplicadas as normas do contrato entabulado entre as partes, bem como da Lei 13.786/2018 a qual já se regia
à
época do contrato
,
bem como por ser lei espec
í
fica
,
deve se sobrepor ao CDC.

Requereu
a retenção dos valores de comissão de corretagem no percentual de 5%
,
de R$ 3.789,60, visto que a intermediação feita pela corretora alcançou o seu fim, por estar devidamente amparado no artigo 67-A, I
,
da Lei 13.786/2018.

Pois bem.

In
casu
, incontroverso que as partes
firmaram, em 06/12/2021
, “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de
Imóvel Loteado
”, referente
a
01 (um) lote de 189
,
48 metros quadrados, a situado no (QD 06 LT 22), empreendimento denominado de NICO BARACAT, devidamente registrado na Matricula 87.735
no valor de R$
75.792,00

(setenta e cinco mil setecentos e noventa e dois reais
), a ser pago da seguinte forma: a
entrada no valor
de R$ 7.500,00
e o restante dividido em 60 (sessenta
) parcelas mensais, cada uma no valor de R$
1.320,28
(
mil trezentos e vinte reais e vinte e oito centavos
), a prime
ira com vencimento em 15/01/2022
e as demais nos meses subsequentes, conforme docu
mento juntado no ID no 273222393
.

A controvérsia cinge-se na aplicação do Código de Defesa do Consumidor; no percentual de retenção e na restituição da comissão de corretagem.

No caso, a apelante sustenta que
devem ser aplicadas as cláusulas
do contrato entabulado entre as partes,
em razão da
Lei
13.786/2018
em vigor
à
época do contrato
,
bem como por ser lei espec
í
fica
e
deve se sobrepor ao CDC.

Tratando-se de aquisição de bem imóvel no mercado de consumo, seja pelo regime de
multipropriedade
ou não, aplicável o Código de Defesa do Consumidor, uma vez presentes os requisitos do art. 2o e art. 3o, isto é, a autora enquanto consumidora, adquirindo produto como destinatária final, e a requerida como fornecedora, ou seja, pessoa jurídica privada nacional, que desenvolve atividade

de construção e comercialização de imóvel.

A
apelante requereu

a retenção dos valores de comissão de corretagem no percentual de 5% conforme contrato entre as partes
,
que totalizou R$ 3.789,60, visto que a intermediação feita pela corretora alcançou o seu fim
.

No que tange à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (
TEMA 938
): “é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”

Como visto, a validade da cobrança da comissão de corretagem está condicionada à prévia informação sobre o preço da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, consoante entendimento do STJ.

In
casu
, verifica-se pela análise do contrato firmado entre as partes que o dever de informação
acerca da taxa de corretagem
restou devidamente observado pela requerida/apelante,
em sua cláusula
4a. V
ejamos

(ID no 273222393
):

Contudo
, verifica-se que a sentença foi omissa neste item, de modo que deve ser reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem.

Assim, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção
pela parte apelante
.

Sobre o tema:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO
PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA PELA COMPRADORA – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – CLÁUSULA CONTRATUAL – PRECEDENTE DO STJ – MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL – DESCABIMENTO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÊNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA – APLICAÇÃO DO ART. 86, PARÁGRO ÚNICO, DO CPC/15 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Fixado no caso em 25% do valor pago, não há razão para majoração, pois em conformidade com o entendimento do STJ.

“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017,
DJe
29.09.2017).

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção
.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários. Inteligência do artigo 86, parágrafo único, do CPC/15. (N.U 1023337-65.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/09/2022,
Publicado
no DJE 22/09/2022)
(negritei)

Logo, merece reforma a sentença neste ponto.

Outrossim,

induvidoso nos au
tos a culpa d
os apelados
pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter
em
mais condições de pagar as prestaçõe
s perante a apelante.

É direito do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista autoriza a resilição do

compromisso de compra e venda por vontade do comprador (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54).

O juízo
a quo

condenou a requerida/apelante na restituição dos valores pagos, retendo o percentual de
15%
.

Segundo a apelante
,
t
al entendimento vai de encontro ao entendimento pátrio, pois os julgados entendem pelo percentual de 20% (vinte por cento)
.

Não procede o inconformismo da apelante, haja vista que,
ainda que
a rescisão do contrato tenha se dado
por iniciativa do comprador,
ante a sua desistência,
é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10%
a
25% do total da quantia paga.

Note-se que no caso dos autos o valor do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes é de R$
R$ 75.792,00

(setenta e cinco mil setecentos e noventa e dois reais)

e que o requerente, ora apelado
, efetuou o pagamento da importância atualizada de
R$ 11.499,12 (onze mil quatrocentos e noventa e nove reais e doze centavos).

Na espécie, levando-se em consideração as especificidades do caso em estudo e tendo em
vista que a vendedora
(apelante
) ficará com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo
,
a retenção do percentual de 15
% do total da quantia paga
mostra-se razoável e proporcional, permitindo a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato, sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa.

Com efeito, à luz do
Código de Defesa do Consumidor
e da ju
risprudência do Superior Tribunal de Justiça, deve ser limitada entre 10%
a
25% do valor pago. Confira-se:

Sobre o tema, colaciono jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. (...). CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. (...)
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.
(...). (STJ,
AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR
, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 26/6/2023)
(negritei)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE VIOLOU AS SÚMULAS
5
E
7
/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. NÃO VIOLAÇÃO DA SÚMULA N.
518
/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE 15% QUE SE COADUNA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. 1. Nos termos da
Súmula n.
543
desta corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
co
mprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". [...]
3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10%
a
25% do total da quantia paga.
Precedentes. Agravo interno improvido. (STJ,
AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ
, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 18/9/2023)

(negritei)

Nesse contexto, deve ser mantida a sentença quanto a este item.

Ante o exposto,
dou
parcial provimento
ao recurso
apenas para fazer constar da sentença a legalidade da retenção a título de comissão de corretagem, em favor da apelante.

É como
voto
.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2025