Tribunal: TJMT
Processo: 0000864-77.2017.8.11.0093
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-29
Data de publicação: 2025-05-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. ALUGUEL. SIMULAÇÃO CONTRATUAL. NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
Demonstrada a simulação do contrato de locação para subsidiar interesses junto ao órgão ambiental competente, impõe-se o reconhecimento da nulidade do contrato.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000864-77.2017.8.11.0093
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LUIZ MORO - CPF: 298.773.181-72 (APELANTE), DONATO CINTO - CPF: 121.124.808-98 (ADVOGADO), FABRICIA NICOLE MOURA RIBEIRO DE SOUZA - CPF: 012.373.541-61 (ADVOGADO), ANDRE LUIS STEIN FORTES - CPF: 019.968.661-09 (ADVOGADO), HIGOR HENRIQUE DE ALBUQUERQUE SILVA - CPF: 033.353.181-70 (ADVOGADO), 2 R MADEIRAS LTDA - EPP - CNPJ: 04.149.882/0001-02 (APELADO), ULISSES DUARTE JUNIOR - CPF: 582.808.711-87 (ADVOGADO), FELLIPE GEBAUER DE NEGREIRO - CPF: 013.667.031-89 (ADVOGADO), RAFAEL FERREIRA LIUTI - CPF: 015.975.881-56 (APELADO), RAFAEL FERREIRA LIUTI - CPF: 015.975.881-56 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), FABIANO MURILO FACCIN ANZILEIRO - CPF: 083.484.899-67 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA.

ALUGUEL. SIMULAÇÃO CONTRATUAL.

NULIDADE.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO.

Demonstrada a simulação do contrato de locação para subsidiar interesses junto ao órgão ambiental competente, impõe-se o reconhecimento da nulidade do contrato.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0000864-77.2017.8.11.0093 – COMARCA DE FELIZ NATAL

APELANTE: LUIZ MORO

APELADO: 2R MADEIRAS LTDA - EPP

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Apelação Cível interposta por Luiz Moro contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Feliz Natal– MT, na

Ação de Despejo c/c Cobrança de Alugueis e Demais Encargos,

que

julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.

O apelante LUIZ MORO sustenta que ficou comprovada relação locatícia entre as partes e a inadimplência contumaz da apelada, no entanto a apelada não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia, isto é de comprovar o pagamento dos alugueis.

Assevera sobre

a divergência no tamanho da área ocupada pela recorrida (locatária) e sobre a ausência de disposição contratual sobre benfeitorias, fatos irrelevantes ao objeto da ação e que foram levados em consideração na sentença de forma equivocada.

Alega que não existe provas aptas a comprovar a simulação contratual mencionada na sentença; argumenta sobre a impossibilidade de reconhecer a nulidade dos contratos, sobre o princípio da boa-fé objetiva
.

Aduz sobre falsificação de assinaturas do apelante em outros 2 contratos de locação para obtenção de licenças ambientais junto à SEMA.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais. (id. 231286712)

Apresentadas as contrarrazões.

As partes requereram a retirada de pauta para realização de audiência de conciliação, o que foi deferido.

A audiência de conciliação foi infrutífera. (id. 266114272)

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios ajuizada pelo apelante Luiz Moro contra a apelada 2 R Madeiras Ltda - EPP, em razão da inadimplência do contrato de locação comercial.

Colhe-se dos autos que o objeto do contrato de locação é parte de um imóvel rural denominado Lote no 412-A, Quadra n° 04, com área de 125 hectares, localizado em Feliz Natal/MT, e que teve início em 01/03/2009, para exploração e beneficiamento de madeira, com prazo de duração de 3 (três) anos, com aluguel mensal de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), tacitamente perdurou até 30/06/2014, quando o valor foi reajustado, por meio de um novo contrato, para R$ 1.798,50 (mil setecentos e noventa e oito reais e cinquenta centavos) e pelo prazo determinado de 30 (trinta) meses, sendo acordado que, ao final e independente de qualquer notificação, haveria a entrega do imóvel e que a referida locação não se renovaria automaticamente.

O autor apelante afirma que nunca recebeu nenhum valor a título de aluguel durante todo esse período, razão pela qual ajuizou a ação.

Após o regular trâmite processual, realizada audiência de instrução e julgamento, sobreveio a sentença objeto do recurso.

Eis o trecho da sentença:

De fato, foram juntadas as cópias dos contratos de locações assinados entres as partes.

O primeiro contrato foi firmado em 01/03/2009 para fins de exploração com beneficiamento de madeira pela empresa requerida, com as seguintes condições:

“[...] DO OBJETO DA LOCAÇÃO: Um imóvel rural, localizado na Rod MT 225, km 80.5 com área de 4.000 metros quadrados conforme matrícula n° 9.592 do Livro 2-Z do 6° Ofício de Cuiabá-MT; na cidade de Feliz Natal, Estado e Mato Grosso.

DO PRAZO DE LOCAÇÃO: o prazo é de 3 (três) anos, a iniciar em 01/03/2009 e término em 01/03/2012.

DO VALOR MENSAL DA LOCAÇÃO: O aluguel mensal será de R$ 1 500,00 (Hum mil e quinhentos reais). [...]” (id. 59116101 – fl. 32).

Já o segundo foi estipulado em 30/06/2014, pelo prazo de 30 meses (até 30/12/2016), fixando o aluguel de R$ 1.798,50 (mil, setecentos e noventa e oito reais e cinquenta centavos), conforme id. 59116101 – fls. 30/31.

Nota-se, ainda, que durante os meses de abril de 2012 a maio de 2014 o contrato se renovou tacitamente.

Entretanto, embora haja contrato escrito, restou incontroverso que nunca houve o pagamento pelo demandante dos valores ali ajustados enquanto vigente.

Embora o autor tenha alegado somente no momento dos memoriais finais que “sempre efetuou as cobranças das parcelas inadimplidas”, não colacionou prova de tal conduta.

Pelo contrário, há apenas comprovação de que buscou pela contraprestação depois de findo o prazo estipulado no instrumento contratual renovatório, no ano de 2017, quando então foi enviada notificação extrajudicial e protesto.

Assim, chama atenção o autor anuir com a falta de pagamento por tantos anos, sem enviar uma notificação extrajudicial ou tomar as medidas judiciais cabíveis, vindo apenas a adotar conduta positiva aproximadamente 7 (sete) anos depois do início contratual.

Esses fatos coadunam com a tese de defesa de que o instrumento contratual foi entabulado com o escopo de cumprir exigência ambiental, especificamente da prova da localização da madeireira naquele espaço.

Outra questão que também desconstitui a alegação autoral é que o tamanho da área descrita no contrato (0,4ha) é consideravelmente menor do que área efetivamente ocupada pela empresa ré (12,29 ha), o que significa dizer que o contrato, mais uma vez, não espelhou a realidade fática.

Ainda, não prevê sobre regras básicas envolvendo as benfeitorias, ainda mais considerando que se trata de uma área onde se encontra instalada uma empresa e diversas moradias.

No que se refere à prova testemunhal, destaca-se o depoimento de Belmiro Clovis Galindo, que foi arrolada pela empresa requerida, oportunidade na qual narrou que a SEMA/MT sempre exigiu que fosse apresentada documentação para regularização dos cadastros específicos, dentre eles a certidão de matrícula, contrato de comodato ou, ainda, o contrato de locação, que é o caso.

As demais testemunhas ouvidas não esclarecem, com a propriedade necessária, os fatos aqui tratados quanto à questão de aluguel, limitando-se a deporem sobre a propriedade e posse da área.”

A sentença bem apreciou os contornos da lide, com as provas existentes e de acordo com livre convencimento do Magistrado que expôs de maneira clara os motivos pelos quais julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Inequivocamente existe o contrato de locação escrito, da mesma forma é incontroverso que nunca houve o pagamento dos alugueis ajustados enquanto vigente.

Por outro lado, o apelante não fez prova de que tenha cobrado os alugueis durantes os anos de vigência do contrato de locação. O que existe de prova, é que após o prazo estipulado no instrumento contratual renovatório, no ano de 2017, foi enviada notificação extrajudicial e protesto, isto é, após 8 anos do início da relação locatícia.

Tal fato demostra que realmente existiu uma simulação entre as partes, como bem ressaltou o Magistrado, “a fim de subsidiar interesses referentes ao empreendimento comercial ali instalado junto ao órgão ambiental competente, na forma do art. 167 do Código Civil, o qual prevê que “
é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma
”.”

Em audiência de instrução e julgamento foi ouvida a testemunha Belmiro Clovis Galdino, o qual afirmou que conhece a família proprietária da empresa apelada desde 1988, e que já desenvolviam a atividade madeireira na área; que quando o proprietário não tinha a matrícula imobiliária era praxe a realização de contrato de locação ou comodato de áreas, para regularização da atividade madeireira junto aos órgãos ambientais.

A testemunha Martin Heitor Kollon em audiência afirmou que não presenciou a realização de contrato de locação entre a apelada e o Sr. Luiz Moro; não presenciou a cobrança de aluguéis.

O representante legal da apelada em audiência afirmou que a família instalou residência e atividade madeireira na área objeto do litígio desde 1986; nunca pagaram aluguel para ninguém e que a partir de 2006 quando o Estado de Mato Grosso modificou a forma de licença e fiscalização da atividade por eles desenvolvida, passou a exigir contrato de locação ou comodato e, por isso foram realizados os contratos, uma vez que não tinham a matrícula da imóvel, apenas para regularizar a atividade madeireira da apelada, sem nunca dispender qualquer valor a título de aluguel.

Dessa forma, não havia outra solução jurídica a não ser constante da bem lançada sentença:
“conclui-se pela inexistência de relação jurídica entre as partes, ante a existência de evidentes indícios de simulação contratual, de modo que o contrato de locação celebrado se encontra eivado de nulidade, sendo impassível de convalidação.”

Portanto, não comporta diante da simulação, discussão a respeito de princípio de boa-fé e muito menos de falsificação de assinaturas de contratos que nem são objetos desta lide.

Registre-se que embora os fatos apresentados pelo apelante no curso do processo, a respeito de falsificação de documentos sejam relevantes, eles estão sendo discutidos na Sindicância Administrativa n. 0716296-91.2020.8.11.0028 contra o Tabelião do Cartório do 1o Ofício da Comarca de Poconé (id. 231287189), na ação declaratória de nulidade de negócio jurídico com pedido de tutela de urgência (autos n. 1000067-11.2022.8.11.0093), assim como o Sr. Wilson Liuti ingressou com ação de usucapião em face do ora apelante (id. 231287168).

Nestes autos como, bem destacou o Magistrado, cumpre apreciar apenas a relação locatícia, e no caso, a apelada se desincumbiu do ônus da prova em relação à simulação dos contratos firmados entre as partes, com a finalidade de regularização de sua atividade madeireira junto ao órgão estadual responsável pela licença e fiscalização da atividade.

Ante o exposto, DESPROVEJO O RECURSO.

E nos termos do art. 85, § 11o, do CPC, majoro em 5% os honorários advocatícios.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2025