Tribunal: TJMT
Processo: 1010236-02.2023.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-16
Data de publicação: 2025-04-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO EM 2016. NÃO APLICAÇÃO DA LEI No 13.786/2018. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta pela compradora, com fundamento em inadimplemento contratual. A parte apelante pleiteia a aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, introduzido pela Lei n. 13.786/2018, com o objetivo de modificar os critérios de restituição e retenção dos valores pagos no contrato firmado em 2016.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença por suposta ausência de fundamentação; (ii) definir se é aplicável ao caso o art. 32-A da Lei n. 6.766/79, introduzido pela Lei n. 13.786/2018; (iii) estabelecer os critérios para retenção e restituição das parcelas pagas em razão da rescisão do contrato por iniciativa da compradora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A sentença está devidamente fundamentada, enfrentando todos os pontos relevantes da controvérsia, ainda que de forma contrária ao entendimento da parte apelante, razão pela qual não se verifica nulidade.
O contrato celebrado entre as partes data de 2016, anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, de modo que não se aplica ao caso concreto o art. 32-A da Lei n. 6.766/79, introduzido por essa norma.
A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, estabelece que, em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de parte dos valores pagos, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso.
No caso, a culpa pela rescisão contratual é exclusivamente da compradora, e a sentença fixou a retenção em 10%, percentual razoável diante da ausência de pedido para majoração.
Em observância ao REsp 1.300.418/SC (Tema 938 do STJ), é devida a restituição imediata das parcelas pagas, mesmo em caso de culpa do comprador, sendo vedada a restituição parcelada ou ao final da obra.
A cobrança de IPTU somente pode ser atribuída ao comprador se comprovada a posse do imóvel, o que não ocorreu nos autos, devendo o encargo permanecer com a vendedora.
A taxa de fruição não é devida, pois não há prova de que a adquirente tenha usufruído do imóvel.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A Lei n. 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência.
Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, é legítima a retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, conforme a jurisprudência do STJ.
É abusiva a cláusula que determina a restituição parcelada ou ao fim da obra, sendo devida a devolução imediata das quantias pagas.
A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxa de fruição depende da comprovação da posse e do uso do imóvel pelo comprador.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; Lei n. 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor, arts. 6o, IV, e 51, IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.11.2013, DJe 10.12.2013; STJ, AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 27.06.2017, DJe 01.08.2017; Súmula 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010236-02.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), VALDENE LEMES BORGES - CPF: 353.530.401-63 (APELADO), ELSON REZENDE DE OLIVEIRA - CPF: 006.403.421-67 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS.
CONTRATO FIRMADO EM 2016. NÃO
APLICAÇÃO DA LEI No 13.786/2018
. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, proposta pela compradora, com fundamento em inadimplemento contratual. A parte apelante pleiteia a aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, introduzido pela Lei n. 13.786/2018, com o objetivo de modificar os critérios de restituição e retenção dos valores pagos no contrato firmado em 2016.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença por suposta ausência de fundamentação; (
ii
) definir se é aplicável ao caso o art. 32-A da Lei n. 6.766/79,
introduzido pela Lei n. 13.786/2018; (
iii
) estabelecer os critérios para retenção e restituição das parcelas pagas em razão da rescisão do contrato por iniciativa da compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença está devidamente fundamentada, enfrentando todos os pontos relevantes da controvérsia, ainda que de forma contrária ao entendimento da parte apelante, razão pela qual não se verifica nulidade.

O contrato celebrado entre as partes data de 2016, anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, de modo que não se aplica ao caso concreto o art. 32-A da Lei n. 6.766/79, introduzido por essa norma.

A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, estabelece que, em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é legítima a retenção de parte dos valores pagos, entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso.

No caso, a culpa pela rescisão contratual é exclusivamente da compradora, e a sentença fixou a retenção em 10%, percentual razoável diante da ausência de pedido para majoração.

Em observância ao REsp 1.300.418/SC (Tema 938 do STJ), é devida a restituição imediata das parcelas pagas, mesmo em caso de culpa do comprador, sendo vedada a restituição parcelada ou ao final da obra.

A cobrança de IPTU somente pode ser atribuída ao comprador se comprovada a posse do imóvel, o que não ocorreu nos autos, devendo o encargo permanecer com a vendedora.

A taxa de fruição não é devida, pois não há prova de que a adquirente tenha usufruído do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento
:

A Lei n. 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência.

Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, é legítima a retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, conforme a jurisprudência do STJ.

É abusiva a cláusula que determina a restituição parcelada ou ao fim da obra, sendo devida a devolução imediata das quantias pagas.

A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxa de fruição depende da comprovação da posse e do uso do imóvel pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; Lei n. 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor,
arts
. 6o, IV, e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.300.418/SC, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.11.2013,
DJe
10.12.2013; STJ,
AgRg
no
AREsp
803.290/DF, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, j. 27.06.2017,
DJe
01.08.2017; Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição Material
julgada procedente para:

a)

DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda do terreno descrito na inicial;

b)

CONDENAR
a requeridana restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (CC, 406) e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
.

CONDENO
a parte requerida ao pagamento das custas e taxas judiciárias, bem como em honorários advocatícios no montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2°, incisos I a IV, do CPC.

A apelante suscita nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, uma vez que deixou de aplicar o disposto na Lei n. 13.786/2018 em relação à restituição das parcelas pagas ao determinar a retenção de apenas 10% sobre a parcela paga, além de ter aplicado a multa contratual.

No mérito, pede a aplicação do art. 32-A, da Lei n. 6.766/79 e da
Lei n. 13.786/2018
, para que a retenção incida sobre o valor atualizado do contrato, incluindo as arras ou sinal.

Argui que a citada legislação faculta a devolução de forma parcelada em até 12 meses, assim como a dedução de tributos, comissões e taxas.

Contrarrazões no ID n.
276732902
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição Material julgada procedente
.

A sentença foi devidamente fundamentada, decidiu todos os pontos controvertidos, mesmo que de forma diversa do que alegado pelo apelante, portanto, não é nula e deve ser mantida.

A preliminar será analisada em conjunto com o mérito já que todo o recurso tem por objetivo reformar a sentença a fim de aplicar ao caso o disposto n
o art. 32-A, da Lei n. 6.766/79 e da Lei n. 13.786/2018
.

Consta dos autos um “PRÉ-CONTRATO PARA ANÁLISE DE CRÉDITO realizado entre as partes em 20-8-2016, para aquisição do imóvel objeto deste feito, Lote 2, Quadra 21, loteamento Residencial parque das Laranjeiras, em
Rondomópolis
, por R$ 99.482,88, assinado por todas as partes e por duas testemunhas, ou seja, reveste as características de contrato (ID n.

276731946
).

Vê-se também, no ID n.
276731946 - Pág. 8
, que a parcela n. 38 foi paga em 10-10-2019, ou seja, as 37 anteriores certamente foram quitadas antes, o que corresponde a mais ou menos 3 anos, desde 2016, portanto, havia pagamento das prestações.

As partes firmaram também o Primeiro Termo Aditivo ao Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Firmado na data de 30 de
Agosto
de 2016,
Alterando
o Quadro Resumo e a Cláusula Quinta – Contrato n. 0605/2016.

Disso conclui-se que a avença foi ajustada em 2016 e, portanto, são as regras civis em vigor nesse tempo que devem reger essa relação, aplicando-se ao caso, n
ão a L
ei
n.

13.768/2018, que passou a valer a partir da sua publicação em 27-10-2018.

No que diz respeito ao art. 32-A da Lei n
. 6.766/79
, ela também foi introduzida pela citada Lei
Lei
n.
13.768/2018
, portanto, não se aplica ao caso deste ajuste celebrado em 2016.

A jurisprudência consolidada do STJ admite que a rescisão contratual se dê por iniciativa do adquirente, ressalvado o direito de retenção
de parte da quantia paga
quando este der causa ao rompimento,
até o limite de 25%
(Súmula 543).

Para ilustrar:

“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor,
de parte das prestações pagas
seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Precedentes.

1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda
reenfrentamento
dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes.

2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido”
. (
AgRg
no
AREsp
803.290/DF, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgamento em 27-6-2017,
DJe
de 1o-8-2017).

Por conseguinte, no caso concreto a retenção deve
ria
ser entre 10% e 25%
dos valores pagos
, visto que a apelada não motivou o desfazimento do negócio, que ocorreu, como já mencionado, por culpa exclusiva e a pedido da apelante/compradora.

Contudo, como não houve pedido para majorar o percentual de retenção,
mas apenas para aplicação da citada lei de 2018, mantêm-se
os 10% fixados na sentença.

No que diz respeito à restituição das parcelas,
o STJ julgou o REsp 1300418, como representativo de controvérsia de Recursos Repetitivos e concluiu que,
independente
de quem seja o causador pela rescisão contratual os valores pagos devem ser restituídos de imediato e em parcela única.

A propósito
:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado e
m 13/11/2013,
DJe
de 10/12/2013
)
.

Tema que deu origem à Sumula n. 543/STJ – “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.
”

Quanto ao IPTU, é de responsabilidade da apelante a partir do momento da posse. Uma vez que esse ato não está comprovado na lide, a apelada é quem dever arcar com esse imposto.

Como não há prova de que a adquirente estava usufruindo do imóvel, é indevida a taxa de fruição, que equivale a uma locação pelo período em que o comprador permaneceu no local sem pagar.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/04/2025