Tribunal: TJMT
Processo: 1033650-17.2020.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-25
Data de publicação: 2025-07-01

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CAUTELAR ANTECEDENTE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL FRUSTRADO. ADJUDICAÇAO CREDOR FIDUCIÁRIO. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR E PROCEDIMENTO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NULIDADES. DÍVIDA EXTINTA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em Exame
Apelação cível contra sentença que julgou improcedente ação cautelar antecedente destinada à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, por supostos vícios na intimação pessoal do devedor e irregularidades no edital de leilão.
II. Questão em Discussão
Há duas questões em discussão: (i) saber se há nulidade da sentença por cerceamento de defesa, diante da suposta intempestividade da contestação da parte ré e ausência de intimação pessoal do devedor; e (ii) saber se o procedimento de leilão extrajudicial foi viciado por valor defasado no edital e pela alegada inclusão indevida de outro imóvel.
III. Razões de Decidir
Inexistente cerceamento de defesa, dada a ausência de comprovação da publicação da intimação para apresentação de contestação, não se configurando a revelia.
A certidão cartorária de intimação pessoal do devedor goza de presunção de veracidade, não havendo prova em sentido contrário.
Inexistência de prova técnica a demonstrar defasagem do valor de avaliação do imóvel.
Frustradas as duas tentativas de leilão, a adjudicação do bem pela credora fiduciária extingue a dívida e exime as partes de obrigações, nos termos do art. 27, § 5o, da Lei no 9.514/1997. Ausente comprovação de inclusão indevida de outro imóvel no edital. Consolidação limitou-se à matrícula no 34.137, constante do contrato.
IV. Dispositivo e Tese
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de comprovação de intimação da parte contrária afasta a decretação de revelia por intempestividade da contestação. 2. A intimação pessoal do devedor fiduciante, por certidão cartorária, presume-se válida, salvo prova em contrário. 3. Frustradas as tentativas de leilão extrajudicial, extingue-se a dívida fiduciária, com adjudicação do imóvel ao credor, exonerando as partes das obrigações contratuais. 4. A alegação de defasagem do valor de avaliação do imóvel exige prova técnica idônea. 5. Não há nulidade na consolidação da propriedade fiduciária sem comprovação de vício formal no edital ou de englobamento indevido de imóvel estranho.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033650-17.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JULIO HIROCHI YAMAMOTO - CPF: 419.145.628-87 (APELANTE), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), MARCELLE THOMAZINI OLIVEIRA PORTUGAL - CPF: 933.296.601-04 (ADVOGADO), COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO OURO VERDE DO MATO GROSSO - SICREDI OURO VERDE MT - CNPJ: 26.529.420/0001-53 (APELADO), BRUNO HENRIQUE DE OLIVEIRA VANDERLEI - CPF: 032.062.184-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CAUTELAR ANTECEDENTE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL FRUSTRADO. ADJUDICAÇAO CREDOR FIDUCIÁRIO. I
NTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR E PROCEDIMENTO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NULIDADES. DÍVIDA EXTINTA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em Exame

Apelação cível contra sentença que julgou improcedente ação cautelar antecedente destinada à suspensão de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, por supostos vícios na intimação pessoal do devedor e irregularidades no edital de leilão.

II. Questão em Discussão

Há duas questões em discussão: (i) saber se há nulidade da sentença por cerceamento de defesa, diante da suposta intempestividade da contestação da parte ré e ausência de intimação pessoal do devedor; e (ii) saber se o procedimento de leilão extrajudicial foi viciado por valor defasado no edital e pela alegada inclusão indevida de outro imóvel.

III. Razões de Decidir

Inexistente cerceamento de defesa, dada a ausência de comprovação da publicação da intimação para apresentação de contestação, não se configurando a revelia.

A certidão cartorária de intimação pessoal do devedor goza de presunção de veracidade, não havendo prova em sentido contrário.

Inexistência de prova técnica a demonstrar defasagem do valor de avaliação do imóvel.

Frustradas as duas tentativas de leilão, a adjudicação do bem pela credora fiduciária extingue a dívida e exime as partes de obrigações, nos termos do art. 27, § 5o, da Lei no 9.514/1997.

Ausente comprovação de inclusão indevida de outro imóvel no edital. Consolidação limitou-se à matrícula no 34.137, constante do contrato.

IV. Dispositivo e Tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de comprovação de intimação da parte contrária afasta a decretação de revelia por intempestividade da contestação. 2. A intimação pessoal do devedor fiduciante, por certidão cartorária, presume-se válida, salvo prova em contrário. 3. Frustradas as tentativas de leilão extrajudicial, extingue-se a dívida fiduciária, com adjudicação do imóvel ao credor, exonerando as partes das obrigações contratuais. 4. A alegação de defasagem do valor de avaliação do imóvel exige prova técnica idônea. 5. Não há nulidade na consolidação da propriedade fiduciária sem comprovação de vício formal no edital ou de englobamento indevido de imóvel estranho.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Júlio Hirochi Yamamoto
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca da Capital, n
os autos da
ação cautelar antecedente
, ajuizada em face da
Cooperativa de Crédito, Poupança e Investimento Ouro Verde do Mato Grosso – Sicredi Ouro Verde MT,
que julgou
improcedentes os pedidos iniciais
, reconhecendo a
regularidade da intimação pessoal do devedor fiduciante
.

Diante disso, extinguiu o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Nas razões recursais, o autor sustenta a nulidade d
a sentença por cerceamento de defesa
, em razão do recebimento da contestação da parte ré supostamente fora do prazo legal, requerendo a decretação de revelia. Segue, defendendo a n
ulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária
, por ausência de regular intimação pessoal, conforme exigido pela Lei n.o 9.514/1997.

No mérito, aponta
vícios no edital do leilão extrajudicial
,
notadamente quanto à
defasagem do valor de avaliação
utilizado para definição do lance mínimo, bem como suposta
inclusão indevida de outro imóvel (matrícula no 32.072)
.

Forte em tais argumentos, requer a reforma da sentença para que os pedidos iniciais sejam julgados procedentes.

A apelada apresentou contrarrazões no ID n. 278186205, postulando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, 25 de junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, J
úlio Hirochi Yamamoto
, ajuizou ação cautelar antecedente contra a Cooperativa

Sicredi Ouro Verde MT
, objetivando a suspensão de leilão extrajudicial do imóvel de matrícula no 34.137, e, no mérito, a anulação do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, sob a alegação de vícios formais.

Transcorrido o curso processual, o juiz
a quo
proferiu sentença julgando

improcedente
o pedido inicial, entendendo, com fulcro nos elementos probatórios dos autos e na certidão cartorária, que houve intimação pessoal válida do devedor fiduciante, e que o procedimento seguiu a
Lei no 9.514/1997
.

Inconformado com o édito judicial, o autor interpôs recurso de apelação.

Pois bem.

A matéria devolvida à apreciação desta Câmara versa sobre a validade formal do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira, após a frustração do leilão extrajudicial previsto no contrato de alienação fiduciária, bem como acerca da regularidade do respectivo edital, diante das alegações de ausência de intimação pessoal do devedor, da defasagem do valor atribuído ao bem e da existência de confusão na sua descrição.

Inicialmente, passo à análise das
preliminares
suscitadas pelo apelante
.

Quanto à
nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, sob o argumento de que a contestação apresentada pela parte ré teria sido intempestiva, razão não assiste, porquanto, à mingua da comprovação inequívoca da publicação da intimação da parte apelada no Diário da Justiça Eletrônico – DJEN –, conforme exige a Resolução CNJ n.o 569/2024, a contagem do prazo processual sequer se iniciou.

Desse modo,
não prospera a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa
,

tampouco a decretação de revelia.

No tocante, a
alegada ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante
para fins de purgação da mora e consequente consolidação da propriedade,

conforme consignado na sentença recorrida e corroborado nos autos, há
certidão cartorária expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis
, datada de 27.05.19, atestando que o apelante foi pessoalmente intimado, nos moldes do que dispõe o art. 26, § 3o-A, da Lei n.o 9.514/1997. Referida certidão, ato dotado de fé pública, goza de presunção de veracidade, não tendo sido infirmada por prova idônea.

Logo,
rejeito
também esta preliminar
.

Ultrapassada a questão prévia, no mérito, a insurgência recursal cinge-se à validade do procedimento de leilão extrajudicial, notadamente quanto à (i) suposta defasagem no valor de avaliação do imóvel utilizado como base para os lances mínimos e (ii) eventual inclusão indevida de bem diverso (matrícula no 32.072).

No ponto, importa observar que o procedimento de excussão extrajudicial, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome da credora, obedece aos ditames da Lei no 9.514/1997. O §1o do art. 27 estabelece que o valor do primeiro leilão deve corresponder àquele previamente fixado no contrato (art. 24, VI), e o §2o do mesmo dispositivo dispõe que, no segundo leilão, aceita-se o maior lance que cubra ao menos a dívida, os encargos e despesas.

No caso em tela, restou comprovado que os leilões extrajudiciais foram realizados com
valores correspondentes ao montante estabelecido contratualmente
(R$ 2.479.000,00), conforme documento acostado aos autos. Inexistem elementos probatórios que evidenciem valor de mercado substancialmente diverso, tampouco houve apresentação de laudo pericial ou qualquer outro documento idôneo que apontasse a suposta defasagem do valor. Deveras, o autor
não juntou qualquer prova técnica recente de avaliação
(ex. laudo pericial ou de corretor imobiliário), capaz de demonstrar a alegada defasagem.

De mais a mais,
ambos os leilões foram frustrados
, por ausência de licitantes, circunstância que atrai a incidência do disposto no
§5o do art. 27 da Lei no 9.514/1997
,
in verbis
:

Art. 27 - Omissis

“
§ 5o Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2o, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4o deste artigo.”

Assim,
a adjudicação do imóvel pelo credor não decorre de arrematação, tampouco depende do valor mínimo estipulado em edital
, sendo efeito legal direto da frustração dos leilões, com extinção da dívida e exoneração recíproca das obrigações contratuais. Nessa hipótese, o imóvel permanece com o credor fiduciário e deve ser emitido termo de quitação ao devedor.

Logo,
a alegação de vício no valor atribuído no edital revela-se irrelevante do ponto de vista jurídico
,

porquanto

não há lesão patrimonial ao apelante, que teve sua dívida extinta
ex lege
.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES FRUSTRADOS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. RESSARCIMENTO DE VALORES. INCABÍVEL
. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça que determinou a restituição de valores ao devedor após a venda de imóvel em leilão por valor superior à dívida.

2. Fato relevante. O devedor contraiu financiamento com garantia de alienação fiduciária e, após inadimplência, o imóvel foi consolidado em favor do credor. Os dois primeiros leilões foram frustrados, mas um terceiro leilão resultou na venda do imóvel por valor superior à dívida.

(..).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A
questão em discussão consiste em saber se, após a frustração dos dois primeiros leilões, a subsequente venda do imóvel por valor superior à dívida confere ao devedor o direito de receber a diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida.

5. A dívida é extinta e o credor fiduciário está exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor, conforme o art. 27, § 5o, da Lei n. 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A jurisprudência do STJ estabelece que,
frustrado o segundo leilão, a dívida é compulsoriamente extinta, exonerando as partes de suas obrigações, e o credor fiduciário não é obrigado a devolver qualquer diferença ao devedor.

7. A decisão do Tribunal de origem diverge do entendimento consolidado pelo STJ, que considera a extinção da dívida e a exoneração do credor após a frustração dos leilões.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, julgando improcedentes os pedidos da inicial e invertendo os ônus de sucumbência.

Tese de julgamento: "1.
Frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e o credor fiduciário é exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor. 2. Após a adjudicação do bem pelo credor, a subsequente alienação do imóvel não confere ao devedor o direito de pleitear a devolução da diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida.
(...)”
(REsp n. 1.999.675/SP, 4a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, J. 17.03.25 - negritei)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. LEILÕES INFRUTÍFEROS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO BANCO. EXTINÇÃO DA DÍVIDA
. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(...)

2. Esta Corte Superior entende que, "
frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário
" (REsp n. 1.654.112/SP, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe de 26/10/2018).

3. Agravo interno desprovido”.
(AgInt no AREsp n. 2.542.839/SPRel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, J. 13.05.24 - negritei)

Igualmente não há qualquer comprovação idônea de que tenha havido inclusão de matrícula estranha ao contrato de alienação fiduciária. Os documentos colacionados comprovam que a matrícula no 34.137 foi a única objeto da consolidação e do procedimento expropriatório, não restando configurado englobamento irregular.

Portanto, diante da
regularidade da consolidação da propriedade fiduciária
, da

validade formal da intimação
, da

ausência de vícios no edital

e da

frustração dos leilões
, com os efeitos legais dela decorrentes,
não subsiste fundamento para a anulação da consolidação ou do procedimento extrajudicial adotado pela instituição financeira
.

Diante do exposto, agiu com o costumeiro acerto o togado
a quo,
não merecendo reparos a sentença.

Desprovido o recurso, majoro a verba honorária para
12% (doze por cento)
sobre o valor atualizado da causa, em razão do trabalho adicional em sede recursal, como determina o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 23 junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/06/2025