Tribunal: TJMT
Processo: 1005804-30.2017.8.11.0041
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E ERRO DE PREMISSA. INOCORRÊNCIA. REDISCUSSÃO DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DA REALIDADE. CONTRATO FORMALMENTE VÁLIDO, MAS INEFICAZ POR AUSÊNCIA DE ENTREGA DA POSSE. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
Embargos de Declaração opostos por ARETUZA VILELA GRISOLIA HADDAD contra acórdão da Segunda Câmara que, ao acolher aclaratórios anteriormente interpostos por GERSON DE ABREU e PAULO HENRIQUE DE OLIVEIRA ABREU, reformou o julgamento da apelação e julgou improcedente a Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios.
A embargante sustenta omissões e contradições no julgado, alegando que o acórdão teria desconsiderado cláusulas contratuais e o Termo de Vistoria que atestariam a entrega da posse aos locatários, bem como o pagamento de aluguéis e a assunção de dívida, que seriam incompatíveis com a ausência de posse.
Requer o acolhimento dos embargos, com efeitos infringentes, para restabelecer o acórdão anterior que julgara procedente a ação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão, contradição ou erro de premissa fática ao concluir pela ineficácia do contrato de locação em razão da ausência de entrega da posse do imóvel aos locatários.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Os Embargos de Declaração, conforme o art. 1.022 do CPC, destinam-se exclusivamente à correção de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito da causa.
A jurisprudência do STJ admite efeitos modificativos apenas quando a alteração do julgado decorre necessariamente da eliminação de um vício legalmente previsto, o que não se verifica no caso.
O acórdão embargado analisou os elementos contratuais invocados pela embargante (Cláusulas Décima Sétima e Décima Nona e Termo de Vistoria), mas concluiu que a prova documental, especialmente o Auto de Despejo lavrado por Oficial de Justiça, comprova que a posse do imóvel não foi transmitida aos locatários.
A decisão aplicou corretamente o princípio da primazia da realidade, atribuindo prevalência à situação fática efetivamente comprovada sobre a declaração formal constante do contrato.
Não há erro de premissa, pois o julgado não se baseou em fatos inexistentes nem desconsiderou fatos decisivos, mas apenas formou convicção diversa daquela pretendida pela embargante, com base em prova dotada de fé pública e outros documentos que evidenciaram a permanência da antiga locatária no imóvel.
A distinção entre validade e eficácia do contrato foi corretamente observada: embora formalmente válido, o contrato não produziu efeitos por ausência da condição de entrega da posse, requisito essencial à contraprestação locatícia (art. 22, I, da Lei n.o 8.245/91).
A alegação de comportamento contraditório dos locatários é afastada, pois há provas nos autos de que manifestaram inconformismo quanto à não desocupação do imóvel, inexistindo aceitação tácita da situação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de Declaração rejeitados.
Tese de julgamento:
Os Embargos de Declaração não se prestam à rediscussão do mérito nem à revaloração das provas, salvo quando demonstrado vício previsto no art. 1.022 do CPC.
A entrega da posse constitui condição de eficácia do contrato de locação, sendo inaplicável a cobrança de aluguéis quando não configurado o uso e gozo do imóvel pelo locatário.
O princípio da primazia da realidade deve prevalecer sobre a forma contratual quando as provas evidenciam divergência entre o declarado e o efetivamente ocorrido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005804-30.2017.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Efeitos, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[SILVIO DO AMARANTE - CPF: 812.922.521-20 (TERCEIRO INTERESSADO), NILVA AQUINA DA SILVA - CPF: 176.055.801-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ARETUZA VILELA GRISOLIA HADDAD - CPF: 691.781.941-72 (EMBARGANTE), MELLISA CURY HADDAD DUAILIBI - CPF: 569.164.261-87 (ADVOGADO), LUCIANO LUIS BRESCOVICI - CPF: 758.114.809-20 (ADVOGADO), SILVIO DO AMARANTE - CPF: 812.922.521-20 (EMBARGANTE), GERSON DE ABREU - CPF: 563.073.908-59 (EMBARGADO), RAPHAEL NAVES DIAS - CPF: 964.064.371-87 (ADVOGADO), NILVA AQUINA DA SILVA - CPF: 176.055.801-00 (EMBARGANTE), JULIANO FABRICIO DE SOUZA - CPF: 759.801.181-87 (EMBARGANTE), JULIANO FABRICIO DE SOUZA - CPF: 759.801.181-87 (ADVOGADO), ANA FRANCISCA DE OLIVEIRA ABREU SOUZA - CPF: 823.102.461-15 (EMBARGANTE), PAULO HENRIQUE DE OLIVEIRA ABREU - CPF: 811.101.201-25 (EMBARGADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (TERCEIRO INTERESSADO), THIAGO CUNHA BRESCOVICI - CPF: 735.939.901-72 (ADVOGADO), JULIANO FABRICIO DE SOUZA - CPF: 759.801.181-87 (TERCEIRO INTERESSADO), ANA FRANCISCA DE OLIVEIRA ABREU SOUZA - CPF: 823.102.461-15 (TERCEIRO INTERESSADO), FABIO DIAS FERREIRA - CPF: 703.946.101-30 (ADVOGADO), RODRIGO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 042.585.711-56 (ADVOGADO), DANIELA MARQUES ECHEVERRIA - CPF: 595.165.691-53 (ADVOGADO), JEZREEL MARCELO SOARES EVANGELISTA - CPF: 039.180.341-78 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E ERRO DE PREMISSA. INOCORRÊNCIA. REDISCUSSÃO DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DA REALIDADE. CONTRATO FORMALMENTE VÁLIDO, MAS INEFICAZ POR AUSÊNCIA DE ENTREGA DA POSSE.
EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos por ARETUZA VILELA GRISOLIA HADDAD contra acórdão da Segunda Câmara que, ao acolher aclaratórios anteriormente interpostos por GERSON DE ABREU e PAULO HENRIQUE DE OLIVEIRA ABREU, reformou o julgamento da apelação e julgou improcedente a Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios.

A embargante sustenta omissões e contradições no julgado, alegando que o acórdão teria desconsiderado cláusulas contratuais e o Termo de Vistoria que atestariam a entrega da posse aos locatários, bem como o pagamento de aluguéis e a assunção de dívida, que seriam incompatíveis com a ausência de posse.

Requer o acolhimento dos embargos, com efeitos infringentes, para restabelecer o acórdão anterior que julgara procedente a ação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão, contradição ou erro de premissa fática ao concluir pela ineficácia do contrato de locação em razão da ausência de entrega da posse do imóvel aos locatários.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os Embargos de Declaração, conforme o art. 1.022 do CPC, destinam-se exclusivamente à correção de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito da causa.

A jurisprudência do STJ admite efeitos modificativos apenas quando a alteração do julgado decorre necessariamente da eliminação de um vício legalmente previsto, o que não se verifica no caso.

O acórdão embargado analisou os elementos contratuais invocados pela embargante (Cláusulas Décima Sétima e Décima Nona e Termo de Vistoria), mas concluiu que a prova documental, especialmente o Auto de Despejo lavrado por Oficial de Justiça, comprova que a posse do imóvel não foi transmitida aos locatários.

A decisão aplicou corretamente o princípio da primazia da realidade, atribuindo prevalência à situação fática efetivamente comprovada sobre a declaração formal constante do contrato.

Não há erro de premissa, pois o julgado não se baseou em fatos inexistentes nem desconsiderou fatos decisivos, mas apenas formou convicção diversa daquela pretendida pela embargante, com base em prova dotada de fé pública e outros documentos que evidenciaram a permanência da antiga locatária no imóvel.

A distinção entre validade e eficácia do contrato foi corretamente observada: embora formalmente válido, o contrato não produziu efeitos por ausência da condição de entrega da posse, requisito essencial à contraprestação locatícia (art. 22, I, da Lei n.o 8.245/91).

A alegação de comportamento contraditório dos locatários é afastada, pois há provas nos autos de que manifestaram inconformismo quanto à não desocupação do imóvel, inexistindo aceitação tácita da situação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de Declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

Os Embargos de Declaração não se prestam à rediscussão do mérito nem à revaloração das provas, salvo quando demonstrado vício previsto no art. 1.022 do CPC.

A entrega da posse constitui condição de eficácia do contrato de locação, sendo inaplicável a cobrança de aluguéis quando não configurado o uso e gozo do imóvel pelo locatário.

O princípio da primazia da realidade deve prevalecer sobre a forma contratual quando as provas evidenciam divergência entre o declarado e o efetivamente ocorrido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por ARETUZA VILELA GRISOLIA HADDAD em face do Acórdão (ID 321338393) proferido por esta colenda Segunda Câmara que, à unanimidade, acolheu com efeitos infringentes os aclaratórios anteriormente aviados por GERSON DE ABREU e PAULO HENRIQUE DE OLIVEIRA ABREU.

O referido julgado reformou o acórdão de apelação para, em novo julgamento, dar provimento ao recurso dos então réus e julgar improcedente a Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios que lhes movia a ora embargante.

A decisão colegiada embargada fundamentou-se, em síntese, na constatação de que o contrato de locação, embora formalmente válido, jamais se aperfeiçoou no plano da eficácia, porquanto a locadora, ora embargante, não cumpriu sua obrigação primordial de entregar a posse mansa e pacífica do imóvel aos locatários, nos termos do artigo 22, incisos I e II, da Lei n.o 8.245/91.

Concluiu o Colegiado que o conjunto probatório, notadamente o Auto de Despejo e outros documentos, demonstrava que o bem permaneceu ocupado pela antiga locatária, CGB Comércio de Combustíveis Ltda., durante todo o período contratual.

Em suas razões recursais (ID 323920889), a embargante sustenta a ocorrência de omissões, contradições e erros de premissa no julgado. Alega, primordialmente, que o acórdão desconsiderou a força probante da Cláusula Décima Nona do contrato de locação, a qual atesta expressamente a entrega da posse aos locatários, com a anuência do antigo inquilino e firmas reconhecidas em cartório.

Aponta, ainda, omissão quanto à análise do Termo de Vistoria e Recebimento do Imóvel, que também comprovaria a imissão na posse.

Argumenta que o acórdão deixou de valorar o fato de os embargados terem efetuado pagamentos parciais de aluguéis e, principalmente, terem assumido uma dívida de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) da antiga locatária, conforme a Cláusula Décima Sétima, comportamento que seria incompatível com a tese de ausência de posse.

Aduz que o silêncio dos locatários por mais de quatro anos, sem qualquer notificação formal sobre a suposta impossibilidade de ocupar o imóvel, configuraria comportamento contraditório.

Por fim, requer o acolhimento dos embargos, com a concessão de efeitos infringentes inversos, para restabelecer o acórdão original que mantinha a procedência da ação.

Devidamente intimados, os embargados apresentaram contrarrazões (ID’s 325678858 e 326159853), pugnando pela rejeição do recurso.

Defendem que o acórdão embargado analisou exaustivamente a matéria, aplicando corretamente o princípio da primazia da realidade sobre o formalismo contratual.

Sustentam que não há vícios a serem sanados, mas mero inconformismo da embargante com o resultado do julgamento, e que a pretensão recursal visa a uma indevida rediscussão do mérito, o que é vedado na via estreita dos aclaratórios.

É o relatório.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Antes de adentrar as questões de fundo, cumpre delinear o escopo do presente recurso. Os Embargos de Declaração, conforme dicção do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, constituem modalidade recursal de fundamentação vinculada, destinada a sanar omissão, contradição, obscuridade ou corrigir erro material contido na decisão judicial.

Não se prestam, em regra, à rediscussão do mérito da causa ou à reforma do julgado por mero inconformismo da parte com a tese jurídica adotada.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, embora admita a atribuição de efeitos infringentes em caráter excepcional, exige, para tanto, que a modificação do julgado seja uma consequência lógica e inevitável da correção de um dos vícios taxativamente previstos em lei.

A alegação de erro de premissa fática, por sua vez, somente autoriza o manejo dos aclaratórios quando o julgado se baseia em um fato inexistente ou desconsidera um fato comprovadamente existente e decisivo para o deslinde da controvérsia.

Analisando as razões da embargante, constata-se que, a pretexto de apontar vícios, busca-se, em verdade, a rediscussão do mérito e a revaloração do conjunto probatório, pretendendo que esta Câmara confira prevalência a determinados elementos de prova (cláusulas contratuais) em detrimento de outros (Auto de Despejo e demais documentos fáticos) que fundamentaram a decisão embargada. Tal pretensão, por sua natureza, transborda os limites da via eleita. Contudo, em respeito ao princípio da primazia do julgamento de mérito, passo à análise pormenorizada dos pontos suscitados para demonstrar a inexistência dos vícios alegados.

Da Inexistência de Omissão ou Erro de Premissa: A Correta Valoração do Conjunto Probatório e a Primazia da Realidade

O ponto nevrálgico do recurso reside na alegação de que o acórdão embargado teria ignorado a força probante das Cláusulas Décima Sétima e Décima Nona do contrato, bem como do Termo de Vistoria. A tese não prospera.

O Acórdão não ignorou tais documentos; ao contrário, realizou um cotejo analítico entre as declarações formais neles contidas e a realidade fática que emergiu de outras provas documentais robustas.

O que a embargante qualifica como "erro de premissa" foi, na realidade, um exercício legítimo do livre convencimento motivado do julgador, que, diante de um conflito probatório, aplicou o princípio da primazia da realidade.

Esse postulado jurídico, de notável importância nas relações contratuais, orienta que os fatos concretos e efetivamente ocorridos devem prevalecer sobre as estipulações meramente formais que não encontraram correspondência no mundo fenomênico.

A Cláusula Décima Nona, que declara a entrega da posse, e o Termo de Vistoria representam a formalização de uma expectativa, a instrumentalização de um ato que deveria ter ocorrido.

Contudo, a prova mais contundente dos autos, o Auto de Despejo (ID 174407353), lavrado por Oficial de Justiça e, portanto, dotado de fé pública, atesta de forma irrefutável que, ao final do período contratual, quem ocupava o imóvel não eram os locatários-embargados, mas sim um terceiro, o Sr. Juan Otavio Santana Grisolia, que explorava no local um lava-jato.

Esse documento, por si só, desconstitui a presunção de veracidade emanada das cláusulas contratuais.

A decisão embargada, ao conferir-lhe peso decisivo, não cometeu erro, mas sim prestigiou a verdade real em detrimento da verdade formal.

Ademais, o acórdão também se amparou em outros elementos que corroboram a permanência da antiga locatária, CGB, no imóvel, como os contratos de sublocação firmados por esta com o Sr. Juan Otavio e os diversos documentos que indicam a continuidade de suas atividades no endereço em litígio.

O silogismo desenvolvido no acórdão embargado é juridicamente preciso: a obrigação principal do locatário de pagar o aluguel é a contraprestação direta pelo uso e gozo do imóvel; se o locador falha em sua obrigação primária de entregar a posse, conforme impõe o artigo 22, I, da Lei n.o 8.245/91, a causa para a exigibilidade da contraprestação desaparece.

Quanto à assunção da dívida (Cláusula Décima Sétima) e aos pagamentos parciais, o acórdão, ao julgar a ação improcedente com base na ausência de posse, implicitamente concluiu que tais atos não foram suficientes para caracterizar o aperfeiçoamento da relação locatícia.

A interpretação mais consentânea com o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) é que tais obrigações foram assumidas na legítima expectativa de que a posse seria efetivamente entregue.

Uma vez frustrada essa expectativa por culpa exclusiva da locadora, que não garantiu a desocupação do imóvel pela antiga inquilina, a exigibilidade de tais obrigações torna-se insubsistente, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa da embargante.

Por fim, a alegação de
venire contra factum proprium
não se sustenta.

A obrigação de garantir o uso pacífico do bem é contínua e de responsabilidade do locador.

Ademais, os embargados trouxeram aos autos (ID 262202829) trocas de e-mails que demonstram sua insurgência quanto à não desocupação do imóvel pela CGB, o que afasta a tese de um "silêncio eloquente" e de aceitação tácita da situação.

Da Distinção Técnica entre Validade e Eficácia do Negócio Jurídico

A embargante aponta uma suposta contradição no fato de o acórdão ter reconhecido a validade formal do contrato, mas declarado sua ineficácia. Não há qualquer contradição.

O acórdão embargado aplicou com precisão a clássica teoria dos planos do negócio jurídico, difundida por Pontes de Miranda.

No plano da existência, o contrato é um fato jurídico. No plano da validade, analisam-se os requisitos do artigo 104 do Código Civil (agente capaz, objeto lícito, forma prescrita ou não defesa em lei). No plano da eficácia, verificam-se os efeitos que o negócio jurídico produz no mundo real.

O julgado foi tecnicamente escorreito ao reconhecer que o contrato de locação existiu e era formalmente válido.

Contudo, sua eficácia, no que tange às obrigações principais dos locatários (pagamento de aluguéis e encargos), estava condicionada ao cumprimento da obrigação basilar da locadora: a entrega da posse. Como essa condição não se implementou, o contrato, embora válido, tornou-se ineficaz, não gerando os efeitos patrimoniais pretendidos pela autora.

A distinção é precisa e demonstra a profundidade da análise jurídica realizada, não havendo vício a ser sanado.

Conclusão

Ante o exposto, conheço de ambos os Embargos de Declaração e
REJEITO-OS
, para manter incólume o acórdão por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025