Tribunal: TJMT
Processo: 1014200-03.2023.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1014200-03.2023.8.11.0003
APELANTE(S): MARIO FERNANDES PEREIRA CHAVES
JUCILENE MELLO FRICK CHAVES
APELADA(S): SALAS CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA.
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25% - EMPREENDIMENTO CONCLUÍDO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERMEDIÇÃO DE CORRETOR – COMISSÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O contrato de compra e venda foi celebrado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, contudo, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva, uma vez que o empreendimento já foi concluído e a sua finalidade alcançada. Assim, com a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos compradores, a retenção dos valore pagos deve observar o máximo de 25% do montante pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei no 13.786/2018).
2. Ante a não comprovação da intermediação ou participação de imobiliária e/ou corretor na comercialização do imóvel, não há como falar em retenção de valores a título de corretagem.
3. Recurso parcialmente provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014200-03.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[MARIO FERNANDES PEREIRA CHAVES - CPF: 121.075.128-33 (APELANTE), PAULO ROBERTO RAMOS BARRIONUEVO JUNIOR - CPF: 032.886.779-97 (ADVOGADO), JUCILENE MELLO FRICK CHAVES - CPF: 902.135.131-53 (APELANTE), SALAS INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 00.784.595/0001-13 (APELADO), EDMAR PORTO SOUZA - CPF: 630.569.921-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1014200-03.2023.8.11.0003

APELANTE(S): MARIO FERNANDES PEREIRA CHAVES

JUCILENE MELLO FRICK CHAVES

APELADA(S): SALAS CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA.

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI No 13.786/2018 – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25% - EMPREENDIMENTO CONCLUÍDO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERMEDIÇÃO DE CORRETOR – COMISSÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O contrato de compra e venda foi celebrado após as regras introduzidas pela Lei no 13.786/18, contudo, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva, uma vez que o empreendimento já foi concluído e a sua finalidade alcançada. Assim, com a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos compradores, a retenção dos valore pagos deve observar o máximo de 25% do montante pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei no 13.786/2018).

2. Ante a não comprovação da intermediação ou participação de imobiliária e/ou corretor na comercialização do imóvel, não há como falar em retenção de valores a título de corretagem.

3. Recurso parcialmente provido.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MARIO FERNANDES PEREIRA CHAVES e JUCILENE MELLO FRICK
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga
ajuizada por
SALAS CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA,
para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver pela ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária “INPC” a contar do desembolso, ratificando a decisão ID no 121525638. Em razão da sucumbência recíproca, condenou na proporção de 50% para a parte autora e 50% para a requerida, nas custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 86 do CPC.

Alegam os recorrentes que a presente demanda versa sobre rescisão contratual do instrumento particular de compra e venda firmado entre as partes, com pedido de restituição da quantia paga, diante da impossibilidade de pagamento da quantia ainda devida pelos compradores/apelantes.

Sustentam que foi formulado pedido para rescisão contratual com a restituição da quantia paga e a retenção de percentual a ser fixado pelo juízo
a quo
dentro dos limites que a jurisprudência entende ser razoável, de 10% a 25%.

Aduzem que a sentença foi omissa em relação à extinção do patrimônio de afetação, proteção instituída pelo art. 31-A da Lei 4.591/64.

Relatam que o empreendimento foi entregue em novembro de 2022, comprovando que o patrimônio de afetação se extinguiu, ou seja, antes do ajuizamento da demanda e, portanto, perdeu sua validade.

Afirmam que o percentual de retenção de 50% não se aplica ao caso, pois o empreendimento sujeito ao regime de patrimônio de afetação já foi concluído e entregue quando da resolução do contrato.

Asseveram que apesar da taxa de corretagem ter sido objeto de análise durante a fundamentação na sentença, não houve qualquer menção a este tema no dispositivo, sendo omisso no tocante à taxa de corretagem.

Declaram que a retenção da comissão de corretagem é ilegal e abusiva, uma vez que não houve a participação de terceiros (imobiliária e/ou corretores) na comercialização do imóvel, o qual foi vendido pela própria empresa apelada.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para determinar a redução do percentual a título de cláusula penal para 10% e, no tocante à taxa de corretagem, para declarar a ilegalidade de retenção do valor pago a esse título.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no 257120686, pelo desprovimento do recurso. Subsidiariamente, requer seja fixada a retenção em 25% do total pago, mantendo inalterado o restante do
decisum.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos, que
MARIO FERNANDES PEREIRA CHAVES e JUCILENE MELLO FRICK CHAVES
ajuizaram a
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga
em face de
SALAS INCORPORAÇÕES LTDA,
alegando, em suma, que em 05/08/2020, firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda com a empresa requerida.

Sustentaram que o bem adquirido consiste em um apartamento no Edifício Vila Barão, no 1501, localizado no Jardim Santa Marta, na cidade de Rondonópolis/MT, que para o pagamento entregou um terreno que foi negociado pelo valor de R$ 100.000,00, mais 26 parcelas no valor unitário de R$ 1.000,00, mais 04 pagamentos semestrais no valor de R$ 5.000,00 cada, totalizando a importância de R$ 434.000,00.

Aduziram que não lograram êxito em obter financiamento bancário para adimplir a diferença, não restando outra alternativa a não ser rescindir o contrato firmado com a requerida.

Relataram que buscaram entendimento amigável, não obtendo êxito, pois a requerida passou a exigir o pagamento de diversas penalidades.

Requereram em tutela de urgência que seja a requerida impedida de efetuar qualquer tipo de cobrança, bem como insira o nome dos autores junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária.

Ao final, requereram a procedência da ação, com a condenação da requerida no abatimento do percentual de 10% sobre o total pago, sendo em parcela única e a condenação em custas processuais e honorários advocatícios.

O pedido de antecipação dos efeitos da tutela foi deferido no ID no 257120656, determinando a requerida se abstenha de efetuar qualquer cobrança das parcelas oriundas do contrato, bem como que a requerida não proceda a inclusão do nome da parte autora nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária.

Citada, a requerida ofertou contestação no ID no 257120662, alegando que diante da rescisão imotivada pelo comprador, tem-se pela aplicabilidade da retenção da comissão de corretagem, bem como da retenção de 50% do valor pago, conforme pactuado na Cláusula XI, Parágrafo VII. Requereu a improcedência da ação.

Impugnação à contestação no ID no 257120668.

Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide (ID no 257120671 e 257120672).

O i. magistrado Dr. Luiz Antonio Sari julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram em 05/08/2020, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, referente à Unidade Autônoma no 1501, no Empreendimento Villa Barão, localizado na rua Jorge Rico, no 476, Bairro Jardim Santa Marta, Rondonópolis/MT, pelo valor de R$ 580.000,00 (quinhentos e oitenta mil reais), a ser pago através de entrada, parcelas mensais e semestrais, conforme ID no 257119732.

Ocorre que os autores/apelantes, após o pagamento de algumas parcelas, que totalizou R$ 146.000,00, desistiram do negócio, mas não obtiveram êxito nas tratativas com a apelada.

Comprovada a desistência dos compradores em dar continuidade ao vínculo contratual, a resilição contratual é medida que se impõe, com a restituição dos valores pagos, ainda que retida determinada quantia pelo vendedor.

No caso, o contrato foi celebrado em 05/08/2020, portanto, na vigência da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), que entrou em vigor em 27/12/2018, em específico os dispositivos referentes à compra e venda de imóvel sob regime de afetação celebrado pelo consumidor exclusivamente com a incorporadora.

A jurisprudência do STJ é pacífica quanto à possibilidade de revisão do percentual de retenção na hipótese dos autos, mesmo se tratando de contratos firmados sob a égide da Lei 13.786/2018, quando os valores a serem retidos resultarem em desvantagem exagerada para o consumidor (art. 51, § 1o, IV, do CDC).

No caso, a resilição por iniciativa do comprador está disciplinada na cláusula XI, item VII, do instrumento firmado entre as partes, estipulando o percentual de 50% de retenção. Vejamos (ID no 257119732 – Pág. 5):

Contudo, tal disposição mostra-se desproporcional, configurando desvantagem exagerada ao comprador, isto porque, de acordo com os apelantes, o empreendimento foi entregue em novembro de 2022, antes do ajuizamento da demanda, o que foi confirmado pela apelada ao informar que
“De outro lado, a parte Requerida concluiu o empreendimento a tempo e modo, na forma contratada”
(ID no 257120662).

Portanto, não há qualquer razão para que a apelada imponha a aplicação do regime de afetação, uma vez que o empreendimento foi concluído e sua finalidade alcançada, ainda que não extinta a afetação formalmente, pois seus efeitos não podem ser impostos ao adquirente, sob pena de se perpetuar em seu desfavor garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador.

Assim, com a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos compradores, a retenção dos valore pagos deve observar o máximo de 25% do montante pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei no 13.786/2018).

Nesse sentido:

“APELAÇÃO. Promessa de compra e venda. Fração ideal de unidade autônoma em regime de multipropriedade. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgada parcialmente procedente. Recurso do autor. Rescisão por conveniência do adquirente. Contrato celebrado na vigência da Lei no 13.786/2018. Devolução das parcelas. Cabimento. Inteligência das Súmulas 1, 2 e 3/TJSP e 543/STJ. Retenção de 50% dos valores pagos ao fundamento de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação (arts. 31-A e 31-F da Lei no 4.591/64). Inadmissibilidade.
Conquanto instituído o regime do patrimônio de afetação, a obra já foi concluída, com a instituição de condomínio e atribuição das unidades aos adquirentes, segundo a afirmação do autor que foi confirmada pelas rés (art. 374, II, CPC). Abusividade de imposição dos efeitos do instituto ao adquirente após a conclusão da obra, sob pena de se perpetuar em seu desfavor garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador. Retenção de 25% do montante pago (art. 67-A, II, da Lei no 13.786/2018), aceita pela jurisprudência para cobrir as despesas administrativas suportadas pela vendedora
. Honorários advocatícios sucumbenciais. Majoração. Não conhecimento. Recurso que não apresenta expressa impugnação aos fundamentos adotados nesse capítulo da r. sentença. Inexistência de razões de inconformismo nesse ponto, em plena violação ao princípio da dialeticidade (art. 1.010, III, do CPC). Sentença parcialmente modificada. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO, sem reflexo no ônus da sucumbência.”

(TJ-SP - AC: 10092893420228260562 SP 1009289-34.2022.8.26.0562, Relator: Sergio Alfieri, Data de Julgamento: 23/02/2023, 27a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2023) destaquei

“APELAÇÃO. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Vendedora condenada na restituição de 50% dos valores pagos pelos compradores. Recurso dos autores pleiteando que lhes sejam restituídos 75% dos valores pagos. Teórica inaplicabilidade do § 5o do art. 67-A, da Lei no 4.591/64 à hipótese dos autos. Regra que excepciona a incidência do inciso II do mesmo artigo, e que somente deve ser aplicada enquanto subsistente o patrimônio de afetação na forma dos artigos 31-A a 31-F da Lei no 4.591/64. Conclusão da obra que resulta na extinção do patrimônio de afetação (art. 31-E da Lei no 4.591/64). Hipótese na qual em que não mais subsistia a afetação patrimonial. Retenção que deve observar o limite estabelecido pelo inciso II do art. 67-A da Lei no 4.591/64. Apelo provido.”

(TJ-SP - AC: 10489449120218260224 Guarulhos, Relator: Rômolo Russo, Data de Julgamento: 28/06/2023, 34a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2023)

No que tange à comissão de corretagem, apesar de constar no contrato cláusula expressa das despesas decorrentes da taxa de comissão de corretagem, no caso dos autos, não restou demonstrado que houve a participação de terceiros (imobiliária e/ou corretores) na comercialização do imóvel, não sendo possível, dessa forma, presumir que o negócio tenha sido realizado por intermediação de corretor.

Ante a não comprovação da intermediação ou participação de imobiliária e/ou corretor na comercialização do imóvel, não há como falar em retenção de valores a título de corretagem.

A propósito:

“APELAÇÃO – AÇÃO MONITÓRIA –
CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – COMISSÃO INDEVIDA
– RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA. A comissão da corretagem advém da intermediação que o corretor faz entre o seu cliente e terceiro com o fito de fomentar o negócio por aquele desejado. Se não houver a comprovação da intermediação e/ou a concretização do negócio entre as partes, indevido o pagamento de comissão ao corretor. Precedentes.”

(TJ-MS 08014443620138120045 MS 0801444-36.2013.8.12.0045, Relator: Desa. Tânia Garcia de Freitas Borges, Data de Julgamento: 30/05/2017, 1a Câmara Cível) destaquei

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para reformar parcialmente a sentença a fim de determinar a redução do percentual a título de cláusula penal para 25% dos valores pagos, bem como excluir a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, mantendo os demais termos da sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025