Tribunal: TJMT
Processo: 0050578-70.2014.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-09-01

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. ART. 373, I, DO CPC. RESULTADO ÚTIL NÃO COMPROVADO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de honorários de corretagem sob o fundamento de que não restou comprovada a efetiva concretização do negócio jurídico alegadamente intermediado pelo autor, referente à venda do imóvel rural.
II. Questão em discussão:
2. A controvérsia cinge-se em verificar se o autor logrou êxito em comprovar a efetiva intermediação e a celebração do negócio jurídico entre os requeridos, apta a justificar o pagamento da comissão de corretagem, mesmo sem o registro da transação.
III. Razões de decidir:
3. Para a configuração do direito à comissão de corretagem não se exige necessariamente o registro da transferência de propriedade, porém, é imprescindível a comprovação do resultado útil da intermediação, com a efetiva atuação do corretor na aproximação das partes e na concretização do negócio.
4. No caso concreto, o autor não se desincumbiu do ônus probatório que lhe incumbia, na forma do art. 373, I, do CPC, uma vez que o conjunto dos autos revela que o negócio jurídico entre os apelados sequer se concretizou, sobretudo em razão da rescisão contratual firmada entre o titular da matrícula do imóvel e o primeiro requerido, apontado como vendedor na avença objeto da demanda, o que inviabiliza o reconhecimento do direito à comissão de corretagem pretendida.
IV. Dispositivo e tese:
5. Recurso provido.
Tese de julgamento: “É indevida a comissão de corretagem quando não comprovada, de forma cabal, a efetiva concretização do negócio jurídico.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 722, 725; CPC/2015, art. 373, I; art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.000.978/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21/03/2023; STJ, AgInt no AREsp 2142647/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 24/04/2023; STJ, REsp 1.786.726/TO, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 09/02/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0050578-70.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[MARCIO MARTINS - CPF: 041.885.928-00 (APELANTE), JOSE ANTONIO SALDANHA POMPEU CARDOSO - CPF: 031.049.271-89 (ADVOGADO), KARINA MARTINS - CPF: 806.993.401-87 (ADVOGADO), HUDSON FIGUEIREDO SERROU BARBOSA - CPF: 706.684.181-68 (ADVOGADO), VALDRIANGELO SAMUEL FONSECA - CPF: 655.659.751-15 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO MIRANDA - CPF: 459.216.281-15 (ADVOGADO), GLAUCIA AGUEDA DA SILVA MAGALHAES - CPF: 012.034.681-80 (ADVOGADO), LUCIVAL CANDIDO AMARAL - CPF: 451.964.601-44 (APELADO), DJALMA JOSE ALVES NETO - CPF: 029.594.791-81 (ADVOGADO), PAULO SERGIO LIBORIO BASTOS - CPF: 272.061.657-53 (APELADO), LUCIO MAURO DANTAS - CPF: 469.218.001-30 (ADVOGADO), KLECIUS ANTONIO RIBEIRO DE BARROS SANTOS JUNIOR - CPF: 046.138.659-30 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. ART. 373, I, DO CPC. RESULTADO ÚTIL NÃO COMPROVADO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de honorários de corretagem sob o fundamento de que não restou comprovada a efetiva concretização do negócio jurídico alegadamente intermediado pelo autor, referente à venda do imóvel rural.

II. Questão em discussão:

2. A controvérsia cinge-se em verificar se o autor logrou êxito em comprovar a efetiva intermediação e a celebração do negócio jurídico entre os requeridos, apta a justificar o pagamento da comissão de corretagem, mesmo sem o registro da transação.

III. Razões de decidir:

3. Para a configuração do direito à comissão de corretagem não se exige necessariamente o registro da transferência de propriedade, porém, é imprescindível a comprovação do resultado útil da intermediação, com a efetiva atuação do corretor na aproximação das partes e na concretização do negócio.

4. No caso concreto, o autor não se desincumbiu do ônus probatório que lhe incumbia, na forma do art. 373, I, do CPC, uma vez que o conjunto dos autos revela que o negócio jurídico entre os apelados sequer se concretizou, sobretudo em razão da rescisão contratual firmada entre o titular da matrícula do imóvel e o primeiro requerido, apontado como vendedor na avença objeto da demanda, o que inviabiliza o reconhecimento do direito à comissão de corretagem pretendida.

IV. Dispositivo e tese:

5. Recurso provido.

Tese de julgamento:

“É indevida a comissão de corretagem quando não comprovada, de forma cabal, a efetiva concretização do negócio jurídico.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 722, 725; CPC/2015, art. 373, I; art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 2.000.978/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21/03/2023; STJ, AgInt no AREsp 2142647/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 24/04/2023; STJ, REsp 1.786.726/TO, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 09/02/2021.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MARCIO MARTINS contra r. sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da
“ação de cobrança de honorários”
(Proc. no

0050578-70.2014.8.11.0041), ajuizada pelo apelante em desfavor dos apelados LUCIVAL CANDIDO AMARAL e PAULO SERGIO LIBORIO BASTOS, julgou improcedentes os pedidos iniciais, por entender que o autor não logrou êxito em comprovar a efetivação do negócio jurídico, requisito necessário para o pagamento dos honorários de corretagem, uma vez que a matrícula do imóvel permaneceu em nome de terceiro estranho à lide, qual seja, o Sr. Wanderley Bordoni Gasquez (cf. Id. n° 288932390).

Em suas razões recursais, apelante afirma que atuou como corretor na negociação da venda da propriedade denominada “Fazenda Ronco D’Água”, no valor de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais), cuja comissão pactuada seria de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), equivalente a 5% do valor do negócio. Alega que houve a concretização da intermediação com o resultado útil, sendo a propriedade efetivamente adquirida pelo segundo recorrido, o qual inclusive contratou serviços ambientais sobre o imóvel com profissional indicado pelo apelante, em nome próprio, além de figurar em ações judiciais como proprietário da área.

Sustenta que a sentença apelada desconsiderou robusto conjunto probatório produzido nos autos, incluindo o depoimento da testemunha Vitor Guimenes, que prestou serviços ambientais na propriedade em nome de Paulo Libório, e documentos que evidenciam a posse, uso e administração do imóvel por este. Argumenta que, embora o imóvel ainda estivesse registrado em nome de terceiro, a transferência fática da posse e o exercício de atos dominiais por parte do recorrido demonstram a efetiva concretização do negócio jurídico, devendo-se reconhecer a prestação exitosa do serviço de corretagem.

Afirma que houve simulação de distrato entre os recorridos com a finalidade de eximir-se da obrigação de pagar a comissão devida, e que há manifesta má-fé processual. Aduz, ainda, que o juízo de origem incorreu em erro ao exigir registro imobiliário como condição para o direito à remuneração do corretor, desconsiderando que se trata de obrigação de resultado já adimplida com a aproximação das partes e celebração do contrato de compra e venda.

Pede, pois, a reforma da sentença, para
“julgar procedente a reforma integral, para constar que a negócio jurídico, sem vicio de consentimento entre as partes, e que tal do apelante tem total direito de cobrar seus honorários dos apelados. (Todos pedidos, de mérito da inicial).”
(cf. Id. n° 288932396).

Devidamente intimada, as partes apeladas deixaram de apresentar contrarrazões no prazo legal.

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, a controvérsia central reside em apurar se o autor/apelante demonstrou ter efetivamente atuado como intermediador do negócio jurídico supostamente entabulado entre os requeridos, envolvendo o imóvel denominado “Fazenda Ronco D’Água”, localizado no município de Cáceres-MT, pelo importe ajustado de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais), de modo a justificar o recebimento da comissão de corretagem pleiteada de 5% sobre o respectivo valor, ainda que o negócio não tenha sido formalizado por escritura pública.

Da análise acurada dos autos, verifica-se que não assiste razão ao apelante.

Inicialmente, cumpre destacar que o entendimento jurisprudencial contemporâneo, em regra, não condiciona o direito à comissão de corretagem à formalização do negócio por escritura pública ou ao registro da transferência de propriedade, como equivocadamente interpretado na r. sentença. O que se exige é a comprovação do resultado útil da intermediação, com a efetiva atuação do corretor na aproximação das partes e na concretização do negócio.

Nesse sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. PRAZO PARA OFERECER CONTESTAÇÃO E PROPOR RECONVENÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO INFRUTÍFERA. CONTAGEM. EXCLUSÃO DO DIA DO COMEÇO E INCLUSÃO DO DIA DO VENCIMENTO. INTEMPESTIVIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. PAGAMENTO DE COMISSÃO. RESULTADO ÚTIL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESNECESSIDADE, EM REGRA. PACTUAÇÃO DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA. POSSIBILIDADE. DIREITO DISPONÍVEL. AUTONOMIA DA VONTADE E LIBERDADE DE CONTRATAR. PREVALÊNICA NO DIREITO PRIVADO.

1. Ação de cobrança c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual, ajuizada em 2/10/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 5/8/2021 e concluso ao gabinete em 6/5/2022.

2. O propósito recursal é definir se (I) a contestação e a reconvenção foram protocoladas de forma tempestiva; e, (II) em contrato de corretagem de assessoria técnico-imobiliária, as partes podem condicionar o pagamento da respectiva comissão ao registro imobiliário, a despeito do art. 725 do CC/2002.

3. Havendo audiência de conciliação infrutífera, a data de sua realização será o dia do começo (termo inicial) do prazo de 15 dias úteis para oferecer contestação e propor reconvenção, excluindo-se, na contagem, o dia do começo e incluindo o dia do vencimento.

Inteligência dos arts. 335, I, 343 e 224 do CPC/2015.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, será devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o corretor alcançar o resultado útil do negócio, ou seja, se os trabalhos de aproximação por ele realizados resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, ainda que o resultado final não se efetive por arrependimento imotivado das partes (art.

725 do CC/2002).

5. O registro da escritura pública de compra e venda não é, em regra, necessário para que se alcance o resultado útil, para fins de obrigação do pagamento de comissão de corretagem em negócios imobiliários.

6. Não obstante, a presente hipótese não consiste em interpretar se determinado conjunto de atos praticado pelo corretor é ou não suficiente, à luz das obrigações contratuais assumidas, para se enquadrar no conceito de resultado útil. Trata-se, no particular, da análise da implementação ou não das condições suspensivas expressamente pactuadas pelas partes no contrato de corretagem, na forma dos arts. 121 e 125 do CC/2002.

7. No direito civil brasileiro, predomina a autonomia privada, de modo que se confere, em regra, total liberdade negocial aos sujeitos da relação obrigacional. Em contratos típicos, além das regras gerais, as disposições legais específicas devem ser observadas, sob pena de nulidade, salvo quando se tratar de direito disponível.

8. O direito do corretor de ser remunerado pela mediação realizada (art. 725 do CC/2002) é um direito disponível. Portanto, em um determinado contrato de corretagem, as partes podem optar por condicionar o pagamento da comissão a evento futuro e incerto - como à aprovação de determinado órgão, ou à efetivação de registro imobiliário -, respeitados os limites legais, notadamente, os arts.

121 a 130 do CC/2002.

9. Hipótese em que (I) a audiência de conciliação ocorreu no dia 6/11/2018, ficando esse dia, portanto, excluído, iniciando-se a efetiva contagem a partir do dia 7/11/2018, de modo que foi tempestivo o protocolo da contestação e da reconvenção no dia 3/12/2018, último dia do prazo, considerando os 4 dias em que houve a suspensão do expediente forense e dos prazos processuais; e, (II) considerando que não se implementou a condição suspensiva (registro imobiliário) livre e expressamente pactuada pelas partes no contrato de corretagem, a recorrente não adquiriu o direito à remuneração nele previsto, nos termos do art. 125 do CC/2002.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.”

(STJ, REsp n. 2.000.978/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023.)

Ocorre que,
in casu
, o apelante não logrou comprovar satisfatoriamente que efetivamente atuou como intermediário na aproximação das partes e na concretização do negócio jurídico.

Na petição inicial, o autor alega ter intermediado a venda do imóvel rural entre os requeridos, fazendo jus, portanto, ao pagamento da comissão de corretagem estipulada em 5% do valor da venda, equivalente a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Após a anulação da sentença anterior por cerceamento de defesa (cf. id. n° 157475656), foi realizada audiência de instrução e julgamento em 22/11/2023, com a oitiva da testemunha Vitor Airton Gimenes (cf. id. n° 288932378).

Da análise do depoimento da testemunha, constata-se que esta afirmou ter prestado serviços de consultoria ambiental ao segundo requerido no imóvel objeto da lide, por indicação do autor. Contudo, não demonstrou conhecimento efetivo acerca da existência ou dos termos do contrato entre as partes, tampouco foi capaz de afirmar com segurança a efetiva concretização do negócio jurídico entre os requeridos, limitando-se a relatar a crença de que o negócio teria sido concluído com base na postura do segundo apelado, que se apresentou como proprietário à época da contratação dos seus serviços (cf. id. n° 288932376).

Por outro lado, conforme a documentação apresentada pelo comprador, ora segundo requerido (cf. id. n° 288932386), a certidão de matrícula do imóvel, expedida em 23/10/2023, revela que a titularidade do bem permanece em nome de terceiro estranho à lide, Sr. Wanderley Bordoni Gasquez, inexistindo qualquer registro de transferência da propriedade ao vendedor, ora primeiro requerido, circunstância que fragiliza a tese de concretização do negócio jurídico alegado entre os apelados.

Isso porque, conforme consta dos autos, foi celebrado acordo judicial entre o proprietário da área, Sr. Wanderley, e o primeiro requerido, Sr. Lucival, no qual se pactuou a rescisão do contrato de compra e venda entre ambos, com anuência à perda dos valores pagos e benfeitorias realizadas no imóvel, nos autos de n° 10578-07.2012.811.0006. Na mesma ocasião, o segundo requerido, Sr. Paulo Sérgio, manifestou apenas interesse em adquirir o imóvel, afirmando que trataria diretamente com o titular da matrícula, sem qualquer intervenção do primeiro requerido (cf. id. n° 132529169, págs. 90/91).

Assim, embora o registro imobiliário não constitua requisito para a validade do contrato de corretagem, o conjunto probatório evidencia que o negócio jurídico entre os apelados sequer se consumou, sobretudo em razão da rescisão contratual firmada entre o titular da matrícula e o primeiro requerido, circunstância que, por consequência lógica, compromete a eficácia do ajuste posteriormente entabulado entre os apelados e objeto da presente ação, tornando inexigível, portanto, o pagamento de comissão de corretagem.

Com efeito, à luz do art. 373, I, do Código de Processo Civil, o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito. No caso em análise, o autor não se desincumbiu desse ônus, não tendo comprovado a efetivação do negócio jurídico de compra e venda do imóvel, requisito necessário para o pagamento dos honorários de corretagem.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o corretor somente faz jus à comissão quando comprova sua efetiva participação na intermediação do negócio:

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO . ART. 1.022 DO CPC. NÃO CONFIGURADA . CERCEAMENTO DE DEFESA. SUFICIÊNCIA DAS PROVAS. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL. SÚMULA 7 DO STJ . DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABÍVEL COM RESULTADO ÚTIL DO CORRETOR. NO CASO, DESISTÊNCIA DA PRÓPRIA COMPRADORA . NÃO CABIMENTO DE CORRETAGEM. ENTENDIMENTO TRIBUNAL DE ORIGEM EM CONSONÂNCIA COM O DA CORTE DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1.Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).

2. A comissão de corretagem é devida, quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor, ou seja, quando há efetivo contrato final, comprovado por registro de compra e venda ou qualquer outro documento hábil para demonstrar que houve conclusão da negociação.

3. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes.Incidência da Súmula 83 do STJ no caso em questão.

4. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ, AgInt no AREsp: 2142647 DF 2022/0166876-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 24/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2023)

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESULTADO ÚTIL NÃO ALCANÇADO. DESISTÊNCIA MOTIVADA DOS PROMITENTES COMPRADORES. EXISTÊNCIA DE GRAVAME JUDICIAL AVERBADO NA MATRÍCULA DO BEM. IMPOSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. ACÓRDÃO REFORMADO. RECURSO PROVIDO.

1. A questão discutida no presente feito consiste em saber se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que, a despeito da assinatura do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não foi possível a transmissão da propriedade, por meio do registro da escritura pública, tendo em vista a existência de gravame judicial averbado na matrícula do bem.

2. Nos termos do que preceituam os arts. 722 e 725 do Código Civil, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, que com ele contrata, sendo que o arrependimento posterior de uma das partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora acarrete o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação.

3. Entretanto, quando a desistência do acordo é motivada, isto é, quando há justificativa idônea para o desfazimento do negócio de compra e venda de imóvel, revela-se indevida a comissão de corretagem.

4. Na hipótese, conquanto o contrato de promessa de compra e venda tenha sido assinado pelas partes, o resultado útil da mediação não se concretizou, na medida em que a escritura de compra e venda não chegou a ser lavrada, em decorrência de gravame judicial averbado na matrícula do imóvel, razão pela qual não há que se falar em pagamento da comissão de corretagem no caso em apreço.

5. Recurso especial provido.”

(STJ, REsp n. 1.786.726/TO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/2/2021, DJe de 17/2/2021.)

Assim, ainda que se reconheça a desnecessidade de escritura pública para o surgimento do direito à comissão de corretagem, é imprescindível a comprovação do resultado útil da intermediação, com a demonstração da efetiva atuação do corretor na aproximação das partes e na concretização do negócio, o que não ocorreu no caso concreto.

Ante o exposto, conheço do recurso e
nego-lhe provimento
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Por consequência, nos termos do Art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários sucumbenciais anteriormente arbitrados para o percentual de 12% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025