Tribunal: TJMT
Processo: 1028979-87.2024.8.11.0015
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-16
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. CONTRATO CELEBRADO MEDIANTE PRÁTICAS COMERCIAIS ABUSIVAS. ABORDAGEM AGRESSIVA DURANTE PERÍODO DE FÉRIAS. OMISSÃO DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. INAPLICABILIDADE DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta por ADRIELI APARECIDO LIMA e JOSÉ FILHO PINTO LIMA contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada em face de JANGAL INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA. e OCEANIC 001 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. O juízo de origem reconheceu a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em sistema de multipropriedade, autorizou a retenção de 25% dos valores pagos e indeferiu o pedido de indenização por danos morais. Os Apelantes pleiteiam a redução da retenção para 10%, a restituição integral das arras e o reconhecimento de dano moral, apontando vício de consentimento decorrente de práticas comerciais abusivas no momento da contratação, ausência de fruição do bem e resistência injustificada à rescisão contratual.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão:
(i) estabelecer se a rescisão contratual decorre de vício de consentimento provocado por práticas comerciais abusivas imputáveis exclusivamente às vendedoras;
(ii) definir se é devida a restituição integral das quantias pagas, sem qualquer retenção; e
(iii) verificar se a conduta das fornecedoras configura dano moral indenizável.
III. Razões de decidir
3. O contrato de multipropriedade foi celebrado mediante abordagem comercial agressiva durante período de lazer dos consumidores, com promessas verbais e pressão para conclusão imediata do negócio, sem tempo hábil para leitura atenta do instrumento, violando os deveres de informação (CDC, art. 6o, III) e de boa-fé objetiva (CDC, art. 4o, III), caracterizando vício de consentimento.
4. As práticas relatadas — como marketing emocional, omissão sobre correções monetárias e cobrança de valores divergentes dos anunciados — são típicas do modelo comercial aplicado em contratos de time sharing, reconhecido como abusivo pela jurisprudência do STJ (AgInt no AREsp 2.506.293/SP) e deste Tribunal (TJMT, RAC 1012809-98.2020.8.11.0041), o que justifica o reconhecimento de culpa exclusiva das fornecedoras na dissolução contratual.
5. Em razão da rescisão ter sido motivada por conduta ilícita das fornecedoras, aplica-se o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, segundo a qual, nos contratos regidos pelo CDC, a devolução das parcelas deve ser integral em caso de culpa do fornecedor. Assim, mostra-se indevida a retenção de qualquer percentual, inclusive dos valores pagos a título de arras.
6. A sentença deve ser reformada para afastar a retenção de 25% dos valores pagos, bem como para incluir integralmente as arras na restituição devida, porquanto a cláusula penal cumulada com a penalidade já imposta configura bis in idem, em contrariedade ao entendimento do STJ.
7. A conduta das fornecedoras, além de abusiva, gerou frustração, sensação de engano e perda de tempo útil dos consumidores, extrapolando os meros aborrecimentos do inadimplemento contratual. O dano moral, nessa hipótese, decorre da própria ilicitude da prática comercial abusiva (dano moral in re ipsa), sendo desnecessária a prova do abalo, conforme precedentes do TJDF (RAC 0702132-42.2022.8.07.0003) e deste Tribunal (TJMT, RAC 1018728-63.2023.8.11.0041).
8. O valor da indenização por danos morais foi fixado em R$ 5.000,00, quantia condizente com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, compatível com a gravidade da conduta e as circunstâncias do caso concreto.
9. Em razão do reconhecimento de culpa exclusiva das fornecedoras, inverte-se a distribuição da sucumbência, impondo-se às Apeladas o pagamento integral das custas processuais e honorários fixados em R$ 1.500,00, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. A rescisão contratual motivada por práticas comerciais abusivas e vício de consentimento caracteriza culpa exclusiva do fornecedor, afastando a aplicação de cláusulas penais e autorizando a restituição integral das parcelas pagas.
2. A devolução das quantias deve incluir todos os valores pagos, inclusive os pagos a título de arras, com correção monetária pelo IPCA e juros moratórios desde o desembolso, conforme Súmula 43/STJ.
3. A utilização de técnicas agressivas de venda, em contexto de vulnerabilidade do consumidor, configura dano moral in re ipsa, sendo devida a indenização mesmo sem comprovação específica do abalo.
4. O valor da indenização por dano moral deve observar os critérios da razoabilidade, proporcionalidade e função pedagógica, sendo cabível a fixação em R$ 5.000,00 quando compatível com as circunstâncias do caso.
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, V e X; CDC, arts. 6o, III e IV, 37, 46, 49 e 51, IV; CC, art. 139, III; CPC/2015, art. 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 43 e Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.506.293/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 13.05.2024, DJe 15.05.2024; TJDF, RAC 0702132-42.2022.8.07.0003, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 25.01.2023; TJMT, RAC 1012809-98.2020.8.11.0041, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, 3a Câmara de Direito Privado, j. 02.10.2024; TJMT, RAC 1003985-53.2020.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, j. 04.09.2024; TJMT, RAC 1018728-63.2023.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5a Câmara de Direito Privado, j. 11.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028979-87.2024.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ADRIELI APARECIDO LIMA - CPF: 033.205.081-56 (APELANTE), FELIPE RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 001.664.291-04 (ADVOGADO), FRANCISCO ANTONIO BIOLCHI - CPF: 593.565.880-15 (ADVOGADO), CAMILA PEDROZO DO AMARAL - CPF: 735.639.601-78 (ADVOGADO), JOSE FILHO PINTO LIMA - CPF: 021.955.711-01 (APELANTE), JANGAL INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA. - CNPJ: 40.256.680/0001-23 (APELADO), MARCIA CRISTINA REZEKE BERNARDI - CPF: 089.002.798-66 (ADVOGADO), OCEANIC 001 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. - CNPJ: 48.604.985/0001-90 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. CONTRATO CELEBRADO MEDIANTE PRÁTICAS COMERCIAIS ABUSIVAS. ABORDAGEM AGRESSIVA DURANTE PERÍODO DE FÉRIAS. OMISSÃO DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. INAPLICABILIDADE DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA. RECURSO PROVIDO
.

I. Caso em exame

1.
Apelação Cível interposta por ADRIELI APARECIDO LIMA e JOSÉ FILHO PINTO LIMA contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada em face de JANGAL INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA. e OCEANIC 001 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. O juízo de origem reconheceu a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em sistema de multipropriedade, autorizou a retenção de 25% dos valores pagos e indeferiu o pedido de indenização por danos morais. Os Apelantes pleiteiam a redução da retenção para 10%, a restituição integral das arras e o reconhecimento de dano moral, apontando vício de consentimento decorrente de práticas comerciais abusivas no momento da contratação, ausência de fruição do bem e resistência injustificada à rescisão contratual.

II. Questão em discussão

2.
Há três questões em discussão:

(i) estabelecer se a rescisão contratual decorre de vício de consentimento provocado por práticas comerciais abusivas imputáveis exclusivamente às vendedoras;

(ii) definir se é devida a restituição integral das quantias pagas, sem qualquer retenção; e

(iii) verificar se a conduta das fornecedoras configura dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3.
O contrato de multipropriedade foi celebrado mediante abordagem comercial agressiva durante período de lazer dos consumidores, com promessas verbais e pressão para conclusão imediata do negócio, sem tempo hábil para leitura atenta do instrumento, violando os deveres de informação (CDC, art. 6o, III) e de boa-fé objetiva (CDC, art. 4o, III), caracterizando vício de consentimento.

4. As práticas relatadas — como marketing emocional, omissão sobre correções monetárias e cobrança de valores divergentes dos anunciados — são típicas do modelo comercial aplicado em contratos de time sharing, reconhecido como abusivo pela jurisprudência do STJ (AgInt no AREsp 2.506.293/SP) e deste Tribunal (TJMT, RAC 1012809-98.2020.8.11.0041), o que justifica o reconhecimento de culpa exclusiva das fornecedoras na dissolução contratual.

5. Em razão da rescisão ter sido motivada por conduta ilícita das fornecedoras, aplica-se o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, segundo a qual, nos contratos regidos pelo CDC, a devolução das parcelas deve ser integral em caso de culpa do fornecedor. Assim, mostra-se indevida a retenção de qualquer percentual, inclusive dos valores pagos a título de arras.

6. A sentença deve ser reformada para afastar a retenção de 25% dos valores pagos, bem como para incluir integralmente as arras na restituição devida, porquanto a cláusula penal cumulada com a penalidade já imposta configura bis in idem, em contrariedade ao entendimento do STJ.

7. A conduta das fornecedoras, além de abusiva, gerou frustração, sensação de engano e perda de tempo útil dos consumidores, extrapolando os meros aborrecimentos do inadimplemento contratual. O dano moral, nessa hipótese, decorre da própria ilicitude da prática comercial abusiva (dano moral
in re ipsa
), sendo desnecessária a prova do abalo, conforme precedentes do TJDF (RAC 0702132-42.2022.8.07.0003) e deste Tribunal (TJMT, RAC 1018728-63.2023.8.11.0041).

8. O valor da indenização por danos morais foi fixado em R$ 5.000,00, quantia condizente com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, compatível com a gravidade da conduta e as circunstâncias do caso concreto.

9. Em razão do reconhecimento de culpa exclusiva das fornecedoras, inverte-se a distribuição da sucumbência, impondo-se às Apeladas o pagamento integral das custas processuais e honorários fixados em R$ 1.500,00, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC
.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1.
A rescisão contratual motivada por práticas comerciais abusivas e vício de consentimento caracteriza culpa exclusiva do fornecedor, afastando a aplicação de cláusulas penais e autorizando a restituição integral das parcelas pagas.

2. A devolução das quantias deve incluir todos os valores pagos, inclusive os pagos a título de arras, com correção monetária pelo IPCA e juros moratórios desde o desembolso, conforme Súmula 43/STJ.

3. A utilização de técnicas agressivas de venda, em contexto de vulnerabilidade do consumidor, configura dano moral
in re ipsa
, sendo devida a indenização mesmo sem comprovação específica do abalo.

4. O valor da indenização por dano moral deve observar os critérios da razoabilidade, proporcionalidade e função pedagógica, sendo cabível a fixação em R$ 5.000,00 quando compatível com as circunstâncias do caso.

Dispositivos relevantes citados:

CF, art. 5o, V e X; CDC, arts. 6o, III e IV, 37, 46, 49 e 51, IV; CC, art. 139, III; CPC/2015, art. 85, § 2o
.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula 43 e Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.506.293/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, j. 13.05.2024, DJe 15.05.2024; TJDF, RAC 0702132-42.2022.8.07.0003, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 25.01.2023; TJMT, RAC 1012809-98.2020.8.11.0041, Rel. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, 3a Câmara de Direito Privado, j. 02.10.2024; TJMT, RAC 1003985-53.2020.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, j. 04.09.2024; TJMT, RAC 1018728-63.2023.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5a Câmara de Direito Privado, j. 11.02.2025.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ADRIELI APARECIDO LIMA
e
JOSÉ FILHO PINTO LIMA
contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, Dr. Cristiano dos Santos Fialho, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais proposta em face de
JANGAL INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA.
e
OCEANIC 001 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos
para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, fixar a retenção em 25% dos valores pagos, determinar a restituição em parcela única de 75% das quantias efetivamente quitadas, e indeferir o pedido de indenização por danos morais, condenando as partes reciprocamente à sucumbência

(
vide
ID. 331959880).

Inconformados com a r. sentença, os Autores interpuseram o presente Recurso de Apelação de ID. 331959882, sustentando, em síntese, que:
(i)
o percentual de retenção de 25% é abusivo, devendo ser reduzido para 10%, considerando que pagaram apenas R$ 488,79, não usufruíram do imóvel, e a unidade retornará ao portfólio da Ré com possível valorização;
(ii)
as arras confirmatórias foram indevidamente retidas cumulativamente com a cláusula penal, configurando
bis in idem
;
(iii)
há cabimento de danos morais porque a situação extrapola mero aborrecimento, envolvendo multas abusivas, resistência injustificada, ausência de transparência, conduta geradora de angústia, frustração e perda de tempo útil.

Com tais considerações, requerem o
provimento do recurso
para reformar a sentença e, assim,
reduzir o percentual de retenção para 10%
, incluindo integralmente as
arras na base de restituição
, além de reconhecer
danos morais
no valor de R$ 5.000,00 a R$ 10.000,00, e reverter a sucumbência.

As Apeladas apresentaram contrarrazões no ID. 331959885, pugnando,
preliminarmente
, pelo não conhecimento do recurso por
violação ao princípio da dialeticidade
, alegando que as razões recursais constituem mera repetição da petição inicial sem impugnação específica dos fundamentos da sentença. No
mérito
, sustentam que a sentença é analítica e pedagógica, que os Autores pagaram valor módico correspondente a menos de 01% do contrato, que o arrependimento tardio após prazo de 07 dias justifica retenção de 25%, que inexistem arras confirmatórias ou comissão de corretagem adimplidas nos autos, e que o mero descumprimento contratual não gera dano moral.
Subsidiariamente
, pediram aplicação do método bifásico para eventual redução. Requereram o não conhecimento do recurso e,
subsidiariamente
, a negativa de provimento com manutenção integral da sentença.

Recurso tempestivo (ID. 331959883) e dispensado de preparo ante a concessão das benesses da justiça gratuita (ID. 332404890)

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

V O T O (PRELIMINAR)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Augusta Câmara:

I) DA VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

Antes de adentrar ao mérito recursal, impõe-se verificar o atendimento aos pressupostos intrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente a observância ao princípio da dialeticidade, conforme suscitado pelas Apeladas em suas contrarrazões.

As empresas Apeladas sustentam que o recurso não merece conhecimento por ausência de dialeticidade, argumentando que os Apelantes se limitam a reiterar argumentos genéricos da petição inicial sem apresentar teses aptas a desconstituir os fundamentos da sentença recorrida.

Sem delonga,
não assiste razão às Apeladas
.

Cediço que o princípio da dialeticidade exige que o recorrente apresente fundamentação apta a desconstituir ou abalar os fundamentos da decisão recorrida, estabelecendo verdadeiro diálogo crítico com o pronunciamento judicial impugnado. A regra constitui reflexo do princípio do contraditório e da necessária interação dialógica entre as partes e o julgador.

No presente caso, contudo,
verifica-se que os Apelantes cumpriram satisfatoriamente o ônus de impugnar especificamente os fundamentos da sentença
, não se limitando a repetir genericamente os argumentos da inicial.

Isso porque, os Apelantes trouxeram aos autos argumentação articulada sobre aspectos relevantes e específicos da decisão recorrida, quais sejam:
(i)
a inadequação dos 25% de retenção fixado na sentença diante das circunstâncias concretas do caso, invocando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal que autoriza variação entre 10% e 25% conforme as peculiaridades;
(ii)
o valor irrisório efetivamente pago pelos Autores, correspondente a menos de 01% do contrato total;
(iii)
a ausência de fruição do bem;
(iv)
o retorno imediato da fração de tempo ao portfólio comercial da incorporadora;
(v)
a aplicação do entendimento jurisprudencial sobre vedação de cumulação de arras com cláusula penal; e
(vi)
a configuração de danos morais que extrapolam meros aborrecimentos cotidianos.

Ademais, os Apelantes fundamentaram seu pleito invocando precedentes jurisprudenciais específicos do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça, demonstrando a existência de parâmetros objetivos para sustentar a pretensão recursal de redução do percentual de retenção e reconhecimento de danos morais.

Destarte,
não se vislumbra ausência de dialeticidade
, mas sim regular exercício do direito de recorrer, com apresentação de fundamentos específicos voltados à demonstração de que a sentença não observou adequadamente os princípios da razoabilidade e proporcionalidade diante das peculiaridades do caso concreto, nem se alinha aos parâmetros jurisprudenciais consolidados para situações análogas.

Registre-se que a circunstância de haver similitude entre alguns argumentos da petição inicial e das razões recursais não configura, por si só, violação ao princípio da dialeticidade, visto que o recorrente tem o direito de reiterar teses anteriormente apresentadas quando entende que não foram adequadamente apreciadas ou acolhidas pelo juízo de origem, desde que contextualizadas à impugnação da decisão recorrida,
o que efetivamente ocorreu no caso concreto
.

Portanto,
rejeito a preliminar suscitada pelas Apeladas
.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

Superada a questão preliminar e estando presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo à análise de seu mérito.

Ressai dos autos que
ADRIELI APARECIDO LIMA
e
JOSÉ FILHO PINTO LIMA
ajuizaram Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais contra
JANGAL INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA.
e
OCEANIC 001 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
., alegando, em síntese, que, em 16/07/2024, durante período de férias, foram abordados por vendedores e firmaram contrato de cessão de direito de uso de unidade hoteleira em sistema de tempo compartilhado no
Condomínio Jangal das Araucárias
, localizado em Canela/RS, no valor total de R$ 58.655,00, dividido em entrada de R$ 2.490,00 em 05 parcelas de R$ 488,79, e saldo de R$ 56.165,00 em 111 parcelas mensais de R$ 488,79.

Alegam que a contratação ocorreu no calor da emoção, sem tempo hábil para leitura adequada do contrato, sob marketing agressivo e promessas verbais de valores fixos, tendo posteriormente identificado cobrança de parcela no valor de R$ 500,31 ao invés de R$ 488,79, sob alegação de correção pelo IPCA, índice que afirmam não ter sido informado.

Sustentam que houve exigência de pagamento de R$ 2.490,00 às 04 parcelas de entrada remanescentes como condição para rescisão contratual, ausência de transparência e informações claras no momento da contratação, configurando vício de consentimento, publicidade enganosa e práticas abusivas.

Requereram a rescisão contratual com declaração de nulidade do negócio jurídico, restituição integral dos valores pagos, afastamento de multas e penalidades contratuais, indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00, reconhecimento de responsabilidade solidária entre as Rés, gratuidade de justiça, inversão do ônus da prova e declaração de nulidade da cláusula de eleição de foro.

JANGAL INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA.
apresentou contestação sustentando, em preliminar, a impugnação à gratuidade de justiça e a alegação de inexistência de relação de consumo. No mérito, defendeu que a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, autorizando retenção de até 50% dos valores pagos, que o reajuste pelo IPCA está expressamente previsto no contrato, que houve transparência contratual com quadro resumo claro e cláusulas destacadas, que inexiste falha na prestação de serviços, que é aplicável a Lei do Distrato com dedução de tributos, condomínio, fruição e comissão de corretagem, e que não há dano moral indenizável. Pugnou pela revogação da gratuidade de justiça, improcedência da ação ou rescisão com retenção de 50% mais deduções legais, e afastamento dos danos morais.

OCEANIC 001 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
contestou arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que não participou do contrato de multipropriedade, atuando apenas como administradora do programa de intercâmbio
Mais Check-in
, que o contrato foi firmado exclusivamente entre Autores e
JANGAL
, que a
OCEANIC
não recebeu valores dos Autores, e que a associação ao programa foi bônus gratuito por 03 anos. No mérito subsidiário, sustentou que os Autores apenas desistiram do contrato sem vício de consentimento, que não houve publicidade enganosa ou falha na prestação de serviços, que a devolução de valores compete exclusivamente à
JANGAL
, e que inexiste dano moral indenizável. Pediu a extinção sem resolução de mérito por ilegitimidade passiva e, subsidiariamente, a improcedência total dos pedidos.

Os Autores apresentaram impugnações às contestações reafirmando a possibilidade de gratuidade de justiça, a existência de relação de consumo, a falha na prestação de informações sobre carência, reajustes e limitações de uso, defendendo devolução integral por vício de consentimento e ausência de fruição do bem, sustentando o cabimento de danos morais por abordagem agressiva e resistência à rescisão, e refutando a ilegitimidade passiva da
OCEANIC
por integrar a cadeia de fornecimento. Requereram inversão do ônus da prova.

Após a regular instrução processual, o d. Juízo de primeiro grau proferiu sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais, cujos termos peço licença para me reportar, em homenagem ao princípio da dialeticidade:

“Cuida-se de
Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
ajuizada por
Adrieli Aparecido Lima
e
José Filho Pinto Lima
contra
Jangal Incorporações Imobiliárias Ltda.
e
Oceanic 001 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
, em que expôs, em suma, que firmou com a requerida, contrato de Cessão de Direito de Uso de Unidade Hoteleira, por sistema de tempo compartilhado. Ajustaram o pagamento no valor de R$ 56.165,00 (cinquenta e seis mil e cento e sessenta e cinco reais), divididos em entrada e mais 120 parcelas mensais fixas, no valor de R$ 488,79 (quatrocentos e oitenta e oito reais e setenta e nove centavos). Todavia, foi surpreendida com um acréscimo a título de correção monetária vinculada ao índice IPCA, sem previsão contratual. Aduziu que ao tentar rescindir o contrato, não obteve êxito, porquanto foi cobrada multa equivalente ao valor da entrada, também não estipulada no contrato. Requereu a rescisão contratual com a restituição integral do valor pago e a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais, na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Postulou pela concessão dos benefícios da justiça gratuita (ID 178383016).

Recebida a inicial, foram concedidos os benefícios da justiça gratuita aos autores (ID 181023742).

Efetivada a citação (ID 181401986/182851116), foi tentada a conciliação das partes em audiência, mas restou infrutífera (ID 186544791).

A requerida Jangal Incorporações Imobiliárias veiculou defesa (evento no 188635562) ocasião em que defendeu a validade do contrato e a inexistência de cláusulas ilegais ou abusivas. Narrou que há previsão legal para retenção de 50% do valor pago, conforme art. 67-A da Lei no 4.591/64. Asseverou a inexistência de falha na prestação do serviço e do dever de indenizar. Postulou pela improcedência dos pedidos deduzidos na inicial.

A requerida Oceanic 001 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. apresentou resposta (ID 188638675), em que alegou, preliminarmente, ilegitimidade passiva, pois não integrou o contrato de compra e venda de fração de tempo firmado pelos autores com a empresa Jangal Incorporações Imobiliárias Ltda., atuando apenas como administradora do programa de intercâmbio “Mais Check-in”, sem ingerência sobre o negócio principal ou recebimento de valores. No mérito, defendeu que os autores apenas desistiram do contrato, inexistindo vício de consentimento, publicidade enganosa ou falha na prestação de serviços. Alegou que não recebeu qualquer quantia, que eventuais restituições competem exclusivamente à corré. Requereu a extinção do processo sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos.

Houve réplica, instante em que a requerente, reprisando os argumentos tecidos por ocasião da peça inicial, rechaçou as proposições apresentadas pelas defesas (ID 191625558 e 191625559).

Vieram os autos conclusos para deliberação.

É o relatório. Passo a decidir.

(...)

1.
Da abusividade/nulidade do reajuste das parcelas.

Pois bem. Ao analisar o contingente de provas produzidos no processo, principalmente, o teor do contrato arquivado ao evento no 178383030, deflui-se que as partes firmaram contrato de aquisição da “Fração de Tempo vinculada à Unidade Autônoma (unidade fracionada)” – cláusula B.1 – em que pactuaram o pagamento no valor de R$ 58.665,00 (cinquenta e oito mil e seiscentos e cinquenta e cinco reais), a ser pago mediante entrada na quantia de R$ 2.490,00 e o saldo remanescente, fracionado em 111 parcelas, reajustáveis mensalmente pelo índice IPC-A/IBGE (índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), acrescidos também de juros de mora de 0,5% (meio por cento) ao mês:

(...)

Neste ínterim, no que tange à alegada tese de existência de cobrança encargos abusivos quanto à forma de atualização dos valores (índice e percentual de juros), entendo que deva ser rechaçada. Isto porque, a previsão de correção monetária é perfeitamente legal, tendo em vista que se trata de índice oficial comumente utilizado nos contratos imobiliários. Num segundo quadrante, os juros remuneratórios pactuados ao percentual de 0,5% ao ano está de acordo com a legislação de regência [art. 406 do Código Civil e art. 161, § 1.o do CTN], que permite a cobrança de juros em até 12% ao ano.

(...)

Além disso, de acordo com a redação do art. 46 da Lei no 10.931/2004, é admitida a incidência de correção monetária mensal pelos índices de preços setoriais em contratos com prazo superior a 36 meses, senão vejamos:

(...)

Esse é justamente o caso dos autos, em que o contrato teve a execução diferida em 111 parcelas. Inclusive, além de haver previsão legal, consta disposição contratual expressa (cláusula F-2, item (i), subitem (iii.4):

(...)

Neste contexto, o reajuste mensal das parcelas não configura abusividade por parte das requeridas, e não há que se falar em ausência de informação, quando
há cláusulas expressas e claras no contrato
.

A ratificar tal posicionamento, colho do repertório de jurisprudências do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, os seguintes precedentes que versam a respeito de questão semelhante:

(...)

2.
Da resolução contratual.

Num segundo quadrante, a parte autora possui o direito de requerer a rescisão do contrato por mera liberalidade ou por impossibilidade de suportar o pagamento, o que não afasta o dever de arcar com os ônus decorrentes de sua opção. Aliás, “
não mais sendo possível ao promitente comprador continuar com o negócio, não seria razoável que ficasse atrelado indefinidamente a um contrato com o qual não mais poderia suportar, o que o forçaria a uma situação inevitável de inadimplência ou mesmo insolvência
”. [TJ-SP - AC: 10175071420198260576 SP 1017507-14.2019.8.26.0576, Relator: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez, Data de Julgamento: 03/03/2021, 10a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2021].

Nesse cenário, portanto, a autora, na condição de promitente compradora, e em decorrência do disposto no artigo 473 do Código Civil, tem assegurado o direito à rescisão unilateral do contrato. Não custa assinalar, neste ponto
,
que
“é iterativa a jurisprudência desta Corte
[do Superior Tribunal de Justiça]
no sentido de ser possível a resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel, caso em que a extinção do negócio jurídico ensejará a retenção pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação.”
[REsp 907.856/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 19/06/2008, DJe 01/07/2008].

3.
Da multa contratual.

Isso assinalado, é oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da
cláusula penal compensatória
, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel. Confira, nesse idêntico sentido, a orientação difundida por parte do
Colendo Superior Tribunal de Justiça
, que corrobora o raciocínio anteriormente desenvolvido:

(...)

Para os contratos, que versem acerca de incorporação imobiliária, firmados em instante posterior à entrada em vigor das novas disposições trazidas pela Lei n.o 13.786/2018 tem-se que, como regra geral, quando a rescisão é motivada por inadimplemento absoluto de obrigação do promitente-adquirente, o montante devido a título de cláusula penal, está limitado a um desconto de 25% (vinte e cinco por cento) das quantias efetivamente quitadas [art. 67-A, inciso II da Lei n.o 4.591/1964] ou, quando a incorporação está sujeita ao regime de afetação, ao desconto de até 50% (cinquenta por cento) da quantia efetivamente paga [art. 67-A, inciso II e § 5.o da Lei n.o 4.591/1964].

Os contratos, celebrados entre as partes litigantes, todavia, não preveem, de maneira expressa, que a incorporação imobiliária submete-se ao regime da afetação; portanto, a incidência de cláusula penal, para o caso de rescisão do contrato, em caso de inadimplemento ou distrato, no percentual de 50% sobre o valor total das quantias efetivamente quitadas, estabelecida na cláusula ‘g’, item ‘a’, figura como abusiva, devendo se limitar ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento), conforme dispõe o art. 67-A, inciso II da Lei n.o 4.591/1964.

4.
Do valor das arras/sinal.

Segundo a norma de regência, as arras ou sinal podem ser confirmatórias ou penitenciais. As arras confirmatórias são aquelas que, quando prestadas, marcam o início da execução do contrato, firmando a obrigação pactuada, de maneira a não permitir direito de arrependimento. Por não permitir o direito de arrependimento, cabe indenização suplementar, valendo as arras como taxa mínima [artigos 417 a 419 do Código Civil]. As arras penitenciais, quando estipuladas, garantem o direito de arrependimento e possuem um condão unicamente indenizatório. Nas arras penitenciais, exercido o direito de arrependimento, não haverá direito a indenização suplementar [artigo 420 do Código Civil; Súmula 412/STF].

Importante registrar, por pertinente, que a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que
“as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador”
[cf.:
STJ
, AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 12/12/2017].

Portanto, diante desta moldura, levando-se por linha de estima que o pagamento de arras penitenciais somente se apresenta cabível pela desistência do negócio, e não pela rescisão do contrato, deflui-se que é abusiva a imposição de perdimento dos valores pagos pelo promitente-comprador, de forma cumulada com o pagamento da cláusula penal, visto que oneraria duplamente pelo mesmo fato (rescisão do contrato), configurando ‘
bis in idem
’.

Nesse passo, considerando que já foi acolhida a cláusula penal (25% sobre o valor pago), é vedada a retenção do valor pago a título de arras, uma vez que o sinal, no caso dos autos, ostenta a natureza jurídica de princípio de pagamento e deve ser incluído na base de cálculo do percentual a ser retido, sob pena de enriquecimento sem causa.

Nessa mesma linha de raciocínio, a ratificar tal posicionamento, apanha-se do acervo de jurisprudência dos Tribunais Estaduais o seguinte aresto que versa acerca de questão que guarda relação de similitude com a que se encontra sob enfoque:

(...)

5.
Da comissão de corretagem.

Segundo expressivo/significativo entendimento jurisprudência, pacificado no âmbito da jurisprudência do
Colendo Superior Tribunal de Justiça
, consolidou-se a ideia, sobre o tema ‘
sub judice
’ de que é válida a “
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
” [
STJ
, REsp n.o 1.599.511/SP, 2.a Seção, Rel.: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j. em 24/08/2016,
julgado conforme procedimento previsto para os recursos repetitivos
].

Pois bem. Compulsando o material cognitivo produzido no processo, deflui-se que o contrato de compromisso de compra e venda não expressa o valor da comissão de corretagem, tampouco foi instruído com pacto acessório de intermediação imobiliária (ID 178383030). Por conseguinte, nesse influxo de ideias, tomando-se em consideração que o contrato não registra, de forma clara e objetiva, as informações necessárias, alusivas aos valores de aquisição do bem, da comissão de corretagem e, ao mesmo tempo, sequer comprova a efetiva intermediação imobiliária, deduz-se, por força de proposição lógica, que é inválido o repasse e a cobrança da corretagem, na situação concreta.

Por fim, tendo em vista que o contrato de compra e venda foi firmado exclusivamente com a requerida Jangal Incorporações Imobiliárias Ltda. (ID 178383030) e que o valor pago foi direcionado apenas à incorporadora (ID 178383027 e 188636351), a restituição de eventual sado remanescente é de responsabilidade exclusiva da primeira requerida.

6.
Dos danos morais.

Referente ao pedido de indenização por dano moral, considero que está fadado ao insucesso. Com efeito, para fins de caracterização da responsabilidade civil, decorrente de dano moral, se mostra imprescindível a prática de ato ilícito que acarrete violação a valores extrapatrimoniais que fazem parte integrante da personalidade (direitos individuais ou direitos de personalidade) e que, de forma concomitante, resulte expressiva repercussão e perturbação à honra, à incolumidade/tranquilidade psíquica e à imagem, a ponto de provocar dor, sofrimento, vexame, humilhação, sentimento de desvalia ou desequilíbrio no bem-estar.

(...)

Vale mencionar, ainda, por conveniente, que não se desconhece o potencial desconforto ou os problemas internos experimentados pela autora, dado os contratempos gerados pelos esforços despendidos para regularizar a situação (tempo perdido). Porém, o mero descumprimento da requerida em exigir o pagamento integral da entrada ou a retenção de multa acima do permissivo legal para rescindir o contrato, ‘
ipso facto
’, como elemento cognitivo-informativo isoladamente considerado, desprovido de demonstração de ocorrência situação excepcional e que resulte prejuízo efetivo, e, tomando-se em consideração que a situação vivenciada pela autora não ultrapassa os meros incômodos, inerentes à vida cotidiana, situação que não dá ensejo à indenização por danos extrapatrimoniais, não vejo como dar entendimento diverso à questão ‘sub judice’, com a consequência de que a improcedência do pedido indenizatório é medida que se impõe.

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido formulado na petição inicial da ação de rescisão de contrato ajuizada por Adrieli Aparecido Lima e José Filho Pinto Lima contra Jangal Incorporações Imobiliárias Ltda. e Oceanic 001 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., para a finalidade de:

a)

Decretar
a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre os requerentes e a requerida Jangal Incorporações Imobiliárias Ltda. (ID 178383030);

b)

Declarar
a nulidade da cláusula ‘
g
’, item ‘
a
’ do contrato (ID 178383030);

c)

Declarar
que a restituição dos valores, efetivamente quitados pelos requerentes, se concretize, em parcela única, mediante a retenção do percentual de 25%, que deverá incidir sobre o valor das prestações efetivamente quitadas, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPCA/IBGE, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 0,5% ao mês, conforme convencionado no contrato, contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [
STJ
, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil;

d)

Indeferir
os demais requerimentos;

e)

Declarar
encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Com esteio no conteúdo normativo do art. 86, parágrafo único do Código de Processo Civil, levando-se por linha de estima que a requerente decaiu da pretensão indenizatória, deverá arcar, a requerente, com 50% das custas processuais e a empresa requerida com os demais 50% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil,
Condeno
a requerente, no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa. Considerando o valor irrisório da condenação (tendo em vista o pagamento na quantia de aproximadamente R$ 488,79 pela autora), com esteio no conteúdo normativo do art. 85, §8o e 8-A do CPC,
arbitro
os honorários advocatícios no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), tendo em vista a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.o do Código de Processo Civil].

Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido à autora, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.o do Código de Processo Civil].”

Pois bem.

Preliminarmente ao exame de mérito propriamente dito, destaco que a relação jurídica estabelecida entre as partes se caracteriza como de consumo, submetendo-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, aplicável às relações envolvendo aquisição de multipropriedade imobiliária, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.

Nesse contexto, à luz do art. 51, inc. IV, do CDC, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade de eventuais cláusulas abusivas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Antes de adentrar às questões recursais específicas, impõe-se analisar a verdadeira causa da rescisão contratual, questão que se revela determinante para a solução da controvérsia.

Da detida análise dos autos, verifica-se que a presente demanda não se trata de simples hipótese de resilição unilateral por mero arrependimento ou desinteresse superveniente dos promitentes compradores,
mas sim de rescisão contratual motivada por

práticas comerciais abusivas e vício de consentimento decorrente de técnicas agressivas de venda
, circunstância que altera substancialmente o enquadramento jurídico da questão e suas consequências.

In casu
, os Apelantes narraram de forma detalhada e circunstanciada que a contratação ocorreu durante período de férias, em 16/07/2024, quando foram abordados por vendedores que utilizaram marketing agressivo e promessas verbais, firmando o contrato “
no calor da emoção
”, sem tempo hábil para leitura adequada do instrumento contratual, sob pressão para fechar o negócio naquele momento específico.

Tais alegações não constituem meras assertivas genéricas, mas sim
descrição precisa do
modus operandi
característico e habitual adotado pelas empresas que comercializam multipropriedade imobiliária
, conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência pátria, inclusive deste Tribunal de Justiça.

O Superior Tribunal de Justiça, em precedente paradigmático, assim reconheceu:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO DE OCUPAÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL HOTELEIRA TIME SHARING. PEDIDO DE RESCISÃO
. 1. LEGITIMIDADE PASSIVA ATESTADA.
ABUSIVIDADE CONTRATUAL CONSTATADA
. INADIMPLÊNCIA DOS CONTRATANTES NÃO COMPROVADA. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 2. NEGÓCIO. CELEBRAÇÃO NO EXTERIOR. PESSOAS FÍSICAS. DOMICÍLIO. BRASIL. RELAÇÃO DE CONSUMO. COMPETÊNCIA. AUTORIDADE JUDICIÁRIA BRASILEIRA. ART. 22, II, DO CPC/2015. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...] A discussão versa sobre o contrato de cessão de direito de ocupação de unidade habitacional hoteleira time sharing celebrado entre as partes, que nada mais é do que um negócio jurídico em que o consumidor paga mensalmente, de forma antecipada, pela fruição de férias futuras em rede hoteleira credenciada, de acordo com a pontuação adquirida. [...] Como é cediço, o que é habitual nesse tipo de contrato, tanto no Brasil quanto no exterior,
é a utilização de técnicas inapropriadas de abordagem do consumidor, ou mesmo a realização de propaganda enganosa, ou ainda a falta de informações adequadas no momento da contratação, de modo que a análise deve ser sempre procedida à luz das normas de proteção ao consumidor. [...] É evidente, destarte, que a prática adotada para comercializar os seus serviços é abusiva e lesiva aos direitos do consumidor, visto que acaba por colocá-lo em situação desvantajosa na relação jurídica, em flagrante violação ao artig5151 da Lei Consumerista, notadamente em relação aos seus incisos I, II, IV, IX, X, XI, XII e XV. Restou incontroverso que o contrato deve realmente ser rescindido, com restituição integral dos valores nos termos fixados na r. sentença, ora guerreada
. [...] destaca-se que a instância originária atestou a abusividade da cláusula contratual que impede os contratantes de rescindir o contrato, mesmo quando fiquem impossibilitados de usufruir dos atributos oriundos da multipropriedade (...).”
(STJ. AgInt no AREsp 2.506.293/SP, Relator Min. Marco Aurélio Bellizze. Julgamento: 13/05/2024, Terceira Turma, DJe 15/05/2024; g. n.).

No mesmo sentido, este Sodalício assentou:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PARA SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE C/C DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE REJEITADA – MÉRITO –
REGIME DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – SISTEMA DE USO “TIME SHARING” – PRÁTICA AGRESSIVA DE VENDA
– ABUSIVIDADE CONTRATUAL CONSTATADA – DIREITO À INFORMAÇÃO PRÉVIA DO CONTEÚDO DO CONTRATO – NÃO CUMPRIMENTO – EXTINÇÃO EM VIRTUDE DA CONDUTA DO FORNECEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade.
É dever do fornecedor prestar informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e garantir que o consumidor tenha pleno discernimento do pactuado. O art. 37, caput, do Código de Defesa do Consumidor condena a publicidade enganosa que veicula informação capaz de induzir em erro o consumidor e o uso de técnicas agressivas, que violam a boa-fé do consumidor e relativizam o princípio da força obrigatória do contrato. O uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva
. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Observa-se que há omissão de informações relevantes por parte das requeridas, configurando vício de consentimento na celebração do contrato, além da violação ao direito básico do consumidor, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos.”
(TJ/MT. RAC 1012809-98.2020.8.11.0041, Relatora Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento 02/10/2024, DJe: 03/10/2024; g. n.).

Aliás, a jurisprudência pátria tem reconhecido de forma reiterada que
a aquisição de multipropriedade mediante venda emocional constitui prática habitual de abordagem de turistas em momentos de lazer
, situação em que prepostos das empresas vendedoras prometem vantagens sob a condição de os abordados assistirem palestras publicitárias do empreendimento,
onde permanecem por tempo suficiente sendo constrangidos por agressivo marketing
,
comprando por empolgação.

No caso concreto,
todos os elementos caracterizadores das práticas comerciais abusivas encontram-se presentes:

(i)
abordagem de consumidores durante período de férias, quando estão em momento de lazer e descontração;

(ii)
marketing agressivo com promessas verbais de vantagens exclusivas;

(iii)
pressão psicológica para fechamento imediato do negócio, sob alegação de que as oportunidades e condições especiais seriam válidas apenas naquele momento;

(iv)
ausência de tempo hábil para leitura detida e reflexão adequada sobre o conteúdo contratual; e

(v)
contratação "
no calor da emoção
", comprometendo a manifestação livre e consciente de vontade.

Tais práticas violam frontalmente
o dever de informação adequada e clara
previsto no artigo 6o, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, bem como
o princípio da boa-fé objetiva
que deve nortear as relações de consumo, nos termos do artigo 4o, inciso III, do mesmo diploma legal.

O artigo 37,
caput
, do Código de Defesa do Consumidor condena expressamente a publicidade enganosa que veicula informação capaz de induzir em erro o consumidor, sendo certo que
o uso de técnicas agressivas viola a boa-fé do consumidor e relativiza o princípio da força obrigatória do contrato
.

O legislador consumerista assegurou, com a expressa intenção de resguardar o consumidor de táticas agressivas de venda, o direito de arrependimento previsto no artigo 49 do CDC, precisamente para possibilitar a reflexão adequada e preservar a vontade livre e racional do consumidor, reconhecendo que em determinadas circunstâncias a manifestação de vontade pode estar viciada pela pressão do momento.

A toda evidência,
o uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva e, portanto, ilícita que viola seus direitos
,
sendo suficiente para caracterizar vício de consentimento apto a ensejar a rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor
.

Ademais, após a celebração do contrato, os Apelantes depararam-se com
cobrança de parcela em valor superior ao pactuado
, sob alegação de aplicação de índice de correção monetária que, embora previsto contratualmente, não lhes foi adequadamente esclarecido no momento da contratação,
evidenciando a omissão de informações essenciais sobre os encargos e a real extensão das obrigações assumidas
.

A ausência de informação clara, precisa e ostensiva sobre
todos os encargos, índices de correção, limitações de uso e demais condições contratuais relevantes
configura violação ao direito básico do consumidor previsto no artigo 6o, inciso III, do CDC,
caracterizando vício de consentimento
nos termos do artigo 139, inciso III, do Código Civil.

Dessa forma,
a rescisão contratual não decorreu de mero arrependimento ou desistência imotivada dos promitentes compradores, mas sim de culpa exclusiva das promitentes vendedoras
, que se utilizaram de práticas comerciais abusivas, violaram o dever de informação e comprometeram a manifestação livre e consciente de vontade dos consumidores.

Essa conclusão altera substancialmente o enquadramento jurídico da questão e suas consequências práticas, porquanto
quando a rescisão decorre de
culpa exclusiva do fornecedor
, não se admite qualquer retenção de valores
,
devendo ocorrer a restituição integral das quantias pagas
, conforme expressamente previsto no Enunciado Sumular n. 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
”.

Este Tribunal de Justiça tem aplicado sistematicamente esse entendimento em casos análogos:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – REGIME DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – SISTEMA DE USO TIME SHARING
– APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – BOA-FÉ OBJETIVA –
MANIFESTAÇAO DE RESCISÃO CONTRATUAL PELA PARTE AUTORA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA-RÉ – CONSTATADA OMISSÃO DE INFORMAÇÕES RELEVANTES NO CONTRATO – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL
– PRECEDENTES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Observa-se que há omissão de informações relevantes por parte das requeridas, configurando vício de consentimento na celebração do contrato, além da violação ao direito básico do consumidor, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos.
A avença é perfeitamente rescindível, visto que se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor.”
(TJ/MT. RAC 1003985-53.2020.8.11.0041, Relator Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado. Julgamento: 04/09/2024, DJe 04/09/2024; g. n.).

Passo, portanto, à análise das questões recursais à luz desse correto enquadramento jurídico
.

I)
Da restituição integral dos valores pagos

Como visto,
a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva das promitentes vendedoras
, que se utilizaram de práticas comerciais abusivas, violaram o dever de informação e comprometeram a manifestação livre e consciente de vontade dos consumidores.

Nesse contexto, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça é firme no sentido de que
deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, sem qualquer retenção
, nos termos do Enunciado Sumular n. 543 do STJ.

A sentença recorrida, embora tenha reconhecido a rescisão contratual e declarado a nulidade da cláusula que previa retenção de 50%,
equivocou-se ao fixar retenção de 25% por cento dos valores pagos
, porquanto tal percentual somente se justifica quando a rescisão decorre de inadimplemento ou desistência imotivada do comprador,
hipótese que não se configura no caso concreto
.

Quando a rescisão decorre de vício de consentimento provocado por práticas comerciais abusivas do fornecedor, a retenção de qualquer percentual, ainda que mínimo, configura
bis in idem
e violação aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa
, porquanto o fornecedor que se utiliza de técnicas ilícitas de venda não pode ser beneficiado com a retenção de valores decorrentes de contrato viciado.

Nessa perspectiva,
a sentença recorrida merece reforma neste ponto para determinar a restituição integral dos valores pagos pelos Apelantes, sem qualquer retenção
, nos termos do Enunciado Sumular n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

II)
Do termo inicial dos juros moratórios

O enquadramento correto da rescisão contratual como decorrente de culpa exclusiva das promitentes vendedoras também repercute na definição do termo inicial dos juros moratórios.

O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula n. 43, consolidou o entendimento segundo o qual “
Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo
”.

Quando a rescisão decorre de práticas comerciais abusivas e vício de consentimento provocados pelo fornecedor, caracteriza-se
ato ilícito

que gera o dever de restituição imediata dos valores indevidamente retidos
, sendo certo que o prejuízo ao consumidor se configura desde o momento em que ocorreu o pagamento indevido, pois o fornecedor passou a reter valores que não lhe pertenciam em virtude de contrato viciado.

Este Tribunal, em precedente de minha relatoria, adotou expressamente esse entendimento, “
Quanto à incidência de juros de mora, aplica-se a Súmula 43 do STJ, segundo a qual a correção monetária sobre dívida por ato ilícito deve incidir a partir da data do efetivo prejuízo. Assim, os juros devem incidir desde o desembolso dos valores pagos indevidamente, conforme decidido na sentença
.” (TJ/MT. RAC 1018728-63.2023.8.11.0041, minha relatoria, Quinta Câmara de Direito Privado. Julgamento: 11/02/2025, DJe: 17/02/2025)

Portanto,

diferentemente do que ocorre nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador sem culpa do vendedor (em que se aplica o Tema 1.002 do STJ),
no caso concreto os juros moratórios devem incidir desde o desembolso de cada parcela
,
nos termos da Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça,
porquanto a mora do devedor se configura desde o momento em que passou a reter indevidamente valores decorrentes de contrato viciado por práticas abusivas.

A sentença recorrida também merece reforma neste ponto.

III)
Das arras confirmatórias e do sinal de negócio

A questão já foi decidida favoravelmente aos Apelantes na sentença recorrida, que determinou expressamente a inclusão das arras na base de cálculo da restituição, vedando sua retenção cumulativa com a cláusula penal.

Considerando que a restituição será integral, sem qualquer retenção,
a questão perde objeto
, devendo as arras/sinal serem integralmente restituídas juntamente com as demais parcelas pagas.

III)
Dos danos morais

Por derradeiro, os Apelantes postulam o reconhecimento de danos morais indenizáveis no valor de R$ 5.000,00 a R$ 10.000,00, sob o argumento de que foram submetidos a abordagem comercial agressiva, omissão de informações essenciais, cobrança de valores majorados indevidamente, exigência de pagamento de parcelas de entrada como condição para rescisão, e resistência injustificada à desconstituição do vínculo contratual.

O pedido merece acolhimento.

Sabe-se que a configuração do dano moral pressupõe a demonstração de ato ilícito que viole direitos da personalidade, causando sofrimento, vexame, humilhação ou abalo psíquico que extrapole os dissabores cotidianos.

No caso concreto, conforme já amplamente abordado em tópico anterior,
restou caracterizada a utilização de práticas comerciais abusivas pelas Apeladas
, consistentes em abordagem de consumidores durante período de férias, marketing agressivo com promessas verbais, pressão psicológica para fechamento imediato do negócio, ausência de tempo hábil para reflexão adequada, e omissão de informações essenciais sobre encargos e condições contratuais.

Tais práticas configuram ato ilícito que viola direitos da personalidade dos consumidores
, notadamente sua autonomia de vontade, dignidade e direito à informação adequada,
caracterizando dano moral
in re ipsa
, ou seja, presumido pela própria natureza do ato, independentemente de comprovação específica de abalo psíquico.

A jurisprudência pátria é firme nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE SERVIÇO HOTELEIRO NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRÁTICA AGRESSIVA DE VENDA. ABUSO. DIREITO À INFORMAÇÃO PRÉVIA DO CONTÚDO DO CONTRATO. NÃO CUMPRIMENTO. EXTINÇÃO EM VIRTUDE DA CONDUTA DO FORNECEDOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. 1. Submete-se ao Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem entre si contrato de adesão à em regime de multipropriedade em complexo turístico-hoteleiro, porquanto as figuras do aderente e do estipulante abrangem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor.
2. É dever do fornecedor prestar informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e garantir que o consumidor tenha pleno discernimento do pactuado. 3 O art. 37, caput, do Código de Defesa do Consumidor condena a publicidade enganosa que veicula informação capaz de induzir em erro o consumidor. O uso de técnicas agressiva viola a boa-fé do consumidor e relativiza o princípio da força obrigatória do contrato. 4 O legislador assegurou, com a intenção de resguardar o consumidor de táticas agressivas de venda, o direito de arrependimento para possibilitar a reflexão adequada e preservar sua vontade livre e racional. 5. O uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva e, portanto, ilícita que viola os seus direitos e são suficientes para inferir a ofensa aos direitos da personalidade
. 6. O art. 46, caput, primeira parte, do Código de Defesa do Consumidor afasta qualquer efeito obrigacional ao contrato de consumo que não demonstra oportunidade prévia do conteúdo contratual ao consumidor. Proteção legal de prática abusiva em sede contratual. Acolhimento do pedido de extinção do contrato de consumo e condenação à devolução simples da quantia paga a título de sinal ou aceite. 7. Dano moral fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), consideradas as peculiaridades do caso concreto. 8. Apelação provida.”
(TJ/DF. RAC 0702132-42.2022.8.07.0003, Relator Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível. Julgamento: 25/01/2023; g. n.).

Compreendo que a situação a que os Apelantes foram expostos extrapola manifestamente os meros aborrecimentos cotidianos
, caracterizando violação à sua autonomia de vontade, dignidade e direito à informação adequada, em contexto de manifesta vulnerabilidade agravada pelo momento de lazer em que se encontravam e pela pressão psicológica exercida pelos vendedores.

O sofrimento emocional, a frustração, o sentimento de terem sido ludibriados, a angústia decorrente da percepção tardia de que foram vítimas de práticas comerciais abusivas, e o desgaste de serem compelidos a buscar a tutela jurisdicional para ver reconhecido seu direito,
configuram dano moral indenizável que não se confunde com o mero inadimplemento contratual
.

Já para a
fixação do
quantum
indenizatório
, deve-se levar em conta as circunstâncias do caso concreto, notadamente a extensão do dano, a gravidade da conduta, as condições pessoais da vítima, a capacidade econômica do ofensor e a jurisprudência consolidada para casos análogos, observando-se as funções compensatória, punitiva e pedagógica da indenização por danos morais.

Esta Corte de Justiça, em casos análogos, tem fixado a indenização por danos morais decorrentes de práticas abusivas na comercialização de multipropriedade no patamar de R$ 5.000,00.

A propósito, em precedente de minha relatoria:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. PRÁTICAS ABUSIVAS NA CONTRATAÇÃO. FALTA DE TRANSPARÊNCIA E TÉCNICAS AGRESSIVAS DE VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.
DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
SENTENÇA MANTIDA. (...). III. RAZÕES DE DECIDIR. (...). 7.
A indenização por danos morais se mostra devida, pois as técnicas agressivas de venda e a ausência de informação adequada configuram prática comercial abusiva, sendo o dano moral in re ipsa
. (...). Tese de julgamento: ‘1. A multipropriedade imobiliária configura relação de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que tange ao dever de informação e à proteção contra práticas comerciais abusivas. 2. A rescisão contratual por vício de consentimento decorrente de técnicas agressivas de venda e ausência de informações essenciais autoriza a devolução integral dos valores pagos, vedando-se a retenção de quantias pelo fornecedor. 3. A comissão de corretagem somente pode ser cobrada se houver informação clara e destacada ao consumidor antes da contratação, nos termos do Tema 938 do STJ.
4. A prática comercial abusiva na contratação de multipropriedade caracteriza dano moral in re ipsa, sendo devida indenização ao consumidor.
5. A correção monetária e os juros de mora sobre valores pagos indevidamente incidem desde o desembolso, nos termos da Súmula 43 do STJ.’. (...).”
(TJ/MT. RAC 1018728-63.2023.8.11.0041, minha relatoria, Quinta Câmara de Direito Privado. Julgamento: 11/02/2025, DJe: 17/02/2025; g. n.).

Entendo, nessa ordem de pensar, que a indenização por danos morais deve ser fixada em R$ 5.000,00
, montante que se revela adequado às circunstâncias do caso concreto, observando os princípios da
razoabilidade
e
proporcionalidade
, e cumprindo satisfatoriamente as funções compensatória, punitiva e pedagógica da reparação extrapatrimonial.

Por todo o exposto,
REJEITO a preliminar
arguida para conhecer do recurso e, no mérito,
DOU PROVIMENTO
à Apelação Cível interposta por
ADRIELI APARECIDO LIMA
e
JOSÉ FILHO PINTO LIMA
para:

(i)

REFORMAR
a sentença recorrida quanto à causa da rescisão contratual, reconhecendo que a dissolução do vínculo decorreu de culpa exclusiva das promitentes vendedoras, que se utilizaram de práticas comerciais abusivas, violaram o dever de informação e comprometeram a manifestação livre e consciente de vontade dos consumidores;

(ii)

DETERMINAR
a restituição integral dos valores efetivamente pagos pelos Apelantes, sem qualquer retenção, em parcela única, com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros moratórios de 01% ao mês desde o desembolso de cada parcela, nos termos da Súmula n. 43 do Superior Tribunal de Justiça;

(iii)

CONDENAR
as Apeladas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária pelo IPCA a partir desta decisão e juros moratórios de 01% ao mês desde a citação;

(iv)

CONDENAR
as Apeladas ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, mantendo-se o valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) fixado na origem à título de honorários advocatício, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2025