Tribunal: TJMT
Processo: 1039237-67.2025.8.11.0001
Órgão julgador: ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-11-17
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
RECURSO INOMINADO No 1039237-67.2025.8.11.0001
ORIGEM: 7o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ/MT.
RECORRENTE: LUANNA CRISTINA DE PAULA LIMA, GILSON ALBERICI, G. ALBERICI E J. VITOR SALAZAR ALBERICI LTDA E CVL IMOVEIS LTDA - EPP
RECORRIDA: LUANNA CRISTINA DE PAULA LIMA, GILSON ALBERICI, G. ALBERICI E J. VITOR SALAZAR ALBERICI LTDA E CVL IMOVEIS LTDA - EPP
JUIZ RELATOR: ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA
DATA DO JULGAMENTO: 17/11 a 19/11/2025 (PLENÁRIO VIRTUAL)
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. COBRANÇA DE TAXAS LOCATÍCIAS. DANO MORAL. MULTA CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Luanna Cristina de Paula Lima em ação movida em face da administradora imobiliária e do locador. A autora pleiteou, entre outros pedidos, indenização por danos morais, devolução de valores cobrados a título de seguro incêndio e taxa de manutenção do elevador. A imobiliária alegou ilegitimidade passiva e postulou a improcedência dos pedidos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a administradora imobiliária possui legitimidade passiva para figurar no polo da demanda; (ii) analisar o cabimento de majoração da indenização por danos morais; (iii) definir a legalidade das cobranças referentes ao seguro de incêndio e à taxa de manutenção do elevador; (iv) confirmar a responsabilidade da autora pelo pagamento proporcional de encargos até a data da desocupação e a validade da multa contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A administradora imobiliária que participa diretamente da gestão do contrato de locação integra a cadeia de fornecimento de serviços e, portanto, responde solidariamente por eventuais falhas, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do CDC, aplicável por analogia à relação contratual discutida.
4. O valor fixado a título de indenização por danos morais (R$ 4.000,00) é proporcional à gravidade da conduta e suficiente para compensar o abalo sofrido, não se justificando a sua majoração.
5. A cláusula contratual prevendo a responsabilidade da locatária pelo seguro incêndio encontra amparo legal (art. 22, VIII, da Lei 8.245/91), não havendo ilicitude ou abusividade na cobrança, especialmente diante da ausência de impugnação anterior ao litígio.
6. A taxa de manutenção do elevador configura despesa ordinária de conservação do imóvel e, por isso, é encargo legítimo da locatária, conforme previsto no art. 23, XII, da Lei do Inquilinato.
7. A obrigação da autora de arcar com despesas condominiais até a data da desocupação do imóvel (07/06/2025) permanece válida, tendo sido corretamente abatidos os valores já pagos.
8. A multa contratual é devida diante do descumprimento contratual pelas rés, que notificaram reajuste após a renovação tácita, em violação à cláusula expressa e à boa-fé objetiva.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recursos conhecidos e não providos.
Tese de julgamento: “1. A administradora imobiliária que atua na gestão do contrato de locação integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente por eventuais falhas. 2. A indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo indevida a majoração quando a quantia fixada cumpre a função compensatória e pedagógica. 3. É válida a cláusula contratual que transfere ao locatário a obrigação de pagamento do seguro incêndio, desde que expressamente pactuada. 4. As despesas ordinárias de manutenção do imóvel, como a taxa de elevador, são de responsabilidade do locatário, nos termos da Lei 8.245/91. 5. A multa contratual é devida quando a parte descumpre obrigação expressamente assumida, especialmente em afronta à boa-fé e à confiança legítima. ”
__________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, art. 7o, parágrafo único; Lei no 8.245/1991, arts. 22, VIII, e 23, XII; CPC, arts. 85, § 2o, e 86.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1039237-67.2025.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral, Práticas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA

Turma Julgadora:

[DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[LUANNA CRISTINA DE PAULA LIMA - CPF: 040.142.061-22 (RECORRENTE), DAMARIS CRISTINA DE LIMA FARIA - CPF: 035.851.731-10 (ADVOGADO), GILSON ALBERICI - CPF: 083.196.298-45 (RECORRIDO), RENATO DE PERBOYRE BONILHA - CPF: 353.882.771-00 (ADVOGADO), G. ALBERICI E J. VITOR SALAZAR ALBERICI LTDA - CNPJ: 59.628.678/0001-66 (RECORRIDO), CVL IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 03.095.690/0001-06 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DOS RECURSOS E A ELES NEGOU PROVIMENTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/11/2025