Tribunal: TJMT
Processo: 1004287-60.2024.8.11.0003
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-19
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. DUPLO RECURSO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. DIÁLOGO DAS FONTES COM O CDC. RETENÇÃO PELA VENDEDORA. TAXA DE FRUIÇÃO. BIS IN IDEM. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SUCUMBÊNCIA. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES E DESPROVIMENTO DO RECURSO DA RÉ.
I. Caso em exame
1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga, referente a contrato de compra e venda de lote de terreno, em que a sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a retenção de 25% do valor das prestações pagas a título de arras, mais 10% a título de fruição, com devolução do saldo restante em parcela única, e fixou sucumbência recíproca.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção adequado em caso de rescisão por iniciativa do comprador em contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018; (ii) verificar a possibilidade de cumulação de multa contratual com taxa de fruição; (iii) determinar a forma de devolução dos valores pagos; e (iv) estabelecer a distribuição do ônus sucumbencial.
III. Razões de decidir
3. Embora o contrato tenha sido celebrado na vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça mitiga a aplicação literal dos percentuais nela previstos, estabelecendo retenção entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato.
4. A aplicação da Lei do Distrato não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre consumidores e fornecedores, podendo as previsões legais aparentemente rígidas serem flexibilizadas quando resultarem em desequilíbrio contratual significativo, conforme art. 51, IV e §1o do CDC.
5. O percentual de retenção de 25% mostra-se adequado às peculiaridades do caso concreto, considerando o período de aproximadamente quatro anos de vigência contratual (setembro/2020 a início/2024), durante o qual a ré manteve o imóvel indisponível para comercialização a terceiros, arcando com despesas administrativas, tributárias e operacionais.
6. Configura bis in idem a cumulação da multa contratual com a taxa de fruição, especialmente quando ambas possuem natureza compensatória, e tratando-se de lote não edificado, sem comprovação de efetiva posse ou utilização pelos compradores, não há que se falar em cobrança de taxa de fruição.
7. A devolução dos valores deve ser imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, não se aplicando o parcelamento previsto na Lei do Distrato.
8. Quando o pedido central dos autores é acolhido, havendo decaimento apenas quanto ao percentual de retenção, aplica-se o parágrafo único do art. 86 do CPC, imputando-se à parte ré a integralidade das custas e honorários advocatícios.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso dos autores parcialmente provido; recurso da ré desprovido.
Tese de julgamento: “1. Em contratos celebrados na vigência da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção em caso de rescisão por iniciativa do comprador deve ser fixado entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto, aplicando-se também as normas protetivas do CDC. 2. É vedada a cumulação da multa contratual com taxa de fruição, por configurar bis in idem, especialmente quando se trata de lote sem edificação e não há comprovação de efetiva posse pelo comprador. 3. A devolução dos valores retidos deve ocorrer de uma só vez, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, não se aplicando o parcelamento previsto na Lei do Distrato. 4. Quando o pedido central dos autores é acolhido, havendo decaimento apenas quanto ao percentual de retenção, deve ser aplicado o parágrafo único do art. 86 do CPC, com condenação da parte ré na integralidade das custas e honorários advocatícios.”
Dispositivos relevantes citados: Lei 13.786/2018; art. 32-A, I e II; CDC, art. 51, IV e §1o; CPC, art. 86, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Informativo no 6; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; TJMT, AC 10166244520168110041; TJ-MG, AC 5056169-70.2022.8.13.0079.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004287-60.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[GILDAZIO DA SILVA SABINO - CPF: 691.607.081-15 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), TAINARA VIANA ALONSO - CPF: 010.866.581-08 (APELANTE), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), DAVID BRUNINI MALERBO - CPF: 350.606.878-48 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), GILDAZIO DA SILVA SABINO - CPF: 691.607.081-15 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), TAINARA VIANA ALONSO - CPF: 010.866.581-08 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DO AUTOR E DESPROVEU O APELO DA PARTE RÉ.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. DUPLO RECURSO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. DIÁLOGO DAS FONTES COM O CDC. RETENÇÃO PELA VENDEDORA. TAXA DE FRUIÇÃO. BIS IN IDEM. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SUCUMBÊNCIA. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES E DESPROVIMENTO DO RECURSO DA RÉ.

I. Caso em exame

1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga, referente a contrato de compra e venda de lote de terreno, em que a sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a retenção de 25% do valor das prestações pagas a título de arras, mais 10% a título de fruição, com devolução do saldo restante em parcela única, e fixou sucumbência recíproca.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção adequado em caso de rescisão por iniciativa do comprador em contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018; (ii) verificar a possibilidade de cumulação de multa contratual com taxa de fruição; (iii) determinar a forma de devolução dos valores pagos; e (iv) estabelecer a distribuição do ônus sucumbencial.

III. Razões de decidir

3. Embora o contrato tenha sido celebrado na vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça mitiga a aplicação literal dos percentuais nela previstos, estabelecendo retenção entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato.

4. A aplicação da Lei do Distrato não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre consumidores e fornecedores, podendo as previsões legais aparentemente rígidas serem flexibilizadas quando resultarem em desequilíbrio contratual significativo, conforme art. 51, IV e §1o do CDC.

5. O percentual de retenção de 25% mostra-se adequado às peculiaridades do caso concreto, considerando o período de aproximadamente quatro anos de vigência contratual (setembro/2020 a início/2024), durante o qual a ré manteve o imóvel indisponível para comercialização a terceiros, arcando com despesas administrativas, tributárias e operacionais.

6. Configura bis in idem a cumulação da multa contratual com a taxa de fruição, especialmente quando ambas possuem natureza compensatória, e tratando-se de lote não edificado, sem comprovação de efetiva posse ou utilização pelos compradores, não há que se falar em cobrança de taxa de fruição.

7. A devolução dos valores deve ser imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, não se aplicando o parcelamento previsto na Lei do Distrato.

8. Quando o pedido central dos autores é acolhido, havendo decaimento apenas quanto ao percentual de retenção, aplica-se o parágrafo único do art. 86 do CPC, imputando-se à parte ré a integralidade das custas e honorários advocatícios.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso dos autores parcialmente provido; recurso da ré desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Em contratos celebrados na vigência da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção em caso de rescisão por iniciativa do comprador deve ser fixado entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto, aplicando-se também as normas protetivas do CDC. 2. É vedada a cumulação da multa contratual com taxa de fruição, por configurar bis in idem, especialmente quando se trata de lote sem edificação e não há comprovação de efetiva posse pelo comprador. 3. A devolução dos valores retidos deve ocorrer de uma só vez, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, não se aplicando o parcelamento previsto na Lei do Distrato. 4. Quando o pedido central dos autores é acolhido, havendo decaimento apenas quanto ao percentual de retenção, deve ser aplicado o parágrafo único do art. 86 do CPC, com condenação da parte ré na integralidade das custas e honorários advocatícios.”

Dispositivos relevantes citados
:
Lei 13.786/2018; art. 32-A, I e II; CDC, art. 51, IV e §1o; CPC, art. 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Informativo no 6; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; TJMT, AC 10166244520168110041; TJ-MG, AC 5056169-70.2022.8.13.0079.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
Recurso de Apelação
interpostos por
GILDAZIO DA SILVA SABINO e TAINARA VIANA ALONSO
(autores) e
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
(ré) contra a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, com retorno ao
status quo ante
, determinando que a demandada retenha, a título de arras, 25% do valor das prestações pagas, bem como ao tempo da fruição, correspondente a 10% por cento, devendo proceder à devolução do saldo restante em favor da parte autora. Condenou,
as partes, ainda, na sucumbência recíproca, as custas processuais repartidas em 50% para cada parte e honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8o e 86 do CPC.

Em suas razões recursais (ID 299712859),
a ré
apresentou recurso sustentando que: a) deve ser aplicada a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato) em sua integralidade, por se tratar de contrato firmado após sua vigência; b) a retenção deveria ser de 10% sobre o valor atualizado do contrato (não sobre o valor pago); c) a taxa de fruição deveria ser de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato; d) a devolução deveria ocorrer em 12 parcelas mensais, conforme previsto na lei.

Por sua vez, em suas razões recursais (ID 299712868),
os autores
alegam, em síntese, que: a) a retenção de 25% do valor pago a título de multa mais 10% a título de fruição é excessiva e desproporcional; b) não é cabível a cobrança de taxa de fruição, tendo em vista que o imóvel (lote) não possui edificação e não foi efetivamente entregue aos autores, além de configurar bis in idem quando cumulada com a multa contratual; c) a cobrança de fruição sem a comprovação de efetiva posse ou utilização do imóvel viola o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa; d) a sucumbência foi incorretamente fixada como recíproca, quando os autores decaíram apenas de parte mínima do pedido.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões rebatendo os argumentos da parte contrária e pugnando pelo desprovimento do recurso adverso.

Recolhimento do preparo pela ré, ID.

300612857. Parte autora beneficiária da justiça gratuita.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de
Recurso de Apelação
interpostos por
GILDAZIO DA SILVA SABINO e TAINARA VIANA ALONSO
(autores) e
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
(ré) contra a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, com retorno ao
status quo ante
, determinando que a demandada retenha, a título de arras, 25% do valor das prestações pagas, bem como ao tempo da fruição, correspondente a 10% por cento, devendo proceder à devolução do saldo restante em favor da parte autora. Condenou,
as partes, ainda, na sucumbência recíproca, as custas processuais repartidas em 50% para cada parte e honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8o e 86 do CPC.
Condenou, ainda, ao pagamento de custas processuais e honorários sucumbenciais fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2o, do Código de Processo Civil.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Inicialmente, cumpre destacar que estamos diante de duplo recurso, tendo tanto os autores quanto a ré apelado contra a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau.

A inadimplência é incontroversa nos autos. O cerne da controvérsia diz respeito à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa dos compradores e os valores a serem retidos pela vendedora. Especificamente, discute-se: (i) o percentual de retenção a título de multa; (ii) a possibilidade de cobrança cumulativa de taxa de fruição; (iii) a forma de devolução dos valores pagos; e (iv) a distribuição do ônus sucumbencial.

Imóvel envolvido - Contrato de Compra e Venda de 01/09/2020
(ID 299712362):
um
Lote de terras, Quadra 28, Lote 06, com metragem de 200,00 m2, localizado no Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, na cidade de Rondonópolis.

Matrícula 93087 – Cartório do 1o Ofício de Rondonópolis-MT, no valor de R$ 173.989,00 (cento e setenta e três mil novecentos e oitenta e nove reais).
(Empreendimento Parque Rosa Bororo Area Loteamento 893536.77).

Cessão de Compra e Venda datado de 28/07/2022
- (ID 299712363): Saldo quitado até 28/07/2022 no valor de R$ 12.794,91; saldo devedor na data do contrato R$ 178.240,20. Compreendido por 236 parcelas no valor de R$ 802,14.

·

Da aplicabilidade da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato)

O contrato objeto da lide foi firmado em 01/09/2020, portanto, após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), que ocorreu em 27/12/2018.

A Lei do Distrato introduziu o art. 32-A na Lei no 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), que estabelece os percentuais de retenção em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;"

Não obstante a expressa previsão legal, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça tem mitigado a aplicação literal desses percentuais, considerando as peculiaridades de cada caso e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Conforme Informativo no 6 do STJ, citado pelo apelante:

"No caso de rescisão de contratos envolvendo compra e venda de imóveis por culpa do comprador, é razoável ao vendedor que a retenção seja arbitrada entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados."

Note-se que o entendimento jurisprudencial estabelece a retenção sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato como pretende a ré apelante.

Cabe ressaltar que, embora estejamos diante de contrato celebrado na vigência da Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018), sua aplicação não afasta por completo a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre consumidores e fornecedores de produtos imobiliários.

A interpretação sistemática do ordenamento jurídico impõe reconhecer que, em contratos de adesão com consumidores, mesmo as previsões legais aparentemente rígidas podem ser flexibilizadas quando resultarem em desequilíbrio contratual significativo. Isso porque o art. 51, IV e §1o do CDC estabelece a nulidade de cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatíveis com a boa-fé objetiva e equidade que devem nortear as relações de consumo.

Portanto, ainda que a Lei do Distrato estabeleça percentuais específicos de retenção, o caso concreto pode exigir mitigações para preservar o núcleo de proteção consumerista, evitando o enriquecimento sem causa e mantendo a proporcionalidade entre a penalidade e as circunstâncias fáticas da resolução contratual.

·

Da multa contratual (cláusula penal)

Extrai-se dos autos, de forma inequívoca, que a parte autora
adimpliu parcialmente os valores correspondentes ao preço avençado a quantia de R$ 24.801,08 (vinte e quatro mil oitocentos e um reais e oito centavos)
, conforme extrato juntado no ID. 299712364, e por motivos financeiros, de aumento excessivo do valor das parcelas, postulou a resilição contratual.

A sentença recorrida fixou a multa em 25% do valor das prestações pagas.

Os autores pleiteiam a redução para 10% dos valores pagos, enquanto a ré busca a aplicação literal do art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79, pretendendo a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato.

Como já mencionado, o STJ pacificou entendimento no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, é razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores
efetivamente pagos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No
543
DO STJ – RESERVA DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– DESPESAS RELATIVAS AO TRIBUTO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso
, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ -
AgInt no AREsp n. 725.986/RJ
, Relator Ministro
MARCO BUZZI
, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

De igual modo nosso Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ –
RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE
–
PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
– DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025)

Especificamente quanto à fixação do percentual de retenção em 25% sobre os valores pagos, tal montante se justifica pelas peculiaridades do caso concreto.

Os autores permaneceram vinculados ao contrato por aproximadamente quatro anos (desde setembro de 2020 até o início de 2024), período durante o qual a ré manteve o imóvel indisponível para comercialização a terceiros, arcando com despesas administrativas, tributárias e operacionais.

Ademais, embora não tenha havido comprovação de posse efetiva, o contrato permaneceu ativo por tempo considerável, gerando legítima expectativa de recebimento integral pela vendedora, que suportou também despesas com publicidade, comercialização inicial, assessoria jurídica e manutenção do empreendimento.

Assim, considerando que os valores pagos representam apenas parte do montante contratado (cerca de R$ 24.801,08 de um total de R$ 173.989,00), a retenção de 25% mostra-se proporcional ao período de vigência contratual e às despesas operacionais da vendedora, evitando tanto enriquecimento sem causa do fornecedor quanto prejuízo desproporcional à sua atividade empresarial, configurando solução equilibrada para o caso em análise.

·

Da taxa de fruição

A sentença também determinou a retenção adicional de 10% a título de taxa de fruição.

Contudo, não há nos autos comprovação de que o imóvel tenha sido efetivamente entregue aos compradores ou que estes tenham exercido a posse sobre o bem. Trata-se de lote sem edificação, que, conforme jurisprudência do próprio TJMT, não é apto a gerar frutos:

“
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3.
Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição
. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do
REsp 1740911/DF
, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.”
(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator:
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022).

Além disso, configura
bis in idem
a cumulação da multa contratual com a taxa de fruição, especialmente quando ambas possuem natureza compensatória. Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE VALORES - CUMULAÇÃO DE ARRAS COM MULTA RESCISÓRIA - NÃO CABIMENTO - FRUIÇÃO DO LOTE - IMPOSSIBILIDADE - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA - TRÂNSITO EM JULGADO - TEMA 1002 DO STJ. - Consoante jurisprudência consolidada pelo STJ, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é razoável o arbitramento de percentual de retenção entre 10 e 25% dos valores efetivamente pagos -
"Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do"non bis in idem"(
AgInt no AREsp 1.942.925/PR) - Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a retenção de valores referente à fruição do imóvel após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor - Incidem os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, quando discutidos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no . 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, nos termos do Tema Repetitivo 1002, do STJ. (TJ-MG - Apelação Cível: 5056169-70.2022 .8.13.0079 1.0000 .24.043449-8/001, Relator.: Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 09/04/2024, 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/04/2024)

Assim, merece provimento o recurso dos autores neste ponto, para afastar a cobrança da taxa de fruição.

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Da forma de devolução dos valores

A ré pretende que a devolução dos valores seja realizada em 12 parcelas mensais, conforme previsto na Lei do Distrato (art. 32-A, § 1o, II).

Contudo, a jurisprudência do
STJ
já consolidou entendimento no sentido de que a devolução deve ser imediata e em parcela única, conforme
Súmula 543:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente
, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Dessa forma, não merece provimento o recurso da ré neste ponto.

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Da sucumbência

A sentença determinou a sucumbência recíproca, distribuindo as custas e honorários na proporção de 50% para cada parte.

Os autores sustentam que, como decaíram apenas de parte mínima do pedido, deve ser aplicado o parágrafo único do art. 86 do CPC:

"Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários."

De fato, o pedido central dos autores - rescisão contratual com devolução de valores - foi acolhido. A sucumbência ocorreu apenas quanto ao percentual de retenção, que não pode ser considerado como parte substancial do pedido.

Considerando que a presente decisão está reduzindo ainda mais o decaimento dos autores,
ao afastar a cobrança da taxa de fruição,
fica evidente que a parte ré foi a principal sucumbente na demanda. Assim, merece provimento o recurso dos autores neste ponto, para condenar a ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, mantido o valor fixado na sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos Recursos de Apelação e, no mérito:

a)
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES
para afastar a cobrança da taxa de fruição (10%) e condenar a ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios fixados na sentença;

b)
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ
, mantendo a determinação de devolução imediata dos valores pagos, descontados 25% a título de multa contratual.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2025