Tribunal: TJMT
Processo: 1003749-54.2025.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-04-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO. REPAROS DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO DE TUTELA PROVISÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente tutela provisória para compelir a construtora a reparar vícios construtivos considerados urgentes em áreas comuns do Condomínio.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para o deferimento da tutela provisória de urgência, especialmente diante da alegação de que os vícios decorreriam de má utilização dos bens ou falta de manutenção pelo condomínio.
III. Razões de decidir
A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência, o que se verificou na espécie.
A probabilidade do direito está demonstrada pelos laudos técnicos apresentados, que evidenciam a presença de vícios construtivos em áreas comuns do condomínio, entregues há pouco mais de um ano, a par das várias solicitações supostamente não atendidas.
O perigo de dano está caracterizado pelo comprometimento da segurança e funcionalidade das áreas comuns, a justificar a urgência da medida.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 302; CC, art. 618.
Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAI n. 1008020-19.2019.8.11.0000, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, j. 30.10.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003749-54.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Vícios de Construção, Indenização por Dano Moral, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar]
Relator:
Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (AGRAVANTE), CONDOMINIO RESIDENCIAL CHAPADA PANTANAL - CNPJ: 52.349.132/0001-27 (AGRAVADO), MICHEL ZAVAGNA GRALHA - CPF: 899.707.800-34 (ADVOGADO), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO. REPAROS DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO DE TUTELA PROVISÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente tutela provisória para compelir a construtora a reparar vícios construtivos considerados urgentes em áreas comuns do Condomínio.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para o deferimento da tutela provisória de urgência, especialmente diante da alegação de que os vícios decorreriam de má utilização dos bens ou falta de manutenção pelo condomínio.

III. Razões de decidir

A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência, o que se verificou na espécie.

A probabilidade do direito está demonstrada pelos laudos técnicos apresentados, que evidenciam a presença de vícios construtivos em áreas comuns do condomínio, entregues há pouco mais de um ano, a par das várias solicitações supostamente não atendidas.

O perigo de dano está caracterizado pelo comprometimento da segurança e funcionalidade das áreas comuns, a justificar a urgência da medida.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 302; CC, art. 618.

Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAI n. 1008020-19.2019.8.11.0000, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, j. 30.10.2019.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal interposto por MRV Engenharia e Participações S.A. em face da r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de obrigação de fazer c/c danos materiais, que lhe move o Condomínio Residencial Chapada Pantanal, deferiu parcialmente o pedido de tutela provisória de urgência, para determinar que, no prazo de 15 dias, a parte requerida realize “
a avaliação e reparação dos danos estruturais existentes no condomínio Residencial Chapada Pantanal, consistentes nos seguintes itens: 1) Defeitos nas portas corta-fogo das unidades; 2) Ausência de instalação de extintores de incêndio nas áreas comuns; 3) Vazamentos de água no teto das áreas comuns; 4) Falta de iluminação nas áreas comuns; 5) Dutos de passagem de fiação elétrica expostos; e 6) Ausência de portas nos banheiros das áreas comuns
”, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

Inconformada, a agravante defende, em suma, a ausência de requisitos para concessão da tutela de urgência, pois a ação foi ajuizada mais de um ano após a expedição do “habite-se”, sem comprovação de que os vícios são originários da obra e não decorrentes do uso e da falta de manutenção por parte do condomínio. Além disso, assevera o risco de irreversibilidade da decisão, pois a realização dos reparos inviabilizaria a produção de prova pericial, essencial para determinar se os supostos defeitos decorrem da construção ou da falta de manutenção.

Segue mencionando parecer técnico próprio, que alega que os problemas já foram corrigidos ou que se referem a obrigações do próprio condomínio, tais como manutenção preventiva das portas corta-fogo, substituição de lâmpadas queimadas e reposição de extintores de incêndio. Ainda, assegura que o excesso da obrigação imposta sem a devida averiguação técnica e contraditório, pode acarretar ônus desproporcional à agravante. Ao final, pugna
pela reforma da decisão.

O pleito de antecipação recursal foi indeferido (id. 268812265).

As informações foram prestadas (id. 269189303).

A parte agravada apresentou contraminuta, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 274709893).

É o relatório.

Cuiabá, 23 de abril de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Condomínio Residencial Chapada Pantanal

ajuizou
ação de obrigação de fazer c/c danos materiais
em desfavor de
MRV Engenharia e Participações S.A.
, em razão de diversas patologias construtivas constatadas nas áreas comuns do empreendimento entregue em 19.09.2023.

Afirma que desde a entrega do empreendimento, surgiram vícios construtivos graves, bem como inércia da construtora em atender os chamados técnicos de assistência. Alega que as falhas foram objeto de vistorias técnicas realizadas
in loco
por equipe de engenharia contratada, que elaborou relatórios detalhados apontando os defeitos.

Dentre as principais irregularidades relatadas, destacam-se as portas corta-fogo inoperantes desde a vistoria de 07/2023; ausência de boca de lobo e sarjeta com declive irregular, causando empoçamentos; falta de extintores e seus abrigos nas áreas comuns, mesmo após vistoria de entrega das chaves; vazamentos de água pluvial em diversas dependências, como na guarita e tetos; protocolos de atendimento com a MRV sem retorno ou encerrados sem respaldo técnico, sendo elencados dezenas de chamados não atendidos ou indevidamente arquivados.

Prossegue mencionando defeitos no entorno da piscina, afundamento de pavimento intertravado próximo ao portão de veículos e ausência de sinalização horizontal nas garagens para visitantes, bem como o descumprimento da Portaria 1141/GM5/87 do Ministério da Aeronáutica, referente à instalação de luz piloto no topo das torres, nos termos da ABNT NBR 6123. Afirma ainda que a construtora não entregou o memorial descritivo, projeto executivo e arquivos técnicos (DWG), configurando vício de informação, nos moldes da ABNT.

Argumenta que a permanência das patologias compromete a segurança dos moradores, desvaloriza o imóvel e impacta diretamente no ciclo de vida da edificação, gerando ônus desproporcional ao condomínio, que não possui recursos próprios para arcar com os reparos.

Requer a concessão de tutela de urgência para que a requerida realize, no prazo de 10 dias, os reparos das patologias identificadas, conforme normas técnicas da ABNT, sob pena de multa diária, mediante cronograma e emissão da respectiva ART.

O douto magistrado
a quo
, sob o fundamento de estarem presentes os requisitos ensejadores do art. 300, do CPC, atendendo nesta fase preambular apenas os vícios considerados urgentes, deferiu parcialmente o pedido de tutela provisória para determinar que, no prazo de 15 dias, a parte requerida realize “
a avaliação e reparação dos danos estruturais existentes no condomínio Residencial Chapada Pantanal, consistentes nos seguintes itens: 1) Defeitos nas portas corta-fogo das unidades; 2) Ausência de instalação de extintores de incêndio nas áreas comuns; 3) Vazamentos de água no teto das áreas comuns; 4) Falta de iluminação nas áreas comuns; 5) Dutos de passagem de fiação elétrica expostos; e 6) Ausência de portas nos banheiros das áreas comuns
”, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

Contra essa decisão se insurge a agravante, sustentando a
ausência dos requisitos legais para concessão da tutela de urgência, conforme exige o art. 300 do CPC. Aduz que os vícios relatados seriam decorrentes de má utilização das áreas comuns pelos próprios condôminos ou da ausência de manutenção preventiva adequada, não podendo ser imputados à construtora. Alega que o imóvel foi entregue há mais de um ano, não havendo risco iminente que justificasse a medida liminar e que diversos reparos teriam sido espontaneamente realizados, o que demonstraria a perda de objeto de parte das obrigações impostas.

Assevera que a imposição de obrigação de fazer, antes da instauração do contraditório e da produção de prova pericial, prejudica o pleno exercício do direito de defesa e configura risco de irreversibilidade da medida. Ao final, pugna pela reforma da decisão agravada e consequente indeferimento da tutela de urgência.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que, ante a devolutividade restrita do agravo de instrumento, o recurso deve ser analisado apenas sob o aspecto da presença ou não dos requisitos autorizadores da antecipação da tutela de urgência, descritos no art. 300, do CPC.

Visto isso, é sabido que a tutela de urgência é medida que defere
ab initio
, total ou parcialmente, o pedido inicial, observando-se preambularmente a possibilidade do acolhimento do mérito da ação e por isso deve ser analisada com cautela, consubstanciando em provas irretorquíveis.

Nesse diapasão, o magistrado deve estar convencido dos requisitos legais impostos para sua concessão e previstos no art. 300, do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito é fundada em prova preexistente, não necessariamente documental, porém há de ser clara e evidente, portadora de grau de convencimento tal, que, a seu respeito, não se possa levantar dúvida razoável.

É certo que o exame sobre a possibilidade de concessão da tutela não exige análise sobre a existência ou inexistência do direito posto em causa. No entanto, para fins de exame da tutela urgência, os documentos juntados ao processo devem ser de tal ordem que permitam a configuração de um elevado grau de probabilidade de acolhimento da pretensão posta em Juízo.

In casu
, em que pese os argumentos postos pela agravante nas razões recursais, o certo é que se encontram presentes na espécie a probabilidade do direito alegado pelo autor, ora agravado, e receio de dano irreparável ou de difícil reparação.

Digo isso, pois a probabilidade do direito encontra-se suficientemente demonstrada pela parte autora com base nos documentos técnicos acostados à petição inicial, especialmente os relatórios de vistoria que evidenciam a existência de vícios construtivos em elementos estruturais e funcionais das áreas comuns do Condomínio Residencial Chapada Pantanal, entregue em setembro de 2023. Dentre as patologias apontadas constam: portas corta-fogo inoperantes, falta de extintores, vazamentos, dutos elétricos expostos, ausência de iluminação e portas sanitárias em áreas de uso coletivo.

Por sua vez, o perigo de dano é evidente, pois tais falhas comprometem diretamente a segurança, a funcionalidade e a salubridade das áreas comuns, expondo os moradores a risco iminente, a justificar o deferimento da medida antecipatória.

Além disso, embora afirme que o cumprimento da obrigação imposta na decisão agravada inviabilizaria a produção de prova pericial futura, não merece acolhida, uma vez que a liminar proferida de forma fundamentada e com respaldo em relatórios técnicos preliminares não esgota a discussão do mérito, tampouco inviabiliza a posterior apuração pericial dos fatos, podendo, inclusive, a perícia judicial considerar os reparos eventualmente já executados, conforme laudos fotográficos, memoriais descritivos e registros documentais.

O argumento da agravante no sentido de que já teria efetuado reparos e de que os vícios decorreriam da conduta do condomínio, também não é suficiente, nesta fase, para elidir a plausibilidade do direito invocado pelo agravado, sobretudo quando tais alegações não foram ainda objeto de produção de prova técnica judicial e contraditório no juízo de origem, sob pena de indevida supressão de instância.

Nesse sentido, bem fundamentou o douto magistrado,
verbis
:

“
Neste juízo de cognição não exauriente,
é possível vislumbrar a resistência injustificada da ré em realizar os reparos das irregularidades apontadas, considerando a existência de inúmeras notificações extrajudiciais, que, ao menos conforme a narrativa da autora, não foram devidamente respondidas
(Ids. 169796985, 169796988 e 169799592).

Por sua vez, os laudos técnicos apresentados indicam: 1) afundamento do pavimento que compromete a segurança do acesso ao condomínio (Id. 169799603); 2) ausência de luz piloto acima das torres, em descumprimento da regulamentação aplicável quanto à sinalização e segurança aérea (Id. 169799607); e 3) portas corta-fogo danificadas e ausência de iluminação de emergência (Id. 169799594).

Nesse sentido, destaco que as construtoras são responsáveis pelos problemas estruturais da obra,
conforme dispõe a literalidade do art. 618 do Código Civil. Cito:

(...)

O curto lapso temporal entre a entrega do imóvel e a apresentação dos vícios alegados nos autos indica a presunção necessária acerca da constatação de vícios construtivos, o que justifica a ordem jurisdicional para que a construtora regularize os defeitos
.
” (id. 178999883 – autos de origem – grifei e negritei).

Dessa forma, estando presentes os requisitos ensejadores do art. 300, do CPC, correta se mostra o deferimento parcial da tutela provisória de urgência na origem. Outro não é o entendimento desta Câmara,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS –
ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSTRUÇÃO – FISSURAS E INFILTRAÇÕES EM ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO – TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA – PROBABILIDADE DO DIREITO E O PERIGO DE DANO OU O RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO DEMONSTRADOS – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC
– ASTREINTE QUE ATENDE À SUA FINALIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

Presentes dos requisitos do art. 300, caput e inciso I, do CPC, é necessária a manutenção da antecipação de tutela deferida para a reparação de vícios construtivos em imóvel.

A astreinte tem a finalidade de compelir a parte ao cumprimento da obrigação. Não o fazendo, o valor fixado fica sujeito a posterior alteração, caso se revele insuficiente ou excessivo.”
(RAI n. 1008020-19.2019.8.11.0000, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, j. 30.10.2019 - negritei)

Sob outro aspecto, não há que se falar na irreversibilidade da medida e muito menos em prejuízos à recorrente, pois, caso negado o pleito do agravado, a recorrente poderá buscar indenização por eventual dano sofrido.

Logo, ao menos por ora, afigura-se correta a interpretação dada pelo d. magistrado, até porque, a par do art. 302, inc. I, do CPC,
“a parte responde pelo prejuízo que a efetivação da tutela de urgência causar à parte adversa, se a sentença lhe for desfavorável”
.

Saliento ainda, que o convencimento firmado neste estágio precoce do feito não vincula o magistrado, nem o mérito da causa, devendo ser confrontado com as provas que forem colhidas ao longo da marcha processual, que certamente elucidarão com maior acuidade os prismas ventilados pela agravante.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. decisão está bem posta, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Por fim, em face da análise do mérito do presente recurso de agravo de instrumento, resta prejudicado o agravo interno n.o 1003749-54.2025.8.11.0000 (id 274584352).

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 23 de abril de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2025