Tribunal: TJMT
Processo: 1023922-07.2022.8.11.0000
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-04
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. ALEGAÇÃO DE NULIDADES PROCESSUAIS E ERRO DE FATO. ILEGITIMIDADE ATIVA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA ACOLHIDA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.
I. CASO EM EXAME
1. Ação Rescisória ajuizada com fundamento nos incisos V e VI do art. 966 do CPC, visando à desconstituição de sentença proferida em ação de usucapião extraordinário que reconheceu o domínio dos autores sobre imóvel rural. A parte autora sustenta a ocorrência de vícios insanáveis no processo originário, notadamente a ausência de citação de confinantes, da União, Estado e Município, bem como a não intimação do Ministério Público. Alega também erro de fato, por suposta omissão quanto à sua posse e domínio sobre o imóvel usucapido. Requer a rescisão da sentença e novo julgamento da causa, com observância das formalidades legais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão:
(i) analisar, preliminarmente, se a parte autora possui legitimidade ativa para a propositura da ação rescisória, além de examinar a adequação da via eleita à pretensão deduzida, conforme arguido em sede de contestação;
(ii) verificar a existência de vícios processuais na ação de origem, em especial a ausência de citação dos confinantes e da Fazenda Pública e a falta de intimação do Ministério Público;
(iii) apurar a ocorrência de erro de fato que justifique a desconstituição da sentença.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade ativa para a ação rescisória exige demonstração de interesse jurídico direto e imediato, nos termos do art. 967 do CPC. A ausência de registro do título de domínio no Cartório de Registro de Imóveis impede o reconhecimento da condição de proprietário ou de confinante certo, inviabilizando a legitimidade para pleitear a rescisão da sentença de usucapião.
4. A via rescisória não se revela adequada para discutir supostos direitos possessórios ou dominiais não registrados, sendo cabível, nesses casos, o manejo das ações ordinárias próprias, como a ação reivindicatória ou demarcatória.
5. A ausência de citação dos confinantes e da Fazenda Pública, bem como a não intimação do Ministério Público, são vícios que, em tese, podem comprometer a validade da sentença de usucapião. No entanto, a caracterização da nulidade absoluta exige demonstração da condição de confinante certo ou de interesse público afetado, o que não restou comprovado, dada a inexistência de registro dominial em nome da parte autora.
6. O erro de fato, nos termos do art. 966, § 1o, do CPC, pressupõe que a decisão rescindenda tenha se fundado em premissa equivocada a respeito de fato não controvertido nos autos. No caso, não há demonstração de que a sentença tenha desconsiderado prova existente e incontroversa quanto à posse ou propriedade da parte autora sobre o imóvel.
7. A ausência de registro do alegado título aquisitivo por mais de duas décadas enfraquece a pretensão e evidencia a inércia da parte em formalizar juridicamente sua situação dominial, circunstância que impede o reconhecimento de qualquer vício apto a ensejar, nesta via estreita, a rescisão da sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Preliminar de ilegitimidade ativa acolhida para extinguir o feito sem resolução de mérito.
Tese de julgamento:
1. A parte que não possui título de propriedade registrado no Cartório de Registro de Imóveis não detém legitimidade ativa para propor ação rescisória com fundamento em ausência de citação de confinantes ou erro de fato relacionado à titularidade do imóvel.
2. A ação rescisória não é meio adequado para discutir supostos direitos possessórios ou dominiais sem respaldo registral ou prova idônea, devendo a parte interessada utilizar as vias ordinárias próprias para tutela de sua pretensão.
3. A ausência de registro imobiliário impede a caracterização da parte como confinante certo, afastando a incidência da Súmula 391 do STF.
4. O erro de fato que autoriza a ação rescisória exige prova cabal de que a sentença tenha ignorado fato incontroverso constante dos autos, o que não se verificou no caso concreto.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI; 966, V e VI; 967, I, II e IV; CC, art. 1.245.
Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 391; STJ, AgInt no REsp 1801448/DF, Rel. Min. Raul Araújo, j. 16.10.2023, DJe 20.10.2023; STJ, REsp 788258/RS, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 01.12.2009, DJe 10.12.2009.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA DE CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1023922-07.2022.8.11.0000

CLASSE:
AÇÃO RESCISÓRIA (47)

ASSUNTO:
[DEFEITO, NULIDADE OU ANULAÇÃO, USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, NULIDADE]

RELATOR:
DESA. SERLY MARCONDES ALVES

REDATOR:
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:
[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RODRIGO ROBERTO CURVO]

Parte(s):

[LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), DRACENA INDUSTRIA E COMERCIO DE CAFE LTDA - CNPJ: 14.936.330/0001-06 (AUTOR), RICARDO AUGUSTO ASCHAR BUFFULIM - CPF: 486.903.171-04 (AUTOR), CARLOS ROBERTO TRAVAGINI - CPF: 304.571.901-59 (REU), NADIR RODRIGUES VARGAS - CPF: 393.941.581-20 (REU), NALTYER NUBIA FONSECA SEBASTIAO - CPF: 059.333.441-84 (ADVOGADO), FLAVIANO KLEBER TAQUES FIGUEIREDO - CPF: 806.881.601-15 (ADVOGADO), WILLIAN VINICIUS DE OLIVEIRA - CPF: 024.347.641-85 (ADVOGADO), ALEANDRA FRANCISCA DE SOUZA registrado(a) civilmente como ALEANDRA FRANCISCA DE SOUZA - CPF: 655.204.241-87 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), MIRIAN COSTA CARDOSO - CPF: 593.563.241-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA DE CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, NOS TERMOS DO V
OTO 4o VOGAL (DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES),
ACOLHERAM AS PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM" E INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA
E, POR CONSEGUINTE, JULGARAM EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, NOS TERMOS DO ART. 485, VI, DO
CPC. VENCIDA A RELATORA.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. ALEGAÇÃO DE NULIDADES PROCESSUAIS E ERRO DE FATO. ILEGITIMIDADE ATIVA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA ACOLHIDA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação Rescisória ajuizada com fundamento nos incisos V e VI do art. 966 do CPC, visando à desconstituição de sentença proferida em ação de usucapião extraordinário que reconheceu o domínio dos autores sobre imóvel rural. A parte autora sustenta a ocorrência de vícios insanáveis no processo originário, notadamente a ausência de citação de confinantes, da União, Estado e Município, bem como a não intimação do Ministério Público. Alega também erro de fato, por suposta omissão quanto à sua posse e domínio sobre o imóvel usucapido. Requer a rescisão da sentença e novo julgamento da causa, com observância das formalidades legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão:

(i) analisar, preliminarmente, se a parte autora possui legitimidade ativa para a propositura da ação rescisória, além de examinar a adequação da via eleita à pretensão deduzida, conforme arguido em sede de contestação;

(
ii
) verificar a existência de vícios processuais na ação de origem, em especial a ausência de citação dos confinantes e da Fazenda Pública e a falta de intimação do Ministério Público;

(
iii
) apurar a ocorrência de erro de fato que justifique a desconstituição da sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade ativa para a ação rescisória exige demonstração de interesse jurídico direto e imediato, nos termos do art. 967 do CPC. A ausência de registro do título de domínio no Cartório de Registro de Imóveis impede o reconhecimento da condição de proprietário ou de confinante certo, inviabilizando a legitimidade para pleitear a rescisão da sentença de usucapião.

4. A via rescisória não se revela adequada para discutir supostos direitos possessórios ou dominiais não registrados, sendo cabível, nesses casos, o manejo das ações ordinárias próprias, como a ação reivindicatória ou demarcatória.

5. A ausência de citação dos confinantes e da Fazenda Pública, bem como a não intimação do Ministério Público, são vícios que, em tese, podem comprometer a validade da sentença de usucapião. No entanto, a caracterização da nulidade absoluta exige demonstração da condição de confinante certo ou de interesse público afetado, o que não restou comprovado, dada a inexistência de registro dominial em nome da parte autora.

6. O erro de fato, nos termos do art. 966, § 1o, do CPC, pressupõe que a decisão rescindenda tenha se fundado em premissa equivocada a respeito de fato não controvertido nos autos. No caso, não há demonstração de que a sentença tenha desconsiderado prova existente e incontroversa quanto à posse ou propriedade da parte autora sobre o imóvel.

7. A ausência de registro do alegado título aquisitivo por mais de duas décadas enfraquece a pretensão e evidencia a inércia da parte em formalizar juridicamente sua situação dominial, circunstância que impede o reconhecimento de qualquer vício apto a ensejar, nesta via estreita, a rescisão da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Preliminar de ilegitimidade ativa acolhida para extinguir o feito sem resolução de mérito.

Tese de julgamento:

1. A parte que não possui título de propriedade registrado no Cartório de Registro de Imóveis não detém legitimidade ativa para propor ação rescisória com fundamento em ausência de citação de confinantes ou erro de fato relacionado à titularidade do imóvel.

2. A ação rescisória não é meio
adequado
para discutir supostos direitos possessórios ou dominiais sem respaldo registral ou prova idônea, devendo a parte interessada utilizar as vias ordinárias próprias para tutela de sua pretensão.

3. A ausência de registro imobiliário impede a caracterização da parte como confinante certo, afastando a incidência da Súmula 391 do STF.

4. O erro de fato que autoriza a ação rescisória exige prova cabal de que a sentença tenha ignorado fato incontroverso constante dos autos, o que não se verificou no caso concreto.

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 485, VI; 966, V e VI; 967, I, II e IV; CC, art. 1.245.

Jurisprudência relevante citada:
STF, Súmula 391; STJ,
AgInt
no REsp 1801448/DF, Rel. Min. Raul Araújo, j. 16.10.2023,
DJe
20.10.2023; STJ, REsp 788258/RS, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 01.12.2009,
DJe
10.12.2009.

R E L A T Ó R I O

EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
SERLY MARCONDES ALVES
(RELATOR
A
):

E
minentes Pares
:

Trata-se de Ação Rescisória, proposta por
DRACENA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA. e RICARDO AUGUSTO ASCHAR BUFFULIM,
com objetivo de rescindir sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de São José dos Quatro Marcos, que, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinário de n.o 0002139-97.2015.8.11.0039, ajuizada por
CARLOS ROBERTO TRAVAGINI e NADIR RODRIGUES VARGAS
, ora requeridos, em face de
VALTER LUIS CABASSA,
julgou procedente o pedido formulado na inicial para declarar o domínio dos autores sobre o imóvel objeto da atual Matrícula 4.545, do CRI de São José dos Quatro Marcos (registro anterior no CRI de Mirassol D’Oeste-MT).

Para tanto, nos termos do artigo 966, incisos V e VI, do Código de Processo Civil, sustenta que o Juiz sentenciante, ao proferir a sentença rescindenda, além de violar os artigos 178, inciso I, e 246, §3o, do mesmo diploma processual, incorreu em erro de fato.

Assim, reclamam a nulidade absoluta da ação de usucapião por ausência de citação dos confinantes (artigo 246, §3o, do CPC); nulidade frente a ausência de citação dos representantes da fazenda pública da União, Estado e Município; nulidade frente intimação do Ministério Público (violação ao artigo 178, I, do CPC) (id 189437657).

Dizem que o mapa acostado na inicial da usucapião (fl. 29) é diverso da realidade, porque a parte requerida, ora autores, não foram citados propositalmente, na medida em que são os detentores da posse e domínio do imóvel Matriculado sob o no 2036, do CRI de São José do Quatro Marcos-MT.

Asseguram que o imóvel foi adquirido pelo Sr. Bolivar
Bufulim
em 28-07-1993, no qual fora edificado o restaurante, sobre cuja porção de terras os requeridos postulam a usucapião. Mencionam que, embora não tenham efetuado a averbação da área na matrícula, o imóvel apontado nos autos de origem é de sua propriedade há mais de 29 anos.

Salientam que os requerentes dos autos de origem, ora requeridos, não comprovaram os requisitos da usucapião, como por exemplo a posse no imóvel, benfeitorias realizadas ou o pagamento de IPTU.

Ressaltam que, caso fosse observado o trâmite regular do processo, o resultado seria a improcedência do pedido formulado na inicial dos autos de origem.

Pedem a procedência da ação com a rescisão da sentença de procedência da
Ação
de Usucapião no 0002139-97.2015.8.11.0039, a fim de que outra seja proferida, observados os dispositivos legais violados.

Devidamente citados, os aqui requeridos
CARLOS ROBERTO TRAVAGINI E NADIR VARGAS,
apresentaram defesa em que, preliminarmente, alegaram carência da ação por falta de pressuposto processual; inadequação da via eleita e ausência de legitimidade e interesse de agir (artigo 485, VI, do CPC). Requerem a realização de prova pericial no local dos imóveis. No mérito, postulam a improcedência da ação (id 162798182).

Na Impugnação à Contestação, os autores justificam a legitimidade ativa por força do instituto da
saisine
e do estado de indivisibilidade da herança autos no 1031779-54.2017.8.11.0041.

A
d. Procuradoria-Geral de Justiça deixou de emitir parecer
,

frente a ausência de i
nteresse público a justificar sua intervenção (id 199683155).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA MIRIAN
COSTA CARDOSO OAB MT6361-O

V O T O
(PREMILIMAR
-
DA CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA EMPRESA DRACENA INDÚSTRIAS & COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA.)

EXMA. SRA. DESA.
SERLY MARCONDES ALVES
(RELATORA):

Eminentes Pares:

Os Requeridos levantam a preliminar de carência da ação, alegando suposta irregularidade na representação processual da empresa Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda., coautora da presente demanda.

Argumentam que, embora o quadro societário seja composto por Bolivar
Bufulin
e Maria Angélica
Aschar

Bufulin
, a procuração juntada em nome da empresa foi assinada apenas pelo Sr. Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
, na qualidade de inventariante do Espólio de Bolivar
Bufulin
, sem que haja representação expressa da sócia Maria Angélica
Aschar

Bufulin
. Com base nesse argumento, pleiteiam a extinção do processo com fundamento no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil.

Em primeiro lugar, é importante destacar que o Sr. Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
, na qualidade de inventariante do Espólio de Bolivar
Bufulin
, atua como representante legítimo da pessoa jurídica Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda., uma vez que o espólio detém participação societária na empresa, conforme estabelecido pelo contrato social anexado aos autos.

Sabe-se que na ausência de partilha formalizada, é função do inventariante zelar pelos bens e interesses do espólio, incluindo a representação das quotas sociais que integram o patrimônio inventariado.

Além disso, após o saneamento do processo e diante das determinações deste Juízo, a parte Autora cumpriu integralmente o comando judicial, juntando aos autos o contrato social e suas respectivas alterações (
IDs
21502672, 215102679, 215102683 e outros), demonstrando a composição societária e a situação administrativa da empresa.

Além disso, foi comprovado que, na ausência de formal de partilha definitivo, o Sr. Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
, exerce provisoriamente a administração da empresa Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda. Referido exercício provisório foi reconhecido na ação de inventário no 1031779-54.2017.8.11.0041, que tramita perante o juízo competente, inclusive com autorização para realização de atos em benefício do espólio, como a alienação de imóveis para a quitação de débitos pendentes (id 225919157).

Embora os requeridos aleguem que o inventário no 1031557-86.2017.8.11.0041, no qual o Sr. Ricardo foi nomeado inventariante, foi extinto por ausência de andamento (ID 218097689), tal fato não impede a continuidade da representação processual.

A partilha dos bens do espólio foi remetida ao inventário no 1031779-54.2017.8.11.0041, onde o Sr. Ricardo continua exercendo as funções de inventariante e onde foram formalizados os acordos de partilha entre os herdeiros Maria Angélica (também sócia da autora Dracena) e Ricardo Augusto.

Observa-se que referido acordo atribui ao Sr. Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
o direito sobre os imóveis objeto da lide, além da administração provisória da empresa autora até a expedição do formal de partilha, que se encontra pendente apenas devido à necessidade de liquidação de débitos tributários, conforme exigido pelo Tema 1.074 do STJ.

Diante das especificidades do caso e considerando a documentação anexada aos autos, fica demonstrado que o Sr. Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
, além de exercer a inventariança do espólio, possui acordo de partilha que lhe confere a administração provisória da Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda.

Esse arranjo provisório foi solicitado ao juízo, e a documentação necessária foi devidamente apresentada para fins de regularização da representação processual. Portanto, o fato de a sócia Maria Angélica
Aschar

Bufulin
não ter assinado a procuração não implica, por si só, carência da ação, justamente porque o Sr. Ricardo, na qualidade de inventariante e administrador provisório, ostenta legitimidade para representar a empresa autora até que se conclua a partilha formal.

O artigo 485, inciso IV, do CPC estabelece a extinção do processo sem resolução de mérito apenas nos casos em que houver manifesta ausência de pressupostos processuais ou condições da ação.

No caso em análise, não há irregularidade substancial que comprometa a representação processual da pessoa jurídica autora, uma vez que foi reconhecida a condição de administrador provisório ao inventariante, que detém legitimidade para propor e dar prosseguimento a ações judiciais em defesa dos interesses da empresa, especialmente diante da pendência de formalização da partilha.

Ante o exposto,
rejeito a preliminar de carência da ação
por suposta irregularidade na representação processual, reconhecendo-se a legitimidade do Sr. Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
, na condição de inventariante do Espólio de Bolivar
Bufulin
e administrador provisório da Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda., para figurar no polo ativo da demanda.

É como voto.

V O T O (PREMILIMAR -
DA CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA EMPRESA DRACENA INDÚSTRIAS & COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA.)

EXMA. SRA. DESA.
ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES
(1a VOGAL):

Acompanho o voto da Relatora.

V O T O (PREMILIMAR -
DA CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA EMPRESA DRACENA INDÚSTRIAS & COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA.)

EXMO. SR. DR.
MÁRCIO APARECIDO GUEDES
(
9
o VOGAL
– JUIZ DE DIREITO CONVOCADO
):

Acompanho o voto da Relatora.

V O T O (PREMILIMAR -
DA CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA EMPRESA DRACENA INDÚSTRIAS & COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA.)

EXMO. SR.
DES
.
LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABÓIA RIBEIRO
(
3
o VOGAL):

Acompanho o voto da Relatora.

V O T O (PREMILIMAR -
DA CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA EMPRESA DRACENA INDÚSTRIAS & COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA.)

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(4o VOGAL):

Acompanho o voto da Relatora.

V O T O (PREMILIMAR -
DA CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA EMPRESA DRACENA INDÚSTRIAS & COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA.)

EXMA. SRA.
DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
(5a VOGAL):

Acompanho o voto da Relatora.

V O T O (PREMILIMAR -
DA CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL – IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DA EMPRESA DRACENA INDÚSTRIAS & COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA.)

EXMO. SR.
DES.
RODRIGO ROBERTO CURVO
(
10
o VOGAL
- CONVOCADO
):

Acompanho o voto da Relatora.

V O T O (PREMILIMAR
DE
ILEGITIMIDADE ATIVA DA PARTE
)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Egrégia Turma:

Os Requeridos sustentam a ilegitimidade ativa dos Autores para a presente ação rescisória, alegando que a empresa Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda. e o Sr. Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
, na condição de representante do espólio de Bolivar
Bufulin
, não são confinantes do imóvel usucapido, identificado sob a Matrícula no 4.545, e que, tampouco, possuem domínio sobre o referido imóvel. Defendem ainda que todos os confinantes foram validamente citados na ação originária de usucapião e que, portanto, os Autores carecem de legitimidade para figurar no polo ativo da ação rescisória.

Os requeridos defendem que na matrícula no 4.545, com Registro anterior no CRI de Mirassol D'Oeste/MT, sob o no 9.675, figura como proprietário do imóvel o Sr. Valter Luiz
Cabassa
, sendo certo que todos os confinantes do aludido imóvel, foram citados no processo de origem, o que evidencia a ilegitimidade dos requerentes para figurarem no polo ativo da demanda.

Inicialmente, destaca-se que a Autora Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda. é a detentora da posse e domínio sobre o imóvel registrado sob a Matrícula no 2.036, o que lhe confere interesse direto na demanda.

Assim, a legitimidade ativa dos Autores para a propositura da ação rescisória encontra amparo no artigo 967, incisos I, II e IV, do Código de Processo Civil, na medida em que o interesse jurídico decorre de seu direito possessório e
da potencial
lesão patrimonial decorrente da sentença de usucapião que reconheceu a titularidade de terceiro sobre área confinante, que, argumenta, é a própria área objeto de sua posse/domínio.

A legitimidade ativa da Autora também se consolida pelo contrato de compra e venda firmado entre o Sr. Valter Luiz
Cabassa
e a Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda., datado de 28 de julho de 1993 (documento ID 151306655).

Do referido contrato, colhe-se a descrição do imóvel adquirido, com menção expressa às áreas matriculadas sob os números 9.675 e 9.677, estabelecendo vínculo possessório e dominial sobre o imóvel confinante ao usucapido. Portanto, a relação jurídica estabelecida pelo contrato assegura aos Autores o direito de pleitear a rescisão da decisão que, ao regularizar a posse de terceiro, atinge de modo direto sua esfera jurídica.

No tocante ao argumento dos Requeridos de que todos os confinantes foram validamente citados na ação originária de usucapião, observa-se que tal matéria diz respeito ao mérito da ação rescisória, porquanto implica a verificação da regularidade processual da citação e ocorrência de nulidade no processo de usucapião, não se prestando como fundamento para o afastamento da legitimidade ativa dos Autores.

Em conclusão, os autores ostentam legitimidade ativa para questionar a validade do processo originário diante de possíveis vícios que afetaram sua esfera jurídica.

Ante o exposto,
rejeito a preliminar.

É como voto.

V O T O (PREMILIMAR
DE
ILEGITIMIDADE ATIVA DA PARTE)

EXMA. SRA. DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES (1a VOGAL):

Acompanho o voto da Relatora.

VOTO
(PREMILIMAR
DE
ILEGITIMIDADE ATIVA DA PARTE)

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (4o VOGAL):

Colenda Turma:

Como bem consignado pela Eminente Desembargadora Relatora, trata-se de Ação Rescisória, proposta por
DRACENA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA.
e
RICARDO AUGUSTO ASCHAR BUFFULIM
, com objetivo de rescindir sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de São José dos Quatro Marcos, que, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinário de n.o 0002139-97.2015.8.11.0039, ajuizada por CARLOS ROBERTO TRAVAGINI e NADIR RODRIGUES VARGAS, ora requeridos, em face de VALTER LUIS CABASSA, julgou procedente o pedido formulado na inicial para declarar o domínio dos autores sobre o imóvel objeto da atual Matrícula 4.545, do CRI de São José dos Quatro Marcos (registro anterior no CRI de Mirassol D’Oeste-MT).

Da detida análise do excelente voto condutor, me chamou a atenção a legitimidade dos autores para propor a presente ação rescisória, assim como a própria via eleita por eles para defender seu alegado direito possessório.

A

eminente Relatora, acerca da prejudicial de mérito, assim consignou:

“[...] Os requeridos defendem que na matrícula no 4.545, com
Registro
anterior no CRI de Mirassol D'Oeste/MT, sob o no 9.675, figura como proprietário do imóvel o Sr.
Valter
Luiz
Cabassa
, sendo certo que todos os confinantes do aludido imóvel, foram citados no processo de origem, o que evidencia a ilegitimidade dos requerentes para figurarem no polo ativo da demanda.

Inicialmente, destaca-se que a Autora Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda.
é a detentora da posse e domínio

sobre o imóvel
registrado
sob a Matrícula no
2.036
,
o que lhe confere interesse direto na demanda.

Assim, a legitimidade ativa dos Autores para a propositura da ação rescisória encontra amparo no artigo 967, incisos I, II e IV, do Código de Processo Civil, na medida em que
o interesse jurídico decorre de seu direito possessório

e da potencial lesão patrimonial decorrente da sentença de

usucapião que reconheceu a titularidade de terceiro sobre

área confinante
, que, argumenta, é a própria área objeto de sua posse/domínio.

A legitimidade ativa da Autora também se consolida pelo contrato de compra e venda firmado entre o Sr.
Valter
Luiz
Cabassa
e a Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda., datado de 28 de julho de 1993 (documento ID 151306655).

Do referido contrato, colhe-se a descrição do imóvel adquirido, com menção expressa às áreas matriculadas sob os números 9.675 e 9.677, estabelecendo vínculo possessório e dominial sobre o imóvel confinante ao usucapido. Portanto, a relação jurídica estabelecida pelo contrato assegura aos Autores o direito de pleitear a rescisão da decisão que, ao regularizar a posse de terceiro, atinge de modo direto sua esfera jurídica.

[...]

Em conclusão, os autores ostentam legitimidade ativa para questionar a validade do processo originário diante de possíveis vícios que afetaram sua esfera jurídica.

Ante o exposto,
rejeito a preliminar.

[...]”

Não obstante o costumeiro brilhantismo com que expõe suas razões de decidir, após detida análise dos fundamentos apresentados pela colega, peço vênia para divergir da eminente Relatora, uma vez que não observo, na espécie, o pressuposto essencial para a análise do mérito da ação rescisória.

Explico.

A controvérsia aqui estabelecida se circunscreve, essencialmente, à aferição da legitimidade ativa da parte autora –
Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda
. e
Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
– para o manejo da presente ação rescisória, nos moldes previstos no
art
. 967 do Código de Processo Civil.

Conforme a regra legal, é imperioso que a parte autora demonstre ser titular de interesse jurídico direto e imediato, afetado pela decisão
rescindenda
, ou que se insira nas hipóteses dos incisos I, II ou IV, do mencionado
art
. 967, não havendo, contudo, margem para interpretação ampliativa.

É dos autos que os autores alegam deter domínio e posse do imóvel objeto da lide, embasando-se, para tanto, em
contrato de compra e

venda datado de 28 de julho de 1993

(ID 151306655). Todavia, há um dado relevante que merece ser destacado: os próprios autores confessam que, passados mais de 29 anos da suposta aquisição,
não procederam à

necessária averbação do título translativo perante o Cartório de Registro

de Imóveis
. Trata-se, assim, de uma circunstância que fragiliza substancialmente a pretensão autoral, até porque não se tem certeza que os termos do contrato particular foram cumpridos ou mesmo se ele fora rescindido.

Tanto é assim que o real antigo proprietário do bem usucapido,
Valter

Luis

Cabassa
, que foi parte ré na ação de usucapião, protocolou petitório pedindo a nulidade da sentença, já após o seu trânsito em julgado, sob o argumento de que sua esposa não teria sido citada na ação (ID 101925727 – autos correlatos).

Ora, se ele de fato alienou o imóvel à empresa, ora autora, no ano de 1993, por qual motivo está a defender interesse alheio como se próprio fosse?

Ademais, verifica-se que, em que pese os autores defendam terem a posse do imóvel usucapido e abarcado pela matrícula no 4.545 (
registro
antigo no 9.675), viu-se que, ao contrário do que se alegou, as provas colhidas na ação de usucapião são fortes e contundentes no sentido contrário, qual seja, de que a posse sempre foi exercida pacificamente pelos ora requeridos, sem qualquer
registro
de resistência da parte autora.

De outro vértice, conquanto seja fato notório o teor da Súmula n. 391 do Supremo Tribunal Federal – que impõe a citação pessoal dos
confinantes certos

em ações de usucapião –, cumpre pontuar que tal entendimento não pode ser interpretado de forma descontextualizada.

A súmula visa garantir o contraditório aos confinantes
proprietários
registrais
, condição que, à luz do
art
. 1.245 do Código Civil, somente se perfaz mediante o
registro
do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

Ora, os autores jamais providenciaram tal
registro
, mesmo alegando serem detentores de domínio há mais de 29 anos. Além disso, não há qualquer informação válida que os caracterize como proprietários dos imóveis confinantes, situação que os mantém fora da esfera jurídica protetiva visada pela súmula em comento.

Entendimento diverso implicaria,
com a devida vênia
, subverter a lógica e a segurança jurídica que fundamentam o sistema
registral
pátrio, além de afrontar a boa-fé e a teoria da aparência.

Aliás, nesse sentido é a pacífica e reiterada jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. BEM IMÓVEL. PROPRIEDADE.
REGISTRO
IMOBILIÁRIO. ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. AGRAVO INTERNO
IMPROVIDO.

1. Consoante entendimento desta Corte Superior,
somente com o
registro
imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel, aperfeiçoando-se, em face de pessoas estranhas à relação contratual originária, a transferência de domínio de imóvel (efeito erga
omnes
)
. Precedentes.
2.
Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ -
AgInt
no
REsp
: 1801448 DF 2019/0060716-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
20/10/2023)

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA. BEM IMÓVEL OBJETO DE CESSÃO DE DIREITO À MEAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA FORMA EXIGIDA PELO ART. 1 .245 DO CÓDIGO CIVIL. PROPRIEDADE NÃO TRANSFERIDA. POSSIBILIDADE DA CONSTRIÇÃO. I.
- Os
Embargos de

Declaração são corretamente rejeitados se não há omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, tendo a lide sido dirimida com a devida e suficiente fundamentação.
II.- A transferência da propriedade do bem imóvel entre vivos dá-se mediante o
registro
do título translativo no
Registro
de Imóveis, permanecendo o alienante na condição de proprietário do bem enquanto não for efetuado o
registro
.
III.- No caso, muito embora a cessão de direitos tenha sido celebrada em cartório, por meio Escritura Pública de Cessão de Direitos de Meação, trata-se de negócio jurídico de natureza obrigacional e que, portanto, só produz efeito entre as partes que o celebraram, não sendo oponível erga
omnes
, antes de efetuado o
registro
do título translativo no
Registro
de Imóveis, de modo que, mantida a penhora, realizada contra aquele em cujo nome transcrito o imóvel. IV.- Recurso Especial conhecido e provido.”
(STJ -
REsp
: 788258 RS 2005/0167532-2, Relator.: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 01/12/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
10/12/2009)

Outrossim, os autores não demonstraram qualquer prejuízo concreto decorrente da alegada nulidade, limitando-se a reiterar, de forma genérica e desprovida de elementos probatórios robustos, sua suposta qualidade de confinantes e, ao mesmo tempo, de reais proprietários do bem usucapido. Contudo, além da ausência de
registro
dominial na matrícula do imóvel, tampouco lograram produzir qualquer prova satisfatória nesse sentido.

Ressalta-se que, na presente ocasião, não se está a dirimir a pretensão possessória dos autores.
Todavia, não se pode ignorar a absoluta ausência de
registro
e de provas robustas que demonstrem serem eles, de

fato
, vizinhos confinantes certos
aptos a ensejar a nulidade absoluta da sentença ora
rescindenda
, à luz da Súmula n. 391 do STF.

Importa destacar, ainda, que, embora eventuais vícios na tramitação da ação de usucapião possam, em tese, ensejar medidas judiciais e eventual declaração de nulidade, a via eleita –
ação rescisória
– não se revela, na espécie, como o instrumento processual adequado. Isso porque os autores busquem,
na realidade
, discutir supostos direitos possessórios sobre o imóvel que foi objeto de controvérsia na ação
rescindenda
, intento que se revela incabível, uma vez que sequer possuem legitimidade para arguir direitos que pertencem a terceiros.

A medida cabível para discutir eventuais sobreposições ou reivindicações possessórias/dominiais seria a propositura de ação demarcatória ou ação reivindicatória, por meio das quais os interessados poderiam coligir provas robustas de sua titularidade sobre os bens e, assim, pleitear judicialmente a tutela de seus direitos.

Diante do exposto
, e com a devida vênia à eminente Desembargadora Relatora, voto por
ACOLHER
a preliminar de ilegitimidade ativa
ad causam
, reconhecendo que os autores não são partes legítimas para pleitear a rescisão da sentença proferida na Ação de Usucapião no 0002139-97.2015.8.11.0039, determinando, por conseguinte, a
EXTINÇÃO
do processo sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

É como voto.

V O T O (PREMILIMAR
DE
ILEGITIMIDADE ATIVA DA PARTE
E
DE

INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA
)

EXMO. SR. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SAB
O
IA RIBEIRO (3o VOGAL):

Após detida análise dos autos e dos percucientes votos proferidos pela eminente Relatora, Desembargadora
Serly
,

e pelo ilustre Desembargador Marcos
Regenold
Fernandes
, efetuei a análise profu
nda dos autos em virtude das múltiplas e complexas dimensões jurídicas que permeiam a discussão.

Trata-se de Ação Rescisória, com fundamento no art. 966 do Código de Processo Civil, proposta por
DRACENA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA
. e
RICARDO AUGUSTO ASCHAR BUFFULIM
, objetivando rescindir sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de São José dos Quatro Marcos, nos autos da
Ação de Usucapião Extraordinário no 0002139-97.2015.8.11.0039
, que julgou procedente o pedido para declarar o domínio dos requeridos sobre o imóvel objeto da Matrícula 4.545 do CRI de São José dos Quatro Marcos (registro anterior no CRI de Mirassol D'Oeste-MT, sob o no 9.675).

A controvérsia, na presente fase processual, cinge-se à verificação da legitimidade ativa dos autores para proporem a ação rescisória, que alegam ostentar a condição de titulares de domínio e posse sobre imóvel confinante, com base em contrato particular de compra e venda firmado com o Sr.
Valter
Luis

Cabassa
, datado de 28 de julho de 1993, no qual há menção expressa às áreas matriculadas sob os números 9.675 e 9.677.

A eminente Relatora, como meticulosamente exposto em seu voto,
reconheceu a legitimidade ativa dos autores
, fundamentando sua compreensão, em síntese, nos seguintes elementos: (i) condição de detentores da posse e domínio sobre o imóvel registrado sob a Matrícula no 2.036; (
ii
) interesse jurídico decorrente do alegado direito possessório; (
iii
) existência de contrato de compra e venda estabelecendo vínculo possessório e dominial sobre o imóvel confinante ao usucapido.

Por sua vez, o Desembargador Marcos
Regenold
Fernandes, em substancioso voto divergente,
acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa

ad causam
, concluindo pela extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, por considerar que os autores não comprovaram sua condição de confinantes certos, ante a ausência de registro imobiliário do título translativo há quase três décadas, além de apontar contradição na conduta do suposto alienante e inadequação da via eleita.

É o relatório, no essencial. Passo ao voto.

1. DELIMITAÇÃO DA
QUAESTIO IURIS
E PREMISSAS EPISTEMOLÓGICAS

A controvérsia jurídica
in examine
demanda profunda reflexão acerca dos pressupostos de admissibilidade da ação rescisória, notadamente no que concerne à legitimidade ativa
ad causam
, em correlação com institutos fundamentais do direito material, especificamente do sistema registral imobiliário brasileiro.

Preliminarmente, cumpre estabelecer, de modo preciso, as premissas epistemológicas que nortearão a presente análise, as quais se fundamentam na interdependência entre direito material e processual, bem como na função instrumental do processo como mecanismo de atuação do direito substantivo, conforme a clássica lição de Chiovenda
1
.

O exame da legitimidade ativa na ação rescisória, por sua vez, exige compreensão multidimensional, que perpassa: (i) os requisitos específicos do art. 967 do CPC; (
ii
) a natureza excepcional do juízo rescisório; (
iii
) a estabilidade da coisa julgada como garantia constitucional; e (
iv
) os elementos de direito material subjacentes que conferem ou não ao postulante
a
condição de titular do direito de rescindir.

2.
DA LEGITIMIDADE ATIVA NA AÇÃO RESCISÓRIA: ASPECTOS DOGMÁTICO-PROCESSUAIS

A legitimidade para propositura da ação rescisória encontra-se taxativamente disciplinada no art. 967 do Código de Processo Civil, que dispõe:

Art. 967. Têm legitimidade para propor a ação rescisória:

I -
quem
foi parte no processo ou o seu sucessor a título universal ou singular;

II -
o
terceiro juridicamente interessado;

III - o Ministério Público:

a) se não foi ouvido no processo em que lhe era obrigatória a intervenção;

b) quando a decisão rescindenda é o efeito de simulação ou de colusão das partes, a fim de fraudar a lei;

c) em outros casos em que se imponha sua atuação;

IV -
aquele
que não foi ouvido no processo em que lhe era obrigatória a intervenção.

Parágrafo único. Nas hipóteses doart. 178, o Ministério Público será intimado para intervir como fiscal da ordem jurídica quando não for parte.

In
casu
, os autores fundamentam sua legitimidade, essencialmente, nos incisos II e IV do supracitado dispositivo legal, alegando que: (a) seriam terceiros juridicamente interessados, na condição de confinantes e proprietários de área contígua àquele objeto da usucapião; e (b) não foram citados no processo originário, embora sua intervenção fosse obrigatória, por força da Súmula 391 do STF
2
.

A aferição da legitimidade ativa, como cediço na teoria geral do processo, exige a demonstração da
pertinência subjetiva da ação
, configurando-se uma das condições da ação, cujo exame é preliminar ao mérito, mas com ele não se confunde. Trata-se, nas palavras de
Liebman
, da "titularidade ativa da ação", ou seja, da relação de adequação legítima entre o sujeito e a situação jurídica substancial deduzida em juízo
3
.

Na hipótese dos autos, verifica-se que os autores invocam, como substrato de sua legitimidade, um
contrato particular de compra e venda
firmado há quase
TRÊS DÉCADAS
,
NÃO LEVADO A REGISTRO
, para sustentar sua condição de confinantes certos, atraindo a incidência da Súmula 391 do STF.

Ocorre que a análise da legitimidade, no caso concreto, não pode prescindir do exame aprofundado dos aspectos de direito material subjacentes, notadamente quanto à
eficácia do contrato particular não registrado perante terceiros
, bem como quanto à própria configuração jurídica do conceito de
"confinante certo"
para fins de aplicação da súmula invocada.

3.
DO SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO E DOS EFEITOS DO CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO

3.1. Princípios norteadores do sistema registral brasileiro

O sistema registral imobiliário brasileiro assenta-se em princípios fundamentais que conferem segurança e estabilidade às relações jurídicas, destacando-se, entre eles: (i) princípio da publicidade; (
ii
) princípio da fé pública; (
iii
) princípio da concentração; (
iv
) princípio da
constitutividade
; (v) princípio da continuidade; e (vi) princípio da especialidade.

Tais princípios, além de conferirem sistematicidade ao ordenamento jurídico registral, orientam a interpretação e aplicação das normas que regem a aquisição, modificação e extinção de direitos reais sobre imóveis.

No presente caso, assume especial relevância o
princípio da
constitutividade
, segundo o qual, no sistema brasileiro, o registro não tem mero efeito declaratório, mas constitutivo do direito real, conforme preconiza a Lei 6.015/73 e o Código Civil nos
arts
. 1.227, 1.245, 1.246 e 1.247:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (
arts
. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2
o
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”

A orientação normativa é cristalina: o alienante permanece como proprietário até que se efetive o registro do título, produzindo efeitos
erga omnes
. Como corolário lógico, tem-se que o contrato de compra e venda, por si só, não gera aquisição de propriedade oponível a terceiros, ocasionando, por exemplo, exigência de participação em processo de usucapião. Na realidade o contrato gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes contratantes (eficácia
inter
partes
), não sendo oponível a terceiros.

Esta
matiz do sistema registral brasileiro encontra amplo respaldo na doutrina especializada. Como preleciona Ricardo
Dip
,
"o negócio jurídico que visa à transmissão
inter
vivos de direitos reais imobiliários, apesar de válido e existente, não é, por si só, suficiente para constituir o direito real, necessitando ser sucedido do ato registral para sua plena eficácia."
4

Consoante destaca Fabrício Zamprogna
Matiello
:

“No direito brasileiro,
o simples acordo de vontades não gera a transferência da propriedade.
A esse ato deve seguir-se o do registro do título junto ao cartório competente, no caso de imóveis, ou a tradição, na hipótese de coisas móveis. Portanto, o contrato é apenas uma das etapas da operação, que, concluída mediante a
traditio
ou o inscrever do título, culmina com a translação dominial da coisa, que passa do alienante para o adquirente.
(...) Antes do registro do título assim concebido, gera-se unicamente direito pessoal ou obrigacional entre as partes que o firmaram;
somente com a efetivação do registro é que surgirá o direito real, ou seja, o poder do adquirente sobre a coisa e a consequente oponibilidade era omnes, colocando no polo passivo da relação jurídica todos os demais indivíduos, em universalidade abstrata (Código civil comentado: Lei n. 10.406, de 10.01.2002 – 7 ed. São Paulo:
LTr
, 2017, p. 641 – grifo nosso)

Portanto, para avaliação se o confrontante deve ou não figurar na ação de usucapião, deve-se ter em atenção à ocorrência de interpenetração possessória, ou melhor, se há por parte do confrontante conflito de direitos reais. Aqui deve ser feito um conciso parêntese, um mergulho na doutrina de Sílvio de Salvo Venosa, o qual de forma bastante compreensível faz cisão entre direitos reais e pessoais:

“A ideia básica é que o direito pessoal une dois ou mais sujeitos, enquanto os direitos reais traduzem relação jurídica entre uma coisa, ou conjunto de coisas, e um ou mais sujeitos, pessoas naturais ou jurídicas. O exemplo perfeito de direito pessoal é a obrigação, e o exemplo perfeito e acabado de direito real é a propriedade. (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais, 3a ed. São Paulo, Atlas, 2003, p. 20)”.

Ou seja, se o confrontante não possui qualquer direito real com relação ao imóvel e apenas direito pessoal em face do proprietário do imóvel que se busca usucapir, este
não pode obstar o mérito da ação, haja vista esta ser circunscrita à discussão de direitos reais
, limitando-se apenas à demarcação do terreno, sendo até mesmo dispensável sua citação.

A argumentação acima se confirma ao se verificar acórdão do REsp 1.432.579 publicado no
DJe
em 23/11/2017, de lavratura do eminente ministro Relator Luís Felipe Salomão, a saber:

“(...) 4. No tocante ao confrontante, apesar de amplamente recomendável,
a falta de citação não acarretará, por si, causa de irremediável nulidade da sentença que declara a usucapião,
notadamente pela finalidade de seu chamamento - delimitar a área usucapienda, evitando, assim, eventual invasão indevida dos terrenos vizinhos - e pelo fato de seu liame no processo ser bem diverso daquele relacionado ao dos titulares do domínio, formando pluralidade subjetiva da ação especial, denominada de litisconsórcio sui generis. 5. Em verdade, na espécie, tem-se uma cumulação de ações: a usucapião em face do proprietário e a delimitação contra os vizinhos, e, por conseguinte, a falta de citação de algum confinante acabará afetando a pretensão
delimitatória
, sem contaminar, no entanto, a de usucapião, cuja sentença subsistirá, malgrado o defeito atinente à primeira.
6. A sentença que declarar a propriedade do imóvel usucapiendo não trará prejuízo ao confinante (e ao seu cônjuge) não citado, não havendo efetivo reflexo sobre a área de seus terrenos, haja vista que a ausência de participação no feito acarretará, com relação a eles, a ineficácia da sentença no que concerne à demarcação da área usucapienda.
7. Apesar da relevância da participação dos confinantes (e respectivos cônjuges) na ação de usucapião, inclusive com ampla recomendação de o juízo determinar eventual emenda à inicial para a efetiva interveniência - com citação pessoal - destes no feito, não se pode olvidar que a sua ausência, por si só, apenas incorrerá em nulidade relativa, caso se constate o efetivo prejuízo. 8. Na hipótese, apesar da citação dos titulares do domínio e dos confinantes, com a declaração da usucapião pelo magistrado de piso, entendeu o Tribunal
a quo
por anular,
indevidamdente
, o feito
ab
initio
, em razão da falta de citação do cônjuge de um dos confrontantes. 9. Recurso especial provido.” (grifo nosso)

Nessa perspectiva, é que esta Corte Cidadã sedimentou o entendimento de que
"a determinação do art. 942 do CPC diz respeito à citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes, não se exigindo a juntada de certidão do Cartório de Registros de Imóveis relativamente a cada um dos confrontantes, até porque as confrontações, como parte da descrição do bem, incluem-se no registro do imóvel usucapiendo"
(REsp 952.125/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2011,
DJe
14/06/2011).

Como se observa, o confrontante que não possua qualquer direito real sobre o imóvel
não é imprescindível a um dos polos da ação, ou seja, não possui legitimidade para litigar e tentar obstar a discussão de mérito
, pois em uma ação de usucapião, discute-se direitos reais, estando a eles resguardados apenas a demarcação do terreno. O trâmite processual não pode ser objeto de insegurança e surpresa às partes, não se podendo exigir comportamento (citação de confinante sem qualquer informação no registro público) que não seja razoável, com o objetivo de trazer obstáculo à efetividade da prestação jurisdicional (concretização do trânsito em julgado e discussão da eficácia da sentença em sede de ação rescisória).

No ponto, é o destaque de Humberto Theodoro Junior:

“Quanto à falta de citação de confrontante, não me parece que seja causa de irremediável nulidade da sentença que declara
o usucapião
. Na verdade,
a posse
ad
usucapionem
não opera em prejuízo dos vizinhos, mas apenas do antigo dono.
A citação dos confinantes tem apenas o escopo de delimitar a gleba usucapienda, de modo a evitar que terrenos adjacentes sejam irregularmente invadidos pelo título a ser conferido ao usucapiente. [...] ocorre, na espécie, uma cumulação de ações: usucapião contra o dono e delimitação contra os vizinhos. Assim, a falta de citação de algum confrontante afeta a ação de delimitação, mas não atinge a de usucapião, cuja sentença subsiste malgrado o defeito registrado na primeira. Dessa dicotomia decorre que o litisconsórcio é necessário entre os titulares do domínio atingido pela prescrição aquisitiva, mas
não tem a mesma natureza no liame entre eles e os confinantes, o que dá a essa pluralidade subjetiva da ação especial o feitio de um litisconsórcio
sui generis
. (Curso de direito processual civil: procedimentos especiais. Vol. III. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 170-171 – grifo nosso)

E de Matias
Lambauer
:

“Ora, nestes casos em que se estaria cumulando ações em sua essência concernentes a direitos inteiramente distintos e autônomos, nenhuma razão há, segundo pensamos, para se ter nula a sentença de procedência proferida em ação de usucapião contra um titular de um direito da natureza apontada, pela falta de citação de outro titular de direito idêntico. Cremos que a preocupação de início aventada se atenua, acentuadamente, se, em vez de emprestarmos à necessidade de citação dos confinantes a interpretação que contra eles, também, se está vindicando a sua gleba, pretendermos menos, que é extremar os lindes da gleba usucapienda de seus vizinhos. Salvo, então, que contra algum deles se tenha cumulado pedido de usucapião, com base em lapso de prescrição aquisitiva, ainda que
transita
em julgado a sentença de usucapião,
para o confinante não citado tanto não significa ter de rescindir a sentença nem de mover a ação autônoma de nulidade, mas pode, perfeitamente, propor a ação para desfazer alguma
confusio

finum
e que, por força da ação de usucapião, se tenha, porventura, instaurado
. Necessário é o litisconsórcio, com relação aos confrontantes, mas para extremar os lindes da gleba usucapienda, em vista dos confrontantes, sem, contudo, ensejar, sob este aspecto, pronunciamento de procedência ou improcedência quanto ao pedido de usucapião. Em decorrência da necessidade litisconsorcial estabelecida, não há como imaginar possa resultar demarcada a gleba usucapienda com relação a um e não demarcada com relação a outro confinante. Se bem que, na omissão de um confinante, nada deve impedir ao autor, em ação posterior, promover a demarcação só em face do confinante omitido, ou vice-versa; sem que referida omissão deva constituir-se em nulidade da sentença de usucapião, porque simples referido litisconsórcio e uma sucessão de demandas não colocam em risco a eficácia da sentença, senão à vista da imperatividade da lei.
Consequentemente
, também, quando de uma demanda conjunta, a
confusio

finum
,
argüida
por algum dos confinantes, pode ser acolhida enquanto a do outro é rejeitada. Tais pronunciamentos, contudo, suscetíveis de ocorrer em litisconsórcio paralelo ao próprio pedido de usucapião,
não determinam a procedência ou improcedência da ação com vistas ao pedido de usucapião formulado.”
(Do litisconsórcio necessário. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 92-93 – grifo nosso)

3.2. Da ineficácia erga omnes do contrato particular não registrado

No caso
sub examine
, os autores fundamentam sua legitimidade em contrato particular de compra e venda,
firmado em 28 de julho de 1993, que jamais foi levado a registro
, conforme expressamente admitido na própria petição inicial da ação rescisória.

Tal circunstância, por si só, já denota a fragilidade da pretensão autoral, eis que, não tendo havido o registro, não se operou a transferência do domínio para fins de eficácia perante terceiros, permanecendo o alienante (Valter
Luis

Cabassa
) como proprietário registral, para todos os efeitos legais.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica quanto à ineficácia
erga omnes
de contratos não registrados:

"(...) 6. Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. 7. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. (...)” (RECURSO ESPECIAL No 1.724.716 - MS (2012/0175912-7) – 3a Turma - RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI -
DJe
: 01/10/2018)

"RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA. BEM IMÓVEL OBJETO DE CESSÃO DE DIREITO À MEAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO NA FORMA EXIGIDA PELO ART.1.245DOCÓDIGO CIVIL. PROPRIEDADE NÃO TRANSFERIDA. POSSIBILIDADE DA CONSTRIÇÃO. I.- Os Embargos de Declaração são corretamente rejeitados se não há omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, tendo a lide sido dirimida com a devida e suficiente fundamentação. II.- A transferência da propriedade do bem imóvel entre vivos dá-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante na condição de proprietário do bem enquanto não for efetuado o registro. III.- No caso, muito embora a cessão de direitos tenha sido celebrada em cartório, por meio Escritura Pública de Cessão de Direitos de Meação,
trata-se de negócio jurídico de natureza obrigacional e que, portanto, só produz efeito entre as partes que o celebraram, não sendo oponível erga omnes, antes de efetuado o registro do título translativo no Registro de Imóveis, de modo que, mantida a penhora, realizada contra aquele em cujo nome transcrito o imóvel.
IV.- Recurso Especial conhecido e provido." (REsp 788.258/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2009,
DJe
10/12/2009,
g.n
.)

"(...) Em regra, seja qual for o procedimento a ser adotado na ação de usucapião - ordinário, sumário ou especial -, é de extrema relevância a citação do titular do registro, assim como dos confinantes e confrontantes do imóvel usucapiendo.
”
(REsp 1.275.559/ES, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 07/06/2016,
DJe
16/08/2016)

O TJMT também já decidiu que a ausência de citação de confrontantes não acarreta, por si só, nulidade do processo. Nesse sentido, em voto da lavra da Des.
Serly
Marcondes Alves restou assentado o seguinte:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE DEPOIMENTO PESSOAL.
AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DOS CONFRONTANTES.
POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA. REQUISITOS PREENCHIDOS. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por (...),
Christhyanne
(...) contra sentença que reconheceu a usucapião extraordinária em favor dos autores. Os recorrentes alegam cerceamento de defesa pelo indeferimento do depoimento pessoal das partes,
nulidade por ausência de citação dos reais confrontantes
e ausência de preenchimento dos requisitos legais para usucapião. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da oitiva dos autores em depoimento pessoal; (
ii
) estabelecer se a ausência de citação dos reais confrontantes do imóvel usucapiendo configura nulidade processual; e (
iii
) verificar se os requisitos da usucapião extraordinária foram preenchidos. III. RAZÕES DE DECIDIR O indeferimento da oitiva dos autores fundamentou-se no fato de que seus relatos já estavam delineados nos autos e de que a prova oral seria inútil e meramente protelatória, nos termos do art. 370 do CPC, não configurando cerceamento de defesa.
A ausência de citação dos confrontantes não acarreta nulidade, pois houve citação editalícia de eventuais interessados, e os espólios representados pelo apelante (...) participaram ativamente do processo, exercendo o contraditório e a ampla defesa.
O requisito da posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 15 anos foi devidamente comprovado por meio de prova documental e testemunhal, evidenciando o animus
domini
dos autores sobre o imóvel usucapiendo. Alegações de fraude na indicação dos confrontantes e dos limites da área usucapienda não foram demonstradas nos autos, e eventuais discussões sobre domínio devem ser objeto de ação própria, não cabendo ao juízo da usucapião decidir sobre tais controvérsias. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O indeferimento fundamentado da oitiva das partes em depoimento pessoal não configura cerceamento de defesa quando os fatos já estiverem suficientemente esclarecidos nos autos.
A ausência de citação específica dos confrontantes não acarreta nulidade se houve citação editalícia e participação efetiva de interessados no feito.
Para a configuração da usucapião extraordinária, exige-se posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus
domini
pelo prazo mínimo de 15 anos, sem necessidade de justa causa ou boa-fé. Discussões sobre domínio e registro imobiliário devem ser resolvidas por ação própria, não cabendo ao juízo da usucapião decidir sobre tais questões. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.238; CPC,
arts
. 246, § 3o, 355, I, e 370. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível 1008576-63.2017.8.26.0100, Rel. Fatima Cristina
Ruppert
Mazzo, 4a Câmara de Direito Privado, j. 17.01.2025. STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.644.907/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4a Turma, j. 04.11.2024. STF, Súmula 391.” (TJ-MT, N.U 0005012-55.2013.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/04/2025, Publicado no DJE 02/04/2025 – grifo nosso)

Naquele voto restou assentado no voto da relatora o seguinte:

“(...)O apelanteANTÔNIO CARLOS DE MOURA VIANA,representante dos Espólios,sustenta ainda que houve ofensa ao art. 246, §3o do CPC e à Súmula 391 do STF, ao argumento de que
não foi promovida a citação dos reais confrontantes do imóvel usucapiendo, no caso, os Espólios por ele representados.

Ocorre que,muito embora, inicialmenteos supostos confrontantesindicados pelos autores (LUIZ CARLOS ALVES DE MELO e Loteamento Botafogo) não eram os verdadeiros lindeiros da áreausucapienda,
isso não torna a presente ação nula.

Conforme ressaltado na r. sentença, o processo transcorreu regularmente, com a expedição de edital de citação de réus ausentes, desconhecidos e eventuais interessados, dando cumprimento ao disposto no CPC.

Além disso,os Espólios se manifestaram oportunamente nos autos e apresentaram contestação,caso em quenão há se falar em nulidade por ausência de citação, ficando suprida essa exigência legal.

No caso dos autos, embora tenham sido inicialmente indicados confrontantes equivocados em razão dos limites imprecisos do imóvel usucapiendo, osEspóliosapelantespuderamexercer plenamente o seu direito de defesa nos autos, apresentando todas as alegações e documentos que entenderampertinentes, inclusive insurgindo-se em sede recursal, o que saneou eventual irregularidade na citação dos confrontantes.

Assim sendo,
afasto a preliminar de nulidade por ausência de citaçãodos confrontantes, por ausência de prejuízo à ampla defesa e ao contraditório.”
(grifo nosso)

Destarte, à luz da dogmática
civilística
e da jurisprudência consolidada, os autores, detentores de mero contrato particular não registrado, não ostentam a condição jurídica de proprietários para fins de eficácia perante terceiros, não podendo, por conseguinte, invocar a qualidade de confinantes certos para justificar sua legitimidade ativa na ação rescisória.

4. DA HERMENÊ
U
TICA DA SÚMULA 391 DO STF À LUZ DO SISTEMA REGISTRAL

4.1. Exegese histórico-sistemática da Súmula 391 do STF

A Súmula 391 do Supremo Tribunal Federal, invocada pelos autores como fundamento de sua legitimidade, preconiza que
"o confinante certo deve ser citado, pessoalmente, para a ação de usucapião".

A compreensão adequada do enunciado sumular exige investigação hermenêutica que considere: (i) o contexto histórico de sua edição; (
ii
) os precedentes que lhe deram origem; e (
iii
) sua interpretação sistemática à luz do ordenamento jurídico vigente.

A referida súmula foi editada em 03 de abril de 1964, em contexto normativo distinto do atual, tendo como precedentes representativos os Recursos Extraordinários no 11.476, 11.773 e 13.513, todos anteriores à promulgação da Lei no 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) e do Código Civil de 2002.

A
ratio

decidendi
subjacente ao enunciado sumular foi a necessidade de assegurar o contraditório e a ampla defesa àqueles que, na condição de confinantes, poderiam ter seus interesses afetados pela declaração de usucapião. Contudo, a noção de
"confinante certo"
, embora não explicitada no texto sumular, deve ser interpretada à luz do sistema registral brasileiro, que confere cognoscibilidade e oponibilidade erga omnes aos direitos reais mediante o registro.

Assim, o conceito de
"confinante certo"
, para fins de aplicação da Súmula 391 do STF, não pode ser dissociado da condição de proprietário registral, único que, à luz do ordenamento jurídico, ostenta situação jurídica cognoscível por todos, inclusive pelo autor da ação de usucapião, que tem o dever de diligenciar junto ao Registro de Imóveis para identificar os confinantes registrais.

4.2. Inaplicabilidade da Súmula 391 do STF ao caso concreto

No caso em análise, os autores, titulares de mero contrato particular não registrado, não ostentam a condição de confinantes certos para fins de aplicação da Súmula 391 do STF, pelos seguintes fundamentos:

a) A ausência de registro do contrato por quase três décadas tornou inviável que os requeridos na ação de usucapião tivessem conhecimento da suposta transferência dominial e da consequente condição de confinantes dos autores;

b) O Registro de Imóveis, ao ser consultado pelo autor da ação de usucapião, indicaria como proprietário registral e confinante certo o Sr. Valter
Luis

Cabassa
, que foi regularmente citado no processo originário;

c) A aplicação descontextualizada da Súmula 391 do STF, para abranger situações de mera detenção de contrato não registrado, subverteria o sistema registral brasileiro, comprometendo a segurança jurídica e a estabilidade das relações jurídicas;

d) A interpretação da expressão
"confinante certo"
é sinônimo de proprietário registral.

Desta forma, não sendo os autores proprietários registrais, mas meros detentores de contrato particular não transcrito, não se enquadram no conceito de "confinantes certos" para fins de aplicação da Súmula 391 do STF, o que afasta o fundamento invocado para embasar sua legitimidade ativa na ação rescisória.

5. DO ELEMENTO SUBJETIVO: CONDUTA CONTRADITÓRIA DO SUPOSTO ALIENANTE E INÉRCIA PROLONGADA DOS AUTORES

5.1. Comportamento contraditório do proprietário registral

Um dos aspectos mais intrigantes do caso em análise, acertadamente destacado pelo voto divergente, reside na conduta processual do Sr. Valter
Luis

Cabassa
, proprietário registral do imóvel e suposto alienante em favor dos autores.

Consta dos autos que, após o trânsito em julgado da sentença proferida na ação de usucapião, o Sr. Valter
Luis

Cabassa
apresentou petição (ID 101925727) requerendo a nulidade da decisão, sob a alegação de que sua esposa não teria sido citada no processo originário.

Tal comportamento processual é manifestamente incompatível com a alegação dos autores de que o imóvel lhes teria sido alienado em 1993. Afinal, se o Sr. Valter
Luis

Cabassa
efetivamente alienou o imóvel, qual seria sua motivação
para quase três
décadas depois, defender interesse jurídico que supostamente já não lhe pertencia?

A conduta contraditória do suposto alienante constitui elemento indiciário relevante que coloca em xeque a própria existência ou eficácia do contrato particular invocado pelos autores, reforçando a fragilidade da pretensão rescisória.

5.2. Inércia qualificada dos autores e
supressio

Outro aspecto digno de nota é a inércia prolongada dos autores em providenciar o registro do título translativo por quase três décadas, configurando o que a doutrina denomina "inércia qualificada" ou
supressio
, fenômeno jurídico que, à luz do princípio da boa-fé objetiva, pode acarretar a perda do direito pelo seu não exercício prolongado.

Conforme leciona António Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro,
"a
supressio
corresponde à situação do direito que, não tendo sido exercido por certo tempo, não possa mais sê-lo por, de outra forma, contrariar a boa-fé."
5

A inércia dos autores em promover o registro do título por 29 anos gerou legítima expectativa em terceiros de que não exerceriam o direito, tornando sua pretensão tardia manifestamente contrária à boa-fé objetiva, configurando comportamento contraditório (
venire
contra
factum

proprium
) vedado pelo ordenamento jurídico.

Ressalte-se que não se está a afirmar a ocorrência de prescrição ou decadência – institutos que operam no plano da eficácia – mas a configuração de situação jurídica que, à luz do princípio da boa-fé objetiva, torna o exercício do direito incompatível com a conduta anterior dos titulares, caracterizando exercício inadmissível de posição jurídica.

6. DA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA: IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA AÇÃO RESCISÓRIA COMO SUCEDÂNEO DE AÇÃO PETITÓRIA OU POSSESSÓRIA

6.1. Natureza excepcional da ação rescisória e taxatividade das hipóteses de cabimento

A ação rescisória, como instrumento excepcional de impugnação de decisões judiciais transitadas em julgado, submete-se a requisitos específicos e taxativos, previstos no art. 966 do CPC, não se prestando à rediscussão ampla do mérito da causa originária ou à tutela de direitos materiais que poderiam ter sido deduzidos pelas vias ordinárias adequadas.

A doutrina processualística é unânime em reconhecer a excepcionalidade da ação rescisória, que representa mitigação à garantia constitucional da coisa julgada (art. 5o, XXXVI, CF), somente admitida nas hipóteses expressamente previstas pelo legislador.

O presente caso revela nítida tentativa de utilização da ação rescisória como sucedâneo de ações petitórias ou possessórias, instrumentos processuais adequados para a tutela de eventuais direitos materiais dos autores sobre o imóvel objeto da usucapião.

6.2. Das vias adequadas para a tutela dos direitos materiais dos autores

Se os autores, de fato, detêm direitos sobre o imóvel objeto da usucapião, seja por força do contrato particular invocado, seja por qualquer outro fundamento, deveriam ter se valido das ações próprias previstas no ordenamento jurídico, notadamente:

a) Ação reivindicatória (art. 1.228, CC), caso pretendam discutir o domínio sobre o bem;

b) Ação demarcatória (art. 569, CPC), na hipótese de controvérsia sobre os limites entre os imóveis;

c) Ações possessórias (
arts
. 560 e ss., CPC), se o objetivo for a proteção da posse.

A utilização inadequada da ação rescisória, além de configurar violação ao princípio da instrumentalidade das formas, revela manifesta inadequação da via eleita, que, por si só, justificaria o não conhecimento da demanda.

7. DAS REPERCUSSÕES SISTÊMICAS DA TESE SUSTENTADA PELOS AUTORES

7.1. Comprometimento da segurança jurídica e da cognoscibilidade registral

A tese sustentada pelos autores, se acolhida, produziria grave comprometimento da segurança jurídica e da cognoscibilidade registral, pilares fundamentais do sistema imobiliário brasileiro.

Com efeito, admitir que contratos particulares não registrados possam gerar efeitos erga omnes, a ponto de fundamentar a nulidade de processos judiciais em que não houve citação dos seus detentores, significaria subverter completamente a lógica do sistema registral, que se baseia na publicidade e na fé pública dos registros.

A consequência prática seria a impossibilidade de qualquer autor de ação de usucapião ter segurança quanto à regularidade do polo passivo, pois sempre existiria o risco de, após o trânsito em julgado, surgir alguém com um contrato particular não registrado, alegando condição de confinante e pleiteando a rescisão da sentença.

7.2. Estímulo à informalidade e ao não-registro de títulos

Outra repercussão sistêmica negativa seria o estímulo à informalidade e ao não-registro de títulos, pois se conferiria eficácia praticamente idêntica aos contratos registrados e não registrados, em flagrante violação ao princípio da
constitutividade
do registro, previsto no art. 1.245 do Código Civil.

Tal situação geraria insegurança generalizada no tráfego jurídico imobiliário, com graves prejuízos à sociedade como um todo, que depende da confiabilidade e da estabilidade do sistema registral para a segurança das transações.

Desta forma, com a devida vênia à eminente Relatora, o voto condutor apresenta insuficiência analítica quanto ao princípio da
constitutividade
do registro, pilar fundamental do sistema imobiliário brasileiro, segundo o qual o registro não tem mero efeito declaratório, mas constitutivo do direito real.

A afirmação de que os autores seriam
"detentores da posse e domínio sobre o imóvel registrado sob a Matrícula no 2.036"
revela contradição insuperável, pois sem registro não há domínio oponível a terceiros, mas mera relação obrigacional entre as partes contratantes.

8.2. Interpretação descontextualizada da Súmula 391 do STF

O voto condutor também padece de interpretação descontextualizada da Súmula 391 do STF, ao estender o conceito de "confinante certo" para abranger detentores de contratos particulares não registrados, em descompasso com a jurisprudência consolidada que equipara "confinante certo" a proprietário registral.

Outro aspecto que me parece não ter sido adequadamente valorado no voto condutor foi a conduta processual do Sr. Valter
Luis

Cabassa
, proprietário registral e suposto alienante, que apresentou petição após o trânsito em julgado da sentença, requerendo sua nulidade, comportamento manifestamente incompatível com a alegação de que teria alienado o imóvel aos autores em 1993.

Por fim, compreendo que o voto condutor não enfrentou adequadamente a questão da inadequação da via eleita, desconsiderando que a ação rescisória não se presta à tutela de direitos materiais que poderiam ter sido deduzidos pelas vias ordinárias adequadas, como as ações petitórias ou possessórias.

Assim sendo, após exaustiva análise multidimensional da controvérsia, impõe-se reconhecer a ilegitimidade ativa dos autores para a propositura da ação rescisória, pelos seguintes fundamentos sintéticos:

a) Os autores, detentores de mero contrato particular não registrado, não ostentam a condição de proprietários para fins de eficácia perante terceiros, não se enquadrando no conceito de "confinantes certos" para aplicação da Súmula 391 do STF;

b) A ausência de registro do contrato por quase três décadas tornou inviável que os requeridos na ação de usucapião tivessem conhecimento da suposta transferência dominial;

c) A conduta processual do proprietário registral e suposto alienante, que apresentou petição requerendo a nulidade da sentença após o trânsito em julgado, é incompatível com a alegação de que teria alienado o imóvel aos autores em 1993;

d) A inércia prolongada dos autores em providenciar o registro do título translativo configura
supressio
, tornando o exercício tardio do direito incompatível com a boa-fé objetiva;

e) A ação rescisória não se presta à tutela de direitos materiais que poderiam ter sido deduzidos pelas vias ordinárias adequadas (ações petitórias ou possessórias).

Ante o exposto, respeitosamente divirjo da eminente relatora, para
ACOLHER
as preliminares de ilegitimidade ativa
ad causam
, reconhecendo que os autores não são partes legítimas para pleitear a rescisão da sentença proferida na Ação de Usucapião no 0002139-97.2015.8.11.0039, bem como a impossibilidade de utilização da ação rescisória como sucedâneo de ação petitória ou possessória, determinando, assim, a
EXTINÇÃO
do processo sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

É como voto.

V O T O (PREMILIMAR
DE
ILEGITIMIDADE ATIVA)

EXMA. SRA. DESA. ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA (5a VOGAL):

Recebi o voto do Desembargador Marcos
Regenold

há alguns minutos e
considerei
as ponderações muito consistentes,
razão pela qual

fiquei convencida em acolher a preliminar
e
, com isso,
julgar extinta ação
,
nos termos do voto da divergência inaugurada
, com todas as vênias ao
voto da eminente
R
elatora.

É como voto.

V O T O (PREMILIMAR
DE
ILEGITIMIDADE ATIVA DA PARTE)

EXMO. SR. DR. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (
9
o VOGAL
– JUIZ DE DIREITO CONVOCADO
):

Acompanho o voto da Relatora.

V O T O (PREMILIMAR -
DA ILEGITIMIDADE ATIVA DA PARTE)

EXMO. SR. DES. RODRIGO ROBERTO CURVO (
10
o VOGAL
- CONVOCADO
):

E
m razão dessa divergência inaugurada pelo Desembargador Luiz Otávio Saboia e, na sequência, pelo Desembargador Marcos
Regenold
, peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

SESSÃO DE 04 DE SETEMBRO
2025
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA

- PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA
“
AD CAUSAM
”
E DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA
)

EXMO. SR. DES. RODRIGO ROBERTO CURVO (
10o
VOGAL
- CONVOCADO
)
:

Egrégia Câmara,

Conforme relatado, cuida-se de ação rescisória ajuizada por
DRACENA INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CAFÉ LTDA.
e
RICARDO AUGUSTO ASCHAR BUFFULIM
em face de
CARLOS ROBERTO TRAVAGINI
e
NADIR RODRIGUES VARGAS,
com base no art. 966, incisos V e VIII, do Código de Processo Civil, em que visam rescindir a r. sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da comarca de São José dos Quatro Marcos (MT) que, nos autos da ação de usucapião extraordinário n. 0002139-97.2015.8.11.0039, julgou procedente o pleito inicial, para declarar o domínio dos ora requeridos sobre o imóvel objeto da atual matrícula 4.545, do CRI de São José dos Quatro Marcos (MT).

O voto proferido pela e. relatora rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa, sob o fundamento sintetizado de que “
a Autora Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda. é a detentora da posse e domínio sobre o imóvel registrado sob a Matrícula no 2.036, o que lhe confere interesse direto na demanda
”, somado ao fato de que “
colhe-se a descrição do imóvel adquirido, com menção expressa às áreas matriculadas sob os números 9.675 e 9.677, estabelecendo vínculo possessório e dominial sobre o imóvel confinante ao usucapido. Portanto, a relação jurídica estabelecida pelo contrato assegura aos Autores o direito de pleitear a rescisão da decisão que, ao regularizar a posse de terceiro, atinge de modo direto sua esfera jurídica
.”.

De outro lado, os 3o e 4o vogais, Des. Luiz Octávio Oliveira Saboia Ribeiro e Des. Marcos
Regenold
Fernandes inauguraram divergências, acolhendo as preliminares de ilegitimidade ativa
ad causam
e de inadequação da via eleita, para reconhecer que os autores não são partes legítimas para pleitear a rescisão da sentença proferida na Ação de Usucapião n. 0002139-97.2015.8.11.0039, bem como a impossibilidade de utilização da ação rescisória como sucedâneo de ação petitória ou possessória e, por conseguinte, extinguir o feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Em seu voto, o d. 4o Vogal, Des. Marcos
Regenold
Fernandes inaugurou a divergência. Para evitar tautologia, colacionam-se os seguintes pontos relevantes:

“
[...]

De outro vértice, conquanto seja fato notório o teor da Súmula n. 391 do Supremo Tribunal Federal – que impõe a citação pessoal dos
confinantes certos

em ações de usucapião –, cumpre pontuar que tal entendimento não pode ser interpretado de forma descontextualizada.

A súmula visa garantir o contraditório aos confinantes
proprietários
registrais
, condição que, à luz do
art
. 1.245 do Código Civil, somente se perfaz mediante o
registro
do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

Ora, os autores jamais providenciaram tal
registro
, mesmo alegando serem detentores de domínio há mais de 29 anos. Além disso, não há qualquer informação válida que os caracterize como proprietários dos imóveis confinantes, situação que os mantém fora da esfera jurídica protetiva visada pela súmula em comento.

[...]

Outrossim, os autores não demonstraram qualquer prejuízo concreto decorrente da alegada nulidade, limitando-se a reiterar, de forma genérica e desprovida de elementos probatórios robustos, sua suposta qualidade de confinantes e, ao mesmo tempo, de reais proprietários do bem usucapido. Contudo, além da ausência de
registro
dominial na matrícula do imóvel, tampouco lograram produzir qualquer prova satisfatória nesse sentido.

Ressalta-se que, na presente ocasião, não se está a dirimir a pretensão possessória dos autores.
Todavia, não se pode ignorar a absoluta ausência de
registro
e de provas robustas que demonstrem serem eles, de
fato
, vizinhos confinantes certos
aptos a ensejar a nulidade absoluta da sentença ora
rescindenda
, à luz da Súmula n. 391 do STF.

Importa destacar, ainda, que, embora eventuais vícios na tramitação da ação de usucapião possam, em tese, ensejar medidas judiciais e eventual declaração de nulidade, a via eleita –
ação rescisória
– não se revela, na espécie, como o instrumento processual adequado. Isso porque os autores busquem,
na realidade
, discutir supostos direitos possessórios sobre o imóvel que foi objeto de controvérsia na ação
rescindenda
, intento que se revela incabível, uma vez que sequer possuem legitimidade para arguir direitos que pertencem a terceiros
.” [grifo original].

Por sua vez, o i. 3o Vogal, Des. Luiz Octávio Saboia Ribeiro acompanhou a divergência, acolhendo as preliminares, destacando-se as seguintes razões sintetizadas no próprio voto,
in
verbis
:

“[...]

Assim sendo, após exaustiva análise multidimensional da controvérsia, impõe-se reconhecer a ilegitimidade ativa dos autores para a propositura da ação rescisória, pelos seguintes fundamentos sintéticos:

a) Os autores, detentores de mero contrato particular não registrado, não ostentam a condição de proprietários para fins de eficácia perante terceiros, não se enquadrando no conceito de "confinantes certos" para aplicação da Súmula 391 do STF;

b) A ausência de registro do contrato por quase três décadas tornou inviável que os requeridos na ação de usucapião tivessem conhecimento da suposta transferência dominial;

c) A conduta processual do proprietário registral e suposto alienante, que apresentou petição requerendo a nulidade da sentença após o trânsito em julgado, é incompatível com a alegação de que teria alienado o imóvel aos autores em 1993;

d) A inércia prolongada dos autores em providenciar o registro do título translativo configura
supressio
, tornando o exercício tardio do direito incompatível com a boa-fé objetiva;

e) A ação rescisória não se presta à tutela de direitos materiais que poderiam ter sido deduzidos pelas vias ordinárias adequadas (ações petitórias ou possessórias).
”

Pedi vista dos autos para melhor análise da matéria em discussão, sobretudo em razão da relevância da matéria e para verificar melhor a suposta propriedade confinante, registrada sob a matrícula n. 2.036.

Pois bem.

A discussão no presente momento cinge-se à
ilegitimidade ativa
ad causam
das partes autoras e à inadequação da via eleita
.

Em breve síntese fática, verifica-se que a sentença rescindenda acolheu integralmente o pedido de usucapião extraordinário formulado pelas ora partes requeridas, relativamente ao imóvel urbano registrado sob a matrícula n. 4.454. Reconheceu-se, nesse contexto, o exercício da posse mansa, contínua e ininterrupta pelos requeridos desde o ano de 1994, período em que passaram a utilizar o referido bem como estabelecimento comercial — onde instalaram um restaurante —
e
como residência habitual.

Ocorre que as partes autoras, Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda. e Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
, pretendem a rescisão da r. sentença, sob o argumento de que “
o referido imóvel foi adquirido pela parte autora em 28/07/1993, conforme contrato de compra e venda acostado à presente (vide doc. anexo), no qual está edificado o restaurante, que a parte Requerida falseando com a verdade alega que residem e solicitaram
o usucapião
.
Inclusive, através do mesmo instrumento por meio qual o Sr. Bolivar adquiriu área do restaurante, matriculada sob o no. 2036
(matrícula anterior 9677),
também comprou a área do Posto, matrícula 4545 (matrícula anterior 9677) no dia 28/07/1993
, ou seja, há exatamente 29 anos, que por meio de inverdades a parte Requerida pleitearam
o usucapião
”
. (Id. 151293697).

Como se vê, as partes autoras alegam possuir 2 matrículas no perímetro discutido: a “quadra n. 21-A”, registrada sob a matrícula n. 2.036 e que, segundo elas, seria a área do próprio restaurante, bem como a
área denominada
“Estância
Transboi
– Quatro Marcos”, registrada sob matrícula n. 4.545, ambos no Cartório do 1o Ofício da Comarca de São José dos Quatro Marcos (MT).

Não obstante, como bem pontuado pelo e. Des. Marcos
Regenold
Fernandes, embora as partes autoras possuam instrumento particular de compra e venda, o registro da mencionada transação limitou-se à matrícula n 2.036 (Id. 151306654), inexistindo qualquer averbação ou anotação correspondente na matrícula n. 4.545 — esta, sim, objeto da usucapião.

Chama a atenção que, embora as partes autoras já possuíssem contrato relativo à suposta área em questão, viram-se obrigadas a adquirir, por uma segunda vez, as edificações existentes no imóvel, por meio de arrematação judicial nos autos da execução no 000012-61.1993.811.0039, pondo em xeque a própria veracidade do contrato de compra e venda da matrícula n. 4.545.

*Id. 151293697, p. 07 da petição inicial [
g.o
.].

Todavia, ainda que possuíssem a carta de arrematação desde
09.6.2000
, também não fizeram o referido registro.

De todo modo, essa circunstância sugere que o alegado contrato de compra e venda restou comprometido por questões não esclarecidas nos autos.

Ademais, se as partes autoras, Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda. e Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
, afirmam que a matrícula n. 2.036 corresponderia à área do restaurante e que, portanto, já seriam proprietárias do referido imóvel, resta a indagação: qual a razão de, posteriormente, arrematar judicialmente a mesma propriedade?

Essa contradição fragiliza a coerência da narrativa apresentada e levanta dúvidas relevantes quanto à efetiva delimitação da suposta área confinante — matrícula n. 2.036.

Fato é que não existem comprovações de que a referida matrícula n. 2.036 seja, de fato, adjacente ao imóvel usucapiendo.

As partes requeridas Carlos Roberto
Travagini
e Nadir Rodrigues Vargas, inclusive, apresentaram laudo pericial subscrito pelo engenheiro agrimensor José Augusto Rossi, cuja análise aponta que a matrícula n. 2.036 foi sobreposta pela Avenida São Paulo — via pública que também confronta com a matrícula n. 4.545. Vejamos:

*Id. 162798184

Tal conclusão técnica não foi objeto de impugnação específica pelas partes autoras, tornando incontroversa a conclusão pericial, na forma do art. 374 do CPC.

Nesse contexto, fortalece-se a tese de que as partes autoras, Dracena Indústria e Comércio de Café Ltda. e Ricardo Augusto
Aschar

Buffulim
, não ostentam a condição de confinantes do imóvel usucapiendo, haja vista a ausência de prova inequívoca de que a matrícula n. 2.036 seja, de fato, adjacente à área do imóvel discutido.

As circunstâncias aqui delineadas não somente impedem o reconhecimento da titularidade dominial perante terceiros, como também comprometem a caracterização da condição de "confinantes certos" para fins de aplicação da súmula 391 do Supremo Tribunal Federal, que dispõe: "
O confinante certo deve ser citado, pessoalmente, para a ação de usucapião
”.

A legitimidade para figurar como confinante em ação de usucapião pressupõe, necessariamente, a existência de título registral eficaz ou, ao menos, demarcação inequívoca da propriedade, elementos ausentes no caso em análise.

Assim, não se vislumbra a legitimidade ativa das partes autoras para questionar a sentença na ação de usucapião, pois a Súmula 391 do STF não encontra aplicabilidade no caso concreto, ante a ausência de comprovação da condição de confinante certo, requisito esse indispensável para a anulação da sentença por suposta falta de citação.

Superada essa questão, ainda que as partes autoras busquem discutir a alegada propriedade e posse do imóvel usucapiendo, é certo que a ação rescisória não se presta como sucedâneo recursal de ações petitórias ou possessórias. Trata-se, no caso, de uma tentativa oblíqua de reexame do mérito possessório, em descompasso com a natureza excepcional da rescisão de julgado, cujas hipóteses encontram-se taxativamente previstas no art. 966 do CPC.

A partir dessas premissas, com a devida vênia a entendimento diverso, considerando a ausência de prova da condição de confinante e a inadequação da via eleita para discussão de matéria possessória, tenho que a extinção do feito sem resolução de mérito é a medida cabível na espécie.

Diante do exposto, com a devida vênia à e. Relatora, Desa.
Serly
Marcondes Alves, voto no sentido de
ACOMPANHAR
a divergência inaugurada pelo i. 4o Vogal, Des. Marcos
Regenold
Fernandes, para
ACOLHER
as preliminares de ilegitimidade ativa
ad causam
e de inadequação da via eleita e, por conseguinte,
JULGAR
extinto o feito, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
04/09/2025