Tribunal: TJMT
Processo: 1040435-87.2023.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-22
Data de publicação: 2025-04-28

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM IMISSÃO NA POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação Cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de cobrança de taxas condominiais, reconheceu a ilegitimidade passiva do réu e extinguiu o feito sem resolução de mérito, com base no art. 485, VI, do CPC. A parte autora sustenta que o banco é legítimo para responder pela dívida, uma vez que houve a consolidação da propriedade fiduciária em seu nome. O apelado refuta os argumentos e requer o desprovimento do recurso.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se o credor fiduciário, após a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, pode ser responsabilizado pelo pagamento de taxas condominiais na ausência de imissão na posse direta do bem.
III. Razões de decidir
3. O regime da alienação fiduciária de bens imóveis, instituído pela Lei no 9.514/1997, atribui ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, cabendo ao fiduciante a posse direta até eventual inadimplemento.
4. De acordo com o art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, e com o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, o dever do credor fiduciário de pagar taxas condominiais e encargos se configura apenas após sua imissão na posse direta do imóvel.
5. Embora tenha havido a consolidação da propriedade em nome do banco apelado, não há prova da imissão na posse direta do bem, requisito essencial à sua responsabilização pelas despesas condominiais.
6. O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a legitimidade do credor fiduciário para responder por encargos condominiais depende da imissão na posse do imóvel (REsp 1.731.735/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 22/11/2018).
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A legitimidade passiva do credor fiduciário em ação de cobrança de taxas condominiais pressupõe não apenas a consolidação da propriedade, mas também a sua imissão na posse direta do imóvel.
A ausência de imissão na posse afasta a responsabilidade do credor fiduciário pelo adimplemento dos encargos condominiais incidentes sobre o bem.
_________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI e art. 85, § 11; Lei no 9.514/1997, arts. 26, § 7o, e 27, § 8o; CC, art. 1.368-B, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.731.735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, DJe 22.11.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040435-87.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[EDIFICIO TORRES DO PARQUE - CNPJ: 15.095.223/0001-57 (APELANTE), LINCOLN RAPHAEL COSTA - CPF: 033.206.559-65 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM IMISSÃO NA POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação Cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de cobrança de taxas condominiais, reconheceu a ilegitimidade passiva do réu e extinguiu o feito sem resolução de mérito, com base no art. 485, VI, do CPC. A parte autora sustenta que o banco é legítimo para responder pela dívida, uma vez que houve a consolidação da propriedade fiduciária em seu nome. O apelado refuta os argumentos e requer o desprovimento do recurso.

II. Questão em discussão

2.
A questão em discussão consiste em definir se o credor fiduciário, após a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, pode ser responsabilizado pelo pagamento de taxas condominiais na ausência de imissão na posse direta do bem.

III. Razões de decidir

3.
O regime da alienação fiduciária de bens imóveis, instituído pela Lei no 9.514/1997, atribui ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, cabendo ao fiduciante a posse direta até eventual inadimplemento.

4.
De acordo com o art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, e com o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, o dever do credor fiduciário de pagar taxas condominiais e encargos se configura apenas após sua imissão na posse direta do imóvel.

5.
E
mbora tenha havido a consolidação da propriedade em nome do banco apelado, não há prova da imissão na posse direta do bem, requisito essencial à sua responsabilização pelas despesas condominiais.

6.
O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a legitimidade do credor fiduciário para responder por encargos condominiais depende da imissão na posse do imóvel (REsp 1.731.735/SP, rel. Min. Nancy Andrighi,
DJe
22/11/2018).

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A legitimidade passiva do credor fiduciário em ação de cobrança de taxas condominiais pressupõe não apenas a consolidação da propriedade, mas também a sua imissão na posse direta do imóvel.

A ausência de imissão na posse afasta a responsabilidade do credor fiduciário pelo adimplemento dos encargos condominiais incidentes sobre o bem.

_________

Dispositivos relevantes citados:

CPC, art. 485, VI e art. 85, § 11; Lei no 9.514/1997,
arts
. 26, § 7o, e 27, § 8o; CC, art. 1.368-B, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1.731.735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma,
DJe
22.11.2018.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de
Apelação Cível interposto por

EDIFÍCIO TORRES DO PARQUE contra sentença proferida pela 9a Vara Cível de Cuiabá, que nos autos da ação de cobrança de taxas condominiais ajuizada em face do BANCO BRADESCO S.A.,
reconheceu a ilegitimidade passiva do banco réu e julgou extinta a ação sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, condenando o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios (cf. Id. no
259930699).

O
apelante alega, em s
uas razões recursais, que
o banco réu é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, uma vez que, conforme matrícula juntada aos autos, houve a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário nos termos da Lei no 9.514/1997.

Dessa forma, o Apelante pugna pela reforma total da sentença, para que seja reconhecida a legitimidade passiva do banco Apelado, com o consequente prosseguimento da ação de cobrança, além da condenação do r
éu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
(cf. Id. no
259931150)
.

O
apelad
o
apresentou contrarrazões refutando os argumentos recursais e pugnando pelo desproviment
o do recurso
(cf. Id. no
259931155).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

A questão central do presente recurso consiste em definir se o banco credor fiduciário pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais relativas ao imóvel alienado fiduciariamente, após ter havido a consolidação da propriedade em seu nome, nos termos da legislação aplicável.

Inicialmente, cumpre esclarecer que, no regime da alienação fiduciária instituído pela Lei no 9.514/1997, o credor fiduciário, representado pela instituição financeira credora, detém a propriedade resolúvel sobre o bem objeto da garantia, enquanto o devedor fiduciante permanece na posse direta do imóvel.

O art. 27, § 8o, da referida lei estabelece que
“
r
esponde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse
”
. Essa norma encontra correspondência no art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, segundo o qual o credor fiduciário
“
que se tornar proprietário pleno do bem (...) passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem
”
.

Depreende-se, assim, que tanto a Lei no 9.514/199
7 quanto o Código Civil condicionam o dever do credor fiduciário de arcar com o pagamento das taxas condominiais e demais encargos relacionados ao imóvel à efetiva consolidação da propriedade plena em seu nome e à imissão na posse direta do bem.

No caso dos autos,
muito embora a matrícula do imóvel evidencie a consolidação da propriedade em nome do banco apelado, nos termos do art. 26, § 7o, da Lei no 9.514/1997, não restou demonstrada a imissão do credor fiduciário na posse direta do bem imóvel. Trata-se, portanto, de requisito inafastável para a configuração da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais objeto da presente demanda.

Nesse sentido, revela-se elucidativo o precedente do Superior Tribunal de Justiça anteriormente citado, o qual deixa assente que
“
a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. (...)
”

(REsp
1.731.735/SP, 3a T., rela. Mina. Nancy Andrighi,
DJe
22/11/2018)
.

Dessa forma, embora tenha havido a consolidação da propriedade em nome do banco réu, a ausência de prova quanto à imissão na posse direta do imóvel afasta sua responsabilidade pelo adimplemento das taxas condominiais objeto da presente demanda, sendo, portanto, parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso de apelação, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

E, em obediência à regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para R$ 1.700,00.

Custas pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2025