Tribunal: TJMT
Processo: 1014839-59.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. TUTELA ANTECIPADA PARCIALMENTE INDEFERIDA. PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA VENDA E DEPÓSITO DOS VALORES. TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. CONTRATO NÃO REGISTRADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em sede de tutela de urgência, indeferiu o pedido de suspensão dos efeitos de revenda de imóvel a terceiros, bem como o depósito judicial dos valores obtidos com a alienação, deferindo apenas a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se, diante da alegação de quitação contratual e posse do imóvel pela autora, seria cabível, em sede de tutela de urgência:
(i) a suspensão dos efeitos da revenda do imóvel a terceiros; e
(ii) o depósito judicial dos valores obtidos com a alienação do bem.
III. Razões de decidir
3. A concessão de tutela provisória exige a demonstração cumulativa de probabilidade do direito e do risco ao resultado útil do processo, conforme art. 300 do CPC.
4. A decisão agravada já reconheceu indícios mínimos do direito alegado ao determinar a averbação da ação, mas considerou que os demais pedidos exigem dilação probatória.
5. Os recorridos adquiriram o imóvel com base em escritura pública regularmente registrada, inexistindo má-fé e sem qualquer registro anterior de compromisso de venda ou litígio.
6. Nos termos do art. 1.245, §1o, do CC/2002, o registro do título translativo confere a propriedade e gera presunção de boa-fé ao terceiro adquirente.
7. A ausência de registro do contrato celebrado pela agravante impede a oponibilidade da obrigação perante terceiros, conforme entendimento consolidado pelo STJ (Súmula 375).
8. A concessão da tutela pretendida afetaria a esfera jurídica de terceiros presumidamente de boa-fé, gerando periculum in mora inverso e ofensa à segurança jurídica.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e desprovido.
Revogada a tutela provisória recursal anteriormente concedida, restabelecendo-se os efeitos da alienação realizada e da decisão de 1o grau.
Tese de julgamento:
"1. A ausência de registro de contrato de promessa de compra e venda impede a sua oponibilidade a terceiros que adquiriram o imóvel de forma onerosa e com base em registro público.
2. A concessão de tutela provisória restritiva da propriedade deve observar o princípio da segurança jurídica e pressupõe prova inequívoca de má-fé do terceiro adquirente."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único:
1014839-59.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[JOSE SERGIO MARTINS RIBEIRO - CPF: 717.615.861-49 (ADVOGADO), SORAIA COSTA DE BRITO - CPF: 632.656.991-53 (AGRAVANTE), CATALAO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 05.306.319/0001-63 (AGRAVADO), ILDOMAR MANTEUFEL - CPF: 969.460.169-04 (AGRAVADO), KEILLY FERNANDES ORLANDI MANTEUFEL - CPF: 956.964.661-68 (AGRAVADO), GUILHERME SILVA GARCIA - CPF: 731.468.111-20 (ADVOGADO), MARCOS PAULO MARTINS DA SILVA - CPF: 836.363.071-34 (ADVOGADO), DIEGO TOBIAS DAMIAN - CPF: 880.331.711-20 (ADVOGADO), CRISTIANO DE SALLES SANTOS - CPF: 009.969.031-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. TUTELA ANTECIPADA PARCIALMENTE INDEFERIDA. PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA VENDA E DEPÓSITO DOS VALORES. TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. CONTRATO NÃO REGISTRADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em sede de tutela de urgência, indeferiu o pedido de suspensão dos efeitos de revenda de imóvel a terceiros, bem como o depósito judicial dos valores obtidos com a alienação, deferindo apenas a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se, diante da alegação de quitação contratual e posse do imóvel pela autora, seria cabível, em sede de tutela de urgência:

(i) a suspensão dos efeitos da revenda do imóvel a terceiros; e
(ii) o depósito judicial dos valores obtidos com a alienação do bem.

III. Razões de decidir

3. A concessão de tutela provisória exige a demonstração cumulativa de probabilidade do direito e do risco ao resultado útil do processo, conforme art. 300 do CPC.

4. A decisão agravada já reconheceu indícios mínimos do direito alegado ao determinar a averbação da ação, mas considerou que os demais pedidos exigem dilação probatória.
5. Os recorridos adquiriram o imóvel com base em escritura pública regularmente registrada, inexistindo má-fé e sem qualquer registro anterior de compromisso de venda ou litígio.

6. Nos termos do art. 1.245, §1o, do CC/2002, o registro do título translativo confere a propriedade e gera presunção de boa-fé ao terceiro adquirente.

7. A ausência de registro do contrato celebrado pela agravante impede a oponibilidade da obrigação perante terceiros, conforme entendimento consolidado pelo STJ (Súmula 375).

8. A concessão da tutela pretendida afetaria a esfera jurídica de terceiros presumidamente de boa-fé, gerando periculum in mora inverso e ofensa à segurança jurídica.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso conhecido e desprovido.

Revogada a tutela provisória recursal anteriormente concedida, restabelecendo-se os efeitos da alienação realizada e da decisão de 1o grau.

Tese de julgamento
:

"1. A ausência de registro de contrato de promessa de compra e venda impede a sua oponibilidade a terceiros que adquiriram o imóvel de forma onerosa e com base em registro público.

2. A concessão de tutela provisória restritiva da propriedade deve observar o princípio da segurança jurídica e pressupõe prova inequívoca de má-fé do terceiro adquirente."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
SORAIA COSTA DE BRITO
em face de decisão proferida pelo juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos n.o1008915-58.2025.8.11.0003 - Ação Anulatória de Negócio Jurídico c/c Indenização por Perdas e Danos – proposta eriu parcialmente o pedido de tutela antecipada – ajuizada em desfavor
CATALÃO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ILDOMAR MANTEUFEL e KEILLY FERNANDES ORLANDI MANTEUFEL –
deferiu o pedido de tutela de urgência apenas para determinar a averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel no 71.268, nos termos do art. 167, II, 21, da Lei no 6.015/73.

Inconformada, em suas razões alega em síntese, que a decisão agravada merece reforma, porquanto não apreciou corretamente os requisitos para a concessão da tutela de urgência, previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil.

A agravante narra que firmou com a primeira agravada, em 10 de dezembro de 2005, contrato de compromisso de compra e venda do lote no 08, quadra 05, do loteamento denominado “Setor Residencial Granville I”, situado no Município de Rondonópolis/MT, com área de 600,00m2. Sustenta ter quitado integralmente o preço ajustado e exercido a posse do bem de maneira contínua e pacífica, arcando com as obrigações fiscais incidentes.

Aduz que, após período de ausência do país, ao retornar, surpreendeu-se com a notícia de que o referido imóvel teria sido alienado a terceiros pelos agravados, sem prévia restituição dos valores por ela pagos. Destaca, ainda, que a notificação extrajudicial expedida pela primeira agravada, datada de 25/02/2025, comunicou unilateralmente a rescisão contratual, sob o fundamento de inadimplemento relativo ao IPTU e ausência de comunicação de endereço.

Relata que a matrícula do imóvel (no 71.268) demonstra a venda do bem aos segundos agravados, registrada em 14/07/2023. Alega haver fundado receio de consolidação da situação jurídica dos terceiros adquirentes e risco iminente de revenda a novos compradores de boa-fé, circunstância que agravaria os prejuízos.

Requereu, na origem, a concessão de
tutela antecipada
, postulando: (i) a suspensão dos efeitos da venda do imóvel; (ii) a averbação da existência da demanda na matrícula; (iii) a determinação para que os réus apresentassem os documentos referentes à venda e, (iv) o depósito judicial dos valores recebidos pela alienação.

O juízo de primeiro grau
deferiu parcialmente o pedido liminar
, limitando-se a determinar a
averbação da existência da ação na matrícula imobiliária
, indeferindo os demais pleitos por considerá-los dependentes de contraditório e instrução probatória.

Irresignada, a parte autora interpôs o presente recurso, com pedido de efeito suspensivo ativo, sustentando que estão presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, especialmente diante da demonstração da quitação do imóvel, da notificação unilateral e da revenda a terceiros, além de cláusulas contratuais que reputa abusivas.

Pleiteia, portanto, a concessão da tutela de urgência indeferida pelo juízo de origem, com o consequente provimento do agravo, a fim de suspender os efeitos da venda realizada, determinar o depósito judicial do montante recebido com a venda e compelir os agravados a apresentarem os documentos pertinentes à negociação.

A liminar foi parcialmente deferida, para determinar a suspensão dos efeitos da alienação do imóvel objeto da lide (lote no 08, quadra 05, do loteamento “Setor Residencial Granville I”, matrícula no 71.268 do CRI de Rondonópolis/MT), em relação à agravante, até ulterior deliberação (id.n.o 286437873)

Contrarrazões (id.n.o 292535376)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
SORAIA COSTA DE BRITO
em face de decisão proferida pelo juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos n.o1008915-58.2025.8.11.0003 - Ação Anulatória de Negócio Jurídico c/c Indenização por Perdas e Danos – proposta eriu parcialmente o pedido de tutela antecipada – ajuizada em desfavor
CATALÃO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ILDOMAR MANTEUFEL e KEILLY FERNANDES ORLANDI MANTEUFEL –
deferiu o pedido de tutela de urgência apenas para determinar a averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel no 71.268, nos termos do art. 167, II, 21, da Lei no 6.015/73.

A agravante sustenta que celebrou contrato de compromisso de compra e venda do referido lote com a primeira agravada, tendo quitado integralmente o valor pactuado e exercido a posse do bem. Alega que, após ausência temporária do país, foi surpreendida com notificação de rescisão contratual e com a notícia da revenda do imóvel a terceiros, sem restituição dos valores pagos.

Requereu na origem: (i) a suspensão dos efeitos da venda; (ii) a averbação da ação; (iii) a exibição de documentos da venda; e (iv) o depósito judicial dos valores obtidos com a alienação. O juízo deferiu apenas o item (ii), sob o fundamento de que os demais dependem de contraditório e prova.

Nos termos do art. 300 do CPC, a concessão de tutela de urgência exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

A decisão agravada reconheceu, ainda que implicitamente, a plausibilidade mínima do direito alegado, ao deferir a averbação da ação. Entretanto, negou os demais pedidos liminares por entender que demandam análise mais aprofundada da prova, decisão que merece ser mantida, conforme se verá a seguir.

Os autos demonstram que o imóvel foi adquirido pelos agravados ILDOMAR e KEILLY por meio de escritura pública regularmente registrada em 14/07/2023 na matrícula no 71.268, inexistindo qualquer ônus ou averbação anterior que indicasse litígio, promessa de venda ou restrição de alienação.

De acordo com o art. 1.245, § 1o, do Código Civil, a aquisição da propriedade imóvel se dá com o registro do título translativo, e a presunção de boa-fé é conferida ao adquirente que adquire de quem figura como legítimo proprietário no registro imobiliário.

Neste ponto, cumpre destacar que o contrato celebrado entre a agravante e a construtora não foi objeto de registro, tampouco houve averbação da existência de litígio anterior à venda aos agravados. Assim, inexiste oponibilidade jurídica da relação obrigacional ao terceiro adquirente.

A jurisprudência é firme nesse sentido:

“Não havendo má-fé da adquirente, cuja presunção é inviável pelas circunstâncias do caso concreto, porquanto adquiriu o imóvel do efetivo proprietário registral, de rigor a procedência dos embargos de terceiro, com a revogação da medida liminar concedida em ação de reintegração de posse promovida pela embargada.”
(TJ-SP, AC 1013076-40.2019.8.26.0477, Rel. Des. Nelson Jorge Júnior, j. 13/07/2023)

“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”
(Súmula 375/STJ; AgInt no REsp 1.738.170/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 17/12/2019)

A aplicação conjunta desses entendimentos consolida o raciocínio de que a ausência de registro impede a oponibilidade de direitos pessoais frente a terceiros, salvo prova de má-fé, o que não se verifica nos autos.

Assim, conceder as medidas pleiteadas — especialmente a suspensão da venda e o depósito judicial dos valores — implicaria intervenção gravosa sobre a posse e os direitos de terceiros que adquiriram o bem de forma pública, onerosa e regular, gerando risco de lesão a direito adquirido, o que caracteriza periculum in mora inverso.

A concessão de tutela provisória que implique em limitação ao direito de propriedade deve ser excepcional, sob pena de ofensa à segurança jurídica, especialmente quando ausente demonstração inequívoca da má-fé do adquirente.

Importa salientar que as alegações formuladas pela agravante — como a quitação integral do contrato, a suposta ilegalidade da rescisão unilateral, a ausência de devolução dos valores pagos e a invalidade da posterior alienação a terceiros — envolvem controvérsias de fato que não podem ser dirimidas em sede de cognição sumária. Tais questões demandam a adequada instrução probatória, com análise de documentos, eventual produção de prova técnica e contraditório, sendo incabível, nesta fase processual, a concessão de medidas que importem restrição aos efeitos de alienações regularmente registradas.

Assim, decisão recorrida se revela equilibrada e tecnicamente adequada, pois garante tutela mínima ao direito da agravante, mediante averbação da existência da ação, sem, contudo, comprometer de forma indevida a esfera jurídica dos terceiros presumivelmente de boa-fé.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
, mantendo-se a decisão agravada por seus próprios fundamentos.

Por consequência, revogo a tutela provisória recursal anteriormente concedida, que havia determinado a suspensão dos efeitos da alienação do imóvel em relação à agravante, restabelecendo-se plenamente os efeitos da alienação realizada e da decisão proferida pelo juízo de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025