Tribunal: TJMT
Processo: 1023048-93.2022.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
Direito Civil E Consumidor. Apelação Cível. Compra E Venda De Imóvel Na Planta. Atraso Superior A Doze Meses Na Entrega Do Imóvel. Responsabilidade Objetiva Da Construtora. Dano Moral Configurado. Readequação Dos Danos Materiais Ao Período Efetivo De Inadimplemento. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso Em Exame
1. Apelação cível interposta por construtora em virtude da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por adquirentes de imóvel em empreendimento residencial, diante do atraso de doze meses na entrega da unidade.
2. Fato relevante. Os autores adquiriram imóvel em agosto de 2011, com prazo contratual de doze meses para entrega, admitida prorrogação de 60 dias, e receberam o bem somente em outubro de 2013, arcando com aluguéis durante o período de mora.
II. Questão Em Discussão
3. Há três questões em discussão: i) saber se o atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual apto a ensejar indenização por danos materiais e morais; ii) saber se as justificativas apresentadas pela construtora afastam sua responsabilidade civil; e iii) saber se o valor da indenização por danos materiais deve corresponder ao período efetivo de inadimplemento.
III. Razões De Decidir
4. Contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetem-se às normas do CDC, sendo objetiva a responsabilidade da construtora por atraso injustificado, nos termos da jurisprudência do STJ.
5. Fatores inerentes ao risco do empreendimento, como escassez de materiais ou condições climáticas, não configuram caso fortuito ou força maior a afastar o dever de indenizar.
6. O atraso superior ao período de tolerância pactuado configura dano material presumido, nos termos do Tema 996/STJ, devendo a indenização corresponder ao valor locatício do período de inadimplemento.
7. O atraso excessivo na entrega de imóvel destinado à moradia própria extrapola o mero aborrecimento e enseja indenização por dano moral, fixada com base nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.
8. Correção do valor dos danos materiais para corresponder a doze meses de atraso, no total de R$ 5.400,00.
IV. Dispositivo E Tese
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, não justificado por causas excludentes de responsabilidade, enseja indenização por danos materiais equivalentes ao valor locatício do período de inadimplemento, além de danos morais, quando caracterizada ofensa à dignidade dos adquirentes.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 927; CDC, arts. 6o, VI, 14; Lei no 4.591/1964, art. 43-A; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 06.05.2014; STJ, AgInt no REsp 1.639.991/RO, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 03.05.2019; STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 27.09.2019 (Tema 996); TJMT, Apelação 0031237-58.2014.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1a Câmara de Direito Privado, j. 21.07.2022; TJMT, Apelação 1034416-02.2022.8.11.0041, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, 2a Câmara de Direito Privado, j. 11.06.2025; TJMT, Apelação 0029916-22.2013.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves Da Rocha, 2a Câmara de Direito Privado, j. 19.09.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023048-93.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 01.318.705/0001-14 (APELANTE), ELIANE BERTUOL DUARTE - CPF: 728.682.011-72 (ADVOGADO), MEIRE CORREIA DE SANTANA DA COSTA MARQUES - CPF: 594.612.411-00 (ADVOGADO), CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CNPJ: 00.360.305/0001-04 (APELANTE), EDER CARLOS DA SILVA - CPF: 714.264.931-34 (APELADO), MARCELO THOME DA CRUZ - CPF: 431.422.730-34 (ADVOGADO), ALUDNEIA FREITAS ARRUDA - CPF: 883.073.011-49 (ADVOGADO), ARLENE PINHO DOS SANTOS SILVA - CPF: 023.066.811-98 (APELADO), TALITA OLIVEIRA DE SANT ANA - CPF: 026.897.961-80 (ADVOGADO), CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CNPJ: 00.360.305/0001-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Consumidor. Apelação Cível. Compra E Venda De Imóvel Na Planta. Atraso Superior A Doze Meses Na Entrega Do Imóvel. Responsabilidade Objetiva Da Construtora. Dano Moral Configurado. Readequação Dos Danos Materiais Ao Período Efetivo De Inadimplemento.
Recurso Parcialmente Provido.

I.
Caso Em Exame

1.

Apelação cível interposta por construtora em
virtude da
sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em
Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais

proposta por adquirentes de imóvel em empreendimento residencial, diante do atraso
de
doze meses na entrega da unidade.

2.
Fato relevante. Os autores adquiriram imóvel em agosto de 2011, com prazo contratual de doze meses para entrega, admitida prorrogação de 60 dias, e receberam o bem somente em outubro de 2013, arcando com aluguéis durante o período de mora.

II.
Questão Em Discussão

3
.
Há três questões em discussão: i) saber se o atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual apto a ensejar indenização por danos materiais e morais;
ii
) saber se as justificativas apresentadas pela construtora afastam sua responsabilidade civil; e
iii
) saber se o valor da indenização por danos materiais deve corresponder ao período efetivo de inadimplemento.

III.
Razões De Decidir

4.
Contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetem-se às normas do CDC, sendo objetiva a responsabilidade da construtora por atraso injustificado, nos termos da jurisprudência do STJ.

5.
Fatores inerentes ao risco do empreendimento, como escassez de materiais ou condições climáticas, não configuram caso fortuito ou força maior a afastar o dever de indenizar.

6.
O atraso superior ao período de tolerância pactuado configura dano material presumido, nos termos do Tema 996/STJ, devendo a indenização corresponder ao valor locatício do período de inadimplemento.

7.
O atraso excessivo na entrega de imóvel destinado à moradia própria extrapola o mero aborrecimento e enseja indenização por dano moral, fixada com base nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

8.
Correção do valor dos danos materiais para corresponder a doze meses de atraso, no total de R$ 5.400,00.

IV.
Dispositivo E Tese

9
.
Recurso parcialmente provido
.

Tese de julgamento:
“
1. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, não justificado por causas excludentes de responsabilidade, enseja indenização por danos materiais equivalentes ao valor locatício do período de inadimplemento,
além de danos morais, quando caracterizada ofensa à dignidade dos adquirentes.
”

Dispositivos relevantes citados
:
CC,
arts
. 186, 927; CDC,
arts
. 6o, VI, 14; Lei no 4.591/1964, art. 43-A; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ,
AgRg
no
AREsp
120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3a Turma, j. 06.05.2014;

STJ,
AgInt
no REsp 1.639.991/RO, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, 3a Turma, j. 03.05.2019;

STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, 2a Seção, j. 27.09.2019 (Tema 996);

TJMT, Apelação 0031237-58.2014.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1a Câmara de Direito Privado, j. 21.07.2022;

TJMT, Apelação 1034416-02.2022.8.11.0041, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, 2a Câmara de Direito Privado, j. 11.06.2025;

TJMT, Apelação 0029916-22.2013.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves Da Rocha, 2a Câmara de Direito Privado, j. 19.09.2022.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
1023048-93.2022.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela
Lotufo Engenharia e Construções Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais
ajuizada por
Eder Carlos da Silva
e
Arlene Pinho dos Santos Silva
.

O Juiz sentenciante julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenou a Requerida ao ressarcimento de R$ 6.300,00 (seis mil e trezentos reais) pagos a título de aluguel, corrigidos pelo IPCA e acrescidos de juros legais, além do pagamento de R$ 7.000,00 (sete mil reais) a título de danos morais, igualmente corrigidos e acrescidos de juros, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do valor da condenação.

Em suas razões recursais, sustenta a Apelante, em síntese, que o prazo para entrega do imóvel foi reprogramado conforme previsão contratual e dentro do limite de tolerância
reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça, não se configurando o inadimplemento.

Afirma que a cláusula contratual permite a prorrogação do prazo, o que afastaria a caracterização de atraso injustificado. Argumenta, ainda, que não
há prova de
dano material ou moral apto a ensejar condenação, pois o mero descumprimento contratual, conforme reiterada jurisprudência do STJ, não gera direito à indenização por danos morais.

Sustenta que fatores excepcionais relacionados à execução da obra justificaram a reprogramação, afastando a responsabilização. Por fim, aduz que o valor fixado a título de indenização por danos morais mostra-se excessivo, requerendo sua minoração caso mantida a condenação.

Ao final, requer o provimento do Recurso e a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos, ou alternativamente, reduzir o valor da indenização
a título de danos morais
.

Logo em seguida, o Apelante apresentou nova peça recursal, cujas razões são essencialmente idênticas àquelas apresentadas no primeiro
R
ecurso.

Contrarrazões apresentadas pelo
s
Apelado
s
, em que pugna
m
pela manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA.
SR.a

DES.a
CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Registr
o, de início, que
Lotufo Engenharia e Construções Ltda.
interpôs dois Recursos de Apelação contra a mesma sentença, um na data de 27/05/2025
, às 19h14min
(Id
299155874
) e outro
na mesma data, às 19h44min
(Id
299155875
)
.

É certo que ao interpor o segundo Recurso de Apelação, o Apelante violou o princípio da
unirrecorribilidade
, consoante entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça: “
É assente na jurisprudência desta Corte o entendimento
de que a interposição de dois ou mais recursos pela mesma parte e contra a mesma decisão impede o conhecimento daqueles que foram apresentados após o primeiro apelo, haja vista a preclusão consumativa e o princípio da
unirrecorribilidade
.
” (STJ, Primeira Turma,
AgInt
no REsp 1691913/RS, relator Ministro Sérgio
Kukina
, publicado no Diário de Justiça Eletrônico em 29 de setembro de 2022).

Logo, em virtude da preclusão consumativa e do princípio da
unirrecorribilidade
,
não conheço
do segundo Recurso de Apelação interposto pelo Autor.

Prossigo com o exame do mérito do primeiro Recurso de Apelação.

Eder Carlos da Silva
e
Arlene Pinho dos Santos Silva
ajuizaram
Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais
em face de
Lotufo Engenharia e Construções Ltda.
, alegando que, em 26/08/2011, firmaram contrato para aquisição do imóvel situado no Lote 08, Quadra A 194, do loteamento Residencial Santa Terezinha I,
em Cuiabá
, com área construída de 51,98m2, pelo valor total de R$ 60.000,00, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida da Caixa Econômica Federal
, com
prazo
contratual
de entrega do imóvel para
12 (
doze
)
meses.

A entrada de R$ 1.200,00 foi paga à vista, com utilização de subsídio do FGTS
(
R$ 9.596,00
)
e financiamento do saldo remanescente
(
R$ 49.204,00 em 300 parcelas
)
.

Ocorre que,
a
entrega das chaves, prevista para 26/08/2012, não foi cumprida, tampouco houve previsão concreta para a conclusão da obra.
Em dezembro de 2012, a Requerida comunicou novo prazo para conclusão, fixando a entrega para março de 2013, o que também não se concretizou.
O imóvel foi entregue apenas em 13
/10/
2013, o que resultou em atraso superior a
doze
meses.

Afirma
ram
que suportaram o pagamento de aluguel durante o período de atraso, totalizando R$ 6.300,00, e que o episódio gerou frustração e abalo emocional diante do sucessivo adiamento do sonho da casa própria. Alegaram, ainda, que o imóvel foi entregue com defeitos estruturais e sem habite-se, impedindo
acesso ao Programa Minha Casa Melhor
.

Diante disso,
pleitearam
a condenação da Requerida ao pagamento em dobro dos valores desembolsados a título de aluguel durante o período de atraso, totalizando R$ 12.600,00, além de indenização por danos morais no valor de R$ 47.280,00.

Em contestação, Lotufo Engenharia e Construções Ltda. suscitou a incompetência da Justiça Estadual, requerendo a inclusão da Caixa Econômica Federal como
litisconsorte passivo necessário e a remessa dos autos à Justiça Federal.

No mérito, defendeu a prorrogação contratual do prazo de entrega do imóvel, autorizada pela Caixa, em razão de eventos supervenientes, como escassez de cimento, mão de obra, excesso de chuvas, atrasos cartorários e questões de saneamento, que qualificou como excludentes do nexo causal.

Alegou inexistência de dano moral, ausência de ato ilícito e falta de comprovação dos danos materiais, ressaltando a inadequação do pedido de restituição em dobro dos aluguéis. Afirmou que não restaram comprovados vícios relevantes no imóvel e que pequenos reparos poderiam ser solucionados pelo serviço de atendimento. Requereu, ao final, a remessa dos autos à Justiça Federal e a improcedência integral dos pedidos.

Sobreveio, então, decisão que
acolheu a preliminar
suscitada pela
Requerida e remeteu os autos à Justiça Federal.

Na sequência, o Juiz Federal da 1a Vara Cível e Agrária da Seção de Judiciária de Mato Grosso, ao constatar a falta de interesse da Caixa Econômica Federal, limitada à condição de mera financiadora e sem comprometimento de recursos do FGTS, excluiu a instituição do polo passivo, reconheceu a incompetência
da Justiça Federal e determinou a devolução dos autos ao Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

Encerrada a instrução processual, o Juiz singular julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenou a Requerida ao ressarcimento de R$ 6.300,00 (seis mil e trezentos reais) pagos a título de aluguel, corrigidos pelo IPCA e acrescidos de juros legais, além do pagamento de R$ 7.000,00 (sete mil reais) a título de danos morais, igualmente corrigidos e acrescidos de juros, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do valor da condenação.

Inconformada, a Ré interpôs este
R
ecurso
de Apelação.

A controvérsia recursal restringe-se à caracterização do inadimplemento contratual, à configuração e à extensão dos danos material e moral, e ao valor da indenização arbitrada.

Desde logo,
registro que os contratos de compra e venda firmados com incorporadoras, nos quais estas se obrigam à construção e entrega de unidades imobiliárias, submetem-se às normas do Código de Defesa do Consumidor,
consoante entendimento do Superior Tribunal de

Justiça
: “
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos
quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal.
”

(STJ, Terceira Turma,
AgRg
no
AREsp
no 120.905/SP, relator Ministro Ricardo Villas Boas
Cueva
, julgado em 06/05/2014).

No caso,
co
nforme inicialmente
relatado,
as partes firmaram compromisso particular de compra e venda em 26
/08/
2011, referente à aquisição de 01 (um) imóvel residencial, situado no Lote 08, Quadra A 194, do loteamento Residencial Santa Terezinha I, nesta
C
apital, com área construída de 51,98m2, pelo valor total de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida da Caixa Econômica Federal.

O contrato celebrado entre as partes previa a entrega do imóvel em até 12 (doze) meses, contados a partir da assinatura em 26
/08/
2011
.
Contudo,

somado o prazo de prorrogação de 60 dias (parágrafo segundo, da Cláusula Quinta), para o término da obra e entrega das chaves aos adquirentes,
é fato
incontroverso o atraso
de
um ano na entrega do imóvel
,
visto que somente foi entregue em 13/10/2013.

O atraso na entrega do imóvel, extrapolando o prazo contratual, revela-se conduta ilícita e destoa da tolerância normalmente admitida em contratos de incorporação imobiliária.
Embora seja possível admitir prorrogação de até 180 dias,
desde
que expressamente pactuad
a
(art. 43-A
, da Lei n
o 4.591
/
1964
),
devidamente justificad
a
e formalmente comunicad
a
ao adquirente, no caso
,

não
há prova de anuência expressa dos
A
utores
e
n
ão se verifica excludente de responsabilidade
.

Alegações relativas à escassez de cimento, dificuldade de obtenção de mão de obra, falta de materiais ou excesso de chuvas constituem riscos inerentes à atividade de construção civil. Tais circunstâncias, por sua natureza previsível e própria do setor, não se enquadram como caso fortuito ou força maior, tampouco autorizam o afastamento da responsabilidade da construtora pelo inadimplemento contratual.

Assim, a conduta da
R
equerida caracteriza inadimplemento contratual e legitima a responsabilização civil pela reparação dos prejuízos sofridos.

É de se registrar que
não se trata de simples aborrecimento decorrente de um atraso pontual ou de frustração trivial de expectativa de consumo. O objeto do contrato
,
aquisição de imóvel destinado à moradia familia
r,
representa direito fundamental, impactando diretamente o planejamento financeiro, a estabilidade e a dignidade dos autores. A demora injustificada na entrega da unidade compromete não apenas o orçamento doméstico, em razão da necessidade de arcar com
aluguéis, mas também provoca angústia e abalo emocional, por frustrar o legítimo projeto de vida dos adquirentes.

De
fato, a frustração da legítima expectativa de aquisição da moradia própria, aliada ao investimento de quantia expressiva por consumidores
de reconhecida vulnerabilidade econômica
, bem como
à omissão de informações claras pela construtora e à incerteza quanto ao efetivo término das obras, configura cenário de angústia e instabilidade

que ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano.
Logo, a questão configura dano moral indenizável.

No mesmo sentido
, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/1973. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AO ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. EMPREENDIMENTO DESTINADO A FAMÍLIAS DE BAIXA RENDA. JULGADOS DESTA CORTE. REVISÃO DO VALOR ARBITRADO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ.

1. Controvérsia acerca das consequências do atraso na entrega de um imóvel financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV.

2. Ausência de impugnação ao óbice da Súmula 284/STF, aplicado no capítulo relativo aos lucros cessantes, o que inviabiliza o conhecimento da insurgência quanto a esse ponto.

3. Cabimento de indenização por danos morais em virtude do atraso de mais de doze meses, após o período de tolerância, na entrega de imóvel destinado a famílias de baixa renda. Julgados desta Corte Superior sobre cabimento de indenização por danos morais na hipótese de longo período de atraso.

4. Inviabilidade de se revisar o valor arbitrado a título de indenização por danos morais (R$ 8.000,00), por não se

tratar de arbitramento em valor exorbitante. Óbice da Súmula 7/STJ.

5.
Agravo Interno Desprovido
.
(STJ, Terceira Turma,
AgInt
no REsp 1.639.991/RO
, relator
Ministro
Paulo de Tarso
Sanseverino
, publicado no DJE em
03/05/2019).
[sem negrito no original].

De igual forma,
esta
Câmara de Direito Privado, ao julgar Recurso de Apelação interposto pela mesma Apelante, em causa com identidade fática e jurídica, decidiu:

[...] Contrato promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado entre pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação e pessoa física destinatária final, qualifica-se como relação de consumo, sendo aplicável as disposições constantes no Código de Defesa do Consumidor.

Na interpretação dos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor adota-se a teoria do risco da atividade, segundo a qual o fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil deve ser imprevisível e totalmente estranho ao risco da atividade desenvolvida pelo fornecedor.

Alegações que remontem à escassez de mão de obra e material, entre outras levantadas pela requerida, relacionam-se com os riscos do próprio negócio da sociedade do ramo da construção civil, não evidenciando, destarte, hipótese de excludente de responsabilidade
para os fins de elisão do pagamento de indenização pelo eventual atraso na entrega do imóvel.

Restando incontroversa a mora da vendedora e havendo previsão contratual, cabível a aplicação da multa na forma estabelecida.

Devem ser restituídos ao consumidor os valores pagos a título de juros de obra (taxa de evolução de obra) – cobrados após o prazo ajustado para entrega das chaves - Tema 996 em recurso repetitivo do STJ.

A demora injustificada da entrega da obra por mais de um (1) ano, caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando a sensação de impunidade, frustração de um sonho e falsas expectativas e aborrecimentos desmesurados.

Merece ser preservada a importância reparatória fixada, a título de danos morais, quando se mostra razoável e capaz de proporcionar à vítima satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito, e ao mesmo tempo, constituir-se-á numa sanção ao ofensor,
impondo-lhe maior diligência na atuação, tendo, outrossim, conotação pedagógica.

(
TJMT,
Primeira Câmara de Direito Privado,
Apelação
0031237-58.2014.8.11.0041,
relator Desembargador Sebastiao Barbosa Farias
,
p
ublicado no DJE
em
21/07/2022)
.

Referente ao valor fixado na sentença a título de danos morais no montante de R$
7
.000,00,
revela-se adequado ao caso, por atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, além de cumprir a função reparatória e pedagógica da indenização.

Quanto aos danos materiais,
é certo que
o
Superior Tribunal de Justiça
firmou o entendimento em sede de recursos repetitivos
(Tema 996),
de que, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, o descumprimento do prazo para entrega da unidade, incluído o período de tolerância, acarreta presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na injusta privação do uso do bem. Nessa hipótese, é devida indenização correspondente ao valor locatício de imóvel assemelhado, a contar do término do prazo contratual até a efetiva disponibilização da posse direta ao comprador, independentemente de comprovação de prejuízo concreto.

O acórdão está assim ementado:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor

locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.
(STJ,
Segunda Seção,
REsp 1.729.593/SP
, relator
Ministro
Marco Aurélio
Bellizze
, publicado no DJE em 27/09/2019).

N
a

hipótese
,

observa-se que o contrato celebrado previa a entrega do imóvel em até 12 (doze) meses, a partir de 26/08/2011, admitindo prorrogação de 60 dias conforme o parágrafo segundo da Cláusula Quinta. Ainda assim, o imóvel somente foi entregue em 13/10/2013, configurando atraso de 12 meses além do prazo contratual máximo, já computada a prorrogação admitida.

Com efeito, v
erifica-se equívoco no fundamento
sentença
ao considerar período de 14 meses para a fixação da indenização, pois o intervalo de inadimplemento efetivo corresponde a 12 meses. Desse modo, tomando-se o valor mensal de R$ 450,00, reputado proporcional à natureza e localização do imóvel, o montante devido a título de danos materiais totaliza R$ 5.400,00
(cinco mil e quatrocentos reais).

Logo,
deve ser reconhecida a necessidade de ajuste do valor da indenização para R$ 5.400,00

(cinco mil e quatrocentos reais), correspondentes a 12 meses de atraso, em consonância com o valor locatício definido nos autos
,
o que impõe
o provimento parcial do Recurso para reformar a sentença nessa extensão.

Acerca das questões discutidas neste Recurso, destaca-se o
s
seguinte
s
julgado
s
deste Tribunal
,
cujos fundamentos em tudo aqui se aplicam:

JUÍZO DE RETRATAÇÃO EM RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ART. 1.030, II DO CPC/15 – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – LUCROS CESSANTES – IMÓVEL FINANCIADO – PROJETO MINHA CASA MINHA VIDA – DESTINAÇÃO EXCLUSIVA À MORADIA DO BENEFICIÁRIO – DANO MORAL – INEXISTENTE – PEQUENO ATRASO – MERO ABORRECIMENTO – READEQUAÇÃO AO ENTENDIMENTO FIRMADO EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO PELO STJ - TEMA 996 – JUÍZO DE RETRATAÇÃO POSITIVO.

1.
Diante da flagrante
divergência do acórdão em reexame com o entendimento do STJ firmado em sede de recurso repetitivo (Tema
996/STJ) quanto ao direito do comprador à indenização por lucros cessantes relativamente aos aluguéis pagos após a data prevista de entrega do imóvel, impõe-se a alteração parcial do acórdão para adequá-lo ao tema e, por consequência, manter a sentença monocrática com relação à condenação da construtora/incorporadora ao pagamento de danos materiais.

2. Juízo de retratação positivo. (
TJMT,
Segunda Câmara De Direito Privado,

Apelação 1034416-02.2022.8.11.0041,
relatora Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addario
,
p
ublicado no DJE 11/06/2025)
.

[...]
A demora injustificada da entrega da obra por quase um (1) ano, caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas diante

da

frustração de um sonho e da modificação de todo o seu planejamento
financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

Questões afetas a escassez de cimento, mão de obra, falta de material, excesso de chuva, configuram situações de riscos próprios do empreendimento, não havendo que se falar em excludente de responsabilidade, seja decorrente de culpa de terceiro, caso fortuito ou força maior.

O valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortar o lesado, visando à compensação pelo dano sofrido. Assim, a quantificação desses valores oferece grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Recurso parcialmente provido.
(TJMT,
Segunda Câmara De Direito Privado,

Apelação 0029916-22.2013.8.11.0041,
relator Desembargador Carlos Alberto Alves Da Rocha
,
p
ublicado no DJE 19/09/2022)
.

Com essas considerações,
dou parcial
provimento ao Recurso

e ajusto

o valor da indenização por danos materiais para R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais),
correspondentes a 12 (doze) meses de atraso na entrega do imóvel, conforme fundamentação supra
.
Mantenho inalterados os demais termos da sentença.

Por fim, ao caso não se aplica a majoração prevista no artigo 85, § 11, do CPC, diante do provimento parcial do Apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025