Tribunal: TJMT
Processo: 1035419-13.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – FALÊNCIA – DUPLICIDADE DE ARREMATAÇÕES SOBRE O MESMO IMÓVEL – PRIMEIRA ARREMATAÇÃO NÃO REGISTRADA – SEGUNDA ARREMATAÇÃO REGISTRADA – PREVALÊNCIA DO REGISTRO – PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA – PRECEDENTES DO STJ – INVALIDAÇÃO DE ARREMATAÇÃO POR SIMPLES PETIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NECESSIDADE DE AÇÃO AUTÔNOMA – INTELIGÊNCIA DO ART. 903, §4o, DO CPC/15 – RECURSO PROVIDO.
1. Havendo duplicidade de arrematações sobre o mesmo imóvel, deve prevalecer aquela na qual o arrematante foi diligente na busca de seu direito, promovendo o registro do título aquisitivo, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial no 1.045.258/MA (2008/0071046-8).
2. A transferência da propriedade imobiliária no ordenamento jurídico brasileiro somente se efetiva com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil.
3. A inércia do primeiro arrematante por período considerável (mais de 5 anos) sem adotar medidas efetivas para viabilizar o registro de sua carta de arrematação, em contraste com a diligência do segundo arrematante que conseguiu registrar seu título, justifica a prevalência da segunda arrematação.
4. Após a expedição da carta de arrematação, a invalidação da arrematação somente pode ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário, nos termos do artigo 903, §4o, do CPC/15, sendo inadmissível a invalidação por simples petição no processo falimentar, como realizado no presente caso.
5. Recurso provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035419-13.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Recuperação judicial e Falência, Registro de Imóveis]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[KARINA OLIVEIRA ALVES - CPF: 018.633.591-17 (ADVOGADO), JOAO PAULO BORGES SOUZA - CPF: 714.014.231-91 (AGRAVANTE), VALTECIDE PEREIRA DE LARA - CPF: 811.640.501-25 (AGRAVADO), EXPRESSO RUBI LTDA - CNPJ: 15.950.025/0001-23 (AGRAVADO), ACOFER INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - CNPJ: 03.989.217/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO), ADELINA PEREIRA ALVES - CPF: 396.217.741-87 (TERCEIRO INTERESSADO), RIO CLARO DIESEL LTDA - CNPJ: 00.963.025/0001-90 (TERCEIRO INTERESSADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (TERCEIRO INTERESSADO), BANCO MONEO S.A. - CNPJ: 07.441.209/0001-30 (TERCEIRO INTERESSADO), CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CNPJ: 00.360.305/0001-04 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), REINALDO CAMARGO DO NASCIMENTO - CPF: 293.160.651-00 (ADVOGADO), LOANA FERNANDA AQUINO DE LIMA - CPF: 706.079.821-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

R
ECURSO DE
AGRAVO DE INSTRUMENTO – FALÊNCIA – DUPLICIDADE DE ARREMATAÇÕES SOBRE O MESMO IMÓVEL – PRIMEIRA ARREMATAÇÃO NÃO REGISTRADA – SEGUNDA ARREMATAÇÃO REGISTRADA – PREVALÊNCIA DO REGISTRO – PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA – PRECEDENTES DO STJ – INVALIDAÇÃO DE ARREMATAÇÃO POR SIMPLES PETIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NECESSIDADE DE AÇÃO AUTÔNOMA – INTELIGÊNCIA DO ART. 903, §4o
,
DO CPC/15 – RECURSO PROVIDO.

1. Havendo duplicidade de arrematações sobre o mesmo imóvel, deve prevalecer aquela
na qual
o arrematante foi diligente na busca de seu direito, promovendo o registro do título aquisitivo, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça
(Recurso Especial no 1.045.258/MA (2008/0071046-8)
.

2. A transferência da propriedade imobiliária no ordenamento jurídico brasileiro somente se efetiva com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil.

3. A inércia do primeiro arrematante por período considerável (mais de 5 anos) sem adotar medidas efetivas para viabilizar o registro de sua carta de arrematação, em contraste com a diligência do segundo arrematante que conseguiu registrar seu título, justifica a prevalência da segunda arrematação.

4. Após a expedição da carta de arrematação, a invalidação da arrematação somente pode ser pleiteada por ação
autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário, nos termos do artigo 903, §4o
,
do CPC/15, sendo inadmissível a invalidação por simples petição no processo falimentar, como realizado no presente caso.

5. Recurso
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R

E

L

A

T
Ó
R

I

O

Eminentes pares

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
JOÃO PAULO BORGES SOUZA
em face
da
decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos de Falência no 1002367-27.2019.8.11.0003 da empresa
EXPRESSO RUBI LTDA
, declarou a nulidade do leilão realizado naquele feito, no qual o agravante havia arrematado o imóvel matriculado sob o no 39.796 no Cartório de Registro de Imóveis local.

A decisão agravada acolheu o pedido formulado pelo agravado
VALTECIDE PEREIRA DE LARA
, que alegou ter arrematado o mesmo imóvel anteriormente, em leilão realizado na 2a Vara do Trabalho de Rondonópolis, em
30/11/2016
, com carta de arrematação expedida em
03/02/2017
, embora não tenha conseguido registrá-la devido a
s
indisponibilidades averbadas na matrícula do imóvel.

O magistrado de primeiro grau fundamentou sua decisão nos documentos apresentados pelo agravado, entendendo que, apesar de não ter sido providenciada a transmissão da propriedade, a arrematação anterior foi regular e deve prevalecer sobre a realizada posteriormente nos autos da falência.

Em suas razões recursais, o agravante sustenta, em síntese, que:

a)
A arrematação por ele realizada em
10/07/2023
foi perfeita, acabada e irretratável, tendo sido diligente ao buscar a baixa de todas as indisponibilidades constantes na matrícula, culminando com o registro da carta de arrematação em
17/05/2024
;

b)
Houve violação ao artigo 903, §4o, do CPC/15, que estabelece que após a expedição da carta de arrematação, a invalidação da arrematação somente poderia ser pleiteada por ação autônoma, na qual o arrematante figuraria como litisconsorte necessário, e não por simples petição no processo falimentar;

c)
O agravado não foi diligente para efetivar o registro de sua carta de arrematação, quedando-se inerte por mais de 5 anos;

d)
Existem precedentes do STJ no sentido de que, havendo duplicidade de arrematações sobre o mesmo imóvel, deve prevalecer aquela em que o arrematante foi diligente na busca de seu direito, promovendo o registro do título aquisitivo; e

e)
Seguiu todos os trâmites necessários para exercer seu direito, tendo a carta de arrematação expedida em
16/01/2024
, adotando as diligências necessárias para o registro junto ao juízo, conseguindo o registro em
17/05/2024
e sendo imitido na posse em
26/01/2024
.

Por fim, requereu a concessão de efeito suspensivo ao recurso para manter a validade da arrematação e resguardar sua posse até o julgamento de mérito

A liminar recursal foi deferida no
ID no 322127391
.

As informações foram prestadas pelo Juízo da causa no
ID no 322494454
.

As contrarrazões vieram no
ID no 328330855
,
oportunidade em que a parte agravada defendeu a prevalência da primeira arrematação, tido como ato jurídico perfeito e acabado.

Ainda, enfatiza que não houve inércia de sua parte, sob o argumento de que não obteve êxito no registro porque na época a Escrevente do Tabelionato de Registro de Imóveis de Rondonópolis condicionou a averbação da carta ao cancelamento de 11 indisponibilidades.

Também declara que segunda arrematação foi realizada pelo agravante, caracterizando uma clássica hipótese de venda a
non domino
, ou seja, a venda por quem não é o dono, uma vez que o bem já havia sido alienado judicialmente à agravada,
e
a massa falida não detinha mais a propriedade para oferecê-lo em um novo leilão.

No mais, reafirma que o registro da carta de arrematação pelo agravante não tem o poder de convalidar um ato juridicamente inexistente.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

RAI - 1035419-13.2025.8.11.0000

V O T O

A controvérsia central deste recurso reside em definir qual arrematação deve prevalecer diante da duplicidade verificada sobre o mesmo imóvel: a primeira, realizada pelo agravado
VALTECIDE PEREIRA DE LARA
em
30/11/2016
em leilão judicial trabalhista, mas que não chegou a ser registrada, ou a segunda, realizada pelo agravante
JOÃO PAULO BORGES SOUZA
em
10/07/2023
no processo falimentar, que foi efetivamente registrada na matrícula do imóvel em
17/05/2024
.

Para a adequada solução da questão, é necessário analisar três aspectos fundamentais, quais sejam, a natureza jurídica da arrematação judicial e seus efeitos; a necessidade do registro imobiliário para a transferência da propriedade;

e as consequências da duplicidade de arrematações sobre o mesmo bem

A arrematação judicial constitui um modo derivado de aquisição da propriedade, que se aperfeiçoa com a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, conforme dispõe o artigo 903 do CPC/15:

"Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos."

Embora a arrematação se aperfeiçoe com a assinatura do respectivo auto, a transferência da propriedade imobiliária no ordenamento jurídico brasileiro somente se efetiva com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme estabelece o artigo
1.245 do Código Civil
:

"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel."

Assim, a arrematação judicial, embora perfeita e acabada com a assinatura do respectivo auto, somente transfere a propriedade do bem imóvel com o efetivo registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis.

No mesmo sentido, a Lei de Registros Públicos (Lei no 6.015/73) estabelece em seu
artigo 167, I, item 26
, que a carta de arrematação é título sujeito a registro. Portanto, embora a arrematação constitua título hábil a promover a alteração da titularidade do bem imóvel, esta somente atingirá tal desiderato se devidamente registrada no assento imobiliário.

Sobre o tema, confira os ensinamentos de
ARAKEN DE ASSIS
:

“
Expedir-se-á, ao cabo do procedimento da praça, carta de arrematação, que representa o "traslado do auto de arrematação mais os elementos históricos", indispensáveis ao registro, porque, conforme já se assinalou, o arrematante adquire o imóvel através da transcrição
(retro, 275.2). O registro ensejará, por outro lado, a imissão na posse (retro, 275.2). Os elementos catalogados no art. 703 servem à "comodidade do adquirente e à segurança da circulação dos bens." A carta de arrematação constitui o título formal da aquisição. O acordo de transmissão consta do auto de arrematação.
O título formal habilita o arrematante à aquisição do domínio mediante a transcrição ou registro (art. 167, I, n. 26, da Lei 6.015/1973).
Diversamente do que ocorria no direito antigo, a carta não abriga "sentença" de nenhuma espécie. De modo implícito, é claro, o órgão judiciário proveu acerca dos pressupostos do remate, aceitando o lanço, mas, exceção feita a entendimentos isolados, para difícil localizar, aí, conteúdo compatível com a natureza sentencial. [...]
A simples expedição de carta, guarnecida dos elementos arrolados no art. 703, não importa, ipso facto, o registro do título. Implícito se encontra apenas o cancelamento dos direitos reais de garantia (retro, 275.11).

O negócio jurídico de arrematação se mostra incapaz de transmitir eficazmente ao arrematante o domínio senão dos bens integrantes do patrimônio do executado. Desse modo, o registro do título é tema estranho à execução em si, a despeito dos esforços em penhorar bens realmente pertencentes ao devedor, interessando unicamente ao arrematante obter o registro. É ônus seu, p. ex., retificar o registro (art. 213 da Lei 6.015/1973) ou, se insubsistente a exigência, provocar a instauração de dúvida (art. 198 da Lei 6.015/1973)
. A competência do juiz da execução cessa com a expedição regular da carta.
(ASSIS. Araken de. Manual de execução. 15a ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, págs. 893 e 895) (grifo deste subscritor)

Conforme se vê da doutrina, a carta de arrematação representa o "traslado do auto de arrematação mais os elementos históricos", indispensáveis ao registro, porque o arrematante adquire o imóvel através da transcrição. A simples expedição de carta, guarnecida dos elementos arrolados no art. 703, não importa,
ipso facto
, no registro do título
.

Vale salientar ainda que antes do registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico. Somente com a efetivação do registro é que se cria um direito oponível
erga omnes
com relação à transferência do domínio do imóvel.

Aliás, o sistema registral brasileiro adota o princípio da publicidade e da segurança jurídica, de modo que a transferência da propriedade imobiliária somente se efetiva com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Este entendimento está consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece que, havendo duplicidade de arrematações sobre o mesmo imóvel, deve prevalecer aquela na qual o arrematante foi diligente na busca de seu direito, promovendo o registro do título aquisitivo.

Confira elucidativo jurisprudência do STJ sobre toda a matéria em discussão:

“
RECURSOS ESPECIAIS - AÇÃO ORDINÁRIA DE NULIDADE DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS - IMÓVEL PENHORADO E ARREMATADO EM EXECUÇÃO FINDA, SEM O REGISTRO DOS RESPECTIVOS ATOS - POSTERIOR PENHORA E ARREMATAÇÃO DO MESMO BEM EM OUTRO PROCESSO EXECUTIVO, COM AS CORRELATAS TRANSCRIÇÕES NO ASSENTAMENTO IMOBILIÁRIO - TRANSMISSÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM NO SENTIDO DE HAVER FRAUDE NA SEGUNDA ARREMATAÇÃO - MOTIVOS ELENCADOS PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS INIDÔNEOS - FRAUDE AFASTADA - PREVALÊNCIA DA SEGUNDA PENHORA E ARREMATAÇÃO POR ESTAREM DEVIDAMENTE REGISTRADAS NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO - TRANSMISSÃO DO BEM A TERCEIROS DE BOA-FÉ - MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - RECURSOS ESPECIAIS PARCIALMENTE PROVIDOS. Hipótese em que a ação ordinária é promovida pelo primeiro arrematante, a fim de reconhecer a nulidade da segunda arrematação e, por conseguinte, a invalidade da transmissão da propriedade a terceiros. Sentença de procedência confirmada pelo Tribunal de origem, ao fundamento de que a segunda arrematação foi realizada em fraude, a considerar a discrepância das avaliações e valores de arrematação, bem como pelo fato de o bem não mais pertencer ao devedor comum, quando da segunda alienação judicial.
1.
Quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional, nos casos em que a arguição é genérica, não se conhece do recurso especial pela alegada violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. Incide, na hipótese, o óbice da Súmula 284/STF.

2.

Os motivos elencados pelas instâncias ordinárias para sustentar a ocorrência de fraude são insubsistentes, razão pela qual esta deve ser afastada. Como é cediço, a boa-fé se presume, logo a má-fé deve ser devidamente evidenciada nos autos. Da análise da sentença e do acórdão impugnado não se encontram circunstâncias que possam assinalar a má-fé da segunda arrematante ou dos ora recorrentes, todos co-réus na presente ação
.
2.1.
Não se pode imputar como irregular a segunda arrematação, porque o descaso da primeira arrematante em não registrar a penhora, bem como a sua carta de arrematação possibilitou o processamento de posterior procedimento executivo sobre o mesmo

bem, no qual foram observadas todas as cautelas registrais
.
2.2.

Sendo assim, é a segunda arrematante a legítima

proprietária do bem, pois ela procedeu ao registro de sua carta de arrematação (expedida no dia 05.11.1998), na data de 15.12.1998, enquanto a primeira arrematante, possuindo semelhante documento desde o dia 30.01.1996, não efetuou o devido registro
.
2.3.

Portanto, os recorrentes, terceiros adquirentes de boa-fé, confiantes no registro imobiliário, não podem ser prejudicados por nulidade, ainda que eventual, ocorrida no anterior título aquisitivo de propriedade, mormente, quando a cadeia dominial se mostra hígida
.
3.
Da análise dos autos, forçosa é a conclusão de inexistir fraude, porquanto os motivos elencados pela Corte precedente para justificar a sua ocorrência são inidôneos. Muito pelo contrário, ressai evidente que a segunda arrematante não detinha conhecimento sobre a primeira penhora e a arrematação promovida pela autora da ação, ora recorrida, porque tais atos não foram averbados na matrícula do imóvel.
4.

Caberia à primeira arrematante ter no mínimo inscrito a penhora no registro imobiliário, a fim de que terceiros tomassem ciência da existência do ato constritivo judicial. Ao se descurar de sua obrigação, a primeira arrematante, em verdade, dispensou a correspondente proteção legal, dando azo a que outro, legitimamente, penhorasse e arrematasse o aludido bem
.
5.
Penhora. Direito de prelação. Inaplicabilidade, ante a inexistência de concurso especial de credores. Na hipótese em análise, não se divisa a concomitância de execuções ao tempo da primeira penhora; mas, sim, a realização da segunda penhora após o pagamento do preço e do término da primeira ação executiva, razão pela qual não há como se invocar o direito de prelação para solucionar a controvérsia dos autos, sobretudo, por não constituir a penhora, de per si, direito de propriedade sobre a coisa penhorada, mas, apenas, preferência no recebimento do produto de sua expropriação, quando verificada a existência de execuções concomitantes sobre o mesmo bem, circunstância ausente na espécie.

6.

A arrematação, como dito no art. 694, caput, do Código de Processo Civil, após a assinatura do auto, será considerada "perfeita, acabada e irretratável", contudo a eficácia destinada pelo referido dispositivo não pode se sobrepor a lógica posta pelo sistema registral brasileiro. Ou seja, pela matrícula do bem é que se toma conhecimento de eventuais gravames incidentes sobre ele e pelo registro do título é que se opera a transmissão da propriedade. Dar eficácia erga omnes a primeira arrematação não registrada desprestígia a confiança no registro e a boa-fé daqueles que nele

confiam
. 6.1
.
A estabilidade outorgada ao auto de arrematação pela fórmula "perfeita, acabada e irretratável" não é infensa ao tratamento ordinário dado aos negócios jurídicos, pois "aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta

materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvadosaqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição
." (REsp 833036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe 28/03/2011)
7.
O registro imobiliário é o meio adequado para a transmissão da propriedade no sistema jurídico brasileiro. Não obstante a realização de negócio jurídico subjacente, somente por meio do registro se alcança a titularidade da propriedade.
Assim o é porque o sistema registral constitui mecanismo de proteção da fé-pública e garantia da estabilidade do tráfico jurídico negocia
l. Precedentes.
7.1.

A carta de arrematação é título hábil a promover a alteração da titularidade do registro imobiliário, nos termos dos arts. 532, III, do Código Civil de 1916, 167, I, n. 26, da Lei n. 6.015/73.
7.2
.
Dormientibus non sucurrit jus. O comportamento descuidado da primeira arrematante não pode ser chancelado pelo Poder Judiciário, pois existindo duas cartas de arrematação sobre o mesmo imóvel, há de prevalecer aquela em que o exequente foi diligente na busca de seu direito, em detrimento do comportamento desatendo do outro credor
.
7.3.
Na hipótese em foco, a efetividade da primeira arrematação não é afastada em razão de equívoco judiciário ou ato de terceiro, mas por incúria da própria arrematante que deixou de efetuar o registro da penhora, bem como da carta de arrematação no cartório imobiliário.
Assim, a prevalência da segunda arrematação não depõe contra a higidez do sistema, o qual se mostra eficaz na proteção dos direitos dos credores, desde que sejam observados os regramentos próprios
.
8.

Ademais, não se pode esquecer que os ora recorrentes, co-réus na ação ordinária, adquiriram o imóvel da segunda arrematante confiantes no registro imobiliário, logo são terceiros de boa-fé, pois, como já dito, a boa-fé se presume e não há nos autos elemento a evidenciar a má-fé destes
.
9.
Recursos especiais providos em parte, para julgar improcedente o pedido contido na exordial, invertendo-se os ônus sucumbenciais.
”
(STJ
-
RECURSO ESPECIAL No 1.045.258 - MA (2008/0071046-8) – Relator: Ministro MARCO BUZZI – julgamento: 28/11/2013).

Portanto, conforme de denota deste elucidativo voto do
Ministro MARCO BUZZI
, “
n
ão se pode reputar como irregular a segunda arrematação, porque o descaso da primeira arrematante, consubstanciado na inobservância de formalidade indispensável para a efetividade do ato, ao não registrar a penhora, bem como a sua carta de arrematação possibilitou o processamento de posterior procedimento executivo sobre o mesmo bem, no qual fora observada todas as cautelas registrais. Sendo assim, não restando inquinada a validade do ato cometido pela segunda arrematante, é ela a legítima proprietária do bem, pois ela procedeu ao registro de sua carta de arrematação (expedida no dia 05.11.1998) na data de 15.12.1998 (fl. 165, e-STJ), enquanto a primeira arrematante, possuindo semelhante documento desde o dia 30.01.1996 (fl. 43, e-STJ), não efetuou o devido registro, de sorte a validar o at
o expropriatório e legitimar a titularidade do bem arrematado.”

Ainda destaca o ministro: “
O sistema registral brasileiro é baseado, por evidente, na literalidade material dos atos, cuja higidez objetiva dessa forma constituir e tutelar as práticas cometidas segundo as suas fórmulas, ciência, segurança, eficiência, higidez e eficácia erga omnes
.

Portanto, os recorrentes, terceiros adquirentes de boa-fé, confiantes no registro imobiliário, não podem ser prejudicados por eventual nulidade ocorrida no anterior título aquisitivo de propriedade, sobretudo, quando a cadeia dominial se mostra hígida.

(...)”

Caberia à primeira arrematante ter no mínimo inscrito a penhora no registro imobiliário, a fim de que terceiros tomassem ciência da existência do ato constritivo judicial. Ao se descurar de sua obrigação, a primeira arrematante, em verdade, dispensou a correspondente proteção legal, dando azo a que outro, legitimamente, penhorasse e arrematasse o aludido bem.

À vista disso, não se pode imputar como irregular a segunda arrematação, porque o descaso da primeira arrematante em não registrar a penhora, bem como a sua carta de arrematação possibilitou o processamento de posterior procedimento executivo sobre o mesmo bem, no qual fora observada todas as cautelas registrais.
”

Confira ainda os seguintes arestos:

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. ARTIGO
1.021
,
§ 1o
, DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015
. DUPLICIDADE DE ARREMATAÇÕES DE IMÓVEIS. REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO. NECESSIDADE. PRECEDENTES. DECISÃO SINGULAR QUE NEGOU PROVIMENTO AO ARESP. CONTESTAÇÃO DA PARTE AUTORA. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE NÃO VIOLADO. (...) 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, havendo duplicidade de arrematações sobre o mesmo imóvel em juízos distintos, aquele que promover primeiramente o registro do título aquisitivo adquire o respectivo domínio. Precedentes. 4. Agravo interno não conhecido
.” (STJ -
AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.071.530/SP
, relatora MINISTRA

MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 6/5/2020.)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - DUPLICIDADE DE ARREMATAÇÕES DE IMÓVEL - RECURSO NÃO PROVIDO. Havendo duplicidade de arrematações sobre o mesmo imóvel, aquele que promover primeiro o registo do título aquisitivo adquire o domínio do bem.”
(TJMS.
Agravo de Instrumento n. 1413309-64.2021.8.12.0000
, Corumbá, 2a Câmara Cível, Relator (a): Des. Julizar Barbosa Trindade, j: 13/10/2021, p: 20/10/2021)
.

No caso, verifica-se que o agravado
VALTECIDE PEREIRA DE LARA
, embora tenha arrematado o imóvel em
30/11/2016
e obtido a carta de arrematação em
03/02/2017
, não promoveu o registro deste título na matrícula do imóvel. Conforme se depreende dos documentos juntados aos autos, o agravado deparou-se com diversas indisponibilidades averbadas na matrícula que impediam o registro da carta de arrematação, mas não adotou as providências necessárias para o cancelamento dessas restrições, quedando-se inerte por aproximadamente 6 anos.

Por outro lado, o agravante
JOÃO PAULO BORGES SOUZA
, após arrematar o mesmo imóvel em
10/07/2023
nos autos do processo falimentar, foi diligente ao buscar a baixa de todas as indisponibilidades constantes na matrícula, requerendo o cancelamento das restrições junto ao juízo da falência, o que culminou com o registro da carta de arrematação em
17/05/2024
, conforme demonstra o documento juntado aos autos.

Diante desse cenário, a inércia do primeiro arrematante em promover o registro de sua carta de arrematação pode ser considerada como fator determinante para a prevalência da segunda arrematação, já registrada.

Portanto, considerando que o agravante foi diligente ao promover o registro de sua carta de arrematação, enquanto o agravado permaneceu inerte por aproximadamente 6 anos sem adotar as providências necessárias para o cancelamento das indisponibilidades que impediam o registro de seu título, deve prevalecer a arrematação realizada pelo agravante, em consonância com o princípio
dormientibus non succurrit jus
(o direito não socorre aos que dormem).

Por fim, vale salientar que, nos termos do § 4o do artigo 903 do CPC/15, após a expedição da carta de arrematação, a invalidação da arrematação somente poderá ser pleiteada por ação autônoma, na qual o arrematante figurará como litisconsorte necessário. Trata-se de norma que visa garantir segurança jurídica às arrematações judiciais, evitando que sejam invalidadas por simples petição nos autos do processo em que ocorreram.

“Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

(...)

§ 4o Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário
."
Grifei
.

Na hipótese, verifica-se que o agravado VALTECIDE PEREIRA DE LARA não ajuizou ação autônoma para invalidar a arrematação realizada pelo agravante, limitando-se a apresentar petição nos autos do processo falimentar. Tal procedimento viola frontalmente o disposto acima, o que, por si só, já seria suficiente para afastar a decisão agravada.

Dessa forma, diante de todas as circunstâncias, a decisão agravada deve ser reformada.

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
para reformar a decisão agravada, mantendo a validade da arrematação realizada pelo agravante JOÃO PAULO BORGES SOUZA nos autos do processo falimentar da empresa EXPRESSO RUBI LTDA, bem como todos os atos dela decorrentes, incluindo o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel e a imissão na posse.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2025