Tribunal: TJMT
Processo: 1007925-76.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS POR PESQUISA DE MERCADO. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA PERTENCENTE A TERCEIRO. EXCESSO DE PENHORA NÃO DEMONSTRADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida no cumprimento de sentença, que homologou o cálculo da contadoria judicial , dispensou nova avaliação judicial ao admitir valor de mercado apresentado pela exequente, e deferiu a penhora e avaliação de diversos imóveis da executada. A agravante alega (i) defasagem e inadequação da avaliação dos imóveis (ii) impenhorabilidade de um dos imóveis, por se tratar de bem de família de terceiro; e (iii) excesso de penhora e ofensa ao princípio da menor onerosidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a avaliação dos imóveis penhorados, com base em pesquisa de mercado e laudos unilaterais, é válida; (ii) estabelecer se um dos imóveis é impenhorável por ser bem de família de terceiro alheio à lide; e (iii) determinar se há excesso de penhora em violação ao art. 805 do CPC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A decisão agravada admite a utilização de avaliação com base em elementos extrajudiciais — como pesquisas de mercado e laudos unilaterais — diante da frustração da diligência do oficial de justiça, reputando idôneo o procedimento adotado, sobretudo na ausência de iniciativa da própria executada para produzir prova técnica contraditória.
4. A alegação de que um dos imóveis é bem de família de terceiro deve ser arguida por meio de embargos de terceiro (CPC, art. 674), não sendo possível o seu reconhecimento no agravo de instrumento, dada a limitação da cognição e a ausência de contraditório adequado.
5. A cognição restrita do agravo de instrumento inviabiliza a instrução probatória necessária para o reconhecimento da impenhorabilidade por bem de família.
6. A alegação de excesso de penhora não veio acompanhada de prova inequívoca do valor de mercado dos bens ou da existência de outros bens menos gravosos, não sendo suficiente a argumentação genérica para afastar a decisão agravada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
É válida, em caráter excepcional, a avaliação de imóvel em execução com base em elementos extrajudiciais apresentados pelo exequente, especialmente diante da frustração da diligência oficial e ausência de prova técnica alternativa pela executada.
A alegação de impenhorabilidade de bem de família pertencente a terceiro deve ser veiculada por meio de embargos de terceiro.
A configuração do excesso de penhora exige prova inequívoca e atual, bem como a indicação de alternativa menos gravosa.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007925-76.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Desconsideração da Personalidade Jurídica, Adjudicação Compulsória, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (AGRAVANTE), MARGARETE TOMASIA DE AQUINO NUNES - CPF: 208.524.871-34 (AGRAVADO), GUSTAVO TAMBELINI BRASILEIRO - CPF: 059.458.076-56 (ADVOGADO), ROBERTO TAMBELINI - CPF: 086.280.251-20 (ADVOGADO), EDUARDO TAMBELINI BRASILEIRO - CPF: 054.017.106-90 (ADVOGADO), ROZANA ALVES ATHAIDE GAMARRA DA SILVA - CPF: 704.092.421-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

E
menta
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS POR PESQUISA DE MERCADO. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA PERTENCENTE A TERCEIRO. EXCESSO DE PENHORA NÃO DEMONSTRADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida no cumprimento de sentença, que homologou o cálculo da contadoria
judicial ,
dispensou nova avaliação judicial ao admitir valor de mercado apresentado pela exequente, e deferiu a penhora e avaliação de diversos imóveis da executada. A agravante alega (i) defasagem e inadequação da avaliação dos imóveis
(
ii
) impenhorabilidade d
e um dos imóveis
, por se tratar de bem de família de terceiro; e (
iii
) excesso de penhora e ofensa ao princípio da menor onerosidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se a avaliação dos imóveis penhorados, com base em pesquisa de mercado e laudos unilaterais, é válida; (
ii
) estabelecer se
um dos imóveis
é impenhorável por ser bem de família de terceiro alheio à lide; e (
iii
) determinar se há excesso de penhora em violação ao art. 805 do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A decisão agravada admite a utilização de avaliação com base em elementos extrajudiciais — como pesquisas de mercado e laudos unilaterais — diante da frustração da diligência do oficial de justiça, reputando idôneo o procedimento adotado, sobretudo na ausência de iniciativa da própria executada para produzir prova técnica contraditória.

4.
A alegação de que
um dos imóveis
é bem de família de terceiro deve ser arguida por meio de embargos de terceiro (CPC, art. 674), não sendo possível o seu reconhecimento no agravo de instrumento, dada a limitação da cognição e a ausência de contraditório adequado.

5.
A cognição restrita do agravo de instrumento inviabiliza a instrução probatória necessária para o reconhecimento da impenhorabilidade por bem de família.

6.
A alegação de excesso de penhora não veio acompanhada de prova inequívoca do valor de mercado dos bens ou da existência de outros bens menos gravosos, não sendo suficiente a argumentação genérica para afastar a decisão agravada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É válida, em caráter excepcional, a avaliação de imóvel em execução com base em elementos extrajudiciais apresentados pelo exequente, especialmente diante da frustração da diligência oficial e ausência de prova técnica alternativa pela executada.

A alegação de impenhorabilidade de bem de família pertencente a terceiro deve ser veiculada por meio de embargos de terceiro.

A configuração do excesso de penhora exige prova inequívoca e atual, bem como a indicação de alternativa menos gravosa.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de r
ecurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto
por
CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME

contra
a r. decisão judicial proferida pelo
MM
. Juiz
de Direito da

8
a
Vara
Cível da comarca de
Cuiabá
/MT, que n
os autos
do
“
Cumprimento de Sentença
”

(
Proc. no

0023004-19.2007.8.11.0041
), ajuizad
a

contra a agravante por

MARGARETE TOMASIA DE AQUINO NUNES
,
homologou “
o cálculo da Contadoria Judicial, que apurou o saldo devido, atualizado até 28/08/2023, em R$ 2.624.564,26 (dois milhões seiscentos e vinte e quatro mil quinhentos e sessenta e quatro reais e vinte e seis centavos)
” e deferiu os pedidos de
“
dispensa de avaliação por Oficial de Justiça, devendo ser considerada a avaliação de mercado apresentada pelo exequente no valor de R$ 714.000,00 (setecentos e quatorze mil reais)
” e de “
penhora e avaliação, por Oficial de Justiça, dos imóveis:Apartamento n. 1102, no Edifício
Tuparandy
,matriculado sob o n. 80.774do livro n. 2, do 2o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá; Apartamento n. 1401, no Edifício
Tuparandy
,matriculado sob o n. 80.779do livro n. 2, do 2o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá; Apartamento n. 601, no Edifício
Tuparandy
,matriculado sob o n. 80.763do livro n. 2, do 2o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá; e, Apartamento n. 1201, no Edifício
Tuparandy
,matriculado sob o n. 80.775do livro n. 2, do 2o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá; todos situados no Edifício
Tuparandy
, localizado na rua “O” no loteamento Jardim Aclimação B (parcial) Miguel Sutil (parcial), no bairro da Alvorada, no 131, nesta Capital
”
(cf. Id. no 168682859
dos autos de origem).

A
a
gravante
sustenta
que a avaliação dos imóveis penhorados — especificamente os apartamentos 101 e 2002 do Edifício
Tuparandy
— foi realizada com base em valores extraídos de anúncios da internet e laudos unilaterais, sem inspeção nos imóveis, o que exige a fidelidade do valor atribuído. A agravante alega que esses valores estão defasados (de 2019) e não condizem com o real valor de mercado, sobretudo no contexto pós-pandemia, o que teria ocasionado significativa valorização dos imóveis em Cuiabá.

Quanto ao apartamento 2002, sustenta que se trata de cobertura, reformada, com valor superior às demais unidades do prédio, e que, mesmo assim, foi avaliado pelo mesmo valor do apartamento 101, localizado no primeiro andar, o que demonstra a inadequação da metodologia aplicada. Afirma
que
a apresentação da avaliação técnica de profissional habilitado, atribuída à unidade 2002 o valor de R$ 1.155.000,00, e requer nova avaliação por perito especializado.

Não que se refere ao apartamento 101,
a
agravante sustenta que se trata de bem de família, adquirido por seu advogado e filho do sócio da empresa, em 2016. Informa que o imóvel é residência da família, inclusive dos pais idosos do sócio, sendo um deles portador de câncer na cabeça, em tratamento via
home
care
no local, o que tornaria sua penhora ilegal e desumana. Argumenta que a penhora foi
de
ferida sem que o Juízo enfrentasse a alegação de impenhorabilidade por ser bem de família, o que reforçaria a omissão da decisão.

A a
gravante ressalta ainda que outros imóveis já foram penhorados e que, somados, superam em muito o valor da dívida, caracterizando excesso de penhora. Aponta violação ao princípio da execução menos gravosa ao devedor, previsto no art. 805 do CPC, uma vez que existem alternativas menos lesivas para a satisfação do crédito.

Pede, então,
a concessão da tutela recursal
e
,
no mérito,
o provimento do recurso para que “
seja dado
provimentoaopresente
recurso, para tornar sem efeito ou anular/reformar
adecisãorecorrida
, no sentido no sentido de afastar a penhora da unidade101, por se tratar de bem de
familia
devidamente comprovado,
bemcomoseja
determinada nova avaliação da unidade 2002, evitando-se
aindaprejuizos

irreparaveis
à executada
”

(cf. Id. no
2747
19369
).

A decisão vinculada ao Id. no 276031396,
indeferiu o pedido de antecipação da pretensão recursal.

A parte agravada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (cf. Id. no
284565397
)

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Como relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de cumprimento de sentença, homologou os cálculos da contadoria judicial, deferiu o pedido de dispensa de avaliação por oficial de justiça, admitindo como parâmetro os valores de mercado apresentados pelo exequente, e determinou a penhora e avaliação de outros imóveis pertencentes à executada.

A agravante insurge-se contra a forma de avaliação adotada quanto às unidades 101 e 2002 do Edifício
Tuparandy
, sustentando que os valores atribuídos não correspondem ao real valor de mercado, pois foram fixados com base em anúncios extraídos da internet e laudos unilaterais, sem inspeção nos imóveis. Ressalta, ainda, que a unidade 2002 possui características diferenciadas por ser uma cobertura reformada, com valor superior às demais, o que não teria sido considerado. Requer, assim, nova avaliação por profissional habilitado.

Quanto a essa alegação, observa-se que a decisão agravada acolheu o pedido do exequente para fixação do valor com base em elementos extrajudiciais, em razão da frustração da diligência de avaliação por oficial de justiça. Na ocasião, o magistrado consignou que não via óbice ao pedido, considerando a possibilidade de aferição do valor de mercado por meio de pesquisas de imóveis semelhantes, apresentadas pelo exequente, n
ão h
avendo
nos autos, elementos que desautorizem o juízo originário a admitir a avaliação referida, especialmente diante da ausência de diligência oportuna da própria parte executada.

Quanto à unidade 101, a agravante alega se tratar de bem de família pertencente a terceiro — advogado da empresa e filho de seu sócio — que teria adquirido o imóvel em 2016, residindo no local com familiares, inclusive com pessoa idosa em tratamento de saúde.
No entanto, considerando que a alegação de impenhorabilidade envolve suposto direito de terceiro que não integra a relação processual, o meio processual adequado para discutir eventual constrição indevida sobre o bem seria a via dos embargos de terceiro, conforme preceitua o art. 674 do CPC:

"Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possui ou sobre os quais tenham direito incompatível com o ato constritivo, poderá exigir seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro."

Assim, há evidente inadequação da via eleita para o questionamento da penhora sobre o imóvel em questão, uma vez que os argumentos apresentados dizem respeito à esfera jurídica de terceiro alheio à lide.

Além disso, o exame da impenhorabilidade de bem de família exige produção de prova específica e contraditório adequado, o que não se mostra viável no estreito âmbito do agravo de instrumento, cuja cognição é predominantemente documental e limitada à verificação da regularidade da decisão interlocutória.

Por fim, no tocante ao alegado excesso de penhora, a agravante não demonstrou, por meio de prova inequívoca e atual, que o valor total dos imóveis penhorados exceda substancialmente o montante da dívida exequenda, tampouco indicou outros bens passíveis de constrição menos gravosos, nos termos do art. 805 do CPC. A mera alegação genérica de onerosidade não é suficiente para infirmar a decisão agravada.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso
, mantendo-se a r. decisão agravada por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025