Tribunal: TJMT
Processo: 1034096-83.2021.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO POR FALTA DE LIBERAÇÃO DO FGTS. AUSÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO PELA IMOBILIÁRIA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente a Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Rescisão Contratual c/c Danos Materiais e Morais, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Os apelantes sustentam que a imobiliária teria induzido erro ao afirmar que o financiamento habitacional e a liberação do FGTS estavam aprovados, razão pela qual firmaram contrato de compra e venda e realizaram pagamentos prévios, pleiteando a devolução dos valores e indenização por danos materiais e morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve falha na prestação de serviços da imobiliária ao intermediar negócio frustrado por ausência de liberação do FGTS dos autores; (ii) estabelecer se há direito à restituição dos valores pagos e à reparação por danos materiais e morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A relação jurídica estabelecida entre os autores e a imobiliária possui natureza consumerista, tendo a sentença analisado a demanda à luz do Código de Defesa do Consumidor.
A prova dos autos demonstra que os próprios autores buscaram financiamento previamente, assinaram declaração de que não possuíam imóvel para fins de liberação do FGTS, e não comprovaram qualquer induzimento por parte da imobiliária quanto à aprovação do financiamento ou da liberação do fundo.
A CEF comprovou a existência de imóvel em nome do autor, o que inviabilizou a liberação do FGTS, sendo essa a verdadeira causa da não concretização do negócio, e não qualquer conduta da imobiliária.
Os serviços de avaliação do imóvel e intermediação imobiliária foram efetivamente prestados, de modo que não há causa para restituição dos valores pagos a esse título.
A ausência de comprovação de ato ilícito ou falha na prestação de serviços afasta a pretensão de reparação por danos materiais e morais.
A jurisprudência do STJ exige prova mínima dos fatos constitutivos do direito alegado, mesmo em relações de consumo com inversão do ônus da prova, o que não foi atendido no presente caso.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
A ausência de liberação do FGTS por fato imputável exclusivamente aos autores não configura falha na prestação de serviços pela imobiliária.
É indevida a restituição de valores pagos por serviços efetivamente prestados, mesmo que o contrato de compra e venda do imóvel não se concretize.
O autor deve apresentar prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito, ainda que a demanda seja regida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, III e VIII; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2298281/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, 3a Turma, j. 20.11.2023, DJe 22.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034096-83.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VIRGINIA MARTINS DE CARVALHO COSTA - CPF: 925.208.391-04 (APELANTE), JOSE HENRIQUE MARIANO FERREIRA ROSSETI - CPF: 047.137.311-70 (ADVOGADO), MOACIR JOSE OUTEIRO PINTO - CPF: 106.711.588-99 (ADVOGADO), JO VAGNER COSTA - CPF: 503.672.421-68 (APELANTE), DIAMOND HOUSE IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 34.006.229/0001-55 (APELADO), CYNTIA KATHEUSCIA DA CRUZ E SILVA CARVALHO - CPF: 827.229.001-49 (ADVOGADO), FABISON MIRANDA CARDOSO - CPF: 673.390.341-53 (APELADO), SUZANA CRISTINA FIGUEIREDO DE MORAES CARDOSO - CPF: 221.534.248-01 (ADVOGADO), SUZANA CRISTINA FIGUEIREDO DE MORAES CARDOSO - CPF: 221.534.248-01 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO POR FALTA DE LIBERAÇÃO DO FGTS. AUSÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO PELA IMOBILIÁRIA. IM
PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO NÃO
PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente a Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Rescisão Contratual c/c Danos Materiais e Morais, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Os apelantes sustentam que a imobiliária teria induzido erro ao afirmar que o financiamento habitacional e a liberação do FGTS estavam aprovados, razão pela qual firmaram contrato de compra e
venda e realizaram pagamentos prévios, pleiteando a devolução dos valores e indenização por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve falha na prestação de serviços da imobiliária ao intermediar negócio frustrado por ausência de liberação do FGTS dos autores; (
ii
) estabelecer se há direito à restituição dos valores pagos e à reparação por danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica estabelecida entre os autores e a imobiliária possui natureza consumerista, tendo a sentença analisado a demanda à luz do Código de Defesa do Consumidor.

A prova dos autos demonstra que os próprios autores buscaram financiamento previamente, assinaram declaração de que não possuíam imóvel para fins de liberação do FGTS, e não comprovaram qualquer induzimento por parte da imobiliária quanto à aprovação do financiamento ou da liberação do fundo.

A CEF comprovou a existência de imóvel em nome do autor, o que inviabilizou a liberação do FGTS, sendo essa a verdadeira causa da não concretização do negócio, e não qualquer conduta da imobiliária.

Os serviços de avaliação do imóvel e intermediação imobiliária foram efetivamente prestados, de modo que não há causa para restituição dos valores pagos a esse título.

A ausência de comprovação de ato ilícito ou falha na prestação de serviços afasta a pretensão de reparação por danos materiais e morais.

A jurisprudência do STJ exige prova mínima dos fatos constitutivos do direito alegado, mesmo em relações de
consumo com inversão do ônus da prova, o que não foi atendido no presente caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não
provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de liberação do FGTS por fato imputável exclusivamente aos autores não configura falha na prestação de serviços pela imobiliária.

É indevida a restituição de valores pagos por serviços efetivamente prestados, mesmo que o contrato de compra e venda do imóvel não se concretize.

O autor deve apresentar prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito, ainda que a demanda seja regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6o, III e VIII; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
2298281/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, 3a Turma, j. 20.11.2023,
DJe
22.11.2023.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Resolução Contratual c/c Danos Materiais e Morais
julgada improcedente com condenação dos autores nas custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa.

Os apelantes alegam que
a relação é de consumo e que a Imobiliária
, ao intermediar a venda
e a operação financeira incorreu em falha na prestação de serviço uma vez que os induziu a acreditar que o financiamento havia sido aprovado e o FGTS liberado.

Pede a reparação por danos morais e materiais.

Contrarrazões nos Ids
ns
.
293361012
e
293361014
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em
Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Resolução Contratual c/c Danos Materiais e Morais
julgada improcedente com condenação dos autores nas custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa.

Os autores ajuizaram a presente Ação arguindo que
a imobiliária ré intermediou um contrato de compra e venda de imóvel com os outros réus e que, embora tenha quitado o valor da entrada (R$10.000,00) e a taxa de avaliação do imóvel (R$750,00) a avença não foi efetivada uma vez que não foi aprovada a liberação do seu FGTS, com o qual pretendia pagar parte do devido.

Arguem só firmaram o contrato porque a Imobiliária fez crer que o financiamento pela Caixa Econômica Federal havia sido aprovado, o que não era verdade.

A sentença reconheceu a relação de consumo e analisou a causa sob a ótica do CDC.

Contudo, as provas dos autos mostram que
antes de procurar a imobiliária ré, os autores buscaram um financiamento que foi aprovado, e depois ainda firmaram a declaração de que não possuíam imóvel (Id n.
293360896
) o que possibilitaria a liberação do FGTS, no entanto, a CEF demonstrou que havia uma casa em
no
me do autor (Id n.
293360899
).

Ademais, a avença não foi firmada não pela negativa do financiamento, mas sim pela não liberação do FGTS e pela não quitação dos
R$62.293,88
que seriam pagos com esse fundo.

Assim, como a culpa pela não concretização do negócio foi exclusivamente dos autores, tanto a quantia destinada à avaliação do bem, como os R$10.000,00 da intermediação não devem ser restituídos, isso porque ambos os serviços foram prestados, houve a avaliação e a intermediação.

Diante disso, os autores não se desincumbiram do ônus de comprovar
minimamente os fatos constitutivos do seu direito, ou seja, não comprovara nenhum ato ilícito da imobiliária e, tampouco dos vendedores.

Nesse sentido:

“
CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL .
INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE MÍNIMA PROVA DO DIREITO DO AUTOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA
N .
7/STJ.

1. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, apesar de o art. 6o, VIII, do CDC prever a inversão do ônus da prova para facilitação da defesa, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
não exime o autor do ônus de apresentar prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito
.
Precedentes.

2. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou que a parte autora não se desincumbiu do encargo de provar, minimamente, o fato constitutivo do seu direito. Rever tal conclusão requer, necessariamente, o reexame de fatos e provas, o que é vedado a esta Corte, em recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula
n .
7/STJ.

Agravo interno improvido.
”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2298281 RJ 2023/0047290-0, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 20/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
22/11/2023)
.

Pelo exposto,
nego provimento

ao Rec
urso e majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/07/2025