Tribunal: TJMT
Processo: 1025346-16.2024.8.11.0000
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-16
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.1. Agravo de Instrumento interposto por JOSÉ ANTONIO RAMALHO FORIN e DANIELLY MAURMANN CAMPOS FORIN contra decisão interlocutória que deferiu a tutela de urgência para reintegração de posse da Fazenda Primavera, objeto de promessa de compra e venda, nos autos da ação de rescisão contratual proposta por ALCIDO NILSON.
1.2. Os agravantes alegam que a suspensão dos pagamentos decorreu de irregularidade fundiária do imóvel e que investiram quantias substanciais em benfeitorias. O agravado, por sua vez, sustenta o inadimplemento contratual e a existência de cláusula contratual que prevê a rescisão motivada e a reintegração de posse em caso de descumprimento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.1. A questão em discussão consiste em definir se a decisão que deferiu a reintegração de posse deve ser suspensa diante da alegação de suspensão legítima dos pagamentos em razão de irregularidade documental do imóvel e da realização de benfeitorias pelos agravantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.1. O contrato firmado entre as partes prevê expressamente a possibilidade de rescisão automática e reintegração de posse em caso de inadimplemento, conforme cláusula quarta.
3.2. A inadimplência dos agravantes restou demonstrada nos autos por meio de documentos contratuais e notificações extrajudiciais, sendo inclusive reconhecida pelos próprios agravantes.
3.3. A posse dos agravantes tornou-se injusta após o inadimplemento, caracterizando esbulho possessório nos termos do artigo 1.210 do Código Civil.
3.4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cláusula de reserva de domínio em contratos de promessa de compra e venda, garantindo ao vendedor o direito de reaver o bem em caso de inadimplemento do comprador.
3.5. Não há ilegalidade na decisão agravada, pois o conjunto probatório demonstra a probabilidade do direito do agravado e o perigo de dano.
IV. DISPOSITIVO
4.1. Recurso desprovido.
V. TESE
Tese de julgamento:
1. A inadimplência do comprador em contrato de promessa de compra e venda com cláusula de reserva de domínio autoriza a rescisão contratual e a reintegração de posse pelo vendedor.
2. O reconhecimento da mora do comprador pode ocorrer por notificação extrajudicial, tornando injusta sua posse em caso de inadimplemento.
3. A concessão de tutela de urgência para reintegração de posse exige a presença da probabilidade do direito e do perigo de dano, configurados quando a posse do comprador inadimplente impede o exercício regular do direito do vendedor sobre o imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025346-16.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO RAMALHO FORIN - CPF: 008.336.551-67 (AGRAVANTE), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), DANIELLY MAURMANN CAMPOS FORIN - CPF: 007.640.821-32 (AGRAVANTE), ALCIDO NILSON - CPF: 430.121.329-53 (AGRAVADO), MAURO PORTES JUNIOR - CPF: 834.358.591-72 (ADVOGADO), PEDRO EMILIO BARTOLOMEI - CPF: 048.107.619-08 (ADVOGADO), SANDRA ROBERTA MONTANHER BRESCOVICI - CPF: 797.593.271-04 (ADVOGADO), DAIANE LUZA - CPF: 958.692.471-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEFERIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.1. Agravo de Instrumento interposto por JOSÉ ANTONIO RAMALHO FORIN e DANIELLY MAURMANN CAMPOS FORIN contra decisão interlocutória que deferiu a tutela de urgência para reintegração de posse da Fazenda Primavera, objeto de promessa de compra e venda, nos autos da ação de rescisão contratual proposta por ALCIDO NILSON.

1.2. Os agravantes alegam que a suspensão dos pagamentos decorreu de irregularidade fundiária do imóvel e que investiram quantias substanciais em benfeitorias. O agravado, por sua vez, sustenta o inadimplemento contratual e a existência de cláusula contratual que prevê a rescisão motivada e a reintegração de posse em caso de descumprimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.1. A questão em discussão consiste em definir se a decisão que deferiu a reintegração de posse deve ser suspensa diante da alegação de suspensão legítima dos pagamentos em razão de irregularidade documental do imóvel e da realização de benfeitorias pelos agravantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.1. O contrato firmado entre as partes prevê expressamente a possibilidade de rescisão automática e reintegração de posse em caso de inadimplemento, conforme cláusula quarta.

3.2. A inadimplência dos agravantes restou demonstrada nos autos por meio de documentos contratuais e notificações extrajudiciais, sendo inclusive reconhecida pelos próprios agravantes.

3.3. A posse dos agravantes tornou-se injusta após o inadimplemento, caracterizando esbulho possessório nos termos do artigo 1.210 do Código Civil.

3.4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cláusula de reserva de domínio em contratos de promessa de compra e venda, garantindo ao vendedor o direito de reaver o bem em caso de inadimplemento do comprador.

3.5. Não há ilegalidade na decisão agravada, pois o conjunto probatório demonstra a probabilidade do direito do agravado e o perigo de dano.

IV. DISPOSITIVO

4.1. Recurso desprovido.

V. TESE

Tese de julgamento:

1. A inadimplência do comprador em contrato de promessa de compra e venda com cláusula de reserva de domínio autoriza a rescisão contratual e a reintegração de posse pelo vendedor.

2. O reconhecimento da mora do comprador pode ocorrer por notificação extrajudicial, tornando injusta sua posse em caso de inadimplemento.

3. A concessão de tutela de urgência para reintegração de posse exige a presença da probabilidade do direito e do perigo de dano, configurados quando a posse do comprador inadimplente impede o exercício regular do direito do vendedor sobre o imóvel.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
JOSÉ ANTONIO RAMALHO FORIN
e
OUTRA
em face de decisão interlocutória proferida na “Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Tutela de Urgência de Reintegração de Posse e Pedido de Perdas e Danos” de no 1000856-82.2024.8.11.0014, proposta por
ALCIDO NILSON,
ora agravado,

em trâmite perante a 2a Vara Cível da Comarca de Poxoréu - MT.

A decisão agravada (ID. 165519389 – autos originários)
deferiu a tutela de urgência reivindicada para determinar a imediata reintegração de posse da Fazenda Primavera.

Os Agravantes relatam que parte estranha a lide, Eco Securitizadora, outorgou anuência às condições previstas no “instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel rural”. Este agravante procedeu integralmente ao pagamento do arras (item 1) e prestações previstas para abril/2021 (item 2) e agosto/2021 (item 3). Além disso, também procedeu integralmente às prestações vencidas em janeiro/2022 (item 5.1) e março/2022 (item 4.1).

Afirmam que implementaram diversas benfeitorias necessárias e úteis, a exemplo de edificação de alojamentos com banheiros e sala, aumento do barracão anteriormente existente e respectiva terraplanagem, perfuração de poço artesiano, construção de grande caixa d’água de reservatório, reformou as casas anteriormente existentes, edificou depósito de defensivo, construiu depósito de combustível (casa e bomba de abastecimento), entre outras.

Argumentam que o requerido/agravado nada mencionou sobre a irregularidade documental (matrícula) que legitima a suspensão de pagamentos à luz do parágrafo terceiro da cláusula sétima do “instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel rural” tratando-se de premissa incontroversa.

Sustentam que a jurisprudência do egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso preleciona a impossibilidade de rescisão contratual na hipótese de suspensão do pagamento até a regularização do domínio do imóvel. Ao exigir o pagamento do preço sem, contudo, regularizar o imóvel que apresenta deslocamento de matrícula, a decisão agravada contraria as disposições do art. 476/CC.

Requerem a concessão de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento, que se faz necessário à medida que não tiveram sequer a oportunidade de exercerem o contraditório, já pagaram pelo imóvel quase R$ 14 milhões de reais, nele efetivaram diversos investimentos e estão na iminência de serem expulsos do referido imóvel, caso seja cumprida a ordem de reintegração deferida com desocupação imediata.

No mérito, requerem provimento para reformar a decisão agravada e determinar a sua permanência na condição de atual ocupante do imóvel litigioso.

O pedido liminar com efeito suspensivo foi indefirido no presente recurso, mantendo-se a decisão agravada e seus efeitos.

Contrarrazões sob ID.

246042184 aduzindo que a decisão agravada deve ser mantida, pois restou demonstrado nos autos o inadimplemento contratual dos agravantes, que deixaram de cumprir suas obrigações financeiras avençadas.

Aponta que os agravantes encontram-se inadimplentes com parcelas vencidas e que o próprio contrato prevê a rescisão motivada e a reintegração de posse em caso de descumprimento. Destaca que a reintegração de posse já foi efetivada e que o imóvel foi arrendado a terceiros, o que demonstra a perda do objeto do agravo no tocante ao pedido de suspensão da decisão agravada.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por JOSÉ ANTONIO RAMALHO FORIN e DANIELLY MAURMANN CAMPOS FORIN contra decisão interlocutória que deferiu o pedido liminar de imediata reintegração de posse sobre o imóvel objeto de promessa de compra e venda entre as partes, especificamente a Fazenda Primavera, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS proposta por ALCIDO NILSON, ora agravado.

Os agravantes destacam que, nos termos do contrato firmado, há cláusula expressa que permite a suspensão dos pagamentos caso seja constatada irregularidade fundiária, o que teria motivado a paralisação dos repasses financeiros. Defendem que, além da ausência de inadimplemento, realizaram diversos investimentos e melhorias no imóvel, incluindo construções, reformas, terraplanagem, correção do solo e manutenção de infraestrutura.

O agravado, por sua vez, em suas contrarrazões, sustenta que a decisão agravada deve ser mantida, pois restou demonstrado nos autos o inadimplemento contratual dos agravantes, que deixaram de cumprir suas obrigações financeiras previstas no contrato. Aponta que os agravantes encontram-se inadimplentes com parcelas vencidas e que o próprio contrato prevê a rescisão motivada e a reintegração de posse em caso de descumprimento. Destaca que a reintegração de posse já foi efetivada e que o imóvel foi arrendado a terceiros, o que demonstra a perda do objeto do agravo no tocante ao pedido de suspensão da decisão agravada.

No que se refere ao pleito liminar, há que se observar a decisão agravada:

“(...)

Do que se extrai dos autos, os requeridos deixaram de cumprir a obrigação descrita nos itens “2” e “3” da Cláusula Segunda do Primeiro Aditivo Contratual, ou seja, encontra-se inadimplente tanto em relação à quantia de R$ 84.000,00 vencida em 12 de maio de 2023, quanto em relação à quantia de R$ 3.340.797,61 vencida em 20/09/2023.

Verifica-se, ainda, que o imóvel se encontra gravado fiduciariamente junto à ECO SECURITIZADORA, sendo que a dívida gravada sobre o imóvel precisa ser paga pelo Requerente, que não vem conseguindo honrar com seu compromisso, ante a falta de recebimento de recursos devido o inadimplemento.

O documento acostado no iId. 164247871 (Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural), demonstra a probabilidade do direito, uma vez que há previsão contratual expressa quanto à caracterização do esbulho possessório caso os Requeridos, em caso de rescisão motivada do contrato, não efetuem a devolução do imóvel ao Requerente no prazo de 30 (trinta) dias (cláusula 4a).

Além disso, está demonstrada pela notificação extrajudicial de Id. 164249669, evidenciando que os requeridos já tomaram ciência do interesse do requerente na rescisão contratual.

No tocante ao perigo de dano, igualmente perfaz comprovado, na medida em que a postergação dos efeitos da rescisão contratual, acarretará risco de perda de oportunidade de plantio da soja, para quitação do débito anual junto à ECO SECURITIZADORA, a qual o requerente está obrigado.”

O cerne da discussão recursal é verificar se há possibilidade de suspender a liminar decorrente da “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDO DE PERDAS E DANOS” de n. 1000856-82.2024.8.11.0014, que tramita perante a 2a Vara Cível da Comarca de Poxoréu.

Adentrando ao mérito recursal
e analisando detidamente o processo agravado, constam dos autos originários cópia dos contratos e aditivos pactuados entre as partes (Ids. 164247871 e 164247874), demonstrando a relação negocial de compra e venda do imóvel em debate.

Verifica-se também a cópia da notificação extrajudicial enviada à parte requerida, ora agravante, em 25/10/2023 (ID. 164249664) e contra notificação (ID. 164249668), que inclusive confessa a inadimplência noticiada, portanto, devidamente constituída em mora.

Em relação à possibilidade de reintegração da posse, a agravada demonstrou nos autos que o contrato realizado entre as partes detém previsão de rescisão automática em caso de inadimplência, conforme expressa a Cláusula 4a qual indica que:

“Cláusula Quarta: A falta de pagamento de qualquer das parcelas acima pactuadas, na data aprazada, resultará no vencimento antecipada da dívida e constituirá em mora os PROMISSÁRIOS COMPRADORES, independente de notificação judicial ou extrajudicial, e implicará em uma multa contratual, fixada em comum acordo à base de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, além de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, bem como correção monetária ajustada pelo INPC, além do pagamento de custas e despesas judiciais para a execução deste instrumento, inclusive de honorários advocatícios em 10% (dez por cento),
ou à escolha do PROMITENTE VENDEDOR, considerar automaticamente rescindido o presente instrumento notificando os PROMISSÁRIOS COMPRADORES de sua intenção, bem como para a devolução do bem no prazo de 30 dias sob pena de caracterização de esbulho possessório previsto no artigo 1.210 do Código Civil.
” (g.n).

Preleciona acerca da matéria o Superior Tribunal de Justiça:

“A cláusula de reserva de domínio ou pactum reservati domini é uma disposição inserida nos contratos de compra e venda que permite ao vendedor conservar para si a propriedade e a posse indireta da coisa alienada até o pagamento integral do preço pelo comprador, o qual terá apenas a posse direta do bem, enquanto não solvida a obrigação. Nascido na prática mercantil, o pacto com reserva de domínio é hoje um instituto difundido no mundo dos negócios e foi sistematizado no ordenamento jurídico a partir do advento do Código Civil de 2002 (arts. 521-528), porém já contava com tratamento esparso antes mesmo do citado diploma legal.” (REsp 1.056.837/RN, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 03.11.15).

Por sua vez, a parte agravante não apresenta documentação hábil para desconstituir os documentos da parte agravada, ou melhor, deixa de comprovar a adimplência contratual perante os vendedores do imóvel rural adquirido, impedindo a reintegração de posse por falta de pagamento.

Nessa perspectiva, diante da situação narrada, dessume-se que resta demonstrado o esbulho possessório, ante a inexistência de comprovação do adimplemento por parte da agravante.

Logo, inexiste qualquer ilegalidade na decisão agravada, não sendo, portanto, caso de conceder o efeito suspensivo, pois o conjunto probatório não confere a probabilidade das alegações da parte agravante.

Nesse sentido já se manifestou esta Egrégia Corte:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO - PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência, o que se verificou na espécie.
No contrato de compra e venda de veículo, com pacto de reserva de domínio, comprovada a inadimplência e a mora, quanto o bastante para o deferimento de liminar de reintegração provisória na posse do bem.”
(TJ-MT - AGR: 10008159420238110000, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 12/04/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/04/2023) (g.n).

Portanto, considerando que o agravante foi constituído em mora e que o contrato foi realizado com cláusula de reserva de domínio, deve ser mantida a reintegração possessória deferida e agravada, ante a inadimplência do devedor agravante.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso de Agravo de Instrumento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/04/2025