Tribunal: TJMT
Processo: 1001497-44.2024.8.11.0055
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-05
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES DE NULIDADE PROCESSUAL REJEITADAS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL E IPTU. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Trata-se de apelação contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o pacto por inadimplência do comprador, reintegrar o vendedor na posse do imóvel, e condenar o réu ao pagamento de débitos de IPTU, assegurando-lhe o direito de indenização por benfeitorias.
II. Questão em discussão:
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a citação do réu com apenas um dia de antecedência da audiência de conciliação invalida o ato e a subsequente decretação de revelia; (ii) saber se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa; (iii) saber se o percentual de retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal é abusivo; e (iv) saber se a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de posse do imóvel pode ser atribuída ao comprador inadimplente.
III. Razões de decidir:
3. O comparecimento espontâneo do réu à audiência de conciliação, onde foi informado do prazo para defesa, supre a eventual nulidade decorrente da inobservância do prazo legal de antecedência da citação, em atenção aos princípios da instrumentalidade das formas e da ausência de prejuízo (art. 239, § 1o, e art. 282, § 1o, ambos do CPC).
4. Não há cerceamento de defesa quando o juiz, destinatário das provas, entende que o feito está suficientemente instruído para o julgamento, especialmente diante dos efeitos da revelia, conforme autorizado pelo art. 355 do CPC.
5. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é razoável e está em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), mostrando-se adequada para compensar o vendedor pelas despesas administrativas e pela indisponibilidade do imóvel.
6. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o comprador enquanto esteve na posse do imóvel, por se tratar de obrigação propter rem e por haver previsão contratual expressa nesse sentido, devendo os valores em aberto serem abatidos do montante a ser restituído.
IV. Dispositivo e tese:
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. O comparecimento espontâneo do réu à audiência de conciliação sana o vício da citação realizada sem a antecedência mínima legal, afastando a alegação de nulidade quando não demonstrado prejuízo concreto. 2. É válida a retenção no patamar de 25% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel extinto por inadimplência do comprador, por estar em consonância com o entendimento do STJ. 3. O promitente comprador é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período em que exerceu a posse do imóvel.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001497-44.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[LOTEAMENTO TARUMA II LTDA - CNPJ: 07.435.414/0001-92 (APELADO), KLEITON ARAUJO DE CARVALHO - CPF: 695.827.181-53 (ADVOGADO), VICENTE MIRANDA DA SILVA - CPF: 481.935.001-30 (APELANTE), MELQUI ELIAQUIM OLIVEIRA SILVA - CPF: 019.692.051-56 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES DE NULIDADE PROCESSUAL REJEITADAS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL E IPTU. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Trata-se de apelação contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o pacto por inadimplência do comprador, reintegrar o vendedor na posse do imóvel, e condenar o réu ao pagamento de débitos de IPTU, assegurando-lhe o direito de indenização por benfeitorias.

II. Questão em discussão:

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a citação do réu com apenas um dia de antecedência da audiência de conciliação invalida o ato e a subsequente decretação de revelia; (ii) saber se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa; (iii) saber se o percentual de retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal é abusivo; e (iv) saber se a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de posse do imóvel pode ser atribuída ao comprador inadimplente.

III. Razões de decidir:

3. O comparecimento espontâneo do réu à audiência de conciliação, onde foi informado do prazo para defesa, supre a eventual nulidade decorrente da inobservância do prazo legal de antecedência da citação, em atenção aos princípios da instrumentalidade das formas e da ausência de prejuízo (art. 239, § 1o, e art. 282, § 1o, ambos do CPC).

4. Não há cerceamento de defesa quando o juiz, destinatário das provas, entende que o feito está suficientemente instruído para o julgamento, especialmente diante dos efeitos da revelia, conforme autorizado pelo art. 355 do CPC.

5. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é razoável e está em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), mostrando-se adequada para compensar o vendedor pelas despesas administrativas e pela indisponibilidade do imóvel.

6. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o comprador enquanto esteve na posse do imóvel, por se tratar de obrigação propter rem e por haver previsão contratual expressa nesse sentido, devendo os valores em aberto serem abatidos do montante a ser restituído.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. O comparecimento espontâneo do réu à audiência de conciliação sana o vício da citação realizada sem a antecedência mínima legal, afastando a alegação de nulidade quando não demonstrado prejuízo concreto. 2. É válida a retenção no patamar de 25% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel extinto por inadimplência do comprador, por estar em consonância com o entendimento do STJ. 3. O promitente comprador é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período em que exerceu a posse do imóvel.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Apelação Cível interposto por VICENTE MIRANDA DA SILVA em face da sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada por LOTEAMENTO TARUMÃ II LTDA contra o ora apelante.

Alega o Apelante, preliminarmente, a nulidade da audiência de conciliação e da decretação de sua revelia, bem como cerceamento de defesa. No mérito, pugna pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pela não incidência ou redução da cláusula penal, e pelo afastamento da condenação ao pagamento de débitos de IPTU.

Requer o acolhimento do presente recurso, nos seus efeitos suspensivo, nos termos do artigo 1.012 do CPC, para reformar a r. Sentença ora proferida, no sentido de: reconhecer e aplicar o Código de Defesa do Consumidor, assim com a Inversão do ônus da prova com fundamento no artigo 3° do referido diploma legal; seja anulada a audiência de conciliação todos os atos posteriores, por conseguinte a r. sentença, por patente violação ao disposto no artigo 334 do CPC, determinando o retorno dos autos ao juízo “a quo”, para a realização regular da solenidade; seja anulada a decretação da revelia, por patente ausência de defesa técnica todos os atos posteriores, por conseguinte que seja cassada a r. sentença, determinando o retorno dos autos ao juízo “a quo”, para a realização regular instrução do feito.

Caso não entenda os eméritos julgadores pela tese supracitada, que seja anulada a r. sentença, por violação ao princípio do contraditório e ampla defesa, nos termos do artigo 5a, LV da CF/88 e artigo 357 do CPC, por patente cerceamento de defesa; determinando o retorno dos autos a primeira instância, para regular instrução afim de que seja oportunizada a defesa e produção de provas. No mérito requer a total procedência do recurso para se obter nova decisão, que determine o afastamento da clausula penal ou a redução da multa para o patamar de 10%, assim como seja afastada a dedução ou imputação das despesas com IPTU ao recorrente. g. Por fim, requer a condenação da recorrida ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.

Já a parte Apelada, em contrarrazões (id. 278875893), defende a manutenção integral da sentença, sustentando a validade de todos os atos processuais praticados, a correta decretação da revelia e a justiça da decisão quanto à retenção de 25% dos valores pagos e à responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por VICENTE MIRANDA DA SILVA em face da sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada por LOTEAMENTO TARUMA II LTDA contra o ora apelante.

Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, ajuizada pela apelada em face do apelante, com fundamento no inadimplemento contratual.

As partes celebraram contrato de compra e venda a prestação de bem imóvel em 31/10/2017, tendo como objeto o lote 14, quadra 30, do Loteamento Buritis II, em Tangará da Serra/MT, pelo valor total de R$ 67.427,11, a ser pago mediante entrada de R$ 1,00 à vista e mais 156 parcelas mensais no valor de R$ 825,63.

Segundo a autora, o réu está inadimplente desde 10/08/2022 e as negociações restaram infrutíferas. Constatou-se que no referido lote há apenas edificação de uma mureta e calçada.

O réu foi citado e intimado da audiência de conciliação em 01/04/2024, via WhatsApp, e a solenidade foi realizada no dia seguinte (02/04/2024), sem composição entre as partes.

Na audiência, embora desacompanhado de advogado, o réu foi intimado para apresentar contestação no prazo legal, mas permaneceu inerte, tendo sido decretada sua revelia.

O magistrado de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato, determinando a reintegração da autora na posse do imóvel, condenando o réu ao pagamento dos impostos referentes ao imóvel (IPTU) e reconhecendo em favor do réu o direito a ser indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias.

Inconformado, o réu interpôs recurso de apelação alegando, preliminarmente: nulidade da audiência de conciliação por violação ao art. 334 do CPC; nulidade da decretação de revelia; cerceamento de defesa; e aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, requer a não incidência ou redução da cláusula penal de 25% para 10% e o afastamento da condenação ao pagamento do IPTU.

Pois bem
.

O recurso não comporta acolhimento.

Inicialmente, no que tange à preliminar de nulidade da audiência de conciliação, verifico que, embora o apelante tenha sido citado com apenas um dia de antecedência da audiência designada, (citação em 01/04/2024 e audiência em 02/04/2024), em desconformidade com o prazo previsto no art. 334 do Código de Processo Civil, tal circunstância não é suficiente para invalidar o ato processual, tampouco os atos subsequentes.

Isso porque, conforme se extrai dos autos, o apelante compareceu espontaneamente à audiência de conciliação, sem manifestar qualquer insurgência quanto à exiguidade do prazo ou à necessidade de postergação do ato para que pudesse constituir advogado. Ademais, conforme documentação anexada pela parte apelada em suas contrarrazões, o recorrente já tinha ciência prévia da existência de processo movido contra si, tanto que, em mensagem de WhatsApp, confirmou estar ciente de que receberia intimação.

A jurisprudência é firme no sentido de que o comparecimento espontâneo da parte supre eventual nulidade na citação, nos termos do art. 239, § 1o, do CPC. Além disso, eventuais vícios processuais devem ser analisados sob a ótica da instrumentalidade das formas e do princípio pas de nullité sans grief, segundo o qual não há nulidade sem prejuízo demonstrado.

No caso em apreço, o apelante não logrou demonstrar qualquer prejuízo concreto decorrente da inobservância do prazo entre a citação e a audiência, sobretudo porque teve ciência inequívoca da demanda e compareceu ao ato, oportunidade em que foi devidamente advertido sobre o prazo para apresentação de contestação, conforme se verifica do termo de audiência juntado aos autos (ID 149240793).

Este Tribunal de Justiça, em casos análogos, já se manifestou no sentido de que "em que pese o tempo exíguo entre a citação e a audiência de conciliação realizada, o que a princípio caracteriza inobservância da norma de regência (Artigo 334 do CPC), na hipótese, tal fato não configura ofensa ao princípio da ampla defesa e do contraditório." (TJMT - AC 0002797-70.2018.8.11.0022, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 31/08/2022).

Conforme o art. 282, § 1o do CPC: "Art. 282. Ao pronunciar a nulidade, o juiz declarará que atos são atingidos e ordenará as providências necessárias a fim de que sejam repetidos ou retificados. § 1o O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.". No caso, a finalidade da citação foi atingida, uma vez que o apelante compareceu à audiência, participando efetivamente do ato.

Ademais, a mensagem de WhatsApp juntada pela apelada (ID 141885613) demonstra que o apelante já tinha ciência da existência do processo, mencionando inclusive que seu advogado havia lhe informado sobre a intimação.

Portanto,
rejeito
a preliminar de nulidade da audiência de conciliação.

Quanto à alegação de nulidade da decretação da revelia, também não assiste razão ao apelante. Como bem pontuado na sentença recorrida, o apelante foi devidamente advertido, na audiência de conciliação – mandado de citação (id. 142637324), sobre o prazo de 15 dias para apresentação de contestação, sob pena de revelia, conforme dispõe o art. 335, I, do CPC.

Ademais, conforme consta no termo de audiência (ID 149240793), após a não concretização do acordo, o apelante foi informado do prazo de 15 dias para apresentar contestação, sendo advertido sobre os efeitos da revelia.

A ausência de advogado na audiência de conciliação não é causa de nulidade do ato, tampouco impede a fluência do prazo para apresentação de defesa. O § 9o do art. 334 do CPC estabelece que as partes "As partes devem estar acompanhadas por seus advogados ou defensores públicos.", mas tal previsão não constitui um requisito de validade do ato, tratando-se de mera faculdade processual, sobretudo porque a ausência de advogado não impede a realização da audiência nem eventual celebração de acordo.

Ademais, não há nos autos qualquer manifestação do apelante durante o prazo para contestação no sentido de requerer a nomeação de advogado dativo ou demonstrar impossibilidade de constituir defensor. Sua inércia processual não pode agora ser utilizada como fundamento para anulação dos atos validamente praticados.

No que concerne à alegação de cerceamento de defesa, também não vislumbro qualquer nulidade processual.

O julgamento antecipado da lide encontra amparo no art. 355, I e II, do CPC, especialmente quando a questão for predominantemente de direito ou quando verificados os efeitos da revelia.

Na hipótese dos autos, o juízo
a quo
fundamentou adequadamente o julgamento antecipado, esclarecendo que "o cerne da demanda encerra questão estritamente de direito, não havendo, portanto, necessidade de produção de outras provas, porquanto os elementos necessários à convicção deste Juízo já se encontram nos autos, estando assim a causa madura e apta para ser julgada antecipadamente".

É cediço que o juiz, como destinatário final das provas (art. 370 do CPC), tem o poder-dever de indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, sendo-lhe facultado julgar antecipadamente a lide quando os elementos constantes dos autos forem suficientes à formação de sua convicção.

Superadas as preliminares, passo à análise do mérito recursal.

Quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, embora se reconheça que, em tese, as relações imobiliárias podem se submeter às normas consumeristas quando presentes os requisitos dos arts. 2o e 3o do CDC, verifico que, no caso concreto, a discussão não se refere à qualidade do produto ou a eventuais vícios na prestação do serviço, mas sim ao inadimplemento contratual por parte do comprador, ora apelante.

Ainda, mesmo que se aplicasse o CDC ao caso em tela, tal circunstância não alteraria o resultado do julgamento, uma vez que as normas de proteção ao consumidor não afastam o dever de adimplemento das obrigações contratuais validamente assumidas, tampouco impedem a resolução do contrato por inadimplemento, nos termos do art. 475 do Código Civil.

No tocante à cláusula penal, o juízo a quo fixou em 25% o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador inadimplente, em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça:

"De acordo com a jurisprudência do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, caso motivada por inadimplência do comprador, gera o direito de retenção pelo vendedor de 25% das parcelas pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados." (AgInt no AREsp 714250/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 10/10/2016)

O apelante questiona a aplicação da cláusula penal no percentual de 25% sobre os valores pagos, argumentando pela sua redução para 10% ou até mesmo sua não incidência.

De fato, nos termos do art. 413 do Código Civil, "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".

No caso em tela, considerando que o apelante adimpliu aproximadamente 53% do valor contratado (conforme alegado pela apelada e não impugnado), entendo que a retenção de 25% do valor pago, fixada na sentença, mostra-se adequada e compatível com o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, que admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso (REsp 1.224.921/PR).

O percentual de 25% justifica-se pelas despesas suportadas pela apelada com a divulgação, comercialização, publicidade, além de outras despesas administrativas, e pelo tempo considerável em que o contrato perdurou.

Portanto, mantenho a retenção no percentual de 25% fixado na sentença, sobretudo considerando que o apelante adimpliu aproximadamente 53% do valor contratado, permanecendo inadimplente desde agosto/2022, além de ter usufruído da posse do imóvel durante todo esse período, realizando inclusive construção de mureta e calçada no local.

Ressalte-se que a retenção de 25% visa não apenas compensar o vendedor pelas despesas administrativas, de divulgação e comercialização, mas também indenizá-lo pelo tempo em que o imóvel ficou indisponível para nova alienação, pela desvalorização do bem em razão das construções parciais realizadas, bem como pelos ônus decorrentes da necessidade de ajuizamento da ação para obter a rescisão do contrato e a reintegração na posse do bem.

Por fim, no que diz respeito ao pagamento do IPTU, a sentença também não merece reparo. O IPTU, por sua natureza de obrigação propter rem, é devido por aquele que detém a posse do imóvel. Tendo o apelante permanecido na posse do bem durante o período de inadimplência, é de sua responsabilidade o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel.

Ademais, conforme salientado nas contrarrazões, o contrato firmado entre as partes expressamente estabeleceu que os impostos que incidem sobre o imóvel ficariam a cargo do comprador, ora apelante, a partir da data da assinatura do contrato.

Nesse contexto, considerando que a rescisão contratual impõe o retorno das partes ao status quo ante, é imperioso que o imóvel seja devolvido ao vendedor livre de quaisquer ônus, inclusive tributários, sendo plenamente cabível o abatimento dos valores devidos a título de IPTU do montante a ser restituído ao comprador.

Vale destacar que a sentença recorrida, de forma acertada, reconheceu o direito do apelante de ser indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, cujo montante deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, garantindo assim o equilíbrio entre as partes e evitando o enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, mantenho a condenação do apelante ao pagamento do IPTU no valor de R$ 1.827,03, conforme documento de ID 141885609, e demais que se vencerem até a efetiva reintegração de posse, permitindo-se a compensação com os valores a serem restituídos pela parte autora, conforme determinado na sentença.

Ante o exposto, rejeito as preliminares de nulidade da audiência de conciliação, de nulidade da decretação de revelia e de cerceamento de defesa; acolho parcialmente a preliminar para reconhecer a aplicabilidade do CDC à relação contratual, sem determinação de inversão do ônus da prova; e, no mérito, nego provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante em 2% sobre o valor atualizado da causa, totalizando 12%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da concessão da gratuidade da justiça.

Ao arremate, visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18.205/SP, Eminente Ministro Felix Fischer, DJ 08/05/2006, p. 240).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2025