Tribunal: TJMT
Processo: 1005775-29.2019.8.11.0002
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-02
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:
Ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação de cobrança de taxas condominiais. preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade. rejeição. alienação de imóvel por instrumento particular sem registro. ausência de comprovação da imissão na posse pelo promissário comprador. sequestro judicial. responsabilidade do proprietário registral. natureza “propter rem” da obrigação. recurso desprovido.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança para condenar a requerida ao pagamento de taxas condominiais vencidas, multa, juros e correção monetária, referentes a três unidades habitacionais, reconhecendo a responsabilidade da proprietária registral.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a apelação estaria desprovida de dialeticidade por reproduzir argumentos já apresentados; e (ii) saber se o promitente vendedor permanece responsável pelas taxas condominiais quando há compromisso de compra e venda não registrado e ausência de prova da posse pelo adquirente, ainda que o bem tenha sido objeto de sequestro judicial.
III. Razões de decidir
3. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal foi afastada, pois a apelante impugnou de forma específica os fundamentos da sentença.
4. As taxas condominiais possuem natureza “propter rem” (CC, art. 1.345), vinculando-se ao imóvel e ao seu titular registral, salvo prova de posse efetiva por terceiro e ciência inequívoca do condomínio, o que não ocorreu no caso.
5. O sequestro judicial (CPP, arts. 125 e ss.) não transfere propriedade nem afasta a responsabilidade do titular registral pelas obrigações inerentes ao imóvel.
6. Ausente comprovação de imissão na posse da compradora ou de comunicação formal ao condomínio, subsiste a legitimidade passiva da apelante para responder pelos débitos.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de registro da promessa de compra e venda e a falta de comprovação da posse do adquirente mantêm a responsabilidade do proprietário registral pelas taxas condominiais. 2. O sequestro judicial não afasta a obrigação ‘propter rem’ decorrente da titularidade do imóvel.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.345 e 1.336, § 1o; CPC, arts. 85, § 11, 355, I, e 373, II; CPP, arts. 125 e ss.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005775-29.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I - CNPJ: 12.109.656/0001-26 (APELADO), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA - CNPJ: 08.824.397/0001-48 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa: direito civil e processual civil. apelação cível. ação de cobrança de taxas condominiais. preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade. rejeição. alienação de imóvel por instrumento particular sem registro. ausência de comprovação da imissão na posse pelo promissário comprador. sequestro judicial. responsabilidade do proprietário registral. natureza “propter rem” da obrigação. recurso desprovido.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança para condenar a requerida ao pagamento de taxas condominiais vencidas, multa, juros e correção monetária, referentes a três unidades habitacionais, reconhecendo a responsabilidade da proprietária registral.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a apelação estaria desprovida de dialeticidade por reproduzir argumentos já apresentados; e (ii) saber se o promitente vendedor permanece responsável pelas taxas condominiais quando há compromisso de compra e venda não registrado e ausência de prova da posse pelo adquirente, ainda que o bem tenha sido objeto de sequestro judicial.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal foi afastada, pois a apelante impugnou de forma específica os fundamentos da sentença.

4. As taxas condominiais possuem natureza “propter rem” (CC, art. 1.345), vinculando-se ao imóvel e ao seu titular registral, salvo prova de posse efetiva por terceiro e ciência inequívoca do condomínio, o que não ocorreu no caso.

5. O sequestro judicial (CPP, arts. 125 e ss.) não transfere propriedade nem afasta a responsabilidade do titular registral pelas obrigações inerentes ao imóvel.

6. Ausente comprovação de imissão na posse da compradora ou de comunicação formal ao condomínio, subsiste a legitimidade passiva da apelante para responder pelos débitos.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: “1. A ausência de registro da promessa de compra e venda e a falta de comprovação da posse do adquirente mantêm a responsabilidade do proprietário registral pelas taxas condominiais. 2. O sequestro judicial não afasta a obrigação ‘propter rem’ decorrente da titularidade do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.345 e 1.336, § 1o; CPC, arts. 85, § 11, 355, I, e 373, II; CPP, arts. 125 e ss.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - VÁRZEA GRANDE - SPE LTDA., contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos da “Ação de Cobrança” (Proc. no 1005775-29.2019.8.11.0002), ajuizada por CONDOMÍNIO TERRA NOVA VÁRZEA GRANDE I, contra a apelante, julgou procedentes os pedidos formulados pela parte autora para condenar a requerida ao pagamento das taxas condominiais vencidas, que totalizam R$ 9.388,77 (nove mil, trezentos e oitenta e oito reais e setenta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo Índice Geral de Preços do Mercado – IGPM, a partir da constituição da dívida, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde o vencimento da obrigação.

Condenou-a, ainda, ao pagamento da multa prevista no art. 1.336, §1o, do Código Civil, no valor correspondente a 2% sobre o débito, e ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, estes, fixados em 15% sobre o valor que atingir a condenação, nos termos dos artigos 85, §2o, do CPC.

Em suas razões recursais, a apelante suscita preliminar de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que os imóveis foram vendidos a terceira pessoa, identificada como Simone da Silva Souza, conforme contrato de compra e venda celebrado em 2008, dizendo, ainda, acerca deste aspecto que, não pode ser compelida a efetuar o pagamento de dívida pela qual não possui qualquer responsabilidade, sendo que as despesas ora cobradas devem ser suportadas pelo efetivo condômino, no caso, a compradora Simone.

Aduz que os imóveis adquiridos por Simone foram objeto de sequestro judicial realizado em 12/01/2009, por determinação do Juízo da 3a Vara Criminal de Cuiabá, o que impossibilitou a imissão na posse pela compradora, sendo que a apelante nada mais fez do que cumprir a determinação judicial que recebeu, contudo, não é condômina e, portanto, não pode responder pelos débitos condominiais das unidades habitacionais que .

Requer, sob esses fundamentos, o provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecendo sua ilegitimidade passiva (cf. Id. no 301638935).

Em contrarrazões, o apelado pugna pelo não conhecimento do recurso, por ausência de dialeticidade, ou, subsidiariamente, pelo seu desprovimento, com a manutenção integral da sentença recorrida (cf. Id. no 301638941).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

O princípio da dialeticidade impõe ao recorrente demonstrar, de modo fundamentado, o desacerto da decisão recorrida, de modo que, a não impugnação específica dos fundamentos invocados no “decisum” torna inviável o recurso, por ofensa ao mencionado princípio, conforme jurisprudência do STJ.

A respeito do tema, Fredie Didier e Leonardo Carneiro da Cunha, apresentam a lição do professor Nelson Nery Junior:

“Princípio da dialeticidade. De acordo com este princípio, exige-se que todo recurso seja formulado por meio de petição na qual, não apenas manifeste sua inconformidade com o ato judicial impugnado, mas, também e necessariamente, indique os motivos de fato e de direito pelos quais requer o novo julgamento da questão nele cogitada. Na verdade, trata-se de princípio ínsito a todo processo que é essencialmente dialético” (Curso de Direito processual Civil, 4a edição. Salvador: Podium, 2007, v. 03, p. 55).

No caso, a irresignação recursal não carece de dialeticidade, pois, embora os argumentos da apelante possam coincidir com aqueles já apresentados em manifestações anteriores, tal circunstância, por si só, não caracteriza violação ao referido princípio.

A apelante impugnou especificamente os fundamentos da r. sentença, expondo, de forma clara e objetiva, os motivos de sua irresignação, inclusive no que se refere à tese de ilegitimidade passiva por ela defendida.

Diante do exposto, rejeito a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.

É como voto.

VOTO - MÉRITO

Consta dos autos que o Condomínio Terra Nova Várzea Grande I, ora apelado, ajuizou ação de cobrança contra Sistema Fácil, Incorporadora, ora apelante, alegando ser credor da quantia de R$ 9.388,77 (nove mil, trezentos e oitenta e oito reais e setenta e sete centavos), referente às taxas condominiais não pagas pela requerida, proprietária das casas no 529, no 535 e no 561, todas da quadra O, que compõem o Condomínio Terra Nova Várzea Grande I.

Requereu a condenação da ré/apelante, ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas, acrescidas de correção monetária, juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% sobre o montante do débito.

Em contestação, a ré suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, argumentando que os imóveis foram vendidos à terceira pessoa, identificada como Simone da Silva Souza em 2008, mediante Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, tendo a adquirente assumido a responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas decorrentes da utilização dos imóveis, inclusive as taxas condominiais.

Alegou, ainda, que os imóveis foram objeto de sequestro judicial em 12/01/2009, por determinação do Juízo da 3a Vara Criminal de Cuiabá/MT, o que impossibilitaria a imissão na posse pela compradora e, consequentemente, afastaria a responsabilidade da requerida pelo pagamento das taxas condominiais.

Após regular instrução processual, sobreveio sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial sob os seguimentos fundamentos:

Cumpre anotar que a hipótese em apreço comporta o julgamento antecipado, nos termos do inciso I, do art. 355, do Código de Processo Civil, uma vez que os documentos encartados aos autos são suficientes para formar o meu convencimento, não havendo necessidade da realização de prova pericial no presente caso.

Da ilegitimidade passiva

A parte requerida alega preliminarmente que a sua ilegitimidade para figurar o polo passivo da demanda, razão pela qual requer a extinção da demanda sem resolução do mérito.

É sabido, sob a ótica do código processual civil, que a legitimidade para postular ou ser demandado judicialmente é estritamente necessário que haja legitimidade. Dessa maneira, cabe destacar que a legitimidade ativa ou passiva decorre da titularidade de um liame jurídico, que justifique que o direito pretendido pelo autor merece ser cobrado do réu.

Contudo, a preliminar levantada não merece acolhimento, isto porque, a parte autora comprovou satisfatoriamente a relação jurídica com a requerida, através da apresentação de certidão do imóvel de propriedade da requerida, subsidiando o direito pleiteado nos autos.

Do mérito

Trata-se de ação de cobrança quanto às taxas condominiais vencidas referentes às unidades habitacionais de no 529, no 535 e no 561, afirmando que neste período as despesas comuns do condomínio foram aprovadas na Assembleia Geral.

A parte requerida em sua contestação afirma a inexistência de responsabilidade no pagamento da dívida, tendo em vista que o imóvel foi vendido para a Sra. Simone da Silva Souza, no ano de 2008, sendo esta responsável pelo pagamento de eventuais taxas condominiais.

Pois bem.

Faz-se necessário ressaltar que a construtora responde pelo pagamento das despesas relativas ao condomínio até a entrega das chaves para a promitente compradora, ou seja, até a efetiva imissão na posse do imóvel (...).

Contudo, observa-se que a parte requerida descurou de comprovar a posse do imóvel pela promitente compradora, assim como inexiste averbação de alienação no registro do imóvel, de maneira que não desincumbiu de demonstrar fato que afastasse a sua responsabilidade sobre os imóveis pertencentes ao condomínio requerente. (...).

Ora, a requerida não trouxe qualquer documento que pudesse comprovar a veracidade dos fatos por ela alegado, ônus que lhe incumbia, já que descabe ao requerente fazer prova negativa.

Portanto, sem a prova dos fatos, as alegações da requerida se tornam frágeis e inconsistentes, tendo em vista que desatendeu à regra do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, que manteve a sistemática do CPC/1973.

Ademais, no Direito Processual Civil Brasileiro vige o sistema do ônus da prova, significando que ao afirmar os fatos a parte requerente e a ré têm o ônus de provar as suas alegações, sob pena de não serem consideradas verdadeiras.

Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitiero, in Novo Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015, p. 394/395, prescrevem que “o art. 373, caput, CPC, distribui o ônus da prova de acordo com a natureza da alegação de fato a provar: ao autor cumpre provar a alegação que concerne ao fato constitutivo do direito por ele afirmado; ao réu, a alegação de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito afirmado pelo autor. As partes têm o ônus de alegar e o ônus de provar conforme nosso CPC. A atribuição do ônus da prova no direito brasileiro é realizada de maneira fixa pela nossa legislação”.

Dessa forma, não há fundamento jurídico que embase a linha argumentativa levantada pela requerida, evidenciando-se in caso a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais.

Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados pela parte autora para o fim de condenar a requerida ao pagamento das taxas condominiais vencidas, totalizando até a data da propositura da ação a quantia de R$ 9.388,77 (nove mil e trezentos e oitenta e oito reais e setenta e sete centavos), valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo Índice Geral de Preços do Mercado – IGPM a partir da constituição da dívida, a fim de evitar defasagem e locupletamento injustificados dos condôminos inadimplentes e ainda ser acrescido de juros de mora no importe de 1% contados do vencimento da obrigação, condenando-a, ainda, ao pagamento da multa prevista no art. 1.336, § 1o, do Código Civil, no valor correspondente a 2% (dois por cento) sobre o débito.

Por conseguinte, resolvo o mérito, em atenção ao que dispõe o art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor que atingir a condenação, nos termos dos artigos 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Inconformada, a requerida Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária-SPE Ltda., opôs embargos de declaração, que foram parcialmente acolhidos para reconhecer o depósito judicial realizado no valor de R$ 4.120,97 (quatro mil, cento e vinte reais e noventa e sete centavos), reduzindo o valor da condenação para R$ 5.267,80 (cinco mil, duzentos e sessenta e sete reais e oitenta centavos).

Ainda insatisfeita, interpôs o presente recurso de apelação, reiterando a preliminar de ilegitimidade passiva sob o argumento de que os imóveis foram vendidos a Simone da Silva Souza, em 2008, sendo esta a única responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

A questão central da controvérsia reside em definir se o apelante, na qualidade de proprietário registral dos imóveis, responde pelo pagamento das taxas condominiais, ainda que tenha alienado os imóveis mediante compromisso de compra e venda não registrado e que estes tenham sido posteriormente objeto de sequestro judicial.

É cediço que as despesas condominiais possuem natureza “propter rem”, ou seja, aderem ao imóvel e acompanham a sua titularidade.

Nesse sentido, o art. 1.345 do Código Civil estabelece que, "
o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios
".

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp no 1.345.331/RS, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a tese de que "
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação
".

A propósito, colaciono a ementa do referido julgado:

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERÍODO ANTERIOR À POSSE DO TERCEIRO ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR. INCIDENCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

1. A Segunda Seção desta Corte, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos, decidiu que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (STJ - Segunda Seção - Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO REsp n. 1.345.331/RS, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015).

No caso em apreço, o apelante alega ter vendido os imóveis à Simone da Silva Souza em 2008, mediante Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, contudo, não há nos autos comprovação de que a adquirente tenha sido imitida na posse dos imóveis, tampouco de que o condomínio tenha tido ciência inequívoca da transação.

O próprio apelante informa que os imóveis adquiridos por Simone foram objeto de sequestro judicial em 12/01/2009, por determinação do Juízo da 3a Vara Criminal de Cuiabá/MT, o que impossibilitou a imissão na posse pela compradora, e conforme bem pontuado pelo magistrado de primeiro grau, não há averbação da alienação no registro dos imóveis, o que mantém o apelante como proprietário registral e, consequentemente, responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

É importante frisar que o sequestro judicial dos imóveis determinado pelo Juízo da 3a Vara Criminal de Cuiabá em 12/01/2009, não tem o condão de afastar a responsabilidade do proprietário registral pelo pagamento das taxas condominiais.

O sequestro, como medida cautelar prevista no art. 125 e seguintes do Código de Processo Penal, visa à apreensão de bens que constituam proveito da infração ou que sejam necessários à reparação do dano, não implicando em transferência de propriedade ou posse definitiva a terceiros. Trata-se de medida provisória que não altera a titularidade do domínio, mantendo-se o proprietário registral como responsável pelas obrigações “propter rem” que recaem sobre o imóvel.

Nesse contexto, o fato de os imóveis terem sido sequestrados por ordem judicial não exime o apelante, como proprietário registral, da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, uma vez que não houve transferência da propriedade ou posse definitiva a terceiros.

Ressalte-se, ainda, que o apelante não comprovou ter informado ao condomínio sobre a alienação dos imóveis à compradora Simone da Silva Souza, tampouco sobre o sequestro judicial, de modo a possibilitar que o condomínio buscasse a satisfação de seu crédito perante o adquirente ou o depositário dos bens.

Assim, não havendo comprovação da imissão na posse pela adquirente, nem da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, e considerando que o sequestro judicial não altera a titularidade do domínio, deve ser mantida a responsabilidade do apelante, como proprietário registral, pelo pagamento das taxas condominiais.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante em 5% (cinco por cento), passando a totalizar 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/09/2025