Tribunal: TJMT
Processo: 1013730-21.2024.8.11.0040
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO INFORMADA – OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE – DANOS MORAIS – RECURSO DESPROVIDO.
1. Contrato de compra e venda de imóvel em que o vendedor omitiu a existência de alienação fiduciária em favor de instituição financeira, violando o dever de informação e a boa-fé objetiva.
2. A transferência da propriedade configura obrigação essencial do vendedor no contrato de compra e venda, não podendo ser postergada indefinidamente sob a alegação de dificuldades financeiras para quitar o financiamento.
3. A ausência de prazo específico para cumprimento da obrigação não autoriza o vendedor a postergar indefinidamente a transferência da propriedade, especialmente quando o comprador já cumpriu integralmente sua parte no contrato.
4. Configura dano moral indenizável a frustração da legítima expectativa do comprador de receber o imóvel livre de ônus, especialmente quando se trata de pessoa idosa que despendeu suas economias na aquisição.
5. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013730-21.2024.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ABEL SANTANA DA SILVA - CPF: 877.213.411-91 (APELANTE), IRACEMA RIBEIRO MACHADO - CPF: 621.624.111-72 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL

–

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
– PROCEDÊNCIA –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

–

ALIENAÇÃO

FIDUCIÁRIA NÃO INFORMADA

–

OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

–

DANOS MORAIS
– RECURSO DESPROVIDO.

1.
Contrato de compra e venda de imóvel em que o vendedor omitiu a existência de alienação fiduciária em favor de instituição financeira, violando o dever de informação e a boa-fé objetiva.

2.
A transferência da propriedade
configura
obrigação essencial do vendedor no contrato de compra e venda, não podendo ser postergada indefinidamente sob
a
alegação de dificuldades financeiras para quitar o financiamento.

3.
A ausência de prazo específico para cumprimento da obrigação não autoriza o vendedor a postergar indefinidamente a transferência da propriedade, especialmente quando o comprador já cumpriu integralmente sua parte no contrato.

4.
Configura dano moral indenizável a frustração da legítima expectativa do comprador de receber o imóvel livre de ônus, especialmente quando se trata de pessoa idosa que despendeu suas economias na aquisição.

5.
Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ABEL SANTANA DA SILVA
contra
a
sentença proferida na Ação de Obrigação de Fazer no 1013730-21.2024.8.11.0040, ajuizada por
IRACEMA MACHADO DE OLIVEIRA
, que
julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) condenar o requerido na obrigação de fazer consistente em promover a quitação integral do financiamento do imóvel de matrícula no 47.701 perante a Caixa Econômica Federal e outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda em favor da requerente; b) condenar o requerido ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais); c) condenar o requerido ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Conden
ou
o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, do C
PC
, observada a gratuidade de justiça
que lhe foi deferida.

Em suas razões recursais, o apelante alega, em síntese, que: a) não houve má-fé contratual, pois ambas as partes são pessoas simples, com poucos conhecimentos jurídicos; b) a autora tinha conhecimento da existência do gravame sobre o imóvel, tendo juntado aos autos a matrícula do bem; c) o contrato não estabeleceu expressamente a obrigação de quitação antecipada do financiamento imobiliário; d) está adimplente com as parcelas
do financiamento junto à instituição financeira; e) a autora detém o domínio sobre o imóvel, podendo usar, gozar e dispor do bem; f) não há dano moral indenizável, pois a situação configura mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual.

Em contrarrazões, a apelada pugna pelo desprovimento do recurso, sustentando que: a) o apelante descumpriu sua obrigação contratual de transferir a propriedade do imóvel após a quitação do preço; b) o contrato estipulava a inexistência de ônus sobre o imóvel, criando legítima expectativa de que não haveria impedimento para a transferência; c) a ausência de prazo específico não autoriza o apelante a postergar indefinidamente o cumprimento da obrigação; d) caberia ao vendedor utilizar o valor recebido para quitar o financiamento e viabilizar a transferência da propriedade; e) a conduta do apelante causou angústia, frustração e incerteza, configurando dano moral indenizável.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T O

A controvérsia central do presente recurso reside em definir se o apelante deve ser compelido a quitar o financiamento imobiliário e transferir a propriedade do imóvel à apelada, bem como se a situação configura dano moral indenizável.

Inicialmente, cumpre destacar que é incontroverso nos autos que as partes celebraram contrato de compra e venda do imóvel de matrícula no 47.701, situado no Distrito de
Primaverinha
, Sorriso/MT, pelo
valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), o qual foi integralmente quitado pela apelada.

Também é incontroverso que o imóvel se encontra alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, fato que não foi expressamente informado no contrato celebrado entre as partes.

O apelante sustenta que não agiu de má-fé, pois ambas as partes são pessoas simples, com poucos conhecimentos jurídicos, e que a apelada tinha conhecimento da existência do gravame sobre o imóvel, tendo juntado aos autos a matrícula do bem.

Contudo, tal argumento não merece prosperar. O contrato celebrado entre as partes, em sua cláusula terceira, estabelece expressamente que o vendedor transferiria
"a posse do imóvel, sem qualquer desembaraço, ao comprador, e após quitação do mesmo, transfere-se a propriedade, para que o mesmo possa usufruir como melhor lhe aprouver"
.

Ademais, o parágrafo único da mesma cláusula afirma que o imóvel estava
"livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus"
, o que não corresponde à realidade, uma vez que o bem se encontra alienado fiduciariamente.

A conduta do apelante de vender o imóvel ciente do gravame e omitir tal informação da compradora, que é pessoa idosa, viola frontalmente o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear todas as relações contratuais, conforme estabelece o artigo 422 do Código Civil.

A boa-fé objetiva impõe às partes deveres anexos de conduta, como os de lealdade, informação e cooperação. Ao silenciar sobre a alienação fiduciária, o apelante frustrou a legítima expectativa da apelada de receber o imóvel livre de quaisquer embaraços após o pagamento do preço, o que configura violação positiva do contrato.

O apelante argumenta ainda que o contrato não estabeleceu expressamente a obrigação de quitação antecipada do
financiamento imobiliário e que está adimplente com as parcelas do financiamento junto à instituição financeira.

Tal argumento também não merece acolhimento. A transferência da propriedade
configura
obrigação essencial do vendedor no contrato de compra e venda, conforme estabelece o artigo 481 do Código Civil. A ausência de um prazo específico no contrato para a quitação do financiamento não dá ao vendedor o direito de postergar indefinidamente o cumprimento de sua obrigação, especialmente quando a compradora já cumpriu integralmente a sua parte.

Caberia ao apelante, ao receber o preço, utilizar os valores para quitar o financiamento e, assim, viabilizar a transferência da propriedade. A alegação de dificuldades financeiras não é justificativa plausível para o inadimplemento da obrigação.

Quanto à alegação de que a apelada detém o domínio sobre o imóvel, podendo usar, gozar e dispor do bem, tal argumento não afasta a obrigação do apelante de transferir a propriedade formal do imóvel. O contrato de compra e venda tem por objeto a transferência da propriedade, e não apenas da posse ou do domínio útil do bem.

No que tange aos danos morais, o apelante sustenta que não há dano moral indenizável, pois a situação configura mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual.

Contudo, no caso em análise, o dano moral é evidente e decorre da própria conduta ilícita do apelante. A apelada, pessoa idosa, despendeu suas economias na aquisição de um imóvel, com a legítima expectativa de ter a propriedade regularizada em seu nome. No entanto, viu-se enganada pela omissão do vendedor quanto a um ônus tão relevante, que impede o pleno exercício de seu direito de propriedade.

A angústia, a frustração e a incerteza geradas pela conduta do apelante extrapolam, em muito, os meros aborrecimentos do
cotidiano. A situação de ter o imóvel, pelo qual pagou integralmente, ainda em nome de terceiro e gravado com alienação fiduciária, causa abalo psicológico e ofensa a direitos da personalidade que merecem reparação.

Considerando as circunstâncias do caso, a gravidade da conduta do apelante, a condição pessoal da apelada e o caráter punitivo-pedagógico da medida, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) fixado a título de indenização por danos morais mostra-se razoável e proporcional, não merecendo qualquer reparo.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso
.
M
ajoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante em 5% (cinco por cento)
, observada a gratuidade da justiça deferida nos autos.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2025