Tribunal: TJMT
Processo: 1005214-98.2025.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-07

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. REAVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. AVALIAÇÃO ANTERIOR HOMOLOGADA. LAPSO TEMPORAL CONSIDERÁVEL. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR DO BEM. POSSIVEL VALORIZAÇÃO. PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE DA EXECUÇÃO E DA MENOR ONEROSIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto por Dianary Carvalho Borges contra decisão que, nos autos de execução, deferiu o pedido do executado Marques Martins Cabral para nova avaliação de imóvel penhorado, apesar da existência de avaliação judicial anterior homologada. A decisão agravada condicionou a diligência ao pagamento das custas pelo executado e suspendeu o leilão do bem, previamente agendado.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é juridicamente cabível nova avaliação de imóvel penhorado diante de avaliação anterior recente e homologada, considerando-se a alegação de majoração do valor de mercado e de dúvidas quanto à precisão do laudo anterior.
III. Razões de decidir
3. O art. 873 do CPC admite nova avaliação do bem quando verificada majoração do valor, existência de erro ou fundada dúvida quanto ao valor anteriormente atribuído.
4. No caso, o intervalo de aproximadamente três anos entre a avaliação judicial anterior e a data do leilão justifica, por si só, o surgimento de dúvida razoável quanto à atualidade do laudo, diante de notórias oscilações do mercado imobiliário rural.
5. A apresentação de dois laudos técnicos recentes, elaborados por corretores registrados, reforça a plausibilidade da valorização do imóvel. A conduta do executado, que arcou com os custos da diligência e demonstrou boa-fé processual, afasta a tese de protelação indevida.
6. A nova avaliação alinha-se ao princípio da máxima utilidade da execução, evitando possível nulidade da alienação judicial por preço vil e promovendo a segurança jurídica das etapas expropriatórias.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.
Tese de julgamento: "1. A realização de nova avaliação judicial do bem penhorado é admissível quando demonstrado lapso temporal relevante e fundada dúvida sobre o valor anteriormente atribuído. 2. A apresentação de elementos técnicos contemporâneos, por parte do executado, justifica a medida, em observância aos princípios da boa-fé processual, da efetividade da execução e da menor onerosidade."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005214-98.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação, Liminar]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[JULIA FERNANDA SANTOS DE CARVALHO - CPF: 035.845.061-66 (ADVOGADO), DIANARY CARVALHO BORGES - CPF: 364.002.468-00 (AGRAVANTE), SELSO LOPES DE CARVALHO - CPF: 358.723.060-91 (ADVOGADO), MARQUES MARTINS CABRAL - CPF: 453.995.571-34 (AGRAVADO), FRANCISRAY ARTHUR SANTOS ALVES - CPF: 016.997.531-21 (ADVOGADO), JOSE PAULO VIEIRA BARROS - CPF: 026.119.231-08 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), FABRICIO EDER CARVALHAIS - CPF: 644.534.131-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. REAVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. AVALIAÇÃO ANTERIOR HOMOLOGADA. LAPSO TEMPORAL CONSIDERÁVEL. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR DO BEM. POSSIVEL VALORIZAÇÃO. PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE DA EXECUÇÃO E DA MENOR ONEROSIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo de instrumento interposto por Dianary Carvalho Borges contra decisão que, nos autos de execução, deferiu o pedido do executado Marques Martins Cabral para nova avaliação de imóvel penhorado, apesar da existência de avaliação judicial anterior homologada. A decisão agravada condicionou a diligência ao pagamento das custas pelo executado e suspendeu o leilão do bem, previamente agendado.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é juridicamente cabível nova avaliação de imóvel penhorado diante de avaliação anterior recente e homologada, considerando-se a alegação de majoração do valor de mercado e de dúvidas quanto à precisão do laudo anterior.

III. Razões de decidir

3. O art. 873 do CPC admite nova avaliação do bem quando verificada majoração do valor, existência de erro ou fundada dúvida quanto ao valor anteriormente atribuído.

4. No caso, o intervalo de aproximadamente três anos entre a avaliação judicial anterior e a data do leilão justifica, por si só, o surgimento de dúvida razoável quanto à atualidade do laudo, diante de notórias oscilações do mercado imobiliário rural.

5. A apresentação de dois laudos técnicos recentes, elaborados por corretores registrados, reforça a plausibilidade da valorização do imóvel. A conduta do executado, que arcou com os custos da diligência e demonstrou boa-fé processual, afasta a tese de protelação indevida.

6. A nova avaliação alinha-se ao princípio da máxima utilidade da execução, evitando possível nulidade da alienação judicial por preço vil e promovendo a segurança jurídica das etapas expropriatórias.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de Agravo de Instrumento desprovido.

Tese de julgamento:
"1. A realização de nova avaliação judicial do bem penhorado é admissível quando demonstrado lapso temporal relevante e fundada dúvida sobre o valor anteriormente atribuído. 2. A apresentação de elementos técnicos contemporâneos, por parte do executado, justifica a medida, em observância aos princípios da boa-fé processual, da efetividade da execução e da menor onerosidade."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
DIANARY CARVALHO BORGES
, em face da r. decisão prolatada pelo juízo da 2.a Vara Cível da Comarca de Água Boa/MT, que nos autos da Ação de Execução n.o 0004377-90.2008.8.11.0021, código n.o 25107, processo n.o 547/2008 movida por MARQUES MARTINS CABRAL, deferiu o pedido formulado pelo executado e, por consequência, determinou a reavaliação do imóvel matriculado sob o n. 18.627, no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Xavantina/MT, a ser realizada por Oficial de Justiça (art. 870 do CPC); condicionando a diligência ao pagamento prévio das custas, levando em consideração a revogação da justiça gratuita (id. 123571501 - Pág. 32); determinando a entrega do auto de avaliação no prazo de 30 (trinta) dias. Alega a agravante que a avaliação judicial já realizada e homologada é válida e eficaz, não podendo ser desconsiderada sem fundamentação idônea. Sustenta que o art. 873 do CPC prevê a repetição da avaliação apenas em casos de erro grave ou desatualização relevante do valor do bem, o que não ocorreu. Informa que a avaliação datada de 29/06/2022 é recente e realizada por Oficial de Justiça designado, profissional que conhece a região e a propriedade objeto do leilão.

Aduz, ainda, que os dados econômicos colhidos no boletim do IMEA indicam que o valor dos imóveis na região não sofreu alteração significativa e, pelo contrário, houve impacto de desvalorização devido à queda no preço da saca de soja. Ressalta que o próprio Agravado, no id. 89431690, manifestou-se concordando com a avaliação anterior.

A agravante argumenta que a decisão agravada gera insegurança jurídica e tumulto processual, criando um precedente de reavaliações sucessivas sempre que houver contestação da parte interessada, resultando no prolongamento indevido do processo. Sustenta que os novos laudos apresentados pelo agravado, produzidos por corretores de Goiás, carecem de fundamento técnico e extrapolam em mais de três vezes o valor estimado na avaliação oficial (id. 182273103).

Diante disso, requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo, a fim de suspender a decisão agravada (id. 182363320) que determinou a nova avaliação e a suspensão do leilão do imóvel agendado.

Justifica a urgência da medida com base nos seguintes fundamentos:

Fumus boni iuris: plausibilidade do direito invocado, diante da irregularidade da nova avaliação, sem fundamento jurídico válido para desconsiderar a anterior.

Periculum in mora: risco de dano irreparável com a postergação da execução e a suspensão do leilão, podendo causar prejuízos patrimoniais irreversíveis. Grave nulidade: ausência de intimação da agravante para se manifestar sobre os laudos apresentados pelo executado.

Tumulto processual: tentativa do agravado de protelar indevidamente as medidas expropriatórias.

Requer, ainda, em sede de liminar, que seja determinado o imediato prosseguimento do leilão agendado para o dia 26/02/2025 ou, caso não seja concedida a tempo, que seja designada nova data próxima, independentemente de nova avaliação. No mérito, pugna pelo provimento definitivo do agravo, reformando-se a decisão agravada para impedir a realização da nova avaliação e garantir a validade da avaliação já homologada, além da condenação do agravado por litigância de má-fé, nos termos dos artigos 77 e 80 do CPC, em razão da postura reiteradamente protelatória.

Foi deferido o efeito suspensivo para sustar os efeitos da decisão agravada, impedindo a realização de nova avaliação do imóvel até o julgamento final do agravo. Determinei, ainda, que o juízo de origem mantenha o leilão agendado para o dia 26/02/2025, ou, caso inviável, que designe nova data próxima, sem a necessidade de nova avaliação, considerando a homologação da avaliação anterior.

Contudo, posteriormente, em observância ao Poder Geral de Cautela, concedi efeito suspensivo.

Nas contrarrazões, o agravante invoca a necessidade de nova avaliação do imóvel penhorado pelo lapso temporal, evidências concretas de valorização, através de dois laudos de avaliação recentes elaborados por corretores especializados e devidamente registrados. Aduz que há risco na não reavaliação que é a alienação por preço vil, violação ao princípio da menor onerosidade e a fragilidade quanto a tese de estabilidade de preços.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
DIANARY CARVALHO BORGES
, em face da r. decisão prolatada pelo juízo da 2.a Vara Cível da Comarca de Água Boa/MT, que nos autos da Ação de Execução n.o 0004377-90.2008.8.11.0021, código n.o 25107, processo n.o 547/2008 movida por MARQUES MARTINS CABRAL, deferiu o pedido formulado pelo executado e, por consequência, determinou a reavaliação do imóvel matriculado sob o n. 18.627, no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Xavantina/MT, a ser realizada por Oficial de Justiça (art. 870 do CPC); condicionando a diligência ao pagamento prévio das custas, levando em consideração a revogação da justiça gratuita (id. 123571501 - Pág. 32); determinando a entrega do auto de avaliação no prazo de 30 (trinta) dias. Alega a agravante que a avaliação judicial já realizada e homologada é válida e eficaz, não podendo ser desconsiderada sem fundamentação idônea. Sustenta que o art. 873 do CPC prevê a repetição da avaliação apenas em casos de erro grave ou desatualização relevante do valor do bem, o que não ocorreu. Informa que a avaliação datada de 29/06/2022 é recente e realizada por Oficial de Justiça designado, profissional que conhece a região e a propriedade objeto do leilão.

A respeito da necessidade de reavaliação, a decisão agravada é a seguinte:

“
c)
Avaliação do imóvel (id. 182273103).

Dispõe o art. 873 do CPC:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II -
se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem
; (grifei)

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Considerando que o exequente apresentou elementos que justificam a necessidade de nova avaliação do imóvel (ids. 182273111 e 182273113), entendo ser pertinente a determinação de sua realização. A documentação apresentada demonstra a necessidade de reavaliar o bem, levando em conta as circunstâncias e condições de mercado atuais.

Sobre o tema, são os julgados:

No caso, consta dos autos que a última avaliação do imóvel deu-se em 14/08/2014, de modo que é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir, no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão ou praceamento, dúvidas fundadas quanto ao real valor do imóvel, evitando-se, com isso, eventual enriquecimento sem causa por qualquer das partes. (TJ-MT 10008858220218110000 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 14/04/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021)

É possível proceder a nova avaliação do bem penhorado se decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública. (STJ - AgInt no AREsp: 1918779 SC 2021/0184560-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/04/2022)

Assim,
DEFIRO
o pedido formulado pelo executado e, por consequência,
DETERMINO
a reavaliação do imóvel matriculado sob o n. 18.627, no Cartório de Registro de Imóveis de Nova Xavantina/MT, a ser realizada por Oficial de Justiça (art. 870 do CPC).

A diligência ficará condicionada ao pagamento prévio das custas, levando em consideração a revogação da justiça gratuita (id. 123571501 - Pág. 32).”

Sabe-se que conforme art. 873 do CPC, admite a realização de nova avaliação quando: qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

In casu, constata-se que a avaliação judicial do bem imóvel penhorado foi realizada há quase três anos, circunstância temporal que, por si só, já recomenda cautela quanto à atualidade do valor atribuído ao bem, especialmente diante das oscilações notórias no mercado imobiliário, particularmente em área como a discutida.

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA INTIMAÇÃO PESSOAL DO ADVOGADO PARA REGULARIZAR O CADASTRO NO EPROC E DEFASAGEM DO LAUDO DE AVALIAÇÃO DO BEM OBJETO DA PENHORA. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE NA INTIMAÇÃO DO CAUSÍDICO . INTIMAÇÃO QUE DEVE SER REALIZADA EM NOME DA PARTE E NÃO DO ADVOGADO. PRECEDENTE DO STJ. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL A SER LEVADO À HASTA PÚBLICA. POSSIBILIDADE . DECURSO DE PRAZO CONSIDERÁVEL DESDE A PRIMEIRA AVALIAÇÃO. REQUISITOS DEMONSTRADOS (ART. 873 /CPC). DECISÃO REFORMADA EM PARTE . RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme art. 873 do CPC, admite a realização de nova avaliação quando: qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação
. 2. Na hipótese, diante do longo lapso temporal decorrido desde a primeira avaliação do bem imóvel penhorado (dois anos), é extremamente provável que o valor indicado pelo Oficial de Justiça e Avaliador não reflita a realidade de mercado atual.
3. A ausência de demonstração dos parâmetros utilizados para a avaliação do imóvel, bem como a indicação dos valores praticados no mercado, revelam a existência de dúvidas fundadas sobre o valor, justificando, assim, uma nova avaliação, nos termos do art . 873, do CPC. 4. À vista disso, nova avaliação do bem, no caso de dúvida, figura como medida mais justa, a fim de sanar eventuais incorreções ou mesmo evitar desdobramentos desnecessários ao feito. 5 . Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJTO , Agravo de Instrumento, 0016063-24.2023.8 .27.2700, Rel. JACQUELINE ADORNO DE LA CRUZ BARBOSA , julgado em 13/03/2024, juntado aos autos em 14/03/2024 16:14:55)destaquei

A parte executada não se opõe ao cumprimento da obrigação ou à expropriação, mas pretende apenas garantir que a alienação judicial do bem ocorra por valor condizente com a realidade mercadológica atual, afastando eventuais distorções capazes de gerar prejuízos irreparáveis à parte e eventuais nulidades futuras do procedimento expropriatório.

O requerimento revela-se, assim, razoável e juridicamente amparado, uma vez que não se trata de manobra protelatória. Ao contrário, observa-se que o executado já antecipou o pagamento dos honorários periciais e, inclusive, juntou aos autos dois laudos particulares de corretores de imóveis, os quais indicam valorização expressiva do bem desde a última avaliação.

Cumpre registrar, ainda, que na avaliação anterior, o executado anuiu com o valor inicialmente atribuído, o que reforça a boa-fé processual e a inexistência de resistência infundada ao curso do processo executivo.

Desse modo, evidenciada a plausibilidade jurídica do pedido, bem como a fundada dúvida quanto à atualidade do valor atribuído ao bem, impõe-se o deferimento da nova avaliação, como medida de prudência, transparência e efetividade da execução, em conformidade com os princípios da boa-fé processual, menor onerosidade da execução e máxima utilidade da prestação jurisdicional executiva (CPC, arts. 797, 805 e 873).

As demais questões invocadas pelo agravado são objeto do agravo de instrumento n. 1005214-98.2025.8.11.0000.

Por fim, não prospera a alegação de litigância de má-fé por parte do executado, sob o argumento de que o pedido de nova avaliação configuraria tentativa de tumultuar o regular andamento do feito executivo.

Com efeito, o requerimento formulado encontra amparo legal no art. 873 do Código de Processo Civil, que expressamente autoriza a realização de nova avaliação quando houver fundada dúvida quanto à veracidade ou atualidade do valor atribuído ao bem penhorado. Trata-se, pois, de faculdade legítima da parte, especialmente quando motivada por fato superveniente — no caso, o decurso de tempo relevante entre a avaliação anterior e o atual estágio do processo.

Ressalte-se que não há nos autos qualquer conduta que revele intuito protelatório, malicioso ou desleal.

Verifica-se que o executado anuiu com a avaliação anterior, apenas vindo a pleitear nova perícia diante da possível valorização do imóvel, a qual foi fundamentadamente demonstrada por meio de laudos técnicos de corretores habilitados. Ademais, procedeu de forma proativa ao recolhimento antecipado dos honorários periciais, o que afasta qualquer pretensão de inviabilizar o andamento do feito.

A litigância de má-fé exige a presença de dolo processual, nos termos do art. 80 do CPC, o que não se evidencia neste caso. O simples exercício do direito de defesa ou de postulação, ainda que eventualmente rejeitado, não configura, por si só, conduta temerária ou maliciosa, sendo inadmissível presumir má-fé a partir da mera contrariedade de interesses entre as partes.

Logo,
até o momento
, inexiste tumulto processual ou atuação abusiva apta a justificar a imposição de penalidade por má-fé, razão pela qual deve ser afastada a pretensão punitiva da parte agravante.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2025