Tribunal: TJMT
Processo: 0001177-05.2014.8.11.0041
Órgão julgador: RODRIGO ROBERTO CURVO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-09

Ementa:
E M E N T A
DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. JUSTA INDENIZAÇÃO. FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO. PREVALÊNCIA DO LAUDO PERICIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 27, §1o, DO DECRETO-LEI N. 3.365/1941. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA RATIFICADA.
I. Caso em exame:
1. Remessa necessária com apelação cível interposta pela parte expropriada contra sentença que, em ação de desapropriação por utilidade pública, julgou procedente o pedido, declarando incorporados ao patrimônio do expropriante imóveis urbanos mediante pagamento de indenização fixada com base em avaliação pericial, e condenou a parte expropriante ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 1% (um por cento) sobre a diferença entre o valor ofertado e o quantum indenizatório arbitrado.
II. Questão em discussão:
2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) se o fator de comercialização aplicado no laudo pericial deve ser majorado em razão da alegada localização privilegiada dos imóveis expropriados; e (ii) se os honorários advocatícios devem ser readequados, com aplicação do art. 85, § 3o, do Código de Processo Civil, ou, subsidiariamente, majorados para 5% (cinco por cento) da diferença apurada.
III. Razões de decidir:
3. O laudo pericial, elaborado conforme a NBR 14.653-2:2011, considerou diversos fatores valorativos, incluindo localização, área, testada, profundidade, frentes múltiplas, padrão construtivo e depreciação, além dos fatores de comercialização específicos para cada imóvel (1,10 e 1,17), resultando em avaliação tecnicamente fundamentada.
4. A pretensão de majoração do fator de comercialização não se sustenta por ausência de lastro probatório técnico capaz de infirmar a conclusão pericial, revelando-se insuficiente a mera afirmação de que o mercado imobiliário praticaria percentuais superiores.
5. Os honorários advocatícios em demandas expropriatórias submetem-se à disciplina específica do art. 27, § 1o, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, cuja constitucionalidade foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal na ADI 2332/DF, ressalvada somente a vedação ao arbitramento de valor nominal máximo.
IV. Dispositivo e tese:
6. Recurso não provido. Sentença ratificada em remessa necessária.
Tese de julgamento: “Nas demandas expropriatórias, prevalece o laudo pericial elaborado conforme as normas técnicas vigentes, quando as alegações de inadequação não vierem acompanhadas de elementos técnicos probatórios suficientes para sua desconstituição.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXIV; Decreto-Lei n. 3.365/1941, art. 27, § 1o; CPC/2015, art. 85, §§ 3o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STF, ADI 2332/DF, Rel. Ministro Roberto Barroso, Tribunal Pleno, j. 17.5.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

0001177-05.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (1728)
Assunto:

[Desapropriação]
Relator:
Des(a).
RODRIGO ROBERTO CURVO

Turma Julgadora:

[DES(A). RODRIGO ROBERTO CURVO, DES(A). DEOSDETE CRUZ JUNIOR, DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS]

Parte(s):

[ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (APELADO), JENZ PROCHNOW JUNIOR - CPF: 305.791.479-91 (ADVOGADO), AISSA KARIN GEHRING - CPF: 594.993.971-91 (ADVOGADO), MARCELO KABALAN SALLOUM GHANEM - CPF: 790.009.676-00 (APELANTE), ROBSON WESLEY NASCIMENTO DE OLIVEIRA - CPF: 024.654.301-90 (ADVOGADO), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0003-06 (APELANTE), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (APELANTE), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0020-07 (APELADO), MELINA RAMOS FREITAS KABALAN SALLOUM GHANEM (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), MELINA RAMOS FREITAS KABALAN SALLOUM GHANEM - CPF: 652.062.071-87 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO E RATIFICOU A SENTENÇA.

E M E N T A

DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. JUSTA INDENIZAÇÃO. FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO. PREVALÊNCIA DO LAUDO PERICIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 27, §1o, DO DECRETO-LEI N. 3.365/1941. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA RATIFICADA.

I. Caso em exame
:

1. Remessa necessária com apelação cível interposta pela parte expropriada contra sentença que, em ação de desapropriação por utilidade pública, julgou procedente o pedido, declarando incorporados ao patrimônio do expropriante imóveis urbanos mediante pagamento de indenização fixada com base em avaliação pericial, e condenou a parte expropriante ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 1% (um por cento) sobre a diferença entre o valor ofertado e o
quantum
indenizatório arbitrado.

II. Questão em discussão
:

2. A questão em discussão consiste em determinar: (i) se o fator de comercialização aplicado no laudo pericial deve ser majorado em razão da alegada localização privilegiada dos imóveis expropriados; e (ii) se os honorários advocatícios devem ser readequados, com aplicação do art. 85, § 3o, do Código de Processo Civil, ou, subsidiariamente, majorados para 5% (cinco por cento) da diferença apurada.

III. Razões de decidir
:

3. O laudo pericial, elaborado conforme a NBR 14.653-2:2011, considerou diversos fatores valorativos, incluindo localização, área, testada, profundidade, frentes múltiplas, padrão construtivo e depreciação, além dos fatores de comercialização específicos para cada imóvel (1,10 e 1,17), resultando em avaliação tecnicamente fundamentada.

4. A pretensão de majoração do fator de comercialização não se sustenta por ausência de lastro probatório técnico capaz de infirmar a conclusão pericial, revelando-se insuficiente a mera afirmação de que o mercado imobiliário praticaria percentuais superiores.

5. Os honorários advocatícios em demandas expropriatórias submetem-se à disciplina específica do art. 27, § 1o, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, cuja constitucionalidade foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal na ADI 2332/DF, ressalvada somente a vedação ao arbitramento de valor nominal máximo.

IV. Dispositivo e tese
:

6. Recurso não provido. Sentença ratificada em remessa necessária.

Tese de julgamento: “Nas demandas expropriatórias, prevalece o laudo pericial elaborado conforme as normas técnicas vigentes, quando as alegações de inadequação não vierem acompanhadas de elementos técnicos probatórios suficientes para sua desconstituição.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXIV; Decreto-Lei n. 3.365/1941, art. 27, § 1o; CPC/2015, art. 85, §§ 3o e 11.

Jurisprudência relevante citada: STF, ADI 2332/DF, Rel. Ministro Roberto Barroso, Tribunal Pleno, j. 17.5.2018.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RODRIGO ROBERTO CURVO (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Trata-se de remessa necessária com recurso de apelação cível interposto por
MARCELO KABALAN SALLOUM GHANEM
e
MELINA RAMOS FREITAS KABALAN SALLOUM GHANEM
contra sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara Especializada de Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá (MT) que, nos autos da ação de desapropriação por utilidade pública n. 0001177-05.2014.8.11.0041, proposta pelo
ESTADO DE MATO GROSSO
, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, declarando “
incorporado ao patrimônio do autor os imóveis de matrícula n. 36.763, livro 2 EQ, do lote 13, Quadra 01, com área total de 397,125m2 e de matrícula n. 40.294, Livro 02, FF, fls. 222, do lote 14, Quadra 01, com área total de 317,625m2, mediante o pagamento de verba indenizatória fixada em R$ 1.904.800,00 (um milhão novecentos e quatro mil e oitocentos reais), devendo ser abatido o valor já pago pelo Estado de Mato Grosso por ocasião do bloqueio judicial
”.

E condenou o autor, ora apelado, ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 1% (um por cento) sobre a diferença entre o valor ofertado e o
quantum
indenizatório arbitrado, nos termos do art. 27, § 1o, do Decreto-Lei n. 3.365/1941.

Os apelantes sustentam, em síntese, que: (i) o fator de comercialização aplicado no laudo pericial, em 10% (dez por cento) para um imóvel e 17% (dezessete por cento) para o outro, não considerou que “
os imóveis avaliados estavam em área central da cidade e perto de uma das principais avenidas, próximo de shoppings, parques e comércios em geral, fatores que por si só aumentam o fator de comercialização
”; e (ii) os honorários advocatícios foram arbitrados em dissonância com o disposto no art. 85, § 3o, do Código de Processo Civil, tendo sido fixados, ademais, em percentual exíguo.

Com base nesses fundamentos, requerem o provimento do recurso interposto, a fim de que seja aplicado ao fator de comercialização o percentual de 20% (vinte por cento), bem como para serem adequados os honorários sucumbenciais aos parâmetros estabelecidos no art. 85, § 3o, do Código de Processo Civil. Subsidiariamente, pugnam pela majoração dos honorários advocatícios para o percentual de 5% (cinco por cento), conforme o disposto no art. 27, § 1o, do Decreto-Lei n. 3.365/1941.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado no Id. 271295434, pugnando pelo não provimento do recurso.

O órgão ministerial se manifestou no Id. 284081850, apontando a inexistência de interesse público ou social capaz de justificar sua intervenção.

É o relatório
.

V O T O

EXMO. SR. DES. RODRIGO ROBERTO CURVO (RELATOR)

Egrégia Câmara
,

Conforme relatado, trata-se de remessa necessária com recurso de apelação cível interposto por
MARCELO KABALAN SALLOUM GHANEM
e
MELINA RAMOS FREITAS KABALAN SALLOUM GHANEM
contra sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara Especializada de Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá (MT) que, nos autos da ação de desapropriação por utilidade pública n. 0001177-05.2014.8.11.0041, proposta pelo
ESTADO DE MATO GROSSO
, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, declarando “
incorporado ao patrimônio do autor os imóveis de matrícula n. 36.763, livro 2 EQ, do lote 13, Quadra 01, com área total de 397,125m2 e de matrícula n. 40.294, Livro 02, FF, fls. 222, do lote 14, Quadra 01, com área total de 317,625m2, mediante o pagamento de verba indenizatória fixada em R$ 1.904.800,00 (um milhão novecentos e quatro mil e oitocentos reais), devendo ser abatido o valor já pago pelo Estado de Mato Grosso por ocasião do bloqueio judicial
”.

E condenou o autor, ora apelado, ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 1% (um por cento) sobre a diferença entre o valor ofertado e o
quantum
indenizatório arbitrado, nos termos do art. 27, § 1o, do Decreto-Lei n. 3.365/1941.

Na origem, alega-se que em virtude das obrigações assumidas pelo Estado de Mato Grosso para melhorias das vias urbanas por ocasião da realização do evento esportivo denominado “Copa do Mundo de 2014”, os imóveis de matrícula n. 36.763, referente ao lote n. 13 da quadra n. 1, com área total de 397,125 m2 e de matrícula n. 40.294, referente ao lote n. 14 da quadra n. 1, com área total de 317,625m2, ambos situados no loteamento denominado Santa Helena, na Avenida Miguel Sutil (Praça Santa Helena), em Cuiabá (MT), foram declarados de utilidade pública por meio do Decreto Estadual n. 402/2011, sendo avaliados em R$ 509.254,90 (quinhentos e nove mil, duzentos e cinquenta e quatro reais e noventa centavos).

Em razão disso, o autor, ora apelado, pleiteou a concessão de liminar de imissão provisória na posse e, no mérito, a transferência de propriedade dos referidos bens imóveis expropriados para sua titularidade.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se à reanálise de dois capítulos específicos da sentença: a adequação do fator de comercialização empregado na avaliação pericial dos imóveis submetidos à expropriação e a justeza do percentual estabelecido a título de honorários advocatícios.

É certo que, em demandas expropriatórias, a prova pericial assume indiscutível primazia na elucidação dos aspectos técnicos indispensáveis à correta aferição do
quantum
indenizatório, em reverência ao postulado da justa indenização, insculpido no art. 5o, inciso XXIV, da Constituição Federal.

O exame acurado dos autos revela que o laudo técnico (Id. 271295864), elaborado por engenheiro civil, consignou expressamente a observância à NBR n. 14.653-2:2011 (Avaliação de Imóveis Urbanos), editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e às demais fontes de informação fidedignas,
verbis
:

“
A metodologia adotada para esta perícia, fundamenta-se na NBR 14653 – Parte 2: Avaliação de Imóvel Urbano para o terreno, bem como:

- Na documentação contida nos autos e fornecida pela parte representante pela Requerida;

- Informações contatadas ‘
in loco’
na diligência ao imóvel realizada em 29/11/2023, às 9h, no local onde compareceu apenas ao local, data e horário da diligência, o Assistente Técnico do Requerido – Anexo I, item 2;

- As informações levantadas, foram realizadas através de consultas aos imóveis da região fornecidas pelas imobiliárias e confirmadas pelos sites delas, bem como informações do Boletim de Cadastro Imobiliário Municipal, de acordo com a Matrícula juntada nos autos
.” (Id. 271295864 – Pág. 4).

Ademais, o perito judicial elucidou os múltiplos fatores valorativos ponderados, em consonância com o rigor técnico exigido:

“
Na avaliação realizada, foram considerados itens obrigatórios na NBR 14653 – Parte 2, os fatores: localização, área, testada e frentes múltiplas para o terreno e suas benfeitorias.

Os fatores obrigatórios apresentados (localização, área, testada, profundidade, frentes múltiplas, padrão construtivo e depreciação) devem ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condições de serem homogeneizantes, comprovadas através da redução de coeficiente de variação. Não é objetivo obter o menor coeficiente de variação, mas sim o modelo que melhor represente o comportamento de mercado
.” (Id. 271295864 – Pág. 5).

No que concerne às benfeitorias, a metodologia empregada também foi devidamente explicitada:

“
Para avaliação das benfeitorias, será aplicado o MÉTODO DE QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO, o qual, onde o valor das benfeitorias, no estado novo, é estimado pela reprodução dos custos em sua composição para determinar o valor final subtraído da relativa parcela de depreciação.

As primícias adotadas para esta avaliação foram baseadas no valor de mercado, considerando os fatores: localização, área, multi-frentes, zoneamento e profundidade
.” (Id. 271295864 – Pág. 6).

Nesse contexto de rigor técnico, a sentença, ao perfilhar as conclusões periciais, foi precisa ao consignar que o perito judicial considerou “
não apenas o valor de mercado, mas também as particularidades dos imóveis (localização, área, testada, profundidade, frentes múltiplas, padrão construtivo e depreciação) e fator de comercialização
” (Id. 271295427 – Pág. 3). De importância crucial, o d. Juízo
a quo
ressaltou o esclarecimento pericial no sentido de que “
o fator de comercialização sugerido pela Requerida entre 20 e 50%, não pode ser deferido por não ter fundamento legal e sim de especulativo
” (Id. 271295427 – Pág. 3).

Corroborando tal exegese, o memorial de cálculo do laudo pericial (Ids. 271295872 e 271295873), referente ao lote n. 13, com área total de 397,125 m2, especifica a aplicação de
fator de comercialização de 1,10
que incidiu sobre o valor do terreno e das benfeitorias, culminando no valor de mercado de R$ 985.400,00 (novecentos e oitenta e cinco mil e quatrocentos reais).

E para o lote n. 14, com área total de 317,625 m2, o memorial de cálculo (Ids. 271295874 e 271295875), complementado pelos esclarecimentos prestados pelo perito judicial no Id. 271295894, indica a aplicação de
fator de comercialização de 1,17
, resultando no valor de mercado de R$ 919.400,00 (novecentos e dezenove mil e quatrocentos reais).

Portanto, constata-se que o perito judicial, utilizando a metodologia prevista na NBR n. 14.653-2:2011 e as específicas condições de mercado, avaliou o conjunto dos bens objetos da expropriação no montante de R$ 1.904.800,00 (um milhão, novecentos e quatro mil e oitocentos reais).

Por outro lado, a assertiva de que o mercado imobiliário praticaria percentuais superiores, desprovida, contudo, de um lastro probatório técnico, que se mostre apto a infirmar a fundamentada avaliação elaborada pelo perito judicial, exsurge manifestamente inidônea à desconstituição da conclusão pericial.

Nesse particular, cumpre salientar que os apelantes poderiam ter apresentado laudo por assistente técnico para contrapor a metodologia empregada pelo perito judicial, todavia não o fizeram, limitando-se a veicular critérios que o próprio perito reputou como meramente especulativos.

In casu
, o laudo pericial encontra-se revestido da presunção relativa de legitimidade e veracidade, mormente quando o profissional nomeado pelo d. Juízo
a quo
declina, de forma motivada e tecnicamente embasada, a impossibilidade de acolhimento dos percentuais colimados pelas partes expropriadas, por reputá-los destituídos de amparo metodológico e impregnados de caráter especulativo.

Ademais, cabe registrar que a aferição da justa indenização, conforme insculpido no art. 5o, inciso XXIV, da Constituição Federal, há de ser indeclinavelmente balizada por critérios de natureza eminentemente técnica e objetiva, precisamente como se verifica no laudo pericial que serviu de embasamento à sentença.

Assim, a manutenção da avaliação homologada pelo d. Juízo
a quo
, no que se refere ao fator de comercialização, é medida que se afigura imperativa.

Quanto aos honorários advocatícios, o Decreto-Lei n. 3.365/1941, que disciplina especificamente o procedimento expropriatório por utilidade pública, em seu art. 27, § 1o, estatui que “
a sentença que fixar o valor da indenização quando este for superior ao preço oferecido condenará o desapropriante a pagar honorários do advogado, que serão fixados entre meio e cinco por cento do valor da diferença, observado o disposto no § 4o do art. 20 do Código de Processo Civil, não podendo os honorários ultrapassar R$ 151.000,00 (cento e cinquenta e um mil reais)
”.

Registra-se que o c. Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento da ADI 2332/DF, declarou a constitucionalidade da fixação de parâmetros mínimo e máximo para os honorários advocatícios em demandas expropriatórias, nos moldes delineados pelo art. 27, § 1o, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, ressalvando, unicamente, a vedação ao arbitramento de um valor nominal máximo — como estabelecido pelo referido dispositivo ao limitar o valor em R$ 151.000,00 (cento e cinquenta e um mil reais) —, conforme expressamente consignado no v. acórdão: “
É constitucional a estipulação de parâmetros mínimo e máximo para a concessão de honorários advocatícios em desapropriações, sendo, contudo, vedada a fixação de um valor nominal máximo de honorários
” (STF, ADI 2332/DF, Rel. Ministro Roberto Barroso, Tribunal Pleno, julgado em 17.5.2018, publicado no DJE em 16.4.2019).

Dessa forma, a fixação dos honorários advocatícios no percentual de 1% (um por cento) sobre a diferença apurada, conforme determinado pelo d. Juízo
a quo
, o que corresponderia a R$ 13.955,45 (treze mil, novecentos e cinquenta e cinco reais e quarenta e cinco centavos) a título de honorários de sucumbência, atende aos requisitos previstos no art. 27, § 1o, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, não havendo nenhuma mácula aos dispositivos legais invocados pelos apelantes, tampouco aviltamento da verba honorária que
autorize a reforma do
decisum
neste particular.

Diante do exposto e em consonância com a fundamentação
supra
,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
MARCELO KABALAN SALLOUM GHANEM e MELINA RAMOS FREITAS KABALAN SALLOUM GHANEM

e, em remessa necessária,
RATIFICO
a sentença.

Deixo de arbitrar honorários de sucumbência, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, uma vez que não houve interposição de recurso pela parte sucumbente.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025