Tribunal: TJMT
Processo: 0014570-69.2018.8.11.0004
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS JÁ NEGOCIADOS. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DE ADVOGADO REJEITADA. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. EXCLUSÃO DE LOTE E ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos moral e material. Sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a requerida ao pagamento de R$ 5.940,15 por dano moral e R$ 39.059,85 por dano material.
O recurso sustenta, em preliminar, nulidade dos atos processuais por ausência de intimação regular de advogado constituído. No mérito, impugna a existência de relação de consumo, questiona a condenação por dano material, pleiteia a exclusão de um dos imóveis e postula a modificação dos critérios de juros e correção monetária, além da exclusão ou redução da indenização por dano moral.
II. Questão em discussão
Há cinco questões em discussão: (i) saber se é nula a intimação praticada exclusivamente por meio do sistema PJe sem cadastro correto do patrono da parte; (ii) saber se há relação de consumo entre as partes, mesmo havendo pagamento mediante prestação de serviços; (iii) saber se houve comprovação suficiente para condenação por dano material; (iv) saber se deve ser excluído da condenação o lote pertencente à empresa excluída da lide; e (v) saber se devem ser modificados os marcos iniciais de correção monetária e juros, bem como a manutenção da indenização por dano moral.
III. Razões de decidir
A alegação de nulidade por ausência de intimação não prospera, caracterizando-se como nulidade de algibeira, tendo o advogado ciência inequívoca do andamento do feito.
Há relação de consumo mesmo na hipótese de permuta por serviços, conforme jurisprudência do STJ.
Restou comprovado nos autos o inadimplemento contratual pela requerida, que revendeu os imóveis sem notificação prévia ao autor, o que autoriza a indenização por dano material.
O imóvel de titularidade de empresa não integrante da lide, deve ser excluído da condenação, reduzindo o valor da indenização para R$ 12.676,03.
Os juros de mora devem incidir a partir da citação (CC, art. 405), e a correção monetária a partir da sentença, ante a ausência de comprovação da data exata dos pagamentos.
Mantida a condenação por dano moral diante da frustração da legítima expectativa do autor de adquirir os imóveis, configurando abalo moral indenizável.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. É válida a intimação realizada no PJe quando o patrono teve ciência inequívoca do andamento processual. 2. Configura-se relação de consumo mesmo quando a aquisição do imóvel ocorre por permuta de serviços. 3. A revenda unilateral de imóvel previamente alienado, sem prévia notificação ao adquirente, autoriza a condenação por danos materiais e morais. 4. O valor da indenização deve ser limitado aos imóveis cuja titularidade seja da parte demandada. 5. Os juros de mora incidem desde a citação e a correção monetária desde a sentença, quando não comprovada a data do efetivo prejuízo.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 395 e 405; CPC, arts. 272, § 5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2556079/MA, Rel. Min. Humberto Martins, 3a Turma, j. 20.05.2024; STJ, AgInt no REsp 2136130/PR, Rel. Min. Humberto Martins, 3a Turma, j. 19.08.2024; STJ, AgInt no AREsp 2358327/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 27.11.2023; TJMT, RAC 0017275-40.2020.8.16.0001, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, j. 13.08.2024; TJMT, RAI 1025948-07.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, j. 27.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014570-69.2018.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GILVAM FERREIRA DE CARVALHO - CPF: 304.484.091-00 (APELADO), SIDNEI RODRIGUES DE LIMA - CPF: 004.680.391-20 (ADVOGADO), CLAUDIA PEREIRA DOS SANTOS NEVES - CPF: 697.365.881-49 (ADVOGADO), KASSIA REJANE DA SILVA MAIA - CPF: 033.469.621-64 (ADVOGADO), BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.583.875/0001-05 (APELANTE), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.803.534/0001-06 (APELANTE), BRUNA ARANTES ARAUJO - CPF: 046.893.411-17 (ADVOGADO), JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.803.534/0001-06 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS JÁ NEGOCIADOS. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DE ADVOGADO REJEITADA. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. EXCLUSÃO DE LOTE E ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos moral e material. Sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a requerida ao pagamento de R$ 5.940,15 por dano moral e R$ 39.059,85 por dano material.

O recurso sustenta, em preliminar, nulidade dos atos processuais por ausência de intimação regular de advogado constituído. No mérito, impugna a existência de relação de consumo, questiona a condenação por dano material, pleiteia a exclusão de um dos imóveis e postula a modificação dos critérios de juros e correção monetária, além da exclusão ou redução da indenização por dano moral.

II. Questão em discussão

Há cinco questões em discussão: (i) saber se é nula a intimação praticada exclusivamente por meio do sistema PJe sem cadastro correto do patrono da parte; (ii) saber se há relação de consumo entre as partes, mesmo havendo pagamento mediante prestação de serviços; (iii) saber se houve comprovação suficiente para condenação por dano material; (iv) saber se deve ser excluído da condenação o lote pertencente à empresa excluída da lide; e (v) saber se devem ser modificados os marcos iniciais de correção monetária e juros, bem como a manutenção da indenização por dano moral.

III. Razões de decidir

A alegação de nulidade por ausência de intimação não prospera, caracterizando-se como nulidade de algibeira, tendo o advogado ciência inequívoca do andamento do feito.

Há relação de consumo mesmo na hipótese de permuta por serviços, conforme jurisprudência do STJ.

Restou comprovado nos autos o inadimplemento contratual pela requerida, que revendeu os imóveis sem notificação prévia ao autor, o que autoriza a indenização por dano material.

O imóvel de titularidade de empresa não integrante da lide, deve ser excluído da condenação, reduzindo o valor da indenização para R$ 12.676,03.

Os juros de mora devem incidir a partir da citação (CC, art. 405), e a correção monetária a partir da sentença, ante a ausência de comprovação da data exata dos pagamentos.

Mantida a condenação por dano moral diante da frustração da legítima expectativa do autor de adquirir os imóveis, configurando abalo moral indenizável.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. É válida a intimação realizada no PJe quando o patrono teve ciência inequívoca do andamento processual. 2. Configura-se relação de consumo mesmo quando a aquisição do imóvel ocorre por permuta de serviços. 3. A revenda unilateral de imóvel previamente alienado, sem prévia notificação ao adquirente, autoriza a condenação por danos materiais e morais. 4. O valor da indenização deve ser limitado aos imóveis cuja titularidade seja da parte demandada. 5. Os juros de mora incidem desde a citação e a correção monetária desde a sentença, quando não comprovada a data do efetivo prejuízo.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389, 395 e 405; CPC, arts. 272, § 5o.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2556079/MA, Rel. Min. Humberto Martins, 3a Turma, j. 20.05.2024; STJ, AgInt no REsp 2136130/PR, Rel. Min. Humberto Martins, 3a Turma, j. 19.08.2024; STJ, AgInt no AREsp 2358327/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, j. 27.11.2023; TJMT, RAC 0017275-40.2020.8.16.0001, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, j. 13.08.2024; TJMT, RAI 1025948-07.2024.8.11.0000, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, j. 27.11.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BG2 Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença prolatada em ação de obrigação de fazer pela MM. Juíza de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que julgou procedente o pedido subsidiário formulado por Gilvam Ferreira de Carvalho,

condenando a apelante ao pagamento de dano material no valor de R$ 39.059,85 (trinta e nove mil cinquenta e nove reais e oitenta e cinco centavos), e dano moral no valor de R$ 5.940,15 (cinco mil novecentos e quarenta reais e quinze centavos).

Inconformada, a apelante requer, preliminarmente, o reconhecimento da nulidade dos aos processuais a partir da intimação de id. 51715874, alegando ausência de intimação de seu patrono legalmente constituído nos autos, o advogado Maurício Haeffner OAB/TO 3.245, desde a migração dos autos ao sistema PJe, em afronta ao disposto no art. 272, §5o, do CPC.

No mérito, a recorrente impugna o reconhecimento da relação de consumo, alegando tratar-se de relação cível-empresarial típica de permuta de serviços por imóveis, sem caracterização da figura do consumidor nos moldes do art. 2o do CDC. Requer o afastamento da aplicação da legislação consumerista.

Prossegue arguindo ausência de prova constitutiva do direito do autor quanto aos valores pagos, impugnando a documentação anexada, a qual reputa insuficiente para amparar a condenação em dano material. Sustenta, ainda, que parte do valor indenizatório diz respeito a imóvel de titularidade de terceiro (Jardins Empreendimentos Imobiliários Ltda.), cuja ilegitimidade foi reconhecida no processo, razão pela qual defende a exclusão do valor correspondente, restando como valor devido, se reconhecido, apenas o montante de R$ 12.696,03.

Argumenta, ainda, contra a aplicação de juros compostos de 1%

ao mês e a fixação dos juros moratórios desde a citação, sustentando violação à jurisprudência do STJ, a qual estabelece o termo inicial dos juros moratórios em ações de rescisão contratual somente a partir do trânsito em julgado.

No tocante à indenização por dano moral, sustenta inexistir prova de abalo psíquico ou perturbação à esfera extrapatrimonial do autor, asseverando que os fatos narrados configuram mero inadimplemento contratual, não sendo passíveis de indenização autônoma. Alternativamente, pugna pela minoração da indenização fixada, sugerindo o valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

Ao final, requer: (i) o conhecimento e provimento da preliminar para declarar a nulidade dos atos processuais a partir do ID 51715874, com o consequente retorno dos autos à origem; (ii) no mérito, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais;
(iii) subsidiariamente, que se reconheça a inexistência de relação de consumo, a exclusão do lote 35 da condenação, a adequação dos juros aplicáveis, bem como a exclusão ou redução da verba indenizatória por dano moral.

Nas contrarrazões de id. 294687372, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 23 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Gilvam Ferreira de Carvalho propôs ação de obrigação de fazer contra
BG2 Empreendimentos Imobiliários Ltda., ressaltando-se que, após a emenda à inicial, sua postulação foi pelo recebimento de
R$ 5.940,15
(cinco mil novecentos e quarenta reais e quinze centavos) a título de dano moral; bem como
R$ 39.059,85
(trinta e nove mil cinquenta e nove reais e oitenta e cinco centavos) a título de danos material, caso não fossem restituídos os imóveis objeto de negociação entre as partes.

Nessa mesma oportunidade de emenda à inicial, o autor, ora apelado, postulou a
inclusão
da empresa Jardim Empreendimentos Imobiliários Ltda., no polo passivo da demanda, cabendo salientar que, na decisão saneadora, tal parte foi excluída deste feito, em razão de termo de rescisão contratual firmado entre as partes.

Após a devida instrução processual, a MM. Juíza de Direito da 1a Vara Cível de Barra do Garças sentenciou o feito, julgando procedente a pretensão subsidiária para condenar a apelante ao pagamento de dano material no valor de
R$ 39.059,85 e dano moral no montante de R$ 5.940,15, com juros de mora de 1% a partir da citação e correção monetária a partir da publicação da sentença.

O apelante, preliminarmente pugna pelo reconhecimento
da nulidade dos aos processuais a partir da intimação de id. 51715874, alegando ausência de intimação de seu patrono legalmente constituído nos autos, o advogado Maurício Haeffner OAB/TO 3.245, desde a migração dos autos ao sistema PJe, em afronta ao disposto no art. 272, §5o, do CPC.

No entanto, tal preliminar não merece acolhida no presente caso.

Isso porque, em que pese a falha no cadastro apontada pelo referido causídico, verifica-se que esse mesmo advogado e seu escritório patrocinaram a defesa da corré, Jardim Empreendimentos Imobiliários Ltda., conforme se infere do instrumento procuratório e substabelecimento juntado nos ids.
294687351 e 294687355.

Dessa maneira, é forçoso reconhecer que poderia o causídico ter levantado tal nulidade e postulado a regularização das intimações em momento muito anterior neste processo, tendo somente postulado essa retificação após a prolação de sentença desfavorável à parte que patrocina.

Assim, diante da ciência inequívoca do advogado quanto ao andamento processual e considerando que ele teve a oportunidade de postular a retificação em momento muito anterior nestes autos, não merece ser acolhida a preliminar levantada.

Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO - AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - IMPROCEDÊNCIA - ART. 550, CC/1916 - 20 ANOS - PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A CARACTERIZAÇÃO - POSSE, ANIMUS DOMINI, SEM OPOSIÇÃO - LAPSO TEMPORAL - PRESCRIÇÃO AQUISITIVA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO - NULIDADES - AUSÊNCIA DE CITAÇÃO E INTIMAÇÃO - PRODUÇÃO DE PROVAS - REJEITADAS - NULIDADE DE ALGIBEIRA - OMISSÃO E CONTRADIÇÃO - AUSÊNCIA DE VÍCIOS - RECURSOS DESPROVIDOS. “
A suscitação tardia da nulidade, somente após a ciência de resultado de mérito desfavorável, configura a chamada nulidade de algibeira, manobra processual que não se coaduna com a boa-fé processual e que é rechaçada pelo Superior Tribunal de Justiça”. (AREsp 1 .734.523)

Não se reconhece a violação do art. 1.022 do NCPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte .

Os embargos de declaração não se prestam ao rejulgamento ou, simplesmente, ao prequestionamento de normas jurídicas ou temas que, segundo a ótica das partes, deveriam guiar ou conduzir a solução do litígio.

A contradição que vicia o julgado de nulidade é a interna, em que se constata uma inadequação lógica entre a fundamentação posta e a conclusão adotada, o que não retrata a hipótese dos autos.
(TJMT, RED 00016079420048110044, 4a Câm. Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 29.05.2024 – negritei).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AGRAVO INTERNO – JULGAMENTO CONJUNTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – PLEITO DE
ANULAÇÃO DOS ATOS PROCESSUAIS APÓS A CONTESTAÇÃO POR VÍCIO NA INTIMAÇÃO DE SEUS PATRONOS – DESCABIMENTO – NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO NA PRIMEIRA OPORTUNIDADE E DEVER DO PRÓPRIO CAUSÍDICO DE PROMOVER A HABILITAÇÃO NO PJE – ALEGAÇÃO TARDIA – NULIDADE DE ALGIBEIRA –
AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
Cabe a parte alegar a suposta nulidade da intimação na primeira oportunidade, sob pena de preclusão. Outrossim, considerando que cabe ao próprio advogado proceder à sua habilitação no sistema PJE ao ingressar no processo, não pode o causídico invocar eventual nulidade em seu benefício em razão da ausência de sua intimação por falta de habilitação. Suscitar a ocorrência de nulidade processual tardiamente nos autos, como forma de forçar seu retorno à fase inicial, traduz-se em nulidade de algibeira, procedimento obstado pela jurisprudência.
”
(TJMT, RAI 10259480720248110000, 2a Câm. Direito Privado, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Povoas, j. 27.11.2024 – negritei).

Feitas essas considerações, passo à analise do mérito do presente recurso.

Inconformado com a condenação que lhe foi imposta, o apelante requer
que se reconheça a inexistência de relação de consumo, a exclusão do lote 35 da condenação, a adequação dos juros aplicáveis, bem como a exclusão ou redução da verba indenizatória por dano moral.

Pois bem. Da acurada análise dos presentes autos, constata-se que razão assiste parcialmente ao apelante. Explico.

Com relação ao pedido pelo afastamento da relação de consumo, em que pesem as alegações do apelante, verifica-se que não merece prosperar.

Ao se pronunciar sobre esse tema, a magistrada
a quo
destacou que o simples fato de o pagamento pelos imóveis ter se dado por meio de permuta com prestação de serviços não é suficiente para descaracterizar a relação de consumo perante a imobiliária.

Nesse ponto, acertado foi o entendimento perfilhado pelo juízo sentenciante, o qual se encontra em sintonia com o posicionamento dos Tribunais pátrios para casos análogos ao presente,
verbis
:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 182/STJ. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO . INCORPORAÇÃO. PERMUTA NO LOCAL. PROPRIETÁRIO DO TERRENO. RELAÇÃO DE CONSUMO . INCIDÊNCIA DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO . 1. Conforme entendimento desta Corte, "(...) A figura do proprietário do terreno se equipara à do consumidor, nos termos do art. 2o do CDC, tendo o incorporador como fornecedor. O dono do imóvel só difere dos demais adquirentes porque paga sua unidade autônoma com o próprio terreno no qual foi erguido o empreendimento, mas tal circunstância não tem o condão de desvirtuar a relação de consumo" (REsp 686.198/RJ, Relatora para acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/10/2007, DJ de 1o/2/2008) . 2. Na hipótese, demonstrada a existência de relação de consumo entre os proprietários do terreno e a incorporadora, devem os autos retornar à origem para novo julgamento da apelação, à luz da legislação consumerista. 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial.”
(STJ, AgInt no AREsp: 2358327 GO 2023/0147924-3, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 27.11.2023)

“APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APARTAMENTO . RESIDENCIAL MASCARENHAS DE MORAES. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS.APELAÇÃO CÍVEL PELA PARTE RÉ (KAZATEC E SPE). PRELIMINAR . 1. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. 2 . MÉRITO.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO EVIDENCIADA.
3. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE DO CONTRATO. INOCORRÊNCIA .
RECEBIMENTO EM PERMUTA POR SERVIÇOS PRESTADOS NA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
. REVENDA DAS UNIDADES PARA TERCEIROS DE BOA-FÉ. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS RÉS . (...)”

(TJPR, RAC 00172754020208160001 Curitiba, 19a Câmara Cível Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, j. 13.08.2024 – negritei)

No que diz respeito ao pedido de improcedência do pedido de condenação em dano material formulados pelo autor, sob o argumento de ausência de provas, verifica-se que não deve ser acolhido por esta Corte de Justiça, sobretudo porque as provas dos autos foram suficientes para demonstrar a constituição do direito pretendido, tal como devidamente fundamentado na sentença de primeiro grau,
verbis
:

“30. Com relação à revenda dos imóveis a Terceiros, torna-se incontroversa tal afirmativa à medida que a Requerida reconhece em sua contestação a negociação e o recebimento das obrigações impostas aos Terceiros adquirentes (fls. 65, do ID. 48443368). Apresentou Contratos com Terceiros, que teriam sido entabulados no ano de 2015 (fls. 81 e 117, do ID. 48443368), e no ano de 2016 (fls. 101, do ID. 48443368),

31. A Requerida aduz, também, que a rescisão do Contrato firmado com o Autor, se deu no exercício regular de seu direito, em razão do inadimplemento do Autor.

32. Todavia, não acostou aos autos nenhum documento capaz de comprovar suas alegações, ou mesmo para caracterizar a mora do Autor, tais como avisos de cobrança, notificações extrajudiciais, protestos, etc.

33. Da mesma forma, não apresentou nenhum procedimento administrativo de cobrança ou qualquer informativo de rescisão contratual capaz de embasar a posterior alienação para Terceiros, dos mesmos imóveis já negociados com o Autor em 2013.

34. Colhe-se da Cláusula 15a, §1o, dos Contratos a obrigação da Requerida de notificação judicial ou extrajudicial do Devedor para abertura do prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento integral do débito, sob pena de rescisão do Contrato. Procedimento este que, evidentemente, não foi observado pela Requerida e, portanto, demonstra de forma cabal o desrespeito desta com os procedimentos contidos em seu próprio contrato de adesão.

35. Assim, descumprida a formalidade procedimental de notificação judicial ou extrajudicial do Devedor, não pode a Requerida/imobiliária simplesmente se arrepender do negócio, rescindi-lo de forma unilateral e revender os imóveis a Terceiros, em total desrespeito aos direitos destes e, notadamente, aos direitos do Autor.

36. O Autor, por sua vez, trouxe aos autos cópias dos Contratos de Compra e Venda firmados com a Requerida, boletos de pagamentos das parcelas e cópias das Matrículas dos imóveis que, até março de 2020, momento posterior ao ajuizamento da demanda, não registravam qualquer alienação e permaneciam em nome da Requerida (fls. 142/145, do ID. 48443368).

37. Por tudo isso, resta satisfatoriamente comprovado o negócio jurídico entabulado entre o Autor e a Requerida, com relação aos imóveis locados sob os lotes 02, da quadra A5 (matrícula no. 60.909); no. 19 e 20, da quadra A32 (Matrículas no. 61.681 e no. 61.682), bem como a irregularidade perpetrada por esta quando revendeu a Terceiros os imóveis que já não lhe pertenciam.

38. No entanto, observando que os Terceiros alienantes não fizeram parte da relação processual e podem sofrer prejuízos de difícil ou impossível reparação, passo a análise do pedido alternativo de indenização pelos Danos Materiais.”

Por outro lado, com relação ao pedido de exclusão do lote 35, quadra 03, do Residencial Cidade Jardim, é forçoso reconhecer que razão assiste ao apelante, notadamente porque, conforme se infere do contrato juntado no id. 294686885 p. 164, o referido imóvel era de titularidade de Jardins Empreendimentos Imobiliários Ltda., que não figura como parte na presente demanda.

Com isso, deve ser decotado do valor correspondente ao referido imóvel, correspondente a R$ 4.577,61 (quatro mil, quinhentos e setenta e sete reais e sessenta e um centavos), mais R$ 600,00 (seiscentos reais) da entrada, mantendo-se, por outro lado, a condenação por dano material com relação ao valor base de R$ 12.676,03 (doze mil seiscentos e setenta e seis reais e três centavos), correspondente aos imóveis de titularidade da apelante.

Cumpre assentar que o autor não apresentou memória de cálculo individualizada dos valores de cada imóvel em sua versão atualizada, limitando-se a realizar atualização global do montante inicial (totalizando R$ 39.059,85), razão pela qual não é possível determinar com precisão qual seria o valor atualizado remanescente após a exclusão.

Diante disso,
o montante base de R$ 12.676,03 deve ser o referencial para incidência dos consectários legais
, nos moldes da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse ponto, considerando que a apelante expressamente requereu a adequação dos critérios de atualização monetária e de incidência de juros, cabível se mostra a análise dos consectários à luz da melhor doutrina e jurisprudência.

A condenação por dano material, originada de inadimplemento contratual, está sujeita à aplicação do art. 405 do Código Civil, segundo o qual os
juros de mora fluem a partir da citação
, momento em que o devedor é formalmente constituído em mora (e não com base no trânsito em julgado da sentença, como pretendeu o recorrente).

Tal entendimento é reiteradamente acolhido pelo Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIALAÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ABERTURA DE CONTA CORRENTE COMUM PARA RECEBIMENTO DE PROVENTOS. COBRANÇA INDEVIDA DE TARIFAS . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RELAÇÃO CONTRATUAL. CITAÇÃO . 1.
A jurisprudência dominante desta Corte entende que, no caso de responsabilidade contratual, em que existe um negócio jurídico prévio entre as partes, os juros de mora incidem desde a citação.
Agravo improvido.”
(STJ, AgInt no AREsp: 2556079 MA 2024/0025906-6, 3a Turma, Rel. Min. Humberto Martins, j. 20.05.2024 – negritei)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1 .022 DO CPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ODONTOLÓGICOS. ERRO . DANO MORAL. REVISÃO DO VALOR FIXADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N . 7/STJ. RELAÇÃO CONTRATUAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL . CITAÇÃO. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação do art. 1 .022 do CPC. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, a fixação dos valores referentes a danos morais e materiais cabe às instâncias ordinárias, uma vez que resulta de apreciação de critérios da razoabilidade e da proporcionalidade do valor fixado, compatível com a extensão do dano causado, razão pela qual insuscetível de revisão em recurso especial, salvo em casos excepcionais de valores exorbitantes ou ínfimos, a teor da Súmula n. 7 do STJ . 3. Nos casos de relação contratual, os juros de mora incidem a partir da citação. Precedentes.Agravo interno improvido .
(STJ, AgInt no REsp: 2136130 PR 2024/0128157-4, 3a Turma, Rel. Min. Humberto Martins, j. 19.08.2024).

Por sua vez, no que tange à
correção monetária
, seu termo inicial deve corresponder à data do efetivo prejuízo (art. 389 c/c art. 395 do CC). Todavia, diante da ausência de comprovação cabal da data exata de cada pagamento realizado pelo recorrido, revela-se adequada e prudente, como já reconhecido em reiterados julgados do STJ, a fixação do
termo inicial da correção monetária na data da sentença
, aplicando-se analogicamente o entendimento das Súmulas 43 e 362 do STJ.

Dessa forma,
acata-se parcialmente o pleito recursal quanto à fixação dos marcos de atualização
, para estabelecer que sobre o valor base de R$ 12.676,03: i
ncidirão juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação
(nos termos do art. 405 do Código Civil), e
correção monetária pelo IPCA a partir da data da sentença
,
diante da ausência de comprovação segura da data do efetivo prejuízo ou de desembolso anterior de recursos pelo recorrido
.

Finalmente, no que se refere à condenação por dano moral, entendo que não deve ser acolhido o pleito recursal, sobretudo porque, no presente caso, restou configurado o abalo moral sofrido pela parte que teve a sua pretensão de aquisição de imóveis frustrada, com a alienação dos bens a terceiros, sem prévia notificação.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA - AFASTADA - RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL PELA VENDEDORA - SUPOSTO INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA - INOCORRÊNCIA - COBRANÇA PRECOCE DO SALDO DEVEDOR, ANTERIOR AO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO -
RESOLUÇÃO DO CONTRATO UNILATERAL - ALIENAÇÃO A TERCEIRO
- NEGATIVA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - CONDUTA ILÍCITA - AUSENTE PRÉVIA INFORMAÇÃO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM - CABIMENTO -
DANOS MORAIS CONFIGURADOS -
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA MAJORADOS - DESPROVIDO O RECURSO DA REQUERIDA E PROVIDO O APELO DA AUTORA. A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva 'ad causam' para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939) . Caberá devolução do valor pago a título de comissão de corretagem se não informado previamente o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão. (REsp 1.599.511, Recurso Repetitivo, Tema 938) . Ressoa inequívoca a conduta imprudente da incorporadora se promove cobrança indevida do saldo devedor antes do vencimento da obrigação e, na sequência, rescinde unilateralmente o contrato e aliena o imóvel a terceiro, sob o argumento de inadimplemento da compradora, que não ocorreu.
A rescisão unilateral do contrato de compra e venda do imóvel por culpa do vendedor, enseja o ressarcimento integral do valor pago pela compradora, inclusive, comissão de corretagem, bem como configura dano moral passível de reparação pecuniária. O valor arbitrado a título de danos morais deve levar em conta tanto a capacidade econômica do ofensor quanto as condições do ofendido, além da observância ao princípio da razoabilidade.
”
(TJMT, RAC 00112130920148110041, 4a Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 28.02.2018 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR REJEITADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C . INDENIZATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO DO MESMO BEM PARA DUAS PESSOAS DISTINTAS. INADIMPLEMENTO. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. MULTA CONTRATUAL DEVIDA.
DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS . SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - Segundo precedentes do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de eleição de foro estipulada em contrato de adesão deve ser declarada nula quando configurada a vulnerabilidade do aderente ou prejuízo do acesso à Justiça. 2 - O cônjuge do contratante não detém legitimidade para postular a rescisão do contrato ou a restituição dos valores pagos, mas pode pedir indenização por danos morais, decorrentes do inadimplemento, se o fizer em exercício de direito próprio. Precedentes . 3 - Se o mesmo imóvel for vendido para duas pessoas, o domínio será daquela que primeiro levar sua negociação a registro ( CC, art. 1.247), resolvendo-se o outro contrato em perdas e danos
. 5 - Comprovado que os réus venderam o mesmo imóvel para duas pessoas diferentes, o comprador lesado (parte inocente) tem direito à multa contratual, ao reembolso dos valores pagos, além de indenização por danos morais.”
(TJMG, RAC 5038006-81.2018.8.13.0079 1.0000.24.084221-1/001, 11a Câmara Cível, Rel. Dr. José Maurício Cantarino Villela (JD Convocado), j. 17.04.2024)

Diante de todo o exposto, tendo que o presente recurso merece parcial provimento, tão somente para excluir da condenação o valor correspondente ao imóvel lote 35, quadra 03, do Residencial Cidade Jardim, reconhecendo-se como incontroverso o valor de R$
12.676,03 (doze mil, seiscentos e setenta e seis reais e três centavos), sobre o qual deverão incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, além de correção monetária pelo IPCA a partir da data da sentença, mantendo-se, por outro lado, a condenação por dano moral tal como estabelecida pelo juízo de primeiro grau.

Posto isso, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 23 de julho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/07/2025