Tribunal: TJMT
Processo: 1028773-20.2021.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. ENTREGA PARCIAL DO EMPREENDIMENTO. ÁREAS COMUNS INACABADAS. CLÁUSULA ABUSIVA. MULTA COMPENSATÓRIA. DANO MORAL INEXISTENTE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Ação indenizatória ajuizada por adquirente de unidade habitacional em desfavor da construtora, alegando inadimplemento contratual decorrente da não entrega integral do empreendimento residencial, especialmente das áreas comuns prometidas. A autora requereu a aplicação da cláusula penal contratual e a indenização por danos morais. A sentença reconheceu o inadimplemento da ré, declarou a nulidade de cláusula contratual abusiva, condenou ao pagamento da multa estipulada no contrato, mas afastou a indenização por dano moral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual relevante por parte da construtora; (ii) estabelecer se é abusiva a cláusula que prevê prazo alongado e genérico para entrega do empreendimento; (iii) determinar a possibilidade de indenização por danos morais decorrente da entrega parcial das áreas comuns; e (iv) verificar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em razão de suposto inadimplemento da autora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O atraso na entrega das áreas comuns do empreendimento, mesmo após decorrido prazo superior a 600 dias, caracteriza inadimplemento contratual relevante, pois compromete a fruição plena da unidade autônoma e o uso do conjunto arquitetônico prometido.
4. A Cláusula 16a do contrato, que estipula prazo de entrega atrelado à liberação de financiamento, com tolerância genérica de 90 dias e exclusão de responsabilidade por eventos previsíveis, revela-se abusiva e desproporcional, contrariando o art. 51, IV, do CDC.
5. A cláusula penal prevista no contrato, estipulando multa de 20% sobre o valor do imóvel em caso de inadimplemento, é válida e devida diante do descumprimento contratual da construtora, nos termos do art. 408 do CC.
6. Não se verifica, no caso concreto, abalo à honra subjetiva ou violação a direito da personalidade capaz de justificar indenização por danos morais, já que a inadimplência não afetou elementos essenciais à habitabilidade da unidade adquirida.
7. A aplicação da teoria do adimplemento substancial não se sustenta, pois a conclusão apenas parcial do empreendimento, com áreas comuns inacabadas e ausência de comprovação de entrega final da obra, evidencia inadimplemento relevante da fornecedora.
8. A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não pode ser acolhida em favor da construtora, pois o eventual inadimplemento da autora mostra-se de pequena monta frente à conduta inadimplente da ré, que comprometeu a finalidade do contrato.
9. A alegação de mora da autora não é suficiente para afastar a responsabilidade da construtora, especialmente diante da ausência de reconvenção e da notícia de extinção da execução intentada pela fornecedora.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recursos desprovidos.
Tese de julgamento:
1. A entrega apenas parcial de empreendimento imobiliário, com inacabamento das áreas comuns, caracteriza inadimplemento contratual relevante e enseja a aplicação da cláusula penal compensatória.
2. É nula, por abusividade, a cláusula contratual que prevê prazo de entrega excessivamente alongado e com tolerância genérica, por violar os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
3. A exceção do contrato não cumprido exige proporcionalidade entre os inadimplementos, não se aplicando quando a mora da parte consumidora é de menor relevância frente ao descumprimento substancial do fornecedor.
4. A ausência de entrega de áreas comuns do empreendimento, desacompanhada de demonstração de sofrimento relevante, não configura, por si só, dano moral indenizável.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 408, 421 e 476; CDC, arts. 2o, 3o, 14, § 3o, e 51, IV e § 1o, I a III; CPC, art. 85, §§ 2o e 11; Lei no 4.591/1964, arts. 35-A, XII, e 43-A.
Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, Ap. Cív. 0729140-68.2020.8.07.0001, Rel. Des. Ana Cantarino, j. 16.11.2023; TJ-MG, Ap. Cív. 5003755-52.2021.8.13.0525, Rel. Des. Eveline Felix, j. 16.07.2024; TJMT, N.U 0029916-22.2013.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 14.09.2022; TJ-SP, AI 2275473-13.2019.8.26.0000, Rel. Des. Luis Fernando Nishi, j. 25.06.2020; TJ-GO, Ap. Cív. 5099398-15.2021.8.09.0051, Rel. Des. Sirlei Martins da Costa, j. s.r.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028773-20.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[NEUSA ALVES MATTOS DE MORAES - CPF: 039.008.771-81 (APELADO), ELISANDRA QUELLEN DE SOUZA - CPF: 011.107.961-61 (ADVOGADO), CONSTRUTORA PACTO LTDA - CNPJ: 05.912.295/0001-96 (APELANTE), SIMONY MARIA DA SILVA BARRADAS - CPF: 928.839.311-00 (ADVOGADO), EVERTON HENRIQUE DE MORAES BARRADAS - CPF: 030.895.981-75 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. ENTREGA PARCIAL DO EMPREENDIMENTO. ÁREAS COMUNS INACABADAS. CLÁUSULA ABUSIVA. MULTA COMPENSATÓRIA. DANO
MORAL INEXISTENTE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação indenizatória ajuizada por adquirente de unidade habitacional em desfavor da construtora, alegando inadimplemento contratual decorrente da não entrega integral do empreendimento residencial, especialmente das áreas comuns prometidas. A autora requereu a aplicação da cláusula penal contratual e a indenização por danos morais. A sentença reconheceu o inadimplemento da ré, declarou a nulidade de cláusula contratual abusiva, condenou ao pagamento da multa estipulada no contrato, mas afastou a indenização por dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual relevante por parte da construtora; (
ii
) estabelecer se é abusiva a cláusula que prevê prazo alongado e genérico para entrega do empreendimento; (
iii
) determinar a possibilidade de indenização por danos morais decorrente da entrega parcial das áreas comuns; e (
iv
) verificar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em razão de suposto inadimplemento da autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O atraso na entrega das áreas comuns do empreendimento, mesmo após decorrido prazo superior a 600 dias, caracteriza inadimplemento contratual relevante, pois compromete a fruição plena da unidade autônoma e o uso do conjunto arquitetônico prometido.

4.
A Cláusula 16a do contrato, que estipula prazo de entrega atrelado à liberação de financiamento, com tolerância genérica de 90 dias e exclusão de responsabilidade por eventos previsíveis, revela-se abusiva e desproporcional, contrariando o art. 51, IV, do CDC.

5.
A cláusula penal prevista no contrato, estipulando multa de 20% sobre o valor do imóvel em caso de inadimplemento, é válida e devida diante do descumprimento contratual da construtora, nos termos do art. 408 do CC.

6.
Não se verifica, no caso concreto, abalo à honra subjetiva ou violação a direito da personalidade capaz de justificar indenização por danos morais, já que a inadimplência não afetou elementos essenciais à habitabilidade da unidade adquirida.

7.
A aplicação da teoria do adimplemento substancial não se sustenta,
pois
a conclusão apenas parcial do empreendimento, com áreas comuns inacabadas e ausência de comprovação de entrega final da obra, evidencia inadimplemento relevante da fornecedora.

8.
A exceção do contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
) não pode ser acolhida em favor da construtora, pois o eventual inadimplemento da autora mostra-se de pequena monta frente à conduta inadimplente da ré, que comprometeu a finalidade do contrato.

9.
A alegação de mora da autora não é suficiente para afastar a responsabilidade da construtora, especialmente diante da ausência de reconvenção e da notícia de extinção da execução intentada pela fornecedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1.
A entrega apenas parcial de empreendimento imobiliário, com inacabamento das áreas comuns, caracteriza inadimplemento contratual relevante e enseja a aplicação da cláusula penal compensatória.

2.
É nula, por abusividade, a cláusula contratual que prevê prazo de entrega excessivamente alongado e com tolerância genérica, por violar os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

3.
A exceção do contrato não cumprido exige proporcionalidade entre os inadimplementos, não se aplicando quando a mora da parte consumidora é de menor relevância frente ao descumprimento substancial do fornecedor.

4.
A ausência de entrega de áreas comuns do empreendimento, desacompanhada de demonstração de sofrimento relevante, não configura, por si só, dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, XXXII; CC,
arts
. 408, 421 e 476; CDC,
arts
. 2o, 3o, 14, § 3o, e 51, IV e § 1o, I a III; CPC, art. 85, §§ 2o e 11; Lei no 4.591/1964,
arts
. 35-A, XII, e 43-A.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-DF, Ap.
Cív
. 0729140-68.2020.8.07.0001, Rel. Des. Ana Cantarino, j. 16.11.2023; TJ-MG, Ap.
Cív
. 5003755-52.2021.8.13.0525, Rel. Des. Eveline Felix, j. 16.07.2024; TJMT, N.U 0029916-22.2013.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 14.09.2022; TJ-SP, AI 2275473-13.2019.8.26.0000, Rel. Des.
Luis
Fernando Nishi, j. 25.06.2020; TJ-GO, Ap.
Cív
. 5099398-15.2021.8.09.0051, Rel. Des. Sirlei Martins da Costa, j. s.r.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto
por
CONSTRUTORA PACTO LTDA.
, e recurso adesivo de
NEUSA ALVES DE MATTOS
,
contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Várzea Grande/MT,
nos autos da
Ação de Reparação de Danos Morais e Materiais
, que
julgou parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial, reconhecendo
:
o
inadimplemento contratual da ré, consistente
na ausência de
entrega integral do empreendimento, em especial das áreas comuns
; a
nulidade da Cláusula 16a do instrumento contratual por
considerá-la
abusiva, à luz do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor
; e, ainda,
condenou a requerida ao pagamento de perdas e danos no valor de R$ 30.600,00
, negando, contudo, o pedido de indenização por dano moral.

A
construtora apelante sustenta, em síntese, que
a entrega da unidade habitacional se deu dentro do prazo contratualmente avençado, considerando o termo inicial previsto na cláusula 16a
, a saber,
a liberação dos recursos pela Caixa Econômica Federal
,
com o acréscimo de 90 dias de tolerância e mais 60 dias para entrega das chaves, perfazendo o total de 696 dias corridos, sendo que a unidade foi efetivamente entregue à autora em abril de 2019, portanto, antes do termo final ajustado
.

Defende que a referida cláusula contratual está
estrita consonância com o disposto nos
arts
. 35-A, inciso XII, e 43-A da Lei n.o 4.591/1964, na redação conferida pela Lei n.o 13.786/2018, razão pela qual não pode ser tida por nula, não configurando cláusula abusiva
. Além disso, aduz que houve
adimplemento substancial do contrato, inclusive com execução parcial das áreas comuns, em conformidade com o cronograma previamente informado e aprovado pelos órgãos competentes
.

Segue alegando que a
autora se encontrava inadimplente com suas obrigações contratuais já à época da entrega das chaves, circunstância esta reconhecida
em autos judiciais
(processo n.o 1034979-84.2020.8.11.0002), de modo que incide, na espécie, a
exceptio
non
adimpleti

contractus
,
e, por conseguinte, não incide ao caso a cláusula penal disposta no contrato,
por ausência de mora da ré e pela inadimplência da autora
.

Nas razões recursais pugnou pela concessão dos benefícios da justiça gratuita.
Contudo, diante da ausência de elementos concretos, intimou-se a apelante para comprovar sua hipossuficiência (Id.
321717355
).

Posteriormente, a Apelante procedeu o recolhimento do preparo recursal (Id.
324203895
).

Por sua vez, NEUSA ALVES DE MATTOS se insurge
em razão da improcedência de seu pedido de dano moral, alegando que houve
equívoco do juízo de primeiro grau ao afastar a configuração do dano moral, pois a entrega parcial do empreendimento, em condições inacabadas, sem previsão concreta de conclusão e obrigando a convivência com obras e operários, extrapola os limites do mero aborrecimento, ensejando frustração de legítima expectativa e transtornos que afetaram sua dignidade e segurança
. Pugna, assim, pela fixação de danos morais no valor de R$ 10.000,00, além de
majoração dos honorários de sucumbência ao patamar de 20% do valor da condenação.

Apenas a consumidora NEUSA ALVES DE MATTOS apresentou contrarrazões nos autos (Id.
319301405
).

Cumpridos os requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Na origem, cuida-se
ação indenizatória ajuizada por
NEUSA ALVES DE MATTOS
em face de
CONSTRUTORA PACTO LTDA.
, aduzindo o inadimplemento contratual por parte da construtora ré, em razão da não entrega integral do empreendimento imobiliário Green
Ville
, situado no município de Várzea Grande/MT.

A autora relata que firmou contrato de compromisso de compra e venda em 07 de fevereiro de 2018, estipulando-se prazo de entrega de 546 (quinhentos e quarenta e seis) dias, a contar da liberação dos recursos do financiamento em favor da construtora. Contudo, na data da propositura da demanda, em 06 de setembro de 2021, ainda remanesciam pendências quanto à conclusão de parte da infraestrutura do empreendimento.

A demandante acostou aos autos provas robustas do inadimplemento contratual e pleiteou a procedência do pedido, com a condenação da promitente vendedora ao pagamento da cláusula penal prevista no instrumento contratual, correspondente a 20% (vinte por cento) do valor do imóvel, além da reparação por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Ao final, o juízo
a quo
julgou
parcialmente procedente o pleito autoral.
Const
a
da sentença recorrida, no essencial
:

“[...]
DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL — ENTREGA INCOMPLETA DO OBJETO

A ré limitou-se a demonstrar que entregou formalmente a unidade individual mediante termo de entrega de chaves e de vistoria.

Contudo, a autora produziu prova documental e audiovisual convincente, revelando que, à época da propositura da demanda, as áreas comuns do empreendimento permaneciam inacabadas, inacessíveis ou inutilizáveis, conforme registros fotográficos e vídeo.

A construtora não apresentou documentos que infirmassem essa constatação, tampouco comprovou a conclusão das áreas comuns ou sua regular disponibilização aos condôminos.

Tal circunstância consubstancia inadimplemento contratual relevante, pois a plena fruição do imóvel em condomínio residencial não se esgota na entrega da unidade autônoma, mas se estende ao conjunto arquitetônico comum, parte essencial da avença, inclusive como fator de valorização e conforto.

A ausência da entrega integral do objeto contratual, assim caracterizada, enseja responsabilização da ré, seja pelo inadimplemento, seja pelos prejuízos causados à autora.

DA NULIDADE DA CLÁUSULA 16a DO CONTRATO

A Cláusula 16a do contrato estabelece o prazo de 546 (quinhentos e quarenta e seis) dias para a entrega do imóvel, a contar da liberação dos recursos do financiamento, além de uma tolerância adicional de até 90 dias, por fatos genéricos como chuvas, escassez de material ou mão de obra, sem qualquer sanção ou direito de compensação à parte compradora.

Tal estipulação, além de excessivamente alongada, confere à fornecedora uma margem temporal desproporcional e sem controle jurisdicional objetivo, transformando a obrigação de entrega em prazo aleatório. Tais cláusulas ferem o equilíbrio contratual, a boa-fé objetiva e a função social do contrato.

Com base no art. 51, IV e §1o, do CDC, reconhece-se a nulidade da Cláusula 16a, por estabelecer vantagem manifestamente excessiva à fornecedora e subtrair direitos básicos do consumidor.

DA CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS

A Cláusula 20a do contrato prevê a incidência de multa de 20% sobre o valor do imóvel em caso de descumprimento contratual. Diante da caracterização do inadimplemento por parte da ré, a multa é devida e adequada, nos termos do art. 408 do Código Civil.

A parte autora pleiteou indenização no valor de R$ 30.600,00, com base na referida cláusula, valor compatível com os parâmetros contratuais e jurisprudenciais. Trata-se de sanção pactuada para compensar a mora contratual e os prejuízos decorrentes da frustração parcial do objeto.

DOS DANOS MORAIS

Ainda que haja inadimplemento contratual relevante, não restou demonstrado, nos autos, abalo moral de tal gravidade que justifique compensação extrapatrimonial.

A jurisprudência tem orientado que o descumprimento contratual, por si só, não enseja automaticamente o reconhecimento de dano moral, exigindo demonstração de consequências excepcionais, humilhantes ou degradantes, o que não foi o caso.

A entrega parcial do empreendimento, embora censurável e geradora de danos patrimoniais, não se revestiu de especial gravidade ou humilhação capaz de justificar reparação moral, que fica afastado.

DA ALEGADA MORA DA AUTORA E SUA IRRELEVÂNCIA PARA A SOLUÇÃO DA LIDE

A ré apontou que a autora
encontra-se
inadimplente com obrigações contratuais, com fundamento em protestos e confissão de dívida. Tal alegação, todavia, não obsta o reconhecimento do inadimplemento da ré, nem impede o acolhimento parcial dos pedidos da autora.

Em primeiro lugar, não se demonstrou que a suposta mora da autora tenha sido anterior ou determinante para o inadimplemento da ré. Em segundo, eventual crédito da ré
poderia e deveria ser discutido em reconvenção, o que não foi feito.

A construtora dispõe de meios próprios para a satisfação de sua pretensão creditícia, não podendo valer-se de inadimplemento posterior ou paralelo como excludente de sua responsabilidade.

DIANTE DISSO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados nesta ação para:

a) RECONHECER o inadimplemento contratual da ré Construtora Pacto Ltda., consistente na não entrega integral do empreendimento, especialmente das áreas comuns prometidas;

b) CONDENAR a ré ao pagamento de R$ 30.600,00 (trinta mil e seiscentos reais), a título de perdas e danos, com base na cláusula penal, valor a ser corrigido pelo INPC a partir da data do contrato (07/02/2018) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

c) DECLARAR A NULIDADE da Cláusula 16a do contrato, por abusividade e violação ao art. 51, IV, do CDC;

d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.

[...]”.

(Id.
319301401
–
PJe
de origem)

A controvérsia recursal cinge-se à análise acerca da ocorrência, ou não, de inadimplemento contratual imputável à construtora; da eventual incidência da teoria do adimplemento substancial ou da exceção do contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
); e, por fim, da possibilidade de configuração de dano moral indenizável em razão das condutas atribuídas à empresa ré.

Cumpre salientar que a relação jurídica estabelecida entre as partes tem origem em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, o que atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos artigos 2o e 3o. Isso porque a autora, na condição de consumidora, é destinatária final do bem adquirido, enquanto a requerida se enquadra como fornecedora, por desenvolver atividade voltada à comercialização de unidades imobiliárias.

Pois bem.

Inicialmente, observo que os recursos interpostos versam sobre matérias complementares, inexistindo qualquer prejuízo à prestação jurisdicional decorrente da análise conjunta do apelo principal e do recurso adesivo.

Prosseguindo, cumpre salientar que, nas relações privadas, prevalece o princípio da intervenção mínima, segundo o qual o Estado deve abster-se de interferir no conteúdo dos contratos livremente pactuados pelas partes, conforme dispõe o art. 421, parágrafo único, do Código Civil. Todavia, essa diretriz comporta exceção quando restar evidenciado que os parâmetros contratuais estabelecidos violam a função social do contrato, o princípio da boa-fé objetiva ou a dignidade da pessoa humana.

Nesse contexto, tratando-se de relação de consumo, além do dever constitucional imposto ao Estado pelo art. 5o, inciso XXXII, da Constituição Federal, incumbe ao Poder Judiciário zelar pela proteção do consumidor contra práticas abusivas, possuindo, para tanto, competência para revisar e declarar nulas cláusulas contratuais que afrontem os princípios da boa-fé objetiva e da transparência, ou que imponham ônus excessivo ao consumidor.

Insta colacionar, nesta oportunidade, a expressa redação do art. 51, IV, § 1o, incisos I
, II e
III, do Código de Defesa do Consumidor:

“
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

IV -
estabeleçam
obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade
;

[...]

§ 1o Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I -
ofende
os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

II -
restringe
direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
”

Assim, uma vez verificada a violação aos princípios fundamentais que regem o ordenamento jurídico pátrio, impõe-se a atuação do Estado, por meio do Poder Judiciário, para fazer cessar práticas irregulares ou abusivas. Tal intervenção não configura afronta ao princípio do
pacta sunt servanda
, tratando-se, ao contrário, de atuação legítima voltada à proteção da lisura e da higidez dos contratos em relações marcadas por assimetria entre as partes, notadamente quando presente a hipossuficiência técnica, econômica ou jurídica do consumidor.

Partindo dessas premissas, a construtora apelante insurge-se contra a declaração de abusividade da Cláusula 16a do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, sustentando que a referida disposição contratual estaria em estrita consonância com os
arts
. 35-A, inciso XII, e 43-A da Lei n.o 4.591/1964. Alega, com isso, a inexistência de nulidade, bem como a ausência de qualquer inadimplemento contratual de sua parte.

Sem razão, contudo.

Os
arts
.
35-A, inciso XII, e 43-A da Lei n.o 4.591/1964
, invocados pela Construtora apelante, assim preconizam:

“
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo,
que deverá conter
:

[...]

XII -
o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei
.

[...]

Art. 43-A.
A entrega do imóvel
em até
180 (cento e oitenta) dias corridos
da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento
, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada
, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
”

A
Cláusula 16a
do referido instrumento contratual assim dispôs (
ID de origem 64799190
):

“
Cláusula 16a
.
O prazo para que se realize a entrega
do referido imóvel é de
546 (quinhentos e quarenta e seis) dias
, contados
a partir da liberação dos recursos do financiamento
para a construção da presente.

Parágrafo Primeiro – A COMPRADORA declara estar ciente que
haverá uma tolerância de até 90 (noventa) dias
, ressalvando-se em relação ao prazo, a
ocorrência de chuvas prolongadas, escassez de materiais na praça, mão-de-obra especializada e greves
, sem qualquer tipo de ressarcimento da CONSTRUTORA a COMPRADORA
. [...]”

O contrato foi firmado em 07 de fevereiro de 2018. O termo de entrega das chaves está datado de 04 de abril de 2019 (ID de origem 70359944). Por sua vez, a presente ação foi ajuizada em 06 de setembro de
2021, sem que, até aquela data, estivessem concluídas as obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, fato incontroverso e amplamente demonstrado nos autos.

No que se refere à abusividade do prazo contratual, é incontestável que a estipulação de período superior a 600 (seiscentos) dias para a conclusão do empreendimento, com início condicionado à liberação dos recursos do financiamento à construtora, revela-se manifestamente abusiva. A própria legislação invocada pela apelante
,
a exemplo dos
arts
. 35-A, inciso XII, e 43-A da Lei n.o 4.591/1964
,
trata de prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias corridos, evidenciando a abusividade do lapso temporal ajustado no contrato
sub judice
, que, além dos 546 dias inicialmente previstos, estabeleceu acréscimo de 90 dias de tolerância e mais 60 dias para entrega das chaves, totalizando 696 dias corridos.

Tal estipulação impõe ao consumidor um prazo de espera excessivo e desproporcional, com o claro propósito de impedir eventual alegação de inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora. Trata-se, em essência, de cláusula que visa eximir o fornecedor de responsabilidade pelo atraso das obras, colocando o consumidor
,
parte hipossuficiente na relação
,
em posição manifestamente desvantajosa.

Cumpre ressaltar, ainda, a absoluta improcedência da tese defensiva quanto à validade do prazo contratual, uma vez que o extenso período de 696 dias sequer foi cumprido pela construtora. O contrato foi assinado em 07 de fevereiro de 2018, de modo que, mesmo considerando-se o prazo integralmente estipulado,
o empreendimento
— e não apenas a unidade habitacional da autora —
deveria ter sido entregue até janeiro de 2020
.

Repisa-se que a ação foi proposta em 06 de setembro de 2021, acompanhada de provas contundentes de que as obras de infraestrutura das áreas comuns permaneciam inacabadas, bem como a segunda etapa do empreendimento. Ademais, a autora apresentou, em sede de impugnação à contestação, elementos demonstrando que, até março de 2022, as obras continuavam em andamento, sem que a construtora tenha produzido qualquer prova em sentido contrário. Diante desse quadro, é inarredável a caracterização do inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora.

Sobre a temática:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONDOMÍNIO HORIZONTAL.
ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL
. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por força de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, uma vez que o bem imóvel é adquirido por consumidores como destinatários finais mediante contraprestação.
2. O adimplemento contratual de empreendimento de condomínio horizontal
não pode ser considerado como efetivamente cumprido quando as construções relacionadas às áreas comuns
, conforme especificadas no memorial descritivo,
permanecem inacabadas mesmo após a passagem de um considerável período além do prazo final estipulado para a entrega do empreendimento
. 3. Constatado o inadimplemento contratual da empresa responsável pelo empreendimento, tem o adquirente a opção de requerer a rescisão do contrato caso não tenha interesse em exigir o cumprimento contratual, nos termos do artigo 475 do CC. 4. Apelo conhecido e não provido.
”

(TJ-DF 0729140-68.2020 .8.07.0001 1786636, Relator.: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 16/11/2023, 5a Turma Cível, Data de Publicação: 29/11/2023)
(
g.n
)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - RESPONSABILIDADE CIVIL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO - ATRASO INJUSTIFICADO - RESCISÃO DO CONTRATO - DIREITO DE RETENÇÃO - INEXISTÊNCIA - CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - MULTA CONTRATUAL - APLICAÇÃO AO VENDEDOR - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - MANUTENÇÃO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - CITAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - BASE DE CÁLCULO - VALOR DA CONDENAÇÃO - RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO - RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. 1. A responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, sendo direito básico do consumidor a ampla reparação por danos patrimoniais e morais, somente afastada nas hipóteses de comprovação de inexistência do defeito e culpa exclusiva do consumidor ou de
terceiro
(art. 14, § 3o, do CDC).
2. O atraso injustificado na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, ultrapassando o prazo convencionado, configura falha na prestação de serviços e justifica a rescisão contratual.
3. Nos termos da jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor não autoriza a retenção de qualquer percentual das parcelas pagas. 4. A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente pode ser aplicada em desfavor da vendedora, em observância à equidade e ao necessário equilíbrio contratual (Tema 971 dos recursos repetitivos). 5. Quando o contexto fático evidencia atraso expressivo na entrega das obras de infraestrutura, extrapolando os limites do simples inadimplemento do contrato, impõe-se o dever de indenizar pelos danos morais causados.
[...]”

(TJ-MG - Apelação Cível: 50037555220218130525, Relator.: Des.(a) Eveline Felix, Data de Julgamento: 16/07/2024, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/07/2024)
(
g.n
)

Outrossim, não há como acolher a aplicação da tese do adimplemento substancial, porquanto as provas constantes dos autos
demonstram que apenas a primeira etapa do empreendimento foi entregue, inexistindo, portanto, conclusão substancial do objeto contratual.

Ademais, fatores externos, como a obtenção de licenças ambientais, escassez de materiais e dificuldades logísticas relativas à mão de obra, devem ser qualificados como fortuitos internos, na medida em que se relacionam diretamente aos riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pelas apelantes. Tais circunstâncias, portanto, não têm o condão de romper o nexo causal nem de afastar a responsabilidade da construtora pelos prejuízos suportados pelo consumidor em razão do atraso na entrega do empreendimento.

Aliás, sobre a temática, cito julgado deste
Eg
. Sodalício:

“[...] É devida à reparação pelo dano material, decorrente do pagamento taxa de evolução da obra, atinente ao período posterior a entrega das chaves do imóvel. A demora injustificada da entrega da obra por quase um (1) ano, caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas diante da frustração de um sonho e da modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.
Questões afetas a escassez de cimento, mão de obra, falta de material
, excesso de chuva,
configuram situações de riscos próprios do empreendimento,
não havendo que se falar em excludente de responsabilidade
, seja decorrente de culpa de terceiro, caso fortuito ou força maior
. O valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortar o lesado, visando à compensação pelo dano sofrido. Assim, a quantificação desses valores oferece grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Recurso parcialmente provido.”
(
TJMT -
N.U 0029916-22.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO,
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/09/2022,
Publicado
no DJE 22/09/2022) (
g.n
).

No que tange à exceção do contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
), entendo que a alegação da apelante, no sentido de que a consumidora se encontrava inadimplente com suas obrigações contratuais à época da entrega das chaves, não possui o condão de afastar a sua responsabilidade.

Embora o ordenamento jurídico pátrio reconheça a possibilidade de o contratante recusar-se ao cumprimento de sua obrigação enquanto a parte adversa estiver inadimplente, é indispensável que tal recusa observe o princípio da proporcionalidade. A aplicação da exceção do contrato não cumprido mostra-se absolutamente inadequada quando constatada manifesta desproporção entre as obrigações inadimplidas por cada parte, especialmente quando o inadimplemento do fornecedor compromete a própria finalidade do contrato.

Nesse sentido:

“
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONFISSÃO DÍVIDA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. REMOÇÃO DE TORRE DE TELEFONIA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. DESPROPORCIONALIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO. NÃO RECONHECIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelação interposta contra sentença que rejeitou os embargos à execução, afastando a arguição de exceção de contrato não cumprido e a decorrente alegação de inexistência de mora a amparar o excesso de execução. 2. O artigo 476 do Código Civil engloba a exceção do contrato não cumprido, defesa indireta de mérito e corolário da boa-fé objetiva segundo a qual ninguém pode exigir que uma parte cumpra com a sua
obrigação se primeiro não cumprir com a própria.
3. A arguição da
exceptio
non
adimpleti

contractus
exige que o inadimplemento seja relevante, substancial, capaz de interferir na finalidade desejada para o contrato, de romper com o dever de equivalência, causar desproporcionalidade na sinalagma entabulada entre os contratantes
. Precedentes STJ.
4. Por ter o potencial de impedir, modificar ou extinguir o direito de outrem, a exceção do contrato não cumprido atrai o ônus da prova para aquele que a invoca
. 5. Descabido aos adquirentes furtar-se ao pagamento de metade do valor devido pelo imóvel com amparo na exceção de contrato não cumprido, pelo fato de não ter a parte contrária removido do local instalação de telecomunicação da qual os próprios adquirentes vieram a se beneficiar. 6. Recurso conhecido e desprovido.
”

(TJ-DF 07249055820208070001 DF 0724905-58.2020.8 .07.0001, Relator.: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22/09/2021, 2a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
DJE :
06/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada)
(
g.n
)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO, cumulada com OBRIGAÇÃO DE FAZER – TUTELA PROVISÓRIA – Entrega das chaves do imóvel ao comprador – Possibilidade – Adimplemento substancial do contrato – Parcelas vencidas que correspondem a percentual ínfimo do contrato –
Exceção de contrato não cumprido que exige proporcionalidade entre as obrigações inadimplidas
– Abusividade da cláusula contratual, à primeira vista, configurada - RECURSO PROVIDO.
”

(TJ-SP - AI: 22754731320198260000 SP 2275473-13.2019.8 .26.0000, Relator.:
Luis
Fernando Nishi, Data de Julgamento: 25/06/2020, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2020)
(
g.n
)

“
AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR/ENTREGAR COISA CERTA E PEDIDO DE LIMINAR EM TUTELA DE URGÊNCIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CULPA EXCLUSIVA PROMITENTE VENDEDOR.
EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICÁVEL. DESPROPORÇÃO ENTRE OS INADIMPLEMENTOS. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE. AFASTADO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o julgamento pelo órgão colegiado via agravo interno convalida eventual ofensa ao art. 932 do CPC. 2. Inaplicável ao caso dos autos a exceção do contrato não cumprido, uma vez que o inadimplemento dos agravados, além de ser significativamente menor que o da agravante, não pode servir como subterfúgio para a não conclusão e entrega da obra, com atraso que se prolonga por mais de uma década. 3. O agravo interno será desprovido quando não houver fundamento relevante que justifique a modificação da decisão agravada. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
”

(TJ-GO - Apelação Cível: 5099398-15 .2021.8.09.0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a
) .
Sirlei Martins da Costa, 9a Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Nessa linha de intelecção,
a aplicação da
exceptio
non
adimpleti

contractus
invocada pela construtora apelante não se sustenta, haja vista que o inadimplemento contratual atribuído à consumidora
,
consubstanciado em atraso no pagamento de parcelas
,
revela-se de somenos importância frente ao inadimplemento da promitente vendedora, que deixou de entregar integralmente a infraestrutura do empreendimento.

Deve-se considerar, ainda, que a promitente vendedora dispõe de meios próprios e adequados para a cobrança de eventual crédito decorrente do inadimplemento contratual. Com efeito, nas razões recursais, a construtora apelante trouxe
informações sobre o
processo de execução n.o 1034979-84.2020.8.11.0002, no qual se verifica, inclusive, a extinção do feito por satisfação do crédito, o que evidencia a inexistência de prejuízo efetivo à recorrente.

Dessa forma, impõe-se a manutenção da sentença recorrida, não sendo aplicável, ao caso concreto, a exceção do contrato não cumprido.

Superadas as matérias suscitadas no recurso de apelação interposto por Construtora Pacto Ltda., passa-se à análise do recurso adesivo interposto por
NEUSA ALVES MATTOS DE MORAES
, por meio do qual se postula a reforma parcial da sentença para que seja reconhecida a ocorrência de dano moral, em razão da entrega parcial do empreendimento, em condições inacabadas, sem previsão concreta de conclusão, o que teria imposto à autora convívio prolongado com obras e operários, situação que, em seu entender, extrapolaria os limites do mero aborrecimento.

Todavia, entendo que agiu com acerto o Juízo
a quo.

Embora a jurisprudência, em situações análogas, admita a reparação por danos morais, no caso específico dos autos não se verifica violação a direito da personalidade que justifique tal condenação.

Com efeito, não se trata de atraso na entrega da unidade habitacional adquirida pela consumidora, mas sim de pendência na conclusão da infraestrutura de áreas comuns do empreendimento, conforme descrito na exordial
:
salão de festas, quiosque, playground, campo de peteca e campo de futebol. Ressalte-se que a inadimplência contratual não afetou elementos essenciais à habitabilidade da unidade, como fornecimento de água, energia elétrica ou rede de esgoto.

A ausência de conclusão de áreas comuns, embora frustre expectativas legítimas, não é suficiente, por si só, para ensejar abalo à honra subjetiva do consumidor, tampouco repercute de forma grave na esfera dos direitos da personalidade. Inexistindo comprovação de dor, sofrimento, vexame ou constrangimento perante terceiros, a hipótese configura mero dissabor
decorrente de falha na prestação do serviço, o que afasta a pretensão de reparação por dano moral.

No que tange ao pedido de majoração dos honorários sucumbenciais, importa salientar que, à luz do art. 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil, a fixação da verba honorária insere-se na esfera de discricionariedade do julgador, devendo observar os parâmetros legais estabelecidos. Assim, não cabe, nesta sede, reexaminar ou justificar eventual não acolhimento da pretensão recursal, por se tratar de providência vinculada ao resultado do julgamento do recurso interposto pela parte sucumbente.

Dessa forma, à míngua de elementos concretos capazes de infirmar os fundamentos da sentença recorrida, impõe-se a sua manutenção, nos termos em que foi proferida pelo juízo
a quo
.

Ante o exposto,
conheço e
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto p
or
CONSTRUTORA PACTO LTDA
.,
bem como ao recurso adesivo
manejado por
NEUSA ALVES MATTOS DE MORAES
, mantendo
incólume
a sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios ao patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2025