Tribunal: TJMT
Processo: 1003108-66.2021.8.11.0013
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – BOA-FÉ OBJETIVA – INEXISTÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO.
A posse derivada de compromisso de compra e venda não registrado, quando anterior à penhora e revestida de boa-fé, é suficiente para amparar embargos de terceiro.
A caracterização de fraude à execução exige, nos termos da Súmula 375/STJ, o registro prévio da penhora ou a demonstração de má-fé do adquirente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003108-66.2021.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GENESIO BADZIAK - CPF: 128.882.069-00 (APELANTE), MAX DELIS DE QUEIROZ - CPF: 890.705.421-53 (ADVOGADO), SERGIO DE SOUZA - CPF: 811.401.422-91 (APELADO), ALVARO ADALBERTO MACIEL CARNEIRO - CPF: 474.570.231-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – BOA-FÉ OBJETIVA – INEXISTÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A posse derivada de compromisso de compra e venda não registrado, quando anterior à penhora e revestida de boa-fé, é suficiente para amparar embargos de terceiro.

A caracterização de fraude à execução exige, nos termos da Súmula 375/STJ, o registro prévio da penhora ou a demonstração de má-fé do adquirente.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1003108-66.2021.8.11.0013

APELANTE:

GENESIO BADZIAK

APELADO:

SERGIO DE SOUZA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
GENÉSIO BADZIAK
em face de sentença proferida pelo MMo Juiz
Leonardo de Araujo Costa Tumiati
, da 1a Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda-MT, que, nos autos dos Embargos de Terceiros no. 1003108-66.2021.8.11.0013, ajuizados por
SÉRGIO DE SOUZA
, julgou procedente o pedido, para desconstituir a penhora incidente sobre o imóvel de matrícula no. 20.265 do CRI local, por inexistência de fraude à execução, condenando o embargado/apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

O apelante alega, preliminarmente, que é pessoa idosa e hipossuficiente, postulando a concessão da gratuidade de justiça, com fundamento no art. 5o, LXXIV, da Constituição Federal, art. 4o da Lei no. 1.060/50 e art. 99 do CPC, sustentando não possuir condições financeiras de arcar com as despesas processuais sem prejuízo de seu sustento e de sua família.

No mérito, sustenta que houve conluio entre o embargante (apelado) e o suposto vendedor, Sr. Sidnei, para fraudar a execução movida por Genesio Badziak.

Alega que o imóvel objeto da controvérsia jamais foi efetivamente transferido ao embargante, permanecendo em nome e posse do vendedor desde 2010, fato este reconhecido pelo próprio Sidnei em petição inicial juntada no processo no. 1028327-15.2024.8.11.0001, que tramita no Juizado Especial do Estado de Mato Grosso.

Para comprovar tal alegação, o apelante junta cópia da petição inicial do Processo no. 1028327-15.2024.8.11.0001, em trâmite perante o Núcleo dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso, no qual o Sr. Sidnei ajuizou ação em face da concessionária de serviços públicos de água, pleiteando a revisão de faturas e/ou a exclusão de débitos vinculados ao mesmo imóvel objeto da presente lide protocolada em abril de 2024.

Naquela demanda, o Sr. Sidnei teria afirmado expressamente ser o proprietário do imóvel desde o ano de 2010 até o momento do ajuizamento, declaração que, segundo o apelante, configura verdadeira confissão judicial, tornando-se fato incontroverso a continuidade da posse e domínio do bem pelo vendedor.

Alega o apelante que essa circunstância, devidamente documentada e constante da petição inicial protocolada por Sidnei no processo dos Juizados Especiais, revela a inexistência de tradição possessória ao embargante (apelado), deslegitimando, assim, a proteção possessória buscada por ele nos embargos de terceiro.

Aduz que a alegada compra e venda é simulada, inexistindo prova de pagamento, registro da transação no cartório de imóveis ou declaração do bem no imposto de renda do embargante.

Salienta que o valor declarado no contrato (R$12.500,00) corresponde a apenas 25% do valor do imóvel avaliado (R$50.000,00), o que evidenciaria o vício de simulação com objetivo de lesar credores.

Além disso, sustenta que a existência paralela do mencionado processo, onde o próprio vendedor se reconhece como legítimo possuidor e responsável pelo imóvel (inclusive em relação às obrigações tributárias e de consumo), desconstitui a narrativa de boa-fé do apelado, revelando, ao contrário, conluio entre as partes para simular um negócio jurídico inexistente e, com isso, fraudar eventual satisfação de crédito exequendo em desfavor do ora apelante.

Destaca, ainda, que houve contradição nos depoimentos do apelado e da testemunha Sidnei, quanto ao pagamento de tributos incidentes sobre o bem, demonstrando a fragilidade das alegações de boa-fé do embargante.

Invoca, em reforço à sua tese, jurisprudência do STJ sobre a nulidade da chamada “
venda a non domino
”, bem como aplicação da Súmula 375/STJ, que exige boa-fé do terceiro adquirente para descaracterizar a fraude à execução.

Ante o exposto, pugna pelo provimento do recurso para julgar improcedente os embargos de terceiro, e ainda, excluir a multa de 1% imposta nos embargos de declaração, por ausência de caráter protelatório (Id. 291653493).

Sem contrarrazões, embora devidamente intimado (Id. 291653495).

A gratuidade foi indeferida e o preparo recolhido (Id. 299012889).

É como voto.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A controvérsia cinge-se à manutenção da sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro para desconstituir a penhora que recaiu sobre o imóvel matriculado sob o no. 20.265, por inexistência de fraude à execução, reconhecendo a boa-fé do embargante/terceiro adquirente e a suficiência probatória da posse derivada de compromisso de compra e venda.

De um lado, o apelante sustenta conluio e simulação entre o embargante e o vendedor Sidnei, com ausência de pagamento, sobreposição de assinaturas e “
venda a non domino
”, invocando, ainda, processo do Juizado Especial no qual o vendedor teria afirmado ser proprietário e possuidor do bem até 2024.

De outro lado, o embargado/embargante ampara-se no contrato de compra e venda de 22/07/2014, na prova oral e em documentos cadastrais/registrários que demonstram a tradição da posse e a anterioridade do negócio em relação ao registro da penhora.

De saída, convém fixar o regime jurídico aplicável à tutela possessória do terceiro nos embargos de terceiro.

Dispõe literalmente o art. 674 do CPC:

“Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.”

Ademais, é pacífico no Superior Tribunal de Justiça, por força da Súmula 84, que “
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro
”.

Nesse quadro, a cognição deve responder a duas perguntas nucleares: se o embargante demonstrou a posse derivada de compromisso de compra e venda anterior ao registro da penhora; e se o embargado logrou provar a má-fé do adquirente, apta a caracterizar fraude à execução à luz da Súmula 375 do STJ, segundo a qual “
O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente
”.

No que toca à prova da anterioridade do negócio e da posse, sobressai, em primeiro lugar, a prova oral colhida em audiência.

Consta do depoimento pessoal do embargante:

“Eu adquiri foi em 2014 [...] Eu comprei em 22/07/2014. [...] Eu paguei dez mil, eu dei dez mil de entrada, foi doze e quinhentos e dei cinco parcelas de quinhentos. [...] Foi levado a cartório, tudo. [...] foi em 2021 que eu fui no cartório que eu fui ver que tava empenhorado [...]”
(Id. 291653458)

De igual modo, a testemunha-vendedor Sidnei, em juízo, confirmou a alienação ao embargante e a tradição fática, declarando:

“Em 2014 [...] Vendi pro seu Sérgio, ele me passou dez mil real, numa transferência e mais cinco prestações de quinhentos reais. Fiz tudo certinho, ele foi em cartório, ele assinou, reconheceu firma. Passei uma procuração pública pra ele. Sim, inclusive lá na Prefeitura, até onde ele conseguiu ir tá no nome dele [...] Ficou IPTU no nome dele.”
(Id. 291653458)

De outra parte, os documentos de caráter cadastral corroboram a posse qualificada do embargante.

O cadastro imobiliário municipal aponta o “Compromissário: SERGIO DE SOUZA”, com referência expressa à “Matrícula = 20.265”, associando o imóvel à “AVENIDA BOM JESUS, 744”, com área remanescente de 306,45 m2 (Id. 291653462), o que alinha o cadastro à identificação física e registral do bem discutido nestes autos.

Nesse mesmo eixo probatório, o auto de avaliação judicial descreve o “IMÓVEL 02 – Matrícula no. 20.265, denominado de Lote 11 da Quadra 61, cujo atual denominação de endereço é Esquina da Av. Bom Jesus com a Rua Guaporé” (Id. 291653414), consignando características construtivas e apontando a valoração imobiliária, elemento que reforça a precisa identificação do bem alcançado pela constrição.

Por sua vez, quanto à cronologia da penhora, a certidão do 1o Serviço Notarial e Registral é cristalina ao atestar que o mandado de penhora foi protocolado em
03/05/2021
e averbado em
18/05/2021
, sob o “R-7” da matrícula no. 20.265, de modo que o gravame registral é
posterior
à data do compromisso de compra e venda celebrado em
22/07/2014
(Id. 291653399), conforme confirmado em juízo.

Nessa linha, a soma da prova oral coerente com o documento cadastral e com a cronologia registral atende à exigência do art. 373, I, do CPC, quanto ao ônus do embargante de demonstrar a posse derivada e a anterioridade fática-jurídica do negócio.

E, conforme a lógica da Súmula 84/STJ, o registro do título não se apresenta como condição para a tutela possessória em embargos de terceiro, bastando a comprovação robusta da posse advinda do compromisso.

Ainda nesse aspecto, a alegação de “venda a non domino” não se sustenta no recorte normativo aplicável à espécie.

Com efeito, o art. 1.245 do Código Civil estabelece o registro como modo de transferência da propriedade, mas a “venda a non domino” é categoria restrita ao plano dominial; nos embargos de terceiro, discute-se a posse e a inoponibilidade da constrição ao terceiro de boa-fé, razão pela qual o título aquisitivo não registrado, acompanhado de posse e tradição, é bastante para remover a penhora, desde que atendidos os pressupostos de anterioridade e boa-fé, exatamente como já consolidado pela Súmula 84/STJ.

De igual sorte, o argumento de que o preço declarado (R$12.500,00) seria inferior ao valor de avaliação (R$50.000,00) não configura, por si, prova de simulação.

Por outro lado, sob o prisma probatório, tais assertivas permanecem no plano indiciário, sobretudo porque a prova oral descreve a dinâmica do pagamento (entrada de R$10.000,00 e cinco parcelas de R$500,00), com reconhecimento de firma e procuração pública, além do encaminhamento de providências cadastrais perante a municipalidade, de modo a compor um conjunto harmônico de atos de cumprimento contratual, conforme os trechos já transcritos dos depoimentos do embargante e do vendedor.

Além disso, sob o ângulo normativo da fraude à execução, incide a Súmula 375 do STJ, segundo a qual o reconhecimento da fraude “
depende do registro da penhora [...] ou da prova de má-fé do terceiro adquirente
”.

No caso concreto, verifica-se que o compromisso de compra e venda foi firmado em 22/07/2014, portanto muitos anos antes do protocolo da penhora em 03/05/2021 e de sua averbação em 18/05/2021. Essa distância temporal demonstra que, quando da celebração do negócio jurídico, não havia qualquer constrição incidente sobre a matrícula no. 20.265, o que afasta a presunção de fraude à execução.

À luz da Súmula 375 do STJ, a caracterização da fraude depende do registro prévio da penhora ou da prova de má-fé do adquirente, elementos que não se evidenciam no caso.

Ademais, o art. 792, IV, do CPC condiciona a ineficácia da alienação, em relação ao exequente, à existência de registro da constrição e à ciência inequívoca do terceiro adquirente, circunstâncias inexistentes nestes autos.

Por conseguinte, a boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, e o princípio da proteção da confiança militam em favor da preservação da posse derivada do compromisso regularmente firmado antes da constrição, legitimando a tutela possessória pleiteada pelo embargante.

Por outro lado, a invocação, nos autos, do “Chamamento do feito à ordem” e a juntada de peças do processo do Juizado Especial (id. 291653480), nos quais se afirma que “
o Senhor Sidnei dos Santos AFIRMA E COMPROVA QUE O REFERIDO IMÓVEL É DE SUA PROPRIEDADE E POSSE DESDE O ANO DE 2010 ATÉ A PRESENTE DATA
”, não desnatura, por si, a prova produzida nestes autos.

Trata-se de afirmação unilateral do próprio vendedor, feita em outro procedimento de natureza consumerista, sem o contraditório específico do terceiro adquirente sobre a cadeia possessória, e, portanto, destituída de força para infirmar a prova testemunhal, o cadastro municipal e a cronologia registral já examinados.

De resto, ainda que o apelante aponte supostas “contradições” sobre o pagamento de tributos e fala em “sobreposição de assinaturas”, não logrou produzir perícia grafotécnica nem demonstrar, com prova técnica idônea, que o instrumento contratual seria falso; também não comprovou, com elementos objetivos, que o embargante tinha ciência da execução e da iminente constrição ao tempo do negócio.

A distribuição do ônus da prova impõe ao embargado o encargo de demonstrar a má-fé do terceiro, o que não ocorreu, permanecendo suas alegações no plano conjectural.

Por conseguinte, a sentença que desconstituiu a penhora deve ser mantida, por estar amparada na prova dos autos, na legislação processual e na orientação sumular do STJ.

A posse derivada de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro, é suficiente para o desfazimento da constrição em embargos de terceiro (Súmula 84/STJ), e a alegada fraude à execução não se configura sem registro anterior da penhora ou prova de má-fé do adquirente (Súmula 375/STJ).

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO JULGADOS PROCEDENTES – CANCELAMENTO DE INDISPONIBILIDADE JUDICIAL – POSSE - COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO -
BOA-FÉ DO ADQUIRENTE - IMÓVEL COMPRADO MUITO ANTES DA DECISÃO QUE MANTEVE A RESTRIÇÃO DOS BENS
SITUADOS EM RONDÔNIA – REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – PEDIDO DEFERIDO – BAIXA COMPLEXIDADE DA CAUSA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovida do registro”.(Súmula 84 do STJ)
Se o imóvel foi adquirido muito antes da decisão proferida na Apelação que manteve a indisponibilidade apenas dos bens encontrados em Rondônia, devem ser julgados procedentes os Embargos de Terceiro
. A baixa complexidade da causa autoriza a minoração do valor fixado na primeira instância para a verba honorária.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1026699-36.2022.8.11.0041, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 03/04/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/04/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO
–
PROVA DA MÁ-FÉ – NECESSIDADE
– SÚMULA 375 DO STJ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA MÁ-FÉ DO TERCEIRO EMBARGANTE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. É pacífico na jurisprudência pátria o entendimento segundo o qual, não havendo registro da penhora, compete ao exequente fazer prova da má-fé do terceiro adquirente (Súmula 375, STJ).
Hipótese em que não restou demonstrada a má-fé da parte embargante, que adquiriu o imóvel, antes do exequente exigi-lo como pagamento da obrigação exequenda
’.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0003632-69 .2019.8.11.0007, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 23/02/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2024)

No que se refere ao pedido recursal de exclusão da multa de 1% aplicada em embargos de declaração, ressalto que o art. 1.026, § 2o, do CPC autoriza a penalidade quando manifestamente protelatórios.

Ausente demonstração de teratologia ou violação às balizas legais pelo juízo a quo e não trazidas razões específicas aptas a infirmar o juízo de protelatoriedade, mantenho a multa.

Nesse sentido:

“Tese de julgamento: "Os embargos de declaração não se prestam à introdução de matéria não ventilada anteriormente, configurando inovação recursal.
O caráter protelatório enseja a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC
." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1 .026, § 2o. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp 809.439/AL.”
(TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 10426186520228110041, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 29/01/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/02/2025)

Assim, à luz do art. 674 do CPC, das Súmulas 84 e 375 do STJ e dos princípios da boa-fé objetiva e da proteção da confiança, o recurso não comporta provimento, devendo ser preservada a procedência dos embargos de terceiro e a baixa da penhora registrada na matrícula no. 20.265.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 10 para 15% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2025