Tribunal: TJMT
Processo: 1005117-19.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-12
Data de publicação: 2025-02-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANO MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES COM DIREITO DE RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL INDEVIDA. RECURSO DAS AUTORAS PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Ação de rescisão contratual ajuizada por promissárias compradoras, objetivando o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão de suposto descumprimento contratual da vendedora. Alegação de que o empreendimento não foi entregue conforme o pactuado, motivo pelo qual não obteve o financiamento bancário. Sentença de primeiro grau reconheceu a rescisão contratual, fixando o direito de retenção de 20% das parcelas pagas, sem acolher o pedido de indenização por dano moral.
II. Questão em discussão
Questões em discussão: (i) saber se o percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos deve ser majorado para 60% ou, subsidiariamente, para 25%, como postula a Construtora; (ii) saber se há direito à indenização por dano moral, conforme pleiteado pelas autoras; (iii) saber se está correta a base de cálculo dos honorários advocatícios, fixado em 10% sobre o valor da causa e considerando a sucumbência proporcional.
III. Razões de decidir
É legítima a retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão contratual, desde que o percentual respeite os limites jurisprudenciais de 10% a 25%. Percentual de 20% fixado em sentença mantido, por ser razoável e proporcional aos custos administrativos da vendedora.
A ausência de demonstração de que o contrato de financiamento imobiliário não se efetivou por culpa da construtora, afasta o direito à indenização por dano moral.
Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação, em conformidade com o art. 85, § 2o, do CPC/2015.
IV. Dispositivo e tese
Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação das autoras parcialmente provida para ajustar a base de cálculo dos honorários advocatícios ao valor da condenação. Honorários majorados em razão da sucumbência recursal.
Tese de julgamento: “1. O percentual de retenção de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve observar o limite entre 10% e 25%, conforme a jurisprudência do STJ. 2. Inexiste conduta ilícita diante da ausência de demonstração de que o contrato de financiamento imobiliário não se efetivou por culpa da construtora, afastando o direito à indenização por dano moral. 3. Os honorários advocatícios devem respeitar a ordem de preferência e ser fixados sobre o valor da condenação, em conformidade com o art. 85, § 2o, do CPC/2015.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2o, 8o e 11, e 86; CC, art. 927.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014; TJMT, RAC n.o 1041551-70.2019.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 13.09.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005117-19.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DENISE CARLA RODRIGUES RIBEIRO TOSTA - CPF: 694.450.871-00 (APELADO), DIVA RODRIGUES RIBEIRO TOSTA - CPF: 833.863.948-68 (APELADO), GILMAR DIAS - CPF: 020.984.968-18 (ADVOGADO), JOSIANE COELHO DUARTE GEAROLA - CPF: 704.826.831-04 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 164 LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), DENISE CARLA RODRIGUES RIBEIRO TOSTA - CPF: 694.450.871-00 (APELANTE), JOSIANE COELHO DUARTE GEAROLA - CPF: 704.826.831-04 (ADVOGADO), GILMAR DIAS - CPF: 020.984.968-18 (ADVOGADO), DIVA RODRIGUES RIBEIRO TOSTA - CPF: 833.863.948-68 (APELANTE), ERBE INCORPORADORA 164 LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. .

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANO MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES COM DIREITO DE RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL INDEVIDA. RECURSO DAS AUTORAS PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Ação de rescisão contratual ajuizada por promissárias compradoras, objetivando o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão de suposto descumprimento contratual da vendedora. Alegação de que o empreendimento não foi entregue conforme o pactuado, motivo pelo qual não obteve o financiamento bancário. Sentença de primeiro grau reconheceu a rescisão contratual, fixando o direito de retenção de 20% das parcelas pagas, sem acolher o pedido de indenização por dano moral.

II. Questão em discussão

Questões em discussão: (i) saber se o percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos deve ser majorado para 60% ou, subsidiariamente, para 25%, como postula a Construtora; (ii) saber se há direito à indenização por dano moral, conforme pleiteado pelas autoras; (iii) saber se está correta a base de cálculo dos honorários advocatícios, fixado em 10% sobre o valor da causa e considerando a sucumbência proporcional.

III. Razões de decidir

É legítima a retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão contratual, desde que o percentual respeite os limites jurisprudenciais de 10% a 25%. Percentual de 20% fixado em sentença mantido, por ser razoável e proporcional aos custos administrativos da vendedora.

A ausência de demonstração de que o contrato de financiamento imobiliário não se efetivou por culpa da construtora, afasta o direito à indenização por dano moral.

Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação, em conformidade com o art. 85, § 2o, do CPC/2015.

IV. Dispositivo e tese

Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação das autoras parcialmente provida para ajustar a base de cálculo dos honorários advocatícios ao valor da condenação. Honorários majorados em razão da sucumbência recursal.

Tese de julgamento: “1. O percentual de retenção de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve observar o limite entre 10% e 25%, conforme a jurisprudência do STJ. 2. Inexiste conduta ilícita diante da ausência de demonstração de que o contrato de financiamento imobiliário não se efetivou por culpa da construtora, afastando o direito à indenização por dano moral. 3. Os honorários advocatícios devem respeitar a ordem de preferência e ser fixados sobre o valor da condenação, em conformidade com o art. 85, § 2o, do CPC/2015.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2o, 8o e 11, e 86; CC, art. 927.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; STJ, AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014; TJMT, RAC n.o 1041551-70.2019.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 13.09.2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos visando reformar a r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por dano moral, ajuizada por Denise Carla Rodrigues Ribeiro Tosta e Diva Rodrigues Ribeiro Tosta em desfavor de Erbe Incorporadora 164 Ltda., julgou parcialmente os pedidos formulados para, reconhecendo a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenar a requerida à devolução dos valores pagos pelas autoras, com retenção de 20% (vinte por cento). Ainda, fixou os honorários advocatícios em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, condenando as partes, em razão da sucumbência recíproca, na proporção de 70% para as requerentes e 30% para a requerida, conforme art. 86 do CPC.

Inconformadas, as autoras Denise Carla Rodrigues Ribeiro Tosta e Diva Rodrigues Ribeiro Tosta recorrem postulando pela condenação da ré ao pagamento de indenização por dano moral, sob o fundamento da existência de frustração na aquisição do imóvel e a perda dos valores pagos sem culpa das compradoras, que extrapolam o mero inadimplemento contratual. Ainda, defendem a necessidade de reforma da base de cálculo dos honorários advocatícios para 20% do valor da condenação e na proporção de 80% e 20% aos advogados da apelada, maior sucumbente nos autos.

Por outro lado, a ré Erbe Incorporadora 164 Ltda. recorre postulando para que seja observado o percentual de retenção das parcelas pagas nos termos ajustados em contrato (60%) ou, subsidiariamente, seja majorada a retenção para no mínimo 25%, bem como para que as apeladas respondam por inteiro pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios, devendo ser fixados sobre o valor da condenação, considerando que a apelante sucumbiu em parte mínima do pedido, nos termos dos artigos 85, §2o, e 86, parágrafo único, ambos do CPC.

Tanto as autoras (id. 261983867) quanto a requerida (id.

261983868) apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso adverso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 12 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Denise Carla Rodrigues Ribeiro Tosta e Diva Rodrigues Ribeiro Tosta ajuizaram ação de rescisão contratual c/c restituição de valor pago e indenização por dano moral em face de SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda. (atual nomenclatura: Erbe Incorporadora 164 Ltda.), objetivando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma no empreendimento Alvorada Cuiabá, bem como a devolução dos valores pagos e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por dano moral.

As autoras relatam que, em 26.12.2013, celebraram contrato de promessa de compra e venda do apartamento AP1001 do Bloco Alvorada Cuiabá CON QD5 BL A, no valor total de R$ 295.528,85 (duzentos e noventa e cinco mil quinhentos e vinte e oito reais e oitenta e cinco centavos), com previsão de entrega para 28.02.2016, prorrogável por mais 180 dias. Argumentam, contudo, que a obra não foi terminada e que mesmo com a expedição do “Habite-se” dos blocos A e B, o empreendimento não estava concluído, restando o bloco C, haja vista que sequer havia iniciado sua construção, além das áreas comuns inacabadas.

Mencionam que em 04.10.2016, enviaram
e-mail
à requerida informando que, além do bloco C não ter saído do projeto, as áreas comuns estavam inacabadas, razão pela qual não conseguiram realizar o financiamento junto ao banco, pois era exigido que o imóvel já estivesse finalizado ou ao menos que tenha uma data específica para tanto, devidamente atestada pela construtora, o que não ocorreu.

Aduzem que, diante do descumprimento contratual, tentaram obter solução amigável junto à requerida, postulando a prorrogação do prazo para financiamento do saldo devedor ou a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos. Contudo, afirmam que a requerida se negou a cumprir a obrigação assumida e, de forma unilateral, procedeu ao leilão extrajudicial do imóvel sem notificação prévia.

Alegam que sofreram dano moral, pois foram privadas do imóvel, tiveram o contrato rescindido de forma arbitrária e perderam os valores pagos sem qualquer possibilidade de defesa ou renegociação. Diante disso, requerem a rescisão do contrato de compra e venda, bem como a devolução integral do valor R$ 48.803,88 (quarenta e oito mil oitocentos e três reais e oitenta e oito centavos), devidamente corrigidos, além da condenação ao pagamento de indenização por dano moral no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Após a regular instrução processual, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente os pedidos formulados para reconhecer e declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, além de condenar a requerida à devolução dos valores pagos pelas autoras, com retenção de 20% (vinte por cento). Ainda, fixou os honorários advocatícios em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, condenando as partes, em razão da sucumbência recíproca, na proporção de 70% para as requerentes e 30% para a requerida, conforme art. 86 do CPC.
(id. 261983849).

Contra essa decisão, ambas as partes recorrem.

De proêmio, por questão de lógica-processual, passo à análise do recurso de apelação interposto pela Erbe Incorporadora 164 Ltda.

A recorrente alega que a sentença reduziu indevidamente a retenção contratual, fixando-a em 20%.

Alega que deve ser observado o percentual de retenção das parcelas pagas pelas autoras nos termos ajustados em contrato (60%) ou, subsidiariamente, seja majorada a retenção para, no mínimo 25%, bem como para que as apeladas respondam por inteiro pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios, devendo ser fixados sobre o valor da condenação, considerando que a apelante sucumbiu em parte mínima do pedido, nos termos dos artigos 85, §2o, e 86, parágrafo único, ambos do CPC.

Pois bem.
Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Visto isso, pelo que se denota do
conjunto probatório produzido durante a marcha processual, o contrato de compra e venda do imóvel previa a entrega do empreendimento até o dia 28.02.2016, prorrogável por 180 dias (28.08.2016) (id.

261982844).

Conforme
e-mail
datado de 15.08.2016 (id. 261982848), foi comprovada a expedição do "Habite-se" das torres A e B antes do término do prazo contratual, veja: “
A Brookfield Incorporações informa ter sido concluída a averbação do Habite-se do empreendimento, bem como a individualização das matrículas das unidades do Alvorada Bl A/B, localizada à Av. A, n.o 333, Bairro Terra Nova, Cuiabá/MT. O registro foi feito no 6o

Serviço Notarial – Registro de Imóveis da 3a Circunscrição”.
Desse modo, a exigência documental para que o financiamento pudesse ser analisado estava disponível, mormente considerando que o imóvel adquirido pelas autoras estava no Bloco A.

Ademais, durante a audiência de instrução e julgamento realizada, o gerente da instituição financeira esclareceu que para dar andamento ao financiamento, seria necessária a apresentação da matrícula do imóvel e do "Habite-se", não mencionando a exigência de que todo o empreendimento estivesse finalizado, o que contraria o argumento das autoras de que o financiamento teria sido negado em razão da não conclusão do Bloco C.

Além disso, em
e-mail
enviado em 04.10.2016, a autora Denise solicitou prorrogação do prazo para obtenção do financiamento, mas não demonstrou ter sido impedida pela ré de apresentar os documentos exigidos pelo banco. A propósito, eis o conteúdo do documento:

“
Boa tarde Luan!!

Em resposta ao seu e-mail, informando da necessidade de iniciar o processo de financiamento neste momento sob a alegação de que o empreendimento já ter sido entregue em 30/06/2016, tenho a lhe informar que não procede a sua afirmação.

No meu caso específico, fui convocada para fazer a primeira vistoria somente agora, dia 26/09/2016 onde constatei que a Torre C, incluindo partes da área de lazer, sequer iniciaram a construção.

Desta forma, não vejo motivos para não aprovarem meu pedido para iniciar o processo de financiamento um pouco mais tarde, no máximo jan/2017.

Gostaria que reavaliassem a possibilidade e, caso negativo, que recebem então meu pedido de desistência, informando desde já o valor pago a ser restituído, inclusive com previsão da data de pagamento.

Aguardo resposta com urgência.

Denise Carla Rodrigues Ribeiro Tosta
.” (id. 261983752).

A resposta fornecida pela empresa ré, em 20.10.2016, condicionou nova análise ao envio de carta de pré-aprovação de crédito, o que indica sua disposição em solucionar o impasse.

Assim, não restou demonstrado que o atraso na finalização das obras na Torre C tenha inviabilizado o financiamento bancário, o que denota que a responsabilidade pela rescisão contratual foi das próprias requerentes, nos termos adotados pela sentença, pois não se determinou a restituição integral dos valores.

Logo, em situações de inadimplemento do adquirente, é legítima a retenção de parte das quantias pagas para ressarcimento dos custos administrativos suportados pela construtora, desde que essa retenção seja razoável.

No caso, o percentual de 20% fixado pela sentença encontra-se dentro dos limites jurisprudenciais e proporcionais à espécie.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”
.

Nesse diapasão, não prospera a pretensão de restituição nos termos ajustados em contrato (60%), vez que o STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, como se infere:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.

Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Nesse passo, a douta magistrada decidiu que a empresa tem direito de reter o percentual de 20% dos valores efetivamente pagos. Todavia, a retenção do percentual máximo segundo entendimento jurisprudencial se mostraria excessivo, considerando que as promitentes compradoras sequer fizeram uso/habitaram o imóvel, que logo em seguida foi revendido, não havendo qualquer prejuízo à construtora, razão pela qual, diante da casuística, a retenção foi corretamente fixada no percentual de 20%, não havendo reparos à r. sentença.

Nesse sentido, bem pontuou a juíza
a quo:

“O contrato juntado no id. 68046650, prevê na cláusula 6.4 que, em caso de rescisão, a devolução deverá obedecer à seguinte proporcionalidade:

- Pagamento de até 10% do valor do contrato: devolução de 30%;

- Pagamento de 10,01% a 30% do valor do contrato: devolução de 40%;

- Pagamento de 30,01% a 50% do valor do contrato: devolução de 45%;

- Pagamento de mais de 50,01% do valor do contrato: devolução de 50%.

Conforme planilha juntada pela requerida, o requerente efetuou o pagamento de 26 parcelas, correspondente a R$ 46.803,88, e o valor do contrato era de R$ 295.528,85. Assim, tem-se que o requerente quitou em média 15% do imóvel e eventual devolução seria de apenas 40% do valor pago.

Porém, entendo que figura abusiva a retenção de 60% do valor pago pelo requerente, uma vez que referido percentual se mostra inadequado.

É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%.

No caso dos autos, entendo razoável a retenção equivalente a 20% do valor pago, vez que suficiente para cobrir as despesas tributárias e administrativas. Nesse diapasão:(...)”.
(id. 261983849).

Por outro lado, insurgem-se as autoras, ora apelantes, sustentando o direito a indenização por dano moral em razão do suposto descumprimento contratual, atraso na entrega completa da obra e por terem sido impedidas de realizar o financiamento diante da inércia da apelada em fornecer a documentação exigida, gerando frustração das expectativas e transtornos psicológicos.

Partindo dessa premissa, em relação ao dano moral, melhor sorte não assiste às recorrentes, sem embargo da
proteção que o CDC exercer sobre a relação obrigacional existente entre as partes.

Isso porque, conforme já mencionado, não restou comprovado que o inadimplemento tenha sido ocasionado por ato ilícito da ré, nem que o atraso na finalização da “Torre C” tenha inviabilizado o financiamento.

Sem maior delonga, não há que se falar em dano moral, notadamente por ausência de ato ilícito e nexo causal que possa afetar as compromissárias compradoras. Assim, é de clareza solar que a apelada não praticou conduta apta a ensejar a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral.

Em caso semelhante, assim decidiu este Tribunal, confira:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO - FINANCIAMENTO NÃO APROVADO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Não demonstrado que o contrato imobiliário não se efetivara por culpa da empresa demandada, ou mesmo que esta teria influenciado no fato de os requerentes não terem conseguido a aprovação do crédito para financiamento, não há falar em responsabilidade a ensejar o dever de indenizar por dano moral, porquanto não constatada a culpa pela rescisão do contrato da parte recorrida
.” (RAC n.o 1041551-70.2019.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 13.09.2023 – destaquei).

Superada essa questão, verifico que o juízo de origem,
data vênia,
equivocou-se ao arbitrar os honorários advocatícios com base no valor da causa, conforme dispõe o art. 85, §2o, do CPC. Explico.

A Segunda Seção do c. STJ ao apreciar o tema afeto a ordem de preferência para arbitrar honorários sucumbenciais – que foi abordado no julgamento do REsp n. 1.746.072/PR, fixou orientação de que
primeiro deve ser considerado a condenação
e, não havendo condenação, sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor e, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa e, por fim, havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa. Confira,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS: CPC/2015. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2o). REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8o). PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL PROVIDO. SEGUNDO RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

(...) 4.
Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência:
(I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2o
); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2o); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2o); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8o)
.

5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que
o § 2o do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação
; [...]”
(Rel. Min. Raul Araújo, j. 13.02.2019 – negritei e grifei)

Dessa forma, diante da orientação fixada pelo c. STJ, de clareza solar que, diante da condenação da requerida à devolução dos valores pagos, o percentual deverá ser de 10%, a incidir sobre o valor da condenação, em obediência a ordem de preferência disposta no art. 85, §2o, do CPC, eis de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Por fim, objeto de insurgência de ambas as partes, nota-se que a sentença fixou a sucumbência recíproca na proporção de 70% para as autoras e 30% para a ré, com honorários advocatícios arbitrados em 10%, agora sobre o valor da condenação. Considerando a procedência parcial dos pedidos iniciais (acolhimento da rescisão contratual e devolução parcial de valores), entendo que essa distribuição é adequada e proporcional ao resultado do julgamento, razão pela qual deve ser mantida.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece reforma parcial, para, apenas e tão somente, determinar que o percentual fixado a título de honorários advocatícios de sucumbência seja de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o do CPC, mantendo-se os demais termos da sentença.

Posto isso, conheço do recurso interposto pela
Erbe Incorporadora 164 Ltda. e lhe
NEGO PROVIMENTO
, bem como conheço do apelo aviado por Denise Carla Rodrigues Ribeiro Tosta e outra e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO.

Restando desprovido o recurso da ré, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Cuiabá, 12 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2025