Tribunal: TJMT
Processo: 1038991-73.2022.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-07
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
APELANTE(S): GALILEU ZAMPIERI
APELADO(S): ESPÓLIO DE ANTONIO VELOZO DE SOUZA e APARECIDA VELOZO
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEIS URBANOS DESOCUPADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE MANSA, PACÍFICA E COM ANIMUS DOMINI. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de reconhecimento de domínio por usucapião extraordinária de quatro lotes urbanos situados no Loteamento Parque Ouro Branco, em Várzea Grande/MT, sob o fundamento de ausência de comprovação dos requisitos legais, notadamente a posse qualificada por mais de quinze anos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a ausência de pagamento de IPTU impede o reconhecimento da usucapião extraordinária; (ii) saber se a prova testemunhal produzida comprova a posse mansa, pacífica e com animus domini por mais de 15 anos; e (iii) saber se os documentos e fotos juntados aos autos são suficientes para demonstrar a ocupação e o uso qualificado dos imóveis.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A usucapião extraordinária exige a comprovação de posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini, pelo prazo mínimo de 15 anos, nos termos do art. 1.238 do CC.
A ausência de pagamento de tributos, por si só, não impede a usucapião extraordinária, mas sua existência reforça o ânimo de dono.
A prova testemunhal produzida não foi suficiente para comprovar o exercício da posse por período superior ao exigido, tampouco com a intensidade necessária.
Os documentos e fotografias juntados aos autos revelam ausência de ocupação habitual ou produtiva, indicando que os imóveis se encontravam em estado de abandono, sem demonstração de uso social ou econômico.
O conjunto probatório não demonstrou a posse qualificada exigida pela legislação, razão pela qual se mantém a sentença de improcedência.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de pagamento de tributos não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião extraordinária, mas a inexistência de prova robusta da posse qualificada por período legal impõe a improcedência do pedido. 2. A comprovação da posse deve evidenciar uso contínuo, pacífico e com animus domini, sendo insuficientes testemunhos vagos e documentos que demonstrem apenas eventual manutenção.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.238, 1.239 e 1.240; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível 1012320-13.2018.8.11.0015; TJMG, Apelação Cível 10000222585077001; STJ, AgInt no AREsp 2008958.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038991-73.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[GALILEU ZAMPIERI - CPF: 859.197.301-10 (APELANTE), GIUSEPPE ZAMPIERI - CPF: 859.207.971-34 (ADVOGADO), WELLYNTON ALVES - CPF: 034.469.521-28 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE ANTONIO VELOZO DE SOUZA - CPF: 765.951.618-34 (APELADO), APARECIDA VELOZO - CPF: 076.836.118-40 (APELADO), ADVOCACIA GERAL DA UNIAO - CNPJ: 26.994.558/0016-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCOS INACIO - CPF: 785.905.151-68 (TESTEMUNHA), Luiz Bezerra da Silva (TESTEMUNHA), GALILEU ZAMPIERI - CPF: 859.197.301-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

GALILEU ZAMPIERI

APELADO(S):

ESPÓLIO DE ANTONIO VELOZO DE SOUZA
e
APARECIDA VELOZO

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEIS URBANOS DESOCUPADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE MANSA, PACÍFICA E COM ANIMUS DOMINI.
SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de reconhecimento de domínio por usucapião extraordinária de quatro lotes urbanos situados no Loteamento Parque Ouro Branco, em Várzea Grande
/
MT, sob o fundamento de ausência de comprovação dos requisitos legais, notadamente a posse qualificada por mais de quinze anos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se a ausência de pagamento de IPTU impede o reconhecimento da usucapião extraordinária; (
ii
) saber se a prova testemunhal produzida comprova a posse mansa, pacífica e com animus
domini
por mais de 15 anos; e (
iii
) saber se os documentos e fotos juntados aos autos são suficientes para demonstrar a ocupação e o uso qualificado dos imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A usucapião extraordinária exige a comprovação de posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus
domini
, pelo prazo mínimo de 15 anos, nos termos do art. 1.238 do CC.

A ausência de pagamento de tributos, por si só, não impede a usucapião extraordinária, mas sua existência reforça o ânimo de dono.

A prova testemunhal produzida não foi suficiente para comprovar o exercício da posse por período superior ao exigido, tampouco com a intensidade necessária.

Os documentos e fotografias juntados aos autos revelam ausência de ocupação habitual ou produtiva, indicando que os imóveis se encontravam em estado de abandono, sem demonstração de uso social ou econômico.

O conjunto probatório não demonstrou a posse qualificada exigida pela legislação, razão pela qual se mantém a sentença de improcedência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de pagamento de tributos não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião extraordinária, mas a inexistência de prova robusta da posse qualificada por período legal impõe a improcedência do pedido. 2. A comprovação da posse deve evidenciar uso contínuo, pacífico e com animus
domini
, sendo insuficientes testemunhos vagos e documentos que demonstrem apenas eventual manutenção.”

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 1.238, 1.239 e 1.240; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada:
TJMT, Apelação Cível 1012320-13.2018.8.11.0015; TJMG, Apelação Cível 10000222585077001; STJ,
AgInt
no
AREsp
2008958.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por GALILEU ZAMPIERI contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea
Grande-MT
, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária no 1038991-73.2022.8.11.0002, que julgou improcedentes os pedidos formulados em face do ESPÓLIO DE ANTONIO VELOZO DE SOUZA e APARECIDA VELOZO.

A sentença recorrida assim dispôs:

Vistos.

Trata-se de ação de usucapião extraordinária de imóvel urbano que Galileu Zampieri move em desfavor do espólio de
Antonio
Velozo de Souza e Aparecida Velozo.

Segundo consta da petição inicial, o autor exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com
animus
domini
, sobre quatro lotes urbanos (07, 08, 19 e 20, da quadra 12, loteamento Parque Ouro Branco, Várzea Grande), há mais de 15 (quinze) anos, sem oposição ou contestação de quem quer que seja.

Apresentando argumentação fática e jurídica para embasar a ação, a parte autora requereu a procedência dos pedidos, na forma abaixo delineada (ID n. 105270296):

d) Observadas as formalidades legais, pede-se que por r. sentença seja reconhecida a aquisição de tal propriedade através da usucapião extraordinária, julgando totalmente procedente a presente demanda, e com isso, expedindo-se o competente mandado para o 1o Serviço Notarial e de Registro de Imóveis de Várzea Grande/MT,
afim
de que seja gravado novo registro as margens da
matricula
dos referidos imóveis, desta presente ação de usucapião, devendo o mandado conter os requisitos da matrícula;

A inicial foi instruída com documentos diversos.

Devidamente citados por edital, os requeridos foram representados pela Defensoria Pública, que ofereceu contestação por negativa geral, como curadora especial (ID n. 175848834).

Os confinantes foram citados, bem como foram expedidos ofícios à União, ao Estado e ao Município, com manifestação de desinteresse nos imóveis (
IDs
n. 120703427, 128886972).

Na sequência, após ser deferida a produção de prova oral, foram ouvidas duas testemunhas arroladas pela parte autora (ID n. 196592358).

Posteriormente, as partes apresentaram memoriais finais (
IDs
n. 198287344 e 199191008).

É a síntese.

Fundamento e decido.

A controvérsia cinge-se à análise do preenchimento dos requisitos legais para a aquisição originária da propriedade dos imóveis descritos como 07, 08, 19 e 20, da quadra 12, loteamento Parque Ouro Branco, Várzea Grande, registrado no Cartório do 5o Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT, por meio da usucapião extraordinária.

A usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade e tem por fundamento a função social da posse prolongada, o decurso do tempo e o exercício qualificado do poder fático sobre a coisa. O ordenamento jurídico brasileiro, que inclui a Constituição Federal e a legislação infraconstitucional, contempla diversas espécies, cada qual com requisitos próprios.

A usucapião extraordinária, disciplinada no art. 1.238 do Código Civil, exige posse contínua e incontestada, com
animus
domini
, por 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé. Entretanto, o parágrafo único do referido artigo permite a redução do prazo para 10 anos, caso o possuidor haja estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Nesse sentido:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

A usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do Código Civil, exige posse contínua e incontestada, com
animus
domini
, pelo prazo de 10 anos, fundada em justo título e de boa-fé. Esse prazo pode ser reduzido para 5 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado investimentos de interesse social e econômico:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

A usucapião especial urbana, prevista no art. 1.240 do Código Civil e no art. 183 da Constituição Federal, bem como no artigo 9o do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001), destina-se a área urbana de até 250 m2, desde que ocupada ininterruptamente e sem oposição por 5 anos, para fins de moradia própria e da família, e o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural:

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

A usucapião especial rural, disciplinada no art. 1.239 do Código Civil e art. 191 da Constituição Federal, destina-se a área rural de até 50 hectares, ocupada de forma mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos, utilizada como moradia e produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família:

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a
cinqüenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

A usucapião coletiva, prevista no art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001), admite a aquisição por comunidade de baixa renda que, por 5 anos, ocupa área urbana com mais de 250 m2 para fins de moradia, sendo impossível identificar os terrenos individualmente:

Art. 10.Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Por fim, a usucapião familiar, inserida no art. 1.240-A do Código Civil, confere o direito ao cônjuge ou companheiro abandonado que, por 2 anos, exerça posse exclusiva de imóvel urbano de até 250 m2, utilizando-o como moradia própria ou da família, não possuindo outro imóvel:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade
divida
com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Os requisitos gerais comuns a todas as modalidades de usucapião são: a) posse: exercício de poder de fato sobre o bem; b)
animus
domini
: intenção de ser dono, comportando-se como proprietário; c) tempo: prazo legal conforme cada modalidade; d) continuidade e pacificidade: posse ininterrupta e sem oposição; e) objeto hábil: imóvel passível de aquisição por usucapião (excluem-se os bens públicos, conforme art. 183, §3o e art. 191, parágrafo único da CF/88 e art. 102 do Código Civil).

Além desses requisitos gerais, cada modalidade apresenta requisitos específicos, como justo título e boa-fé na usucapião ordinária, limitação da área e destinação específica nas usucapiões especiais urbana e rural.

Analisando detidamente o conjunto probatório, verifica-se que o requerente não logrou êxito em comprovar o preenchimento dos requisitos indispensáveis ao reconhecimento da usucapião extraordinária.

Embora o requerente tenha juntado extratos de IPTU em nome dos requeridos (ID n. 106019716), não apresentou comprovantes de pagamento dos tributos incidentes sobre os imóveis, sequer dos últimos cinco anos. Tal circunstância é relevante, pois o pagamento regular de impostos pelo requerente constitui importante indício do exercício da posse com
animus
domini
.

A prova testemunhal, por sua vez, revelou-se insuficiente para demonstrar o exercício da posse pelo período alegado. A testemunha Marcos Inácio afirmou ser contratado pelo requerente para realizar limpeza dos imóveis desde 2008, ou seja, há aproximadamente 16 anos, período inferior aos 22 anos alegados na inicial.

A testemunha Luiz Bezerra da Silva não apresentou elementos precisos ou robustos acerca da posse exercida pelo autor, limitando-se a menções genéricas sobre suposta manutenção.

Ainda mais relevante é o fato de que as fotografias acostadas aos autos (ID n. 106019718) evidenciam terrenos em estado de abandono, com vegetação alta e aspecto de desuso, contrariando a alegação de posse mansa e pacífica exercida há mais de duas décadas, não obstante o requerente afirme realizar a limpeza de forma regular:

Consoante as fotografias juntadas aos autos, verifica-se que as cercas existentes nos imóveis apresentam características de construção recente, não sendo razoável admitir que tenham sido edificadas há mais de 20 anos, conforme sustentado pelo requerente.

Outrossim, tem-se que os imóveis permanecem desocupados, sem qualquer edificação ou plantação, evidenciando a inexistência de destinação econômica ou social relevante, circunstância que reforça a ausência de posse qualificada, na forma exigida pela lei.

O requerente funda
sua pretensão em suposto contrato verbal de compra e venda, mediante o qual teria
pago
aos requeridos a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Contudo, não acostou aos autos qualquer documento comprobatório da avença, tampouco apresentou recibos de pagamento ou testemunhas presenciais da referida transação.

A esse respeito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – IMÓVEL RURAL –
AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – PROVAS FRÁGEIS – AUSENTE INDÍCIO MÍNIMO DE ANIMUS DOMINI OU TEMPO DE POSSE
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito. Ausente prova material mínima dos requisitos da usucapião rural, o indeferimento do pleito é a medida que se impõe. A usucapião que se baseia em prova documentais de produção unilateral, se mostra frágil, sendo necessário para sua configuração a demonstração robusta e sólida dos requisitos legais, sem qualquer resquício de
dúvidas .

Havendo diversas pendências judiciais em relação ao imóvel sub judice, resta afastada a caracterização da posse mansa e pacífica pelo lapso exigido legalmente. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1012320-13.2018.8 .11.0015, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - ART. 1.238, DO CÓDIGO CIVIL - REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS - PROVAS INSUFICIENTES - PRECEDENTE STJ - LAPSO TEMPORAL NÃO COMPROVADO.
Em se tratando de ação de usucapião, o ônus da prova dos elementos constitutivos do seu direito, pertence exclusivamente ao autor, restando a ele incumbência de comprovar a sua posse dentro do lapso temporal necessário, o ânimo de dono, e ainda a ausência de oposição por terceiros
.
No caso, as provas documentais e testemunhais mostram-se frágeis a comprovar os requisitos para a aquisição do imóvel por usucapião, em especial o lapso de tempo, impondo-se a manutenção da sentença de improcedência.
O STJ reconhece a usucapião quando o prazo exigido por lei é cumprido no curso do processo, porém não
aplica-se
ao caso. (TJ-MG - AC: 10000222585077001 MG, Relator.: Marcos Henrique Caldeira Brant, Data de Julgamento: 08/03/2023, Câmaras Especializadas Cíveis / 16a Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 09/03/2023).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS
DOMINI .
SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Consoante dispõe o art. 1.208 do Código Civil de 2002, os atos de mera permissão não ensejam a aquisição originária de propriedade, tendo em vista que se trata de posse precária, com o condão de afastar o ânimo de dono, caracterizando, portanto, a parte como mera detentora. 2. No caso concreto, o Tribunal a quo não afastou somente a prescrição aquisitiva, mas também a posse ad
usucapionem
, exercida com animus
domini
, consignando expressamente que o ora recorrente agia como mero detentor do imóvel, sendo a posse exercida precariamente em razão da existência de comodato verbal, não havendo, portanto, comprovação de transmutação do caráter da
posse .
3. Esta Corte Superior entende que não é possível rever a análise do Tribunal a quo acerca da presença dos requisitos para a aquisição da propriedade pela usucapião, sem a perquirição do substrato fático-probatório presente nos autos, situação que, na hipótese vertente, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno a que se nega
provimento. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2008958 GO 2021/0338889-4, Data de Julgamento: 03/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/10/2022).

Assim, inexistindo elementos aptos a comprovar o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo período mínimo de quinze anos, requisito indispensável à usucapião extraordinária, impõe-se a improcedência dos pedidos iniciais.

Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados por Galileu Zampieri.

Condeno
a parte autora ao pagamento das custas processuais, bem como de verba honorária em favor da Defensoria Pública Estadual, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 4o, III).

Interposto recurso de apelação,
intime-se
a parte apelada para, querendo e no prazo legal, apresentar às contrarrazões de apelação.

Transcorrido
in albis
o prazo para manifestação,
certifique-se
.

Após,
remetam-se
os autos à instância superior.

Por outro lado, acaso sobrevenha o trânsito em julgado sem a interposição de recurso de apelação,
certifique-se
e, na sequência,
arquivem-se
os autos com as baixas e anotações de estilo.

P.R.I.C.

Em suas razões recursais (ID 311713934), a parte Recorrente invoca os seguintes argumentos fático-jurídicos:

1. Comprovação da posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 20 anos;

2. Irrelevância da ausência de pagamento de IPTU para configuração da usucapião extraordinária;

3. Suficiência da prova testemunhal produzida.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecendo o domínio do Apelante sobre os imóveis descritos na petição inicial, com a consequente expedição de mandado para registro junto ao 1o Serviço Notarial e de Registro de Imóveis de Várzea Grande
/
MT.

Recurso tempestivo (ID 311713934) e preparo recolhido em dobro (ID 317148370), conforme determinação judicial (ID 316649871).

Contrarrazões (ID 311713937) pelo desprovimento recursal.

Não houve manifestação da Procuradoria de Justiça em razão da matéria.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

GALILEU ZAMPIERI

APELADO(S):

ESPÓLIO DE ANTONIO VELOZO DE SOUZA
e
APARECIDA VELOZO

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

De proêmio, consigno que o presente comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

De proêmio, consigno que o presente recurso comporta juízo de admissibilidade positivo, em relação aos requisitos extrínsecos e intrínsecos da espécie recursal.

Reitero tratar-se de Recurso de Apelação Cível interposto por GALILEU ZAMPIERI contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea
Grande-MT
, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária no 1038991-73.2022.8.11.0002, que julgou improcedentes os pedidos formulados em face do ESPÓLIO DE ANTONIO VELOZO DE SOUZA e APARECIDA VELOZO.

A parte Apelante sustenta, em síntese, que exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre os imóveis objeto da lide desde janeiro de 2002, perfazendo mais de 20 anos de domínio fático contínuo e com
animus
domini
.

Argumenta que a ausência de pagamento de IPTU não constitui requisito legal para o reconhecimento da usucapião extraordinária, sendo suficientes a posse prolongada, contínua, mansa, pacífica e com
animus
domini
.

Aduz, ainda, que a prova testemunhal produzida é robusta e suficiente para comprovar o exercício da posse pelo período exigido em lei, tendo as testemunhas confirmado que o Apelante contrata periodicamente serviços de limpeza e manutenção da área, além de ter construído cercas e realizado outras benfeitorias com o intuito de conservar e delimitar a área.

Por fim, requer a reforma da sentença para que seja reconhecido seu domínio sobre os imóveis descritos na petição inicial.

Por outro lado, a parte Apelada, representada pela Defensoria Pública na condição de curadora especial, apresentou contrarrazões por negativa geral, pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção da sentença recorrida.

Passo à análise das teses recursais.

1. Comprovação da posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 20 anos

A usucapião extraordinária, invocada pelo Apelante, é modalidade que dispensa a demonstração de justo título e de boa-fé, mas que, em contrapartida, exige a comprovação inequívoca de posse qualificada pelo decurso do tempo, tal como previsto no art. 1.238 do Código Civil
.

O legislador estabeleceu requisitos taxativos para sua configuração: (i) posse contínua, sem interrupção; (
ii
) posse incontestada, ou seja, sem oposição de terceiros; (
iii
) posse exercida com
animus
domini
; (
iv
) decurso de 15 anos, ou de 10 anos nas hipóteses específicas do parágrafo único.

Os requisitos demonstram que a
usucapião configura
, em verdade,
instituto de exceção, no qual a posse se transmuta em propriedade, rompendo-se a lógica ordinária da aquisição derivada, razão pela qual se impõe rigor probatório na sua aferição
, não bastando
a mera ocupação física do bem,
mas
que a posse revele inequívoca intenção de dono, com caráter público, ostensivo e prolongado.

A doutrina é uníssona em assinalar que a posse hábil à usucapião não se confunde com a mera detenção
, visto que e
nquanto esta decorre de atos de tolerância, comodato ou mera permissão, aquela se manifesta pelo exercício de poderes inerentes à propriedade, ainda que sem registro formal
, sendo esta
distinção fulcral, pois o instituto não se presta a legitimar situações precárias.

No caso em exame, o Apelante sustenta ter iniciado a posse sobre o imóvel em janeiro de 2002, alegando ter celebrado contrato verbal de compra e venda, pelo qual teria desembolsado determinada
quantia
, passando desde então a exercer domínio fático sobre a área litigiosa.

Ocorre que, conforme apontado na sentença recorrida,
essa narrativa não encontra respaldo em qualquer elemento material de convicção, uma vez que não foram juntados aos autos documentos escritos que pudessem atestar a existência da avença, tampouco recibos que comprovassem a efetiva quitação do valor ajustado, ou
mesmo a oitiva de testemunhas presenciais do negócio, circunstâncias que fragilizam de maneira sensível a tese sustentada na inicial.

A ausência desses elementos probatórios não pode ser minimizada, pois a usucapião constitui modalidade excepcional de aquisição da propriedade, fundada na consolidação de uma situação fática que rompe com a lógica ordinária da transmissão derivada, o que exige, em contrapartida, demonstração robusta e inequívoca de seus pressupostos.

Por essa razão, não se pode presumir o preenchimento de tais requisitos a partir de alegações unilaterais do interessado, sendo imprescindível que se produza prova idônea e suficiente, capaz de afastar dúvidas razoáveis acerca do animus
domini
, da continuidade da posse e da publicidade de seu exercício.

O acervo fotográfico carreado aos autos (ID
311713445
) tampouco respalda a alegação de posse qualificada
, na medida que a
s imagens revelam terrenos
vazios com vegetação alta e
sem sinais visíveis de manutenção regular ou de exploração econômica
, sendo que a
constatação é incompatível com a narrativa de limpeza periódica e de ocupação duradoura.

A jurisprudência deste Tribunal é firme no sentido de que, nas ações de usucapião, incumbe exclusivamente ao autor o dever de comprovar de forma clara, robusta e inequívoca os fatos constitutivos de seu direito, não sendo admissível qualquer presunção em favor de quem pretende ver reconhecida a aquisição originária da propriedade
:

EMENTA DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA. JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, na qualidade de Curadora Especial, contra sentença que julgou procedente pedido de usucapião ordinária, com fundamento no art. 1.242 do Código Civil. Sustenta ausência de provas suficientes do exercício da posse qualificada pelo prazo legal. Os apelados alegam exercer a posse do imóvel há mais de 10 anos, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com animus
domini
, e apresentam comprovantes de pagamento de IPTU como prova. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se os apelados comprovaram, de forma robusta e inequívoca, o preenchimento dos requisitos legais exigidos para o reconhecimento da usucapião ordinária, notadamente a existência de posse contínua e incontestada, com animus
domini
, justo título e boa-fé, pelo prazo mínimo de 10 anos. III. RAZÕES DE DECIDIR A usucapião ordinária exige, nos termos do art. 1.242 do Código Civil, a posse contínua e incontestada do imóvel, com justo título e boa-fé, pelo prazo mínimo de 10 anos. A prova apresentada pelos apelados — comprovantes de IPTU entre os anos
de 2006 e 2015 — não é suficiente para comprovar, por si só, o exercício da posse com animus
domini
, especialmente porque os pagamentos eram realizados em nome do proprietário registral. A ausência de documento hábil a configurar justo título impede o reconhecimento da usucapião ordinária, sendo indispensável que o título, embora ineficaz, seja em tese apto à transferência da propriedade. Não se admite o reconhecimento de usucapião com base em prova frágil ou insuficiente, dada a sua natureza de aquisição originária do direito de propriedade. O ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do direito alegado incumbe à parte autora (CPC, art. 373, I), e, no caso, os apelados não se desincumbiram satisfatoriamente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A usucapião ordinária exige a comprovação robusta da posse contínua, incontestada, com animus
domini
, justo título e boa-fé pelo prazo mínimo de 10 anos. A ausência de justo título e de comprovação inequívoca da posse impede o reconhecimento da usucapião ordinária. Comprovantes de IPTU em nome de terceiros não são suficientes para demonstrar a posse com animus
domini
. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.242; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível 5000693-92.2022.8.13.0549, Rel. Des. José Eustáquio Lucas Pereira, j. 10.04.2024; TJMT, Apelação Cível 0000526-45.2013.8.11.0093, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 05.05.2023; TJMT, Apelação Cível 0003383-23.2017.8.11.0029, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 17.11.2022; TJMT, Apelação Cível 0001032-04.2013.8.11.0034, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 05.11.2022; TJSP, Apelação Cível 1004795-36.2017.8.26.0099, Rel. Des. Jane Franco Martins, j. 01.09.2025. (N.U 1002369-55.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/09/2025,
Publicado
no DJE 19/09/2025)

No presente caso, o
ônus probatório recai integralmente sobre o demandante, de modo que, ausente a demonstração dos requisitos legais indispensáveis, mostra-se inviável admitir a transmutação da posse em domínio, sob pena de fragilizar a segurança
jurídica que deve nortear o regime dos direitos reais.

Destaca-se que
este colegiado
têm
reiterado que a simples produção unilateral de documentos ou a juntada de fotografias sem correspondência temporal idônea não se mostram aptos a demonstrar a posse qualificada
:

Ementa: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO E AÇÃO REIVINDICATÓRIA. POSSE MANSO E PACÍFICA. ANIMUS DOMINI NÃO COMPROVADO. TITULARIDADE DO DOMÍNIO E POSSE INJUSTA. IMPROCEDÊNCIA DA USUCAPIÃO. PROCEDÊNCIA DA REIVINDICATÓRIA. I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta por ALDO FABRIN e MARINALDA SOARES FERREIRA contra sentença que julgou improcedente a Ação de Usucapião Extraordinário e procedente a Ação Reivindicatória ajuizada por MECÂNICA VANZIN LTDA. Os apelantes sustentam que exercem a posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel rural descrito como Chácara no 147, da Planta Cadastral da Zona de Chácaras, com 05 hectares, há mais de 28 anos. Em contrapartida, a empresa requerida alega invasão recente, apontando a ausência de provas sobre
o tempo e características da posse. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há duas questões em discussão: (i) verificar se os apelantes comprovaram o preenchimento dos requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil; (
ii
) analisar se a parte apelada demonstrou os elementos essenciais da ação reivindicatória, com base no art. 1.228 do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR: A posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus
domini
não foi comprovada pelos apelantes, uma vez que os registros fotográficos, depoimentos testemunhais e documentos juntados são insuficientes para demonstrar a ocupação efetiva do imóvel nos 15 anos anteriores ao ajuizamento da usucapião. As imagens de satélite apresentadas pela parte apelada reforçam a ausência de benfeitorias na área objeto do litígio nos anos de 2006 a 2019, contrariando a alegação de posse contínua e produtiva. Os depoimentos testemunhais foram imprecisos quanto à área específica em disputa, sendo incapazes de vincular as benfeitorias mencionadas ao imóvel litigioso (Chácara no 147) e distingui-las dos imóveis contíguos já pertencentes aos apelantes. A titularidade do imóvel pela apelada é demonstrada pela matrícula do imóvel e pela escritura pública de compra e venda registrada em 1986. O ônus probatório acerca do animus
domini
e do lapso temporal não foi atendido pelos apelantes, conforme previsto no art. 373, I, do CPC, enquanto a apelada cumpriu os requisitos da ação reivindicatória, apresentando prova da propriedade e da posse injusta exercida pelos réus. IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação desprovida. Tese de julgamento: A usucapião extraordinária exige posse contínua, mansa, pacífica e com animus
domini
por 15 anos, sendo imprescindível comprovação robusta dos requisitos legais, inclusive quanto à especificidade da área ocupada. O ônus probatório na ação de usucapião recai sobre o autor quanto ao fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. A ação reivindicatória exige a comprovação da titularidade do domínio, da individualização da coisa e da posse injusta do réu, podendo esta última decorrer de mera ausência de legitimidade para ocupar o bem.
Fotografias e depoimentos genéricos, desacompanhados de comprovações documentais adequadas, são insuficientes para comprovar a posse nos termos exigidos pelo art. 1.238 do Código Civil.
Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 1.228, 1.238 e 373; CPC,
arts
. 373, I e II; art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível no 0005998-57.2011.8.11.0041, Rel. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 25.06.2019, pub. 02.07.2019. TJMT, Apelação Cível no 0001665-21.2017.8.11.0019, Rel.
Serly
Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 16.10.2024, pub. 17.10.2024. (N.U 0000425-91.2011.8.11.0088, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/12/2024,
Publicado
no DJE 27/12/2024)
(grifo nosso)

É necessário que o acervo probatório seja sólido, consistente e convergente, sem espaço para dúvidas razoáveis
, posto que
a função social da usucapião não pode ser confundida com a dispensa do rigor probatório

A análise dos autos revela, ainda, que não há prova de exploração produtiva, de moradia habitual ou de qualquer outro uso socialmente relevante do imóvel
, dando reforço à
ideia de que a posse exercida, quando existente, foi tênue e não revestida do animus
domini
necessário.

Importante ressaltar que a presunção de continuidade da posse, admitida em alguns contextos, não se aplica quando sequer há prova inicial consistente.
Ora, s
e não se comprova o início do exercício de poderes de dono, não há como admitir sua continuidade presumida.

Também não há prova de atos concretos de disposição ou fruição do bem,
sendo que a
mera alegação de limpeza eventual, desacompanhada de documentos ou testemunhos firmes, não configura exercício pleno da posse com
animus
domini
.

Por todo o exposto, a conclusão inescapável é que os requisitos do art. 1.238 do Código Civil não foram comprovados
e que a
fragilidade das provas apresentadas, somada à ausência de indícios de destinação econômica ou de efetivo exercício de poderes de proprietário, afasta a possibilidade de acolhimento da pretensão.

Assim, ausente o preenchimento dos requisitos objetivos e subjetivos da usucapião extraordinária, impõe-se a rejeição do pleito, mantendo-se hígida a
sentença
recorrida.

2. Irrelevância da ausência de pagamento de IPTU para configuração da usucapião extraordinária

O Apelante aduz que o não recolhimento do IPTU não inviabiliza o reconhecimento da usucapião extraordinária, sustentando que a lei não condiciona a aquisição originária da propriedade ao adimplemento de tributos incidentes sobre o imóvel.

Com efeito, o art. 1.238 do Código Civil não exige, de forma expressa, o pagamento de impostos como requisito para a aquisição por usucapião
, visto que os

requisitos legais
se limitam
à posse contínua, incontestada, com animus
domini
e pelo lapso temporal necessário, afastando-se, em tese, a necessidade de título ou boa-fé.

Todavia, a ausência de previsão legal não significa que o pagamento de tributos seja juridicamente irrelevante
, visto que a
jurisprudência consolidada reconhece que tal conduta é elemento de reforço probatório do animus
domini
, por
revelar comportamento típico do proprietário que se responsabiliza pelos encargos inerentes ao bem
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. LOTE URBANO. POSSE MANSA, PACÍFICA E COM ANIMUS DOMINI POR MAIS DE 10 ANOS COMPROVADA. INEXISTÊNCIA DE INCAPACIDADE DO RÉU OU CAUSA SUSPENSIVA DO PRAZO PRESCRICIONAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposto contra sentença que reconheceu a aquisição originária da propriedade por meio de usucapião extraordinária, com base no art. 1.238,
p.u
., do CC/2002, relativamente a imóvel urbano utilizado como moradia habitual. 2.
A sentença fundamentou-se na comprovação da posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono, exercida há mais de vinte anos, inicialmente de forma compartilhada e, posteriormente, exclusiva, com a realização de benfeitorias e o pagamento de tributo
s. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em examinar se a ausência prolongada do proprietário anterior, motivada por alegado tratamento de saúde, descaracteriza a posse exercida pela parte requerente e impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva extraordinária com prazo reduzido. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A usucapião extraordinária visa à proteção da posse prolongada e qualificada. Exige-se apenas a posse contínua, pacífica e com animus
domini
, pelo prazo legalmente previsto. 5. Demonstrado a posse qualificada por meio de prova documental e testemunhal, é devido o reconhecimento da prescrição aquisitiva. 6. A alegação de incapacidade por motivo de saúde, sem a correspondente interdição judicial ou declaração formal de incapacidade civil, não constitui causa suspensiva do prazo de prescrição aquisitiva, conforme previsto no art. 198, I, do CC/2002. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso não provido. Tese de julgamento: “1. A ausência do proprietário, ainda que motivada por problemas de saúde, não suspende o curso da prescrição aquisitiva, salvo nos casos de incapacidade civil formalmente reconhecida. 2. A posse exercida com ânimo de dono, de forma pacífica, contínua e habitual, por mais de dez anos, legitima o reconhecimento da usucapião extraordinária com prazo reduzido.” Dispositivos relevantes citados: CC/2002,
arts
. 1.238,
p.u
., e 198, I; CPC/2015,
arts
. 85, §2o, e 98, §3o. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação Cível no 0008330-55.2015.8.11.0041, Rel. Des.
Serly
Marcondes Alves, j. 29.08.2025; TJMT, Apelação Cível no 1001663-43.2021.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 20.08.2025. (N.U 1003203-32.2022.8.11.0023, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2025,
Publicado
no DJE 25/09/2025)
(grifo nosso)

A prática reiterada de recolher tributos, embora não constitua requisito essencial, representa ato inequívoco de quem se reconhece e se apresenta como dono, reforçando a publicidade e notoriedade da posse exercida.

Outrossim, é de se destacar que, conforme prova apresentada pelo Apelante, o Relatório Extrato do IPTU (ID.

311713444
) indicam como contribuinte os réus e proprietários registrais dos imóveis.

No caso em apreço, a ausência de comprovação do pagamento de IPTU, por si só, não afastaria o direito alegado
, porém
quando cotejada com o estado de abandono do imóvel

e a existência de contas de IPTU em nome dos réus
, contribui para a formação do juízo de improcedência.

No presente caso, o Apelante não apenas deixou de comprovar o pagamento de tributos, como também não produziu outras provas que suprissem essa ausência,
sendo que tal
omissão reforça a conclusão de que não houve exploração econômica, social ou habitacional relevante, mas apenas
possível
ocupação tênue, sem a publicidade necessária.

É justamente a conjugação desses elementos – estado de abandono, inexistência de uso produtivo, ausência de benfeitorias relevantes e falta de adimplemento de tributos – que revela a precariedade da tese recursal.

A aquisição da propriedade pela usucapião deve refletir o exercício real e efetivo do direito de propriedade, não apenas o decurso do tempo aliado a alegações frágeis.

Assim, conclui-se que
ainda que a
inexistência de comprovantes de pagamento de IPTU
não possa ser
requisito
para aquisição da propriedade, tal elemento conjugado com o todo
, reforça a improcedência do pedido diante da insuficiência do restante do acervo probatório.

3. Suficiência da prova testemunhal produzida

O Apelante sustenta que a prova testemunhal produzida é robusta e suficiente para comprovar o exercício da posse pelo período exigido em lei, tendo as testemunhas confirmado que o Apelante contrata periodicamente serviços de limpeza e manutenção da área, além de ter construído cercas e realizado outras benfeitorias com o intuito de conservar e delimitar a área.

A prova testemunhal, em ações de usucapião, possui relevância inegável, sobretudo porque a posse é situação de fato e, muitas vezes, não deixa registros documentais formais.

No entanto,
sua valoração deve ser criteriosa, de modo a não permitir que depoimentos genéricos substituam a exigência legal de demonstração clara, contínua e inequívoca da posse.

No curso da instrução, foram ouvidas testemunhas arroladas pelo Apelante, cujos depoimentos merecem destaque por se referirem diretamente ao exercício da posse e às condições de conservação dos imóveis em litígio

(ID
311713922
).

A
primeira testemunha

Luiz Bezerra da Silva
(ID.
311713924
)

afirmou conhecer os terrenos desde o ano de 2004 (0:41), explicando que mantém contato com a região porque adquiriu um lote em frente ao imóvel em litígio e passou a residir no local (0:49).

Indagado sobre quem seria o proprietário dos lotes sub judice, declarou que sempre observou o senhor Galileu realizando a limpeza do terreno (1:01)
e ao ser q
uestionado se tinha conhecimento de problemas envolvendo a posse da área, respondeu negativamente, afirmando “que eu saiba, não” (1:18).

Por fim, ao ser perguntado sobre a existência de cercas, sua construção e a manutenção do imóvel, relatou que os lotes possuem cercamento, realizado por pessoa contratada pelo mencionado possuidor, e que a área se encontra “bem cuidada” (1:23–1:31).

Por sua vez,
a testemunha Marcos Inácio declarou que seu primeiro contato com os imóveis ocorreu por volta de meados de 2008 (0:40–0:46), ocasião em que conheceu o senhor Galileu e passou a prestar serviços de limpeza na área.

Explicou que realizava pequenos trabalhos eventuais (0:49–0:55) e que, naquele mesmo ano, foi solicitado a executar a limpeza do terreno (0:59–1:02), estabelecendo, a partir de então, vínculo contínuo de contato com o possuidor (1:04–1:06).

Acrescentou que, desde esse período, auxiliou na realização de algumas benfeitorias, como construção de cercas e serviços de limpeza com uso de máquina (1:11–1:17).

Indagado se já houvera algum problema relacionado à posse dos imóveis, afirmou que jamais houve reclamações ou contestações, ressaltando que “nunca ninguém reclamou nessa questão” (1:38–1:41)
e que
mesmo quando foram realizadas intervenções diretamente ligadas à estrutura do bem, como reparos e manutenções nas cercas (1:45–1:47), não houve oposição de terceiros, permanecendo a situação de forma tranquila e pacífica (1:50).

O depoimento testemunhal, para servir de base à usucapião, deve ser claro, preciso e detalhado, apto a demonstrar a efetiva posse
ad
usucapionem
, na medida que d
epoimentos vagos e sem lastro documental não são suficientes para substituir a robustez probatória que o instituto demanda.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso tem reafirmado que a prova exclusivamente testemunhal, desacompanhada de outros elementos materiais, mostra-se insuficiente para comprovar o preenchimento dos requisitos da usucapião
:

Ementa: Direito civil. Usucapião urbana. Ausência de prova robusta do tempo de posse e animus
domini
. Improcedência. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de usucapião urbana, sob o fundamento de que a autora não comprovou o decurso do tempo de posse alegado nem apresentou documentos que corroborem a transação do terreno ou o pagamento de contas de consumo e IPTU. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a prova exclusivamente testemunhal, sem lastro documental, é suficiente para comprovar os requisitos da usucapião urbana, especialmente o lapso temporal e o animus
domini
. III. Razões de decidir 3. A usucapião, como modo originário de aquisição da propriedade, exige a posse qualificada, exercida de forma contínua, pacífica, com animus
domini
e pelo lapso temporal exigido em lei. 4. A usucapião especial de imóvel urbano (art. 183 da CF/1988 e art. 1.240 do CC) requer posse pacífica e ininterrupta, por cinco anos, de área urbana de até 250m2, utilizada para moradia, sem que o possuidor seja proprietário de outro imóvel. 5.
O ônus da prova dos fatos constitutivos do direito recai sobre o autor (art. 373, I, do CPC), e a prova exclusivamente testemunhal pode ser insuficiente para comprovar os requisitos da usucapião, especialmente o lapso temporal e o animus
domini
, quando ausentes elementos documentais
. 6. A ausência de documentos como contrato de aquisição, comprovantes de pagamento de tributos (IPTU desde 2013) ou contas de consumo, somada ao registro do imóvel em nome de terceiro na SEFAZ Municipal, fragiliza a tese de posse qualificada para fins de usucapião. 7. O não pagamento de impostos e taxas, embora não seja requisito legal taxativo, é elemento que corrobora o animus
domini
e a efetiva preocupação do possuidor com o bem e sua regularidade. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "A prova exclusivamente testemunhal, desacompanhada de qualquer lastro documental que corrobore os fatos alegados, é insuficiente para comprovar os requisitos da usucapião urbana, notadamente o lapso temporal e o animus
domini
." _________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o e 183; CC,
arts
. 1.238 e 1.240; CPC,
arts
. 373, I, e 1.010, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.818.564/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Segunda Seção, julgado em 09.06.2021; TJSP, APL 0006327-17.2015.8.26.0266, Rel. Vito Guglielmi, 6a Câmara de Direito Privado, j. 21.02.2019; TJMG, AC 10431170005430001 Monte Carmelo, Rel. José Eustáquio Lucas Pereira, 21a Câmara Cível Especializada, j. 30.06.2022. (N.U 1003436-47.2019.8.11.0051, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de
Direito Privado, Julgado em 31/07/2025,
Publicado
no DJE 31/07/2025)
(grifo nosso)

Não se trata de negar a importância da prova oral, mas de reconhecer seus limites
, posto que q
uando os depoimentos são inconsistentes, contraditórios ou excessivamente genéricos, o julgador não pode extrair a certeza necessária para a declaração de aquisição originária da propriedade.

Ademais, a prova testemunhal deve ser cotejada com os demais elementos constantes dos autos.

No caso,
conforme já mencionado no tópico anterior,
as fotografias juntadas demonstram imóveis em aparente estado
sem nenhuma benfeitoria produtiva
, enfraquece sobremaneira a narrativa de manutenção periódica relatada pelas testemunhas.

O Superior Tribunal de Justiça tem reiterado que a posse
ad
usucapionem
deve ser qualificada pelo animus
domini
, não se confundindo com a mera detenção ou atos de permissão
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEMARCATÓRIA NA ORIGEM. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.
REQUISITOS .
AUSÊNCIA DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. MERA DETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO
STJ .
NÃO IMPUGNADO ESPECIFICAMENTE. SÚMULA 182 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO E PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO .
1. Discussão sobre preenchimento dos requisitos da usucapião extraordinária. 2. "Se não se identificar posse com ânimo de dono, acrescido do despojamento da propriedade, que qualifica a posse, o exercício de fato sobre a coisa não servirá à aquisição da propriedade" (REsp 1 .644.897/SP, Relator Ministro
Luis
Felipe Salomão,
Quarta
turma, julgado em 19.3.2019,
DJe
de 7 .05.2019). 3. No que tange ao animus
domini
, exige-se que o autor detenha efetivamente a posse do bem, e não a mera
detenção .
Isso, porque, a detenção ou mera tolerância do proprietário no uso do bem por outrem não levam à posse apta e legítima a ensejar a declaração de usucapião (como assim se denomina de posse ad
usucapionem
). 4. No caso em questão, o Tribunal de origem concluiu que a posse da ora agravante, na verdade, teria decorrido de atos de mera tolerância do proprietário com o uso do bem.
5 .
Por isso, concluir em sentido diverso - a fim de verificar se houve preenchimento dos requisitos e que os atos exercidos não foram de mera tolerância do proprietário para que haja possibilidade de se declarar a usucapião e, por consequência, verificar o acerto ou não da demarcação realizada pelas instâncias de origem - claramente demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que seria vedado em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ. 6. Nos termos do entendimento desta Corte Superior, não se conhece do recurso pela alínea c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, tendo em vista que, aplicada a Súmula 7/STJ quanto à alínea a, fica prejudicada a divergência jurisprudencial,
7 .
Agravo interno a que se nega
provimento. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2230818 RO 2022/0329617-2, Relator.: MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/06/2023)

A ausência de construções, plantações ou qualquer destinação econômica relevante reforça a conclusão de que o imóvel permaneceu sem uso significativo, o que compromete a afirmação de posse contínua e produtiva.

Ainda que se reconheça algum vínculo de contato do Apelante com o imóvel, não há prova de que essa relação tenha se dado com publicidade, continuidade e exclusividade, requisitos essenciais para a configuração da posse com animus
domini
.

Dessa forma, a prova oral produzida não se mostra capaz de suprir a ausência de comprovação documental mínima, tampouco de infirmar as evidências de abandono reveladas pelas fotografias.

Conclui-se, assim, que a prova testemunhal apresentada não é robusta nem suficiente para comprovar o exercício da posse qualificada pelo período exigido, devendo
prevalecer a sentença que julgou improcedente o pedido.

Conclusão.

Por essas razões, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a
r.
sentença recorrida, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de usucapião extraordinária.

Ante o resultado do julgamento, majoro os honorários de sucumbência fixados pelo Juízo de 1o Grau, para o importe de 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2025