Tribunal: TJMT
Processo: 1001147-81.2022.8.11.0037
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. FINANCIAMENTO DIRETO COM LOTEADORA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. IGP-M E PANDEMIA. TRANSFERÊNCIA CONTRATUAL. DESPESAS ADMINISTRATIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Ação Revisional de Cláusulas Contratuais c/c Perdas e Danos e Danos Morais, proposta por consumidora em desfavor da loteadora, visando à revisão de cláusulas de contrato de compra e venda de imóvel, firmado em 19/08/2019, alegando publicidade enganosa, onerosidade excessiva e cláusulas abusivas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões controvertidas são: (i) saber se é válida a capitalização mensal de juros com aplicação da Tabela PRICE por empresa que não integra o Sistema Financeiro Nacional; (ii) saber se é cabível o recálculo do índice de correção monetária diante da alta do IGP-M em razão da pandemia; (iii) saber se é válida a cláusula que exige anuência do vendedor para transferência do contrato; (iv) saber se é válida a cláusula que estipula taxa administrativa de 2% sobre o valor atualizado do contrato para transferência de titularidade; (v) saber se há excesso na fixação dos honorários advocatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A capitalização mensal de juros por empresa que não integra o Sistema Financeiro Nacional é vedada, admitindo-se apenas a capitalização anual (Súmula 121/STF).
4. O recálculo do IGP-M, aplicando-se a média dos três anos anteriores à pandemia, é medida adequada à luz da teoria da imprevisão e do art. 478 do CC/2002, diante da comprovada onerosidade excessiva.
5. A cláusula que exige anuência do vendedor para cessão contratual é nula, por contrariar o art. 31, §1o, da Lei 6.766/79.
6. A estipulação de taxa administrativa de 2% para cessão, sem comprovação de custos, é abusiva nos termos do CDC, art. 51, IV.
7. A fixação dos honorários advocatícios em 15% sobre o proveito econômico está justificada pela complexidade da causa, tempo de tramitação e natureza da demanda, conforme art. 85, §2o, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento:
“1. É vedada a capitalização mensal de juros por empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional, ainda que expressamente pactuada. 2. A elevação atípica do IGP-M durante a pandemia justifica a revisão do índice de correção monetária com base na média histórica anterior, para restabelecimento do equilíbrio contratual. 3. É nula a cláusula contratual que exige anuência do vendedor para cessão do contrato, conforme art. 31, §1o, da Lei 6.766/79. 4. A estipulação genérica de taxa administrativa de 2% sem comprovação dos custos reais é abusiva e deve ser anulada. 5. A fixação de honorários advocatícios deve observar a complexidade da causa e o tempo de tramitação, podendo ser fixada em 15% sobre o proveito econômico.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 478 e 479; CDC, art. 51, IV; Lei 6.766/79, art. 31, §1o; CPC, art. 85, §2o; MP no 2.170-36/2001, art. 5o; Decreto no 22.626/33 (Lei de Usura).
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.998.206/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 14/06/2022, DJe 04/08/2022; TJGO, ApCív 05318334520198090051; TJMT, AC 10105043520188110002; TJSP, ApCív 10347256020218260002.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001147-81.2022.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Indenização por Dano Moral, Direito de Imagem, Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ZENILDA NUMINATO FERREIRA - CPF: 984.262.141-34 (APELADO), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO), CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (APELANTE), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. FINANCIAMENTO DIRETO COM LOTEADORA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. IGP-M E PANDEMIA. TRANSFERÊNCIA CONTRATUAL. DESPESAS ADMINISTRATIVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Trata-se de Ação Revisional de Cláusulas Contratuais c/c Perdas e Danos e Danos Morais, proposta por consumidora em desfavor da loteadora, visando à revisão de cláusulas de contrato de compra e venda de imóvel, firmado em 19/08/2019, alegando publicidade enganosa, onerosidade excessiva e cláusulas abusivas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões controvertidas são: (i) saber se é válida a capitalização mensal de juros com aplicação da Tabela PRICE por empresa que não integra o Sistema Financeiro Nacional; (ii) saber se é cabível o recálculo do índice de correção monetária diante da alta do IGP-M em razão da pandemia; (iii) saber se é válida a cláusula que exige anuência do vendedor para transferência do contrato; (iv) saber se é válida a cláusula que estipula taxa administrativa de 2% sobre o valor atualizado do contrato para transferência de titularidade; (v) saber se há excesso na fixação dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A capitalização mensal de juros por empresa que não integra o Sistema Financeiro Nacional é vedada, admitindo-se apenas a capitalização anual (Súmula 121/STF).
4. O recálculo do IGP-M, aplicando-se a média dos três anos anteriores à pandemia, é medida adequada à luz da teoria da imprevisão e do art. 478 do CC/2002, diante da comprovada onerosidade excessiva.

5. A cláusula que exige anuência do vendedor para cessão contratual é nula, por contrariar o art. 31, §1o, da Lei 6.766/79.
6. A estipulação de taxa administrativa de 2% para cessão, sem comprovação de custos, é abusiva nos termos do CDC, art. 51, IV.

7. A fixação dos honorários advocatícios em 15% sobre o proveito econômico está justificada pela complexidade da causa, tempo de tramitação e natureza da demanda, conforme art. 85, §2o, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

“1. É vedada a capitalização mensal de juros por empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional, ainda que expressamente pactuada. 2. A elevação atípica do IGP-M durante a pandemia justifica a revisão do índice de correção monetária com base na média histórica anterior, para restabelecimento do equilíbrio contratual. 3. É nula a cláusula contratual que exige anuência do vendedor para cessão do contrato, conforme art. 31, §1o, da Lei 6.766/79. 4. A estipulação genérica de taxa administrativa de 2% sem comprovação dos custos reais é abusiva e deve ser anulada. 5. A fixação de honorários advocatícios deve observar a complexidade da causa e o tempo de tramitação, podendo ser fixada em 15% sobre o proveito econômico.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 478 e 479; CDC, art. 51, IV; Lei 6.766/79, art. 31, §1o; CPC, art. 85, §2o; MP no 2.170-36/2001, art. 5o; Decreto no 22.626/33 (Lei de Usura).

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.998.206/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, j. 14/06/2022, DJe 04/08/2022; TJGO, ApCív 05318334520198090051; TJMT, AC 10105043520188110002; TJSP, ApCív 10347256020218260002.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
, contra sentença proferida pelo Juízo da
2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT,

que julgou parcialmente procedente o pedido contido na
Ação Revisional de Cláusulas Contratuais c/c Perdas e Danos e Danos Morais

proposta por
ZENILDA NUMINATO FERREIRA
.

Inconformada, a empresa Apelante sustentou em suas razões (ID. 310705907), que: a) a sentença desconsiderou elementos jurídicos e probatórios relevantes; b) o percentual de desconto concedido pela Apelante no índice de correção monetária foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual; c) houve aumento expressivo dos custos de insumos e materiais vinculados à atividade empresarial desenvolvida pela Apelante no período de pandemia; d) ocorreu expressiva valorização dos lotes do empreendimento, inclusive daquele adquirido pela Apelada; e) O Tribunal de Justiça de Mato Grosso reconheceu a higidez de cláusulas contratuais idênticas em outros casos; f) a utilização da Tabela PRICE é legal, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça; g) o índice IGP-M foi previamente aceito e ajustado entre as partes; h) a sentença acabou provendo desequilíbrio contratual em detrimento da Apelante.

A apelada apresentou contrarrazões, postulando pelo desprovimento do recurso, reafirmando a abusividade das cláusulas contratuais e a necessidade de intervenção judicial para reequilibrar a relação contratual. (ID. 310705912).

Preparo devidamente recolhido.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
ZENILDA NUMINATO FERREIRA
ajuizou
Ação Revisional de Cláusulas Contratuais c/c Perdas e Danos e Danos Morais
em face de
CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A,
objetivando
a revisão de cláusulas contratuais constantes de
“Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos”
, firmado entre as partes em 19 de agosto de 2019, relativo ao Lote 24, da Quadra 58, do loteamento denominado
“Vertente das Águas”
.

A parte autora, ora Apelada, alegou que o valor do imóvel teria sido influenciado por
publicidade veiculada pela Requerida
acerca da construção de um
“shopping popular”
no entorno do loteamento, empreendimento que jamais se concretizou. Apontou também a existência de
cláusulas abusivas
no contrato, destacando, entre outros pontos, a cobrança de taxa de administração de crédito, capitalização mensal de juros pela aplicação da Tabela PRICE, utilização do IGP-M como índice de correção monetária, imposição de cláusulas que exigem anuência da promitente vendedora para cessão de direitos e limitação de prazo para reclamações acerca de diferenças de metragem do lote.

Postulou, ao final, a revisão de tais cláusulas e a condenação da Requerida ao pagamento de
indenização por danos morais
, no valor de R$ 10.000,00.

Após a instrução processual, o juízo singular assim sentenciou:

“(...) A questão judicializada é a pretensão autoral de revisão de cláusulas contratuais do
‘Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos’
, com os reflexos dela decorrentes, firmado entre
Zenilda Numinato Ferreira
e
Carisma Investimentos e Participações S.A.
, ambas qualificadas nos autos em epígrafe.

Segundo narrativa exordial, na data de 19 de agosto de 2019, as partes acima nominadas entabularam contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia e outros pactos, para alienação onerosa de direitos e obrigações referentes ao lote de terras da Quadra 58, Lote 24, do loteamento denominado “VERTENTE DAS ÁGUAS”.

A pretensão de revisão contratual fundamenta-se:
1)
na precificação do preço levando em consideração a edificação de um shopping popular, empreendimento não concretizado;
2)
abusividade da previsão de taxa de administração de crédito;
3)
previsão de capitalização de juros;
4)
onerosidade excessiva decorrente dos juros compostos e da variação do IGPM;
5)
exigência da anuência do promitente vendedor para transferência do contrato;
6)
abusividade das despesas de transferência de titularidade;
7)
imposição de prazo para reclamação por indenização por diferença de área superior a 5% do tamanho do imóvel.

1)

DA PRECIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA

É incontroversa a divulgação de material publicitário do Loteamento Vertente das Águas com menção expressa ao ‘Shopping Popular’’, notadamente pelo uso da oração “O Futuro Shopping Popular será aqui”.

Sobre a questão, a parte requerida afirma que o preço de venda dos lotes do empreendimento “Vertente das Águas” jamais esteve baseado na edificação do alegado Shopping Popular.

Embora o centro comercial, de fato, não tenha sido edificado, a análise do contexto negocial não demonstra, efetivamente, que tal perspectiva foi determinante para ultimação do contrato, tampouco para a precificação do imóvel.

2)

DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE CRÉDITO

O instrumento contratual prevê o pagamento de taxa mensal de administração de crédito, no valor de R$15,00 (quinze reais), corrigidos, anualmente, no mês de janeiro, pelo IGPM (cláusula 2.1.3).

A parte autora argumenta que a atividade remunerada pelo encargo é inerente à concessão do financiamento imobiliário e de interesse primário da promitente vendedora, além de já estar remunerada pela contrapartida contratual, consubstanciada na remuneração do capital.

A requerida, por sua vez, pontuou que a taxa de administração – inicialmente exigida e cessada a partir da 13a parcela do financiamento – visou remunerar as despesas administrativas com a elaboração do contrato, análise de crédito, cópias de documentos e outras mais.

A taxa de administração de crédito em contratos de financiamento imobiliário é legal e válida, quando prevista em contrato e informada ao consumidor, já que visa remunerar as despesas administrativas decorrentes da formalização do contrato, que atende aos interesses dos contratantes (vendedor e comprador).

Pertinente destacar, todavia, que o compromisso verbal de cessação da cobrança administrativa, conforme informado na contestação, deve ser observado, já que vincula a parte proponente, notadamente por denotar a suficiência da cobrança já formalizada para o ressarcimento dos custos administrativos.

3)

DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS

A parte autora sustenta a inadmissibilidade da capitalização de juros em contratos que não sejam bancários, o que invariavelmente ocorre com a aplicação da tabela PRICE.

A Corte Especial do Superior Tribunal decidiu pela necessidade de produção de prova pericial para a verificação da existência de capitalização de juros decorrente do emprego da Tabela Price: REsp 1.124.552/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, CORTE ESPECIAL, julgado em 3.12.2014, DJe 2.2.2015, julgado pelo rito dos repetitivos (AgInt no REsp n. 1.967.141/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.).

Nesse passo, o laudo pericial aponta que o valor inicial da parcela foi calculado
com juros compostos
, seguindo exatamente os termos da Tabela Price a taxa de 0,75%
a.m
.

O Superior Tribunal de Justiça já pontuou que “as construtoras/loteadoras não se equiparam às instituições financeiras, razão pela qual, relativamente aos contratos de financiamento imobiliário, a elas não se estende a autorização para a capitalização mensal de juros a que se refere o artigo 5 da medida provisória”, concluindo que “a utilização da capitalização mensal de juros e do método tabela price em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, como na hipótese, é vedada, admitindo-se, apenas, a capitalização em peridiocidade anual.

Sobre o tema, peço vênia para transcrever o elucidativo acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:

“A incidência de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil firmado com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional constitui prática vedada em nosso ordenamento jurídico, nos termos do disposto no art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32, de 23 de agosto de 2001, vigente por força da EC no 32. Outrossim, o artigo 5o, caput, da Medida Provisória n. 2.170-36, também de 23 de agosto de 2001, repetindo a norma jurídica que entrou em vigor no dia 31/03/2000 (MP no 1963-17, art. 5o), estabelece que somente "Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano". Considerando que a construtora com quem o contrato foi firmado não integra o Sistema Financeiro Nacional, é vedada a incidência de capitalização mensal de juros, de acordo com o artigo 4o do Decreto n. 22.626, de 07 de abril de 1933. Corroborando com esse entendimento, cita-se a Súmula n. 121 do STF , que define a regra de vedação de capitalização de juros, bem como a Súmula n. 539 do STJ, que excepciona a incidência de tal encargo financeiro apenas para as instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional.”

Portanto, considerando que a parte requerida não integra o Sistema Financeiro Nacional, é vedada a incidência de capitalização mensal de juros.

4)

DA ONEROSIDADE EXCESSIVA

A tese autoral fundamenta-se na onerosidade excessiva decorrente da aplicação de juros compostos e da variação do índice IGP-M - Índice Geral de Preços-Mercado.

O IGP-M é o Índice Geral de Preços-Mercado, calculado e divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE), formado por indicadores que medem as variações de preço de toda a cadeia produtiva (atacado, consumidor e produtor), motivo pelo qual sofre maior influência da alta do dólar (já que com o aumento do preço de insumos e matérias-primas, o custo da produção aumenta).

Nos dois últimos anos anteriores à propositura da ação o IGP-M apresentou acumulação substancial, notadamente discrepante de sua variação histórica na última década.

Na data da celebração do contrato (19/08/2019), por exemplo, o índice acumulado do ano anterior foi de 7,54% (2018), atingindo o patamar de 23,14% em 2020 e 17,78 % em 2021.

O impacto da alta do IGP-M no contrato é, portanto, manifesto.

Tal fato, todavia, não é suficiente para autorizar a revisão contratual, devendo haver, necessariamente, análise casuística, considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, conforme já pontuado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp n. 1.998.206/DF, "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" (REsp n. 1.998.206/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022).

Na hipótese, o contrato foi celebrado em 19/08/2019. Logo, antes do evento pandêmico, que impactou o índice de correção, fato que demonstra a alteração superveniente e imprevisível do cenário econômico.

Adiante, houve desproporção manifesta entre o valor das prestações pactuadas e o valor no momento da execução, diante da elevação atípica do índice IGP-M/FGV, que se descolou dos demais índices inflacionários como o IPCA, o que desafiaria, em princípio, a aplicação do artigo 478 do Código Civil.

Justifico.

Nos termos do artigo 478 do Código Civil, nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Todavia, o artigo 479 do Código Civil dispõe que a resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Sob tal perspectiva, a parte requerida informou a redução voluntária do percentual de correção de 33,84% para 18,85%, correspondendo ao desconto de 45%, o que demonstra, em tese, que a modificação contratual espontânea realizada pela requerida está em consonância com o princípio da conservação dos contratos previsto no artigo 479 do Código Civil.

O laudo pericial indica que, efetivamente, considerando as diferenças apuradas nos 49 pagamentos realizados, no geral, houve um desconto nominal pela Requerida de 20,61% sobre a variação oficial do IGP-M (Num. 144116351 - Pág. 32).

O desconto no percentual apontado, a toda evidência, não foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual. Isso porque o IGP-M disparou durante a pandemia e, em alguns casos, como em maio de 2021, atingiu mais de 36% em 12 meses, enquanto o IPCA, por exemplo, subiu menos de 9% no mesmo período.

A aplicação de um desconto geral de 20,61% constituiu medida paliativa, mas não resolveu a distorção causada pela alta expressiva do IGP-M durante a pandemia.

Ainda que se considere o percentual de redução indicado pela loteadora - que diverge da indicação pericial -, o equilíbrio contratual, a despeito da tentativa inexitosa da requerida para correção, não foi restabelecido.

Portanto, a revisão contratual, mediante a observância da média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia, é a solução adequada para restabelecer o equilíbrio contratual.

5)

DA ANUÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR PARA A TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO

Nos termos do artigo 31 da Lei no 6.766/79, o contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro, acrescentando o §1o que a cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.

Pertinente, por conseguinte, a anulação da cláusula contratual que inobservou a disposição normativa.

6)

DA ABUSIVIDADE – DESPESAS DE TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE

A prefixação do valor das despesas administrativas (cláusula 10.1.1) para a cessão ou transferência do direito sobre o imóvel, no percentual aleatório de 2% sobre o valor atualizado do contrato, sem especificação e comprovação, configura abusividade contratual, inclusive pela ausência de comprovação de que reflete os custos reais envolvidos na transferência.

7)

DA imposição de prazo para reclamação por indenização por diferença de área superior a 5% do tamanho do imóvel

Nos termos do artigo 500 do Código Civil, se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

O prazo decadencial para o exercício do direto de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço, é de 1 (um) ano a contar do registro do título, segundo o artigo 501 do Código Civil, acrescentando o parágrafo único que, se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

Vê-se, portanto, que o prazo contratual está em consonância com o prazo legal, inexistindo, assim, qualquer ilegalidade a ser extirpada.

Não há, outrossim, violação ao disposto no artigo 54, §4°, do Código de Defesa do Consumidor, já que o prazo decadencial decorre da própria lei e não limita direito, apenas estabelece lapso temporal para o seu exercício.

É importante ressaltar que, mesmo após o prazo decadencial para reclamar por vícios, o consumidor ainda pode ter direito à reparação por meio de ações indenizatórias por inadimplemento contratual, cujos prazos podem ser maiores, notadamente pela distinção entre a pretensão indenizatória e a pretensão de redibição do contrato, abatimento do preço ou reexecução dos serviços.

DISPOSITIVO

Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por
Zenilda Numinato Ferreira
em face de
Carisma Investimentos e Participações
para o fim de revisar as cláusulas contratuais do
‘Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos’
firmado entre as partes e:
i)
AFASTO a incidência da capitalização mensal de juros e utilização da Tabela Price, admitindo a capitalização anual;
ii)
DETERMINO que a correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, seja recalculada, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019);
iii)
DECLARO a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1.

Por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Em face da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 56% para a parte autora e 44% para a parte requerida. Fixo a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, notadamente pelo tempo de duração da demanda e natureza da causa (complexidade da ação), nos moldes do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

A concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência (CPC, art.98, § 2o).

Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (CPC, art.98, § 3o). (...)” (ID. 310705900)

Pois bem.

A controvérsia cinge-se à análise da sentença que, em ação revisional de contrato cumulada com pedido de indenização por danos morais, reconheceu parcialmente a procedência dos pedidos formulados por consumidora adquirente de lote urbano em loteamento promovido pela apelante, determinando a revisão de cláusulas contratuais abusivas.

I.

A primeira questão controvertida diz respeito à possibilidade de capitalização mensal de juros e utilização da Tabela PRICE por empresa que não integra o Sistema Financeiro Nacional.

A sentença afastou a incidência da capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela PRICE, admitindo apenas a capitalização anual, sob o fundamento de que a Apelante, por não integrar o Sistema Financeiro Nacional, não poderia utilizar tais mecanismos.

Sobre o tema, os tribunais têm firmado o entendimento de que a capitalização de juros em periodicidade inferior a um ano é permitida apenas para instituições financeiras, conforme disposto na Medida Provisória no 2.170-36/2001. Para as demais pessoas jurídicas, como é o caso da Apelante, aplica-se a vedação contida no art. 4o do Decreto no 22.626/1993 (Lei de Usura) e na Súmula 121 do STF, quinda que expressamente convencionada,
admitindo-se apenas a capitalização anual
.

Nesse sentido, colaciono o seguinte precedente:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE LOTE. FINANCIAMENTO FEITO DIRETAMENTE PELA INCORPORADORA/CONSTRUTORA. PERÍCIA CONTÁBIL. UTILIZAÇÃO DA CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS E TABELA PRICE. VEDAÇÃO. 1. As construtoras/loteadoras não se equiparam às instituições financeiras, razão pela qual, relativamente aos contratos de financiamento imobiliário (lei 9.514/97), a elas não se estende a autorização para a capitalização mensal de juros a que se refere o artigo 5o da medida provisória 2.170-36/2001. 2. Assim, a utilização de capitalização mensal de juros e do método tabela price em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, como na hipótese, é vedada, admitindo-se, apenas, a capitalização em periodicidade anual. 3. Verba honorária elevada de 10% para 13% sobre o valor da causa. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJ-GO - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível: 05318334520198090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 12/03/2021, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 12/03/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – PRELIMINAR DE VÍCIO DE JULGAMENTO, POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ADISTRIÇÃO (ULTRA PETITA) – REJEITADA – MÉRITO – CAPITALIZAÇÃO MENSAL E ANUAL – CONTRATO FIRMADO COM A CONSTRUTORA/INCORPORADORA – ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL – ABUSIVIDADE CONSTATADA – LIMITAÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito, a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade.
As construtoras/loteadoras não se equiparam às instituições financeiras, razão pela qual, relativamente aos contratos de financiamento imobiliário (Lei no. 9 .514 /97), a elas não se estende a autorização para a capitalização mensal de juros a que se refere o artigo 5o da Medida Provisória no. 2.170-36/2001.”
(TJ-MT - AC: 10105043520188110002, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 13/09/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/09/2023) Destaquei

No presente caso, conforme apurado no laudo pericial de ID. 310705878, o valor inicial da parcela foi calculado com juros compostos, seguindo exatamente os termos da Tabela PRICE à taxa de 0,75% a.m., o que configura capitalização mensal de juros. Vejamos o menciona o laudo pericial:

Embora a Apelante sustente que a utilização da tabela PRICE é legal, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, tais precedentes citados se referem a contratos de compra e venda firmados com instituições financeiras,
não se aplicando ao caso em tela
, em que a apelante é uma empresa que
não integra
o Sistema Financeiro Nacional.

Portanto,
correta a sentença
ao afastar a incidência da capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela PRICE, admitindo apenas a capitalização anual.

II.

A segunda questão controvertida se refere à determinação de recálculo da correção monetária incidente sobre o contrato, no período dos exercícios 2020/2021/2022, aplicando-se a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019).

A sentença fundamentou tal determinação na onerosidade excessiva decorrente da elevação atípica do índice IGP-M durante a pandemia, que se descolou dos demais índices inflacionários como o IPCA.

De fato, conforme constatado na sentença, o IGP-M apresentou acumulação substancial nos dois últimos anos anteriores à propositura da ação, sendo discrepante de sua variação histórica na última década. Na data da celebração do contrato (19/08/219), o índice acumulado do ano anterior foi de 7,54% (2018), atingindo o patamar de 23,14% em 2020 e 17,178% em 2021.

A Apelante argumenta que concedeu redução voluntária do percentual de correção de 33,84% para 18,85%, correspondendo ao desconto de 45% o que demonstraria que a modificação contratual espontânea estaria em consonância com o princípio da conservação dos contratos previstos no art. 479 do Código Civil.

Contudo, o laudo pericial anexado nos autos indicou que, considerando as diferenças apuradas nos 49 pagamentos realizados, houve um desconto nominal de 20,61% sobre a variação oficial do IGP-M, percentual inferir ao alegado pela Apelante. Vejamos:

Assim, a questão é verificar se o desconto concedido pela Apelante foi suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual ou se a intervenção judicial determinada na sentença é necessária.

O art. 478 do Código Civil estabelece que:
“Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.”.

Por sua vez, o art. 479 do mesmo
codex
dispõe que:
“A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.”.

No caso em análise, é inegável que a pandemia de COVID-19 configurou acontecimento extraordinário e imprevisível, que impactou significativamente a economia e, consequentemente, os índices de correção monetária, especialmente o IGP-M. Vejamos:

“REVISIONAL. Contrato imobiliário. Pedido de substituição do reajuste contratual fixado pelo IGP-M, para o IPC-A. Possibilidade. Aplicação da teoria da imprevisão contratual, estatuída nos arts. 317 e 478, do Código Civil e art. 6o, V, do CDC. Aumento excessivo do IGP-M após o início da pandemia da COVID 19. A aplicação deste índice acarretou verdadeiro aumento das prestações e do saldo devedor, muito além da mera reposição do valor monetário, o que caracteriza e comprova o desequilíbrio contratual. Precedentes. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.” (TJ-SP - Apelação Cível: 10347256020218260002 São Paulo, Relator.: Anna Paula Dias da Costa, Data de Julgamento: 17/08/2022, 38a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/08/2022)

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 1.998.206/DF, estabeleceu que:
“a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor.”.
(STJ - REsp: 1998206 DF 2022/0009168-9, Data de Julgamento: 14/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/08/2022)

Analisando as circunstâncias específicas do caso concreto, verifico que embora a Apelante tenha concedido desconto no percentual de correção, tal redução não foi suficiente para restabelecer a disparidade entre o IGP-M e outros índices inflacionários durante a pandemia.

Vê-se que a Apelante argumenta que sofreu aumento significativo dos custos dos insumos e materiais vinculados à sua atividade empresarial durante a pandemia, o que justificaria a manutenção do índice contratualmente previsto. Contudo, tal argumento não afasta a onerosidade excessiva suportada pela Apelada, que teve suas parcelas reajustadas por índice muito superior à inflação média do período.

Ademais, a valorização do imóvel adquirido pela Apelada, também alegada pela Apelante, não é fator determinante para afastar a onerosidade excessiva, pois o que se discute é o equilíbrio das prestações contratuais, e não valor final do bem.

Assim, correta a sentença que estabeleceu o recálculo da correção monetária incidente sobre o contrato, aplicando-se a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam a pandemia, como forma de restabelecer o equilíbrio contratual.

III.

O terceiro ponto controvertido se refere à declaração de nulidade da
cláusula 10.1
, que exige a anuência do vendedor para a transferência do contrato. Vejamos o que prevê a referida cláusula:

A sentença se baseou no art. 31, §1o da Lei no 6.766/79 que prevê:
“A cessão
independe da anuência do loteador
mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.”,
para reconhecer a nulidade da referida cláusula.

Ora, a cláusula contratual que exige anuência do promitente vendedor para a transferência do contrato contraria expressamente a Lei no 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano e estabelece normas cogentes para proteção dos adquirentes de lotes.

Assim, mantenho a sentença neste ponto.

IV.

O quarto ponto o controvertido se volta à declaração de nulidade da
cláusula 10.1.1,
que estabelece o valor das despesas administrativas para cessão ou transferência do direito sobre o imóvel no percentual de 2% sobre o valor atualizado do contrato. Vejamos:

A sentença declarou a nulidade da referida cláusula por considerar abusiva a prefixação do valor das despesas administrativas em percentual aleatório, sem especificação e comprovação de que reflete os custos reais envolvidos na transferência.

De fato, a
cobrança de taxa administrativa
para transferência de contrato, quando
não corresponde
ao efetivo custo do serviço prestado,
configura cláusula abusiva
, nos termos do
art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

No caso em análise, a fixação do percentual de 2% sobre o valor atualizado do contrato
não guarda relação
com os custos efetivamente incorridos pela Apelante para a transferência do contrato,
configurando vantagem exagerada em detrimento do consumidor.

Portanto,
correta
a sentença ao declarar a nulidade da
cláusula 10.1.1.

V.

Por fim, questiona o percentual da verba sucumbencial fixada em 15% sobre o proveito econômico obtido, alegando que diversos pedidos formulados não foram acolhidos.

Vê-se que a sentença fixou os honorários advocatícios sob o seguinte fundamento:
“Em face da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 56% para a parte autora e 44% para a parte requerida. Fixo a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, notadamente pelo tempo de duração da demanda e natureza da causa (complexidade da ação), nos moldes do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.”.

Como se observa, a sentença reconheceu a existência de sucumbência recíproca, atribuindo à Apelada a maior proporção dos honorários advocatícios de sucumbência. Ademais, levou em consideração o tempo de tramitação do feito e a complexidade da demanda para a fixação da verba honorária, como fulcro no art. 85, §2o, do CPC. Nesse sentido:

“APELAÇÃO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – FIXAÇÃO – ART. 85, §§ 2o E 8o, DO CPC. – Fixação – Remuneração digna do trabalho do advogado – Observância da complexidade da demanda e do zelo do patrono – Incidência do artigo 85, §§ 2o e 8o, do CPC: –
A fixação de honorários advocatícios deve ser feita de modo a remunerar dignamente o trabalho do advogado do vencedor, levando-se em consideração a complexidade da demanda e o zelo do patrono, em observância ao art. 85, §§ 2o e 8o, do CPC
. RECURSO PROVIDO.” (TJ-SP - Apelação Cível: 1000343-52.2022.8 .26.0666 TJ-SP, Relator.: Nelson Jorge Júnior, Data de Julgamento: 29/09/2023, 13a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/09/2023) Destaquei

Diante disso, não assiste razão à Apelante para a redução do percentual fixado a título de honorários advocatícios.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
à apelação interposta por
CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A,
mantendo integralmente a sentença recorrida
.

Desprovido o recurso do apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa, atendendo ao que dispõe o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025