Tribunal: TJMT
Processo: 1028927-47.2023.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RELAÇÃO CONSUMERISTA – NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – FATO ALHEIO À VONTADE DAS PARTES – INEXISTÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR – RESCISÃO DO CONTRATO SEM IMPOSIÇÃO DE CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE, COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A negativa de financiamento bancário, quando não resultante de conduta culposa do promitente comprador, configura fato superveniente e alheio à vontade das partes, que inviabiliza a execução do contrato, autorizando a sua resolução com retorno das partes ao status quo ante, mediante a restituição integral dos valores pagos, afastando-se cláusula penal compensatória e retenção de comissão de corretagem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028927-47.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[GLENDA FERNANDES BASTOS - CPF: 866.026.161-53 (APELADO), DIANA GYSELE RODRIGUES FRANCO - CPF: 023.389.741-07 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 405 SPE LTDA. - CNPJ: 21.403.427/0001-00 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), VINICIUS BORGES NAVARRO - CPF: 352.784.588-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RELAÇÃO CONSUMERISTA – NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – FATO ALHEIO À VONTADE DAS PARTES – INEXISTÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR – RESCISÃO DO CONTRATO SEM IMPOSIÇÃO DE CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE – RETORNO DAS PARTES AO
STATUS QUO ANTE
, COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A negativa de financiamento bancário, quando não resultante de conduta culposa do promitente comprador, configura fato superveniente e alheio à vontade das partes, que inviabiliza a execução do contrato, autorizando a sua resolução com retorno das partes ao
status quo ante
, mediante a restituição integral dos valores pagos, afastando-se cláusula penal compensatória e retenção de comissão de corretagem.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 405 SPE LTDA. contra a sentença de Id. 293918381, proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Declaração de Inexistência de Débito no 1028927-47.2023.8.11.0041, movida por GLENDA FERNANDES BASTOS, julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para declarar rescindido o Contrato no 1034, condenando a apelante à restituição simples do valor pago pela autora (R$ 21.464,54), devidamente corrigido a partir de cada desembolso e acrescido de juros legais a partir do trânsito em julgado, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em suma: (i) que a rescisão contratual decorreu da inadimplência da apelada, que deixou de providenciar o financiamento da “Parte B” do preço do imóvel no prazo contratualmente estipulado, não obstante notificação extrajudicial para tanto; (ii) que não possui ingerência sobre a concessão de crédito pela instituição financeira e jamais assegurou a aprovação do financiamento à compradora; (iii) que o contrato celebrado entre as partes dispunha de maneira clara e expressa que a responsabilidade pela obtenção do financiamento bancário era exclusiva do comprador, sendo que sua ausência ensejaria a resolução contratual por inadimplemento; (iv) que, tendo ocorrido a rescisão contratual por culpa do adquirente, mostra-se cabível a aplicação da cláusula penal compensatória prevista na cláusula 6.5 do contrato, com retenção de 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, com a redação dada pela Lei no 13.786/2018, ante a comprovação de que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação; e que deve ser reconhecido o direito de reter, do montante eventualmente devolvido à apelada, o valor correspondente à comissão de corretagem, que foi pago diretamente à corretora responsável pela intermediação do negócio e devidamente destacada à compradora no momento da contratação.

Requer a reforma da sentença para reconhecer a culpa da apelada na rescisão do contrato, com aplicação da cláusula penal com retenção de 50% dos valores pagos e da quantia de R$13.400,00 (treze mil e quatrocentos reais), a título de comissão de corretagem.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 293918396, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Cuida-se de apelação cível interposta por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 405 SPE LTDA., insurgindo-se contra a sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Declaração de Inexistência de Débito, movida por GLENDA FERNANDES BASTOS, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para rescindir o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, e condenar a ré à restituição simples do valor pago pela autora (R$ 21.464,54), corrigido monetariamente desde os respectivos desembolsos e acrescido de juros legais a partir do trânsito em julgado.

Sustenta a apelante, em síntese, que a rescisão contratual decorreu da inadimplência da autora, consubstanciada na sua omissão em providenciar o financiamento da “Parte B” do preço do imóvel, circunstância que, no seu entender, autoriza a aplicação da cláusula penal compensatória prevista contratualmente, com retenção de 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64. Defende, ainda, o direito à retenção da comissão de corretagem.

Sem razão, contudo.

No caso em exame, o objeto do contrato firmado entre as partes consistiu na celebração do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda no 1034, datado de 04 de julho de 2022, cujo propósito era a aquisição, pela autora, de uma unidade autônoma n. 12, quadra 12, integrante de empreendimento imobiliário localizado na Avenida Universitária, n. 2.500, Bairro Sesmaria Chapéu do Sol, em Várzea Grande/MT, pelo valor total de R$335.000,16 (trezentos e trinta e cinco mil reais e dezesseis centavos), a ser quitado parcialmente com recursos próprios e, em sua maior parte, por meio de financiamento bancário a ser obtido junto à instituição financeira de escolha da compradora.

Trata-se, pois, de contrato submetido à égide da Lei no 4.591/64, com as alterações promovidas pela Lei no 13.786/2018, bem como ao Código de Defesa do Consumidor, dada a evidente hipossuficiência técnica, econômica e informacional da adquirente, que figura como destinatária final do bem, em relação jurídica nitidamente de consumo.

O Código de Defesa do Consumidor preceitua no artigo 51, II e IV, que são nulas as cláusulas que
“subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga”
e que
“estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.
E no art. 6o, dentre outros direitos, garante à parte hipossuficiente na relação de consumo
“a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou a sua revisão em razão de fato superveniente que as tornem excessivamente onerosas”.

Com relação à cláusula penal, é certo que a Lei no 13.786/2018, ao alterar a Lei no 4.591/64, introduziu a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos nos contratos submetidos ao regime de afetação (art. 67-A, §5o). Todavia, tal dispositivo não afasta a aplicação supletiva e principiológica do Código de Defesa do Consumidor.

Na espécie, é incontroverso que a autora não obteve financiamento bancário suficiente para prosseguir com a aquisição do imóvel, sendo aprovada em apenas 45% do valor total, o que inviabilizou o cumprimento da avença por ausência superveniente de capacidade financeira.

Como bem observou o d. Julgador
a quo,
tal fato, por si só, não configura inadimplemento voluntário ou culposo, mas sim frustração objetiva da execução do contrato, derivada de evento alheio à vontade da compradora, sem dolo, má-fé ou inércia injustificada.

Logo, a negativa de financiamento bancário, quando não resultante de conduta culposa do promitente comprador, configura fato superveniente e alheio à vontade das partes, que inviabiliza a execução do contrato, autorizando a sua resolução com retorno das partes
ao status quo ante
, mediante a restituição integral dos valores pagos, afastando-se a imposição de cláusula penal compensatória e a retenção de comissão de corretagem.

Neste sentido, é a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA –PRELIMINAR ACOLHIDA – NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DA CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não demonstrada a culpa da corretora pela rescisão contratual, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva quanto à devolução do valor da amortização do preço do imóvel. A despeito de qualquer intermediação, a comissão de corretagem só é devida com a concretização do contrato . Entender de forma diferente oneraria em excesso tanto vendedor como comprador, pois somente a Corretora teria algum ganho prático sem o sucesso da compra.
Não procede a alegação de culpa exclusiva do adquirente se a recusa de financiamento é fato alheio à sua vontade.
Quando a dissolução da avença ocorre por desistência motivada do promitente comprador, os juros moratórios incidem a partir da citação.” (TJ-MT 00146900620158110041 MT, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2021)

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL - INOCORRÊNCIA. I - O art. 408 do Código Civil dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa. II -
A negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador.
[...]
(TJ-MG - AC: 10000205742331001 MG, Relator.: João Cancio, Data de Julgamento: 02/02/2021, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2021)

Sobre a comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, em recente e paradigmático julgado, fixou que a formação completa do contrato de corretagem depende de três etapas: (a) aproximação das partes; (b) assinatura do compromisso de compra e venda; e (c) execução do contrato, mediante assinatura da escritura pública e registro do imóvel, sendo possível recair a obrigação do pagamento sobre aquele que voluntariamente deu causa à rescisão do contrato.

Confira-se:

“[...] 5. Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. 6.O art. 725 do CC , ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6o, III, IV e VI, do CDC ; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530 /1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura,
é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão
, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado.”
(STJ, REsp 1.364.574/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/10/2017)

No caso dos autos, como já consignado, não houve efetivação da compra e venda, nem fruição do bem, sendo a desistência motivada por negativa de financiamento, uma frustração da relação contratual por evento alheio à vontade das partes. Assim, não se justifica a cobrança da comissão, tampouco a sua dedução do valor a ser restituído.

Neste sentido:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM PARTE. RECURSO DAS PARTES . Alegação de ilegitimidade passiva afastada. Solidariedade dos envolvidos na cadeia de serviços prestados, nos termos dos arts. 7o, par. único, e 25, § 1o, CDC . Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Comunicação pela ré ao autor da existência de crédito aprovado para financiamento pela CEF. Contrato de compra e venda formalizado. Posterior rejeição . Negócio inviabilizado.
Autor que firmou o contrato com base na estimativa de concessão de financiamento informada pelas vendedoras. Inexistência de culpa do autor pela rescisão.

Cabimento da rescisão contratual com o retorno das partes ao status quo ante, com restituição integral dos valores pagos e liberação do imóvel para nova venda. Comissão de corretagem. Restituição devida, em razão do não aperfeiçoamento do negócio
. [...]”
(TJ-SP - AC: 10152714520228260007 São Paulo, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 05/09/2023, 27a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2023 - destaquei).

Dessa forma, a sentença recorrida se alinha à legislação vigente, à jurisprudência consolidada do STJ e aos princípios da boa-fé objetiva, da equidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Dispositivo
.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Majoro os honorários em sede recursal para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2025