Tribunal: TJMT
Processo: 1034473-41.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. FIXAÇÃO DO VALOR INTEGRAL DO IMÓVEL. TERMO FINAL DA MULTA CONTRATUAL. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
O recurso. Agravo de instrumento interposto contra decisão em cumprimento de sentença oriundo de ação de indenização c/c imissão na posse e outorga de escritura, na qual se converteu a obrigação de fazer em perdas e danos, com fixação do valor do imóvel em R$387.223,56 e termo final da multa contratual na data da decisão.
Fato relevante. As agravantes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, mas o bem foi adjudicado a terceiro em leilão extrajudicial por inadimplemento da parte autora. A execução específica tornou-se inviável diante da posse de terceiros de boa-fé.
A decisão recorrida. Determinou a conversão da obrigação de entrega do imóvel em perdas e danos, com fixação do valor integral do imóvel e extensão da multa contratual até a data da decisão.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos pode considerar o valor integral do imóvel, sem compensação com o saldo devedor e sem correlação com a cláusula penal contratual; e (ii) saber se o termo final da multa contratual deve corresponder à data da decisão judicial ou à data de efetiva entrega do imóvel a terceiros.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é admitida quando a execução específica se torna impossível ou excessivamente onerosa.
6. O título executivo judicial previa compensação entre o saldo devedor remanescente e a cláusula penal moratória de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, até a entrega efetiva do bem.
7. A conversão em perdas e danos deve observar os limites objetivos do título executivo, a equação contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). 8. A fixação do valor total do imóvel como perdas e danos, sem considerar o valor efetivamente pago nem a compensação com o saldo devedor, viola o título executivo e os princípios da equidade.
9. O termo final da multa contratual deve ser a data de entrega do imóvel a terceiros, momento em que se consolidou a impossibilidade de fruição do bem pela compradora.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Agravo de instrumento parcialmente provido para ajustar os critérios da conversão em perdas e danos aos limites do título executivo, determinando: (i) apuração com base na cláusula penal de 0,5% ao mês; (ii) compensação com o saldo devedor remanescente; e (iii) fixação do termo final da multa na data de entrega do imóvel a terceiro. Tese de julgamento: “1. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos deve respeitar os limites do título executivo e a equação contratual. 2. O valor da indenização não pode corresponder automaticamente ao preço integral do imóvel, devendo considerar os valores pagos, a cláusula penal pactuada e a vedação ao enriquecimento sem causa. 3. O termo final da multa contratual moratória é a data da entrega do imóvel a terceiro.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 395, 402, 403, 475 e 884; CPC, art. 536.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034473-41.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Causas Supervenientes à Sentença]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (AGRAVANTE), ERBE INCORPORADORA 037 S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (AGRAVANTE), MARIA GORETTI LEITE LACERDA - CPF: 460.984.101-00 (AGRAVADO), ITAMAR HENRIQUES DE CARVALHO VERAS DA SILVA - CPF: 024.190.191-05 (ADVOGADO), JOAO BARROS FERREIRA JUNIOR - CPF: 831.838.091-68 (ADVOGADO), ARAMIS MELO FRANCO - CPF: 279.656.351-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. FIXAÇÃO DO VALOR INTEGRAL DO IMÓVEL. TERMO FINAL DA MULTA CONTRATUAL. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

O recurso.
Agravo de instrumento interposto contra decisão em cumprimento de sentença oriundo de ação de indenização c/c imissão na posse e outorga de escritura, na qual se converteu a obrigação de fazer em perdas e danos, com fixação do valor do imóvel em R$387.223,56 e termo final da multa contratual na data da decisão.

Fato relevante.
As agravantes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, mas o bem foi adjudicado a terceiro em leilão extrajudicial por inadimplemento da parte autora. A execução específica tornou-se inviável diante da posse de terceiros de boa-fé.

A decisão recorrida.
Determinou a conversão da obrigação de entrega do imóvel em perdas e danos, com fixação do valor integral do imóvel e extensão da multa contratual até a data da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos pode considerar o valor integral do imóvel, sem compensação com o saldo devedor e sem correlação com a cláusula penal contratual; e (
ii
) saber se o termo final da multa contratual deve corresponder à data da decisão judicial ou à data de efetiva entrega do imóvel a terceiros.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é admitida quando a execução específica se torna impossível ou excessivamente onerosa.

6. O título executivo judicial previa compensação entre o saldo devedor remanescente e a cláusula penal moratória de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, até a entrega efetiva do bem.

7. A conversão em perdas e danos deve observar os limites objetivos do título executivo, a equação contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).

8. A fixação do valor total do imóvel como perdas e danos, sem considerar o valor efetivamente pago nem a compensação com o saldo devedor, viola o título executivo e os princípios da equidade.

9. O termo final da multa contratual deve ser a data de entrega do imóvel a terceiros, momento em que se
consolidou a impossibilidade de fruição do bem pela compradora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo de instrumento parcialmente provido para ajustar os critérios da conversão em perdas e danos aos limites do título executivo, determinando: (i) apuração com base na cláusula penal de 0,5% ao mês; (
ii
) compensação com o saldo devedor remanescente; e (
iii
) fixação do termo final da multa na data de entrega do imóvel a terceiro.

Tese de julgamento:
“1. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos deve respeitar os limites do título executivo e a equação contratual. 2. O valor da indenização não pode corresponder automaticamente ao preço integral do imóvel, devendo considerar os valores pagos, a cláusula penal pactuada e a vedação ao enriquecimento sem causa. 3. O termo final da multa contratual moratória é a data da entrega do imóvel a terceiro.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389, 395, 402, 403, 475 e 884; CPC, art. 536
.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1034473-41.2025.8.11.0000 de decisãoda 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, em Cumprimento de Sentença em Ação de Indenização c/c Imissão de Posse e Outorga de Escritura de Compra e Venda, converteu a obrigação de fazer em perdas e danos, fixando o valor do imóvel em R$387.223,56, e o termo final da multa contratual na data da prolação da
presente decisão
.

As agravantes alegam que em março de 2009 firmaram com a agravada, contrato de promessa de compra e venda de um apartamento no Residencial
Bonavita
, em Cuiabá.

Aduzem que o imóvel foi adjudicado em leilão extrajudicial por falta de pagamento, razão pela qual o acórdão transitado em julgado consignou a possibilidade de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, utilizando a cláusula contratual de multa como parâmetro à apuração de eventuais valores devidos.

Sustentam que a agravada não arcou com o custo total do apartamento, visto que ela pagou apenas R$146.584,90 em 43 parcelas, e a última prestação foi em julho de 2013, quando o preço previsto na avença era
deR
$387.223,56.

Argumentam que é
descabida a conversão da obrigação em perdas e danos no valor integral do imóvel em contrato – principalmente quando pago apenas metade desse valor – pois já consta condenação para remunerar o inadimplemento (cláusula penal), ou seja, a conversão em perdas e danos deve observar o conceito dos valores efetivamente pagos pela agravada
.

Asseveram que tal condenação violam os artigos 403 e 475 do Código Civil, que estabelecem que as perdas e danos devem abranger apenas os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito direto e imediato do inadimplemento.

Acrescentam que a multa contratual prevista na cláusula 8.3.1 do contrato, fixada em 0,5% do preço do imóvel por
mês de atraso, tem finalidade indenizatória pelo adimplemento tardio da obrigação, equiparando-se ao valor locativo, conforme Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça.

E mais, o termo final dessa multa não poderia ultrapassar a data da adjudicação da unidade a terceiros, ocorrida em 2015, ou, subsidiariamente, a da citação na ação em abril de 2016, porquanto desde então já se encontrava consolidada a impossibilidade de entrega do bem.

Destacam que a cumulação da multa contratual com termo final excessivo e da conversão em perdas e danos em valor superior ao efetivamente pago representa dupla penalização e afronta aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Pede a reforma da decisão
“
tendo em vista que inexiste possibilidade de aplicar conversão em perdas e danos, em pagamento, em valor superior ao efetivamente pago pela parte contrária pelo preço da unidade, bem como de alteração do termo final da mora até os dias atuais, uma vez que a unidade foi rescindida administrativamente no ano de 2015 e a unidade entregue aos terceiros adquirentes – devendo o termo final da mora se limitar a data de entrega do imóvel a terceiros ou, subsidiariamente, até a citação na ação
.”

Efeito suspensivo

deferido no Id n.
320105889
.

Contraminuta no Id n.
324241384
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A decisão agravada
está assim fundamentad
a
:

“
(...)

No presente, é certo que o imóvel objeto da lide já se encontra ocupado, há uma década, por terceiro alheio ao feito, o qual, de boa-fé, nele estabeleceu moradia, procedendo a adaptações e reformas relevantes no bem (ID 196044151, 189912811 e 189912803).

Assim, forçoso reconhecer que a tutela específica, originalmente fixada em sentença, tornou-se inviável e desproporcional à luz do atual estado fático do bem, cuja restituição implicaria no desalojamento de terceiro que ocupa legitimamente o imóvel há longos anos.

A insistência na via da execução forçada da obrigação original, diante do atual contexto, revela-se não só inútil, como também contraproducente, pois tende a acarretar indevido sacrifício de direitos de terceiro estranho à relação processual, além de implicar entraves adicionais à solução do litígio, que já se arrasta por longos anos sem que se tenha logrado a efetiva entrega do bem à parte vencedora.

Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a conversão em perdas e danos é medida que se impõe quando a execução específica se tornar impossível ou excessivamente onerosa:

(...)

Outrossim, a manutenção da execução específica, nas circunstâncias dos autos, configuraria verdadeiro entrave à solução do litígio, prolongando indefinidamente a satisfação do direito da exequente e causando prejuízos desnecessários a terceiros de boa-fé.

Desta forma, a solução aqui adotada, portanto, está em consonância com os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade, da segurança jurídica e da efetividade da jurisdição, e deve prevalecer sobre qualquer pretensão que, a esta altura,
conduza à prática de atos que ampliariam o litígio sem agregar resultado prático efetivo à parte vencedora.

Ante o exposto, defiro o pedido de conversão da obrigação de entrega do imóvel em perdas e danos, nos termos do artigo 475 do Código Civil, com esteio, ainda, no artigo 536, caput, do Código de Processo Civil.

Por oportuno, a título de perdas e danos, fixo o valor total do imóvel transacionado no importe de R$ 387.223,56 (trezentos e oitenta e sete mil duzentos e vinte três reais e cinquenta e seis
centavos)[
1], que deverá ser corrigido pelo INPC desde a celebração do contrato (28/03/2009), acrescido de juros de mora a partir da citação (08/04/2016 – ID 41920162, p. 02).

A esse respeito:

(...)

Multa contratual

No tocante a multa contratual, a sentença ao dispor sobre a sua incidência, fez alusão à cláusula 8.3.1 do contrato, conforme postulado pela parte autora na inicial. Senão vejamos:

8.3.1. Fica expressamente convencionado que, ressalvada a ocorrência de força maior, se o atraso na entrega do EMPREENDIMENTO, nas condições definidas no presente contrato, exceder o prazo estabelecido na cláusula anterior, por razões imputáveis à VENDEDORA, pagará ela ao(s) ADQUIRENTE(S) indenização mensal, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do IMÓVEL, atualizado monetariamente na forma da cláusula sexta supra. (ID 41920160, p. 33)

A forma de atualização da cláusula sexta foi descrita no dispositivo da sentença da seguinte forma:

“(...) atualizado monetariamente na forma da cláusula sexta do contrato, ou seja, pelo INCC/FGV desde o encerramento do prazo (com inclusão dos 180 dias) até a expedição do habite-se e, em seguida pelo IGP-M/FGV, com fulcro no item “8.3.1.” das Cláusulas Gerais do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Opção de Financiamento
Imobiliário pelo SFI/SFH” até o ajuizamento da causa e o INPC/IBGE até a entrega efetiva do imóvel”.

Assim, diante da impossibilidade de entrega do imóvel, é inegável que o termo final para a incidência do encargo monetário deve corresponder à data da presente decisão, momento em que ficou consolidada a obrigação da parte executada ao adimplemento mediante perdas e danos.
”

(Id n. 205450843 – autos em primeiro grau)

Esse
decisum
foi proferido
no
C
umprimento de
S
entença oriundo da Ação de Indenização c/c Imissão na Posse e Outorga de Escritura de Compra e Venda no 0002634-04.2016.8.11.0041, em que, após a formação do título executivo (sentença – Id no 90080332, acórdão – Id no 117602660, trânsito em julgado – Id no 117602666
nos autos de origem
), o Juízo de
primeira instância,
constatando notícia de alienação judicial do imóvel a terceiro, converteu a obrigação de entrega do bem e outorga da escritura em perdas e danos, fixando como valor do imóvel R$387.223,56 (preço
total do
contrat
o
)
e
estabelece
u
como termo final da multa contratual a data da própria decisão
.

A sentença proferida na ação originária (Id no 90080332) condenou as rés, em síntese
,
ao pagamento da multa contratual de 0,5% ao mês sobre o valor total do imóvel, corrigido pelo INCC/FGV até o “habite-se”, depois pelo IGP-M/FGV até o ajuizamento e, a partir de então, pelo INPC/IBGE até a entrega efetiva do imóvel; ao pagamento de indenização por danos morais; e
,
à liquidação do saldo devedor remanescente, com compensação entre esse saldo e a multa, emissão de boleto, entrega das chaves, vistoria, imissão na posse e outorga de escritura definitiva.

O acórdão proferido na ação originária (Id no 117602660) manteve a condenação principal, limitando-se a excluir os juros de mora sobre o saldo devedor devido pela autora e a majorar os danos morais para R$10.000,00, sem alterar a disciplina da multa
contratual e da obrigação de entrega do imóvel com consequente outorga de escritura.

A certidão de trânsito em julgado (Id no 117602666) atesta a formação definitiva desse título executivo em 11/05/2023.

Portanto, o título executivo judicial delimita:

a existência de obrigação de fazer (entrega do imóvel, vistoria, imissão na posse e outorga de escritura);

a incidência de multa contratual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, como cláusula penal moratória, até a entrega efetiva do bem;

a necessidade de compensação entre o saldo devedor e a multa, dentro da lógica do contrato de promessa de compra e venda.

Não há, no título, condenação autônoma ao pagamento do valor integral do imóvel a título de perdas e danos, nem fixação de termo final da multa diverso daquele decorrente da entrega do imóvel.

Contatou-se, na fase de Cumprimento da Sentença, a impossibi
l
idade
de efetivar-se
a obrigação de fazer reconhecida em sentença
, ante alienação do bem a terceiro
,
impondo-se
a
conversão em perdas e danos,
o que não viola a
coisa julgada, desde que respeitados os limites objetivos do título e os critérios de equidade previstos nos arts. 389, 395, 402, 403 e 475 do Código Civil.

Todavia, a forma dessa conversão deve guardar coerência com o título executivo e com a natureza da cláusula penal contratualmente ajustada.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Temas 970 e 971, fixou as seguintes teses:

é possível a utilização da cláusula penal moratória como critério de indenização em favor do
consumidor, em caso de inadimplemento do vendedor, quando havia penalidade apenas para o adquirente;

as obrigações de fazer e de dar podem ser convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial, tomando-se a cláusula penal como parâmetro indenizatório.

Desse modo,
a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, na hipótese, deve partir da cláusula penal de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel – expressamente reconhecida na sentença e no acórdão da ação originária – e da equação econômico-financeira traçada no título, e não simplesmente transformar o preço contratual integral em indenização desvinculada da lógica do contrato.

Assim,
embora devida a
conversão em perdas e danos
os
critérios precisam ser ajustados.

A decisão agravada fixou, como perdas e danos, o valor de R$387.223,56,
que, conforme dito,
correspondente ao preço global do imóvel contratado na ação originária, acrescido de correção, sem explicitar a compensação com o saldo devedor remanescente ou a correlação com a cláusula penal moratória
, o que destoa do título executivo formado com o trânsito em julgado, que

estruturou a relação obrigacional na forma de pagamento do saldo devedor, com compensação do valor da multa contratual;

contemplou expressamente a cláusula penal de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, como forma de recomposição do desequilíbrio causado pelo atraso na entrega.

Nesses casos,
a indenização deve observar a restituição adequada do promitente comprador, a multa contratual e a recomposição do
status quo ante
, evitando enriquecimento sem causa, sem transformar o preço total do imóvel em indenização automática, dissociada da equação contratual.

O
art. 403 do Código Civil dispõe que
“as perdas e danos compreendem, além do que efetivamente se perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”
,
o que impõe a aferição do prejuízo
no
caso concreto, e não a simples adoção do preço global como parâmetro fixo.

D
iante disso, o cálculo da dívida d
eve observar:

a cláusula penal de 0,5% ao mês até o termo final a ser fixado;

a compensação com o saldo devedor remanescente, nos moldes estabelecidos na sentença de origem;

a vedação ao enriquecimento sem causa
(a
rt. 884 do Código Civil).

Em síntese,
a liquidação deve observar os
parâmetros do título executivo (sentença – Id no 90080332 e acórdão – Id no 117602660) e a natureza indenizatória da cláusula penal
, cujo termo final
a
sentença fixou a incidência “até a entrega efetiva do imóvel”.

Mas, conforme já explicitado,
como
essa entrega se tornou inviável
,
o termo final da multa moratória
(
que se presta a reproduzir o valor locativo do imóvel
)
deve ser a data em que o vendedor coloca o bem à disposição de terceiro, ou seja, a entrega das chaves ao novo adquirente, pois a partir daí o comprador original deixa definitivamente de poder fruir do bem.

Ademais, registra-se que nessa data a agravada já não estava pagando pelo imóvel, assim,
essa é a melhor solução para
evitar que o devedor se beneficie do próprio inadimplemento.

Pelo
exposto,
dou parcial provimento
ao Agravo de Instrumento para

determinar que
o cálculo observe
os
estreitos
limites do título executivo formado na ação originária (sentença – Id no 90080332, acórdão – Id no 117602660, trânsito em julgado – Id no
117602666),
considerando
a cláusula penal contratual de 0,5% ao mês
, os valores pagos devidamente atualizados,
o saldo devedor
e
fixar o termo final da multa contratual na data da efetiva entrega do imóvel ao terceiro adquirente, a ser apurada nos autos.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025