Tribunal: TJMT
Processo: 1002569-62.2020.8.11.0037
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA SUPERIOR A SEIS ANOS DO PRAZO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE ALTERAÇÕES SOLICITADAS PELOS COMPRADORES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ÔNUS PROBATÓRIO QUE INCUMBIA AO RÉU (ART. 373, II, CPC). RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO DA MULTA CONTRATUAL PACTUADA. JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA AO APELANTE EM GRAU RECURSAL. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores, reconhecendo a culpa exclusiva dos vendedores pelo inadimplemento e condenando-os à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento da multa contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir quem deu causa à rescisão do contrato: o promitente vendedor, pelo atraso na entrega da obra ou os compradores, pela suposta falta de pagamento de serviços extras.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, havendo rescisão por culpa exclusiva do promitente vendedor, que não entregou a obra no prazo estipulado, a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador deve ser integral (Súmula 543, STJ).
4. A alegação do vendedor de que o atraso decorreu de culpa dos compradores, que teriam solicitado modificações substanciais no projeto, configura fato impeditivo do direito dos autores, cujo ônus da prova recai sobre o réu (Art. 373, II, CPC).
5. Não tendo o apelante apresentado qualquer prova de que os autores solicitaram as referidas modificações, e restando comprovado por vistoria que o imóvel se encontra em estado inacabado, sem o cumprimento sequer das especificações originais do contrato, resta inequívoca a sua culpa exclusiva pela rescisão.
6. O inadimplemento contratual decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor, impondo-se a rescisão do contrato, a restituição integral das parcelas pagas e a incidência da multa contratual pactuada.
7. A interposição de recurso, por si só, representa o exercício do direito ao duplo grau de jurisdição, não caracterizando litigância de má-fé (Art. 80, CPC).
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso não provido.
Tese de julgamento: “1. Configura inadimplemento contratual a não entrega do imóvel no prazo convencionado, sem prova de fato impeditivo imputável ao comprador. 2. A rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor enseja a restituição integral e imediata dos valores pagos, conforme Súmula 543 do STJ, com incidência da multa contratual”.
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 421, 422 e 475; CPC, art. 373, II; CDC, art. 53; CF/1988, art. 5o, XXXII.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; TJ-MT, N.U 1003842-76.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 29/08/2024; TJ-MT, Ap. Cív. 1002293-31.2023.8.11.0003, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 14/05/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002569-62.2020.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ARISTEU VALENTIN PEREIRA - CPF: 460.103.350-00 (APELANTE), ADEMAR MARTINS MONTORO FILHO - CPF: 046.936.829-26 (ADVOGADO), SANDRA APARECIDA AVILA PETRECA - CPF: 205.466.248-80 (ADVOGADO), LUIZ EUGENIO MOREIRA FREIRE - CPF: 213.545.703-59 (ADVOGADO), RITA BIN - CPF: 535.009.381-91 (APELANTE), ISAAC SILVA NERY DE OLIVEIRA - CPF: 051.997.221-07 (ADVOGADO), RUDIMAR CAPELARI - CPF: 476.290.619-00 (APELADO), PEDRO ALEXANDRE MARINHO DE SOUZA - CPF: 424.191.548-51 (ADVOGADO), MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO - CPF: 607.959.801-91 (ADVOGADO), DANIELE APARECIDA DE OLIVEIRA - CPF: 050.888.231-18 (ADVOGADO), FABIANA LUPATINI CAPELARI - CPF: 024.043.759-46 (APELADO), STEPHANIA IBIAPINO RIBEIRO MORAIS - CPF: 725.885.351-00 (ADVOGADO), RITA BIN - CPF: 535.009.381-91 (TERCEIRO INTERESSADO), ISAAC SILVA NERY DE OLIVEIRA - CPF: 051.997.221-07 (ADVOGADO), MARCELO ALVES CAMPOS - CPF: 922.333.251-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO
.
INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR
.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA SUPERIOR A
SEIS
ANOS DO PRAZO CONTRATUAL
.
ALEGAÇÃO DE ALTERAÇÕES SOLICITADAS PELOS COMPRADORES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO
.
ÔNUS PROBATÓRIO QUE INCUMBIA AO RÉU (ART. 373, II, CPC)
.
RESTITUIÇ
ÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO DA
MULTA CONTRATUAL
PACTUADA.
JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA AO APELANTE EM GRAU RECURSAL
.
RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível contra sentença
que
julgou procedentes os pedidos formulados
pelos autores
, reconhecendo a culpa exclusiva dos vendedores pelo inadimplemento e condenando-os à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento da multa contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste

em definir quem deu causa à rescisão do contrato: o promitente vendedor,
pelo atraso na entrega da obra
ou os compradores, pela suposta falta de pagamento de serviços extras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, havendo rescisão por culpa exclusiva do promitente vendedor, que não entregou a obra no prazo estipulado, a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador deve ser integral (Súmula 543, STJ).

4.
A alegação do vendedor de que o atraso decorreu de culpa dos compradores, que teriam solicitado modificações substanciais no projeto,
configura fato impeditivo do direito dos autores, cujo ônus da prova recai sobre o réu (Art. 373, II, CPC).

5.
Não tendo o apelante apresentado qualquer prova de que os autores solicitaram as referidas modificações, e restando comprovado por vistoria que o imóvel se encontra em estado
inacabado
, sem o cumprimento sequer das especificações originais do contrato, resta inequívoca a sua culpa exclusiva pela rescisão.

6.
O inadimplemento contratual decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor, impondo-se a rescisão do contrato, a restituição integral das parcelas pagas e a incidência da multa contratual
pactuada.

7.

A interposição de recurso, por si só, representa o exercício do direito ao duplo grau de jurisdição, não caracterizando litigância de má-fé (Art. 80, CPC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
. Recurso
não provido.

Tese de julgamento: “1. Configura inadimplemento contratual a não entrega do imóvel no prazo convencionado, sem
prova de fato impeditivo imputável ao comprador
. 2. A rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor enseja a
restituição integral e imediata dos valores pag
os, conforme Súmula 543 do STJ,
com
incidência da multa contratual”.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002,
arts
.
421, 422 e 475
; CPC, art. 373, II; CDC, art. 53; CF/1988, art. 5o, XXXII.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; TJ-MT, N.U 1003842-76.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de
Oliveira Santos
Filho, j. 29/08/2024; TJ-MT, Ap.
Cív
. 1002293-31.2023.8.11.0003, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 14/05/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMA.
SRA.
DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Apelação Cível interpost
o
por
Aristeu Valentin Pereira contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas no 1002569-62.2020.8.11.0037, movida por
Rudimar

Capelari
e Fabiana
Lupatini

Capelari
, julgou procedentes os pedidos.

Na origem, os autores ajuizaram ação alegando que, em 27/08/2015, celebraram com os réus, Aristeu Valentin Pereira e Rita Bin Pereira, contrato de compra e venda do apartamento no 05, 3o andar, no Residencial Valentim, pelo valor de R$ 518.000,00, quitado em 11 parcelas até 24/06/2016. O imóvel deveria ser entregue até 21/02/2017, porém, ao ajuizarem a ação em maio de 2020, mais de três anos após o prazo, ele ainda não havia sido concluído.
Requereram
, assim, a rescisão contratual por culpa dos réus, a devolução integral dos valores pagos e a multa contratual de 20%.

A sentença julgou procedentes os pedidos,
fundamentando-se
que os réus não comprovaram que as alterações no imóvel foram solicitadas pelos autores.
Destacou
que a vistoria de 2023 comprovou que sequer o contrato original foi cumprido
, pois o imóvel não apresentava os itens construtivos pactuados, como forro de gesso, revestimento em azulejo e vidros na sacada.
C
ondenou os réus, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos, com juros e correção monetária, ao pagamento da multa contratual de 20%, além das
custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico
, conforme o art. 85, §2o, do CPC.

Nas razões recursais, o apelante reitera o argumento de que a culpa pela não entrega foi dos Apelados, que teriam solicitado modificações e não pago por elas, caracterizando quebra de contrato. Alega que a sentença não analisou os documentos que comprovariam os gastos extras. Requer a reforma da sentença e a concessão da justiça gratuita.

Contrarrazões pelo não provimento do recurso.

O pedido de Justiça Gratuita foi deferido (ID 319365895).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA.
SRA.
DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A controvérsia cinge-se
à definição sobre a responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes.

O apelante sustenta que o atraso na entrega do imóvel decorreu de modificações solicitadas pelos compradores no projeto original, as quais teriam gerado custos adicionais não quitados pelos adquirentes, configurando, segundo alega, quebra contratual imputável aos apelados. Afirma, ainda, que tais alterações encontram respaldo em documentos apresentados nos autos.

N
os termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, competia
ao apelante
comprovar o fato impeditivo, modificativo ou ex
tintivo do direito dos autores,
no caso, que as alterações teriam sido efetivamente solicitadas pelos compradores e que o não pagamento dessas modificações justificaria a paralisação da obra.

Contudo
, os documentos colacionados não demonstram, de forma idônea, que o pedido de alterações partiu dos autores. O projeto arquitetônico apresentado carece de assinatura dos compradores e, ademais, foi impugnado sob o fundamento de se referir
a
unidade distinta daquela adquirida. Assim, não se desincumbiu o apelante de seu ônus probatório, permanecendo
inalterada
a presunção de veracidade dos fatos narrados na inicial.

Cumpre ressaltar que, ainda que se considerem os documentos juntados, não há neles comprovação inequívoca de que as modificações decorreram de solicitação dos autores. Trata-se, portanto, de meras alegações desacompanhadas de suporte probatório robusto, insuficientes para afastar o inadimplemento reconhecido na sentença.

A vistoria realizada em 24/11/2023, juntada aos autos pelos autores, constatou a ausência de diversos itens bás
icos previstos contratualmente,
como forro de gesso, revestimento cerâmi
co e vidro
temperado na sacada,
além de instalações elétricas e
hidráulicas expostas. Ademais,
foi relatado
e não impugnado especificamente pelo réu, que o imóvel estava sendo alugado a terceiros, o que reforça o descumprimento da obrigação principal.

Nessas condições, não se pode admitir a tese

de que o não pagamento de alegados serviços extras justificaria o descumprimento da obrigação principal,

consistente na entrega do imóvel, cujo preço já havia sido integralmente quitado
e

o
prazo de entrega vencido.

Assim, sendo patente o inadimplemento contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se
a manutenção
d
a
rescisão contratual,
restituição integral dos valores pagos, devidamente atualizados, e a incidência da multa contratual de 20%, conforme estipulado na Cláusula Quinta do instrumento particular.

Nesse sentido:

“
Súmula 543 STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

“[...]
Se o desfazimento do negócio decorre de culpa exclusiva da Construtora, que não entregou o imóvel no tempo convencionado, todos os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente (Súmula n. 543 do STJ), com incidência da multa contratual.
[...]
(N.U 1003842-76.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE
OLIVEIRA SANTOS
FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/08/2024,
Publicado
no DJE 29/08/2024)
.”

“[...]

O atraso injustificado para entrega do imóvel, que frustra a expectativa do comprador, ultrapassa o mero dissabor e configura hipótese de condenação em indenização por dano moral.
[...]

4
.
A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos).

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1002293-31.2023.8 .11.0003, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento:
14/05/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/05/2024)
.”

No que tange ao pedido de condenação do apelante por litigância de má-fé, não se verifica dolo processual evidente, mas apenas o exercício regular do direito ao duplo grau de jurisdição. Não configuradas, portanto, as hipóteses do art. 80 do CPC.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.
M
ajoro os honorários advocatícios de sucumbência
devidos pelo Apelante para 12% sobre o proveito econômico, nos termos do Art. 85, § 11o, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade (Art. 98, § 3o, CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/11/2025