Tribunal: TJMT
Processo: 1008838-71.2021.8.11.0041
Órgão julgador: DEOSDETE CRUZ JUNIOR
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2025-11-18
Data de publicação: 2025-12-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL COLETIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE POR CLÁUSULAS ABUSIVAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EXTENSÃO DOS EFEITOS DA SENTENÇA COLETIVA. PARCIAL PROVIMENTO. IMPROVIMENTO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelações cíveis interpostas contra sentença proferida nos autos de Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público, visando à declaração de nulidade de cláusulas abusivas em contratos de aquisição de unidades habitacionais nos empreendimentos "Parque das Nações" e "Village do Bosque", bem como a condenação das requeridas à restituição de valores indevidamente cobrados dos consumidores.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a Ginco Urbanismo Ltda. possui legitimidade passiva para figurar no polo da demanda, em razão de sua condição de mera proprietária dos terrenos dos empreendimentos; (ii) saber se são abusivas as cláusulas contratuais relativas à taxa de evolução de obra após o “habite-se”, comissão de corretagem embutida, encargos como IPTU antes da posse e cláusula penal exclusiva contra o consumidor; (iii) saber se há perda superveniente do objeto em razão de eventual compensação administrativa realizada diretamente com consumidores.
III. Razões de decidir
3. A Ginco Urbanismo Ltda. limitou-se à cessão dos terrenos aos empreendimentos, sem participação na incorporação, construção ou comercialização das unidades, o que afasta sua legitimidade passiva, à luz do art. 29 da Lei Federal no 4.591/1964 e da jurisprudência do STJ.
4. As cláusulas que preveem: (i) a cobrança de taxa de evolução de obra após a expedição do habite-se; (ii) a transferência dissimulada da comissão de corretagem ao consumidor; (iii) a responsabilização pelo pagamento de IPTU e taxa de condomínio antes da imissão na posse; e (iv) cláusula penal unilateral, são nulas, por afronta aos princípios da boa-fé, equilíbrio contratual e dever de informação, conforme entendimento consolidado do STJ.
5. A cláusula de perda de benfeitorias úteis e voluptuárias sem possibilidade de indenização configura enriquecimento sem causa, contrariando o art. 1.219 do CC e o art. 34 da Lei Federal no 6.766/1979.
6. Não há perda superveniente do objeto, sendo legítima a extensão dos efeitos da sentença coletiva aos consumidores beneficiários da tutela, ainda que tenham sido parcialmente ressarcidos administrativamente, cabendo eventual compensação em sede de cumprimento de sentença.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de Ginco Urbanismo Ltda. provido. Recursos de PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e Goldfarb Incorporações e Construções S/A desprovidos.
Tese de julgamento: "1. A mera titularidade do terreno, desacompanhada de participação na incorporação, construção ou comercialização de unidades imobiliárias, não configura legitimidade passiva para responder por vícios contratuais. 2. São abusivas as cláusulas que impõem ao consumidor, de forma dissimulada ou antecipada, encargos ou penalidades não previstas com clareza e equilíbrio contratual, em violação ao CDC. 3. A sentença coletiva produz efeitos erga omnes e sua eficácia não é afastada pela existência de restituições administrativas não comprovadas nos autos."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

NÚMERO ÚNICO
: 1008838-71.2021.8.11.0041

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[COMISSÃO, COMPRA E VENDA, INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL]

RELATOR:
EXMO. SR. DES
. DEOSDETE CRUZ JUNIOR

TURMA JULGADORA
:
[
EXMO. SR.
DES. DEOSDETE CRUZ JUNIOR,
EXMO. SR.
DES. MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA,
EXMA. SRA.
DES
A
. VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO]

PARTE(S):

[MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (APELADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (APELANTE), IARA FERFOGLIA GOMES DIAS VILARDI - CPF: 293.837.768-11 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO), GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A - CNPJ: 58.507.286/0001-86 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
Exmo. Sr.
Des. MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“
POR UNANIMIDADE, ACOLHERAM A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO URBANISMO LTDA E NEGARAM PROVIMENTO AOS DEMAIS RECURSOS DE APELAÇÃO. PARTICIPARAM DO JULGAMENTO O EXCELENTÍSSIMO SR. DES. RELATOR DEOSDETE CRUZ JÚNIOR, 1o VOGAL, EXMO. SR. DES. MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA E 2a VOGAL, EXMA. SRA. DESA. VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO (CONVOCADA).
”

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL COLETIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE POR CLÁUSULAS ABUSIVAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EXTENSÃO DOS EFEITOS DA SENTENÇA COLETIVA. PARCIAL PROVIMENTO. IMPROVIMENTO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelações cíveis interpostas contra sentença proferida nos autos de Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público, visando à declaração de nulidade de cláusulas abusivas em contratos de aquisição de unidades habitacionais nos empreendimentos "Parque das Nações" e "Village do Bosque", bem como a condenação das requeridas à restituição de valores indevidamente cobrados dos consumidores.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) saber se a
Ginco
Urbanismo Ltda. possui legitimidade passiva para figurar no polo da demanda, em razão de sua condição de mera proprietária dos terrenos dos empreendimentos; (
ii
) saber se são abusivas as cláusulas contratuais relativas à taxa de evolução de obra após o “habite-se”, comissão de corretagem embutida, encargos como IPTU antes da posse e cláusula penal exclusiva contra o consumidor; (
iii
) saber se há perda superveniente do objeto em razão de eventual compensação administrativa realizada diretamente com consumidores.

III. Razões de decidir

A
Ginco
Urbanismo Ltda. limitou-se à cessão dos terrenos aos empreendimentos, sem participação na incorporação, construção ou comercialização das unidades, o que afasta sua legitimidade passiva, à luz do art. 29 da Lei Federal no 4.591/1964 e da jurisprudência do STJ.

As cláusulas que preveem: (i) a cobrança de taxa de evolução de obra após a expedição do habite-se; (
ii
) a transferência dissimulada da comissão de corretagem ao consumidor; (
iii
) a responsabilização pelo pagamento de IPTU e taxa de condomínio antes da imissão na posse; e (
iv
) cláusula penal unilateral, são nulas, por afronta aos princípios da boa-fé, equilíbrio contratual e dever de informação, conforme entendimento consolidado do STJ.

A cláusula de perda de benfeitorias úteis e voluptuárias sem possibilidade de indenização configura enriquecimento sem causa, contrariando o art. 1.219 do CC e o art. 34 da Lei Federal no 6.766/1979.

Não há perda superveniente do objeto, sendo legítima a extensão dos efeitos da sentença coletiva aos consumidores beneficiários da tutela, ainda que tenham sido parcialmente ressarcidos administrativamente, cabendo eventual compensação em sede de cumprimento de sentença.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de
Ginco
Urbanismo Ltda. provido. Recursos de PDG
Realty
S/A Empreendimentos e Participações e Goldfarb Incorporações e Construções S/A desprovidos.

Tese de julgamento: "
1. A mera titularidade do terreno, desacompanhada de participação na incorporação, construção ou comercialização de unidades imobiliárias, não configura legitimidade passiva para responder por vícios contratuais. 2. São abusivas as cláusulas que impõem ao consumidor, de forma dissimulada ou antecipada, encargos ou penalidades não previstas com clareza e equilíbrio contratual, em violação ao CDC. 3. A sentença coletiva produz efeitos erga omnes e sua eficácia não é afastada pela existência de restituições administrativas não comprovadas nos autos.
"

R

E

L

A

T

O

R

I

O

EXM
O
. SR
. D
ES
.

DEOSDETE CRUZ JÚNIOR

(RELATOR
):

Egrégia Câmara:

Trata-se de ação civil pública proposta pelo
Ministério Público do Estado de Mato Grosso
em face das empresas
Ginco
Urbanismo Ltda., PDG
Realty
S/A Empreendimentos e Participações e Goldfarb Incorporações e Construções S/A
, com fundamento na defesa dos direitos dos consumidores que adquiriram unidades habitacionais nos empreendimentos “Loteamento Parque das Nações” e “Condomínio Village do Bosque”, ambos localizados no município de Cuiabá/MT.

A sentença proferida pelo Juízo da Vara Especializada em Ações Coletivas da Comarca de Cuiabá julgou parcialmente procedente a demanda. Inconformadas, as rés interpuseram recursos de apelação.

A
Ginco
Urbanismo Ltda. sustenta, em apertada síntese, sua ilegitimidade passiva, sem qualquer ingerência sobre os contratos celebrados com os consumidores. No mérito, reforça a sua ausência de responsabilidade, bem como defende a legalidade das cláusulas contratuais impugnadas e das cobranças efetuadas, rechaçando a existência de abusividades.

Por sua vez, PDG
Realty
S/A Empreendimentos e Participações e Goldfarb Incorporações e Construções S/A sustentam a ausência de responsabilidade solidária. Alegam, ainda, que suas marcas foram utilizadas apenas para fins publicitários, sem envolvimento direto com a execução contratual. Impugnam, ademais, as condenações impostas, defendendo a legalidade das cláusulas contratuais. No entender das apelantes, não houve abusividade ou ilicitude, tampouco descumprimento de deveres de informação.

O Ministério Público apresentou contrarrazões refutando todos os argumentos trazidos pelos recursos, cujas razões encontra-se anexas nos
Id ́s
265019344 e 265019345.

A Procuradoria de Justiça, por meio do parecer (Id. 290803365) opinou pelo desprovimento integral dos recursos, endossando a fundamentação da sentença recorrida, reputando-a juridicamente correta, proporcional e em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça quanto à nulidade de cláusulas abusivas, à restituição de valores indevidos e à responsabilização solidária no âmbito da relação de consumo.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO CAIO MARCELO MESQUITA, OAB/MT 31160
.

PARECER (ORAL)

EXMO. SR. DR. PAULO FERREIRA ROCHA (PROCURADOR DE JUSTIÇA):

Ratifico o parecer escrito.

V O T O

EXM
O
. SR. DES.

DEOSDETE CRUZ JÚNIOR

(RELATOR):

Egrégia Câmara:

Cuidam os autos de ação civil pública proposta pelo
Ministério Público do Estado de Mato Grosso
em face das empresas
Ginco
Urbanismo Ltda., PDG
Realty
S/A Empreendimentos e Participações e Goldfarb Incorporações e Construções S/A
, com o objetivo de obter a declaração de nulidade de cláusulas abusivas em contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados com consumidores, além da condenação à restituição de valores cobrados indevidamente e à abstenção de práticas lesivas à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual.

A controvérsia que ora se apresenta cinge-se à validade jurídica de cláusulas contratuais inseridas em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, à legitimidade das rés para figurar no polo passivo da presente demanda coletiva e à possibilidade de reconhecimento da responsabilidade solidária entre as empresas demandadas, à luz da legislação consumerista.

Além disso, discute-se a ocorrência de prescrição da pretensão reparatória coletiva, a natureza e legalidade das cobranças realizadas (“CM – Repasse na Planta”, comissão de corretagem, encargos antecipados), bem como a proporcionalidade da cláusula penal contratual. Tais questões constituem o núcleo do dissenso entre as partes e serão analisadas individualmente.

A sentença de origem, proferida com rigor técnico, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a abusividade de cláusulas contratuais, a ilicitude de determinadas cobranças e impondo às rés obrigações de ressarcimento, de não fazer e de fazer.

Irresignadas, as demandadas interpuseram apelações, cujas razões passo a examinar.

I – PRELIMINAR: DA ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO URBANISMO LTDA

A empresa
Ginco
Urbanismo Ltda. sustenta, em preliminar, que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que teria apenas cedido os terrenos às sociedades de propósito específico (SPEs) responsáveis pelos empreendimentos, sem ter atuado diretamente na incorporação, construção ou comercialização das unidades habitacionais.

A tese, todavia, não merece acolhimento.

Inicialmente, é oportuno esclarecer que o caso em exame versa sobre relações jurídicas submetidas ao regime do Código de Defesa do Consumidor, bem como às normas e princípios correlatos, considerando que a relação entre as recorrentes e os adquirentes dos empreendimentos imobiliários é, inequivocamente, de natureza consumerista, nos termos dos artigos 2o e 3o do referido diploma legal.

Ressalte-se que é pacífica a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, ainda que o contrato de incorporação esteja submetido à Lei no 4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor:

“[...] em que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei no 4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito"

(STJ -
AgRg
no REsp: 1006765 ES 2007/0273156-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/03/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
12/05/2014).

Da mesma forma, a jurisprudência consolidada reconhece que, em se tratando de relação de consumo, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente, inclusive diante da presença de defeitos ou vícios no produto ou serviço: "
[...] tratando-se de uma relação de consumo, impõe-se, a responsabilidade solidária, perante o consumidor, de todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço, em caso de defeito ou vício
" (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1540126 BA 2019/0199326-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 06/02/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
11/02/2020).

Nesse contexto, aplica-se a Teoria da Aparência, amplamente reconhecida no âmbito do Direito do Consumidor, a qual impõe responsabilidade à empresa que, mesmo indiretamente, apresenta-se ao público como parte da relação de consumo, gerando legítima confiança nos consumidores de que integra a cadeia de fornecimento.

Sobre o tema, destaca-se julgado paradigmático do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - DANOS MATERIAL E MORAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - DEFEITO DO PRODUTO - FORNECEDOR APARENTE - MARCA DE RENOME GLOBAL - LEGITIMIDADE PASSIVA - RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA EMPRESA RÉ. [...]. 1. A adoção da teoria da aparência pela legislação consumerista conduz à conclusão de que o conceito legal do art. 3o do Código de Defesa do Consumidor abrange também a figura do fornecedor aparente, compreendendo aquele que, embora não tendo participado diretamente do processo de fabricação, apresenta-se como tal por ostentar nome, marca ou outro sinal de identificação em comum com o bem que foi fabricado por um terceiro, assumindo a posição de real fabricante do produto perante o mercado consumidor.
2 .
O fornecedor aparente em prol das vantagens da utilização de marca internacionalmente reconhecida, não pode se eximir dos ônus daí decorrentes, em atenção à teoria do risco da atividade adotada pelo Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, reconhece-se a responsabilidade solidária do fornecedor aparente para arcar com os danos causados pelos bens comercializados sob a mesma identificação (nome/marca), de modo que resta configurada sua legitimidade passiva para a respectiva ação de indenização em razão do fato ou vício do produto ou serviço. [...] 4. Recurso especial desprovido.

(STJ - REsp: 1580432 SP 2012/0177028-0, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 06/12/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
04/02/2019 RSTJ
vol
. 253 p. 570)

Nos autos, restou demonstrado que a marca “
Ginco
” foi amplamente utilizada em materiais publicitários e institucionais relacionados aos empreendimentos, gerando nos consumidores a percepção de que a referida empresa integrava diretamente o negócio. Conforme bem assentado pelo juízo de origem na decisão saneadora (Id. 265018883 – págs. 3 e 4):

[...] Pelo o que se observa dos documentos juntados no processo, a empresa requerida atuou na execução dos empreendimentos imobiliários, constando, inclusive, o nome da requerida nos documentos emitidos pela Prefeitura e no contrato de compra e venda, bem como na sua logomarca de propaganda, no rodapé de um dos comunicados referentes aos residenciais em questão (fls. 688/PDF id. 51217838; fls. 1766/PDF id. 51219005; fl. 956/PDF id. 51217840), o que demonstra a sua relação jurídica e a participação efetiva nos empreendimentos imobiliários, juntamente com as demais requeridas.

[...] Portanto, a requerida
Ginco
Urbanismo Ltda. participou do mesmo negócio e, indubitavelmente, trabalhou com o fim
especifico
e obteve lucros na venda dos empreendimentos imobiliários em questão, o que demonstra relação comercial estreita e dependente com as demais requeridas.

A
responsabilização
da
Ginco
Urbanismo Ltda. decorre da aplicação dos
arts
. 7o, parágrafo único, e 25, § 1o, ambos do Código de Defesa do Consumidor, os quais estabelecem de forma expressa a responsabilidade solidária objetiva de todos os integrantes da cadeia de consumo.

Ainda, o argumento da ilegitimidade já foi enfrentado e rejeitado por esta Corte em sede de agravo de instrumento (TJ/MT. N.U 1014892-45.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, LUIZ CARLOS DA COSTA, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 29/09/2023,
Publicado
no DJE 29/09/2023).

Conforme dispõe o art. 507 do CPC, é vedado rediscutir matéria sobre a qual já tenha se operado a preclusão:

Art. 507. É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão.

Assim, a tentativa de rediscutir a matéria configura indevida reiteração de questão preclusa, o que, inclusive, ensejou a imposição de multa por litigância de má-fé nos embargos de declaração anteriormente opostos.

Diante do exposto,
rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva
suscitada pela
Ginco
Urbanismo Ltda., reconhecendo sua efetiva participação e atuação coordenada com as demais corrés na constituição das SPEs e na comercialização dos empreendimentos imobiliários, o que afasta a tese de ilegitimidade passiva ad causam.

V O T O

EXM
O
. SR. DES.
MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
(
1
o
VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO
(2
a

VOGAL
- CONVOCADA
)
:

Aguardo o pedido de vista.

SESSÃO DE 30 DE SETEMBRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O
(VISTA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO
URBANISMO LTDA)

EXMO. SR. DES. MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA
(
1o VOGAL):

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A., PDG REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e GINCO URBANISMO LTDA
.

Extrai-se dos autos que a presente Ação Civil Pública em razão de práticas que ferem a relação consumerista, pugnando pela reparação dos danos causados (
atraso na entrega e conclusão dos empreendimentos; CM - Repasse na Planta
) aos adquirentes dos imóveis ofertados pelas recorrentes.

Quando se analisa a petição inicial, observa-se que o
Ministério Público do Estado de Mato Grosso
ajuizou a ação em desfavor das empresas PDG, GINCO E GOLDFARB. Todavia, quando explica quais fatos teriam sido praticados, observa-se que:

- Faz menção a empresa PDG, a exemplo, id. 265016276, p. 9, que faz menção a memórias de cálculo sobre os consumidores EDMUNDO CARLOS BORRALHO F. DA SILVA, ANDRESA GORGONHA DE NOVAIS, FELIPE CALLORI E CRISTIANO ANDRADE DE F. BAPTISTELLA;

- Página 12, quando fala das cobranças imprevistas, faz menção à PDG;

- Páginas 14/15, novamente menção à PDG;

- Quando se refere a comissão de corretagem, na p. 21, faz menção à GOLDFARB;

- Na p. 22, quando se refere a decisão administrativa do PROCON/MT, sobre reclamação formulada por GIOVANNI LEÃO ORNOND, também se refere a GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES S/A, não havendo menção à GINCO;

- Página 23, menção à empresa GOLDFARB;

Ao longo de toda a inicial observa-se que a menção à empresa GINCO se deu apenas quando da qualificação da requerida ora apelante, sem, contudo, descrever em que momento sua conduta tivesse prejudicado os consumidores como um todo.

Nem quando da leitura dos pedidos finais há qualquer menção à GINCO, para que fosse compelida por alguma conduta que estivesse praticando de modo a lesionar os moradores.

Para acrescer a isso, observa-se dos contratos entabulados com os consumidores que a empresa GINCO não é contratante ali contida, em nenhum dos contratos analisados.

Assim, com a devida vênia ao entendimento exarado pelo e. Relator, entendo que assiste razão à recorrente
GINCO URBANISMO LTDA
quanto à alegada preliminar de ilegitimidade passiva.

Outro ponto que merece ser enfatizado, com a devida vênia ao nobre colega, é que não prospera a conclusão de que a matéria estaria preclusa (art. 507 do CPC), posto que, a ilegitimidade passiva é questão de ordem pública e, portanto,
pode e deve ser apreciada a qualquer tempo e grau de jurisdição
.

Nesse sentido, temos que:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE. CONDIÇÃO DA AÇÃO. PRECLUSÃO. INOCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1.
Sendo a legitimidade passiva ad causam condição da ação, seu exame não preclui
,
p
odendo e devendo ser apreciada pelo Tribunal de origem. Precedentes. 2. Eventual desconsideração de personalidade jurídica não pode ser presumida, ou tacitamente decidida, necessitando de pronunciamento jurisdicional fundamentado, com demonstração dos requisitos legais. 3. O comparecimento espontâneo aos autos para responder não implica reconhecimento tácito da legitimidade, nem afasta a necessidade de manifestação do julgador sobre legitimidade passiva ou sobre desconsideração de personalidade jurídica. 4. Necessidade de o Tribunal de origem se manifestar sobre a alegação da parte, sob pena de ofensa à ampla defesa e ao contraditório. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ -
AgRg
no REsp: 1363772 RJ 2013/0013898-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/11/2023)

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA IMUNE À PRECLUSÃO. DECRETAÇÃO DE OFÍCIO.

A ilegitimidade passiva, na condição de matéria de ordem pública, é possível de ser conhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, estando imune à preclusão. Logo, ainda que anteriormente enfrentada pelo magistrado, uma vez constatado qualquer vício relativamente à quaestio, é viável seu reexame, inclusive de ofício
.
(TJ-SC - ED: 91454574220158240000 Capital 9145457-42.2015 .8.24.0000, Relator.: Sônia Maria Schmitz, Data de Julgamento: 24/05/2017, Grupo de Câmaras de Direito Público)

Feitas tais considerações, como cediço, a legitimidade para figurar no polo passivo de uma demanda pressupõe a existência de relação jurídica material entre o autor e o réu, de modo que este último seja o responsável pela satisfação da pretensão deduzida em juízo. No caso em análise, verifico que tal relação não se configura em relação à GINCO URBANISMO LTDA pelos motivos que passo a expor.

Observa-se que a apelante não participou dos procedimentos administrativos que antecederam a propositura da presente Ação Civil Pública. Conforme documentação acostada aos autos, os inquéritos civis e procedimentos preparatórios foram instaurados apenas em face das empresas
Goldfarb e PDG
, bem como da
Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A.
, sem que a GINCO fosse notificada ou tivesse oportunidade de se manifestar administrativamente.

Embora a ausência de participação em procedimento administrativo prévio não seja, por si só, causa de ilegitimidade passiva, tal fato já indica o distanciamento da GINCO em relação às práticas comerciais questionadas na presente ação.

Mais relevante, contudo, é a comprovação de que a recorrente GINCO atuou exclusivamente como "
terreneira
" nos empreendimentos em questão, ou seja, apenas cedeu os terrenos onde os residenciais foram edificados, sem participar da construção, incorporação ou comercialização das unidades imobiliárias.

Conforme documentação juntada aos autos, a apelante GINCO era proprietária dos terrenos onde os empreendimentos foram construídos, tendo cedido esses imóveis às SPEs constituídas para a realização dos projetos. Sua participação nas sociedades decorreu justamente dessa contribuição com os terrenos, não tendo qualquer ingerência na administração, construção ou comercialização das unidades.

A documentação demonstra que a execução das obras, a comercialização das unidades e toda a parte administrativa ficaram a cargo exclusivamente das empresas Goldfarb e PDG. Os contratos de compra e venda foram assinados pela Goldfarb, sem qualquer participação desta. Os materiais de divulgação dos empreendimentos do Loteamento Parque das Nações mencionavam apenas as marcas Goldfarb e PDG, sem fazer referência à GINCO.

Com efeito, a mera referência à marca em material publicitário não equivale à comprovação de participação jurídica na incorporação ou comercialização.
Confundir marketing institucional com responsabilidade contratual é extrapolar a
ratio
legis
do CDC.

Ademais, conforme o contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, quando da concretização do negócio com os adquirentes pessoas físicas, o valor destinado ao terreno era quitado de forma instantânea, conforme previsto na Cláusula Terceira do contrato padrão, o que corrobora a tese de que a participação da GINCO se limitou à cessão dos terrenos.

Quanto à expedição de alguns ‘habite-se’ em nome da GINCO, como cediço, este é considerado ato administrativo emitido pelo Município que atesta a conformidade da obra com as normas edilícias e de uso do solo.

Trata-se, portanto, de
ato vinculado ao proprietário registral do terreno
, independentemente de quem seja o responsável técnico ou jurídico pelo empreendimento. No caso,
alguns
habite-se
foram expedidos em nome da
Ginco
Urbanismo Ltda.
, não por sua condição de incorporadora ou vendedora de unidades, mas
apenas porque figurava no registro imobiliário como proprietária formal da área
.

O simples fato de a
Ginco
constar como
proprietária registral
e, por essa razão, ser indicada como sujeito passivo do ato administrativo (
habite-se
),
não a torna fornecedora ou incorporadora
. Isto porque, o
proprietário formal do terreno
não se confunde com o
incorporador
(Lei no 4.591/64, art. 29); o
incorporador
é quem se compromete a entregar unidades autônomas a consumidores, respondendo pelos prazos, vícios construtivos e inadimplementos; o
mero titular do domínio
, que cedeu o terreno para viabilizar o empreendimento, não assume obrigações perante adquirentes, salvo se tiver participado da incorporação como promitente vendedor ou construtor — o que não ocorreu com a
Ginco
.

Com efeito, tais atos não são suficientes para caracterizar sua participação na cadeia de consumo, pois, conforme esclarecido, a empresa atuou apenas como mandatária das demais requeridas para facilitar trâmites burocráticos junto ao município, por estar situada na localidade dos imóveis. O art. 663 do Código Civil estabelece que o mandatário não pode ser responsabilizado pelos negócios entabulados em nome do mandante.

Em outras palavras, malgrado seja incontestável que as relações jurídicas envolvendo aquisição de imóveis estejam submetidas ao regime do Código de Defesa do Consumidor, não se pode, em nome da amplitude da proteção consumerista,
diluir de forma ilimitada a responsabilidade a ponto de atrair ao polo passivo empresas cuja atuação não se confunde com a efetiva incorporação e comercialização das unidades
.

A responsabilização objetiva não pode ser utilizada como verdadeiro
instrumento de punição sem vínculo jurídico direto
, sob pena de se transformar a teoria da cadeia de consumo em uma cláusula geral de imputação universal, o que não encontra amparo na dogmática do CDC.

Nesse sentido:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXECUÇÃO DA OBRA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. PRELIMINAR ACOLHIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1.
Consoante precedentes do STJ, o proprietário
permutante
do terreno não responde pelos atos de incorporação quando se limita à mera alienação do terreno para a incorporadora sem participar de nenhum ato tendente à comercialização ou construção do empreendimento
. 2. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. Sentença mantida. (Des. Marcos Lincoln) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA - CARACTERIZAÇÃO AUSENTE- REJEIÇÃO - NECESSIDADE - SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. - A análise da legitimidade deve ser realizada in status
assertionis
, com base na narrativa realizada pela parte autora. - Em autos de ação indenizatória, a imputação de enriquecimento ilícito pelo réu é tudo quanto basta para caracterizar sua legitimidade passiva. (Desa. Shirley
Fenzi
Bertão, V.V.) (TJ-MG - AC: 10000190957902002 MG, Relator.: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 03/02/2021, Câmaras Cíveis / 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/02/2021)

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. INCONTROVERSO INADIMPLEMENTO PERPETRADO PELA CONSTRUTORA E INCORPORADORA. PROPRIETÁRIO DO TERRENO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NÃO CONFIGURADA. Pretende o autor a rescisão contratual e devolução de todos os valores pagos, em razão da obra de seu imóvel adquirido na planta estar parada. A sentença decreta a rescisão do contrato objeto da presente ação e condena as rés, solidariamente, na restituição da quantia paga, ao pagamento da quantia de R$ 15.000,00, a título de compensação por danos morais. Reconhece a sucumbência recíproca. Fixa a verba honorária em 10% sobre o valor atualizado da condenação, na forma do art. 85, § 2o do CPC, cabendo ao autor efetuar o pagamento de 50% de tal valor, sendo 25% ao patrono de cada ré, e cabendo às rés efetuarem o pagamento de 50% ao patrono do autor. Apela a ré Águas Maravilhosas.
Requer o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, eis que não assinou o contrato de compra e venda nem recebeu qualquer pagamento do autor, tendo efetuado contrato de permuta com a Incorporadora. Ilegitimidade passiva configurada.

Responsabilidade solidária que não se verifica, ainda que o imóvel tenha sido adquirido para fins de moradia e, portanto, seja aplicável o CDC à relação jurídica entre o autor e a apelante
. Solidariedade que restaria caracterizada caso houvesse a denúncia do compromisso de permuta pela proprietária, na forma do art. 35, § 3o, da Lei 4.591/64, o que não ocorreu. Precedentes do STJ. RECURSO PROVIDO. (TJ-RJ - APL: 00133427720098190028 202300168453, Relator.: Des(a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 24/08/2023, DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26, Data de Publicação: 25/08/2023)

- PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇAO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E ENTREGAR COISA. 1.
A legitimidade passiva deve ser aferida à luz das alegações feitas pelo autor na inicial. 2. A ora apelante, proprietária do terreno, não atuou na condição de incorporadora, não atrelou seu nome ao empreendimento nem assumiu responsabilidade pela conclusão e entrega da unidade imobiliária ao promitente comprador, limitando-se a ceder à incorporadora o terreno mediante "permuta no local". A responsabilidade pela incorporação imobiliária é do incorporador, conforme art. 31 da Lei no 4 .591/64, não havendo solidariedade entre o incorporador e o proprietário do terreno, conforme art. 40, § 2o, da mesma lei
– Pedido improcedente em relação à apelante - Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10218987220208260577 São José dos Campos, Relator.: Silvia Rocha, Data de Julgamento: 16/04/2025, 29a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2025)

RECURSO DE APELAÇÃO. DEMANDA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECONHECIMENTO DA AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA APELADA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE OBJETIVA SOLIDÁRIA. TESE RECHAÇADA. APELADA QUE ERA PROPRIETÁRIA DO TERRENO QUE FOI ALIENADO À INCORPORADORA.
AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. NÃO PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE, UNICAMENTE, DOS PARTICIPANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO
. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA AFASTADA. NEGÓCIO JURÍDICO ENTRE INCORPORADORA E PROPRIETÁRIO DO TERRENO A SER INCORPORADO QUE NÃO SE VINCULA COM A RELAÇÃO DE CONSUMIDOR COM A INCORPORADORA. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MEDIDA QUE SE IMPÕE. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-PR 00052812520248160017 Maringá, Relator.: substituta Renata
Estorilho
Baganha, Data de Julgamento: 20/08/2024, 20a Câmara Cível, Data de Publicação: 23/08/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS -PRELIMINAR DE SENTENÇA ULTRA/EXTRA PETITA - REJEITAR - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - INEXECUÇÃO CONTRATUAL - PERMUTANTES DO TERRENO - AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS PROPRIETÁRIO DO TERRENO - SENTENÇA MANTIDA
Consoante precedentes do STJ, o proprietário
permutante
do terreno não responde pelos atos de incorporação quando se limita à mera alienação do terreno para a incorporadora sem participar de nenhum ato tendente à comercialização ou construção do empreendimento
. (TJ-MG - AC: 10000200448587002 MG, Relator.: Marcos Henrique Caldeira Brant, Data de Julgamento: 23/02/2022, Câmaras Cíveis / 16a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/02/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DECISÃO SANEADORA QUE RECONHECE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DETERMINA EXCLUSÃO DA LIDE DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. RECURSO AVIADO PELO AUTOR. VICIOS DE CONSTRUÇÃO. HIGIDEZ E SEGURANÇA DO EMPREENDIMENTO. INCUMBÊNCIA DA CONSTRUTORA. PROPRIETÁRIO DO TERRENO QUE FIGURAVA COMO SÓCIO NÃO OSTENSIVO EM SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO E SE LIMITOU A FORNECIMENTO DO TERRENO. INTELIGÊNCIA DO ART. 991 DO CÓDIGO CIVIL.
AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O PROPRIETÁRIO DO TERRENO TENHA DESENVOLVIDO QUALQUER ATIVIDADE SOBRE O EMPREENDIMENTO. MERA CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE SER CONSIDERADO COMO MEMBRO DA CADEIA DE CONSUMO OU INCORPORADOR
. HONORÁRIOS RECURSAIS. CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-PR 0043608-27.2023 .8.16.0000 Fazenda Rio Grande, Relator.:
Rotoli
de Macedo, Data de Julgamento: 30/09/2023, 19a Câmara Cível, Data de Publicação: 30/09/2023)

Assim, de se concluir que a expedição do
habite-se
em nome da
Ginco

é mero reflexo da titularidade registral
, não evidenciando a participação contratual com os consumidores.

Pelo que se infere, o voto condutor aplica a chamada
Teoria da Aparência
, afirmando que o uso da marca “
Ginco
” em campanhas publicitárias teria induzido os consumidores a
acreditar
que a empresa participava da incorporação.

Entretanto, convém destacar que, o
uso de marca em publicidade
não tem o condão, por si só, de atrair responsabilidade solidária, especialmente quando existem sociedades de propósito específico (SPEs) regularmente constituídas, justamente para segregar riscos e atribuir responsabilidades delimitadas.

Outro relevante ponto que merece destaque é que, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, citada no voto, deve ser interpretada em consonância com as circunstâncias de cada caso. No precedente paradigmático (REsp 1.580.432/SP), o fornecedor aparente se beneficiava
direta e inequivocamente
da utilização de sua marca em produtos por ele vinculados. No caso dos autos, não há prova de que a
Ginco
tenha auferido vantagens ou lucros diretos com as vendas questionadas, mas apenas que cedeu terrenos e teve sua marca eventualmente associada por razões comerciais genéricas.

Neste contexto, o próprio CDC, em seus
arts
. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, não autoriza que se
presuma
a participação negocial sem a devida demonstração de vínculo jurídico ou fático direto.

Noutro giro, observa-se que a recorrente GINCO encerrou completamente sua relação com as demais requeridas e com os empreendimentos em 31 de janeiro de 2012, conforme comprova o distrato juntado aos autos. Nessa data, vendeu todas as suas ações e quotas referentes às SPEs Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S.A., Gold
Yellow
Empreendimentos Imobiliários SPE S.A. e Goldfarb PDG 3 Incorporações Ltda.

O distrato estabeleceu expressamente que a PDG e a Goldfarb se comprometiam a não utilizar o nome da GINCO em qualquer empreendimento ou material relativo aos empreendimentos, devendo retirar toda referência à GINCO dos empreendimentos e de todos os materiais e meios de divulgação e comercialização.

A averbação da venda das quotas da GINCO e sua saída da sociedade Goldfarb PDG 3 Incorporações Ltda. foi realizada na 7a alteração contratual da sociedade, com arquivamento na JUCESP em 09/05/2012. Quanto às sociedades anônimas Gold Black e Gold
Yellow
, o registro da venda das ações e a saída da GINCO foram registrados nos respectivos livros de registro das empresas.

Considerando que a presente ação foi distribuída em 01/07/2014, mais de dois anos após a averbação da saída da apelante GINCO das sociedades, não há que se falar em sua responsabilidade por eventuais obrigações das SPEs perante terceiros, nos termos do art. 1.003, parágrafo único, do Código Civil, que estabelece o prazo de dois anos para a responsabilidade do ex-sócio após sua saída da sociedade.

No caso das sociedades anônimas, a responsabilidade dos acionistas é limitada ao preço de emissão das ações subscritas ou adquiridas, conforme o art. 1o da Lei 6.404/76, não havendo previsão legal para responsabilização do ex-acionista após a transferência de suas ações.

Ademais, as práticas abusivas questionadas na presente ação dizem respeito à comercialização das unidades imobiliárias e à execução dos contratos de compra e venda, atividades nas quais a GINCO não teve qualquer participação, conforme demonstrado nos autos.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Sodalício e dos Tribunais pátrios é no sentido de que, para configurar a legitimidade passiva do fornecedor de serviço, é necessária a comprovação da vinculação deste ao produto ou serviço fornecido ao consumidor, o que não ocorre no presente caso em relação à GINCO.

Nesse sentido:

"APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - PRELIMINARES - INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA COMUM - CEF - REJEITADA - ILEGITIMIDADE DA IMOBILIÁRIA E DA EMPRESA LOTUFO - ACOLHIDAS - CONTRATO NÃO CELEBRADO COM AS RÉS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE RESPONSABILIDADE NA REALIZAÇÃO DA OBRA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA - DANO MORAL CONFIGURADO - VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO DAS RÉS IMOBILIÁRIA PAIAGUÁS LTDA E LOTUFO ENGENHARIA CONSTRUÇÕES LTDA PROVIDO - RECURSO DA RÉ SISAN ENGENHARIA LTDA DESPROVIDO. Não há contrato estabelecendo a responsabilidade da imobiliária quanto a construção, entrega e qualidade da obra, ao contrário, há o contrato diretamente com a construtora para execução da obra. Desse modo, qualquer responsabilidade sobre a construção da obra, inclusive seu atraso, deve recair sobre aquele que figurou no contrato como responsável pela execução, e não sobre a imobiliária que somente intermediou a venda." (TJMT - APELAÇÃO CÍVEL AC 00266728520138110041 MT, TJMT, Data de publicação: 21/10/2019)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - DÍVIDA INEXISTENTE - ILEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES.
A legitimidade passiva é definida como a qualidade necessária ao réu para figurar como sujeito responsável, em tese, pelo direito material controvertido. Não comprovando a parte autora a existência da relação jurídica com a parte ré, não há como se reconhecer a legitimidade para figurar no polo passivo
.
(TJ-MG - AC: 10433140129068001 MG, Relator.: Newton Teixeira Carvalho, Data de Julgamento: 05/11/2015, Data de Publicação: 13/11/2015)

Portanto, considerando que a GINCO não participou da cadeia de consumo, atuando apenas como
terreneira
, e que encerrou completamente sua relação com as demais requeridas e com os empreendimentos em janeiro de 2012, mais de dois anos antes do ajuizamento da presente ação, entendo configurada sua ilegitimidade passiva para a demanda.

Ao arremate, a extensão ilimitada da solidariedade e a aplicação indiscriminada da Teoria da Aparência
ferem os princípios da legalidade e da segurança jurídica
, gerando responsabilização sem justa causa.

Por essas razões, com a devida vênia, divirjo do eminente Relator para
ACOLHER A PRELIMINAR
de ilegitimidade passiva da
Ginco
Urbanismo Ltda.
, excluindo-a do polo passivo da presente demanda.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR (RELATOR):

Senhor Presidente,

Após ouvir o voto muito bem fundamentado de Vossa Excelência, gostaria de pedir vênia. Sei que a Desembargadora
Vandymara
Galvão Ramos Paiva
Zanolo
aguarda para votar, mas gostaria de revisitar os autos.

Este processo é complexo, extremamente volumoso, e esta é apenas a primeira preliminar. Temos outras preliminares para enfrentar. Dessa forma, se não houver objeção dos eminentes pares, gostaria de revisitar os autos.

V O T O

EXMA. SRA DESA. VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZONOLO (2a VOGAL
- CONVOCADA
):

Aguardo a revisitação dos autos pelo e. Relator.

SESSÃO DE 18 DE NOVEMBRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O
(RETIFICADO -
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO URBANISMO LTDA)

EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Após a elucidativa e minuciosa manifestação do Desembargador Vogal Mário Roberto Kono de Oliveira, procedeu-se à revisitação detida e meticulosa dos autos, a fim de aferir a pertinência dos argumentos expendidos.

Ressalte-se, desde logo, que a presente alteração de entendimento decorre de reflexão provocada por ocasião do pedido de vista, o qual suscitou ponderações relevantes acerca da possibilidade de conhecimento da preliminar de ilegitimidade da apelante
Ginco
Urbanismo Ltda., à luz da jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores.

Com efeito, conforme destacado pelo Excelentíssimo Desembargador, a legitimidade passiva ad causam constitui matéria de ordem pública, insuscetível de preclusão, sendo passível de conhecimento em qualquer tempo e grau de jurisdição, nos termos do art. 485, § 3o, do Código de Processo Civil.

Estabelecida essa premissa, passa-se à análise da legitimidade passiva da recorrente
Ginco
Urbanismo Ltda. para figurar no polo passivo da presente Ação Civil Pública.

Como é cediço, a legitimidade para integrar o polo passivo de uma demanda pressupõe a existência de pertinência subjetiva entre o sujeito e a pretensão deduzida em juízo, de modo que este seja, em tese, o responsável pela satisfação do direito vindicado.

No caso em análise, verifica-se que tal relação não se configura em relação à
Ginco
Urbanismo Ltda., tendo em vista sua atuação exclusiva como "
terreneira
", especialmente diante da ausência de participação na incorporação e comercialização dos terrenos. Limitou-se a ceder os imóveis onde os residenciais foram edificados, sem ter atuado na construção, incorporação ou comercialização das unidades imobiliárias.

Conforme a documentação juntada aos autos, a recorrente
Ginco
era proprietária dos terrenos onde os empreendimentos foram construídos, tendo os cedido às Sociedades de Propósito Específico (SPEs) constituídas para a execução dos projetos.

A documentação acostada evidencia que a execução das obras, a comercialização das unidades e toda a gestão administrativa ficaram a cargo exclusivo das empresas Goldfarb Incorporações e Construções S.A. e PDG
Realty
S.A. Empreendimentos e Participações, conforme se verifica dos contratos de compra e venda firmados com os consumidores, nos quais a
Ginco
não figura como parte contratante.

Essa distinção entre proprietário do terreno e incorporador encontra amparo expresso na Lei no 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias), que dispõe:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a
têrmo
a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que
sòmente
poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário
dêste
ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis.

c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.

Verifica-se, portanto, que o conceito legal de incorporador pressupõe a assunção de responsabilidade pela coordenação, execução e entrega das unidades autônomas aos adquirentes, o que manifestamente não ocorreu com a
Ginco
, que apenas cedeu o terreno.

A interpretação sistemática da norma revela que a solidariedade prevista na Lei de Incorporações restringe-se aos sujeitos que efetivamente participam da atividade de incorporação e construção, não alcançando o mero proprietário do terreno que o cede mediante permuta ou compra e venda.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento nesse sentido, reconhecendo a ilegitimidade passiva do proprietário
permutante
do terreno quando este não participa de atos de comercialização ou de construção do empreendimento:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROPRIETÁRIO REGISTRAL E
INCORPORADOR .
SOLIDARIEDADE. NÃO CONFIGURADA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.
1 .
Ausência de violação ao artigo 535 do Código de Processo Civil, visto que, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente.
2. O proprietário do terreno onde realizada a incorporação somente pode ser equiparado ao incorporador para fins de responsabilidade solidária se efetivamente praticou atos condizentes com a incorporação.

3 .
Inviabilidade de reexaminar contexto fático-probatório para verificar se foram praticados pelos proprietários registrais atos relativos à atividade de incorporação. Incidência da súmula 7/STJ. 4. Agravo não
provido .

(STJ -
AgRg
no REsp: 1358359 RS 2012/0262486-7, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 15/12/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/02/2016)

[Destacamos]

Observa-se, pois, que a jurisprudência nacional consolidou o entendimento de que a mera titularidade do terreno cedido não configura participação na cadeia de consumo, tampouco atrai responsabilidade solidária pelos atos de incorporação e comercialização, especialmente quando o proprietário não assume obrigações perante os adquirentes das unidades.

No tocante à eventual expedição de “habite-se” em nome da
Ginco
, como é sabido, trata-se de ato administrativo emitido pelo Município, destinado a atestar a conformidade da obra com as normas urbanísticas e edilícias, sendo vinculado ao proprietário registral do imóvel, independentemente de quem figure como responsável técnico ou jurídico pelo empreendimento.

O fato de constar a
Ginco
como proprietária registral e, por consequência, como sujeito passivo do ato administrativo (habite-se) não a qualifica como fornecedora ou incorporadora. O proprietário formal do terreno não se confunde com o incorporador, nos termos do art. 29, caput, da Lei no 4.591/64.

Conforme já salientado, o incorporador é aquele que se compromete com os adquirentes quanto à entrega das unidades autônomas, respondendo pelos prazos, vícios construtivos e inadimplementos. O mero titular do domínio, que apenas cedeu o terreno para viabilização do empreendimento, não assume obrigações perante os consumidores, salvo se tiver participado da incorporação, o que não ocorreu com a
Ginco
.

Assim, a expedição de habite-se em nome da
Ginco
constitui mero reflexo da sua titularidade registral, sem evidenciar qualquer vínculo contratual com os consumidores ou responsabilidade pela execução do empreendimento.

A atuação exclusiva como "
terreneira
", sem participação na incorporação, construção ou comercialização, evidencia a ilegitimidade passiva da
Ginco
Urbanismo Ltda.

Cumpre ainda destacar, conforme bem apontado pelo Excelentíssimo Vogal, que nenhum dos contratos de compra e venda firmados com os consumidores foi celebrado pela recorrente.

A análise dos instrumentos contratuais acostados aos autos demonstra que as partes contratantes eram, invariavelmente, os consumidores, de um lado, e as empresas Goldfarb Incorporações e Construções S.A. e/ou PDG
Realty
S.A. Empreendimentos e Participações, de outro, sem qualquer participação ou menção à
Ginco
Urbanismo Ltda.

Nos termos da doutrina processual, a legitimidade passiva ad causam pressupõe a existência de pertinência subjetiva entre o réu e a relação jurídica material deduzida em juízo. Inexistindo vínculo contratual, direto ou indireto, entre a
Ginco
e os consumidores, não há como lhe imputar responsabilidade por eventuais vícios ou inadimplementos contratuais.

Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TRANSFERÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELA CONCLUSÃO DA
OBRA .
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IRRELEVÂNCIA. 1. Ação demolitória ajuizada pela agravante alegando que a empresa demandada edificou obra no terreno contíguo, em local inapropriado, obstruindo a visão e impossibilitando a utilização do seu
terreno .
2. Comprovação de que a empresa requerida não é mais proprietária da obra, tendo alienado o imóvel a terceira pessoa, tendo em vista a realização de compromisso de compra e venda regularmente celebrado em caráter irrevogável e irretratável. 3. Demonstrado nos autos que o imóvel está sob titularidade e posse direta do terceiro adquirente, é a promissária compradora, e não a promitente vendedora, quem tem responsabilidade para cumprir a determinação de demolição postulada na
ação .
4. Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público.
5 .
Agravo interno não provido, mantendo-se a ilegitimidade passiva reconhecida pelo acórdão recorrido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 1325509 PE 2012/0107140-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/12/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
06/02/2017)

A ausência de participação contratual da
Ginco
torna-se ainda mais patente ao se observar que os instrumentos de compra e venda, contratos de financiamento, notas promissórias, recibos de pagamento e todos os demais documentos relacionados à comercialização das unidades foram emitidos exclusivamente em nome das empresas Goldfarb e PDG, sem qualquer referência à
Ginco
como vendedora, incorporadora ou interveniente.

Dessa forma, pretender incluir a
Ginco
no polo passivo da demanda, atribuindo-lhe responsabilidade por obrigações contratuais das quais não participou, representa flagrante violação ao princípio da relatividade dos efeitos contratuais (
res
inter

alios
acta
), consagrado no art. 421 do Código Civil.

Por tais razões, em consonância com o posicionamento exarado pelo Excelentíssimo Desembargador Presidente desta Câmara, revejo meu posicionamento para
acolher a preliminar
de ilegitimidade passiva da
Ginco
Urbanismo Ltda., determinando sua exclusão do polo passivo da presente Ação Civil Pública.

V O T O (PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO URBANISMO LTDA)

EXMA. SRA. DESA. VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO (2a VOGAL – CONVOCADA):

Acompanho o voto retificado do e. Relator.

V O T O

(
MÉRITO
-
DA ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS IMPUGNADA
S
)

EXMO. SR. DES. DEOSDETE CRUZ JÚNIOR (RELATOR)
:

Egrégia Câmara:

A controvérsia delineada nos autos traduz o tensionamento entre a liberdade contratual no mercado imobiliário e a necessária tutela coletiva dos consumidores, sobretudo em relações marcadas pela notória hipossuficiência informacional dos adquirentes.

A presente demanda tem como objeto o exame de práticas abusivas cometidas contra consumidores adquirentes de unidades autônomas nos empreendimentos Loteamento Parque das Nações e Condomínio Village do Bosque, situados nesta Capital.

Conforme demonstram os documentos constantes dos autos, as recorrentes constituíram as empresas Gold
Yellow
Empreendimentos Imobiliários SPE S/A, Gold Black Empreendimentos Imobiliários SPE S/A e Goldfarb PDG 3 Incorporações Ltda. com o propósito específico de executar os empreendimentos mencionados.

Por meio dos documentos juntados aos autos pelo recorrido, é possível identificar, a atuação da Empresa Goldfarb na celebração dos instrumentos particulares, haja vista que consta carimbo de assinatura nos contratos pactuados.

Neste ponto, destacamos, quanto ao residencial Mônaco os documentos de Id. 51219026, pág. 1 a 35; quanto ao residencial Montenegro os documentos de Id. 51221190, pág. 1 a 32; quanto ao residencial San Marino os documentos de Id. 51221969, pág. 1 a 37; quanto ao residencial Valência os documentos de Id. 51218999, pág. 221 e Id. 51219005, pág. 02 a 24; e quanto ao residencial Monte Carlo, os documentos de Id. 51218995, pág. 177 a 210.

Além disso, constam cópias de instrumentos de financiamento dos empreendimentos Monte Carlo, Lisboa e Montenegro, nos quais a Goldfarb figura como construtora, evidenciando sua vinculação direta à execução dos projetos.

Esses elementos demonstram que, diferentemente da Empresa
Ginco
Urbanismo Ltda., as recorrentes atuaram de maneira integrada na constituição, execução e comercialização dos empreendimentos, e, portanto, beneficiaram-se economicamente da operação.

O Código de Defesa do Consumidor, ao tratar da responsabilidade por vício do produto ou serviço, é categórico ao prever:

Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também reconhece que as empresas controladoras que se beneficiam dos resultados econômicos dos empreendimentos respondem solidariamente pelos vícios e danos, vejamos:

[...] 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que, em se tratando de uma relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço. Precedentes.

(STJ - REsp: 1881806 SP 2020/0158180-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 04/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
07/05/2021)

[Destacamos]

Assim, diante da caracterização da responsabilidade das recorrentes PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES (“PDG”) e GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A. (“Goldfarb”), consubstanciado nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proteção do consumidor, todos pilares fundamentais do microssistema protetivo consagrado no CDC, passa-se à análise individualizada das cláusulas contratuais consideradas abusivas e, por isso, reputadas nulas pelo juízo de origem:

a) Taxa “CM – Repasse na Planta” após a entrega do imóvel

As recorrentes defendem a legalidade da cobrança da taxa “CM – Repasse na Planta” mesmo após a expedição do “habite-se”, argumentando que haveria um suposto descompasso operacional no fluxo de repasses da Caixa Econômica Federal.

A justificativa, contudo, mostra-se tecnicamente insustentável.

A referida taxa revela-se, na prática, como um encargo relacionado à evolução da obra, cuja exigibilidade se encerra com a conclusão da construção e consequente entrega do imóvel. No presente caso, conforme asseverado na sentença, restou comprovado que tal cobrança persistiu mesmo após a emissão do “habite-se” e da entrega das chaves (cf. cláusula IV.VI – Id. 265016279, pág. 150 e Id. 265016282, págs. 140-142).

O entendimento predominante neste Sodalício é no sentido de que a referida cobrança, quando exigida após o encerramento da fase de obra, é indevida:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. JUROS DE OBRA COBRADOS APÓS A EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DANO MORAL CONFIGURADO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO. PARCIALMENTE PROVIDO DO AUTOR. [...] III. Razões de decidir 3. Nas relações de consumo, é legítima a inclusão de qualquer integrante da cadeia de fornecimento no polo passivo da ação, nos termos do art. 7o,
p.u
., do CDC, inclusive sob a ótica da teoria da aparência. 4. A cobrança da taxa de evolução de obra somente é devida durante o período de construção do imóvel. Após a conclusão da obra e a entrega das chaves, a responsabilidade pela comunicação do término à instituição financeira é da construtora. 5. Comprovado nos autos o pagamento da taxa de obra após a expedição do habite-se, impõe-se a restituição simples dos valores, por ausência de má-fé da requerida. 6. Os vícios construtivos identificados em laudo pericial judicial violam a expectativa legítima do consumidor, comprometendo a habitabilidade e funcionalidade do imóvel. 7. Tais falhas ensejam a obrigação de realizar os reparos, bem como configuram dano moral indenizável, não se tratando de meros aborrecimentos cotidianos. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso da MRV Engenharia e Participações S/A desprovido. 9. Recurso do autor parcialmente provido, para condenar as requeridas ao pagamento de valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais. Tese de julgamento: "1. A construtora é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda relativa à cobrança de taxa de evolução de obra em contrato de aquisição de imóvel financiado. 2. É indevida a cobrança de taxa de evolução de obra após a entrega das chaves do imóvel e expedição do habite-se, sendo devida a restituição dos valores pagos. 3. A constatação de vícios construtivos relevantes em imóvel novo enseja obrigação de fazer para correção e compensação por danos morais ao adquirente."

(TJ/MT. N.U 1027542-40.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/07/2025,
Publicado
no DJE 16/07/2025)

Ressalte-se, ainda, o entendimento consolidado no Tema Repetitivo 996/STJ, segundo o qual:
“[...] 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
”.

A imposição desse encargo após o prazo contratual transfere indevidamente ao consumidor o risco inerente à atividade da incorporadora, violando os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

Eventuais entraves operacionais junto à instituição financeira não podem ser imputados ao adquirente, sob pena de afronta ao art. 51, IV, do CDC.

b) Comissão de corretagem

As apelantes suscitam, em apertada síntese, a legalidade da cobrança da comissão, sob o argumento de que foi formalizada de maneira explícita e esclarecida, mediante a celebração de contratos específicos entre os consumidores e a imobiliária.

A legalidade da cobrança da comissão de corretagem é sustentada sob a tese de que tal valor foi discriminado em contrato específico. Contudo, conforme firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 938, a validade da transferência da obrigação depende da informação clara, prévia e destacada ao consumidor no momento da oferta. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS .
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO
TOTAL .
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO
ART .
1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem .
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de
imóvel.II
- CASO CONCRETO: 2 .1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao
consumidor.Aplicação
da tese 1.1 .2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese
1 .
2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
06/09/2016)

A comissão de corretagem é normalmente de responsabilidade daquele que contrata o corretor, geralmente a construtora, especialmente nos casos em que ela organiza o estande e coordena os corretores. A transferência disfarçada desse custo ao comprador, sem anuência e ciência prévia, é considerada abusiva.

Nos autos, conforme assinalado pela sentença, restou evidenciado que os valores foram cobrados de forma dissimulada, camuflados como “entrada” ou “sinal”, sem a devida individualização. Vejamos:

“[...] De acordo com os depoimentos colhidos durante o Inquérito Civil, os consumidores adquirentes dessas unidades, informaram que pagaram o valor exigido pelas requeridas acreditando ser o “sinal/entrada”, e que seria descontado do preço do imóvel, conforme as declarações constantes no Id. 51218999 (fls. 33 e 36). Ainda, analisando o contrato de corretagem constante no Id. 51218995 (fl. 100) verifico que na observação manuscrita há a seguinte informação: “OBS: Adiantamento das 3 parcelas de R$1.430,00 no total de R$4.290,00 Ch.850363, Ag.2128, C/C: 171.948-3 conforme descrito no quadro de valores.” No Id. 51218995 (fl. 62) consta o quadro de valores onde observo que a quantia mencionada no contrato de corretagem é a mesma denominada como “sinal”, ou seja, o valor que seria referente a entrada do pagamento do preço do imóvel. Assim, a cobrança da taxa de corretagem foi feita de forma embutida no preço da unidade habitacional, sem a devida individualização e sem a informação necessária, em desacordo com os requisitos legais que viabilizariam a cobrança do consumidor. Frise-se, a cobrança de comissão de corretagem, apesar de ter sido pactuada à parte, não foi exigida de forma destacada, nem foi ostensivamente comunicada aos consumidores no momento da celebração do compromisso de venda e compra. Assim existiu violação aos princípios da informação, da vulnerabilidade e da transparência (artigo 4o, inciso I, e artigo 6o, incisos III e VIII, do CDC). Sendo assim, configura-se indevida a cobrança de comissão de corretagem, porquanto inexistente a previsão contratual, devendo os consumidores afetados por essa cobrança serem restituídos dos valores pagos indevidamente”. (Id. 265019325 - Pág. 10 e 11).

Os Tribunais têm reconhecido que a cobrança de comissão de corretagem do comprador, sem a devida transparência e indicação clara no contrato, caracteriza prática abusiva, conforme assinalado no Tema Repetitivo 938/STJ. Quando o valor é ocultado como sinal ou entrada, trata-se de mecanismo para disfarçar o real destino do montante, violando os princípios da boa-fé e da informação ao consumidor, o que é considerado como abusivo e ilegal.

A apresentação de contrato separado não afasta o vício de informação, sobretudo se o consumidor não teve efetiva ciência da estrutura do preço.

Desta forma, mostra-se acertada a sentença ao determinar a devolução dos valores indevidamente exigidos.

c) Encargos como IPTU e condomínio antes da imissão na posse

As apelantes defendem a legalidade da cláusula que previu a responsabilidade dos adquirentes pelo pagamento da taxa condominial e IPTU a partir da data de expedição do “habite-se”. Argumentam que não podem ser responsabilizadas pelo pagamento de IPTU e demais encargos do imóvel devido à inadimplência do adquirente ou à demora do comprador na conclusão dos procedimentos para a obtenção das chaves.

A cobrança de encargos como IPTU e taxas condominiais pelo comprador antes da imissão na posse (normalmente demonstrada pela entrega das chaves) não é considerada lícita.

Inclusive, o juízo de origem, ao se debruçar sobre a matéria e as provas produzidas nos autos, ponderou em sua análise que:

[...] a ausência do exercício efetivo da posse pelo comprador é condição apta a afastar a responsabilidade pelos encargos oriundas do imóvel. Ainda, conforme a previsão na cláusula 8.1, dos referidos contratos, a posse é exercida a partir da entrega das chaves, mostrando-se, abusiva a cláusula contratual que transfere a obrigação dos tributos e impostos para o comprador antes da entrega das chaves. (Id. 265019325 - Pág. 11).

O entendimento exposto anteriormente está em consonância com a posição adotada pelo Superior Tribunal de Justiça que, reiteradamente tem decidido quanto a abusividade da cobrança dos emolumentos que decorrem do efetivo domínio do bem imóvel (tais como IPTU e taxa condominial).

Nesse sentido, destaco:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPÓTESE. RESPONSABILIDADE DO
VENDEDOR .
DESPESAS CONDOMINIAIS. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. NÃO IMISSÃO NA POSSE.
COMPRADORES .
APLICAÇÃO DA SÚMULA No 568/STJ. TEMA No 886/STJ. 1. Nos termos da orientação traçada no Tema no 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na
posse .Aplicação
da Súmula no 568/STJ. 2. Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.
3 .
Agravo interno não provido.

(STJ -
AgInt
no REsp: 2095488 SP 2023/0321077-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/10/2024)

A posição jurisprudencial é clara ao atribuir à construtora e a incorporadora a responsabilidade por tais encargos até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, e não à data da expedição do “habite-se”.

O fato gerador do IPTU, inclusive, é vinculado à posse, não à titularidade formal ou administrativa do bem.

Por essa razão, a existência de cláusulas contratuais que tentam transferir essa responsabilidade ao comprador ainda durante a fase de obras ou antes da entrega das chaves se mostra como abusiva e, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, são consideradas nulas (art. 51, inciso IV) razão pela qual mostra-se acertada a sentença, haja vista que estabelecem obrigações abusivas aos adquirentes.

d) Da Cláusula Penal

A apelante pugna ainda pela improcedência quanto ao reconhecimento da abusividade da cláusula 6.1, cujo objeto consiste na aplicação de penalidade pela inadimplência apenas em face do comprador.

Quanto a matéria ora em análise, acertadamente, o juízo de origem apontou que o Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema 971/STJ, possibilitou a inversão da cláusula penal em contrato de adesão, vejamos:

Tema 971/STJ:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

A inversão da cláusula penal, prevista na cláusula 6.1, é medida de equidade contratual.

Trata-se de cláusula que impunha penalidade expressiva ao consumidor em caso de inadimplemento, mas não previa penalização proporcional à incorporadora em caso de mora na entrega do imóvel, violando o princípio do equilíbrio entre as prestações (art. 51, IV e §1o, CDC).

Dessa forma, mostra-se acertada a sentença ao reconhecer a aplicação do tema e determinar que seja promovida a sua alteração para também prever a penalização em desfavor das apelantes.

e) Da ilegalidade da perda de benfeitorias úteis e voluptuárias

As apelantes sustentam a validade da cláusula 6.7 do instrumento contratual, cujo objeto prevê a perda das benfeitorias úteis e voluptuárias em caso de rescisão contratual. Em que pese às argumentações aduzidas, tal previsão mostra-se abusiva, por contrariar os princípios da boa-fé objetiva, do enriquecimento sem causa e do equilíbrio contratual.

Nos termos do art. 34 da Lei no 6.766/79, são indenizáveis as benfeitorias úteis e necessárias, sendo nula qualquer cláusula em sentido contrário. O mesmo entendimento é reiterado pelo art. 1.219 do Código Civil, que reconhece o direito do possuidor de boa-fé à indenização, ou à retirada das benfeitorias voluptuárias, se possível.

O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou quanto à matéria, tendo firmado orientação no sentido de reconhecer o direito a indenização, destaco:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPROVAÇÃO DA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. ÔNUS DA
PROVA .
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. ANALOGIA. SÚMULA No 282/
STF .
POSSUIDOR DE BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇÃO. 1. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, de dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal
Federal .
2. O acórdão recorrido está em harmonia com a orientação desta Corte no sentido de que o possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis, sob pena de enriquecimento ilícito. Precedentes.
3 .
Agravo regimental não provido.

(STJ -
AgRg
no
AREsp
: 742303 PR 2015/0167754-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 15/10/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/10/2015)

A cláusula impugnada representa afronta direta ao princípio da boa-fé objetiva e ao vedado enriquecimento sem causa, além de impor obrigação desproporcional ao consumidor, em violação ao art. 51, IV e XVI, do CDC.

Assim, correta a sentença ao declarar sua nulidade e assegurar o direito à restituição ou retirada das benfeitorias, conforme o caso.

III – DA EXTENSÃO DOS EFEITOS DA SENTENÇA COLETIVA E INEXISTÊNCIA DE PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO

As apelantes sustentam que as condenações impostas teriam perdido seu objeto diante da existência de que teriam sido, supostamente, ressarcidos os consumidores por vias administrativas.

Todavia, tais alegações não merecem acolhimento.

A coisa julgada formada nas ações coletivas transcende os limites subjetivos tradicionais, podendo beneficiar a totalidade dos membros do grupo ou categoria, independentemente de sua participação no feito e mesmo após a extinção da relação contratual, desde que ainda subsista interesse jurídico na reparação ou prevenção da lesão.

Nesse sentido, em relação aos consumidores que já receberam valores por via administrativa, inexiste risco de bis in idem, visto que a restituição não será devida em duplicidade. Eventual comprovação de quitação deverá ser feita em sede de cumprimento de sentença, como expressamente reconhecido pelo juízo de origem:

[...]
Entretanto, nada impede que determinado consumidor que tenha proposto ação individual em desfavor das requeridas, possa propor o cumprimento de sentença de eventual direito que não tenha sido reconhecido por meio da ação individual, sendo indevida a exclusão dos consumidores que propuseram ações individuais. Também, não se verifica a contradição por ter sido determinada a restituição da taxa de repasse na planta a todos os lesados, sem excluir os consumidores que já receberam administrativa, já que, obviamente, a restituição da taxa não será devida para aquele que tenha restituído os valores administrativamente. Ainda, a embargante sequer apresentou o comprovante da restituição desses pagamentos, apresentando apenas planilhas produzidas unilateralmente, de modo que não se pode ter certeza
que
a restituição da taxa de repasse na planta foi devidamente realizada. Por outro lado, como bem consignou o embargado, basta a embargante comprovar a restituição dos valores no eventual cumprimento de sentença proposto por aquele que já tenha recebido administrativamente. (Id. 265019332 - Pág. 2).

Não há que se falar, portanto, em carência superveniente de ação ou perda de objeto, pois os pedidos da presente ação coletiva não se limitam à reparação de danos individuais, mas abrangem a tutela de interesses transindividuais, com efeitos preventivos e repressivos, incluindo a declaração de nulidade de cláusulas abusivas, a restituição dos valores indevidamente cobrados e a proibição de sua repetição em novos contratos.

A tentativa das rés de limitar a eficácia da sentença contraria frontalmente os objetivos da tutela coletiva, notadamente os princípios da função social do processo, da boa-fé objetiva, da proteção da confiança legítima do consumidor e do acesso amplo à justiça (art. 5o,
incs
. XXXII e LXXIII, da CF).

Desse modo, deve ser rejeitada a alegação de perda superveniente do objeto, preservando-se integralmente os efeitos da sentença proferida na origem.

IV – DISPOSITIVO

Ante o exposto, dou
PROVIMENTO
ao recurso interposto por
Ginco
Urbanismo Ltda., para
ACOLHER
a preliminar de ilegitimidade passiva da
Ginco
Urbanismo Ltda., determinando sua exclusão do polo passivo da presente Ação Civil Pública e, consequentemente, a extinção do processo sem resolução do mérito em relação a esta recorrente, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Por outro lado,
NEGO PROVIMENTO
aos recursos de apelação interpostos por PDG
Realty
S/A Empreendimentos e Participações e Goldfarb Incorporações e Construções S/A, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo da Vara Especializada em Ações Coletivas da Comarca de Cuiabá/MT, por seus próprios e jurídicos fundamentos, diante da comprovada abusividade das cláusulas contratuais impugnadas, da responsabilidade objetiva e solidária das requeridas, bem como da regularidade formal e material da r. decisão recorrida.

Sem condenação em honorários advocatícios em favor da
Ginco
Urbanismo Ltda., considerando que o Ministério Público é isento de custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 18 da Lei no 7.347/85 (Lei da Ação Civil Pública).

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. MÁRIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA (1o VOGAL):

Acompanho o voto do e. Relator.

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO (2a VOGAL – CONVOCADA):

Acompanho o voto do e. Relator.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/11/2025