Tribunal: TJMT
Processo: 1000635-98.2022.8.11.0037
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-30
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:
Direito Civil E Processual Civil. Apelação. Ação Revisional De Contrato Imobiliário. Capitalização Mensal De Juros. Tabela Price. Ilicitude. Igp-M. Validade. Cláusulas Abusivas. Parcial Provimento.
I. Caso em exame
1. Ação Revisional cumulada com Indenização por danos morais ajuizada por comprador de lote urbano contra empresa loteadora, alegando abusividade contratual e publicidade enganosa sobre valorização do imóvel.
2. Pedido de revisão do índice de correção monetária, afastamento da Tabela Price e de cláusulas contratuais abusivas, além de indenização moral.
II. Questão em discussão
3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a validade da capitalização mensal de juros e da Tabela Price; (ii) a possibilidade de substituição do IGP-M por índice menos oneroso; (iii) a legalidade de cláusulas contratuais relativas à cessão de direitos, taxa de transferência e prazo para reclamação; (iv) a distribuição das verbas de sucumbência e manutenção da gratuidade da justiça.
III. Razões de decidir
4. A capitalização mensal de juros por loteadora não integrante do SFN é vedada, admitindo-se apenas a capitalização anual (STJ, REsp 1.124.552/RS; STF, Súmula 121).
5. A substituição do IGP-M por índice médio pré-pandêmico não se justifica, dada a concessão de descontos espontâneos pela vendedora e inexistência de onerosidade excessiva (CC, art. 478).
6. São nulas cláusulas que impõem anuência para cessão de direitos (Lei 6.766/79, art. 31, §1o) e taxas desproporcionais de transferência (CDC, art. 51, IV), bem como prazos não destacados para reclamação (CDC, art. 54, §4o).
7. Verificada sucumbência recíproca, redistribuem-se as custas e honorários, mantendo-se a base de cálculo sobre o proveito econômico (CPC, arts. 85 e 86). Mantida a gratuidade da justiça por ausência de prova em sentido contrário (CPC, art. 98, §3o).
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "É ilícita a capitalização mensal de juros em contratos civis firmados com loteadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, admitindo-se apenas a capitalização anual."
___________________________
Dispositivos relevantes citados: Decreto 22.626/1933 (art. 4o); Código Civil, arts. 478 e 479; CDC, arts. 51, IV, §1o, I, e 54, §4o; Lei 6.766/79, art. 31, §1o; CPC, arts. 85, 86 e 98, §3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.124.552/RS (repetitivo); STF, Súmula 121.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000635-98.2022.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[DIVINO CACIANO NICOLAU - CPF: 293.338.571-68 (APELADO), GUSTAVO SOARES BONIFACIO - CPF: 051.220.206-04 (ADVOGADO), CARISMA INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 07.701.775/0003-03 (APELANTE), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil E Processual Civil. Apelação. Ação Revisional De Contrato Imobiliário. Capitalização Mensal De Juros. Tabela Price. Ilicitude. Igp-M. Validade. Cláusulas Abusivas.
Parcial Provimento
.

I. Caso em exame

1.
Ação
R
evisional cumulada com
I
ndenização por danos morais ajuizada por comprador de lote urbano contra empresa loteadora, alegando abusividade contratual e publicidade enganosa sobre valorização do imóvel.

2.
Pedido de revisão do índice de correção monetária, afastamento da Tabela Price e de cláusulas contratuais abusivas, além de indenização moral.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
verificar
:
(i) a validade da capitalização mensal de juros e da Tabela
Price
; (
ii
) a possibilidade de substituição do IGP-M por índice menos oneroso; (
iii
) a legalidade de cláusulas contratuais relativas à cessão de direitos, taxa de transferência e prazo para reclamação; (
iv
) a distribuição das verbas de sucumbência e manutenção da gratuidade da justiça.

III. Razões de decidir

4. A capitalização mensal de juros por loteadora não integrante do SFN é vedada, admitindo-se apenas a capitalização anual (STJ, REsp 1.124.552/RS; STF, Súmula 121).

5. A substituição do IGP-M por índice médio pré-pandêmico não se justifica, dada a concessão de descontos espontâneos pela vendedora e
inexistência
de onerosidade excessiva (CC, art. 478).

6. São nulas cláusulas que impõem anuência para cessão de direitos (Lei 6.766/79, art. 31, §1o) e taxas desproporcionais de transferência (CDC, art. 51, IV), bem como prazos não destacados para reclamação (CDC, art. 54, §4o).

7. Verificada sucumbência recíproca, redistribuem-se as custas e honorários, mantendo-se a base de cálculo sobre o proveito econômico (CPC,
arts
. 85 e 86). Mantida a gratuidade da justiça por ausência de prova em sentido contrário (CPC, art. 98, §3o
).

IV. Dispositivo e tese

8
. Recurso
parcialmente
provido.

Tese de julgamento:
"
É ilícita a capitalização mensal de juros em contratos civis firmados com loteadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, admitindo-se apenas a capitalização anual
."

___________________________

Dispositivos relevantes citados
:

Decreto 22.626/1933 (art. 4o); Código Civil, arts. 478 e 479; CDC, arts. 51, IV, §1o, I, e 54, §4o; Lei 6.766/79, art. 31, §1o; CPC, arts. 85, 86 e 98, §3o.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.124.552/RS (repetitivo); STF, Súmula 121.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1000635-98
.20
2
2
.8.11.00
37

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de
R
ecurso de
A
pelação interposto por
Carisma Investimentos e Participações S
.
A
.

em virtude da
sentença proferida pela 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste/MT,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na

A
ção
R
evisional de
C
láusulas
C
ontratuais c/c
P
erdas e
D
anos e
D
anos
M
orais ajuizada por
Divino
Caciano
Nicolau
.

A

J
uíz
a
de primeiro
avaliou, com base no resultado de perícia técnica, o
Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos
, atinente a um

lote urbano.

De conseguinte
:

(i)
afast
ou
a capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela
Price
,
admitindo a capitalização anual; (
ii
)
determinou
que a correção monetária, nos exercícios
financeiros de
2020/2021/2022
,
seja recalculada, aplicando a média do IGP-M dos três últimos anos que antecederam à pandemia (2017 a 2019);
(
iii
)
declarou
a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1.
, que e
xigiam anuência
da vendedora para cessão contratual
e e
stabeleciam prazo restritivo para reclamação sobre divergência de metragem do imóvel.

Inconformada, a
apelante sustent
ou,
em síntese
, a
regularidade e legalidade das cláusulas contratuais firmadas, inclusive quanto à aplicação da Tabela
Price
e do IGPM como índice de correção;

Disse que
não houve publicidade enganosa
, que
conce
deu
descontos espontâneos durante a pandemia
relativo ao índice de correção das parcelas
, o que mitigaria eventual alegação de onerosidade excessiva
.

Afirmou que
o contrato deve ser respeitado conforme pactuado,
à luz d
o princípio do pacta sunt servanda
, em especial quanto à possibilidade de capitalização dos juros mediante uso da Tabela
Price
.

Contrarrazões
no ID
310704439
.

É o
relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Divino
Caciano
Nicolau
ajuizou
A
ção
R
evisional de
Contrato
Imobiliário
cumulada com
Danos Materiais e M
orais
em desfavor
da empresa
Carisma Investimentos e Participações S
.
A
.
,
atinente
ao Contrato de Compra e Venda

firmado
em
05/09/2019
,
que tem como objeto
o
Lote 24, Quadra 30, do loteamento “Vertente das Águas”,
situado em Primavera do Leste
, pelo preço de R$ 103.375,00 (cento e três mil trezentos e setenta e cinco reais)
.

De acordo com
o Item 4, o adquirente deveria pagar a entrada de R$ 2.357,50 (dois mil trezentos e cinquenta e sete reais e cinquenta centavos)
em 07/08/2018, a 2a parcela de R$ 8.480,00 (oito mil quatrocentos e oitenta reais)
em 04/09/2019 e quitar 96 (noventa e seis) prestações iguais de R$ 1.355,69 (um mil trezentos e cinquenta e cinco reais e sessenta e nove centavos), iniciadas em 15/09/2019 e corrigida
s
com juros remuneratórios de 0,75%
ao mês
, calculados pela Tabela
Price
.

O contrato prev
ê
a correção monetária anual pelo IGP-M/FGV, cobrança de taxa de administração de R$ 15,00
(quinze reais)
por parcela e encargos moratórios em caso de atraso, fixados em juros de mora de 0,75% a.m. e multa de 2%.

Narro
u que

o contrato foi elaborado de forma padronizada e que contém diversas cláusulas abusivas e ilegais, que oneram excessivamente o consumidor
, além de
viola
r
a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

Aleg
ou
que o preço do imóvel foi fixado com base na expectativa de valorização decorrente da instalação de um “
shopping popular
” nas proximidades do loteamento, empreendimento amplamente divulgado pela requerida
/apelante
em material publicitário, inclusive com a inscrição “o futuro shopping popular será aqui”. Entretanto, o empreendimento jamais foi construído, frustrando a legítima expectativa dos compradores
, o que
caracteriza
ria
publicidade enganosa, vedada pelo artigo 37, §1o, do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, requer
eu
a revisão do preço ajustado, com produção de prova pericial para apurar o valor real do bem, desconsiderando a especulação imobiliária gerada pela falsa promessa de valorização.

Prossegu
iu no relato para
impugna
r

diversas cláusulas do contrato, abaixo relacionadas:

C
láusula 4-C
, que prevê a incidência de juros remuneratórios
de 0,75%

ao mês
com base na Tabela
Price
. A
firm
ou
ser vedada a capitalização de juros em contratos firmados com
pessoas jurídicas que não integram o Sistema Financeiro Nacional, nos termos do Decreto no 22.626/1933 (Lei da Usura) e dos artigos 591 e 406 do Código Civil.

Acrescent
ou
que o contrato não
faz
menção expressa à capitalização, o que viola o dever de informação e transparência previsto no CDC, tornando a cláusula nula e impondo a aplicação de juros simples.

Mais adiante i
mpugn
ou
a combinação entre juros compostos e correção monetária pelo IGPM acumulado dos últimos 12 meses
.
Disse que
os
reajustes superiores a 20% ao ano
sã
o
incompatíveis com a realidade econômica do país
, sobretudo porque
o reajuste médio do salário
-
mínimo
foi
em torno de 4% no período de 2017 a 2019.

Alego
u
que t
al descompasso, somado aos efeitos da crise econômica e da pandemia, teria causado desequilíbrio contratual e risco de inadimplência generalizada, o que, no seu entender, enseja a intervenção judicial para readequar os índices e preservar a função social do contrato.

Cláusula 5-A
, referente à taxa de administração de
R$ 15,00 (quinze reais) por mês, corrigidos anualmente pelo IGPM.

Argumentou que
tal encargo é inerente à própria atividade da vendedora e que sua cobrança implica onerosidade excessiva e transferência indevida de custos empresariais ao consumidor, em afronta ao artigo 51, inciso IV, do CDC.

(
iv
)

Cláusula 10.1
, que condiciona a transferência do contrato à anuência do promitente vendedor
. Disse ser
nula de pleno direito, por contrariar o artigo 31, §1o, da Lei no 6.766/1979, que expressamente dispensa tal autorização.

Além disso,
disse que
tal
disposição não foi redigida com o destaque gráfico exigido pelo §4o do artigo 54 do CDC, o que reforça sua nulidade.

(v)
C
láusula 10.2
, que impõe taxa de transferência calculada em percentual sobre o valor atualizado do contrato
. S
ustent
ou
que
essa
forma de cálculo é desproporcional e acarreta vantagem excessiva à loteadora.

Defende
u
que, embora a cobrança de valores administrativos possa ser legítima, a sua quantificação por percentual sobre o valor global é manifestamente abusiva.

(vi)
Cláusula 10.5.3
, que limita o prazo de um ano para reclamação por diferença de área superior a 5% do tamanho do imóvel
. A
firm
ou
que tal previsão representa renúncia antecipada a direito do consumidor, prática vedada pelo artigo 51,
inciso XVI, do CDC, além de

não observar o destaque obrigatório para cláusulas restritivas.

Forte nesses argumentos, o Apelado pediu
a revisão do preço do imóvel com apuração pericial e condenação da
Apelada
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00
(dez mil reais)
, pela frustração da expectativa de valorização e pelos transtornos causados
.

Pediu
a anulação das cláusulas
acoimadas de
abusivas
:

4-C,
5-A, 10.1, 10.2 e 10.5.3
, além da
substituição do regime de juros compostos por juros simples
ou
,
em pedido alternativo
,
proibi
r a

capitalização cumulada com correção monetária
,
e
declara
r
a mora da
Apelada
,
a fim de
conden
á-la
ao pagamento das
verbas de sucumbência
.

Antes de realizada audiência preliminar,
a r
é/apelante
comunicou redução espontânea do reajuste
do valor do
contrat
o (parcelas)
de
31,13%
para
18,85%, equivalente a
o
desconto de 40%, em razão das variações atípicas do IGP-M durante o período pandêmico
(2020 a 2022)
.

Em sua defesa, a ré/apelante
defendeu a integral validade das disposições contratuais
.

S
ustent
ou
que a precificação do imóvel não teve qualquer relação com o projeto comercial não executado e que a cobrança de taxa de administração é usual no mercado imobiliário.

Arguiu
a legalidade da capitalização mensal de juros
re
muneratórios
e do emprego do índice IGP-M como parâmetro de atualização
do valor das parcelas mensais
,
e
afirm
ou
que eventual oscilação inflacionária não enseja revisão contratual,
visto que
integra o risco ordinário da avença.

Na decisão de saneamento e organização do processo, a Juíza fixou os seguintes pontos controvertidos:
(i
)
se
a redução espontânea do percentual de correção de 31,13% para 18,85%, corresponde
u
ao desconto de 40%; em caso positivo, se houve o reequilíbrio contratual financeiro
,
considerando o preço dos insumos;
(
ii
) a existência de anatocismo (capitalização de juros);
(
iii
) se a adoção d
a
Tabela
Price
implicou na capitalização de juros;
(
i
v
)
se
a precificação do imóvel lev
ou
em consideração a edificação de shopping popular;
(
v)
se houve
valorização após celebra
d
o o contrato;
(
vi)
se há
conformidade da metragem do lote com o disposto no contrato.

D
eferiu a prova oral e autorizou a prova técnica
(perícia contábil) para apurar os pontos acima discriminados.

O
s
laudo
s

da perícia est
ão

encartado
s
no ID
310704402
, tendo sido complementados no ID 310704410
.

No tocante à avaliação imobiliária, o perito aplicou o método comparativo direto de dados de mercado, conforme preceitua a NBR 14.653-2,
e
colet
ou
41
(quarenta e uma)
amostras de imóveis similares no município
,
submetendo-as a
o
tratamento estatístico via modelo de regressão linear.

Apontou, como
resultado
,
valor unitário médio de R$ 528,72/m2
. Em seguida
, consider
ou
a área total do lote (318,75 m2),
o que
corresponde
u
a
o valor de
R$ 168.530,02
(cento e sessenta e oito mil quinhentos e trinta reais),
como valor de mercado atual do imóvel
,
cifra significativamente superior ao preço pactuado em 2019
(
R$ 103.375,00
)
, o que denota valorização imobiliária efetiva.

No que concerne à análise financeira do contrato, apurou-se que a
imobiliária Apelante
aplicou corretamente o sistema de amortização pela Tabela
Price
,
com o
u
so
do
s
juros compostos de 0,75% ao mês, de forma idêntica à prevista na avença, inexistindo irregularidade técnica ou extrapolação da taxa contratada.

N
o exame dos reajustes anuais pelo IGP-M, constatou-se que a
Apelante
aplicou percentuais inferiores aos índices integrais de mercado, concedendo reduções espontâneas sucessivas.
Expôs que o
s reajustes foram assim aplicados:

- N
o primeiro período (parcelas 13 a 24), o IGP-M acumulado foi de 9,27%, mas aplicou-se apenas 8,07%, redução de 12,90%;

-
No segundo período (parcelas 25 a 36), o índice acumulado foi de 33,84%, sendo aplicado 18,85%, o que representa redução de 44,30%;

-
No terceiro período (parcelas 37 a 48), o IGP-M foi de 10,70%, enquanto o reajuste aplicado foi de 7,90%, redução de 21,58%.

A perícia apontou que, n
o total acumulado, a variação do IGP-M atingiria 48,56%
; contudo, a Apelante
aplicou
percentual menor de
38,59%,
o que
result
ou em diminuição
global de 20,53% sobre o índice integral.

Afirmou que tal di
minuição espontânea acarretou desconto efetivo de R$ 8.371,77
(oito mil trezentos e setenta e um reais e setenta e sete centavos)
, equivalente a 8,12% do valor pago nas primeiras 51 parcelas analisadas.

Destacou-se
,
ainda
,
que o contrato previa a cobrança de resíduos inflacionários, isto é, da diferença entre o índice acumulado e a data de pagamento, o que não foi executado pela
Apelante
, beneficiando o comprador.

Em seguida,
a
per
it
a
comparou os resultados obtidos caso o reajuste tivesse sido feito com base no IPCA (índice oficial de inflação do IBGE)
e
conclui
u
que, nes
t
e cenário, o total atualizado das 51 parcelas seria de R$ 87.277,61
(oitenta e
sete mil duzentos e setenta e sete reais e sessenta e um centavos), ou seja
, 7,88% inferior ao efetivamente pago
, que foi de
R$ 94.684,26
(noventa e quatro mil seiscentos e oitenta e quatro reais e vinte e seis centavos
).

Assim, verificou-se que a substituição do IGP-M pelo IPCA, como pretendido pelo
consumidor Apelado
, implicaria diferença marginal e sem respaldo contratual, não configurando onerosidade excessiva, sobretudo porque o contrato foi executado com descontos reiterados em favor do comprador.

Diante de todas as análises técnicas, o laudo pericial concluiu pela inexistência de desequilíbrio contratual.

A perita
d
isse
que o
sistema de amortização utilizado foi o legalmente permitido,
e que a
capitalização mensal de juros é intrínseca à Tabela
Price
, não configurando anatocismo ilícito.

C
onsignou
, por derradeiro,
que a
Imobiliária
respeitou as condições contratuais
e
, também
,
concedeu reduções espontâneas no índice de correção, resultando em vantagem financeira ao
consumidor
, bem como que o
imóvel
foi
valorizado.

As mídias da sessão de oitiva de testemunhas estão anexadas no ID 31
0704419.

Seguida, encerrou-se a fase instrutória.

Ao prolatar a sentença, a Juíza

analisou o contrato à luz do CDC.

No tocante à
precificação imobiliária
, reconheceu ser incontroversa a utilização de material publicitário alusivo à futura instalação de shopping popular
;
contudo,
concluiu
não
ter sido
comprovado que tal perspectiva
foi
determinante para a fixação do preço de venda ou para a celebração do negócio, motivo pelo qual o pedido de revisão nessa parte foi rejeitado.

Quanto à
taxa de administração de crédito
, entendeu que sua cobrança não é ilícita, desde que prevista contratualmente e informada de forma clara, pois se destina a custear despesas administrativas inerentes à formalização e gestão do financiamento.

Observou

que, conforme declarado pela própria r
é/apelante
, a cobrança cessou após a 13a parcela, circunstância que vincula a empresa à observância de sua promessa, sob pena de ofensa à boa-fé objetiva.

No que tange à
capitalização de juros
, conclui
u
s
er
vedada em contratos civis firmados com construtoras ou loteadoras,
por não integrarem o Sistema Financeiro Nacional
, conforme entendimento proferido pelo
S
TJ n
o REsp 1.124.552/RS (julgado sob o rito dos repetitivos), admitindo-se apenas a capitalização anual, em consonância com o art. 4o do Decreto 22.626/1933 (Lei da Usura) e a Súmula 121 do STF.

No ponto relativo à
onerosidade excessiva
, ressaltou o impacto desproporcional da alta excepcional do IGP-M durante o período pandêmico, que atingiu variações superiores a 23% em 2020 e 17% em 2021, contrastando com o IPCA, que não ultrapassou 9%.

Obtemperou
que, embora o contrato tenha sido firmado antes da pandemia (05/09/2019), a majoração extraordinária e imprevisível do índice rompeu a base objetiva do negócio jurídico,
o que
justific
ou
a revisão do critério de atualização monetária, à luz dos
arts
. 478 e 479 do Código Civil.

Assinalou que a redução voluntária promovida pela r
é/apelante
foi
in
suficiente para restabelecer o equilíbrio contratual,
e
configur
ou
medida paliativa.

De
conseguinte, determinou o reajuste dos exercícios de 2020, 2021 e 2022 pela
média do IGP-M dos três anos anteriores à pandemia (2017-2019)
, medida reputada mais equitativa e consentânea com o princípio da conservação dos contratos.

Quanto à
anuência prévia do vendedor para transferência do contrato
, declarou a nulidade da cláusula
10.1
por afronta ao art. 31, §1o, da Lei no 6.766/79, que expressamente dispensa tal anuência, bastando a ciência do loteador.

Também reconheceu a abusividade da taxa de 2% sobre o valor atualizado do contrato, cobrada a título de “despesas de transferência de titularidade”
(10.1.1)
, por não haver prova de que correspondia a custo real ou serviço efetivamente prestado.

Por fim, quanto à cláusula
10.5.3

que
limita

o prazo de reclamação por diferença de área
, entendeu que reproduz o conteúdo do art. 501 do Código Civil, que fixa prazo decadencial de um ano a contar do registro do título, não havendo qualquer ilegalidade ou restrição indevida de direito.

Ressaltou
, no entanto,
que a decadência não imped
iria
o ajuizamento de eventual ação indenizatória fundada em inadimplemento contratual, desde que observados os prazos prescricionais pertinentes.

Relativamente ao pedido indenizatório por danos morais, rejeitou por
que
a
mera
discordância de cláusulas contratuais não implica em ofensa à imagem do consumidor.

Assim, os pedidos revisionais foram acolhidos, em parte
, para: (i) a
fastar a capitalização mensal de juros e o uso da Tabela
Price
, admitindo a capitalização
anual;
(
ii
) d
eterminar o recálculo da correção monetária incidente sobre o contrato nos anos de 2020 a 2022, aplicando-se a média do IGP-M dos três anos anteriores à pandemia (2017-2019);
(
iii
) d
eclarar a nulidade das cláusulas 10.1 e 10.1.1 do contrato, referentes à anuência para cessão e às despesas de transferência de titularidade.

Em razão da sucumbência recíproca, rateo
u
as custas processuais na proporção de 56% para o autor
/apelado
e 44% para a ré
/apelante
,
cuj
os honorários advocatícios
foram arbitrados
em 15% sobre o proveito econômico
. Ressalvou, contudo, a suspensão da exigibilidade em face do consumidor por ser beneficiário da justiça gratuita.

Inconformada com a parte da sentença que lhe é desfavorável, a imobiliária apelou
.

Disse
que a
Juíza
ignorou provas técnicas e documentais que comprovariam a regularidade e
o
equilíbrio do contrato, bem como a
inexistência
de abusividade ou onerosidade excessiva.

Alegou que
a
senten
ça está
base
ada

nas
alegações unilaterais do
consumidor
,
e
desconsider
ou
os efeitos econômicos da pandemia da Covid-19, que provocaram expressiva elevação dos custos dos insumos da construção civil, além de valorização
substancial dos lotes integrantes do empreendimento, o que afastaria qualquer pretensão de revisão em favor do comprador.

E
nfatizou que, durante a tramitação do processo, comprovou ter concedido desconto espontâneo de 40% sobre o índice do IGP-M, aplicando correção de 18,85% em vez de 31,13%, o que demonstraria sua boa-fé e preocupação em preservar o equilíbrio contratual.

Sustentou que a substituição do índice pactuado pela média trienal do IGP-M imposta pela sentença representa grave violação ao princípio do pacta sunt servanda,
e
inverte

a lógica da proteção contratual.

D
estacou que o artigo 46 da Lei no 10.931/2004 autoriza
o
u
so
de índices de preços gerais
,
como o IGP-M
,
em contratos de comercialização e financiamento de imóveis com prazo superior a 36 meses, como no caso em análise
.

Argumentou que a Tabela
Price
constitui método legítimo e amplamente reconhecido para amortização de dívidas, cuja aplicação não implica, por si só, capitalização ilícita de juros, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça (
AgInt
no
AREsp
751.655/SP) e do próprio Tribunal de Justiça de Mato Grosso (Apelação no 1001907-93.2023.8.11.0037)
.

No tocante à verba sucumbencial, sustentou que o percentual de 15% fixado sobre o proveito econômico é excessivo e desproporcional, considerando que foi vencida em grande parte de suas pretensões.

Requereu
a
redução d
a base de cálculo dos
honorários de sucumbência e
a
revogação da gratuidade de justiça deferida ao apelado, por
falta
de demonstração de hipossuficiência econômica.

Assim, os pontos devolvidos para o segundo grau de revisão foram os seguintes:
(i) à incidência da capitalização mensal de juros e à adoção da Tabela
Price
;

(
ii
) à aplicação do IGP-M integral, conforme previsto no contrato;

(
iii
) reconhecimento da inexistência de abusividade ou desequilíbrio contratual

ou,
em pedido
subsidi
ário
, a redução do percentual dos honorários de sucumbência e a revogação da justiça gratuita concedida ao apelado
,
o que passo a enfrentar por tópicos
.

-
Capitalização
d
e Juros
e
Tabela
Price
:

O laudo pericial é categórico ao afirmar que o contrato em discussão utiliza capitalização mensal de juros sob o sistema da Tabela
Price
, a uma taxa de 0,75% ao mês.

Com efeito,
é
pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que somente instituições integrantes
do Sistema Financeiro Nacional podem pactuar capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, nos termos do art. 5o da MP 2.170-36/2001 e d
o Verbete de
Súmula 121 do STF, que veda o anatocismo em hipóteses não autorizadas em lei.

No caso, a ré
/apelante
não integra o SFN
– Sistema Financeiro Nacional
, tratando-se de empresa do ramo imobiliário, razão pela qual é vedada a capitalização mensal. Como destaca o voto condutor do REsp 1.124.552/RS, julgado sob o rito dos repetitivos, a capitalização mensal em contratos civis é nula de pleno direito.

A título de ilustração, trago jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE COMPRA E VENDA. CONTRATO FIRMADO COM EMPREENDEDORA/INCORPORADORA. ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO
NACIONAL.
CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EM PERIODICIDADE MENSAL E UTILIZAÇÃO TABELA PRICE. VEDAÇÃO LEGAL. SÚMULA 121/STF E MP 2.170-36/
2001.
DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. DECISÃO UNIPESSOAL MANTIDA.

1. A revisão das cláusulas abusivas inseridas em contrato de financiamento é juridicamente possível,
pois a relação existente entre os contratantes é tipicamente de consumo, afeta aos regramentos do Código de Defesa do
Consumidor.

2. As empreendedoras/incorporadoras não se equiparam às instituições financeiras, razão pela qual, relativamente aos contratos de financiamento imobiliário (lei 9.514 /97), a elas não se estende a autorização para a capitalização mensal de juros a que se refere o artigo 5o da medida provisória 2.170-36/
2001.

Assim, a utilização de capitalização mensal de juros e do método tabela
price
em contratos de mútuo civil celebrados por elas é vedada, admitindo-se, apenas, a capitalização em periodicidade anual
.

(...)
4. Consoante a jurisprudência pacífica da Corte Superior, firmada por ocasião do julgamento do Recurso Especial 1.061.530/RS, submetido ao rito dos recursos repetitivos, instituído pelo artigo 543-C do CPC, "o reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora" (
AgRg
no
AREsp
507.275/MG, Relator Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/8/2014,
DJe
de 8/8/2014
).

(...)

(TJ-GO 5121031-53 .2019.8.09.0051, Relator.: DESEMBARGADOR WILSON SAFATLE FAIAD - (DESEMBARGADOR), 10a Câmara Cível, Data de Publicação: 19/06/2024
- sem destaques no original
)
.

Partindo da premissa do STJ, não há retoques a serem feitos no capítulo da
sentença
que
afastou a capitalização mensal de juros e a aplicação da Tabela
Price
,
uma vez que tomou como referência
o entendimento consolidado pelo STJ e STF de que somente instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional podem pactuar capitalização mensal de juros (art. 5o da MP 2.170-36/2001; Súmula 121/STF).

Em que pese a ampla aceitação da Tabela
Price
no mercado financeiro, o uso dessa sistemática em contratos civis, fora do SFN e sem transparência, configura violação aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e do dever de informação, especialmente em contratos de adesão.

Logo, mantenho
a
veda
ção d
a capitalização mensal de juros e
o
afasta
mento

d
a Tabela
Price
como sistema de amortização
, permitindo a capitalização em periodicidade anual
.

-
Índice
de Correção Monetária Contratado (IGP-M)
:

Neste
ponto, em que pesem as judiciosas razões da Juíza sentenciante, é
necessária
a
reforma parcial da sentença.

A julgadora
determinou a aplicação da média do IGP-M dos anos de 2017 a 2019 como substitutivo ao IGPM contratual para o triênio pandêmico (2020 a 2022), sob o fundamento de que este índice se revelou excessivamente oneroso, dissociando-se de sua média histórica e da inflação real.

A despeito da compreensão judicial, conforme minuciosamente exposto alhures,
a perícia judicial não corroborou essa conclusão.

Nota-se que a
perit
a
apurou que
a
substituição do IGPM por outro índice
menos gravoso
(como
é
o
caso do
IPCA) implicaria variação marginal no valor global do contrato
.
A
lém disso, foram
conced
idos
descontos reiterados durante o período pandêmico
(2020/2022)
, chegando a aplicar abatimentos espontâneos de até 40% sobre os reajustes contratuais,
contabilizando a
diminuição do percentual de
31,13% para 18,85%
.

A
par do que foi explicado no laudo pericial, a
diferença global efetiva entre os valores pagos pelo consumidor e aqueles que seriam pagos com outro índice não é significativa a ponto de caracterizar onerosidade excessiva (art. 478 do CC).

Com efeito, n
ão se pode
esquecer
que a jurisprudência do STJ é clara ao dispor que a revisão de cláusulas por onerosidade excessiva exige a demonstração de desproporção grave, concreta e atual, o que não se verificou no
ca
so, ante o comportamento mitigador da própria vendedora.

Além disso, trata-se de índice livremente pactuado entre as partes, usual no mercado imobiliário,
c
uja aplicação não afronta normas legais ou princípios basilares da proteção ao consumidor, especialmente quando já suavizado por concessões unilaterais da fornecedora.

Assim, reformo a sentença nesse ponto para restabelecer o uso do IGP-M contratualmente pactuado, afastando a substituição determinada pel
a

Juíza

a quo
.

-
Cláusulas Restritivas e Abusivas
:

Direto ao ponto, f
oram corretamente afastadas cláusulas contratuais que
e
xigiam anuência da vendedora para cessão de direitos (cláusula 10.1), contrariando o art. 31, §1o, da Lei no 6.766/79
e, também, i
mpunham prazo reduzido e sem destaque para reclamação por diferença de metragem (cláusula 10.1.1), o que viola os
arts
. 51, IV e §1o, I, e 54, §4o, do CDC.

Tais previsões configuram vantagem exagerada ao fornecedor e restrição desproporcional aos direitos do consumidor, devendo ser anuladas
,
conforme dispõe o art. 51, IV e §1o, do CDC.

Ora, o
contrato é de adesão e a jurisprudência reconhece que cláusulas restritivas de direitos devem ser destacadas de forma clara e ostensiva, sob pena de nulidade.

No que
tang
e ao
material publicitário mencionando a futura instalação de “shopping popular”
, embora
demonstrad
o,
não se provou que essa informação tenha sido determinante para a contratação ou precificação do imóvel,
o que motivou a Juíza a
afasta
r
a caracterização de vício de consentimento ou publicidade enganosa nos termos do art. 37, §1o, do CDC.

Ademais, a sentença não reconheceu expressamente o dano moral e não houve apelo adesivo do autor nesse ponto, o que impede sua apreciação.

-
Honorários de Sucumbência e Impugnação à justiça gratuita
:

Quanto à sucumbência recíproca, a sentença havia determinado a seguinte divisão: 56% para o autor
/apelado
e 44% para a requerida
/apelante
. Todavia, com a parcial reforma da sentença em favor da ré
/apelante
, especialmente no tocante à manutenção do
índice de correção monetária pactuado (IGP-M), verifica-se
a necessidade de ree
quilíbrio nos êxitos e insucessos recíprocos das partes.

Portanto, ajust
o
a distribuição das
verbas de
sucumbenciais
em 70
% para o autor
/apelado
e
30
% para a requerida
/apelante
, na forma do art. 86, caput, do CPC, diante da sucumbência mútua e equivalente.

Fica mantida a base de cálculo dos honorários advocatícios conforme fixada na sentença de origem, ou seja, sobre o valor do proveito econômico obtido, conforme art. 85, §2o, do CPC.

Quanto à impugnação à gratuidade da justiça concedida ao apelado,
a
pretensão
não se sustenta
à míngua de prova em sentido contrário, isto é, de que o consumidor tem condições financeiras de honrar o pagamento das custas e despesas do processo
.

Assim,
em observância ao art. 98, §3o, do CPC,
fica mantida
a
suspensão da
exigibilidade da verba honorária em desfavor da parte beneficiária da justiça gratuita (autor), podendo ser executada se, nos cinco anos após o trânsito em julgado,
fic
ar demonstrado que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento ao apelo
e reformo, em parte, a sentença recorrida.

De conseguinte:

-
Reestabeleço
o uso do
índice de correção monetária contratual (IGP-M), nos termos originalmente pactuados;

-
Redistribu
o
os ônus sucumbenciais na proporção de
70
% para o autor
/apelado
e
30
% para a requerida
/apelante
, com manutenção da base de cálculo dos honorários advocatícios;

-
Rejeit
o
a impugnação à justiça gratuita deferida ao autor/apelado, com suspensão da exigibilidade da verba sucumbencial conforme art. 98, §3o, do CPC.

No mais, mantenho inalterada a sentença.

Deixo de fixar h
onorários advocatícios
recursais por não ter aplicação nos casos em que o apelo é parcialmente provido
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/10/2025