Tribunal: TJMT
Processo: 1031682-61.2023.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI No 13.786/2018. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame:
1. Recurso de apelação interposto por empresa loteadora contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, determinando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e a devolução dos valores pagos pela compradora com retenção de 25% sobre o montante efetivamente pago, em parcela única.
II. Questão em discussão:
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional pela não aplicação específica da Lei no 13.786/2018; (ii) definir o regime jurídico aplicável ao distrato, se a Lei do Distrato ou o Código de Defesa do Consumidor; (iii) determinar a base de cálculo da retenção e a forma de devolução dos valores; (iv) verificar a possibilidade de dedução de IPTU, encargos moratórios e comissão de corretagem.
III. Razões de decidir:
3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o magistrado fundamenta adequadamente sua decisão com base nos elementos probatórios e normas aplicáveis, sendo a não aplicação de lei específica uma opção interpretativa fundamentada na proteção consumerista.
4. A relação jurídica entre loteadora e adquirente configura típica relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que deve prevalecer quando a aplicação da Lei no 13.786/2018 resultar em desvantagem exagerada ao consumidor.
5. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, como previsto no artigo 32-A da Lei no 6.766/79, implicaria na perda de praticamente toda a quantia paga pela consumidora, configurando cláusula abusiva vedada pelo artigo 53 do CDC.
6. A Súmula 543 do STJ determina a imediata restituição das parcelas pagas em contratos submetidos ao CDC, sendo a devolução parcelada contrária aos princípios consumeristas.
7. A responsabilidade pelo IPTU pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, não sendo cabível sua cobrança quando o adquirente desiste antes da posse efetiva do bem.
8. Com a rescisão contratual, as partes retornam ao status quo ante, não havendo mora a justificar a exclusão de encargos moratórios da restituição, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora.
IV. Dispositivo e tese:
9. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento:
"1. Em contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a aplicação do artigo 32-A da Lei no 6.766/79 deve ser harmonizada com os princípios consumeristas, vedando-se cláusulas que resultem em desvantagem exagerada ao consumidor. 2. A retenção em caso de rescisão por iniciativa do comprador deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, não sobre o valor total do contrato, limitando-se a percentual razoável que compense as despesas administrativas sem configurar enriquecimento sem causa. 3. A restituição deve ser imediata e integral dos valores pagos, excluída apenas a retenção proporcional, não sendo cabível a dedução de IPTU quando ausente a posse efetiva do imóvel."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031682-61.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ISADORA ALMEIDA SIQUEIRA NEVES - CPF: 062.233.311-93 (APELADO), RENATO MARCELINO DOLCE DE SOUZA - CPF: 096.168.698-76 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI No 13.786/2018. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de apelação interposto por empresa loteadora contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, determinando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e a devolução dos valores pagos pela compradora com retenção de 25% sobre o montante efetivamente pago, em parcela única.

II. Questão em discussão:

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional pela não aplicação específica da Lei no 13.786/2018; (ii) definir o regime jurídico aplicável ao distrato, se a Lei do Distrato ou o Código de Defesa do Consumidor; (iii) determinar a base de cálculo da retenção e a forma de devolução dos valores; (iv) verificar a possibilidade de dedução de IPTU, encargos moratórios e comissão de corretagem.

III. Razões de decidir:

3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o magistrado fundamenta adequadamente sua decisão com base nos elementos probatórios e normas aplicáveis, sendo a não aplicação de lei específica uma opção interpretativa fundamentada na proteção consumerista.

4. A relação jurídica entre loteadora e adquirente configura típica relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que deve prevalecer quando a aplicação da Lei no 13.786/2018 resultar em desvantagem exagerada ao consumidor.

5. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, como previsto no artigo 32-A da Lei no 6.766/79, implicaria na perda de praticamente toda a quantia paga pela consumidora, configurando cláusula abusiva vedada pelo artigo 53 do CDC.

6. A Súmula 543 do STJ determina a imediata restituição das parcelas pagas em contratos submetidos ao CDC, sendo a devolução parcelada contrária aos princípios consumeristas.

7. A responsabilidade pelo IPTU pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, não sendo cabível sua cobrança quando o adquirente desiste antes da posse efetiva do bem.

8. Com a rescisão contratual, as partes retornam ao status quo ante, não havendo mora a justificar a exclusão de encargos moratórios da restituição, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora.

IV. Dispositivo e tese:

9. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento:

"1. Em contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a aplicação do artigo 32-A da Lei no 6.766/79 deve ser harmonizada com os princípios consumeristas, vedando-se cláusulas que resultem em desvantagem exagerada ao consumidor. 2. A retenção em caso de rescisão por iniciativa do comprador deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, não sobre o valor total do contrato, limitando-se a percentual razoável que compense as despesas administrativas sem configurar enriquecimento sem causa. 3. A restituição deve ser imediata e integral dos valores pagos, excluída apenas a retenção proporcional, não sendo cabível a dedução de IPTU quando ausente a posse efetiva do imóvel."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela
Pôr do Sol Urbanizações Ltda.
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, registrada sob o no 1031682-61.2023.8.11.0003, ajuizada por
Isadora Almeida Siqueira Neves
em desfavor da referida empresa, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Na petição inicial (ID. 294983463), a autora afirmou ter firmado com a ré contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, localizado no Residencial Parque das Laranjeiras, Município de Rondonópolis/MT, pelo valor de R$ 256.681,59, tendo efetuado o pagamento de parcelas do preço ajustado. Alegou dificuldades financeiras supervenientes que a impossibilitaram de dar continuidade ao cumprimento da obrigação contratual, motivo pelo qual pleiteou a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, corrigidos monetariamente, sustentando a aplicação das normas consumeristas. Requereu, ainda, tutela de urgência para rescisão imediata do contrato e liberação do imóvel.

Em sua contestação (ID. 294983474), a requerida sustentou a validade do contrato, invocando as disposições da Lei no 13.786/2018. Contestou a pretensão de restituição integral, pugnando pela aplicação das cláusulas contratuais que preveem a retenção de parte das parcelas pagas a título de indenização, além da responsabilidade da autora pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel. Argumentou, também, que o valor efetivamente pago corresponderia a R$ 34.945,15, e não ao montante indicado pela parte autora. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, que a restituição se desse nos moldes da legislação aplicável, com retenção e dedução das despesas previstas em contrato.

Na impugnação à contestação (ID. 294983488), a autora reiterou sua tese de que, apesar da previsão contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade, havia cláusula que permitia a rescisão por distrato, devendo prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor. Afirmou que sua situação financeira impossibilitava o adimplemento e que a manutenção do contrato traria prejuízo a ambas as partes. Sustentou, ainda, que a cláusula de irretratabilidade não poderia impedir a rescisão, sob pena de configurar vínculo abusivo.

Sobreveio sentença (ID. 294983857/863/864/869/870), a qual julgou procedente a ação, para: Declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pela autora, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% a partir do trânsito em julgado desta decisão e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela. Condenou a ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrado em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação.

Inconformada, a requerida interpôs recurso de apelação (ID. 294983871/294983916), no qual alegando que a sentença deixou de aplicar corretamente a Lei no 13.786/2018, limitando-se a fundamentar-se no Código de Defesa do Consumidor. Sustenta que, embora não se opusesse à rescisão, esta deveria observar os percentuais de retenção previstos em lei, de modo a resguardar as despesas incorridas e a recomposição dos custos de administração e tributos.

Requer preliminarmente: a anulação da sentença e dos Embargos de Declaração, por negativa de prestação jurisdicional, nos termos do art. 489, §1o, IV, do CPC e art. 1.022, II, do CPC; no mérito: a aplicação da Lei 13.786/2018 e do art. 32-A da Lei 6.766/79, que regula especificamente os distratos de contratos de aquisição de loteamentos; a correção da base de cálculo da retenção de 10%, para que incida sobre o valor atualizado do contrato, e não apenas sobre os valores pagos, nos termos do art. 32-A, II, da Lei 6.766/79; a determinação de que a devolução dos valores pagos ocorra de forma parcelada, em até 12 meses, conforme previsto no art. 32-A, §1o, II, da Lei 6.766/79; o reconhecimento da possibilidade de dedução do IPTU, comissão de corretagem e retenção dos encargos moratórios das parcelas pagas em atraso, nos termos do art. 32-A, I, IV e V, da Lei 6.766/79.

Por fim, o provimento do recurso, reformando-se a sentença para adequação aos dispositivos legais aplicáveis; bem como, a condenação do Apelado ao pagamento dos ônus sucumbenciais, conforme o art. 85, §2o, do CPC.

Nas contrarrazões (ID. 294983874), a apelada rebateu os argumentos da apelante, sustentando que não houve negativa de prestação jurisdicional e que a sentença aplicou corretamente a legislação consumerista ao caso, sendo descabida a invocação da Lei no 13.786/2018. Defendeu a manutenção da decisão de primeiro grau, sob o fundamento de que a devolução parcial com retenção de 10% mostra-se justa e razoável, não havendo que se falar em alteração do julgado.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA.,
contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos no. 1031682-61.2023.8.11.0003, determinando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e a devolução dos valores pagos pela compradora com retenção de 25% sobre o montante efetivamente pago, em parcela única.

A apelante sustenta preliminar de nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, alegando que o magistrado ignorou completamente a aplicação da Lei no 13.786/2018, que inseriu o artigo 32-A na Lei no 6.766/79.

No mérito, pugna pela aplicação integral da legislação específica sobre distrato de loteamentos, defendendo que a retração deve incidir sobre o valor atualizado do contrato e não apenas sobre os valores pagos, que a devolução deve ocorrer de forma parcelada em até 12 meses, e que devem ser deduzidos os valores de IPTU, encargos moratórios e comissão de corretagem.

A apelada, em contrarrazões, refuta os argumentos recursais, sustentando que não há negativa de prestação jurisdicional, que a aplicação do Código de Defesa do Consumidor deve prevalecer sobre a Lei do Distrato quando esta resultar em desvantagem exagerada ao consumidor, e que a sentença deve ser mantida integralmente.

Pois bem.

Inicialmente, rejeito a preliminar de nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional; eis que o magistrado de primeiro grau fundamentou adequadamente sua decisão, analisando os elementos probatórios e as normas aplicáveis ao caso concreto. O fato de não ter aplicado especificamente a Lei no 13.786/2018 não configura omissão judicial, mas sim opção interpretativa fundamentada na proteção consumerista. A decisão que rejeitou os embargos de declaração também se mostra adequada, pois não havia vício a ser sanado, mas sim inconformismo da parte com o resultado do julgamento.

No mérito, a questão central reside na definição do regime jurídico aplicável ao distrato do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado após a vigência da Lei no 13.786/2018. Embora seja inegável que o contrato foi celebrado sob a égide da referida lei, que inseriu o artigo 32-A na Lei no 6.766/79, estabelecendo regras específicas para a rescisão de contratos de aquisição de lotes em loteamentos, não se pode ignorar que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura típica relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A apelante enquadra-se perfeitamente no conceito de fornecedora previsto no artigo 3o do CDC, desenvolvendo atividade de comercialização de produtos imobiliários no mercado de consumo, enquanto a apelada figura como consumidora final do produto adquirido, nos termos do artigo 2o do mesmo diploma legal. Estabelecida a relação consumerista, impõe-se a aplicação dos princípios protetivos do CDC, especialmente no que tange à vedação de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

A Lei no 13.786/2018, embora tenha trazido maior segurança jurídica ao mercado imobiliário, não pode ser aplicada de forma a contrariar os princípios fundamentais do direito do consumidor. O artigo 32-A da Lei no 6.766/79 deve ser interpretado em harmonia com as normas consumeristas, especialmente com o artigo 51, inciso IV, do CDC, que considera nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

No caso concreto, a aplicação literal do artigo 32-A resultaria em manifesta desproporcionalidade. A apelada pagou efetivamente R$ 34.945,15, correspondente às três parcelas de entrada e mais 22 parcelas do financiamento, sobre um contrato no valor total de R$ 256.681,59. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, como pretende a apelante, implicaria na perda de praticamente toda a quantia paga pela consumidora, configurando situação vedada pelo artigo 53 do CDC, que considera nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, mesmo após a vigência da Lei no 13.786/2018, tem admitido a revisão de cláusulas penais quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva, mantendo o entendimento de que a retenção deve ser razoável e proporcional, evitando o enriquecimento sem causa da incorporadora. O percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos, fixado na sentença, mostra-se adequado e suficiente para compensar as despesas administrativas e eventuais prejuízos decorrentes da rescisão contratual por iniciativa da compradora.

Quanto ao parcelamento da devolução, a Súmula 543 do STJ estabelece que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”. A devolução parcelada prevista no artigo 32-A da Lei no 6.766/79 coloca o consumidor em posição demasiadamente desvantajosa, contrariando os princípios consumeristas. A apelante não demonstrou necessidade financeira que justifique o parcelamento, limitando-se a invocar a previsão legal, o que não é suficiente para afastar a proteção consumerista.

No tocante ao IPTU, não assiste razão à apelante. A responsabilidade pelo pagamento do tributo pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel. No caso, a apelada desistiu do negócio antes mesmo de tomar posse efetiva do lote, não havendo fruição do bem que justifique a cobrança. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que as despesas de IPTU são de responsabilidade da vendedora até a entrega efetiva do imóvel ao adquirente. A previsão contratual de transferência dessa obrigação ao comprador desde a assinatura do contrato revela-se abusiva, sendo inadmissível a imposição de posse precária como forma de obrigar o adquirente ao pagamento de tais despesas.

Relativamente aos encargos moratórios, também não procede a pretensão da apelante. Com a rescisão do contrato, as partes retornam ao
status quo ante
, não havendo que se falar em mora. A exclusão dos encargos moratórios do cálculo da restituição implicaria em enriquecimento sem causa da vendedora, vedado pelo ordenamento jurídico. A restituição deve abranger o valor total efetivamente pago pela compradora, incluindo eventuais encargos decorrentes de atrasos no pagamento das parcelas.

Por fim, quanto à comissão de corretagem, verifica-se que, embora prevista no contrato, não integrava o preço do lote, conforme se extrai do quadro resumo do instrumento contratual. O valor de entrada de R$ 4.929,27 acrescido do saldo remanescente de R$ 251.752,32 resulta no valor total do imóvel de R$ 256.681,59, sendo a comissão de corretagem um valor adicional suportado pelo promitente comprador. Nessa hipótese, não é cabível a retenção de tal valor, pois não integra efetivamente o preço do bem.

A determinação de baixa do registro imobiliário, embora não expressamente mencionada na sentença, decorre naturalmente da rescisão contratual, devendo ser providenciada no cumprimento da decisão.

Ante o exposto,
REJEITO a preliminar
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios recursais em 12% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/10/2025