Tribunal: TJMT
Processo: 1003877-89.2023.8.11.0050
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-26
Data de publicação: 2025-03-05

Ementa:
RECURSO DE Apelação Cível no 1003877-89.2023.8.11.0050
APELANTE: HELSON FERNANDO CANIZA E B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ApeladoS: OS MESMOS
EMENTA
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEITADA – MÉRITO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – DEVOLUÇÃO SIMPLES – AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ – TAXAS DE CONDOMÍNIO E IPTU – RESPONSABILIDADE APÓS A POSSE DO IMÓVEL – PRECEDENTES – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR EQUIDADE – IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.
Não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam especificamente as questões decididas na sentença e apresentam as razões da inconformidade.
A rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda pelo comprador enseja a restituição dos valores pagos, de forma simples, salvo comprovação de má-fé da vendedora.
A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais somente ocorre a partir da efetiva posse do imóvel pelo comprador.
Os honorários de sucumbência serão fixados com base no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, cabendo a fixação por equidade nos casos em que não for possível estimar o proveito econômico ou este for irrisório, assim como nos casos em que o valor da causa for muito baixo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1003877-89.2023.8.11.0050
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[HELSON FERNANDO CANIZA - CPF: 495.142.532-72 (APELANTE), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO), B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 30.712.416/0001-01 (APELADO), ODALGIR SGARBI JUNIOR - CPF: 029.925.249-30 (ADVOGADO), ERIKA CRISTINA DA SILVA SANTOS - CPF: 062.207.881-09 (ADVOGADO), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO), B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 30.712.416/0001-01 (APELANTE), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO), HELSON FERNANDO CANIZA - CPF: 495.142.532-72 (APELADO), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - CPF: 333.986.298-22 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

RECURSO DE Apelação Cível no 1003877-89.2023.8.11.0050

APELANTE:
HELSON FERNANDO CANIZA
E B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

ApeladoS:
OS MESMOS

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEITADA – MÉRITO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – DEVOLUÇÃO SIMPLES – AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ – TAXAS DE CONDOMÍNIO E IPTU – RESPONSABILIDADE APÓS A POSSE DO IMÓVEL – PRECEDENTES – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR EQUIDADE – IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA –
RECURSOS DESPROVIDOS
.

Não há falar em ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam especificamente as questões decididas na sentença e apresentam as razões da inconformidade.

A rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda pelo comprador enseja a restituição dos valores pagos, de forma simples, salvo comprovação de má-fé da vendedora.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais somente ocorre a partir da efetiva posse do imóvel pelo comprador.

Os honorários de sucumbência serão fixados com base no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, cabendo a fixação por equidade nos casos em que não for possível estimar o proveito econômico ou este for irrisório, assim como nos casos em que o valor da causa for muito baixo.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE Apelação Cível no 1003877-89.2023.8.11.0050

APELANTE:
HELSON FERNANDO CANIZA
E B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

ApeladoS:
OS MESMOS

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
HELSON FERNANDO CANIZA E B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara da Comarca de Campo Novo dos Parecis, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores (ID 250334722), que julgou procedente o pedido formulado por
HELSON FERNANDO CANIZA
, determinando a devolução dos valores pagos.

O apelante HELSON FERNANDO CANIZA, em seu recurso (ID 250334724), requer a reforma parcial da sentença para que seja determinada a devolução dos valores pagos em dobro, sob alegação de que a retenção de valores pela construtora configura enriquecimento ilícito. Pleiteia, ainda, a majoração da indenização por danos morais.

Por sua vez, a apelante B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. sustenta que a rescisão contratual deve ensejar a retenção de parte dos valores pagos, a título de custos administrativos, bem como defende que os encargos tributários e condominiais devem ser suportados pelo comprador, conforme documentos anexados aos autos (ID 250334716, ID 250334717).

Ambas as partes apresentaram as respectivas contrarrazões, sendo que o apelante HELSON FERNANDO CANIZA arguiu preliminar de ofensa a dialeticidade.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR VIOLAÇÃO A DIALETICIDADE

Em sede de contrarrazões o apelado Helson pleiteia o não conhecimento do Recurso por violação ao princípio da dialeticidade.

Contudo, resta evidenciado na fundamentação trazida em sede recursal que o Apelante combateu as razões de fato e de direito apresentadas na sentença, trazendo os pontos pelos quais se insurge quanto a fundamentação advinda da sentença que se recorre.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA
– MÉRITO - OSCILAÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA – QUEIMA DE PORTÃO ELETRÔNICO – DANO MATERIAL COMPROVADO - DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO – OBSERVAÇÃO ÀS NORMAS DA RESOLUÇÃO DA ANEEL - ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO NO TERMO DA SENTENÇA - SENTENÇA CONSERVADA – RECURSOS DESPROVIDOS.
Não configura ofensa ao princípio da dialeticidade, se as razões do recurso interposto pelo Autor abordam os aspectos nos quais pretende a reforma da sentença.
(...)
” (Ap 21545/2018, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/07/2018, publicado no DJE 06/07/2018) (destaquei).

“AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C DANO MORAL –
DIALETICIDADE – INOCORRÊNCIA -
DESCONTO INDEVIDO – CONTA POUPANÇA – DANO MORAL – REQUISITOS – DEVER DE INDENIZAR – VALOR JUSTO E ADEQUADO - LEGITIMIDADE PASSIVA - DANO MATERIAL COMPROVADO -– RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
Quando as razões esposadas no recurso de apelação guardam relação com os fundamentos da sentença, não há violação do princípio da dialeticidade, impondo-se o conhecimento do recurso (...)”
(Ap 36157/2018, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/07/2018, publicado no DJE 10/07/2018) (destaquei).

Em razão disso,
REJEITO
a preliminar suscitada.

VOTO - MÉRITO

Eminentes pares.

O inadimplemento contratual da parte apelante Helson foi, então, o motivo da rescisão do contrato, estabelecida na sentença objurgada, com embasamento no art. 475 do Código Civil.

A consequência lógica do término da relação contratual por culpa da parte ré é a restituição das partes ao status
quo ante
, mediante devolução das importâncias adimplidas pelo comprador, de forma integral, conforme Enunciado 543 da Súmula do STJ:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

No caso em exame, restou amplamente demonstrado nos autos que a vendedora não cumpriu com suas obrigações contratuais, ensejando a rescisão do pacto e, por conseguinte, a restituição dos valores pagos.

Quanto à retenção da comissão de corretagem, entendo que tal pleito não merece acolhimento. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que a cobrança da comissão de corretagem pressupõe a efetiva concretização do negócio. No caso em apreço, tendo ocorrido a rescisão contratual por culpa da vendedora, inexiste fundamento legal para a retenção desse valor.

Nesse sentido é o entendimento desta Egrégia Câmara:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA E VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO – CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Se o magistrado, a quem a prova é dirigida, entendeu que os elementos constantes dos autos são suficientes à formação do seu convencimento, não há óbice ao julgamento da lide independentemente da produção de outras provas, evitando-se, assim, retardar a prestação jurisdicional.

2. Não há falar-se em não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade se a apelante ataca especificamente todos os pontos da sentença, expondo os fundamentos de fato e de direito pelos quais requer sua reforma.

3. Se a rescisão do contrato de aquisição de imóvel se deu por culpa da promitente vendedora que deixou de entregar o empreendimento no prazo pactuado no contrato, há que ser mantida a sentença quanto à atribuição de culpa pela rescisão contratual à vendedora/requerida/apelante.

4. Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma delas (Súmula 543 do STJ).

5. Se não consta dos autos a parte do contrato que prevê a Taxa de Corretagem, de modo que não é possível saber se havia ou não previsão da transferência do encargo ao comprador, inviável a sua retenção.

6. A demora injustificada da entrega do empreendimento por 11 (onze) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abado psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

7. Há de ser reduzido o valor da indenização por danos morais a fim de atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

8. Não há falar-se em impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a indenização por danos morais, uma vez que a primeira constitui sanção pelo descumprimento de obrigação contratualmente assumida, ao passo que a segunda cuida de ressarcimento do comprador pelos transtornos decorrentes do atraso da obra.

9. Recurso parcialmente provido.”
(N.U 1022679-19.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2024, publicado no DJE 12/12/2024)

Outrossim, quanto à controvérsia sobre a responsabilidade pelo pagamento de encargos como IPTU e taxas condominiais, a orientação jurisprudencial predominante é a de que tais despesas são de responsabilidade do promitente comprador apenas após a imissão na posse do imóvel.

Enquanto essa posse não se concretiza, tais obrigações permanecem sob a responsabilidade do promitente vendedor. Essa interpretação se coaduna com a sistemática do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, visando equilibrar a relação contratual e impedir o enriquecimento ilícito de uma das partes.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou esse entendimento em diversos julgados, sendo pacífica a tese de que a impossibilidade de usufruto do bem impede a transferência de encargos como tributos e despesas condominiais ao comprador.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. PROCEDÊNCIA DO PLEITO. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO PAGAMENTO DO IPTU. AUSÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA E PORCENTAGEM DE RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. MULTA DO ART. 1.026, § 2o, DO CPC. AUSÊNCIA DE INTUITO PROTELATÓRIO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL APENAS PARA AFASTAR A MULTA APLICADA.

1. Modificar o entendimento do Tribunal local acerca da obrigação de indenizar pela demora na entrega do imóvel demanda reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável devido ao óbice da Súmula n. 7 do STJ.

2. A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.

3. Para que se tenha por prequestionada determinada matéria, é necessário que a questão tenha sido objeto de debate à luz da legislação federal indicada, com a imprescindível manifestação pelo Tribunal de origem, que deverá emitir juízo de valor acerca dos dispositivos legais ao decidir por sua aplicação ou afastamento no caso concreto.

4. Embargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório, não cabendo a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2o, do CPC.

5. Agravo interno parcialmente provido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento apenas para afastar a multa aplicada pelo Tribunal de origem no julgamento dos embargos de declaração.”
(AgInt no REsp n. 2.085.055/SE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024.)

Com relação ao pedido do apelante HELSON FERNANDO CANIZA para que os honorários advocatícios sejam fixados por equidade, entendo que tal pleito não merece acolhimento.

Em relação ao arbitramento dos honorários de sucumbência, cabe destacar que a utilização do critério da equidade, com fundamento no §8o do art. 85 do CPC, restringe-se às causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou quando o valor da causa for muito baixo, inexistindo previsão legal de aplicação do critério da equidade quando se tratar de causa de valor alto, conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema no 1076, no qual fixou a seguinte tese:

"
i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo".

Como a equidade constitui exceção à regra geral de arbitramento dos honorários com base no proveito econômico ou no valor da causa, a sua interpretação deve ser restritiva aos casos previstos no §8o.

Assim, não cabe a aplicação do critério da equidade no presente caso, pois não se enquadra nos critérios definidos pelo STJ no julgamento do Tema no 1076.

Ante a todo exposto,
NEGO PROVIMENTO aos recursos
.

Tendo em vista que o recorrente B3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA fora sucumbente na origem, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2025