Tribunal: TJMT
Processo: 1040697-03.2024.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. HONORÁRIOS MANTIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda. contra sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores ajuizada por Heitor Dias Bueno, que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, determinou a devolução de 90% dos valores pagos, com retenção de 10% a título de cláusula penal, e fixou honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável a Lei no 9.514/97 ao contrato firmado entre as partes, diante da existência de cláusula de alienação fiduciária sem registro; (ii) estabelecer se é razoável a retenção de apenas 10% dos valores pagos pelo comprador diante da ausência de prova de prejuízos; (iii) analisar a legalidade e proporcionalidade do percentual de honorários sucumbenciais fixados em 20%.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade fiduciária e afasta a aplicação da Lei no 9.514/97.
Em contratos de compra e venda rescindidos por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 10% dos valores pagos quando não comprovados prejuízos superiores.
A restituição das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ.
A fixação de honorários advocatícios em 20% é válida quando compatível com a complexidade da causa e os parâmetros legais do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040697-03.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[HEITOR DIAS BUENO - CPF: 690.692.981-04 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. HONORÁRIOS MANTIDOS. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda. contra sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores ajuizada por Heitor Dias Bueno, que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, determinou a devolução de 90% dos valores pagos, com retenção de 10% a título de cláusula penal, e fixou honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável a Lei no 9.514/97 ao contrato firmado entre as partes, diante da existência de cláusula de alienação fiduciária sem registro; (ii) estabelecer se é razoável a retenção de apenas 10% dos valores pagos pelo comprador diante da ausência de prova de prejuízos; (iii) analisar a legalidade e proporcionalidade do percentual de honorários sucumbenciais fixados em 20%.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato impede a constituição da propriedade fiduciária e afasta a aplicação da Lei no 9.514/97.

Em contratos de compra e venda rescindidos por iniciativa do comprador, é razoável a retenção de 10% dos valores pagos quando não comprovados prejuízos superiores.

A restituição das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ.

A fixação de honorários advocatícios em 20% é válida quando compatível com a complexidade da causa e os parâmetros legais do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por

BRDU SPE CUIABA 01 LTDA,

contra a sentença proferida pela Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que na

Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos no 1040697-03.2024.8.11.0041, ajuizada por HEITOR DIAS BUENO,

julgou procedentes os pedidos iniciais, nesses termos:

“ANTE O EXPOSTO, e com base no artigo 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial formulado por HEITOR DIAS BUENO para DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes (ID. 168678040) e CONDENAR a ré BRDU SPE CUIABA 01 LTDA a promover a RESTITUIÇÃO no valor de R$ 4.372,85 (quatro mil trezentos e setenta e dois reais e oitenta e cinco centavos), acrescido de correção monetária a partir do desembolso e juros de mora (SELIC) a partir do trânsito em julgado.

CONDENO a parte Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85,§2o do NCPC.”

Nas razões de Id. 316903888, a parte apelante, em síntese, assevera a necessidade de aplicação da Lei no 9.514/97, que rege a alienação fiduciária em garantia, sob o argumento de que o contrato firmado entre as partes não se sujeita ao regramento do Código de Defesa do Consumidor, tampouco autoriza a restituição imediata dos valores sem a observância do procedimento legal específico da consolidação da propriedade, previsto nos arts. 26 e 27 da referida lei.

Alega que, mesmo sem o registro do contrato em cartório, a eficácia entre as partes é válida, conforme interpretação atual do STJ após o julgamento do Tema 1095, e que a inadimplência voluntária do comprador configura quebra antecipada do contrato (
anticipatory breach
), afastando-se a necessidade de constituição em mora.

Sustenta a inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ ao caso concreto, visto que se trata de contrato com alienação fiduciária e não mera promessa de compra e venda.

Por fim, impugna o valor dos honorários advocatícios sucumbenciais, requerendo a sua minoração de 20% para 10%, por considerar o percentual excessivo frente à simplicidade e baixa complexidade da causa.

Postula, ao final, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, reconhecendo-se a incidência da Lei no 9.514/97, afastando a restituição dos valores pagos fora do rito legal e, subsidiariamente, requer a redução do percentual de honorários sucumbenciais.

Contrarrazões de Id. 316903892, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos, ajuizada por Heitor Dias Bueno em face de BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda., objetivando a rescisão de contrato de compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano, celebrado em 26 de agosto de 2020, referente ao lote no 37, quadra 05, do Loteamento Residencial Mirante do Parque, situado na Comarca de Cuiabá/MT.

A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido inicial, declarando a rescisão contratual por iniciativa do comprador, com fundamento na inadimplência por dificuldades financeiras, e condenando a parte ré à devolução de 90% dos valores pagos (R$ 4.372,85), com retenção de 10% a título de cláusula penal. Ainda, fixou honorários advocatícios sucumbenciais no patamar de 20% sobre o valor da condenação.

Desta decisão se insurge a parte ré, ora apelante.

Pois bem.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Tribunal gira em torno da alegada aplicabilidade da Lei no 9.514/97 ao caso concreto, tendo em vista a existência de cláusula contratual de alienação fiduciária em garantia, com o consequente afastamento da possibilidade de rescisão judicial pretendida pelo adquirente.

A Apelante sustenta, em síntese, que a previsão de cláusula de alienação fiduciária, mesmo sem registro, atrai a incidência do regime jurídico próprio da Lei no 9.514/97, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente após a consolidação da tese no Tema 1095, o que inviabilizaria a restituição judicial das parcelas pagas, sem a prévia consolidação da propriedade e leilão do bem.

Entretanto, não assiste razão à apelante.

De início, importa consignar que o contrato entabulado entre as partes não foi registrado no competente Registro de Imóveis, sendo, portanto, inexistente a constituição da propriedade fiduciária sobre o bem, nos termos do art. 23 da própria Lei no 9.514/97. Assim, não se aperfeiçoou a garantia fiduciária, de modo que os procedimentos previstos nos arts. 26 e 27 da referida norma são inaplicáveis ao caso concreto.

Este é precisamente o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.987.389/SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, no qual se reconheceu a possibilidade de resolução do contrato pelo adquirente quando ausente o registro, ainda que conste cláusula de alienação fiduciária, afastando-se o rito da Lei no 9.514/97.

A propósito:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA .
AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ART. 23 DA LEI No 9 .514/1997. PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/1997 . NÃO APLICAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL . SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. 1. Ação ajuizada em 21/10/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 01/09/2021 e concluso ao gabinete em 28/03/2022 . 2. O propósito recursal é decidir se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei no 9 .514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.
4. No regime especial da Lei no 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem . 5. Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei no 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts . 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos. 6. Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido - tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no art . 27 da Lei no 9.514/1997. 7. Recurso especial conhecido e não provido .”
(STJ - REsp: 1987389 SP 2022/0050671-4, Data de Julgamento: 30/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2022)

Além disso, diverge a presente hipótese daquelas abrangidas pelo Tema 1095/STJ. O referido precedente trata especificamente da execução da garantia fiduciária em caso de inadimplemento contratual e da possibilidade de se reconhecer a validade da alienação fiduciária entre as partes, mesmo sem o registro. Contudo, no caso
sub judice
, não houve inadimplemento materializado por mora, tampouco execução da garantia.

O que se verifica nos autos é a manifestação voluntária do promitente comprador pela resilição do contrato, circunstância que afasta, por completo, o contexto fático-jurídico necessário à aplicação do rito legal previsto na Lei no 9.514/97.

Além disso, a relação entre as partes é nitidamente consumerista, dado que o adquirente se insere no conceito de consumidor (art. 2o do CDC), ao passo que a vendedora, incorporadora de loteamento imobiliário, enquadra-se como fornecedora (art. 3o do CDC). A incidência do Código de Defesa do Consumidor impõe o reconhecimento da hipossuficiência da parte autora, bem como o controle de abusividade contratual, especialmente quanto à perda integral das parcelas pagas.

Com efeito, o art. 53 do CDC é claro ao vedar a cláusula que estipule a perda total das prestações pagas, mesmo em contratos com alienação fiduciária. Essa norma visa coibir o enriquecimento sem causa do credor e assegurar o reequilíbrio contratual diante da ruptura antecipada do vínculo.

A sentença proferida pelo juízo de origem andou bem ao declarar a rescisão contratual e determinar a restituição de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%, percentual amplamente aceito pela jurisprudência do STJ como parâmetro de razoabilidade em casos de distrato por iniciativa do comprador (v.g. AgInt no REsp 725.986/RJ e Súmula 543/STJ).

Quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, cumpre destacar que a jurisprudência tem oscilado entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias concretas de cada caso, notadamente a existência de comprovados prejuízos suportados pelo vendedor em decorrência da rescisão contratual.

No caso
sub judice,
verifica-se que a parte apelante não produziu qualquer prova que demonstre a efetiva ocorrência de prejuízos que justifiquem a retenção no percentual superior pleiteado. Ao contrário, tendo oportunidade processual para requerer a produção probatória nesse sentido, quedou-se inerte, limitando-se a argumentações genéricas acerca de supostos gastos administrativos, de publicidade e de comercialização.

Nesse cenário, considerando a ausência de fundamentação concreta que justifique a majoração pretendida e levando em conta que o imóvel retorna à disponibilidade da vendedora para nova comercialização - o que, em última análise, pode até mesmo representar benefício econômico, ante a possível valorização imobiliária -, revela-se adequado e proporcional o percentual de retenção fixado pela sentença em 10% dos valores pagos.

Desse modo, o patamar de 10% se mostra mais condizente com os precedentes deste Tribunal e do STJ em casos análogos, como já consta da própria fundamentação recursal:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OPÇÃO VOLUNTÁRIA DOS COMPRADORES PELA RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR DE NULIDADE REJEITADA – MÉRITO – RETENÇÃO – PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO – LOTE NÃO USUFRUÍDO PELOS COMPRADORES E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – TERMO INICIAL DOS JUROS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO – ALTERAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – No caso concreto, age em verdadeira em consonância como os princípios da celeridade e economia processual a Julgadora que admite a emenda à inicial para incluir a cônjuge no polo ativo por se tratar de direito real imobiliário, em verdadeiro espírito colaborativo, não havendo que falar em julgamento nulo. 2 – Apesar de a jurisprudência mais atual do STJ dispor sobre o “padrão indenizatório de 25% do valor pago” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); no caso concreto, não justifica a retenção desse percentual, sendo justa a retenção de apenas 10% do montante quitado, pois o imóvel se trata de imóvel sem benfeitorias, valorizado com o decorrer do tempo, e que a Construtora poderá revendê-lo pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo. 3 – O TEMA n.o 1.002 proferido pelo Superior Tribunal de Justiça dirimiu o termo inicial dos juros de mora nestes casos, no sentido de que conta-se a partir do trânsito em julgado, e não da citação. 4 – De acordo com o julgamento do Tema 1.076 pela Corte do STJ, apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo, cujas hipóteses não se amoldam ao caso em exame.” (N.U 1016014-89.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2023, Publicado no DJE 07/02/2023)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp no 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016)

Destaca-se que a restituição deve ser efetuada em parcela única, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência e positivado na Súmula 543 do STJ. A tentativa da apelante de parcelar os valores devidos não encontra respaldo legal, tampouco está justificada por qualquer prova de dificuldade financeira ou prejuízo substancial que impeça o adimplemento imediato.

Nesse sentido é o entendimento deste Sodalício:

“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
III. RAZÕES DE DECIDIR: O contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrado no Cartório de Imóveis não constitui direito real de garantia, restringindo-se ao âmbito obrigacional, o que afasta a incidência da Lei no 9.514/97 e impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Conforme a Súmula 543 do STJ, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é devida a restituição parcial dos valores pagos, sendo razoável a retenção de percentual para cobertura de custos administrativos e prejuízos suportados pelo vendedor.
(N.U 1027898-50.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/02/2025, Publicado no DJE 14/02/2025)”

Quanto à insurgência da apelante em relação à fixação dos honorários sucumbenciais em 20%, também não prospera.

Trata-se de percentual dentro dos limites legais do art. 85, § 2o, do CPC, e justifica-se diante do trabalho técnico desempenhado pelo procurador do autor ao longo do processo, notadamente pela complexidade jurídica da tese de descaracterização da alienação fiduciária, além da litigiosidade imposta pela parte ré, que optou por resistir à solução amigável desde a fase pré-processual.

Assim, à luz da exegese jurídica mais consentânea com o sistema normativo vigente e considerando o acervo probatório amealhado aos autos, conclui-se pela integral manutenção da sentença combatida, que aplicou corretamente o direito à espécie, conforme os parâmetros jurisprudenciais aplicáveis.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso apresentado e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Inaplicável o art. 85, §11, do CPC, tendo em vista a fixação dos honorários advocatícios em percentual máximo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2025