Tribunal: TJMT
Processo: 0026084-39.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO C/C TUTELA DE URGÊNCIA. MATRÍCULA IMOBILIÁRIA SEM CADEIA DOMINIAL. RETIFICAÇÃO JUDICIAL SEM TITULARIDADE ORIGINÁRIA. PREVALÊNCIA DE MATRÍCULAS COM ORIGEM VÁLIDA. RECURSO EDUARDO AKURI DESPROVIDO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DE AIRTON JOSÉ, PARA AFASTAMENTO DE MULTA PROCESSUAL.
I. Caso em exame
1. Ação declaratória de nulidade de matrícula imobiliária cumulada com tutela de urgência, proposta por Airton José Mendonça em face de Eduardo Akuri e Banco Santander S.A., visando à declaração de nulidade da matrícula no 56.237 e dos atos registrais dela decorrentes. Sentença de procedência reconheceu a ausência de origem dominial válida e declarou a nulidade da matrícula e da re-retificação da área.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se a matrícula no 56.237 possui origem dominial válida e se a retificação judicial realizada em 1978 estaria acobertada pela coisa julgada;
(ii) saber se a multa aplicada ao recorrente Airton José Mendonça, por suposto uso protelatório dos embargos de declaração, encontra amparo jurídico.
III. Razões de decidir
2. A prova pericial apontou vícios substanciais na origem registral da matrícula no 56.237, ausência de descrição individualizada da área e sobreposição com áreas de titularidade do autor, cuja origem dominial foi validada por usucapião e cadeia sucessória formalmente reconhecida.
3. A retificação judicial realizada na década de 1970 não supre a exigência de título dominial originário válido, tampouco impede o exame da legalidade da matrícula em razão de vícios materiais.
4. A pretensão de prevalência da matrícula no 56.237 com base no princípio da anterioridade registral foi afastada diante da ausência de legitimidade dominial do título originário.
5. A impugnação apresentada pelo recorrente não refutou o ponto essencial do laudo – a inexistência de cadeia dominial –, limitando-se a aspectos secundários sobre medição e localização física do imóvel.
6. Quanto ao segundo apelante, Airton José Mendonça, a multa processual aplicada por embargos de declaração foi afastada, dada a inexistência de má-fé ou caráter protelatório, reconhecendo-se dúvida objetiva quanto à fluência dos prazos recursais.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso de apelação de Eduardo Akuri desprovido.
8. Recurso de apelação de Airton José Mendonça parcialmente provido, para afastar a condenação ao pagamento da multa por embargos protelatórios.
Tese de julgamento:
“1. A validade da matrícula imobiliária depende de título aquisitivo com origem dominial legítima, não sendo suprida por retificação judicial desacompanhada de lastro dominial.
2. A prioridade registral não prevalece diante da nulidade da origem do registro.
3. A ausência de impugnação específica quanto à inexistência de cadeia dominial autoriza a manutenção da sentença declaratória de nulidade.
4. Não se impõe multa processual por embargos de declaração quando ausente intuito procrastinatório e presente dúvida objetiva sobre a fluência dos prazos recursais."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0026084-39.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento, Defeito, nulidade ou anulação, Bloqueio de Matrícula, Efeitos]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[AIRTON JOSE DE MENDONCA - CPF: 207.473.061-68 (APELANTE), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), EDUARDO AKURI - CPF: 065.608.808-77 (APELADO), VALBER DA SILVA MELO - CPF: 516.916.122-00 (ADVOGADO), FABIO CURVELANO BATISTA - CPF: 048.201.226-90 (ADVOGADO), ALAOR DE ALMEIDA CASTRO - CPF: 160.485.556-87 (ADVOGADO), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (APELADO), CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR - CPF: 221.436.208-88 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE AIRTON JOSÉ DE MENDONÇA E DESPROVEU O DE EDUARDO AKURI.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO C/C TUTELA DE URGÊNCIA. MATRÍCULA IMOBILIÁRIA SEM CADEIA DOMINIAL. RETIFICAÇÃO JUDICIAL SEM TITULARIDADE ORIGINÁRIA. PREVALÊNCIA DE MATRÍCULAS COM ORIGEM VÁLIDA. RECURSO EDUARDO AKURI DESPROVIDO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DE AIRTON JOSÉ, PARA AFASTAMENTO DE MULTA PROCESSUAL.

I. Caso em exame

1.

Ação declaratória de nulidade de matrícula imobiliária cumulada com tutela de urgência, proposta por Airton José Mendonça em face de Eduardo Akuri e Banco Santander S.A., visando à declaração de nulidade da matrícula no 56.237 e dos atos registrais dela decorrentes. Sentença de procedência reconheceu a ausência de origem dominial válida e declarou a nulidade da matrícula e da re-retificação da área.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão:

(i) saber se a matrícula no 56.237 possui origem dominial válida e se a retificação judicial realizada em 1978 estaria acobertada pela coisa julgada;

(ii) saber se a multa aplicada ao recorrente Airton José Mendonça, por suposto uso protelatório dos embargos de declaração, encontra amparo jurídico.

III. Razões de decidir

2.

A prova pericial apontou vícios substanciais na origem registral da matrícula no 56.237, ausência de descrição individualizada da área e sobreposição com áreas de titularidade do autor, cuja origem dominial foi validada por usucapião e cadeia sucessória formalmente reconhecida.

3.

A retificação judicial realizada na década de 1970 não supre a exigência de título dominial originário válido, tampouco impede o exame da legalidade da matrícula em razão de vícios materiais.

4.

A pretensão de prevalência da matrícula no 56.237 com base no princípio da anterioridade registral foi afastada diante da ausência de legitimidade dominial do título originário.

5.

A impugnação apresentada pelo recorrente não refutou o ponto essencial do laudo – a inexistência de cadeia dominial –, limitando-se a aspectos secundários sobre medição e localização física do imóvel.

6.

Quanto ao segundo apelante, Airton José Mendonça, a multa processual aplicada por embargos de declaração foi afastada, dada a inexistência de má-fé ou caráter protelatório, reconhecendo-se dúvida objetiva quanto à fluência dos prazos recursais.

IV. Dispositivo e tese

7.

Recurso de apelação de Eduardo Akuri desprovido.

8.

Recurso de apelação de Airton José Mendonça parcialmente provido, para afastar a condenação ao pagamento da multa por embargos protelatórios.

Tese de julgamento:

“
1. A validade da matrícula imobiliária depende de título aquisitivo com origem dominial legítima, não sendo suprida por retificação judicial desacompanhada de lastro dominial.

2. A prioridade registral não prevalece diante da nulidade da origem do registro.

3. A ausência de impugnação específica quanto à inexistência de cadeia dominial autoriza a manutenção da sentença declaratória de nulidade.

4. Não se impõe multa processual por embargos de declaração quando ausente intuito procrastinatório e presente dúvida objetiva sobre a fluência dos prazos recursais."

R E L A T Ó R I O

Recursos de apelação cível interposto por
EDUARDO AKURI (id. 267445396) e

AIRTON JOSÉ MENDONÇA
(id. 267445411) contra sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário com pedido de tutela de urgência movida em desfavor de Eduardo Akuri e Banco Santander Brasil (S.A.) que julgou procedente o pedido inicial para declarar nulo os atos públicos que deram origem a matrícula n. 56.237 consubstanciada na transcrição no 1.362 do 2o Serviço Notarial de Cuiabá e da re-retificação lavrada pelo 5o Ofício de Cuiabá que alterou a dimensão da área, registrado na matrícula 9.050 do 2o Serviço Notarial de Cuiabá, bem como os demais atos jurídicos que deles se originaram.

O apelante
EDUARDO AKURI (id. 267445396),
primeiramente explica o apelante que baseado na ação conexa n. 0006196-94.2011.81.11.0041, o magistrado decidiu pela improcedência desta ação de imissão na posse pela não comprovação de um dos requisitos do artigo 1.228 do CC, qual seja, ausência de propriedade/domínio (consequência da procedência desta ação), bem como por não estar demonstrada a posse injusta, violenta, clandestina ou precária do apelado (Airton).

Contudo, segundo alega houve equívoco do magistrado tanto nos autos 0026084-39.2017.8.11.0041 quanto em seu conexo 0006196-94.2011.8.11.0041, ao não observar provas relevantes coligidas aos autos, com fé-pública, provindas, inclusive, de determinações judiciais (ofensa à coisa julgada).

Assevera que o cerne da discussão dos processos é a origem da matrícula n. 56.237, provinda de sesmaria e alienada pela primeira vez por escritura pública de compra e venda datada de 1920.

Aponta que o juízo sentenciante, não acompanhou a instrução do feito, pois foi designada através da Portaria TJMT/CGJ n. 59/2024 para dar celeridade aos processos da vara e ficou restrito à conclusão do laudo pericial sem verificar os problemas apontados em sede de impugnação.

Ocorre que, o TJ já reconheceu a dificuldade das causas envolvendo à regularidade fundiária que torneia Sesmarias. A exemplo promoveu, em 2019, audiência pública (disponível em https://www.youtube.com/live/A1XvhUYwi1o?si=GwjegJz6O-b0MqIn) presidida pela hoje Ilustre Vice-Presidente Maria Erotides, com informações trazidas por profissionais diversos para demonstrar a complexidade do tema e os esforços empreendidos pelo Poder Judiciário. Procede-se pelo destaque das falas de autoridades consideradas por este E. Tribunal para demonstrar particularidades que devem ser analisadas em casos como o presente, e que restaram ignoradas quando da sentença, culminando em danos.

Aponta ainda que segundo consta da audiência, a Superintendente do Arquivo Público do MT (1:28:53 do vídeo do youtube) informou que há somente DOIS processos de demarcação de sesmarias em todo o Estado do Mato Grosso e que isso se dava em decorrência da burocracia e custos elevados. A relevância de toda a informação trazida pela pesquisadora, tratada nas impugnações ao laudo pericial e nas alegações finais apresentadas nos autos 0026084-39.2017.8.11.0041 (ID 132229605), reside na contradição ao laudo do perito judicial.

Diz que além de ignorar todas as particularidades envolvidas, o laudo é insatisfatório e não investiga a origem da matrícula 56.237, além de ofender a coisa julgada vez que a retificação da matrícula em questão foi elaborada por meio judicial ainda na década de 1.970.

Requer a designação de nova perícia, possibilitando investigação aprofundada.

Seguindo, no tópico IV das razões recursais, defende que o julgador não está adstrito ao laudo pericial e pode deixar de acolhê-lo em razão da livre formação do seu convencimento.

O apelante impugna o laudo pericial que fundamentou exclusivamente a sentença de primeiro grau, apontando equívocos técnicos e histórico-jurídicos na análise da área em disputa. Argumenta que o perito desconsiderou as peculiaridades do processo de medição e demarcação de terras nas antigas sesmarias, que era impreciso, linear e realizado com métodos rudimentares, como o uso de cordas, referências naturais e até critérios subjetivos, como o tempo de queima de cachimbo.

Destaca que a falta de ferramentas modernas de georreferenciamento, inexistentes até a década de 1970 e obrigatórias apenas a partir da Lei 10.267/2001, inviabilizava medições precisas. Defende que, à época, não se trabalhava com a noção de metros quadrados ou hectares, mas com referências descritivas e medidas lineares, o que justifica discrepâncias entre os registros e a área física.

Sustenta que o perito cometeu erro crasso ao considerar que a área original seria de apenas 550m2, quando, na realidade, essa metragem dizia respeito a apenas uma das dimensões lineares da propriedade. Aponta que a matrícula originária (no 1.362 do Livro 3-A) não especificava a área em termos atuais, e que a retificação judicial realizada em 1978, que ampliou a área para 64 hectares, respeitou os critérios então vigentes e formou coisa julgada.

Além disso, menciona que o perito ignorou elementos essenciais sobre a cadeia dominial, ausência de registro da sesmaria e contexto histórico da ocupação da terra, violando a segurança jurídica e a estabilidade do título.

Ao final, pleiteia a reforma da sentença, porquanto está se fundamentou exclusivamente em um laudo falho, desconsiderando provas históricas e jurídicas que atestam a legitimidade da área retificada e a incongruência entre os métodos de medição antigos e os atuais, o que compromete a ratio decidendi adotada.

Adiante, defende: “DA RETIFICAÇÃO DA ÁREA. COISA JULGADA. SENTENÇA QUE AFRONTA AO ART. 5o, inciso XXXVI, CF/1988. INEXISTÊNCIA DE INCONGRUÊNCIA. CONCLUSÃO EQUIVOCADA DO LAUDO PERICIAL RATIO DECIDENDI.”, reformando a nulidade do laudo pericial ao demonstrar que este desconsiderou sentença judicial proferida em 1978, transitada em julgado, que determinou a retificação da área originalmente registrada (de 332,80m para 64 hectares e 2.601 metros). A alteração, devidamente averbada no 5o Serviço Notarial e de Registro de Imóveis de Cuiabá, foi resultado de decisão judicial fundamentada, e não de ato unilateral do proprietário.

Destaca-se que os trabalhos topográficos foram realizados em 1978 pelo agrimensor Francisco Borja Santo, com a assinatura dos confrontantes no memorial descritivo, atestando a regularidade e legitimidade do procedimento. O perito, no entanto, não considerou a decisão judicial nem os documentos topográficos e registrais, conduzindo o juízo a erro material grave, ao desprezar a autoridade da coisa julgada (art. 5o, XXXVI, da CF/88).

A impugnação ainda ressalta a ausência de análise da legislação vigente à época quanto ao perímetro urbano e rural, bem como documentos da Prefeitura de Cuiabá que atestam a inscrição do imóvel em área urbana desde 1993. Argumenta-se que a matrícula no 56.237 tem anterioridade registral em relação às matrículas 100.795 e 130.731 do 6o CRI de Cuiabá, o que deveria ter sido considerado à luz do princípio da prioridade registral.

Aponta, assim, que não há qualquer incongruência na medição ou delimitação do imóvel, diferentemente do que sustenta o laudo pericial. A manutenção da sentença, sem considerar as demais provas e registros públicos válidos e eficazes, implica em manifesta violação da coisa julgada, erro de julgamento e desconsideração da realidade dominial consolidada há décadas.

Também aduz que o juízo de primeiro grau incorreu em erro ao desconsiderar a matrícula no 56.237, cuja origem remonta ao ano de 1920, sendo anterior à ação de usucapião ajuizada em 2011 por terceiros, na qual sequer houve sua citação ou participação. Argumenta que a sentença se baseou exclusivamente em laudo pericial falho, desconsiderando documentos públicos, registros históricos e o princípio da anterioridade registral, essencial ao Direito Registral Imobiliário.

Segundo a certidão do 5o Serviço Notarial de Cuiabá, a matrícula 56.237 deriva da escritura pública de compra e venda lavrada em 1920, por tabelião oficialmente nomeado à época. Tal ato resultou na matrícula originária no 1.362, com retificação judicial determinada em 1978, a qual foi transitada em julgado e acompanhada de levantamento topográfico assinado por confrontantes. O laudo, entretanto, ignora tanto a sentença quanto os registros que comprovam a legitimidade da titularidade dominial, levando o magistrado a julgar improcedente a ação com base em suposta nulidade do título.

Critica-se, ainda, que o perito não diligenciou junto ao Arquivo Público do Estado, tampouco solicitou apoio judicial para obtenção da documentação histórica. Ademais, desconheceu o sistema registral anterior à Lei no 6.015/1973, que previa recolhimento à coletoria estadual como forma válida de registro, revelando falta de conhecimento técnico específico sobre regularização fundiária e sesmarias.

Ressalta-se que a análise isolada do laudo técnico, em detrimento dos demais documentos dos autos, violou os arts. 371 e 479 do CPC, bem como o dever de considerar a verdade real e a boa-fé objetiva. Aponta-se também violação ao princípio da continuidade e da prioridade registral, segundo o qual prevalece o direito de quem primeiro registra um título válido (prior tempore potior iure).

Cita-se ainda a jurisprudência do TJPR, que reconhece a necessidade de anulação da sentença diante da duplicidade de matrículas e da não comprovação da cadeia dominial por outros meios disponíveis, inclusive diligências junto a arquivos históricos, o que também se aplica ao presente caso.

Diante disso, requer-se a reforma da sentença para reconhecer a titularidade do autor e deferir a imissão na posse, ou, subsidiariamente, a anulação da sentença com retorno dos autos à origem para produção de prova complementar, inclusive com atuação de órgãos especializados, como o Arquivo Público ou o Conselho Fundiário Estadual.

Ao final pugna: “Seja reformada a sentença a sentença a quo, reconhecendo i. o equívoco da ratio decidendi em virtude da adstrição do magistrado ao no laudo pericial insatisfatório, ii. bem como reconhecido a afronta à coisa julgada, iii. o julgamento dissociado das provas dos autos, e, por fim, com fulcro no acervo documental, iv.em atenção ao princípio da anterioridade registral, a regularidade da matrícula 56237 e o domínio/titularidade do ora apelante; d) Por conseguinte, com a reforma reconhecendo a regularidade da matrícula 56.237, e, por conseguinte, a precariedade e clandestinidade das matrículas do recorrido, pugna seja a presente ação julgada totalmente procedente, declarando preenchidos os requisitos para a imissão do ora apelante, mormente a titularidade, e, por conseguinte, inversão do ônus do ônus sucumbencial; i. Sucessivamente, caso assim não entenda, pugna seja anulada a sentença a quo [que, inclusive, foi proferida por juiz designado em comissão especial], retornando para novas diligências, seguindo a instrução processual, com designação de nova perícia e, se necessário, a atuação do conselho fundiário e arquivo público, de modo a buscar a verdade real para aplicabilidade do princípio da anterioridade e continuidade registral.”.

Preliminarmente o apelado invoca tese de inadmissibilidade recursal, pois o apelante não se limita a recorrer da sentença proferida nestes autos, extrapolando os limites para formular pedido atinente à Ação de Imissão de Posse. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso e majoração dos honorários advocatícios.

Já o 2o apelante,
AIRTON JOSÉ DE MENDONÇA,
explica que sentença de procedência; contra ela, o apelado só opôs Embargos de Declaração aos 28/06/2024 às 00:00:16; portanto, intempestivo. Sem que houvesse abertura de prazo para resposta pelo apelante, o recurso foi conhecido. Contra tal ato, opôs Embargos de Declaração demonstrando a intempestividade do recurso, já que não teve a oportunidade de apresentar contrarrazões. Contudo, os Embargos de Declaração foram rejeitados. Interpôs novo Embargos de Declaração que foram negados, condenando-o ao pagamento de multa de 2% sobre o valor atualizado da causa.

Requer o reconhecimento da intempestividade dos Embargos de Declaração opostos pela parte adversa e as consequências processuais.

Alternativamente que seja extirpada a multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, por uso abusivo dos embargos de declaração para fins procrastinatórios.

Nas contrarrazões, o apelado aduz que: “os primeiros embargos de declaração foram opostos pelo autor/apelante em 26/06/2024 e suspendeu o prazo para outros recursos (entendimento Recurso Especial n° 1.822.287/PR) para ambas as partes. Quando da oposição de aclaratórios pelo ora peticionante, já havia interrupção de prazo para ambas as partes até a decisão dos primeiros aclaratórios opostos (...) Posteriormente, veio o autor/ora apelante, em 22/07/2024, deliberadamente e talvez até como estratégia, a desistir dos aclaratórios opostos, com decisão homologatória de desistência publicada em 24/07/2024, com intimação eletrônica na mesma data. Somente a partir da decisão que homologou a desistência tem-se o retorno da fluência prazal, com a apresentação e ratificação das razões de apelação pelo ora peticionante.”. Pugna pelo desprovimento da apelação.

Foi determinada a remessa dos autos a minha relatoria em razão da prevenção com a ação conexa n. 0006196-94.2011.8.11.0041.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Recursos de apelação cível interposto por
EDUARDO AKURI (id. 267445396) e

AIRTON JOSÉ MENDONÇA
(id. 267445411) contra sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro Imobiliário com pedido de tutela de urgência movida em desfavor de Eduardo Akuri e Banco Santander Brasil (S.A.) que julgou procedente o pedido inicial para declarar nulo os atos públicos que deram origem a matrícula n. 56.237 consubstanciada na transcrição no 1.362 do 2o Serviço Notarial de Cuiabá e da re-retificação lavrada pelo 5o Ofício de Cuiabá que alterou a dimensão da área, registrado na matrícula 9.050 do 2o Serviço Notarial de Cuiabá, bem como os demais atos jurídicos que deles se originaram.

Passo a apreciação individualizada:

DO RECURSO INTERPOSTO POR AIRTON JOSÉ MENDONÇA

A controvérsia posta cinge-se à análise da tempestividade dos embargos de declaração opostos por Airton José Mendonça, bem como às consequências jurídicas daí decorrentes, com especial atenção ao pedido alternativo de afastamento da multa que lhe foi imposta.

Pois bem.

A sentença foi publicada em 20/06/2024. Conforme se extrai dos autos, os primeiros embargos de declaração foram opostos por Airton José Mendonça em 25/06/2024. Posteriormente, em 28/06/2024, foram opostos embargos de declaração por Eduardo Akuri.

Em 22/07/2024, Airton José apresentou pedido de desistência dos embargos por ele interpostos, o qual veio a ser homologado apenas por ocasião do julgamento conjunto dos embargos opostos por ambos os recorrentes.

É pacífico o entendimento de que a interposição de embargos de declaração, ainda que posteriormente objeto de desistência, tem o condão de interromper o prazo recursal para a parte contrária. Assim sendo, a suspensão do prazo recursal em favor de Eduardo manteve-se válida até a decisão que homologou a desistência dos embargos de Airton José, da qual Eduardo tomou ciência em 26/07/2024, conforme certidão constante da aba "Expedientes" do sistema PJe.

O recurso de apelação interposto por Eduardo foi protocolado em 16/08/2024, data que corresponde exatamente ao último dia do prazo, considerando-se a contagem processual aplicável. Vejamos:

Dessa forma, não subsiste alegação de intempestividade do recurso.

No entanto, quanto à multa aplicada ao apelante, assiste-lhe razão em seu pleito de afastamento da penalidade.

Ao contrário do que entendeu o juízo de origem, não se verifica a interposição de recurso com intuito meramente protelatório ou rediscutivo. O fundamento central dos embargos repousava sobre possível omissão concernente à tempestividade dos embargos opostos por Eduardo, matéria de ordem processual que, inclusive, poderia ter sido suscitada em sede de contrarrazões – oportunidade que, ressalte-se, não lhe foi franqueada, em virtude da forma como se deu o processamento dos autos.

Ademais, a desistência dos embargos e a subsequente retomada dos prazos processuais constituíram eventos relevantes e que, no mínimo, geravam dúvida objetiva razoável quanto à fluência regular dos prazos recursais, de modo a afastar a aplicação de penalidade por má-fé.

Em face dessas considerações, afasta-se a multa aplicada ao recorrente, por ausência de fundamento jurídico suficiente a amparar a penalidade.

DO RECURSO DE EDUARDO AKURI

Rejeita-se, de início
, a preliminar suscitada nas contrarrazões quanto à suposta inadmissibilidade recursal, sob o argumento de que o apelante teria extrapolado os limites da presente ação ao formular, no corpo do recurso, pedido atinente à ação de imissão de posse conexa.

Com efeito, a simples referência à ação de imissão de posse conexa e à repercussão da presente sentença sobre aquele feito não configura inovação recursal nem amplia indevidamente o objeto da presente demanda. Trata-se, antes, de argumento de reforço que visa demonstrar os efeitos jurídicos da declaração de nulidade da matrícula n.o 56.237 — matéria diretamente afeta à causa de pedir e ao mérito da presente ação.

Além disso, o pedido recursal principal manteve-se restrito aos limites da sentença de origem, buscando a reforma do julgado que reconheceu a nulidade registral, sem qualquer pretensão autônoma relacionada à imissão de posse.
Não há, portanto, extrapolação objetiva nem afronta ao princípio da correlação.

Seguindo, aproveito o relatório lançado na sentença para contextualizar os fatos:

“
Airton José de Mendonça
ajuizou a presente
ação declaratória de nulidade de registro imobiliário com pedido de tutela de urgência
em desfavor de
Eduardo Akuri
e
Banco Santander (Brasil) S.A.
, aduzindo, que é legítimo proprietário dos imóveis rurais denominados “
Chácara Ribeiro”
e “
Chácara Tio Ito
” localizadas à margem direita do Rio Coxipó e, embora exercia a posse há décadas, o requerido promoveu ação de imissão de posse no ano de 2011 ao fundamentar que era proprietário do imóvel objeto da matrícula no 56.237, do CRI do 6o Ofício de Cuiabá.

Relatou que a propositura da presente demanda visa justamente a nulidade da referida matrícula (no 56.237) já que o referido título possui nulidade por não individualizar o imóvel, bem como porque não possui origem em título definitivo.

Sustentou que o Banco requerido lavrou Escritura Pública de Venda em Compra no dia 26.02.2014 em favor de Eduardo e por isso se faz necessária a formação do litisconsórcio passivo para envolver a instituição financeira na lide.

Como pedido de tutela de urgência postulou pelo bloqueio da matrícula no 56.237 perante o Cartório de Registro de Imóveis do 6o Ofício de Cuiabá ou que se registrasse na matrícula a tramitação do processo. Ainda, que fosse oficiado ao Município de Cuiabá tendo em vista a inscrição de imposto municipal na matrícula.

No mérito, requereu o cancelamento da transcrição no 1.362 e da matrícula 56.237 do CRI do 6o Ofício de Cuiabá/MT, em razão da ausência de cadeia dominial e/ou título definitivo e/ou provisório expedido em favor dos proprietários primitivos (Francisco José do Couto e sua mulher Anna de Albuquerque Couto) e de

localização da sesmaria “Acorá” na base cadastral do município.

Ainda, requereu a declaração de nulidade dos atos administrativos praticado perante o Cartório do 5o Ofício de Cuiabá/MT que resultou alteração da área inicial de 322,80m para 64 hectares, situação registrada na matrícula no 9.050 do 2o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT e posteriores títulos dominiais, a fim de que seja restabelecido a área real (322,80m).

Por fim, requereu a nulidade da primeira averbação (Av-01-56.237) na matrícula no 56.237 perante o Cartório de Registro de Imóveis do 6o Ofício de Cuiabá/MT, que registrou a área como perímetro rural do município de Cuiabá/MT.”.

Sobreveio a sentença, que, grosso modo, é a seguinte:

“O ponto nodal da presente demanda cinge em saber se o ato jurídico que deu origem à matrícula no 56.237 e as dimensões da área descrita na referida matrícula são nulos (ID 45281833, p 70, ID 45281833, 76, 45281833, p 87-92).

O que se nota dos autos é que o autor é proprietário do imóvel registrado na matrícula sob no 103.731 e 100.795, ambas do 6o Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá, que também é objeto da matrícula no 56.237, do mesmo ofício, no qual figura como titular o requerido, que o teria adquirido por meio de leilão extrajudicial.

Com efeito, é certo que cada imóvel poderá ter uma única matrícula para que não ocorra ofensa ao princípio da unitariedade matricial que ensina que cada imóvel será objeto de uma matrícula e cada matrícula descreverá apenas um imóvel, senão vejamos a disposição legal disposta na lei de registro público:

Art. 176 - O Livro no 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro no 3.

§ 1o A escrituração do Livro no 2 obedecerá às seguintes normas:

I
- cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula.

(...)

Em ocorrendo ofensa ao princípio da unitariedade da matrícula, é cediço que a anulação de qualquer matrícula só é possível mediante anulação do ato viciado que deu origem a esse registro, de modo que, com a determinação da invalidade do ato viciado, o cancelamento da matrícula é consequência lógica, conforme reza o artigo 216 da Lei 6.015, Lei de Registros Públicos:

"Art. 216. O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução."

No caso concreto, em razão de possível sobreposição de área, foi determinada a realização da prova pericial em especial porque foram produzidas provas no processo (oral e documental) de que o autor ocupa o imóvel em litígio há muitos anos.

Dessa forma, o perito verificou que a matrícula no 56.237, que consta a propriedade do requerido, descreve uma superfície de 25ha 3958m2, embora o requerido tenha realizado uma reconstrução do memorial descritivo que constou que o total da área de sua titularidade é 80ha e 8693 m2, o que, por si só, já demonstra uma incongruência de dados que são basilares para a constituição que são as medidas e limites.

Ainda, considerando os perímetros das áreas, foi plotado um mapa em que se observou a sobreposição entre os imóveis do autor e do requerido.

Ainda, considerando os perímetros das áreas, foi plotado um mapa em que se observou a sobreposição entre os imóveis do autor e do requerido.

Nesse sentido, segue o estudo técnico realizado pelo perito:

Portanto, feitos todos os procedimentos descritos no corpo deste Laudo tem se que a localização do imóvel matrícula sob n° 56.237 restou prejudicada, não sendo possível indicar a posição do mesmo,
dada a falta de elementos que permitam apurar a origem da área sob título emitido pelo Estado
(item 6.2.4.2), sendo evidente a incongruência entre as informações prestadas,
acarretando em vícios dominiais.
Já as matrículas 130.731 e 100.795 estas têm sua origem comprovada e defendida através do INTERMAT e processo de Usucapião (item 6.2.4.1).

Logo, pode-se considerar que a simples existência da duplicidade de matrículas já colocou em dúvida a veracidade de uma delas, de sorte que, ao realizar a prova pericial se concluiu claramente pela ausência de requisitos mínimos da matrícula que constitui o requerido como titular, de modo que ficou comprovado que a origem da matrícula 56.237 ocorreu por meio de uma escritura de compra e venda, sem lastro dominial e com posterior alteração não discricionária e unilateral das dimensões da área.

Por outro lado, vê-se que o requerido nunca teve a posse do imóvel e quando adquiriu o bem, já existia a sobreposição da área do autor, situação esta também confirmada por meio da prova pericial, documental e oral, o que autoriza a nulidade dos atos registrais que originaram a matrícula no 56.237.

(...)

Desta forma, evidente que a transcrição no 1.362, que desmembrou a área, dando azo as transcrições no 28.112 e 45.322 em que foi alterado as dimensões da área (de 322,80m para 64,2791), é no mínimo descabido em razão da necessidade do documento público ter a descrição de divisas ou da própria dimensão da área de forma correta que se dará por meio de procedimento administrativo ou judicial.

Nesse caso, importante a transcrição do art. 212, da LRP:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado,
por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial
.

Diante das inconsistências que deu origem a matrícula no 56.237 verificada no laudo pericial, não se pode dar legitimidade aos atos públicos que a constituiu.

Por outro lado, perscrutada a cadeia dominial das matrículas do autor, foi possível constatar, sem sombra de dúvidas a legitimidade dos títulos de propriedade em relação as matrículas 10.731 e 100.795, outorgados, parte, por cadeia sucessória emitida pelo INTERMAT e por usucapião devidamente constituída por meio de ação judicial (001459-32.2011.8.11.0041).

Diante disso, importante esclarecer que o pedido formulado pelo requerido na contestação se trata de uma consequência lógica do desfecho da petição inicial, razão pelo qual deixo de analisar o pedido como reconvenção já que ao analisar a validade de um ato, a consequência lógica foi a invalidade do outro ato público.

Do dispositivo

Posto isso, e pelos fundamentos acima,
julgo procedente
o pedido inicial postulado nesta ação declaratória para
DECLARAR
nulo os atos públicos que deram origem a matrícula no 56.237, consubstanciada na transcrição no 1.362 do 2o Serviço Notarial de Cuiabá e da re-retificação lavrada pelo 5o Ofício de Cuiabá que alterou a dimensão da área, registrado na matrícula 9.050 do 2o Serviço Notarial de Cuiabá, bem como os demais atos jurídicos que deles se originaram.

Por conseguinte,
resolvo o mérito
, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Condeno o requerido ao pagamento das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados estes em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, atento à natureza da ação, o tempo de tramitação, o local da prestação dos serviços e à combatividade dos patronos (CPC – § 2o, do art. 85).”.

Pois bem
,

No âmago da controvérsia está a higidez da matrícula mencionada, sua origem dominial, e a regularidade do procedimento de retificação judicial ocorrido na década de 1970, com base em escritura pública originária datada de 1920. O apelante sustenta que a decisão recorrida não considerou a complexidade fundiária da região, tampouco analisou adequadamente os documentos históricos que comprovariam a legitimidade da cadeia dominial que culminou na matrícula impugnada. Argumenta, ainda, que o laudo pericial apresentado nos autos seria tecnicamente insatisfatório, além de desconsiderar decisões pretéritas, com trânsito em julgado, que respaldariam a validade da retificação questionada.

Todavia, razão não assiste ao apelante.

O juízo a quo, atento à complexidade da matéria, corretamente determinou a produção de prova pericial com o objetivo de esclarecer a origem dos títulos de domínio e verificar a eventual sobreposição de áreas, vícios de forma e conteúdo nos registros envolvidos, e existência de cadeia dominial válida. Trata-se, portanto, de medida instrutória que se revelou indispensável à formação de um juízo de mérito tecnicamente alicerçado, diante das alegações de nulidade registral e ausência de individualização do imóvel.

O laudo pericial produzido nos autos demonstrou de forma robusta e técnica que a matrícula n.o 56.237 carece de origem dominial válida, tendo por base escritura pública que não descreve com precisão a área transacionada, tampouco aponta confrontações e medidas suficientes para a individualização do bem.

Observou-se, ainda, que a retificação realizada em 1978 ampliou significativamente a área registrada, sem que houvesse lastro dominial idôneo. O próprio perito, após minuciosa análise dos documentos registrais, mapas e georreferenciamentos disponíveis, concluiu pela impossibilidade de identificar a localização exata do imóvel objeto da matrícula impugnada, apontando, inclusive, sobreposição com as áreas pertencentes ao autor da ação, cujas matrículas foram validadas judicialmente por usucapião e por cadeia sucessória confirmada pelo INTERMAT.

Diferentemente do que sustenta o apelante, o laudo não ignorou a historicidade do processo de ocupação territorial nem os métodos rudimentares empregados na época da formação dos registros originais. Ao contrário, contextualizou adequadamente as limitações técnicas dos registros pretéritos, reconhecendo, porém, que tais deficiências não podem ser invocadas para legitimar vícios estruturais contemporaneamente insuscetíveis de saneamento, sobretudo quando comprometem princípios fundantes do sistema registral brasileiro, como o da continuidade e o da especialidade objetiva.

Acrescente-se que a alegação de que a sentença violaria a coisa julgada não encontra respaldo nos autos. A retificação de área promovida judicialmente em 1978 não faz coisa julgada quanto à validade da cadeia dominial originária, tampouco obsta a análise da legalidade dos registros subsequentes, sobretudo diante da ausência de título aquisitivo originário reconhecido por autoridade competente. Aliás, segundo consta a União, por meio de manifestação oficial, nos autos do Inquérito Policial afirmou não ter emitido qualquer título válido para a área litigiosa, o que, por si só, enfraquece a pretensão do apelante.

De igual modo, a tese de que o magistrado estaria vinculado exclusivamente ao laudo pericial não subsiste. A sentença de primeiro grau não se limitou ao conteúdo técnico, mas fundamentou-se também em documentos públicos, manifestações das partes, e ausência de impugnação específica quanto à inexistência da origem dominial válida. A referência à audiência pública de 2019 e às dificuldades inerentes à regularização fundiária das antigas sesmarias, embora relevante do ponto de vista institucional, não é suficiente para infirmar a conclusão técnica produzida nos autos com base na legislação vigente e na análise concreta dos registros em debate.

Outro aspecto que merece destaque, e que enfraquece sensivelmente a pretensão recursal, reside no fato de que, na impugnação ao laudo pericial apresentada pelo apelante (ID 267445264, pág. 3 e seguintes), não houve contestação específica quanto à constatação técnica de ausência de cadeia dominial desde o título originário da matrícula n.o 56.237. A referida impugnação limitou-se a sugerir a realização de visita in loco como forma de esclarecimento de supostos pontos controvertidos relacionados à localização física do imóvel, o que se mostra, à evidência, insuficiente — e, mais que isso, irrelevante — para o deslinde da controvérsia nos termos em que posta.

Com efeito, a natureza da demanda — que versa sobre a nulidade de registro imobiliário e seus consectários — exige não apenas a identificação física da área, mas sobretudo a verificação da legitimidade da cadeia dominial que embasa o título em exame. Desde a decisão que deferiu a produção da prova pericial, fixou-se com clareza o escopo da perícia: esclarecer a origem dominial das áreas em discussão, inclusive por meio da análise dos registros históricos, confrontações, sobreposições e eventual vício de legalidade nos atos registrais praticados.

Ignorar esse direcionamento técnico e jurídico, restringindo a impugnação pericial a aspectos topográficos ou geográficos que, ainda que relevantes em outros contextos, são acessórios em face da ausência de origem dominial válida, revela não apenas fragilidade argumentativa, mas também uma tentativa de deslocamento do núcleo da controvérsia.

Importante registrar que o perito judicial, além de apontar a ausência de elementos técnicos que permitissem localizar com precisão o imóvel da matrícula n.o 56.237, identificou vícios substanciais na sua origem registral. A conclusão, portanto, não foi meramente cartográfica: tratou-se de juízo técnico sobre a inconsistência registral e a ausência de título aquisitivo legítimo, elementos centrais para a validade do registro imobiliário conforme o regime jurídico da Lei n.o 6.015/1973 e os princípios da continuidade, da especialidade e da presunção relativa de veracidade dos registros públicos.

Dessa forma, ao não impugnar o ponto fulcral do laudo — a inexistência da cadeia dominial desde o título originário — o apelante acabou por corroborar, tacitamente, as conclusões periciais. A tentativa de deslegitimar o laudo com base em suposta necessidade de diligência presencial, não tem força suficiente para infirmar o robusto acervo técnico e documental que fundamenta a sentença.

Diante de tais elementos, impõe-se reconhecer que a sentença proferida encontra-se devidamente fundamentada, alicerçada em prova pericial idônea, ampla instrução probatória e correta aplicação do direito registral imobiliário, não havendo qualquer nulidade ou ilegalidade a ser sanada.

Também não merece prosperar a alegação do apelante no sentido de que a matrícula n.o 56.237 deveria prevalecer com base no princípio da anterioridade registral. Tal tese, embora relevante no âmbito do direito notarial e registral, pressupõe a validade do título que lhe dá origem, o que, como demonstrado nos autos — e confirmado de forma clara e categórica pela perícia judicial —, não se verifica no presente caso.

Consoante disciplina a Lei n.o 6.015/1973, o princípio da prioridade registral (ou "prior tempore potior iure") consagra que o título apresentado em primeiro lugar deve prevalecer sobre os posteriores, desde que seja válido, legal e apto a ingressar no fólio real. Trata-se de corolário do sistema de publicidade registral, que visa garantir segurança jurídica aos negócios jurídicos imobiliários. No entanto, essa prioridade não opera automaticamente nem absolve o título de sua obrigação de atender aos requisitos legais de validade e legitimidade.

No caso em apreço, a matrícula n.o 56.237 revela-se inservível como marco de prioridade registral, não apenas pela inexistência de cadeia dominial legítima, mas também em razão da ausência de individualização do imóvel, de modo que sequer preenche os requisitos mínimos exigidos pelo artigo 176 da LRP para sua eficácia perante terceiros.

Ademais, o título que deu origem à matrícula em exame não foi extraído de ato estatal de alienação originária, tampouco está vinculado a qualquer processo de legitimação de posse ou regularização fundiária. Conforme apurado, a União e do Incra, informaram (inquérito policial, inclusive menção no laudo) não há qualquer concessão, título provisório ou definitivo expedido em favor dos proprietários originários, tornando o registro desprovido de base dominial válida, vejamos como cadeia dominial da matrícula:

Portanto, afasta-se, com fundamento nos princípios estruturantes do direito registral, a invocação do princípio da anterioridade como fundamento capaz de sustentar a prevalência da matrícula n.o 56.237, que se mostra, à luz dos elementos constantes dos autos, materialmente inválida e juridicamente insubsistente.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
Eduardo Akuri e DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por
Airton José Mendonça,
apenas para afastar a condenação relativa aos Embargos de Declaração,

mantendo, no mais, a sentença proferida pelo juízo de origem, por seus próprios fundamentos e pelas razões ora acrescidas.

Considerando o desprovimento do recurso
Eduardo Akuri
, condeno o apelante ao pagamento das custas processuais e majoro os honorários advocatícios fixados na origem em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, para 17% (dezessete por cento), nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, em razão do trabalho adicional em sede recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2025