Tribunal: TJMT
Processo: 1001464-88.2025.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA – IMPUGNAÇÃO – EXISTÊNCIA DE FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO BEM – NOVA AVALIAÇÃO – POSSIBILIDADE – ART. 873 DO CPC/15 – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Diante de fundada dúvida sobre o valor atribuído pela Oficial de Justiça ao imóvel penhorado, decorrente da discrepância demonstrada na impugnação devidamente fundamentada, é possível realizar-se nova avaliação, nos termos do art. 873 do CPC/15.
Recurso provido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001464-88.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[LUIS RODOLFO DE FARIA FIGUEIREDO - CPF: 845.941.361-68 (ADVOGADO), CONDOMINIO EDIFICIO MAISON PARIS - CNPJ: 06.212.576/0001-07 (AGRAVANTE), LUIZ ANTONIO POSSAS DE CARVALHO - CPF: 109.063.201-00 (AGRAVADO), ELIANE LUISA DIAS DE CARVALHO - CPF: 353.173.371-00 (AGRAVADO), ANGELICA LUCI SCHULLER - CPF: 814.113.161-34 (ADVOGADO), LICINIO CARPINELLI STEFANI - CPF: 004.955.731-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL –

AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA
–
IMPUGNAÇÃ
O –
EXISTÊNCIA DE
FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO BEM
– NOVA AVALIAÇÃO –
POSSIBILIDADE – ART. 873 DO CPC/15 –
DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Diante de fundada dúvida sobre o valor atribuído pela Oficial de Justiça
ao imóvel penhorado, decorrente
da
discrepância
demonstrada na impugnação devidamente fundamentada,
é possível realizar-se nova avaliação, nos termos do art. 873 do CPC/15.

Recurso
provido.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto
por
CONDOMINIO EDIFICIO MAISON PARIS

contra a decisão proferi
d
a na
Execução
de Título Extrajudicial
no
1061268-68.2019.8.11.0041
ajuizada em face de
LUIZA ANTONIO POSSAS DE CARVALHO e ELIANE LUISA DIAS DE CARVALHO,
que
rejeitou a impugnação da avaliação
e homologou a avaliação do bem penhorado.

Alega, em síntese, que os agravados são proprietários do imóvel, tipo apartamento, localizado no 11
o andar, apto 1101, do Condomínio Edifício Maison Paris.

Aduz que desde 2015 o agravante busca, sem sucesso, que os agravados honrem os pagamento
s
das taxas condominiais do apartamento, apesar das muitas tentativas para o recebimento dessas taxas atrasadas, as quais acumulam mês a mês, que mesmo após acordo judicial e termo de confissão de dívida
que tramita pelo 1o Juizado Especial Cível, visando o recebimento de taxas condominiais vencidas no período de maio/2015
a
dezembro/2016
.

Sustenta que diante dessa dificuldade em receber, outas taxas condominiais de meses subsequentes foram
se
vencendo e se acumulando, chegando
a
mais de 36 meses de taxas condominiais inadimplentes, as quais correspondem ao período de janeiro/2017
a
dezembro/2019, que se deu origem a esta segunda ação judicial.

Narra que
os agravados
,
mesmo inadimplentes, usufruem do fornecimento de água e gás encanado que é fornecido ao imóvel e rateado pela taxa condominial por todos os moradores
.

Relata que após todos os trâmites legais, teve por êxito a penhora do imóvel, cuja avaliação, porém encontra-se muito além do valor de
mercado, merecendo
a decisão agravada ser reformada para seja adotado o valor médio pelo parâmetro das 04 vendas de mesmo tipo de apartamento padrão, realizadas recentemente
, conforme comprovados por escrituras públicas e contratos registrados em cartório, juntado aos autos.

Assevera que a avaliação feita pela Sra. Oficial de Justiça foi realizada
in loco
, e segundo consta, foi realizada pelo método comparativo, através de pesquisa de imóveis circunvizinhos, no entanto
,
ela não trouxe qualquer comprovação dessa pesquisa de valores dessas propriedades circunvizinhas.

Afirma que
essa avaliação padece de nulidade por deixar de trazer comprovação das referidas adotadas, de forma que possibilite a conclusão do valor adotado como média de mercado, demonstrando o valor dos imóveis comercializados na região e praticado no mercado imobiliário.

Revela que considerando o valor médio das 08 avaliações comprovadas,
apurou-se
R$ 1.441.851,40, divergindo por completo do valor apontado na avaliação dos autos, a qual foi apresentada sem qualquer comprovação de valores para se chegar a um total de valorização não condizente distante da realidade e no importe de R$ 2.300.000,00.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da decisão recorrida
para que desacolha o valor da avaliação do bem penhorado apresentado pela Oficial de Justiça e adote para o imóvel o valor de R$ 1.441.851,40
,

o qual vem a ser o critério do método comparativo fixado pelas avaliações corroboradas pelos documentos juntados do valor de mercado dos 8 imóveis
ou, alternativamente, seja adotad
o
o valor da avaliação da Prefeitura de Cuiabá baseada no IPTU de 2024, do próprio imóvel penhorado, avaliado em R$ 1.556.835,52.

Ausente pedido liminar.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no
268341764
, pelo desprovimento do recurso.

Os agravados requereram a remessa dos autos ao CEJUSC de 2o Grau
para uma tentativa de acordo (ID no
264930296
).

Os autos foram encaminhados ao CEJUSC de 2o G
rau
para uma tentativa de acordo entre as partes, porém
não houve acordo (ID no
269286297
).

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Denota-se dos autos que
CONDOMÍNIO EDIFICIO MAISON PARIS
ajuizou a
Execução de Título Extrajudicial
no 1061268-68.2019.8.11.0041 em face de
LUIZ ANTONIO POSSAS DE CARVALHO e ELIANE LUISA DIAS DE CARVALHO
, alegando que os executados são legítimos proprietários do imóvel tipo apartamento no1101, 3 vagas de garagem e um espaço de box/depósito, todos situados no Condomínio exequente, conforme matrícula no 80.843, do CRI do 2o Ofício de Cuiabá/MT e na condição de proprietários
,
são responsáveis pelo pagamento das despesas e contribuições das taxas condominiais correspondentes ao rateio dos encargos cobrados mensalmente, correspondente a unidade autônoma.

Narrou, entretanto, que os executados, mesmo notificados extrajudicialmente e já respondendo a outra execução em trâmite no 1o Juizado Especial Cuiabá, sob o no 0052414-33.2016.811.0001, referente à inadimplência das taxas vencidas até dezembro de 2016, continuam na mesma situação, ou seja, não vem cumprindo suas obrigações com o pagamento das taxas condominiais, encontrando-se em atraso com o pagamento de 36 taxas mensais das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas entre o período de 05/10/2017 à 05/12/2019, totalizando o débito de R$ 98.277,16 (noventa e oito mil duzentos e setenta e sete reais e dezesseis centavos), atualizado até 31/12/2019.

Ao final, requereu a citação dos executados para que efetuassem o pagamento da importância de R$ 117.932,59 (cento e dezessete mil novecentos e trinta e dois reais e cinquenta e nove centavos).

Devidamente citados, os executados nomearam bem à penhora um imóvel, bem como apresentaram proposta de acordo, a quitação do
débito com o pagamento em 20 (vinte) parcelas mensais, no ID no 43499718.

A parte exequente manifestou sua concordância com o pagamento em 20 (vinte) parcelas mensais, e, na sequência a d. magistrada determinou o encaminhamento dos autos ao CEJUSC para tentativa de acordo.

Foi determinada a penhora do imóvel indicado pelos executados no ID no 57208975.

Em seguida, os autos foram encaminhados à conciliação (ID no 59139422). Contudo, foi requerido pelos executados a sua redesignação, tendo em vista que o executado havia contraído covid-19 (ID no 63779983).

No ID no 63887845 foi realizada audiência conciliação, contudo, constatou a ausência dos executados.

No ID no 63779985 o executado requereu fosse designada nova data de audiência de conciliação, a qual foi realizada no ID no 90927984, onde constatou-se mais uma vez a ausência dos executados.

O executado no ID no 90990538 requereu nova data de audiência para tentativa de conciliação, sob o argumento de inconsistências na ata da audiência, haja vista que
se
passaram 48 minutos do horário agendado, sendo que os executados aguardaram das 08h até as 08h20min.

O exequente requereu o prosseguimento do feito, enquanto o executado ofertou impugnação aduzindo que vagas de garagem não lhe foram entregues e que faria jus
à
dedução da referida quantia.

Na decisão de ID no
123508331
o juízo singular indeferiu a impugnação
e
determinou a avalição e praceamento do imóvel penhorado nos autos.

Dessa decisão, os executados interpuseram o Agravo de Instrumento no
1018145-07.2023.8.11.0000
, o qual foi desprovi
do
.

A Oficial de Justiça apresentou avaliação do imóvel no ID no
139107274
.

Instado a se manifestar, o exequente impugnou a avaliação
do imóvel
no ID no
170583826
.

Ao decidir, o i. juiz Dr. Gilberto Lopes
Bussiki
rejeitou a impugnação à avaliação

e homologou a avaliação do bem penhorado
, conforme relatado.

Dessa decisão, recorre o exequente.

Pois bem.

Trata-se de impugnação ao laudo de avaliação do imóvel
apto 1101,
do Condomínio Edifício Maison Paris,
penhorado nos autos da execução, realizada pela Oficial de Justiça, cujo montante apurado foi de R$ 2.300.000,00 (ID no
139107274
).

Em impugnação, a exequente, ora agravante argumentou que o
valor
apurado
se
encontra muito além do valor de mercado
,
já que o valor médio das
avaliações

comprovadas nos autos
, qual seja
, de
R$ 1.441.851,40
,
diverge do valor apontado na avaliação dos autos,
a qual foi apresentada sem qualquer comprovação de valores.

Com efeito, admite-se
nova avaliação de imóvel penhorado quando
(i)
a parte arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador,
(
ii
)
se verificar, posteriormente, à avaliação que houve diminuição ou majoração no valor do bem, ou
(
iii
)
quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (CPC, art. 873).

No caso,
afigura-se viável nova
avaliação com o intuito de apurar o valor do imóvel, em razão da divergência
considerável dos valores dos imóveis cir
cunvizinhos, trazidos pelo agravante, através de Registros Imobiliários de Compra e Venda de 03 (três) apartamentos comercializados no ano de 2024 e ano 2023, inclusive, imóveis do mesmo Condomínio Edifício Maison Paris
,
vejamos:

- Matrícula no 80.840 – apartamento 902, Ed. Maison Pa
ris, com área privativa de 239,13m2 e 03 vagas de garagem, onde consta no R-6 que em 25/07/2024 foi registrada a Compra e Venda desse imóvel pelo valor de R$ 1.000.000,00
(ID no
263859758
);

-
Matrícula no 80.841 – apartamento 100
1
, Ed. Maison Paris, com área privativa de 239,13 m2, 03 vagas de garagem, onde consta no R
-9 que em 20/08/2024 foi registrada a Compra e Venda desse imóvel pelo valor de R$ 1.350.000,00 (ID no
263859757
):

-
Compromisso de Compra e Venda do imóvel apto 1302, Edifício Maison Paris, com área privativa de 239
,13 m2 e 03 vagas de garagem, firmado com autenticação eletrônica registrado em 13/10/2023, pelo valor de R$ 1.600.000,00 (ID no
263859761
).

- Oferta encontrado no site Imobiliária
Kazak

–
Cuiabá
“
https://kazaz.com.br/
imoveis
-venda/1662-aluguel-apartamento-3-suites-com-240m-no-maison-paris-em-cuiaba
”
, de venda de outro apartamento situado no mesmo Ed. Maison Paris, com as mesmas características, pelo valor de R$ 1.400.000,00 (
ID no
263859763
)
.

E, ainda, junta-se a avaliação imobiliária da Prefeitura de Cuiabá
referente ao IPTU de 2024 do próprio imóvel penhorado,
Inscrição Imobiliária no 01.7.15.023.0222.021
, valor venal R$ 1.556.832,52 (ID no
263859772
).

Aliás, é de se notar que
a Oficial de Justiça informa que a avaliação foi realizada pelo
método comparativo, através de pesquisa de imóveis circunvizinhos, no entanto, não trouxe qualquer comprovação dessa pesquisa de valores dessas propriedades circunvizinhas
, tendo feito somente uma descrição do aludido imóvel e lhe atribuído o valor.

Portanto,
não se vislumbra que se cumpriu
o
disposto no art. 872 do CPC/15,

in
verbis
:

“Art. 872.
A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:

I -
os
bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;

II -
o
valor dos bens.

§ 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.

§ 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.
”

Nesse contexto,
insurgindo-se o agravante acerca do valor
atribuído ao bem pelo Oficial de Justiça no ato da avaliação e considerando a inexistência de comprovação das referências adotadas, ante a existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, necessária nova avaliação do imóvel, nos termos do art. 873, III, do CPC/15.

Nesses termos, o entendimento jurisprudencial externado por este Tribunal de Justiça é no sentido de que
“
nos termos dos incisos do art. 873, do CPC, condiciona-se a repetição da avaliação do bem penhorado
à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação,
ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem
”
(TJMT - N.U 1005831-29.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/06/2023, Publicado no DJE 29/06/2023) (
destaquei)

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso
para reformar a decisão recorrida e determinar
a realização de nova avaliação do bem penhorado.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025