Tribunal: TJMT
Processo: 1024671-19.2025.8.11.0000
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-26
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL PENHORADO. AVALIAÇÃO REALIZADA HÁ MAIS DE TREZE ANOS. ART. 873, II, DO CPC. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou apenas a atualização monetária de avaliação de imóvel rural realizada há mais de 13 anos, recusando nova avaliação, em execução de título judicial, com nomeação de leiloeiro para designação de hasta pública.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se o lapso temporal de mais de 13 anos entre a avaliação judicial e a alienação em hasta pública impõe a realização de nova avaliação, à luz do art. 873, II, do CPC e do princípio da menor onerosidade da execução.
III. Razões de decidir
3. O art. 873, II, do CPC autoriza nova avaliação quando verificada majoração ou diminuição no valor do bem após a avaliação inicial.
4. Lapso temporal superior a 13 anos configura alteração presumida no valor de mercado, notadamente em imóveis rurais em região de valorização agrícola, sendo medida que evita alienação por preço vil.
5. O princípio da menor onerosidade (CPC, art. 805) impõe que a execução se realize pelo modo menos gravoso ao devedor, sem prejuízo do direito do credor.
6. Precedentes deste Tribunal e do STJ reconhecem que até mesmo dois anos de defasagem justificam nova avaliação.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido para determinar a realização de nova avaliação judicial antes da designação de hasta pública.
Tese de julgamento: “1. É cabível a realização de nova avaliação judicial de imóvel penhorado quando transcorrido lapso temporal superior a 13 anos desde a avaliação inicial, ainda que não tenha havido impugnação anterior, diante da presunção de alteração significativa do valor de mercado. 2. O princípio da menor onerosidade da execução impõe que a alienação judicial se realize com base em valor atual, evitando arrematação por preço vil.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 805 e 873, II.
Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, AI 1011541-40.2017.8.11.0000, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 27.02.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024671-19.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LEONARDO GIOVANI NICHELE - CPF: 569.831.821-20 (ADVOGADO), CESAR AUGUSTO BURTTET - CPF: 423.114.970-49 (AGRAVANTE), CLEVERSON CAMPOS CONTO - CPF: 019.893.171-97 (ADVOGADO), ALCINDO JORGE SCHINOCA - CPF: 720.846.188-00 (AGRAVADO), FERTILIZANTES HERINGER S.A. - CNPJ: 22.266.175/0001-88 (TERCEIRO INTERESSADO), GUILHERME JOAO RIETJENS - CPF: 345.541.570-91 (TERCEIRO INTERESSADO), ANTONIUS JOHANNES RIETJENS - CPF: 522.648.740-15 (TERCEIRO INTERESSADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/5889-03 (TERCEIRO INTERESSADO), ARI BORBA DE OLIVEIRA - CPF: 235.864.000-04 (ADVOGADO), EDNELSON ZULIANI BELLO - CPF: 628.523.028-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL PENHORADO. AVALIAÇÃO REALIZADA HÁ MAIS DE TREZE ANOS. ART. 873, II, DO CPC. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou apenas a atualização monetária de avaliação de imóvel rural realizada há mais de 13 anos, recusando nova avaliação, em execução de título judicial, com nomeação de leiloeiro para designação de hasta pública.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se o lapso temporal de mais de 13 anos entre a avaliação judicial e a alienação em hasta pública impõe a realização de nova avaliação, à luz do art. 873, II, do CPC e do princípio da menor onerosidade da execução.

III. Razões de decidir
3. O art. 873, II, do CPC autoriza nova avaliação quando verificada majoração ou diminuição no valor do bem após a avaliação inicial.
4. Lapso temporal superior a 13 anos configura alteração presumida no valor de mercado, notadamente em imóveis rurais em região de valorização agrícola, sendo medida que evita alienação por preço vil.
5. O princípio da menor onerosidade (CPC, art. 805) impõe que a execução se realize pelo modo menos gravoso ao devedor, sem prejuízo do direito do credor.
6. Precedentes deste Tribunal e do STJ reconhecem que até mesmo dois anos de defasagem justificam nova avaliação.

IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido para determinar a realização de nova avaliação judicial antes da designação de hasta pública.

Tese de julgamento:
“1. É cabível a realização de nova avaliação judicial de imóvel penhorado quando transcorrido lapso temporal superior a 13 anos desde a avaliação inicial, ainda que não tenha havido impugnação anterior, diante da presunção de alteração significativa do valor de mercado. 2. O princípio da menor onerosidade da execução impõe que a alienação judicial se realize com base em valor atual, evitando arrematação por preço vil.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 805 e 873, II.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MT, AI 1011541-40.2017.8.11.0000, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 27.02.2018.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (Relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
CESAR AUGUSTO BURTTET
contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Jaciara, nos autos da Carta Precatória identificada pela numeração única: 0004736-65.2006.8.11.0003, apresentada por
ALCINDO JORGE SCHINOCA
, que determinou a apresentação de atualização monetária do valor do imóvel, a partir da última avaliação, de forma unilateral pelo exequente, ora agravado, bem como nomeou leiloeiro público para designação de datas para hasta pública dos imóveis.

A parte agravante argumenta que houve um decurso de mais de 13 (treze) anos entre a avaliação, evidenciando defasagem e necessidade de nova avaliação.

Ao final, pugna pelo recebimento e concessão de efeito suspensivo ao recurso.

No mérito, manifesta pelo provimento, para que seja reformada a decisão atacada, reconhecendo a necessidade de realização de nova avaliação, haja vista ter ocorrido lapso temporal de mais de 13 (treze) anos (Id. 302091891).

Foi proferido despacho determinando que a Serventia Judicial certifica-se nos autos, a tempestividade ou intempestividade do recurso (Id. 302421872). Nesse interim, houve a certificação da tempestividade (Id. 302728898).

O recurso foi recebido em 29 de julho de 2025, com a concessão de efeitos suspensivos (Id. 302765352).

Por sua vez, a parte agravada apresentou contrarrazões, alegando que inexistem indícios de que o valor de mercado do imóvel tenha sofrido valorização ou depreciação excepcional, manifestando assim, pelo desprovimento do recurso de agravo de instrumento (Id. 304663384).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO (Relator)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
CESAR AUGUSTO BURTTET
contra a decisão interlocutória proferida nos autos da carta precatória apresentada por
ALCINDO JORGE SCHINOCA
.

A decisão atacada determinou apenas a atualização monetária do valor dos imóveis penhorados, recusando-se a ordenar nova avaliação judicial.

Os imóveis rurais foram avaliados em 18/05/2012, no valor de R$ 2.224.594,17, ou seja, há mais de 13 (treze) anos. O leiloeiro nomeado apresentou atualização monetária para R$ 3.332.518,82.

O agravante sustenta a necessidade de nova avaliação devido ao excepcional lapso temporal, com fundamento no art. 873, II, do CPC, alegando que imóveis rurais destinados à agricultura sofreram valorização no período.

O agravado sustenta que houve preclusão do direito de questionar a avaliação, posto que não foram opostos embargos à penhora no prazo legal.

Embora seja correto que a regra geral determine a impugnação da avaliação através dos embargos à penhora (arts. 914, § 2o, e 915 do CPC),
a excepcionalidade do presente caso afasta a incidência da preclusão
.

O lapso temporal de
mais de 13 (treze) anos
entre a
avaliação
e a
hasta pública
constitui circunstância excepcional que justifica a reavaliação, independentemente da ausência de impugnação anterior, conforme reconhece a jurisprudência deste Egrégio Tribunal.

O art. 873 do CPC estabelece as hipóteses de nova avaliação:

“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.”

O inciso II aplica-se perfeitamente ao caso
, pois é notório que, no período de 13 (treze) anos,
houve significativa alteração no valor dos imóveis, especialmente tratando-se de propriedades rurais destinadas à exploração agrícola em região de reconhecida vocação para o agronegócio
.

Nesse sentido, vejamos como este e. Tribunal de Justiça decidiu em casos análogos, “
in verbis
”:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA –
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL – PENHORA - NOVA AVALIAÇÃO – LAPSO TEMPORAL DE DOIS ANOS –– POSSIBILIDADE – NECESSIDADE DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR – AVALIAÇÃO DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL – MENOR ONEROSIDADE AO DEVEDOR – ARTIGO 873 DO CPC – RECURSO PROVIDO
. Decorridos mais de dois anos da elaboração da avaliação, é razoável supor que possa ter havido variação significativa no preço do imóvel, motivo pelo qual é devida a realização de nova perícia. “[...]É possível nova avaliação sempre que surgir fundadas dúvidas quanto ao valor correto do bem, a fim de se evitar eventual alienação por preço vil (art. 683, III, CPC). O art. 33 do Código de Processo Civil estabelece que os honorários do perito serão pagos pela parte que houver requerido o exame técnico” . (AI 32996/2012, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/06/2012, Publicado no DJE 29/06/2012) [...]”. “...
Por fim, é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão, dúvidas fundadas quanto à avaliação. É natural que se suspenda a hasta para uma reavaliação, a fim de se evitar eventual arrematação por preço vil
" (Precedentes oriundos das Turmas de Direito Público: REsp 550.497/PB, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 02 .08.2005, DJ 05.09.2005; e REsp 1 .020.886/RS, Rel. Ministro Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em 17.04 .2008, DJe 15.05.2008)...”. (TJ-MT - AI: 10115414020178110000 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 27/02/2018, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/03/2018) (destaquei)

Se 2 (dois) anos já justificam nova avaliação,
com muito mais razão 13 (treze) anos
tornam imperiosa essa providência.

Neste mesmo sentido, vejamos:

““AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO – POSSIBILIDADE - GRANDE LAPSO TEMPORAL ENTRE A AVALIAÇÃO E A ADJUDICAÇÃO – ART. 873, CPC – RECURSO PROVIDO.
“Admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve diminuição ou majoração no valor do bem; ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem ( CPC, art. 873) . No caso, consta dos autos que a última avaliação do imóvel deu-se em 14/08/2014, de modo que é possível a realização de nova avaliação do bem penhorado sempre que surgir, no curso da demanda, mesmo quando já designado leilão ou praceamento, dúvidas fundadas quanto ao real valor do imóvel, evitando-se, com isso, eventual enriquecimento sem causa por qualquer das partes
.” (TJ-MT 10008858220218110000 MT, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 14/04/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021)” (TJ-MT - AI: 10210118520238110000, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 07/11/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2023) (destaquei)

O art. 805 do CPC consagra o princípio da menor onerosidade da execução, determinando que "
Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado
.
".

A alienação de imóvel com base em avaliação defasada há 13 (treze) anos viola frontalmente este princípio
, pois pode resultar em arrematação por valor significativamente inferior ao real valor de mercado, causando onerosidade excessiva ao executado.

Os autos demonstram que se trata de
imóveis rurais destinados à exploração agrícola
, setor que notoriamente passou por significativa valorização nas últimas décadas, especialmente no Estado de Mato Grosso.

É de conhecimento notório a
expansão e valorização do agronegócio brasileiro
, com reflexos diretos no valor da terra agricultável, o que torna ainda mais evidente a defasagem da avaliação de 2012.

A manutenção da decisão agravada resultará em dano irreversível ao executado
, pois, uma vez alienado o imóvel por valor inferior ao de mercado, não haverá como restaurar o status quo ante.

Por outro lado,
a realização de nova avaliação não prejudica o direito do credor
, que permanece garantido pela penhora, apenas assegurando que a alienação se faça por valor condizente com a realidade do mercado.

Ante ao exposto,
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento para
REFORMAR
a decisão agravada,
DETERMINANDO
a realização de
NOVA AVALIAÇÃO JUDICIAL
dos imóveis penhorados, antes de designada nova hasta pública.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2025