Tribunal: TJMT
Processo: 1000374-07.2020.8.11.0037
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-10-07

Ementa:
Direito Civil e Processo Civil – Recurso de Apelação – Embargos à Execução – Compra e Venda de Imóvel Rural – Exceção do Contrato não Cumprido – Inaplicabilidade – Escritura Pública – Título Executivo Autônomo – Mora ex re – Preliminares Rejeitadas – Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. A Apelante opôs Embargos à Execução promovida pela Apelada com esteio em Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel rural. Os pedidos formulados pela Embargante foram julgados parcialmente procedentes. Nas razões do Apelo, a Embargante alega nulidade da Execução, exceção do contrato não cumprido em razão de passivo ambiental.
II. Questões em discussão
2. Analisar as preliminares de: a) intempestividade de documentos juntados pela Embargada; b) ausência de documentos indispensáveis; c) nulidade da execução por ausência de liquidez, certeza e exigibilidade; d) cerceamento de defesa. No mérito, verificar se procede a exceção do contrato não cumprido em virtude de pendências ambientais.
III. Razões de decidir
3. As preliminares foram rejeitadas: a) os documentos juntados foram objeto de contraditório e inexiste prejuízo processual; b) a escritura pública é título executivo autônomo (CPC, art. 784, II), independentemente do contrato preliminar; c) a mora é ex re e, portanto, basta o inadimplemento (CC, art. 397); e d) o juiz é destinatário da prova e pode indeferir a produção de perícia ambiental, quando desnecessária (CPC, art. 370).
4. No mérito, a exceção do contrato não cumprido não se aplica, pois a obrigação da vendedora Apelada (transferência do imóvel) foi adimplida, inexistindo cláusula que autorize a retenção da última parcela até a regularização ambiental.
5. Embora o contrato preveja responsabilidade da vendedora por passivos anteriores (cláusulas 5.13 e 6.1), o TAC de 2012 foi declarado nulo, afastando alegação de vício redibitório ou má-fé.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A escritura pública de compra e venda é título executivo autônomo e suficiente para embasar a execução. 2. Não se aplica a exceção do contrato não cumprido quando a obrigação principal da vendedora foi cumprida.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000374-07.2020.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[DEUSDETE SOARES GHISI - CPF: 219.378.838-33 (APELANTE), MAURO BASTIAN FAGUNDES - CPF: 928.099.521-91 (ADVOGADO), WILMA OLIVEIRA LUZIO - CPF: 191.285.268-30 (APELADO), CARLOS ALBERTO CASSEB - CPF: 033.595.108-28 (ADVOGADO), DEUSDETE SOARES GHISI - CPF: 219.378.838-33 (APELADO), MAURO BASTIAN FAGUNDES - CPF: 928.099.521-91 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO CASSEB - CPF: 033.595.108-28 (ADVOGADO), WILMA OLIVEIRA LUZIO - CPF: 191.285.268-30 (APELANTE), GIOVANNA GOTTARDI CASSEB - CPF: 403.656.238-06 (ADVOGADO), GIOVANNA GOTTARDI CASSEB - CPF: 403.656.238-06 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil e Processo Civil –
Recurso de Apelação –
Embargos à Execução – Compra e Venda de Imóvel Rural – Exceção do Contrato não Cumprido – Inaplicabilidade – Escritura Pública
–
Título Executivo Autônomo – Mora
ex

re
– Preliminares Rejeitadas –
Recurso Desprovido.

I. Caso em exame

1. A Apelante opôs
Embargos
à
Execução
promovida pela Apelada com esteio em
Escritura Pública de Compra e Venda d
e imóvel rural
.
Os pedidos for
mulados pela Embargante foram
julgados parcialmente procedentes. Nas razões do Apelo, a
Embargante alega nulidade da
E
xecução, exceção do contrato não cumprido em razão de passivo ambiental
.

II. Questões em discussão

2.
Analisar as preliminares de: a) intempestividade de documentos juntados pela Embargada; b) ausência de documentos indispensáveis; c) nulidade da execução por ausência de liquidez, certeza e exigibilidade; d) cerceamento de defesa.

No mérito, verificar se procede a exceção do contrato não cumprido em virtude de pendências ambientais.

III. Razões de decidir

3.
As preliminares foram rejeitadas: a) os documentos juntados foram objeto de contraditório
e inexiste
prejuízo
processual
; b) a escritura pública é título executivo autônomo (CPC, art. 784, II), independentemente do contrato preliminar; c) a mora é
ex

re

e
,
portanto, basta
o inadimplemento (CC, art. 397);
e
d) o juiz é destinatário
da prova e pode indeferir a produção de perícia ambiental, quando desnecessária (CPC, art. 370).

4.
No mérito, a exceção do contrato não cumprido não se aplica, pois a obrigação da vendedora
Apelada
(transferência do imóvel) foi adimplida, inexistindo cláusula que autorize a retenção da última parcela até a regularização ambiental.

5.
Embora o contrato preveja responsabilidade da vendedora por passivos anteriores (cláusulas 5.13 e 6.1), o TAC de 2012 foi declarado nulo, afastando alegação de vício redibitório ou má-fé.

IV. Dispositivo e tese

6.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “
1.
A escritura pública de compra e venda
é
título executivo autônomo e suficiente para embasar a execução
. 2.

Não se aplica a
exceção do contrato não cumprido quando a obrigação principal da vendedora foi cumprida.”

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N. 1000374-07.2020.8.11.0037

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Deusdete
Soares Ghisi
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste-MT, nos autos
dos Embargos à Execução opostos em defesa da Ação de Execução de Título Extrajudicial n. 1006274-05.2019.8.11.0037, ajuizada por
Wilma Oliveira
Luizio
.

Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes
. O Juiz reconheceu
o excesso de execução e determin
ou
que as arrobas do boi (4.775,66) sejam calculadas de acordo com a variação
de
31/07/2017, a ser acrescida de multa de 10%
(dez por cento)
, juros de 1%
(um por cento)
ao mês e correção monetária pelo IGP-M/FGV.

Diante da
sucumbência recíproca,
rateou as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios
, fixados em 10% (dez
por
cento) do proveito econômico,
na proporção de 70% (setenta por cento) para a
Apelante
e 30% (trinta por cento) para a
Recorrida.

Em síntese, a Recorrente suscita n
ulidade da sentença por cerceamento de defesa
, sob a tese de o Julgador
a quo
não
an
alisou seu
pedido de produção de prova pericial ambiental;
que não foi oportunizado prazo pa
ra apresentação de memoriais finais;
e que não foi intimada para manifestar sobre os
documentos novos juntados pela SEMA, impossibilitando manifestação.

Alega o
fensa ao contraditório e à ampla defesa, em razão do julgamento sem apreciação integral das provas produzidas, sobretudo testemunhais.

S
ustenta a i
nexequibilidade do título
.

Afirma que
a
Ação de E
xecução
está amparada
em
E
scritura
P
ública de
C
ompra e
V
enda, que não
tem
autonomia como título executivo, pois vinculada a contrato particular de promessa de compra e venda firmado em 2014
.

Aduz que a Recorrida
não juntou
o
contrato
e que o documento é

indispensável para a propositura da demanda.

Argumenta que não há provas de que foi constituída
em mora.

Sustenta a tese de e
xceção do contrato não cumprido
, pois a Recorrida omitiu
a existência de passivo ambiental derivado de TAC firmado com a SEMA
.

Assevera que
o passivo ainda não foi integralmente resolvido,
e que há
novos compromissos assumidos com prazos de cumprimento até 2029/2031
.

Alega que é
legítima a retenção da última parcela ajustada, até a plena regularização da área.

Insiste na tese de que a prova pericial é
indispensável para apurar a extensão dos danos ambientais, a perda de produtividade da área e o efetivo cumprimento das obrigações ambientais
.

Contrarrazões no Id. 3021734
01
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, os
Embargos à Execução
foram opostos pela Apelante

Deusdete
Soares Ghisi
em face de
Wilma Oliveira Luzio
,
em defesa na Ação de E
xecução
n. 1006274-05.2019.8.11.0037
,
fundada em
E
scritura
P
ública de
C
ompra e
V
enda da Fazenda Rio do Peixe, localizada no Município de Poxoréu
-
MT, com área aproximada de 1.000

ha
(um mil
hectares
)
.

Na inicial, alegou qu
e, em 01/08/2014,
celebrou
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóveis Rurais e Outras Avenças
com a Embargada
, no valor total de R$ 3.850.000,00
(três milhões, oitocentos e cinquenta mil reais)
,
cuja quantia foi parcialmente quitada
em dinheiro e mediante dação em pagamento de três apartamentos.

O
remanescente foi ajustado
em três parcelas anuais, convertidas em arrobas de boi, com vencimentos em 2015, 2016 e 2017.

Aleg
ou
que
as
duas
primeiras
parcelas foram devidamente pagas em 201
6
; porém, reteve o pagamento da última
parcela,
correspondente
a 4.775,66 arrobas de boi, com vencimento em 01/08/2017.

Argumentou que depois de
celebração do contrato descobriu que a Embargada omitiu a existência de relevante passivo ambiental, proveniente de TAC firmado em 2012
com a
SEMA, que tratava da recomposição de aproximadamente 79 hectares de área de preservação permanente.

Asseverou que a
s obrigações incluíam o plantio de árvores, adubação, aceiro, apresentação de relatórios e demais medidas de recuperação, sob pena de multa de R$ 5.000,00
(cinco mil reais)
por hectare em caso de descumprimento.

Sustentou
que o compromisso não foi integralmente cumprido,
e que
isso poderia
gerar multas expressivas e inviabilizar a exploração econômica da fazenda.

Ressalt
ou
que, embora a Embargada tenha declarado no contrato a inexistência de pendências ambientais, tinha plena ciência do TAC,
ou seja, agiu de
má-fé.

Afirm
ou
que notificou a vendedora
,
em agosto de 2017, para informar que a última parcela ficaria retida até a completa regularização ambiental.

Aduziu que c
alculou o valor da parcela pela cotação da arroba de boi vigente em 31/07/2017, no montante de
R$ 599.488,59
(quinhentos e noventa e nove mil, quatrocentos e oitenta e oito reais e cinquenta e nove centavos)
, e não pelo valor executado na
E
scritura
Pública
.

Destac
ou
que,
no primeiro momento
,
a
Embargada
concordou
com a retenção e solicit
ou
prazo para sanar as irregularidades
; todavia,
depois a Recorrida
buscou reduzir a área de regeneração de 79 ha para apenas 10 ha, o que,
conforme alegado pela Embargante
, poderia gerar novas penalidades.

Aleg
ou
, ainda, que a Embargada deixou de cumprir outras obrigações contratuais,
a exemplo da
apresentação do CAR (Cadastro Ambiental Rural) e da Licença Ambiental Única (LAU), além de atrasar por mais de ano a lavratura da
E
scritura
P
ública.

Sustent
ou
que tais descumprimentos autorizam a aplicação da exceção do contrato não cumprido,
e legitima
a retenção da última parcela.

Argument
ou
que a
Ação de E
xecução é nula, pois a
E
scritura
P
ública não
tem a
utonomia como título executivo,
já que está
vinculada ao contrato particular de promessa de compra e venda, que contém cláusulas suspensivas e condições não atendidas pela Embargada.
Alegou
, portanto, que não há liquidez, certeza e exigibilidade na cobrança.

Conclui
u
afirmando que já quitou aproximadamente 90%
(noventa por cento)
do valor ajustado, e
que a cobrança integral da última parcela, sem a devida regularização ambiental, configura enriquecimento sem causa da Embargada.

A Juíza
a quo
saneou o feito e fixou os seguintes pontos controvertidos: a) a
responsabilidade sobre a multa imposta pela SEMA e o cumprimento do TAC;
b) s
e houve descumprimento do contrato, bem como a possibilidade de aplicação da multa;
c) o
valor relativo à última parcela do contrato e a cobrança de mora, juros e correção monetária.

Deferiu o pedido de
produção de prova oral
,
indeferiu o pedido de expedição de ofício à SEMA-MT
e postergou a análise do pedido de prova pericial ambiental.

A Embargante informou
que não estava logrando êxito no requerimento administrativo
formulado na SEMA.

Na audiência,
a Julgadora singular determinou a expedição de
ofício à SEMA/MT para que
fornecesse
cópia integral de todo e qualquer processo ou procedimento vinculado às fazendas: Fazenda do Peixe e Fazenda Rio do Peixe (Matrículas 1.948 e 2.599)
, além de
cópia integral do TAC n
.
7904/2012 e TCR n
.
613/2019 e demais documentos solicitados
pela Embargante
.

Declarou encerrada a instrução processual e determinou que, com a juntada das informações pela SEMA, as
partes fossem intimadas para apresentação dos memoriais finais, de forma sucessiva.

Os documentos solicitados foram enviados pela Secretaria do Meio Ambiente (Id. 158862668).

As partes foram intimadas para apresentarem memoriais finais, no prazo legal, de forma sucessiva.

Após a apresentação, o feito foi sentenciado com a p
arcial procedência dos pedidos. A Juíza
a quo
reconhece
u
o excesso de execução e determinar que as arrobas do boi (4.775,66) seja
m
calculada
s
de acordo com a variação do dia 31/07/2017, a ser acrescida de multa de 10%
(dez por cento)
, juros de 1%
(um por cento)
ao mês e correção monetária pelo IGP-M/FGV.

Tanto
Deusdete
Soares Ghisi
, quanto Wilma de Oliveira Luzio interpuseram
Recurso de Apelação
.

Os Recursos foram julgados de forma monocrática pela Desembargadora Nilza Maria
Pôssas
de Carvalho, que proveu o Recurso
interposto
Deusdete
Soares Ghisi
acolheu a preliminar
de cerceamento de defesa
,
declar
ou
nula a sentença
e determinou o retorno dos autos à origem
para que a SEMA
fosse novamente oficiada para cumprir
integralmente a decisão, oportunizando manifestação das partes e proferida nova sentença de mérito.
Por conseguinte, julgou p
rejudicado o recurso de apelação interposto por Wilma Oliveira Luzio
(Id. 179708160).

Com o retorno dos autos, a Juíza determinou a expedição de
ofício à SEMA/MT para que seja fornecida a cópia integral de todo e qualquer processo ou procedimento vinculado às fazendas: Fazenda do Peixe e Fazenda Rio do Peixe (Matrículas 1.948 e 2.599),
além d
a cópia integral do TAC n
.
7904/2012 e TCR n
.
613/2019 e demais documentos solicitados.

Com a juntada dos documentos e a manifestação das partes, o feito foi novamente sentenciado.

Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes. O Juiz reconheceu
o excesso de execução e determin
ou
que as arrobas do boi (4.775,66) sejam calculadas de acordo com a variação
de
31/07/2017, a ser acrescida de multa de 10%
(dez por cento)
, juros de 1%
(um por cento)
ao mês e correção monetária pelo IGP-M/FGV.

Diante da
sucumbência recíproca,
rateou as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios
, fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico,
na proporção de 70% (setenta por cento) para a
Apelante
e 30% (trinta por cento) para a
Recorrida.

A Apelante sustenta que a Embargada
apresentou documentos
pré-existentes fora do prazo processual
e, portanto,
deve
m
ser desentranhados por afronta ao princípio da preclusão.

O Código de Processo Civil adota a regra da instrumentalidade
de formas e admite-se
a juntada posterior de documentos destinados a contrapor alegações trazidas no curso do processo, desde que oportunizado o contraditório.

No caso,
os documentos juntados
pela Embargada
foram admitidos
pelo
Juiz
a
quo
,
e a Apelante
t
eve
plena oportunidade de
sobre eles
manifesta
r
,
o que
afasta qualquer prejuízo processual.

A
Recorrente também alega
que a
Ação de E
xecução
é
nula, pois lastreada apenas em
Escritura Pública
d
e Compra
e
Venda
, vinculada ao contrato particular de promessa de compra e venda firmado em 2014, não juntado aos autos.

Aduz, ainda, inexistência
prova
da constituição em mora.

A tese não prospera.

A
Escritura Pública
d
e Compra
e
Venda
é título executivo extrajudicial autônomo, previsto no art
igo
784,
inciso
II, do CPC, e encerra obrigação líquida, certa e exigível, independentemente do contrato particular que lhe antecedeu.

O negócio preliminar serviu de base para a lavratura da
E
scritura, que consolidou os direitos e deveres das partes,
e
este documento
é
hábil para embasar a execução.

Quanto à constituição em mora, trata-se de mora
ex

re
, que se opera automaticamente pelo simples
inadimplemento da obrigação no prazo ajustado, nos termos do art
igo
397 do Código Civil, não h
á
necessidade de interpelação judicial ou extrajudicial.

A
Recorrente
ainda
suscita n
ulidade da sentença por cerceamento de defesa
, sob a tese de o Julgador
a quo
não
an
alisou seu
pedido de produção de prova pericial ambiental;
que não foi oportunizado prazo pa
ra apresentação de memoriais finais;
e que não foi intimada para manifestar sobre os
documentos novos juntados pela SEMA, impossibilitando manifestação.

Alega o
fensa ao contraditório e à ampla defesa, em razão do julgamento sem apreciação integral das provas produzidas, sobretudo testemunhais.

A
s
preliminar
es
deve
m
ser rejeitada
s
, pois de acordo com o STJ,
“n
ão há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova testemunhal. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias
.”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1604351 MG 2019/0312071-3, Data de Julgamento: 14/06/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação:
DJe
20/06/2022)
.

Ademais, não se pode esquecer
que, no sistema processual civil brasileiro, a apreciação das provas se orienta pelo princípio do livre convencimento motivado ou da persuasão racional, segundo o qual cabe
ao Julgador
, de forma fundamentada, valorar os elementos de convicção apresentados no processo, sem hierarquia ou prevalência pré-definida entre os meios probatórios.

Nessa perspectiva, o
J
ulgador detém a prerrogativa de determinar a produção das provas que considerar necessárias,
além
de atribuir a cada uma delas o peso que reputar adequado.

Portanto, não há
cerceamento de defesa
,
nem
deficiência
de fundamentação quando o
J
uiz, a partir do acervo já existente, forma sua convicção de modo suficiente para o deslinde da causa.

R
essalte-se, ainda, que a demanda tramita há mais
de

05 (cinco) anos e
disp
õe
de elementos aptos a embasar a decisão, circunstância que prestigia os princípios da razoável duração do processo e da primazia do julgamento de mérito.

No mérito, sustenta a i
nexequibilidade do título
.

Alega
a tese de e
xceção do contrato não cumprido
, pois a Recorrida omitiu
a existência de passivo ambiental derivado de TAC firmado com a SEMA
.

Assevera que
o passivo ainda não foi integralmente resolvido, havendo novos compromissos assumidos com prazos de cumprimento até 2029/2031
.

Alega que é
legítima a retenção da última parcela ajustada, até a plena regularização da área.

Insiste que a prova pericial é
indispensável para apurar a extensão dos danos ambientais, a perda de produtividade da área e o efetivo cumprimento das obrigações ambientais
.

O Código Civil, ao disciplinar a função social do contrato e os princípios da boa-fé objetiva e da probidade, estabelece que a liberdade contratual encontra limites e que os contratantes devem pautar sua conduta com lealdade tanto na celebração quanto na execução do negócio (
arts
. 421 e 422 do CC).

No caso,
é incontroverso
que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóveis rurais, pelo valor de R$ 3.850.000,00
(três milhões, oitocentos e cinquenta mil)
, e que
a Apelante pagou as duas
parcelas,
mas ficou inadimplente quanto
a última, correspondente a 4.775,66 arrobas de boi, vencida em 01/08/2017, cujo cálculo deve observar a variação da arroba do dia 31/07/2017, tal como previsto na
E
scritura
P
ública.

A tese
de
exceção do contrato não cumprido
não se sustenta porque
a obrigação principal da vendedora
, qual seja:
a transferência do imóvel
,
foi regularmente cumprida, não h
á

cláusula contratual que condicione o pagamento da última parcela à regularização do passivo ambiental.

Com efeito, embora o contrato preveja a responsabilidade da vendedora por eventuais passivos anteriores à transmissão da posse (cláusulas 5.13 e 6.1), não estabeleceu prazo ou condição suspensiva que autorize a compradora a reter o pagamento até a solução definitiva das obrigações ambientais.

Ademais, consta dos autos que o TAC n
.
7904/2012, apontado como fundamento da retenção, foi posteriormente declarado nulo por vício de legitimidade, o que afasta a alegação de descumprimento contratual e, por consequência, a existência de vício redibitório ou de dolo por omissão.

Portanto, não se verifica motivo jurídico para
a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da Apelante.

Com essas considerações,
nego provimento ao Recurso.

Em atenção ao artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para
1
5
% (
quinze
por cento) do proveito econômico
, com a ressalva de que a diferença a maior será paga apenas pela Apelante que recorreu da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025