Tribunal: TJMT
Processo: 1002902-23.2024.8.11.0021
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Direito Civil. Embargos À Execução. Contrato De Promessa De Compra E Venda De Imóvel. Título Executivo Extrajudicial. Assinatura Do Devedor E Duas Testemunhas. Ausência De Escritura Pública. Desnecessidade. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que julgou improcedentes Embargos à Execução fundada em contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, com inadimplemento parcial do valor acordado pelo comprador.
2. O embargante sustenta ausência de validade do título executivo por falta de assinatura do vendedor e ausência de escritura pública, ante o valor superior a trinta salários-mínimos.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida consiste em analisar (i) a validade do contrato como título executivo extrajudicial sem a assinatura do vendedor; e (ii) a necessidade de escritura pública para a validade do negócio jurídico.
III. Razões de decidir
4. O contrato, assinado pelo devedor e por duas testemunhas, preenche os requisitos do art. 784, III, do CPC, sendo título executivo extrajudicial válido, conforme entendimento pacífico do STJ.
5. A ausência de escritura pública não compromete a validade da promessa de compra e venda enquanto contrato preliminar, que não transfere a propriedade de forma imediata, conforme art. 108 do CC.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “É título executivo extrajudicial o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel assinado pelo devedor e por duas testemunhas, ainda que sem assinatura do vendedor ou escritura pública, quando ausente a transferência imediata da propriedade".
____________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 784, III; CC, arts. 108, 104.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1799311/RS.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002902-23.2024.8.11.0021
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ITAMAR PAES GOUVEIA - CPF: 604.333.371-68 (APELANTE), CRISTIANE VIEIRA DE SOUZA - CPF: 065.631.916-06 (ADVOGADO), KATHIANNY VITORIA DE PAULA BUENO - CPF: 061.447.521-02 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (APELADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Embargos À Execução. Contrato De Promessa De Compra E Venda De Imóvel. Título Executivo Extrajudicial. Assinatura Do Devedor E Duas Testemunhas. Ausência De Escritura Pública.
Desnecessidade.

Recurso Desprovido
.

I. Caso em exame

1.
Apelação contra sentença que julgou improcedentes
E
mbargos à
E
xecução
fundada
em contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, com inadimplemento parcial do valor acordado pelo comprador.

2.
O embargante sustenta ausência de validade do título executivo por falta de assinatura do vendedor e ausência de escritura pública, ante o valor superior a trinta salários-mínimos.

II. Questão em discussão

2. A questão controvertida consiste em
analisar
(i) a validade do contrato como título executivo extrajudicial sem a assinatura do vendedor; e (
ii
) a necessidade de escritura pública para a validade do negócio jurídico.

III. Razões de decidir

4. O contrato, assinado pelo devedor e por duas testemunhas, preenche os requisitos do art. 784, III, do CPC, sendo título executivo extrajudicial válido, conforme entendimento pacífico do STJ.

5. A ausência de escritura pública não compromete a validade da promessa de compra e venda enquanto contrato preliminar, que não transfere a propriedade de forma imediata, conforme art. 108 do CC.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“
É título executivo extrajudicial o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel assinado pelo devedor e por duas testemunhas, ainda que sem assinatura do vendedor ou escritura pública, quando ausente a transferência imediata da propriedade
"
.

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:
CPC, art. 784, III; CC,
arts
. 108, 104.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ,
AgInt
no REsp 1799311/RS.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
o

1002902-23
.20
2
4
.8.11.00
41

Trata-se de

Recurso de
R
ecurso de
A
pelação interposto por
Itamar Paes Gouveia

em virtude da
sentença
proferida pelo Juiz da 1a Vara Cível da Comarca de Água Boa,
que julgou improcedentes os
pedidos formulados nos E
mbargos à
E
xecução manejados em face de
Echer
Empreendimentos Ltda
.

O Juiz
fundamento
u
que o C
ontrato de
C
ompra e
V
enda
que aparelha a Ação de Execução 1003720-09.2023.8.11.0021
é líquido, certo e exigível
.

Ao final, compeliu o Apelante a arcar o ônus
da
sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em
10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

O
A
pelante sustenta, em síntese, que o contrato não pode ser considerado título executivo extrajudicial por carecer da assinatura do vendedor e de escritura pública, por se tratar de bem imóvel com valor superior a trinta salários
-
mínimos.

Alega
,
ainda
,
afronta aos artigos 104 e 108 do Código Civil, bem como ao artigo 406 do Código de Processo Civil.

Requereu a extinção da
Ação de E
xecução por inexistência de título executivo válido.

Contrarrazões

anexadas no ID 273571372.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Itamar Paes Gouveia

celebrou com a empresa
Echer
Empreendimentos Ltda
. o
contrato
de
promessa de
compra e venda de uma unidade imobiliária,
situad
a
no empreendimento “Morada das Águas – Fase 3”, no município de Água Boa/MT
, pelo valor global de
R$ 118.540,00
(cento e dezoito mil quinhentos e quarenta reais)
.

A
assumiu a obrigação de pagar
R$

91.463,27 (noventa e um mil quatrocentos e sessenta e três reais e vinte e sete centavos)
por meio de
financiamento bancário
, o
valor de R$ 31.169,68 (trinta e um mil cento e sessenta e nove

reais e sessenta e oito centavos)
com
recursos próprios
, a quantia
de R$

7.948,00 (sete mil novecentos e quarenta e oito reais)
com saldo de
FGTS e o
restante
de R$ 6.676,00

(seis mil seiscentos e setenta e seis reais)
por meio de
subsídio
.

De acordo com o Campo 7, o
valor
a
ser pago com recursos próprios
(R$ 31.169,68) foi parcelado em
36 (trinta e seis)
vezes de
valor de R$ 341,74 (trezentos e quarenta e um reais e setenta e quatro centavos)
, mais
03 (três) parcelas anuais “balão”, no valor de R$ 1.414,41 (um mil quatrocentos e quatorze reais e quarenta e um centavos)
.

Considerando que o Apelante deixou de adimplir algumas parcelas mensais
, a Apelada ajuizou a
Ação de Execução 1003720-09.2023.8.11.0021
e requereu o recebimento da

importância de
R$ 20.605,53 (vinte mil seiscentos e cinco reais e cinquenta e três centavos)
.

Instruiu a
Execução
com o pacto, que contém a assinatura do devedor (Apelante) e de 02 (duas) testemunhas.

Em sede de Embargos à Execução, o Apelante questiona
a certeza e exigibilidade

do título
, por faltar a assinatura do vendedor (preposto da Apelante) e, também, por
ausência
d
a
lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda, uma vez que o
valor do
imóvel
é
superior a trinta salários
-
mínimos.

O Juiz de 1o grau encerrou a instrução antecipadamente e julgou a lide.
Improcedeu o pedido do Apelante, e
reconhece
u
a validade do contrato como título executivo extrajudicial.

Inconformado, o Apelante recorreu e
insist
e
na nulidade do título por vícios formais e materiais.

Sustentou que o
contrato não possui assinatura do vendedor, o que comprometeria a validade do negócio jurídico e a sua força executiva.

Alega que o valor
contratado
(R$ 118.540,00) excede o limite do art. 108 do CC, o que exigiria escritura pública.

Argumenta que a ausência desses elementos infringe os requisitos dos
arts
. 104 e 108 do CC e
, também, do artigo
406 do CPC.

Sustenta que a execução deve ser extinta por inexistência de título executivo válido.

O Apelante centrou suas razões recursais em dois pontos: falta
de assinatura do vendedor
e ausência de escritura pública.

A
primeira

tese
recursal
,
de que o contrato exequendo é inválido como título executivo extrajudicial por não conter a assinatura do vendedor, o que violaria o requisito de bilateralidade do negócio jurídico
, n
ão procede.

A questão é singela
e está regulada, de maneira clara n
o artigo 784,
inciso
III, do Código de Processo Civil,
segundo o qual
constitu
i
título executivo extrajudicial:

“
o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas
”
.

Logo, para fins de exequibilidade, não é exigida a assinatura do credor, mas sim a do devedor e de duas testemunhas, o que visa conferir certeza quanto à existência da obrigação e à autenticidade do documento.

Esse entendimento já se encontra consolidado no Superior Tribunal de Justiça:

“
A ausência da assinatura do credor em contrato de confissão de dívida não tem o condão de afastar sua validade como título executivo extrajudicial, desde que contenha a assinatura do devedor e a de duas testemunhas
.” (
STJ,
AgInt
no REsp 1799311/RS
, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, 3a Turma, julgado em 04/12/2018)
.

Esta Corte, também, é firme nesse sentido, a exemplo do julgado abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - ASSINATURA PELO DEVEDOR E POR TRÊS TESTEMUNHAS – TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – ARTIGO 784, III DO CPC - MULTA CONTRATUAL – PREVISÃO EM CONTRATO COMPROVAÇÃO DO INADIMPLEMENTO - EXEQUIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...)
Conforme estabelece o artigo 784, III do CPC, é título executivo extrajudicial o documento particular assinado pelo devedor e por 02 (duas) testemunhas e, demonstrado o inadimplemento contratual, é exequível a multa prevista contratualmente
.

(
TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10080692120218110055
, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)

No caso concreto, o contrato de compra e venda foi assinado pelo devedor (
A
pelante) e por duas testemunhas. Ademais, o apelante não nega a existência do negócio jurídico
, tampouco os valores em aberto,
o que reforça
a exequibilidade do
contrato.

A
segunda

tese
sustenta
da do apelo concerne à ausência de
formaliza
ção da compra e venda por meio de
escritura pública, já que o valor do imóvel supera trinta vezes o salário
-
mínimo,
o que implica
ria
em
afronta
a
o disposto no artigo 108 do Código Civil.

Mencionado dispositivo diz que
“
Não dispondo a lei em contrário
, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário
-
mínimo
”
.

A
compra e venda tem seu conceito esculpido no artigo 481 do Código Civil
. Segundo doutrina de
Caio Mario da Silva Pereira “
é o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra pessoa (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente
”
.

A partir
d
esse
conceito
, ressalta
-se que
a característica obrigacional trazida co
mpra e venda

é
a transferência d
a propriedade, mediante contraprestação do preço
. T
rata-se
, portanto,
de
d
ireito
r
eal de propriedade.

Já a
promessa
de compra e venda é contrato preliminar
,
condicional.
Como a

própria
nomenclatura
sugere,
a promessa é juramento, sendo passível de retratação.

Sobre contrato preliminar, Carlos Roberto Gonçalves
ensina o seguinte
:

“
Essa avença constitui o contrato preliminar, que tem sempre por objeto a efetivação de um contrato definitivo. Contrato preliminar ou
pactum
de
contrahendo
(como era denominado no direito romano), ou ainda contrato- promessa, é aquele que
tem por objeto a celebração de um contrato definitivo.
(...)

“A peculiaridade de tal instrumento jurídico é justamente esta: as partes já definiram os termos essenciais da operação econômica que tencionam realizar (suponhamos, a venda de um imóvel por um certo preço), mas não querem passar de imediato a atuá-la juridicamente, não querem concluir, desde já, o contrato produtor dos efeitos jurídico-econômicos próprios da operação; preferem remeter a produção de tais efeitos para um momento subsequente, mas, ao mesmo tempo, desejam a certeza de que estes efeitos se produzirão no tempo oportuno, e por isso não aceitam deixar o futuro cumprimento da operação à boa vontade, ao sentido ético, à correção recíproca, fazendo-a, ao invés, desde logo matéria de um vínculo jurídico.

Estipulam, então, um contrato preliminar, do qual nasce precisamente a obrigação de concluir, no futuro, o contrato definitivo, e, com isso, de realizar efetivamente a operação econômica prosseguida
”
. (
GONÇALVES, CARLOS ROBERTO. Direito Civil
Brasileiro- Contratos e Atos Unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2017
)
.

Da análise mais apurada do contrato em questão, verifica-se se trata de
“Contrato de P
romessa de
C
ompra e
V
enda
, Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia”
, e não de
imediata transferência da propriedade
.

Em outras palavras, é contrato preliminar, no qual foram tratadas

muitas questões, como
por exemplo, o
parcelamento do pagamento, posse depois da quitação, medidas do imóvel, pagamento com algum outro bem móvel ou imóvel, dentre outr
o
s
assuntos
.

Esclarecido isso, dúvidas não há que

o contrato inadimplido
anteced
e
à
escritura pública

(art. 1.245 CC).

Na espécie, ficou claro que o Apelante deixou de cumprir sua parte na
obrigaç
ão
, já que deixou de adimplir
parcelas do valor
a
ser pago com recursos próprios
(R$ 31.169,68)
, o que significa que o título, tal qual juntado na Ação de Execução, é líquido, certo e exigível
.

De mais a mais,
o Código Civil exige, para a validade do negócio jurídico: (i) agente capaz; (
ii
) objeto lícito, possível e determinado ou determinável; e (
iii
) forma prescrita ou não defesa em lei. No caso, todos esses requisitos foram cumpridos.

O contrato foi celebrado por partes capazes, com objeto lícito e determinado, e sob a forma admitida pelo ordenamento para fins obrigacionais.

Logo, a sentença deve ser
mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Feitos esses esclarecimentos,
desprovejo o apelo
.

De conseguinte, majoro os h
onorários advocatícios
para
1
2
% (d
oze
por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025