Tribunal: TJMT
Processo: 1020506-05.2022.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-17
Data de publicação: 2025-06-24

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. COMPRADOR DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA E NULIDADE DA CITAÇÃO. AFASTADAS. JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Ação de adjudicação compulsória c.c indenização por danos morais, pleiteando o domínio do imóvel, cuja aquisição foi integralmente quitada junto à construtora. A outorga da escritura não foi realizada em razão da existência de hipoteca em favor do agente financeiro do empreendimento.
II. Questões em discussão
Há três questões centrais em discussão: (i) saber se a citação da instituição financeira foi válida, em conformidade com os ditames legais e se possui legitimidade passiva para figurar no polo da ação; (ii) saber se é cabível a adjudicação compulsória do imóvel, à vista da quitação integral e da existência de hipoteca registrada.
III. Razões de decidir
A citação realizada via sistema do PJe se mostra válida, eis que o banco compareceu espontaneamente aos autos, apresentou contestação e participou regularmente do feito, inexistindo demonstração de prejuízo processual. Sendo o agente financeiro o titular do direito real de garantia (hipoteca), figura como parte legítima à lide em que se busca a baixa do gravame como condição para a adjudicação.
Evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé. Inteligência da Sumula 308 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
Apelação conhecida e desprovida.
Tese de julgamento:
1. É válida a citação realizada eletronicamente nos autos, quando demonstrado o comparecimento espontâneo da parte e o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, inexistente qualquer prejuízo processual.
2. O agente financeiro hipotecário é parte legítima para responder por ação de adjudicação compulsória quando o gravame impõe óbice à regularização do imóvel.
3. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, ainda que anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia contra o promitente comprador que quitou integralmente o preço, nos termos da Súmula 308 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020506-05.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Adjudicação Compulsória, Aquisição]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ERLI TEREZINHA DE ALMEIDA - CPF: 164.619.831-04 (APELADO), THOMPSON JOSE DE OLIVEIRA - CPF: 513.074.721-68 (ADVOGADO), IVANETE FATIMA DO AMARAL - CPF: 405.923.081-20 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELANTE), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. COMPRADOR DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA E NULIDADE DA CITAÇÃO. AFASTADAS. JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Ação de adjudicação compulsória c.c indenização por danos morais, pleiteando o domínio do imóvel, cuja aquisição foi integralmente quitada junto à construtora. A outorga da escritura não foi realizada em razão da existência de hipoteca em favor do agente financeiro do empreendimento.

II. Questões em discussão

Há três questões centrais em discussão: (i) saber se a citação da instituição financeira foi válida, em conformidade com os ditames legais e se possui legitimidade passiva para figurar no polo da ação; (ii) saber se é cabível a adjudicação compulsória do imóvel, à vista da quitação integral e da existência de hipoteca registrada.

III. Razões de decidir

A citação realizada via sistema do PJe se mostra válida, eis que o banco compareceu espontaneamente aos autos, apresentou contestação e participou regularmente do feito, inexistindo demonstração de prejuízo processual. Sendo o agente financeiro o titular do direito real de garantia (hipoteca), figura como parte legítima à lide em que se busca a baixa do gravame como condição para a adjudicação.

Evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé. Inteligência da Sumula 308 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:

1.

É válida a citação realizada eletronicamente nos autos, quando demonstrado o comparecimento espontâneo da parte e o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, inexistente qualquer prejuízo processual.

2.

O agente financeiro hipotecário é parte legítima para responder por ação de adjudicação compulsória quando o gravame impõe óbice à regularização do imóvel.

3.

A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, ainda que anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia contra o promitente comprador que quitou integralmente o preço, nos termos da Súmula 308 do STJ
.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Banco do Brasil S.A
. contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de adjudicação compulsória c/c indenização por danos morais ajuizada por
Erli Terezinha de Almeida
, que, rejeitou as preliminares suscitadas, e no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora, para declarar o domínio da mesma sobre o imóvel consistente no Apartamento no 404, com duas vagas de garagem nos 43 e 43A, localizado na Rua Tenente Eulálio Guerra, Bairro Araés, Cuiabá-MT, inscrito na matrícula no 106.382 do 2o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá, afastando os efeitos da hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil S.A. Determinou, ainda, a condenação dos réus,

ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Inconformado, recorre o Banco do Brasil S.A. Em suas razões recursais, sustenta,

preliminarmente, a nulidade da citação,

ao argumento da ausência de citação pessoal válida, uma vez que teria havido apenas ciência automática pelo sistema do PJe, sem confirmação de recebimento pela instituição ou seus representantes legais, em violação ao disposto no art. 246, §1o-A, do CPC.

Segue, ainda, questionando a concessão do benefício da justiça gratuita, por ausência de comprovação da hipossuficiência da parte autora, ressaltando que esta é assistida por advogado particular e não demonstrou a real incapacidade de arcar com os custos processuais e, ainda, a ilegitimidade passiva
ad causam
, ao argumento de que a relação jurídica base da ação vincula apenas a autora e a construtora, sendo o banco mero agente financeiro da obra, sem qualquer vínculo direto com o contrato de compra e venda ou a inadimplência da construtora.

No mérito, defende a legalidade da hipoteca inscrita e a impossibilidade de baixa do gravame hipotecário sem que o correspondente valor de desligamento (VMD) seja quitado.

Requer, por fim, a reforma da sentença para extinguir o feito sem resolução do mérito em relação ao Banco do Brasil, com base na ilegitimidade passiva, ou, subsidiariamente, para que seja mantida a hipoteca e indeferida a adjudicação compulsória, bem como seja revista a fixação dos honorários advocatícios por equidade, conforme o art. 85, § 8o, do CPC.

Contrarrazões pela apelada, no ID n. 286143463, rechaçando os argumentos da instituição bancaria, rogando pelo desprovimento do recurso e a majoração dos honorários recursais.

É o relatório.

Cuiabá, 18 de junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de adjudicação compulsória proposta por Erli Terezinha Almeida em desfavor de Carajás Construtora e Incorporadora Ltda. e do Banco do Brasil S.A., alegando que firmou contrato com construtora para aquisição do apartamento n.o 404, no Edifício Residencial Verdes Matas, nesta Capital, o qual foi quitado integralmente.

Informa que obteve autorização da construtora para lavratura da escritura do imóvel, contudo, não conseguiu formalizar a escritura, uma vez que na matrícula no 106.382, do 2o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá, consta o registro de garantia hipotecária em favor do Banco do Brasil S.A., decorrente de dívida contraída pela Construtora Carajás.

Diante desse fato, ajuizou a ação originária, com o objetivo de obter provimento jurisdicional que determine aos réus a outorga da escritura pública do imóvel.

Cinge-se que decorrida a marcha processual, a magistrada
a quo
decidiu antecipadamente a lide, julgando procedente o pedido inicial, para determinar que a instituição bancária providencie a baixa do gravame hipotecário do imóvel litigioso e posteriormente a corré - Construtora Carajás, outorgue escritura pública

correspondente.

Não concordando com o édito judicial, recorre o Banco do Brasil.

A matéria controvertida devolvida a este Colegiado consiste na análise das seguintes questões: (i) se há nulidade da citação por ausência de citação pessoal do Banco apelante; (ii) se é indevida a concessão da justiça gratuita à parte autora; (iii) se há ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S.A.; e, no mérito, (iv) se a hipoteca firmada entre a instituição financeira e a construtora pode obstar a adjudicação compulsória do imóvel por parte da promitente compradora que quitou integralmente o preço ajustado.

Inicialmente, no tocante à
preliminar
de nulidade da citação, razão não assiste à instituição bancaria. Consta dos autos que a citação foi realizada nos moldes legalmente previstos, conforme registrado em certidão emitida pelo sistema do Processo Judicial Eletrônico (PJe), tendo a instituição financeira comparecido aos autos de forma espontânea, apresentado contestação dentro do prazo legal e participado de todos os atos processuais subsequentes. Tal circunstância afasta a alegação de nulidade, à luz do princípio da instrumentalidade das formas, consagrado no art. 277 do Código de Processo Civil,
verbis
:

“Art. 277. Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade
.”

Assim, o comparecimento espontâneo da parte supre eventual vício de citação, desde que não reste configurado prejuízo processual, o que, à evidência, não ocorreu no presente caso. Inexiste nos autos qualquer demonstração de cerceamento do contraditório ou da ampla defesa. Portanto,
rejeito
a preliminar de nulidade da citação.

No que tange à preliminar de
ilegitimidade passiva
, igualmente não merece acolhimento. Embora não tenha sido parte na avença de compra e venda firmada entre a autora e a construtora, o Banco do Brasil S.A. figura como titular de hipoteca registrada sobre o imóvel objeto da lide. Tal gravame, ainda que oriundo de relação jurídica distinta, constitui obstáculo direto à pretensão adjudicatória da autora, e sua manutenção comprometeria a eficácia da sentença, tornando o banco parte legítima para integrar o polo passivo da ação.

Logo, a legitimidade do Banco é inconteste.

Quanto à
gratuidade de justiça
concedida à autora, a impugnação do apelante tampouco merece acolhida. Comprovou a parte autora, ora apelada, a sua condição de aposentada, com rendimento mensal líquido inferior a três salários mínimos, conforme documentos constantes nos autos. Além disso, trata-se de pessoa idosa, amparada, inclusive, pelo Estatuto do Idoso (Lei n. 10.741/03), circunstância que reforça sua especial proteção jurídica. A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, nos termos do §3o do art. 99 do CPC, não foi ilidida por prova robusta em sentido contrário, de modo que a concessão da gratuidade mostra-se adequada e regular.

Superadas as questões preliminares, passo ao exame do
mérito.

A controvérsia gira em torno da possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel adquirido pela autora, frente à existência de hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil S.A., decorrente de contrato de financiamento celebrado entre a construtora Carajás e a instituição financeira.

Conforme restou comprovado nos autos, a autora celebrou contrato de promessa de compra e venda do apartamento n.o 404, localizado no Edifício Residencial Verdes Matas, Bairro Araés, nesta capital, e quitou integralmente o preço avençado, conforme documento de quitação juntado aos autos. A construtora, por sua vez, anuiu expressamente com o pedido de adjudicação, autorizando a outorga da escritura.

Assim, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, é assegurado ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, desde que preenchidos os requisitos legais, especialmente a quitação integral da avença. Tal direito é reforçado pelo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, na Sumula 308, veja:

Súmula 308 do STJ:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
.”

Nesse contexto, evidenciada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel, eventual hipoteca registrada sobre o imóvel, objeto de negocio jurídico entre a construtora e o agente financeiro, não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé.

Desse modo, o ônus da ausência de repasse dos valores quitados à instituição financeira deve recair sobre a construtora inadimplente, e não sobre o comprador de boa-fé, cabendo ao banco proceder à baixa do gravame hipotecário, como condição para efetivação do registro da propriedade em nome do comprador.

Portanto, à luz da doutrina, da legislação aplicável e da jurisprudência consolidada, resta incontroverso o direito da autora à adjudicação compulsória do imóvel, bem como a inexigibilidade da hipoteca em relação a ela.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA - ILEGITIMIDADE PASSIVA – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINAR REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO – MANUTENÇÃO INDEVIDA DA HIPOTECA – CONTRATO FIRMADO ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA – INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – SÚMULA 308 DO STJ – BAIXA DO REGISTRO DEVIDA – PEDIDO DE REDUÇÃO DOS DANOS MORAIS – AUSÊNCIA DE INTERESSE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO NÃO PROVIDO.

“Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial.” (AgInt no AREsp 1818651/SP).

A hipoteca decorrente de contrato firmado entre a instituição financeira e a Construtora do imóvel não tem eficácia perante o adquirente de boa-fé; diante da quitação, é devida a baixa do gravame (Súmula 308 do STJ).

Inexiste interesse recursal se a sentença foi proferida nos exatos termos do pedido formulado”
. (RAI n. 1037021-18.2022.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, J. 14.08.24 )

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA – DEFERIDA A TUTELA DE URGÊNCIA PARA AUTORIZAR A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O REGISTRO IMOBILIÁRIO – BANCO FINANCIADOR DA OBRA, TITULAR DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL – JUDICIALIZAÇÃO DE PENDÊNCIAS CONTRATUAIS COM A CONSTRUTORA FINANCIADA – IRRELEVÂNCIA – PROVA DE QUITAÇÃO E ANUÊNCIA ESCRITA DA CONSTRUTORA À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PERANTE O RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO –SÚMULA 308 DO STJ
– RECURSO DESPROVIDO. Comprovada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel para a consumidora adquirente, escorreita a decisão que defere a tutela de urgência para a imediata adjudicação do imóvel em favor da adquirente, haja vista que, na forma da Súmula 308do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
(RAI n.

1013148-44.2024.8.11.0000, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario,

J. 17.07.24)

Além disso, desprovido o apelo do Banco do Brasil, é, pois,

devida a majoração dos honorários advocatícios,

em relação a instituição financeira, nos termos do art. 85, §11, do CPC, que fixo em 12%.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 18 de

junho de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2025