Tribunal: TJMT
Processo: 1004708-92.2020.8.11.0002
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-25

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA COM CANCELAMENTO DE REGISTRO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. TERMO INICIAL. REGISTRO DA SEGUNDA VENDA. TEORIA DA ACTIO NATA OBJETIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que reconheceu a prescrição da pretensão anulatória e indenizatória do autor, que adquiriu dois terrenos em 1982 com averbações em seu nome, mas teve as averbações canceladas em 2009 e os imóveis vendidos a terceiros, fato que alega só ter descoberto em setembro de 2019.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer qual o marco inicial para a contagem do prazo prescricional em caso de venda em duplicidade de imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o magistrado entende que as provas documentais são suficientes para a formação de seu convencimento, sendo o juiz o destinatário das provas.
4. A fraude na transação imobiliária configura hipótese de anulabilidade, não de nulidade absoluta, conforme estabelece o artigo 171, II, do Código Civil.
5. A não correspondência entre o teor do ato registral e a realidade factual é causa de anulabilidade, nos termos do artigo 1.247 do Código Civil.
6. O prazo decadencial para pleitear a anulação do negócio jurídico é de quatro anos, conforme dispõe o artigo 178, II, do Código Civil, ou de dois anos, nos termos do artigo 179 do mesmo diploma legal.
7. O prazo prescricional para a pretensão de reparação civil é de três anos, nos termos do artigo 206, §3o, V, do Código Civil.
8. O termo inicial da contagem dos prazos de prescrição e decadência em casos de venda em duplicidade de imóvel ocorre com o registro da segunda venda, em razão do princípio da publicidade que rege os registros públicos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Preliminar rejeitada e recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado entende que as provas documentais são suficientes para a formação de seu convencimento.
2. O termo inicial da contagem do prazo prescricional nas ações em que se discute venda em duplicidade de imóvel se inicia com a ciência do ato ilícito, ou seja, a partir do momento em que a escritura da segunda compra e venda foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004708-92.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ANESIO NERY - CPF: 780.408.258-49 (APELANTE), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), CARLOS ROBERTO BARBOSA - CPF: 099.355.171-87 (APELADO), JEFERSON R. REINALDO CONSTRUCOES - ME - CNPJ: 25.422.974/0001-94 (APELADO), LEANDRO ALVES MARTINS JACARANDA - CPF: 924.578.511-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA COM CANCELAMENTO DE REGISTRO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. TERMO INICIAL. REGISTRO DA SEGUNDA VENDA. TEORIA DA
ACTIO NATA
OBJETIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível contra sentença que reconheceu a prescrição da pretensão anulatória e indenizatória do autor, que adquiriu dois terrenos em 1982 com averbações em seu nome, mas teve as averbações canceladas em 2009 e os imóveis vendidos a terceiros, fato que alega só ter descoberto em setembro de 2019.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer qual o marco inicial para a contagem do prazo prescricional em caso de venda em duplicidade de imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o magistrado entende que as provas documentais são suficientes para a formação de seu convencimento, sendo o juiz o destinatário das provas.

4.

A fraude na transação imobiliária configura hipótese de anulabilidade, não de nulidade absoluta, conforme estabelece o artigo 171, II, do Código Civil.

5.

A não correspondência entre o teor do ato registral e a realidade factual é causa de anulabilidade, nos termos do artigo 1.247 do Código Civil.

6.

O prazo decadencial para pleitear a anulação do negócio jurídico é de quatro anos, conforme dispõe o artigo 178, II, do Código Civil, ou de dois anos, nos termos do artigo 179 do mesmo diploma legal.

7.

O prazo prescricional para a pretensão de reparação civil é de três anos, nos termos do artigo 206, §3o, V, do Código Civil.

8.

O termo inicial da contagem dos prazos de prescrição e decadência em casos de venda em duplicidade de imóvel ocorre com o registro da segunda venda, em razão do princípio da publicidade que rege os registros públicos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Preliminar rejeitada e recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado entende que as provas documentais são suficientes para a formação de seu convencimento.

2.

O termo inicial da contagem do prazo prescricional nas ações em que se discute venda em duplicidade de imóvel se inicia com a ciência do ato ilícito, ou seja, a partir do momento em que a escritura da segunda compra e venda foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1004708-92.2020.8.11.0002

ANESIO NERY X EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA ME

RELATÓRIO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por ANESIO NERY contra sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT, que reconheceu a prescrição da pretensão anulatória e indenizatória do autor, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, o apelante alega, preliminarmente, cerceamento de defesa, argumentando que o julgamento antecipado da lide impediu a produção de prova testemunhal necessária para comprovar que só teve conhecimento da venda do imóvel em setembro de 2019.

No mérito, sustenta que o termo inicial do prazo prescricional deve ser contado a partir da data em que tomou ciência da lesão ao seu direito, conforme a teoria da
actio nata
em sua feição subjetiva, e não da data do cancelamento das averbações. Afirma que apenas teve conhecimento da venda dos imóveis a terceiros em setembro de 2019, quando visitou o local e constatou a presença de obras, fato que poderia ter sido ratificado por meio de prova testemunhal.

Destaca a má-fé das empresas apeladas que, apesar da averbação da venda, continuaram comercializando os lotes, tornando-se responsáveis pelos danos sofridos pelo apelante.

Requer o conhecimento e provimento do recurso para: a) reconhecer o cerceamento de defesa, declarando a nulidade da sentença e determinando o retorno dos autos à primeira instância para designação de audiência de instrução e julgamento; b) alternativamente, reformar a sentença para julgar procedentes os pedidos de danos materiais e morais.

Em contrarrazões, os apelados defendem a manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por Anesio Nery contra sentença que reconheceu a prescrição de sua pretensão anulatória e indenizatória, extinguindo o feito com resolução de mérito.

O apelante alega que, em 30/08/1982, adquiriu dois terrenos localizados no Loteamento Parque Paiaguás, em Várzea Grande/MT (Lote 28, Quadra 57 e Lote 01, Quadra 59), devidamente registrados nas matrículas no 62.721 e 62.727, com averbações em seu nome. Sustenta que quitou integralmente o valor dos imóveis e sempre exerceu vigilância sobre eles.

Contudo, em setembro de 2019, constatou que a quarta demandada havia iniciado construções nos imóveis. Ao buscar esclarecimentos, descobriu que o segundo reclamado havia cancelado as averbações em seu nome em 2009 e registrado escritura pública de compra e venda em favor próprio.

O magistrado de origem julgou improcedente a ação, reconhecendo a prescrição da pretensão, considerando que o cancelamento das averbações e o registro da nova escritura ocorreram em 26 de março de 2009, enquanto a ação foi ajuizada apenas em 13 de fevereiro de 2020.

A controvérsia central do recurso reside na definição do marco inicial para a contagem do prazo prescricional: se a data do registro público da segunda venda (teoria da
actio nata
objetiva, adotada pelo juiz) ou a data do efetivo conhecimento pelo prejudicado (teoria da
actio nata
subjetiva, defendida pelo apelante).

Dessa questão deriva a preliminar de cerceamento de defesa, que se confunde com o mérito e será analisada conjuntamente.

O apelante suscita preliminar de cerceamento de defesa, alegando que o julgamento antecipado da lide o impediu de produzir prova testemunhal necessária para comprovar que só teve conhecimento da venda do imóvel em setembro de 2019. Esta questão está intrinsecamente ligada ao mérito recursal, pois ambos dependem da definição de qual teoria deve ser aplicada para estabelecer o marco inicial da prescrição.

Após detida análise dos autos, verifico que não merece acolhimento a preliminar arguida, tampouco o recurso quanto ao mérito.

O artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil estabelece que o juiz julgará antecipadamente o pedido quando não houver necessidade de produção de outras provas. No caso em apreço, o magistrado fundamentou expressamente a desnecessidade de dilação probatória, considerando que as provas documentais eram suficientes para a formação de seu convencimento.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado entender que a causa está suficientemente instruída para o julgamento. Ademais, o juiz é o destinatário das provas, cabendo-lhe avaliar a necessidade de sua produção.

No mérito, embora o apelante pleiteie a nulidade do negócio jurídico, ao argumento de que a empresa Empreendimentos Nossa Senhora da Guia já havia vendido o imóvel para ele há aproximadamente 20 anos, tal situação configura hipótese de anulabilidade, não de nulidade absoluta, conforme bem pontuado na sentença.

Com efeito, o artigo 171, inciso II, do Código Civil estabelece que é anulável o negócio jurídico por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores. Ademais, a não correspondência entre o teor do ato registral e a realidade factual é causa de anulabilidade, nos termos do artigo 1.247 do Código Civil: "
Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule
."

Sendo caso de anulabilidade, aplica-se o prazo decadencial de quatro anos para pleitear a anulação do negócio jurídico, conforme dispõe o artigo 178, inciso II, do Código Civil, contado do dia em que se realizou o negócio jurídico. Subsidiariamente, aplica-se a regra do artigo 179 do mesmo diploma legal, segundo a qual, quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.

No que tange à pretensão de reparação civil (danos materiais e morais), o prazo prescricional é de três anos, nos termos do artigo 206, §3o, inciso V, do Código Civil.

Quanto ao termo inicial da contagem desses prazos, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso é pacífica no sentido de que, em casos de venda em duplicidade de imóvel, o marco inicial ocorre com o registro da segunda venda, pois é por meio desse ato que se consolida a insegurança jurídica e o prejuízo ao primeiro adquirente.

No caso em apreço, o cancelamento das averbações existentes em nome do autor e o registro da Escritura Pública de Compra e Venda em nome do segundo requerido ocorreram em 26 de março de 2009, conforme se verifica nas matrículas dos imóveis (Id. 59202661). Contudo, a presente ação foi ajuizada apenas em 13 de fevereiro de 2020, ou seja, mais de 10 anos após o marco inicial para a contagem dos prazos de prescrição e decadência.

O apelante alega que só teve conhecimento da venda do imóvel em setembro de 2019, quando visitou o local e constatou a presença de obras. Todavia, tal argumento não tem o condão de afastar a prescrição, uma vez que o registro imobiliário é público e gera presunção de conhecimento por todos, em razão do princípio da publicidade que rege os registros públicos.

Nesse contexto, a prova testemunhal pretendida pelo apelante - para comprovar que só teve conhecimento da venda do imóvel em setembro de 2019 - não teria o condão de alterar o marco inicial da prescrição, uma vez que, conforme jurisprudência consolidada, o termo inicial da contagem do prazo prescricional nas ações em que se discute venda em duplicidade de imóvel se inicia com a ciência do ato ilícito, ou seja, a partir do momento em que a escritura da segunda compra e venda foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Ademais, conforme demonstrado pelos apelados em suas contrarrazões, o cancelamento das averbações seguiu os procedimentos legais previstos na Lei 6.766/79, com a publicação de editais em diário oficial e jornais de grande circulação, chamando os interessados para regularizarem sua situação, o que não foi feito pelo apelante. A legalidade desse procedimento foi inclusive reconhecida pelo Juízo da Diretoria do Foro de Várzea Grande, com participação do Ministério Público, em decisão já transitada em julgado.

Portanto, considerando que os eventos danosos que teriam culminado com os alegados danos morais e materiais narrados na inicial ocorreram mais de 10 anos antes do ajuizamento da ação, o exercício da pretensão anulatória e indenizatória do autor encontra-se fulminado pela prescrição e pela decadência.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar de cerceamento de defesa e, no mérito,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Por fim, em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida ao apelante, conforme disposto no art. 98, §3o, do mesmo diploma legal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025