Tribunal: TJMT
Processo: 1025393-78.2024.8.11.0003
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS – ABUSIVIDADE DE RETENÇÃO CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO – VEDAÇÃO – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
É abusiva a cláusula que prevê retenção de percentual sobre o valor total do contrato, e não sobre as parcelas efetivamente adimplidas, quando esta acarretar desvantagem exagerada ao consumidor.
A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.
A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025393-78.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[AILSON AGUIAR DOS SANTOS - CPF: 744.704.344-34 (APELADO), DENISE RODEGUER - CPF: 330.525.518-84 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), ONORIO GONCALVES DA SILVA JUNIOR - CPF: 882.357.001-82 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS – ABUSIVIDADE DE RETENÇÃO CALCULADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO – VEDAÇÃO – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

É abusiva a cláusula que prevê retenção de percentual sobre o valor total do contrato, e não sobre as parcelas efetivamente adimplidas, quando esta acarretar desvantagem exagerada ao consumidor.

A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTROS, contra a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual no 1025393-78.2024.8.11.0003, ajuizada por AILSON AGUIAR DOS SANTOS julgou procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos,
in verbis
:

“Ex positis, julgo procedente o pedido inicial. Ratifico a liminar deferida nos autos. Decreto a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, determinando o retorno das partes ao status quo ante. Determino, ainda, a restituição dos valores despendidos pelo requerente, procedendo as requeridas a retenção de 10% do valor das prestações pagas, devolvendo o restante à parte autora em parcela única, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês, calculados com base na Taxa Selic, a partir do trânsito em julgado desta decisão. Condeno, ainda, as demandadas ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias.”
- Id. 310860877

Em suas razões, de Id. 310860883, Os recorrentes sustentam, em síntese, a ocorrência de
error in judicando
, ao argumento de que a sentença ignorou a aplicação da Lei no 13.786/2018 ("Lei do Distrato"), plenamente vigente à época da celebração do contrato. Defendem a legalidade das cláusulas contratuais que estipulam: a) a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre os valores pagos; b) a incidência de taxa de fruição de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor do contrato; c) a dedução dos débitos de IPTU; e d) a restituição do saldo remanescente de forma parcelada, nos termos do artigo 32-A da Lei no 6.766/79.

Requerem, assim, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença e determinar que sejam aplicadas as referidas disposições contratuais e legais.

As contrarrazões aportaram no Id. 310860887, por meio das quais o apelado requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por MASTER CONSTRUTORA INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., SLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., contra a sentença da 3a Vara Cível de Rondonópolis/MT, nos autos de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Quantia Paga, ajuizada por Ailson Aguiar dos Santos.

O autor narrou que firmou contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Residencial Parque dos Lírios, mas, diante de dificuldades financeiras, não pôde continuar com os pagamentos, razão pela qual pleiteou a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, com retenção de 10%.

O juízo
a quo
julgou procedente o pedido, determinando a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, com retenção de 10% sobre o total adimplido, a ser devolvido em parcela única, afastando ainda a dedução de débitos de IPTU.

Inconformadas, as rés apelantes alegam que a sentença desconsiderou a Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), vigente à época do contrato, e defendem a legalidade das cláusulas contratuais que preveem: (i) retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o valor pago; (ii) cobrança de taxa de fruição de 0,75% ao mês; (iii) dedução de IPTU; e (iv) restituição parcelada, conforme o art. 32-A da Lei no 6.766/79.

Ao final, requerem a reforma integral da sentença, com a aplicação das cláusulas contratuais e da legislação invocada.

Pois bem.

A questão central devolvida a esta Corte consiste em reexaminar os efeitos da rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de lote, por iniciativa do adquirente, à luz da legislação aplicável e da jurisprudência consolidada neste Sodalício.

De início, é inegável que o contrato em tela, firmado em 22 de agosto de 2022, submete-se ao regime jurídico da Lei no 13.786/2018, que alterou a Lei no 6.766/79 e introduziu o artigo 32-A, disciplinando especificamente a matéria. Contudo, a aplicação da referida norma não pode ocorrer de forma isolada, dissociada dos princípios basilares que regem as relações de consumo, notadamente a proteção contra cláusulas abusivas e a vedação à onerosidade excessiva, conforme preceitua o Código de Defesa do Consumidor.

O ponto fulcral da insurgência das apelantes reside na base de cálculo da cláusula penal. Defendem a aplicação literal do inciso II do artigo 32-A, que permite a retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato. Ocorre que este Egrégio Tribunal de Justiça, em julgamento recente de caso análogo, já se debruçou sobre a matéria e firmou entendimento no sentido de que tal disposição, quando resulta em desvantagem exagerada para o consumidor, deve ser temperada.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES DE PRESTAÇÕES PAGOS PELO COMPRADOR – RAZOABILIDADE – PRETENSÃO DA VENDEDORA/REQUERIDA EM RECEBER 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPROCEDÊNCIA – PRETENSÃO CONSIDERADA ABUSIVA – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO. Está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos das prestações pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel .
É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1016790-48.2022.8 .11.0015, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/06/2024)

A razão de decidir desse precedente, à qual me filio, reside na constatação de que, em contratos de longa duração e com baixo percentual de adimplemento, a retenção calculada sobre o valor total do negócio pode levar à perda da integralidade, ou de parte substancial, dos valores vertidos pelo consumidor, configurando uma penalidade desproporcional e violadora do equilíbrio contratual.

A interpretação sistemática do ordenamento jurídico, em um necessário diálogo das fontes entre a lei especial e os princípios do CDC, impõe o controle judicial sobre a abusividade da cláusula, ainda que esta encontre aparente respaldo legal.

Nessa linha de entendimento, a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o percentual de retenção, mesmo em contratos posteriores à "Lei do Distrato", deve ser fixado entre 10% e 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador.

No caso concreto, a sentença fixou a retenção no patamar mínimo de 10% sobre as quantias adimplidas, o que se revela razoável e suficiente para compensar a vendedora pelas despesas administrativas, sem impor ao consumidor uma sanção excessiva. Portanto, a sentença, neste ponto, deve ser mantida por seus próprios fundamentos, ainda que com o acréscimo da presente fundamentação.

No que tange à taxa de fruição, a conclusão da sentença também se mostra correta. Com base nas provas descritas nos autos, o objeto do contrato é um lote de terreno sem qualquer edificação. A jurisprudência é pacífica ao entender que a indenização pela fruição pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, com a obtenção de algum proveito econômico pelo adquirente. A mera imissão na posse de um lote vago não gera, por si só, o dever de indenizar, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa da vendedora.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA DO COMPRADOR – LOTE NÃO EDIFICADO – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO ESPECIFICAÇÃO DO VALOR – INFORMAÇÃO NECESSÁRIA – COBRANÇA VEDADA – AVENÇA POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – PERCENTUAL DE RETENÇÃO ABUSIVO – REVISÃO VIÁVEL – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO. É vedada a cobrança de taxa de fruição se o objeto do Contrato de Compra e Venda de terreno não edificado . Sem a informação clara do valor destinado à comissão de corretagem, é indevida a sua retenção, mesmo quando a culpa pela rescisão da avença é do comprador. “É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art . 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem” (AgInt no REsp n. 2 .100.901/SP).”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10123674720238110003, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/11/2024)

De outro lado, assiste razão às apelantes quanto à responsabilidade pelo pagamento do IPTU. A obrigação de arcar com os tributos incidentes sobre o imóvel a partir da imissão na posse é decorrência lógica da transferência dos direitos sobre o bem. Ademais, o artigo 32-A, IV, da Lei no 6.766/79, autoriza expressamente a dedução de tais débitos do montante a ser restituído. Assim, a sentença merece reforma para permitir a compensação dos valores de IPTU em aberto, vencidos durante o período em que o imóvel esteve na posse do apelado.

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos .
A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10117112520218110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 22/01/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025)

Quanto ao parcelamento, o Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.

A matéria, inclusive, já foi objeto de Recurso Repetitivo (REsp 1300418/SC) e da Súmula 543 do STJ, que determina a imediata restituição parcial das parcelas pagas na hipótese de desfazimento do negócio por iniciativa do comprador.

Neste sentido:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO.DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é
abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes
. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.2. Recurso especial não provido.(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença unicamente para autorizar que as rés, ora apelantes, deduzam do montante a ser restituído os débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) que tenham vencido durante o período de vigência do contrato e não tenham sido quitados, a serem apurados em liquidação de sentença.

Inaplicável, à espécie, o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025