Tribunal: TJMT
Processo: 0002403-55.2016.8.11.0015
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-04-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO –RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO RETENÇÃO DE 23% – REDUÇÃO PARA 10% – INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA VENDEDORA – IMÓVEL NÃO USUFRUÍDO PELO COMPRADOR – PROPORCIONALIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão decorre do inadimplemento do comprador. Contudo, o percentual deve ser fixado com observância aos princípios da razoabilidade, boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.
No caso concreto, ausente comprovação de danos que justifiquem a cláusula contratual que prevê retenção de 23%, e tendo em vista que o imóvel não foi usufruído pela promitente compradora, impõe-se a redução do percentual para 10%.
Tendo sido acolhida a pretensão principal de rescisão contratual com restituição dos valores pagos, é indevida a imposição de sucumbência recíproca, devendo as rés suportarem integralmente os encargos sucumbenciais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002403-55.2016.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LEIZIANE CRISTINA DA SILVA ASSIS - CPF: 003.721.192-71 (TERCEIRO INTERESSADO), JONES EVERSON CARDOSO - CPF: 810.311.739-00 (TERCEIRO INTERESSADO), ALESANDRA DE JESUS FERREIRA - CPF: 018.432.261-89 (APELANTE), JONES EVERSON CARDOSO - CPF: 810.311.739-00 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0001-68 (APELADO), TEDI DOS SANTOS DE MACEDO - CPF: 021.156.041-30 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO –RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO RETENÇÃO DE 23% – REDUÇÃO PARA 10% – INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA VENDEDORA – IMÓVEL NÃO USUFRUÍDO PELO COMPRADOR – PROPORCIONALIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão decorre do inadimplemento do comprador. Contudo, o percentual deve ser fixado com observância aos princípios da razoabilidade, boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

No caso concreto, ausente comprovação de danos que justifiquem a cláusula contratual que prevê retenção de 23%, e tendo em vista que o imóvel não foi usufruído pela promitente compradora, impõe-se a redução do percentual para 10%.

Tendo sido acolhida a pretensão principal de rescisão contratual com restituição dos valores pagos, é indevida a imposição de sucumbência recíproca, devendo as rés suportarem integralmente os encargos sucumbenciais.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por ALESSANDRA DE JESUS PEREIRA visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES no 0002403-55.2016.8.11.0015, movida em face de SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRO em ID 272519351 julgou parcialmente procedente o feito nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para o fim de declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, por iniciativa da requerente/compradora, referente ao Lote n. 21, da Quadra 02, Jardim Bougainville, Sinop/MT, bem como para o fim de determinar à parte requerida que restitua à parte requerente a totalidade dos valores pagos por ela, autorizada a dedução/retenção de 23% (vinte e três por cento), juros e multa de atraso, assim como os valores devidos a título de IPTU, desde a posse até a rescisão do contrato; tudo em parcela única, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados do trânsito em julgado.

Por conseguinte, julgo extinto o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Consigno que os valores a serem restituídos serão apurados por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil, observados os consectários legais.

Tendo em vista a rescisão do contrato, fica autorizada a liberação imediata e comercialização do imóvel descrito na inicial.

Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na forma “pro rata”, bem como dos honorários advocatícios em favor da parte contrária, os quais arbitro em R$ 2.000,00, nos termos do art. 85, § § 2o e 8o, do Código de Processo Civil, vedada a compensação. A cobrança de tais verbas fica sobrestada em relação à parte requerente, na forma do art. 98, § 3o, do Código de Processo Civil.”

Em suas razões de ID 272519367 a parte apelante sustenta que a retenção no percentual de 23% mostra-se excessiva e requer a sua exclusão ou, subsidiariamente, a redução para 10%, nos termos da jurisprudência do STJ e do TJMT. Impugna ainda a imposição de sucumbência recíproca, alegando que obteve a procedência da pretensão principal.

Contrarrazões em ID 272519371 pelo desprovimento do apelo.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

Compulsando os autos, verifico que cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel descrito como Lote n.o 21, Quadra 02, Jardim Bougainville na comarca de origem, na qual a parte autora postulou a devolução integral da quantia paga em razão de inadimplemento contratual.

A sentença de primeiro grau reconheceu a procedência do pedido de rescisão, autorizando, contudo, a retenção de 23% dos valores pagos, com fundamento em cláusula contratual expressa (Cláusula Décima Quarta), justificando a medida pelas despesas administrativas, tributárias e de corretagem suportadas pela vendedora.

A controvérsia, portanto, restringe-se a dois pontos, quais sejam, a possibilidade de
retenção contratual de 23% e a sucumbência recíproca fixada.

Quanto à retenção, é
entendimento sedimentado no âmbito do c. Superior Tribunal de Justiça que, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, é cabível a retenção de parte dos valores pagos a título de compensação pelas despesas administrativas e pelos prejuízos eventualmente suportados pelo vendedor.

Entretanto, o percentual a ser retido deve ser fixado de acordo com os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Na hipótese em tela, ainda que o imóvel em questão, ao que tudo indica, não possua nenhuma edificação, a retenção é devida, pois se destina à composição dos prejuízos inerentes ao desfazimento do contrato, bem como diante do tempo em que a parte requerida ficou impossibilitada de fruir do bem, evitando, assim, o enriquecimento sem causa.

A cláusula contratual autoriza a retenção de até 23%, mas não há, nos autos, demonstração suficiente de que esse percentual corresponde, de fato, às despesas efetivamente incorridas pelas apeladas.

Importante destacar que não houve fruição do bem pela parte autora, ora apelante, tampouco comprovação de que os custos administrativos tenham atingido tal proporção.

Desse modo, o patamar de 10% se mostra mais condizente com os precedentes deste Tribunal e do STJ em casos análogos, como já consta da própria fundamentação recursal:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OPÇÃO VOLUNTÁRIA DOS COMPRADORES PELA RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR DE NULIDADE REJEITADA – MÉRITO – RETENÇÃO – PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO – LOTE NÃO USUFRUÍDO PELOS COMPRADORES E VALORIZADO COM O DECORRER DO TEMPO – TERMO INICIAL DOS JUROS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO – ALTERAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – No caso concreto, age em verdadeira em consonância como os princípios da celeridade e economia processual a Julgadora que admite a emenda à inicial para incluir a cônjuge no polo ativo por se tratar de direito real imobiliário, em verdadeiro espírito colaborativo, não havendo que falar em julgamento nulo. 2 – Apesar de a jurisprudência mais atual do STJ dispor sobre o “padrão indenizatório de 25% do valor pago” (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020); no caso concreto, não justifica a retenção desse percentual, sendo justa a retenção de apenas 10% do montante quitado, pois o imóvel se trata de imóvel sem benfeitorias, valorizado com o decorrer do tempo, e que a Construtora poderá revendê-lo pelo valor atualizado, ausente qualquer tipo de prejuízo. 3 – O TEMA n.o 1.002 proferido pelo Superior Tribunal de Justiça dirimiu o termo inicial dos juros de mora nestes casos, no sentido de que conta-se a partir do trânsito em julgado, e não da citação. 4 – De acordo com o julgamento do Tema 1.076 pela Corte do STJ, apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo, cujas hipóteses não se amoldam ao caso em exame.” (N.U 1016014-89.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2023, Publicado no DJE 07/02/2023)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido.” (STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp no 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016).

Logo, embora se reconheça a possibilidade de retenção, a fixação do percentual em 23% extrapola os parâmetros razoáveis e deve ser reduzida para 10%, como forma de manter o equilíbrio contratual.

Por fim, com relação à s
ucumbência recíproca reconhecida na sentença de primeiro grau
sob o fundamento de que parte do pedido foi julgado improcedente, esta se revela equivocada.

A pretensão principal da autora – rescisão contratual e restituição de valores – foi acolhida, restando apenas a divergência quanto ao percentual de retenção.

Nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil:

“Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.”.

Assim, a apelante não pode ser penalizada com a divisão dos honorários sucumbenciais, pois obteve êxito substancial na demanda.

Portanto, a condenação das apeladas aos honorários deve ser integral, arbitrados em R$ 2.000,00, conforme fixado na origem.

Dispositivo.

Diante do exposto, CONHEÇO da apelação interposta e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO

para reduzir o percentual de retenção contratual de 23% para 10% e afastar a sucumbência por reciprocidade, condenando exclusivamente as apeladas ao pagamento integral das custas e honorários, mantido o valor fixado em R$ 2.000,00.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2025