Tribunal: TJMT
Processo: 1018810-48.2022.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL – AVERBAÇÃO DE EXECUÇÃO ANTERIOR À ESCRITURA PÚBLICA – DISPENSA DE CERTIDÃO NEGATIVA DE AÇÕES JUDICIAIS MOVIDAS EM DESFAVOR DO ALIENANTE – FRAUDE À EXECUÇÃO CARACTERIZADA – INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta por exequentes contra sentença que julgou procedentes os embargos de terceiros, reconhecendo a validade da alienação de imóvel objeto de execução, e afastando a alegação de fraude à execução.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a alienação do imóvel, formalizada por escritura pública após a averbação da execução na matrícula, configura fraude à execução, nos termos do art. 792, II, do CPC.
III. Razões de decidir
3. A formalização da transferência de propriedade do imóvel ocorreu em momento posterior à averbação da execução na matrícula, o que, nos termos da legislação vigente, configura presunção de fraude à execução.
4. A consignação na escritura pública da existência da execução, com obrigação de quitação de débitos pelo vendedor, afasta a presunção de boa-fé dos adquirentes.
5. A dispensa da apresentação de certidões de feitos ajuizados, exigida pela Lei no. 7.433/1985, compromete a segurança jurídica do negócio e reforça a presunção de má-fé.
6. A jurisprudência do STJ consagra a irrelevância da data do compromisso de compra e venda frente à averbação anterior da execução na matrícula do imóvel, bastando esta última para caracterizar a fraude.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido. Reconhecimento da fraude à execução e declaração de ineficácia da alienação do imóvel em relação aos exequentes.
Tese de julgamento:
“1. A alienação de imóvel cuja escritura pública é lavrada após a averbação da execução na matrícula configura, por presunção legal, fraude à execução (art. 792, II, do CPC). 2. A ciência da execução pelas partes, expressamente mencionada na escritura, afasta a presunção de boa-fé dos adquirentes. 3. A dispensa de certidões judiciais no ato da escritura pública compromete a segurança do negócio jurídico e reforça a caracterização da má-fé.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 792, II; L. 7.433/1985, art. 1o, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 375; TJSP, Apel. no. 1090655-65.2018.8.26.0100, Rel. Des. Walter Fonseca, j. 14.12.2023; TJMT, APL no. 00003437020118110020, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 04.11.2019; TJMT, APL no. 00024966620188110041, Rel. Des. Sebastião Farias, j. 19.07.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1018810-48.2022.8.11.0003

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[PROMESSA DE COMPRA E VENDA, INTERVENÇÃO DE TERCEIROS, PENHORA / DEPÓSITO/ AVALIAÇÃO, FRAUDE À EXECUÇÃO]

RELATOR:
EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS

REDATORA DESIGNADA:
EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES

Turma Julgadora:
[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABÓIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA]

PARTE(S):

[ORLANDO POLATO - CPF: 143.210.929-49 (APELANTE), SAMUEL MEZZALIRA - CPF: 320.802.688-99 (ADVOGADO), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO), CAETANO POLATO - CPF: 387.662.729-04 (APELANTE), VICTOR CEZAR PRIORI - CPF: 148.305.829-87 (APELADO), ARMANDO CHAVES DE MORAIS - CPF: 101.328.131-49 (ADVOGADO), LUCAS PRADO DE MORAIS - CPF: 033.057.381-03 (ADVOGADO), TANIA JANETE PRIORI - CPF: 470.420.521-53 (APELADO), MARCELO MONTALVAO MACHADO - CPF: 004.533.305-09 (ADVOGADO), MARCIO ROGERIO BERTONI - CPF: 353.479.881-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do

D
es
(
a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVERAM O
RECURSO,

NOS TERMOS DO VOTO DA 1a VOGAL - DESA. ANT
Ô
NIA SIQUEIRA GONÇALVES.

E

M

E

N

T

A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL – AVERBAÇÃO DE EXECUÇÃO ANTERIOR À ESCRITURA PÚBLICA – DISPENSA DE CERTIDÃO NEGATIVA DE AÇÕES JUDICIAIS MOVIDAS EM DESFAVOR DO ALIENANTE – FRAUDE À EXECUÇÃO CARACTERIZADA – INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por exequentes contra sentença que julgou procedentes os embargos de terceiros, reconhecendo a validade da alienação de imóvel objeto de execução, e afastando a alegação de fraude à execução.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a alienação do imóvel, formalizada por escritura pública após a averbação da execução na matrícula, configura fraude à execução, nos termos do art. 792, II, do CPC.

III. Razões de decidir

3. A formalização da transferência de propriedade do imóvel ocorreu em momento posterior à averbação da execução na matrícula, o que, nos termos da legislação vigente, configura presunção de fraude à execução.

4. A consignação na escritura pública da existência da execução, com obrigação de quitação de débitos pelo vendedor, afasta a presunção de boa-fé dos adquirentes.

5. A dispensa da apresentação de certidões de feitos ajuizados, exigida pela Lei no. 7.433/1985, compromete a segurança jurídica do negócio e reforça a presunção de má-fé.

6. A jurisprudência do STJ consagra a irrelevância da data do compromisso de compra e venda frente à averbação anterior da execução na matrícula do imóvel, bastando esta última para caracterizar a fraude.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso
provido.
Reconhecimento da fraude à execução e declaração de ineficácia da alienação do imóvel em relação aos exequentes.

Tese de julgamento:

“1. A alienação de imóvel cuja escritura pública é lavrada após a averbação da execução na matrícula configura, por presunção legal, fraude à execução (art. 792, II, do CPC). 2. A ciência da execução pelas partes, expressamente mencionada na escritura, afasta a presunção de boa-fé dos adquirentes. 3. A dispensa de certidões judiciais no ato da escritura pública compromete a segurança do negócio jurídico e reforça a caracterização da má-fé.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 792, II; L. 7.433/1985, art. 1o, § 2o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 375; TJSP, Apel. no. 1090655-65.2018.8.26.0100, Rel. Des. Walter Fonseca, j. 14.12.2023; TJMT, APL no. 00003437020118110020, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 04.11.2019; TJMT, APL no. 00024966620188110041, Rel. Des. Sebastião Farias, j. 19.07.2022.

RELATÓRIO

EXM
O
.
SR.

DES.
DIRCEU DOS SANTOS

(RELATOR):

Egrégia Câmara,

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da comarca de Rondonópolis que, nos autos dos Embargos de Terceiro n. 1018810-48.2022.8.11.0003 opostos por VICTOR CEZAR PRIORI e outra,
julgou procedentes os pedidos iniciais para desconstituir a penhora do imóvel rural registrado sob a matrícula originária no 55.876 do CRI de Rondonópolis-MT e seus desmembramentos (atuais matrículas de no 118.290; 124.881; 127.886; 127.887; 118.920; 118.921 e 124.882), além de condenar os embargados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor atribuído à causa.

Em suas razões recursais, os apelantes narram que o contrato de compra e venda da Fazenda de Deus I teria sido celebrado entre os embargantes e o executado Márcio Rogério Bertoni de forma fraudulenta, com o objetivo de frustrar a satisfação do crédito exequendo.

Dizem que a alienação do imóvel foi condicionada à inexistência de ônus na data do pagamento da última parcela (30/03/2016), sendo que a execução já estava prenotada na matrícula do imóvel desde 22/01/2016, evidenciando a má-fé dos embargantes.

Aduzem que as escrituras públicas lavradas em 04/04/2016 possuem conteúdo divergente dos compromissos de compra e venda, alterando valores, área e forma de pagamento, o que demonstraria o conluio entre os embargantes e o executado.

Argumentam que a sentença equivocadamente aplicou a Súmula 84 do STJ para afastar a fraude à execução, ignorando a necessidade de lavratura da escritura pública antes da averbação da execução na matrícula do imóvel.

Postulam, assim, a reforma da sentença para o reconhecimento da fraude à execução e a consequente ineficácia da alienação da Fazenda de Deus I.

Em contrarrazões, os apelados argumentam que o negócio jurídico foi celebrado em 07/11/2014, portanto, anterior ao ajuizamento da execução (03/11/2015) e da prenotação da execução na matrícula do imóvel (22/01/2016).

Apontam que a escritura pública foi lavrada em 04/04/2016, mas apenas como formalização do negócio previamente concluído, não podendo ser considerada como novo ato de alienação.

Ressaltam que o contrato previa a assunção de dívidas hipotecárias pelos compradores, e os pagamentos foram realizados tempestivamente, afastando qualquer indício de conluio ou fraude.

Afirmam que a jurisprudência do STJ reconhece que a alienação anterior ao ajuizamento da execução, ainda que sem registro, afasta a presunção de fraude,

salvo prova da má-fé do adquirente, o que não foi demonstrado pelos apelantes.

Requerem, assim, o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

US
ARAM
DA PALAVRA
OS
ADVOGAD
OS

TÚLIO GONZALEZ DAL POZ
,
OAB/SP
422.845, E
LUCAS PRADO DE MORAIS, OAB/GO 39.433
/
O
.

V O T O

EXM
O
.
SR.
DES.
DIRCEU DOS SANTOS
(RELATOR):

Senhor Presidente,

Após ouvir as sustentações orais,
surgiram

algu
ns questionamentos
, razão pela qual
,
peço
adia
mento
deste julgamento para revisitar os autos.

V O T O

EXMA.
SRA.
DESA. ANT
Ô
NIA SIQUEIRA GONÇALVES (1a VOGAL):

Aguardo o voto do eminente Relator.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
(2o VOGAL):

Aguardo o voto do ilustre Relator.

SESSÃO DE 26 DE FEVEREIRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR):

Egrégia Câmara
,

Os apelantes, Orlando e Caetano
Polato
, moveram uma ação de execução para entrega de coisa incerta contra Márcio Rogério Bertoni, derivada de um contrato de compra e venda de dois veículos automotores, cuja contraprestação seria feita com 10.500 sacas de soja. Como a dívida não foi paga, a execução foi convertida para quantia certa.

Durante o trâmite da execução, os apelantes solicitaram a prenotação da ação na matrícula dos imóveis pertencentes ao executado (Fazendas de Deus I e II). Ocorre que a Fazenda de Deus I já havia sido prometida em compromisso de compra e venda aos embargantes, Victor e Tânia Priori, em 07/11/2014. A escritura pública foi lavrada posteriormente, em 04/04/2016, ou seja, depois da prenotação da existência da execução na matrícula do imóvel (22/01/2016).

Os apelantes alegam que essa alienação configura fraude à execução, pois teria sido realizada para frustrar o cumprimento da dívida. Em primeira instância, no entanto, os Embargos de Terceiro foram julgados procedentes, afastando a alegação de fraude, com base no entendimento de que a alienação ocorreu antes da propositura da execução e não houve comprovação de má-fé dos embargantes.

Inconformados, os apelantes interpuseram recurso de apelação para reformar a sentença.

A teor do disposto no artigo 1.046 do Código de Processo Civil, os Embargos de Terceiro podem ser utilizados por aquele que, não sendo parte no processo, sofre turbação ou esbulho na posse de seus bens, por ato de constrição judicial.

Nos termos do artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil, caracteriza-se fraude à execução a alienação ou oneração de bem quando a demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência já está em curso. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça entende que a boa-fé do terceiro adquirente deve ser considerada, conforme consolidado na Súmula 375 do STJ: “
O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente
”.

Desse modo, presume-se o conhecimento da fraude quando a alienação ocorre após a averbação da constrição judicial na matrícula do imóvel. Entretanto, caso não tenha sido registrado, cabe ao exequente demonstrar a má-fé do adquirente, comprovando que este tinha ciência da pendência da ação e de sua potencialidade de tornar o devedor insolvente.

No presente caso, a fraude à execução não foi demonstrada, pois, quando da efetivação das promessas de compra e venda, sequer pendia a execução movida pelos apelantes contra o Sr. Márcio Rogério Bertoni.

No
dia 07/11/2014, os embargantes adquiriram a área pertencente ao Sr. Márcio
e sua esposa, correspondente ao imóvel rural de matrícula no 55.876, que detinham em condomínio com seus irmãos. O contrato previa que a referida área seria escriturada em favor dos embargantes até 30/03/2016, data do pagamento da última parcela.

Os apelantes
ajuizaram em 03/11/2015
a Execução para entrega de coisa incerta n° 0016302-93.2015.8.11.0003, e convertida em execução de quantia certa em 12/2017. Em
22/01/2016, os exequentes/embargados realizaram a prenotação da existência da execução na matrícula
no 55.876 do CRI de Rondonópolis-MT, a qual foi registrada na averbação de no 57.

Em 04/04/2016, após a quitação dos pagamentos da aquisição da área pelos embargantes, os vendedores procederam à escrituração pública. A referida área foi alienada em conjunto com os demais condôminos em um segundo negócio jurídico, referente a 960 hectares, no qual também restou estabelecido que a escrituração da área alienada ocorreria até o dia 30/03/2016.

Conforme jurisprudência majoritária, a data da alienação tem relevância em detrimento da data da escrituração pública.

Sobre a matéria:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. INCIDENTE DE RECONHECIMENTO DE FRAUDE À EXECUÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO NCPC. CONTRADIÇÃO E OMISSÃO NÃO VERIFICADAS.
DAÇÃO EM PAGAMENTO DE IMÓVEL REALIZADA ANTES DA DISTRIBUIÇÃO DA EXECUÇÃO EM QUE PENHORADO O IMÓVEL.
DESNECESSIDADE DE REGISTRO, NO CASO, PARA CARACTERIZAÇÃO DA FRAUDE À EXECUÇÃO. PRECEDENTES. SÚMULAS
NoS
84 E 375, AMBAS DESTA CORTE.
RELEVÂNCIA DA DATA DA ALIENAÇÃO EM DETRIMENTO DA DATA DO REGISTRO
. NECESSIDADE DE DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA SOBRE A FAZENDA ENCANTADA IV, PARTE A. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Não há que se falar em violação do art. 1.022 do NCPC, na medida em que o Tribunal Estadual, clara e fundamentadamente, dirimiu as questões que lhe foram submetidas. 3.
A dação em pagamento de imóvel anterior à citação, ainda que desprovido de registro, constitui meio hábil a impossibilitar a sua constrição e impede a caracterização da fraude à execução
. 4.
No julgamento do REsp no 956.943/PR, sob o rito dos recursos repetitivos, a Corte Especial decidiu que é indispensável a citação válida para configuração da fraude de execução
, ressalvada a hipótese prevista no § 3o do art. 615-A do CPC (reeditado pelo art. 828, § 4o, do NCPC). 5.
Considera-se como relevante a data de alienação do bem e não o seu registro no Cartório de Imóveis para se aferir a existência de fraude à execução
(
AgRg
no Ag 198.099/SP, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/1998, DJ 22/02/1999, p. 111). 6. Afastado o reconhecimento de fraude à execução, necessária a desconstituição de eventuais penhoras que recaiam sobre a Fazenda Encantada IV, parte A, devendo a execução prosseguir por outros meios. 7. Recurso especial provido.

(STJ - REsp: 1937548 MT 2021/0034916-5, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 19/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/10/2021)

Outro fato relevante é que a escritura pública foi lavrada em 04/04/2016, antes mesmo da citação do executado, que ocorreu somente em 18/04/2016. A citação do executado é o marco essencial para determinar sua ciência da execução e, consequentemente, a possibilidade de alienação fraudulenta do bem.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS.
FIADOR.
FRAUDE À EXECUÇÃO RECONHECIDA NA ORIGEM. ALIENAÇÃO FRAUDULENTA DE TODOS OS BENS DO DEVEDOR. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS À IRMÃ E AO CÔNJUGE EM REGIME DE SEPARAÇÃO TOTAL DE PATRIMÔNIO. "CONCILIUM FRAUDIS"
COMPROVADO.
IRRELEVÂNCIA DE QUE A TRANSFERÊNCIA DOS BENS TENHA OCORRIDO ANTES DA CITAÇÃO FORMAL DO DEVEDOR. CIÊNCIA DA AÇÃO EM TRÂMITE. CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/
STJ.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, considera-se fraude à execução a transferência de bens entre familiares quando, ao tempo da alienação, tramitava contra o devedor alienante demanda capaz de reduzi-lo à insolvência.
2.

A exegese do artigo 792, IV, do CPC/2015 (art. 593, II, do CPC/73), de se fixar a citação como momento a partir do qual poderá configurar-se a fraude à execução, exsurgiu com o nítido objetivo de proteger terceiros adquirentes de boa fé.
No caso, não há terceiro de boa-fé a ser protegido, pois os elementos dos autos indicam haver a devedora transferido, de má-fé, todo o patrimônio à sua irmã e ao seu cônjuge, em regime de separação total de bens, quando já tinham ciência da demanda capaz de reduzi-la à insolvência.
3.
Assim, à vista das peculiaridades do caso concreto, bem delineadas na decisão do Juízo a quo, deve ser confirmada a decretação da fraude à execução, mesmo que o ato da transferência dos bens tenha ocorrido antes da citação formal da devedora no processo de execução. 4. Agravo interno a que se nega
provimento. (
STJ -
AgInt
no REsp: 1877279 SP 2020/0129208-2, Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/10/2022)

TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIALO. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO
FISCAL.
ALIENAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LC 118/2005.
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA REALIZADA ANTES DA CITAÇÃO DO EXECUTADO. FRAUDE. NÃO
OCORRÊNCIA.
REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 84/STJ.
1.
A Primeira Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.141.990/PR, sob o rito dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/1973), sedimentou o entendimento quanto à inaplicabilidade da Súmula 375/STJ às execuções fiscais e de que "a alienação efetivada antes da entrada em vigor da LC
n.
118/2005 (09.06.2005) presumia-se em fraude à execução se o negócio jurídico sucedesse a citação válida do devedor; posteriormente à 09.06 .2005, considera-se fraudulentas as alienações efetuadas pelo devedor fiscal após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa". Excetuando-se a hipótese de existência de outros bens aptos a garantir a dívida. 2. Na espécie, o acórdão recorrido afirmou que a alienação do imóvel se deu em 8 .1.1998, ou seja, antes da entrada em vigor da LC 118/2005. Nesse contexto, de acordo com o entendimento jurisprudencial sobre o tema, presume-se fraudulenta a alienação realizada após a citação do devedor, o que não ocorreu na espécie, pois o ato citatório ocorreu apenas em 7.12 .1999. 3.
A jurisprudência desta Corte entende que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, constitui meio hábil a impedir a constrição do bem imóvel em execução fiscal e impede a configuração de fraude à execução.
Aplica-se o disposto na Súmula 84/STJ, in
verbis
: "É admissível a oposição de embargos de terceiro
fundada
em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do
registro.
" 4. Agravo interno não
provido. (
STJ -
AgInt
no REsp: 1934103 RJ 2020/0341130-8, Relator.: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 21/06/2021, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/06/2021)

Da mesma forma, a dispensa de certidões negativas no ato da lavratura da escritura pública também se revela irrelevante, pois, além das considerações acima, a averbação da penhora já constava na matrícula do bem e foi informada no próprio documento, sendo certo que no momento da escritura pública as partes já estavam cientes da existência da execução, tanto que foi consignada a obrigação do vendedor de quitar os referidos débitos.

Ademais, o executado era proprietário da área em condomínio com seus irmãos, os quais anuíram
e também
venderam suas respectivas parcelas de terra. Assim, a tese de fraude à execução se torna ainda mais inviável, uma vez que não apenas o executado alienou a área, mas outros coproprietários.

Em conclusão, não há nos autos prova de fraude à execução ou má-fé dos adquirentes que compraram a terra antes mesmo do ajuizamento da presente execução, sendo irrelevante que a escritura pública, ato de formalização do compromisso, tenha sido efetivada em momento posterior, razão pela qual a sentença deve ser mantida.

Dispositivo
.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Tendo em vista o resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa.

É como voto.

V O T O
(VENCEDOR)

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (1a VOGAL):

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Orland
o
Pola
to
e
Caetan
o
Pola
to
, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT,
Dr. Luiz Antôni
o
Sa
ri
, que julgou procedentes os embargos d
e
terceiros opostos
por
Victor Cezar Priori
e
Tânia Janete Priori
, desconstituindo a penhora do imóvel rural registrado sob a matrícula no. 55.876 do Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis-MT, afastando, via de consequência, a alegação de fraude à execução.

Em suas razões recursais de Id. 254352257, os apelantes sustentam, em suma, que houve fraude à execução na alienação do imóvel em questão, uma vez que o devedor, Márcio Rogério Bertoni, teria alienado o bem de forma fraudulenta, com o objetivo de frustrar a satisfação do crédito dos apelantes, credores em ação de execução movida contra o referido devedor.

Defendem que a alienação foi realizada em contexto de
pré-ordenação
fraudulenta, e que, mesmo que o compromisso de compra e venda tenha sido firmado anteriormente à execução, a escritura pública foi lavrada após a prenotação da execução na matrícula do imóvel, evidenciando a ciência inequívoca dos embargantes sobre a pendência judicial.

Pedem, assim, a reforma da sentença para o reconhecimento da fraude à execução e a consequente ineficácia da alienação da Fazenda de Deus I.

Em contrarrazões de Id. 254352263, os apelados alegam que a alienação do imóvel ocorreu antes da distribuição da ação de execução, não havendo qualquer indício de conluio ou má-fé.

Argumentam que o negócio jurídico foi firmado em 07/11/2014, enquanto a ação executiva somente foi ajuizada em 03/11/2015, e que a escritura pública lavrada em 04/04/2016 decorreu apenas do cumprimento de contrato já celebrado anteriormente, inexistindo qualquer irregularidade.

Aduzem, no mais, que não há prova de que soubessem da execução, e que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) exige que a fraude seja comprovada, o que não ocorreu. Postulam, assim, pelo desprovimento do apelo e manutenção da sentença singular.

O eminente Relator, na sessão por videoconferência ocorrida em 19/02/2025 e após sustentação oral dos causídicos de ambas as partes, pediu vista para revisitar os autos, apresentando voto na sessão pretérita (26/02/2025), em que
negou provimento
ao apelo, por entender, inicialmente, que
“a data da alienação tem relevância em detrimento da data da escrituração pública”
(sic). Consignou, ainda, que
“a dispensa de certidões negativas no ato da lavratura da escritura pública também se revela irrelevante, pois, além das considerações acima, a averbação da penhora já constava na matrícula do bem e foi informada no próprio documento, sendo certo que no momento da escritura pública as partes já estavam cientes da existência da execução, tanto que foi consignada a obrigação do vendedor de quitar os referidos débitos”
(sic). E concluiu, ao final, que
“não há nos autos prova de fraude à execução ou má-fé dos adquirentes que compraram a terra antes mesmo do ajuizamento da presente execução, sendo irrelevante que a escritura pública, ato de formalização do compromisso, tenha sido efetivada em momento posterior, razão pela qual a sentença deve ser mantida”
(sic).

Todavia, com a devida vênia, ouso, respeitosamente, divergir do voto do eminente Relator, pelas razões que passo a declinar:

A matéria em discussão refere-se à verificação dos requisitos legais para o reconhecimento da fraude à execução, nos termos do artigo 792 do Código de Processo Civil e da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça.

Extrai-se dos autos que os embargados apelantes são credores do Sr. Márcio Rogério Bertoni, tendo proposto ação de execução para entrega de coisa incerta em 03/11/2015, posteriormente convertida em execução por quantia certa.

Os autos ainda revelam que antes mesmo da execução, mais precisamente na data de
07/11/2014
, os embargantes recorridos firmaram compromisso de compra e venda do imóvel rural objeto da execução, o qual, segundo o contrato, deveria ser transferido de forma desembaraçada de ônus até
30/03/2016
.

Ocorre que a escritura definitiva de compra e venda só foi lavrada em
04/04/2016
, momento no qual
já estava averbada a existência da execução na matrícula do imóvel
, nos termos do artigo 792, II, do CPC.

É ponto pacífico que a alienação do bem pelo devedor em fraude à execução não depende da efetiva penhora do bem, mas sim da averbação da existência do feito executivo na matrícula do imóvel, o que se verificou em 21/01/2016.

Logo, a alienação se deu posteriormente ao registro do feito executivo, tornando a fraude à execução plenamente caracterizada.

Ademais, o colendo Superior Tribunal de Justiça, ao editar a Súmula 375, estabeleceu que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

No caso em tela, embora o compromisso de compra e venda tenha sido celebrado anteriormente à execução, a escritura pública e a transferência da propriedade ocorreram apenas após a averbação da execução na matrícula do imóvel.

De outro lado, ainda restou evidenciado que os embargantes recorridos tinham pleno conhecimento da existência da execução e da averbação, tanto que foi consignada na ulterior Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 04/04/2016 (Id. 254352161), estabelecida com o executado Márcio Rogério Bertoni e outros,
a obrigação do vendedor de quitar os referidos débitos
, fato suficiente para afastar qualquer presunção de boa-fé. Veja-se:

A jurisprudência do STJ é clara ao estabelecer que, havendo averbação premonitória na matrícula do bem, presume-se que o adquirente tinha ciência da pendência executiva, afastando a necessidade de prova da má-fé.

Por fim, mas não menos importante, também chama a atenção o fato de que a dispensa da apresentação de certidão de feitos ajuizados em desfavor do alienante, no ato da lavratura de escritura de compra e venda, afasta a presunção de boa-fé do terceiro adquirente, devendo subsistir a constrição judicial sobre os imóveis objeto da demanda.

E o entendimento dos Tribunais pátrios e deste Sodalício trilham neste mesmo sentido, senão vejamos:

“
EMBARGOS DE TERCEIRO – PENHORA DE IMÓVEL ADQUIRIDO APÓS O AJUIZAMENTO DA AÇÃO EXECUTIVA, MAS ANTES DO REGISTRO DA EXECUÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVE
L - IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – AFASTAMENTO – Havendo elementos suficientes à resolução do feito, o juiz deve julgá-lo no estado em que se encontra, indeferindo a produção de provas desnecessárias. Preliminar rejeitada. - IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS – INTANGIBILIDADE DO DECISUM - Embargante que adquiriu o imóvel, objeto de penhora, quando o alienante já havia sido citado na ação de execução -
Ausência de maior cuidado no sentido de efetivar pesquisa junto ao cartório distribuidor da comarca - Má-fé presumida - Fraude à execução configurada – Inteligência do art. 792, inciso IV, do CPC
.”
(TJSP, Apelação no 1090655-65.2018.8.26.0100, rel. Des. Walter Fonseca, 11a Câmara de Direito Privado, julgado em 14/12/2023)

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
EMBARGOS DE TERCEIRO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - PENHORA IMOBILIÁRIA
- PROVA SUMÁRIA DA POSSE OU DO DOMÍNIO E DA QUALIDADE DE TERCEIRO - NÃO APRESENTAÇÃO -
PENHORAS JUDICIAIS SOBRE O IMÓVEL - DISPENSA DA CERTIDÃO NEGATIVA DE FEITOS AJUIZADOS PELO EMBARGANTE - BOA FÉ NÃO EVIDENCIADA - INDÍCIOS DE FRAUDE CONTRA O CREDOR
- REJEIÇÃO LIMINAR DOS EMBARGOS - CORREÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. A compra e venda de imóvel é ato formal, que demanda, dentre outras cautelas, a consulta quanto às eventuais demandas judiciais pendentes sobre o objeto em negociação, sob pena de tê-la por inviabilizada.
Haja vista o rigor e formalismo incidente sobre negociações imobiliárias, não é factível que se argumente ser terceiro possuidor de
boa fé
, quando evidenciado que o Embargante dispensou a certidão negativa de feitos ajuizados e, em contrapartida, haja pendência de averbações judiciais sobre o imóvel, preexistente ao negócio alegado.
Se inexistente a prova sumária da posse e da condição de terceiro, a rejeição liminar dos Embargos de Terceiros é medida que se impõe.”
(TJ-MT - APL: 00003437020118110020 MT, Relator.: MÁRCIO VIDAL, Data de Julgamento: 04/11/2019, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Data de Publicação: 18/11/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA E PENHORA
– AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DO PREÇO E
DISPENSA DAS CERTIDÕES EXIGIDAS PELA LEI
– AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE E NEGÓCIO CELEBRADO COM CUNHADO (EXECUTADO) –
PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ AFASTADA – FRAUDE A EXECUÇÃO – RECONHECIMENTO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 792, INCISO IV E § 2o, DO CPC
– INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO EM RELAÇÃO AO APELANTE – ALTERAÇÃO DOS FATOS – RECONHECIMENTO DA MÁ-FÉ – APLICAÇÃO DE MULTA - APELO PROVIDO – IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO.
“Na alienação de imóveis litigiosos, ainda que não haja averbação dessa circunstância na matrícula, subsiste a presunção relativa de ciência do terceiro adquirente acerca da litispendência, pois é impossível ignorar a publicidade do processo, gerada pelo seu registro e pela distribuição da petição inicial, nos termos dos
arts
. 251 e 263 do CPC. Diante dessa publicidade, o adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o comprador, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado. Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art. 1.o, da Lei n.o 7.433/85, exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.” (STJ – 3a
CCível
– RMS 27.358/RJ –
Rel
. Ministra NANCY ANDRIGHI – julgado em 05/10/2010,
DJe
25/10/2010). Ausente a prova de que o adquirente de imóvel tenha se acautelado com a exigência de certidão de existência de ações em andamento contra o alienante
, aliada a ausência de prova do pagamento, com apresentação de história extremamente divergentes, somada ao nível de parentesco entre executado (cunhado) e adquirente, e ausência de prova da posse a época declarada,
não há como acolher a tese de se tratar de adquirente de boa-fé
.”
(TJ-MT 00024966620188110041 MT, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/07/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2022)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO
– ILEGITIMIDADE DA DEVEDORA PARA COMPOR O POLO PASSIVO -
ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL DURANTE O CURSO DA EXECUÇÃO
– AUSÊNCIA DO REGISTRO DE PENHORA –
DISPENSA DAS CERTIDÕES NEGATIVAS DE DEMANDAS JUDICIAIS EM DESFAVOR DA ALIENANTE/DEVEDORA – EXIGÊNCIA CONTIDA NA LEI No. 7.433/1985 – PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ AFASTADA - FRAUDE À EXECUÇÃO CARACTERIZADA
– RECURSO PROVIDO. Segundo a melhor doutrina, diante da indicação de bem imóvel pelo exequente, somente este detém legitimidade para figurar no polo passivo dos embargos de terceiro. Ao revés, nos casos em que o ato de garantia da execução se faz por nomeação do próprio devedor, formar-se-á no polo passivo dos embargos de terceiro um litisconsórcio necessário, haja vista que a legitimidade será tanto do exequente, como do executado. Além dos requisitos objetivos descritos no artigo 593, II, do Código de Processo Civil a doutrina e a jurisprudência pátria
têm
exigido um terceiro requisito, de natureza subjetiva, qual seja, a prova de que o adquirente do bem tenha ou poderia ter conhecimento da existência de ação judicial movida em face do alienante, exigência contida no artigo 1o, § 2o, da Lei no. 7.433/85, regulamentada pelo Decreto
no.
93.240/86.
A dispensa, no ato da lavratura de escritura de compra e venda, da apresentação de certidão de feitos ajuizados em desfavor da alienante, afasta a presunção de
boa fé
do terceiro adquirente, devendo subsistir a constrição judicial sobre o imóvel objeto da demanda
.”
(TJ-MT - APL: 00074508320118110015 27752/2014, Relator.: DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 13/08/2014, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/08/2014)

Logo, por qualquer ângulo que se analise a questão posta, resta claro que a alienação do imóvel ocorreu em contexto de fraude à execução, conforme artigo 792, II, do CPC, sendo irrelevante a data do compromisso de compra e venda quando a efetiva transmissão da propriedade se deu após a averbação da execução.

Assim, com a devida vênia ao eminente Relator, voto pelo
PROVIMENTO
do recurso, para reconhecer a fraude à execução e determinar a ineficácia da alienação do imóvel em relação aos exequentes, determinando-se o prosseguimento da execução sobre o bem.

Por conseguinte, diante da reforma da sentença, impõe-se a inversão do ônus
da
sucumbência, de modo que condeno a parte embargante apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §2o, do CPC.

É como voto.

V O T O
(RETIFICADO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR):

Senhor Presidente,

Proferi o voto anterior

e analisei a questão sob
o

aspecto
da publicidade

do compromisso de compra e venda
, porém, a
Desembarg
a
dora Antônia Siqueira Gonçalves

levantou a tese de que
estavam cientes
de
que deveriam
pagar essa dívida.

Ensejei
um
e
ntendimento anterior
à
s
sustenta
ções

orais,
mas
verifiquei que
o Superior Tribunal de Justiça
possui
jurisprudência passiva quanto aos

compromissos
de
compra e venda
. H
avendo compromisso público e não havend
o
dívida
,
o
compromisso
é válido
.

Com a divergência inaugurada pela Desembargadora Antônia Sique
i
r
a

G
o
n
ç
a
l
v
e
s
,

p
e
ç
o

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p
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a
n
a
l
i
s
a
r
esses aspectos.

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA
G
O
N
Ç
A
L
V
E
S

(
1
a

V
O
G
A
L
)
:

Desembargador Dirceu dos Santos,

O voto de

Vossa E
xcelência

diz claramente
que n
o momento da escritura as partes estavam cientes da existência da execução, tanto que foi consignada
como
obrigação do vendedo
r
quitar os referidos débitos.

Esse fato
também me chamou a atenção
.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
(2o VOGAL):

Aguardo o pedido de vista dos autos.

SESSÃO DE 12 DE MARÇO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (RATIFICADO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR):

Senhor Presidente,

Mantenho o meu voto. Os fundamentos da
Desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves para o provimento do recurso, são os mesmos que os meus para o desprovimento, apenas com interp
retação diversa.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
(2o VOGAL):

Egrégia Câmara,

Peço vênia à divergência
inaugurada pela Desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves
e
acompanho o voto do Relator.

É como voto.

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (PRESIDENTE):

Adiada a conclusão de julgamento, em razão da divergência, para aplicação da Técnica de Julgamento do art. 942 do CPC.

SESSÃO DE 26 DE MARÇO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS SAMUEL MEZZALIRA,
OAB/SP 257984, E LUCAS PRADO DE MORAIS, OAB/GO 39.433/O.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA
(3o VOGAL - CONVOCADO):

Senhor Presidente,

Peço vênia ao douto Relator e
acompanho o voto da Desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABÓIA RIBEIRO
(4o VOGAL - CONVOCADO):

Senhor Presidente,

Como fez o
Desembargador Sebastião de Arruda Almeida
,
peço

vênia a
o douto Relator, a
Vossa Excelência
e

ao

douto
advogado

doutor Lucas
Prado de Morais
, que fez uma excelente sustentação oral.

O voto
diverg
ente

aponta q
ue os vendedores
a
ssumiriam
a
responsabilidade de quitação de débitos,
as
execuções
,
penhoras
e ações judiciais
.

H
ouve a dispensa das certidões
,
que deveriam ter sido juntada
s
.

A possibilidade do
compromisso de compra e venda
,

também poderia ter sido lav
r
ado por escritura pública
,

o que

atribuiria
publicidade
ao ato
e protegeria o
negócio desde
o
seu nascedouro
.

Por

esses aspectos
,
a
compan
ho o voto Desembargadora Antônia Siqueira Gonçalves
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2025