Tribunal: TJMT
Processo: 1000562-59.2022.8.11.0027
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-04

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso de apelação interposto por João Miranda Rocha contra a sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual por inadimplemento e reintegração de posse proposta por Nilson Anicesio de Freitas. A sentença rescindiu o contrato de compra e venda do imóvel firmado em 18/04/2019, determinou a restituição das partes ao status quo ante, com a reintegração do autor na posse do imóvel, e condenou o réu ao pagamento de perdas e danos desde a data do inadimplemento (30/06/2019) até a efetiva reintegração, além das custas processuais e honorários advocatícios. Na reconvenção, julgou improcedente o pedido do réu de restituição dos valores pagos e indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) determinar se a rescisão contratual e a reintegração de posse são cabíveis diante do inadimplemento do comprador; (ii) verificar se a ausência de registro do imóvel em nome do vendedor afeta sua legitimidade para o contrato; e (iii) analisar se o comprador faz jus à restituição dos valores pagos e à indenização por benfeitorias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O inadimplemento contratual do comprador, consistente na não quitação da parcela de R$ 117.000,00 vencida em 30/06/2019, autoriza a rescisão do contrato e a reintegração do vendedor na posse do imóvel, nos termos do art. 475 do Código Civil.
A ausência de registro do imóvel em nome do vendedor não caracteriza venda a non domino quando há elementos que atestam sua legitimidade para a alienação, conforme demonstrado pela matrícula imobiliária anexada aos autos.
O comprador não faz jus à restituição dos valores pagos ou à indenização por benfeitorias, pois não comprovou ter sido possuidor de boa-fé, especialmente porque as benfeitorias foram realizadas após o inadimplemento contratual.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
O inadimplemento contratual do comprador autoriza a rescisão do contrato e a reintegração do vendedor na posse do imóvel.
A ausência de registro do imóvel em nome do vendedor não configura, por si só, a venda a non domino quando há comprovação de sua legitimidade para a alienação.
O comprador inadimplente não tem direito à restituição dos valores pagos nem à indenização por benfeitorias realizadas após o inadimplemento.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475.
Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível no 1012900-33.2021.8.26.0011, Rel. Des. Afonso Bráz, 17a Câmara de Direito Privado, j. 19.10.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000562-59.2022.8.11.0027
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOAO MIRANDA ROCHA - CPF: 383.856.351-49 (APELANTE), RITA DE KASSIA SILVA WEBER - CPF: 044.551.051-07 (ADVOGADO), NILSON ANICESIO DE FREITAS - CPF: 021.368.481-00 (APELADO), PEDRO HENRIQUE BOARETTO ZOTTI - CPF: 019.978.281-46 (ADVOGADO), LORENY RODRIGUES DOS SANTOS ANICEZIO - CPF: 630.931.971-04 (ASSISTENTE), ANDRE LEMOS DE ANICEZIO - CPF: 785.045.971-72 (ASSISTENTE), GILBERTO DE MORAES VIANA - CPF: 730.387.841-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR NÃO CONHECIDA. NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por João Miranda Rocha contra a sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual por inadimplemento e reintegração de posse proposta por Nilson
Anicesio
de Freitas. A sentença rescindiu o contrato de compra e venda do imóvel firmado em 18/04/2019, determinou a restituição das partes ao status quo ante, com a reintegração do autor na posse do imóvel, e condenou o réu ao pagamento de perdas e danos desde a data do inadimplemento (30/06/2019) até a efetiva reintegração, além das custas processuais e honorários advocatícios. Na reconvenção, julgou improcedente o pedido do réu de restituição dos valores pagos e indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) determinar se a rescisão contratual e a reintegração de posse são cabíveis diante do inadimplemento do comprador; (
ii
) verificar se a ausência de registro do imóvel em nome do vendedor afeta sua legitimidade para o contrato; e (
iii
) analisar se o comprador faz jus à restituição dos valores pagos e à indenização por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento contratual do comprador, consistente na não quitação da parcela de R$ 117.000,00 vencida em 30/06/2019, autoriza a rescisão do contrato e a reintegração do vendedor na posse do imóvel, nos termos do art. 475 do Código Civil.

A ausência de registro do imóvel em nome do vendedor não caracteriza venda a
non domino
quando há elementos que atestam sua legitimidade para a alienação, conforme demonstrado pela matrícula imobiliária anexada aos autos.

O comprador não faz jus à restituição dos valores pagos ou à indenização por benfeitorias, pois não comprovou ter sido possuidor de boa-fé, especialmente porque as benfeitorias foram realizadas após o inadimplemento contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O inadimplemento contratual do comprador autoriza a rescisão do contrato e a reintegração do vendedor na posse do imóvel.

A ausência de registro do imóvel em nome do vendedor não configura, por si só, a venda a non domino quando há comprovação de sua legitimidade para a alienação.

O comprador inadimplente não tem direito à restituição dos valores pagos nem à indenização por benfeitorias realizadas após o inadimplemento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 475.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Apelação Cível no 1012900-33.2021.8.26.0011, Rel. Des. Afonso Bráz, 17a Câmara de Direito Privado, j. 19.10.2022.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL

1000562-59.2022.8.11.0027

Apelante (s):
JOAO MIRANDA ROCHA

Apelado (s):
NILSON ANICESIO DE FREITAS

Eminen
tes pares:

Trata-se de

recurso de apelação cível interposto por

JOAO MIRANDA ROCHA
,
com o fito de reformar a sentença que, n
os autos
da ação
de
ação de rescisão contratual por inadimplemento e reintegração de posse, que lhe move
NILSON ANICESIO DE FREITAS
,
julgou
procedente a ação
e improcedente a reconvenção
, para
:

a)
declarar a rescisão do contrato de compra e venda formalizado pelas partes em 18.04.2019, com o retorno das partes ao
status quo ante
,
com

a reintegração de posse
do requerente no imóvel
;

b
) condenar
o requerido do pagamento de indenização ao autor por perdas e danos, devidos da data do

inadimplemento (30/06/2019) até a data da efetiva reintegração do autor na posse do imóvel
e determinar que se apure o valor devido de perdas e danos
em liquidação de sentença;

c) na ação principal,
conden
ar
a parte requerida ao pagamento das custas processuais e

dos honorários advocatícios, que arbitro
u
em 10% do valor da condenação
;

d)
na reconvenção, c
onden
ar
a parte

reconvinte ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro
u
em 10% do valor da causa na reconvenção
; e

e) determinar que os
valores cobrados sofrerão
juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA
, ambos contados
do

inadimplemento do contrato
.

O apelante alega, em síntese, que buscou diversas vezes o apelado para concluir a compra e venda do imóvel, mas este se esquivava e desaparecia. Sustenta que o imóvel não estava registrado em nome do apelado à época do negócio,
dificultando a transferência da propriedade. Argumenta sobre a necessidade de escritura pública para imóveis de valor superior a 30
salários mínimos
e que a obrigação do apelado de entregar o imóvel livre de ônus não foi cumprida. Aduz que realizou benfeitorias no imóvel e pede a restituição dos valores pagos, indenização pelas benfeitorias e perdas e danos.

Em contrarrazões, o apelado sustenta que o inadimplemento contratual, que deu causa à rescisão, é de responsabilidade do apelante. Afirma que a alegação de ilegitimidade do apelado por ausência de registro imobiliário em seu nome não deve prosperar. Requer a condenação do apelante por litigância de má-fé.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por João Miranda Rocha contra a sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual por inadimplemento e reintegração de posse proposta por Nilson
Anicesio
de Freitas.

No mérito, assiste razão ao
apelado Nilson
Anicesio
de Freitas.

Restou demonstrado nos autos que o apelante João Miranda Rocha não adimpliu com a obrigação de pagar a parcela de R$ 117.000,00, vencida em 30/06/2019, referente ao contrato de compra e venda do imóvel rural denominado "Lote Córrego de Pedra".

O inadimplemento contratual por parte do comprador autoriza a rescisão do contrato e a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel, conforme previsão do art. 475 do Código Civil
:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

As alegações do apelante de que o apelado se esquivava para não concluir o negócio e de que o imóvel não estava registrado em nome do alienante não merecem prosperar.

Quanto ao primeiro ponto, não há prova suficiente de que o apelado tenha se ocultado ou dificultado o pagamento pelo apelante
, máxime porque c
abia a este último honrar com a obrigação contratual.

Já n
o que tange à alegada ilegitimidade por ausência de registro imobiliário em nome do apelado, verifica-se que tal situação não configura propriamente a chamada "
venda a non domino
", que exigiria completa falta de legitimação do alienante, o que não é o caso
.

Do exame, nota-se que a
matrícula atualizada juntada
(Id.
260696688
)
comprova que o apelado era parte legítima para a venda.

Ademais, o apelante manteve a posse do imóvel por mais de 5 anos após o inadimplemento, o que afasta a alegação de ilegitimidade retroativamente.

Registre-se que o entendimento adotado quanto à necessidade de escritura pública para imóveis de valor superior a 30
salários mínimos
não tem pertinência
para o caso concreto, visto que apenas reitera a invalidade dos contratos particulares de compra e venda acima desse valor, premissa que
não foi questionada.

Por fim, não merece acolhida o pedido de restituição dos valores pagos e indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, uma vez que o apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar ter sido possuidor de boa-fé
, principalmente porque as
benfeitorias foram realizadas quando já se encontrava inadimplente com o contrato de compra e venda.

Nesse mesmo sentido, é a jurisprudência:

“
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. Ausência de prova de culpa das vendedoras. Resolução por culpa dos compromissários compradores devido a dificuldades financeiras. Indevida a restituição total dos valores pagos, como pretendidos pelos autores. Mantida a devolução do percentual de 85% dos valores pagos aos apelantes, como estabelecido na sentença. Atualização monetária, pelos índices da Tabela Prática do E. TJSP, que incidirá a partir dos respectivos desembolsos. Comissão de corretagem. Prazo prescricional trienal. Art. 206, §3o, IV, CC. Incidência do REsp 1.551.956. Taxa de fruição afastada. Lote adquirido sem edificação que possibilitasse efetiva ocupação pela compradora. Inexistência de provas pelas apeladas do uso efetivo do terreno pela construção, edificação, realização de benfeitorias ou proveito econômico. Descabida indenização por benfeitorias aos apelantes, por falta de comprovação. Litigância de má-fé mantida. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
”
(
TJSP; Apelação
Cível 1012900-33.2021.8.26.0011; Relator (a): Afonso Bráz; Órgão Julgador: 17a Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/10/2022; Data de Registro: 20/10/2022)
.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025