Tribunal: TJMT
Processo: 1009841-73.2024.8.11.0003
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-27
Data de publicação: 2025-06-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. OCUPANTES SEM TÍTULO OPONÍVEL. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de reintegração de posse ajuizada por adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, com fundamento na Lei no 9.514/97, em desfavor das ocupantes que alegavam posse de boa-fé, direito à moradia, situação de vulnerabilidade e benfeitorias indenizáveis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a arrematante possui legitimidade ativa para propor ação possessória; (ii) estabelecer se a vulnerabilidade socioeconômica das ocupantes justifica a manutenção da posse; (iii) verificar se houve nulidade na consolidação da propriedade fiduciária por ausência de notificação; (iv) apurar a existência de direito a indenização por benfeitorias e retenção do bem; e (v) avaliar a adequação da via eleita para a tutela possessória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A arrematante de imóvel alienado fiduciariamente possui legitimidade ativa para ajuizar ação de reintegração de posse com fundamento no art. 30 da Lei no 9.514/97, independentemente de demonstração de posse anterior ou dos requisitos do art. 561 do CPC.
4. A vulnerabilidade socioeconômica e o direito à moradia não afastam o esbulho possessório, quando configurada a aquisição legítima da propriedade e a ausência de vínculo jurídico entre as ocupantes e a arrematante.
5. A alegação de ausência de notificação para purgação da mora não se sustenta diante da comprovação de notificações extrajudiciais realizadas pela arrematante.
6. A ocupação fundada em acordo verbal não registrado em cartório não é oponível à arrematante de boa-fé, conforme o art. 1.227 do Código Civil e o princípio da fé pública registral.
7. Não cabe indenização por benfeitorias ou retenção do imóvel quando inexistem provas documentais ou periciais que atestem sua realização, utilidade ou valor.
8. A ação de reintegração de posse é via adequada para pleito do arrematante após a consolidação da propriedade fiduciária.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. O arrematante de imóvel alienado fiduciariamente possui legitimidade ativa para ajuizar ação de reintegração de posse com base no art. 30 da Lei no 9.514/97. 2. A vulnerabilidade socioeconômica não descaracteriza o esbulho possessório em desfavor de quem adquiriu o bem em conformidade com o procedimento legal. 3. A não comprovação de benfeitorias inviabiliza o reconhecimento de direito à indenização ou à retenção do imóvel. 4. A via possessória é adequada para tutela da posse pelo adquirente do imóvel em leilão extrajudicial após consolidação da propriedade.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, XXII, e 6o; CC, arts. 1.227 e 1.228; CPC, arts. 561, 1.010, 85, §11, e 98, §3o; Lei no 9.514/97, art. 30.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2092980/PA, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 27/2/2024; STJ, AREsp 1149531/SC, rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 24/1/2025; STJ, REsp 1836846/PR, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 28/09/2020; TJMT, Ap. 0001012-23.2016.8.11.0029, rel. Des. Dirceu dos Santos, DJe 25/6/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009841-73.2024.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse, Esbulho / Turbação / Ameaça, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[NALVA MILTA DE SOUZA BARROS MELO - CPF: 604.299.921-49 (APELADO), PAULA CAROLINY RIBEIRO DA SILVA - CPF: 024.223.471-26 (ADVOGADO), SARA JESSICA MEGUMI DE CARVALHO MATSUMOTO - CPF: 028.763.981-92 (APELANTE), KATIA CRISTINA DE CARVALHO MATSUMOTO - CPF: 474.202.601-25 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. OCUPANTES SEM TÍTULO
OPONÍVEL
. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de reintegração de posse ajuizada por adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, com fundamento na Lei no 9.514/97, em desfavor das ocupantes que alegavam posse de boa-fé, direito à moradia, situação de vulnerabilidade e benfeitorias indenizáveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há cinco questões em discussão: (i) definir se a arrematante possui legitimidade ativa para propor ação possessória; (
ii
) estabelecer se a vulnerabilidade socioeconômica das ocupantes justifica a manutenção da posse; (
iii
) verificar se houve nulidade na consolidação da propriedade fiduciária por ausência de notificação; (
iv
) apurar a existência de direito a indenização por benfeitorias e retenção do bem; e (v) avaliar a adequação da via eleita para a tutela possessória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A arrematante de imóvel alienado fiduciariamente possui legitimidade ativa para ajuizar ação de reintegração de posse com fundamento no art. 30 da Lei no 9.514/97, independentemente de demonstração de posse anterior ou dos requisitos do art. 561 do CPC.

4.
A vulnerabilidade socioeconômica e o direito à moradia não afastam o esbulho possessório, quando configurada a aquisição legítima da propriedade e a ausência de vínculo jurídico entre as ocupantes e a arrematante.

5.
A alegação de ausência de notificação para purgação da mora não se sustenta diante da comprovação de notificações extrajudiciais realizadas pela arrematante.

6.
A ocupação fundada em acordo verbal não registrado em cartório não é oponível à arrematante de boa-fé, conforme o art. 1.227 do Código Civil e o princípio da fé pública registral.

7.
Não cabe indenização por benfeitorias ou retenção do imóvel quando inexistem provas documentais ou periciais que atestem sua realização, utilidade ou valor.

8.
A ação de reintegração de posse é via adequada para pleito do arrematante após a consolidação da propriedade fiduciária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1
.
O arrematante de imóvel alienado fiduciariamente possui legitimidade ativa para ajuizar ação de reintegração de posse com base no art. 30 da Lei no 9.514/97.
2.
A vulnerabilidade socioeconômica não descaracteriza o esbulho possessório em desfavor de quem adquiriu o bem em
conformidade com o procedimento legal.
3.
A não comprovação de benfeitorias inviabiliza o reconhecimento de direito à indenização ou à retenção do imóvel.
4.
A via possessória é adequada para tutela da posse pelo adquirente do imóvel em leilão extrajudicial após consolidação da propriedade.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988,
arts
. 5o, XXII, e 6o;
CC,
arts
. 1.227 e 1.228; CPC,
arts
. 561, 1.010, 85, §11, e 98, §3o; Lei no 9.514/97, art. 30.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
REsp
2092980/PA, rel. Min. Nancy
Andrighi
,
DJe
27/2/2024; STJ,
AREsp
1149531/SC, rel. Min. João Otávio de Noronha,
DJe
24/1/2025; STJ,
REsp
1836846/PR, rel. Min. Nancy
Andrighi
,
DJe
28/09/2020; TJMT, Ap. 0001012-23.2016.8.11.0029, rel. Des. Dirceu dos Santos,
DJe
25/6/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação inter
posto por

SARA JÉSSICA MEGUMI DE CARVALHO MATSUMOTO e KÁTIA CRISTINA DE CARVALHO MATSUMOTO
,
contra
a sentença (Id. 282990374 – fls. 1/7)
,
proferida pelo Juiz de Direito
Renan Carlos Leão Pereira do Nascimento
na

Ação
de Reintegração de Posse com pedido de liminar
n
.
o

1009841-73.2024.8.11.0003
ajuizada
por
NALVA MILTA DE SOUZA BARROS DE MELO
,
que
julgou procedente o pedido formulado pela parte autora, reconhecendo o direito à reintegração de posse sobre o imóvel objeto da matrícula no 126.157 do RGI de Rondonópolis/MT.

Por intermédio das razões recursais de I
d
.
282990378
,
as apelantes afirmam
, em síntese, a
ilegitimidade ativa da parte autora para pleitear a reintegração de posse, por ausência dos requisitos legais previstos no art. 561 do C
ódigo de Processo Civil
, afirmando
se
tratar de posse de boa-fé exercida em situação de vulnerabilidade socioeconômica, sendo o imóvel utilizado como moradia única
.

Asseguram qu
e o imóvel foi adquirido originalmente por Marcos Santana dos Santos, ex-cônjuge da primeira apelante (Sara Jéssica

Megumi
de Carvalho Matsumoto
), e que, por ocasião da dissolução da união estável entre ambos, restou convencionado que a apelante permaneceria na posse do bem imóvel, recaindo sobre o
ex-companheiro
a responsabilidade pelo adimplemento das parcel
as do financiamento imobiliário.

Aduzem que
a apelante Sara Jéssica
Megumi
de Carvalho Matsumoto

não teve ciência formal da execução do contrato de alienação fiduciária e do posterior leilão, não tendo sido regularmente notificada para purgar a mora, circunstância que, segundo alegam, caracterizaria violação às garantias
constitucionais do devido pr
ocesso legal
e do contraditório.

Asseveram que
foram
implementadas
benfeitorias significativas no imóvel, incrementando seu valor venal, motivo pelo qual, na eventualidade de manutenção da procedência da ação possessória, requereram o reconhecimento do direito à indenização por acessões e benfeitorias úteis e necessárias, bem como à retenção do bem até o efetivo pagam
ento da obrigação indenizatória.

Afiançam que possuem s
ituação de hipossuficiência econômica, destacando o comprometimento da saúde mental da segunda apelante (Katia Cristina
de Carvalho Matsumoto
) e a condição de arrimo de família da primeira apelante, que reside no imóvel com seu
s filhos menores e sua genitora.

Por derradeiro, arguem inadequação da via eleita, sustentando que a ação de reintegração de posse não seria o instrumento processual idôneo, ante a ausência da configuração dos requisitos caracterizadores do esbulho possessório.

Ao final, requereram
o
conhecimento e provimento integral da apelação, para reforma da sentença, com o consequente julgamento de improcedência da pretensão possessó
ria deduzida na ação originária, s
ubsidiariamente, o reconhecimento do direito à indenização pelas benfeitorias realizadas e à retenção do bem até o respectivo pagamento
, além da
manutenção dos benefícios da justiça gratuita, já deferidos em primeira instância.

Em sede de contrarrazões (Id. 282990382), a parte apelada suscitou, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por violação ao princípio da
dialeticidade
, aduzindo tratar-se de mera reprodução da peça contestatória. No mérito, pugnou pelo desprovimento da apelação e pela manutenção integral da sentença, sustentando a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e do subsequente leilão extrajudicial, além da ausência de qualquer vínculo jurídico das apelantes com o imóvel objeto da lide.

É o relatório.

Inclua-se em pauta
.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES [RELATOR]

Colenda Câmara:

A
rguiu a
parte
apelada que o recurso interposto não deve ser conhecido, sob o fundamento de que não haveria nas razões recursais impugnação específica aos fundamentos da sentença.

Em que pese
a
necessidade de observância aos requisitos dispostos no art. 1.010 do Código de Processo Civil, particularmente quanto à exposição das razões pelas quais se pede a reforma da decisão, verifica-se, no caso concreto, que a apelante apresentou fundamentação suficiente para demonstrar sua insurgência contra os fundamentos da sentença, expondo de modo compreensível as razões de sua pretensão recursal.

Consoante entendimento jurisprudencial firmado nesta Corte, "
não há falar-se em ofensa ao princípio da
dialeticidade
se constatado que o recorrente ataca especificamente todos os pontos da sentença objurgada, apontando inclusive supostos equívocos cometidos pelo julgador singular
" (TJMT, 2a Câmara Cível, Apelação no 63258/2012, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
,
DJe
12/12/2012).

No caso em análise, a parte recorrente atendeu ao princípio da
dialeticidade
e aos requisitos previstos no art. 1.010, III, do CPC, apresentando as razões de seu pedido de reforma, com os fundamentos de fato e de direito, e expresso pedido de reforma da sentença.

A eventual reiteração de argumentos expostos na instância originária, por si só, não constitui óbice ao conhecimento do recurso, quando, pela leitura do apelo, é possível identificar os motivos pelos quais se requer a reforma da decisão.

Assim,
rejeito
a preliminar suscitada.

É como voto.

V O T O
(
MÉRITO
)

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

Ab
initio
, registro que o recurso preenche os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, razão pela qual dele
conheço
. Prossigo.

Conforme relatado, trata-se de
apelação interposta por
SARA JÉSSICA MEGUMI DE CARVALHO MATSUMOTO
e
KATIA CRISTINA DE CARVALHO MATSUMOTO
contra sentença que julgou procedente a
ação de reintegração de posse
movida por
NALVA MILTA DE SOUZA BARROS MELO
, reconhecendo-lhe a legitimidade e o direito à posse do imóvel objeto da matrícula no 126.157, do Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis
/MT
.

Na sentença vergastada, o magistrado
a quo
assim fundamentou a procedência do pedido
reintegratório
:

“
[...]

No presente caso, a parte autora adquiriu o imóvel em hasta pública após o processo regular

de execução da garantia fiduciária
promovida pelo Banco Bradesco S/A, tendo sido

registrado em seu nome.

No caso em análise, verifico que a carta (id. 153764576) evidencia que o bem foi arrematado

em leilão extrajudicial pela autora, bem como a matrícula do imóvel (id. 153764582)

demonstra que a parte autora é a nova proprietária do imóvel.

Com efeito, o processo de alienação fiduciária transfere ao credor fiduciário, e

posteriormente ao arrematante, não só a propriedade do imóvel como também o direito de

posse, sendo desnecessária a demonstração de posse anterior pelo autor,
c
onforme estabelece

o artigo 30, acima citado, que confere ao adquirente direito direto à reintegração de posse.

Desta forma, a alegação de ausência de exercício anterior da posse pelo autor não impede o

deferimento da sua reintegração.

[...]

As rés encontram-se no imóvel após a consolidação da propriedade em nome da parte autora,

mantendo-se nele após a tentativa de notificação e de ofertas de apoio para desocupação.

Esse comportamento configura o esbulho possessório, caracterizado pela negativa de

desocupação mesmo após a aquisição formal e registro pela autora, legitimando a pretensão

de reintegração nos termos do artigo 561 do Código de Processo Civil.

Ainda que o direito à moradia seja reconhecido pelo artigo 6o da Constituição Federal, ele

deve ser ponderado frente ao direito de propriedade do autor, adquirido de forma legítima e

mediante observância de todos os trâmites legais.

A situação de vulnerabilidade alegada pelas rés, por si só, não configura fundamento para

manter a posse, pois não descaracteriza o esbulho praticado.

A garantia do direito à moradia às residências poderá ser buscada por outros meios, como

programas habitacionais, mas não no exercício de um imóvel pertencente a terceiro.

As requeridas pleitearam a retenção pelas benfeitorias realizadas.

Contudo, em se tratando de imóvel adquirido através de arrematação em leilão extrajudicial,

não cabe exigir indenização ou retenção por eventuais benfeitorias ao adquirente, já que elas

são incorporadas na avaliação prévia do bem arrematado
.

[...]

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para:

REINTEGRAR a autora,
Nalva

Milta
de Souza Barros Melo, a posse do imóvel objeto da

Matrícula Imobiliária no 126157 - “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CASA NOVA”, sito à

Andrezina
Augusta de Lima, no 90, edificado sobre o lote no 16 da quadra no 02, situado no

loteamento denominado “JARDIM RESIDENCIAL SUNFLOWER”, zona urbana desta

cidade.

DETERMINAR a expedição de mandado para desocupação do imóvel no prazo de 30 dias,

sob pena
de remoção forçada.

CONDENAR
o rés
ao
pagamento de custas processuais e honorários advocatícios
, os quais

fixo em 10% do valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Defiro à justiça gratuita as requeridas.

Declaro a extinção do processo com julgamento do mérito.

[
...]
”
(
Id.
282990373 – fls. 1/7
).

A controvérsia submetida à apreciação desta Colenda Câmara cinge-se, precipuamente, a cinco questões nucleares
:

a
legitimidade ativa da apelada para o ajuizamento da
ação
possessória;
a
alegada vulnerabilidade socioeconômica das apelantes como fundamento para a manutenção da posse;
a
suposta ausência de ciência quanto ao inadimplemento do financiamento e consequente consolidação da propriedade fiduciária;
a
pretensão ao reconhecimento de benfeitorias e consequente direito de retenção; e
a
adequação da via eleita.

No entanto, a
pós detida análise dos autos,
tais argumentos não se sustentam à luz do conjunto probatório dos autos.

A legitimidade ativa da apelada para a propositura da ação de reintegração de posse encontra fundamento direto no art. 30 da Lei no 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária de coisa imóvel,
verbis
:

"
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os
arts
. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada
a
consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei
. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)
"

O dispositivo legal supracitado consagra expressamente a legitimação extraordinária do arrematante de imóvel alienado fiduciariamente para pleitear a reintegração possessória, independentemente da demonstração dos
requisitos gerais previstos no art
igo
561
,
do Código de Processo Civil, constituindo verdadeira norma especial que excepciona o regime comum das ações possessórias.

Trata-se de prerrogativa decorrente do próprio sistema jurídico estabelecido pela Lei no 9.514/97, que regula, de forma específica, as hipóteses de consolidação da propriedade plena nas mãos do credor fiduciário e sua posterior alienação em leilões públicos, em caso de inadimplemento do devedor
fiduciante
.

A propósito:

“
RECURSO ESPECIAL.
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. REQUISITOS. PRÉVIA REALIZAÇÃO DE LEILÃO PÚBLICO. DESNECESSIDADE.

1. Ação de reintegração de posse, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 9/2/2021 e concluso ao gabinete em 31/1/2022.

2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) no âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel, após o inadimplemento e a constituição em mora do devedor, é lícito o ajuizamento de ação de reintegração de posse independentemente de prévia realização de leilão público do bem; e b) os honorários advocatícios sucumbenciais foram adequadamente distribuídos.

3.
Nos termos do § 1o do art. 23 da Lei no 9.514/1997, incluído pela Lei n. 14.620/2023, "com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o
fiduciante
possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel
".

4.
Tratando-se de propriedade resolúvel, a propriedade fiduciária está subordinada a uma condição resolutiva, qual
seja,
o adimplemento ou inadimplemento da obrigação garantida. Assim,
implementada
a condição por meio do adimplemento, extingue-se o contrato, com a reversão da propriedade plena ao
fiduciante
; por outro lado, ocorrendo o inadimplemento sem a purgação da mora, extingue-se o contrato, com a consequente transferência da propriedade plena ao fiduciário, mediante consolidação.

5. Com o procedimento para a retomada do bem com a consolidação da propriedade, resolve-se o contrato que fundamentava a posse direta do imóvel pelo devedor
fiduciante
, de modo que desaparece a causa ou o fundamento jurídico que justificava o exercício da posse direta,
passando o devedor a exercer posse ilegítima sobre o bem, o
que caracteriza esbulho possessório e atribui ao credor fiduciário o direito à reintegração de posse.

6. O único requisito previsto no art. 30 da Lei no 9.514/1997 para a ação de reintegração de posse é a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não sendo possível extrair do referido dispositivo legal qualquer indicação de que a referida ação não poderia ser ajuizada antes da realização dos leilões
, notadamente porque já caracterizado o esbulho possessório desde a consolidação da propriedade.

7. No âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel, após o inadimplemento e a constituição em mora do devedor, é lícito o ajuizamento de ação de reintegração de posse independentemente de prévia realização do leilão público do bem.

8. Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois após o inadimplemento e a constituição em mora
d o
devedor, é lícito o ajuizamento de ação de reintegração de posse independentemente de prévia realização do leilão público do bem, impondo-se o retorno dos autos ao juízo de primeiro grau de jurisdição para que prossiga no julgamento da presente ação de reintegração de posse como entender de direito.

9.
Recurso especial provido para determinar o retorno dos autos ao juízo de primeiro grau de jurisdição para que prossiga no julgamento da presente ação
”
. (STJ, Terceira Turma,
REsp
2092980/PA, relatora Ministra Nancy
Andrighi
,
Dje
27/2/2024).

Logo, por certo que
o adquirente de imóvel alienado fiduciariamente, em leilão realizado
após
a consolidação da propriedade nas mãos do credor fiduciário, possui legitimidade para pleitear a reintegração de posse do bem, sendo a competente ação posses
sória a via adequada para tanto.

No caso
sub examine
, a apelada comprovou cabalmente a aquisição do imóvel mediante arrematação em leilão extrajudicial, realizado em estrita conformidade com as disposições da Lei no 9.514/97, trazendo aos autos a carta de arrematação lavrada em 08 de fevereiro de 2024 (Id. 282989929) e a matrícula atualizada do imóvel (Id. 282989932), na qual constam o regular registro da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor originário (Banco Bradesco S/A) em 27/11/2023, a realização de leilão positivo em 19/03/2024 e a subsequente transmissão da propriedade à arrematante, ora apelada, com o
correspondente recolhimento dos encargos fiscais e quitação integral do preço, conforme averbação constante do registro imobiliário (Id. 282989931).

Nesse contexto, indene de dúvidas a legitimidade ativa da apelada para o ajuizamento da ação
reintegratória
e a adequação da via eleita, à luz do microssistema normativo instituído pela Lei no 9.514/97, afastando-se, de plano, as arguições recursais concernentes à ilegitimidade ativa e à inadequação da via eleita.

Quanto à
suposta nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e do subsequente leilão extrajudicial, ao argumento de que não teriam sido regularmente notificadas para purgação da mora, sustentando ofensa às garantias
constitucionais do devido processo legal
e do contraditório
, não prospera.

C
omo bem asseverado na sentença de origem
,
constata-se que:

“
As rés encontram-se no imóvel após a consolidação da propriedade em nome da parte autora, mantendo-se nele após a tentativa de notificação e de ofertas de apoio para desocupação.

Esse comportamento configura o esbulho possessório, caracterizado pela negativa de desocupação mesmo após a aquisição formal e registro pela autora, legitimando a pretensão de reintegração nos termos do artigo 561 do Código de Processo Civil.

Ainda que o direito à moradia seja reconhecido pelo artigo 6o da Constituição Federal, ele deve ser ponderado frente ao direito de propriedade do autor, adquirido de forma legítima e mediante observância de todos os trâmites legais.
”
(Id.
282990373 – fls. 1/7).

No caso vertente, compulsando detidamente os autos,
vê-se
que a apelada diligenciou no sentido de notificar extrajudicialmente as recorrentes, tanto por intermédio do Cartório quanto por meio de seus patronos constituídos (Id. 282989933 e Id. 282989935), propiciando-lhes a oportunidade de desocupação voluntária do imóvel, o que afasta a alegação de surpresa ou inobservância do contraditório e da ampla defesa.

Logo, não há que se falar em nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária ou do leilão extrajudicial, restando evidenciada a boa-fé da arrematante e a regularidade do procedimento adotado.

No tocante à alegação de que a ocupação do imóvel decorreria de acordo
firmado
entre a apelante
Sara Jéssica
Megumi
de Carvalho Matsumoto

e seu
ex-companheiro
, responsável originário pelo financiamento
imobiliário
,
verifica-se que nenhum documento foi carreado aos autos que corrobore a existência de instrumento negocial que assegurasse a permanência da apelante no imóvel após a dissolução da união estável, tampouco que atribuísse ao
ex-companheiro
a obrigação exclusiva de quitar as parcelas do financiamento.

Com efeito,
as estipulações constantes de acordo de partilha de bens decorrente de divórcio ou dissolução de união estável, que impliquem modificação da titularidade ou encargos relativos a bens imóveis, não são oponíveis a terceiros enquanto não registradas na matrícula do imóvel, nos termos do art
igo
1.227 do Código Civil
.

“
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (
arts
. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código
”.

Na hipótese dos autos, conforme destacado por este relator em sede
de agravo de instrumento
n. 1021649-84.2024.8.11.0000

(Id. 282990371)
, competia à própria apelante promover a averbação da dissolução da união estável
e a respectiva convenção quanto à distribuição dos bens na matrícula do imóvel, providência que não foi adotada, configurando inescusável omissão quanto ao dever de cautela, mormente considerando a ciência inequívoca da existência de garantia fiduciária gravada na matrícula do bem.

Destarte, mesmo que efetivamente existente o alegado acordo verbal, este não seria oponível à apelada, terceira adquirente de boa-fé, que arrematou o imóvel em leilão público, confiando nas informações constantes do registro imobiliário, em observância ao princípio da fé pública registral.

Em relação à alegada vulnerabilidade socioeconômica das ape
lantes
, sob o argumento de que
o direito à moradia
é garantido
pelo art
igo
6o da Constituição Federal deve prevalecer sobre o direito de propriedade da apelada,
necessário reconhecer que,
não obstante a inegável
fundamentalidade
do direito social à moradia, sua concretização não pode ocorrer mediante o sacrifício absoluto e desproporcional do direito de propriedade de terceiros, igualmente protegido pelo ordenamento jurídico pátrio, com status de direito fundamental
, nos termos do artigo
5o,
caput
e inciso XXII, da CF/88.

Nessa intelecção,
o Superior Tribunal de Justiça já decidiu
que, “
A invocação dos direitos à moradia e à propriedade e da proteção do bem de família não impede a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, porque, neste caso, o próprio imóvel é o objeto do financiamento e garantia de pagamento pela cláusula de alienação fiduciária, sendo os devedores sabedores do risco de perder o imóvel em caso de inadimplemento
”
.
(STJ,
AREsp
1149531/SC, relator Ministro João Otávio de Noronha,
Dje
24/1/2025).

“
Segundo a jurisprudência do STJ,
‘
(a) a proteção conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não importa em sua inalienabilidade, revelando-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito, com evidente violação do princípio da boa-fé objetiva, não deve ser tolerada, afastando-se o benefício conferido ao titular que exerce o direito em desconformi
dade com o ordenamento jurídico’
(
AgInt
nos
EDv
nos
EREsp
n. 1.560.562/SC, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 2/6/2020,
REPDJe
d
e 30/06/2020,
DJe
de 9/6/2020.)
’ [...]” (
AgInt
no
REsp
n. 1.664.466/MS, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti
, Quarta Turma, julgado em 20/11/2023,
DJe
de 24/11/2023.)

Deveras,
a concretização do direito à
moradia invocado
pelas apelantes não pode se dar à custa do direito de propriedade legitimamente adquirido pela apelada, máxime quando a aquisição do bem se deu por meio de leilão extrajudicial, conduzido dentro da mais estrita legalidade, sem qualquer mácula ou vício que pudesse comprometer sua validade.

Cumpre ressaltar que a apelada, na condição de arrematante do imóvel em leilão, investiu recursos próprios na aquisição do bem, confiando na regularidade do procedimento e na presunção de legitimidade dos atos praticados pelo credor fiduciário, não podendo ter seu direito de propriedade esvaziado para atender à pretensão possessória das apelantes,
sob pena
de violação ao princípio da segurança jurídica e ao próprio sistema de garantias estabelecido pela Lei no 9.514/97.

Desse modo, o direito d
e propriedade
da apelada se mostra
constituído e formalizado, mormente quando inexistente qualquer relação jurídica que autorize a permanência no imóvel
da parte apelante
.

A propósito:

“
A arrematação do bem por meio de leilão ao atual proprietário tornam injusta a posse dos possuidores que residem sobre a coisa injusta, evidenciando o direito à imissão de posse em favor do arrematante
”. (TJ/MT, Terceira Câmara de Direito Privado, apelação 0001012-23.2016.8.11.0029, relator Desembargador Dirceu dos Santos,
Dje
25/6/2024).

“
Não comporta reforma a sentença que imitiu na posse o adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, cujos eventuais vícios no procedimento de consolidação da propriedade não foram demonstrados
”. (TJ/MT, Quarta Câmara de Direito Privado, apelação 1050056-16.2020.8.11.0041, relator Desembargador Guiomar Teodoro Borges,
Dje
11/03/2024).

“
A imissão na posse dos arrematantes do imóvel é assegurada pelo artigo 37, § 2o do Decreto 70/66; além do artigo 30 da Lei 9.514/97,
bem como pelo artigo 1.228, do Código Civil. Possíveis nulidades ocorridas no leilão extrajudicial e direito de retenção envolvendo o imóvel
objeto da demanda petitória não podem
ser opostas em face dos arrematantes, o qual, na condição de terceiro de boa-fé, adquiriram legitimamente a propriedade do credor hipotecário e, por conseguinte, tem direito a ser imitido na posse do bem. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO
”. (TJ/RJ, Nona Câmara Cível, apelação 0030998-18.2021.8.19.0031, relator Desembargador Luiz Eduardo Canabarro,
Dje
01/12/2022).

No tocante ao pleito de indenização por benfeitorias e consequente direito de retenção do imóvel, cumpre destacar que as apelantes
se
limitaram

a formular alegações genéricas, sem a devida especificação das intervenções supostamente realizadas, tampouco anexaram qualquer elemento de prova capaz de demonstrar a existência, a natureza (útil, necessária ou voluptuária), a extensão ou o valor das benfeitorias eventualmente
implementadas
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao exigir não apenas a formulação expressa do pedido indenizatório, mas também a inequívoca comprovação da realização das benfeitorias e sua adequada individualização,
sob pena
de indeferimento do pleito:

“
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/15. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS .
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO
ART .
489 DO CPC/15. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM AÇÃO POSSESSÓRIA. NECESSIDADE DE FORMULAÇÃO DE PEDIDO AINDA QUE APÓS A
CONTESTAÇÃO .

PROVA DA EXISTÊNCIA E DISCRIMINAÇÃO DAS BENFEITORIAS. NECESSIDADE
.

5.
O deferimento do pleito de indenização por benfeitorias pressupõe a necessidade de comprovação da existência delas e da discriminação de forma correta.
A fase de liquidação de sentença não é momento processual adequado para o reconhecimento da existência de benfeitorias a serem indenizadas, tendo o objetivo - apenas - de especificar o quantum
debeatur
(apuração do valor da
indenização). 6.
Recurso especial co
nhecido e parcialmente provido
”
.
(STJ
, Terceira Turma,
REsp
1836846
/
PR
, relatora Ministra Nancy
Andrighi
,
D
j
e
28/09/2020)
.

Assim, ausente qualquer demonstração concreta das benfeitorias alegadas, inviável o reconhecimento de eventual dir
eito de retenção do imóvel ou mesmo a fixação de indenização,
sob pena
de afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa, bem como ao devido processo legal.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo
integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

De resultado, majoro os honorários fixados na Primeira Instância em 5% (cinco por cento), consoante o artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o disposto no artigo 98, § 3o, do mesmo
Códex
.

É como
VOTO
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2025