Tribunal: TJMT
Processo: 1029834-90.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-02

Ementa:
APELANTE(S):
RENITA AMALIA MILANI DE SOUZA
APELANTE(S):
SIDNEY SALVADOR DE SOUZA
APELADO(S):
PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO - TEMA 1095 DO STJ - CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI N. 9.514/97 - INAPLICABILIDADE DO CDC - JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO - MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.
1. A tese firmada no Tema 1095 do STJ – que reconhece a inaplicabilidade do CDC a contratos de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária regidos pela Lei n. 9.514/97 – deve ser interpretada à luz de sua ratio decidendi (especialidade normativa e posterioridade da legislação de regência) – quando aplicada a ações revisionais, e não pelo perfeito amoldamento da causa ao processo que deu origem ao paradigma.
2. Os requisitos adicionais mencionados na tese do Tema 1095 – (i) registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária em cartório, (ii) inadimplemento do devedor fiduciário e (iii) adequada constituição em mora – são relevantes apenas quando se discute a legitimidade do procedimento de execução extrajudicial previsto nos artigos 26 a 30 da Lei no 9.514/97, não sendo determinantes para justificar a aplicação do CDC em ações meramente revisionais de contratos regidos por legislação específica.
3. Conforme jurisprudência recente do STJ, a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária não retira sua eficácia entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros e para viabilizar o procedimento executivo extrajudicial, não tendo o condão de transfigurar um contrato civil comum, regido por norma específica, em contrato consumerista.
4. Juízo de retratação negativo.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029834-90.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento em Consignação, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Financiamento de Produto, Dever de Informação, Práticas Abusivas, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[RENITA AMALIA MILANI DE SOUZA - CPF: 483.210.369-53 (APELANTE), FABIO RICARDO PALMEZAN RIBEIRO - CPF: 200.078.168-39 (ADVOGADO), FERNANDA ABREU MATTOS - CPF: 804.579.671-53 (ADVOGADO), SIDNEY SALVADOR DE SOUZA - CPF: 408.377.349-91 (APELANTE), PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 10.980.077/0001-29 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

RENITA AMALIA MILANI DE SOUZA

APELANTE(S):

SIDNEY SALVADOR DE SOUZA

APELADO(S):

PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO - TEMA 1095 DO STJ - CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI N. 9.514/97 - INAPLICABILIDADE DO CDC - JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO - MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

1. A tese firmada no Tema 1095 do STJ – que reconhece a inaplicabilidade do CDC a contratos de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária regidos pela Lei n. 9.514/97 – deve ser interpretada à luz de sua
ratio decidendi
(especialidade normativa e posterioridade da legislação de regência) – quando aplicada a ações revisionais, e não pelo perfeito amoldamento da causa ao processo que deu origem ao paradigma.

2. Os requisitos adicionais mencionados na tese do Tema 1095 – (i) registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária em cartório, (ii) inadimplemento do devedor fiduciário e (iii) adequada constituição em mora – são relevantes apenas quando se discute a legitimidade do procedimento de execução extrajudicial previsto nos artigos 26 a 30 da Lei no 9.514/97, não sendo determinantes para justificar a aplicação do CDC em ações meramente revisionais de contratos regidos por legislação específica.

3. Conforme jurisprudência recente do STJ, a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária não retira sua eficácia entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros e para viabilizar o procedimento executivo extrajudicial, não tendo o condão de transfigurar um contrato civil comum, regido por norma específica, em contrato consumerista.

4. Juízo de retratação negativo.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

RENITA AMALIA MILANI DE SOUZA

APELANTE(S):

SIDNEY SALVADOR DE SOUZA

APELADO(S):

PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de juízo de retratação, na forma inciso II do art. 1.030 do CPC/15, encaminhado pela douta Vice-presidência deste E. Tribunal na decisão de ID. n. 301840873, por ocasião o exame de admissibilidade do Recurso Especial interposto por
RENITA AMALIA MILANI DE SOUZA
e
SIDNEY SALVADOR DE SOUZA
contra o v. acórdão de ID. n. 279912367, negou provimento ao apelo interposto pela autora contra a sentença proferida na
Ação Revisional de contrato imobiliário c/c tutela de urgência de consignação em pagamento
n. 1029834-90.2021.8.11.0041 ajuizada em face de
PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
, mantendo a improcedência os pedidos iniciais.

Conforme registrado,
a parte recorrente sustenta suas razões do recurso excepcional que o aresto impugnado violou o art. 5o, III, da Lei n. 9.514/97, vez que não é permitida a capitalização de juros em contratos com incorporadoras, bem como suscita inaplicabilidade do
Tema 1095 do STJ
– que afasta a aplicabilidade do CDC aos
contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária – e que foi citado como fundamento do aresto de ID. n. 279912367.

Segundo consignado na decisão de ID. n. 301840873, para que a douta Vice-presidência possa, eventualmente, aplicar no caso em concreto a tese firmada no paradigma REsp 1.891.498/SP (Tema n. 1095), necessário o retorno do feito à Câmara julgadora, para que esta delibere sobre os três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, inadimplemento do devedor fiduciário e adequada constituição em mora.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

Analisando o caso concreto frente ao Tema 1.095 do STJ, constata-se que juízo de retratação sugerido pela d. Vice-presidência deste Tribunal deve ser negativo.

É bem verdade que, ao receber o REsp 1891498/SP a Segunda Seção do STJ o afetou como representativo de controvérsia repetitiva para o fim de se estabelecer
“Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor
na hipótese de resolução do contrato
de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia
.”

Diante desta controvérsia repetitiva, específica para causas em que se discute a resolução/rescisão de pactos firmados com fundamento na Lei n. 9.514/97 por inadimplemento do adquirente fiduciante, o referido órgão fracionário daquele Tribunal Superior fixou a seguinte tese paradigma:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório,
a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor
, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica,
afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
.”

Nesse particular, embora o aresto sob retratação possa não ter sido suficientemente claro, o fato é que no caso, a aplicabilidade da conclusão do referido tema deve se dar à luz da
ratio decidendi
do citado paradigma firmado pela Segunda Seção do STJ para se chegar à conclusão da inaplicabilidade do CDC aos contratos de compra e venda, com cláusula de alienação fiduciária regido pela Lei n. 9.514/97, e não pelo perfeito amoldamento da presente ação revisional à tese repetitiva do Tema 1.095.

E a razão é lógica: enquanto o pano de fundo/cenário da causa objeto do paradigma se deu em uma lide em que o adquirente fiduciante buscava reaver as parcelas pagas contrato firmado com base na Lei n. 9.514/97, mediante a invocação de normas consumeristas em razão da resolução do pacto e retomada da propriedade fidudiária pela imobiliária credora, no caso concreto, apesar de o litigio também dizer respeito a um contrato de compra e venda com cláusula de alienação, igualmente embasada na mesma legislação, o que se busca finalmente nestes autos é apenas a revisão dos encargos contratuais liberalmente assumidos pelas partes.

Sendo assim, os requisitos aludidos pela decisão da Vice-presidência desta Corte para a análise da aplicabilidade do Tema 1.095 do STJ à hipótese dos autos – quais sejam, (i)
registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária em cartório, (ii) inadimplemento do devedor fiduciário e (iii) adequada constituição do devedor fiduciante em mora
– somente teriam revelância se o objeto da estivesse atrelada à discussão da legitimidade ou não do procedimento de execução extrajudicial do contrato de que tratam os artigos 26 a 30 da Lei n. 9.514/97, através da constituição do devedor em mora, consolidação da propriedade fiduciária, posterior alienação e eventual restituição do saldo remanescente da venda.

No caso, contudo, não há como aferir da documentação trazida pelas partes se o contrato foi ou não registrado, tampouco se a adquirente fiduciante está em mora formal, até porque, nada disso foi discutido nesta lide revisional.

Isso porque, seja na hipótese dos autos do recurso paradigma, seja nos autos da presente lide revisional, a
ratio decidendi
da inaplicabilidade do CDC aos contratos de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária é sempre a mesma, qual seja, a especialidade normativa da Lei n. 9.514/97 e a posterioridade do referido regramento.

Exatamente por essa razão, julgados recentes do STJ –

posteriores à fixação do paradigma – têm concluído que a ausência do registro da alienação não anula a garantia, tampouco invalida as cláusulas liberalmente ajustadas, apenas inviabilizando o procedimento executivo judicial de constituição em mora, consolidação da propriedade fiduciária e alienação do bem para a quitação do débito. Vejamos:

CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. APLICAÇÃO DO CDC. TEMA 1.095/STJ. 1.
A controvérsia dos autos limita-se à possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos sujeitos à Lei n. 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária. 2. O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto ao Tema Repetitivo n. 1095, que estabelece: "Nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, a resolução do pacto, em caso de inadimplência do devedor regularmente constituído em mora, deve seguir o procedimento previsto na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando, assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".
3. A Segunda Seção assentou, no julgamento do EREsp n. 1.866.844/SP que, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.667.712/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.)

Afinal, o registro somente se revela exigível para o resguardo de terceiro de boa-fé. Em relação às partes signatárias, o pacto adjeto de alienação fiduciária, assim como os encargos assumidos – tais como juros e forma de composição, e correção/evolução do saldo devedor – não permite que o devedor fiduciante invoque e queira fazer prevalecer normas consumeristas de proteção:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997.
CONTRATO NÃO REGISTRADO
.
EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES
. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros
" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma,
julgado em 1/7/2024
, DJe de 3/7/2024.)

Noutras palavras, a falta do registro do contrato não tem o condão de transfigurar um contrato civil comum, regido por norma específica, em contrato consumerista.

Forte nessas razões,
exerço o juízo negativo de retratação
e, por consequência, mantenho intacto o aresto objeto do recurso especial interposto pela parte apelante, pelas razões suplementares expostas neste aresto.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2025