Tribunal: TJMT
Processo: 1035610-37.2022.8.11.0041
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-11

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. ALEGAÇÃO DE ORIENTAÇÃO DE PREPOSTA DA INTERMEDIADORA PARA SUSPENDER OS PAGAMENTOS. AUSÊNCIA DE PROVA DE CONDUTA ILÍCITA DA INTERMEDIADORA. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, proposta em face da intermediadora imobiliária.
2. O juízo de origem entendeu inexistir prova de conduta culposa ou dolosa da requerida que pudesse levar a rescisão contratual, e reconheceu a validade da cláusula de retenção de 10% dos valores pagos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Discute-se: (i) se houve novação contratual apta a substituir a obrigação anterior por nova (ii) se é abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A novação exige animus novandi e substituição da obrigação anterior por nova, o que não se comprovou no caso concreto, diante da ausência de manifestação bilateral inequívoca e formalização do novo contrato.
5. A alegação de orientação verbal de funcionária da empresa intermediadora não afasta o inadimplemento contratual da autora, que não se desincumbiu do ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito (CPC, art. 373, I).
6. A cláusula de retenção de 10% dos valores pagos revela-se razoável e proporcional, e em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ que admite a retenção entre 10% e 25% do montante pago pelo comprador inadimplente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso não provido.
Tese de julgamento: “1. A inexistência de assinatura ou formalização de novo contrato impede o reconhecimento de novação ou substituição do vínculo jurídico anterior. 2. A orientação informal de terceiro não afasta o dever contratual de adimplir obrigações assumidas. 3. É válida a cláusula de retenção de 10% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por refletir percentual razoável segundo a jurisprudência do STJ.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, III, 107 e 408; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 26.06.2023; TJ-MT, Apelação Cível no 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena Gargaglione Póvoas, 2a Câmara de Direito Privado, j. 17.04.2024; TJ-GO, Apelação Cível no 5301271-37.2019.8.09.0051, Rel. Des.a Nelma Branco Ferreira Perilo, 4a Câmara Cível, j. 14.12.2021; Súmula 543/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035610-37.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VALERIA PEREIRA FAGUNDES - CPF: 047.437.041-03 (APELANTE), FERNANDA DE LIMA CHAVES - CPF: 018.505.661-00 (ADVOGADO), CLAUDIONOR ANTONIO CHAVES - CPF: 811.729.901-15 (ADVOGADO), DESTAK NEGOCIOS IMOBILIARIOS EIRELI - ME - CNPJ: 17.819.239/0001-90 (APELADO), LUCAS FONSECA COSTA - CPF: 066.069.636-30 (ADVOGADO), ORIGEM NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 30.550.975/0001-54 (APELADO), HERCULES MIRANDA DA SILVA - CPF: 020.843.021-02 (APELADO), DAYSON OLIVEIRA DOS SANTOS - CPF: 026.607.711-03 (ADVOGADO), RAPHAEL RODRIGUES MALAQUIAS RIBEIRO - CPF: 015.561.176-39 (ADVOGADO), ORIGEM NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 30.550.975/0001-54 (TERCEIRO INTERESSADO), HERCULES MIRANDA DA SILVA - CPF: 020.843.021-02 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA.
ALEGAÇÃO DE ORIENTAÇÃO DE PREPOSTA DA INTERMEDIADO
RA PARA SUSPENDER OS PAGAMENTOS.
AUSÊNCIA DE PROVA DE CONDUTA ILÍCITA DA INTERMEDIADORA. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS.
POSSIBILIDADE
. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA.

RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, proposta em face da intermediadora imobiliária.

2.
O juízo de origem entendeu inexistir prova de conduta culposa ou dolosa da requerida
que pudesse levar a rescisão contratual
,
e
reconhec
eu
a validade da cláusula de rete
nção de 10% dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Discute-se:
(
i
)
se houve novação contratual apta a substituir a obrigação anterior por nova

(
ii
)
se é abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A novação exige
animus
novandi
e substituição da obrigação anterior por nova, o que não se comprovou no caso concreto, diante da ausência de manifestação bilateral inequívoca e formalização do novo contrato.

5.
A
alegação de
orientação verbal de funcionária da empresa intermediadora não
afasta
o inadimplemento contratual da autora, que não se desincumbiu do ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito (CPC, art. 373, I
).

6
.
A cláusula de retenção de 10% dos valores pagos revela-se
razoável e proporcional
,
e

em consonância
com a jurisprudência consolidada do STJ que admite a retenção entre 10% e 25% do montante pago pelo comprador inadimplente
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso não
provido.

Tese de julgamento:
“1. A inexistência de assinatura ou formalização de novo contrato impede o reconhecimento de novação ou substituiçã
o do vínculo jurídico anterior. 2.
A orientação informal de terceiro não afasta o dever contratual de
adimplir obrigações assumidas. 3.
É válida a cláusula de retenção de 10% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por refletir percentual razoável segundo a jurisprudência do STJ.”

Dispositivos relevantes citados: CC,
arts
. 104, III, 107 e 408; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, 3a Turma, j. 26.06.2023; TJ-MT, Apelação Cível no 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, 2a Câmara de Direito Privado, j. 17.04.2024; TJ-GO, Apelação Cível no 5301271-37.2019.8.09.0051, Rel. Des.a Nelma Branco Ferreira Perilo, 4a Câmara Cível, j. 14.12.2021; Súmula 543/STJ.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DES
EMBARGADORA
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de
apelação cível interposta
por Valéria Pereira Fagundes contra a sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
que julgou improcedentes os pedidos formulados
na
ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c devolução de valores pagos e indenização por danos morais, movida em face de Destak Negócios Imobiliários EIRELI – ME e outros.

A
autora afirmou ter celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel, figurando a requerida Destak Negócios Imobiliários EIRELI - ME como intermediadora imobiliária e Hércules Miranda da Silva como promitente vendedor. Narrou que, posteriormente, teriam substituído o referido imóvel por apartamento localizado na Rua Goiás, Condomínio Chapada do Horizonte, em Várzea Grande, e que o contrato referente ao segundo imóvel teria sido firmado, mas sem a entrega da via assinada pelas partes.

Sustentou que, após o pagamento do sinal de R$ 6.500,00, foi orientada por funcionária da Destak Negócios Imobiliários,
a
suspender o pagamento das parcelas mensais, no valor de R$ 500,00, ao argumento de que iria ocorrer mudança do gerente da empresa.
Relatou
que seu nome foi inserido em cadastro de inadimplentes em razão da falta de pagamento, e que as tentativas de resolver a situação administrativamente restaram infrutíferas, o que lhe teria causado prejuízos materiais e morais.

Por fim, requereu a rescisão contratual, a devolução em dobro dos valores pagos, indenização por danos morais e a exclusão de seu nome dos órgãos de proteção ao crédito.

O Juízo de origem julgou improcedentes os pedidos iniciais
, consignando a inexistência de
provas de conduta culposa ou dolosa por parte da requerida que justificasse a rescisão contratual ou ensejasse indenização por danos morais, além de reconhecer a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor pago a título de despesas administrativas.

A apelante

sustenta que a sentença deixou de analisar prova essencial relativa à orientação recebida da funcionária da Destak para suspender os pagamentos, o que afastaria sua mora contratual e transferiria aos apelados a responsabilidade pelo inadimplemento. Alegou ainda, a abusividade da cláusula contratual que autoriza a retenção de 10% dos
valores pagos sem a comprovação de despesas administrativas, apontando violação aos princípios da boa-fé e da proteção ao consumidor. Pugna pela reforma da sentença, para determinar a rescisão do contrato e a condenação dos apelados ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais.

Contrarrazões
pelo não provimento do recurso
(id.
317595956
)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, tendo como objeto uma casa situada no lote 30, quadra 94, do loteamento Parque Paiaguás, em Várzea Grande. Neste ajuste, a apelante figura como promitente compradora;
Eclesiaste
Alves da Silva – ME, como promitente vendedor; e a empresa Destak Negócios Imobiliários EIRELI – ME como intermediadora (Id. 317593888).

A apelante afirma que o referido contrato foi substituído por outro, cujo objeto seria um apartamento localizado na Rua Goiás, no 525, Condomínio Parque Chapada do Horizonte, em Várzea Grande. Contudo, o novo documento foi apresentado sem a assinatura das partes contratantes, constando apenas a assinatura da autora, além de indicar novo promitente vendedor, Hércules Miranda da Silva (Id. 317593889).
Não há, ademais,
qualquer comprovação de sua formalização ou registro perante o cartório competente
.

Ainda que a apelante sustente que o novo contrato manteria as condições do anterior, o fato é que houve alteração tanto do objeto quanto de uma das partes.

Conforme
destacado
na contestação (Id. 317595892), os requeridos
reconheceram
que houve tratativas para substituição do imóvel, mas que as negociações não foram concluídas.

Nesse contexto,
destaca-se
que a simples renegociação ou proposta de alteração contratual não configura novação, exigindo-se requisitos objetivos e subjetivos para sua configuração.
De igual forma, é a desta
eg
. Corte
:

APELAÇÃO CÍVEL. REPRESENTAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO. NOVAÇÃO. INOCORRÊNCIA. JUSTA CAUSA NÃO COMPROVADA NOS AUTOS. RECURSO DESPROVIDO. “O instituto da novação consiste na modificação ou a substituição de uma obrigação por outra. 2. Para reconhecimento da novação, é necessária a demonstração de três requisitos: a existência de obrigação anterior válida; o animus
novandi
(vontade de novar); e a criação de uma nova obrigação com a extinção da anterior. Na ausência de um destes requisitos, não se opera a novação e, consequentemente, a segunda obrigação simplesmente confirma a primeira. 3. Ainda que tenha havido repactuação do título, o que nem mesmo fica completamente claro nos autos, a mera renegociação da dívida não representa novação, uma vez que não há qualquer indício de ânimo de novar.

(TJ-GO 53012713720198090051, Relator.: DESEMBARGADORA NELMA BRANCO FERREIRA PERILO - (DESEMBARGADOR), 4a Câmara Cível, Data de Publicação: 14/12/2021)

(TJ-MT - AC: 10207528920208110002, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 11/04/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/04/2023)

A
apelante não
comprovou
os elementos essenciais da novação, especialmente a manifestação bilateral e inequívoca da vontade de extinguir a obrigação anterior e substituí-la por nova. Assim, inexiste novação válida, devendo prevalecer o contrato original, que é o único documento formalmente celebrado e subscrito pelas partes.

Nos termos dos
arts
. 104, III, e 107 do Código Civil, a validade de um negócio jurídico exige a manifestação inequívoca de vontade e o atendimento das formalidades legais. No caso, tais requisitos não se encontram satisfeitos. Também à luz do art. 373, I, do CPC, cabia à autora o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito, o que igualmente não foi observado.

Quanto à alegação de que suposta funcionária da Destak Negócios Imobiliários teria orientado a suspensão dos pagamentos, não há prova documental de vínculo empregatício ou autorização para representação, tampouco elementos mínimos que demonstrem que sua conduta possa ser imputada à empresa.

O áudio apresentado é informal e isolado, sem comprovação de contexto, autenticidade ou autoridade da interlocutora. Ainda que se admitisse

a existência da orientação verbal, ela não teria o condão de afastar a eficácia obrigacional do contrato formal, o qual continua vinculando as partes, nos termos da boa-fé objetiva e da autonomia da vontade.

Também não restou comprovada qualquer prática abusiva por parte da requerida ou inadimplemento relevante que autorize a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos
e, por consequência, qualquer dever de indenizar
.

Consigna-se, por oportuno, que n
as hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, é devida a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pela vendedora, a título de cláusula penal compensatória (Súmula 543/STJ).

No presente caso, é incontroverso que o distrato foi motivado
pelo inadimplemento do comprador
.

A
jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legitimidade da retenção parcial em benefício do vendedor, em
patamar que varia de 10% a 25%, de modo a indenizar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa. Cita-se:

“[...] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 26/06/2023,
DJe
30/06/2023).

Também desta
eg
. Corte:

“[...] A jurisprudência vem firmando entendimento no sentido de que o percentual de retenção em caso de descumprimento contratual do promissário/comprador do imóvel, tendo em vista o eventual prejuízo causado ao promitente vendedor, pode ser fixado no percentual de 10% a 25% do valor pago, de modo a restaurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa.”

(TJ-MT, Apelação Cível n. 1003080-63.2023.8.11.0002, Rel. Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 17/04/2024,
DJe
22/04/2024).

Assim, o percentual de 10% estabelecido no contrato mostra-se razoável, proporcional e compatível com a jurisprudência.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
mantendo inalterada a sentença.

Deixo de majorar o valor dos honorários advocatícios
, pois já fixados
em patamar máximo
na origem
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/11/2025