Tribunal: TJMT
Processo: 1034946-61.2024.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-19
Data de publicação: 2025-03-07

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ACESSÓRIOS LOCATÍCIOS. DESOCUPAÇÃO. EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO. DÍVIDA SUPERIOR AO MONTANTE ESTABELECIDO. DISPENSA. DIREITO DE PURGAÇÃO DA MORA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DA LOCATÁRIA. CONCESSÃO DE PRAZO ADICIONAL PARA DESOCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I - Caso em exame
Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, nos autos de ação de despejo c/c cobrança de acessórios dos aluguéis, deferiu a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 dias, condicionando a execução coercitiva ao depósito judicial de caução equivalente a três meses de aluguel. A agravante busca a dispensa da caução, alegando inadimplência superior a R$ 9.000,00 por parte da agravada.
II. Questão em discussão:
Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da exigência de caução para a concessão da liminar de despejo, prevista no art. 59, § 1o, da Lei no 8.245/91; e (ii) a definição de um prazo razoável para a desocupação, em razão de situação de vulnerabilidade comprovada.
III. Razões de decidir:
A finalidade da caução é assegurar o crédito do locador. Contudo, quando a dívida locatícia ultrapassa três meses de aluguel, essa exigência pode ser mitigada, conforme a jurisprudência. Restou demonstrado que a dívida da agravada supera o valor da caução, tornando sua exigência desnecessária. Deve-se, entretanto, garantir o direito da parte agravada à purgação da mora, nos termos do art. 59, § 3o, da Lei no 8.245/91. Diante de comprovada situação de vulnerabilidade, entendeu-se razoável a concessão de prazo adicional de 30 dias para desocupação, caso não haja purgação da mora.
IV. Dispositivo e Tese:
Agravo de instrumento parcialmente provido. Tese de julgamento: "A exigência de caução para liminar de despejo pode ser afastada quando o valor da dívida locatícia supera três meses de aluguel, assegurado o direito à purgação da mora”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034946-61.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GISELLE CALAZANS WAYHS - CPF: 927.335.571-49 (AGRAVANTE), ADRIANA OTAVIANO TENORIO - CPF: 948.510.931-87 (AGRAVADO), ROBERTO CARLOS RIBEIRO MOURAO - CPF: 332.725.061-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ACESSÓRIOS LOCATÍCIOS.
DESOCUPAÇÃO. EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO. DÍVIDA SUPERIOR AO MONTANTE ESTABELECIDO.

DISPENSA. DIREITO DE PURGAÇÃO DA MORA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DA LOCATÁRIA. CONCESSÃO DE PRAZO ADICIONAL PARA DESOCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I - Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que, nos autos de ação de despejo c/c cobrança de acessórios dos aluguéis, deferiu a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 dias, condicionando a execução coercitiva ao depósito judicial de caução equivalente a três meses de aluguel. A agravante busca a dispensa da caução, alegando inadimplência superior a R$ 9.000,00 por parte da agravada.

II. Questão em discussão:

Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da exigência de caução para a concessão da liminar de despejo, prevista no art. 59, § 1o, da Lei no 8.245/91; e (ii) a definição de um prazo razoável para a desocupação, em razão de situação de vulnerabilidade comprovada.

III. Razões de decidir:

A finalidade da caução é assegurar o crédito do locador. Contudo, quando a dívida locatícia ultrapassa três meses de aluguel, essa exigência pode ser mitigada, conforme a jurisprudência. Restou demonstrado que a dívida da agravada supera o valor da caução, tornando sua exigência desnecessária.

Deve-se, entretanto, garantir o direito da parte agravada à purgação da mora, nos termos do art. 59, § 3o, da Lei no 8.245/91.

Diante de comprovada situação de vulnerabilidade, entendeu-se razoável a concessão de prazo adicional de 30 dias para desocupação, caso não haja purgação da mora.

IV. Dispositivo e Tese:

Agravo de instrumento parcialmente provido.
Tese de julgamento
:
"A exigência de caução para liminar de despejo pode ser afastada quando o valor da dívida locatícia supera três meses de aluguel, assegurado o direito à purgação da mora”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
Giselle

Calazans Wayhs de Souza
contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança de Acessórios dos Aluguéis,
que
deferiu o pedido de desocupação liminar do imóvel locado pela agravada,
determinando a desocupação voluntária no prazo de 15 dias,
condicionando, contudo, a execução coercitiva ao depósito judicial de caução equivalente a
três meses de aluguel
, nos termos do art. 59, § 1o, da
Lei n.o 8.245/91
.

A agravante, inconformada, sustenta que a decisão recorrida se equivocou ao exigir a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, uma vez que o montante dos débitos inadimplidos pelo locatário supera o valor exigido como garantia, o que tornaria desnecessária a prestação da referida caução.

Alega, ainda, que a manutenção da decisão recorrida viola seus direitos, pois a inadimplência da agravada impacta diretamente seu patrimônio.

Diante desses argumentos, requer a
reforma da decisão
a quo
, a fim de dispensar a exigência do pagamento da caução para o cumprimento da ordem de despejo.

A tutela recursal foi
deferida
por meio da decisão de ID n. 259062171.

Posteriormente, foram anexadas informações ao processo (
ID n.o 265036751
),
comunicando o cumprimento da decisão.

Em
contraminuta
(
ID n.o 265127286
), a agravada contesta o pedido, alegando que os débitos locatícios foram quitados e que se encontra em situação excepcional de vulnerabilidade, pois possui um filho com problemas psicológicos crônicos. Subsidiariamente, requer a concessão de
prazo adicional de 60 (sessenta) dias

para desocupação do imóvel
.

É o relatório.

Cuiabá, 19 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de
ação de despejo c/c cobrança de acessórios dos aluguéis
,
proposta com o objetivo de obter o pagamento de encargos locatícios inadimplidos.

A autora, ora agravante, alega que o contrato de locação residencial firmado entre as partes encontra-se inadimplente, uma vez que a agravada deixou de pagar os aluguéis e encargos desde
maio de 2024
, acumulando uma dívida superior a
R$ 9.000,00 (nove mil reais)
.

Em decisão interlocutória, o magistrado condicionou a execução da ordem de despejo ao depósito judicial de caução equivalente a três meses de aluguel, com fundamento no art. 59, §1o, da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato). A liminar foi deferida para desocupação voluntária em 15 dias, sob pena de execução coercitiva.

Não concordando com a decisão agravada, recorre a autora,

afim de que seja deferido o despejo liminar do inquilino, com

dispensa da prestação da caução. Sustenta que a exigência da caução é desproporcional e inaplicável ao caso concreto, considerando que a dívida acumulada supera o valor exigido como garantia.

Pois bem.

Como se sabe,

o agravo é um recurso
secundum eventum litis
, razão porque a análise da pretensão recursal deve limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão agravada, sem analisar questões meritórias ou matérias não apreciadas pelo juízo
a quo
.

Logo, nesse contexto, a controvérsia recursal cinge-se à legalidade da exigência de caução para a concessão da liminar de despejo, prevista no art. 59, § 1o, da Lei n.o 8.245/91, bem como à definição de um prazo razoável para desocupação do imóvel diante das circunstâncias excepcionais envolvendo a parte agravada.

A Lei de Inquilinato, em seu art. 59, § 1o, inciso IX, dispõe que a concessão de liminar de despejo, sem audiência prévia, pode ser condicionada ao depósito de caução equivalente a três meses de aluguel, especialmente quando o contrato de locação estiver desprovido de garantia prevista no art. 37 da referida legislação. No entanto, a jurisprudência tem mitigado tal exigência em situações em que a dívida locatícia ultrapassa o valor da caução.

Nesse sentido, a jurisprudência hodierna tem reconhecido que a finalidade da caução é assegurar minimamente o crédito do locador, razão pela qual, quando o débito supera o montante equivalente a três meses de aluguel, mostra-se desnecessária essa exigência, visto que o direito à tutela de urgência já encontra respaldo na demonstração de inadimplência grave. Veja:

“DIREITO CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. INADIMPLÊNCIA SUPERIOR A TRÊS MESES. CONTRATO SEM GARANTIA. DISPENSA DE CAUÇÃO
. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e rescisão contratual. Pretensão de desocupação do imóvel locado, desprovido de garantia contratual, devido à inadimplência incontroversa superior a três meses.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se estão presentes os requisitos legais para concessão de liminar de despejo por inadimplemento; e (ii) verificar a necessidade de caução quando o valor da dívida ultrapassa o montante equivalente a três meses de aluguel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A probabilidade do direito está evidenciada pela ausência de impugnação específica à inadimplência por parte do locatário, conforme contestação e notificações nos autos.

4. O contrato locatício, desprovido das garantias previstas no artigo 37 da Lei no 8.245/91, autoriza a concessão da liminar para desocupação, com fundamento no artigo 59, § 1o, IX, da mesma lei.

5. A jurisprudência dispensa a caução quando o débito supera três meses de aluguel, como ocorre no caso em análise, conforme precedentes citados.

6. O prolongamento da ocupação sem pagamento causa prejuízo financeiro contínuo ao locador, configurando o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, requisito indispensável para a concessão da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A inadimplência incontroversa e a ausência de garantias contratuais autorizam a concessão de liminar para desocupação do imóvel nos termos do artigo 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91. 2. A prestação de caução é dispensável quando a dívida supera o montante equivalente a três meses de aluguel. (...)(
RAI 1027439-49.2024.8.11.0000, Rel.

Des.

Marcos Regenold Fernandes, 5 a Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/12/2024)

No caso em análise, restou comprovado que a dívida locatícia da parte agravada ultrapassa o valor equivalente a três meses de aluguel, perfazendo o montante de R$ 9.435,33 (nove mil, quatrocentos e trinta e cinco reais e trinta e três centavos). Portanto, a exigência de caução mostra-se desproporcional e incompatível com a realidade processual.

Contudo, deve ser assegurado o direito da parte locatária à purgação da mora, conforme prevê o art. 59, § 3o, da Lei n.o 8.245/91, o qual estabelece que:

"§ 3o - O locatário poderá evitar a rescisão da locação e a execução do despejo se, até a audiência, pagar o débito atualizado, independentemente de cálculo, acrescido de multas, juros, custas e honorários advocatícios
."

Assim, deve-se oportunizar à agravada o depósito judicial dos valores devidos, no prazo legal, como forma de purgação da mora, antes do cumprimento da ordem de desocupação do imóvel.

Lado outro, diante da situação excepcional comprovada nos autos, de que a agravada possui um filho com problemas psicológicos crônicos,

entendo ser cabível a concessão de um prazo adicional de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel, caso a agravada não proceda à purgação da mora. Tal concessão busca equilibrar os interesses em conflito, de modo a não causar prejuízo irreparável à parte agravada, atentando-se ao principio da dignidade da pessoa humana e ao direito social à moradia, sem desconsiderar o direito

da agravante à recuperação da posse do imóvel locado.

Diante desse cenário, entendo que a decisão agravada merece parcial reforma para o recurso de agravo de instrumento para: a) Dispensar a exigência de caução como condição para o cumprimento da liminar de despejo; b)

Assegurar à parte agravada o direito de purgação da mora, mediante o depósito judicial dos valores devidos, nos termos do art. 59, § 3o, da Lei n.o 8.245/91; c) Caso não ocorra a purgação da mora, conceder o prazo adicional de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária do imóvel, em consideração à situação de vulnerabilidade da agravada.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL

PROVIMENTO
.

Cuiabá,

19 de fevereiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/02/2025