Tribunal: TJMT
Processo: 1009308-51.2023.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO. BENFEITORIAS REALIZADAS PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA. INDENIZAÇÃO. POSSE DE BOA-FÉ. COISA JULGADA AFASTADA. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença proferida nos autos de Ação Reparatória c/c Pedido de Tutela de Urgência, na qual a autora pleiteou indenização de R$ 45.000,00 pelas benfeitorias realizadas em imóvel objeto de promessa de compra e venda. A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito à indenização com correção monetária e juros de 1% ao mês desde a propositura da ação, além da condenação da ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada material que impeça a análise do pedido de indenização por benfeitorias; (ii) estabelecer se a autora/apelada faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas, à luz da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa; (iii) determinar o termo inicial correto dos juros moratórios incidentes sobre o valor da indenização.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A coisa julgada material exige identidade de partes, pedido e causa de pedir. Como o pedido de indenização por benfeitorias não foi formulado nem analisado na ação de rescisão contratual anterior, não há identidade de causas, razão pela qual a preliminar de coisa julgada deve ser rejeitada.
4. A autora exerceu posse de boa-fé, autorizada contratualmente a ocupar e realizar benfeitorias no imóvel, conforme cláusula expressa da promessa de compra e venda, afastando a tese de má-fé e garantindo o direito à indenização nos termos dos arts. 1.219 e 1.255 do Código Civil.
5. A regularidade formal da construção não é condição para indenização quando as benfeitorias resultam em acréscimo patrimonial para o proprietário, sendo aplicável o art. 884 do Código Civil que veda o enriquecimento sem causa.
6. A prova pericial produzida nos autos constatou a existência e o valor das benfeitorias realizadas, sendo o único elemento técnico constante do processo. A parte ré não produziu prova hábil a infirmá-lo, atraindo o disposto no art. 373, II, do CPC.
7. O termo inicial dos juros moratórios deve ser fixado na data da citação válida da requerida, conforme o art. 405 do Código Civil, e não na propositura da ação, como constou na sentença. Quanto à correção monetária, deve incidir desde o ajuizamento da demanda, por se tratar de obrigação ilíquida de natureza indenizatória.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
Não se configura coisa julgada material quando o pedido de indenização por benfeitorias não foi objeto de análise na ação anterior.
O promitente comprador que exerce posse de boa-fé com autorização contratual tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, independentemente da regularidade formal da construção.
O enriquecimento sem causa impõe a restituição do acréscimo patrimonial obtido por terceiro com as benfeitorias alheias.
O termo inicial dos juros moratórios em ação indenizatória deve ser a data da citação válida do devedor.
Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 337, §4o; 373, II; 405; 502. CC, arts. 884, 1.219, 1.255.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp no 1.448.756/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 01.12.2020, DJe 19.02.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009308-51.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DAYSE BONFIM DE LIMA - CPF: 034.724.471-84 (APELADO), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELANTE), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO. BENFEITORIAS REALIZADAS PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA. INDENIZAÇÃO. POSSE DE BOA-FÉ. COISA JULGADA AFASTADA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença proferida nos autos d
e
Ação Reparatória c/c Pedido de Tutela de Urgência, na qual a autora pleiteou indenização de R$ 45.000,00 pelas benfeitorias realizadas em imóvel objeto de promessa de compra e venda. A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito à indenização com correção monetária e juros de 1% ao mês desde a propositura da ação, além da condenação da ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada material que impeça a análise do pedido de indenização por benfeitorias; (
ii
) estabelecer se a autora/apelada faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas, à luz da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa; (
iii
) determinar o termo inicial correto dos juros moratórios incidentes sobre o valor da indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A coisa julgada material exige identidade de partes, pedido e causa de pedir. Como o pedido de indenização por benfeitorias não foi formulado nem analisado na ação de rescisão contratual anterior, não há identidade de causas, razão pela qual a preliminar de coisa julgada deve ser rejeitada.

4.
A autora exerceu posse de boa-fé, autorizada contratualmente a ocupar e realizar benfeitorias no imóvel, conforme cláusula expressa da promessa de compra e venda, afastando a tese de má-fé e garantindo o direito à indenização nos termos dos
arts
. 1.219 e 1.255 do Código Civil.

5.
A regularidade formal da construção não é condição para indenização quando as benfeitorias resultam em acréscimo patrimonial para o proprietário, sendo aplicável o art. 884 do Código Civil que veda o enriquecimento sem causa.

6.
A prova pericial produzida nos autos constatou a existência e o valor das benfeitorias realizadas, sendo o único elemento técnico constante do processo. A parte ré não produziu prova hábil a infirmá-lo, atraindo o disposto no art. 373, II, do CPC.

7.
O termo inicial dos juros moratórios deve ser fixado na data da citação válida da requerida, conforme o art. 405 do Código Civil, e não na propositura da ação, como constou na sentença. Quanto à correção monetária, deve incidir desde o ajuizamento da demanda, por se tratar de obrigação ilíquida de natureza indenizatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.
Recurso
parcialmente
provido
.

Tese de julgamento
:

Não se configura coisa julgada material quando o pedido de indenização por benfeitorias não foi objeto de análise na ação anterior.

O promitente comprador que exerce posse de boa-fé com autorização contratual tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, independentemente da regularidade formal da construção.

O enriquecimento sem causa impõe a restituição do acréscimo patrimonial obtido por terceiro com as benfeitorias alheias.

O termo inicial dos juros moratórios em ação indenizatória deve ser a data da citação válida do devedor.

Dispositivos relevantes citados
:

CPC,
arts
. 337, §4o; 373, II; 405; 502. CC,
arts
. 884, 1.219, 1.255.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp no 1.448.756/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 01.12.2020,
DJe
19.02.2021.

R E L A T Ó R I O

RAC
1009308-51.2023.8.11.0003

N C IMOVEIS LTDA
X
DAYSE BONFIM DE LIMA

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
N.C. IMÓVEIS LTDA
., com o fito de reformar a r. sentença (ID 299710405) proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos da Ação Reparatória c/c Pedido de Tutela de Urgência no 1009308-51.2023.8.11.0003, proposta
contra a apelante
por
DAYSE BONFIM DE LIMA
, julgou procedente o pedido inicial, condenando a requerida ao pagamento de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), a título de indenização por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de anterior promessa de compra e venda, acrescidos de correção monetária e juros de 1% ao mês desde a propositura da ação, bem como ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 15% do valor atualizado da condenação.

A parte apelante sustenta, em síntese, que a sentença recorrida violou os artigos 373, II, do CPC e 34 da Lei no 6.766/79 ao reconhecer o direito à indenização por benfeitorias supostamente realizadas de forma irregular, sem alvará de construção e em desacordo com a legislação urbanística.

Alega que a autora era possuidora de má-fé, pois permaneceu no imóvel mesmo após inadimplemento contratual, tendo usufruído do bem por quase nove anos sem qualquer contraprestação, o que afastaria o direito à indenização nos termos do art. 1.216 do Código Civil

Aduz
,
ainda
,
que o laudo pericial adotado como fundamento da sentença desconsiderou o estado precário da obra, registrado em ata notarial, e que já houve manifestação sobre a existência da benfeitoria nos autos da ação de rescisão contratual,

de no 1001119-31.2016.8.11.0003,
a qual transitou em julgado sem qualquer condenação nesse sentido, caracterizando coisa julgada material e preclusão lógica
.

Ao final, requer
a
reforma da sentença para julgar extinto o feito em razão da coisa julgada material;
n
o mérito, a improcedência do pedido inicial, com a exclusão da condenação por ausência de ato ilícito, irregularidade da benfeitoria e má-fé da autora;
s
ubsidiariamente, a fixação do termo inicial dos juros de mora e da correção monetária apenas após o trânsito em julgado da decisão.

Contrarrazões foram apresentadas sob ID
299710413
, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes pares:

A preliminar suscitada pela parte apelante diz respeito à ocorrência de coisa julgada, sob o argumento de que o pedido de indenização por benfeitorias já teria sido abarcado pela ação de rescisão contratual anterior (Processo no 1001119-31.2016.8.11.0003), que transitou em julgado.

No entanto, razão não lhe assiste.

Como bem assentado na sentença (ID 299710405), a lide originária tem por objeto as benfeitorias realizadas no imóvel pela promitente compradora, as quais não foram objeto de pedido nem de análise na ação de rescisão contratual. A mera existência de referência incidental à construção não impede a propositura de nova ação com pedido próprio e autônomo, inexistindo identidade de causas conforme exige o art. 337, §4o, do CPC.

Conforme entendimento consolidado, a coisa julgada exige tríplice identidade: partes, pedido e causa de pedir. No caso, embora haja identidade de partes e conexão fática, não se verifica identidade de pedidos nem análise judicial anterior da pretensão indenizatória.

Ausente identidade de pedido, impossível reconhecer coisa julgada material nos termos do art. 502 do CPC.

Portanto,
REJEITO
a preliminar de coisa julgada.

VOTO

- MÉRITO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a responsabilidade do promitente vendedor pela indenização de benfeitorias realizadas pela promitente compradora em imóvel que lhe foi restituído após rescisão contratual por inadimplemento.

Na origem, trata-se de ação indenizatória ajuizada por Dayse Bonfim de Lima em face de N.C. Imóveis Ltda., pleiteando o ressarcimento pelas benfeitorias realizadas durante a vigência da posse exercida em decorrência de contrato de promessa de compra e venda. A autora alega que as melhorias não foram objeto de análise na ação de rescisão contratual, motivo pelo qual ajuizou a presente demanda, instruída com prova pericial que avaliou a construção em R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais).

A sentença reconheceu o direito à indenização

ao fundamento de que a matéria das benfeitorias não foi objeto de pedido ou apreciação no processo anterior, e que a parte autora demonstrou o efetivo acréscimo patrimonial à ré.

Assim, a
discussão central reside na (i) alegada má-fé da autora, (
ii
) suposta irregularidade das benfeitorias, e (
i
ii
) eventual alteração do termo inicial dos encargos de mora.

O
art. 1.219 do Código Civil, define que o possuidor de boa-fé tem direito a indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Confira-se:

“
Artigo 1.219.

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis
”
.

Do mesmo modo, o artigo 1.255 estabelece que aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções. Contudo, se comprovado que procedeu de boa-fé, terá o direito a indenização, Veja-se:

“
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização
”
.

É nesse c
ontexto
que
a autora/apelada
pleiteou indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel de propriedade da parte
ré,
não
havendo falar em
posse de má-fé da autora
, visto que a
posse foi exercida por força do contrato
vinculado ao
Id. 299709890
, que conforme o disposto em sua
Cláusula Terceira
,
garantia a imissão da autora/apel
ada
na posse do imóvel e lhe permitia a construção de benfeitorias, conforme o disposto na Cláusula Terceira:

“
Cláusula Terceira –
Os Promissário Comprador entrará oportunamente na posse do terreno
ora adquirido, mas o possuirá em nome da proprietária,
podendo, fazer no mesmo às benfeitorias e construções que bem entender
, desde que
as mesmas
não alterem o plano traçado para o desenvolvimento urbano e aproveitamento industrial da cidade
”.

Assim, é incontroverso o exercício da posse de boa-fé por parte
da autora,
Dayse Bonfim De Lima
,

sobre o imóvel.

A responsabilidade civil, neste contexto, independe da regularidade formal da obra quando o promitente vendedor se beneficia diretamente das benfeitorias executadas e delas retoma o imóvel com acréscimo de valor.

Como é sabido, a vedação do enriquecimento sem causa é um dos princípios norteadores mais importantes do direito obrigacional, estabelecendo que aquele que se enriquecer sem causa, às custas de outrem, será obrigado a restituir o valor auferido indevidamente:

“
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários
”
.

Logo, o ponto central da controvérsia consiste em definir se a parte autora comprovou a realização de benfeitorias no imóvel descrito na exordial.

Pois bem. O
Código de Processo Civil
distribuiu o ônus probatório da seguinte forma: compete ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito; ao réu, os fatos impeditivos, modificativos e extintivos. Quem descurar desse encargo assume o risco de ter contra si a regra de julgamento, quando do sopesamento das provas. Essa é a inteligência do artigo
373
do
Código de Processo Civil
.

Infere-se dos autos que a parte autora comprovou
que realizou
benfeitorias no imóvel.

N
o mesmo sentido
, foi a conclusão do laudo pericial

produzido nos autos
(Id.

299710398
)
que
fixou o valor das benfeitorias com base em vistoria in loco, sendo este o único elemento técnico nos autos. A apelante não produziu prova capaz de infirmá-lo.

Consequentemente, tenho por evidenciado o acerto do comando judicial recorrido ao condenar a ré ao pagamento de indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas no imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito dos proprietários do imóvel.

A propósito, eis a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça:

“
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL OCUPADO EM RAZÃO DE CONTRATO DE COMODATO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A AQUISIÇÃO DAPROPRIEDADE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS CABÍVEL. 1. Não há que se falar em aquisição da propriedade por usucapião se a posse decorre de contrato de comodato, renovado sucessivas vezes. A recorrente conhecia a titularidade do imóvel que ocupava e, ainda que alegue ter tido expectativa de vir a ser donatária do bem, sua posse era subordinada ao livre poder de disposição da titular do domínio. 2. Direito à indenização pelas acessões e benfeitorias, construídas na vigência do comodato, com a ciência da proprietária. 3. Recursos especiais não providos
.
”
(STJ, 4a Turma, REsp n. 1.448.756/DF, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 1/12/2020,
DJe
de 19/2/2021)

No que tange ao pedido subsidiário para fixação dos juros de mora e correção monetária somente a partir do trânsito em julgado da sentença, razão também não assiste à apelante.

O
entendimento firmado no Tema 1002/STJ não se aplica ao caso, pois trata da restituição de valores em rescisão contratual por iniciativa do comprador, o que não se verifica nos autos. A presente demanda versa sobre indenização por benfeitorias decorrente de relação contratual já resolvida judicialmente.

Todavia, a sentença fixou os juros moratórios a partir da propositura da ação, quando, nos termos do art. 405 do Código Civil, o termo inicial correto é a citação
inicial.

Assim, o
pedido deve ser parcialmente acolhido
para alterar o termo inicial dos juros de mora, fixando-o na data da citação válida da requerida. Quanto à correção monetária, esta deve ser
mantida a partir da propositura da ação, uma vez que se trata de obrigação ilíquida indenizatória apurada em sede judicial, não havendo ilegalidade nesse aspecto.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso,
apenas para alterar o termo inicial dos juros moratórios, fixando-o a partir da citação válida, nos termos do art. 405 do Código Civil. Sentença mantida nos demais pontos
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2025