Tribunal: TJMT
Processo: 1026311-65.2024.8.11.0041
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1026311-65.2024.8.11.0041.
APELANTE: BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA.
APELADOS: BENEDITO NEUBE DA SILVA E OUTROS.
EMENTA
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DOS EFEITOS DA LEI No 9.514/1997. TEMA 1095/STJ. CDC APLICÁVEL. CLÁUSULA PENAL RAZOÁVEL. RECURSO DESPROVIDO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO.
I. Caso em exame
1. Juízo de retratação nos termos do art. 1.030, inc. II, do CPC, instaurado por provocação da Vice-Presidência desta Corte diante de possível dissonância entre o acórdão anteriormente proferido e a tese fixada pelo STJ no Tema 1095.
2. A controvérsia versa sobre contrato de promessa de compra e venda de lote urbano com cláusula de alienação fiduciária, não registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária impede a aplicação do procedimento extrajudicial previsto na L. no 9.514/1997; (ii) saber se o Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação contratual firmada; (iii) saber se a fixação da cláusula penal de 10% sobre os valores pagos atende aos critérios de razoabilidade conforme a jurisprudência dominante.
III. Razões de decidir
3. O contrato com cláusula de alienação fiduciária é válido entre as partes, mas sua eficácia perante terceiros, notadamente para fins de excussão extrajudicial, depende de registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme decidido no Tema 1095 do STJ.
4. A inexistência de registro afasta a possibilidade de execução extrajudicial, devendo prevalecer a aplicação do CDC, ante a relação de consumo entre incorporadora e adquirente.
5. A cláusula penal fixada em 10% encontra amparo nas circunstâncias do caso concreto e na Súmula 543 do STJ, não havendo desproporcionalidade ou afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
6. O acórdão recorrido reconheceu a eficácia do pacto, sem declarar nulidade de cláusulas contratuais, mantendo-se em sintonia com o entendimento consolidado do STJ e desta Corte.
IV. Dispositivo e tese
7. Juízo de retratação rejeitado. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação do procedimento de excussão extrajudicial previsto na L. no 9.514/1997. 2. Nessas hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica firmada entre incorporadora e promitente comprador. 3. Admite-se a fixação de cláusula penal compensatória em percentual razoável, entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme o caso concreto."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1026311-65.2024.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). TATIANE COLOMBO]
Parte(s):

[ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), BENEDITO NEUBE DA SILVA - CPF: 080.250.101-04 (APELADO), FABIO HENRIQUE CAMARGO ZUQUETI - CPF: 033.783.511-01 (ADVOGADO), CLEIZA ROSARIA DE MOURA E SILVA - CPF: 108.609.321-68 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1026311-65.2024.8.11.0041.

APELANTE:
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA.

APELADOS:
BENEDITO NEUBE DA SILVA E OUTROS.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DOS EFEITOS DA LEI No 9.514/1997. TEMA 1095/STJ. CDC APLICÁVEL. CLÁUSULA PENAL RAZOÁVEL.
RECURSO DESPROVIDO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO.

I. Caso em exame

1.

Juízo de retratação nos termos do art. 1.030, inc. II, do CPC, instaurado por provocação da Vice-Presidência desta Corte diante de possível dissonância entre o acórdão anteriormente proferido e a tese fixada pelo STJ no Tema 1095.

2.

A controvérsia versa sobre contrato de promessa de compra e venda de lote urbano com cláusula de alienação fiduciária, não registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão:
(i) saber se a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária impede a aplicação do procedimento extrajudicial previsto na L. no 9.514/1997; (ii) saber se o Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação contratual firmada; (iii) saber se a fixação da cláusula penal de 10% sobre os valores pagos atende aos critérios de razoabilidade conforme a jurisprudência dominante.

III. Razões de decidir

3. O contrato com cláusula de alienação fiduciária é válido entre as partes, mas sua eficácia perante terceiros, notadamente para fins de excussão extrajudicial, depende de registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme decidido no Tema 1095 do STJ.

4. A inexistência de registro afasta a possibilidade de execução extrajudicial, devendo prevalecer a aplicação do CDC, ante a relação de consumo entre incorporadora e adquirente.

5. A cláusula penal fixada em 10% encontra amparo nas circunstâncias do caso concreto e na Súmula 543 do STJ, não havendo desproporcionalidade ou afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

6. O acórdão recorrido reconheceu a eficácia do pacto, sem declarar nulidade de cláusulas contratuais, mantendo-se em sintonia com o entendimento consolidado do STJ e desta Corte.

IV. Dispositivo e tese

7. Juízo de retratação rejeitado. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
"1. A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação do procedimento de excussão extrajudicial previsto na L. no 9.514/1997. 2. Nessas hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica firmada entre incorporadora e promitente comprador. 3. Admite-se a fixação de cláusula penal compensatória em percentual razoável, entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme o caso concreto."

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N. 1026311-65.2024.8.11.0041.

APELANTE:
BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA.

APELADOS:
BENEDITO NEUBE DA SILVA E OUTROS.

RELATÓRIO

Trata-se de deliberação em sede de
juízo de retratação
, nos termos do art. 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, determinada pela Vice-Presidência deste Tribunal, em face de possível desconformidade do acórdão proferido por esta Câmara com a
tese firmada no Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça
, consagrada nos
Embargos de Divergência no Recurso Especial n.o 1.866.844/SP
, sob a sistemática dos recursos repetitivos.

O caso versa sobre
ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos
, ajuizada por Benedito Neube da Silva e Cleiza Rosaria de Moura e Silva em desfavor de
BRDU SPE Várzea Grande Ltda
., em virtude de alegada dificuldade financeira superveniente que impediu o adimplemento integral de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com cláusula de alienação fiduciária, vinculado ao empreendimento imobiliário “Parque das Águas”, situado no Município de Várzea Grande/MT.

A sentença julgou procedente o pedido, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição de 90% dos valores pagos pelos compradores, autorizando a retenção de 10% a título de cláusula penal compensatória, com atualização monetária pelo IPCA e aplicação da taxa SELIC, sob o fundamento de ausência de posse, fruição ou qualquer benfeitoria no imóvel, bem como ausência de prejuízo relevante à vendedora.

A apelante, BRDU SPE, sustentou em apelação que o contrato firmado é regido pela
Lei no 9.514/1997
, ainda que ausente o registro da alienação fiduciária, à luz do Tema 1095 do STJ, requerendo, subsidiariamente, o reconhecimento da possibilidade de retenção de
25%
dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ.

O acórdão recorrido, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação, assentando que a ausência de registro da alienação fiduciária inviabiliza a aplicação da Lei no 9.514/1997, inclusive no que se refere à execução extrajudicial da garantia, devendo incidir a legislação consumerista à relação em apreço.

Reconheceu, ainda, que diante da ausência de posse e de qualquer comprovação de prejuízo relevante, a
retenção de 10% mostra-se justa e proporcional
, em consonância com a
Súmula 543 do STJ
.

Contra esse acórdão foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados.

Irresignada, a parte recorrente interpôs
recurso especial
, sustentando violação à tese firmada no
Tema 1095/STJ
, bem como ao entendimento consolidado no
REsp 1.723.519/SP
, no tocante à cláusula penal compensatória.

A Vice-Presidência do Tribunal, ao proceder à admissibilidade recursal, vislumbrou possível dissenso com a orientação firmada em sede de recurso repetitivo e determinou o retorno dos autos a esta Câmara para eventual retratação, nos moldes do art. 1.030, II, do CPC.

É o relatório.

Cuiabá/MT, datado e assinado digitalmente.

Desa.
Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

V O T O R E L A T O R

Voto Mérito:

Egrégia Câmara:

Cuida-se de deliberação em sede de juízo de retratação, nos termos do art. 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, determinada pela Vice-Presidência desta Corte, sob o fundamento de possível desconformidade do acórdão anteriormente proferido com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo n.o 1095, oriundo dos
Embargos de Divergência no Recurso Especial n.o 1.866.844/SP
.

Na hipótese dos autos, a controvérsia envolve
contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano
celebrado entre a recorrente, BRDU SPE Várzea Grande Ltda., e os apelados, consumidores adquirentes de lote urbano, cujo instrumento particular contém cláusula de
alienação fiduciária
.

Contudo, é fato incontroverso que
não houve registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente
, circunstância central para a análise da eventual necessidade de retratação.

A sentença prolatada em primeiro grau
declarou a rescisão contratual e determinou a devolução de 90% dos valores pagos
, admitindo a
retenção de 10% a título de cláusula penal compensatória
, com aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A apelação interposta pela incorporadora foi
desprovida por esta Câmara
, mantendo-se o entendimento da instância singular.

Importa ressaltar que, no acórdão recorrido,
não se declarou a nulidade da cláusula de alienação fiduciária
, tampouco se negou sua eficácia entre as partes contratantes.

O que se decidiu foi, de forma fundamentada, que
a ausência de registro inviabiliza a aplicação dos efeitos típicos da propriedade fiduciária
, tal como previsto nos arts. 23 a 27 da Lei n.o 9.514/1997, notadamente
o procedimento extrajudicial de excussão da garantia
.

Nesse ponto, cabe observar que
a tese firmada pelo STJ no Tema 1095 reconhece expressamente que o contrato com cláusula fiduciária é eficaz entre as partes
, mesmo sem registro,
mas que o registro é imprescindível para a constituição da propriedade fiduciária e para a realização da alienação extrajudicial do imóvel
.

Transcreve-se, por oportuno, o núcleo da tese:
“A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis
não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes
, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.” (EREsp 1.866.844/SP)

Assim, verifica-se que
o acórdão proferido por esta Câmara não está em contrariedade com a tese vinculante
, haja vista que reconheceu a validade do contrato, aplicou o
CDC
como regime jurídico incidente, em razão da
inaplicabilidade da execução extrajudicial da garantia fiduciária sem o registro
e fixou cláusula penal de 10% com base nas
peculiaridades do caso concreto
, conforme expressamente autorizado pela
Súmula 543 do STJ
.

Ademais, o entendimento consolidado no âmbito desta Corte Estadual, inclusive em julgados recentes, corrobora essa linha de raciocínio. Cito, exemplificativamente:

“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO . AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. TEMA REPETITIVO 1095/STJ . INCIDÊNCIA DO CDC. RESTITUIÇÃO DE 75% DAS PARCELAS PAGAS DEVIDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO . I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo promitente comprador, com retenção de 25% em favor da vendedora. II . QUESTÃ EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se é aplicável ao caso o regime jurídico da Lei no 9.514/1997, mesmo na ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel; (ii) se é legítima a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual; (iii) se é válida a restituição de 75% dos valores pagos, diante da resolução contratual por inadimplemento do promitente comprador. III . RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação da Lei no 9.514/1997, conforme entendimento firmado no Tema 1.095 do STJ . 4. Na ausência de garantia fiduciária formalizada, incide o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação entre incorporadora e consumidor final. 5. Sendo a resolução contratual motivada pela inadimplência do comprador, é legítima a retenção de 75% dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória, dentro do parâmetro de razoabilidade reconhecido pelo STJ (Súmula 543/STJ) e à luz da jurisprudência desta Corte . IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso não provido. Tese de julgamento: "1 . A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação da Lei no 9.514/1997, devendo prevalecer o regime do Código de Defesa do Consumidor. 2. Em hipóteses de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas, a título de cláusula penal compensatória ." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 6o, VI, e 53; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095; STJ, Súmula no 543; STJ, AgInt no AREsp 1942925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j . 26.06.2023; TJ-MT, Apelação Cível no 1003080-63.2023 .8.11.0002, Rel. Desa . Maria Helena Póvoas, j. 17.04.2024.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10357522720238110002, Relator.: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 09/10/2025, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/10/2025).

Portanto, não se verifica qualquer omissão, contradição ou negativa de vigência à tese repetitiva do STJ, tampouco afronta à jurisprudência consolidada.

Dispositivo.

Diante do exposto, entendo que o acórdão anteriormente proferido está em conformidade com o Tema 1095 do STJ, com a jurisprudência dominante desta Corte e com os princípios do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, voto por
NÃO ME RETRATAR
, mantendo-se na íntegra o julgado anteriormente proferido por esta Câmara.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025