Tribunal: TJMT
Processo: 1004574-74.2022.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-25
Data de publicação: 2025-02-28

Ementa:
Ementa: direito civil. Apelação cível. Ação declaratória de ilegalidade de cobrança c/c indenizatória. Contrato de compra e venda de imóvel na planta. Juros de obra. Cobrança durante o período de construção. Legalidade. Conclusão da obra e expedição do habite-se. Ausência de atraso. Cobrança devida. Danos morais. Inexistência. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido inicial em ação declaratória de ilegalidade de cobrança c/c indenizatória, por entender que não houve atraso na expedição do habite-se e, consequentemente, não houve cobrança indevida de juros de obra.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em (i) verificar se houve cobrança indevida de juros de obra, em razão de suposto atraso na expedição do habite-se; (ii) analisar a ocorrência de dano moral indenizável.
III. Razões de decidir
3. Juros de obra, também conhecidos como taxa de obra ou taxa de evolução de obra, são encargos pagos por quem compra um imóvel na planta, durante o período de construção, para remunerar o banco pelo capital emprestado.
4. A cobrança de juros de obra é legal durante o período de construção do imóvel, desde que prevista no contrato, conforme entendimento do STJ (Tema Repetitivo 996).
5. A ré juntou aos autos o habite-se correto, comprovando que a obra foi concluída e licenciada em 18.06.2019, e o documento foi emitido em 21.06.2019, não havendo que se falar em cobrança indevida ou lapso considerável entre a conclusão da obra e a emissão do habite-se.
Iv. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004574-74.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[RAQUEL LUCIA DA COSTA DIAS - CPF: 014.277.691-25 (APELANTE), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO), ANDREY FIGUEIREDO DE ALMEIDA - CPF: 047.545.031-04 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.567/0001-35 (APELADO), JACQUES ANTUNES SOARES - CPF: 829.932.200-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:
direito civil. Apelação cível. Ação declaratória de ilegalidade de cobrança c/c indenizatória. Contrato de compra e venda de imóvel na planta. Juros de obra. Cobrança durante o período de construção. Legalidade. Conclusão da obra e expedição do habite-se. Ausência de atraso. Cobrança devida. Danos morais. Inexistência. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido inicial em ação declaratória de ilegalidade de cobrança c/c indenizatória, por entender que não houve atraso na expedição do habite-se e, consequentemente, não houve cobrança indevida de juros de obra.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em (i) verificar se houve cobrança indevida de juros de obra, em razão de suposto atraso na expedição do habite-se; (ii) analisar a ocorrência de dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3. Juros de obra, também conhecidos como taxa de obra ou taxa de evolução de obra, são encargos pagos por quem compra um imóvel na planta, durante o período de construção, para remunerar o banco pelo capital emprestado.

4. A cobrança de juros de obra é legal durante o período de construção do imóvel, desde que prevista no contrato, conforme entendimento do STJ (Tema Repetitivo 996).

5. A ré juntou aos autos o habite-se correto, comprovando que a obra foi concluída e licenciada em 18.06.2019, e o documento foi emitido em 21.06.2019, não havendo que se falar em cobrança indevida ou lapso considerável entre a conclusão da obra e a emissão do habite-se.

Iv. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido. Sentença mantida.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto pelo RAQUEL LUCIA DA COSTA DIAS contra a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação “
Declaratória de Ilegalidade de Cobrança c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais
”

(Proc. no 1004574-74.2022.8.11.0041), ajuizada pela apelante contra MRV PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA., julgou o pedido inicial improcedente, por entender que não houve qualquer incongruência ou atraso na expedição do habite-se pela ré, em relação à data que a obra foi concluída

(cf. Id. no 248406197).

A apelante sustenta que “
a empresa requerida simplesmente protelou toda documentação por 10 (dez) meses, uma vez que estava com problemas na liberação do emprendimento por ter construido em área de preservação ambiental; e quem pagou o ónus por essa inobservância foi o consumidor
”, pois, “
como podemos observar no habite-se anexo, a obra FOI FINALIZADA em 08/2018, sendo que as cobranças de fase de obras perduraram até mês 06/2019, OU SEJA, 10 meses após a conclusão da obra
”. Pede, pois, o provimento do recurso, para que seja “
reformada a R. sentença, que seja dado total procedência aos pedidos constantes na inicial, para determinar a obrigação de fazer a restituição imediata dos valores cobrados os indevidamente de fase de obras do mês 08/2018 a 06/2019 em forma dobrada
”, bem como seja a requerida condenada ao pagamento de indenização a título de danos morais à autora (cf. Id. no 248406199).

Nas contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. no 248406651).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Extrai-se dos autos que a parte autora ajuizou a presente Ação Declaratória de Ilegalidade de Cobrança c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, ao fundamento de que firmou contrato com a requerida para a aquisição de imóvel, cuja obra foi finalizada em agosto de 2018, no entanto, sustenta que a cobrança dos juros de obra perdurou até junho de 2019, portanto, ilegal.

A requerida objetou, aduzindo que não houve qualquer cobrança ilegal, notadamente, pois, a obra foi concluída em 18.06.2019, o habite-se correto expedido em 21.06.2019 e a autora cobrada pelos juros de obra até o mês de junho/2019.

A MM. Juíza singular julgou improcedente o pedido inicial, sob os seguintes fundamentos:

“
Trata-se de matéria de menor complexidade, e não havendo interesse das partes na produção de outras provas, consoante os princípios da economia e celeridade processual, impõe-se o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil.

Quanto a preliminar de ilegitimidade passiva com relação a devolução de valores pagos a título de taxa de evolução de obra/juros de obra/fase de construção, sob o fundamento de que o responsável pela cobrança é a instituição financeira, esta não merece guarida, considerando que o que está sendo objeto da presente demanda é a responsabilidade da parte requerida de comunicar a instituição financeira a conclusão da obra, que teria causado prejuízos para a parte autora, assim, apesar de a Caixa Econômica Federal ser destinatária do pagamento da taxa de obra, o que está sendo questionado nesta demanda é a restituição pela requerida face ao atraso na comunicação da instituição, pelo que afasto essa preliminar.

Faz-se necessário elucidar que o caso em análise versa sobre relação de consumo, pois se enquadra no conceito de consumidor e fornecedor, expressamente definido nos artigos 2o e 3o do CDC. Portanto, a presente relação deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que tem por objetivo preservar o equilíbrio e proporcionalidade das relações obrigacionais e/ou contratuais entre fornecedor/consumidor.

Resta incontroverso que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda.

Verifica-se que a correta expedição do habite-se, com nome da proprietária/ré, quantidade de vagas, etc., se deu em 21.06.2019 (Id. 93058820). A taxa de evolução da obra/juros na fase de obra se trata de obrigação prevista no contrato firmado com a Caixa Econômica Federal e é devida pela parte autora até o encerramento da obra, com a entrega do imóvel passaria a ser cobrado o valor da parcela do financiamento, havendo então a amortização do débito.

No caso dos autos, consta que a obra foi concluída em 18.06.2019 e o habite-se correto expedido em 21.06.2019 (Id. 93058820), sendo que a parte autora foi cobrada pelos juros de obra até junho/2019, portanto, a construtora informou a instituição financeira que o imóvel não estava mais em construção.

Desta forma, a requerida cumpriu com os termos do contrato, vez que comunicou a instituição financeira o encerramento da obra, tanto que a cobrança se encerrou justamente no período final informado pela autora na inicial.

Nesse sentido:
(...)

Quanto a alegação da parte autora sobre cobrança indevida de taxa SATI, convém ressaltar que a taxas de serviços de assessoria cartorários/registro não se confunde com a taxa SATI - Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária.

Observa-se dos autos que o serviço de registro cartorário foi efetivamente contratado pela parte autora, consistente em (Id. 93058824):

“1) OBJETO

Os serviços ora contratados consistirão em providenciar a emissão da guia de ITBI junto às respectivas Prefeituras, após a assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro; promover o Registro do Contrato de Financiamento no respectivo Cartório de Registro de Imóveis; outras providências necessárias ao registro do contrato junto ao Cartório”.

Assim, pelos serviços efetivamente prestados, a ré faz jus ao recebimento do preço acordado, não havendo qualquer abusividade na referida transação, pois o consumidor teve conhecimento prévio dos termos da avença.

A propósito:
(...)

Quanto ao dano moral, deve-se observar que é aquele que lesiona a esfera personalíssima das pessoas violando, por exemplo, sua intimidade, vida privada, honra e imagem, bens jurídicos tutelados constitucionalmente.

Maria Helena Diniz assevera que o dano moral é uma lesão a um interesse que visa a satisfação ou gozo de um bem jurídico extrapatrimonial contido nos direitos da personalidade.” (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 7: Responsabilidade Civil, 17a Edição, São Paulo: Saraiva, 2003.).

Segundo Silvio Venosa, dano moral “é o prejuízo que afeta o animo psíquico, moral e intelectual da vítima.” (In Direito Civil. Responsabilidade Civil. Quarta edição. Ed. Atlas 2004).

Na hipótese apresentada, vê-se que situação vivenciada pela parte autora, por si só, não é capaz de caracterizar o dano, uma vez que suas consequências normais se traduzem em aborrecimentos insuscetíveis de acarretar interferências à esfera extrapatrimonial.

Diante do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no artigo 85, §2o, do Novo Código de Processo Civil, contudo, fica a exigibilidade suspensa, por ser beneficiária da gratuidade da justiça.
”

É irretocável a conclusão sentencial.

O cerne da questão recai apenas em analisar a cobrança ilegal de juros de obra, decorrente de atraso injustificado entre a conclusão da obra e a emissão do Habite-se.

Os juros de obra, também conhecidos como taxa de obra ou taxa de evolução de obra, são encargos pagos por quem compra um imóvel na planta. Essa taxa é cobrada pelo Banco que financiou a construção do empreendimento e tem como objetivo remunerar o banco pelo capital emprestado durante a fase de construção.

O pagamento dos juros de obra se inicia após a assinatura do Contrato de Financiamento e deve ser feito mensalmente até a entrega das chaves do imóvel, que são entregues somente a correta expedição do Habite-se. Após essa etapa, o comprador passa a pagar as parcelas do financiamento propriamente dito.

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a cobrança dos juros de obra é considerada legal durante o período de construção do imóvel, desde que esteja previsto no contrato. No entanto, após o prazo previsto para a entrega do imóvel, incluindo o período de tolerância, a cobrança se torna ilegal.

No
julgamento
do Tema Repetitivo 996, do STJ, o
relator
, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

“
Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro
”.

No caso concreto, a autora sustenta que as obras foram concluídas em 30.08.2018 e os juros de obra foram cobrados até junho de 2019, em virtude da morosidade da requerida em requerer a expedição do Habite-se, que saiu apenas em 21.06.2019.

A ré juntou o habite-se correto aos autos, comprovando que a obra foi concluída e licenciada em 18.06.2019, de modo que o documento foi emitido em 21.06.2019, comprovando que não houve qualquer cobrança ilegal de taxa de obra ou lapso considerável entre a conclusão da obra e a emissão do Habite-se (cf. Id. no 248406189).

Nas razões do apelo, a autora sequer menciona o referido documento, de modo que, não havendo controvérsia acerca da data de conclusão da obra e da emissão do Habite-se, não há falar em qualquer ilegalidade de cobrança ou dever de indenizar.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso

Considerando o regramento do artigo 85, §11o, do Código de Processo Civil, determino a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para o importe de 15% sobre o valor da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão de ser a apelante beneficiária da assistência judiciária gratuita (art. 98, §3o, do CPC).

Advirto, desde já, que a oposição de recurso manifestamente protelatório enseja a aplicação de multa (arts. 80, §2o; 81,
caput
e 1.026, §2o, todos do CPC).

Custas pela ré/apelante, observado o art. 98, §3o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2025