Tribunal: TJMT
Processo: 1032819-52.2021.8.11.0002
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:
DIREITO AGRÁRIO E CIVIL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE MULTA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ARRENDAMENTO RURAL. VENDA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL COM AVISO PRÉVIO. BOA-FÉ CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de arbitramento de multa contratual c/c indenização por danos materiais e morais decorrente de contrato de arrendamento rural, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar o arrendador à restituição proporcional do valor referente ao período não usufruído do arrendamento, rejeitando os pedidos de aplicação de multa contratual e de indenização por danos morais. Apelo principal dos autores e recurso adesivo do réu.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão do contrato de arrendamento rural por venda do imóvel, com aviso prévio de 180 dias, gera direito à multa contratual; (ii) estabelecer se os fatos narrados caracterizam dano moral indenizável; (iii) determinar se é devida a restituição proporcional do valor adiantado pelo arrendatário, diante da fruição parcial do bem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A cláusula contratual previa expressamente a possibilidade de rescisão antecipada por venda do imóvel, mediante aviso prévio de 180 dias, sem imposição de multa ou obrigação de ressarcimento entre as partes, circunstância aceita pelas partes e regularmente cumprida pelo arrendador.
A responsabilidade por atos praticados pelo adquirente do imóvel, que teria turbado a posse dos arrendatários durante o prazo de tolerância, não pode ser imputada ao arrendador, que agiu de boa-fé e notificou todas as partes conforme o pactuado.
Não há configuração de dano moral, uma vez que os fatos descritos não ultrapassam o campo do mero aborrecimento decorrente do desfazimento contratual, inexistindo prova de violação à dignidade ou aos direitos da personalidade dos autores.
A restituição proporcional do valor referente ao período não usufruído do arrendamento é devida, pois o contrato foi rescindido antes de completado o primeiro ano, e os arrendatários não lograram pleno gozo da posse do imóvel, configurando-se hipótese de enriquecimento sem causa, vedada pelo art. 884 do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO
Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032819-52.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOSE ELSON DE GOIS - CPF: 353.768.721-49 (APELANTE), MICHELL ANTONIO BREDA - CPF: 014.391.751-01 (ADVOGADO), GABRIELLA GAHYVA PAES E FIGUEIREDO - CPF: 011.009.581-26 (ADVOGADO), VANDA APARECIDA ROSSETTO DE GOIS - CPF: 651.436.471-34 (APELANTE), MARCIO ANDRE DA SILVA - CPF: 622.148.701-30 (APELADO), ALEXANDRE LUIZ ALVES DA SILVA - CPF: 690.974.881-68 (ADVOGADO), EDUARDO THEODORO FABRINI - CPF: 544.840.651-34 (ADVOGADO), JOSE ELSON DE GOIS - CPF: 353.768.721-49 (APELADO), GABRIELLA GAHYVA PAES E FIGUEIREDO - CPF: 011.009.581-26 (ADVOGADO), MICHELL ANTONIO BREDA - CPF: 014.391.751-01 (ADVOGADO), VANDA APARECIDA ROSSETTO DE GOIS - CPF: 651.436.471-34 (APELADO), GABRIELLA GAHYVA PAES E FIGUEIREDO - CPF: 011.009.581-26 (ADVOGADO), MICHELL ANTONIO BREDA - CPF: 014.391.751-01 (ADVOGADO), MARCIO ANDRE DA SILVA - CPF: 622.148.701-30 (APELANTE), EDUARDO THEODORO FABRINI - CPF: 544.840.651-34 (ADVOGADO), ALEXANDRE LUIZ ALVES DA SILVA - CPF: 690.974.881-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

DIREITO AGRÁRIO E CIVIL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE MULTA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ARRENDAMENTO RURAL. VENDA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL COM AVISO PRÉVIO. BOA-FÉ CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de arbitramento de multa contratual c/c indenização por danos materiais e morais decorrente de contrato de arrendamento rural, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar o arrendador à restituição proporcional do valor referente ao período não usufruído do arrendamento, rejeitando os pedidos de aplicação de multa contratual e de indenização por danos morais. Apelo principal dos autores e recurso adesivo do réu.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão do contrato de arrendamento rural por venda do imóvel, com aviso prévio de 180 dias, gera direito à multa contratual; (ii) estabelecer se os fatos narrados caracterizam dano moral indenizável; (iii) determinar se é devida a restituição proporcional do valor adiantado pelo arrendatário, diante da fruição parcial do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual previa expressamente a possibilidade de rescisão antecipada por venda do imóvel, mediante aviso prévio de 180 dias, sem imposição de multa ou obrigação de ressarcimento entre as partes, circunstância aceita pelas partes e regularmente cumprida pelo arrendador.

A responsabilidade por atos praticados pelo adquirente do imóvel, que teria turbado a posse dos arrendatários durante o prazo de tolerância, não pode ser imputada ao arrendador, que agiu de boa-fé e notificou todas as partes conforme o pactuado.

Não há configuração de dano moral, uma vez que os fatos descritos não ultrapassam o campo do mero aborrecimento decorrente do desfazimento contratual, inexistindo prova de violação à dignidade ou aos direitos da personalidade dos autores.

A restituição proporcional do valor referente ao período não usufruído do arrendamento é devida, pois o contrato foi rescindido antes de completado o primeiro ano, e os arrendatários não lograram pleno gozo da posse do imóvel, configurando-se hipótese de enriquecimento sem causa, vedada pelo art. 884 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO

Recursos desprovidos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelações cíveis interpostas visando modificar a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Arbitramento de Multa Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais n. 1032819-52.2021.8.11.0002, ajuizada por JOSÉ ELSON DE GÓIS E OUTRA, em face de MARCIO ANDRÉ DA SILVA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar o requerido a restituir aos autores o valor de R$12.821,91, a título de devolução proporcional do valor do arrendamento não usufruído, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o encerramento do contrato e acrescido de juros legais de 1% ao mês, desde a citação. Em razão da sucumbência recíproca, condenar as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 70% para a parte autora e 30% para a requerida, bem como honorários advocatícios, estes devidos pela parte autora, em favor do procurador da parte ré, em 10% sobre o valor atualizado da condenação (CPC, art. 85, §2°), e em favor do procurador da parte ré fixo em 10% sobre a parcela atualizada em que a parte autora decaiu no pedido (10% do valor atualizado do pedido relativo aos danos morais e pedido de multa).

Inconformados, os autores apelam, no Id. 306899391, sob o argumento de que a posse deveria ter sido garantida até o fim do prazo de 180 dias, mesmo com a venda do imóvel, de modo que houve efetiva turbação da posse no curso do prazo contratual, inclusive com ocupação da sede da fazenda e presença de funcionários e gado do comprador.

Sustentam que, mesmo que o novo adquirente tenha praticado os atos, cabia ao arrendador garantir o pleno uso e gozo do imóvel (arts. 92, §1o, da Lei 4.504/1964 e art. 40, II, do Decreto 59.566/1966).

Invocam os princípios da função social dos contratos (art. 421 do CC) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), alegando que o desequilíbrio contratual exige a revisão judicial da cláusula que exclui a multa.

No mais, defendem que os danos experimentados extrapolam meros aborrecimentos e devem ser presumidos, em razão da violação ao direito de posse até o fim do prazo.

Requerem a redistribuição das custas e honorários, alegando que a condenação de 70% à parte autora não reflete adequadamente o grau de procedência dos pedidos.

Pedem o provimento do recurso para condenar o apelado ao pagamento da multa contratual de R$60.000,00 e indenização por danos morais no valor de R$10.000,00.

A parte ré, por sua vez, apela de forma adesiva, no Id. 306899395, defendendo que cumpriu rigorosamente todas as obrigações pactuadas no contrato de arrendamento rural, inclusive no tocante à notificação prévia de 180 dias, prevista expressamente para o caso de alienação do imóvel. Salienta que a cláusula contratual em questão (Cláusula 6a, §2o) foi respeitada e que tanto os autores quanto o comprador foram devidamente informados da alienação, tendo este último, inclusive, assumido contratualmente a obrigação de respeitar a permanência dos arrendatários até o final do prazo de tolerância.

Rechaça a alegação de turbação da posse, afirmando que não teve qualquer participação em eventuais atos praticados pelo adquirente do imóvel. Alega que sua responsabilidade como arrendante se limitava à comunicação e à concessão do prazo contratual, providências que foram devidamente adotadas. Sustenta, ainda, que se houve algum episódio de perturbação ou interferência na posse dos autores, este deveria ser imputado exclusivamente ao novo proprietário, sobre o qual ele não detém controle.

Discorre que a condenação à restituição proporcional do valor pago antecipadamente, mesmo diante da cláusula contratual que excepcionou expressamente esse tipo de reembolso, traduz-se em penalização injusta daquele que agiu com boa-fé e no exato cumprimento do contrato. Enfatiza que a devolução parcial imposta na sentença gera enriquecimento sem causa por parte dos autores, o que é vedado pelo ordenamento jurídico (art. 884 do Código Civil).

Pugna pelo provimento total do recurso adesivo, exclusivamente para reformar o ponto da sentença que o condenou ao pagamento de R$12.821,91, e manter inalterados os demais capítulos da decisão que julgou improcedentes os pedidos de multa contratual e danos morais.

As contrarrazões do requerido, no Id. 306899394, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Cuida-se de recursos de apelação interpostos contra a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por José Elson de Góis e Vanda Aparecida Rossetto de Góis, nos autos da ação de arbitramento de multa contratual c/c indenização por danos materiais e morais proposta em face de Márcio André da Silva.

A sentença reconheceu o direito à restituição proporcional do valor pago antecipadamente (R$12.821,91), diante do não usufruto integral do imóvel objeto de contrato de arrendamento rural, rejeitando, contudo, os pedidos relativos à multa contratual e à indenização por danos morais. Em razão disso, as partes interpuseram apelações em sentido oposto: os autores buscando a majoração da condenação, e o réu, por meio de recurso adesivo, objetivando a exclusão da condenação ao ressarcimento proporcional.

Pois bem.

Na peça recursal, os autores alegam que, embora prevista a possibilidade de rescisão do contrato em virtude da alienação do imóvel, o arrendador teria descumprido sua obrigação de garantir a posse pacífica até o fim do prazo de 180 dias, permitindo a turbação por parte do adquirente.

No entanto, razão não lhes assiste.

A sentença enfrentou de forma precisa, clara e técnica todos os fundamentos invocados pelas partes, analisando com profundidade os dispositivos legais aplicáveis, a prova documental carreada aos autos e a jurisprudência pertinente à matéria. Conforme delineado na origem, o contrato de arrendamento previa, em cláusula expressa, a possibilidade de rescisão antecipada por alienação do imóvel, desde que respeitado o aviso prévio de 180 dias, o que efetivamente foi observado pelo requerido. Assim dispõe a cláusula 6a, §2o do contrato:
“O final antecipado deste Contrato, motivado pela vontade exclusiva do ARRENDADOR, excetuando-se pelo motivo do Parágrafo anterior ou pela venda dos imóveis, deverá ser comunicada com 180 dias de antecedência e devolução integral da parcela vigente e paga a título de rescisão contratual”.

Contudo, a cláusula 10a, que trata especificamente da hipótese de venda do imóvel, exclui a necessidade de qualquer restituição nesse caso, deixando expresso que:
“Está ciente da intenção de venda do imóvel, fato que caso ocorra, será avisado antecipadamente, terá seu direito de preferência respeitado conforme legislação e caso não o exerça, terá 180 dias para retirada do gado com rescisão do contrato e sem multa ou qualquer pedido de ressarcimento por alguma das partes”.

Assim, os próprios autores anuíram expressamente com a possibilidade de término antecipado do arrendamento em virtude de venda, sem qualquer pretensão indenizatória, motivo pelo qual o pedido de aplicação de multa contratual mostra-se inadmissível, sob pena de violação ao princípio do
pacta sunt servanda
.

Não houve, nos autos, prova minimamente suficiente de que o arrendador tenha praticado ato que tenha causado violação à posse dos autores. Eventuais ações do novo proprietário são alheias à sua esfera de responsabilidade, sobretudo diante da comprovação de que este foi formalmente notificado quanto à vigência do contrato.

Correta, portanto, a conclusão do juízo sentenciante ao afastar o pedido de multa contratual, com base no seguinte entendimento jurisprudencial:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ACORDO SINALAGMÁTICO – IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO – RESPEITO AO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA – AUSÊNCIA DE ALEGAÇÃO DE ERRO SUBSTANCIAL – BOA -FÉ OBJETIVA NÃO OFENDIDA – CONFORMIDADE COM PARECER MINISTERIAL – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda de imóvel rural, que são acordos sinalagmáticos, ou seja, entabulados livremente entre as partes contratantes, têm como uma de suas características a obrigatoriedade do seu cumprimento, formando lei entre as partes, devendo, ser aplicado, portanto, o princípio do pacta sunt servanda, não comportando a possibilidade de ser revisado. Havendo condições previamente definidas em avença, sendo de conhecimento de ambas as partes entabulantes, tem-se por perfeito o negócio jurídico, especialmente quando não é alegado nenhum erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio. A boa-fé objetiva é dever de conduta dos indivíduos nas relações jurídicas obrigacionais, especialmente no contrato. Interessam as repercussões de certos comportamentos na confiança que as pessoas normalmente neles depositam.”
(TJ-MT, Apelação Cível 0003946-15.2015.8.11.0020, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 24/11/2021, DJE 26/11/2021)

No mesmo sentido, foi acertado o indeferimento do pedido de danos morais, visto que o simples descumprimento contratual, desacompanhado de qualquer elemento que configure atentado à dignidade da parte, não gera indenização extrapatrimonial.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. Precedentes. 2. A Corte Estadual, no presente caso, concluiu pela inexistência de ato ilícito praticado pelo recorrido, senão mero descumprimento contratual incapaz de render ensejo à indenização por danos morais. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 3. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, T4 - Quarta Turma, j. 13/06/2022, DJe 17/06/2022).

No tocante ao recurso adesivo, também não merece acolhida.

O requerido insurge-se contra a condenação ao ressarcimento proporcional de R$12.821,91, referente ao período não usufruído do arrendamento, alegando que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais e não poderia ser penalizado por condutas imputáveis exclusivamente ao comprador do imóvel.

Ocorre que, conforme bem fundamentado pelo juízo de origem, ainda que tenha sido respeitado o prazo contratual de notificação, houve efetiva perda do gozo da integralidade do período previamente pago, o que acarreta enriquecimento sem causa por parte do requerido, pois parte do valor pago antecipadamente não foi revertido em fruição do bem.

Nesse sentido, a sentença aplicou com acerto o disposto no art. 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa. A devolução parcial da quantia paga não configura penalização, mas mera restituição proporcional, necessária para recompor o equilíbrio patrimonial violado.

Correta, portanto, a seguinte conclusão:
“Tal circunstância impõe a restituição proporcional da quantia referente ao período não usufruído, sob pena de enriquecimento sem causa por parte do requerido, o que é vedado nos termos do art. 884 do Código Civil”.

Não há, nos autos, demonstração de que os autores tenham recebido qualquer vantagem ou serviço correspondente ao período remanescente, tampouco que tenham se negado a usufruí-lo. A restituição, nesses moldes, é medida de justiça, fundada na vedação do locupletamento indevido.

Dispositivo

Com estas considerações, conheço de ambos os recursos e
NEGO-LHES PROVIMENTO.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro a verba honorária sucumbencial para 15% sobre o valor atualizado da condenação e 15% sobre a parcela atualizada em que a parte autora decaiu no pedido, nos termos da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2025