Tribunal: TJMT
Processo: 1013496-98.2020.8.11.0001
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2025-08-22
Data de publicação: 2025-08-25

Ementa:
Recurso Inominado de n. 1013496-98.2020.8.11.0001.
Origem: Quarto Juizado Especial de Cuiabá.
Recorrente: CONDOMINIO RESIDENCIAL IMOLA.
Recorrida: GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL.
Data do Julgamento: 22/08/2025.
EMENTA:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONDOMINIAL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. PENHORA SOBRE BEM DE TERCEIRO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso inominado interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL IMOLA contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, execução de título extrajudicial ajuizada contra GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e desconstituindo penhora sobre imóvel de sua propriedade (Matrícula no 98276), por entender que a responsabilidade pelas taxas condominiais de imóvel diverso (Matrícula no 95546) seria de terceiro, que detinha a posse do bem à época do inadimplemento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a executada GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA é parte legítima para responder pela execução de taxas condominiais relativas a imóvel que já havia sido alienado; (ii) estabelecer se é válida a penhora realizada sobre imóvel da executada, diverso daquele gerador do débito.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A legitimidade passiva na execução de taxas condominiais não se vincula exclusivamente à titularidade registral do imóvel, mas à posse exercida e à ciência do condomínio quanto à transferência dessa posse, conforme fixado no Tema 886 do STJ.
Comprovada a imissão na posse pelo adquirente do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, inexiste responsabilidade da alienante pelas obrigações condominiais, ainda que anteriores à entrega formal das chaves.
A anterior rejeição de exceção de pré-executividade não impede nova análise da legitimidade passiva, sobretudo diante da apresentação de novos elementos probatórios, sendo matéria cognoscível de ofício.
A desconstituição da penhora sobre bem diverso (Matrícula no 98276), de titularidade da executada, decorre logicamente da ausência de responsabilidade dela pelos débitos em cobrança.
A atuação nos Juizados Especiais deve observar os princípios da celeridade e simplicidade, não se admitindo o prosseguimento da execução contra parte ilegítima ou manutenção de constrição patrimonial indevida.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre quem detém a posse do imóvel e cuja situação é de conhecimento do condomínio, nos termos do Tema 886/STJ.
A legitimidade passiva pode ser afastada mesmo após rejeição inicial de exceção de pré-executividade, se apresentados novos elementos fáticos.
É inválida a penhora sobre bem de quem não figura legitimamente no polo passivo da execução.
__________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.099/95, arts. 46 e 55. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 27.11.2013 (Tema 886). TJMT, Recurso Inominado no 1043266-05.2021.8.11.0001, Rel. Juiz Luis Aparecido Bortolussi Junior, j. 08.03.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1013496-98.2020.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a). VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL IMOLA - CNPJ: 18.410.021/0001-40 (RECORRENTE), UEBER ROBERTO DE CARVALHO - CPF: 459.437.371-20 (ADVOGADO), JHONATTAN DIEGO VIDAL GRIEBEL ELY - CPF: 050.325.931-41 (ADVOGADO), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (RECORRIDO), RAQUEL DOS SANTOS - CPF: 395.898.488-69 (ADVOGADO), THIAGO MAHFUZ VEZZI - CPF: 181.442.388-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Recurso Inominado de n.
1013496-98.2020.8.11.0001.

Origem:

Quarto Juizado Especial de Cuiabá.

Recorrente:

CONDOMINIO RESIDENCIAL IMOLA.

Recorrida:

GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL.

Data do Julgamento:
22/08/2025.

EMENTA
:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONDOMINIAL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. PENHORA SOBRE BEM DE TERCEIRO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso inominado interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL IMOLA contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, execução de título extrajudicial ajuizada contra GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e desconstituindo penhora sobre imóvel de sua propriedade (Matrícula no 98276), por entender que a responsabilidade pelas taxas condominiais de imóvel diverso (Matrícula no 95546) seria de terceiro, que detinha a posse do bem à época do inadimplemento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a executada GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA é parte legítima para responder pela execução de taxas condominiais relativas a imóvel que já havia sido alienado; (ii) estabelecer se é válida a penhora realizada sobre imóvel da executada, diverso daquele gerador do débito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva na execução de taxas condominiais não se vincula exclusivamente à titularidade registral do imóvel, mas à posse exercida e à ciência do condomínio quanto à transferência dessa posse, conforme fixado no Tema 886 do STJ.

Comprovada a imissão na posse pelo adquirente do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, inexiste responsabilidade da alienante pelas obrigações condominiais, ainda que anteriores à entrega formal das chaves.

A anterior rejeição de exceção de pré-executividade não impede nova análise da legitimidade passiva, sobretudo diante da apresentação de novos elementos probatórios, sendo matéria cognoscível de ofício.

A desconstituição da penhora sobre bem diverso (Matrícula no 98276), de titularidade da executada, decorre logicamente da ausência de responsabilidade dela pelos débitos em cobrança.

A atuação nos Juizados Especiais deve observar os princípios da celeridade e simplicidade, não se admitindo o prosseguimento da execução contra parte ilegítima ou manutenção de constrição patrimonial indevida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre quem detém a posse do imóvel e cuja situação é de conhecimento do condomínio, nos termos do Tema 886/STJ.

A legitimidade passiva pode ser afastada mesmo após rejeição inicial de exceção de pré-executividade, se apresentados novos elementos fáticos.

É inválida a penhora sobre bem de quem não figura legitimamente no polo passivo da execução.

__________________________________________________

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.099/95, arts. 46 e 55.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 27.11.2013 (Tema 886). TJMT, Recurso Inominado no 1043266-05.2021.8.11.0001, Rel. Juiz Luis Aparecido Bortolussi Junior, j. 08.03.2024.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso inominado interposto contra a sentença em cumprimento de sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, em razão de ilegitimidade passiva.

O recorrente requer a reforma da sentença para que devolva os autos a origem, com o devido prosseguimento do cumprimento de sentença.

A recorrida pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

VOTO

Colendos pares:

Trata-se de recurso inominado interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL IMOLA contra sentença proferida pelo Juízo do 4o Juizado Especial Cível da Comarca de Cuiabá, que reconheceu a ilegitimidade passiva da parte executada GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA, extinguindo a execução de taxas condominiais sem resolução do mérito.

O processo teve origem em ação de execução de título extrajudicial, visando a cobrança de taxas condominiais referentes ao período de março de 2015 a agosto de 2015, relativas à unidade autônoma no 024, Bloco 03, do Condomínio Residencial Imola (Matrícula no 95546).

No curso da execução, foi deferida a penhora sobre outro imóvel de propriedade da executada, registrado sob a Matrícula no 98276 (apartamento no 35, 3o andar, Torre 01, Condomínio Residencial Lisboa). A executada, então, opôs embargos à execução alegando que o imóvel penhorado havia sido vendido a terceiro. O juízo de origem acolheu a tese de ilegitimidade passiva e determinou a desconstituição da penhora.

Em suas razões recursais, sustenta o condomínio recorrente, em síntese, que: i) houve erro na sentença por confusão entre o imóvel gerador do débito (Matrícula no 95546) e o imóvel penhorado (Matrícula no 98276); ii) a discussão sobre a legitimidade passiva da executada já havia sido decidida anteriormente, estando coberta pela preclusão pro judicato; iii) mesmo que vendido o imóvel gerador do débito, a responsabilidade pelo pagamento das taxas anteriores à entrega das chaves seria da executada.

Em contrarrazões, a recorrida reafirma sua ilegitimidade passiva, alegando que não detinha mais a posse do imóvel gerador do débito à época da inadimplência, sendo incabível a manutenção da penhora sobre bem diverso de sua propriedade.

A controvérsia central consiste em definir se a executada, ora recorrida, é parte legítima para figurar no polo passivo da execução de taxas condominiais, e, consequentemente, se é cabível a manutenção da penhora sobre imóvel de sua propriedade (Matrícula no 98276).

Analisando detidamente os autos, não vislumbro razões para reformar a sentença proferida pelo juízo de origem.

Inicialmente, cumpre esclarecer que não há que se falar em preclusão pro judicato quanto à legitimidade passiva da executada. Embora tenha havido decisão anterior rejeitando exceção de pré-executividade (ID 126207324), tal decisão foi proferida com base nos elementos então disponíveis nos autos. Com a juntada de novos documentos e aprofundamento da análise fática, é plenamente possível ao juízo rever seu posicionamento, especialmente quando se trata de matéria cognoscível de ofício, como a legitimidade das partes.

No mérito, a sentença recorrida aplicou corretamente o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886/STJ, segundo o qual: "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promitente comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação."

No caso em análise, ficou demonstrado que o imóvel gerador das obrigações condominiais executadas (Apto 24, Bloco 03, Matrícula no 95546) foi vendido pela recorrida, tendo as chaves sido entregues ao adquirente, Sr. Guilherme Allessandry Dorileo, conforme documentos juntados aos autos. O próprio magistrado, em sua fundamentação, destacou que "desde o início da execução era de conhecimento da exequente a existência de um contrato de compra e venda firmado entre a executada e o senhor Guilherme Allessandry Dorileo, sendo evidente ainda a sua imissão na posse."

A imissão na posse restou comprovada pelo documento de ID 188074906, que dá conta da entrega das chaves e vistoria do apartamento, evidenciando a transferência da posse e responsabilidade pelo imóvel.

Corroborando esse entendimento, o juízo sentenciante constatou, mediante consulta ao sistema PJe, que o condomínio recorrente move outras execuções contra o Sr. Guilherme Allessandry Dorileo referentes ao mesmo imóvel objeto do débito condominial, especificamente nos processos no 10415409320218110001, 10335473320208110001 e 10008947520208110001. Tal fato evidencia que o condomínio recorrente tinha plena ciência da transferência da posse e responsabilidade pelo imóvel ao adquirente.

Portanto, configurada a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação imobiliária e a imissão na posse pelo adquirente, não há como manter a legitimidade passiva da recorrida para responder pelos débitos condominiais, ainda que estes sejam referentes a período anterior à entrega das chaves, uma vez que o que determina a responsabilidade é a relação material com o imóvel.

No tocante à penhora do imóvel de Matrícula no 98276, sua desconstituição é consequência lógica do reconhecimento da ilegitimidade passiva da recorrida. Não se trata de "confusão" entre os imóveis, como alega o recorrente, mas da impossibilidade de manutenção de constrição patrimonial contra quem não é parte legítima na execução.

Cabe destacar, ainda, que os princípios que regem os Juizados Especiais (simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade) não autorizam o prosseguimento de execução contra parte ilegítima, tampouco a manutenção de penhora sobre bem de quem não deve responder pela obrigação.

Nesse sentido,
verbis:

“Ementa:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IRRESIGNAÇÃO DO EXECUTADO. ALEGAÇÃO DE NÃO SER O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. PROVAS DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO ENTRE OS EXECUTADOS.

ENTENDIMENTO PACIFICADO NO STJ. ILEGIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. DESCONSTITUIÇÃO DE PENHORA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem.

2. conforme entendimento perfilhado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela cumulação de dois requisitos: a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

3.

No presente caso, apesar de constar no registro do imóvel o nome da parte executada recorrente, esta não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas, eis que comprovado que o imóvel não lhe pertence mais, bem ainda, que o condomínio tem ciência da transação existente entre os executados, tanto que menciona na planilha de execução apenas a executada JOELMA JACOB.

4. Desse modo, considerando que recorrida possuía ciência da transação entre os executados, sendo, portanto, prudente a declaração de ilegitimidade passiva do recorrente.

5. Sentença reformada para reconhecer a ilegitimidade passiva do recorrente FAUSI ELIAS MALUF FILHO, bem como desconstituir a penhora realizada na conta do recorrente.

6. Recurso conhecido e provido.”
(N.U 1043266-05.2021.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, Primeira Turma Recursal, Julgado em 08/03/2024, Publicado no DJE 08/03/2024).

Portanto, a sentença recorrida não merece reparos, pois corretamente reconheceu a ilegitimidade passiva da recorrida e, consequentemente, desconstituiu a penhora sobre o imóvel de sua propriedade.

Pelas razões expostas, conheço do recurso e, no mérito,
NEGO-LHE

PROVIMENTO
, para manter na íntegra a sentença recorrida, nos termos do artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Condeno o recorrente ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 55, da Lei 9.099/95.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/08/2025