Tribunal: TJMT
Processo: 1003783-90.2020.8.11.0004
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-07

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. POSSE INJUSTA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. NÃO CONFIGURADA. BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente a ação reivindicatória e improcedente a reconvenção de usucapião, condenando os réus à restituição do imóvel e rejeitando pedido de indenização por benfeitorias.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se os apelantes detêm posse justa do imóvel; (ii) possibilidade de reconhecimento de usucapião extraordinária; (iii) direito à indenização ou retenção por benfeitorias; (iv) aplicação da sucumbência recíproca.
III. Razões de decidir
3. A propriedade do imóvel encontra-se documentalmente comprovada por matrícula registrada em cartório.
4. A posse dos apelantes é considerada injusta, ante a ausência de título oponível ao proprietário e insuficiência de provas quanto à posse ad usucapionem.
5. O pedido de usucapião extraordinária foi corretamente rejeitado, diante da inexistência de posse contínua, pacífica e com animus domini.
6. Há provas da existência de benfeitorias úteis realizadas de boa-fé objetiva, fazendo jus os apelantes à indenização, com fundamento no art. 1.219 do Código Civil.
7. Inviável o direito de retenção por ausência de posse legítima.
8. Mantida a condenação dos apelantes nas custas e honorários, com suspensão da exigibilidade por gratuidade da justiça.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. A posse sem título oponível ao proprietário não obsta a ação reivindicatória, mesmo sob alegação de posse de longa duração. 2. Não comprovada a posse ad usucapionem, é indevido o reconhecimento de usucapião extraordinária. 3. São devidas indenizações por benfeitorias úteis comprovadas e realizadas com boa-fé objetiva, ainda que sem direito de retenção."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003783-90.2020.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acessão, Imissão na Posse]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[DONATONI ENGENHARIA LTDA - ME - CNPJ: 15.096.597/0001-97 (APELADO), ANA KARLA BRANDI HOHLENVERGER - CPF: 652.118.711-20 (ADVOGADO), Paula Campos Ladislau (APELANTE), Olair de Oliveira Santos (APELANTE), OLAIR DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 033.814.821-30 (APELANTE), FABIANO XAVIER DA SILVA - CPF: 214.150.718-96 (ADVOGADO), PAULA CAMPOS LADISLAU - CPF: 692.220.961-34 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. POSSE INJUSTA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. NÃO CONFIGURADA. BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível contra sentença que julgou procedente a ação reivindicatória e improcedente a reconvenção de usucapião, condenando os réus à restituição do imóvel e rejeitando pedido de indenização por benfeitorias.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se os apelantes detêm posse justa do imóvel; (ii) possibilidade de reconhecimento de usucapião extraordinária; (iii) direito à indenização ou retenção por benfeitorias; (iv) aplicação da sucumbência recíproca.

III. Razões de decidir

3. A propriedade do imóvel encontra-se documentalmente comprovada por matrícula registrada em cartório.

4. A posse dos apelantes é considerada injusta, ante a ausência de título oponível ao proprietário e insuficiência de provas quanto à posse ad usucapionem.

5. O pedido de usucapião extraordinária foi corretamente rejeitado, diante da inexistência de posse contínua, pacífica e com animus domini.

6. Há provas da existência de benfeitorias úteis realizadas de boa-fé objetiva, fazendo jus os apelantes à indenização, com fundamento no art. 1.219 do Código Civil.

7. Inviável o direito de retenção por ausência de posse legítima.

8. Mantida a condenação dos apelantes nas custas e honorários, com suspensão da exigibilidade por gratuidade da justiça.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"1. A posse sem título oponível ao proprietário não obsta a ação reivindicatória, mesmo sob alegação de posse de longa duração. 2. Não comprovada a posse ad usucapionem, é indevido o reconhecimento de usucapião extraordinária. 3. São devidas indenizações por benfeitorias úteis comprovadas e realizadas com boa-fé objetiva, ainda que sem direito de retenção."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Olair de Oliveira Santos e Paula Campos Ladislau
, em face de sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Barra do Garças – MT, que nos autos no 1003783-90.2020.8.11.0004 - Ação Reivindicatória - ajuizada por
Donatoni Engenharia LTDA – ME –
julgou procedente referida ação, condenou os Réus a restituírem o imóvel em referência, locado sob o lote no. 17, da quadra 407, com área de 437,50m2, da Av. Amazonas, no loteamento Jardim Nova Barra, protegido pela Matrícula no. 24.368, do Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT, por restar demonstrada a propriedade, ora reivindicada, em detrimento da posse injusta dos Requeridos. Julgou improcedente a ação de usucapião formulado pela parte Requerida, bem como eventual retenção de benfeitorias, pela absoluta falta de prova do preenchimento de seus requisitos. Fixou multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), para o caso de descumprimento da presente decisão (art. 139, IV, do CPC/2015). Condenou os Requeridos no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, tendo em vista a natureza da causa e o trabalho realizado pelo profissional, com fundamento no art. 85 §2o, CPC/2015. Contudo, suspensa a exigibilidade das referidas verbas, que somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o Credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações da Requerente.

Na origem, a parte autora alegou ser legítima proprietária do imóvel urbano situado na Avenida Amazonas, lote no 17, quadra 407, loteamento Jardim Nova Barra, com área de 437,50m2, registrado sob a matrícula no 24.368 no Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT. Sustentou, ainda, que, embora tenha tentado retomar a posse do bem de forma amigável, viu-se compelida a ajuizar a presente demanda, requerendo, inclusive, tutela de urgência para sua imissão na posse.

Os réus, ora apelantes, contestaram a pretensão, alegando exercer a posse do imóvel desde 1998, por meio de sucessivas cessões de direitos possessórios. Apresentaram documentação comprobatória de pagamento de tributos, especialmente IPTU, e afirmaram ter realizado diversas benfeitorias no local, incluindo construção residencial. Invocaram o instituto da usucapião extraordinária como meio de defesa, além de pleitearem, subsidiariamente, indenização por benfeitorias e o direito de retenção.

O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido inicial, reconhecendo a propriedade da parte autora e a posse injusta exercida pelos réus. Determinou a restituição do imóvel no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), nos termos do art. 139, IV, do CPC. Rejeitou o pedido reconvencional de usucapião e também a pretensão de indenização por benfeitorias, ao fundamento de inexistência de provas dos requisitos legais e reconhecimento de má-fé dos réus. Os apelantes foram condenados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, com a ressalva de suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida, nos moldes do art. 98, §3o, do CPC.

Inconformados, os réus interpuseram recurso de apelação. Sustentam, em síntese, que exercem posse mansa, pacífica e contínua sobre o bem desde 1998, através de cadeia possessória devidamente formalizada. Alegam que os sucessivos ocupantes do imóvel sempre exerceram a posse com animus domini, realizando pagamentos regulares de IPTU e promovendo obras de melhoria, como construção de edificação residencial, o que seria corroborado por prova pericial acostada aos autos.

Afirmam que o imóvel encontrava-se abandonado pela autora, circunstância atestada por documentos e testemunhas, e que essa realidade inviabilizaria o reconhecimento da posse como injusta. Sustentam que o juízo de origem deixou de valorar adequadamente as provas produzidas, notadamente os contratos de cessão de direitos possessórios e os documentos comprobatórios de ocupação e manutenção do bem.

Argumentam que o pedido reivindicatório não poderia prosperar na ausência da demonstração de posse injusta, elemento essencial à procedência da demanda, conforme os requisitos exigidos para a ação reivindicatória: a) comprovação da propriedade pelo autor; b) posse injusta do réu; e c) individuação do bem. Alegam, ainda, que jamais sustentaram aquisição da propriedade, mas sim a aquisição da posse, sendo a usucapião extraordinária invocada como exceção à pretensão dominial deduzida.

Quanto ao pagamento de tributos, afirmam que os comprovantes juntados, ainda que parciais, devem ser contextualizados à realidade econômica dos apelantes. Destacam que os tributos dos anos de 1998 até 2014, bem como de 2015 a 2019, foram quitados por eles ou por seus antecessores, sem impugnação específica da parte autora.

No tocante à pretensão de indenização pelas benfeitorias, insistem na existência de prova robusta acerca da edificação de residência no imóvel, notadamente por meio do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica acostado aos autos (id no 87683716), o qual indicaria valor de R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais). Apontam, ainda, que a própria autora apresentou avaliação do imóvel em valor superior, de R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais), e, em sede de memoriais (id no 161609235), reconheceu a existência da construção, chegando a pleitear o pagamento de indenização de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), o que, segundo alegam, comprovaria sua ciência inequívoca da benfeitoria.

Por fim, requerem:

a) o acolhimento da preliminar de ausência de interesse de agir, com extinção do feito sem resolução de mérito;

b) no mérito, o provimento do recurso para reformar a sentença e reconhecer a posse justa exercida pelos apelantes, com consequente improcedência da ação reivindicatória;

c) subsidiariamente, o reconhecimento da exceção de usucapião extraordinária, com base no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil;

d) ainda em caráter subsidiário, a fixação do direito de retenção por benfeitorias úteis e necessárias, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, com apuração do valor mediante prova pericial já constante dos autos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Olair de Oliveira Santos e Paula Campos Ladislau
, em face de sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Barra do Garças – MT, que no autos no 1003783-90.2020.8.11.0004 - Ação Reivindicatória - ajuizada por
Donatoni Engenharia LTDA – ME –
julgou procedente referida condenou os Réus a restituírem o imóvel em referência, locado sob o lote no. 17, da quadra 407, com área de 437,50m2, da Av. Amazonas, no loteamento Jardim Nova Barra, protegido pela Matrícula no. 24.368, do Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Garças/MT, por restar demonstrada a propriedade, ora reivindicada, em detrimento da posse injusta dos Requeridos. Julgou improcedente a ação de usucapião formulado pela parte Requerida, bem como eventual retenção de benfeitorias, pela absoluta falta de prova do preenchimento de seus requisitos. Fixou multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), para o caso de descumprimento da presente decisão (art. 139, IV, do CPC/2015). Condenou os Requeridos no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, tendo em vista a natureza da causa e o trabalho realizado pelo profissional, com fundamento no art. 85 §2o, CPC/2015. Contudo, suspensa a exigibilidade das referidas verbas, que somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o Credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações da Requerente.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se em analisar: (i) a alegada posse justa dos apelantes, em oposição à posse qualificada como injusta pelo juízo a quo; (ii) a possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária na via reconvencional ou como matéria de defesa; (iii) o direito à indenização ou retenção por benfeitorias; e (iv) a incidência da sucumbência recíproca.

Nos termos do art. 1.228 do Código Civil, a ação reivindicatória tem por pressupostos: a) a demonstração da propriedade pelo autor; b) a perfeita identificação do bem; e c) a posse injusta do réu.

No caso, a propriedade da autora está documentalmente comprovada pela matrícula no 24.368, datada de 1984, não havendo qualquer impugnação material a tal domínio. A identificação do imóvel também se apresenta incontroversa.

Quanto à posse injusta, esta se caracteriza pela ausência de título oponível ao proprietário, sendo irrelevante a existência de boa ou má-fé. A jurisprudência é clara:

Ademais a posse exercida por terceiro, ainda que de boa-fé, não é oponível ao proprietário registral enquanto não implementado o prazo necessário para a usucapião, sendo legítima a pretensão reivindicatória.

Logo, mesmo posse prolongada ou pacífica, quando sem lastro jurídico hábil, não impede o exercício do direito de reaver a coisa pelo proprietário registral, caso não configurada usucapião.

Os apelantes sustentam que exercem a posse com animus domini desde 1998, por sucessão possessória, o que autorizaria a configuração da usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil, in verbis:

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé...”

Entretanto, da análise do conjunto probatório, não restou comprovado o exercício da posse com animus domini, contínua, pacífica e sem oposição, conforme exigido para a modalidade em questão. Os documentos apresentados pelos apelantes são frágeis e insuficientes: há lacunas na cadeia possessória, ausência de registro dos instrumentos de cessão e contradições nos depoimentos colhidos em juízo, conforme bem salientado na sentença.

Nesse ponto, destaca-se:

“Quanto à posse, não basta a posse normal, mas a ad usucapionem, na qual, além da visibilidade do domínio, deve ter o usucapiente uma posse com qualidades especiais, previstas no art. 1238 do Código Civil. [...] Deve o usucapiente possuir animus domini, ou seja, ter a coisa como sua.”
(TJ-RS – Apelação Cível 5006080-39.2019.8.21.0010, 17a Câmara Cível, Rel. Des. Newton Luís Medeiros Fabrício, j. 20/03/2024)

“A posse injusta mencionada pelo art. 1.228 do Código Civil é aquela exercida por quem não é dono, independentemente da boa ou má-fé. [...] A usucapião extraordinária tem por requisito posse de imóvel por quinze anos ininterruptos, sem oposição.”
(TJ-MS – ApCív n. 0816069-66.2020.8.12.0001, Rel. Des. Marco André Nogueira Hanson, j. 31/07/2024)

Dessa forma, a ausência de comprovação da posse qualificada, ininterrupta e com animus domini, inviabiliza o reconhecimento da usucapião extraordinária, devendo ser mantida a improcedência da reconvenção.

Quanto ao pedido de indenização relativo as benfeitorias, a sentença rejeitou integralmente. Contudo, a documentação constante dos autos — notadamente o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e os demais elementos apresentados pelas partes — comprova a existência de edificação residencial sobre o imóvel, caracterizando benfeitorias úteis que contribuíram para sua valorização.

Importante destacar que a própria autora, em manifestações processuais, reconheceu a presença da construção, inclusive tendo atribuído valor superior àquele indicado pelos apelantes. Tal circunstância afasta a alegação de clandestinidade da ocupação em seu momento inicial e corrobora a existência de boa-fé objetiva até, ao menos, o momento da citação.

Ainda que não se reconheça a boa-fé subjetiva durante toda a relação possessória, é legítima a indenização com fundamento na boa-fé objetiva e no princípio que veda o enriquecimento sem causa, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

Diversamente, o direito de retenção não encontra amparo no caso concreto, uma vez que pressupõe posse legítima, condição afastada diante da procedência do pedido reivindicatório. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado que a indenização por benfeitorias pode ser deferida, mesmo sem reconhecer direito de retenção, quando presente a boa-fé objetiva.

Diante do exposto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação para reformar a sentença apenas no tocante à condenação da autora ao pagamento de indenização pelas benfeitorias úteis realizadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, valor a ser apurado em liquidação de sentença, com base nos laudos técnicos constantes dos autos e, se necessário, mediante complementação pericial.

No mais, mantenho a procedência da ação reivindicatória, rejeição da reconvenção por usucapião e afastamento do direito de retenção.

Mantida também a condenação dos apelantes ao pagamento das custas e honorários, com suspensão da exigibilidade nos termos do art. 98, §3o, CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2025