Tribunal: TJMT
Processo: 1025359-48.2020.8.11.0002
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1025359-48.2020.8.11.0002
APELANTE: CLARIANA ZACARKIM BARAO
APELADO: CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – PROCEDÊNCIA – TAXAS DE CONDOMÍNIO – ALEGADO DIREITO DE ISENÇÃO DO PAGAMENTO DA COTA DOMINIAL EM RAZÃO DA INTERDIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – PEDIDO DE INSENÇÃO REJEITADO PELA ASSEMBLEIA GERAL DOS CONDÔMINOS – RECURSO DESPROVIDO.
1. Ainda que exista laudo da Defesa Civil indicando a interdição da unidade habitacional por defeitos estruturais, se o pedido de isenção da taxa de condomínio formulado pela autora foi rejeitado pela assembleia geral dos condôminos, deve ser mantida a sentença que condenou a condômina ao pagamento das cotas em atraso. Até porque, não há previsão legal para essa espécie isenção.
2. Recurso desprovido.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025359-48.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CLARIANA ZACARKIM BARAO - CPF: 015.421.491-42 (APELANTE), CLARIANA ZACARKIM BARAO - CPF: 015.421.491-42 (ADVOGADO), KELLY MENDES DA SILVA - CPF: 016.932.761-27 (ADVOGADO), CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I - CNPJ: 12.109.656/0001-26 (APELADO), JAQUELINE CALISTO DA SILVA - CPF: 044.953.969-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No
1025359-48.2020.8.11.0002

APELANTE:
CLARIANA ZACARKIM BARAO

APELADO:
CONDOMINIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE
I

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE
COBRANÇA

–
PROCEDÊNCIA
–
TAXAS
DE CONDOMÍNIO

–
ALEGADO
DIREITO DE ISENÇÃO
DO PAGAMENTO DA COTA

DOMINIAL
EM RAZÃO
DA INTERDIÇÃO DO IMÓVEL
–
DESCABIMENTO

–

PEDIDO DE INSENÇÃO REJEITADO PELA ASSEMBLEIA
GERAL DOS
CONDÔMINOS

–

RECURSO DESPROVIDO.

1.

A
inda que exista laudo da Defesa Civil indicando a interdição da unidade habitacional por defeitos estruturais, se o pedido de isenção da taxa de condomínio formulado pela autora foi rejeitado pela assembleia geral dos condôminos, deve ser mantida a sentença que condenou a condômina ao pagamento das cotas em atraso.
Até porque, não
há
previsão legal
para
essa espécie isenção.

2.
Recurso
desprovido.
-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de R
ecurso de
Apelação C
ível interposto por
CLARIANA ZACARKIM BARÃO
nos autos da
Ação de Cobrança
ajuizada pelo
CONDOMÍNIO TERRA NOVA VARZEA GRANDE I
, contra a sentença que julgou procedente
s
o
s
pedido
s deduzidos na petição inicial
para condenar a requerida ao pagamento do valor de R$ 2.963,44 (dois mil, novecentos e sessenta e três reais e quarenta e quatro centavos), referente às taxas condominiais dos meses de janeiro a setembro de 2020, bem como ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas durante o trâmite processual até o trânsito em julgado, acrescidas de juros
de 1% ao mês e
correção monetária
pelo INPC a partir da data dos vencimentos das respectivas mensalidades, além de
multa
de mora de 2% em relação às taxas vencidas
.

Por fim
, condenou ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobreo valor da condenação.

Em síntese,
sustenta a apelante
que a sentença não enfrentou de forma adequada as teses defensivas apresentadas em contestação, especialmente a questão da interdição de seu imóvel determinada pela Defesa Civil em razão de risco estrutural, o que tornou impossível
a fruição do bem e justifica
a isenção ou redução das taxas condominiais.

Sustenta que a decisão viola os princípios do contraditório, ampla defesa e devido processo legal, bem como o art. 489, §1o, IV do CPC, por não ter analisado especificamente os argumentos e provas trazidos pela defesa.

Aduz ainda que
ao não considerar a prevalência da convenção condominial e a situação de força maior, a sentença incorreu em erro material, uma
vez que deixou de aplicar corretamente o artigo 1.333 do Código Civil
.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso a fim de julgar improcedente a ação.
Subsidiariamente, requer a redução dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões pel
o desprovimento (ID
275257407
)
.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se
dos autos
que
a requerida
, ora apelante,
é proprietária da
unidade habitacional
n° 526, da Quadra P, que compõe o
condomínio autor (Condomínio Terra Nova Várzea Grande I).

Sob a alegação de que a demandada se encontra
inadimplente com relação ao pagamento das taxas condominiais correspondentes aos meses de 10/01/2020, 10/02/2020, 10/03/2020, 10/04/2020, 10/05/2020, 10/06/2020, 10/07/2020, 10/08/2020 e 10/09/2020, totalizando o valor de R$ 2.963,44 (dois mil e novecentos e sessenta e três reais e quarenta e quatro centavos)
, foi ajuizada a presente ação
.

Pretende
o demandante a condenação da requerida
ao pagamento das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas, acrescidas de correção monetária e juros de mora 01% (um por cento) ao mês, aplicados a partir do vencimento de cada taxa condominial, com o acréscimo de multa de 2% (dois por cento) sobre o montante do débito das taxas condominiais vencidas, atualizadas até a data do seu efetivo pagamento, além de condená-la aos ônus sucumbenciais.

Ao apresentar defesa, a requerida alega
que se encontra impossibilita
da
de honrar com o pagamento das taxas condominiais
em razão de
a sua casa
(
original de planta sem qualquer benfeitoria ou alteração
) ter apresentado
rachaduras e fissuras
que compromete
m
a
estrutura do imóvel.

Afirma que tais
irregularidades foram
objeto de laudo da Defesa Civil, no qual constatou-se que
as rachaduras e fissuras de grande monta
aparentavam ser uma deslocação de massa no solo das residências
, com
“risco de colapso”.

Narra a requerida
que
solicitou
a isenção da taxa de condomínio, contudo, não foi aprovado em assembleia.

Pois bem.

Resta incontroverso dos autos a inadimplência da apelante em relação
à
s taxas condominiais do período de
janeiro a setembro de 2020
, cingindo
-se
o recurso na alegação de
que
a sentença não enfrentou de forma adequada as teses defensivas apresentadas em contestação, especialmente a questão da interdição de seu imóvel determinada pela Defesa Civil em razão de risco estrutural, o que tornou impossível
a fruição do bem e justifica
ria
a isenção ou redução das taxas condominiais.

E ainda, que, ao não considerar a prevalência da convenção condominial e a situação de força maior, a sentença incorreu em erro material, uma vez que deixou de aplicar corretamente o artigo 1.333 do Código Civil
.

Ao que se verifica dos autos, a apelante pretende ser
isentada
da taxa
de
condomínio em razão dos defeitos estruturais apresentados na sua unidade habitacional, conforme laudo da defesa civil apresentado nos autos.

Sobre
a
isenção
e
pagamento da taxa condominial, dispõe o Código Civil:

“
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida
.

[
.
..]

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I -
contribuir
para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção
; (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)

II -
não
realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV -
dar
às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. (Redação dada pela Lei no 14.905, de 2024) Produção de efeitos

§ 2 o
O
condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à
assembléia
geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa
.
”

Conforme se observa, não há previsão legal de isenção da cota condominial em razão da interdição do imóvel pela Defesa Civil.

De se destacar que
o
direito à isenção da taxa de condomínio pode ser reivindicado por condôminos que não utilizam as áreas comuns, mas a decisão final depende da convenção do condomínio e da aprovação em assembleia
,
uma vez que a
redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais
.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. CONDOMÍNIO. LOTEAMENTO FECHADO. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE. UNIDADE COMERCIAL QUE NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS. EXONERAÇÃO DE ENCARGO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa. 2. "A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência.
A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002
"
( REsp
n. 1.816.039/MG, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 4/2/2020,
DJe
de 6/2/2020). 3.(...)
.
”

( STJ
- QUARTA TURMA,
AgInt
no
AREsp
: 1702140 RS
2020/0113559-3, Data de Julgamento: 19/09/2022, Data de Publicação:
DJe
04/10/2022)

No
caso
, entretanto,
a própria apelante reconhece, na peça de defesa, que foi realizada assembleia geral dos condôminos para deliberar sobre o pedido de isenção da taxa de condomínio e a proposta foi rejeitada nos seguintes termos:

“
Ficou decidido, após votação, que O CONDOMÍNIO NÃO DARÁ ISENÇÃO AOS MORADORES AFETADOS PELA DESOCUPAÇÃO IMPOSTA PELA DEFESA CIVIL
.”

Assim, não se verifica o alegado direito à isenção da cota condominial, tampouco em violação ao contraditório e a ampla defesa por
não ter
sido
analisado especificamente os argumentos e provas trazidos pela defesa
.

Ademais, o fato de a autora supostamente encontrar-se impossibilitada de utilizar/usufruir da área privativa da unidade
habitacional
não afasta o dever de pagamento da taxa condominial,
que
possui natureza
propter

ren
,
uma vez que é a legítima proprietária e possuidora do bem.

Nesse sentido:

"
APELAÇÃO. TAXA ASSOCIATIVA. Cobrança por associação de moradores relativamente às despesas mensais de loteamento fechado. Admissibilidade. Aquisição do lote posterior à constituição da sociedade. Aproveitamento dos serviços prestados sem a respectiva contraprestação a ensejar o enriquecimento sem causa. Contribuição devida. Responsabilidade do atual proprietário pelo pagamento das taxas
condominiais .
Natureza
propter
rem das taxas cobradas. Ilegitimidade passiva de parte afastada. Prescrição quinquenal. Sentença mantida. Recurso não provido
.
" (
TJSP –
Apelação
Cível 0003605-35.2014.8.26.0075; Relator ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO, j. 28/09/2020).

Desta feita,
ainda que exista laudo da Defesa Civil
indicando
a interdição d
a unidade habitacional
por defeitos estruturais
,
se o
pedido de isenção da taxa de
condomínio
formulado pela autora

foi rejeitad
o

pela assembleia geral dos condôminos
, deve ser mantida a sentença que
condenou a condômina ao pagamento das cotas
em atraso.

Ademais
,
nada impede que
a autora bus
que
em ação própria
,
perante a construtora responsável
pelo imóvel, o ressarcimento pelos
prejuízos decorrentes dos defeitos estruturais constatados
. O que não pode
é os demais condôminos responder por
danos que não deram causa.

Por fim, não há falar-se em redução dos honorários de sucumbência, uma vez que já foram fixados no patamar mínimo previsto no artigo 85
, §2o
do CPC/15.

Ante
o exposto,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários recursais para 12% sobre
o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/15.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025