Tribunal: TJMT
Processo: 1004761-74.2021.8.11.0055
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-06
Data de publicação: 2025-05-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. COMISSÃO DEVIDA. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO EM RELAÇÃO A UM DOS REQUERIDQS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de apelação interpostos contra sentença que condenou os réus Rogério e Aparecido Errerias ao pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 100.000,00, e julgou improcedente a ação em relação ao corréu Luiz Fernando Schiavo, omitindo, todavia, a fixação de honorários advocatícios em favor deste último.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se os apelantes Rogério e Aparecido Errerias possuem legitimidade passiva e se é devida a comissão ao corretor Pedro Henrique Moretti; (ii) saber se é cabível a fixação de honorários advocatícios à patrona de Luiz Fernando Schiavo, parte vencida quanto à pretensão do autor.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica entre corretor e vendedores é demonstrada pela atuação do autor na apresentação do imóvel ao comprador final.
4. A inexistência de contrato de exclusividade não afasta o direito à comissão, pois a intermediação foi determinante para a concretização do negócio.
5. A conduta dos apelantes, ao negar a participação do corretor e concluir o negócio por meio de terceiro, configura o dever de pagar a comissão de corretagem nos termos art. 727 do CC.
6. É devida a verba honorária em favor do corréu Luiz Fernando Schiavo, que foi parte vencedora em relação à improcedência da ação contra ele.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso de Aparecido Domingos Errerias Lopes e Rogério Andreotti Errerias desprovido. Recurso de Cristiane Sattler Ghisi provido.
Tese de julgamento: "1. É devida a comissão de corretagem ao corretor que apresentou o comprador, iniciou as tratativas do negócio, e, posteriormente foi excluído da conclusão da venda do imóvel. 2. O réu vencido quanto à pretensão autoral deve arcar com os honorários do advogado da parte vencedora."
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 727; CPC, art. 85.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004761-74.2021.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[PEDRO HENRIQUE MORETI - CPF: 930.019.751-72 (APELADO), LEANDRO DOS SANTOS TURATI - CPF: 986.721.181-20 (ADVOGADO), ROGERIO ANDREOTTI ERRERIAS - CPF: 007.263.109-05 (APELANTE), APARECIDO DONIZETTI ANDREOTTI - CPF: 206.408.209-30 (ADVOGADO), Aparecido Herrerias (APELANTE), Luiz Fernando Schiavo (APELANTE), GEANE RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 050.508.021-48 (ADVOGADO), APARECIDO DOMINGOS ERRERIAS LOPES - CPF: 107.562.809-15 (APELANTE), ADRIANO CARLOS RAVAIOLI - CPF: 164.672.878-51 (ADVOGADO), LUIS FERNANDO SCHIAVO - CPF: 976.058.910-91 (APELANTE), CRISTIANE SATTLER GHISI - CPF: 028.167.669-00 (ADVOGADO), CRISTIANE SATTLER GHISI - CPF: 028.167.669-00 (APELANTE), LUIS FERNANDO SCHIAVO - CPF: 976.058.910-91 (APELADO), CRISTIANE SATTLER GHISI - CPF: 028.167.669-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DE ROGERIO ANDREOTTI ERRERIAS E APARECIDO DOMINGOS ERRERIAS LOPES, E PROVEU O DE CRISTIANE SATTLER GHISI.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. COMISSÃO DEVIDA. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO EM RELAÇÃO A UM DOS REQUERIDQS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Recursos de apelação interpostos contra sentença que condenou os réus Rogério e Aparecido Errerias ao pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 100.000,00, e julgou improcedente a ação em relação ao corréu Luiz Fernando Schiavo, omitindo, todavia, a fixação de honorários advocatícios em favor deste último.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se os apelantes Rogério e Aparecido Errerias possuem legitimidade passiva e se é devida a comissão ao corretor Pedro Henrique Moretti; (ii) saber se é cabível a fixação de honorários advocatícios à patrona de Luiz Fernando Schiavo, parte vencida quanto à pretensão do autor.

III. Razões de decidir

3. A relação jurídica entre corretor e vendedores é demonstrada pela atuação do autor na apresentação do imóvel ao comprador final.

4. A inexistência de contrato de exclusividade não afasta o direito à comissão, pois a intermediação foi determinante para a concretização do negócio.

5. A conduta dos apelantes, ao negar a participação do corretor e concluir o negócio por meio de terceiro, configura o dever de pagar a comissão de corretagem nos termos art. 727 do CC.

6. É devida a verba honorária em favor do corréu Luiz Fernando Schiavo, que foi parte vencedora em relação à improcedência da ação contra ele.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso de Aparecido Domingos Errerias Lopes e Rogério Andreotti Errerias desprovido. Recurso de Cristiane Sattler Ghisi provido.

Tese de julgamento: "1. É devida a comissão de corretagem ao corretor que apresentou o comprador, iniciou as tratativas do negócio, e, posteriormente foi excluído da conclusão da venda do imóvel. 2. O réu vencido quanto à pretensão autoral deve arcar com os honorários do advogado da parte vencedora."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 727; CPC, art. 85.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
Aparecido Domingos Errerias Lopes e Rogério Andreotti Errerias
, e Recurso de Apelação interposto por
Cristiane Sattler Ghisi
contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Tangara da Serra/MT, nos autos da Ação Ordinária de Cobrança no 1004761-74.2021.8.11.0055, ajuizada por
Pedro Henrique Moretti
, que julgou parcialmente o procedente o pedido inicial para:
1)
condenar os requeridos, Rogério Errerias e Aparecido Errerias, ao pagamento do valor de R$ 100.000,00

(cem mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC desde a perfectibilização do contrato de compra e venda (24/11/2020) acrescida de juros legais de 1% ao mês a partir da citação.
2)
Condenar os requeridos, Rogério Errerias e Aparecido Errerias ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação (Art. 85, §2o do Código de Processo Civil).
3)
julgar improcedente a ação em relação ao requerido Luis Fernando Schiavo.

Inconformada com a sentença a parte Apelante suscita preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, argumenta que:
1)
inexiste e contratação de exclusividade;
2)
houve equívoco na análise do caso dos autos.

Por fim, requer o conhecimento e provimento do Recurso de Apelação para reconhecer a ilegitimidade passiva dos apelantes, de forma sucessiva pugna para que a ação seja julgada improcedente.

Luis Fernando Schiavo apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença em relação a ele (Id. 261793383).

Pedro Henrique Moreti apresentou contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso (Id. 261793384).

A segunda apelante, Cristiane Sattler Ghisi, requer a reforma da sentença argumentando que o juízo de origem não arbitrou honorários de sucumbência a seu favor.

Ao final requer o provimento do recurso para reformar a sentença e condenar o autor ao pagamento da verba honorária advocatícia, decorrente da sucumbência arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Pedro Henrique Moreti apresentou contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso (Id. 261793385).

É o relato do essencial.

V O T O R E L A T O R

Pedro Henrique Moreti, corretor de imóveis, ajuizou ação de cobrança em desfavor de Rogério Andreotti Errerias, Aparecido Errerias e Luiz Fernando Schiavo.

Afirmou que intermediou a venda do imóvel urbano l
ocalizado na Travessa (03) Três, no. 245-W, Parque da Mansões, contendo 585 m2 de área construída e 900 m2, de áreas dos terrenos de 30,00 X 30,00, nesta cidade de Tangará da Serra/MT de propriedade dos requeridos, o que gerou uma comissão/honorários de R$ 100.000,00 (cem mil Reais), ou seja 5% (cinco por cento) do valor da venda do imóvel).

Narrou que o imóvel sempre esteve sobre a responsabilidade do requerente, devido a ser fruto de uma negociação anterior vindo de uma Fazenda.

Esclareceu que o comprador o senhor Luiz Fernando, contatou o autor para intermediar o imóvel em meados de maio de 2020.

Foram feitas duas propostas ao comprador e nesse momento apareceram duas pessoas (Neilor e Ricardo), se passando por compradores, oportunidade em que foram informadas que havia outro comprador na frente que era Luiz Fernando da Global fertilizantes da cidade de Campo Novo do Parecis, mais mostraria o imóvel.

Esclareceu que “não somente mostrou o imóvel como também apresentou o proprietário da casa que estava na cidade,
Senhor Aparecido Herrerias pai do Rogério Herrerias, para Neilor e Ricardo
(suposto comprador) ambos conversaram trocaram telefone mais não seguiu as negociações.”

Mencionou que “FUTURAMENTE, o negócio se concretizou. Luiz Fernando repassou a proposta mais dessa vez através do Ricardo para o senhor Aparecido Herrerias por telefone e o negócio foi concretizado, ou seja, o imóvel foi vendido para Luiz Fernando da global fertilizantes, por
R$ 2.000,000,00 (Dois Milhões de Reais), aproximadamente no mês 11/2020, conforme o corretor Pedro havia passado as informações e usaram como intermediador o amigo íntimo Ricardo
.
O mesmo que havia se apresentado como comprador do imóvel há algumas semanas atrás.”
(Id. 261792832 - Pág. 9).

Defendeu que “independente do que foi idealizado entre o grupo
a negociação se deu pela Rural imobiliária o imóvel estava sobre a responsabilidade de Pedro Henrique Moreti, corretor e delegado do Creci Tangara da Serra, o mesmo locou o imóvel a uma clinica, tinha sua placa no imovel, e apresentou os compradores ficaram dias com as chaves do imóvel, a venda foi concretizada para Luiz Fernando e o mesmo não recebeu sua comissão.”
(Id. 261792832 - Pág. 10).

Ao final requereu a procedência da ação para condenar a requerida a pagar a título de honorários de corretagem sobre a venda do imóvel no importe de R$ 100,000,00 (Cem Mil Reis) e a condenação em danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Luis Fernando Schiavo apresentou contestação arguindo que procurou o autor e que o mesmo mostrou a casa a sua esposa, mas que estava protelando a negociação, sem evoluir nas tratativas. Aduz que não fora atendido satisfatoriamente. Mencionou que o Ricardo se apresentou como corretor, oferecendo-lhe a mesma casa, a qual decidiu comprar, finalizando a negociação. Sustenta que indagou o proprietário sobre o corretor anterior e o mesmo lhe garantiu que aquele, ora autor, não tinha exclusividade na venda. Pugnou, preliminarmente, pela ilegitimidade passiva e, no mérito, pela improcedência dos pedidos, em decorrência da intermediação do corretor ter sido insatisfatória e inexitosa.

Rogério Errerias apresentou contestação

aduzindo que o autor ofereceu a ele proposta de interessados que não lhe agradou, razão pela qual não fechou a negociação por intermédio do autor. Afirmou que o sr. Ricardo o procurou, apresentando-se como corretor e indicando um cliente interessado no imóvel. Afirma que não conhecia o comprador e que chegaram a um consenso, finalizando a negociação. Sustenta que a comissão de corretagem ficou a cargo do comprador, conforme o Contrato. Pugnou pelo reconhecimento de ilegitimidade passiva e pela improcedência da demanda.

Aparecido Errerias, apresentou contestação

sustentando que inexistiu contrato entre os proprietários e o requerente estabelecendo exclusividade no anúncio e venda do imóvel objeto dos autos. Igualmente aduz que enquanto o autor intermediou a tratativa as ofertas trazidas não interessaram os proprietários, pois incluía complementação do pagamento com entrega de imóveis. Ao cabo, pugnou igualmente pela ilegitimidade passiva e, no mérito, pela improcedência da demanda.

Após a devida instrução processual sobreveio a sentença combatida nestes recursos.

A preliminar de ilegitimidade ativa será analisada em conjunto com mérito

Pois bem.

O recurso interposto por

Aparecido Domingos Errerias Lopes e Rogério Andreotti Errerias deve ser desprovido.

É inconteste nos autos que os apelantes colocaram o imóvel a venda com intermediação do autor/apelado, conforme se depreende do depoimento do Sr. Rogério, e, do mesmo modo é incontroverso que o imóvel foi oferecido inicialmente ao comprador (Luis) pelo autor/apelado (Pedro), bem como que o autor encaminhou propostas aos proprietários (apelantes).

Extrai-se do depoimento do comprador
que os proprietários afirmaram que o autor Pedro nunca tinha encaminhado proposta, e, por conseguinte, fechou o negócio com intermediação a terceiro.

Todavia, consta dos autos, ata notarial que comprova que o autor/corretor informou aos proprietários acerca da proposta feita pelo comprador.

Por essa razão, não há como acolher a tese de ilegitimidade passiva dos apelantes, pois é inconteste a relação jurídica existente entre os apelantes e o apelado/autor, e, resta comprovado que houve o envio de proposta, de forma que se deu início a intermediação.

Vê-se que os apelantes de forma deliberada excluíram o autor da finalização da venda do imóvel, uma vez que afirmaram que nunca teriam recebido a proposta do Sr. Luiz (comprador) e assim o negócio foi realizado por meio de terceiro (Ricardo).

Nesse contexto, como o imóvel foi oferecido ao comprador inicialmente pelo autor, nos termos do art. 727 do CC, é devida a comissão de corretagem à parte autora.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

O fato de os apelantes terem entabulado com o comprador que a comissão de corretagem deveria ser paga pelo comprador e este ter pago a comissão ao Sr. Ricardo, não retira o direito do autor/apelado.

Do mesmo modo, a inexistência de contrato de exclusividade com o autor/apelado não retira o seu direito à corretagem, uma vez que conforme já afirmado o autor/apelado atuou na intermediação do imóvel.

Portanto escorreita a sentença ao afirmar que “imperiosa a condenação dos requerido Rogério e Aparecido Errerias, na quantia de R$100.000,00 (cem mil reais) referente aos honorários de corretagem, haja vista que foram
os proprietários
– “ o dono do negócio” como disciplina o art. 727 do CC –
que dispensaram e evitaram o corretor de imóveis
. Ao contrário do promitente comprador que arcou com o contrato e os honorários de corretagem, por intermédio do corretor Ricardo, pois era ele quem possuía a anuência dos proprietários.” (Id.

261793364 - Pág. 9).

Com essas considerações desprovejo o recurso interposto por Aparecido Domingos Errerias Lopes e por Rogério Andreotti Errerias.

Passo à análise do recurso interposto por Cristiane Sattler Ghisi.

Sustenta que “embora o MM. Juiz tenha julgado improcedente a ação contra o requerido Luis Fernando Schiavo em razão da nítida ausência de responsabilidade deste quanto aos fatos apontados pelo autor, deixou de arbitrar honorários de sucumbência em favor da advogada do requerido, ora Apelante.” (Id. 261793380 - Pág. 4).

O art. 85 do CPC disciplina que “A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.”

E, no caso dos autos a ação foi julgada improcedente em relação ao requerido Luis Fernando Schiavo, portanto, a fixação dos honorários advocatícios é medida que se impõe.

Destarte fixo os honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa a serem pagos a advogada do Sr. Luis Fernando Schiavo pela parte autora.

Por fim, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que,
tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida
(EDROMS 18.205/SP, Eminente Ministro Felix Fischer, DJ 08/05/2006, p. 240).

Com essas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por Aparecido Domingos Errerias Lopes e Rogério Andreotti Errerias e
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto por Cristiane Sattler Ghisi para fixar os honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa a serem pagos a advogada do Sr. Luis Fernando Schiavo pela parte autora

Majoro os honorários fixados em favor do patrono da parte autora para 12% (doze por cento) do valor da condenação a serem pagos pelos apelantes/requeridos Rogério Errerias e Aparecido Errerias.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2025