Tribunal: TJMT
Processo: 1026860-17.2020.8.11.0041
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-08

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR INCORPORADORA. POSSIBILIDADE LEGAL. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de revisão contratual cumulada com consignação em pagamento e indenização por danos morais, proposta por adquirentes de imóvel contra incorporadora e vendedora. A controvérsia gira em torno da legalidade da capitalização de juros e da divergência entre simulação de financiamento apresentada e os termos contratuais firmados.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão:
(i) saber se o indeferimento de prova pericial contábil, requerida para apurar a suposta cobrança de encargos excessivos e capitalização indevida de juros, configura cerceamento de defesa; e
(ii) saber se é legítima a pactuação de cláusulas contratuais prevendo capitalização de juros e sistema de amortização diverso da simulação apresentada, quando o contrato é celebrado entre particulares fora do Sistema Financeiro Nacional, mas sob a égide da L. 9.514/1997.
III. Razões de decidir
3. Não há cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, indefere a produção de prova pericial considerada desnecessária para o deslinde da causa, especialmente quando a controvérsia versa sobre a validade de cláusulas contratuais e não requer esclarecimentos técnicos contábeis.
4. A L. 9.514/1997 autoriza que contratos de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, ainda que celebrados por incorporadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, adotem as mesmas condições permitidas às instituições autorizadas a operar no SFI, inclusive a capitalização de juros.
5. A cláusula contratual examinada prevê taxa de juros de 12% ao ano, compatível com os índices de mercado e com os valores informados na simulação pré-contratual. Não se comprovou divergência substancial entre a oferta e o contrato firmado que justifique a revisão pretendida.
6. A mera apresentação de simulação genérica, desacompanhada de elementos técnicos precisos ou garantia de fidelidade aos parâmetros contratuais, não impõe vinculação ao fornecedor, nem caracteriza propaganda enganosa, especialmente diante da existência de cláusulas expressas no instrumento formal.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
“1. O indeferimento de prova pericial contábil, quando desnecessária à formação do juízo, não configura cerceamento de defesa.
2. A capitalização de juros é admissível em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária, ainda que pactuados por incorporadoras não pertencentes ao Sistema Financeiro Nacional, desde que prevista contratualmente, nos termos da L. 9.514/1997.”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026860-17.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[FABIA DE PAULA E CARMO ALMEIDA - CPF: 008.939.221-37 (APELANTE), JULIO CESAR DE OLIVEIRA - CPF: 808.770.791-53 (ADVOGADO), SOFIA ALEXANDRA DE MOURA COELHO DE VILLAS BOAS DE MASCARENHA - CPF: 594.704.101-49 (ADVOGADO), RAFAEL JOSE DE ALMEIDA - CPF: 697.996.791-68 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0002-07 (APELADO), ANDRE LUIS FEDELI - CPF: 260.857.338-01 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR INCORPORADORA. POSSIBILIDADE LEGAL. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de revisão contratual cumulada com consignação em pagamento e indenização por danos morais, proposta por adquirentes de imóvel contra incorporadora e vendedora. A controvérsia gira em torno da legalidade da capitalização de juros e da divergência entre simulação de financiamento apresentada e os termos contratuais firmados.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão:

(i) saber se o indeferimento de prova pericial contábil, requerida para apurar a suposta cobrança de encargos excessivos e capitalização indevida de juros, configura cerceamento de defesa; e

(ii) saber se é legítima a pactuação de cláusulas contratuais prevendo capitalização de juros e sistema de amortização diverso da simulação apresentada, quando o contrato é celebrado entre particulares fora do Sistema Financeiro Nacional, mas sob a égide da L. 9.514/1997.

III. Razões de decidir

3. Não há cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, indefere a produção de prova pericial considerada desnecessária para o deslinde da causa, especialmente quando a controvérsia versa sobre a validade de cláusulas contratuais e não requer esclarecimentos técnicos contábeis.

4. A L. 9.514/1997 autoriza que contratos de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, ainda que celebrados por incorporadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, adotem as mesmas condições permitidas às instituições autorizadas a operar no SFI, inclusive a capitalização de juros.

5. A cláusula contratual examinada prevê taxa de juros de 12% ao ano, compatível com os índices de mercado e com os valores informados na simulação pré-contratual. Não se comprovou divergência substancial entre a oferta e o contrato firmado que justifique a revisão pretendida.

6. A mera apresentação de simulação genérica, desacompanhada de elementos técnicos precisos ou garantia de fidelidade aos parâmetros contratuais, não impõe vinculação ao fornecedor, nem caracteriza propaganda enganosa, especialmente diante da existência de cláusulas expressas no instrumento formal.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. O indeferimento de prova pericial contábil, quando desnecessária à formação do juízo, não configura cerceamento de defesa.

2. A capitalização de juros é admissível em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária, ainda que pactuados por incorporadoras não pertencentes ao Sistema Financeiro Nacional, desde que prevista contratualmente, nos termos da L. 9.514/1997.”.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por FABIA DE PAULA E CARMO ALMEIDA e seu cônjuge RAFAEL JOSE DE ALMEIDA
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação “
Revisão Contratual c/c Consignação e Danos Morais”
(Proc. no
1026860-17.2020.8.11.0041
), ajuizada pelos apelantes contra RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, e também contra SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA, julgou improcedente o pedido, por entender que “
inexistem provas que os juros contratados violaram a taxa média de mercado praticada no momento de sua celebração
”
; a r. sentença condenou os autores/apelantes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa,
cuja exigibilidade restou suspensa em virtude da concessão da gratuidade da justiça (cf. Id. no 283972896).

Preliminarmente, os apelantes suscitam a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumentando que foi indeferida a produção de prova pericial contábil, considerada essencial para demonstrar as irregularidades alegadas, especialmente quanto à cobrança de valores superiores aos contratualmente estipulados e à capitalização indevida de juros.

No mérito, sustentam que a relação jurídica firmada com as empresas apeladas não possui natureza financeira, mas consiste em contrato de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, celebrado diretamente com a incorporadora, a qual não integra o Sistema Financeiro Nacional. Por esse motivo, defendem a inaplicabilidade da exceção prevista na Lei da Usura, bem como a vedação à capitalização mensal dos juros.

Afirmam que a sentença incorreu em erro material ao classificar a avença como contrato de financiamento bancário, desconsiderando os documentos contratuais e a proposta inicial, os quais estabeleciam o pagamento de parcelas fixas com juros de 12% ao ano, corrigidas pelo IPCA. Alegam, nesse sentido, que os valores efetivamente cobrados extrapolam os limites pactuados, tendo sido aplicada tabela de amortização diversa da prevista, o que lhes causou prejuízos.

Defendem que, caso não seja acolhida a preliminar de nulidade, a sentença deve ser reformada para reconhecer o inadimplemento contratual pelas requeridas, com a consequente revisão das cláusulas abusivas e recalculo das parcelas com base nos parâmetros da proposta vinculante. Requerem, ainda, a compensação dos valores pagos a maior, a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados, e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais.
.

Diante disso, requerem o provimento do recurso, para que, reformada a r. sentença, seja reaberta a fase instrutória para a produção da prova pericial contábil. No mérito, pugnam pela procedência dos pedidos iniciais e pela manutenção da concessão da assistência judiciária gratuita (cf. Id. n.o 283972903).

As apeladas, por sua vez, apresentaram contrarrazões ao recurso, nas quais rebateram os fundamentos das razões recursais e requereram o desprovimento da apelação (cf. Id. n.o 283972908).

É o relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Inicialmente, constato a tempestividade do recurso, porquanto interposto dentro do prazo legal de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do § 5o do artigo 1.003 e do artigo 219, ambos do Código de Processo Civil.

Os apelantes ajuizaram ação de “
Revisão Contratual c/c Consignação e Danos Morais”
, alegando que, em 30/09/2019, celebraram com as rés/apeladas o “
Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel, com Caráter de Escritura Pública, e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária em Garantia”
, envolvendo a aquisição de uma casa no 246, da quadra H, do Condomínio “Rio São Lourenço”, localizado na Avenida Projetada, s/n, bairro Jardim Imperial, na cidade de Cuiabá/MT, no valor de R$ 240.020,74.

O pagamento seria efetuado da seguinte forma: entrada no valor de R$ 2.031,00 e saldo remanescente de R$ 237.989,74, parcelado em 180 prestações mensais e consecutivas, no valor de R$ 2.865,37 cada, com vencimento da primeira em 20/10/2015 (cf. Id. no 283972360).

Na petição inicial, os autores pleitearam a revisão do contrato de aquisição da unidade imobiliária firmada em 30/09/2015, sob o fundamento de que as rés estariam cobrando valores superiores aos pactuados, com aplicação indevida de juros capitalizados e adoção de sistema de amortização distinto daquele inicialmente ofertado.

Sustentaram, ainda, que houve propaganda enganosa por parte das rés, uma vez que o valor das parcelas divergia daquele apresentado no simulador disponibilizado antes da contratação. Requereram, portanto, a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel, bem como a revisão das cláusulas contratuais, a fim de adequá-las ao efetivamente ofertado no momento da contratação.

Em contestação, as rés alegaram, em sede preliminar, impugnação ao pedido de gratuidade da justiça e ilegitimidade passiva da empresa RNI Negócios Imobiliários S.A. No mérito, sustentaram a impossibilidade de revisão ampla da avença, a necessidade de observância ao princípio pacta sunt servanda, a regularidade dos procedimentos de consolidação da propriedade fiduciária e o cumprimento dos requisitos legais para a realização do leilão extrajudicial.

Após regular instrução, o juízo a quo proferiu sentença julgando improcedentes os pedidos iniciais, revogando a tutela anteriormente concedida e determinando a expedição de ofício ao Cartório do 6o Serviço Notarial e de Registro de Imóveis para liberação dos atos expropriatórios extrajudiciais. O magistrado fundamentou sua decisão, essencialmente, na legalidade da capitalização dos juros e na validade da taxa de juros contratada, entendendo tratar-se de operação financeira realizada por instituição financeira.

Inconformados, os autores interpuseram o presente recurso de apelação, sustentando, em sede preliminar, cerceamento de defesa em razão do indeferimento da prova pericial.

No mérito, alegaram que a empresa contratada não é instituição financeira, mas sim incorporadora imobiliária, razão pela qual não poderia cobrar juros capitalizados, tampouco aplicar sistema de amortização diverso do ofertado, sendo, portanto, incorreta a fundamentação da sentença nesse ponto.

Pois bem.

Cumpre, inicialmente, examinar a alegação de cerceamento de defesa decorrente do indeferimento da prova pericial.

O cerceamento de defesa configura-se quando o julgador indefere a produção de provas necessárias à elucidação da controvérsia, resultando em prejuízo à parte que as requereu. Tal situação, quando verificada, implica violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, consagrados no art. 5o, inciso LV, da Constituição Federal.

Com efeito, por força do poder instrutório previsto no art. 370, caput, do Código de Processo Civil,
"caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito"
.

O juiz é o destinatário da prova e, conforme o disposto no art. 371 do CPC, a ele incumbe zelar pela efetividade do processo, podendo indeferir as provas que considerar inúteis ou meramente protelatórias, que apenas se prestariam a retardar o andamento da ação.

No caso em análise, não há que se falar em cassação da sentença pela ausência de produção de prova pericial, pois a matéria debatida é estritamente de direito, especialmente quanto à aplicação da Lei no 9.514/1997.

Dessa forma, tratando-se de mera declaração de legalidade ou não da incidência dos encargos questionados, cuja análise demanda exclusivamente exame jurídico da validade da cláusula contratual respectiva, a produção de prova pericial mostra-se desnecessária, porquanto sua realização não traria utilidade à pretensão de reconhecimento da ilegalidade das cláusulas impugnadas. A eventual redefinição de valores, se cabível, demandaria apenas cálculo aritmético.

Vale ressaltar que, conforme pacificado pela jurisprudência, o julgador é o destinatário da prova, cabendo-lhe valorar a necessidade ou não de sua produção, sem que tal decisão represente, por si só, cerceamento de defesa.

Nesse sentido:

"DIREITO PROCESSUAL PENAL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CRIME CONTRA A ORDEM TRIBUTÁRIA. SONEGAÇÃO FISCAL. INDEFERIMENTO DE PERÍCIA CONTÁBIL. DISCRICIONARIEDADE DO JULGADOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. SÚMULA N. 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - STJ. ATENUANTE DA CONFISSÃO ESPONTÂNEA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

(...)

6. Agravo regimental desprovido.

Tese de julgamento: "1. O indeferimento de perícia contábil, quando devidamente fundamentado, não configura cerceamento de defesa. 2. A atenuante de confissão espontânea não se aplica sem confissão do crime."

(AgRg no REsp n. 2.135.482/RJ, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, julgado em 19/2/2025, DJEN de 24/2/2025.)

Ressalte-se que a tutela jurisdicional foi prestada de forma completa, ainda que contrária aos interesses dos apelantes, não havendo que se falar em cerceamento de defesa, mormente quando não demonstrado efetivo prejuízo decorrente do indeferimento da prova pericial.

A controvérsia principal posta neste recurso cinge-se à possibilidade jurídica de empresa incorporadora imobiliária (não integrante do Sistema Financeiro Nacional) praticar a capitalização de juros e aplicar sistema de amortização diverso do ofertado, bem como à necessidade de vinculação às condições inicialmente divulgadas no simulador de financiamento.

Conforme mencionado, o contrato objeto da presente demanda foi celebrado em 30/09/2015 e denominado “
Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel, com Caráter de Escritura Pública, e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária em Garantia”,
tendo como partes os apelantes (como compradores e devedores fiduciantes) e a Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária - Cuiabá III - SPE LTDA (como vendedora e credora fiduciária).

Importante destacar que a Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, estabelece, em seu art. 5o:

"Art. 5o As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III - capitalização dos juros;

IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente."

O § 2o do mesmo artigo, com redação dada pela Lei no 10.931/2004, prevê:

“§ 2o As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.”

Por sua vez, o art. 22, § 1o, da referida lei dispõe:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:”

Da análise sistemática desses dispositivos, depreende-se que o legislador expressamente autorizou que as operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, ainda que realizadas por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário, possam ser pactuadas nas mesmas condições permitidas às entidades autorizadas a operar no SFI, incluindo a previsão de capitalização de juros.

Nesse sentido:

(...)
A capitalização de juros, desde que pactuada, é admitida conforme o art. 5o, III e §2o, da L. 9.514/1997, ainda que celebrada por incorporadoras ou loteadoras não vinculadas ao SFI
. (N.U 1016236-26.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Vice-Presidência, Julgado em 12/05/2025, Publicado no DJE 12/05/2025)”

Assim, o fato de a empresa ré não ser instituição financeira integrante do Sistema Financeiro Nacional não impede, por si só, que ela possa pactuar a capitalização de juros nas operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, desde que observado o regramento específico da Lei no 9.514/1997..

Superada a questão relativa ao regime jurídico aplicável, cumpre analisar se a capitalização de juros e o sistema de amortização adotados no contrato estão em conformidade com a legislação vigente e, especialmente, com o que foi ofertado e pactuado entre as partes.

Conforme se depreende dos autos, a cláusula segunda do contrato firmado entre as partes prevê expressamente a incidência de juros prefixados à taxa efetiva de 12% (doze por cento) ao ano, acrescidos de correção monetária pelo IPCA, nos seguintes termos:

“c) - Na composição dos valores mencionados nas letras "b" supra, tendo em vista o financiamento direto junto à(s) VENDEDORA(S) e CREDORA(S) FIDUCIÁRIA(S) e a forma de pagamento parcelado, está acrescido de juros pré-fixados à taxa efetiva de 12% (doze por cento) ao ano + correções pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), a partir da data da assinatura deste instrumento."

Essa mesma taxa de juros está prevista na simulação apresentada aos apelantes antes da contratação, conforme documento juntado aos autos, que indica “
Juros ao Ano 12,0000%" e "Juros ao Mês 0,9489%”,
o que corresponde aos 12% anuais pactuados (Cf. Id. no 283972361).

Os apelantes alegam que, embora haja coincidência quanto às taxas de juros, a simulação apresentada pela ré indicaria a utilização de sistema de amortização simples, com redução progressiva do saldo devedor, ao passo que, na prática, teria sido adotada a Tabela Price, com capitalização de juros, resultando em prestações superiores às inicialmente ofertadas.

Ocorre que, da análise da simulação acostada aos autos, não é possível extrair, com segurança, qual sistema de amortização seria efetivamente adotado, tampouco há menção expressa à ausência de capitalização de juros. A simulação limita-se a apresentar plano de pagamento com os valores das parcelas mensais, sem especificação técnica acerca do sistema de amortização.

Por outro lado, a cláusula contratual que prevê a incidência de juros de 12% ao ano está em conformidade tanto com o limite legal quanto com os dados constantes da simulação. Ademais, o contrato não contém cláusula que vede expressamente a capitalização de juros ou o uso da Tabela Price.

Nesse contexto, a simples existência de simulação que, supostamente, demonstraria valores distintos dos efetivamente cobrados não é suficiente para caracterizar ilegalidade na cobrança, especialmente quando o contrato firmado entre as partes prevê expressamente a taxa de juros aplicável e não apresenta qualquer vedação à capitalização.

Cumpre salientar que, nos termos do art. 5o, § 2o, da Lei n.o 9.514/1997, é lícito às empresas que comercializam imóveis com pagamento parcelado adotar as mesmas condições permitidas às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), inclusive no que tange à capitalização de juros.

A jurisprudência pátria, inclusive, possui precedentes nesse sentido:

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO INTERPOSTA PELA PARTE VENCEDORA. FALTA DE INTERESSE. RECURSO NÃO CONHECIDO. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. MATÉRIA PRECLUSA. PROVA DESNECESSÁRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. LITISCONSORTES COM ADVOGADOS DISTINTOS. PRAZO EM DOBRO. DIREITO CIVIL. CONTRATO IMOBILIÁRIO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. LEI 9.514/97. (...) De acordo com os artigos 2o e 5o, inciso III e § 2o, da Lei 9.514/97, muito embora construtoras e incorporadoras imobiliárias não estejam autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário SFI, as operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado e de financiamento imobiliário por elas realizadas podem adotar as mesmas condições asseguradas às entidades que participam desse sistema, inclusive quanto à capitalização de juros." (Acórdão 887141, 20130110639253APC, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/07/2015, publicado no DJe: 08/09/2015.)).

Ressalto, no ponto, que os juros remuneratórios previstos no contrato não ultrapassam a taxa média cobrada no mercado, o que obsta o reconhecimento da alegada abusividade.

Os apelantes sustentam, ainda, que deve ser respeitado o princípio da vinculação à oferta, previsto no Código de Defesa do Consumidor, devendo as rés observar as condições inicialmente apresentadas na simulação do financiamento.

Com efeito, o art. 30 do CDC dispõe que:

“Toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar, e integra o contrato que vier a ser celebrado.”

Todavia, para que se configure a vinculação à oferta, é necessário que a informação seja suficientemente precisa e que haja divergência entre o que foi ofertado e o que foi contratado.

No caso em apreço, a simulação apresentada aos apelantes indica a taxa de juros de 12% ao ano — exatamente a mesma prevista no contrato posteriormente firmado. A simulação não especifica o sistema de amortização a ser adotado, tampouco garante a inexistência de capitalização de juros.

Ademais, o contrato foi livremente assinado pelos apelantes após a apresentação da simulação, contendo cláusula expressa acerca dos juros aplicáveis, sem qualquer ressalva quanto ao sistema de amortização ou à capitalização de encargos.

Dessa forma, não se verifica violação ao princípio da vinculação à oferta, na medida em que o contrato firmado está em consonância com os elementos essenciais veiculados na simulação — notadamente, a taxa de juros e o índice de correção monetária.

Quanto à alegação de propaganda enganosa, os apelantes sustentam que os valores das parcelas diferiram daqueles constantes do simulador apresentado previamente à aquisição, o que, a seu ver, configuraria publicidade enganosa.

Nos termos do art. 37, § 1o, do Código de Defesa do Consumidor:

“É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.”

Contudo, não há nos autos elementos suficientes para caracterizar a publicidade como enganosa. A simulação apresentada contém os dados essenciais do contrato, como a taxa de juros e o índice de correção monetária, que restaram devidamente refletidos no instrumento contratual formalizado.

A eventual divergência dos valores das parcelas pode decorrer da aplicação regular dos encargos pactuados, especialmente considerando que o contrato prevê, de forma expressa, a incidência de juros de 12% ao ano e correção monetária pelo IPCA.

Além disso, conforme bem assentado pelo juízo de primeiro grau,
“apenas com a formalização efetiva do contrato e a análise do crédito dos compradores é que se apurará o real valor do financiamento e das parcelas, com base nas peculiaridades de cada cliente”.

Assim, inexiste, no presente caso, fundamento suficiente para a caracterização de propaganda enganosa ou violação aos princípios da boa-fé objetiva e da transparência nas relações de consumo.

Ressalte-se, por fim, que os apelantes não apresentaram argumentos específicos quanto à alegada nulidade dos procedimentos de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões realizados, limitando-se a impugnar a legalidade da cobrança de valores que entendem ser superiores aos pactuados.

Nesse cenário, inexiste nos autos qualquer elemento que infirme a conclusão do juízo de origem quanto à regularidade dos procedimentos de consolidação da propriedade e à realização dos leilões, em conformidade com os ditames da Lei no 9.514/1997.

Pelo exposto, nego
provimento
ao recurso de apelação, mantendo-se a sentença de improcedência por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelos apelantes aos advogados das apeladas em 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça anteriormente concedida aos apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2025