Tribunal: TJMT
Processo: 1000531-02.2018.8.11.0020
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL – CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – ELEMENTOS SUFICIENTES PARA FORMAÇÃO DA CONVICÇÃO DO MAGISTRADO – PRELIMINAR AFASTADA – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – TESE REJEITADA – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL DO COMPRADOR QUE DEIXOU DE HONRAR COM OS PAGAMENTOS – PRÉVIO CONHECIMENTO DA INOPERÂNCIA DA FERROVIÁRIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
“Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento.” (STJ - AgRg no AREsp: 636461 SP 2014/0328023-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2015)
A exceção de contrato não cumprido permite que um dos contratantes recuse o cumprimento da sua obrigação, enquanto a parte contrária não cumprir a dela. A aplicação dessa cláusula, em regra, está ligada ao descumprimento integral da obrigação ou inadimplemento absoluto.
O vendedor antes de firmar o Contrato de Compra e Venda, destacou ao apelante que tanto o ramal quanto a estrutura para descarga dos vagões ferroviários não possuíam serventia, de maneira que, no referido contratou ficou expressamente destacado a ciência da compradora que, mesmo assim, optou por permanecer no negócio, mas deixando de honrar o pagamento dos alugueis contratados, sob a alegação de exceção de contrato não cumprido, instituto que não se aplica ao caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:
1000531-02.2018.8.11.0020

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[POSSE, PROMESSA DE COMPRA E VENDA]

RELATOR:
EXMO. SR.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:
[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANT
Ô
NIA SIQUEIRA GON
Ç
ALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

PARTE(S):

[GALVANI IND
Ú
STRIA, COM
É
RCIO E SERVICOS S.A. - CNPJ: 00.546.997/0001-80 (APELADO), LU
I
S HENRIQUE PRATES DA FONSECA BORGHI - CPF: 222.361.308-05 (ADVOGADO), M
Á
RCIO DE SOUZA POLTO - CPF: 151.348.338-26 (ADVOGADO), GLEDSON MARQUES DE CAMPOS - CPF: 285.516.278-56 (ADVOGADO), DEL VALLE FERTILIZANTES LTDA - CNPJ: 20.237.492/0001-40 (APELANTE), EFRAIN BARCELOS GON
Ç
ALVES - CPF: 867.556.251-91 (ADVOGADO), GIULIANA BONANNO SCHUNCK - CPF: 290.479.078-09 (ADVOGADO), TIAGO CARDOSO VAITEKUNAS ZAPATER - CPF: 296.400.378-50 (ADVOGADO), PEDRO ANT
Ô
NIO DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 396.332.398-18 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do
Des
. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E

M

E

N

T

A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL – CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – ELEMENTOS SUFICIENTES PARA FORMAÇÃO DA CONVICÇÃO DO MAGISTRADO – PRELIMINAR AFASTADA – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – TESE REJEITADA – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL DO COMPRADOR QUE DEIXOU DE HONRAR COM OS PAGAMENTOS – PRÉVIO CONHECIMENTO DA INOPERÂNCIA DA FERROVIÁRIA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

“Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento.
” (STJ -
AgRg
no
AREsp
: 636461 SP 2014/0328023-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
10/03/2015)

A exceção de contrato não cumprido permite que um dos contratantes recuse o cumprimento da sua obrigação, enquanto a parte contrária não cumprir a dela. A aplicação dessa cláusula, em regra, está ligada ao descumprimento integral da obrigação ou inadimplemento absoluto.

O vendedor antes de firmar o Contrato de Compra e Venda, destacou ao apelante que tanto o ramal quanto a estrutura para descarga dos vagões ferroviários não possuíam serventia, de maneira que, no referido contratou ficou expressamente destacado a ciência da compradora que, mesmo assim, optou por permanecer no negócio, mas deixando de honrar o pagamento dos
aluguéis
contratados, sob a alegação de exceção de contrato não cumprido, instituto que não se aplica ao caso.

R

E

L

A

T

Ó

R

I

O

E
XM
O. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS

(RELATOR):

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
DEL VALLE FERTILIZANTES LTDA, em face da sentença de ID 276387963
proferida pelo Juízo da
2
a Vara
da Comarca de Alto Araguaia, que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse e Aplicação de Multa Contratual n° 1000531-02.2018.8.11.0020, movida por GALVANI INDÚSTRIA, COMÉRCIO E SERVICOS S.A., julgou a demanda nos seguintes termos:

“POSTO ISSO, nos termos do art. 487, I, do CPC/205, resolvo o mérito e
JULGO PROCEDENTES
os pedidos iniciais para o fim de confirmar a liminar e determinar a reintegração de posse do autor no imóvel objeto da lide.

CONDENO
a parte ré ao pagamento da multa contratual por inadimplemento, em 10% do valor do contrato, isto é, R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), com correção monetária e juros de mora, ambos a partir da inadimplência e com incidência da Taxa SELIC, nos moldes do art. 406, § 1o, CC/2002 c/c RESP 1.136.733/PR.

CONDENO
a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios da parte contrária, que fixo
em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo, 85 § 2°, do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado, nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas devidas.”

Nas razões de
Id. 276387966
a parte recorrente
sustenta que o Juízo
a quo
não observou o rito processual e cerceou a sua defesa ao deixar de intimar a parte ré para especificar as provas que pretendia produzir.

Aduz que a certidão de id. 183761186 atestou que não houve intimação por diário de justiça, por ter-se procedido equivocadamente a intimação via sistema, aplicável apenas à defensoria, MP e Procuradoria do Estado.

Sustenta que o julgamento antecipado resultou, assim, em prejuízos flagrantes para o réu.

Afirma que, em razão da ausência de intimação para produção de provas, resta configurada a violação aos princípios da ampla defesa e do devido processo legal, o que nulifica a sentença proferida.

Alega que o contrato firmado pelas partes é muito claro no sentido de estabelecer como objeto o imóvel representado pelo terminal ferroviário e todas as suas benfeitorias.

Sustenta que é necessário que seja reconhecida a tese defensiva da exceção do contrato não cumprido, atribuindo-se a responsabilidade pela rescisão à Apelada, aplicando-lhe ainda a multa contratual.

Requer, ao final, a anulação da r. sentença em razão do cerceamento de defesa para ser determinado o retorno dos autos à origem para ser reaberta a fase instrutória, com a realização de audiência de instrução. E no mérito, que seja reconhecida a tese defensiva da exceção do contrato não cumprido, atribuindo-se a responsabilidade pela rescisão à Apelada, aplicando-lhe ainda a multa contratual.

Contrarrazões recursais devidamente apresentadas Id. 276387971, pelo desprovimento recursal.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA JÚLIA CUNHA RIBEIRO FERREIRA, OAB/RJ 180.732.

V O T O
(PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA)

E
XM
O. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS
(RELATOR):

Egrégia Câmara,

A irresignação merece prosperar.

A tese de cerceamento de defesa suscitada pela parte apelante deve ser acolhida.

O Juízo
a quo
ao julgar a lide antes de oportunizar ao apelante que se defendesse plenamente e que fosse realizada a devida instrução processual, com a produção da prova testemunhal e depoimento pessoal das partes requeridas, dentre outros meios de prova em direito admitidos, invariavelmente, cerceou o direito de defesa do recorrente, tolhendo-lhe parte do contraditório e a ampla defesa, ao extirpar a possibilidade da produção de novas provas.

Deve ser considerado que no feito é debatida a existência de particularidades relativas ao descumprimento contratual que, sem sombra de dúvidas, requer a oitiva de testemunhas e depoimento pessoal das partes litigantes.

Embora o Juízo de primeiro grau alegue que as provas produzidas já são suficientes para a formação do seu convencimento, é necessário destacar que existe o duplo grau de jurisdição, no qual outros magistrados têm contato com os autos e necessitam de um conjunto probatório robusto e bem formado.

Portanto, no caso dos autos, verifico que de fato a intimação para manifestação quanto a produção probatória apenas foi publicada via sistema, inexistindo publicação em Diário Judicial, conforme certificado no Id. 183761186.

Assim, no presente caso, houve um desrespeito com as normas processuais e os princípios constitucionais, como o insculpido no artigo 5o, LV:
“aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes”
, em manifesto prejuízo aos apelantes.

Vejamos o posicionamento do c. Superior Tribunal de Justiça com relação ao tema:

“
Existindo necessidade de dilação probatória para aferição de aspectos relevantes da causa, o julgamento antecipado da lide importa em violação do princípio do contraditório, constitucionalmente assegurado às partes e um dos pilares do devido processo legal
.” (STJ.
Resp
7.004-AL. Rel. Min. Sálvio de Figueiredo. 4a Turma. J. em: 21.08.1991. DJU 30.9.91, p. 13.489) (grifo nosso)

“
Evidenciando-se a necessidade de produção de provas, pelas quais, aliás, protestou o autor, ainda que genericamente, constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, fundado exatamente na falta de prova do alegado na inicial
.” (STJ.
Resp
7.267-RS. Rel. Min. Eduardo Ribeiro. 3a Turma. J. em: 20.3.1991. DJU 8.4.91, p. 3.887) (grifo nosso)

De forma similar, já julgou inúmeras vezes este e. Tribunal de Justiça, inclusive esta Terceira Câmara de Direito Privado, conforme segue:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO -
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PRELIMINAR
DE CERCEAMENTO DE DEFESA ACOLHIDA - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA
- SENTENÇA ANULADA - RECURSO PROVIDO.
O fato de o magistrado julgar a lide de forma antecipada não constitui, por si só, cerceamento de defesa, mas faculdade posta à disposição do julgador pelo artigo 330 do Código de Processo Civil, todavia, no caso concreto, a realidade fática posta à apreciação mostra-se nebulosa, cuja situação demanda maior dilação probatória e revela a necessidade de se anular a sentença que julgou improcedente os embargos de terceiro.”
(TJ-MT, 6a Câmara Cível, Agravo no 13.527/2009, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. em 07.10.2009) (grifo nosso)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO -
PROVAS REQUERIDAS PELAS PARTES
- JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - INDEFERIMENTO IMPLÍCITO - IMPOSSIBILIDADE - RECONHECIMENTO DE INSUFICIÊNCIA DE PROVAS -
CERCEAMENTO DE DEFESA - PRELIMINAR ACOLHIDA.
1.
A afirmação por parte do julgador de que se encontra apto para decidir antecipadamente a lide (art. 330, I, do CPC) não lhe permite a utilização, como um dos fundamentos da sentença, pronunciamento acerca da falta de elementos fáticos à formação da sua convicção, ainda mais quando obstou a produção de provas tempestivamente requeridas e deixou de justificar os motivos pelos quais recusou a instrução do processo
.2. Tal atitude acaba por lesionar, simultaneamente, o direito de defesa (art. 5o, LV, CF88) e o dever de fundamentação (CF, art. 93, IX), merecendo reforma a decisão lançada nesse sentido.” (TJMT. RAC no 48885/2011.
5a Câmara Cível
. Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho. J. em: 8.2.2012) (grifo nosso)

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL – ACIDENTE DE TRÂNSITO - JULGAMENTO ANTECIPADO – DECISÃO
QUE JULGA IMPROCEDENTE AÇÃO POR AUSÊNCIA DE PROVAS –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVAS – ART. 5o, LIV E LV, CF – ACOLHIDA – SENTENÇA ANULADA
– RECURSO PROVIDO. É perfeitamente possível que o magistrado julgue a lide de forma antecipada, quando entender que não há necessidade de dilação probatória, entretanto, não lhe é permitido rejeitar o pleito por ausência de provas, sob pena de cerceamento do direito de defesa e violação aos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e devido processo legal, conforme o disposto no art. 5o, LIV e LV, da CF.” (TJMT. RAC no 36044/2013, Des. Carlos Alberto Alves Da Rocha. 5a Câmara Cível. J. em: 30.10.2013 –
Dje
: 12.11.2013) (grifo nosso)

Portanto, houve um atropelo processual no caso em análise, não restando dúvidas que fora cerceado o direito ao contraditório e ampla defesa do apelante.

Anoto, por fim, que o Processo Civil prestigia o Princípio da Verdade Real, que consiste na autorização dada, pelo artigo 370 do CPC, ao juiz para determinar, de ofício, as provas necessárias à instrução do processo.

Esta iniciativa por parte do magistrado em nada compromete a sua neutralidade, uma vez que este não estaria violando outros princípios, como o da Imparcialidade ou o da Igualdade Processual e, muito menos, favorecendo uma parte em detrimento da outra.

O que se busca ao aplicar esse artigo é o conhecimento profundo dos fatos ocorridos e a verdade real.

Agindo assim, não se pretende o favorecimento de alguma parte, mas a correta prestação jurisdicional.

Dispositivo.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para acolher a tese de cerceamento de defesa,
anular a sentença de primeiro

grau e

determinar o retorno dos autos ao Juízo
a quo
para
reabrir
a instrução processual
e que se realize a devida produção de todos os meios de prova em direito admitidos
.

É como voto.

V O T O (PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (
2
o VOGAL):

Peço vista
antecipada
dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O (PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA)

E
XMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(
1a
VOGAL):

Aguardo o pedido de vista dos autos.

SESSÃO DE 14 DE MAIO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

VISTA

(PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2o VOGAL):

Egrégia Câmara,

O voto do Eminente Relator elucida a questão, porém, entendi ser necessário analisar mais profundamente a matéria tratada no recurso.

Em suma, trata-se de recurso de apelação interposto por Del Valle Fertilizantes Ltda. em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara de Alto Araguaia, que nos autos da ação de reintegração de posse movida por Galvani Industria, Comércio e Serviços S.A., julgou procedente a pretensão.

O apelante arguiu preliminarmente o cerceamento de defesa, discorrendo que não foi intimada
por meio do Diário de Justiça, para apresentar rol de provas após o despacho saneador, tendo a intimação ocorrido equivocadamente via sistema, aplicável apenas à Defensoria Pública, Ministério Público e Procuradoria do Estado. Argumenta que tal falha comprometeu sua ampla defesa, pois lhe foi tolhida a oportunidade de produzir prova testemunhal essencial à demonstração dos fatos constitutivos de sua tese defensiva.

A r. preliminar foi acolhida
pelo
i. Relator, sob o fundamento de que “
verifico que de fato a intimação para manifestação quanto a produção probatória apenas foi publicada via sistema, inexistindo publicação em Diário Judicial, conforme certificado no Id. 183761186
”.

Contudo, com a devida vênia, após detida análise dos autos, tenho que a questão resta acobertada pela preclusão. Explico.

De fato, conforme se depreende da aba expedientes, a apelante foi intimada somente via sistema, referente ao despacho que determinou a intimação das partes para informar quanto a produção de provas (id. 276387898).

Nota-se que à época do despacho, a apelante já se encontrava devidamente representada pelo então causídico, sendo despiciendo relembrar que
o sistema
PJe
admite como forma válida de comunicação das decisões judiciais a intimação por meio eletrônico, sendo esta considerada pessoal para os advogados cadastrados no processo, nos termos do artigo 5o, §1o, da Lei no 11.419/2006 e do artigo 270 do CPC.

Ademais, verifica-se que após o despacho para indicação das provas que pretendiam produzir, a apelante atendeu a determinação de emenda à reconvenção, apesentou documentação objetivando a concessão da gratuidade de justiça, formulou pedido de reconsideração referente ao indeferimento do benefício; ou seja, inequívoco o seu conhecimento do andamento processual.

Ora, não há falar em nulidade quando demonstrado que a parte foi validamente intimada por meio eletrônico e, ainda assim, deixou de se manifestar no momento oportuno.

Diante disso, ao deixar transcorrer in albis o prazo para manifestação sobre as provas, a parte ré/apelante aquiesceu à preclusão da faculdade probatória, não podendo agora, em sede recursal, alegar cerceamento de defesa de forma contraditória à sua própria conduta processual.

Portanto, ausente qualquer vício processual que justifique a anulação da sentença, ouso
divergir
do nobre Relator para
rejeitar
a preliminar, porquanto restou demonstrado que a parte foi efetivamente intimada e teve a oportunidade de se manifestar, devendo suportar os efeitos da sua inércia processual.

É como voto.

V O T O (RETIFICADO VENCEDOR - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR):

Egrégia Câmara,

De início, o recorrente aponta cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide, pois alega que não lhe foi oportunizada a produção de provas.

O art. 370 do CPC dispõe que o juiz é o destinatário da prova, cabendo a ele determinar aquelas necessárias ao julgamento do mérito.

Nesse sentido, o julgamento antecipado da lide, por si só, não caracteriza cerceamento de defesa, sobretudo quando o conjunto probatório da demanda é suficiente para o convencimento do julgador, como no caso dos autos.

Assim, não basta que a parte alegue genericamente a necessidade de prolongamento da instrução, deve ser demonstrado efetivamente quais provas seriam imprescindíveis ao deslinde da controvérsia e, por isso, deveriam ser necessariamente produzidas.

A propósito:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. SÚMULA No 7/STJ. 1.
Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento.
2. Rever o acórdão que afastou o cerceamento de defesa implicaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula no 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(STJ -
AgRg
no
AREsp
: 636461 SP 2014/0328023-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
10/03/2015)

Outrossim, o juízo singular destacou em despacho de ID. 184400767, que a apelante foi devidamente intimada para especificação as provas que desejaria apresentar, no entanto, deixou transcorrer o prazo, vindo a precluir o seu direito.

Pelo exposto,
rejeito a preliminar.

V O T O

(PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (1a VOGAL):

De acordo com o voto
do Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, nesta oportunidade, aderido pelo
Relator.

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (PRESIDENTE):

P
reliminar de cerceamento de defesa
rejeitada
.

Adiada a conclusão do julgamento para a

sessão de 11 de junho de 2025
,
para apreciação do mérito recursal.

SESSÃO DE 11 DE JUNHO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (RELATOR):

Pois bem.

Trata-se de Ação de Reintegração de Posse com base em Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel para a aquisição, pela apelante, do imóvel denominado "Ferrovia-Terminal Alto Araguaia", localizado no Município de Alto Araguaia, Mato Grosso, pelo montante combinado de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais) (id. 276387499).

Assim, a parte autora/apelada alegou que a compradora/apelante deixou de adimplir com o pagamento do imóvel, requerendo a reintegração do bem, com o reconhecimento da rescisão contratual e aplicação de multa por descumprimento do instrumento negocial.

Por sua vez, a parte recorrente, sustentou que o descumprimento contratual se deu por culpa da recorrida, tendo em vista que não entregou o bem na forma pactuada pelo instrumento contratual.

Assim, a controvérsia reside em saber quem deu causa a inadimplência do contrato em discussão.

Como asseverado, irresignada com a r. sentença, a apelante sustenta que, parte do terminal, benfeitoria integrante do imóvel, foi desmontado e retirado do local, contrariando expressamente a previsão contratual existente, deixando de pagar as parcelas convencionadas, invocando a exceção de contrato não cumprido.

Todavia, tal tese não merece acolhida.

A exceção de contrato não cumprido, está prevista no art. 476 do Código Civil:

“
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”.

A exceção de contrato não cumprido permite que um dos contratantes recuse o cumprimento da sua obrigação, enquanto a parte contrária não cumprir a dela. A aplicação dessa cláusula, em regra, está ligada ao descumprimento integral da obrigação ou inadimplemento absoluto.

Não se pode descurar que os
arts
. 421 e 422 do Código Civil impõem o respeito à função social do contrato e à boa-fé objetiva, que são cláusulas que figuram em todos os contratos:

“Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

A função social e a boa-fé objetiva moldam e restringem comportamentos, criando limites toleráveis de atuação sem violação ao pactuado.

No presente caso, a parte apelada antes de firmar o Contrato de Compra e Venda, destacou para a apelante que tanto o ramal quanto a estrutura para descarga dos vagões ferroviários não possuíam serventia, de maneira que, na Cláusula 7.3 do referido contrato, consta que,
verbis
:

“7.3 A COMPRADORA declara que vistoriou e avaliou o Imóvel, aceitando o mesmo na forma como se encontra e lhe será entregue, nada tendo a reclamar a este
título
, presente ou futuramente.”
(id. 276387499)

Mesmo assim, a apelante optou por permanecer no negócio, deixando de honrar o pagamento dos
aluguéis
contratados.

Diante desse cenário, não se mostra juridicamente viável a aplicação da exceção de contrato não cumprido, pois a inadimplência deliberada da compradora não encontra respaldo em um inadimplemento absoluto do vendedor, que previamente a notificou sobre a peculiaridades do imóvel, além de que, a apelante manifestou expresso acordo com o que estava adquirindo.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - PRELIMINAR - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REJEIÇÃO - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO - SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS - CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA ACERCA DO MOMENTO DA ENTREGA DOS REFERIDOS DOCUMENTOS -- EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO INSTITUTO. - Não há que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade se a parte recorrente, em sua peça recursal, impugnou suficientemente os fundamentos da decisão apelada, declinando os motivos do pedido de reexame da decisão. - A exceção de contrato não cumprido (
exceptio
non
adimpleti

contractus
) permite que um dos contratantes recuse o cumprimento da sua obrigação, enquanto a parte contrária não cumprir a dela. - Quem está em mora em contrato bilateral, nos termos do art. 476 do Código Civil, não pode invocar enriquecimento sem causa, sobretudo por ser impossível vislumbrar, pendente a sua obrigação, se realmente está em prejuízo. - Havendo cláusula contratual expressa acerca do momento de apresentação dos documentos, não há que se falar em exceção de contrato não cumprido se a condição prevista na referida cláusula não foi cumprida.”
(TJMG
- Apelação

Cível 1.0000.24.194629
-2/002, Relator(a): Des.(a) Aparecida
Grossi,
17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/05/2025, publicação da súmula em 15/05/2025)

Desta forma, não há que se falar em descumprimento do contrato por parte da apelada, razão pela qual, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Dispositivo.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios anteriormente fixados para 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

V O T O
(MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (1a VOGAL):

De acordo com o voto do Relator.

V O T O
(MÉRITO)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (2a VOGAL):

De acordo com o voto do Relator.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2025