Tribunal: TJMT
Processo: 1009385-98.2025.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-06

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. INEXISTÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DOS VÍCIOS DO IMÓVEL. PROBABILIDADE DO DIREITO. ART. 300 DO CPC. REQUISITO AUSENTE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar de rescisão contratual, suspensão da exigibilidade de aluguéis e encargos e autorização para imediata desocupação de imóvel locado, alegando os agravantes vícios estruturais que comprometeriam a habitabilidade do bem.
II. Questão em discussão
Verificar se os vícios relatados pelos agravantes justificam, em juízo de cognição sumária, a rescisão do contrato de locação e a dispensa de obrigações contratuais, com restituição da caução depositada.
III. Razões de decidir
O contrato de locação previa expressamente a vistoria e a aceitação do imóvel em condições regulares de uso pelos locatários, cláusulas estas não infirmadas de plano.
A parte agravada apresentou notas fiscais e registros de reparos, o que enfraquece a plausibilidade do direito alegado pelos agravantes e afasta o perigo de dano iminente, imprescindível à concessão da tutela de urgência.
A matéria demanda instrução probatória aprofundada, não sendo possível afirmar, em sede de agravo, a veracidade das alegações nem a ocorrência de inadimplemento contratual grave.
IV. Dispositivo e tese
Recurso não provido.
Tese de julgamento:
A rescisão contratual por vício do imóvel exige prova inequívoca da inabitabilidade e da inércia do locador em promover os reparos, não sendo admissível sua concessão liminar quando presentes cláusulas contratuais que afirmam a vistoria e aceitação prévia do imóvel e documentos que indicam a realização de manutenções.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009385-98.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SALOME DA SILVA BARROS - CPF: 241.520.051-49 (ADVOGADO), VITOR MANOEL DE ALMEIDA SILVA - CPF: 061.851.651-47 (AGRAVANTE), LEIDY ANNE RODRIGUES ALMEIDA DA ROSA - CPF: 040.586.891-02 (AGRAVANTE), ROSIMEIRE RODRIGUES BATISTA - CPF: 652.222.881-53 (AGRAVANTE), ROSEANE GOMES OJEDA - CPF: 559.497.701-53 (AGRAVADO), LAWRENCE OLIVEIRA BARRETO - CPF: 945.170.371-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA
INDEFERIDA
. INEXISTÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DOS VÍCIOS DO IMÓVEL.

PROBABILIDADE DO DIREITO
.
ART. 300 DO CPC
.
REQUISITO AUSENTE
.
DECISÃO MANTIDA
.
RECURSO NÃO PROVIDO
.

I.
Caso em exame

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar de rescisão contratual, suspensão da exigibilidade de aluguéis e encargos e autorização para imediata desocupação de imóvel locado, alegando os agravantes vícios estruturais que comprometeriam a habitabilidade do bem.

II.
Questão em discussão

Verificar
se os vícios relatados pelos agravantes justificam, em juízo de cognição sumária, a rescisão do contrato de locação e a dispensa de obrigações contratuais, com restituição da caução depositada.

III.
Razões de decidir

O contrato de locação previa expressamente a vistoria e a aceitação do imóvel em condições regulares de uso pelos locatários, cláusulas estas não infirmadas de plano.

A parte agravada apresentou notas fiscais e registros de reparos, o que enfraquece a plausibilidade do direito alegado pelos agravantes e afasta o perigo de dano iminente, imprescindível à concessão da tutela de urgência.

A matéria demanda instrução probatória aprofundada, não sendo possível afirmar, em sede de agravo, a veracidade das alegações nem a ocorrência de inadimplemento contratual grave.

IV.
Dispositivo e tese

Recurso
não provido
.

Tese de julgamento:

A rescisão contratual por vício do imóvel exige prova inequívoca da inabitabilidade e da inércia do locador em promover os reparos, não sendo admissível sua concessão liminar quando presentes cláusulas contratuais que afirmam a vistoria e aceitação prévia do imóvel e documentos que indicam a realização de manutenções.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento de decisão da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá (MT) que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Materiais e Morais n. 1003204-55.2025.8.11.0041, indeferiu o pedido de rescisão contratual, suspensão da exigibilidade do pagamento de aluguéis e demais encargos, além da imediata desocupação do imóvel pelos agravantes.

Os agravantes alegam que em 28-8-2024 firmou contrato de locação do imóvel localizado na rua 235, no 19, quadra 80, setor II, bairro Tijucal, município de Cuiabá (MT), válido até 5-8-2025.

Aduzem que o valor mensal do aluguel é de R$2.300,00, e em caso de pontualidade no pagamento, o montante fica em R$1.950,00, conforme estabelecido no contrato.

Afirmam que efetuaram o pagamento de R$3.900,00, como caução, que está na posse da agravada desde 28-8-2024, para cobrir supostos custeios com manutenção no imóvel ao final do contrato.

Ressaltam que ao se mudarem, a casa apresentou defeitos estruturais e infiltrações comprometendo a segurança e a salubridade do local, visto que que estão correndo risco iminente de danos irreparáveis como de desabamento do forro do teto.

Mencionam que notificaram de forma reiterada a agravada via WhatsApp, no entanto ela permaneceu inerte.

Requerem a imediata desocupação do imóvel, sem penalidades e com restituição da caução depositada.

Na Contraminuta (Id.

285530851
),
a agravada sustenta que
os vícios apontados pelos locatários eram aparentes e não ocultos, tendo sido inclusive objeto de vistoria prévia, da qual os autores participaram e na qual nada foi registrado.

Argumenta ainda que todos os reparos foram devidamente executados, inclusive mediante apresentação de notas fiscais, razão pela qual não haveria descumprimento contratual e, tampouco, fundamento para eximir os agravantes das penalidades previstas contratualmente.

Pugna pelo não provimento do Recurso.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

Os agravantes se insurgem contra decisão que
indeferiu o pedido de rescisão contratual, suspensão da exigibilidade do pagamento de aluguéis e demais encargos
.

Alegam que, após a entrada no imóvel, identificaram graves defeitos estruturais, como infiltrações no telhado, nas paredes e no piso, além de alagamentos decorrentes de vazamento da caixa de gordura e falhas no sistema elétrico, o que teria tornado o bem inabitável.

Afirmam que a
agravada
foi notificada em diversas ocasiões, sem que tivesse adotado providências eficazes e definitivas para sanar os problemas.

Requerem a rescisão do contrato, a suspensão da cobrança dos aluguéis e a autorização para desocupação do imóvel sem imposição de penalidade contratual, com a consequente devolução do valor da caução.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC).

No caso concreto,
os agravantes
firmaram contrato de locação com prazo determinado, de
28-8-2024
a
5-8-2025
,
t
endo declarado, de forma expressa, que vistoriaram e receberam o imóvel em boas condições de uso, com todas as instalações funcionando adequadamente, conforme as cláusulas primeira e nona
(Id
.

285530853
).

Ressalte-se que, apesar das alegações dos agravantes, a parte agravada afirma ter atendido todas as reclamações apresentadas, juntando aos autos notas fiscais e comprovantes de serviços realizados, como reparos no telhado e limpeza no quintal
(Id
.

285530855
e Id.

285530864
).

Diante disso, não é possível, em juízo de cognição sumária, concluir que os vícios apontados existiam no momento da entrega do imóvel ou que comprometeram, de forma substancial, sua habitabilidade, a ponto de justificar a imediata rescisão contratual e a exoneração das obrigações assumidas.

Assim, as razões expostas não atribuem o grau de certeza da veracidade das argumentações d
os
agravante
s
a autorizar a reforma da decisão recorrida, sendo mais prudente a formação do contraditório e da ampla defesa para melhor avaliação dos fatos, os quais poderão ser revistos na primeira instância.

Pelo exposto
,
nego provimento ao Recurso
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2025