Tribunal: TJMT
Processo: 1043442-58.2021.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-07

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGADA PROPAGANDA ENGANOSA SOBRE PARCELAS FIXAS. NÃO COMPROVAÇÃO DO VÍCIO. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de revisão contratual. A parte autora alega abusividade e nulidade de cláusulas contratuais em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Sustenta propaganda enganosa quanto à ausência de correção monetária nas parcelas e falta de clareza sobre o valor final do contrato.
II. Questão em discussão
A questão em discussão consiste em saber: (i) se houve propaganda enganosa por parte da ré em relação às condições de pagamento; e (ii) se os reajustes contratuais são válidos à luz do Código de Defesa do Consumidor.
III. Razões de decidir
A campanha publicitária de parcelas fixas tinha período específico de validade anterior à assinatura do contrato pelos autores, não havendo elementos que indiquem sua aplicabilidade ao contrato em questão.
O contrato formalizado prevê expressamente a aplicação de juros remuneratórios e correção monetária, os quais foram pactuados e devidamente informados à consumidora no momento da assinatura.
A ausência de comprovação de propaganda enganosa ou de vício de consentimento leva à manutenção da validade das cláusulas contratuais questionadas.
IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “A inexistência de comprovação de propaganda enganosa ou de vício no consentimento do consumidor, bem como a expressa previsão contratual de reajustes pactuados, não ensejam a revisão ou nulidade de cláusulas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 6o, III, e 52; CPC, art. 373. Jurisprudência relevante citada: TJMT, RAC no 1037715-55.2020.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 11.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043442-58.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Interpretação / Revisão de Contrato, Bancários, Liminar]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FRANCISCO VANDERLEI MELO FEITOSA - CPF: 007.251.561-98 (APELANTE), ALEX DE LAURA DALTRO DE SOUZA - CPF: 688.226.931-91 (ADVOGADO), ANGELICA SUELI RAMOS DOS SANTOS MELO - CPF: 021.200.121-30 (APELANTE), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (APELADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGADA PROPAGANDA ENGANOSA SOBRE PARCELAS FIXAS. NÃO COMPROVAÇÃO DO VÍCIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de revisão contratual. A parte autora alega abusividade e nulidade de cláusulas contratuais em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Sustenta propaganda enganosa quanto à ausência de correção monetária nas parcelas e falta de clareza sobre o valor final do contrato.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber: (i) se houve propaganda enganosa por parte da ré em relação às condições de pagamento; e (ii) se os reajustes contratuais são válidos à luz do Código de Defesa do Consumidor.

III. Razões de decidir

A campanha publicitária de parcelas fixas tinha período específico de validade anterior à assinatura do contrato pelos autores, não havendo elementos que indiquem sua aplicabilidade ao contrato em questão.

O contrato formalizado prevê expressamente a aplicação de juros remuneratórios e correção monetária, os quais foram pactuados e devidamente informados à consumidora no momento da assinatura.

A ausência de comprovação de propaganda enganosa ou de vício de consentimento leva à manutenção da validade das cláusulas contratuais questionadas.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
“A inexistência de comprovação de propaganda enganosa ou de vício no consentimento do consumidor, bem como a expressa previsão contratual de reajustes pactuados, não ensejam a revisão ou nulidade de cláusulas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 6o, III, e 52; CPC, art. 373.
Jurisprudência relevante citada: TJMT,
RAC no 1037715-55.2020.8.11.0041, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 11.12.2024.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
apelação cível
interposta por Francisco Vanderlei Melo Feitosa e outra, em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação revisional de cláusulas contratuais para aquisição de imóvel proposta contra BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda., julgou improcedente os pedidos contidos na inicial, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixado em 20% sobre o valor atribuído à causa, restando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça concedida (art.98, §3o, do CPC).

Inconformados, sustentam os apelantes, em síntese, que as partes firmaram o contrato de compra e venda do Lote urbano, com pagamento parcelado em 160 prestações mensais de R$ 649,03. Alegam que à época da contratação, a apelada teria veiculado publicidade que prometia a venda de lotes com parcelas fixas e sem correção monetária, o que os motivou a celebrarem o contrato. Aduzem que a publicidade não contém data de validade, sendo aplicado reajuste às parcelas, o que contraria os termos da publicidade vinculativa, configurando prática abusiva e violação ao direito básico à informação assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Seguem defendendo que deve ser declarada nula a cláusula quinta e seu §11o do contrato objeto dos autos, pois prevê a correção monetária das parcelas em detrimento da publicidade veiculada pela apelada, a qual integra o contrato e vincula o fornecedor de produtos e serviços. Firme em seus argumentos, ao final requer a reforma da sentença.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 256965241).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 29 de janeiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Francisco Vanderlei Melo Feitosa move ação de revisão de cláusulas contratuais em face da BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda., alegando que as partes celebraram, em 01.11.2017, contrato de compra e venda de imóvel do Lote 19, Quadra 03, do Loteamento Residencial Mirante do Parque, em Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 55.421,18, com pagamento dividido em 160 parcelas de R$ 649,03.

Alega que a correção monetária aplicada ao contrato contraria publicidade veiculada pela ré, que oferecia lotes em parcelas fixas e sem correção. Ainda, que a ausência de informações claras e adequadas acerca das condições de pagamento configura violação aos princípios do Código de Defesa do Consumidor (CDC), além de colocá-los em desvantagem exagerada. Diante disso, pretende a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a correção monetária e a revisão das parcelas para o valor fixo de R$ 346,38, bem como a devolução de valores pagos indevidamente e a inversão do ônus da prova.

Após o regular trâmite processual, o douto magistrado
a quo
julgou improcedente os pedidos contidos na inicial, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixado em 20% sobre o valor atribuído à causa, restando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça concedida (art.98, §3o, do CPC) – id. 256965236.

Inconformados, os autores, ora apelantes, alegam que à época da contratação, a apelada teria veiculado publicidade que prometia a venda de lotes com parcelas fixas e sem correção monetária, o que os motivou a celebrarem o contrato. Aduzem que a publicidade não contém data de validade, e os reajustes nas parcelas configuram prática abusiva e violação ao direito básico à informação assegurado pelo CDC.

Diante disso, defendem que deve ser declarada nula a cláusula quinta e seu §11o do contrato objeto dos autos, pois prevê a correção monetária das parcelas em detrimento da publicidade veiculada pela apelada, a qual integra o contrato e vincula o fornecedor de produtos e serviços. Firme em seus argumentos, ao final requerem a reforma da sentença.

Pois bem. Inicialmente, mister se faz constar que é plenamente aplicável o Código de Defesa do Consumidor na espécie, bem como a inversão do ônus da prova, nos termos do seu art. 6o, inc. VIII, tendo em vista a existência de relação de consumo.

Todavia, ainda que haja a aplicação do CDC no caso vertente, com deferimento da inversão do ônus da prova, o certo é que cabe ao consumidor provar, mesmo que minimamente, o quanto alegado na inicial, consoante preceitua o art. 373, inc. I, do CPC.

Isto porque, o art. 373, inc. I e II, do CPC, preceitua que cabe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, determinando que é ônus do réu apresentar provas hábeis a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito por aquele postulado,
verbis
:

“
Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
”

In casu
, e
m que pese o sustentado pela parte autora, tenho que não restou configurado o vício no contrato.

Isso porque, compulsando os autos, a ré demonstrou através da manifestação juntada no id. 256965219, que a campanha veiculada “
Lotes Com Parcelas Fixas e Sem Correção
”, estava limitada ao período de 02.07.2017 a 25.08.2017 e a contratos com parcelamento máximo de 48 vezes, nos termos do regulamento. Os recorrentes, contudo, firmaram o contrato apenas em 01.11.2017 (id.

256966157), fora do período promocional, optando pelo parcelamento em 160 vezes, condição que previa expressamente a correção monetária pelo IGPM.

Ademais, verifica-se do contrato colacionado, que o reajuste das parcelas por juros e correção monetária está
expressamente
estabelecido no pacto (id. 256966157), o que, a toda evidência, denota que os recorrentes tiveram ciência dos valores a ser corrigido no próprio ato da assinatura.

Aliás, nesse ponto, bem ponderou o d. magistrado de origem:

“
No que tange ao vício no contrato por propaganda enganosa, observa-se que não ficou caracterizado.

Isto porque, a parte requerida comprova que a promoção veiculada para as parcelas fixas do contrato teve prazo certo e determinado, qual seja, o período de 02/07/2017 a 25/08/2017, bem assim para o caso de parcelamento em 48 (quarenta e oito) parcelas (Id. 71740335 e ID. 102375320) e, no caso, o autor assinou o contrato em 01/11/2017, três meses depois do final da promoção e, ainda, parcelado em 160 meses.

Além disso, a alegação de que as parcelas deveriam ser fixas, por conta de suposta promoção vinculativa veiculada pela imagem colada na inicial, não induz ao engano alegado pelo autor,
mormente por que o contrato assinado no ID. 71740325, contém de forma expressa a forma de pagamento e a incidência de reajuste das parcelas
.

Nota-se que a ré se desincumbiu do ônus de demonstrar que a promoção de parcelas fixas foi específica para as vendas ocorridas entre 02/07/2017 a 25/08/2017, e o autor adquiriu o imóvel em 01/11/2017.

Ora, se houvesse engano justificável, este era perceptível a partir da parcela vencida em 20/03/2018, e, para tanto, o autor tinha a opção de pedir a rescisão contratual, o que não fez, pelo contrário, buscou o judiciário somente em 15/12/2021, para alegar a propaganda enganosa, evidentemente, não existente na espécie.

No caso, repita-se, inexiste vício de consentimento no contrato ou propaganda enganosa que autorize este Juízo a declarar inexigíveis as cláusulas contratuais, tampouco restou configurada qualquer situação que configure danos morais ao autor.
” (id. 256965236 - destaquei).

Nota-se que a ré se desincumbiu do ônus de demonstrar que a promoção de parcelas fixas foi específica para as vendas ocorridas entre 02.07.2017 a 25.08.2017, e a parte autora adquiriu em tempo posterior, não se aplicando a referida oferta.

No presente contexto, não há qualquer indício de que os autores foram compelidos a aderir ao contrato, tampouco se vislumbra vício de consentimento ou cláusula abusiva. Pelo contrário, as condições contratuais foram detalhadas no instrumento, incluindo expressamente a incidência de correção monetária e juros.

É certo que o princípio do
pacta sunt servanda
(os contratos fazem lei entre as partes) deve prevalecer, especialmente quando não há comprovação de violação de boa-fé ou desvantagem excessiva para o consumidor.

Nesse sentido, assim decidiu esta Terceira Câmara, confira:

“
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGADA PROPAGANDA ENGANOSA SOBRE PARCELAS FIXAS. NÃO COMPROVAÇÃO DO VÍCIO. IMPROCEDÊNCIA.

(...)

Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento:
"A inexistência de comprovação de propaganda enganosa ou de vício no consentimento do consumidor, bem como a expressa previsão contratual de reajustes pactuados, não ensejam a revisão ou nulidade de cláusulas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel."
(...)”
(RAC no 1037715-55.2020.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado, minha relatoria, j. 11.12.2024 – destaquei).

Diante disso, é
evidente que competia aos apelantes demonstrar o direito que lhe assiste, contudo, reafirmo que as provas carreadas aos autos não demonstraram ato ilícito cometido pela apelada.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e, lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 29 de janeiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2025