Tribunal: TJMT
Processo: 0027092-76.2014.8.11.0002
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-25
Data de publicação: 2025-03-06

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA EM DUPLICIDADE. INEXECUÇÃO CONTRATUAL PELA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL EXPRESSA. APLICABILIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por MARIA HELENA DE SOUZA SILVA e JOSE CARLOS BEZERRA DA SILVA contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c perdas e danos ajuizada em face de UNIVERSAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA.
2. O juízo de primeiro grau reconheceu a resolução dos contratos de compromisso de compra e venda dos lotes no 14 e 15 do Loteamento Brasil Novo, condenando a ré à restituição simples dos valores pagos pelos autores, à devolução dos valores pagos a título de IPTU e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00.
3. Os apelantes sustentam que a sentença deixou de observar a cláusula 6a dos contratos, que prevê expressamente a restituição em dobro dos valores pagos na hipótese de resolução por inadimplemento dos vendedores, e requerem a reforma parcial da decisão para que tal penalidade seja aplicada.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em determinar se a cláusula contratual que prevê a restituição em dobro dos valores pagos pelos promitentes compradores, na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora, deve ser aplicada no caso concreto.
III. Razões de decidir
5. O princípio da autonomia privada assegura às partes a prerrogativa de disciplinar seus interesses mediante acordo de vontades, impondo-lhes a observância dos deveres livremente pactuados, salvo se houver manifesta abusividade (CC, arts. 421 e 422; CDC, art. 51).
6. A cláusula penal estipulando a devolução em dobro dos valores pagos pelos compradores, em caso de inadimplemento da vendedora, é válida e eficaz, pois visa garantir o equilíbrio contratual e coibir práticas abusivas, não caracterizando vantagem excessiva ou desproporcional para os consumidores.
7. A venda dos imóveis a terceiros, mesmo após a quitação integral pelos apelantes, configura descumprimento contratual grave por parte da vendedora, justificando a aplicação da penalidade prevista contratualmente.
8. A jurisprudência reconhece que, nos contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a devolução integral das quantias pagas, incluindo eventual cláusula penal estabelecida em favor do comprador (STJ, Súmula 543).
9. Diante do inadimplemento absoluto da promitente vendedora e da expressa previsão contratual, impõe-se a restituição em dobro dos valores pagos pelos apelantes.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula penal que estipula a devolução em dobro dos valores pagos pelos promitentes compradores, na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora, é válida e deve ser aplicada quando não caracterizar abusividade ou onerosidade excessiva.
2. O descumprimento contratual pelo promitente vendedor, consistente na não outorga da escritura definitiva e na venda dos imóveis a terceiros, justifica a aplicação da cláusula penal pactuada, impondo a restituição em dobro dos valores pagos pelos compradores.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408, 412, 413, 421 e 422; CDC, arts. 2o, 3o, 4o, III, e 51; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ/MT, RAC no 0016165-40.2017.8.11.0004, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 14.12.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0027092-76.2014.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOSE CARLOS BEZERRA DA SILVA - CPF: 428.004.391-49 (APELANTE), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), DAGMAR JULIANA BERNARDI JACOB - CPF: 776.085.779-91 (ADVOGADO), UNIVERSAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCAO CIVIL LTDA - CNPJ: 15.369.564/0001-73 (APELADO), MARIA HELENA DE SOUZA SILVA - CPF: 912.013.221-20 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA EM DUPLICIDADE. INEXECUÇÃO CONTRATUAL PELA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL EXPRESSA. APLICABILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por MARIA HELENA DE SOUZA SILVA e JOSE CARLOS BEZERRA DA SILVA contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c perdas e danos ajuizada em face de UNIVERSAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA.

2. O juízo de primeiro grau reconheceu a resolução dos contratos de compromisso de compra e venda dos lotes no 14 e 15 do Loteamento Brasil Novo, condenando a ré à restituição simples dos valores pagos pelos autores, à devolução dos valores pagos a título de IPTU e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00.

3. Os apelantes sustentam que a sentença deixou de observar a cláusula 6a dos contratos, que prevê expressamente a restituição em dobro dos valores pagos na hipótese de resolução por inadimplemento dos vendedores, e requerem a reforma parcial da decisão para que tal penalidade seja aplicada.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em determinar se a cláusula contratual que prevê a restituição em dobro dos valores pagos pelos promitentes compradores, na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora, deve ser aplicada no caso concreto.

III. Razões de decidir

5. O princípio da autonomia privada assegura às partes a prerrogativa de disciplinar seus interesses mediante acordo de vontades, impondo-lhes a observância dos deveres livremente pactuados, salvo se houver manifesta abusividade (CC, arts. 421 e 422; CDC, art. 51).

6. A cláusula penal estipulando a devolução em dobro dos valores pagos pelos compradores, em caso de inadimplemento da vendedora, é válida e eficaz, pois visa garantir o equilíbrio contratual e coibir práticas abusivas, não caracterizando vantagem excessiva ou desproporcional para os consumidores.

7. A venda dos imóveis a terceiros, mesmo após a quitação integral pelos apelantes, configura descumprimento contratual grave por parte da vendedora, justificando a aplicação da penalidade prevista contratualmente.

8. A jurisprudência reconhece que, nos contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a devolução integral das quantias pagas, incluindo eventual cláusula penal estabelecida em favor do comprador (STJ, Súmula 543).

9. Diante do inadimplemento absoluto da promitente vendedora e da expressa previsão contratual, impõe-se a restituição em dobro dos valores pagos pelos apelantes.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A cláusula penal que estipula a devolução em dobro dos valores pagos pelos promitentes compradores, na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora, é válida e deve ser aplicada quando não caracterizar abusividade ou onerosidade excessiva.

2. O descumprimento contratual pelo promitente vendedor, consistente na não outorga da escritura definitiva e na venda dos imóveis a terceiros, justifica a aplicação da cláusula penal pactuada, impondo a restituição em dobro dos valores pagos pelos compradores.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 408, 412, 413, 421 e 422; CDC, arts. 2o, 3o, 4o, III, e 51; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; TJ/MT, RAC no 0016165-40.2017.8.11.0004, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 14.12.2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
MARIA HELENA DE SOUZA SILVA
e
JOSE CARLOS BEZERRA DA SILVA
contra r. sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos
ajuizada contra
UNIVERSAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCAO CIVIL LTDA.,
julgou parcialmente procedentes
os pedidos iniciais para:
(i)
declarar a resolução dos contratos de compromisso de compra e venda dos lotes no 14 e 15 do Loteamento Brasil Novo;
(ii)
condenar a Ré a restituir aos Autores, de imediato e em parcela única, os valores das prestações recebidas, corrigidos pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% a.m. da citação;
(iii)
condenar a Ré a devolver os valores pagos pelos autores a título de IPTU, com os mesmos consectários; e
(iv)
condenar a Ré a pagar R$ 8.000,00 a título de danos morais, com correção pelo INPC do arbitramento e juros de mora de 1% a.m. da citação (
vide
ID. 264384816).

Em suas razões recursais de ID. 264384824, os Apelantes alegam, em síntese, que a sentença deixou de observar a cláusula 6a dos contratos, que prevê expressamente a restituição em dobro dos valores pagos na hipótese de resolução por inadimplemento dos vendedores.

Sustentam que a cláusula penal livremente pactuada deve prevalecer, tendo em vista a grave violação contratual perpetrada pela apelada, que deixou de outorgar a escritura definitiva e alienou os imóveis a terceiros.

Com essas considerações, pugnam pela reforma parcial da sentença, a fim de que a Apelada seja
condenada a restituir em dobro os valores desembolsados
, nos termos do art. 408 do Código Civil.

Contrarrazões apresentadas pela Defensoria Pública na condição de curadora especial, pugnando “
seja dado
PROVIMENTO AO PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
, para MODIFICAR a r. SENTENÇA exarada nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
”. (
Sic
. ID. 263610376; g. n.).

Recurso tempestivo e não possui preparo, em razão da Parte Apelante possuir o benefício da
justiça gratuita
deferida nos autos (ID. 265139792).

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Na origem,
MARIA HELENA DE SOUZA SILVA
e
JOSE CARLOS BEZERRA DA SILVA
manejaram
Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos
contra
UNIVERSAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCAO CIVIL LTDA.
, objetivando a procedência da ação para declarar a rescisão do contrato firmado com a Requerida e a condenação dessa na restituição do valor do contrato em dobro e os valores pagos referentes ao IPTU, bem como a indenização por danos morais.

Discorreram, na peça inicial, que, em 09/04/1997, adquiriram da Apelada, por meio de contratos de compromisso de compra e venda, os lotes no. 14 e 15, localizados no Loteamento Brasil Novo, no Bairro Cristo Rei, em Várzea Grande/MT, pelo valor de R$ 1.740,00 cada, pagos mediante uma entrada de R$ 180,00 e 24 parcelas iguais de R$ 65,00 por lote, havendo quitação integral.

Aduzem ter transferido o IPTU dos imóveis para seus nomes e que efetuaram os respectivos pagamentos, porém, em meados de 2011, perceberam depósito de materiais de construção e movimentação de pessoas nos lotes, registrando boletim de ocorrência.

Surpreendidos com construções nos lotes, diligenciaram junto ao 1o Ofício de Várzea Grande para resguardar o negócio, mas descobriram que os imóveis tinham sido vendidos a terceiro (
Aldo Silva da Costa Junior
) por R$ 20.000,00, que posteriormente os alienou a
Alessandra Costa Souza
e
Willian Ferreira Souza Silva
.

Notificaram extrajudicialmente a Apelada em 10/10/2014 para outorga da escritura, que permaneceu inerte, motivando o ajuizamento da ação.

Citada por edital, a apelada não contestou e foi-lhe nomeada a Defensoria Pública como curadora especial.

Após a regular tramitação processual, o d. Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos, conforme excerto a seguir transcrito:

“(...)

Do mérito

Na hipótese versada, resta incontroverso que as partes firmaram Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda dos lotes 01 e 02 localizados na quadra 05, do Loteamento Residencial

Brasil Novo, no Bairro Cristo Rei, nesta Comarca, pelo valor de R$ 1.740,00 (mil setecentos e quarenta reais) de forma parcelada, tendo os autores comprovado o pagamento integral.

O art. 475, do Código Civil, dispõe quanto a possibilidade da parte lesada pelo inadimplemento requerer a resolução do contrato:
‘a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos’.

(...)

Dessa forma, a controvérsia nesse ponto é de fácil solução, pois implica tão-só na análise do contrato firmado entre as partes e os deveres por elas estipulados.

Analisando os autos observo que a parte autora juntou aos autos Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Loteado e comprovantes de pagamentos no Id. 67239160 – págs. 36/52, o que demonstra que efetivamente realizou a aquisição do imóvel descrito nos autos da requerida, bem como o pagamento ajustado no compromisso de compra e venda pelos referidos imóveis.

Ainda, verifica-se que os autores também demonstraram que os imóveis em questão foram vendidos a um terceiro estranho a lide, conforme se observa das matriculas colacionadas no Id. 67239160 – pág. 90/100, em especial a notificação extrajudicial na qual os autores pretenderam a outorga da escritura definitiva dos imóveis (pág. 105).

Desse modo, é sabido que no Direito Processual Civil Brasileiro vige o sistema do ônus da prova, significando que ao afirmar os fatos o autor e o réu têm o ônus de provar as suas alegações, sob pena de não serem consideradas verdadeiras.

(...)

Assim, resta comprovado o seu inadimplemento ao realizar a venda do imóvel descrito na inicial a um terceiro estranho a lide sem o consentimento do autor, sendo este o motivo para a rescisão do contrato por inexecução voluntária.

A conduta da requerida em realizar a venda em duplicidade do imóvel descrito na inicial caracteriza ato ilícito e consequentemente enseja o dever reparatório em favor da autora.

(...)

Da devolução dos valores do contrato e do Imposto Predial Urbano

A rescisão do negócio pressupõe o retorno das partes ao respectivo status quo, o que significa dizer que todos os valores pagos devem ser devolvidos, a fim de evitar o enriquecimento sem causa das partes. Isso porque, se o negócio tem que ser desfeito, as partes também devem ser recolocadas no respectivo status quo.

Nesse esteio, impõe a devolução da quantia efetivamente paga pelo autor no valor de R$ 3.480,00 (três mil quatrocentos e oitenta reais) que foi devidamente comprovada pelos documentos colacionados junto a inicial, bem como a devolução de valores pagos a titulo de IPTU, não sendo permitida a retenção de qualquer quantia.

Dos danos morais

Como é cediço, o dano moral consiste na ofensa à dignidade da pessoa humana, considerada a pedra de toque de todos os demais direitos fundamentais previstos na Carta Magna. A reparação da ofensa, antes da Constituição Federal de 1988, estava atrelada à existência concomitante do dano material, realidade que passou a mudar com o advento da Nova Constituinte, que erigiu o dano moral à categoria de dano autônomo, nos moldes do que dita o inciso X, in fine, do art. 5o, da CF.

E uma vez configurada a referida ofensa, ela deve ser reparada, a fim de que o agredido tenha sua dor e seu sofrimento amenizados e que o ofensor repare o erro cometido e não torne a fazê-lo novamente. Eis o que se extrai dos arts. 186 e 927, ambos do Código Civil.

No caso vertente, os elementos da responsabilidade civil, consistentes na conduta, no nexo causal e no resultado, estão sobejamente presentes, haja vista que restou provado que a requerida, mesmo ciente de que os lotes descritos na inicial já haviam sido vendidos, alienou-o a terceiro de boa-fé.

Portanto, demonstrado que a requerida não agiu com a boa-fé objetiva que se espera dos contraentes, eis que dolosamente promoveu a venda do mesmo lote duas vezes a pessoas distintas reconheço, desta forma, a existência do dano moral sofrido pelos autores.

É indubitável que a parte autora passou por evidente abalo moral axiomático decorrente da frustração da expectativa de usufruir do imóvel adquirido, diante do repasse do bem a comprador estranho a lide, gerando transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento.

Ademais, foi obrigada a promover demanda judicial para alcançar solução ao problema que não foi evitado pela requerida. Tais incômodos e aborrecimentos extrapolam os limites da vida cotidiana e do tolerável, expondo a desprazeres inegáveis, sendo, portanto, passível de indenização por dano moral.

(...)

Destarte, uma vez caracterizada de forma indelével a responsabilidade da requerida, passo à análise do quantum indenizatório pleiteado pelos autores. Trata-se de matéria controvertida, porque a doutrina e a jurisprudência ainda não construíram critérios objetivos e seguros para sua fixação.

(...)

No presente, atento às circunstâncias do caso concreto, eis que reconhecida a responsabilidade das requeridas e considerando as condições econômico-financeiras das partes, e a gravidade da conduta da requerida, tenho que a quantia equivalente a
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
, pelo Dano Moral se mostra bastante razoável.

Em suma, tenho como justa a quantia acima. Porquanto, o objetivo da indenização por danos morais não é o enriquecimento do autor e tampouco o empobrecimento do requerido, tendo, sim, conforme posicionamento do colendo Superior Tribunal de Justiça ‘dupla função reparatória e penalizante
[3]’
.

(...)

Do dispositivo

Posto isto,
julgo parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial para:

a) DECLARAR
a resolução do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes;

b) CONDENAR
a requerida a restituir a parte autora, de imediato e em parcela única, os valores das prestações recebidas, corrigidas monetariamente pelo INPC, a partir da data de cada desembolso, mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação;

c) CONDENAR
a requerida a restituição dos valores dispendidos a título de IPTU, corrigido monetariamente pelo INPC, a partir da data de cada desembolso, mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação;

d) CONDENAR
a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento e juros de 1% ao mês, a partir da citação.

Em consequência, resolvo o mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Por fim,
condeno
a requerida ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, diante do lapso de tempo decorrido até aqui, pelo esmero no trabalho e pela combatividade do patrono (CPC - § 2o, do art. 85).”
(ID. 264384816).

Inconformados,
MARIA HELENA DE SOUZA SILVA
e
JOSE CARLOS BEZERRA DA SILVA
recorrem pleiteando a reforma parcial da sentença
apenas
para que a condenação de
UNIVERSAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCAO CIVIL LTDA.
à restituição dos valores pagos seja em dobro, com base em cláusula penal prevista nos contratos.

Pois bem.

A controvérsia recursal se cinge a aferir a validade e eficácia da cláusula penal inserta nos contratos de compromisso de compra e venda entabulados entre as partes, que prevê expressamente a restituição em dobro dos valores pagos pelos promitentes compradores na hipótese de resolução por inadimplemento dos promitentes vendedores (cláusula 6a),
in verbis
:

“6a.
Os vendedores se obrigam e se comprometem, por si, seus herdeiros, ou sucessores
, a outorgar e assinar em favor do comprador, seus herdeiros ou sucessores, ou ainda de pessoas pelo comprador indicadas, a respectiva escritura definitiva do imóvel compromissado, livre de desembaraço de quaisquer ônus, uma vez que hajam recebidos do comprador, seus herdeiros ou sucessores, a importância total que ora fica a dever bem como,
no caso de recusa, ou falta de cumprimento de qualquer cláusula deste contrato, serem obrigados a devolver ao comprador,

em dobro das importâncias totais que mesmo hajam recebido por conta do preço ajustado
, bem como a indenização das importâncias dispendidas com benfeitorias e demais melhoramentos no imóvel compromissado, além dos prejuízos decorrentes e que serão apurados”.
(
Cf
. ID. 264384795 - pág. 38; g. n.).

In casu
, a r. sentença, não obstante tenha reconhecido a resolução dos contratos por culpa exclusiva da Apelada
UNIVERSAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCAO CIVIL LTDA.
, que deixou de providenciar a outorga das escrituras definitivas e alienou os imóveis a terceiros, condenou-a
apenas
à devolução simples dos valores desembolsados por
MARIA HELENA DE SOUZA SILVA
e
JOSE CARLOS BEZERRA DA SILVA
, em afronta ao livremente pactuado.

Com a devida vênia,
tal conclusão não merece subsistir
.

Conquanto se trate de típico contrato de adesão, regido pelas normas de proteção do consumidor (CDC, art. 2o,
caput
e art. 3o, caput e § 2o), a simples incidência do diploma consumerista não tem a aptidão de tornar, automaticamente, abusivas ou nulas as cláusulas e condições entabuladas de comum acordo.

Com efeito, os contratos de consumo, tanto quanto os contratos civis e empresariais em geral, sujeitam-se ao princípio da autonomia privada, corolário da livre iniciativa, que assegura às partes a prerrogativa de disciplinar seus interesses mediante acordo de vontades, suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica (CC, art. 421).

Ao prestígio da autonomia privada se conjuga o postulado clássico da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), segundo o qual o acordo de vontades faz lei entre as partes, impondo-lhes a concretização das prestações assumidas (CC, art. 422).

Tais princípios basilares, que conferem segurança jurídica às operações econômicas, apenas cedem diante de abusividades manifestas e desproporcionais que onerem excessivamente o consumidor ou lhe subtraiam direitos fundamentais, rompendo o equilíbrio e a boa-fé da avença (CDC, art. 51).

Significa dizer que, no microssistema das relações de consumo, o dirigismo contratual impõe a mitigação, jamais a supressão, da autonomia privada (CDC, art. 4o, III).

A lei protetiva tolhe o desequilíbrio patente, mas não a liberdade contratual em si. Coíbe o prejuízo desproporcional ao vulnerável, mas não a livre estipulação de deveres e responsabilidades.

Como é cediço, o CDC apenas reputa nulas as cláusulas que "
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
" (art. 51, IV).

Presume exagerada a vantagem que "
se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso
" (art. 51, §1o, III).

Partindo dessas premissas,
tenho se afigurar razoável, adequada e proporcional a cláusula penal que estipula a restituição em dobro dos valores pagos pelos Apelantes,

na hipótese de resolução contratual por inadimplemento da promitente vendedora
, como se deu no caso concreto.

A cláusula livremente pactuada não coloca os consumidores em desvantagem excessiva, mas, ao revés, os protege da má-fé e deslealdade da compromissária, eis que tal penalidade previne e sanciona justamente o descumprimento dos principais deveres assumidos pela incorporadora: transferir a propriedade imobiliária prometida e não a negociar com terceiros.

Reitere-se que os Apelantes adimpliram fielmente todas as suas obrigações, quitando integralmente o preço (inclusive antecipando parcelas vincendas) e assumindo providências tributárias e cartorárias de regularização do imóvel. A expectativa legítima era, com isso, obter a pronta transmissão do domínio.

Frustrando essa justa expectativa, a Apelada não só descumpriu o dever de outorga da escritura como ainda alienou em duplicidade os lotes a pessoas estranhas ao negócio.

A toda evidência, a Apelada
UNIVERSAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCAO CIVIL LTDA.
m
alferiu gravemente a boa-fé objetiva e os fins econômicos do contrato
, em conduta de todo reprovável que causou severo abalo aos adquirentes, ora Apelantes. Tanto é assim que a sentença reconheceu o dano moral respectivo.

Portanto,
a restituição em dobro, que abrange indenização e prevenção da mora, revela-se em plena consonância com as peculiaridades do caso e com a natureza do ajuste
, não encerrando excessividade ou enriquecimento ilícito.

Oportuno registrar que a cláusula penal é típica expressão da autonomia privada franqueada pelo Código Civil, tanto que sua redução equitativa pressupõe a "
penalidade manifestamente excessiva
" em face "
da natureza e da finalidade do negócio
" (art. 413).

De igual modo, o diploma substancial somente autoriza sua limitação ao valor da obrigação principal quando estipulada "
para o caso de total inadimplemento
", não de mora (art. 412).

Logo,
constatada a inexecução completa e definitiva do contrato pela promitente vendedora

UNIVERSAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCAO CIVIL LTDA.
(mora absoluta), que deu causa inequívoca à resolução do negócio,
deve prevalecer a cláusula penal tal como convencionada
, que se afigura válida, eficaz e merecedora de tutela jurisdicional.

A propósito deste tema, destaco ilustrativo aresto desta e. Corte de Justiça:

“AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – EXISTÊNCIA DE PENHORA ADVINDA DE EXECUÇÃO FISCAL – VENDA INDEVIDA –
RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA
– DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543/STJ –
CLÁUSULA PENAL DEVIDA
– JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante a venda indevida de imóveis penhorados,
o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante
.

A incidência de juros de mora devem se dar a partir da citação, com amparo no art. 405 do CC.

A correção monetária é mera forma de recomposição do poder aquisitivo da moeda, devendo os valores serem devolvidos desde o efetivo desembolso pelo comprador do imóvel.”
(TJ/MT. RAC 00161654020178110004. Relator Des. Carlos Alberto Alves Da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado. Julgamento: 14/12/2022, Publicação: 19/12/2022; g. n.).

Desta feita, a reforma da sentença é medida impositiva, a fim que
UNIVERSAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E CONSTRUCAO CIVIL LTDA.
restitua em dobro os valores pagos pelos Apelantes, em estrita observância à cláusula penal expressamente pactuada.

Por todo o exposto, conheço e
DOU PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação de
MARIA HELENA DE SOUZA SILVA e JOSE CARLOS BEZERRA DA SILVA
para reformar em parte a r. sentença e
condenar a Apelada a restituir em dobro os valores pagos pelos Apelantes
, no montante de
R$ 6.960,00 (seis mil novecentos e sessenta reais)
, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e de juros moratórios de 1% a.m. a contar da citação.

Em razão do desprovimento do recurso,
majoro os honorários advocatícios fixados na sentença

para 20% (vinte por cento)
, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2025