Tribunal: TJMT
Processo: 1001422-70.2020.8.11.0014
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-01-22
Data de publicação: 2025-01-29

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ESTIMATÓRIA "QUANTI MINORIS" C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALEGAÇÃO DE DECADÊNCIA. VENDA AD CORPUS. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame: Recurso de apelação cível interposto contra sentença que acolheu pedidos de abatimento proporcional de preço por diferença de metragem em imóvel e indenização por danos morais. Os apelantes alegam decadência do direito dos autores e defendem que a venda foi realizada ad corpus, o que excluiria a responsabilidade por eventual redução da área.
II. Questão em discussão: Há duas questões em discussão: (i) saber se o prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do CC foi observado; e (ii) verificar se o contrato de compra e venda foi celebrado na modalidade ad corpus, afastando a pretensão de abatimento proporcional e indenização por danos morais.
III. Razões de decidir: O prazo decadencial para vícios ocultos começa a contar da ciência inequívoca do adquirente sobre o defeito, comprovada por perícia técnica realizada em fevereiro de 2020. A ação foi ajuizada dentro do prazo legal. Contrato caracterizado como venda ad corpus, uma vez que as dimensões do imóvel eram meramente enunciativas e não determinantes para a realização do negócio jurídico. Ausência de ato ilícito que justifique reparação por danos morais.
IV. Dispositivo e tese: Recurso provido. Reformada a sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial. Tese de julgamento: "1. O prazo decadencial para ação estimatória 'quanti minoris' em caso de vício oculto inicia-se com a ciência inequívoca do defeito pelo adquirente. 2. Na venda ad corpus, a indicação de metragem do imóvel não é determinante, afastando-se o direito ao abatimento proporcional de preço e à reparação por danos morais."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1001422-70.2020.8.11.0014
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Evicção ou Vicio Redibitório]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[ANNI CAROLINE RIBEIRO ROCHA DA SILVA - CPF: 046.425.641-01 (APELADO), ELSON SOUSA MIRANDA - CPF: 482.173.871-68 (ADVOGADO), ELDER PEREIRA DA SILVA - CPF: 990.647.581-15 (APELADO), JOELMA FERREIRA LEITE CABRAL - CPF: 729.890.331-49 (APELANTE), YAM EVANGELISTA CHAGA - CPF: 052.580.991-05 (ADVOGADO), BIANCA DO PRADO PINTO - CPF: 029.006.621-25 (ADVOGADO), ADEILSON FREIRE CABRAL - CPF: 095.104.638-17 (APELANTE), GILMAR FERREIRA ARAUJO LEITE - CPF: 987.486.961-53 (APELANTE), JAILTON COSTA XAVIER - CPF: 172.197.871-20 (APELANTE), GILMAR FERREIRA ARAUJO LEITE - CPF: 987.486.961-53 (TERCEIRO INTERESSADO), JAILTON COSTA XAVIER - CPF: 172.197.871-20 (TERCEIRO INTERESSADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.
E M E N T A

DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ESTIMATÓRIA "QUANTI MINORIS" C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALEGAÇÃO DE DECADÊNCIA. VENDA AD CORPUS. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO
.

I. Caso em exame:
Recurso de apelação cível interposto contra sentença que acolheu pedidos de abatimento proporcional de preço por diferença de metragem em imóvel e indenização por danos morais. Os apelantes alegam decadência do direito dos autores e defendem que a venda foi realizada
ad corpus
, o que excluiria a responsabilidade por eventual redução da área.

II. Questão em discussão:
Há duas questões em discussão: (i) saber se o prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do CC foi observado; e (ii) verificar se o contrato de compra e venda foi celebrado na modalidade
ad corpus
, afastando a pretensão de abatimento proporcional e indenização por danos morais.

III. Razões de decidir:
O prazo decadencial para vícios ocultos começa a contar da ciência inequívoca do adquirente sobre o defeito, comprovada por perícia técnica realizada em fevereiro de 2020. A ação foi ajuizada dentro do prazo legal.

Contrato caracterizado como venda
ad corpus
, uma vez que as dimensões do imóvel eram meramente enunciativas e não determinantes para a realização do negócio jurídico. Ausência de ato ilícito que justifique reparação por danos morais.

IV. Dispositivo e tese:
Recurso provido. Reformada a sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial.
Tese de julgamento
:
"1.
O prazo decadencial para ação estimatória 'quanti minoris' em caso de vício oculto inicia-se com a ciência inequívoca do defeito pelo adquirente. 2. Na venda ad corpus, a indicação de metragem do imóvel não é determinante, afastando-se o direito ao abatimento proporcional de preço e à reparação por danos morais
."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Joelma Ferreira Leite Cabral e Adeilson Freire Cabral
, em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Poxoréu, nos autos da ação estimatória “quanti minoris” c.c indenização por danos morais, movida por
Anni Caroline Ribeiro Rocha da Silva e Elder Pereira da Silva
, que julgou procedente a pretensão dos autores, condenando os réus ao abatimento do valor correspondente à diferença de metragem do imóvel e à reparação por danos morais.

Nas razões de apelação, os recorrentes sustentam a decadência do direito dos apelados, aduzindo que o prazo decadencial de um ano previsto no artigo 501 do C. Civil teria se iniciado na data da entrega do imóvel (31/10/2019) e expirado antes da propositura da ação (24/12/2020). Alegam, ainda, que o vício não pode ser considerado oculto, mas aparente.

Defendem que eventual redução na metragem do imóvel decorreu da posse de terceiros, vizinhos ao lote, e não de conduta imputável aos recorrentes.

Argumentam que a venda do imóvel ocorreu na modalidade
ad corpus
, e não
ad mensuram
, o que afastaria a responsabilidade pela diferença de metragem.

Quanto ao dano moral, aduzem que o valor arbitrado é desproporcional, além de inexistir dano moral configurado no caso, por tratar-se de mero dissabor.

Pedem, assim, pelo provimento do apelo.

Os recorridos, em contrarrazões, rechaçam os argumentos recursais e defendem a manutenção da sentença (ID n. 246408790).

É o relatório.

Cuiabá , 22 de

janeiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação estimatória “
quanti minoris
”, proposta por Anni Caroline Ribeiro Rocha da Silva e Elder Pereira da Silva em desfavor de Joelma Ferreira Leite Cabral, Adeilson Freire Cabral, objetivando o abatimento do preço total do imóvel objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes

e a condenação dos réus em

danos morais

Na peça inicial, os autores alegaram que adquiriram um imóvel cuja metragem, posteriormente aferida, revelou-se inferior àquela pactuada no contrato constatando uma diferença de 84m2. Requereram, assim, abatimento no preço proporcional à área faltante, no valor de R$ 17.865,14, além de reparação por danos morais que postularam em

R$ 10.000,00.

A sentença

acolheu os pedidos, fundamentando-se no artigo 500 do C. Civil, que regula o direito do comprador à complementação de área, resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço, na hipótese de discrepância entre a área estipulada e a efetivamente entregue.

Inicialmente em analise aos documentos de id n. 251240158/2512401847, comprovada a hipossuficiência dos recorrentes,
defiro-lhes
nesta instância o beneficio da gratuidade.

Seguindo na resolução da celeuma, os recorrentes sustentam que a presente ação foi ajuizada fora do prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do C. Civil, argumentando que o termo inicial para contagem seria a data da entrega do imóvel, em 31/10/2019.

A alegação de decadência suscitada pelos apelantes não merece acolhida.

De acordo com o artigo 501 do Código Civil, o prazo decadencial para o ajuizamento de ação "
quanti minoris
", fundada em discrepância na metragem do imóvel adquirido, é de um ano, contado do registro do título ou do momento em que o adquirente teve ciência do vício oculto.

No caso em exame, conforme apurado nos autos, os apelados tomaram conhecimento da diferença na metragem do imóvel apenas em fevereiro de 2020, quando foi realizada a perícia pelo topógrafo designado. Tal circunstância foi devidamente comprovada pela prova pericial anexada aos autos.

Ademais, conforme entendimento pacífico, o início do prazo decadencial para vícios ocultos está condicionado à ciência inequívoca do adquirente quanto à existência do defeito, sendo indispensável a constatação técnica, como na presente hipótese. Nesse sentido, não há que se falar em decadência, uma vez que a presente ação foi ajuizada em dezembro de 2020, dentro do prazo legal.

No mérito, a controvérsia cinge-se em determinar se a venda do imóvel se deu na modalidade "
ad mensuram
" ou "
ad corpus
", bem como se houve ou não responsabilidade dos apelantes pela redução da metragem do lote adquirido.

De acordo com a doutrina de Nelson Nery Júnior, o contrato de compra e venda
ad mensuram
“
é a venda na qual as medidas do imóvel são precisas e determinantes para a realização do negócio jurídico
”. Enquanto
ad corpus
“é
a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico”
.

(NERY Código Civil comentado. 11. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 888-889).

Essa distinção é crucial na medida em que, verificando-se, dos termos do contrato, que a extensão da área do imóvel vendido foi registrada de forma meramente enunciativa (venda ad corpus e não ad mensuram), deve ser afastado o pretendido ressarcimento de valores.

Logo, só há cogitar de complemento da área, resolução do contratou abatimento proporcional ao preço, no caso de ter a venda ter sido efetivada
ad mensura
m.

No particular, dispõe o Código Civil:

“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§
3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus”

Conforme verificado nos autos, as partes não colacionaram o contrato de compra e venda do lote a fim de se verificar em que termos ocorreu a transação em relação ao imóvel, ou seja,

se houve referencia à metragem como parâmetro para fixação do preço ou realização do negocio jurídico. Lado outro, a Escritura Pública de Compra e Venda colacionada pelas partes apresenta a descrição das dimensões do lote, qual seja, “lote de terreno para construção, n. 16 da quadra 19, Loteamento denominado “Jardim Cândido, medindo 15x30, correspondente a 450,00m2, fixado dentro dos seguintes limites e confrontações”, cujas informações possuem caráter meramente enunciativo, porque não serviram de critério para definir o valor da propriedade, tampouco figuraram como condição especial para efetivação do contrato.

Assim, conforme se extrai dos elementos probatórios, tal menção foi meramente enunciativa, reproduzindo informação contida na matrícula do bem. Não há qualquer evidência de que a metragem tenha sido considerada critério determinante para a fixação do preço ou condição essencial para a celebração do negócio jurídico. Pelo contrário, o contexto negocial revela que a aquisição do imóvel baseou-se em suas características globais, como localização e utilidade.

Nesse contexto, restou comprovado que as partes pactuaram um contrato "ad corpus", uma vez que a metragem informada não serviu de parâmetro para a definição do preço ou do objeto do contrato. A alegada diferença na metragem, ainda que existente, não compromete a essência do bem adquirido. Desse modo, inexiste fundamento jurídico para o abatimento proporcional no preço do imóvel, e por isso, não há falar em devolução de valores pagos a maior, nos termos do art. 500, § 3o do Código Civil.

Desta feita, ausente vicio no negocio jurídico, a condenação por danos morais,

igualmente não merece prosperar, por não estar contatada a existência de ato ilícito.

Nesse sentido colaciono precedentes:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO URBANO PRETENSÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE ÁREA VENDIDA – ALEGAÇÃO DE DIFERENÇA ENTRE ÁREA VENDIDA E A ÁREA ENTREGUE – APLICAÇÃO DO ARTIGO 500, § 3o, DO CÓDIGO CIVIL – VENDA “AD CORPUS” CARACTERIZADA – EFEITOS DA REVELIA – PRESUNÇÃO RELATIVA – SENTENÇA IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Não configura cerceamento de defesa a não produção de prova considerada desnecessária pelo magistrado para a formação de seu convencimento, notadamente no caso em que a prova documental constante dos autos é satisfatória para o deslinde da controvérsia.

Na espécie em que a leitura do contrato firmado entre as partes permite concluir que a venda foi realizada ad corpus, porquanto consta as peculiaridades do imóvel como um todo, sem especificação de valores por metragem, que a simples indicação de sua área total é meramente enunciativa a referência da dimensão do bem, descabida a complementação e/ou abatimento pretendido, bem assim a reparação extrapatrimonial”
. (RAC n.

0001314-10.2014.8.11.0098,

4a Câm. Dir. Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges,

J. 10.05.23)

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DIFERENÇA DE METRAGEM DE IMOVEL RURAL – QUANTI MINORIS (VÍCIO OCULTO) -

VENDA ‘AD CORPUS’ – IMPOSSIBILIDADE DA PRETENSÃO – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS – APLICAÇAO DO PRINCÍPIO DA EQUIDADE – VALOR ECONOMICO DEMONSTRADO – PRETENSÃO DE COBRANÇA DE MULTA E ABATIMENTO DO PREÇO – APLICAÇÃO DO § 2o, DO ART. 85, DO CPC.

Recurso da parte autora conhecido e desprovido, recurso da parte requerida, conhecido e provido.

(1)- Considera-se ‘AD CORPUS’ a compra e venda de uma determinada área, com limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição do título. Neste tipo de negócio jurídico as partes não estão interessadas em medidas, mas no todo que compõe aquela propriedade, como seu próprio nome estabelece. Se na área negociada reside limites e confrontações, questão que na medição poderia ser a maior ou a menor, a venda é ‘AD CORPUS’, não fazendo jus a abatimento do preço se for encontrada área menor, sendo esta meramente elucidativa no contrato firmado.

(2)- ‘
Não haverá complemento da área, nem devolução do excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo apenas enunciativa a referência de suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ‘AD CORPUS
’.

(§ 3a, art. 500, CC).

(3- Residindo pretensão econômica almejada na inicial, os honorários devem ser fixados levando em relação este proveito não sendo caso de aplicação do princípio de equidade em face de expressa determinação consubstanciada pelo estatuto processual civil”

(RAI n.

0007441-55.2011.8.11.0037,

2a Câm. Dir. Privado,

Rel. Des. Sebastiao de Moraes Filho.J. 26.05.21)

Desta feita, não agiu com o costumeiro acerto o togado
a quo
, merecendo reforma a sentença de primeiro grau, a fim de julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial. Diante disso, inverto o ônus sucumbência.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 22 de

janeiro de 2025.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/01/2025